Portos Immobilienmarkt floriert auch 2025 weiterhin und baut auf dem starken Wachstum der letzten Jahre auf. Die Preise für Wohnimmobilien in Porto stiegen 2024 um rund 7–8 % und übertrafen damit den Landesdurchschnitt und sogar das Wachstum in Lissabon theportugalnews.com theportugalnews.com. Die Nachfrage bleibt in allen Segmenten – Wohnen, Gewerbe, Luxus und Vermietung – robust, angetrieben durch ein begrenztes Wohnungsangebot, eine boomende lokale Wirtschaft und wachsendes Interesse ausländischer Käufer. Derzeit liegen die durchschnittlichen Hauspreise in Porto bei etwa 3.300–3.800 € pro Quadratmeter, rund 35 % niedriger als in Lissabon theportugalnews.com, was Portos relative Erschwinglichkeit und weiteres Wachstumspotenzial unterstreicht. Auch die Mieten sind auf Rekordniveau gestiegen, mit Medianmieten für Wohnungen von etwa 13 €/m² (pro Monat) Ende 2024 globalpropertyguide.com.
Auch für die Zukunft bleiben die Prognosen positiv. Analysten gehen davon aus, dass Porto und andere Schlüsselregionen Portugals 2025 weiterhin ein Preiswachstum von etwa 5–6 % verzeichnen werden, selbst wenn andere europäische Märkte abkühlen portugalpathways.io. Sinkende Hypothekenzinsen und große Investitionen in die Infrastruktur – von neuen U-Bahn-Linien bis hin zu einer Hochgeschwindigkeitsbahnverbindung mit Lissabon – werden Portos Immobilienmarkt zusätzlich stärken. Das Luxussegment der Stadt ist lebendig, mit erstklassigen Lagen wie Foz do Douro, in denen die Preise bis zu 7.500 €/m² erreichen theportugalnews.com, und ausländische Investoren sowie Expats spielen eine entscheidende Rolle, sie machen etwa 12 % des Verkaufsvolumens aus und bringen bedeutendes Kapital ins Land theportugalnews.com.
Dennoch bestehen weiterhin Herausforderungen. Das Wohnungsangebot bleibt trotz mehr Baugenehmigungen hinter der Nachfrage zurück (3.410 neue Wohnungen wurden 2024 genehmigt, die höchste Zahl in Portugal theportugalnews.com). Die Erschwinglichkeit wird für Einheimische zunehmend zu einem Problem, was die Regierung zu politischen Maßnahmen veranlasst hat – wie die Abschaffung des Golden Visa Programms für Immobilieninvestitionen und die Begrenzung von Mieterhöhungen auf 2,16% für 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investoren bleiben optimistisch, müssen sich aber mit regulatorischen Änderungen (z.B. neuen Regeln für Kurzzeitvermietungen) und potenziellen Risiken wie höheren Finanzierungskosten oder einem globalen Abschwung auseinandersetzen. Insgesamt zeichnet sich der Immobilienmarkt von Porto im Jahr 2025 durch stabiles Wachstum, hohe Nachfrage in allen Segmenten und eine positive Perspektive aus, gestützt von Stadtentwicklung und dauerhaftem internationalem Interesse.
(In den nachfolgenden Abschnitten bieten wir eine detaillierte Analyse jedes Marktsegments, aktueller Preise und Trends, zukünftiger Aussichten, Investitionsmöglichkeiten und Risiken sowie der Schlüsselfaktoren, die Portos Immobilienmarkt im Jahr 2025 prägen.)
Analyse der Marktsegmente
Wohnimmobilienmarkt
Portos Wohnimmobilienmarkt bleibt robust. Die Immobilienpreise in der Stadt befinden sich seit einem Jahrzehnt auf einem stetigen Aufwärtstrend, angetrieben durch starke Nachfrage und begrenztes Angebot. Im Jahr 2024 stiegen die Immobilienpreise in Porto um etwa 7,8 % gegenüber dem Vorjahr, so der Preisindex von Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Dieses Wachstum lag zwar etwas unter dem Anstieg von 10,7 % im Jahr 2023, machte Porto aber dennoch zu einem der am schnellsten wachsenden Märkte in Portugal. Tatsächlich übertraf Portos Preissteigerung die von Lissabon (die 2024 etwa 4–5 % betrug theportugalnews.com), was die zunehmende Beliebtheit der Stadt widerspiegelt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Porto liegt derzeit bei etwa 3.300 € (auf Transaktionsbasis), verglichen mit rund 5.000 € in Lissabon theportugalnews.com. Spitzenimmobilien in Top-Lagen (wie Foz do Douro oder das historische Zentrum) können bis zu 7.500 €/m² erzielen theportugalnews.com, während die stadtweite mittlere Angebotspreise im Mai 2025 bei etwa 3.768 €/m² lagen globalpropertyguide.com.
Die Verkaufsaktivität boomt. Porto verzeichnete im Jahr 2024 etwa 6.800 Immobilienverkäufe, ein Anstieg von 19 % gegenüber dem Vorjahr theportugalnews.com. Dies belegt nicht nur die hohe Nachfrage von Käufern (sowohl Einheimischen als auch Neuzuzüglern), sondern auch die steigende Liquidität des Marktes. Der Anstieg der Transaktionen erfolgte trotz zeitweise erhöhter Finanzierungskosten, was darauf hindeutet, dass viele Käufer in Porto über Eigenkapital verfügen oder Ausländer sind (die weniger von den lokalen Zinssätzen abgeschreckt werden). Ende 2024 gab es Anzeichen für eine Abschwächung des Preiswachstums, als die Zinsen ihren Höchststand erreichten, aber die Nachfrage blieb „grundsätzlich stark“, insbesondere nach hochwertigen Immobilien portugalproperty.com. Tatsächlich ziehen hochwertige Apartments und renovierte Häuser im Zentrum von Porto oder gut angebundenen Vororten weiterhin Bieter an, die sowohl nach Wohnraum als auch nach Anlageobjekten suchen.
Auf der Angebotsseite war der Neubau in den letzten Jahren begrenzt, was das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage verschärft hat. Porto leidet, wie der Rest Portugals, unter einem Mangel an Wohnraum, nachdem über Jahre hinweg zu wenig gebaut wurde. Obwohl die Bautätigkeit nun zunimmt – mit 3.410 neu genehmigten Wohneinheiten im Jahr 2024 (das größte Volumen an Wohnungsneuinvestitionen landesweit) theportugalnews.com – wird es einige Zeit dauern, bis diese Projekte auf den Markt kommen. In der Zwischenzeit haben sich die Bauträger stark auf das gehobene Segment konzentriert, indem sie historische Gebäude renovieren oder Luxuswohnungen bauen, was wenig zur Entspannung des Mangels an erschwinglichem Wohnraum beiträgt. Diese Dynamik hält den Aufwärtsdruck auf die Preise aufrecht. Wie Experten von JLL feststellen, haben niedriges Angebot und außergewöhnlich hohe Nachfrage einen „überhitzten“ Markt geschaffen, insbesondere im gehobenen Segment globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Weder ein deutlicher Anstieg des Angebots noch ein Rückgang der Nachfrage sind in Sicht, sodass der Preisdruck stark bleibt globalpropertyguide.com.
Lokale Nachfrage vs. ausländische Nachfrage: Es ist wichtig zu betonen, dass Portos Markt sowohl von einheimischen Käufern als auch von internationalen Investoren getragen wird. Viele portugiesische Haushalte sind dank einer wachsenden Wirtschaft und staatlicher Anreize für Ersterwerber aktiv (wie IMT-Steuerbefreiungen für junge Käufer und staatlich garantierte Hypotheken idealista.pt). Gleichzeitig werden ausländische Käufer (Expats, Investoren und Diaspora) immer bedeutender, da sie Portos niedrigere Preise im Vergleich zu anderen westeuropäischen Städten und die hohe Lebensqualität anziehen. (Trends bei ausländischen Käufern werden in einem späteren Abschnitt ausführlich dargestellt, aber etwa 12 % des gesamten Immobilienverkaufsvolumens in Portugal im Jahr 2024 entfielen auf Ausländer theportugalnews.com theportugalnews.com, und in Hotspots wie Porto kann der Anteil bei hochwertigen Immobilien noch höher sein.) Diese Mischung aus Käufern sorgt dafür, dass die Wohnungsnachfrage stabil bleibt, selbst bei höheren Zinsen, da viele ausländische Käufe bar oder aus Lifestyle-Gründen getätigt werden.
Insgesamt ist der Wohnimmobiliensektor in Porto im Jahr 2025 gekennzeichnet durch: stetiges Preiswachstum, schnellen Umsatz und begrenztes Angebot. Während Regierung und lokale Behörden das Problem der Erschwinglichkeit anerkennen, ist auf dem Markt bisher keine Preiskorrektur zu beobachten – vielmehr hat er sich auf eine nachhaltigere Wachstumsrate stabilisiert nach den zweistelligen Preissprüngen der Vorjahre portugalproperty.com portugalproperty.com. Sofern kein größerer wirtschaftlicher Schock eintritt, wird im Wohnsegment weiterhin mit einer „moderaten, aber positiven“ Preisentwicklung gerechnet, die von soliden Nachfraggrundlagen getragen wird portugalproperty.com.
Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobiliensektor in Porto erlebt derzeit eine Renaissance, mit großem Investoreninteresse und Rekordaktivität in den Bereichen Büro, Einzelhandel, Hotels und Industrieimmobilien. Im Jahr 2023 verzeichnete die Metropolregion Porto ca. 226 Millionen € an Gewerbeimmobilientransaktionen, was einen wachsenden Anteil am Investitionsvolumen Portugals ausmacht cushmanwakefield.com. Bis Ende 2024 erreichte das Investitionsvolumen in Porto ein Jahrzehnthoch – die Stadt war auf dem besten Weg, etwa 19 % des gesamten portugiesischen Gewerbeimmobilieninvestments auszumachen (ein bedeutender Anteil angesichts der Dominanz Lissabons) investporto.pt. Dieser Aufschwung spiegelt das wachsende Vertrauen in Porto als Wirtschaftsstandort und attraktives Ziel für Immobilieninvestoren wider.
- Büromarkt: Der Bürosektor in Porto hat eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit und Wachstum gezeigt. Unternehmen und multinationale Konzerne expandieren in Porto, angezogen von der talentierten Belegschaft und den niedrigeren Kosten. Die Nachfrage nach Büroflächen ist stark gestiegen – zum Beispiel stieg die Büroauslastung in Lissabon im Jahr 2024 um 71% portugalbuyersagent.com, und obwohl das prozentuale Wachstum in Porto nicht so hoch war, gab es auch hier eine sehr starke Nachfrage. Neue Büroprojekte in Zonen wie Boavista und Matosinhos ziehen Mieter an, aber hochwertiges Angebot bleibt knapp. Die Leerstandsquoten für erstklassige Büros sind niedrig, was den Mietdruck erhöht. (In Lissabon nähern sich die Spitzenmieten für Büros €30/m²/Monat portugalbuyersagent.com; die Spitzenmieten in Porto liegen niedriger, steigen aber ebenfalls.) Der Mangel an modernem Bürobestand führt dazu, dass jedes neue hochwertige Büroprojekt in Porto schnell vermietet wird und Vermieter in einigen Fällen Rekordmieten erzielen. Der Ausblick für 2025 bleibt optimistisch, mit weiter steigenden Mietpreisen im Bürosektor, da mehr Unternehmen Flächen suchen und neues Angebot nur langsam auf den Markt kommt portugalbuyersagent.com.
- Einzelhandel und Gastgewerbe: Der Einzelhandelsimmobilienmarkt in Porto boomt, angetrieben durch starke Konsumausgaben und Rekordtourismus. 2024 war ein Rekordjahr für Einzelhandelstransaktionen in Portugal, und Porto profitierte von diesem Trend portugalbuyersagent.com. Im Stadtzentrum von Porto erreichten die Mieten für Einzelhandelsflächen auf den Hauptstraßen Anfang 2024 ein Allzeithoch cushmanwakefield.com. In den besten Einkaufsstraßen wie der Rua de Santa Catarina gibt es praktisch keine Leerstände, und internationale Marken expandieren. Einkaufszentren im Großraum haben ebenfalls Mietwachstum und hohe Auslastungen verzeichnet – tatsächlich verzeichnete Cushman & Wakefield Anfang 2024 rekordverdächtige Mieten in Portos Einkaufszentren cushmanwakefield.com. Im Gastgewerbe erlebt der Hotelmarkt in Porto einen Aufschwung. Die touristischen Zahlen der Stadt erreichten neue Rekorde (Porto verzeichnete 2024 einen Anstieg der Passagierankünfte am Flughafen um ca. 4 %, womit das Wachstum von Lissabon übertroffen wurde portugalbuyersagent.com), und es reisen mehr Touristen als je zuvor an. Dies hat eine Welle von Hotelentwicklungen und -übernahmen ausgelöst. Für 2025 wird ein „Rekordjahr“ für Hotels in Porto erwartet, da das Investoreninteresse am Gastgewerbe hoch bleibt und die touristische Nachfrage weiterhin steigt portugalbuyersagent.com. Neue Hotelprojekte, darunter Luxus- und Boutique-Angebote, befinden sich in der Pipeline, um von der Beliebtheit der Stadt zu profitieren.
