Aperçu du marché
Portofino, un petit village de pêcheurs devenu une destination internationale de luxe, affiche l’un des prix immobiliers les plus élevés d’Italie, reflétant son exclusivité et la rareté de son offre. En 2025, l’immobilier résidentiel à Portofino atteint en moyenne environ 8 000 € par mètre carré, le plus élevé d’Italie citizenx.com et bien au-dessus de la moyenne nationale. Le marché comprend des villas ultra-luxueuses perchées à flanc de colline, de charmants appartements en front de port, et quelques biens commerciaux destinés au tourisme haut de gamme. Malgré les incertitudes économiques mondiales, le secteur immobilier de Portofino reste solide – protégé par une clientèle aisée et l’attrait intemporel de la ville. Les acheteurs internationaux fortunés considèrent Portofino comme un investissement sûr et un symbole de réussite, séduits par son mélange de beauté naturelle, de prestations haut de gamme et de charme italien idealista.it idealista.it.
Principales caractéristiques du marché immobilier de Portofino en 2025 :
- Prix extrêmement élevés : Les valeurs résidentielles figurent parmi les plus hautes des marchés de villégiature en Europe, rivalisant avec Capri et la Côte d’Azur voronoiapp.com immobiliare.it. En mai 2025, le prix moyen à la vente à Portofino était de 7 955 €/m², en hausse de 2,9 % sur un an immobiliare.it.
- Segment majoritairement luxueux : La majorité des transactions concerne des résidences secondaires ou des biens d’investissement achetés par des acquéreurs étrangers. Environ 70 % des acheteurs de biens immobiliers de luxe en Italie sont étrangers idealista.it, une tendance clairement présente à Portofino.
- Offre limitée : Les réglementations strictes en matière d’urbanisme et la géographie de la ville (nichée dans un parc protégé en zone côtière) limitent fortement les nouvelles constructions. L’offre de logements est minuscule et les biens se transmettent souvent de génération en génération ou se négocient en dehors du marché, maintenant ainsi la pénurie perpétuelle.
- Forte demande touristique : Le statut de Portofino en tant que destination jet-set alimente un marché florissant de locations de courte durée et d’hôtellerie. Le tourisme de luxe représentait environ 25 % de l’industrie touristique italienne en 2024 luxurytribune.com, et Portofino/Tigullio affiche la plus forte densité nationale d’hôtels cinq étoiles luxurytribune.com – un reflet de la clientèle aisée qui stimule également la demande immobilière.
Dans l’ensemble, le marché immobilier de Portofino en 2025 se caractérise par sa résilience et son exclusivité. Ci-dessous, nous détaillons chaque segment – résidentiel (y compris le luxe), commercial, tendances des prix, perspectives d’avenir, et la comparaison de Portofino avec d’autres marchés d’élite – en nous appuyant sur les données les plus récentes et les analyses d’experts.
Immobilier résidentiel à Portofino
Les biens résidentiels à Portofino vont des appartements intimistes de village aux somptueuses villas en bord de mer, affichant quasiment tous des prix élevés. Le prix moyen des logements à Portofino dépasse largement les autres marchés italiens : à titre de comparaison, les 7 955 €/m² de Portofino en mai 2025 écrasent même les villes haut de gamme (Milan affichant ~5 000 €/m² ; Rome ~3 600 €/m²) citizenx.com immobiliare.it. En fait, Portofino se classe comme la zone résidentielle la plus chère d’Italie, juste devant Capri (qui affichait une moyenne d’environ 8 849 €/m² à la même période) immobiliare.it immobiliare.it. Ce prix surpasse également de loin les villes voisines de la côte ligure – par exemple, la toute proche Santa Margherita Ligure affiche une moyenne d’environ 5 942 €/m² immobiliare.it.
Tendance historique : Les valeurs immobilières de Portofino sont constamment élevées depuis des décennies, reflétant sa réputation exclusive. Ces dernières années ont connu d’importantes fluctuations en raison de facteurs économiques plus larges et des dynamiques post-pandémiques. Au cours des années 2023-2024, les prix ont connu une certaine volatilité : le prix moyen demandé a atteint un sommet en juillet 2023 à environ 9 607 €/m², puis est tombé à un minimum d’environ 7 023 €/m² en mars 2024, avant de repartir à la hausse en 2025 immobiliare.it. Ce schéma suggère une brève correction après une période surchauffée en 2022-2023 (lorsque la demande internationale refoulée et le manque d’annonces ont fait grimper les prix à des sommets historiques), suivie d’une stabilisation et d’une croissance modérée fin 2024 et en 2025. Même au point le plus bas, les prix de Portofino sont restés sans égal au niveau national, soulignant la résilience du marché.
Prix actuels (2025) : À la mi-2025, les annonces résidentielles typiques vont des petits appartements dans le secteur du port (souvent entre 1 et 3 millions d’euros pour des surfaces modestes) à des villas de grande taille sur les collines environnantes qui peuvent facilement être affichées entre 10 et 30+ millions d’euros selon le standing et la vue. Le prix médian affiché, selon les rapports du marché local, est d’environ 8 millions d’euros pour une villa avec plusieurs chambres, les propriétés ultra-prime dépassant ce montant. Au mètre carré, 8 000–10 000 €/m² est courant pour des propriétés bien situées immobiliare.it. Par exemple, une maison front de mer de 3 chambres d’environ 200 m² peut être proposée à 8–9 millions d’euros. Une telle grille tarifaire place Portofino au niveau des enclaves mondiales les plus exclusives – un indice Knight Frank a classé la valeur résidentielle prime de Portofino parmi les 15 premières au monde, à environ 15 000 $ par m² (≈13 500 €) voronoiapp.com. En comparaison, cela équivaut aux valeurs prime de Cannes ou Saint-Tropez, mais reste inférieur aux tarifs stratosphériques de Monaco (~50 000 $/m²).
Marché locatif : Les locations résidentielles à Portofino sont également exceptionnellement chères. L’offre de location à long terme est très limitée (de nombreux propriétaires ne louent pas leur résidence secondaire), mais lorsqu’il y en a, les loyers demandés en 2025 s’élèvent en moyenne à 34,6 €/m² par mois immobiliare.it – soit environ 3 460 € mensuels pour un appartement de 100 m². Cela représente une hausse de 16,5 % par rapport à l’année précédente immobiliare.it, témoignant d’une forte demande de locations. À noter que les loyers à Portofino sont plus de trois fois supérieurs à la moyenne provinciale (10,5 €/m²) immobiliare.it. La saison touristique estivale voit également un marché des locations de courte durée en plein essor : villas et appartements de luxe peuvent se louer à des dizaines de milliers d’euros par semaine auprès de vacanciers aisés. (Par exemple, une villa en falaise avec piscine peut se louer 20 000 € ou plus par semaine en juillet-août.) Les rendements locatifs restent cependant modérés, compte tenu de la valeur extrêmement élevée du capital investi – les investisseurs peuvent espérer des rendements nets d’environ 2 à 3 % sur ce marché, ce qui signifie que les biens sont souvent achetés davantage pour la valorisation patrimoniale et le style de vie que pour le revenu.
Développement résidentiel : Les nouveaux projets résidentiels à Portofino sont pratiquement inexistants en raison des règles de conservation – la ville est entourée par le Parc Régional de Portofino et la Réserve Marine, ce qui limite sévèrement les nouvelles constructions. La rénovation des structures existantes est l’activité principale. Beaucoup d’anciennes maisons ont été rénovées selon des standards de luxe moderne, souvent sous une supervision architecturale stricte afin de préserver le caractère historique de Portofino. Une tendance notable est la transformation de bâtiments historiques en résidences haut de gamme ou en copropriétés de prestige, bien que chaque projet soit unique et rare. Essentiellement, le marché résidentiel est un inventaire limité, tel un écrin précieux, ce qui soutient la valeur à long terme : même lors des baisses généralisées du marché immobilier, Portofino voit très peu de ventes « en difficulté » et connaît le plus souvent une simple pause des transactions plutôt qu’une chute significative des prix. Les propriétaires sont généralement fortunés et n’ont aucune pression pour vendre ; les acheteurs attendent dans l’ombre que la bonne propriété soit disponible, parfois pendant plusieurs années. En conséquence, la demande dépasse systématiquement l’offre et les prix restent élevés.
Segment de l’immobilier de luxe
L’ensemble du marché de Portofino peut être qualifié de « luxe », mais il existe en son sein un segment ultra-prime composé de biens d’exception qui attirent des milliardaires du monde entier. Ces propriétés d’exception – souvent de grandes villas historiques avec vue panoramique sur la mer, jardins privés, piscines et accès direct au front de mer – affichent des prix premium et suscitent un vif intérêt auprès des acheteurs internationaux. En 2024 et 2025, plusieurs transactions et développements très médiatisés ont confirmé la vigueur de ce segment du luxe :
- Ventes records de villas : Villa Buonaccordo, un célèbre manoir jaune pastel surplombant la baie de Portofino, a été vendu à un entrepreneur chinois de la tech pour un montant estimé entre 30 et 35 millions d’euros theguardian.com magazine.greatestate.it. De même, la Villa Altachiara (l’ancienne propriété de la comtesse Vacca Augusta) a été achetée par un acheteur russe pour environ 25 millions d’euros magazine.greatestate.it. Ces ventes soulignent que des acheteurs venant de Chine, de Russie, des États-Unis et d’ailleurs sont prêts à payer le prix fort pour les plus belles adresses de Portofino. Notamment, ces transactions ont été facilitées par les incitations fiscales italiennes (le régime de flat tax) qui encouragent les personnes fortunées à établir leur résidence magazine.greatestate.it theguardian.com. Les agents rapportent que les propriétés à plus de 20 M€ à Portofino suscitent désormais régulièrement l’intérêt d’acheteurs étrangers, considérées comme des affaires relatives « pour le même prix qu’un appartement à Knightsbridge à Londres » theguardian.com.
