リヤドの不動産市場は、強固な経済的基盤、急増する需要、そして野心的な開発計画に支えられ、2025年に注目すべきブームを迎えています。サウジアラビアの経済多角化とビジョン2030の取り組みにより、不動産活動が加速され、リヤドは投資の中心地となっています。2024年には不動産取引が過去最高水準に達し、サウジアラビア全体の不動産取引件数は37%増の236,690件（取引総額2,678億サウジリヤル）に跳ね上がりました content.knightfrank.com。この成長をリードしたのがリヤドです。住宅販売だけでも38%増の202,661件（1,648億サウジリヤル相当）を2024年に記録し content.knightfrank.com、その勢いは2025年にも継続しています。この活発な動きが価格上昇を牽引しており、サウジアラビア全体の不動産価値は2025年第1四半期、前年同期比で約5.1%上昇。土地やヴィラの価値上昇が主な要因であり、リヤドは最も強い価格上昇を示しました cbre.sa。
力強い市場環境を示す複数の指標があります。住宅購入を促進するため、住宅ローンの貸出が急速に拡大しており、新規住宅ローンは2025年初頭までに前年同期比28.3%増加しました cbre.sa。また、リヤドの人口増加と雇用創出が住宅需要を持続させています。過去5年間、サウジ全体で創出された新規雇用の約半数がリヤドで生まれ、これは政府によるリージョナルヘッドクォーター（地域本部）プログラムが企業を首都に誘致したことも一因です content.knightfrank.com。その結果、住宅需要（購入・賃貸ともに）が急増しています。実際、リヤドの人口は2022年から2030年までに38%増加すると予測されており content.knightfrank.com、住宅や商業スペースのニーズが一層高まります。王国の指導層は、首都に対して明確に高い目標を掲げており、ビジョン2030の下でリヤドの規模と人口を倍増させることを目指し、8,000億ドル規模の新インフラ・開発への投資で支えられています reuters.com。これらの要因により、リヤドは2025年に向けて湾岸地域で最も熱い不動産市場の一つとなっています。
しかし、このブームには課題もあります。住宅の手頃さへの圧力が現れており、いくつかのセグメントでは住宅価格が所得よりも速く上昇し、金利の上昇により住宅ローンの負担も増しています。S&Pグローバルは、2023年までには価格の高騰と借入コストの増加が一部の買い手の熱意を冷ましていると指摘しました english.alarabiya.net。需要は依然として堅調ですが、リヤドの入居可能な不動産の不足が価格を高騰させており、一部の潜在的な購入者を市場から締め出しています arabnews.com。それにもかかわらず、2024年後半以降の金利の低下や外国人購入者向けビザなどの新政策により、住宅の手頃感が改善し、需要維持が期待されています arabnews.com arabnews.com。全体的に見て、2025年の市場感情は楽観的です。政府の改革、ギガプロジェクト、大型イベント（2030年のエキスポ、2034年のワールドカップ開催の可能性）が、長期的な成長ストーリー deloitte.com を後押ししています。
リヤドの住宅用不動産
住宅はリヤドの不動産ブームの主役です。 住宅取引と価格は急激に上昇し、最終利用者や投資家の強い需要を反映しています。
- 販売量と価値: リヤド、ジッダ、ダンマームにおける住宅取引件数は、2023年と比べて2024年に約50%増加しました deloitte.com deloitte.com。これら主要都市における住宅取引件数は合計102,522件、取引総額は1,180億サウジアラビアリヤルとなりました（2024年） deloitte.com。リヤドは王国の主要なビジネス拠点としてこの活動の大きなシェアを占めています deloitte.com。政府は住宅所有率（2030年までに70%を目標）を高めるべく取組みを進めており、サウジアラビア国民は住宅ローンの補助や頭金支援を受けることができ、住宅購入を後押ししています。2024年の住宅ローン発行額は17.7%増の936億サウジアラビアリヤル（主にヴィラ購入のため）となり content.knightfrank.com、2023年の小幅な減速から回復しました。2025年初頭には新規住宅ローン増加率がさらに加速し、前年比+28%に達しました cbre.sa。これは購入意欲の衰えない強さを示しています。
- 価格動向: 住宅価格が急騰しており、特にリヤドで顕著です。2024年には、リヤドのアパート販売価格が平均10.6%、ヴィラ価格が6.3%上昇しました content.knightfrank.com。一部の地域ではさらに急激な上昇が見られ、例えばアル・ワディ地区では年率49%の価格上昇が記録されています content.knightfrank.com。これは一部地域で需要が供給を上回っていることを示しています。2025年第1四半期までに、リヤドの不動産価値は引き続き地域をリードし、土地やヴィラの価値上昇が支えとなっています cbre.sa。首都では、アパートは依然として中間層にとって比較的手頃です。過去1年間に販売されたアパートの約69%がSAR 250,000～1,000,000（約66,000～266,000米ドル）の価格帯にあり、低・中所得層を対象としています deloitte.com。一方、高級志向の増加により高額ヴィラの価格は上昇していますが、より多くの買い手（例：外国人）がそのセグメントに参入しない限り、高級物件の供給過剰が発生する可能性があるという警告もあります bloomberg.com。全体的に、急激な価格上昇が買い手の嗜好を、手頃さや生活様式の変化から戸建ヴィラよりもアパートやタウンハウスへとシフトさせています content.knightfrank.com。
- 供給＆建設：住宅建設業者は需要に追いつこうと急いでいます。リヤドの住宅在庫は2024年に49,400戸の新規住宅が増加し、同市の総供給数は約140万戸となりました content.knightfrank.com。国内全体では、主要都市圏の住宅供給が現在の350万戸から2028年までに390万戸へと拡大する予定です content.knightfrank.com。リヤドでは、政府が2030年までに33万戸の新築住宅計画（うち30万5,000戸はサウジ国民向け）を発表しており、ビジョン2030の住宅所有率目標を支援しています content.knightfrank.com。主要なマスタープラン型コミュニティが開発中で、例えばROSHNのSedraプロジェクトはリヤド北部で2,000万㎡に及び、学校、公園、各種設備を備えた3万戸超の住宅を提供します trade.gov。このような官民による大規模プロジェクトが着実に新たな在庫を加えていますが、それでも「リヤドの不動産不足」は依然として懸念されており、これが価格上昇の一因とS&Pは指摘しています arabnews.com。新規供給のパイプライン（手頃な価格の住宅施策を含む）は、価格インフレを抑え、拡大する都市人口を収容するために不可欠です。
