שוק הנדל"ן של מקסיקו סיטי בשנת 2025 משקף שילוב דינמי של ביקוש חזק ואופטימיות זהירה במגזרי המגורים והמסחר. כאחת מהמרכזים העירוניים הגדולים בעולם (מעל 9 מיליון תושבים בעיר עצמה), מקסיקו סיטי ממשיכה למשוך משקיעים ותושבים חדשים, מה שמוביל לעלייה בערכי הנכסים globalpropertyguide.com. עם זאת, נגישות ומאזני שוק לא מאוזנים מציבים אתגרים. דוח זה מספק סקירה מקיפה של מגמות עכשוויות בנדל"ן למגורים ונדל"ן מסחרי, כולל דפוסי קנייה, שכירות והשקעה, נתונים ותחזיות עדכניות, אזורים חמים מרכזיים, והגורמים המקרו-כלכליים והרגולטוריים שמעצבבים את מסלול השוק.
שוק הנדל"ן למגורים במקסיקו סיטי
צמיחת מחירים ומגמות השקעה
ערכי הנדל"ן למגורים במקסיקו סיטי רשמו עליית ערך משמעותית בשנים האחרונות. מאז 2020, מחירי הבתים באזורים מרכזיים זינקו בכ-30%, כשהם עולים בהרבה על שיעורי האינפלציה וצמיחת השכר thelatinvestor.com. ישנם אזורים מתפתחים שחוו עליות אף דרמטיות יותר – לדוגמה, רובע Venustiano Carranza שבדרך כלל הוזנח, ראה את המחירים בו נוסקים 55% תוך חמש שנים, בעקבות תהליכי ג'נטריפיקציה מואצים ושדרוגי תשתיות thelatinvestor.com. מובלעות יוקרה כמו Polanco, Roma ו-Santa Fe – מהשכונות היקרות ביותר בעיר – טיפסו בעוד כ~30% מאז 2020, כשמחירי הנכסים למתחילים באזורים אלו לעיתים קרובות עולים על 5 מיליון פסו מקסיקני (כ-280,000 דולר) thelatinvestor.com.
נתונים עדכניים מאשרים את המגמה העולה המתמשכת. ברבעון הרביעי של 2024, מחירי הביקוש הממוצעים במקסיקו סיטי הגיעו לכ-50,116 פזו למ"ר (~2,470 דולר למ"ר), עלייה שנתית של 8.1% globalpropertyguide.com. יחידות בפרויקטים חדשים היו בממוצע יקרות יותר (כ-60,839 פזו למ"ר), ואילו נכסים מיד שנייה בממוצע כ-44,400 פזו למ"ר globalpropertyguide.com. אנליסטים בתעשייה מצפים שהמחירים ימשיכו לעלות גם ב-2025, אך בקצב מתון יותר. התחזיות צופות עלייה של 3–7% עד סוף 2025, התקררות קלה לעומת העליות של כ-8% ב-2024, אך עדיין מעל שיעור האינפלציה thelatinvestor.com. בטווח הארוך יותר, צפוי ששוק הנדל"ן במקסיקו יצמח בכ-4–5% בשנה עד 2028 thelatinvestor.com, כאשר מקסיקו סיטי מהווה מנוע מרכזי לכך.
מספר גורמים עומדים מאחורי עליות אלו. היצע הדיור נותר מוגבל – מכשולים בירוקרטיים ועלויות בנייה גבוהות מגבילים פיתוח חדש, במיוחד באזורים מרכזיים. הערכות מצביעות על כך שהבירה זקוקה לכ-500,000 דירות חדשות כדי לעמוד בביקוש, אך התכניות הממשלתיות הנוכחיות יוסיפו רק כ-26,000 דירות ברות השגה בחמש שנים thelatinvestor.com. מחסור כרוני זה, על רקע ביקוש יציב, מפעיל לחץ מתמשך כלפי מעלה על מחירים thelatinvestor.com. במקביל, שינויים דמוגרפיים ואורח חיים מגבירים את הביקוש לדיור: גידול באוכלוסיית העיר, עלייה במספר משקי הבית של אדם אחד, ותוחלת חיים גבוהה יותר – כל אלה מגבירים את הצורך בדירות. בנוסף, זרם של קונים זרים ותושבים זרים – כולל נוודים דיגיטליים ועובדים מרחוק מארה”ב, קנדה ואירופה – הגביר את התחרות על נכסים בשכונות מבוקשות thelatinvestor.com thelatinvestor.com. דינמיקת מטבע חיובית (דולר חזק מול הפסו) הופכת את הנדל"ן במקסיקו סיטי לאטרקטיבי בעיני רוכשים בינלאומיים; למשל, תקציב של 500,000 דולר (~10 מיליון פסו) יכול להבטיח נכס יוקרתי באזורים מובילים thelatinvestor.com. למעשה, רוכשים זרים (בעיקר אמריקאים) הפכו לשחקנים משמעותיים בשוק היוקרה, ומהווים כ-40% ממכירות דירות יוקרה ב-2022 וצפויים לעלות ל-60% בשנים הקרובות thelatinvestor.com thelatinvestor.com. זרם זה של הון זר מתמקד במיוחד באזורים יוקרתיים ובנכסי יוקרה, ומעלה עוד יותר את המחירים בסגמנטים אלו.
העניין של משקיעים במגזרים למגורים נשאר חזק בכל הספקטרום. הצמיחה המהירה ביותר במחירים לאחרונה הייתה בסגמנט הדיור בר ההשגה "פופולרי" (לעיתים מסובסד ממשלתית), שזינק +12.06% משנה לשנה עד סוף 2024 globalpropertyguide.com. זה עלה אפילו על סגמנט היוקרה הבכיר (+7.01% שנתי) globalpropertyguide.com, מה שמעיד על ביקוש גובר לדיור מעמד הביניים. משקיעים גם מתעניינים בנכסים שמציעים מאפייני אורח חיים שלאחר המגפה: בתים עם מרחבים חיצוניים (גינות, מרפסות) זוכים כיום לפרמיה של 10–15%, כאשר רוכשים מעריכים מתקנים באוויר הפתוח thelatinvestor.com. מגמות נישה נוספות כוללות דירות "חכמות" עם טכנולוגיה (עם אינטרנט מהיר בחיבור ישיר וחללי עבודה ביתיים) שמושכות צעירים מקצועיים thelatinvestor.com, וכן מבנים "ירוקים" בני קיימא – כמעט 30% מהפיתוחים החדשים כעת משלבים תכונות אקולוגיות כמו פאנלים סולאריים ומערכות חסכוניות באנרגיה thelatinvestor.com, שיוצרים עניין לרוכשים עם מודעות סביבתית.
ראוי לציון כי תשואות השכירות בשוק המגורים של מקסיקו סיטי אטרקטיביות יחסית בסטנדרטים עולמיים, מה שמחזק את עניין ההשקעה. בשכונות הטרנדיות במרכז כמו רומא וקונדסה, תשואות השכירות הגולמיות נמדדו סביב 5.7%–6.7% בתחילת 2024 thelatinvestor.com, בזכות ביקוש גבוה לשכירות. ברחבי העיר, שכונה פרמיום כמו פולנקו מציעה ממוצע תשואה לשכירויות ארוכות טווח בטווח של אמצע ה-5% thelatinvestor.com. תשואות יציבות אלו, בשילוב עם ציפיות לעליית ערך ההון, שמרו על מעורבותם של משקיעים מקומיים וזרים ברכישת דירות עבור הכנסה משכירות.
