Eigedomsmarknaden i Lucca, Italia: Utsikter for 2025-2028

Oversikt over eigedomsmarknaden i Lucca

Lucca, ein historisk by innanfor bymurar i Toscana, har ein dynamisk eigedomsmarknad som har vist motstandsdyktigheit og vekst gjennom midten av 2020-åra. Etter ein kort nedkjøling i 2022-2023 grunna aukande rente, tok marknaden seg opp att i 2024 og tidleg 2025 med stigande prisar og sterk etterspurnad luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca utmerker seg som ein av dei sterkaste eigedomsmarknadene i Toscana: eigedomsverdiane har auka jamt, spesielt i luksussegmentet, drive av at byen er relativt billegare samanlikna med Firenze og aukande interesse frå internasjonale kjøparar worldpropertyjournal.com. Ifølgje Knight Frank sin Prime International Residential Index auka luksusbustadprisane i Lucca med +6,2 % i 2024, blant dei høgaste i Italia idealista.it. Dei siste fem åra har luksusbustader i Lucca hatt ein prisauke på om lag 27 %, noko som overgår andre populære område i Toscana worldpropertyjournal.com og viser til sterk etterspurnad. Den breiare italienske samanhengen støttar dette – trass i moderat BNP-vekst, hadde Italia i 2024 låg inflasjon og eit sterkt arbeidsmarknad, noko som har skapt stabilitet for eigedomsinvesteringar cushmanwakefield.com.

I dag tener Lucca sin eigedomsmarknad på eit unikt samspel av ulike faktorar. Byen sitt rike kulturarv og høge livskvalitet gjer han til ein ønska “livsstadsdestinasjon” i Toscana, ikkje berre for lokale, men òg for kjøparar frå heile Europa og USA. worldpropertyjournal.com. Lucca-provinsen inkluderer eksklusive kystområde (t.d. Forte dei Marmi i Versilia) som dreg snittprisane i provinsen opp, men Lucca by er framleis meir rimeleg enn Firenze, og gir tilsvarande verdi luccaindiretta.it. Resultatet er større interesse frå velståande enkeltpersonar som ser etter sekundærbustader eller investeringseigedomar; faktisk har Toscana samla sett hatt ein auke på 11,2 % i utanlandske innbyggjarar dei siste ti åra worldpropertyjournal.com. Samstundes har økonomiske insentiv som Italia sitt flat-skatteregime for nye innbyggjarar og andre ordningar auka regionen sin attraktivitet for internasjonale investorar worldpropertyjournal.com. Oppsummert er bustadmarknaden i Lucca, per 2025, prega av stigande prisar, høg etterspurnad (lokal og utanlandsk) og eit optimistisk framtidsbilete, men ein må framleis ta omsyn til renteendringar og byutviklingsplanar.

Trendar i bustadmarknaden i Lucca

Bustader og etterspurnad: Bustadsektoren i Lucca er inne i ein oppgangsperiode. Ved starten av 2025 er gjennomsnittleg prisforlangande for bustader i Lucca by om lag €2 300 per kvadratmeter, noko som reflekterer ein årleg auke på om lag 7% ltimmobili.it. Dette markerer ein betydeleg stigning samanlikna med året før, og ein har igjen fått fart etter ein liten nedgang i 2023. Faktisk, i februar 2024 var snittprisane over 10% høgare enn året før – det høgaste nivået på to år lanazione.it. Byens historiske sentrum er det dyraste området, med prisar rundt €3 600–€4 000/m² for renoverte hus iltirreno.it. Til samanlikning er bustadområda i den første periferien (rett utanfor dei gamle bymurane) meir rimelege: til dømes i Sant’Anna, eit populært ytre distrikt, kostar ein leilegheit i svært god stand rundt €2 000–€2 200/m², eller heilt ned til €1 400–€1 800/m² for eldre einebustadar som er bebuingsklare iltirreno.it. Utkantlandsbyar og rurale område nord for byen har prisar nær €1 500/m² ltimmobili.it. Sjølv på desse lågare prisnivåa har etterspurnaden vore intens – kjøparinteressa er sterk i heile Lucca, og marknaden tek lett unna det som er tilgjengeleg. Fordi tilbodet har slite med å halde tritt, har konkurransen mellom kjøparane auka, noko som pressar prisane vidare opp ltimmobili.it. Aktiviteten i marknaden har vore høg: meklarar melder om fleire sal i 2024 enn i 2023 iltirreno.it, og denne trenden er venta å halde fram inn i 2025. Lucca sin vekst overgår regionen elles – i 2024 steig bustadprisane i Toscana med berre +0,9 % ltimmobili.it, medan verdiane i Lucca by voks mykje raskare og syner ein unik styrke.

Leigemarknad og avkastning: Lucca sin leigemarknad har hatt endå kraftigare vekst. Gjennomsnittlege bustadleiger har nådd om lag €11,5–€12 per kvadratmeter per månad, opp ~10–14 % frå året før i byrjinga av 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Dette tilsvarar omtrent €700–€800 per månad for ein typisk 65m² leilegheit. Fleire faktorar driv denne auken: eit oppsving i mobilitet etter pandemien, fleire profesjonelle og studentar som kjem til Lucca (byen ligg nær universitetsbyen Pisa og andre skular), og ein blomstrande marknad for korttidsleiger. Investorar har vist stor interesse for kortidsutleige (turistutleige som Airbnb) – lokale byrå melder om ein auke på ~20 % i kjøp av bustader meint for ferieutleige lanazione.it. Mange kjøparar (både italienske og utanlandske) satsar på Lucca for investering, lokka av byen sine turistattraksjonar (Lucca er vert for store arrangement som Summer Festival og Comics & Games-messa) og solide leigeavkastningar. Brutto leigeavkastning for bustadeigedom i Lucca er rekna til rundt 8–9 %, over landsgjennomsnittet på ~8,4 % partitaiva.it partitaiva.it. Dette er høg avkastning etter vesteuropeisk standard, og speglar relativt låge kjøpsprisar mot jamn leigeetterspurnad. Til samanlikning er Lucca ein av dei mest lønnsame stadene i Italia for utleigarar – i mellomstore byar er det vanleg med 8–10 % brutto avkastning partitaiva.it. Næringseigedomar kan gje endå høgare avkastning (meir om dette seinare), men den sterke leigeinntekta frå bustadar har heilt klart gjort investeringskjøp meir attraktivt.

Drivarar: Lokalbefolkning og utlendingar: Etterspurnaden i Lucca kjem frå både lokale og internasjonale kjelder.

På den lokale sida gir økonomien i Lucca (kjend for sitt papirindustridistrikt og ein veksande teknologisektor) stabil sysselsetting, og byens høge livskvalitet gjer at mange innbyggjarar vel å bli buande og oppgradere heimane sine i staden for å flytte.Demografisk sett har likevel den innfødde befolkninga i Lucca vorte eldre og har minka noko (byen har om lag 88 500 innbyggjarar, ned om lag 0,7 % frå 2024 quantitalia.it).For å fylle gapet har utanlandske kjøparar og utvandrarar blitt stadig viktigare.Toscana har lenge tiltrekt seg europearar og amerikanarar som leitar etter andre heimar, og Lucca er ein stigande stjerne i så måte.Byen blir rekna som eit “relativt kupp” for luksuseigedom – ho tilbyr liknande toskansk sjarme som Firenze eller Siena, men til ein lågare pris per kvadratmeter – noko som har ført til ein bølge av velståande kjøparar dei siste åra worldpropertyjournal.com.Rike personar frå Frankrike, Storbritannia, USA, Benelux og Tyskland er blant dei viktigaste nye investorane, tiltrekte av livsstilen i Toscana og den intakte historiske stemninga i Lucca worldpropertyjournal.com.Italias skatteinsentiv forsterkar denne trenden: til dømes har flat-skatt-regimet (ein €100 000 flat skatt på utanlandsk inntekt) og program som oppmodar utanlandske profesjonelle til å vende tilbake, gjort det meir attraktivt å flytte til Italia (og kjøpe eigedom) worldpropertyjournal.com.Frå og med 2025 er Italia heim til over 40 000 HNWI-arar (> $10M nettoformue), og mange kanaliserer midlar inn i eigedom worldpropertyjournal.com.Lucca har hausta direkte fordelar – det vart framheva i 2025-rapportar som ein toppytar i luksusmarknaden i Toscana, takka vere ein auke på 27 % i prisar på eigedomar i høg prisklasse over fem år worldpropertyjournal.com.Desse internasjonale kjøparane ser ofte etter nøkkelferdige eigedomar (fullt renoverte, klare til innflytting) heller enn oppussingsprosjekt worldpropertyjournal.com, noko som får utbyggjarar og seljarar til å oppgradere einingane til luksuriøs standard.

