Kiinteistömarkkinat Luccassa, Italiassa: Näkymät 2025–2028

Katsaus Luccan kiinteistömarkkinoihin

Lucca, historiallinen muurien ympäröimä kaupunki Toscanassa, tarjoaa dynaamiset kiinteistömarkkinat, jotka ovat osoittaneet kestävyyttä ja kasvua 2020-luvun puolivälissä. Lyhyen jäähtymisvaiheen jälkeen vuosina 2022–2023 korkojen nousun vuoksi markkinat elpyivät jälleen vuonna 2024 ja alkuvuodesta 2025 hintojen noustessa ja kysynnän pysyessä vahvana luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca erottuu yhtenä Toscanan parhaiten menestyvistä kiinteistömarkkinoista: asuntojen arvot ovat nousseet tasaisesti, erityisesti luksussegmentissä, johtuen kaupungin suhteellisesta edullisuudesta Firenzeen verrattuna sekä kansainvälisten ostajien kasvavasta kiinnostuksesta worldpropertyjournal.com. Knight Frankin Prime International Residential Indexin mukaan Luccan huippuluokan asuntokohteiden hinnat nousivat +6,2 % vuonna 2024, mikä on yksi Italian korkeimmista luvuista idealista.it. Viiden edellisen vuoden aikana Luccan luksusasuntojen hinnat ovat nousseet noin 27 %, ylittäen muiden toscanalaiskohteiden kehityksen worldpropertyjournal.com ja kuvastavat vahvaa kysyntää. Laajempi italialainen konteksti tukee kehitystä – maltillisesta BKT:n kasvusta huolimatta Italiassa nähtiin vuonna 2024 hillittyä inflaatiota ja vahvat työmarkkinat, mikä loi vakautta kiinteistösijoituksille cushmanwakefield.com.

Nykyään Luccan kiinteistömarkkinat hyötyvät ainutlaatuisesta tekijöiden yhdistelmästä. Kaupungin rikas kulttuuriperintö ja korkea elämänlaatu tekevät siitä halutun “lifestyle”-kohteen Toscanassa, ei ainoastaan paikallisille vaan myös ostajille ympäri Eurooppaa ja Yhdysvaltoja worldpropertyjournal.com. Luccan maakuntaan kuuluu myös eksklusiivisia rannikkoalueita (esim. Forte dei Marmi Versiliassa), jotka nostavat maakunnan keskihintoja, mutta Luccan kaupunki on yhä edullisempi kuin Firenze ja tarjoaa suhteellista vastinetta luccaindiretta.it. Tämän seurauksena kiinnostus korkean nettovarallisuuden omaavien henkilöiden keskuudessa toisiin asuntoihin tai sijoituskiinteistöihin on kasvanut; itse asiassa koko Toscanassa ulkomaalaisten asukkaiden määrä on kasvanut 11,2 % viimeisen vuosikymmenen aikana worldpropertyjournal.com. Samaan aikaan talouspoliittiset toimet, kuten Italian flat-tax-uudisasukkaiden verojärjestelmä ja muut kannustimet, ovat lisänneet alueen houkuttelevuutta kansainvälisten sijoittajien silmissä worldpropertyjournal.com. Yhteenvetona voidaan todeta, että vuonna 2025 Luccan kiinteistömarkkinoille on ominaista nousevat hinnat, korkea kysyntä (paikallinen ja ulkomainen) sekä optimistinen näkymä, jota kuitenkin hillitsee tarve sopeutua korkojen muutoksiin ja kaupunkisuunnittelun kehittämiseen.

Asuntomarkkinoiden trendit Luccassa

Asuntojen hinnat ja kysyntä: Asuntosektori Luccassa on ollut nousussa. Vuoden 2025 alussa Luccan kaupungin asuntojen keskimääräinen pyyntihinta on noin 2 300 €/m², mikä heijastaa noin 7 %:n vuosittaista nousua ltimmobili.it. Tämä merkitsee merkittävää arvonnousua aiempaan vuoteen verrattuna ja palauttaa markkinoiden vauhdin vuoden 2023 lievän notkahduksen jälkeen. Itse asiassa helmikuussa 2024 keskimääräiset hinnat olivat yli 10 % korkeammat vuoden takaiseen verrattuna – saavuttaen korkeimman tasonsa kahteen vuoteen lanazione.it. Kaupungin historiallinen keskusta on kallein alue, jossa peruskorjattujen asuntojen hinnat ovat noin 3 600–4 000 €/m² iltirreno.it. Sen sijaan ensimmäisen kehän asuinalueet (juuri keskiaikaisten muurien ulkopuolella) ovat edullisempia: esimerkiksi Sant’Annassa, arvostetussa lähiössä, erinomaisessa kunnossa oleva asunto maksaa noin 2 000–2 200 €/m², tai vanhemmat, mutta asuttavat asunnot jopa 1 400–1 800 €/m² iltirreno.it. Kaupungin pohjoispuolen kylissä ja maaseutumaisemilla hinnat ovat lähempänä 1 500 €/m² ltimmobili.it. Vaikka hinnat ovat näilläkin tasoilla, kysyntä on ollut kovaa – ostajien kiinnostus pysyy vahvana koko Luccan alueella, mikä takaa, että tarjolla olevat asunnot menevät kaupaksi nopeasti. Koska tarjonta ei ole pysynyt kasvavan kysynnän perässä, kilpailu ostajien kesken on koventunut, mikä nostaa hintoja entisestään ltimmobili.it. Markkina on ollut aktiivinen: välittäjät kertovat, että kauppojen määrä kasvoi vuonna 2024 vuoteen 2023 verrattuna iltirreno.it, ja saman kehityksen odotetaan jatkuvan vuonna 2025. Laajemmalla alueella Luccan kasvu on ollut nopeampaa kuin koko Toscanan keskiarvo – Toscanan asuntomarkkinoilla hinnat nousivat vuonna 2024 vain +0,9 % ltimmobili.it, kun taas Luccan kaupungissa hinnat nousivat huomattavasti nopeammin, mikä osoittaa alueen erityistä vahvuutta.

Vuokramarkkinat ja tuotot: Luccan vuokramarkkinat ovat kokeneet vieläkin dramaattisempaa kasvua. Keskimääräiset asuinvuokrat ovat nousseet noin 11,5–12 € neliömetriltä kuukaudessa, kasvua ~10–14 % vuoden takaiseen verrattuna vuoden 2025 alussa ltimmobili.it luccaindiretta.it. Tämä tarkoittaa noin 700–800 € kuukaudessa tyypillisestä 65m² asunnosta. Useat tekijät vauhdittavat tätä nousua: pandemian jälkeinen liikkumisen vilkastuminen, yhä useampia ammattilaisia ja opiskelijoita saapuu Luccaan (kaupunki sijaitsee lähellä Pisan yliopistoa ja muita kouluja) sekä lyhytaikaisten vuokrausten buumi. Sijoittajien kiinnostus lyhytaikaisiin vuokriin (turistivuokraukset kuten Airbnb) onkin kasvanut – paikalliset toimistot kertovat noin 20 %:n kasvusta loma-asunnoksi ostettujen kiinteistöjen määrässä lanazione.it. Monet ostajat (sekä italialaiset että ulkomaalaiset) sijoittavat Luccaan kaupungin matkailuvedon (Lucca järjestää suuria tapahtumia, kuten Summer Festivalin ja Comics & Games -tapahtuman) ja vakaiden vuokratuottojen vuoksi. Asuntovuokrauksen bruttotuotot Luccassa ovat arviolta noin 8–9 %, mikä on maan keskiarvon (~8,4 %) yläpuolella partitaiva.it partitaiva.it. Tämä on korkea tuotto Länsi-Euroopan mittapuulla, mikä heijastaa suhteellisen matalia ostohintoja ja vakaata vuokrakysyntää. Vertailun vuoksi: Lucca kuuluu Italian kannattavimpiin sijoituskohteisiin vuokranantajalle – keskisuurissa kaupungeissa nähdään usein 8–10 %:n bruttotuottoja partitaiva.it. Liikekiinteistöissä tuotot voivat olla vielä suurempia (näihin palataan myöhemmin), mutta vahva asuntovuokrien tuotto on selvästi kannustanut sijoitusasuntojen ostamiseen.

Ajurit: Paikalliset ja ulkomaalaiset: Kysyntää Luccassa on sekä paikallisilta että kansainvälisiltä toimijoilta.

Paikallisella tasolla Luccan talous (tunnettu paperiteollisuusalueestaan ja kasvavasta teknologiasektoristaan) tarjoaa vakaata työllisyyttä, ja kaupungin korkea elämänlaatu saa monet asukkaat pysymään ja remontoimaan kotejaan mieluummin kuin muuttamaan pois.Demografisesti kuitenkin Luccan alkuperäisväestö ikääntyy ja on hieman vähentynyt (kaupungissa on noin 88 500 asukasta, mikä on noin 0,7 % vähemmän kuin vuonna 2024 quantitalia.it).Täyttääkseen aukon ulkomaiset ostajat ja ulkomailla asuvat ovat tulleet yhä tärkeämmiksi.Toscana on pitkään houkutellut eurooppalaisia ja amerikkalaisia etsimään kakkoskoteja, ja Lucca on nouseva tähti tältä osin.Kaupunkia pidetään ”suhteellisen edullisena” luksuskiinteistöjen osalta – se tarjoaa samanlaista toscanalaisuutta kuin Firenze tai Siena, mutta alhaisemmalla hinnalla neliömetriltä – mikä on johtanut varakkaiden ostajien aaltoon viime vuosina worldpropertyjournal.com.Varakkaat henkilöt Ranskasta, Isosta-Britanniasta, Yhdysvalloista, Benelux-maista ja Saksasta ovat uusien sijoittajien kärjessä, joita houkuttelevat Toscanan elämäntapa ja Luccan säilynyt historiallinen tunnelma worldpropertyjournal.com.Italian verokannustimet vahvistavat tätä suuntausta: esimerkiksi tasaverojärjestelmä (100 000 euron tasavero ulkomaisista tuloista) ja ohjelmat, jotka kannustavat ulkomailla asuvia ammattilaisia palaamaan kotimaahan, ovat tehneet Italiaan muuttamisesta (ja kiinteistön ostamisesta) houkuttelevampaa worldpropertyjournal.com.Vuodesta 2025 lähtien Italiassa asuu yli 40 000 varakasta yksityishenkilöä (HNWIs, nettovarallisuus yli 10 miljoonaa dollaria) ja monet heistä ohjaavat varojaan kiinteistöihin worldpropertyjournal.com.Lucca on hyötynyt suoraan – se nostettiin esiin vuoden 2025 raporteissa yhtenä Toscanaan luksusmarkkinoiden huippusuorittajista, kiitos 27 %:n nousun korkeatasoisten kiinteistöjen hinnoissa viiden vuoden aikana worldpropertyjournal.com.Nämä kansainväliset ostajat etsivät usein avaimet käteen -kiinteistöjä (täysin remontoituja, muuttovalmiita) mieluummin kuin remonttikohteita worldpropertyjournal.com, mikä kannustaa kehittäjiä ja myyjiä päivittämään asuntoja luksustasoiseen kuntoon.

