Dillíský realitní trh 2025: Trendy, atraktivní lokality, ceny a budoucí výhled

Dynamická situace na trhu s nemovitostmi v Dillí v roce 2025

Trh s nemovitostmi v Dillí – zahrnující Národní hlavní oblast (NCR) Dillí a jeho satelitní města – vstupuje do roku 2025 s pevným základem napříč rezidenčním, komerčním, maloobchodním a průmyslovým segmentem. Po rekordním roce 2024 se Dillí-NCR stalo největším indickým trhem s nemovitostmi z hlediska prodejní hodnoty a dokonce překonalo Bombaj housetrue.com housetrue.com. Boom v luxusním bydlení, modernizace infrastruktury a trvalý ekonomický růst (~6,4 % HDP ve fiskálním roce 2025 grantthornton.in) pohánějí poptávku. Zároveň reformy politiky a zvýšená transparentnost (např. nařízení RERA) posílily důvěru investorů. Všechny segmenty – od bydlení a kanceláří až po obchodní centra a sklady – zažívají v roce 2025 obnovený růst. Výhled však tlumí výzvy, jako je otázka dostupnosti bydlení a globální ekonomické protivětry. Následující zpráva poskytuje komplexní analýzu trhu s nemovitostmi v Dillí v roce 2025 a dále, včetně trendů jednotlivých segmentů, klíčových lokalit, cenových vzorců, dopadů infrastruktury, vlivů politiky a srovnání s dalšími hlavními městy.

Rezidenční nemovitosti v Dillí-NCR

Rekordní prodeje a boom luxusního bydlení: Segment bydlení v oblasti Dillí-NCR zaznamenal v roce 2024 bezprecedentní nárůst. Celková hodnota prodeje rezidenčních nemovitostí v NCR vzrostla meziročně o 63 % na přibližně 1,53 lakh crore INR v roce 2024, čímž předčila všechna ostatní velkoměsta housetrue.com housetrue.com. To učinilo z Dillí-NCR největší trh s bydlením v Indii z hlediska hodnoty, předstihující dokonce i Bombaj. Tento růst je výrazně tažen segmentem luxusních nemovitostí – luxusní domy se prodávají závratnou rychlostí a zvyšují celkové průměry. Samotný Gurugram (Gurgaon) se podílel přibližně dvěma třetinami na celkové hodnotě prodeje v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66% nárůstu v roce 2024 housetrue.com housetrue.com. Průmyslová data ukazují, že průměrné ceny domů v NCR v roce 2024 vzrostly přibližně o 30 % – což je největší nárůst mezi hlavními městy housetrue.com. Ve 4. čtvrtletí 2024 dosáhla vážená průměrná cena přibližně 12 500 ₹/čtvereční stopu, přičemž prémiové projekty dominovaly housetrue.com. Tento boom vedený luxusem pokračoval i na začátku roku 2025 – v 1. čtvrtletí 2025 bylo téměř 46 % všech nových prodejů bytů za cenu vyšší než 1 crore ₹ a prodeje ultra-luxusních domů (>5 crore ₹) vzrostly meziročně o 483 % housetrue.com. Majetní kupci a NRI (Indové žijící v zahraničí) ženou tento trend kupředu, hledají větší domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeři na to reagují převážně uváděním luxusních projektů na trh, zatímco starty projektů ve střední třídě jsou relativně vzácné housetrue.com.

Posun poptávky a problém s dostupností: Druhou stranou boomu luxusních nemovitostí je rostoucí problém s dostupností pro kupce ze střední třídy. Rychlý růst cen (30–31 % ročně v roce 2024) napíná rozpočty a mnoho prvokupců je vytlačováno z trhu housetrue.com. Jak poznamenala agentura Reuters, pokud růst příjmů neudrží tempo, může se vlastnictví domu v Dillí stát „nedosažitelné pro většinu lidí“ housetrue.com. Průzkumy v odvětví ukazují, že stále více domácností odkládá nákup, snižuje očekávání nebo se obrací na pronájem, protože náklady na hypotéky rostou housetrue.com. Prodeje cenově dostupného bydlení zaostávají – v 1. čtvrtletí 2025 prodeje v tomto segmentu klesly meziročně o 9 %, ačkoliv neprodané zásoby v tomto segmentu klesly o 19 % (což naznačuje postupné vstřebávání předchozí nabídky) grantthornton.in. Protože developeři se zaměřují spíše na vyšší marže u luxusních projektů, nová nabídka dostupného bydlení zůstává omezená housetrue.com, což pravděpodobně udrží ceny levnějšího bydlení na vyšší úrovni a také zvýší nájmy. Ve skutečnosti se nájmy v oblasti Dillí-NCR v příštím roce pravděpodobně zvýší o 7–10 %, protože mnoho potenciálních prvokupců volí delší pronájem housetrue.com.

Objem prodeje a zásoby: Navzdory obavám o dostupnost zůstává celková poptávka po bydlení v oblasti Dillí-NCR silná. Objemy prodeje bytů dosáhly víceletých maxim. Knight Frank uvedl, že v roce 2024 bylo prodáno více než 350 000 jednotek napříč hlavními městy – což je nejvyšší hodnota za posledních 12 let – přičemž Dillí-NCR tvoří významný podíl (i když prodeje jednotek v NCR v roce 2024 podle jejich údajů mírně klesly asi o 4 % meziročně, zatímco Bombaj, Hyderabad a Pune dosáhly rekordních objemů) globalpropertyguide.com. Významné je, že 1. čtvrtletí 2025 šlo proti národnímu trendu zpomalení – zatímco v 9 hlavních indických městech klesl prodej bytů meziročně o 23 % (v souvislosti s pokoronavirovou korekcí a menšími novými projekty), prodeje v Dillí-NCR vzrostly přibližně o 10 % na 11 221 jednotek v 1. čtvrtletí 2025 oproti stejnému období předchozího roku business-standard.com. To zařadilo NCR spolu s Bengalúru mezi výjimky rostoucího trhu, zatímco většina ostatních měst zaznamenala počátkem roku 2025 prudké poklesy business-standard.com. Nabídka nových bytů se po stavebním boomu posledních let mírně snížila – nové projekty v NCR v 1. čtvrtletí 2025 klesly meziročně asi o 14 % business-standard.com, což pomohlo snížit nadbytečné zásoby. Poměr absorpce k nabídce v NCR zůstává zdravý nad 100 %, což značí, že se prodává více bytů, než se staví, díky čemuž se postupně snižuje úroveň neprodaných zásob business-standard.com. Vývojáři skutečně vyprodávají zásoby; neprodané zásoby obytných jednotek v Dillí-NCR během roku 2024 významně klesly, protože prodeje převyšovaly nové přírůstky grantthornton.in. To přispívá k vyváženější situaci na trhu, zároveň to ale znamená menší výběr v segmentu dostupného bydlení, dokud nebudou zahájeny další projekty.

Výhled pro rezidenční sektor: Shoda panuje v tom, že trh s bydlením v Dillí bude v roce 2025 pokračovat v rostoucím trendu, i když růst bude umírněnější než v bouřlivém roce 2024.

Odborníci z oboru předpovídají středně až vysoce jednociferný růst cen ročně na několik příštích let na celostátní úrovni globalpropertyguide.com, což je podpořeno silnou poptávkou koncových uživatelů a zlepšující se ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR se očekává, že ceny budou v roce 2025 nadále růst, zejména u prémiových nemovitostí, ale pravděpodobně o něco pomalejším tempem než loňský 30% nárůst.Průzkum Reuters mezi analytiky trhu s nemovitostmi předpovídá průměrný nárůst cen domů o ~6,5 % v roce 2025 a 7,5 % v roce 2026 ve velkých městech globalpropertyguide.com.Zásadní je, že monetární politika RBI je nyní nastavena tak, aby podpořila trh – po období vysokých úrokových sazeb centrální banka přešla k neutrálnímu postoji a mnozí očekávají snížení sazeb v celkovém objemu přibližně 50 bazických bodů v roce 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Levnější hypotéky zlepší dostupnost bydlení a mohly by přivést zpět na trh některé zadržované kupce.Skutečně, JLL’s Home Purchase Affordability Index naznačuje, že většina měst zaznamená lepší dostupnost bydlení v roce 2025 díky nižším sazbám a růstu příjmů, „s výjimkou Delhi-NCR a Bengalúru“, které zůstanou méně dostupné než v době svých vrcholů (kvůli výraznému nárůstu cen) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.I tak se očekává, že dostupnost bydlení v Dillí se zlepší oproti úrovni roku 2023, což by mělo podpořit trvalou poptávku koncových uživatelů economictimes.indiatimes.com.Tvůrci politik také motivují dostupné a středně příjmové bydlení – například vláda zvýšila rozpočtové alokace pro PM Awas Yojana (program Bydlení pro všechny) a může oznámit nové dotační programy, které by mohly podpořit výstavbu cenově dostupnějších domů.Celkově vstupuje rezidenční trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 se silnou dynamikou, ale udržení tohoto tempa bude vyžadovat zvládnutí rizik vysokých cen a zajištění, aby širší segmenty kupujících zůstaly na trhu aktivní.

Trendy v pronájmu a novém bydlení: S tím, jak je vlastnictví domů stále dražší, trh s pronájmy a alternativní modely bydlení se rozšiřují. Dillí, coby obchodní a vzdělávací centrum, má obrovskou populaci migrantů a mladých profesionálů, kteří hledají flexibilní možnosti. Co-living prostory a organizované pronájmy získávají na popularitě díky startupům a institucionálním provozovatelům. Tyto „flexibilní modely bydlení“ jsou populární mezi mileniály a svobodnými pracujícími, kteří upřednostňují dostupnost a pohodlí před vlastnictvím grantthornton.in. Vládní iniciativy jako Modelový nájemní zákon (rámec k vyvážení práv nájemců a pronajímatelů) podporují růst formálního sektoru nájemního bydlení grantthornton.in. V současnosti také sledujeme nárůst frakcionálního vlastnictví a inovativního financování (například tokenizace nemovitostních aktiv), což usnadňuje přístup k investicím do nemovitostí grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí směrem k technologicky podporovanému, službami řízenému bydlení pravděpodobně bude pokračovat, přičemž developeři nabídnou spravované apartmány, studentské bydlení a projekty pro seniory, aby oslovili nové segmenty poptávky.

Komerční nemovitosti (kancelářské prostory)

