Riyadhin kiinteistömarkkinat 2025: Vauhdikas kasvu, Vision 2030 -hankkeet & tulevaisuuden näkymät

Riyadin kiinteistömarkkinat kokevat huomattavan nousukauden vuonna 2025, jota tukevat vahvat taloudelliset perusteet, kasvava kysyntä ja kunnianhimoiset kehityssuunnitelmat. Saudi-Arabian talouden monipuolistaminen ja Vision 2030 -aloitteet ovat vauhdittaneet kiinteistötoimintaa, tehden Riyadista sijoittajien keskipisteen. Kiinteistökaupat rikkoivat ennätyksiä vuonna 2024 – kiinteistökauppojen määrä Saudi-Arabiassa kasvoi 37 %:lla 236 690:een (arvoltaan 267,8 mrd. SAR) content.knightfrank.com – ja Riyad johtaa tätä kasvua. Pelkästään asuntokaupat nousivat 38 %:lla 202 661 kauppaan, yhteisarvoltaan 164,8 mrd. SAR vuonna 2024 content.knightfrank.com, ja tämä kehitys on jatkunut vahvana vuonna 2025. Tämä vilkas toiminta nostaa hintoja: kiinteistöjen kokonaisarvot Saudi-Arabiassa nousivat noin 5,1 % vuoden aikana Q1/2025, pääosin maan ja huviloiden arvonnousun vuoksi, ja Riyad kirjasi vahvimmat hintojen nousut cbre.sa.

Useat indikaattorit viittaavat vahvoihin markkinaolosuhteisiin. Asuntolainojen määrä kasvaa nopeasti vauhdittaen asuntojen ostoa – uusien asuntolainojen määrä kasvoi 28,3 % vuoden aikana alkuvuoteen 2025 mennessä cbre.sa – ja Riyadin väestönkasvu ja työpaikkojen luominen ylläpitävät asuntokysyntää. Lähes puolet kaikista uusista työpaikoista Saudi-Arabiassa viimeisen viiden vuoden aikana luotiin Riyadiin, osittain hallituksen Regional Headquarters -ohjelman ansiosta, joka houkuttelee yrityksiä pääkaupunkiin content.knightfrank.com. Seurauksena asuntokysyntä (sekä ostoon että vuokraukseen) on kasvanut voimakkaasti. Itse asiassa Riyadin väestömäärän odotetaan kasvavan 38 % vuosien 2022 ja 2030 välillä content.knightfrank.com, mikä lisää painetta asunto- ja liiketilatarpeelle. Kuningaskunnan johto on asettanut pääkaupungille korkeat tavoitteet: heidän tavoitteenaan on kaksinkertaistaa Riyadin koko ja väkimäärä Vision 2030:n puitteissa, tukena 800 miljardin dollarin investoinnit uusiin infrastruktuureihin ja kehityshankkeisiin reuters.com. Nämä tekijät ovat tehneet Riyadista yhden halutuimmista kiinteistömarkkinoista Persianlahden alueella vuonna 2025.

Kuitenkin tämä buumi ei ole haasteeton. Asumisen kohtuuhintaisuuteen liittyvät paineet ovat nousseet esiin – asuntojen hinnat ovat nousseet tuloja nopeammin joillain osa-alueilla, ja korkeammat korot ovat tehneet asuntolainoista kalliimpia. S&P Global totesi, että vuoteen 2023 mennessä nousevat hinnat ja korkeat lainakustannukset olivat viilentäneet joidenkin ostajien intoa english.alarabiya.net. Vaikka kysyntä on edelleen vahvaa, Riyadhin muuttovalmiiden asuntojen pula pitää hinnat korkealla ja estäen osaa potentiaalisista ostajista pääsemästä markkinoille arabnews.com. Siitä huolimatta, vuoden 2024 lopulta alkaen korkojen lasku ja uudet politiikat (kuten viisumit ulkomaalaisille ostajille) odottavat parantavansa kohtuuhintaisuutta ja ylläpitävän kysyntää arabnews.com arabnews.com. Kaiken kaikkiaan markkinoiden tunnelma vuodelle 2025 on optimistinen: hallituksen uudistukset, giga-hankkeet ja suuret tapahtumat (Expo 2030, mahdollinen jalkapallon MM-kisat 2034) ruokkivat pitkän aikavälin kasvutarinaa deloitte.com.

Asuntomarkkinat Riadissa

Asuminen on Riadin kiinteistöbuumin tähti. Asuntokauppoja ja hintoja on noussut jyrkästi, mikä heijastaa vahvaa loppukäyttäjien ja sijoittajien kysyntää:

Myyntivolyymi & Arvot: Asuntokauppojen määrä Riyadhissa, Jeddassa ja Dammamissa kasvoi noin 50 % vuonna 2024 verrattuna vuoteen 2023 deloitte.com deloitte.com. Yhteensä näissä suurkaupungeissa tehtiin 102 522 asuntokauppaa, arvoltaan 118 miljardia SAR vuonna 2024 deloitte.com. Riyadh muodostaa suuren osan tästä toiminnasta, sillä se on kuningaskunnan ensisijainen liiketoimintakeskus deloitte.com. Hallituksen pyrkimys lisätä omistusasumista (tavoitteena 70 % vuoteen 2030 mennessä) toimii – saudiarabialaiset saavat tuettuja asuntolainoja ja ennakkomaksujen avustusta, mikä vauhdittaa asunnonostoa. Asuntolainojen myöntäminen kasvoi vuonna 2024 17,7 %:iin eli 93,6 miljardiin SAR (suurimmaksi osaksi huvilaostoksia varten) content.knightfrank.com, lievän jäähtymisen jälkeen vuonna 2023. Vuoden 2025 alkupuolella uusien asuntolainojen kasvu kiihtyi edelleen +28 % vuoden takaiseen verrattuna cbre.sa, mikä osoittaa kysynnän jatkuvan vahvana.
Hintakehitykset: Asuntojen hinnat nousevat räjähdysmäisesti, erityisesti Riadissa. Vuonna 2024 Riadin asuntojen myyntihinnat nousivat keskimäärin 10,6 % ja huviloiden hinnat 6,3 % content.knightfrank.com. Joillakin alueilla hinnat nousivat vieläkin rajummin – esimerkiksi Al Wadin kaupunginosassa kirjattiin 49 % vuotuinen hinnannousu content.knightfrank.com, mikä korostaa kysynnän ylittäneen tarjonnan tietyillä alueilla. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä Riadin kiinteistöjen arvot jatkoivat alueellista johtajuuttaan, maan ja huviloiden arvonnousun siivittämänä cbre.sa. Pääkaupungissa asunnot ovat edelleen suhteellisen edullisia keskiluokalle: noin 69 % viime vuoden aikana myydyistä asunnoista maksoi SAR 250,000–1,000,000 (≈66 000–266 000 $), palvellen pieni- ja keskituloisia ostajia deloitte.com. Samaan aikaan korkeatasoisten huviloiden hinnat ovat nousseet ylellisyyskysynnän kasvaessa, vaikka varoitellaan siitä, että ylellisyysyksiköitä voi olla ylitarjontaa, ellei lisää ostajia (esim. ulkomaalaisia) tule markkinoille bloomberg.com. Kaiken kaikkiaan jyrkkä hintojen nousu ohjaa ostajakäyttäytymistä kohti asuntoja ja rivitaloasuntoja omakotitalojen sijaan, edullisuuden ja muuttuvien elämäntapojen vuoksi content.knightfrank.com.
Tarjonta ja rakentaminen: Asunnonrakentajat kilpailevat pysyäkseen kysynnän perässä. Riadin asuntokanta kasvoi 49 400 uudella asunnolla vuonna 2024, jolloin kaupungin kokonaisasuntotarjonta nousi noin 1,4 miljoonaan asuntoon content.knightfrank.com. Koko maassa asuntotarjonnan pääkaupungeissa odotetaan kasvavan nykyisestä 3,5 miljoonasta asunnosta 3,9 miljoonaan vuoteen 2028 mennessä content.knightfrank.com. Riadissa hallitus on ilmoittanut suunnitelmista rakentaa 330 000 uutta asuntoa vuoteen 2030 mennessä (joista 305 000 saudiarabialaisille kansalaisille) Vision 2030 -omistusasuntotavoitteiden tukemiseksi content.knightfrank.com. Suuria masterplan-alueita kehitetään parhaillaan: esimerkiksi ROSHNin Sedra-hanke Pohjois-Riadissa kattaa 20 miljoonaa m² ja tuo yli 30 000 asuntoa koulujen, puistojen ja palveluiden kera trade.gov. Tällaiset suuren mittaluokan julkiset ja yksityiset hankkeet lisäävät tarjontaa tasaisesti. Tästä huolimatta kysynnän kasvu on niin vahvaa, että ”kiinteistöjen puute Riadissa” on edelleen huolenaihe S&P:n mukaan, mikä pitää hinnat nousussa arabnews.com. Uusi asuntotuotanto (myös kohtuuhintaiset asuntorakennushankkeet) on avainasemassa hintainflaation hillitsemisessä ja kaupungin kasvavan väestön majoittamisessa.
Vuokramarkkinat: Myös Riadin vuokra-asuntosektori kuvastaa kasvavaa kysyntää. Väestönkasvu (nuoret saudit ja työhön muuttavat ulkomaalaiset) kasvattaa vuokra-asuntojen kysyntää. Vaikka lähteissämme ei ole tarkkoja vuokratietoja vuodelle 2025, markkinatekijät huomauttavat, että vuokrat nousevat keskeisillä alueilla, erityisesti huoneistoissa, koska asunnon osto on kallista. Hallituksen Sakani-asunto-ohjelma ja tuetut asuntolainakorot ovat muuttaneet monia vuokralaisia omistajiksi, mutta ne, jotka eivät kykene ostamaan nykytasolla, kohtaavat kiristyvät vuokramarkkinat. Vahva työmarkkina ja ulkomailta tulevien ammattilaisten virta (uusien liiketoimintainvestointien ansiosta) ylläpitävät vuokrakysyntää. Yksi riski on asumisen kohtuuhintaisuus – jos asuntokustannukset ja korot pysyvät korkeina, yhä useampi keskiluokkainen perhe jää vuokralle, mikä lisää painetta vuokra-asuntotarjontaan. Kaiken kaikkiaan Riadin asuntosektoria vuonna 2025 luonnehtii nopea kasvu ja optimistinen kehitys, mutta sen rinnalla nousevat kohtuuhintaisuuden haasteet.

