Informe del Mercado Inmobiliario de São Paulo 2025

Introducción y Contexto Económico

El mercado inmobiliario de São Paulo en 2025 se caracteriza por una actividad robusta y resiliencia, a pesar de los vientos económicos en contra, como las altas tasas de interés. La economía de Brasil creció alrededor de 3,4% en 2024 y se prevé que se expanda alrededor de 2,2–2,3% en 2025, un ritmo moderado que aún respalda la demanda de vivienda globalpropertyguide.com. La inflación se ha mantenido en dígitos medios (alrededor del 4–5%) y la tasa Selic del Banco Central fue elevada a 14,75% a mediados de 2025, su nivel más alto en casi dos décadas, lo que encarece el crédito hipotecario riotimesonline.com. Aun así, el deseo de ser propietario y la inversión en activos reales siguen siendo fuertes. De hecho, las ventas inmobiliarias aumentaron un 15% a nivel nacional en el primer trimestre de 2025 incluso con crédito costoso riotimesonline.com, reflejando la resiliencia del mercado. Este informe proporciona un análisis integral del mercado inmobiliario de São Paulo en 2025 – cubriendo tendencias residenciales y comerciales, precios y rendimientos, barrios clave, nuevos desarrollos e infraestructura, oportunidades y riesgos de inversión, y pronósticos hacia 2026 y más allá – con comparaciones respecto a años recientes y una visión sobre aspectos regulatorios y fiscales.

Visión general del mercado: El área metropolitana de São Paulo (la economía urbana más grande de Brasil) ha experimentado un crecimiento constante de los precios de las propiedades y volúmenes de transacciones sin precedentes. En abril de 2025, los precios de la vivienda en la ciudad subieron un 6,11% interanual (nominal), un ritmo más rápido que el 4,93% visto un año antes globalpropertyguide.com. Ajustado por inflación, esto equivale a un modesto crecimiento real (~0,5%), pero es notablemente el aumento nominal más pronunciado en una década para São Paulo globalpropertyguide.com. Esto sigue a una recuperación sostenida pospandemia: los precios entre 2021 y 2024 subieron en conjunto ~17% en São Paulo globalpropertyguide.com tras un periodo de estancamiento a mediados de la década de 2010. La demanda ha sido excepcionalmente alta: 2024 marcó un año récord en ventas de viviendas en la ciudad, y ese impulso continuó en 2025. Mientras tanto, el sector comercial, especialmente oficinas, se recupera de la caída por la pandemia con tasas de vacancia a la baja y alquileres en aumento. Las siguientes secciones detallan estas tendencias y sus impulsores.

Tendencias del Mercado Residencial en 2025

Aumento de Ventas y Nueva Oferta

El mercado inmobiliario residencial en São Paulo está experimentando un auge sin precedentes en ventas y actividad de construcción. Durante 2024, la ciudad registró 103.346 ventas residenciales, un aumento del 35,7% respecto al año anterior y la cifra más alta jamás registrada globalpropertyguide.com. Esto marcó el octavo año consecutivo de crecimiento en las transacciones. La tendencia se aceleró aún más en 2025: solo en los dos primeros meses del año, las ventas aumentaron un 40,6% interanual, con más de 17.000 unidades vendidas hasta febrero globalpropertyguide.com. Esta demanda explosiva se ve acompañada por un auge en nuevos desarrollos. El lanzamiento de nuevas viviendas alcanzó un récord de 104.431 unidades en 2024, un aumento del 42,6% respecto a 2023 globalpropertyguide.com. Los constructores están agregando inventario rápidamente: entre enero y febrero de 2025 se lanzaron 16.940 unidades, un aumento del 130% respecto al mismo período del año anterior globalpropertyguide.com. Estas cifras subrayan un auge en la construcción destinado a mantener el ritmo con el apetito de los compradores.

Esta alta demanda está impulsada por varios factores. Las necesidades de vivienda siguen siendo altas en una metrópoli de 22 millones de habitantes y, aun con financiamiento costoso, los brasileños están priorizando el sector inmobiliario. Los datos de la industria muestran que los programas de vivienda subsidiados por el gobierno han contribuido significativamente a este auge: en el primer trimestre de 2025, el renovado programa de vivienda asequible Minha Casa, Minha Vida (MCMV) representó el 53% de los nuevos lanzamientos y el 47% de las ventas riotimesonline.com. De hecho, el gobierno federal amplió el MCMV en 2025 para incluir a familias de clase media (con ingresos mensuales de hasta R$12.000), ofreciéndoles hipotecas subsidiadas con un interés cercano al 10%, muy por debajo de las tasas de mercado riotimesonline.com. Grandes desarrolladores como Cyrela se han beneficiado de esta fuerte demanda, con un aumento del 34% interanual en las ventas de Cyrela durante el primer trimestre de 2025 riotimesonline.com.

En el lado de la oferta, los desarrolladores están ansiosos por capitalizar el mercado favorable. Sin embargo, el inventario sigue siendo limitado: una estimación de la asociación nacional de constructores (CBIC) sugirió que el stock actual de viviendas solo cubriría ~8 meses de demanda si no surgieran nuevos proyectos riotimesonline.com. A principios de 2025 hubo una leve desaceleración en la aprobación de nuevos proyectos (los lanzamientos en el primer trimestre de 2025 cayeron un ~28% en comparación con el cuarto trimestre de 2024 riotimesonline.com), debido en parte al aumento de los costos de construcción y la escasez de mano de obra. Los costos de los insumos de la construcción aumentaron alrededor de 6,8% interanual riotimesonline.com, y más del 70% de los constructores reportan dificultades para encontrar mano de obra calificada riotimesonline.com, lo que podría ralentizar el ritmo de las nuevas entregas. Sin embargo, en general, la actividad de la construcción residencial está repuntando: los analistas proyectan que la producción del sector construcción crecerá ~2,8% en 2025 riotimesonline.com, lo que indica una confianza continua.

Movimientos de precios y valores de la vivienda

Los precios de las viviendas en São Paulo continuaron en una trayectoria ascendente durante 2025, aunque a un ritmo más moderado que en otras ciudades brasileñas. Como se señaló, los precios residenciales de la ciudad en abril de 2025 fueron de +6.11% interanual (nominal) globalpropertyguide.com, acelerándose respecto al ritmo de ~4.9% del año anterior. Este incremento superó ligeramente la inflación, resultando en una modesta apreciación real. Es un crecimiento más saludable que el de Río de Janeiro (~4.6% interanual) y coherente con el papel de São Paulo como mercado maduro globalpropertyguide.com. Como contexto, el índice nacional de precios de la vivienda de Brasil subió alrededor de un 7.97% interanual hasta abril de 2025 globalpropertyguide.com, el ritmo más rápido desde 2013 y impulsado por un crecimiento explosivo en ciudades más pequeñas (por ejemplo, Salvador +20.6%, João Pessoa +18% globalpropertyguide.com). La subida más lenta de precios en São Paulo refleja su base ya elevada y una mayor elasticidad de la oferta. Cabe destacar que, a finales de 2024 y principios de 2025 São Paulo experimentó su mayor subida semestral de precios en 10 años globalpropertyguide.com, lo que señala un fuerte impulso de cara a 2025.

