···

Trh s nehnuteľnosťami v Lucce, Taliansko: Výhľad na roky 2025-2028

3 júla, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Lucca

Lucca, historické opevnené mesto v Toskánsku, má dynamický trh s nehnuteľnosťami, ktorý prejavil odolnosť a rast v priebehu polovice 20. rokov 21. storočia. Po krátkom ochladení v rokoch 2022-2023 kvôli rastúcim úrokovým sadzbám, sa trh v roku 2024 a začiatkom 2025 zotavil s rastúcimi cenami a silným dopytom luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca sa vyčleňuje ako jeden z najúspešnejších trhov s nehnuteľnosťami v Toskánsku: hodnoty nehnuteľností stabilne rastú, najmä v segmente luxusu, a to vďaka relatívnej cenovej dostupnosti mesta v porovnaní s Florenciou a rastúcemu záujmu zahraničných kupujúcich worldpropertyjournal.com. Podľa Prime International Residential Index spoločnosti Knight Frank vzrástli ceny prémiových rezidenčných nehnuteľností v Lucca v roku 2024 o +6,2%, čo je jeden z najvyšších rastov v Taliansku idealista.it. Za posledných päť rokov sa ceny luxusných nehnuteľností v Lucca zvýšili približne o 27%, čo prevyšuje iné populárne toskánske destinácie worldpropertyjournal.com a odzrkadľujú silný dopyt. Širší taliansky kontext je priaznivý – napriek miernemu rastu HDP zaznamenalo Taliansko v roku 2024 tlmenú infláciu a silný trh práce, čo vytvára stabilitu pre investície do nehnuteľností cushmanwakefield.com.

Dnes je trh s nehnuteľnosťami v Lucche podporovaný jedinečnou kombináciou faktorov. Bohaté kultúrne dedičstvo mesta a vysoká kvalita života robia z Luccy žiaducu „lifestyle“ destináciu v Toskánsku, ktorá láka nielen miestnych, ale aj kupujúcich z celej Európy a USA. worldpropertyjournal.com. Provincia Lucca zahŕňa exkluzívne pobrežné oblasti (napríklad Forte dei Marmi vo Versilii), ktoré zvyšujú priemerné ceny v provincii, ale mesto Lucca je stále dostupnejšie ako Florencia a ponúka výhodný pomer ceny a hodnoty luccaindiretta.it. Výsledkom je zvýšený záujem vysokopríjmových jednotlivcov, ktorí hľadajú druhé bývanie alebo investičné nehnuteľnosti; v skutočnosti zaznamenalo celé Toskánsko za poslednú dekádu nárast počtu cudzincov s trvalým pobytom o 11,2 % worldpropertyjournal.com. Medzitým hospodárske opatrenia, ako je taliansky režim paušálnej dane pre nových rezidentov a ďalšie stimuly, ešte viac zvyšujú atraktivitu regiónu pre medzinárodných investorov worldpropertyjournal.com. Zhrnuté, v roku 2025 je realitný trh v Lucce charakterizovaný rastúcimi cenami, vysokým dopytom (miestnym aj zahraničným) a optimistickým výhľadom, ktorý je zmiernený potrebou správne reagovať na zmeny úrokových sadzieb a plány rozvoja mesta.

Trendy na trhu rezidenčných nehnuteľností v Lucche

Ceny nehnuteľností a dopyt: Rezidenčný sektor v Lucce je na vzostupe. K začiatku roku 2025 je priemerná požadovaná cena za rezidenčné nehnuteľnosti v meste Lucca približne 2 300 € za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný nárast zhruba o 7% ltimmobili.it. Znamená to významný nárast hodnôt v porovnaní s predchádzajúcim rokom, pričom trh získava späť momentum po miernom poklese v roku 2023. V skutočnosti vo februári 2024 ceny v priemere medziročne vzrástli o viac ako 10 % – dosiahli najvyššiu úroveň za dva roky lanazione.it. Najdrahšou oblasťou je historické centrum mesta, kde sa ceny kompletne zrekonštruovaných domov pohybujú okolo 3 600–4 000 €/m² iltirreno.it. Naproti tomu rezidenčné oblasti v prvej periférii (hneď za stredovekými hradbami) sú dostupnejšie: napríklad v Sant’Anne, dobre hodnotenej periférnej štvrti, stojí byt vo výbornom stave približne 2 000–2 200 €/m², alebo aj len 1 400–1 800 €/m² za staršie obývateľné jednotky iltirreno.it. Dediny a vidiecke okraje severne od mesta majú ceny bližšie k 1 500 €/m² ltimmobili.it. Aj pri týchto nižších cenách je dopyt intenzívny – záujem kupujúcich zostáva silný naprieč Luccom, pričom ponuka sa rýchlo absorbuje. Pretože ponuka nedokáže držať krok, vzrastá konkurencia medzi kupujúcimi, čo tlačí ceny smerom nahor ltimmobili.it. Trh je živý: podľa realitných maklérov sa počet transakcií v roku 2024 zvýšil v porovnaní s rokom 2023 iltirreno.it a tento trend sa očakáva aj v roku 2025. V širšom regióne rast Lucce predbieha priemer Toskánska – ceny bývania v Toskánsku v roku 2024 stúpli regionálne len o +0,9 % ltimmobili.it, zatiaľ čo hodnoty nehnuteľností v meste Lucca rástli omnoho rýchlejšie, čo ukazuje jeho špecifickú silu.

Trh s prenájmom a výnosy: Luccký trh s prenájmom zaznamenal ešte dramatickejší rast. Priemerné rezidenčné nájmy dosiahli približne 11,5–12 € za štvorcový meter mesačne, čo je ~10–14% medziročný nárast k začiatku roka 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Toto predstavuje približne 700–800 € mesačne za typický 65m² byt. K tomuto rastu prispieva viacero faktorov: pozápandemické opätovné oživenie mobility, viac profesionálov a študentov prichádzajúcich do Luccy (mesto je blízko univerzity v Pise a iných škôl) a boom krátkodobých prenájmov. Skutočne, záujem investorov o krátkodobé prenájmy (turistické prenájmy ako Airbnb) prudko vzrástol – miestne agentúry hlásia ~20% nárast nákupov nehnuteľností určených na dovolenkový prenájom lanazione.it. Mnohí kupujúci (talianski aj zahraniční) cieľavedome investujú do Luccy, láka ich turistická atraktivita mesta (Lucca hostí veľké podujatia ako Summer Festival a Comics & Games) a stabilné výnosy z prenájmu. Hrubé výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Lucce sa odhadujú okolo 8–9%, čo je nad národným priemerom približne 8,4% partitaiva.it partitaiva.it. To je vysoký výnos podľa západoeurópskych štandardov, čo odráža relatívne nízke obstarávacie ceny v porovnaní so stabilným dopytom po prenájme. Pre porovnanie, Lucca patrí medzi najziskovejšie lokality v Taliansku pre prenajímateľov – v stredne veľkých mestách je bežné vidieť 8–10% hrubé výnosy partitaiva.it. Komerčné nehnuteľnosti môžu prinášať ešte vyšší výnos (bude rozobraté neskôr), ale silný príjem z prenájmov bývania jednoznačne podporil investičné nákupy.

Hnacie sily: Miestni obyvatelia a cudzinci: Dopyt v Lucce pochádza z miestnych aj medzinárodných zdrojov.

Na miestnej úrovni poskytuje ekonomika mesta Lucca (známa svojím papierenským priemyselným regiónom a rastúcim technologickým sektorom) stabilné zamestnanie a vysoká kvalita života v meste znamená, že mnohí obyvatelia sa rozhodnú zostať a vylepšiť svoje domovy, namiesto toho, aby sa odsťahovali.Demograficky však populácia rodených obyvateľov Luccy starne a mierne sa znížila (mesto má približne 88 500 obyvateľov, čo je pokles o približne 0,7 % oproti roku 2024 quantitalia.it).Aby sa zaplnila medzera, zahraniční kupci a expati sa stali čoraz dôležitejšími.Toskánsko už dlho priťahuje Európanov a Američanov, ktorí hľadajú druhé domovy, a Lucca je v tomto smere stúpajúcou hviezdou.Mesto je považované za „relatívne výhodnú kúpu“ pre luxusné nehnuteľnosti – ponúka podobný toskánsky šarm ako Florencia alebo Siena za nižšiu cenu za meter štvorcový – čo v posledných rokoch viedlo k prílevu majetných kupujúcich worldpropertyjournal.com.Bohatí jednotlivci z Francúzska, Spojeného kráľovstva, USA, Beneluxu a Nemecka patria medzi najvýznamnejších nových investorov, ktorých priťahuje životný štýl v Toskánsku a neporušená historická aura mesta Lucca worldpropertyjournal.com.Talianske daňové stimuly tento trend zosilňujú: napríklad daňový režim s paušálnou sadzbou (paušálna daň 100 000 € z príjmov zo zahraničia) a programy podporujúce návrat profesionálov pôsobiacich v zahraničí urobili presťahovanie sa do Talianska (a kúpu nehnuteľnosti) atraktívnejším worldpropertyjournal.com.Od roku 2025 je Taliansko domovom viac ako 40 000 HNWI (čisté imanie nad 10 miliónov dolárov) a mnohí z nich investujú prostriedky do nehnuteľností worldpropertyjournal.com.Lucca z toho priamo profitovala – v správach za rok 2025 bola vyzdvihnutá ako najlepšie hodnotený trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Toskánsku, vďaka 27% nárastu cien nehnuteľností v prémiovom segmente za päť rokov worldpropertyjournal.com.Títo medzinárodní kupujúci často hľadajú nehnuteľnosti na kľúč (plne zrekonštruované, pripravené na okamžité nasťahovanie) skôr než projekty na rekonštrukciu worldpropertyjournal.com, čo podnecuje developerov a predajcov k modernizácii nehnuteľností na luxusnú úroveň.Kľúčové štvrte a typy nehnuteľností: Preferencie kupujúcich v Lucce sa po pandémii zmenili. Je vysoký dopyt po nehnuteľnostiach s historickým šarmom a moderným komfortom, najmä v centro storico (staré mesto), kde sú stredoveké budovy zrekonštruované na moderné štandardy veľmi žiadané. Obmedzená ponuka vnútri hradieb znamená, že ceny sú tam prémiové (dosahujú 3 700–4 100 €/m² za kvalitne zrekonštruované jednotky iltirreno.it). Medzitým periférne štvrte získali na popularite, pretože ponúkajú viac priestoru a nižšie náklady; oblasti tesne za hradbami (ako Sant’Anna, Arancio, San Concordio) priťahujú mladé rodiny a profesionálov, ktorí sa možno musia presťahovať za prácou iltirreno.it. Tieto oblasti často ponúkajú domy so záhradami alebo novšie byty s parkovaním – vlastnosti, ktoré sa stali po lockdownoch kvôli COVID veľmi cenenými. Naprieč celým Toskánskom sa trend smerom k domom s vonkajšími priestormi, súkromnými záhradami a eko-efektívnym dizajnom ešte posilnil ltimmobili.it. Lucca to potvrdzuje: kupujúci jednoznačne preferujú energeticky úsporné budovy a zelené zóny, čo núti developerov sústreďovať sa na udržateľnosť. Novostavby alebo rekonštrukcie sú stále častejšie s energetickým hodnotením A a obsahujú prvky ako solárne panely, keďže environmentálne uvedomelé návrhy dosahujú vyššie ceny a zabezpečujú hodnotu do budúcnosti ltimmobili.it.

