Η αγορά ακινήτων της Πόλης του Μεξικού το 2025 αντικατοπτρίζει ένα δυναμικό μείγμα ισχυρής ζήτησης και συγκρατημένης αισιοδοξίας τόσο στον οικιστικό όσο και στον εμπορικό τομέα. Ως ένα από τα μεγαλύτερα αστικά κέντρα στον κόσμο (με πάνω από 9 εκατομμύρια κατοίκους εντός της πόλης), η Πόλη του Μεξικού συνεχίζει να προσελκύει επενδυτές και νέους κατοίκους, οδηγώντας τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω globalpropertyguide.com. Ωστόσο, η προσβασιμότητα στην αγορά και οι ανισορροπίες αποτελούν προκλήσεις. Αυτή η έκθεση παρέχει μια ολοκληρωμένη επισκόπηση των τρεχουσών τάσεων στις οικιστικές και εμπορικές αγορές ακινήτων, καλύπτοντας τα μοτίβα αγοράς, ενοικίασης και επενδύσεων, πρόσφατα δεδομένα και προβλέψεις, βασικές γειτονιές-εστίες ανάπτυξης και τους μακροοικονομικούς και κανονιστικούς παράγοντες που διαμορφώνουν την πορεία της αγοράς.
Αγορά Οικιστικών Ακινήτων στην Πόλη του Μεξικού
Άνοδος Τιμών και Τάσεις Επενδύσεων
Οι αξίες των οικιστικών ακινήτων στην Πόλη του Μεξικού έχουν σημειώσει σημαντική αύξηση τα τελευταία χρόνια. Από το 2020, οι τιμές των κατοικιών σε κεντρικές περιοχές έχουν εκτιναχθεί περίπου κατά 30%, υπερβαίνοντας κατά πολύ τον πληθωρισμό και την αύξηση των μισθών thelatinvestor.com. Ορισμένες ανερχόμενες συνοικίες έχουν γνωρίσει ακόμη πιο θεαματικές αυξήσεις – για παράδειγμα, ο παραδοσιακά υποτιμημένος δήμος Venustiano Carranza είδε τις τιμές να εκτοξεύονται κατά 55% σε πέντε χρόνια εν μέσω ταχείας αναβάθμισης και έργων υποδομής thelatinvestor.com. Οι πολυτελείς συνοικίες όπως οι Polanco, Roma και Santa Fe – ήδη από τις ακριβότερες της πόλης – έχουν σημειώσει νέα άνοδο περίπου κατά 30% από το 2020, με τις τιμές για βασικά διαμερίσματα σε αυτές τις περιοχές να ξεπερνούν πλέον συχνά τα 5 εκατομμύρια MXN (περίπου 280.000 δολάρια ΗΠΑ) thelatinvestor.com.
Πρόσφατα δεδομένα επιβεβαιώνουν τη συνεχιζόμενη ανοδική τάση. Μέχρι το δ’ τρίμηνο του 2024, οι μέσες ζητούμενες τιμές στην Πόλη του Μεξικού έφτασαν περίπου τις MXN 50,116 ανά τ.μ. (~USD $2,470 ανά τ.μ.), μία αύξηση 8,1% σε ετήσια βάση globalpropertyguide.com. Οι νεόδμητες μονάδες είχαν ακόμα υψηλότερο μέσο όρο (περίπου MXN 60,839 ανά τ.μ.), ενώ τα μεταχειρισμένα ακίνητα είχαν μέσο όρο ~MXN 44,400 ανά τ.μ. globalpropertyguide.com. Οι αναλυτές του κλάδου αναμένουν περαιτέρω αύξηση των τιμών έως το 2025, αν και με ελαφρώς μετριασμένο ρυθμό. Οι προβλέψεις δείχνουν εκτίμηση 3–7% έως το τέλος του 2025, ελαφρώς χαμηλότερη σε σχέση με τα κέρδη ~8% του 2024, αλλά ακόμα σαφώς πάνω από τον πληθωρισμό thelatinvestor.com. Σε βάθος χρόνου, η συνολική αγορά ακινήτων του Μεξικού προβλέπεται να αυξηθεί κατά 4–5% ετησίως έως το 2028 thelatinvestor.com, με την Πόλη του Μεξικού να λειτουργεί ως βασικός μοχλός ανάπτυξης.
Αρκετοί παράγοντες στηρίζουν αυτές τις αυξήσεις. Η προσφορά στέγασης παραμένει περιορισμένη – η γραφειοκρατία και τα υψηλά κόστη κατασκευής περιορίζουν τη νέα ανάπτυξη, ειδικά στα κεντρικά διαμερίσματα. Εκτιμήσεις δείχνουν ότι η πρωτεύουσα χρειάζεται περίπου 500.000 νέα σπίτια για να καλύψει τη ζήτηση, όμως τα υφιστάμενα κυβερνητικά σχέδια θα προσθέσουν μόνο ~26.000 οικονομικά προσιτές μονάδες μέσα σε πέντε χρόνια thelatinvestor.com. Αυτή η χρόνια ανεπάρκεια προσφοράς, σε συνδυασμό με σταθερή ζήτηση, έχει ασκήσει επίμονη ανοδική πίεση στις τιμές thelatinvestor.com. Ταυτόχρονα, δημογραφικές και κοινωνικές αλλαγές ενισχύουν τη ζήτηση για στέγαση: η αύξηση του πληθυσμού της πόλης, περισσότερα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, και η αύξηση του προσδόκιμου ζωής σημαίνουν όλα αυξημένες ανάγκες σε κατοικίες. Επιπλέον, μια εισροή ξένων αγοραστών και αποδήμων – συμπεριλαμβανομένων ψηφιακών νομάδων και εργαζόμενων εξ αποστάσεως από τις ΗΠΑ, τον Καναδά και την Ευρώπη – πρόσθεσε ανταγωνισμό για ακίνητα σε περιζήτητες γειτονιές thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ευνοϊκές συναλλαγματικές ισοτιμίες (ένας ισχυρός δολάριο ΗΠΑ σε σχέση με το πέσο) καθιστούν τα ακίνητα στην Πόλη του Μεξικού ελκυστικά τιμολογημένα για αυτούς τους διεθνείς αγοραστές· για παράδειγμα, ένας προϋπολογισμός $500.000 USD (~10 εκατ. MXN) μπορεί να εξασφαλίσει ακίνητα υψηλών προδιαγραφών στα κορυφαία διαμερίσματα thelatinvestor.com. Μάλιστα, οι ξένοι αγοραστές (ειδικά Αμερικανοί) έχουν εξελιχθεί σε σημαντικούς παίκτες στην αγορά ακινήτων υψηλών κατηγοριών, αντιπροσωπεύοντας εκτιμώμενο ~40% των πωλήσεων πολυτελών κατοικιών το 2022 και πιθανόν να φτάσουν 60% τα επόμενα χρόνια thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Αυτή η εισροή ξένων κεφαλαίων έχει στοχεύσει ιδιαίτερα περιοχές υψηλής ποιότητας και τρόπαια ακίνητα, ανεβάζοντας περαιτέρω τις τιμές σε αυτά τα τμήματα της αγοράς.
Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τα οικιστικά τμήματα παραμένει ισχυρό σε όλο το φάσμα. Τη γρηγορότερη αύξηση τιμών το τελευταίο διάστημα σημείωσε το τμήμα “Popular” της προσιτής στέγασης (συχνά με κρατική επιδότηση), το οποίο εκτινάχθηκε κατά +12,06% σε ετήσια βάση στα τέλη του 2024 globalpropertyguide.com. Αυτή η αύξηση ξεπέρασε ακόμα και το κορυφαίο τμήμα της πολυτελούς κατοικίας (+7,01% ετήσια αύξηση) globalpropertyguide.com, γεγονός που δείχνει αυξανόμενη ζήτηση για κατοικίες μεσαίας τάξης. Οι επενδυτές ενδιαφέρονται επίσης για ακίνητα που προσφέρουν χαρακτηριστικά για τη μετα-πανδημική εποχή: κατοικίες με εξωτερικούς χώρους (κήπους, βεράντες) διεκδικούν πλέον προσαύξηση 10–15%, καθώς οι αγοραστές εκτιμούν τις ανέσεις υπαίθριων χώρων thelatinvestor.com. Άλλες εξειδικευμένες τάσεις περιλαμβάνουν τεχνολογικά προηγμένα “έξυπνα” διαμερίσματα (με ενσωματωμένο ταχύτατο ίντερνετ και χώρους για home office), που προσελκύουν νέους επαγγελματίες thelatinvestor.com, καθώς και βιώσιμα “πράσινα” κτίρια – σχεδόν το 30% των νέων αναπτύξεων ενσωματώνουν πλέον οικολογικά χαρακτηριστικά όπως ηλιακούς συλλέκτες και ενεργειακά αποδοτικά συστήματα thelatinvestor.com, που προσελκύουν περιβαλλοντικά ευαισθητοποιημένους αγοραστές.
Αξιοσημείωτο είναι ότι οι αποδόσεις ενοικίων στην αγορά κατοικιών της Πόλης του Μεξικού είναι σχετικά ελκυστικές με βάση τα παγκόσμια δεδομένα, ενισχύοντας το επενδυτικό ενδιαφέρον. Σε δημοφιλείς, κεντρικές συνοικίες όπως η Roma και η Condesa, οι μικτές αποδόσεις ενοικίων μετρήθηκαν γύρω στο 5,7%–6,7% στις αρχές του 2024 thelatinvestor.com, χάρη στη μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση. Σε όλη την πόλη, μια premium γειτονιά όπως η Polanco προσφέρει μέση απόδοση σε ενοικιάσεις μακράς διάρκειας στην περιοχή του 5% thelatinvestor.com. Αυτές οι σταθερές αποδόσεις, σε συνδυασμό με τις προσδοκίες για κεφαλαιουχικά κέρδη, έχουν διατηρήσει ενεργούς τόσο τους εγχώριους όσο και τους ξένους επενδυτές στην αγορά διαμερισμάτων για εισόδημα από ενοίκια.
