···

Fastighetsmarknaden i Lucca, Italien: Utsikter 2025-2028

juli 3, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Översikt över Luccas fastighetsmarknad

Lucca, en historisk stad med ringmur i Toscana, har en dynamisk fastighetsmarknad som har visat motståndskraft och tillväxt under mitten av 2020-talet. Efter en kort nedgång 2022–2023 på grund av stigande räntor, återhämtade sig marknaden 2024 och början av 2025 med stigande priser och stark efterfrågan luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca utmärker sig som en av Toscanas mest framgångsrika marknader: fastighetsvärdena har stigit stadigt, särskilt inom lyxsegmentet, drivet av stadens relativa prisvärdhet jämfört med Florens och det växande intresset från internationella köpare worldpropertyjournal.com. Enligt Knight Franks Prime International Residential Index steg Luccas exklusiva bostadspriser med +6,2 % under 2024, vilket är bland de högsta i Italien idealista.it. Under de senaste fem åren har priserna på lyxbostäder i Lucca ökat med cirka 27 %, vilket överträffar andra populära orter i Toscana worldpropertyjournal.com och speglar en stark efterfrågan. Det bredare italienska sammanhanget är stödjande – trots blygsam BNP-tillväxt såg Italien 2024 dämpad inflation och en stark arbetsmarknad, vilket skapade stabilitet för fastighetsinvesteringar cushmanwakefield.com.

Idag gynnas Luccas fastighetsmarknad av en unik blandning av faktorer. Stadens rika kulturarv och höga livskvalitet gör den till en attraktiv “livsstils”-destination i Toscana, inte bara för lokalbefolkningen utan även för köpare från hela Europa och USA. worldpropertyjournal.com. Provinsen Lucca inkluderar exklusiva kustområden (t.ex. Forte dei Marmi i Versilia) som drar upp genomsnittspriserna för provinsen, men staden Lucca är fortfarande mer prisvärd än Florens och erbjuder ett jämförelsevis bra värde luccaindiretta.it. Resultatet är ett ökat intresse från förmögna personer som söker fritidsboenden eller investeringsfastigheter; faktum är att Toscana totalt sett har sett en ökning på 11,2 % av utländska invånare under det senaste decenniet worldpropertyjournal.com. Samtidigt har ekonomiska åtgärder som Italiens flat-tax-regim för nya invånare och andra incitament gjort regionen än mer attraktiv för internationella investerare worldpropertyjournal.com. Sammanfattningsvis, från och med 2025 präglas Luccas fastighetsmarknad av stigande priser, hög efterfrågan (både lokal och internationell) samt en optimistisk framtidsutsikt, med hänsyn till behovet att förhålla sig till förändringar av räntenivåer och stadsutvecklingsplaner.

Bostadsmarknadstrender i Lucca

Bostadspriser och efterfrågan: Bostadssektorn i Lucca är på uppgång. I början av 2025 ligger det genomsnittliga utropspriset för bostadsfastigheter i Lucca stad på cirka 2 300 € per kvadratmeter, vilket speglar en årlig ökning på ungefär 7% ltimmobili.it. Detta markerar en betydande värdeökning jämfört med föregående år och innebär att marknaden återhämtar sig efter en liten nedgång 2023. Faktum är att i februari 2024 hade genomsnittspriserna stigit med över 10% på årsbasis – vilket är den högsta nivån på två år lanazione.it. Stadens historiska centrum är det dyraste området, med priser kring 3 600–4 000 €/m² för renoverade bostäder iltirreno.it. I kontrast är bostadsområdena i den första periferin (precis utanför medeltidsmurarna) mer prisvärda: till exempel, i Sant’Anna, ett välrenommerat perifert distrikt, kostar en lägenhet i utmärkt skick omkring 2 000–2 200 €/m², eller så lite som 1 400–1 800 €/m² för äldre beboeliga enheter iltirreno.it. Byar och landsbygd i stadens norra utkanter ligger närmare 1 500 €/m² ltimmobili.it. Även på dessa lägre prisnivåer har efterfrågan varit intensiv – köparintresset är fortsatt starkt i hela Lucca och det befintliga utbudet tas upp snabbt. Eftersom utbudet har haft svårt att hänga med har konkurrensen mellan köpare ökat, vilket ytterligare pressar upp priserna ltimmobili.it. Marknadsaktiviteten har varit livlig: mäklare rapporterar att antalet transaktioner 2024 ökade jämfört med 2023 iltirreno.it, en trend som förväntas fortsätta in i 2025. I regionen i stort överträffar Luccas tillväxt genomsnittet för Toscana – bostadspriserna i Toscana ökade blygsamma +0,9% regionalt under 2024 ltimmobili.it, medan värdena i Lucca stad steg betydligt snabbare, vilket visar på dess särskilda styrka.

Hyresmarknad och avkastning: Luccas hyresmarknad har upplevt ännu mer dramatisk tillväxt. Genomsnittliga bostadshyror har nått cirka €11,5–€12 per kvadratmeter och månad, en ökning med ~10–14 % år för år i början av 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Detta motsvarar ungefär €700–€800 per månad för en typisk 65 m² lägenhet. Flera faktorer driver denna ökning: en återhämtning i rörlighet efter pandemin, fler yrkesverksamma och studenter som kommer till Lucca (staden ligger nära Pisas universitetscentrum och andra skolor) samt en booming korttidsuthyrnings-sektor. Faktum är att investeringsintresset för korttidsuthyrning (turistuthyrning som Airbnb) har ökat – lokala byråer rapporterar en ökning på cirka 20 % i köp av bostäder avsedda för semesteruthyrning lanazione.it. Många köpare (både italienska och utländska) siktar in sig på Lucca för investering, lockade av stadens turismvärde (Lucca arrangerar stora evenemang som Summer Festival och Comics & Games-konventet) och av de stabila hyresavkastningarna. Bruttouthyrningsavkastningen för bostadsfastigheter i Lucca uppskattas till cirka 8–9 %, över det nationella genomsnittet på ~8,4 % partitaiva.it partitaiva.it. Detta är en hög avkastning enligt västeuropeisk standard, vilket återspeglar relativt låga köpesummor jämfört med en stabil uthyrningsefterfrågan. Som jämförelse är Lucca en av de mer lönsamma platserna i Italien för fastighetsägare – i medelstora städer är det vanligt att se 8–10 % bruttouthyrningsavkastning partitaiva.it. Kommersiella fastigheter kan ge ännu högre avkastning (vilket tas upp senare), men de starka hyresintäkterna från bostäder har definitivt sporrat investeringsköp.

Drivkrafter: Lokalbefolkning och utlänningar: Efterfrågan i Lucca kommer både från lokala och internationella källor.

På den lokala sidan erbjuder Luccas ekonomi (känd för sitt pappersindustriområde och en växande teknologisektor) stabil sysselsättning, och stadens höga livskvalitet gör att många invånare väljer att stanna och uppgradera sina hem istället för att flytta.Demografiskt sett åldras dock Luccas infödda befolkning och har minskat något (staden har cirka 88 500 invånare, en minskning med cirka 0,7 % från 2024 quantitalia.it).För att fylla gapet har utländska köpare och expats blivit allt viktigare.Toscana har länge lockat européer och amerikaner som söker fritidshus, och Lucca är en stigande stjärna i detta avseende.Staden anses vara ett ”relativt kap” för lyxfastigheter – den erbjuder liknande toskansk charm som Florens eller Siena till ett lägre pris per kvadratmeter – vilket har lett till en våg av förmögna köpare under de senaste åren worldpropertyjournal.com.Förmögna individer från Frankrike, Storbritannien, USA, Benelux och Tyskland är bland de främsta nya investerarna, lockade av Toscanas livsstil och Luccas välbevarade historiska aura worldpropertyjournal.com.Italiens skatteincitament förstärker denna trend: till exempel flat-tax-regimen (en fast skatt på 100 000 € på utländsk inkomst) och program som uppmuntrar utlandsboende yrkesverksamma att återvända har gjort det mer attraktivt att flytta till Italien (och köpa fastighet) worldpropertyjournal.com.Från och med 2025 är Italien hem för över 40 000 HNWI:s (> 10 miljoner dollar i nettoförmögenhet) och många kanaliserar medel till fastigheter worldpropertyjournal.com.Lucca har gynnats direkt – staden lyftes fram i rapporter från 2025 som en toppaktör på Toscanas lyxmarknad, tack vare en ökning på 27 % i priserna på exklusiva fastigheter över fem år worldpropertyjournal.com.Dessa internationella köpare söker ofta nyckelfärdiga fastigheter (fullt renoverade, inflyttningsklara) snarare än renoveringsprojekt worldpropertyjournal.com, vilket får utvecklare och säljare att uppgradera bostäder till lyxig standard.

