Marché immobilier de Porto 2025 : tendances, prix, prévisions et opportunités

Le marché immobilier de Porto continue de prospérer en 2025, s’appuyant sur une forte croissance ces dernières années. Les prix de l’immobilier résidentiel à Porto ont augmenté d’environ 7–8 % en 2024, dépassant la moyenne nationale et même la croissance de Lisbonne theportugalnews.com theportugalnews.com. La demande reste solide dans tous les segments – résidentiel, commercial, luxe et location – stimulée par une offre de logements limitée, une économie locale florissante et l’intérêt croissant des acheteurs étrangers. Les prix moyens actuels des maisons à Porto sont d’environ 3 300 à 3 800 € par mètre carré, soit environ 35 % de moins qu’à Lisbonne theportugalnews.com, ce qui met en valeur l’accessibilité relative de Porto et le potentiel de croissance supplémentaire. Les loyers ont également atteint des niveaux records, avec un loyer médian des appartements atteignant ~13 €/m² (par mois) fin 2024 globalpropertyguide.com.

À l’avenir, les prévisions restent positives. Les analystes prévoient que Porto et d’autres régions clés du Portugal continueront de voir les prix augmenter en 2025 (de l’ordre de ~5–6 %), même si d’autres marchés européens ralentissent portugalpathways.io. La baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires et de grands investissements dans les infrastructures – du nouvelles lignes de métro à une liaison ferroviaire à grande vitesse avec Lisbonne – devraient renforcer l’attractivité immobilière de Porto. Le secteur haut de gamme de la ville est dynamique, avec des quartiers prisés en bord de mer comme Foz do Douro affichant des prix allant jusqu’à 7 500 €/m² theportugalnews.com, et les investisseurs étrangers ainsi que les expatriés jouent un rôle crucial, représentant environ 12 % du volume des ventes et apportant des capitaux importants theportugalnews.com.

Cependant, des défis persistent. L’offre de logements continue d’être inférieure à la demande malgré un plus grand nombre de permis de construire (3 410 nouveaux logements approuvés en 2024, le nombre le plus élevé au Portugal theportugalnews.com). L’accessibilité devient une préoccupation croissante pour les habitants, ce qui pousse à l’action politique du gouvernement – comme la suppression du Golden Visa pour les investissements immobiliers et le plafonnement de la hausse des loyers à 2,16 % pour 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les investisseurs restent optimistes mais doivent naviguer dans un environnement réglementaire en évolution (par exemple, de nouvelles règles sur la location de courte durée) et faire face à des risques potentiels tels que des coûts de financement plus élevés ou un ralentissement économique mondial. Globalement, le marché immobilier de Porto en 2025 se caractérise par une croissance régulière, une forte demande dans tous les segments et des perspectives favorables, soutenues par le développement urbain et un intérêt international durable.

(Dans les sections ci-dessous, nous présentons une analyse détaillée de chaque segment de marché, des prix et tendances actuels, des perspectives d’avenir, des opportunités et risques d’investissement, ainsi que des principaux facteurs qui façonnent le marché immobilier de Porto en 2025.)

Analyse des segments de marché

Marché de l’immobilier résidentiel

Le marché résidentiel de Porto reste solide. Les prix de l’immobilier dans la ville suivent une trajectoire ascendante constante depuis une décennie, stimulés par une forte demande et une offre limitée. En 2024, les prix des logements à Porto ont augmenté d’environ 7,8 % sur un an, selon l’indice des prix de Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Cette croissance, bien que légèrement inférieure à la hausse de 10,7 % enregistrée en 2023, fait toujours de Porto l’un des marchés connaissant la croissance la plus rapide au Portugal. En réalité, l’appréciation des prix à Porto a dépassé celle de Lisbonne (qui était d’environ 4–5 % en 2024 theportugalnews.com), reflétant la popularité croissante de la ville. Le prix moyen au mètre carré à Porto s’établit désormais autour de 3 300 € (base transactionnelle), contre environ 5 000 € à Lisbonne theportugalnews.com. Les biens de prestige dans les quartiers prisés (comme Foz do Douro ou le centre historique) peuvent atteindre 7 500 €/m² theportugalnews.com, bien que le prix médian des annonces dans toute la ville soit d’environ 3 768 €/m² en mai 2025 globalpropertyguide.com.

L’activité de vente est en plein essor. Porto a enregistré environ 6 800 ventes de maisons en 2024, soit une hausse de 19 % par rapport à l’année précédente theportugalnews.com. Cela témoigne non seulement de l’intérêt des acheteurs (locaux et nouveaux arrivants) mais aussi d’une liquidité de marché en hausse. L’explosion des transactions a eu lieu malgré des coûts d’emprunt élevés sur une partie de l’année, ce qui suggère que de nombreux acheteurs à Porto disposent de capitaux propres importants ou sont étrangers (moins sensibles aux taux d’intérêt locaux). Fin 2024, on observait des signes de modération de la croissance des prix alors que les taux d’intérêt atteignaient leur pic, mais la demande est restée « fondamentalement solide », en particulier pour les biens de qualité portugalproperty.com. En effet, les appartements haut de gamme et les maisons rénovées dans le centre de Porto ou les banlieues bien desservies continuent d’attirer des offres concurrentielles de la part d’acheteurs recherchant à la fois une résidence et un investissement.

Du côté de l’offre, la nouvelle construction a été limitée ces dernières années, ce qui a aggravé le déséquilibre entre l’offre et la demande. Porto, comme le reste du Portugal, souffre d’une pénurie de logements après des années de sous-construction. Même si l’activité de construction reprend actuellement – avec 3 410 nouveaux logements autorisés en 2024 (le plus grand volume d’investissement dans le logement au niveau national) theportugalnews.com – il faudra du temps pour que ces projets arrivent sur le marché. En attendant, les promoteurs se sont beaucoup concentrés sur le segment haut de gamme, rénovant des bâtiments historiques ou construisant des appartements de luxe, ce qui n’aide guère à alléger la pénurie de logements abordables. Cette dynamique maintient la pression à la hausse sur les prix. Comme le soulignent les experts de JLL, la faible offre et une demande exceptionnellement forte ont créé un marché “surchauffé”, particulièrement sur le segment haut de gamme globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ni une augmentation significative de l’offre, ni une forte baisse de la demande ne sont à prévoir, ce qui signifie que le soutien aux prix reste fort globalpropertyguide.com.

Demande locale vs. demande étrangère : Il est important de noter que le marché de Porto est soutenu à la fois par les acheteurs nationaux et les investisseurs internationaux. De nombreux ménages portugais sont actifs grâce à une économie en croissance et à des incitations gouvernementales pour les primo-accédants (comme les exonérations de taxe IMT pour les jeunes acheteurs et les prêts hypothécaires garantis par l’État idealista.pt). En même temps, les acheteurs étrangers (expatriés, investisseurs et diaspora) sont de plus en plus présents, attirés par les prix plus bas de Porto par rapport à d’autres villes d’Europe occidentale et par sa grande qualité de vie. (Les tendances d’achat des étrangers sont détaillées dans une section ultérieure, mais environ 12 % du volume total des ventes immobilières au Portugal en 2024 concernait des étrangers theportugalnews.com theportugalnews.com, et dans les zones prisées comme Porto, la part peut être plus élevée pour l’immobilier haut de gamme.) Ce mélange d’acheteurs a permis de maintenir une demande résidentielle soutenue, même dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, car de nombreux achats à l’étranger se font comptant ou sont motivés par le mode de vie.

Globalement, le secteur résidentiel de Porto en 2025 se caractérise par : une croissance régulière des prix, un délai de vente rapide et une offre limitée. Bien que les autorités gouvernementales et locales reconnaissent un problème d’accessibilité, le marché n’a pas encore connu de correction des prix – il s’est plutôt stabilisé sur un rythme de croissance plus durable après les hausses à deux chiffres des années précédentes portugalproperty.com portugalproperty.com. Sauf choc économique majeur, le segment résidentiel devrait maintenir une trajectoire de prix « modérée mais positive » à l’avenir, soutenue par des fondamentaux solides de la demande portugalproperty.com.

Marché de l’immobilier commercial

Le secteur de l’immobilier commercial à Porto connaît une véritable renaissance, avec un fort intérêt des investisseurs et une activité record dans les bureaux, commerces, hôtels et locaux industriels. En 2023, le Grand Porto a enregistré environ 226 millions d’euros de transactions immobilières commerciales, représentant une part croissante du volume d’investissement portugais cushmanwakefield.com. À la fin de 2024, les volumes d’investissements à Porto atteignaient leur plus haut niveau de la décennie – la ville devait représenter environ 19 % du total national de l’investissement immobilier commercial (une part significative au vu de la domination de Lisbonne) investporto.pt. Cette progression traduit une confiance croissante en Porto comme pôle économique et une destination attrayante pour les investisseurs immobiliers.

• Marché des bureaux : Le secteur des bureaux de Porto a démontré une résilience et une croissance notables. Les entreprises et multinationales s’étendent à Porto, attirées par une main-d’œuvre talentueuse et des coûts moins élevés. La prise à bail d’espaces de bureaux a fortement augmenté – par exemple, l’occupation des bureaux à Lisbonne a bondi de 71 % en 2024 portugalbuyersagent.com, et bien que la croissance en pourcentage à Porto n’ait pas été aussi élevée, la demande y est aussi très forte. Les nouveaux projets de bureaux dans des zones comme Boavista et Matosinhos attirent des locataires, mais l’offre de qualité reste rare. Les taux de vacance pour les bureaux de premier plan sont faibles, exerçant une pression à la hausse sur les loyers. (À Lisbonne, les loyers de bureaux prime approchent les 30 €/m²/mois portugalbuyersagent.com ; à Porto, les loyers prime sont plus bas, mais en hausse.) Le manque d’offre moderne signifie que tout nouveau projet de bureaux de haute qualité à Porto a tendance à se louer rapidement, et les propriétaires atteignent parfois des loyers records. Les perspectives pour 2025 restent optimistes, avec des prix de location qui devraient continuer à augmenter dans le secteur des bureaux à mesure que de plus en plus d’entreprises recherchent des espaces et que la nouvelle offre arrive au compte-goutte portugalbuyersagent.com.
• Détail et hôtellerie : L’immobilier commercial à Porto est en plein essor, soutenu par une forte consommation et un tourisme record. 2024 a été une année record pour les transactions de commerces de détail au Portugal, et Porto a bénéficié de cette tendance portugalbuyersagent.com. Dans le centre-ville de Porto, les loyers des commerces en rez-de-chaussée ont atteint des sommets historiques début 2024 cushmanwakefield.com. Les principales rues commerçantes comme la Rua de Santa Catarina affichent pratiquement aucun local vacant, et les marques internationales sont en pleine expansion. Les centres commerciaux de la métropole ont également connu une augmentation des loyers et un taux d’occupation élevé – en fait, Cushman & Wakefield a noté des loyers records dans les centres commerciaux de Porto au début de 2024 cushmanwakefield.com. Côté hôtellerie, le secteur hôtelier de Porto est en plein essor. Le nombre de touristes de la ville a atteint de nouveaux records (Porto a enregistré une hausse d’environ 4 % des arrivées de passagers à l’aéroport en 2024, surpassant la croissance de Lisbonne portugalbuyersagent.com), et plus de touristes que jamais visitent la ville. Ceci a entraîné une vague de développements et d’acquisitions hôtelières. 2025 devrait être une « année record » pour les hôtels à Porto alors que l’intérêt des investisseurs pour l’hôtellerie reste élevé et que la demande touristique ne cesse d’augmenter portugalbuyersagent.com. De nouveaux projets hôteliers, dont des établissements de luxe et des boutiques-hôtels, sont en préparation pour tirer parti de la popularité de la ville.
• Industrie & Logistique : Porto est un pôle économique du nord du Portugal et possède un segment immobilier industriel/logistique solide, renforcé par sa localisation stratégique (proximité du port de Leixões et connexions avec l’Espagne). La demande de biens industriels a atteint des niveaux records en 2024 à travers le Portugal, et Porto a largement contribué à cette tendance portugalbuyersagent.com. L’espace d’entreposage et de logistique est très recherché en raison de la croissance du commerce en ligne et de la relocalisation des chaînes d’approvisionnement. Les loyers des installations logistiques de premier ordre ont augmenté et le taux de vacance demeure inférieur à la moyenne européenne, même avec l’arrivée de nouveaux espaces sur le marché portugalbuyersagent.com. Les principaux parcs logistiques autour de Porto (Maia, Azurém, etc.) sont en expansion. Les perspectives pour l’immobilier industriel sont positives – avec un taux de vacance toujours bas et une valorisation des loyers – alors que Porto consolide son rôle de pôle logistique du nord-ouest de la région ibérique. De plus, les centres de données et installations pour l’industrie technologique constituent un segment émergent, compte tenu de la croissance de la scène technologique de Porto (la ville a attiré plusieurs bureaux et centres de R&D d’entreprises technologiques).