- Industrie & Logistik: Porto ist das Wirtschaftszentrum Nordportugals und verfügt über einen starken Industrie-/Logistikimmobilien-Sektor, gestützt durch die strategische Lage (Nähe zum Hafen von Leixões und Verbindungen nach Spanien). Die Nachfrage nach Industrieimmobilien erreichte 2024 in ganz Portugal Rekordhöhen, und Porto trug maßgeblich zu diesem Trend bei portugalbuyersagent.com. Lagerflächen und Logistikimmobilien sind aufgrund des E-Commerce-Wachstums und der Verlagerung von Lieferketten stark nachgefragt. Die Mieten für erstklassige Logistikflächen sind gestiegen und die Leerstandsquote liegt unter dem europäischen Durchschnitt, selbst bei zusätzlichem Angebot portugalbuyersagent.com. Wichtige Logistikparks rund um Porto (Maia, Azurém etc.) expandieren. Die Aussichten für Industrieimmobilien sind positiv – mit weiterhin niedrigen Leerständen und steigenden Mieten – während Porto seine Rolle als Logistikknotenpunkt im Nordwesten der iberischen Halbinsel festigt. Zudem entwickeln sich Rechenzentren und Einrichtungen der Tech-Branche zu einem wichtigen Segment, da Portos Technologieszene wächst (die Stadt hat bereits Büros und F&E-Zentren mehrerer Technologieunternehmen angelockt).
Insgesamt ist der Markt für Gewerbeimmobilien in Porto 2025 auf Wachstumskurs, getragen von einer starken Wirtschaft und Investorenoptimismus. Einzelhandels- und Hotelimmobilien werden im kommenden Jahr voraussichtlich das meiste Kapital anziehen (Einzelhandel machte historisch einen großen Teil der Investitionen aus, und der Tourismus treibt die Hotelnachfrage) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Gleichzeitig sollten Büro- und Industriesegmente weiterhin Mietwachstum und Bautätigkeit verzeichnen, sofern die Finanzierungsbedingungen günstig bleiben portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Die größte Herausforderung im Gewerbeimmobilienmarkt in Porto besteht darin, ausreichend moderne Flächen bereitzustellen – diese Lücke wollen neue Projekte 2025 und darüber hinaus schließen.
Luxusimmobilien-Segment
Portos Luxusimmobiliensegment boomt, unterstützt von wohlhabenden internationalen Käufern und dem wachsenden Ansehen der Stadt als kosmopolitisches Reiseziel. Traditionell machten Lissabon und die Algarve Schlagzeilen im Bereich Luxusimmobilien, doch Porto rückt zunehmend in den Fokus vermögender Käufer. Im globalen Prime International Residential Index von Knight Frank gehörte Porto (zusammen mit der Algarve) in den letzten Jahren zu den Spitzenmärkten für das Wachstum der Luxuspreise theportugalnews.com benoitproperties.com. Im Jahr 2024 stiegen die Preise für Luxusimmobilien in Portos erstklassigen Lagen durchschnittlich um etwa 5 % oder mehr, was eine stabile Nachfrage im oberen Segment widerspiegelt (dies entspricht globalen Luxus-Trends, bei denen die Spitzenpreise 2024 durchschnittlich um etwa 3,6 % stiegen) knightfrank.com.
Exklusive Viertel wie Foz do Douro, Nevogilde und Teile des historischen Viertels Ribeira definieren Portos Luxussegment. Diese Stadtteile bieten Wasserblick, historischen Charme oder Prestige – und erzielen die höchsten Preise. Wie bereits erwähnt, haben erstklassige Werte in Porto etwa 7.500 € pro Quadratmeter erreicht theportugalnews.com, was das obere Ende für hochwertige renovierte Wohnungen oder Luxusvillen in der Stadt darstellt. Zum Vergleich: Lissabons Spitzenwert liegt bei ~10.000 €/m² theportugalnews.com, sodass Porto Luxusinteressierten weiterhin einen relativ guten Gegenwert bietet. Diese „Wertlücke“ zieht ausländische Investoren an, die feststellen, dass sie Premium-Immobilien in Porto deutlich günstiger erwerben können als in anderen westeuropäischen Städten oder sogar in Lissabon.
Ein deutliches Zeichen für Portos Luxus-Stärke: rekordverdächtige Abschlüsse in Foz do Douro. Anfang 2024 erreichten die Transaktionswerte für Wohnungen in Foz neue Höchstwerte, wobei einige Mietobjekte Berichten zufolge etwa 16,90 € pro m² pro Monat erzielten – ein Niveau, das mit den teuersten Gegenden Lissabons vergleichbar ist cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Auch der Verkauf von Penthäusern und großen Flussuferwohnungen in Foz hat neue Preisrekorde für die Stadt aufgestellt. Internationale Käufer (aus Märkten wie den USA, Großbritannien, Frankreich, Brasilien und anderen Ländern) stehen hinter vielen dieser High-End-Abschlüsse und erwerben diese Immobilien häufig als Zweitwohnsitz, zur Altersvorsorge oder aus Golden-Visa-Motiven (bis diese Option im Immobilienbereich eingestellt wurde). Der Luxusmarkt profitiert auch von wohlhabenden portugiesischen Auswanderern, die in Immobilien in ihrer Heimatstadt investieren oder zurückkehren.
Das Luxussegment Portos hat in den letzten Jahren neue gehobene Projekte und Sanierungen erlebt. Beispielsweise werden historische Paläste und Lagerhäuser in luxuriöse Eigentumswohnungen oder Boutique-Residenzen umgewandelt. Zunehmendes Interesse besteht auch an Weingut-Anwesen im Douro-Tal (einige Stunden von Porto entfernt) und Küstenvillen in Gegenden wie der Meeresfront von Vila Nova de Gaia – diese zählen häufig zum Luxusmarkt des Großraums Porto und sprechen diejenigen an, die nach Immobilien mit viel Platz und Lebensstil suchen, aber dennoch Zugang zur Stadt wünschen. Vermögensverwaltern zufolge werden wohlhabende Käufer weiterhin von der Kombination aus dem altweltlichen Flair Portos und modernen Annehmlichkeiten angezogen – ebenso wie von Portugals Sicherheit und Klima theportugalnews.com theportugalnews.com. Die Lebensstilfaktoren – Kultur, Gastronomie und ein Gefühl von Authentizität – sind entscheidende Verkaufsargumente, die Porto von stärker auf den Tourismus ausgerichteten Märkten abheben.
Zusammenfassend bleibt der Ausblick für den Luxusimmobilienmarkt in Porto positiv. Das Segment „bleibt aktiv“ und es werden weiterhin stetige Preissteigerungen erwartet portugalproperty.com. Während die Aufhebung des Golden Visa für Immobilien (seit 2023 in Kraft) einen Anreiz entfernt hat, sind die meisten Luxus-Käufer in Porto von Lebensstil und langfristigen Investitionen motiviert, die weiterhin bestehen. Solange Portos internationale Anziehungskraft wächst und das Angebot an wirklich erstklassigen Immobilien begrenzt bleibt, sollte der Luxusmarkt weiterhin Wertsteigerungen und hohe Nachfrage erleben. Investoren wird jedoch geraten, wählerisch zu sein – Top-Käufer legen heute größten Wert auf Qualität, Nachhaltigkeit und einzigartige Merkmale bei Luxusimmobilien portugalproperty.com, weshalb Immobilien, die diese Kriterien erfüllen, am besten abschneiden werden.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Porto ist angespannt und verzeichnet ein deutliches Wachstum der Mieten. Da die Wohnungskaufpreise hoch sind und viele junge Berufstätige, Studierende und Expats lieber mieten, übersteigt die Nachfrage nach Mietwohnungen in Porto das Angebot an verfügbaren Einheiten. Dies führte in den letzten Jahren zu starken Mietpreisanstiegen, insbesondere im Stadtzentrum und in den Universitätsvierteln.
Ende 2024 lag die Medianmiete für neue Mietverträge in Porto bei etwa 13,04 € pro Quadratmeter monatlich globalpropertyguide.com. Für eine typische 100 m²-Wohnung bedeutet das etwa 1.300 €/Monat. Dieser Medianwert, erhoben im 4. Quartal 2024, war 6,3 % höher als ein Jahr zuvor globalpropertyguide.com. Porto ist inzwischen der zweitteuerste Mietmarkt in Portugal nach Lissabon (dort lag der Median bei 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Diese Zahlen stimmen auch mit privaten Marktdaten überein – der Mietindex von Idealista zeigte Angebotsmieten in Porto von etwa 17,8 €/m² Mitte 2025, wobei dieser Wert durch gelistete Luxusobjekte nach oben verzerrt ist globalpropertyguide.com.
Nicht nur sind die Mieten gestiegen, sie haben Allzeithochs erreicht. In einigen Spitzenlagen, wie der Innenstadt und Foz, liegen die erzielbaren Mieten für hochwertige Wohnungen auf Rekordniveau (wie bereits erwähnt, lagen die Wohnungsmieten in Foz bei über 16–17 €/m² und entsprechen damit dem Niveau von Lissabon) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Dieser Anstieg der Mieten ist eine direkte Folge eines anhaltenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage: Viele potenzielle Käufer mieten stattdessen (aufgrund von Problemen der Bezahlbarkeit oder Hypothekenrestriktionen), und der Zustrom von Expats und digitalen Nomaden hat eine neue Nachfragegruppe geschaffen. Außerdem konkurrieren Studierende (sowohl inländische als auch internationale – die Universitäten in Porto ziehen viele ausländische Studierende an) um Mietwohnungen, was insbesondere jedes Jahr im September zusätzlichen Druck auf den Markt ausübt. Mietrenditen in Porto sind für Vermieter durchaus attraktiv. Im Mai 2025 betrugen die Bruttomietrenditen für Wohnungen in Portugal im Durchschnitt etwa 4,6 % globalpropertyguide.com. Die Renditen in Porto sind tendenziell etwas höher als in Lissabon (wo die Renditen für Wohnungen Ende 2024 nur bei etwa 3,8 % lagen) globalpropertyguide.com, da die Immobilienpreise in Porto niedriger sind und die Mieten dennoch relativ hoch bleiben. In der Metropolregion Porto können Renditen in bestimmten Vororten oder bei Mehrfamilienhäusern 5 % überschreiten, was Investoren – sowohl Kleinanleger (z. B. Kauf und Vermietung auf dem Langzeitmarkt) als auch institutionelle Investoren (Build-to-Rent-Projekte) – anzieht. So erzielte zum Beispiel Setúbal (südlich von Lissabon) mit 5,08 % eine der höchsten Renditen, aber auch die Mietinvestitionen in Porto selbst bleiben im Vergleich zu vielen Städten der Eurozone attraktiv globalpropertyguide.com. Die portugiesische Regierung hat Maßnahmen erlassen, die sich auf den Mietmarkt auswirken. Um Mieter in bestehenden Verträgen angesichts der hohen Inflation zu schützen, deckelte die Regierung die Mietsteigerungen für 2023 und erneut für 2024/2025. Für 2025 wurden Mieterhöhungen für Bestandsmieter offiziell auf 2,16 % begrenzt globalpropertyguide.com. Diese Begrenzung gilt jedoch nicht für neue Mietverträge, sodass neue Abschlüsse den vollen Marktsprung widerspiegeln. Die „Mietdeckel“-Politik hat die Mietpreisinflation für Langzeitmieter etwas eingedämmt, aber neue Mieter (oder Umziehende) sehen sich den vollen Marktpreisen ausgesetzt.Interessanterweise gibt es nach Jahren sinkenden Angebots Hinweise darauf, dass sich das Mietwohnungsangebot verbessern könnte. Idealista berichtete im ersten Quartal 2025 von einem 49%igen Anstieg der zur Miete angebotenen Wohnungen in Portugal im Vergleich zum Vorjahr globalpropertyguide.com. Auch in Porto gibt es mehr Angebote. Dies könnte daran liegen, dass einige Eigentümer sich entscheiden, Immobilien zu vermieten (und von den hohen Mieten profitieren), sowie eventuell daran, dass Eigentümer von Kurzzeitvermietungen aufgrund neuer Regulierungen auf Langzeitvermietung umsteigen. Tatsächlich könnten Portugals jüngste Maßnahmen zur Eindämmung von Kurzzeitvermietungen (Alojamento Local) einige Wohnungen zurück auf den Langzeitmietmarkt bringen (dies wird im Abschnitt zu politischen Veränderungen erläutert). Mit stabilisierten oder sinkenden Zinsen ist auch der Kauf wieder etwas attraktiver geworden, was möglicherweise etwas Druck vom Mietmarkt nimmt, da ein Teil der Mieter zu Käufern wird globalpropertyguide.com. Dennoch ist jede Entlastung nur marginal; Experten erwarten, dass die Mieten in Porto in den kommenden Jahren weiter steigen werden, wenn auch vermutlich moderater als die zuletzt zweistelligen Anstiege globalpropertyguide.com. Wie Savills feststellte, wird der „Mietmarkt in Lissabon und Porto wahrscheinlich weiterhin einem Aufwärtsdruck auf die Preise ausgesetzt sein … und dürfte weiter steigen“, solange die Nachfrage hoch bleibt und das Angebot begrenzt ist globalpropertyguide.com.
Zusammengefasst ist der Mietmarkt in Porto im Jahr 2025 geprägt von Rekordmieten, hoher Nachfrage und geringer Leerstandsquote. Er bietet Vermietern solide Renditen und bleibt für Mieter eine Herausforderung. Die Stadt versucht, mit Programmen wie „Build-to-Rent“ und steuerlichen Anreizen mehr Mietwohnungen zu schaffen, aber diese Initiativen brauchen Zeit, um Wirkung zu zeigen. Bis dahin sollten Mieter mit jährlichen Mietsteigerungen und Konkurrenz, besonders im zentralen Porto, rechnen, während Investoren den Mietsektor als starke Chance sehen können – wenn auch mit dem Risiko verstärkter Regulierungen, falls die Erschwinglichkeit weiter abnimmt.