En términos absolutos, São Paulo sigue siendo uno de los mercados más caros de Brasil. A mediados de 2025, los precios promedio rondan los R$10,000–R$11,000 por metro cuadrado en toda la ciudad, con distritos exclusivos que alcanzan valores mucho más altos thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Una encuesta de junio de 2025 colocó a Vitória, São Paulo y Río como las tres ciudades más caras, con Vitória ligeramente por delante en ~R$13k/m² y São Paulo muy cerca thelatinvestor.com. Dentro de São Paulo, los precios varían drásticamente según el barrio (ver análisis regional abajo). Las zonas céntricas de alto nivel como Jardim Europa, Itaim Bibi y Vila Nova Conceição suelen registrar R$15,000–R$20,000+ por m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. En contraste, las zonas más periféricas o emergentes oscilan entre ~R$5,000–R$8,000 por m², lo que hace que el mercado sea diverso thelatinvestor.com. Por ejemplo, los lujosos barrios Itaim Bibi y Vila Olímpia promedian entre R$12k–18k/m² thelatinvestor.com, mientras que distritos suburbanos como Tatuapé o Butantã pueden situarse en miles de reales altos. En general, los precios en los barrios prime subieron alrededor de un 5% en el último año thelatinvestor.com, mostrando una apreciación constante en zonas codiciadas.

En el ámbito de los alquileres, los alquileres han estado subiendo incluso más rápido que los precios de venta. En 2024, los alquileres residenciales en São Paulo aumentaron aproximadamente un 13,5% en promedio thelatinvestor.com, impulsados por una fuerte demanda (especialmente por unidades cerca de nuevas líneas de transporte y con espacio para home office). El crecimiento de los alquileres ha superado la inflación, lo que indica un mercado de alquiler muy ajustado. Esta tendencia continuó en 2025: las tasas de vacancia para viviendas en alquiler son bastante bajas, con un promedio de solo 3–5% thelatinvestor.com, lo que indica una buena absorción de la oferta de alquiler. Para principios de 2025, los alquileres mensuales típicos para un departamento de 2 habitaciones oscilan entre R$4.000 y 7.000 en zonas premium como Jardins o Vila Nova Conceição, bajando a ~R$2.000–3.500 en distritos más asequibles como Tatuapé o Butantã thelatinvestor.com. Estos niveles de alquiler, combinados con precios de venta elevados, se traducen en rendimientos de alquiler de moderados a buenos para los inversores.

Rendimientos de Alquiler y Retornos de Inversión

Los rendimientos brutos de alquiler en el mercado residencial de São Paulo promedian alrededor del 5–6% en 2025, lo cual es relativamente fuerte en comparación con los estándares de ciudades globales, aunque debe considerarse frente a las altas tasas de interés de Brasil. Un estudio de Global Property Guide señala que los rendimientos de los departamentos en São Paulo promediaron ~5,94% en el primer trimestre de 2025, con propiedades individuales que van desde aproximadamente 4,1% hasta 8,2% dependiendo del tipo de propiedad y la ubicación globalpropertyguide.com. Los departamentos más pequeños en zonas menos exclusivas tienden a generar porcentajes de rendimiento más altos, mientras las unidades de lujo en los mejores barrios tienen rendimientos más bajos (ya que los precios son altos). Este rendimiento promedio cercano al 6% es significativamente mayor que el de Río de Janeiro (~3,8%) globalpropertyguide.com, lo que refleja tanto una demanda de alquiler más fuerte como precios más razonables en São Paulo. Los datos locales corroboran que la mayoría de los rendimientos residenciales se sitúan entre el 4% y el 6% anual thelatinvestor.com – las propiedades en “barrios emergentes” o con atractivo de alquiler único pueden alcanzar la parte alta de ese rango, mientras que las direcciones más exclusivas pueden rendir cerca del 4%.

La ubicación es un factor altamente determinante del rendimiento inmobiliario dentro de São Paulo.

El mercado está marcado por una clara división entre las zonas centrales/occidentales acomodadas y las periferias más asequibles.Los datos oficiales de la ciudad (analizados por Loft) muestran que la Zona Oeste ahora domina en términos de precios y liquidez riotimesonline.com.A principios de 2025, enclaves ultra-prime como Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição y Moema alcanzaron máximos históricos de precios riotimesonline.com.Por ejemplo, la exclusiva Rua Frederic Chopin de Jardim Europa registró precios promedio de viviendas de R$49,8 millones (para mansiones de ~1.200 m²), lo que equivale a un asombroso R$41.700/m²: más del doble de su nivel de precios a finales de 2024 riotimesonline.com.Direcciones exclusivas cercanas en Itaim Bibi también vieron unidades con un promedio muy por encima de R$10 millones (por ejemplo,Rua Galeno de Revoredo a R$14,1M) riotimesonline.com.Estas ubicaciones de prestigio cerca de la Avenida Faria Lima (el principal centro financiero) exigen los precios más altos de São Paulo riotimesonline.com.La proximidad a los principales centros de negocios, las comodidades de alto nivel y los espacios verdes como el Parque do Povo impulsan su atractivo riotimesonline.com.Es notable que incluso con las altas tasas de interés en Brasil, la demanda de bienes raíces de lujo está en aumento; esto indica compras impulsadas por la riqueza y que los bienes raíces se consideran un activo seguro.El segmento de lujo creció rápidamente: en 2023, los lanzamientos de viviendas de lujo en el Sureste (incluyendo SP) aumentaron un 63%, y los valores de ventas subieron un 42% interanual thelatinvestor.com.Esto ha hecho que los áticos y unidades de lujo en zonas como Alto de Pinheiros sean especialmente demandados por su exclusividad y vistas thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Es importante destacar que estos rendimientos son brutos y antes de impuestos/gastos. Con la tasa de interés de referencia de Brasil (Selic) en 14%, los costos de financiamiento hipotecario son altos, por lo que un retorno de alquiler del 5–6% por sí solo podría no superar las tasas de financiación. Sin embargo, los inversionistas consideran los rendimientos totales (alquiler más apreciación del precio). La combinación de un rendimiento de ~6% en São Paulo junto con un crecimiento de precios de un solo dígito medio indica un potencial saludable de retorno total en el ciclo actual, especialmente si las tasas de interés comienzan a disminuir en el futuro. Además, muchos inversionistas en Brasil utilizan Fondos de Inversión Inmobiliaria (FIIs) o compras al contado para mitigar los costos de financiamiento: la presencia de rendimientos sólidos sugiere fuentes de ingresos atractivas, y de hecho São Paulo sigue siendo un destino preferido tanto para inversionistas inmobiliarios nacionales como extranjeros (más sobre el clima de inversión más adelante).