Obnova a rostoucí poptávka: Komerční kancelářský sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživení a překonal zpomalení během pandemie. Do 1. čtvrtletí 2025 indický kancelářský trh zaznamenal sedm po sobě jdoucích čtvrtletí poklesu neobsazenosti, což odráží trvalou aktivitu v pronájmu cushmanwakefield.com. Neobsazenost kanceláří v osmi největších městech klesla na ~15,7 % v 1. čtvrtletí 2025, což je nejméně za poslední 4 roky (pokles z ~18,5 % v polovině roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitivní trend je obzvláště patrný v Dillí-NCR, kde bylo v začátku roku 2025 zaznamenáno nejsilnější čisté pohlcení kanceláří od roku 2019 cushmanwakefield.com. Jen v 1. čtvrtletí 2025 měla oblast Dillí-NCR přibližně 2,75 milionu čtverečních stop brutto pronajatých kancelářských ploch a podobně vysoké čisté pohlcení, což významně přispělo k celkové kancelářské poptávce v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájemci se rozšiřují a poptávka převyšuje novou nabídku v klíčových lokalitách. Nové kancelářské projekty v Dillí-NCR činily v 1. čtvrtletí 2025 přibližně 2,7 milionu čtverečních stop (hlavně v Gurugramu a Noidě), což je významné množství, ale bylo rychle vstřebáno trhem cushmanwakefield.com. Ve skutečnosti omezená nabídka způsobená zpožděním projektů částečně omezila okamžitou dostupnost, což vyvíjí tlak na pokles neobsazenosti a růst nájmů v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Klíčová kancelářská centra a trendy: Kancelářský trh v NCR je geograficky decentralizovaný mezi Dillí a jeho předměstí: Gurugram (Gurgaon) zůstává největším centrem kanceláří třídy A s business parky v Cyber City, na Golf Course Road a podél NH-8 i budované dálnice Dwarka Expressway. Noida (zejména sektory 62, 125-142 podél dálnice Noida-Greater Noida Expressway) se také stala hlavním IT/ITeS kancelářským klastrem. Samotné Dillí má tradiční obchodní čtvrti jako Connaught Place (CBD), které má jedny z nejvyšších kancelářských nájmů v Indii, a sekundární centra jako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderní hotelovo-kancelářská čtvrť u letiště). V posledních letech mnoho firem tíhlo ke Gurugramu a Noidě kvůli větším kancelářským plochám a nižším nákladům oproti přeplněnému jádru Dillí. Tento trend pokračuje, avšak zajímavě se rozvíjejí i nová mikrotržiště. Připravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí by měla umožnit vznik několika nových komerčních center uvnitř hranic Dillí, které by mohly vytvořit centra ve stylu „Cyber City“ v západním/severozápadním Dillí economictimes.indiatimes.com. Podle návrhu Hlavního plánu Dillí 2041 by se mohlo v hlavním městě otevřít asi 2 000 hektarů nových komerčních ploch, což by během následujících dvaceti let znamenalo přírůstek 14 milionů m² komerčních prostor economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický impuls („pracoviště blíže zaměstnancům“) si klade za cíl rovnoměrněji rozmístit kanceláře a využít pracovní sílu Dillí, která dosud dojíždí do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na straně poptávky zůstává IT-BPM (technologický sektor) největším uživatelem kancelářských prostor, tvořícím přibližně 29 % pronájmů na začátku roku 2025 cushmanwakefield.com. Firmy z oblasti bankovnictví, finančních služeb a pojišťovnictví (BFSI) jsou druhou největší skupinou (přibližně 22% podíl), následovány provozovateli flexibilních prostor (poskytovatelé coworkingu) s přibližně 13% podílem cushmanwakefield.com. Významně rostoucím segmentem jsou globální kompetenční centra (GCCs) – offshore centra nadnárodních společností, která v některých městech zabírají více než 30 % prostoru cushmanwakefield.com. To odráží atraktivitu Indie pro nadnárodní centra. V oblasti Delhi-NCR je poptávka široce rozložená: absorpci táhnou technologické společnosti, poradenské firmy, hlavní hráči v e-commerce/telekomunikacích i veřejný sektor (vládní úřady). Sektor coworkingu a flexibilních kancelářských prostor zažívá boom; v roce 2024 bylo v celé Indii pronajato rekordních 12,4 milionu čtverečních stop flexibilních prostor cushmanwakefield.com a oblast Delhi-NCR byla klíčovým přispěvatelem, protože jak velké korporace, tak startupy přijímají spravované kanceláře. S návratem do kanceláří po covidu mnoho firem opět expanduje, přičemž hybridní práce je vede k opatrnosti při najímání příliš velkého prostoru najednou. Aktivita v oblasti předpronájmu v NCR výrazně vzrostla (předběžné závazky se mezičtvrtletně více než zdvojnásobily v 1. čtvrtletí 2025), což ukazuje na silnou důvěru nájemců v připravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájemné a výnosy: Nájemné kancelářských prostor v oblasti Delhi-NCR začalo po období stagnace růst. V 1. čtvrtletí 2025 došlo v hlavních kancelářských oblastech NCR ke zvýšení nájemného o 2–4 % mezikvartálně cushmanwakefield.com, což je zdravým znamením návratu vyjednávací síly pronajímatelů (v Bombaji byl v 1. čtvrtletí zaznamenán ještě ostřejší nárůst nájemného o 10 % mezikvartálně) cushmanwakefield.com. Kancelářské prostory třídy A v centrální obchodní čtvrti Dillí (Connaught Place) a BKC v Bombaji zůstávají jedny z nejdražších v Asii, přičemž nájemné v CP se často pohybuje kolem ₹400–450/čtvereční stopa za měsíc (druhé nejvyšší po hlavní lokalitě v Bombaji) – což svědčí o omezené nabídce v centru města. Většina nové kancelářské nabídky v oblasti NCR v Gurugramu/Noidě má však stále konkurenceschopné ceny (např. ₹80–120/čtvereční stopa/měsíc v mnoha IT parcích). Kancelářské výnosy v Indii (~7–8 %) jsou pro investory atraktivní a Delhi-NCR zaznamenalo významné institucionální investice. Všechny tři kótované REITy v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahrnují některá aktiva NCR a jsou očekávány nové vstupy REIT na trh (včetně pravděpodobného vstupu DLF pro jeho nájemní portfolio), což zvýší likviditu a transparentnost kancelářského trhu. Postavení Delhi-NCR jako politického a servisního centra znamená, že poptávka po kancelářích by měla zůstat odolná. Výhled na rok 2025 je pozitivní: Colliers předpovídá poptávku po kancelářských prostorách v Delhi-NCR na úrovni ~9,5 milionu čtverečních stop v roce 2025, oproti ~8,5 milionu čtverečních stop, protože firmy dál expandují colliers.com ncr-guide.com. Nabídkový řetězec je v současnosti mírný, proto se očekává mírné snížení neobsazenosti a postupné zpevňování nájemného, zejména v mikrotrzích s vysokou poptávkou (například Cyber City v Gurgaonu, Golf Course Road a vybrané sektory Noidy). Jedním z nových trendů jsou kancelářské koncepty „hub-and-spoke“ – společnosti mohou otevírat menší satelitní kanceláře v okrajových oblastech (například ve Faridabadu, Novém Gurgaonu atd.), aby byly blíže rezidenčním clusterům zaměstnanců, zatímco hlavní kanceláře zůstávají v primárních byznys lokalitách. To by mohlo dále diverzifikovat komerční realitní trh v Dillí.

Maloobchodní nemovitosti (nákupní centra & hlavní třídy)

Robustní oživení: Segment maloobchodních nemovitostí v oblasti Dillí-NCR zažil silné oživení díky rostoucí spotřebě a slábnoucímu vlivu pandemie. Aktivita pronájmu maloobchodních prostor v Q1 2025 dosáhla 2,4 milionu čtverečních stop v osmi největších městech Indie – což je meziroční nárůst o 55 % hindustantimes.com. Dillí-NCR se na tomto novém pronájmu podílelo výrazným podílem. Podle zprávy společnosti Cushman & Wakefield Dillí-NCR získalo přibližně 17 % veškerých pronajatých maloobchodních prostor v Q1 2025 (asi 0,41 milionu čtverečních stop), což je meziročně nárůst o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyšší objem zaznamenaly pouze Hyderábád a Bombaj a tato tři velkoměsta dohromady tvořila 74 % indického maloobchodního pronájmu v tomto čtvrtletí hindustantimes.com. Tento trend podtrhuje návrat expanzních plánů maloobchodníků po období stagnace, přičemž mnoho značek agresivně rozšiřuje své prodejny v prémiových lokalitách Dillí, v obchodních centrech a na nově vznikajících hlavních ulicích. Maloobchodní trh NCR těží z vysoké populace a příjmů v regionu – je to „trh s vysokou spotřebou“, což dokládá silná poptávka ze strany prémiových mezinárodních značek, F&B podniků a zábavních řetězců hindustantimes.com hindustantimes.com.

Obchodní centra vs hlavní třídy: Výrazným trendem roku 2025 je pokračující dominance maloobchodu na hlavních třídách nad obchodními centry, pokud jde o podíl pronájmů. V 1. čtvrtletí přibližně dvě třetiny pronájmů maloobchodních prostor (1,69 milionu čtverečních stop) proběhly na hlavních třídách – oblíbených nákupních ulicích a ve skupinách samostatně stojících prodejen hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Dillí-NCR jsou mezi maloobchodníky vysoce vyhledávané prestižní lokality na hlavních třídách jako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusní nákupní zóny v Gurgaonu (např. DLF Galleria, CyberHub). Tyto lokality zaznamenávají nízkou obsazenost a rostoucí nájmy, protože značky soupeří o omezené množství prodejních prostor. Mezitím pronájmy v obchodních centrech činily v 1. čtvrtletí cca 0,72 mil. čtverečních stop (celostátně) hindustantimes.com, přičemž i Dillí-NCR přispělo absorpcí nových prostor v obchodních centrech. Segment obchodních center v Dillí zaznamenává růst po několika stagnujících letech. Míra neobsazených prostor v obchodních centrech, která v roce 2021 vzrostla na ~15,5 %, klesla na jednociferná čísla – očekává se stabilizace okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnoho obchodních center třídy A hlásí téměř plnou obsazenost díky hlavním nájemcům (potraviny, multiplexy) a čekací listině dalších maloobchodníků. Úspěch je však nerovnoměrný – nejúspěšnější centra (např. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) se těší vysoké návštěvnosti a výhodným pronájmům, zatímco slabší centra nebo ty, které se nacházejí v přesycených oblastech, stále čelí problémům.

Nové dodávky a připravované projekty: Developéři opět nabývají jistoty v maloobchodních projektech. Více než 3 miliony čtverečních stop nové maloobchodní plochy má být otevřeno v regionu Dillí-NCR v roce 2025, téměř polovina z toho bude v Gurugramu realestateasia.com. To zahrnuje velká nová obchodní centra a organizovaná nákupní centra v oblasti Dwarka Expressway v Gurgaonu, Centrální Gurgaon, Noidu a několik i samotném Dillí. Do roku 2026 by mělo být téměř 20 prémiových nákupních center (12,3 milionu čtverečních stop celostátně) uvedeno do provozu ve velkých městech realty.economictimes.indiatimes.com – Dillí-NCR získá výrazný podíl z nich. Například Aerocity Mall od Bharti Realty poblíž letiště IGI a druhé obchodní centrum společnosti Select Group v Gurugramu jsou na cestě, stejně jako nové nákupní centrum v Dwarka. Příliv nové nabídky dá spotřebitelům více možností a měl by přimět developery k inovacím v rámci zážitkových maloobchodních formátů. Podle JLL by region Dillí-NCR měl do konce roku 2025 získat přibližně 6,4 milionu čtverečních stop nové plochy v nákupních centrech (ve všech 8 hlavních městech) cushmanwakefield.com. Důležité je, že 58 % tohoto připravovaného objemu tvoří prostory třídy A+ cushmanwakefield.com, což znamená obchodní centra s prvotřídním designem, možnostmi zábavy a nájemníky na mezinárodní úrovni. Maloobchodníci jsou obzvlášť optimističtí vůči lokalitám se zlepšující se dopravní dostupností – například v blízkosti nových uzlů metra nebo dálničních koridorů. Podíl Gurugramu je významný: jak již bylo zmíněno, přibližně 47 % nové maloobchodní plochy regionu NCR v roce 2025 bude v Gurgaonu, což potvrzuje růst tohoto města jako nákupní a lifestylové destinace linkedin.com.

Hnací síly poptávky: Kategoriemi, které vedou maloobchodní pronájem v Dillí, jsou móda/oblečení, potraviny a nápoje a zábava. Zájem o pronájmy v nákupních centrech podporují rozšíření multiplexových kin a módní značky, přičemž každá tvoří přibližně 34 % obsazené plochy v obchodních centrech hindustantimes.com. Na hlavních třídách dominují podobně móda a potraviny & nápoje, které tvoří většinu nově otevíraných prodejen hindustantimes.com. Významně se rozšiřují prémiové zahraniční značky (luxusní značky, globální retailové řetězce); v Q1 tvořily přibližně 8 % objemu transakcí, zatímco domácí značky (organizované indické maloobchodní řetězce) tvořily 92 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Díky svému postavení hlavního města přitahuje oblast Dillí-NCR mnoho vlajkových prodejen – nedávnými příklady jsou otevření luxusních butiků v Emporio a Chanakya Mall, otevření obchodu IKEA ve velkém formátu v Noidě v roce 2022 a otevření prvního obchodu Apple v Dillí v Saket v roce 2023. Takové prestižní vstupy zvyšují profil městského maloobchodu. Dále se rozšiřují restaurační a noční podniky, přičemž obyvatelé Dillí jsou známí vysokou frekvencí návštěv restaurací. Mnohá obchodní centra přesouvají prostory na jídelní zóny, minipivovary a centra rodinné zábavy, aby přilákala návštěvníky. Úspěch konceptů jako CyberHub (nákupní centrum zaměřené na F&B) v Gurgaon inspiroval další.

Výhled pro maloobchod: Výhled je optimistický. Maloobchodníci a developeři obchodních center očekávají, že růst spotřeby v NCR zůstane silný, podpořený rostoucími disponibilními příjmy a mladou populací. Podle některých odhadů organizovaná maloobchodní nabídka v Indii vzroste do roku 2025 přibližně o 25 % a míra neobsazenosti zůstane nízká, protože poptávka bude držet krok ddnews.gov.in. V oblasti Dillí-NCR otevření nových nákupních center v málo pokrytých oblastech (např. New Gurgaon, Noida Extension) odblokuje zadržovanou poptávku po maloobchodu. Nájemné v obchodních centrech může zaznamenat mírný růst, zejména v těch nejlepších centrech – již v 1. čtvrtletí 2025 vzrostlo nájemné v hlavních obchodních centrech Dillí-NCR o několik procentních bodů. Nájemné na hlavních třídách jako Khan Market (jedna z nejdražších maloobchodních ulic na světě) si pravděpodobně udrží svůj prémiový charakter. Rizikem, na které je třeba dávat pozor, je efekt e-commerce – nárůst online nakupování by mohl omezit expanze některých prodejců nebo přesunout poptávku směrem k omnichannelu (menší zážitkové prodejny místo velkých obchodních ploch). Nicméně v Indii zatím kamenný maloobchod roste souběžně s e-commerce. Mnoho digitálních značek otevírá fyzické prodejny, aby rozšířily svůj dosah. Dalším faktorem je infrastruktura: jakmile budou v provozu nové linky metra (například rozšíření metra do Greater Noida a Old Gurugram v roce 2025), očekává se zvýšení návštěvnosti nákupních center podél těchto tras. Celkově se realitní trh s maloobchodními prostory v Dillí jeví jako připravený na „velkou expanzi“, s řadou projektů ve výstavbě a optimistickým očekáváním maloobchodníků ohledně dynamiky růstu trhu apparelresources.com.

Průmyslové a skladové nemovitosti

NCR vede národ: Dillí-NCR si upevnila svou pozici předního trhu s průmyslovými a skladovými nemovitostmi v Indii. Díky své strategické poloze a obrovské spotřebitelské základně NCR přitahuje distribuční centra, logistické parky a průmyslové uzly obsluhující severní Indii. Na začátku roku 2025 došlo k silnému pronájmu v tomto segmentu – Indie zaznamenala v Q1 2025 přibližně 9 milionů čtverečních stop pronajatých průmyslových a skladových prostor (meziroční růst 15 %), přičemž Dillí-NCR přispěla více než 3 miliony čtverečních stop (≈35 % z celkového objemu) – nejvyšší podíl ze všech měst economictimes.indiatimes.com. Ve skutečnosti dosáhla Dillí-NCR v Q1 2025 svého nejvyššího čtvrtletního pronájmu skladů za poslední 2–3 roky, což naznačuje prudký nárůst poptávky po pandemii economictimes.indiatimes.com. Klíčové lokality v okolí NCR jako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni jsou plné nových pronájmů a projektové výstavby. Nabídka kvalitních skladů je nízká, a developeři proto navyšují novou výstavbu – v Q1 bylo celostátně přidáno asi 9,4 milionů čtverečních stop nových prostor (nárůst o 16 % meziročně), přičemž NCR a Čennaí dohromady představují ~50 % této nové nabídky economictimes.indiatimes.com. Zařízení třídy A (která nabízejí větší světlou výšku, nosnost podlahy, moderní bezpečnostní systémy) jsou zvláště žádaná; jejich podíl na pronájmu vzrostl na 55 % v H1 2025 (z 39 % v H1 2024), protože firmy stále více vyžadují moderní logistickou infrastrukturu realtynmore.com.