Dans l’ensemble, l’immobilier commercial à Porto est prêt à connaître une croissance en 2025, soutenu par une économie forte et l’optimisme des investisseurs. Les biens de commerce et les hôtels devraient attirer le plus d’investissements l’an prochain (le commerce ayant toujours représenté une part importante des investissements, et le tourisme augmentant la demande hôtelière) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Par ailleurs, les secteurs des bureaux et de l’industrie devraient continuer à voir les loyers augmenter ainsi que l’activité en matière de développement, tant que les conditions de financement restent favorables portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Le principal défi du marché commercial de Porto reste de garantir une offre suffisante d’infrastructures modernes – un écart que les nouveaux projets prévoient de combler en 2025 et au-delà.

Segment du marché de luxe

Le secteur de l’immobilier de luxe à Porto est en plein essor, soutenu par des acheteurs internationaux aisés et le prestige croissant de la ville en tant que destination cosmopolite. Traditionnellement, Lisbonne et l’Algarve faisaient la une pour l’immobilier de luxe, mais Porto attire de plus en plus l’attention des acheteurs fortunés. Dans l’indice mondial Prime International Residential Index de Knight Frank, Porto (avec l’Algarve) s’est classée parmi les marchés les plus performants pour la croissance des prix du luxe ces dernières années theportugalnews.com benoitproperties.com. En 2024, les prix des maisons de luxe dans les quartiers les plus prestigieux de Porto ont augmenté d’environ 5 % ou plus en moyenne, reflétant une demande soutenue au sommet du marché (ce qui est cohérent avec la tendance mondiale du luxe, où les prix premium ont progressé d’environ 3,6 % en moyenne en 2024) knightfrank.com.

Des quartiers exclusifs comme Foz do Douro, Nevogilde et certaines parties du quartier historique de la Ribeira définissent le segment luxe de Porto. Ces zones offrent des vues sur le fleuve, le charme de l’ancien ou du prestige – et affichent les prix les plus élevés. Comme mentionné, les prix dans les quartiers prime de Porto atteignent environ 7 500 € par mètre carré theportugalnews.com, soit le haut de gamme pour des appartements rénovés de grande qualité ou des villas de luxe dans la ville. Pour comparer, le marché prime de Lisbonne atteint ~10 000 €/m² theportugalnews.com, ce qui signifie que Porto propose encore une valeur relative aux acheteurs de biens de luxe. Cet “écart de valeur” attire les investisseurs étrangers, qui constatent qu’ils peuvent acquérir des biens d’exception à Porto pour beaucoup moins cher que dans d’autres villes d’Europe occidentale, voire qu’à Lisbonne.

Un signe clair de la force du luxe à Porto : des transactions record à Foz do Douro. Début 2024, la valeur des transactions pour les appartements à Foz a atteint de nouveaux sommets, avec certains loyers ayant apparemment atteint environ 16,9 € par m² par mois – un niveau comparable à celui des quartiers les plus chers de Lisbonne cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Les ventes de penthouses et de grands appartements en bord de fleuve à Foz ont également battu des records de prix pour la ville. Les acheteurs internationaux (venant de marchés tels que les États-Unis, le Royaume-Uni, la France, le Brésil, et d’ailleurs) sont à l’origine de bon nombre de ces transactions haut de gamme, achetant souvent pour des résidences secondaires, la retraite, ou pour des raisons liées au Golden Visa (jusqu’à la fin de l’option immobilière du programme). Le marché du luxe profite également au retour ou à l’investissement de riches expatriés portugais dans leur ville d’origine.

Le segment du luxe à Porto a connu de nouveaux développements haut de gamme et des rénovations ces dernières années. Par exemple, des palais et entrepôts historiques sont transformés en résidences de luxe ou en copropriétés de standing. L’intérêt pour les propriétés viticoles dans la vallée du Douro (à quelques heures de Porto) et les villas côtières dans des zones comme le front de mer de Vila Nova de Gaia est également en hausse – ces biens font souvent partie du marché du luxe du grand Porto, attirant ceux qui recherchent de l’espace et un certain art de vivre tout en restant proches de la ville. Selon les gestionnaires de patrimoine, les acheteurs aisés continuent d’être séduits par la combinaison d’élégance historique et de commodités modernes propre à Porto, ainsi que par la sécurité et le climat du Portugal theportugalnews.com theportugalnews.com. Les facteurs liés au style de vie – culture, gastronomie et authenticité – sont des arguments de vente majeurs qui distinguent Porto de marchés plus similaires à ceux des stations balnéaires.

En résumé, les perspectives de l’immobilier de luxe à Porto restent positives. Ce segment “reste actif” avec des hausses de prix régulières attendues portugalproperty.com. Bien que la suppression du Golden Visa pour l’immobilier (effective en 2023) ait supprimé un incitatif, la plupart des acheteurs de biens de luxe à Porto sont motivés par le mode de vie et l’investissement à long terme, ce qui perdure. Tant que l’attrait international de Porto continue de croître et que l’offre de biens véritablement haut de gamme reste limitée, le marché du luxe devrait continuer à enregistrer une appréciation des prix et une forte demande. Les investisseurs, toutefois, doivent être sélectifs – les acheteurs haut de gamme privilégient désormais la qualité, la durabilité et les caractéristiques uniques dans les résidences de luxe portugalproperty.com, ainsi les biens répondant à ces critères auront la meilleure performance.

Marché locatif

Le marché locatif à Porto est tendu et connaît une forte croissance des loyers. Avec des prix d’achat élevés et de nombreux jeunes professionnels, étudiants et expatriés préférant la location, la demande de locations à Porto dépasse l’offre disponible. Cela a mené à une forte augmentation des loyers ces dernières années, surtout dans le centre-ville et les quartiers universitaires.

Fin 2024, le loyer médian pour les nouveaux contrats de location à Porto était d’environ 13,04 €/mètre carré par mois globalpropertyguide.com. Pour un appartement type de 100 m², cela correspond à environ 1 300 €/mois. Ce montant médian, enregistré au 4ème trimestre 2024, était 6,3 % plus élevé qu’un an plus tôt globalpropertyguide.com. Porto se classe désormais comme le deuxième marché locatif le plus cher du Portugal après Lisbonne (qui affichait une médiane de 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Ces chiffres sont confirmés par les données privées du marché – l’indice des loyers d’Idealista indiquait des loyers demandés à Porto autour de 17,8 €/m² mi-2025, bien que ce chiffre soit plus élevé en raison de la présence d’annonces haut de gamme globalpropertyguide.com.

Non seulement les loyers ont augmenté, mais ils ont atteint des niveaux historiques. Dans certains quartiers prisés, comme le centre-ville et Foz, les loyers accessibles pour des appartements de qualité atteignent des niveaux records (comme mentionné, Foz a vu les loyers des appartements dépasser les 16–17 €/m², ce qui rejoint les niveaux de Lisbonne) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Cette hausse des loyers est le résultat direct d’un désequilibre persistant entre l’offre et la demande : de nombreux acheteurs potentiels louent à la place (en raison de problèmes d’accessibilité financière ou de contraintes de prêt immobilier), et l’arrivée d’expatriés et de nomades numériques a ajouté une nouvelle catégorie de demande. De plus, les étudiants (tant nationaux qu’internationaux – les universités de Porto attirant de nombreux étudiants étrangers) se disputent également les logements locatifs, ce qui accentue la pression sur le marché de septembre chaque année.

Les rendements locatifs à Porto sont raisonnablement attractifs pour les propriétaires. En mai 2025, les rendements locatifs bruts des appartements au Portugal atteignaient en moyenne ~4,6 % globalpropertyguide.com. Les rendements à Porto ont tendance à être un peu supérieurs à ceux de Lisbonne (où ils n’étaient qu’à ~3,8 % fin 2024 pour les appartements) globalpropertyguide.com, car les prix de l’immobilier à Porto sont plus bas alors que les loyers restent relativement élevés. Les rendements dans la grande région de Porto peuvent dépasser 5 % dans certains quartiers suburbains ou dans l’immobilier multi-familial, ce qui attire l’intérêt des investisseurs – aussi bien à petite échelle (ex : achat pour la location sur le marché à long terme) qu’à l’échelle institutionnelle (projets build-to-rent). Par exemple, Setúbal (au sud de Lisbonne) affichait certains des rendements les plus élevés à 5,08%, mais les investissements locatifs dans la ville de Porto restent également attractifs en comparaison à de nombreuses villes de la zone euro globalpropertyguide.com.

Le gouvernement portugais a adopté des politiques qui impactent le marché locatif. Pour protéger les locataires titulaires de baux existants face à la forte inflation, le gouvernement a plafonné les hausses de loyers pour 2023 et à nouveau pour 2024/2025. Pour 2025, les augmentations de loyer pour les locataires en place ont officiellement été limitées à 2,16 % globalpropertyguide.com. Cependant, ce plafond ne s’applique pas aux nouveaux baux, donc les nouveaux contrats de location reflètent la hausse complète du marché. La politique de « plafonnement des loyers » a en partie contenu l’inflation locative pour les locataires de longue durée, mais les nouveaux locataires (ou ceux qui déménagent) font face de plein fouet aux prix du marché.

Fait intéressant, après des années de diminution de l’offre, il existe des signes que l’offre locative pourrait s’améliorer. Idealista a rapporté une hausse de 49 % sur un an du nombre de logements mis en location au Portugal au premier trimestre 2025 globalpropertyguide.com. À Porto, davantage d’annonces apparaissent également. Cela pourrait être dû à certains propriétaires décidant de louer leurs biens (profitant des loyers élevés) et peut-être aussi à des propriétaires de locations de courte durée se tournant vers la location de longue durée à la suite de nouvelles réglementations. En effet, les mesures récentes prises par le Portugal pour freiner les locations de courte durée (Alojamento Local) pourraient pousser certains logements vers le marché de la location longue durée (ceci est abordé dans la section Changements de Politique). Avec la stabilisation ou la baisse des taux d’intérêt, l’achat est également devenu un peu plus attractif, ce qui pourrait calmer légèrement la pression sur le marché locatif, alors qu’une partie des locataires devient propriétaire globalpropertyguide.com. Pourtant, tout soulagement reste marginal ; les experts s’attendent à ce que les loyers à Porto continuent d’augmenter dans les années à venir, mais probablement à un rythme plus modéré que les hausses à deux chiffres observées précédemment globalpropertyguide.com. Comme l’a noté Savills, « le marché locatif à Lisbonne et Porto devrait continuer à subir une pression à la hausse sur les prix… on s’attend à ce qu’ils continuent d’augmenter » tant que la demande restera élevée et que l’offre sera limitée globalpropertyguide.com.

En résumé, le marché locatif de Porto en 2025 se caractérise par des loyers records, une demande élevée et un taux de vacance faible. Il offre d’excellents rendements aux propriétaires et demeure difficile pour les locataires. La ville essaie d’encourager la construction de logements locatifs (à travers des dispositifs tels que le Build-to-Rent et des incitations fiscales), mais ces initiatives prendront du temps à porter leurs fruits. Pour l’instant, les locataires doivent anticiper des augmentations annuelles de loyer et de la concurrence, surtout dans le centre de Porto, tandis que les investisseurs peuvent voir le secteur locatif comme une belle opportunité – bien qu’il puisse être confronté à davantage d’interventions réglementaires si l’accessibilité se détériore.