(Die folgende Tabelle vergleicht die aktuellen Durchschnittspreise und Mieten in Porto mit Lissabon und dem Landesdurchschnitt und verdeutlicht so die Unterschiede und Wachstumsraten.)
| Markt | Mittlerer Verkaufspreis (€/m²) | Preisänderung zum Vorjahr | Mittlere Miete (€/m²/Monat) | Mietänderung zum Vorjahr |
|---|---|---|---|---|
| Porto | 3.768 € (Mai 2025) globalpropertyguide.com | +5,8 % globalpropertyguide.com | 13,04 € (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +6,3 % globalpropertyguide.com |
| Lissabon | 5.720 € (Mai 2025) globalpropertyguide.com | +1,8 % globalpropertyguide.com | 16,04 € (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +3,4 % globalpropertyguide.com |
| Portugal (Durchschnitt) | 2.851 € (Mai 2025) globalpropertyguide.com | +7,4 % globalpropertyguide.com | 8,43 € (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +9,3 % globalpropertyguide.com |
Tabelle: Vergleich der Immobilienpreise und Mieten in Porto und Lissabon. Die Immobilienwerte in Porto sind niedriger als in Lissabon, sind jedoch insbesondere im letzten Jahr schneller gestiegen. Die Mieten in Porto sind die zweithöchsten in Portugal und spiegeln eine starke Nachfrage wider.
Aktuelle Immobilienpreise und jüngste Trends
Die Immobilienpreise in Porto haben 2025 neue Höchststände erreicht, nach einem Jahrzehnt starken Wachstums. Nachdem sie sich zwischen 2015 und 2023 in den wichtigsten Städten Portugals mehr als verdoppelt haben globalpropertyguide.com, zeigen die Preise kaum Anzeichen eines Rückgangs. In Porto liegt der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien im Mai 2025 bei rund 3.768 €/m² globalpropertyguide.com. Dies entspricht einem Jahresanstieg von etwa 5,8 % bei den Angebotspreisen in der Stadt globalpropertyguide.com. Zum Vergleich: Die Angebotspreise in Lissabon liegen bei etwa 5.720 €/m² (ein moderater Anstieg von 1,8 % gegenüber dem Vorjahr) und der nationale Median beträgt 2.851 €/m² (plus 7,4 % gegenüber dem Vorjahr) globalpropertyguide.com. Die Daten unterstreichen, dass Porto einer der Vorreiter beim Preiswachstum war, auch wenn sich das Tempo nach dem frenetischen Anstieg nach der Pandemie verlangsamt hat. Eine Analyse aus Ende 2024 platzierte Porto unter den Top 10 der globalen Städte mit der höchsten jährlichen Immobilienwertsteigerung – es belegte den 8. Platz mit einem Anstieg von 8,6 %, höher als Lissabons Anstieg von 4,7 % und unterstreicht damit die Dynamik theportugalnews.com theportugalnews.com.
Mehrere Trends kennzeichnen die aktuelle Preisentwicklung:
- Abschwächung im Vergleich zu 2022–23: Das Preiswachstum im Jahr 2024 war zwar robust, aber etwas geringer als in den Vorjahren. Der Markt stabilisiert sich auf ein nachhaltigeres Niveau nach den zweistelligen jährlichen Zuwächsen der Jahre 2018–2022. Analysten beschreiben 2024 als „ein Jahr der Mäßigung und Resilienz“ – die Preise stiegen weiter, jedoch langsamer, was darauf hindeutet, dass der Markt sich nicht in einem unkontrollierten Boom befindet portugalproperty.com portugalproperty.com. Diese Abschwächung ist teilweise auf höhere Hypothekenzinsen im Jahr 2023/Anfang 2024 zurückzuführen, die die Nachfrage etwas gedämpft haben, und teilweise darauf, dass die Erschwinglichkeitsgrenzen erreicht wurden. Gleichzeitig zeigt sich eine Resilienz: Trotz wirtschaftlicher Gegenwinde sanken die Preise nicht; sie stiegen lediglich langsamer, was die große Nachfrage verdeutlicht.
- Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage: Ein grundlegender Grund, warum die Preise hoch bleiben, ist, dass die Nachfrage das Wohnungsangebot in Porto bei weitem übersteigt. Der Neubau hinkt seit Jahren hinterher (bedingt durch bürokratische Hürden und hohe Baukosten), sodass Käufer um einen begrenzten Pool an Immobilien konkurrieren, insbesondere in zentralen Lagen globalpropertyguide.com. Dieser strukturelle Mangel bedeutet, dass selbst wenn die Nachfrage leicht nachlässt, die Preise durch die Knappheit gestützt werden. Tatsächlich gibt es Ende 2024 „keine Anzeichen für einen neuen, ausgeglicheneren Marktzyklus“ – das Angebot holt nicht auf und die Nachfrage bleibt hoch, wodurch der Preisdruck weiter anhält globalpropertyguide.com.
- Sog des Luxusmarktes: Die aktuellen Durchschnittspreise werden von einem höheren Anteil an Luxus-Transaktionen beeinflusst. Die Entwicklung in Porto konzentriert sich stark auf das Luxussegment, und ausländisches Kapital zielt häufig auf Spitzenimmobilien ab. Dies führte zu überdurchschnittlichem Wachstum in teuren Vierteln (Foz, Ribeira, etc.), was die Durchschnittspreise insgesamt nach oben treibt. Umgekehrt wuchsen einige erschwinglichere Segmente weniger stark, da schlichtweg kaum neue, bezahlbare Wohnungen auf den Markt kommen.
- Unterschiede zwischen Stadtteilen: Innerhalb von Porto unterscheiden sich die Preisentwicklungen je nach Viertel. Zentrale und westliche Stadtteile (z. B. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) verzeichnen einige der höchsten Preise und ein anhaltendes Wachstum. Auch die Randgebiete und benachbarte Gemeinden im Großraum (Gaia, Matosinhos, Maia usw.) verzeichneten 2024 Preissteigerungen, teils sogar prozentual noch stärkere, da viele Menschen nach Alternativen suchen. So übertrafen 2024 benachbarte Städte wie Espinho (+8,6%), Póvoa de Varzim (+12,0%) und Vila do Conde (+16,9%) das Wachstum von Porto theportugalnews.com und zeigen ein Übergreifen der Nachfrage in die Region Porto. Dennoch bleibt die Stadt Porto selbst weiterhin die teuerste im Norden und landesweit nach Lissabon an zweiter Stelle.
- Bezahlbarkeitsbedenken: Da der durchschnittliche Immobilienpreis in Porto jetzt bei etwa 3.300 €/m² liegt und viele Immobilien einen absoluten Wert von über 300.000 € haben, stellt die Bezahlbarkeit für Einheimische ein ernstes Problem dar. Das Einkommenswachstum hat nicht mit den Wohnkosten Schritt gehalten. Der nationale Immobilienverband (APEMIP) hat festgestellt, dass die Preise sich weit von den Familieneinkommen entfernt haben – selbst ein Rückgang um 10 % würde Wohnen noch nicht für breite Bevölkerungsschichten erschwinglich machen theportugalnews.com. Tatsächlich sind rund 73 % der portugiesischen Haushalte Eigentümer ihrer Immobilie (viele davon ohne Hypothek) theportugalnews.com, während jüngere Generationen und Zugezogene mit hohen Einstiegshürden konfrontiert sind. Dieses Umfeld befeuert politischen Druck und staatliche Eingriffe (später ausführlich erläutert). Es bedeutet auch, dass künftig der Pool an lokalen Käufern, die sich Immobilien zu den aktuellen Preisen leisten können, begrenzt ist, wodurch die Nachfrage von außen (Expats, Investoren) umso wichtiger wird, um das Preiswachstum aufrechtzuerhalten.
Ein weiterer bemerkenswerter aktueller Trend ist die leichte Abkühlung der Preisbeschleunigung Ende 2024 bis 2025 – kein Preisrückgang, sondern eine Plateau-Bildung beim Wachstumstempo. Der Preisindex von Idealista zeigte, dass der jährliche Anstieg der Immobilienpreise auf nationaler Ebene im April und Mai 2025 mit 7,4 % konstant blieb, was auf eine Stabilisierung hindeutet idealista.pt. In Porto lag das Plus im Jahresvergleich im Mai 2025 bei etwa 5,9 %, ähnlich wie im Vormonat idealista.pt. Das zeigt, dass sich der Markt nicht weiter aufheizt, sondern auf hohem Niveau verharrt. Analysten von Morningstar erwarten, dass “das anhaltende Wachstum der Immobilienpreise 2025 fortgesetzt wird, wenn auch langsamer als 2024” globalpropertyguide.com. Mit anderen Worten: Die Preise steigen weiter, aber die steilsten Anstiege dürften hinter uns liegen – sofern die Zinsen höher bleiben als in den extrem niedrigen 2010er Jahren.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die aktuellen Preise in Porto auf Rekordniveau liegen und die jüngsten Trends ein robustes, aber moderateres Wachstum zeigen. Die Stadt führt gemeinsam mit anderen Hotspot-Regionen Portugals die Preissteigerungen an. Die Marktgrundlagen – starke Nachfrage (inländisch und ausländisch), begrenztes Angebot und hohe Baukosten – stützen weiterhin die Preise globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Käufer, die 2025 in den Markt einsteigen, sollten auf historisch hohe Preise vorbereitet sein, können jedoch ein wenig Trost daraus ziehen, dass das Tempo der Preiserhöhungen im Vergleich zum Boom der letzten Jahre nachlässt. Verkäufer befinden sich weiterhin in einer günstigen Position aufgrund des niedrigen Angebots. Alle blicken gespannt darauf, ob neues Wohnungsangebot und staatliche Maßnahmen 2025/26 dieses Gleichgewicht spürbar verschieben werden, doch derzeit bleiben die Immobilienwerte in Porto weiter auf Wachstumskurs.
Künftige Preisprognosen und Nachfrageszenarien
Mit Blick auf die kommenden Jahre ist der Ausblick für Portos Immobilienmarkt (2025–2027) vorsichtig optimistisch. Mehrere Prognosen und Experten gehen davon aus, dass Porto – wie auch andere wichtige Märkte Portugals – weiterhin ein Preiswachstum in naher Zukunft verzeichnen wird, allerdings moderater und nachhaltiger als in der jüngeren Vergangenheit. Es herrscht weitgehend Einigkeit darüber, dass die Nachfrage stark bleiben wird, sowohl aufgrund lokaler Grundlagen als auch durch internationales Interesse, während der anhaltende Angebotsmangel den Preisdruck aufrechterhält.
Preisprognosen: Ein aktueller Bericht von Property Market-Index (einem Forschungsunternehmen für Luxusimmobilien) sagt voraus, dass Portugals Immobilienmarkt im Jahr 2025 um etwa 5,8 % wachsen wird, wobei „Schlüsselregionen wie Lissabon, Algarve und Porto die Führung übernehmen.“ portugalpathways.io portugalpathways.io. Das würde bedeuten, dass das Preiswachstum in Porto weiterhin im mittleren einstelligen Bereich pro Jahr liegt – ein gesundes Wachstum, insbesondere da in vielen anderen Ländern stagnierende oder fallende Immobilienpreise prognostiziert werden. (Bemerkenswert ist, dass der Bericht erwartet, dass der Immobilienmarkt in der breiteren EU im Jahr 2025 um 2,5 % schrumpfen wird portugalpathways.io, sodass Portugal mit positivem Wachstum einen Sonderfall darstellt.) Ähnlich prognostizieren auch portugiesische Agenturen und Banken weiter steigende Preise im Jahr 2025, wenn auch langsamer als 2022–24. ERA Portugal beispielsweise meldete eine starke Entwicklung und geht davon aus, dass der Markt „seine Aktivität trotz des allgemeinen Wirtschaftsklimas aufrechterhalten wird.“ portugalproperty.com
Bis 2026–2027 könnte das Wachstum weiter nachlassen, falls die Zinsen sinken und mehr Angebot auf den Markt kommt, doch größere Preiskorrekturen werden derzeit nicht erwartet. Sofern es keinen externen Schock gibt, werden die Immobilienwerte in Porto wahrscheinlich weiter steigen – bedingt durch den strukturellen Wohnungsmangel. Einige Analysten sprechen von einem möglichen “sanften Landeanflug”: Das Preiswachstum könnte sich dem Lohnwachstum annähern (z.B. 3–5 % jährlich), sobald sich der Markt ausbalanciert. Erwähnenswert ist, dass internationale Institutionen weiterhin optimistisch in Bezug auf Portugal sind – der IWF und die EU haben die wirtschaftliche Widerstandsfähigkeit Portugals hervorgehoben, und anhaltende Investitionen in Wohnungsbau/Infrastruktur könnten die Nachfrage nach Immobilien weiter stützen.
