Přehled trhu
Portofino, malá rybářská vesnice přeměněná na mezinárodní luxusní destinaci, se pyšní jednou z nejvyšších cen nemovitostí v Itálii, což odráží její exkluzivitu a omezenou nabídku. V roce 2025 dosahují rezidenční nemovitosti v Portofinu v průměru kolem 8 000 € za metr čtvereční, což je nejvíce v Itálii citizenx.com a výrazně nad celostátním průměrem. Trh zahrnuje ultra-luxusní vily na zelených svazích, malebné byty u přístavu a několik komerčních nemovitostí zaměřených na luxusní turistiku. Navzdory globálním ekonomickým nejistotám zůstává realitní sektor v Portofinu silný – chráněný zámožnou klientelou a trvalou atraktivitou města. Mezinárodní kupci s vysokým čistým jměním vnímají Portofino jako bezpečnou investici a prestižní místo k životu, přitahováni kombinací přírodní krásy, špičkových služeb a italského šarmu idealista.it idealista.it.
Klíčové rysy realitního trhu v Portofinu v roce 2025:
- Ultra-vysoké ceny: Hodnoty rezidenčních nemovitostí patří k nejvyšším v evropských letoviscích, konkurují místům jako Capri a Côte d’Azur voronoiapp.com immobiliare.it. V květnu 2025 byla průměrná nabídková cena v Portofinu 7 955 €/m², což je meziročně nárůst o 2,9 % immobiliare.it.
- Převážně segment luxusu: Většina transakcí zahrnuje luxusní rekreační domy nebo investiční nemovitosti pořizované zahraničními kupci. Přibližně 70 % kupujících luxusních nemovitostí v Itálii tvoří cizinci idealista.it, což je trend, který je v Portofinu zřetelně vidět.
- Omezená nabídka: Přísné regulační předpisy a geografie města (ležící v chráněném parku a na pobřeží) silně omezují novou výstavbu. Bytový fond je velmi malý a nemovitosti často zůstávají v rodinách po generace, nebo se prodávají mimo trh, což udržuje nabídku trvale nedostatečnou.
- Silná poptávka tažená turismem: Status Portofina jako destinace pro jet-set udržuje prosperující trh s krátkodobými pronájmy a pohostinstvím. Luxusní turismus se v roce 2024 podílel na zhruba 25 % italského turistického průmyslu luxurytribune.com a Portofino/Tigullio se pyšní nejvyšší hustotou pětihvězdičkových hotelů v zemi luxurytribune.com – což odráží zámožné návštěvníky, kteří zároveň zvyšují poptávku po nemovitostech.
Celkově je realitní trh v Portofinu v roce 2025 charakterizován odolností a exkluzivitou. Níže se podrobně věnujeme jednotlivým segmentům – rezidenčním (včetně luxusních), komerčním, cenovým trendům, budoucímu výhledu a tomu, jak si Portofino stojí ve srovnání s dalšími prestižními trhy – a to na základě nejnovějších dat a odborných analýz.
Rezidenční nemovitosti v Portofinu
Rezidenční nemovitosti v Portofinu sahají od útulných apartmánů ve vesnici po velkolepé vily u moře, přičemž téměř všechny mají prémiovou cenu. Průměrná cena domu v Portofinu výrazně převyšuje běžné italské trhy: pro srovnání, portofinská cena 7 955 €/m² v květnu 2025 výrazně převyšuje dokonce i luxusní města (Milán průměrně ~5 000 €/m²; Řím ~3 600 €/m²) citizenx.com immobiliare.it. Ve skutečnosti je Portofino nejdražší rezidenční oblastí v Itálii, jen o něco před Capri (které ve stejném období dosáhlo průměru 8 849 €/m²) immobiliare.it immobiliare.it. Portofino také výrazně překonává sousední města na Ligurském pobřeží – například v nedaleké Santa Margherita Ligure je průměrná cena kolem 5 942 €/m² immobiliare.it.
Historický trend: Ceny nemovitostí v Portofinu jsou dlouhodobě vysoké, což odráží jeho exkluzivní pověst. V posledních letech došlo k významnějším výkyvům v důsledku širších ekonomických faktorů a povlně pandemie. V období 2023–2024 zažily ceny určitou volatilitu: průměrná nabídková cena dosáhla vrcholu v červenci 2023 na přibližně 9 607 €/m², následně klesla na minimum okolo 7 023 €/m² v březnu 2024, než došlo k oživení v roce 2025 immobiliare.it. Tento vývoj naznačuje krátkou korekci po přehřátém období 2022–2023 (kdy rekordní ceny vyvolala odložená mezinárodní poptávka a nedostatek nabídek), následovanou stabilizací a mírným růstem na konci roku 2024 a v roce 2025. I na nejnižším bodě zůstaly ceny v Portofinu bezkonkurenční v celostátním měřítku, což potvrzuje odolnost tohoto trhu.
Aktuální ceny (2025): K polovině roku 2025 se běžné rezidenční nabídky pohybují od menších apartmánů v přístavu (často €1–3 miliony za skromnější rozměry) po rozlehlé vily na okolních kopcích, které si snadno řeknou o €10–30+ milionů podle výjimečnosti lokality a výhledu. Medián nabídkové ceny podle lokálních tržních zpráv činí okolo €8 milionů za vícepokojovou vilu, přičemž ultraluxusní nemovitosti tuto částku výrazně převyšují. V přepočtu na metr čtvereční je pro dobře situované domy běžná cena €8 000–€10 000/m² immobiliare.it. Například třípokojový dům přímo u moře o rozloze ~200 m² se může nabízet za €8–9 milionů. Taková cenová hladina řadí Portofino mezi exkluzivní světové lokality – podle žebříčku Knight Frank patří hodnota portofinských prémiových nemovitostí mezi TOP 15 na světě s cenou okolo $15 000 za m² (≈€13 500) voronoiapp.com. Pro srovnání, je to podobné jako špičkové ceny v Cannes či Saint-Tropez, ačkoli stále pod hvězdnými sazbami Monaka (~$50 000/m²).
Trh s pronájmy: Pronájem rezidenčních nemovitostí v Portofinu je rovněž mimořádně drahý. Nabídka dlouhodobých pronájmů je velmi omezená (mnozí majitelé své druhé domy nepronajímají), ale pokud jsou k dispozici, požadované nájemné v roce 2025 v průměru činilo 34,6 € za m² měsíčně immobiliare.it – tedy asi 3 460 € měsíčně za byt o rozloze 100 m². To představuje nárůst o 16,5 % oproti předchozímu roku immobiliare.it, což svědčí o prudce rostoucí poptávce po pronájmech. Výrazné je, že nájmy v Portofinu jsou více než třikrát vyšší než provinční průměr (10,5 €/m²) immobiliare.it. V letní turistické sezóně pak dochází k rozmachu trhu s krátkodobými pronájmy: vily a luxusní apartmány mohou bohatým turistům vynést desítky tisíc eur za týden. (Například vila na útesu s bazénem se může pronajímat za 20 000 € a více za týden v červenci nebo srpnu.) Výnosy z pronájmu však zůstávají umírněné vzhledem k extrémně vysokým hodnotám nemovitostí – investoři na tomto trhu mohou očekávat čistý výnos kolem 2–3 %, což znamená, že nemovitosti jsou zde často kupovány spíše kvůli zhodnocení kapitálu a životnímu stylu než kvůli samotnému příjmu.
Rezidenční výstavba: Nová rezidenční výstavba v Portofinu je prakticky neexistující kvůli ochranářským předpisům – město je obklopeno Regionálním parkem Portofino a Námořní rezervací, což nové stavbě výrazně brání. Rekonstrukce stávajících objektů je hlavní činností. Mnohé starší domy byly zrekonstruovány na moderní luxusní úroveň, často pod přísným architektonickým dohledem, aby byl zachován historický ráz Portofina. Výrazným trendem je přeměna historických budov na luxusní rezidence nebo butikové byty, přičemž každý projekt je unikátní a vzácný. V podstatě je rezidenční trh omezený a exkluzivní, což zajišťuje dlouhodobou hodnotu: i během širších propadů na realitním trhu je v Portofinu velmi málo “ztrátových” prodejů a většinou dochází pouze k pozastavení transakcí, nikoliv k výraznému poklesu cen. Vlastníci jsou obvykle movití a nejsou pod tlakem ke směně; zájemci na tu správnou nemovitost čekají i léta. Výsledkem je, že poptávka trvale převyšuje nabídku a ceny zůstávají vysoké.
Segment luxusních nemovitostí
Celý trh v Portofinu by se dal označit za „luxusní“, ale v rámci něj existuje ultraprémiový segment naprosto výjimečných sídel a vil, jež lákají světové miliardáře. Tyto trofejní nemovitosti – často velké historické vily s panoramatickým výhledem na moře, soukromými zahradami, bazény a přímým přístupem k vodě – si vyžadují prémiové ceny a vzbuzují silný zájem mezi zahraničními kupci. V letech 2024 a 2025 několik významných transakcí a projektů podtrhlo sílu tohoto luxusního segmentu:
- Rekordní prodeje vil: Villa Buonaccordo, slavné pastelově žluté sídlo s výhledem na zátoku Portofino, bylo prodáno čínskému technologickému podnikateli za odhadovaných 30–35 milionů eur theguardian.com magazine.greatestate.it. Podobně byla Villa Altachiara (bývalé sídlo hraběnky Vacca Augusta) zakoupena ruským kupcem za přibližně 25 milionů eur magazine.greatestate.it. Tyto prodeje ukazují, že kupci z Číny, Ruska, USA a dalších zemí jsou ochotni platit nejvyšší ceny za nejprestižnější adresy v Portofinu. Pozoruhodné je, že tyto obchody byly umožněny díky daňovým pobídkám v Itálii (systém jednotné daně), které motivují bohaté jednotlivce k tomu, aby si zde zřídili rezidenci magazine.greatestate.it theguardian.com. Makléři uvádějí, že nemovitosti v Portofinu za více než 20 milionů eur nyní pravidelně vzbuzují zájem ze zahraničí a jsou považovány za relativně výhodnou koupi „za stejnou cenu jako byt v londýnském Knightsbridge“ theguardian.com.
