Пазар на недвижими имоти в Рияд 2025: Бурен растеж, проекти по Визия 2030 и бъдещи перспективи

Недвижимият пазар на Рияд преживява забележителен бум през 2025 г., подкрепен от стабилни икономически основи, нарастващо търсене и амбициозни планове за развитие. Инициативите за икономическа диверсификация на Саудитска Арабия и Визия 2030 засилват активността на пазара на имоти, превръщайки Рияд във фокусна точка за инвестиции. Сделките с имоти достигнаха рекордни нива през 2024 г. – сделките с недвижими имоти в цяла Саудитска Арабия се увеличиха с 37% до 236,690 транзакции (на стойност 267,8 млрд. SAR) content.knightfrank.com – като Рияд води този растеж. Само продажбите на жилища скочиха с 38% до 202 661 сделки на стойност 164,8 млрд. SAR през 2024 г. content.knightfrank.com, тенденция, която продължава с инерция и през 2025 г. Тази трескава активност води до покачване на цените: общите стойности на имотите в Саудитска Арабия се увеличиха с около 5,1% годишно за първото тримесечие на 2025 г., движени от поскъпването на земя и вили, като Рияд отчита най-силния ръст на цените cbre.sa.

Множество индикатори сочат към устойчиви пазарни условия. Ипотечното кредитиране расте бързо, за да подкрепи покупките на жилища — новите жилищни заеми са се увеличили с 28,3% на годишна база към началото на 2025 г. cbre.sa – а ръстът на населението и създаването на работни места в Рияд поддържат търсенето на жилища. Почти половината от всички нови работни места в Саудитска Арабия за последните 5 години са създадени в Рияд, отчасти благодарение на програмата на правителството за регионални централи, която привлича компании в столицата content.knightfrank.com. В резултат на това, търсенето на жилища (както за покупка, така и за наем) се е увеличило рязко. Очаква се населението на Рияд да нарасне с 38% между 2022 и 2030 г. content.knightfrank.com, увеличавайки нуждата от жилищни и търговски площи. Лидерите на Кралството изразяват ясни амбиции за столицата: целят удвояване на размера и населението на Рияд като част от Визия 2030, подкрепено с инвестиции от 800 милиарда долара в нова инфраструктура и развитие reuters.com. Всички тези фактори превръщат Рияд в един от най-горещите пазари на недвижими имоти в Персийския залив в навечерието на 2025 г.

Въпреки това, този бум не е без предизвикателства. Натискът по отношение на достъпността се засилва – цените на жилищата нарастват по-бързо от доходите в някои сегменти, а по-високите лихвени проценти правят ипотеките по-скъпи. S&P Global отбелязва, че до 2023 г. нарастващите цени и високите разходи за заеми са охладили ентусиазма на някои купувачи english.alarabiya.net. Въпреки че търсенето остава силно, недостигът на готови за настаняване имоти в Рияд държи цените високи и извежда от пазара някои потенциални купувачи arabnews.com. Все пак, последните спадове на лихвените проценти от края на 2024 г. и нови политики (като визи за чуждестранни купувачи) се очаква да подобрят достъпността и да поддържат търсенето arabnews.com arabnews.com. Като цяло, пазарните нагласи за 2025 г. са оптимистични: държавни реформи, гига-проекти и големи събития (Експо 2030, възможно Световно първенство през 2034) подкрепят дългосрочния наратив за растеж deloitte.com.

Жилищни имоти в Рияд

Жилищата са „звездата“ на имотния бум в Рияд. Сделките и цените на жилищата рязко нарастват, което отразява силното търсене както от крайни потребители, така и от инвеститори:

Обем и стойност на продажбите: Обемът на жилищните сделки в Рияд, Джеда и Дамам скочи с около 50% през 2024 г. спрямо 2023 г. deloitte.com deloitte.com. Общо са регистрирани 102 522 жилищни транзакции в тези големи градове, на стойност 118 милиарда SAR през 2024 г. deloitte.com. Рияд представлява голям дял от тази активност като основен бизнес център на кралството deloitte.com. Държавното усилие за увеличаване на жилищната собственост (цел 70% до 2030 г.) дава резултат – саудитските граждани се радват на субсидирани ипотеки и помощ за първоначално плащане, което стимулира покупката на жилища. Броят на издадените ипотеки през 2024 г. се възстанови с 17,7% до 93,6 милиарда SAR (предимно за закупуване на вили) content.knightfrank.com, след леко охлаждане през 2023 г. В началото на 2025 г. ръстът на новите жилищни заеми се ускори допълнително с +28% на годишна база cbre.sa, което показва траен интерес към покупка.
Ценови тенденции: Цените на жилищата скачат стремглаво, особено в Рияд. През 2024 г. цените на апартаментите в Рияд са се увеличили с 10.6%, а тези на вилите с 6.3% средно content.knightfrank.com. Някои квартали са отбелязали още по-драматични скокове – например, районът Ал Уади е регистрирал 49% годишно увеличение на цените content.knightfrank.com – което подчертава как търсенето е надхвърлило предлагането в определени райони. Към първото тримесечие на 2025 г. стойностите на недвижимите имоти в Рияд продължават да водят в региона, подкрепяни от поскъпване на земята и вилите cbre.sa. В столицата апартаментите остават относително достъпни за средната класа: около 69% от продадените апартаменти през последната година са били на цена между 250 000–1 000 000 SAR (≈66 000–266 000 щ.д.), насочени към купувачи с ниски и средни доходи deloitte.com. Междувременно цените на по-луксозните вили са се повишили с нарастващо търсене на лукс, макар че има предупреждения, че свръхпредлагане на луксозни имоти може да се появи, ако не влязат повече купувачи (например чужденци) в този сегмент bloomberg.com. Като цяло, рязкото нарастване на цените води до промяна в предпочитанията на купувачите към апартаменти и редови къщи вместо самостоятелни вили, поради достъпността и променящия се начин на живот content.knightfrank.com.
Доставки и строителство: Строителите на жилища се надпреварват да отговорят на търсенето. Жилищният фонд на Рияд се увеличи с 49 400 нови жилища през 2024 г., като общото предлагане в града достигна приблизително 1,4 милиона домове content.knightfrank.com. В цялата страна, жилищното предлагане в основните метрополии се очаква да нарасне от сегашните 3,5 милиона единици до 3,9 милиона до 2028 г. content.knightfrank.com. В Рияд правителството е обявило планове за 330 000 нови жилищни единици до 2030 г. (включително 305 000 за саудитски граждани), за да подкрепи целите за собственост на жилище по Визия 2030 content.knightfrank.com. Развиват се големи жилищни квартали: например, проектът Sedra на ROSHN в северен Рияд обхваща 20 милиона кв.м. и ще предостави над 30 000 жилища с училища, паркове и удобства trade.gov. Подобни мащабни проекти на държавни и частни строители постепенно увеличават предлагането. Въпреки това, растежът на търсенето е толкова силен, че „недостигът на недвижими имоти в Рияд“ остава проблем според S&P, което е причина цените да продължават да растат arabnews.com. Новите жилищни проекти (включително инициативи за достъпни жилища) ще бъдат от изключителна важност за овладяване на инфлацията на цените и за настаняване на нарастващото население на града.
Наемен пазар: Риадският наемен сектор също отразява ръста в търсенето. Напливът на население (от млади саудитци и емигранти, пристигащи заради работа) води до бързо отдаване на наети жилища. Макар че в източниците ни не са предоставени конкретни данни за наемите през 2025 г., пазарни наблюдатели отбелязват, че наемите се повишават в основните райони, особено за апартаменти, поради високата цена на покупка. Правителствената програма Sakani и субсидираните ипотечни лихви превърнаха много наематели в собственици, но тези, които не могат да си позволят покупка на сегашните цени, се сблъскват със затегнат наемен пазар. Силният трудов пазар и притокът на професионалисти емигранти (благодарение на новите бизнес инвестиции) ще поддържат търсенето на наеми високо. Един от рисковете е достъпността – ако цените на жилищата и лихвите останат високи, повече семейства от средната класа може да останат на наем, което ще натисне предлагането на наети жилища. В обобщение, жилищният сектор на Рияд през 2025 г. се характеризира с ускорен растеж и оптимистично развитие, но на фона на нарастващи проблеми с достъпността.

