Rijád ingatlanpiaca figyelemre méltó fellendülést él át 2025-ben, amelyet erős gazdasági alapok, növekvő kereslet és ambiciózus fejlesztési tervek támasztanak alá. Szaúd-Arábia gazdasági diverzifikációja és a Vision 2030 kezdeményezések felgyorsították az ingatlanpiaci aktivitást, így Rijád a befektetések középpontjává vált. Az ingatlanügyletek rekord szintet értek el 2024-ben – Szaúd-Arábiában az ingatlanügyletek száma 37%-kal, 236 690 tranzakcióra nőtt (értéke: 267,8 milliárd Szaúdi Rijál) content.knightfrank.com – Rijád vezeti ezt a növekedést. Csak a lakáseladások 38%-kal emelkedtek, 202 661 darabra, 164,8 milliárd Szaúdi Rijál értékben 2024-ben content.knightfrank.com, és ez a tendencia 2025-ben is folytatódik. Ez a túlzott aktivitás az árakat is felhajtja: Szaúd-Arábiában az ingatlanárak összességében mintegy 5,1%-kal emelkedtek év/év alapon 2025 első negyedévében, amit elsősorban a telkek és villák felértékelődése hajtott, Rijádban pedig a legerősebb árnövekedés volt tapasztalható cbre.sa.
Több mutató is erős piaci körülményekre utal. A jelzáloghitelezés gyorsan bővül, hogy segítse a lakásvásárlásokat – az új lakáshitelek volumene 28,3%-kal nőtt év/év alapon 2025 elejéig cbre.sa – és Rijád népességnövekedése és munkahelyteremtése fenntartja a lakáskeresletet. Az elmúlt 5 évben a szaúdi új munkahelyek közel fele Rijádban jött létre, részben a kormány Regionális Központ Programjának köszönhetően, amely cégeket vonz a fővárosba content.knightfrank.com. Ennek eredményeként a lakáskereslet (vételi és bérleti oldalon is) ugrásszerűen nőtt. Valóban, Rijád népessége előrejelzések szerint 38%-kal nőhet 2022 és 2030 között content.knightfrank.com, ami tovább fokozza a lakó- és kereskedelmi ingatlanok iránti igényt. A királyság vezetése nyíltan nagyra törő célt tűzött ki a főváros elé: meg akarják duplázni Rijád méretét és népességét a Vision 2030 keretében, amit 800 milliárd dollárnyi új infrastrukturális és fejlesztési beruházás támogat reuters.com. Ezek a tényezők tették Rijádot a Perzsa-öböl egyik legforróbb ingatlanpiacává 2025-ben.
Ez a fellendülés azonban nem mentes a kihívásoktól. Megfizethetőségi nyomások jelentkeznek – egyes szegmensekben a lakásárak gyorsabban emelkedtek, mint a jövedelmek, a magasabb kamatlábak pedig drágábbá tették a jelzáloghiteleket. A S&P Global rámutatott, hogy 2023-ra a megugró árak és a magas hitelfelvételi költségek lehűtötték néhány vásárló lelkesedését english.alarabiya.net. Miközben a kereslet továbbra is erős, a költözhető ingatlanok hiánya Rijádban magasan tartja az árakat, és kiszorítja egyes potenciális vásárlókat arabnews.com. Ennek ellenére a kamatlábak legutóbbi, 2024 vége óta tartó csökkenése, illetve az új politikák (például a külföldi vásárlók számára bevezetett vízumok) várhatóan javítják a megfizethetőséget, és fenntartják a keresletet arabnews.com arabnews.com. Összességében a 2025-ös piaci hangulat optimista: a kormányzati reformok, a giga-projektek és a nagy események (Expo 2030, esetleges világbajnokság 2034-ben) táplálják a hosszú távú növekedési narratívát deloitte.com.
Lakóingatlanok Rijádban
A lakás az ingatlanpiaci fellendülés sztárja Rijádban. A lakóingatlan-ügyletek és -árak meredeken emelkedtek, ami az erős végfelhasználói és befektetői keresletet tükrözi:
- Eladási mennyiség & értékek: A lakóingatlan ügyletek volumene Rijádban, Dzsiddában és Dammámban körülbelül 50%-kal ugrott meg 2024-ben 2023-hoz képest deloitte.com deloitte.com. Összesen 102 522 otthon adásvételére került sor ezekben a nagyvárosokban, összesen 118 milliárd SAR értékben 2024-ben deloitte.com. Rijád teszi ki ennek a tevékenységnek nagy részét, mint az ország elsődleges üzleti központja deloitte.com. A kormány otthontulajdonosi arány növelésére irányuló törekvése (2030-ra 70% a cél) működik – a szaúdi állampolgárok támogatott jelzáloghitelt és önerő támogatást élveznek, ami ösztönzi a lakásvásárlást. 2024-ben a jelzáloghitel-kihelyezés 17,7%-kal 93,6 milliárd SAR-ra ugrott vissza (főként villa vásárláshoz) content.knightfrank.com, miután 2023-ban enyhe lassulás volt tapasztalható. 2025 elejére az új lakáshitelek növekedése tovább gyorsult, +28% éves összehasonlításban cbre.sa, ami a lakásvásárlási kedv töretlenségét jelzi.
- Ártrendek: Az ingatlanárak az egekbe szöknek, különösen Rijádban. 2024-ben a rijádi lakáseladási árak átlagosan 10,6%-kal, a villaárak pedig 6,3%-kal emelkedtek content.knightfrank.com. Egyes kerületekben még látványosabb ugrások voltak – például az Al Wadi negyedben 49%-os éves áremelkedést mértek content.knightfrank.com –, ami rámutat arra, hogy bizonyos területeken a kereslet meghaladta a kínálatot. 2025 első negyedévére Rijád ingatlanértékei továbbra is régiós vezetők maradtak, főként a föld- és villaárak növekedése miatt cbre.sa. A fővárosban a lakások továbbra is viszonylag megfizethetőek a középosztály számára: az elmúlt évben eladott lakások körülbelül 69%-a 250 000–1 000 000 SAR (≈66 000–266 000 USD) áron kelt el, kiszolgálva az alacsony- és közepes jövedelmű vásárlókat deloitte.com. Eközben a felső kategóriás villák árai a növekvő luxuskereslettel együtt emelkedtek, bár figyelmeztetnek arra, hogy luxuslakások túlkínálata alakulhat ki, hacsak nem jelenik meg több vevő (pl. külföldiek) ebben a szegmensben bloomberg.com. Összességében a meredek áremelkedés vásárlói preferenciaváltást eredményez a lakások és sorházak irányába az önálló villákkal szemben, a megfizethetőség és a változó életstílus miatt content.knightfrank.com.
- Kínálat és kivitelezés: Az ingatlanfejlesztők igyekeznek lépést tartani a kereslettel. Rijádban 2024-ben 49 400 új lakás épült, amivel a város teljes lakásállománya körülbelül 1,4 millió otthonra nőtt content.knightfrank.com. Országos szinten a főbb nagyvárosok lakásállománya a jelenlegi 3,5 millió egységről 3,9 millióra növekedhet 2028-ra content.knightfrank.com. Rijádban a kormány 330 000 új lakás megépítését jelentette be 2030-ig (ebből 305 000 a szaúdi állampolgároknak) a Vision 2030 otthontulajdonosi céljainak elérése érdekében content.knightfrank.com. Jelentős, mestertervezett közösségek vannak fejlesztés alatt: például ROSHN Sedra projektje Rijád északi részén 20 millió m²-en terül el, és több mint 30 000 otthont fog kínálni iskolákkal, parkokkal és infrastruktúrával trade.gov. Az ilyen nagyszabású, állami és magánfejlesztők által vezetett projektek folyamatosan növelik a kínálatot. Ennek ellenére a kereslet olyan erőteljesen növekszik, hogy „Rijádban továbbra is ingatlanhiány” jelent problémát az S&P szerint is, ami az árak emelkedését okozza arabnews.com. Az új kínálati csatorna (beleértve a megfizethető lakhatási kezdeményezéseket is) kulcsfontosságú lesz az árnövekedés mérséklésében, illetve a város növekvő népességének elhelyezésében.
- Bérleti piac: Rijád bérleti szektora szintén tükrözi a kereslet növekedését. A lakosság beáramlása (fiatal szaúdiak és munkavállalásért beköltöző külföldiek) elősegíti a bérlakások gyors kiadását. Bár forrásaink nem közölnek konkrét 2025-ös bérleti díjakat, a piaci megfigyelők szerint a bérleti díjak emelkednek a kiemelt területeken, főleg lakások esetén, mivel a vásárlás igen költséges. A kormány Sakani lakásprogramja és a támogatott jelzálogkamatok sok bérlőt tettek tulajdonossá, de akik nem tudják megfizetni a jelenlegi árakat, azok egyre szűkülő bérleti piaccal szembesülnek. Az erős munkaerőpiac és az expat szakemberek beáramlása (az új üzleti beruházásoknak köszönhetően) stabil szinten tartja a keresletet. Egyik kockázat a megfizethetőség – ha a lakásárak és a kamatok magasak maradnak, több középosztálybeli család választhatja a bérlést, ami tovább növeli a bérleti kínálatra nehezedő nyomást. Összességében Rijád lakáspiaca 2025-ben gyors növekedést és optimista fejlesztéseket mutat, de ezek mellett megjelennek a megfizethetőségi kihívások is.