- 賃貸市場：リヤドの賃貸部門も需要の高まりを反映しています。若いサウジ人や仕事を求めて移住してくる外国人の人口流入が賃貸物件の吸収を後押ししています。2025年の具体的な家賃水準は出所に明記されていませんが、市場関係者は主要エリアで賃料が上昇していると指摘しており、特に購入コストが高いためアパート市場でその傾向が顕著です。政府のSakani住宅プログラムや補助付き住宅ローンによって、多くの賃貸入居者が持ち家に移行しましたが、現状の価格で購入できない層には賃貸市場のタイト化が進んでいます。強い労働市場と新規投資による外国人専門職の流入が賃貸需要を下支えするでしょう。一方で価格や金利が高止まりすれば、より多くの中間層ファミリーが賃貸を継続し、賃貸供給圧力が強まるリスクも。2025年のリヤド住宅市場の特徴は、急成長と楽観的な開発ムードがある一方で、新たな「手頃な価格」の壁とのバランスを取る必要がある点です。
商業用不動産：オフィスおよび小売セクター
オフィス市場
リヤドのオフィスマーケットは2025年に非常に活況であり、経済ブームと首都を地域のビジネス拠点とする取り組みに後押しされています。グレードAオフィススペースの需要は供給を大きく上回っており、賃料の急騰と新規開発が進んでいます：
- 急増する需要と賃料：リヤドでのプレミアムオフィスの稼働率は非常に高く、企業は質の高いスペースを求めて奪い合っています。2025年第1四半期には、リヤドのオフィス賃料が前年比21％急騰という驚異的な成長率となり、限られたトップグレードオフィスを巡ってテナントが競合しています cbre.sa。2024年にもこの傾向は顕著で、第4四半期までに賃料は前年同期比約18％上昇し、空室率は厳しい状況が続きました cbre.com。リージョナルヘッドクォーター（RHQ）プログラム（2024年施行）では、政府契約を希望する外国企業が中東拠点をサウジアラビアに置くことを求めています。この取り組みにより、2024年に571社がリヤドへ移転するなど、オフィス需要が大幅に拡大しました deloitte.com。金融、プロフェッショナルサービス、テクノロジーなどの主要セクターが拠点を拡大しており、オフィスで働く雇用は2024年に5.3％増加しています deloitte.com。事業活動も活発で（非石油GDPは2024年に約5%成長 arabnews.com）、オフィス需要の見通しは依然として強気です。
- 供給と新規開発： デベロッパーは新たなオフィスビルの提供にしのぎを削っていますが、大規模プロジェクトは時間を要します。2024年末時点で、リヤドのオフィスストックは約640万m²（賃貸可能総面積）でした deloitte.com。最近の追加には、Laysen Valley、STC Square（フェーズ1）、およびNew Eastプロジェクトが含まれており、これらは2024年に合わせて約145,000m²のグレードAオフィスを新たに供給しました deloitte.com。象徴的存在であるキング・アブドゥッラー金融地区（KAFD）では、リヤドの新しい金融センターとして、多くのタワーが高い事前リース率で稼働を開始しました deloitte.com。さらにいくつかのメガプロジェクトが近々大量のオフィス供給をもたらす予定です：ニュー・ムラッバ中心地プロジェクト（ムカーブの超高層ビルを含む）は2030年までに大規模な商業スペースを追加する予定であり reuters.com、ディリーヤ・ゲートの商業エリアでは伝統的な景観の中でオフィスが提供されます。その間、需要に応えるため、古い建物のリノベーションやコワーキングスペースの活用など、一時的な対策も取られています。政府もリヤドメトロ（2025年開業予定）などのインフラ整備を加速し、活用可能なオフィスエリアの拡大を進めています。これらのプロジェクトが最終的に不足の解消に寄与するとはいえ、短期的にはグレードAオフィススペースは依然として希少であり、家主側に強い価格決定力があります。
- 市場見通し： 今後数年間、リヤドのオフィス市場は家主有利な状況が続くと見込まれています。優良ビルの空室は最小限にとどまり、企業は質と立地にプレミアムを支払う意識を持っています。2桁台の年間賃料上昇は、2026～2027年ごろに新規供給が始まると落ち着く可能性があるものの、需要も並行して増加が予想され、市場のひっ迫感は維持される見通しです。経済多角化の取り組みが停滞した場合や企業のリストラがあった場合はリスクとなりますが、現在の指標（FDI流入、新規ビジネス登録、他都市からの政府機関移転）すべてが拡大傾向を示しています。総じて、リヤドのオフィスセクターは活況であり、ビジョン2030の都市を世界的なビジネス拠点とする目標に支えられています。
小売市場
リヤドの小売用不動産セクターは、進化と拡大の真っただ中にあります。消費者支出は人口と観光の増加に伴い上昇していますが、小売業界は現代的な形態や体験型施設へとシフトしています：
- 販売および需要の動向: サウジアラビアの小売売上は着実に上昇しています。2025年初頭、小売業のPOS取引は前年同期比で約8%増加（2025年1～2月）cbre.saとなり、消費者信頼感の高まり、若年人口、観光の回復が反映されています。オックスフォード・エコノミクスは、サウジアラビアの小売売上高が2025～2027年に年平均約4.4%で成長すると予測しています deloitte.com。この健全な成長は可処分所得の上昇や来訪者数の増加に支えられています。最大都市リヤドはこの傾向の主要な恩恵を受けています。特に、市の年間リヤド・シーズンの祭典やイベントがモールや娯楽施設の来場者数を押し上げました。観光の伸び（2024年の国際観光客数3,000万人 cbre.sa）も小売支出、特に高級小売やホスピタリティ小売に反映されています。
- 家賃と稼働率: 売上高の増加にもかかわらず、小売の賃料水準は2024年にわずかな上昇にとどまりました deloitte.com。その理由は近年の小売スペース供給の大幅な増加であり、リヤド各地で多数の新しいモールやショッピングセンターがオープンしました。古い伝統的なモールのオーナーは、体験型要素を備えた新しい施設へと買い物客が流れる中、競争圧力に直面しています。多くの老朽化した小売施設はテナントや来場者の確保に苦戦しており deloitte.com、イノベーションを求められるか、空室リスクを抱えています。主要な小売スポット（例：キングダムセンターモール、リヤドフロント、モールオブアラビア）は依然として高い賃料を維持していますが、二次立地での供給過多により全体の賃料平均は抑えられています。市場の専門家は、リヤドのメガモール建設ラッシュが消費者需要を上回ると長期的な供給過剰につながる可能性があると警告しています cbre.sa。これまでのところ需要は「比較的安定しており」、2024年は賃料がわずかに上昇したにとどまっています deloitte.com。市全体の小売稼働率は依然として良好ですが、飽和したサブマーケットではオーナーがインセンティブを提供しています。
- フォーマットの変化: 世界的なトレンドに沿って、リヤドでは体験型小売が拡大しています。開発業者は、集客のためにエンターテイメント、飲食、レジャーを小売プロジェクトに統合しています。たとえば、建設中のモール・オブ・サウジプロジェクトには、屋内スキー場やテーマパークアトラクションが含まれる予定です。既存のモールも、より多くのイベントや期間限定の体験を開催しています。ポップアップストアも注目を集めており、短期間の小売スペースで話題とブランド認知を高めていますdeloitte.com。特に大規模なモールでその傾向が強まっています。これは、消費者の嗜好が「従来の独立した小売開発から」統合型・複合用途の目的地へと変化していることを反映していますdeloitte.com。屋外型のライフスタイルセンターや、（ディリーヤにあるような）スークを模したマーケットプレイス、大規模な複合用途プロジェクト内の小売（例：ニュー・ムラッバなど）が、小売シーンを多様化させていくでしょう。
