שוק הנדל"ן של פורטו ממשיך לשגשג בשנת 2025, בהמשך לצמיחה החזקה בשנים האחרונות. מחירי הדירות למגורים בפורטו עלו בכ-7–8% בשנת 2024, קצב מהיר מהממוצע הארצי ואף מצמיחת ליסבון theportugalnews.com theportugalnews.com. הביקוש נשאר חזק בכל התחומים – מגורים, מסחרי, יוקרה והשכרה – זאת בשל היצע מוגבל, כלכלה מקומית משגשגת וגידול בהתעניינות של קונים מחו"ל. מחירי הבתים הממוצעים כיום בפורטו נעים סביב €3,300–€3,800 למ"ר, נמוכים בכ-35% מליסבון theportugalnews.com, מה שמדגיש את נגישות המחירים בפורטו ואת פוטנציאל הצמיחה הנוסף. גם מחירי השכירות טיפסו לשיאים חדשים, כאשר שכר הדירה החציוני לדירות הגיע לכ-€13 למ"ר (בחודש) בסוף 2024 globalpropertyguide.com.
בהסתכלות קדימה, התחזיות נשארות חיוביות. אנליסטים צופים כי פורטו ואזורים מרכזיים נוספים בפורטוגל ימשיכו לראות עליות מחירים גם ב-2025 (בסדר גודל של כ-5–6%), גם בשעה ששווקים אחרים באירופה מתקררים portugalpathways.io. ירידה בריבית המשכנתאות והשקעות תשתית גדולות – החל <strongמקווים חדשים למטרו ועד לרכבת מהירה לליסבון – אמורות לחזק את האטרקטיביות של נדל"ן בפורטו. מגזר היוקרה בעיר תוסס, כאשר אזורי המים המרכזיים, כמו Foz do Douro, מציגים מחירים של עד €7,500 למ"ר theportugalnews.com, ומשקיעים זרים וגולים ממלאים תפקיד משמעותי, ומהווים כ-12% מסך העסקאות ומביאים הון נכבד theportugalnews.com.
עם זאת, האתגרים נמשכים. היצע הדיור ממשיך לפגר אחר הביקוש למרות עלייה בהיתרי הבנייה (3,410 בתים חדשים אושרו ב-2024, המספר הגבוה ביותר בפורטוגל theportugalnews.com). סוגיית הנגישות הופכת מדאיגה עבור המקומיים, מה שמביא את הממשלה לנקוט צעדים – כגון סיום הוויזה המוזהבת להשקעות נדל"ן והגבלת העלאת דמי השכירות ל-2.16% לשנת 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. המשקיעים נשארים אופטימיים אך צריכים להתמודד עם שינויים רגולטוריים (למשל כללים חדשים לגבי השכרות לטווח קצר) ועם סיכונים פוטנציאליים כגון עלויות מימון גבוהות יותר או מיתון עולמי. בסך הכול, שוק הנדל"ן של פורטו ב-2025 מתאפיין בצמיחה מתונה, ביקוש גבוה בכל המגזרים ואופק חיובי, כשהוא נשען על פיתוח עירוני ועל עניין בינלאומי מתמשך.
(בסעיפים הבאים נציג ניתוח מפורט לכל מגזר, מחירים ומגמות עכשוויות, תחזית עתידית, אפשרויות וסיכונים בהשקעה, וכן את הגורמים המרכזיים המעצבים את שוק הנדל"ן בפורטו בשנת 2025.)
ניתוח מגזרי שוק
שוק הנדל"ן למגורים
שוק המגורים של פורטו נשאר חזק. מחירי הדירות בעיר נמצאים במגמת עלייה מתמשכת כבר עשור, כאשר הביקוש הגבוה וההיצע המוגבל ממשיכים להניע את השוק. בשנת 2024, מחירי הדיור בפורטו עלו בכ-7.8% בהשוואה שנתית, על פי מדד המחירים של Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. קצב הצמיחה הזה, שלמרות שהוא מעט איטי יותר מהעלייה של 10.7% בשנת 2023, עדיין מציב את פורטו כאחד מהשווקים הצומחים ביותר בפורטוגל. למעשה, העלייה במחירים בפורטו עקפה את זו של ליסבון (שהייתה כ-4–5% בשנת 2024 theportugalnews.com), מה שמעיד על הפופולריות הגוברת של העיר. המחיר הממוצע למ"ר בפורטו עומד כיום על כ-3,300 אירו (מבוסס עסקאות), לעומת כ-5,000 אירו בליסבון theportugalnews.com. נכסים יוקרתיים בשכונות מובילות (כגון פוש דו דורו או המרכז ההיסטורי) יכולים להגיע אף ל- 7,500 אירו למ"ר theportugalnews.com, אם כי מחירי הבקשה החציוניים בעיר עומדים על כ-3,768 אירו למ"ר נכון למאי 2025 globalpropertyguide.com.
פעילות המכירות נמצאת בצמיחה מרשימה. פורטו רשמה כ-6,800 עסקאות נדל"ן בשנת 2024, עלייה של 19% ביחס לשנה הקודמת theportugalnews.com. דבר זה משקף לא רק ביקוש ער (מצד מקומיים ומצטרפים חדשים גם יחד) אלא גם נזילות גוברת בשוק. העלייה בהיקף העסקאות הגיעה גם כאשר עלויות המימון נותרו גבוהות חלק מהשנה, מה שמעיד שרבים מהקונים בפורטו הם בעלי הון עצמי גבוה או זרים (שמושפעים פחות משיעורי הריבית המקומיים). לקראת סוף 2024 נראו סימנים של התמתנות בקצב עליית המחירים כאשר שיעור הריבית הגיע לשיא, אך הביקוש נותר "חזק מהותית," במיוחד עבור נכסים איכותיים portugalproperty.com. ואכן, דירות יוקרתיות ודירות משופצות במרכז פורטו או בפרברים בעלי קישוריות טובה ממשיכות למשוך הצעות מרוכשים המחפשים גם מגורים וגם נכסים להשקעה.
בצד ההיצע, הבנייה החדשה הייתה מוגבלת בשנים האחרונות, מה שהחמיר את חוסר האיזון בין היצע לביקוש. פורטו, כמו שאר פורטוגל, סובלת ממחסור במלאי דיור לאחר שנים של תת-בנייה. אף על פי שפעילות הבנייה כעת מתגברת – עם 3,410 יחידות דיור חדשות שאושרו ב-2024 (היקף ההשקעות בדיור חדש הגדול ביותר ברמה הלאומית) theportugalnews.com – יידרש זמן עד שהפרויקטים הללו יגיעו לשוק. בינתיים, יזמים התרכזו בעיקר בסגמנט היוקרה, בשיפוץ מבנים היסטוריים או בבניית דירות פאר, מה שלא תורם רבות להקלה על מחסור בדיור בר-השגה. דינמיקה זו שמרה על לחץ כלפי מעלה על המחירים. כפי שמציינים מומחי JLL, היצע נמוך וביקוש גבוה במיוחד יצרו שוק “חם מדי”, במיוחד בסגמנט היוקרה globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. לא נראה באופק גידול משמעותי בהיצע או ירידה דרמטית בביקוש, משמע התמיכה ברמות המחירים נותרת חזקה globalpropertyguide.com.
ביקוש מקומי לעומת ביקוש זר: חשוב לציין כי השוק בפורטו נתמך בידי רוכשים מקומיים וגם בידי משקיעים בינלאומיים. משקי בית פורטוגזיים רבים פעילים הודות לכלכלה צומחת ותמריצים ממשלתיים לרוכשים צעירים (כגון פטורים ממס IMT לרוכשים צעירים ומשכנתאות בערבות מדינה idealista.pt). במקביל, רוכשים זרים (גולים, משקיעים ותושבים חוזרים) הפכו לבולטים יותר ויותר, נמשכים למחירים הנמוכים יחסית של פורטו לעומת ערים אחרות במערב אירופה ולאיכות החיים הגבוהה שלה. (מגמות רוכשים זרים מפורטות בהמשך, אך בערך 12% מנפח עסקאות הנדל"ן בפורטוגל ב-2024 היו של זרים theportugalnews.com theportugalnews.com, ובאזורים חמים כמו פורטו, השיעור יכול להיות גבוה יותר בנכסי יוקרה.) תמהיל זה של רוכשים שמר על ביקוש מגורים חסון, גם בתנאי ריבית גבוהה יותר, שכן רבות מהרכישות של זרים הן במזומן או ממניעים של איכות חיים.
בסך הכל, מגזר המגורים של פורטו בשנת 2025 מתאפיין ב: צמיחה יציבה במחירי הדירות, קצב מכירות מהיר, והיצע מוגבל. אף על פי שהממשלה והרשויות המקומיות מכירות באתגרי הנגישות הכלכלית, עדיין לא נרשם תיקון מחירים בשוק – למעשה, הוא התייצב לקצב צמיחה בר-קיימא יותר לאחר הזינוקים הדו-ספרתיים של השנים הקודמות portugalproperty.com portugalproperty.com. אלא אם יתרחש משבר כלכלי משמעותי, מצופה שמגזר המגורים ישמור על מסלול מחירים "מתון אך חיובי" בהמשך הדרך, תוך הסתמכות על יסודות ביקוש חזקים portugalproperty.com.
שוק הנדל"ן המסחרי
מגזר הנדל"ן המסחרי של פורטו עובר תחייה מחודשת, עם עניין משקיעים חזק ורמות פעילות שיא במשרדים, מסחר, מלונות ונכסים תעשייתיים. בשנת 2023, אזור מטרופולין פורטו רשם כ-226 מיליון אירו בעסקאות נדל"ן מסחרי, ומהווה חלק הולך וגדל מהיקף ההשקעות של פורטוגל cushmanwakefield.com. בסוף 2024, היקף ההשקעות בפורטו הגיע לרמה הגבוהה ביותר בעשור – העיר צפויה לייצג כ-19% מסך ההשקעה בנדל"ן מסחרי במדינה (נתח משמעותי לאור שליטתה של ליסבון) investporto.pt. התנופה הזו משקפת ביטחון גובר בפורטו כמרכז עסקי ויעד אטרקטיבי עבור משקיעי נדל"ן.
- שוק המשרדים: מגזר המשרדים בפורטו הפגין חוסן וצמיחה בולטים. תאגידים וחברות רב-לאומיות מתרחבים בפורטו, בזכות כוח העבודה המוכשר שלה והעלויות הנמוכות. הביקוש לשטחי משרדים עלה חדות – לדוגמה, תפוסת המשרדים בליסבון קפצה ב-71% בשנת 2024 portugalbuyersagent.com, ובזמן שהצמיחה באחוזים בפורטו לא הייתה כה גבוהה, היא גם רשמה ביקוש חזק מאוד. פרויקטים חדשים של משרדים באזורי בואווישטה ומאטוסינוש מושכים דיירים, אך ההיצע האיכותי נותר דל. שיעור הוואקנסי למשרדים ברמה גבוהה נמוך, דבר שמוביל ללחץ כלפי מעלה על שכר הדירה. (בליסבון, דמי השכירות למשרדים פריים מתקרבים ל-€30 למ"ר לחודש portugalbuyersagent.com; דמי השכירות למשרדים פריים בפורטו עדיין נמוכים יותר, אך גם עולים.) המחסור בנכסים משרדיים מודרניים מוביל לכך שכל פרויקט משרדים איכותי חדש בפורטו מושכר במהירות, ובמקרים מסוימים המשכירים משיגים שיאי שכר דירה. התחזית ל-2025 נותרת אופטימית, עם צפי להמשך עליית מחירי השכירות בשוק המשרדים ככל שיותר חברות יחפשו שטח ומלאי חדש יתווסף בהדרגה portugalbuyersagent.com.
- קמעונאות ואירוח: הנדל"ן הקמעונאי בפורטו נמצא בתקופת פריחה, הודות להוצאות הצרכנים הגבוהות ושיאים בתיירות. 2024 הייתה שנת שיא לעסקאות קמעונאיות בפורטוגל, ופורטו נהנית מהמגמה הזו portugalbuyersagent.com. במרכז פורטו, דמי השכירות ברחובות הראשיים הגיעו לשיאים בתחילת 2024 cushmanwakefield.com. ברחובות מרכזיים כמו Rua de Santa Catarina כמעט ואין משרות פנויות, ומותגים בינלאומיים מרחיבים את פעילותם. מרכזי הקניות באיזור המטרופולין גם ראו עלייה בדמי השכירות ותפוסה גבוהה – למעשה, Cushman & Wakefield ציינו דמי שכירות שיא במרכזי הקניות של פורטו בתחילת 2024 cushmanwakefield.com. בתחום האירוח, מגזר המלונאות של פורטו נמצא בזינוק. מספרי התיירות בעיר הגיעו לשיאים חדשים (בפורטו נרשמה עלייה של כ-4% בהגעות נוסעים בשדה התעופה בשנת 2024, יותר מצמיחת ליסבון portugalbuyersagent.com), ויותר תיירים מאי פעם מבקרים בעיר. הדבר הוביל לגל של פיתוחים ורכישות של מלונות. 2025 צפויה להיות “שנת שיא” למלונות בפורטו כשהעניין של משקיעים בתחום האירוח נשאר גבוה והביקוש התיירותי ממשיך לעלות portugalbuyersagent.com. פרויקטים חדשים של מלונות, כולל אופציות יוקרה ובוטיק, נמצאים בתהליכי תכנון כדי לנצל את הפופולריות של העיר.