Kereskedelmi ingatlan: Iroda- és kiskereskedelmi szektor
Irodaingatlan-piac
Rijád irodapiaca 2025-ben rendkívül forró, amit a gazdasági fellendülés és a főváros regionális üzleti központtá alakításának törekvése hajt. A „Grade A” kategóriájú irodahelyiségek iránti kereslet messze meghaladja a kínálatot, ami robbanásszerű bérnövekedést és új fejlesztéseket eredményez:
- Ugrásszerű kereslet és bérleti díjak: A prémium irodák kihasználtsága Rijádban rendkívül magas, a vállalatok versengenek a minőségi helyekért. 2025 első negyedévében Rijád irodabérleti díjai 21%-kal emelkedtek éves szinten – ez óriási növekedés –, mivel a bérlők a korlátozottan elérhető első osztályú irodákért küzdenek cbre.sa. Már 2024-ben is tapasztalható volt ez a trend: ekkor a bérleti díjak ~18%-kal emelkedtek év/év alapon a 2024. negyedik negyedévében, miközben a kihasználatlanság továbbra is alacsony volt cbre.com. A Regionális Központ (RHQ) program (amely 2024-ben lépett életbe) előírja, hogy a külföldi vállalatoknak Szaúd-Arábiában kell székhelyet nyitniuk a Közel-Keleti tevékenységhez, ha kormányzati szerződéseket kívánnak kapni. Ez a kezdeményezés 2024-ben 571 vállalat Rijádba költözését eredményezte deloitte.com, jelentősen növelve az irodai keresletet. A kulcsszektorok – mint a pénzügy, üzleti szolgáltatások, technológia – egyre nagyobb területet igényelnek; 2024-ben az irodahasználó foglalkoztatottak száma 5,3%-kal nőtt Szaúd-Arábiában deloitte.com. A gazdasági aktivitás is erős (az olajon kívüli GDP kb. 5%-kal nőtt 2024-ben arabnews.com), így az irodai kereslet kilátásai továbbra is kedvezőek.
- Kínálat és új fejlesztések: A fejlesztők versenyt futnak az új irodaházak átadásáért, de a nagy projektek hosszabb időt vesznek igénybe. 2024 végén Rijád irodakészlete körülbelül 6,4 millió m² GLA-t (kiadható bruttó terület) tett ki deloitte.com. Az utóbbi időszakban hozzáadott fejlesztések közé tartozik a Laysen Valley, az STC Square (1. fázis) és a New East projekt, melyek együttesen körülbelül 145 000 m² első osztályú irodát adtak hozzá 2024-ben deloitte.com. Az ikonikus King Abdullah Pénzügyi Negyed (KAFD), Rijád új pénzügyi központja, tornyainak jelentős része magas előbérlési aránnyal került átadásra deloitte.com. Számos mega-projekt rövidesen jelentős irodakínálatot hoz létre: az Új Murabba belvárosi projekt (benne a Mukaab felhőkarcolóval) 2030-ig hatalmas kereskedelmi tereket ad majd hozzá reuters.com, míg a Diriyah Gate kereskedelmi övezetei irodákat kínálnak majd történelmi környezetben. Addig is ideiglenes megoldásokkal, például régebbi épületek felújításával vagy közösségi irodák használatával igyekeznek kielégíteni a keresletet. A kormány gyorsítja az infrastruktúra-fejlesztést is, mint például a Rijád Metro (átadás: 2025), mely bővíteni fogja az irodai körzetek spektrumát. Bár hosszú távon ezek a projektek enyhítik a hiányt, rövid távon az első osztályú irodaterület továbbra is szűkös, ami jelentős árazási erőt biztosít a bérbeadók számára.
- Piaci kilátások: Az elkövetkező években Rijád irodapiaca várhatóan a bérbeadóknak kedvező marad. Prémium épületekben alig van üresedés, a vállalatok pedig hajlandóak felárat fizetni a minőségért és az elhelyezkedésért. Az éves kétszámjegyű bérleti díjemelkedés enyhülhet, ahogy 2026–2027 körül új kínálat jelenik meg, de a kereslet prognózis szerint ezzel párhuzamosan növekedni fog, így a piac továbbra is feszes marad. Kockázatot jelenthet, ha a gazdasági diverzifikáció lelassul vagy a cégek visszafogják tevékenységüket, ám a jelenlegi mutatók (FDI beáramlás, új cégalapítások, kormányzati áthelyezések más városokból) mind a növekedés folytatódását jelzik. Összefoglalva, Rijád irodapiaca virágzik, amit a Vision 2030 azon célja alapoz meg, hogy a város világszintű üzleti központtá váljon.
Kiskereskedelmi piac
Rijád kiskereskedelmi ingatlanpiaca éppen átrendeződésen és bővülésen megy keresztül. A fogyasztói költések a népesség- és turizmusnövekedéssel együtt emelkednek, de a kiskereskedelmi környezet egyre inkább a modern formátumok és élmény alapú célpontok felé tolódik el:
- Értékesítési és keresleti trendek: Szaúd-Arábiában a kiskereskedelmi forgalom folyamatosan emelkedik. 2025 elején a kiskereskedelmi POS-tranzakciók ~8%-kal nőttek év/év alapon (2025. január–február) cbre.sa, ami a növekvő fogyasztói bizalom, a fiatal népesség és a helyreálló turizmus eredménye. Az Oxford Economics előrejelzése szerint a kiskereskedelmi forgalom volumene Szaúd-Arábiában ~4,4%-os éves átlagos növekedési ütemet mutat 2025 és 2027 között deloitte.com – ezt az egészséges növekedést a magasabb elkölthető jövedelmek és a több látogató támogatja. Rijád, mint a legnagyobb város, a trend egyik fő kedvezményezettje. Kiemelendő, hogy a város éves Riyadh Season fesztiváljai és eseményei növelték a bevásárlóközpontok és szórakoztatóhelyek forgalmát. A turizmus növekedése (30 millió nemzetközi látogató 2024-ben cbre.sa) szintén kihat a kiskereskedelmi költésekre, különösen a luxus- és vendéglátó kiskereskedelemben.
- Bérleti díjak és kihasználtság: A magasabb forgalom ellenére a kiskereskedelmi bérleti díjak csak csekély növekedést mutattak 2024-ben deloitte.com. Ennek oka, hogy az elmúlt években jelentősen megnőtt a kiskereskedelmi terület kínálata – számos új bevásárlóközpont és pláza nyílt Rijádban. A régebbi, hagyományos plázák bérbeadói versenyhelyzetbe kerülnek, ahogy a vásárlók inkább az élményközpontúbb, újabb helyeket keresik. Sok idősödő kiskereskedelmi létesítmény küzd a bérlők és a forgalom megtartásával deloitte.com, és kénytelenek innoválni, különben az üresedés kockázata fenyegeti őket. A prémium kiskereskedelmi csomópontok (pl. Kingdom Centre Mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) továbbra is magas bérleti díjakat érnek el, de az átlagbérleteket a másodlagos helyszíneken kialakult túlkínálat mérsékli. A piaci szakértők arra figyelmeztetnek, hogy a rijádi giga-plázák projektjei hosszú távon túlkínálathoz vezethetnek, ha a fogyasztói kereslet nem tart lépést cbre.sa. Eddig a kereslet „viszonylag stabil” volt, így a bérleti díjak 2024-ben csak mérsékelten emelkedtek deloitte.com. Városszerte a kiskereskedelmi kihasználtság megfelelő, de a bérbeadók ösztönzőket kínálnak a telített alpiacokon.
- Formátumváltás: A globális trendekkel összhangban az élményalapú kiskereskedelem egyre népszerűbb Rijádban. A fejlesztők szórakozást, vendéglátást és szabadidős tevékenységeket integrálnak a kiskereskedelmi projektekbe a tömegek vonzása érdekében. Például az építés alatt álló Mall of Saudi projekt zárt sípályákat és vidámparki attrakciókat is tartalmazni fog. A meglévő bevásárlóközpontok egyre több eseményt és ideiglenes élményt kínálnak. Pop-up üzletek is egyre nagyobb teret nyernek – rövid távú kiskereskedelmi egységek, amelyek felhajtást és márkaismertséget teremtenek deloitte.com –, különösen a nagyobb bevásárlóközpontokban. Ez tükrözi a változó fogyasztói preferenciákat, amelyek „elhagynak a hagyományos, önálló kiskereskedelmi fejlesztésektől” az integrált, vegyes használatú célpontok felé deloitte.com. Kültéri életstílus-központok, souq-inspirálta piacok (pl. Diriyah-ban), valamint a vegyes használatú nagy projektekben található kiskereskedelem (mint a New Murabba) tovább színesítik a kiskereskedelmi palettát.