- Investissements de célébrités et de magnats : Bernard Arnault, PDG de LVMH et homme le plus riche du monde, a montré une passion personnelle pour Portofino – via la branche hôtelière de LVMH (Belmond), il a acquis et rénové des propriétés de luxe dans la région realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Parallèlement, des membres de la famille Berlusconi (l’une des plus riches d’Italie) possèdent des domaines ici, et certains créateurs de mode (comme Dolce & Gabbana) ont possédé, de façon célèbre, des maisons à Portofino. De tels propriétaires prestigieux reflètent et entretiennent la renommée de la ville. Lorsque des villas appartenant à des noms célèbres arrivent sur le marché, elles attirent souvent la presse internationale. Par exemple, une villa historique longtemps détenue par Pier Silvio Berlusconi (le fils de Silvio Berlusconi) est en cours de rénovation pour devenir la résidence de sa famille, les médias locaux l’estimant à environ 20 millions d’euros affaritaliani.it affaritaliani.it. L’attrait d’acquérir une parcelle de Portofino continue de séduire les UHNWI (ultra-high-net-worth individuals), des dirigeants de la tech à l’aristocratie européenne.
- Hausse des prix du luxe : Selon le Prime International Residential Index de Knight Frank, les prix des résidences de luxe à Portofino ont augmenté d’environ +7,1 % en 2024, l’un des taux de croissance les plus rapides au monde (16e dans l’indice PIRI100) idealista.it. Cette croissance a dépassé les marchés du luxe de Florence, Milan et Rome idealista.it, indiquant que les destinations balnéaires et de style de vie comme Portofino mènent le marché haut de gamme. De même, Savills a rapporté que les marchés italiens des « résidences secondaires » (qui incluent Portofino) ont connu des augmentations de prix (~+6–7 %) en 2023, devançant les principaux marchés urbains mansionglobal.com mansionglobal.com. L’offre limitée de villas de luxe – dont beaucoup sont uniques – a créé, dans certains cas, une concurrence féroce entre acheteurs, faisant grimper les prix. Même dans un contexte de taux d’intérêt élevés, ces achats sont souvent réalisés comptant ; le sentiment des acheteurs et les tendances en matière de patrimoine (gains en bourse, etc.) ont donc plus d’influence sur les prix que le coût du financement.
- Développements de luxe en cours : Une tendance remarquable est l’arrivée de marques et de promoteurs internationaux de luxe sur la scène immobilière de Portofino, considérant ce marché comme un investissement à long terme. Fin 2024, par exemple, le groupe Fort Partners (lié aux Hôtels Four Seasons) a acquis le Castello San Giorgio, un château de 1 200 m² perché sur la falaise surplombant la baie, apparemment pour plus de 60 millions d’euros luxurytribune.com. Des travaux de rénovation sont en cours pour le transformer, éventuellement en hôtel-boutique ultra-luxueux ou en résidences privées (l’usage prévu est suivi de près, la participation de Four Seasons laissant présager une nouvelle offre d’hospitalité haut de gamme). De plus, Belmond (groupe LVMH) a acquis en 2021 la Villa Beatrice, une autre propriété prestigieuse de Portofino, consolidant ainsi l’empreinte du groupe de luxe luxurytribune.com luxurytribune.com. Ces initiatives témoignent de la confiance que l’immobilier ultra-prime de Portofino continuera à s’apprécier et restera un pôle d’attraction pour l’élite mondiale.
Dans l’ensemble, le segment du luxe à Portofino se caractérise par le prestige, la confidentialité et l’investissement de l’élite mondiale. La démographie des acheteurs ici penche vers les milliardaires et les centi-millionnaires qui possèdent souvent plusieurs résidences à travers le monde. Ils apprécient Portofino pour son mélange unique de glamour et de tranquillité – un lieu où les méga-yachts flottent dans un petit port devant des collines verdoyantes parsemées de villas. Les experts du secteur notent que l’intérêt des étrangers reste élevé : les courtiers de luxe signalent une augmentation des demandes venant d’Amérique du Nord, d’Europe du Nord et du Moyen-Orient en particulier. Avec le régime fiscal avantageux de l’Italie et l’attrait de la « Dolce Vita », les biens d’exception de Portofino devraient rester recherchés par une clientèle internationale dans un avenir proche. Les perspectives de Knight Frank pour 2025 soulignent que les marchés prime italiens (en particulier en Ligurie et en Toscane) sont prêts à rester résilients grâce à une demande internationale soutenue et à un bon rapport qualité-prix par rapport à d’autres destinations de prestige idealista.it.
Immobilier commercial et hôtelier
Outre les résidences, l’immobilier de Portofino comprend également des actifs commerciaux – principalement dans les secteurs de l’hôtellerie et du commerce de détail, qui sont directement liés à l’économie touristique de luxe de la région. Bien que la ville soit petite (moins de 500 habitants), elle accueille un nombre important d’établissements haut de gamme (hôtels-boutiques, restaurants, boutiques de créateurs) destinés à sa clientèle aisée. Les aspects clés du marché commercial en 2025 incluent :
- Hôtels de luxe : Portofino et les villes voisines de la Riviera possèdent une proportion exceptionnelle d’hôtels cinq étoiles. La région du Tigullio (qui englobe Portofino, Santa Margherita Ligure, Rapallo, etc.) compte six hôtels 5 étoiles, l’une des plus fortes concentrations d’Italie luxurytribune.com. À Portofino même, le bijou de la couronne est le Belmond Hotel Splendido, un hôtel légendaire perché sur une colline (anciennement un monastère) offrant une vue imprenable sur la baie. Le Splendido – ainsi que sa propriété sœur Splendido Mare sur le port – fait l’objet d’une rénovation pluriannuelle sous la direction du groupe LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Cette rénovation (initiée en 2023 et se poursuivant jusqu’en 2024/25) a pour objectif la “préservation du patrimoine” et l’élévation de l’expérience client, avec des améliorations comme une nouvelle piscine et des suites repensées realinvest.co.uk. La restauration progressive, menée par des designers renommés, témoigne de la confiance dans l’avenir touristique de Portofino : Belmond protège efficacement ce symbole pour le maintenir au sommet du voyage de luxe. En juin 2025, Belmond a annoncé que l’Hôtel Splendido rouvrira dans une “nouvelle ère de splendeur” dès l’été prochain instagram.com, mettant en avant des aménagements qui marient charme historique et ultra-luxe moderne. On s’attend à ce que les tarifs des chambres (déjà plus de 1 000 € la nuit en haute saison pour une chambre standard) augmentent encore après les rénovations.
- Projets hôteliers émergents : Un développement majeur est la relance prévue de l’Hôtel Portofino Kulm. Cet hôtel historique et prestigieux, perché au sommet du mont Portofino (dans un parc au-dessus de la ville), était fermé depuis des décennies. En décembre 2024, le groupe milanais AKNO a acquis l’Hôtel Portofino Kulm avec l’intention de le restaurer en un complexe de luxe de premier plan aknogroup.com aknogroup.com. Le Kulm, un monument Art nouveau datant de 1906, fera l’objet d’une ambitieuse réhabilitation combinant préservation du patrimoine et équipements modernes aknogroup.com. Le projet du groupe AKNO vise à « le restaurer dans sa splendeur d’antan » en tant que destination de renommée mondiale aknogroup.com aknogroup.com. Ce projet, une fois achevé dans quelques années, viendra enrichir l’offre d’hôtels de luxe de Portofino et devrait renforcer l’attractivité régionale. La réouverture d’un établissement emblématique tel que le Kulm (avec ses vues à couper le souffle sur la côte ligure) crée non seulement de la valeur immobilière, mais reflète aussi une tendance générale : les investisseurs misent sur les infrastructures touristiques haut de gamme dans des lieux comme Portofino, anticipant une clientèle de plus en plus aisée.
- Espaces de commerces et de restauration : La petite Piazzetta du front de mer de Portofino est bordée de boutiques exclusives (marques de mode de luxe, bijouteries) et de restaurants gastronomiques. L’immobilier commercial ici est extrêmement limité — seules quelques dizaines de locaux/exclusivités existent et les disponibilités sont rares. Les loyers pour un emplacement commercial de premier plan sur la Piazzetta figurent parmi les plus élevés d’Italie au mètre carré (comparable aux rues de luxe de Rome ou Milan en haute saison). Bien que les chiffres précis ne soient pas rendus publics, des témoignages indiquent que les boutiques phares (souvent des pop-ups de marques durant l’été) paient un prix fort pour la visibilité auprès d’une clientèle aisée et de célébrités. Les établissements de restauration, souvent familiaux depuis des générations, changent parfois de mains à prix élevé grâce au cachet d’une adresse à Portofino. De façon générale, le secteur immobilier commercial dépend entièrement du tourisme — sa vitalité se retrouve dans le boom de fréquentation. En 2024, l’Italie a enregistré 215 millions de présences touristiques durant l’été (un record post-pandémie) luxurytribune.com, et Portofino a largement bénéficié de cet essor du tourisme de luxe.
- Marinas et infrastructures : Un aspect unique de l’immobilier à Portofino est son infrastructure maritime – le port. Bien que n’étant pas de « l’immobilier » au sens conventionnel de bâtiments, posséder ou louer une place d’amarrage pour un yacht à Portofino est un signe de prestige et s’accompagne de coûts élevés. La marina est petite (elle ne peut accueillir que des yachts relativement modestes jusqu’à ~35 m dans le port intérieur), ce qui signifie que les prix de location des places en été sont extrêmement élevés et souvent négociés dans le cadre d’accords à long terme. Des discussions sont en cours sur la gestion du trafic des bateaux touristiques et la possible modernisation de certaines installations portuaires (par exemple, quais améliorés, services de navette) afin de mieux accueillir les superyachts qui mouillent au large. Ces projets d’infrastructure, bien que limités dans leur ampleur à cause des contraintes géographiques, visent à préserver l’attrait de Portofino tout en gérant la congestion en haute saison. Début 2023, les autorités locales ont même imposé des règles pour limiter la surpopulation – par exemple en restreignant la flânerie dans certains points de vue surpeuplés – dans le but de préserver la qualité de l’expérience des visiteurs tourtravelandmore.com. De telles politiques ont un impact indirect sur l’immobilier commercial : en orientant le flux touristique, Portofino s’assure que ses boutiques de luxe et ses hôtels puissent fonctionner dans un environnement qui reste exclusif et non envahi.