- 見通し: 今後3～5年で、リヤドの小売セクターには両義的な展望が広がります。一方では、より多くの観光客（2030年万博の開催も控え）、若く増加する人口、所得の上昇によって需要が増加します。他方で、新規供給の波（複数の大規模モールや新興地区のハイストリート型小売）が市場に流入します。開発業者は、すでに古い小売センターの用途変更やアップグレードを進め、競争力を維持しようとしています。主要な小売地では賃料の中程度の上昇が期待されますが、過剰供給が悪化すれば二次ロケーションでは賃料が横ばいまたは下落する可能性もあります。小売業者はより選択的になり、集客力が高く体験重視の施設を選ぶ傾向が強まるでしょう。リヤドの小売不動産は過渡期にあり、最新のショッピングコンプレックスが多数登場する一方、差別化のない小売スペースの過剰供給を防ぐために、慎重な計画が必要です。
工業・物流不動産
リヤドの工業・物流不動産セクターは力強い成長を遂げており、経済の多角化やサウジアラビアが地域物流ハブとなることを目指す動きに支えられています。倉庫から製造パークまで、需要が高まっています。
- 強い需要の原動力: 産業需要は石油・非石油部門の両方によって支えられています。近年の原油価格の上昇は石油化学および製造業の活動を促進し、政府の非石油輸出拡大への注力により物流需要も拡大しましたcbre.sa。2024年にはサウジの石油化学企業の収益性が改善し、非石油輸出も増加、これにより保管・流通施設のニーズがより高まっていますcbre.sa。また、電子商取引も新たな原動力となっており、王国でネットショッピングが広がる中、企業はリヤド周辺にフルフィルメントセンターを投資しています。さらに、人口増加と小売市場の拡大により、首都圏を支えるためのコールドストレージや食品配送倉庫の需要も高まっています。
- 賃料と稼働率の上昇: 質の高い物流スペースが不足しているため、産業用賃料が上昇し、特にリヤドの既存工業ゾーンで顕著です。CBREは、2025年初頭時点でリヤドの産業用リース料が上昇傾向にあると指摘していますcbre.sa。リヤドのドライポートや空港付近など好立地の物流パークでは稼働率が高い状態となっています。一部では、古い倉庫をテナントの要望に応えるために（天井高や積み下ろし施設の強化など）改築・拡張している例も見られます。工業地区の用地価格も、開発用地の争奪戦により上昇しています。3PL（サードパーティ・ロジスティクス）事業者、小売業者、メーカーからの旺盛な需要を背景に、家主は賃料上昇の恩恵を受けており、新規プロジェクトも速やかにリースされています。
- ビジョン2030の取り組み: サウジアラビアのビジョン2030には、産業および物流インフラを強化するための具体的なプログラムが含まれています。国家産業開発・物流プログラム（NIDLP）は、製造および倉庫プロジェクトに対するインセンティブを提供しています deloitte.com。経済特区（SEZs）も設立されており、特にリヤド統合物流ゾーンはキング・ハリド国際空港の近くに位置し、100%の外国資本所有が認められ、世界的な物流企業を誘致するために税制優遇が提供されています deloitte.com。政府はまた、輸送インフラにも投資しており、たとえばジェッダとダンマームの港湾能力の拡張や、サプライチェーン全体を効率化するためのビジョン2030物流マスタープランの実施などが挙げられます deloitte.com。これらの取り組みにより、具体的な成長が見られており、サウジ港湾庁のデータによると、2024年の貨物取扱量は2023年比で14%増加しています deloitte.com。これは物流の流通量拡大を示し、保管・流通スペースの需要を押し上げています。
- 供給パイプライン: リヤド郊外の工業地帯（例えばスダイル産業都市や第二工業都市）では、新たな倉庫や工場が着実に建設されています。政府支援による大規模プロジェクト（「SIP（サウジ産業パーク）」の拡張など）や、AgilityやDHLなど民間部門による物流センター投資によって在庫が増えています。それでも需要は供給と均衡しているため、高品質物件の空室率は低水準が続いています。市場では温度管理が必要な医薬・食品用の倉庫や小売流通用の大規模倉庫、さらにはデータセンター用不動産など、専門化も進んでいます。今後もリヤド周辺に数十万平方メートル規模の新たな物流スペースが計画されていますが、サウジアラビアがアジア・欧州・アフリカを結ぶ戦略的立地にあるため、多くが吸収される見込みです。
- 見通し：産業／物流セグメントは今後も成長が期待されています。政府の予測では、サウジアラビアを2030年までに世界有数の物流ハブにすることを目指しており、それはリヤドにおける世界レベルのインフラ整備を意味します。今後数年で近代的な物流パークの開発（統合税関や保税ゾーンなど）が予想されます。供給が追いつくにつれ、賃料は緩やかながら引き続き上昇する可能性があります。最大のチャンスは専門施設―高品質でテクノロジーを活用した物流およびラストマイルセンターの建設にあるでしょう。潜在的なリスクとしては、すべての開発業者が一斉に参入した場合の過剰建設や、世界的な貿易の変動（世界経済の減速が取引量の成長を鈍化させる可能性）などが挙げられます。しかし2025年時点では、リヤドの産業系不動産は貸主優位の市場であり、政府の強力な後押しによる拡大が続いています。cbre.sa。
ホスピタリティ＆観光用不動産
リヤドのホスピタリティ不動産は、観光と大規模イベントの急増により活況を呈しています。新しいホテル、リゾート、エンターテインメント施設が次々とオープンし、都市が目的地として変貌しています：
- 記録的な観光客流入：サウジアラビアは観光業を積極的に推進し、その成果が現れています。2024年には国際観光客数が3,000万人に達し、前年から9.5％増加しました cbre.sa。これは過去の水準をはるかに上回っています。実際、王国はすでにビジョン2030の目標である年間1億人の観光客達成を7年も前倒しで実現しました deloitte.com deloitte.com。首都リヤドはこのインバウンド旅行の大部分が訪れる場所となっており、特にビジネス、会議、リヤド・シーズンなどのイベント目的が多くなっています。観光消費額は2024年に1,536億サウジリヤルで過去最高を記録し cbre.sa、地域経済を下支えし、投資家のホテルやサービスアパート建設を後押ししています。
- ホテルパフォーマンス: リヤドのホテル市場は新たな高みに達しています。リヤドの平均客室単価（ADR）は2024年に895サウジアラビア・リヤルまで上昇し、ドバイ、香港、マドリードなどの世界的な拠点を上回りました deloitte.com。これは2023年の702サウジアラビア・リヤルから全国平均726に上昇し、リヤドではさらに高くなりました deloitte.com deloitte.com。稼働率も堅調で、出張需要とレジャー観光の拡大が牽引しています。リヤド・シーズン（複数月にわたるエンターテインメントフェスティバル）の成功により、冬季にはホテルが満室となり、イベントカレンダーの拡大で訪問者数も安定しています。ジェッダは依然として主要な観光地ですが、リヤドのホテル市場は、法人とレジャー需要の組み合わせにより、より高いADRで他都市を上回りました deloitte.com。リヤド市は2030年万博（エキスポ）の開催を目指しており、そのためにはホテル客室供給の大幅な拡充が必要であり、当局はそれまでに何万室もの新規客室を確保する計画です。