- Kilátások: A következő 3–5 évben Rijád kiskereskedelmi szektora kétoldalú kilátások elé néz. Egyrészt növekszik a kereslet a több turista (a 2030-as Expo közeledtével), a fiatal és növekvő népesség, valamint az emelkedő jövedelmek miatt. Másrészt új kínálati hullám (számos nagy bevásárlóközpont és főutcai üzlet új városrészekben) árasztja el a piacot. A fejlesztők már most újrahasznosítják vagy felújítják a régebbi kiskereskedelmi központokat, hogy versenyképesek maradjanak. Mérsékelt bérleti díjnövekedés várható a prémium kiskereskedelemben, ahogy a legjobb helyszínek virágoznak, de a másodlagos helyeken stagnáló vagy csökkenő bérleti díjakat is tapasztalhatunk, ha a túlkínálat tovább romlik. A kiskereskedők valószínűleg szelektívebbé válnak, és a nagy forgalmú, élményt nyújtó helyszíneket választják. Összességében Rijád kiskereskedelmi ingatlanpiaca átalakulóban van: a város számos modern bevásárlóközponttal gazdagodik, de a gondos tervezés elengedhetetlen, hogy elkerüljük a megkülönböztethetetlen kiskereskedelmi terek túlkínálatát.
Ipari és logisztikai ingatlanok
Rijád ipari és logisztikai ingatlanszektora robusztus növekedést tapasztal, amelyet a gazdasági diverzifikáció és Szaúd-Arábia azon törekvése hajt, hogy regionális logisztikai központtá váljon. A raktáraktól a gyártóipari parkokig nő a kereslet:
- Erős keresleti hajtóerők: Az ipari keresletet az olaj- és nem olajszektorok is támogatják. Az elmúlt évek magasabb olajárai fellendítették a petrolkémiai és feldolgozóipari tevékenységet, miközben a kormány nem olajalapú export fokozására irányuló törekvése kiterjesztette a logisztikai igényeket cbre.sa. 2024-ben a szaúdi petrolkémiai cégek javuló jövedelmezőséget értek el, és növekedett a nem olajalapú export, ami nagyobb igényeket támasztott a raktározási és elosztó létesítményekre cbre.sa. Az e-kereskedelem is meghatározó tényező – ahogy az online vásárlás elterjed a Királyságban, a vállalatok teljesítési központokba fektetnek be Rijád környékén. Továbbá a népességnövekedés és a kiskereskedelem bővülése miatt még több hűtött és élelmiszer-elosztó raktárra van szükség, hogy kiszolgálják a fővárosi régiót.
- Emelkedő bérleti díjak és foglaltság: A minőségi logisztikai terek szűkössége emelkedő ipari bérleti díjakat eredményezett, különösen Rijád jól bejáratott ipari zónáiban. A CBRE megjegyezte, hogy Rijádban az ipari bérleti díjak emelkedtek 2025 elején cbre.sa. A jól elhelyezkedő logisztikai parkokban (pl. Rijád szárazföldi kikötője és repülőterei közelében) magas a foglaltság. Bizonyos esetekben a régebbi raktárakat modern szabványok szerint újítják fel vagy bővítik (magasabb belmagasság, jobb rakodó területek), hogy megfeleljenek a bérlők igényeinek. Az ipari negyedekben lévő telekárak is felértékelődtek a fejleszthető telkekért folytatott verseny miatt. Az erős keresletnek köszönhetően – 3PL (harmadik fél általi logisztikai szolgáltatók), kiskereskedők és gyártók részéről – a bérbeadók emelhetik a bérleti díjakat, és az új projektek gyorsan bérlőre találnak.
- Vision 2030 kezdeményezések: Szaúd-Arábia Vision 2030 stratégiája olyan speciális programokat tartalmaz, melyek célja az ipari és logisztikai infrastruktúra fejlesztése. A Nemzeti Ipari Fejlesztési és Logisztikai Program (NIDLP) ösztönzőket kínál gyártó- és raktárprojektek számára deloitte.com. Speciális gazdasági övezeteket (SEZ) hoznak létre; különösen az Integrált Logisztikai Övezet Rijádban, a King Khalid Nemzetközi Repülőtér közelében, amely 100%-os külföldi tulajdont és adókedvezményeket tesz lehetővé a globális logisztikai vállalatok vonzása érdekében deloitte.com. A kormány emellett a közlekedési infrastruktúra fejlesztésébe is befektet – például növeli a kikötői kapacitásokat Dzsidda és Dammám esetében, valamint megvalósítja a Vision 2030 Logisztikai Mestertervet, hogy hatékonyabbá tegye a teljes ellátási láncot deloitte.com. Ezek az intézkedések kézzelfogható növekedést eredményeztek: a Szaúdi Kikötői Hatóság adatai szerint a rakományforgalom 2024-ben 14%-kal nőtt 2023-hoz képest deloitte.com, ami nagyobb árumennyiséget jelent és növeli a tárolási és elosztási terület iránti igényt.
- Kínálati pipeline: Rijád ipari peremterületein (például Sudair Ipari Város, Második Ipari Város) folyamatosan új raktárak és gyárak épülnek. Nagy volumenű, kormány által támogatott projektek, mint például az “SIP** (Szaúdi Ipari Park)**” bővítések és a magánszektorbeli befektetések (pl. logisztikai központ az Agility vagy a DHL által) növelik a készletet. Mindezek ellenére a kereslet lépést tart, így a kihasználatlanság alacsony marad a minőségi ingatlanok terén. A piac némi specializációt is mutat – például hőmérséklet-szabályozott tárolók a gyógyszeripar és az élelmiszeripar számára, nagy dobozos raktárak a kiskereskedelmi elosztásra, sőt, az adatközponti ingatlanpiac is erősödik. Előretekintve több százezer négyzetméter új logisztikai terület épül Rijád környékén, ám jelentős részét várhatóan felszívja a piac, tekintettel Szaúd-Arábia stratégiai elhelyezkedésére, amely összekapcsolja Ázsiát, Európát és Afrikát.
- Kilátások: Az ipari/logisztikai szegmens továbbra is növekedési pályán van. A kormányzati előrejelzések szerint Szaúd-Arábiát 2030-ra a világ egyik vezető logisztikai központjává szeretnék tenni, ami világklasszis infrastruktúrát feltételez Rijádban. Várható a modern logisztikai parkok fejlesztése (integrált vámkezeléssel, vámszabad övezetekkel stb.) a következő években. A bérleti díjak folytathatják emelkedésüket, bár mérsékeltebb ütemben, ahogy a kínálat felzárkózik. A legnagyobb lehetőség a specializált létesítményekben rejlik – akik magas minőségű, technológiailag fejlett logisztikai és last-mile központokat építenek, profitálhatnak a felgyülemlett keresletből. Kockázatot jelenthet a túlzott fejlesztés, ha minden beruházó egyszerre lép be a piacra, illetve a globális kereskedelem ingadozásai (egy globális lassulás fékezhetné a volumen növekedését). Azonban 2025-ben Rijád ipari ingatlanpiaca bérbeadói piac, amelyet komoly kormányzati hátszél támogat a növekedésben cbre.sa.
Vendéglátás & Turisztikai Ingatlanok
Rijád vendéglátóipari ingatlanpiaca virágzik, köszönhetően a turizmus fellendülésének és a nagyszabású rendezvényeknek. Új hotelek, üdülőhelyek és szórakoztató létesítmények nyílnak meg, ahogy a város igazi desztinációvá alakul:
- Rekord turisztikai beáramlás: Szaúd-Arábia agresszívan támogatta a turizmust, és ez kifizetődött. 2024-ben a nemzetközi látogatók száma elérte a 30 milliót, ami 9,5%-os növekedést jelent az előző évhez képest cbre.sa, messze meghaladva a korábbi szinteket. Valójában a Királyság már hét évvel a terv előtt túlteljesítette Vision 2030 programjának 100 millió fős turisztikai célját deloitte.com deloitte.com. Rijád, mint főváros, jelentős részesedést kapott ebből a beutazó forgalomból, különösen az üzleti utak, konferenciák és olyan események révén, mint a Riyadh Season. A turisztikai költések rekordszintre, 153,6 milliárd SAR-ra emelkedtek 2024-ben cbre.sa, erősítve a helyi gazdaságot, valamint ösztönözve a befektetőket további hotelek és szolgáltatott apartmanok építésére.
- Szállodaipari teljesítmény: Rijád szállodapiaca új csúcsokat dönt. Az átlagos napi ár (ADR) Rijádban 2024-ben 895 SAR-ra emelkedett, megelőzve olyan globális központokat, mint Dubaj, Hongkong és Madrid deloitte.com. Ez 2023-ban 702 SAR-ról országos szinten 726 SAR-ra nőtt, míg Rijádban ennél is magasabb értéket ért el deloitte.com deloitte.com. A foglaltsági arányok szintén erősek, amelyeket a vállalati utazások és a növekvő szabadidős turizmus is hajt. A Riyadh Season (több hónapos szórakoztató fesztivál) sikerének köszönhetően a téli hónapokban is megtelnek a szállodák, és az egyre bővülő rendezvénynaptár stabilan tartja a látogatószámot. Dzsiddah továbbra is kulcsfontosságú turisztikai kapu, de Rijád szállodapiaca jobb eredményeket ért el magasabb ADR-rel a vállalati és szabadidős kereslet keveréke miatt deloitte.com. A város Expo 2030 rendezésére készül, ami jelentős szállodai kapacitásbővítést igényel – a hatóságok tervei szerint addigra több tízezer új szobát biztosítanak majd.