Liikekiinteistöt: Toimisto- ja vähittäissektori

Toimistomarkkinat

Riyadhin toimistomarkkinat ovat erittäin kuumat vuonna 2025, talousbuumin ja pääkaupungin muokkaamisen alueelliseksi liiketoimintakeskukseksi ansiosta. Kysyntä A-luokan toimistotilasta ylittää selvästi tarjonnan, mikä johtaa vuokrien nousuun ja uuden rakentamisen kasvuun:

Kysynnän ja vuokrien räjähdysmäinen kasvu: Huippuluokan toimistojen käyttöaste Riyadhissa on erittäin korkea, kun yritykset kilpailevat laadukkaasta tilasta. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä Riyadhin toimistovuokrat nousivat 21 % vuoden takaisesta – huikea kasvuvauhti – kun vuokralaiset kilpailevat rajallisista huipputason toimistoista cbre.sa. Jo vuonna 2024 tämä suuntaus oli nähtävissä; vuokrat nousivat noin 18 % vuodessa vuoden 2024 viimeisellä neljänneksellä matalan tyhjäkäynnin keskellä cbre.com. Alueellisen pääkonttorin (RHQ) ohjelma (voimassa vuodesta 2024) edellyttää, että ulkomaiset yritykset perustavat Lähi-idän toimistonsa Saudi-Arabiaan saadakseen valtion sopimuksia. Tämä aloite johti siihen, että 571 yritystä siirsi toimintonsa Riyadhiin jo vuonna 2024 deloitte.com, mikä lisäsi valtavasti kysyntää toimistotiloille. Tärkeät sektorit, kuten rahoitus, asiantuntijapalvelut ja teknologia, laajentavat toimintaansa – toimistoalan työllisyys kasvoi 5,3 % vuonna 2024 Saudi-Arabiassa deloitte.com. Koska liiketoiminta on voimakasta (öljyn ulkopuolinen BKT kasvoi noin 5 % vuonna 2024 arabnews.com), toimistotilakysynnän näkymät ovat edelleen erittäin vahvat.
Tarjonta ja uudet kehityshankkeet: Rakennuttajat kilpailevat toimistorakennusten toimittamisesta, mutta suuret projektit vievät aikaa. Vuoden 2024 lopussa Riadin toimistokanta oli noin 6,4 miljoonaa m² GLA (brutto vuokrattava pinta-ala) deloitte.com. Viimeisimpiä lisäyksiä ovat Laysen Valley, STC Square (vaihe 1) ja New East -projekti, jotka lisäsivät yhteensä noin 145 000 m² luokan A toimistotiloja vuonna 2024 deloitte.com. Ikoninen King Abdullah Financial District (KAFD), Riadin uusi finanssikeskus, otti käyttöön suuren osan torneistaan korkealla ennakkovuokra-asteella deloitte.com. Useat megahankkeet kasvattavat pian toimistotarjontaa huomattavasti: New Murabba -keskustaprojekti (sisältäen Mukaab-pilvenpiirtäjän) tuo valtavat liiketilat vuoteen 2030 mennessä reuters.com, ja Diriyah Gaten liikealueet tarjoavat toimistoja perinneympäristössä. Sillä välin väliaikaisratkaisuja, kuten vanhempien rakennusten kunnostaminen tai yhteiskäyttötilojen hyödyntäminen, käytetään kysynnän täyttämiseksi. Hallitus nopeuttaa myös infrastruktuurihankkeita, kuten Riyadh Metro (avataan 2025), laajentaakseen toimistokelpoisia alueita. Vaikka lopulta nämä hankkeet helpottavat pulaa, lyhyellä aikavälillä luokan A toimistotilat ovat edelleen harvassa, mikä antaa vuokranantajille vahvan hinnoitteluvoiman.
Markkinanäkymät: Seuraavien vuosien aikana Riadin toimistomarkkinoiden odotetaan pysyvän vuokranantajille edullisina. Tyhjien huippurakennusten määrä on minimaalinen, ja yritykset ovat valmiita maksamaan laatutasosta ja sijainnista. Kaksinumeroiset vuotuiset vuokrien nousut saattavat tasaantua uuden tarjonnan tullessa markkinoille vuosien 2026–2027 tienoilla, mutta kysynnän arvioidaan kasvavan rinnakkain, mikä pitää markkinan tiukkana. Mahdollinen riski olisi talouden monipuolistamispyrkimysten hidastuminen tai yritysten supistaminen, mutta nykyiset merkit (FDI-virrat, uudet yritysrekisteröinnit, hallituksen siirtymiset muista kaupungeista) viittaavat jatkuvaan kasvuun. Yhteenvetona Riadin toimistosektori kukoistaa, Vision 2030:n tavoitteen ollessa tehdä kaupungista maailmanlaajuinen liiketoiminnan keskus.

Vähittäiskauppamarkkinat

Riadin vähittäiskiinteistömarkkinat ovat kehitysvaiheessa ja laajenevat. Kulutuskysyntä kasvaa väestön ja turismin nousun myötä, mutta vähittäiskaupan kenttä siirtyy kohti moderneja konsepteja ja kokemuksellisia kohteita:

Myynti- ja kysyntätrendit: Saudi-Arabian vähittäismyynti on vakaassa kasvussa. Vuoden 2025 alussa vähittäismyynnin kassapääte (POS) -tapahtumat kasvoivat noin 8 % edellisvuodesta (tammi–helmi 2025) cbre.sa, mikä kuvastaa kasvavaa kuluttajaluottamusta, nuorta väestöä ja toipuvaa turismia. Oxford Economics ennustaa, että KSA:n vähittäismyynnin volyymit kasvavat noin 4,4 %:n vuosittaisella kasvuvauhdilla vuosina 2025–2027 deloitte.com – terve kasvu, jota tukevat korkeammat käytettävissä olevat tulot ja lisääntyneet vierailijat. Riad, suurimpana kaupunkina, hyötyy tästä trendistä merkittävästi. Riadin vuosittaiset Riyadh Season -festivaalit ja tapahtumat ovat lisänneet ostoskeskusten ja viihdepaikkojen kävijämääriä. Turismin kasvu (30 miljoonaa kansainvälistä vierailijaa vuonna 2024 cbre.sa) näkyy myös vähittäiskulutuksessa, erityisesti luksus- ja hotelliliiketoiminnoissa.
Vuokrat ja käyttöaste: Myynnin kasvusta huolimatta vähittäiskaupan vuokrat nousivat vain vähän vuonna 2024 deloitte.com. Syy tähän on merkittävä uusien vähittäistilojen tarjonnan kasvu viime vuosina – useita uusia ostoskeskuksia ja kauppakeskuksia on avattu Riadissa. Vanhentuneiden, perinteisten ostoskeskusten omistajat kokevat kilpailupainetta, kun asiakkaat siirtyvät mielellään uusiin keskuksiin, jotka tarjoavat immersiivisiä elämyksiä. Monet vanhenevat vähittäiskompleksit kamppailevat pitääkseen vuokralaiset ja asiakkaat deloitte.com, mikä pakottaa ne uudistumaan tai riskinä on joutua tyhjilleen. Parhaat kauppapaikat (esim. Kingdom Centre -ostoskeskus, Riyadh Front, Mall of Arabia) saavat edelleen korkeita vuokria, mutta yleisesti ottaen vuokrien keskiarvoa painaa ylitarjonta toissijaisilla sijainneilla. Markkina-asiantuntijat varoittavat, että Riadin megapilottien määrä voi johtaa pitkäaikaiseen ylitarjontaan, ellei kuluttajakysyntä pysy tahdissa mukana cbre.sa. Tähän mennessä kysyntä on ollut ”suhteellisen vakaa”, joten vuokrat nousivat vuonna 2024 vain hieman deloitte.com. Vähittäiskaupan käyttöaste koko kaupungissa on hyvä, mutta vuokranantajat tarjoavat kannusteita kyllästyneillä osa-alueilla.
Muuttuvat muodot: Maailmanlaajuisten trendien mukaisesti elämyksellinen vähittäiskauppa on kasvussa Riadissa. Kehittäjät yhdistävät viihteen, ruokailun ja vapaa-ajan vähittäiskauppahankkeisiin houkutellakseen väkeä. Esimerkiksi rakenteilla oleva Mall of Saudi -hanke sisältää sisätilalaskettelurinteet ja huvipuistoelämyksiä. Nykyisissä ostoskeskuksissa järjestetään enemmän tapahtumia ja tilapäiskokemuksia. Pop-up-myymälät ovat myös lisänneet suosiotaan – lyhytaikaisia vähittäiskaupan tiloja, jotka synnyttävät kuhinaa ja bränditietoisuutta deloitte.com – erityisesti suurissa ostoskeskuksissa. Tämä kuvastaa kuluttajapreferenssien muutosta “pois perinteisistä erillisistä vähittäiskaupan kehityskohteista” kohti integroituneita, monikäyttöisiä kohteita deloitte.com. Ulkoilmaelämäkeskukset, souk-henkiset markkinapaikat (esim. Diriyahissa) sekä vähittäiskauppa suurten monikäyttöhankkeiden (kuten New Murabban) yhteydessä monipuolistavat kaupan alaa.
Näkymät: Seuraavien 3–5 vuoden aikana Riadin vähittäiskauppasektoria odottaa kaksijakoinen kehitys. Toisaalta kysyntä kasvaa lisääntyvien turistien (Expo 2030 edessä), nuoren ja kasvavan väestön sekä nousevien tulojen ansiosta. Toisaalta markkinoille on tulossa runsaasti uutta tarjontaa (useita suuria ostoskeskuksia ja katukauppaa uusilla alueilla). Kehittäjät jo uudelleenkäyttävät tai päivittävät vanhempia ostoskeskuksia pysyäkseen kilpailukykyisinä. Voimme odottaa kohtuullista vuokrien kasvua ensiluokkaisissa ostoskohteissa, kun parhaat kohteet menestyvät, mutta toissijaiset sijainnit voivat kohdata tasaisia tai laskevia vuokria ylitarjonnan pahentuessa. Vähittäiskauppiaat todennäköisesti valikoivat tarkemmin ja suosivat vilkkaita, elämysrikkailla paikoilla sijaitsevia kohteita. Riadin vähittäiskiinteistöt ovatkin muutoksessa: kaupunki saa useita moderneja ostoskeskuksia, mutta huolellinen suunnittelu on tärkeää, jotta vältetään liika erottumattoman kauppatilojen tarjonta.

