Ejendomsmarkedet i Riyadh 2025: Oplever eksplosiv vækst, Vision 2030-projekter & Fremtidige udsigter

Riyadhs ejendomsmarked oplever et bemærkelsesværdigt boom i 2025, understøttet af stærke økonomiske fundamenter, stigende efterspørgsel og ambitiøse udviklingsplaner. Saudi-Arabiens økonomiske diversificering og Vision 2030-initiativer har øget ejendomsaktiviteten markant, hvilket gør Riyadh til et knudepunkt for investeringer. Ejendomstransaktioner nåede rekordhøje niveauer i 2024 – ejendomshandler i hele Saudi-Arabien steg med 37% til 236.690 transaktioner (til en værdi af 267,8 mia. SAR) content.knightfrank.com – og Riyadh leder denne vækst. Alene boligsalget steg med 38% til 202.661 handler til en værdi af 164,8 mia. SAR i 2024 content.knightfrank.com, en tendens der har fortsat i 2025. Denne hektiske aktivitet driver priserne op: de samlede ejendomsværdier i Saudi-Arabien steg med ca. 5,1% år-til-år i 1. kvartal 2025, ledet af stigning i grund- og villapriser og med Riyadh som den by med de største prisstigninger cbre.sa.

Flere indikatorer peger på robuste markedsforhold. Udlån til realkredit vokser hurtigt for at understøtte boligkøb – nye boliglån steg med 28,3% år-til-år i begyndelsen af 2025 cbre.sa – og Riyadhs befolkningstilvækst og jobskabelse opretholder efterspørgslen efter boliger. Næsten halvdelen af alle nye job i Saudi-Arabien de sidste 5 år er blevet skabt i Riyadh, blandt andet takket være regeringens Regional Headquarters-program, som tiltrækker virksomheder til hovedstaden content.knightfrank.com. Som resultat er efterspørgslen på boliger (både til køb og leje) steget markant. Faktisk forventes Riyadhs befolkning at vokse med 38% fra 2022 til 2030 content.knightfrank.com, hvilket øger behovet for både boliger og erhvervslokaler. Landets ledelse har eksplicit sat ambitiøse mål for hovedstaden: de sigter mod at fordoble Riyadhs størrelse og befolkning under Vision 2030, understøttet af 800 milliarder dollars i investeringer i ny infrastruktur og udvikling reuters.com. Disse faktorer har gjort Riyadh til et af de hotteste ejendomsmarkeder i Golfen ved indgangen til 2025.

Dette boom er dog ikke uden udfordringer. Øgede prispress begynder at dukke op – boligpriserne er steget hurtigere end indkomsterne i nogle segmenter, og højere renter har gjort realkreditlån dyrere. S&P Global bemærkede, at de høje priser og høje låneomkostninger i 2023 havde dæmpet nogle køberes entusiasme english.alarabiya.net. Selvom efterspørgslen fortsat er stærk, er der mangel på indflytningsklare boliger i Riyadh, hvilket holder priserne oppe og priser nogle potentielle købere ud arabnews.com. Ikke desto mindre forventes de seneste rentefald siden slutningen af 2024 og nye politikker (som visa til udenlandske købere) at forbedre overkommeligheden og opretholde efterspørgslen arabnews.com arabnews.com. Overordnet set er markedssentimentet for 2025 optimistisk: regeringsreformer, giga-projekter og store begivenheder (Expo 2030, et potentielt VM i 2034) driver en langsigtet vækstfortælling deloitte.com.

Boligmarkedet i Riyadh

Boliger er stjernen i Riyadhs ejendomsboom. Antallet af handler og priser på boliger er steget markant, hvilket afspejler stærk efterspørgsel fra både slutbrugere og investorer:

Salgsvolumen & -værdier: Antallet af bolighandler i Riyadh, Jeddah og Dammam steg med ca. 50% i 2024 sammenlignet med 2023 deloitte.com deloitte.com. I alt blev der gennemført 102.522 bolighandler i disse større byer til en værdi af SAR 118 milliarder i 2024 deloitte.com. Riyadh udgør en stor andel af denne aktivitet som rigets primære erhvervshub deloitte.com. Regeringens indsats for at øge boligejerskabet (med mål om 70% i 2030) virker – saudiske statsborgere nyder godt af subsidierede realkreditlån og støtte til udbetaling, hvilket fremmer boligkøb. Udstedelse af realkreditlån i 2024 steg 17,7% til SAR 93,6 milliarder (hovedsageligt til køb af villaer) content.knightfrank.com, efter en mindre afmatning i 2023. I begyndelsen af 2025 accelererede væksten i nye boliglån yderligere til +28% år-til-år cbre.sa, hvilket indikerer en uformindsket købslyst.
Pristendenser: Boligpriserne stiger voldsomt, især i Riyadh. I 2024 steg salgspriserne på lejligheder i Riyadh med 10,6%, og villa-priser steg i gennemsnit med 6,3% content.knightfrank.com. Nogle kvarterer oplevede endnu mere dramatiske stigninger – f.eks. registrerede Al Wadi-distriktet en årlig prisstigning på 49% content.knightfrank.com – hvilket understreger, hvordan efterspørgslen overstiger udbuddet i visse områder. Ved Q1 2025 fortsatte Riyadhs ejendomsværdier med at føre regionalt, båret oppe af øget grund- og villaværdi cbre.sa. I hovedstaden er lejligheder stadig forholdsvis overkommelige for middelklassen: Omkring 69% af lejligheder solgt det seneste år blev prissat mellem SAR 250.000–1.000.000 (≈66.000–266.000 USD), hvilket henvender sig til købere med lav og mellemindkomst deloitte.com. Imens er priserne på villaer i den dyre ende steget i takt med voksende luksusefterspørgsel, selvom der advares om, at en overforsyning af luksusenheder kan opstå, medmindre flere købere (f.eks. udlændinge) træder ind i det segment bloomberg.com. Overordnet set får krafitg prisvækst køberne til at skifte præferencer mod lejligheder og rækkehuse fremfor fritliggende villaer, grundet prisoverkommelighed og ændrede livsstilsmønstre content.knightfrank.com.
Udbud & Byggeri: Boligbyggere kæmper for at følge med efterspørgslen. Riyadhs boligbestand voksede med 49.400 nye enheder i 2024, hvilket bringer byens samlede udbud op på omkring 1,4 millioner boliger content.knightfrank.com. På landsplan forventes boligudbuddet i de største byer at stige fra 3,5 millioner enheder nu til 3,9 millioner i 2028 content.knightfrank.com. I Riyadh har regeringen annonceret planer om 330.000 nye boligenheder inden 2030 (heraf 305.000 til saudiske statsborgere) for at støtte Vision 2030-målet om boligejerskab content.knightfrank.com. Flere store, masterplanlagte boligområder er under udvikling: For eksempel spænder ROSHN’s Sedra-projekt i det nordlige Riyadh over 20 millioner m² og vil levere over 30.000 boliger med skoler, parker og faciliteter trade.gov. Sådanne store projekter fra offentlige og private udviklere tilfører løbende nye boliger til markedet. Trods dette er efterspørgselsvæksten så stærk, at “mangel på fast ejendom i Riyadh” fortsat er en bekymring, ifølge S&P, hvilket er grunden til, at priserne fortsætter med at stige arabnews.com. Den nye pipeline af boliger (også initiativer for billige boliger) bliver afgørende for at dæmpe prisinflationen og rumme byens voksende befolkning.
Udlejningsmarkedet: Riyadhs udlejningssektor afspejler også den øgede efterspørgsel. Tilgang af nye beboere (unge saudiere og udlændinge der flytter til byen for arbejde) driver optagelsen af lejeboliger. Selvom der ikke foreligger specifikke lejetal for 2025 i vores kilder, påpeger markedsiagttagere, at lejepriserne stiger i attraktive områder, især for lejligheder, på grund af de høje købspriser. Regeringens Sakani-boligprogram og subsidierede realkreditrenter har gjort mange lejere til ejere, men de, der ikke har råd til at købe til de nuværende priser, møder et strammere lejeboligmarked. Det stærke arbejdsmarked og tilstrømningen af professionelle udlændinge (takket være nye forretningsinvesteringer) burde opretholde en sund efterspørgsel efter lejeboliger. En risiko er dog overkommelighed – hvis boligpriser og renter forbliver høje, kan flere middelklassefamilier forblive lejere, hvilket øger presset på lejemarkedet. Overordnet set er Riyadhs boligsektor i 2025 præget af hurtig vækst og optimistisk udvikling, men balanceret af nye udfordringer med overkommelighed.