Nachfrageausblick: Die Nachfrage nach Immobilien in Porto dürfte aus mehreren Gründen hoch bleiben:
- Sinkende Zinsen: Nach einer Phase geldpolitischer Straffung gibt es Anzeichen dafür, dass die Zinssätze ihren Höhepunkt erreicht haben und ab Ende 2024 bis 2025 allmählich sinken könnten. Die Europäische Zentralbank senkte im Juni 2025 die Leitzinsen um 25 Basispunkte globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, da die Inflation unter Kontrolle gebracht wurde. Die Markterwartungen deuten auf eine weitere allmähliche Lockerung hin. Niedrigere Hypothekenzinsen in den Jahren 2025–26 werden die Erschwinglichkeit für lokale Käufer verbessern und die Nachfrage nach Käufen ankurbeln portugalproperty.com portugalproperty.com. Viele junge Familien, die ihre Pläne wegen der hohen Finanzierungskosten aufgeschoben hatten, könnten wieder in den Markt zurückkehren. Selbst ein Euribor (Referenzzinssatz) von etwa 2 % (nach ~4 % im Jahr 2023) würde die Hypothekentätigkeit deutlich ankurbeln portugalproperty.com. Dies ist ein wichtiger positiver Faktor für die Nachfrage, vor allem in der zweiten Jahreshälfte 2025 und darüber hinaus, sofern die Inflation weiterhin moderat bleibt.
- Demografie & Urbanisierung: Die Bevölkerung der Metropolregion Porto wächst, angetrieben sowohl durch Binnenmigration (Menschen aus kleineren Städten ziehen für Jobs um) als auch durch internationale Zuwanderung. Der Aufstieg der Stadt zu einem Zentrum für Technologie und Dienstleistungen bedeutet einen stetigen Zustrom von Fachkräften, die Wohnraum benötigen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Portugal ist gesunken (von 3,3 Personen im Jahr 1981 auf 2,5 im Jahr 2021) theportugalnews.com, was den Pro-Kopf-Bedarf an Wohnraum erhöht. Außerdem ist die Zahl der ausländischen Einwohner im Jahrzehnt 2011–2021 um 37 % gestiegen theportugalnews.com und wächst seitdem weiter – mehr Einwohner (Einheimische und Expats) bedeuten mehr Wohnungsnachfrage. Es gibt auch einen Lifestyle-Trend: Kleinere Haushalte und mehr alleinstehende Berufstätige mieten oder kaufen Wohnungen in der Stadt, was die Nachfrage nach Einheiten zusätzlich steigert.
- Internationales/Expat-Interesse: Ausländische Käufer werden weiterhin ein wichtiger Nachfragetreiber in Porto sein. Selbst nachdem der Golden Visa Immobilienweg geschlossen wurde, bleibt Portugal für Expats, Rentner und Remote-Arbeiter äußerst attraktiv. Der Ruf des Landes als sicheres, sonniges und erschwingliches Reiseziel – kombiniert mit der einfachen Möglichkeit, Immobilien zu erwerben – lockt weiterhin internationale Käufer an. Im Jahr 2023 machten Ausländer etwa 12 % der portugiesischen Bevölkerung aus, und in den letzten fünf Jahren ist die Zahl der amerikanischen Expats im Land um über 340 % gestiegen (auf fast 21.000) theportugalnews.com. Porto steht bei vielen dieser Neuankömmlinge aufgrund seiner Kultur und der geringeren Lebenshaltungskosten im Vergleich zu Lissabon hoch im Kurs. Immobilienmakler berichten für 2025 von einem anhaltend starken Interesse von Nordamerikanern, Nordeuropäern, Brasilianern und anderen portugalproperty.com. Zu den Herkunftsmärkten gehören die USA und Kanada (Porto verzeichnet einen deutlichen Anstieg bei US-Amerikanern), Großbritannien (Post-Brexit-Briten auf der Suche nach einem EU-Standbein), Frankreich, Deutschland, die Niederlande und natürlich Brasilien (kulturelle/sprachliche Bindungen) portugalproperty.com. Es wird erwartet, dass diese internationale Nachfrage robust bleibt oder sogar wächst, da geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten anderswo Portugal zu einem „sicheren Hafen“ für Vermögen machen theportugalnews.com theportugalnews.com. Wohlhabende Ausländer werden tatsächlich als Schlüsselfaktor genannt, der den Markt über die europäischen Durchschnittswerte hinaus antreibt portugalpathways.io. Auch ohne Visaanreize kommen sie wegen des Lebensstils und um ihr Vermögen in portugiesische Immobilien zu diversifizieren.
- Investor- und institutionelle Nachfrage: Immobilienfonds und Entwickler richten ihren Fokus zunehmend auf Porto. Der Ausblick für Investitionen (laut CBRE und anderen) ist optimistisch – das gesamte Immobilieninvestment in Portugal könnte 2025 €2,5 Milliarden erreichen (ein ~8% Anstieg zum Vorjahr) portugalbuyersagent.com, und Porto wird davon einen beträchtlichen Anteil erhalten. Sektoren wie Build-to-Rent, Studentenwohnheime, Co-Living und Seniorenwohnanlagen stoßen als bislang wenig erschlossene Märkte in Porto auf Interesse. Solange die Renditen attraktiv bleiben und die Wirtschaft wächst, werden institutionelle Akteure zur Nachfrage beitragen, indem sie Immobilien erwerben und neue Projekte entwickeln.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren ist der Nachfrageausblick für Porto stark. Ein Vorbehalt: Es besteht eine gewisse Sorge bezüglich einer zu starken Abhängigkeit von der Nachfrage aus dem Ausland. Die lokalen Fundamentaldaten allein könnten das hohe Preiswachstum nicht dauerhaft tragen, falls sich das ausländische Kapital zurückzieht. Einige Analysten warnen, dass in bestimmten Premiumsegmenten die Bewertungen von den lokalen Einkommensgrundlagen abgekoppelt erscheinen und „stark von externer Nachfrage getrieben“ sind. portugalproperty.com Sollte sich beispielsweise die globale Investorenstimmung ändern oder das Reiseverhalten wandeln, könnte Porto beim Segment der hochwertigen Immobilien einen Nachfragerückgang erleben. Bislang ist jedoch keine solche Veränderung absehbar, und die zunehmende Vielfalt der Käuferherkunft wirkt als ausgleichender Faktor.
Insgesamt deuten die meisten Indikatoren darauf hin, dass Portos Immobilienmarkt in den kommenden Jahren weiter wachsen wird, wenn auch in gemäßigtem Tempo. Die Formulierung „stetiges Wachstum, gestützt durch positive Ausblicke“ beschreibt den Konsens gut globalpropertyguide.com. Wohnraumknappheit wird einen Preisverfall verhindern, und sich verbessernde wirtschaftliche Rahmenbedingungen (das BIP Portugals soll moderat wachsen), zusammen mit politischen Unterstützungen für den Wohnungsbau, werden die Aktivität untermauern. Die jüngste Bewilligung von 813 Millionen Euro durch die Europäische Kommission für die Hochgeschwindigkeitsstrecke Porto-Lissabon und weitere Investitionen stärken zudem das Vertrauen in das Wachstum der Region expresso.pt. Risiken wie Zinsvolatilität, geopolitische Ereignisse oder eine Rezession bleiben die Hauptfaktoren, die diese Aussichten dämpfen könnten.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienmarkt in Porto in den kommenden Jahren voraussichtlich weiterhin einen Aufwärtstrend verzeichnen wird, mit Preissteigerungen im mittleren einstelligen Bereich pro Jahr und anhaltend hoher Nachfrage. Der Markt befindet sich im Übergang von dem hektischen Wachstum der späten 2010er Jahre zu einer Phase eines normalisierten, aber immer noch sehr gesunden Wachstums. Investoren und Immobilienkäufer sind weiterhin optimistisch hinsichtlich der Aussichten Portos, und das steigende internationale Profil der Stadt deutet darauf hin, dass sie breitere europäische Abschwünge gut überstehen wird. Sofern kein unvorhergesehenes Ereignis eintritt, sollte Porto viele Vergleichsmärkte übertreffen und bleibt bis 2025 und darüber hinaus eine der Erfolgsgeschichten des iberischen Immobilienmarkts portugalpathways.io portugalpathways.io.
Immobilien-Investitionsmöglichkeiten und Risiken
Porto bietet eine überzeugende Landschaft für Immobilieninvestitionen, mit einer Mischung von Möglichkeiten – von Wertsteigerungen und Mietrenditen bis hin zur Portfoliodiversifizierung – sowie einer Reihe von Risiken und Herausforderungen, die Investoren beachten müssen. Als zweitgrößte Stadt Portugals und dynamisches regionales Zentrum hat Porto in den letzten Jahren sowohl von inländischen als auch internationalen Investoren zunehmend Aufmerksamkeit erhalten. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Chancen und Risiken auf dem Immobilienmarkt Portos im Jahr 2025 zusammengefasst:
Chancen
- Hohes Wachstumspotenzial (relative Erschwinglichkeit): Die Immobilienpreise in Porto sind – trotz lokaler Rekordwerte – noch immer deutlich niedriger als in Lissabon oder anderen westeuropäischen Städten, was auf weiteres Wachstumspotenzial hindeutet. Der Durchschnittspreis (~3.500 €/m²) entspricht nur einem Bruchteil von Paris oder London und liegt sogar um ~35–40 % unter dem von Lissabon theportugalnews.com. Dieses „Aufholpotenzial“ bedeutet, dass Investoren von weiteren Wertsteigerungen profitieren könnten, während sich der Markt in Porto weiterentwickelt. Das starke Preiswachstum der Stadt in den letzten Jahren (über 8 % jährlich) und die positiven Prognosen (~5 %+ im nächsten Jahr portugalpathways.io) unterstreichen das Potenzial für Kapitalgewinne.
- Solide Mietrenditen und Einkommen: Anders als in vielen europäischen Hauptstädten mit mageren Mietrenditen bietet Porto attraktive Mieterträge. Bruttorenditen von etwa 4–5 % sind bei Apartments üblich globalpropertyguide.com, und in bestimmten Segmenten wie Studentenwohnheimen oder Vororten sogar noch höher. Da die Mieten steigen und die Nachfrage von Touristen nach Mietobjekten hoch ist, können Buy-to-let-Investitionen lukrativ sein. Es besteht auch die Möglichkeit von kurzfristigen Vermietungen (Airbnb-ähnlich) in touristisch geprägten Gegenden; trotz neuer Regularien generieren Ferienvermietungen in Porto aufgrund des ganzjährigen Tourismus und einer wachsenden Digital-Nomaden-Community weiterhin hohe Einnahmen.
- Diversifizierte Segmentmöglichkeiten: Der Markt in Porto besteht nicht nur aus klassischen Wohneinheiten. Investoren können Nischensegmente erkunden, die im Aufschwung sind:
- *Studentenwohnungen: Porto ist eine bedeutende Universitätsstadt mit Tausenden internationalen Studierenden. Zweckgebundene Studentenunterkünfte (PBSA) sind knapp. Die Entwicklung oder Umwandlung von Immobilien in Studierendenresidenzen ist ein Wachstumsmarkt – angetrieben durch ~16 % Wachstum bei ausländischen Studierenden in den letzten Jahren investporto.pt investporto.pt.
- Tourismus und Hotellerie: Über den Kauf von Wohnungen hinaus haben Investoren Chancen in Hotels, Pensionen oder Serviced Apartments. Der Tourismusboom in Porto (Rekordbesucherzahlen, gesamtportugiesischer Tourismus erwartet +9 % in 2025 portugalbuyersagent.com) sorgt dafür, dass Hotelimmobilien starke Renditen erwirtschaften können.
- Gewerbe/Büro: Da Porto immer mehr Unternehmen anzieht, sind moderne Büroflächen sehr gefragt. Weitsichtige Investoren sehen Chancen in der Entwicklung von Büros (insbesondere grüne, Hightech-Büros), um die Nachfrage von multinationalen Unternehmen zu bedienen, die in Porto Technologie- und Dienstleistungszentren eröffnen portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Das Aufkommen der Stadt als Tech-Standort (von manchen als „Portugals Silicon Valley“ bezeichnet) könnte die Büromieten und Werte antreiben.
- Industrie & Logistik: Durch Nearshoring-Trends sind Logistiklager rund um Porto (nahe am Hafen und Flughafen) gefragt portugalbuyersagent.com. Investitionen in Industrieflächen oder -anlagen können von der Rekordnachfrage und niedrigen Leerstandsquoten profitieren.
- Städtische Erneuerungsprojekte: Porto hat viele Stadterneuerungsinitiativen, die Investitionsmöglichkeiten bieten. Die Stadt fördert aktiv die Sanierung ihres historischen Zentrums (ein UNESCO-Welterbe) – Investoren, die alte Gebäude zu neuem Wohnraum oder Gewerbe umnutzen, profitieren von Anreizen und starker Endkundennachfrage. Außerdem wird die fortlaufende Entwicklung der östlichen Stadtteile Portos (z. B. Campanhã) – einschließlich Projekten wie dem Matadouro (ein ehemaliger Schlachthof, der zu einem Kultur- und Geschäftszentrum umgebaut wird) – diese Gebiete aufwerten, sodass frühe Investoren von zukünftigen Wertsteigerungen profitieren können investporto.pt investporto.pt. Teil von Portos Initiative „führende Stadt in der Stadterneuerung“ zu sein, während die Stadt in die Verbesserung der städtischen Lebensqualität und erschwinglichen Wohnraum investiert, kann sowohl finanzielle als auch ESG-Vorteile bringen investporto.pt.
- Stabiles wirtschaftliches und politisches Umfeld: Portugal gilt als stabiler, risikoarmer Standort für Eigentums- und Geschäftsrechte, insbesondere im Vergleich zu einigen Schwellenländern. Insbesondere Porto hat eine wirtschaftsfreundliche Lokalregierung (über InvestPorto etc.), die Investitionen begrüßt. Steuerliche Vorteile (wie das neue **„IFICI“-Regime, das NHR für bestimmte ausländische Einkommen ersetzt, und vergleichsweise niedrige Immobiliensteuern) und Wege zur Staatsbürgerschaft (obwohl das Golden Visa für Immobilien beendet wurde, kann die portugiesische Aufenthaltsgenehmigung weiterhin durch andere Investitionen erreicht werden) machen es investorenfreundlich. Die stabile Eurozonen-Wirtschaft des Landes und verbesserte Infrastruktur (Details im nächsten Abschnitt) reduzieren Risiken zusätzlich und verbessern die langfristigen Aussichten.