- תעשייה ולוגיסטיקה: פורטו היא מרכז כלכלי של צפון פורטוגל ומחזיקה בסקטור נדל"ן תעשייתי/לוגיסטי חזק, המחוזק על ידי מיקומה האסטרטגי (קירבה לנמל ליישואש וחיבורים לספרד). הביקוש לנכסים תעשייתיים הגיע לשיאים חדשים ב-2024 ברחבי פורטוגל, ופורטו תרמה משמעותית למגמה זו portugalbuyersagent.com. הביקוש לחללי אחסנה ולוגיסטיקה גבוה בשל צמיחת המסחר המקוון והעברת שרשראות האספקה ליעדים קרובים. דמי השכירות למתקני לוגיסטיקה מובילים עלו וההיצע הפנוי נותר מתחת לממוצע האירופי, גם כשהיצע חדש נכנס לשוק portugalbuyersagent.com. אזורי הלוגיסטיקה המרכזיים סביב פורטו (מאיה, אזורם ועוד) מתרחבים. התחזית לנדל"ן התעשייתי חיובית – עם המשך רמות תפוסה גבוהות ועליית שכר דירה – כשפורטו מבססת את מעמדה כמרכז לוגיסטי לאזור הצפון מערבי של חצי האי האיברי. בנוסף, מרכזי נתונים ומתקני תעשיית ההייטק הינם תחום מתפתח, לאור צמיחת זירת ההייטק בפורטו (העיר משכה משרדים ומרכזי פיתוח של מספר חברות טכנולוגיה).
בכלל, שוק הנדל"ן המסחרי בפורטו צפוי לצמוח ב-2025, מגובה בכלכלה חזקה ואופטימיות מצד משקיעים. נדל"ן קמעונאי ומלונאי צפויים למשוך את מרב ההשקעות בשנה הקרובה (הקמעונאות היוותה היקף השקעה משמעותי היסטורית, והתיירות מגבירה את הביקוש למלונות) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. במקביל, המגזרים המשרדי והתעשייתי צפויים לראות המשך עליות שכר דירה ופעילות פיתוח, בתנאי שתנאי המימון יישארו נוחים portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. האתגר המרכזי בשוק המסחרי בפורטו הוא להבטיח היצע מספק של מתקנים מודרניים – פער שלפרויקטים חדשים יש יעד למלא ב-2025 ואילך.
סקטור נדל"ן יוקרתי
תחום הנדל"ן היוקרתי בפורטו נמצא בשגשוג, והוא נתמך על ידי רוכשים בינלאומיים עשירים והמעמד ההולך וגדל של העיר כיעד קוסמופוליטי. באופן מסורתי, ליסבון והאלגרבה זכו לתשומת הלב בתחום הנדל"ן היוקרתי, אך פורטו תופסת יותר ויותר את תשומת הלב של רוכשים עתירי הון. במדד הבינלאומי של נייט פרנק Prime International Residential Index, פורטו (ביחד עם האלגרבה) דורגו בין השווקים המובילים בצמיחת מחירי נדל"ן יוקרתי בשנים האחרונות theportugalnews.com benoitproperties.com. בשנת 2024 זינקו מחירי הבתים היוקרתיים באזורים המבוקשים של פורטו בכ5% ומעלה בממוצע, המשקפים ביקוש יציב בשוק העליון (וזה תואם את מגמות היוקרה הגלובליות, בהן המחירים עלו בכ-~3.6% בממוצע בשנת 2024) knightfrank.com.
שכונות אקסקלוסיביות כמו פוש דו דורו, נבוג'ילדה וחלקים מרובע ריביירה ההיסטורי מגדירות את תחום היוקרה של פורטו. אזורים אלה מציעים נופים לים, קסם היסטורי או יוקרה – והם גובים את המחירים הגבוהים ביותר. כפי שהוזכר, הערכים בשוק העליון של פורטו הגיעו לכ-7,500 אירו למ"ר theportugalnews.com, וזהו הצד העליון לדירות מחודשות באיכות גבוהה או ווילות יוקרתיות בעיר. לשם השוואה, בליסבון היוקרתית המחירים מגיעים לכ-€10,000 למ"ר theportugalnews.com, כך שפורטו עדיין מציעה ערך יחסי לרוכשי יוקרה. "פער הערך" הזה מושך משקיעים זרים שמגלים כי ניתן לרכוש נכסים יוקרתיים בפורטו במחיר נמוך בהרבה מבערים מערב אירופאיות אחרות ואפילו מליסבון.
סימן ברור לעוצמת שוק היוקרה של פורטו: עסקאות שיא בפוש דו דורו. בתחילת 2024, מחירי הדירות בפוש הגיעו לשיאים חדשים, כאשר שכירויות מסוימות הגיעו לכ-€16.9 למ"ר לחודש – רמה המקבילה לאזורים היקרים ביותר בליסבון cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. מכירות של פנטהאוזים ודירות גדולות על הנהר בפוש גם שברו שיאי מחירים בעיר. רוכשים בינלאומיים (מארה"ב, בריטניה, צרפת, ברזיל ומדינות נוספות) עומדים מאחורי רבות מן העסקאות היוקרתיות הללו, לעיתים קרובות לשימוש כבתי נופש, פרישה או כמניע לויזת זהב (עד לסיום אפשרות הנדל"ן בתכנית זו). שוק היוקרה נהנה גם מהשקעות חוזרות של פורטוגזים אמידים או של כאלו החוזרים למולדתם ורוכשים נכסים בעיר.
סקטור היוקרה של פורטו חווה פיתוחים יוקרתיים ושיפוצים חדשים בשנים האחרונות. למשל, ארמונות ומחסנים היסטוריים מומרות לקומפלקסים יוקרתיים או לבתי מגורים בוטיק. יש גם עניין הולך וגובר באחוזות כפר יין בעמק הדורו (במרחק של מספר שעות מפורטו) ובווילות יוקרה לאורך החוף באזור וילה נובה דה גאיה – שבדרך כלל נכללות תחת מגזר הנדל"ן היוקרתי של פורטו, עבור אלו שמבקשים נכסי לייף סטייל עם גישה מהירה לעיר. על פי יועצי הון, רוכשים עשירים ממשיכים להימשך לשילוב שמציעה פורטו – אלגנטיות עולם ישן לצד נוחות מודרנית, יחד עם בטיחותה של פורטוגל ואקלימה theportugalnews.com theportugalnews.com. היבטי הלייף סטייל – תרבות, קולינריה ותחושת אותנטיות – מהווים יתרון מהותי שמבדיל את פורטו מאזורים השוקי תיירות וריזורטים.
לסיכום, התחזית לשוק הנדל"ן היוקרתי בפורטו נותרת חיובית. הסגמנט "נשאר פעיל" עם ציפייה לעליות מחירים יציבות portugalproperty.com. למרות שהפסקת ויזת הזהב לנדל"ן (החל מ-2023) הסירה תמריץ אחד, רוב רוכשי היוקרה בפורטו מונעים מאורח חיים ומהשקעה ארוכת טווח, ואלו ממשיכים להתקיים. כל עוד המשיכה הבינלאומית של פורטו גוברת וההיצע של נכסים יוקרתיים אמיתיים נותר מצומצם, שוק היוקרה צפוי להמשיך לראות עליית מחירים וביקוש גבוה. עם זאת, למשקיעים מומלץ להיות בררניים – הרוכשים המובילים כיום שמים דגש על איכות, קיימות ותכונות ייחודיות בנכסים יוקרתיים portugalproperty.com, ולכן נכסים העונים לקריטריונים אלו יהיו המצליחים ביותר.
שוק השכירות
שוק השכירות בפורטו צפוף וחווה גידול משמעותי במחירים. עם מחירי הרכישה הגבוהים והעדפה של צעירים מקצוענים, סטודנטים וגולים לשכור במקום לקנות, הביקוש לשכירות בפורטו עלה על ההיצע של דירות פנויות. כתוצאה מכך, מחירי השכירות זינקו בשנים האחרונות, במיוחד במרכז העיר ובאזורי האוניברסיטאות.
בסוף 2024, שכר הדירה החציוני בחוזים חדשים בפורטו עמד על כ-13.04 אירו למ"ר לחודש globalpropertyguide.com. לדירת 100 מ"ר טיפוסית, מדובר בכ-1,300 אירו לחודש. נתון זה, שנמדד ברבעון הרביעי של 2024, היה גבוה ב-6.3% לעומת שנה קודם לכן globalpropertyguide.com. פורטו מדורגת כיום כשוק השכירות השני היקר ביותר בפורטוגל אחרי ליסבון (שבה החציון היה 16.04 אירו למ"ר) globalpropertyguide.com. נתונים אלו עומדים בקנה אחד גם עם מידע מהשוק הפרטי – מדד השכירות של אידיאליסטה הראה ששכר הדירה המבוקש בפורטו עמד על כ-17.8 אירו למ"ר באמצע 2025, אם כי נתון זה מוטה כלפי מעלה בשל הצגת נכסים יוקרתיים globalpropertyguide.com.
לא רק שהשכירות עולה, הן הגיעו לשיא כל הזמנים. באזורים מרכזיים מסוימים, כמו מרכז העיר ו-Foz, השכרות ברות-השגה לדירות איכותיות נמצאות ברמות שיא (כפי שצוין, ב-Foz דמי השכירות לדירות הגיעו ל-€16–17 למ"ר, בדומה לרמות של ליסבון) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. העלייה הזו בשכירות היא תוצאה ישירה של אי איזון מתמשך בין היצע לביקוש: רבים מהאוכלוסייה שיכלו לרכוש דירה בוחרים לשכור (בשל בעיות נגישות או מגבלות משכנתא), וההגעה של אקספאטים ונוודים דיגיטליים הוסיפה קבוצה חדשה של ביקוש. בנוסף, סטודנטים (גם מקומיים וגם בינלאומיים – האוניברסיטאות בפורטו מושכות סטודנטים מחו"ל) מתחרים על דיור להשכרה, מה שמפעיל לחץ רב בעיקר על שוק ספטמבר בכל שנה.
תשואות השכרה בפורטו אטרקטיביות למדי לבעלי דירות. נכון למאי 2025, התשואה השנתית הברוטו ממוצעת על דירות בפורטוגל עמדה על כ-4.6% globalpropertyguide.com. התשואות בפורטו נוטות להיות מעט גבוהות מאלו של ליסבון (שם עמדו התשואות רק על כ-3.8% בסוף 2024 לדירות) globalpropertyguide.com, כיוון שמחירי הדירות בפורטו נמוכים יותר בעוד דמי השכירות נותרו גבוהים יחסית. תשואות באזור מטרופולין פורטו יכולות להגיע ליותר מ-5% בפרברים מסוימים או בנכסי מולטי-פמילי, מה שמעורר עניין אצל משקיעים – הן בקנה מידה קטן (למשל, רוכשים שמשכירים לטווח ארוך) והן מוסדי (פרויקטי build-to-rent). לדוגמה, סטובל (דרומית לליסבון) הציגה מהתשואות הגבוהות ביותר של 5.08%, אך השקעות להשכרה בפורטו גם הן נשארות אטרקטיביות בהשוואה לערים רבות בגוש האירו globalpropertyguide.com.
הממשלה הפורטוגזית הנהיגה מדיניות שמשפיעה על שוק השכירות. כדי להגן על שוכרים בהסכמים קיימים בעידן של אינפלציה גבוהה, הממשלה הגבילה את גובה העלאת השכירות לשנים 2023 וגם ל-2024/2025. בשנת 2025, העלאות השכירות לדיירים קיימים הוגבלו רשמית ל-2.16% globalpropertyguide.com. עם זאת, הגבלה זו לא חלה על חוזים חדשים, ולכן שוכרים חדשים נאלצים להתמודד עם הקפיצה המלאה במחירי השוק. מדיניות 'תקרת השכירות' הקלה במידת מה על האינפלציה לדיירים ותיקים, אך שוכרים חדשים (או מי שמחליף דירה) חווים את מלוא עוצמת השוק.
מעניין לציין שלאחר שנים של ירידה בהיצע, יש רמזים לכך שההיצע בשוק השכירות עשוי להשתפר. אידיאליסטה דיווחה על עלייה של 49% משנה לשנה במספר הבתים המוצעים להשכרה בפורטוגל ברבעון הראשון של 2025 globalpropertyguide.com. גם בפורטו מופיעים יותר נכסים בשוק. ייתכן שזה קורה משום שחלק מהבעלים מחליטים להשכיר נכסים (ומנצלים את דמי השכירות הגבוהים), ואולי גם בגלל שבעלי דירות שכירות קצרות טווח עוברים להשכרה ארוכת טווח בעקבות רגולציות חדשות. אכן, הצעדים האחרונים של פורטוגל לצמצום שוק השכירות לטווח קצר (Alojamento Local) עשויים לדחוק חלק מהבתים בחזרה לשוק השכירות לטווח ארוך (הנושא נדון תחת שינויי מדיניות). עם התייצבות או ירידה בריבית, הרכישה הפכה לאפשרות מעט אטרקטיבית יותר, מה שעשוי להקל מעט על הלחץ בשוק השכירות כאשר חלק מהשוכרים עוברים להיות רוכשים globalpropertyguide.com. ובכל זאת, כל הקלה היא שולית; מומחים מצפים שהשכירות בפורטו תמשיך לעלות בשנים הקרובות, אם כי אולי בקצב מתון יותר מהזינוקים הדו-ספרתיים שנראו בעבר globalpropertyguide.com. כפי שציינה Savills, “שוק השכירות בליסבון ובפורטו כנראה ימשיך לחוות לחץ כלפי מעלה על המחירים… הצפויים להמשיך לעלות” כל עוד הביקוש גבוה וההיצע מוגבל globalpropertyguide.com.
