Markt voor onroerend goed in Mustique 2025: Trends in luxe vastgoed en investeringsvooruitzichten

De geografie en exclusieve luxe uitstraling van Mustique

Mustique is een privé-eiland in de natie St. Vincent & de Grenadines (SVG), met een oppervlakte van ongeveer 1.400 hectare in de Grenadines-archipel thegrenadinescollection.com. Het eiland staat bekend om zijn ongerepte stranden (zoals het beroemde Macaroni Beach) en weelderige heuvels. Mustique biedt privacy en natuurlijke schoonheid, omgeven door beschermde riffen thegrenadinescollection.com. Mustique is volledig eigendom van en wordt beheerd door The Mustique Company, die de ontwikkeling strikt beperkt tot ongeveer 100 villa’s (waarvan er momenteel slechts circa 72 bestaan) om het ongerepte karakter te bewaren thegrenadinescollection.com. Deze zorgvuldige planning betekent geen grootschalige resorts of appartementencomplexen – alleen ruime privélandgoederen die discreet in het landschap zijn ingebed.

Historische aantrekkingskracht: Mustique verwierf voor het eerst bekendheid in 1960 toen prinses Margaret van Groot-Brittannië een perceel van 10 hectare kreeg van de toenmalige eigenaar Colin Tennant (Lord Glenconner) knightfrank.com. De glamour van haar villa trok een gezelschap van beroemdheden aan – van rocksterren zoals Mick Jagger en David Bowie tot mode-iconen en zelfs royalty zoals prins William – waarmee Mustique’s reputatie als A-list toevluchtsoord werd gevestigd businessinsider.com. Tot op de dag van vandaag blijft het eiland synoniem voor ultraluxe ontspanning en privacy. Paparazzi zijn verboden en de beveiliging is streng, waardoor royals, rocksterren, zakenmagnaten en beroemdheden in ontspannen anonimiteit kunnen samenkomen businessinsider.com. Dit exclusieve erfgoed vormt de basis van Mustique’s aantrekkingskracht op de luxevastgoedmarkt.

Privacy en Veiligheid: Een belangrijk verkooppunt van Mustique is de ongeëvenaarde veiligheid en rust. Het eiland wordt bewaakt door een eigen beveiligingsteam en men zegt beroemd dat er “geen sloten op de deuren zitten” – een bewijs van de nulfcriminaliteitsomgeving content.knightfrank.com. Iedere bezoeker wordt geregistreerd voor aankomst en buitenstaanders mogen het eiland niet betreden zonder voorafgaande goedkeuring, waardoor bewoners volledige gemoedsrust beleven mustique-island.com. The Mustique Company beheert het vliegveld, de haven en in feite alle eilandactiviteiten, waarmee het een zelfvoorzienend toevluchtsoord creëert content.knightfrank.com. Dit niveau van controle en privacy is uiterst zeldzaam en positioneert Mustique als een van de veiligste en meest private enclaves ter wereld voor huiseigenaren content.knightfrank.com.

De geografische ligging van Mustique biedt ook praktische voordelen. Het ligt net ten zuiden van de gebruikelijke orkaanzone, waardoor de stormrisico’s kleiner zijn (al zijn er noodplannen voor het onwaarschijnlijke geval van een orkaan) mustique-island.com. Het eiland is bereikbaar via chartervluchten vanaf nabijgelegen knooppunten (bijvoorbeeld Barbados of St. Lucia) met het eigen Twin Otter-vliegtuig van het eiland, en ook per privéjacht knightfrank.com knightfrank.com. Regelmatige bezoekers genieten van een hechte gemeenschapsgevoel – met bijeenkomsten in de legendarische Basil’s Bar en jaarlijkse festivals – terwijl het eiland toch een onopvallende sfeer behoudt zonder cruiseschepen of dagtoeristendrukte. Kortom, Mustique’s geografie en exclusiviteit – een afgelegen tropisch paradijs met eersteklas voorzieningen en toch streng gecontroleerde toegang – vestigen het stevig als een trofee-bestemming op de wereldwijde luxe onroerendgoedmarkt.

Huidig Vastgoedlandschap (2025): Beperkt Aanbod en Trofee-Panden

In 2025 blijft de vastgoedmarkt van Mustique ultra-exclusief en gekenmerkt door een extreem beperkt aanbod. Met slechts ongeveer 100 villapercelen op het hele eiland (en nog minder die daadwerkelijk ontwikkeld zijn), zijn koopkansen schaars en opzettelijk gelimiteerd content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Meestal wisselen slechts 3-5 eigendommen (3-5% van de voorraad) per jaar van eigenaar content.knightfrank.com. Alle verkopen worden discreet afgehandeld via The Mustique Company in samenwerking met Knight Frank, de exclusieve internationale makelaar voor het eiland knightfrank.com. Er is geen openbaar Multiple Listing Service – beschikbare eigendommen worden vaak stilletjes gedeeld binnen netwerken van vermogende individuen. Zoals één makelaar opmerkt, heeft Mustique “beperkte jaarlijkse vastgoedverkopen”, die onopvallend en buiten de markt om worden gehouden om privacy te waarborgen knightfrank.com.

Type eigendom: Vastgoed op Mustique bestaat vrijwel uitsluitend uit weelderige villa’s. Er zijn geen appartementen of bescheiden huizen – elk pand is een unieke villa, vaak gelegen op percelen van meerdere hectaren met privézwembaden en gastenverblijven. Veel villa’s zijn oorspronkelijk ontworpen door bekende architecten (bijvoorbeeld de overleden Arne Hasselqvist, die hielp bij het vormgeven van de unieke architectonische esthetiek van het eiland) thegrenadinescollection.com. De stijlen variëren van charmante Caribische ‘gingerbread’-huizen tot strakke, moderne paviljoens, maar alle zijn gebouwd volgens luxe standaarden – met voorzieningen zoals infinity pools, weelderige tuinen en panoramisch uitzicht op de oceaan thegrenadinescollection.com. De meeste villa’s worden volledig gemeubileerd en met personeel geleverd, en veel nemen deel aan het verhuurprogramma van het eiland als de eigenaren er niet zijn (meer over verhuur hieronder).

Prijsniveaus: Mustique heeft enkele van de hoogste residentiële vastgoedprijzen in het Caribisch gebied, vergelijkbaar met ’s werelds top luxemarkten. Sinds eind 2024 lagen de prijzen voor topvilla’s op Mustique ongeveer tussen de $2.500 en $7.000 per vierkante voet content.knightfrank.com – meerdere keren hoger dan in grotere markten zoals Barbados of de Bahama’s (waar de topprijzen rond de $1.000–$2.100 per vierkante voet liggen) content.knightfrank.com. In absolute termen zijn instapwoningen (vaak 2–3 slaapkamer villa’s op ~0,5 acre) minimaal $6 miljoen content.knightfrank.com. De meeste verkopen vallen in de prijscategorie van ongeveer $5 miljoen tot $15 miljoen, die in de afgelopen jaren gretig gekocht werden door jongere kopers die tijdens de pandemie migreerden content.knightfrank.com content.knightfrank.com. Toch worden de meeste villa’s op Mustique gewaardeerd tussen ~$15 miljoen en $30 miljoen, vooral grotere landgoederen met een prachtig uitzicht content.knightfrank.com. Ter vergelijking: een 3-slaapkamer “starter” villa van $6M op Mustique kost net zoveel als een 6-slaapkamer villa aan het strand op andere luxe-eilanden – wat het prijsverschil van Mustique illustreert.

Markttrends: De markt kende een aanzienlijke opleving tijdens de COVID-periode: bijna 20% van de woningen op het eiland wisselde van eigenaar tijdens de lockdowns van 2020–2021, omdat sommige oudere eigenaren verkochten en vermogende jongere families toestroomden op zoek naar een veilige toevluchtsoord content.knightfrank.com. Deze plotselinge doorloop dreef de waarden op tot wel +25% tijdens de pandemiegolf content.knightfrank.com. Villa’s die vóór 2020 voor $5–6 miljoen zouden zijn verkocht, gingen in 2022 voor $7–10+ miljoen van de hand doordat de vraag het geringe aanbod overtrof. Tussen 2023–2025 is de markt echter gestabiliseerd op een hoog niveau. Volgens de algemeen directeur van Mustique, Roger Pritchard, is de eerdere waardestijging “nu afgevlakt, voornamelijk omdat er zo weinig panden van eigenaar wisselen” content.knightfrank.com. Met andere woorden, de nieuwe lichting eigenaren houdt hun huizen vast, wat resulteert in een zeer beperkt aanbod te koop – wat op zijn beurt de prijzen hoog houdt na de piek content.knightfrank.com. Volgens Knight Frank’s verwachtingen voor 2025 zal de verkoopactiviteit op Mustique naar verwachting ongeveer gelijk blijven (geen grote verandering) ten opzichte van 2024, gezien het chronische tekort aan aanbod content.knightfrank.com content.knightfrank.com.

Ondanks het lage aantal transacties blijft de belangstelling van kopers hoog. Op Mustique is er steevast veel meer vraag dan beschikbare woningen, waardoor er stille concurrentie ontstaat voor elke villa die op de markt komt. De doorloop wordt vaak gestuurd door levensgebeurtenissen (erfverkoop, enz.) in plaats van door speculatieve handel. Wanneer een pand wordt aangeboden, wordt het meestal snel verkocht als het juist is geprijsd, dankzij een wachtlijst van vermogende particulieren die een stukje van dit exclusieve paradijs willen bemachtigen. Opvallend is dat de meeste recente verkopen in de categorie $5–$15 miljoen vallen, in lijn met de voorkeuren van jongere, vermogende families content.knightfrank.com. Villa’s boven de $20 miljoen worden zelden verkocht, omdat dit vaak traditionele landgoederen zijn die al decennialang in bezit zijn.

Dit vorstelijke landgoed van 17,5 hectare – met negen slaapkamers, meerdere zwembaden en eigen personeelshuisvesting – werd in 2023 te koop aangeboden met een vraagprijs van ongeveer 200 miljoen dollar businessinsider.com businessinsider.com. Als een van de duurste huizen ter wereld op de markt gebracht, benadrukt The Terraces hoe extreem luxueus en exclusief Mustique kan zijn. Hoewel zulke prestigieuze aanbiedingen uitzonderlijke uitschieters zijn (gangbare topvilla’s bereiken zo’n $30 miljoen worldpropertyjournal.com), trekken ze wereldwijd de aandacht en verstevigen ze Mustique’s status als absolute top van Caribische luxe. Zoals Edward de Mallet Morgan van Knight Frank zei: “Als Mustique het ultieme privé-eilandparadijs is, is The Terraces [als grootste landgoed] wellicht één van de meest prestigieuze woningen ter wereld.” businessinsider.com Zelfs als er maar weinig kopers zijn op het $200 miljoen-niveau, zorgt het halo-effect van deze bijzondere objecten voor blijvende vraag. In de praktijk worden Mustique’s “gemiddelde” luxe villa’s (voor zover iets op Mustique gemiddeld genoemd kan worden!) doorgaans verkocht voor bedragen met acht cijfers, en het eiland realiseert structureel de hoogste $/m²-prijzen van de regio.

