Úvod a ekonomický kontext
Realitní trh v São Paulu v roce 2025 se vyznačuje silnou aktivitou a odolností, a to i přes ekonomické překážky, jako jsou vysoké úrokové sazby. Brazilská ekonomika v roce 2024 vzrostla o 3,4 % a v roce 2025 se očekává růst kolem 2,2–2,3 %, což je mírné tempo, které však stále podporuje poptávku po bydlení globalpropertyguide.com. Inflace se pohybovala ve středních jednotkách procent (kolem 4–5 %) a základní sazba brazilské centrální banky Selic byla do poloviny roku 2025 zvýšena na 14,75 %, což je nejvyšší úroveň za téměř dvě desetiletí a znamená drahý hypoteční úvěr riotimesonline.com. Touha po vlastnictví nemovitosti a investování do reálných aktiv však zůstává silná. Ve skutečnosti prodeje nemovitostí v prvním čtvrtletí 2025 vzrostly v celém státě o 15 % i přes drahé úvěry riotimesonline.com, což odráží odolnost trhu. Tato zpráva nabízí komplexní analýzu realitního trhu v São Paulu v roce 2025 – zahrnuje trendy v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí, ceny a výnosy, klíčové čtvrti, nové developerské projekty a infrastrukturu, investiční příležitosti a rizika, výhledy na rok 2026 a další roky – ve srovnání s posledními lety i s přihlédnutím k regulatorním a daňovým aspektům.
Přehled trhu: Metropolitní oblast São Paula (největší město Brazílie z hlediska ekonomiky) zaznamenala stabilní růst cen nemovitostí a bezprecedentní objem transakcí. K dubnu 2025 ceny domů ve městě meziročně vzrostly o 6,11 % (nominálně), což je rychlejší tempo než 4,93 % o rok dříve globalpropertyguide.com. Po očištění o inflaci to představuje mírný reálný růst (~0,5 %), ale je to nejvyšší nominální nárůst za posledních deset let v São Paulu globalpropertyguide.com. Navazuje to na trvalé oživení po pandemii – ceny v letech 2021–2024 v São Paulu kumulativně vzrostly asi o 17 % globalpropertyguide.com po stagnaci v polovině 10. let 21. století. Poptávka byla mimořádně vysoká: rok 2024 byl rekordním rokem v prodeji bytů ve městě a tento trend pokračoval i v roce 2025. Komerční sektor, zejména kanceláře, se zotavuje z propadu během pandemie při poklesu neobsazenosti a růstu nájmů. Další části podrobně popisují tyto trendy a jejich hnací síly.
Trendy na trhu rezidenčních nemovitostí v roce 2025
Nárůst prodeje a nové nabídky
Rezidenční nemovitosti v São Paulu zažívají nevídaný boom v prodejích a stavební činnosti. V roce 2024 město zaznamenalo 103 346 rezidenčních prodejů, což představuje nárůst o 35,7 % oproti předchozímu roku a zároveň nejvyšší zaznamenanou hodnotu globalpropertyguide.com. Šlo o osmý po sobě jdoucí rok růstu počtu transakcí. Trend se dále zrychlil v roce 2025 – jen za první dva měsíce roku prodeje meziročně vzrostly o 40,6 %, přičemž do února bylo prodáno přes 17 000 jednotek globalpropertyguide.com. Tento explozivní nárůst poptávky doprovází vlna nové výstavby. Nových bytových projektů bylo v roce 2024 zahájeno rekordních 104 431 jednotek, což je nárůst o 42,6 % oproti roku 2023 globalpropertyguide.com. Developeri rychle navyšují nabídku: v období leden–únor 2025 bylo zahájeno 16 940 jednotek, což je nárůst o 130 % oproti stejnému období předchozího roku globalpropertyguide.com. Tyto údaje podtrhují stavební boom, jehož cílem je držet krok s poptávkou kupujících.
Tato vysoká poptávka je poháněna několika faktory. Bytová potřeba zůstává vysoká v metropoli s 22 miliony obyvatel a i přes drahé financování dávají Brazilci přednost investicím do nemovitostí. Podle údajů z oboru vládní programy na podporu bydlení významně přispěly k tomuto boomu: v 1. čtvrtletí 2025 tvořil obnovený program dostupného bydlení Minha Casa, Minha Vida (MCMV) 53 % nově zahájených projektů a 47 % prodejů riotimesonline.com. Federální vláda skutečně v roce 2025 rozšířila program MCMV i na rodiny ze střední třídy (s příjmem až do 12 000 R$ měsíčně), kterým nabízí dotované hypotéky s úrokem kolem 10 %, což je podstatně méně než tržní sazba riotimesonline.com. Významní developeři, jako Cyrela, těžili z této silné poptávky – prodeje Cyrela v 1. čtvrtletí 2025 meziročně vzrostly o 34 % riotimesonline.com.
Na straně nabídky se developeři snaží využít příznivého trhu. Nabídka však zůstává napjatá – odhad národní asociace stavebníků (CBIC) naznačil, že současné zásoby bydlení by pokryly pouze ~8 měsíců poptávky, pokud by se nespustily nové projekty riotimesonline.com. Na začátku roku 2025 došlo k mírnému zpomalení schvalování nových projektů (spuštění v Q1 2025 pokleslo ~28 % ve srovnání s Q4 2024 riotimesonline.com), což bylo částečně způsobeno rostoucími stavebními náklady a nedostatkem pracovní síly. Náklady na stavební vstupy vzrostly přibližně o 6,8 % meziročně riotimesonline.com a více než 70 % stavebních firem uvádí potíže s nalezením kvalifikované pracovní síly riotimesonline.com, což by mohlo zpomalit tempo nových dodávek. Přesto aktivita v oblasti rezidenční výstavby celkově roste – analytici předpovídají, že produkce stavebního sektoru v roce 2025 vzroste o ~2,8 % riotimesonline.com, což naznačuje pokračující důvěru.
Pohyb cen a hodnota nemovitostí
Ceny nemovitostí v São Paulu pokračovaly v rostoucím trendu i v roce 2025, avšak mírnějším tempem než v některých jiných brazilských městech. Jak bylo uvedeno, rezidenční ceny ve městě v dubnu 2025 byly +6,11 % meziročně (nominálně) globalpropertyguide.com, což znamená zrychlení oproti přibližně 4,9% tempu předchozího roku. Tento nárůst mírně překonal inflaci, což vedlo k mírnému reálnému zhodnocení. Jde o zdravější růst než v Rio de Janeiru (~4,6 % meziročně) a odpovídá roli São Paula jako vyspělého trhu globalpropertyguide.com. Pro srovnání, brazilský národní index cen nemovitostí vzrostl do dubna 2025 o přibližně 7,97 % meziročně globalpropertyguide.com, což je nejrychlejší tempo od roku 2013 a je způsobeno explozivním růstem v menších městech (např. Salvador +20,6 %, João Pessoa +18 % globalpropertyguide.com). Pomalejší růst cen v São Paulu odráží již vysokou základnu a větší cenovou pružnost nabídky. Významné je, že na konci roku 2024 a začátkem roku 2025 São Paulo zažilo nejstrmější půlroční růst cen za posledních 10 let globalpropertyguide.com, což signalizuje silnou dynamiku na začátku roku 2025.V absolutních číslech zůstává São Paulo jedním z nejdražších trhů v Brazílii. K polovině roku 2025 se průměrné ceny pohybují kolem 10 000–11 000 R$/m² v rámci celého města, přičemž prestižní čtvrti si účtují mnohem vyšší sazby thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Červnový průzkum 2025 označil Vitórii, São Paulo a Rio jako tři nejdražší města, přičemž Vitória je mírně napřed s ~13 000 R$/m² a São Paulo jí není daleko thelatinvestor.com. V rámci São Paula se ceny dramaticky liší podle čtvrtí (viz regionální analýza níže). Luxusní centrální zóny jako Jardim Europa, Itaim Bibi a Vila Nova Conceição běžně dosahují 15 000–20 000+ R$/m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Naproti tomu v periferních nebo rozvíjejících se oblastech se ceny pohybují ~5 000–8 000 R$/m², což činí trh různorodým thelatinvestor.com. Například prestižní čtvrtě Itaim Bibi a Vila Olímpia mají průměr 12 000–18 000 R$/m² thelatinvestor.com, zatímco okrajové čtvrti jako Tatuapé nebo Butantã mohou být ve vyšších jednotkách tisíc. Celkově ceny v prémiových čtvrtích vzrostly za poslední rok asi o 5 % thelatinvestor.com, což ukazuje na stabilní růst hodnoty v žádaných lokalitách.