- 新規開発: 観光業を活用するために、主要なホスピタリティ開発プロジェクトが進行中です。リヤドのディプロマティック・クォーターおよび市中心部では、複数の5つ星ホテル（リッツカールトン、フェアモントなど）がリニューアルまたは新築されています。ディリーヤ・ゲート・プロジェクトでは、歴史的な景観と一体となった複数の高級リゾートやブティックホテルが誕生予定です reuters.com reuters.com。2024年末、ディリーヤの開発会社はホテルおよび不動産開発のために、ヨーロッパ企業と約10億ドルの取引に合意しました reuters.com。これはリヤドの観光ポテンシャルに対する国際的な自信を示すものです。さらに、キディヤ（エンターテインメントシティ）では、2026〜2027年までにテーマパークやモータースポーツトラック周辺にリゾートホテルがオープン予定です。他のギガプロジェクトであるネオムや紅海はリヤド以外ですが、サウジ全体の観光業を押し上げるものであり、多くの旅行者がリヤドをハブとして利用することが予想されます。さらに市は、ミュージアム、イベントアリーナ、コンベンションセンターといった文化資産への投資も行っており、これらには付帯する宿泊施設も含まれています。
- 見通し：ホスピタリティ不動産の見通しは非常にポジティブです。リヤドはエキスポ2030（数百万人の来場が見込まれる万国博覧会）や、場合によっては2034年FIFAワールドカップの開催も予定しており、市は大量の来訪者を受け入れる準備を進めています deloitte.com。これに伴い、ラグジュアリーからミッドスケール、サービスアパートメントまで、あらゆるカテゴリーのホテル建設が継続的に行われています。政府の支援姿勢－観光ビザの発給拡大、娯楽イベントの許可、観光プロジェクトへのPIFを通じた投資－が強力な基盤となっています。数値で見ると、リヤドのホテル客室供給は今後5～7年でほぼ倍増する見込みです。リスクとしては（閑散期のホテル過剰供給など）需要が追いつくかどうか、また国際基準に見合うサービス品質の維持が挙げられますが、現状のトレンドを踏まえると、リヤドは一流のビジネス＆レジャー目的地としての地位を確立し、それにふさわしい不動産市場を形成しつつあります。
リヤドを形作る主な開発プロジェクト
リヤドの不動産シーンで最も注目すべき点の一つが、現在進行中の巨大プロジェクトの数々です。これらの開発は、政府系のパブリック・インベストメント・ファンド（PIF）や民間パートナーの支援のもとで進められており、都市の景観を大きく変革し、新たな投資機会を生み出しています。ここでは、注目すべき主な進行・予定プロジェクトをいくつかご紹介します。
- ニュー・ムラッバ＆ムカーブ：2023年に発表されたニュー・ムラッバは、2030年までにリヤド北西部に新たなダウンタウンを建設する巨大プロジェクトです。19平方キロメートルに及び、住宅・商業・娯楽エリアを含み、完成時には数十万人の居住者を収容すると見込まれています reuters.com。中心にはムカーブと呼ばれる、約400メートルのキューブ型超高層ビルがそびえ立つ予定で、世界最大級の建造物となることが構想されています。ニュー・ムラッバには博物館、テクノロジー＆デザイン大学、没入型多目的シアター、80以上の娯楽・文化施設、そして数えきれないほどのショップやレストランが揃います reuters.com。このプロジェクトだけで莫大な不動産供給が加わる見込みで、2030年までにノンオイルGDPへ1800億サウジリヤル（480億ドル）を寄与し、33万4,000人の雇用を創出するとされています reuters.com。ニュー・ムラッバの規模はマンハッタンの約4分の1に相当し、リヤドの「都市内都市」としての未来志向な都市体験への意気込みが感じられます。
- ディリーヤ・ゲート：リヤド中心部からわずか15分のディリーヤは、ユネスコ世界遺産のアットゥライフ地区とその周辺の復元・再開発を目指す630億ドルのギガプロジェクトです。reuters.com reuters.com。しばしば「王国の宝石」と呼ばれるディリーヤは、世界クラスの文化・ライフスタイルの目的地へと変貌を遂げつつあります。計画には、伝統的なナジュディ建築様式の高級住宅街、高級ホテル、博物館、小売スークやエンターテインメント施設などが、日干し煉瓦造りの歴史的建造物と統合される形で含まれています。reuters.com。第1フェーズ（ディリーヤ・ゲートI）は既に建設中で、高級小売・飲食エリア「ブジャイリ・テラス」が2022年末にオープンしました。ディリーヤ・ゲート開発庁は外国企業との重要なパートナーシップも獲得しており、2024年には欧州企業と約10億ドル相当の契約を結び、プロジェクトの一部開発を進めています。reuters.com。海外投資家もディリーヤのホテルや不動産に出資しており、プロジェクトの進展と政府の支援に惹かれています。reuters.com reuters.com。2027年頃の完成が見込まれており、mrgglobal.comディリーヤは数千戸の住宅やホテルルームを供給し、リヤドを世界的な観光地へと確実に押し上げるでしょう。
- キディヤ・エンターテインメント・シティ：キディヤはリヤド郊外（市中心部から約40km）に位置する、エンターテインメントを中心とした広大な開発プロジェクトです。計画投資額は400億ドル、2030年までの完成を目指していますmrgglobal.com。砂漠の丘陵地帯366平方キロメートルに及び、キディヤにはテーマパーク、フォーミュラ1サーキット、ウォーターパーク、スポーツアリーナ、ゴルフコース、120を超えるレクリエーション施設が設けられます。世界最速のジェットコースターが設置されるシックスフラッグス・テーマパークや、大規模なウォーターパーク（予算約7億5,000万ドル）が主な目玉となっていますconstructionweekonline.com luxurylaunches.com。キディヤには、さらに居住区、ホテル、エンターテインメントに特化した商業施設も組み込まれます。プロジェクトは順調に進行中で、インフラや最初の施設が建設されていますが、オープン時期は段階的に予定されています。運用開始後は、キディヤがリヤドを地域のファミリー向けエンターテインメントの中心地に押し上げ、現在海外に流出している国内観光の取り込みを狙います。不動産投資家は、広大な土地と将来の来場者数（初期予測では年間1,700万人を超える可能性）に注目しています。この開発は、都市のホスピタリティおよび小売業界に波及効果をもたらすでしょう。
- キングサルマンパーク＆スポーツブールバール：これら2つのプロジェクトは、リヤドの住みやすさとレジャーの選択肢を大幅に向上させ、不動産価値全体の押し上げを間接的に目指すものです。キングサルマンパークは、リヤド旧空港跡地に広がる13～16平方キロメートルの世界最大の都市公園となる予定ですturnerandtownsend.com mic-hub.com。園内には景観美しい庭園、巨大な王室アート複合施設、スポーツ施設、ゴルフコース、公園周囲の居住区などがあります。プロジェクトは段階的に進められ、都市に新たな“緑の心臓部”を創出します。公園サイドの暮らしを期待して、周辺物件の価値はすでに高騰中です。一方、スポーツブールバールはリヤドを横断する全長135kmのサイクリング、乗馬、ジョギングコース網で、主要公園やワジ（谷地）エリアと連結します。アート作品やレクリエーション拠点が随所に配置され、健康的なライフスタイルの促進を目指します。これらが完成すると（主要段階は2026～2027年）、リヤドはより緑豊かで歩行者にやさしい都市となり、不動産の需要や開発機会がこれらの沿線で高まる見込みです。