(Le tableau ci-dessous compare les prix moyens actuels et les loyers à Porto par rapport à Lisbonne et aux moyennes nationales, illustrant l’écart et les taux de croissance.)

Marché	Prix de vente médian (€/m²)	Évolution annuelle du prix	Loyer médian (€/m²/mois)	Évolution annuelle du loyer
Porto	3 768 € (mai 2025) globalpropertyguide.com	+5,8 % globalpropertyguide.com	13,04 € (T4 2024) globalpropertyguide.com	+6,3 % globalpropertyguide.com
Lisbonne	5 720 € (mai 2025) globalpropertyguide.com	+1,8 % globalpropertyguide.com	16,04 € (T4 2024) globalpropertyguide.com	+3,4 % globalpropertyguide.com
Portugal (moyenne)	2 851 € (mai 2025) globalpropertyguide.com	+7,4 % globalpropertyguide.com	8,43 € (T4 2024) globalpropertyguide.com	+9,3 % globalpropertyguide.com

Tableau : Comparaison des prix de l’immobilier et des loyers à Porto et à Lisbonne. Les valeurs des biens à Porto sont inférieures à celles de Lisbonne, mais elles augmentent plus rapidement, en particulier au cours de la dernière année. Les loyers à Porto sont les deuxièmes plus élevés du Portugal, reflétant une forte demande.

Prix immobiliers actuels et tendances récentes

Les prix de l’immobilier à Porto ont atteint de nouveaux sommets en 2025, à la suite d’une décennie de forte croissance. Après avoir plus que doublé entre 2015 et 2023 dans les principales villes du Portugal globalpropertyguide.com, les prix montrent peu de signes de baisse. À Porto, le prix moyen demandé pour les propriétés résidentielles s’élève à environ 3 768 € par mètre carré en mai 2025 globalpropertyguide.com. Cela représente une augmentation d’environ 5,8 % sur un an pour les prix affichés dans la ville globalpropertyguide.com. À titre de comparaison, les prix demandés à Lisbonne sont d’environ 5 720 €/m² (hausse modérée de 1,8 % sur un an) et la médiane nationale est de 2 851 €/m² (hausse de 7,4 % sur un an) globalpropertyguide.com. Ces données soulignent que Porto a été l’un des leaders de la croissance des prix, même si le rythme de hausse s’est modéré après l’envolée frénétique post-pandémique. Une analyse de fin 2024 plaçait Porto parmi les 10 premières villes mondiales pour l’appréciation annuelle des prix immobiliers – la ville était 8e avec une hausse de 8,6 %, supérieure à la hausse de 4,7 % de Lisbonne, mettant ainsi en valeur son dynamisme theportugalnews.com theportugalnews.com.

Plusieurs tendances caractérisent la dynamique actuelle des prix :

• Modération vs. 2022–23 : La hausse des prix en 2024, bien que robuste, a été plus mesurée que les années précédentes. Le marché se stabilise à un rythme plus soutenable après les hausses annuelles à deux chiffres observées entre 2018 et 2022. Les analystes décrivent 2024 comme « une année de modération et de résilience » – les prix ont continué à augmenter, mais à un rythme plus lent, ce qui indique que le marché n’est pas en pleine flambée portugalproperty.com portugalproperty.com. Cette modération s’explique en partie par la hausse des taux hypothécaires en 2023/début 2024, qui a refroidi une partie de la demande, mais aussi par les limites d’accessibilité financière qui sont atteintes. Cependant, la résilience est évidente : malgré des vents contraires économiques, les prix n’ont pas baissé ; ils ont seulement augmenté plus lentement, preuve de la force de la demande.
• Déséquilibre entre l’offre et la demande : Une raison fondamentale pour laquelle les prix restent élevés est que la demande dépasse largement l’offre de logements à Porto. La construction de nouveaux logements a pris du retard depuis des années (en raison d’obstacles bureaucratiques et de coûts de construction élevés), si bien que les acheteurs sont en concurrence pour un nombre limité de biens, surtout dans les emplacements centraux globalpropertyguide.com. Cette pénurie structurelle fait que même si la demande faiblit légèrement, les prix restent soutenus par la rareté. En effet, fin 2024, “il n’y a aucun signe d’un nouveau cycle de marché plus équilibré” – l’offre ne rattrape pas la demande qui reste forte, maintenant ainsi la pression à la hausse sur les prix globalpropertyguide.com.
• Attractivité du marché haut de gamme : Les moyennes de prix récentes sont influencées par une part plus importante de transactions haut de gamme. Le développement à Porto s’est concentré sur le segment du luxe, et les capitaux étrangers ciblent souvent les biens immobiliers les plus prisés. Cela a entraîné une croissance rapide dans les quartiers chers (Foz, Ribeira, etc.), ce qui tire les moyennes globales vers le haut. À l’inverse, certains segments plus abordables ont connu une croissance moindre tout simplement parce que très peu de nouveaux logements accessibles arrivent sur le marché.
• Variations par quartier : À l’intérieur de Porto, les tendances des prix diffèrent selon les quartiers. Les paroisses centrales et occidentales (ex. Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) ont certains des prix les plus élevés et poursuivent leur croissance. Les zones périphériques et les municipalités voisines de la métropole (Gaia, Matosinhos, Maia, etc.) ont également connu des hausses de prix en 2024, souvent même plus élevées en pourcentage alors que les gens cherchent des alternatives. Par exemple, en 2024, les villes voisines Espinho (+8,6 %), Póvoa de Varzim (+12,0 %) et Vila do Conde (+16,9 %) ont toutes dépassé le taux de croissance de Porto theportugalnews.com, ce qui montre un report de la demande sur la grande région de Porto. Néanmoins, la ville de Porto en elle-même reste la plus chère du Nord, et la deuxième au niveau national derrière Lisbonne.
• Préoccupations concernant l’accessibilité : Avec le prix moyen d’une maison à Porto désormais autour de 3 300 €/m² et beaucoup au-dessus de 300 000 € en valeur absolue, l’accessibilité pour les résidents locaux est une préoccupation majeure. La croissance des revenus n’a pas suivi l’augmentation des coûts du logement. L’association nationale de l’immobilier (APEMIP) a noté que les prix se sont largement éloignés des revenus des familles – même une baisse de 10 % ne rendrait pas le logement largement abordable theportugalnews.com. En effet, environ 73 % des ménages portugais sont propriétaires occupants (dont beaucoup sans prêt hypothécaire) theportugalnews.com, tandis que les jeunes générations et les nouveaux arrivants sont confrontés à de fortes barrières à l’entrée. Ce contexte alimente la pression politique et les interventions politiques (détaillées plus tard). Cela signifie également que, pour l’avenir, le nombre d’acheteurs locaux capables d’acheter des biens aux prix actuels est limité, ce qui met encore plus l’accent sur la demande extérieure (expatriés, investisseurs) pour soutenir la hausse des prix.

Une autre tendance actuelle notable est le léger ralentissement de l’accélération des prix fin 2024 et début 2025, il ne s’agit pas d’une baisse de prix mais d’un plafonnement du taux de croissance. L’indice des prix d’Idealista a montré qu’au niveau national, l’augmentation annuelle du prix des logements est restée stable à 7,4 % en avril et mai 2025, ce qui suggère une stabilisation idealista.pt. À Porto, la hausse annuelle en mai 2025 était d’environ 5,9 %, semblable au mois précédent idealista.pt. Cela indique que le marché ne s’échauffe pas davantage, mais maintient un plateau élevé. Les analystes de Morningstar s’attendent à ce que « la croissance soutenue des prix de l’immobilier se poursuive en 2025, quoique à un rythme plus lent » qu’en 2024 globalpropertyguide.com. En d’autres termes, les prix continuent d’augmenter, mais les hausses les plus fortes sont probablement derrière nous si les taux d’intérêt restent supérieurs aux niveaux très bas des années 2010.

En résumé, les prix actuels à Porto atteignent des niveaux record, avec des tendances récentes montrant une croissance robuste mais en ralentissement. La ville se place en tête au Portugal en matière d’appréciation des prix, aux côtés d’autres régions attractives. Les fondamentaux du marché – forte demande (nationale et étrangère), offre limitée et coûts de construction élevés – continuent de soutenir les prix globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Les acheteurs entrant sur le marché en 2025 doivent s’attendre à des prix historiquement élevés, mais peuvent se rassurer car le rythme des augmentations se modère par rapport à la frénésie d’il y a quelques années. Les vendeurs restent dans une position favorable compte tenu de la faible offre. Tous les regards sont tournés vers l’éventuelle influence d’une nouvelle offre de logements et des mesures gouvernementales en 2025–26, mais pour l’instant, la valeur immobilière à Porto reste orientée à la hausse.

Prévisions des prix et perspectives de la demande

En regardant vers l’avenir, les perspectives pour le marché immobilier de Porto dans les prochaines années (2025–2027) sont prudemment optimistes. De nombreuses prévisions et experts estiment que Porto – ainsi que les autres principaux marchés du Portugal – continueront de voir une croissance des prix dans un futur proche, mais à un rythme plus modéré et durable que ces dernières années. Un large consensus indique que la demande restera forte, soutenue par les fondamentaux locaux et l’intérêt international, tandis que les pénuries persistantes d’offre continueront de faire pression à la hausse sur les prix.

Prévisions de prix : Un rapport récent de Property Market-Index (cabinet d’études sur l’immobilier de luxe) prédit que le marché immobilier portugais progressera d’environ 5,8 % en 2025, avec « des régions clés comme Lisbonne, l’Algarve et Porto en tête » portugalpathways.io portugalpathways.io. Cela signifierait que la croissance des prix de Porto continuerait dans une fourchette annuelle de l’ordre de 5 % – une hausse saine, d’autant que beaucoup d’autres pays devraient connaître une stabilité ou une baisse des prix immobiliers. (Notamment, ce rapport prévoit que le marché immobilier de l’UE se contracte de 2,5 % en 2025 portugalpathways.io, faisant du Portugal une exception en affichant une croissance positive.) De même, les agences locales portugaises et les banques prévoient une poursuite de la hausse des prix en 2025, même si elle sera plus lente qu’en 2022–24. ERA Portugal, par exemple, a signalé de bonnes performances et anticipe que le marché « maintiendra son activité malgré le contexte économique général. » portugalproperty.com

D’ici 2026–2027, si les taux d’intérêt diminuent et que l’offre augmente, la croissance pourrait encore se modérer, mais aucune correction majeure des prix n’est actuellement prévue. Sauf choc externe, la valeur des logements à Porto devrait continuer de croître en raison du manque structurel de logements. Certains analystes évoquent un possible scénario d’« atterrissage en douceur » : la croissance des prix s’alignant davantage sur celle des salaires (par exemple, 3 à 5 % par an) à mesure que le marché s’équilibre. Il convient de signaler que les institutions internationales restent optimistes concernant le Portugal – le FMI et l’UE ont souligné la résilience économique du pays, et la poursuite des investissements dans le logement/l’infrastructure pourrait soutenir la demande immobilière.