Barrios clave y análisis regional

Además de las ya conocidas zonas de lujo (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema, etc.), otros submercados están surgiendo o evolucionando:

• Hubs tecnológicos y creativos: Barrios como Pinheiros y Vila Madalena están viendo un aumento en el valor de las propiedades gracias al crecimiento del sector tecnológico y de startups de São Paulo. La ciudad alberga casi 340,000 empresas tecnológicas (un crecimiento del 60% desde 2014) y muchas se están agrupando en Pinheiros y a lo largo del eje Faria Lima thelatinvestor.com. A medida que las empresas tecnológicas establecen oficinas cerca, la demanda de viviendas para jóvenes profesionales aumenta. Pinheiros se describe como un “lugar privilegiado para la inversión inmobiliaria” debido a este auge tecnológico y a la mejora de la infraestructura thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Se espera que los valores residenciales y de oficinas en estas áreas continúen aumentando a medida que la economía de la innovación se expanda.
• Zonas estudiantiles y universitarias: Butantã, sede de la Universidad de São Paulo (USP), está experimentando cambios demográficos. Con casi 98,000 estudiantes matriculados en la USP en 2024, existe una gran demanda de alquileres y viviendas de inicio cerca del campus thelatinvestor.com. Estudiantes y académicos están inundando la zona, impulsando un mini boom inmobiliario: muchas propiedades están siendo adquiridas o alquiladas por la comunidad universitaria, y los apartamentos amueblados están en alta demanda thelatinvestor.com. Este mercado impulsado por el ambiente académico hace que Butantã y los distritos aledaños sean zonas dinámicas y atractivas para los inversionistas enfocados en vivienda estudiantil.
• Focos de interés relacionados con la infraestructura: Las ubicaciones a lo largo de nuevas o ampliadas líneas de transporte público están experimentando un aumento en el interés. Por ejemplo, Perdizes (servido por una nueva estación de la Línea 6 del metro) se proyecta con alzas en alquileres y precios, ya que la mejora del transporte público históricamente puede aumentar el valor de las viviendas cercanas en hasta ~19% thelatinvestor.com. En toda la ciudad, la agresiva expansión del transporte en São Paulo ya ha influenciado los alquileres: gran parte del aumento del 13,5% en alquileres en 2024 se atribuyó a la demanda de viviendas cercanas a nuevas estaciones thelatinvestor.com. Otros ejemplos incluyen Vila Prudente y Mooca (beneficiadas por expansiones del metro en el este) y Morumbi (donde nuevos enlaces de tren/monorriel mejoraron el acceso).
• Distritos verdes y aptos para familias: Existe una tendencia de familias que priorizan barrios con parques y espacios abiertos. Moema ha sido durante mucho tiempo un lugar codiciado por su proximidad al Parque Ibirapuera, y Morumbi vio aumentar su valor tras la creación de parques como el Burle Marx thelatinvestor.com. El gobierno local está promoviendo más áreas verdes; por ejemplo, Vila Guilherme en el norte tendrá nuevos parques y se espera que atraiga a familias que buscan un equilibrio urbano-naturaleza thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Los bienes raíces en estas áreas que ofrecen mejor calidad de vida (menos jungla de concreto, más espacio para el ocio) están experimentando un aumento en la demanda.
• Revitalización Central – Anhangabaú: En el centro de la ciudad, el área del valle de Anhangabaú es el objetivo de nuevos incentivos de zonificación para impulsar el desarrollo residencial en altura. Las reformas a la ley de zonificación en 2023-24 (Proyecto de Ley Municipal N.º 127) ahora permiten a los desarrolladores construir edificios más altos en zonas centrales con acceso al transporte público, siempre que incluyan unidades de vivienda asequible thelatinvestor.com. La ciudad incluso está comprando unidades sin vender a los desarrolladores para aumentar la oferta de viviendas en el centro thelatinvestor.com. Estas medidas buscan abordar la escasez de viviendas y revitalizar el núcleo central de São Paulo. Anhangabaú está listo para una transformación del horizonte, con más edificios altos previstos, combinando viviendas a precios de mercado y accesibles thelatinvestor.com. Con el tiempo, esto podría hacer que el centro de la ciudad sea más vibrante y aliviar la presión sobre las zonas periféricas.

En general, el panorama inmobiliario de São Paulo en 2025 es una mezcla de crecimiento ultra-lujoso en los sectores consolidados del oeste/sur, demanda sólida en áreas de clase media y emergentes, y desarrollo impulsado por políticas públicas en el centro y zonas desatendidas. La brecha entre los distritos ricos y el resto sigue siendo marcada, una tendencia evidenciada por los precios récord en las calles más exclusivas, incluso cuando aumentan los desafíos de accesibilidad en otras áreas riotimesonline.com. Los responsables políticos se enfrentan al reto de equilibrar este crecimiento con la inclusión, ya que los valores crecientes en los mejores barrios refuerzan las divisiones socioeconómicas riotimesonline.com. Para los inversores y participantes del mercado, estas dinámicas regionales subrayan la importancia de una estrategia específica según la ubicación.

Tendencias del mercado inmobiliario comercial en 2025

Recuperación del mercado de oficinas y alquileres

El sector inmobiliario comercial de São Paulo, particularmente el sector de oficinas, ha entrado en 2025 en modo de recuperación, dejando atrás lo peor de la recesión provocada por la pandemia. Las tasas de vacancia en oficinas están cayendo drásticamente a medida que las empresas regresan al trabajo presencial y amplían sus operaciones. En el primer trimestre de 2025, la tasa de vacancia para oficinas de alto nivel (Clase A/A+) bajó a 18,3%, el nivel más bajo desde el inicio de la pandemia jll.com. Esto representa una notable mejora respecto al pico de aproximadamente 23% de vacancia en 2021 siila.com.br. El ajuste de la oferta es aún más intenso en los submercados premium: entre abril de 2024 y abril de 2025, la vacancia general en oficinas cayó de 20,3% a 18%, pero los edificios “AAA” de primer nivel vieron cómo la vacancia se desplomó de 17,3% a solo 12,6% riotimesonline.com. En esencia, las oficinas de mayor calidad están cerca de su ocupación total, reflejando una tendencia de los inquilinos a preferir calidad.

Las rentas están respondiendo en consecuencia. Con el aumento de la demanda y la disminución de la vacancia, los precios de alquiler solicitados para oficinas premium han subido. A principios de 2025, el alquiler promedio solicitado para oficinas de alta gama alcanzó aproximadamente R$109/m² por mes, lo que supone un aumento de alrededor de 15% desde principios de 2024 jll.com. Los propietarios de propiedades codiciadas (especialmente edificios nuevos o renovados) tienen ahora más poder para fijar precios que en cualquier momento de los últimos 3–4 años. Por ejemplo, en la región de la Avenida Paulista –uno de los corredores de oficinas tradicionales– los alquileres comerciales promedian alrededor de R$250/m² mensuales para los mejores espacios thelatinvestor.com. Esto refleja una demanda robusta y la disposición de las empresas a pagar una prima por ubicaciones privilegiadas. Muchos edificios de oficinas en Paulista han sido remodelados (más del 35% de las propiedades de alto estándar allí han sido renovadas en los últimos años) thelatinvestor.com, lo que indica que los propietarios están invirtiendo para atraer inquilinos. El plan del gobierno de la ciudad para trasladar oficinas públicas al centro/Paulista impulsará aún más la demanda de oficinas en el núcleo thelatinvestor.com.