Dynamika prenájmov a vplyv turizmu: Prenájmy v Lucche sú rozdelené medzi dlhodobé nájmy a krátkodobé turistické prenájmy. Dopyt po dlhodobých prenájmoch pochádza od miestnych pracovníkov, študentov a rodín. Ponuka pre dlhodobých nájomcov je však obmedzená, čiastočne preto, že mnohí majitelia sa preorientovali na výnosnejšie krátkodobé prenájmy. Oblúbenosť Lucce ako turistickej destinácie – známej svojimi stredovekými hradbami a festivalmi – umožňuje prenajímateľom dosahovať vysoké ceny za noc počas hlavnej sezóny. To vyvolalo diskusiu v komunite: niektorí obyvatelia a úradníci vyjadrili obavy, že rozmach prenájmov typu Airbnb môže obmedziť ponuku dlhodobého bývania. Volania po obmedzení krátkodobých prenájmov sa stretli s odporom realitného sektora. Odvetvové združenia tvrdia, že dovolenkové prenájmy prinášajú oblasti dôležité príjmy a že je úlohou samosprávy rozšíriť dostupné bývanie namiesto obmedzovania súkromných prenájmov iltirreno.it. Armando Barsotti, predseda miestneho združenia agentov (FIAIP), poznamenal, že mnohé druhotné nehnuteľnosti sa kupujú výhradne na krátkodobý prenájom a tento trend považuje za „dôležitú pomoc pre toto územie“, pričom príliš prísne regulácie by podľa neho boli kontraproduktívne iltirreno.it. K roku 2025 neboli zavedené žiadne väčšie obmedzenia; segment krátkodobých prenájmov tak stále zostáva významným hnacím motorom rezidenčného trhu, posilňuje dopyt po investíciách a rast cien nájmov v centre mesta. Výnosy z prenájmu v lokalitách so silným turizmom v Lucce sú vysoké, ale potenciálnym investorom sa odporúča sledovať miestne politické diskusie, ktoré by mohli vzniknúť v rokoch 2026–2027, ak sa dostupnosť bývania stane politickou témou.

Trendy komerčných nehnuteľností (kancelárske, maloobchodné, priemyselné)

Kancelárske priestory: Lucca nie je hlavným kancelárskym trhom v Taliansku, ale disponuje stabilnou základňou profesionálnych a administratívnych aktivít. Kancelársky segment nehnuteľností v Lucce zaznamenal v poslednom období relatívne stabilný vývoj. K Q1 2025 je priemerná cena kancelárskych nehnuteľností v meste približne 2 050 € za meter štvorcový (na kúpu) a asi 11,2 € za m² mesačne pri prenájme mercato-immobiliare.info. Tieto hodnoty ostali stabilné počas minulého roka, predajné ceny sa prakticky nezmenili (–0,2 % za 6 mesiacov) mercato-immobiliare.info. Akékoľvek menšie zníženie nastalo ku koncu roka 2024, pravdepodobne v dôsledku vyšších nákladov na úvery v tom období, no do roka 2025 sa kancelársky trh stabilizoval. Kancelárie v Lucce prinášajú priemerný hrubý výnos z nájmu približne 8–9 %, čo je konkurencieschopné pre menšie mesto – najvyššie výnosy nad 10 % sa však častejšie nachádzajú vo väčších, prípadne lacnejších talianskych mestách partitaiva.it partitaiva.it. Dopyt po kanceláriách v Lucce pochádza najmä od miestnych podnikov (napr. bánk, poisťovní, servisných spoločností) a štátnej správy; významné zastúpenie veľkých spoločností je obmedzené, keďže väčšie firmy sídlia skôr vo Florencii alebo Miláne. Miera neobsadenosti kancelárií v Lucce je stredná. Staršie kancelárske budovy alebo tie mimo centra môžu zostať voľné dlhšie, zatiaľ čo dobre situované a moderné priestory (napr. v centre mesta alebo pozdĺž hlavných ciest) nájdu nájomcov ľahšie. Počas pandémie, podobne ako inde, práca na diaľku viedla k istému zlučovaniu kancelárskych priestorov. Do roku 2025 sú však známky oživenia už zjavné – firmy opäť prenajímajú, často hľadajú menšie, no kvalitnejšie kancelárie (s dobrou IT infraštruktúrou a parkovaním). Nová ponuka je zriedkavá: v Lucce sa v poslednom čase nestavali špekulatívne kancelárske projekty, takže trh je poháňaný reutilizáciou existujúcich budov. Zaujímavým trendom je konverzia: mestské úrady zjednodušili proces premeny nedostatočne využívaných kancelárií na bývanie (alebo naopak), aby tak vyhoveli meniacim sa potrebám iltirreno.it iltirreno.it. Táto flexibilita, zavedená v roku 2024, má za cieľ absorbovať chronicky prázdne kancelárie ich premenou na chýbajúce byty. Znamená to tiež, že investori do starších kancelárií majú „exit stratégiu“ v podobe nového využitia, čo zároveň bráni výraznému poklesu kapitálových hodnôt kancelárií. Celkovo je výhľad kancelárskeho segmentu v Lucce stabilný – nepredpokladá sa dramatický rast, ale skôr stabilná obsadenosť kvalitných priestorov a žiadne výrazné riziko prebytku novej ponuky.

Maloobchod a hlavná ulica: Maloobchodné nehnuteľnosti v Lucca sú silne ovplyvnené turizmom a miestnymi výdavkovými vzorcami. Maloobchodné ulice historického centra – s butikmi, kaviarňami a reštauráciami lemujúcimi malebné pešie uličky – tvoria jadro maloobchodného trhu. Tu je dopyt po obchodoch udržiavaný vysokou pešou premávkou (najmä počas jarnej až jesennej turistickej sezóny). Najvyššie maloobchodné nájmy v centre Luccy (napríklad na hlavnej nákupnej ulici Via Fillungo) patria k najvyšším v meste a neobsadenosť je v týchto prémiových lokalitách veľmi nízka. Priemerné ceny komerčných nehnuteľností (vrátane maloobchodných prevádzok) v Lucca sú približne 1 950 €/m² na predaj, priemerné nájomné je okolo 14,2 €/m² mesačne mercato-immobiliare.info. Zvlášť maloobchodné nehnuteľnosti v Lucca poskytujú jedny z najvyšších investičných výnosov v oblasti nehnuteľností – približne 10 % hrubý ročný výnos v priemere partitaiva.it. To zodpovedá celonárodnému trendu, kde mnoho talianskych miest má nájomné výnosy na hlavných uliciach s dvojcifernými hodnotami, čo naznačuje, že aj keď sú prenájmy silné, kúpnopredajné ceny zostávajú pre investorov prijateľné. V Lucca tieto maloobchodné priestory často vlastnia miestni investori a rodinné kancelárie ako dlhodobé aktíva.

Nie všetok maloobchod je však rovnaký: lokalita je kľúčová. Obchody vnútri starých mestských hradieb (najmä v blízkosti turistických pamiatok) dosahujú dobré výsledky, zatiaľ čo sekundárne lokality alebo novšie predmestské maloobchodné centrá čelia väčším problémom. V posledných rokoch mali niektoré okrajové komerčné priestory problém nájsť nájomcov, najmä keď rast e-commerce a zmeny v nákupných návykoch ovplyvňujú dopyt po kamenných predajniach. Do roku 2024 malo mesto množstvo obchodných priestorov na prízemí, ktoré boli dlhodobo neobsadené, najmä mimo hlavných peších zón iltirreno.it. Ako reakciu na to zaviedla administratíva mesta Lucca v roku 2024 urbanistickú „mini-revolúciu“: umožnila konverziu prázdnych obchodov a kancelárií na prízemí na obytné priestory (za určitých podmienok) iltirreno.it iltirreno.it. Táto politika sa vzťahuje tak na historické centrum (s určitými ochranami pre kľúčové ulice), ako aj na okrajové štvrte. Logika tohto kroku je dvojitá – znížiť výskyt prázdnych a zanedbaných výkladov a zmierniť nedostatok bývania vytváraním nových bytov. Desiatky vlastníkov nehnuteľností už požiadali o tieto konverzie, čo naznačuje, že maloobchodný trh mal určitú nadbytočnú kapacitu v neprémiových lokalitách. Aj keď to poukazuje na problém v menej atraktívnych komerčných priestoroch, zároveň to predstavuje adaptáciu: maloobchodný sektor v Lucce sa účinne koncentruje do oblastí s najväčším dopytom (turistické zóny, hlavné obchodné ulice), zatiaľ čo okrajový maloobchodný priestor opúšťa trh (premieňa sa na byty). Pre zostávajúce maloobchodné nehnuteľnosti je to pozitívne, pretože to zabraňuje presýteniu trhu a môže stabilizovať úroveň nájomného.