- Exit-Optionen und Liquidität: Der Markt in Porto ist inzwischen liquide genug, dass Investoren leichter aussteigen können als früher. Die wachsende internationale Bekanntheit Portos sorgt dafür, dass es einen breiten Käuferpool für Wiederverkäufe gibt – Einheimische, Expats, Fonds. Wenn die Strategie Entwicklung ist, dann ist zudem die Endkundennachfrage robust, wodurch der Verkauf von Einheiten im Voraus oder nach Fertigstellung sehr gut möglich ist (wie viele ausverkaufte Neubauten zeigen). Die Mietnachfrage erlaubt auch Halt-und-Verdienst-Strategien mit anschließendem Verkauf nach Wertsteigerung des Objekts.
Risiken
- Zins- und Finanzierungsrisiko: Obwohl erwartet wird, dass die Zinssätze allmählich fallen, liegen sie weiterhin höher als das extrem niedrige Niveau vor einigen Jahren. Sollte die Inflation erneut aufflammen, könnte die geldpolitische Straffung wieder aufgenommen werden, was die Hypothekenkosten erhöhen und die Nachfrage dämpfen würde. Bereits die höheren Zinsen im Jahr 2023 haben einige Käufer (insbesondere Erstkäufer, die auf Kredite angewiesen sind) vom Markt ferngehalten. Investoren, die auf günstigen Fremdkapitaleinsatz setzen, könnten feststellen, dass die Finanzierungskosten die Rendite schmälern. Allerdings haben die Banken in Portugal vorsichtig agiert; ein starker Zinsanstieg könnte einige stark verschuldete Investoren oder Hausbesitzer unter Druck setzen, was möglicherweise zu einem moderaten Anstieg von Notverkäufen führt – aber unter den aktuellen Bedingungen wird kein Szenario wie 2008 erwartet.
- Regulatorische und politische Veränderungen: Das regulatorische Umfeld für Immobilien in Portugal befindet sich im Wandel, da die Regierung die Krise der Wohnraumerschwinglichkeit bekämpfen will. Investoren sind politischen Risiken ausgesetzt, wie zum Beispiel:
- Eingriffe in den Mietmarkt: Die Regierung hat ihre Bereitschaft gezeigt, Mieterhöhungen zu begrenzen (wie die 2,16 %-Obergrenze für 2025) globalpropertyguide.com. Es gab auch Vorschläge für Mietkontrollen oder verpflichtende Verlängerungen von Mietverträgen. Während die aktuellen Deckelungen moderat sind, könnten zukünftige politische Veränderungen strengere Mietgesetze bringen, die das Mietwachstum einschränken oder Kündigungen erschweren – was sich auf die Renditeberechnung auswirken würde.
- Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen: Im Jahr 2023 wurden im Rahmen des Gesetzes „Mais Habitação“ (Mehr Wohnen) neue Kurzzeitvermietungslizenzen (für Airbnb-ähnliche Vermietungen) in hochverdichteten Gebieten wie dem Zentrum von Porto ausgesetzt portugalresidencyadvisors.com. Bestehende Lizenzen dürfen weiterhin bestehen und können ab Ende 2024 sogar beim Verkauf der Immobilie übertragen werden (nach einer Regeländerung) portugalresidencyadvisors.com. Es bleibt jedoch Unsicherheit: Die lokalen Behörden haben jetzt mehr Autonomie, um die Vermietung von Ferienwohnungen in bestimmten Gebieten zu regulieren oder sogar zu widerrufen guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Die neue Regierung im Jahr 2024 hat angedeutet, einige Beschränkungen zurückzunehmen, aber die Regelungen auf Gemeindeebene bleiben bestehen. Für Investoren im Bereich der Ferienvermietungen ist dieses regulatorische Risiko nicht zu unterschätzen – die Vorschriften könnten wieder verschärft werden, falls der Protest der Anwohner wächst, was potenziell das lukrative Einkommen aus Kurzzeitvermietungen begrenzen könnte.
- Änderungen beim Golden Visa und Steuersystem: Das Golden Visa-Programm schließt Immobilien seit 2023 globalpropertyguide.com nicht mehr als zulässige Investition ein. Obwohl dies angekündigt wurde und hauptsächlich die Luxusmärkte in Lissabon/Algarve betrifft, wurde damit ein Nachfragetreiber entfernt. Das beliebte Steuerregime für nicht ortsansässige Bewohner (NHR) wurde ebenfalls für neue Antragsteller ab 2024 beendet globalpropertyguide.com und durch ein bescheideneres Programm ersetzt. Diese Änderungen könnten den Zustrom bestimmter ausländischer Käufergruppen (z. B. Ruheständler, die Steuervorteile suchen) leicht verringern. Zukünftige Regierungen könnten neue Anreize oder weitere Beschränkungen einführen – die Unvorhersehbarkeit ist hier ein Risikofaktor für die Nachfrage.
- Marktüberhitzung und Erschwinglichkeitsgrenzen: Es besteht das Risiko einer Marktüberhitzung oder Erreichung der Erschwinglichkeitsgrenze. Wenn die Preise weiterhin schneller steigen als die lokalen Einkommen, könnte die Nachfrage der Einheimischen irgendwann deutlich abnehmen. Anzeichen sind bereits zu sehen: Jüngere Käufer sind aus dem Zentrum von Porto weitgehend verdrängt, und die Bevölkerungsbindung könnte leiden, wenn Arbeitnehmer sich keinen Wohnraum leisten können. Ein überhitzter Markt könnte auch politischen Gegenwind bekommen (es könnten Diskussionen über Übergewinnsteuern auf Immobilien oder strikte Preisdeckel entstehen, falls sich die Erzählung einer Immobilien-“Blase” durchsetzt). Derzeit steigen die Preise zwar nachhaltig, doch der Direktor von Confidencial Imobiliário warnte, der Markt sei “überhitzt” und kein ausgewogener Zyklus in Sicht globalpropertyguide.com. Investoren sollten die langfristige Tragfähigkeit bedenken – eine Stadt kann nicht gedeihen, wenn Wohnraum für Arbeitnehmer zu unerschwinglich wird, und dieses soziale Risiko könnte sich auch in politischen oder wirtschaftlichen Anpassungen niederschlagen.
- Wirtschaftliche und geopolitische Risiken: Die Immobilienmärkte in Porto sind nicht immun gegen makroökonomische Risiken. Eine weltweite Rezession oder eine Krise in der Eurozone würde die Nachfrage dämpfen (ausländische Käufer könnten sich zurückziehen, Unternehmen könnten Expansionen verlangsamen). Spezifische geopolitische Entwicklungen – beispielsweise eine Eskalation von Konflikten in Europa oder Restriktionen beim Kapitalverkehr – könnten die Nachfrage ausländischer Investoren stark beeinträchtigen. Außerdem hat die portugiesische Wirtschaft, obwohl sie gesund ist, eine hohe Staatsverschuldung; jede finanzielle Schieflage oder Instabilität in der EU könnte den Immobilienmarkt indirekt über Zuversicht und Kreditbedingungen beeinflussen. Bisher gilt Portugal als sicherer Hafen (profitierend von Instabilität anderswo), aber das könnte sich je nach Szenario ändern. Globale Faktoren wie US-Leitzinsen, Kriegsfolgen auf Energiekosten usw. stellen externe Risiken dar, die den Markt unerwartet abkühlen könnten.
- Liquidität und Ausstieg in bestimmten Segmenten: Während sich die Liquidität verbessert hat, kann es, wenn man in eine sehr hochwertige Immobilie oder ein spezielles Gewerbeobjekt investiert, eine Weile dauern, bis man einen Käufer zum gewünschten Preis findet. Der Pool an potenziellen Käufern für ein Stadthaus im Wert von 3 Millionen Euro in Foz oder ein großes Bürogebäude ist naturgemäß kleiner und oft international. In einem Abschwung können Luxusimmobilien größere prozentuale Preisschwankungen und längere Vermarktungszeiten erleben. Daher sollten Luxusinvestoren auf eventuell geringere Liquidität und volatilere Preise als bei Immobilien im mittleren Marktsegment vorbereitet sein.
- Bau- und Entwicklungsrisiken: Für diejenigen, die entwickeln, waren die Baukosten volatil und zuletzt durch Inflation bei Materialien und Arbeitskräftemangel sehr hoch. Verzögerungen bei Genehmigungen (Portugals Bürokratie kann langsam sein) und Widerstand aus dem Umfeld (Not-in-my-Backyard-Gesinnung in historischen Vierteln) sind Risiken, die die Rentabilität eines Projekts schmälern können. Außerdem könnte es, wenn viele neue Einheiten gleichzeitig auf den Markt kommen (z. B. in bestimmten Vororten oder wenn ein großes Projekt fertiggestellt wird), zu einem kurzfristigen Überangebot in diesem Mikromarkt kommen, was die Preise unter Druck setzt. Bisher ist das kein stadtweites Risiko, auf Projektebene aber durchaus zu bedenken.
Fazit: Die Investition in Immobilien in Porto im Jahr 2025 bietet großes Potenzial – Kapitalwachstum, Mieteinnahmen und Diversifikation – ist aber nicht ohne Risiken. Erfolgreiche Investoren müssen sorgfältig prüfen: die richtigen Standorte wählen (Stadtviertel mit Wachstumspotenzial oder anstehender Erneuerung), über politische Veränderungen informiert bleiben und Strategien zur Risikominderung haben (wie zum Beispiel Festzinsfinanzierungen gegen Zinsschwankungen oder flexible Vermietungsstrategien zur Bewältigung regulatorischer Veränderungen). Die gute Nachricht: Portos Grundlagen (wirtschaftliches Wachstum, Stadterneuerung, internationale Attraktivität) sind positiv, und die Regierung – trotz einiger Eingriffe – will im Kern Wohnungsbau und Auslandsinvestitionen fördern (nur eben auf nachhaltige Weise). Der Markt in Porto ist gereift, aber weiterhin dynamisch – und bietet clevere Investoren, die die guten Aussichten mit einem klaren Blick auf die potenziellen Fallstricke abwägen, zahlreiche Chancen.
Infrastruktur- und Stadtentwicklungsprojekte, die den Markt beeinflussen
Laufende und geplante Infrastrukturprojekte in Porto beeinflussen den Immobilienmarkt erheblich und fungieren als Wachstumstreiber, die das Stadtbild nachhaltig verändern. Investitionen in Verkehr, Stadterneuerung und Neubauten verbessern nicht nur die Lebensqualität, sondern führen oft zu steigenden Immobilienwerten in den erschlossenen Gebieten. Hier sind einige wichtige Infrastruktur- und Entwicklungsinitiativen für 2024–2025 und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt:
- Ausbau der Metro Porto: Das U-Bahn-System der Stadt wird derzeit stark ausgebaut (häufig als „Metro do Porto 3.0“ bezeichnet), was die öffentliche Verkehrsverbindung im gesamten Großraum verbessern wird. Im Jahr 2023 wurde die Verlängerung der Gelben Linie eröffnet, um mehr nördliche Bezirke zu bedienen premierconstructionnews.com. Außerdem wurde eine völlig neue Pink Line (Linie G) eingeweiht, die das Boavista-Gebiet (Casa da Música) mit der Innenstadt (S. Bento) verbindet und so den Ost-West-Verkehr im Zentrum von Porto verbessert. Für die Zukunft wurden Aufträge für einen Ausbauplan im Wert von 1 Milliarde Euro vergeben, der vier neue U-Bahn-Linien (insgesamt ca. 40 km und 38 Stationen) umfasst railjournal.com ayesa.com, darunter eine 6,3 km lange „Ruby“-Linie, die im Mai 2024 ausgeschrieben wurde railwaypro.com. Diese neuen Linien (wie zum Beispiel eine Linie Richtung Gaia sowie eine Erweiterung in die östlichen Stadtteile) werden im nächsten Jahrzehnt erwartet. Immobilien entlang der aktuellen und zukünftigen Metrostrecken verzeichnen bereits eine gestiegene Nachfrage – der einfache Zugang zur Metro erhöht die Attraktivität sowohl für Käufer als auch für Mieter. Zum Beispiel haben Gebiete um neue Stationen (wie in Vila d’Este, Vila Nova de Gaia oder das Interface bei Casa da Música) im Vorfeld Preissteigerungen erlebt. Durch die Verbesserung des Nahverkehrs wird das Leben in Randbezirken attraktiver, was das Preiswachstum gleichmäßiger verteilen und neue Hotspots rund um künftige Stationen schaffen kann.