Perspectives de la demande : La demande de biens immobiliers à Porto devrait rester vigoureuse pour plusieurs raisons :

• Assouplissement des taux d’intérêt : Après une période de resserrement monétaire, des signes indiquent que les taux d’intérêt ont atteint un sommet et pourraient diminuer progressivement fin 2024 et en 2025. La Banque centrale européenne a abaissé les taux clés de 25 points de base en juin 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com alors que l’inflation était maîtrisée. Le marché s’attend à un assouplissement progressif supplémentaire. Des taux hypothécaires plus bas en 2025–26 amélioreront l’accessibilité financière pour les acheteurs locaux et pourraient stimuler la demande d’achat portugalproperty.com portugalproperty.com. De nombreuses jeunes familles ayant reporté leurs projets en raison du coût élevé du crédit pourraient revenir sur le marché. Même un taux Euribor (de référence) autour de 2 % (contre ~4 % en 2023) stimulerait fortement l’activité hypothécaire portugalproperty.com. C’est un facteur clé de soutien de la demande, notamment au second semestre 2025 et au-delà, sous réserve que l’inflation reste modérée.
• Démographie & Urbanisation : La population de la région métropolitaine de Porto est en croissance, alimentée à la fois par la migration intérieure (personnes des petites villes venant chercher du travail) et par les arrivées internationales. L’émergence de la ville comme pôle technologique et de services entraîne un afflux constant de professionnels ayant besoin de logement. La taille moyenne des ménages au Portugal a diminué (de 3,3 personnes en 1981 à 2,5 en 2021) theportugalnews.com, ce qui augmente le besoin de logements par habitant. De plus, la population résidente étrangère a bondi de 37 % entre 2011 et 2021 theportugalnews.com et n’a cessé de croître depuis – plus de résidents (locaux et expatriés) signifie plus de demande de logements. Il existe également une tendance de mode de vie : les ménages plus petits et davantage de professionnels célibataires louent ou achètent des appartements en ville, ce qui renforce la demande pour les logements individuels.
• Intérêt international/expatrié : Les acheteurs étrangers continueront d’être un moteur majeur de la demande à Porto. Même avec la fermeture de la voie d’accès à l’immobilier via le Golden Visa, le Portugal reste extrêmement attractif pour les expatriés, les retraités et les télétravailleurs. La réputation du pays en tant que destination sûre, ensoleillée et abordable – combinée à la facilité d’acheter un bien immobilier – continue d’attirer les internationaux. En 2023, les étrangers représentaient environ 12 % de la population portugaise, et au cours des cinq dernières années, le nombre d’expatriés américains dans le pays a augmenté de plus de 340 % (pour atteindre près de 21 000) theportugalnews.com. Porto figure en bonne place sur la liste de nombre de ces nouveaux arrivants en raison de sa culture et de son coût de la vie inférieur à celui de Lisbonne. Les agences immobilières signalent un fort intérêt continu de la part des Nord-Américains, des Nord-Européens, des Brésiliens et d’autres nationalités en 2025 portugalproperty.com. Les marchés d’origine incluent les États-Unis et le Canada (Porto a connu une nette augmentation des relocalisations américaines), le Royaume-Uni (les Britanniques post-Brexit cherchant à conserver un pied dans l’UE), la France, l’Allemagne, les Pays-Bas, et bien sûr le Brésil (liens culturels/linguistiques) portugalproperty.com. Cette demande internationale devrait rester forte ou même croître, alors que les incertitudes géopolitiques et économiques ailleurs font du Portugal une « valeur refuge » pour les patrimoines theportugalnews.com theportugalnews.com. En effet, les étrangers aisés sont cités comme un facteur clé propulsant le marché au-dessus des moyennes européennes portugalpathways.io. Même sans incitations liées au visa, ils viennent pour la qualité de vie et diversifient leurs actifs dans l’immobilier portugais.
• Demande des investisseurs et des institutions : Les fonds d’investissement immobilier et les promoteurs se concentrent de plus en plus sur Porto. Les perspectives d’investissement (selon CBRE et d’autres) sont optimistes – l’investissement immobilier total du Portugal en 2025 pourrait atteindre 2,5 milliards d’euros (soit une augmentation d’environ 8 % sur un an) portugalbuyersagent.com, et Porto captera une part importante de ce montant. Des secteurs tels que le build-to-rent, les logements étudiants, le co-living et les résidences seniors suscitent de l’intérêt en tant que marchés relativement inexploités à Porto. Tant que les rendements restent attractifs et que l’économie progresse, les acteurs institutionnels continueront d’alimenter la demande en acquérant des biens et en lançant de nouveaux projets.

Compte tenu de ces facteurs, les perspectives de demande pour Porto sont solides. Un bémol : certains s’inquiètent d’une dépendance excessive vis-à-vis de la demande étrangère. Les fondamentaux locaux à eux seuls pourraient ne pas soutenir une forte croissance des prix indéfiniment si les capitaux étrangers se retirent. Certains analystes avertissent que dans certains segments de premier plan, les valorisations semblent déconnectées des fondamentaux de revenu locaux, « fortement tirées par la demande externe ». portugalproperty.com Si, par exemple, le sentiment des investisseurs mondiaux évolue ou si les flux touristiques changent, Porto pourrait connaître un déclin de la demande haut de gamme. Cependant, aucun changement de ce type ne semble imminent, et la diversification de l’origine des acquéreurs est un facteur d’atténuation.

D’une manière générale, la plupart des indicateurs montrent que le marché immobilier de Porto devrait encore croître au cours des prochaines années, bien que de façon plus modérée. L’expression « croissance stable soutenue par des perspectives positives » décrit bien le consensus globalpropertyguide.com. Les pénuries de logements empêcheront la baisse des prix, et l’amélioration des conditions économiques (le PIB du Portugal devrait croître modestement) associée à un soutien politique à l’habitat maintiendra la dynamique. La récente subvention de 813 millions d’euros de la Commission européenne pour la ligne à grande vitesse Porto-Lisbonne et d’autres investissements renforcent également la confiance dans la croissance de la région expresso.pt. Des risques tels que la volatilité des taux d’intérêt, des événements géopolitiques ou une récession sont les principaux facteurs baissiers pouvant atténuer ces perspectives.

En résumé, le marché immobilier de Porto devrait continuer sur une trajectoire ascendante dans les années à venir, avec des augmentations de prix dans la fourchette moyenne à un chiffre par an et une demande durablement élevée. Le marché passe de la croissance effrénée de la fin des années 2010 à une phase de croissance plus normalisée, mais toujours très saine. Les investisseurs et les acheteurs restent optimistes quant aux perspectives de Porto, et le profil international croissant de la ville suggère qu’elle résistera aux ralentissements plus larges de l’Europe. Sauf choc imprévu, Porto devrait surperformer de nombreux marchés comparables et restera l’un des grands succès immobiliers de la péninsule Ibérique jusqu’en 2025 et au-delà portugalpathways.io portugalpathways.io.

Opportunités et risques de l’investissement immobilier

Porto offre un paysage attractif pour l’investissement immobilier, avec un mélange d’opportunités – allant de l’appréciation du capital et des rendements locatifs à la diversification de portefeuille – ainsi qu’un ensemble de risques et de défis auxquels les investisseurs doivent prêter attention. En tant que deuxième ville du Portugal et pôle régional dynamique, Porto a attiré ces dernières années une attention croissante des investisseurs nationaux et internationaux. Ci-dessous, nous présentons les principales opportunités et risques du marché de Porto en 2025 :

Opportunités

• Fort potentiel de croissance (accessibilité relative) : Les prix de l’immobilier à Porto, bien qu’à des niveaux records localement, restent considérablement inférieurs à ceux de Lisbonne ou d’autres grandes villes d’Europe occidentale, ce qui suggère un potentiel de croissance. Le prix moyen (~3 500 €/m²) représente une fraction de celui de Paris ou de Londres, et reste même ~35 à 40 % moins cher que celui de Lisbonne theportugalnews.com. Ce potentiel « rattrapage » signifie que les investisseurs peuvent potentiellement bénéficier d’une nouvelle appréciation à mesure que le marché de Porto arrive à maturité. La forte croissance des prix enregistrée ces dernières années dans la ville (plus de 8 % par an) et les prévisions positives (~5 % ou plus l’an prochain portugalpathways.io) soulignent le potentiel de plus-value.
• Rendements locatifs solides et revenus : Contrairement à de nombreuses capitales européennes affichant de faibles rendements locatifs, Porto offre des rendements locatifs attractifs. Les rendements bruts autour de 4–5 % sont courants sur les appartements globalpropertyguide.com, et peuvent être encore plus élevés dans certains segments comme le logement étudiant ou la périphérie. Avec la hausse des loyers et une forte demande touristique pour la location, l’investissement locatif peut être lucratif. Il existe également l’option de locations court terme (type Airbnb) dans les quartiers très fréquentés par les touristes ; malgré les nouvelles régulations, les locations de vacances à Porto génèrent toujours de bons revenus grâce au tourisme toute l’année et à une communauté croissante de nomades numériques.
• Opportunités de segments diversifiés : Le marché de Porto ne se limite pas aux logements résidentiels traditionnels. Les investisseurs peuvent explorer des segments de niche en pleine croissance :
  • *Résidences étudiantes : Porto est une grande ville universitaire, accueillant des milliers d’étudiants internationaux. L’offre de logements étudiants dédiés (PBSA) est insuffisante. Développer ou transformer des biens en résidences universitaires est un secteur en croissance – porté par une augmentation d’environ 16 % des étudiants étrangers ces dernières années investporto.pt investporto.pt.
  • Tourisme et hôtellerie : Au-delà de l’achat d’appartements, les investisseurs ont des opportunités dans les hôtels, maisons d’hôtes ou appartements avec services. Le boom touristique de Porto (nombre de visiteurs record, avec un tourisme portugais attendu à +9 % en 2025 portugalbuyersagent.com) signifie que les actifs hôteliers peuvent offrir de solides rendements.
  • Commerces/Bureaux : À mesure que Porto attire davantage d’entreprises, l’espace de bureaux moderne est très recherché. Les investisseurs visionnaires voient une opportunité dans le développement de bureaux (notamment des espaces verts et high-tech) pour répondre à la demande des multinationales implantant des centres technologiques et de services à Porto portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. L’émergence de la ville comme pôle technologique (surnommée par certains la « Silicon Valley du Portugal ») pourrait faire grimper les loyers et la valeur des bureaux.
  • Industriel & Logistique : Avec les tendances au nearshoring, les entrepôts logistiques autour de Porto (proches de son port et de son aéroport) sont en demande portugalbuyersagent.com. L’investissement dans des terrains industriels ou des installations peut bénéficier d’une prise en charge record et d’un faible taux de vacance.
• Projets de régénération urbaine : Porto compte de nombreuses initiatives de rénovation urbaine qui offrent des opportunités d’investissement. La ville encourage activement la réhabilitation de son centre historique (classé UNESCO) – les investisseurs qui rénovent de vieux bâtiments pour un usage résidentiel ou commercial bénéficient d’incitations et d’une forte demande finale. De plus, le développement en cours des quartiers est de Porto (par exemple, Campanhã) – avec des projets comme le Matadouro (un ancien abattoir transformé en centre culturel et d’affaires) – revitalisera ces zones, offrant aux premiers investisseurs l’opportunité de profiter de la valorisation future investporto.pt investporto.pt. Participer à l’effort « ville de référence en régénération urbaine » de Porto, alors que la municipalité investit dans l’amélioration de la qualité urbaine et du logement abordable, peut offrir des avantages financiers et ESG investporto.pt.
• Environnement économique et politique stable : Le Portugal est perçu comme un environnement stable et à faible risque pour les droits de propriété et les affaires, surtout comparé à certains marchés émergents. Porto bénéficie d’un gouvernement local pro-business (via InvestPorto, etc.) qui accueille favorablement les investissements. Les avantages fiscaux (comme le nouveau régime **« IFICI » remplaçant le NHR pour certains revenus étrangers, et une fiscalité immobilière relativement faible) et les voies d’accès à la citoyenneté (même si le Golden Visa immobilier a pris fin, la résidence portugaise reste accessible via d’autres formes d’investissement) rendent la ville très attractive pour les investisseurs. L’économie stable de la zone euro et l’amélioration des infrastructures du pays (détails dans la section suivante) réduisent encore davantage les risques et améliorent les perspectives à long terme.
• Options de sortie et liquidité : Le marché de Porto est désormais suffisamment liquide pour que les investisseurs puissent sortir plus facilement qu’auparavant. La reconnaissance internationale croissante de Porto signifie qu’il existe un large vivier d’acheteurs pour la revente – locaux, expatriés, fonds d’investissement. De plus, si la stratégie consiste à développer, la demande finale reste robuste, il est donc tout à fait possible de vendre des lots sur plan ou à l’achèvement (comme en témoignent de nombreux nouveaux projets déjà vendus). La demande locative permet également d’opter pour une stratégie de détention et de rendement avec revente ultérieure après valorisation de l’actif.