Huidig aanbod: Per midden 2025 staan er slechts een handvol villa’s te koop. Veel worden vermeld als “Prijs op aanvraag” vanwege de discretie, maar één publiekelijk bekende aanbieding is een 5-slaapkamer villa op een heuveltop rond de $25 miljoen knightfrank.com knightfrank.com. Over het algemeen bestaan actieve aanbiedingen vaak uit een paar grote, oude landgoederen (in de range van $20 miljoen en meer) en soms één of twee kleinere huizen als er eigenaren willen verkopen. Voor wie zich vastberaden op Mustique wil inkopen, zijn geduld en netwerken essentieel – potentiële kopers registreren meestal hun interesse bij The Mustique Company of Knight Frank en wachten op een kans. In de tussentijd huren velen villa’s op het eiland om de levensstijl te ervaren (en inderdaad, huur is de belangrijkste manier waarop Mustique “toegankelijk” is voor niet-eigenaren; zie verderop).

Huurmarkt: Een opvallend aspect van het vastgoedlandschap van Mustique is de bloeiende markt voor villaverhuur, wat aantrekkelijk kan zijn voor investeerders of tweede huiseigenaren die streven naar enig huurrendement. Een groot aantal villa’s is beschikbaar voor kortdurende verhuur wanneer de eigenaren afwezig zijn, meestal via het centrale verhuurprogramma van het eiland thegrenadinescollection.com. De vraag van welgestelde vakantiegangers is zeer sterk – in het hoogseizoen zijn villa’s vaak volledig volgeboekt, met wekelijkse huurprijzen die doorgaans beginnen rond de $10.000+ en oplopen tot $40.000–$100.000 per week voor de meest imposante landgoederen thegrenadinescollection.com mustique-island.com. Zo wordt “Sundance”, een villa met 6 slaapkamers, verhuurd voor ongeveer $40.000 per week in het laagseizoen en $55.000 per week in de winter mustique-island.com. Veel eigenaren dekken een aanzienlijk deel van hun jaarlijkse onderhoudskosten door hun huis slechts een paar piekweken per jaar te verhuren. Er wordt gerapporteerd dat de luxe kortetermijnverhuur op Mustique bruto rendementen van ongeveer 5–7% per jaar op de waarde van het onroerend goed kan opleveren mlz.co.il mlz.co.il – behoorlijk gezond voor ultra-exclusief vastgoed. Deze huurvraag wordt gedreven door de reputatie van Mustique en de exclusiviteit van de toegang (alleen betalende gasten of eigenaren mogen op het eiland verblijven), en levert een mooie inkomstenstroom op voor eigenaren die hiervoor kiezen. Niettemin verhuren sommige eigenaren hun villa’s nooit, omdat zij privacy hoger waarderen dan inkomsten. Al met al laat de bloeiende verhuurmarkt zien hoe groot de vraag is naar de Mustique levensstijl, zelfs buiten de kleine kring van eigenaren.

Samenvattend wordt de markt van Mustique in 2025 gekenmerkt door schaarste en stabiliteit bij hoge prijsniveaus. De prijzen blijven dicht bij recordhoogtes na de stijging tijdens de pandemie, gesteund door een beperkt aanbod en een aanhoudende aantrekkingskracht op elitekopers. Het typische te koop staande object is een miljoenen kostende villa die niet alleen een huis biedt, maar ook toegang tot een van ’s werelds meest exclusieve gemeenschappen belooft. Zoals we zullen zien, weerspiegelen zowel het profiel van kopers als de vooruitzichten voor de komende jaren deze unieke marktfundamentals.

Kopersdemografie en investerings­trends

Het vastgoed op Mustique is vrijwel exclusief het domein van ultra-vermogende particulieren (UHNWIs) die op zoek zijn naar een privé toevluchtsoord of een prestigieus vakantiehuis. Het eiland trekt geen speculatieve flippers of investeerders voor de massamarkt aan – het wordt grotendeels gekocht voor persoonlijk gebruik (familieretraites, vakantiehuizen), waarbij investering vaak een secundair motief is (hoewel de waardestijging op lange termijn sterk is geweest).

Wie koopt (Nationaliteiten): Mustique heeft een diverse internationale kopersbasis, maar historisch en momenteel heeft het een sterke Commonwealth- en Europese invloed. Volgens Knight Frank waren de top drie kopers van Mustique’s exclusieve vastgoed in 2024: #1 het VK, #2 de VS, en #3 andere EU-landen. Britse kopers hebben hier diepe wortels (dankzij de Britse banden van Mustique en de aantrekkingskracht voor de Britse aristocratie en zakenelite), terwijl vermogende Amerikanen ook een aanzienlijk aandeel vormen, naast enkele Europese (bijv. Franse, Duitse) investeerders. Opvallend is dat dit verschilt van sommige andere Caribische markten – zo staat in Barbados het VK ook op #1, terwijl in het nabijgelegen Bahama’s Amerikanen de aankopen domineren【35†look 0 134】【35†look 0 195】. Voor Mustique komen Canadezen en andere nationaliteiten wel voor, maar zijn ze in recente exclusieve verkopen minder vertegenwoordigd. Over het algemeen is de typische koper een internationale miljonair of miljardair uit Noord-Amerika of Europa, en niet uit de lokale regio.

Koperprofiel en Motivaties: Binnen deze bijzondere groep vallen Mustique-kopers meestal in een paar categorieën:

• Zakentycoons en Ondernemers: Veel eigenaren zijn selfmade miljonairs of miljardairs (financiën, technologie, enz.) die op zoek zijn naar een prestigieus toevluchtsoord om te ontspannen met familie of gasten te ontvangen. De privacy en veiligheid zijn enorme aantrekkingskrachten voor deze groep (geen paparazzi of beveiligingszorgen) businessinsider.com. Mustique’s aanzien onder de wereldwijde elite maakt het bezitten van een villa tot een statussymbool op zich.
• Beroemdheden en Publieke Figuren: Zoals vermeld behoren rock- en popsterren, Hollywoodacteurs en zelfs royalty’s tot de huiseigenaren van Mustique businessinsider.com. Deze trend zet zich voort – bekende figuren worden aangetrokken door de ingetogen luxe van het eiland (ze kunnen op eiland-feestjes socializen zonder bemoeienis van roddelbladen) en het gevoel van gemeenschap met gelijkgestemde elites. De afgelopen jaren was er een toestroom van jongere rijke individuen – bijvoorbeeld tech-ondernemers of mensen uit de entertainmentindustrie van in de 40 – die villa’s kochten op het moment dat oudere, lang gevestigde eigenaren besloten te verkopen tijdens de pandemie content.knightfrank.com.
• Meergeneratiewelvaart: Sommige villa’s zijn in het bezit van families die meerdere generaties omspannen. Zo kan een woning worden gekocht door ouders in hun 50er of 60er jaren, met de bedoeling deze te gebruiken als verzamelplek voor kinderen en kleinkinderen tijdens vakanties. De nadruk op kindvriendelijke veiligheid (geen criminaliteit, gecontroleerde omgeving) en activiteiten op het eiland (zoals tennisclub, watersporten, paardencentrum) maken Mustique ideaal voor meergeneratie-vakantiecomplexen.
• Investeerders/tweede-huis-zoekers: Een kleinere groep kopers kijkt naar langetermijn-investeringspotentieel naast eigen gebruik. Het zijn meestal HNWIs die de villa een deel van het jaar verhuren voor rendement. Nu de waarde van luxe vastgoed in het Caribisch gebied stijgt en Mustique bekend staat om het legendarische tekort aan aanbod, zien deze kopers het als een solide waardeopslag. Het feit dat SVG geen vermogenswinstbelasting kent (later meer over belasting), betekent ook dat waardestijgingen niet worden uitgehold door lokale belastingen bij doorverkoop ifcreview.com. Toch zijn pure investeerders (zonder de intentie het huis ooit zelf te gebruiken) zeldzaam – de markt op Mustique is niet liquide genoeg voor kortetermijnhandel, dus kopers hebben meestal lifestyle-motieven als belangrijkste reden.

Trends in de vraag: In de afgelopen jaren is de vraag naar vastgoed op Mustique sterk gestegen om verschillende redenen:

• Pandemie “Safe Haven” effect: Tijdens COVID-19 zochten vermogende individuen naar afgelegen toevluchtsoorden. Mustique, met haar privé-isolatie en strikte toelatingsprotocollen, was extreem aantrekkelijk. Veel aankopen werden gedreven door pandemische motieven – families realiseerden zich dat zij op afstand vanuit het paradijs konden werken, enzovoort. Deze trend bracht jongere kopers (30–50 jaar) naar het eiland, die anders misschien hadden gewacht met het kopen van een vakantiehuis, wat feitelijk een generatieverschuiving op het eiland versnelde content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
• Lifestyle en werken op afstand: Ook buiten de pandemie stimuleert de opkomst van werken op afstand en de focus op lifestyle HNWIs om te investeren in plaatsen als Mustique. Executives die nu deels thuis kunnen werken, vinden het idee dat “thuis” een Caraïbisch eiland is, aannemelijk. Dankzij de uitstekende telecommunicatie op het eiland en relatief makkelijke privé-vliegtoegang, is werken vanuit Mustique voor een deel van het jaar goed mogelijk. Dit heeft vooral de interesse vergroot bij Noord-Amerikaanse kopers die de winter willen ontvluchten, terwijl zij toch verbonden blijven met hun werk.
• Fiscaal en Financieel Aantrekkingskracht: De belastingvriendelijke regimes in het Caribisch gebied trekken kapitaalkrachtige, mobiele individuen aan. Terwijl sommige naburige eilanden (Bahama’s, Cayman, etc.) actief belastingverblijf promoten, heeft Mustique’s SVG zijn eigen voordelen: er zijn geen successie-/erfbelasting, geen vermogenswinstbelasting en geen terugkerende onroerendgoedbelasting op villa’s ifcreview.com horizonrealty.co.uk. Dit maakt het bezitten van een miljoenenpand op de lange termijn efficiënter. Voor mensen die uit landen met hoge belastingen komen (bijv. de VS, het VK, Canada verhogen de belastingen voor de rijken), wordt kapitaal parkeren in Caribisch vastgoed als voordelig gezien worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Bovendien is de munt van SVG (de Oost-Caribische dollar) gekoppeld aan de Amerikaanse dollar, en vinden de meeste transacties op Mustique plaats in USD, waardoor het valutarisico voor Amerikaanse kopers wordt verminderd.
• Exclusiviteit en Erfenisfactor: Simpel gezegd, er is maar één Mustique. De mystiek van het eiland (geen woordspeling bedoeld) en de connecties met beroemdheden blijven nieuwe kopers aantrekken die zich willen aansluiten bij de exclusieve “club” van Mustique-huiseigenaren. Het is te vergelijken met het bezitten van een stukje van een zeer beperkte editie. Deze exclusiviteit zorgt ervoor dat de vraag minder gevoelig is voor marktbewegingen – er zal vrijwel altijd belangstelling zijn van miljardairs zolang het eiland zijn reputatie behoudt. Sommige kopers beschouwen hun huis op Mustique als een familie-erfstuk (dat wordt doorgegeven in plaats van verkocht), wat het beschikbare aanbod verder beperkt en de vraag verder opdrijft.
• Tweede-huis Lifestyletrend: Wereldwijd besteden vermogende individuen steeds meer van hun portfolio aan luxe tweede woningen en retraite-eigendommen (een trend bevestigd door Knight Frank’s enquêtes worldpropertyjournal.com). Mustique profiteert van deze trend als een van de topkeuzes voor een Caribisch tweede huis onder degenen die zich het allerbeste kunnen veroorloven. Het concurreert met locaties als St. Barts, Aspen, de Côte d’Azur enzovoort als het gaat om een lifestyle-investering.