- Új fejlesztések: A turizmus kihasználása érdekében jelentős szállodaipari fejlesztések vannak folyamatban. Rijád diplomata negyedében és belvárosában több ötcsillagos (Ritz-Carlton, Fairmont, stb.) szállodát újítanak fel vagy építenek teljesen újjá. A Diriyah Gate projekt keretében több luxus üdülőhely és butikhotel is helyet kap a történelmi környezetbe ágyazva reuters.com reuters.com. 2024 végén Diriyah fejlesztője közel egymilliárd dollár értékű megállapodást kötött európai cégekkel szállodák és ingatlanfejlesztések céljából reuters.com, ami a nemzetközi bizalmat jelzi Rijád turisztikai potenciálja iránt. Emellett Qiddiya (szórakoztató város) üdülőszállodákat nyit majd a vidámparkok és motorsportpályák körül 2026-2027-re. Olyan giga-projektek, mint NEOM és a Vörös-tenger Rijádon kívül helyezkednek el, de összességében fellendítik a szaúdi turizmust, és várhatóan sok látogatót irányítanak majd Rijádon keresztül, mint közlekedési csomóponton. A város kulturális beruházásokba is invesztál – múzeumok, rendezvénycsarnokok és konferenciaközpontok épülnek, amelyek sokszor szállodaipari létesítményekkel egészülnek ki.
- Kilátások: A vendéglátóipari ingatlanpiaci kilátások rendkívül pozitívak. Mivel Rijád lesz a 2030-as Expo házigazdája (ez a Világkiállítás várhatóan milliókat vonz majd), és valószínűleg a 2034-es FIFA Világbajnokságé is, a város jelentős látogatói hullám fogadására készül deloitte.com. Ez azt jelenti, hogy a szállodák építése folytatódik minden kategóriában (a luxustól a középkategóriásig és a szolgáltatott apartmanokig). A kormány támogató hozzáállása – több turista vízum kiadása, szórakoztató rendezvények engedélyezése, valamint PIF-en keresztüli turisztikai beruházások – erős hátteret biztosít. A számok alapján Rijádban a szobakínálat várhatóan megduplázódik a következő 5–7 évben. A kockázatok közé tartozik annak biztosítása, hogy a kereslet lépést tartson (azaz ne legyen túl sok szállodai szoba holtszezonban), valamint a szolgáltatások nemzetközi színvonalának megőrzése. De a jelenlegi trendek alapján Rijád jó úton halad afelé, hogy vezető üzleti és szabadidős úti céllá váljon, méltó ingatlanpiaci környezettel.
A Rijádot formáló főbb fejlesztések és projektek
Rijád ingatlanpiacának egyik legizgalmasabb aspektusa a folyamatban lévő giga-projektek portfóliója. Ezek a fejlesztések – a kormány Közberuházási Alapja (PIF) és magánpartnerek támogatásával – átalakítják a város arculatát és új befektetési lehetőségeket teremtenek. Íme néhány a kiemelt folyamatban lévő és közelgő projektek közül, amelyeket érdemes figyelemmel kísérni:
- New Murabba & The Mukaab: 2023-ban jelentették be, hogy a New Murabba egy hatalmas projekt, amelynek célja egy új belváros kiépítése Rijád északnyugati részén, 2030-ig. 19 négyzetkilométeren terül majd el, és lakó-, kereskedelmi és szórakoztató területeket foglal magában, a tervek szerint százezrek számára biztosít otthont a befejezést követően reuters.com. Szívében helyezkedik majd el a The Mukaab, egy ikonikus, kocka alakú, mintegy 400 méter magas felhőkarcoló, amelyet a világ egyik legnagyobb építményei közé álmodtak meg. A New Murabba egy múzeumnak, egy technológiai és dizájnegyetemnek, egy immerszív többcélú színháznak, több mint 80 szórakoztató és kulturális helyszínnek, valamint számtalan üzletnek és étteremnek is otthont ad majd reuters.com. Ez a projekt önmagában is hatalmas ingatlankínálatot ad hozzá – az előrejelzések szerint 180 milliárd SAR-ral (48 milliárd USD) járul hozzá az olajon kívüli GDP-hez, és 334 000 munkahelyet teremt 2030-ig reuters.com. A New Murabba puszta mérete (nagyjából negyede Manhattan területének) jól mutatja Rijád ambícióját, hogy „város a városban” legyen, futurisztikus városi élménnyel.
- Diriyah Gate: Mindössze 15 percre Rijád központjától, a Diriyah egy 63 milliárd dolláros giga-projekt, amelynek célja az At-Turaif történelmi UNESCO világörökségi helyszín és környezetének helyreállítása és fejlesztése reuters.com reuters.com. Diriyah-t gyakran nevezik a Királyság „ékkövének”, és most világszínvonalú kulturális és életmód központtá alakítják át. A tervek között szerepelnek exkluzív lakónegyedek a hagyományos najdi építészeti stílusban, luxusszállodák, múzeumok, kiskereskedelmi szukok és szórakoztatóhelyek – mindezt integrálva a sártéglából épült történelmi épületekkel reuters.com. Az első szakasz (Diriyah Gate I) már építés alatt áll, benne egy elegáns kereskedelmi és vendéglátó negyeddel, a Bujairi Terrace-szal, amely 2022 végén nyílt meg. A Diriyah Gate Fejlesztési Hatóság jelentős külföldi partnerségeket kötött; 2024-ben mintegy 1 milliárd dollár értékben írtak alá szerződéseket európai cégekkel a projekt részeinek fejlesztésére reuters.com. Külföldi befektetők tulajdonrészt szereznek Diriyah szállodáiban és ingatlanaiban, vonzza őket a projekt előrehaladása és az állami támogatás reuters.com reuters.com. Az előreláthatólag 2027 körül befejeződő beruházással mrgglobal.com, Diriyah több ezer lakóegységgel és szállodai szobával bővül, és Rijád szilárdan felkerül a globális turisztikai térképre.
- Qiddiya Szórakoztató Város: A Qiddiya egy hatalmas, szórakozásra fókuszáló fejlesztés Rijád külvárosában (kb. 40 km-re a városközponttól). A tervezett beruházás körülbelül 40 milliárd dollár, a befejezést 2030-ra tűzték ki mrgglobal.com. A sivatagi dombvidéken 366 négyzetkilométeren elterülő Qiddiya vidámparkokat, Forma–1-es versenypályát, vízi parkot, sportcsarnokokat, golfpályákat és több mint 120 szabadidős attrakciót foglal majd magában. Egy Six Flags vidámpark (amely a világ leggyorsabb hullámvasútját tartalmazza majd) lesz az egyik kulcsfontosságú elem, emellett egy nagy vízi park is épül (költségvetés ~750 millió dollár) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya lakóövezeteket, hoteleket és szórakoztató központú kiskereskedelmi egységeket is magába foglal. A projekt már jelentős építési fázisban van – az infrastruktúra és az első létesítmények készülnek –, habár a nyitási ütemezés szakaszos. A Qiddiya megnyitása után Rijád régiós családi szórakoztató központtá válik, megragadva a jelenleg külföldre áramló belföldi turizmust. Az ingatlanbefektetők figyelik Qiddiyát óriási területe és a jövőbeli látogatószám miatt, amely a kezdeti előrejelzések alapján évente több mint 17 milliót is meghaladhat. A fejlesztés a város vendéglátó és kiskereskedelmi szektorát is fellendíti a megnövekedett keresleten keresztül.
- King Salman Park & Sports Boulevard: Ez a két projekt jelentősen javítja Rijád élhetőségét és szabadidős lehetőségeit, ezzel közvetve növelve az ingatlanárakat városszerte. A King Salman Park lesz a világ legnagyobb városi parkja, egy 13–16 km²-es zöld oázis Rijád régi repülőterének területén turnerandtownsend.com mic-hub.com. A parkban parkosított kertek, hatalmas királyi művészeti komplexum, sportlétesítmények, golfpálya és lakóövezetek lesznek a park peremén. A projekt több fázisban valósul meg, és új „zöld szívet” teremt a városnak – a park közelében lévő ingatlanok már most értéknövekedést mutatnak a park melletti élet lehetősége miatt. Eközben a Sports Boulevard egy 135 km-es kerékpár-, lovagló- és futópálya-hálózat, amely átszeli Rijádot, összekapcsolva a főbb parkokat és völgyeket (wadi). Művészeti installációkkal és szabadidős pontokkal tarkított útvonalai az egészséges életmódot hivatottak támogatni. E projektek főbb fázisainak befejeztével (2026–2027-re) Rijád zöldebb, sétálhatóbb nagyvárossá válik, ami tovább növeli az ingatlanok vonzerejét és fejlesztési lehetőségeit ezek mentén a folyosók mentén.