Las cifras de absorción neta subrayan la fuerza de la recuperación de oficinas. Solo en el primer trimestre de 2025, São Paulo registró una absorción bruta de aproximadamente 187.000 m² y una absorción neta de 105.000 m² de oficinas jll.com, lo que significa que una gran cantidad de espacio fue arrendado y ocupado en solo un trimestre. De manera similar, en el período de enero a abril de 2025, la absorción neta totalizó 107.400 m², lo que representó un 23% más que en el mismo período de 2024 riotimesonline.com. Los edificios premium AAA tuvieron un desempeño especialmente bueno, absorbiendo 36.000 m² (un aumento del 21% interanual) riotimesonline.com. Esta absorción positiva se ha visto favorecida por una oferta nueva limitada. Solo se entregaron aproximadamente 23.700 m² de nuevo espacio de oficinas en toda la ciudad entre enero y abril de 2025 riotimesonline.com, menos de la mitad del nuevo stock del inicio de 2024. Los desarrolladores están retrasando estratégicamente o por fases sus proyectos para evitar un exceso de oferta. Un ejemplo de ello es el enorme proyecto Esther Towers (94.000 m²) en la Zona Sur; su desarrolladora, EZTec, ha ralentizado la construcción, esperando compromisos firmes de arrendatarios antes de la finalización riotimesonline.com riotimesonline.com. Esta moderación significa que la demanda está llenando las vacantes existentes sin ser superada por nuevas entregas, lo que impulsa la reducción de vacantes.

Los submercados clave de oficinas se están beneficiando de manera desigual. La dirección corporativa más cotizada en São Paulo sigue siendo el corredor Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan en el Oeste/Suroeste. JLL informa que en el primer trimestre de 2025, el 70% de toda la demanda de oficinas en las zonas principales se concentró en el eje “Berrini-Chucri Zaidan” jll.com (este es un tramo de distritos empresariales modernos en el sur/oeste). En estas zonas, la vacancia está muy por debajo del promedio de la ciudad: al primer trimestre, la vacancia de Berrini era solo del 13,4% y la de Chucri Zaidan del 16,5% jll.com. Muchos grandes bloques de espacio que estaban vacíos ya se han ocupado: de nueve grandes desarrollos de oficinas que tenían más de 10,000 m² disponibles a fines de 2024, solo cinco aún tenían tales disponibilidades para el primer trimestre de 2025 jll.com. La zona de la Avenida Paulista, aunque sigue siendo importante, está evolucionando; el stock de oficinas más antiguo allí está siendo modernizado y la zona se está volviendo aún más comercial (como se señaló, hay significativos procesos de retrofit y aumento de alquileres). Otros submercados como Pinheiros (emergente con empresas creativas y tecnológicas) y Barra Funda (más enfocado en back-office y oficinas económicas) también están viendo actividad. Por otro lado, ubicaciones secundarias y edificios antiguos que no cumplen con las expectativas modernas de los inquilinos (por ejemplo, falta de servicios o acceso a transporte) están tardando más en alquilarse. Sin embargo, en general, la perspectiva de oficinas es cada vez más positiva: “el mercado está caliente y los negocios se están concretando”, según el director de oficinas de JLL, quien destacó que, a diferencia de otras temporadas, incluso a inicios de 2025 se vieron muchas mudanzas corporativas jll.com.

Segmentos comerciales de retail, industrial y otros

Aunque las oficinas acaparan los titulares, otros segmentos de bienes raíces comerciales de São Paulo presentan un panorama mixto:

• Propiedades minoristas: El segmento inmobiliario minorista está estrechamente vinculado al gasto del consumidor. El sólido crecimiento económico de Brasil de aproximadamente 3% en 2023–24 y la recuperación del mercado laboral han ayudado al tráfico peatonal en centros comerciales y al comercio minorista en las principales calles. Las zonas comerciales principales (como la calle Oscar Freire para el lujo o los centros comerciales en distritos acomodados) se han recuperado en su mayoría de los mínimos durante la pandemia, con tasas de vacancia en descenso y alquileres estabilizados. Dicho esto, el crecimiento del comercio electrónico hace que los minoristas físicos sean selectivos en su expansión. La demanda es más fuerte para los espacios bien ubicados que ofrecen experiencias de compra o satisfacen necesidades diarias en barrios densos. No se observa un exceso importante de centros comerciales en São Paulo actualmente; por el contrario, algunos nuevos proyectos de uso mixto están incorporando componentes de compras y gastronomía en zonas en crecimiento (por ejemplo, desarrollos planificados en suburbios en expansión). Los alquileres minoristas en centros comerciales principales probablemente hayan subido moderadamente en 2025, aunque los datos detallados son menos públicos: los propietarios reportan una mejora en la ocupación y las ventas. En general, el CRE minorista es estable, impulsado por la gran base de consumidores de la ciudad y el regreso del turismo, pero enfrenta el desafío estructural de la competencia online.
• Industrial y Logística: El mercado inmobiliario logístico/industrial en el Gran São Paulo ha sido muy dinámico, impulsado por el comercio electrónico, la logística de terceros y una reconfiguración post-pandémica de las cadenas de suministro. La vacancia de almacenes modernos en la región de São Paulo alcanzó mínimos históricos en los últimos años, y las tasas de alquiler han subido. Por ejemplo, el alquiler promedio logístico pasó de alrededor de R$19/m² en 2020 a casi R$25/m² en 2024 cushmanwakefield.com. En 2025, continúa habiendo una fuerte demanda de centros de distribución en las afueras de São Paulo (Guarulhos, Cajamar, Barueri, etc.). Las tasas de capitalización de los activos industriales se mantienen relativamente altas (a menudo en los bajos dos dígitos), lo que atrae a inversores; por ejemplo, una transacción en febrero de 2025 en Cajamar reflejó una tasa de capitalización del 14,9% para un activo logístico siila.com.br, en línea con las altas tasas de interés en la economía. Nueva oferta está saliendo al mercado en los corredores clave, pero la absorción ha sido saludable. Siendo São Paulo el centro logístico de Brasil, la perspectiva inmobiliaria industrial es positiva: alquileres estables o en aumento y baja vacancia en almacenes “big box” de primer nivel, aunque atemperada por el impacto de las tasas de interés sobre el financiamiento de nuevos desarrollos.
• Hotelería y Usos Mixtos: El sector hotelero en São Paulo se está recuperando a medida que regresan los viajes de negocios y los eventos. Las tasas de ocupación y las tarifas diarias en 2025 han mejorado mucho respecto a los mínimos de 2020–21, aunque aún no han vuelto completamente a los máximos. Esto ha renovado el interés en desarrollos hoteleros y de departamentos con servicios en los distritos de negocios de la ciudad. Además, muchos proyectos de usos mixtos están en marcha, combinando oficinas, residencias, comercio minorista y hotelería. Los desarrolladores se enfocan en complejos de vivir-trabajar-disfrutar, especialmente en las zonas oeste y sur, para satisfacer la demanda de una vida urbana integrada. Esta tendencia refleja tanto un impulso del urbanismo como una preferencia del mercado: los nuevos proyectos en áreas como a lo largo de la Marginal Pinheiros o en ampliaciones de líneas de metro suelen incluir componentes comerciales en las plantas bajas (tiendas, coworking) y residencial en los pisos superiores.