Τάσεις αγοράς ενοικίων και νέοι κανονισμοί
Η αγορά ενοικίασης στην Πόλη του Μεξικού γνωρίζει άνθηση, τροφοδοτούμενη από ένα κύμα νέων επαγγελματιών, φοιτητών και εξαιρετικών που προτιμούν να νοικιάζουν στο αστικό κέντρο. Η άφιξη περισσότερων πολυεθνικών εταιρειών και ξένου ταλέντου έχει αυξήσει ιδιαίτερα τη ζήτηση για ενοικιάσεις. Το 2024, διεθνείς εταιρείες ανακοίνωσαν σχέδια να επενδύσουν πάνω από 39 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ στο Μεξικό (κυρίως στον τομέα της μεταποίησης και των υπηρεσιών), δημιουργώντας θέσεις εργασίας και προσελκύοντας εξωχώριους εργαζόμενους στην πρωτεύουσα thelatinvestor.com. Πολλοί Αμερικανοί και Ευρωπαίοι – συμπεριλαμβανομένων απομακρυσμένων digital nomads – έχουν μετακομίσει στην Πόλη του Μεξικού για τον ζωντανό της τρόπο ζωής και το χαμηλότερο κόστος διαβίωσης, αυξάνοντας την πληρότητα στις ενοικιαζόμενες μονάδες. Δημοφιλείς γειτονιές για εξωχώριους, όπως η Colonia Roma, βλέπουν ρεκόρ-υψηλές πληρότητες ενοικίου, με την εισροή ξένων ενοικιαστών να οδηγεί τα ενοίκια προς τα πάνω thelatinvestor.com. Οι ιδιοκτήτες σε περιοχές που προτιμούνται από εξωχώριους (π.χ. Roma, Condesa, Polanco και San Miguel Chapultepec) αναφέρουν ισχυρή ζήτηση και τη δυνατότητα να χρεώνουν υψηλότερες τιμές για καλά τοποθετημένες, επιπλωμένες μονάδες thelatinvestor.com.
Συνολικά, τα ενοίκια βρίσκονται σε ανοδική πορεία. Μια μελέτη μιας εταιρείας proptech διαπίστωσε ότι οι μέσες τιμές ενοικίασης στην Πόλη του Μεξικού αυξήθηκαν περίπου 3,8% το 2023 και 4,1% το 2024, ακολουθώντας περίπου τον πληθωρισμό nearshoreamericas.com. Ωστόσο, αυτοί οι μέσοι αριθμοί συγκρατούν τις πολύ πιο έντονες αυξήσεις ενοικίων σε μοντέρνες κεντρικές γειτονιές που έχουν προσελκύσει υψηλότερα εισοδήματα τα τελευταία χρόνια. Η αύξηση των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων (Airbnb μονάδες που απευθύνονται σε ξένους) επίσης μείωσε τη διαθεσιμότητα μακροχρόνιας στέγασης σε κάποιες περιοχές, συμβάλλοντας στις αυξήσεις ενοικίων και στις ανησυχίες σχετικά με την προσιτότητα για τους ντόπιους.
Σε απάντηση στην κρίση προσιτότητας – που ανάγκαζε πολλούς ντόπιους να μετακινηθούν στα αστικά προάστια – οι αρχές εφάρμοσαν νέα μέτρα ελέγχου ενοικίων στα τέλη του 2024. Η νομοθετική συνέλευση της Πόλης του Μεξικού ενέκρινε τον πιο ισχυρό νόμο ελέγχου ενοικίων εδώ και δεκαετίες, περιορίζοντας τις αυξήσεις ενοικίων κατοικιών στον πληθωρισμό (έως και 10% ετησίως) nearshoreamericas.com. Οι ιδιοκτήτες πλέον περιορίζονται στο πόσο μπορούν να αυξήσουν το ενοίκιο κατά την ανανέωση του συμβολαίου, καθώς οποιαδήποτε αύξηση συνδέεται με το διμηνιαίο ποσοστό πληθωρισμού που δημοσιεύει η κεντρική τράπεζα nearshoreamericas.com. Επιπρόσθετα, εισάγεται ένα ψηφιακό μητρώο μισθωτηρίων συμβολαίων, απαιτώντας από τους ιδιοκτήτες να καταχωρούν νέα μισθωτήρια στις αρχές της πόλης nearshoreamericas.com. Αυτά τα μέτρα στοχεύουν στην αύξηση της διαφάνειας και τον περιορισμό των ανεξέλεγκτων ενοικίων. Αξιωματούχοι της πόλης έχουν επίσης εκφράσει τη δέσμευσή τους για την επέκταση της προσιτής ενοικιαζόμενης στέγασης (συμπεριλαμβανομένων δημόσιων στεγαστικών προγραμμάτων) ώστε οι νέοι κάτοικοι να «μην εξωθούνται στα προάστια» της πόλης nearshoreamericas.com.
Μια ακόμη σημαντική ρυθμιστική αλλαγή στοχεύει την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης. Προκειμένου να περιορίσει τη «ψηφιακή εξευγένιση» από πλατφόρμες όπως η Airbnb, η Πόλη του Μεξικού ενέκρινε αυτό που άτυπα αποκαλείται «νόμος Airbnb» στα τέλη του 2024. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις περιορίζονται πλέον σε 180 ημέρες το χρόνο – δηλαδή, ένα ακίνητο μπορεί να ενοικιάζεται μόνο για το μισό έτος σε πλατφόρμες κοινής μίσθωσης κατοικιών nearshoreamericas.com. Με τον περιορισμό των ημερών (περίπου 6 μήνες το πολύ), η πόλη στοχεύει να αποτρέψει επενδυτές από το να μετατρέπουν πολλές μόνιμες κατοικίες σε ολόχρονα τουριστικά καταλύματα. Αυτοί οι κανόνες, μαζί με τις απαιτήσεις καταχώρησης για τους οικοδεσπότες, επιδιώκουν να προστατεύσουν το τοπικό στεγαστικό απόθεμα και να σταθεροποιήσουν τα ενοίκια. Τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι οι κανονισμοί έχουν αρχίσει να επιβραδύνουν την αύξηση των πλήρους απασχόλησης καταχωρήσεων Airbnb, μειώνοντας ενδεχομένως την πίεση σε δημοφιλείς γειτονιές.
Παρά τις παρεμβάσεις αυτές, η ζήτηση για ενοικίαση παραμένει εξαιρετικά υψηλή σε σύγκριση με την προσφορά. Η πρόκληση της προσιτότητας στη στέγαση ωθεί την καινοτομία στον τομέα των ενοικίων. Μία αξιοσημείωτη τάση είναι η άνοδος των χώρων συμβίωσης (co-living) – επιπλωμένων, κοινοτικών λύσεων διαμονής που ενοικιάζονται ανά δωμάτιο. Η ζήτηση για co-living αυξήθηκε κατά περίπου 20% τα τελευταία χρόνια καθώς οι νέοι επαγγελματίες αναζητούν πιο προσιτές επιλογές σε κεντρικές περιοχές thelatinvestor.com. Με τα μέση μηνιαία ενοίκια για ένα απλό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο κέντρο της πόλης να ξεπερνούν πλέον τα USD $1,000 (από ~$880 στις αρχές του 2020) thelatinvestor.com, πολλοί ενοικιαστές Millennials και Gen-Z βρίσκουν ανακούφιση στις χαμηλότερες τιμές του co-living. Αυτές οι λύσεις ανταποκρίνονται επίσης στην επιθυμία για ευελιξία και κοινότητα, προσφέροντας κοινόχρηστες παροχές και κοινωνικές εκδηλώσεις. Καθώς το κόστος στέγασης συνεχίζει να αυξάνεται, το co-living αναμένεται να κερδίσει περαιτέρω έδαφος ως πρακτική εναλλακτική λύση για ενοικιαστές που επιθυμούν να ζουν στο κέντρο της Πόλης του Μεξικού χωρίς να ξοδεύουν μια περιουσία thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Βασικές Γειτονιές και Σημεία Ενδιαφέροντος
Ο τεράστιος αστικός ιστός της Πόλης του Μεξικού περιλαμβάνει μια ποικιλία γειτονιών (colonias), καθεμία με τα δικά της ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ακινήτων. Το 2025, ορισμένες περιοχές ξεχωρίζουν για τη μεγάλη δραστηριότητα και επενδυτική τους δυναμική:
- Polanco – Καθιερωμένη εδώ και καιρό ως η κορυφαία πολυτελής περιοχή της πόλης, το Polanco καταγράφει μερικές από τις υψηλότερες τιμές στη Λατινική Αμερική. Τα πολυτελή διαμερίσματα εδώ κοστίζουν κατά μέσο όρο USD $4,000–$5,500 ανά τ.μ. (περίπου MXN 80,000–110,000 ανά τ.μ.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ενώ αποκλειστικές περιοχές κοντά στο πάρκο Chapultepec ξεπερνούν τα MXN 100,000 ανά τ.μ. (πάνω από $5,000/τ.μ.) globalpropertyguide.com. Το Polanco παραμένει πόλος έλξης για πλούσιους εγχώριους αγοραστές και ξένους επενδυτές, χάρη στα πολυτελή καταστήματα, εστιατόρια και εταιρικά γραφεία. Επίσης, οδηγεί την πόλη με τη μεγαλύτερη προσφορά γραφειακών χώρων (περίπου το 20% των γραφείων Class A βρίσκεται στο Polanco) και έχει παρουσιάσει έντονη ενοικιαστική δραστηριότητα σε αυτόν τον τομέα mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Οι επενδυτές προτιμούν το Polanco για την μακροπρόθεσμη αξία του – τα ακίνητα εδώ προσφέρουν ~5–6% αποδόσεις ενοικίων thelatinvestor.com και τείνουν να αυξάνονται σταθερά λόγω περιορισμένης προσφοράς και κύρους.