- Schnellzugverbindung (Porto–Lissabon): Eines der transformativsten Projekte ist die geplante Hochgeschwindigkeitsbahnstrecke, die Porto mit Lissabon verbindet. Der Bau der ersten Phase (Porto-Campanhã bis Soure, ~143 km) soll 2024 beginnen railway-technology.com. Die Regierung vergab die Konzession für den Abschnitt Porto–Oiã im Oktober 2024 infraestruturasdeportugal.pt und sicherte sich 813 Millionen Euro an EU-Fördermitteln für diese erste Phase expresso.pt. Nach Fertigstellung (geplant Ende des Jahrzehnts) wird diese Hochgeschwindigkeitsstrecke die Reisezeit zwischen Porto und Lissabon auf etwa 1h15–1h30 verkürzen (derzeit ca. 3 Stunden). Das wird die beiden Metropolregionen effektiv näher zusammenbringen und voraussichtlich Portos Wirtschaft durch einfachere Geschäftsreisen und Pendelverkehr ankurbeln. Immobilienauswirkungen: Verbesserte Anbindung steigert in der Regel die Immobiliennachfrage. Porto könnte mehr Fachkräfte aus Lissabon anziehen (die sich für einen günstigeren Wohnsitz in Porto und gelegentliches Pendeln entscheiden), und Unternehmen könnten in Porto expandieren, weil die Hauptstadt schnell per Zug erreichbar ist. Die Areale rund um Portos wichtigste Bahnhöfe (Campanhã und Devesas in Gaia usw.) erleben bereits eine Umgestaltung. Besonders rund um den Bahnhof Campanhã entstehen bedeutende Projekte (wie ein neuer Verkehrsknoten und der Matadouro-Kulturkomplex), die mit der Schnellbahn verknüpft sind – dieser Stadtteil dürfte zu einem neuen Wachstumspol werden, wobei durch die Entwicklung zum modernen Eingangstor zur Stadt mit Wertsteigerungen bei Immobilien zu rechnen ist.
- Straßen- und Brückeninfrastruktur: Porto hat in Verbesserungen von Straßen und in neue Brücken investiert, was den Immobilienmarkt indirekt durch bessere Erreichbarkeit beeinflusst. Ein besonderes zukünftiges Projekt ist der Bau einer neuen Brücke über den Douro für Metro- und Straßenverkehr (die D. António Francisco dos Santos-Brücke), die Porto und Vila Nova de Gaia verbindet. Auch wenn sie in erster Linie eine Verkehrsverbindung ist, wird sie Staus lindern und die Entwicklung an beiden Flussufern fördern. Ebenso verbessern laufende Ausbauten der VCI (innerer Autobahnring) und der Nationalstraßen die Arbeitswege aus den Vororten, was diese Lagen für Hauskäufer attraktiver macht, die außerhalb des Stadtzentrums mehr Wohnraum für ihr Geld suchen.
- Stadterneuerung und Wohnbauentwicklungen: Das Stadtbild von Porto wird umfassend erneuert:
- Sanierung des historischen Zentrums: In den letzten zehn Jahren wurde das historische Zentrum der Stadt (Ribeira, Baixa) umfassend saniert, was Hotels, Restaurants und neue Bewohner angezogen hat. Viele verfallene Gebäude wurden renoviert. Das hat die Immobilienwerte in diesen Gebieten bereits gesteigert und sie in lebendige Viertel verwandelt (wenn auch mit gewisser Touristifizierung).
- Entwicklung des östlichen Bezirks: Nachdem das Stadtzentrum weitgehend saniert wurde, hat sich der Fokus auf die östlichen Bezirke von Porto (Campanhã) verlagert investporto.pt. Dieses traditionell industrielle und vernachlässigte Gebiet steht nun im Mittelpunkt der Stadterneuerung. Das Vorzeigeprojekt ist die Umwandlung des Campanhã Matadouro (ehemaliger Schlachthof) in ein kreatives, geschäftliches und kulturelles Zentrum, das durch eine bedeutende öffentlich-private Investition realisiert wird. Zusätzlich sind in Campanhã neue Wohnprojekte und öffentliche Räume geplant. Mit der Transformation dieses Bezirks wird erwartet, dass die Immobilienpreise dort (derzeit unter dem Stadtdurchschnitt) steigen werden, was die Ost-West-Kluft in Porto verringert.
- Initiativen für bezahlbaren Wohnraum: Um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken, hat die portugiesische Regierung ein öffentliches Wohnungsbauprogramm in Höhe von 2 Milliarden Euro und weitere Maßnahmen ins Leben gerufen globalpropertyguide.com. Auch Porto profitiert von einem Teil dieser Mittel für neue Sozialwohnungen und die Sanierung leerstehender städtischer Immobilien. So wird zum Beispiel das Projekt Monte Pedral (ein ehemaliges Militärgelände) für den Bau von Sozialwohnungen genutzt. Auch wenn dadurch die Preise nicht direkt steigen (das Ziel ist günstiger Wohnraum), werden auf diese Weise das Wohnungsangebot erhöht und die Preise langfristig stabilisiert sowie derzeit untergenutzte urbane Gebiete aufgewertet.
- Private Entwicklungen: Zahlreiche private Projekte sind in Arbeit: von Luxus-Wohnanlagen in Foz und an der Uferpromenade von Gaia (wie das „Edge“-Projekt in Foz oder sanierte Weinkeller in Gaia, die in Wohnungen umgewandelt werden), bis hin zu gemischt genutzten Projekten wie World of Wine (ein großes kulturelles und kommerzielles Viertel, das in Gaia eröffnet wurde). Jedes dieser Projekte macht die jeweilige Umgebung attraktiver. So hat beispielsweise das World of Wine-Projekt den Bau von Boutiquehotels und gehobenen Apartments in seiner Nähe angestoßen.
- Technologie- und Innovationszentren: Porto fördert Innovationsviertel, die Talente und Investitionen anziehen können. Der Porto Innovation District rund um den Campus der Universität Porto (Gebiet Asprela) und die Krankenhauszone beherbergen neue Forschungszentren und Start-ups – was die Nachfrage nach Wohnraum in der Nähe (vor allem Mietwohnungen für Studierende und junge Berufstätige) antreibt. Zusätzlich signalisieren Projekte wie „Fuse Valley“ – ein geplanter Technologiecampus in Matosinhos für Unternehmen wie Farfetch (ein globales Tech-Unicorn ursprünglich aus Porto) – trotz Verzögerungen die Schaffung moderner Geschäftsstrukturen. Wenn diese Projekte realisiert werden, steigen die Nachfrage nach Büroflächen und Wohnraum in diesen Vororten.
- Flughafen Porto und Verbesserungen des Hafens: Der Flughafen Francisco Sá Carneiro (der Flughafen von Porto) soll erweitert werden, um mehr Passagiere abfertigen zu können, angesichts der rekordverdächtigen Touristenzahlen. Ein erweiterter Flughafen verbessert die internationale Anbindung und steigert somit Portos Attraktivität für ausländische Unternehmen und Immobilienkäufer. Ebenso erhält der Hafen von Leixões (der Seehafen direkt außerhalb von Porto) laufende Modernisierungen, um die Fracht- und sogar die Kreuzfahrtschiffkapazitäten zu erhöhen. Ein belebterer Hafen kann zu mehr logistischen und industriellen Entwicklungen in der Umgebung (in Matosinhos/Leça) führen und dadurch die Immobilienwerte in diesen Gebieten durch Schaffung von Arbeitsplätzen und Infrastruktur indirekt steigern.
Auswirkungszusammenfassung: Diese Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte haben einen vielfältigen Einfluss auf den Immobilienmarkt in Porto:
- Sie erschließen neue Investitionsgebiete (z. B. Gebiete entlang neuer U-Bahn-Linien oder der Hochgeschwindigkeitsstrecke werden mehr Immobilienaktivität verzeichnen).
- Sie neigen dazu, Immobilienwerte zu steigern, indem sie die Erreichbarkeit oder Nachbarschaftsannehmlichkeiten verbessern. Empirische Belege in Porto zeigen, dass Immobilien in der Nähe von U-Bahn-Stationen einen Aufschlag erzielen.
- Sie helfen auch, die Nachfrage besser zu verteilen – zum Beispiel könnten bessere Verkehrsverbindungen mehr Menschen dazu ermutigen, in Vororten oder Satellitenstädten (Valongo, Maia etc.) zu wohnen. Das nimmt Druck von den Preisen in der Innenstadt, während es die Märkte am Stadtrand stärkt.
- Langfristig tragen diese Verbesserungen zum wirtschaftlichen Wachstum und zur Attraktivität Portos bei, was eine grundlegende Stütze für Immobilienwerte ist.
Die Anerkennung Portos, wie etwa die Auszeichnung zur „Europäischen Stadt des Jahres“ für Urbanismus 2020 investporto.pt, ist zum Teil auf diese zukunftsorientierten städtischen Projekte zurückzuführen. Die Strategie der Stadt, nachhaltige urbane Mobilität, die Erneuerung benachteiligter Stadtviertel sowie die Förderung bezahlbaren Wohnraums investporto.pt, miteinander zu verbinden, lässt erwarten, dass Porto auch künftig Bewohner und Investoren anziehen wird. Für derzeitige und potenzielle Immobilieneigentümer ist es entscheidend, im Auge zu behalten, wo die nächste U-Bahn-Station oder Sanierungszone entstehen wird – denn das heute noch übersehene Viertel kann zum Hotspot werden, sobald die Infrastruktur fertiggestellt ist.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Infrastruktur- und Entwicklungsprojekte das Rückgrat für das Immobilienwachstum in Porto bilden. Die aktuelle Investitionswelle – von neuen Verkehrslinien bis hin zu transformierenden Mischnutzungsprojekten – legt das Fundament für das nächste Kapitel Portos. Diese Verbesserungen steigern nicht nur die Lebensqualität, sondern sind auch die Basis für die Stärke des Immobilienmarktes in der Zukunft.
Regulatorische Änderungen und Aktualisierungen der Wohnraumpolitik
Der Zeitraum 2023–2025 hat erhebliche regulatorische Änderungen und neue Wohnungspolitiken in Portugal mit sich gebracht, die den Immobilienmarkt beeinflussen, wobei viele Maßnahmen sich direkt auf Porto auswirken. Diese Änderungen werden größtenteils durch das Bestreben der Regierung getrieben, die Wohnraumkrise hinsichtlich Erschwinglichkeit anzugehen und die Interessen von Einwohnern und Investoren ins Gleichgewicht zu bringen. Nachfolgend finden Sie einen Überblick über wichtige politische Neuerungen und deren Auswirkungen:
- Ende des Golden Visa für Immobilien: Portugals berühmtes Golden Visa Programm, das Aufenthaltsgenehmigungen an Nicht-EU-Investoren gewährte, die Immobilien über bestimmten Schwellenwerten erwarben, wurde 2023 geändert, um Immobilieninvestitionen auszuschließen globalpropertyguide.com. Das bedeutet, dass seit Ende 2023 der Kauf von Immobilien in Porto (oder irgendwo in Portugal) Investoren nicht mehr für ein Golden Visa qualifiziert (obwohl weiterhin andere Wege wie Investmentfonds oder Arbeitsplatzschaffung möglich sind). Die unmittelbare Auswirkung war eine Flut von Last-Minute-Immobilientransaktionen mit Golden Visa vor Ablauf der Frist, gefolgt von einem leichten Rückgang der Nachfrage im Ultra-Luxus-Segment bestimmter Nationalitäten (z. B. chinesische, türkische Investoren, die hauptsächlich am Visum interessiert waren). Der breitere Markt hat diese Veränderung jedoch gut aufgenommen; bis 2024 wurde deutlich, dass die Attraktivität Portugals „über spezifische Anreizprogramme hinausgeht“ portugalproperty.com. Für Porto, das in geringerem Maße von Golden Visa Käufern abhängig war als Lissabon/Algarve, war die Auswirkung minimal. Entwickler von Luxusprojekten werben nun jedoch verstärkt mit Lebensstil und Rendite statt mit Visavorteilen. Die Haltung der Regierung ist, dass eine Umlenkung von Investitionen in produktive Sektoren (über Fonds) gesünder ist, während die Immobiliennachfrage an sich ausreichend hoch bleibt.
- „Mais Habitação“ (Mehr Wohnraum) Gesetz – 2023: Anfang 2023, angesichts öffentlicher Empörung über die Wohnkosten, führte die portugiesische Regierung ein umfassendes Wohnpaket mit dem Namen „Mais Habitação“ ein. Dieses Gesetzespaket (Gesetz Nr.56/2023 vom 6. Oktober 2023) umfasste mehrere Maßnahmen:
- Kurzzeitvermietungen: Eine der am meisten diskutierten Maßnahmen war die Aussetzung neuer Lizenzen für lokale Unterkünfte (AL) in hochverdichteten städtischen Gebieten portugalresidencyadvisors.com.Im Wesentlichen würden in Städten wie Porto (und Lissabon usw.) in als wohnungsgestresst eingestuften Gebieten keine neuen Genehmigungen für Touristenwohnungen erteilt werden.Die Idee war, zu verhindern, dass in Gebieten, in denen Einheimische Schwierigkeiten haben, Wohnungen zu finden, weiterer Wohnraum in Airbnbs umgewandelt wird.Bestehende AL-Lizenzen wurden jedoch übernommen („grandfathered“) und nach Gegenwehr wurde das Gesetz so angepasst, dass AL-Lizenzen beim Verkauf der Immobilie übertragen werden können (früher führte der Verkauf einer Immobilie zur Ungültigkeit ihrer AL-Lizenz) portugalresidencyadvisors.com.Diese Änderung Ende 2024 (Dekret-Gesetz 80/2023 und 82/2023) wurde von Eigentümern und Plattformen wie Airbnb portugalresident.com begrüßt.Außerdem wurde eine vorgeschlagene zusätzliche Steuer auf AL (die CEAL) fallen gelassen portugalresidencyadvisors.com, und die Regelung, die alle 5 Jahre eine Lizenzverlängerung verlangte, wurde entfernt portugalresidencyadvisors.com.Nettoeffekt für Porto: Das Einfrieren neuer Lizenzen ist nach wie vor ein limitierender Faktor – in den zentralen Stadtteilen von Porto können Investoren in der Regel nur bestehende AL-Immobilien kaufen, wenn sie Kurzzeitvermietungen anbieten möchten, da neue Genehmigungen ausgesetzt sind.Dies hat bestehende AL-lizenzierte Immobilien wertvoller gemacht (eine Art Knappheitsprämie).Einige Eigentümer haben angesichts von Unsicherheiten oder Marktveränderungen ihre Wohnungen in die langfristige Vermietung überführt, wodurch das Angebot dort leicht gestiegen ist globalpropertyguide.com.Die lokalen Behörden in Porto haben (Stand 2025) bestehende ALs nicht massenhaft aufgehoben, aber sie haben die Befugnis einzugreifen, wenn beispielsweise ein bestimmtes Gebiet übersättigt ist oder Gemeinschaftsprobleme verursacht mdme.com.Insgesamt ist das regulatorische Klima für kurzfristige Vermietungen strenger, was Investoren dazu veranlasst, langfristige Vermietungen oder andere Strategien in Betracht zu ziehen.Airbnb hat Bereitschaft gezeigt, mit den Gemeinden unter den neuen Regeln zusammenzuarbeiten portugalresident.com, und eine neue Mitte-rechts-Regierung hat Ende 2024 angedeutet, dass sie einige Beschränkungen lockern würde (tatsächlich haben sie die Übertragbarkeit und die Bestimmungen zur unbefristeten Lizenz gelockert).Dennoch bleibt dies ein Bereich, den es zu beobachten gilt, da die Lokalpolitik die Umsetzung beeinflussen kann.