En resumen, el mercado inmobiliario comercial en São Paulo en 2025 está, en general, en alza. Las oficinas lideran la recuperación con un vigoroso repunte en la ocupación y el crecimiento de los alquileres, especialmente en los segmentos de alta gama. El sector minorista se mantiene estable o mejora en ubicaciones privilegiadas, y el industrial/logístico sigue siendo el gran protagonista gracias a una demanda sostenida. Un riesgo a tener en cuenta es si las tasas de interés permanecen elevadas por más tiempo de lo esperado, lo que aumenta las tasas de capitalización (reduciendo el valor de las propiedades) y encarece el financiamiento para nuevos desarrollos comerciales. Por ahora, sin embargo, el sentimiento de los inversores sobre el mercado inmobiliario comercial de São Paulo es optimista, respaldado por el papel de la ciudad como motor económico de Brasil.

Nuevos desarrollos, infraestructura y planificación urbana

Importantes proyectos de infraestructura e iniciativas de desarrollo urbano están transformando el panorama inmobiliario de São Paulo y son clave para su crecimiento futuro. En 2025 y en los próximos años, varios proyectos significativos están en marcha o planificados, abarcando transporte, obras públicas y grandes desarrollos inmobiliarios:

• Expansión de transporte masivo: São Paulo está en medio de una expansión histórica de su red de metro y trenes. Línea 6 del Metro (Naranja) – una nueva línea de metro de 15 km que conecta Brasilândia (noroeste) con São Joaquim (centro de la ciudad) – tiene prevista su apertura para 2025 acciona.com acciona.com. Esta línea atenderá a más de 600.000 pasajeros diarios y llevará el servicio de metro a zonas desatendidas, incluyendo los barrios de Perdizes y Pompeia, donde, como se ha señalado, ya está impactando el valor de las propiedades cercanas. Además, la ciudad está extendiendo la Línea 2 (Verde) aún más hacia los suburbios del este con el apoyo de fondos internacionales worldbank.org, y completando la Línea 17 (Oro), un monorriel que servirá la zona del aeropuerto (de Morumbi a Congonhas). Estos proyectos mejoran la movilidad urbana y normalmente impulsan la demanda inmobiliaria alrededor de las nuevas estaciones. Los estudios muestran que los precios de la vivienda pueden aumentar alrededor de un 10–20% en las áreas que ganan una nueva estación de metro thelatinvestor.com. Por ello, los desarrolladores están concentrando nuevos proyectos en zonas cercanas al transporte, alineándose con los objetivos de desarrollo orientado al transporte de la ciudad.
• Carreteras e Infraestructura Logística: El Estado de São Paulo en 2025 está invirtiendo fuertemente en infraestructura, con un desembolso previsto de R$33,5 mil millones (US$5,4 mil millones), un nivel récord bnamericas.com. Los proyectos clave incluyen mejoras en autopistas como la finalización del tramo norte del Rodoanel (anillo vial), actualizaciones de carreteras principales (por ejemplo, Bandeirantes, Anchieta), y corredores de desarrollo regional (proyectos como Rota dos Bandeirantes, etc.). El gobierno estatal anunció cerca de R$15 mil millones para iniciativas regionales (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) para mejorar caminos y servicios públicos en el interior riotimesonline.com. Para la ciudad, autopistas mejoradas y un impulso a la expansión de carriles de autobús de tránsito rápido (BRT) y un tren ligero (VLT) planificado en la zona central vectio.com reforzarán aún más la conectividad. Una mejor infraestructura logística aumenta el atractivo de los parques industriales alrededor del área metropolitana y puede abrir nuevas zonas para el desarrollo comercial.
• Revitalización Urbana y Zonificación: Las estrategias de urbanismo de São Paulo en los últimos años se concentran en la densificación a lo largo de los corredores de transporte y la revitalización del centro. Las revisiones del Plan Maestro 2024 y los cambios en la ley de zonificación fomentan proyectos de gran altura y de ingresos mixtos en distritos céntricos y bien ubicados. Como se mencionó, la ciudad aprobó una legislación que permite mayor altura en los edificios a cambio de la inclusión de unidades asequibles (por ejemplo, el Proyecto de Ley 127) thelatinvestor.com. Esta “zonificación inclusiva” busca dirigir la inversión privada hacia la creación de más oferta de vivienda en zonas con alta oferta de empleo y abordar el déficit habitacional. La ciudad también ha estado adquiriendo unidades habitacionales de desarrolladores en áreas céntricas como Anhangabaú para ofrecer vivienda social y reducir la vacancia en edificios antiguos del centro thelatinvestor.com. Otro programa urbano en vigor es la designación de ciertas áreas verdes privadas como utilidad pública, permitiendo que la ciudad preserve o cree parques a cambio de derechos de construcción en otros lugares thelatinvestor.com. Esto incentiva a los desarrolladores a integrar espacios verdes en los proyectos o contribuir a parques públicos, como se observa en zonas como Chácara Flora y en los nuevos parques planificados para Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. En general, estos movimientos de planificación urbana buscan crear una ciudad más sostenible y orientada al transporte público, conteniendo la expansión y mejorando la habitabilidad, factores que a su vez hacen más atractivo el mercado inmobiliario de São Paulo.
• Desarrollos Inmobiliarios Notables: El sector privado está respondiendo con desarrollos a gran escala en todo São Paulo:
  • En el ámbito de oficinas comerciales, además de las ya mencionadas Esther Towers (94k m²), que serán uno de los mayores complejos de oficinas una vez terminadas, hay nuevas torres corporativas en ascenso en la región de Faria Lima/Itaim, y en Brooklyn/Chucri Zaidan donde complejos como Parque da Cidade continúan expandiéndose. Muchos de estos proyectos son de uso mixto, incluyendo oficinas, comercios y a veces residencias/espacios hoteleros.
  • En el sector residencial, los mega-proyectos de uso mixto son tendencia. El “Reserva Alphaville” en Barueri (zona oeste metropolitana) y el “Parque Global” en el sur son ejemplos de comunidades planificadas que cuentan con torres residenciales, centros comerciales y espacios recreativos. En zonas céntricas, desarrolladoras como Setin y Tegra han lanzado proyectos multi-torre que incorporan espacios de co-working y locales comerciales en la planta baja para alinearse con la demanda de vivir, trabajar y disfrutar en el mismo lugar.
  • También hay un crecimiento en el segmento de build-to-rent (multifamiliar), un concepto relativamente nuevo en Brasil. Algunas grandes empresas están convirtiendo terrenos y edificios en complejos de departamentos en alquiler de propiedad institucional siila.com.br, lo que señala una evolución en el modelo del mercado residencial. Esto podría aumentar la oferta de alquileres de calidad y atender a un segmento de jóvenes profesionales que prefiere alquilar en edificios con muchas comodidades.

En resumen, los proyectos de infraestructura y desarrollo en São Paulo son tanto consecuencia como catalizador del auge inmobiliario. La mejora del transporte y las ambiciosas políticas urbanas (zonificación para densidad, iniciativas ecológicas) están desbloqueando nuevas oportunidades en toda la ciudad. Los compradores e inversores observan atentamente a dónde irá la próxima línea de metro o carretera, ya que esos lugares suelen experimentar apreciaciones inmobiliarias superiores al promedio. El compromiso de la ciudad con la modernización de la infraestructura (respaldado en algunos casos por fondos federales e internacionales) es una buena señal para el crecimiento a largo plazo, aunque requiere una planificación cuidadosa para garantizar un desarrollo inclusivo.