En résumé, l’immobilier commercial à Portofino se définit par l’excellence de l’hôtellerie et la rareté. Les hôtels connaissent d’importants investissements et rénovations, les surfaces commerciales sont limitées mais très recherchées, et tout l’écosystème commercial bénéficie de la position de Portofino comme leader du tourisme de luxe en Italie. Les investisseurs de ce secteur sont généralement des acteurs institutionnels ou liés à des marques de luxe (comme on le voit avec Belmond/LVMH et Four Seasons/Fort Partners), et leurs engagements récents témoignent de leur optimisme quant au fait que Portofino continuera de « dépasser les attentes » en tant que destination haut de gamme dans les années à venir.
Tendances des prix et valeurs actuelles
La trajectoire des prix à Portofino au cours de la dernière décennie a connu une tendance générale à la hausse, ponctuée de courtes périodes de stabilisation ou de corrections mineures. La tendance historique est comparable à celle des autres marchés de résidences secondaires haut de gamme : résilient pendant les baisses de marché et rapide à rebondir lors des reprises économiques, grâce à une base de propriétaires aisés. Voici un aperçu des tendances de prix, tant historiques qu’actuelles à l’horizon 2025 :
- Perspective à long terme : Durant les années 2000, l’immobilier italien a connu un boom suivi d’un ralentissement après la crise financière de 2008. Portofino, cependant, n’a connu qu’un léger fléchissement des valeurs immobilières à la fin des années 2000 et au début des années 2010, comparé aux baisses nationales. Dès le milieu des années 2010, les prix à Portofino recommençaient à grimper, alors que de nombreux marchés italiens stagnaient. Les acheteurs fortunés, y compris des étrangers, recherchaient de plus en plus des actifs refuges et des propriétés axées sur le style de vie ; Portofino a bénéficié tôt de cette tendance. En 2019, les agents locaux rapportaient que les prix des villas prestigieuses avaient atteint de nouveaux sommets (dépassant leur pic de 2008), stimulés par l’introduction du régime fiscal forfaitaire italien en 2017 qui a attiré de riches expatriés (plus d’informations à ce sujet dans la section politique) theguardian.com theguardian.com. La fin des années 2010 a vu une demande constante, bien que le volume des transactions soit resté faible (peu de biens disponibles sur le marché).
- Impact de la pandémie (2020–2022) : La pandémie de COVID-19 a d’abord gelé les ventes en 2020 en raison des restrictions de voyage. Mais paradoxalement, elle a stimulé l’intérêt pour les retraites exclusives dès l’assouplissement des confinements : les acheteurs internationaux, particulièrement d’Europe du Nord et des États-Unis, ont afflué pour acquérir des résidences méditerranéennes où ils pouvaient télétravailler dans des cadres idylliques. Les marchés du luxe sur les côtes et à la campagne italienne ont explosé en 2021–2022, et Portofino n’a pas fait exception. La concurrence pour les rares annonces s’est intensifiée. D’après des anecdotes, certaines propriétés restées longtemps en vente se sont vendues, car les acheteurs privilégiaient désormais le style de vie et le bien-être. Cela a entraîné une hausse des prix en 2021 et surtout en 2022. L’enquête mondiale de Knight Frank a noté que les marchés de villégiature avaient surpassé les villes pendant cette période – ce qui correspond à l’expérience de Portofino idealista.it. Début 2023, les valeurs moyennes atteignaient des niveaux records.
Le tableau ci-dessous résume les prix moyens actuels (et la variation annuelle récente) à Portofino par rapport à certains marchés de luxe sélectionnés :
| Emplacement (mai 2025) | Prix moyen de vente (€/m²) | Évolution annuelle (vs mai 2024) |
|---|---|---|
| Portofino (Ligurie) | 7 955 € immobiliare.it | +2,9 % immobiliare.it (reprise après la baisse de 2024) |
| Capri (Baie de Naples) | 8 849 € immobiliare.it | -2,3 % immobiliare.it (légère baisse après un pic) |
| Santa Margherita Ligure | ~5 942 € immobiliare.it | +?% (croissance stable, prix élevés pour le continent) |
| Milan (moyenne ville) | ~5 000 € (est.) | +6–7 % (forte croissance 2024 dans le centre-ville) |
| Rome (moyenne ville) | ~3 600 € immobiliare.it | +6,9 % immobiliare.it (rebond significatif en 2024/25) |
| Monaco (Monte-Carlo)** | 50 000 €+ (premium) | +4 % (2024) – prix records mondiaux |
Sources : Rapports du marché Immobiliare.it et publications du secteur.
Monaco : inclus pour contexte international ; dépasse de loin tous les autres marchés.
Comme le montre le tableau, Portofino et Capri jouent dans une catégorie à part en Italie (aucune autre destination italienne ne dépasse régulièrement les 7 000–9 000 €/m² en moyenne). Elles rivalisent également avec des marchés d’élite internationaux. Par exemple, Saint-Tropez en France enregistre des moyennes autour de 20 000–25 000 €/m² pour les maisons de luxe residences-immobilier.com housesandapartments.fr, et Cannes varie entre 10 000–25 000 €/m² cotedazur-sothebysrealty.com. Les propriétés les plus prestigieuses de Portofino (se négociant autour de 15 000 €/m²) atteignent presque ces niveaux, bien que les moyennes générales soient légèrement inférieures en raison de la diversité des logements plus petits. Néanmoins, dans les classements mondiaux des prix résidentiels haut de gamme, Portofino figure en bonne place parmi les marchés balnéaires les plus chers au monde voronoiapp.com.
En termes de tendances locatives, comme noté précédemment, les loyers à Portofino ont récemment explosé (+16,5% sur un an), avec une moyenne de 34,6 €/m²/mois en 2025 immobiliare.it. Fait intéressant, les loyers à Capri ont augmenté encore davantage (+35% sur un an) immobiliare.it, ce qui indique un boom post-pandémique des locations haut de gamme de vacances. Les deux lieux témoignent d’une tendance plus large : les voyageurs fortunés ont cherché à louer des villas et propriétés exclusives entre 2022 et 2024, faisant grimper les tarifs. Certains propriétaires profitent ainsi de revenus saisonniers lucratifs, bien que la fiscalité italienne sur les locations de courte durée et la réglementation (par exemple obligation d’enregistrer les locataires, paiement d’un impôt forfaitaire de 21% sur les locations de type Airbnb) soient autant de paramètres à gérer pour les investisseurs.
Pour l’avenir, on s’attend à ce que les valeurs actuelles restent solides ou augmentent modérément. Il n’y a guère de signes de difficultés ou de surabondance d’offre qui pourraient faire baisser les prix à Portofino. Au contraire, les prévisionnistes anticipent un « plateau stable ou une légère hausse » des prix pour 2025–2026, sauf choc externe majeur. Nous aborderons ensuite en détail les prévisions explicites et les perspectives du marché.
Prévisions et perspectives du marché
Les prévisions pour le marché immobilier de Portofino dans les prochaines années (2025–2027) sont généralement optimistes, tout en reconnaissant la faible marge de croissance en raison du niveau déjà élevé des prix. Plusieurs sources du secteur donnent un aperçu de ce à quoi s’attendre :
- Perspectives 2025 de Knight Frank : Le Wealth Report de Knight Frank et les prévisions du marché de l’immobilier de prestige indiquent que les marchés immobiliers haut de gamme en Italie resteront résilients et continueront une croissance stable jusqu’en 2025 idealista.it. Pour les destinations « lifestyle » comme Portofino, il est prévu que la demande internationale soutenue continue d’appuyer les prix. Alors que la frénésie post-COVID s’est apaisée, Knight Frank évoque un scénario de croissance modérée plutôt qu’une baisse, en citant des facteurs comme des prix compétitifs par rapport à d’autres grandes villes mondiales et l’attrait durable de l’Italie idealista.it. Concrètement, cela pourrait signifier une croissance annuelle des prix faible à moyenne (par exemple, +3 % à +5 % par an pour les biens de prestige), à condition que la conjoncture économique reste stable. Les +7 % enregistrés par Portofino en 2024 ne se reproduiront peut-être pas chaque année, mais une légère augmentation reste plausible.
- Indice Savills Prime : Savills, dans une analyse de fin 2024, a noté que les marchés secondaires haut de gamme en Italie devraient continuer à voir les prix augmenter en raison d’une offre limitée et d’une demande en provenance des villes mansionglobal.com. Leurs prévisions pour 2025 pour les principales villes italiennes divergent – Milan stable à +1 %, Rome +2-4 % idealista.it idealista.it – mais pour les destinations de loisirs comme le lac de Côme, la campagne toscane, etc., Savills s’attend à une surperformance. Par extension, Portofino relève probablement de la catégorie surperformante. Les taux d’intérêt (élevés en 2023-2024) affectent les acheteurs moyens mais moins les ultra-riches ; ainsi, tout assouplissement des taux fin 2025/2026 serait un bonus mais pas déterminant. Le directeur italien de Savills a été cité affirmant que le marché du luxe a fait preuve d’une « forte résilience malgré les incertitudes économiques » idealista.it, anticipant une demande continue surtout pour les locations et une reprise des transactions sur les marchés où l’offre avait été contrainte (comme les nouveaux programmes à Rome) idealista.it idealista.it. Pour Portofino, les volumes de transactions resteront faibles, mais les prix des rares ventes établiront probablement de nouveaux records.