- Ρόμα & Κοντέσα – Αυτές οι δύο κεντρικές συνοικίες έχουν γνωρίσει μεγάλη αύξηση στη δημοτικότητά τους λόγω της ιστορικής τους γοητείας, των πολιτιστικών παροχών και της ζωντανής ζωής στους δρόμους. Η Ρόμα και η Κοντέσα έχουν μετατραπεί σε κέντρα για εξάπατρις και ψηφιακούς νομάδες, γεγονός που οδηγεί σε αύξηση των αξιών των ακινήτων. Οι τιμές των ακινήτων σε αυτές τις περιοχές έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια, με τη στήριξη της μοντέρνας φήμης τους. Εκτός από την αύξηση της αξίας των κεφαλαίων, οι ιδιοκτήτες απολαμβάνουν αποδόσεις ενοικίασης άνω του μέσου όρου εδώ: οι πρόσφατες αποδόσεις στη Ρόμα/Κοντέσα ήταν περίπου 5,7%–6,7% thelatinvestor.com, αντανακλώντας τη μεγάλη ζήτηση για ενοικίαση από νέους επαγγελματίες και ξένους. Τα καφέ, τα πάρκα και η νυχτερινή ζωή των γειτονιών – τα οποία αναδεικνύονται από εκδηλώσεις όπως το φεστιβάλ Corredor Cultural Roma-Condesa – συνεχίζουν να προσελκύουν νέους κατοίκους thelatinvestor.com. Με εκατοντάδες νέες επιχειρήσεις και οικιστικές αναπτύξεις που ξεκίνησαν μετά την πανδημία, η Ρόμα και η Κοντέσα αναμένεται να παραμείνουν σε άνοδο τόσο για τον τρόπο ζωής όσο και για το επενδυτικό ενδιαφέρον thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Σάντα Φε – Μια σύγχρονη συνοικία στο δυτικό άκρο της πόλης, η Σάντα Φε είναι γνωστή για τη συγκέντρωση πύργων εταιρικών γραφείων, πολυτελών διαμερισμάτων και μια μεγάλη κοινότητα εξάπατρις. Αναπτύχθηκε κυρίως τη δεκαετία του 1990–2000 σε πρώην βοσκοτόπια, και πλέον φιλοξενεί τα κεντρικά γραφεία πολυεθνικών, ένα διεθνές πανεπιστήμιο και πολυτελή εμπορικά κέντρα. Οι τιμές κατοικιών εδώ είναι συγκρίσιμες με εκείνες του Polanco στην upscale κατηγορία (ξεπερνώντας επίσης τα 5 εκατ. πέσος Μεξικού για πολλές μονάδες thelatinvestor.com). Ο ορίζοντας της Σάντα Φε συνεχίζει να μεγαλώνει, αν και αυτή τη στιγμή έχει ένα από τα υψηλότερα ποσοστά κενών επαγγελματικών χώρων στην πόλη (έως και 25–26% του γραφειακού χώρου είναι κενός στη Σάντα Φε) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Παρ’ όλα αυτά, οι συνεχιζόμενες βελτιώσεις στις υποδομές – συμπεριλαμβανομένης μιας νέας σιδηροδρομικής σύνδεσης προαστιακού (βλ. ενότητα Υποδομές) – αποσκοπούν στη βελτίωση της σύνδεσης της Σάντα Φε με την υπόλοιπη πόλη, κάτι που μπορεί να τονώσει τη δημοτικότητά της. Για τους επενδυτές, η Σάντα Φε προσφέρει ευρύχωρα, νεότερα ακίνητα και παραμένει κόμβος για εύπορους ενοικιαστές (πολλοί ξένοι στελέχη επιλέγουν τα ασφαλή ψηλά συγκροτήματα της Σάντα Φε).
- Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Δίπλα στο Polanco και το Πάρκο Chapultepec, αυτές είναι παραδοσιακές πολυτελείς οικιστικές ζώνες με μεγάλες μονοκατοικίες και χαμηλής πυκνότητας πολυτελή διαμερίσματα. Η Lomas de Chapultepec συγκεκριμένα αποτελεί έναν αποκλειστικό θύλακα (κατοικία πολλών δισεκατομμυριούχων και διπλωματών) όπου οι επαύλεις πωλούνται συχνά για πολλαπλά εκατομμύρια δολάρια thelatinvestor.com. Με περιορισμένη νέα δόμηση και φημισμένη φήμη, η Lomas παραμένει μια σταθερή περιοχή επενδύσεων για τους υπερβολικά εύπορους. Η κοντινή San Miguel Chapultepec, παρότι μικρότερη, έχει επίσης εξελιχθεί σε ένα μοντέρνο, πολυτελές σημείο, αναφερόμενο ως hot spot για expats που αναζητούν έναν συνδυασμό σύγχρονων διαμερισμάτων και πράσινου περιβάλλοντος thelatinvestor.com.
- Αναδυόμενες Περιφερειακές Περιοχές – Καθώς οι κεντρικές γειτονιές γίνονται απαγορευτικά ακριβές, το ενδιαφέρον στρέφεται σε βελτιούμενες περιοχές στα όρια της πόλης. Η αναβάθμιση των μέσων μαζικής μεταφοράς είναι καθοριστικός παράγοντας εδώ. Για παράδειγμα, η εισαγωγή νέων γραμμών Cablebús (εναέριο τελεφερίκ) σε εξωτερικές συνοικίες όπως η Iztapalapa και η Gustavo A. Madero έχει μειώσει σημαντικά τον χρόνο μετακίνησης (από 1,5 ώρα σε λίγα λεπτά σε ορισμένες περιπτώσεις) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Η Γραμμή 2 του Cablebús στην Iztapalapa – η μεγαλύτερη αστική γραμμή τελεφερίκ στη Λατινική Αμερική – μεταφέρει πλέον περίπου 70.000–80.000 επιβάτες ημερησίως thelatinvestor.com, ενισχύοντας το ενδιαφέρον για ακίνητα κατά μήκος της διαδρομής της. Γειτονιές στα περίχωρα που θεωρούνταν παλιότερα αδιάφορες και πλέον συνδέονται με αυτά τα μέσα μεταφοράς βλέπουν τιμές ακινήτων να αυξάνονται και νέα συγκροτήματα κατοικιών να δημιουργούνται thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Οι γειτονιές στα βόρεια και ανατολικά άκρα της πόλης, που προσφέρουν πιο προσιτές τιμές, προσελκύουν πλέον όλο και περισσότερο μεσοαστούς αγοραστές και νέες οικογένειες που είναι διατεθειμένες να ανταλλάξουν μια μεγαλύτερη μετακίνηση (που τώρα μειώθηκε χάρη στα μέσα μεταφοράς) για προσιτές κατοικίες.
- Προάστια του Estado de México – Πέρα από τα σύνορα της πρωτεύουσας, η ευρύτερη μητροπολιτική περιοχή της Πόλης του Μεξικού (στο Κράτος του Μεξικού) προσφέρει προσιτά ακίνητα για όσους δεν μπορούν να αντέξουν οικονομικά το κέντρο της πόλης. Οι περιοχές στο Estado de México μπορούν να έχουν τιμές έως και USD $1.000 ανά τ.μ. (~MXN 20.000/τ.μ.) για μεσαίας κατηγορίας κατοικίες thelatinvestor.com, που είναι ένα μικρό μέρος του κόστους στο κέντρο. Αυτά τα προάστια (όπως Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec κ.α.) παρουσιάζουν σταθερή ζήτηση, αν και το επενδυτικό τους δυναμικό διαφέρει. Μερικά λειτουργούν κυρίως ως κρεβατοκάμαρες, ενώ άλλα επωφελούνται από βιομηχανική ανάπτυξη (π.χ. Cuautitlán Izcalli και Toluca γνωρίζουν εξάπλωση στη λογιστική και τη μεταποίηση λόγω nearshoring). Σημαντικές νέες υποδομές (όπως η νέα διαπεριφερειακή σιδηροδρομική γραμμή) αναμένεται να βελτιώσουν τη συνδεσιμότητα για ορισμένα προάστια, αυξάνοντας ενδεχομένως τις προοπτικές των ακινήτων τους (αναλύονται παρακάτω).
Αγορά Επαγγελματικών Ακινήτων στην Πόλη του Μεξικού
Συνθήκες τομέα γραφείων
Η Πόλη του Μεξικού διαθέτει τη μεγαλύτερη αγορά γραφείων στη χώρα – περίπου 7,4 εκατομμύρια m² αποθεμάτων γραφείων Κατηγορίας A/A+ έως τα τέλη του 2024 mexicobusiness.news – αλλά αντιμετωπίζει υψηλή κενότητα και μεταβαλλόμενη ζήτηση λόγω της πανδημίας και των εξελισσόμενων εργασιακών προτύπων. Μετά από μια πτώση κατά την περίοδο της πανδημίας, το 2024 εμφάνισε κάποιες ενδείξεις ανάκαμψης: η καθαρή απορρόφηση χώρων γραφείων ήταν θετική και μέχρι το Γ’ τρίμηνο του 2024 το ποσοστό κενότητας βελτιώθηκε στο 21,6%, από ένα υψηλό της τάξης του ~23,7% ένα χρόνο πριν mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Οι εταιρικές μισθώσεις αυξήθηκαν το 2024, με σημαντική ώθηση από τους κλάδους της πληροφορικής και των χρηματοοικονομικών υπηρεσιών που μαζί κάλυψαν σχεδόν το 60% των μισθωμένων χώρων στο Γ’ τρίμηνο του 2024 mexicobusiness.news. Κύριες αγορές, όπως οι Lomas-Palmas, Polanco και Insurgentes, κυριάρχησαν στη δραστηριότητα μίσθωσης εκείνο το τρίμηνο mexicobusiness.news, υποδηλώνοντας ότι οι καλά τοποθετημένοι και ποιοτικοί χώροι συνεχίζουν να προσελκύουν ενοικιαστές. Δεν ξεκίνησαν νέες αναπτύξεις γραφείων στα τέλη του 2024, γεγονός που βοήθησε στη σταθεροποίηση της προσφοράς· οι κατασκευαστές έχουν ουσιαστικά διακόψει νέα έργα μέχρι να απορροφηθούν τα πλεονάζοντα κενά mexicobusiness.news mexicobusiness.news.
Ωστόσο, εισέρχομενοι στο 2025, ο τομέας των γραφείων αντιμετώπισε αντιξοότητες λόγω μακροοικονομικής αβεβαιότητας. Τους πρώτους δύο μήνες του 2025, η δραστηριότητα μίσθωσης γραφείων στο Μεξικό (ιδίως οι νέες μισθώσεις) μειώθηκε απότομα – κατά 27% σε εθνικό επίπεδο σε σύγκριση με την ίδια περίοδο το 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. Η Πόλη του Μεξικού, που αντιπροσωπεύει περίπου το 64% της ζήτησης για γραφειακούς χώρους στη χώρα, επλήγη περισσότερο. Τα στοιχεία της συμβουλευτικής εταιρείας ακινήτων Solili έδειξαν ότι η πληρότητα γραφείων στην πρωτεύουσα κατέρρευσε κατά 40% σε ετήσια βάση τον Ιανουάριο–Φεβρουάριο 2025 riotimesonline.com. Με άλλα λόγια, πολλές εταιρείες εγκατέλειψαν χώρους ή ανέβαλαν επεκτάσεις, προκαλώντας σημαντική μείωση της καθαρής πληρότητας σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Περίπου 56.000 μ² γραφειακών χώρων εγκαταλείφθηκαν σε όλο το Μεξικό στις αρχές του 2025, με το 80% αυτής της κενής έκτασης να βρίσκεται στην Πόλη του Μεξικού riotimesonline.com. Αυτή η αύξηση των αποχωρήσεων οδήγησε το ποσοστό κενότητας της πόλης ξανά προς τα υψηλά του 10% μέχρι το α’ τρίμηνο του 2025. Οι εκτιμήσεις τοποθετούν την κενότητα περίπου στο 19–20% στις αρχές του 2025, το οποίο, αν και ελαφρώς καλύτερο από τα υψηλά του 2023, παραμένει αυξημένο mexicobusiness.news solili.mx. Τα μέση ζητούμενα ενοίκια για χώρους πρώτης κατηγορίας κινούνται γύρω στα US ~$20 ανά μ² τον μήνα στην πρωτεύουσα στις αρχές του 2025 mexicobusiness.news, με ορισμένες υποαγορές (π.χ. Polanco, Reforma) να πετυχαίνουν υψηλότερα ποσοστά σε δολάρια λόγω του κύρους τους.