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöala Riadissa kokee voimakasta kasvua, jota tukevat talouden monipuolistaminen ja Saudi-Arabian pyrkimys kehittyä alueelliseksi logistiikkakeskukseksi. Kysyntä kasvaa niin varastoille kuin tuotantopuistoillekin:

Vahvat kysyntätekijät: Teollisuuskysyntää tukevat sekä öljy- että ei-öljysektorit. Korkeammat öljyn hinnat viime vuosina ovat vauhdittaneet petrokemian ja valmistavan teollisuuden toimintaa, samalla kun hallituksen panostus ei-öljypohjaisen viennin kasvuun on laajentanut logistiikan tarpeita cbre.sa. Vuonna 2024 Saudi-Arabian petrokemian yritykset saavuttivat parempaa kannattavuutta ja ei-öljyviennin määrä kasvoi, mikä loi lisää kysyntää varastointi- ja jakelutiloille cbre.sa. Verkkokauppa on toinen kasvun moottori – kun verkko-ostaminen yleistyy kuningaskunnassa, yritykset investoivat jakelukeskuksiin Riadin ympäristössä. Lisäksi väestönkasvu ja vähittäiskaupan laajeneminen lisäävät tarvetta kylmävarastoille ja elintarvikkeiden jakeluvarastoille palvelemaan pääkaupunkiseutua.
Nousevat vuokrat ja käyttöasteet: Kysyntä laadukkaasta logistiikkatilasta on johtanut teollisuusvuokrien nousuun, erityisesti Riadin vakiintuneilla teollisuusalueilla. CBRE raportoi, että teollisuuden vuokratasot olivat nousussa Riadissa vuoden 2025 alussa cbre.sa. Käyttöaste on korkea hyvin sijaitsevissa logistiikkapuistoissa (mm. lähellä Riadin kuivasatamaa ja lentoasemia). Joissakin tapauksissa vanhoja varastoja muokataan tai laajennetaan nykyaikaisiksi (korkeammat katot, paremmat lastausmahdollisuudet) vuokralaisten tarpeiden mukaan. Teollisuusalueiden tonttien hinnat ovat myös nousseet kehitettävien alueiden kilpailun takia. Vahvan kysynnän ansiosta 3PL-logistiikkayrityksiltä, vähittäiskauppiailta ja valmistajilta vuokranantajat hyötyvät kasvavista vuokrista ja uudet hankkeet vuokrataan nopeasti.
Vision 2030 -aloitteet: Saudi-Arabian Vision 2030 sisältää erityisiä ohjelmia teollisuus- ja logistiikkainfrastruktuurin vahvistamiseksi. Kansallinen teollisen kehittämisen ja logistiikan ohjelma (NIDLP) tarjoaa kannustimia valmistus- ja varastointiprojekteille deloitte.com. Erityistalousalueita (SEZs) perustetaan; erityisesti Riyadh Integrated Logistics Zone lähellä King Khalidin kansainvälistä lentokenttää mahdollistaa 100 % ulkomaalaisomistuksen ja tarjoaa veroetuja houkutellakseen kansainvälisiä logistiikkayrityksiä deloitte.com. Myös liikenneinfrastruktuuriin investoidaan – esimerkiksi satamien kapasiteetin laajentaminen Jeddahissa ja Dammamissa ja Vision 2030 Logistics Master Planin toteuttaminen ketjun tehostamiseksi deloitte.com. Näillä aloitteilla on saavutettu konkreettista kasvua: Saudi Port Authorityn data osoitti, että rahtiliikenne kasvoi 14 % vuonna 2024 verrattuna vuoteen 2023 deloitte.com, mikä tarkoittaa suurempaa tavaramäärää ja lisää kysyntää varasto- ja jakelutiloille.
Tarjontaputki: Riadin teollisuusalueilla (kuten Sudair City for Industry ja Second Industrial City) rakennetaan tasaista tahtia uusia varastoja ja tehtaita. Laajamittaiset hallituksen tukemat projektit, kuten “SIP (Saudi Industrial Park)” -laajennukset ja yksityisen sektorin investoinnit (esim. Agilityn tai DHL:n logistiikkakeskus) lisäävät tarjontaa. Tästä huolimatta kysyntä pysyy vauhdissa mukana, joten vapaana olevien laadukkaiden tilojen määrä on alhainen. Markkina erikoistuu – esimerkiksi lämpötilasäädeltyjä tiloja lääkkeille ja elintarvikkeille, suuria varastoja vähittäisjakeluun ja jopa datakeskustiloja. Tulevaisuudessa satojatuhansia uusia logistiikkaneliöitä suunnitellaan Riadin ympärille, mutta suurin osa niistä ennustetaan käyttöön nopeasti, sillä Saudi-Arabialla on strateginen sijainti Aasian, Euroopan ja Afrikan risteyksessä.
Näkymät: Teollisuus-/logistiikkasektorilla on jatkuvan kasvun edellytykset. Hallituksen tavoitteena on tehdä Saudi-Arabiasta johtava logistiikkakeskus vuoteen 2030 mennessä, mikä merkitsee maailmanluokan infrastruktuuria Riadissa. Voimme odottaa moderneja logistiikkapuistoja (mukaan lukien integroidut tullialueet, varastointivyöhykkeet jne.) lähivuosina. Vuokratasot saattavat jatkaa nousuaan, joskin maltillisemmin tarjonnan kasvaessa. Suurin mahdollisuus on erikoistuneissa tiloissa – ne, jotka rakentavat korkealaatuisia, teknologisesti edistyneitä logistiikka- ja viimeisen kilometrin keskuksia, hyötyvät patoutuneesta kysynnästä. Huomionarvoisia riskejä ovat mahdollinen ylitarjonta, jos kaikki kehittäjät ryntäävät markkinoille, sekä globaalin kaupan heilahtelut (maailmantalouden hidastuminen voi hillitä volyymikasvua). Vuonna 2025 Riadin teollisuuskiinteistömarkkinat ovat kuitenkin vuokranantajan markkinat, jossa vahvat hallituksen toimet tukevat laajenemista cbre.sa.

Hotelli- ja matkailukiinteistöt

Riadin hotelli- ja matkailukiinteistöt menestyvät matkailun ja suurten tapahtumien kasvun ansiosta. Uusia hotelleja, lomakohteita ja viihdekohteita avataan, kun kaupunki muuttuu matkakohteeksi:

Ennätysmäärä turisteja: Saudi-Arabia on markkinoinut matkailua aggressiivisesti, ja se tuottaa tulosta. Kansainvälisten turistien määrä nousi 30 miljoonaan vuonna 2024, eli kasvua oli 9,5 % edellisvuodesta cbre.sa, mikä ylittää selvästi aiemmat tasot. Itse asiassa kuningaskunta ylitti Vision 2030 -tavoitteensa 100 miljoonasta turistista seitsemän vuotta etuajassa deloitte.com deloitte.com. Riad pääkaupunkina on vastaanottanut merkittävän osan tästä kasvaneesta matkailusta, etenkin liikematkojen, konferenssien ja tapahtumien, kuten Riyadh Seasonin, yhteydessä. Matkailun kulutus kasvoi ennätykselliseen 153,6 miljardiin SAR:iin vuonna 2024 cbre.sa, mikä vahvisti paikallistaloutta ja kannusti sijoittajia rakentamaan lisää hotelleja ja huoneistohotelleja.
Hotellien suorituskyky: Riadin hotellimarkkinat saavuttavat uusia huippuja. Keskimääräinen päivähinta (ADR) Riadissa nousi 895 SAR:iin vuonna 2024, ohittaen globaalit keskukset kuten Dubain, Hongkongin ja Madridin deloitte.com. Tämä oli nousua vuodesta 2023, jolloin ADR oli 702 SAR koko maassa ja erityisesti Riadissa vielä korkeampi, nousten 726 SAR:iin deloitte.com deloitte.com. Myös käyttöasteet ovat olleet vahvoja, mikä johtuu sekä yritysmatkailusta että kasvavasta vapaa-ajan turismista. Riadin kausien (monen kuukauden viihdefestivaalin) menestys on täyttänyt hotellit talvikuukausina ja tapahtumakalenterin laajeneminen pitää kävijämäärät tasaisina. Jeddah on edelleen merkittävä turistiportti, mutta Riadin hotellimarkkinat päihittivät korkeammilla ADR-luvuilla yritys- ja vapaa-ajankysynnän yhdistelmän ansiosta deloitte.com. Kaupunki valmistelee itseään isännöimään Expo 2030 -tapahtumaa, mikä vaatii merkittävää hotellihuoneiden lisäystä – viranomaiset suunnittelevat kymmenien tuhansien uusien huoneiden rakentamista siihen mennessä.
Uudet kehityshankkeet: Turismin hyödyntämiseksi merkittäviä majoitushankkeita on käynnissä. Riadin diplomaattikorttelissa ja keskustassa useita viiden tähden hotelleja (Ritz-Carlton, Fairmont, ym.) peruskorjataan tai rakennetaan uusina. Diriyah Gate -projektiin kuuluu useita luksuslomakohteita ja boutique-hotelleja, jotka integroidaan historialliseen ympäristöön reuters.com reuters.com. Vuoden 2024 lopulla Diriyahin kehittäjä solmi lähes miljardin dollarin arvoisia sopimuksia eurooppalaisten yritysten kanssa hotelli- ja kiinteistökehityksestä reuters.com, mikä osoittaa kansainvälistä luottamusta Riadin matkailupotentiaaliin. Lisäksi Qiddiya (viihdekaupunki) rakentaa lomahotelleja teemapuistojensa ja moottoriurheiluratojensa yhteyteen vuoteen 2026–2027 mennessä. Muut giga-hankkeet, kuten NEOM ja Red Sea ovat Riadin ulkopuolella, mutta kasvattavat yhteisesti Saudi-Arabian turismia ja tuovat todennäköisesti monia vierailijoita Riadin kautta matkakeskuksena. Kaupunki investoi myös kulttuurisiin kohteisiin – museoihin, tapahtuma-areenoihin ja kongressikeskuksiin – joihin liittyy usein hotellipalveluja.
Näkymät: Hotellikiinteistöjen näkymät ovat erittäin positiiviset. Koska Riad isännöi Expo 2030 -tapahtumaa (maailmannäyttely, jonka odotetaan houkuttelevan miljoonia kävijöitä) ja mahdollisesti myös 2034 FIFA World Cup -turnausta, kaupunki valmistautuu vastaanottamaan suuren määrän vierailijoita deloitte.com. Tämä tarkoittaa hotellien jatkuvaa rakentamista kaikissa kategorioissa (ylellisyydestä keskitasoon ja huoneistohotelleihin). Hallituksen myönteinen suhtautuminen – lisää turistiviisumeita, viihdetapahtumien mahdollistaminen ja sijoitukset PIFin kautta matkailuhankkeisiin – luovat vahvan pohjan. Lukujen valossa huoneiden tarjonta Riadissa todennäköisesti kaksinkertaistuu seuraavien 5–7 vuoden aikana. Riski on varmistaa, että kysyntä pysyy mukana (eli että hotellihuoneita ei tule liikaa hiljaisina kausina) ja säilyttää palvelun laatu kansainvälisten standardien mukaisena. Nykyisten trendien perusteella Riad on kuitenkin hyvällä tiellä vakiinnuttaakseen asemansa huipputason liike- ja vapaa-ajan matkakohteena, jolla on vastaavanlainen kiinteistömarkkina.