Nøkkelområde og eigedomstypar: Kjøparpreferansane i Lucca har utvikla seg etter pandemien. Det er sterk etterspurnad etter eigedomar med historisk sjarm og moderne komfort, særleg i centro storico (gamlebyen) der mellomalderbygningar renoverte til moderne standardar er ettertrakta. Det avgrensa utvalet innanfor murane gjer at prisane der ligg på eit høgt nivå (kan nå €3 700–€4 100/m² for høgkvalitets renoverte einingar iltirreno.it). Samstundes har perifere bydelar vorte meir populære fordi dei tilbyr meir plass og lågare kostnader; område like utanfor murane (som Sant’Anna, Arancio, San Concordio) tiltrekkjer seg unge familiar og profesjonelle som kanskje må flytte på grunn av arbeid iltirreno.it. Desse bydelane tilbyr ofte hus med hage eller nye leilegheiter med parkering – eigenskapar som vart svært ettertrakta etter koronanedstengingane. Faktisk har trenden mot bustader med uteområde, private hagar og økoeffektiv utforming styrka seg i heile Toscana ltimmobili.it. Lucca speglar dette: kjøparar viser ein klar preferanse for energieffektive bygg og grøne område, noko som pressar utbyggjarar til å fokusere på berekraft. Nybygg eller ombyggingar blir i aukande grad A-klassifiserte for energi og får slike eigenskapar som solceller, fordi miljøvennleg design gir høgare pris og sikrar framtidig verdi ltimmobili.it.

Utleigedynamikk og påverknad frå turisme: Utleigemarknaden i Lucca er delt mellom langtidsleige og korttids turistleige. Etterspurnaden etter langtidsleige kjem frå lokale arbeidstakarar, studentar og familiar. Tilbodet til langtidsleigetakarar er likevel avgrensa, delvis fordi mange eigarar har gått over til lønsame korttidsutleiger. Lucca sin popularitet som turistmål – kjent for sine mellomaldermurar og festivalar – gjer at utleigarar kan tene gode pengar i høgsesongen. Dette har skapt debatt i lokalsamfunnet: Nokre innbyggjarar og lokale styresmakter har uttrykt uro for at veksten i til dømes Airbnb-utleige kan presse ut tilbodet av langtidsbuing. Forslag om å avgrense korttidsutleige har møtt motstand frå eigedomsbransjen. Bransjeorganisasjonar meiner ferieutleige gir viktige inntekter til området og at det er opp til kommunen å utvide tilgang på rimeleg bustad, heller enn å avgrense privat utleige iltirreno.it. Armando Barsotti, leiar for den lokale meklarforeininga (FIAIP), understreka at mange sekundærbustader vert kjøpte nettopp for korttidsutleige, og han ser på denne utviklinga som “ei viktig hjelp for området”. Han meiner for strenge reguleringar vil slå feil ut iltirreno.it. Per 2025 er det ikkje innført store restriksjonar; dermed er marknaden for korttidsutleige framleis ein viktig drivkraft i bustadmarknaden og gir auka investeringsvilje og leigeprisvekst i sentrum. Utleigeavkastninga i dei mest turistprega områda av Lucca er høg, men potensielle investorar bør følgje med på den lokale debatten – politiske endringar kan kome i 2026–2027 dersom bustadtilgang vert ei heit sak.

Trendar for næringseigedom (kontor, handel, industri)

Kontorlokale: Lucca er ikkje ein hovudmarknad for kontor i Italia, men byen har eit stabilt grunnlag av profesjonelle og administrative verksemder. Kontoreigedomssegmentet i Lucca har vore relativt flatt den siste tida. Per første kvartal 2025 er gjennomsnittsprisen for kontorlokale i byen om lag €2 050 per kvadratmeter (ved kjøp) og om lag €11,2 per m² per månad ved leige mercato-immobiliare.info. Desse verdiane har vore stabile det siste året, med salsprisar som i praksis er uendra (–0,2 % over 6 månader) mercato-immobiliare.info. Ein eventuell liten nedgang fann stad mot slutten av 2024, truleg på grunn av høgare lånekostnader på den tida, men innan 2025 hadde kontormarknaden stabilisert seg. Kontorlokala i Lucca gir om lag 8–9 % brutto avkastning på leige i snitt – konkurransedyktig for ein mindre by – sjølv om toppavkastning over 10 % oftare finst i større eller lågare prisa marknader i Italia partitaiva.it partitaiva.it. Etterspurnaden etter kontorlokale i Lucca kjem i hovudsak frå lokale verksemder (t.d. bankar, forsikringsselskap, tenesteytande føretak) og offentlege kontor; det er avgrensa tilstadeværelse av store konsern sidan desse oftast held til i Firenze eller Milano. Lediggang/Fråflyttingsgraden for kontorlokale i Lucca er moderat. Eldre kontorbygg eller dei som ligg perifert, kan stå tomme lenger, medan moderne lokale i sentrale område eller ved hovudvegar lettare finn leigetakarar. Under pandemien, som andre stader, førte heimekontor til ei viss nedtrapping av kontorarealet. Men i 2025 er det tydelege teikn på oppsving – føretak byrjar å leige igjen, ofte på jakt etter mindre men betre kvalitet på lokala (med god IT-infrastruktur og parkering). Det kjem lite nytt tilbod: Lucca har ikkje hatt spekulative kontorprosjekt nyleg, så marknaden er driven av ombruk av eksisterande bygg. Ein interessant trend er konvertering: Myndigheitene i byen har gjort det lettare å konvertere lite brukte kontorlokale til bustad (eller omvendt) for å tilpasse seg endra behov iltirreno.it iltirreno.it. Denne fleksibiliteten, innført i 2024, skal motverke varig kontorledighet ved å gjere dei om til etterspurt bustad. Dette gir også investorar i eldre kontorbygg ein slags “exit-strategi” ved å endre føremål for eigedomen, noko som igjen bidreg til å dempe eventuelle prisfall på kontoreigedom. Alt i alt er utsiktene for Luccas kontormarknad prega av stabilitet – ingen dramatisk vekst, men jamn utleige for gode lokale, og lite risiko for overtilbod.

Detaljhandel og handlegate: Eigedom for detaljhandel i Lucca er sterkt påverka av byen sin turisme og lokale forbruksmønster. Handlegatene i det historiske sentrumet – med boutique-butikkar, kaféar og restaurantar langs pittoreske gågater – utgjer kjernen i detaljhandelsmarknaden. Her held stor fottrafikk (særleg frå våren til hausten når turistane kjem) butikkane i etterspurnad. Dei beste leigeprisane i Lucca sitt sentrum (til dømes Via Fillungo, hovudhandlegata) er blant dei høgaste i byen, og det er svært låg vakanse på desse attraktive stadene. Gjennomsnittlege prisar på næringseigedom (som inkluderer butikklokale) i Lucca ligg på rundt €1 950/m² for sal, med gjennomsnittleg leige på om lag €14,2/m² per månad mercato-immobiliare.info. Det er verdt å merke seg at butikkeigedom i Lucca tilbyr nokre av dei høgaste investeringsavkastningane innan eigedomsmarknaden – om lag 10 % brutto årleg avkastning i snitt partitaiva.it. Dette er i tråd med ein nasjonal trend der dei fleste italienske byar sine handlegate-butikkar har tosifra avkastning, noko som tyder på at leigene er solide, medan kjøpsprisane held seg på eit gunstig nivå for investorar. I Lucca er det ofte lokale investorar og familieeigde selskap som eig desse butikklokala som langsiktige verdiar.

Likevel er ikkje all detaljhandel lik: lokalisering er avgjerande. Butikkar innanfor dei gamle bymurane (særleg nær turistattraksjonar) gjer det godt, medan sekundære plasseringar eller nye butikk­senter i forstadane møter fleire utfordringar. Dei siste åra har enkelte rand­soner for næring hatt problem med å finne leigetakarar, særleg ettersom netthandel og endra shoppingvanar påverkar etterspurnaden etter fysiske butikkar. I 2024 hadde byen ei rekkje næringslokale i første etasje som hadde vore tome lenge, spesielt utanfor hovudgågate-områda iltirreno.it. Som svar innførte Lucca kommune ei byplanleggings-«minirevolusjon» i 2024: dei tillét omgjering av tomme butikkar og kontor lokalisert i første etasje til bustadbruk (med visse vilkår) iltirreno.it iltirreno.it. Denne politikken gjeld både i den historiske bykjernen (med nokre vernekrav for sentrale gater) og i randsonene. Tanken er todelt – ein vil redusere forfallet som følgje av tomme butikklokale, og løyse bustadkrisa ved å skape nye leiligheter. Dusinvis av eigarar har søkt om slike ombyggingar, noko som tyder på at detaljhandelen har hatt eit visst overtilbod i mindre attraktive område. Sjølv om det indikerer utfordringar for lokalar med låg etterspurnad, er det òg eit teikn på tilpassing: detalj­handelen i Lucca konsentrerer seg no mot områda med sterkast etterspurnad (turistsoner, dei viktigaste handelsgatene), medan restlageret vert teke ut av marknaden (omgjort til bustader). For dei butikk­lokala som står att, er dette positivt, då det forhindrar overtilbod og kan stabilisere leigenivået.