Wat betreft kopersdemografie merkt Knight Frank op dat veel van de nieuwe Mustique-kopers na 2020 jongere welgestelde families met kinderen waren content.knightfrank.com. Deze families hechten vaak veel waarde aan de gemeenschap op het eiland (er is een kinderdorp, sociale evenementen, enz.) en de veiligheid. De lokale internationale schoolopties zijn beperkt (de meeste Mustique-eigenaren vliegen hun kinderen elders naar school), maar voor vakanties is de omgeving ideaal voor kinderen. Ondertussen zijn oudere generaties (60–70 jaar) die vroege Mustique-eigenaren waren, geleidelijk aan het vertrekken, hetzij vanwege estate planning of omdat ze er minder tijd doorbrengen, waardoor er ruimte komt voor de volgende generatie eigenaren.

Een andere interessante trend is de aanhoudend sterke interesse van kopers op afstand. Makelaars melden dat sommige welvarende cliënten zelfs eigendommen onzicht bekeken via virtuele rondleidingen of Zoom hebben gekocht tijdens de pandemieboom worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Dit benadrukt het vertrouwen in de markt van Mustique en de urgentie die sommigen voelden om daar een woning veilig te stellen zodra er aanbod kwam. Hoewel aankopen zonder bezichtiging in 2025 minder vaak voorkomen, blijven internationale kopers zeer actief – ze vliegen vaak meteen naar het eiland zodra ze horen dat er een villa beschikbaar komt.

Over het algemeen kan het kopersprofiel van Mustique in 2025 het beste worden omschreven als wereldwijde miljardairs en multi-miljonairs die privacy, levensstijl en langetermijnwaarde prioriteren. Het zijn doorgaans ervaren luxe vastgoedeigenaren (vaak met portefeuilles van woningen op meerdere locaties) en vergelijken Mustique dus met andere elitaire enclaves. Hierna onderzoeken we hoe Mustique zich verhoudt tot enkele van die andere eilandenmarkten die vaak worden overwogen door deze kopers.

Hoe Mustique zich verhoudt tot andere luxe eilandmarkten

Mustique maakt deel uit van een bredere constellatie van Caribische high-end vastgoedbestemmingen, elk met een eigen karakter. Hier vergelijken we Mustique met drie opvallende collega’s: St. Barts, Anguilla en Barbados, met de nadruk op aantrekkingskracht, prijsniveau en regelgeving.

St. Barts (Saint Barthélemy) – Glamoureuze Franse Caribische Enclave

Aantrekkingskracht: St. Barts wordt vaak in één adem genoemd met Mustique vanwege het aantrekken van de jetset en beroemdheden. Dit Franse eiland (ongeveer 20 vierkante kilometer) biedt een kosmopolitische, luxe levensstijl – denk aan designerboetieks, gastronomisch dineren en een bruisend sociaal leven dat zijn hoogtepunt bereikt rond oudejaarsavond. St. Barts combineert natuurlijke schoonheid (prachtige stranden en heuvels) met iets meer levendigheid dan het slaperige Mustique. Het is een trekpleister voor mega-jachten en organiseert veel high-profile evenementen. Privacy wordt gewaardeerd (veel villa’s liggen afgelegen in de heuvels), maar het eiland als geheel heeft meer toerisme en nachtleven dan de rustige sfeer van Mustique.

Vastgoedprijzen: De vastgoedprijzen op St. Barts behoren tot de hoogste ter wereld jhmarlin.com. Dankzij uiterst beperkte grond en een aanhoudend grote vraag naar tweede huizen, worden voor villa’s op St. Barts routinematig prijzen van meerdere miljoenen gevraagd. Een kleine villa met drie slaapkamers kost al snel meer dan $5 miljoen, en toplocaties worden vaak verkocht voor $10–20+ miljoen. In de afgelopen jaren zijn recordverkopen benaderd van $40–50 miljoen USD voor uitzonderlijke panden met veel grond of direct aan het strand. Zoals een makelaar opmerkt: “de kosten van onroerend goed [op St. Barts] zijn veel hoger vergeleken met andere bestemmingen” door de beperkte voorraad en hoge vraag jhmarlin.com. Het eiland kende zijn eigen pandemie-boom, waarbij de waarden stegen en er praktisch geen aanbod aan de onderkant was. In tegenstelling tot Mustique heeft St. Barts wel een mix van woningtypes – waaronder enkele appartementencomplexen en kleinere appartementen in Gustavia – maar zelfs die zijn prijzig naar normale maatstaven (vaak $1M+ voor een kleine unit). Over het algemeen zijn St. Barts en Mustique vergelijkbaar omdat ze allebei de prijslijsten van het Caribisch gebied aanvoeren, hoewel St. Barts een breder aanbod heeft (van luxe appartementen tot ultraluxe villa’s) terwijl de markt van Mustique bij een hogere instapprijs begint (helemaal geen “goedkope” opties).

Regelgeving: Als een Frans overzees gebiedsdeel legt St. Barts geen beperkingen op aan buitenlands eigendom – iedereen kan daar onroerend goed kopen jhmarlin.com jhmarlin.com. Transacties worden afgehandeld door Franse notarissen. Overdrachtskosten voor kopers bedragen ongeveer 6–7% van de aankoopprijs, inclusief notariskosten en registratierechten jhmarlin.com jhmarlin.com. Belangrijk is dat St. Barts geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting heeft – een uniek fiscaal voordeel; eigenaren betalen een jaarlijkse “bewonersbelasting” (taxe d’habitation) maar er is geen terugkerende onroerendgoed- of vermogensbelasting op vastgoed jhmarlin.com. Er is doorgaans ook geen vermogenswinstbelasting in St. Barts na een bepaalde periode van bezit, wat het financieel aantrekkelijk maakt. Samengevat is het eenvoudig voor buitenlanders om vastgoed te kopen en aan te houden in St. Barts, met relatief lage belastingdruk (vergelijkbaar met het belastingvrije bezit op Mustique/SVG, hoewel in SVG wel een vergunning vereist is).

Samenvatting: Kopers die kiezen tussen Mustique en St. Barts beslissen vaak op basis van lifestyle-voorkeuren. Mustique biedt ultieme privacy en een gesloten gemeenschap; St. Barts biedt privacy plus een chique, cultureel rijke omgeving (met gastronomisch eten, luxe winkels en beroemde beachclubs zoals Nikki Beach). Beide zijn extreem duur en beperkt in aanbod. Sommige zeer vermogende personen bezitten in beide gebieden. Vanuit investeringsperspectief heeft St. Barts historisch gezien een zeer sterke waardestijging en hoge verhuurvraag gekend – topluxe villa’s kunnen voor astronomische bedragen worden verhuurd (meldingen van $100k per week in het hoogseizoen voor bepaalde St. Barts-landgoederen zijn niet ongewoon jhmarlin.com). Mustique’s huuropbrengsten zijn ook sterk, maar door het ontwikkelde toerisme op St. Barts is daar de verhuurbaarheid vaak nog hoger. Wat betreft bezitseenvoud is het gebrek aan drempels voor buitenlandse kopers in St. Barts een voordeel, terwijl voor Mustique een vergunning en goedkeuring van het bestuur vereist zijn – maar daartegenover staat dat de structuur van Mustique zorgt voor een hechte eigenaarsgemeenschap en zorgvuldig geselecteerde buren. Uiteindelijk vertegenwoordigen beide het toppunt van Caribisch luxe vastgoed: Mustique voor wie een privé-eilandclub wil; St. Barts voor wie het gevoel van St. Tropez in de tropen zoekt.

Anguilla – Low-Key Luxury with Regulatory Hurdles

Aantrekkingskracht: Anguilla is een Brits overzees gebiedsdeel dat bekend staat om zijn rustige, ingetogen sfeer en prachtige stranden met wit zand. In vergelijking met Mustique of St. Barts is Anguilla vlakker (geen hoge heuvels) en dunner bevolkt. Het mist het drukke toerisme van St. Barts en profileert zich als een rustig toevluchtsoord met ultra-luxe resorts (zoals Four Seasons en Cap Juluca) en privévilla’s. Er is geen cruiseschiphaven of hoogbouw – het eiland koestert rust en exclusiviteit, zij het op een meer open manier dan Mustique (Anguilla is niet privé; het is een openbaar eiland met ongeveer 15.000 inwoners). Kopers in Anguilla worden vaak aangetrokken door de prachtige stranden, de vriendelijke lokale cultuur en een groeiende luxeinfrastructuur (golfclubs, beachclubs, fine dining, enz., zij het op kleinere schaal). Het ligt een beetje buiten de gebaande paden – bereikbaar via St. Martin – wat het rustiger houdt.

Vastgoedprijzen: De vastgoedmarkt van Anguilla biedt luxe villa’s en enkele resortwoningen. De prijzen zijn hoog maar over het algemeen lager dan op Mustique/St. Barts. Luxe villa’s in Anguilla variëren vaak van ongeveer $3 miljoen tot $10–15 miljoen voor de meest exclusieve woningen aan het strand. Zo werd een opvallende villa met 8 slaapkamers aan het strand onlangs te koop aangeboden voor $14,5 miljoen USD thegrenadinescollection.com, wat op het hogere segment wijst. Er zijn ook ontwikkelingspercelen en kleinere huizen te vinden onder $2 miljoen, wat je op Mustique nooit zou vinden. In wezen biedt Anguilla net wat meer waar voor je geld in het ultra-luxe segment – je kunt bijvoorbeeld een groter strandperceel krijgen voor $5 miljoen op Anguilla, terwijl je voor $5 miljoen op Mustique misschien alleen een kleinere villa landinwaarts zou kunnen kopen (als er überhaupt wat is). Toch vragen de topobjecten van Anguilla nog steeds hoge bedragen (en sommige zijn richting $20 miljoen gegaan). De markt zag ook prijsstijgingen tijdens de pandemie, met toegenomen interesse vanuit Noord-Amerika. Maar omdat Anguilla meer land en ontwikkelingspotentieel heeft dan Mustique, ligt het aanbod minder vast; nieuwe villa’s en projecten (zoals een huidige cluster van luxe villa’s aan de West End) voegen geleidelijk inventaris toe, wat de prijsontwikkelingen enigszins matigt.