Na straně pronájmů nájmy rostou ještě rychleji než prodejní ceny. V roce 2024 vzrostly rezidenční nájmy v São Paulu v průměru přibližně o 13,5 % thelatinvestor.com, a to díky silné poptávce (zejména po bytech poblíž nových dopravních linek a s prostorem pro domácí kancelář). Růst nájmů převyšuje inflaci, což naznačuje napjatý trh s pronájmy. Tento trend pokračoval i v roce 2025: míra neobsazenosti nájemního bydlení je poměrně nízká, v průměru pouze 3–5 % thelatinvestor.com, což svědčí o zdravém pohlcování nabídky pronájmů. Na začátku roku 2025 se typické měsíční nájemné za dvoupokojový byt pohybuje v rozmezí R$4 000–7 000 v prémiových lokalitách jako Jardins nebo Vila Nova Conceição a kolem ~R$2 000–3 500 v dostupnějších čtvrtích jako Tatuapé nebo Butantã thelatinvestor.com. Taková výše nájemného v kombinaci s vysokými prodejními cenami znamená pro investory středně dobré až dobré výnosy z pronájmu.
Výnosy z pronájmu a investiční návratnost
Hrubé výnosy z pronájmu na rezidenčním trhu v São Paulu dosahují v roce 2025 v průměru kolem 5–6 %, což je podle světových měřítek poměrně silné, i když je třeba to posuzovat vůči vysokým úrokovým sazbám v Brazílii. Výzkum Global Property Guide zjistil, že výnosy z pronájmu bytů v São Paulu v průměru dosáhly ~5,94 % v 1. čtvrtletí 2025, přičemž jednotlivé nemovitosti se pohybují zhruba od 4,1 % až do 8,2 % v závislosti na typu nemovitosti a lokalitě globalpropertyguide.com. Menší byty v méně luxusních oblastech mají tendenci generovat vyšší procentní výnosy, zatímco luxusní jednotky v nejlepších čtvrtích mají nižší výnos (kvůli vysokým cenám). Tento průměrný výnos kolem 6 % je výrazně vyšší než v Rio de Janeiru (~3,8 %) globalpropertyguide.com, což odráží jak silnější poptávku po pronájmu, tak rozumnější ceny v São Paulu. Místní data potvrzují, že většina rezidenčních výnosů se pohybuje mezi 4 % a 6 % ročně thelatinvestor.com – nemovitosti v „rozvíjejících se“ čtvrtích nebo s unikátní atraktivitou pronájmu mohou dosáhnout horní hranice tohoto rozmezí, zatímco prémiové adresy mohou mít výnos kolem 4 %.
Lokalita je velmi určující pro výkonnost nemovitostí v São Paulu.
Trh je charakterizován výrazným rozdílem mezi bohatými centrálními/západními oblastmi a cenově dostupnějšími periferiemi.Oficiální městská data (analyzováno společností Loft) ukazují, že Západní zóna nyní dominuje z hlediska cen a likvidity riotimesonline.com.Začátkem roku 2025 dosáhly ultra-prestižní enklávy jako Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição a Moema historických cenových maxim riotimesonline.com.Například exkluzivní Rua Frederic Chopin v Jardim Europa zaznamenala průměrné ceny domů 49,8 milionu R$ (za vily o rozloze ~1 200 m²), což odpovídá ohromujícím 41 700 R$/m² – více než dvojnásobku cenové úrovně z konce roku 2024 riotimesonline.com.Nedaleko elitní adresy v Itaim Bibi také zaznamenaly jednotky s průměrnou cenou výrazně nad 10 milionů R$ (např.Rua Galeno de Revoredo za 14,1 milionu R$) riotimesonline.com.Tyto prestižní lokality v blízkosti Avenida Faria Lima (hlavní finanční centrum) patří k nejdražším v São Paulu riotimesonline.com.Blízkost hlavních obchodních center, špičkové vybavení a zelené plochy jako Parque do Povo zvyšují jejich atraktivitu riotimesonline.com.Je pozoruhodné, že i přes vysoké úrokové sazby v Brazílii roste poptávka po luxusních nemovitostech – to signalizuje nákupy poháněné bohatstvím a vnímání nemovitostí jako bezpečného aktiva.Segment luxusních nemovitostí rychle rostl: v roce 2023 vzrostl počet nových luxusních domů na jihovýchodě (včetně SP) o 63 % a hodnota prodeje meziročně o 42 % thelatinvestor.com.To nadále zvyšuje poptávku po penthausech a luxusních jednotkách v oblastech jako Alto de Pinheiros, které jsou obzvlášť vyhledávané pro svou exkluzivitu a výhledy thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Důležité je, že tyto výnosy jsou hrubé a před zdaněním/náklady. Protože základní úroková sazba v Brazílii (Selic) je 14 %, náklady na hypoteční úvěry jsou vysoké, takže samotný pronájem s výnosem 5–6 % nemusí překonat náklady na financování. Investoři však zvažují celkovou návratnost (nájemné plus zhodnocení ceny). Kombinace ~6% výnosu a středně jednociferného růstu cen v São Paulu naznačuje zdravý potenciál celkové návratnosti v aktuálním cyklu, zejména pokud by došlo k poklesu úrokových sazeb v budoucnu. Navíc mnoho investorů v Brazílii využívá realitní investiční fondy (FII) nebo platí v hotovosti, aby zmírnili náklady na financování – přítomnost solidních výnosů ukazuje na atraktivní příjmové toky a vskutku São Paulo zůstává preferovanou destinací jak pro domácí, tak zahraniční realitní investory (více o investičním klimatu později).Klíčové čtvrti a regionální analýza
Kromě známých luxusních zón (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema atd.) se objevují nebo rozvíjejí i další sub-markety:
- Centra technologií a kreativity: Čtvrti jako Pinheiros a Vila Madalena zažívají nárůst hodnoty nemovitostí díky růstu technologické a startupové scény v São Paulu. Město hostí téměř 340 000 technologických firem (růst o 60 % od roku 2014) a mnohé se soustřeďují v Pinheiros a podél osy Faria Lima thelatinvestor.com. Jakmile technologické společnosti zakládají kanceláře v této oblasti, roste poptávka po bydlení pro mladé profesionály. Pinheiros je popisován jako „prémiové místo pro investice do nemovitostí“ díky tomuto technologickému boomu a zlepšené infrastruktuře thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Očekávejte další růst rezidenčních a kancelářských hodnot v těchto oblastech s expanzí inovační ekonomiky.
- Oblasti studentů a univerzit: Butantã, kde sídlí Universidade de São Paulo (USP), prochází demografickými změnami. S téměř 98 000 studenty zapsanými na USP v roce 2024 je zde obrovská poptávka po nájemním i startovacím bydlení v blízkosti kampusu thelatinvestor.com. Studenti a akademici zaplavují tuto oblast a rozjíždějí malý realitní boom – mnoho nemovitostí je rychle kupováno nebo pronajímáno univerzitní komunitě a vybavené byty jsou velmi žádané thelatinvestor.com. Tento akademicky poháněný trh činí Butantã a okolní čtvrti živými a atraktivními pro investory zaměřující se na studentské bydlení.