Бизнес имоти: офис и търговски сектори

Офис пазар

Офисният пазар в Рияд е изключително горещ през 2025 г., задвижван от икономически бум и стремеж столицата да се превърне в регионален бизнес хъб. Търсенето на първокласни офис площи далеч надхвърля предлагането, което води до нарастващи наеми и ново строителство:

Небивал скок на търсенето и наемите: Заетостта на премиум офис площите в Рияд е изключително висока, тъй като корпорации се надпреварват за качествени пространства. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на офис площи в Рияд скочиха с 21% на годишна база – поразителен ръст – докато наемателите се конкурират за ограничените първокласни офиси cbre.sa. Дори и през 2024 г. тази тенденция беше видима; наемите нараснаха с около 18% на годишна база до четвъртото тримесечие на 2024 г. при ограничена незаетост cbre.com. Програмата за регионални щаб-квартири (RHQ) (в сила от 2024 г.) изисква чуждестранните фирми да базират офисите си за Близкия изток в Саудитска Арабия, ако искат държавни договори. Тази инициатива доведе до 571 компании, преместили се в Рияд само през 2024 г. deloitte.com, което значително увеличи търсенето на офиси. Ключови сектори като финанси, професионални услуги и технологии разширяват присъствието си – заетостта в офис сектора нарасна с 5.3% през 2024 г. в Саудитска Арабия deloitte.com. При висока бизнес активност (непетролният БВП нарасна с около 5% през 2024 г. arabnews.com), перспективите за офис търсенето остават изключително благоприятни.
Доставка и нови разработки: Инвеститорите се надпреварват да изграждат нови офис сгради, но големите проекти отнемат време. Към края на 2024 г. офисният фонд на Рияд беше приблизително 6,4 милиона м² отдаваема площ (GLA) deloitte.com. Скорошни попълнения включват Laysen Valley, STC Square (фаза 1) и проекта New East, които заедно добавиха около 145 000 м² офис площи клас А през 2024 г. deloitte.com. Иконичният Крал Абдула Финансов Дистрикт (KAFD), новият финансов център на Рияд, видя значителна част от своите кули да влязат в експлоатация с високи нива на предварително отдаване deloitte.com. Няколко мега-проекта скоро ще внесат значително офис предлагане: Новият проект Мураба в центъра на града (с небостъргача Mukaab) се очаква да добави огромни търговски площи до 2030 г. reuters.com, а търговските зони на Дирия Гейт ще предлагат офиси в среда, съчетаваща наследство. Междувременно временни решения като обновяване на по-стари сгради или използване на споделени работни пространства се прилагат за да се задоволи търсенето. Правителството също така ускорява инфраструктурни проекти като метрото в Рияд (откриване през 2025 г.) за разширяване на възможностите за офис райони. Макар че в крайна сметка тези проекти ще облекчат недостига, в краткосрочен план офис площите клас А остават оскъдни, което дава на наемодателите силна ценова власт.
Пазарна перспектива: През следващите няколко години офис пазарът на Рияд се очаква да остане благоприятен за наемодателите. Свободните площи в първокласните сгради са минимални, а компаниите са готови да плащат премия за качество и локация. Двузначният годишен ръст на наемите може да се забави, когато новото предлагане започне между 2026–2027 г., но търсенето се прогнозира да нараства паралелно, поддържайки пазара стегнат. Потенциален риск би бил, ако усилията за икономическа диверсификация се забавят или ако компаниите се оттеглят, но настоящите индикатори (чуждестранни инвестиции, нови бизнес регистрации, правителствени премествания от други градове) сочат продължаваща експанзия. В обобщение, офис секторът на Рияд процъфтява, подкрепен от целта на Vision 2030 да превърне града в глобална бизнес дестинация.

Пазар на търговски площи

Секторът на търговските недвижимости в Рияд е в процес на еволюция и разширяване. Потребителските разходи се увеличават заедно с растежа на населението и туризма, но търговската среда се пренасочва към модерни формати и преживенчески дестинации:

Продажби и търсене: Продажбите на дребно в Саудитска Арабия са на стабилен възход. В началото на 2025 г. транзакциите на дребно чрез ПОС са нараснали с около 8% на годишна база (януари–февруари 2025) cbre.sa, което отразява нарастващо потребителско доверие, млада популация и възстановяващ се туризъм. Oxford Economics прогнозира, че обемите на продажбите на дребно в КСА ще нарастват с CAGR от около 4.4% между 2025 и 2027 г. deloitte.com – здравословен растеж, подкрепен от по-високи разполагаеми доходи и повече посетители. Рияд, като най-големият град, е основен бенефициент на тази тенденция. Забележително е, че годишните фестивали и събития на Riyadh Season допринесоха за увеличен пешеходен трафик към молове и развлекателни обекти. Ръстът на туризма (30 милиона международни посетители през 2024 г. cbre.sa) също се превръща в потребление на дребно, особено в луксозния и хотелския сегмент.
Наеми и заетост: Въпреки увеличените продажби, наемните цени в търговските площи отбелязаха само минимален ръст през 2024 г. deloitte.com. Причината е значителното увеличение на предлагането на търговски площи през последните години – открити са много нови търговски центрове и молове в Рияд. Наемодателите на по-стари, традиционни молове са подложени на конкурентен натиск, тъй като клиентите се насочват към по-нови центрове с интерактивни преживявания. Много застаряващи търговски комплекси изпитват трудности да задържат наематели и посетители deloitte.com, което ги принуждава да иновират или да рискуват да останат празни. Основните търговски зони (напр. мол Kingdom Centre, Riyadh Front, Mall of Arabia) все още държат високи наеми, но средните нива се ограничават от свръхпредлагането във вторичните локации. Експертите предупреждават, че предстоящата вълна от мега-молове в Рияд може да доведе до дългосрочно свръхпредлагане, ако потребителското търсене не се запази cbre.sa. До момента търсенето остава „относително стабилно“ и затова наемите се увеличават само леко през 2024 г. deloitte.com. Средноградската заетост в сегмента остава добра, но наемодателите предлагат стимули в пренаситените под-пазари.
Промяна на формáтите: В съответствие със световните тенденции, експерименталният ритейл набира скорост в Рияд. Инвеститорите интегрират развлечения, заведения за хранене и отдих в търговските проекти, за да привличат тълпи. Например, предстоящият проект Mall of Saudi (в процес на строеж) ще включва вътрешни ски писти и тематични паркове. Съществуващите молове организират все повече събития и временни преживявания. Поп-ъп магазините също набират популярност – временни търговски площи, които създават шум и разпознаваемост на марката deloitte.com – особено в големите молове. Това отразява променящите се предпочитания на потребителите „отдалечавайки се от традиционните самостоятелни търговски обекти” към интегрирани, мултифункционални дестинации deloitte.com. Открити лайфстайл центрове, пазари вдъхновени от сук (напр. в Дирия), и търговия в големи многофункционални проекти (като New Murabba) ще разнообразят търговската сцена.
Перспективи: През следващите 3–5 години търговският сектор в Рияд е изправен пред двустранни перспективи. От една страна, търсенето ще расте благодарение на повече туристи (Експо 2030 предстои), младо и растящо население и увеличаващи се доходи. От друга страна, нова вълна на предлагане (няколко големи мола и високострейтов ритейл в нови квартали) ще наводнят пазара. Инвеститорите вече трансформират или обновяват по-старите търговски центрове, за да останат конкурентоспособни. Може да се очаква умерен ръст на наемите в първокласните търговски обекти, тъй като най-добрите дестинации ще процъфтяват, но вторичните локации може да видят застой или спад на наемите при влошено свръхпредлагане. Наемателите вероятно ще бъдат все по-придирчиви, избирайки обекти с висок трафик и богато преживяване. Като цяло търговските имоти в Рияд са в преход: градът ще спечели много модерни търговски центрове, но ще е необходимо внимателно планиране, за да се избегне прекалено много еднообразни търговски площи.