Pokiaľ ide o výkonnosť, rok 2024 bol pre maloobchod rokom zotavenia v celej Taliansku a Lucca bola súčasťou tohto trendu. Objem investícií do maloobchodu v Taliansku v roku 2024 vzrástol o viac ako 40 % (na 8,7 miliardy €), pričom tento sektor sa oživil idealista.it. Na hlavných uliciach veľkých miest začali nájmy dokonca opäť stúpať. Rozsah Luccy je menší, ale jej hlavné nákupné ulice zostávajú odolné – väčšina centrálnych prevádzok je obsadená prosperujúcimi podnikmi, ktoré obsluhujú miestnych aj turistov. Každoročne sa tu koná pozoruhodné podujatie, festival Lucca Comics & Games, ktorý priláka státisíce návštevníkov v krátkom čase – to prináša miestnym maloobchodníkom nečakaný zisk a podčiarkuje hodnotu vlastnenia predajne v tomto meste. Maloobchod v rezidenčných štvrtiach (ako potraviny, lekárne) je tiež stabilný, podporený miestnou spotrebou. Väčšie maloobchodné formáty, ako sú retail parky a veľké obchody na okraji mesta, majú stabilnú obsadenosť, hoci v tomto segmente je málo rozširovania kvôli územnému plánovaniu a zrelému trhu. Výhľad na trhu komerčných nehnuteľností v maloobchode je opatrne optimistický: ak sa úrokové sadzby znížia, môže sa zvýšiť investičný apetít a kamenný maloobchod dokazuje svoju životaschopnosť v turistických mestách. Majitelia sekundárnych maloobchodných priestorov však budú musieť inovovať alebo meniť účel využitia, ak sa návštevnosť na niektorých miestach neobnoví – to je celonárodný trend, pretože maloobchod sa mení v dobe e-commerce idealista.it.

Priemysel a logistika: Segment priemyselných nehnuteľností v Lucca a jej provincii je výrazne poháňaný výrobným klastrom v tejto oblasti. Lucca je v centre popredného talianskeho papiereného priemyselného okrsku – jediného oficiálne uznaného papierenského okrsku v Európe miac.info. V okolí, najmä v blízkych mestách Capannori a Porcari, pôsobí viac než 200 spoločností (od papierní až po obalové firmy), ktoré zamestnávajú približne 10 000 pracovníkov a každoročne generujú miliardové príjmy investintuscany.com. Táto priemyselná základňa vytvára konzistentný dopyt po skladoch, továrňach a logistických priestoroch. Priemyselné nehnuteľnosti (napríklad capannoni alebo sklady) v Lucca majú zvyčajne nižšie ceny za meter štvorcový ako komerčné alebo rezidenčné nehnuteľnosti – často v rozmedzí €800–€1 500/m² v závislosti od veku a polohy (nižšia cena pri starších skladoch, vyššia pri moderných objektoch). Nájmy za logistické priestory sa líšia, avšak výnosy bývajú atraktívne, keďže priemyselné aktíva v Taliansku často prinášajú dvojciferné výnosy na sekundárnych trhoch. Napríklad nedávna ponuka uvádzala moderné sklady pri Lucca za približne €900/m², čo znamená, že investori môžu dosiahnuť slušné výnosy vďaka úrovniam nájmov v tejto oblasti idealista.it.

Rast papierenského priemyslu za posledné desaťročie (s prebiehajúcimi investíciami multinárodných spoločností do miestnych závodov investintuscany.com investintuscany.com) podnietil určitú expanziu priemyselných nehnuteľností. Niekoľko spoločností postavilo nové výrobné haly alebo rozšírilo existujúce zariadenia (napr. rozšírenie DS Smith v Porcari o 13 000 m² investintuscany.com). Takéto projekty sú väčšinou určené pre vlastné využitie a nie na špekulatívny prenájom. Nachádzajú sa tu aj priemyselné zóny spravované provinciou, ktoré sú určené pre MSP a ktoré si väčšinou udržiavajú plnú obsadenosť. Voľné kapacity v priemyselnom segmente sú relatívne nízke – každý dobre situovaný sklad (s dobrým prístupom na diaľnicu) nájde využitie buď u výrobcov, alebo ako skladové priestory pre regionálnu ekonomiku. Logistický sektor v Lucca pôsobí v menšom meradle (najbližšie väčšie logistické uzly sú v okolí Florencie alebo v prístave Livorno), no niekoľko 3PL spoločností a distribútorov prevádzkuje stredne veľké sklady pre obsluhu severného Toskánska. Pretrvávajúci rast e-commerce mierne zvýšil dopyt po last-mile logistických priestoroch v okolí Lucca, no vzhľadom na stredoveké jadro mesta sú skutočné distribučné centrá situované na predmestiach.

Komerčné investičné prostredie: Pre investorov komerčné nehnuteľnosti v Lucce ponúkajú mix vysokých výnosov a špecifických príležitostí. Miestni investori a developeri sú aktívni v prebudovávaní nehnuteľností (napr. premena starej továrne na loftové kancelárie alebo premena nevyužitej administratívnej budovy na byty). Medzinárodní komerční investori sa zvyčajne zameriavajú na väčšie talianske mestá, avšak sektor pohostinstva v Lucce zaujal ich pozornosť – známy investičný trend je napríklad premena historických budov na butikové hotely alebo penzióny (B&B), vzhľadom na stály príliv turistov. Celkovo je trh komerčných nehnuteľností v Lucce zdravý, ale nie vysoko rastúci: je charakterizovaný stabilitou v segmente kancelárií, silou v oblasti maloobchodu na hlavných uliciach (s určitým prispôsobením v sekundárnom maloobchode) a pevným základom v priemysle vďaka silnému výrobnému regiónu. Objem komerčných transakcií v Lucce nie je veľký, no aktivita v roku 2024 vzrástla, čo odráža širšie oživenie talianskeho komerčného trhu (celková komerčná investícia v Taliansku v roku 2024 bola 2,6 miliardy eur, čo je výrazný nárast, pričom rast viedol maloobchod a logistika idealista.it). Lucca pravdepodobne zaznamenala zvýšený záujem investorov o maloobchodné a logistické aktíva v súlade s národnými trendmi. Akékoľvek budúce veľké komerčné projekty (napr. nové nákupné centrum alebo business park) budú závisieť od územných plánov a dopytu – aktuálne je dôraz skôr na postupný rast a zlepšovanie existujúcej ponuky než na rozsiahly nový rozvoj.

Investičné príležitosti a výzvy

Lucca predstavuje presvedčivý investičný prípad v oblasti bývania aj komerčných nehnuteľností, no investori by mali zvážiť príležitosti v porovnaní s potenciálnymi výzvami:

  • Silné výnosy z prenájmu: Jedným z najväčších lákadiel pre investorov v Lucce je vysoký výnos z prenájmu. Rezidenčné prenájmy dosahujú hrubý výnos okolo 8–9 %, pričom komerčné výnosy môžu v niektorých prípadoch dosiahnuť okolo 10 % alebo viac partitaiva.it. Tieto výnosy prevyšujú mnohé západoeurópske trhy (napríklad hlavné výnosy v mestách ako Paríž či Mníchov sú často pod 4 %). Pre investorov hľadajúcich pravidelný príjem môžu nehnuteľnosti v Lucce prinášať stabilný cash-flow. Najmä kúpa s cieľom krátkodobého prenájmu cez platformy ako Airbnb v centre mesta s vysokým počtom turistov sa ukázala ako výnosná, pričom niektoré reportované výnosy prevyšujú priemery dlhodobých prenájmov. Maloobchodné priestory vo výhodných lokalitách tiež ponúkajú dvojciferné výnosy, čo odráža prijateľné ceny a stálu návštevnosť turistov.
  • Potenciál zhodnotenia kapitálu: Hodnoty nehnuteľností v Lucce vykazujú rastúci trend. Mesto je stále v rastovej fáze v porovnaní so zrelšími trhmi ako Florencia. Ako bolo spomenuté, luxusné nehnuteľnosti zaznamenali približne 27% zhodnotenie za päť rokov worldpropertyjournal.com a vyhliadky zostávajú pozitívne. Budúci rast cien (predpovedaný na niekoľko percent ročne) v kombinácii s príjmom z prenájmu znamená, že je pravdepodobný zdravý celkový výnos. Navyše, plánované modernizácie infraštruktúry (rozobrané nižšie) by mohli v určitých oblastiach hodnotu nehnuteľností ešte zvýšiť. Lucca sa čoraz viac dostáva do povedomia zahraničných kupcov – ak sa tento medzinárodný dopyt zrýchli, mohol by ešte zvýšiť ceny a likviditu (príležitosť na kapitálové zisky).
  • Diverzifikácia a výklenkové trhy: Investori majú na výber z viacerých výklenkov. Okrem štandardných bytov ponúka Lucca príležitosti v renováciách historických objektov (napr. prestavba historickej vily alebo kláštora na byty či hotel), v študentskom bývaní (vzhľadom na blízkosť univerzitných miest) alebo v seniorských rezidenciách (Toskánsko je populárne na dôchodok). Ďalším smerom je sektor pohostinstva – útulné B&B alebo prázdninové rezorty v okolí Luccy využívajú trend agroturistiky v Toskánsku. Navyše, prosperujúci papierenský priemysel naznačuje dopyt po špeciálnych priemyselných nehnuteľnostiach (továrne, laboratóriá) – to je sektor, kde môžu byť dlhodobé firemné prenájmy veľmi stabilné. Tieto výklenky prinášajú šancu využiť miestne silné stránky (kultúra, priemysel, vzdelávanie) pre nadpriemerné výnosy.
  • Priaznivé daňové a finančné podmienky: Talianske daňové stimuly posilňujú investičný potenciál. Paušálny daňový režim pre nových rezidentov (fixná čiastka 100 000 € zo zahraničných príjmov) je magnetom pre mimoriadne bohatých jednotlivcov, ktorí sa sťahujú (a kupujú luxusné nehnuteľnosti) worldpropertyjournal.com. Existujú tiež relatívne nízke náklady na prevod nehnuteľnosti pri kúpe hlavného bydliska a niektoré daňové kredity na rekonštrukciu (hoci v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi „Superbonus“ boli zredukované). Náklady na financovanie, ktoré v roku 2023 výrazne vzrástli, by sa mali zlepšiť: Európska centrálna banka pozastavila zvyšovanie sadzieb koncom roka 2024 a niektoré sadzby dokonca v začiatkom roku 2025 klesli, vďaka čomu sú hypotéky dostupnejšie ltimmobili.it. Napríklad 6-mesačný Euribor klesol z približne 3,8 % v polovici roka 2024 na približne 2,35 % vo februári 2025 ltimmobili.it. Nižšie úrokové sadzby znamenajú lacnejšie financovanie a potenciálne väčšie páky pre investorov, čo zlepšuje výnosy. Ak ostane inflácia pod kontrolou a sadzby budú v rokoch 2025-2026 klesať, investori si budú môcť v Taliansku zabezpečiť výhodné hypotéky.