- Infrastrukturně vázané hotspoty: Lokality podél nových nebo rozšiřujících se dopravních linek zaznamenávají zvýšený zájem. Například Perdizes (obsluhované novou stanicí metra linky 6) se očekává nárůst nájmů a cen, protože vylepšená veřejná doprava historicky může zvýšit hodnotu okolních nemovitostí až o ~19 % thelatinvestor.com. Díky agresivnímu rozšiřování dopravy v São Paulu již došlo ke zvýšení nájmů – velká část nárůstu nájemného o 13,5 % v roce 2024 byla přičtena poptávce po bydlení v blízkosti nových stanic thelatinvestor.com. Dalšími příklady jsou Vila Prudente a Mooca (profitující z expanze metra na východě) a Morumbi (kde nové železniční/monorail spojení zlepšilo dostupnost).
- Zelené čtvrti vhodné pro rodiny: Je zde trend, kdy rodiny upřednostňují čtvrti s parky a otevřenými prostory. Moema je již dlouho žádaná díky své blízkosti k parku Ibirapuera a Morumbi zaznamenalo růst hodnoty poté, co zde byly zřízeny parky jako Burle Marx thelatinvestor.com. Místní vláda podporuje vznik dalších zelených ploch; například Vila Guilherme na severu čekají nové parky a očekává se, že přiláká rodiny hledající rovnováhu mezi městem a přírodou thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nemovitosti v takových oblastech, které nabízejí lepší kvalitu života (méně betonové džungle, více prostoru pro volný čas), zaznamenávají nárůst poptávky.
- Revitalizace centra – Anhangabaú: V centru města je oblast údolí Anhangabaú cílem nových územních pobídek na podporu výstavby výškových rezidencí. Reformy územního plánu v letech 2023–24 (městský návrh zákona č. 127) nyní umožňují developerům stavět vyšší budovy v centrálních zónách s dobrou dostupností veřejné dopravy, pokud zahrnou i cenově dostupné byty thelatinvestor.com. Město dokonce skupuje neprodané jednotky od developerů, aby zvýšilo nabídku bydlení v centru thelatinvestor.com. Tato opatření mají za cíl řešit nedostatek bydlení a oživit centrální část São Paula. Anhangabaú čeká proměna panoramatu, očekává se více výškových staveb, které budou kombinovat tržní a dostupné bydlení thelatinvestor.com. V čase by to mohlo učinit centrum města živějším a snížit tlak na okrajových oblastech.
Celkově je trh s nemovitostmi v São Paulu v roce 2025 směsicí růstu ultra-luxusního segmentu v etablovaných západních a jižních čtvrtích, stabilní poptávky ve střední třídě a rozvojových zónách a cíleného rozvoje řízeného politikami v centru a zanedbávaných oblastech. Rozdíl mezi bohatými čtvrtěmi a zbytkem města zůstává výrazný – tento trend podtrhují rekordní ceny v elitních ulicích, zatímco problémy s dostupností bydlení rostou jinde riotimesonline.com. Tvorci politik čelí výzvě, jak tento růst sladit se zapojením všech, protože rostoucí hodnoty v nejlepších lokalitách prohlubují socioekonomické rozdíly riotimesonline.com. Pro investory a účastníky trhu tyto regionální dynamiky zdůrazňují význam strategie zaměřené na konkrétní lokalitu.
Trendy v komerčních nemovitostech v roce 2025
Oživení kancelářského trhu a pronájmy
Komerční nemovitosti v São Paulu, zejména kancelářský sektor, vstoupily do roku 2025 v režimu zotavení, když se zbavily nejhoršího propadu z doby pandemie. Míra neobsazenosti kanceláří prudce klesá, protože se firmy vracejí k osobní práci a rozšiřují své provozy. V 1. čtvrtletí 2025 míra neobsazenosti špičkových (třída A/A+) kanceláří klesla na 18,3 %, což je nejnižší úroveň od začátku pandemie jll.com. To představuje výrazné zlepšení oproti téměř 23% vrcholu neobsazenosti v roce 2021 siila.com.br. Snižující se nabídka je ještě dramatičtější na prémiových subtrzích: mezi dubnem 2024 a dubnem 2025 celková neobsazenost klesla z 20,3 % na 18 %, ale prémiové budovy „AAA” zažily propad neobsazenosti ze 17,3 % na pouhých 12,6 % riotimesonline.com. V podstatě v nejkvalitnějších kancelářských budovách je téměř plná obsazenost, což odráží trend „flight-to-quality” mezi nájemci.
Nájemné na tento vývoj reaguje. S rostoucí poptávkou a klesající neobsazeností rostou nabídkové nájmy u prémiových kanceláří. Počátkem roku 2025 dosáhlo průměrné nabídkové nájemné za špičkové kanceláře cca 109 R$/m² za měsíc, což je nárůst přibližně o 15 % oproti začátku roku 2024 jll.com. Majitelé žádaných nemovitostí (zejména nových nebo modernizovaných budov) mají nyní větší vyjednávací sílu než kdykoli v posledních 3–4 letech. Například v oblasti třídy Paulista Avenue – jednoho z tradičních kancelářských koridorů – průměrné komerční nájemné za nejlepší prostory činí kolem 250 R$/m² měsíčně thelatinvestor.com. To odráží silnou poptávku a ochotu firem platit prémii za špičkové lokality. Mnoho kancelářských budov na třídě Paulista prošlo rekonstrukcí (více než 35 % vysoce standardních nemovitostí zde bylo v posledních letech renovováno) thelatinvestor.com, což naznačuje, že majitelé investují do přilákání nájemců. Plán města na přemístění veřejných úřadů do centra města/na třídu Paulista dále podpoří poptávku po kancelářích v centru thelatinvestor.com.
Čísla čisté absorpce podtrhují sílu oživení kancelářského trhu. Jen v 1. čtvrtletí 2025 zaznamenalo São Paulo hrubou absorpci asi 187 000 m² a čistou absorpci 105 000 m² kancelářských prostor jll.com – což znamená, že velké množství prostor bylo pronajato a obsazeno během jediného čtvrtletí. Podobně v období leden–duben 2025 činila čistá absorpce 107 400 m², což je o 23 % více než ve stejném období v roce 2024 riotimesonline.com. Prémiové AAA budovy si vedly obzvlášť dobře a absorbovaly 36 000 m² (meziročně o 21 % více) riotimesonline.com. K této pozitivní absorpci přispěl omezený nový přírůstek ploch. Ve městě bylo během ledna–dubna 2025 uvedeno do provozu jen asi 23 700 m² nových kancelářských prostor riotimesonline.com, což je méně než polovina nového objemu ze začátku roku 2024. D evelopeři strategicky zadržují nebo rozfázovávají projekty, aby zabránili přesycení. Příkladem je rozsáhlý projekt Esther Towers (94 000 m²) v jižní zóně; jeho developer, EZTec, zpomalil stavbu a čeká na pevné předpronájmy nájemců před dokončením riotimesonline.com riotimesonline.com. Taková zdrženlivost znamená, že poptávka vyplňuje stávající neobsazené prostory, aniž by byla převýšena novou výstavbou, což snižuje neobsazenost.
Klíčové kancelářské subtrhy těží nerovnoměrně. Nejžhavější firemní adresa v São Paulu stále zůstává koridor Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan na západě/jihovýchodě. JLL uvádí, že v 1. čtvrtletí 2025 bylo 70 % veškeré poptávky po kancelářských prostorech v hlavních oblastech soustředěno v ose „Berrini-Chucri Zaidan“ jll.com (jde o část moderních kancelářských čtvrtí na jihu/západě). V těchto oblastech je míra neobsazenosti výrazně pod městským průměrem: k 1. čtvrtletí byla neobsazenost v Berrini pouze 13,4 % a v Chucri Zaidan 16,5 % jll.com. Mnohé velké plochy, které byly prázdné, už našly nájemce – z devíti velkých kancelářských projektů, které měly na konci roku 2024 více než 10 000 m² volných, zůstalo takto volných jen pět do 1. čtvrtletí 2025 jll.com. Oblast třídy Paulista je stále důležitá, ale vyvíjí se; starší kancelářské prostory zde procházejí modernizací a oblast je ještě více komerční (například významné rekonstrukce a růst nájmů). Další subtrhy jako Pinheiros (prosazují se tam kreativní a technologické firmy) a Barra Funda (více zázemí a rozpočtové kanceláře) také zažívají aktivitu. Naopak sekundární lokace a stárnoucí budovy, které nesplňují současné nároky nájemců (např. chybějící vybavení nebo špatná dopravní dostupnost), se pronajímají pomaleji. Celkově je však pohled na kancelářský trh stále pozitivnější – „trh je žhavý a obchody se dějí,“ jak uvedl ředitel kanceláří JLL, přičemž poznamenal, že na rozdíl od obvyklých sezón i začátek roku 2025 přinesl řadu firemních stěhování jll.com.