Индустриални и логистични имоти

Индустриалният и логистичният имотен сектор в Рияд бележи стабилен растеж, подкрепен от икономическата диверсификация и стремежа на Саудитска Арабия да се превърне в регионален логистичен център. От складове до индустриални паркове, търсенето се увеличава:

Силни двигатели на търсенето: Индустриалното търсене е подкрепено както от петролните, така и от непетролните сектори. По-високите цени на петрола през последните години засилиха дейността в петрохимията и производството, докато фокусът на правителството върху увеличаване на не-петролния износ разшири нуждите от логистика cbre.sa. През 2024 г. саудитските петрохимични компании отчетоха по-добра рентабилност, а непетролните експорти се увеличиха, което доведе до повишени изисквания за складови и дистрибуционни съоръжения cbre.sa. Електронната търговия е друг фактор – с разрастването на онлайн пазаруването в Кралството, компаниите инвестират във фулфилмънт центрове около Рияд. Освен това, нарастването на населението и разширението на търговията на дребно означават, че са необходими все повече складове за хладилно съхранение и дистрибуция на храни, за да се обслужи столичният регион.
Растящи наеми и заетост: Липсата на качествени логистични площи доведе до повишаване на индустриалните наеми, особено в утвърдените индустриални зони на Рияд. CBRE отбелязва, че наемните ставки за индустриални имоти се покачват в Рияд към началото на 2025 г. cbre.sa. Заетостта е висока в добре разположени логистични паркове (например, близо до сухото пристанище и летищата на Рияд). В някои случаи по-старите складове се модернизират или разширяват по съвременни стандарти (по-високи тавани, по-добри товаро-разтоварни съоръжения), за да отговорят на изискванията на наемателите. Цените на земята в индустриалните райони също се покачиха поради конкуренцията за парцели за застрояване. При силно търсене от 3PL (външни логистични оператори), търговци на дребно и производители, наемодателите се радват на нарастващи наеми, а новите проекти се отдават под наем много бързо.
Инициативи на Vision 2030: Визия 2030 на Саудитска Арабия включва конкретни програми за насърчаване на индустриалната и логистична инфраструктура. Националната програма за индустриално развитие и логистика (NIDLP) предлага стимули за производствени и складови проекти deloitte.com. Специални икономически зони (SEZs) се създават; особено Интегрираната логистична зона в Рияд близо до международното летище Крал Халид позволява 100% чуждестранна собственост и предлага данъчни облекчения за привличане на глобални логистични компании deloitte.com. Правителството също така инвестира в транспортната инфраструктура – например разширяване на пристанищния капацитет в Джеда и Дамам и прилагане на Главния план за логистика Vision 2030 за оптимизиране на цялата верига на доставки deloitte.com. Тези инициативи доведоха до осезаем растеж: данни на Саудитската пристанищна администрация показват, че товарооборотът се е увеличил с 14% през 2024 г. спрямо 2023 г. deloitte.com, което показва увеличен поток от стоки и засилено търсене на складови и дистрибуционни площи.
Новостроящи се обекти: В индустриалните предградия на Рияд (като Sudair City for Industry и Втората индустриална зона) нови складове и фабрики се изграждат с устойчив темп. Големи държавно подкрепени проекти като разширенията на “SIP (Саудитски индустриален парк)** и инвестиции от частния сектор (например логистични центрове от Agility или DHL) увеличават наличността. Въпреки това, търсенето не изостава, така че нивото на незаетост остава ниско за качествени имоти. Пазарът се специализира – например хладилни складове за фармация и храни, големи складове за търговия на дребно, а също и растеж на имоти за центрове за данни. В бъдеще се планират стотици хиляди квадратни метра нови логистични площи около Рияд, но се очаква по-голямата част от тях да бъдат усвоени, предвид стратегическото местоположение на Саудитска Арабия между Азия, Европа и Африка.
Перспектива: Секторът на индустриалните/логистичните имоти е на прага на продължаващ растеж. Правителствените прогнози целят да превърнат Саудитска Арабия в водещ логистичен център до 2030 г., което предполага първокласна инфраструктура в Рияд. Можем да очакваме развитие на модерни логистични паркове (с интегрирани митници, свободни зони и др.) през следващите години. Наемните цени може да продължат да се покачват, макар и с умерени темпове, докато предлагането достигне търсенето. Най-голямата възможност е във специализираните съоръжения – тези, които изграждат висококачествени, технологично обезпечени логистични и last-mile центрове, ще се възползват от натрупаното търсене. Рисковете, за които трябва да се внимава, включват потенциално свръхстроителство, ако всички инвеститори се втурнат наведнъж, както и глобални търговски колебания (световно забавяне може да намали растежа на обемите). Но към 2025 г. индустриалният пазар на недвижими имоти в Рияд е пазар на наемодателите със силна държавна подкрепа, насърчаваща разширяването му cbre.sa.

Недвижими имоти за хотелиерство и туризъм

Риядските имоти за хотелиерство преживяват разцвет благодарение на ръстa на туризма и мащабните събития. Нови хотели, курорти и развлекателни обекти се появяват непрекъснато, тъй като градът се превръща в дестинация:

Рекорден туристически наплив: Саудитска Арабия агресивно насърчава туризма и това дава резултат. Международните посетители достигнат 30 милиона през 2024 г., ръст от 9,5% спрямо предходната година cbre.sa, далеч надминавайки историческите нива. Всъщност Кралството вече изпълни целта на Vision 2030 за 100 милиона туристи седем години по-рано от предвиденото deloitte.com deloitte.com. Като столица, Рияд привлича голям дял от този поток, особено за бизнес, конференции и събития като Riyadh Season. Разходите за туризъм достигнаха рекордните 153,6 млрд. SAR през 2024 г. cbre.sa, като стимулират местната икономика и подтикват инвеститорите да строят още хотели и апартаменти със сервизни услуги.
Показатели на хотелите: Хотелският пазар в Рияд бележи нови върхове. Средната дневна цена (ADR) в Рияд се покачи до 895 SAR през 2024 г., изпреварвайки световни центрове като Дубай, Хонконг и Мадрид deloitte.com. Това е увеличение от 702 SAR през 2023 г. до 726 SAR на национално ниво, a в Рияд – дори още по-високо deloitte.com deloitte.com. Степента на заетост също остава стабилна, движена както от бизнес пътувания, така и от нарастващ туризъм за почивка. Успехът на Riyadh Season (много-месечен развлекателен фестивал) запълва хотелите през зимните месеци, а разширяващият се календар от събития поддържа устойчив поток от посетители. Джеда остава ключова туристическа врата, но хотелският пазар в Рияд се представя по-добре с по-високи ADR заради своя микс от бизнес и туристическо търсене deloitte.com. Градът се позиционира като домакин на Експо 2030, което ще изисква значително разширяване на хотелската база – властите планират до тогава да осигурят десетки хиляди нови стаи.
Нови разработки: За да се възползва от туризма, в ход са мащабни проекти в хотелската индустрия. В дипломатическия квартал и центъра на Рияд се реновират или строят няколко 5-звездни хотела (Ritz-Carlton, Fairmont и др.). Проектът Diriyah Gate ще включва няколко луксозни курорта и бутикови хотели, вписани в историческия пейзаж reuters.com reuters.com. В края на 2024 г. разработчикът на Diriyah подписа сделки на стойност почти 1 милиард долара с европейски фирми за развитие на хотели и недвижими имоти reuters.com, което е сигнал за международно доверие в туристическия потенциал на Рияд. Освен това Qiddiya (градът на забавленията) ще разположи курортни хотели около увеселителните си паркове и писти за моторни спортове през 2026-2027 г. Други гига-проекти като НЕОМ и Червено море се намират извън Рияд, но колективно ще засилят саудитския туризъм, като вероятно ще канализират много посетители през Рияд като център на пътуванията. Градът също така инвестира в културни активи – музеи, зали за събития и конгресни центрове – които често вървят ръка за ръка с нови хотелски комплекси.
Перспектива: Перспективата за хотелския имотен пазар е изключително положителна. С наближаването на Експо 2030 в Рияд (Световно изложение, което се очаква да привлече милиони) и възможното домакинство на Световното първенство по футбол през 2034, градът се подготвя да приеме огромен наплив от посетители deloitte.com. Това означава продължаващо строителство на хотели във всички категории (от луксозни до среден клас и апарт хотели). Подкрепата на правителството – издаване на повече туристически визи, разрешаване на развлекателни събития и инвестиране чрез PIF в туристически проекти – осигурява стабилна основа. По данни за брой на стаите, хотелският капацитет в Рияд вероятно ще се удвои през следващите 5–7 години. Рисковете включват нуждата търсенето да навакса (т.е. да се избегне пренасищане с хотелски стаи в слабите сезони) и поддържане на качеството на услугите според международните стандарти. Но според текущите тенденции Рияд върви уверено към утвърждаване като водеща дестинация за бизнес и развлекателни пътувания, с имотен пазар, който да отговаря на това ниво.