- リヤドメトロおよびインフラ: 不動産プロジェクトそのものではありませんが、リヤドメトロは2025年ごろ段階的に開業予定の重要なインフラです。この225億ドル規模のプロジェクトは、市内に6つのメトロ路線と数十の駅を新設します。メトロ（および並行したバスネットワークのアップグレード）はすでに不動産に影響を与えており、将来駅となる予定の場所（オラヤ通り、キングアブドゥラ通りなど）周辺では新たな複合用途プロジェクトが進行しており、交通指向型開発を見込んだ投資家からの関心が高まっています。公共交通機関の拡充により、混雑した市中心部から離れた場所でも高密度な住宅やオフィスの開発が現実的となり、リヤドの不動産の広がりが拡大します。さらに、向上した交通アクセスは外国企業や駐在員への売り込みポイントとなり、間接的にオフィス及び住宅市場を支えることにもつながります。
これらの大型プロジェクトをはじめとした開発が、リヤドの未来を大きく形作っています。これほどの規模の投資は前例がありません。ある企業が示したように、Vision 2030のギガプロジェクト規模は「かつてない新時代」であり、そのスケールは「これまで見たことがない」ものです。mrgglobal.com 投資家や開発業者にとっては、周辺地域の土地価値の上昇、数多くの下請け契約やパートナーシップ、そして世界的な象徴都市づくりに参画できる莫大な機会を意味します。政府のコミットメントは非常に強固で（PIFの9,250億ドルファンドが多くの事業を推進 reuters.com）実行の難しさも大きいため、納期順守や特定分野での供給過剰回避が成功のカギとなります。
政府政策およびVision 2030の影響
サウジ政府は不動産市場で極めて重要な役割を担っており、政策措置やVision 2030のイニシアティブを通じてセクターの発展を導いています。2025年にリヤドの不動産に直接影響する政策施策や改革がいくつも進められています。
- Vision 2030と経済多角化: 2016年に始動したVision 2030は、サウジアラビアの変革を牽引する包括的な青写真です。不動産分野では、Vision 2030は持ち家率70%や新都市・観光名所の開発、リヤドを世界有数の都市経済にするなど野心的な目標を設定しています。その結果、不動産プロジェクトへの前例のない政府支援と資金提供が行われてきました。パブリック・インベストメント・ファンド（PIF）は、NEOM、ディリーヤ、キディヤといったギガプロジェクト推進の「選ばれし推進母体」となっています reuters.com。これらの取り組みは、住宅・観光・エンターテインメント不動産といった分野の発展を通じて経済の脱石油化を直接目指すものです。Vision 2030は実質的に不動産建設ブームを生み出しており、ある推計ではサウジの建設パイプライン（多くが不動産）はプロジェクト数千件で総額1兆ドルを超えています。
- 住宅プログラム： 住宅目標の達成のため、政府はSakaniやWafiといったプログラムを開始しました。Sakaniはサウジ国民に住宅ローン支援、土地の無償提供、または割引済み住宅ユニットを提供しており、これが住宅需要を大きく押し上げました。サウジ中央銀行（SAMA）も、初めて住宅を購入するサウジ国民向けの最低頭金を30％から5％に引き下げ、購入のしやすさが劇的に向上し、取引件数が急増しました content.knightfrank.com。この政策変更は、2024年のジッダにおける住宅販売53％増加の主因として挙げられています content.knightfrank.com。同様にリヤド市場にも影響を与え、多くの賃貸者がマイホームを持つきっかけとなりました。一方で、Wafiはオフプラン販売を規制し、購入者が建設中の物件を安心して購入できるようにしています。これらの政策が、近年の住宅ローン市場の爆発的成長を支え、今後も住宅開発戦略の形成に大きく寄与し続けるでしょう。
- 外国人所有権改革： これまでサウジアラビアでは外国人の不動産所有に大きな制限がありましたが、近年新たな規制により外国人にも市場が開放され、投資誘致の一環として行われています。プレミアムレジデンシー（ゴールドカード）ビザが導入され、裕福な外国人がスポンサーなしでサウジに居住し、100万ドル以上の投資を条件に不動産を購入できるようになりました content.knightfrank.com。これは、他国の「ゴールデンビザ」プログラムと同様に、不動産投資を通じた居住許可への道を事実上開くものとなっています content.knightfrank.com。さらに、外国人個人および企業向けの不動産所有に関する新法も承認され（聖地や軍事区域を除く）、駐在員の住宅購入や外国企業による商業用不動産の所有が容易になりました。こうした改革やRHQ義務化により、リヤドの不動産市場への国際的関心が高まっています。まだ発展途上ではあるものの、外国人購入者の需要は今後増加すると見られており、特に高級住宅や商業資産で顕著になると予想されます。サウジアラビアはグローバルな目的地として自らをアピールしています。
- 投資およびFDI（外国直接投資）政策: サウジアラビアの国家投資戦略は、王国への外国直接投資を大幅に増加させることを目的としており、2030年までに年間3,880億リヤルのFDI（2023年の959億リヤルから大幅増）を目指しています。deloitte.com。不動産は、この資本を呼び込むための主要セクターです。そのため、政府はビジネス環境向上のための規制改革を展開しています。開発プロジェクトの認可手続きを簡素化し、不動産取引法を刷新し、透明な登記制度を整備しています。また、サウジ証券取引所でのREITs（不動産投資信託）創設により、外国人投資家が間接的に不動産投資を行えるようになっています。現在、公開済みのREITsは10以上あり、一部はリヤドの資産に特化し、100%外国資本による所有が認められています。さらに、特定のゾーンやプロジェクト（例: 一部ギガプロジェクトにおける50年の税優遇）では税制優遇が提供され、国際的な参加が促進されています。これらの政策は徐々に成果を上げており、例えば外国人投資家はすでにディリーヤ地区の複数プロジェクトに出資しています。reuters.com、また世界的な大手企業（建設業からホテル運営まで）がリヤドの開発に参画しています。
- 都市計画および規制: 政府はリヤドの都市拡張についても積極的に計画を進めています。新たなリヤド都市マスタープランが導入されており、2030年以降を見据えた成長管理が行われています。複合用途開発、公共交通との連携、ディリーヤなど文化的な場所の保存が重視されています。ゾーニング規則も交通回廊沿いの高密度開発（無秩序な郊外拡大を防止するため）の促進や、手頃な価格の住宅用地の指定へと調整が進められています。加えて、サウジ当局は不動産取引税を導入（または試験的運用）し、既存の手数料を置き換えて不動産移転手続きを簡素化し、財政の透明性を高めています。未開発市街地にかかる「ホワイトランド税」（2017年初導入）は、さらなる都市や新たな段階に拡大し、土地投機の抑制や有効活用を促しています。これにより、リヤド中心部でも所有者が開発または売却に踏み切ることで、供給増加が見込まれています。最後に、建築基準は今やグリーン建築やスマートシティ技術の導入を強く奨励しており、特に政府主導プロジェクトで顕著です。ビジョン2030の持続可能性目標とも連動しています。