- Investice celebrit a magnátů: Bernard Arnault, generální ředitel LVMH a nejbohatší člověk světa, projevil osobní vášeň pro Portofino – prostřednictvím hotelové divize LVMH (Belmond) zde získal a zrenovoval luxusní nemovitosti realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Zatímco členové rodiny Berlusconi (jedné z nejbohatších v Itálii) zde vlastní nemovitosti, módní návrháři (jako Dolce & Gabbana) zde také prosluli vlastnictvím domů v Portofinu. Takoví prominentní majitelé odrážejí a zároveň posilují prestiž města. Když se vily vlastněné slavnými jmény objeví na trhu, často získají mezinárodní pozornost médií. Například historická vila dlouho vlastněná Pier Silviem Berlusconim (synem Silvia Berlusconiho) prochází rekonstrukcí, aby se stala rodinným sídlem, přičemž místní média ji oceňují na přibližně 20 milionů € affaritaliani.it affaritaliani.it. Touha vlastnit část Portofina stále láká UHNWI (osoby s ultra vysokým čistým jměním), od technologických ředitelů až po evropskou šlechtu.
- Růst cen luxusních nemovitostí: Podle Prime International Residential Index společnosti Knight Frank ceny luxusních domů v Portofinu vzrostly v roce 2024 přibližně o +7,1 %, což je jeden z nejrychlejších růstů na světě (16. místo v indexu PIRI100) idealista.it. Tento růst předčil luxusní trhy ve Florencii, Miláně a Římě idealista.it, což naznačuje, že letoviska a místa zaměřená na životní styl, jako je Portofino, vedou trh s luxusními nemovitostmi. Podobně společnost Savills uvedla, že italské trhy s „druhými domovy“ (do nichž patří i Portofino) zaznamenaly nárůst cen (~+6–7 %) v roce 2023, čímž překonaly hlavní městské trhy mansionglobal.com mansionglobal.com. Nedostatek nabídky luxusních vil – z nichž mnohé jsou jedinečné – v některých případech vedl ke konkurenci zájemců, což tlačí ceny nahoru. I v prostředí vysokých úrokových sazeb jsou tyto nákupy často financovány hotově, proto nálady kupujících a trendy v bohatství (zisky z akciových trhů atd.) ovlivňují ceny více než náklady na financování.
- Probíhající luxusní projekty: Pozoruhodným trendem je vstup mezinárodních luxusních značek a developerů na trh s nemovitostmi v Portofinu, kteří jej vnímají jako dlouhodobou investici. Například koncem roku 2024 skupina Fort Partners (spojená s Four Seasons Hotels) získala Castello San Giorgio, zámek na útesu o rozloze 1 200 m² s výhledem na záliv, údajně za více než 60 milionů € luxurytribune.com. Probíhají zde rekonstrukční práce s cílem jej přeměnit, pravděpodobně na ultra-luxusní butikový hotel nebo rezidence (zamýšlené využití je pečlivě sledováno, protože účast Four Seasons naznačuje novou luxusní nabídku pohostinství). Navíc společnost LVMH’s Belmond v roce 2021 koupila Villa Beatrice, další prestižní nemovitost v Portofinu, což dále upevnilo postavení tohoto luxusního konglomerátu luxurytribune.com luxurytribune.com. Tyto kroky signalizují důvěru, že ultra-prémiové nemovitosti v Portofinu budou nadále růst na hodnotě a stanou se magnetem pro celosvětovou elitu.
Celkově je luxusní segment v Portofinu definován prestiží, soukromím a investicemi globální elity. Mezi kupujícími zde převažují miliardáři a „centimiliardáři“, kteří často vlastní více domovů po celém světě. Portofino si cení pro jeho jedinečnou kombinaci půvabu a odloučenosti – místo, kde se megajachty pohupují v malém přístavu pod kulisou zelených kopců posetých vilami. Odborníci z oboru upozorňují, že zahraniční zájem zůstává vysoký: luxusní makléři hlásí prudký nárůst poptávky ze Severní Ameriky, severní Evropy a Blízkého východu, zejména. Díky příznivému italskému daňovému režimu a lákadlu „Dolce Vita“ mají trofejní nemovitosti v Portofinu pravděpodobně i nadále zůstat v mezinárodní poptávce v dohledné budoucnosti. Prognóza společnosti Knight Frank pro rok 2025 potvrzuje, že italské prémiové trhy (zejména v Ligurii a Toskánsku) mají díky stabilní mezinárodní poptávce a relativně dobré hodnotě za peníze oproti jiným exkluzivním destinacím zůstat odolné idealista.it.
Komerční a hotelové nemovitosti
Kromě rezidencí portofinské nemovitosti zahrnují také komerční aktiva – především v oblasti pohostinství a maloobchodu, které přímo souvisejí s místní ekonomikou luxusní turistiky. I když je to městečko malé (méně než 500 obyvatel), hostí významný počet špičkových podniků (boutique hotely, restaurace, butiky), které slouží náročné klientele. Klíčové aspekty komerčního trhu v roce 2025 zahrnují:
- Luxusní hotely: Portofino a okolní města na Riviéře mají neobvykle vysoký podíl pětihvězdičkových hotelů. Oblast Tigullio (zahrnující Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo atd.) má šest pětihvězdičkových hotelů, což je jedna z nejvyšších koncentrací v Itálii luxurytribune.com. V samotném Portofinu je největším klenotem Belmond Hotel Splendido, legendární hotel na kopci (dříve klášter) s majestátním výhledem na záliv. Splendido – spolu se sesterským hotelem Splendido Mare u přístavu – prochází víceletou rekonstrukcí pod vlastnictvím LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Tato rekonstrukce (zahájená v roce 2023 a pokračující v letech 2024/25) si klade za cíl „zachování dědictví“ a zvýšení komfortu hostů, například novým bazénem a přepracovanými apartmány realinvest.co.uk. Fázovaná rekonstrukce pod vedením renomovaných designérů podtrhuje důvěru v budoucnost turismu v Portofinu: Belmond de facto zajišťuje, aby ikona zůstala na vrcholu luxusního cestování. V červnu 2025 Belmond oznámil, že Hotel Splendido se znovu otevře v „nové éře nádheiry“ již příští léto instagram.com, přičemž vyzdvihl vylepšení, která propojí historické kouzlo s moderním ultra-luxusem. Očekává se, že ceny pokojů (již nyní více než 1 000 € za noc v hlavní sezóně) se po rekonstrukci ještě zvýší.
- Nově vznikající hotelové projekty: Významným vývojem je plánovaná obnova Portofino Kulm Hotelu. Tento historický velkolepý hotel, nacházející se na vrcholu hory Portofino (v parku nad městem), byl po desetiletí uzavřen. V prosinci 2024 AKNO Group se sídlem v Miláně získala Hotel Portofino Kulm s úmyslem obnovit jej jako luxusní resort nejvyšší úrovně aknogroup.com aknogroup.com. Hotel Kulm, architektonická secesní památka z roku 1906, projde ambiciózní přestavbou, která spojí zachování dědictví s moderními vymoženostmi aknogroup.com. Plán společnosti AKNO Group si klade za cíl „obnovit jeho bývalou slávu“ jako světové destinace aknogroup.com aknogroup.com. Tento projekt, který bude dokončen během několika let, rozšíří nabídku luxusního ubytování v Portofinu a očekává se, že zvýší atraktivitu regionu. Znovuotevření legendární stavby, jakou je Kulm (se svými dechberoucími výhledy na Ligurské pobřeží), nejen zvyšuje hodnotu nemovitosti, ale také odráží širší trend: investoři se zaměřují na infrastrukturu pro luxusní turistiku v místech jako Portofino, protože očekávají rostoucí zájem náročných návštěvníků.
- Prostory pro maloobchod a gastronomii: Malé nábřeží Piazzetta v Portofinu lemují exkluzivní butiky (luxusní módní značky, klenotnictví) a špičkové restaurace. Komerčních nemovitostí je zde extrémně málo – existují jen několik desítek prodejen/exkluzivních prostor a uvolněné nabídky jsou vzácné. Nájemné za prémiové maloobchodní prostory v Piazzettě údajně patří mezi nejvyšší v Itálii na metr čtvereční (srovnatelné s luxusními ulicemi v Římě nebo Miláně během sezóny). Přesné údaje nejsou veřejně zveřejňovány, ale podle neoficiálních informací platí vlajkové butiky (často letní pop‑upy významných značek) prémii vzhledem k viditelnosti u bohatých návštěvníků a celebrit. Restaurace, často vlastněné po generace jednou rodinou, občas změní majitele za vysoké ceny kvůli prestiži portofinské adresy. Celkově platí, že segment komerčních nemovitostí je v podstatě vázán na turistický ruch – jeho kondice se odráží v obrovském počtu návštěvníků. V roce 2024 zaznamenala Itálie 215 milionů turistických pobytů během léta (postpandemický rekord) luxurytribune.com a Portofino z tohoto vzestupu luxusního cestovního ruchu výrazně profitovalo.