Erhvervsejendomme: Kontor- og detailsektorer

Kontormarkedet

Riyadhs kontormarked er brandvarmt i 2025, drevet af et økonomisk boom og en indsats for at gøre hovedstaden til en regional forretningshub. Efterspørgslen efter Grade A kontorlokaler overstiger langt udbuddet, hvilket fører til stigende lejepriser og nybyggeri:

Eksplosiv efterspørgsel & lejepriser: Belægningen af premium-kontorlokaler i Riyadh er ekstremt høj, da virksomheder kæmper om kvalitetsplads. I 1. kvartal 2025 steg lejepriserne for kontorer i Riyadh med 21 % år-over-år – en voldsom vækstrate – da lejere konkurrerer om de få tilgængelige topmoderne kontorer cbre.sa. Allerede i 2024 var denne tendens tydelig; lejepriserne steg ca. 18 % YoY ved udgangen af 2024 på grund af den stramme tomgang cbre.com. Regional Headquarters (RHQ)-programmet (effektivt fra 2024) kræver, at udenlandske virksomheder placerer Mellemøst-kontorer i Saudi-Arabien, hvis de vil have statslige kontrakter. Dette initiativ resulterede i 571 virksomheder flyttede til Riyadh alene i 2024 deloitte.com, hvilket i høj grad boostede kontorefterspørgslen. Centrale sektorer som finans, professionelle tjenester og tech udvider deres tilstedeværelse – kontorbeskæftigelsen voksede med 5,3 % i 2024 i Saudi-Arabien deloitte.com. Med robust erhvervsaktivitet (ikke-olie BNP voksede ca. 5 % i 2024 arabnews.com) er udsigterne for kontorefterspørgslen stadig positive.
Udbud og nye udviklinger: Udviklere kæmper om at levere nye kontorbygninger, men store projekter tager tid. Ved udgangen af 2024 var Riyadhs kontorbestand på ca. 6,4 millioner m² GLA (bruttolejebart areal) deloitte.com. Nye tilføjelser inkluderer Laysen Valley, STC Square (Fase 1) og New East-projektet, som tilsammen tilføjede ca. 145.000 m² Grade A-kontorer i 2024 deloitte.com. Det ikoniske King Abdullah Financial District (KAFD), Riyadhs nye finanscenter, så en betydelig del af dets tårne blive færdiggjort med høje forhåndsudlejningsrater deloitte.com. Flere megaprojekter vil snart tilføre væsentlig kontorkapacitet: New Murabba downtown-projektet (med Mukaab-skyskraberen) forventes at tilføje enorme erhvervsarealer inden 2030 reuters.com, og Diriyah Gates erhvervszoner vil tilbyde kontorer i et historisk miljø. I mellemtiden tages midlertidige løsninger som renovering af ældre bygninger eller brug af co-working spaces i brug for at imødekomme efterspørgslen. Regeringen fremskynder også infrastruktur som Riyadh Metro (åbner 2025) for at udvide de attraktive kontordistrikter. Selvom disse projekter på sigt vil afhjælpe manglen, er der på kort sigt stadig mangel på Grade A-kontorlokaler, hvilket giver udlejere stærk prissætningskraft.
Markedsudsigter: I de kommende år forventes Riyadhs kontormarked at forblive udlejer-venligt. Tomgangen i prime-bygninger er minimal, og virksomheder er villige til at betale en merpris for kvalitet og beliggenhed. Tocifret årlig lejevækst kan aftage, når der tilføres nyt udbud omkring 2026–2027, men efterspørgslen forventes at stige parallelt, hvilket holder markedet stramt. En potentiel risiko ville være, hvis diversificeringsindsatsen for økonomien går i stå, eller hvis virksomheder trækker sig, men nuværende indikatorer (FDI-indstrømning, nye virksomhedsregistreringer, regeringsflytninger fra andre byer) tilsiger fortsat vækst. Samlet set boomer Riyadhs kontorsektor, understøttet af Vision 2030’s mål om at gøre byen til et globalt erhvervscentrum.

Detailmarked

Riyadhs detailhandelssektor er midt i en udviklings- og ekspansionsfase. Forbrugerforbruget stiger i takt med befolkningstilvæksten og væksten i turisme, men detailhandelslandskabet skifter mod moderne formater og oplevelsesbaserede destinationer:

Salgs- og efterspørgselstendenser: Saudi-Arabiens detailsalg er i en stabil opadgående bevægelse. I begyndelsen af 2025 var detailtransaktioner på salgssteder (POS) steget med ca. 8% år-til-år (jan–feb 2025) cbre.sa, hvilket afspejler stigende forbrugertillid, en ung befolkning og en genopretning af turismen. Oxford Economics forudser, at detailhandelsvolumen i KSA vil vokse med ca. 4,4% CAGR mellem 2025 og 2027 deloitte.com – en sund vækst støttet af højere disponible indkomster og flere besøgende. Riyadh, som den største by, er en væsentlig modtager af denne tendens. Byens årlige Riyadh Season-festivaler og events har især øget besøgstallet i indkøbscentre og underholdningssteder. Turistvækst (30 millioner internationale besøgende i 2024 cbre.sa) omsættes også til detailforbrug, især inden for luksus- og hospitality-detailhandel.
Lejepriser og belægningsprocent: På trods af højere omsætning så detaljlejepriserne kun marginal vækst i 2024 deloitte.com. Årsagen er en betydelig stigning i udbuddet af detailarealer de senere år – adskillige nye indkøbscentre og shoppingcentre er åbnet over hele Riyadh. Udlejere af ældre, traditionelle centre mærker konkurrencepresset, da shoppere søger mod nyere centre, der tilbyder mere oplevelse. Mange ældre detailkomplekser kæmper for at fastholde lejere og besøgstal deloitte.com, hvilket tvinger dem til at innovere eller risikere tomgang. De bedste detailknudepunkter (f.eks. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) opnår stadig høje lejeindtægter, men det generelle lejeniveau presses ned af overudbuddet i sekundære områder. Markedseksperter advarer om, at Riyadhs pipeline af mega-malls kan føre til et langsigtet overudbud, hvis forbrugeretterspørgslen ikke følger med cbre.sa. Indtil videre har efterspørgslen været “relativt stabil”, hvilket har betydet, at lejen kun steg en smule i 2024 deloitte.com. Detailbelægningen i hele byen er fortsat fornuftig, men udlejere tilbyder incitamenter i de mest mættede delmarkeder.
Skiftende formater: I tråd med globale tendenser er oplevelsesbaseret detailhandel på fremmarch i Riyadh. Udviklere integrerer underholdning, spisesteder og fritidsaktiviteter i detailprojekter for at tiltrække publikum. For eksempel vil det kommende Mall of Saudi-projekt (under opførelse) omfatte indendørs skibakker og forlystelsespark-attraktioner. Eksisterende indkøbscentre afholder flere events og midlertidige oplevelser. Pop-up-butikker har også vundet indpas – kortvarige detailrum, der skaber opmærksomhed og øger brandkendskab deloitte.com – især i store indkøbscentre. Dette afspejler ændrede forbrugerpræferencer “der bevæger sig væk fra traditionelle, fritstående detailudviklinger” mod integrerede, blandede destinationer deloitte.com. Udendørs livsstilscentre, souk-inspirerede markedspladser (f.eks. i Diriyah) og detailhandel i store, blandede projekter (som New Murabba) vil diversificere detailhandlen.
Udsigter: Over de næste 3-5 år står detailsektoren i Riyadh over for et todelt scenario. På den ene side vil efterspørgslen stige takket være flere turister (Expo 2030 på vej), en ung og voksende befolkning samt stigende indkomster. På den anden side vil en bølge af ny udbud (flere store indkøbscentre og high-street-butikker i nye distrikter) oversvømme markedet. Udviklere er allerede i gang med at omdanne eller opgradere ældre detailcentre for at forblive konkurrencedygtige. Vi kan forvente moderat lejevækst i førsteklasses detail, da de bedste destinationer klarer sig bedst, men sekundære placeringer kan opleve flade eller faldende lejepriser, hvis overudbuddet forværres. Detailhandlere vil sandsynligvis blive mere selektive og vælge steder med høj trafik og stærke oplevelser. Overordnet set er detailsektoren i Riyadh i forandring: byen vil få mange moderne shoppingkomplekser, men omhyggelig planlægning er nødvendig for at undgå en overflod af ensartet detailplads.