Keskeiset kaupunginosat ja kiinteistötyypit: Ostajien mieltymykset Luccassa ovat muuttuneet pandemian jälkeen. On vahvaa kysyntää kiinteistöille, joissa yhdistyvät historiallinen viehätys ja moderni mukavuus, erityisesti centro storicossa (vanha kaupunki), jossa keskiaikaiset rakennukset, jotka on remontoitu nykystandardeihin, ovat haluttuja. Rajoitettu tarjonta muurien sisällä nostaa hinnat korkealle (laadukkaiden remontoitujen asuntojen hinnat yltävät 3 700–4 100 €/m² iltirreno.it). Samaan aikaan lähiöalueet ovat kasvattaneet suosiotaan, koska ne tarjoavat enemmän tilaa ja edullisempia hintoja; aivan muurien ulkopuolella sijaitsevat alueet (kuten Sant’Anna, Arancio, San Concordio) houkuttelevat nuoria perheitä ja ammattilaisia, joiden voi olla tarve muuttaa työn vuoksi iltirreno.it. Näillä alueilla on usein taloja, joissa on puutarha, tai uudehkoja asuntoja parkkipaikalla – ominaisuuksia, jotka nousivat suureen arvoon COVID-sulkujen jälkeen. Koko Toscanan alueella kysyntä koteihin, joissa on ulkotiloja, omia puutarhoja ja ympäristöystävällinen suunnittelu, on vain voimistunut ltimmobili.it. Tämä näkyy myös Luccassa: ostajat suosivat selvästi energiatehokkaita rakennuksia ja vihreitä alueita, mikä pakottaa rakentajat panostamaan kestävyyteen. Uudet kohteet ja peruskorjaukset ovat yhä useammin energialuokaltaan A ja niissä on esimerkiksi aurinkopaneelit, sillä ympäristöystävälliset ratkaisut nostavat hintaa ja turvaavat kiinteistön arvon myös tulevaisuudessa ltimmobili.it.

Vuokramarkkinoiden dynamiikka ja matkailun vaikutus: Vuokrat Luccassa jakautuvat pitkäaikaisiin vuokrasopimuksiin ja lyhytaikaisiin turistivuokriin. Pitkäaikaista vuokrausta kysyvät paikalliset työntekijät, opiskelijat ja perheet. Kuitenkin tarjonta pitkäaikaisille vuokralaisille on rajallista, osittain siksi, että monet omistajat ovat siirtyneet tuottoisimpiin lyhytaikaisiin vuokrauksiin. Luccan suosio matkailukohteena – tunnettu keskiaikaisista muureistaan ja festivaaleistaan – tarkoittaa, että vuokranantajat voivat saada korkeat yökohtaiset hinnat sesonkiaikana. Tämä on herättänyt keskustelua yhteisössä: jotkut asukkaat ja viranomaiset ovat ilmaisseet huolensa siitä, että Airbnb-tyylisten vuokrausten lisääntyminen voi kaventaa pitkäaikaisasuntojen tarjontaa. Kutsut lyhytaikaisten vuokrausten rajoittamiseksi ovat kohdanneet vastarintaa kiinteistöalalta. Alan järjestöt katsovat, että lomavuokraukset tuovat alueelle tärkeää tuloa ja että kunnan tehtävänä on laajentaa kohtuuhintaista asuntotarjontaa sen sijaan, että rajoitettaisiin yksityisiä vuokrauksia iltirreno.it. Paikallisen kiinteistönvälitysliiton (FIAIP) puheenjohtaja Armando Barsotti totesi, että monet kakkosasunnot ostetaan nimenomaan lyhytaikaiseen vuokraukseen ja näkee tämän kehityssuunnan olevan “merkittävä apu alueelle”, viitaten siihen, että liian tiukat säädökset olisivat haitallisia iltirreno.it. Vuonna 2025 suuria rajoituksia ei ole asetettu, joten lyhytaikaisten vuokrausten segmentti on yhä keskeinen tekijä asuntomarkkinoilla, lisäten sijoituskysyntää ja vuokrien nousua keskustassa. Vuokratuotot Luccan matkailupainotteisilla alueilla ovat korkeat, mutta mahdollisia sijoittajia kehotetaan seuraamaan paikallisen politiikan keskusteluja, joita saattaa nousta vuosina 2026–2027, mikäli asumisen kohtuuhintaisuus nousee poliittiseksi kysymykseksi.

Liikekiinteistöjen trendit (toimistot, liiketilat, teollisuus)

Toimistotilat: Lucca ei ole Italian ensisijainen toimistomarkkina, mutta siellä on vakaa ammatillisten ja hallinnollisten toimintojen perusta. Toimistokiinteistöjen segmentti on viime aikoina ollut melko tasaisessa kehityksessä. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä toimistotilojen keskimääräinen hinta kaupungissa on noin 2 050 €/m² (ostettaessa) ja noin 11,2 €/m² kuukaudessa vuokrattaessa mercato-immobiliare.info. Nämä arvot ovat olleet vakaita viime vuoden ajan, ja myyntihinnat ovat käytännössä muuttumattomat (–0,2 % puolessa vuodessa) mercato-immobiliare.info. Mahdollinen pieni hintojen lasku tapahtui vuoden 2024 lopulla, todennäköisesti johtuen korkeammista lainakustannuksista tuolloin, mutta vuonna 2025 toimistomarkkina vakautui. Lucan toimistoista saa keskimäärin noin 8–9 %:n bruttovuokratuoton – varsin kilpailukykyinen pienemmässä kaupungissa – mutta yli 10 %:n tuotot ovat yleisempiä Italian suurimmissa tai halvemmissa markkinoissa partitaiva.it partitaiva.it. Lucan toimistojen kysyntä tulee pääasiassa paikallisilta yrityksiltä (esim. pankit, vakuutusyhtiöt, palvelualat) ja julkisen sektorin toimistoilta; suurempia yrityksiä on vähän, koska ne suosivat Firenzeä tai Milanoa. Toimistojen vajaakäyttöaste on Lucassa maltillinen. Vanhemmat tai syrjäisemmät toimistorakennukset saattavat seistä tyhjinä pidempään, kun taas hyvin sijaitsevat, modernit tilat (esim. keskustassa tai pääteiden varrella) löytävät vuokralaiset nopeammin. Pandemian aikana, kuten muuallakin, etätyö johti toimistotilojen yhdistämiseen. Vuoteen 2025 mennessä toipumisen merkkejä kuitenkin näkyy – yritykset vuokraavat taas, usein etsien pienempiä mutta laadukkaampia toimistoja (hyvällä IT-infralla ja pysäköinnillä). Uutta tarjontaa on vähän: Lucassa ei ole ollut spekulatiivista toimistorakentamista viime aikoina, joten markkinaa ohjaa olemassa olevien rakennusten uudelleenkäyttö. Mielenkiintoinen trendi on muuntaminen: kaupunki on helpottanut vajaakäytössä olevien toimistotilojen muuttamista asunnoiksi (tai päinvastoin) vastaamaan muuttuviin tarpeisiin iltirreno.it iltirreno.it. Tämä vuonna 2024 käyttöön otettu joustavuus pyrkii vähentämään kroonista toimistotyhjyyttä muuttamalla tilat kipeästi tarvituiksi asunnoiksi. Se antaa myös sijoittajille vanhoihin toimistoihin niin sanotun “exit-strategian”, sillä kiinteistö voidaan muuntaa muuhun käyttöön – näin toimistojen arvo ei pääse laskemaan liikaa. Kokonaisuutena Lucan toimistosgmentin näkymät ovat vakaat – ei dramaattista kasvua, mutta tasaista laadukkaiden tilojen vuokrausta ja vähän uutta tarjontariskiä.

Vähittäiskauppa ja pääkadut: Luccan vähittäiskauppakiinteistöihin vaikuttavat voimakkaasti kaupungin matkailu ja paikalliset kulutustottumukset. Historiallisen keskustan vähittäiskauppakadut – joissa putiikit, kahvilat ja ravintolat reunustavat viehättäviä kävelykatuja – muodostavat vähittäismarkkinoiden ytimen. Täällä asiakasvirta (erityisesti keväästä syksyyn kestävän matkailukauden aikana) pitää liikkeet kysyttyinä. Parhaat vuokrat Luccan keskustassa (esimerkiksi pääostoskadulla Via Fillungolla) ovat kaupungin korkeimpia, ja näillä paikoilla tyhjiä liiketiloja on hyvin harvoin. Keskimääräiset liikekiinteistöjen hinnat (jotka kattavat myös katutason myymälätilat) Luccassa ovat noin 1 950 €/m² myytäessä, ja keskimääräiset vuokrat noin 14,2 €/m² kuukaudessa mercato-immobiliare.info. Huomionarvoista on, että vähittäiskaupan kiinteistöt Luccassa tarjoavat eräitä korkeimmista sijoitustuotoista kiinteistömarkkinoilla – noin 10 % bruttovuotuinen tuotto keskimäärin partitaiva.it. Tämä on linjassa kansallisen trendin kanssa, jossa useimpien Italian kaupunkien pääkatujen liikkeissä saavutetaan kaksinumeroisia tuottoprosentteja, mikä kertoo siitä, että vaikka vuokrat ovat vahvat, ostohinnat ovat sijoittajille edelleen järkevällä tasolla. Luccassa paikalliset sijoittajat ja perhetoimistot pitävät usein näitä liiketiloja pitkäaikaisina omistuksina.

Kuitenkaan kaikki vähittäiskauppa ei ole samanarvoista: sijainti on ratkaiseva. Kaupat vanhan kaupungin muurien sisällä (erityisesti lähellä turistinähtävyyksiä) menestyvät hyvin, kun taas toissijaiset sijainnit tai uudemmat esikaupunkien kauppakeskukset kohtaavat enemmän haasteita. Viime vuosina jotkin syrjäiset liiketilat ovat kamppailleet löytääkseen vuokralaisia, erityisesti kun verkkokauppa ja muuttuvat ostotottumukset vaikuttavat kivijalkaliikkeiden kysyntään. Vuoteen 2024 mennessä kaupungissa oli lukuisia katutason liiketiloja, jotka olivat olleet pitkään tyhjillään, erityisesti pääasiallisten kävelyalueiden ulkopuolella iltirreno.it. Vastauksena tähän Luccan hallinto toteutti vuonna 2024 kaupunkisuunnittelun ”minivallankumouksen”: se salli tyhjien katutason liikkeiden ja toimistojen muuttamisen asuinkäyttöön (tietyin ehdoin) iltirreno.it iltirreno.it. Tämä politiikka kattaa sekä historialliset keskusta-alueet (tietyillä tärkeillä kaduilla on suojauksia) että reuna-alueiden naapurustot. Logiikka on kaksijakoinen – ehkäistä autioitumista tyhjäksi jääneistä liiketiloista ja helpottaa asuntopulaa luomalla uusia asuntoja. Kymmenet kiinteistönomistajat ovat hakeneet näitä muutoksia, mikä viittaa siihen, että vähittäiskaupan markkinoilla on ollut ylitarjontaa huonommilla sijainneilla. Vaikka tämä osoittaa matalan kysynnän liiketilojen pulmia, se edustaa myös sopeutumista: Luccan vähittäiskauppasektori keskittyy nyt tehokkaasti kysytyimmille alueille (turistikohteet, pääkadut), kun taas marginaaliset liiketilat poistuvat markkinoilta (muutetaan asunnoiksi). Jäljelle jääville liiketiloille tämä on myönteistä, sillä se estää ylitarjonnan ja voi vakauttaa vuokratasoja.