Risques

• Risque de taux d’intérêt et de financement : Bien que les taux d’intérêt devraient diminuer progressivement, ils restent supérieurs aux niveaux extrêmement bas d’il y a quelques années. Si l’inflation repart à la hausse, le resserrement monétaire pourrait reprendre, augmentant les coûts des prêts hypothécaires et atténuant la demande. Déjà, les taux plus élevés en 2023 ont écarté certains acheteurs (notamment les primo-accédants dépendants des prêts). Les investisseurs comptant sur un effet de levier bon marché pourraient voir les coûts de financement amputer leurs rendements. Cela dit, les banques au Portugal sont restées prudentes ; une forte hausse des taux pourrait mettre à rude épreuve certains investisseurs ou propriétaires endettés, entraînant potentiellement une légère augmentation des ventes en difficulté – mais rien de comparable à la situation de 2008 n’est envisagé dans les conditions actuelles.
• Changements réglementaires et politiques : L’environnement réglementaire pour l’immobilier au Portugal est instable alors que le gouvernement tente de résoudre la crise de l’accessibilité au logement. Les investisseurs font face à un risque politique, tel que :
  • Interventions sur le marché locatif : Le gouvernement a montré sa volonté de plafonner les hausses de loyers (comme avec le plafond de 2,16 % en 2025) globalpropertyguide.com. Il y a également eu des propositions visant à instaurer des contrôles des loyers ou des prolongations obligatoires des baux. Bien que les plafonds actuels soient modérés, de futurs changements politiques pourraient entraîner des lois de location plus strictes qui limiteraient la croissance des loyers ou rendraient les expulsions plus difficiles, ce qui aurait un impact sur les calculs de rendement.
  • Restrictions sur les locations de courte durée : En 2023, dans le cadre de la loi “Mais Habitação” (Plus de Logement), la délivrance de nouveaux permis de location de courte durée (type Airbnb) a été suspendue dans les zones à forte densité comme le centre de Porto portugalresidencyadvisors.com. Les permis existants peuvent continuer et, depuis fin 2024, ils peuvent même être transférés lors de la vente de la propriété (après un changement de règle) portugalresidencyadvisors.com. Cependant, l’incertitude demeure : les autorités locales disposent désormais de plus d’autonomie pour réguler ou même annuler les licences d’appartements touristiques dans certaines zones guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Le nouveau gouvernement, en 2024, a indiqué vouloir revenir sur certaines restrictions, mais les règles au niveau municipal resteront d’application. Pour les investisseurs dans la location de vacances, ce risque réglementaire n’est pas négligeable – les règles pourraient à nouveau se durcir si la grogne des résidents grandit, ce qui pourrait plafonner la source de revenus lucrative des locations de courte durée.
  • Changements du régime Golden Visa et fiscal : Le programme Golden Visa n’inclut plus l’immobilier comme investissement éligible (depuis 2023) globalpropertyguide.com. Bien que cela ait été annoncé et concerne principalement les marchés de luxe de Lisbonne/Algarve, cela a supprimé un moteur de demande. Le régime fiscal populaire des résidents non habituels (NHR) a également été supprimé pour les nouveaux demandeurs à partir de 2024 globalpropertyguide.com, remplacé par un programme plus modeste. Ces changements pourraient légèrement réduire l’afflux de certains types d’acheteurs étrangers (par exemple, les retraités à la recherche d’avantages fiscaux). Les futurs gouvernements pourraient introduire de nouveaux incitatifs ou de nouvelles restrictions – ce manque de prévisibilité constitue un facteur de risque pour la demande.
• Surchauffe du marché et contraintes d’accessibilité : Il existe un risque de surchauffe du marché ou d’atteinte d’un plafond d’accessibilité. Si les prix continuent d’augmenter plus rapidement que les revenus locaux, la demande locale pourrait finir par s’éroder de manière significative. Des signes existent déjà : les jeunes acheteurs sont largement exclus du centre de Porto, et la rétention de la population pourrait pâtir si les travailleurs ne peuvent pas se loger. Un marché surchauffé pourrait aussi susciter un retour de bâton politique (taxes sur les plus-values immobilières ou contrôles sévères des prix pourraient être envisagés si la notion de “bulle” du logement s’installe). Bien qu’actuellement les prix augmentent de manière soutenable, le directeur de Confidencial Imobiliário a averti que le marché est “surchauffé” sans cycle équilibré à l’horizon globalpropertyguide.com. Les investisseurs doivent penser à la viabilité à long terme – une ville ne peut pas prospérer si le logement devient inabordable pour sa main-d’œuvre, et ce risque social pourrait se traduire par des ajustements politiques ou économiques.
• Risques économiques et géopolitiques : L’immobilier à Porto n’est pas immunisé face aux risques macroéconomiques. Une récession mondiale ou une crise de la zone euro réduirait la demande (les acheteurs étrangers pourraient se retirer, les entreprises ralentir leurs expansions). Des problèmes géopolitiques spécifiques – par exemple, une escalade de conflit en Europe ou des restrictions sur les mouvements de capitaux – pourraient affecter l’appétit des investisseurs étrangers. De plus, l’économie portugaise, bien que saine, a une dette publique élevée ; tout problème budgétaire ou une instabilité de l’UE pourrait avoir un impact indirect sur le marché immobilier à travers la confiance et les conditions de crédit. Jusqu’à présent, le Portugal est perçu comme une valeur refuge (bénéficiant de l’instabilité ailleurs), mais cela pourrait évoluer en fonction du contexte. Des facteurs mondiaux comme les taux d’intérêt américains, l’impact des guerres sur les prix de l’énergie, etc., représentent des risques externes qui pourraient refroidir le marché de façon inattendue.
• Liquidité et sortie dans certains segments : Bien que la liquidité se soit améliorée, si l’on investit dans un bien immobilier très haut de gamme ou un actif commercial de niche, trouver un acheteur au prix souhaité peut prendre du temps. Le nombre d’acheteurs pour une maison de ville à 3 millions d’euros à Foz ou un grand immeuble de bureaux est intrinsèquement plus réduit et souvent international. En période de ralentissement, les biens de luxe peuvent connaître des fluctuations de prix plus importantes en pourcentage et rester plus longtemps sur le marché. Ainsi, les investisseurs dans le luxe doivent se préparer à une liquidité potentiellement moindre et à des prix plus volatils que pour les biens immobiliers du segment intermédiaire.
• Risques de construction et de développement : Pour ceux qui font du développement, les coûts de construction ont été volatils, récemment très élevés en raison de l’inflation des matériaux et de la pénurie de main-d’œuvre. Les retards dans l’obtention des permis (la bureaucratie portugaise peut être lente) et l’opposition des riverains (sentiment « pas dans mon jardin » dans les quartiers historiques) représentent des risques qui peuvent éroder la rentabilité d’un projet. De plus, si de nombreuses nouvelles unités arrivent en même temps (par exemple, dans certains quartiers périphériques ou lors de l’achèvement d’un grand projet), il peut y avoir une suroffre à court terme sur ce micro-marché, ce qui fait pression sur les prix. Jusqu’à présent, ce n’est pas un risque à l’échelle de la ville, mais c’est à prendre en compte au niveau d’un projet.

En conclusion, investir dans l’immobilier à Porto en 2025 offre un fort potentiel – croissance du capital, revenus locatifs et diversification – mais comporte des risques. Les investisseurs avisés devront effectuer une due diligence : choisir les bons emplacements (quartiers promis à la croissance ou à la régénération), se tenir informés des évolutions de la règlementation et disposer de stratégies pour atténuer les risques (comme un financement à taux fixe pour se couvrir contre les fluctuations des taux, ou des stratégies locatives flexibles pour faire face aux changements réglementaires). La bonne nouvelle, c’est que les fondamentaux de Porto (croissance économique, revitalisation urbaine, attrait international) sont favorables, et que le gouvernement, malgré ses interventions, souhaite fondamentalement encourager le développement du logement et l’investissement étranger (mais de manière durable). Le marché de Porto s’est mûri, mais il reste dynamique – offrant de nombreuses opportunités à l’investisseur avisé qui sait équilibrer les belles perspectives avec une vision lucide des pièges potentiels.

Projets d’infrastructure et de développement urbain influençant le marché

Les projets d’infrastructure en cours et planifiés à Porto influencent fortement son marché immobilier, agissant comme des catalyseurs de croissance et remodelant le paysage urbain. L’investissement dans les transports, la régénération urbaine et les nouveaux développements améliore non seulement la qualité de vie, mais entraîne souvent une hausse des valeurs immobilières dans les zones connectées. Voici quelques initiatives majeures d’infrastructure et de développement prévues pour 2024–2025 et leur impact sur le marché immobilier :