- Rijádi Metró és Infrastruktúra: Bár önmagában nem tekinthető ingatlanprojektnek, a Rijádi Metró létfontosságú infrastruktúra, amelynek szakaszos megnyitását 2025 körül tervezik. Ez a 22,5 milliárd dolláros projekt hat metróvonalat és több tucat állomást ad a városhoz. A metró (és a párhuzamosan fejlesztett buszhálózat) már most hatással van az ingatlanpiacra – a jövőbeli állomások (mint például az Olaya Street, King Abdullah Road mentén) közelében új, vegyes funkciójú fejlesztések és növekvő befektetői érdeklődés figyelhető meg az ún. tranzit-orientált fejlesztések reményében. A jobb tömegközlekedés lehetővé teszi a nagyobb sűrűségű lakások és irodák fejlesztését távolabb a zsúfolt belvárostól, ezzel bővítve Rijád ingatlanpiaci lábnyomát. Emellett a jobb összeköttetés vonzerőt jelent a külföldi cégek és expatok számára, így közvetetten támogatja az irodai és lakóingatlan-piacokat.
Ezek a kiemelt projektek – mások mellett – átformálják Rijád jövőjét. Ilyen léptékű beruházások példátlanok – ahogy egy cég megjegyezte, a Vision 2030 giga-projektek „új korszakot jelentenek… soha nem látott léptékben” mrgglobal.com. A befektetők és fejlesztők számára ezek hatalmas lehetőségeket kínálnak: a szomszédos területek földárainak növekedése, megszámlálhatatlan alvállalkozói szerződés és partnerség, valamint a lehetőség arra, hogy részesei legyenek egy ikonikus globális város létrehozásának. A kormány elkötelezettsége erős (a PIF 925 milliárd dolláros alapja számos ilyen vállalkozás hajtóereje reuters.com), de a kivitelezési kihívás sem elhanyagolható – a siker kulcsa a határidők betartása és bizonyos szegmensek túlkínálatának elkerülése lesz.
Kormányzati politikák és a Vision 2030 hatása
A szaúdi kormány kulcsfontosságú szereplő az ingatlanpiacon, politikai eszközökkel és a Vision 2030 kezdeményezésekkel irányítja az ágazat növekedését. Több politikát és reformot vezettek be, amelyek közvetlenül befolyásolják Rijád ingatlanpiacát 2025-ben:
- Vision 2030 és gazdasági diverzifikáció: A 2016-ban indított Vision 2030 egy átfogó terv Szaúd-Arábia átalakítására. Az ingatlanszektorban a Vision 2030 ambiciózus célokat tűzött ki: a lakástulajdon növelése 70%-ra, új városok és látványosságok fejlesztése, valamint Rijád világ egyik vezető városgazdaságává emelése. Az eredmény példátlan kormányzati támogatás és finanszírozás lett az ingatlanprojektek számára. A Public Investment Fund (PIF) lett a giga-projektek (mint a NEOM, Diriyah, Qiddiya) „kiemelt eszköze” reuters.com. Ezek a törekvések közvetlenül az olajfüggőség csökkentését célozzák olyan ágazatok fejlesztésével, mint a lakásépítés, turizmus és szórakoztató ingatlanok. A Vision 2030 gyakorlatilag ingatlanépítési fellendülést teremtett – egyes becslések szerint a szaúdi építőipari projektlista értéke (jelentős része ingatlan) meghaladja az 1000 milliárd dollárt, több ezer projekten keresztül.
- Lakásprogramok: A lakhatási célok elérése érdekében a kormány olyan programokat indított, mint a Sakani és Wafi. A Sakani lakásfinanszírozási támogatást, földadományt vagy kedvezményes lakásokat biztosít a szaúdi állampolgároknak, ami jelentősen megnövelte a lakóingatlan iránti keresletet. A Szaúdi Központi Bank (SAMA) szintén az első lakásvásárlók minimális önerő követelményét 30%-ról 5%-ra csökkentette (szaúdiak esetében), amely drámaian javította a megfizethetőséget, és a tranzakciók számának ugrásszerű növekedését eredményezte content.knightfrank.com. Ezt a szabályozási változást jelölték meg kulcsfontosságú tényezőként a dzsiddai lakáseladások 53%-os 2024-es növekedésében content.knightfrank.com, és hasonló hatással volt Rijád piacára azáltal, hogy sok bérlőnek lehetővé tette a tulajdonszerzést. A Wafi ezzel szemben az építés alatt álló lakóingatlanok előértékesítését szabályozza, nagyobb bizalmat adva a vásárlóknak az újonnan épülő otthonok megszerzésében. Ezek az intézkedések alapozzák meg az elmúlt évek jelentős jelzálogpiaci fellendülését, és továbbra is meghatározzák a lakásfejlesztési stratégiákat.
- Külföldi tulajdonlás reformjai: A szaúd-arábiai ingatlanok külföldi tulajdonlását történelmileg erősen korlátozták. Az utóbbi években új szabályozások nyitották meg a piacot a külföldiek előtt a befektetések vonzása céljából. Bevezették a Premium Residency (Gold Card) vízumot, amely lehetővé teszi, hogy tehetős külföldiek szponzor nélkül éljenek Szaúd-Arábiában, és ami még fontosabb, ingatlant vásároljanak (1 millió dollár feletti befektetéssel) content.knightfrank.com. Ezzel ténylegesen megteremtenek egy, az ingatlanbefektetésen alapuló letelepedési lehetőséget, hasonlóan a máshol elérhető „arany vízum” programokhoz content.knightfrank.com. Emellett új ingatlantulajdonlási törvényt hagytak jóvá külföldi magánszemélyek és cégek számára (a szent városokon és katonai övezeteken kívül), megkönnyítve a külföldieknek a lakásvásárlást és a külföldi vállalatoknak a kereskedelmi ingatlan szerzését. Ezek a reformok – a vállalatok számára kötelező RHQ-központon kívül – növelték a nemzetközi érdeklődést a rijádi ingatlanpiac iránt. Bár még gyerekcipőben jár, a külföldi vásárlók iránti kereslet várhatóan növekedni fog, különösen a luxuslakások és kereskedelmi ingatlanok esetében, ahogy Szaúd-Arábia globális célpontként pozícionálja magát.
- Befektetési és FDI politika: Szaúd-Arábia Nemzeti Befektetési Stratégiája célul tűzte ki a külföldi közvetlentőke-befektetések jelentős mértékű növelését az országban – évi 388 milliárd SAR FDI elérését célozva 2030-ra (szemben a 2023-as 95,9 milliárd SAR-ral) deloitte.com. Az ingatlanpiac kulcsfontosságú szektor e tőke bevonzására. Ennek érdekében a kormány szabályozási reformokat vezetett be az üzleti környezet javítása érdekében: egyszerűsítette a fejlesztési projektek engedélyezését, átdolgozta az ingatlantranzakciókra vonatkozó jogszabályokat, és átlátható nyilvántartásokat hozott létre. A REIT-ek (ingatlanbefektetési alapok) szaúdi tőzsdei megjelenése lehetővé teszi a külföldi befektetők számára is, hogy közvetetten ingatlanokba fektessenek. Jelenleg több mint egy tucat tőzsdén jegyzett REIT létezik, közülük néhány kifejezetten rijádi eszközökre fókuszál, és mindegyik 100%-os külföldi tulajdoni jogot biztosít. Ezen felül adókedvezmények is elérhetők speciális zónákban és bizonyos projektek esetén (pl. 50 éves adómentesség fejlesztőknek egyes giga-projektekben), hogy még inkább bevonzzák a nemzetközi szereplőket. Ezek az intézkedések már meghozzák gyümölcsüket – például külföldi befektetők már több Diriyah-projektben is részesedést szereztek reuters.com, valamint nagy nemzetközi vállalatok (az építőipari cégektől a szállodaüzemeltetőkig) is részt vesznek Rijád fejlesztéseiben partnerségi alapon.
- Várostervezés és szabályozás: A kormány aktívan tervezi Rijád városi terjeszkedését is. Egy új Rijád Városi Rendezési Terv kerül bevezetésre, hogy kezelje a növekedést 2030-ig és azon túl. Kiemelt hangsúlyt kap a vegyes funkciójú fejlesztés, a tömegközlekedés integrációja, és olyan kulturális helyszínek megőrzése, mint Diriyah. A zónázási szabályokat módosítják, hogy nagyobb sűrűségű fejlesztéseket ösztönözzenek a közlekedési folyosók mentén (elkerülendő a féktelen terjeszkedést), illetve kijelölik a megfizethető lakhatásra szánt területeket. Emellett a szaúdi hatóságok bevezették (vagy tesztelik) az ingatlantranzakciós adót a korábbi díjak leváltására, az átruházások egyszerűsítése és a fiskális átláthatóság növelése érdekében. A „fehér földek” adója (fejlesztetlen városi telkekre, először 2017-ben alkalmazták) most már több városban és további ütemekben is bővül, hogy visszaszorítsa a telkek spekulációját és előmozdítsa a kiemelt üres telkek hasznosítását – ez fokozatosan több kínálatot teremthet Rijád központjában, ahogy a földtulajdonosok vagy beépítenek, vagy értékesítik ingatlanukat. Végezetül, az építési szabályok napjainkban erőteljesen ösztönzik a zöldépítési gyakorlatokat és az okosvárosi technológiákat, különösen az állami projektekben, amelyek illeszkednek a Vision 2030 fenntarthatósági céljaihoz.