- Rapport Engel & Völkers/Nomisma : Le Market Report Italy 2025 (par Engel & Völkers avec Nomisma) propose une vue d’ensemble du marché immobilier de luxe. Il note que les villas et les demeures historiques représentent 40 % des transactions haut de gamme en Italie a.storyblok.com, reflétant la demande pour des biens panoramiques et uniques – une catégorie dans laquelle Portofino s’inscrit parfaitement. Le rapport prévoit une « croissance modérée alimentée par une demande constante de propriétés exclusives » en 2025 (traduction du texte italien) et souligne que l’intérêt international reste soutenu, ce qui devrait maintenir la vigueur des marchés côtiers haut de gamme. Ils précisent toutefois que des chocs géopolitiques ou économiques pourraient peser sur la confiance, mais, sauf événements majeurs, le segment luxe italien repose sur des bases solides.
- Sentiment des experts locaux : Les interviews avec des agents immobiliers de luxe locaux (comme Gianmarco Bizzoni de Zampetti) confirment que 2025 devrait être une autre année forte pour l’immobilier de luxe en Italie idealista.it. Parmi les principaux facteurs évoqués, on retrouve la hausse de la demande internationale, l’immobilier de luxe comme protection contre l’inflation et l’offre limitée idealista.it idealista.it. Ces conditions s’appliquent certainement à Portofino. Les agents rapportent qu’ils ont plus d’acheteurs qualifiés que de biens disponibles, et certains clients ont commencé à élargir leur recherche vers des zones voisines (par exemple Santa Margherita ou Portovenere plus bas sur la côte) en raison du manque d’options à Portofino même. Ce report de la demande pourrait légèrement réduire le nombre de ventes à Portofino (car certains achètent ailleurs), mais cela ne fait pas baisser les prix à Portofino – cela souligne même à quel point la ville est convoitée. Tant que les marchés financiers mondiaux restent stables (ce qui affecte la richesse des acheteurs potentiels), les perspectives sont à une stabilité des prix ou une légère hausse. Il y a peu d’attentes concernant une baisse de prix ; un facteur de risque pour les prévisions serait qu’un bien très haut de gamme arrive sur le marché (par exemple un domaine à 50 millions d’euros), ce qui pourrait établir un nouveau record de prix et ainsi tirer la moyenne vers le haut.
- Perspectives location et tourisme : Les autorités touristiques prévoient une croissance continue du tourisme de luxe en Italie jusqu’en 2026, bien qu’à un rythme peut-être plus modéré après le boom post-pandémique. Le gouvernement local de Portofino, en partenariat avec la Région Ligurie, investit dans les infrastructures, comme l’amélioration des routes (la route vers Portofino a été reconstruite après un glissement de terrain en 2018 et récemment renforcée) et des initiatives pour un tourisme durable. Un nouveau service de ferry mis en place en 2025 relie Portofino à d’autres villages de la Riviera pour désengorger la circulation routière. Ces améliorations facilitent l’accès et renforcent l’attractivité de Portofino, soutenant ainsi indirectement la valeur immobilière. Si les voyages internationaux restent dynamiques (hors nouvelles pandémies ou conflits), Portofino devrait continuer à profiter de saisons estivales pleines, de taux d’occupation élevés dans les hôtels et donc d’une forte demande pour les locations courte durée. Cela pourrait faire augmenter davantage les rendements locatifs et potentiellement attirer certains investisseurs intéressés par la location de luxe.
En résumé, les prévisions pour l’immobilier à Portofino dans les prochaines années sont globalement positives : prix stables ou en hausse, demande soutenue et investissements de prestige continus. La croissance ne sera peut-être pas explosive – le marché est mature et déjà très cher – mais elle devrait être constante. Les observateurs rappellent souvent que l’immobilier de luxe en Italie constitue une sorte de valeur refuge (actif tangible, historiquement stable) et que la position politique du pays a été d’encourager les acheteurs fortunés (via des incitations fiscales). Cette continuité politique renforce la confiance. Les seuls points de réserve face à ces perspectives favorables seraient des chocs économiques externes (par exemple une grave récession touchant les marchés boursiers pourrait temporairement ralentir les ventes) ou de possibles changements réglementaires (si, hypothétiquement, un futur gouvernement réduisait les avantages fiscaux pour les étrangers – bien qu’aucune telle mesure ne soit envisagée). En dehors de ces cas, Portofino devrait rester sur sa trajectoire actuelle : une petite étoile brillante du marché immobilier européen, avec des gains de valeur incrémentiels et une désirabilité constante.
Opportunités d’investissement et défis
Investir dans l’immobilier à Portofino peut être extrêmement gratifiant mais comporte également des défis particuliers. Nous vous présentons ci-dessous les principales opportunités qui attirent les investisseurs, ainsi que les défis et risques à connaître :
Opportunités / Points forts :
- Appréciation et stabilité du capital : Les valeurs immobilières à Portofino ont montré une augmentation constante sur le long terme. Même lorsque le marché italien au sens large connaissait des difficultés, Portofino maintenait sa valeur. Les propriétés de luxe ici sont considérées comme des actifs refuges : leur valeur tend à augmenter dans le temps, plus vite que l’inflation, permettant de préserver et de faire croître le capital idealista.it idealista.it. L’offre limitée et la demande permanente de la part des élites mondiales créent les conditions d’une poursuite de la hausse des prix. Les investisseurs visant les segments ultra-premium considèrent Portofino comme un moyen de diversifier leur patrimoine dans un actif tangible à faible volatilité (les ultra-riches achètent souvent des biens “trophées” non seulement pour leur utilisation mais aussi dans une logique de préservation de patrimoine).
- Forts rendements locatifs (en haute saison) : Pour ceux qui souhaitent louer leur bien, Portofino offre des rendements potentiellement élevés, notamment grâce à la location de luxe à court terme. La saison estivale (et de plus en plus pendant les mi-saisons) attire une clientèle aisée prête à payer des tarifs très élevés. Comme indiqué, les loyers ont fortement augmenté (par exemple, +16% l’an dernier) immobiliare.it. Une villa bien située peut générer plusieurs centaines de milliers d’euros de revenus locatifs sur un été. Selon une agence de luxe, des rendements locatifs élevés sont possibles dans des destinations touristiques exclusives comme le lac de Côme, la Côte Amalfitaine – et par extension Portofino idealista.it. Cela peut compenser les coûts de possession. De plus, certains investisseurs adoptent un modèle hybride : ils profitent de la villa une partie de l’année et la louent pendant les semaines de pointe – monétisant ainsi leur résidence de vacances. Compte tenu de la croissance du tourisme haut de gamme, il ne manque pas de vacanciers fortunés recherchant l’expérience d’une villa à Portofino.
- Style de vie et usage personnel : De nombreux investisseurs sont également motivés par la perspective d’un retour en qualité de vie. Posséder un bien à Portofino donne accès à un cercle d’élite – on peut amarrer son yacht dans le port, côtoyer une communauté internationale exigeante et profiter du style de vie de la Riviera italienne. Cet avantage intangible est un puissant facteur d’attraction. Pour ceux qui profitent du régime fiscal forfaitaire italien, faire de Portofino leur résidence principale offre un mode de vie envié tout en bénéficiant d’un faible taux d’imposition sur les revenus étrangers. En résumé, un investissement ici est à la fois financier et personnel. Ce double avantage peut rendre l’équation attrayante même si le rendement locatif pur ou la progression pure du prix sont potentiellement inférieurs à ceux d’investissements plus risqués.
- Diversification du portefeuille : L’immobilier dans les secteurs ultra-prisés se comporte différemment des marchés boursiers ou même de l’immobilier classique. Il est moins corrélé aux cycles économiques (car les propriétaires ne vendent pas dans la panique en période de récession). Pour les family offices et les investisseurs très fortunés, ajouter un bien à Portofino diversifie leur portefeuille. C’est aussi une couverture contre les fluctuations monétaires (ces actifs étant libellés en euros). Il est notable que les Américains achètent de plus en plus en Italie afin de profiter d’un dollar fort ces dernières années – considérant effectivement la propriété de luxe comme une couverture de change et un actif désirable.
- Incitations fiscales : Les politiques favorables de l’Italie envers les personnes fortunées constituent en soi une opportunité. Le régime forfaitaire non domicilié (impôt forfaitaire de 100 000 €/an sur les revenus mondiaux) theguardian.com a attiré des dizaines de millionnaires. Posséder un bien immobilier en Italie peut aider à se qualifier pour la résidence et ce statut fiscal. De plus, l’Italie propose un visa de « résidence élective » pour les retraités disposant de revenus suffisants, imposés à seulement 7 % s’ils s’installent dans certaines régions (principalement le sud) theguardian.com – moins pertinent pour Portofino, mais le forfait est certainement à considérer. Ces dispositifs augmentent le nombre d’acheteurs potentiels (les investisseurs savent que leur charge fiscale personnelle en Italie sera plafonnée, rendant la propriété plus confortable financièrement).
- Développement et potentiel de création de valeur : Bien que la construction neuve soit quasiment interdite, il existe encore des opportunités de valorisation via la rénovation. Beaucoup de propriétés à Portofino sont historiques et peuvent nécessiter une modernisation. Les investisseurs ayant la bonne équipe (architectes, designers familiers avec les réglementations locales) peuvent créer une valeur substantielle en restaurant ou modernisant des villas. Étant donné la très forte demande des utilisateurs finaux pour des maisons rénovées, prêtes à emménager (beaucoup d’acheteurs préfèrent ne pas gérer eux-mêmes les travaux), un investisseur qui achète une propriété ancienne et la rénove selon les standards du luxe peut vendre avec une prime significative. Par exemple, la rénovation en cours d’hôtels et de villas anciens par des sociétés comme Belmond ou Fort Partners montre le potentiel de ces projets – une fois achevés, ces biens justifient des tarifs/prix bien plus élevés. À plus petite échelle, un investisseur individuel peut rénover un appartement ou une maison et soit le revendre (le « flipping » est moins répandu ici en raison de la fiscalité, mais reste possible), soit bénéficier d’une valeur locative ou de revente supérieure.