Poháněče poptávky a sektory: Složení poptávky po průmyslových prostorech v oblasti NCR se vyvíjí. Poskytovatelé služeb 3PL (third-party logistics) a e-commerce firmy byly dlouho největšími nájemci (obsluhujícími rozsáhlou zákaznickou základnu e-commerce v Dillí). Na začátku roku 2025 se objevil nový trend: strojírenské/výrobní firmy a hráči e-commerce předčili 3PL v obsazenosti prostor economictimes.indiatimes.com. Strojírenské firmy (včetně elektroniky, výrobců autodílů a průmyslových výrobců) si samy pronajaly přibližně 2,2 milionu čtverečních stop po celé zemi (25 % poptávky v 1. čtvrtletí) a v oblasti Delhi-NCR a Bombaje vedla absorpce skladů pro e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší růst průmyslových aktivit a multikanálového maloobchodu. Výrazně také automobilové firmy pronajaly významné plochy (~1,3 milionu čtverečních stop v 1. čtvrtletí) economictimes.indiatimes.com. Oblast NCR, sousedící s automobilovými centry v Haryaně (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, přitahuje také skladování pro automobilový a letecký průmysl. Velké transakce jsou časté – v 1. čtvrtletí 2025 tvořily obchody nad 200 000 čtverečních stop 48 % objemu pronájmů a pouze NCR zaznamenala cca 1,9 milionu čtverečních stop v těchto velkých obchodech, nejvíce ze všech měst economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich byly centra vyřizování e-commerce objednávek a velkokapacitní distribuční uzly pro maloobchodní a FMCG giganty. Například Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patří mezi ty, kteří rozšiřují svá skladová zařízení v okolí Dillí.

Klíčové průmyslové koridory: Průmyslová realitní mapa Dillí-NCR pokrývá několik koridorů:

Západní/severní Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dálnice Dillí-Džajpur) přes Gurgaon do Bhiwadi má četné skladové parky. Oblasti jako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (u Jhajjar) jsou domovem velkých logistických parků (Grade A clustery od IndoSpace, Logos atd.). Dokončení Západního okružního dálničního okruhu (KMP) a budoucí dálnice Dillí-Mumbai zde podporuje poptávku zkrácením doby přepravy housetrue.com housetrue.com.
Východní/UP strana: Greater Noida a Dadri (podél Eastern Peripheral Expressway a poblíž konce Freight Corridor) se staly centrem skladování pro 3PL a maloobchodní společnosti. Oblast Yamuna Expressway poblíž Jewaru je také perspektivní pro budoucí logistiku, zejména s příchodem letiště.
Severní strana: Oblasti jako Kundli (Sonipat) na NH-1 těží z napojení na Eastern Peripheral Expressway (EPE) housetrue.com, což přitahuje sklady obsluhující trhy v Punjab/Haryana.
Jižní strana: Faridabad a Palwal podél NH-19/44 mají průmyslové parky a mohly by zaznamenat větší poptávku po logistice díky napojení na dálnici Dillí-Mumbai.
V rámci Dillí jsou tradiční průmyslové zóny (např. Okhla, Naraina, Bawana) již plně obsazené a mnoho z nich prochází přeměnou na lehkou výrobu nebo přechází na služby/podnikání s lehkým komerčním využitím. MPD 2041 navrhuje rekonstrukci starších průmyslových oblastí a vytvoření nových „Integrovaných logistických komplexů“, ale většina velkých skladů bude i nadále vznikat v okolí NCR, kde je dostatek pozemků.

Nájemné a investice: Nájemné za sklady v oblasti NCR se výrazně liší podle jednotlivých mikrotrhů. Průměrně činí nájemné za sklady třídy A okolo 25–40 ₹ za čtvereční stopu za měsíc ve většině okrajových lokalit NCR. Nicméně v prémiových logistických parcích poblíž města (nebo u menších jednotek) může být nájemné vyšší – některé sklady na okraji města dosahují 120–150 ₹/čtvereční stopa/měsíc, což je srovnatelné s nejvyššími cenami v Bhiwandi u Bombaje addressadvisors.com. Navzdory růstu nájmů přilákaly výnosy z warehousingu v NCR (přibližně 8–9 %) a dlouhodobé vyhlídky poptávky významné investice. Globální investoři jako Blackstone, ESR, Prologis jsou aktivní prostřednictvím společných podniků za účelem vývoje a akvizice logistických aktiv v NCR. Navíc datová centra představují nově vznikající třídu nemovitostí v průmyslovém sektoru NCR. S rozšiřováním digitální ekonomiky vznikají v Greater Noida a Gurugramu datová centra (díky relativně levnějším pozemkům, dostupnosti elektřiny a konektivitě). Alternativní realitní aktiva – datová centra, logistické parky, sklady – přitahují silný institucionální zájem, což signalizuje diverzifikaci trhu nad rámec pouze kanceláří a bydlení grantthornton.in.

Infrastrukturní posílení: Řada infrastrukturních projektů přímo zvyšuje atraktivitu průmyslových nemovitostí v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), jehož východní větev končí nedaleko Dillí, zefektivní pohyb zboží z přístavů do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahrnuje uzly v NCR (např. multimodální centrum Dadri). Připravované Mezinárodní letiště Noida v Jewaru (otevření ~2025) je zlomovým okamžikem – již vedlo k nárůstu hodnoty pozemků v okolí o cca 40 % za pět let housetrue.com housetrue.com. Toto letiště společně s novou 60km dálnicí spojující Dillí s Jewarem a DMIC dá silný impuls letecké logistice, skladování a dokonce i rozvoji tzv. aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Dále nové dálnice jako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšují trasy pro nákladní dopravu napříč NCR housetrue.com. Celostátní Národní logistická politika a plán Gati Shakti (integrace dopravní infrastruktury) dále podporují rozvoj odstraněním překážek a vytvořením rámce pro logistické parky.

Výhled: Segment průmyslových a logistických nemovitostí je předurčen k stabilnímu růstu. Colliers předpovídá, že silná poptávková dynamika bude pokračovat až do roku 2025 a naváže tak na plošné rozšíření zaznamenané v 1. čtvrtletí economictimes.indiatimes.com. Díky své spotřebitelské základně a konektivitě se očekává, že Dillí-NCR zůstane největším trhem pronájmu skladů v Indii. Růst nájemného by měl v klíčových lokalitách zůstat mírný, ale pozitivní, zatímco sekundární lokality mohou novým vstupujícím nabídnout nákladové výhody. Jedním z rizik může být mírně rostoucí míra neobsazenosti v některých oblastech, pokud nová nabídka překročí krátkodobou poptávku; v 1. čtvrtletí byla neobsazenost mírně vyšší, protože nabídka dohnala poptávku economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkově však, s pouze ~35–40 miliony čtverečních stop moderních skladových kapacit v NCR (k roku 2024) a rostoucí potřebou organizované logistiky, je zde prostor pro expanzi. Trend větších skladů (mega-distribučních center) bude pokračovat, stejně jako konsolidace do zařízení třídy A pro dosažení efektivity. Pokud nenastane větší hospodářský pokles, průmyslové nemovitosti v Dillí mají před sebou slibnou budoucnost a podpoří vznik regionu jako logistického centra.

Klíčové lokality a nastupující hotspoty v Dillí-NCR

Růst nemovitostního trhu v Dillí je geograficky rozmanitý a některé oblasti se stávají centry rozvoje a růstu cen. Níže jsou klíčové zóny, které je třeba sledovat v roce 2025 a dále, napříč Dillí a NCR:

Gurugram (Gurgaon) – Motor růstu: Gurgaon je nejvýraznější realitní hotspot Delhi-NCR, který vede jak v rezidenčním, tak komerčním segmentu. V roce 2024 vzrostla hodnota prodeje bydlení v Gurugramu o 66 % na 1,07 lakh crore ₹, což představuje přibližně 66 % veškerého prodeje v NCR housetrue.com housetrue.com. Díky silné korporátní základně, špičkovému zázemí a novým infrastrukturním projektům se stal magnetem pro kupce luxusních domů a investory. Klíčové růstové koridory zahrnují Dwarka Expressway (NPR) v Novém Gurgaonu a Sohna Road v Jižním Gurgaonu, které zlepšily spojení s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké silnice, nové obchodní parky a luxusní nákupní centra (například Ambience, CyberHub) zvyšují atraktivitu Gurgaonu pro profesionály a NRI. Ceny nemovitostí v Gurugramu vzrostly v průměru o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a město má nyní jedny z nejvyšších realitních cen v NCR. Zůstává nejlepší volbou pro zájemce o luxusní i střední bydlení. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si stále drží prémiové ceny, zatímco nově rozvíjené sektory podél Dwarka Eway a Golf Course Extension zaznamenávají rychlé zhodnocení. Díky několika společnostem z žebříčku Fortune-500 a MNC, které zde zřizují kanceláře (včetně nových kampusů DLF, Google atd.), zůstává realitní výhled Gurgaonu optimistický.
Noida & Greater Noida – Hotspoty poháněné infrastrukturou: Noida se proměnila v realitní hotspot díky plánovanému rozvoji a konektivitě. Průměrné ceny v Noidě vzrostly od roku 2020 přibližně o 92% housetrue.com, což je jeden z nejvyšších růstů v Indii, a to díky metru Aqua Line, novým expresním silnicím a institucionálnímu rozvoji. Mezi klíčové lokality patří sektory Noida Expressway (sektory 137, 143 a dále), které přitahují IT parky a prémiové rezidenční projekty, a centrální sektory Noidy (50. a 70. sektory), které jsou dobře zavedené se školami a kancelářemi housetrue.com. Greater Noida (West) – známá také jako Noida Extension – je dalším hotspotem. Nabízí dostupné až střední bydlení (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atd.) a absorbovala obrovskou poptávku od prvonákupců. Hodnoty nemovitostí v Greater Noida West vzrostly za pět let přibližně o 98%, včetně 24% nárůstu pouze v roce 2024 housetrue.com. Připravované mezinárodní letiště Jewar je pro region zásadní změnou: má se otevřít koncem let 2024–25 a už nyní zvýšilo ceny půdy v okolí za posledních pět let přibližně o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti podél 165 km dlouhé dálnice Yamuna Expressway (spojující s Agrou) se mění v investiční zóny pro skladování i cenově dostupné bydlení v očekávání spuštění provozu letiště housetrue.com. Významně Noida a Greater Noida hostí také velké průmyslové a IT parky – například průmyslovou oblast Yamuna Expressway Industrial Development Area (YEIDA) a IT hub v sektoru 62 Noida – což podporuje poptávku po bydlení v okolí. S prodloužením Aqua Line metra v Noidě schváleným do Greater Noida West housetrue.com a silnou infrastrukturou města (široké silnice, plánované sektory) zůstane region Noida žhavým bodem, zejména pro bydlení střední třídy a komerční investice (například datová centra a kancelářské kampusy v nově vznikajícím IT koridoru sektoru 140A v Noidě).
Ghaziabad – Vycházející hvězda východu: Tradičně považovaný za předměstského „bratrance“ Dillí, Ghaziabad se v posledních letech silně prosadil. Díky lepší dopravní dostupnosti (Dillí-Meerut Expressway, Eastern Peripheral Expressway a prodloužení modré linky metra do Vaishali/New Bus Adda) Ghaziabad setřásá svou pověst “vzdáleného” města housetrue.com. Lokality jako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívají boom nových výškových projektů. Ceny nemovitostí v Ghaziabadu vzrostly zhruba o 139 % od roku 2019 do konce roku 2024 housetrue.com, což předčí všechny ostatní subtrhy v NCR. Jen v roce 2024 Ghaziabad zaznamenal výrazný nárůst prodejů i nových projektů (zahájení projektů vzrostlo přibližně o 121 % na počátku roku 2024 podle Cushman & Wakefield) housetrue.com. Koridor NH-24 (nyní NH-9) obzvlášť zažívá boom – Siddharth Vihar, sousedící s dálnicí a novým prodloužením metra, je hotspotem pro luxusní výškové budovy a integrované rezidenční čtvrti housetrue.com. Díky tomu, že do Meerutu se po dálnici dostanete za méně než hodinu a brzy i za 30 minut přes rozestavěnou rychlodráhu RRTS, zvýšila se atraktivita Ghaziabadu jako rezidenčního uzlu a dokonce i jako dostupného nájemního trhu pro pracovníky z Dillí. Očekáváme další růst v oblastech kolem Crossings Republik, Mohan Nagar a podél nových koridorů metra. Městská snaha o lepší občanskou infrastrukturu (nové nadjezdy, zlepšení odpadních vod) a více organizovaného maloobchodu (např. nákupní centra v Indirapuramu) dále zvyšuje jeho profil.
Delhi (městské a okrajové oblasti): V rámci samotných hranic Dillí je realitní aktivita omezena nedostatkem půdy, ale existují kapsy příležitostí.

Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash

housetrue.com

„trofejní“ ultraluxusní nemovitosti nebo bezpečné dlouhodobé sázky

housetrue.com

Mistrovský plán Dillí 2041

48 vesnic na okraji Dillí bude urbanizováno

hindustantimes.com

Narela, Bawana, Najafgarh, Burari

hindustantimes.com

nové rezidenční zóny v Dillí

tranzitně orientovaný rozvoj (TOD)

hindustantimes.com

legalizaci 1 700 neautorizovaných kolonií

economictimes.indiatimes.com

Východní Dillí

Severní Dillí

realitní trh města Dillí

trhem s vysokou cenou a nízkou nabídkou

“nového Dillí”

Faridabad – Pomalu a jistě vzhůru: Faridabad, sousedící s Jižním Dillí, byl historicky průmyslovým městem. Nyní přitahuje pozornost pro bydlení střední třídy, protože se zlepšuje dopravní dostupnost. Prodloužení Violetní linky Dillí Metro do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do sítě metra a dálnice jako Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) Expressway (částečně dokončená) a propojení dálnice Dillí-Mumbai přes Sohna zvyšují jeho propojení housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v letech 2022-23 základní ceny pozemků, což značí zjevný růst hodnoty nemovitostí a poptávky housetrue.com. I když růst cen byl pozvolnější než v Noidě/Gurgaonu, Faridabad nabízí hodnotu za peníze – větší parcely a domy za nižší vstupní náklady. Oblasti jako Neharpar (Greater Faridabad) zaznamenaly řadu nových projektů zaměřených na střední třídu. Průmyslové město (IMT) a nové vzdělávací instituce přinášejí pracovní místa, která pohánějí poptávku po bydlení. Jak se Dillí a Gurgaon stávají dražšími, Faridabad se staví do pozice cenově dostupné alternativy v dojezdové vzdálenosti od pracovišť. Jeho sektory orientované k pohoří Aravalli lákají také ty, kteří hledají čistší prostředí. S důrazem vlády na rozvoj Faridabadu (včetně možné budoucí prodloužení Regionálního systému rychlé dopravy směrem na Gurgaon) je “černým koněm” mezi investičními hotspoty – není tak okázalý jako Gurgaon, ale stabilně roste.
Yamuna Expressway a periferní koridory: Kromě hlavních předměstí se periferní koridory stávají novými hotspoty díky velkým infrastrukturním projektům. Oblast Yamuna Expressway / letiště Jewar v Greater Noida je mezi nimi na prvním místě. Investoři – včetně NRIs – aktivně nakupují pozemky a rozestavěné projekty v sektorech blízko vznikajícího letiště, protože očekávají, že do doby otevření letiště a souvisejících průmyslů zde vznikne „boom town“ housetrue.com housetrue.com. Podobně podél Dwarka Expressway na západním okraji se oblasti jako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) díky dálnici, která je přímo propojena s Dwarkou v Dillí a letištěm IGI, změnily ze zemědělské půdy na rozvíjející se rezidenční zóny housetrue.com. Dokončení posledních úseků Dwarka Expressway v letech 2023-24 tyto sektory integruje, což žene ceny vzhůru a podporuje nové projekty. Oblast Sohna Road/Jižně od Gurugramu je další perspektivní lokalitou – s novou zvýšenou silnicí a plánovanou linkou metra jsou sektory v Soha prezentovány jako cenově dostupné rozšíření Gurgaonu na další roky. Severně od Dillí pak oblasti podél NH-1 směrem na Sonipat/Kundli (podporované dálnicí EPE a v budoucnu i RRTS) přitahují skladovou výstavbu a některá rezidenční městečka (např. Kundli smart city). Investorům se doporučuje tyto okrajové oblasti pečlivě sledovat, zejména ty v blízkosti potvrzené infrastruktury: např. pozemky okolo nových stanic metra, nových dálničních křižovatek a budoucích stanic RRTS rychle získávají na ceně housetrue.com. Mnoho těchto periferních lokalit dnes stále nabízí nižší vstupní ceny, ale může přinést významné zhodnocení, jakmile bude propojení plně funkční v horizontu nad 5 let housetrue.com housetrue.com. Jak poznamenal jeden z expertů, v NCR „konektivita je král“ – oblasti s plánovaným metrem nebo dálničním napojením (Dwarka Expressway, Noida Ext., koridor FNG ve Faridabadu atd.) mají potenciál k nadprůměrnému růstu housetrue.com housetrue.com.

Stručně řečeno, žhavé lokality regionu Dillí-NCR sahají od zavedených oblastí (luxusní zóny v Gurgaonu, Jižní Dillí) až po rychle se rozvíjející (Noida Extension, Nový Gurgaon, pás podél NH-24 v Ghaziabádu) a ty s výhledem do budoucna (město u letiště Jewar, urbanizované vesnice v Dillí). Investoři by měli své volby sladit s časovým plánem infrastruktury a kvalitou rozvoje – včasné vybrání vhodného mikrotrhu může být velmi výnosné, ale je třeba pečlivě prověřit pověst developera a plánovaný horizont (některé okrajové sázky mohou vyžadovat 5–10 let čekání) housetrue.com housetrue.com. Díky aktuální vlně růstu má realitní expanze NCR vícejádrový charakter – vzniká několik lokalit „nové velké věci“ místo jediného těžiště.

Cenové trendy a vzory růstu

Ceny nemovitostí v Dillí v poslední době výrazně vzrostly, předčily mnoho jiných měst. Trh se nyní nachází uprostřed post-pandemického oživení, které vytlačilo hodnoty na nové vrcholy v letech 2024–25. Zde analyzujeme cenové trendy v různých segmentech a ve srovnání s ostatními metropolemi:

Nedávný cenový nárůst v NCR: Rok 2024 byl výjimečný – průměrné ceny rezidenčních nemovitostí v Dillí-NCR vzrostly během jediného roku o ~30 %, což byl nejstrmější nárůst ze všech velkých měst Indie housetrue.com. Údaje z průmyslových indexů to potvrzují: Housing Price Index pro Dillí-NCR prudce narostl koncem roku 2024 (index Housing.com vzrostl jen ve 4. kvartále 2024 o 17 bodů) housetrue.com. Výzkum PropTiger dokonce zaznamenal úžasný 49% meziroční růst průměrných hodnot nemovitostí v NCR do Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – ačkoliv toto číslo částečně odráží posun ke špičkovým prodejům. Tento cenový boom je z větší části soustředěn v prémiovém segmentu, jak bylo rozebráno výše. Segmenty střední třídy a dostupného bydlení zaznamenaly mnohem nižší růst, přesto i zde došlo k nárůstu v řádech vyšších jednotek až nízkých desítek procent, a to díky přelivu poptávky. Například údaje NHB Residex ukazují, že ceny v samotném městě Dillí vzrostly meziročně v závěru roku 2024 jen o cca 1,5 % (protože v mnoha prémiových částech Jižního Dillí byla cena již vysoká) residex.nhbonline.org.in, zatímco satelitní města (Noida atd.) vykázala mnohem vyšší růsty. V rámci NCR tedy vnější oblasti a nové projekty zdražovaly rychleji než již drahé centrální zóny – trend „dohánění cen na periferii“.

Víceleté tempo růstu (Dillí vs ostatní města): Za delší období zaznamenal region Dillí-NCR silné výnosy, ačkoliv překvapivě nebyl až do nedávna na špici. Srovnání za 4 roky (2020–2024) mezi hlavními městy ukazuje, že vede Hyderabad s nárůstem průměrných cen nemovitostí o ~80 %, následuje Noida (~70 %) a Gurugram (~60 %) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitní oblast) zaznamenalo přibližně 45% růst za čtyři roky, což je podobné jako v Bengalúru (45 %), zatímco Mumbai zaostávala přibližně na úrovni 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tato čísla, založená na analýze investičního bankéře vycházející z městských průměrů, ukazují, jak předměstí NCR (Noida, Gurugram) překonala v růstu hlavní metropolitní oblasti a jak Hyderabad představoval černého koně s mimořádnými zisky indiatoday.in. Důvod: Hyderabad vycházel z nízkého základu a zažil boom poháněný technologiemi, zatímco Noida/Gurgaon měly rovněž větší prostor pro růst ve srovnání s nasyceným trhem v Mumbai/Dillí.

Pro ilustraci aktuálních cenových hladin a nedávného vývoje porovnává níže uvedená tabulka průměrné ceny rezidenčních nemovitostí a roční změnu cen (k konce roku 2024) v Dillí-NCR oproti dalším hlavním městům:

Město	Průměrná cena (₹/m², Q4 2024)	Meziroční růst ceny (Q4 2024)
Dillí-NCR	₹8 105 globalpropertyguide.com	+49 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12 600 globalpropertyguide.com	+18 % globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7 536 globalpropertyguide.com	+12 % globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7 053 globalpropertyguide.com	+3 % globalpropertyguide.com

Zdroje: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje Q4 2024. MMR = Metropolitní oblast Mumbai (Mumbai, Navi Mumbai, Thane).

Jak je patrné, Mumbai zůstává nejdražším trhem v Indii (≈12,6 tis. ₹/čtvereční stopa průměrně), ale Dillí-NCR není v absolutních číslech daleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazný je meziroční nárůst cen v NCR o 49 %, který dalece převyšuje růst v ostatních městech globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opět je to ovlivněno skladbou prodaných nemovitostí – silný důraz na luxus v závěru roku 2024 výrazně zvýšil průměrnou cenu). Bengaluru a Čennaí si připsaly zdravý meziroční růst kolem 12–16 %, zatímco ceny v Hajdarábádu stagnovaly s nárůstem jen asi 3 % v roce 2024 globalpropertyguide.com (po předchozím prudkém růstu v minulých letech).

Trend podle segmentů: V rezidenčním sektoru Dillí-NCR prémiové/luxusní nemovitosti (1 Cr ₹ a více) nejenže vedly v prodejích, ale také zaznamenaly nejvyšší zhodnocení. U mnoha luxusních projektů v Gurgaonu a Noidě vzrostly ceny v letech 2022–2024 o 20–30 % díky vysoké poptávce. Nehnutelnosti střední třídy (50–100 lakh ₹) zaznamenaly mírné zhodnocení, spíše v souladu s inflací (cca 5–10 % ročně), zatímco dostupné bydlení (<40 lakh ₹) bylo v některých vzdálenějších předměstích cenově téměř bez pohybu kvůli dostatku nabídky a menšímu počtu zájemců (i když u některých projektů zaměřených na dostupnost ceny lehce stouply kvůli růstu vstupních nákladů). Rozdíl je patrný: podle dat Knight Frank za 2. pololetí 2024 vzrostl podíl jednotek nad 1 Cr ₹ na 46 % z celkových prodejů, zatímco poptávka po jednotkách pod 50 lakh ₹ klesla, což odráží posun ke koupi nemovitostí vyšší kategorie globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeři tomu přizpůsobili ceny větších jednotek s lepším vybavením, zatímco ceny startovních bytů udržovali konkurenceschopné.

Ceny pozemků a komerčních nemovitostí: Ceny pozemků v nejprestižnějších koloniích Dillí-NCR (jako Lutyens’ Delhi) patří k nejvyšším v zemi, často se pohybují v řádech stovek crore za pozemek na bungalov – v procentech se tyto ceny téměř nemění (už jsou na vrcholu). Naopak pozemky v rozvojových zónách – například podél dálnice Yamuna – zaznamenaly obrovské procentuální nárůsty, protože po schválení letiště sem proudily spekulativní investice (některé sektory se za 3 roky zdvojnásobily). Na straně komerčních nemovitostí kapitálové hodnoty kanceláří rostly postupněji. V Connaught Place se kapitálové hodnoty pohybují kolem 32 000–35 000 ₹/m², což je meziročně jen několik procent nárůstu; v hlavních kancelářských centrech Gurgáonu činí kapitálové hodnoty ~12 000–15 000 ₹/m² za kancelářské prostory třídy A, s výnosem ~7,5 %. Tyto hodnoty jsou stabilní, avšak nástup REIT fondů začal zvyšovat institucionální poptávku, což by mohlo dále zvýšit výnosy a mírně navýšit kapitálové hodnoty. Maloobchodní prostory (obchody v nákupních centrech či na hlavních třídách) v nejlukrativnějších čtvrtích Dillí dosahují velmi vysokých cen – např. obchody na Khan Market se pohybují v rozmezí 40 000–60 000 ₹ za m² i více – a tyto ceny dále rostou nebo minimálně drží hodnotu kvůli extrémně omezené nabídce. Výnosy z pronájmu maloobchodních prostor jsou slušné (~4–6 %) a růst nájmů zrychluje, což podporuje kapitálovou hodnotu. U skladů ceny pozemků okolo logistických center (například podél dálnice KMP nebo u Jewaru) prudce vzrostly, protože mnoho firem skupovalo pozemky – například v Luhari pozemek, který před několika lety stál 50 lakh/akr, může nyní stát 1+ crore/akr (ilustrativně). Přesto má NCR stále levnější pozemky pro průmysl než Mumbai/Pune, což je důvodem, proč zde probíhá mnoho velkých skladových transakcí.

Nájmy a výnosy: Stručná poznámka k trendům v oblasti nájmů – rezidenční nájemní výnosy jsou v Dillí historicky nízké (~2–3 % průměrně) vzhledem k vysokým kapitálovým hodnotám. Nájemné ale po covidu roste. Na některých místech v jižním Dillí a Gurgáonu v letech 2022–2023 nájmy na bydlení vyskočily o 20–25 %, když se do města vraceli profesionálové a přibývali noví expatrioti globalpropertyguide.com. Zpráva uvedla, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenaly v roce 2022-23 nejsilnější růst nájmů (>20 % meziročně) mezi indickými městy globalpropertyguide.com. Tento trend pravděpodobně pokračoval i v roce 2024. Pro investory to znamená, že nájemní výnosy by se mohly mírně zlepšit. Jak bylo uvedeno výše, boom luxusních prodejů v roce 2024 nyní přechází v nájemní boom, protože ti, co byli z trhu vyřazeni, volí pronájem – proto se v roce 2025 očekává silná nájemní inflace v regionu NCR housetrue.com. U komerčních nemovitostí nájmy kanceláří v NCR vzrostly v raném roce 2025 o ~3 % mezikvartálně a očekává se, že meziročně porostou v jednotkách procent, pokud nedojde k nadbytku nabídky cushmanwakefield.com. Maloobchodní nájmy mohou růst rychleji (některé hlavní třídy zaznamenaly zvýšení nájmů o 10 % i více, protože maloobchodníci soupeří o prostor).