Összefoglalva, a Vision 2030 alatti kormányzati politika katalizátor szerepet töltött be Rijád ingatlanpiaci fellendülésében. Az állam a finanszírozás támogatásával, a szabályozási akadályok lebontásával, közpénzek befektetésével, valamint a külföldi és magánszereplők ösztönzésével termékeny talajt teremtett a fejlesztésekhez. Ahogy közeledünk 2030-hoz, a folyamatos politikai támogatás (és annak finomhangolása, például a megfizethetőség vagy a túlkínálat kezelésére) elengedhetetlen lesz a befektetői bizalom fenntartásához és a piac hosszú távú stabilitásához.
Külföldi befektetések és nemzetközi érdeklődés
A külföldi befektetések egyre fontosabbá válnak Rijád ingatlanpiacán, és a város egyre nagyobb nemzetközi figyelmet kap. Bár a jelenlegi projekteket belföldi szereplők (PIF és helyi fejlesztők) uralják, a külföldi tőke és szakértelem több csatornán keresztül áramlik be:
- Növekvő FDI & befektetői érdeklődés: A szaúdi kormány befektetőbarát hozzáállása meghozza a gyümölcsét. Bár a közvetlen külföldi befektetések (FDI) szintje 2024 elején csökkent 2023-hoz képest, az általános tendencia emelkedő és optimista deloitte.com. A hivatalos előrejelzések szerint az FDI-beáramlás évi 22%-os összetett növekedési rátával bővülhet 2030-ig deloitte.com, és az ingatlanpiac az egyik fő célterület. A globális befektetőket a lehetőségek nagysága csábítja – kevés helyen kínálnak a világon vadonatúj városokat és óriásfejlesztéseket szinte a semmiből. Egy példa: nemzetközi befektetők már több Diriyah Gate projektben is részesedést szereztek (szállodák és vegyes felhasználású fejlesztések) reuters.com reuters.com. A Diriyah projekt vezérigazgatója 2024 végén „jelentős ugrásról számolt be a külföldi befektetések iránti érdeklődésben”, miután a projekt a tervezési szakaszból a megvalósítás fázisába lépett reuters.com. Ez a szemlélet valószínűleg más projektekre is igaz: amint a globális vállalatok előrelépést tapasztalnak a NEOM, Qiddiya és New Murabba programokban, nő a beruházási kedvük.
- Partnerségek és közös vállalkozások: Számos külföldi cég partnerségek révén lép be Rijád piacára. Kínából, Dél-Koreából és Európából érkező építőipari óriásvállalatok nyernek el szerződéseket infrastruktúra és felhőkarcolók építésére. Például európai kivitelezők részt vesznek Rijád metrójának és a New Murabba korai munkálatainak kivitelezésében. Az ingatlanfejlesztés területén közös vállalkozások alakulnak – például egy olasz fejlesztő és egy francia cég közel 1 milliárd dollár értékű megállapodást írt alá Diriyah-ra reuters.com. Globális szállodaüzemeltetők (Hilton, Marriott, Accor stb.) szerződtek új szálláshelyek kezelésére Rijád giga-projektjeiben. Továbbá, külföldi mérnöki, építészeti és tervező cégek (amerikai, brit stb.) aktívan részt vesznek az új városprojektek tervezésében, és hozzák a nemzetközi legjobb gyakorlatokat. Ezek az együttműködések gyakran tőkebefektetéssel vagy legalább hosszú távú elköteleződéssel járnak a szaúdi piac felé.
- Regionális befektetők: A nyugati érdeklődésen túl a Gulf-térség befektetői (Egyesült Arab Emírségek, Kuvait, Katar, Bahrein) is figyelemmel kísérik Rijádot. Néhányan szaúdi REIT-eken keresztül vettek pozíciókat; mások konkrét fejlesztésekben partnerek. Például az EAE-beli Emaar és Aldar már jelezték érdeklődésüket korábban szaúdi projektek iránt (bár főként más városokban). A nagy szaúdi ingatlanfejlesztők (mint például a ROSHN vagy a Diriyah Company, esetleg a jövőben) folyamatban lévő privatizációja és tőzsdére vitele (IPO) lehetőséget teremthet regionális szuverén alapok vagy intézmények számára, hogy befektessenek a rijádi ingatlanpiacba.
- Külföldi ingatlanvásárlók: Egyéni szinten Szaúd-Arábia lassan egyre nyitottabbá válik a külföldi ingatlanvásárlók előtt. Mint említettük, az új vízumok és tulajdonjogi törvények lehetővé teszik a külföldi munkavállalók számára, hogy otthont szerezzenek Rijádban (ami korábban ritka volt). Az érdeklődés egyelőre szerény, de bizonyos prémium projektekben (például márkás rezidenciák vagy lakóparkok Észak-Rijádban) a fejlesztők kifejezetten külföldieket is megcéloznak. Például más közel-keleti országokból, Ázsiából vagy a Nyugatról érkező tehetős üzletemberek, akiknek üzleti ügyeik vannak Szaúd-Arábiában, elgondolkodnak azon, hogy lakást vásárolnak Rijádban, mint lábványlakást. A Premium Residency program, amely tartózkodási engedélyt ad ingatlanbefektetés esetén, potenciálisan vonzhat vagyonos vásárlókat a világ minden tájáról content.knightfrank.com. Ha Rijád akár csak a töredékét is megkapja annak a külföldi keresletnek, amit Dubaj, az jelentős új tőkeforrást jelenthet.
- Tőkepiaci és Alapok: A nemzetközi alapkezelők is figyelemmel kísérik Rijád piacát. 2022-ben az MSCI felvette Szaúd-Arábiát a feltörekvő piacok ingatlanindexébe, ami arra ösztönözte a globális REIT-eket és ETF-eket, hogy beemeljék a szaúdi ingatlanpapírokat. Magántőke-ingatlanalapok és intézményi befektetők (például globális nyugdíjalapok) már elkezdték az átvilágítást a szaúdi eszközökre, bár az üzletkötések még éppen csak elkezdődtek. Az egyik kihívás továbbra is a piaci átláthatóság és a tapasztalat hiánya – ennek orvoslására Szaúd-Arábia robusztusabb ingatlanpiaci adat- és jogi keretrendszereket vezetett be. Ahogy ezek kiforrják magukat, az elemzők további külföldi közvetlen befektetésekre számítanak a jövedelemtermelő eszközökbe (például irodatornyokban, bevásárlóközpontokban vagy ipari parkokban szerzett tulajdonrészek vásárlása Rijádban). Az elkövetkező években jelentős felvásárlásokra vagy közös beruházásokra is sor kerülhet, ahogy a piac érik.
Összefoglalva, a nemzetközi érdeklődés Rijád ingatlanpiaca iránt alacsony szintről kiindulva már jelentős szintre növekszik. A kormány felismeri: ahhoz, hogy teljesüljön a Vision 2030 több ezer milliárd dolláros terve, külföldi tőkére és szakértelemre van szükség. Ezért aktívan csábítja a befektetőket ösztönzőkkel és nagyszabású globális eseményeken (mint például befektetési konferenciákon vagy roadshow-kon). A siker egyértelmű: „Óriási az érdeklődés Amerikából, minden országból… mi bármelyik országgal együttműködünk, amely minőséget képes szállítani és időben dolgozik,” mondta a Diriyah Co. vezérigazgatója reuters.com, ami Szaúd-Arábia nyitottságát tükrözi. A külföldi befektetés már nem csupán kívánatos, hanem alapvető ahhoz, hogy az olaj utáni jövőkép valósággá váljon reuters.com. A külföldi befektetők és cégek számára Rijád lehetőséget kínál az egyik leggyorsabban növekvő nagyvárosi piacra való korai belépésre.
Piaci kilátások és előrejelzések a következő 3–5 évre
Előretekintve Rijád ingatlanpiacának következő 3–5 évre (2025–2030) vonatkozó kilátásai általában optimisták, bár néhány óvatossági jellel. Az előrejelzések és szakértői becslések a legtöbb szegmensben erős növekedést mutatnak:
- Folyamatos növekedési pálya: Az elemzők egyöntetűen úgy vélik, hogy Szaúd-Arábia ingatlanpiaca az évtized hátralévő részében erőteljesen bővülni fog. A Deloitte előrejelzése szerint a Királyság ingatlanpiaca 2025-ig fenntartható növekedést fog tapasztalni, amelyet a Vision 2030 és a gazdasági reformok hajtanak deloitte.com. Mennyiségileg egy piackutatási jelentés szerint a szaúdi ingatlanpiac nagysága 2025-ben körülbelül 75 milliárd dollár lesz, 2030-ra pedig eléri a ~110 milliárd dollárt (kb. 7–8%-os CAGR) mordorintelligence.com. Rijád, mint főváros és legnagyobb város, jelentős részét fogja elnyelni ennek a növekedésnek. A város fejlesztési tervei (lakó-, kereskedelmi és infrastrukturális beruházások) azt mutatják, hogy az éves befektetések a következő években több tízmilliárd dollárt tesznek majd ki.