Οι αιτίες αυτής της επιβράδυνσης στα γραφεία είναι τόσο κυκλικές όσο και δομικές. Η μακροοικονομική αβεβαιότητα – ιδιαίτερα οι εμπορικές εντάσεις με τις ΗΠΑ – έκανε τις επιχειρήσεις επιφυλακτικές. Στις αρχές του 2025, οι ΗΠΑ επέβαλαν νέους δασμούς σε ορισμένα μεξικανικά προϊόντα, μειώνοντας την επιχειρηματική εμπιστοσύνη riotimesonline.com. Πολλές εταιρείες υιοθέτησαν στάση “αναμονής και παρατήρησης”, καθυστερώντας τη δέσμευση σε ενοικιάσεις μέχρι να υπάρξει σαφήνεια σχετικά με την εμπορική πολιτική και την οικονομία riotimesonline.com. Την ίδια στιγμή, οι δομικές αλλαγές στην εργασία (τάσεις τηλεργασίας και υβριδικής εργασίας μετά την COVID-19) σημαίνουν ότι ορισμένες εταιρείες μειώνουν τις ανάγκες σε χώρους ή επιλέγουν ευέλικτες λύσεις coworking αντί για μακροχρόνια μισθωτήρια. Το συνδυαστικό αποτέλεσμα είναι η μειωμένη ζήτηση για παραδοσιακούς χώρους γραφείων βραχυπρόθεσμα. Κατά συνέπεια, οι νέες κατασκευές γραφείων έχουν σχεδόν σταματήσει – στις αρχές του 2025, μόνο 1.000 m² νέων έργων γραφείων βρισκόταν υπό κατασκευή στην Πόλη του Μεξικού (πρακτικά αμελητέα προσθήκη) riotimesonline.com. Οι κατασκευαστές αποφεύγουν να ξεκινήσουν μεγάλα έργα γραφείων μέχρι να περιοριστεί η αδρανής χωρητικότητα και να υπάρξει σαφής επανάκαμψη της ζήτησης riotimesonline.com.
Μέσα στην πόλη, η αδράνεια των γραφείων κατανέμεται άνισα. Σύγχρονα αποκεντρωμένα εταιρικά κέντρα όπως η Santa Fe έχουν μεγάλο ποσοστό αδειανών χώρων (περίπου το ένα τέταρτο όλων των κενών γραφείων) mexicobusiness.news, καθώς κάποιες εταιρείες εκεί έχουν ενοποιήσει ή υπεκμισθώσει χώρους. Η Polanco και ο διάδρομος Insurgentes έχουν επίσης σημαντικά αποθέματα κενών γραφείων (το καθένα περίπου 13–17% της διαθέσιμης χωρητικότητας της πόλης) mexicobusiness.news, εν μέρει λόγω πρόσφατων κατασκευών και κάποιων ενοικιαστών που μετατοπίστηκαν σε χώρους υψηλότερης ποιότητας παρά ποσότητας. Αντίθετα, η περιοχή Reforma/Centro – όπου βρίσκονται πολλά κεντρικά γραφεία κατά μήκος της Paseo de la Reforma – έχει παρουσιάσει πιο σταθερή πληρότητα, ενώ περιοχές όπως η Lomas Palmas (μία μικρή αλλά υψηλών προδιαγραφών ζώνη γραφείων) τα πηγαίνουν σχετικά καλά με νέες μισθώσεις mexicobusiness.news.
Παρά τις προκλήσεις, υπάρχουν δείκτες ανθεκτικότητας. Μέχρι το πρώτο τρίμηνο του 2025, το ποσοστό κενών χώρων είχε στην πραγματικότητα μειωθεί στο ~19,5% (το χαμηλότερο από την πανδημία), σύμφωνα με την CBRE, λόγω κάποιων μεγάλων συμφωνιών ενοικίασης και της απουσίας νέας προσφοράς που να κατακλύζει την αγορά mexicobusiness.news. Και οι αναφορές του δεύτερου τριμήνου του 2025 δείχνουν ότι η καθαρή απορρόφηση έγινε ξανά θετική (+60% σε 2Q25) καθώς ορισμένες επιχειρήσεις εκμεταλλεύτηκαν τα χαμηλά ενοίκια για να αναβαθμίσουν τα γραφεία τους mexicobusiness.news. Η Μοντερέι και άλλες μεξικανικές πόλεις έδειξαν μάλιστα αύξηση στη ζήτηση για γραφειακούς χώρους στις αρχές του 2025 riotimesonline.com, τονίζοντας ότι το περίσσευμα γραφείων στην Πόλη του Μεξικού ίσως αρχίσει να μειώνεται όταν καταλαγιάσει η οικονομική αβεβαιότητα. Συνολικά, οι προοπτικές για τον τομέα των γραφείων είναι εκείνες της συγκρατημένης ανάκαμψης: οι ενοικιαστές παραμένουν ευαίσθητοι στις τιμές και ευέλικτοι, αλλά με την οικονομία του Μεξικού και την τάση του nearshoring να αναμένεται να δημιουργήσουν νέα εταιρική δραστηριότητα, οι αναλυτές προβλέπουν σταδιακή βελτίωση της πληρότητας τα επόμενα χρόνια (εκτός απροόπτου από κάποιο μεγάλο εξωτερικό σοκ).
Λιανεμπόριο και βιομηχανικοί τομείς
Η εμπορική ακίνητη περιουσία στην Πόλη του Μεξικού έχει ανακάμψει δυναμικά από την πτώση που προκάλεσε η πανδημία. Μετά το ευρύ κλείσιμο καταστημάτων το 2020, η επισκεψιμότητα καταναλωτών και η ζήτηση από ενοικιαστές έχουν ανακάμψει, μειώνοντας τα ποσοστά κενών καταστημάτων στα εμπορικά κέντρα. Μέχρι το τέλος του 2024, η πληρότητα των εμπορικών ακινήτων στην πόλη έφτασε περίπου το 93,3%, δηλαδή λίγο χαμηλότερα από τα επίπεδα πληρότητας ~95% που παρατηρούνταν πριν το 2019 siila.com businesswire.com. Μάλιστα, ένας από τους σημαντικότερους ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων, η FIBRA Macquarie, ανέφερε ποσοστό πληρότητας 93,3% στο εμπορικό της χαρτοφυλάκιο για το 4ο τρίμηνο του 2024, σημειώνοντας αύξηση κατά 130 μονάδες βάσης σε ετήσια βάση businesswire.com. Τα κορυφαία malls (ειδικά τα “lifestyle centers” και τα μεγάλα περιφερειακά malls) αποδίδουν τα καλύτερα αποτελέσματα, συχνά έχοντας πληρότητα στο εύρος του 93–94% siila.com.mx. Οι καταναλωτές έχουν επιστρέψει δυναμικά και οι έμποροι λιανικής που επέζησαν της πανδημίας σε μεγάλο βαθμό έχουν ξαναεπεκταθεί ή έχουν αντικατασταθεί από νέους εισερχόμενους στην αγορά – αναλύσεις του κλάδου σημείωσαν ότι για κάθε 10 καταστήματα που έκλεισαν οριστικά, άνοιξαν περίπου 12 νέα, γεγονός που καταδεικνύει καθαρή αύξηση των ενοικιαστών λιανικής ενόψει του 2025. Δημοφιλείς εμπορικές περιοχές (η high street του Polanco, η εμπορική ζώνη του Santa Fe, το ιστορικό Centro κ.α.) επωφελούνται από την ανανεωμένη καταναλωτική δαπάνη και τον τουρισμό. Τα ενοίκια για εμπορικούς χώρους έχουν αρχίσει να αυξάνονται ελαφρώς στα κορυφαία σημεία και μερικά REITs λιανικής εμφανίζουν θετικά leasing spreads (αυξήσεις ενοικίων σε ανανεώσεις) της τάξης του 5% ή και παραπάνω fibramacquarie.com.
Δύο βασικές τάσεις χαρακτηρίζουν το τοπίο λιανικής: Πρώτον, η άνοδος του εμπειρικού και “lifestyle” λιανικού εμπορίου – τα malls με ψυχαγωγία, εστίαση και ανοιχτές-αίθριες έννοιες προσελκύουν μεγαλύτερη επισκεψιμότητα και διατηρούν πολύ υψηλή πληρότητα (πάνω από 93%) siila.com.mx. Δεύτερον, η ενσωμάτωση του ηλεκτρονικού εμπορίου με το φυσικό λιανικό εμπόριο έχει αυξήσει τη ζήτηση για σύγχρονους αποθηκευτικούς χώρους (αναλύεται παρακάτω) και για κέντρα διανομής τελευταίου μιλίου γύρω από την πόλη. Ενώ η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου φάνηκε αρχικά να απειλεί τα φυσικά καταστήματα, πολλοί έμποροι προσαρμόστηκαν χρησιμοποιώντας τα καταστήματα ως εκθεσιακούς χώρους ή κέντρα εκτέλεσης παραγγελιών, διατηρώντας την πληρότητα υψηλή. Η γενικότερη προοπτική του λιανικού εμπορίου είναι θετική: εάν δεν υπάρξει οικονομική επιβράδυνση, η ζήτηση των καταναλωτών στην πρωτεύουσα αναμένεται να παραμείνει ισχυρή το 2026, ενώ νέα εμπορικά έργα σχεδιάζονται με προσοχή σε αναπτυσσόμενες περιοχές (συχνά ως μέρος μικτών χρήσεων έργων).