מגמות בשוק השכירות ורגולציות חדשות
שוק השכירות במקסיקו סיטי נמצא בפריחה, מונע על ידי גלי של צעירים מקצועיים, סטודנטים ומתרחבים שמעדיפים לשכור במרכז העירוני. הגעתן של עוד חברות בינלאומיות וכישרונות מחו"ל הגבירה במיוחד את הביקוש לשכירות. ב-2024, חברות בינלאומיות הודיעו על תוכניות להשקיע מעל 39 מיליארד דולר במקסיקו (בעיקר בייצור ושירותים), מה שיצר מקומות עבודה ומשך מתרחבים לבירה thelatinvestor.com. אמריקאים ואירופאים רבים – כולל נוודים דיגיטליים – עברו למקסיקו סיטי בזכות אורח החיים התוסס והעלות הנמוכה יחסית של המחיה, מה שהעלה את שיעור התפוסה בדירות השכורות. מובלעות פופולריות למתרחבים כמו קולוניה רומה חוות שיאים בתפוסה של יחידות שכירות, כשההגעה של שוכרים זרים דוחפת את שכר הדירה כלפי מעלה thelatinvestor.com. בעלי דירות באזורים הפופולריים בקרב מתרחבים (כגון רומה, קונדסה, פולנקו וסן מיגל צ'פולטפק) מדווחים על ביקוש חזק ויכולת לגבות פרמיה על יחידות מאובזרות וממוקמות היטב thelatinvestor.com.בסך הכול, שכר הדירה נמצא בעלייה. מחקר של חברת פרופטק מצא שמחירי השכירות הממוצעים במקסיקו סיטי עלו בכ-3.8% ב-2023 ו-4.1% ב-2024, מה שמקביל בקירוב לאינפלציה nearshoreamericas.com. עם זאת, ממוצעים מתונים אלו מסתירים עליות חדות הרבה יותר בשכר הדירה בשכונות מרכזיות טרנדיות שזכו בשנים האחרונות לגל של מתיישבים מבוססים. העלייה בשכירות קצרות טווח (יחידות Airbnb שמיועדות לזרים) הקטינה גם את היצע הדיור לטווח ארוך בחלק מהאזורים, וכך תרמה לעליות שכר דירה ולדאגות בנוגע לנגישות דיור לתושבים המקומיים.
בתגובה למשבר יוקר המחיה – שדחק רבים מהתושבים לשולי העיר – הרשויות יישמו צעדי פיקוח שכר דירה חדשים בסוף 2024. בית המחוקקים של מקסיקו סיטי אישר את חוק פיקוח שכר הדירה החזק ביותר בעשורים האחרונים, המגביל את העלאת שכר הדירה במגורים לשיעור האינפלציה (עד 10% בשנה) nearshoreamericas.com. למשכירים כעת יש מגבלה בכמה הם יכולים להעלות את שכר הדירה כאשר מחדשים חוזה, כאשר כל שיפור בקביעה זו ייקשר לשיעור האינפלציה הדו-חודשית שמפרסם הבנק המרכזי nearshoreamericas.com. בנוסף, מוקם רישום דיגיטלי של חוזי שכירות, שמחייב בעלי דירות לרשום הסכמי שכירות חדשים מול רשויות העיר nearshoreamericas.com. מטרת צעדים אלו היא להגדיל את השקיפות ולמתן את עליות שכר הדירה המהירות. גורמי העירייה גם הביעו מחויבות להרחבת הדיור בר השגה (כולל דיור ציבורי) כדי שתושבים צעירים “לא יידחפו לשולי העיר” nearshoreamericas.com.
שינוי רגולטורי משמעותי נוסף מכוון לשוק השכירות לטווח קצר. בניסיון לבלום “ג'נטריפיקציה דיגיטלית” מפלטפורמות כמו Airbnb, מקסיקו סיטי העבירה מה שמכונה באופן לא פורמלי “חוק Airbnb” בסוף 2024. השכרות לטווח קצר מוגבלות כעת ל-180 ימים בשנה – כלומר, ניתן להשכיר נכס בפלטפורמות השכרת דירות לתקופה של חצי שנה בלבד nearshoreamericas.com. על ידי הגבלת ימי השכרה (כ-6 חודשים לכל היותר), העיר שואפת להקטין את התמריץ להשקיעים להפוך מספר רב של דירות למגורים להשכרות נופש שנתיות. כללים אלו, לצד דרישות רישום למארחים, נועדו להגן על היצע הדיור המקומי ולייצב את שכר הדירה. סימנים ראשונים מצביעים על כך שהרגולציה החלה להאט את גידול ההיצע של השכרות Airbnb במשרה מלאה, מה שעשוי להקל את הלחץ על השכונות הפופולריות.
למרות ההתערבויות הללו, הביקוש לשכירות ממשיך להיות גבוה במיוחד ביחס להיצע. אתגר יכולת ההשגה של דיור דוחף לחדשנות בשוק השכירות. מגמה בולטת אחת היא עלייתן של דירות מגורים שיתופיות (Co-living) – סידורי מגורים מרוהטים ומשותפים, מושכרים לפי חדר. הביקוש למגורים שיתופיים עלה בכ20% בשנים האחרונות, כאשר צעירים מקצועיים מחפשים אפשרויות משתלמות יותר באזורי ביקוש thelatinvestor.com. עם שכר דירה חודשי ממוצע לדירת חדר בסיסית במרכז העיר שכבר חצה את רף ה-1,000 דולר אמריקאי (לעומת כ-880 דולר בתחילת 2020) thelatinvestor.com, בני דור המילניום ו-Z רבים מוצאים הקלה בעלויות הנמוכות יותר של מגורים שיתופיים. סידורים אלה גם עונים על הצורך בגמישות ובקהילה, ומציעים שירותים משותפים ואירועים חברתיים. עם המשך עליית מחירי הדיור, סביר שמגורים שיתופיים יתחזקו כחלופה פרקטית עבור שוכרים שמעוניינים לגור במרכז מקסיקו סיטי מבלי להכביד כלכלית thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
שכונות עיקריות ומוקדי פעילות
מרחב העירוני העצום של מקסיקו סיטי כולל טווח מגוון של שכונות (קולוניאס), כשכל אחת מהן מאופיינת בתכונות נדל"ן ייחודיות. בשנת 2025 אזורים מסוימים בולטים בפעילות גבוהה ופוטנציאל השקעה:
- פולנקו – מזוהה מזמן כאזור היוקרה הבולט בעיר, פולנקו מציג חלק מהמחירים הגבוהים ביותר באמריקה הלטינית. דירות יוקרה כאן נעות בממוצע סביב 4,000–5,500 דולר אמריקאי למ"ר (בערך 80,000–110,000 פזו למ"ר) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, וכיסים אקסקלוסיביים ליד פארק צ'פולטפק מגיעים ליותר מ-100,000 פזו למ"ר (מעל 5,000 דולר למ"ר) globalpropertyguide.com. פולנקו ממשיכה למשוך קונים אמידים מקומיים ומשקיעים זרים, בזכות הקמעונאות, המסעדות והמשרדים היוקרתיים שבה. היא גם מובילה בעיר בהיצע משרדים (כ-20% משטחי המשרדים מסוג A נמצאים בפולנקו), ונרשמה בה פעילות השכרה ערה במגזר זה mexicobusiness.news mexicobusiness.news. משקיעים מעדיפים את פולנקו בשל ערכה לטווח הארוך – נכסים כאן מניבים תשואות שכירות של כ-5–6% thelatinvestor.com ונוטים לעלות בערכם באופן קבוע בשל היצע מוגבל ויוקרה.
