···

Lucca, İtalya’da Gayrimenkul Pazarı: 2025-2028 Görünümü

Temmuz 3, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Lucca’nın Gayrimenkul Manzarasına Genel Bakış

Toskana’nın tarihi surlarla çevrili şehri Lucca, 2020’lerin ortasında dayanıklılık ve büyüme gösteren dinamik bir gayrimenkul piyasasına sahip. 2022-2023 yıllarında artan faiz oranları nedeniyle yaşanan kısa bir duraklamanın ardından, piyasa 2024 ve 2025’in başında yeniden yükselişe geçti; fiyatlar arttı ve talep güçlendi luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca, Toskana’nın en iyi performans gösteren emlak piyasalarından biri olarak öne çıkıyor: Özellikle lüks segmentte, şehrin Floransa’ya kıyasla göreceli uygunluğu ve uluslararası alıcıların artan ilgisi sayesinde mülk değerleri istikrarlı bir şekilde yükseldi worldpropertyjournal.com. Knight Frank’ın Prime International Residential Index’ine göre, Lucca’nın birinci sınıf konut fiyatları 2024’te %6,2 arttı ve bu oran İtalya’nın en yüksekleri arasında idealista.it. Son beş yılda Lucca’nın lüks konut fiyatları yaklaşık %27 arttı; bu artış, diğer Toskana merkezlerini geride bıraktı worldpropertyjournal.com ve güçlü talebi yansıttı. İtalya’nın genel ekonomik durumu da destekleyici – 2024’te ılımlı GSYİH artışına rağmen, ülkede düşük enflasyon ve güçlü bir işgücü piyasası görüldü ve bu da gayrimenkul yatırımları için istikrar sağladı cushmanwakefield.com.

Bugün, Lucca’nın emlak piyasası benzersiz bir faktörler karışımından faydalanmaktadır. Şehrin zengin kültürel mirası ve yaşam kalitesi, burayı sadece yerliler için değil, Avrupa ve ABD’den gelen alıcılar için de Toskana’da arzu edilen bir “yaşam tarzı” lokasyonu haline getiriyor. worldpropertyjournal.com. Lucca ili, bölgenin ortalama fiyatlarını artıran özel kıyı bölgelerini (örneğin, Versilia’da Forte dei Marmi) içeriyor, ancak Lucca şehri Floransa’ya kıyasla daha uygun fiyatlı kalıyor ve karşılaştırmalı bir değer sunuyor luccaindiretta.it. Sonuç olarak, ikinci ev veya yatırım amaçlı mülk arayan yüksek gelirli bireylerden yoğun ilgi var; nitekim genel olarak Toskana, son on yılda yabancı ikamet edenlerde %11,2 artış gördü worldpropertyjournal.com. Öte yandan, İtalya’nın yeni ikamet edenler için uyguladığı sabit vergi rejimi ve diğer teşvikler gibi ekonomik politikalar bölgenin uluslararası yatırımcılar için cazibesini artırdı worldpropertyjournal.com. Özetle, 2025 itibarıyla Lucca’nın emlak piyasası yükselen fiyatlar, yüksek talep (hem yerli hem yabancı) ve faiz oranı değişiklikleriyle kentsel gelişim planları arasında denge kurma ihtiyacıyla şekillenen iyimser bir görünüme sahip.

Lucca’da Konut Piyasası Trendleri

Konut Fiyatları ve Talep: Lucca’da konut sektörü yükselişte. 2025 yılı başı itibarıyla, Lucca şehir merkezinde konut mülkleri için ortalama istenen fiyat metrekare başına yaklaşık 2.300 €‘dur ve bu, yılda yaklaşık %7’lik bir artışı yansıtmaktadır ltimmobili.it. Bu, geçen yıla kıyasla değerlerde önemli bir artışı ve 2023’teki hafif bir düşüşün ardından ivmenin yeniden kazanıldığını gösteriyor. Aslında, Şubat 2024’te ortalama fiyatlar yıllık bazda %10’un üzerinde artış göstererek son iki yılın en yüksek seviyesine ulaştı lanazione.it. Şehrin tarihi merkezi en pahalı bölge konumunda; yenilenmiş konutlarda fiyatlar 3.600–4.000 €/m² civarındadır iltirreno.it. Buna karşılık, ilk çeperde (ortaçağ surlarının hemen dışında) yer alan konut bölgeleri daha uygun fiyatlı: Örneğin, çok beğenilen Sant’Anna mahallesinde, mükemmel durumdaki bir daire ~2.000–2.200 €/m² arasında, daha yaşlı ve oturulabilir dairelerde ise 1.400–1.800 €/m²’ye kadar düşmektedir iltirreno.it. Şehrin kuzeyindeki uzak köyler ve kırsal alanlarda ise fiyatlar 1.500 €/m² civarındadır ltimmobili.it. Bu düşük fiyat seviyelerinde dahi talep oldukça yüksek – alıcı ilgisi Lucca genelinde güçlü ve mevcut stok kolayca emiliyor. Arz talebe yetişmekte zorlandığı için, alıcılar arasında rekabet artmış ve bu da fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturmuştur ltimmobili.it. Piyasa hareketliliği canlılığını koruyor: 2024’te gerçekleşen işlem sayısı 2023’e göre arttı iltirreno.it ve bu trendin 2025’e de yansıması bekleniyor. Daha geniş bölgede ise Lucca’nın büyümesi, Toskana ortalamasını geride bırakıyor – Toskana’da konut fiyatları 2024 yılında bölgesel olarak yalnızca %0,9 arttı ltimmobili.it, buna karşın Lucca kent merkezindeki değerler çok daha hızlı yükselerek şehrin kendine özgü gücünü gösteriyor.

Kiralık Piyasası ve Getiriler: Lucca’nın kiralık piyasası çok daha dramatik bir büyüme gösterdi. Ortalama konut kiraları 2025 başı itibarıyla ayda metrekare başına yaklaşık €11,5–€12 seviyelerine ulaştı ve %10–14 civarında bir yıllık artış gösterdi ltimmobili.it luccaindiretta.it. Bu, tipik bir 65m² daire için aylık yaklaşık €700–€800 anlamına geliyor. Bu artışa birkaç faktör etki ediyor: pandemi sonrası hareketlilikteki toparlanma, Lucca’ya daha fazla profesyonel ve öğrenci gelmesi (şehir, Pisa’daki üniversite merkezi ve diğer okullara yakın) ve kısa vadeli kiralık segmentinin patlaması. Gerçekten de yatırımcı ilgisi kısa vadeli kiralamalara (Airbnb gibi turistik kiralamalar) büyük artış gösterdi – yerel acenteler tatil kiralama amacıyla alınan konutlarda yaklaşık %20’lik bir artış rapor ediyor lanazione.it. Birçok alıcı (hem İtalyan hem de yabancı) yatırım için Lucca’yı hedefliyor, şehrin turistik cazibesi (Lucca, Summer Festival ve Comics & Games fuarı gibi büyük etkinliklere ev sahipliği yapıyor) ve sağlam kira getirileri cazip geliyor. Lucca’daki konutlar için brüt kira getirilerinin %8–9 civarında olduğu tahmin ediliyor ve bu, ulusal ortalama olan yaklaşık %8,4’ün üzerindedir partitaiva.it partitaiva.it. Bu, Batı Avrupa standartlarına göre yüksek bir getiri olup, düşük alım fiyatlarının ve istikrarlı kira talebinin yansımasıdır. Karşılaştırma için, Lucca İtalya’daki ev sahipleri için en kârlı yerlerden biri – orta ölçekli şehirlerde %8–10 brüt getiriler görmek yaygındır partitaiva.it. Ticari gayrimenkuller daha da fazla getiri sağlayabilir (daha sonra ele alınacak), ancak konuttan elde edilen güçlü kira geliri kesinlikle yatırım amaçlı alımları teşvik etmiştir.

Sürücüler: Yerli ve Yabancılar: Lucca’daki talep hem yerel hem de uluslararası kaynaklardan gelmektedir.

Yerel tarafta, Lucca’nın ekonomisi (kağıt endüstrisi bölgesi ile bilinir ve büyüyen bir teknoloji sektörüne sahiptir) istikrarlı istihdam sağlar ve şehrin yüksek yaşam kalitesi, birçok sakinin taşınmak yerine kalıp evlerini yenilemeyi tercih etmesine neden olur.Demografik olarak ise Lucca’nın yerli nüfusu yaşlanmakta ve biraz azalmıştır (şehrin yaklaşık 88.500 sakini vardır, bu sayı 2024’e göre yaklaşık %0,7 azalmıştır quantitalia.it).Boşluğu doldurmak için, yabancı alıcılar ve yurtdışında yaşayanlar giderek daha önemli hale gelmiştir.Toskana uzun zamandır ikinci ev arayan Avrupalıların ve Amerikalıların ilgisini çekiyor ve Lucca bu konuda yükselen bir yıldız.Şehir, lüks gayrimenkul için “göreceli bir fırsat” olarak kabul ediliyor – Floransa veya Siena’ya benzer Toskana cazibesini, metrekare başına daha düşük bir fiyatla sunuyor – bu da son yıllarda varlıklı alıcıların akınına yol açtı worldpropertyjournal.com.Fransa, Birleşik Krallık, ABD, Benelux ve Almanya gibi ülkelerden varlıklı bireyler, Toskana’nın yaşam tarzı ve Lucca’nın bozulmamış tarihi atmosferi sayesinde en önde gelen yeni yatırımcılar arasında yer alıyor worldpropertyjournal.com.İtalya’nın vergi teşvikleri bu trendi güçlendiriyor: örneğin, tek oranlı vergi sistemi (yurtdışı gelirler için 100.000 €’luk sabit vergi) ve gurbetçi profesyonellerin geri dönmesini teşvik eden programlar, İtalya’ya taşınmayı (ve mülk satın almayı) daha cazip hale getirdi worldpropertyjournal.com.2025 itibarıyla, İtalya’da 40.000’den fazla YGYO (> 10 milyon $ net servet) bulunmaktadır ve birçoğu fonlarını gayrimenkule yönlendirmektedir worldpropertyjournal.com.Lucca doğrudan fayda sağladı – 2025 raporlarında Toskana’nın lüks pazarında en iyi performans gösteren şehir olarak öne çıktı, çünkü beş yıl içinde üst düzey mülk fiyatlarında %27’lik bir artış yaşandı worldpropertyjournal.com.Bu uluslararası alıcılar, genellikle yenileme projeleri yerine anahtar teslimi mülkleri (tamamen yenilenmiş, taşınmaya hazır) tercih etmektedir worldpropertyjournal.com ve bu da geliştirici ve satıcıları birimleri lüks bir şekilde yenilemeye teşvik etmektedir.