Défis / Risques :
- Liquidité ultra-luxe : Bien que les propriétés de Portofino soient toujours en demande, le nombre d’acheteurs dans le très haut de gamme est limité. Si vous investissez 20 millions d’euros dans une villa et souhaitez la revendre, il pourra être difficile de trouver un acquéreur rapidement. La liquidité peut poser problème si une vente rapide est nécessaire idealista.it idealista.it. Les biens peuvent rester sur le marché pendant des mois voire des années avant de trouver preneur (sauf en cas de forte décote). Ainsi, l’immobilier à Portofino convient plutôt aux investisseurs long terme ; ce n’est pas un marché de « flipping » pour faire du rendement rapide. Les coûts de détention et l’illiquidité impliquent que les investisseurs doivent être prêts à conserver l’actif un certain temps ou faire preuve de patience pour atteindre leur prix.
- Coûts d’entrée et de détention élevés : Les prix absolus sont énormes, ce qui signifie que le capital nécessaire pour entrer sur le marché est élevé. De plus, l’Italie impose des frais de transaction importants – environ 9 à 10 % en taxes et frais pour l’achat d’une résidence secondaire (moins si vous établissez votre résidence principale, mais beaucoup d’acheteurs étrangers en font une résidence secondaire). Les coûts permanents incluent les taxes foncières (IMU) sur les résidences secondaires, qui à Portofino peuvent s’élever à plusieurs milliers d’euros par an en raison des valeurs cadastrales élevées, en plus de l’entretien. L’entretien d’une villa de luxe (jardins, piscines, sécurité, personnel) est coûteux – facilement dans les dizaines de milliers d’euros par an. Si la propriété est historique ou située dans une zone protégée, toute modification nécessitera des permis et possiblement le recours à des artisans spécialisés, ce qui ajoute des coûts. Le coût d’opportunité est également un problème : l’argent immobilisé dans un actif non générateur de revenus pourrait être investi ailleurs. Ceci dit, ces acheteurs disposent généralement d’une grande richesse, mais cela reste à considérer.
- Obstacles réglementaires : Rénover ou modifier une propriété à Portofino peut être un véritable défi administratif. Des réglementations strictes sur le patrimoine et l’environnement s’appliquent. Obtenir l’autorisation d’ajouter une extension, d’installer une piscine ou même de changer la couleur de la peinture peut impliquer plusieurs niveaux d’approbation (Comune, autorité du parc régional, etc.). Cela peut ralentir les projets de valorisation et ajouter de l’incertitude. De plus, le système juridique italien est relativement lent en cas de litiges (par exemple, problèmes de limites de propriété ou de successions). Les investisseurs étrangers doivent aussi naviguer dans un système juridique différent (d’où la nécessité d’embaucher de bons notaires et avocats). Bien que le gouvernement soit favorable aux investisseurs étrangers, il existe toujours un léger risque de changements de politique à l’avenir (par exemple, il y a eu des débats politiques sur la limitation de la propriété étrangère dans les zones prisées pour éviter une flambée des prix – bien qu’aucune telle loi n’existe encore en Italie, contrairement à certains autres pays).
- Saturation du marché et alternatives : On pourrait avancer que le potentiel de Portofino est peut-être limité par le niveau déjà très élevé des prix. Avec une moyenne proche de 8 000 €/m² et des pics à plus de 10 000 €/m², la croissance pourrait être plus lente à l’avenir. Certains investisseurs pourraient considérer que d’autres régions italiennes (comme certaines parties de la Toscane ou du lac de Garde) ont plus de potentiel de progression à partir de valeurs plus basses. Si certains groupes internationaux d’acheteurs venaient à changer d’avis (par exemple, si les Américains privilégiaient soudainement la côte amalfitaine ou les Pouilles), la demande à Portofino pourrait se redistribuer. Cependant, étant donné la renommée mondiale de Portofino, cette crainte est limitée – il y aura probablement toujours un cercle d’acheteurs attirés par ce lieu.
- Facteurs économiques mondiaux : Bien que Portofino soit protégée, elle n’est pas totalement à l’abri des chocs mondiaux. Une forte hausse des taux d’intérêt mondiaux en 2022 a ralenti certains achats de biens de luxe à travers le monde. De même, un euro fort peut rendre l’achat plus coûteux pour les acheteurs en dollars ou en livres, à la marge. Les problèmes géopolitiques (comme les sanctions contre les oligarques russes en 2022) ont écarté certains acheteurs du marché (en effet, quelques propriétaires russes ont été affectés). Ces facteurs peuvent avoir un impact temporaire sur la demande. Toutefois, comme le souligne The Guardian, après une période de prudence initiale, les plus riches sont revenus dès lors qu’ils ont constaté la stabilité des politiques theguardian.com. Ainsi, les risques macroéconomiques sont présents mais généralement temporaires.
En conclusion, investir à Portofino est un pari sur l’immobilier ultra-haut de gamme – cela offre l’opportunité de posséder une part de l’un des lieux les plus exclusifs au monde, avec de solides perspectives de plus-value à long terme et de revenus locatifs, mais cela nécessite des moyens financiers importants, de la patience et une diligence raisonnable appropriée. La plupart des défis peuvent être atténués en faisant appel à des professionnels locaux expérimentés : agents immobiliers de luxe, avocats, architectes et gestionnaires de propriété qui comprennent les spécificités du marché. Pour ceux qui savent bien naviguer, les récompenses ne sont pas seulement financières ; elles sont aussi l’intangible prestige d’appartenir à l’illustre patrimoine de Portofino.
Démographie des acheteurs et demande du marché
La demande pour l’immobilier à Portofino est véritablement mondiale. La démographie des acheteurs ces dernières années est largement dominée par les individus fortunés internationaux, avec une plus petite part d’élites italiennes nationales. Comprendre qui achète et pourquoi en dit long sur la dynamique du marché :
- Domination étrangère : Les investisseurs étrangers représentent aujourd’hui environ 70 % des acheteurs sur le segment de l’immobilier de luxe en Italie idealista.it – et à Portofino, cette part est probablement encore plus élevée. Traditionnellement, de riches Italiens (industriels, créateurs de mode, etc.) possédaient de nombreuses villas à Portofino (et certains en possèdent encore), mais aujourd’hui, les nouveaux acheteurs viennent plus souvent de l’étranger : Américains, Britanniques, Nord-Européens, Moyen-Orientaux et Asiatiques (notamment les Chinois). L’afflux d’Américains et de Britanniques est particulièrement notable depuis 2017, coïncidant avec les incitations fiscales italiennes et peut-être l’insatisfaction face à la politique nationale ou aux coûts (comme l’a plaisanté un agent, « Pourquoi ne pas acheter une villa à Portofino pour le prix d’un appartement à Londres ? » theguardian.com).
- Profils des ultra-riches : Les acheteurs appartiennent généralement à des catégories telles que les entrepreneurs, dirigeants de sociétés multinationales, financiers ou célébrités. Beaucoup font partie de la catégorie des ultra-riches (UWF) avec des patrimoines bien supérieurs à 50 millions d’euros. Par exemple, parmi les acheteurs récents figurent des magnats de la tech (le millionnaire chinois des semi-conducteurs ayant acheté la Villa Buonaccordo theguardian.com), des oligarques russes (avant les sanctions, les Russes étaient très actifs ; l’un d’eux a acheté la Villa Altachiara magazine.greatestate.it), et des membres de familles royales ou investisseurs du Golfe (Portofino a suscité l’intérêt de familles fortunées des Émirats, d’Arabie Saoudite, etc., parfois via des achats discrets par le biais de trusts ou de sociétés). Le Knight Frank Wealth Report 2025 note que l’Italie compte plus de 40 000 personnes possédant un patrimoine supérieur à 10 millions de dollars, et demeure une destination de choix pour les UHNWIs internationaux idealista.it. Beaucoup d’entre eux recherchent un patrimoine et un art de vivre – ce que Portofino leur offre.
- Motivations des acheteurs : Au-delà de l’investissement, les acheteurs sont attirés par l’attrait du style de vie de Portofino – sa discrétion, sa beauté et son prestige social. Ils comptent souvent utiliser la propriété comme résidence secondaire ou maison de vacances (peu sont résidents à temps plein, bien que certains retraités ou personnes s’installant sous le régime fiscal forfaitaire en fassent leur résidence principale). Il y a aussi un aspect générationnel : certains acheteurs sont de riches retraités ou préretraités cherchant à profiter de leur réussite (attirés donc par un environnement paisible et idyllique), tandis que d’autres sont dans leurs années de revenus maximums et voient une villa à Portofino comme le symbole ultime de succès ou un lieu de rassemblement familial. Depuis le Covid, une tendance se dessine : les familles fortunées recherchent des propriétés où elles peuvent se réunir en toute sécurité ; une villa isolée à Portofino correspond parfaitement à ce besoin.
- Provenance géographique de la demande :
- Amérique du Nord : On observe un afflux d’intérêt venant des États-Unis et du Canada. La force du dollar et le charme romantique de l’Italie ont motivé de nombreux Américains à acheter une propriété italienne entre 2021 et 2024. Gate-away (un portail spécialisé) rapporte que les Américains sont les premiers à rechercher un bien immobilier en Italie gate-away.com. Dans le cas de Portofino, les acheteurs américains découvrent souvent le lieu lors d’une croisière ou en yacht et en tombent amoureux. The Guardian (2019) a évoqué l’arrivée des Américains grâce aux avantages fiscaux, un agent britannique déclarant : « Beaucoup de gens en ont assez de Londres… ils aiment la culture et bien sûr l’avantage fiscal » theguardian.com. Les Américains et les Britanniques forment ainsi un groupe principal.