- Mariny a infrastruktura: Jedním z unikátních aspektů portofinských nemovitostí je jeho námořní infrastruktura – přístav. Ačkoli to není „nemovitost“ v tradičním smyslu budov, vlastnit nebo pronajímat místo pro jachtu v Portofinu je známkou prestiže a je spojeno s vysokými náklady. Marina je malá (vnitřní přístav pojme pouze relativně menší jachty do cca 35 m), což znamená, že ceny pronájmu stání v létě jsou extrémně vysoké a často jsou sjednávány prostřednictvím dlouhodobých dohod. Probíhají diskuse o řízení turistického lodního provozu a případném vylepšení přístavních zařízení (například lepší mola, služby člunů), aby lépe sloužily superjachtám kotvícím na volné vodě. Tyto infrastrukturní plány, ačkoli jsou rozsahem omezené kvůli geografickým podmínkám, mají za cíl zachovat přitažlivost Portofina a zároveň zvládat přeplněnost v hlavní sezóně. Na začátku roku 2023 místní úřady dokonce zavedly pravidla pro omezení přeplněnosti – například zákaz zdržování na některých vytížených vyhlídkách – v rámci zachování kvality zážitku pro návštěvníky tourtravelandmore.com. Taková opatření nepřímo ovlivňují komerční nemovitosti: Portofino kurátorováním turistického toku zajišťuje, že jeho luxusní obchody a hotely mohou působit v prostředí, které zůstává exkluzivní a není přeplněné.
Stručně řečeno, komerční nemovitosti v Portofinu jsou definovány špičkovou úrovní pohostinnosti a nedostatkem. Hotely procházejí rozsáhlými investicemi a rekonstrukcemi, maloobchodní prostory jsou omezené, ale velmi žádané, a celý komerční ekosystém posiluje vedoucí postavení Portofina na trhu luxusní turistiky v Itálii. Investory v tomto segmentu jsou typicky institucionální nebo spjatí s luxusními značkami (jak je vidět na příkladu Belmond/LVMH a Four Seasons/Fort Partners) a jejich nedávné závazky signalizují optimismus, že Portofino si i v příštích letech udrží pozici špičkové destinace, která „převyšuje svou váhu“.
Cenové trendy a aktuální hodnoty
Cenový vývoj v Portofinu za poslední dekádu byl celkově vzestupný, s krátkými obdobími stabilizace nebo drobných korekcí. Historický trend kopíruje další prémiové trhy druhých domovů: je odolný v dobách poklesu a rychle se zotavuje během ekonomického oživení díky bohaté vlastnické základně. Zde je přehled cenových trendů, historických i aktuálních k roku 2025:
- Dlouhodobá perspektiva: V 2000. letech zaznamenal italský trh s nemovitostmi boom a následné zpomalení po finanční krizi v roce 2008. Portofino však zažilo pouze mírný pokles hodnoty nemovitostí na konci 2000. a začátkem 2010. let ve srovnání s celostátním poklesem. Ve středních 2010. letech ceny v Portofinu opět rostly, zatímco mnohé italské trhy stagnovaly. Bohatí kupci, včetně cizinců, stále více hledali bezpečné investice a nemovitosti pro životní styl; Portofino z tohoto trendu těžilo již brzy. Do roku 2019 místní agenti uváděli, že ceny luxusních vil dosáhly nových maxim (přesáhly úroveň z roku 2008), a to díky zavedení italského režimu paušální daně v roce 2017, který přilákal bohaté expatrianty (více o této politice v příslušné sekci) theguardian.com theguardian.com. Na konci 2010. let byla poptávka stabilní, i když objem transakcí byl nízký (na trhu bylo málo nemovitostí).
- Dopad pandemie (2020–2022): Pandemie COVID-19 zpočátku v roce 2020 zmrazila prodeje kvůli cestovním omezením. Paradoxně však zvýšila zájem o exkluzivní útočiště, jakmile se lockdowny uvolnily: mezinárodní kupci, zejména ze severní Evropy a USA, se hrnuli za pořízením středomořských nemovitostí, kde mohli v krásném prostředí pracovat na dálku. Italský pobřežní a venkovský trh s luxusními nemovitostmi zažil boom v letech 2021–2022 a Portofino nebylo výjimkou. Soutěž o málo nabízených nemovitostí zesílila. Podle svědectví se prodaly i nemovitosti, které dříve na trhu zůstávaly delší dobu, protože kupci upřednostnili životní styl a pohodu. To vedlo k nárůstu cen v roce 2021 a zejména 2022. Globální průzkum Knight Frank poznamenal, že letoviska v tomto období překonávala města – což odpovídá i zkušenosti z Portofina idealista.it. Na začátku roku 2023 byly průměrné hodnoty na rekordních úrovních.
Tabulka níže shrnuje aktuální průměrné ceny (a meziroční změny) v Portofinu ve srovnání s vybranými luxusními trhy:
| Lokalita (květen 2025) | Průměrná prodejní cena (€/m²) | Meziroční změna (oproti květnu 2024) |
|---|---|---|
| Portofino (Ligurie) | 7 955 € immobiliare.it | +2,9 % immobiliare.it (zotavení po poklesu v roce 2024) |
| Capri (Neapolský záliv) | 8 849 € immobiliare.it | -2,3 % immobiliare.it (mírné ochlazení po vrcholu) |
| Santa Margherita Ligure | ~5 942 € immobiliare.it | +? % (stálý růst, vysoké na pevnině) |
| Milán (celoměstský průměr) | ~5 000 € (odhad) | +6–7 % (silný růst v centru města v roce 2024) |
| Řím (celoměstský průměr) | ~3 600 € immobiliare.it | +6,9 % immobiliare.it (zdravé oživení v letech 2024/25) |
| Monako (Monte Carlo)** | 50 000 €+ (exkluzivní lokality) | +4 % (2024) – světový rekord cen |
Zdroje: Tržní zprávy Immobiliare.it a oborové publikace.
Monako: uvedeno pro globální srovnání; výrazně převyšuje všechny ostatní trhy.
Jak ukazuje tabulka, Portofino a Capri jsou v Itálii samostatnou ligou (žádná jiná italská lokalita konzistentně nedosahuje průměrných hodnot €7k–€9k/m²). Zároveň konkurují mezinárodním elitním trhům. Například Saint-Tropez ve Francii se může pochlubit průměry okolo €20 000–€25 000/m² za luxusní rezidence residences-immobilier.com housesandapartments.fr, zatímco Cannes se pohybuje v rozmezí €10 000–€25 000/m² cotedazur-sothebysrealty.com. Nejlepší nemovitosti v Portofinu (obchodující blíže €15 000/m²) se těmto cenám blíží, i když celkové průměry jsou o něco nižší kvůli většímu zastoupení menších domů. Přesto je v celosvětovém žebříčku luxusního rezidenčního bydlení Portofino výrazně zastoupeno jako jeden z nejdražších rekreačních trhů na světě voronoiapp.com.
Pokud jde o nájemní trendy, jak bylo zmíněno dříve, nájmy v Portofinu v poslední době raketově vzrostly (+16,5 % meziročně), s průměrem €34,6/m²/měsíc v roce 2025 immobiliare.it. Zajímavé je, že nájmy na Capri vzrostly ještě výrazněji (+35 % meziročně) immobiliare.it, což naznačuje povýšený zájem o luxusní rekreační pronájmy po pandemii. Obě lokality odrážejí širší trend: movití cestovatelé v letech 2022–2024 vyhledávali exkluzivní vily a nemovitosti k pronájmu, což vyhnalo ceny nájmů vzhůru. Někteří majitelé si tak přijdou na lukrativní sezónní příjem, i když italská daň z krátkodobých pronájmů a regulace (např. povinnost registrovat hosty, platit paušální srážkovou daň 21 % z pronájmů typu Airbnb) jsou aspekty, se kterými investoři musí počítat.
Do budoucna se očekává, že současné hodnoty zůstanou pevné nebo mírně porostou. Neexistují žádné signály o tísni nebo nadbytku nemovitostí, které by mohly srazit ceny v Portofinu. Namísto toho prognózy předpokládají „stabilní plato nebo mírný růst“ cen pro roky 2025–2026, pokud nenastane velký externí šok. Dále se budeme podrobněji věnovat explicitním prognózám a výhledu.
Prognóza trhu a výhled
Prognózy pro realitní trh v Portofinu v následujících letech (2025–2027) jsou obecně optimistické, byť s vědomím omezeného tempa růstu kvůli již vysoké úrovni cen. Řada odborných zdrojů nabízí pohled na to, co lze očekávat:
- Knight Frank 2025 Výhled: Knight Frankův Wealth Report a výhled pro prémiový trh předpovídají, že italské prémiové nemovitostní trhy zůstanou odolné a budou pokračovat ve stabilním růstu i v roce 2025 idealista.it. U destinací jako Portofino se očekává, že trvalá mezinárodní poptávka podpoří ceny. Zatímco frenetický nárůst po pandemii COVID opadl, Knight Frank předpokládá umírněný růst místo jakéhokoliv poklesu, s odkazem na faktory jako konkurenceschopné ceny ve srovnání s jinými světovými centry a trvalou atraktivitu Itálie idealista.it. V konkrétních číslech by to mohlo znamenat meziroční růst cen v nižších až středních jednotkách procent (například +3 % až +5 % ročně u prémiových nemovitostí), za předpokladu stabilních ekonomických podmínek. Portofino s +7 % v roce 2024 toto nemusí opakovat každý rok, ale několik procent navíc je pravděpodobných.