Suorituskyvyn osalta vuosi 2024 oli vähittäiskaupan toipumisen vuosi koko Italiassa, ja Lucca seurasi tätä trendiä. Vähittäiskaupan investointivolyymit Italiassa kasvoivat yli 40 % vuonna 2024 (8,7 miljardiin euroon), kun ala elpyi idealista.it. Suurten kaupunkien pääkaduilla vuokrat alkoivat jopa jälleen nousta. Luccan mittakaava on pienempi, mutta sen pääkatujen vähittäiskauppa on ollut kestävää – suurin osa keskusta-alueen liiketiloista on menestyvien yritysten hallussa, jotka palvelevat sekä paikallisia että turisteja. Yksi merkittävä vuosittainen tapahtuma, Lucca Comics & Games -festivaali, tuo satoja tuhansia vierailijoita lyhyessä ajassa, mikä tarjoaa paikallisille vähittäiskauppiaille tuottoisan sesongin ja vahvistaa liikkeen omistamisen arvoa kaupungissa. Lähikauppa (kuten ruokakaupat, apteekit asuinalueilla) on myös vakaata, koska paikallinen kulutus tukee niiden toimintaa. Suuremmassa mittakaavassa Luccassa on muutamia kauppakeskuksia ja suurmyymälöitä laitamilla; näillä on vakaa käyttöaste, vaikka laajentumista tällä sektorilla tapahtuu vähän johtuen kaavoitusrajoituksista ja kypsästä markkinasta. Tulevaisuutta ajatellen vähittäiskaupan kiinteistömarkkinoiden näkymät ovat varovaisen optimistiset: korkojen lasku voi lisätä sijoittajien kiinnostusta ja fyysinen vähittäiskauppa osoittaa pysyvyyttään turistikaupungeissa. Toisaalta toissijaisten vähittäiskaupan kiinteistöjen omistajien on innovoitava tai muutettava käyttötarkoitusta, mikäli kävijämäärät eivät palaudu tietyillä alueilla – tämä on valtakunnallinen trendi, kun vähittäiskauppa uudistuu verkkokaupan aikakaudella idealista.it.

Teollisuus ja logistiikka: Teollisuuskiinteistöjen segmentti Luccassa ja sen maakunnassa saa huomattavaa vauhtia alueen valmistusteollisuuden klusterista. Lucca sijaitsee Italian merkittävimmän paperintuotantoalueen keskellä – se on Euroopan ainoa virallisesti tunnustettu paperialue miac.info. Alueella toimii yli 200 yritystä (paperitehtaista pakkausyrityksiin), erityisesti lähistön Capannorissa ja Porcarissa, työllistäen noin 10 000 työntekijää ja tuottaen vuosittain miljardeja euroja liikevaihtoa investintuscany.com. Tämä teollinen pohja luo vakaan kysynnän varastoille, tehtaille ja logistiikkatiloille. Teollisuuskiinteistöjen (kuten capannoni eli varastojen) hinnat Luccassa ovat yleensä matalammat kuin liike- tai asuinkiinteistöissä – usein välillä 800–1 500 €/m² riippuen iästä ja sijainnista (vanhemmat varastot halvempia, nykyaikaiset tilat kalliimpia). Logistiikkatilojen vuokrat vaihtelevat paljon, mutta tuotto-odotukset ovat usein houkuttelevia, sillä teollisuuskiinteistöt tuottavat Italiassa usein kaksinumeroisia tuottoja toissijaisilla markkinoilla. Esimerkiksi hiljattain julkaistu myynti-ilmoitus osoitti, että modernit varastot Luccan lähistöllä arvioitiin noin 900 €/m² hintaan, mikä antaa sijoittajille mahdollisuuden hyvään tuottoon alueen vuokratasot huomioiden idealista.it.

Paperiteollisuuden kasvu viimeisen vuosikymmenen aikana (kun monikansalliset yhtiöt tekevät jatkuvia investointeja paikallistehtaisiin investintuscany.com investintuscany.com) on vauhdittanut teollisuuskiinteistöjen laajentumista. Useat yritykset ovat rakentaneet uusia tuotantohalleja tai laajentaneet tilojaan (esim. DS Smithin 13 000 m²:n laajennus Porcarissa investintuscany.com). Tällaiset hankkeet ovat yleensä omassa käytössä, eivätkä spekulatiivisia. Alueella on myös provinssin hallinnoimia teollisuusalueita pk-yrityksille, ja ne ovat yleensä täysin varattuja. Tyhjäkäynti teollisuustilojen markkinoilla on varsin alhaista – kaikki hyvällä paikalla (hyvä tieyhteys moottoritielle) sijaitsevat varastot löytävät käyttäjänsä joko valmistajina tai alueen talouden varastotiloina. Logistiikkasektori Luccassa on pienimuotoisempi (lähimmät suuret logistiikkakeskukset sijaitsevat Firenzen tai Livornon sataman lähellä), mutta jotkin 3PL-yritykset ja jakelijat ylläpitävät keskisuuria varastoja palvellakseen Pohjois-Toscanan aluetta. Verkkokaupan jatkuva kasvu on lisännyt maltillisesti last-mile logistiikkatilojen kysyntää Luccan seudulla, vaikka kaupungin keskiaikainen ydin tarkoittaakin, että varsinaiset jakelukeskukset sijoittuvat esikaupunkialueille.

Kaupallisen sijoitusilmapiiri: Sijoittajille Luccan liikekiinteistöt tarjoavat yhdistelmän korkeita tuottoja ja erikoistuneita mahdollisuuksia. Paikalliset sijoittaja-kehittäjät ovat aktiivisia kiinteistöjen uudelleenkäytössä (esim. vanhan tehtaan muuttaminen loft-toimistoksi tai käyttämättömän toimistotalon muuttaminen asunnoiksi). Kansainväliset liikekiinteistösijoittajat keskittyvät tyypillisesti suurempiin Italian kaupunkeihin; kuitenkin Luccan majoitusala on herättänyt kiinnostusta – esimerkiksi historiallisten rakennusten muuttaminen boutique-hotelleiksi tai B&B-paikoiksi on tunnettu sijoitusteema jatkuvan matkailijavirran ansiosta. Kaiken kaikkiaan Luccan liikekiinteistömarkkina on terve, mutta ei voimakkaasti kasvava: sitä luonnehtivat toimistojen vakaus, vahva katukauppa (jonkin verran sopeutumista toissijaisessa liiketilassa) sekä teollisuuskiinteistöjen vahvat perustekijät vahvan valmistavan teollisuuden ansiosta. Liikekiinteistökaupan volyymit eivät ole Luccassa suuret, mutta aktiviteetti kasvoi vuonna 2024, mikä heijastaa laajempaa italialaista liikekiinteistöjen elpymistä (Italian kokonaisliikekiinteistösijoitukset vuonna 2024 olivat 2,6 miljardia euroa, huomattava kasvu, ja vähittäiskauppa ja logistiikka vetivät nousua idealista.it). Luccassa nähtiin todennäköisesti kasvanutta sijoittajien kiinnostusta vähittäis- ja logistiikka-omaisuuteen kansallisten trendien mukaisesti. Mahdolliset tulevat laajamittaiset liikekiinteistöhankkeet (esim. uusi ostoskeskus tai yrityspuisto) riippuvat kaavoituksesta ja kysynnästä – tällä hetkellä painopiste näyttää olevan asteittaisessa kasvussa ja olemassa olevan kiinteistökannan parantamisessa mieluummin kuin laajoissa uusissa hankkeissa.

Sijoitusmahdollisuudet ja haasteet

Lucca tarjoaa houkuttelevan sijoituskohteen sekä asuin- että liikepuolella, mutta sijoittajien tulisi punnita mahdollisuuksia suhteessa mahdollisiin haasteisiin:

• Korkeat vuokratuotot: Yksi Luccan suurimmista vetovoimatekijöistä sijoittajille on korkea vuokratuotto. Asuinvuokrat tuottavat bruttona noin 8–9 %, ja liikekiinteistöistä voi joissain tapauksissa saada tuottoja jopa 10 % tai enemmän partitaiva.it. Nämä tuotot ylittävät monien Länsi-Euroopan markkinoiden vastaavat (esimerkiksi huipputuotot kaupungeissa kuten Pariisi tai München ovat usein alle 4 %). Tulovirtaa etsiville sijoittajille Luccan kiinteistöt tuottavat vakaata kassavirtaa. Erityisesti osta-ja-vuokraa -malli lyhytaikaisissa vuokrauspalveluissa (Airbnb) Luccan turistien suosimassa keskustassa on osoittautunut tuottoisaksi, ja joissain tapauksissa tuottoja raportoidaan jopa pitkäaikaisvuokria korkeammiksi. Hyvillä paikoilla olevat liiketilat tarjoavat myös kaksinumeroisia tuottoja, mikä heijastaa kohtuullista hinnoittelua ja jatkuvaa turistivirtaa.
• Pääoman arvonnousun potentiaali: Luccan kiinteistöarvot ovat olleet noususuunnassa. Kaupunki on edelleen kasvuvaiheessa verrattuna kypsiin markkinoihin, kuten Firenzeen. Kuten mainittiin, luksuskiinteistöt kokivat noin 27 %:n arvonnousun viiden vuoden aikana worldpropertyjournal.com, ja näkymät ovat edelleen positiiviset. Tulevaisuuden hinnannousun (ennustettu olevan muutamia prosentteja vuodessa) yhdistyminen vuokratuloihin tarkoittaa todennäköisesti tervettä kokonaistuottoa. Suunnitellut infrastruktuuriparannukset (käsitelty alla) voivat lisäksi nostaa kiinteistöjen arvoa tietyillä alueilla. Lucca kiinnostaa yhä enemmän ulkomaisia ostajia – jos kansainvälinen kysyntä kiihtyy, se voi edelleen nostaa hintoja ja likviditeettiä (mahdollisuus pääomavoittoihin).
• Hajautus ja erikoismarkkinat: Sijoittajilla on useita kapeita markkinasegmenttejä harkittavanaan. Tavanomaisten asuntojen lisäksi Luccassa on mahdollisuuksia historiallisten kohteiden kunnostuksessa (esim. vanhan huvilan tai luostarin muuttaminen asunnoiksi tai hotelliksi), opiskelija-asumisessa (läheisten yliopistokaupunkien vuoksi) tai senioriasumisessa (Toscana on suosittu eläkekohde). Myös majoitusala tarjoaa mahdollisuuksia – viehättävät aamiaismajoitukset tai loma-asuntokokonaisuudet Luccan laitamilla hyödyntävät Toscanan agroturismibuumia. Lisäksi kukoistava paperiteollisuus luo kysyntää erikoistuneelle teollisuuskiinteistölle (tehtaat, laboratoriot) – tällä sektorilla pitkät yritysvuokrasopimukset voivat olla hyvin vakaita. Nämä erikoisalat mahdollistavat paikallisten vahvuuksien (kulttuuri, teollisuus, koulutus) hyödyntämisen keskimääräistä korkeampien tuottojen saavuttamiseksi.
• Suotuisat vero- ja rahoitusehdot: Italian verokannustimet vahvistavat sijoitustapausta. Kiinteä vero uusiille asukkaille (kiinteä 100 000 € ulkomaisista tuloista) houkuttelee erittäin varakkaita henkilöitä muuttamaan (ja ostamaan luksusasuntoja) worldpropertyjournal.com. Lisäksi ensisijaisten asuntojen kiinteistökauppoihin liittyvät kustannukset ovat suhteellisen alhaiset ja tarjolla on joitakin remontointiverohyvityksiä (vaikkakin suppeampia kuin aiempina ”Superbonus”-vuosina). Rahoituskustannukset, jotka nousivat jyrkästi vuonna 2023, odotetaan paranevan: Euroopan keskuspankin ohjauskoron nostot keskeytettiin vuoden 2024 lopulla ja jotkin korot jopa laskivat alkuvuonna 2025, mikä tekee asuntolainoista helpommin saatavia ltimmobili.it. Esimerkiksi 6 kuukauden Euribor laski noin 3,8 %:sta kesällä 2024 noin 2,35 %:iin helmikuuhun 2025 mennessä ltimmobili.it. Matalammat korot tarkoittavat edullisempaa rahoitusta ja mahdollisesti suurempaa sijoittajavipua, mikä parantaa tuottoja. Jos inflaatio pysyy kurissa ja korot jatkavat laskuaan vuosina 2025–2026, sijoittajat voivat varmistaa edulliset asuntolainat Italian markkinoilla.