Napriek týmto príležitostiam však existujú výzvy a riziká, s ktorými sa treba vysporiadať:

  • Úroková miera a ekonomická neistota: Hoci sa finančné podmienky zlepšujú, akákoľvek zmena (napríklad opätovné zvýšenie inflácie, ktoré by si vyžiadalo zvýšenie sadzieb) by mohla trh utlmiť. Ceny nehnuteľností sú citlivé na náklady na úvery – pokles cien v Lucce v roku 2023 (v jednom momente –7 % medziročne) luccaindiretta.it ukázal, že vyššie sadzby ochladili dopyt. Talianska ekonomika je stabilná, ale má nízky rast; akákoľvek recesia v Európe by mohla znížiť dôveru kupujúcich alebo obmedziť zahraničné investície. Investori by mali dôkladne preveriť svoje investície na zmeny úrokových sadzieb a zabezpečiť, aby prenájmy pokrývali náklady na financovanie aj pri ich opätovnom raste.
  • Regulačné a byrokratické prekážky: Taliansko je známe zložitou byrokraciou. Transakcie a rozvoj nehnuteľností môžu byť zdĺhavé kvôli povoľovacím procesom, reguláciám týkajúcim sa historických budov a právnym prekážkam. V historických oblastiach Luccy si renovácie vyžadujú orientáciu v pravidlách ochrany kultúrneho dedičstva. Územný plán (Piano Operativo) sa môže meniť, ako to bolo vidieť, keď mesto v roku 2024 uvoľnilo pravidlá o prestavbách prízemí iltirreno.it – regulačné zmeny môžu ovplyvniť povolené využitie a hodnotu vašej nehnuteľnosti. Navyše, v Taliansku neustále prebieha politická debata o regulovaní krátkodobých prenájmov v turistických mestách. Aj keď Lucca zatiaľ neprijala prísne obmedzenia, je možné, že v rokoch 2026–2027 sa objavia nové pravidlá (ako povinnosť registrácie alebo limity na počet prenocovaní). Investori spoliehajúci sa na príjem z dovolenkových prenájmov by mali sledovať miestne politiky. Ďalším aspektom je zdaňovanie: okrem špeciálnych režimov môžu na čistý výnos vplývať talianske dane z nehnuteľností (IMU na druhé bývanie) a dane z príjmov z prenájmu (ak si nevyberiete zvýhodnenú 21% “cedolare secca” sadzbu na rezidenčné nájmy). Tieto faktory podčiarkujú dôležitosť kvalitného miestneho právno-daňového poradenstva pre investorov.
  • Obmedzená likvidita a veľkosť trhu: Trh v Lucce, hoci je aktívny, je relatívne malý a nelikvidný v porovnaní s veľkými mestami. Predaj luxusných nehnuteľností v Lucce môže trvať dlhšie jednoducho kvôli užšiemu okruhu záujemcov. Aj komerčné nehnuteľnosti majú svoj špecifický trh. Preto by sa investícia do nehnuteľností v Lucce mala vnímať ako strednodobá až dlhodobá. Výhodou úzkeho trhu je stabilita cien, no nevýhodou je, že ak potrebujete rýchlo predať, nájsť kupcu za požadovanú cenu môže trvať. Medzinárodní investori by si mali obzvlášť uvedomovať menové riziko (ak nie sú pôvodom z eurozóny) a potrebu serióznych miestnych maklérov na získanie prístupu k záujemcom.
  • Starnutie populácie a demografia: Štrukturálnou výzvou je demografický trend v Lucce. Miestna populácia starne a celkový populačný rast je stabilný alebo mierne negatívny quantitalia.it. Menej mladých miestnych kupujúcich môže dlhodobo znížiť prirodzený dopyt po bývaní (najmä po štartovacích bytoch). Aj keď tento rozdiel nahrádzajú novopríchodzí (napríklad ľudia zo zahraničia alebo z iných talianskych regiónov, ktorých priťahuje Lucca), investor by mal zvážiť, kto bude nájomcom či kupcom o 5–10 rokov. Ak sa spoliehate výhradne na miestny trh, treba počítať s možnosťou, že vaša klientela bude starnúť. Táto výzva je však zmiernená schopnosťou Lucce priťahovať ľudí zvonku – v skutočnosti mnohé toskánske mestá so slabnúcou miestnou populáciou udržiavajú trhy s nehnuteľnosťami vďaka turizmu a prílevu obyvateľov za lepším životným štýlom. Avšak demografické protivetry (menej nových domácností formovaných miestne) sú niečo, čo bude treba sledovať po roku 2030.
  • Riziká infraštruktúry a životného prostredia: Nakoniec, aj keď nejde o akútne problémy, treba zvážiť kapacitu infraštruktúry a klímu/životné prostredie. Atraktivita Luccy vedie k veľmi rušným turistickým sezónam – môže dôjsť k záťaži na parkovanie, cesty a inžinierske siete. Vláda investuje do zlepšení (nové cesty, mosty atď.), no oneskorenia stavieb alebo prekročenie rozpočtu môžu ovplyvniť určité oblasti (napríklad práca na novom moste Serchio môže dočasne spôsobiť dopravné alebo hlukové problémy v tej danej časti). Z environmentálneho hľadiska sa Lucca nachádza v nížinatej rovine pri rieke Serchio; historicky tu existujú rizikové zóny povodní. Klimatické zmeny môžu záplavy počas silných dažďov zhoršiť (mesto má síce protipovodňové opatrenia, ale vidiecke nehnuteľnosti môžu byť vystavené väčšiemu riziku). Navyše nové nariadenia EÚ o energetickej efektívnosti znamenajú, že staršie budovy môžu vyžadovať úpravy (zateplenie, nové vykurovacie systémy), aby zostali atraktívne alebo vôbec predajné v druhej polovici 20. rokov. Ide zároveň o výzvu (možné náklady na modernizáciu) aj príležitosť (nehnuteľnosti, ktoré sú už teraz efektívne, získajú na hodnote vďaka nadchádzajúcim pravidlám o udržateľnosti ltimmobili.it).

Zhrnuté, Lucca ponúka investície s vysokými výnosmi a charakterom, ktoré majú veľký potenciál rastu, no prezieraví investori musia počítať so špecifikami talianskeho trhu, dbať na diverzifikáciu a zamerať sa na kvalitné lokality a nehnuteľnosti, ktoré budú žiadané v rôznych budúcich scenároch.

Vplyv územného plánovania a infraštruktúrnych projektov

Rozhodnutia v oblasti územného plánovania a rozvoja infraštruktúry v Lucce významne ovplyvňujú budúcnosť realitného trhu. Niekoľko kľúčových iniciatív a projektov v rokoch 2024 až 2028 ovplyvní ponuku nehnuteľností, dopyt a ich hodnotu:

  • Mestský územný plán a nové rozvojové projekty: Lucca’s Piano Operativo (územný plán) načrtol hlavné nové developerské projekty, najmä v štvrti San Concordio (južne od historického centra). Podľa tohto plánu mesto počíta s výstavbou 248 nových bytov a približne 33 000 m² komerčných priestorov (obchody, hotely, kancelárie) len v S. Concordio lavocedilucca.it. Pozoruhodná je plánovaná revitalizácia areálu Ex Manifattura Tabacchi (stará továreň na tabak) pri mestských hradbách, kde jeden projekt predpokladá 60 nových bytov plus 15 000 m² kancelárií/obchodov lavocedilucca.it. Takéto projekty by výrazne zvýšili ponuku v tejto štvrti a v podstate vytvorili novú polyfunkčnú časť mesta. Proti týmto plánom sa však postavili miestne občianske výbory, ktoré sa obávajú „una enorme colata di cemento, senza mercato“ – v podstate nadmernej výstavby bez dostatočného dopytu lavocedilucca.it. K roku 2025 miestne úrady posudzovali námietky, no smerovanie je jasné: Lucca chce rozšíriť a modernizovať svoju mestskú štruktúru mimo starobylé hradby. Ak sa projekty zrealizujú, v rokoch 2026–2028 by sme mohli vidieť nové obytné komplexy a obchodné centrá v San Concordio a ďalších okrajových oblastiach. Pre trh to znamená potenciálne uvoľnenie tlaku (väčšia ponuka bývania môže zmierniť rast cien) a nové investičné príležitosti (prví kupujúci v týchto projektoch môžu profitovať z akciových cien). Tiež to znamená stavebnú aktivitu – investori by mali sledovať, ktoré projekty získajú finálne schválenie alebo financovanie. Takto rozsiahly urbanistický rozvoj je v modernej histórii Lucce bezprecedentný a jeho výsledok zásadne ovplyvní budúci rast mesta.
  • Obnova a regenerácia: Okrem úplne novej výstavby sa Lucca zameriava na adaptívne opätovné využitie historických štruktúr. Výborným príkladom je plán na nové Centrum umení v Lucce, kultúrny komplex, ktorý vzniká rekonštrukciou historickej budovy s rozlohou 2 500 m² v blízkosti Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. S investíciou viac ako 10 miliónov eur tento projekt (spustený v roku 2025) premení dlhodobo nevyužívanú budovu – kedysi nemocnicu a kino – na moderné múzeum umenia a priestor na podujatia finestresullarte.info. Takáto kultúrna infraštruktúra nielenže zachováva historické budovy, ale zároveň zvyšuje atraktivitu mesta, najmä v bezprostrednom okolí. Nehnuteľnosti v blízkosti môžu zaznamenať efekt „kultúrneho povznesenia“, keďže vylepšené verejné priestory a múzeá zvyčajne zvyšujú pešiu návštevnosť a prestíž oblasti. Podobne v areáli Ex Manifattura Tabacchi v San Concordio existujú alternatívne návrhy zamerané na zmiešané kultúrno-obchodné využitie (co-working priestory, galérie, divadlá), ak sa veľký plán na apartmány/kancelárie zmenší pininfarina.it finestresullarte.info. Prístup Luccy k obnove zdôrazňuje zachovanie historickej identity mesta, pričom dáva starým stavbám nový život. Pre trh s nehnuteľnosťami to znamená, že sa môžu objaviť špeciálne príležitosti v reštaurátorských projektoch – investori/developeri so skúsenosťami v historických rekonštrukciách môžu spolupracovať s verejnými subjektmi na tvorbe jedinečných nehnuteľností (lofty, ateliéry, butikové hotely) v rámci týchto iniciatív. Mesto často spolupracuje s nadáciami a súkromnými firmami na takejto obnove, preto sa oplatí sledovať verejné tendre alebo možnosti partnerstva.
  • Zlepšenia infraštruktúry: V oblasti infraštruktúry prebiehajú modernizácie dopravy, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti, najmä z hľadiska dostupnosti a hodnoty pôdy. Kľúčovým projektom je výstavba nového mosta cez rieku Serchio v meste Lucca. Tento moderný most v Monte San Quirico, ktorý by mal byť dokončený okolo rokov 2025–2026, prepojí SP1 (via per Camaiore) s cestou SS12, čím výrazne zlepší dopravné toky v smere sever–juh luccatimes.it. S rozpočtom 27 miliónov eur (financovaných zo štátnych, regionálnych a provinciálnych zdrojov) nový Ponte sul Serchio odbremení existujúce mosty od zápch a uľahčí prístup do severných predmestských oblastí luccatimes.it. Vplyv na trh s nehnuteľnosťami: oblasti severne od rieky (ktoré sa historicky cítili skôr periférne) by mohli byť po skrátení dochádzky do mesta vďaka mostu viac integrované a atraktívnejšie pre rozvoj. Ceny pozemkov a domov v týchto lokalitách môžu rásť so zlepšením prepojenia. Ďalším prvkom infraštruktúry sú vylepšenia ciest a železníc. Hoci Lucca nie je priamo na talianskej sieti vysokorýchlostných vlakov, prebiehajú modernizácie regionálnych tratí (napr. elektrifikácia a zdvojkoľajnenie trate Lucca-Florencia) a programy údržby ciest. Plán provincie Lucca na roky 2025–2027 alokuje prostriedky na početné zlepšenia ciest, údržbu mostov, ale aj výstavbu nových školských budov a športových zariadení v regióne luccatimes.it luccatimes.it. Vylepšené cesty a občianska vybavenosť na predmestiach môžu podporiť rozvoj prímestského bývania a urobiť obce v okolí Lucce atraktívnejšími pre dochádzajúcich.
  • Mobilita v meste a zónovanie: V rámci mesta sa urbanistické plánovanie zaoberá mobilitou a zónovaním spôsobmi, ktoré sa prelínajú s využívaním nehnuteľností. Lucca sa starostlivo snaží vyvážiť zachovanie bezautového charakteru svojho centra s poskytovaním dostatočného parkovania a dopravy pre rezidentov a turistov. Diskutuje sa o projektoch ako nové parkovacie domy na okraji mesta alebo elektrické kyvadlové služby (niektoré financované z talianskeho ozdravného plánu PNRR). Okrem toho boli implementované zmeny v zónovaní, ako napríklad revízia z roku 2024, ktorá umožňuje prestavbu prízemných priestorov na bývanie (ako sa už spomínalo) iltirreno.it. To v podstate rekategorizuje určité nehnuteľnosti z komerčných na obytné, čím okamžite mení ich trhovú hodnotu a potenciál. Mesto tiež stanovilo minimálne normy veľkosti bytov v aktualizácii plánu na rok 2024 (napríklad v historickom centre by nové byty mali mať vo všeobecnosti aspoň 50 m², alebo 80 m² v monumentálnych budovách) iltirreno.it. Tieto pravidlá zabezpečujú, že prestavby nevyústia do príliš malých bytov a zachovávajú kvalitu bývania – čo je dobré pre udržanie image vyššieho segmentu trhu, ale zároveň to znamená, že investori nemôžu jednoducho rozkúskovať nehnuteľnosti na mikrobyty.
  • Verejné projekty a kvalita života: Niektoré projekty nie sú priamo spojené s nehnuteľnosťami, ale zvyšujú celkovú atraktivitu Lucce. Napríklad obnova úsekov slávnych mestských hradieb, zlepšovanie verejných parkov a investície do protipovodňovej infraštruktúry prispievajú k bezpečnejšiemu a krajšiemu mestu. Zahrnutie Lucce do rôznych kultúrnych a smart-city programov na regionálnej úrovni môže znamenať moderné technologické vylepšenia (ako lepšia broadband infraštruktúra, ktorá je už teraz pomerne dobrá, alebo mobilné aplikácie pre inteligentnú dopravu), ktoré modernizujú zážitok z bývania. Zlepšenia kvality života spravidla podporujú hodnotu nehnuteľností tým, že robia mesto príťažlivejším na bývanie a investície.

Na záver, urbanistické plánovanie a infraštruktúra sú vo veľkej miere pozitívom pre realitný trh v Lucce, hoci s istými ťažkosťami spojenými s rastom. Expanzia v San Concordio, ak bude realizovaná kontrolovaným spôsobom, poskytne nové bývanie a komerčné priestory, ktoré mesto potrebuje, keďže narastá jeho popularita – avšak v prípade prebytku ponuky hrozí riziko, ak projekty prekročia dopyt. Infraštruktúrne projekty, ako nový most, odstránia úzke miesta a pravdepodobne odomknú nové realitné hotspoty. Reakcieschopnosť miestnej samosprávy (napríklad úpravy zónovania podľa aktuálnych trhových potrieb) je zdravým znamením, že politiky budú aj naďalej vyvážene reagovať na potrebu ochrany i rastu. Investori a majitelia by mali pozorne sledovať realizáciu týchto plánov: oblasti v blízkosti hlavných projektov môžu zaznamenať významné zhodnotenie po realizácii výhod (lepšia dostupnosť, nové vybavenie), zatiaľ čo tie isté oblasti môžu zažiť krátkodobé narušenia počas výstavby. Celkovo, v období 2025 až 2028, Lucca profituje z premyslených zlepšení, ktoré posilňujú jej prepojenosť, rozširujú kapacitu a zvyšujú kultúrnu infraštruktúru – čo všetko naznačuje dlhodobý prínos pre trh s nehnuteľnosťami.