- Savills Prime Index: Savills ve své analýze z konce roku 2024 poznamenal, že prémiové trhy s druhými domovy v Itálii by měly zaznamenat další růst cen kvůli omezené nabídce a přenesené poptávce z měst mansionglobal.com. Jejich prognózy pro rok 2025 pro hlavní italská města se liší – Milán stagnace až +1 %, Řím +2-4 % idealista.it idealista.it – ale v rekreačních destinacích jako je Lago di Como, toskánský venkov atd. Savills očekává nadprůměrný výkon. Tím pádem lze předpokládat, že Portofino také spadá do kategorie s nadprůměrným růstem. Úrokové sazby (které byly vysoké v letech 2023–24) ovlivňují běžné kupující, ale méně ultra-bohaté; proto jakékoli snížení sazeb na konci roku 2025/2026 bude bonusem, ale ne klíčovým faktorem. Vedoucí Savills pro Itálii byl citován, že luxusní trh vykazuje „silnou odolnost navzdory ekonomickým nejistotám“ idealista.it a očekává trvalou poptávku zejména po pronájmech a oživení transakcí na trzích, které byly limitované nabídkou (jako jsou nové projekty v Římě) idealista.it idealista.it. Pro Portofino zůstanou objemy transakcí nízké, ale ceny za několik provedených obchodů pravděpodobně nastaví nové rekordy.
- Engel & Völkers/Nomisma Report: Market Report Italy 2025 (od Engel & Völkers ve spolupráci s Nomisma) poskytuje široký pohled na trh s luxusními nemovitostmi. Uvádí, že vily a historické domy tvoří 40 % transakcí s prémiovými nemovitostmi v Itálii a.storyblok.com, což odráží poptávku po malebných a jedinečných nemovitostech – do této kategorie Portofino rozhodně spadá. Zpráva předpovídá „umírněný růst podporovaný trvalou poptávkou po exkluzivních nemovitostech“ v roce 2025 (překlad italského originálu) a zdůrazňuje, že mezinárodní zájem zůstává vysoký, což by mělo udržet hlavní trhy na pobřeží v růstu. Upozorňují však, že geopolitické nebo ekonomické otřesy by mohly náladu zchladit, nicméně bez nich je luxusní segment v Itálii na pevných základech.
- Názor místních odborníků: Rozhovory s místními makléři v segmentu luxusních nemovitostí (například Gianmarco Bizzoni ze společnosti Zampetti) potvrzují, že rok 2025 bude pravděpodobně dalším silným rokem pro trh luxusních nemovitostí v Itálii idealista.it. Jako hlavní faktory jsou uváděny rostoucí mezinárodní poptávka, luxusní nemovitosti jako ochrana proti inflaci a omezená nabídka idealista.it idealista.it. Tyto podmínky určitě platí i v Portofinu. Makléři uvádějí, že mají více kvalifikovaných kupců než dostupných nemovitostí a někteří klienti již rozšiřují svůj výběr i na okolní oblasti (například Santa Margherita nebo Portovenere dále po pobřeží) kvůli nedostatku možností přímo v Portofinu. Tento přesah by mohl mírně snížit počet prodejů v Portofinu (protože lidé nakoupí jinde), ale nesnižuje ceny v Portofinu – naopak to spíše podtrhuje, jak výjimečné a vyhledávané toto město je. Pokud zůstanou širší finanční trhy stabilní (což ovlivňuje bohatství potenciálních kupců), očekává se stabilita cen nebo mírný nárůst. Pokles cen se příliš neočekává; naopak jedním z rizik pro prognózy je, že pokud by se na trhu objevila opravdu luxusní nemovitost (například statek za 50 milionů eur), mohla by nastavit nový cenový rekord a tím zvýšit průměrnou cenu.
- Výhled na pronájmy a turistiku: Turistické autority předpovídají pokračující růst luxusní turistiky v Itálii až do roku 2026, i když možná již pomalejším tempem po postpandemickém boomu. Místní samospráva v Portofinu ve spolupráci s regionem Ligurie investuje do infrastruktury jako jsou vylepšené silnice (cesta do Portofina byla po sesuvu půdy v roce 2018 zrekonstruována a nedávno dále zpevněna) a do udržitelných iniciativ v cestovním ruchu. Nová trajektová linka spuštěná v roce 2025 spojuje Portofino s dalšími vesnicemi na Riviéře, aby se zmírnila dopravní vytíženost silnic. Tato vylepšení zlepšují dostupnost a zvyšují atraktivitu Portofina, což nepřímo podporuje hodnoty nemovitostí. Pokud zůstane globální cestovní ruch silný (pokud nenastanou nové pandemie nebo konflikty), mělo by si Portofino i nadále užívat plné letní sezóny, vysokou obsazenost hotelů a tím pádem silnou poptávku po krátkodobých pronájmech. To by mohlo dále zvýšit výnosy z pronájmů a potenciálně přilákat na trh další investory, kteří v luxusních pronájmech uvidí příležitost.
Souhrnem lze říci, že prognóza realitního trhu v Portofinu na příští roky je převážně pozitivní: stabilní nebo rostoucí ceny, trvalá poptávka a pokračující investice významných osobností. Růst nemusí být explozivní – trh je vyspělý a už teď velmi drahý – ale očekává se, že bude stabilní. Odborníci často zmiňují, že italské luxusní nemovitosti jsou jistým druhem bezpečného útočiště (hmotné aktivum, historicky stabilní) a politická linie Itálie byla vždy nakloněna bohatým kupcům (prostřednictvím daňových stimulů). Tato kontinuita politiky zvyšuje důvěru. Jedinými výhradami k tomuto růžovému výhledu mohou být vnější ekonomické šoky (např. vážná recese, která zasáhne akciové trhy, by mohla dočasně zpomalit prodeje) nebo možné změny v regulaci (pokud by hypoteticky některá příští vláda omezila daňové výhody pro cizince – ačkoliv žádná taková změna není na obzoru). Pokud tyto nenastanou, Portofino pravděpodobně zůstane na své aktuální trajektorii: malá, zářivá hvězda evropského realitního trhu s postupným zhodnocováním hodnoty a trvalou atraktivitou.
Investiční příležitosti a výzvy
Investování do nemovitostí v Portofinu může být mimořádně výnosné, ale má také své specifické výzvy. Níže uvádíme hlavní příležitosti, které lákají investory, stejně jako výzvy a rizika, na které je třeba si dát pozor:
Příležitosti / Silné stránky:
- Zhodnocení kapitálu a stabilita: Hodnota nemovitostí v Portofinu dlouhodobě rovnoměrně roste. I když širší italský trh procházel problémy, Portofino si drželo svou hodnotu. Luxusní domy zde jsou považovány za bezpečná aktiva – jejich hodnota má tendenci růst v čase rychleji než inflace, čímž chrání a zhodnocují kapitál idealista.it idealista.it. Omezená nabídka a neustálá poptávka od světové elity vytváří podmínky pro pokračující růst cen. Investoři zaměřující se na ultraluxusní segmenty vnímají Portofino jako způsob diverzifikace bohatství do hmotného aktiva s nízkou volatilitou (velmi bohatí často kupují „trofejní“ nemovitosti nejen pro vlastní užívání, ale i jako součást strategie ochrany majetku).
- Silné výnosy z pronájmu (v hlavní sezóně): Pro ty, kteří jsou ochotni pronajímat svou nemovitost, nabízí Portofino potenciálně vysoké výnosy, zejména prostřednictvím krátkodobých luxusních pronájmů. Letní sezóna (a stále více i mezisezóny) přivádějí movité nájemce, kteří platí špičkové ceny. Jak bylo uvedeno, nájmy výrazně vzrostly (například o +16 % v loňském roce) immobiliare.it. Dobře situovaná vila může během léta vygenerovat stovky tisíc eur na nájemném. Podle luxusní agentury vysoké výnosy z pronájmu jsou dosažitelné v exkluzivních turistických destinacích jako je Como, Amalfinské pobřeží – a tím pádem i Portofino idealista.it. To může vyrovnat náklady na vlastnictví. Někteří investoři navíc využívají hybridní model: část roku si vilu užívají, část roku ji pronajímají v nejvyšší sezóně – tím si účinně monetizují svůj rekreační dům. Díky rostoucímu zájmu o luxusní cestování není o zámožné návštěvníky poptávající zážitek z vily v Portofinu nouze.
- Životní styl a osobní využití: Mnoho investorů je motivováno také návratností z pohledu životního stylu. Vlastnictví v Portofinu zaručuje přístup do elitní enklávy – můžete zakotvit svou jachtu v přístavu, navazovat kontakty s náročnou mezinárodní komunitou a užívat si životní styl na Italské riviéře. Tato nehmotná výhoda je silným lákadlem. Pro ty, kteří využívají italský paušální daňový režim, nabídne Portofino jako hlavní základnu záviděníhodný životní styl spojený s nízkými osobními daněmi na příjmy ze zahraničí. Ve své podstatě je investice zde částečně finanční, částečně osobní. Tato dvojí výhoda může činit investici atraktivní, i když čistý výnos z pronájmu či růst ceny nemusí být tak vysoký jako u rizikovějších investic.
- Diverzifikace portfolia: Nemovitosti v ultra-prémiových lokalitách se chovají odlišně od akciových trhů nebo i od hlavního realitního trhu. Méně korelují s ekonomickými cykly (protože majitelé během recesí neprodávají v panice). Pro rodinné fondy a movité investory znamená přidání nemovitosti v Portofinu rozšíření jejich portfolia. Zároveň jde o zajištění proti měnovým výkyvům (protože aktiva jsou denominována v eurech). Američané v posledních letech výrazněji nakupují v Itálii, aby využili silného dolaru – luxusní nemovitosti tak efektivně slouží jako měnový hedge i jako atraktivní aktivum.
- Daňové pobídky: Přátelská politika Itálie vůči bohatým jednotlivcům je sama o sobě příležitostí. Nedomicilní režim paušální daně (paušální daň 100 000 € ročně ze světových příjmů) theguardian.com nalákal desítky milionářů. Vlastnictví nemovitosti v Itálii může pomoci získat rezidenturu a tento daňový status. Itálie navíc nabízí vízum “elektivní rezidence” pro důchodce s dostatečným příjmem, přičemž daň je pouze 7 %, pokud se přestěhují do určitých oblastí (především jižní regiony) theguardian.com – což není přímo relevantní pro Portofino, ale paušální daň rozhodně ano. Tyto schémata zvyšují okruh potenciálních kupců (investoři vědí, že jejich osobní daňová zátěž v Itálii bude omezena, což činí vlastnictví finančně pohodlnějším).