Näistä mahdollisuuksista huolimatta on myös haasteita ja riskejä, jotka tulee huomioida:

• Korko- ja taloudellinen epävarmuus: Vaikka rahoitusolosuhteet ovat paranemassa, mahdollinen käänne (esim. uudelleen kiihtyvä inflaatio ja korkojen nousu) voisi viilentää markkinoita. Kiinteistöjen hinnat ovat herkkiä lainakustannuksille – esimerkiksi Luccan hintojen pudotus vuonna 2023 (–7 % vuoden aikana yhdessä vaiheessa) luccaindiretta.it osoitti, että korkeammat korot hillitsivät kysyntää. Italian talous on vakaalla pohjalla, mutta kasvu on hidasta; mahdollinen taantuma Euroopassa voisi vähentää ostajien luottamusta tai rajoittaa ulkomaisia investointeja. Sijoittajien kannattaa stressitestata sijoituksensa korkojen nousun varalta ja varmistaa, että vuokratulot kattavat rahoituskulut, mikäli korot jälleen nousevat.
• Hallinnolliset ja byrokraattiset esteet: Italia tunnetaan monimutkaisesta byrokratiasta. Kiinteistökaupat ja kehittäminen voivat olla hitaita lupaprosessien, historiallisten rakennusmääräysten ja juridisten esteiden vuoksi. Luccan historiallisilla alueilla remontointi vaatii suojelusääntöjen huomioon ottamista. Myös kaupungin kaava (Piano Operativo) voi muuttua, kuten näkyi, kun kaupunki lievensi sääntöjä katutason tilojen käyttötarkoituksen muuttamisesta vuonna 2024 iltirreno.it – sääntelyn muutokset voivat vaikuttaa kiinteistösi sallittuun käyttöön ja arvoon. Lisäksi Italiassa käydään jatkuvaa poliittista keskustelua lyhytaikaisvuokrausten sääntelystä turistikaupungeissa. Vaikka Lucca ei ole vielä asettanut tiukkoja rajoja, on mahdollista, että vuosina 2026–2027 tulee uusia sääntöjä (esim. rekisteröintivelvoitteita tai yövaihtorajoituksia). Sijoittajien, jotka luottavat loma-asuntojen tuottoihin, tulisi seurata paikallisia päätöksiä. Verotus on myös huomioitava: erikoisjärjestelmien ulkopuolella Italian kiinteistöverot (IMU toisista asunnoista) ja vuokratulojen verotus (ellet valitse edullista 21%:n tasaista “cedolare secca” -veroa asuntovuokrauksissa) voivat vaikuttaa nettotuottoihin. Nämä seikat korostavat hyvän paikallisen laki- ja veroneuvonnan merkitystä sijoittajille.
• Rajoitettu likviditeetti ja markkinoiden koko: Luccan markkinat ovat aktiiviset mutta suhteellisen pienet ja epälikvidit verrattuna suurkaupunkeihin. Korkealuokkaisten kiinteistöjen myynti Luccassa voi kestää kauemmin, koska ostajakunta on pienempi. Myös liiketiloilla on oma rajattu markkinansa. Siksi kiinteistösijoituksia Luccaan tulisi ajatella keskipitkän tai pitkän aikavälin sijoituksina. Pienen markkinan etu on hintavakaus, mutta haittapuolena on, että jos on tarvetta myydä nopeasti, sopivan ostajan löytäminen tavoitehintaan voi viedä aikaa. Kansainvälisten sijoittajien tulee huomioida myös valuuttariski (jos eivät käytä euroa) sekä luotettavien paikallisten välittäjien tarve ostajien tavoittamisessa.
• Väestön ikääntyminen ja demografia: Rakenteellinen haaste Luccassa on väestönkehitys. Paikallinen väestö ikääntyy ja kokonaisväkiluku kasvaa hitaasti tai on hieman laskussa quantitalia.it. Vähemmän nuoria paikallisia ostajia voi ajan mittaan vähentää luonnollista asuntokysyntää (erityisesti ensiasunnoissa). Vaikka tätä vajetta paikkaavat uudet tulijat (esim. ulkomaalaiset tai muualta Italiasta muuttavat), sijoittajan kannattaa miettiä kuka on vuokraaja tai ostaja 5–10 vuoden päästä. Jos luottaa vain paikallisiin markkinoihin, on huomioitava mahdollisesti ikääntyvä asiakaskunta. Tätä haastetta helpottaa Luccan kyky houkutella ulkopuolisia – monet toscanalaiset kaupungit, joissa paikallisväestö vähenee, elättävät kiinteistömarkkinoitaan turismin ja elämänlaadun vuoksi muuttavien avulla. Demografisia haasteita (vähempi paikallisten kotitalouksien muodostuminen) kannattaa kuitenkin seurata myös vuoden 2030 jälkeen.
• Infrastruktuuri- ja ympäristöriskit: Viimeiseksi, vaikka nämä eivät ole akuuteimpia, kannattaa huomioida infrastruktuurin kapasiteetti ja ilmasto/ympäristö. Luccan vetovoima johtaa vilkkaisiin turistisesonkeihin – pysäköinti, tiet, ja kunnallistekniikka voivat kuormittua. Hallitus investoi parannuksiin (uusia teitä, siltoja jne.), mutta rakentamisen viivästykset tai kustannusten ylitykset voivat vaikuttaa joihinkin alueisiin (esimerkiksi uuden Serchio-sillan työmaa voi aiheuttaa tilapäistä liikenne- tai meluhaittaa kyseisellä alueella). Ympäristön kannalta Lucca sijaitsee matalalla tasangolla Serchio-joen varrella; historiallisesti siellä on joitakin tulvariskialueita. Ilmastonmuutos saattaa pahentaa tulvia rankkasateiden yhteydessä (kaupungissa on tulvasuojia, mutta maaseudun kiinteistöt voivat olla alttiimpia). Lisäksi EU:n uudet energiatehokkuussäädökset tarkoittavat, että vanhemmat rakennukset saattavat vaatia päivityksiä (eristys, uudet lämmitysjärjestelmät) pysyäkseen houkuttelevina tai edes myyntikelpoisina 2020-luvun lopulla. Tämä on sekä haaste (mahdolliset peruskorjauskustannukset) että mahdollisuus (kiinteistöt, jotka ovat jo tehokkaita, arvostuvat tulevien kestävyysvaatimusten myötä ltimmobili.it).

Yhteenvetona: Lucca tarjoaa tuottoisia, luonteeltaan ainutlaatuisia sijoituskohteita hyvällä nousupotentiaalilla, mutta harkitsevien sijoittajien tulee huomioida Italian erityishaasteet, huolehtia hajautuksesta ja mahdollisesti keskittyä laadukkaisiin sijainteihin ja kiinteistöihin, jotka pysyvät kysyttyinä erilaisissa tulevaisuuden skenaarioissa.

Kaupunkisuunnittelun ja infrastruktuurihankkeiden vaikutus

Kaupunkisuunnitteluun liittyvät päätökset ja infrastruktuurihankkeet vaikuttavat merkittävästi Luccan asuntomarkkinoiden tulevaisuuteen. Useat keskeiset aloitteet ja projektit vuosina 2024–2028 ohjaavat kiinteistöjen tarjontaa, kysyntää ja arvoa:

• Kaupungin yleiskaava ja uudet kehityshankkeet: Luccan Piano Operativo (yleiskaava) on määritellyt merkittäviä uusia kiinteistökehityshankkeita erityisesti San Concordion alueelle (juuri vanhankaupungin eteläpuolella). Tämän suunnitelman mukaan kaupunki näkee mahdollisuutena 248 uuden asunnon ja noin 33 000 m²:n liiketilojen (kaupat, hotellit, toimistot) rakentamisen pelkästään S. Concordioon lavocedilucca.it. Huomionarvoista on ehdotus Ex Manifattura Tabacchin (vanhan tupakkatehtaan) alueen uudistamisesta lähellä kaupunginmuureja, jossa yhdessä hankkeessa ennustetaan 60 uutta asuntoa ja 15 000 m² toimisto/liiketilaa lavocedilucca.it. Tällaiset hankkeet lisäisivät merkittävästi tarjontaa tällä alueella, käytännössä luoden uuden monikäyttöisen kaupunginosan. Kuitenkin nämä suunnitelmat ovat kohdanneet vastustusta asukasyhdistyksiltä, jotka ovat huolissaan ”una enorme colata di cemento, senza mercato” – eli pelätään ylirakentamista ilman riittävää kysyntää lavocedilucca.it. Vuonna 2025 paikallisviranomaiset käsittelivät valituksia, mutta kokonaisuuden suunta on selvä: Lucca pyrkii laajentamaan ja modernisoimaan kaupunkirakennettaan muinaismuurien ulkopuolella. Jos nämä hankkeet etenevät, vuosina 2026–2028 voidaan nähdä uusia asuinkokonaisuuksia ja kaupallisia keskuksia San Concordiossa ja muilla reuna-alueilla. Markkinoiden kannalta tämä merkitsee mahdollisuutta helpottaa hintapaineita (lisääntyvä asuntotarjonta voi hillitä hintojen nousua) ja uusia sijoitusmahdollisuuksia (hankkeiden aikaiset ostajat voivat hyötyä alennushinnoista). Se tarkoittaa myös rakennusaktiviteettia – sijoittajien kannattaa seurata, mitkä hankkeet saavat lopullisen luvan tai rahoituksen. Näin laajamittainen kaupunkikehitys on ennennäkemätöntä Luccan lähihistoriassa, ja sen lopputulos vaikuttaa merkittävästi kaupungin kasvuun.
• Uudistaminen ja kaupunkikehittäminen: Kokonaan uuden rakentamisen lisäksi Lucca keskittyy historiallisten rakennusten sopeutuvaan uudelleenkäyttöön. Erinomainen esimerkki tästä on suunnitelma uudesta Lucca Center for the Arts -taidekeskuksesta, joka luodaan kunnostamalla 2 500 m²:n historiallinen rakennus lähellä Piazzale Verdiä finestresullarte.info finestresullarte.info. Yli 10 miljoonan euron investoinnilla tämä hanke (alkaa vuonna 2025) muuttaa pitkään käyttämättömänä olleen rakennuksen – joka toimi aiemmin sairaalana ja elokuvateatterina – moderniksi taidemuseoksi ja tapahtumatilaksi finestresullarte.info. Tällainen kulttuurinen infrastruktuuri ei pelkästään säilytä historiallisia rakennuksia, vaan kasvattaa myös kaupungin vetovoimaa etenkin lähialueilla. Lähistön kiinteistöt voivat saada ”kulttuurisen arvonnousun”, sillä parannetut julkiset tilat ja museot lisäävät yleensä jalankulkijoiden määrää ja alueen arvostusta. Samoin Ex Manifattura Tabacchi -alueella San Concordiossa on vaihtoehtoisia ehdotuksia, joissa painotetaan kulttuuri- ja liiketoimintakäyttöä (co-working-tilat, galleriat, teatterit), jos suuresta asunto- ja toimistorakennushankkeesta luovutaan pininfarina.it finestresullarte.info. Luccan lähestymistapa uudistamiseen korostaa kaupungin historiallisen identiteetin säilyttämistä samalla kun vanhoille rakenteille annetaan uutta elämää. Kiinteistöalalla tämä voi tarkoittaa erityisiä mahdollisuuksia kunnostuskohteissa – sijoittajat/kehittäjät, joilla on kokemusta historiallisista remontoinneista, voivat tehdä yhteistyötä julkisen sektorin kanssa luodakseen ainutlaatuisia kohteita (lofteja, studioita, boutique-hotelleja) näiden hankkeiden puitteissa. Kaupunki tekee usein yhteistyötä säätiöiden ja yksityisten yritysten kanssa tällaisessa kehittämisessä, joten julkisiin tarjouskilpailuihin ja kumppanuusmahdollisuuksiin kannattaa kiinnittää huomiota.
• Infrastruktuurin parannukset: Infrastruktuurin osalta liikenteen parannukset ovat käynnissä ja ne vaikuttavat kiinteistöihin erityisesti saavutettavuuden ja maan arvon osalta. Merkittävä hanke on uuden sillan rakentaminen Serchio-joen yli Luccassa. Tämän modernin sillan, joka valmistuu arviolta vuosina 2025–2026 Monte San Quiricon kohdalla, tarkoitus on yhdistää SP1 (via per Camaiore) ja SS12-tie, mikä parantaa suuresti pohjois–etelä-liikennettä luccatimes.it. 27 miljoonan euron budjetilla (rahoitus kansallisista, alueellisista ja maakunnallisista lähteistä) uusi Ponte sul Serchio helpottaa olemassa olevien siltojen ruuhkia ja mahdollistaa helpomman pääsyn pohjoisen esikaupunkialueille luccatimes.it. Vaikutus kiinteistöihin: joen pohjoispuolisista alueista (jotka ovat historiallisesti tuntuneet hieman syrjäisiltä) voi tulla integroituneempia ja houkuttelevampia kehitykselle, kun silta lyhentää työmatka-aikoja kaupunkiin. Maan ja asuntojen arvot alueilla saattavat nousta yhteyksien parantuessa. Toinen infrastruktuuri-elementti ovat tie- ja raideliikenteen parannukset. Vaikka Lucca ei sijaitse suoraan Italian nopean rautatieverkon varrella, alueellisia junaratoja (kuten Lucca-Florence-linjan sähköistys ja kaksiraiteistus) ja tiehuolto-ohjelmia parannetaan parhaillaan. Luccan maakunnan vuoden 2025–2027 suunnitelmassa osoitetaan varoja lukuisille tieparannuksille, siltojen kunnossapitoon sekä uusien koulurakennusten ja urheilutilojen rakentamiseen ympäri aluetta luccatimes.it luccatimes.it. Parannetut tiet ja palvelut esikaupungeissa voivat vauhdittaa esikaupunkien asuntorakentamista ja tehdä Luccan ympäristön kylistä houkuttelevampia työmatkalaisille.
• Kaupunkiliikkuminen ja kaavoitus: Kaupungissa kaupunkisuunnittelu käsittelee liikkumista ja kaavoitusta tavoilla, jotka liittyvät kiinteistöjen käyttöön. Lucca on ollut tarkka säilyttäessään keskustan autottomuuden ja samalla tarjoten riittävästi pysäköinti- ja liikenneyhteyksiä asukkaille ja turisteille. Keskustelussa ovat esimerkiksi uudet pysäköintirakennukset kaupungin reunalla sekä sähköiset sukkulabussit (osa rahoitettu Italian PNRR-elvytyssuunnitelmalla). Lisäksi on tehty kaavamuutoksia, kuten vuoden 2024 päivitys, joka sallii liiketilojen muuttamisen asuinkäyttöön katutasolla (kuten aiemmin käsiteltiin) iltirreno.it. Tämä muutos muuttaa tietyt kiinteistöt kaupallisesta käytöstä asuinkäyttöön, mikä vaikuttaa niiden arvoon ja mahdollisuuksiin välittömästi. Kaupunki on myös asettanut vähimmäisasuntokokovaatimuksia vuoden 2024 kaavapäivityksessä (esim. vanhassakaupungissa uusien asuntojen on yleensä oltava vähintään 50 m² tai monumentaalisissa rakennuksissa 80 m²) iltirreno.it. Näillä säännöillä varmistetaan, etteivät uudet asunnot jää liian pieniksi ja että asumisen laatu säilyy – mikä on hyvä laatumarkkinan ylläpitämiseksi, mutta tarkoittaa myös, etteivät sijoittajat voi yksinkertaisesti pilkkoa kiinteistöjä mikroasunnoiksi.
• Julkiset hankkeet ja elämänlaatu: Osa projekteista ei liity suoraan kiinteistöihin, mutta parantaa Luccan yleistä vetovoimaa. Esimerkiksi kuuluisien kaupunginmuurien kunnostus, puistojen parantaminen sekä investoinnit tulvasuojelurakenteisiin lisäävät kaupungin turvallisuutta ja viihtyisyyttä. Luccan mukanaolo erilaisissa alueellisissa kulttuuri- ja älykaupunkihankkeissa voi tarkoittaa huipputeknisiä parannuksia (kuten entistä parempi laajakaistainfra, joka on jo nyt varsin hyvä, tai älyliikkumissovellukset), jotka modernisoivat asumiskokemusta. Elämänlaadun paraneminen tukee yleensä kiinteistöjen arvoja, koska tekee kaupungista houkuttelevamman asua ja sijoittaa.

Yhteenvetona voidaan todeta, että kaupunkisuunnittelu ja infrastruktuuri ovat pääosin myönteisiä tekijöitä Luccan kiinteistömarkkinoille, joskin niihin liittyy kasvukipuja. Esimerkiksi San Concordion laajentuminen tuo hallitusti toteutettuna kaupunkiin uusia asuntoja ja liiketiloja, joita tarvitaan suosituimmuuden kasvaessa – mutta ylitarjonta on riski, jos rakennetaan enemmän kuin kysyntä vaatii. Infrastruktuurihankkeet, kuten uusi silta, poistavat pullonkauloja ja todennäköisesti avaavat uusia kiinteistöjen kysyntäalueita. Paikallishallinnon reagointikyky (esim. kaavoituksen säätäminen vastaamaan ajan markkinatilannetta) on terve merkki siitä, että politiikkaa kehitetään jatkossakin tasapainoilemaan suojelun ja kasvun välillä. Sijoittajien ja asunnonomistajien kannattaa seurata tarkasti näiden hankkeiden etenemistä: suurten projektien läheisyydessä kiinteistöjen arvonnousu voi olla merkittävää hyödyn toteutuessa (parempi saavutettavuus, uudet palvelut), kun taas lyhyellä aikavälillä samat alueet voivat kärsiä rakennusaikaista häiriötä. Kaiken kaikkiaan vuosina 2025–2028 Lucca on hyvin asemoitunut hyötymään harkituista kehityksistä, jotka parantavat yhteyksiä, lisäävät kapasiteettia ja vahvistavat kulttuuri-infrastruktuuria – kaikki tekijöitä, jotka edesauttavat kiinteistömarkkinoiden pitkän aikavälin kehitystä.

Väestö- ja taloustekijöiden vaikutus markkinoihin

Luccan kiinteistötrendejä ei voi täysin ymmärtää ottamatta huomioon kaupungin ja alueen väestöllistä ja taloudellista kontekstia. Nämä perustekijät vaikuttavat sekä kiinteistöjen kysyntään että kysyttyjen kiinteistötyyppien valikoimaan:

• Väestökehitys: Luccan kaupungissa väestö ikääntyy ja vähenee hieman. Tammikuussa 2025 Luccan väkiluku on noin 88 600 asukasta, mikä on noin 0,7 % vähemmän kuin vuotta aiemmin quantitalia.it. Tämä lasku on osa laajempaa trendiä monissa Italian keskisuurissa kaupungeissa, joissa luonnollinen väestönkasvu on negatiivinen (kuolleisuus ylittää syntyvyyden) ja nuoremmat ihmiset muuttavat joskus suurempiin kaupunkeihin työn perässä. Ikääntyvä väestö Luccassa tarkoittaa, että osa asuntokysynnästä kohdistuu pienempiin, esteettömiin asuntoihin tai palvelujen läheisyyteen (esim. hissilliset talot, pienemmät asunnot). Tämä tarkoittaa myös sitä, että perintöasuntoja tulee markkinoille useammin (kun iäkkäät omistajat menehtyvät), mikä lisää tarjontaa. Luccan väestönlasku on kuitenkin melko maltillista, ja tärkeää on, että kaupunki houkuttelee uusia asukkaita ulkopuolelta. Ulkomaalaisväestön ja kotimaan sisäisen muuttoliikkeen (usein 30–50-vuotiaita, jotka etsivät parempaa elämänlaatua) ansiosta luonnollinen väestötappio paikkaantuu. Koko Toscanan alueella ulkomaalaisten määrä kasvoi 11 % viimeisen vuosikymmenen aikana worldpropertyjournal.com, ja Lucca on osa tätä ilmiötä – esimerkiksi diginomadit, eläkeläiset ja etätyötä tekevät ammattilaiset Pohjois-Euroopasta tai Amerikoista asettuvat Luccaan ilmaston ja kulttuurin vuoksi. Näillä uusilla asukkailla on usein enemmän ostovoimaa kuin paikallisilla ensiasunnon ostajilla, mikä vaikuttaa markkinoihin kasvattamalla kysyntää tietyntyyppisille asunnoille (kunnostetut historialliset asunnot, maaseutukodit jne.). Lyhyesti sanottuna vaikka paikallinen nuorisoväestö ei kasva, elämäntapamuuttoliike Luccaan paikkaa tämän aukon, ja kaupungin kiinteistöstrategiat (uudet asunnot, kulttuuritarjonta) näyttävätkin suuntautuvan näiden uusien asukkaiden vastaanottamiseen.
• Talouden dynamiikka kotitalouksissa: Väestömäärän ohella myös Luccan kotitalouksien kokoonpano on muuttumassa. Kuten suuressa osassa Italiaa, kotitalouksien koko pienenee – yhä enemmän yksinasuvia sekä pareja ilman lapsia ja vähemmän perinteisiä suurperheitä. Tämä luo kysyntää pienemmille asunnoille (yksiöt ja kaksiot). Hiljattain on kuitenkin todettu, että trilocali (kaksio) ja erityisesti quadrilocali (kolmio) ovat erittäin kysyttyjä lanazione.it, mikä kertoo, että vaikka pienet asunnot ovat suosittuja, moni ostaja etsii keskikokoista asuntoa, jossa on yksi lisähuone (esimerkiksi kotitoimistoksi tai vierashuoneeksi). Etätyön yleistyessä jopa pariskunta saattaa etsiä kolmion, jossa on työhuone. Ikääntyvän väestön myötä myös yksinasuvien kotitalouksien määrä (lesket) kasvaa, mikä lisää kysyntää turvallisista kerrostaloista ja tuetun asumisen ratkaisuista. Luccan rakentajat ja remontoijat ovat reagoimassa näihin trendeihin suunnittelemalla joustavia pohjaratkaisuja ja, kuten mainittua, yhdistämällä pieniä liiketiloja tai studioita isommiksi asunnoiksi uusien vähimmäiskokosääntöjen vuoksi iltirreno.it.
• Taloudellinen pohja ja työllisyys: Lucca hyötyy taloudellisesti monipuolisesta rakenteesta. Alueen työttömyys on suhteellisen matala (Toscanan työttömyysaste oli noin 6–7 % vuonna 2024, mikä on parempi kuin koko maan keskiarvo). Keskeiset toimialat ovat muun muassa valmistus (erityisesti paperi ja pakkaus – Luccan alue tuottaa merkittävän osan Euroopan talouspaperista), matkailu/majoitus, palvelut sekä jonkin verran teknologiaa ja innovaatioita (Luccassa on teknologiakeskittymä ja kaupungissa järjestetään vuosittain tekniikkaan painottuva Comics & Games -tapahtuma). Vakaa työpaikkapohja tarkoittaa tasaista virtaa paikallisia ostajia, joilla on ostovoimaa ensiasuntoihin. Huomionarvoista on paperiteollisuuden vahva kehitys – jatkuvat investoinnit ja vienti investintuscany.com investintuscany.com – tarjoaa hyvin palkattuja työpaikkoja, jotka ylläpitävät paikallista keskiluokan asuntomarkkinaa. Samaan aikaan matkailu (sekä kulttuuriturismi että tapahtumaturismi) tuo ulkopuolista rahaa talouteen, tukien tuloja majoitus- ja vähittäiskaupan alalla. Uusimpien tietojen mukaan Toscanan vientivetoiset teollisuudenalat (kuten Luccan) kasvoivat ennätysvauhtia vuosina 2022–2023 facebook.com, mikä lupaa hyvää alueen taloudelle.
• Tulotaso ja varallisuus: Lucca tunnetaan vauraana provinssikaupunkina. Se sijoittuu usein hyvin elämänlaatuindekseissä (Toscanan yleinen elintaso on korkea, vaikka Luccan maakunta oli yhdessä vuoden 2024 vertailussa sijalla 68/107 lab24.ilsole24ore.com). Monilla perheillä on huomattavaa varallisuutta kiinni kiinteistöissä (sukupolvien kodit, huvilat jne.), mikä voi vaikuttaa markkinoiden käyttäytymiseen – esimerkiksi omistajat saattavat olla kärsivällisempiä myynnin suhteen tai pystyvät tekemään suurempia käsirahoja. Lisäksi tuhansien varakkaiden henkilöiden muuttaessa Italiaan tasaveron vuoksi, Italiassa on nyt yli 40 000 erittäin varakasta henkilöä ja osa on valinnut Toscanan tukikohdakseen worldpropertyjournal.com. Jos edes pieni osa näistä valitsee Luccan kiinteistökaupoille, se lisää luksuskysyntää. Varallisuus tukee myös luksussegmenttiä – luksusvälittäjät huomauttavat, että vaikka talouden suhdanteet vaihtelevat, markkinoiden yläpää pysyy aktiivisena Luccassa, sillä varakkaat ostajat ovat vähemmän herkkiä korkotason muutoksille ja motivoituneita elämäntavan sekä omaisuuden hajauttamisen perusteella.
• Korkotasot ja rahoitusehdot: Kiinteistömarkkinoihin vaikuttaa kriittisesti rahoituksen hinta. Kuten aiemmissa osioissa mainittiin, korkotasot kävivät läpi vuoristoradan: ennätysalhaisista 2020–2021 jyrkkiin nousuihin 2022–2023 ja tasaantumiseen 2024. Monet ostajat Italiassa turvautuvat asuntolainoihin (tosin lainojen vakuusarvot ovat usein matalampia kuin joissakin muissa maissa – italialaiset sijoittavat yleensä paljon omaa pääomaa). Vuonna 2023 asuntolainakorkojen nousu (yli 4 % kiinteäkorkoisille lainoille) hillitsi joitain kauppoja, erityisesti nuoremmissa ostajissa, jotka ovat herkkiä kuukausierille iltirreno.it iltirreno.it. Luccassa ostajat kohtasivat korkeampien lainakustannusten haasteita, mikä osaltaan johti lievään hintojen korjautumiseen vuonna 2023. Näkymät kuitenkin paranivat vuoteen 2025 mennessä: Euribor ja muut viitekorot ovat laskeneet huipuistaan ltimmobili.it, ja pankit ovat jälleen innokkaita lainaamaan. Pehmeämmät korot parantavat asuntojen saavutettavuutta ja laajentavat ostajakuntaa, mikä tukee kiinteistöjen arvoja. Toisaalta, jos inflaatiopaineet palaavat ja Euroopan keskuspankki joutuisi kiristämään politiikkaansa uudelleen, se voisi hillitä kysyntää. Tällä hetkellä Italiassa odotetaan, että inflaatio asettuu lähelle 2 % tavoitetta ja korot hellittävät asteittain, mikä antaa myötätuulta asuntomarkkinoille vuoden 2025 ajan idealista.it. Ostajat ja sijoittajat ottavat tämän huomioon – osa lukitsee nyt kiinteitä korkoja ennakoiden asuntojen hintojen nousua, kun taas osa hyödyntää enemmän käteistä hyödyntääkseen Italian yhä suhteellisen alhaisia asuntohintoja (verrattuna Pohjois-Eurooppaan).
• Makro-sijaintitekijät: Luccan kiinteistömarkkinoihin vaikuttaa myös sen sijainti Italiassa ja Euroopassa. Kaupunki sijaitsee Firenzen ja Pisan suurten markkinoiden välissä. Pisassa (20 minuutin päässä) on kansainvälinen lentokenttä, joka parantaa Luccan saavutettavuutta. Helppo pääsy lentokentälle ja Firenzeen (noin 1 tunti autolla tai junalla) tekee Luccasta sopivan vaihtoehdon kakkosasunnon omistajille ja jopa pendelöijille, jotka työskentelevät osa-aikaisesti isommissa kaupungeissa. Lisäksi Lucca sijaitsee Toscanassa – yhdessä Italian suosituimmista ja kansainvälisesti arvostetuimmista alueista – joten kiinnostus kaupunkia kohtaan pysyy vakaana, mitä ei ole vähemmän tunnetuissa kaupungeissa. “Toscanalainen elämäntyyli” on vahva brändi, joka suojaa paikallisia kiinteistömarkkinoita osittain kotimaisilta taloussuhdanteiden vaihteluilta; ulkomainen kysyntä paikkaa kotimaisen kysynnän notkahduksia. Myös kansallinen taloustilanne on tärkeä: Italian talous vuosina 2024–2025 on suhteellisen vakaa, kasvu on noin 1 % ja inflaatio laskee aiemmista huipuistaan cushmanwakefield.com. Myös Italian poliittinen vakaus on viime aikoina parantunut, mikä lisää ulkomaisten sijoittajien luottamusta (esimerkiksi Italiassa oli vuosina 2023–2024 vähemmän poliittisia myllerryksiä kuin monina aiempina vuosina). Jos Euroopan laajempi talous menestyy, Luccan vientiteollisuus ja matkailu kukoistavat, mikä heijastuu positiivisesti myös kiinteistömarkkinoille.

Yhteenvetona demografia ja talous antavat sekalaisen mutta enimmäkseen positiivisen kuvan: ikääntyvää paikallista väestöä tasapainottavat nuoremmat uudet asukkaat; vahva paikallistalous ja varakkaat tulokkaat tukevat kysyntää, vaikka joitakin makrotalouden haasteita (kuten aiemmat koronnostot) hidastivat markkinoita väliaikaisesti. Luccan markkinat ovat osoittaneet kestävänsä nämä vaikutukset – todiste kaupungin pysyvästä vetovoimasta ja terveistä peruslähtökohdista.

Näkökohtia paikallisille ja kansainvälisille ostajille sekä sijoittajille

Olitpa sitten paikallinen asukas etsimässä seuraavaa kotiasi tai kansainvälinen sijoittaja, joka harkitsee Luccaa ensimmäistä kertaa, tässä sinulle muutamia räätälöityjä näkökulmia ja vinkkejä:

Paikallisille ostajille:

• Panosta arvoon kehittyvillä alueilla: Jos historiallisen keskustan hinnat ovat liian korkeat, harkitse kaupunginosia kuten Sant’Anna, San Concordio, Arancio tai San Marco. Näillä alueilla kysyntä kasvaa, mutta neliöhinnat ovat edelleen edullisemmat kuin muurien sisällä (yleensä 1 500–2 200 €/m² verrattuna keskustan yli 3 000 €/m²) ltimmobili.it iltirreno.it. Alueet ovat hyvin palveltuja ja uudet infrastruktuuriparannukset (kuten tulevat sillat ja tietöiden parannukset) tekevät niistä entistä kätevämpiä. Monet nuoret luccalaiset perheet valitsevat ensimmäisen kehän asuinalueita, joten niiden arvo ja yhteisöllisyys säilyvät todennäköisesti vahvoina.
• Hyödynnä matalat korot ja ostokannustimet: Kun asuntolainojen korot vakiintuvat tai laskevat, paikallisten ensiasunnon ostajien kannattaa hyödyntää kaikki kansalliset nuorille ostajille suunnatut ohjelmat tai alentuneet verot ensisijaisen asunnon ostossa (italialaiset maksavat hyvin pienen varainsiirtoveron ostaessaan ensimmäisen kotinsa). Seuraa myös mahdollisia alueellisia kannustimia (Toscana tarjoaa toisinaan avustuksia maaseudun kotien ostoon tai energiatehokkaisiin remontteihin). Koska Luccan hinnat ovat nousussa, kiinteän koron asuntolainan hankkiminen ajoissa voi olla järkevää, jos löydät sopivan asunnon – hinnat voivat muuten nousta nopeammin kuin korot ehtivät laskea.
• Remontointimahdollisuudet: Monet paikalliset perivät vanhoja kiinteistöjä tai harkitsevat sellaisten ostamista, jotka ovat “da ristrutturare” (remontoitavia). Remontoimalla voit kasvattaa merkittävästi kiinteistön arvoa, etenkin kun ostajat nykyään arvostavat energiatehokkuutta. Hallitus on karsinut joitain aikaisempia avokätisiä remonttietuja, mutta verovähennyksiä (50 % remontista, 65 % energiaparannuksista) on edelleen tarjolla. Jos sinulla riittää kärsivällisyyttä remontointiin, voit muuttaa huonokuntoisen luccalaisen asunnon tai kylätalon nykyaikaiseksi helmeksi. Tämä talkootyö voi kannattaa, sillä remontoitujen ja remontoimattomien asuntojen hintaero on huomattava. Muista kuitenkin hakea tarvittavat luvat, etenkin historiallisilla alueilla.
• Harkitse lyhytaikaista vuokratuloa: Jos olet muuttamassa uuteen kotiin mutta säilytät vanhan asunnon, tai jos sinulla on tilaa pienelle dependancelle (vierastalo) tontillasi, kannattaa miettiä lyhytaikaisia vuokramarkkinoita. Luccan matkailu kukoistaa; voit saada merkittäviä lisätuloja vuokraamalla vaikka yhden huoneen tai asunnon suurten tapahtumien (Summer Festival, Comics & Games) aikana. Muista rekisteröityä ja noudattaa sääntöjä (esim. turismiveron maksaminen), jotta vältyt sakoilta. Paikallisille tämä voi olla hyvä keino paikkailla asuntolainan kuluja. Ole kuitenkin hereillä mahdollisten tulevien kuntasääntöjen suhteen – osallistu paikallisiin keskusteluihin, jotta pystyt reagoimaan muutoksiin ajoissa.