• Extension du métro de Porto : Le réseau de métro de la ville fait l’objet d’une importante expansion (souvent appelée “Metro do Porto 3.0”), ce qui améliorera la connectivité du transport public à travers la zone métropolitaine. En 2023, Porto a inauguré l’extension de la ligne Jaune afin de desservir davantage de quartiers du nord premierconstructionnews.com. De plus, une toute nouvelle Ligne Rose (Ligne G) a été inaugurée, reliant la zone de Boavista (Casa da Música) au centre-ville (S. Bento), facilitant ainsi les déplacements est-ouest dans le centre de Porto. Pour l’avenir, des contrats ont été attribués pour un plan d’expansion de 1 milliard d’euros ajoutant quatre nouvelles lignes de métro (totalisant environ 40 km et 38 stations) railjournal.com ayesa.com, comprenant notamment une ligne “Rubis” de 6,3 km mise en appel d’offres en mai 2024 railwaypro.com. Ces nouvelles lignes (telles qu’une ligne vers Gaia et une extension vers l’est de la ville) sont attendues au cours de la prochaine décennie. Les biens situés le long des itinéraires actuels et futurs du métro ont déjà vu leur demande augmenter – un accès facile au métro rend ces emplacements plus attractifs pour les acheteurs comme pour les locataires. Par exemple, les zones autour des nouvelles stations (comme à Vila d’Este, Vila Nova de Gaia ou l’interface de Casa da Música) ont connu une hausse des prix en prévision. L’amélioration du transport permet de rendre la vie dans les quartiers périphériques plus attrayante, ce qui peut répartir la croissance des prix plus uniformément et créer de nouveaux points chauds autour des futures stations.
• Ligne à grande vitesse (Porto–Lisbonne) : L’un des projets les plus transformateurs est la ligne ferroviaire à grande vitesse prévue reliant Porto à Lisbonne. La construction de la première phase (Porto-Campanhã à Soure, ~143 km) doit commencer en 2024 railway-technology.com. Le gouvernement a attribué la concession pour la section Porto–Oiã en octobre 2024 infraestruturasdeportugal.pt et a obtenu 813 millions d’euros de fonds européens pour cette première phase expresso.pt. Une fois achevée (objectif fin de cette décennie), cette ligne à grande vitesse réduira le temps de trajet entre Porto et Lisbonne à environ 1h15 – 1h30 (contre environ 3 heures actuellement). Cela rapprochera effectivement les deux métropoles, stimulant probablement l’économie de Porto grâce à des déplacements professionnels et des trajets domicile-travail facilités. Implications immobilières : une meilleure connectivité tend à augmenter la demande immobilière. Porto pourrait attirer davantage de professionnels basés à Lisbonne (qui pourraient préférer vivre à Porto pour le coût de la vie inférieur et faire la navette occasionnellement), et les entreprises pourraient se développer à Porto, sachant qu’elles ne sont qu’à un trajet rapide en train de la capitale. Les quartiers situés autour des principales gares de Porto (Campanhã, Devesas à Gaia, etc.) connaissent déjà une reconversion. Les abords de la gare de Campanhã, en particulier, font l’objet de projets majeurs (comme un nouveau pôle de transport et le complexe culturel du Matadouro) en lien avec la grande vitesse – ce quartier est appelé à devenir un nouveau pôle de croissance, avec une probable prise de valeur immobilière à mesure qu’il se transforme en une porte d’entrée moderne de la ville.
• Infrastructure routière et ponts : Porto a investi dans l’amélioration des routes et la construction de nouveaux ponts, ce qui influence indirectement l’immobilier en améliorant l’accessibilité. Un projet notable à venir est la construction d’un nouveau pont sur le Douro pour le métro et la circulation routière (le pont D. António Francisco dos Santos) reliant Porto à Vila Nova de Gaia. Bien qu’il s’agisse principalement d’une liaison de transport, il permettra de fluidifier le trafic et d’ouvrir des perspectives de développement sur les deux rives. De même, la modernisation en cours du VCI (rocade intérieure) et des routes nationales facilite les déplacements depuis les banlieues, rendant ces zones plus attrayantes pour les acquéreurs à la recherche de plus d’espace à l’extérieur du centre-ville.
• Rénovation urbaine et développement du logement : Le tissu urbain de Porto a fait l’objet d’une vaste régénération :
  • Réhabilitation du centre historique : Au cours de la dernière décennie, le cœur historique de la ville (Ribeira, Baixa) a connu une réhabilitation en profondeur, attirant hôtels, restaurants et nouveaux résidents. De nombreux bâtiments vétustes ont été rénovés. Cela a déjà entraîné une hausse des valeurs immobilières dans ces quartiers et les a transformés en quartiers dynamiques (avec toutefois une certaine « touristification »).
  • Développement des quartiers Est : Avec le centre-ville largement rénové, l’attention s’est portée sur les quartiers est de Porto (Campanhã) investporto.pt. Cette zone, traditionnellement industrielle et négligée, est désormais ciblée pour un renouveau. Le projet phare est la reconversion du Matadouro de Campanhã (ancien abattoir) en un pôle créatif, économique et culturel, actuellement en construction grâce à un investissement public-privé important. De nouveaux projets résidentiels et espaces publics sont également prévus à Campanhã. Au fur et à mesure que ce quartier se transforme, les prix de l’immobilier (actuellement sous la moyenne de la ville) devraient augmenter, réduisant ainsi la disparité est-ouest à Porto.
  • Initiatives pour le logement abordable : Pour faire face à la pénurie de logements, le gouvernement portugais a lancé un programme public de logements d’un montant de 2 milliards d’euros et d’autres mesures globalpropertyguide.com. Porto va bénéficier d’une partie de ces fonds pour de nouveaux ensembles de logements abordables et la rénovation de propriétés inoccupées appartenant à la ville. Par exemple, des projets comme Monte Pedral (ancien terrain militaire) sont destinés à la construction de logements abordables. Bien que ces initiatives ne fassent pas grimper les prix directement (puisqu’elles visent à offrir des logements à moindre coût), elles augmenteront l’offre de logements et pourraient stabiliser les prix sur le long terme, tout en valorisant des zones urbaines actuellement sous-utilisées.
  • Développements privés : De nombreux projets privés sont en cours : des complexes de condominiums de luxe à Foz et sur les rives de Gaia (comme le projet « Edge » à Foz ou la réhabilitation des anciennes caves de vin de Gaia en résidences), à des projets mixtes comme le World of Wine (un grand quartier culturel et commercial ouvert à Gaia). Chacun de ces projets rend la zone environnante plus attractive. Par exemple, le projet World of Wine a favorisé l’installation d’hôtels boutiques et d’appartements haut de gamme à proximité.
• Pôles technologiques et d’innovation : Porto encourage la création de quartiers innovants susceptibles d’attirer des talents et des investissements. Le Porto Innovation District autour du campus de l’Université de Porto (zone Asprela) et de la zone hospitalière accueille de nouveaux centres de recherche et des startups – ce qui accroît la demande de logements à proximité (en particulier pour les étudiants et les jeunes professionnels en location). D’autre part, des projets comme « Fuse Valley » – un campus technologique prévu à Matosinhos pour des entreprises comme Farfetch (une licorne technologique mondiale originaire de Porto) – bien qu’ils connaissent des retards, annoncent la création d’une infrastructure d’affaires moderne. Si ces projets se concrétisent, ils augmenteront la demande d’espaces de bureaux et de logements dans ces banlieues.
• Améliorations de l’aéroport et du port de Porto : L’aéroport Francisco Sá Carneiro (l’aéroport de Porto) doit être agrandi pour gérer davantage de passagers, compte tenu des flux touristiques records. Un aéroport élargi améliore la connectivité internationale, augmentant ainsi l’attrait de Porto pour les entreprises et les acheteurs étrangers. De même, le Port de Leixões (le port maritime juste à l’extérieur de Porto) fait l’objet de mises à niveau en cours visant à accroître la capacité de fret, voire de paquebots de croisière. Un port plus fréquenté peut entraîner davantage de développement logistique et industriel autour de lui (à Matosinhos/Leça), boostant indirectement l’immobilier de ces zones par la création d’emplois et l’amélioration des infrastructures.

Résumé de l’impact : Ces projets d’infrastructure et de développement ont un impact multiple sur l’immobilier à Porto :

• Ils ouvrent de nouvelles zones à l’investissement (par exemple, les quartiers proches des nouvelles lignes de métro ou de la ligne à grande vitesse connaîtront une activité immobilière accrue).
• Ils tendent à augmenter la valeur des biens immobiliers en améliorant l’accessibilité ou les équipements de quartier. Des preuves empiriques à Porto montrent que les propriétés situées près des stations de métro bénéficient d’une prime.
• Ils aident aussi à distribuer la demande — par exemple, de meilleures liaisons de transport peuvent encourager davantage de personnes à vivre dans la périphérie ou dans les villes satellites (Valongo, Maia, etc.), ce qui allège la pression sur les prix du centre-ville tout en dynamisant les marchés périphériques.
• À long terme, ces améliorations contribuent à la croissance économique globale et à l’attractivité de Porto, ce qui constitue un soutien fondamental à la valeur de l’immobilier.

La reconnaissance de Porto, comme le fait d’avoir été nommée « Ville européenne de l’année » pour l’urbanisme en 2020 investporto.pt, découle en partie de ces projets urbains visionnaires. La stratégie de la ville, qui vise à équilibrer la mobilité urbaine durable, la régénération des quartiers défavorisés et le développement de logements abordables investporto.pt, suggère qu’à mesure que ces projets arriveront à maturité, Porto continuera d’attirer résidents et investisseurs. Pour les propriétaires actuels et potentiels, il est crucial d’anticiper la prochaine station de métro ou la future zone de régénération — souvent, le quartier négligé d’aujourd’hui peut devenir le point chaud de demain dès que l’infrastructure arrive.

En conclusion, les projets d’infrastructure et de développement constituent l’épine dorsale de la croissance immobilière à Porto. L’actuelle vague d’investissements – des lignes de transport en commun aux projets de développement mixte transformationnels – pose les bases du prochain chapitre de Porto. Ces améliorations renforcent non seulement la qualité de vie, mais soutiennent aussi, par extension, la solidité du marché immobilier pour l’avenir.

Évolutions réglementaires et mises à jour de la politique du logement

La période 2023–2025 a connu d’importants changements réglementaires et de nouvelles politiques du logement au Portugal qui impactent le marché immobilier, avec de nombreuses mesures touchant directement Porto. Ces changements sont principalement motivés par les efforts du gouvernement pour faire face à la crise de l’accessibilité au logement et pour équilibrer les intérêts des résidents et des investisseurs. Vous trouverez ci-dessous un aperçu des principales mises à jour politiques et de leurs implications :