- Možnosti rozvoje a přidané hodnoty: I když je nová výstavba v podstatě zakázaná, stále existují příležitosti s přidanou hodnotou prostřednictvím renovace. Mnohé nemovitosti v Portofinu jsou historické a mohou vyžadovat modernizaci. Investoři se správným týmem (architekti, designéři znalí místních předpisů) mohou vytvořit výraznou hodnotu renovací nebo vylepšením vil. Vzhledem k mimořádně vysoké poptávce ze strany koncových uživatelů po plně zrekonstruovaných, ihned obyvatelných nemovitostech (mnoho kupujících nemá zájem řídit renovace samo) může investor, který koupí starší nemovitost a zrekonstruuje ji na nejvyšší úroveň luxusu, prodat za výraznou prémii. Například probíhající renovace starších hotelů a vil společnostmi jako Belmond nebo Fort Partners ukazují potenciál v modernizačních projektech – jakmile jsou dokončeny, tyto nemovitosti budou moci ospravedlnit mnohem vyšší ceny/nájemné. V menším měřítku může individuální investor zrekonstruovat byt či dům a následně jej buď prodat (flipping je zde kvůli daním méně běžný, ale možný), nebo těžit z vyšší hodnoty při pronájmu/prodeji.
Výzvy / Rizika:
- Likvidita ultraluxusních nemovitostí: Přestože o nemovitosti v Portofinu je vždy zájem, okruh kupců na té nejvyšší úrovni je omezený. Pokud investujete 20 milionů eur do vily a později ji chcete prodat, nalezení dalšího kupce může zabrat čas. Likvidita může být problém, pokud je potřeba rychlý prodej idealista.it idealista.it. Nemovitosti mohou zůstávat na trhu měsíce nebo dokonce roky, než se najde správný kupec (pokud nejsou prodávány se slevou). Proto je realitní trh v Portofinu nejvhodnější pro dlouhodobé investory; není to trh pro rychlé otáčení nemovitostí. Náklady na držení a nelikvidnost znamenají, že investoři musí být připraveni držet majetek delší dobu nebo mít trpělivost při dosažení požadované ceny.
- Vysoké vstupní a provozní náklady: Absolutní ceny jsou obrovské, takže kapitál potřebný k vstupu je vysoký. Itálie má navíc výrazné transakční náklady – přibližně 9–10 % na daních a poplatcích při koupi druhého domu (nižší, pokud si zde zřídíte trvalý pobyt a bude to vaše hlavní bydliště, ale mnoho zahraničních kupců to považuje za druhý domov). Průběžné náklady zahrnují daň z nemovitosti (IMU) na druhé domy, která může v Portofinu dosahovat několik tisíc eur ročně vzhledem k vysokým katastrálním hodnotám, plus údržba. Údržba luxusní vily (zahrady, bazény, bezpečnost, personál) je nákladná – snadno v desítkách tisíc eur ročně. Pokud je nemovitost historická nebo v chráněné zóně, jakékoliv úpravy vyžadují povolení a možná i využití specializovaných řemeslníků, což zvýší náklady. Alternativní náklady jsou také otázkou: peníze uložené v majetku, který nevynáší, by mohly být investovány jinde. Tito kupci však obvykle mají dostatek majetku, ale je to aspekt k zvážení.
- Regulatorní překážky: Rekonstrukce nebo úpravy nemovitostí v Portofinu mohou být byrokraticky náročné. Platí přísné památkové a environmentální předpisy. Získání povolení na přístavbu, instalaci bazénu či změnu barvy fasády může zahrnovat více úrovní schvalování (obec, regionální správa parku atd.). To může zpomalit projekty zvyšování hodnoty a přinést nejistotu. Navíc, italský právní proces je poměrně pomalý, pokud dojde ke sporům (například spory o hranice pozemků nebo dědická řízení). Zahraniční investoři se také musí zorientovat v odlišném právním systému (proto je velmi důležité najmout dobré notáře a právníky). Přestože vláda je vstřícná vůči zahraničním investorům, vždy existuje malé riziko změny politiky v budoucnu (například v Itálii se politicky diskutovalo o omezení zahraničního vlastnictví v atraktivních lokalitách pro omezení růstu cen – žádný takový zákon dosud v Itálii není, na rozdíl od některých jiných zemí).
- Nasycení trhu a alternativy: Dá se tvrdit, že růstový potenciál Portofina může být omezen tím, jak vysoko už ceny jsou. S průměry blízko 8 000 € a špičkami přes 10 000 €/m² může být růst nadále pomalejší. Někteří investoři mohou považovat jiné italské regiony (např. části Toskánska nebo jezero Garda) za oblasti s větším potenciálem růstu cen z nižší základny. Pokud některé zásadní skupiny mezinárodních kupců změní preference (například Američané začnou preferovat Amalfi či Apulii), Portofino může zaznamenat přerozdělení poptávky. Díky globální známosti však jde spíše o menší obavu – pravděpodobně si Portofino vždy najde okruh zájemců.
- Globální ekonomické faktory: Přestože je Portofino do určité míry chráněné, není zcela imunní vůči globálním šokům. Prudké zvýšení úrokových sazeb na světových trzích v roce 2022 skutečně zchladilo některé volitelné nákupy luxusních nemovitostí po celém světě. Podobně silné euro může okrajově zvýšit cenu pro kupce platící v USD nebo GBP. Geopolitické události (jako sankce proti ruským oligarchům v roce 2022) odstranily z trhu některé potenciální kupce (skutečně několik ruských majitelů bylo zasaženo). Tyto faktory mohou dočasně ovlivnit poptávku. Jak ale poznamenal Guardian, po počáteční opatrnosti se bohatí vracejí, jakmile vidí stabilitu politiky theguardian.com. Makro rizika tedy existují, ale většinou jsou pouze dočasná.
Na závěr, investování do nemovitostí v Portofinu je sázka na ultra-luxusní nemovitosti – nabízí možnost vlastnit část jednoho z nejexkluzivnějších míst na světě s solidními vyhlídkami na dlouhodobý zisk a příjem z pronájmu, ale vyžaduje značné finanční prostředky, trpělivost a důkladnou prověrku. Většinu výzev lze zmírnit zapojením zkušených místních odborníků: luxusních realitních makléřů, právníků, architektů a správců nemovitostí, kteří chápou specifika tohoto trhu. Pro ty, kteří najdou správnou cestu, pak odměnou nejsou jen finance, ale i nehmotná prestiž být součástí slavné historie Portofina.
Demografie kupujících a poptávka na trhu
Poptávka po nemovitostech v Portofinu je opravdu globální. Demografie kupujících se v posledních letech výrazně přiklání k mezinárodním osobám s vysokým čistým jměním, zatímco menší část tvoří domácí italští elity. Pochopení, kdo a proč nakupuje, hodně napoví o dynamice trhu:
- Dominance zahraničních kupců: Zahraniční investoři nyní tvoří přibližně 70 % kupujících v segmentu luxusních nemovitostí v Itálii idealista.it– a v Portofinu je tento podíl pravděpodobně ještě vyšší. Tradičně vlastnili řadu vil v Portofinu bohatí Italové (průmyslníci, módní návrháři atd.) a někteří z nich stále vlastní, ale dnešní noví kupci přicházejí spíše ze zahraničí: Američané, Britové, Seveřané, obyvatelé Blízkého východu a Asiaté (zejména Číňané). Příliv Američanů a Britů je obzvláště patrný od roku 2017, což souvisí s daňovými pobídkami v Itálii a možná i nespokojeností s domácí politikou nebo náklady (jak se jeden makléř vyjádřil: „Proč si nekoupit vilu v Portofinu za cenu bytu v Londýně?“ theguardian.com).
- Profily ultra-bohatých: Kupující obvykle spadají do kategorií jako podnikatelé, vedoucí pracovníci nadnárodních společností, finančníci nebo celebrity. Mnozí patří do úrovně ultra-bohatých (UWF) s čistým jměním výrazně přesahujícím 50 milionů €. Například mezi nedávné kupce patří technologičtí magnáti (čínský polovodičový milionář, který koupil vilu Buonaccordo theguardian.com), ruští oligarchové (před sankcemi byli Rusové velmi aktivní; jeden koupil vilu Altachiara magazine.greatestate.it) a královské rodiny nebo investoři z Perského zálivu (o Portofino mají zájem bohaté rodiny z SAE, Saúdské Arábie atd., někdy prostřednictvím diskrétních nákupů přes trusty nebo společnosti). Knight Frank Wealth Report 2025 uvedl, že v Itálii je více než 40 000 osob s majetkem nad 10 milionů dolarů, a země zůstává hlavní destinací pro světové UHNWIs idealista.it. Mnozí z těchto osob hledají tradici a životní styl – což Portofino nabízí.
- Motivace kupujících: Kromě investic jsou kupující motivováni především životním stylem v Portofinu – jeho soukromím, krásou a společenskou prestiží. Často je záměrem využívat nemovitost jako rekreační nebo příležitostné bydlení (jen málo z nich zde žije natrvalo, ačkoliv někteří důchodci nebo osoby stěhující se díky flat-tax režimu zde mají trvalé bydliště). Existuje také generační rozměr: někteří kupující jsou zámožní důchodci nebo lidé těsně před důchodem, kteří chtějí užívat své úspěchy (a proto je přitahuje klidné a idylické prostředí), zatímco jiní jsou v hlavních letech výdělku a vnímají vilu v Portofinu jako vrcholný statusový symbol či rodinné útočiště. Nově po covidu je patrný trend, kdy bohaté rodiny hledají usedlosti, kde by se mohly bezpečně setkávat; odlehlá vila v Portofinu tento požadavek splňuje.