Ana Mahalleler ve Gayrimenkul Tipleri: Lucca’da alıcı tercihleri pandemi sonrası değişti. Tarihi çekiciliği ve modern konforu bir arada sunan mülkler, özellikle orta çağdan kalma binaların modern standartlara göre yenilendiği centro storico’da (eski şehir merkezi) yoğun talep görüyor. Sur içindeki sınırlı stok, buradaki fiyatların yüksek olmasına neden oluyor (kaliteli, yenilenmiş üniteler için €3.700–€4.100/m²’ye kadar çıkabiliyor iltirreno.it). Bu arada, çevre mahalleler ise daha fazla alan ve daha düşük fiyatlar sunduğu için popülerlik kazandı; surların hemen dışındaki bölgeler (Sant’Anna, Arancio, San Concordio gibi) iş nedeniyle taşınmak durumunda olan genç aileleri ve profesyonelleri cezbetmekte iltirreno.it. Bu mahallelerde genellikle bahçeli evler veya otoparklı yeni daireler bulunmakta – COVID kapanmaları sonrası bu tür özellikler oldukça değer kazandı. Aslında, tüm Toskana genelinde dış mekan, özel bahçe ve çevre dostu tasarıma sahip evlere yönelim giderek güçlendi ltimmobili.it. Lucca’da da bu durum gözleniyor: Alıcılar enerji verimli binalar ve yeşil alanlara açık bir eğilim gösteriyor, bu da geliştiricileri sürdürülebilirliğe odaklanmaya teşvik ediyor. Yeni inşaatlar ve yenilemeler giderek daha fazla A enerji sınıfında oluyor ve güneş panelleri gibi özellikler içeriyor, çünkü çevre dostu tasarımlar hem fiyatlarda prim kazandırıyor hem de geleceğe yatırım olarak değer görüyor ltimmobili.it.

Kira Dinamikleri ve Turizm Etkisi: Lucca’daki kiralamalar, uzun vadeli kiralamalar ile kısa vadeli turist kiralamaları arasında ikiye ayrılmaktadır. Uzun vadeli kiralara olan talep, yerel çalışanlar, öğrenciler ve ailelerden gelmektedir. Ancak, uzun vadeli kiracılar için arz sınırlıdır; bunun nedeni ise pek çok ev sahibinin, daha kârlı olan kısa vadeli kiralamalara yönelmiş olmasıdır. Lucca’nın, ortaçağ surları ve festivalleriyle tanınan popüler bir turizm destinasyonu olması, ev sahiplerinin yoğun sezonda gecelik yüksek ücretler kazanabilmesine olanak tanımaktadır. Bu durum, toplumda tartışmalara yol açmıştır: bazı sakinler ve yetkililer, Airbnb tarzı kiralamaların çoğalmasının uzun vadeli konut arzını sıkıştırabileceği konusunda endişelerini dile getirmiştir. Kısa vadeli kiralamalara kısıtlama getirilmesine yönelik çağrılar, emlak sektörü tarafından dirençle karşılanmıştır. Sektör grupları, tatil kiralamalarının bölgeye önemli gelir getirdiğini ve uygun fiyatlı konutları genişletmenin belediyenin görevi olduğunu, özel kiralamaları sınırlamanın ise doğru olmadığını savunmaktadır iltirreno.it. Yerel emlakçı derneği başkanı (FIAIP) Armando Barsotti, birçok yazlığın özellikle kısa vadeli kiralama amacıyla satın alındığını ve bu trendi “bölge için önemli bir destek” olarak gördüğünü belirtti; çok sıkı düzenlemelerin ters etki yaratacağını savundu iltirreno.it. 2025 yılı itibarıyla önemli bir kısıtlama getirilmemiştir; bu nedenle kısa vadeli kiralama segmenti, şehir merkezinde yatırım talebini ve kira artışını artırarak konut piyasasının önemli bir itici gücü olmaya devam etmektedir. Lucca’nın turizm odaklı bölgelerinde kira getirileri yüksektir, ancak potansiyel yatırımcıların konutun erişilebilirliği siyasi bir sorun haline gelirse 2026–2027 yıllarında ortaya çıkabilecek yerel politika tartışmalarını yakından takip etmeleri tavsiye edilmektedir.

Ticari Gayrimenkul Trendleri (Ofis, Perakende, Sanayi)

Ofis Alanı: Lucca, İtalya’da birincil bir ofis piyasası değildir ancak istikrarlı bir profesyonel ve idari faaliyet tabanına ev sahipliği yapar. Lucca’daki ofis gayrimenkul segmenti son dönemde nispeten durağan bir performans göstermiştir. 2025’in ilk çeyreği itibariyle, şehirdeki ofis mülklerinin ortalama fiyatı yaklaşık metrekare başına 2.050 € (satın alma için) ve kiralama için ise aylık metrekare başına yaklaşık 11,2 € civarındadır mercato-immobiliare.info. Bu değerler son bir yılda sabit kalmıştır, satış fiyatlarında ise esasen değişiklik görülmemiştir (6 ayda %–0,2) mercato-immobiliare.info. Küçük bir gerileme 2024’ün sonlarında, muhtemelen o dönemdeki yüksek borçlanma maliyetleri nedeniyle yaşanmış; ancak 2025’te ofis piyasası yeniden istikrar kazanmıştır. Lucca’daki ofisler ortalama olarak %8–9 civarında brüt kira getirisi sunmaktadır – daha küçük bir şehir için rekabetçi bir oran – ancak %10’un üzerindeki yüksek getiriler genellikle İtalya’nın daha büyük veya daha düşük fiyatlı piyasalarında görülmektedir partitaiva.it partitaiva.it. Lucca’da ofis talebi esas olarak yerel işletmelerden (örneğin bankalar, sigortacılar, hizmet şirketleri) ve kamu sektörü ofislerinden gelmektedir; büyük şirketlerin varlığı sınırlıdır çünkü daha büyük firmalar genellikle Floransa veya Milano’dadır. Lucca’daki ofislerde boşluk oranı ortalamadır. Daha eski ya da merkezi olmayan konumlardaki ofis binaları daha uzun süre boş kalabilirken, şehir merkezi veya ana yollar üzerindeki iyi konumdaki modern alanlar daha kolay kiracı bulmaktadır. Pandemi döneminde, diğer şehirlerde olduğu gibi, uzaktan çalışma nedeniyle bazı ofis alanları birleştirilmiştir. Ancak 2025 itibariyle iyileşme işaretleri net olarak görülmektedir – şirketler yeniden kiralamaya başlamakta, sıklıkla daha küçük ama nitelikli ofisler (iyi IT altyapısı ve otoparklı) aramaktadır. Yeni arz kıttır: Lucca’da son zamanlarda spekülatif ofis inşaatları görülmemektedir, bu yüzden piyasa mevcut binaların yeniden kullanımıyla ilerlemektedir. İlginç bir trend ise dönüşümdür: şehir yönetimi, kullanımı az olan ofislerin konuta (ya da tam tersi) dönüştürülmesini kolaylaştırmıştır iltirreno.it iltirreno.it. 2024 yılında yürürlüğe giren bu esneklik, kronik ofis boşluklarının ihtiyaç duyulan konuta dönüştürülerek absorbe edilmesini amaçlamaktadır. Ayrıca, eski tip ofis birimlerine sahip yatırımcılar için bir “çıkış stratejisi” imkanı sunar ki bu da ofis sermaye değerlerinin fazla düşmesini önler. Genel olarak, Lucca’daki ofis segmentinin görünümü istikrardır – dramatik bir büyüme beklenmez fakat kaliteli alanlarda istikrarlı doluluk, yeni arz riskinin ise düşük olduğu bir seyir öngörülmektedir.

Perakende ve Ana Cadde: Lucca’daki perakende gayrimenkulü, şehrin turizmi ve yerel harcama alışkanlıklarından büyük ölçüde etkilenmektedir. Tarihi merkezin perakende caddeleri – butik mağazalar, kafeler ve restoranlarla dolu, kartpostal gibi yaya yolları – perakende pazarının merkezini oluşturur. Burada, yoğun yaya trafiği (özellikle ilkbahardan sonbahara kadar süren turist sezonunda) mağazaları talep görür kılar. Lucca’nın merkezindeki birinci sınıf perakende kiraları (örneğin ana alışveriş caddesi Via Fillungo’da) şehirdeki en yüksekler arasındadır ve bu birinci sınıf yerlerde boşluk oranı çok düşüktür. Lucca’da ortalama ticari mülk fiyatları (perakende vitrinleri dahil) satılık için yaklaşık €1.950/m² seviyesindedir, ortalama kiralar ise aylık €14,2/m² civarındadır mercato-immobiliare.info. Özellikle, Lucca’daki perakende mülkleri gayrimenkulde en yüksek yatırım getirilerini sunmaktadır – ortalama olarak yaklaşık %10 brüt yıllık getiri partitaiva.it. Bu, çoğu İtalyan şehrinin ana caddelerindeki mağazalarında çift haneli getirilerin olduğu ulusal bir eğilimle tutarlıdır; bu da kiraların güçlü, ancak satın alma fiyatlarının yatırımcılar için makul seviyede kaldığını gösterir. Lucca’da yerel yatırımcılar ve aile ofisleri bu perakende birimlerini sıklıkla uzun vadeli varlık olarak elinde tutar.

Ancak, tüm perakende aynı değildir: konum çok önemlidir. Eski şehir surlarının içindeki dükkanlar (özellikle turistik simge yapıların yakınında) iyi performans gösterirken, ikincil konumlar veya yeni banliyö perakende merkezleri daha fazla zorlukla karşı karşıya. Son yıllarda, bazı kenar ticari alanlar, e-ticaretin ve değişen alışveriş alışkanlıklarının fiziksel mağaza talebini etkilemesi nedeniyle kiracı bulmakta zorlandı. 2024 yılı itibarıyla, şehirde ana yaya bölgelerinin dışında uzun süredir boş olan birçok zemin kat ticari birim vardı iltirreno.it. Buna yanıt olarak, Lucca yönetimi 2024 yılında kentsel planlamada bir “mini devrim” başlattı: boş zemin kat mağaza ve ofislerin konut kullanımına dönüştürülmesine izin verdi (belirli koşullarla) iltirreno.it iltirreno.it. Bu politika hem tarihi merkezi (bazı ana caddeler için korumalarla) hem de çevre mahalleleri kapsıyor. Mantık iki yönlü – boş vitrinlerden kaynaklanan kentsel bozulmayı azaltmak ve yeni daireler yaratarak konut sıkıntısını hafifletmek. Bu dönüşümler için onlarca mülk sahibi başvurdu, bu da perakende pazarında birinci sınıf olmayan konumlarda fazla arz olduğunu gösteriyor. Bu durum, düşük talep gören ticari alanlar için bir zorluk teşkil etse de aslında bir uyum sağlanmasını ifade ediyor: Lucca’nın perakende sektörü fiilen en güçlü talep gören alanlara (turistik bölgeler, ana ticari caddeler) yoğunlaşırken, kenarda kalmış perakende stokları piyasadan çıkarılıyor (daireye dönüştürülüyor). Kalan perakende mülkleri için bu olumlu bir gelişme, çünkü aşırı arzı önlüyor ve kira seviyelerinin istikrarını sağlayabiliyor.