Στον τομέα της βιομηχανίας και των logistics, η Πόλη του Μεξικού αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης εθνικής άνθησης που τροφοδοτείται από το nearshoring – την τάση των εταιρειών να μεταφέρουν τις δραστηριότητες παραγωγής και εφοδιαστικής αλυσίδας πιο κοντά στην αγορά των ΗΠΑ. Αν και η πιο δραματική βιομηχανική ανάπτυξη παρατηρείται στη βόρεια πλευρά του Μεξικού (στις παραμεθόριες πόλεις και το Μοντερέι, όπου τα κενά βιομηχανικά ακίνητα είναι συχνά 1–3% bcg.com bcg.com), η πρωτεύουσα επίσης επωφελείται. Η μητροπολιτική περιοχή της Πόλης του Μεξικού (συμπεριλαμβανομένης και της γειτονικής Πολιτείας του Μεξικού) αποτελεί μείζονα αγορά κατανάλωσης και κόμβο διανομής, με αποτέλεσμα να υπάρχει υψηλή ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους, τόσο για το ηλεκτρονικό εμπόριο όσο και για περιφερειακές εφοδιαστικές αλυσίδες. Μέχρι τα τέλη του 2024, τα ποσοστά κενών βιομηχανικών ακινήτων στο Μεξικό αυξήθηκαν ελαφρώς μετά από ιστορικά χαμηλά επίπεδα – το συνολικό ποσοστό κενού αυξανόταν για μερικά συνεχόμενα τρίμηνα, αλλά παρέμενε υγιές, γύρω στο 2–3% κατά μέσο όρο siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. Στην κεντρική περιοχή του Μεξικού (για παράδειγμα στον άξονα Τολούκα–Πόλη του Μεξικού), τα ποσοστά κενού παραμένουν επίσης χαμηλά, αν και νέες κερδοσκοπικές κατασκευές προστίθενται στην αγορά. Οι κατασκευαστές αποθηκών έσπευσαν να χτίσουν χώρους το 2022–2023, προβλέποντας ζήτηση λόγω nearshoring, και το 2024 ανοίχτηκαν μερικές νέα «τσέπες» διαθεσιμότητας, αλλά συνολικά η βιομηχανική αγορά λειτουργεί σχεδόν πλήρως κατειλημμένη.
Για τη Πόλη του Μεξικού συγκεκριμένα, μεγάλο μέρος της νέας δραστηριότητας στον βιομηχανικό τομέα βρίσκεται ακριβώς έξω από τα όρια της πόλης – σε αγορές όπως οι Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (γνωστές μαζί ως “διάδρομος CTT”), καθώς και το Toluca και την Puebla που βρίσκονται πιο μακριά. Αυτές οι υποαγορές βιομηχανικών ακινήτων έχουν δει μεγάλες μισθώσεις από εταιρείες logistics, λιανικής και βιομηχανίας. Τα ενοίκια για σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics αυξάνονται λόγω χαμηλής διαθεσιμότητας και υψηλού κόστους κατασκευής και αναμένεται να συνεχίσουν να αυξάνονται σταδιακά το 2025. Μία αναφορά σημείωσε ότι τα βιομηχανικά ενοίκια πανεθνικά αυξήθηκαν πάνω από 8% το 2024 businesswire.com. Με το Μεξικό να εδραιώνει τη θέση του ως κόμβος βιομηχανίας για τη Βόρεια Αμερική, οι επενδύσεις σε βιομηχανικά ακίνητα συρρέουν: για παράδειγμα, ξένοι επενδυτές (συμπεριλαμβανομένων διεθνών funds και REITs) αποκτούν και αναπτύσσουν αποθήκες γύρω από την Πόλη του Μεξικού για να καλύψουν τη ζήτηση. Η κυβέρνηση και ο ιδιωτικός τομέας συνεργάζονται επίσης σε νέα βιομηχανικά πάρκα με βιώσιμα χαρακτηριστικά (με τη στήριξη πρωτοβουλιών όπως δάνειο 150 εκατ. δολαρίων από την IFC για “πράσινα” βιομηχανικά πάρκα) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, δείχνοντας εμπιστοσύνη για μακροπρόθεσμη ανάπτυξη. Γενικά, το βιομηχανικό τμήμα στην περιοχή της Πόλης του Μεξικού αναμένεται να παραμείνει ισχυρό ως το 2025 και μετά, με βασικούς μοχλούς το nearshoring και το ηλεκτρονικό εμπόριο – με την προειδοποίηση ότι τυχόν παγκόσμιες οικονομικές ή εμπορικές διαταραχές (όπως θέματα αμερικανικών δασμών) θα μπορούσαν να επιβραδύνουν τον γρήγορο ρυθμό.
Μακροοικονομικοί και Ρυθμιστικοί Παράγοντες
Η απόδοση της αγοράς ακινήτων συνδέεται στενά με γενικότερες μακροοικονομικές συνθήκες. Η οικονομία του Μεξικού έχει δείξει σχετική ανθεκτικότητα, με το ΑΕΠ να αυξάνεται περίπου 3% το 2022–2023 και την αυξανόμενη μεσαία τάξη να συμβάλλει στη ζήτηση για στέγαση. Η Πόλη του Μεξικού, ως πρωτεύουσα, απολαμβάνει μεγάλο μερίδιο της εθνικής οικονομικής δραστηριότητας (το ΑΕΠ της πόλης αυξήθηκε κατά 2,3% ετησίως στις αρχές του 2024 mexicobusiness.news). Κύριοι μακροοικονομικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά το 2025 περιλαμβάνουν:
- Επιτόκια και Πληθωρισμός: Η κεντρική τράπεζα του Μεξικού (Banxico) διατήρησε υψηλά βασικά επιτόκια καθ’ όλη τη διάρκεια του 2024 (στο εύρος 10–11%) για την καταπολέμηση του πληθωρισμού. Παρόλο που ο πληθωρισμός έχει υποχωρήσει σε πιο μέτρια επίπεδα (~4–5% στα τέλη του 2024), το κόστος δανεισμού για στεγαστικά δάνεια παραμένει σχετικά υψηλό. Τα τυπικά επιτόκια στεγαστικών δανείων για τοπικούς αγοραστές ήταν περίπου ή και πάνω από 10%, καθιστώντας τη χρηματοδότηση δαπανηρή και πιθανόν να περιορίζει μια μερίδα των αγοραστικών δραστηριοτήτων. (Για ξένους αγοραστές, τα διασυνοριακά προϊόντα στεγαστικών δανείων προσφέρουν επιτόκια ~7–9% σε USD thelatinvestor.com, που, ενώ είναι υψηλότερα από τα αμερικανικά στεγαστικά, εξακολουθούν να προσελκύουν επενδυτές που ποντάρουν σε υψηλή ανατίμηση thelatinvestor.com.) Τα υψηλά επιτόκια επίσης αυξάνουν το κόστος χρηματοδότησης κατασκευών, επιβραδύνοντας τη νέα ανάπτυξη. Έτσι, το περιβάλλον υψηλών επιτοκίων είναι δίκοπο μαχαίρι: μειώνει λίγο τη ζήτηση και περιορίζει την επέκταση προσφοράς, αλλά η συνολική ζήτηση για στέγαση στην Πόλη του Μεξικού είναι αρκετά ισχυρή για να διατηρήσει την αύξηση των τιμών πάνω από τον πληθωρισμό thelatinvestor.com. Εάν η Banxico προχωρήσει σε μείωση επιτοκίων στα τέλη του 2025 (όπως αναμένουν ορισμένοι αν ο πληθωρισμός παραμείνει υπό έλεγχο riotimesonline.com), θα μπορούσε να ενισχύσει περαιτέρω τη δραστηριότητα στην αγορά ακινήτων καθιστώντας την πρόσβαση σε δανεισμό πιο εύκολη.
- Οικονομική Ανάπτυξη και Απασχόληση: Οι τάσεις απασχόλησης στην Πόλη του Μεξικού είναι ευνοϊκές – το ποσοστό ανεργίας της πόλης ήταν μόλις ~2,4% στο τέλος του 2024 assets.cushmanwakefield.com, και η δημιουργία επίσημων θέσεων εργασίας είναι ισχυρή, ιδιαίτερα στους τομείς των υπηρεσιών και της μεταποίησης. Μια δυναμική αγορά εργασίας στηρίζει τη ζήτηση κατοικιών (τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά). Επιπλέον, οι επενδύσεις που καθοδηγούνται από nearshoring (εργοστάσια, κέντρα logistics, εταιρικές επεκτάσεις) εισάγουν κεφάλαια στη χώρα. Αναφορές στα μέσα του 2025 δείχνουν ότι το Μεξικό προσελκύει σημαντικές άμεσες ξένες επενδύσεις, με το 67,6% όλων των ΞΑΕ στον τομέα ακινήτων το 2023 να πηγαίνει στην Πόλη του Μεξικού thelatinvestor.com. Αυτές οι τάσεις ενισχύουν την εμπιστοσύνη στις μεσοπρόθεσμες προοπτικές ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων.
- Συναλλαγματικές Ισοτιμίες: Η συναλλαγματική ισοτιμία του μεξικανικού πέσο επηρεάζει την αγοραστική δύναμη των ξένων. Τα τελευταία χρόνια το πέσο παραμένει σχετικά ισχυρό, ωστόσο εξακολουθεί να κυμαίνεται στην περιοχή των ~17–20 MXN ανά USD. Μια ευνοϊκή ισοτιμία (από την οπτική αγοραστών από ΗΠΑ ή Ευρώπη) καθιστά την ακίνητη περιουσία στην Πόλη του Μεξικού σχετικά φθηνή. Για παράδειγμα, πολυτελή διαμερίσματα που μπορεί να κοστίζουν 1 εκατομμύριο δολάρια ΗΠΑ στις ΗΠΑ, μπορεί να είναι στη μισή τιμή ή και φθηνότερα στην Πόλη του Μεξικού για παρόμοια ποιότητα, προσελκύοντας διεθνείς αγοραστές. Η συνεχής σταθερότητα του πέσο και η αποφυγή σημαντικής υποτίμησης είναι σημαντικές για τη διατήρηση της ροής ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων.