- Geografické zdroje poptávky:
- Severní Amerika: Zaznamenán je nárůst zájmu ze Spojených států a Kanady. Díky silnému dolaru a romantické přitažlivosti Itálie si v letech 2021–2024 mnoho Američanů pořídilo nemovitost v Itálii. Web Gate-away (portál) uvedl, že Američané jsou nejčastějšími vyhledávači nemovitostí v Itálii gate-away.com. V případě Portofina zde často kupují právě Američané, kteří místo dříve navštívili na výletní lodi nebo jachtě a zamilovali si jej. The Guardian (2019) uvedl, že Američané přicházejí i díky daňovým úlevám, přičemž jeden britský makléř říká: „spousta lidí má Londýna dost…líbí se jim zdejší kultura a samozřejmě daňová zvýhodnění” theguardian.com. Takže Američané a Britové tvoří hlavní skupinu.
- Evropa: V rámci Evropy jsou běžnými kupci z Velké Británie, Švýcarska, Francie a Německa/severní Evropy. Britští a švýcarští kupci jsou často expatrioti nebo mezinárodní podnikatelé, pro které je Itálie příznivější z hlediska klimatu a nákladů oproti jejich domácím trhům. Někteří Seveřané (Skandinávci, Nizozemci), kteří nashromáždí majetek, také hledají v Středomoří druhé domovy.
- Blízký východ: Bohatí kupci z Blízkého východu (Katarci, Emiráťané, Saúdové) těžce investovali do jiných evropských prémiových trhů (Londýn, Azurové pobřeží) a také do jisté míry míří na Itálii. V Portofinu je jedním z významných investorů nepřímo rodina Al-Thani z Kataru prostřednictvím investic do pohostinství, ale jednotliví kupci z Perského zálivu jsou stále menšinou (i když někteří si vily v létě pronajímají).
- Asie: Čínský zájem o italské luxusní nemovitosti vzrostl. Příkladem je nákup čínským miliardářem v Portofinu theguardian.com. S tím, jak Čína vytvářela více milionářů, někteří hledali v Evropě bezpečné investice a životní styl – Itálie, se svou kulturou a luxusní pověstí, si z toho přitáhla svůj podíl. Zájem je také ze strany jihovýchodní Asie (např. indonéští či singapurští magnáti), ale není tak dobře zdokumentován.
- Rusko a SNS: Historicky Rusové milovali Italskou riviéru (a Toskánsko a Sardinii). Před rokem 2022 byli Rusové klíčovými hráči na špičkovém trhu. V Portofinu byly nemovitosti vlastněné Rusy a kupci (například prodej vily v roce 2015 ruskému magazine.greatestate.it). S sankcemi a geopolitickým napětím se aktivity bohatých Rusů utlumily – někteří museli prodat aktiva nebo se alespoň stáhnout do ústraní. Tato skupina poptávky náhle v roce 2022 vypadla. Nicméně kupci z ostatních států bývalého SSSR (Kazachstán aj.) a Rusové s druhým pasem se mohou stále diskrétně účastnit.
- Domácí italští kupci: Italští občané nyní tvoří pouze ~30 % luxusních kupců v celé zemi idealista.it. Ti v Portofinu bývají buď dědici nemovitostí, nebo noví kupci z řad nejbohatších Italů (např. šéfové velkých firem, slavné průmyslové rodiny atd.). Příklady zahrnují rodinu Berlusconi (mediální magnáti) a módní návrháře (Armani má nemovitosti v jiných částech Itálie; D&G historicky v Portofinu). Existuje i lokální složka: některé bohaté janovské či milánské rodiny udržují prázdninové domy předávané po generace. Obecně však Italové nyní často považují Portofino za nedosažitelné – mnoho jich přešlo na poněkud dostupnější oblasti Ligurie, nebo na toskánské pobřeží, pokud patří mezi středně bohaté.
- Chování kupujících: Zajímavým aspektem je, že kupující jsou stále více „na místě nezávislí v rámci Itálie“, jak poznamenala společnost Savills – to znamená, že hledají nejlepší nemovitost s určitými vlastnostmi, ne nutně vázanou na jedno město mansionglobal.com. Nicméně unikátní značka Portofina znamená, že mnoho zájemců chce specificky Portofino. Makléři mají klienty na čekacích listinách výhradně pro Portofino nebo jeho bezprostřední okolí – nemají zájem o náhražky. Tato neuspokojená poptávka je jedním z důvodů, proč ceny zůstávají vysoké. Když se na trhu objeví prémiová nemovitost, často o ni mají zájem různí zájemci z různých koutů světa. Vyjednávání se obvykle méně zaměřuje na cenu a více na zajištění samotné nemovitosti (často za požadovanou cenu nebo blízko ní).
- Kulturní a životní styl: Kupující milují životní styl „Dolce Vita“ – představu procházení se po piazzettě se zmrzlinou nebo pořádání setkání s přáteli na terase s výhledem na jachty. Portofino nabízí kombinaci okázalosti a jednoduchosti: je to místo luxusu i malebná vesnice zároveň. Tato kombinace je velmi atraktivní zejména pro zahraniční kupce, kteří romantizují italský život. Navíc kultura, jídlo a klima v Itálii jsou velkým lákadlem. Někteří kupující také oceňují relativní bezpečnost Itálie (nízká míra násilné kriminality atd.) a dostupné zdravotnictví a služby pro rezidenty.
Na závěr lze říci, že poptávku po nemovitostech v Portofinu tvoří rozmanitá mezinárodní klientela velmi bohatých lidí, kteří primárně hledají prestižní rekreační dům nebo druhé bydlení. Jejich poptávka je podpořena jak racionálními důvody (investice, daňové plánování), tak i emocionálními (životní styl, dědictví, status). S tím, jak zahraniční kupci nadále považují Itálii za „bezpečnou a prestižní destinaci“ idealista.it a Itálie je zároveň aktivně oslovuje, vše nasvědčuje tomu, že tato globální poptávka po Portofinu zůstane silná. Složení kupujících se může vyvíjet (například pokud se změní geopolitická situace, mohli by se na trh vrátit ruští kupci, nebo pokud bude pokračovat růst bohaté třídy v Asii, může přibývat čínských či indických klientů), ale společným jmenovatelem zůstává majetek a ocenění toho, co Portofino jedinečně nabízí.
Vláda, regulace a dopad politiky
Vládní politiky a regulace hrají významnou roli na trhu nemovitostí v Portofinu, především tím, jak formují pobídky pro zahraniční kupce a stanovují omezení ohledně rozvoje. Italská vláda i místní úřady v Portofinu zavedly opatření, která tento trh ovlivňují:
- Paušální daň jako pobídka pro nové rezidenty: Zavedený v roce 2017, italský forfait daňový režim umožňuje osobám, které nebyly daňovými rezidenty v Itálii alespoň 9 z posledních 10 let, přestěhovat se do Itálie a platit paušální daň ve výši 100 000 € ročně ze všech příjmů pocházejících ze zahraničí theguardian.com. To platí bez ohledu na to, kolik vydělají v zahraničí – jde tedy o velmi atraktivní nabídku pro osoby s vysokými příjmy (včetně důchodců žijících z investic). Tento režim lze rozšířit i na členy rodiny za 25 000 € za osobu theguardian.com. Tato politika znamenala zásadní změnu pro trh s luxusními nemovitostmi: přímo vedla k tomu, že se mnoho bohatých lidí přestěhovalo do Itálie či zde tráví více času. V letech 2017–2018 o tento režim požádalo asi 350–400 lidí theguardian.com a toto číslo stále roste. Portofino, jako jedno z nejžádanějších míst v Itálii, z toho přirozeně profitovalo. Jak uvedl Guardian, novými rezidenty v rámci tohoto režimu byli „lidé z Velké Británie, Švýcarska, Ruska, USA, prostě obvyklí podezřelí… velmi, velmi bohatí lidé“ theguardian.com. Tito jedinci často kupují prémiové nemovitosti (Milán, Lago di Como, Toskánsko – a Portofino). Závazek vlády k této politice (při spuštění potvrzen na dobu 15 let theguardian.com) dává kupcům jistotu, že mohou plánovat dlouhodobě. V podstatě paušální daň je klíčovou politikou, která přinesla nový mezinárodní zájem na trhy jako Portofino. Bez ní by si možná někteří stále kupovali rekreační nemovitosti, ale motivace stát se prakticky rezidentem s minimálním zdaněním přesvědčila mnohé ke skutečnému nákupu a trávení významné části času v Itálii.
- Pravidla pro víza a pobyt: Itálie má relativně přístupné možnosti pobytu pro osoby s dostatečnými finančními prostředky. Kromě režimu jednotné daně (který zároveň vyžaduje přesun daňového domicilu do Itálie) existuje investorské vízum (pro ty, kteří investují 500 000 € do italské společnosti, 250 000 € do startupu, 2 miliony € do státních dluhopisů nebo 1 milion € do filantropie) – to ale není přímo vázáno na nemovitosti. Více relevantní je vízum pro pobyt z vlastního rozhodnutí, zaměřené na důchodce nebo osoby finančně nezávislé, které musí doložit příjem (asi 32 000 €/rok na jednotlivce) a umožňuje pobývat v Itálii bez nutnosti pracovat. Mnoho zahraničních kupujících ho využívá pro bydlení v italském domě po část roku. Dále existuje speciální 7% sazba daně ze zahraničních důchodů pro důchodce, kteří se přestěhují do některých jižních regionů theguardian.com, ale Portofino (na severu) nesplňuje podmínky; i tak si důchodci často Itálii volí, což může uvolnit jejich majetek k nákupu v Portofinu, pokud si to přejí. Celkově lze říct, že italský vízový režim je k vlastníkům nemovitostí vstřícný – na rozdíl od jiných zemí Itálie nemá minimální hodnotu nemovitosti pro získání pobytu, ale vlastnictví rozhodně posiluje žádost tím, že dokládá vazby na Itálii.