Viktiga stadsdelar och fastighetstyper: Köparnas preferenser i Lucca har förändrats efter pandemin. Det finns en stark efterfrågan på fastigheter med historisk charm och modern komfort, särskilt i centro storico (gamla stan) där medeltida byggnader som renoverats till modern standard är mycket eftertraktade. Det begränsade utbudet innanför murarna innebär att priserna där är höga (upp till €3 700–€4 100/m² för högkvalitativa renoverade enheter iltirreno.it). Samtidigt har perifera stadsdelar blivit mer populära på grund av större utrymmen och lägre kostnader; områden precis utanför murarna (som Sant’Anna, Arancio, San Concordio) lockar unga familjer och yrkesverksamma som kan behöva flytta på grund av arbete iltirreno.it. Dessa områden erbjuder ofta hus med trädgårdar eller nyare lägenheter med parkering – egenskaper som blivit extra värdefulla efter COVID-nedstängningarna. Faktum är att trenden mot hem med utomhusytor, privata trädgårdar och energieffektiv design har stärkts i hela Toscana ltimmobili.it. Lucca återspeglar detta: köpare visar en tydlig preferens för energieffektiva byggnader och gröna områden, vilket driver utvecklarna att satsa på hållbarhet. Nya byggnationer eller ombyggnationer är allt oftare A-klassade för energi och inkluderar funktioner som solpaneler, eftersom miljövänlig design ger ett högre pris och säkrar framtida värde ltimmobili.it.

Uthyrningsdynamik och turismens påverkan: Uthyrningar i Lucca är uppdelade mellan långtidskontrakt och korttidsuthyrning till turister. Efterfrågan på långtidsuthyrning kommer från lokala arbetstagare, studenter och familjer. Dock är utbudet för långtidsboende begränsat, delvis för att många fastighetsägare har gått över till lönsamma korttidsuthyrningar. Luccas popularitet som turistmål – känt för sina medeltida murar och festivaler – innebär att hyresvärdar kan tjäna höga nattliga avgifter under högsäsong. Detta har gett upphov till debatt i samhället: vissa invånare och myndigheter har uttryckt oro över att spridningen av uthyrningar i stil med Airbnb kan minska utbudet av långtidsbostäder. Krav på att begränsa korttidsuthyrning har mött motstånd från fastighetsbranschen. Branschorganisationer hävdar att semesteruthyrningar ger viktiga inkomster till området och att det är kommunens ansvar att utöka det prisvärda bostadsutbudet, snarare än att begränsa privata uthyrningar iltirreno.it. Armando Barsotti, ordförande för den lokala mäklarföreningen (FIAIP), noterade att många andrabostäder köps just för korttidsuthyrning och ser denna trend som ”en viktig hjälp för området”, och menar att alltför strikta regler skulle vara motverkande iltirreno.it. Från och med 2025 har inga större restriktioner införts; därför är korttidsuthyrningssegmentet fortfarande en viktig drivkraft på bostadsmarknaden och stimulerar investeringsintresse och hyresprisökningar i stadskärnan. Avkastningen på hyresbostäder i turisttäta områden av Lucca är hög, men potentiella investerare rekommenderas att följa lokala politiska diskussioner som kan uppstå 2026–2027 om bostadsfrågan blir en politisk het potatis.

Kommersiella fastighetstrender (kontor, butik, industri)

Kontorsutrymme: Lucca är inte en primär kontorsmarknad i Italien, men staden har en stabil bas av professionella och administrativa verksamheter. Kontorsfastighetssegmentet i Lucca har haft en relativt oförändrad utveckling på senare tid. Per Q1 2025 ligger genomsnittspriset för kontorsfastigheter i staden på cirka 2 050 € per kvadratmeter (vid köp) och omkring 11,2 €/m² per månad vid uthyrning mercato-immobiliare.info. Dessa värden har varit stabila under det senaste året, med försäljningspriser som i princip varit oförändrade (–0,2% på 6 månader) mercato-immobiliare.info. Eventuella mindre nedgångar inträffade i slutet av 2024, troligen på grund av högre lånekostnader vid den tiden, men marknaden för kontor stabiliserades till 2025. Kontoren i Lucca ger i genomsnitt en bruttouthyrningsavkastning på cirka 8–9 % – konkurrenskraftigt för en mindre stad – även om toppavkastning över 10 % är vanligare i Italiens större eller billigare marknader partitaiva.it partitaiva.it. Efterfrågan på kontor i Lucca kommer främst från lokala företag (t.ex. banker, försäkringsbolag, tjänsteföretag) samt offentliga kontor; större företag har begränsad närvaro eftersom dessa oftare finns i Florens eller Milano. Vakanstalet för kontor i Lucca är måttligt. Äldre kontorsbyggnader eller de i perifera lägen kan stå tomma längre, medan moderna välbelägna lokaler (exempelvis i centrum eller längs huvudleder) hittar hyresgäster lättare. Under pandemin ledde distansarbete, som på andra håll, till viss konsolidering av kontorsytor. Till 2025 märks dock tecken på återhämtning – företag hyr ut igen, ofta med fokus på mindre men högre kvalitet på kontoren (med bra IT-infrastruktur och parkering). Det finns lite nytt utbud: Lucca har inte haft några spekulativa kontorsprojekt på senare tid, så marknaden drivs av återanvändning av befintliga byggnader. En intressant trend är konvertering: staden har gjort det lättare att omvandla underutnyttjade kontorsytor till bostäder (eller vice versa) för att möta förändrade behov iltirreno.it iltirreno.it. Denna flexibilitet, som infördes 2024, syftar till att absorbera eventuella kroniska vakanser på kontorsmarknaden genom att omvandla dem till eftertraktade bostäder. Det innebär också att investerare i äldre kontorslokaler har en “exit-strategi” genom att kunna ändra användningen, vilket i sin tur hindrar kapitalvärdena för kontor från att falla för mycket. Sammantaget är utsikterna för kontorsmarknaden i Lucca stabila – ingen dramatisk tillväxt, men stabil beläggning för kvalitetslokaler och liten risk för ökat utbud.

Detaljhandel och huvudgator: Detaljhandelsfastigheter i Lucca påverkas starkt av stadens turism och lokala konsumtionsmönster. De historiska centrums butiksgator – med boutiquer, kaféer och restauranger längs pittoreska gågator – utgör kärnan av detaljhandelsmarknaden. Här håller fottrafiken (särskilt under turistsäsongen från vår till höst) butikerna eftertraktade. De främsta butikshyrorna i Luccas centrum (till exempel Via Fillungo, huvudshoppinggatan) är bland de högsta i staden, och vakanserna är mycket låga på dessa främsta platser. Genomsnittliga kommersiella fastighetspriser (som inkluderar butiksfasader) i Lucca ligger på cirka €1 950/m² till salu, med genomsnittshyror omkring €14,2/m² per månad mercato-immobiliare.info. Anmärkningsvärt är att detaljhandelsfastigheter i Lucca erbjuder några av de högsta avkastningarna på fastighetsinvesteringar – ungefär 10 % årlig bruttavkastning i genomsnitt partitaiva.it. Detta stämmer överens med en nationell trend där de flesta italienska städers butiker på huvudgatorna har tvåsiffrig avkastning, vilket indikerar att hyrorna är robusta medan inköpspriserna förblir rimliga för investerare. I Lucca äger lokala investerare och familjekontor ofta dessa butiksenheter som långsiktiga tillgångar.

Det är dock inte all detaljhandel som är likadan: läget är avgörande. Butiker inne i gamla stadskärnan (särskilt nära turistattraktioner) går bra, medan sekundära lägen eller nyare köpcentrum i förorten står inför större utmaningar. Under de senaste åren har vissa kommersiella lokaler i utkanten haft svårt att hitta hyresgäster, särskilt då e-handel och ändrade shoppingvanor påverkat efterfrågan på fysiska butiker. Vid 2024 hade staden ett flertal butikslokaler i markplan som hade varit vakanta under lång tid, särskilt utanför de största gågatorna iltirreno.it. Som svar införde Luccas kommun en urban planeringsmässig “mini-revolution” 2024: man tillät omvandling av tomma butikslokaler och kontor i markplan till bostäder (under vissa villkor) iltirreno.it iltirreno.it. Policyn omfattar både stadskärnan (med vissa skydd för viktiga gator) och ytterområden. Logiken är tvådelad – minska förslumningen från tomma butikslokaler och lindra bostadsbristen genom att skapa nya lägenheter. Dussintals fastighetsägare har ansökt om dessa omvandlingar, vilket tyder på att det fanns ett överskott av butikslokaler i mindre attraktiva lägen. Även om detta visar på en utmaning för kommersiella lokaler med låg efterfrågan, innebär det också en anpassning: Luccas detaljhandel koncentreras effektivt till områden med starkast efterfrågan (turistzoner, stora affärsgator), medan marginella butikslokaler försvinner från marknaden (och blir bostäder). För de återstående butikslokalerna är detta positivt, då det motverkar ett överutbud och kan stabilisera hyresnivåerna.