- Europe : En Europe, les acheteurs provenant du Royaume-Uni, de Suisse, de France et d’Allemagne/Nord de l’Europe sont courants. Les acheteurs britanniques et suisses sont souvent des expatriés ou des hommes d’affaires internationaux pour qui l’Italie offre un climat et un coût de vie plus favorables que leurs marchés d’origine. Certains Nord-Européens (Scandinaves, Néerlandais) ayant accumulé de la richesse recherchent également la Méditerranée pour des résidences secondaires.
- Moyen-Orient : Les riches acheteurs du Moyen-Orient (Qataris, Émiratis, Saoudiens) ont beaucoup investi dans d’autres marchés de premier plan en Europe (Londres, Côte d’Azur) et ciblent aussi l’Italie dans une moindre mesure. À Portofino, un investisseur notable est indirectement la famille Al-Thani du Qatar via des investissements dans l’hôtellerie, mais les acheteurs individuels du Golfe restent minoritaires (même si certains louent des villas pour l’été).
- Asie : L’intérêt chinois pour l’immobilier d’exception italien a augmenté. L’achat d’un milliardaire chinois à Portofino theguardian.com en est un parfait exemple. À mesure que la Chine produisait plus de millionnaires, certains se sont tournés vers l’Europe pour des investissements sûrs et un style de vie — l’Italie, grâce à sa culture et son prestige dans le luxe, en a attiré une part. Il existe aussi un certain intérêt venant d’Asie du Sud-Est (par exemple des magnats indonésiens ou singapouriens), mais il est moins documenté.
- Russie et CEI : Historiquement, les Russes adorent la Riviera italienne (ainsi que la Toscane et la Sardaigne). Avant 2022, les Russes jouaient un rôle clé dans le segment haut de gamme. Portofino comptait des propriétaires et acheteurs russes (comme la vente d’une villa à un Russe en 2015 magazine.greatestate.it). Avec les sanctions et tensions géopolitiques, l’activité des grandes fortunes russes a reculé — certains ont dû se séparer de leurs biens ou du moins se faire plus discrets. Cela a soudainement supprimé une part de la demande en 2022. Cependant, des acheteurs d’autres ex-républiques soviétiques (Kazakhstan, etc.) et des Russes ayant un second passeport pourraient encore agir discrètement.
- Acheteurs italiens nationaux : Les Italiens ne représentent plus qu’environ 30 % des acheteurs de biens de luxe dans le pays idealista.it. Ceux de Portofino sont en général soit des propriétaires de biens hérités, soit de nouveaux acheteurs parmi les plus riches d’Italie (par exemple chefs de grandes entreprises, grandes familles industrielles célèbres, etc.). On peut citer la famille Berlusconi (magnats des médias) et des créateurs de mode (Armani possède des propriétés ailleurs en Italie ; D&G historiquement à Portofino). Il existe aussi un phénomène local : certaines familles aisées génoises ou milanaises conservent des maisons de vacances transmises de génération en génération. Mais en général, les Italiens considèrent que Portofino leur est désormais inaccessible : beaucoup se sont tournés vers des endroits ligures un peu plus abordables ou vers la côte toscane s’ils sont seulement « modérément » fortunés.
- Comportement des acheteurs : Un aspect intéressant est que les acheteurs sont de plus en plus « agnostiques à l’emplacement en Italie », comme l’a noté Savills – c’est-à-dire qu’ils recherchent simplement la meilleure propriété avec certaines caractéristiques, sans forcément être attachés à une ville spécifique mansionglobal.com. Cependant, la marque unique de Portofino fait que beaucoup veulent spécifiquement Portofino. Les agents ont des clients sur liste d’attente uniquement pour Portofino ou ses environs immédiats – ils ne sont pas intéressés par des substituts. Cette demande refoulée est l’une des raisons pour lesquelles les prix restent élevés. Lorsqu’un bien de choix arrive sur le marché, on compte souvent plusieurs parties intéressées venues des quatre coins du monde. La négociation porte moins sur le rabais que sur la sécurisation de l’actif (souvent au prix demandé ou proche de celui-ci).
- Atouts culturels et style de vie : Les acheteurs sont séduits par le style de vie « Dolce Vita » – l’idée de flâner sur la piazzetta avec une glace, ou de recevoir des amis sur une terrasse surplombant les yachts. Portofino offre un mélange de glamour et de simplicité : c’est à la fois un lieu de luxe et un village pittoresque. Cette combinaison est très attrayante, surtout pour les acheteurs étrangers qui idéalisent la vie italienne. De plus, la culture, la gastronomie et le climat de l’Italie sont des atouts majeurs. Certains acheteurs apprécient également la relative sécurité de l’Italie (faible criminalité violente, etc.) et l’accessibilité aux soins et aux services pour les résidents.
En conclusion, la demande sur le marché immobilier de Portofino est portée par une clientèle internationale diverse et très aisée, cherchant principalement une résidence secondaire ou une maison de vacances prestigieuse. Leur demande est soutenue à la fois par des facteurs rationnels (investissement, planification fiscale) et émotionnels (mode de vie, héritage, statut). Tandis que les acheteurs étrangers continuent de considérer l’Italie comme « une destination sûre et prestigieuse » idealista.it et que l’Italie cherche activement à les attirer, tout indique que cette demande mondiale pour Portofino restera forte. Le profil des acquéreurs peut évoluer (par exemple, si les situations géopolitiques changent, les acheteurs russes pourraient revenir, ou si la classe aisée asiatique croît davantage, plus d’acheteurs chinois ou indiens pourraient émerger), mais le dénominateur commun reste la richesse et l’appréciation de ce que Portofino offre d’unique.
Réglementations gouvernementales et impact des politiques
Les politiques et réglementations gouvernementales jouent un rôle important sur le marché immobilier de Portofino, principalement en modulant les incitations pour les acheteurs étrangers et en fixant les limites en matière de développement. Le gouvernement italien, ainsi que les autorités locales de Portofino, ont mis en place des mesures qui affectent ce marché :
- Incitation de la “Flat Tax” pour les nouveaux résidents : Introduit en 2017, le régime fiscal forfaitaire de l’Italie permet aux personnes qui n’ont pas été résidentes fiscales en Italie pendant au moins 9 des 10 dernières années de s’installer en Italie et de payer un impôt forfaitaire de 100 000 € par an sur tous les revenus provenant de l’étranger theguardian.com. Et ce, quel que soit le montant de leurs revenus à l’étranger – un arrangement extrêmement attractif pour les personnes à hauts revenus (y compris les retraités vivant de leurs investissements). Le dispositif peut être étendu aux membres de la famille pour 25 000 € supplémentaires chacun theguardian.com. Cette politique a été un game changer pour l’immobilier de luxe : elle a directement conduit de nombreux fortunés à déménager ou à passer plus de temps en Italie. En 2017–2018, environ 350–400 personnes y ont adhéré theguardian.com, et ce nombre a depuis augmenté. Portofino, étant l’un des endroits les plus prisés d’Italie, en a naturellement profité. Comme le rapportait le Guardian, les nouveaux résidents bénéficiant de ce régime étaient « des personnes du Royaume-Uni, de Suisse, de Russie, des États-Unis, les suspects habituels… des gens très, très riches » theguardian.com. Ces individus achètent souvent des biens immobiliers de prestige (Milan, Lac de Côme, Toscane – et Portofino). L’engagement du gouvernement en faveur de cette politique (confirmé pour une durée de 15 ans lors de son lancement theguardian.com) rassure les acheteurs sur la possibilité de planifier à long terme. Essentiellement, la flat tax est une politique phare qui a apporté une nouvelle demande internationale sur des marchés comme Portofino. Sans elle, certains auraient peut-être tout de même acheté des résidences secondaires, mais l’incitation à devenir résident en payant très peu d’impôts a convaincu beaucoup d’acheter effectivement et de passer beaucoup de temps en Italie.
- Règles relatives au visa et à la résidence : L’Italie propose une résidence relativement accessible pour les personnes disposant de moyens financiers. Outre le régime fiscal forfaitaire (qui exige de transférer son domicile en Italie), il existe un Visa Investisseur (pour ceux qui investissent 500 000 € dans une société italienne ou 250 000 € dans une startup ou 2 M € en obligations d’État ou 1 M € en philanthropie) – mais cela est moins directement lié à l’immobilier. Plus pertinent est le Visa de Résidence Élective, destiné aux retraités ou personnes financièrement indépendantes, qui exige de prouver des revenus (environ 32 000 €/an pour un individu) et permet de vivre en Italie sans travailler. Beaucoup d’acheteurs étrangers l’utilisent pour vivre dans leur propriété italienne une partie de l’année. Il existe également une taxe forfaitaire spéciale de 7 % sur les pensions étrangères pour les retraités qui s’installent dans certaines régions du sud theguardian.com, mais Portofino (situé dans le nord) n’est pas éligible ; néanmoins, les retraités choisissent souvent l’Italie en général, ce qui peut libérer leur patrimoine pour acheter à Portofino s’ils le souhaitent. Globalement, le régime de visa de l’Italie est accueillant pour les propriétaires immobiliers – contrairement à certains pays, l’Italie n’exige pas de valeur d’achat minimale pour la résidence, mais être propriétaire renforce nettement une demande de résidence en démontrant un lien avec le pays.