Industri- & Logistikejendomme

Industri- og logistikejendomssektoren i Riyadh oplever kraftig vækst, drevet af økonomisk diversificering og Saudi-Arabiens ambition om at blive et regionalt logistikknudepunkt. Fra lagerbygninger til industriparker stiger efterspørgslen:

Stærke efterspørgselsdrivere: Industriefterspørgslen er understøttet af både olie- og ikke-oliesektorerne. Højere oliepriser i de seneste år har øget aktiviteten inden for petrokemi og fremstilling, mens regeringens fokus på at øge ikke-olieeksporten har udvidet behovet for logistik cbre.sa. I 2024 oplevede saudiske petrokemiske virksomheder forbedret rentabilitet, og ikke-olieeksporten steg, hvilket skabte større behov for lager- og distributionsfaciliteter cbre.sa. E-handel er en anden drivkraft – efterhånden som online shopping breder sig i Kongeriget, investerer virksomheder i opfyldelsescentre omkring Riyadh. Derudover betyder befolkningsvækst og detailudvidelse, at der er behov for flere kølelagre og fødevaredistributionslagre til at betjene hovedstadsregionen.
Stigende huslejer og belægning: Mangel på kvalitetslogistiklokaler har ført til stigende industrielle lejepriser, især i Riyadhs etablerede industrizoner. CBRE bemærkede, at industrielle lejepriser steg i Riyadh i begyndelsen af 2025 cbre.sa. Belægningen er høj i velbeliggende logistikparker (fx nær Riyadhs tørhavn og lufthavne). I nogle tilfælde bliver ældre lagre ombygget eller udvidet til moderne standarder (højere lofter, bedre læssefaciliteter) for at imødekomme lejernes krav. Jordpriserne i industrikvartererne er også steget på grund af konkurrence om byggegrunde. Med stærk efterspørgsel fra 3PL (tredjepartslogistik) operatører, detailhandlere og producenter, nyder udlejere stigende lejeindtægter, og nye projekter udlejes hurtigt.
Vision 2030-initiativer: Saudi-Arabiens Vision 2030 omfatter specifikke programmer for at styrke den industrielle og logistiske infrastruktur. The National Industrial Development and Logistics Program (NIDLP) tilbyder incitamenter til produktions- og lagerprojekter deloitte.com. Særlige økonomiske zoner (SEZ’er) bliver oprettet; især Riyadh Integrated Logistics Zone nær King Khalid International Airport tillader 100% udenlandsk ejerskab og tilbyder skattefordele for at tiltrække globale logistikvirksomheder deloitte.com. Regeringen investerer også i transportinfrastruktur – for eksempel udvidelse af havnekapaciteten i Jeddah og Dammam og implementering af en Vision 2030 Logistics Master Plan for at strømline hele forsyningskæden deloitte.com. Disse initiativer har ført til konkret vækst: Data fra Saudi Port Authority viste, at gennemstrømning af gods steg med 14 % i 2024 i forhold til 2023 deloitte.com, hvilket indikerer, at flere varer transporteres igennem og dermed øger efterspørgslen efter lager- og distributionsplads.
Tilførselspipeline: I Riyadhs industrielle udkant (såsom Sudair City for Industry og Second Industrial City) opføres nye lagre og fabrikker i et stabilt tempo. Store regeringsstøttede projekter som udvidelser af “SIP** (Saudi Industrial Park)** og private investeringer (fx logistisk center af Agility eller DHL) tilfører kapacitet. Trods dette kan efterspørgslen følge med, så ledig kapacitet forbliver lav for kvalitetslagre. Markedet oplever en vis specialisering – fx temperaturstyret opbevaring for farmaceutiske produkter og fødevarer, store lagre til detaildistribution og endda vækst inden for ejendomme til datacentre. Fremadrettet planlægges der hundredtusindvis af kvadratmeter nyt logistisk areal omkring Riyadh, men meget af det forventes at blive absorberet, da Saudi-Arabien ligger strategisk mellem Asien, Europa og Afrika.
Udsigter: Industrien/logistiksegmentet er klar til fortsat vækst. Regeringens prognoser sigter mod at gøre Saudi-Arabien til et førende logistikhub inden 2030, hvilket indebærer verdensklasse infrastruktur i Riyadh. Vi kan forvente udvikling af moderne logistikparker (med integrerede toldfaciliteter, toldfrie zoner osv.) i de kommende år. Lejepriserne kan fortsætte deres stigning, om end i et moderat tempo, efterhånden som udbuddet indhenter efterspørgslen. Den største mulighed ligger i specialiserede faciliteter – dem, der bygger højkvalitets, teknologisk avancerede logistik- og last-mile-centre, vil drage fordel af den opsparede efterspørgsel. Risici, man skal holde øje med, omfatter muligheden for overbygning, hvis alle udviklere skynder sig ind, samt udsving i den globale handel (en global afmatning kan dæmpe vækst i volumen). Men pr. 2025 er Riyadhs industri- og logistikejendomme et udlejermarked med stærk regeringsopbakning til udvidelsen cbre.sa.

Hotel og turisme ejendomme

Riyadhs hotel- og turismeejendomme trives, takket være en stigning i turisme og store begivenheder. Nye hoteller, resorts og underholdningssteder åbner, mens byen forvandler sig til en destination:

Rekordtilstrømning af turister: Saudi-Arabien har aggressivt promoveret turisme, og det giver pote. Internationale besøgende nåede 30 millioner i 2024, en stigning på 9,5 % fra året før cbre.sa, langt over historiske niveauer. Faktisk har riget allerede overgået sit Vision 2030-mål om 100 millioner turister syv år foran tidsplanen deloitte.com deloitte.com. Som hovedstad har Riyadh set en stor del af denne indadgående trafik, især i erhvervsmæssig sammenhæng, til konferencer og begivenheder som Riyadh Season. Turismeforbruget nåede et rekordhøjt niveau på SAR 153,6 milliarder i 2024 cbre.sa, hvilket styrkede den lokale økonomi og fik investorer til at bygge flere hoteller og servicerede lejligheder.
Hotelpræstation: Riyadhs hotelmarked når nye højder. Den gennemsnitlige daglige pris (ADR) i Riyadh steg til SAR 895 i 2024, og overgik globale knudepunkter som Dubai, Hong Kong og Madrid deloitte.com. Dette var en stigning fra SAR 702 i 2023 til SAR 726 på landsplan, og endnu højere i Riyadh specifikt deloitte.com deloitte.com. Belægningsprocenterne har også været solide, drevet af både erhvervsrejser og stigende fritidsturisme. Succesen med Riyadh Season (et fler-måneders underholdningsfestival) har fyldt hotellerne i vintermånederne, og en voksende eventkalender holder belægningen stabil. Jeddah forbliver en central turistport, men Riyadhs hotelmarked klarede sig bedre med højere ADR’er på grund af dets blanding af erhvervs- og fritidsefterspørgsel deloitte.com. Byen positionerer sig til at være vært for Expo 2030, hvilket vil kræve en betydelig udvidelse i hotelværelseskapaciteten – myndighederne planlægger at sikre titusinder af nye værelser til den tid.
Nye udviklinger: For at udnytte turismen er store hoteludviklinger i gang. I Riyadhs diplomatiske kvarter og bymidte bliver flere 5-stjernede hoteller (Ritz-Carlton, Fairmont, etc.) renoveret eller nybygget. Diriyah Gate-projektet vil byde på adskillige luksusresorts og boutiquehoteller integreret i det historiske landskab reuters.com reuters.com. I slutningen af 2024 indgik Diriyahs udvikler næsten 1 milliard dollars i aftaler med europæiske virksomheder om udvikling af hoteller og fast ejendom reuters.com, hvilket signalerer international tillid til Riyadhs turismepotentiale. Derudover vil Qiddiya (underholdningsbyen) have resorthoteller omkring sine forlystelsesparker og motorsportbaner inden 2026-2027. Andre giga-projekter som NEOM og Det Røde Hav ligger uden for Riyadh, men vil samlet set styrke saudiarabisk turisme, med stor sandsynlighed for at mange besøgende passerer gennem Riyadh som rejseknudepunkt. Byen investerer også i kulturelle aktiver – museer, eventarenaer og konferencecentre – der ofte har tilknyttede hotelkomponenter.
Udsigter: Udsigterne for ejendomme inden for hotel- og restaurationsbranchen er ekstremt positive. Med Riyadh som vært for Expo 2030 (en verdensudstilling, der forventes at tiltrække millioner) og muligvis VM i fodbold 2034, forbereder byen sig på at modtage en enorm strøm af besøgende deloitte.com. Det betyder fortsat opførelse af hoteller i alle kategorier (fra luksus til mellemklasse og servicerede lejligheder). Regeringens støttende holdning – flere turistvisa, tilladelse til underholdningsarrangementer og investeringer gennem PIF i turismeprojekter – giver en stærk rygrad. Ifølge tallene vil værelseskapaciteten i Riyadh sandsynligvis fordobles over de næste 5–7 år. Risici inkluderer at sikre, at efterspørgslen følger med (dvs. undgå et overudbud af hotelværelser i lavsæson) og opretholde servicekvaliteten til internationale standarder. Men givet de nuværende tendenser er Riyadh godt på vej til at etablere sig som en førende destination for både erhvervs- og fritidsturisme – med et ejendomsmarked, der matcher.