Souhrnně lze říci, že ceny nemovitostí v Dillí v poslední době vykazují pozoruhodný růst, zejména v oblasti bydlení. Zatímco tento vývoj přinesl investorům vysoké výnosy, zároveň s sebou nese riziko prohlubující se propasti v dostupnosti bydlení. Udržitelnost takto rychlého růstu cen bude záviset na širších ekonomických faktorech (růst příjmů, úrokové sazby) a také na tom, jak rychle bude nabídka reagovat v segmentech s vysokou poptávkou. Analytici předpovídají zvolnění k udržitelnějšímu tempu růstu po aktuálním skoku – například jeden průzkum předpovídá, že ceny bydlení v Indii porostou v příštích několika letech o ~6-7 % ročně, nikoli o výrazných 15–30 %, které bylo možné pozorovat v některých částech NCR v minulém roce globalpropertyguide.com. Vývoj cen také zdůrazňuje důležitost lokality a segmentu: ti, kteří v posledních letech nakoupili v nově vznikajících atraktivních oblastech nebo v luxusním segmentu NCR, zaznamenali nadprůměrné výnosy, zatímco běžné nebo špatně umístěné nemovitosti zaostávaly. Do budoucna bude rozlišení pokračovat – prémiové lokality s kvalitní infrastrukturou zřejmě dále porostou, zatímco okrajové oblasti mohou zaznamenat pozvolnější růst, dokud se jejich plánované dopravní napojení plně nezrealizuje.

Infrastrukturní a dopravní projekty formující trh

Prosperita trhu s nemovitostmi v Dillí je úzce spjata s jeho infrastrukturou. V roce 2025 a dále má řada velkých projektů v oblasti dopravy a městské infrastruktury významně ovlivnit ceny nemovitostí a vývojové trendy:

Rozšíření metra: Síť Dillí Metro (již přes 390 km) prochází čtvrtou fází rozšiřování, která přidá téměř 65 km nových tratí. Mezi klíčové projekty patří Silver Line (Aerocity–Tughlaqabad), která zlepší spojení v okrajových částech jižního Dillí, a prodloužení Pink a Magenta Line, které dokončí okružní koridory. Navíc rozšíření Aqua Line metra v Noidě do Greater Noida West je ve fázi finálního schvalování housetrue.com a Gurgaon plánuje vnitřní městskou metro smyčku. Každá nová stanice obvykle zvyšuje poptávku po nemovitostech v okruhu 2–3 km. Pravděpodobně nejzásadnější je regionální RRTS (Regional Rapid Transit System) – polo-vysokorychlostní železnice spojující Dillí s okolními městy. První linka RRTS, Dillí–Meerut, má být spuštěna v roce 2025 a zkrátí cestu do Meerutu na ~55 minut. To otevře nové trhy pro dojíždějící v Ghaziabadu/Modinagaru/Meerutu, čímž se stanou reálnou volbou pro bydlení zaměstnanců z Dillí a podpoří místní trh s nemovitostmi housetrue.com. Další dvě linky RRTS (do Alwaru přes Gurgaon a do Panipatu přes Sonipat) jsou v přípravě a slibují podobný efekt pro města v Harijáně.
Dálnice a rychlostní silnice: Několik nových rychlostních silnic doslova razí cestu pro růst nemovitostí:
- Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlouhá řízená dálnice spojující Dwarku v Dillí s Gurugramem. Stane se plně provozuschopnou v letech 2023-24, což výrazně zlepší propojení pro sektory Nového Gurgaonu a západní Dillí. To již zvýšilo hodnoty nemovitostí v sektorech podél její trasy housetrue.com.
- Dillí–Bombajská dálnice je obří 1 350 km dlouhý koridor, jehož počátek je těsně jižně od NCR. První etapa ze Sohny (Gurgaon) do Rádžasthánu byla otevřena v roce 2023. Až bude v letech 2025-26 zcela dokončen, zkrátí čas jízdy mezi Dillím a Bombají na 12 hodin. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zažívají díky této dálnici větší zájem, zejména tam, kde nové odbočení (přes Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spojuje dálnici s Dillím housetrue.com.
- Východní a západní periferní dálnice (EPE/WPE), které obklopují Dillí, jsou nyní plně funkční. Odvádějí těžkou dopravu z městských silnic a otevřely velké pozemky podél své trasy pro logistiku a bydlení (např. v okolí Sonipat, Baghpat, Ghaziabad na EPE a Manesar, Jhajjar na WPE) housetrue.com. Tato „nová území“ zažívají projekty rezidenčních zón i návrhy na logistické parky.
- V rámci Dillí je Urban Extension Road (UER) II ve výstavbě jako nová tepna skrz okrajové části města (spojuje NH-1 v Kundli s NH-8 ve Dwarka). Dokončení se předpokládá do roku 2025, UER II bude fungovat jako druhý „okruh“ mimo vnější okruh, ulehčí dopravě a podpoří rozvoj oblastí jako Rohini, Najafgarh, Narela, které budou jen kousek jízdy od této rychlé komunikace economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 označuje okolí UER jako ideální pro nové komerční zóny, protože tato komunikace přibližuje západní/severozápadní Dillí na 15-20 minut od letiště IGI economictimes.indiatimes.com.
- Dálnice Delhi-Meerut (NH-34): Přestože je v provozu již od roku 2021, její dopad se plně projevuje až nyní. Dramaticky zkrátila dobu cestování mezi Dillí a Gházíabádem/Meerutem a je hlavním důvodem růstu cen nemovitostí v Gházíabádu a toho, proč čtvrti jako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívají boom housetrue.com. Umožnila každodenní dojíždění z Meerutu do Dillí a překlenula tuto vzdálenost.
- Další významné projekty: Rozšíření NH-8 v Gurugramu, rozšíření NH-24 (dálnice Dillí-Lucknow), která prospívá východnímu Dillí a Noidě, a několik nových nadjezdů a podjezdů uvnitř Dillí (například podjezd Ashram otevřený v roce 2022 atd.), které zlepšují místní propojení.
Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslouží zvláštní zmínku. Připravované letiště Jewar v Greater Noida (fáze 1 bude odbavovat 12 milionů cestujících, později se rozšíří) je bezesporu největším infrastrukturním impulsem pro realitní trh NCR v nadcházejícím desetiletí. Otevření se očekává koncem roku 2024 nebo v roce 2025 a okamžitě promění okolní venkov v centrum rozvoje. Již nyní, jak bylo uvedeno, ceny pozemků v okolí vzrostly v posledních letech o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéše plánuje vybudovat „aerotropolis“ s komerčními zónami, hotely a rezidenčními městy v okruhu 5–10 km kolem letiště. Stát také navrhl Film City a Electronic City poblíž Jewaru, aby využil tuto konektivitu. Pro Greater Noidu, Yamuna Expressway a dokonce i části Faridabadu/Palwalu je letiště zásadním průlomem, který pravděpodobně podpoří poptávku po bydlení (zaměstnanci letiště/leteckých společností, zaměstnanci podpůrných odvětví) a poptávku po logistice (zařízení pro leteckou přepravu). V podstatě dává jižní oblasti NCR podobný impulz, jaký v posledních desetiletích poskytlo letiště IGI Dillí/Gurgaonu. S Jewarem lze očekávat růst cen nemovitostí podél koridoru Yamuna Expressway až směrem k Agře (investoři zde kupují pozemky v odlehlých sektorech v očekávání budoucího rozvoje) housetrue.com housetrue.com.
Rozvoj orientovaný na tranzit (TOD) a veřejná doprava: Zaměření vlády na rozvoj orientovaný na tranzit přetvoří některé lokality. Jedná se o zahušťování zástavby v okolí stanic metra a autobusových terminálů – umožnění smíšené výškové zástavby například do 500 m od stanic. Politika TOD v Dillí (součást MPD 2041) kolem plánovaných koridorů metra (například podél Silver Line) bude podporovat přeměnu nízkopodlažních komerčních pásem na vyšší komplexy. Podobně nelze podcenit vliv zlepšování veřejné dopravy, jako jsou rychlé autobusové koridory v Dillí, nová městská dráha (například rozšíření linky Gr. Noida Aqua) atd. – tyto projekty zlepšují dostupnost „poslední míle“, což často vede k vyšší hodnotě nemovitostí v docházkové vzdálenosti od těchto zařízení.
Chytré město a občanské inovace: Oblast NDMC v Novém Dillí byla součástí mise Chytrá města, což přineslo vylepšení jako veřejné Wi-Fi, lepší silnice a kamerové systémy, což zvyšuje atraktivitu nemovitostí (ačkoliv zóna NDMC je již většinou zastavěná a luxusní). Kromě toho probíhají po celém Dillí a městech NCR rozsáhlé infrastrukturní projekty jako rekonstrukce kanalizací, zlepšení dodávek vody, čistírny odpadních vod atd., které sice nejsou okázalé, ale jsou důležité. Například Dillí investuje do prevence záplav (po záplavách Jamuny v roce 2023) a kontroly znečištění – MPD 2041 klade důraz na modrozelenou infrastrukturu (parky, mokřady) a snížení znečištění impriindia.com, což by mělo dlouhodobě učinit město obyvatelnějším a tedy atraktivnějším pro kupce nemovitostí.
Přestavba Central Vista: V Novém Dillí projekt Central Vista (nový parlament a státní úřady) mění administrativní centrum. Přestože přímo nevytváří komerční nemovitosti, některé staré vládní budovy tím uvolní prostor, který bude možné později využít. Hovoří se například o otevření některých historických budov pro veřejnost či komerční využití (muzea apod.), což může přispět k větší atraktivitě obchodního centra. Projekt zároveň signalizuje závazek vlády k modernizaci infrastruktury, což posiluje celkovou náladu na trhu.

Hlavní plán Dillí 2041: Jak již bylo zmíněno, MPD-2041 je klíčová politika, která čeká na konečné oznámení.

57 000 hektarů půdy pro rozšíření měst

150 milionů čtverečních stop nové komerční plochy

economictimes.indiatimes.com

samosuficientních čtvrtí “města za 15 minut”

economictimes.indiatimes.com

legalizace neautorizovaných kolonií

rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu a ekologický rozvoj

hindustantimes.com

politika sdružování pozemků

infrastrukturní projekty

1,7 milionu nových bytových jednotek

economictimes.indiatimes.com

nové příležitosti v samotném Dillí

hlavním ekonomickým motorem, který by mohl přidat 10 % k HDP Dillí

deccanherald.com

Mistrovský plán 2041 má za cíl přetvořit městskou krajinu Dillí

Všechny tyto projekty dohromady znamenají, že konektivita v Dillí a jeho okolí bude v nadcházejících letech výrazně zlepšena, což efektivně způsobí, že region bude „menší“ z hlediska dojezdových časů. Obecným pravidlem je, že ceny nemovitostí mají tendenci růst o 10–20 % po oznámení/realizaci významných zlepšení dopravní infrastruktury (i když přesná čísla se liší podle lokality). Již to vidíme v praxi u dálnice Dwarka Expressway (ceny nemovitostí v jejím okolí vzrostly za pár let o přibližně 50 %) a očekáváme podobné výsledky i u letiště Jewar a prodloužení metra. Developerské firmy aktivně umisťují své projekty v blízkosti těchto infrastrukturních projektů, aby využily výhodu lepší dostupnosti. Investorům i zájemcům o bydlení doporučujeme sledovat harmonogram výstavby infrastruktury – oblast, která je dnes poněkud odlehlá, se může po zprovoznění dálnice nebo metra stát rušným uzlem. V kontextu Dillí-NCR je infrastruktura pravděpodobně největším určujícím faktorem realitního potenciálu, protože z bývalých okrajových částí se stávají hlavní lokality zítřka housetrue.com housetrue.com.

Vládní politiky, regulace & ekonomické faktory

Realitní sektor v Dillí je významně ovlivňován vládními regulacemi, změnami politiky a širšími ekonomickými trendy. Mezi několik klíčových faktorů v roce 2025 patří:

Regulační reformy a RERA: Zavedení Real Estate (Regulation & Development) Act, 2016 (RERA) znamenalo v posledních letech zásadní změnu. Dillíský regulační úřad RERA (stejně jako úřady v Haryaně/U.P. pro příměstské oblasti NCR) prosazují registrace projektů, včasné dodávky a transparentnost. Do roku 2025 bude většina renomovaných projektů v oblasti Dillí-NCR registrována u RERA, což kupujícím poskytuje větší jistotu. To eliminovalo mnoho nepoctivých developerů a trh se více soustředil na důvěryhodné stavitele, zejména po krizi NBFC a zpomalení kvůli covidu. Období častých zpoždění výstavby a pozastavených projektů je řešeno – i když přetrvávají některé staré problémy (např. některé starší projekty v Noidě jsou stále v soudních sporech). Celkově RERA zlepšila důvěru spotřebitelů a je pozitivní regulační silou, která povzbuzuje více koncových uživatelů, aby vstoupili na trh bez obav z nekalých praktik.

Dostupné bydlení a pobídky: Vláda pokračuje v podpoře dostupného bydlení. Ačkoli samotné město Dillí má kvůli cenám pozemků omezený počet projektů dostupného bydlení, Program úvěrově vázané dotace (CLSS) v rámci PMAY ústřední vlády do svého ukončení v roce 2022 pomohl mnoha kupujícím v regionu NCR. Hovoří se o obnovení nebo zavedení podobné úrokové dotace pro střední třídu v pozdním roce 2024/2025 – pokud k tomu dojde, zvýší to prodeje v dostupném a středním segmentu. Kromě toho Unie rozpočtem pro rok 2024 výrazně zvýšila prostředky pro Pradhan Mantri Awas Yojana, což znamená více dotovaných projektů bydlení (většinou v okrajových městech). Dillí jako převážně městský stát toho v rámci PMAY moc nestaví (kromě některých projektů na přestavbu slumů na místě), ale města NCR jako Faridabad, Ghaziabad získávají finance na výstavbu bytů pro EWS/LIG. Politika týkající se kolků a kruhových sazeb také ovlivňuje trh: například Dillí mělo v roce 2021 dočasné snížení kruhových sazeb o 20 %, aby podpořilo transakce; přestože tato úleva skončila, město ponechalo sazby nezměněné i v roce 2024, aby nezatížilo kupující. Státy jako Harijána poskytly například určité úlevy na registraci ženám – i tyto drobné pobídky částečně přispívají k náladě a poptávce.