• Fin du Golden Visa pour l’immobilier : Le célèbre programme Golden Visa du Portugal, qui accordait des permis de séjour aux investisseurs non-européens achetant un bien immobilier au-dessus de certains seuils, a été modifié en 2023 pour exclure les investissements immobiliers globalpropertyguide.com. Cela signifie que depuis fin 2023, l’achat d’un bien immobilier à Porto (ou partout au Portugal) ne donne plus droit au Golden Visa (bien que d’autres voies comme les fonds d’investissement ou la création d’emplois restent valables). L’impact immédiat a été une ruée sur les achats immobiliers de Golden Visa avant la date limite, puis un léger ralentissement de la demande ultra-luxueuse de certaines nationalités (par exemple, les investisseurs chinois ou turcs principalement intéressés par les visas). Cependant, le marché dans son ensemble a bien absorbé ce changement ; en 2024, il était évident que l’attrait du Portugal “dépasse les programmes d’incitations spécifiques” portugalproperty.com. Pour Porto, qui dépendait moins des acheteurs du Golden Visa que Lisbonne/Algarve, l’impact a été minime. Mais les promoteurs de projets de luxe misent désormais davantage sur le mode de vie et le rendement que sur l’argument du visa. Le gouvernement estime que rediriger l’investissement vers des secteurs plus productifs (via des fonds) est plus sain, alors que le marché immobilier dispose déjà d’une demande intrinsèque suffisante.
• Loi “Mais Habitação” (Plus de Logement) – 2023 : Début 2023, face à la grogne publique concernant le coût du logement, le gouvernement portugais a présenté un vaste ensemble de mesures baptisé “Mais Habitação.” Ce paquet législatif (Loi n°56/2023 du 6 octobre 2023) comprenait plusieurs mesures :
  • Locations de courte durée : L’une des mesures les plus discutées a été la suspension de la délivrance de nouveaux permis de logement local (AL) dans les zones urbaines à forte densité portugalresidencyadvisors.com.Essentiellement, dans des villes comme Porto (et Lisbonne, etc.), aucun nouveau permis pour des appartements touristiques ne serait accordé dans les zones considérées comme sous tension en matière de logement.L’idée était d’empêcher que davantage de logements ne deviennent des Airbnbs dans les zones où les habitants peinent à trouver un logement.Cependant, les licences AL existantes ont été conservées et, après des contestations, la loi a été ajustée de sorte que les licences AL peuvent être transférées lors de la vente d’un bien immobilier (auparavant, la vente d’un bien annulait sa licence AL) portugalresidencyadvisors.com.Ce changement fin 2024 (Décrets-lois 80/2023 et 82/2023) a été salué par les propriétaires et les plateformes comme Airbnb portugalresident.com.De plus, une taxe supplémentaire proposée sur l’AL (le CEAL) a été abandonnée portugalresidencyadvisors.com, et la règle exigeant un renouvellement de licence tous les 5 ans a été supprimée portugalresidencyadvisors.com.Effet net pour Porto : Le gel des nouveaux permis reste un facteur limitant – dans les quartiers centraux de Porto, les investisseurs ne peuvent généralement acheter que des propriétés AL existantes s’ils souhaitent faire de la location de courte durée, car la délivrance de nouveaux permis est suspendue.Cela a rendu les propriétés déjà sous licence AL plus précieuses (une sorte de prime de rareté).Certains propriétaires, confrontés à l’incertitude ou à des changements de marché, ont converti des logements en locations longue durée, augmentant ainsi modestement l’offre dans ce secteur globalpropertyguide.com.Les autorités locales de Porto n’ont pas (en 2025) purement et simplement annulé les AL existants en masse, mais elles ont le pouvoir d’intervenir si, par exemple, une zone spécifique est sursaturée ou cause des problèmes à la communauté mdme.com.Dans l’ensemble, le climat réglementaire pour les locations de courte durée est plus strict, ce qui pousse les investisseurs à envisager la location à long terme ou d’autres stratégies.Airbnb a exprimé sa volonté de travailler avec les municipalités selon les nouvelles règles portugalresident.com, et un nouveau gouvernement de centre-droit à la fin de 2024 a indiqué qu’il assouplirait certaines restrictions (en effet, ils ont assoupli les parties concernant la transférabilité et le caractère perpétuel des licences).Cela reste néanmoins un domaine à surveiller, car la politique locale peut influencer la mise en œuvre.
  • Fin du régime fiscal des Résidents Non Habituellement (NHR) : Un autre grand changement a été la fermeture du régime NHR aux nouveaux candidats à partir de 2024 globalpropertyguide.com. Le NHR offrait des taux d’imposition avantageux (comme un taux fixe de 10% sur les pensions étrangères, 0% sur certains revenus étrangers) pendant 10 ans, attirant de nombreux retraités expatriés et travailleurs à distance. Le régime NHR a contribué à la demande étrangère dans des villes comme Porto. Sa fin (parfois appelée fin du NHR 1.0) a été motivée politiquement par des perceptions d’équité fiscale. Le gouvernement envisage un régime de remplacement, l’“IFICI (NHR 2.0)” axé sur certaines professions à forte valeur ajoutée avec plus de conditions portugalpathways.io. Conséquence : Certains expatriés potentiels ont accéléré leur déménagement en 2023 pour bénéficier du NHR. À l’avenir, le Portugal pourrait être légèrement moins attractif pour ceux qui recherchent principalement des avantages fiscaux, mais d’autres facteurs (climat, coût de la vie) continuent d’attirer de nombreux candidats. Porto, étant moins cher que Lisbonne, pourrait en réalité en bénéficier si certains expatriés choisissent Porto pour maximiser leur budget en l’absence d’avantages fiscaux. Le consensus général est que bien que la fin du NHR puisse légèrement ralentir la demande des retraités, cela ne changera pas radicalement le marché, d’autant que les bénéficiaires actuels du NHR restent couverts jusqu’à la fin de leur période.
  • Protections du marché locatif : Le Nouveau Régime du Bail Urbain (NRAU) a été ajusté. Outre le plafonnement des hausses de loyer (déjà évoqué), le Mais Habitação a également offert des incitations fiscales aux propriétaires convertissant des locations de courte durée en locations de longue durée, et a rendu les processus d’expulsion légèrement plus favorables pour les locataires. D’autres mesures incluent des garanties d’État pour les jeunes locataires afin d’encourager des baux plus longs. Ces changements ont un effet marginal sur le calcul des investisseurs – le plafonnement des loyers est la principale mesure, ce qui freine légèrement la rentabilité pour ceux ayant des locataires de longue durée (mais avec un plafond à 2%, ce n’est pas trop contraignant sachant que l’inflation a diminué).
  • Utilisation forcée des logements vacants : Une mesure controversée de la loi permet aux municipalités d’obliger la location de maisons vacantes (logements inoccupés depuis plus de 2 ans en zone urbaine) en les plaçant dans un programme de location. Bien que l’intention soit de mobiliser les logements vides, en 2025 cela n’a pas été activement appliqué à Porto. C’est surtout un signal indiquant que la rétention d’habitations vides pourrait entraîner des sanctions. La plupart des investisseurs à Porto utilisent leurs biens (via la location ou à titre personnel), donc ce n’est pas un problème courant.
  • Accélération des licences : Bonne nouvelle, le dispositif comprend également la simplification des licences de construction et des incitations à la transformation de locaux commerciaux en logements. Si cette mesure est efficacement appliquée, l’offre pourrait progressivement augmenter. Le conseil municipal de Porto a d’ailleurs déjà réduit la bureaucratie pour les permis de rénovation dans certaines zones désignées.
• Politiques locales – Municipalité de Porto : Le gouvernement municipal de Porto a ses propres initiatives en matière de logement. Un programme notable est « Porto com Sentido », un programme de location abordable où la ville loue des appartements privés et les sous-loue comme logements à prix modéré. Cela garantit aux propriétaires un loyer fixe (quoique en dessous du marché, complété par la municipalité). C’est un dispositif volontaire et d’ampleur modérée. La ville investit également dans des projets de logements subventionnés, souvent via des partenariats public-privé, dans le but de retenir les familles de classe moyenne en ville. Par exemple, de nouveaux logements abordables sont en construction dans des quartiers comme Lordelo do Ouro. Bien que ces mesures ne freinent pas directement les investisseurs, elles montrent un effort pour proposer des alternatives et pourraient, si elles sont étendues, modérer quelque peu le marché locatif de l’entrée de gamme.
• Changements fiscaux : Il y a eu quelques ajustements fiscaux :
  • L’exonération de l’IMT (taxe de mutation immobilière) pour les primo-accédants jeunes (moins de 35 ans) jusqu’à un certain prix a été introduite idealista.pt. Cela aide les jeunes locaux à acheter et pourrait augmenter marginalement les transactions sur les segments de prix les plus bas (par exemple, appartements à moins de 250 000 €).
  • Une proposition de taxation de la spéculation immobilière a été émise (impôt sur les plus-values plus élevé si vous vendez dans l’année, etc.), mais elle n’a pas encore donné lieu à une loi majeure.
  • Les taux de la taxe foncière (IMI) restent inchangés à Porto (~0,36 % de la valeur cadastrale, avec des réductions pour les logements économes en énergie, etc.). Porto continue d’appliquer une surtaxe municipale (AIMI) sur les biens de luxe (valeur collective > 600 000 €), ce qui relève d’une politique nationale. Il n’y a pas de nouvelle taxe foncière punitive en 2025, en dehors de ce qui existait déjà.
• Paysage politique : Il est à noter que le Portugal a connu un changement de gouvernement – une élection anticipée fin 2024 a porté au pouvoir un nouveau gouvernement de centre-droit. Cela pourrait annoncer un changement de ton en matière de politique du logement. Les premiers signaux montrent que le nouveau gouvernement pourrait être plus favorable au marché (par exemple, suppression de certaines des restrictions locatives de l’ancien gouvernement – en effet, un décret-loi début 2025 a annulé la non-transférabilité des licences AL et leur expiration) shorttermrentalz.com portugalresidencyadvisors.com. Il a également été suggéré d’encourager la construction de logements (accent sur l’offre) plutôt que sur des interventions lourdes du marché. Par exemple, la révocation totale du gel des licences pour la location de courte durée a été débattue (mais pas encore adoptée à la mi-2025). Les investisseurs doivent rester attentifs car les politiques pourraient être ajustées : on pourrait voir des incitations pour les promoteurs (comme des autorisations accélérées, des réductions fiscales) pour construire du logement abordable, plutôt que des restrictions supplémentaires. Cependant, tout changement majeur de politique prendrait du temps et nécessiterait un consensus.

Impact sur le marché de Porto : Dans l’ensemble, ces changements réglementaires sont à double tranchant. La fin des Golden Visas et du régime des résidents non habituels (NHR) supprime deux moteurs de la demande, mais l’intérêt étranger reste élevé malgré tout. Les limites sur la location de courte durée pourraient réduire l’achat spéculatif d’appartements destinés exclusivement à Airbnb, ce qui pourrait légèrement tempérer la demande (et la croissance des prix) dans les zones les plus touristiques. D’un autre côté, cela réinjecte une partie du stock dans le logement local, un petit soulagement pour les locataires. Les plafonds de loyer et les mesures en faveur des locataires rendent la location résidentielle un peu moins flexible pour les propriétaires, mais le Portugal reste favorable aux bailleurs comparé à de nombreux pays de l’UE (par exemple, pas de contrôle total des loyers en dehors du plafonnement annuel, et l’on peut toujours fixer le loyer de marché pour les nouveaux contrats).

Fait crucial, ces politiques signalent que le logement est une priorité nationale. Le secteur privé pourrait s’adapter – par exemple, plus de projets build-to-rent avec des loyers modérés pour profiter des nouvelles garanties publiques ou incitations. De plus, avec la fin du Golden Visa, les promoteurs pourraient davantage cibler les besoins locaux ou les véritables acquéreurs expatriés plutôt que les investisseurs cherchant seulement un visa.

Pour un acheteur ou investisseur à Porto en 2025, les points clés à retenir sont les suivants :

• Moins de concurrents “motivée par les visas” dans le segment du luxe (mais toujours beaucoup d’acheteurs internationaux pour d’autres raisons).
• Si vous faites de la location courte durée, prenez en compte la disponibilité des licences – idéalement, achetez un AL existant ou soyez prêt à proposer des locations de moyenne durée à des touristes/étudiants, ce qui n’exige parfois pas d’AL selon les cas.
• Gardez une certaine flexibilité dans les baux – les baux de long terme sont généralement à durée ouverte ; cependant, de nombreux investisseurs privilégient des durées fixes plus courtes afin de pouvoir réviser le loyer. Le climat évolue vers une plus grande stabilité pour les locataires, il faut donc s’attendre à des augmentations modérées lors des renouvellements.
• Opportunités liées à la politique – par exemple, envisagez de proposer des biens à des programmes abordables contre certains avantages fiscaux, ou transformez des propriétés en tenant compte des nouvelles incitations (le gouvernement propose, par exemple, un taux d’imposition forfaitaire de 5 % sur les revenus pour la conversion d’unités AL en locations longue durée pendant plusieurs années).

En conclusion, l’environnement réglementaire et politique du marché immobilier de Porto évolue, visant à freiner les excès et à promouvoir l’accessibilité sans décourager l’investissement. Jusqu’à présent, le marché s’est montré résilient face à ces changements – la croissance se poursuit, bien que dans un contexte un peu plus réglementé. Les investisseurs avertis et les propriétaires feraient bien de rester informés et d’adapter éventuellement leurs stratégies (en se concentrant par exemple sur des projets de qualité et durables encouragés par le gouvernement, ou en ciblant des segments soutenus comme les initiatives de logement abordable). Les fondamentaux du marché de Porto restent solides, et si les politiques parviennent à stimuler l’offre et à maintenir l’accessibilité des logements, elles pourraient en réalité prolonger la croissance saine du marché en évitant des déséquilibres extrêmes. Comme l’a noté un document politique, le Portugal essaie de créer un « équilibre plus sain » entre l’investissement touristique et les besoins locaux portugalresidencyadvisors.com, ce qui, à long terme, peut créer un marché immobilier plus stable et durable pour toutes les parties prenantes.

L’intérêt des acheteurs étrangers et tendances des expatriés

Un des traits marquants de la montée de l’immobilier à Porto a été le rôle croissant des acheteurs étrangers et des expatriés. Au cours de la dernière décennie, le Portugal est devenu un aimant pour les résidents internationaux, et Porto – avec son charme authentique, son coût de la vie abordable et l’amélioration de sa connectivité – est de plus en plus le choix privilégié de beaucoup. D’ici 2025, investisseurs étrangers et expatriés sont une force essentielle sur le marché immobilier de Porto, influençant tout, des ventes de logements de luxe à la demande locative.

Importance de l’implication étrangère : Les acheteurs étrangers représentent désormais une part significative des transactions. Au niveau national, ils comptaient pour environ 12 % du volume des ventes immobilières en 2024, contre seulement un chiffre à un seul chiffre il y a dix ans theportugalnews.com theportugalnews.com. Cette part de volume connaît une croissance d’environ 8 % par an depuis 2019 theportugalnews.com. Dans les quartiers prisés de Lisbonne et de l’Algarve, les étrangers représentent parfois plus de la moitié des acheteurs. À Porto, selon une estimation (issue de sources du secteur), les acheteurs étrangers compteraient pour environ 20 à 30 % des achats immobiliers dans la ville – et une proportion encore plus élevée dans le segment haut de gamme. Par exemple, selon les données de 2022, plus de 50 % des transactions immobilières dans les quartiers haut de gamme de Porto ont été réalisées par des acheteurs internationaux (similaire à ~63 % à Lisbonne dans les quartiers haut de gamme) benoitproperties.com. Cela montre que la demande internationale n’est pas un phénomène de niche ; elle est le moteur principal du marché de Porto.