Kansainvälisille ostajille/sijoittajille:

• Ymmärrä ostoprosessi ja kustannukset: Italian asuntokauppoihin kuuluu esi­sopimus (compromesso) ja sitten lopullinen kauppakirja (rogito) notaarin edessä. On erittäin suositeltavaa palkata englanninkielinen italialainen lakimies tai luotettava lisensoitu kiinteistönvälittäjä, joka voi opastaa sinua. Huomaa, että ostajan kulut ovat noin 9–10 % veroissa ja kuluissa, jos et ole asukas (hieman vähemmän jos muutat pysyvästi ja merkitset asunnon prima casaksi). Italiassa ei ole escrow-agentteja; notaarit hoitavat kaupan turvallisuuden. Tarkista, että kaikki kiinteistörekisteri- ja omistusoikeusasiakirjat ovat kunnossa (notaarisi tai asianajajasi tarkistaa nämä). Harkitse myös valuutanvaihtoa, jos et käytä euroa – voit käyttää valuutanvaihtopalvelua kiinnittääksesi kurssin.
• Hyödynnä verotusjärjestelmiä: Jos suunnittelet muuttoa Italiaan, selvitä kiinteä vero uusi asukkaille (varakkaille yksityishenkilöille) tai “Impatriati” -järjestelmä, joka voi tarjota 70 % (jopa 90 % joissain tapauksissa) tuloveron alennuksen ammattilaisille, jotka muuttavat Italiaan. Luccan keskisuuri koko ja rauhallisuus tekevät siitä erinomaisen vaihtoehdon näiden järjestelmien hyödyntäjille (monet valitsevat toscanalaisten kaupunkien sijaan nämä suurempien kaupunkien sijasta). Puhtaiden sijoittajien, jotka eivät muuta, on hyvä huomioida, että vuokratuloja verotetaan yleensä kiinteällä 21 %:n verolla (jos valitset cedolare secca -vaihtoehdon asuinvuokrasopimuksissa), mikä on varsin kohtuullinen. Italiassa ei myöskään ole ankaraa vuokranantajavastaista lainsäädäntöä pienillä vuokrauksilla – ole kuitenkin tietoinen siitä, että häätö maksamattomilta vuokralaisilta voi olla hidasta verrattuna Yhdysvaltoihin tai Iso-Britanniaan, joten tarkista huolellisesti vuokralaisesi tai käytä lyhytaikaisia vuokrasopimuksia.
• Naapuruston valinta – elämäntapa vai sijoitus: Kansainvälisten ostajien kannattaa selkiyttää omat prioriteettinsa. Jos etsit toista kotia tai eläkeläiskotia, voit painottaa viehättäviä maisemia – esimerkiksi maalaistaloa Luccan kukkuloilla tai tunnelmallista, freskoilla koristeltua asuntoa keskustassa. Tällaiset kohteet tarjoavat iloa sekä todennäköistä arvonnousua Luccan vetovoiman ansiosta. Jos kuitenkin vuokrasijoitus on ensisijainen tavoitteesi, valintasi voi olla toinen: esimerkiksi moderni huoneisto lähellä pysäköintiä ja joukkoliikennettä, joka on helppo vuokrata, tai useampi pieni erillinen vuokra-asunto. Hyvä uutinen on, että Lucca tarjoaa vaihtoehtoja molempiin – löytöjä on niin ylellisistä historiallisista kiinteistöistä kuin tehokkaista nykyaikaisista rakennuksista. Huomaa, että historialliset rakennukset voivat vaatia enemmän ylläpitoa ja sääntöjä (esim. hissin asentaminen vaatii luvan), kun taas uudemmat rakennukset (vaikkapa 1980–2000-luvun rakennukset keskustan ulkopuolella) ovat usein helpompia vuokralaisille. Tasapainota oma käyttösi ja tuottotavoitteesi valintaa tehdessäsi.
• Kunto- ja taustaselvitys kiinteistöistä: Luccassa on paljon vanhoja rakennuksia; jos olet ostamassa vuosisatoja vanhaa palazzohuoneistoa, teetä kuntotarkastus (perizia). Tarkista ja selvitä esimerkiksi kosteuden, katon kunnon, seismisen vahvistuksen ym. tila. Italia on tietyillä alueilla maanjäristysaltis (Lucca on keskitasoinen riski), joten rakenteellinen kunto on tärkeää. Varmista myös, ettei kohde ole suojeltu kohde (“vincolo delle Belle Arti”), ellet ole siihen valmis – se voi rajoittaa muutostöitä. Jos ostat tontin rakentamista varten, tarkista paikallinen kaava, että saat rakentaa haluamasi. Paikallisen, luotettavan geometra-asiantuntijan tai arkkitehdin käyttäminen on tässä todella arvokasta.
• Suunnittele pitkälle aikavälille: Luccan markkinat eivät yleensä ole nopeatempoisen kaupankäynnin paikka (vaikkakin esim. 2018 ostanut ja 2023 myynyt on mahdollisesti saavuttanut noin 20 % tuoton). Kyse on tasaisesta kasvusta ja tuloista. Monet ulkomaiset ostajat pitävät Toscanaan sijoittamiaan kiinteistöjä vuosikymmeniä, jopa seuraaville sukupolville siirtäen. Kannattaa suunnitella pitkällä tähtäimellä: huomioi tuleva jälleenmyynti (hyvän saavutettavuuden ja suosittujen alueiden kiinteistöt myyvät helpommin), sekä jatkuvat kulut (taloyhtiövastikkeet, kiinteistöverot, ylläpidot). Jos et asu kiinteistössä kokoaikaisesti, harkitse hallintayhtiön palkkaamista (Luccassa on useita palvelemassa ulkomaalaisomistajia, tarjoten puutarhapalvelut, laskujen maksut jne.). Näin varmistat, että kiinteistöäsi hoidetaan hyvin ja vuokralaisvieraasi (jos sellaisia on) saavat palvelua.
• Kulttuurinen integraatio: Lopuksi havainto, joka menee taloudellisten asioiden ulkopuolelle: Luccassa on elinvoimainen paikallinen kulttuuri. Kansainväliset tulokkaat, jotka osallistuvat yhteisön elämään (opettelevat hieman italiaa, kunnioittavat paikallisia tapoja, liittyvät ehkä ulkomaalaisverkostoihin tai tekevät vapaaehtoistyötä paikallisissa tapahtumissa), kokevat usein oleskelunsa huomattavasti palkitsevammaksi. Tämä ei ole puhtaasti rahallinen asia, mutta se liittyy epäsuorasti sijoittamiseen – hyvin integroitunut omistaja selviää todennäköisemmin sujuvasti byrokraattisista tai taloyhtiöön liittyvistä asioista, saa vinkkejä paikallisista mahdollisuuksista ja kokee ylipäänsä asuntomatkastaan positiivisen kokemuksen. Monet kansainväliset ostajat ovat saaneet lämpimän vastaanoton Luccassa, jolla on pitkä historia ulkomaalaisvieraiden suhteen, joten älä epäröi tulla osaksi yhteisöä.

Yhteenvetona paikallisten kannattaa hyödyntää paranevia olosuhteita asunnonvaihdossa tai sijoittaa viisaasti, kun taas kansainvälisten ostajien tulee tehdä perusteellinen taustatyö, mutta he voivat odottaa palkitsevaa sijoitusta – niin taloudellisesti kuin elämäntyylinkin puolesta – Luccassa. Markkinoilta löytyy vaihtoehtoja eri tarpeisiin, ja harkitulla strategialla (ja hyvällä neuvolla) saat parhaan hyödyn irti siitä, mitä Lucca tarjoaa.

Odotettavissa olevat kehityssuunnat ja näkymät (2025–2028)

Tulevaisuutta ajatellen kiinteistömarkkinoiden näkymät Luccassa vuosina 2025–2028 ovat varovaisen optimistisia – kasvun odotetaan jatkuvan, mutta markkinoiden vakauden lisääntyvän. Useat ennusteet ja trendit viittaavat siihen, miten markkinat saattavat kehittyä:

• Hintojen nousun maltillistuminen: Pandemian jälkeisen nopean nousun ja vuosien 2024-25 vahvan kehityksen jälkeen myyntihintojen kasvun odotetaan hidastuvan kestävämmälle tasolle. Alan tarkkailijat ennustavat vuosittaisen kasvun olevan jatkossa pienempää (muutaman prosentin luokkaa vuodessa, ei enää korkeita yksinumeroisia lukuja) ltimmobili.it. Käytännössä markkinat siirtyvät boomista vakaaseen terveeseen kasvuun. Vuosina 2026-2027 Luccan asuntojen hinnat ovat todennäköisesti korkeammalla kuin nyt, mutta hintakäyrä voi tasoittua jonkin verran – varsinkin, jos uusia asuntoja tulee enemmän tarjolle uusista rakennushankkeista. Tämä vakaantuminen nähdään oikeastaan positiivisena – ”pehmeä lasku” pitää asumisen hintatason hallinnassa ja estää kuplan muodostumisen. Poikkeuksen voi muodostaa luksussegmentti, jonka kasvu saattaa jatkua, mikäli kansainvälinen kysyntä pysyy vahvana (Knight Frankin näkemyksen mukaan huippusegmentin markkinat pysyvät vahvoina, ja Toscanan vauhti jatkuu vuoden 2025 puolella ja sen jälkeenkin idealista.it). Kokonaisuudessaan Luccan hintojen odotetaan jatkavan maltillista nousuaan ja ylittävän valtakunnallisen keskiarvon, joskaan nousuvauhti ei ole yhtä kiihtyvää kuin edeltävien kahden vuoden aikana.
• Vuokramarkkinoiden vahva kehitys jatkuu: Vuokra-sektorin odotetaan pysyvän vahvana. Kaikki merkit viittaavat siihen, että vuonna 2025 vuokrat nousevat edelleen, vaikkakin ehkä hieman maltillisemmin kuin vuonna 2024. Turismi Toscanassa on ennustettu kasvavan, ja etätyön lisääntyminen tarkoittaa, että yhä useammat puoli-asukkaat vuokraavat asuntoja houkuttelevissa kaupungeissa, kuten Luccassa. Vuoden 2025 jälkimmäisellä puoliskolla vuokra-asuntojen korkean kysynnän odotetaan jatkuvan, erityisesti kaupunkikeskuksissa ja turistialueilla ltimmobili.it. Vuoteen 2028 mennessä Luccan vuokrat voivat olla huomattavasti korkeammat kuin nykyään, mikäli nykyiset kehityskulut jatkuvat (joidenkin arvioiden mukaan keskimääräiset vuokrat voisivat olla reilusti yli 13 €/m² silloin). Tämä lupaa hyvää vuokranantajille ja sijoittajille, sillä tuotot pysyvät houkuttelevina. Yksi huomio: jos vuokrien nousu ylittää merkittävästi palkkojen kasvun, saattaa nousta poliittista painetta vuokrasääntelylle tai vuokralaisten tukemiselle, vaikka Italiassa ei ole perinteisesti ollut tiukkaa vuokrakattoa yksityisasunnoissa. Vaihtoehtoisesti, jos uusia asuntoja (muunnoksista tai uusista rakennuksista) tulee runsaasti markkinoille vuoteen 2026 mennessä, tämä saattaa hillitä vuokrien nousua hieman tarjonnan kasvaessa. Mutta Luccan suosion vuoksi vuokra-asuntojen käyttöasteen tulisi pysyä erittäin korkeana.
• Uuden tarjonnan ja hankkeiden vaikutus: Nyt ja vuoden 2028 välillä osa kaupungin projekteista toteutuu. Suuret San Concordion kehityshankkeet, mikäli ne hyväksytään, voivat valmistua vaiheittain vuosina 2026–2027. Tämä tuo markkinoille moderneja asuntoja ja liikehuoneistoja. Lyhyen aikavälin vaikutus: kun näitä asuntoja myydään (usein ennakkomyynnissä), se voi hetkellisesti ohjata kysyntää pois vanhemmista kodeista, mahdollisesti hidastaen vanhan kannan hintojen nousua. Pitkän aikavälin vaikutus: onnistunut kehitys tekee alueesta uuden halutun kaupunginosan, mikä voi nostaa myös koko alueen profiilia (ja hintoja). Samoin infrastruktuurihankkeet, kuten uusi silta, saadaan todennäköisesti valmiiksi vuoteen 2026 mennessä, mikä parantaa liikennettä – asunnonomistajat Luccan pohjoispuolella voivat hyötyä arvojen noususta paremman liikenneyhteyden ansiosta. Kulttuurihankkeet (taidekeskus, jne.) rikastuttavat Luccan vetovoimaa vuosina 2025–2026, epäsuorasti tukien kiinteistösektoria houkuttelemalla lisää vierailijoita ja mahdollisesti uusia asukkaita luovilta aloilta. Käytännössä vuonna 2028 Luccalla on parempi infrastruktuuri, enemmän asuntotarjontaa ja lisää nähtävyyksiä – kaikki tekijöitä, jotka tukevat vahvaa kiinteistömarkkinaa. On olemassa riski siitä, että jos uusia asuntoja tulee yhtäaikaisesti runsaasti, syntyy hetkellinen ylitarjonta, mutta nykyisten kysyntäennusteiden mukaan tämä imeytyy markkinoille, erityisesti jos ulkomaalaisten ja muuttajien määrä jatkaa kasvuaan.
• Ulkomainen kysyntä ja globaalit tekijät: Kansainvälisellä rintamalla Luccan asema maailman kiinteistömarkkinoilla jatkaa todennäköisesti vahvistumistaan. Toscana esiintyy usein ”parhaat ostokohteet” -listauksissa, ja Luccan viimeaikainen menestys on tuonut sen yhä useamman sijoittajan kartalle. Knight Frankin vuoden 2025 Wealth Report nostaa Italian (ja Toscanan) tärkeäksi kohteeksi globaalille varallisuudelle, ja tämän trendin uskotaan jatkuvan idealista.it. Odotamme tasaisen vahvaa tai kasvavaa ulkomaalaisten ostajien kiinnostusta vuoteen 2028 asti, johon vaikuttavat Italian kilpailukykyinen hintataso (yhä edullisempi kuin vastaavat kohteet Ranskassa tai Isossa-Britanniassa) sekä suotuisa verotus (newcomersien flat taxille ei ole suunniteltu lopetusta ja se houkuttelee edelleen). Toki globaaleilla tekijöillä voi olla vaikutusta: jos esimerkiksi geopoliittiset tai taloudelliset tapahtumat aiheuttavat UK:n tai USA:n ostajien vähenemisen (valuuttakurssien tai politiikan muutosten vuoksi), Luccassa saattaa ostajakunta muuttua. Kohde kuitenkin houkuttelee laajasti kansainvälisiä ostajia, joten riippuvuus yksittäisestä maasta on vähäistä. Yksi mahdollinen kehityskulku on etä- ja hybridityön jatkava kasvu – vuoteen 2025 mennessä monet yhtiöt maailmalla ovat jo omaksuneet hybridimallit, ja vuoteen 2028 yhä useampi voi valita asuinpaikakseen esimerkiksi Luccan etätyötä varten. Tämä voisi avata uuden pitkän aikavälin vuokralaisten ja ostajien virran (digitaalitalousmuuttajat muuttuvat asunnonomistajiksi). Italia harkitsee erityisiä diginomadiviisumeja, joiden odotetaan olevan voimassa tuolloin ja helpottavan EU:n ulkopuolisten kansalaisten muuttoa ja ostoa entisestään.
• Taloudellinen näkymä: Italian makrotaloudellinen näkymä keskipitkälle aikavälille on varsin vakaa. Kasvuennusteet vuosille 2025–2027 ovat noin 1–2 % vuodessa BKT:n osalta, ellei ulkoisia shokkeja tule. Inflaation odotetaan pysyvän maltillisena (2020-luvun alun piikki on tasaantunut). Kiinteistömarkkinoille korkotilanne on keskeinen: vuoden 2025 näkymän mukaan kiristyskierre on ohi ja mahdollisia pieniä koronlaskuja ennustetaan loppuvuodelle 2025 tai vuoteen 2026, jos inflaatio pysyy matalana. Tämä voisi hiljalleen laskea asuntolainojen korkoja ja antaa lisäbuustia kiinteistömarkkinoille koko Euroopassa. Näin ollen rahoitusehdot vuosina 2025–2028 ovat Luccassa todennäköisesti neutraalit tai positiiviset – eivät aivan vuoden 2021 superalhaalla tasolla, mutta suotuisammat kuin vuonna 2023. Yksi haaste voi olla lainansaannin edellytykset: italialaiset pankit ovat hyvässä kunnossa, mutta jos EU-käytännöt tiukentuvat tai rahoitusmarkkinoilla horjuu, pankit saattavat kiristää kriteereitään. Tällä hetkellä huolta ei ole ja pankit kilpailevat jälleen asuntolaina-asiakkaista.
• Sääntelymuutokset: Seuraavien vuosien aikana saatamme nähdä joitain sääntelyyn liittyviä muutoksia, jotka vaikuttavat kiinteistöalaan. Esimerkiksi EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivi voi saada Italian tiukentamaan sääntöjä energiatehottomien asuntojen myynnissä/vuokrauksessa vuoteen 2030 mennessä. Ennakoiden huonon energialuokituksen omaavat kiinteistöt saattavat alkaa saada alennuksia, kun taas ympäristöystävällisten asuntojen arvo nousee – tämä on jo havaittu trendinä vuodelle 2025 ltimmobili.it ja voimistuu vuoteen 2028 mennessä. Asuntoja nyt päivittävät sijoittajat tulevat todennäköisesti hyötymään tästä. Lisäksi paikallishallinto voi tarkentaa lyhytaikaisten vuokrausten sääntöjä, jos asuntopula pahenee – mahdollista on esimerkiksi rekisteröintijärjestelmän käyttöönotto tai rajoitukset historialliseen keskustaan, jotta paikallisille jäisi asuntoja. Tämä on vielä spekulatiivista, mutta kannattaa seurata. Positiivisena puolena liiketilojen muuttamisen onnistuminen asunnoiksi voi kannustaa kaupunkia tunnistamaan muita vajaakäytössä olevia tiloja (ehkä käyttämättömiä julkisia rakennuksia yms.) muutettavaksi, mikä voi tuoda mielenkiintoista lisätarjontaa markkinoille (kuvittele esimerkiksi vanha koulu tai toimistotalo muutettuna moderneiksi loftpientaloiksi vuoteen 2027 mennessä).
• Markkinasegmenttien näkymät: Vuonna 2028 asuntokiinteistöjen määrä Luccassa odotetaan olevan hieman runsaampaa (kiitos uusien rakennusten), mutta kysyntä pysyy silti korkeana. Kaupalliset myymälätilat keskittyvät todennäköisesti yhä enemmän vilkkaimmille turistialueille (ja ehkä uusiin monikäyttöhankkeisiin), kun taas reunamilla olevia liiketiloja poistuu tai niille löydetään uusi käyttötarkoitus. Toimistotilojen osalta voidaan nähdä modernisoitumista – ehkä lisää yhteistyötiloja tai uudistettuja pieniä toimistoja ennemmin kuin merkittävää kokonaismäärän kasvua. Teollisuus- ja logistiikkatilat pysyvät todennäköisesti vakaana taustavaikuttajana; mahdollisesti vihreä logistiikka (aurinkovoimalla toimivat varastot jne.) kasvaa, kun kestävyys nousee entistä enemmän esiin Toscanassa.

Yhteenvetona vuosien 2025–2028 odotetaan olevan Luccan kiinteistömarkkinoilla vakautumisen ja tasaisen kasvun aikaa. Osapuolet voivat odottaa kaupungin kasvavan suosiota ja infrastruktuuria, mikä tukee kiinteistöjen arvoa. Hinnat ja vuokrat ennustetaan nouseviksi, vaikka tahti on hillitympi kuin vuosikymmenen alun nousukaudella. Sijoittajat löytävät jatkossakin mahdollisuuksia, erityisesti panostamalla laatuun (olipa kyse energiatehokkaista asunnoista tai hyvällä paikalla olevista liiketiloista), joita markkinat arvostavat yhä enemmän. Luccan historiallinen viehätys yhdistettynä moderniin asuttavuuteen houkuttelee todennäköisesti yhä enemmän asukkaita ja turisteja vuoteen 2028 mennessä, mikä vahvistaa kiinteistömarkkinoiden hyvää kehää. Ellei odottamattomia kansainvälisiä kriisejä tule, Lucca näyttää olevan tasapainoisen laajentumisen kaudella, säilyttäen uudet asemansa toscanalaisena kiinteistöhotspottina, mutta samalla suojellen niitä ominaisuuksia, jotka tekevät siitä ainutlaatuisen.

Lähteet:

• LT Immobili & Design – Kiinteistömarkkinoiden trendit Luccassa ja Toscanassa vuonna 2025 ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
• Il Tirreno (M. Masotti) – “Luccan asuntosijoitusmaailma…” (huhti 2025) iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
• World Property Journal – Toscanan kiinteistöbuumi varakkaiden ulkomaalaisten ostajien ajamana (touko 2025) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
• Idealista/news – Italia ja sen ulkopuolella: ensiluokkaiset kiinteistömarkkinat seurattavana (maaliskuu 2025, Knight Frankin tiedot) idealista.it idealista.it idealista.it
• LuccaInDiretta – ”Ostot ja vuokrat… kallein maakunta on Lucca” (lokakuu 2023) luccaindiretta.it luccaindiretta.it
• La Nazione (Lucca) – ”Talo Luccassa, hinnat nousussa…” (maaliskuu 2024) lanazione.it lanazione.it
• Idealista/news – Liikekiinteistöjen trendit 2025 (Scenari Immobiliari) idealista.it idealista.it
• Mercato-Immobiliare.info – Luccan markkinadata (maaliskuu 2025) mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
• PartitaIva.it – Kiinteistösijoitusten tuotot 2023 partitaiva.it
• La Voce di Lucca – S. Concordion kehitysartikkeli (huhti 2024) lavocedilucca.it lavocedilucca.it
• Il Tirreno (L. Cinotti) – “Lucca, asuntoja liikkeiden tilalle…” (huhti 2024) iltirreno.it iltirreno.it
• Finestre sull’Arte – Lucca Center of the Arts -projekti (huhti 2025) finestresullarte.info finestresullarte.info
• Invest in Tuscany – Luccan paperiteollisuusalue (2017, taustatietoja) investintuscany.com
• Lucca Times – Luccan maakunnan tavoitteet 2025–2027 (tammi 2025) luccatimes.it