- רומא וקונדסה – שתי הקולוניות המרכזיות הללו, הנמצאות זו לצד זו, זכו לפופולריות רבה בזכות הקסם ההיסטורי, ההיצע התרבותי וחיי הרחוב התוססים שלהן. רומא וקונדסה הפכו למוקדי משיכה לגולים ולנוודים דיגיטליים, דבר שמוביל לעליית ערך הנדל"ן באזור. מחירי הנדל"ן באזורים אלה עלו בצורה ניכרת בשנים האחרונות, בתמיכה מהמוניטין הטרנדי שלהם. מעבר להתייקרות הנכסים, המשכירים נהנים מתשואות שכירות גבוהות מהממוצע כאן: התשואות האחרונות ברומא/קונדסה היו סביב 5.7%–6.7% thelatinvestor.com, דבר שמבטא ביקוש שכירות חזק מצד צעירים מקצועיים וזרים. בתי הקפה, הפארקים וחיי הלילה בשכונה – המוצגים גם באירועים כמו פסטיבל קורדור תרבותי רומא-קונדסה – ממשיכים למשוך תושבים חדשים thelatinvestor.com. עם מאות עסקים חדשים ויוזמות קהילתיות שנפתחו לאחר המגפה, רומא וקונדסה צפויות להמשיך לעלות בפופולריות הן מבחינת אורח חיים והן מבחינת השקעות thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- סנטה פה – רובע מודרני בקצה המערבי של העיר, סנטה פה ידוע בזכות ריכוז מגדלי משרדים, דירות יוקרה ואוכלוסיית זרים גדולה. הרובע, שהתפתח בעיקר בשנות ה-90 וה-2000 על אדמות חווה לשעבר, מאכלס כיום משרדים ראשיים של חברות בינלאומיות, אוניברסיטה בינלאומית וקניוני יוקרה. מחירי המגורים כאן דומים לאלו של פולנקו במגזר היוקרתי (גם כאן, רבים מהנכסים עולים על 5 מיליון פסו thelatinvestor.com). קו הרקיע בסנטה פה מוסיף לצמוח, אך נכון להיום יש בו את אחת מרמות התפוסה הריקות הגבוהות ביותר בעיר (עד כ-25–26% משטחי המשרדים הריקים מרוכזים בסנטה פה) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. עם זאת, שיפורי תשתית מתמשכים – כולל מסילת רכבת פרברית חדשה (ראו סעיף תשתיות) – נועדו לשפר את החיבור של סנטה פה לשאר העיר, דבר שעשוי לחזק את האטרקטיביות שלו. למשקיעים, סנטה פה מציעה נכסים חדשים ומרווחים ונשארת מוקד למשתכרים אמידים (רבים מהמנהלים הזרים בוחרים במגדלי היוקרה המגודרים של סנטה פה).
- Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – סמוכות לפולאנקו ולפארק צ'פולטפק, אלו אזורי מגורים יוקרתיים מסורתיים עם בתים פרטיים גדולים ודירות יוקרה בצפיפות נמוכה. Lomas de Chapultepec בפרט היא מובלעת אקלקטית (מקום מגוריהם של מיליארדרים ודיפלומטים רבים) שבה אחוזות נמכרות בקביעות במיליוני דולרים thelatinvestor.com. עם היצע מוגבל של בניה חדשה ומוניטין יוקרתי, לומאס נשארת אזור השקעה יציב עבור האולטרה-עשירים. San Miguel Chapultepec הסמוכה, אם כי קטנה יותר, הפכה אף היא לכיס יוקרתי אופנתי, ונחשבת כאזור מבוקש לאקספטים שמחפשים שילוב בין דירות מודרניות לסביבה ירוקה thelatinvestor.com.
- אזורים פריפריאליים מתפתחים – ככל ששכונות המרכז הופכות יקרות מדי, תשומת הלב עוברת לשיפור אזורים בשולי העיר. תחבורה ציבורית משופרת היא זרז לכך. לדוגמה, הכנסת קווי Cablebús חדשים (רכבל תחבורתי) ברבעים החיצוניים כמו Iztapalapa ו-Gustavo A. Madero קיצרה את זמני הנסיעה באופן דרמטי (מ-1.5 שעות לכמה דקות במקרים מסוימים) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. קו Cablebús 2 ב-Iztapalapa – קו הרכבל העירוני הארוך ביותר באמריקה הלטינית – מסיע כיום כ-70,000–80,000 נוסעים ביום thelatinvestor.com, מה שמעורר עניין נדל"ני לאורך המסלול שלו. שכונות פריפריה שנשכחו בעבר ומתחברות כעת בעזרת שיפורי תחבורה אלו, רואות עלייה בערך הנדל"ן וצמיחה של פרויקטים למגורים חדשים thelatinvestor.com thelatinvestor.com. שכונות בצפון ובמזרח הרחוק של העיר, שמציעות מחירים נגישים יותר, הופכות אטרקטיביות יותר ויותר לרוכשים ממעמד הביניים ולמשפחות צעירות שמוכנות להחליף נסיעה ארוכה יותר (כעת התקצרה בזכות התחבורה) תמורת בית בר השגה.
- פרברי מדינת מקסיקו – מעבר לגבולות הבירה, אזור המטרופולין הגדול של מקסיקו סיטי (במדינת מקסיקו) מציע מלאי נדל"ן במחיר נגיש למי שלא יכול להרשות לעצמו דירה בעיר עצמה. באזורים במדינת מקסיקו מחירי דיור בינוני יכולים להיות נמוכים עד 1,000 דולר אמריקאי למ"ר (~20,000 פזו למ"ר) thelatinvestor.com, שזהו חלק קטן מהעלות במרכז העיר. לפרברים אלה (כמו Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec וכו') יש ביקוש יציב, אך פוטנציאל ההשקעה משתנה בין האזורים. חלק מהם הם קהילות מגורים עיקריות, בעוד שאחרים נהנים מצמיחה תעשייתית (לדוגמה, Cuautitlán Izcalli ו-Toluca חווים התרחבות לוגיסטית ותעשייתית הקשורה ל"ניארשורינג"). תשתית חשובה שצפויה להגיע (כמו קו הרכבת הבין-עירוני החדש) אמורה לשפר את הנגישות עבור פרברים מסוימים, מה שעשוי להעלות את ערך הנדל"ן שלהם (יוסבר בהמשך).
שוק הנדל"ן המסחרי במקסיקו סיטי
תנאי מגזר המשרדים
מקסיקו סיטי מתהדרת בשוק המשרדים הגדול ביותר במדינה – כ-7.4 מיליון מ"ר של משרדי Class A/A+ נכון לסוף 2024 mexicobusiness.news – אך היא מתמודדת עם שיעורי פינוי גבוהים ושינוי בביקושים בעקבות המגפה ודפוסי עבודה משתנים. לאחר מיתון בתקופת הקורונה, 2024 הציגה סימני התאוששות: הקליטה נטו של שטחי משרדים הייתה חיובית, ועד לרבעון השלישי של 2024 שיעור הפינוי השתפר ל-21.6%, ירידה משיא של כ-23.7% שנה קודם לכן mexicobusiness.news mexicobusiness.news. פעילות ההשכרה התגברה ב-2024, במיוחד הודות לענפי הייטק ושירותים פיננסיים שיחדיו ייצגו כמעט 60% מהשטחים המושכרים ברבעון השלישי של 2024 mexicobusiness.news. תת-שוקי הפריים כמו Lomas-Palmas, Polanco ו-Insurgentes הובילו את פעילות ההשכרה של אותו רבעון mexicobusiness.news, מה שמראה כי מיקומים איכותיים עדיין מושכים שוכרים. לא החלו פרויקטים חדשים של משרדים בסוף 2024, מה שתרם לייצוב ההיצע; היזמים ברובם עצרו את הבנייה החדשה עד שתפוג העודף בהיצע mexicobusiness.news mexicobusiness.news.
עם זאת, בכניסה לשנת 2025 סקטור המשרדים נתקל ברוחות נגד בשל אי ודאות כלכלית מאקרו. בשני החודשים הראשונים של 2025, פעילות השכרת המשרדים במקסיקו (ובעיקר חוזים חדשים) ירדה בחדות – ירידה של 27% ברמה הארצית בהשוואה לאותה תקופה ב-2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. מקסיקו סיטי, שאחראית לכ-64% מהביקוש למשרדים במדינה, חטפה את המכה הקשה ביותר. נתונים מחברת הייעוץ Solili מצביעים על כך שהתפוסה במשרדים בבירה צנחה ב-40% משנה לשנה בינואר–פברואר 2025 riotimesonline.com. במילים אחרות, חברות רבות ויתרו על שטח או דחו הרחבות, מה שגרם לירידה משמעותית בתפוסה נטו לעומת השנה הקודמת. כ56,000 מ"ר של שטחי משרדים התרוקנו ברחבי מקסיקו בתחילת 2025, ו-80% מאותו שטח ריק נמצא במקסיקו סיטי riotimesonline.com. העלייה במעבר החוצה דחפה את שיעור הריקות בעיר חזרה לכיוון עשרת האחוזים הגבוהים (באחוזים) ברבעון הראשון של 2025. הערכות מעמידות את שיעור הריקות על כ-19–20% בתחילת 2025 – אמנם מעט טוב יותר משיאי 2023, אך עדיין גבוה mexicobusiness.news solili.mx. דמי השכירות הממוצעים למשרדים יוקרתיים נשארו בסביבות 20 דולר אמריקאי למ"ר לחודש בבירה בתחילת 2025 mexicobusiness.news, כאשר בחלק מהאזורים (כמו פולנקו, רפורמה) הושגו מחירים גבוהים יותר בדולרים בזכות היוקרה שלהם.