Større udviklingsprojekter, der former Riyadh

Et af de mest spændende aspekter ved Riyadhs ejendomsmarked er porteføljen af megaprojekter, der er undervejs. Disse udviklinger – støttet af regeringens Public Investment Fund (PIF) og private partnere – transformerer byens landskab og skaber nye investeringsmuligheder. Her er nogle af de største igangværende og kommende projekter, du bør holde øje med:

New Murabba & The Mukaab: Annonceret i 2023 er New Murabba et gigantisk projekt for at opføre et nyt centrum i det nordvestlige Riyadh inden 2030. Det spænder over 19 kvadratkilometer og vil inkludere bolig-, erhvervs- og underholdningsområder og forventes at kunne rumme hundredtusindvis af beboere, når det står færdigt reuters.com. I centrum vil The Mukaab være placeret, en ikonisk kubeformet skyskraber på cirka 400 meter, der forventes at blive en af verdens største bygninger. New Murabba vil byde på et museum, et universitet for teknologi og design, et immersivt multipurpose-teater, over 80 underholdnings- og kultursteder samt utallige butikker og restauranter reuters.com. Dette projekt alene vil tilføre massivt nyt ejendomsudbud – det forventes at bidrage med 180 milliarder SAR ($48 milliarder) til ikke-olie BNP og skabe 334.000 job inden 2030 reuters.com. Den enorme størrelse af New Murabba (omtrent en fjerdedel af Manhattan) understreger Riyadhs ambition om at være en “by i byen” med en futuristisk urban oplevelse.
Diriyah Gate: Kun 15 minutter fra det centrale Riyadh ligger Diriyah, et giga-projekt til 63 milliarder dollars, der skal restaurere og udvikle det historiske UNESCO-område At-Turaif og dets omgivelser reuters.com reuters.com. Diriyah bliver ofte kaldt “Kongerigets juvel” og er ved at blive omdannet til et verdensklasse kultur- og livsstilsdestination. Planen inkluderer eksklusive boligkvarterer i traditionel Najdi-arkitektur, luksushoteller, museer, detail-souks og underholdningssteder – alt integreret med de historiske lermurstukturer reuters.com. Første fase (Diriyah Gate I) er allerede under opførelse med et eksklusivt shopping- og restaurantkvarter kaldet Bujairi Terrace, som åbnede i slutningen af 2022. Diriyah Gate Development Authority har sikret sig betydelige udenlandske partnerskaber; i 2024 indgik myndigheden aftaler til en værdi af ca. 1 milliard dollars med europæiske virksomheder om at udvikle dele af projektet reuters.com. Udenlandske investorer tager ejerandele i Diriyahs hoteller og ejendomme, tiltrukket af projektets fremdrift og regeringens opbakning reuters.com reuters.com. Med forventet færdiggørelse omkring 2027 mrgglobal.com, vil Diriyah tilføje tusindvis af boligenheder og hotelværelser og for alvor sætte Riyadh på det globale turismekort.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya er et enormt underholdningsfokuseret udviklingsprojekt i udkanten af Riyadh (ca. 40 km fra byens centrum). Den planlagte investering er omkring $40 milliarder med en målsætning om færdiggørelse i 2030 mrgglobal.com. Qiddiya strækker sig over 366 kvadratkilometer af ørkenens forland og vil rumme forlystelsesparker, en Formel 1 racerbane, en vandpark, sportsarenaer, golfbaner og mere end 120 rekreative attraktioner. En Six Flags forlystelsespark (med det, der bliver verdens hurtigste rutsjebane) er et nøgleelement, sammen med en stor vandpark (budget ca. $750 millioner) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya vil også inkludere boligområder, hoteller og detailhandel centreret om underholdning. Projektet er godt i gang – infrastrukturen og de første faciliteter er ved at tage form – selvom åbningstidsplanen er blevet forsinket. Når det er i drift, vil Qiddiya positionere Riyadh som en regional hovedstad for familieunderholdning og tiltrække indenlandsk turisme, der i øjeblikket søger til udlandet. Ejendomsinvestorer har blikket rettet mod Qiddiya på grund af dets enorme landområde og fremtidige besøgstal, som kan overstige 17 millioner årligt, når det er fuldt udbygget (ifølge de første projektioner). Udviklingen vil også give et løft til byens gæstfriheds- og detailsektor via afledt efterspørgsel.
King Salman Park & Sports Boulevard: Disse to projekter har til formål markant at forbedre Riyadhs livskvalitet og fritidsmuligheder, hvilket indirekte øger ejendomsværdien i hele byen. King Salman Park vil være verdens største bypark, en grøn oase på 13–16 km² på området ved Riyadhs gamle lufthavn turnerandtownsend.com mic-hub.com. Den vil indeholde anlagte haver, et stort kongeligt kunstkompleks, sportsfaciliteter, en golfbane og boligområder rundt om parkens periferi. Projektet udføres i faser og vil skabe et nyt “grønt hjerte” for byen – ejendomme tæt på parken oplever allerede værdistigning på grund af udsigten til at bo ved parken. I mellemtiden bliver Sports Boulevard et 135 km langt netværk af cykel-, ride- og løbestier, der krydser Riyadh og forbinder større parker og wadi-områder (dale). Flankeret af kunstinstallationer og rekreative knudepunkter har den til formål at fremme sunde livsstile. Når disse projekter står færdige (i 2026–2027 for de større faser), bliver Riyadh en grønnere og mere fodgængervenlig storby, hvilket øger ejendommenes attraktivitet og udviklingsmuligheder langs disse korridorer.
Riyadh Metro og Infrastruktur: Selvom det ikke er et ejendomsprojekt i sig selv, er Riyadh Metro en afgørende infrastruktur, der forventes åbnet i etaper omkring 2025. Dette projekt til $22,5 milliarder tilføjer seks metrolinjer og dusinvis af stationer over hele byen. Metroen (og den parallelle opgradering af busnetværket) påvirker allerede ejendomsmarkedet – områder nær kommende stationer (såsom langs Olaya Street, King Abdullah Road osv.) oplever nye blandede projekter og øget interesse fra investorer, der forudser transit-orienteret udvikling. Bedre offentlig transport vil gøre det muligt at udvikle tættere bolig- og kontorområder længere væk fra det trafikerede bycentrum, hvilket udvider Riyadhs ejendomsfodaftryk. Derudover er forbedret tilgængelighed et salgsargument for udenlandske virksomheder og expats, hvilket dermed indirekte støtter kontor- og boligmarkedet.

Disse overskriftsprojekter, blandt andre, er ved at omforme Riyadhs fremtid. Investeringer i denne skala er uden fortilfælde – som et firma bemærkede, er omfanget af Vision 2030 giga-projekterne “en ny æra… i en skala aldrig set før” mrgglobal.com. For investorer og udviklere byder de på enorme muligheder: værdistigning for jord i nærområder, utallige underkontrakter og partnerskaber samt chancen for at være med til at skabe en ikonisk global storby. Regeringens engagement er stærkt (PIF’s fond på $925 milliarder driver mange af disse initiativer reuters.com), men udfordringen med at gennemføre er også stor – rettidig levering og undgåelse af overudbud i visse segmenter bliver afgørende for succes.