- Beendigung des Steuerregimes für Nicht-Gewöhnliche Ansässige (NHR): Eine weitere große Änderung war die Schließung des NHR-Programms für neue Antragsteller ab 2024 globalpropertyguide.com. Das NHR bot für 10 Jahre vorteilhafte Steuersätze (wie einen festen Satz von 10 % auf ausländische Renteneinkünfte, 0 % auf bestimmte ausländische Einkünfte) und zog viele Ruheständler und Remote-Arbeiter aus dem Ausland an. Das NHR-Programm trug zur ausländischen Nachfrage in Städten wie Porto bei. Sein Ende (manchmal als Ende von NHR 1.0 bezeichnet) war politisch getrieben durch die Wahrnehmung von Steuergerechtigkeit. Die Regierung erwägt einen Ersatz, das „IFICI (NHR 2.0)“, das sich auf bestimmte hochqualifizierte Berufe mit mehr Bedingungen konzentriert portugalpathways.io. Folge: Einige potenzielle Expats beschleunigten 2023 ihren Umzug, um sich das NHR zu sichern. Künftig könnte Portugal für bestimmte steuerorientierte Zugezogene etwas weniger attraktiv werden, aber andere Faktoren (Klima, Lebenshaltungskosten) ziehen weiterhin viele an. Da Porto günstiger als Lissabon ist, könnte die Stadt sogar profitieren, wenn einige Expats nun Porto wählen, um ihr Budget in Abwesenheit von Steuervorteilen zu maximieren. Der allgemeine Konsens ist, dass das Ende des NHR die Nachfrage unter Rentnern leicht bremsen könnte, aber den Markt nicht dramatisch verändern wird – zumal bestehende NHR-Berechtigte weiterhin bis zum Ablauf ihrer Frist profitieren.
- Schutzmaßnahmen für den Mietmarkt: Das Neue Gesetz zur städtischen Vermietung (NRAU) wurde angepasst. Neben der Begrenzung von Mieterhöhungen (wie besprochen) bot das Mais Habitação auch Steueranreize für Vermieter, die Kurzzeitvermietungen in Langzeitvermietungen umwandeln, und machte Räumungsverfahren etwas mieterfreundlicher. Weitere Maßnahmen waren unter anderem staatliche Garantien für junge Mieter, um längere Mietverträge zu fördern. Diese haben nur geringe Auswirkungen auf die Investorenkalkulation – die Mietpreisbremse ist die wichtigste, die für Vermieter mit Langzeitmietern eine kleine Belastung darstellt (bei einer Obergrenze von 2 % und gesunkener Inflation aber nicht allzu gravierend).
- Erzwungene Nutzung leerstehender Immobilien: Eine umstrittene Maßnahme im Gesetz erlaubt es den Gemeinden, die Vermietung leerstehender Häuser (länger als 2 Jahre ungenutzte Wohnungen in städtischen Gebieten) zu erzwingen, indem sie in ein Mietprogramm eingebracht werden. Der Zweck ist, leerstehende Häuser zu mobilisieren, aber bis 2025 wurde dies in Porto nicht aggressiv durchgesetzt. Es ist vielmehr ein Signal, dass das Horten leerstehender Immobilien mit Strafen belegt werden könnte. Die meisten Investoren in Porto nutzen ihre Immobilien (durch Vermietung oder Eigenbedarf), sodass es kein weitverbreitetes Problem ist.
- Beschleunigung der Genehmigungen: Positiv ist zu vermerken, dass das Paket auch eine Vereinfachung der Baugenehmigungen und Anreize für die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum umfasst. Bei effektiver Umsetzung könnte dies das Angebot nach und nach erhöhen. Auch der Stadtrat von Porto hat den bürokratischen Aufwand für Renovierungsgenehmigungen in bestimmten Gebieten reduziert.
- Die IMT (Grunderwerbssteuer) Befreiung für junge Erstkäufer (unter 35 Jahren) bis zu einem bestimmten Preis wurde eingeführt idealista.pt. Das hilft jungen Einheimischen beim Kauf und könnte die Transaktionen im unteren Preissegment (z.B. Wohnungen unter 250.000 €) leicht erhöhen.
- Ein Vorschlag zur Besteuerung von Immobilienspekulation (höhere Kapitalertragssteuer bei Verkauf innerhalb eines Jahres usw.) wurde diskutiert, ist aber noch nicht als maßgebliches Gesetz umgesetzt worden.
- Die Grundsteuer (IMI) bleibt in Porto unverändert (~0,36% des Katasterwerts, mit Rabatten für energieeffiziente Häuser usw.). Porto erhebt weiterhin einen kommunalen Zuschlag (AIMI) auf Luxusimmobilien (Immobilien mit einem Gesamtwert von über 600.000 €), was der nationalen Politik entspricht. Für 2025 gibt es keine neue verschärfte Grundsteuer über das bereits Bestehende hinaus.
Auswirkungen auf den Markt in Porto: Alles in allem sind diese regulatorischen Änderungen eine gemischte Sache. Das Ende der Golden Visas und der NHR beseitigt zwei Nachfragetreiber, aber das generelle Auslandsinteresse bleibt dennoch hoch. Die Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen könnten den spekulativen Kauf von Wohnungen ausschließlich für Airbnb verringern, was die Nachfrage (und das Preiswachstum) in den touristischsten Zonen leicht bremsen könnte. Andererseits werden so einige Immobilien wieder dem lokalen Wohnungsmarkt zugeführt, eine kleine Entlastung für Mieter. Die Mietobergrenzen und mieterfreundlichen Maßnahmen machen das Vermieten von Wohnraum für Vermieter etwas weniger flexibel, dennoch bleibt Portugal im Vergleich zu vielen EU-Ländern weiterhin vermieterfreundlich (z. B. keine generelle Mietpreisbremse außerhalb der jährlichen Begrenzung, und der Marktmietpreis kann bei neuen Verträgen weiterhin frei festgelegt werden).
Entscheidend ist, dass die Politik signalisiert, dass Wohnen nationale Priorität ist. Der Privatsektor könnte entsprechend gegensteuern – etwa mit mehr Build-to-rent-Projekten mit moderaten Mieten, um von neuen Garantien oder Anreizen zu profitieren. Außerdem könnten Entwickler nach Wegfall des Golden Visa ihre Angebote stärker auf lokale Bedürfnisse oder echte Expats ausrichten anstatt nur auf Investoren, die nur wegen des Visums kaufen.
Für Käufer oder Investoren in Porto im Jahr 2025 ergeben sich folgende zentrale Erkenntnisse:
- Weniger “visabedingte” Konkurrenz im Luxussegment (aber immer noch viele internationale Käufer aus anderen Gründen).
- Bei Kurzzeitvermietungen sollte die Lizenzverfügbarkeit berücksichtigt werden – idealerweise eine bestehende AL übernehmen oder bereit sein, mittelfristige Vermietungen an Touristen/Studierende zu machen, die in bestimmten Fällen keine AL benötigen.
- Mietverträge flexibel halten – Langfristmietverträge sind meistens unbefristet; viele Investoren ziehen jedoch kürzere Festlaufzeiten vor, um die Miete neu verhandeln zu können. Das Klima entwickelt sich hin zu mehr Stabilität für Mieter, daher sollte man mit moderaten Mietsteigerungen bei Verlängerungen rechnen.
- Chancen durch politische Maßnahmen – z. B. Immobilien für geförderte Programme anbieten, um Steuervorteile zu bekommen, oder Anpassungen an Immobilien vornehmen, um von neuen Anreizen zu profitieren (die Regierung bietet beispielsweise einen einheitlichen Einkommensteuersatz von 5 % für die Umwandlung von AL-Einheiten in Langzeitmietverträge für eine bestimmte Anzahl an Jahren).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das regulatorische und politische Umfeld auf Portos Immobilienmarkt im Wandel ist, um Exzesse einzudämmen und die Erschwinglichkeit zu fördern, ohne Investitionen zu behindern. Bisher hat sich der Markt gegenüber diesen Veränderungen als widerstandsfähig erwiesen – das Wachstum hält an, wenn auch in einem etwas stärker regulierten Kontext. Kluge Investoren und Eigenheimbesitzer tun gut daran, sich zu informieren und ihre Strategien gegebenenfalls anzupassen (zum Beispiel, indem sie sich auf hochwertige, nachhaltige Entwicklungen konzentrieren, die von der Regierung gefördert werden, oder auf Segmente wie Initiativen für bezahlbares Wohnen setzen, die Unterstützung erhalten). Die Fundamentaldaten des Marktes in Porto bleiben stark, und wenn die politischen Maßnahmen es schaffen, das Angebot zu erhöhen und den Zugang zum Wohnen zu sichern, könnte dies das gesunde Wachstum des Marktes sogar verlängern, indem extreme Ungleichgewichte verhindert werden. Wie in einer politischen Studie festgestellt wurde, versucht Portugal, ein „gesünderes Gleichgewicht“ zwischen Tourismusinvestitionen und lokalen Bedürfnissen zu schaffen portugalresidencyadvisors.com, was langfristig einen stabileren und nachhaltigeren Immobilienmarkt für alle Beteiligten schaffen kann.
Interesse ausländischer Käufer und Expaten-Trends
Eines der prägenden Merkmale des Immobilienbooms in Porto ist die wachsende Rolle ausländischer Käufer und Expats. Im vergangenen Jahrzehnt hat sich Portugal in einen Magneten für internationale Einwohner verwandelt, und Porto – mit seinem authentischen Charme, geringeren Kosten und verbesserter Anbindung – ist zunehmend zur ersten Wahl für viele geworden. Bis 2025 sind ausländische Investoren und Expats eine entscheidende Kraft auf Portos Immobilienmarkt und beeinflussen alles, von Luxusimmobilienverkäufen bis hin zur Mietnachfrage.
Ausmaß der ausländischen Beteiligung: Ausländische Käufer machen inzwischen einen bedeutenden Teil der Transaktionen aus. Landesweit lag ihr Anteil im Jahr 2024 bei etwa 12 % des Immobilienumsatzes, gegenüber nur einstelligen Werten vor einem Jahrzehnt theportugalnews.com theportugalnews.com. Dieser Anteil wächst seit 2019 jährlich um etwa 8 % theportugalnews.com. In Toplagen von Lissabon und der Algarve stellen Ausländer mitunter über die Hälfte der Käufer. Im Fall von Porto schätzen Branchenquellen, dass ausländische Käufer rund 20–30 % der Immobilienkäufe in der Stadt ausmachen – und einen noch höheren Anteil im High-End-Segment. Beispielsweise entfielen laut Daten aus dem Jahr 2022 über 50 % der Immobilientransaktionen in den Toplagen Portos auf internationale Käufer (ähnlich wie etwa 63 % in den Toplagen Lissabons) benoitproperties.com. Dies unterstreicht, dass internationale Nachfrage kein Nischenthema ist, sondern den Immobilienmarkt von Porto maßgeblich antreibt.
Wer sind diese ausländischen Käufer/Expats? Das Profil ist vielfältiger geworden:
- Europäer: Langjährige Gruppen wie Briten, Franzosen und andere EU-Bürger bleiben aktiv. Die Franzosen kamen ab Mitte der 2010er Jahre verstärkt nach Portugal (auf der Suche nach Steuervorteilen und Lebensstil); viele lassen sich in Lissabon/Cascais nieder, manche auch in Porto wegen der Kultur und als Basis zur Erkundung der Douro-Weinregion. Die Briten (historisch über den Portweinhandel mit Porto verbunden) kaufen weiterhin, manche als Ferienhaus, andere nach dem Brexit für einen Fuß in der EU. Auch Iren, Deutsche, Niederländer, Skandinavier sind vertreten und bevorzugen oft die milderen Sommer Portos gegenüber der Algarve.
- Nordamerikaner: Besonders auffällig ist der starke Zuwachs aus den USA und Kanada. US-Amerikaner sind heute eine der am schnellsten wachsenden Expats-Gruppen in Portugal – ein Anstieg von 340 % in fünf Jahren theportugalnews.com. Gelockt durch Sicherheit, Klima und relative Erschwinglichkeit, wählen viele Amerikaner Porto für seine Authentizität und die aufstrebende Tech-Szene. Geschichten von „Kaliforniern, die Los Angeles gegen Porto tauschen“, sind mittlerweile häufig. Diese Käufer bringen oft hohe Budgets aus teuren US-Märkten mit und sorgen so für eine verstärkte Nachfrage nach größeren oder Luxusimmobilien. Auch Kanadier schätzen das Preis-Leistungs-Verhältnis und das milde Klima in Porto.