לסיכום, שוק השכירות של פורטו ב-2025 מתאפיין בדמי שכירות שיא, ביקוש גבוה ורמות פינוי נמוכות. הוא מציע תשואות גבוהות לבעלי נכסים, אך ממשיך לאתגר את השוכרים. העיר מנסה לעודד בניית דירות להשכרה (באמצעות תוכניות כמו Build-to-Rent ותמריצי מס), אך יידרש זמן עד שהתוצאות יורגשו. נכון לעכשיו, שוכרים צריכים להיערך להעלאות שנתיות בשכירות ולתחרות, במיוחד במרכז פורטו, בעוד שמשקיעים יכולים לראות את תחום השכירות כהזדמנות חזקה – אם כי כזו שעלולה לעמוד בפני התערבות רגולטורית נוספת אם הבעיות סביב נגישות יוחמרו.
(הטבלה למטה משווה את המחירים ודמי השכירות הממוצעים הנוכחיים בפורטו לעומת ליסבון והממוצעים הלאומיים, וממחישה את הפער ואת שיעורי הצמיחה.)
| שוק | מחיר מכירה חציוני (€/מ"ר) | שינוי שנתי במחיר | שכירות חציונית (€/מ"ר/חודש) | שינוי שנתי בשכירות |
|---|---|---|---|---|
| פורטו | €3,768 (מאי 2025) globalpropertyguide.com | +5.8% globalpropertyguide.com | €13.04 (רבעון 4 2024) globalpropertyguide.com | +6.3% globalpropertyguide.com |
| ליסבון | €5,720 (מאי 2025) globalpropertyguide.com | +1.8% globalpropertyguide.com | €16.04 (רבעון 4 2024) globalpropertyguide.com | +3.4% globalpropertyguide.com |
| פורטוגל (ממוצע) | €2,851 (מאי 2025) globalpropertyguide.com | +7.4% globalpropertyguide.com | €8.43 (רבעון 4 2024) globalpropertyguide.com | +9.3% globalpropertyguide.com |
טבלה: השוואה בין מחירי נדל"ן ודמי שכירות בפורטו לעומת ליסבון. ערכי הנדל"ן בפורטו נמוכים מאלו של ליסבון, אך עלו בקצב מהיר יותר, במיוחד בשנה האחרונה. דמי השכירות בפורטו הם בין הגבוהים בפורטוגל, המשקפים ביקוש גבוה.
מחירי נדל"ן נוכחיים ומגמות עדכניות
מחירי הנדל"ן בפורטו הגיעו לשיאים חדשים בשנת 2025, לאחר עשור של צמיחה חזקה. לאחר שהוכפלו ביותר מפי שניים בין 2015 ל-2023 בערים המרכזיות של פורטוגל globalpropertyguide.com, המחירים מראים מעט סימנים לירידה. בפורטו, מחיר הביקוש הממוצע לנכסים למגורים עומד על כ-3,768 אירו למ"ר נכון למאי 2025 globalpropertyguide.com. מדובר בכ-עלייה של 5.8% משנה לשנה במחירי הביקוש בעיר globalpropertyguide.com. לשם השוואה, מחירי הביקוש בליסבון עומדים על כ-5,720 אירו למ"ר (עלייה מתונה של 1.8% משנה לשנה) והחציון הארצי עומד על 2,851 אירו למ"ר (עלייה של 7.4% משנה לשנה) globalpropertyguide.com. הנתונים מדגישים כי פורטו הייתה מהמובילות בעליית מחירים, גם כאשר קצב העלייה התמתן מאז הזינוק שלאחר הקורונה. ניתוח מסוף 2024 דירג את פורטו בין 10 הערים המובילות בעולם בעליית שווי נכסים שנתית – היא דורגה במקום ה-8 עם עלייה של 8.6%, גבוה מהעלייה של 4.7% בליסבון, מה שמדגיש את התנופה שלה theportugalnews.com theportugalnews.com.
ישנם מגמות עיקריות שמאפיינות את הדינמיקה הנוכחית של המחירים:
- התמתנות לעומת 2022–23: הצמיחה במחירים ב-2024, למרות שהייתה חזקה, הייתה צעד אחורה לעומת השנים הקודמות. השוק מתייצב לקצב צמיחה בר-קיימא יותר לאחר עליות דו-ספרתיות בשנה בין 2018 ל-2022. אנליסטים מתארים את 2024 כ-“שנה של התמתנות וחוסן” – המחירים אמנם עלו, אך בשיעור איטי יותר, מה שמראה שהשוק איננו בועתי portugalproperty.com portugalproperty.com. ההתמתנות הזו נובעת בחלקה מריבית המשכנתאות הגבוהה ב-2023/תחילת 2024, שציננה קצת את הביקוש, ובחלקה מהמגבלות של יכולת הקנייה. עם זאת, החוסן מורגש: למרות רוח נגדית כלכלית, המחירים לא ירדו; הם פשוט צמחו לאט יותר, מה שמדגים את עומק הביקוש.
- אי-איזון בין היצע לביקוש: סיבה בסיסית לכך שהמחירים נשארים גבוהים היא שהביקוש עולה בהרבה על היצע הדיור בפורטו. הבנייה החדשה מפגרת כבר שנים (בשל חסמים בירוקרטיים ועלויות בנייה גבוהות), ולכן קונים מתחרים על מאגר מוגבל של נכסים, במיוחד במיקומים מרכזיים globalpropertyguide.com. מחסור מבני זה אומר שגם אם הביקוש ירד מעט, המחירים נשארים גבוהים בשל נדירות הנכסים. למעשה, בסוף 2024, "אין סימנים למחזור שוק חדש ומאוזן יותר" – ההיצע לא מדביק את הפער והביקוש נשאר גבוה, ולכן הלחץ על עליית המחירים ממשיך globalpropertyguide.com.
- משיכת שוק היוקרה: ממוצעי המחירים האחרונים מושפעים מחלק גדול יותר של עסקאות בשוק הגבוה. הפיתוח בפורטו מתרכז בסגמנט יוקרתי, וההון הזר לעיתים קרובות מתמקד בנדל"ן יוקרתי. כתוצאה מכך הייתה צמיחה מואצת באזורים היקרים (פוז, ריביירה וכו'), מה שמעלה את הממוצעים הכלליים. לעומת זאת, חלק מהסגמנטים הזולים יותר ראו פחות צמיחה פשוט כי כמעט ולא נכנסים לשוק דירות חדשות וזולות.
- הבדלים בין שכונות: בתוך פורטו, מגמות המחירים משתנות בין שכונות. מחוזות מרכזיים ומערביים (למשל Aldoar/Foz/Nevogilde, Miragaia, Lordelo do Ouro) נהנים מהמחירים הגבוהים ביותר ומהמשך צמיחה. אזורים פריפריאליים ורשויות שכנות באזור המטרופוליני (גאיה, מטוזינוס, מאיה וכו') גם הן חוו עליית מחירים ב-2024, לעיתים אף באחוזים גבוהים יותר כאשר אנשים מחפשים חלופות. לדוגמה, ב-2024, ערים שכנות כמו Espinho (+8.6%), Póvoa de Varzim (+12.0%), ו-Vila do Conde (+16.9%) עברו את קצב הצמיחה של פורטו theportugalnews.com, מה שמדגיש את התפשטות הביקוש לאזור המטרופוליני הרחב. ובכל זאת, פורטו עצמה נשארת העיר היקרה ביותר בצפון, והשנייה ביוקר הלאומי אחרי ליסבון.
- חששות לגבי נגישות כלכלית: עם המחיר הממוצע לבית בפורטו כיום סביב 3,300 אירו למ"ר ורבים מעל 300,000 אירו במונחים מוחלטים, הנגישות הכלכלית עבור התושבים המקומיים היא דאגה רצינית. הגידול בהכנסה לא הדביק את עלויות הדיור. איגוד הנדל"ן הלאומי (APEMIP) ציין כי המחירים התרחקו מאוד מהכנסות המשפחות – אפילו ירידה של 10% לא תהפוך את הדיור לנגיש באמת theportugalnews.com. למעשה, כ-73% ממשקי הבית הפורטוגזיים הם בעלים-דיירים (רבים ללא משכנתא) theportugalnews.com, בעוד הדורות הצעירים והמצטרפים החדשים נתקלים במחסומי כניסה גבוהים. הקשר זה יוצר לחץ פוליטי והתערבויות מדיניות (מפורטות בהמשך). זה גם אומר שבעתיד מאגר הרוכשים המקומיים שמסוגלים להרשות לעצמם נכסים במחירים הנוכחיים הוא מוגבל, מה שמגביר עוד יותר את התלות בביקוש חיצוני (מנוכרים, משקיעים) כדי לשמר את עליית המחירים.
מגמה בולטת נוספת בימים אלה היא האטה מתונה בהאצת המחירים בסוף 2024 ותחילת 2025; לא ירידת מחירים אלא התייצבות בקצב הצמיחה. מדד המחירים של Idealista הציג כי ברמה הארצית, העלייה השנתית במחירי הבתים נותרה על 7.4% גם באפריל וגם במאי 2025, מה שמרמז על התמתנות idealista.pt. בפורטו, העלייה השנתית בחודש מאי 2025 עמדה על כ-5.9%, בדומה לחודש הקודם idealista.pt. המשמעות היא שהשוק אינו מתחמם עוד, אך שומר על רמה גבוהה. אנליסטים מחברת Morningstar מצפים ש"הצמיחה המתמשכת במחירי הנדל"ן תימשך ב-2025, אם כי בקצב איטי יותר" מאשר ב-2024 globalpropertyguide.com. במילים אחרות, המחירים עדיין עולים, אך העליות התלולות ביותר כנראה מאחורינו – כל עוד הריבית תישאר גבוהה מהרמות הנמוכות במיוחד של העשור הקודם.
לסיכום, המחירים הנוכחיים בפורטו נמצאים בשיאים היסטוריים, כאשר המגמות האחרונות מצביעות על צמיחה חזקה אך מתונה יותר. העיר מובילה את פורטוגל בעליית מחירים לצד אזורי ביקוש מרכזיים נוספים. היסודות בשוק – ביקוש גבוה (מקומי וזרים), היצע מוגבל ועלויות בנייה גבוהות – ממשיכים לתמוך ברמות מחירים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. קונים שייכנסו לשוק ב-2025 צריכים להיות ערוכים למחירים גבוהים היסטורית, אך יוכלו להתנחם בכך שקצב העליות מתון לעומת טירוף המחירים של השנים האחרונות. המוכרים נהנים עדיין ממצב חיובי בשל מלאי נמוך. כעת כל העיניים נשואות לשאלה האם היצע חדש של דירות ומהלכים ממשלתיים בשנים 2025–26 יביאו לשינוי מהותי, אך לעת עתה, שווי הנדל"ן בפורטו ממשיכים במגמת עלייה.
תחזיות מחירים עתידיות וצפי ביקוש
בהסתכלות קדימה, התחזית לשוק הנדל"ן בפורטו בשנים הקרובות (2025–2027) היא זהירה אך אופטימית. תחזיות רבות ומומחים סבורים כי פורטו – יחד עם שווקים מרכזיים נוספים בפורטוגל – תראה המשך צמיחה במחירים בטווח הקרוב, אם כי בקצב מתון ובר-קיימא יותר מאשר בעבר הקרוב. יש קונצנזוס רחב כי הביקוש יישאר חזק, הודות ליסודות מקומיים ולעניין בינלאומי, כאשר מחסור מתמשך בהיצע ישמור על לחץ כלפי מעלה על רמות המחירים.
תחזיות מחירים: דוח עדכני של חברת Property Market-Index (חברת מחקר לנדל"ן יוקרתי) צופה כי שוק הנדל"ן בפורטוגל יצמח בכ-5.8% בשנת 2025, כאשר “אזורים מרכזיים כמו ליסבון, אלגרבה ופורטו יובילו את המגמה.” portugalpathways.io portugalpathways.io. משמעות הדבר היא שהצמיחה השנתית של מחירי הנדל"ן בפורטו תמשיך בטווח אחוזים חד-ספרתי – עלייה בריאה, במיוחד בעוד שברוב מדינות אירופה צופים קיפאון או ירידת מחירים. (יצוין כי בדוח זה מצופה ששוק הנדל"ן של האיחוד האירופי כולו יתכווץ ב-2.5% ב-2025 portugalpathways.io, ולכן פורטוגל היא יוצאת דופן עם צמיחה חיובית.) גם סוכנויות ובנקים מקומיים בפורטוגל צופים המשך עליות מחירים בשנת 2025, אך בקצב איטי יותר מאשר בשנים 2022–24. ERA Portugal, לדוגמה, דיווחה על ביצועים חזקים וצופה כי השוק “ישמור על פעילות גם נוכח האקלים הכלכלי הרחב יותר.” portugalproperty.com
עד לשנים 2026–2027, אם הריבית תרד ויוספו דירות חדשות לשוק, הצמיחה עשויה להתמתן עוד יותר, אך לא צפויות כעת תיקוני מחירים משמעותיים. אלא אם כן יתרחש זעזוע חיצוני, סביר שערכי הדיור בפורטו ימשיכו במגמת עלייה בשל המחסור המבני בדיור. חלק מהאנליסטים מציינים אפשרות ל"נחיתה רכה": קצב עליית מחירים שתתקרב יותר לעליית שכר (למשל 3–5% בשנה) כאשר השוק יתאזן. ראוי לציין כי המוסדות הבינלאומיים ממשיכים להיות שוּרים בפורטוגל – קרן המטבע הבינלאומית והאיחוד האירופי הדגישו את החוסן הכלכלי של פורטוגל, והשקעות מתמשכות בדיור ותשתיות עשויות להמשיך לתמוך בביקוש לנדל"ן.