Qui sont ces acheteurs/expatriés étrangers ? Le profil s’est diversifié :

• Européens : Des groupes historiques comme les Britanniques, les Français et d’autres ressortissants de l’UE restent actifs. Les Français ont commencé à venir massivement au Portugal au milieu des années 2010 (cherchant des avantages fiscaux et un certain art de vivre) ; beaucoup s’installent à Lisbonne/Cascais, mais certains choisissent Porto pour sa culture et comme base pour explorer la région viticole du Douro. Les Britanniques (historiquement liés à Porto à travers le commerce du vin de Porto) continuent d’acheter, certains pour des résidences secondaires, d’autres venant s’installer après le Brexit pour conserver un pied dans l’UE. Les Irlandais, Allemands, Néerlandais, Scandinaves s’y ajoutent aussi, préférant souvent les étés plus tempérés de Porto comparés à l’Algarve.
• Nord-Américains : La progression la plus marquée vient des États-Unis et du Canada. Les Américains constituent désormais l’un des groupes d’expatriés ayant la croissance la plus rapide au Portugal – une hausse de 340 % en cinq ans theportugalnews.com. Attirés par la sécurité, le climat et la relative accessibilité, beaucoup d’Américains choisissent Porto pour son authenticité et son écosystème technologique naissant. Les histoires de « Californiens troquant Los Angeles pour Porto » se multiplient. Ces acheteurs disposent souvent de budgets conséquents issus des marchés coûteux des États-Unis, ce qui alimente la demande pour des biens haut de gamme ou plus grands. Les Canadiens, eux aussi, apprécient la valeur et le climat tempéré à Porto.
• Acheteurs brésiliens et lusophones : En raison de la langue et des liens culturels communs, les Brésiliens investissent depuis longtemps au Portugal. À Porto, les Brésiliens achètent souvent des appartements pour leurs enfants fréquentant l’université ou pour une relocalisation familiale, compte tenu de la sécurité et de la stabilité économique au Portugal. L’Angola et le Mozambique (anciennes colonies) comptent également parmi les acheteurs, mais dans une moindre mesure.
• Chinois et autres Asiatiques : À l’époque phare des Golden Visa, les investisseurs chinois étaient très présents au Portugal (ils représentaient la première nationalité des Golden Visa). Avec la fin de ce visa pour l’immobilier, leur présence a diminué, mais certains continuent d’acheter pour de l’investissement pur ou pour leurs enfants étudiant à l’étranger. On note un intérêt faible mais croissant de la part d’autres pays asiatiques (par exemple, quelques entrepreneurs indiens, pakistanais dans la tech choisissent Porto, quelques retraités japonais ou coréens, etc.), mais cela demeure une infime fraction.
• Proche-Orient et autres : Quelques acheteurs du Moyen-Orient (Turquie, pays du Golfe) et d’ailleurs sont présents, souvent via des fonds ou des plans de seconde citoyenneté, mais il ne s’agit pas d’un groupe majeur à Porto en particulier.

Motivations et tendances :

• Relocalisation pour le style de vie : Un nombre important d’expatriés choisissent de s’installer à Porto pour le style de vie – sécurité, rythme de vie plus lent, culture et climat. Porto offre une riche scène culturelle, la proximité de l’océan et un coût de la vie inférieur à celui des grandes villes américaines ou européennes. La ville figure régulièrement en tête des classements de qualité de vie et dispose d’écoles internationales, ce qui attire les familles. Pour ces expatriés, l’achat d’un logement à Porto est souvent l’une des premières étapes, stimulant la demande pour tout, des appartements en centre-ville aux maisons en banlieue.
• Nomades numériques et télétravailleurs : Le Portugal séduit les télétravailleurs (avec un visa D8 pour nomades numériques). L’écosystème technologique en plein essor de Porto, la bonne connexion internet et les espaces de coworking ont fait de la ville un pôle pour les professionnels du numérique. Beaucoup louent, mais certains nomades à hauts revenus achètent des appartements à utiliser comme base. Cette tendance augmente la demande pour des biens modernes, meublés, dans les zones centrales.
• Retraite et résidences secondaires : Porto compte certains retraités étrangers (même si, historiquement, l’Algarve et la région de Cascais à Lisbonne étaient plus courantes). Ceux qui préfèrent l’ambiance de la ville ou ont un lien personnel avec le Nord optent pour Porto. De plus, de nombreux Européens achètent à Porto comme résidence secondaire ou appartement de vacances pour profiter de séjours urbains et de la vallée du Douro, surtout puisque Porto est bien desservie par les vols.
• Éducation : Une tendance intéressante est que des étrangers achètent des biens pour leurs enfants étudiant à Porto (l’Université de Porto attire de nombreux étudiants internationaux). Plutôt que de payer un loyer, certaines familles investissent dans un petit appartement qu’elles peuvent ensuite conserver comme bien locatif.
• Diversification des investissements : Certains acheteurs étrangers sont de purs investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille géographiquement. Comme le soulignent les analystes, « les fortunes internationales considèrent le pays comme une valeur refuge pour investir » dans un contexte d’incertitude mondiale theportugalnews.com. Le marché stable du Portugal et ses rendements décents attirent, par comparaison avec la volatilité des marchés ailleurs. Ainsi, des fonds ou des particuliers étrangers achètent des biens locatifs, des espaces commerciaux ou même des terrains à développer dans et autour de Porto.

Impact sur le marché : L’afflux d’acheteurs étrangers a plusieurs effets :

• Hausse des prix : La demande étrangère, en particulier dans les quartiers recherchés, a contribué à l’augmentation des prix. Par exemple, l’une des raisons pour lesquelles les prix à Porto ont augmenté plus rapidement qu’à Lisbonne récemment est que les expatriés « découvrant » Porto exercent une nouvelle pression sur son petit marché haut de gamme theportugalnews.com. Comme l’a indiqué le directeur eXp Portugal, le mode de vie dynamique de Porto « attire chaque jour de plus en plus d’expatriés », ce qui lui a permis d’atteindre un taux de croissance des prix supérieur à celui de Lisbonne l’an dernier theportugalnews.com. Essentiellement, les acheteurs internationaux ont souvent un pouvoir d’achat plus élevé, établissant ainsi de nouveaux référentiels de prix (par exemple, payer 500 000 € pour un appartement que les locaux estimeraient à 400 000 €, ce qui rehausse la référence).
• Changement des quartiers : Certains quartiers sont devenus de véritables « pôles d’expatriés » — par exemple, le secteur de Cedofeita, des parties de Bonfim (tendance et en pleine croissance), et bien sûr Foz pour les étrangers aisés. Cela peut avoir un effet positif (rénovation d’immeubles anciens, nouveaux commerces comme des restaurants internationaux), mais suscite aussi des inquiétudes quant à la gentrification.
• Influence sur le marché locatif : De nombreux expatriés commencent par louer avant d’acheter (ou louent à long terme s’ils sont de passage). La forte demande expatriée pour les locations (prêts à payer plus cher pour des appartements rénovés et centraux) a contribué à la hausse des loyers. Cela signifie aussi que les propriétaires ciblent souvent les expatriés comme locataires idéaux (revenus stables, etc.), ce qui peut exclure certains locaux des quartiers prisés. À l’inverse, les étudiants étrangers et les jeunes professionnels remplissent les logements en colocation ou les résidences étudiantes, stimulant le développement de ces nouveaux types de biens.
• 81 % des investissements immobiliers réalisés par des étrangers : Une statistique frappante rapportée par The Portugal News : 81 % du total des investissements immobiliers au Portugal en 2022–2023 provenaient d’investisseurs étrangers theportugalnews.com. Ce chiffre inclut probablement des transactions commerciales importantes, mais il souligne que l’afflux de capitaux étrangers domine les grandes opérations. Porto, comme indiqué, représentait environ 19 % du volume national des investissements en 2024 investporto.pt, ce qui signifie qu’une grande partie de ce volume à Porto provenait probablement aussi de capitaux étrangers (institutionnels ou autres). Cela souligne la dépendance à l’égard du sentiment international ; si les investisseurs étrangers se retiraient, cela laisserait un vide que les acheteurs nationaux ne pourraient pas facilement combler.

Tendances culturelles et communautaires : Porto a répondu à l’afflux d’expatriés en proposant davantage de services qui leur sont destinés :

• Il existe des groupes d’expatriés actifs, des événements et des programmes d’intégration. La ville a lancé un portail pour les nomades numériques investporto.pt, et InvestPorto promeut Porto auprès des audiences internationales comme destination IDE linkedin.com.
• Il existe également certaines tensions au sein des communautés concernant l’achat de logements par des étrangers, ce qui fait monter les prix. Cela fait partie des raisons des réformes du logement. Cependant, de nombreux habitants apprécient aussi la revitalisation et l’internationalisation de Porto (l’anglais est désormais largement parlé dans le commerce grâce aux étrangers).
• On observe également des retours transatlantiques : par exemple, des Américains d’origine portugaise ou des descendants de Portugais revenant au pays (avec un dollar fort face à l’euro ces derniers temps, certains ont jugé le moment opportun pour acheter “au pays”).

Perspectives d’avenir : L’intérêt des acheteurs étrangers pour Porto devrait rester élevé voire augmenter à court terme :

• Le Portugal figure régulièrement parmi les meilleures destinations pour les expatriés (souvent n°1 dans l’enquête expat d’InterNations pour la qualité de vie).
• Même sans Golden Visa, il existe des visas de travail et des visas de nomade numérique qui maintiennent les canaux d’accès ouverts.
• Géopolitiquement, le Portugal est considéré comme neutre, pacifique – des qualités recherchées en période d’incertitude.
• Si le taux de change dollar-euro reste favorable au dollar américain, cela pourrait continuer à attirer les Nord-Américains. De même, l’instabilité ou le coût de la vie élevé ailleurs en Europe (coût du chauffage dans le Nord, problèmes politiques…) pourrait pousser davantage de personnes vers le Portugal.
• Une note : si les tendances du travail à distance évoluent (certaines entreprises rappelant leurs employés au bureau), il pourrait y avoir une légère baisse des arrivées de nomades. Mais la tendance générale des personnes à se relocaliser pour des raisons de mode de vie est probablement structurelle.

En conclusion, les acheteurs étrangers et les expatriés sont devenus des acteurs clés du marché immobilier de Porto, apportant investissement et connectivité mondiale, tout en soulevant des questions sur l’accessibilité et la durabilité. La ville et le pays s’efforcent de trouver un équilibre entre ces facteurs – reconnaissant le rôle crucial des investissements étrangers (qui ont « propulsé le marché à croître deux fois plus vite que la moyenne de l’UE » comme l’indique un rapport portugalpathways.io portugalpathways.io) et l’impact économique positif, tout en veillant à ce que les locaux ne soient pas laissés pour compte. Pour les acheteurs étrangers potentiels, Porto reste très accueillante – il n’y a aucune restriction sur la propriété immobilière étrangère (le Portugal traite légalement les acheteurs étrangers comme les locaux beglobalproperties.com), les transactions sont transparentes, et de nombreuses agences sont spécialisées dans l’accompagnement des internationaux. La tendance d’un Porto de plus en plus international devrait se poursuivre, enrichissant le caractère cosmopolite de la ville et, probablement, la valeur de son immobilier.

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Sources :

• Global Property Guide – Analyse du marché résidentiel portugais 2025, qui fournit des données sur la croissance des prix, les valeurs régionales, les tendances locatives et des analyses d’experts globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• The Portugal News – plusieurs articles (janv. 2025, déc. 2024, mars 2025) rapportant des statistiques du marché immobilier provenant de l’APEMIP et de Confidencial Imobiliário, ainsi que les prévisions de croissance immobilière du Portugal theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
• Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (juin 2024) mettant en avant la performance du secteur à Porto et des chiffres records à Foz et pour les loyers commerciaux cushmanwakefield.com.
• Idealista News – mises à jour de l’indice immobilier (juin 2025) confirmant les prix et évolutions annuelles à Porto et Lisbonne idealista.pt idealista.pt.
• PortugalProperty.com – aperçu Market Trends 2025, abordant les taux d’intérêt, les sources de la demande internationale et les perspectives régionales (luxe à Lisbonne & Porto) portugalproperty.com portugalproperty.com.
• InvestPorto – rapports d’investissement urbains soulignant l’attrait de Porto, la croissance de l’occupation des bureaux et les grands projets urbains en cours investporto.pt investporto.pt.
• Roca Estate / Portugal Buyers Agent – analyses des tendances de l’immobilier commercial (investissements commerciaux records, prise en occupation industrielle, etc.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
• Communiqués officiels du gouvernement – informations sur le financement des projets de train à grande vitesse et les changements de politique du Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
• APEMIP (Association des professionnels de l’immobilier) – citations dans les médias concernant les ventes, les taux de propriété et les questions d’accessibilité theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Confidencial Imobiliário – données de l’indice du marché pour Porto (croissance des prix 2024 et volumes de vente) theportugalnews.com theportugalnews.com.
• Knight Frank Wealth Report – contexte sur la performance du marché mondial du luxe, et références dans les médias sur le classement de Porto dans l’indice Prime theportugalnews.com knightfrank.com.
• Divers médias et cabinets de conseil résumant la loi Mais Habitação et les modifications ultérieures de la réglementation locative portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.