- Lakóingatlan szektor előrejelzése: A lakáspiaci kereslet magas marad Rijádban, mivel a népességnövekedés évi 2–3%-os ütemmel folytatódik arabnews.com. A kormány 2030-ra kitűzött célja, hogy a lakástulajdon aránya elérje a 70%-ot (a jelenlegi ~60%-ról), így a lakásépítések fel fognak gyorsulni. A Knight Frank előrejelzése szerint Rijád népessége 2030-ra nagyjából 10 millió fő lesz (2022-ben kb. 7,5 millióról) content.knightfrank.com, ami több százezer új lakás iránti igényt jelent. A lakásárak további emelkedésére lehet számítani, bár a növekedés üteme mérséklődhet, ha a kínálat utoléri a keresletet. Egyes előrejelzések éves középszámjegyű százalékos áremelkedést várnak Rijádban, nem pedig a 2021–2024 közötti kétszámjegyű ugrásokat. 2028-ra további ~400 000 lakóegység épülhet a nagyobb városokban content.knightfrank.com, és Rijád részesedése jelentős lesz (pl. évente 30–50 ezer új lakás). Ha a gazdaság erős marad, ezeket az egységeket felszívja a piac, és kiegyensúlyozott piac alakul ki, minden évben enyhe áremelkedéssel. Amennyiben magasak maradnak az olajárak és jelentős kormányzati költekezés lesz, az növelheti a keresletet (és így az árakat is). Ezzel szemben, ha a globális kamatok tartósan magasan maradnak, a jelzáloghitelek elérhetősége korlátozhatja az árnövekedést középtávon – ezt érdemes figyelemmel kísérni.
Összefoglalva, a következő 3–5 évben Rijád ingatlanpiaca továbbra is virágzik majd a lakó-, kereskedelmi és ipari szegmensekben egyaránt. Óriási kínálatbővülés várható, de ugyanolyan mértékű kereslet is lesz. A 2030-as Vízió tetőpontja 2030-ban meghatározó pillanat lesz, amikor számos mega-projekt befejeződik, és a nemzetközi figyelem Rijádra irányul az Expo miatt. Az általános várakozás szerint Rijád ingatlanpiaca 2030-ra jóval nagyobb és érettebb lesz, mint jelenleg – ami egy átalakulásokkal teli évtized lenyomata. Az érintetteknek egy dinamikus piacra kell felkészülniük, ahol lesznek gyors növekedési időszakok és némi gyermekbetegség is, de aki jól pozícionálja magát, annak óriási lehetőségek nyílnak.
Kockázatok és lehetőségek befektetők, fejlesztők és vásárlók számára
Minden gyorsan növekvő piac esetében igaz, hogy Rijád ingatlanboomja is jelentős lehetőségeket, de komoly kockázatokat is rejt. Az alábbiakban összegyűjtöttük a főbb kockázatokat és lehetőségeket, amelyeket a befektetőknek, fejlesztőknek és lakásvásárlóknak érdemes mérlegelniük:
Lehetőségek:
- Magas növekedésű piac hullámán: Rijád lehetőséget kínál arra, hogy a világ egyik leggyorsabban növekvő piacán fektessünk be. Az ingatlanárak emelkednek (egyes szegmensekben kétszámjegyű növekedés is előfordul), és az irodák, valamint az ipari ingatlanok bérleti díjai is nőnek cbre.sa cbre.sa. A befektetők potenciálisan magas hozamokat érhetnek el, akár a föld/ingatlanok értéknövekedése, akár erős bérleti hozamok révén az alulkínált szegmensekben (pl. A-kategóriás irodák, modern logisztikai központok). A gazdasági alapok – fiatal demográfia, bővülő gazdaság, fejlesztésbarát kormányzati politika – kedvező környezetet teremtenek a hosszú távú értéknövekedéshez.
- Vision 2030 katalizátorok: Számos katalitikus esemény és projekt van a láthatáron, amelyek növelhetik az ingatlanpiac keresletét. Például a 2030-as Expo Rijádban több millió látogatót és külföldi vállalkozást vonz majd, ami várhatóan fellendíti a vendéglátás, a bérleti piac és az irodaterületek iránti keresletet. A 2034-es FIFA Világbajnokság (amelyet Szaúd-Arábia rendez, de néhány esemény valószínűleg Rijádban lesz) szintén világszintű figyelmet és költést hoz majd deloitte.com. Az olyan giga-projektek, mint a Qiddiya és a Diriyah, megnyitásuk után új turisztikai és lakó-alszektorokat teremtenek. A szemfüles befektetők megcélozhatják ezen projektek környékét mielőtt teljesen beindulnának, hogy profitáljanak az árnövekedésből, miközben az infrastruktúra és a látványosságok megnyílnak.
- Kormányzati támogatás és stabilitás: A kormány erős részvétele bizonyos projektekben stabilitást és alacsonyabb kockázatot biztosít. Számos nagy beruházás szuverén támogatással bír, vagyis kisebb az esélye annak, hogy félbeszakad, és garantált lehet az infrastruktúra (utak, közművek), sőt akár finanszírozási támogatás is elérhető. Továbbá ösztönzők és finanszírozási programok (alacsony kamatú hitelek az Ingatlanfejlesztési Alaptól, köz- és magánszféra partnerségek, stb.) is rendelkezésre állnak a fejlesztők számára, ami csökkenti a projekt kockázatát. Ezen felül Szaúd-Arábia politikai stabilitása és erős fiskális pozíciója (az olajbevételeknek köszönhetően) bizalmat ad, hogy a Vision 2030 tervei valóban megvalósulhatnak, ellentétben egyes spekulatív fellendülésekkel máshol.
- Kihasználatlan szegmensek: Rijád ingatlanpiacán még mindig vannak alulszolgált réspiacok. Például a megfizethető lakhatási szegmens az alacsonyabb középosztálybeli szaúdiak számára – a fejlesztők, akik minőségi, de olcsóbb otthonokat tudnak építeni, hatalmas keresletet elégíthetnek ki (mivel a legtöbb új kínálat inkább a felső kategóriához tartozik). Hasonlóképpen a B kategóriás irodák felújítása vagy a coworking terek támogatnák azokat a KKV-kat és startupokat, amelyek nem engedhetik meg maguknak a prémium bérlést. A logisztikai szektor olyan speciális létesítmények iránt mutat igényt (hűtött raktárak, utolsó mérföldes központok), amelyekből továbbra is hiány van. A vendéglátásban az 5 csillagos szállodákon túl lehetőség rejlik a közép- és olcsóbb szállodákban is, ahogy a turizmus diverzifikálódik. Még az új lakóövezetek közösségi kiskereskedelme is jövedelmező lehet, mivel sok új külvárosban kezdetben hiányoznak az alapvető szolgáltatások. Ezeknek a réseknek az azonosítása erős befektetési eredményekhez vezethet.
- Külföldi befektetések és kilépési lehetőségek: Ahogy nő a külföldi befektetők érdeklődése, nagyobb likviditás és több kilépési opció jelenik meg. Az a befektető, aki most vásárol vagy fejleszt ingatlant, néhány éven belül több vevőt (nemzetközi alapok, REIT-ek stb.) is találhat, akik versenyeznek a stabilizált eszközökért. Ez növeli a nyereséges kiszállás esélyét ingatlaneladáson vagy ingatlan-portfóliók tőzsdére vitelén keresztül. Emellett közös vállalkozási lehetőségeket jelenthet tapasztalt, globális szereplőkkel a tudásátadás és a kockázatmegosztás érdekében. A külföldi szereplők belépése ténylegesen „hitelesíti” a piacot, ami várhatóan szűkíti a hozamokat (és ezáltal emeli a tőkeértéket) a kiemelt ingatlanok esetében a nemzetközi szinthez közelebb – ez lehetőség a korai belépők számára.
Kockázatok:
- Lehetséges túlkínálat egyes szegmensekben: A tervezett projektek hatalmas mennyisége miatt fennáll annak a kockázata, hogy bizonyos ingatlanszegmensekben túlkínálat alakul ki. Például Rijádban óriási a bevásárlóközpontok és plázák kínálata; ha a fogyasztói költés nem nő ilyen ütemben, sok kereskedelmi helyiség üresen maradhat, ami bérleti díjcsökkenést okozhat cbre.sa. Hasonlóképpen a szállodaipar is túlkínálattal nézhet szembe az Expo 2030 után, ha a turizmus növekedése megtorpan. Még a lakáspiacon is kialakulhat túlkínálat, ha a fejlesztők túllőnek a valódi keresleten a luxuslakások terén – a Knight Frank arra figyelmeztet, hogy a felső kategóriás lakások túlkínálata alakulhat ki, hacsak új keresleti források nem jelennek meg bloomberg.com. A túlkínálat a piacot a bérlők/vásárlók oldalára billentené, csökkentve a befektetői hozamokat és árkorrekciót okozva az érintett területeken. A fejlesztőknek érdemes bölcsen ütemezni a projekteket és szorosan igazodni a valós kereslethez.