הגורמים להאטה במשרדים אלו הם גם מחזוריים וגם מבניים. אי ודאות מקרו־כלכלית – במיוחד מתיחות הסחר עם ארה"ב – גרמה לחברות להיזהר. בתחילת 2025, ארה"ב הטילה מכסים חדשים על חלק מהמוצרים המקסיקניים, מה שפגע באמון העסקי riotimesonline.com. חברות רבות אימצו גישה של "נחכה ונראה", ודחו התחייבויות להשכרת משרדים עד שתהיה בהירות לגבי מדיניות הסחר והמצב הכלכלי riotimesonline.com. במקביל, שינויים מבניים בעבודה (מגמות עבודה מרחוק ועבודה היברידית מאז הקורונה) מובילים לכך שחלק מהתאגידים מצמצמים את שטחי המשרדים שהם זקוקים להם או בוחרים בחללי עבודה גמישים במקום חוזי שכירות ארוכי טווח. התוצאה המשולבת היא ירידה בביקוש לחללי משרדים מסורתיים בטווח הקצר. כתוצאה מכך, הבנייה החדשה של משרדים נמצאת כמעט בעצירה מוחלטת – בתחילת 2025, רק 1,000 מ"ר של פרויקטים חדשים של משרדים היו בבנייה במקסיקו סיטי (תוספת כמעט לא מורגשת) riotimesonline.com. יזמים נמנעים מלהתחיל בבנייה של מגדלי משרדים גדולים עד שמפלס התפוסה יעלה והביקוש יתאושש riotimesonline.com.
בתוך העיר, התפוסה אינה אחידה. מרכזים עסקיים חדשים ומודרניים כמו סנטה פה מחזיקים נתח גדול מהשטחים הפנויים (כ־רבע מכל המשרדים הריקים) mexicobusiness.news, שכן חלק מהחברות שם התייעלו או השכירו שטח שנית. בפולנקו ובציר אינסורגנטס קיים גם מלאי משמעותי של שטחים ריקים (כל אחד מהם מהווה כ־13–17% מהשטח הפנוי בעיר) mexicobusiness.news, בין השאר בשל תוספות בנייה חדשות ומעבר חלק מהשוכרים להעדפת איכות על פני כמות. לעומת זאת, אזור רפורמה/סנטרו – שם נמצאים מטות רבים לאורך פסאו דה לה רפורמה – שמר על יציבות בתפוסה, ותת־שווקים כמו לומס פלמס (אזור משרדים קטן ויוקרתי) מצליחים יחסית עם חתימת חוזים חדשים mexicobusiness.news.
על אף האתגרים, ישנם אינדיקטורים לעמידות. ברבעון הראשון של 2025, שיעור הוואקנסי אף ירד לכ-19.5% (הנמוך ביותר מאז המגפה), על פי CBRE, בשל סגירת עסקאות השכרה גדולות והעדר היצע חדש ששטף את השוק mexicobusiness.news. ודיווחים מהרבעון השני של 2025 מצביעים על כך שהספיגה הנקייה הפכה שוב לחיובית (+60% ב-2Q25) כאשר עסקים מסוימים ניצלו את שכר הדירה הרך כדי לשדרג את המשרדים שלהם mexicobusiness.news. מונטריי וערים נוספות במקסיקו אף הציגו עלייה בביקוש למשרדים בתחילת 2025 riotimesonline.com, מה שמדגיש כי עודף ההיצע במשרדי מקסיקו סיטי עשוי להתחיל להתמתן עם התייצבות הכלכלה. בסך הכול, תחזית מגזר המשרדים היא של התאוששות זהירה: השוכרים נשארים רגישים למחיר וגמישים, אך עם כלכלת מקסיקו ומגמת ניושרינג הצפויות לייצר פעילות תאגידית חדשה, אנליסטים צופים שיפור הדרגתי בתפוסה בשנים הקרובות (כל עוד לא יתרחשו זעזועים חיצוניים גדולים).
מגזרי הקמעונאות והתעשייה
נדל"ן קמעונאי במקסיקו סיטי התאושש בצורה חזקה ממשבר הקורונה. לאחר סגירות נרחבות של חנויות ב-2020, תנועת הצרכנים והביקוש לשוכרים התאוששו, מה שהביא לירידה בשיעור השטחים הפנויים במרכזי הקניות. עד סוף 2024, שיעור התפוסה בנכסים קמעונאיים ברחבי העיר עמד על כ93.3%, קרוב מאוד לרמות התפוסה של ~95% שנראו לפני 2019 siila.com businesswire.com. למעשה, בעל נכסים קמעונאיים גדול, FIBRA Macquarie, דיווח על שיעור תפוסה של 93.3% בפורטפוליו הקמעונאי שלו ברבעון הרביעי של 2024, עלייה של 130 נקודות בסיס משנה לשנה businesswire.com. מרכזי קניות מובילים (בעיקר "Lifestyle Centers" וקניונים אזוריים גדולים) מציגים את הביצועים הטובים ביותר, ופעמים רבות מתהדרים בתפוסה בטווח של 93–94% siila.com.mx. הקונים שבו בהמוניהם, והקמעונאים ששרדו את המגפה הרחיבו את פעילותם או הוחלפו על-ידי שחקנים חדשים – ניתוח תעשייתי ציין שעל כל 10 חנויות שנסגרו לצמיתות, נפתחו כ-12 חנויות חדשות, מה שמרמז על הרחבה נטו במספר שוכרי הקמעונאות לקראת 2025. אזורי קניות פופולריים (רחוב היוקרה בפולנקו, רובע הקניונים בסנטה פה, המרכז ההיסטורי וכו') נהנים מעלייה מחודשת בהוצאות צרכנים ותיירות. דמי השכירות לשטחי מסחר החלו לעלות במידה מתונה במיקומים מרכזיים, וחלק מקרנות הריט הקמעונאיות רושמות פערי שכירות חיוביים (עליות שכירות בעת חידוש חוזה) של 5% ואף יותר fibramacquarie.com.
שני מגמות עיקריות מאפיינות את הנוף הקמעונאי: ראשית, קמעונאות חווייתית ו-"Lifestyle" נמצאת במגמת עלייה – קניונים עם קונספטים של בידור, מסעדות ומתחמים פתוחים מושכים יותר מבקרים ושומרים על תפוסה גבוהה במיוחד (מעל 93%) siila.com.mx. שנית, השילוב של מסחר אלקטרוני עם מסחר פיזי יוצר ביקוש לחללים לוגיסטיים מודרניים (שנדון בהם בהמשך) ומרכזי הפצה "Last Mile" ברחבי העיר. בעוד שצמיחת המסחר האלקטרוני איימה תחילה על החנויות הפיזיות, רבים מהקמעונאים התאימו עצמם באמצעות הפיכת החנויות לאולמות תצוגה או מרכזי הפצה, מה ששומר על רמות פנויות נמוכות. התחזית הכללית לקמעונאות נשארת חיובית: כל עוד לא תתרחש האטה כלכלית, הביקוש הצרכני בבירה צפוי להישאר חזק עד 2026, ופיתוחים קמעונאיים חדשים מתוכננים בזהירות באזורים מתפתחים (לעיתים כחלק מפרויקטים מעורבי שימושים).