Demografické a ekonomické vplyvy na trh

Trendy nehnuteľností v Lucca nie je možné úplne pochopiť bez zohľadnenia demografického a ekonomického kontextu mesta a regiónu. Tieto základné faktory ovplyvňujú dopyt po nehnuteľnostiach aj typy nehnuteľností, po ktorých je dopyt:
  • Demografické trendy: Mesto Lucca má starnúcu a mierne klesajúcu populáciu. K januáru 2025 má Lucca približne 88 600 obyvateľov, čo je pokles približne o 0,7 % oproti predchádzajúcemu roku quantitalia.it. Tento pokles je súčasťou širšieho trendu v mnohých talianskych stredne veľkých mestách, kde je prirodzený prírastok obyvateľstva záporný (viac úmrtí ako narodení) a mladí ľudia sa niekedy sťahujú do väčších miest za prácou. Staršia demografická skupina v Lucce znamená, že časť dopytu po bývaní tvorí záujem o menšie alebo pre seniorov vhodné byty (napr. s výťahom, menšie byty bližšie k službám). Znamená to tiež, že dedičstvom získané nehnuteľnosti sa častejšie dostávajú na trh (keď starší majitelia zomierajú), čím sa zvyšuje ponuka. Napriek tomu je pokles populácie v Lucce pomerne mierny a čo je dôležité, mestu sa darí prilákať nových obyvateľov zvonka. Imigrácia zo zahraničia a vnútorná migrácia (často ľudia vo veku 30–50 rokov hľadajúci lepšiu kvalitu života) pomáhajú vyrovnať prirodzený úbytok. Celý región Toskánska zaznamenal v poslednom desaťročí nárast počtu cudzincov o 11 % worldpropertyjournal.com, a Lucca je toho súčasťou – napríklad digitálni nomádi, dôchodcovia a profesionáli na diaľku zo severnej Európy alebo Ameriky sa usádzajú v Lucce kvôli jej klíme a kultúre. Títo noví obyvatelia často disponujú vyššou kúpyschopnosťou než miestni prví kupujúci, čo ovplyvňuje trh zvýšením dopytu po určitých typoch nehnuteľností (zrekonštruované historické byty, vidiecke domy atď.). Stručne povedané, hoci miestna mladá populácia nerastie, migračný životný štýl do Lucce tento priestor vypĺňa a stratégie mesta v oblasti bývania či kultúrnych ponúk sú zjavne nastavené na privítanie týchto nových obyvateľov.
  • Dynamika domácností: Okrem veľkosti populácie sa mení aj zloženie domácností v Lucca. Podobne ako vo väčšine Talianska sa veľkosť domácností zmenšuje – pribúda viac jednotlivcov a párov bez detí, ubúda tradičných veľkých rodín. To vytvára dopyt po menších jednotkách (jedno- a dvojizbové byty). Nedávno zaznamenané vysoký dopyt po trilocali (2-izbové jednotky) a najmä po quadrilocali (3-izbové) lanazione.it naznačuje, že aj keď sú malé byty populárne, mnoho kupujúcich hľadá stredne veľké byty, ktoré ponúkajú extra izbu (pre pracovňu alebo hostí). S rozšíreným home officom aj pár často hľadá tretiu izbu ako pracovňu. Starnutie populácie zvyšuje počet jednočlenných domácností (vdovy/vdovci), čo môže podporiť dopyt po bezpečných bytovkách a asistovanom bývaní. Vývojári a renovátori v Lucca sa týmto trendom prispôsobujú navrhovaním flexibilných dispozícií a, ako bolo spomenuté, spájaním menších obchodných priestorov alebo štúdií do väčších bytov kvôli novým pravidlám o minimálnej veľkosti iltirreno.it.
  • Ekonomická základňa a zamestnanosť: Z ekonomického hľadiska má Lucca rozmanitú základňu. Nezamestnanosť v regióne je pomerne nízka (v Toskánsku bola v roku 2024 okolo 6–7 %, čo je lepšie než národný priemer). Kľúčové odvetvia zahŕňajú výrobu (najmä papierníctvo a obaly – Lucca vyrába významnú časť európskeho papieru na hygienické použitie), turizmus/hoteliérstvo, služby a niečo z oblasti technológií/inovácií (Lucca má technologický hub a každoročne hostí technologicky zameraný Comics & Games festival). Stabilná zamestnanosť znamená nepretržitý prílev miestnych kupujúcich s kúpyschopnosťou na primárne bývanie. Mimoriadne dôležité je robustné fungovanie papierenského priemyslu – pokračujúce investície a export investintuscany.com investintuscany.com – poskytuje dobre platené pracovné miesta, ktoré tvoria základ miestneho trhu s bývaním pre strednú triedu. Zároveň turizmus (kultúrny aj eventový) prináša do ekonomiky externé peniaze a podporuje príjmy zamestnaných v hoteliérstve a maloobchode. Podľa najnovších údajov mali toskánske exportné odvetvia (ako to v Lucca) rekordný rast v rokoch 2022–2023 facebook.com, čo je priaznivá prognóza pre regionálnu ekonomiku.
  • Príjmové a majetkové úrovne: Lucca je považovaná za prosperujúce provinčné mesto. Často sa umiestňuje vysoko v rebríčkoch kvality života (celkový štandard života v Toskánsku je vysoký, hoci provincia Lucca bola v jednom rebríčku za rok 2024 na 68. mieste zo 107 lab24.ilsole24ore.com). Mnohé rodiny majú značný majetok viazaný v nehnuteľnostiach (generačné domy, vily a pod.), čo môže ovplyvňovať správanie na trhu – napríklad vlastníci môžu byť trpezlivejší pri predaji alebo schopní vložiť väčšiu akontáciu. Navyše, keďže tisíce veľmi bohatých jednotlivcov (HNWI) sa sťahujú do Talianska kvôli jednotnej dane, v Taliansku je teraz viac ako 40 000 ultra-bohatých osôb a niektorí si zvolili Toskánsko ako svoju základňu worldpropertyjournal.com. Ak by si aj len malý zlomok z nich zvolil Luccu na kúpu nehnuteľnosti, znamená to prílev dopytu z prémiového segmentu. Prítomnosť bohatstva tiež podporuje luxusný segment – luxusné realitné agentúry uvádzajú, že aj keď sa ekonomická situácia mení, vrchná časť trhu zostáva v Lucche aktívna, keďže bohatí kupci sú menej citliví na úrokové sadzby a skôr motivovaní životným štýlom a diverzifikáciou majetku.
  • Úrokové sadzby a podmienky financovania: Kritickým ekonomickým vplyvom na nehnuteľnosti sú náklady na financovanie. Ako bolo spomenuté v predchádzajúcich častiach, úrokové sadzby prešli horskou dráhou: od rekordne nízkych hodnôt v rokoch 2020–2021, cez prudké zvýšenia v rokoch 2022–2023, až po stabilizáciu v roku 2024. Mnohí kupujúci v Taliansku sa spoliehajú na hypotéky (aj keď pomer úveru k hodnote býva často nižší ako v niektorých krajinách – Taliani majú tendenciu vkladať väčší vlastný kapitál). V roku 2023 nárast hypotekárnych sadzieb (viac ako 4 % pri fixných sadzbách) spomalil niektoré predaje, najmä medzi mladšími kupujúcimi citlivými na výšku mesačných splátok iltirreno.it iltirreno.it. V Lucche sa kupujúci museli vysporiadať s vyššími hypotekárnymi nákladmi, čo prispelo k miernej korekcii cien v roku 2023. Výhľad sa však do roku 2025 zlepšil: Euribor a ďalšie referenčné sadzby ustúpili zo svojich maxím ltimmobili.it a banky majú opäť záujem požičiavať. Miernejšie úrokové sadzby zvyšujú dostupnosť bývania a rozširujú okruh kupujúcich, čo podporuje hodnotu nehnuteľností. Naopak, ak by sa vrátili inflačné tlaky a Európska centrálna banka by bola nútená opäť sprísňovať politiku, mohlo by to oslabiť dopyt. Aktuálne však v Taliansku prevláda očakávanie, že inflácia sa priblíži k cieľu 2 % a sadzby sa budú postupne uvoľňovať, čím vznikne podpora pre trh s nehnuteľnosťami do roku 2025 idealista.it. Kupujúci a investori to zohľadňujú – niektorí si už teraz fixujú úrokové sadzby v očakávaní vyšších cien nehnuteľností neskôr, zatiaľ čo iní využívajú viac hotovosti, aby využili stále relatívne nízke ceny nehnuteľností v Taliansku (v porovnaní so severnou Európou).
  • Faktory makrolokality: Na nehnuteľnosti v Lucche vplýva aj jej poloha v rámci Talianska a Európy. Nachádza sa medzi väčšími trhmi Florencie a Pisy. Pisa (20 minút odtiaľ) má medzinárodné letisko, čo je prínos pre dostupnosť Luccy. Jednoduchý prístup na letisko a do Florencie (asi 1 hodina autom alebo vlakom) robí z Luccy životaschopnú voľbu pre majiteľov druhých domov či dokonca dochádzajúcich, ktorí cez týždeň pracujú vo väčšom meste. Okrem toho, že sa Lucca nachádza v Toskánsku – jednom z najnavštevovanejších a medzinárodne najviac obdivovaných talianskych regiónov – znamená, že vždy má stabilný záujem, ktorý menej známe mestá často postrádajú. Značka „toskánsky životný štýl“ je veľmi silná a do istej miery chráni miestny trh pred domácimi ekonomickými výkyvmi, keďže zahraničný dopyt môže vyplniť medzery v časoch ochladenia domáceho záujmu. Dôležitá je aj celková národná ekonomická situácia: talianska ekonomika bude v období 2024–2025 relatívne stabilná, s miernym rastom na úrovni okolo 1 % a infláciou klesajúcou z predchádzajúcich maxím cushmanwakefield.com. Politická stabilita v Taliansku sa v poslednom období taktiež zlepšila, čo zvyšuje dôveru zahraničných investorov (napríklad v rokoch 2023–2024 bolo v Taliansku menej politických otrasov než v niektorých minulých rokoch). Ak sa bude dariť širšej európskej ekonomike, bude sa dariť aj lucckým exportným odvetviam a cestovnému ruchu, čo sa pozitívne odrazí aj na trhu s nehnuteľnosťami.

V podstate demografia a ekonómia ponúkajú zmiešaný, ale prevažne pozitívny obraz: starnúce miestne obyvateľstvo je kompenzované príchodom mladších rezidentov; silnú miestnu ekonomiku a dopyt podporujú aj bohatí novoprišelci, aj keď niektoré makroekonomické výzvy (napríklad minulé zvýšenia úrokových sadzieb) dopyt prechodne spomalili. Trh v Lucce ukázal, že vie zvládnuť tieto vplyvy – čo svedčí o trvajúcej atraktivite a zdravých základoch mesta.

Postrehy pre miestnych a zahraničných kupujúcich a investorov

Či už ste miestny obyvateľ, ktorý uvažuje o novom bývaní, alebo zahraničný investor, ktorý sa na Luccu pozerá prvý raz, tu je niekoľko užitočných tipov a postrehov:

Pre miestnych kupujúcich:

  • Zamerajte sa na hodnotu v periférnych oblastiach: Ak sú ceny v historickom centre pre vás privysoké, zvážte štvrte ako Sant’Anna, San Concordio, Arancio alebo San Marco. Dopyt tu rastie, no stále ponúkajú lepšiu cenu za m² ako vo vnútri hradieb (často 1 500–2 200 €/m² oproti viac ako 3 000 € v centre) ltimmobili.it iltirreno.it. Sú dobre vybavené a s novou infraštruktúrou (napríklad pripravovaný most a modernizácia ciest) budú ešte dostupnejšie. Mnohé mladé lucčanské rodiny si vyberajú prvú perifériu, takže tieto oblasti si pravdepodobne udržia hodnotu i komunitného ducha.
  • Využite nízke úrokové sadzby a nákupné pobídky: Keď sa hypotekárne sadzby ustália alebo klesnú, miestni prví kupujúci by mali využiť akékoľvek národné programy pre mladých kupujúcich alebo znižené dane pri kúpe hlavného bydliska (talianski rezidenti platia minimálnu registračnú daň pri kúpe svojho prvého domu). Navyše sledujte aj regionálne stimuly (Toskánsko niekedy ponúka granty na nákup vidieckych domov alebo na energeticky úsporné rekonštrukcie). Keďže ceny v Lucce rastú, uzavretie hypotekárneho úveru s fixnou sadzbou čím skôr môže byť múdre, ak nájdete vhodnú nehnuteľnosť – čakanie môže znamenať vyššie ceny domov, aj keď sadzby mierne klesnú.
  • Príležitosti na rekonštrukciu: Mnohí miestni zdedia staršie nehnuteľnosti alebo uvažujú o kúpe tých „da ristrutturare” (na rekonštrukciu). Rekonštrukcia môže výrazne zvýšiť hodnotu, najmä keď si kupujúci dnes cenia energetickú úspornosť. Štát znížil niektoré štedré bonusy na rekonštrukcie, ale daňové odpočty (50 % na rekonštrukciu, 65 % na energetické vylepšenia) stále existujú. Ak máte trpezlivosť na rekonštrukciu, môžete zanedbaný byt či dom v Lucce alebo v dedine premeniť na moderný skvost. Táto „potená investícia“ sa môže vyplatiť vzhľadom na rozdiel cien medzi zrekonštruovanými a nezrekonštruovanými nehnuteľnosťami. Len si zabezpečte potrebné povolenia, najmä v historických zónach.
  • Zvážte príjem z krátkodobého prenájmu: Ak kupujete nový dom, ale ten starý si ponecháte, alebo máte priestor na malú dependance (hosťovský domček) na svojom pozemku, zvážte trh krátkodobých prenájmov. Turizmus v Lucce je silný; už len prenajatie voľnej izby alebo bytu počas hlavných podujatí (Summer Festival, Comics & Games) môže priniesť výrazný dodatočný príjem. Nezabudnite sa zaregistrovať a dodržať predpisy (napríklad platiť turistickú daň), aby ste predišli pokutám. Pre miestnych je to spôsob, ako si kompenzovať splátky hypotéky. Avšak majte na pamäti aj možné budúce mestské nariadenia – zapájajte sa do miestnych diskusií, aby ste sa mohli prispôsobiť, ak bude treba.