- Megfizethetőség és kamatlábak jelentette nyomás: Az egyik legnagyobb közvetlen kockázat a megfizethetőség. Az árak annyira megemelkedtek, hogy sok átlagos szaúdi család nehezen tud ingatlant vásárolni Rijád központjában, különösen a jelzáloghitelek magasabb kamatai miatt. Ahogy az S&P kiemelte, a magas árak és drága jelzáloghitelek 2023-ban a tranzakciók visszaeséséhez vezettek arabnews.com, és bár a keresletet a kormány támogatja, van határa annak, hogy meddig lehet a megfizethetőséget kitolni. Ha a globális kamatok magasan maradnak vagy tovább emelkednek, a jelzáloghitelek felvétele lassulhat, ami fékezheti a lakásértékesítéseket. A hiteles vevők pénzügyi nehézségekbe ütközhetnek, és hitelvisszafizetési elmaradások vagy negatív saját tőke veszélye is nőhet, ha az árak csökkennek capitaleconomics.com. A kormánynak további támogatásokat vagy kockázatmegosztási mechanizmusokat kell nyújtania a lendület fenntartásához. A befektetőknek óvatosnak kell lenniük a túlzott eladósodottsággal egy emelkedő kamatkörnyezetben.
- Kivitelezési és projektkésedelmi kockázatok: A kivitelezési kockázat a mega-projekteknél jelentős. Már jelentek meg hírek arról, hogy bizonyos projekteket újra priorizálnak (pl. a NEOM egyes részeit visszafogták vagy hosszabb távon valósulnak meg) reuters.com. Az építkezési késések a puszta komplexitás, a kivitelezők kapacitása vagy ellátási lánc problémák miatt befolyásolhatják az ingatlanátadások ütemezését. Ha a fontos infrastruktúra (mint például a metró vagy az új fejlesztésekhez vezető utak) elmarad, az akadályozhatja az ingatlanprojektek sikerét. A fejlesztők és befektetők számára a késések hosszabb megtérülési idővel és esetleges költségtúllépésekkel járnak. Bár a PIF és a nagy fejlesztők globális partnerségekkel próbálják ezt mérsékelni, a példa nélküli lépték miatt a határidők változhatnak. Alapvető fontosságú, hogy legyenek vészforgatókönyvek, és a pénzügyi modellekben ne csak a túlzottan optimista befejezési dátumokra támaszkodjanak.
- Szabályozói változások: A szabályozói környezet ugyan jelenleg támogató, de történhetnek olyan változások, amelyek hatással lehetnek a hozamokra. Például a kormány új adókat vagy díjakat vezethet be ingatlantranzakciókra, földtulajdonra vagy bérleti bevételre a szektor modernizációja során. Elképzelhető az ingatlantranzakciókra kivetett ÁFA (a jelenlegi ÁFA és tranzakciós adó mellett) vagy magasabb díjak külföldi tulajdonosok számára a jövőben. Emellett a szabályozások változhatnak – például, ha a piac túlfűtötté válik, a hatóságok szigorúbb hitelplafonokat vagy más hűtő intézkedéseket vezethetnek be. Ugyanígy, ha például az RHQ program kedvezményei lejárnak 2030 után, az is befolyásolhatja a keresletet. A befektetőknek folyamatosan figyelemmel kell kísérniük a szabályozási változásokat. Pozitívum, hogy a tendencia eddig a liberalizáció és a támogatás irányába mutat, de a hosszú távú befektetéseknél mindenképp számolni kell a szabályozói kockázattal.
- Globális és geopolitikai kockázatok: A külső tényezők kockázatot jelentenek Szaúd-Arábia nemzetközi összekapcsoltsága miatt. Egy nagy globális recesszió csökkentheti az olajárakat, ami mérsékli az állami költekezést, és lelassíthatja a projekteket. Csökkentheti a külföldi vállalatok terjeszkedését is, ami visszaveti az irodapiaci keresletet, továbbá a turizmus is visszaeshet, ami a szállodai szektorra van negatív hatással. A geopolitikai feszültségek a régióban szintén kockázatot jelentenek; bár Szaúd-Arábia általában biztonságos, a Perzsa-öbölben vagy a Közel-Keleten kialakuló instabilitás befolyásolhatja a befektetői hangulatot és a gazdasági aktivitást arabnews.com. Emellett váratlan események (járványok és hasonlók) is megszakíthatják a pozitív növekedési pályát, ahogyan azt 2020-ban láthattuk. A diverzifikáció javította a rugalmasságot, de az olaj továbbra is alapvető szerepet játszik Szaúd költekezésében – ezért az olajpiaci volatilitás továbbra is alapvető kockázat az ingatlanszektor számára.
- Piacfejlettség és átláthatóság: Mint viszonylag fiatal, feltörekvő ingatlanpiac, Rijád még nem rendelkezik a fejlettebb piacok történelmi mélységével. Ez azt jelenti, hogy magasabb volatilitás lehetséges, az adatok átláthatósága pedig még fejlődik. A befektetők számára kihívást jelenthet a pontos piaci adatok megszerzése, az értékbecslések pedig hangulattól függően ingadozhatnak. Bár nagy előrelépések történtek (például a GASTAT Ingatlanár Indexe stats.gov.sa), néhány befektető magasabb kockázati prémiumot várhat el, amíg a piac tovább érik. Ez rövid távon drágább finanszírozást vagy szűkebb kilépési lehetőségeket jelenthet.
Összefoglalva, a rijádi ingatlanpiac kivételes növekedési sztorit kínál, számos nyereséget ígérő lehetőséggel, de nem mentes a buktatóktól sem. Befektetők és fejlesztők számára a kulcs a kormányzati vízióval való igazodás (amely hátszelet ad), alapos átvilágítás és a szegmensek közötti diverzifikáció a szektorspecifikus kockázatok ellensúlyozására. A lehetőségek – a giga-projektekben való részvételtől a kielégítetlen lakásigények teljesítéséig – jelentős hozamokat eredményezhetnek, ha helyesen hajtják végre őket. A lakásvásárlók számára lehetőség adódik belépni egy emelkedő piacra és akár jelentős értéknövekedést elérni, de ügyelniük kell arra, hogy ne vállalják túl magukat a kamatláb-ingadozások mellett. Amíg valaki tájékozott óvatossággal navigál a piacon, Rijád fejlődő ingatlanpiaca 2025-ben és azt követően is rendkívül jövedelmező lehet. A város átalakulása már zajlik, és akik ebben részt vesznek, vagy hozzájárulnak ehhez, a szaúdi „építsd meg, és eljönnek” új korszakában jelentős előnyökre tehetnek szert.
Források:
- CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Főbb piaci megállapítások Rijád iroda, lakossági, kiskereskedelmi, vendéglátóipari és ipari szegmenseiről cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
- Deloitte – KSA Ingatlanpiaci Előrejelzések 2025: Piaci kilátások áttekintése, a Vision 2030 hatásai, és a külföldi befektetések előrejelzései deloitte.com deloitte.com; valamint Deloitte sajtóközlemény a 2024-es teljesítményről: lakóingatlan-tranzakciók, irodai kínálat és vendéglátóipari mutatók deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
- Knight Frank – Szaúd-Arábia Lakóingatlan-piaci Elemzés 2024/25: Adatok tranzakciós volumenekről, árváltozásokról, valamint Rijád-specifikus lakáskeresleti és kínálati mozgatórugókról content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
- Reuters News – Jelentős projektek és tervek bemutatása: New Murabba bejelentése (Rijád megduplázása 2030-ig) reuters.com; Diriyah projekt ügyletei külföldi befektetőkkel és a PIF stratégia reuters.com reuters.com.
- Arab News / S&P Jelentés – Elemzések a 2024-es kilátásokról és kockázatokról: a Vision 2030 növeli a keresletet, kamatlábak hatása, és idézet a rijádi ingatlankínálat hiányáról, ami magasan tartja az árakat arabnews.com arabnews.com.
- Knight Frank a Bloomberg-en keresztül – Kommentár a lakhatás megfizethetőségéről és a luxus túlkínálat kockázatáról Szaúd-Arábiában bloomberg.com.
- MRG Global – Adatok a giga-projektek költségvetéséről és ütemtervéről (Diriyah 63 milliárd dollár 2027-ig; Qiddiya 40 milliárd dollár 2030-ig) mrgglobal.com.
- Trade.gov / ROSHN – Információk Rijád nagyszabású lakóprojektjeiről (Sedra 30 ezer otthona több mint 20 millió négyzetméteren) trade.gov.
- Vision2030 és hivatalos források – Részletek az életminőséget javító projektekről, mint például a King Salman Park (13+ km²-es városi park) és az állam lakáscéljairól content.knightfrank.com mic-hub.com.