まとめると、ビジョン2030のもとでの政府政策がリヤドの不動産ブームの触媒となっています。資金支援、規制緩和、公的資金の投資、そして外国・民間セクターの参画奨励により、開発に適した肥沃な環境が作られています。2030年が近づく中、継続的な政策支援（手頃な価格・供給過剰リスク対応などの微調整含む）が投資家の信頼維持と市場の長期安定のために重要となるでしょう。
外国投資と国際的関心
リヤドの不動産市場において外国投資はますます重要になっており、同市は国際的な注目を集めています。現在は国内のプレーヤー（PIFや地元のデベロッパー）が主要プロジェクトを主導していますが、外国の資本や専門知識も複数のチャネルを通じて流入しています。
- FDI（海外直接投資）の増加と投資家の関心の高まり：サウジ政府の投資推進姿勢が成果を上げつつあります。2024年初頭には2023年と比較してFDI水準が一時的に低下しましたが、全体としては上昇傾向であり楽観的な見方が広がっています deloitte.com。当局は2030年までにFDI流入が年平均22％成長すると予測しており deloitte.com、不動産分野もその主要ターゲットセクターの1つです。世界中の投資家が、この規模の新都市開発や巨大プロジェクトがほぼゼロから進められる機会に惹きつけられています。例えば、既に複数のディリヤ・ゲート・プロジェクト（ホテルや複合用途の建物）に海外投資家が出資しています reuters.com reuters.com。ディリヤ・プロジェクトのCEOは2024年後半、「外国投資への関心が大きく高まっている」と述べており、プロジェクトが青写真段階から実際に形になったことでさらなる投資が期待されるとしています reuters.com。こうした傾向は他のプロジェクトにも及ぶ可能性が高く、特にグローバル企業がNEOMやQiddiya、New Murabbaの進捗を目にすることで、自信を持って投資に踏み切るケースが増えるでしょう。
- パートナーシップとジョイントベンチャー： 多くの海外企業がパートナーシップを通じてリヤド市場に参入しています。中国、韓国、ヨーロッパの建設大手がインフラや高層ビル建設の契約を獲得しています。例えば、ヨーロッパの建設業者がリヤドの地下鉄やニュー・ムラッバの初期工事に関わっています。不動産開発分野では、ジョイントベンチャーが形成されており、例えばイタリアのデベロッパーとフランスの企業が最近、ディリーヤに関する約10億ドル規模の契約を締結しました reuters.com。世界的なホテル運営会社（ヒルトン、マリオット、アコーなど）はリヤドのギガ・プロジェクトにおける新しい物件の管理契約を締結しています。さらに、海外のエンジニアリング、建築、都市計画会社（アメリカ、イギリスなど）が新しい都市プロジェクトの設計に深く関与しており、国際的なベストプラクティスをもたらしています。これらの協業は、多くの場合、資本投資やサウジ市場への長期的コミットメントを伴っています。
- 地域投資家： 欧米の関心にとどまらず、湾岸諸国（UAE、クウェート、カタール、バーレーン）の投資家もリヤドに注目しています。一部はサウジのREITを通じて、また一部は特定の開発プロジェクトへのパートナーシップを通じて参入しています。例えば、UAEのエマールやアルダーはこれまでサウジのプロジェクト（主に他都市ですが）に関心を示してきました。現在進行中の大型サウジ不動産デベロッパー（ROSHNや将来的にDiriyah Companyなど）の民営化やIPOは、地域の政府系ファンドや機関投資家がリヤドの不動産市場に参入する道を開く可能性があります。
- 外国人による不動産購入： 個人レベルでは、サウジアラビアは外国人の不動産購入に徐々に開放的になっています。前述の通り、新しいビザや所有権に関する法律により、外国人駐在員がリヤドで住宅を所有できるようになりました（これは以前は稀でした）。利用者はまだ少数ですが、一部の高級プロジェクト（例えば北リヤドのブランドレジデンスやコンパウンドなど）では、開発業者が海外の買い手をターゲットに販売を進めています。例えば、他の中東諸国やアジア、欧米の富裕層でサウジでビジネスを展開している人たちが、リヤドのアパートをセカンドハウスとして購入することを検討しています。プレミアムレジデンシープログラム（不動産投資を通じて居住許可を得る制度）は、世界中の高額所得者層を惹きつける可能性があります content.knightfrank.com。ドバイが国際的な買い手から得ている需要のほんの一部でもリヤドに流入すれば、新たな重要な資本源となる可能性があります。
- 資本市場とファンド：国際的なファンドマネージャーもリヤド市場を注視しています。2022年、MSCIはサウジアラビアを新興国不動産インデックスに追加し、これにより世界のREITやETFがサウジの不動産株を組み入れるようになりました。プライベートエクイティ不動産ファンドや機関投資家（例：世界の年金基金）もサウジ資産のデューデリジェンスを開始していますが、取引はまだ始まったばかりです。課題の一つは市場の透明性と経験ですが、これに対応するためにサウジアラビアはより強固な不動産データと法的枠組みを導入しています。これらが成熟するにつれ、アナリストはリヤドのオフィスタワー、モール、工業団地など収益を生む資産に対する外国直接投資がさらに増えると予想しています。市場が成熟する今後数年で、注目すべき買収や共同投資が見られるかもしれません。
要約すると、リヤドの不動産への国際的な関与は、低いベースから顕著な水準へと拡大しています。政府は、ビジョン2030の兆ドル計画を実現するには、海外資本とノウハウが不可欠であることを認識しています。そのため、インセンティブや世界的な著名イベント（投資会議やロードショーなど）を通じて積極的に投資家を誘致しています。その成功の明確な証拠もあります。「アメリカからも、あらゆる国からも多くの関心があります…質を維持し、スケジュール通りに進められる国であれば、どことでも協力します」とディリーヤ社のCEOは語っています。reuters.com これはサウジのオープンな姿勢を反映しています。外国投資はもはや歓迎されるだけでなく、脱石油時代の未来を現実に変えるために不可欠です reuters.com。海外の投資家や企業にとって、リヤドは世界で最も成長著しい大都市市場の一つに早期参入するチャンスを提供しています。
今後3～5年間の市場見通しと予測
今後を見据えると、リヤドの不動産市場の今後3～5年（2025～2030年）の見通しは、強気ですが、いくつか注意点もあります。予測や専門家の見解によれば、ほとんどのセグメントで力強い成長が見込まれています。
- 継続的な成長軌道：アナリストたちはサウジアラビアの不動産セクターが今後10年の残り期間も力強く拡大すると一貫して予測しています。デロイトの予測によると、同国の不動産市場はビジョン2030と経済改革に支えられ、2025年まで堅調な成長を享受する見込みです deloitte.com。定量的には、市場調査レポートの一つによると、サウジの不動産市場規模は2025年時点で約750億ドル、2030年までに約1,100億ドルに達すると推定されています（年平均成長率：約7～8%）mordorintelligence.com。首都リヤドは最大都市であり、この成長の大部分を担うでしょう。都市開発計画（住宅・商業・インフラ全体を含む）は、今後数十億ドル規模の年間投資が見込まれることを示しています。