תחזית הביקוש: הביקוש לנדל"ן בפורטו צפוי להישאר גבוה ממספר סיבות:
- הקלה בריביות: לאחר תקופה של הידוק מוניטרי, יש סימנים לכך שריביות שיא וכעת עשויות לרדת בהדרגה בשלהי 2024 ולתוך 2025. הבנק המרכזי האירופי הפחית את הריביות המרכזיות ב-25 נקודות בסיס ביוני 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com כשהאינפלציה נבלמה. ציפיות השוק מצביעות על הקלה הדרגתית נוספת. ריביות משכנתא נמוכות יותר ב-2025–26 ישפרו את יכולת ההשגה עבור רוכשים מקומיים ועלולות לעודד ביקושי רכישה portugalproperty.com portugalproperty.com. משפחות צעירות רבות שעצרו תוכניות בגלל עלויות מימון גבוהות עשויות לשוב אל השוק. אפילו ריבית יוריבור של כ-2% (לעומת ~4% ב-2023) תגביר משמעותית את הפעילות המשכנתאית portugalproperty.com. זהו גורם מובהק התומך בביקושים, במיוחד במחצית השנייה של 2025 והלאה, בהנחה שהאינפלציה תישאר מתונה.
- דמוגרפיה ועיור: אוכלוסיית אזור המטרופולין של פורטו נמצאת בצמיחה, מונעת הן מהגירה פנימית (אנשים מעיירות קטנות העוברים למטרות עבודה) והן מהגעת זרים. עלייתה של העיר כמרכז טכנולוגי ושירותים מביאה לזרם יציב של אנשי מקצוע הזקוקים לדיור. גודל משק הבית הממוצע בפורטוגל ירד (מ-3.3 נפשות ב-1981 ל-2.5 ב-2021) theportugalnews.com, מה שמגביר את הצורך לדיור לנפש. בנוסף, אוכלוסיית הזרים גדלה ב-37% בעשור 2011–2021 theportugalnews.com ומאז רק המשיכה לגדול – יותר תושבים (מקומיים וגלובליים) משמעותם יותר ביקוש לדיור. יש גם מגמת סגנון חיים: משקי בית קטנים יותר ויותר אנשי מקצוע יחידים שוכרים או רוכשים דירות בעיר, מה שמגביר את הביקוש ליחידות מגורים.
- עניין בינלאומי/גולים: רוכשים זרים ימשיכו להיות מניע מרכזי לביקוש בפורטו. גם לאחר סגירת מסלול הויזה הזהובה דרך נדל"ן, פורטוגל נותרה אטרקטיבית מאוד לגולים, פנסיונרים ועובדים מרחוק. המוניטין של המדינה כיעד בטוח, שטוף שמש ובמחיר נגיש – יחד עם הקלות ברכישת נכס – ממשיכים למשוך זרים. נכון ל-2023, זרים מהווים כ-12% מאוכלוסיית פורטוגל, ובחמש השנים האחרונות מספר האמריקאים המתגוררים במדינה קפץ בלמעלה מ-340% (לכמעט 21,000) theportugalnews.com. פורטו נמצאת גבוה ברשימה עבור רבים מהמגיעים החדשים האלו בשל התרבות והמחיה הזולה ביחס לליסבון. סוכנויות נדל"ן מדווחות על עניין חזק מתמשך מצפון אמריקאים, צפון אירופאים, ברזילאים ואחרים גם ב-2025 portugalproperty.com. שווקי המקור כוללים את ארה"ב וקנדה (עלייה משמעותית במעבר אמריקאים לפורטו), בריטניה (בריטים פוסט-ברקזיט שמחפשים אחיזה באיחוד האירופי), צרפת, גרמניה, הולנד וכמובן ברזיל (קשרים תרבותיים/שפתיים) portugalproperty.com. הצפי הוא שדרישה בינלאומית זו תישאר יציבה ואף תגדל, בשל תנודות גיאופוליטיות וכלכליות במקומות אחרים, שהופכות את פורטוגל ל"מקלט בטוח" לעושר theportugalnews.com theportugalnews.com. אכן, זרים אמידים מוזכרים כגורם מפתח שמניע את השוק מעל לממוצע האירופי portugalpathways.io. גם ללא תמריצי ויזה, הם באים לאורח חיים ומשקיעים את רכושם בנדל"ן פורטוגלי.
- ביקוש משקיעים ומוסדות: קרנות השקעה בנדל"ן ויזמים ממקדים יותר ויותר תשומת לב בפורטו. התחזית להשקעות (על פי CBRE ואחרים) אופטימית – סך ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל ב-2025 עשוי להגיע ל-2.5 מיליארד אירו (עלייה של כ-8% משנה לשנה) portugalbuyersagent.com, ופורטו תיהנה מנתח בריא מהסכום הזה. מגזרים כמו השכרה לבנייה, דיור סטודנטים, קו-ליוינג ודיור לגיל השלישי מושכים עניין כשווקים שעדיין לא מוצהו בפורטו. כל עוד התשואות נשארות אטרקטיביות והכלכלה צומחת, השחקנים המוסדיים יתרמו לביקוש על ידי רכישת נכסים ובניית פרויקטים חדשים.
בהתחשב בגורמים אלו, תחזית הביקוש בפורטו חזקה. הסתייגות אחת: קיימת דאגה מסוימת להישענות יתר על ביקוש זר. ייתכן שהיסודות המקומיים לבדם לא יוכלו להחזיק קצב עליית מחירים גבוה לאורך זמן אם ההון הזר ייסוג. אנליסטים מסוימים מזהירים כי בחלק מהמגזרים היוקרתיים, השווי נראה מנותק מיסודות ההכנסה המקומיים, "מונע באופן כבד על ידי ביקוש חיצוני." portugalproperty.com אם, למשל, סנטימנט המשקיעים הגלובלי ישתנה או שתבניות הנסיעות ישתנו, פורטו עלולה לחוות ירידה בביקוש היוקרה. עם זאת, שינוי כזה לא נראה לעין, וגיוון של מקורות הרוכשים מהווה גורם ממתן.
באופן כללי, מרבית האינדיקטורים מצביעים על כך ששוק הנדל"ן בפורטו ימשיך לגדול בשנים הקרובות, אם כי בקצב מתון יותר. הביטוי "צמיחה מתונה הנתמכת בתחזית חיובית" מתאר היטב את הקונצנזוס globalpropertyguide.com. המחסור בדירות ימשיך למנוע ירידת מחירים, ושיפור בתנאים הכלכליים (התוצר המקומי הגולמי של פורטוגל צפוי לעלות במתינות) יחד עם מדיניות תומכת דיור ימשיכו לתמוך בפעילות. המענק האחרון מהנציבות האירופית בגובה 813 מיליון אירו עבור קו הרכבת המהירה פורטו-ליסבון והשקעות נוספות מחזקים גם הם את האמון בצמיחת האזור expresso.pt. סיכונים כגון תנודתיות בריבית, אירועים גיאופוליטיים או מיתון הם הסיכונים העיקריים שיכולים להמתן את התחזית הזאת.
לסיכום, שוק הנדל"ן של פורטו צפוי להמשיך בשנים הקרובות במגמת צמיחה עם עליות מחירים בטווח חד-ספרתי בינוני לשנה וביקוש גבוה מתמשך. השוק עובר משלב הצמיחה המסחררת של סוף שנות העשרה לעידן של צמיחה מתונה יותר, אך עדיין בריאה מאוד. משקיעים ורוכשי בתים עדיין אופטימיים לגבי עתיד פורטו, והפרופיל הבינלאומי העולה של העיר מרמז שהיא תצליח לשרוד האטה רחבה יותר באירופה. אם לא יתרחש זעזוע לא צפוי, פורטו צפויה להציג ביצועים עדיפים על שווקים מקבילים ולשמור על מעמדה כאחת ההצלחות של שוק הנדל"ן האיברי לפחות עד 2025 ואף לאחר מכן portugalpathways.io portugalpathways.io.
הזדמנויות וסיכונים בהשקעות נדל"ן
פורטו מציעה נוף השקעות נדל"ן אטרקטיבי, עם מגוון הזדמנויות – מעליית ערך והכנסות משכר דירה ועד גיוון תיקים – לצד סיכונים ואתגרים שעל המשקיע להכיר. כעיר השנייה בגודלה בפורטוגל ומוקד איזורי דינמי, פורטו משכה בשנים האחרונות תשומת לב גוברת מהשוק המקומי ומהמשקיעים הבינלאומיים כאחד. להלן הסקירה של ההזדמנויות והסיכונים המרכזיים בשוק של פורטו ל-2025:
הזדמנויות
- פוטנציאל צמיחה גבוה (נגישות יחסית): מחירי הנדל"ן בפורטו, על אף שהם בשיא מקומי, עדיין נמוכים משמעותית מאלו של ליסבון או ערים אחרות במערב אירופה, מה שמעיד שנותר מקום לעליות נוספות. מחיר ממוצע (~3,500 אירו/מ"ר) הוא שבריר המצוי בפריז או לונדון, וזול בכ-35–40% ממחירי ליסבון theportugalnews.com. פוטנציאל ההשוואה הזה משמעו שהמשקיעים יכולים להנות מעליית ערך עתידית נוספת ככל ששוק פורטו מתבגר. קצב הצמיחה הגבוה של מחירי הנדל"ן בעיר בשנים האחרונות (מעל 8% בשנה) והתחזיות האופטימיות (~5% ומעלה בשנה הבאה portugalpathways.io) מדגישים את פוטנציאל הרווח מהון.
- תשואות שכירות מוצקות והכנסה: בניגוד לערי בירה אירופיות רבות עם תשואות שכירות נמוכות, פורטו מציעה תשואות שכירות אטרקטיביות. תשואות גולמיות סביב 4–5% הן שכיחות בדירות globalpropertyguide.com, ואפילו גבוהות יותר במגזרי דיור לסטודנטים או פרברים מסוימים. עם עליית שכר הדירה וביקוש גבוה לשכירות מצד תיירים, השקעות להשכרה יכולות להיות משתלמות. קיימת גם אפשרות להשכרה לטווח קצר (בסגנון Airbnb) באזורים עם הרבה תיירות; למרות רגולציות חדשות, השכרות נופש בפורטו עדיין מניבות הכנסה חזקה בשל תיירות לאורך כל השנה וקהילת נוודים דיגיטליים מתרחבת.
- הזדמנויות סגמנט מגוונות: השוק של פורטו אינו עוסק רק ביחידות מגורים מסורתיות. משקיעים יכולים לבחון סגמנטים נישתיים שנמצאים בצמיחה:
- *דיור לסטודנטים: פורטו היא עיר אוניברסיטאית מרכזית עם אלפי סטודנטים בינלאומיים. היצע הדיור הייעודי לסטודנטים (PBSA) מוגבל. פיתוח או הסבת נכסים למגורי סטודנטים הוא תחום בצמיחה – מונע על ידי כ-16% גידול בסטודנטים זרים בשנים האחרונות investporto.pt investporto.pt.
- תיירות ואירוח: מעבר לרכישת דירות, המשקיעים יכולים למצוא הזדמנויות במלונות, בתי הארחה או דירות שירות. בום התיירות של פורטו (שיאי מבקרים, כשתיירות פורטוגל כולה צפויה לעלות ב-9% ב-2025 portugalbuyersagent.com) אומר שנכסי אירוח יכולים להניב תשואות חזקות.
- מסחרי/משרדים: ככל שפורטו מושכת אליה יותר חברות, שטחי משרדים מודרניים הם מצרך מבוקש. משקיעים בעלי ראייה קדימה מזהים הזדמנות בפיתוח משרדים (במיוחד ירוקים, טכנולוגיים) על מנת לתת מענה לביקוש של חברות בינלאומיות שמקימות מרכזי טכנולוגיה ושירותים בפורטו portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. הצמיחה של העיר כמרכז טכנולוגי (שזכה לכינוי "עמק הסיליקון של פורטוגל" בקרב מדיה מסוימת) עשויה להוביל לעליית מחירי שכירות וערך המשרדים.
- תעשייה ולוגיסטיקה: עם מגמות העברת ייצור קרוב לבית (nearshoring), יש ביקוש למחסני לוגיסטיקה סביב פורטו (קרוב לנמל ולשדה התעופה שלה) portugalbuyersagent.com. השקעה בקרקע או במתקנים תעשייתיים יכולה ליהנות משיאים בהיקף התפוסה ורמות ריקות נמוכות.
- פרויקטים של התחדשות עירונית: בפורטו יש יוזמות רבות להתחדשות עירונית שמציעות זוויות השקעה. העיר מעודדת באופן פעיל שיקום מרכז העיר ההיסטורי שלה (אתר מורשת עולמית של אונסק"ו) – משקיעים המשפצים מבנים ישנים לשימוש מגורים או מסחר חדש נהנים מתמריצים ומביקוש גבוה. בנוסף, הפיתוח המתמשך של שכונות מזרח פורטו (למשל, קמפנייה) – כולל פרויקטים כמו מטדורו (בית מטבחיים לשעבר שהופך למרכז תרבות ועסקים) – ירימו את האזור, ויספקו למשקיעים מוקדמים אפשרות ליהנות מהערכת ערך עתידית investporto.pt investporto.pt. השתתפות ביוזמת "העיר המובילה בהתחדשות עירונית" של פורטו, כאשר העיר משקיעה בשיפור איכות החיים העירונית ובדיור בר השגה, יכולה להוביל לרווחים כלכליים וגם סביבתיים וחברתיים (ESG) investporto.pt.