Segmenty maloobchodu, průmyslu a další komerční nemovitosti
Zatímco kanceláře jsou na titulních stránkách, ostatní segmenty komerčních nemovitostí v São Paulu vykazují smíšený obrázek:
- Maloobchodní nemovitosti: Segment maloobchodních nemovitostí je úzce spjat s výdaji spotřebitelů. Silný hospodářský růst Brazílie přibližně 3 % v letech 2023–24 a zotavující se trh práce pomohly návštěvnosti nákupních center a maloobchodu na hlavních třídách. Prémiové maloobchodní zóny (jako je ulice Oscar Freire pro luxusní značky či nákupní centra v bohatých čtvrtích) se většinou zotavily z útlumu během pandemie, klesá míra neobsazenosti a nájmy se stabilizují. Růst e-commerce však stále nutí kamenné prodejce být při rozšiřování selektivní. Poptávka je nejsilnější po dobře situovaných prostorech nabízejících zážitkový prodej nebo sloužících každodenním potřebám v hustě zalidněných čtvrtích. V São Paulu v současnosti není zjištěno žádné velké nadměrné množství nákupních center; naopak některé nové projekty kombinovaného využití začleňují nákupní a gastronomické prostory v rozvíjejících se oblastech (např. plánované projekty v rostoucích předměstích). Nájmy maloobchodu v prémiových centrech v roce 2025 pravděpodobně mírně vzrostly, i když podrobnější data nejsou veřejná – majitelé hlásí zlepšenou obsazenost a tržby. Celkově je segment retail CRE stabilní, podpořený velkou spotřebitelskou základnou města a návratem turismu, ale zároveň čelí strukturální výzvě v podobě online konkurence.
- Průmyslové a logistické nemovitosti: Trh průmyslových a logistických nemovitostí v oblasti Greater São Paulo je velmi dynamický, poháněný e-commerce, třetími stranami v logistice a povýpadkovou restrukturalizací dodavatelských řetězců. Míra neobsazenosti moderních skladových prostor v regionu São Paulo dosáhla v posledních letech historicky nízkých hodnot a nájemné rostlo. Například průměrné nájemné v logistice vzrostlo z přibližně 19 R$/m² v roce 2020 na téměř 25 R$/m² v roce 2024 cushmanwakefield.com. V roce 2025 přetrvává silná poptávka po distribučních centrech na okraji São Paula (Guarulhos, Cajamar, Barueri atd.). Výnosy z průmyslových aktiv zůstávají relativně vysoké (často v nízkých dvouciferných hodnotách), což přitahuje investory – např. jedna únorová transakce v Cajamaru v roce 2025 odrážela kapitalizační míru 14,9 % u logistického aktiva siila.com.br, což odpovídá vysokým úrokovým sazbám v ekonomice. Nové prostory se uvádějí do provozu v klíčových koridorech, ale poptávka zůstává zdravá. São Paulo je logistickým centrem Brazílie a výhled pro průmyslové nemovitosti je pozitivní: stabilní nebo rostoucí nájmy a nízká neobsazenost v prémiových velkokapacitních skladech, ovšem tlumená dopadem úrokových sazeb na financování výstavby.
- Pohostinství a projekty smíšeného využití: Hotelový sektor v São Paulu se zotavuje s návratem služebních cest a akcí. Obsazenost a průměrné denní sazby v roce 2025 se výrazně zlepšily oproti minimům v letech 2020–21, i když se zcela nevrátily na maxima. To znovu probudilo zájem o výstavbu hotelů a servisovaných apartmánů v obchodních čtvrtích města. Navíc se realizuje řada projektů smíšeného využití, které kombinují kanceláře, bydlení, maloobchod a pohostinství. Developeři se zaměřují na komplexy typu žít–pracovat–bavit se, zejména v západních a jižních částech města, aby uspokojili poptávku po integrovaném městském životě. Tento trend odráží jak tlak na urbanistické plánování, tak preference trhu – nové projekty v oblastech podél Marginal Pinheiros nebo rozšířených linek metra často zahrnují komerční prostory v přízemí (obchody, coworking) a byty ve vyšších patrech.
Stručně řečeno, komerční nemovitosti v São Paulu v roce 2025 všeobecně zažívají vzestup. Kanceláře jsou v čele díky výraznému oživení obsazenosti a růstu nájmů, zejména ve špičkových segmentech. Maloobchod je stabilní až se zlepšuje na prémiových lokalitách a průmyslové/logistické prostory zůstávají hvězdným sektorem s trvalou poptávkou. Jedním z rizik je, pokud zůstanou úrokové sazby zvýšené déle, než se očekávalo – to zvyšuje kapitalizační sazby (snižuje hodnotu nemovitostí) a prodražuje financování nových komerčních projektů. Prozatím je však investorská nálada na trhu komerčních nemovitostí v São Paulu optimistická, a to díky roli města jako ekonomického motoru Brazílie.
Nové projekty, infrastruktura a územní plánování
Hlavní infrastrukturní projekty a iniciativy v oblasti městského rozvoje mění tvář trhu s nemovitostmi v São Paulu a jsou klíčové pro jeho budoucí růst. V roce 2025 a během několika příštích let se realizuje či plánuje řada významných projektů v oblasti dopravy, veřejných prací a rozsáhlé výstavby:
- Rozšíření hromadné dopravy: São Paulo je uprostřed historického rozšiřování své sítě metra a železnic. Metrô linka 6 (oranžová) – nová 15km podzemní linka spojující Brasilândia (severozápad) se São Joaquim (centrum města) – má být otevřena do roku 2025 acciona.com acciona.com. Tato linka bude obsluhovat přes 600 000 cestujících denně a přivede metro do nedostatečně pokrytých oblastí, včetně čtvrtí Perdizes a Pompeia, což, jak bylo zmíněno, už nyní ovlivňuje ceny nemovitostí v okolí. Město navíc prodlužuje linku 2 (zelenou) dále do východních předměstí za podpory mezinárodních fondů worldbank.org, a dokončuje linku 17 (zlatou), což je monorail obsluhující oblast letiště (Morumbi–Congonhas). Tyto projekty zlepšují městskou mobilitu a obvykle zvyšují poptávku po nemovitostech v okolí nových stanic. Studie ukazují, že ceny bydlení mohou v oblastech s novou stanicí metra vzrůst přibližně o 10–20 % thelatinvestor.com. Vývojáři proto soustřeďují nové projekty v dopravně dostupných zónách v souladu s cíli města na rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu.
- Silnice a logistická infrastruktura: Stát São Paulo v roce 2025 výrazně investuje do infrastruktury s plánovanými výdaji ve výši 33,5 miliardy R$ (5,4 miliardy USD) – což je rekordní úroveň bnamericas.com. Mezi klíčové projekty patří vylepšení dálnic, například dokončení severního úseku Rodoanelu (okružní dálnice), modernizace hlavních tahů (např. Bandeirantes, Anchieta), a regionální rozvojové koridory (projekty jako Rota dos Bandeirantes atd.). Státní vláda oznámila téměř 15 miliard R$ na regionální iniciativy (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) pro zlepšení silnic a inženýrských sítí ve vnitrozemí riotimesonline.com. Ve městě dále zlepší konektivitu zlepšení dálnic, snahy o rozvoj pruhů pro rychlou autobusovou dopravu (BRT) a plánovaná tramvajová trať (VLT) v centrální oblasti vectio.com. Lepší logistická infrastruktura zvyšuje atraktivitu průmyslových parků v okolí metropole a může otevřít nové oblasti pro komerční rozvoj.