Основни проекти и развития, които оформят Рияд

Един от най-вълнуващите аспекти на имотния пазар в Рияд е портфолиото от мегапроекти, които са в ход. Тези разработки – подкрепени от държавния Public Investment Fund (PIF) и частни партньори – променят облика на града и създават нови възможности за инвестиции. Ето някои от големите настоящи и предстоящи проекти, които си струва да се следят:

New Murabba & The Mukaab: Обявен през 2023 г., New Murabba е грандиозен проект за изграждане на нов център в северозападен Рияд до 2030 г. С площ от 19 квадратни километра той ще включва жилищни, търговски и развлекателни зони и се очаква да приеме стотици хиляди жители след завършването си reuters.com. В сърцето му ще се намира The Mukaab, емблематичен кубовиден небостъргач с височина около 400 метра, предвиден да бъде една от най-големите сгради в света. New Murabba ще включва музей, университет по технологии и дизайн, многофункционален театър с потапящи преживявания, над 80 развлекателни и културни обекта и безброй магазини и ресторанти reuters.com. Само този проект ще добави огромно количество нови имоти – прогнозите са, че ще допринесе със 180 милиарда SAR (48 милиарда USD) към нефтонезависимия БВП и ще създаде 334 000 работни места до 2030 г. reuters.com. Огромният мащаб на New Murabba (около четвърт от размера на Манхатън) подчертава амбициите на Рияд да бъде „град в града“ с футуристично градско усещане.
Diriyah Gate: Само на 15 минути от центъра на Рияд, Diriyah е гигапроект на стойност 63 милиарда долара за възстановяване и преустройство на историческия обект на ЮНЕСКО Ат-Тураиф и неговите околности reuters.com reuters.com. Често наричан „скъпоценния камък на Кралството“, Дирия се превръща в световна културна и лайфстайл дестинация. Планът включва луксозни жилищни квартали в традиционен надждийски архитектурен стил, луксозни хотели, музеи, търговски сукове и развлекателни обекти – всички интегрирани с историческите сгради от кирпич reuters.com. Първата фаза (Diriyah Gate I) вече е в процес на строеж, като предлага луксозен район за търговия на дребно и хранене, наречен Bujairi Terrace, който беше открит в края на 2022 г. Администрацията за развитие на Diriyah Gate осигури значителни чуждестранни партньорства; през 2024 г. сключи сделки на стойност около 1 милиард долара с европейски фирми за развитие на части от проекта reuters.com. Чуждестранни инвеститори придобиват дялове в хотелите и недвижимите имоти на Дирия, привлечени от напредъка на проекта и държавната подкрепа reuters.com reuters.com. При очаквано завършване около 2027 г. mrgglobal.com, Дирия ще добави хиляди жилищни единици и хотелски стаи и ще постави Рияд твърдо на световната туристическа карта.
Град Кидия за развлечения: Кидия е огромен проект, фокусиран върху развлечения, разположен в покрайнините на Рияд (около 40 км от центъра на града). Планираната инвестиция е около 40 милиарда долара с цел завършване до 2030 г. mrgglobal.com. Кидия обхваща 366 квадратни километра пустинни подножия и ще приюти увеселителни паркове, писта за Формула 1, воден парк, спортни арени, голф игрища и над 120 развлекателни атракции. Парки Six Flags (който ще включва най-бързото влакче на ужасите в света) е ключов акцент, заедно с голям воден парк (бюджет около 750 милиона долара) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Кидия ще включва и жилищни зони, хотели и търговски площи, съсредоточени върху развлеченията. Проектът вече е в процес на интензивно строителство – изгражда се инфраструктурата и първите съоръжения, въпреки че откриването му ще става поетапно. След като се отвори, Кидия ще позиционира Рияд като регионална столица на семейните развлечения, привличайки вътрешния туризъм, който в момента отива в чужбина. Инвеститорите в недвижими имоти обръщат внимание на Кидия заради огромната ѝ площ и бъдещите потоци от посетители, които според първоначалните прогнози може да надхвърлят 17 милиона годишно, след като проектът бъде напълно завършен. Развитието ще даде тласък и на хотелския и търговски сектор в града чрез съпътстващото търсене.
Парк Крал Салман и Спортен булевард: Тези два проекта имат за цел значително да подобрят условията на живот и възможностите за отдих в Рияд, което индиректно ще повиши стойността на недвижимите имоти в целия град. Парк Крал Салман ще бъде най-големият градски парк в света, зелена оаза с площ 13–16 км² на мястото на старото летище на Рияд turnerandtownsend.com mic-hub.com. Ще предлага озеленени градини, огромен комплекс за кралското изкуство, спортни съоръжения, голф игрище и жилищни площи около периферията на парка. Проектът се изпълнява поетапно и ще създаде ново „зелено сърце“ на града – имотите в близост до парка вече поскъпват поради перспективата за живот край парк. Междувременно, Спортният булевард представлява 135-километрова мрежа от велосипедни, конни и пешеходни алеи, които прекосяват Рияд и свързват основни паркове и вади (долини). Алините са украсени с арт инсталации и зони за отдих, целта е да се насърчи здравословен начин на живот. С напредъка на тези проекти (до 2026–2027 за основните етапи), Рияд ще се превръща в по-зелен и по-удобен за пешеходци метрополис, което от своя страна ще повиши атрактивността на имотите и възможностите за развитие около тези нови зони.
Метро и инфраструктура на Рияд: Макар и да не е точно проект за недвижими имоти, метрото на Рияд е ключова инфраструктура, чиято поетапна експлоатация се очаква около 2025 г. Този проект на стойност 22,5 милиарда долара добавя шест метролинии и десетки станции из целия град. Метрото (и паралелното обновяване на автобусната мрежа) вече оказва влияние върху пазара на имоти – зоните близо до бъдещи станции (като по улица Олая, булевард Крал Абдула и др.) вече привличат нови смесени проекти и увеличен интерес от страна на инвеститорите, които очакват развитие, ориентирано към транспорта. По-добрият обществен транспорт ще позволи изграждане на жилища и офиси с по-висока плътност в райони, отдалечени от претоварения център, с което ще се разшири имотния пазар на Рияд. Освен това, подобрената свързаност е основно предимство за чуждестранни компании и емигранти и така косвено подпомага пазарите на офиси и жилища.

Тези водещи проекти, наред с други, променят бъдещето на Рияд. Инвестиции в подобен мащаб са безпрецедентни – както посочва една компания, мащабът на гига-проектите по Vision 2030 е “нова ера… в мащаб, който не е виждан досега” mrgglobal.com. За инвеститорите и предприемачите това са огромни възможности: повишение на стойността на земята в съседни райони, множество подизпълнителски договори и партньорства и възможност да участват в създаването на емблематичен глобален град. Ангажиментът на правителството е силен (комбинираният фонд на PIF от 925 милиарда долара подкрепя много от тези начинания reuters.com), но и предизвикателствата по изпълнението са значителни – навременната реализация и избягването на пренасищане в някои сегменти ще бъдат ключови за успеха.