- סביבה כלכלית ופוליטית יציבה: פורטוגל נחשבת לסביבה יציבה ודלת סיכון בהקשר של זכויות קניין ועסקים, במיוחד בהשוואה לשווקים מתפתחים מסוימים. לפורטו עצמה ממשלה מקומית פרו-עסקית (באמצעות InvestPorto וכו') שמקדמת השקעות. הטבות מס (כגון משטר “IFICI” החדש שמחליף את NHR להכנסות מסוימות, ומיסי נדל"ן יחסית נמוכים) ודרכי אזרחות (אף על פי שתכנית ויזת הזהב בנדל"ן הסתיימה, ניתן עדיין לקבל תושבות פורטוגלית באמצעות השקעות אחרות) הופכות את המדינה לידידותית למשקיעים. הכלכלה היציבה של גוש היורו ושיפור התשתיות במדינה (פירוט בסעיף הבא) מפחיתים עוד את הסיכון ומשפרים אופק השקעה ארוך טווח.
- אפשרויות יציאה ונזילות: שוק פורטו הפך לנזיל דיו כך שמשקיעים יכולים לצאת ממנו ביתר קלות מבעבר. ההכרה הבינלאומית ההולכת וגדלה של פורטו משמעה שיש מאגר רחב של רוכשים פוטנציאליים למכירה חוזרת – מקומיים, זרים, קרנות השקעה. בנוסף, אם האסטרטגיה היא פיתוח, הביקושים של המשתמש הסופי חזקים, ולכן מכירה של יחידות מראש (על הנייר) או עם סיום הבנייה היא ברת ביצוע (כפי שניתן לראות בפרויקטים אשר נמכרים מראש כולם). הביקוש להשכרה גם מאפשר לאסטרטגיות של החזק-הרץ עם אפשרות למכור לאחר השבחת הנכס.
סיכונים
- סיכון ריבית ומימון: למרות שמצפים שהריביות יירדו בהדרגה, הן עדיין גבוהות מהרמות הנמוכות במיוחד של לפני כמה שנים. אם האינפלציה תתלקח מחדש, הידוק מוניטרי עשוי להתחדש, מה שיוביל לעליית עלויות המשכנתא וירידה בביקוש. כבר עתה, ריביות גבוהות ב-2023 הדירו חלק מהקונים (בעיקר רוכשים ראשונים שתלויים בהלוואות). משקיעים שמסתמכים על מימון זול עשויים לגלות שהוצאות המימון פוגעות בתשואות. עם זאת, הבנקים בפורטוגל נקטו משנה זהירות; זינוק חד בריביות עלול להכביד על משקיעים או בעלי בתים ממונפים, מה שעשוי להוביל לגידול מתון במכירות במצוקה – אם כי תרחיש דומה ל-2008 לא צפוי בתנאים הנוכחיים.
- שינויים רגולטוריים ומדיניותיים: הסביבה הרגולטורית בנדל"ן בפורטוגל משתנה כאשר הממשלה מנסה להתמודד עם משבר נגישות הדיור. משקיעים ניצבים בפני סיכון מדיניות, למשל:
- התערבות בשוק השכירות: הממשלה הפגינה נכונות להגביל העלאות שכירות (כפי שנעשה בתקרה של 2.16% לשנת 2025) globalpropertyguide.com. היו גם הצעות לבקרות שכירות או הארכות חוזה חובה. בעוד שהתקרות הנוכחיות מתונות, שינויים פוליטיים עתידיים עלולים להביא לחוקי שכירות מחמירים שיגבילו את גידול השכירויות או יקשו על פינוי, ובכך ישפיעו על חישובי התשואה.
- הגבלות על השכרות קצרות טווח: ב-2023, כחלק מחוק “Mais Habitação” (עוד דיור), רישיונות חדשים להשכרות קצרות טווח (כמו Airbnb) הוקפאו באזורים צפופי אוכלוסין כמו מרכז פורטו portugalresidencyadvisors.com. רישיונות קיימים יכולים להמשיך, ומסוף 2024 אף ניתן להעבירם בעת מכירת הנכס (לאחר שינוי החקיקה) portugalresidencyadvisors.com. עם זאת, קיימת אי ודאות: למועצות המקומיות יש כעת יותר סמכות להסדיר ואף לשלול רישיונות לדירות תיירות באזורים מסוימים guestready.com portugalresidencyadvisors.com. הממשלה החדשה ב-2024 אותתה על הפחתה בחלק מהמגבלות, אך חוקים ברמה המוניציפלית ימשיכו לחול. עבור משקיעים בדירות נופש, זהו סיכון רגולטורי בלתי מבוטל – כללי המשחק עלולים להחמיר שוב אם תגדל מחאת התושבים, ובכך ייתכן שיוגבל מאוד פוטנציאל ההכנסה מהשכרות קצרות טווח.
- שינויים במשטר הוויזה הזהובה והמיסוי: תכנית הוויזה הזהובה כבר אינה כוללת השקעה בנדל"ן כתנאי זכאות (משנת 2023) globalpropertyguide.com. למרות שהשינוי היה צפוי והוא משפיע בעיקר על שוקי היוקרה של ליסבון/אלגרבה, הוא הסיר אחד ממנועי הביקוש. כמו כן, משטר המיסוי האטרקטיבי לתושבים לא-רגילים (NHR) הופסק למבקשים חדשים משנת 2024 globalpropertyguide.com, והוחלף בתכנית מצומצמת יותר. שינוי זה עשוי להפחית במעט את זרימת רוכשי החוץ מסוג מסוים (למשל, פנסיונרים שמבקשים הטבות מס). ממשלות עתידיות עשויות להחיל תמריצים חדשים או הגבלות נוספות – חוסר הוודאות כאן מהווה גורם סיכון לביקוש.
- התחממות יתר והגבלות נגישות בשוק: קיים סיכון שהשוק יתחמם יתר על המידה או יגיע לתקרת נגישות. אם המחירים ימשיכו לעלות הרבה יותר מהכנסות המקומיים, בשלב מסוים עשוי הביקוש מצד מקומיים להישחק משמעותית. כבר כעת רואים סימנים: רוכשים צעירים נדחקים החוצה מהמרכז של פורטו, ושימור האוכלוסייה עלול להיפגע אם עובדים לא יוכלו להרשות לעצמם דיור. שוק "לוהט" מדי גם עשוי לעורר תגובה פוליטית נגד בעלי הנכסים (כמו מסי עליית ערך חריגים או פיקוח מחירים מחמיר, אם תתגבש נרטיב של "בועת נדל"ן"). למרות שהמחירים עולים כיום בקצב בר-קיימא, המנכ"ל של Confidencial Imobiliário הזהיר כי השוק "חם מדי" וללא מחזור מאוזן באופק globalpropertyguide.com. על משקיעים לשקול את הכדאיות ארוכת הטווח – אי אפשר לעיר לשגשג אם הדיור נהיה בלתי נגיש לעובדיה, וסיכון חברתי זה עשוי להתגלגל למדיניות חדשה או שינויים כלכליים.
- סיכונים כלכליים וגיאופוליטיים: שוק הנדל"ן של פורטו אינו חסין מפני סיכונים מקרו-כלכליים. מיתון עולמי או משבר בגוש היורו עלולים להקטין את הביקוש (קונים זרים עלולים לסגת, חברות עשויות להאט התרחבות). סוגיות גיאופוליטיות – למשל, הסלמת סכסוך באירופה או הגבלות על תנועת הון – עשויות להשפיע על תיאבון המשקיעים הזרים. מעבר לכך, כלכלת פורטוגל, למרות היותה יציבה, מתאפיינת בחוב ציבורי גבוה; כל קושי פיסקלי או אי יציבות באיחוד האירופי עלול להשפיע בעקיפין על שוק הנדל"ן דרך פגיעה באמון ובתנאי האשראי. עד כה פורטוגל נחשבת למקלט בטוח (ויצאה נשכרת מחוסר יציבות במקום אחר), אך זה עשוי להשתנות בהתאם לתרחיש. גורמים גלובליים כמו ריבית בארה"ב, השפעות מלחמות על מחירי אנרגיה וכו', מהווים סיכונים חיצוניים שעשויים להקרר את השוק באופן בלתי צפוי.
- נזילות ויציאה במגזרים מסוימים: למרות שנזילות השתפרה, אם משקיעים בנכס יוקרתי מאוד או נכס מסחרי נישתי, עלול לקחת זמן למצוא קונה במחיר הרצוי. מאגר הקונים לבית עירוני ב-3 מיליון אירו בפוש או לבניין משרדים גדול הוא קטן מטבעו ולעיתים קרובות בינלאומי. בתקופות האטה, נכסי יוקרה עלולים לחוות תנודות מחירים חדות יותר באחוזים וזמן ארוך יותר בשוק. לכן, משקיעי יוקרה צריכים להיות מוכנים לנזילות פחותה ולתנודתיות מחירים גבוהה יותר לעומת נכסים במרכז השוק.
- סיכוני בנייה ופיתוח: למי שעוסק בפיתוח, עלויות הבנייה היו תנודתיות, ובזמן האחרון גבוהות במיוחד בשל אינפלציה במחירי חומרים ומחסור בעובדים. עיכובים בהיתרים (המנגנון הבירוקרטי של פורטוגל איטי) והתנגדות קהילתית (גישה של "לא בחצר האחורית שלי" באזורים היסטוריים) הן סיכונים העלולים לפגוע ברווחיות הפרויקט. בנוסף, אם יחידות רבות מוצעות בבת אחת (למשל, בפרברים מסוימים או בסיום פרויקט גדול), עלולה להיווצר היצע יתר זמני באותו תת-שוק, מה שיפעיל לחץ על המחירים. עד כה זו לא סכנה עירונית כוללת, אבל ברמת הפרויקט הדבר שווה בדיקה.
לסיכום, השקעה בנדל"ן בפורטו בשנת 2025 מציעה יתרון משמעותי – צמיחה הונית, הכנסה משכירות וגיוון – אך היא אינה נטולת סיכונים. משקיעים מצליחים יידרשו לבדוק היטב את הנתונים: לבחור את המיקומים הנכונים (שכונות עם פוטנציאל צמיחה או התחדשות), להתעדכן בשינויים רגולטוריים, ולגבש אסטרטגיות לצמצום סיכונים (כמו מימון בריבית קבועה להתגוננות מתנודות ריבית, או אסטרטגיות השכרה גמישות להתמודדות עם שינויי רגולציה). החדשות הטובות הן שיסודות השוק של פורטו (צמיחה כלכלית, התחדשות עירונית, משיכה בינלאומית) חיוביים, והממשלה, גם נוכח ההתערבויות, בעצם רוצה לעודד בניית מגורים והשקעות זרות (באופן בר קיימא). שוק פורטו התבגר, אבל עדיין דינאמי – ומציע שפע הזדמנויות למשקיע המתוחכם שמאזן בין האפשרויות המבטיחות לבין מבט מפוכח על המכשולים הפוטנציאליים.
פרויקטי תשתית ופיתוח עירוני המשפיעים על השוק
פרויקטי תשתית מתמשכים ומתוכננים בפורטו משפיעים משמעותית על שוק הנדל"ן שלה ומשמשים כמנועי צמיחה שמשנים את פני העיר. השקעה בתחבורה, התחדשות עירונית ופרויקטים חדשים לא רק משפרת את איכות החיים, אלא לרוב מובילה לעליית ערך הנכסים באזורים מחוברים. הנה כמה יוזמות תשתית ופיתוח מרכזיות לשנים 2024–2025 והשפעתן על שוק הנדל"ן:
- הרחבת המטרו של פורטו: מערכת המטרו של העיר עוברת בימים אלו הרחבה משמעותית (שלעיתים נקראת “Metro do Porto 3.0”), שתשפר את הקישוריות התחבורתית ברחבי המטרופולין. בשנת 2023 פורטו פתחה את הארכת הקו הצהוב כדי לשרת מחוזות צפוניים נוספים premierconstructionnews.com. בנוסף, נחנך קו חדש – קו ורוד (קו G), שמחבר את אזור בואבישטה (Casa da Música) עם מרכז העיר (S. Bento), ומחזק את התנועה ממזרח למערב במרכז פורטו. במבט קדימה, הוענקו חוזים לתכנית הרחבה בגובה מיליארד אירו, שתוסיף ארבעה קווי מטרו חדשים (בסך הכל ~40 ק"מ ו-38 תחנות) railjournal.com ayesa.com, כולל קו "אודם" באורך 6.3 ק"מ שיצא למכרז במאי 2024 railwaypro.com. הקווים החדשים (כגון קו לכיוון גאיה והרחבה למזרח העיר) צפויים בעשור הקרוב. הביקוש לנכסים לאורך נתיבי המטרו הנוכחיים והעתידיים כבר עלה – נגישות נוחה למטרו מעלה את האטרקטיביות בקרב קונים ושוכרים. לדוגמה, אזורים סביב תחנות חדשות (כמו בוילה ד’אשטה, וילה נובה דה גאיה, או הממשק ב-Casa da Música) חוו עליות מחירים בציפייה. שיפור התחבורה הופך מגורים בשכונות פריפריאליות לאטרקטיביים יותר, מה שיכול לפזר את עליית המחירים בצורה שוויונית יותר וליצור אזורי נדל"ן חמים חדשים סביב תחנות עתידיות.