- Revitalizace města a územní plánování: Strategie územního plánování São Paula se v posledních letech zaměřují na zahušťování podél dopravních koridorů a oživení centra. Revize Hlavního plánu pro rok 2024 a změny územních předpisů podporují výstavbu výškových, smíšených projektů v centrálních a dobře situovaných čtvrtích. Jak již bylo zmíněno, město přijalo zákon, který povoluje vyšší zástavbu výměnou za začlenění dostupných bytů (např. návrh zákona 127) thelatinvestor.com. Toto „začleňující územní plánování“ má za cíl nasměrovat soukromé investice do vytváření nových bytových kapacit v místech s vysokou koncentrací pracovních příležitostí a řešit bytový deficit. Město také vykupuje bytové jednotky od developerů v centrálních oblastech jako Anhangabaú, aby poskytlo sociální bydlení a snížilo neobsazenost ve starších budovách v centru thelatinvestor.com. Dalším městským programem je označení některých soukromých zelených ploch jako veřejně prospěšných, což umožňuje městu chránit/vytvářet parky výměnou za rozvojová práva jinde thelatinvestor.com. To motivuje developery k integraci zelených ploch do projektů nebo k příspěvku na veřejné parky, například v oblastech jako Chácara Flora a v nových parcích plánovaných pro Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tyto kroky městského plánování mají celkově za cíl vytvořit udržitelnější, na dopravě orientované město, omezit rozšiřování zástavby a zlepšit kvalitu života – což jsou faktory, které činí reality v São Paulu atraktivnějšími.
- Významné developerské projekty: Soukromý sektor reaguje rozsáhlými developerskými projekty po celém São Paulu:
- V oblasti komerčních kanceláří, kromě zmiňovaných Esther Towers (94 000 m²), které se po dokončení stanou jedním z největších kancelářských komplexů, vyrůstají nové korporátní věže v oblasti Faria Lima/Itaim a v Brooklyn/Chucri Zaidan, kde se dále rozšiřují projekty jako Parque da Cidade. Mnoho z těchto projektů je smíšených, kombinují kanceláře, obchody a někdy i bydlení/hospitality složku.
- Na rezidenční straně jsou trendem smíšené velkoprojekty. „Reserva Alphaville“ v Barueri (západní část metra) a „Parque Global“ na jihu jsou příklady master-plánovaných komunit s bytovými věžemi, obchodními a volnočasovými zařízeními. V centrálních oblastech spustili developeři jako Setin a Tegra vícetornové projekty, které zahrnují coworkingové prostory a maloobchod v přízemí, aby vyhověli poptávce po konceptu bydlení-práce-zábavy.
- Roste také segment build-to-rent (multifamily) – relativně nový koncept v Brazílii. Některé velké společnosti přeměňují pozemky a budovy na institucionálně vlastněné bytové komplexy určené k pronájmu siila.com.br, což signalizuje vývoj v modelu rezidenčního trhu. To by mohlo zvýšit dostupnost kvalitního nájemního bydlení a oslovit mladé profesionály, kteří dávají přednost pronájmu v budovách s kvalitním zázemím.
Stručně řečeno, infrastrukturní a developerské projekty v São Paulu jsou zároveň důsledkem i hnacím motorem realitního boomu. Zlepšená doprava a ambiciózní urbanistická opatření (vyšší zahuštění, ekologizace) otevírají v celém městě nové příležitosti. Kupci a investoři bedlivě sledují, kde vznikne další stanice metra nebo silnice, protože právě tato místa často zaznamenávají nadprůměrný růst cen nemovitostí. Odhodlání města modernizovat infrastrukturu (někdy i za podpory federálních a mezinárodních financí) slibuje dlouhodobý růst, vyžaduje však pečlivé plánování, aby byl zajištěn inkluzivní rozvoj.
Investiční příležitosti a rizika
Realitní trh v São Paulu nabízí bohaté investiční příležitosti – od vysoce výnosných nájemních bytů po prémiové kanceláře či rozvíjející se čtvrti – ale nese s sebou i významná rizika, která by investoři měli zvažovat.
Příležitosti:
- Robustní příjem z pronájmu: Výnosy z pronájmů rezidenčních bytů v São Paulu se pohybují v průměru okolo 5–6 % globalpropertyguide.com, což investorům zajišťuje solidní příjmový tok. Tyto výnosy jsou atraktivní ve srovnání s jinými světovými městy (kde je často výnos pod 4 %) a nabízejí ochranu proti inflaci. Vysoká poptávka po pronájmech (neobsazenost ~3–5 % thelatinvestor.com) zaručuje, že pronajímatelé najdou nájemníky rychle, zejména v centrálních oblastech nebo poblíž univerzit. Rostoucí počet mladých profesionálů a studentů v São Paulu tvoří silný základ pro nájemní trh.
- Potenciál zhodnocení kapitálu: Hodnota nemovitostí v São Paulu vykazuje stabilní růst a i když zralý trh znamená spíše mírnější tempo růstu (střední jednociferná procenta ročně v prémiových oblastech globalpropertyguide.com), v určitých segmentech lze očekávat vyšší zisky. Například rozvíjející se čtvrti napojené na novou infrastrukturu (prodloužení metra apod.) mohou v následujících letech zaznamenat prudký nárůst cen nemovitostí. Brzké investice do oblastí jako Perdizes (Linka 6), nebo podél plánovaných dopravních tras, mohou těžit z významného zhodnocení s rostoucí konektivitou thelatinvestor.com. Podobně investování do začínajících oblastí s plány na revitalizaci (např. obnova centrálního São Paula) může přinést výrazné zisky, jakmile tyto lokality projdou gentrifikací.
- Segmenty luxusu a vyšší třídy: Luxusní trh v São Paulu zažívá boom, což naznačuje příležitosti pro výstavbu špičkových projektů nebo rychlé prodeje. Čtvrti jako Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição dosahují v roce 2025 rekordních cen riotimesonline.com, ale poptávka zůstává vysoká mezi bohatými Brazilci i mezinárodními kupci. Projekty zaměřené na tento segment (např. butikové luxusní byty, penthousy v Alto de Pinheiros s panoramatickými výhledy thelatinvestor.com) se prodávají velmi dobře a často za prémiové ceny. Investoři, kteří se zapojí do luxusních developerských projektů, mohou očekávat výrazné zisky; dokazuje to nárůst o 34 % v počtu spuštěných luxusních projektů v roce 2023 a pokračující silný trend thelatinvestor.com.
- Komerční a REIT investice: Obnova kancelářského trhu otevírá příležitosti v komerčních nemovitostech. Nákup prvotřídních kancelářských budov (nebo podílů v nich), zatímco obsazenost je stále nad úrovněmi před pandemií, může být sázkou na další oživení – nájmy již rostou a neobsazenost klesá jll.com. Navíc brazilské Fondi investic do nemovitostí (FII) umožňují jednotlivcům investovat do diverzifikovaných portfolií nemovitostí (kanceláře, nákupní centra, logistické sklady atd.) s určitými daňovými výhodami. Mnoho FII je obchodováno na burze a distribuují nájemné. Podle aktuálních pravidel mají individuální investoři daňově osvobozené dividendy z FII podílů (pokud má fond více než 50 investorů a další podmínky) practiceguides.chambers.com. Díky tomu jsou FII podobné REIT a představují oblíbený, relativně likvidní způsob investování do nemovitostí v São Paulu bez přímého vlastnictví nemovitosti.