Στην ρυθμιστική πλευρά, πέρα από τον έλεγχο ενοικίων και τους περιορισμούς Airbnb που συζητήθηκαν νωρίτερα, άλλες πολιτικές και σχέδια επηρεάζουν την αγορά:
- Πρωτοβουλίες Προσιτής Κατοικίας: Η νέα ομοσπονδιακή διοίκηση (που ανέλαβε καθήκοντα στα τέλη του 2024) ανακοίνωσε ένα φιλόδοξο πρόγραμμα προσιτής κατοικίας, με στόχο την κατασκευή 1 εκατομμυρίου κατοικιών πανεθνικά έως το 2030, εκ των οποίων περίπου 26.000 μονάδες προορίζονται για την Πόλη του Μεξικού thelatinvestor.com. Αν και αυτό είναι ένα θετικό βήμα για την αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών, αναλυτές σημειώνουν ότι πρόκειται για ανεπαρκή κλίμακα για μια μητροπολιτική περιοχή άνω των 20 εκατομμυρίων – θα παρέμβει μόνο επιφανειακά στο έλλειμμα thelatinvestor.com. Παρ’ όλα αυτά, εάν υλοποιηθούν, αυτά τα έργα (πιθανότατα μεσαίας έως υψηλής πυκνότητας κοινωνικής κατοικίας) θα μπορούσαν να προσφέρουν κάποια ανακούφιση στα κατώτερα εισοδηματικά στρώματα και να ελαφρύνουν ελαφρώς την πίεση μακροπρόθεσμα. Η δημοτική διοίκηση επίσης ενθαρρύνει την ανάπλαση υποαξιοποιημένων ακινήτων (π.χ. μετατροπή παλαιών γραφείων σε κατοικίες) και επιταχύνει τις άδειες για χαμηλού κόστους κατοικίες.
- Κίνητρα Βιωσιμότητας και Πράσινης Δόμησης: Οι αρχές της Πόλης του Μεξικού προωθούν τη βιώσιμη ανάπτυξη ακινήτων. Το Πρόγραμμα Πιστοποίησης Βιώσιμων Κτιρίων προσφέρει φορολογικές ελαφρύνσεις σε ύδατα, μισθοδοσία και ακίνητη περιουσία, καθώς και επιτάχυνση αδειών, για έργα που πληρούν τα πρότυπα πράσινης δόμησης thelatinvestor.com. Αυτό οδήγησε σε σημαντική αύξηση της πράσινης κατασκευής: μόνο το 2023, 86 νέα έργα στην πόλη έλαβαν πιστοποίηση LEED για πράσινα κτίρια, τοποθετώντας το Μεξικό ανάμεσα στις 10 κορυφαίες χώρες παγκοσμίως σε κτίρια με πιστοποίηση LEED thelatinvestor.com. Επιπλέον, τράπεζες και διεθνείς οργανισμοί στηρίζουν αυτή τη τάση – για παράδειγμα, ένα δάνειο ύψους $150 εκατομμυρίων συνδεδεμένο με στόχους βιωσιμότητας από την IFC χρηματοδοτεί ενεργειακά αποδοτικές αναβαθμίσεις και φιλικά προς το περιβάλλον βιομηχανικά πάρκα στο Μεξικό thelatinvestor.com. Αυτά τα μέτρα όχι μόνο ωφελούν το περιβάλλον αλλά τείνουν επίσης να αυξάνουν την αξία των ακινήτων και να προσελκύουν κοινωνικά ευαισθητοποιημένους επενδυτές/ενοικιαστές. Αναμένεται συνεχής κανονιστική στήριξη προς τη βιωσιμότητα, κάνοντας τα πράσινα χαρακτηριστικά όλο και πιο συνηθισμένα (και ακόμα και αναμενόμενα) σε νέα εμπορικά και οικιστικά έργα.
- Πολιτικό Κλίμα και Σταθερότητα: Η πολιτική μετάβαση του Μεξικού το 2024 (έτος προεδρικών εκλογών) εισήγαγε κάποια αβεβαιότητα. Η εκλογή της Προέδρου Κλαούντια Σέινμπαουμ και η διατήρηση της πλειοψηφίας του κυβερνώντος κόμματος προκάλεσαν αρχικά μια στάση «αναμονής» σε ορισμένους επενδυτές, δεδομένης της προοδευτικής πολιτικής ατζέντας της κυβέρνησης thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Υπήρξαν ανησυχίες σχετικά με πιθανές συνταγματικές αλλαγές ή φορολογικές μεταρρυθμίσεις που σχετίζονται με ακίνητα, αλλά μέχρι στιγμής η νέα κυβέρνηση δεν έχει λάβει δραστικά μέτρα που να επηρεάζουν τα δικαιώματα ακινήτων. Στην πραγματικότητα, η κυβέρνηση έχει δείξει στήριξη στην ανάπτυξη και ιδιοκτησία ακινήτων (εκτός από την αντιμετώπιση καταχρηστικών αυξήσεων ενοικίων) thelatinvestor.com. Οι εμπορικές εντάσεις με τις ΗΠΑ (συμπεριλαμβανομένων των απειλών για δασμούς) αποτελούν μια πιο άμεση ανησυχία για τον τομέα των ακινήτων, κυρίως στον επαγγελματικό τομέα mexicobusiness.news. Η στενή σύνδεση του Μεξικού με την οικονομία των ΗΠΑ σημαίνει ότι οποιαδήποτε μεταβολή στην εμπορική πολιτική ή επιβράδυνση των ΗΠΑ μπορεί να επηρεάσει τη ζήτηση για γραφεία και βιομηχανικούς χώρους. Παρ’ όλα αυτά, η κυρίαρχη άποψη είναι ότι το Μεξικό θα παραμείνει αναπόσπαστο μέλος των αλυσίδων εφοδιασμού της Βόρειας Αμερικής, ενώ τόσο οι εγχώριοι όσο και οι ξένοι επενδυτές ακινήτων διατηρούν μια θετικά διαμορφωμένη μακροπρόθεσμη προοπτική παρά τον βραχυπρόθεσμο πολιτικό θόρυβο businesswire.com businesswire.com.
Συνοψίζοντας, ένα γενικά σταθερό μακροοικονομικό περιβάλλον – που χαρακτηρίζεται από αυξανόμενες επενδύσεις, υψηλά αλλά μειούμενα επιτόκια και προληπτικές (αν και μετριοπαθείς) στεγαστικές πολιτικές – δημιουργεί το πλαίσιο για τη συνέχιση της ανάπτυξης της αγοράς ακινήτων στην Πόλη του Μεξικού. Ρυθμιστικές αλλαγές εφαρμόζονται για τη βελτίωση της προσιτότητας και της βιωσιμότητας, οι οποίες ενδέχεται να αναδιαμορφώσουν σταδιακά συγκεκριμένα τμήματα (ιδίως την ποιότητα και διαθεσιμότητα ενοικιαζόμενης στέγης).
Μεγάλα Έργα Υποδομών & Ανάπτυξης που Επηρεάζουν τα Ακίνητα
Πολλά έργα υποδομής και μεγάλες αναπτύξεις βρίσκονται σε εξέλιξη ή έχουν πρόσφατα ολοκληρωθεί στην Πόλη του Μεξικού και έχουν απτές επιπτώσεις στη δυναμική της αγοράς ακινήτων:
- Νέο Διεθνές Αεροδρόμιο (AIFA): Το Διεθνές Αεροδρόμιο Φελίπε Άνχελες, που άνοιξε το 2022 στη βόρεια περιοχή του μετρό, αποτελεί σημαντική προσθήκη. Ενώ οι όγκοι επιβατών του αυξάνονται σταδιακά, η παρουσία του αεροδρομίου (μαζί με σχετικές βελτιώσεις στους αυτοκινητόδρομους) ενισχύει την ανάπτυξη στα βόρεια προάστια. Οι δήμοι κοντά στο αεροδρόμιο βλέπουν νέα ξενοδοχεία, βιομηχανικά πάρκα και κατοικίες για εργαζόμενους. Με την πάροδο του χρόνου, η βελτιωμένη συνδεσιμότητα με το AIFA θα μπορούσε να αυξήσει τις αξίες ακινήτων στα βόρεια της Πόλης του Μεξικού και σε περιοχές του Κράτους του Μεξικού. Μια προαστιακή σιδηροδρομική γραμμή που θα συνδέει το κέντρο της πόλης (σταθμός Μπουεναβίστα) με το νέο αεροδρόμιο βρίσκεται επίσης υπό κατασκευή, γεγονός που θα ενισχύσει περαιτέρω την ενσωμάτωση αυτής της περιοχής όταν ολοκληρωθεί (αναμένεται το 2025–26). Οι επενδυτές ακινήτων εξετάζουν γη και ευκαιρίες logistics κατά μήκος αυτού του διαδρόμου εν αναμονή αυξανόμενης χρήσης του αεροδρομίου.
- Διαδημοτικός Σιδηρόδρομος Πόλης του Μεξικού–Τολούκα (El Insurgente): Μετά από χρόνια κατασκευής, μια γραμμή προαστιακού τρένου υψηλής ταχύτητας που συνδέει την Πόλη του Μεξικού με την Τολούκα (πρωτεύουσα του γειτονικού Κράτους του Μεξικού) λειτουργεί μερικώς. Με την ονομασία «El Insurgente», η γραμμή άνοιξε τα πρώτα της τμήματα στα τέλη του 2023 και έφτασε στη δυτική Πόλη του Μεξικού (περιοχή Σάντα Φε) τον Αύγουστο του 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Το τελευταίο τμήμα έως τον κεντρικό τερματικό σταθμό Observatorio αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Αυτή η σύγχρονη σιδηροδρομική γραμμή θα μειώσει σημαντικά τους χρόνους ταξιδιού μεταξύ Πόλης του Μεξικού και Τολούκα (ένα ταξίδι που πριν διαρκούσε πάνω από μία ώρα με αυτοκίνητο μπορεί να διαρκεί ~20-30 λεπτά με το τρένο). Οι επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων είναι αξιοσημείωτες: το επιχειρηματικό κέντρο Σάντα Φε διαθέτει πλέον σταθμό τρένου, γεγονός που θα διευκολύνει τις μετακινήσεις των εργαζομένων του και ενδεχομένως θα αυξήσει την πληρότητα γραφείων εκεί. Ομοίως, οι περιοχές γύρω από το Observatorio (που θα συνδεθεί με το μετρό) σχεδιάζονται για ανάπτυξη βασισμένη στις μεταφορές, συμπεριλαμβανομένων νέων μικτών χρήσεων για την αναζωογόνηση αυτής της ζώνης. Στην Τολούκα και σε ενδιάμεσους σταθμούς, αναμένεται αυξημένη ζήτηση για κατοικίες από ανθρώπους που μπορούν να εργάζονται στην Πόλη του Μεξικού αλλά να ζουν πιο δυτικά. Συνολικά, ο διαδημοτικός σιδηρόδρομος αλλάζει τα δεδομένα για τη διασυνδεσιμότητα της περιοχής και πιθανότατα θα αυξήσει τις αξίες ακινήτων κοντά στους σταθμούς του και στα δύο άκρα, ενώ θα καταστήσει την απέραντη μεγαλούπολη του Μεξικού πιο ενιαία.