Ekonomické faktory – úrokové sazby a inflace: Klíčovým faktorem je cyklus úrokových sazeb. V letech 2022-23 zvýšení úrokových sazeb (RBI zvýšila repo sazbu o 250 bazických bodů) způsobilo zdražení hypoték, což mírně ochladilo dostupnost bydlení. Nicméně od roku 2025, kdy se inflace dostává pod kontrolu, se očekává, že RBI sníží sazby o přibližně 0,5 % v roce 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky již začaly mírně snižovat úrokové sazby hypoték. Pokles hypotečních sazeb z přibližně 9 % na 8,5 % by měl skutečný dopad – podle JLL se ve většině měst zlepší index dostupnosti bydlení na nejlepší hodnoty od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Zatímco dostupnost bydlení v oblasti Dillí-NCR bude stále relativně nízká (kvůli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, i zde bude situace lepší než v roce 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižší splátky hypoték často uvolňují zadržovanou poptávku, zejména mezi váhajícími středo-příjmovými domácnostmi.

Na druhou stranu vysoká inflace ve stavebních materiálech v letech 2021-2023 (zdražování cementu, oceli) zvýšila náklady na stavbu přibližně o 10-15 %. Developeři část těchto nákladů přenesli na kupce formou zvýšení cen. Nyní se ceny komodit stabilizovaly či mírně snížily, což by mělo ulevit developerům od tlaku na náklady. V kombinaci s levnějším úvěrem pro developery (pokud sazby klesnou) by se mohly zvýšit nové projektové starty, protože životaschopnost projektů se zlepšuje. Obecně se očekává, že indická ekonomika bude patřit mezi nejrychleji rostoucí, což je oporou pro trh s nemovitostmi. I když je globální růst slabý, domácí ukazatele – vysoký výběr DPH, indexy PMI – jsou silné. Právě tento status „nejlépe performující velké ekonomiky“ by měl podpořit růst příjmů domácností a kupní sílu v oblasti nemovitostí v Indii economictimes.indiatimes.com. Klíčové je, aby růst HDP znamenal růst zaměstnanosti (zejména v odvětvích jako IT, finance, které pohánějí poptávku po kancelářích a bydlení). Doposud, navzdory celosvětovým propouštěním v oblasti technologií, je indický trh práce poměrně stabilní a sektory jako startupy, telekomunikace, výroba (programy PLI) přidávají pracovní místa, což prospívá městům jako Dillí.

REITy a investiční regulace: Regulační prostředí v Indii je stále příznivější pro investory do nemovitostí. Vláda povolila 100% přímé zahraniční investice do dokončených projektů určených k pronájmu a uvolnila pravidla pro REITy/InInvITy. Pokyny pro REIT (Real Estate Investment Trust) se vyvíjely – v roce 2024 byly kótovány 3 REITy (všechny kancelářské objekty) a první indický REIT zaměřený na maloobchodní centra byl uveden na trh v roce 2023 (Nexus Malls). V regionu Dillí-NCR se nacházejí aktiva všech těchto REITů (například Embassy REIT vlastní nemovitosti v Noidě, Nexus REIT zahrnuje vegasské obchodní centrum v Dillí atd.), což znamená, že globální investoři nepřímo investují do realit v Dillí prostřednictvím těchto nástrojů. Očekává se více REITů, včetně možných rezidenčních REITů, pokud to budou předpisy umožňovat v budoucnu, což by znamenalo zásadní změnu a umožnilo by jednotlivcům investovat do podílů na nemovitostech s pravidelným příjmem. Dosavadní úspěch REITů zvýšil transparentnost (protože REIT musí vykazovat obsazenost, nájemné atd.), což činí komerční trh v Dillí bohatším na data.

Vládní iniciativy a politiky: Další opatření ovlivňující trh v Dillí zahrnují:

Nájemní zákony: Modelový nájemní zákon 2021 byl centrální vzorový zákon zaměřený na reformu nájemních smluv (vyvážení práv nájemce a pronajímatele, rychlé řešení sporů). Ačkoliv Dillí zatím do roku 2025 nový zákon plně nepřijalo, zvažuje převzetí mnoha jeho ustanovení. Správný nájemní zákon by mohl uvolnit obrovskou zásobu bytů, které vlastníci drží prázdné ze strachu z problémů s nájemníky – tím by se zvýšila nabídka k pronájmu a možná dlouhodobě stabilizovaly nájmy.
Zdanění: V roce 2024-25 nedošlo k žádným zásadním změnám, ale nemovitosti těží z daňových odpočtů na úroky a jistinu z hypotečních úvěrů (section 24 a 80C). Jakékoliv změny v této oblasti by mohly ovlivnit náladu kupujících. Obor žádá o zvýšení limitu na odpočet úroků ₹2 lakh, aby se podpořili kupující nemovitostí – je to stále v jednání. Mezitim DPH u rozestavěných nemovitostí (5 % nebo 1 % u dostupného bydlení) zůstává, ale trh se na to již přizpůsobil. Vývojáři by si přáli úlevy jako odpočet vstupní daně nebo její snížení, ale zatím nebyly poskytnuty.
Environmentální a compliance aspekty: Dillí má přísné předpisy například pro kontrolu stavebního prachu (vzhledem k problému se znečištěním). Během vrcholícího znečištění úřady dočasně zakazují stavební práce. Vývojáři s tímto musí počítat v časových plánech projektů. Dále všechny projekty potřebují ekologická schválení, požární NOC, atd., která se zpřísňují (např. v Čandígarhu a některých částech NCR je nyní povinné využití recyklované vody a sběr dešťové vody u všech nových obytných souborů). To zvyšuje náklady na dodržování předpisů, ale zároveň vede k udržitelnějším projektům, což oslovuje ekologicky smýšlející kupce.
Digitalizace pozemkových záznamů: Dillí pracuje na digitalizaci a zjednodušení registrací a záznamů o nemovitostech. DDA má online portály pro podání žádostí do půdních poolů a dillíské oddělení státní správy digitalizovalo mnoho pozemkových titulů. To by mělo snížit podvody a zjednodušit transakce, což povzbuzuje investice. Zmínka v médiích o bezplatné registraci „lal dora“ vesnických nemovitostí hindustantimes.com hindustantimes.com je jedním z kroků k formalizaci původně neoficiálních vlastnictví.

Rizika & externí faktory: Několik rizikových faktorů z pohledu politiky a ekonomiky:

Pokud dojde ke zpožděním schvalování nebo nejistotě ohledně politiky (např. další zpoždění oznámení MPD-2041, nebo náhlé změny v pravidlech využití půdy), může to zpomalit zahajování projektů v dotčených oblastech. Jasnost a konzistentnost politiky bude klíčová pro udržení zájmu developerů.
Globální hospodářské propady nebo geopolitické krize mohou nepřímo ovlivnit trh v Dillí tím, že zpomalí růst IT/ITeS a dalších sektorů (například pokud recese v USA/EU zasáhne indický export služeb, může se zpomalit pronájem kanceláří a nejistota zaměstnání může tlumit zájem o koupi bydlení).
Kolísání měnových kurzů může měnit investiční návyky NRI – slabší rupie často vede k vyšším nákupům ze strany NRI (více hodnoty za jejich dolar/dirham), což může zvýšit prodeje luxusních rezidencí v Dillí; silnější rupie by to mohla naopak mírně utlumit.
Volby a politické klima: Národní volby v roce 2024 přinesly stabilní vládu, která je zaměřená na podporu infrastruktury. Lokální vládní otázky (státní vláda Dillí a centrální vláda často mají spory) však někdy projekty zdržují. Například výkup pozemků pro dálnice nebo schvalování tras metra se může stát politickou záležitostí. Nicméně většina velkých infrastrukturních projektů v NCR má zatím podporu napříč stranami.
Klimatická změna a udržitelnost: Stále více bude realitní trh muset zohledňovat environmentální faktory. Těžké znečištění ovzduší v Dillí a nedávné povodně (záplava Jamuny v roce 2023) vznesly otázky ohledně klimatické odolnosti. Vláda může zavést přísnější normy podle umístění (např. zákaz výstavby v záplavových oblastech, povinné čističky vzduchu ve velkých rozvojových projektech atd.). Taková opatření, i když jsou společensky přínosná, by mohla omezit nabídku v některých zónách nebo zvýšit náklady.

Závěrem lze říci, že politické prostředí je většinou příznivé pro růst, reformy činí trh transparentnějším a plánování zaměřené na infrastrukturu odemyká nový potenciál. Je však zásadní, aby zainteresované strany sledovaly regulatorní změny a makroekonomické signály. Vládní politiky – od úrokových sazeb po územní plány města – budou dále ovlivňovat směřování realitního trhu v Dillí. Důležité je udržet rovnováhu mezi růstem a udržitelností.

Investiční potenciál a rizikové faktory

Investice do nemovitostí v Dillí nabízí značné potenciální výnosy, ale není bez rizik. Zde je vyvážený pohled na to, proč je trh atraktivní a na jaké rizikové faktory by měli investoři myslet:

Investiční potenciál a příležitosti:

Silný kapitálový růst: Oblast Dillí-NCR historicky přinášela výrazné zhodnocení kapitálu, zejména v rozvojových koridorech. Nedávné údaje to potvrzují – investoři v oblastech jako Noida či Gurugram zaznamenali 50–70% růst cen jen za posledních 4–5 let indiatoday.in indiatoday.in, což výrazně předčilo mnoho jiných tříd aktiv. I do budoucna mohou dobře zvolené nemovitosti díky růstu ekonomiky a obyvatelstva v NCR vykazovat vysoký jednociferný až dvouciferný roční růst hodnoty. Nemovitosti v regionu jsou podepřeny skutečnou poptávkou (koncoví uživatelé i firmy), nejen spekulací, což je příslibem udržitelného růstu hodnoty.
Příjem z pronájmu a výnosová hra: Výnosy z pronájmu rezidenčních nemovitostí v Dillí (2–3 %) jsou poměrně nízké, ale komerční výnosy (7–8 % u kanceláří, ~5–6 % u maloobchodu) jsou velmi atraktivní, což činí region NCR dobrým trhem pro realitní investory hledající příjem. Vznik REITs umožňuje menším investorům podílet se na pronajímaných komerčních aktivech se stabilními výnosy. Navíc, s růstem nájmů (rezidenční nájemné po covidu vzrostlo a kancelářské/maloobchodní nájmy také stoupají), výnos z nákladů na nové investice se zlepšuje. Například někdo, kdo nyní koupí za mírně korigovanou cenu, může v příštích letech získat lepší výnos z pronájmu, jak nájemné poroste. Co-living a studentské bydlení jsou specifické segmenty nabízející vyšší výnosy (často 5 %+ ) v Dillí díky vysoké poptávce mladé populace.
Diverzifikované možnosti portfolia: Delhi-NCR nabízí celé spektrum realitních aktiv – od ultra-luxusních vil po dostupné byty, od kanceláří třídy A po sklady a maloobchodní prostory. Tato rozmanitost umožňuje investorům diverzifikovat uvnitř trhu. Jeden může například investovat do kanceláře třídy A v Gurgaonu pro stabilní příjem z nájmu, pozemku poblíž Jewaru pro dlouhodobé zhodnocení a bytu střední třídy v Noidě pro střednědobý růst. Mělo které město v Indii nabízí takovou šíři příležitostí. Navíc alternativní aktiva jako datová centra, vědecko-výzkumné parky apod. jsou v NCR na vzestupu, což dává raným investorům šanci vstoupit do těchto segmentů s vysokým růstem.
Infrastruktura a budoucí růst: Jak bylo podrobně popsáno, řada infrastrukturních projektů otevírá nové oblasti. Investoři, kteří vstoupí do těchto „před-růstových“ lokalit, mohou výrazně získat, jakmile se zlepší dopravní propojení. Tento vzorec jsme viděli historicky (např. raní investoři v Dwarka nebo podél dálnice Noida před deseti lety získali obrovské výnosy). Přicházející projekty, jako jsou implementace MPD 2041 (urbanizované vesnice), by mohly být obdobou příležitostí typu „přízemí“ – například pozemky shromážděné z vesnic za mírné ceny, které se po změně předpisů promění v hodnotnou rozvojovou půdu. Podpora vlády pro realitní sektor (bydlení pro všechny, chytré město apod.) znamená také příznivé politické prostředí, nemluvě o tom, že nemovitosti tradičně patří k nejvyhledávanějším investicím indických domácností – což udržuje poptávku silnou.
Ekonomické a demografické základy: Metropolitní oblast Dillí má téměř 30 milionů obyvatel a jejich počet roste. Je sídlem ústřední vlády, významným centrem služební ekonomiky a těží z neustálého přílivu migrantů (za prací, vzděláním). To znamená stálou poptávku po bydlení. Širší ekonomický posun – například přesun dodavatelských řetězců nadnárodních společností do Indie nebo globální firmy zakládající kanceláře – výrazně prospívá NCR díky jeho postavení hlavního města. Také Dillí má jeden z nejvyšších příjmů na obyvatele v Indii, což podporuje vyšší výdaje na nemovitosti. Tyto základy poskytují ochrannou síť pro investice do nemovitostí – trh má hloubku.
Zvyšování transparentnosti a profesionality: Trh je nyní díky RERA, zapsaným developerům a property tech portálům mnohem transparentnější než před desítkami let. To snižuje riziko podvodu a činí investování bezpečnějším pro cizince a Indy žijící v zahraničí. V oblasti Delhi-NCR působí také mnoho zavedených developerů (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atd., kromě místních velikánů jako ATS, M3M apod.), kteří nabízejí profesionálně řízené projekty. Nárůst frakčních platforem a AIF fondů zaměřených na nemovitosti v NCR ukazuje, že institucionální kapitál zde vidí příležitosti, což může celkově pozvednout standardy a snížit riziko pro individuální investory tím, že jim poskytne více možností, jak se zapojit.