Държавни политики и въздействие на Vision 2030

Саудитското правителство изпълнява ключова роля на пазара на недвижими имоти, като използва политически инструменти и инициативи по Vision 2030 за насочване на сектора. Няколко мерки и реформи оказват пряко въздействие върху имотния пазар в Рияд през 2025 г.:

Vision 2030 и икономическа диверсификация: Стартирана през 2016 г., Vision 2030 е основният план за трансформацията на Саудитска Арабия. За имотния пазар Vision 2030 поставя амбициозни цели: увеличаване на дела на жилищната собственост до 70%, развитие на нови градове и атракции, и превръщането на Рияд в една от водещите градски икономики в света. В резултат се наблюдава безпрецедентна държавна подкрепа и финансиране за имотни проекти. Фондът за публични инвестиции (PIF) е “движещата сила” за осъществяване на гига-проекти като NEOM, Дирия и Кидия reuters.com. Усилията са насочени към диверсификация на икономиката отвъд петрола чрез развитие на сегменти като жилищна, туристическа и развлекателна недвижимост. Vision 2030 на практика е създала строителен бум при недвижимите имоти – според една оценка, строителният портфейл на Саудитска Арабия (голяма част от който са имотни проекти) надхвърля 1 трилион долара и обхваща хиляди начинания.
Програми за жилища: За да постигне жилищните си цели, правителството стартира програми като Sakani и Wafi. Sakani предоставя на саудитските граждани жилищна финансова подкрепа, безвъзмездни терени или жилища на намалени цени, което значително увеличи търсенето на жилища. Саудитската централна банка (SAMA) също така намали минималното първоначално плащане за купувачи за първи път от 30% на 5% (за саудитци), което драстично подобри достъпността и доведе до рязко увеличение на сделките content.knightfrank.com. Тази промяна в политиката беше посочена като ключов фактор зад 53% увеличението на продажбите на жилища в Джеда през 2024 г. content.knightfrank.com, и има подобен ефект върху пазара в Рияд, като позволи на много наематели да станат собственици. Wafi, от своя страна, регулира предварителните продажби, като дава на купувачите повече сигурност при закупуване на жилища в строеж. Тези политики са в основата на експлозията на ипотечния пазар през последните години и ще продължат да определят стратегиите за жилищно строителство.
Реформи за чуждестранна собственост: Исторически, чуждестранната собственост на недвижими имоти в Саудитска Арабия беше строго ограничена. През последните години нови регулации отвориха пазара за чужденци като част от усилията за привличане на инвестиции. Въведена беше златна виза (Premium Residency/Gold Card), която позволява на богати чужденци да живеят в Саудитска Арабия без спонсор и, най-важното, да купуват имоти (при инвестиции над 1 милион долара) content.knightfrank.com. Това на практика създава път към постоянно пребиваване чрез инвестиция в недвижими имоти, подобно на програмите за “златна виза” в други държави content.knightfrank.com. Освен това, беше приет нов закон за собственост на имоти за чуждестранни физически и юридически лица (извън светите градове и военните зони), което улеснява закупуването на жилища от чужденци и собствеността на търговски имоти от чуждестранни фирми. Тези реформи, заедно с изискването за регионални щабове (RHQ) за компаниите, увеличиха международния интерес към имотния пазар на Рияд. Макар и все още в начален етап, търсенето от чужди купувачи се очаква да расте, особено за луксозни жилища и търговски активи, тъй като Саудитска Арабия се позиционира като глобална дестинация.
Инвестиционна и политика за ПЧИ: Националната инвестиционна стратегия на Саудитска Арабия има за цел значително да увеличи преките чуждестранни инвестиции в Кралството – с таргет 388 милиарда SAR в ПЧИ годишно до 2030 г. (в сравнение с 95,9 милиарда SAR през 2023 г.) deloitte.com. Недвижимите имоти са ключов сектор за привличане на този капитал. В тази връзка правителството въведе регулаторни реформи за улесняване на правенето на бизнес: опростяване на лицензионните процедури за строителни проекти, цялостна промяна на законите за сделки с имоти и създаване на прозрачни регистри. Въвеждането на REITs (Инвестиционни тръстове за недвижими имоти) на саудитската фондова борса също позволява на чуждестранни инвеститори непряка инвестиция в собственост. Вече има над десетина публично листнати REITs, някои, концентрирани върху активи в Рияд, които се радват на 100% позволена чуждестранна собственост. Освен това се предоставят данъчни стимули в специални зони и за определени проекти (напр. 50-годишни данъчни ваканции за строители в някои гигапроекти), за да се стимулира международното участие. Тези политики колективно започват да носят резултати – например, чуждестранни инвеститори вече са закупили дялове в няколко проекта в Дирия reuters.com, а големи световни компании (от строителни фирми до хотелски оператори) си партнират в развитията на Рияд.
Градоустройство и регулации: Правителството също така активно планира урбанистичното разширяване на Рияд. В ход е нов Урбанистичен мастърплан за Рияд за управление на растежа до 2030 г. и след това. Той поставя акцент върху многофункционално развитие, интеграция на обществения транспорт и запазване на културни обекти като Дирия. Зонирането се коригира, за да насърчава по-висока гъстота на застрояване по транспортните коридори (за да се избегне неконтролираното разрастване) и да се определят зони за достъпно жилищно строителство. Допълнително, саудитските власти въведоха (или пилотират) данък върху сделки с недвижими имоти, който да замени старите такси, улесни прехвърляне на собствеността и повиши фискалната прозрачност. Данък “Бели земи” върху незастроена градска земя (въведен за първи път през 2017 г.) вече се разширява в повече градове и фази, за да се ограничи спекулацията с имоти и да се стимулира използването на ценни празни парцели – това постепенно ще увеличи предлагането в центъра на Рияд, тъй като собствениците или ще строят, или ще продават. Накрая, строителните норми сега силно насърчават зеленото строителство и смарт решенията за градска среда, особено в проекти, водени от държавата, което е в съзвучие с целите за устойчивост на Визия 2030.

В обобщение, държавната политика по “Визия 2030” е катализатор за бума на имотния пазар в Рияд. Чрез предоставяне на финансови стимули, премахване на регулаторни бариери, инвестиране на публични средства и насърчаване на чуждестранно и частно участие, държавата създаде благоприятна среда за развитие. С наближаването на 2030 г. продължаващата политическа подкрепа (и доусъвършенстване – като контролиране на достъпността и риска от свръхпредлагане) ще бъдат от съществено значение за запазване на доверието на инвеститорите и дългосрочната стабилност на пазара.

Чуждестранни инвестиции и международен интерес

Чуждестранните инвестиции стават все по-важни за пазара на недвижими имоти в Рияд, а градът привлича нарастващо международно внимание. Докато местните играчи (PIF и местни предприемачи) доминират настоящите проекти, чуждестранният капитал и експертиза навлизат чрез множество канали:

Растящи ПЧИ и интерес от инвеститори: Благоприятната към инвестиции позиция на саудитското правителство дава резултати. Въпреки че нивата на ПЧИ спаднаха в началото на 2024 г. спрямо 2023 г., общата тенденция е възходяща и оптимистична deloitte.com. Официалните лица прогнозират 22% средногодишен ръст на ПЧИ до 2030 г. deloitte.com и недвижимите имоти са един от основните целеви сектори. Глобалните инвеститори са привлечени от невиждан по мащаб възможности – малко места в света предлагат изграждане на чисто нови градове и мега-развития почти от нулата. Например, международните инвеститори вече са придобили дялове в няколко проекта на Diriyah Gate (хотели и смесици от функции) reuters.com reuters.com. Главният изпълнителен директор на проекта Diriyah отбеляза в края на 2024 г. за “огромен скок на интереса към чуждестранните инвестиции”, след като проектът премина от планове към реалност reuters.com. Това мнение най-вероятно се разпростира и върху други проекти: щом световните компании видят напредъка на NEOM, Qiddiya и New Murabba, увереността им да инвестират се увеличава.
Партньорства и съвместни предприятия: Много чуждестранни компании навлизат на пазара в Рияд чрез партньорства. Строителни гиганти от Китай, Южна Корея и Европа печелят договори за изграждане на инфраструктура и небостъргачи. Например, европейски изпълнители участват в изграждането на метрото в Рияд и ранните дейности на New Murabba. В развитието на недвижими имоти се сформират съвместни предприятия – например италиански предприемач и френска компания наскоро подписаха сделки за около 1 милиард долара за Diriyah reuters.com. Глобални хотелски оператори (Hilton, Marriott, Accor и др.) са подписали договори за управление на нови обекти в големите проекти на Рияд. Освен това, чуждестранни инженерни, архитектурни и планировъчни фирми (американски, британски и др.) са дълбоко ангажирани в проектирането на новите урбанистични проекти, въвеждайки международни добри практики. Тези сътрудничества често идват с капиталови инвестиции или поне дългосрочни ангажименти към саудитския пазар.
Регионални инвеститори: Освен западния интерес, инвеститори от страните в Персийския залив (ОАЕ, Кувейт, Катар, Бахрейн) също гледат към Рияд. Някои са заели позиции чрез саудитски REIT фондове; други си партнират в конкретни проекти. Например, Emaar и Aldar от ОАЕ в миналото са изразявали интерес към саудитски проекти (макар и предимно в други градове). Продължаващата приватизация и първични публични предлагания (IPO) на големи саудитски фирми за недвижими имоти (като ROSHN или Diriyah Company в бъдеще) може да отвори врати за регионални държавни фондове или институции да инвестират в имоти в Рияд.
Чуждестранни купувачи на имоти: На индивидуално ниво, Саудитска Арабия бавно става по-отворена към чуждестранни купувачи на имоти. Както беше споменато, новите визи и закони за собственост позволяват на експатите да притежават жилища в Рияд (което преди беше рядкост). Интересът все още е скромен, но при някои луксозни проекти (напр. брандирани резиденции или жилищни комплекси в северен Рияд) предприемачите се насочват към купувачи от чужбина. Например, заможни лица от други държави от Близкия изток, Азия или Запада, които имат бизнес в Саудитска Арабия, обмислят закупуване на апартаменти в Рияд като pieds-à-terre. Програмата Premium Residency, която дава право на пребиваване срещу инвестиция в имот, има потенциала да привлече купувачи с висока нетна стойност от цял свят content.knightfrank.com. Ако дори малка част от търсенето, което Дубай привлича от международни купувачи, дойде в Рияд, това може да се окаже значителен нов източник на капитал.
Капиталови пазари и фондове: Международните фонд мениджъри също следят пазара в Рияд. През 2022 г. MSCI добави Саудитска Арабия към своя индекс за недвижими имоти на развиващите се пазари, което подтикна световни REITs и ETF фондове да включат акции на саудитски имоти. Фондове за частен капитал в недвижими имоти и институционални инвеститори (напр. глобални пенсионни фондове) започнаха да извършват дю дилиджънс върху саудитски активи, въпреки че сделките едва започват. Едно от предизвикателствата остава прозрачността на пазара и опитът – за да се справи с това, Саудитска Арабия въведе по-стабилни данни и правни рамки за недвижими имоти. С развитието им анализаторите очакват повече преки чуждестранни инвестиции в доходоносни активи (като закупуване на дялове в офис кули, молове или индустриални паркове в Рияд). В следващите години може да станем свидетели на значими придобивания или съвместни инвестиции с узряването на пазара.

В обобщение, международното ангажиране с недвижимите имоти в Рияд расте от ниски нива към значителни мащаби. Правителството признава, че за да реализира трилионните планове по Визия 2030, са нужни чужд капитал и ноу-хау. Затова активно привлича инвеститори чрез стимули и високопрофилни глобални събития (като инвестиционни конференции и роудшоута). Има ясни доказателства за успех: „Има огромен интерес от Америка, от всяка страна… ще работим с всяка държава, която може да достави качество и да спази срокове,“ казва главният изпълнителен директор на Diriyah Co. reuters.com, отразявайки отворената позиция на Саудитска Арабия. Чуждестранните инвестиции вече не са просто добре дошли, те са решаващи за превръщането на визията за бъдеще отвъд петрола в реалност reuters.com. За чуждестранни инвеститори и компании, Рияд предлага шанс да се включат рано в един от най-бързо развиващите се метрополни пазари в света.

Пазарна перспектива и прогнози за следващите 3–5 години

Гледайки напред, перспективите за недвижимите имоти в Рияд през следващите 3–5 години (2025–2030) са като цяло оптимистични, макар и с някои предупреждения. Прогнозите и експертните оценки сочат силен растеж във всички сегменти:

Продължаваща траектория на растеж: Анализаторите единодушно прогнозират, че недвижимият имотен сектор на Саудитска Арабия ще се разширява стабилно през останалата част от десетилетието. Прогнозата на Deloitte подсказва, че пазарът на имоти в Кралството ще се радва на устойчив растеж до 2025 година, движен от Визия 2030 и икономическите реформи deloitte.com. В количествено изражение, едно пазарно проучване оценява размера на пазара на недвижими имоти в Саудитска Арабия на около 75 милиарда долара през 2025 г., достигайки около 110 милиарда долара до 2030 г. (прибл. 7–8% годишен растеж) mordorintelligence.com. Рияд, като столица и най-голям град, ще улови значителен дял от този растеж. Инвестиционният тръбопровод на града (в жилищния, търговския и инфраструктурния сектор) сочи към годишни инвестиции от десетки милиарди долари в обозримо бъдеще.
Прогноза за жилищния сектор: Търсенето на жилища ще остане високо в Рияд, тъй като растежът на населението се поддържа на 2–3% годишно arabnews.com. Правителствената цел от 70% собствено жилище до 2030 г. (спрямо ~60% сега) означава, че строителството на жилища ще се ускори. Knight Frank прогнозира, че населението на Рияд ще достигне приблизително 10 милиона до 2030 г. (спрямо ~7,5 милиона през 2022 г.) content.knightfrank.com, което предполага нужда от стотици хиляди нови домове. Очаквайте цените на жилищата да продължат да се повишават, макар и с по-умерен темп, ако предлагането навакса. Някои прогнози предвиждат средногодишен растеж на цените в средни едноцифрени проценти за жилищата в Рияд, вместо двуцифрените скокове от 2021–2024 г. До 2028 г. се очаква около 400 000 допълнителни жилищни единици в големите градове content.knightfrank.com, и делът на Рияд ще бъде голям (напр. 30–50 хиляди нови единици всяка година). При условие че икономиката остане стабилна, тези единици би трябвало да бъдат абсорбирани, поддържайки балансиран пазар с леко поскъпване всяка година. Ако цените на петрола останат високи и държавните разходи – големи, има потенциал за нарастване на търсенето (и съответно на цените). Обратно, ако лихвените проценти по света се задържат високи, достъпността на ипотеките може да ограничи ръста на цените в средносрочен план – фактор, който трябва да се следи.
Прогноза за търговски и офис сгради: Перспективите за офис сектора са много положителни в средносрочен план. Издигането на Рияд като регионален бизнес център вероятно ще продължи, особено с Експо 2030, което ще стимулира мултинационалните компании да установят присъствие преди събитието. Предлагането на офис площи от клас А ще се увеличи (с пълното функциониране на KAFD, нови кули на King Abdullah Road и др.), но и търсенето също трябва да нарасне, тъй като повече фирми се преместват поради RHQ мандата и нови индустрии (например технологични стартъпи, развлекателни компании) се разширяват в Рияд. Възможно е да видим, че нарастването на наемите се нормализира (например 5–10% годишно) след огромните скорошни скокове, тъй като повече предлагане ще дойде през 2026–2027 г.. Процентът на незаети площи може леко да се повиши от практически нулев до по-здравословен 5–10% в края на десетилетието, но това все още показва пазар в полза на наемодателите. Ключовият фактор ще бъде поетапното въвеждане на офис компонентите на мегапроектите: ако в Нов Мураба, Дирия и др. се пусне твърде много офис площи наведнъж около 2028–2030 г., може да се появи временен излишък. Въпреки това, с оглед на очакваното разширяване на бизнес активността (БВП на Саудитска Арабия се прогнозира да нарасне от 786 млрд. щ. д. през 2024 г. до ~981 млрд. щ. д. до 2030 г. deloitte.com), усвояването на новите офиси вероятно ще бъде силно.
Прогноза за търговия и хотелиерство: Търговските продажби ще растат стабилно с увеличаването на населението и туризма, но пазарът на търговски имоти може да се изправи пред повратна точка. През следващите 5 години Рияд ще добави няколко нови мега-мола и търговски квартала (например търговските компоненти на Дирия и Нов Мураба, както и частни проекти като Mall of Saudi). Това може да повиши процента на свободните търговски площи, ако по-старите центрове не се преоткрият. Очакваме без промяна до лек ръст на средните наеми на търговски площи, с възможност за пазар в полза на наемателите, ако в определени подсектори се появи свръхпредлагане (например твърде много луксозни молове). Най-добрите търговски дестинации, които предлагат преживявания, обаче ще продължат да просперират. В сектора на хотелиерството предлагането на хотелски стаи в Рияд ще нарасне рязко преди Експо 2030. Правителството ще гарантира достатъчен капацитет за събитието – което означава потенциално десетки хиляди нови хотелски стаи до 2029 г.. Заетостта и цените може леко да намалеят в краткосрочен план с отварянето на нови хотели (често срещана тенденция в градовете-домакини преди големи събития), но в дългосрочен план увеличението на туризма и бизнес пътуванията трябва да запълни тези стаи. Очакваме пиково търсене през 2030 г. заради Експо, след това е възможно леко спадане и после нормализиран растеж. Като цяло, хотелската недвижима собственост в Рияд е история на растеж, като броят на международните посетители се очаква да продължи да нараства, тъй като Саудитска Арабия се позиционира като целогодишна дестинация (религиозният туризъм основно носи ползи на други градове, но бизнес и свободното пътуване ще благоприятстват Рияд).
Макроикономически фактори: Недвижимите имоти в Рияд ще бъдат повлияни и от по-широки макроикономически тенденции. Ако цените на петрола останат сравнително високи (напр. $70+), правителството ще може да поддържа високите си разходи за проекти, което е положително за сектора на имотите. Сериозен спад на цените на петрола би могъл да наложи съкращения в разходите или забавяне на някои проекти, което ще охлади растежа на пазара. Освен това, имат значение и глобалните икономически условия: световна рецесия може временно да намали чуждите инвестиции или наемането на експатриати, което ще се отрази на офисите и луксозните жилища. Обратно, успешно интегриране в световните пазари (напр. присъединяване на Саудитска Арабия към повече световни индекси, домакинстване на големи събития и др.) може да ускори растежа. В крайна сметка, повечето анализатори очакват, че саудитският пазар на имоти ще се разширява въпреки глобалните предизвикателства, благодарение на вътрешни двигатели и правителствена подкрепа (например, S&P очаква секторът на имотите в Саудитска Арабия да нарасне през 2024 г., дори ако прогнозира охлаждане на пазара в Дубай arabnews.com).