- Taxes foncières et coûts : L’Italie applique une taxe d’enregistrement sur l’achat de biens immobiliers (imposta di registro) pour les biens anciens – généralement 9 % de la valeur cadastrale (souvent inférieure à la valeur marchande) pour un non-résident achetant une résidence secondaire. Les constructions neuves sont soumises à la TVA (généralement 10 %). À Portofino, la plupart sont des biens anciens, donc la taxe d’enregistrement de 9 % s’applique – un coût significatif mais pas dissuasif pour les acheteurs fortunés. À l’année, l’IMU (Imposta Municipale Unica) est due sur les résidences secondaires (les résidences principales étant largement exonérées). Les taux IMU de Portofino sont appliqués sur des valeurs cadastrales qui, bien qu’obsolètes, sont en hausse au fur et à mesure des révisions gouvernementales. Les propriétaires de résidences de luxe peuvent s’attendre à quelques milliers d’euros d’IMU par an. Notamment, en 2023, le gouvernement italien a discuté d’une large réforme cadastrale pour aligner les valeurs officielles sur les valeurs du marché (ce qui entraînerait une hausse de l’IMU), mais face à la pression politique, le projet est en suspens. Si la réforme devait passer, les propriétaires de Portofino pourraient voir leurs taxes foncières augmenter considérablement (puisque les valeurs cadastrales actuelles sont bien inférieures à la réalité de 8 000 €/m²). Cependant, vu le profil des propriétaires, cela ne devrait pas provoquer de ventes, mais c’est un point surveillé de près.
- Réglementation des locations de courte durée : Si Portofino n’a pas rencontré les mêmes problèmes de sur-tourisme que Venise ou Florence (en raison de sa taille), l’Italie cherche à réguler Airbnb et les locations de courte durée. Actuellement, toute personne louant à court terme doit s’enregistrer et payer un impôt forfaitaire de 21 % sur les revenus locatifs (cedolare secca). Plusieurs propositions de règles plus strictes existent (comme l’obligation d’un numéro de licence sur les annonces, la limitation du nombre de jours dans certaines villes, etc.), mais en 2025 il n’y a pas encore de restrictions nationales mises en œuvre. À Portofino, les autorités locales souhaitent maintenir l’exclusivité de la ville ; elles n’ont pas interdit les locations de courte durée, mais l’offre limitée de logements restreint naturellement leur nombre. Si l’Italie impose à l’avenir des règles plus strictes, cela pourrait affecter les investisseurs misant sur la location intensive, mais vu le marché haut de gamme de Portofino, la plupart des propriétaires louent ponctuellement, voire pas du tout.
- Lois de développement et de zonage : Portofino est soumise à de nombreuses protections : elle fait partie d’un Parc Naturel Régional (Parco di Portofino) et d’une zone adjacente de Réserve Marine Protégée. Ces désignations imposent des restrictions sur l’utilisation des terres, la construction, et même des aspects comme le mouillage des bateaux dans certaines zones giornaledellavela.com. Le plan local d’urbanisme de la ville contrôle strictement toute nouvelle construction – en pratique, aucune n’est autorisée en dehors de la rénovation d’emprises existantes. Toute modification de la façade d’un bâtiment nécessite généralement une autorisation. Il existe aussi une loi sur le patrimoine culturel (tout bâtiment de plus de 50 ans peut être considéré comme culturellement significatif, nécessitant une approbation de la surintendance pour toute modification). Ces réglementations limitent l’offre (un avantage pour maintenir une valeur élevée) mais peuvent frustrer les propriétaires souhaitant agrandir ou moderniser leur bien. Par exemple, ajouter une piscine pourrait être interdit si cela a un impact sur le paysage. Des règles environnementales s’appliquent aussi : Portofino a mis en place des initiatives pour un développement durable, ce qui signifie que les nouveaux projets doivent répondre à certains critères. Pourtant, ces restrictions sont vues comme essentielles à la préservation de la beauté de Portofino, ce qui à son tour soutient la valeur des propriétés. Les acheteurs doivent simplement accepter qu’ils sont dépositaires d’un site patrimonial – les changements radicaux sont exclus.
- Politiques de gestion du tourisme : Indirectement, les politiques de gestion des flux touristiques influencent le marché immobilier en maintenant le prestige de Portofino. En 2023, le maire de Portofino a introduit des règles pour éviter la surpopulation dans certaines petites places – notamment, une règle contre le flânage (« zones sans attente ») lorsque les foules des croisières affluent, afin de maintenir la fluidité de la circulation. Bien que cela ait fait les gros titres de manière insolite, cela souligne la volonté d’éviter que la ville ne soit perçue comme saturée ou désagréable à cause des foules touristiques tourtravelandmore.com. La ville limite aussi l’accès aux grands bateaux de croisière (ils mouillent au large et débarquent les passagers en nombre limité) et impose des quotas sur les autocars touristiques. Tout cela permet de garder Portofino relativement raffinée et exclusive, ce qui correspond précisément aux attentes des propriétaires immobiliers. Du point de vue réglementaire, cela montre que la gestion locale vise à préserver le caractère haut de gamme de Portofino.
- Réglementations économiques et financières : Les lois italiennes plus larges, comme celles qui régissent la propriété étrangère, sont très ouvertes. Il n’y a aucune restriction pour les acheteurs étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier en Italie (l’Italie applique le principe de réciprocité, mais en pratique les citoyens de presque tous les grands pays peuvent acheter). Les fonds transférés pour les achats doivent simplement respecter les contrôles européens de lutte contre le blanchiment d’argent. Ces dernières années, l’Italie a renforcé sa vigilance sur les transactions immobilières de luxe pour s’assurer qu’elles ne servent pas à blanchir des fonds illicites. Cela signifie que les transactions à forte valeur nécessitent une documentation détaillée de l’identité de l’acheteur et de la provenance des fonds, mais ceci est désormais standard à l’échelle mondiale. À noter, l’Italie n’a pas suivi des pays comme le Canada ou la Nouvelle-Zélande dans l’interdiction ou la taxation des acheteurs étrangers – au contraire, elle les accueille, comme en témoignent les régimes fiscaux spécifiques.
En résumé, les politiques gouvernementales ont largement été un atout pour le marché de Portofino : des incitations fiscales attirant les acheteurs fortunés, aucune barrière à l’achat pour les étrangers, et des réglementations locales qui protègent le caractère de la région (et donc la valeur des biens). Les acheteurs doivent certes affronter le labyrinthe bureaucratique italien pour les permis et la complexité fiscale (ils ont besoin de bons conseillers fiscaux pour profiter du régime forfaitaire et naviguer les impôts fonciers), mais ces obstacles sont gérables pour la clientèle aisée concernée. L’alignement des politiques nationales et locales en faveur du tourisme et de la résidence de luxe suggère un environnement stable pour les investisseurs. Un changement potentiel à surveiller serait une éventuelle révision du régime fiscal forfaitaire par une autre administration politique, mais étant donné les avantages apportés (et le coût relativement faible pour l’État étant donné le nombre limité d’utilisateurs), il est probable qu’il persiste.
Comparaison avec d’autres marchés haut de gamme
Portofino occupe une niche particulière, mais il est instructif de la comparer à d’autres marchés immobiliers haut de gamme en Italie et en Europe. Ci-dessous, nous examinons comment Portofino se positionne sur différents critères par rapport à quelques marchés de luxe emblématiques :
- En Italie – Portofino vs. Capri, Lac de Côme, Toscane, etc. : Portofino et Capri sont souvent mentionnés parmi les lieux les plus chers d’Italie. En 2025, les prix moyens à Capri (8,8k€/m²) sont légèrement supérieurs à ceux de Portofino (8k€) immobiliare.it immobiliare.it, mais les deux observent des prix de pointe dépassant largement les cinq chiffres par m² pour les meilleures propriétés. Capri présente de nombreuses similitudes : une petite île touristique magnifique, mondialement réputée, et une offre limitée. Le marché de Capri est un peu plus vaste (l’île dispose de plus de biens à vendre et de deux villes, Capri et Anacapri) et bénéficie d’une activité locale plus importante toute l’année. Les deux marchés attirent des UHNWI internationaux et ont un fort caractère de résidence secondaire. Une différence réside dans l’accessibilité : Portofino est accessible en voiture (même si la route est sinueuse) et est proche des commodités du continent, alors que Capri n’est accessible que par bateau ou hélicoptère. Certains acheteurs préfèrent la commodité du continent offerte par Portofino (ex. : la possibilité de rejoindre Milan en 2-3 heures), tandis que d’autres apprécient l’isolement insulaire de Capri. Le Lac de Côme est une autre région de luxe réputée – George Clooney l’a rendue célèbre auprès des Américains. Les prix de prestige sur le Lac de Côme ont également flambé (une source indiquait 10 300 €/m² pour l’immobilier d’exception au Lac de Côme, +19,9% en 2023) mansionglobal.com. Le Côme propose de grandes villas en bord de lac ; la vie y est moins saisonnière qu’à Portofino (utilisable toute l’année). Portofino, en bord de mer, attire davantage la clientèle du yachting, tandis que le Côme séduit ceux qui aiment mêler climat alpin et douceur du lac. La Toscane (Florence et campagne) est différente car Florence est une ville animée toute l’année avec de nombreux attraits culturels, et ses prix de prestige (~9 600 €/m² pour le centre-ville en 2023) mansionglobal.com sont légèrement supérieurs à la moyenne de Portofino. Cependant, la campagne toscane (comme le Chianti, etc.) propose des domaines à un coût inférieur au m², mais avec de vastes terrains. Beaucoup d’investisseurs fortunés combinent d’ailleurs les deux : un pied-à-terre en ville à Florence/Milan et une retraite côtière comme Portofino. La Costa Smeralda (Sardaigne) est une autre station balnéaire italienne haut de gamme (région de Porto Cervo) – extrêmement chère en été, avec des villas rivalisant, en prix, avec celles de Portofino (Smeralda a notamment enregistré une vente de villa à plus de 100 M€ en 2022 mansionglobal.com). Le marché sarde est également porté par les acheteurs étrangers (surtout de riches Européens). C’est plus une station balnéaire qu’une communauté villageoise, contrairement à Portofino. En termes d’exclusivité, Portofino et la Costa Smeralda sont à égalité, mais le marché sarde est davantage centré sur les villas ultra-modernes et les resorts développés depuis les années 1960, alors que Portofino conserve le charme des propriétés historiques.