- Daně a náklady spojené s nemovitostí: V Itálii se při koupi nemovitosti platí daň z převodu (imposta di registro) u použitého (ne nového) bydlení – obvykle 9 % z katastrální hodnoty (která je často nižší než tržní) pro nerezidenty, kteří kupují druhý domov. U novostaveb je účtována DPH (běžně 10 %). V případě Portofina se většinou jedná o starší domy, takže platí 9% registrační daň – to je významný, ale pro movité kupující zvládnutelný náklad. Každoročně je třeba platit IMU (Imposta Municipale Unica) z druhých domovů (z hlavního bydliště jsou lidé převážně osvobozeni). Sazby IMU v Portofinu se počítají z katastrálních hodnot, které jsou sice zastaralé, ale s postupem aktualizace vládou rostou. Majitelé luxusních rezidencí mohou očekávat několik tisíc eur ročně na IMU. Je třeba zmínit, že v roce 2023 italská vláda rozebírala rozsáhlou katastrální reformu, která by srovnala úřední hodnoty s těmi tržními (a tím zvýšila daně z IMU), ale kvůli politickému odporu je prozatím odložena. Pokud by tato reforma někdy prošla, majitelé v Portofinu by mohli očekávat výrazný růst daní z nemovitostí (protože současné katastrální hodnoty jsou mnohem nižší než reálných 8 000 €/m²). Vzhledem k profilu vlastníků se ale neočekává masový prodej nemovitostí, je to však věc, kterou sledují.
- Regulace krátkodobých pronájmů: Zatímco v Portofinu samotném nebyly zaznamenány takové problémy s overturismem jako například v Benátkách nebo Florencii (díky malé velikosti města), Itálie celkově hledá způsob, jak regulovat Airbnb a krátkodobé pronájmy. V současné době musí každý, kdo pronajímá krátkodobě, provést registraci a platit paušální 21% daň z příjmu (cedolare secca). Existují návrhy na přísnější pravidla (například povinnost uvádět číslo licence v inzerátech, omezení počtu dnů v některých městech atd.), ale k roku 2025 celostátní omezení zavedeno nebylo. V Portofinu místní úřady dbají na zachování exkluzivity města; krátkodobé pronájmy nezakázaly, ale omezená nabídka bydlení přirozeně drží jejich počet nízko. Pokud by v budoucnu Itálie zavedla přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy, mohlo by to ovlivnit investory, kteří počítají s intenzivním pronajímáním, ale vzhledem k luxusnímu segmentu Portofina většina majitelů pronajímá selektivně nebo vůbec.
- Stavební a územní zákony: Portofino je pod řadou ochran: je součástí Regionálního přírodního parku (Parco di Portofino) a sousedící mořské chráněné oblasti. Tyto označení ukládají omezení na využití půdy, výstavbu a dokonce i na kotvení lodí v určitých zónách giornaledellavela.com. Místní územní plán města přísně kontroluje novou výstavbu – efektivně nic mimo renovace stávajících staveb. Jakákoli změna exteriéru budovy pravděpodobně vyžaduje povolení. Existuje také zákon na ochranu kulturního dědictví (každá budova starší 50 let může být považována za kulturně významnou a jakákoliv úprava vyžaduje schválení památkové péče). Tato regulace omezuje nabídku (pozitivum pro udržení vysokých hodnot), ale zároveň může frustrovat majitele, kteří chtějí rozšiřovat nebo modernizovat své nemovitosti. Například přistavění bazénu by nemuselo být povoleno, pokud by ovlivnilo krajinu. Platí zde také environmentální pravidla: Portofino má iniciativy pro udržitelný rozvoj, což znamená, že nové projekty musí splňovat určité požadavky. Tato omezení jsou však považována za zásadní pro zachování krásy Portofina, která zase udržuje hodnotu nemovitostí. Kupující jednoduše musí přijmout, že jsou správci místa s dědictvím – radikální změny nepřicházejí v úvahu.
- Politika řízení turismu: Nepřímo ovlivňují realitní trh i opatření ke správě turistických proudů, protože udržují prestiž Portofina. V roce 2023 zavedl starosta Portofina pravidla, která mají zabránit přeplnění některých malých náměstí – známé je například pravidlo proti postávání („zóny zákazu čekání“) při záplavě turistů z výletních lodí, aby byla zajištěna plynulost provozu. Přestože toto opatření vyvolalo kuriózní titulky, dokazuje, že městu záleží na tom, aby nebylo vnímáno jako přeplněné nebo nepříjemné kvůli davům turistů tourtravelandmore.com. Město také omezuje velké výletní lodě (kotví na moři a vyloďují omezený počet cestujících) a platí limity na zájezdové autobusy. Vše toto zajišťuje, že Portofino zůstává poměrně elegantní a exkluzivní, což je přesně to, co si majitelé nemovitostí přejí. Z hlediska regulací se jedná o ukázku snahy samosprávy udržet Portofino výběrovým místem.
- Ekonomické a finanční předpisy: Celostátní italské zákony, například týkající se vlastnictví cizinci, jsou velmi otevřené. Neexistují žádná omezení pro zahraniční kupce, kteří by si chtěli koupit nemovitost v Itálii (Itálie uplatňuje princip reciprocity, ale v praxi si nemovitosti mohou pořídit občané většiny velkých zemí). Prostředky určené na nákup musí jen vyhovět evropským pravidlům proti praní špinavých peněz. V posledních letech Itálie zpřísnila dohled nad transakcemi s luxusními nemovitostmi, aby se zabránilo jejich zneužití k praní nezákonných peněz. To znamená, že při obchodech s vysokou hodnotou je třeba důkladně doložit identitu kupujícího i původ peněz, což je však v dnešním světě již standardem. Itálie na rozdíl od Kanady či Nového Zélandu nezakázala ani zvlášť nezdanila nákupy nemovitostí cizinci – naopak, vítá je, což dokládají i daňové pobídky.
Souhrnně lze říci, že vládní politiky byly pro trh v Portofinu převážně příznivým větrem: daňové pobídky lákající majetné kupce, žádné bariéry pro nákup cizinci a místní regulace chránící charakter oblasti (a tím i hodnotu nemovitostí). Kupující sice čelí italské byrokratické džungli ohledně povolení a daňové složitosti (potřebují dobré daňové poradce, aby využili flat tax a zorientovali se v dani z nemovitostí), ale pro zámožné klienty jsou tyto překážky zvládnutelné. Soulad mezi národní a místní politikou podporující luxusní turismus a rezidenční pobyty naznačuje stabilní prostředí pro investory. Jednou z potenciálních změn v budoucnu může být revize režimu flat tax novou politickou reprezentací, ale vzhledem k benefitům, které přinesla (a relativně malým nákladům pro stát kvůli omezenému počtu uživatelů), je pravděpodobné, že zde zůstane.
Srovnání s dalšími luxusními trhy
Portofino zaujímá zvláštní místo, ale je poučné jej porovnat s dalšími luxusními nemovitostními trhy v Itálii a Evropě. Níže přinášíme srovnání, jak si Portofino stojí v různých aspektech ve srovnání s několika významnými trhy luxusních nemovitostí:
- V rámci Itálie – Portofino vs. Capri, Lago di Como, Toskánsko atd.: Portofino a Capri jsou často zmiňovány jedním dechem jako nejdražší místa v Itálii. K roku 2025 jsou průměrné ceny na Capri (8,8 tis. €/m²) o něco vyšší než v Portofinu (8 tis. €) immobiliare.it immobiliare.it, ale v obou lokalitách dosahují špičkové nemovitosti cen dobře přes deset tisíc za m². Capri sdílí řadu podobností: malý, nádherný turistický ostrov světového věhlasu s omezenou nabídkou nemovitostí. Trh na Capri je o něco větší (ostrov má více nemovitostí a dvě města, Capri a Anacapri) a probíhá zde více celoročního místního života. Obě lokality lákají mezinárodní UHNWIs a jsou silně zaměřené na druhé bydlení. Jediným rozdílem je dostupnost: Portofino je dosažitelné autem (byť klikatou silničkou) a je blízko pevninských služeb, zatímco Capri je dostupné pouze lodí nebo vrtulníkem. Někteří kupující upřednostňují pevninské pohodlí Portofina (např. možnost dojet za 2–3 hodiny do Milána autem), jiní si oblíbili izolaci ostrova Capri. Jezero Como je další slavná luxusní destinace – George Clooney ji proslavil v USA. Prémiové ceny u jezera Como také prudce vzrostly (jeden zdroj uvádí 10 300 €/m² pro prémiové nemovitosti u jezera Como, +19,9 % v roce 2023) mansionglobal.com. Como nabízí velkolepé vily v jezerním prostředí; oproti Portofinu je méně sezónní (lze ho využívat po celý rok). Portofino, které leží u moře, více láká jachtaře, zatímco Como oslovuje ty, kteří mají rádi mix alpského a mírnějšího klimatu. Toskánsko (Florencie a venkov) se liší tím, že Florencie je celoročním městem s kulturním bohatstvím a její prémiové ceny (~9 600 €/m² v roce 2023 v centru) mansionglobal.com jsou mírně nad průměrem Portofina. Na druhou stranu toskánský venkov (např. Chianti atd.) nabízí usedlosti za nižší cenu za m², ovšem často s rozlehlými pozemky. Mnozí bohatí investoři volí kombinaci: městský byt ve Florencii/Miláně a letní sídlo na pobřeží jako je Portofino. Costa Smeralda (Sardinie) je další italské vyhlášené letovisko (oblast Porto Cervo) – extrémně drahé v létě, vily zde dosahují cen obdobných jako v Portofinu (Smeralda byla proslavena například prodejem vily za více než 100 mil. € v roce 2022 mansionglobal.com). Trh na Sardinii je také orientován převážně na zahraniční zájemce (zejména bohaté Evropany). Jedná se spíše o resort než o komunitu ve vesnici jako v Portofinu. Co se exkluzivity týče, Portofino a Costa Smeralda jsou srovnatelné, i když trh na Sardinii je více koncentrován v ultramoderních vilách a resortech vybudovaných zejména od 60. let 20. století, zatímco Portofino oplývá kouzlem historických staveb.