Rizikové faktory a výzvy:

Dostupnost a riziko poptávky: Nedávný růst cen, zejména v segmentu luxusního bydlení, vyvolává otázku udržitelnosti. Hrozí riziko, že pokud ceny budou dále výrazně převažovat nad růstem příjmů, část koncových uživatelů odpadne a poptávka tak zeslábne. Již nyní vidíme, že si střední třída v NCR s dostupností bydlení těžko poradí housetrue.com. Pokud se nesníží úrokové sazby nebo ceny nemovitostí vzrostou o dalších 20–30 %, může dojít ke zpomalení transakcí a možné korekci cen v přehřátých lokalitách. Investoři, kteří vstupují do luxusního segmentu za současně vysoké ceny, by měli být opatrní před možností stagnace cen nebo mírné korekce, pokud si trh bude muset „odpočinout“. Je to zvlášť důležité, protože značná část boomu byla tažena bohatými kupci – což je poměrně omezený okruh lidí, který se nemusí donekonečna rozšiřovat.
Přebytek nabídky v určitých segmentech: Přestože se celkově neprodané zásoby snižují, některé mikrotrhy stále čelí přebytku nabídky. Například části Greater Noidy a Yamuna Expressway mají mnoho parcelací a středně velkých obytných projektů z poslední dekády, které nejsou plně absorbovány; komerční kancelářské prostory v okrajových lokalitách (např. některé IT parky na Noida Expressway nebo v Manesaru) mají vyšší neobsazenost. Pokud někdo investuje do projektu v oblasti s přebytkem nabídky, zhodnocení kapitálu může zaostávat, protože je zde příliš mnoho konkurenčních možností. Je důležité vyhodnotit rovnováhu mezi poptávkou a nabídkou. Nedávná zpráva PropEquity signalizující 34% pokles nově zahájených bytových projektů v 1. čtvrtletí roku 2025 je ve skutečnosti zdravým znamením pro předcházení nadbytku nabídky business-standard.com business-standard.com. Pokud však developeři, povzbuzeni boomem v roce 2024, najednou v letech 2025–26 zahájí desítky nových luxusních projektů, přebytek nabídky by se mohl opět objevit a snížit výnosy.
Zpoždění realizace a regulační zpoždění: NCR má historii zpoždění projektů – což je rizikové pro ty, kdo investují do rozestavěných nemovitostí. I když RERA situaci zlepšila, zpoždění se stále objevují kvůli finančním potížím nebo soudním sporům. Například spory o vyvlastnění pozemků kolem dálnic nebo problémy s ekologickým povolením mohou věci zastavit. Pokud jste investovali s tím, že určitá linka metra nebo dálnice bude dokončena do určitého data, a ona se opozdí o roky, vaše investice může mezitím ztratit na výkonnosti. Podobně byrokratická zpoždění při schvalování (například dlouhé čekání na oznámení MPD-2041) mohou bránit plánovaným rozvojům. Investoři by měli být připraveni na časové nejistoty, nebo zvolit již dokončené projekty, aby toto riziko omezili.
Politická a legislativní rizika: Změny vlády nebo politiky mohou změnit situaci na trhu s nemovitostmi. Například pokud by nová administrativa rozhodla o zvýšení daňové zátěže na nemovitosti nebo zavedla mimořádnou daň na luxusní nemovitosti, mohlo by to ovlivnit jejich hodnotu. Ačkoli takové drastické kroky jsou nepravděpodobné, běžnější jsou místní změny, jako například revize okruhových sazeb. Když Haryana v roce 2022 výrazně zvýšila sazby v některých částech Gurgaonu, dočasně to zdražilo transakce. Nebo vezměte zákaz pronájmu některých parcel v Noidě, dokud nejsou uhrazeny dluhy (jako v případě Amrapali) – specifická opatření mohou ovlivnit konkrétní investice. Také NGT (National Green Tribunal) pravidelně zakazuje výstavbu kvůli znečištění, což může prodloužit výstavbu a zvýšit náklady na držení pro developery (a tím i čekací dobu pro investory).
Makroekonomické a úrokové výkyvy: Nemovitosti jsou cyklické. Pokud inflace nečekaně prudce vzroste a RBI bude nucena znovu zvýšit sazby, může to snížit ochotu kupujících bydlení. Globální recese by mohla ovlivnit komunitu expatriotů nebo zahraniční investory v indických nemovitostech. Zatímco domácí poptávka je dostatečně silná, aby ustála mírné otřesy, závažný hospodářský pokles (jako po kolapsu Lehman Brothers v roce 2008 nebo náhlém šoku z demonetizace v roce 2016) by mohl krátkodobě snížit prodeje a dokonce přinést určitou korekci cen pod tlakem. Nemovitosti jsou také poměrně nelikvidní; na padajícím trhu může být těžké rychle investici prodat za požadovanou cenu.
Solvency a kvalita developerů: Ne všichni developeři jsou stejní. NCR zažila řadu úpadků a insolvencí developerů (případy Amrapali, Jaypee Infratech – velcí developeři, jejichž projekty uvázly – stále straší některé investory). Problémy firemního řízení nebo nadměrně zadlužení developeři představují riziko. Je zásadní investovat s renomovanými, finančně stabilními developery, nebo zajistit, že projektový účet pod RERA je dostatečně robustní. Také problémy s kvalitou výstavby – některé rychle postavené projekty nakonec trpí konstrukčními nebo údržbovými nedostatky, které snižují dlouhodobou hodnotu nemovitosti. Důkladná kontrola historie developera je nezbytná.
Klima a environmentální faktory: Klimatická rizika jsou stále více součástí hodnocení rizik v realitním sektoru. Znečištění ovzduší v Dillí je problém – pokud se zhorší, může to vést k odlivu některých bohatých obyvatel do jiných měst, což by nenápadně ovlivnilo poptávku po nejlepších nemovitostech (některá velvyslanectví a expatrianti už nyní dávají přednost Gurgaonu nebo horským městům, aby unikli znečištění). Nedostatek vody je další problém; hladina podzemní vody a zásobování vodou v Dillí jsou pod tlakem a některé oblasti čelí v létě nedostatku – pokud se tyto problémy nevyřeší, může to v některých okrajových částech vést k problémům s obyvatelností a omezit růst. Na druhou stranu, přísné environmentální normy (které jsou dobré) mohou omezit rozvoj ploch (například nyní je třeba udržovat ochranné pásmo kolem záplavového území řeky Yamuna po povodních v roce 2023, což může ovlivnit některé projekty). Tyto faktory jsou dlouhodobé, ale investor s horizontem 10–15 let by je měl vzít v úvahu.

Snižování rizik: Pro snížení těchto rizik se investorům doporučuje přijmout následující strategie:

Diverzifikace – nedávejte veškerý kapitál do jednoho projektu nebo mikrotrhu; rozložte investice do různých oblastí nebo typů aktiv.
Důraz na základy – lokality se silným růstem pracovních míst, dobrou dopravní dostupností a silnou sociální infrastrukturou si udrží poptávku, i když se trh oslabí.
Zůstaňte informovaní – sledujte vývoj politiky (např. nové zákony, daňové změny nebo soudní rozhodnutí ovlivňující nemovitosti). Jak uvádí zpráva House True, „sledujte autoritativní zprávy…a tržní novinky; buďte proaktivní” housetrue.com.
Odborné poradenství – využívejte služeb důvěryhodných realitních poradců, makléřů registrovaných u RERA a právních zástupců, zvláště u větších investic. Díky vyšší transparentnosti jsou nyní dostupná data o historickém vývoji cen, připravované nabídce atd., což umožňuje činit informovaná rozhodnutí namísto slepého spekulování.
Sladění časového horizontu – slaďte svůj investiční horizont se stadiem projektu. Pokud chcete krátkodobě spekulovat (1–2 roky), držte se velmi „horkých“ sektorů nebo hotových zásob, kde poptávka vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pro dlouhodobý horizont (5+ let) je možné kalkulovaně vsadit na rozvíjející se koridory (například Jewar), které sice nemusí okamžitě zažít boom, ale v čase pravděpodobně porostou housetrue.com.

Celkově vzato realitní trh v Dillí nabízí přesvědčivý investiční příběh, když se blížíme k roku 2025. Kombinace silných faktorů poptávky, zlepšení infrastruktury a podpory politiků vytváří úrodnou půdu pro výnosy. Opatrní investoři však zváží rizika – zejména vysoké základní ceny a nevyrovnanost trhu – a budou si své sázky vybírat opatrně. Jak se v realitách říká: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontextu NCR k tomu přidejte ještě načasování. Ti, kteří v dillíském trhu trefí jak lokalitu, tak správné načasování, mohou „naskočit na vlnu“ růstu v roce 2025 a dál housetrue.com, zatímco ti ostatní mohou na vytoužené výsledky čekat mnohem déle.

Srovnávací analýza: Dillí vs. Bombaj, Bengalúr a Hajdarábád

Realitní vývoj v oblasti Dillí-NCR lze lépe pochopit v kontextu porovnáním s dalšími hlavními indickými městy – Bombaj (MMR), Bengalúr a Hajdarábád – která jsou stejně významná rozlohou a mají odlišné hybné síly. Níže je srovnávací přehled zaměřující se na velikost trhu, trendy a vzorce růstu:

Ceny rezidenčních nemovitostí: Mumbai je nejdražším městem Indie, co se týče nemovitostí.

Průměrné ceny v MMR jsou ke konci roku 2024 přibližně ₹12 600/m² globalpropertyguide.com, což je výrazně nad průměrem v oblasti Dillí-NCR ve výši ₹8 100 globalpropertyguide.com.Prémiové lokality v jižním Mumbai (Malabar Hill atd.) mohou dosáhnout ₹60 000–₹1 00 000 za čtvereční stopu, což je úroveň, které se blíží jen několik ultra-prémiových kolonií v Dillí.Růst cen v Mumbai byl mírnější – podle údajů NHB činil v posledních čtvrtletích přibližně +4–6 % meziročně residex.nhbonline.org.in, a za 4 roky vzrostly zhruba o 40 % indiatoday.in.Delhi-NCR, přestože má kapsy extrémního luxusu, zůstává celkově o něco dostupnější než Mumbai, avšak v roce 2024 zaznamenala vyšší zhodnocení (~18 % v HPI hindustantimes.com nebo dokonce vyšší, jak uvádějí jiné zdroje).Bengalúru má střední cenovou úroveň – průměrně ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenalo stabilní nárůsty (~8–12 % meziročně v poslední době globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalúru vzrostly za 4 roky přibližně o 45 % indiatoday.in indiatoday.in, což je procentuálně na stejné úrovni jako v Dillí.Je známý pro dobrý poměr: není tak volatilní jako NCR a má méně spekulativních výkyvů.Hyderabad byl známý svou velmi dostupnou cenou, dokud ceny nevystřelily nahoru – průměr je stále pouze ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po nárůstu o přibližně 80 % z velmi nízké základny indiatoday.in.Růst Hyderabadu se v roce 2024 zpomalil (pouze +3 % meziročně globalpropertyguide.com) po velkém růstu, a to částečně kvůli velkému přílivu nové nabídky a mírnému poklesu poptávky.V podstatě nedávný růst cen v NCR předčil Bombaj, Bengalúru atd., k čemuž přispěl nárůst zájmu o luxusní nemovitosti housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolutních číslech zůstává Bombaj dražší, zatímco Bangalore a Hyderabad zůstávají levnějšími alternativami s prostorem k růstu.

Velikost trhu a prodeje: K roku 2024 jsou Delhi-NCR a Mumbai dvě největší realitní trhy v Indii podle roční hodnoty prodeje. V roce 2024 NCR předstihlo Mumbai v celkové hodnotě prodeje bytů – 1,53 lakh cr ₹ oproti Mumbai s 1,38 lakh cr ₹ housetrue.com. Bylo to významné milníkové okamžik: tradičně byla Mumbajská metropolitní oblast (MMR) číslo jedna, ale boom v NCR v roce 2024 to změnil housetrue.com housetrue.com. Nicméně co do počtu transakcí Mumbai stále vede – např. v roce 2024 tam bylo prodáno cca 96 000 rezidenčních jednotek (nejvíce za 13 let, 27 % ze všech prodejů v top-8 městech) globalpropertyguide.com, zatímco v NCR bylo prodáno o něco méně jednotek a podle některých zpráv to meziročně dokonce mírně pokleslo globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To ukazuje, že Mumbai má vyšší objem transakcí ve střední třídě, zatímco celkovou hodnotu NCR zvýšily vyšší průměrné ceny (luxusní prodeje). Bengaluru obvykle zaznamenává 50-60 tisíc prodejů ročně (12–17 % podíl Indie) a Hyderabad kolem 30–40 tisíc jednotek, takže oba jsou co do objemu menší než NCR, ale rychle rostou. Pozoruhodné je, že Bengaluru a NCR byly jediné, které v Q1 2025 zaznamenaly meziroční nárůst objemu prodejů (každé +10 %), zatímco ostatní města klesla business-standard.com, což ukazuje jejich relativní odolnost.