Riadin suurimmat kehityshankkeet ja projektit

Yksi Riadin kiinteistöalan jännittävimmistä puolista on käynnissä oleva megaprojektien portfolio. Nämä hankkeet – joita tukevat hallituksen Public Investment Fund (PIF) ja yksityiset kumppanit – muuttavat kaupunkikuvaa ja luovat uusia sijoitusmahdollisuuksia. Tässä on joitakin tärkeimpiä käynnissä olevia ja tulevia projekteja, joita kannattaa seurata:

New Murabba & The Mukaab: Vuonna 2023 julkistettu New Murabba on valtava hanke uuden keskustan rakentamiseksi luoteis-Riadiin vuoteen 2030 mennessä. Se kattaa 19 neliökilometriä ja tulee sisältämään asuin-, liike- ja viihdealueita, ja sen odotetaan tarjoavan kodin sadoilletuhansille asukkaille valmistuessaan reuters.com. Projektin ytimessä tulee sijaitsemaan The Mukaab, ikoninen, kuutionmuotoinen pilvenpiirtäjä, jonka korkeus on noin 400 metriä ja joka on yksi maailman suurimmista rakennuksista. New Murabba tulee sisältämään museon, teknologia- ja muotoiluyliopiston, immersiivisen monikäyttöteatterin, yli 80 viihde- ja kulttuuritilaa sekä lukemattomia kauppoja ja ravintoloita reuters.com. Pelkästään tämä hanke lisää merkittävästi kiinteistötarjontaa – sen arvioidaan tuovan 180 miljardia SARia (48 miljardia dollaria) ei-öljypohjaiseen BKT:hen ja luovan 334 000 työpaikkaa vuoteen 2030 mennessä reuters.com. New Murabban valtava mittakaava (noin neljäsosa Manhattanin koosta) alleviivaa Riadin tavoitetta olla “kaupunki kaupungin sisällä” futuristisella kaupunkikokemuksella.
Diriyah Gate: Vain 15 minuutin päässä Riadin keskustasta sijaitseva Diriyah on 63 miljardin dollarin jättihanke, jonka tavoitteena on entisöidä ja kehittää UNESCOn maailmanperintökohde At-Turaif ja sen ympäristö reuters.com reuters.com. Diriyahia kutsutaan usein ”kuningaskunnan jalokiveksi”, ja siitä ollaan tekemässä kansainvälistä kulttuuri- ja elämäntapakeskusta. Suunnitelmaan kuuluu korkeatasoisia asuinalueita perinteisessä Najdin arkkitehtuurissa, luksushotelleja, museoita, vähittäiskaupan soukeja sekä viihdepaikkoja – kaikki integroituna savitiilirakenteisiin reuters.com. Ensimmäinen vaihe (Diriyah Gate I) on jo rakenteilla, ja siihen kuuluu tasokas ostos- ja ravintola-alue Bujairi Terrace, joka avattiin loppuvuodesta 2022. Diriyah Gate Development Authority on varmistanut merkittäviä kansainvälisiä yhteistyösopimuksia; vuonna 2024 tehtiin noin miljardin dollarin arvoisia sopimuksia eurooppalaisten yritysten kanssa projektin kehittämiseksi reuters.com. Ulkomaiset sijoittajat ovat ottaneet osakkuuksia Diriyahin hotelleista ja kiinteistöistä, houkuteltuina hankkeen edistymisestä ja hallituksen tuesta reuters.com reuters.com. Odotetun valmistumisen ollessa noin vuonna 2027 mrgglobal.com, Diriyah tuo tuhansia uusia asuntoja ja hotellihuoneita ja nostaa Riadin kansainvälisen turismin kartalle.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya on laaja viihdekeskeinen kehityshanke Riadin laitamilla (noin 40 km keskustasta). Suunniteltu investointi on noin 40 miljardia dollaria, ja tavoitevalmistuminen vuoteen 2030 mennessä mrgglobal.com. Qiddiya kattaa 366 neliökilometriä autiomaan juurilta ja tarjoaa huvipuistoja, Formula 1 -kilparadan, vesipuiston, urheiluareenoita, golfkenttiä sekä yli 120 harrastekohdetta. Six Flags -huvipuisto (johon tulee maailman nopein vuoristorata) on keskeinen vetonaula, samoin kuin suuri vesipuisto (arvioitu budjetti noin 750 miljoonaa dollaria) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiyaan tulee myös asuinaluleita, hotelleja ja vähittäiskauppaa viihteen ympärille. Hanke on jo laajasti rakenteilla – infrastruktuuri ja ensimmäiset tilat ovat nousussa – vaikka avajaisaikataulu on porrastettu. Kun Qiddiya valmistuu, se nostaa Riadin alueelliseksi perheviihteen keskukseksi ja houkuttelee kotimaan turismia, joka nyt suuntautuu ulkomaille. Kiinteistösijoittajat pitävät Qiddiyaa silmällä sen laajan maa-alan ja tulevien kävijämäärien vuoksi; kävijämäärän arvioidaan ylittävän 17 miljoonaa vuodessa täydellä kapasiteetilla (ensiarvioiden mukaan). Hanke kasvattaa myös kaupungin majoitus- ja vähittäiskauppasektoria välillisen kysynnän ansiosta.
King Salman Park & Sports Boulevard: Nämä kaksi hanketta parantavat huomattavasti Riadin elämänlaatua ja vapaa-ajan vaihtoehtoja sekä epäsuorasti kiinteistöarvoja koko kaupungissa. King Salman Park on maailman suurin kaupunkipuisto, vihreä keidas 13–16 km²:n alueella Riadin vanhan lentokentän mailla turnerandtownsend.com mic-hub.com. Siihen tulee maisemoituja puutarhoja, valtava kuninkaallinen taidekeskus, urheilualueita, golfkenttä ja asuinkomponentteja puiston reunoille. Hanke toteutetaan vaiheittain ja luo kaupunkiin uuden ”vihreän sydämen” – kiinteistöjen arvot puiston läheisyydessä ovat jo kohoamassa puistomaisen asumisen odotuksen vuoksi. Samalla Sports Boulevard on 135 km:n verkosto pyöräily-, ratsastus- ja juoksureittejä, jotka ylittävät Riadin ja yhdistävät suuria puistoja ja wadi- (laakso-)alueita. Taideinstallaatioilla ja virkistysalueilla varustettuna se kannustaa terveelliseen elämäntapaan. Kun nämä hankkeet valmistuvat (vuoteen 2026–2027 mennessä suurimmat vaiheet), Riadista tulee vihreämpi ja kävelijäystävällisempi metropoli, mikä nostaa kiinteistöjen houkuttelevuutta ja kehitysmahdollisuuksia näillä alueilla.
Riyadhin metro ja infrastruktuuri: Vaikka Riyadhin metro ei ole varsinaisesti kiinteistöprojekti, se on keskeinen infrastruktuurihanke, jonka odotetaan avautuvan vaiheittain vuoden 2025 tienoilla. Tämä 22,5 miljardin dollarin hanke lisää kuusi metrolinjaa ja kymmeniä asemia ympäri kaupunkia. Metro (ja sen rinnalla tapahtuva bussiverkon uudistus) vaikuttavat jo nyt kiinteistöihin – tulevien asemien läheisyydessä (kuten Olaya-kadun, King Abdullah Roadin ym. varrella) nähdään uusia monikäyttöhankkeita ja kasvavaa sijoittajien kiinnostusta joukkoliikenteeseen perustuvaan kehitykseen. Parempi julkinen liikenne mahdollistaa tiiviimmän asuin- ja toimitilarakentamisen myös kauempana ruuhkaisesta keskustasta, laajentaen samalla Riyadhin kiinteistöjalanjälkeä. Parantunut saavutettavuus on lisäksi myyntivaltti ulkomaisille yrityksille ja ekspatriaateille, mikä tukee epäsuorasti toimisto- ja asuntomarkkinoita.

Nämä merkittävät hankkeet sekä muut vastaavat muovaavat Riyadhin tulevaisuutta. Näin mittavat investoinnit ovat ennenkuulumattomia – kuten eräs yritys totesi, Vision 2030:n giga-hankkeiden mittakaava on “uusi aikakausi… laajuudeltaan ennennäkemätön” mrgglobal.com. Sijoittajille ja kehittäjille nämä tarjoavat valtavia mahdollisuuksia: maan arvonnousua lähialueilla, lukuisia alihankinta- ja yhteistyökuvioita sekä mahdollisuuden olla rakentamassa ikonisesta globaalia kaupunkia. Hallituksen sitoutuminen on vahvaa (PIF:n 925 miljardin dollarin rahasto rahoittaa monia näistä hankkeista reuters.com), mutta myös toteutus on haaste: onnistumisen kannalta on ratkaisevaa pysyä aikataulussa ja välttää ylitarjontaa tietyillä osa-alueilla.