Performans açısından, 2024 perakende sektörü için toparlanma yılı oldu ve Lucca da bu trende katıldı. İtalya’da perakende yatırım hacimleri 2024’te %40’tan fazla artarak (8,7 milyar €’ya) sektörün yeniden canlandığını gösterdi idealista.it. Büyük şehirlerin ana caddelerinde kiralar yeniden artmaya başladı. Lucca’nın ölçeği daha küçük olsa da, ana cadde perakendesi dirençli kaldı – merkezi konumdaki birimlerin çoğu, hem yerlilere hem de turistlere hitap eden başarılı işletmeler tarafından işgal ediliyor. Her yıl düzenlenen Lucca Comics & Games festivali, kısa sürede yüz binlerce ziyaretçiyi kente çekiyor; bu da yerel perakendeciler için önemli bir kazanç sağlıyor ve şehirde mağazaya sahip olmanın değerini güçlendiriyor. Mahalle perakendesi (bakkallar, eczaneler gibi konut alanlarındaki mağazalar) de yerel tüketimle istikrarlı şekilde devam ediyor. Daha büyük formatlı perakende için, Lucca’nın dışında birkaç perakende parkı ve büyük mağaza bulunuyor; bunlar sabit doluluk oranına sahip ancak bu segmentte planlama kısıtlamaları ve olgun pazar nedeniyle fazla bir genişleme yok. Önümüzdeki döneme bakıldığında, perakende gayrimenkul görünümü temkinli iyimser: faiz oranlarının düşmesi yatırımcı iştahını artırabilir ve fiziksel perakende, turistik şehirlerde dayanıklılığını kanıtlamaya devam ediyor. Yine de, ikincil perakende mülk sahiplerinin bazı bölgelerde yaya trafiği toparlanmazsa yenilik yapmaları veya yerlerini dönüştürmeleri gerekecek – bu, perakendenin e-ticaret çağında evrilmesiyle ülkede genel bir trend idealista.it.

Endüstriyel ve Lojistik: Lucca ve çevresindeki endüstriyel gayrimenkul segmenti, bölgedeki üretim kümelenmesiyle özellikle öne çıkmaktadır. Lucca, İtalya’nın en önemli kağıt üretim bölgesinin merkezindedir – Avrupa’da resmi olarak tanınan tek kağıt üretim bölgesidir miac.info. Bölgede 200’den fazla şirket (kağıt fabrikalarından ambalaj firmalarına kadar) faaliyet göstermektedir; özellikle yakınlardaki Capannori ve Porcari’de yoğunlaşan bu şirketler, yaklaşık 10.000 çalışan istihdam etmekte ve her yıl milyarlarca euroluk gelir sağlamaktadır investintuscany.com. Bu endüstriyel temel, depolara, fabrikalara ve lojistik alanlara sürekli talep doğurmaktadır. Lucca’daki endüstriyel mülklerin (örneğin, capannoni yani depoların) metrekare fiyatları genellikle ticari veya konut mülklerine göre daha uygundur – genellikle yaşına ve konumuna bağlı olarak €800–€1.500/m² aralığındadır (eski depolar için düşük, modern tesisler için yüksek). Lojistik alan kiraları geniş bir aralıkta değişebilir, fakat getiriler genellikle caziptir; çünkü İtalya’daki endüstriyel varlıklar, ikincil pazarlarda çoğunlukla çift haneli getiri sağlayabilmektedir. Örneğin, Lucca yakınlarında modern depoların yaklaşık €900/m²’den işlem gördüğünü gösteren yakın tarihli bir ilan, bölgede kira seviyeleri dikkate alındığında yatırımcıların sağlam getiriler elde edebileceğini ortaya koymaktadır idealista.it.

Kağıt endüstrisinin son on yıldaki büyümesi (çok uluslu şirketlerin yerel tesislere devam eden yatırımlarıyla birlikte investintuscany.com investintuscany.com) endüstriyel gayrimenkulde de bir miktar genişlemeye yol açmıştır. Birçok şirket yeni üretim salonları inşa etmiş veya tesislerini büyütmüştür (örn. DS Smith’in Porcari’de yaptığı 13.000 m²’lik genişleme investintuscany.com). Bu tür gelişmeler genellikle spekülatif olmaktan ziyade kullanıcıya özel olarak yapılmaktadır. Ayrıca, il tarafından yönetilen ve çoğunlukla KOBİ’lere tahsis edilen sanayi bölgeleri de bulunmaktadır ve buralarda genellikle doluluk oranı yüksektir. Endüstriyel segmentte boşluk oranı nispeten düşüktür – iyi konumda (otoyol erişimi iyi olan) herhangi bir depo, üreticiler veya bölgesel ekonomi için depo olarak mutlaka kullanılmaktadır. Lucca’daki lojistik sektörü daha küçük ölçeklidir (en yakın büyük lojistik merkezleri Floransa civarında veya Livorno limanındadır), ancak bazı 3PL şirketleri ve dağıtıcılar kuzey Toskana’ya hizmet vermek için orta ölçekli depolar işletmektedir. E-ticaretin devam eden yükselişi, Lucca çevresinde son kilometre lojistik alanına olan talebi mütevazı şekilde artırmıştır; ancak şehrin Orta Çağ’dan kalma merkezi nedeniyle, esas dağıtım merkezleri genellikle banliyölerde kurulmaktadır.

Ticari Yatırım İklimi: Yatırımcılar için Lucca’nın ticari gayrimenkulleri yüksek getiri ve niş fırsatların bir karışımını sunar. Yerel yatırımcı-geliştiriciler, mülkleri yeniden amaçlandırma konusunda aktiftir (örneğin, eski bir fabrikayı loft ofise dönüştürmek veya kullanılmayan bir ofis binasını konuta çevirmek gibi). Uluslararası ticari yatırımcılar genellikle daha büyük İtalyan şehirlerine odaklanırken, Lucca’nın turizm sektörü de ilgi çekmektedir – örneğin, tarihi binaları butik otellere veya oda & kahvaltılara dönüştürmek, sürekli turizm akışı nedeniyle bilinen bir yatırım temasıdır. Genel olarak, Lucca’daki ticari gayrimenkul pazarı sağlıklıdır ancak yüksek büyüme potansiyeli taşımaz: ofislerde istikrar, perakendede ana caddelerde güçlülük (ikincil perakendede bazı uyarlamalarla), güçlü üretim bölgesi sayesinde ise sanayide sağlam temeller ile karakterizedir. Lucca’daki ticari işlem hacimleri büyük değildir, fakat 2024’te faaliyet arttı ve bu, İtalya genelindeki ticari toparlanmayı yansıttı (İtalya’nın 2024 toplam ticari yatırımı 2,6 milyar €’ya ulaşarak önemli bir artış gösterdi; büyümeye perakende ve lojistik öncülük etti idealista.it). Lucca’da da perakende ve lojistik varlıklara olan yatırımcı ilgisinde artış ulusal eğilimlerle paralellik göstermiştir. Gelecekteki büyük ölçekli ticari projeler (örn. yeni bir alışveriş merkezi veya iş parkı) kentsel planlara ve talebe bağlı olacaktır – şu anda odak noktası, geniş çaplı yeni gelişmelerden ziyade mevcut stokun kademeli olarak iyileştirilmesi gibi görünmektedir.

Yatırım Fırsatları ve Zorluklar

Lucca hem konut hem de ticari alanlarda cazip bir yatırım fırsatı sunar, ancak yatırımcılar fırsatları potansiyel zorluklarla değerlendirmelidir:

  • Güçlü Kira Getirileri: Lucca’nın yatırımcılar için en büyük cazibelerinden biri yüksek kira getirisi olmasıdır. Konut kiralamalarında brüt getiri yaklaşık %8–9 civarında, ticari getiriler ise bazı durumlarda %10’un da üzerine çıkabilmektedir partitaiva.it. Bu getiriler, birçok Batı Avrupa pazarındaki (örneğin Paris veya Münih gibi şehirlerdeki birincil getirilere sıklıkla %4’ün altındadır) oranlardan daha yüksektir. Gelir arayan yatırımcılar için Lucca’daki mülkler istikrarlı nakit akışı sağlayabilir. Özellikle, Lucca’nın turizm yoğun merkezinde kısa dönemli platformlarda (Airbnb) kiralamak oldukça kazançlı olmuştur; bazıları uzun dönemli kiralama ortalamalarının da üzerinde getiriler bildirmektedir. İyi konumlanmış perakende birimler de yönetilebilir fiyatlar ve sürekli turist yoğunluğu sayesinde çift haneli getiriler sunar.
  • Sermaye Değeri Artışı Potansiyeli: Lucca’nın emlak değerleri yükselen bir eğilimde. Şehir hâlâ Floransa gibi daha olgun piyasalara kıyasla büyüme aşamasında. Belirtildiği gibi, lüks mülkler beş yıl içinde yaklaşık %27 değer artışı gördü worldpropertyjournal.com ve görünüm olumlu kalmaya devam ediyor. Gelecekteki fiyat artışının (her yıl daha ılımlı birkaç puan olarak tahmin edilmekte) kira geliri ile birleşmesi, muhtemelen sağlıklı bir toplam getiri anlamına geliyor. Ayrıca, planlanan altyapı iyileştirmeleri (aşağıda tartışılacak) belirli bölgelerde mülk değerlerini artırabilir. Lucca, yabancı alıcıların radarına giderek daha fazla giriyor – eğer bu uluslararası talep hız kazanırsa, fiyatları ve likiditeyi daha da artırabilir (sermaye kazancı fırsatı).
  • Çeşitlilik ve Niş Pazarlar: Yatırımcıların değerlendirebileceği çeşitli nişler mevcut. Standart dairelerin ötesinde, Lucca’da tarihi yapıların yenilenmesi (ör. tarihi bir villa ya da manastırın daireye veya otele dönüştürülmesi), öğrenci konutları (üniversite kasabalarına yakınlık nedeniyle) veya yaşlı yaşam tesisleri (Toskana emeklilik için popüler) gibi fırsatlar var. Konaklama sektörü başka bir açı – Lucca’nın eteklerinde yer alan sevimli butik pansiyonlar veya tatil kiralama kompleksleri, Toskana agroturizm trendinden faydalanıyor. Ayrıca, gelişen kağıt endüstrisi özel sanayi gayrimenkullerine (fabrikalar, laboratuvarlar) talep yaratıyor – bu sektör, uzun vadeli kurumsal kiralamalarda çok istikrarlı olabilir. Bu nişler, yerel güçlü yönleri (kültür, sanayi, eğitim) kullanarak ortalamanın üzerinde getiri elde etme fırsatları sunar.
  • Olumlu Vergi ve Finans Koşulları: İtalya’nın vergi teşvikleri, yatırım durumunu güçlendiriyor. Yeni yerleşenler için uygulanan sabit vergilendirme rejimi (yurtdışından elde edilen gelire sabit 100.000 € vergi), çok zengin bireylerin taşınmasını (ve lüks konut alımlarını) teşvik eden bir unsur olarak öne çıkıyor worldpropertyjournal.com. İlk konutlar için emlak alım-satım masrafları görece düşük ve bazı yenileme projeleri için (önceki “Süperbonus” yıllarıyla karşılaştırıldığında azaltılmış olsa da) vergi kredileri mevcut. 2023’te zirveye çıkan finansman maliyetlerinin iyileşmesi bekleniyor: Avrupa Merkez Bankası’nın faiz artırımları 2024 sonlarında duraksadı ve bazı oranlar 2025 başında gerçekten gevşedi, böylece ipotek kredileri daha erişilebilir hale geldi ltimmobili.it. Örneğin, 6 aylık Euribor oranı 2024 ortasında yaklaşık %3,8’den 2025 Şubat’ında yaklaşık %2,35’e düştü ltimmobili.it. Düşük faiz oranları daha ucuz finansman ve potansiyel olarak yatırımcıların daha fazla kaldıraç kullanabilmesi anlamına geliyor ve getirileri artırıyor. Eğer enflasyon kontrol altında kalır ve faiz oranları 2025-2026 boyunca düşüş eğiliminde olursa, yatırımcılar İtalya piyasasında cazip ipotek fırsatları yakalayabilirler.