Pre zahraničných kupujúcich/investorov:

  • Pochopte proces kúpy a náklady: Proces kúpy nehnuteľnosti v Taliansku zahŕňa predbežnú zmluvu (compromesso) a následný finálny prevod (rogito) pred notárom. Veľmi sa odporúča najať si anglicky hovoriaceho talianskeho právnika alebo dôveryhodného licencovaného realitného makléra, ktorý vás prevedie procesom. Uvedomte si, že náklady kupujúceho predstavujú asi 9–10 % na daniach a poplatkoch pre nerezidentov (o niečo menej, ak sa stanete rezidentom a označíte si nehnuteľnosť ako „prima casa“). V Taliansku neexistujú escrow agenti; bezpečnosť transakcie zabezpečuje notár. Uistite sa, že všetky katastrálne a vlastnícke dokumenty sú v poriadku (skontroluje ich váš notár alebo právnik). Ak nemáte príjem v eurách, zvážte výmenný kurz – môžete využiť forexovú službu na zafixovanie kurzu.
  • Využite daňové režimy: Ak plánujete presťahovať sa do Talianska, preskúmajte paušálnu daň pre nových rezidentov (pre osoby s vysokým čistým majetkom) alebo režim „Impatriati“, ktorý môže poskytnúť 70% (v niektorých prípadoch až 90%) úľavu na dani z príjmu pre profesionálov, ktorí sa presťahujú do Talianska. Mierna veľkosť a pokoj v Lucce z nej robia vynikajúcu voľbu pre tých, ktorí tieto režimy využívajú (mnohí takíto jednotlivci si vyberajú toskánske mestá namiesto veľkých miest). Pre čisto investorov, ktorí sa nepresťahujú, treba poznamenať, že príjem z prenájmu je zvyčajne zdaňovaný paušálnou sadzbou 21% (ak si zvolíte cedolare secca pri nájomných zmluvách na bývanie), čo je celkom rozumné. Taliansko tiež nemá prísne protinájomnícke zákony na malé prenájmy – len si uvedomte, že vysťahovanie neplatičov môže byť pomalé podľa štandardov USA alebo Spojeného kráľovstva, preto si dôkladne preverte nájomcov alebo používajte krátkodobé zmluvy.
  • Výber štvrte – životný štýl vs investícia: Medzinárodní kupujúci by si mali ujasniť svoje priority. Ak hľadáte druhý domov alebo dôchodkový domov, možno budete uprednostňovať scenériu a čaro – napríklad vidiecky dom na kopcoch pri Lucce alebo charakteristický byt s freskami v centre. Tieto možnosti vám poskytnú radosť a pravdepodobne časom zhodnotia vďaka atraktivite Lucce. Ak sa zameriavate predovšetkým na investíciu do prenájmu, môžete hľadať niečo iné: napríklad moderný byt blízko parkovania a dopravy, ktorý je jednoduché spravovať ako prenájom, alebo viacero menších jednotiek na samostatný prenájom. Dobrou správou je, že Lucca dokáže uspokojiť obe možnosti – môžete tu nájsť luxusné historické nehnuteľnosti aj efektívne moderné stavby. Pamätajte, že historické nehnuteľnosti môžu prinášať viac údržby a pravidiel (napríklad výťah nemožno postaviť bez povolenia), naopak, novšie nehnuteľnosti (aj len z rokov 1980 – 2000 na okraji) ponúkajú väčšie pohodlie pre nájomcov. Pri výbere zvažujte svoj vlastný úžitok verzus ciele výnosnosti.
  • Starostlivé preverenie nehnuteľnosti: V Lucce je mnoho starších budov; ak kupujete storočia starý byt v paláci, dajte si urobiť obhliadku (perizia). Skontrolujte problémy, ako sú vlhkosť, stav strechy, seizmické spevnenie a pod. Taliansko je v niektorých oblastiach náchylné na zemetrasenia (Lucca samotná je stredné riziko), preto je dôležitá konštrukčná bezpečnosť. Tiež si overte, či na nehnuteľnosť nie sú uvalené pamiatkové obmedzenia („vincolo delle Belle Arti“), pokiaľ na to nie ste pripravení – môže to limitovať úpravy. Ak kupujete pozemok na výstavbu, preštudujte si miestny územný plán, aby ste sa uistili, že môžete naozaj postaviť, čo si predstavujete. Je nesmierne cenné využiť služby dôveryhodného miestneho geometra alebo architekta.
  • Plánujte dlhodobo: Trh v Lucce nie je zvyčajne o rýchlom predaji (aj keď niekto, kto kúpil v roku 2018 a predal v roku 2023, pravdepodobne dobre zarobil s ~20 % ziskom). Je to skôr o stabilnom raste a príjme. Mnoho zahraničných kupujúcich v Toskánsku drží nehnuteľnosť desaťročia, dokonca ich odovzdáva ďalšej generácii. Oplatí sa plánovať na dlhšie obdobie: zvážte budúci predaj (nehnuteľnosti s ľahkým prístupom a v obľúbených lokalitách sa predajú rýchlejšie) a zohľadnite priebežné náklady (poplatky za bytové domy, daň z nehnuteľnosti, energie). Ak v nehnuteľnosti nebývate celoročne, rozhodnite sa, či si najmete správcovskú spoločnosť (v Lucce je viac spoločností, ktoré poskytujú služby pre neprítomných vlastníkov vrátane starostlivosti o záhradu a platenia účtov). Tak bude vaša nehnuteľnosť pod dohľadom a hostia (ak nejakí budú) adekvátne spravovaní.
  • Kultúrna integrácia: Nakoniec pohľad, ktorý presahuje čisté financie: Lucca má živú miestnu kultúru. Medzinárodní nováčikovia, ktorí sa zapoja do komunity (naučia sa trochu po taliansky, budú rešpektovať miestne zvyky, možno sa pripoja k sieti expatov alebo budú dobrovoľníčiť na miestnych podujatiach), často považujú túto skúsenosť za oveľa obohacujúcejšiu. Toto nie je čisto finančný bod, no nepriamo súvisí s investovaním – dobre integrovaný vlastník je pravdepodobnejšie schopný hladko sa orientovať v byrokratických alebo bytových otázkach, získať tipy na miestne príležitosti a celkovo mať pozitívny zážitok na svojej ceste k nehnuteľnosti. Mnoho zahraničných kupujúcich bolo v Lucce srdečne privítaných vzhľadom na jej dlhú históriu zahraničných návštevníkov, preto sa nebojte stať súčasťou komunity.

Na záver, domáci by mali využiť zlepšujúce sa podmienky na modernizáciu alebo múdru investíciu, zatiaľ čo zahraniční kupujúci by mali dôkladne preskúmať trh, no môžu sa tešiť na zaujímavé investície – tak z finančného, ako aj z hľadiska životného štýlu – v Lucce. Trh ponúka možnosti pre rôzne potreby a s dôslednou stratégiou (a dobrou radou) môžete maximálne využiť všetko, čo Lucca ponúka.

Očakávaný vývoj a výhľad (2025–2028)

Pri pohľade do budúcnosti je výhľad nehnuteľností v Lucce na roky 2025 až 2028 opatrne optimistický, poznačený očakávaniami pokračujúceho rastu zmierneného väčšou stabilizáciou. Niekoľko prognóz a trendov naznačuje, ako sa môže trh vyvíjať:

  • Zmiernenie rastu cien: Po rýchlom postpandemickom náraste a silných ziskoch rokov 2024-25 sa predpokladá, že rast predajných cien sa zmierni na udržateľnejšie tempo. Odborníci z odvetvia predpovedajú nižšie každoročné nárasty v nasledujúcom období (na úrovni niekoľkých percent ročne namiesto vysokých jednociferných čísiel) ltimmobili.it. Trh by sa teda mal presunúť z boomu k zdravej stabilite. Do rokov 2026-2027 budú ceny domov v Lucce pravdepodobne vyššie ako dnes, no krivka sa môže trochu sploštiť, najmä ak sa na trh dostane viac novostavieb. Táto stabilizácia sa v skutočnosti vníma ako pozitívna – „mäkké pristátie“ drží dostupnosť pod kontrolou a zabraňuje vzniku bubliny. Výnimkou môže byť segment luxusu, ktorý môže pokračovať v silnom raste, ak zostane medzinárodný dopyt vysoký (prognóza Knight Franku predpokladá, že prémiové trhy ostanú odolné a Toskánsko si udrží momentum aj v roku 2025 a neskôr idealista.it). Celkovo očakávajte, že ceny v Lucce budú ďalej pohodlne rásť, prekonajú taliansky národný priemer, no už nie takým extrémnym tempom ako v predchádzajúcich dvoch rokoch.
  • Pokračujúca sila trhu s prenájmami: Sektor prenájmov sa očakáva naďalej silný. Všetky signály naznačujú, že v roku 2025 dôjde k ďalšiemu rastu nájomného, hoci možno nie až tak prudkému ako v roku 2024. Cestovný ruch v Toskánsku by mal rásť a trendy vzdialenej práce znamenajú viac polorezidentov, ktorí si prenajímajú v atraktívnych mestách ako Lucca. Očakáva sa, že v druhej polovici roku 2025 bude pokračovať vysoký dopyt po prenájmoch, najmä v mestských centrách a turistických oblastiach ltimmobili.it. Do roku 2028 môžu byť nájmy v Lucce výrazne vyššie ako dnes, ak sa aktuálne trendy udržia (niektoré odhady môžu priemerné nájmy posunúť vysoko nad 13 €/m²). Toto je priaznivá správa pre prenajímateľov a investorov, výnosy zostanú atraktívne. Jediné riziko: ak inflácia nájomného výrazne prevýši rast miezd, môže vzniknúť politický tlak na reguláciu nájomného alebo podporu nájomníkov, hoci Taliansko doteraz prísne obmedzenia nájomného v súkromnom sektore nezavádzalo. Alternatívou je zvýšený prírastok nových bytov (rekonštrukcie alebo nové výstavby) do roku 2026, čo by mohlo zmierniť rast cien prenájmov rozšírením ponuky. No vzhľadom na popularitu Lucce by obsadenosť prenájmov mala zostať veľmi vysoká.
  • Dopad novej ponuky a projektov: Medzi súčasnosťou a rokom 2028 sa zrealizuje časť mestských projektov, o ktorých sa diskutuje. Veľké developmenty v San Concordio, ak budú schválené, môžu byť odovzdávané vo fázach v rokoch 2026-2027. Na trhu tak pribudnú moderné byty a komerčné priestory. Krátkodobý efekt: počas predaja týchto projektov (často v predpredaji) to môže mierne odkloniť časť dopytu od starších bytov a tým na čas spomaliť rast cien v staršej ponuke. Dlhodobý efekt: úspešný development sa môže stať novou žiadanou lokalitou a zvýšiť profil (a ceny) celej štvrte. Podobne infraštruktúra, ako nový most, má byť dokončená do roku 2026 a zlepší dopravu – majitelia nehnuteľností na severnej strane Luccy môžu profitovať z rastu hodnôt vďaka lepšej dostupnosti. Kultúrne projekty (centrum umenia, atď.) obohatia atraktivitu Lucce v rokoch 2025-2026, nepriamo podporia realitný trh tým, že prilákajú viac návštevníkov a možno aj nových obyvateľov z kreatívnych odvetví. V podstate do roku 2028 by mala mať Lucca lepšiu infraštruktúru, viac bytov a viac atrakcií – faktory, ktoré zvyčajne podporujú silný realitný trh. Rizikom je, že ak sa na trh uvoľní naraz veľké množstvo nových bytov, môže krátkodobo vzniknúť nadbytok, vďaka súčasným prognózam dopytu by však mal byť tento stav absorbovaný, najmä ak bude populácia expatov a migrantov naďalej rásť.
  • Zahraničný dopyt a globálne faktory: Na medzinárodnej úrovni hviezda Luccy na globálnej realitnej scéne pravdepodobne stále porastie. Toskánsko sa často objavuje v rebríčkoch „najlepších miest na kúpu“ a nedávny výkon Luccy ju zaradil na mapu ďalších investorov. Knight Frank’s 2025 Wealth Report vyzdvihuje Taliansko (a Toskánsko) ako kľúčovú destináciu pre globálny majetok, pričom tento trend by mal pokračovať aj naďalej idealista.it. Očakávame stály alebo rastúci záujem zahraničných kupujúcich do roku 2028, podporený konkurencieschopnými cenami v Taliansku (stále lacnejšie ako Francúzsko alebo Spojené kráľovstvo pri porovnateľných nehnuteľnostiach) a priaznivým daňovým režimom (paušálna daň pre novopríchodzích zatiaľ nie je ohrozená a ostáva lákadlom). Samozrejme, globálne faktory to môžu ovplyvniť: ak geopolitické alebo ekonomické udalosti spôsobia napríklad pokles záujmu zo strany britských alebo amerických kupujúcich (v dôsledku výkyvov meny alebo zmeny politík), Lucca môže zaznamenať posun v štruktúre kupujúcich. Má však rôznorodé medzinárodné publikum, takže závislosť od jednej krajiny je obmedzená. Jedným z potenciálnych trendov je pokračujúci nárast práce na diaľku/hybridnej práce – do roku 2025 mnohé firmy globálne prijali hybridné modely a do roku 2028 si možno ešte viac jednotlivcov zvolí život v miestach ako Lucca pri práci na diaľku. To by mohlo vytvoriť nový prúd dlhodobých nájomcov alebo kupcov (digitálni nomádi sa menia na majiteľov domov). Taliansko zvažuje špeciálne digitálne nomádske víza, ktoré by v tom čase už mohli byť plne zavedené, čo by ešte viac zjednodušilo cestu pre občanov mimo EÚ žiť a kupovať nehnuteľnosť.
  • Ekonomický výhľad: Makroekonomický výhľad Talianska na strednodobé obdobie je pomerne stabilný. Prognózy rastu HDP na roky 2025-2027 sa pohybujú okolo 1–2 % ročne, pokiaľ nedôjde k externým šokom. Inflácia by mala zostať mierna (nárast z ranných 2020-tých rokov už ustúpil). Pre nehnuteľnosti je výnos z úrokových sadzieb kľúčový: k roku 2025 sa zdá, že sprísňovanie už skončilo a niektorí očakávajú mierny pokles sadzieb koncom 2025 alebo v roku 2026, ak inflácia zostane nízka. Tento scenár by postupne znížil hypotekárne sadzby a opätovne by posilnil realitné trhy v celej Európe. Preto by finančné podmienky v rokoch 2025-2028 mali byť pre Luccu neutrálne až pozitívne – nie extrémne nízke sadzby ako v roku 2021, ale priaznivejšie než v roku 2023. Jednou z výziev môže byť dostupnosť úverov: talianske banky sú zdravé, ale ak by EÚ sprísnila regulácie pôžičiek alebo by došlo k nestabilite vo finančnom sektore, banky by mohli byť selektívnejšie. Momentálne to veľký problém nie je a banky opäť súťažia o hypotekárnych klientov.
  • Regulačné zmeny: V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať niektoré regulačné úpravy, ktoré ovplyvnia trh s nehnuteľnosťami. Napríklad Smernica EÚ o energetickej hospodárnosti budov by mohla donútiť Taliansko sprísniť pravidlá predaja/prenájmu energeticky neefektívnych domov do roku 2030. V očakávaní týchto zmien môžu nehnuteľnosti s nízkym energetickým hodnotením začať podliehať zľavám, zatiaľ čo ekologické domy získavajú na hodnote – tento trend bol už zaznamenaný pre rok 2025 ltimmobili.it a bude intenzívnejší smerom k roku 2028. Investori, ktorí teraz renovujú domy, pravdepodobne zožnú výhody. Okrem toho môže miestna samospráva upraviť pravidlá pre krátkodobý prenájom, ak sa problém s dostupnosťou bývania ešte zhorší – možno zavedením registračného systému alebo limitov v historickom centre, aby časť bývania zostala dostupná pre miestnych. Toto je špekulatívne, no stojí za sledovanie. Pozitívom je, že úspech prestavieb komerčných priestorov na rezidenčné by mohol viesť mesto k identifikácii ďalších málo využívaných priestorov (napríklad nevyužité verejné budovy atď.) na prestavbu, čím by na trh pribudla zaujímavá ponuka (predstavte si starú školu alebo kancelársku budovu premenenú na moderné lofty do roku 2027, napríklad).
  • Výhľad trhových segmentov: Do roku 2028 by malo byť rezidenčných nehnuteľností v Lucce o niečo viac (vďaka novostavbám), no stále bude veľký dopyt. Komerčné maloobchodné priestory sa pravdepodobne ešte viac sústredia do prosperujúcich turistických koridorov (a možno aj do nových zmiešaných projektov), zatiaľ čo okrajové maloobchodné priestory budú naďalej miznúť alebo sa budú využívať inak. Kancelárske priestory by sa mohli mierne modernizovať – mohli by pribudnúť coworkingové priestory alebo vylepšené malé kancelárie, skôr než rast celkovej výmery. Priemysel/logistika má predpoklady zostať stabilným, nenápadným výkonom; ak vôbec, môže dôjsť k rastu v oblasti zelenej logistiky (solárne sklady a pod.), keďže udržateľnosť sa v Toskánsku stáva prioritou.

Na záver platí, že obdobie 2025–2028 by malo byť obdobím konsolidácie a stabilného rastu realitného trhu v Lucce. Zainteresované strany môžu očakávať rastúcu popularitu a rozvoj infraštruktúry v meste, čo podporuje hodnoty nehnuteľností. Očakáva sa, že ceny a nájomné budú naďalej stúpať, hoci miernejším tempom v porovnaní s boomom začiatku desaťročia. Investori budú naďalej nachádzať príležitosti, najmä zameraním sa na kvalitu (či už energeticky efektívne bývanie alebo výhodne situované komerčné priestory), ktorú trh čoraz viac oceňuje. Kombinácia historického čara a moderného bývania bude pravdepodobne do roku 2028 priťahovať ešte viac obyvateľov aj turistov, čím sa posilní priaznivý cyklus pre realitný sektor. Ak nenastanú nepredvídateľné globálne krízy, Lucca je na dobrej ceste zažiť obdobie vyváženého rozvoja, pričom si udrží status nového realitného hotspotu Toskánska a zároveň zachová kvality, ktoré ju robia výnimočnou.

Zdroje:

Marcin Frąckiewicz

Pridaj komentár

Your email address will not be published.

Don't Miss

Generative AI Market Outlook and Competitive Analysis

Výhľad na trh generatívnej AI a konkurenčná analýza

Prehľad trhu Generatívna AI označuje modely strojového učenia (často veľké
Spain Real Estate Market Outlook 2025–2030: Trends, Regional Insights & Opportunities

Výhľad trhu s nehnuteľnosťami v Španielsku 2025–2030: trendy, regionálne poznatky a príležitosti

Prehľad trhu (2025) – Po miernom roku 2023 sa španielsky