במגזר התעשייה והלוגיסטיקה, עיר מקסיקו היא חלק מבום לאומי רחב יותר שמונע על ידי ניירשורינג – מגמה של חברות שמעבירות את הייצור ואת שרשרת האספקה שלהן קרוב יותר לשוק האמריקאי. למרות שהצמיחה התעשייתית הדרמטית ביותר התרחשה בצפון מקסיקו (ערי הגבול ומונטריי, שם שיעורי היצע השטחים התעשייתיים עומדים לעיתים על 1–3% bcg.com bcg.com), גם אזור עיר הבירה נהנה מהמגמה. מטרופולין עיר מקסיקו (כולל מדינת מקסיקו השכנה) הוא שוק צריכה מרכזי ומוקד הפצה, ולכן יש ביקוש גבוה לשטחי מחסנים עבור מסחר אלקטרוני ושרשראות אספקה אזוריות. בסוף 2024, היצע השטחים התעשייתיים במקסיקו עלה מעט לאחר שהגיע לשפל חסר תקדים – שיעור ההיצע הארצי עלה ברצף במשך מספר רבעונים אך נותר בריא סביב 2–3% בממוצע siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. במרכז מקסיקו (לדוגמה, במעבר טולוקה–עיר מקסיקו), שיעורי ההיצע נותרו נמוכים גם כן, אם כי חלק מהבנייה הספקולטיבית החדשה נכנסת לפעולה. יזמים מיהרו לבנות מחסנים ב-2022–2023 לקראת ביקושי הניירשורינג, וב-2024 נפתחו כמה כיסי שטח, אך למעשה השוק התעשייה נמצא כמעט בתפוסה מלאה.
במיוחד עבור מקסיקו סיטי, רוב הפעילות החדשה בתחום הנדל"ן התעשייתי מתקיימת ממש מחוץ לגבולות העיר – בשווקים כמו קואטיטלן, טוטיטלן, טפוצוטלן (המוכרים יחד כ"מסדרון CTT"), וכן טולוקה ופואבלה המרוחקות יותר. תתי-שווקים תעשייתיים אלו חוו עסקאות שכירות גדולות על ידי חברות לוגיסטיקה, קמעונאות ותעשייה. דמי השכירות למתקני לוגיסטיקה מודרניים עולים בשל שיעור תפוסה נמוך ועלויות בנייה גבוהות, וצפויים להמשיך ולעלות בהדרגה גם ב-2025. דו"ח אחד ציין כי דמי השכירות התעשייתיים ברחבי המדינה עלו ביותר מ-8% בשנת 2024 businesswire.com. עם התחזקות מעמדה של מקסיקו כמרכז ייצור לצפון אמריקה, השקעות בנדל"ן תעשייתי זורמות פנימה: לדוגמה, משקיעים זרים (כולל קרנות עולמיות ו-REITs) רוכשים ומפתחים מחסנים באזור מקסיקו סיטי כדי לענות על הביקוש. הממשלה והמגזר הפרטי משתפים פעולה גם בפיתוח פארקים תעשייתיים חדשים עם מאפיינים בני-קיימא (בתמיכת יוזמות כגון הלוואה של 150 מיליון דולר מה-IFC עבור פארקים תעשייתיים ירוקים) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, דבר שמעיד על אמון בצמיחה ארוכת טווח. בסך הכל, מגזר התעשייה באזור מקסיקו סיטי צפוי להישאר חזק גם ב-2025 ואילך, כאשר הנירשורינג והאי-קומרס הם מנועי הצמיחה העיקריים – אם כי יש להדגיש שכל הפרעה כלכלית או סחר עולמית (כמו סוגיות מכסים אמריקאיות) עלולה להאט את הקצב המהיר.
גורמים מקרו-כלכליים ורגולטוריים
ביצועי שוק הנדל"ן קשורים קשר הדוק לתנאים מקרו-כלכליים רחבים יותר. הכלכלה של מקסיקו הפגינה עמידות יחסית, כאשר התמ"ג צמח בכ-3% בשנים 2022–2023 ומעמד הביניים צומח ותורם לביקוש לדיור. מקסיקו סיטי, כבירה, נהנית מנתח מרכזי מהפעילות הכלכלית הלאומית (התמ"ג של העיר צמח ב-2.3% בהשוואה לשנה הקודמת בתחילת 2024 mexicobusiness.news). גורמי המקרו המרכזיים שישפיעו על השוק ב-2025 כוללים:
- ריביות ואינפלציה: הבנק המרכזי של מקסיקו (Banxico) שמר על ריביות בסיס גבוהות לאורך 2024 (בטווח של 10–11%) במטרה להיאבק באינפלציה. אף על פי שהאינפלציה נרגעה לרמות מתונות יותר (~4–5% בסוף 2024), עלויות ההלוואות למשכנתאות נותרו גבוהות יחסית. ריביות משכנתא טיפוסיות לרוכשים מקומיים הסתובבו סביב או מעל 10%, מה שהופך את המימון ליקר ועלול להאט את פעילות רוכשי הדירות. (עבור רוכשים זרים, מוצרי משכנתא חוצי גבולות מציעים ריביות של ~7–9% בדולרים אמריקאיים thelatinvestor.com, שעדיין גבוהות ממשכנתאות בארה"ב, אך עדיין מושכות משקיעים שמאמינים בעליית ערך גבוהה thelatinvestor.com.) ריביות גבוהות מעלות גם את עלויות המימון לבנייה, ומאטות את קצב ההתפתחות החדשה. לכן, הסביבה של ריביות גבוהות היא חרב פיפיות: היא מקררת את הביקוש בצורה מתונה ומגבילה את התרחבות ההיצע, אך הביקוש לדיור במקסיקו סיטי נותר חזק דיו כדי לשמור על עליית מחירים מעל שיעור האינפלציה thelatinvestor.com. אם בניקו יחליט להוריד ריביות בסוף 2025 (כפי שחלק צופים, אם האינפלציה תישאר בשליטה riotimesonline.com), הדבר עשוי לעודד עוד יותר את פעילות הנדל"ן, בכך שיהפוך את קבלת האשראי לנגישה יותר.
- צמיחה כלכלית ותעסוקה: מגמות התעסוקה במקסיקו סיטי הן חיוביות – שיעור האבטלה בעיר עמד על כ-2.4% בלבד בסוף 2024 assets.cushmanwakefield.com, ויצירת המשרות הפורמליות הייתה חזקה, במיוחד בענפי השירותים והתעשייה. שוק עבודה משגשג מחזק את הביקוש לדיור (גם להשכרה וגם לרכישה). בנוסף לכך, השקעות מונעות nearshoring (מפעלים, מרכזים לוגיסטיים, התרחבות תאגידית) מזרימות הון למדינה. דוחות מאמצע 2025 מצביעים על כך שמקסיקו מושכת השקעות חוץ ישירות משמעותיות, כאשר 67.6% מסך השקעות הנדל"ן הזרות ב-2023 הופנו למקסיקו סיטי thelatinvestor.com. מגמות אלו מחזקות את האמון בצמיחה הבינונית-טווח של מגזר הנדל"ן.
- שערי חליפין: שער החליפין של הפסו המקסיקני משפיע על כוח הקנייה הזר. בשנים האחרונות הפסו היה יחסית חזק, אך עדיין מתנדנד בטווח של ~17–20 פזו לדולר אמריקאי. שער חליפין מיטיב (מנקודת מבט של קונה אמריקאי או אירופאי) הופך את הנדל"ן במקסיקו סיטי לזול יחסית. לדוגמה, דירות יוקרה שעשויות לעלות מיליון דולר בארה"ב יכולות להיות חצי מהמחיר או פחות במקסיקו סיטי לאותה איכות, מה שמושך קונים בינלאומיים. המשך יציבות הפסו והימנעות מהפחתה משמעותית הם קריטיים לשמירה על זרימת השקעות זרות לנדל"ן.