Bu fırsatlara rağmen, aşılması gereken zorluklar ve riskler de var:

  • Faiz Oranı ve Ekonomik Belirsizlik: Finansal koşullar iyileşirken, her türlü tersine dönüş (örneğin, yeniden yükselen enflasyonun faiz artırımına yol açması) piyasada durgunluğa sebep olabilir. Emlak fiyatları borçlanma maliyetlerine duyarlıdır – Lucca’daki fiyatlarda 2023’te görülen düşüş (bir noktada yıllık –%7) luccaindiretta.it daha yüksek faiz oranlarının talebi soğuttuğunu gösterdi. İtalya’nın ekonomisi istikrarlı ama düşük büyüme hızına sahip; Avrupa’da olası bir durgunluk alıcı güvenini azaltabilir veya yabancı yatırımı kesebilir. Yatırımcıların faiz artışlarına karşı yatırımlarını stres testine tabi tutması ve kira gelirlerinin olası faiz artışında kredi geri ödemelerini karşılayabileceğinden emin olmaları önerilir.
  • Düzenleyici ve Bürokratik Engeller: İtalya karmaşık bürokrasisiyle bilinir. Gayrimenkul işlemleri ve geliştirme izin süreçleri, tarihi bina yönetmelikleri ve yasal engeller nedeniyle yavaş ilerleyebilir. Lucca’nın tarihi bölgelerinde, tadilat yapmak için koruma kurallarında gezinmek gerekir. Kent planı (Piano Operativo) da değişebilir; örneğin, 2024 yılında şehir zemin kat dönüşümlerindeki kuralları gevşettiğinde görüldüğü gibi iltirreno.it – düzenleyici değişiklikler, mülkünüzün izin verilen kullanımı ve değerini etkileyebilir. Ayrıca, İtalya’da turistik şehirlerde kısa süreli kiralamaları düzenlemeye dair devam eden siyasi bir tartışma var. Lucca henüz katı kısıtlamalar getirmemiş olsa da, 2026–2027 yıllarına kadar yeni kuralların (kayıt zorunluluğu veya gece sınırları gibi) ortaya çıkması mümkün. Tatil kiralama gelirine güvenen yatırımcıların yerel politikaları takip etmesi gerekir. Vergilendirme de bir diğer konudur: özel rejimler dışında, İtalya’daki emlak vergileri (ikinci evler için IMU) ve kira geliri vergileri (eğer konut kiralarında avantajlı %21 “cedolare secca” oranı seçilmezse) net getirileri etkileyebilir. Tüm bu faktörler, yatırımcılar için iyi bir yerel hukuk/vergilendirme danışmanlığının önemini ortaya koyuyor.
  • Sınırlı Likidite ve Pazar Büyüklüğü: Lucca’nın pazarı, hareketli olsa da büyük şehirlere kıyasla nispeten küçük ve likit olmayan bir pazardır. Lucca’daki üst düzey mülklerin satışı, alıcı havuzunun daha dar olması nedeniyle daha uzun sürebilir. Ticari mülklerde de pazar daha niş bir yapıdadır. Bu nedenle, Lucca’daki gayrimenkul orta-uzun vadeli bir yatırım olarak görülmelidir. Sıkı bir pazarın avantajı fiyat istikrarıdır, ancak dezavantajı ise hızlı çıkış yapmak isterseniz hedef fiyatınızda alıcı bulmanın zaman alabilmesidir. Özellikle uluslararası yatırımcılar, döviz kuru riski (Euro bazlı değilse) ve alıcıya ulaşmak için güvenilir yerel acentelere olan ihtiyaç konusunda dikkatli olmalıdır.
  • Yaşlanan Nüfus ve Demografi: Yapısal bir zorluk da Lucca’nın demografik eğilimidir. Yerel nüfus yaşlanıyor ve toplam nüfus artışı durağan ya da hafif negatif quantitalia.it. Daha az genç yerel alıcı, uzun vadede doğal konut talebini (özellikle ilk evler için) azaltabilir. Boşluk, yeni gelenlerle (ör. yurt dışından ya da Lucca’ya çekilen diğer İtalyan bölgelerinden insanlar) doluyor olsa da, bir yatırımcı 5–10 yıl sonra kiracı ya da alıcının kim olacağını düşünmelidir. Sadece yerel pazara güveniliyorsa, yaşlanan bir müşteri tabanının da dikkate alınması gerekir. Bu zorluk, Lucca’nın dışarıdan insan çekebilme gücüyle hafifliyor – gerçekten de, yerel nüfusu azalan birçok Toskana kasabası, gayrimenkul piyasalarını turizm ve yaşam tarzı göçleriyle sürdürüyor. Ancak demografik ters rüzgarlar (yerelde daha az ailenin oluşması) 2030 sonrasında gözlemlenmesi gereken bir konu.
  • Altyapı ve Çevresel Riskler: Son olarak, çok keskin olmasa da, altyapı kapasitesi ve iklim/çevre faktörlerini göz önünde bulundurun. Lucca’nın cazibesi, çok yoğun turistik sezonlara yol açıyor – park yerleri, yollar ve altyapı üzerinde zaman zaman aşırı yüklenme olabiliyor. Hükûmet iyileştirmelere yatırım yapıyor (yeni yollar, köprüler vb.), ancak inşaat gecikmeleri ya da maliyet aşımları bazı bölgeleri etkileyebilir (örneğin, yeni Serchio köprüsündeki çalışmalar, civarda geçici trafik veya gürültü sorunları yaratabilir). Çevresel açıdan bakıldığında Lucca, Serchio Nehri’nin yanındaki alçak bir ovada yer alıyor; tarihsel olarak taşkın riski olan bazı bölgeleri var. İklim değişikliği, yoğun yağışlarda sel riskini artırabilir (şehirde sel savunmaları mevcut, ancak kırsal mülkler daha açıkta kalabilir). Ayrıca AB’nin yeni enerji verimliliği yönetmelikleri nedeniyle eski binaların cazibesini koruması ya da satılabilir olması için iyileştirme (yalıtım, yeni ısıtma sistemleri gibi) gerektirebilir. Bu durum hem bir zorluk (potansiyel yenileme maliyetleri) hem de bir fırsat (zaten verimli olan mülkler, yakında yürürlüğe girecek olan sürdürülebilirlik kurallarıyla değer kazanacak) sunuyor ltimmobili.it.

Özetle Lucca, yüksek getirili, karakter sahibi yatırımlar sunuyor ve sağlam bir potansiyel barındırıyor; ancak ihtiyatlı yatırımcılar İtalya’ya özgü karmaşıklıkları göz önünde bulunduracak, çeşitlendirme sağlayacak ve muhtemelen ileride de talep görecek kaliteli lokasyonlara ve mülklere odaklanacaktır.

Kentsel Planlama ve Altyapı Projelerinin Etkisi

Lucca’daki kentsel planlama kararları ve altyapı gelişmeleri, emlak piyasasının geleceğini şekillendirmede önemli bir rol oynuyor. 2024 ile 2028 yılları arasında birçok önemli girişim ve proje, gayrimenkul arzını, talebini ve değerlerini etkileyecek:

  • Şehir Ana Planı ve Yeni Gelişmeler: Lucca’nın Piano Operativo (ana planı), özellikle San Concordio bölgesinde (tarihi merkezin hemen güneyinde) önemli yeni emlak projelerini öngörüyor. Bu plana göre, şehir yalnızca S. Concordio’da 248 yeni daire ve ~33.000 m² ticari alan (mağazalar, oteller, ofisler) inşasını öngörüyor lavocedilucca.it. Şehir surlarının yakınındaki Ex Manifattura Tabacchi (eski tütün fabrikası) alanının önerilen yeniden geliştirilmesi dikkat çekicidir; burada bir proje 60 yeni daire ve 15.000 m² ofis/mağaza öngörüyor lavocedilucca.it. Böyle projeler, bu mahallede arzı dramatik şekilde artıracak ve fiilen yeni bir karma kullanımlı mahalle yaratacaktır. Ancak bu planlar, sakin komitelerinin “una enorme colata di cemento, senza mercato” – temelde yeterli talep olmadan aşırı inşa korkusuyla – itirazlarına neden oldu lavocedilucca.it. 2025 itibarıyla, yerel makamlar bu itirazları değerlendiriyordu, ancak genel yön net: Lucca, antik surların dışında kentsel alanını genişletmek ve modernize etmek istiyor. Bu projeler hayata geçerse, 2026–2028 yılları arasında San Concordio ve diğer çevre bölgelerde yeni konut kompleksleri ve ticari merkezler görebiliriz. Piyasada bu, baskının hafiflemesi potansiyeli (daha fazla konut arzı fiyat artışını ılımlılaştırabilir) ve yeni yatırım fırsatları (bu projelerde erken alıcılar promosyon fiyatlarından faydalanabilir) anlamına gelir. Ayrıca, inşaat faaliyetleri anlamına da gelir – yatırımcılar hangi projelerin nihai onay veya finansman aldığını izlemelidir. Bu ölçekte bir kentsel gelişme Lucca’nın yakın tarihinde benzeri görülmemiştir ve sonucu şehrin büyüme yolunu önemli ölçüde etkileyecektir.
  • Yeniden Geliştirme ve Canlandırma: Tamamen yeni inşaatın ötesinde, Lucca tarihi yapıların uyarlanabilir tekrar kullanımı üzerine odaklanıyor. Bunun en güzel örneklerinden biri, Piazzale Verdi yakınlarında 2.500 m²’lik tarihi bir binanın yenilenmesiyle oluşturulan yeni Lucca Sanat Merkezi planıdır finestresullarte.info finestresullarte.info. 10 milyon Euro’dan fazla bir yatırım ile bu proje (2025’te başlıyor), uzun süredir kullanılmayan – bir zamanlar hastane ve sinema olan – bir binayı modern bir sanat müzesi ve etkinlik alanına dönüştürecek finestresullarte.info. Bu tür kültürel altyapı sadece miras binaları korumakla kalmaz, aynı zamanda şehrin cazibesini de artırır, özellikle de yakın çevrede. Yakındaki mülklerde “kültürel yükselme” etkisi görülebilir; çünkü iyileştirilmiş kamusal alanlar ve müzeler genellikle yaya trafiğini ve bölgenin prestijini arttırır. Benzer şekilde, San Concordio’daki Ex Manifattura Tabacchi alanında, büyük apartman/ofis planı küçülürse karma kültürel-ticari kullanım (ortak çalışma alanları, galeriler, tiyatrolar) için alternatif teklifler sunulmaktadır pininfarina.it finestresullarte.info. Lucca’nın canlandırma yaklaşımı, şehrin tarihi kimliğini korurken eski yapılara yeni bir hayat kazandırmayı vurgular. Gayrimenkul açısından bu, restorasyon projelerinde özel fırsatlar olabileceği anlamına gelir – tarihi yenilemeler konusunda uzman yatırımcılar/geliştiriciler kamu kuruluşlarıyla iş birliği yaparak bu girişimler altında benzersiz mülkler (loftlar, stüdyolar, butik oteller) yaratabilir. Şehir, bu tür canlandırmalar için sıklıkla vakıflar ve özel şirketlerle çalışır; bu nedenle kamu ihalelerini veya iş birliği fırsatlarını takip etmek faydalı olabilir.
  • Altyapı İyileştirmeleri: Altyapı cephesinde, emlak piyasasını özellikle erişilebilirlik ve arazi değeri açısından etkileyecek ulaşım iyileştirmeleri devam etmektedir. Büyük bir proje olarak, Lucca’da Serchio Nehri üzerinde yeni bir köprü inşası bulunmaktadır. 2025–2026 civarında tamamlanması planlanan bu modern köprü, Monte San Quirico’da SP1 (via per Camaiore) ile SS12 yolunu birbirine bağlayarak kuzey-güney trafik akışını büyük ölçüde iyileştirecektir luccatimes.it. Ulusal, bölgesel ve il kaynaklarıyla finanse edilen 27 milyon € bütçeyle, yeni Ponte sul Serchio mevcut köprülerdeki tıkanıklığı azaltacak ve kuzey banliyö bölgelerine daha kolay erişim sağlayacaktır luccatimes.it. Emlak etkisi: Nehrin kuzeyindeki bölgeler (tarihi olarak biraz çevre olarak algılanan) köprü sayesinde şehirle ulaşım süresi kısaldığında daha entegre ve gelişime açık hale gelebilir. Bu bölgelerde arsa ve konut değerleri, bağlantının iyileşmesiyle artabilir. Bir diğer altyapı unsuru ise yol ve demiryolu iyileştirmeleridir. Lucca İtalya’nın yüksek hızlı demiryolu ağı üzerinde doğrudan olmasa da, bölgesel demiryolu hatlarında (Lucca-Floransa hattının elektrifikasyonu ve çift hat çalışması gibi) ve yol bakım programlarında devam eden iyileştirmeler bulunmaktadır. Lucca İli’nin 2025–2027 planı, bölgedeki birçok yol iyileştirmesine, köprü bakımına, hatta yeni okul binaları ve spor tesislerine fon ayırmaktadır luccatimes.it luccatimes.it. Banliyölerde iyileştirilen yollar ve olanaklar, banliyö konut gelişimini hızlandırabilir ve Lucca çevresindeki köyleri işe gidenler için daha cazip hale getirebilir.
  • Kentsel Hareketlilik ve İmar: Şehir içinde, kentsel planlama, gayrimenkul kullanımını da etkileyen hareketlilik ve imar konularına odaklanıyor. Lucca, merkezinin araçsız yapısını korumak ile sakinler ve turistler için yeterli otopark ve ulaşım sağlamak arasında hassas bir denge kuruyor. Şehrin kenarında yeni otopark yapıları veya elektrikli servisler gibi projeler (bazıları İtalya’nın PNRR iyileşme planı tarafından finanse ediliyor) gündemde. Ayrıca, 2024 revizyonu ile zemin katların konuta dönüştürülmesine izin veren gibi imar değişiklikleri de uygulandı (önceden bahsedildiği gibi) iltirreno.it. Bu, bazı mülklerin imarını ticari alandan konut alanına çevirerek piyasa değerini ve potansiyelini anında değiştiriyor. Şehir ayrıca asgari birim büyüklüğü standartlarını 2024 plan güncellemesinde belirledi (örneğin, tarihi merkezde yeni daireler genellikle en az 50 m², anıtsal binalarda ise 80 m² olmalı) iltirreno.it. Bu kurallar, dönüşümlerin aşırı küçük birimler oluşturmasını önler ve konut kalitesini korur – bu durum, üst düzey bir piyasa profili için iyi olsa da, aynı zamanda yatırımcıların mülkleri mikro dairelere kolayca bölemeyeceği anlamına gelir.
  • Kamu Projeleri ve Yaşam Kalitesi: Bazı projeler doğrudan gayrimenkulle bağlantılı olmasa da Lucca’nın genel çekiciliğini artırıyor. Örneğin, ünlü şehir surlarının bazı bölümlerinin restorasyonu, kamu parklarının iyileştirilmesi ve taşkın önleme altyapısına yapılan yatırımlar şehri daha güvenli ve güzel kılıyor. Lucca’nın bölgesel düzeyde çeşitli kültürel ve akıllı şehir programlarına dahil edilmesi, yaşam deneyimini modernleştiren yüksek teknoloji iyileştirmeleri (zaten oldukça iyi olan genişbant altyapısı veya akıllı ulaşım uygulamaları gibi) anlamına gelebilir. Yaşam kalitesi iyileştirmeleri, şehri yaşamak ve yatırım yapmak için daha cazip hale getirerek genel olarak mülk değerlerini destekleme eğilimindedir.

Sonuç olarak, kentsel planlama ve altyapı Lucca’nın piyasası için büyük ölçüde olumlu etkilerdir, ancak bazı büyüme sancıları da yaşanmaktadır. San Concordio’daki büyüme kontrollü bir şekilde gerçekleşirse, şehrin şöhreti arttıkça ihtiyacı olan yeni konut ve ticari alanı sağlayacaktır – ancak arz fazlası projeler talebin üzerine çıkarsa bir risk oluşturur. Yeni köprü gibi altyapı projeleri darboğazları ortadan kaldıracak ve muhtemelen yeni gayrimenkul noktalarının önünü açacaktır. Yerel yönetimin (örneğin, imarı piyasa gerçeklerine göre ayarlaması) duyarlılığı, koruma ile büyüme arasında denge kurmaya devam edeceklerinin sağlıklı bir işaretidir. Yatırımcılar ve ev sahipleri bu planların uygulamasını yakından izlemelidir: büyük projelerin yakınındaki alanlar, faydalar gerçekleştiğinde (erişilebilirlik, yeni imkanlar gibi) kayda değer bir değer artışı görebilir – ancak aynı bölgeler inşaat sırasında kısa vadeli aksaklıklarla karşılaşabilir. Genel olarak, 2025’ten 2028’e kadar Lucca, bağlantısını güçlendiren, kapasitesini genişleten ve kültürel altyapısını geliştiren düşünceli iyileştirmelerden fayda sağlayacak gibi görünüyor – bunların hepsi uzun vadede gayrimenkul piyasası için olumlu işaretlerdir.