Regelgeving: Anguilla vereist, net als veel Britse Caribische gebieden, dat buitenlandse kopers een Alien Landholding License (ALHL) verkrijgen om onroerend goed te kopen. Dit proces lijkt op dat van SVG, met een antecedentenonderzoek en goedkeuring van de overheid. De vergunning gaat gepaard met aanzienlijke kosten – doorgaans 12,5% van de waarde van het onroerend goed voor het vergunningstempelrecht, plus 5% overdrachtsbelasting, dus in totaal ongeveer 17,5% aan transactiekosten anguilla-beaches.com voor een buitenlandse koper. (Anguilla vereiste historisch gezien ook een restitueerbare bouwsom van 10% bij de aankoop van grond om te waarborgen dat er binnen een bepaalde termijn gebouwd werd anguilla-beaches.com.) Deze kosten maken het relatief duur om in Anguilla eigendom te verwerven, vergelijkbaar met de ~16% totale afsluitkosten voor buitenlanders in SVG. Echter, eenmaal verworven, heft Anguilla lage jaarlijkse onroerendgoedbelasting (er is een bescheiden jaarlijkse eigendomsbelasting gebaseerd op de waarde van het onroerend goed, maar geen persoonlijke inkomstenbelasting). Er gelden enkele ontwikkelingsvoorwaarden voor vergunninghouders (bijvoorbeeld: als je onbebouwde grond koopt, moet je binnen een bepaalde termijn een huis bouwen of riskeer je een boete, om landbanking te voorkomen) anguilla-beaches.com. Over het algemeen is het regelgevend klimaat wat bureaucratisch, maar bedoeld om ervoor te zorgen dat buitenlandse investeringen het eiland ten goede komen (vergelijkbaar met de aanpak in SVG). Er zijn geen beperkingen op verhuur – in feite heeft Anguilla zelfs een Villa Rental Law die vereist dat buitenlandse eigenaren die hun villa verhuren een lokale makelaar inschakelen, om toezicht te houden anguilla-beaches.com.

Samenvatting: Anguilla concurreert met markten als Turks & Caicos en de Kaaimaneilanden als voorkeurskeuze voor luxe wonen aan het strand, vooral voor Amerikanen. In vergelijking met Mustique is Anguilla toegankelijker en heeft het meer vastgoedaanbod in verschillende prijsklassen – maar het mist de exclusiviteit van een privécircuit. Kopers die de voorkeur geven aan een rustig eiland met stranden van wereldklasse en het niet erg vinden om iets meer betrokken te zijn bij het normale eilandleven, zullen Anguilla wellicht verkiezen. Vanuit investeringsperspectief stijgen de vastgoedprijzen in Anguilla vanwege de reputatie en de beperkte ontwikkelingsaanpak, al misschien niet zo snel of consequent als het ultrabeperkte aanbod van Mustique. De kosten voor buitenlandse kopers in Anguilla (17,5% belasting) liggen eigenlijk iets hoger dan die van Mustique/SVG’s ~10% vergunning + 5% stempel, maar in beide gevallen moet een buitenlandse koper rekening houden met hoge belastingen vooraf. Voor sommigen is het voordeel van Anguilla dat het gevestigde luxe resorts en voorzieningen heeft (je kunt genieten van dineren in hotels, enzovoorts, terwijl Mustique slechts één boetiekhotel heeft en vooral vertrouwt op de villa levensstijl). In wezen biedt Anguilla een meer traditioneel model van woningbezit (je wordt deel van een bredere eilandgemeenschap, zij het aan de bovenkant van de markt), terwijl Mustique betekent dat je eigenaar bent van een deel van een zorgvuldig samengestelde privé-eiland. Veel UHNW-kopers zullen beide opties overwegen, afhankelijk van of ze volledige afzondering willen (Mustique) of een meer traditioneel, maar nog steeds exclusief eiland (Anguilla).

Barbados – Gevestigde, Toegankelijke High-End Markt

Aantrekkingskracht: Barbados verschilt van de andere genoemde eilanden doordat het een groter, volledig ontwikkeld land is (met meer dan 280.000 inwoners) en een lange geschiedenis heeft als vakantie- en tweedehuisbestemming voor de welgestelden. De pluspunten zijn onder andere een stabiele regering, sterke infrastructuur (internationale luchthaven met veel vluchten, goede gezondheidszorg, enz.), en een diepgewortelde luxe toerisme-industrie. De platinakust van Barbados (gebieden zoals Sandy Lane, St. James en St. Peter) staat bekend om luxe villa’s en strandhuizen, en trekt al decennialang rijke Britten, Canadezen en andere internationals aan. Barbados biedt meer voorzieningen en sociaal leven buiten de eigen woning – waaronder golfbanen van wereldklasse, restaurants, poloclubs en winkelmogelijkheden – wat zorgt voor een levendige expatgemeenschap gedurende het hele jaar. Voor kopers die een mix willen van luxe en een bruisende eilandcultuur (en misschien een plek om meerdere maanden per jaar comfortabel door te brengen), is Barbados aantrekkelijk.

Vastgoedprijzen: Barbados heeft een breed scala aan vastgoedopties – van appartementen en herenhuizen in de enkele honderdduizenden (USD) tot ultra-luxe landgoederen. Aan de bovenkant kan Barbados prijzen benaderen zoals die op Mustique voor eersteklas villa’s aan het strand. Volgens Knight Frank kost eersteklas vastgoed in Barbados doorgaans $500–$1.000 per vierkante voet content.knightfrank.com – duur, maar slechts een fractie van de $2.500+ per vierkante voet op Mustique. Ultra-luxe villa’s aan de westkust van Barbados zijn verkocht in de $15–$30 miljoen range (zoals landgoederen in Sandy Lane of complexen in St. Peter). Toch is een gemiddelde luxe woning in Barbados over het algemeen goedkoper dan op Mustique. Knight Frank’s onderzoek uit 2024 vermeldde dat Barbados een recordvraag kende na de pandemie, met topsegment woningen van $20 miljoen of meer in grote vraag en een zeer beperkt aanbod van eersteklas grond aan het strand worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Lokale makelaars melden zelfs dat grote percelen aan het strand nu “bijna onmogelijk te vinden” zijn worldpropertyjournal.com, waardoor ontwikkelaars zich gedwongen zien uit te wijken naar locaties in de tweede lijn, “net achter het strand”. Dit suggereert dat de eersteklas markt in Barbados aan het volwassen worden is met stijgende prijzen, maar dat er nog steeds meer volume en liquiditeit is dan op het kleine Mustique. Opvallend is dat Barbados opties biedt zoals luxe appartementen en villa’s in resortgemeenschappen (bijv. Royal Westmoreland, Apes Hill) met prijsniveaus vanaf $1–5 miljoen, die vermogende gepensioneerden of eigenaren van een tweede huis aantrekken die misschien niet het astronomische instappunt van Mustique kunnen halen. Zo bereikt Barbados een breder segment van de welvarende markt. Dit betekent ook dat terwijl Mustique is voorbehouden aan de ultra-rijken, Barbados zowel ultra-rijke als slechts matig rijke kopers heeft die de markt stimuleren.

Regelgeving: Buitenlanders ondervinden geen beperkingen bij het kopen van onroerend goed in Barbados morrislegal-bb.com. Het proces is eenvoudig, met aankopen die meestal in vreemde valuta worden gedaan en geregistreerd bij de centrale bank (om later een gemakkelijke repatriëring te garanderen). Belangrijk is dat Barbados geen speciale vergunning of goedkeuring van de overheid vereist voor een buitenlander om een eigendom of huis in volle eigendom te kopen – het is een open markt. De transactiekosten zijn ook gunstig voor kopers: de verkoper betaalt traditioneel de overdrachtsbelastingen (die 2,5% overdrachtsbelasting + 1% zegelrecht bedragen) bij een verkoop worldwidedreamvillas.com withersworldwide.com, waardoor de belastinguitgaven van de koper effectief nul zijn (kopers maken alleen juridische kosten, meestal ~1-2%). Dit betekent dat de afsluitingskosten voor een buitenlandse koper in Barbados minimaal zijn in vergelijking met Mustique/SVG of Anguilla. Barbados heeft wel een jaarlijkse onroerendezaakbelasting (grondbelasting), die op een glijdende schaal wordt berekend op basis van de waarde van het onroerend goed (waarbij hogere waarde-eigendommen ongeveer 0,7% betalen over het deel van de waarde boven bepaalde drempels, en het eerste deel is vrijgesteld of laag belast) igrealty.com. Hoewel niet nul, zijn deze jaarlijkse belastingen voor luxe-eigenaren vaak een kleine overweging, vooral vergeleken met bijvoorbeeld de Amerikaanse onroerendezaakbelasting. Barbados heft ook geen vermogenswinstbelasting op onroerend goed, hoewel als men daar fiscaal inwoner wordt, het wereldwijde inkomen belastbaar kan zijn (maar veel buitenlandse eigenaren zijn geen fiscaal inwoner, slechts eigenaar van het onroerend goed). Over het algemeen biedt Barbados een zeer investeerdersvriendelijk wettelijk kader: eenvoudige aankoop, zekere eigendomstitel (Brits rechtssysteem), en de mogelijkheid om via offshore bedrijven of trusts te bezitten als gewenst voor fiscale planning luxecaribbeanproperties.com.

Samenvatting: Barbados biedt een iets andere propositie dan Mustique. Het is minder exclusief van aard (omdat het een groter en openbaar eiland is), maar heeft nog steeds pockets van extreme luxe. Kopers die meer infrastructuur, gemakkelijke bereikbaarheid (rechtstreekse vluchten vanuit Londen, New York, enz.) en misschien een wat actievere sociale scene willen, kiezen vaak voor Barbados. Het is gebruikelijk dat welgestelde personen een huis in Barbados bezitten waar ze veel tijd doorbrengen en gasten ontvangen, terwijl Mustique eerder spaarzaam wordt gebruikt voor echte ontsnappingen. Vanuit investeringsperspectief is de markt van Barbados breed en relatief liquide – er zijn altijd internationale kopers voor goed gelegen Westkust-eigendommen, en de economie en vastgoedwaarden van het eiland zijn omhoog gegaan nu het toerisme weer aantrekt. Volgens het inzicht van Knight Frank voor 2025 verwacht Barbados dat de prijzen “licht zullen stijgen” richting 2025 content.knightfrank.com, wat wijst op een zelfverzekerde vraag. De vooruitzichten voor Mustique waren “geen verandering” in activiteit, maar dat komt meer door het gebrek aan aanbod dan door een gebrek aan vraag content.knightfrank.com. Beide markten zijn stabiel of stijgend. Het belangrijkste verschil is dat Barbados een open, functionerend land is waar men moeiteloos kan wonen en integreren, terwijl Mustique een niche privécommunity is. Voor ultrarijke investeerders kan Barbados een aanvulling zijn op Mustique: men kan een primaire winterwoning in Barbados hebben (met gemakken zoals internationale scholen, golf- en bedrijfsdiensten) en een meer privé toevluchtsoord op Mustique. Elk eiland heeft zijn eigen niche – Barbados is de verfijnde maar levendige grande dame van Caribisch luxe onroerend goed, terwijl Mustique het afgelegen kroonjuweel blijft voor absolute exclusiviteit.

Juridisch en fiscaal kader voor buitenlandse investeerders in Mustique (SVG)

Investeren in vastgoed op Mustique betekent dat men de wetten van St. Vincent & de Grenadines rond buitenlands eigendom, alsook de fiscale gevolgen, moet begrijpen. SVG staat bekend als gastvrij voor buitenlandse investeerders, maar hanteert enkele regels om het landeigendom te reguleren.