- רכבת מהירה (פורטו–ליסבון): אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר הוא קו הרכבת המהירה המתוכנן שיחבר בין פורטו לליסבון. הבנייה בשלב הראשון (פורטו-קמפנייה עד סוארה, כ-143 ק"מ) צפויה להתחיל ב-2024 railway-technology.com. הממשלה העניקה את הזיכיון למקטע פורטו–אויה באוקטובר 2024 infraestruturasdeportugal.pt והשיגה מימון של 813 מיליון אירו מהאיחוד האירופי עבור שלב זה expresso.pt. עם השלמתו (היעד: סוף העשור), קו הרכבת המהירה יקצר את זמן הנסיעה בין פורטו לליסבון לכ-1:15–1:30 (לעומת ~3 שעות כיום). זה למעשה יקרב בין שתי המטרופולינים, וצפוי לחזק את כלכלת פורטו באמצעות הקלה בנסיעות עסקיות ויוממות. השלכות נדל"ן: קישוריות מוגברת נוטה להעלות את הביקוש הנדל"ני. פורטו עשויה למשוך אליה יותר מקצוענים המבוססים בליסבון (אשר יעדיפו להתגורר בפורטו בזכות עלויות נמוכות ולבצע יוממות מזדמנת), ועסקים עשויים להתרחב בפורטו בידיעה שהמרחק מליסבון קצר. אזורים סביב תחנות הרכבת המרכזיות של פורטו (קמפנייה, דבשס בגאיה וכו') כבר עוברים התחדשות. אזור תחנת קמפנייה, בפרט, כולל פרויקטים גדולים (כמו מסוף תחבורה חדש והמתחם התרבותי מטדורו) המותאמים לרכבת המהירה – מחוז זה צפוי להפוך למוקד צמיחה חדש עם עליית שווי הנכסים ככל שהוא משתנה ל"שער המודרני" של העיר.
- תשתיות כבישים וגשרים: פורטו השקיעה בשדרוג כבישים ובבניית גשרים חדשים, המשפיעים בעקיפין על שוק הנדל"ן באמצעות שיפור הגישה לעיר. פרויקט בולט שבדרך הוא הקמת גשר חדש מעל נהר הדואורו עבור המטרו והתנועה בכביש (גשר דום אנטוניו פרנסיסקו דוס סנטוס) שיחבר בין פורטו לווילה נובה דה גאיה. על אף שמדובר בעיקר בקישור תחבורתי, הדבר יפחית עומסים בכבישים ויפתח אפשרויות לפיתוח בשתי גדות הנהר. באופן דומה, שדרוגים מתמשכים לטבעת הפנימית ולעורקי תנועה לאומיים משפרים את ההגעה מהפרברים – מה שהופך את האזורים הללו לאטרקטיביים לרוכשי דירות שמחפשים יותר מרחב במחיר נמוך יותר מחוץ למרכז העיר.
- התחדשות עירונית ופיתוחי מגורים: המרקם העירוני של פורטו עובר בשנים האחרונות התחדשות משמעותית:
- שיקום המרכז ההיסטורי: בעשור האחרון, ליבת העיר ההיסטורית (ריביירה, בעישה) עברה שיקום נרחב, שמשך אליה מלונות, מסעדות ותושבים חדשים. מבנים נטושים רבים שופצו. כבר כיום ערך הנדל"ן באזור זה עלה והאזורים הפכו לשכונות תוססות (אם כי עם מגמות תיירותיות מובהקות).
- פיתוח הרובעים המזרחיים: לאחר שהתבצע חידוש מרכז העיר, המיקוד עבר לרובעים המזרחיים של פורטו (קמפאנייה) investporto.pt. אזור זה, שבעבר היה תעשייתי ומוזנח, מהווה כיום יעד לחידוש. פרויקט הדגל הוא הסבת קמפאנייה מטדאורו (בית המטבחיים הישן) למרכז יצירה, עסקים ותרבות, הנמצא בבנייה באמצעות השקעה ציבורית-פרטית משמעותית. בנוסף, מתוכננים פרויקטים מגורים חדשים ומרחבים ציבוריים בקמפאניה. ככל שמתחם זה ישתנה, מחירי הנדל"ן שם (שכעת נמוכים מהממוצע העירוני) צפויים לעלות ולצמצם את הפער הכלכלי-חברתי מזרח-מערב בפורטו.
- יוזמות לדיור בר השגה: כדי להתמודד עם המחסור בדיור, ממשלת פורטוגל השיקה תכנית דיור ציבורית בהיקף של 2 מיליארד יורו וצעדים נוספים globalpropertyguide.com. פורטו צפויה ליהנות מחלק מהמימון הזה לטובת בניית שכונות דיור בר השגה ושיקום נכסים עירוניים ריקים. לדוגמה, פרויקטים כמו Monte Pedral (שטח צבאי לשעבר) ייועדו לבניית דיור מוזל. אמנם יוזמות אלה לא יביאו לעלייה ישירה במחירים (הן נועדו לאפשר מגורים זולים יותר), אך הן יגדילו את היצע הדירות ויכולות לייצב את מחירי הדיור בטווח הארוך, ובכך גם לשדרג אזורים עירוניים לא ממומשים כיום.
- פיתוחים פרטיים: פרויקטים פרטיים רבים נמצאים בשלבי ביצוע: מקומפלקסים יוקרתיים בפוז וברצועת הנהר בגאיה (“Edge” בפוז, או יקבים היסטוריים בגאיה שהופכים למגורים), ועד פרויקטים משולבים כמו World of Wine (רובע תרבותי ומסחרי גדול בגאיה). כל אחד מהם מעלה את האטרקטיביות של אזורו. לדוגמה, פרויקט World of Wine הביא לפתיחת מלונות בוטיק ודירות יוקרה בקרבתו.
- מרכזי טכנולוגיה וחדשנות: פורטו מטפחת מחוזות חדשנות שיכולים למשוך כישרון והשקעות. מחוז החדשנות של פורטו סביב קמפוס אוניברסיטת פורטו (אזור אספרלה) ואזור בית החולים כולל מרכזי מחקר וחברות סטארט-אפ חדשים – שמגבירים את הביקוש לדיור באזור (בעיקר להשכרה עבור סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים). בנוסף, פרויקטים כמו “Fuse Valley” – קמפוס טכנולוגי מתוכנן במטוזיניו לחברות כמו Farfetch (יוניקורן טכנולוגי גלובלי שמקורו בפורטו) – אמנם מתעכבים, אך מסמנים את הקמת התשתית העסקית המודרנית. אם יושלמו, פרויקטים כאלה יגבירו את הביקוש למשרדים ולדיור באותן פרברים.
- שדה התעופה של פורטו ושיפורי נמל: שדה התעופה פרנסיסקו סה קרניירו (שדה התעופה של פורטו) צפוי להתרחב כדי להתמודד עם יותר נוסעים, לאור גלי תיירות שוברי שיאים. שדה תעופה מורחב משפר את הקישוריות הבינלאומית, ובכך מגביר את האטרקטיביות של פורטו לעסקים זרים ולרוכשי בתים. באותו אופן, נמל ליישואש (הנמל הימי ממש מחוץ לפורטו) עובר שדרוגים מתמשכים להגדלת קיבולת המטענים ואף קיבולת אוניות הנוסעים. נמל עסוק יותר עשוי להוביל להתפתחות לוגיסטית ותעשייתית באזורו (במטושינוש/לסה), ובאופן עקיף להמריץ את שוק הנדל"ן באותם אזורים על ידי יצירת מקומות עבודה ותשתיות.
סיכום השפעות: פרויקטי התשתית והפיתוח הללו יוצרים השפעה מרובת מימדים על שוק הנדל"ן של פורטו:
- הם פותחים אזורים חדשים להשקעה (לדוג' אזורים סביב קווי מטרו חדשים או הרכבת המהירה יחוו פעילות נדל"ן מוגברת).
- נוטים להעלות את ערך הנכסים על ידי שיפור הנגישות או שירותי הסביבה. ממצאים אמפיריים בפורטו מראים שנכסים הסמוכים לתחנות מטרו זוכים לפרמיה בשוק.
- הם מסייעים לפזר את הביקוש – למשל, קישורי תחבורה טובים עשויים לעודד יותר אנשים להתגורר בפרברים או ערי לוויין (ולונגו, מאיה וכו'), וכך מפחיתים לחץ על מחירי מרכז העיר ומחזקים את השווקים בפריפריה.
- בטווח הארוך, השדרוגים הללו תורמים לצמיחה הכלכלית הכוללת של פורטו ולמשיכתה, ומהווים תשתית תומכת לערכי הנדל"ן.
ההכרה לה זכתה פורטו, כמו הבחירה כ“עיר השנה באירופה” בתחום האורבניזם ב-2020 investporto.pt, נובעת בין היתר מפרויקטי עירוניות מתקדמים אלה. אסטרטגיית העיר לאיזון בין ניידות עירונית בת קיימא, שיקום קהילות מוחלשות, וקידום דיור בר השגה investporto.pt מרמזת שככל שפרויקטים אלו יושלמו, פורטו תמשיך למשוך תושבים ומשקיעים כאחד. לבעלי נכסים נוכחיים ועתידיים, חשוב לעקוב אחרי מיקום תחנת המטרו או אזור השיקום הבא – לא פעם, השכונה המוזנחת של היום הופכת לאזור שוקק ברגע שהתשתית מגיעה.
לסיכום, פרויקטי התשתית והפיתוח מהווים עמוד שדרה לצמיחת שוק הנדל"ן של פורטו. גל ההשקעות הנוכחי – החל מקווי תחבורה ועד פרויקטי פיתוח עירוניים משולבים – בונה את הבסיס לפרק הבא של העיר. שיפורים אלו לא רק משביחים את איכות החיים, אלא גם מחזקים, בעקיפין, את עוצמת שוק הנדל"ן להמשך הדרך.
שינויים רגולטוריים ועדכוני מדיניות דיור
התקופה 2023–2025 התאפיינה בשינויים רגולטוריים משמעותיים ומדיניות דיור חדשה בפורטוגל המשפיעים על שוק הנדל"ן, כאשר צעדים רבים נוגעים ישירות לפורטו. שינויים אלו מונעים ברובם על ידי מאמצי הממשלה להתמודד עם משבר הנגישות לדיור ולאזן בין האינטרסים של התושבים והמשקיעים. להלן סקירה של עדכוני מדיניות מרכזיים והשלכותיהם:- סיום ויזת הזהב לנדל"ן: תוכנית ויזת הזהב המפורסמת של פורטוגל, שהעניקה אשרות מגורים למשקיעים מחוץ לאיחוד האירופי שרכשו נכסים מעל רף מסוים, שונתה ב-2023 כך שאינה כוללת השקעות נדל"ן globalpropertyguide.com. המשמעות היא שמאז סוף 2023, רכישת נדל"ן בפורטו (או בכל פורטוגל) כבר אינה מזכה משקיע בויזת זהב (אם כי ערוצים אחרים, כמו קרנות השקעה או יצירת מקומות עבודה, עדיין מזכים). ההשלכה המיידית הייתה גל של עסקאות אחרונות לקבלת ויזות זהב לפני מועד הסיום, ולאחר מכן ירידה קלה בביקוש אולטרה-יוקרתי מצד לאומים מסוימים (למשל, משקיעים סינים וטורקים שהתעניינו בעיקר בוויזות). עם זאת, השוק הרחב יותר קלט את השינוי היטב; עד 2024 היה ברור שפורטוגל מושכת משקיעים "מעבר לתוכניות תמרוץ מסוימות" portugalproperty.com. עבור פורטו, שהייתה תלויה פחות מרחבים אלה בליסבון/אלגרבה, ההשפעה הייתה מינימלית. אולם יזמים של פרויקטי יוקרה משווקים כעת יותר את אורח החיים והתשואה ופחות את יתרונות הוויזה. עמדת הממשלה היא שהפניית ההשקעה למגזרים יצרניים (באמצעות קרנות) בריאה יותר, בעוד שלשוק הנדל"ן יש די ביקוש אינהרנטי.
- חוק "Mais Habitação" (עוד דיור) – 2023: בתחילת 2023, לנוכח מחאה ציבורית על יוקר הדיור, הציגה ממשלת פורטוגל חבילת חקיקה מקיפה בשם "Mais Habitação". חבילת חקיקה זו (חוק מס'56/2023 מיום 6 באוקטובר 2023) כללה מספר אמצעים:
- השכרות קצרות טווח: אחד האמצעים המדוברים ביותר היה השעיית רישיונות לינה מקומית (AL) חדשים באזורים עירוניים בצפיפות גבוהה portugalresidencyadvisors.com.בעצם, בערים כמו פורטו (וליסבון וכו'), לא יינתנו אישורים חדשים לדירות תיירות באזורים שנחשבים לאזורים עם מצוקת דיור.הרעיון היה למנוע ממלאי דירות נוסף להפוך ל-Airbnbs באזורים שבהם המקומיים מתקשים למצוא בתים.עם זאת, הרישיונות AL הקיימים הוכרו כרישיונות ותיקים ולאחר לחץ, החוק שונה כך ש-רישיונות AL ניתנים להעברה עם מכירת הנכס (בעבר, מכירת נכס הייתה מבטלת את רישיון ה-AL שלו) portugalresidencyadvisors.com.שינוי זה בסוף 2024 (צו-חוק 80/2023 ו-82/2023) התקבל בשמחה על ידי בעלי הנכסים ופלטפורמות כמו Airbnb portugalresident.com.בנוסף, מס נוסף שהוצע על AL (ה-CEAL) בוטל portugalresidencyadvisors.com, והחוק שדרש חידוש רישיון כל 5 שנים הוסר portugalresidencyadvisors.com.השפעה נטו עבור פורטו: ההקפאה על רישיונות חדשים עדיין מהווה גורם מגביל – בשכונות המרכזיות של פורטו, משקיעים בדרך כלל יכולים לרכוש רק נכסי AL קיימים אם הם רוצים לעסוק בהשכרה לטווח קצר, מאחר שהנפקת רישיונות חדשים נעצרה.זה הפך נכסים ברישיון AL קיימים ליקרי ערך יותר (סוג של פרמיית נדירות).בעלי דירות מסוימים, שניצבו בפני חוסר ודאות או שינויים בשוק, העבירו יחידות להשכרה לטווח ארוך, מה שהגדיל במעט את ההיצע שם globalpropertyguide.com.הרשויות המקומיות בפורטו לא ביטלו (נכון ל-2025) רשיונות לינה מקומית קיימים בהמוניהם, אך יש להן את הסמכות להתערב אם, למשל, אזור מסוים רווי מדי או גורם לבעיות קהילתיות mdme.com.בסך הכל, האקלים הרגולטורי עבור השכרות קצרות טווח הוא מחמיר יותר, מה שדוחף משקיעים לשקול השכרות לטווח ארוך או אסטרטגיות אחרות.Airbnb הביעה נכונות לשתף פעולה עם רשויות מקומיות לפי הכללים החדשים portugalresident.com, וממשלת ימין-מרכזית חדשה בסוף 2024 ציינה שתקל חלק מהמגבלות (אכן הם הקלו על חלקי ההעברה והרישיון הפרפטואלי).ובכל זאת, זהו תחום שכדאי לעקוב אחריו, שכן הפוליטיקה המקומית יכולה להשפיע על היישום.