בצד הרגולטורי, מעבר להגבלות על שכר דירה ורישומי Airbnb שנדונו קודם, מדיניות ותוכניות נוספות משפיעות על השוק:
- יוזמות לדיור בר השגה: הממשל הפדרלי החדש (שהחל לכהן בסוף 2024) הודיע על תוכנית שאפתנית לדיור בר השגה, שמטרתה לבנות מיליון יחידות דיור ברחבי המדינה עד 2030, כאשר כ-26,000 יחידות מתוכננות למקסיקו סיטי thelatinvestor.com. על אף שזו צעד חיובי לקראת פתרון המחסור בדיור, אנליסטים מציינים כי מדובר בהיקף שאינו מספק למטרופולין שמונה מעל 20 מיליון תושבים – זה רק יפחית מעט מהגרעון thelatinvestor.com. עם זאת, אם אכן ייושמו, הפרויקטים הללו (ככל הנראה פיתוחי דיור חברתי בצפיפות בינונית-גבוהה) עשויים להקל במעט על פלח האוכלוסייה המוחלש ולהפחית את הלחץ בטווח הארוך. ממשלת העיר מעודדת גם התחדשות של נכסים לא מנוצלים (למשל, הסבת משרדים ישנים לדיור) ומקדמת מתן היתרים מהיר לדיור זול.
- תמריצים לקיימות ולבנייה ירוקה: רשויות מקסיקו סיטי מעודדות פיתוח נדל"ן בר-קיימא. תוכנית ההסמכה לבניינים בני קיימא מציעה הטבות מס על מים, שכר עבודה ומסים על נכסים, וכן זירוז היתרים, עבור פרויקטים העומדים בתקני בנייה ירוקה thelatinvestor.com. כתוצאה מכך נרשמה עלייה ניכרת בבנייה ירוקה: בשנת 2023 בלבד, 86 פרויקטים חדשים בעיר קיבלו הסמכת LEED לבניין ירוק, מה שמציב את מקסיקו בין עשר המדינות המובילות בעולם בבניינים מוסמכים LEED thelatinvestor.com. יתרה מזאת, בנקים ומוסדות בינלאומיים תומכים במגמה הזו – לדוגמה, הלוואה של 150 מיליון דולר הקשורה לקיימות מה-IFC מממנת שדרוגים יעילים אנרגטית ופארקים תעשייתיים ידידותיים לסביבה במקסיקו thelatinvestor.com. צעדים אלה לא רק מיטיבים עם הסביבה, אלא גם נוטים להעלות את ערך הנכסים ולמשוך משקיעים/דיירים בעלי מודעות חברתית. צפויה המשך תמיכה רגולטורית לקיימות, מה שיהפוך תכונות ירוקות לנפוצות ואף צפויות בפרויקטים מסחריים ומגורים חדשים.
- אקלים פוליטי ויציבות: המעבר הפוליטי של מקסיקו בשנת 2024 (שנת בחירות לנשיאות) יצר מידה מסוימת של אי-ודאות. בחירתה של הנשיאה קלאודיה שיינבאום והמשך הרוב של המפלגה השלטת גרמו בתחילה לגישת "לחכות ולראות" בקרב משקיעים מסוימים, בשל סדר היום הפרוגרסיבי של הממשל thelatinvestor.com thelatinvestor.com. הועלו חששות לגבי שינויים אפשריים בחוקה או ברפורמות מיסוי הקשורות לנכסים, אך עד כה הממשלה החדשה לא נקטה אמצעים דרסטיים המשפיעים על זכויות קניין. למעשה, הממשלה אותתה על תמיכתה בפיתוח נכסים ובבעלות (למעט התמודדות עם עליות שכר דירה מופרזות) thelatinvestor.com. המתיחויות המסחריות עם ארה"ב (כולל איומי מכס) מהוות דאגה מיידית יותר למגזר הנדל"ן, במיוחד בתחום המסחרי mexicobusiness.news. הקשר ההדוק של מקסיקו לכלכלת ארה"ב משמעו שכל שינוי במדיניות הסחר או האטה בארה"ב יכולים להשפיע על הביקוש למשרדים ולשטחי תעשייה. עם זאת, הדעה הרווחת היא שמקסיקו תישאר חלק בלתי נפרד משרשראות האספקה בצפון אמריקה, ומשקיעי נדל"ן מקומיים וזרים שומרים על תחזית חיובית לטווח הארוך למרות רעשי רקע פוליטיים לטווח הקצר businesswire.com businesswire.com.
לסיכום, סביבה מקרו-כלכלית יציבה יחסית – המאופיינת בצמיחה בהשקעות, ריביות גבוהות אך בירידה, ומדיניות דיור פרואקטיבית (גם אם מתונה) – יוצרת את התשתית להמשך התרחבות שוק הנדל"ן של מקסיקו סיטי. שינויים רגולטוריים ננקטים כדי לשפר נגישות ובְּרוּקַיִוַּת, מה שעשוי לשנות בהדרגה מגזרים מסוימים (במיוחד איכות וזמינות דיור להשכרה).
פרויקטי תשתית ופיתוח מרכזיים המשפיעים על שוק הנדל"ן
מספר פרויקטי תשתית ופיתוח רחבי היקף נמצאים בעיצומם או הושלמו לאחרונה במקסיקו סיטי, והם כבר משפיעים בפועל על דינמיקת שוק הנדל"ן:
- נמל התעופה הבינלאומי החדש (AIFA): נמל התעופה הבינלאומי פליפה אנחלס, שנפתח ב-2022 באזור הצפוני של המטרופולין, הוא תוספת משמעותית. בעוד שנפח הנוסעים שלו עדיין בתהליך עלייה, הנוכחות של נמל התעופה (יחד עם שדרוגי הכבישים הנלווים) מניעה פיתוח בפרברים הצפוניים. רשויות הסמוכות לנמל התעופה רואות הקמה של מלונות חדשים, פארקי תעשייה ודיור לעובדים. עם הזמן, שיפור הקישוריות ל-AIFA צפוי להעלות את ערך הנכסים בצפון מקסיקו סיטי ובחלקים ממדינת מקסיקו. קו רכבת פרברים שמחבר בין מרכז העיר (תחנת בואנוויסטה) לבין נמל התעופה החדש נמצא גם הוא בבנייה, והוא ישלב את האזור הזה טוב יותר לאחר השלמתו (הצפויה עד 2025–26). משקיעי נדל"ן כבר בוחנים אפשרויות קרקע ולוגיסטיקה לאורך מסדרון זה, לקראת גידול בשימוש בנמל התעופה.
- רכבת בין-עירונית מקסיקו סיטי–טולוקה (אל אינסורגנטה): לאחר שנים של עבודות בנייה, קו רכבת מהירה שמקשר את מקסיקו סיטי עם טולוקה (בירת מדינת מקסיקו השכנה) פועל כעת באופן חלקי. הקו ממותג בשם "אל אינסורגנטה", והקטעים הראשונים שלו נפתחו בסוף 2023 והגיעו לאזור מערב מקסיקו סיטי (אזור סנטה פה) עד אוגוסט 2024 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. הקטע האחרון שיגיע לטרמינל המרכזי אובסרבטוריו צפוי להסתיים ב-2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. קו רכבת מודרני זה יקצר משמעותית את זמני הנסיעה בין מקסיקו סיטי לטולוקה (נסיעה שבעבר לקחה למעלה משעה ברכב עשויה לארוך כ-20–30 דקות ברכבת). המשמעות בתחום הנדל"ן בולטת: לרובע העסקים סנטה פה יש כעת תחנת רכבת, מה שאמור להקל על הנסיעות של העובדים ואף לחזק את התפוסה המשרדית שם. באותו אופן, אזורים סביב אובסרבטוריו (שיתחבר גם למערכת המטרו) מתוכננים להתפתחות מוכוונת תחבורה ציבורית, כולל פרויקטים חדשים של מגורים ותעסוקה לשיקום האזור. בטולוקה ובתחנות הביניים, אנו צפויים לראות ביקוש גובר לדיור ממי שיכולים לעבוד בנוחות במקסיקו סיטי אך לגור רחוק מערבה. בסך הכול, הרכבת הבין-עירונית היא שינוי משמעותי בחיבור האזורי וצפויה להעלות את ערך הנכסים סביב תחנותיה בשני הצדדים, תוך שהיא הופכת את המטרופולין הענק של מקסיקו לעיר מחוברת יותר.