Alien Landholding License (ALHL): Buitenlanders moeten een Alien Landholding Licence verkrijgen om vastgoed te kopen in St. Vincent & de Grenadines horizonrealty.co.uk horizonrealty.co.uk. Deze licentie is een wettelijke vereiste voor elke aankoop van eigendom in volle eigendom (of langdurig erfpacht) door een niet-burger. Het proces verloopt als volgt:

• Aanvraag: De koper dient via een lokale advocaat een aanvraag in bij het Ministerie van Nationale Veiligheid voor de ALHL horizonrealty.co.uk. De aanvraag omvat het verstrekken van persoonlijke documenten (verklaring omtrent het gedrag, bankreferenties, identificatie) voor due diligence horizonrealty.co.uk. In wezen controleren de SVG-autoriteiten de achtergrond van de buitenlandse koper – deels als veiligheidsmaatregel en deels als naleving van anti-witwasregels mlz.co.il. In het geval van Mustique zal The Mustique Company dit proces doorgaans begeleiden en zorgen dat de koper ook aan eventuele eiland-specifieke criteria voldoet (de Board van Mustique keurt potentiële eigenaren waarschijnlijk informeel goed als passend binnen de gemeenschap).
• Tijdsbestek: Het verkrijgen van de ALHL in SVG duurt gemiddeld ongeveer 3–6 maanden horizonrealty.co.uk. Investeerders moeten rekening houden met deze wachttijd; de koop kan niet worden afgerond voordat de vergunning is verleend. Wel kan er een koopovereenkomst worden getekend onder voorbehoud van vergunning, waarbij een aanbetaling wordt gedaan.
• Kosten: De Alien Landholding Licence brengt een eenmalige vergoeding van ongeveer 10% van de waarde van het onroerend goed met zich mee horizonrealty.co.uk horizonrealty.co.uk. Dit is een aanzienlijke extra kostenpost – bijvoorbeeld, een villa van $10 miljoen zou ongeveer $1 miljoen aan ALHL-kosten opleveren. Het is feitelijk een overheidstaks voor het privilege van buitenlands eigendom. (Dit percentage is vergelijkbaar met andere eilanden: bijv. Antigua rekent 7,5%, Anguilla ~12,5%, enz.)
• Goedkeuring: Vergunningen worden over het algemeen verleend, tenzij het onroerend goed als gevoelig wordt beschouwd (bijvoorbeeld in de buurt van strategische infrastructuur) of als er een waarschuwing is in de achtergrond van de koper horizonrealty.co.uk. Omdat Mustique een privé-eiland is en aankopen vooraf gescreend worden, zijn weigeringen zeldzaam. Na goedkeuring is de vergunning specifiek voor het betreffende onroerend goed – koopt de koper later een ander pand, dan is een nieuwe vergunning vereist.

Overdrachtsbelasting en afsluitkosten: In SVG zijn er overdrachtsbelastingen op onroerendgoedtransacties, meestal verdeeld tussen koper en verkoper. De zegelrecht op de akte bedraagt 5% van de prijs; volgens de gewoonte betaalt de verkoper deze 5% in SVG horizonrealty.co.uk (hoewel de voorwaarden kunnen variëren). Daarnaast betaalt de verkoper een overdrachtsbelasting van 10% aan de overheid bij de verkoop (dit geldt voor burgers; voor buitenlanders kan dit hoger zijn). Vanuit het perspectief van de koper, afgezien van de ALHL-kosten (~10%), betalen zij hun advocaat (1-2%) en enkele kleine registratiekosten horizonrealty.co.uk. In de praktijk bedragen de totale transactiekosten voor een buitenlandse koper in Mustique ongeveer ~15–16% van de aankoopprijs als alle kosten worden meegeteld eracaribbean.com. Dit omvat de ALHL, juridische kosten en het aandeel in de zegelrechten, enzovoort – vergelijkbaar met Anguilla’s ~17,5% en hoger dan nul in Barbados.

Het is ook belangrijk op te merken dat makelaarscommissies meestal 5% zijn en gewoonlijk door de verkoper worden betaald in SVG horizonrealty.co.uk. Maar in het geval van Mustique worden de verkopen behandeld door The Mustique Company/Knight Frank, en is de structuur waarschijnlijk vergelijkbaar (kost voor de verkoper).

Eigendomstructuur: Buitenlanders in SVG kunnen onroerend goed rechtstreeks op hun naam bezitten of via een vennootschap. Er is geen vereiste om een lokale partner te hebben of iets dergelijks (in tegenstelling tot sommige Aziatische landen). Veel kopers gebruiken een offshorebedrijf of trust om het onroerend goed te houden voor privacy of estate planning. Het rechtssysteem is gebaseerd op het Britse common law-systeem, dus eigendomsrechten zijn goed beschermd en titels worden geregistreerd bij het Kadaster. De situatie op Mustique is uniek in die zin dat men in feite aandeelhouder wordt van The Mustique Company (elke huiseigenaar heeft een aandeel in het bedrijf dat het eiland runt). Een huis kopen betekent waarschijnlijk dat de koper ook lid wordt van The Mustique Company als lid/aandeelhouder, waarbij hij/zij akkoord gaat met de regels (die bouwrichtlijnen, eilandregels, vergoedingen voor gemeenschappelijke diensten, enz. dekken). Het is belangrijk dat de advocaat van de koper de statuten en huiseigenaarsconvenanten van het bedrijf bekijkt.

Belastingen op eigendom: Hier komt SVG naar voren als een fiscaalvriendelijke jurisdictie:

• Geen jaarlijkse onroerendgoedbelasting: SVG heft geen jaarlijkse belasting op privéwoningen of grond (gebruikt voor niet-commerciële doeleinden) horizonrealty.co.uk. Dus in tegenstelling tot de VS of Europa krijg je geen jaarlijkse aanslag op basis van de geschatte waarde – de vaste lasten zijn lager. (Er kan een bescheiden heffing zijn als het onroerend goed commercieel wordt gebruikt, maar villa’s op Mustique die alleen door eigenaars of voor kortetermijnverhuur worden gebruikt, zouden geen jaarlijkse lokale belastingen moeten hebben).
• Geen vermogenswinstbelasting: Als je het onroerend goed in de toekomst verkoopt, heft SVG geen belasting op vermogenswinst ifcreview.com. Winst gaat volledig naar de verkoper (al moet de verkoper wel de 10% overdrachtsbelasting betalen zoals vermeld). Veel buitenlandse eigenaars structureren het eigendom via een offshore bedrijf en kunnen eventueel de aandelen verkopen om sommige belastingen te vermijden – maar dat is een complex onderwerp buiten het bestek hiervan. Het belangrijkste is dat SVG je winst niet als inkomen belast.
• Geen erfbelasting of vermogensbelasting: SVG heft geen successie- of erfbelasting, en geen persoonlijke vermogensbelasting ifcreview.com. Dit is aantrekkelijk voor estate planning – je kunt de villa op Mustique doorgeven aan erfgenamen zonder dat de overheid een deel pakt (behalve misschien kleine erfrechtkosten). Sommige andere jurisdicties heffen wel erfbelasting; SVG niet.
• Inkomstenbelasting: SVG’s inkomstenbelasting zou enkel van toepassing zijn als jij of het onroerend goed inkomsten genereert in SVG. Huuropbrengsten van een villa op Mustique kunnen theoretisch onderhevig zijn aan SVG-inkomstenbelasting. Veel eigenaars laten de verhuur echter via externe entiteiten lopen. Als men fiscaal inwoner van SVG wordt, kan wereldwijd inkomen tot 30% belast worden. Maar heel weinig mensen kiezen ervoor fiscaal inwoner te worden, want SVG heeft momenteel geen investeringsburgerschapsprogramma en verleent verblijfsvergunningen alleen apart (zie hieronder).

Verblijf en Burgerschap: Het kopen van onroerend goed in SVG (zelfs een zeer duur pand) geeft niet automatisch recht op verblijf of burgerschap horizonrealty.co.uk horizonrealty.co.uk. SVG heeft met name geen Citizenship by Investment-programma, in tegenstelling tot sommige buurlanden horizonrealty.co.uk. Echter, het bezitten van een aanzienlijk onroerend goed kan een aanvraag voor verblijf ondersteunen. Buitenlandse eigenaren kunnen doorgaans een tijdelijk verblijfsvergunning krijgen die jaarlijks verlengd kan worden, mits men kan aantonen over voldoende middelen en bindingen (eigendomsbezit helpt hierbij) te beschikken horizonrealty.co.uk. Na 5 jaar onafgebroken verblijf kan men permanente verblijfsvergunning aanvragen horizonrealty.co.uk. Maar opnieuw geldt: de meeste Mustique-eigenaren gebruiken het eiland puur voor bezoek en blijven elders fiscaal ingezetene. Zij streven doorgaans niet naar een SVG-immigratiestatus buiten het standaard bezoekersvisum (wat voor veel nationaliteiten makkelijk te verkrijgen is en voor verschillende maanden kan gelden).

Doorlopende Kosten en Verantwoordelijkheden: Eigenaren op Mustique dragen bij aan het onderhoud van het eiland. The Mustique Company rekent waarschijnlijk jaarlijkse vergoedingen of bijdragen voor infrastructuur, beveiliging, personeel, enz. Hoewel er geen openbaar bedrag bekend is, kan dit oplopen tot tienduizenden dollars per jaar per eigenaar om de voorzieningen van het eiland (medische kliniek, beveiliging, nutsvoorzieningen, etc.) te bekostigen. Deze kosten zijn feitelijk de VvE (Vereniging van Eigenaars)-bijdragen voor het wonen op een privé-eilandparadijs. Daarnaast vormt het onderhoud van de eigen villa (personeelskosten, tuinonderhoud, reparaties) een aanzienlijke terugkerende kostenpost, hoewel vergelijkbaar met het onderhoud van andere luxe landgoederen.

Aanstaande investeerders moeten zich ook bewust zijn van compliance en transparantie: In de afgelopen jaren heeft SVG het toezicht aangescherpt om witwassen via vastgoed te voorkomen mlz.co.il mlz.co.il. Bij grote transacties is duidelijke documentatie over de herkomst van het geld vereist. Dit is standaard bij betrouwbare kopers, maar de tijd dat men met een koffer vol contant geld langskwam is voorbij – transacties vinden nu plaats via bankoverschrijving bij gereguleerde instellingen met de nodige zorgvuldigheid.

Samenvattend is het wettelijk kader in Mustique/SVG investeringsvriendelijk, maar met initiële drempels. Zodra je de vereiste licentiekosten en belastingen hebt betaald, geniet je van volledig eigendom met geen terugkerende lokale belastingen en een stabiele juridische omgeving. Het regime is eigenlijk een van lichte voortdurende belastingheffing – de overheid “neemt haar deel” feitelijk bij aankoop (en opnieuw als je verkoopt via overdrachtsbelasting aan de verkoper), maar perst vastgoedeigenaren niet jaarlijks uit. Dit, in combinatie met de sterke wetten voor vermogensbescherming (SVG staat historisch bekend als offshore financieel centrum), maakt het bezitten van onroerend goed op Mustique aantrekkelijk voor degenen die zorgvuldig plannen. Vergeet alleen niet om de ongeveer 15% aan aankoopkosten mee te nemen in je investeringsbudget. Samenwerken met een ervaren lokale advocaat (evenals Knight Frank en The Mustique Company) is cruciaal om de licentie- en registratieprocedures soepel te doorlopen horizonrealty.co.uk horizonrealty.co.uk.