Pazar Üzerinde Demografik ve Ekonomik Etkiler

Lucca’nın emlak eğilimleri, şehrin ve bölgenin demografik ve ekonomik bağlamı dikkate alınmadan tam olarak anlaşılamaz. Bu temel faktörler, hem mülk talebini hem de talep edilen mülk türlerini etkiler:
  • Nüfus Eğilimleri: Lucca şehrinin yaşlanan ve hafifçe azalan bir nüfusu vardır. Ocak 2025 itibarıyla, Lucca’nın nüfusu yaklaşık 88.600 civarındadır ve bir önceki yıla göre yaklaşık %0,7 azalmıştır quantitalia.it. Bu düşüş, birçok İtalyan orta büyüklükteki şehirde gözlenen, doğal nüfus artışının negatif (doğumdan çok ölüm) olduğu ve genç insanların bazen iş için daha büyük şehirlere taşındığı daha geniş bir eğilimin parçasıdır. Lucca’da yaşlı bir demografi, konut talebinin bir kısmının küçülmeye veya yaş dostu birimlere (örneğin asansörlü, hizmetlere yakın daha küçük daireler) yönelik olduğu anlamına gelir. Ayrıca, miras kalan mülklerin daha sık piyasaya gelmesi (yaşlı sahiplerin vefatıyla) stok artışını da beraberinde getirebilir. Bununla birlikte, Lucca’nın nüfus kaybı görece ılımlıdır ve en önemlisi, şehir dışından yeni sakinleri çekebilmektedir. Yabancı göç ve ülke içi göçler (genellikle 30-50 yaş arası, daha iyi bir yaşam kalitesi arayan kişiler) doğal azalmayı dengelemeye yardımcı olur. Tüm Toskana bölgesinde son on yılda yabancı nüfusu %11 arttı worldpropertyjournal.com ve Lucca da bu hikayenin bir parçası – örneğin dijital göçebeler, emekliler ve Kuzey Avrupa ya da Amerika’dan uzaktan çalışan profesyoneller, iklimi ve kültürü nedeniyle Lucca’ya yerleşiyor. Bu yeni gelenler, genellikle yerel ilk kez ev alıcılarına göre daha fazla harcama gücüne sahip olup, piyasayı belli mülk türlerine (yenilenmiş tarihi daireler, kır evleri vb.) olan talebi artırarak etkiler. Yani, yerel genç nüfus artmıyor olsa da, yaşam tarzı göçü Lucca’daki boşluğu dolduruyor ve şehrin emlak stratejileri (yeni konutlar, kültürel olanaklar) bu yeni sakinleri ağırlamaya yönelik gibi görünüyor.
  • Hane Dinamikleri: Nüfusun büyüklüğünün yanı sıra, Lucca’daki hane halkı yapısı da değişiyor. İtalya’nın genelinde olduğu gibi, hanehalkı büyüklükleri küçülüyor – daha fazla bekar ve çocuksuz çift, daha az geleneksel büyük aile var. Bu durum daha küçük birimlere (bir ve iki odalı daireler) olan talebi artırıyor. Trilocali (2 odalı birimler) ve özellikle quadrilocali (3 odalı) birimlerin yüksek talep gördüğü lanazione.it haberi, küçük daireler popüler olsa da birçok alıcının home office veya misafirler için fazladan bir oda sunan orta büyüklükte daireler aradığını gösteriyor. Uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla, bir çift bile 3. odayı ofis olarak kullanmak isteyebiliyor. Yaşlı nüfusun artması ise tek kişilik hane sayısını (dul kadınlar/erkekler) artırıyor, bu da güvenli apartmanlar ve destekli yaşam çözümlerine olan ihtiyacı artırıyor. Lucca’daki müteahhit ve yenileyiciler bu trendlere esnek daire planları tasarlayarak ve, belirtildiği gibi, yeni minimum büyüklük kuralları nedeniyle küçük dükkan ya da stüdyoları daha büyük dairelere birleştirerek uyum sağlıyor iltirreno.it.
  • Ekonomik Temel ve İstihdam: Ekonomik açıdan Lucca çeşitli bir tabana sahip. Bölgedeki işsizlik oranı nispeten düşük (Toskana’da işsizlik 2024’te yaklaşık %6-7 civarındaydı ve bu, ülke ortalamasından daha iyi). Ana sektörler arasında üretim (özellikle kâğıt ve ambalaj – Lucca bölgesi Avrupa’nın önemli bir temizlik kâğıdı üreticisi), turizm/konaklama, hizmetler ve biraz teknoloji/yenilik (Lucca’da bir teknoloji üssü var ve her yıl teknoloji odaklı Comics & Games etkinliğine ev sahipliği yapıyor). İstikrarlı bir istihdam tabanı, yerel alıcıların kendi ikametleri için konut satın alma gücü oluşturmasını sağlıyor. Özellikle, kâğıt bölgesinin güçlü performansı – süregelen yatırımlar ve ihracatlar investintuscany.com investintuscany.com – yerel orta sınıf konut piyasasını destekleyen iyi maaşlı işler sunuyor. Bu arada, turizm (hem kültürel hem etkinlik turizmi) ekonomiye dışarıdan para getirerek konaklama ve perakende sektörlerinde çalışanların gelirlerini destekliyor. Son verilere göre, Toskana’nın ihracat odaklı endüstrileri (Lucca’nınkiler gibi) 2022–2023 yıllarında rekor büyüme gösterdi facebook.com ve bu da bölgesel ekonomi için olumlu bir işaret.
  • Gelir ve Servet Seviyeleri: Lucca, varlıklı bir taşra şehri olarak kabul edilir. Sıklıkla yaşam kalitesi endekslerinde iyi sıralarda yer alır (Toskana’nın genel yaşam standardı yüksektir, ancak Lucca ili 2024’te yapılan bir sıralamada 107 il arasında 68. sırada yer aldı lab24.ilsole24ore.com). Birçok ailenin serveti, gayrimenkule (nesilden nesile kalan evler, villalar vb.) bağlıdır ve bu durum piyasa davranışını etkileyebilir – örneğin, sahipler satışta daha sabırlı olabilir veya daha büyük peşinatlar verebilirler. Ayrıca, binlerce yüksek net değere sahip bireyin (HNWIs) sabit vergi avantajı için İtalya’ya taşınmasıyla, İtalya’da artık 40.000’in üzerinde ultra zengin birey bulunuyor ve bazıları Toscana’yı üs olarak seçti worldpropertyjournal.com. Bu kişilerin yalnızca küçük bir kısmı bile Lucca’yı mülk satın almak için seçse, bu lüks segmente yüksek talep enjekte eder. Servet varlığı aynı zamanda lüks segmenti de destekler – lüks emlak acenteleri, ekonomik koşullar değişkenlik gösterse bile, pazarın en üst segmentinin Lucca’da aktif kaldığını ve varlıklı alıcıların faiz oranlarına karşı daha az hassas olup, yaşam tarzı ve varlık çeşitliliği ile daha fazla motive olduklarını belirtmektedir.
  • Faiz Oranları ve Finansman Koşulları: Gayrimenkul üzerindeki kritik bir ekonomik etki, finansman maliyetidir. Önceki bölümlerde belirtildiği gibi, faiz oranları dalgalı bir seyir izledi: 2020–2021’de rekor düşük seviyelerden, 2022–2023’te keskin artışlara, ardından 2024’te istikrara kavuştu. İtalya’daki birçok alıcı ipoteğe güvenir (ancak kredi-değer oranları bazı ülkelere göre genellikle daha düşüktür – İtalyanlar genellikle ciddi miktarda öz kaynak koyar). 2023’te mortgage faizlerindeki artış (sabit oranlarda %4’ün üzerinde) bazı satışları yavaşlattı, özellikle aylık ödemelere duyarlı genç alıcılar arasında iltirreno.it iltirreno.it. Lucca’da alıcılar artan mortgage maliyetleriyle başa çıkmak durumunda kaldı, bu da 2023’te hafif bir fiyat düzeltmesine katkıda bulundu. Ancak, 2025 itibarıyla görünüm iyileşti: Euribor ve diğer göstergeler zirvelerinden indi ltimmobili.it ve bankalar tekrar kredi vermeye istekli. Daha yumuşak faiz oranları alım gücünü artırır ve alıcı havuzunu genişletir, böylece emlak değerlerini destekler. Tersine, enflasyon baskıları geri döner ve Avrupa Merkez Bankası tekrar para politikasını sıkılaştırmak zorunda kalırsa, bu talep için bir engel olabilir. Şimdilik, İtalya’da beklenti enflasyonun %2 hedefine yakın seyredeceği ve oranların kademeli olarak gevşeyeceği yönünde; bu da 2025 yılı boyunca konut piyasasına karşı bir rüzgar estirecek idealista.it. Alıcılar ve yatırımcılar bunu hesaba katıyor – bazıları gelecekte daha yüksek emlak fiyatlarını öngörerek şu anda sabit faiz oranlarını sabitliyor, bazıları ise İtalya’nın halen görece düşük olan emlak fiyatlarından (Kuzey Avrupa’ya kıyasla) yararlanmak için daha fazla nakit kullanıyor.
  • Makro-Konum Faktörleri: Lucca’nın emlak piyasası, İtalya ve Avrupa içindeki konumu ile de şekilleniyor. Şehir, Floransa ve Pisa gibi büyük pazarların arasında yer alıyor. Pisa (20 dakika mesafede), Lucca’nın bağlantısı için önemli bir avantaj olan uluslararası bir havaalanına sahip. Havaalanına ve Floransa’ya (arabayla veya trenle yaklaşık 1 saat) kolay ulaşım, Lucca’yı ikinci ev sahipleri ve hatta kısmen büyük şehirlerde çalışanlar için cazip kılıyor. Ayrıca, İtalya’nın en çok ziyaret edilen ve uluslararası alanda en çok beğenilen bölgelerinden biri olan Toskana’da bulunmak, Lucca’nın bazı daha az bilinen şehirlerde olmayan daimi bir cazibeye sahip olmasını sağlıyor. “Toskana yaşam tarzı” markası çok güçlü ve yerel emlak piyasasını iç ekonomik dalgalanmalardan belirli bir ölçüde koruyor; çünkü yerel talep azaldığında, yabancı talep boşlukları doldurabiliyor. Ulusal ekonomik durum da önemli: İtalya’nın ekonomisi 2024–2025 yıllarında nispeten istikrarlı, yaklaşık %1’lik mütevazı bir büyüme ve enflasyonun önceki yüksek düzeylerden düşüşü gözlemleniyor cushmanwakefield.com. İtalya’da son dönemde siyasi istikrarın artması da yabancı yatırımcı güvenini yükseltiyor (örneğin, İtalya 2023–2024’te, bazı geçmiş yıllara göre daha az siyasi kriz yaşadı). Avrupa ekonomisi genel olarak iyi giderse, Lucca’nın ihracat sektörleri ve turizmi de canlanır ve bu durum şehrin emlak piyasasına olumlu yansır.

Özetle, demografik ve ekonomik göstergeler karmaşık ama genelde olumlu bir tablo çiziyor: Yaşlanan yerel nüfus, kente gelen gençlerle dengelenirken; güçlü bir yerel ekonomi ve varlıklı yeni gelenler, makroekonomik bazı zorluklara (örneğin, geçmiş faiz artışları gibi) rağmen talebi canlı tutuyor. Lucca’nın piyasası, bu türden etkileri göğüsleyebileceğini gösterdi – bu da şehrin kalıcı cazibesinin ve sağlam temellerinin bir kanıtı.

Yerel ve Uluslararası Alıcılar ve Yatırımcılar İçin İçgörüler

İster yerel bir sakin olarak yeni bir ev arıyor olun, ister ilk kez Lucca’yı gözünüze kestirmiş bir uluslararası yatırımcı, işte sizin için bazı özel içgörü ve öneriler:

Yerel Alıcılar İçin:

  • Çevre Semtlerde Değer Odaklı Alım: Tarihi merkezde fiyatlar sizin için yüksekse, Sant’Anna, San Concordio, Arancio veya San Marco gibi semtlere bakın. Bu bölgelerde talep artmaya başladı ama buradaki m² fiyatları, şehir merkezinin içindeki fiyatlara göre halen daha uygun (çoğunlukla m² başına 1.500–2.200 €; merkezde ise 3.000 € ve üzeri) ltimmobili.it iltirreno.it. Bu mahalleler iyi hizmet alıyor ve yeni altyapı projeleriyle (örneğin yakında tamamlanacak köprü ve yol iyileştirmeleri gibi) daha da elverişli hale gelecek. Birçok genç Luccalı aile de şehir merkezinin hemen çevresini tercih ediyor, bu yüzden bu bölgeler hem değerini hem de topluluk hissini büyük ihtimalle koruyacak.
  • Düşük Faiz Oranları ve Satın Alma Teşviklerinden Yararlanın: Mortgage oranları istikrara kavuştuğunda veya düştüğünde, yerel ilk kez ev alıcıları, genç alıcılar için ulusal programlar veya birincil konut alımlarında indirimli vergiler gibi fırsatlardan yararlanmalıdır (İtalyan ikametgahı olanlar, ilk evlerini alırken asgari tapu harcı öderler). Ayrıca, bölgesel teşvikleri de takip edin (Toskana zaman zaman kırsal ev alımları veya enerji verimli yenilemeler için hibeler sunar). Lucca’daki fiyatlar yükseldiği için, doğru mülkü bulursanız sabit faizli bir mortgage almak akıllıca olabilir – beklemek, oranlar biraz düşse bile ev fiyatlarının daha da artması anlamına gelebilir.
  • Yenileme Fırsatları: Birçok yerli eski mülk miras alır veya “da ristrutturare” (yenilenecek) olarak satılanları satın almayı düşünür. Yenilemek önemli bir değer katabilir, özellikle de alıcılar artık enerji verimliliğine önem veriyor. Hükümet bazı cömert yenileme teşviklerini geri çekti, ancak vergi indirimleri (yenilemede %50, enerji iyileştirmelerinde %65) hâlâ mevcut. Bir yenilemeye sabrınız varsa, bakımsız bir Lucca dairesini veya köy evini modern bir mücevhere dönüştürebilirsiniz. Bu emek karşılığını, yenilenmiş ve yenilenmemiş mülkler arasındaki fiyat farkı sayesinde fazlasıyla verebilir. Yalnızca, özellikle tarihi bölgelerde, gerekli izinleri aldığınızdan emin olun.
  • Kısa Süreli Kiralama Gelirini Değerlendirin: Yeni bir eve geçiyor fakat eski evinizi tutuyorsanız ya da mülkünüzde küçük bir ek bina (misafirhane) için alanınız varsa, kısa süreli kiralama pazarını düşünebilirsiniz. Lucca’da turizm güçlüdür; sadece yedek bir odayı veya bir daireyi yoğun etkinlikler (Yaz Festivali, Comics & Games) sırasında kiralamak bile önemli ek gelir getirebilir. Kayıt yaptırmayı ve düzenlemelere (örneğin turist vergisi ödemek) uymayı unutmayın; aksi halde cezalarla karşılaşabilirsiniz. Yerel halk için bu, mortgage ödemelerini dengelemek için bir yol olabilir. Ancak, gelecekteki belediye kurallarına da dikkat edin – gerektiğinde uyum sağlayabilmek için yerel tartışmalarda yer alın.