- Diverzifikace portfolia a měnová sázka: Zahraniční investoři, kteří se zajímají o São Paulo, mohou diverzifikovat geograficky. Brazilský real (měna) prochází obdobími slabosti, což může znamenat, že aktiva jsou relativně levná v USD nebo EUR, a potenciálně nabízí zisk při zhodnocení realu. Někteří mezinárodní investoři jsou již aktivní, láká je velký brazilský trh – São Paulo zůstává „atraktivní destinací pro zahraniční investory, zejména z Evropy a Asie“ thelatinvestor.com. Při důkladné prověrce mohou zahraniční kupci využít místní znalosti trhu (často prostřednictvím partnerství nebo lokálních fondů). Předpisy umožňují cizincům volně nakupovat městské nemovitosti; ke koupi nemovitosti je třeba pouze brazilské daňové číslo (CPF), s žádnými zásadními omezeními pro městské akvizice ze strany nerezidentů globalpropertyguide.com.
Rizika:
- Vysoké úrokové sazby a náklady na financování: Úrokové sazby v Brazílii jsou v současné době velmi vysoké (Selic 14,75% riotimesonline.com), což se promítá do hypotečních sazeb často ve středních desítkách procent. Některé zdroje uváděly, že hypoteční sazby v roce 2024 klesly na jednociferná čísla thelatinvestor.com, avšak utažení měnové politiky je do roku 2025 opět zvýšilo. Drahé úvěry mohou snížit dostupnost bydlení, zejména pro střední třídu. ABECIP (asociace poskytovatelů hypoték) předpovídá pokles objemu hypotečních úvěrů přes spořitelny o 17 % v roce 2025 riotimesonline.com kvůli těmto nákladům. Investoři, kteří spoléhají na páku, čelí vyšším nákladům na obsluhu dluhu, což může snížit jejich výnosnost. Pokud vysoké sazby přetrvají, může dojít k ochlazení realitní aktivity a zpomalení růstu cen. Řada odborníků ovšem očekává, že sazby začnou klesat, pokud bude inflace pod kontrolou; mnoho záleží na krocích centrální banky na konci let 2025–2026.
- Ekonomická a politická nejistota: Současné prognózy růstu brazilského HDP jsou střídmé, ale pozitivní (~2 % v roce 2025 globalpropertyguide.com), nicméně jakékoli zpomalení či politická nestabilita by mohly ovlivnit trh s nemovitostmi. Například pokud by brazilská ekonomika zpomalila více, než se očekává, nebo upadla do recese, poptávka po bydlení i komerčních prostorách by utrpěla. Politické riziko je také faktorem – změny v politice po všeobecných volbách v roce 2026 mohou ovlivnit například regulační rámce pro výstavbu, daně nebo pravidla pro zahraniční investory. Městská a státní politika v São Paulu (například komunální volby) může ovlivňovat místní daně a územní plánování. Investoři by měli sledovat makroekonomické ukazatele a signály z politiky, protože Brazílie má za sebou období konjunktur i propadů.
- Dostupnost a přehřívání v kapsách: Rychlý růst cen v některých čtvrtích vyvolává obavy z snížené dostupnosti a potenciálně bublinových podmínek v těchto oblastech. Pokud ceny v atraktivních lokalitách porostou výrazně rychleji než příjmy, počet nových kupců se zmenší a tyto trhy mohou stagnovat. Již nyní je patrný „městský majetkový rozdíl“ riotimesonline.com – luxusní enklávy se stávají stále exkluzivnějšími, což je sice pro stávající majitele výhodné, ale může vést k politickému tlaku (např. vyšší daně z nemovitostí nebo kontrola výstavby), nebo může jednoduše nastat strop, pokud si místní již bydlení nemohou dovolit. Na druhou stranu, pokud developeři zaplaví trh malými jednotkami (v São Paulu byl v posledních letech trend mnoha mikrojendotek), může to vést k přesycení v určitých segmentech. Rekordní počet staveb v letech 2024–25 globalpropertyguide.com, pokud nebude následován trvalou absorpcí, může ve střednědobém horizontu vést k vysokým zásobám nemovitostí, což by mohlo vyústit v korekci cen nebo prodejní pobídky.
- Regulační a daňové změny: Investoři se musí orientovat v brazilském daňovém a právním systému, který může být složitý. Nákup nemovitosti zahrnuje transakční daně (~3% ITBI v São Paulu) a poplatky celkem ~4–6% z ceny taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Držení nemovitosti znamená roční daň z nemovitosti IPTU (která se v SP pohybuje přibližně od 0,5 % do 1,5 % hodnoty v progresivním měřítku) angloinfo.com thelatinvestor.com. Příjmy z pronájmu podléhají dani (individuální pronajímatelé platí daň z příjmu až 27,5 %). V poslední době probíhají diskuse o daňové reformě; například návrh na rok 2025 původně hrozil zdaněním příjmů z pronájmů FII (prostřednictvím nové daňe IBS/CBS), ale po tlaku odvětví vláda signalizovala, že daňové výjimky pro FII zachová practiceguides.chambers.com. Takové změny daňové politiky mohou ovlivnit výnosy z investic. Navíc případné obnovení kontroly nájemného (v současné době neexistuje, ale hrozí v případě vysoké inflace) nebo přísnější zákony upravující vztah pronajímatel-nájemce by mohly ovlivnit výnosnost pronájmů. Investoři by měli být průběžně informováni o regulačních změnách, zajistit si kvalitní právní zastoupení a případně strukturovat investice (např. prostřednictvím brazilských holdingových společností nebo fondů) pro optimalizaci daňové efektivity.
- Měnové riziko: Pro zahraniční investory může být brazilská měna volatilní. Znehodnocení brazilského realu může snížit výnosy z investice do nemovitostí v USD/EUR (i když to zároveň zlevňuje počáteční nákup). Je to dvousečná zbraň – i když byl real v poslední době relativně stabilní, globální tržní změny nebo domácí problémy mohou způsobit výkyvy.
Při vyvažování těchto faktorů zůstává trh s nemovitostmi v São Paulu vysoce perspektivní, ale ne bez rizik. Základní charakteristiky města – obrovská populace, role finančního centra, bytový deficit a zlepšující se infrastruktura – poskytují silný základ pro dlouhodobý růst. Krátkodobá cyklická rizika (úrokové sazby, ekonomické změny) a strukturální problémy (nerovnost, byrokracie) však musí být řízeny. Opatrní investoři proto volí strategie jako zaměření na projekty napojené na dopravu, využití lokálních partnerství nebo diverzifikaci prostřednictvím realitních fondů, aby některá z těchto rizik omezili.
Prognózy a výhled na rok 2026 a dále
Při pohledu do budoucna odborné prognózy a ekonomické ukazatele naznačují, že trh s nemovitostmi v São Paulu bude v roce 2026 a dalších letech pokračovat v růstu, avšak pravděpodobně umírněným a udržitelným tempem namísto nekontrolovaného boomu. Zde jsou klíčové body z prognóz:
- Pokračující růst cen: Analytici předpovídají, že ceny brazilských nemovitostí jako celku porostou ročně v rozmezí 6–10 % až do roku 2026, s regionálními rozdíly thelatinvestor.com. Pro konkrétní případ São Paula – jakožto vyspělejšího trhu – jsou očekávány ročně středně jednotkové procentní nárůsty v blízké budoucnosti (zřejmě v rozmezí 5–7 %). Kombinovaná prognóza uvádí přibližně 5% složené roční tempo růstu pro roky 2025–2026 na celonárodní úrovni thelatinvestor.com. Toto počítá s absencí větších otřesů a je podloženo přetrvávajícím nedostatkem bydlení, růstem městské populace a vládní podporou bydlení. Do roku 2030 by měl brazilský rezidenční trh růst zhruba o 5,4 % CAGR v hodnotě, kdy se rozšíří z přibližně 62,8 miliardy USD v roce 2025 na zhruba 81,7 miliardy USD v roce 2030 thelatinvestor.com. São Paulo jako významná část tohoto trhu by mělo tento stabilní růstový trend kopírovat – případně mírně pomaleji, pokud budou hrát roli vyšší úrokové sazby, nebo rychleji, pokud růst ekonomiky předčí očekávání.