Når det gjeld yting, var 2024 eit år med oppsving for detaljhandelen over heile Italia, og Lucca følgde den trenden. Investeringsvolumet i detaljhandel i Italia auka med over 40 % i 2024 (til €8,7 milliardar) ettersom sektoren tok seg opp att idealista.it. I handlegatene i dei største byane begynte leigene til og med å stige igjen. Lucca er mindre i omfang, men handlegata der har vist seg motstandsdyktig – dei fleste sentrumsnære lokala er opptekne av velfungerande verksemder som servar både lokalbefolkning og turistar. Eitt merkeleg årleg arrangement, Lucca Comics & Games-festivalen, trekker hundretusenar av besøkande på kort tid, noko som gir ein stor gevinst for lokale butikkar og stadfestar verdien av å eige butikk i byen. Nabolagsbutikkar (som matbutikkar og apotek i bustadområde) har òg jamn drift, støtta av lokal etterspurnad. For større butikklokale har Lucca nokre handelsparkar og storsentre i utkanten; desse har stabilt utleige, men det er liten ekspansjon innanfor dette segmentet på grunn av planar og eit modent marknad. Sjåande framover er utsiktene for detaljeigedom forsiktig optimistiske: Made renter kan auke investeringsviljen, og fysisk handel viser seg levedyktig i turistbyar. Likevel må eigarar av mindre attraktive butikklokale tenkje nytt eller omforme lokala dersom kundetrafikken ikkje tek seg opp på enkelte stadar – dette er ein nasjonal trend medan detaljhandelen utviklar seg i netthandelens tidsalder idealista.it.

Industri og logistikk: Segmentet industriell eigedom i Lucca og provinsen er særleg drivne av det lokale industrimiljøet. Lucca ligg i hjartet av Italias fremste papirproduksjonsdistrikt – det einaste offisielt anerkjende papirdistriktet i Europa miac.info. Over 200 selskap (frå papirfabrikkar til emballasjefirma) opererer i området, særleg i dei nærliggjande stadene Capannori og Porcari, og sysselset om lag 10 000 arbeidarar og skapar milliardinntekter årleg investintuscany.com. Dette industrielle grunnlaget skaper stabil etterspurnad etter lager, fabrikkar og logistikklokale. Industrieiendom (som capannoni eller lagerbygg) i Lucca har generelt lågare pris per kvadratmeter enn næringseigedom eller bustader – ofte i området €800–€1 500/m² avhengig av alder og beliggenhet (lågare for eldre lager, høgare for moderne anlegg). Leigeprisar for logistikklokale varierer mykje, men avkastninga har ein tendens til å vere attraktiv, då industrielle eigedomar i Italia ofte gjev tosifra prosentavkastning i sekundære marknader. Til dømes viste ei nyleg oppføring moderne lager nær Lucca til om lag €900/m², noko som antyddar at investorar kan få solid avkastning gitt leigenivået i området idealista.it.

Veksten i papirindustrien det siste tiåret (med pågåande investeringar frå multinasjonale selskap i lokale fabrikkar investintuscany.com investintuscany.com) har ført til noko utviding av industriarealet. Fleire selskap har bygd nye produksjonshaller eller utvida anlegg (til dømes DS Smith sin utviding på 13 000 m² i Porcari investintuscany.com). Slike utbyggingar er vanlegvis eigde og brukte av eigarane sjølve, ikkje spekulative prosjekt. Det finst òg industrisoner styrt av provinsen for små og mellomstore verksemder, og desse har som regel fullt belegg. Ledigheten i industrisegmentet er relativt låg – alle lager med god beliggenhet (med god vegtilkomst til motorvegen) vert tatt i bruk anten av produsentar eller til lagring for regionaløkonomien. Logistikksektoren i Lucca er i mindre skala (dei nærmaste store logistikknutepunkta ligg ved Firenze eller ved hamna i Livorno), men nokre 3PL-selskap og distributørar driv mellomstore lager for å betene Nord-Toscana. Auken i netthandel har gjeve ein moderat vekst i etterspurnaden etter logistikklokale for siste-leveranse rundt Lucca, sjølv om den mellomalderlege bykjernen gjer at sjølve distribusjonssentra ligg i forstadene.

Kommersielt investeringsklima: For investorar tilbyr Lucca sitt kommersielle eigedomsmarked ein kombinasjon av høg avkastning og nisjemoglegheiter. Lokale investor-utviklarar er aktive med å gi eigedomar nytt liv (t.d. å gjere ein gammal fabrikk om til eit kontorloft eller å konvertere eit ubrukt kontorbygg til leilegheiter). Internasjonale kommersielle investorar fokuserer typisk på dei større italienske byane, men Lucca sitt overnattingssegment har vekt interesse – t.d. å gjere om historiske bygg til boutiquehotell eller B&B er eit kjend investeringstema, gitt den stabile tilstrøyminga av turistar. Overordna er kommersielt eigedomsmarkedet i Lucca friskt, men ikkje høgvekst: det er prega av stabilitet innan kontor, sterke posisjonar for butikkar i sentrum (med noko tilpassing i sekundærbutikkar) og solide grunnfeste innan industri takka vere det sterke produksjonsdistriktet. Kommersielle transaksjonsvolum i Lucca er ikkje store, men aktiviteten tok seg opp i 2024, i takt med den overordna oppgangen i italiensk næringseigedom (Italias totale kommersielle investeringar i 2024 var €2,6 milliardar, ein markant auke, med detaljhandel og logistikk som vekstmotorar idealista.it). Lucca såg truleg auka investeringsinteresse for detaljhandel og logistikkeigedom i takt med nasjonale trendar. Store framtidige kommersielle prosjekt (t.d. eit nytt kjøpesenter eller kontorpark) vil vere avhengig av byplanar og etterspurnad – per i dag verkar fokuset å liggje på gradvis vekst og forbetra eksisterande bygningsmasse framfor omfattande nyutviklingar.

Investeringsmoglegheiter og utfordringar

Lucca gir ein overtydande investeringsmoglegheit både på bustad- og næringseigedom, men investorar bør vurdere fordelar opp mot potensielle utfordringar:

• Sterk leigeavkastning: Ein av dei største lokketoga for investorar i Lucca er høg leigeavkastning. Bustadleigar ligg på rundt 8–9 % brutto, og kommersielle eigedomar kan gje ~10 % eller meir i enkelte tilfelle partitaiva.it. Denne avkastninga overgår mange Vest-Europeiske marknader (t.d. har kjerneavkastning i byar som Paris eller München ofte under 4 %). For investorar som jaktar inntekt, kan Lucca-eigedom sikre jamn kontantstraum. Særleg har kjøp for utleige på korttidsplattformar (Airbnb) i den turisttette sentrumskjernen vist seg lønnsamt, med rapportar om avkastning over snittet for langtidsutleige. Butikkeiningar i gode område gir òg tosifra avkastning, noko som speglar overkommelege prisar og konstant tilstrøyming av turistar.
• Potensial for kapitalvekst: Eigedomsverdiane i Lucca har vore på veg oppover. Byen er framleis i ein vekstfase samanlikna med meir modne marknader som Firenze. Som nemnt, har luksuseigedomar hatt om lag 27% verdiauke over fem år worldpropertyjournal.com, og utsiktene er framleis positive. Forventa prisvekst (prognosert til eit meir moderat par prosent årleg) kombinert med leigeinntekter betyr at ein kan forvente god samla avkastning. I tillegg kan planlagde oppgraderingar av infrastruktur (omtala nedanfor) løfte eigedomsverdien i visse område. Lucca er stadig meir attraktiv for utanlandske kjøparar – om den internasjonale etterspurnaden aukar ytterlegare, kan det gje endå høgare prisar og likviditet (eit potensial for gevinst ved salskapital).
• Risikospreiing og nisjemarknader: Investorane har mange nisjar å vurdere. I tillegg til vanlege leilegheiter, byr Lucca på moglegheiter for verneverdige restaureringar (t.d. å pusse opp ei historisk villa eller eit kloster til leilegheiter eller hotell), studentbustader (byens nærleik til universitetsbyar), eller bustader for eldre (Toscana er populært for pensjonistlivet). Reiselivssektoren er eit anna spor – sjarmerande B&B-ar eller ferieanlegg i utkanten av Lucca nyttar seg av trenden med agroturisme i Toscana. I tillegg gir den blomstrande papirindustrien etterspurnad etter spesialiserte næringseigedomar (fabrikkar, laboratorium) – ein sektor der langsiktige bedriftsleigeavtalar kan vere svært stabile. Desse nisjane gir gode høve til å utnytte lokale fortrinn (kultur, næring, utdanning) for over gjennomsnittleg avkastning.
• Gunstige skatte- og finansvilkår: Italia sine skatteinsentiv styrkjer investeringsgrunnlaget. Det flate skatteregimet for nye innbyggjarar (ein fast sum på €100 000 på utanlandsinntekt) er ein magnet for svært velståande personar som flyttar (og kjøper bustader i øvre prisklasse) worldpropertyjournal.com. Det er òg relativt låge transaksjonskostnader for primærbustader og nokre skattefrådrag for renovering (om enn redusert samanlikna med tidlegare “Superbonus”-år). Finansieringskostnadene, som steig mykje i 2023, er venta å bli betre: Den europeiske sentralbanken sine rentehevingar vart stoppa seint i 2024 og nokre renter sank faktisk tidleg i 2025, noko som gjer bustadlån meir tilgjengelege ltimmobili.it. Til dømes fall 6-månaders Euribor-renten frå om lag 3,8 % midt i 2024 til om lag 2,35 % i februar 2025 ltimmobili.it. Lågare renter betyr billegare finansiering og potensielt høgare investorlånegrad, noko som kan betre avkastinga. Dersom inflasjonen held seg under kontroll og rentene peikar nedover gjennom 2025–2026, kan investorar sikre seg attraktive bustadlån i den italienske marknaden.