Regeringspolitik og Vision 2030’s Indvirkning

Den saudiarabiske regering spiller en afgørende rolle i ejendomsmarkedet og bruger politiske værktøjer og Vision 2030-initiativer til at styre sektorens vækst. Flere politiske tiltag og reformer har direkte indflydelse på Riyadhs ejendomsmarked i 2025:

Vision 2030 og økonomisk diversificering: Lanceringen i 2016, Vision 2030, er den altoverskyggende plan, der driver Saudi-Arabiens forvandling. For ejendomsmarkedet har Vision 2030 sat ambitiøse mål: at øge boligejerskab til 70%, udvikle nye byer og attraktioner samt gøre Riyadh til en af verdens førende økonomiske byer. Resultatet har været uden fortilfælde regeringsstøtte og finansiering til ejendomsprojekter. Public Investment Fund (PIF) har været “det foretrukne værktøj” til at realisere giga-projekter som NEOM, Diriyah og Qiddiya reuters.com. Disse tiltag sigter direkte mod at diversificere økonomien væk fra olie ved at udvikle sektorer som boliger, turisme og underholdningsejendomme. Vision 2030 har reelt skabt et byggeboom inden for ejendomme – ifølge et skøn overstiger den saudiarabiske byggepipeline (hvoraf meget er ejendomme) $1 billion i værdi fordelt på tusindvis af projekter.
Boligprogrammer: For at nå boligpolitiske mål har regeringen lanceret programmer såsom Sakani og Wafi. Sakani giver saudiarabiske borgere støtte til boligfinansiering, jordtilskud eller rabatterede enheder, hvilket har øget efterspørgslen på boliger markant. Den saudiarabiske centralbank (SAMA) har også sænket minimumsudbetalingen for førstegangskøbere fra 30% til 5% (for saudier), hvilket har forbedret boligoverkommeligheden dramatisk og medført en kraftig stigning i handler content.knightfrank.com. Denne politiske ændring blev nævnt som en nøglefaktor bag det 53% spring i boligsalg i Jeddah i 2024 content.knightfrank.com, og har på lignende vis påvirket markedet i Riyadh ved at give mange lejere mulighed for at blive ejere. Wafi regulerer derimod salg af boliger på plan, hvilket giver købere mere tillid til at købe boliger, der endnu ikke er færdigbyggede. Disse politikker har været fundamentet for eksplosionen i realkreditmarkedet de seneste år og vil fortsat forme strategier for boligudvikling.
Reformer for udenlandsk ejerskab: Historisk set har udenlandsk ejerskab af ejendom i Saudi-Arabien været stærkt begrænset. I de senere år er nye regler blevet indført, der åbner markedet op for udlændinge som led i at tiltrække investeringer. Et Premium Residency (Gold Card) Visa er blevet lanceret, som giver velhavende udlændinge mulighed for at bo i Saudi-Arabien uden en sponsor og – vigtigst af alt – at købe ejendom (med investeringer over $1 million) content.knightfrank.com. Dette skaber reelt en vej til ophold gennem investering i ejendomme, på linje med ”guldvisum”-ordninger i andre lande content.knightfrank.com. Derudover er en ny ejendomslovgivning for udenlandske enkeltpersoner og virksomheder blevet godkendt (undtagen i hellige byer og militære zoner), hvilket gør det lettere for udlændinge at købe boliger og for udenlandske firmaer at eje erhvervsejendomme. Disse reformer, sammen med RHQ-kravet for virksomheder, har øget den internationale interesse for ejendomsmarkedet i Riyadh. Selvom det stadig er i sin vorden, forventes efterspørgslen fra udenlandske købere at stige, især for eksklusive boliger og erhvervsejendomme, i takt med at Saudi-Arabien positionerer sig som en global destination.
Investerings- og FDI-politik: Saudi-Arabiens nationale investeringsstrategi sigter mod at øge udenlandske direkte investeringer massivt i kongeriget – med et mål om 388 milliarder SAR i FDI årligt inden 2030 (op fra 95,9 milliarder SAR i 2023) deloitte.com. Ejendomssektoren er en nøglesektor til at tiltrække denne kapital. I den forbindelse har regeringen indført regulatoriske reformer for at forbedre det erhvervsmæssige klima: forenkling af godkendelsesprocesser for udviklingsprojekter, en gennemgribende reform af ejendomstransaktionslove og opbygning af transparente registre. Oprettelsen af REITs (Real Estate Investment Trusts) på det saudiarabiske aktiemarked gør det også muligt for udenlandske investorer indirekte at investere i ejendomme. Der er nu over et dusin børsnoterede REITs, nogle med fokus på aktiver i Riyadh, som nyder 100 % udenlandsk ejerskabsret. Desuden tilbydes der skatteincitamenter i særlige zoner og for visse projekter (fx 50 års skattefritagelse for udviklere af nogle gigaprojekter) for at tiltrække international deltagelse. Disse politikker begynder samlet at bære frugt – fx har udenlandske investorer allerede købt andele i flere Diriyah-projekter reuters.com, og store globale virksomheder (fra entreprenørfirmaer til hoteloperatører) indgår partnerskaber i udviklingsprojekter i Riyadh.
Byplanlægning og regulativer: Regeringen planlægger også aktivt Riyadhs bymæssige ekspansion. En ny Riyadh Urban Masterplan er ved at blive implementeret for at styre væksten frem mod 2030 og derefter. Det lægges vægt på blandet anvendelse, integration af offentlig transport og bevarelse af kultursteder som Diriyah. Zoneinddelingsregler justeres for at fremme tættere bebyggelse langs transportkorridorer (for at undgå ukontrolleret byspredning) og for at udpege områder til overkommelige boliger. Derudover har saudiske myndigheder introduceret (eller afprøver) en ejendomstransaktionsskat for at erstatte ældre gebyrer, lette ejendomsoverdragelser og øge den finansielle gennemsigtighed. En “White Lands”-skat på ubebyggede bygrunde (først indført i 2017) udvides nu til flere byer og yderligere faser for at modvirke spekulation og tvinge udnyttelsen af attraktive, tomme grunde – dette vil gradvist øge udbuddet i det centrale Riyadh, når grundejere enten bygger eller sælger. Endelig tilskynder byggeforskrifter nu kraftigt grønne byggemetoder og smart-city-teknologi, især i regeringsledede projekter, hvilket er i tråd med Vision 2030’s bæredygtighedsmål.

Opsummeret har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Riyadhs ejendomsboom. Gennem finansieringsstøtte, afvikling af regulatoriske barrierer, offentlige investeringer og opmuntring til udenlandsk og privat engagement har staten skabt et frugtbart miljø for udvikling. Når vi nærmer os 2030, vil fortsat politisk støtte (og finjustering, såsom håndtering af risikoen for manglende overkommelighed eller overudbud) være afgørende for at opretholde investorernes tillid og sikre markedets langsigtede stabilitet.

Udenlandske investeringer og international interesse

Udenlandsk investering bliver i stigende grad afgørende for Riyadhs ejendomsmarked, og byen tiltrækker voksende international opmærksomhed. Selvom indenlandske aktører (PIF og lokale udviklere) dominerer de nuværende projekter, strømmer udenlandsk kapital og ekspertise ind via flere kanaler:

Stigende FDI & investorinteresse: Den saudiske regerings investeringsvenlige holdning bærer frugt. Selvom FDI-niveauet faldt i begyndelsen af 2024 sammenlignet med 2023, er den overordnede tendens opadgående og optimistisk deloitte.com. Embedsmænd forventer en 22% CAGR i FDI-indstrømning frem til 2030 deloitte.com, og ejendomssektoren er et af de primære mål. Globale investorer bliver tiltrukket af den enorme mængde muligheder – få steder i verden tilbyder helt nye byer og mega-udviklingsprojekter nærmest fra bunden. Som et eksempel har internationale investorer allerede opkøbt andele i flere Diriyah Gate-projekter (hoteller og blandede anvendelseskomponenter) reuters.com reuters.com. Diriyah-projektets CEO bemærkede i slutningen af 2024 en “stor stigning i interessen for udenlandske investeringer”, nu hvor projektet er gået fra tegninger til virkelighed reuters.com. Denne følelse smitter sandsynligvis af på andre projekter: når globale virksomheder ser fremdrift på NEOM, Qiddiya og New Murabba, vokser deres selvtillid til at investere.
Partnerskaber og joint ventures: Mange udenlandske virksomheder kommer ind på Riyadhs marked gennem partnerskaber. Byggeselskaber fra Kina, Sydkorea og Europa vinder kontrakter på at opføre infrastruktur og skyskrabere. For eksempel er europæiske entreprenører involveret i opførelsen af Riyadhs metro og de indledende arbejder for New Murabba. Inden for ejendomsudvikling dannes der joint ventures – f.eks. har en italiensk udvikler og et fransk firma for nylig indgået aftaler for omkring 1 milliard dollars for Diriyah reuters.com. Globale hoteloperatører (Hilton, Marriott, Accor, osv.) har indgået aftaler om at administrere nye ejendomme i Riyadhs giga-projekter. Derudover er udenlandske ingeniør-, arkitekt- og planlægningsfirmaer (amerikanske, britiske, mv.) dybt involveret i designet af de nye byprojekter og bringer internationale best practices med sig. Disse samarbejder medfører ofte kapitalinvestering eller i det mindste langsigtede forpligtelser til det saudiske marked.
Regionale investorer: Udover vestlig interesse er investorer fra Golf-regionen (UAE, Kuwait, Qatar, Bahrain) også opmærksomme på Riyadh. Nogle har taget positioner gennem saudiske REITs; andre partner op i specifikke projekter. For eksempel har UAE’s Emaar og Aldar tidligere udvist interesse for saudiske projekter (dog hovedsageligt i andre byer). Den igangværende privatisering og børsnoteringer af store saudiske ejendomsudviklere (som ROSHN eller Diriyah Company muligvis i fremtiden) kan åbne døren for regionale statslige fonde eller institutioner til at investere i ejendomme i Riyadh.
Udenlandske ejendomskøbere: På individuelt niveau bliver Saudi-Arabien langsomt mere åbent over for udenlandske ejendomskøbere. Som nævnt tillader nye visum- og ejerskabslove, at expats kan eje boliger i Riyadh (hvilket tidligere var sjældent). Efterspørgslen er stadig beskeden, men i visse eksklusive projekter (f.eks. branded residences eller compounds i det nordlige Riyadh) markedsfører udviklere til udenlandske købere. For eksempel overvejer velhavende personer fra andre mellemøstlige lande, Asien eller Vesten, som har forretning i Saudi-Arabien, at købe lejligheder i Riyadh som pied-à-terre. Premium Residency-programmet, der giver opholdstilladelse mod investering i ejendom, har potentiale til at tiltrække velhavende købere fra hele verden content.knightfrank.com. Hvis blot en del af den efterspørgsel, Dubai oplever fra internationale købere, ender i Riyadh, kan det blive en væsentlig ny kilde til kapital.
Kapitalmarkeder og fonde: Internationale fondsforvaltere holder også øje med Riyadhs marked. I 2022 tilføjede MSCI Saudi-Arabien til sit emerging markets-ejendomsindeks, hvilket fik globale REITs og ETF’er til at inkludere saudiarabiske ejendomsaktier. Private equity-ejendomsfonde og institutionelle investorer (f.eks. globale pensionsfonde) er begyndt at lave due diligence på saudiarabiske aktiver, selvom handlerne kun lige er begyndt. En udfordring er stadig markedstransparens og erfaring – for at imødekomme dette har Saudi-Arabien implementeret mere robuste ejendomsdata og juridiske rammer. Efterhånden som disse modnes, forventer analytikere flere udenlandske direkte investeringer i indtægtsgivende aktiver (såsom køb af andele i kontortårne, indkøbscentre eller industriparker i Riyadh). Vi kan se bemærkelsesværdige opkøb eller fælles investeringer i de kommende år, efterhånden som markedet modnes.

Sammenfattende vokser den internationale interesse for Riyadhs ejendomsmarked fra et lavt udgangspunkt til betydelige niveauer. Regeringen anerkender, at for at realisere Vision 2030’s billion-dollarplaner, er udenlandsk kapital og knowhow nødvendigt. Derfor forsøger man aktivt at tiltrække investorer gennem incitamenter og store globale events (som investeringskonferencer og roadshows). Der er klare beviser på succes: “Der er stor interesse fra Amerika, fra alle lande… vi arbejder med ethvert land, der kan levere kvalitet og holde tidsplanen,” siger CEO for Diriyah Co. reuters.com, hvilket afspejler Saudi-Arabiens åbne holdning. Udenlandske investeringer er ikke længere blot velkomne, de er afgørende for at gøre visionen om en fremtid uden olie til virkelighed reuters.com. For udenlandske investorer og virksomheder giver Riyadh mulighed for at komme tidligt ind på et af verdens hurtigst voksende storbymarkeder.

Markedets udsigter og prognoser for de næste 3–5 år

Ser vi fremad, er udsigterne for Riyadhs ejendomsmarked de næste 3–5 år (2025–2030) generelt positive, dog med enkelte forbehold. Prognoser og ekspertvurderinger peger på stærk vækst på de fleste områder:

Fortsat vækstkurve: Analytikere forudser enstemmigt, at Saudi-Arabiens ejendomssektor vil ekspandere kraftigt resten af årtiet. Deloittes prognose antyder, at Kongerigets ejendomsmarked vil opleve vedvarende vækst frem til 2025, drevet af Vision 2030 og økonomiske reformer deloitte.com. En markedsanalyse anslår, at det saudiske ejendomsmarked vil have en størrelse på omkring 75 milliarder dollars i 2025 og vil nå ~110 milliarder dollars i 2030 (ca. 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Riyadh, som er hovedstaden og den største by, vil tage en betydelig andel af denne vækst. Byens udviklingspipeline (på tværs af bolig-, erhvervs- og infrastrukturprojekter) peger på årlige investeringer i titusindvis af milliarder dollars i den overskuelige fremtid.
Prognose for boligsektoren: Boligefterspørgslen vil forblive høj i Riyadh, da befolkningstilvæksten er stabil på 2–3% om året arabnews.com. Regeringens mål om 70% boligejerskab i 2030 (op fra ~60% nu) betyder, at boligbyggeriet vil accelerere. Knight Frank forventer, at Riyadhs befolkning vil nå cirka 10 millioner i 2030 (op fra ~7,5 millioner i 2022) content.knightfrank.com, hvilket indebærer et behov for flere hundrede tusinde nye boliger. Forvent, at boligpriserne fortsætter med at stige, men måske med en mere moderat stigning, hvis udbuddet følger med. Nogle prognoser ser en årlig prisstigning på middel-enkelte cifre for Riyadh-boliger, i stedet for kraftige tocifrede stigninger som i 2021–2024. I 2028 forventes der yderligere ~400.000 boligenheder i de største byer content.knightfrank.com, og Riyadhs andel vil være stor (f.eks. 30.000–50.000 nye enheder hvert år). Hvis økonomien forbliver stærk, bør disse enheder blive absorberet, hvilket sikrer et balanceret marked med en let prisstigning hvert år. Hvis oliepriserne forbliver høje og de offentlige udgifter fortsætter, er der potentiale for øget efterspørgsel (og dermed priser). Omvendt kan en fortsat høj global rente betyde, at boligpriserne kun stiger svagt, fordi færre har råd til realkreditlån – et forhold, man bør holde øje med.
Prognose for erhverv & kontor: Udsigterne for kontorsektoren er meget positive på mellemlangt sigt. Riyadhs fremkomst som et regionalt forretningscentrum vil sandsynligvis fortsætte, især med Expo 2030, hvilket vil få multinationale selskaber til at etablere sig forud for begivenheden. Udbuddet af klasse A-kontorer vil stige (med KAFD fuldt operationel, nye tårne på King Abdullah Road osv.), men efterspørgslen forventes også at stige, efterhånden som flere virksomheder flytter under RHQ-kravet, og nye industrier (fx tech-startups, underholdningsvirksomheder) ekspanderer i Riyadh. Vi kan forvente, at lejeprisstigninger vil falde til mere normale niveauer (fx 5-10 % årligt) efter de seneste store spring, da mere udbud forventes omkring 2026–2027. Tomgangen kan stige fra praktisk talt nul til et sundere niveau på 5–10 % i slutningen af årtiet, men det indikerer stadig et udlejeres marked. Nøglen vil være faserne for mega-projekternes kontorkomponenter: Hvis New Murabba, Diriyah m.fl. frigiver for meget kontorplads på én gang omkring 2028–2030, kan der opstå et midlertidigt overudbud. Dog, givet den forventede vækst i forretningsaktivitet (Saudisk BNP forventes at stige fra 786 mia. dollars i 2024 til ca. 981 mia. dollars i 2030 deloitte.com), er optaget af nye kontorer sandsynligvis stærk.
Prognose for detailhandel & hotel: Detailsalget vil vokse støt, efterhånden som befolkning og turisme stiger, men markedet for detail-ejendomme kan stå over for et vendepunkt. I løbet af de næste 5 år vil Riyadh tilføje adskillige nye mega-centre og shoppingdistrikter (f.eks. shoppingkomponenterne i Diriyah og New Murabba samt private projekter som Mall of Saudi). Dette kan øge tomgangen på detailmarkedet, hvis ældre centre ikke formår at forny sig. Vi forventer flad til svag vækst i gennemsnitlige detaillejepriser, med mulighed for et lejervenligt marked, hvis der opstår overudbud i visse undersektorer (fx for mange luksusbutikscentre). De bedste shoppingdestinationer, der tilbyder oplevelser, vil dog fortsat klare sig godt. På hotelområdet vil Riyadhs hotelkapacitet stige markant forud for Expo 2030. Regeringen vil sikre tilstrækkelig hotelkapacitet til begivenheden – hvilket betyder potentielt titusindvis af nye hotelværelser inden 2029. Belægning og priser kan bløde lidt op på kort sigt, når nye hoteller åbner (et almindeligt fænomen i værtsbyer før mega-begivenheder), men på længere sigt bør øget turisme og forretningsrejser kunne fylde værelserne. Vi forventer top-efterspørgsel i 2030 på grund af Expo, derefter et muligt dyk, og så normaliseret vækst. Generelt er hotel-ejendomme i Riyadh en væksthistorie, hvor antallet af internationale besøgende ventes at fortsætte med at stige, efterhånden som Saudi-Arabien markedsfører sig som en helårsdestination (religiøs turisme gavner primært andre byer, men forretnings- og fritidsturisme vil gavne Riyadh).
Makrofaktorer: Riyadhs ejendomsmarked vil også blive formet af bredere makroøkonomiske tendenser. Hvis oliepriserne forbliver relativt høje (f.eks. $70+), kan regeringen fortsætte sit høje forbrug på projekter, hvilket er positivt for ejendomsmarkedet. En betydelig nedgang i olieprisen kan tvinge til nedskæringer i udgifterne eller forsinke visse projekter, hvilket vil dæmpe væksten i ejendomssektoren. Derudover har globale økonomiske forhold betydning: En global recession kan på kort sigt reducere udenlandske investeringer eller ansættelse af udlændinge, hvilket påvirker kontorbesættelse og luksusboliger. Omvendt kan succesfuld integration i de globale markeder (f.eks. Saudi-Arabien tilslutter sig flere globale indeks, vært for store events osv.) accelerere væksten. Alt i alt vurderer de fleste prognosemagere, at Saudi-Arabiens ejendomsmarked vil vokse trods globale modvinde, takket være interne drivkræfter og en statslig beskyttelse (for eksempel forventer S&P, at Saudi-Arabiens ejendomssektor vil vokse i 2024, selv om de forudser en afmatning i Dubais marked arabnews.com).

Afslutningsvis forventes det, at Riyadhs ejendomsmarked vil fortsætte med at blomstre på tværs af bolig-, erhvervs- og industrisegmenterne i de næste 3–5 år. Der er store forsyningsstigninger på vej, men det samme gælder for efterspørgslen. Vision 2030’s klimaks i 2030 vil blive et afgørende øjeblik, hvor mange af mega-projekterne vil være færdige, og verdens øjne vil være rettet mod Riyadh i forbindelse med Expo. Den generelle forventning er, at Riyadhs ejendomsmarked i 2030 vil være markant større og mere modent end i dag – et vidnesbyrd om et årti med transformerende vækst. Interessenter bør forberede sig på et dynamisk marked, der sandsynligvis vil have vækstspurt og voksesmerter, men for dem, der er godt positioneret, er mulighederne enorme.

Risici og muligheder for investorer, udviklere og købere

Som med ethvert marked i hastig vækst, medfører Riyadhs ejendomsboom både betydelige muligheder og bemærkelsesværdige risici. Nedenfor oplistes centrale risici og muligheder, som investorer, udviklere og boligkøbere bør overveje:

Muligheder:

Udnyt en højt-voksende marked: Riyadh tilbyder muligheden for at investere i et marked med en af de hurtigste vækstrater globalt. Ejendomspriserne er steget (cifrede vækstprocenter i nogle segmenter), og huslejen stiger for kontorer og industriejendomme cbre.sa cbre.sa. Investorer kan potentielt opnå høje afkast, hvad enten det er gennem værdistigning af jord/bygninger eller stærkt afkast fra udlejning i underforsynede sektorer (f.eks. førstklasseskontorer, moderne logistikcentre). De økonomiske fundamentale forhold – unge demografier, voksende økonomi, vækstfremmende politikker – skaber et favorabelt miljø for langsigtet værdistigning.
Vision 2030-katalysatorer: Mange katalytiske begivenheder og projekter er i horisonten, som kan øge ejendomsefterspørgslen. Expo 2030 i Riyadh vil for eksempel tiltrække millioner af besøgende og udenlandske virksomheder, hvilket sandsynligvis vil øge efterspørgslen efter hotelværtskab, udlejning og kontorlokaler. FIFA World Cup 2034 (som Saudi-Arabien skal være vært for, og hvor nogle begivenheder muligvis holdes i Riyadh) vil på lignende vis tiltrække global opmærksomhed og forbrug deloitte.com. Giga-projekter som Qiddiya og Diriyah vil, når de åbner, skabe nye turist- og boligdelmarkeder. Dygtige investorer kan muligvis gå efter områder nær disse projekter inden de er fuldt lanceret, for at drage fordel af prisstigninger, efterhånden som infrastruktur og attraktioner åbner.
Statslig opbakning og stabilitet: Regeringens store engagement giver et niveau af stabilitet og lavere risiko i visse projekter. Mange store udviklinger har statslig opbakning, hvilket betyder, at de er mindre tilbøjelige til at blive opgivet og måske kan tilbyde sikker infrastruktur (veje, forsyninger) og endda finansieringsstøtte. Der er også incitamenter og finansieringsprogrammer (lån med lav rente fra Real Estate Development Fund, offentlig-private partnerskaber m.m.), som udviklere kan udnytte, og derved reducere projektrisiko. Derudover giver Saudi-Arabiens politiske stabilitet og stærke finansielle position (på grund af olieindtægter) tillid til, at planer som Vision 2030 bliver gennemført, i modsætning til nogle spekulative bobler andre steder.
Uudnyttede segmenter: Der er stadig underbetjente nicher i Riyadhs ejendomsmarked. For eksempel segmentet for billige boliger til lavere-mellemindkomstsaudiere – udviklere, der kan bygge kvalitetshuse til lavere priser, kan ramme en enorm efterspørgsel (især da det meste nye udbud har været opadskala). Ligeledes kan renovering af kontorbygninger i B-segmentet eller co-working spaces betjene SMV’er og startups, som ikke har råd til høj husleje. Logistiksektoren efterspørger specialiserede faciliteter (kølelager, last-mile hubs), som stadig er i underskud. I hotelbranchen, udover 5-stjernede hoteller, er der muligheder i mellemklasse- og budgethoteller, efterhånden som turismen diversificeres. Selv butiksområder i nye boligkvarterer kan være rentable, da mange nye forstæder mangler basisservice i starten. At identificere disse huller kan føre til stærke investeringsresultater.
Udenlandske investeringer og exit-muligheder: Efterhånden som interessen fra udenlandske investorer vokser, vil der være mere likviditet og flere exit-muligheder. En investor, der køber eller udvikler aktiver nu, kan finde flere købere (internationale fonde, REITs m.m.), der vil konkurrere om at købe stabiliserede aktiver om nogle år. Dette øger potentialet for profitable exits via salg eller børsnotering af ejendomsporteføljer. Det betyder også joint venture-muligheder med erfarne globale aktører for vidensoverførsel og risikodeling. Indtræden af udenlandske aktører “validerer” i praksis markedet, hvilket muligvis mindsker afkastet (og dermed øger kapitalværdier) på prime-aktiver til niveauer tættere på internationale normer – en mulighed for tidlige investorer.