- סיום משטר המס לתושבים לא רגילים (NHR): שינוי גדול נוסף היה סגירת תוכנית ה-NHR למבקשים חדשים משנת 2024 ואילך globalpropertyguide.com. תוכנית NHR הציעה שיעורי מס מועדפים (כמו מס קבוע של 10% על הכנסות פנסיה מחו"ל, 0% על חלק מהכנסות מחו"ל) למשך 10 שנים, ומשכה אליה פנסיונרים ואנשי עבודה מרחוק רבים. התוכנית תרמה לביקוש זר במקומות כמו פורטו. הסיום שלה (שמכונה לפעמים סיום NHR 1.0) נגרם ממניעים פוליטיים ומתפיסות של הוגנות במס. הממשלה שוקלת תוכנית חלופית, ה-"IFICI (NHR 2.0)" הממוקדת במקצועות מסוימים בעלי ערך גבוה ובתנאים מחמירים יותר portugalpathways.io. משמעות: חלק מהמועמדים להגרצה זירזו את המעבר לפורטוגל ב-2023 כדי ליהנות מהמשטר. מעתה, פורטוגל עשויה להיות מעט פחות אטרקטיבית עבור בעלי אינטרס במס, אבל יתר גורמים (אקלים, יוקר מחיה) עדיין מושכים רבים. פורטו, הזולה מליסבון, עשויה להרוויח אם כעת חלק מהעולים בוחרים בה כדי למקסם תקציב ללא תמריצי מס. הקונצנזוס הוא שלמרות שהסיום של NHR עשוי להאט במעט את הביקוש של פנסיונרים, אין לכך השפעה דרמטית על השוק, במיוחד משום שמי שכבר נמצא בתוכנית עדיין זכאי להטבות לתקופה שנקבעה.
- הגנות בשוק השכירות: תקנות חוק השכירות העירוניות (NRAU) עודכנו. מלבד הגבלת עליות שכר דירה (כפי שצוין), Mais Habitação מציעה גם תמריצי מס למשכירים שמסבים נכסים מהשכרה קצרת טווח לארוכה, והפכה את הליך הפינוי לטובת השוכרים. נוסף לכך, יש צעדים כמו מתן ערבויות מדינה לדיירים צעירים כדי לעודד חוזים ארוכי-טווח. לאלה יש השפעה שולית על שיקולי משקיעים – הגבלת שכר הדירה היא העיקרית, שמביאה לירידה קטנה בתשואה לבעלי שכירות ארוכה (אך בגבול של 2%, זה לא כבד מדי כי האינפלציה ירדה).
- חובת שימוש בנכסים ריקים: צעד שנוי במחלוקת בחוק מאפשר לרשויות לכפות השכרת דירות ריקות (דירות שלא שימשו למגורים מעל שנתיים באזורים עירוניים) על ידי הכללתן בתוכנית השכרה. כוונת הצעד היא להפעיל דירות ריקות, אך נכון ל-2025 הוא טרם נאכף באופן אגרסיבי בפורטו. הדבר מסמן שצבירת דירות ריקות עלולה לחייב קנסות. רוב המשקיעים בפורטו מנצלים את הנכסים (להשכרה או לשימוש עצמי), כך שאין מדובר בתופעה רחבה.
- האצת מתן רישיונות: בצד החיובי, החבילה כוללת גם הקלה בתהליכי רישוי בנייה ומתן תמריצים להסבת שטחי מסחר למגורים. אם ייושם ביעילות, זה עשוי להגדיל את ההיצע בהדרגה. גם מועצת העיר פורטו הפחיתה בירוקרטיה לרישיונות שיפוץ באזורים מסוימים.
- הוצגה פטור ממס רכישת נכס (IMT) לרוכשים צעירים בפעם הראשונה (מתחת לגיל 35) עד מחיר מסוים idealista.pt. זה מסייע לצעירים מקומיים לרכוש דירות ועשוי להגדיל באופן הדרגתי את מספר העסקאות ברמות מחירים נמוכות (למשל דירות מתחת ל-€250,000).
- הוצעה הצעה למסות ספקולציה בנדל"ן (מס רווחי הון גבוה יותר אם אתה מוכר בתוך שנה, וכו'), אך זו עדיין לא קודמה כחוק משמעותי.
- שיעורי מס רכוש (IMI) לא השתנו בפורטו (~0.36% מהשווי הקאדסטרלי, עם הנחות לבתים חסכוניים באנרגיה וכו'). פורטו ממשיכה להחיל מס עירוני נוסף (AIMI) על נדל"ן יוקרתי (נכסים בשווי מצטבר של מעל €600,000), וזהו מדיניות לאומית. אין מס רכוש ענישה חדש ב-2025 מעבר למה שהיה קיים כבר.
השפעה על שוק פורטו: בסופו של דבר, השינויים הרגולטוריים האלו הם שילוב של יתרונות וחסרונות. סיום הוויזות הזהובות וה-NHR מסיר שני גורמים שהגבירו את הביקוש, אך ההתעניינות הזרה נשארת גבוהה בכל מקרה. המגבלות על השכרות לטווח קצר עשויות לצמצם רכישות ספקולטיביות של דירות אך ורק עבור Airbnb, מה שעשוי להאט מעט את הביקוש (וגידול המחירים) באזורים התיירותיים ביותר. מצד שני, הדבר מחזיר חלק מהמלאי לשכירות מקומית, הקלה מסוימת עבור שוכרים. תקרות השכירות והצעדים לטובת השוכר הופכים את השכירות למגורים לפחות גמישה מעט למשכירים, אך פורטוגל עדיין נחשבת נוחה למשכירים לעומת מדינות באיחוד האירופי (למשל, אין פיקוח שכירות מלא למעט התקרה השנתית, ועדיין ניתן לקבוע שכר דירה לפי שוק בחוזים חדשים).
חשוב מכך, המדיניות מאותתת שהדיור הוא עדיפות לאומית. הסקטור הפרטי עשוי להתאים את עצמו – למשל, עוד פרויקטים של Build-to-Rent עם שכר דירה מתון כדי ליהנות מערבויות ציבוריות חדשות או תמריצים. גם, עם היעלמות הוויזה הזהובה, יזמים עשויים להתאים את המוצרים יותר לצורכי שוק מקומיים או לקונים אמיתיים מחו"ל ולא רק למשקיעים שמעוניינים בוויזות.
לקונה או משקיע בפורטו בשנת 2025, עיקרי הדברים הם:
- פחות מתחרים שעיקר מטרתם ויזות במגזר היוקרה (אך עדיין ישנם הרבה קונים בינלאומיים מהסיבות האחרות).
- אם עושים השכרה לטווח קצר, יש לקחת בחשבון את זמינות הרישיון – עדיף לרכוש AL קיים או להיות מוכנים להשכיר לתקופות בינוניות לתיירים/סטודנטים, שלעיתים לא נדרש בהם AL.
- להשאיר חוזים גמישים – חוזי שכירות לטווח ארוך הם ברוב המקרים בלתי מוגבלים; יחד עם זאת, משקיעים רבים בוחרים בהסכמים קצרים כדי לבחון מחדש את השכירות. המגמה הולכת לכיוון יותר יציבות לשוכרים, לכן יש להיות מוכנים לעליות מתונות בחידוש החוזה.
- הזדמנויות דרך מדיניות – לדוג' לשקול להציע נכסים לתוכניות דיור בר השגה לטובת הטבות מס מסוימות, או להסב נכסים בהתאם לתמריצים החדשים (הממשלה, למשל, מציעה מס הכנסה אחיד של 5% למי שמסב יחידות AL לחוזי שכירות ארוכה למספר שנים).
לסיכום, הסביבה הרגולטורית והמדיניותית בשוק הנדל"ן של פורטו מתפתחת, במטרה לרסן חריגות ולקדם נגישות מבלי לפגוע בהשקעות. עד כה הוכיח השוק עמידות לשינויים אלה – הצמיחה נמשכת, אם כי בהקשר מעט יותר מוסדר. משקיעים ובעלי בתים חכמים יעשו טוב אם יעדכנו עצמם ויתאימו אסטרטגיות (כמו התמקדות בפיתוחים איכותיים וברי קיימא שהממשלה מעודדת, או כיוון לסגמנטים עם תמיכה כמו יוזמות לדיור בר השגה). יסודות השוק של פורטו נותרו חזקים, ואם המדיניות תצליח בהגדלת ההיצע ושמירת נגישות הדיור, ייתכן אף שהשוק יוסיף לצמוח בריא ולאורך זמן, תוך מניעת חוסר איזונים קיצוניים. כפי שמסמך מדיניות ציין, פורטוגל מנסה ליצור "איזון בריא" בין השקעות תיירות לבין צרכי המקומיים portugalresidencyadvisors.com, מה שיכול בטווח הארוך ליצור שוק נדל"ן יציב ובר קיימא יותר לכל בעלי העניין.
עניין של רוכשים זרים ומגמות של מגורים גולים
אחד המאפיינים הבולטים של הזינוק בשוק הנדל"ן של פורטו הוא הגידול בתפקידם של קונים זרים וגולים. בעשור האחרון פורטוגל הפכה למוקד משיכה לתושבים בינלאומיים, ופורטו – עם הקסם האותנטי, עלויות המחיה הנמוכות והתחבורה המשתפרת – הפכה להיות בחירה מובילה עבור רבים. עד 2025, משקיעים וקונים זרים וגולים הם כוח משמעותי בשוק הנדל"ן של פורטו, והם משפיעים על הכול – ממכירות יוקרה ועד לביקוש להשכרה.
היקף המעורבות הזרה: רוכשים זרים מהווים כיום חלק משמעותי מהעסקאות. ברמה הארצית, הם היוו כ-12% מנפח מכירות הנדל"ן ב-2024, לעומת שיעור חד-ספרתי בלבד לפני עשור theportugalnews.com theportugalnews.com. נתח נפח זה צומח בכ-8% בשנה מאז 2019 theportugalnews.com. באזורים יוקרתיים בליסבון והאלגרבה, זרים מהווים לעיתים יותר ממחצית מהרוכשים. במקרה של פורטו, הערכה (ממקורות בתעשייה) היא שרוכשים זרים מהווים כ-20–30% ממכירות הנדל"ן בעיר – ושיעור אף גבוה יותר במגזר היוקרתי. לדוגמה, מנתוני 2022, למעלה מ-50% מעסקאות הנדל"ן באזורים היוקרתיים של פורטו בוצעו על ידי רוכשים בינלאומיים (בדומה לכ-63% בליסבון באזורים היוקרתיים) benoitproperties.com. נתון זה מדגיש כי הביקוש הבינלאומי אינו נישה – אלא זרם המרכזי הדוחף את שוק פורטו.
מי הם אותם רוכשים/אקספאטים זרים? הפרופיל הפך למגוון:
- אירופאים: קבוצות ותיקות כמו הבריטים, הצרפתים ונתינים אירופים נוספים ממשיכים להיות פעילים. הצרפתים החלו להגיע לפורטוגל באמצע שנות ה-2010 (בחיפוש אחר יתרונות מס ואורח חיים); רבים מתיישבים בליסבון/קשקאיש, אך יש גם הבוחרים בפורטו בשל התרבות והקרבה לעמק הדואורו. הבריטים (הקשורים היסטורית לפורטו בעקבות מסחר היין פורט) ממשיכים לרכוש, חלקם לבתי נופש, ואחרים עוברים בעקבות הברקזיט כדי להישאר באיחוד האירופי. אירים, גרמנים, הולנדים, וסקנדינבים משתלבים גם כן, ולעיתים מעדיפים את הקיץ המתון של פורטו על פני זה של האלגרבה.
- צפון אמריקאים: העלייה הבולטת ביותר היא מקרב ארה"ב וקנדה. אמריקאים הם כיום אחת מקבוצות האקספאטים הצומחות ביותר בפורטוגל – עלייה של 340% בחמש שנים theportugalnews.com. בשל בטיחות, אקלים, ונגישות יחסית במחיר, אמריקאים רבים בוחרים בפורטו בשל האותנטיות שלה וסצנת הטכנולוגיה המתפתחת. סיפורים על "קליפורנים שמחליפים את לוס אנג'לס בפורטו" הפכו נפוצים. רוכשים אלה מגיעים לא פעם עם תקציבים גבוהים משוקי הנדל"ן היקרים בארה"ב, מה שדוחף את הביקוש לדירות גדולות או יוקרתיות. גם קנדים מגלים עניין בערך ובאקלים הנוח של פורטו.