В заключение, през следващите 3–5 години се очаква пазарът на недвижими имоти в Рияд да продължи да процъфтява във всички сегменти – жилищен, търговски и индустриален. Очакват се мащабни нови предлагания, но и мащабно търсене. Кулминацията на Визия 2030 през 2030 г. ще бъде определящ момент, когато много от мегапроектите ще бъдат завършени, а световното внимание ще бъде насочено към Рияд заради Експото. Общото очакване е, че недвижимите имоти в Рияд през 2030 г. ще бъдат значително по-големи и по-зрели отколкото днес – свидетелство за десетилетие на преобразяващ растеж. За заинтересованите страни предстои динамичен пазар, който вероятно ще има периоди на бърз растеж и някои неизбежни трудности, но за добре позиционираните възможностите са огромни.

Рискове и възможности за инвеститори, строителни предприемачи и купувачи

Както при всеки бързоразвиващ се пазар, бумът на недвижими имоти в Рияд носи както значителни възможности, така и съществени рискове. По-долу са изброени основните рискове и възможности, които инвеститори, строителни предприемачи и купувачи на жилища трябва да вземат предвид:

Възможности:

Участие във високоразвиващ се пазар: Рияд предлага шанс за инвестиция на един от пазарите с най-бърз темп на растеж в света. Стойностите на имотите се покачват (двуцифрени проценти в някои сегменти), а наемите се увеличават за офисни и индустриални площи cbre.sa cbre.sa. Инвеститорите могат да постигнат висока възвръщаемост – било чрез капиталова печалба от земя/сгради, или чрез силни наемни доходи в сектори с недостиг (напр. първокласни офиси, модерни логистични центрове). Икономическите основи – млада демография, разрастваща се икономика, проразвоителни политики – създават благоприятна среда за дългосрочен растеж на стойността.
Катализатори на Визия 2030: Много каталитични събития и проекти предстоят, които могат да засилят търсенето на недвижими имоти. Например Expo 2030 в Рияд ще привлече милиони посетители и чуждестранни бизнеси, което вероятно ще повиши търсенето на хотелиерство, наеми и офис площи. Световното първенство по футбол 2034 (което Саудитска Арабия ще бъде домакин, с възможни събития и в Рияд) също ще привлече световно внимание и разходи deloitte.com. Гигапроектите като Кидия и Дирия, след откриването им, ще създадат нови туристически и жилищни под-пазари. Проницателни инвеститори може да се насочат към райони около тези проекти преди да бъдат напълно разгърнати, за да се възползват от покачването на цените с откриването на инфраструктура и атракции.
Държавна подкрепа и стабилност: Силното участие на правителството осигурява ниво на стабилност и по-нисък риск при определени проекти. Много големи разработки имат държавна подкрепа, което означава, че е по-малко вероятно да бъдат изоставени и вероятно ще предложат гарантирана инфраструктура (пътища, комунални услуги) и дори финансова подкрепа. Съществуват и стимули и програми за финансиране (нисколихвени заеми от Фонда за развитие на недвижими имоти, възможности за публично-частни партньорства и др.), които разработчиците могат да използват, намалявайки риска при проектите. Освен това, политическата стабилност на Саудитска Арабия и силната ѝ фискална позиция (поради приходите от петрол) вдъхват увереност, че планове като Визия 2030 ще бъдат реализирани, за разлика от някои спекулативни балони другаде.
Неусвоени сегменти: Все още има недообслужени ниши на пазара на недвижими имоти в Рияд. Например сегментът на достъпните жилища за домакинства със средна и ниска доходност – разработчици, които могат да строят качествени домове на по-ниски цени, биха открили огромно търсене (особено тъй като повечето нови предлагания са ориентирани към по-луксозния сегмент). По същия начин, рекламация на офис площи клас B или коуъркинг пространства могат да обслужват МСП и стартиращи фирми, които не могат да си позволят премиум наеми. Логистичният сектор търси специализирани съоръжения (студен склад, хъбове за последна миля), които все още са в недостиг. В хотелиерството, освен 5-звездните хотели, има потенциал за среден и бюджетен клас хотели с разширяване на туризма. Дори и търговските площи в нови жилищни квартали могат да бъдат доходоносни, тъй като много нови предградия първоначално нямат базови услуги. Идентифицирането на тези пропуски може да доведе до силни инвестиционни резултати.
Чуждестранни инвестиции и изходи: С нарастване на интереса от чуждестранни инвеститори ще има повече ликвидност и опции за изход. Инвеститор, който сега купи или развие активи, може да открие повече купувачи (международни фондове, REITs и др.), които да се конкурират за покупка на стабилизирани активи след няколко години. Това увеличава потенциала за печеливши изходи чрез продажби на активи или IPO на портфейли от недвижими имоти. Това също така означава възможности за съвместни предприятия с опитни глобални участници за обмен на знания и разпределяне на риска. Влизането на чуждестранни играчи на практика „валидира“ пазара, като евентуално води до свиване на доходността (и съответно покачване на капиталовата стойност) за първокласни активи до нива, близки до международните стандарти – възможност за ранни участници.