- Επέκταση Αστικής Συγκοινωνίας (Cablebús και Μετρό): Η Πόλη του Μεξικού έχει επεκτείνει το δίκτυο δημόσιων συγκοινωνιών της με καινοτόμες λύσεις όπως το Cablebús, ένα εναέριο σύστημα τελεφερίκ που εξυπηρετεί ορεινές, υποεξυπηρετούμενες γειτονιές. Δύο γραμμές Cablebús λειτουργούν πλέον (Γραμμή 1 στα βόρεια και Γραμμή 2 στα ανατολικά), βελτιώνοντας δραστικά τις μετακινήσεις σε περιοχές όπως η Iztapalapa. Η επιτυχία αυτών των γραμμών (δεκάδες χιλιάδες επιβάτες καθημερινά) thelatinvestor.com thelatinvestor.com έχει οδηγήσει σε σχέδια για επιπλέον δρομολόγια. Αυτά τα έργα έχουν ήδη προκαλέσει αυξημένο ενδιαφέρον για ακίνητα στις περιοχές των τερματικών σταθμών τους – για παράδειγμα, νέα εμπορικά κέντρα, συγκροτήματα διαμερισμάτων και κοινοτικές εγκαταστάσεις σχεδιάζονται γύρω από τους σταθμούς του Cablebús λόγω της εισροής κόσμου και της μείωσης του χρόνου μετακίνησης. Παράλληλα, το σύστημα Μετρό της πόλης συνεχίζει να επεκτείνεται και να αναβαθμίζεται. Η Γραμμή 12 (η οποία είχε ένα τμήμα κλειστό μετά από ατύχημα το 2021) επισκευάστηκε πλήρως και επαναλειτούργησε το 2023, αποκαθιστώντας τη σύνδεση με τον νοτιοανατολικό διάδρομο. Υπάρχουν επίσης συνεχιζόμενες επεκτάσεις (όπως η επέκταση της Γραμμής 12 του Μετρό έως το Observatorio για διασύνδεση με το τρένο Toluca, καθώς και προτεινόμενες νέες γραμμές ή BRT διαδρομές σε περιφερειακές ζώνες). Κάθε βελτίωση στις συγκοινωνίες τείνει να ξεκλειδώνει την ανάπτυξη ακινήτων στις γειτονικές περιοχές, καθιστώντας τις πιο προσβάσιμες και ελκυστικές τόσο για τους κατοίκους όσο και για τις επιχειρήσεις. Για παράδειγμα, η επέκταση του Insurgentes Sur BRT πριν από μερικά χρόνια συνέβαλε σε μια μικρή άνθηση πολυκατοικιών κατά μήκος της διαδρομής του. Μπορούμε να αναμένουμε παρόμοιες τοπικές αναπτύξεις καθώς εισέρχονται σε λειτουργία νέοι συγκοινωνιακοί κόμβοι.
- Μεγάλα Έργα Μικτής Χρήσης: Ο ορίζοντας και το τοπίο της πόλης αναδιαμορφώνονται από αρκετά μεγάλα έργα μικτής χρήσης. Ένα παράδειγμα είναι το έργο Mítikah στη νότια συνοικία Coyoacán – μια γιγαντιαία ανάπτυξη που περιλαμβάνει έναν από τους ψηλότερους οικιστικούς πύργους της Λατινικής Αμερικής, εμπορικό κέντρο και επαγγελματικούς χώρους (άνοιξε σταδιακά έως το 2022). Τέτοια έργα συχνά αναζωογονούν τη γύρω γειτονιά, αυξάνοντας τις αξίες γης και προσελκύοντας ευκατάστατους κατοίκους. Στο κέντρο της πόλης, πρωτοβουλίες αναζωογόνησης όπως το Proyecto Chapultepec (πολιτιστικές και πάρκα βελτιώσεις γύρω από το Chapultepec) και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών χώρων στη Nuevo Polanco σε σύγχρονους εμπορικούς/οικιστικούς κόμβους βρίσκονται σε εξέλιξη. Επιπλέον, ορισμένα παλαιά κτίρια γραφείων στο ιστορικό κέντρο και σε διαδρόμους όπως η Reforma στοχεύουν για μετατροπή σε διαμερίσματα ή ξενοδοχεία, λόγω του υψηλού δείκτη αδιάθετων γραφειακών χώρων. Η κυβέρνηση έχει δηλώσει την υποστήριξή της για αυτά τα έργα προσαρμοστικής επανάχρησης ως τρόπο αντιμετώπισης των στεγαστικών αναγκών και αποφυγής της εγκατάλειψης αστικών περιοχών. Αν και η πρόοδος είναι σταδιακή, ακόμη και λίγες επιτυχημένες μετατροπές μπορούν να δημιουργήσουν προηγούμενο, προσθέτοντας εκατοντάδες νέες κατοικίες σε κεντρικές περιοχές τα επόμενα χρόνια.
- Βιομηχανικά Πάρκα Nearshoring: Έξω από τον άμεσο αστικό πυρήνα, πολυάριθμα έργα βιομηχανικών πάρκων γύρω από τη μητροπολιτική περιοχή της Πόλης του Μεξικού βρίσκονται σε ανάπτυξη, με ώθηση από το nearshoring. Για παράδειγμα, νέα logistics πάρκα σχεδιάζονται κατά μήκος του αυτοκινητόδρομου Μεξικό-Κερετάρο και σε Huehuetoca και Zumpango (βόρεια της πόλης). Αυτά τα έργα, συχνά υποστηριζόμενα από διεθνείς επενδυτές, ενσωματώνουν βιώσιμο σχεδιασμό (ηλιακή ενέργεια, πράσινες πιστοποιήσεις), όπως αναφέρθηκε προηγουμένως στο thelatinvestor.com. Καθώς αυτοί οι βιομηχανικοί κόμβοι αναπτύσσονται, παρουσιάζουν αλυσιδωτή αύξηση στη ζήτηση τοπικής κατοικίας – οι εργαζόμενοι και οι διευθυντές αναζητούν κατοικίες σε απόσταση μετακίνησης. Κωμοπόλεις κοντά σε τέτοια πάρκα ενδέχεται να δουν νέα συγκροτήματα κατοικιών και εμπορικά κέντρα. Επιπλέον, η επιτυχία στην προσέλκυση βιομηχανίας (π.χ. αεροδιαστημική στην Κερετάρο, αυτοκινητοβιομηχανία στην Πουέμπλα) ωφελεί έμμεσα την οικονομία της Πόλης του Μεξικού, καθώς η πρωτεύουσα παρέχει τη χρηματοοικονομική και επαγγελματική υποστήριξη για αυτές τις βιομηχανίες. Με αυτή την έννοια, η μακροαναπτυξιακή τάση του nearshoring αποτελεί κρίσιμο υπόβαθρο: όχι μόνο γεμίζει αποθήκες και εργοστάσια, αλλά φέρνει και επενδύσεις σε υποδομές (αυτοκινητόδρομοι, σιδηροδρομικές συνδέσεις, ενεργειακά έργα) που βελτιώνουν τη διασυνδεσιμότητα σε όλη την κεντρική περιοχή του Μεξικού. Όλα αυτά ενισχύουν την ελκυστικότητα της Πόλης του Μεξικού ως περιφερειακού επιχειρηματικού κόμβου, κάτι που τελικά στηρίζει τόσο τη ζήτηση εμπορικών όσο και οικιστικών ακινήτων.
Δυναμική Προσφοράς-Ζήτησης και Προοπτικές Αγοράς
Προσφορά vs. Ζήτηση: Η αγορά ακινήτων της Πόλης του Μεξικού το 2025 μπορεί να χαρακτηριστεί ως περιορισμένη σε προσφορά σε κατοικίες και λιανική, αλλά υπερπροσφορά σε γραφεία (με τον βιομηχανικό τομέα κάπου ενδιάμεσα, να τείνει προς την έλλειψη προσφοράς). Στον οικιστικό τομέα, η θεμελιώδης ανισορροπία μεταξύ περιορισμένου αποθέματος κατοικιών και αυξανόμενης ζήτησης πιθανότατα θα παραμείνει. Ο ρυθμός κατασκευής κατοικιών δεν συμβαδίζει με τη δημιουργία νέων νοικοκυριών στην πρωτεύουσα. Όπως προαναφέρθηκε, ακόμη και φιλόδοξα δημόσια προγράμματα καλύπτουν μόνο ένα μικρό μέρος της έλλειψης thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Αυτό υποδηλώνει ότι, ελλείψει ύφεσης ή σημαντικού εξωτερικού σοκ, οι τιμές σπιτιών και τα ενοίκια αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους τάση τα επόμενα χρόνια. Η προσιτή στέγαση θα παραμείνει κρίσιμο ζήτημα, γεγονός που ενδέχεται να οδηγήσει σε περισσότερες ρυθμιστικές παρεμβάσεις ή σε δημιουργικές λύσεις στην αγορά (συμβίωση, μικροδιαμερίσματα κ.λπ.) για την κάλυψη των κατοίκων. Οι επενδυτές και οι κατασκευαστές στρέφουν όλο και περισσότερο το ενδιαφέρον τους στις «αναδυόμενες γειτονιές» στα όρια της πόλης, όπου η γη είναι φθηνότερη, για να χτίσουν το επόμενο κύμα κατοικιών globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Οι περιοχές αυτές, ενισχυμένες από βελτιώσεις στις συγκοινωνίες, θα μπορούσαν να παρουσιάσουν τη μεγαλύτερη σχετική αύξηση τιμών στο μέλλον, καθώς προσεγγίζουν τα επίπεδα των υπόλοιπων περιοχών της πόλης.