- 住宅部門の予測：リヤドでは住宅需要が高いまま推移する見通しで、人口増加率は毎年2～3%が維持されるとされています arabnews.com。政府は2030年までに持ち家率70%（現在約60%から増加）を目標に掲げており、住宅建設の加速が見込まれます。ナイトフランクはリヤドの人口が2030年までに約1,000万人へと増加（2022年は約750万人）すると予測しており content.knightfrank.com、何十万戸もの新築住宅が必要になると見込まれます。住宅価格は上昇傾向を維持すると予想されますが、供給が追いつけばそのペースは緩やかになるかもしれません。一部予測では、リヤドの住宅価格は2021～2024年のような二桁成長ではなく、年間数パーセント台の伸びになる見通しです。2028年までに主要都市でおよそ40万戸の新規住宅供給が予想されており content.knightfrank.com、リヤドの割合も大きく（例：年間3～5万戸の新規供給）、経済が堅調であればこれらの住宅は吸収され、年間で緩やかな価格上昇を伴うバランスの取れた市場が維持されます。もし原油価格が高止まりし政府支出も潤沢なら需要（ひいては価格）には上振れ余地があり、逆に世界的に金利が高止まりすれば住宅ローンの負担感から価格の伸びが中期的に頭打ちになる可能性もあるため、この点は注視が必要です。
- 商業・オフィスの予測： オフィスセクターの中期的な見通しは非常に良好です。リヤドが地域のビジネス拠点として台頭し続けることが予想され、特にエキスポ2030に向けて多国籍企業がその前に拠点を設ける動きが促進されるでしょう。グレードAのオフィス供給は増加します（KAFDの完全稼働、キングアブドゥッラー通りの新タワーなど）が、RHQ（地域本部）義務のもとでさらに多くの企業が移転し、新産業（例えばテック系スタートアップやエンターテインメント企業など）がリヤドで拡大することで需要も高まるはずです。最近の大幅な賃料上昇の後、2026～2027年ごろにさらなる供給が見込まれるため、賃料の伸びはより通常（年5～10％程度）の水準に穏やかになるかもしれません。空室率は実質ゼロに近い水準から、10年後半にはより健全な5～10％に上昇する可能性がありますが、それでも貸主有利の市場であることを示します。カギとなるのはメガプロジェクトのオフィス部分の供給タイミングです。もしニュー・ムラバ、ディリーヤなどが2028～2030年ごろに一斉に大量のオフィススペースを供給すれば、一時的な供給過剰となる可能性があります。しかし、予想されるビジネス活動の拡大（サウジのGDPは2024年の7,860億ドルから2030年には約9,810億ドルに成長する見込み deloitte.com）を踏まえると、新規オフィスの吸収は強いと予想されます。
- 小売・ホテルの予測： 人口と観光客の増加に伴い小売売上高は着実に成長しますが、小売不動産市場は転換点を迎える可能性があります。今後5年間でリヤドには複数の新たなメガモールやショッピング地区（例えばディリーヤやニュー・ムラバの商業施設、モール・オブ・サウジのような民間プロジェクト）が加わる予定です。これにより、既存の商業施設がリニューアルしない場合、空室率が上昇する恐れがあります。平均小売賃料については横ばい～緩やかな成長を予想しており、特定分野（高級モールが過剰になるなど）で供給過剰が生じた場合、テナント有利な市場になる可能性もあります。一方で、体験型など特徴ある小売施設は今後も繁栄を続けるでしょう。ホテル分野においても、エキスポ2030に向けリヤドのホテル客室供給が急増します。政府はイベント開催に十分なホテルキャパシティを確保する方針のため、2029年までに数万室規模の新築ホテルが登場する見通しです。新規ホテルの開業で短期的には稼働率や宿泊料金がやや軟化する可能性はありますが（メガイベントを控えた開催都市に多い傾向）、長期的には観光客やビジネス旅行の増加でこれらの客室が埋まることが期待されます。2030年のエキスポ期間中に需要がピークとなり、その後一時的な落ち込みを経て正常成長に戻ると予想します。総合的に見てリヤドのホスピタリティ不動産は成長分野であり、サウジアラビアが年間を通じて観光マーケティングを強化することで国際来訪者数は今後も増加が見込まれます（宗教観光は他の都市に恩恵がありますが、ビジネスやレジャー観光はリヤドの発展に寄与するでしょう）。
- マクロ要因：リヤドの不動産は、より広範なマクロ経済の動向にも影響されます。原油価格が比較的高水準（例：70ドル以上）で推移すれば、政府はプロジェクトへの大規模な支出を続けることができ、不動産市場には強気材料となります。一方、大幅な原油価格の下落は支出削減やプロジェクトの進行遅延をもたらし、不動産成長を抑制する可能性があります。さらに、世界経済の状況も重要です。世界的な景気後退は、短期的に外国からの投資や駐在員雇用を減少させ、オフィスの入居率や高級住宅市場に影響を与える場合があります。逆に、グローバル市場への統合が成功すれば（例：サウジがさらなる世界指数に参入、大規模イベントの開催など）、成長が加速します。総合的に見て、ほとんどの予測機関は世界的な逆風の中でも、内的要因と政府の支援によりサウジの不動産市場は拡大を続けると見ています（例えば、S&Pは、ドバイ市場の冷却を予想する一方で、2024年にサウジの不動産セクターが成長すると予測しています arabnews.com）。
結論として、今後3～5年でリヤドの不動産市場は、住宅、商業、産業の各分野で引き続き発展が見込まれます。大規模な供給増加が目前に迫っていますが、それに見合う需要も生み出されています。2030年のビジョン2030のクレッシェンドは決定的な瞬間となるでしょう、この頃までに多くのメガプロジェクトが完成し、エキスポによって世界の注目がリヤドに集まります。一般的な予想として、2030年のリヤド不動産市場は今よりも遥かに大規模かつ成熟しているとされ、これは変革の10年の証です。関係者は、急成長と多少の成長痛が伴うダイナミックな市場に備えるべきですが、正しいポジションを取れば、その機会は莫大です。
投資家・開発者・購入者向けのリスクと機会
急成長する市場にはつきものですが、リヤドの不動産ブームは、莫大な機会と顕著なリスクの両方をもたらします。以下に、投資家・開発者・住宅購入者が考慮すべき主なリスクと機会をまとめます。
機会：
- 高成長市場への乗車：リヤドは世界で最も高い成長率の一つを誇る市場で投資するチャンスを提供します。不動産価値は上昇を続けており（一部セグメントでは二桁成長）、賃料もオフィスや産業用不動産で上昇しています cbre.sa cbre.sa。投資家は、土地や建物のキャピタルゲイン、または供給不足の部門（例：グレードAオフィス、最新物流施設）における高い賃貸利回りを通じて、高リターンを得られる可能性があります。経済の基礎条件 ― 若い人口構成、拡大する経済、開発促進政策 ― が、長期的な価値成長に適した環境を生み出しています。
- ビジョン2030の起爆剤: 不動産需要を押し上げる起爆的なイベントやプロジェクトが数多く控えています。例えば、リヤドで開催されるエキスポ2030は数百万人の訪問者や外国企業を呼び込み、ホスピタリティ、賃貸、オフィススペースの需要を高める可能性があります。サウジアラビアが開催するFIFAワールドカップ2034（一部のイベントはリヤドで行われる可能性あり）も、同様に世界的な注目と消費を呼び込むでしょう deloitte.com。QiddiyaやDiriyahのようなギガプロジェクトは、開業とともに新たな観光・居住サブマーケットを生み出します。賢明な投資家は、インフラやアトラクションが開業する前にこれらプロジェクト周辺のエリアをターゲットにし、価格上昇の恩恵を受けることもできます。