Рискове:

Потенциал за презапасяване в някои сегменти: С огромния брой планирани проекти съществува риск някои сегменти от пазара на недвижими имоти да станат презапасени. Например, планираните молове и търговски центрове в Рияд са твърде много; ако потребителските разходи не нараснат достатъчно бързо, много търговски площи могат да останат празни, което ще навреди на наемните ставки cbre.sa. По същия начин хотелският сектор може да се сблъска с пренасищане след Експо 2030, ако растежът на туризма се забави. Дори жилищното строителство може да премине към презапасяване, ако предприемачите надценят реалното търсене на луксозни имоти – Knight Frank предупреждава за възможно презапасяване с луксозни жилища, освен ако не се появят нови източници на търсене bloomberg.com. Презапасяването ще промени пазара в полза на наемателите/купувачите, ще намали доходността за инвеститорите и ще доведе до корекция на цените в засегнатите райони. Предприемачите трябва внимателно да планират проектите си и да ги съобразяват с реалното търсене.
Натиск върху достъпността и лихвените проценти: Един от непосредствените рискове е достъпността. Цените са се покачили толкова много, че много средностатистически саудитски семейства изпитват трудности да купят жилище в централния Рияд, особено в съчетание с по-високи лихвени проценти по ипотеките. Както S&P посочва, високите цени и скъпите ипотеки доведоха до спад на сделките през 2023 г. arabnews.com, и макар че търсенето е подкрепяно от държавата, съществува лимит на възможната достъпност. Ако световните лихвени проценти останат високи или се покачат още, интересът към ипотеките може да намалее, което да охлади жилищните продажби. Купувачите с кредити могат да се окажат под напрежение, възниква риск от непогасяване на заеми или отрицателен капитал, ако цените спаднат capitaleconomics.com. Възможно е правителството да се наложи да разшири субсидиите или да сподели риска, за да продължи инерцията. Инвеститорите трябва да внимават с прекомерното финансиране в период на покачващи се лихви.
Изпълнение и забавяния на проекти: Рискът при изпълнение на мега-проекти не е за подценяване. Вече има съобщения за някои проекти, които са били приоритизирани по нов начин (напр. части от NEOM са намалени или планирани в по-дългосрочен период) reuters.com. Забавяния при строителството поради голямата сложност, капацитета на изпълнителите или проблеми с веригата на доставки могат да повлияят на сроковете за предаване на недвижими имоти. Ако ключова инфраструктура (като метрото или пътища до нови разработки) се забави, това може да затрудни успеха на проектите за недвижими имоти. За строителите и инвеститорите това означава по-дълго изчакване на възвращаемост и потенциално надхвърляне на разходите. Въпреки че PIF и големите строителни компании минимизират тези рискове чрез глобални партньорства, безпрецедентният мащаб означава, че графиците могат да се променят. Ключово е да има резервни планове и да не се разчита на прекалено амбициозни срокове в финансовите модели.
Регулаторни промени: Регулаторната среда, макар и в момента подкрепяща, може да въведе промени, които да повлияят върху възвращаемостта. Например, правителството може да въведе нови данъци или такси върху сделки с недвижими имоти, притежание на земя или доход от наеми, докато модернизира сектора. ДДС върху сделки с недвижими имоти (над сегашния ДДС и данък върху транзакциите) или по-високи такси за чуждестранни собственици са възможни в бъдеще. Също така, политиките могат да се променят – напр., ако пазарът се прегрее, органите могат да наложат по-строги ипотечни ограничения или други охлаждащи мерки. Обратно, премахването на стимулите (например ако ползите от програмата RHQ изтекат след 2030 г.) може да повлияе на търсенето. Инвеститорите трябва да следят за промени в политиките. Положително е, че тенденцията е към либерализация и подкрепа, но трябва да се има предвид политически риск в дългосрочен план.
Глобални и геополитически рискове: Външните фактори са риск, имайки предвид свързаността на Саудитска Арабия. Голяма глобална рецесия може да понижи цените на петрола, да намали правителствената способност за инвестиции и да забави проектите. Тя може също да намали навлизането на чужди компании и търсенето на офиси, както и броя на туристите, което да повлияе на хотелите. Геополитическото напрежение в региона е друг фактор; макар Саудитска Арабия да е сравнително сигурна, всяка нестабилност в Залива или по-широкия Близък Изток може да повлияе на нагласите на инвеститорите и икономическата активност arabnews.com. Освен това, неочаквани събития (пандемии и др.) могат да прекъснат позитивната траектория, както се видя през 2020 г. Диверсификацията повиши устойчивостта, но петролът все още е основен източник за много от разходите в Саудитска Арабия – затова волатилността на петролния пазар остава базов риск за сектора на недвижимите имоти.
Зрелост и прозрачност на пазара: Като сравнително млад, развиващ се пазар за недвижими имоти, Рияд няма историческата дълбочина на по-зрелите пазари. Това означава, че е възможна по-голяма волатилност и прозрачността на данните все още се подобрява. Инвеститорите могат да се сблъскат с трудности при получаването на точни пазарни данни, а оценките могат да варират според настроенията. Въпреки че са направени големи крачки напред (като Индекса на цените на недвижимите имоти на GASTAT stats.gov.sa), някои инвеститори може да изискват по-високи риск премии, докато пазарът не съзрее още повече. Това може да направи финансирането по-скъпо или да ограничи възможностите за изход в краткосрочен план.

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Рияд предлага изключителна история на растеж с множество възможности за печалба, но не е без своите клопки. Ключът за инвеститорите и предприемачите е да се съобразят с визията на правителството (което дава тласък), да извършат обстоен анализ и да диверсифицират в различни сегменти, за да се предпазят от специфични секторни рискове. Възможностите – от участие в гига-проекти до задоволяване на ненаситени жилищни нужди – могат да донесат значителна възвръщаемост при правилно изпълнение. За купувачите на жилища, възможността е да купят на нарастващ пазар и потенциално да реализират значително увеличение в стойността, но трябва да внимават да не надвишат бюджета си предвид колебанията на лихвените проценти. Докато човек подхожда с информирано внимание, бързо развиващият се пазар на недвижими имоти в Рияд през 2025 г. и след това може да бъде изключително доходоносен. Трансформацията на града е в ход и тези, които допринасят и участват в този растеж, могат да спечелят от новата ера на „изгради го и те ще дойдат“ в сърцето на Саудитска Арабия.

Източници:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Основни заключения за офисния, жилищния, търговския, хотелиерския и индустриалния сектор в Рияд cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Преглед на пазарните перспективи, въздействията на Визия 2030 и прогнози за чуждестранни инвестиции deloitte.com deloitte.com; и прессъобщение на Deloitte за резултатите през 2024 г.: жилищни сделки, наличност на офиси и показатели за хотелския сектор deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Данни за обема на сделките, промените в цените и специфичните за Рияд фактори, влияещи върху предлагането и търсенето на жилища content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Отразяване на големи проекти и планове: обявяване на New Murabba (удвояване на Рияд до 2030 г.) reuters.com; сделки за проекта Дирия с чуждестранни инвеститори и стратегията на PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P Доклад – Анализ на перспективите и рисковете за 2024 г.: Vision 2030 стимулира търсенето, влиянието на лихвените проценти и цитатът за недостига на имоти в Рияд, който поддържа високите цени arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank чрез Bloomberg – Коментар по темата за достъпността на жилищата и риска от свръхпредлагане на луксозни имоти в Саудитска Арабия bloomberg.com.
MRG Global – Данни за бюджетите и сроковете на гига-проектите (Дирия $63 млрд. до 2027 г.; Кидия $40 млрд. до 2030 г.) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Информация за мащабните жилищни проекти в Рияд (30 000 жилища в Sedra върху 20 милиона кв.м) trade.gov.
Vision2030 и официални източници – Детайли за проекти за качество на живот като Парк Крал Салман (13+ км² градски парк) и общите цели на правителството за жилищно строителство content.knightfrank.com mic-hub.com.

Пазар на недвижими имоти в Рияд 2025: Бурен растеж, проекти по Визия 2030 и бъдещи перспективи

Жилищни имоти в Рияд