- Klíčové faktory: Výhled bude ovlivňovat několik faktorů:
- Vývoj úrokových sazeb: Klíčovým předpokladem je, že sazba Selic se stabilizuje a následně klesne ze svého vrcholu. Pokud bude inflace nadále zpomalovat, mnoho lidí očekává snížení sazeb koncem roku 2025 a v roce 2026, což by oživilo hypoteční úvěrování a zvýšilo dostupnost bydlení pro kupující. To by bylo pozitivní pro trh s nemovitostmi a mohlo by to v roce 2026 urychlit prodeje i růst cen. Naopak pokud vysoké sazby přetrvají déle, trh by mohl ochladnout. Většina základních prognóz počítá se zmírněním měnové politiky do roku 2026 thelatinvestor.com.
- Hospodářský růst: Očekává se, že brazilská ekonomika poroste v střednědobém horizontu mírným tempem (~2 % ročně thelatinvestor.com). São Paulo jako hlavní motor růstu může dosáhnout mírně lepších výsledků. Stabilní růst HDP a příjmů na této úrovni podporuje poptávku po nemovitostech, ale zároveň ji drží pod kontrolou – neočekáváme dvouciferný růst, ledaže by přišel nečekaný boom. Nezaměstnanost dlouhodobě klesá a pokud tento trend vydrží, více domácností si bude moci dovolit koupit bydlení.
- Demografie a urbanizace: São Paulo bude nadále lákat migranty a vznik nových domácností. Počet obyvatel metropole stále roste (předpokládaných ~22,8 milionu v roce 2024 thelatinvestor.com a další nárůst v dalších letech). Mladí dospělí hledající bydlení v kombinaci s nedostatkem bytů za poslední desetiletí znamenají, že základní poptávka zůstane vysoká. To je základem pozitivní dlouhodobé prognózy – i když krátkodobé cykly kolísají, město potřebuje více bytů a komerčních prostor pro své rostoucí a proměňující se obyvatelstvo.
- Vládní politika: Pokračování bytových programů (MCMV či jeho následovníků) a nové pobídky ovlivní dostupný segment trhu. Současné rozšíření státních dotací (například začlenění domácností se středními příjmy do MCMV s 10% úrokem riotimesonline.com) naznačuje, že podpora bude pokračovat. Také dokončení velkých infrastrukturních projektů v letech 2025–2027 (například nové linky metra) otevře nové oblasti pro rozvoj, což může, jak bylo zmíněno, vést k lokálním růstovým vlnám.
- Výhledy segmentů:
- U rezidenčního sektoru lze očekávat normalizaci ke stabilnímu růstu. Po zběsilém růstu v letech 2024–25 (s rekordními prodeji a spuštěnými projekty) se trh může mírně zklidnit. ABRAINC (asociace developerů) a Secovi-SP by mohly predikovat mírně nižší růst objemu v roce 2026 jednoduše proto, že rok 2025 nastavil vysokou laťku. Celkový růst však pokračuje vzhledem k neuspokojené poptávce. Ceny v São Paulu pravděpodobně nebudou opakovat velké skoky let 2021–22; místo toho je považován za zdravý mírnější růst v souladu s inflací nebo o několik bodů vyšší. Některé regiony (například severovýchodní města jako Fortaleza, Salvador) mohou nadále překonávat São Paulo v procentuálním růstu thelatinvestor.com, ale São Paulo stále zaznamená spolehlivé zhodnocení a zůstane lídrem v objemu.
- U komerčních/provozních nemovitostí mnoho analytiků vidí rok 2025 jako začátek cyklického oživení. V roce 2026 by se, pokud ekonomické podmínky vydrží, mohla neobsazenost kanceláří v São Paulu snížit na nízká procenta v jednotkách nebo dokonce do jednociferných hodnot v prémiových oblastech, což by dále zvyšovalo nájmy (i když už pomalejším tempem po počátečním růstu). Nové kancelářské prostory plánované na roky 2025–26 (projekty zpožděné během pandemie, které se nyní dokončují) však mohou bránit příliš rychlému poklesu neobsazenosti nmrk.com. Výhled pro kanceláře je opatrně optimistický: zlepšující se fundamenty, ale zatím v roce 2026 nevznikne město zaslíbené pouze pronajímatelům, pokud nedojde k výraznému zrychlení ekonomiky. U logistiky/průmyslu je konsensus silný – trendy jako nearshoring a e-commerce mohou udržet vysokou obsazenost; některé předpovědi očekávají pokračující růst nájmů, ale již pomalejším tempem vzhledem k tomu, že na trh přicházejí další sklady.
- U retailu/hotelnictví, za předpokladu absence nových pandemií typu COVID, by měl být rok 2026 obdobím konsolidace a růstu. Nájemné v hlavních nákupních ulicích může začít znovu růst a opět se mohou zvažovat nové projekty obchodních center, jakmile se vrátí důvěra spotřebitelů.
- Rizika výhledu: Analytici poukazují na několik faktorů, které by mohly mírnit růstové prognózy. Klíčové mezi nimi je „aktuálně vysoká sazba Selic ve výši 14,75 %, která zdražuje hypotéky, potenciální zpomalení ekonomiky s růstem HDP pouze kolem 2 % a omezení dostupnosti bydlení, protože ceny nemovitostí rostou rychleji než mzdy“ thelatinvestor.com. Tyto faktory by mohly částečně omezit růst cen na trzích jako São Paulo na nižší hranici prognóz (např. 5-6 % místo 9-10 %). Na druhou stranu, jakékoli signály rychlejšího poklesu inflace či silnějších ekonomických reforem by mohly posílit důvěru a tím i realitní trh.
- Dlouhodobý výhled: Do roku 2030 pravděpodobně zůstane São Paulo dominantním realitním trhem v největší ekonomice Latinské Ameriky. Městští analytici předpovídají zvýšenou vertikalizaci (více výškových budov), chytřejší iniciativy města (orientace na dopravu, zelené budovy atd.) a hlubší kapitálový trh pro nemovitosti (více nástrojů podobných REIT, více zahraničních institucionálních investic). Maturace trhu by mohla vést k nižšímu nominálnímu růstu, ale větší stabilitě. Lze očekávat, že výnosy z nájemného se budou postupně snižovat, pokud se úrokové sazby normalizují na nižší úroveň – například výnosy mohou v dlouhodobém horizontu klesnout z ~6 % na 4–5 %, což je podobné globálním trendům, což znamená, že hodnoty nemovitostí rostou v takovém scénáři rychleji než nájmy.
Na závěr lze říci, že prognóza pro realitní trh v São Paulu do roku 2026 a dále je obecně pozitivní, s důrazem na stabilní růst namísto bubliny. Základní faktory města (populace, ekonomická role) podporují trvalou poptávku a zatímco rok 2025 zaznamenal velmi silnou aktivitu, očekává se mírné ochlazení k udržitelnému růstu. Účastníci trhu by měli počítat se středním růstem hodnot, sledovat makroekonomické faktory (zejména úrokové sazby) a uvědomit si, že regionální rozdíly budou přetrvávat – např. severovýchod Brazílie může i nadále vykazovat vyšší míru růstu, zatímco v São Paulu a Riu bude spíše „mírné zhodnocení“ z vysoké základny thelatinvestor.com. São Paulo však i nadále zůstane centrem realitních investic, s rozmanitými příležitostmi v sektoru rezidenčních i komerčních nemovitostí.