Uitdagingen en risico’s van het kopen van onroerend goed op Mustique

Hoewel het bezitten van een huis op Mustique aantrekkelijk is, moeten potentiële kopers zich bewust zijn van enkele uitdagingen en risico’s die inherent zijn aan deze unieke markt:

• Iliquide markt: Mustique’s zegen van beperkt aanbod kan een vloek zijn als je ooit snel moet verkopen. Met slechts een handvol transacties per jaar is de markt relatief illiquide. Het kan tijd kosten om de juiste koper voor jouw vraagprijs te vinden, aangezien de groep mensen die $5M–$20M villa’s op een afgelegen eiland kan kopen beperkt is. Economische neergang of wereldwijde crises kunnen het koperspubliek verder doen afnemen, hoewel het zeer welgestelde publiek van Mustique voor enige veerkracht zorgt. Kortom, vastgoed op Mustique moet worden gezien als een langetermijninvestering/hobby in plaats van iets voor snelle wederverkoopwinst.
• Hoge instap- en uitstapkosten: Zoals besproken, brengt kopen ongeveer 15% extra aan kosten met zich mee (licentie, enz.), en bij verkoop betaal je ongeveer 10% aan overdrachtsbelasting en makelaarskosten. Deze transactiekosten betekenen dat je een aanzienlijke prijsstijging (of vele jaren plezier) nodig hebt om de kosten te compenseren. Als je te snel verkoopt, drukken deze kosten op je rendement. Daarnaast lopen lopende kosten zoals personeel, onderhoud, verzekering (orkaanverzekering is prijzig, ook als stormen zeldzaam zijn) hoog op. Mustique is voor mensen met diepe zakken die een bezit kunnen onderhouden dat waarschijnlijk enkele honderdduizenden dollars per jaar kost, alles inbegrepen.
• Orkaan- en natuurrampenrisico: Hoewel Mustique ten zuiden van de gebruikelijke orkaangordel ligt, is het niet volledig immuun voor tropische stormen. Door klimaatverandering zou orkaanactiviteit zich in de loop van de tijd verder naar het zuiden kunnen uitbreiden. Een zware storm kan schade toebrengen aan infrastructuur of woningen. De kleine omvang van het eiland en de afstand tot grote eilanden betekenen dat er, in geval van een natuurramp (zoals een orkaan of vulkanische as van de vulkaan op St. Vincent), logistieke uitdagingen kunnen ontstaan bij reparaties en bevoorrading. Eigenaren dienen een uitgebreide verzekering en rampenplannen te handhaven. The Mustique Company heeft wel orkaan-noodprotocollen mustique-island.com, wat geruststellend is, maar Moeder Natuur vormt altijd enig risico in het Caribisch gebied.
• Onderhoud en beheer: Het bezitten van een afgelegen eilandvilla betekent het omgaan met logistieke complexiteit voor onderhoud. Alle bouwmaterialen, meubels en zelfs arbeidskrachten moeten in veel gevallen van buiten het eiland komen (vaak via St. Vincent of Barbados). Dit kan hogere kosten en langere doorlooptijden voor bouw of reparaties betekenen. Vakkundige arbeidskrachten zijn beperkt aanwezig op het eiland (alhoewel Mustique Company onderhoudspersoneel heeft). Als er iets kapot gaat, moet je mogelijk wachten tot een onderdeel wordt ingevlogen. Daarnaast zorgt de zilte lucht en het tropische klimaat voor meer slijtage. Kortom, het onderhoud is een uitdaging – tenzij je een uitstekende vastgoedbeheerder hebt (wat de meeste eigenaren hebben, vaak via Mustique Co. geregeld). Voorafgaand aan aankoop dient men panden zorgvuldig te inspecteren op achterstallig onderhoud en ruim te budgetteren voor doorlopend onderhoud in deze omgeving.
• Bestuur en regels: Kopen op Mustique betekent instemmen met de regels en convenanten van The Mustique Company. Er kunnen beperkingen zijn in hoe je je eigendom mag gebruiken. Bijvoorbeeld, er kunnen limieten zijn voor verdere ontwikkeling of renovatie (om de eilandesthetiek te behouden), regels omtrent verhuur (verhuur is meestal toegestaan maar waarschijnlijk via het officiële programma gecoördineerd), en verwachtingen ten aanzien van gedrag (Mustique staat bekend om een ontspannen maar besloten gemeenschap – elke eigenaar dient de privacy en rust van anderen te respecteren). Hoewel deze regels meestal redelijk zijn en de waarde behouden, betekent het dat je minder autonomie hebt dan op een gewone locatie. Mocht een eigenaar om welke reden dan ook in conflict komen met de gemeenschapsrichtlijnen, kan dat ongemakkelijk zijn. In wezen is er een “kleine gemeenschap”-dynamiek – wat een uitdaging kan zijn als er persoonlijkheidsconflicten ontstaan (al komt dat zelden voor, aangezien iedereen een gedeeld belang heeft in het behouden van het paradijs). Het bedrijf heeft ook de bevoegdheid om tarieven voor eilandsdiensten vast te stellen, waardoor eigenaren enigszins gebonden zijn aan deze beslissingen.
• Economische en politieke factoren: St. Vincent & de Grenadines is politiek stabiel en heeft een goede reputatie wat betreft eigendomsrechten. Toch moet elke buitenlandse investeerder de lokale regelgeving in de gaten houden – bijvoorbeeld, zou de overheid de Alien License Fee verder kunnen verhogen? Kunnen valutafluctuaties (de EC-dollar is gekoppeld aan de USD, dus stabiel) of een economische neergang in SVG indirect invloed hebben op de dienstverlening? Deze risico’s zijn klein, maar niet nul. SVG heeft in het verleden de controle op offshore activa vergroot om aan de wereldwijde standaarden te voldoen mlz.co.il; een zeer gering risico zou kunnen zijn wanneer internationale druk wijzigingen in de offshore-financiering afdwingt die op een of andere manier buitenlandse vastgoedeigenaars treffen (het is echter niet waarschijnlijk dat dit direct gebeurt).
• Opportuniteitskosten: Een groot bedrag vastleggen in een vakantiewoning betekent dat deze middelen niet elders geïnvesteerd worden. Sommige kopers zullen overwegen of het huren van een villa voor een paar weken per jaar (zelfs aan $50k/week) niet voordeliger is dan het bezitten (met alle vaste kosten). Het antwoord hangt af van het gebruik en het welvaartsniveau – voor veel UHNWIs wegen de ontastbare voordelen van eigendom (het huis naar eigen smaak inrichten, naamplaatje op de deur, spontaan kunnen komen, en de trots om deel uit te maken van Mustique’s erfgoed) zwaarder dan de louter financiële logica. Maar het is het overwegen waard dat de huurmogelijkheid bestaat zonder de kopzorgen.
• Milieu- en duurzaamheidskwesties: Mustique zet zich in voor het behoud van haar natuurlijke omgeving, maar kleine eilanden kunnen ecologisch kwetsbaar zijn. Zaken zoals de watervoorziening, afvalverwerking en de afhankelijkheid van dieselgeneratoren voor stroomvoorziening (tenzij er gebruik wordt gemaakt van hernieuwbare energie) zijn uitdagingen op het gebied van duurzaamheid op lange termijn. Het eiland heeft waarschijnlijk systemen hiervoor (ze beschikken over ontzilting voor water en generatoren, en enkele zonne-initiatieven), maar elk serieus milieuprobleem kan de vastgoedwaarde beïnvloeden. Zo kunnen bijvoorbeeld de gezondheid van het koraalrif of kusterosie, in het ergste geval, de aantrekkingskracht van het eiland over tientallen jaren schaden. Dat gezegd hebbende, beperkt Mustique Company de ontwikkeling streng (slechts ~25% van het eiland is ontwikkeld) thegrenadinescollection.com, wat de veerkracht van het milieu ten goede komt.

Bij het afwegen van deze risico’s is het duidelijk dat Mustique het meest geschikt is voor kopers die zich voor de lange termijn en voor de levensstijl inzetten, in plaats van voor kortetermijnrendementen op investeringen. De uitdagingen van illiquiditeit en hoge kosten worden gecompenseerd door de unieke beloning van het bezit van een stukje van een van ’s werelds meest exclusieve eilanden. De meeste huidige eigenaren zouden het “onbetaalbare” aspect benadrukken – de ervaringen en het prestige van Mustique – waardoor de uitdagingen de moeite waard zijn. Toch zullen verstandige kopers due diligence uitvoeren: ervaren advocaten inhuren, grondige inspecties van het onroerend goed laten doen, alle gemeenschapsbijdragen en regels begrijpen, en noodplannen hebben (voor beheer en noodgevallen). Met een open blik voor deze overwegingen, kunnen veel risico’s van het bezit in het paradijs worden beperkt.

Expertperspectieven en recente opmerkelijke verkopen

Lokale experts en ervaren makelaars benadrukken vaak de uniciteit van Mustique op de wereldwijde vastgoedmarkt. Marketeers beschrijven Mustique als het toppunt van luxe en privacy, waarbij Knight Frank het “de meest begeerlijke schuilplaats voor veeleisende huiseigenaren” onder de superrijken noemt knightfrank.com. Het feit dat Knight Frank al meer dan 20 jaar verbonden is aan Mustique en optreedt als exclusieve makelaar, getuigt van de op maat gemaakte aanpak die voor deze markt nodig is knightfrank.com. Ze verkopen niet zomaar onroerend goed; ze screenen en introduceren effectief nieuwe leden in de Mustique-kring. James Archibald van Knight Frank (hypothetisch voorbeeld) zou kunnen zeggen dat verkopen op Mustique minder draait om adverteren en meer om het stilletjes matchen van de juiste koper met de juiste villa, vaak op basis van persoonlijke connecties.

Roger Pritchard, Managing Director van The Mustique Company, heeft inzichten gegeven in de dynamiek van de markt na de pandemie. Hij merkte op dat veiligheid en controle belangrijke verkooppunten zijn – “Het is een klein privé-eiland waar wij de volledige controle over hebben… dus er is geen criminaliteit. Er zitten geen sloten op de deuren… je kunt je telefoon op een bar laten liggen”, wat een ervaring benadrukt die elders vrijwel onmogelijk is content.knightfrank.com. Pritchard zag ook een generatieverschuiving, waarbij veel oudere eigenaren tijdens COVID verkochten en jongere families de plek overnamen, wat leidde tot een stijging van circa 25% in de waarde content.knightfrank.com. Nu zijn die nieuwe eigenaren “gewoon geen verkopers”, wat resulteert in de huidige schaarste aan aanbod content.knightfrank.com. Dit perspectief van het management van het eiland suggereert dat de krapte op de markt waarschijnlijk zal aanhouden tot een nieuwe demografische verschuiving weer tot verkopen leidt.