Στον εμπορικό τομέα, η προσφορά γραφείων εξακολουθεί να υπερβαίνει τη ζήτηση, αλλά το χειρότερο ίσως έχει περάσει αν σταθεροποιηθούν οι οικονομικές συνθήκες. Οι εταιρείες αργά-αργά επαναπορροφούν χώρους και η νέα προσφορά είναι σχεδόν παγωμένη, κάτι που θα βοηθήσει την αγορά να εξισορροπηθεί με την πάροδο του χρόνου. Ένας βασικός δείκτης που πρέπει να παρακολουθείται είναι η πληρότητα γραφείων έναντι των τάσεων τηλεργασίας: αν περισσότερες εταιρείες απαιτήσουν επιστροφή στα γραφεία ή αν νέες επιχειρήσεις (ιδίως σχετιζόμενες με το nearshoring) εγκατασταθούν στην Πόλη του Μεξικού, η απορρόφηση θα μπορούσε να επιταχυνθεί. Το ποσοστό κενών γύρω στο 20% είναι υψηλό, αλλά όχι καταστροφικό· οι ιδιοκτήτες έχουν γίνει πιο ευέλικτοι, προσφέροντας παραχωρήσεις για να προσελκύσουν ενοικιαστές. Αναμένεται ότι τα επόμενα 2–3 χρόνια το ποσοστό αδειών γραφείων θα υποχωρήσει σταδιακά σε μονοψήφιο επίπεδο, αν και πιθανότατα όχι στα προ του 2019 επίπεδα, δεδομένων των δομικών αλλαγών στη χρήση γραφείων. Τα ποιοτικότερα κτίρια σε προνομιακές τοποθεσίες θα νοικιαστούν πρώτα, ενώ τα παλαιότερα ή κακώς τοποθετημένα γραφεία ίσως αντιμετωπίσουν δυσκολίες (και ενδέχεται να μετατραπούν σε άλλες χρήσεις).
Για τον λιανικό τομέα, η κατάσταση προσφοράς-ζήτησης είναι ευνοϊκή – δεν κατασκευάζεται σχετικά πολύ νέα λιανική επιφάνεια, ενώ η ζήτηση των λιανέμπορων έχει ανακάμψει, οπότε η πληρότητα και τα ενοίκια θα παραμείνουν ισχυρά. Οι καταναλωτές έχουν εκδηλώσει συσσωρευμένη διάθεση για ψώνια με φυσική παρουσία και τα διεθνή brands επεκτείνονται στο Μεξικό, γεγονός που στηρίζει τον τομέα ακινήτων λιανικής. Ίσως δούμε επιλεγμένα νέα λιανικά έργα να ξεκινούν σε περιοχές με περιορισμένη εξυπηρέτηση καθώς οι developers κερδίζουν ξανά την εμπιστοσύνη τους στην ανάκαμψη (πιθανώς και ως μέρος μικτής χρήσης projects). Εκτός αν υπάρξει μεγάλη μείωση της καταναλωτικής δαπάνης, τα κενά στη λιανική θα κυμαίνονται στα χαμηλά μονοψήφια επίπεδα (γύρω στο 5–7% ή και χαμηλότερα), ό,τι πρακτικά σημαίνει ότι η αγορά είναι υπέρ των ιδιοκτητών στα prime σημεία.
Στα βιομηχανικά ακίνητα, η ζήτηση αναμένεται να παραμείνει ισχυρή έως το 2025 και μετά. Ακόμη και αν η τάση του nearshoring μετριαστεί ελαφρώς (κάποιες αναφορές σημειώνουν μια μικρή επιβράδυνση το 2024 καθώς οι εταιρείες απορροφούν τον χώρο που μίσθωσαν το 2021–2022 siila.com.mx), το στρατηγικό πλεονέκτημα του Μεξικού υποδηλώνει συνεχή εισροή βιομηχανικών και logistics δραστηριοτήτων. Τα ποσοστά κενών στα βιομηχανικά πάρκα μπορεί να αυξηθούν ελαφρώς αν παραδοθεί πολύ νέο speculative απόθεμα, αλλά προέρχονται από ιστορικά χαμηλά κοντά στο 2%. Ακόμη και αν αυξηθούν, π.χ., σε 4–5%, αυτό θα υποδεικνύει μια στενή αγορά υπέρ των ιδιοκτητών. Η αύξηση των ενοικίων στη βιομηχανία θα μπορούσε να συνεχίσει να ξεπερνά τον πληθωρισμό, ιδιαίτερα σε τοποθεσίες κοντά στην πόλη όπου η γη είναι σπάνια.
Κύριοι κίνδυνοι και παράγοντες που πρέπει να παρακολουθούνται: Οι προοπτικές, αν και γενικά θετικές, συνοδεύονται από ορισμένες επιφυλάξεις. Ένας είναι το παγκόσμιο οικονομικό περιβάλλον – αν η οικονομία των ΗΠΑ επιβραδυνθεί σημαντικά ή οι εμπορικές εντάσεις ενταθούν (π.χ. δασμοί όπως αυτοί που επιβλήθηκαν στις αρχές του 2025 riotimesonline.com), η Πόλη του Μεξικού μπορεί να νιώσει τις επιπτώσεις μέσω μείωσης της εταιρικής επέκτασης και κάμψης της διάθεσης ξένων επενδυτών. Ένας άλλος παράγοντας είναι η εσωτερική πολιτική συνέχεια: η τρέχουσα κυβέρνηση έχει υιοθετήσει μια γενικά φιλική προς την αγορά στάση στην πράξη, αλλά τυχόν απρόσμενες αλλαγές (για παράδειγμα, αναπροσαρμογή του φόρου ακινήτων ή αυστηρότερη ρύθμιση πέραν του ελέγχου ενοικίων) θα μπορούσαν να επηρεάσουν το επενδυτικό κλίμα. Επίσης, ζητήματα προσιτότητας και κοινωνικά θέματα (όπως τοπική αντίδραση στη gentrification) ενδέχεται να επηρεάσουν την πολιτική. Έχουμε ήδη δει κοινωνική πίεση να οδηγεί στον νόμο για την Airbnb και τα ανώτατα όρια ενοικίων· περαιτέρω μέτρα θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν κίνητρα για developers προσιτής κατοικίας ή ακόμη και φόρους αδράνειας σε αχρησιμοποίητα πολυτελή διαμερίσματα.
Στα θετικά, τα θεμελιώδη μεγέθη της Πόλης του Μεξικού παραμένουν πολύ ισχυρά. Είναι η οικονομική και πολιτιστική πρωτεύουσα της χώρας, μαγνήτης για ταλέντο και επενδύσεις. Η διαφοροποιημένη οικονομία της (από τα χρηματοοικονομικά έως τα τεχνολογικά startups ως τις δημιουργικές βιομηχανίες) παρέχει ανθεκτικότητα. Οι επενδύσεις σε υποδομές βελτιώνουν σταθερά την ποιότητα ζωής και τη συνδεσιμότητα, γεγονός που τείνει να αυξάνει τις αξίες ακινήτων με τον χρόνο. Και η ώθηση για βιωσιμότητα και εκσυγχρονισμό στα ακίνητα προσθέτει μακροπρόθεσμη αξία στο απόθεμα της πόλης – τα νέα «πράσινα» κτίρια και οι πρωτοβουλίες smart-city καθιστούν την αγορά πιο ελκυστική για θεσμικούς επενδυτές.
Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων της Πόλης του Μεξικού το 2025 χαρακτηρίζεται από ανάπτυξη και ευκαιρίες, ειδικά για όσους επενδύουν σε κατοικίες και καλά τοποθετημένα εμπορικά ακίνητα, αλλά και από την ανάγκη να διαχειριστούν τις ρυθμιστικές αλλαγές και την άνιση απόδοση των επιμέρους τομέων. Τα οικιστικά ακίνητα επωφελούνται από το κύμα ζήτησης τόσο από ντόπιους όσο και από ξένους, με τις τιμές να αναμένεται να συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία (αν και ίσως με ελαφρώς πιο ήπιο ρυθμό απ’ ό,τι τα προηγούμενα χρόνια) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Τα εμπορικά ακίνητα παρουσιάζουν δύο διαφορετικές εικόνες: οι τομείς λιανικής και βιομηχανίας γνωρίζουν άνθηση χάρη στη δυνατή κατανάλωση και τις τάσεις εγγύτερης αλυσίδας εφοδιασμού, ενώ ο τομέας των γραφείων βρίσκεται σε σταδιακή φάση ανάκαμψης από μια κατάσταση υπερπροσφοράς riotimesonline.com mexicobusiness.news. Κομβικές γειτονιές όπως η Polanco, η Roma/Condesa και η Santa Fe θα συνεχίσουν να αποτελούν επίκεντρα δραστηριότητας, ενώ αναδυόμενες περιοχές αποκτούν έδαφος χάρη σε νέες συνδέσεις μεταφορών και αναπτυξιακά έργα. Συνιστάται στους επενδυτές να προσέχουν προσεκτικά τις αλλαγές πολιτικής (όπως οι νέοι έλεγχοι ενοικίων) και να στοχεύουν σε τμήματα με ισχυρά θεμελιώδη στοιχεία (για παράδειγμα, κατοικίες μεσαίου εισοδηματικού επιπέδου ή εγκαταστάσεις logistics) για τις καλύτερες μακροπρόθεσμες αποδόσεις. Συνολικά, η αγορά ακινήτων της Πόλης του Μεξικού εισέρχεται στο δεύτερο μισό της δεκαετίας του 2020 με αυτοπεποίθηση, βασιζόμενη στη δυνατή ζήτηση, τη περιορισμένη προσφορά σε κρίσιμους τομείς και τον διαρκή ρόλο της πόλης ως η “καρδιά” της οικονομίας του Μεξικού.
Πηγές
- Global Property Guide – Ανάλυση της Αγοράς Κατοικιών στο Μεξικό 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- TheLatinvestor – Θα αυξηθούν οι τιμές ακινήτων στην Πόλη του Μεξικού; (Ιούνιος 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- TheLatinvestor – 15 ισχυρές τάσεις για το 2025 στην αγορά ακινήτων της Πόλης του Μεξικού thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- Mexico Business News – Οι ενοικιάσεις γραφείων στο Μεξικό μειώθηκαν κατά 27% το 2025, στην Πόλη του Μεξικού κατά 40% mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- The Rio Times – Ο τομέας των γραφείων στην Πόλη του Μεξικού αντιμετωπίζει μείωση πληρότητας κατά 40% (Μάρτιος 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Mexico Business News – Η κενότητα γραφείων στην Πόλη του Μεξικού μειώθηκε στο 21,56% το 3ο τρίμηνο του 2024 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- Nearshore Americas – Η Πόλη του Μεξικού θέτει όρια στις αυξήσεις ενοικίων nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
- FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Αποτελέσματα 4ου Τριμήνου 2024 (Καταστήματα – Πληρότητα) businesswire.com
- Mexico Business News – Στιγμιότυπο της Αγοράς Ακινήτων του 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Ειδική ανάλυση για τις συνθήκες της αγοράς)