Trass i desse moglegheitene finst det utfordringar og risiko å navigere:

• Rente- og økonomisk usikkerheit: Sjølv om dei finansielle vilkåra blir betre, kan eit omslag (til dømes ny inflasjon som tvingar fram rentehevingar) dempe marknaden. Bustadprisar er sensitive for lånekostnader – prisfallet i Lucca i 2023 (–7 % år for år på eit tidspunkt) luccaindiretta.it viste at høgare renter kjølte ned etterspurnaden. Italiensk økonomi er stabil men har låg vekst; ei eventuell nedgangstid i Europa kan svekkje kjøpartru eller stogge utanlandske investeringar. Investorar bør stressteste investeringane sine for renteendringar og sikre at leigeinntekter kan dekke finansieringskostnader om rentene stig igjen.
• Regulatoriske og byråkratiske hinder: Italia er kjent for kompleks byråkrati. Eigedomshandel og -utvikling kan gå tregt på grunn av tidkrevjande godkjenningsprosessar, reglar for historiske bygningar og juridiske utfordringar. I Luccas historiske område krev renovering at ein navigerer vernereglane. Byplanen (Piano Operativo) kan òg endre seg, slik ein såg då byen letta på reglane for omgjering av førsteetasjar i 2024 iltirreno.it – regulatoriske endringar kan påverke kva eigedomen din kan brukast til, og verdien. I tillegg pågår det ein politisk debatt i Italia om å regulere korttidsutleige i turistbyar. Sjølv om Lucca enno ikkje har innført strenge tak, er det mogleg at nye reglar (som registreringskrav eller nattgrenser) kan kome innan 2026–2027. Investorar som er avhengige av inntekter frå ferieutleige bør halde seg oppdaterte på lokale vedtak. Skattlegging er ein annan faktor: utanom særordningar, kan italienske eigedomsskattar (IMU på sekundærbustader) og skatt på leigeinntekter (med mindre ein vel ein flat 21 % “cedolare secca” på bustadleige) påverke nettoavkastninga. Desse forholda viser kor viktig det er med god lokal juridisk og skattemessig rådgjeving for investorar.
• Avgrensa likviditet og marknadsstorleik: Marknaden i Lucca er, sjølv om han er aktiv, liten og lite likvid samanlikna med større byar. Eigedomar i høgare prisklasse kan ta lengre tid å selje på grunn av færre potensielle kjøparar. Også næringsbygg har eit smalt marknadssegment. Difor bør eigedom i Lucca sjåast som ei mellomlang til langsiktig investering. Fordelen med ein stram marknad er prisstabilitet, men ulempen er at om ein må selje raskt, kan det ta tid å finne ein kjøpar som tilbyr ønskt pris. Internasjonale investorar, spesielt dei som ikkje opererer i euro, bør tenkje på valutarisiko og behovet for gode, lokale meglarar for å nå kjøparar.
• Aldrande befolkning og demografi: Ei strukturell utfordring er Luccas demografiske utvikling. Den lokale befolkninga blir eldre, og folketalet er flatt eller svakt negativt quantitalia.it. Færre unge lokale kjøparar kan på lengre sikt dempe den naturlege bustadetterspurnaden (særleg for førstegangsbustader). Sjølv om nye grupper (t.d. frå utlandet eller andre delar av Italia) kjem til, bør ein investorar vurdere kven som vil vere leigetakar eller kjøpar om 5–10 år. Dersom ein berre reknar med lokal etterspurnad, må ein ta høgde for at kundegrunnlaget blir eldre. Denne utfordringa blir noko motverka av Luccas evne til å tiltrekke seg tilflyttarar – mange toscanske byar med fallande lokal folketal held oppe bustadmarknaden gjennom turisme og livsstilsinnflytting. Men demografiske motvinder (færre hushald blir danna lokalt) er noko ein må følge med på etter 2030.
• Infrastruktur- og miljømessige risikoar: Til slutt, sjølv om det ikkje er akutt, bør ein vurdere infrastrukturkapasitet og klima/miljø. Lucca sin popularitet fører til svært travle turistsesongar – det kan oppstå press på parkering, vegar og forsyningar. Myndigheitene investerer i forbetringar (nye vegar, bruer, osv.), men byggjeforsinkingar eller kostnadsoverskridingar kan råke visse område (til dømes kan arbeid på den nye Serchio-brua føre til mellombels trafikk- eller støyproblem i nærleiken). Frå eit miljøperspektiv ligg Lucca på ei låg slette ved Serchio-elva; historisk har det vore nokre flaumutsatte område. Klimaendringar kan forsterke flaumrisikoen ved kraftig nedbør (byen har flaumbeskyttelse, men eigedomar på landsbygda kan vere meir utsette). I tillegg betyr nye energi- og effektiviseringsreglar frå EU at eldre bygningar kan krevje oppgraderingar (isolasjon, nye varmeanlegg) for å vere attraktive eller til og med salgbare mot slutten av 2020-talet. Dette er både ein utfordring (mogleg kostnad til oppgradering) og ei moglegheit (eigedomar som allereie er effektive vil stige i verdi etter dei kommande berekraftreglane ltimmobili.it).

Oppsummert tilbyr Lucca investeringar med høg avkastning og unikt preg, men fornuftige investorar vil ta omsyn til Italia-spesifikke kompliserte forhold, sørge for diversifisering, og kanskje fokusere på kvalitetsområde og eigedomar som vil halde seg attraktive under ulike framtidsscenario.

Verknad av byplanlegging og infrastrukturprosjekt

Vedtak innan byplanlegging og infrastrukturutvikling i Lucca spelar ei vesentleg rolle for å forme framtida til eigedomsmarknaden. Fleire sentrale initiativ og prosjekt mellom 2024 og 2028 vil påverke tilbod, etterspurnad og verdiar i eigedomsmarknaden:

• Bymasterplan og nye utbyggingar: Luccas Piano Operativo (bymasterplan) har skissert store nye eigedomsutviklingar, særleg i San Concordio-området (rett sør for den historiske sentrumskjernen). Under denne planen ser byen for seg bygging av 248 nye leilegheiter og omtrent 33 000 m² næringsareal (butikkar, hotell, kontor) berre i S. Concordio aleine lavocedilucca.it. Eit særleg merkeleg prosjekt er ombygginga av Ex Manifattura Tabacchi (den gamle tobakksfabrikken) ved bymuren, der eit prosjekt føresåg 60 nye leilegheiter pluss 15 000 m² kontor/forretning lavocedilucca.it. Slike prosjekt vil kraftig auke tilbodet i dette nabolaget, og i realiteten skape ein heilt ny bydel med blanda bruk. Men desse planane har møtt motbør frå innbyggjarutvala, som uttrykker uro for “una enorme colata di cemento, senza mercato” – altså frykt for overbygging utan tilstrekkeleg etterspurnad lavocedilucca.it. Per 2025 var dei lokale styresmaktene i gang med å gå gjennom innvendingar, men den overordna retninga er klar: Lucca vil utvide og modernisere bystrukturen utanfor dei gamle bymurane. Om desse prosjekta blir realiserte, kan me frå 2026–2028 få nye bustadkompleks og næringsknutepunkt i San Concordio og andre randsoner. For marknaden betyr det mogleg avlasting (meir bustadtilbod kan dempe prisauke) og nye investeringsmoglegheiter (tidlege kjøparar i slike prosjekt kan dra nytte av lanseringsprisar). Det betyr òg byggeaktivitet – investorar bør følgje med på kva prosjekt som får endeleg godkjenning og/eller finansiering. Eit byutviklingsprosjekt i denne skalaen er utan sidestykke i nyare Lucca-historie, og utfallet vil setje tonen for byens vekst framover.
• Ombygging og fornying: I tillegg til heilt nye bygg konsentrerer Lucca seg om ombruk av historiske bygningar. Eit godt døme er planen for eit nytt Lucca Center for the Arts, eit kulturanlegg som skal skapas ved å pussa opp ein 2 500 m² stor historisk bygning nær Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Med meir enn €10 millionar investert vil dette prosjektet (startar i 2025) forvandla ein bygning som lenge har stått ubrukt – som tidlegare har vore både sjukehus og kino – til eit moderne kunstmuseum og ein eventarena finestresullarte.info. Slike kulturbygg bevarer ikkje berre kulturarv, men gjer også byen meir attraktiv, særleg for nærområdet. Eigedommar i nærleiken kan oppleva ein “kulturell oppsving”, sidan betre offentlege rom og museum vanlegvis gir meir folk og høgare status i området. På same måte finst det alternative planar for Ex Manifattura Tabacchi i San Concordio, med mål om blanda kultur- og næringsverksemd (co-working, galleri, teater) dersom den store bustad-/kontorplanen blir nedskalert pininfarina.it finestresullarte.info. Lucca sin strategi for fornying vektlegg å ta vare på den historiske identiteten til byen samstundes som gamle bygg får nytt liv. For eigedom betyr dette at det kan finnast særskilte moglegheiter i restaureringsprosjekt – investorar/utviklarar med kunnskap om historisk renovering kan gå saman med det offentlege for å skapa unike eigedommar (loft, studio, butikhotell) under slike tiltak. Byen samarbeider ofte med stiftingar og private aktørar om denne typen fornying, så det løner seg å følgja med på offentlege utlysingar og partnerskapsmogelegheiter.
• Infrastrukturforbetringar: På infrastruktursida er transportoppgraderingar undervegs som vil påverke eigedom, spesielt når det gjeld tilgjenge og landverdi. Eit stort prosjekt er bygginga av ei ny bru over Serchio-elva i Lucca. Denne moderne brua ved Monte San Quirico, som er venta ferdigstilt rundt 2025–2026, vil knyte saman SP1 (via per Camaiore) med SS12-vegen, noko som vil forbetre trafikkflyten nord–sør betrakteleg luccatimes.it. Med eit budsjett på 27 millionar euro (finansiert av nasjonale, regionale og provinsielle kjelder), vil den nye Ponte sul Serchio lette trafikk på eksisterande bruer og gjere tilkomsten til dei nordlege forstadane enklare luccatimes.it. Eigedomeffekten: område nord for elva (som tradisjonelt har følt seg litt periferiske) kan bli meir integrerte og attraktive for utbygging når brua gir kortare pendlaravstand til byen. Land- og bustadprisar i desse områda kan stige etter kvart som tilgjenge blir betre. Eit anna infrastrukturelement er forbetringar på veg og jernbane. Sjølv om Lucca ikkje ligg direkte på Italias høghastighetsnett for tog, pågår det likevel oppgraderingar av regionale jernbaner (som elektrifisering og dobbeltspor på Lucca-Florence-lina) og vedlikehaldsprogram for vegar. Provinsen Lucca sin plan for 2025–2027 avset midlar til ei rekkje vegforbetringar, bruar, nye skulebygg og idrettsanlegg i regionen luccatimes.it luccatimes.it. Forbetra vegar og fasilitetar i forstadene kan fremje bustadbygging og gjere landsbyane rundt Lucca meir attraktive for pendlarar.
• Urbansk mobilitet og regulering: Innanfor byen taklar byplanlegging mobilitet og regulering på måtar som grip inn i eigedomsbruken. Lucca har vore nøye med å balansere bevaringa av den bilfrie karakteren i sentrum med å tilby tilstrekkeleg parkering og transport for innbyggjarar og turistar. Prosjekt som nye parkeringshus i byens utkant eller elektriske skytteltenester (nokre finansiert av Italias PNRR-gjenopprettingsplan) er under diskusjon. I tillegg har det blitt gjennomført reguleringsendringar, som til dømes revisjonen i 2024 som tillèt omgjeringar av bustader i første etasje (som tidlegare diskutert) iltirreno.it. Dette omregulerer visse eigedomar frå kommersielt til bustadformål, noko som med ein gong endrar marknadsverdien og potensialet deira. Byen har også sett minimumsstandardar for bustadstorleik i planoppdateringa for 2024 (til dømes skal nye leilegheiter vere minst 50 m² i den historiske kjernen, eller 80 m² i monumentale bygg) iltirreno.it. Desse reglane sikrar at omgjeringar ikkje resulterer i for små einingar og bevarer bustadkvaliteten – noko som er bra for å halde ein høg marknadsprofil, men det betyr òg at investorar ikkje berre kan dele opp eigedomar i mikro-leilegheiter.
• Offentlege prosjekt og livskvalitet: Nokre prosjekt er mindre direkte knytte til eigedomsmarknaden, men forbetrar Luccas samla attraktivitet. Til dømes bidreg restaurering av delar av dei kjende bymurane, opprusting av offentlege parkar og investering i flaumførebygging til ein tryggare og vakrare by. Luccas deltaking i ulike kultur- og smartby-program på regionalt nivå kan føre til høgteknologiske forbetringar (som betre breiband, som allereie er ganske bra, eller smarte mobilitetsappar) som moderniserer buopplevinga. Forbetringar i livskvalitet støttar generelt verdien på eigedomar ved å gjere byen til ein meir attraktiv stad å bu og investere.

Oppsummert er byplanlegging og infrastruktur i stor grad positive for eigedomsmarknaden i Lucca, om enn ikkje utan nokre vekstutfordringar. Utbygginga i San Concordio, viss ho skjer på ein kontrollert måte, vil gi nye bustader og næringslokale som byen treng ettersom han veks i popularitet – men overtilbod blir ein risiko om prosjekta går for langt i høve til etterspurnad. Infrastrukturprosjekt som den nye brua vil løyse opp i flaskehalsar og truleg opne nye eigedomshotspots. Lokale myndigheiter si evne til å tilpasse seg (til dømes ved å endre regulering etter marknadsrealitetane) vitnar om at politikken vil fortsette å søke balanse mellom vern og vekst. Investorar og huseigarar bør følgje nøye med på gjennomføringa av desse planane: område nær store prosjekt kan oppleve vesentleg verdiauke når fordelane blir realiserte (tilgjengelegheit, nye tilbod), medan dei same områda kan bli utsette for mellombelse utfordringar under bygginga. Alt i alt ligg det an til at Lucca frå 2025 til 2028 vil dra nytte av gjennomtenkte forbetringar som styrkjer tilkopling, aukar kapasiteten og løfter den kulturelle infrastrukturen – noko som bådar godt for eigedomsmarknaden på lang sikt.

Demografiske og økonomiske påverknader på marknaden

Eigedomstrendane i Lucca kan ikkje fullt ut forståast utan å sjå på demografisk og økonomisk kontekst i byen og regionen. Desse grunnleggjande faktorane påverkar både etterspurnaden etter eigedom og kva type eigedom det er etterspurnad etter:

• Folketalsutvikling: Byen Lucca har ein aldra og svakt minkande befolkning. Per januar 2025 har Lucca om lag 88 600 innbyggjarar, eit fall på om lag 0,7% frå året før quantitalia.it. Denne nedgangen er del av ein større trend i mange italienske mellomstore byar, der naturleg folkevekst er negativ (fleire dødsfall enn fødslar), og unge ofte flyttar til større byar for arbeid. Ein eldre demografi i Lucca betyr at ein del av bustadetterspurnaden er for mindre bustader eller bustader tilpassa eldre (t.d. heisar, mindre leilegheiter nær tenester). Det kan òg føre til at arva eigedom kjem på marknaden oftare (når eldre eigarar døyr), noko som aukar tilbodet. Likevel er folketalsnedgangen i Lucca forholdsvis liten, og ikkje minst, byen klarar å trekkje til seg nye innbyggjarar utanfrå. Utlendingar og flytting innanlands (ofte personar i 30-50-åra som ser etter betre livskvalitet) bidreg til å motverka den naturlege nedgangen. Heile Toscana-regionen såg ein vekst i utanlandske innbyggjarar på 11% dei siste ti åra worldpropertyjournal.com, og Lucca er ein del av denne utviklinga – til dømes digitale nomadar, pensjonistar og folk som jobbar remote frå Nord-Europa eller Amerika som buset seg i Lucca for klimaet og kulturen. Desse tilflyttarane har ofte meir kjøpekraft enn lokale førstegangskjøparar, og påverkar marknaden ved å auke etterspurnaden etter visse bustadtypar (renoverte historiske leilegheiter, hus på landsbygda, osb.). Kort sagt: sjølv om den lokale unge befolkninga ikkje veks, fyller livsstilsflyttinga til Lucca tomrommet, og byens bustadstrategiar (nye bustader, kulturelle tilbod) ser ut til å vere retta mot å ta i mot desse nye innbyggjarane.
• Hushaldsdynamikk: I tillegg til folketalet endrar òg sammansettinga av hushalda i Lucca seg. Som mykje av Italia blir hushaldsstorleiken mindre – fleire einebuarar og par utan born, og færre tradisjonelle storfamiliar. Dette skaper etterspurnad etter mindre einingar (leilegheiter med eitt eller to soverom). Den nylege meldinga om at trilocali (eineheiter med 2 soverom) og spesielt quadrilocali (3 soverom) er svært etterspurde lanazione.it viser at sjølv om små einingar er populære, ser mange kjøparar etter mellomstore leilegheiter med eit ekstra rom (til heimekontor eller gjester). Med meir heimekontor er det mange par som òg ønskjer eit tredje rom til kontor. Den aldrande folkesetnaden aukar òg talet på einebuarar (enkjer/enkjemenn), noko som kan auke etterspurnaden etter trygge sameige og bufelleskap for eldre. Utbyggjarar og oppussarar i Lucca tilpassar seg desse trendane ved å lage fleksible løysingar, og som nemnt kombinerer mindre lokale eller studioar til større leilegheiter på grunn av nye krav til minste storleik iltirreno.it.
• Økonomisk grunnlag og sysselsetjing: Økonomisk har Lucca eit mangfaldig grunnlag. Arbeidsløysa i området er relativt låg (Toscana hadde ca. 6-7 % arbeidsløyse i 2024, betre enn lands-gjennomsnittet). Viktige næringar er mellom anna industri (særleg papir og emballasje – Lucca-regionen står for ein stor del av Europas produksjon av tørkepapir), turisme/overnatting, tenesteyting og noko teknologisk innovasjon (Lucca har eit teknologimiljø og arrangerer den årlege teknologiorienterte Comics & Games-messa). Eit stabilt arbeidsmarked betyr jamt tilsig av lokale kjøparar med kjøpekraft til bustad. Papirdistriktet har særleg sterke resultat – med store investeringar og eksport investintuscany.com investintuscany.com – gir godt betalte arbeidsplassar og grunnlag for den lokale, middelklasse bustadmarknaden. Samstundes tilfører turisme (både kulturturisme og arrangementsturisme) pengar utanfrå til økonomien, som støttar inntektene i serverings- og handelsnæringa. Nye tal viser at dei eksportdrevne næringane i Toscana (som Lucca) hadde rekordvekst i 2022–2023 facebook.com, noko som lover godt for regionen si økonomi.
• Inntekt og formue: Lucca blir rekna som ein velståande provinsby. Byen skårar ofte godt på levekårsindeksar (leve­standarden i Toscana er generelt høg, men provinsen Lucca låg på 68. plass av 107 i ei rangering frå 2024 lab24.ilsole24ore.com). Mange familiar har mykje formue bunde opp i eigedom (generasjonsbustader, villaer osv.), og dette kan påverke marknaden – til dømes kan eigarar vere meir tolmodige med å selje, eller kunne gi større eigenkapital ved kjøp. I tillegg, med tusenvis av svært formuande personar som flyttar til Italia grunna flat skatt, har Italia no over 40 000 ultrarikinger, og nokre av dei har valt Toscana som base worldpropertyjournal.com. Om berre ein liten brøkdel vel Lucca for eigedomskjøp, gjev det auka etterspurnad i topp­segmentet. Tilgangen på kapital løfter også luksus­marknaden – luksus­meklarar peiker på at sjølv om økonomiske forhold svingar, så held toppen av marknaden seg aktiv i Lucca, fordi velståande kjøparar er mindre følsame for renteendringar og meir motiverte av livsstil og diversifisering av investeringane.
• Renter og finansieringsvilkår: Ein avgjerande økonomisk faktor for eigedomsmarknaden er kostnaden ved finansiering. Som nemnt i tidlegare avsnitt, gjekk rentene gjennom ein berg-og-dalbane: frå rekordlåg nivå i 2020–2021 til brå auke i 2022–2023, før dei stabiliserte seg i 2024. Mange kjøparar i Italia er avhengige av bustadlån (sjølv om belåningsgraden ofte er lågare enn i enkelte andre land – italienarar legg ofte inn ein god eigenkapital). I 2023 førte hoppet i bustadlånsrenter (over 4 % for fastrente) til ein brems på salet for ein del, særleg blant yngre kjøparar som er sensitive for månadslege betalingar iltirreno.it iltirreno.it. I Lucca opplevde kjøparane høgare lånekostnader, noko som bidrog til den lette prisjusteringa i 2023. Likevel vart utsiktene betre mot 2025: Euribor og andre referansepunkt har kome ned frå toppnivåa ltimmobili.it, og bankane er igjen ivrige etter å låne ut. Lågare renter gjev betre tilgjenge og utvidar kjøparbasen, noko som støttar bustadprisane. Motsett, om inflasjonspresset kjem attende og Den europeiske sentralbanken vert tvinga til å stramme inn igjen, kan det bli eit hinder for etterspurnaden. For no ventar ein i Italia at inflasjonen vil nærme seg 2 %-målet, og at rentene gradvis vil lette, noko som vil gje ein mevind for bustadmarknaden gjennom 2025 idealista.it. Kjøparar og investorar tek dette med i rekninga – nokon bind seg til fastrente no i påvente av høgare bustadprisar seinare, medan andre brukar meir kontantar for å utnytte dei framleis relativt låge bustadprisane i Italia (samanlikna med Nord-Europa).
• Makro-lokasjonsfaktorar: Eigedomsmarknaden i Lucca blir òg påverka av plasseringa si i Italia og Europa. Byen ligg mellom dei større marknadene Firenze og Pisa. Pisa (20 minutt unna) har ein internasjonal flyplass, noko som er ein ressurs for Luccas tilgjengelegheit. Den enkle tilkomsten til flyplass og til Firenze (om lag 1 time med bil eller tog) gjer Lucca attraktiv for både eigarar av fritidsbustader og pendlarar som jobbar deltid i større byar. I tillegg, sidan Lucca ligg i Toscana – ein av Italias mest besøkte og internasjonalt beundra regionar – har byen alltid ein grunnleggjande interesse som mindre kjende byar manglar. Merkevara «det toskanske livet» står veldig sterkt og gir ein slags buffer for den lokale eigedomsmarknaden mot økonomiske svingingar i landet, fordi etterspurnad frå utlandet kan kompensere når den lokale etterspurnaden minkar. Den nasjonale økonomien er òg viktig: Italiensk økonomi i 2024–2025 er rimeleg stabil med moderat vekst på rundt 1 % og synkande inflasjon frå tidlegare toppar cushmanwakefield.com. Politisk stabilitet i Italia har òg betra seg i det siste, noko som aukar tilliten til utanlandske investorar (til dømes hadde Italia i 2023–2024 færre politiske uroer enn tidlegare år). Dersom den europeiske økonomien generelt går bra, vil Luccas eksportindustri og turisme blomstre, noko som igjen verkar positivt inn på eigedomsmarknaden.

I essens gir demografi og økonomi eit samansett, men hovudsakeleg positivt bilete: Ein aldrande lokal befolkning blir kompensert av tilflyttande yngre; ein sterk lokal økonomi og velståande tilflyttarar held etterspurnaden oppe, sjølv om enkelte makroøkonomiske utfordringar (som tidlegare renteauke) har dempa tempoet midlertidig. Eigedomsmarknaden i Lucca har vist seg å kunne tolerere desse påverknadene – eit prov på byens varige appell og solide fundament.

Innsikt for lokale og internasjonale kjøparar og investorar

Anten du er ein lokal innbyggjar som vurderer ny bustad, eller ein internasjonal investorar som ser til Lucca for første gong, her er nokre tilpassa råd og tips:

For lokale kjøparar:

• Fokuser på verdi i bydelar utanfor sentrum: Dersom du blir prisa ut av det historiske sentrum, vurder område som Sant’Anna, San Concordio, Arancio eller San Marco. Desse områda har fått aukande etterspurnad, men tilbyr framleis betre pris per m² enn bak murane (ofte €1 500–€2 200/m² mot €3 000+ i sentrum) ltimmobili.it iltirreno.it. Desse områda har gode tenester og vil bli endå meir praktiske med ny infrastruktur (som den komande brua og vegutbetringar). Mange unge Lucca-familiar vel første byring, så desse områda vil sannsynlegvis halde verdien og fellesskapet sitt.
• Dra nytte av låge renter og kjøpsinsentiv: Når bustadlånsrentene stabiliserer seg eller går ned, bør lokale førstegangskjøparar nytte seg av alle nasjonale ordningar for unge kjøparar eller reduserte skattar ved kjøp av primærbustad (italienske busette betaler minimalt med tinglysingsavgift ved kjøp av si første bustad). Følg også med på regionale insentiv (Toscana tilbyr av og til tilskot til kjøp av landbustad eller energieffektiv oppussing). Sidan prisane i Lucca har vore på veg oppover, kan det vere lurt å sikre seg eit bustadlån med fast rente tidlegare dersom du finn den rette eigedomen – å vente kan bety høgare bustadprisar sjølv om rentene fell litt.
• Renoveringsmoglegheiter: Mange lokale arvar eldre eigedomar eller vurderer å kjøpe noko “da ristrutturare” (til oppussing). Oppussing kan gi betydeleg verdiauke, spesielt sidan kjøparar no legg vekt på energieffektivitet. Staten har kutta nokre av dei rausaste oppussingsbonusane, men skattefrådrag (50 % for oppussing, 65 % for energitiltak) eksisterer fortsatt. Har du tolmod til ein oppussingsprosess, kan du forvandle ein forsømt leilegheit eller landsbyhus i Lucca til ein moderne perle. Denne eigeninnsatsen kan vere lønsam, med tanke på prisforskjellen mellom oppussa og ikkje-oppussa eigedomar. Hugs å få nødvendige løyve, spesielt i historiske soner.
• Vurder korttidsutleige: Dersom du oppgraderer til ny bustad men beheld den gamle, eller har plass til ei lita dependance (gjestehus) på eigedomen, kan du vurdere korttidsutleigemarknaden. Turismen i Lucca er sterk; sjølv utleige av eit ekstra rom eller ein leilegheit under store arrangement (Summer Festival, Comics & Games) kan gi betydelege ekstrainntekter. Registrer utleiga di og følg regelverket (som å betale turistskatt) for å unngå bøter. For lokale kan dette vere ei god moglegheit for å dekke bustadlån. Men ver også merksam på eventuelle kommunale reglar i framtida – hald deg oppdatert lokalt slik at du kan tilpasse deg.