- Brasilianische und lusophone Käufer: Aufgrund gemeinsamer Sprache und kultureller Bindungen investieren Brasilianer schon lange in Portugal. In Porto kaufen Brasilianer oft Wohnungen für ihre Kinder, die an der Universität studieren, oder für eine Familienumsiedlung aufgrund der Sicherheit und wirtschaftlichen Stabilität in Portugal. Angola und Mosambik (ehemalige Kolonien) tragen ebenfalls einige Käufer bei, allerdings in geringerem Maße.
- Chinesische und andere Asiaten: Während des Höhepunkts des Golden Visa-Programms waren chinesische Investoren sehr präsent in Portugal (sie stellten die größte Nationalität bei den Golden Visas). Seit dem Ende der Visa für Immobilien hat ihre Präsenz abgenommen, dennoch kaufen einige weiterhin rein zur Investition oder für Kinder, die im Ausland studieren. Es gibt ein geringes, aber wachsendes Interesse aus anderen asiatischen Ländern (z.B. einige indische, pakistanische Unternehmer im Tech-Bereich, die sich für Porto entscheiden, ein paar japanische oder koreanische Rentner usw.), aber sie bleiben ein geringer Anteil.
- Mittlerer Osten und andere: Einige Käufer aus dem Mittleren Osten (Türkei, Golfstaaten) und anderen Regionen sind ebenfalls vertreten, oft durch Fonds oder Programme für eine zweite Staatsbürgerschaft, stellen aber keine große Gruppe speziell in Porto dar.
Motivationen und Trends:
- Lebensstil-Umzug: Eine bedeutende Anzahl von Expats entscheidet sich, nach Porto umzuziehen, wegen des Lebensstils – Sicherheit, gemächlicheres Tempo, Kultur und Klima. Porto bietet eine reiche Kulturszene, Nähe zum Ozean und geringere Lebenshaltungskosten als große US- oder EU-Städte. Die Stadt steht regelmäßig an der Spitze von Lebensqualitätsrankings und hat internationale Schulen, was Familien anzieht. Für diese Expats ist der Kauf eines Eigenheims in Porto oft einer der ersten Schritte, was die Nachfrage von Innenstadtwohnungen bis zu Häusern im Umland ankurbelt.
- Digitale Nomaden und Remote-Arbeiter: Portugal wirbt gezielt um Remote-Arbeiter (mit dem D8 Digital Nomad Visum). Portos wachsendes Tech-Ökosystem, gutes Internet und Co-Working-Spaces machen die Stadt zu einem Knotenpunkt für Digitalprofis. Viele mieten, aber manche gutverdienende Nomaden kaufen sich eine Wohnung als Basis. Dieser Trend erhöht die Nachfrage nach modernen, möblierten Immobilien in zentralen Lagen.
- Ruhestand und Zweitwohnsitz: Porto zieht einige ausländische Rentner an (traditionell waren jedoch die Algarve und Lissabons Cascais beliebter). Wer ein städtisches Umfeld bevorzugt oder eine persönliche Verbindung zum Norden hat, wählt Porto. Außerdem kaufen viele Europäer in Porto eine Zweitwohnung oder Ferienwohnung, um Städtereisen und das Douro-Tal zu genießen, besonders da Porto gut mit Flügen angebunden ist.
- Bildung: Ein interessanter Trend ist, dass Ausländer Immobilien für ihre Kinder kaufen, die in Porto studieren (die Universität Porto zieht viele internationale Studierende an). Anstatt Miete zu zahlen, investieren manche Familien in eine kleine Wohnung, die sie später eventuell als Renditeobjekt behalten.
- Investitionsdiversifizierung: Einige ausländische Käufer sind reine Investoren, die ihr Portfolio geografisch diversifizieren möchten. Wie von Analysten festgestellt wurde, „sieht das internationale Vermögen das Land als sicheren Hafen für Investitionen“ inmitten globaler Unsicherheit theportugalnews.com. Portugals stabiler Markt und ordentliche Renditen wirken im Vergleich zu volatileren Märkten anderswo attraktiv. Daher kaufen ausländische Fonds oder Privatpersonen Mietobjekte, Gewerberäume oder sogar Grundstücke für Bauprojekte in und um Porto.
Auswirkungen auf den Markt: Der Zustrom ausländischer Käufer hat verschiedene Effekte:
- Preistreibend: Die ausländische Nachfrage, insbesondere in begehrten Vierteln, hat zu Preissteigerungen beigetragen. Ein Grund dafür, dass die Preise in Porto zuletzt schneller gestiegen sind als in Lissabon, ist beispielsweise, dass Expats, die Porto „entdecken“, neuen Druck auf den kleineren gehobenen Markt ausüben theportugalnews.com. Wie der Direktor von eXp Portugal anmerkte, „zieht Portos lebendiger Lebensstil täglich mehr und mehr Expats an“, was der Stadt half, im letzten Jahr ein stärkeres Preiswachstum als Lissabon zu erzielen theportugalnews.com. Im Grunde genommen verfügen internationale Käufer oft über höhere Kaufkraft, wodurch neue Preisbenchmarks gesetzt werden (z. B. zahlen sie 500.000 € für eine Wohnung, die Einheimische auf 400.000 € schätzen würden, und setzen so die Vergleichswerte neu).
- Veränderung der Stadtviertel: Bestimmte Viertel sind zu „Expat-Magneten“ geworden – zum Beispiel das Cedofeita-Gebiet, Teile von Bonfim (angesagt und aufstrebend) und natürlich Foz für wohlhabende Ausländer. Das kann positive Effekte haben (Sanierung alter Gebäude, neue Geschäfte wie internationale Restaurants), wirft aber auch Bedenken hinsichtlich Gentrifizierung auf.
- Einfluss auf den Mietmarkt: Viele Expats mieten anfangs, bevor sie kaufen (oder mieten langfristig, wenn sie nur vorübergehend da sind). Die starke Nachfrage von Expats nach Mietwohnungen (die oft bereit sind, einen Aufpreis für renovierte, zentrale Wohnungen zu zahlen) hat zu steigenden Mieten beigetragen. Das bedeutet auch, dass Vermieter häufig Expats als ideale Mieter anpeilen (stabiles Einkommen usw.), was dazu führen kann, dass sich manche Einheimische in Toplagen keine Wohnung mehr leisten können. Auf der anderen Seite füllen ausländische Studierende und junge Berufstätige Co-Living-Spaces und Studentenwohnheime, was die Entwicklung solcher Immobilienarten antreibt.
- 81 % der Immobilieninvestitionen durch Ausländer: Eine auffällige Statistik, die in The Portugal News berichtet wurde: 81 % der gesamten Immobilieninvestitionen in Portugal im Zeitraum 2022–2023 stammten von ausländischen Investoren theportugalnews.com. Diese Zahl beinhaltet wahrscheinlich große gewerbliche Transaktionen, macht aber deutlich, dass der Kapitalzufluss aus dem Ausland die großen Geschäfte dominiert. Porto hatte, wie erwähnt, im Jahr 2024 etwa 19 % des nationalen Investitionsvolumens investporto.pt, was bedeutet, dass ein großer Teil dieses Volumens in Porto wahrscheinlich auch auf ausländisches Kapital (institutionell oder anderweitig) zurückzuführen ist. Dies unterstreicht die Abhängigkeit von der internationalen Stimmung; wenn ausländische Investoren sich zurückziehen würden, würde eine Lücke entstehen, die von einheimischen Käufern nur schwer gefüllt werden könnte.
Kulturelle und gesellschaftliche Entwicklungen: Porto hat auf den Zustrom von Expats mit mehr Dienstleistungen für diese Zielgruppe reagiert:
- Es gibt aktive Expat-Gruppen, Veranstaltungen und Integrationsprogramme. Die Stadt hat ein Portal für digitale Nomaden eingerichtet investporto.pt, und InvestPorto wirbt bei einem internationalen Publikum für Porto als Ziel für ausländische Direktinvestitionen linkedin.com.
- In den Gemeinden gibt es auch Spannungen darüber, dass Wohnungen von Außenstehenden gekauft werden und dadurch die Kosten steigen. Das ist ein Teil des Anstoßes für Wohnungsreformen. Viele Einheimische begrüßen jedoch auch die Belebung und Internationalisierung von Porto (durch die Ausländer wird im Handel inzwischen weitgehend Englisch gesprochen).
- Wir sehen auch transatlantische Rückkehrer: Zum Beispiel kehren Portugiesisch-Amerikaner oder Luso-Nachfahren nach Portugal zurück (mit dem zuletzt starken USD vs. Euro sahen einige eine gute Gelegenheit, „zurück nach Hause“ zu kaufen).
Zukunftsausblick: Das Interesse ausländischer Käufer an Porto wird voraussichtlich hoch bleiben oder sogar noch steigen in naher Zukunft:
- Portugal belegt durchgängig Spitzenplätze als Ziel für Expats (oft Platz 1 in der InterNations-Umfrage zur Lebensqualität).
- Auch ohne Goldenes Visum gibt es Arbeitsvisa und Visa für digitale Nomaden, die weiterhin Möglichkeiten offenhalten.
- Geopolitisch gilt Portugal als neutral und friedlich – Eigenschaften, die in unsicheren Zeiten geschätzt werden.
- Wenn der Dollar-Euro-Wechselkurs zugunsten des USD ausfällt, könnte das den Zustrom aus Nordamerika erhalten. Ebenso könnten Instabilität oder hohe Kosten im Rest Europas (wie hohe Heizkosten in Nordeuropa oder politische Probleme) mehr Menschen nach Portugal bewegen.
- Eine Anmerkung: Sollten sich die Trends beim Remote-Arbeiten ändern (einige Unternehmen holen Arbeitskräfte zurück ins Büro), könnte es zu einem leichten Rückgang bei den Zahlen der Nomaden kommen. Aber der generelle Trend, dass Menschen ihren Wohnort aus Lifestyle-Gründen wechseln, dürfte langfristig bestehen bleiben.
Abschließend lässt sich sagen, dass ausländische Käufer und Expats ein integraler Bestandteil des Immobilienmarkts in Porto geworden sind. Sie bringen Investitionen und globale Vernetzung mit sich, werfen gleichzeitig aber auch Fragen nach Erschwinglichkeit und Nachhaltigkeit auf. Stadt und Land versuchen, diese Faktoren auszubalancieren – sie erkennen die entscheidende Rolle ausländischer Investoren an (die den Markt „auf das Doppelte des EU-Durchschnitts wachsen ließen“, wie ein Bericht feststellte portugalpathways.io portugalpathways.io) und den positiven wirtschaftlichen Effekt, möchten jedoch sicherstellen, dass die Einheimischen nicht zurückgelassen werden. Für angehende ausländische Käufer bleibt Porto sehr einladend – es gibt keine Einschränkungen beim Immobilienerwerb für Ausländer (Portugal behandelt ausländische Käufer rechtlich wie Einheimische beglobalproperties.com), Transaktionen sind transparent, und viele Agenturen sind auf internationale Unterstützung spezialisiert. Der Trend zu einem immer internationaleren Porto wird sich voraussichtlich fortsetzen und den kosmopolitischen Charakter der Stadt – und wohl auch ihre Immobilienwerte – weiter bereichern.
Quellen:
- Global Property Guide – Portugal’s Residential Property Market Analysis 2025, das Daten zu Preisentwicklung, regionalen Werten, Miettrends sowie Expertenkommentare liefert globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – mehrere Artikel (Jan 2025, Dez 2024, März 2025) berichten über Wohnungsmarktstatistiken von APEMIP und Confidencial Imobiliário sowie über Prognosen zum Immobilienwachstum in Portugal theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (Juni 2024) hebt die Branchenperformance von Porto und Rekordzahlen in Foz sowie Einzelhandelsmieten hervor cushmanwakefield.com.
- Idealista News – Aktualisierungen des Immobilienindex (Juni 2025) bestätigen Preise und jährliche Veränderungen in Porto und Lissabon idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – Markttrends 2025 Überblick, Diskussion von Zinssätzen, internationalen Nachfragenquellen und regionalem Ausblick (Luxus in Lissabon & Porto) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – Investitionsberichte der Stadt weisen auf die Attraktivität Portos, das Wachstum der Büroflächen und große städtische Projekte in Entwicklung hin investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – Einblicke in Gewerbeimmobilientrends (Rekordinvestitionen im Einzelhandel, Zunahme der Nachfrage im Industriesektor usw.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- Offizielle Regierungsmitteilungen – Informationen zur Finanzierung des Hochgeschwindigkeitsbahnprojekts und zu Änderungen der Golden Visa/NHR-Politik expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (Verband der Immobilienfachleute) – über die Medien zitiert zu Verkäufen, Eigentumsquoten und Themen der Erschwinglichkeit theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – Marktdaten für Porto (Wachstum der Preise 2024 und Verkaufsvolumen) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – Kontextuelle Angaben zur globalen Entwicklung des Luxusimmobilienmarkts und Medienverweise auf Portos Platzierung im Prime-Index theportugalnews.com knightfrank.com.
- Verschiedene Nachrichtenportale und Beratungs-Blogs mit Zusammenfassungen des Mais Habitação-Gesetzes und nachfolgender Änderungen der Mietregelungen portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