- Portofino vs. Francouzská riviéra (Côte d’Azur): Francouzská riviéra byla dlouho tou referencí pro luxusní nemovitosti v Evropě (místa jako Saint-Tropez, Cannes, Cap Ferrat, Monako). Portofino je ve srovnání menší a méně okázale okouzlující – je decentnější. Cenově Monako převyšuje všechny: průměrné ceny přesahují 50 000 €/m², což činí Portofino s jeho 8 000 € skromným facebook.com. Monako je unikátním případem s nulovou nabídkou pozemků a statusem daňového ráje. Saint-Jean-Cap-Ferrat a Saint-Tropez patří mezi nejdražší mimoměstské trhy ve Francii. St. Tropez se v průměru pohybuje kolem 20 000 €/m²+ (s vilami kategorie super-prime dosahujícími až 40 000 €) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Portofino s maximem 15 000 €/m² je pod špičkou Francouzské riviéry, ale od průměru Cannes není daleko (kde dobré nemovitosti stojí 10–15 tisíc €/m²) cotedazur-sothebysrealty.com. Jedním z důvodů, proč má Côte d’Azur vyšší ceny, je historicky větší mezinárodní jet-set komunita a možná i větší likvidita (větší trh). Kouzlo Portofina spočívá v tom, že je klidnější a intimnější než například Monte Carlo nebo Cannes. Nenajdete zde velká kasina ani bujarý noční život – což může být pro kupujícího plusem nebo mínusem. Někteří superbohatí dávají přednost soukromí Portofina a jeho „autentickému” stylu oproti komerčnější luxusní scéně na Riviéře. Mnoho jich však vlastní nemovitosti v obou oblastech – jsou si navzájem komplementární (můžete mezi nimi plout na středomořské plavbě). Luxury Tribune nedávno uvedl, že Ibiza je třetím nejdražším středomořským letoviskem po Capri a St-Tropezu luxurytribune.com, což naznačuje, že Capri (a tím pádem i Portofino) patří mezi nejprestižnější místa.
- Portofino vs. hlavní města (Londýn, Paříž, New York): Je zajímavé srovnávat s hlavními městy: V nejlukrativnější centrální části Londýna se ceny pohybují kolem 20 000–30 000 £/m² za ultra-luxusní nemovitosti (tedy 22–33 tis. €), což je více než v Portofinu. New York (Manhattan) má v luxusních novostavbách i 30 000 $/ft² (33 tis. €/m²). Hongkong je také proslule drahý (40 tis. €/m² za prémiové nemovitosti). Tato města jsou však finančními centry se širším trhem. Portofino je čistě volbou životního stylu. Jednou z výhod Itálie (a Portofina) je, že je na světové scéně považováno za „dobrou hodnotu pro ultra-bohaté“: za 10 mil. € získáte vilu s výhledem na moře, která by v jižní Francii stála dvojnásobek nebo v některých částech Kalifornie trojnásobek. Knight Frank zdůraznil, že 1 milion dolarů koupí v Miláně 52 m² idealista.it, zatímco v Monaku nebo na Manhattanu by to bylo mnohem méně, což ukazuje, že italský luxus je ve srovnání relativně dostupný. Stejná logika láká kupce v Portofinu: za cenu luxusního bytu v Knightsbridge mohu mít vilu se zahradou a výhledem na moře v Portofinu. Tato relativní hodnota je součástí atraktivity Itálie.
- Srovnání životního stylu a prestiže: Portofino má určité legendární renomé podobné místům jako Monte Carlo, St. Moritz (pro lyžování) nebo Capri. Často se objevuje v literatuře a filmech jako symbol la dolce vita. V exkluzivitě se řadí velmi vysoko – možná jen Monte Carlo (kvůli hustotě bohatství) a některé soukromé enklávy jako Cap Ferrat mohou v Evropě nárokovat podobnou výjimečnost. Ovšem Portofino má uvolněnější luxusní atmosféru (žádné superkluby, malebné náměstíčko a gurmánské restaurace). Kupující volí Portofino kvůli klidu a kráse, zatímco Monte Carlo volí třeba z obchodních nebo daňových důvodů a Londýn za kulturním životem. V životním stylu se tak Portofino více srovnává s malými útočišti ultra-bohatých: např. St. Barth’s v Karibiku nebo Aspen v USA (i když Aspen je pro lyžaře). Je to místo, kam lidé jezdí stylově „vypnout“.
- Velikost trhu a likvidita: Ve srovnání s ostatními trhy je ten v Portofinu malý (na prodej je běžně jen pár desítek nemovitostí, často méně). Capri a St. Tropez mají relativně více nemovitostí (větší území). Ve městech je likvidita daleko vyšší (mnoho transakcí). To znamená, že cenové indexy v Portofinu mohou být díky nízkému počtu vzorků volatilnější, ale každá jednotlivá prodejní transakce je zde velká událost. Zároveň je zde těžší spekulovat – zatímco ve městech developeři staví nové luxusní věže, v Portofinu žádná taková „nová nabídka“ vzniknout nemůže, což znamená, že ceny nejsou ničím tlumeny.
Zdroje: Údaje o nemovitostech z tržních zpráv Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; průmyslové výhledy od Knight Frank a Savills prostřednictvím Idealista idealista.it idealista.it; analýza trhu luxusních nemovitostí z Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; zprávy o místních investicích z RealInvest a Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; poznatky o demografii kupujících z The Guardian a Great Estate Magazine theguardian.com magazine.greatestate.it; informace o politice z The Guardian theguardian.com a Idealista idealista.it; a další kontext trhu z CitizenX a globálních žebříčků Voronoi citizenx.com voronoiapp.com.
Veškerý citovaný materiál byl uveden s odkazy, aby byla zajištěna přesnost a umožněno další studium podrobných statistik a citací.Stručně řečeno, Portofino se drží mezi evropskou elitou realitních trhů. Sice nemusí mít zcela nejvyšší ceny (Monako a části Riviéry ho převyšují), ale patří do nejvyšší ligy exkluzivity a ceny za metr čtvereční. V Itálii je spolu s Capri nepochybně tím nejlepším a zřetelně převyšuje i velká města co do nákladů. Mezinárodně Portofino oslovuje specifickou skupinu kupujících, kteří hledají typické středomořské útočiště – alternativu k možná okázalejší francouzské Riviéře nebo městskému luxusu světových velkoměst. To, že zde investují Bernard Arnault i další znalci a zároveň vlastní nemovitosti v jiných prestižních lokalitách, o něčem svědčí: Portofino je nutností ve světovém realitním portfoliu pro ty, kdo si to mohou dovolit.
Z hlediska investic někteří pozorovatelé poznamenávají, že italské prémiové přímořské trhy, jako je Portofino, byly donedávna mírně podhodnocené ve srovnání s Francií či Španělskem, a tento rozdíl se zmenšuje, jak sem proudí více zahraničního kapitálu idealista.it. Celá jižní Evropa si vede skvěle, přičemž Itálie vede v mnoha žebříčcích růstu idealista.it. Portofino je tedy součástí tohoto příběhu – obrody zájmu o tradiční, životem nabité lokality. Tento vývoj může znamenat, že Portofino se bude v globálním žebříčku cen a oblíbenosti stále posouvat výš, čímž se ještě zúží rozdíl oproti zavedeným centrům jako St. Tropez.
Závěr
Realitní trh v Portofinu v roce 2025 je definován superlativy – patří k nejdražším v Evropě, přitahuje jedny z nejbohatších kupujících na světě a jeho exkluzivita je téměř bezkonkurenční. Prozkoumali jsme jeho rezidenční, luxusní i komerční segment, zaznamenali stálé růstové trendy cen a pozitivní výhled, identifikovali výrazný investiční potenciál i výzvy a sledovali, jak vládní politiky a globální srovnání dokreslují jeho pozici.
Souhrnně řečeno, Portofino je barometrem odolnosti luxusních nemovitostí. Jeho miniaturní rozloha a chráněný status zajišťují téměř fixní nabídku, zatímco jeho celosvětová přitažlivost znamená nekonečnou poptávku. Výsledkem je trh, který, pokud nenastanou mimořádné události, stále vzkvétá. Ceny v roce 2025 se po období výrazného růstu stabilizovaly a jsou na cestě umírněného růstu. Nové investice – od renovovaného hotelu Splendido přes oživení Portofino Kulm až po prodeje soukromých vil – přinášejí novou energii a potvrzují, že světová elita je Portofinem stále okouzlena.
Pro investory a pozorovatele je Portofino případovou studií, jak mohou životní styl, historie a rozumná politika podpořit prémiový realitní trh. Je to místo, kde nemovitosti nejsou jen o cihle a pozemku, ale o la dolce vita a odkazu. Ti, kdo vlastní kousek Portofina, nevlastní pouze nemovitost; drží fragment italského snu, který má šanci pokračovat i v budoucnu – stejně zářivý a trvalý jako Ligurské moře za slunečného letního dne.