- 政府の後押しと安定性: 政府の強力な関与により、特定プロジェクトには安定性とリスクの低減がもたらされています。多くの大規模開発は主権保証があり、中断されにくく、インフラ（道路、公益事業）や融資支援までも受けやすいです。また、開発業者が活用できるインセンティブや融資制度（不動産開発基金による低利ローン、官民パートナーシップ機会など）もあり、プロジェクトリスクの軽減につながります。加えて、サウジアラビアの政治的安定や（石油収入による）強い財政基盤により、他国の投機的バブルと異なりビジョン2030のような計画が着実に履行されるとの安心感が持てます。
- 未開拓セグメント: リヤドの不動産市場には、依然としてサービスが十分でないニッチな分野があります。例えば、下位中間層サウジ人向けの手頃な住宅セグメント—質の高い住宅を低価格で供給できる開発業者は、（新規供給の多くが高級化しているため）巨大な需要を取り込める可能性があります。同様に、グレードBオフィスの再生やコワーキングスペースは、プライム賃料を負担できない中小企業やスタートアップ向けに有望です。物流分野では、（冷蔵倉庫やラストマイル拠点など）専門施設への需要が引き続き高く、供給が不足しています。ホスピタリティにおいても5つ星ホテル以外に、観光が多様化する中でミッドレンジやバジェットホテルのチャンスがあります。新興住宅地区の地域密着型小売も利益を生みやすいです。なぜなら多くの新興郊外は当初、基礎サービスに乏しいためです。こうしたギャップを特定することで、強い投資成果につながります。
- 海外投資と出口戦略: 海外投資家の関心が高まることで、流動性と出口オプションが増えていきます。今資産を取得・開発した投資家は、数年後により多くの買い手（国際ファンドやREITなど）の争奪戦に直面する可能性が高まります。これにより、不動産ポートフォリオの資産売却やIPOによる有利な出口が得やすくなります。また、経験豊富なグローバルプレイヤーとのジョイントベンチャーも知見移転・リスク分担の観点から可能です。海外勢の参入は市場を“バリデート”する効果を持つため、プライム物件の利回り（Yield）が国際水準に近づく方向で圧縮され、資本価値向上のチャンスが生まれる—これは早期参入者にとっての大きな機会となります。
リスク：
- 一部セグメントでの供給過剰の可能性：計画されているプロジェクトの膨大な数により、不動産の特定セグメントが供給過剰になるリスクがあります。例えば、リヤドのモールやショッピングセンターの開発計画は非常に多く、消費支出がそれほど速く成長しない場合、多くの商業スペースが空いたままとなり、賃料が低下する恐れがあります cbre.sa。同様に、ホテル部門も、2030年エキスポ後に観光客の増加が鈍化すれば過剰供給に直面する可能性があります。高級住宅ユニットへの実際の需要を上回って開発が進めば、住宅市場も供給過剰に傾く可能性があり、Knight Frankは新たな需要源が現れない限り高級住宅の供給過剰の可能性を警告しています bloomberg.com。供給過剰になれば市場はテナントや購入者に有利となり、投資家利回りが圧迫され、該当エリアでは価格修正が生じます。デベロッパーは慎重にプロジェクトを段階的に実施し、実需と密接に連動させるべきです。
- 手頃さと金利の圧力：差し迫ったリスクの一つは手頃さです。価格が大きく上昇したことで、多くの平均的なサウジ世帯は、リヤド中心部で購入するのが困難になっています。特に住宅ローンの金利上昇が加わるとさらに厳しくなります。S&Pが指摘したように、高価格と高額な住宅ローンによって2023年には取引件数が減少しました arabnews.com。政府の支援による需要はありますが、手頃さには限界があります。世界的な金利が高止まりもしくはさらに上昇すれば、住宅ローンの利用が減少し、住宅販売の勢いが弱まる可能性があります。ローンを利用する購入者には負担がかかり、価格が下落すればローンのデフォルトやネガティブ・エクイティ（債務超過）のリスクが高まります capitaleconomics.com。政府は勢いを維持するためにさらなる補助金やリスク分担の拡大が必要かもしれません。投資家は金利上昇局面で過度なレバレッジに注意すべきです。
結論として、リヤドの不動産市場は多くの利益機会を有する特異な成長ストーリーを持っていますが、落とし穴も存在します。投資家やデベロッパーにとって大切なのは、政府のビジョンに沿い（追い風となる）、徹底的なデューデリジェンスを行い、セグメントを分散することでセクター特有のリスクをヘッジすることです。ギガプロジェクトへの参画から、潜在的な住宅需要の充足に至るまで、正しく実行できれば大きなリターンが見込めます。住宅購入者にとっては、上昇傾向にある市場へ参入し、資産価値の大幅な上昇を目指せるチャンスですが、金利の変動を踏まえて予算を超えないよう注意が必要です。情報と慎重さを持ってこの市場を渡れば、2025年以降も急成長を続けるリヤドの不動産市場は大きな利益をもたらす可能性があります。都市の変革はすでに始まっており、この成長に携わり、参加する人々は、サウジアラビアの中心地に訪れる「建てれば人が来る」新時代で恩恵を受けるでしょう。
出典：
- CBREリサーチ – サウジアラビア不動産市場レビュー 2025年第1四半期：リヤドのオフィス、住宅、小売、ホスピタリティ、工業各セクターの主要な市場ハイライト cbre.sa cbre.sa cbre.sa。
- Deloitte – KSA不動産予測2025：市場見通し、ビジョン2030の影響、海外投資の予測の概要 deloitte.com deloitte.com；および2024年の業績に関するDeloitteプレスリリース：住宅取引、オフィス供給、ホスピタリティ指標 deloitte.com deloitte.com deloitte.com。
- Knight Frank – サウジアラビア住宅市場レビュー2024/25：取引ボリューム、価格変動、リヤド特有の住宅供給と需要要因に関するデータ content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com。
- ロイター通信 – 主なプロジェクトおよび計画の報道：ニュー・ムラバ発表（2030年までにリヤドを倍増）reuters.com；ディリーヤ・プロジェクトの外国投資家との契約とPIF戦略 reuters.com reuters.com。
- Arab News / S&P レポート – 2024年の見通しやリスクに関する見解：Vision 2030が需要を牽引、金利の影響、リヤド不動産の供給不足による価格高止まりについての引用 arabnews.com arabnews.com。
- Knight Frank（ナイトフランク）、Bloomberg経由 – サウジアラビアにおける住宅の手頃さと高級物件の供給過剰リスクについてのコメント bloomberg.com。
- MRG Global – ギガプロジェクトの予算・タイムラインに関するデータ（ディリーヤ：2027年までに630億ドル、キディヤ：2030年までに400億ドル）mrgglobal.com。
- Trade.gov / ROSHN – リヤドの大規模住宅プロジェクトに関する情報（セドラで2,000万平米に3万戸建設）trade.gov。
- Vision2030 および公式情報筋 – キング・サルマン・パーク（13km²超の都市公園）など生活の質向上プロジェクトや政府全体の住宅目標の詳細 content.knightfrank.com mic-hub.com。