Vláda – regulace a daňové důsledky
Kdokoli se zapojí do realit trhu v São Paulu – ať už kupuje dům, prodává nebo investuje – měl by být obeznámen s vládními regulacemi a daněmi, které se vztahují. Právní rámec pro nemovitosti v Brazílii je dobře zavedený, i když může být složitý. Níže je přehled klíčových regulatorních a daňových aspektů:
- Daň z převodu nemovitostí a transakční daně: Při koupi nemovitosti je hlavní daní ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), což je obecní daň z převodu. Ve městě São Paulo je sazba ITBI 3 % z hodnoty nemovitosti taxsummaries.pwc.com. Tuto daň obvykle platí kupující při registraci prodeje. Navíc existují notářské a registrační poplatky a často také provize makléře (obvykle cca 6 %, kterou platí prodávající). Celkem se transakční náklady pro kupujícího v São Paulu pohybují obvykle kolem 4–6 % kupní ceny včetně všech daní a poplatků thelatinvestor.com. Pokud se nemovitost kupuje prostřednictvím podílu (nabytím společnosti, která vlastní nemovitost), může být možné snížit daně, ale úřady takové struktury pečlivě prověřují, aby zajistily, že mají skutečnou ekonomickou podstatu practiceguides.chambers.com.
- Daň z vlastnictví nemovitosti (IPTU): Vlastníci nemovitostí v São Paulu platí každoročně IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), což je městská daň z nemovitosti. IPTU se vypočítává z odhadní hodnoty nemovitosti a je progresivní. U rezidenčních nemovitostí se sazby obvykle pohybují zhruba od 0,5 % až do asi 1,5 % z odhadní hodnoty ročně, podle hodnoty a využití angloinfo.com thelatinvestor.com. Komerční nemovitosti mají o něco vyšší sazby (často až 1,5 % nebo o něco více). Například byt střední ceny může ročně činit platbu IPTU asi 1 % z jeho hodnoty. Město pravidelně aktualizuje katastrální hodnoty; v roce 2024 město São Paulo schválilo až 10% zvýšení základu pro výpočet IPTU, což znamená, že některým vlastníkům se daň zvýšila siila.com.br. Existují výjimky a slevy pro určité případy (nemovitosti nízké hodnoty, senioři či zdravotně postižení vlastníci s jedním domem apod.) en.clickpetroleoegas.com.br. Celkově je IPTU nákladem na držení nemovitosti, se kterým je třeba při investici počítat.
V podstatě by si kupující měli naplánovat přibližně 5% akvizičních nákladů, každoroční daně z nemovitostí a případné daně z prodeje a zajistit dodržení brazilských administrativních požadavků (registrace transakcí v oficiálním registru je zásadní – neregistrované převody nejsou právně účinné). Vláda si zachovala poměrně vstřícný postoj vůči investorům díky daňovým pobídkám na investice do nemovitostí (například FIIs) a rozšiřování programů financování bydlení. Nicméně je vhodné sledovat navrhované daňové reformy – například diskutovaná širší daňová reforma by mohla sjednotit spotřební daně (ISS, PIS/COFINS), což by mohlo nepřímo ovlivnit náklady na výstavbu či služby v oblasti nemovitostí.
Průběžná informovanost a využití služeb profesionálů pomohou kupujícím, prodávajícím i investorům zorientovat se v regulativním prostředí. Přes určitou byrokracii je brazilský trh díky své velikosti a právní ochraně vesměs bezpečným pro investice do nemovitostí, pokud člověk dodržuje pravidla a chápe daňové dopady. Jak je vždy nutné, nezanedbávejte řádnou prověrku konkrétní nemovitosti (kontrola vlastnictví, zástav, dluhů SVJ atd.) na cartório (katastru) – to ale už patří k detailnímu transakčnímu procesu, nikoli na širší tržní popis. Obecně však platí: právní a daňové prostředí je sice složité, ale zvládnutelné a místní profesionálové mu dobře rozumějí, přičemž se neustále vyvíjí směrem k podpoře investic a řešení sociálních potřeb.
Závěr
Nemovitostní trh v São Paulu v roce 2025 vyniká svou živostí a odolností. Obytný i komerční sektor se nejen zotavily z nedávných ekonomických obtíží, ale dosahují nových vrcholů – ať už jde o rekordní prodeje bytů, boom nové výstavby, nebo pokles neobsazenosti kancelářských prostor na víceroční minima. Ceny rostou, ale ve srovnání s prudkým tempem v některých menších brazilských městech je růst v São Paulu pevný a udržitelný, což odráží jeho vyspívající postavení. Klíčové čtvrti města jsou zrcadlem trendů: ultra-prestižní lokality určují cenové rekordy díky silné poptávce po luxusu, technologicky orientované a dopravou propojené oblasti nabírají na popularitě, a snahy o vyváženější rozvoj se promítají do městské politiky.
Výhled na rok 2026 a další léta je mírně optimistický. Prognózy naznačují pokračující růst hodnot a nájmů nemovitostí, podporovaný strukturální potřebou bydlení a ekonomickou stabilitou, i když pravděpodobně mírnějším tempem. Investoři zde najdou řadu příležitostí – od vysokých výnosů z pronájmu a zlepšujícího se kancelářského sektoru, přes investici do růstu cen díky infrastrukturním projektům – a zároveň musí zvládnout rizika vysokých nákladů na financování a nutnost dodržení brazilských regulací. Klíčová zůstává role vlády: pokračující zlepšování infrastruktury a programy podpory bydlení budou určovat vývoj trhu stejně jako případné změny v daňové politice.
Ve srovnání s předchozími lety působí rok 2025 jako vyvrcholení postpandemické obnovy a přechod do nové fáze: rychlý „doháněcí“ růst se mění v klidnější, normálnější expanzi. Pro srovnání – uprostřed minulé dekády trh v São Paulu stagnoval, druhá polovina 2010. let a začátek 2020. let přinesly nový život, a nyní se v polovině dekády zdá, že jde o konsolidaci na vyšší úrovni aktivity a hodnoty. Schopnost města dál lákat lidi a podniky i jeho adaptace pomocí nových projektů a urbanismu zajišťují, že nemovitosti zůstávají významným motorem jeho ekonomiky.
Souhrn: Realitní trh v São Paulu v roce 2025 je robustní – vyznačuje se silnou poptávkou, rostoucími cenami a nájmy a významným rozvojem – a je postaven tak, aby si udržel růst i v následujících letech. Investoři a další zúčastněné strany by měli postupovat s informovanými strategiemi, které vyvažují růstové základy s makroekonomickými proměnnými. Trh je mnohovrstevnatý: od luxusních penthousů po dostupné bydlení, od zářivých nových administrativních věží po revitalizované bloky v centru města. Tato rozmanitost je silnou stránkou trhu. S rozumným řízením rizik a důrazem na udržitelný rozvoj města bude v São Paulu pravděpodobně sektor nemovitostí dále vzkvétat a upevňovat své postavení jednoho z předních realitních trhů v Latinské Americe.
Zdroje:
- Global Property Guide – Analýza trhu Brazílie 2025 (ceny v São Paulu, prodeje, zahájení staveb, výnosy) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Data Secovi-SP & CBIC podle Rio Times – Růst trhu s bydlením a úrokové sazby riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
- JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Trendy neobsazenosti a nájemného v kancelářích jll.com jll.com
- CBRE data prostřednictvím Rio Times – Obsazenost kanceláří dosahuje po pandemii maxima (pokles neobsazenosti, absorpce) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Rio Times – Rekordní ceny v prémiových čtvrtích (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
- The Latinvestor – Trendy trhu s nemovitostmi v São Paulu 2025 (změny územního plánování, vliv dopravy, trendy ve čtvrtích) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Tržní data (nájmy, výnosy, sazby IPTU atd.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Prognóza nemovitostního trhu v Brazílii (projekce na roky 2025–2030, faktory růstu) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- PwC Brazil Tax Summary – Daň z převodu nemovitostí (ITBI) v São Paulu taxsummaries.pwc.com
- Angloinfo expat guide – Rozpětí daně z nemovitostí IPTU v São Paulu angloinfo.com
- Chambers & Partners Guide 2025 – Investiční nástroje a daně v oblasti nemovitostí (osvobození od daně FIIs) practiceguides.chambers.com
- Rio Times – Vládní program bydlení a podpora trhu (rozšíření MCMV v roce 2025) riotimesonline.com
- Další údaje z města/státu São Paulo a tržních zpráv, jak je uvedeno výše globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.