Vanuit het oogpunt van vastgoedbeleggingen wijzen analisten op de rol van Mustique als een ultra-prime niche. Vermogensrapporten noemen Mustique vaak in hetzelfde rijtje als slechts een handvol plekken (zoals Monaco of Capri) waar de $/m²-prijzen door schaarste en prestige buitengewoon hoog zijn. Een grafiek van Knight Frank waarin Caribische markten werden vergeleken, toonde aan dat de prijzen in Mustique ver boven die van Barbados en de Bahama’s lagen, en bestempelde de vooruitzichten voor Mustique in 2025 als stabiel (geen verandering), terwijl andere markten mogelijk lichte groei zullen zien content.knightfrank.com content.knightfrank.com – wat in feite betekent dat Mustique al zo’n hoog niveau heeft bereikt dat het nu in een afwachtende houding verkeert, beperkt door weinig transacties. Dit sluit aan bij de mening van experts dat Mustique minder volatiel is: de prijzen schommelen er niet sterk omdat er zo weinig transacties zijn en de eigenaren geen gedwongen verkopers zijn. Het is meer immuun voor regionale overaanbodproblemen of economische schommelingen en functioneert bijna als een eigen micro-economie.

Wat betreft opmerkelijke verkopen, omdat verkopen privé plaatsvinden, worden er maar weinig openbaar gemaakt. Een verkoop die echter internationale aandacht trok, was de aanbieding van het “The Terraces” landgoed (eerder besproken). Toen het begin 2023 op de markt kwam voor $200 miljoen, noemden nieuwsmedia het “een van de duurste huizen die te koop staan ter wereld,” en merkten zij op dat het “bovenaan staat op de lijst van dure privéwoningen in het Caribisch gebied,” volgens Knight Frank businessinsider.com. The Terraces is buitengewoon vanwege zijn omvang – het is in feite een persoonlijk paleis met 17½ hectare perfect aangelegde tuinen businessinsider.com – en het symboliseert de bovenklasse van Mustique. Eind 2024 was het pand naar verluidt nog steeds te koop, waarbij Knight Frank aangaf in gesprek te zijn met kopers van over de hele wereld businessinsider.com businessinsider.com. Of het daadwerkelijk in de buurt van de vraagprijs verkocht wordt, of überhaupt verkocht wordt, valt nog te bezien, maar de beschikbaarheid alleen was al nieuwswaardig. Een andere villa die vaak genoemd wordt, is de voormalige villa van prinses Margaret, “Les Jolies Eaux,” die deel uitmaakt van de geschiedenis van Mustique. Hoewel dat eigendom jaren geleden werd verkocht (nadat het familie van de prinses het verkocht had, kwam het bij een ontwikkelaar/eigenaar die het heeft gerenoveerd), wordt het af en toe te huur aangeboden. Het bestaan ervan is een gespreksonderwerp voor makelaars om het erfgoed van het eiland te illustreren – het “je kunt zwemmen in hetzelfde zwembad als een royal” soort aantrekkingskracht.

We weten ook dat tijdens de pandemie-boom rond 2020–21 ongeveer 20 villa’s van eigenaar wisselden content.knightfrank.com – een verbluffend aantal gezien het gebruikelijke langzame tempo van verkopen. Hoewel individuele transacties niet openbaar waren, omvatte dit waarschijnlijk enkele lang bestaande landgoederen die eindelijk werden verhandeld. Er wordt gefluisterd dat enkele bekende personen in die periode hebben gekocht (bijvoorbeeld gingen er geruchten in de pers over techmiljardairs die op Caribische toevluchtsoorden azen). Specifieke namen worden vertrouwelijk gehouden door The Mustique Company, maar de golf van nieuwe eigenaren was een opmerkelijke marktgebeurtenis.

Lokale makelaars zoals Suzanne Pelletier (fictieve naam), die mogelijk Mustique verhuur regelt, hebben opgemerkt dat de vraag naar huurvilla’s op Mustique recordhoogten bereikte toen de wereld na de lockdown openging, wat aangeeft hoe gewild het eiland blijft. Zij zou kunnen zeggen dat de uitdaging op Mustique niet is om kopers of huurders te vinden – het is om product voor hen te vinden, gezien hoe weinig vaak de eigendommen van eigenaar wisselen.

Advies van experts: Professionals adviseren dat iedereen die geïnteresseerd is in het kopen op Mustique moet beginnen met het ervaren van het eiland – bijvoorbeeld een villa huren voor een seizoen om contacten te leggen en je interesse te tonen. Gezien het clubachtige karakter wisselen villa’s soms via mond-tot-mondreclame van eigenaar. Zorg ook dat je je vroeg verbindt met vertegenwoordigers van Knight Frank en The Mustique Company, zodat je op de shortlist staat om gecontacteerd te worden wanneer er een aanbieding is. Financiële paraatheid is cruciaal – transacties verlopen vaak contant (of met zeer weinig financiering) vanwege de complexiteit van internationale hypotheken; verkopers en het Mustique-bestuur zullen bewijs van vermogen en een soepele afhandeling verwachten.

Een ander perspectief betreft de ontwikkeling: Mustique heeft extreem beperkte ontwikkelingsmogelijkheden over (als die er al zijn). Een expert zou kunnen opmerken dat “in tegenstelling tot andere eilanden waar je grond kunt kopen en bouwen, je op Mustique bijna altijd een bestaande villa koopt en deze eventueel renoveert.” Nieuwbouw is zeldzaam en vereist goedkeuring van het bedrijf. Er werd gesproken over “nieuwe duurzame resortprojecten” in SVG gericht op eilanden als Canouan en mogelijk Mustique mlz.co.il mlz.co.il, wat suggereert dat zelfs Mustique kijkt naar duurzaamheid – maar dit verwijst waarschijnlijk naar upgrades (het Cotton House hotel is bijvoorbeeld gerenoveerd, etc.) in plaats van grote nieuwbouwprojecten.

Tot slot benadrukken stemmen van mensen die Mustique kennen unaniem de unieke aard ervan. Zoals Liam Bailey, hoofd van Knight Frank Caribbean, het verwoordde in een marktrapport: bestemmingen zoals Mustique voorzien in de “groeiende vraag van UHNWI’s die een basis in de zon willen”, maar dan op een manier die maar weinig plekken kunnen bieden worldpropertyjournal.com. De algemene opvatting is dat Mustique zal blijven floreren als luxueus toevluchtsoord: de formule van privacy, prestige en paradijs is in 2025 even aantrekkelijk als altijd. Het advies van experts is om het minder te benaderen als een traditionele vastgoedkoop en meer als deel uitmaken van een luxueus erfgoed – waarbij het rendement niet alleen in geld gemeten wordt, maar ook in de onbetaalbare ervaringen en status die komen kijken bij het bezitten van een stukje Mustique.

Vooruitzicht 2026–2029: Verwachtingen voor de Markt van Mustique

Als we vooruitkijken, wat kunnen we verwachten van het vastgoed op Mustique voor de rest van het decennium (2026–2029)? Hoewel het lastig is om precieze voorspellingen te doen voor zo’n nichemarkt, suggereren verschillende sleutelfactoren en trends een overwegend positief vooruitzicht met stabiliteit en subtiele groei:

• Voortdurende prijsbestendigheid: De meeste experts verwachten dat de vastgoedwaarden op Mustique de komende jaren stabiel zullen blijven of voorzichtig zullen stijgen. Het onderzoek van Knight Frank bestempelde de vooruitzichten voor 2025 al als stabiel (met prijzen “onveranderd” na de grote stijging van 2020–22) content.knightfrank.com. Omdat er zo weinig woningen beschikbaar zijn en de vraag vanuit UHNW-individuen hoog blijft, ontstaat opwaartse druk op de prijzen zodra er iets op de markt komt. We zullen waarschijnlijk geen plotselinge stijging van 25% meer zien, tenzij er een soort katalysator zoals de pandemie komt, maar een langzame stijging (bijvoorbeeld enkele procenten per jaar) is goed denkbaar. Zelfs Knight Frank’s idee van “geen verandering” betekent waarschijnlijk geen verandering in volume, niet letterlijk geen beweging van de prijzen – in een situatie zonder voorraad, als een nieuwe aanbieding bijvoorbeeld 5% hoger is geprijsd dan een vergelijkbaar huis van 2 jaar geleden, is de kans groot dat kopers het betalen. Tenzij er een wereldwijde financiële crisis komt, zullen de vastgoedprijzen in Mustique waarschijnlijk tot de top blijven behoren en mogelijk nieuwe records vestigen als een exceptioneel landgoed verkocht wordt (bijvoorbeeld, als The Terraces een koper vindt voor een aanzienlijk bedrag, kan dat de top opnieuw bepalen).
• Evolutie van kopersvraag: De demografische verschuiving richting jongere eigenaren zal naar verwachting aanhouden. Naarmate we 2030 naderen, zullen meer van de oorspronkelijke Mustique-huiseigenaren uit de periode 1970–90 hun eigendom afbouwen (wegens leeftijd of estateplanning), wat enkele extra villa’s te koop zou kunnen opleveren. Deze natuurlijke afvloeiing zou het verkoopaantal bescheiden kunnen verhogen van bijvoorbeeld 3 per jaar naar misschien 5–6 per jaar in sommige jaren – nog steeds erg laag, maar een iets hogere omloopsnelheid naarmate de volgende generatie het overneemt. Telkens wanneer een van deze klassieke landgoederen te koop komt, is er waarschijnlijk een rij van geïnteresseerde kopers. We zouden ook nieuwe nationaliteiten in de mix kunnen zien – bijvoorbeeld, vermogende individuen uit Azië of het Midden-Oosten zouden in de toekomst mogelijk actiever worden op de Caribische ultra-luxemarkt (sommigen hebben hun oog al laten vallen op de Bahama’s, enz.). Mustique’s Brits-westerse oriëntatie zou geleidelijk kunnen diversifiëren als wereldwijde miljardairs van buiten de traditionele kring besluiten dat ze een eilandverblijf willen. Dergelijke kopers moeten echter nog steeds de rustige, onopvallende aantrekkingskracht van Mustique waarderen (in tegenstelling tot bijvoorbeeld meer uitgesproken luxebestemmingen). Het kernprofiel van de koper (Noord-Amerikanen en Europeanen die privacy zoeken) zal waarschijnlijk blijven, maar de doelgroep zou enigszins kunnen verbreden.
• Wereldwijde economische factoren: De bredere economische omgeving van 2026–29 zal Mustique op indirecte wijze beïnvloeden. Als de mondiale vermogensgroei doorzet (het aantal miljardairs en centimiljonairs stijgt), zijn er meer potentiële kopers. Als de rente relatief hoog blijft, raakt dat Mustique’s kopers die contant betalen niet direct, maar het zou de meer middensegment tweedehuizenmarkt kunnen temperen – echter, Mustique leeft in zijn eigen universum en is grotendeels afgeschermd van de kredietmarkten. Een mogelijk aandachtspunt is een zware recessie of geopolitieke gebeurtenis die het vertrouwen van HNWI’s schaadt of reizen minder gemakkelijk maakt. Bijvoorbeeld, als klimaat- of gezondheidscrises opnieuw opduiken, kunnen reisbeperkingen de activiteit pauzeren, maar zoals we zagen heeft Mustique juist geprofiteerd van haar imago als veilige haven tijdens COVID. Inflatie in wereldwijde bouwkosten zou nieuwbouw of renovatie op Mustique nog duurder kunnen maken – wat de waarde van bestaande instapklare woningen juist ten goede kan komen (aangezien de vervangingswaarde stijgt). Al met al zouden de macro-economische omstandigheden behoorlijk extreem moeten zijn om echt grote impact te hebben op Mustique’s micro-markt. Historisch gezien, zelfs tijdens de financiële crisis van 2008, was er op Mustique nauwelijks verkoop – eigenaren hielden vast, en prijzen werden niet fors verlaagd (men doet zijn geliefde villa niet voor een prikje van de hand; men wacht liever af).
• Nieuwe Ontwikkelingen: Door het ontwerp zal Mustique geen grote nieuwe ontwikkelingen of toename in woningvoorraad zien. Het masterplan van het eiland is gemaximeerd op 100 villa’s. Het is mogelijk dat een paar overgebleven onbebouwde percelen (indien die er zijn) de komende jaren bebouwd zullen worden met nieuwe villa’s (misschien in bezit van bestaande eigenaren of nieuwe kopers die hun droomhuis bouwen). Eventuele nieuwbouwwoningen zouden op maat gemaakt en zeer luxe zijn, wat de lat voor moderne voorzieningen op het eiland zou kunnen verhogen (bijvoorbeeld milieuvriendelijkere ontwerpen, grotere oppervlakten indien toegestaan). Daarnaast zouden verbeteringen aan voorzieningen kunnen plaatsvinden – The Mustique Company kan investeren in infrastructuur, zoals verdere duurzaamheidsmaatregelen (zonne-energie, etc.) of verbeteringen aan de gemeenschappelijke faciliteiten van het eiland (uitbreiden van de jachthaven of opwaarderen van het hotel). Dit zou niet direct bijdragen aan de woningvoorraad, maar wel zorgen dat Mustique concurrerend blijft in luxeaanbod. Ook wordt in regionale plannen interessant genoeg gesproken over “de uitbreiding van milieubewuste resorts en jachthavens” op eilanden, inclusief Mustique mlz.co.il mlz.co.il. Dit zou kunnen betekenen dat Mustique een boetiekontwikkeling kan introduceren of uitbreiden (misschien een vernieuwing van de Cotton House of een nieuwe voorziening voor eigenaren/gasten). Als hypothetisch ooit enkele cottages met fractioneel eigendom of een kleinschalig nieuw complex zouden worden aangeboden, dan zou dat een nieuwe kans kunnen zijn – maar gezien Mustique’s ethos is grootschalige ontwikkeling onwaarschijnlijk.
• Duurzaamheid en Klimaatinitiatieven: Richting 2029 zal Mustique (en de high-end kopers) nog meer nadruk leggen op duurzaamheid. Nieuwe of gerenoveerde villa’s zullen zonnepanelen, regenwateropvang en energiezuinige technologie omvatten – zoals nu al een trend is op plaatsen als St. Barts jhmarlin.com. Eigenaren en het bedrijf van Mustique kunnen gezamenlijk investeren in groenere infrastructuur om het milieu te behouden. Dit zal de vastgoedwaarden niet negatief beïnvloeden; sterker nog, het eiland als milieuvriendelijk kunnen promoten kan een pluspunt zijn voor toekomstige kopers, die steeds meer waarde hechten aan ESG-overwegingen.
• Regionale Concurrentie: Mustique zal waarschijnlijk zijn unieke niche behouden, maar het is de moeite waard om te letten op wat naburige eilanden doen – concurrentie binnen het luxesegment. Zo kent Canouan (een ander Grenadinees eiland) nieuwe ontwikkelingen van luxe resorts en villa’s (met golfbaan, enzovoort), en andere als St. Kitts, Dominica, enzovoort, hebben villa’s voor investeringen in het staatsburgerschap, maar geen van deze evenaart de exclusiviteit van Mustique als privé-eiland. De dichtstbijzijnde vergelijkingen zijn eilanden als Jumby Bay op Antigua (een privé-eilandresort met woningen) of Oil Nut Bay in BVI – mooi, maar nog steeds meer resortachtig. Het is moeilijk voor te stellen dat er een “nieuw Mustique” opduikt dat de aandacht wegtrekt, gezien de geschiedenis en gemeenschap die Mustique heeft. Mustique’s concurrentievoordeel zal daardoor naar verwachting tot 2030 intact blijven. Mocht de vraag onder ultrarijken naar huizen in het Caribisch gebied toenemen, dan zal het beperkte aanbod op Mustique betekenen dat de “overloop” misschien naar deze andere eilanden zal gaan (bijvoorbeeld iemand koopt op Canouan als die niet op Mustique terechtkan). Dat schaadt Mustique op zich niet, het betekent gewoon dat wie per se Mustique wil, zal betalen wat nodig is.
• Vooruitzichten Huur en Rendement: Als het toerisme blijft groeien en de rijken meer reizen, zal de vraag naar villaverhuur op Mustique sterk blijven of groeien. Dit betekent dat eigenaren kunnen rekenen op gezonde huuropbrengsten als ze dat willen. In 2025 waren luxe verhuurprijzen in het Caribisch gebied al aanzienlijk gestegen. Tot 2029 suggereren voorspellingen dat luxe reizen blijven groeien, dus huur-rendementen van 4-6% op Mustique zouden behouden of zelfs verbeterd kunnen worden mlz.co.il. Dit maakt het houden van vastgoed financieel iets makkelijker en kan meer investeringsgerichte kopers aantrekken (die waarderen dat een deel van de kosten wordt gecompenseerd door inkomsten).
• Politieke/Regelgevende Vooruitzichten: De regering van SVG geeft geen signaal af voor drastische veranderingen. Sterker nog, ze promoten actief buitenlandse investeringen in sectoren als toerismevastgoed. Mogelijk vereenvoudigt SVG enkele processen of worden er incentives geboden (hoewel dat op Mustique zelf eigenlijk niet nodig is). Een punt om op te letten: sommige Caribische landen overwegen af en toe het invoeren van Staatsburgerschap door Investering (CBI). Als SVG dit ooit zou doen (tot nu toe niet gebeurd), zou het kunnen zorgen voor bredere vastgoedontwikkeling op andere eilanden, maar Mustique zal waarschijnlijk geen deel uitmaken van een grootschalig CBI-programma, omdat het daar niet in past. Het bestaande licentiesysteem zal vermoedelijk blijven bestaan. Wellicht dat tegen 2029 de ALHL-heffing of procedures worden gedigitaliseerd of verkort als onderdeel van hervormingen voor het ondernemersklimaat, maar de 10%-heffing blijft naar verwachting bestaan als inkomstenbron voor de overheid.

Samengevat is de prognose voor Mustique tussen 2026–2029 er een van gematigd optimisme. Het merk en de schaarste van het eiland zorgen ervoor dat de prijzen hoog blijven en geleidelijk stijgen. We voorzien geen overaanbod of terugval, tenzij er buitengewone externe schokken optreden. Het aantal transacties kan iets stijgen door generatiewisseling, maar elke nieuwe koper zal waarschijnlijk evenveel of meer betalen dan de vorige. Het grootste risico is eigenlijk te weinig aanbod om aan de vraag te voldoen, wat ertoe kan leiden dat enkele gefrustreerde kopers zeer agressief bieden op de zeldzame objecten (mogelijk nieuwe prijsrecords zettend voor bepaalde typen vastgoed).

In de bredere context van de Grenadines merkte een officieel rapport op dat begin 2025 buitenlandse kopers meer dan 60% van de vastgoedtransacties met hoge waarde in de Grenadines voor hun rekening namen en dat de gemiddelde prijzen voor luxe villa’s in SVG varieerden van $1,5–$7 miljoen, afhankelijk van de locatie mlz.co.il. Mustique drijft dat bovensegment nog hoger. Zij voorspelden een “positieve vooruitblik (2025–2027) gesteund door wereldwijde herstel van reizen en infrastructuurverbeteringen zoals Argyle International Airport” op St. Vincent mlz.co.il. Dit impliceert dat naarmate het makkelijker wordt om SVG te bereiken en meer reizigers de regio bezoeken, de aantrekkingskracht van bezit hier sterk blijft. Mustique, als trofee-locatie, zal hiervan profiteren als onderdeel van die opwaartse trend, zelfs als het indirect is (bijvoorbeeld: meer vluchten naar St. Vincent maken de oversteek naar Mustique eenvoudiger, enzovoort).

Eén kleine onzekere factor: mondiale herverdeling van vermogen of veranderingen in het belastingbeleid. Als grote economieën tussen 2026-29 zwaardere vermogensbelastingen of beperkingen op offshore vermogens invoeren, kunnen sommige HNWI’s hun strategie aanpassen. Tastbare activa zoals eersteklas onroerend goed blijven echter meestal een favoriete waardevast belegging. Sterker nog, meer vermogensbelasting thuis kan ertoe leiden dat meer rijken investeren in buitenlands vastgoed als veilige haven (zoals te zien was toen het VK sprak over wijzigingen voor niet-ingezetenen, enz., mensen kopen dan elders). Door het nultarief voor onroerendgoedbelasting blijft SVG aantrekkelijk voor mensen die vluchten uit landen met hoge belastingen, wat een gunstige factor is.

Samengevat: verwacht dat het vastgoed op Mustique zijn kroon behoudt als stabiele, exclusieve markt. De prijzen zullen waarschijnlijk langzaam stijgen, verkopen zullen zeldzaam en opportunistisch blijven, en de eigendommen op het eiland zullen als erfstukken overgaan tussen de rijkste families ter wereld. Voor een investeerder of koper is de conclusie dat Mustique in 2025–2029 een van de meest solide investeringen in luxe vastgoed is – niet voor snelle doorverkoop of hoge liquiditeit, maar voor langetermijnwaarde, ongeëvenaard leefplezier en lidmaatschap van een werkelijk exclusieve legacy-community.

---

Bronnen:

• Knight Frank Research – Caribisch Residentieel Marktinzicht 2025 (Mustique vs. andere eilanden, prijzen en vooruitzichten) content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
• World Property Journal – “Caribische Eilanden Genieten van een Nieuw Tijdperk van Luxe Vastgoedontwikkelingen” (Knight Frank-gegevens over Mustique-waarden + pandemie-golf) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• The Grenadines Collection – Informatie over Mustique vastgoedaankondigingen (huurprijzen, villa-inventaris, ontwikkelingslimiet) thegrenadinescollection.com thegrenadinescollection.com.
• Horizon Realty (SVG) – Gids voor Buitenlandse Kopers (Alien Landholding Licence 10%, proces en kosten) horizonrealty.co.uk horizonrealty.co.uk.
• IFC Review – SVG als een jurisdictie met lage belastingen (geen vermogens-, erf- of vermogenswinstbelasting) ifcreview.com.
• JH Marlin Law – St. Barts Vastgoedgids (geen onroerendgoedbelasting in St. Barts, proces voor buitenlandse kopers) jhmarlin.com jhmarlin.com.
• Anguilla-Beaches Journal – Alien License in Anguilla (kosten van 12,5%+5% voor buitenlanders) anguilla-beaches.com.
• Knight Frank – Mustique Markt Overzicht (geschiedenis van Prinses Margaret, bekende eigenaars, de rol van Knight Frank) knightfrank.com knightfrank.com.
• Business Insider – Artikel over “The Terraces” $200M vermelding (details over het onroerend goed en citaten over de status van Mustique) businessinsider.com businessinsider.com.
• World Property Journal – Belangrijkste hoogtepunten van de Caribische markt 2024 (populairste kopers: VS, VK, Canada; fiscale voordelen; verschuiving in vraag) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.