Hallituksen politiikka ja Vision 2030:n vaikutukset

Saudi-Arabian hallituksella on ratkaiseva rooli kiinteistömarkkinoilla, sillä se ohjaa alan kasvua poliittisin toimin sekä Vision 2030 -aloitteilla. Useat poliittiset toimenpiteet ja uudistukset vaikuttavat suoraan Riyadhin kiinteistömarkkinoihin vuonna 2025:

Vision 2030 ja talouden monipuolistaminen: Vuonna 2016 käynnistetty Vision 2030 on Saudi-Arabian muutosprosessin kattava tiekartta. Kiinteistöalalla Vision 2030 on asettanut kunnianhimoiset tavoitteet: omistusasumisen nostaminen 70 prosenttiin, uusien kaupunkien ja vetonaulojen kehittäminen ja Riyadhin nostaminen maailman johtavien kaupunkitalouksien joukkoon. Tämän seurauksena valtio on tarjonnut ennennäkemätöntä tukea ja rahoitusta kiinteistöprojekteille. Julkinen investointirahasto (PIF) on ollut ”ensisijainen työkalu” NEOMin, Diriyahin ja Qiddiyan kaltaisten giga-hankkeiden toteutuksessa reuters.com. Näillä toimilla pyritään suoraan monipuolistamaan taloutta pois öljyriippuvuudesta kehittämällä esimerkiksi asumista, matkailua ja viihdekiinteistöjä. Vision 2030 on synnyttänyt käytännössä kiinteistörakentamisen buumin – joidenkin arvioiden mukaan Saudi-Arabian rakennushankkeiden arvo (valtaosa kiinteistöihin liittyviä) ylittää biljoona dollaria ja kattaa tuhansia projekteja.
Asunto-ohjelmat: Asuntotavoitteiden saavuttamiseksi hallitus käynnisti ohjelmat kuten Sakani ja Wafi. Sakani tarjoaa Saudi-Arabian kansalaisille asuntorahoitustukea, maa-avustuksia tai alennettuja asuntoyksiköitä, mikä on merkittävästi lisännyt asuntokysyntää. Saudi-Arabian keskuspankki (SAMA) laski myös ensiasunnon ostajien vähimmäiskäsirahan 30 prosentista 5 prosenttiin (saudilaisille), mikä paransi merkittävästi asumisen saavutettavuutta ja lisäsi asuntojen kauppamääriä content.knightfrank.com. Tätä politiikkamuutosta pidetään tärkeänä syynä Jeddahin asuntojen myynnin 53 % kasvuun vuonna 2024 content.knightfrank.com, ja se on vaikuttanut samalla tavoin myös Riadin markkinoihin mahdollistaen monen vuokralaisen siirtymisen asunnon omistajaksi. Wafi puolestaan säätelee rakentamattomien asuntojen ennakkomyyntiä, mikä antaa ostajille enemmän varmuutta uuden rakentamisen hankinnassa. Nämä politiikat ovat olleet asuntolainamarkkinan räjähdysmäisen kasvun perusta viime vuosina ja tulevat määrittämään asuntorakentamisen strategiat jatkossakin.
Ulkomaalaisomistuksen uudistukset: Perinteisesti ulkomaalaisten kiinteistön omistamista Saudi-Arabiassa on rajoitettu voimakkaasti. Viime vuosina uudet säädökset ovat avanneet markkinat ulkomaalaisille osana investointien houkuttelemista. Käyttöön otettiin Premium Residency (Gold Card) -viisumi, jonka ansiosta varakkaat ulkomaalaiset voivat asua Saudi-Arabiassa ilman sponsoria ja ennen kaikkea ostaa kiinteistöjä (vähintään miljoonan dollarin sijoituksella) content.knightfrank.com. Tämä luo käytännössä asuinlupareitin kiinteistösijoittamisen kautta, samankaltaisesti kuin ”kultainen viisumi” -ohjelmat muualla content.knightfrank.com. Lisäksi uusi kiinteistönomistuslaki ulkomaalaisille yksityishenkilöille ja yrityksille hyväksyttiin (lukuun ottamatta pyhiä kaupunkeja ja sotilasalueita), mikä helpottaa ulkomaalaisten asukkaiden asunnonostoa ja ulkomaisten yritysten toimitilojen omistamista. Näiden uudistusten ja yritysten RHQ-vaatimuksen myötä kansainvälinen kiinnostus Riadin kiinteistömarkkinoita kohtaan on kasvanut. Vaikka ulkomaalaisten kysyntä on vielä alkuvaiheessa, ulkomaisten ostajien kysynnän odotetaan kasvavan, erityisesti luksusasuntojen ja liikekiinteistöjen kohdalla, Saudi-Arabian markkinoidessa itseään kansainvälisenä kohteena.
Investointi- ja FDI-politiikka: Saudi-Arabian Kansallinen investointistrategia pyrkii kasvattamaan suoraa ulkomaista investointia valtavasti valtakuntaan – tavoitteena on 388 miljardin SAR:n FDI vuosittain vuoteen 2030 mennessä (vuonna 2023 luku oli 95,9 miljardia SAR) deloitte.com. Kiinteistöala on keskeinen sektori tämän pääoman houkuttelemiseksi. Tämän takia hallitus on ottanut käyttöön uudistuksia sääntelyssä liiketoimintaympäristön parantamiseksi: kehittänyt lupamenettelyitä kiinteistökehitykselle, uudistanut kiinteistökauppalainsäädäntöä ja luonut läpinäkyvät rekisterijärjestelmät. REITit (kiinteistösijoitusrahastot) Saudi-Arabian pörssissä mahdollistavat myös ulkomaissijoittajien epäsuoran sijoittamisen kiinteistöihin. Julkisesti noteerattuja REITeja on nyt jo toistakymmentä, osa keskittyy erityisesti Riadin kohteisiin ja niissä sallitaan 100 %:n ulkomaalaisomistus. Lisäksi erityistalousalueilla ja tietyissä hankkeissa tarjotaan verokannustimia (esim. 50 vuoden verovapauskehittäjille joissain jättihankkeissa) kansainvälisen osallistumisen lisäämiseksi. Nämä politiikat ovat alkaneet tuottaa tulosta – esimerkiksi ulkomaiset sijoittajat ovat jo ostaneet osuuksia useista Diriyahin projekteista reuters.com, ja suuret kansainväliset yritykset (rakennusfirmoista hotellioperaattoreihin) ovat mukana Riadin kehityshankkeissa.
Kaupunkisuunnittelu ja sääntely: Hallitus suunnittelee aktiivisesti myös Riadin kaupunkilaajentumista. Uutta Riadin kaupunkimasterplania ollaan toteuttamassa hallitun kasvun tukemiseksi vuoteen 2030 ja sen yli. Siinä painotetaan sekoitettua maankäyttöä, joukkoliikenteen integrointia ja kulttuurikohteiden, kuten Diriyahin, säilyttämistä. Kaavoitussääntöjä muutetaan kannustamaan tiheämpää rakentamista liikennereittien varrella (hallitsemattoman haja-asutuksen ehkäisemiseksi) ja osoittamaan alueita kohtuuhintaista asumista varten. Lisäksi Saudi-viranomaiset ovat ottaneet käyttöön (tai pilotoivat) kiinteistökauppaveroa vanhojen maksujen tilalle, sujuvoittaakseen kiinteistönsiirtoja ja lisätäkseen taloudellista avoimuutta. “White Lands” -vero rakentamattomille kaupunkitonteille (otettu käyttöön ensimmäisen kerran 2017) laajenee nyt useampiin kaupunkeihin ja uusiin vaiheisiin maan keinottelun ehkäisemiseksi ja keskeisten käyttämättömien tonttien hyödyntämiseksi – tämän odotetaan lisäävän tarjontaa asteittain Riadin keskustassa, kun maanomistajat joko rakentavat tai myyvät. Lopuksi rakennusmääräykset kannustavat nykyisin vahvasti vihreisiin rakennusratkaisuihin ja älykaupunkiteknologioihin, erityisesti julkisissa hankkeissa Vision 2030:n kestävyyden tavoitteiden mukaisesti.

Yhteenvetona, Vision 2030 -ohjelman mukainen hallituksen politiikka on ollut katalyytti Riadin kiinteistöbuumille. Tarjoamalla rahoitustukea, helpottamalla sääntelyä, investoimalla julkisia varoja sekä rohkaisemalla ulkomaista ja yksityistä pääomaa, valtio on luonut kehitykselle suotuisan ympäristön. Lähestyttäessä vuotta 2030 politiikkatuen jatko (ja hienosäätö, kuten kohtuuhintaisuuden hallinta ja ylitarjontariskien ehkäisy) on oleellista sijoittajaluottamuksen ylläpitämiseksi ja markkinan pitkäaikaisen vakauden varmistamiseksi.

Ulkomainen investointi ja kansainvälinen kiinnostus

Ulkomainen investointi on yhä tärkeämpää Riadin kiinteistömarkkinoilla, ja kaupunki houkuttelee kasvavaa kansainvälistä huomiota. Vaikka kotimaiset toimijat (PIF ja paikalliset rakennuttajat) hallitsevat tällä hetkellä projekteja, ulkomainen pääoma ja osaaminen virtaavat sisään monen kanavan kautta:

Kasvava FDI & sijoittajien kiinnostus: Saudi-Arabian hallituksen sijoitusmyönteinen asenne tuottaa tulosta. Vaikka FDI-tasot laskivat alkuvuonna 2024 verrattuna vuoteen 2023, kokonaistrendi on ylöspäin ja optimistinen deloitte.com. Viranomaiset ennustavat, että FDI-virrat kasvavat 22 %:n vuotuisella kasvuvauhdilla vuoteen 2030 mennessä deloitte.com, ja kiinteistöt ovat yksi tärkeimmistä kohdesektoreista. Kansainväliset sijoittajat houkuttelee mahdollisuuksien mittakaava – harvassa ovat paikat maailmassa, joissa uusia kaupunkeja ja megakehityksiä rakennetaan käytännössä alusta alkaen. Esimerkiksi kansainväliset sijoittajat ovat jo ostaneet osuuksia useista Diriyah Gate -hankkeista (hotelleja ja monikäyttöisiä kokonaisuuksia) reuters.com reuters.com. Diriyah-hankkeen toimitusjohtaja totesi vuoden 2024 lopulla, että “ulkomaisen sijoittamisen kiinnostus on noussut voimakkaasti” nyt kun hanke on siirtynyt suunnitelmista toteutukseen reuters.com. Tämä mieliala todennäköisesti laajenee myös muihin hankkeisiin: kun kansainväliset yritykset näkevät NEOMin, Qiddiyan ja New Murabban etenemisen, niiden sijoitusluottamus kasvaa.
Kumppanuudet ja yhteisyritykset: Monet ulkomaiset yritykset tulevat Riadin markkinoille kumppanuuksien kautta. Rakennusjätit Kiinasta, Etelä-Koreasta ja Euroopasta voittavat sopimuksia infrastruktuurin ja pilvenpiirtäjien rakentamisesta. Esimerkiksi eurooppalaiset urakoitsijat ovat mukana Riadin metron ja New Murabban alkuvaiheen töissä. Kiinteistökehityksessä muodostetaan yhteisyrityksiä – esimerkiksi italialainen kehittäjä ja ranskalainen yritys allekirjoittivat äskettäin noin miljardin dollarin arvoisia sopimuksia Diriyahista reuters.com. Kansainväliset hotelliketjut (Hilton, Marriott, Accor ym.) ovat sitoutuneet hallinnoimaan uusia kiinteistöjä Riadin jättihankkeissa. Lisäksi ulkomaiset suunnittelu-, arkkitehtuuri- ja konsultointifirmat (amerikkalaiset, brittiläiset ym.) ovat vahvasti mukana uusien kaupunkihankkeiden suunnittelussa, tuoden mukanaan kansainvälisiä parhaita käytäntöjä. Näihin yhteistyöhankkeisiin liittyy usein pääomasijoituksia tai vähintäänkin pitkäaikainen sitoutuminen Saudi-Arabian markkinoihin.
Alueelliset sijoittajat: Länsimaiden kiinnostuksen lisäksi myös Persianlahden alueen sijoittajat (Arabiemiirikunnat, Kuwait, Qatar, Bahrain) havittelevat Riadia. Osa on ottanut osuuksia Saudi-REIT-rahastojen kautta; toiset taas osallistuvat tiettyihin kehityshankkeisiin. Esimerkiksi Arabiemiirikuntien Emaar ja Aldar ovat aiemmin osoittaneet kiinnostusta Saudi-hankkeisiin (tosin pääosin muissa kaupungeissa). Suurten saudiarabialaisten kiinteistökehittäjien (kuten ROSHN tai mahdollisesti tulevaisuudessa Diriyah Company) käynnissä oleva yksityistäminen ja pörssilistautumiset voivat avata ovia alueen valtion rahastoille tai instituutioille sijoittaa Riadin kiinteistöihin.
Ulkomaiset kiinteistönostajat: Yksilötasolla Saudi-Arabia avautuu hitaasti yhä enemmän ulkomaisille kiinteistönostajille. Kuten mainittu, uudet viisumi- ja omistuslait sallivat ulkomaalaisten ostaa asuntoja Riadissa (mikä oli aiemmin harvinaista). Ostomäärät ovat vielä vaatimattomia, mutta tietyissä korkealuokkaisissa kohteissa (esim. pohjois-Riadin brändätyt asunnot tai aidatut asuinyhteisöt) kehittäjät markkinoivat ulkomaisille ostajille. Esimerkiksi varakkaat yksityishenkilöt muista Lähi-idän maista, Aasiasta tai länsimaista, joiden liiketoiminta liittyy Saudi-Arabiaan, harkitsevat Riadin asuntojen ostamista kakkosasunnoiksi. Premium Residency -ohjelma, joka tarjoaa oleskeluluvan kiinteistösijoitusta vastaan, voisi houkutella varakkaita ostajia ympäri maailmaa content.knightfrank.com. Jos edes osa siitä ulkomaalaisten kysynnästä, jonka Dubai nykyisin houkuttelee, siirtyisi tulevaisuudessa Riadiin, se voisi olla merkittävä uusi pääoman lähde.
Pääomamarkkinat ja rahastot: Myös kansainväliset rahastonhoitajat seuraavat Riadin markkinoita. Vuonna 2022 MSCI lisäsi Saudi-Arabian kehittyvien markkinoiden kiinteistöindeksiinsä, mikä sai globaalit REIT-rahastot ja ETF:t sisällyttämään saudiarabialaiset kiinteistöosakkeet salkkuihinsa. Pääomasijoituskiinteistörahastot ja institutionaaliset sijoittajat (esim. globaalit eläkerahastot) ovat aloittaneet due diligence -tarkastukset saudikiinteistöihin, vaikka kaupat ovat vasta alussa. Yksi haaste on edelleen markkinoiden läpinäkyvyys ja kokemus – tämän korjaamiseksi Saudi-Arabia on ottanut käyttöön entistä vahvemmat kiinteistöihin liittyvät data- ja oikeudelliset rakenteet. Näiden kypsyessä analyytikot odottavat lisää suoria ulkomaisia sijoituksia tuottaviin omaisuuseriin (kuten osakkuudet toimistotorneissa, ostoskeskuksissa tai teollisuuspuistoissa Riadissa). Tulevina vuosina saatetaan nähdä merkittäviä yritysostoja tai yhteisomistuksia markkinoiden kypsyessä.

Yhteenvetona, kansainvälinen kiinnostus Riadin kiinteistömarkkinoihin kasvaa, lähtötasosta jopa merkittäville tasoille. Hallitus tiedostaa, että Vision 2030:n triljoonasuunnitelmien toteuttaminen vaatii ulkomaista pääomaa ja osaamista. Siksi sijoittajia houkutellaan aktiivisesti kannustimilla ja korkean profiilin globaaleilla tapahtumilla (kuten sijoittajakonferenssit ja tiennäytöt). On selkeää näyttöä onnistumisesta: “Kiinnostusta on paljon Amerikasta ja joka puolelta maailmaa… työskentelemme minkä tahansa maan kanssa, joka pystyy tuottamaan laatua aikataulussa,” sanoo Diriyah Co:n toimitusjohtaja reuters.com, mikä kuvastaa Saudi-Arabian avointa asennetta. Ulkomainen sijoittaminen ei ole enää vain tervetullutta, vaan se on elintärkeää, jotta visio öljynjälkeisestä tulevaisuudesta voi toteutua reuters.com. Ulkomaisille sijoittajille ja yrityksille Riad tarjoaa mahdollisuuden päästä varhaisessa vaiheessa mukaan yhteen maailman nopeimmin kasvavista kaupunkimarkkinoista.

Markkinanäkymät ja ennusteet seuraaville 3–5 vuodelle

Tulevaisuuteen katsoen Riadin kiinteistömarkkinoiden näkymät seuraavan 3–5 vuoden aikana (2025–2030) ovat yleisesti ottaen positiiviset, joskin tietyin varauksin. Ennusteiden ja asiantuntija-arvioiden mukaan useimmat segmentit kasvavat vahvasti:

Jatkuva kasvuvauhti: Analyytikot ennustavat yksimielisesti, että Saudi-Arabian kiinteistösektori kasvaa vahvasti koko vuosikymmenen ajan. Deloitten ennusteen mukaan kuningaskunnan kiinteistömarkkinat nauttivat kestävää kasvua vuoteen 2025 saakka, Vision 2030:n ja talousuudistusten siivittämänä deloitte.com. Yhden markkinatutkimusraportin mukaan Saudi-Arabian kiinteistömarkkinoiden kooksi arvioidaan noin 75 miljardia dollaria vuonna 2025 ja ~110 miljardia dollaria vuoteen 2030 mennessä (arvioitu vuosittainen kasvu 7–8 %) mordorintelligence.com. Riad, joka on pääkaupunki ja suurin kaupunki, tulee saamaan merkittävän osuuden tästä kasvusta. Kaupungin kehityshankkeet (asuminen, kaupalliset kiinteistöt sekä infrastruktuuri) viittaavat siihen, että vuosittainen investointitaso nousee useisiin kymmeniin miljardeihin dollareihin lähitulevaisuudessa.
Asuntosektorin ennuste: Asuntokysyntä pysyy korkealla Riadissa, kun väestönkasvu on 2–3 % vuodessa arabnews.com. Hallituksen tavoitteena on saavuttaa 70 % omistusasuntojen osuus vuoteen 2030 mennessä (nykyisin ~60 %), mikä tarkoittaa, että asuntorakentaminen kiihtyy. Knight Frank ennustaa, että Riadin väkiluku nousee noin 10 miljoonaan vuoteen 2030 mennessä (vuonna 2022 ~7,5 miljoonaa) content.knightfrank.com, mikä tarkoittaa satojen tuhansien uusien asuntojen tarvetta. Asuntojen hintojen odotetaan jatkavan nousuaan, mutta kasvuvauhti saattaa tasaantua, mikäli tarjonta ehtii mukaan. Joidenkin ennusteiden mukaan Riadissa asuntokauppojen vuosittainen hintakasvu asettuu keskivaiheen yksinumeroisiin lukuihin, eikä enää vuodesta 2021–2024 nähtyihin kaksinumeroisiin kasvuspiikkeihin. Vuoteen 2028 mennessä suurkaupunkeihin odotetaan noin 400 000 uutta asuntokappaletta content.knightfrank.com, joista Riadin osuus on merkittävä (esim. 30 000–50 000 uutta asuntoa vuosittain). Mikäli talous pysyy vahvana, nämä asunnot uskotaan imeytyvän markkinoille ja markkina pysyy tasapainoisena ja hinnat nousevat hieman vuosittain. Mikäli öljyn hinnat pysyvät korkealla ja julkiset investoinnit ovat vahvoja, kysynnässä (ja siten hinnoissa) voi olla nousupotentiaalia. Toisaalta, jos korot pysyvät korkealla kansainvälisesti, asuntolainojen saatavuus voi rajoittaa hintojen nousua keskiajalla – tätä kannattaa seurata.
Kaupalliset ja toimistotilojen ennuste: Toimistosektorin näkymät ovat erittäin positiiviset keskipitkällä aikavälillä. Riadin nousu alueelliseksi liiketoimintakeskukseksi näyttää jatkuvan, erityisesti kun Expo 2030 kannustaa monikansallisia yrityksiä perustamaan toimipisteen kaupunkiin ennen tapahtumaa. Luokan A toimistotarjonta kasvaa (kun KAFD toimii täysipainoisesti, uusia torneja nousee King Abdullah Roadille jne.), mutta kysynnän odotetaan myös kasvavan, kun yhä useampi yritys siirtää päämajaansa RHQ-määräyksen mukaan ja uudet toimialat (kuten teknologiayritykset, viihdealan yritykset) laajentuvat Riadissa. Vuokrien kasvun odotetaan tasaantuvan lähemmäs normaalia tasoa (esim. 5–10 % vuodessa) viimeaikaisten suurien nousujen jälkeen, kun lisätarjontaa tulee vuosina 2026–2027. Vajaakäyttö voi nousta lähes nollasta terveellisemmälle 5–10 % tasolle vuosikymmenen loppupuolella, mutta tämä viittaa edelleen vuokranantajien markkinoihin. Ratkaisevaa on suurhankkeiden toimistotilojen vaiheistus: jos esimerkiksi New Murabba, Diriyah jne. vapauttavat paljon toimistotilaa kerralla vuosina 2028–2030, voi syntyä tilapäinen ylitarjonta. Kuitenkin, kun liiketoiminnan kasvun odotetaan jatkuvan (Saudi-Arabian BKT:n arvioidaan kasvavan 786 miljardista dollarista vuonna 2024 noin 981 miljardiin dollariin vuoteen 2030 mennessä deloitte.com), uuden toimistotilan kysyntä tulee todennäköisesti olemaan vahvaa.
Vähittäiskaupan ja majoitusalan ennuste: Vähittäismyynti kasvaa tasaisesti väestön ja turismin lisääntyessä, mutta vähittäiskiinteistömarkkinoilla on käännekohta. Seuraavien viiden vuoden aikana Riad saa useita uusia megakauppakeskuksia ja ostosalueita (esimerkiksi Diriyahin ja New Murabban ostosalueet, sekä yksityishankkeet kuten Mall of Saudi). Tämä voi nostaa vähittäiskaupan vajaakäytön astetta, elleivät vanhemmat keskukset uudistu. Ennustamme, että vähittäistilavuokrien kasvu pysyy maltillisena tai tasaisena, ja tietyissä alasegmenteissä (kuten liiallisesti luksuskeskuksia) vuokralaisten markkinat voivat toteutua, jos ylitarjontaa syntyy. Parhaimmat elämyksiä tarjoavat ostospaikat säilyttävät kuitenkin vetovoimansa. Majoituspuolella Riadin hotellihuoneiden tarjonta kasvaa voimakkaasti ennen Expo 2030 -tapahtumaa. Hallitus tulee varmistamaan riittävän hotellikapasiteetin – mikä tarkoittaa mahdollisesti kymmeniä tuhansia uusia hotellihuoneita vuoteen 2029 mennessä. Käyttöasteet ja hinnat saattavat notkahtaa hieman lyhyellä aikavälillä uusien hotellien avautuessa (yleinen ilmiö isäntäkaupungeissa ennen suuria tapahtumia), mutta pitkällä aikavälillä kasvava turismi ja liikematkailu täyttävät nämä huoneet. Odotamme kysynnän huippua vuonna 2030 Expon ansiosta, jonka jälkeen voi tulla hetkellinen lasku ja sitten taas tasainen kasvu. Kaiken kaikkiaan Riadin majoituskiinteistöt ovat kasvutarina, kun kansainvälisten matkailijoiden määrän ennustetaan nousevan Saudi-Arabian markkinoidessa itseään ympärivuotisena kohteena (uskonnollinen turismi hyödyttää enimmäkseen muita kaupunkeja, mutta liikematkailu ja vapaa-ajan matkailu hyödyttävät Riadia).
Makrotekijät: Riyadhin kiinteistömarkkinoihin vaikuttavat myös laajemmat makrotaloudelliset trendit. Jos öljyn hinta pysyy suhteellisen korkealla (esim. yli 70 dollaria), hallitus voi jatkaa suuria investointeja projekteihin, mikä on positiivista kiinteistöalalle. Merkittävä öljyn hinnan lasku voisi pakottaa menoleikkauksiin tai hidastaa joidenkin projektien etenemistä, mikä hillitsisi kiinteistöalan kasvua. Myös globaalilla taloudellisella tilanteella on merkitystä: maailmantalouden taantuma saattaisi lyhyellä aikavälillä vähentää ulkomaista sijoittamista tai ekspatriaattien palkkaamista, mikä vaikuttaisi toimistojen käyttöasteeseen ja korkeatasoiseen asuntotarjontaan. Toisaalta onnistunut integroituminen globaaleille markkinoille (esim. Saudi liittymässä uusiin globaaleihin indekseihin, suurten tapahtumien isännöinti, jne.) voi kiihdyttää kasvua. Kokonaisuudessaan useimmat ennustajat näkevät, että Saudi-Arabian kiinteistömarkkinat kasvavat globaaleista vastatuulista huolimatta, sisäisten ajurien ja hallituksen tukitoimien ansiosta (esimerkiksi S&P odottaa Saudi-Arabian kiinteistösektorin kasvavan vuonna 2024, vaikka se ennustaa Dubain markkinoiden jäähtyvän arabnews.com).