Risici:

Potentiale for overudbud i nogle segmenter: Med det store antal planlagte projekter er der en risiko for, at visse ejendomssegmenter bliver overudbudt. For eksempel er Riyadhs pipeline af indkøbscentre og shoppingcentre enorm; hvis forbruget ikke vokser hurtigt nok, kan mange butiksarealer forblive tomme, hvilket skader lejeindtægterne cbre.sa. Tilsvarende kan hotelsktoren opleve et overudbud efter Expo 2030, hvis turistvæksten flader ud. Selv boligmarkedet kan tippe til overudbud, hvis udviklere overvurderer den reelle efterspørgsel på luksusenheder – Knight Frank advarer om et muligt overudbud af eksklusive boliger, medmindre nye efterspørgselskilder opstår bloomberg.com. Overudbud vil flytte markedet til fordel for lejere/købere, presse investeringsafkastet og medføre prisjusteringer i de berørte områder. Udviklere bør fase projekter klogt og nøje tilpasse dem den reelle efterspørgsel.
Uoverkommelighed og rente-pres: En umiddelbar risiko er uoverkommelighed. Priserne er steget så meget, at mange almindelige saudiske familier har svært ved at købe i det centrale Riyadh, især når det kombineres med højere renter på realkreditlån. Som S&P fremhævede, har høje priser og dyre lån ført til et fald i handler i 2023 arabnews.com, og selvom efterspørgslen er statsstøttet, er der en grænse for, hvor langt udbetalingsmulighederne kan strækkes. Hvis renterne globalt forbliver høje eller stiger yderligere, kan optaget af lån aftage, hvilket dæmper boligsalget. Købere med lån kunne blive presset, hvilket øger risikoen for lånedefault eller negativ egenkapital, hvis priserne skulle falde capitaleconomics.com. Regeringen kan blive nødt til at udvide yderligere subsidier eller risikodeling for at fastholde momentum. Investorer bør være varsomme med overbelåning i et miljø med stigende renter.
Udførelse og projektforsinkelser: Udførelsesrisikoen på mega-projekter er ikke ubetydelig. Der har allerede været rapporter om, at nogle projekter er blevet omprioriteret (f.eks. dele af NEOM nedskaleret eller udskudt på længere sigt) reuters.com. Byggeforsinkelser på grund af kompleksitet, entreprenørkapacitet eller problemer i forsyningskæden kan påvirke tidspunktet for levering af ejendomme. Hvis vigtig infrastruktur (som metro eller veje til nye udviklingsområder) halter bagefter, kan det hæmme succesen for ejendomsprojekter. For udviklere og investorer betyder forsinkelser længere ventetid på afkast og potentielle budgetoverskridelser. PIF og store udviklere arbejder på at imødegå dette med globale partnerskaber, men den hidtil usete skala gør, at tidsplanerne kan skride. Det er afgørende at have backup-planer og ikke at basere finansielle modeller på alt for optimistiske færdiggørelsesdatoer.
Regulatoriske ændringer: Det regulatoriske miljø er i øjeblikket støttende, men kan ændres og få indflydelse på afkastet. For eksempel kan regeringen indføre nye skatter eller gebyrer på ejendomstransaktioner, jordbesiddelse eller lejeindtægter i takt med at sektoren moderniseres. En moms på ejendomshandler (ud over den nuværende moms og transaktionsskat) eller højere gebyrer for udenlandske ejere kan blive aktuelt fremover. Politikker kan også ændre sig – f.eks. hvis markedet bliver overophedet, kan myndighederne indføre strammere realkreditgrænser eller andre kølende foranstaltninger. Omvendt kan fjernelse af incitamenter (f.eks. hvis fordelene ved RHQ-ordningen udløber efter 2030) ændre efterspørgslen. Investorer skal være opmærksomme på politiske ændringer. Det positive er, at trenden har været mod liberalisering og støtte, men man bør tage politiske risici i betragtning på lang sigt.
Globale og geopolitiske risici: Eksterne faktorer er en risiko, da Saudi-Arabien er tæt forbundet med omverdenen. En stor global recession kan dæmpe oliepriserne, reducere regeringens udgiftsmuligheder og forsinke projekterne. Det kan også mindske udenlandske virksomheders ekspansion, hvilket påvirker kontorefterspørgslen, og reducere turismen, hvilket rammer hotellerne. Geopolitiske spændinger i regionen er en anden faktor; selvom Saudi-Arabien generelt er sikkert, kan enhver uro i Golfen eller Mellemøsten påvirke investorernes tillid og den økonomiske aktivitet arabnews.com. Derudover kan uforudsete begivenheder (pandemier osv.) afbryde den positive udvikling, som set i 2020. Diversificering har styrket robustheden, men olie udgør stadig grundlaget for meget af det saudiske forbrug – derfor er olieprisernes udsving fortsat en underliggende risiko for ejendomsmarkedet.
Markedsmodenhed og gennemsigtighed: Som et relativt ungt, fremvoksende ejendomsmarked mangler Riyadh den historiske dybde, der kendetegner mere modne markeder. Dette betyder, at der kan forekomme højere volatilitet, og datagennemsigtigheden er stadig under udvikling. Investorer kan stå over for udfordringer med at få nøjagtige markedsdata, og værdiansættelser kan svinge med markedets stemning. Selvom der er gjort store fremskridt (såsom Ejendomsprisindeks fra GASTAT stats.gov.sa), kan nogle investorer kræve højere risikopræmier, indtil markedet modnes yderligere. Dette kan gøre finansiering dyrere eller begrænse exit-mulighederne på kort sigt.

Afslutningsvis byder ejendomsmarkedet i Riyadh på en enestående væksthistorie med mange muligheder for profit, men det er ikke uden faldgruber. For investorer og udviklere er nøglen at afstemme sig med regeringens vision (som giver medvind), foretage grundig due diligence og sprede sig ud over flere segmenter for at afdække mod branchespecifikke risici. Mulighederne – fra deltagelse i giga-projekter til at opfylde uopfyldte boligbehov – kan give betydelige afkast, hvis de gribes korrekt an. For boligkøbere er muligheden at købe ind i et stigende marked og potentielt opleve væsentlig værdistigning, men de skal være opmærksomme på ikke at overskride budgettet i lyset af renteudsving. Så længe man navigerer markedet med informeret forsigtighed, kan Riyadhs blomstrende ejendomsmarked i 2025 og fremover være særdeles givende. Byens transformation er i fuld gang, og dem, der bidrager til og deltager i denne vækst, kan se frem til at høste fordele i den nye æra af “byg det, og de vil komme” i hjertet af Saudi-Arabien.

Kilder:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Vigtige markedsindsigter for Riyadhs kontor-, bolig-, detail-, hotel- og industrisektorer cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Oversigt over markedsudsigter, virkninger af Vision 2030 og forventninger til udenlandske investeringer deloitte.com deloitte.com; samt Deloitte pressemeddelelse om 2024-ydelse: bolighandler, kontorudbud og hotelnøgletal deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Data om transaktionsvolumen, prisændringer og specifikke faktorer for udbud og efterspørgsel på boliger i Riyadh content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Dækning af store projekter og planer: New Murabba-annoncering (fordobling af Riyadh inden 2030) reuters.com; Diriyah-projektets aftaler med udenlandske investorer og PIF-strategi reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P Rapport – Indsigt i 2024-udsigter og risici: Vision 2030 driver efterspørgsel, renteindvirkninger, og citatet om mangel på ejendomme i Riyadh, der holder priserne høje arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank via Bloomberg – Kommentar om boligpriser og risiko for luksus-overudbud i Saudi-Arabien bloomberg.com.
MRG Global – Data om giga-projektbudgetter og tidslinjer (Diriyah $63 mia. inden 2027; Qiddiya $40 mia. inden 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Information om Riyadhs store boligprojekter (Sedra’s 30.000 boliger over 20 millioner m²) trade.gov.
Vision2030 og officielle kilder – Detaljer om livskvalitetsprojekter som King Salman Park (13+ km² stor bypark) og regeringens overordnede boligambitioner content.knightfrank.com mic-hub.com.