- קונים מברזיל וממדינות דוברות פורטוגזית: בשל השפה המשותפת והקשרים התרבותיים, ברזילאים משקיעים בפורטוגל זה זמן רב. בפורטו, ברזילאים נוטים לקנות דירות לילדיהם הלומדים באוניברסיטה או לצורך מעבר משפחתי לאור הבטיחות והיציבות הכלכלית בפורטוגל. גם אנגולה ומוזמביק (מושבות לשעבר) מוסיפות מעט קונים, אם כי בהיקף קטן יותר.
- סינים ואסייתים נוספים: בימי השיא של ויזת הזהב, משקיעים סינים היו מאוד בולטים בפורטוגל (הם היו הלאום המוביל בוויזות הזהב). מאז סיום הוויזה לרכישת נדל"ן, הנוכחות שלהם הצטמצמה, אך יש עדין מי שרוכש להשקעה גרידא או עבור ילדים שלומדים בחו"ל. יש עניין קטן אך גובר ממדינות אסיאתיות נוספות (למשל, חלק מהייטקיסטים הודים, פקיסטנים שבוחרים בפורטו, מעט פנסיונרים יפנים או קוריאנים וכד'), אך הם נשארים חלק קטן מהשוק.
- המזרח התיכון ואחרים: מעטים מהקונים מגיעים מהמזרח התיכון (טורקיה, מדינות המפרץ) וממדינות נוספות, בדרך כלל באמצעות קרנות השקעה או תוכניות אזרחות שנייה, אך הם אינם קבוצה מרכזית בפורטו בפרט.
מניעים ומגמות:
- מעבר אורח חיים: מספר משמעותי של זרים בוחר לעבור לפורטו בשל איכות החיים – בטיחות, קצב חיים איטי יותר, תרבות ואקלים. פורטו מציעה סצנה תרבותית עשירה, קרבה לאוקיינוס ועלות מחיה נמוכה יותר מערים מרכזיות בארה"ב או באירופה. העיר נמצאת בעקביות בראש דירוגי איכות החיים, ויש בה בתי ספר בינלאומיים, מה שמושך משפחות. עבור אותם זרים, רכישת דירה בפורטו היא לעיתים קרובות מהצעדים הראשונים, מה שמגביר את הביקוש לכל סוגי הנכסים, מדירות במרכז ועד בתים בפרברים.
- נבדים דיגיטליים ועובדים מרחוק: פורטוגל פונה לעובדים מרחוק (ויזת דיגיטל נומאד D8). האקוסיסטם הטכנולוגי המתפתח של פורטו, אינטרנט איכותי וחללי עבודה משותפים הפכו אותה למוקד לאנשי מקצוע דיגיטליים. רבים שוכרים, אך נוודים דיגיטליים משתכרים היטב אף רוכשים דירות שישמשו אותם כבסיס. מגמה זו מגבירה את הביקוש לנכסים מודרניים ומרוהטים באזורים מרכזיים.
- גמלאות ובתי נופש: פורטו רואה גם מספר מסוים של פנסיונרים זרים (אם כי היסטורית, האלגרבה וקשקאיש סמוך לליסבון היו נפוצות יותר). מי שמעדיפים סביבה עירונית או שיש להם קשר אישי לצפון בוחרים בפורטו. בנוסף, אירופים רבים רוכשים נכס בעיר כדירת נופש או בית שני כדי ליהנות מסופי שבוע בעיר ומהעמק הדואורו, במיוחד כי פורטו מחוברת היטב בטיסות.
- חינוך: מגמה מעניינת היא זרים הרוכשים דירה לילדיהם הלומדים בפורטו (אוניברסיטת פורטו מושכת סטודנטים בינלאומיים רבים). במקום לשלם שכר דירה, יש משפחות שבוחרות להשקיע בדירה קטנה, אותה הן עשויות להחזיק כנכס מניב בהמשך.
- גיוון ההשקעות: ישנם רוכשים זרים שהם משקיעים טהורים, המעוניינים לגוון את השקעתם גאוגרפית. כפי שמציינים אנליסטים, “ההון הבינלאומי רואה במדינה מקלט בטוח להשקעות” על רקע אי-הוודאות העולמית theportugalnews.com. היציבות של שוק הנדל"ן בפורטוגל והתשואות הנאות מושכים משקיעים לעומת שווקים תנודתיים בעולם. לכן, קרנות זרות או משקיעים פרטיים רוכשים דירות להשקעה, נכסים מסחריים או אף קרקעות פיתוח בפורטו ובסביבתה.
השפעה על השוק: הגעתם של קונים זרים יוצרת מספר השפעות:
- עליית מחירים: הביקוש הזר, במיוחד בשכונות נחשקות, תרם לעליות מחירים. לדוגמה, אחת הסיבות למחירי הנדל"ן העולים בפורטו לעומת ליסבון בתקופה האחרונה היא ש אקספאטים “מגלים” את פורטו ויוצרים לחץ חדש על השוק הקטן של הדירות היוקרתיות בה theportugalnews.com. כפי שמנהל eXp פורטוגל ציין, אורח החיים התוסס של פורטו “מושך עוד ועוד אקספאטים מדי יום,” ובכך סייע לה להגיע לשיעור עליית מחירים גבוה יותר מאשר ליסבון בשנה שעברה theportugalnews.com. למעשה, לרוכשים בינלאומיים יש לעיתים קרובות כח קנייה גבוה יותר, מה שמשנה את רף המחירים (לדוג', מוציאים 500 אלף אירו על דירה שלדעת מקומיים שווה 400 אלף, וכך נבנים תקדימים חדשים בהשוואות מחירים).
- שינוי פני השכונות: ישנן שכונות שהפכו ל“מגנט לאקספאטים” – למשל, אזור Cedofeita, חלקים של Bonfim (המסומנים כמתפתחים וטרנדיים), וכמובן Foz המיועדת לזרים מבוססים. לתופעה יש אפקטים חיוביים (שיפוץ בניינים ישנים, פתיחת עסקים חדשים כמו מסעדות בינלאומיות), אך זו גם מעלה חשש לתהליכי ג'נטריפיקציה.
- השפעה על שוק השכירות: רבים מהאקספאטים מתחילים את דרכם בשכירות (או שוכרים לטווח ארוך אם אינם מתכוונים להשתקע). הביקוש החזק של זרים לשכירות (הנכונים לשלם פרמיה עבור דירות משופצות ובמרכז העיר) תרם לעליית דמי השכירות. המשמעות היא שגם בעלי דירות פונים לרוב לאקספאטים כדיירים מועדפים (הכנסה יציבה וכד'), מה שעלול להקשות על מקומיים להתגורר באזורים מרכזיים. מצד שני, סטודנטים זרים ואנשי מקצוע צעירים ממלאים מתחמי מגורים משותפים ודירות לסטודנטים, ומעודדים פיתוח נכסים מסוג זה.
- 81% מההשקעות בנדל"ן על ידי זרים: נתון בולט שדווח ב-The Portugal News: 81% מכלל ההשקעות בנדל"ן בפורטוגל בשנים 2022–2023 הגיעו ממשקיעים זרים theportugalnews.com. סביר להניח שהנתון הזה כולל עסקאות מסחריות גדולות, אך הוא מדגיש שההון המוזרם מחו"ל שולט בעסקאות הגדולות. פורטו, כפי שצוין, ערכה כ~19% מנפח ההשקעות הארצי ב-2024 investporto.pt, כלומר חלק גדול מהנפח הזה בפורטו הגיע גם כן מהון זר (מוסדי או אחר). זה מדגיש את התלות בסנטימנט בינלאומי; אם המשקיעים הזרים יפחיתו פעילות, תיווצר חלל שלא יוכל להתמלא בקלות על-ידי קונים מקומיים.
מגמות תרבותיות וקהילתיות: פורטו הגיבה לגל האקספאטים עם יותר שירותים המתאימים עבורם:
- יש קבוצות אקספאטים פעילות, אירועים ותוכניות אינטגרציה. העיר השיקה פורטל עבור נוודים דיגיטליים investporto.pt, ו-InvestPorto מקדמת את פורטו לקהלים בינלאומיים כיעד ל-FDI linkedin.com.
- קיימת מתיחות מסוימת בקהילות לגבי רכישת דירות על-ידי זרים שמובילה לעליית מחירים. זה חלק מהמניע מאחורי רפורמות הדיור. עם זאת, רבים מהמקומיים מעריכים את ההתחדשות והבינלאומיות של פורטו (אנגלית מדוברת כיום רבות במסחר בזכות הזרים).
- אנו גם רואים מעברים טראנס-אטלנטיים: לדוגמה, פורטוגלים-אמריקאים או צאצאים של לוזיטנים שחוזרים לפורטוגל (עם כוח הקנייה של הדולר מול האירו בתקופה האחרונה, חלקם מצאו שזה זמן טוב לקנות "בבית").
תחזית לעתיד: הציפייה היא כי העניין של רוכשים זרים בפורטו יישאר גבוה ואף יעלה בטווח הקרוב:
- פורטוגל מדורגת בעקביות כאחד היעדים המבוקשים לאקספאטים (לעיתים מקום ראשון בסקר expat של InterNations במדד איכות החיים).
- גם ללא ויזת הזהב, קיימות ויזות עבודה וויזות לנוודים דיגיטליים שממשיכות לאפשר דרכי הגעה.
- מבחינת גיאופוליטית, פורטוגל נתפסת כניטרלית, שלווה – תכונות שמוערכות בזמנים לא ודאיים.
- שער החליפין דולר-אירו, אם יתאים לדולר, עשוי להמשיך למשוך אמריקאים צפונה. בדומה לכך, חוסר יציבות או עלויות גבוהות במקומות אחרים באירופה (נניח עלויות חימום בצפון אירופה, או סוגיות פוליטיות) עשויים לדחוף עוד ועוד אנשים לפורטוגל.
- הערה: אם מגמות העבודה מרחוק ישתנו (חלק מהחברות מחזירות עובדים למשרדים), ייתכן שתהיה ירידה קלה בהגעת נוודים. אך הטרנד הכללי של אנשים שמעתיקים את מגוריהם למען אורח חיים צפוי להיות מגמה מבנית.
לסיכום, רוכשים זרים וגולים הפכו לחלק בלתי נפרד משוק הנדל"ן של פורטו, כשהם מביאים עימם השקעות וחיבורים גלובליים, אך גם מעלים תהיות בנוגע לנגישות למחירים וליציבות. העיר והמדינה פועלות על מנת לאזן בין הגורמים – בהכירם בתפקיד המכריע של השקעות זרות (ש"גרמו לשוק לצמוח בקצב כפול מהממוצע באיחוד האירופי" לפי אחד הדיווחים portugalpathways.io portugalpathways.io) וההשפעה הכלכלית החיובית, מול הצורך להבטיח שהתושבים המקומיים לא יישארו מאחור. עבור רוכשים זרים פוטנציאליים, פורטו נותרת מזמינה מאוד – אין כל מגבלות על בעלות של נכס ע״י זרים (פורטוגל מתייחסת לרוכשים זרים בדיוק כמו למקומיים מבחינה משפטית beglobalproperties.com), העסקאות שקופות, ורבות מהסוכנויות מתמחות בליווי לקוחות בינלאומיים. נראה כי הטרנד של פורטו כעיר בינלאומית הולך להעמיק, להעשיר את הצביון הקוסמופוליטי של העיר וסביר שגם את ערכי הנדל"ן בה.
מקורות:
- Global Property Guide – ניתוח שוק הנדל"ן למגורים של פורטוגל 2025, המספק נתונים על עליית מחירים, ערכי אזורים, מגמות שכירות ופרשנות מומחים globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – מספר כתבות (ינואר 2025, דצמבר 2024, מרץ 2025) המדווחות על נתוני שוק הדיור מ-APEMIP ו-Confidencial Imobiliário, וכן תחזיות הצמיחה של שוק הנדל"ן בפורטוגל theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – עדכון שוק פורטו 2024 (יוני 2024) המדגיש את ביצועי המגזרים בפורטו ואת הנתונים השיאיים בפוז ובשכירויות מסחריות cushmanwakefield.com.
- Idealista News – עדכונים למדד הנדל"ן (יוני 2025) המאשרים את מחירי פורטו וליסבון ואת השינויים השנתיים idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – סקירת מגמות שוק 2025, העוסקת בריביות, מקורות ביקוש בינלאומיים ותחזית אזורית (יוקרה בליסבון ופורטו) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – דוחות השקעות בעיר המציינים את האטרקטיביות של פורטו, הצמיחה בשטחי משרדים ופרויקטים אורבניים עיקריים בפיתוח investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – תובנות על מגמות נדל"ן מסחרי (השקעות שיא בתחום הקמעונאי, גידול בתפוסה תעשייתית ועוד) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- הודעות ממשלתיות רשמיות – מידע על מימון פרויקט הרכבת המהירה ושינויים במדיניות ויזת זהב/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (איגוד המקצוענים בנדל"ן) – מצוטט בתקשורת על נתוני מכירות, שיעורי בעלות וקשיי נגישות לדיור theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – נתוני מדד שוק עבור פורטו (צמיחת מחירים 2024 ונפח מכירות) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – סקירה של ביצועי שוק היוקרה הגלובלי והתייחסות בתקשורת לדירוג פורטו במדד היוקרתי theportugalnews.com knightfrank.com.
- אתרי חדשות שונים ובלוגים לייעוץ אשר מסכמים את חוק Mais Habitação והשינויים שבאו לאחריו בתקנות השכירות portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