Yhteenvetona seuraavan 3–5 vuoden aikana Riyadhin kiinteistömarkkinan odotetaan jatkavan kukoistustaan asuin-, liike- ja teollisuussektoreilla. Markkinoille on tulossa runsaasti uutta tarjontaa, mutta myös kysyntä kasvaa merkittävästi. Vision 2030:n huipentuma vuonna 2030 tulee olemaan ratkaiseva hetki, jolloin moni megaprojkti valmistuu ja maailman huomio kohdistuu Riyadhiin Expo-tapahtuman myötä. Yleinen odotus on, että Riyadhin kiinteistömarkkina tulee olemaan vuonna 2030 huomattavasti suurempi ja kehittyneempi kuin nykyään – todiste kymmenen vuoden mullistavasta kasvusta. Sidosryhmien kannattaa varautua dynaamiseen markkinaan, jossa on odotettavissa kasvupyrähdyksiä ja kasvukipuja, mutta hyviin asemiin sijoittuville mahdollisuudet ovat valtavat.

Riskit ja mahdollisuudet sijoittajille, kehittäjille ja ostajille

Kuten kaikilla nopeasti kasvavilla markkinoilla, Riyadhin kiinteistöbuumi tuo mukanaan sekä merkittäviä mahdollisuuksia että huomattavia riskejä. Alla on keskeisiä riskejä ja mahdollisuuksia, jotka sijoittajien, kehittäjien ja asunnonostajien kannattaa huomioida:

Mahdollisuudet:

Korkean kasvun markkinassa mukanaolo: Riyadh tarjoaa mahdollisuuden sijoittaa markkinaan, jossa on maailman nopeimpia kasvulukuja. Kiinteistöjen hinnat ovat nousseet (joissain segmenteissä kaksinumeroisia nousuja), ja vuokrat ovat nousussa toimisto- ja teollisuuskiinteistöissä cbre.sa cbre.sa. Sijoittajat voivat mahdollisesti saada korkeita tuottoja, joko maa- tai rakennusomaisuuden arvonnousulla tai vahvoilla vuokratuotoilla niukoilla sektoreilla (esim. Grade A -toimistot, modernit logistiikkakeskukset). Talouden perusajurit – nuori väestö, kasvava talous ja kehitysmyönteinen politiikka – luovat otolliset puitteet pitkän aikavälin arvonkasvulle.
Vision 2030 -katalyytit: Monet katalyyttiset tapahtumat ja projektit ovat näköpiirissä, jotka voivat lisätä kiinteistöjen kysyntää. Esimerkiksi Expo 2030 Riadissa houkuttelee miljoonia vierailijoita ja ulkomaisia yrityksiä, mikä todennäköisesti lisää majoituksen, vuokra-asuntojen ja toimistotilojen kysyntää. FIFA World Cup 2034 (jonka Saudi-Arabia isännöi, mahdollisesti myös osa tapahtumista Riadissa) tuo samoin kansainvälistä huomiota ja kulutusta deloitte.com. Giga-projektit kuten Qiddiya ja Diriyah luovat avauduttuaan uusia matkailu- ja asuinaluealasegmenttejä. Taitavat sijoittajat voivat kohdistaa sijoituksensa näiden projektien läheisyyteen ennen kuin ne valmistuvat kokonaan, hyötyäkseen hintojen noususta infran ja vetovoimatekijöiden rakentuessa.
Julkinen tuki ja vakaus: Hallituksen vahva osallistuminen tarjoaa vakautta ja matalampaa riskiä tietyissä hankkeissa. Monilla suurilla kehityshankkeilla on valtion tuki, mikä tarkoittaa, että niitä ei todennäköisesti hylätä ja infrastruktuuri (tiet, palvelut) sekä jopa rahoitus voivat olla varmistettuja. Tarjolla on myös kannusteita ja rahoitusohjelmia (edullisia lainoja Kiinteistökehitysrahastolta, julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyömahdollisuuksia jne.), joita kehittäjät voivat hyödyntää riskien pienentämiseksi. Lisäksi Saudi-Arabian poliittinen vakaus ja vahva taloudellinen tilanne (öljytulojen ansiosta) luovat luottamusta siihen, että Vision 2030 -suunnitelmat toteutuvat, toisin kuin joissain spekulatiivisissa nousukausissa muualla.
Koskemattomat segmentit: Riadin kiinteistömarkkinoilla on vielä aliarvioituja markkinarakoja. Esimerkiksi edullisten asuntojen segmentti alempien keskitulojen saudilaisille – kehittäjät, jotka pystyvät rakentamaan laadukkaita asuntoja alemman hintaluokan ostajille, voisivat vastata valtavaan kysyntään (erityisesti, kun suurin osa uudesta tarjonnasta on ollut luksusluokkaa). Samoin B-luokan toimistojen saneeraukset tai yhteiskäyttötoimistot voisivat palvella pk-yrityksiä ja startupeja, joilla ei ole varaa korkeimpiin vuokriin. Logistiikka-ala tarvitsee erikoistiloja (kylmävarastointi, viimeisen kilometrin jakelukeskukset), joita on edelleen liian vähän. Majoituspuolella, viiden tähden hotellien lisäksi, on mahdollisuuksia keskitason ja budjettihotelleille matkailun monipuolistuessa. Myös uuden asuntoalueiden lähikaupat voivat olla kannattavia, koska monilta alueilta puuttuu aluksi perustason palvelut. Näiden aukkojen tunnistaminen voi johtaa vahvoihin sijoitustuottoihin.
Ulkomainen sijoittaminen ja exit-mahdollisuudet: Kun ulkomaalaisten sijoittajien kiinnostus kasvaa, tulee markkinoille enemmän likviditeettiä ja exit-vaihtoehtoja. Sijoittaja, joka ostaa tai kehittää omaisuutta nyt, voi muutaman vuoden kuluttua löytää enemmän ostajia (kansainväliset rahastot, kiinteistösijoitusyhtiöt (REITit) jne.) kilpailemassa vakautetun omaisuuden ostamisesta. Tämä lisää mahdollisuutta tuottoisaan irtautumiseen myymällä omaisuuseriä tai realisoimalla asuntoportfolion pörssissä. Lisäksi se merkitsee yhteisyritysmahdollisuuksia kokeneiden kansainvälisten toimijoiden kanssa osaamisen ja riskien jakamiseksi. Ulkomaalaisten tulon myötä markkina ”vahvistuu”, mikä voi tarkoittaa tuottojen laskemista (ja siten pääoma-arvojen nousua) huippuomaisuuksissa kansainväliselle tasolle – tarjoten mahdollisuuden aikaisille markkinoille tulijoille.