När det gäller utvecklingen var 2024 ett år av återhämtning för detaljhandeln över hela Italien och Lucca följde den trenden. Investeringsvolymerna i detaljhandeln i Italien ökade med över 40 % under 2024 (till 8,7 miljarder euro) i takt med att sektorn återhämtade sig idealista.it. På huvudgatorna i de största städerna började hyrorna till och med stiga igen. Luccas skala är mindre, men dess high street-detaljhandel har varit motståndskraftig – de flesta centrala lokaler är upptagna av blomstrande verksamheter som riktar sig till både lokalbefolkning och turister. En särskilt anmärkningsvärd händelse varje år är Lucca Comics & Games-festivalen som för hundratusentals besökare till staden under kort tid, vilket ger en rejäl intäkt till lokala handlare och understryker värdet av att äga en butik i staden. Närbutiker (som livsmedelsbutiker, apotek i bostadsområden) står sig också stadigt, stödda av lokal konsumtion. För större butiksformat har Lucca några köpcentra och storbutiker i utkanten; dessa har stabil beläggning, även om det sker liten expansion inom detta segment på grund av planläggningsbegränsningar och en mogen marknad. Framåt är utsikterna för detaljhandelsfastigheter försiktigt optimistiska: lägre räntor kan stärka investerarnas aptit, och den fysiska handeln visar sin uthållighet i turiststäder. Ändå måste ägare av sekundära butikslägen förnya sig eller ställa om om kundströmmarna inte återhämtar sig på vissa platser – en nationell trend när detaljhandeln utvecklas i e-handelns tidsålder idealista.it.

Industri och logistik: Segmentet industriella fastigheter i Lucca och dess provins drivs tydligt av områdets tillverkningskluster. Lucca ligger i centrum av Italiens främsta pappersproducerande distrikt – det enda officiellt erkända pappersdistriktet i Europa miac.info. Över 200 företag (från pappersbruk till förpackningsföretag) verkar i närheten, särskilt i Capannori och Porcari, och sysselsätter cirka 10 000 arbetare och genererar miljardbelopp i årliga intäkter investintuscany.com. Denna industriella bas skapar konstant efterfrågan på lager, fabriker och logistikytor. Industriella fastigheter (såsom capannoni eller lagerlokaler) i Lucca har generellt lägre priser per kvadratmeter än kommersiella eller bostadsfastigheter – ofta i intervallet €800–€1 500/m² beroende på ålder och läge (lägre för äldre lager, högre för moderna anläggningar). Hyror för logistikytor kan variera kraftigt, men avkastningen tenderar att vara attraktiv, eftersom industriella tillgångar i Italien ofta ger tvåsiffrig avkastning på sekundärmarknaderna. Ett nyligen publicerat objekt visade moderna lager nära Lucca till salu för cirka €900/m², vilket innebär att investerare kan uppnå god avkastning med tanke på hyresnivåerna i området idealista.it.

Pappersindustrins tillväxt under det senaste decenniet (med pågående investeringar av multinationella företag i lokala fabriker investintuscany.com investintuscany.com) har lett till viss expansion av industriella fastigheter. Flera företag har byggt nya produktionshallar eller utökat sina anläggningar (t.ex. DS Smiths 13 000 m² stora utbyggnad i Porcari investintuscany.com). Sådana utvecklingsprojekt är oftast företagsägda snarare än spekulativa. Det finns även industriområden som förvaltas av provinsen avsedda för små och medelstora företag, vilka i regel är helt uthyrda. Vakansgraden inom det industriella segmentet är relativt låg – alla lager med bra läge (och goda vägförbindelser till motorvägen) används antingen av tillverkare eller som lager för den regionala ekonomin. Logistiksektorn i Lucca är av mindre skala (de närmaste större logistiknavna finns runt Florens eller hamnen i Livorno), men vissa 3PL-företag och distributörer driver medelstora lager för att betjäna norra Toscana. Den pågående ökningen av e-handel har något ökat efterfrågan på sista-milen-logistikytor runt Lucca, även om stadens medeltida kärna gör att verkliga distributionsnav ligger i förorterna.

Kommersiellt investeringsklimat: För investerare erbjuder Luccas kommersiella fastighetsmarknad en mix av hög avkastning och nischade möjligheter. Lokala investerare/utvecklare är aktiva i att omvandla fastigheter (t.ex. att göra om en gammal fabrik till ett loftkontor eller konvertera en oanvänd kontorsbyggnad till bostadsrätter). Internationella kommersiella investerare fokuserar vanligtvis på större italienska städer; dock har Luccas besöksnäring väckt intresse – t.ex. att omvandla historiska byggnader till boutiquehotell eller B&B är ett välkänt investeringstema tack vare den stadiga turisttillströmningen. Överlag är den kommersiella fastighetsmarknaden i Lucca sund men inte högväxande: den kännetecknas av stabilitet inom kontor, styrka på huvudgatan inom detaljhandel (med viss anpassning inom sekundär detaljhandel) och starka fundamenta inom industri tack vare det starka tillverkningsdistriktet. Den kommersiella transaktionsvolymen i Lucca är inte stor, men aktiviteten ökade under 2024, vilket speglar den bredare italienska kommersiella återhämtningen (Italiens totala kommersiella investeringar under 2024 låg på 2,6 miljarder euro, en betydande ökning, med detaljhandel och logistik som drivkrafter idealista.it). Lucca såg sannolikt ökade investerarintressen för detaljhandels- och logistikfastigheter i linje med nationella trender. Eventuella framtida storskaliga kommersiella projekt (t.ex. ett nytt köpcentrum eller affärspark) kommer att bero på stadsplanering och efterfrågan – i nuläget verkar fokus ligga på gradvis tillväxt och förbättring av befintligt bestånd snarare än expansiva nyutvecklingar.

Investeringsmöjligheter och utmaningar

Lucca erbjuder ett övertygande investeringscase både på bostads- och kommersiella marknaden, men investerare bör väga möjligheterna mot potentiella utmaningar:

  • Starka hyresavkastningar: En av Luccas största lockelser för investerare är den höga hyresavkastningen. Bostadshyror ger cirka 8–9 % brutto, och kommersiella fastigheter kan nå ~10 % eller mer i vissa fall partitaiva.it. Dessa avkastningar överträffar många västeuropeiska marknader (till exempel ligger prime-avkastningen i städer som Paris eller München ofta under 4 %). För investerare som söker inkomst kan fastigheter i Lucca generera stabilt kassaflöde. Särskilt uthyrning via korttidsplattformar (Airbnb) i Luccas turisttäta centrum har visat sig lönsam, där vissa rapporterar ännu högre avkastning än för långtidsuthyrning. Butikslokaler i bra lägen erbjuder också tvåsiffrig avkastning, vilket speglar hanterbara priser och ett konstant turistflöde.
  • Kapitaluppskattningspotential: Fastighetsvärdena i Lucca har varit på en stigande bana. Staden befinner sig fortfarande i en tillväxtfas jämfört med mer mogna marknader som Florens. Som nämnt, har lyxfastigheter sett en värdeökning på cirka 27 % under fem år worldpropertyjournal.com, och utsikterna är fortsatt positiva. Framtida prisökning (prognostiserad till några procent årligen) kombinerat med hyresintäkter innebär att en god totalavkastning är sannolik. Dessutom kan planerade infrastruktursatsningar (diskuteras nedan) öka fastighetsvärdena i vissa områden. Lucca hamnar allt oftare på utländska köpares radar – om denna internationella efterfrågan ökar, kan det ytterligare driva upp priser och likviditet (en möjlighet till kapitalvinst).
  • Diversifiering och nischmarknader: Investerare har en rad nischer att överväga. Utöver vanliga lägenheter finns i Lucca möjligheter inom kulturhistoriska renoveringar (t.ex. att omvandla en historisk villa eller ett kloster till lägenheter eller hotell), studentbostäder (givet närheten till universitetsstäder), eller seniorboenden (Toscana är populärt för pensionärer). Hotellsektorn är en annan vinkel – charmiga B&B eller semesteranläggningar i utkanten av Lucca drar nytta av trenden med lantlig turism i Toscana. Dessutom indikerar den blomstrande pappersindustrin efterfrågan på specialiserade industrifastigheter (fabriker, laboratorier) – en sektor där långsiktiga företagsavtal kan vara mycket stabila. Dessa nischer ger möjligheter att dra nytta av lokala styrkor (kultur, industri, utbildning) för övergenomsnittliga avkastningar.
  • Gynnsamma skatte- och finansieringsvillkor: Italiens skatteincitament stärker investeringsargumentet. Flat-tax-regimen för nya bosatta (fast €100 000 på utländsk inkomst) är en magnet för ultrarika individer som flyttar (och köper exklusiva bostäder) worldpropertyjournal.com. Det finns även relativt låga transaktionskostnader för förstalägenheter och vissa skatteavdrag för renovering (om än nedtrappade jämfört med tidigare “Superbonus”-år). Finansieringskostnader, som steg kraftigt 2023, förväntas förbättras: Europeiska centralbankens räntehöjningar pausades i slutet av 2024 och vissa räntor sänktes faktiskt i början av 2025, vilket gör bolån mer tillgängliga ltimmobili.it. Till exempel föll 6-månaders Euribor-räntan från cirka 3,8 % i mitten av 2024 till cirka 2,35 % i februari 2025 ltimmobili.it. Lägre räntor innebär billigare finansiering och potentiellt högre investerarbelåning, vilket förbättrar avkastningen. Om inflationen förblir under kontroll och räntorna fortsätter nedåt under 2025–2026 kan investerare låsa in attraktiva bolån på den italienska marknaden.