For internasjonale kjøparar/investorar:

• Forstå kjøpsprosessen og kostnadane: Den italienske eigedomshandelen inneber ein prøvekontrakt (compromesso) og deretter eit endeleg skjøte (rogito) framfor ein notarius publicus. Det er sterkt tilrådd å hyre ein italiensk advokat som snakkar engelsk, eller ein påliteleg lisensiert eigedomsmeklar som kan hjelpa deg. Merk at kjøpskostnader utgjer om lag 9–10 % i skattar og gebyr for ikkje-busette (litt mindre om du blir busett og registrerar bustaden som prima casa). Det finst ikkje escrow-agentar i Italia; notarius står for tryggleiken i transaksjonen. Sørg for at alle matrikkel- og eigedomspapir er i orden (notarius eller advokaten din vil sjekka dette). Vurder også valutaomrekning dersom du ikkje har euro – du kan bruke ein valutateneste for å sikre kursen.
• Dra nytte av skatteregimer: Dersom du planlegg å flytte til Italia, undersøk flat-tax for nye innbyggjarar (for personar med høg nettoformue) eller «Impatriati»-regimet som kan gje 70 % (til og med 90 % i enkelte tilfelle) skattelette på inntekt for profesjonelle som flyttar til Italia. Lucca sin moderate storleik og ro gjer byen til eit utmerka val for dei som nyttar desse regima (mange slike personar vel toskanske byar framfor storbyar). For reine investorar som ikkje flyttar, hugs at leigeinntekt vanlegvis blir skatta med ein flat sats på 21 % (dersom du vel cedolare secca på bustadleige), noko som er ganske rimeleg. Italia har heller ikkje strenge anti-utleigar-lover på små utleigar – berre ver merksam på at utkastelse av leigetakarar som ikkje betaler kan gå sakte samanlikna med USA eller Storbritannia, så sjekk leigetakarane dine eller bruk korttidsleige.
• Val av nabolag – livsstil vs investering: Internasjonale kjøparar bør klargjere prioriteta sine. Om du er på utkikk etter eit fritidshus eller pensjonistbustad, vil du kanskje prioritere naturskjønn sjarm – til dømes eit landhus på Lucca-åsane eller ein leilegheit med karakter og freskomåleri i sentrum. Desse vil gi glede og sannsynlegvis stige i verdi over tid grunna Lucca sin attraktive posisjon. Ser du primært etter utleigeinvestering, vil du kanskje sjå etter noko anna: for eksempel ein moderne leilegheit nær parkering og transport som er enkel å drifte som utleige, eller fleire små einingar som kan leigast ut separat. Den gode nyheita er at Lucca har tilbod for begge deler – du kan finne luksuriøse historiske eigedomar og effektive, moderne bygg. Hugs at historiske eigedomar ofte har meir vedlikehald og reglar (til dømes kan du ikkje installere heis utan tillating), medan nyare eigedomar (til og med bygg frå 1980-2000 på utkanten) tilbyr betre bekvemmeligheit for leigetakarar. Balanser eigen bruk opp mot avkastningsmål når du vel.
• Gjer grundig undersøking av eigedomar: Lucca har mange eldre bygg; om du kjøper ein leilegheit i eit hundreårgamalt palass, få utført ein tilstandsrapport (perizia). Kontroller ting som fukt, taktilstand, seismisk forsterking osv. Italia er utsatt for jordskjelv i enkelte område (Lucca har moderat risiko), så bygningsmessig tryggleik er avgjerande. Sjekk og at eigedomen ikkje er underlagt kulturminnevernlovgjeving («vincolo delle Belle Arti») med mindre du er budd på det – det kan gjere endringar vanskeleg. Dersom du kjøper tomt for å bygge, rådfør deg med lokal reguleringsplan for å sjå om du faktisk kan bygge det du vil. Det er til stor hjelp å bruke ein lokal og påliteleg geometra eller arkitekt til dette.
• Planlegg for langsikt: Marknaden i Lucca handlar vanlegvis ikkje om raske oppkjøp og sal (sjølv om dei som kjøpte i 2018 og selde i 2023 sannsynlegvis har gjort det godt med rundt 20 % gevinst). Det handlar heller om jamn vekst og inntekt. Mange utanlandske kjøparar i Toscana held på eigedomane i tiår, og overfører deira til neste generasjon. Det er lurt å planleggje langsiktig: tenk på kor lett det er å selje vidare (eigedomar med lett tilkomst og populære område blir seld raskare), og ta med i rekninga dei faste kostnadene (fellesutgifter, eigedomsskatt, strøm og anna). Om du ikkje bur i eigedomen heile tida, vurder om du vil bruke eit forvaltningsselskap (fleire i Lucca tilpassar seg eigarar som ikkje bur der fast, med tenester som hagearbeid og rekningbetaling). Slik er du trygg på at eigedomen din blir passa på og at evt. leigegjester får god oppfølging.
• Kulturell integrering: Til slutt, eit poeng som går utover reine finansielle vurderingar: Lucca har ein livleg lokal kultur. Internasjonale tilflyttarar som engasjerer seg i nærmiljøet (lærer seg litt italiensk, respekterer lokale skikkar, kanskje blir med i expat-nettverk eller jobbar frivillig på lokale arrangement) opplever ofte opphaldet som langt meir givande. Dette er ikkje eit reint økonomisk poeng, men det har indirekte tilknyting til investering – ein eigar som er godt integrert har større sjanse for å handtere byråkrati eller sameigeutfordringar smidig, får tips om lokale moglegheiter, og generelt får ei meir positiv oppleving på eigarferda si. Mange internasjonale kjøparar har vorte teke godt imot i Lucca, gitt byens lange historie med utanlandske gjestar, så ikkje ver redd for å bli ein del av fellesskapet.

Oppsummert bør lokale utnytte dei betra forholda til å oppgradere eller investere smart, medan internasjonale kjøparar bør gjere grundig førearbeid, men kan sjå fram til ei lønnsam investering – både økonomisk og når det gjeld livsstil – i Lucca. Marknaden har alternativ for ulike behov, og med ein gjennomtenkt strategi (og gode råd) kan du få mest mogleg ut av det Lucca har å tilby.

Forventa utvikling og utsikter (2025–2028)

Med blikket framover ser eigedomsmarknaden i Lucca for 2025 til 2028 forsiktig optimistisk ut, med forventningar om vidare vekst, men med større stabilisering. Flere prognosar og trendar peikar på korleis marknaden kan kome til å utvikle seg:

• Moderering av prisvekst: Etter den raske oppgangen etter pandemien og dei sterke resultata i 2024-25, er det forventa at prisveksten for sal vil dempe seg til eit meir berekraftig nivå. Bransjeanalytikarar spår mindre årlege prisauker framover (på nokre få prosent i året i staden for høge einsifra tal) ltimmobili.it. Marknaden vil i hovudsak gå frå ein boomfase til sunn stabilitet. I 2026-2027 vil bustadprisane i Lucca truleg vere høgare enn i dag, men kurva kan flate noko ut, særleg om det kjem meir tilbod frå nye utbyggingar. Denne stabiliseringa vert faktisk sett på som positivt – ei “mjuk landing” held prisnivået under kontroll og motverkar boble. Unntaket kan vere luksussegmentet, som kan fortsetje å prestere om den internasjonale etterspurnaden held seg sterk (Knight Frank si prognose ventar at prime-marknadene vil vere robuste, og Toscana held framdrifta inn i 2025 og vidare idealista.it). Alt i alt bør prisane i Lucca stige forsiktig vidare og gjere det betre enn landssnittet i Italia, men ikkje i same ekstreme tempoet som dei siste to åra.
• Vedvarande styrke i leigemarknaden: Leigesektoren er venta å halde seg sterk. Alt peikar på at 2025 vil gi vidare auke i leigene, om enn ikkje like brått som i 2024. Turismen i Toscana er venta å vekse, og trendar med heimekontor betyr fleire halvtidsbuande leigetakarar i attraktive byar som Lucca. Andre halvdel av 2025 er venta å gi vedvarande høg etterspurnad etter utleige, særleg i bysentrum og turistområde ltimmobili.it. Innan 2028 kan leigene i Lucca vere merkbart høgare enn i dag dersom utviklinga held fram (nokre anslag reknar gjennomsnittsprisar godt over €13/m² då). Dette er positivt for utleigarar og investorar, og gir attraktive avkastningar. Eit atterhald: Dersom leigeprisveksten langt overgår lønsveksten, kan det kome politisk press for leigeregulering eller støtte til leigetakarar, sjølv om Italia tradisjonelt ikkje har hatt strenge leigetakstgrenser i privat bustadmarknad. Alternativt kan ein stor tilførsel av nye eineingar (ved ombygging eller nybygg) innan 2026 dempe prisveksten noko ved å auke tilbodet. Men gitt Lucca si popularitet, bør utleigebustadane likevel vere nær fullteikna.
• Påverknad av nytt tilbod og prosjekt: Mellom no og 2028 vil nokre av dei urbane prosjekta som har vore diskutert bli realisert. Dei store utviklingsprosjekta i San Concordio, om dei blir godkjende, kan bli ferdigstilt i fleire etappar mellom 2026-2027. Dette vil gi fleire moderne leilegheiter og næringslokale til marknaden. Kortsiktig effekt: når desse prosjekta vert selde (ofte på teikning), kan det leie til at noko etterspurnad blir trekt frå eldre bustader, noko som kan bremse prisauken i den eldre bustadmassen. Langsiktig effekt: eit vellukka prosjekt vil bli ein ny attraktiv bydel, som også løftar statusen (og prisane) i heile området. Like eins vil infrastruktur som den nye brua truleg stå klar innan 2026 og betre trafikken – huseigarar på nordsida av Lucca kan då vente ein verdiauke takka vere lettare tilkomst. Dei kulturelle prosjekta (kunstsentra o.l.) vil gjere Lucca meir attraktiv i 2025-2026, noko som også kan styrkje eigedomsmarknaden ved å trekke fleire besøkande og kanskje nye bebuarar i kreative yrke. I hovudsak bør Lucca innan 2028 ha betre infrastruktur, større bustadtilbod og fleire attraksjonar – faktorar som generelt gir ein robust eigedomsmarknad. Det finst ein risiko for at eit overskot av nye bustader kjem på marknaden på ein gong, men gitt dagens etterspurnadsprognosar vil dette truleg bli teke opp, særleg dersom talet på tilflyttarar og arbeidsinnvandrarar held fram å vekse.
• Utanlandsk etterspurnad og globale faktorar: På internasjonalt plan er det sannsynleg at Lucca sin stjerne på den globale eigedomsmarknaden vil fortsetje å stige. Toscana er ofte på “toppstader å kjøpe” lister, og Lucca si nylege utvikling har ført byen inn på radaren for fleire investorar. Knight Frank sin Wealth Report 2025 peikar ut Italia (og Toscana) som ein viktig destinasjon for global formue, ein trend som er venta å halde fram idealista.it. Vi forventar stabil eller aukande interesse frå utanlandske kjøparar fram til 2028, støtta av Italias konkurransedyktige prisar (framleis billigare enn Frankrike eller Storbritannia for tilsvarande eigedommar) og gunstig skatteregime (flat-tax for tilflyttarar har ingen tegn til å bli avvikla og er framleis ein magnet). Sjølvsagt kan globale faktorar påverke dette: om geopolitiske eller økonomiske hendingar fører til t.d. nedgang i britiske eller amerikanske kjøparar (på grunn av valutakurssvingingar eller politikkendringar), kan Lucca oppleve eit endra kjøparmønster. Men byen har eit mangfaldig internasjonalt publikum, så avhengigheita av eitt enkelt land er avgrensa. Ei potensiell utvikling er den vidare veksten av fjernarbeid/hybridarbeid – innan 2025 har mange globale selskap teke i bruk hybridmodellar, og innan 2028 kan endå fleire velje å bu stader som Lucca medan dei arbeider frå heimekontor. Dette kan føre til ein ny straum av langsiktige leigetakarar eller kjøparar (digitale nomadar som blir huseigarar). Italia vurderer eigne visum for digitale nomadar, som kan vere fullt innførte innan då, og dermed gjere det enklare for personar utanfor EU å bu og kjøpe her.
• Økonomiske utsikter: Italias makroøkonomiske utsikter for mellomlang sikt er ganske stabile. Vekstprognosane for 2025-2027 ligg rundt 1–2 % årleg for BNP, med mindre det skjer eksterne sjokk. Inflasjonen er venta å halde seg moderat (toppen frå tidleg 2020-tal har roa seg). For eigedomsmarknaden er utsiktene for rentenivå avgjerande: per 2025 verkar det som innstrammingsperioden er over, og nokre ventar lette rente-kutt mot slutten av 2025 eller 2026 dersom inflasjonen held seg låg. Dette scenariet vil gradvis redusere bustadlånsrenta, noko som vil gi ein ny boost til eigedomsmarknadene i Europa. Difor bør finansieringsforholda i 2025-2028 vere nøytrale til positive for Lucca – ikkje dei ultralåge rentene frå 2021, men meir gunstige enn i 2023. Éin utfordring kan vere tilgang på kreditt: Italienske bankar er solide, men dersom EU-reglane strammar inn utlånskriteria eller det kjem nokon form for finansiell uro, kan bankane bli meir selektive. Per i dag er ikkje det noko stort problem, og bankane konkurrerer faktisk om bustadlånskundane igjen.
• Regulatoriske endringar: I løpet av dei neste åra kan vi sjå nokre regulatoriske justeringar som påverkar eigedomsmarknaden. Til dømes kan EU sitt direktiv om byggs energiyting føre til at Italia må innføre strengare reglar for sal/utleige av energiuøkonomiske bustader innan 2030. I påvente av dette kan eigedomar med dårlege energimerkingar få prisavslag, medan miljøvenlege bustader stig i verdi – dette er allereie påvist som ein trend for 2025 ltimmobili.it og vil intensiverast mot 2028. Investorar som oppgraderer bustader no, vil truleg ha fordelar av det. I tillegg kan lokale myndigheiter skjerpe reglane for korttidsutleige dersom bustadpresset aukar – for eksempel ved å innføre registreringsplikt eller avgrensingar i den historiske bydelen slik at nokre bustader blir verande for lokale innbyggjarar. Dette er spekulasjon, men verdt å følgje med på. På ein positiv måte kan vellukka ombyggingar frå næring til bustad føre til at byen oppdagar andre lite utnytta lokale (kanskje offentlege bygg, med meir) for konvertering, noko som kan gje spennande tilskot til marknaden (tenk deg ein gamal skule eller kontorbygg omgjort til moderne loftsbustader innan 2027, til dømes).
• Marknadsutsikter for segment: Innan 2028 er det venta at bustadmarknaden i Lucca blir litt meir rikeleg (takka vere nybygg), men framleis ha høg etterspurnad. Kommersiell detaljhandel vil truleg konsentrere seg endå meir rundt dei livlege turistområda (og kanskje i nye kombinerte bygg), medan mindre attraktive butikklokale gradvis vert avvikla eller får endra bruk. Kontorlokale kan bli modernisert litt – vi kan få sjå co-working-stader eller oppgraderte små kontor framfor auka samla areal. Industri/logistikk ser ut til å halde seg stabil og fungere i det stille; om noko, kan det bli vekst innan grøn logistikk (solcelledrivne lager bygningar osv.) ettersom berekraft kjem meir i fokus i Toscana.

For å oppsummere, perioden 2025–2028 bør bli ei tid for konsolidering og jamn vekst for eigedomsmarknaden i Lucca. Interessentar kan vente seg ein by i vekst både når det gjeld popularitet og infrastruktur, noko som støttar eigedomsverdiane. Prisane og leigene vil truleg halde fram med å stige, men i eit meir moderat tempo enn tidleg i tiåret. Investorane vil stadig kunne finne gode moglegheiter, særleg dersom dei satsar på kvalitet (om det så er energieffektive bustader eller sentralt plasserte næringslokale) som marknaden verdset meir og meir. Lucca si blanding av historisk sjarm og moderne bu-kvalitet vil truleg trekke til seg endå fleire innbyggjarar og turistar innan 2028, og styrke den positive sirkelen for eigedomsmarknaden. Med mindre uventa globale kriser oppstår, ser Lucca ut til å nyte ei periode med balansert vekst, og vil behalde si nye rolle som ein attraktiv eigedomsmarknad i Toscana samstundes som byen tek vare på det som gjer han unik.

Kjelder:

• LT Immobili & Design – Trendar i eigedomsmarknaden i Lucca og Toscana i 2025 ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it ltimmobili.it
• Il Tirreno (M. Masotti) – “Mursteinsverda i Lucca…” (apr 2025) iltirreno.it iltirreno.it iltirreno.it
• World Property Journal – Eigendomsboom i Toscana driven av velståande utanlandske kjøparar (mai 2025) worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com
• Idealista/news – Italia og meir: nøkkelmarknader for eigedom å følgje med på (mar 2025, Knight Frank-data) idealista.it idealista.it idealista.it
• LuccaInDiretta – “Kjøp og leige… den dyraste provinsen er Lucca” (okt 2023) luccaindiretta.it luccaindiretta.it
• La Nazione (Lucca) – “Hus i Lucca, prisauke…” (mar 2024) lanazione.it lanazione.it
• Idealista/news – Trendar for næringseigedom 2025 (Scenari Immobiliari) idealista.it idealista.it
• Mercato-Immobiliare.info – Marknadsdata Lucca (mar 2025) mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info
• PartitaIva.it – Avkastning på eigedomar data 2023 partitaiva.it
• La Voce di Lucca – Artikkel om utvikling i S. Concordio (apr 2024) lavocedilucca.it lavocedilucca.it
• Il Tirreno (L. Cinotti) – “Lucca, bustadar i staden for butikkar…” (apr 2024) iltirreno.it iltirreno.it
• Finestre sull’Arte – Lucca Center of the Arts-prosjektet (apr 2025) finestresullarte.info finestresullarte.info
• Invest in Tuscany – Luccas papirindustri-område (2017, bakgrunnsinformasjon) investintuscany.com
• Lucca Times – Mål for provinsen Lucca 2025–2027 (jan 2025) luccatimes.it