Riskit:

Mahdollinen ylitarjonta joissakin segmenteissä: Suunniteltujen hankkeiden valtavan määrän vuoksi on riski, että tietyissä kiinteistösektoreissa syntyy ylitarjontaa. Esimerkiksi Riadin ostoskeskusten ja kauppakeskusten määrä on valtava; jos kulutuskysyntä ei kasva yhtä nopeasti, moni liiketila voi jäädä tyhjilleen, mikä heikentää vuokratasoja cbre.sa. Samoin hotellisektori voi kohdata ylitarjontaa Expo 2030:n jälkeen, jos turismin kasvu tasoittuu. Myös asuntopuolella voi syntyä ylitarjontaa, jos kehittäjät yliarvioivat luksusasuntojen kysynnän – Knight Frank varoittaakin mahdollisesta korkealuokkaisten asuntojen ylitarjonnasta, ellei uusia kysynnän lähteitä löydy bloomberg.com. Ylitarjonta siirtäisi markkinoiden edun vuokralaisille/ostajille, mikä puristaisi sijoittajien tuottoja ja aiheuttaisi hintakorjauksia niillä alueilla, joihin se vaikuttaa. Kehittäjien tulisi vaiheistaa hankkeensa viisaasti ja sovittaa ne todelliseen kysyntään.
Hintojen kohtuuhintaisuus ja korkopaineet: Yksi välittömistä riskeistä on kohtuuhintaisuus. Hinnat ovat nousseet niin paljon, että monien keskivertosaudiperheiden on vaikea ostaa asuntoa erityisesti keskeiseltä alueelta Riadista, varsinkin kun lainakorkojen noustua asuntolainat ovat kalliimpia. Kuten S&P toi esiin, korkeat hinnat ja kalliit asuntolainat johtivat kauppojen määrän laskuun vuonna 2023 arabnews.com, ja vaikka kysyntää tukee valtio, kohtuuhintaisuudella on rajansa. Jos korot pysyvät maailmalla korkeina tai nousevat lisää, asuntolainojen ottaminen voi hidastua, mikä vähentäisi asuntokauppaa. Lainalla ostaneet voivat joutua ahtaalle ja lainojen laiminlyöntien tai negatiivisen oman pääoman riski kasvaa, jos hinnat joskus laskevat capitaleconomics.com. Hallituksen voi olla tarpeen laajentaa tukia tai jakaa riskiä pitääkseen markkinat liikkeessä. Sijoittajien kannattaa olla varovaisia velkavivun suhteen nousevien korkojen ympäristössä.
Toteutus ja projektiviivästykset: Toteutusriski megaprojekteissa on huomattava. Jo nyt on raportoitu joidenkin hankkeiden uudelleenpriorisoinnista (esim. NEOMin osia on supistettu tai aikataulutettu pidemmälle aikavälille) reuters.com. Rakennusviivästykset johtuen valtavasta monimutkaisuudesta, urakoitsijaresursseista tai toimitusketjuongelmista voivat vaikuttaa kiinteistöjen valmistumisaikatauluun. Jos tärkeä infrastruktuuri (kuten metro tai uudet liikenneyhteydet) viivästyy, se voi hidastaa kiinteistöhankkeiden menestystä. Kehittäjille ja sijoittajille viivästykset tarkoittavat pidempää odotusta tuotoille ja mahdollisia kustannusylityksiä. Vaikka PIF ja suuret kehittäjät pyrkivät lieventämään tätä globaaleilla kumppanuuksilla, ennennäkemätön mittakaava voi silti aiheuttaa aikataulumuutoksia. On tärkeää laatia varasuunnitelmat eikä luottaa liian kunnianhimoisiin valmistumisaikatauluihin taloudellisissa malleissa.
Sääntelymuutokset: Sääntely-ympäristö on tämänhetkisesti suotuisa, mutta tulevaisuudessa voi tulla muutoksia, jotka vaikuttavat tuottoihin. Esimerkiksi hallitus voi ottaa käyttöön uusia veroja tai maksuja kiinteistökauppoihin, maanhallintaan tai vuokratuloihin liittyen samalla kun se modernisoi alaa. Kiinteistökauppojen arvonlisävero (nykyisen ALV:n ja varainsiirtoveron lisäksi) tai korkeammat maksut ulkomaisille omistajille voivat olla mahdollisia tulevaisuudessa. Lisäksi politiikka voi muuttua – esimerkiksi jos markkinat ylikuumenevat, viranomaiset voivat kiristää asuntolainakattoja tai ottaa käyttöön muita viilentäviä toimia. Toisaalta, kannustimien poistaminen (esimerkiksi jos RHQ-ohjelman edut päättyvät vuoden 2030 jälkeen) voi muuttaa kysyntää. Sijoittajien on pysyttävä ajan tasalla politiikan muutoksista. Positiivista on, että suuntaus on ollut kohti liberalisaatiota ja tukea, mutta on syytä ottaa huomioon politiikkariski pitkällä aikavälillä.
Globaalit ja geopoliittiset riskit: Ulkoiset tekijät ovat riski Saudi-Arabian yhteyksien vuoksi. Merkittävä maailmanlaajuinen taantuma voi laskea öljyn hintaa, vähentää hallituksen käytettävissä olevia varoja ja hidastaa hankkeita. Tämä voi myös vähentää ulkomaisten yritysten laajentumista, mikä vaikuttaa toimistotilojen kysyntään, sekä vähentää turistimatkailua, mikä iskee hotelleihin. Geopoliittiset jännitteet alueella ovat toinen tekijä; vaikka Saudi-Arabia on yleensä turvallinen, kaikki epävakaus Persianlahdella tai laajemmassa Lähi-idässä voi vaikuttaa sijoittajien luottamukseen ja taloudelliseen toimeliaisuuteen arabnews.com. Lisäksi yllättävät tapahtumat (pandemiat jne.) voivat katkaista myönteisen kehityssuunnan, kuten nähtiin vuonna 2020. Hajauttaminen on parantanut resilienssiä, mutta öljy on yhä suurin Saudi-Arabian menojen lähde – joten öljymarkkinoiden vaihtelut pysyvät kiinteistösijoituksille perustavanlaatuisena riskinä.
Markkinoiden kypsyys ja läpinäkyvyys: Kiinteistömarkkinana Riadi on suhteellisen nuori ja kehittyvä eikä sillä ole samanlaista historiallisuutta kuin kypsillä markkinoilla. Tämä tarkoittaa, että volatiliteetti voi olla korkeampaa ja tiedon läpinäkyvyys on yhä paranemassa. Sijoittajat voivat kohdata haasteita saadessaan tarkkaa markkinadataa, ja arvostukset voivat vaihdella mielialojen mukana. Vaikka merkittäviä edistysaskeleita onkin otettu (esim. GASTAT:n julkaisema kiinteistöjen hintaindeksi stats.gov.sa), jotkut sijoittajat saattavat vaatia korkeampaa riskipreemiota ennen kuin markkinat vielä kypsyvät. Tämä voi nostaa rahoituksen hintaa tai rajoittaa irtautumisvaihtoehtoja lyhyellä aikavälillä.

Yhteenvetona Riadin kiinteistömarkkinat tarjoavat poikkeuksellisen kasvutarinan ja monia mahdollisuuksia voittoihin, mutta niihin liittyy myös riskejä. Sijoittajille ja kehittäjille avain on linjautua hallituksen näkemyksen kanssa (joka tarjoaa myötätuulen), tehdä perusteellinen due diligence ja hajauttaa eri segmenteille suojautuakseen sektorikohtaisilta riskeiltä. Mahdollisuudet – aina giga-hankkeisiin osallistumisesta täyttymättömien asuntotarpeiden ratkaisuun – voivat tuottaa merkittäviä tuottoja, jos toteutus tehdään oikein. Asunnon ostajalle tarjoutuu mahdollisuus liittyä nouseville markkinoille ja nähdä merkittävää arvonnousua, mutta heidän tulee varoa ylivelkaantumista korkotason vaihteluiden vuoksi. Mikäli markkinoilla liikkuu tiedostavan varovaisesti, voi Riadin kasvava kiinteistömarkkina vuonna 2025 ja sen jälkeen olla erittäin palkitseva. Kaupungin muodonmuutos on käynnissä, ja ne, jotka osallistuvat ja edistävät tätä kasvua, hyötyvät uuden ajan “Rakennetaan, ja he tulevat” -hengessä Saudi-Arabian sydämessä.

Lähteet:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Keskeiset markkinahuomiot Riadin toimisto-, asuin-, vähittäiskauppa-, majoitus- ja teollisuussektoreille cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA:n kiinteistöennusteet 2025: Yleiskatsaus markkinanäkymiin, Vision 2030:n vaikutuksiin ja ulkomaisten investointien ennusteisiin deloitte.com deloitte.com; sekä Deloitten lehdistötiedote vuoden 2024 tuloksista: asuntokaupat, toimistotarjonta ja majoitustoimialan mittarit deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi-Arabian asuntomarkkinakatsaus 2024/25: Tietoja kauppamääristä, hintakehityksestä sekä erityisesti Riadin asuntotarjonnan ja -kysynnän keskeisistä tekijöistä content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Merkittävien hankkeiden ja suunnitelmien kattavuus: New Murabba -hankkeen julkistus (Riyadhin kaupungin kaksinkertaistaminen vuoteen 2030 mennessä) reuters.com; Diriyah-projektin sopimukset ulkomaisten sijoittajien kanssa sekä PIF:n strategia reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P -raportti – Näkemyksiä vuoden 2024 näkymistä ja riskeistä: Vision 2030 kasvattaa kysyntää, korkojen vaikutukset sekä sitaatti Riadin kiinteistöjen pulasta, joka pitää hinnat korkealla arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank Bloombergiin kautta – Kommenttia asuntotuotannon kohtuuhintaisuudesta ja luksuksen ylitarjonnan riskistä Saudi-Arabiassa bloomberg.com.
MRG Global – Tietoja giga-hankkeiden budjeteista ja aikatauluista (Diriyah 63 mrd. dollaria vuoteen 2027; Qiddiya 40 mrd. dollaria vuoteen 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Tietoa Riadin laajamittaisista asuntoprojekteista (Sedra: 30 000 asuntoa yli 20 miljoonan neliömetrin alueella) trade.gov.
Vision2030 ja viralliset lähteet – Tietoa elämänlaadun hankkeista, kuten King Salman -puisto (yli 13 km²:n kaupunkipuisto), sekä valtion kokonaistavoitteista asuntorakentamisessa content.knightfrank.com mic-hub.com.