Segmenty a tahouny: Každé město má realitní trh poháněný různými ekonomickými faktory:

Delhi-NCR je poháněné státním sektorem, různorodým průmyslem (IT, služby, výroba v NCR), a velkým zájmem investorů/NRI, zejména v segmentu luxusu. Luxusní segment NCR (domy >₹1 Cr) tvořil v Q1 2025 asi 46 % prodejů housetrue.com – více než v jiných městech. Trh zde historicky silně závisí na investorech (parkování peněz do nemovitostí), byť zastoupení koncových uživatelů po RERA postupně roste. Přítomnost více měst (Delhi, Gurgaon, Noida atd.) činí NCR polycentrickým regionem.
Mumbai (MMR) je poháněno finančními službami, Bollywoodem, obchodováním a akutním nedostatkem pozemků. Má zdaleka největší poptávku po kompaktním bydlení kvůli extrémně vysokým cenám – například 1 BHK zde dominují na rozdíl od Dillí, kde jsou běžnější větší jednotky. Mumbai má také obrovský trh s redevelopmentem (přestavby starých budov na věžáky, rehabilitace slumů atd.). Luxusní trh v Mumbai je silný, ale procentuálně menší než současná vlna v NCR. Jde především o středněpříjmové a dostupné segmenty na předměstích, které ženou objem.
Bengalúr je IT hlavní město – jeho realitní trh je úzce svázán s cykly najímání v technologickém sektoru. Má relativně dostatek pozemků a vládní podporu přátelskou k developerům, takže nabídka je značná. Proto ceny rostou stabilně, nikoliv spektakulárně (žádné prudké skoky jako v NCR). Bangalore má také nejlepší výnosy z pronájmů (3–4 %) mezi velkoměsty díky nižším cenám a slušným nájmům globalpropertyguide.com, což z něj dělá investičního favorita pro nemovitosti určené k pronájmu. Ve městě převládá poptávka zejména po bydlení střední třídy (₹50 lakh – 1 Cr), luxusní sektor je zde menší než v NCR nebo v Mumbai.
Hyderabad je tažen IT sektorem a proaktivní vládou státu Telangana, která nastartovala boom udržením nízkých nákladů a usnadněním podnikání. Jeho ceny byly dlouhodobě nízké (po stagnaci od roku 2008), a tak období 2018–2022 zaznamenalo dohánějící růst ~80 %. Zůstává jedním z nejdostupnějších velkých měst – za cenu středně velkého bytu v Gurgaonu získáte prémiový apartmán v HiTec City. Tato dostupnost spolu s rychle se rozvíjející infrastrukturou (letiště světové úrovně, dálnice ORR, nová Metro) přilákala investory do Hyderabadu. Jak ale bylo zmíněno, došlo zde k meziročnímu poklesu prodejů domů o 47 % v Q1 2025 business-standard.com, což byl nejprudší pokles mezi městy a může značit možné ochlazení po překotné růstové fázi. To bylo v kontrastu s +10% růstem v NCR ve stejném období business-standard.com.

Komerční a kancelářské prostory:

Bengalúr

cushmanwakefield.com

jll.com

Hyderabad

jll.com

Mumbajský kancelářský trh

Kancelářský trh v oblasti Delhi-NCR

cushmanwakefield.com

Revoluce flexibilních prostor

Bangalore a NCR jsou preferované pro investice do kancelářských prostor

Maloobchod a další segmenty: V oblasti maloobchodních nemovitostí jsou si Mumbai a Dillí rovnocenné co do prémiových retailových ploch a rozvoje nákupních center. Mumbai mohlo mít historicky malý náskok (high streets v jižním Mumbai, Bandra atd.), ale Dillí-NCR v současnosti přidává více prostoru pro nákupní centra (3 miliony čtverečních stop v roce 2025 oproti ~2,5 milionům v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Také Hyderabad a Bangalore rozšiřují maloobchod, ale v menším měřítku (Hyderabad ovšem v Q1 2025 vedl díky několika velkým obchodům na high street) hindustantimes.com hindustantimes.com. Průmysl/Logistika: V tomto ohledu jasně dominuje Dillí-NCR díky své geografii – Mumbai je omezené co do půdy (i když v blízkosti Bhiwandi je obrovské skladištní centrum), Bangalore a Hyderabad mají střední skladištní klastery, ale nic v takovém měřítku jako NCR. V Q1 2025 vedly NCR & Chennai v pronájmu skladů (NCR podíl 35 %) economictimes.indiatimes.com. Podíl Mumbai byl nižší (např. e-commerce využívá Mumbai pro západní Indii, ale často NCR pro distribuci v severní Indii). Pro investory do logistických parků jsou tedy NCR a Pune/Chennai hlavní lokality, zatímco Bangalore/Hyderabad jsou v menším měřítku.

Srovnávací výhled:

Mumbai: Zralý, saturovaný trh, který pravděpodobně poroste stabilně, ale pomalu. Výzvami jsou vysoké ceny a omezené množství pozemků – proto je zaměřením především rekonstrukce a okrajové oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Nadcházející Trans-Harbour Link, linky metra a letiště v Navi Mumbai by mohly tyto oblasti nastartovat. Ale samotné jádro Mumbai může i nadále zažívat jednociferný růst a vysoké bariéry vstupu.
Bengalúr: Očekává se, že zůstane silný. Dokud se bude dařit technologickému sektoru, bude mít Bangalore zdravou poptávku po bydlení a kancelářích. Často je uváděn jako nejlepší město pro investice do nemovitostí pro NRI díky stabilním výnosům a nájmům sobha.com. Jeho výzvou je dopravní zácpa a určité zpoždění v občanské infrastruktuře, ale Metro Fáze 2 a příměstské železnice tomu pomohou. Má dostatek půdy k rozšiřování (severní BLR, východní BLR), takže dostupnost zůstává relativně pod kontrolou.
Hyderabad: Po mírné korekci nebo stagnaci může Hyderabad opět růst, ale možná normalizovaným tempem. Má velmi podnikatelsky přívětivé politiky (např. minimální kolkovné, rychlé schvalování přes TS-iPASS), což by mohlo přilákat více firem (největší kampus Amazonu, kampus Googlu atd. jsou zde). Pokud poptávka vydrží (jeho populace a příjmy rychle rostou), může znovu překonat růstový průměr. Rizikem je však politická situace (finance státu, nadcházející volby v Telanganě) a nadbytek v některých koridorech (mnoho nových výškových budov v západním Hyderabadu), což by mohlo krátkodobě brzdit růst cen.
Delhi-NCR: Jak je v této zprávě podrobně popsáno, NCR je nyní na výrazném vzestupu. Nabízí od všeho trochu: nejvyšší vrcholy (ultra luxusní byty se prodávají jako na běžícím pásu) i stále dostupné bydlení. Jeho jedinečnou výhodou je, že jde o hlavní městskou oblast země – vládní iniciativy zde často začínají nebo se na ně zaměřují (např. první RRTS, rozsáhlé bytové mise přes DDA). Nevýhodou je složitost – vícestátní jurisdikce (Delhi, UP, Haryana) znamenají nerovnoměrný rozvoj a rozdílná pravidla. Velká, integrovaná povaha regionu ale zároveň diverzifikuje riziko – pokud jedna oblast zpomalí, jiná to může vyrovnat (např. Gurgaon ochladne, ale Noida vykáže růst atd.). V současnosti NCR je nejrychleji rostoucím hlavním trhem v Indii podle hodnoty a jedním z předních i co do objemu housetrue.com business-standard.com a očekává se, že si toto vedení v blízké budoucnosti udrží.

Stručně řečeno, Mumbai nabízí stabilitu a ikonická aktiva s vysokou hodnotou, ale nižším růstem; Bengalúr nabízí silné základy a konzistenci; Hyderabad nabízí vysoký růstový potenciál za nižší cenu, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR přináší rozsah, rozmanitost a aktuálně vysokou dynamiku, zejména v luxusním segmentu. Zkušený investor by mohl portfolio rozdělit mezi tato města – například koupit komerční nemovitost v Bengalúru kvůli výnosu z nájmu, pozemek v Hyderabad pro vysoké zhodnocení a luxusní byt v Delhi pro prestiž a zisky v růstovém cyklu. Pro někoho, kdo mezi nimi vybírá: pokud je prioritou bezpečnost a příjem z nájmu, může být přitažlivý Bengalúr nebo Mumbai; pro maximální růst a ambici je Delhi-NCR velmi zajímavé, ačkoliv je třeba se v něm umět pohybovat; a pro dostupnost spojenou s růstem vyniká Hyderabad.

vede žebříček realitního příběhu roku 2025

housetrue.com

Závěr a výhled na rok 2025 a dále

Realitní trh v Dillí v roce 2025 je poznamenán souběhem pozitivních trendů: rekordními prodeji, prudkým růstem cen (zejména v segmentu luxusu) a obnovenou aktivitou v oblasti rezidenčních, komerčních, maloobchodních a průmyslových nemovitostí. Dillí-NCR si pevně upevnilo pozici v čele růstu indického realitního sektoru. Do budoucna se zdá, že trend trhu je optimistický, avšak bude vyžadovat pečlivé zvládání výzev.

V blízkém horizontu (2025–26) se očekává, že realitní trh v Dillí bude pokračovat v růstovém trendu, byť umírněnějším tempem oproti euforii roku 2024. Základní faktory – silná poptávka koncových uživatelů, zlepšující se dostupnost díky očekávanému snižování úrokových sazeb a masivní rozvoj infrastruktury – budou růst podporovat. Odborné prognózy předpokládají mírné jednociferné meziroční růsty cen na celostátním trhu s bydlením globalpropertyguide.com, a Dillí-NCR by se mělo tomuto trendu zhruba přizpůsobit, ačkoli některé mikrotrhy budou výkonem převyšovat průměr. Probíhající boom v luxusu „bude nějakou dobu pokračovat“, jak uvádějí experti housetrue.com, díky trvajícímu zájmu movitých kupců. Mezitím by měl střední segment nabrat na dynamice, pokud se finanční podmínky uvolní (nižší splátky hypoték) a developeři možná opět přizpůsobí svou výstavbu střední třídě, aby využili její skrytou poptávku. Objemy prodejů bytů pravděpodobně zůstanou zdravé – možná nebudou překonávat rekord roku 2024, ale rozhodně budou silné ve srovnání s minulými průměry – protože urbanizace a aspirace ženou lidi k vlastnictví bydlení navzdory vyšším cenám.

Na komerční frontě má kancelářský trh v oblasti Dillí-NCR podle analytiků „dlouhou a odolnou dráhu“ před sebou economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. S poklesem neobsazenosti a expanzí firem očekáváme, že nájmy kanceláří budou postupně růst a neobsazenost se v příštích 1-2 letech dále sníží. Nové nabídky v rozvíjejících se kancelářských lokalitách (jako podél UER nebo Noida Expressway) budou sledovány, ale poptávka by měla držet krok díky ekonomickému růstu Indie. Obchodní nemovitosti by měly vzkvétat – organizované maloobchodní zásoby narůstají a maloobchodníci vnímají Dillí-NCR jako klíčový trh pro expanzi. Můžeme vidět příchod nových značek a rozšiřování stávajících, což udrží obsazenost nákupních center a může dokonce stlačit kapitalizační míry, což činí retail atraktivním investičním segmentem. Průmyslové/logistické vyhlídky jsou pozitivní, s trvalým růstem e-commerce a diverzifikací dodavatelských řetězců při využívání NCR jako klíčového uzlu. Vládní iniciativy jako Národní logistická politika si kladou za cíl snížit náklady a zlepšit infrastrukturu, což nepřímo zvyšuje poptávku po skladech a realitách.

Klíčové faktory ke sledování pro střednědobé období budou zahrnovat: implementace Hlavního plánu 2041 (a zda přinese očekávaných ~15 miliard dolarů realitní příležitosti economictimes.indiatimes.com), realizace klíčové infrastruktury včas (otevření letiště Jewar dle plánu, pokrok metra fáze IV atd.) a pokračování stabilního politického režimu, který podporuje investice. Také závislost trhu na segmentu luxusu je něco, co je třeba sledovat – zdravý široce založený růst (když zabere i střední segment) by bylo udržitelnější než úzký luxusní boom. Tvůrci politik mohou zasáhnout, pokud by se například dostupnost výrazně zhoršila (např. formou daňových úlev nebo bytových programů), což by mohlo změnit poptávkovou dynamiku.

Z pohledu investora nebo zainteresované strany nabízí trh v Dillí obrovské příležitosti, ale vyžaduje obezřetnost. Jak tato zpráva zdůraznila, lokalizační výhody, blízkost infrastruktury a správné načasování vstupu/výstupu jsou klíčové pro maximalizaci výnosů. Oblasti podpořené silnou infrastrukturou a růstem pracovních míst pravděpodobně zaznamenají nadprůměrný růst hodnoty. Na druhou stranu přehypované oblasti bez skutečné konektivity nebo ekonomických faktorů mohou zaostávat. Řízení rizika – například upřednostňováním projektů chráněných RERA, prověřenými developery a realistickými očekáváními ohledně hodnoty – zůstane důležité.

V širším kontextu je nemovitostní trh v Dillí na dobré cestě těžit z cíle Indie stát se do roku 2027 ekonomikou v hodnotě 5 bilionů dolarů – hlavní město přiláká značnou část investic, talentů a tím i poptávku po nemovitostech. Důraz vlády na infrastrukturu a bydlení (například pokračující obnova měst, rozšiřování metra, prvky chytrých měst) poskytuje podpůrný rámec. Pokud bude zachována politická a ekonomická stabilita, výhled trhu s nemovitostmi v Dillí je růst a expanze.

Shrnuto, Dillí-NCR v roce 2025 stojí na novém vrcholu – daří se mu růst a je plný možností. Investoři a kupci nemovitostí, kteří jsou „informovaní a proaktivní” housetrue.com, jak odborníci radí, pravděpodobně sklidí odměny na tomto trhu. Ať už je to využití boomu luxusních nemovitostí, kapitalizace nových žhavých oblastí, nebo zajištění aktiv pro příjmy z pronájmu, existují strategie pro různé typy investorů. Je na místě opatrnost ohledně několika diskutovaných rizikových faktorů, nikoli však pesimismus – odolnost trhu se prokázala po pandemii. S rozumnými rozhodnutími mohou zúčastněné strany těžit z úspěchu dillíských nemovitostí, který se odehrává v roce 2025 a bude pokračovat i v dalších letech tohoto desetiletí.

Zdroje: Výše uvedená analýza je založena na datech a poznatcích z oborových zpráv, zpravodajství a zjištění poradenských společností, včetně Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, zprávy o trhu bydlení (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výzkumu společností Cushman & Wakefield a JLL o kancelářském a maloobchodním trhu cushmanwakefield.com hindustantimes.com, postřehy Colliers o průmyslovém pronájmu economictimes.indiatimes.com, stejně jako oficiální politické dokumenty a zprávy z Economic Times, Hindustan Times o Mistrovském plánu 2041 a infrastrukturním rozvoji economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tyto zdroje byly citovány v celém textu za účelem poskytnutí faktického, aktuálního základu pro uvedené závěry. Srovnávací kontext vychází z analýz Global Property Guide a India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a dalších, aby byl zajištěn komplexní pohled.