Trots dessa möjligheter finns det utmaningar och risker att navigera:

  • Ränte- och ekonomisk osäkerhet: Även om de finansiella villkoren blir bättre kan en återgång (till exempel ny inflation som tvingar fram höjda räntor) dämpa marknaden. Fastighetspriserna är känsliga för lånekostnader – prisfallet i Lucca 2023 (–7 % YoY vid en tidpunkt) luccaindiretta.it visade att högre räntor kylde efterfrågan. Italiens ekonomi är stabil men växer långsamt; en recession i Europa kan minska köparnas förtroende eller försvåra utländska investeringar. Investerare bör stresstesta sina investeringar för ränteändringar och se till att hyresintäkterna kan täcka finansieringskostnader om räntorna stiger igen.
  • Regulatoriska och byråkratiska hinder: Italien är känt för sin komplicerade byråkrati. Fastighetsaffärer och utveckling kan gå långsamt på grund av tillståndsprocesser, regler för historiska byggnader och juridiska hinder. I Luccas historiska områden krävs det att man navigerar regler för kulturarvsskydd vid renovering. Stadsplanen (Piano Operativo) kan också ändras, vilket bevisas när staden lättade på reglerna för omvandling av bottenvåningar 2024 iltirreno.it – regulatoriska förändringar kan påverka fastighetens tillåtna användning och värde. Dessutom pågår det en politisk debatt i Italien om att reglera korttidsuthyrning i turiststäder. Även om Lucca ännu inte infört strikta begränsningar, är det möjligt att nya regler (som registreringskrav eller nattbegränsningar) kan införas till 2026–2027. Investerare som förlitar sig på inkomster från semesteruthyrning bör bevaka lokala regler. Beskattning är också en faktor: utanför särskilda system kan Italiens fastighetsskatter (IMU på andrabostäder) och hyresinkomstskatt (om man inte väljer det förmånliga schablonbeloppet på 21 % “cedolare secca” för bostadshyra) påverka nettoutbytet. Dessa faktorer understryker vikten av god lokal juridisk/skatterådgivning för investerare.
  • Begränsad likviditet och marknadsstorlek: Luccas marknad, även om den är aktiv, är relativt liten och illikvid jämfört med större städer. Fastigheter i premiumsegmentet i Lucca kan ta längre tid att sälja på grund av en mindre köparkrets. Kommersiella fastigheter har också en nischad marknad. Därför bör fastigheter i Lucca betraktas som en medel- till långsiktig investering. Fördelen med en snäv marknad är prisstabilitet, men nackdelen är att om du snabbt måste sälja kan det ta tid att hitta en köpare till ditt förväntade pris. Internationella investerare bör särskilt tänka på valutarisken (om man inte har euro) och vikten av att anlita ansedda lokala mäklare för att nå köpare.
  • Åldrande befolkning och demografi: En strukturell utmaning är Luccas demografiska trend. Den lokala befolkningen blir äldre och den totala befolkningstillväxten är oförändrad eller något negativ quantitalia.it. Färre unga lokala köpare kan på lång sikt dämpa den naturliga efterfrågan på bostäder (särskilt för förstagångsköp). Även om gapet fylls av nytillkomna (till exempel personer från utlandet eller andra italienska regioner som dras till Lucca), bör en investerare fundera på vem som kommer att vara hyresgäst eller köpare om 5–10 år. Om man endast förlitar sig på den lokala marknaden måste man ta hänsyn till risken för en åldrande kundbas. Denna utmaning mildras av Luccas förmåga att attrahera utomstående – många toskanska städer med minskande lokalbefolkning upprätthåller faktiskt sina fastighetsmarknader via turism och inflyttning på grund av livsstil. Men demografiska motvindar (färre hushåll som bildas lokalt) är något att hålla ögonen på efter 2030.
  • Infrastruktur- och miljörisker: Slutligen, även om det inte är akut, bör du överväga infrastrukturens kapacitet och klimat/miljö. Luccas attraktivitet leder till mycket intensiva turistsäsonger – detta kan belasta parkering, vägar och el- och vattenförsörjning. Regeringen investerar i förbättringar (nya vägar, broar osv.), men byggförseningar eller kostnadsöverskridanden kan påverka vissa områden (till exempel kan arbetet med den nya Serchio-bron orsaka tillfälliga trafik- eller bullerproblem i dess närhet). Ur ett miljöperspektiv ligger Lucca på en låg, slätt mark vid Serchiofloden; historiskt sett finns det vissa översvämningsriskzoner. Klimatförändringar kan förvärra översvämningar vid kraftiga regn (staden har översvämningsskydd, men landsbygdsegendomar kan vara mer utsatta). Dessutom innebär nya energieffektivitetsregler från EU att äldre byggnader kan behöva uppgraderas (isolering, nya värmesystem) för att förbli attraktiva eller ens kunna säljas i slutet av 2020-talet. Detta är både en utmaning (potentiella kostnader för ombyggnad) och en möjlighet (fastigheter som redan är energieffektiva kommer att öka i värde enligt kommande hållbarhetsregler ltimmobili.it).

Sammanfattningsvis erbjuder Lucca investeringar med hög avkastning och unik karaktär samt goda framtidsutsikter, men kloka investerare tar hänsyn till italien-specifika komplexiteter, säkerställer diversifiering och kan behöva fokusera på kvalitet i både läge och fastigheter som kommer att vara eftertraktade under olika framtida scenarier.

Effekten av stadsplanering och infrastrukturprojekt

Stadsplaneringsbeslut och infrastrukturutveckling i Lucca spelar en viktig roll för att forma fastighetsmarknadens framtid. Flera nyckelinitiativ och projekt mellan 2024 och 2028 kommer att påverka utbud, efterfrågan och värde på fastigheter:

  • Stadsplan och Nya Utvecklingar: Luccas Piano Operativo (stadsplan) har skisserat stora nya fastighetsprojekt, särskilt i San Concordio-distriktet (strax söder om den historiska stadskärnan). Enligt denna plan föreställer sig staden byggandet av 248 nya lägenheter och cirka 33 000 m² kommersiella ytor (butiker, hotell, kontor) bara i S. Concordio lavocedilucca.it. Särskilt anmärkningsvärt är det föreslagna ombyggnadsprojektet för Ex Manifattura Tabacchi (gamla tobaksfabriken) nära stadsmurarna, där ett projekt förutspår 60 nya lägenheter plus 15 000 m² för kontor/butik lavocedilucca.it. Sådana projekt skulle dramatiskt öka utbudet i området och i praktiken skapa ett nytt stadsdel med blandad användning. Dock har dessa planer mött motstånd från boendekommittéer som oroar sig för “una enorme colata di cemento, senza mercato” – i princip rädslan för överbyggnation utan tillräcklig efterfrågan lavocedilucca.it. Från och med 2025 granskade lokala myndigheter invändningarna, men den övergripande inriktningen är tydlig: Lucca siktar på att expandera och modernisera sitt stadslandskap utanför de gamla murarna. Om dessa projekt genomförs kan vi mellan 2026–2028 se nya bostadskomplex och kommersiella nav i San Concordio och andra utkanter. För marknaden innebär det potentiellt minskad press (ett ökat bostadsutbud kan dämpa prisökningar) och nya investeringsmöjligheter (tidiga köpare i dessa projekt kan dra nytta av introduktionspriser). Det innebär också byggaktivitet – investerare bör följa vilka projekt som får slutligt godkännande eller finansiering. En stadsutveckling av denna skala är utan motstycke i Luccas moderna historia, och utfallet kommer att ha stor betydelse för stadens framtida tillväxt.
  • Ombyggnad och förnyelse: Utöver helt nybyggnation fokuserar Lucca på anpassad återanvändning av historiska byggnader. Ett tydligt exempel är planen för ett nytt Lucca Center for the Arts, ett kulturkomplex som skapas genom renovering av en 2 500 m² stor historisk byggnad nära Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Med över 10 miljoner euro investerade kommer detta projekt (start 2025) att omvandla en länge oanvänd byggnad – som tidigare varit sjukhus och biograf – till ett modernt konstmuseum och eventlokal finestresullarte.info. Den här typen av kulturell infrastruktur bevarar inte bara kulturarvsbyggnader utan ökar även stadens attraktivitet, särskilt i det närliggande området. Fastigheter i närheten kan uppleva en ”kulturell upplyftning”, då förbättrade offentliga ytor och museer vanligtvis ökar fottrafiken och områdets prestige. På samma sätt finns det alternativa förslag för området Ex Manifattura Tabacchi i San Concordio som siktar på blandad kultur- och kommersiell användning (co-working-utrymmen, gallerier, teatrar) om den stora lägenhets/kontorsplanen minskas pininfarina.it finestresullarte.info. Luccas förnyelsearbete betonar att bevara stadens historiska identitet samtidigt som gamla byggnader får nytt liv. För fastighetsmarknaden innebär detta att det kan finnas särskilda möjligheter inom restaureringsprojekt – investerare/utvecklare med erfarenhet av historiska renoveringar kan samarbeta med offentliga aktörer för att skapa unika fastigheter (lofts, studios, boutiquehotell) inom dessa initiativ. Staden samarbetar ofta med stiftelser och privata företag i sådan förnyelse, så att hålla sig uppdaterad om offentliga upphandlingar eller partnerskapsmöjligheter kan vara fördelaktigt.
  • Infrastrukturförbättringar: På infrastruktursidan pågår uppgraderingar av transporter som kommer att påverka fastighetsmarknaden, särskilt när det gäller tillgänglighet och markvärde. Ett större projekt är bygget av en ny bro över Serchiofloden i Lucca. Denna moderna bro vid Monte San Quirico planeras vara klar omkring 2025–2026 och kommer att koppla samman SP1 (via per Camaiore) med vägen SS12, vilket avsevärt förbättrar nord–sydlig trafik luccatimes.it. Med en budget på 27 miljoner euro (finansierad av nationella, regionala och provinsiella källor) kommer den nya Ponte sul Serchio att minska trängseln på befintliga broar och ge enklare tillgång till de norra förortsområdena luccatimes.it. Effekten på fastighetsmarknaden: områden norr om floden (som historiskt känts något perifera) kan bli mer integrerade och attraktiva för utveckling när bron förkortar restiderna till staden. Mark- och bostadspriser i dessa områden kan stiga när tillgängligheten förbättras. Ett annat infrastrukturinslag är väg- och järnvägsförbättringar. Även om Lucca inte ligger direkt på Italiens höghastighetsjärnvägsnät pågår det uppgraderingar av de regionala tåglinjerna (som elektrifiering och dubbelspår på linjen Lucca-Florens) samt vägunderhållsprogram. Provinsen Luccas plan för 2025–2027 avsätter medel för många vägreparationer, bro- och skolbyggnader samt idrottsanläggningar i området luccatimes.it luccatimes.it. Förbättrade vägar och bekvämligheter i förorterna kan stimulera bostadsutveckling och göra byarna runt Lucca mer attraktiva för pendlare.
  • Stadsmobilitet och zonindelning: Inom staden arbetar stadsplaneringen med mobilitet och zonindelning på sätt som korsar fastighetsanvändningen. Lucca har varit noga med att balansera bevarandet av stadskärnans bilfria karaktär med att tillhandahålla tillräcklig parkering och transporter för invånare och turister. Projekt som nya parkeringshus vid stadens utkant eller elektriska skyttelbussar (vissa finansierade av Italiens PNRR-återhämtningsplan) diskuteras. Dessutom har zonindelningen ändrats, såsom 2024 års revidering som tillåter bostadsomvandling av bottenvåningslokaler (som diskuterats tidigare) iltirreno.it. Detta omzonar i praktiken vissa fastigheter från kommersiellt till bostadsändamål, vilket omedelbart förändrar deras marknadsvärde och potential. Staden har även fastställt minimistorlekar på bostadsenheter i 2024 års planuppdatering (t.ex. i den historiska stadskärnan ska nya lägenheter i regel vara minst 50 m², eller 80 m² i monumentala byggnader) iltirreno.it. Dessa regler säkerställer att ombyggnader inte resulterar i alltför små enheter och bevarar boendekvaliteten – vilket är bra för att bibehålla en exklusivare marknadsprofil, men det betyder också att investerare inte kan dela upp fastigheter till mikro-lägenheter.
  • Offentliga projekt och livskvalitet: Vissa projekt är mindre direkt kopplade till fastigheter men förbättrar Luccas helhetsattraktivitet. Till exempel bidrar restaurering av delar av de berömda stadsmurarna, förbättring av allmänna parker och investeringar i översvämningsskyddande infrastruktur till en säkrare och vackrare stad. Luccas deltagande i olika kulturella och smart city-program på regional nivå kan innebära högteknologiska förbättringar (som bättre bredbandsinfrastruktur, som redan är ganska bra, eller appar för smart mobilitet) som moderniserar boendeupplevelsen. Förbättrad livskvalitet tenderar att stödja fastighetsvärden generellt genom att göra staden mer attraktiv att bo och investera i.

Sammanfattningsvis är stadsplanering och infrastruktur till stor del positivt för Luccas marknad, även om viss växtvärk förekommer. Utbyggnaden i San Concordio, förutsatt att den sker på ett kontrollerat sätt, kommer att ge nya bostäder och kommersiella lokaler som staden behöver när dess popularitet ökar – men överutbud är en risk om projekten överträffar efterfrågan. Infrastrukturprojekt som den nya bron kommer rätta till flaskhalsar och sannolikt öppna upp nya heta fastighetsområden. Kommunens lyhördhet (till exempel att anpassa zonindelningen efter aktuella marknadsförhållanden) är ett sunt tecken på att politiken kommer fortsätta att anpassas för att balansera bevarande med tillväxt. Investerare och husägare bör noga följa genomförandet av dessa planer: områden nära stora projekt kan se märkbara värdeökningar när fördelarna märks (bättre tillgänglighet, nya bekvämligheter), medan samma områden också kan drabbas av kortsiktiga störningar under byggtiden. Sammanfattningsvis, från 2025 till 2028, står Lucca inför välgjorda förbättringar som stärker dess infrastruktur, ökar dess kapacitet och utvecklar dess kulturella möjligheter – vilket bådar gott för fastighetsmarknaden på lång sikt.

Demografiska och ekonomiska faktorer som påverkar marknaden

Luccas fastighetstrender kan inte förstås fullt ut utan att ta hänsyn till stadens och regionens demografiska och ekonomiska kontext. Dessa grundläggande faktorer påverkar både efterfrågan på bostäder och vilka typer av bostäder som är efterfrågade:

  • Befolkningstrender: Staden Lucca har en åldrande och svagt minskande befolkning. I januari 2025 uppgår Luccas invånarantal till cirka 88 600, vilket är en minskning med ungefär 0,7 % jämfört med året innan quantitalia.it. Denna nedgång är en del av en bredare trend i många italienska medelstora städer där den naturliga befolkningstillväxten är negativ (fler dödsfall än födslar) och där unga ibland flyttar till större städer för arbete. En äldre demografi i Lucca innebär att en del av bostadsefterfrågan handlar om att minska boendeytan eller om bostäder anpassade för äldre (till exempel hiss, mindre lägenheter nära service). Det kan också betyda att ärvda fastigheter oftare kommer ut på marknaden (när äldre ägare går bort), vilket ökar utbudet. Luccas befolkningsminskning är dock relativt blygsam och avgörande är att staden lyckas attrahera nya invånare utifrån. Utländsk immigration och inhemsk inflyttning (ofta personer i 30–50-årsåldern som söker bättre livskvalitet) hjälper till att motverka det naturliga bortfallet. Hela Toscana-regionen har sett antalet utländska invånare öka med 11 % under det senaste decenniet worldpropertyjournal.com, och Lucca är en del av den utvecklingen – till exempel bosätter sig digitala nomader, pensionärer och distansarbetande yrkespersoner från Nordeuropa eller Amerika i Lucca för klimatets och kulturens skull. Dessa nykomlingar har ofta större köpkraft än lokala förstagångsköpare, vilket påverkar marknaden genom att öka efterfrågan på vissa bostadstyper (renoverade historiska lägenheter, lantliga hus osv.). Sammanfattningsvis, även om den lokala ungdomsbefolkningen inte växer, fyller livsstilsmigrationen till Lucca detta tomrum, och stadens fastighetsstrategier (nyproduktion, utbud av kultur) verkar inriktade på att välkomna dessa nya invånare.
  • Hushållsdynamik: Tillsammans med befolkningsstorleken förändras hushållens sammansättning i Lucca. Liksom på många håll i Italien blir hushållen mindre – fler singlar och par utan barn, och färre traditionella storfamiljer. Detta skapar efterfrågan på mindre bostäder (ett- och tvårumslägenheter). Den senaste noteringen om att trilocali (tvårumslägenheter) och särskilt quadrilocali (tre rum) är mycket efterfrågade lanazione.it visar att även om små bostäder är populära, söker många köpare mellanstora lägenheter som erbjuder ett extra rum (för hemmakontor eller gäster). Med distansarbete som blir vanligare kan även ett par vilja ha ett tredje rum som kontor. Den åldrande befolkningen ökar också antalet enpersonshushåll (änkor/änklingar), vilket kan driva efterfrågan på säkra bostadsrättsföreningar och boendeformer med extra stöd. Luccas byggherrar och renoverare anpassar sig till dessa trender genom att utforma flexibla planlösningar och, som nämnts, kombinera mindre butikslokaler eller studios till större lägenheter på grund av nya minimistorleksregler iltirreno.it.
  • Ekonomisk bas och sysselsättning: Ekonomiskt gynnas Lucca av en diversifierad bas. Arbetslösheten i området är relativt låg (Toscanas arbetslöshet låg på omkring 6–7 % år 2024, bättre än riksgenomsnittet). Nyckelindustrierna omfattar tillverkning (särskilt papper och förpackningar – området kring Lucca producerar en betydande del av Europas mjukpapper), turism/gästfrihet, tjänster och viss teknik/innovation (Lucca har ett tech-kluster och arrangerar årligen det teknikfokuserade Comics & Games-evenemanget). En stabil arbetsmarknad innebär en stadig ström av lokala köpare med köpkraft för primära bostäder. Särskilt papperdistriktets starka utveckling – fortsatta investeringar och export investintuscany.com investintuscany.com – ger välavlönade jobb som utgör grunden för den lokala medelklassens bostadsmarknad. Samtidigt för turism (både kulturturism och evenemangsturism) in externa pengar i ekonomin och stöder inkomster för de som arbetar inom besöksnäring och detaljhandel. Enligt aktuell statistik hade Toscanas exportdrivna industrier (som Luccas) rekordtillväxt under 2022–2023 facebook.com, vilket bådar gott för regionens ekonomi.
  • Inkomst- och förmögenhetsnivåer: Lucca anses vara en välmående provinshuvudstad. Staden hamnar ofta högt i livskvalitetsindex (Toscanas generella levnadsstandard är hög, även om provinsen Lucca låg på 68:e plats av 107 i en ranking 2024 lab24.ilsole24ore.com). Många familjer har betydande förmögenheter bundna i fastigheter (generationsegendomar, villor, etc.), vilket kan påverka marknadsbeteendet – till exempel kan ägarna vara mer tålmodiga när de säljer, eller kunna lägga större handpenningar. Dessutom, med tusentals HNWI:s (personer med hög nettovärde) som flyttar till Italien tack vare den platta skatten, har Italien nu över 40 000 ultrarika individer och några av dem har valt Toscana som bas worldpropertyjournal.com. Om ens en liten andel väljer Lucca för fastighetsköp ökar det efterfrågan på exklusiva bostäder. Förekomsten av förmögenhet stödjer också lyxsegmentet – lyxmäklare noterar att även när de ekonomiska förutsättningarna varierar, förblir den övre delen av marknaden aktiv i Lucca eftersom förmögna köpare är mindre känsliga för räntor och mer motiverade av livsstil och diversifiering av tillgångar.
  • Räntor och finansieringsvillkor: En avgörande ekonomisk faktor för fastighetsmarknaden är kostnaden för finansiering. Som nämnts i tidigare avsnitt har räntorna gått igenom en berg- och dalbana: från rekordlåga nivåer 2020–2021 till kraftiga ökningar 2022–2023, och sedan stabilisering 2024. Många köpare i Italien är beroende av bolån (även om belåningsgraden ofta är lägre än i vissa andra länder – italienare brukar sätta in en betydande egen insats). Under 2023 dämpade ökningen av bolåneräntor (över 4 % för fasta räntor) vissa försäljningar, särskilt bland yngre köpare som är känsliga för månadskostnaden iltirreno.it iltirreno.it. I Lucca fick köpare kämpa med högre bolånekostnader vilket bidrog till den lilla prisjusteringen under 2023. Utsikterna förbättrades dock till 2025: Euribor och andra referensräntor har lämnat sina toppar ltimmobili.it, och bankerna är åter villiga att låna ut. Mjukare räntor ökar överkomligheten och utvidgar köparkretsen, vilket stöder fastighetsvärdena. Omvänt, om inflationstrycket återvänder och Europeiska centralbanken skulle tvingas strama åt igen, kan detta vara ett motstånd för efterfrågan. För tillfället är förväntningen i Italien att inflationen kommer att hamna nära målet på 2 % och räntorna gradvis sänkas, vilket ger en medvind för bostadsmarknaden fram till 2025 idealista.it. Köpare och investerare tar hänsyn till detta – vissa binder upp fasta räntor nu i förväntan om högre fastighetspriser senare, medan andra använder mer kontanter för att dra nytta av Italiens fortfarande relativt låga fastighetspriser (jämfört med norra Europa).
  • Makro-lägesfaktorer: Luccas fastighetsmarknad påverkas också av dess läge inom Italien och Europa. Staden ligger mellan de större marknaderna Florens och Pisa. Pisa (20 minuter bort) har en internationell flygplats, vilket är en tillgång för Luccas tillgänglighet. Närheten till flygplats och Florens (cirka 1 timme med bil eller tåg) gör Lucca attraktivt för personer med fritidshus och till och med pendlare som arbetar deltid i en större stad. Dessutom innebär läget i Toscana – en av Italiens mest besökta och internationellt beundrade regioner – att Lucca alltid har ett grundläggande intresse som vissa mindre kända städer saknar. Varumärket ”det toskanska livsstilen” är mycket starkt och isolerar till viss del den lokala fastighetsmarknaden från inhemska ekonomiska svängningar, eftersom utländsk efterfrågan kan fylla luckor när den lokala efterfrågan viker. Den nationella ekonomiska situationen är också viktig: Italiens ekonomi är 2024–2025 relativt stabil, med en blygsam tillväxt på omkring 1% och sjunkande inflation sedan tidigare toppar cushmanwakefield.com. Den politiska stabiliteten i Italien har också förbättrats nyligen, vilket ökar utländska investerares förtroende (till exempel hade Italien 2023–2024 färre politiska kriser än under vissa tidigare år). Om den bredare europeiska ekonomin går bra, gynnas Luccas exportindustri och turism, vilket återspelar sig positivt på fastighetsmarknaden.

I grunden ger demografi och ekonomi en blandad men mestadels positiv bild: en åldrande lokal befolkning balanseras av unga inflyttare; en stark lokal ekonomi och förmögna nykomlingar stödjer efterfrågan även när vissa makroekonomiska utmaningar (som tidigare räntehöjningar) tillfälligt bromsat utvecklingen. Luccas marknad har visat att den kan stå emot dessa influenser – ett bevis på stadens bestående attraktionskraft och sunda fundamenta.

Insikter för lokala och internationella köpare och investerare

Oavsett om du är en lokalbo som funderar på ditt nästa hem eller en internationell investerare som kastar ett öga på Lucca för första gången, här är några skräddarsydda insikter och tips:

För lokala köpare:

  • Fokusera på värde i områden utanför centrum: Om du är prissatt ur stadskärnan, överväg stadsdelar som Sant’Anna, San Concordio, Arancio eller San Marco. Dessa områden har sett ökad efterfrågan men erbjuder fortfarande bättre pris per m² än innanför murarna (ofta 1 500–2 200 €/m² jämfört med 3 000+ i centrum) ltimmobili.it iltirreno.it. De är välförsedda och kommer med ny infrastruktur (som kommande bro- och vägförbättringar) att bli ännu mer bekväma. Många unga Lucca-familjer väljer den första periferin, så dessa områden kommer sannolikt att behålla sitt värde och sin gemenskapskänsla.
  • Dra nytta av låga räntor och köpeincitament: När bolåneräntorna stabiliseras eller sjunker bör lokala förstagångsköpare ta tillvara på nationella stödprogram för unga köpare eller reducerade skatter vid köp av permanentbostad (italienska invånare betalar minimal registreringsskatt vid köp av sin första bostad). Håll dessutom utkik efter eventuella regionala incitament (Toscana erbjuder ibland bidrag för köp av lantliga hem eller energieffektiva renoveringar). Eftersom priserna i Lucca har ökat kan det vara klokt att binda ett bolån med fast ränta så snart du hittar rätt bostad – att vänta kan innebära högre priser på bostäder även om räntorna sjunker något.
  • Renoveringsmöjligheter: Många lokala ärver äldre fastigheter eller funderar på att köpa sådana som är ”da ristrutturare” (behöver renoveras). Att renovera kan ge ett betydande mervärde, särskilt eftersom köpare idag uppskattar energieffektivitet högt. Staten har dragit ner på vissa generösa renoveringsbonusar, men skatteavdrag (50 % för renoveringar, 65 % för energieffektiviserande åtgärder) finns fortfarande. Om du har tålamod för en renovering kan du förvandla en försummad lägenhet i Lucca eller ett byhus till en modern pärla. Detta eget arbete kan löna sig med tanke på prisskillnaden mellan renoverade och orenoverade fastigheter. Se bara till att skaffa nödvändiga tillstånd, särskilt i historiska områden.
  • Överväg intäkter från korttidsuthyrning: Om du uppgraderar till ett nytt hem men behåller ditt gamla, eller om du har plats för en liten depandance (gästhus) på din tomt, kan du se över marknaden för korttidsuthyrning. Turismen i Lucca är stark; även uthyrning av ett extra rum eller en lägenhet under stora evenemang (Summer Festival, Comics & Games) kan ge betydande extraintäkter. Kom ihåg att registrera uthyrningen och följa reglerna (såsom att betala turistskatt) för att undvika böter. För lokalbor kan detta vara ett sätt att kompensera bolånekostnader. Var dock också uppmärksam på eventuella framtida kommunala regler – engagera dig i lokala diskussioner så att du kan anpassa dig vid behov.