- Portofino vs. Côte d’Azur : La Côte d’Azur est depuis longtemps la référence pour l’immobilier de luxe en Europe (des lieux comme Saint-Tropez, Cannes, Cap Ferrat, Monaco). Portofino, en comparaison, est plus petit et un peu moins tape-à-l’œil – c’est plus discret. Côté prix, Monaco surpasse tout le monde : des prix moyens supérieurs à 50 000 €/m², ce qui fait paraître les 8 000 € de Portofino modestes facebook.com. Monaco est un cas unique avec une absence totale de terrains disponibles et son statut de paradis fiscal. Saint-Jean-Cap-Ferrat et Saint-Tropez comptent parmi les marchés non urbains les plus chers de France. Saint-Tropez tourne en moyenne autour de 20 000 €/m² (avec des villas ultra-prime atteignant 40 000 €) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Le pic de Portofino à 15 000 €/m² reste en dessous du sommet de la Côte d’Azur mais pas si loin, par exemple de Cannes (qui tourne autour de 10 à 15 000 € pour les belles propriétés) cotedazur-sothebysrealty.com. L’une des raisons pour lesquelles la Côte d’Azur atteint de tels prix est la présence historique d’une jet-set internationale plus nombreuse et peut-être une plus grande liquidité (marché plus vaste). Le charme de Portofino est qu’il est plus calme et plus intime que, par exemple, Monte-Carlo ou Cannes. Il n’a pas de grands casinos ni une vie nocturne très développée — ce qui peut être un avantage ou un inconvénient selon l’acheteur. Certains ultra-riches préfèrent la discrétion et l’authenticité de Portofino, plutôt que la scène du luxe plus commercialisée de la Riviera. Cela dit, beaucoup possèdent dans les deux régions – elles sont complémentaires (on peut naviguer de l’une à l’autre lors d’une croisière en Méditerranée). Le Luxury Tribune a récemment noté qu’Ibiza est la troisième station balnéaire la plus chère de Méditerranée après Capri et St-Tropez luxurytribune.com, ce qui implique que Capri (et donc Portofino) sont tout en haut également.
- Portofino vs. Grandes villes (Londres, Paris, New York) : Il est intéressant de comparer avec les grandes villes : dans le centre de Londres, les prix peuvent atteindre environ £20,000–£30,000/m² pour l’ultra-prime (soit 22k–33k €), ce qui est supérieur à Portofino. Dans le New York (Manhattan) prime, les prix des nouveaux développements ultra-luxe peuvent atteindre $30,000/ft² (33k €/m²). Hong Kong est également réputée pour ses prix élevés (40k €/m² pour le prime). Cependant, ces villes sont des centres financiers avec des marchés bien plus larges. Portofino reste purement un achat de style de vie. Un avantage de l’Italie (et de Portofino), c’est que sur la scène internationale, le pays est considéré comme « bon rapport qualité/prix » pour les ultra-riches : une villa avec vue mer à 10 millions € coûtant le double dans le Sud de la France ou le triple en Californie. Knight Frank a souligné qu’avec 1 million de dollars, on achète 52 m² à Milan idealista.it, alors qu’on obtiendrait bien moins à Monaco ou Manhattan, ce qui montre le caractère abordable du luxe italien. La même logique séduit les acheteurs à Portofino : pour le prix d’un appartement de luxe à Knightsbridge, je peux avoir une villa avec jardin et vue mer à Portofino. Cette valeur relative fait partie de l’attractivité de l’Italie.
- Comparaison de style de vie et de prestige : Portofino possède un certain prestige historique similaire à des lieux comme Monte-Carlo, St. Moritz (pour le ski) ou Capri. Il est souvent cité dans la littérature et au cinéma comme symbole de la dolce vita. En termes d’exclusivité, Portofino se classe très haut – peut-être seuls Monte-Carlo (pour la densité de richesse) et quelques enclaves privées comme le Cap Ferrat peuvent s’enorgueillir d’une telle exclusivité en Europe. Cependant, l’ambiance à Portofino est plus discrète et luxueuse (pas de superclubs, uniquement une piazza pittoresque et des restaurants gastronomiques). Les acheteurs choisissent Portofino pour la tranquillité et la beauté, tandis qu’ils pourraient choisir Monte-Carlo pour son contexte fiscal/affaires ou Londres pour sa vie culturelle. Ainsi, en matière de style de vie, Portofino se compare davantage à des petits refuges ultra-riches : par exemple, St. Barth dans les Caraïbes ou Aspen aux États-Unis (même si Aspen est axé ski). C’est un endroit où l’on vient déconnecter avec élégance.
- Taille du marché et liquidité : Comparé à d’autres marchés, celui de Portofino est minuscule (peut-être seulement quelques dizaines de biens à la vente en même temps, voire moins). Capri et St. Tropez affichent relativement plus de biens (ce sont des zones plus grandes). Les marchés urbains sont bien plus liquides (beaucoup de transactions). Cela signifie que les indices de prix de Portofino peuvent être plus volatils avec un faible échantillon, mais aussi que chaque vente peut être un événement notable. Cela signifie également qu’il est plus difficile pour les spéculateurs d’y opérer – alors que dans les villes, les promoteurs construisent de nouvelles tours luxueuses, à Portofino aucune « nouvelle offre » de ce type ne peut venir modérer les prix.
Sources : Données immobilières provenant des rapports de marché d’Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it ; perspectives sectorielles de Knight Frank et Savills via Idealista idealista.it idealista.it ; analyse du marché du luxe par Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com ; actualités locales sur l’investissement via RealInvest et Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com ; informations sur la démographie des acheteurs issues du Guardian et du magazine Great Estate theguardian.com magazine.greatestate.it ; informations sur la législation via The Guardian theguardian.com et Idealista idealista.it ; et contexte supplémentaire sur le marché par CitizenX et les classements mondiaux Voronoi citizenx.com voronoiapp.com.
Tout le matériel cité a été référencé afin de garantir l’exactitude des informations et de fournir des lectures complémentaires pour des statistiques et des citations détaillées.Pour résumer, Portofino tient tête aux marchés immobiliers les plus prestigieux d’Europe. Il ne détient peut-être pas les prix les plus élevés (Monaco et certaines parties de la Riviera les dépassent), mais il figure dans le haut du classement en termes d’exclusivité et de prix au mètre carré. En Italie, c’est sans doute le marché phare avec Capri, dépassant clairement même les grandes villes en matière de coût. À l’international, Portofino séduit une catégorie d’acheteurs recherchant le havre méditerranéen par excellence – une alternative à la Riviera française peut-être plus tape-à-l’œil ou au luxe urbain des grandes villes mondiales. Le fait que Bernard Arnault et d’autres connaisseurs investissent ici tout en possédant des propriétés dans d’autres emplacements de choix en dit long : Portofino est un joyau incontournable d’un portefeuille immobilier mondial pour ceux qui en ont les moyens.
En termes d’investissement, certains observateurs notent que les marchés côtiers haut de gamme d’Italie, comme Portofino, ont été quelque peu sous-évalués par rapport à ceux de la France ou de l’Espagne jusqu’à récemment, et cet écart se réduit à mesure que davantage de capitaux étrangers affluent idealista.it. L’Europe du Sud dans son ensemble a surperformé, l’Italie étant en tête de nombreux classements de croissance idealista.it. Ainsi, Portofino fait partie de cette dynamique – une résurgence de l’intérêt pour les lieux riches en patrimoine et en qualité de vie. Cette trajectoire pourrait amener Portofino à continuer son ascension dans les classements mondiaux en matière de prix et de désirabilité, réduisant encore davantage l’écart avec des pôles historiques comme Saint-Tropez.
Conclusion
Le marché immobilier de Portofino en 2025 est placé sous le signe des superlatifs : parmi les prix les plus élevés d’Europe, quelques-uns des acheteurs les plus fortunés du monde, et une exclusivité que peu d’endroits peuvent égaler. Nous avons examiné ses segments résidentiels, de luxe et commerciaux, observé des tendances haussières régulières et des prévisions positives, identifié un attrait d’investissement considérable malgré certains défis, et relevé la façon dont les politiques publiques et les comparaisons internationales situent le marché de Portofino.
En résumé, Portofino s’impose comme un baromètre de la résilience de l’immobilier de luxe. Sa taille minuscule et son statut protégé garantissent une offre pratiquement figée, tandis que son attrait mondial garantit une demande sans limite. Le résultat est un marché qui, sauf événement extraordinaire, continue de prospérer. Les prix en 2025 se sont stabilisés après une période d’euphorie et poursuivent une trajectoire de croissance mesurée. De nouveaux investissements – qu’il s’agisse du Splendido rénové, du renouveau du Portofino Kulm ou des ventes de villas privées – insufflent un nouvel élan et confirment que l’élite mondiale reste séduite par Portofino.
Pour les investisseurs et les observateurs, Portofino constitue une étude de cas sur la manière dont le style de vie, l’histoire et une politique avisée peuvent soutenir un marché immobilier haut de gamme. Ici, l’immobilier ne se résume pas à de la pierre ou à un terrain, mais incarne la dolce vita et la transmission. Ceux qui ont la chance de posséder une parcelle de Portofino détiennent bien plus qu’un simple bien immobilier ; ils possèdent un fragment d’un rêve italien qui semble promis à perdurer longtemps encore – aussi éclatant et éternel que la mer Ligure elle-même par une belle journée d’été.