- הרחבת תחבורה עירונית (Cablebús ומטרו): עיריית מקסיקו הרחיבה את רשת התחבורה הציבורית שלה עם פתרונות חדשניים כמו Cablebús, מערכת רכבל אווירי המשרתת שכונות תלולות ומוחלשות. שתי קווי Cablebús פועלים כיום (קו 1 בצפון וקו 2 במזרח), ושיפרו באופן דרסטי את התחבורה לאזורים כמו Iztapalapa. ההצלחה של קווים אלו (עשרות אלפי נוסעים מדי יום) thelatinvestor.com thelatinvestor.com הובילה לתוכניות לקווים נוספים. פרויקטים אלו כבר עוררו עניין גובר בנדל"ן באזורי הטרמינלים שלהם – לדוגמה, מתוכננים מרכזי קניות חדשים, קומפלקסים של דירות ומוסדות קהילתיים סביב תחנות Cablebús בשל זרימת האנשים וקיצור זמני הנסיעה. במקביל, מערכת המטרו של העיר ממשיכה לעבור הרחבות ושיפוצים. קו 12 (שחלק ממנו נסגר לאחר תאונה ב-2021) שופץ ונפתח מחדש במלואו בשנת 2023, ושחזר את השירות למעבר הדרום-מזרחי. כמו כן מתקיימות הרחבות נוספות (כגון הארכת קו מטרו 12 ל-Observatorio לצורך חיבור עם רכבת Toluca, וקווים חדשים מוצעים או נתיבי BRT באזורי הפריפריה). כל שיפור תחבורתי נוטה לשחרר פיתוח נדל"ן בסמוך ולהפוך את האזור לנגיש ואטרקטיבי יותר לתושבים ולעסקים. לדוגמה, הארכת Insurgentes Sur BRT לפני מספר שנים תרמה לפריחה מקומית של בנייני מגורים בגובה בינוני לאורך התוואי. ניתן לצפות לפריחות דומות ככל שתחנות תחבורה חדשות יופעלו.
- פרויקטים משולבי שימוש רחבי היקף: קו הרקיע והנוף העירוני משתנים בעקבות מספר פרויקטים משולבים גדולים. דוגמה לכך היא פרויקט Mítikah ברובע הדרומי של Coyoacán – פרויקט ענק הכולל אחד ממגדלי המגורים הגבוהים באמריקה הלטינית, קניון ומשרדים (נפתח בשלבים עד 2022). פרויקטים כאלה לרוב מחדשים את האזור הסובב, מעלים את ערך הקרקע ומושכים תושבים אמידים. באזור המרכז, תהליכי שיקום כגון Proyecto Chapultepec (שיפורים תרבותיים ופיתוח פארק סביב Chapultepec) והסבת אזורי תעשייה ותיקים בNuevo Polanco למוקדי מסחר ומגורים מודרניים – נמצאים בהתקדמות. בנוסף, מספר בנייני משרדים ישנים במרכז ההיסטורי וברחובות מרכזיים כמו Reforma מתוכננים להסבה לדירות או למלונות, בשל שיעורי תפוסה נמוכים במשרדים. הממשלה הצהירה על תמיכה ביוזמות הסבה אלה, כדי לתת מענה לצרכי הדיור ולמנוע התדרדרות עירונית. התהליך אמנם מתנהל בהדרגה, אך גם קומץ המרות מוצלחות יכול ליצור תקדים ואף להוסיף מאות יחידות דיור חדשות באזורי המרכז בשנים הקרובות.
- פארקי תעשייה לנירשורינג: מחוץ לגרעין העירוני המיידי, מתבצעים ברחבי אזור מטרופולין מקסיקו סיטי פרויקטים רבים של פארקי תעשייה, המונעים על ידי מגמת הנירשורינג. לדוגמה, פארקי לוגיסטיקה חדשים מתוכננים לאורך כביש מקסיקו-קרטרו ובהואהואטוקה ובזומפנגו (צפונית לעיר). פרויקטים אלו, שלרוב נתמכים על ידי משקיעים בינלאומיים, משלבים עיצובים בני-קיימא (אנרגיה סולארית, תעודות ירוקות) כפי שהוזכר קודם בthelatinvestor.com. כאשר מרכזים תעשייתיים אלה גדלים, יש להם השפעה על הביקוש המקומי לדיור – עובדים ומנהלים מחפשים מגורים במרחק נסיעה יומי לעבודה. יישובים סמוכים לפארקים אלו עשויים לראות שכונות מגורים חדשות ומרכזי קניות. יתרה מזו, הצלחה במשיכת תעשיות ייצור (כמו תעשיית האווירונאוטיקה בקרטרו, תעשיית הרכב בפואבלה) מיטיבה בעקיפין עם כלכלת מקסיקו סיטי, שכן הבירה מספקת את עמוד השדרה של שירותים פיננסיים ומקצועיים עבור התעשיות האלו. בהיבט הזה, מגמת המאקרו של הנירשורינג היא רקע קריטי: לא רק שממלאים מחסנים ומפעלים, אלא גם מביאים השקעה בתשתיות (כבישים, מסילות ברזל, פרויקטי אנרגיה) שמייעלות את הקישוריות ברחבי מרכז מקסיקו. כל אלו מחזקים את האטרקטיביות של מקסיקו סיטי כמרכז עסקים אזורי, שתומך בסופו של דבר בביקוש לנדל"ן מסחרי ומגורים.
דינמיקת היצע-ביקוש ותחזית שוק
היצע מול ביקוש: שוק הנדל"ן של מקסיקו סיטי ב-2025 ניתן לאפיון כשוק עם מחסור בהיצע בדיור ובקמעונאות, אך עודף היצע במשרדים (עם מגזר התעשייה בין לבין, נוטה למחסור). בצד המגורים, חוסר האיזון הבסיסי בין היצע דירות מוגבל לבין ביקוש הולך וגדל צפוי להימשך. קצב הבנייה של דירות אינו עומד בקצב היווצרות משקי הבית החדשים בעיר הבירה. כפי שצוין, גם תוכניות ציבוריות שאפתניות מטפלות רק בשבריר מהחסר thelatinvestor.com thelatinvestor.com. המשמעות היא שבהעדר מיתון או זעזוע חיצוני משמעותי, מחירי הדירות ושכר הדירה צפויים להמשיך לעלות בשנים הקרובות. בעיית הנגישות לדיור תישאר עמוקה, ועלולה להביא לתגובות רגולטוריות נוספות או פתרונות יצירתיים בשוק (דיור משותף, דירות קטנות וכדומה) כדי להעניק מענה לתושבים. משקיעים ויזמים פונים יותר ויותר אל שכונות מתפתחות בשולי העיר, שם הקרקע זולה יותר, כדי לבנות את גל הדירות הבא globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. אזורים אלו, שבעקבות שיפורים בתחבורה, צפויים לראות את העלייה היחסית הגדולה ביותר במחירים בגלל תהליך ההשוואה עם שאר חלקי העיר.