För internationella köpare/investerare:

  • Förstå köpprocessen och kostnaderna: Italiens köpprocess för fastigheter innefattar ett förhandsavtal (compromesso) och därefter ett slutgiltigt köpebrev (rogito) inför en notarie. Det rekommenderas starkt att anlita en engelsktalande italiensk jurist eller en pålitlig auktoriserad fastighetsmäklare som kan guida dig. Observera att köparkostnader för en icke-bosatt uppgår till cirka 9–10 % i skatter och avgifter (något lägre om du blir bosatt och anger bostaden som prima casa). Det finns inga escrow-agenter i Italien; notarien ansvarar för transaktionssäkerheten. Säkerställ att alla fastighets- och lagfartsdokument är i ordning (din notarie eller advokat kontrollerar detta). Överväg även valutaväxling om du inte har euro – du kan använda en valutaväxlingstjänst för att låsa kursen.
  • Dra nytta av skatteregimer: Om du planerar att flytta till Italien, undersök flat-tax för nya invånare (för personer med hög förmögenhet) eller ”Impatriati”-regimen som kan ge upp till 70 % (ibland till och med 90 %) inkomstskattelättnad för yrkesverksamma som flyttar till Italien. Luccas lagom storlek och lugn gör den till ett utmärkt val för dem som använder dessa regimer (många sådana individer väljer toskanska småstäder framför storstäder). För rena investerare som inte flyttar, observera att hyresintäkter generellt beskattas med en flat 21 % (om du väljer cedolare secca på bostadshyresavtal), vilket är ganska rimligt. Italien har inte heller stränga anti-hyresvärdslagar för små uthyrningar – tänk dock på att vräkning av obetalande hyresgäster kan ta tid jämfört med t.ex. USA eller Storbritannien, så välj dina hyresgäster noggrant eller använd korttidskontrakt.
  • Val av område – Livsstil kontra investering: Internationella köpare bör klargöra sina prioriteringar. Om du letar efter ett andra hem eller pensionärsboende kanske du prioriterar naturskön charm – t.ex. ett hus på Luccas kullar eller en karaktärsfull lägenhet med fresker i centrum. Dessa ger njutning och kommer troligen att öka i värde med tiden tack vare Luccas attraktionskraft. Om du främst ser till uthyrningsinvestering kan du söka något annat: till exempel en modern lägenhet nära parkering och kommunikationer som är lätt att hyra ut, eller flera mindre enheter att hyra ut separat. Den goda nyheten är att Lucca kan tillgodose båda – du hittar både lyxiga historiska fastigheter och effektiva moderna byggnader. Tänk på att historiska fastigheter kan innebära mer underhåll och regler (du kan till exempel inte installera en hiss utan tillstånd), medan nyare fastigheter (även de bara från 1980–2000-tal i utkanterna) erbjuder större bekvämlighet för hyresgäster. Balansera din egen användning mot avkastningsmålen när du väljer.
  • Due diligence på fastigheter: Lucca har många äldre byggnader; om du köper en sekler gammal palatslägenhet, se till att få en besiktning (perizia) utförd. Kontrollera sådant som fukt, takets skick, seismisk förstärkning osv. Italien är jordbävningsdrabbat i vissa områden (Lucca har medelhög risk), så strukturell stabilitet är avgörande. Bekräfta också att fastigheten inte är föremål för kulturminnesskydd (“vincolo delle Belle Arti”) om du inte är beredd på det – det kan begränsa ändringar. Om du köper mark för att bygga, rådgör med den lokala stadsplanen så att du verkligen kan bygga det du tänkt dig. Att anlita en pålitlig lokal geometra eller arkitekt är ovärderligt för detta.
  • Planera långsiktigt: Marknaden i Lucca handlar generellt inte om snabba klipp (men den som köpte 2018 och sålde 2023 gjorde troligen rätt bra ifrån sig med cirka 20 % vinst). Det handlar mer om stabil tillväxt och inkomst. Många utländska köpare i Toscana behåller sina bostäder i årtionden och låter dem ofta gå i arv. Det är klokt att ha en långsiktig plan: tänk på framtida vidareförsäljning (fastigheter med bra tillgänglighet och i populära områden säljs snabbare), samt räkna med löpande kostnader (föreningsavgifter, fastighetsskatt, el och värme). Om du inte bor i fastigheten permanent, fundera om du ska anlita ett förvaltningsbolag (flera i Lucca riktar sig till ägare som inte är på plats och erbjuder tjänster som trädgårdsskötsel och räkningsbetalning). Det säkerställer att din tillgång tas om hand och att hyresgäster (om sådana finns) hanteras.
  • Kulturell integration: Slutligen, en insikt utöver det rent ekonomiska: Lucca har en levande lokal kultur. Internationella nykomlingar som engagerar sig i samhället (lär sig lite italienska, respekterar lokala seder, kanske går med i expat-nätverk eller volontärarbetar vid lokala evenemang) upptäcker ofta att upplevelsen blir betydligt mer givande. Detta är inte enbart en ekonomisk aspekt, men det relaterar indirekt till investeringar – en välintegrerad ägare klarar ofta byråkratiska eller bostadsrättsliga frågor smidigare, får tips om lokala möjligheter, och har generellt en mer positiv upplevelse av sin boenderesa. Många internationella köpare har blivit välkomnade i Lucca, tack vare stadens långa historia av utländska besökare, så tveka inte att bli en del av gemenskapen.

Sammanfattningsvis bör lokalbefolkningen dra nytta av de förbättrade förutsättningarna för att uppgradera eller investera klokt, medan internationella köpare bör göra noggrann research men kan se fram emot en givande investering – både ekonomiskt och när det gäller livsstil – i Lucca. Marknaden erbjuder alternativ för olika behov, och med en genomtänkt strategi (och goda råd) kan du dra maximal nytta av det Lucca har att erbjuda.

Förväntad utveckling och utsikter (2025–2028)

Framåt ser fastighetsmarknaden i Lucca 2025–2028 försiktigt positiv ut, med förväntningar om fortsatt tillväxt men också ökad stabilisering. Flera prognoser och trender pekar på hur marknaden kan komma att utvecklas:

  • Avmattning av prisökningen: Efter den snabba uppgången efter pandemin och de starka ökningarna under 2024–25, förväntas pristillväxten dämpas till en mer hållbar takt. Branschanalytiker förutspår mindre årliga ökningar framöver (på några procent per år snarare än höga ensiffriga tal) ltimmobili.it. Marknaden bör alltså gå från boom till hälsosam stabilitet. År 2026–2027 förväntas bostadspriserna i Lucca vara högre än idag, men kurvan kan plana ut något, särskilt om mer nyproduktion kommer ut på marknaden. Denna stabilisering ses faktiskt som positiv – en ”mjuk landning” håller priserna överkomliga och motverkar en bubbla. Undantaget kan vara lyxsegmentet, som kan fortsätta överprestera om den internationella efterfrågan förblir stark (Knight Franks prognos ser att primemarknaden förblir motståndskraftig, där Toscana fortsätter ha god fart in i 2025 och framåt idealista.it). Sammanfattningsvis förväntas prisutvecklingen i Lucca vara fortsatt uppåtgående, bättre än det italienska genomsnittet, men inte i samma extrema takt som de senaste två åren.
  • Fortsatt styrka på hyresmarknaden: Hyressektorn förväntas förbli stark. Alla signaler tyder på att 2025 kommer att innebära ytterligare hyreshöjningar, om än kanske inte lika kraftiga som 2024. Turismen i Toscana förväntas öka och trenden med distansarbete innebär att fler semi-residenter hyr bostäder i attraktiva städer som Lucca. Under andra halvan av 2025 förväntas den höga efterfrågan på hyresbostäder fortsätta, särskilt i stadskärnor och turistområden ltimmobili.it. Om nuvarande utveckling håller i sig kan hyrorna i Lucca år 2028 vara avsevärt högre än idag (vissa uppskattningar pekar på ett genomsnitt långt över €13/m² vid den tiden). Detta bådar gott för hyresvärdar och investerare, och avkastningen förblir attraktiv. En reservation: om hyresökningarna klart överstiger löneutvecklingen kan det bli politiskt tryck på hyresreglering eller hyrstöd till hyresgäster, även om Italien historiskt sett inte infört strikta hyrestak i privatbostäder. Alternativt kan ett stort tillskott av nya bostäder (genom omvandlingar eller nybyggen) till 2026 dämpa hyreshöjningarna något genom att utöka utbudet. Men med tanke på Luccas popularitet bör uthyrningsgraden förbli mycket hög.
  • Effekten av nytt utbud och nya projekt: Mellan nu och 2028 kommer några av de urbana projekt som diskuterats att realiseras. De stora San Concordio-projekten, om de godkänns, kan färdigställas etappvis under 2026-2027. Detta kommer att tillföra moderna lägenheter och kommersiella ytor till marknaden. Kortsiktig effekt: i takt med att dessa projekt säljs (ofta på ritning) kan det leda till att en del efterfrågan styrs bort från äldre bostäder, vilket eventuellt kan dämpa prisökningen på äldre bestånd. På längre sikt: ett lyckat projekt blir ett nytt attraktivt område, vilket potentiellt höjer profilen (och priserna) för hela den stadsdelen. På liknande sätt förväntas infrastruktur som den nya bron vara klar till 2026, vilket förbättrar trafiken – husägare på norra sidan av Lucca kan då se ett värdeuppsving tack vare bättre förbindelser. De kulturella projekten (konstcentrum m.m.) kommer att berika Luccas attraktivitet under 2025-2026 och indirekt stödja fastighetsmarknaden genom att locka fler besökare och möjligen nya invånare inom kreativa yrken. I princip bör Lucca år 2028 ha bättre infrastruktur, större bostadsutbud och fler attraktioner – faktorer som i allmänhet gynnar en stark bostadsmarknad. Det finns en risk att ett överutbud av nya bostäder skulle kunna leda till en tillfällig överutbudssituation, men med dagens efterfrågeprognoser bör detta kunna absorberas, särskilt om populationen av expats och migranter fortsätter att växa.
  • Utländsk efterfrågan och globala faktorer: På den internationella scenen ser Luccas stjärna inom den globala fastighetsmarknaden ut att fortsätta stiga. Toscana hamnar ofta på ”topp-listor för köp”, och Luccas senaste utveckling har satt staden på kartan för fler investerare. Knight Frank’s Wealth Report 2025 lyfter fram Italien (och Toscana) som en nyckeldestination för globalt kapital, en trend som förväntas fortsätta idealista.it. Vi förutspår stabilt eller växande intresse från utländska köpare fram till 2028, understött av Italiens konkurrenskraftiga priser (fortfarande billigare än Frankrike eller Storbritannien för likvärdiga fastigheter) och gynnsamma skattesystem (flat tax för nyinflyttade visar inga tecken på att avskaffas och är fortsatt en magnet). Naturligtvis kan globala faktorer även påverka detta: om geopolitiska eller ekonomiska händelser medför, till exempel, en minskning av köpare från Storbritannien eller USA (på grund av valutafluktuationer eller politiska förändringar), kan Lucca få ett skifte i köparmix. Men Lucca har en bred internationell målgrupp, så beroendet av enskilda länder är begränsat. En möjlig utveckling är den fortsatta ökningen av distans-/hybridarbete – 2025 har många företag världen över omfamnat hybrida arbetsmodeller, och 2028 kan ännu fler välja att leva i städer som Lucca och arbeta på distans. Detta kan skapa en ny ström av långtidshyresgäster eller köpare (digitala nomader som blir husägare). Italien överväger särskilda digitala nomad-visum som kan vara helt införda då, vilket ytterligare skulle underlätta för icke-EU-medborgare att bosätta sig och köpa.
  • Ekonomiska utsikter: Italiens makroekonomiska utsikter på medellång sikt är relativt stabila. Tillväxtprognoserna för 2025–2027 ligger på omkring 1–2 % årligen för BNP, förutsatt att inga externa chocker sker. Inflationen förväntas förbli måttlig (toppen från tidigt 2020-tal har lagt sig). För fastighetsmarknaden är ränteutvecklingen avgörande: från och med 2025 verkar räntehöjningscykeln vara över, och vissa förväntar sig mindre sänkningar mot slutet av 2025 eller 2026 om inflationen håller sig låg. Detta skulle gradvis sänka bolåneräntorna och ge ytterligare skjuts åt fastighetsmarknaden i hela Europa. Alltså bör finansieringsvillkoren 2025–2028 vara neutrala till positiva för Lucca – inte de ultralåga nivåerna från 2021, men mer fördelaktigt än 2023. En utmaning kan bli kreditåtkomst: de italienska bankerna är starka, men om EU-reglerna stramar åt utlåningen eller om ekonomisk oro uppstår kan bankerna bli mer selektiva. Just nu är det inga större bekymmer, och bankerna tävlar återigen om bolånekunder.
  • Regulatoriska förändringar: Under de kommande åren kan vi se vissa regleringsjusteringar som påverkar fastighetsmarknaden. Till exempel kan EU:s direktiv om byggnaders energiprestanda få Italien att införa striktare regler för försäljning/uthyrning av energisnåla bostäder till 2030. I väntan på detta kan fastigheter med låg energiklass börja få ett avdrag i pris, medan miljövänliga hem ökar i värde – detta har redan noterats som en trend för 2025 ltimmobili.it och kommer att intensifieras mot 2028. Investerare som uppgraderar bostäder nu kommer troligen att gynnas. Dessutom kan de lokala myndigheterna finjustera reglerna för korttidsuthyrning om bostadsbristen förvärras – möjligen genom att införa ett registreringssystem eller begränsningar i stadskärnan för att säkerställa att det finns boenden kvar för lokalbefolkningen. Detta är spekulativt, men värt att hålla ögonen på. På en positiv not kan framgången med omvandlingar från kommersiella till bostäder leda till att staden identifierar andra underutnyttjade utrymmen (t.ex. outnyttjade offentliga byggnader, etc.) för omvandling, vilket potentiellt kan tillföra intressant utbud på marknaden (föreställ dig en gammal skola eller kontorslokal som förvandlas till moderna loftlägenheter senast 2027, till exempel).
  • Marknadssegmentprognos: Till 2028 förväntas bostadsfastigheter i Lucca vara något mer tillgängliga (tack vare nybyggnationer) men fortfarande eftertraktade. Kommersiella detaljhandelslokaler kommer sannolikt att koncentreras ännu mer till blomstrande turiststråk (och kanske i nya blandade utvecklingsområden), medan marginaliserade butikslokaler fortsätter att avvecklas eller få ny användning. Kontorslokaler kan moderniseras något – vi kan få se fler coworkingutrymmen eller uppgraderade små kontor snarare än någon större expansion i den totala volymen. Industrilogistik förväntas förbli en stabil, lite dold aktör; möjligen kan vi se tillväxt inom grön logistik (t.ex. solcellsdrivna lager) när hållbarhet blir alltmer prioriterat i Toscana.

Sammanfattningsvis bör perioden 2025–2028 präglas av konsolidering och stabil tillväxt för Luccas fastighetsmarknad. Intressenter kan förvänta sig en stad som växer i popularitet och infrastruktur, vilket stärker fastighetsvärdena. Priser och hyror förväntas fortsätta stiga, om än i en lugnare takt jämfört med det tidigare decenniets boom. Investerare kommer fortsatt att hitta möjligheter, särskilt genom att fokusera på kvalitet (oavsett om det gäller energieffektiva bostäder eller välbelägna kommersiella lokaler) som marknaden i allt högre grad premierar. Luccas kombination av historisk charm och modern livskvalitet kommer sannolikt att locka ännu fler invånare och turister till 2028, vilket stärker den positiva spiralen för fastigheter. Om inga oförutsedda globala kriser inträffar verkar Lucca stå inför en balanserad expansiv period, där staden behåller sin nyvunna status som ett toskanskt fastighetsnav samtidigt som de unika egenskaperna bevaras.

Källor:

Marcin Frąckiewicz

Lämna ett svar

Your email address will not be published.

Don't Miss

Boise’s 2025 Housing Market EXPLOSION: Skyrocketing Prices, Rental Frenzy & Expert Forecasts

Boises bostadsmarknadsexplosion 2025: Skjutande priser, hyreskaos & expertprognoser

Boises fastighetsmarknad år 2025 förblir extremt konkurrensutsatt. Medianpriserna på bostäder
Gstaad Real Estate Soars in 2025: Sky-High Chalet Prices, Luxury Trends & 2030 Outlook

Gstaads fastighetsmarknad skjuter i höjden 2025: Skyhöga chaletpriser, lyxtrender och utsikter för 2030

Gstaad, en pittoresk schweizisk alport, har en av världens mest