Uluslararası Alıcılar/Yatırımcılar İçin:

  • Satın Alma Sürecini ve Maliyetleri Anlayın: İtalya’da taşınmaz satın alma süreci, bir ön sözleşme (compromesso) ve ardından noter huzurunda yapılan nihai bir tapu devri (rogito) içerir. İngilizce konuşan bir İtalyan avukat ya da güvenilir, lisanslı bir emlakçı ile çalışmanız şiddetle tavsiye edilir. Alıcı masrafları ise, ikametgâhınız yoksa yaklaşık %9–10 oranında vergi ve harçları (ikamet alıp evi prima casa olarak gösterirseniz biraz daha az) içerir. İtalya’da vekil (escrow agent) yoktur; işlemin güvenliği noterlerce sağlanır. Tüm tapu ve kadastro belgelerinin düzgün olduğundan emin olun (noteriniz veya avukatınız kontrol edecektir). Ayrıca Euro dışında bir para birimi ile ödeme yapacaksanız, döviz kurlarını sabitlemek için döviz hizmeti kullanmayı düşünebilirsiniz.
  • Vergi Rejimlerinden Yararlanın: İtalya’ya taşınmayı planlıyorsanız, yeni ikamet edenler için sabit vergi (yüksek gelirli bireyler için) veya İtalya’ya taşınan profesyonellere %70 (bazı durumlarda %90’a kadar) gelir vergisi indirimi sağlayan “Impatriati” rejimini araştırın. Lucca’nın orta büyüklüğü ve huzurlu ortamı, bu rejimlerden yararlananlar için (bu tür birçok kişi büyük şehirler yerine Toskana kasabalarını seçer) mükemmel bir tercihtir. Yerleşmeden sadece yatırım yapanlar için, kira gelirinin genellikle %21 sabit oranla vergilendirildiğini (konut kiralamalarında cedolare secca seçilirse) unutmayın; bu oran oldukça makuldür. İtalya, küçük kiralamalarda ev sahibi aleyhine sert yasalara da sahip değildir – sadece, ödemeyen kiracıların tahliyesinin ABD veya İngiltere standartlarına göre yavaş olabileceğini bilmelisiniz, bu nedenle kiracılarınıza dikkatli bakın veya kısa vadeli kiralamaları tercih edin.
  • Mahalle Seçimi – Yaşam Tarzı mı Yatırım mı: Uluslararası alıcılar önceliklerini netleştirmeli. İkinci ev ya da emeklilik evi arıyorsanız, manzaralı bir kır evi veya merkezde freskli, karakterli bir daire gibi görsel çekiciliği önceliklendiriyor olabilirsiniz. Bu tür mülkler size keyif sunar ve Lucca’nın cazibesi sayesinde muhtemelen zaman içinde değer kazanır. Eğer başlıca kira yatırımı amacıyla bakıyorsanız farklı bir şey arayabilirsiniz: Örneğin, otopark ve toplu taşımaya yakın, kiralaması kolay modern bir daire ya da ayrı ayrı kiralanabilecek birden fazla küçük birim. İyi haber şu ki Lucca her ikisine de hitap ediyor – lüks tarihi mülkler de, verimli modern yapılar da bulabilirsiniz. Ancak tarihi mülklerin daha fazla bakım ve yönetmelik gerektirebileceğini unutmayın (örneğin, izin almadan asansör yaptıramazsınız), oysa yeni binalar (hatta sadece 1980-2000 arası yapılmış olanlar) kiracılar için daha fazla konfor sunar. Seçim yaparken kişisel kullanımınız ile getiri hedeflerinize denge kurun.
  • Mülklerde Durum Tespiti (Due Diligence): Lucca’da birçok eski bina bulunuyor; yüzyıllık bir palazzo dairesi alıyorsanız mutlaka bir ekspertiz (perizia) yaptırın. Nem, çatı durumu, deprem güçlendirmesi gibi sorunlara bakın. İtalya bazı bölgelerde deprem riski taşımaktadır (Lucca orta riskli), bu nedenle yapısal sağlamlık çok önemlidir. Ayrıca, mülk üzerinde kültürel miras kısıtlamaları (“vincolo delle Belle Arti”) olmadığını teyit edin – buna hazırlıklı değilseniz tadilatlara engel olabilir. Arsa alıp bina yapmak istiyorsanız, yerel imar planına danışarak hayalinizdeki yapıyı gerçekten yapıp yapamayacağınızı kontrol edin. Bu konuda güvenilir bir yerel geometra veya mimarın desteği çok değerlidir.
  • Uzun Vadeli Plan Yapın: Lucca piyasası genellikle hızlı al-sat için uygun değildir (ancak 2018’de alıp 2023’te satan biri yaklaşık %20 kazanç elde etmiş olabilir). Daha çok istikrarlı büyüme ve gelir odaklıdır. Toskana’da birçok yabancı alıcı mülkünü on yıllar boyunca tutar, hatta sonraki nesle devreder. Uzun vadeli düşünmekte fayda var: gelecekteki satış olasılığını (kolay ulaşılan ve popüler bölgelerdeki mülkler daha hızlı el değiştirir), ve devam eden masrafları (apartman aidatı, emlak vergisi, faturalar) hesaba katın. Mülkte tam zamanlı yaşamıyorsanız, bir yönetim şirketiyle çalışıp çalışmayacağınıza karar verin (Lucca’da uzakta yaşayan sahipler için bahçe bakımından fatura ödemeye çeşitli hizmetler sunan şirketler var). Böylece hem varlığınız korunur hem de kiralık misafirler (varsa) en iyi şekilde yönetilir.
  • Kültürel Entegrasyon: Son olarak, saf finansal verilerin ötesinde bir öngörü: Lucca canlı bir yerel kültüre sahiptir. Uluslararası yeni gelenler, topluma katıldıklarında (biraz İtalyanca öğrenerek, yerel geleneklere saygı göstererek, belki expat ağlarına katılarak veya yerel etkinliklerde gönüllü olarak) deneyimin çok daha ödüllendirici olduğunu sıklıkla fark ederler. Bu tamamen parasal bir konu olmasa da yatırım açısından dolaylı olarak ilişkilidir – iyi entegre olmuş bir mülk sahibi, bürokratik ya da apartman meselelerini daha sorunsuz aşabilir, yerel fırsatlar hakkında ipuçları alabilir ve genel olarak mülk yolculuğunda daha olumlu bir deneyime sahip olabilir. Lucca, uzun süredir yabancı ziyaretçilere ev sahipliği yaptığı için birçok uluslararası alıcı burada iyi karşılanmıştır, bu yüzden topluluğun bir parçası olmaktan çekinmeyin.

Özetle, yerel halk iyileşen koşullardan yararlanarak akıllıca yatırım yapmalı ya da iyileştirmelere gitmeli, uluslararası alıcılar ise kapsamlı araştırma yapmalı ancak hem finansal hem de yaşam tarzı açısından karşılığını alacakları bir yatırım beklemelidir – özellikle Lucca’da. Piyasa, farklı ihtiyaçlara yönelik seçenekler sunuyor ve dikkatli bir stratejiyle (ve iyi bir tavsiyeyle) Lucca’nın sunduklarından en iyi şekilde yararlanabilirsiniz.

Beklenen Gelişmeler ve Görünüm (2025–2028)

İleriye baktığımızda, Lucca’da 2025’ten 2028’e kadar olan dönem için gayrimenkul görünümü ihtiyatlı bir iyimserlikle şekilleniyor; sürekli büyüme beklentileriyle birlikte daha fazla istikrar öngörülüyor. Birkaç öngörü ve trend, pazarın nasıl evrileceğine işaret ediyor:

  • Fiyat Artışında Yavaşlama: Pandemi sonrası hızlı yükselişin ve 2024-25’teki güçlü kazançların ardından, satış fiyatı artışlarının daha sürdürülebilir bir seviyeye yavaşlaması bekleniyor. Sektör gözlemcileri, önümüzdeki yıllarda daha küçük yıllık artışlar öngörüyor (yıllık yüzde birkaç oranında, yüksek tek haneli rakamlar değil) ltimmobili.it. Özünde, piyasanın hızlı yükselişten sağlıklı bir istikrara geçmesi bekleniyor. 2026-2027’ye gelindiğinde, Lucca’da ev fiyatlarının bugünkünden daha yüksek olması muhtemel ancak eğri bir miktar yatay seyredebilir; özellikle yeni gelişmelerle piyasaya daha fazla arz gelirse. Bu istikrarlaşma aslında olumlu görülüyor – “yumuşak iniş” erişilebilirliği korur ve bir balonu önler. İstisna ise lüks segment olabilir; uluslararası talep güçlü kalırsa bu alan performansını sürdürmeye devam edebilir (Knight Frank’ın öngörüsü, birinci sınıf pazarların dirençli kalacağını, Toskana’nın ise 2025 ve sonrasında ivmesini koruyacağını belirtiyor idealista.it). Genel olarak, Lucca’da fiyatların İtalya’nın ulusal ortalamasının üzerinde, ama son iki yıldaki kadar keskin olmayan bir hızda ılımlı bir şekilde yükselmesi bekleniyor.
  • Kiralık Piyasasında Süreklilik: Kiralık sektörünün güçlü kalması bekleniyor. Tüm göstergeler, 2025’in de kira artışına sahne olacağını, ancak muhtemelen 2024 kadar sert olmayacağını gösteriyor. Toskana’da turizmin büyümesi bekleniyor ve uzaktan çalışma trendleri, Lucca gibi çekici şehirlerde daha fazla yarı-ikametçi kiracı anlamına geliyor. 2025’in ikinci yarısında, kiralıklar için yüksek talebin devam etmesi bekleniyor, özellikle kentsel merkezlerde ve turistik alanlarda ltimmobili.it. Mevcut eğilimler devam ederse, 2028 yılına kadar Lucca’daki kiralar bugünkünden önemli ölçüde yüksek olabilir (bazı tahminler, ortalama kiraların o zamana kadar €13/m²’nin çok üzerine çıkabileceğini öngörüyor). Bu durum, ev sahipleri ve yatırımcılar için getirinin cazip kalacağı anlamına geliyor. Bir uyarı: Eğer kira enflasyonu ücretleri fazlasıyla aşarsa, kiracılara destek veya kira kontrolü için siyasi baskı oluşabilir, ancak İtalya’da özel konutlarda tarihsel olarak katı kira sınırları getirilmemiştir. Alternatif olarak, 2026’ya kadar yeni birimlerde (dönüşüm ya da yeni inşaatlardan) büyük bir artış, arzı büyüterek kira artışlarını kısmen yavaşlatabilir. Ancak Lucca’nın popülerliği göz önüne alındığında, kiralık konut doluluğu çok yüksek kalacaktır.
  • Yeni Arz ve Projelerin Etkisi: Bugünden 2028’e kadar, söz konusu kentsel projelerden bazıları hayata geçirilecek. Eğer onaylanırsa, büyük San Concordio projeleri 2026-2027 boyunca etaplar halinde teslim edilebilir. Bu, piyasaya modern daireler ve ticari alanlar kazandıracak. Kısa vadeli etkisi: Bu projeler (genellikle maketten satışla) satılırken, talebi biraz eski konutlardan çekerek, eski stokta fiyat artışını yavaşlatabilir. Uzun vadeli etkisi: Başarılı bir proje yeni istenen bir bölge haline gelebilir ve potansiyel olarak o bölgenin profilini (ve fiyatlarını) yükseltebilir. Benzer şekilde, yeni köprü gibi altyapı projeleri muhtemelen 2026’ya kadar tamamlanacak ve trafiği iyileştirecek – Lucca’nın kuzey tarafındaki ev sahipleri, daha kolay bağlantı sayesinde değer artışı görebilir. Kültürel projeler (Sanat Merkezi vb.) 2025-2026’da Lucca’nın cazibesini artıracak, dolaylı olarak daha fazla ziyaretçi ve muhtemelen yaratıcı alanlarda yeni sakinler çekerek gayrimenkulü destekleyecek. Temelde, 2028’e kadar Lucca daha iyi altyapı, daha fazla konut stoğu ve daha çok cazibe noktasına sahip olacak – bunlar genellikle güçlü bir gayrimenkul piyasasını destekleyen unsurlardır. Eğer bir anda çok sayıda yeni konut piyasaya çıkarsa kısa süreli bir arz fazlası olabilir, ancak mevcut talep projeksiyonlarına göre, özellikle yabancı ve göçmen nüfusu artmaya devam ederse, bunun hızla eritilmesi muhtemeldir.
  • Yabancı Talep ve Küresel Faktörler: Uluslararası alanda, Lucca’nın küresel emlak sahnesindeki yıldızı muhtemelen yükselmeye devam edecek. Toskana sık sık “alınacak en iyi yerler” listelerinde yer alıyor ve Lucca’nın son performansı daha fazla yatırımcının haritasında yer almasını sağladı. Knight Frank’in 2025 Wealth Report’u, İtalya’yı (ve Toskana’yı) küresel servet için kilit bir destinasyon olarak öne çıkarıyor, bu eğilimin devam etmesi bekleniyor idealista.it. 2028’e kadar yabancı alıcı ilgisinin istikrarlı veya artan bir şekilde devam etmesini bekliyoruz, çünkü İtalya hâlâ benzer mülklere sahip Fransa veya Birleşik Krallık’a göre daha uygun fiyatlı ve ülkenin cazip vergi rejimi (yeni gelenler için uygulanan düz vergi sisteminin kaldırılacağına dair bir işaret yok ve bu hâlâ çekim merkezi olmaya devam ediyor) bunu destekliyor. Elbette, küresel faktörler bunu etkileyebilir: Eğer jeopolitik ya da ekonomik olaylar örneğin İngiliz veya ABD’li alıcıların azalmasına yol açarsa (kur dalgalanmaları veya politika değişiklikleri nedeniyle), Lucca alıcı profilinde bir değişiklik yaşanabilir. Ancak çok çeşitli bir uluslararası alıcı kitlesine sahip olduğu için herhangi bir ülkeye bağımlılığı sınırlı. Öngörülen gelişmelerden biri de uzaktan/hibrit çalışmanın sürekli yükselişi – 2025’e gelindiğinde dünya genelinde birçok şirket hibrit modelleri benimsedi ve 2028’de daha fazla kişi uzaktan çalışarak Lucca gibi yerlerde yaşamayı tercih edebilir. Bu, uzun dönemli yeni bir kiracı veya alıcı akışı (dijital göçebelerin ev sahibi olması) yaratabilir. İtalya’da özel dijital göçebe vizeleri gündemde ve bu tarihe kadar tam anlamıyla yürürlüğe girebilir; bu da AB dışı vatandaşların oturma ve satın alma yolunu daha da kolaylaştıracak.
  • Ekonomik Görünüm: İtalya’nın orta vadeli makroekonomik görünümü oldukça istikrarlı. 2025-2027 yılları için büyüme tahminleri, dışsal şoklar olmazsa, GSYİH açısından yıllık %1–2 civarında seyrediyor. Enflasyonun ise 2020’lerin başındaki artışın ardından ılımlı seviyede kalması bekleniyor. Emlak piyasası için faiz oranı görünümü çok önemli: 2025’te sıkılaştırma döngüsünün sona erdiği görülüyor ve bazıları, enflasyon düşük seyretmeye devam ederse 2025 sonu veya 2026’da hafif faiz indirimleri bekliyor. Bu senaryo, ipotek faizlerinin kademeli olarak düşmesini sağlayacak ve böylece Avrupa genelinde emlak piyasalarını tekrar canlandıracaktır. Bu nedenle, 2025-2028’de Lucca’daki finansman koşulları nötr ya da olumlu olacak – 2021’in ultra düşük faiz oranları olmasa da, 2023’e göre daha avantajlı bir dönem bekleniyor. Karşılaşılabilecek zorluklardan biri krediye erişim olabilir: İtalyan bankaları sağlıklı, fakat AB düzenlemeleri kredi verme koşullarını sıkılaştırırsa ya da herhangi bir finansal istikrarsızlık olursa bankalar daha seçici davranabilir. Şu anda bu büyük bir endişe değil; hatta bankalar tekrar ipotekli müşteri kazanmak için rekabet ediyor.
  • Düzenleyici Değişiklikler: Önümüzdeki birkaç yıl içinde, gayrimenkulü etkileyen bazı düzenleyici uyarlamalar görebiliriz. Örneğin, AB’nin Binalarda Enerji Performansı direktifi, İtalya’yı 2030’a kadar enerji verimsiz konutların satışı/kiralanması konusunda daha sıkı kuralları uygulamaya itebilir. Bu beklentiyle, düşük enerji sınıfına sahip mülklerde indirimler görülmeye başlayabilirken, çevre dostu evlerin değeri artabilir – bu eğilim 2025 için zaten ltimmobili.it‘de bir trend olarak not edilmişti ve 2028’e yaklaştıkça daha da yoğunlaşacak. Evlerini şimdi yenileyen yatırımcılar muhtemelen fayda sağlayacaktır. Ayrıca, konut sıkıntısı artarsa yerel yönetim kısa dönem kiralamalar ile ilgili kuralları da daha ayrıntılı bir şekilde düzenleyebilir – tarihi merkezde kalan konutların yerlilere kalmasını sağlamak için kayıt sistemi ya da sınırlamalar getirme olasılığı var. Bu sadece bir öngörü, ancak takip etmekte fayda var. Olumlu bir açıdan, ticari binaların konuta dönüştürülmesindeki başarının şehri başka atıl alanları (kullanılmayan kamu binaları gibi) da dönüşüme açmaya yönlendirmesi mümkün; bu da piyasaya ilginç stoklar ekleyebilir (örneğin 2027’ye kadar eski bir okulun ya da ofis binasının modern bir lofta dönüştüğünü düşünün).
  • Pazar Segmentleri Görünümü: 2028 yılı itibarıyla, Lucca’da konut gayrimenkulü (yeni yapılar sayesinde) biraz daha bol olacak fakat yine de yoğun talep görecek. Ticari perakende muhtemelen daha çok gelişen turistik koridorlarda (belki yeni karma kullanımlı projelerde) yoğunlaşırken, marjinal perakende alanlarında ise kapanma veya yeniden kullanım süreci devam edecek. Ofis alanları ise bir miktar modernize olabilir – toplam hacimde bir artıştan çok ortak çalışma alanları veya yenilenmiş küçük ofisler görebiliriz. Endüstriyel/lojistik ise istikrarlı ve arka planda güçlü bir sektör olmaya devam edecek; hatta sürdürülebilirlik Toskana’nın odağı oldukça yeşil lojistikte (güneş enerjili depolar vb.) büyüme yaşanabilir.

Sonuç olarak, 2025–2028 dönemi Lucca’nın gayrimenkul piyasası için istikrar ve dengeli büyüme dönemi olacaktır. Paydaşlar, popülerliği ve altyapısı artan, bu sayede mülk değerlerini destekleyen bir şehir bekleyebilirler. Fiyat ve kiraların artış göstermesi öngörülüyor, ancak bu artış, on yılın başlarındaki patlamaya kıyasla daha ılımlı olacak. Yatırımcılar özellikle kaliteye odaklandıklarında (enerji verimli evler ya da iyi konumlanmış ticari alanlar gibi) fırsatlar bulmaya devam edecekler; çünkü piyasa bu özellikleri her geçen gün daha fazla ödüllendiriyor. Lucca’nın tarihi cazibesiyle modern yaşanabilirliği birleştirmesi, 2028’e kadar daha fazla yeni sakin ve turist çekmesini olası kılıyor ve bu da gayrimenkule olumlu bir döngü sağlayacak. Öngörülemeyen küresel krizler olmadığı sürece, Lucca dengeli bir büyüme döneminin tadını çıkaracak, hem Toskana’daki yeni gayrimenkul cazibe merkezi statüsünü sürdürecek hem de şehri benzersiz kılan özelliklerini koruyacaktır.

Kaynaklar:

Marcin Frąckiewicz

Bir yanıt yazın

Your email address will not be published.

Don't Miss

Dubai Real Estate Market 2025: Trends, Analysis & Forecast to 2030

2025 Dubai Emlak Pazarı: Trendler, Analiz ve 2030’a Kadar Tahmin

Genel Bakış (2025): Dubai’nin emlak sektörü 2025’e güçlü bir başlangıç
How Satellites Are Revolutionizing Farming: The Full Scoop on Remote Sensing in Agriculture

Uydular Tarımı Nasıl Devrimleştiriyor: Tarımda Uzaktan Algılamanın Tüm Ayrıntıları

Tarım, iklim değişikliği ve artan gıda talebinden kaynaklanan giderek artan