במגזר המסחרי, היצע המשרדים עדיין עולה על הביקוש הנוכחי, אך ייתכן שהגרוע ביותר מאחורינו במידה שהתנאים הכלכליים יתייצבו. חברות סופגות בחזרה שטחים בהדרגה וההיצע החדש קפוא כמעט לחלוטין, מה שצפוי לאזן את השוק עם הזמן. אינדיקטור מרכזי למעקב הוא תפוסת משרדים לעומת מגמות עבודה מהבית: אם חברות רבות יותר יחייבו חזרה למשרד או אם חברות חדשות (בעיקר כאלה הקשורות ל-nearshoring) יתחילו לפעול במקסיקו סיטי, קצב הספיגה עשוי להתגבר. שיעור המשרדים הפנויים סביב 20% הוא גבוה, אך לא קטסטרופלי; בעלי הנכסים הפכו גמישים יותר ומציעים הטבות למשיכת שוכרים. הצפי הוא שבשנתיים-שלוש הקרובות שיעור המשרדים הפנויים ירד בהדרגה למספרים דו-ספרתיים נמוכים, אולם לא יחזור כנראה לרמות חד-ספרתיות שהיו לפני 2019, בשל שינוי מבני בצריכת משרדים. המבנים האיכותיים ביותר במיקומים מרכזיים יתמלאו קודם, בעוד מבנים מיושנים או כאלה במיקום בעייתי עשויים להיאבק (ואף להפוך למועמדים להסבה לשימושים אחרים).
עבור מסחר קמעונאי, מצב ההיצע והביקוש הוא חיובי – יש מעט מאוד שטחי מסחר חדשים בבנייה, בעוד שהביקוש של קמעונאים התאושש, כך שהתפוסה ודמי השכירות צפויים להישאר חזקים. הצרכנים הראו רצון עז לחזור לקניות פיזיות, ומותגים בינלאומיים מתרחבים במקסיקו, מה שמחזק את מגזר הנדל"ן המסחרי. ייתכן שנראה פרויקטים קמעונאיים חדשים נבחרים יוצאים לדרך בשכונות עם היצע חסר כאשר היזמים יתחזקו באמונה בהתאוששות (ייתכן גם כמיזמים משולבים רב-שימושיים). אלא אם תהיה פגיעה משמעותית בהוצאות הצרכנים, שיעורי התפוסה יחזיקו ברמה נמוכה של ספרות בודדות (כ-5–7% או פחות), מה שלמעשה משמעו שוק בשלטון המשכירים במרכזים מרכזיים.
בנדל"ן תעשייתי, הציפייה היא שהביקוש יישאר חזק עד 2025 ואילך. גם אם מגמת ה-nearshoring תתמתן מעט (חלק מהדיווחים מציינים האטה קטנה ב-2024 כשהחברות עיכלו את המשרדים ששכרו ב-2021–2022 siila.com.mx), היתרון האסטרטגי של מקסיקו מרמז על המשך הנהירה של פעילויות ייצור ולוגיסטיקה. שיעורי התפוסה בפארקים תעשייתיים עשויים לעלות באופן מתון אם תושלם בנייה ספקולטיבית רבה, אך העלייה הזו מגיעה אחרי שפל היסטורי של כ-2%. גם עליה ל-4–5% תפוסה תמשיך להצביע על שוק הדוק שמעדיף את בעלי הנכסים. הצמיחה בדמי השכירות במגזר התעשייתי עשויה להמשיך ולעקוף את האינפלציה, במיוחד באזורים הקרובים לעיר שבהם הקרקע נדירה.
סיכונים מרכזיים וגורמים למעקב: התחזית, אף שהיא חיובית ברובה, כוללת כמה אזהרות. אחת מהן היא הסביבה הכלכלית הגלובלית – אם הכלכלה האמריקאית תאט משמעותית או שסכסוכי סחר יחריפו (למשל, תעריפים כמו אלה שנכפו בתחילת 2025 riotimesonline.com), העיר מקסיקו עלולה לחוש זאת דרך ירידה בהתרחבות חברות ודעיכה בתיאבון של משקיעים זרים. גורם נוסף הוא המשכיות המדיניות הפנימית: מדיניות הממשלה הנוכחית היתה עד כה תומכת שוק, אך כל שינוי פתאומי (לדוגמה, שינויי מס רכוש, או רגולציה נוקשה מעבר לפיקוח שכר דירה) עלול להשפיע על תחושות המשקיעים. בנוסף, נושאי נגישות ומדיניות חברתית (כמו התנגדות מקומית לג'נטריפיקציה) עשויים להשפיע על קבלת ההחלטות. כבר ראינו לחץ קהילתי מוביל לחוק Airbnb ולעצירת עליית דמי השכירות; צעדים נוספים עשויים לכלול הטבות לקבלני דיור בר-השגה או אפילו מסי ריקנות על דירות יוקרה שאינן מנוצלות.
מן הצד החיובי, היסודות של מקסיקו סיטי נותרו איתנים מאוד. זו הבירה הכלכלית והתרבותית של המדינה, מגנט לכישרון ולהשקעות. הכלכלה המגוונת שלה (מפיננסים, דרך סטרטאפים טכנולוגיים ועד ענפי יצירה) מעניקה לה איתנות. השקעות בתשתיות משפרות באופן הדרגתי את איכות החיים והקישוריות, מה שנוטה להעלות את ערך הנדל"ן לאורך זמן. וגם הדחיפה לקיימות ולמודרניזציה בנדל"ן מוסיפה ערך ארוך-טווח למלאי הנכסים של העיר – בניינים ירוקים חדשים ויוזמות לערים חכמות הופכות את השוק לאטרקטיבי יותר בעיני משקיעים מוסדיים.
לסיכום, שוק הנדל"ן של מקסיקו סיטי בשנת 2025 מתאפיין בצמיחה ובהזדמנויות, במיוחד עבור אלו המשקיעים בדיור ובנכסים מסחריים הממוקמים היטב, אך גם בצורך להתמודד עם שינויים רגולטוריים וביצועים לא אחידים בין הסקטורים השונים. שוק המגורים נהנה מגל של ביקוש מצד מקומיים וזרים כאחד, עם צפי להמשך עליית מחירים (אם כי בשיפוע מעט מתון יותר מאשר בשנים האחרונות) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. אצל הנדל"ן המסחרי קיימת תמונה כפולה: סקטורי הקמעונאות והתעשייה משגשגים תודות לצריכה חזקה וגל של העתקת ייצור למקסיקו, בעוד שסקטור המשרדים נמצא במגמת התאוששות איטית מהיצע יתר riotimesonline.com mexicobusiness.news. שכונות מפתח כמו פולנקו, רומא/קונדסה וסנטה פה ימשיכו להיות מוקדי פעילות עיקריים, בעוד אזורים מתפתחים תופסים תאוצה תודות לקווי תחבורה ופיתוחים חדשים. מומלץ למשקיעים לשים לב לשינויים במדיניות (כגון פיקוחי שכר דירה חדשים) ולנתב את השקעתם לסגמנטים עם יסודות חזקים (כמו דיור למעמד הביניים או מתקני לוגיסטיקה) כדי למקסם תשואה לטווח הארוך. בסך הכול, שוק הנדל"ן של מקסיקו סיטי פותח את המחצית השנייה של העשור עם ביטחון, על בסיס ביקוש חזק, היצע מוגבל בסקטורים קריטיים, ותפקידה התמידי של העיר כ"לב הפועם של כלכלת מקסיקו".
מקורות
- Global Property Guide – ניתוח שוק הנדל"ן למגורים במקסיקו 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- TheLatinvestor – האם מחירי הנדל"ן במקסיקו סיטי עולים? (יוני 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- TheLatinvestor – 15 מגמות חזקות לשנת 2025 בשוק הנדל"ן של מקסיקו סיטי thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- Mexico Business News – שכירויות משרדים במקסיקו ירדו ב-27% ב-2025, ירידה של 40% במקסיקו סיטי mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- The Rio Times – מגזר המשרדים של מקסיקו סיטי מתמודד עם ירידה של 40% בתפוסה (מרץ 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Mexico Business News – שיעור המשרדים הפנויים במקסיקו סיטי ירד ל-21.56% ברבעון השלישי של 2024 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- Nearshore Americas – מקסיקו סיטי מציבה מגבלות על העלאת שכר דירה nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
- FIBRA Macquarie (BusinessWire) – תוצאות רבעון רביעי 2024 (תפוסה קמעונאית) businesswire.com
- Mexico Business News – תמונת מצב שוק הנדל"ן לשנת 2025 (ברנרדו קורדרו, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (פרשנות מומחה על תנאי השוק)