Oportunidades y riesgos de inversión

El mercado inmobiliario de São Paulo presenta un amplio abanico de oportunidades de inversión: desde departamentos de alquiler con alta rentabilidad hasta oficinas premium y desarrollos en barrios emergentes, pero también trae consigo notables riesgos que los inversores deben considerar.

Oportunidades:

• Ingresos robustos por alquiler: Con rendimientos promedio de alquiler residencial del 5–6% en São Paulo globalpropertyguide.com, los inversionistas pueden obtener flujos de ingresos sólidos. Estos rendimientos son atractivos en comparación con otras ciudades globales (muchas de las cuales tienen rendimientos por debajo del 4%) y ofrecen una protección contra la inflación. La alta demanda de alquileres (vacancia ~3–5% thelatinvestor.com) garantiza que los propietarios puedan encontrar inquilinos rápidamente, especialmente en zonas céntricas o cerca de universidades. La creciente población de jóvenes profesionales y estudiantes en São Paulo sostiene un mercado de alquiler fuerte.
• Potencial de Apreciación de Capital: Los valores de las propiedades en São Paulo han mostrado una apreciación constante, y aunque el mercado maduro implica un crecimiento moderado (dígitos medios anuales en las zonas principales globalpropertyguide.com), ciertos segmentos tienen potencial para ganancias superiores. Por ejemplo, barrios emergentes conectados a nuevas infraestructuras (extensiones del metro, etc.) pueden experimentar aumentos en los precios de las propiedades en los próximos años. Los primeros inversores en distritos como Perdizes (Línea 6), o a lo largo de líneas de tránsito planificadas, podrían beneficiarse de una apreciación significativa a medida que mejora la conectividad thelatinvestor.com. Asimismo, invertir en áreas emergentes con planes de revitalización urbana (por ejemplo, la revitalización del centro de São Paulo) podría generar rendimientos sólidos a medida que estas zonas se gentrifican.
• Segmentos de lujo y alta gama: El mercado de lujo en São Paulo está en auge, lo que indica oportunidades para desarrollos de alto nivel o inversiones rápidas. Barrios como Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição presentan precios récord en 2025 riotimesonline.com, pero la demanda sigue siendo alta entre brasileños adinerados y compradores internacionales. Proyectos dirigidos a este segmento (por ejemplo, condominios boutique de lujo, áticos en Alto de Pinheiros con vistas panorámicas thelatinvestor.com) se están vendiendo muy bien y, a menudo, a precios premium. Los inversores que participen en desarrollos de lujo pueden obtener ganancias sustanciales, como lo demuestra el aumento del 34% en el lanzamiento de viviendas de lujo en 2023 y la fortaleza continua del sector thelatinvestor.com.
• Inversiones Comerciales y en FII: La recuperación del mercado de oficinas abre oportunidades en el sector inmobiliario comercial. Invertir en edificios de oficinas de primer nivel (o en participaciones de los mismos) mientras las vacantes aún están por encima de los niveles previos a la pandemia podría ser una apuesta por una recuperación adicional; ya los alquileres están subiendo y las vacantes disminuyendo jll.com. Además, los Fondos de Inversión Inmobiliaria (FIIs) de Brasil permiten a los particulares invertir en carteras inmobiliarias diversificadas (oficinas, centros comerciales, almacenes logísticos, etc.) con ciertas ventajas fiscales. Muchos FIIs cotizan en la bolsa y distribuyen ingresos provenientes de alquileres. Según las reglas actuales, los inversionistas individuales gozan de dividendos libres de impuestos de renta de acciones de FII (si el fondo tiene más de 50 inversionistas y otras condiciones) practiceguides.chambers.com. Esto hace que los FIIs sean similares a los REIT y una forma popular y relativamente líquida de invertir en el sector inmobiliario de São Paulo sin ser propietario directo.
• Diversificación de Cartera y Juego de Moneda: Los inversionistas extranjeros que miran a São Paulo pueden diversificar geográficamente. El real brasileño (moneda) tiene períodos de debilidad que pueden hacer que los activos sean relativamente baratos en términos de USD o EUR, ofreciendo una posible ganancia cambiaria si el real se fortalece. Algunos inversionistas internacionales ya están activos, atraídos por el gran mercado de Brasil; São Paulo sigue siendo “un destino atractivo para inversionistas extranjeros, especialmente de Europa y Asia” thelatinvestor.com. Con una debida diligencia adecuada, los compradores extranjeros pueden capitalizar el conocimiento del mercado local (a menudo a través de asociaciones o fondos locales). Las regulaciones permiten que los extranjeros compren bienes raíces urbanos libremente; solo se necesita un número de identificación fiscal brasileño (CPF) para comprar propiedades, sin restricciones importantes en adquisiciones urbanas por parte de no residentes globalpropertyguide.com.

Riesgos:

• Altas tasas de interés y costos de financiamiento: Las tasas de interés en Brasil están actualmente muy altas (Selic 14,75% riotimesonline.com), lo que se traduce en tasas hipotecarias a menudo en la mitad de los diez puntos porcentuales. Mientras que algunas fuentes señalaron que las tasas hipotecarias habían caído a un solo dígito en 2024 thelatinvestor.com, el ciclo de endurecimiento las hizo subir nuevamente para 2025. El crédito caro puede disminuir la asequibilidad para los compradores, especialmente en los segmentos de clase media. ABECIP (la asociación de prestamistas hipotecarios) pronosticó una caída del 17% en los préstamos hipotecarios a través de los bancos de ahorro en 2025 riotimesonline.com debido a estos costos. Los inversionistas que dependen del apalancamiento enfrentarán mayores costos de servicio de la deuda, lo que potencialmente podría reducir sus rendimientos. Si las tasas altas persisten, la actividad inmobiliaria podría enfriarse y el crecimiento de los precios desacelerarse. Dicho esto, muchos esperan que las tasas comiencen a bajar si la inflación está bajo control; mucho depende de los movimientos del Banco Central a fines de 2025–2026.
• Incertidumbre económica y política: Si bien las previsiones actuales para el crecimiento del PIB de Brasil son modestas pero positivas (~2% en 2025 globalpropertyguide.com), cualquier recesión o inestabilidad política podría afectar el mercado inmobiliario. Por ejemplo, si la economía de Brasil se desacelera más de lo esperado o entra en recesión, la demanda tanto de vivienda como de espacios comerciales se vería afectada. El riesgo político también es un factor: cambios en las políticas gubernamentales tras las elecciones generales de 2026 podrían impactar aspectos como regulaciones de desarrollo, impuestos o reglas de inversión extranjera. La política estatal y municipal de São Paulo (por ejemplo, elecciones para alcalde) puede influir en los impuestos locales a la propiedad y la zonificación. Los inversionistas deben monitorear los indicadores macroeconómicos y las señales de política, ya que Brasil ha experimentado ciclos de auge y caída.
• Precios asequibles y sobrecalentamiento en ciertos barrios: Los rápidos aumentos de precios en determinados vecindarios generan preocupaciones sobre la reducción de la asequibilidad y condiciones potencialmente similares a una burbuja en esos sectores. Si los precios en las zonas privilegiadas siguen aumentando muy por encima del crecimiento de los ingresos, la cantidad de nuevos compradores disminuye y esos mercados podrían estancarse. Ya se observa una “brecha de riqueza urbana” riotimesonline.com – los enclaves exclusivos se vuelven cada vez más inaccesibles, lo que, aunque beneficia a los propietarios actuales, podría generar presiones políticas (por ejemplo, aumento de impuestos inmobiliarios o controles al desarrollo) o simplemente topar con un techo si los locales quedan excluidos por los precios. Por otro lado, el exceso de desarrollos de unidades pequeñas (São Paulo experimentó una tendencia de lanzamientos de micro-unidades en los últimos años) podría ocasionar sobreoferta en segmentos específicos. Los lanzamientos récord de 2024–25 globalpropertyguide.com, si no son absorbidos a un ritmo sostenido, podrían resultar en un elevado inventario a mediano plazo, lo que podría forzar correcciones de precios o incentivos de venta.
• Cambios regulatorios y fiscales: Los inversores deben navegar el sistema fiscal y legal de Brasil, que puede ser complejo. La compra de propiedades implica impuestos a la transacción (~3% ITBI en São Paulo) y tasas que suman entre ~4–6% del precio taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Mantener la propiedad conlleva impuestos anuales IPTU (que en São Paulo oscilan aproximadamente entre el 0,5% y el 1,5% del valor, en una escala progresiva) angloinfo.com thelatinvestor.com. Los ingresos de alquiler están sujetos a impuestos (los arrendadores individuales pagan hasta un 27,5% de impuesto a la renta). Ha habido discusiones recientes sobre la reforma tributaria; por ejemplo, una propuesta en 2025 inicialmente amenazó con gravar la renta de los FII (a través de nuevos impuestos IBS/CBS), pero tras la presión del sector, el gobierno indicó que preservará las exenciones fiscales para los FII practiceguides.chambers.com. Estos cambios en la política fiscal podrían afectar los rendimientos de las inversiones. Adicionalmente, cualquier restablecimiento de controles de precios de alquiler (actualmente no existen, pero es un riesgo en escenarios de alta inflación) o leyes más estrictas de arrendamiento podría alterar la ecuación de rentabilidad por alquiler. Los inversores deben mantenerse actualizados sobre los cambios regulatorios, contar con buen asesoramiento legal y, quizás, estructurar sus inversiones (por ejemplo, a través de sociedades holding brasileñas o fondos) para optimizar la eficiencia fiscal.
• Riesgo cambiario: Para los inversores extranjeros, la moneda de Brasil puede ser volátil. Una depreciación del real brasileño puede erosionar los rendimientos en USD/EUR de una inversión inmobiliaria (aunque también hace que la compra sea más barata inicialmente). Esto es un arma de doble filo: aunque el real ha sido relativamente estable recientemente, cambios en los mercados globales o problemas internos podrían provocar oscilaciones.

Al equilibrar estos factores, el mercado inmobiliario de São Paulo sigue siendo un entorno de inversión de alto potencial pero no libre de riesgos. Los fundamentos de la ciudad —una población masiva, su papel como centro financiero, déficit habitacional e infraestructura en mejora— proporcionan una base sólida para el crecimiento a largo plazo. Sin embargo, los riesgos cíclicos a corto plazo (tasas de interés, cambios económicos) y los problemas estructurales (desigualdad, burocracia) deben ser gestionados. Inversores prudentes están adoptando estrategias como enfocarse en proyectos vinculados al transporte, utilizar asociaciones locales o diversificarse a través de fondos inmobiliarios para mitigar algunos de estos riesgos.

Pronósticos y perspectivas para 2026 y más allá

De cara al futuro, las proyecciones de expertos e indicadores económicos sugieren que el mercado inmobiliario de São Paulo continuará creciendo en 2026 y en los años siguientes, aunque probablemente a un ritmo moderado y sostenible en lugar de un auge desenfrenado. Aquí tienes los puntos clave de los pronósticos:

• Crecimiento continuo de los precios: Los analistas proyectan que el sector inmobiliario brasileño en su conjunto verá un aumento de precios del orden de 6–10% anual hasta 2026, con cierta variación según la región thelatinvestor.com. Para São Paulo específicamente —por ser un mercado maduro—, las expectativas son de aumentos anuales de precios en torno a un solo dígito medio en el corto plazo (quizás en el rango del 5–7%). Un pronóstico compuesto citó un crecimiento anual compuesto de ~5% para 2025–2026 a nivel nacional thelatinvestor.com. Esto supone que no habrá shocks importantes y se sustenta por la persistente escasez de vivienda, el crecimiento urbano y el apoyo gubernamental a la vivienda. Hasta 2030, se proyecta que el mercado residencial brasileño crezca a una Tasa Compuesta Anual de Crecimiento (CAGR) de aproximadamente 5,4%, pasando de ~$62,8 mil millones en 2025 a ~$81,7 mil millones en 2030 thelatinvestor.com. São Paulo, como una parte significativa de ese mercado, debería reflejar esta trayectoria de crecimiento estable, quizás un poco más lenta si las tasas de interés la limitan, o más rápida si el crecimiento económico sorprende al alza.
• Impulsores clave: Algunos factores impulsarán las perspectivas:
  • Trayectoria de las tasas de interés: Una suposición crítica es que la tasa Selic se estabilizará y eventualmente disminuirá desde su punto máximo. Si la inflación continúa moderándose, muchos esperan recortes de tasas a finales de 2025 y hacia 2026, lo que revitalizaría los préstamos hipotecarios y la asequibilidad para los compradores. Esto sería una bendición para el mercado inmobiliario, potencialmente acelerando las ventas y el aumento de precios en 2026. Por el contrario, si las tasas altas persisten por más tiempo, el mercado podría enfriarse. La mayoría de los pronósticos básicos consideran una flexibilización de la política monetaria para 2026 thelatinvestor.com.
  • Crecimiento económico: Se prevé que la economía de Brasil se expanda modestamente (~2% anual en el mediano plazo thelatinvestor.com). São Paulo, siendo el motor, podría superar ligeramente ese indicador. El crecimiento estable del PIB y de los ingresos en este nivel respalda la absorción de bienes raíces, pero también la mantiene controlada; no esperamos un crecimiento de dos dígitos a menos que haya un auge inesperado. El desempleo ha ido disminuyendo y, si eso continúa, más hogares podrán comprar viviendas.
  • Demografía y urbanización: São Paulo seguirá atrayendo migrantes y nuevos hogares. La población metropolitana sigue creciendo (se proyecta en ~22.8 millones para 2024 thelatinvestor.com y seguirá aumentando después). Los jóvenes adultos en busca de vivienda, combinados con un déficit de unidades en las décadas pasadas, significan que la demanda fundamental permanecerá alta. Esto sustenta una perspectiva positiva a largo plazo: incluso si los ciclos a corto plazo fluctúan, la ciudad necesita más viviendas y espacio comercial para su población creciente y en evolución.
  • Política gubernamental: La continuación de programas de vivienda (MCMV o sus futuras versiones) y cualquier nuevo incentivo influirán en el segmento de vivienda asequible. La expansión de subsidios por parte de la administración actual (como la inclusión de ingresos medios en el MCMV al 10% de interés riotimesonline.com) sugiere que el apoyo se mantendrá. Además, las mejoras de infraestructura a gran escala que finalizarán entre 2025 y 2027 (líneas de metro, etc.) abrirán nuevas áreas para el desarrollo, como se mencionó, lo cual puede generar picos de crecimiento localizados.
• Perspectivas por segmento:
  • Para el residencial, se espera una normalización hacia un crecimiento estable. Después del frenético aumento de 2024–25 (con ventas y lanzamientos récord), el mercado podría moderarse ligeramente. ABRAINC (asociación de desarrolladores) y Secovi-SP podrían prever un crecimiento de volumen ligeramente menor en 2026 simplemente porque 2025 estableció un punto de referencia alto. Pero el crecimiento general continúa dado que hay una demanda insatisfecha. Es probable que los precios en São Paulo no repitan los grandes saltos de 2021–22; en cambio, se espera un aumento más medido, alineado con la inflación o algunos puntos por encima, lo cual se considera saludable. Algunas regiones (por ejemplo, ciudades del Nordeste como Fortaleza, Salvador) pueden continuar superando a São Paulo en crecimiento porcentual thelatinvestor.com, pero São Paulo seguirá teniendo una apreciación fiable y continuará siendo el líder en volumen.
  • Para el comercial/oficinas, muchos analistas ven 2025 como el inicio de un repunte cíclico. Para 2026, si las condiciones económicas se mantienen, las vacancias de oficinas en São Paulo podrían comprimirse potencialmente hasta porcentajes de un solo dígito o poco más del 10% en las zonas premium, lo que impulsaría nuevos aumentos de alquiler (aunque a un ritmo más lento tras el alza inicial). Sin embargo, la nueva oferta de oficinas programada para 2025–26 (proyectos que se retrasaron durante la pandemia y ahora se están completando) podría evitar que la vacancia caiga demasiado rápido nmrk.com. La perspectiva para oficinas es cautelosamente optimista: mejora de fundamentos pero aún no es un mercado de propietarios a nivel ciudad para 2026, a menos que la economía se acelere. Para logística/industrial, el consenso es fuerte: las tendencias de nearshoring y comercio electrónico podrían mantener una alta ocupación; algunos pronósticos predicen un crecimiento continuo de los alquileres pero a un ritmo moderado a medida que entren más almacenes al mercado.
  • Para el comercial minorista/hospitalidad, asumiendo que no haya nuevas disrupciones similares al COVID, 2026 debería ser un período de consolidación y crecimiento. Los alquileres en las principales calles comerciales podrían volver a subir, y podrían considerarse nuevos proyectos de centros comerciales a medida que regrese la confianza del consumidor.
• Riesgos para la perspectiva: Los analistas sí señalan algunos factores que podrían moderar las proyecciones de crecimiento. El principal de ellos es “la tasa Selic actual de 14,75%, que encarece las hipotecas, un posible enfriamiento económico con un crecimiento del PIB de solo ~2%, y restricciones de asequibilidad ya que los precios de las propiedades superan el crecimiento salarial” thelatinvestor.com. Estos factores podrían limitar el crecimiento de precios en mercados como São Paulo al extremo inferior de las previsiones (p. ej.: 5-6% en vez de 9-10%). Por otro lado, cualquier señal de una caída más rápida de la inflación o reformas económicas más sólidas podría aumentar la confianza y, por lo tanto, impulsar el mercado inmobiliario.
• Perspectiva a largo plazo: Para 2030, es probable que São Paulo siga siendo el mercado inmobiliario dominante en la mayor economía de América Latina. Los analistas urbanos prevén una mayor verticalización (más rascacielos), iniciativas de ciudades inteligentes (transporte orientado, construcción ecológica, etc.) y un mercado de capitales más profundo para bienes raíces (más instrumentos similares a FII, mayor inversión institucional extranjera). La maduración del mercado podría llevar a un menor crecimiento nominal pero mayor estabilidad. Se puede esperar que los rendimientos de alquiler se compriman gradualmente si las tasas de interés se normalizan a la baja; por ejemplo, los rendimientos podrían pasar de ~6% a entre 4–5% a largo plazo, similar a las tendencias globales, lo que implica que los valores de las propiedades crezcan más rápido que los alquileres en este escenario.

En conclusión, el pronóstico para el mercado inmobiliario de São Paulo hasta 2026 y más allá es ampliamente positivo, destacando un crecimiento constante en lugar de una burbuja. Los fundamentos de la ciudad (población, papel económico) respaldan una demanda continua y, si bien 2025 experimentó una actividad muy intensa, se anticipa una suave desaceleración hacia una expansión sostenible. Los participantes del mercado deben planificar para un crecimiento de valores de rango medio, prestar atención a los factores macroeconómicos (especialmente las tasas de interés) y reconocer que persistirán variaciones regionales; por ejemplo, el noreste de Brasil podría seguir superando en tasa de crecimiento, mientras que São Paulo y Río verán una “apreciación moderada” desde una base alta thelatinvestor.com. No obstante, São Paulo seguirá siendo pieza clave para la inversión inmobiliaria, con sus oportunidades diversas en los sectores residencial y comercial.

Regulaciones gubernamentales e implicaciones fiscales

Quienes participen en el mercado inmobiliario de São Paulo —ya sea comprando una vivienda, vendiendo o invirtiendo— deben estar al tanto de las regulaciones gubernamentales e impuestos que se aplican. El marco legal de Brasil para bienes raíces está bien establecido, aunque puede ser complejo. A continuación, un resumen de las principales consideraciones regulatorias y fiscales:

• Impuestos a la Transferencia y Transacción de Propiedades: Al comprar una propiedad, el principal impuesto es el ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), un impuesto municipal a la transferencia. En la ciudad de São Paulo, la tasa del ITBI es del 3% del valor de la propiedad taxsummaries.pwc.com. Normalmente lo paga el comprador al registrar la venta. Además, existen tasas notariales y de registro y a menudo una comisión para el corredor (usualmente ~6% pagada por el vendedor). En total, los costos de transacción para un comprador en São Paulo suelen sumar alrededor de 4–6% del precio de compra al considerar impuestos y tasas thelatinvestor.com. Hay que tener en cuenta que si se compra a través de una operación de acciones (adquiriendo una empresa que posee la propiedad), podría haber formas de reducir los impuestos, pero las autoridades examinan estas estructuras para asegurar que tengan sustancia económica practiceguides.chambers.com.
• Impuestos a la Propiedad (IPTU): Los propietarios de bienes raíces en São Paulo pagan un IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) anual, que es el impuesto municipal a la propiedad. El IPTU se calcula sobre el valor fiscal del inmueble y es gradual. Para propiedades residenciales, las tasas generalmente oscilan entre 0,5% y alrededor del 1,5% del valor fiscal por año, dependiendo del valor y uso angloinfo.com thelatinvestor.com. Las propiedades comerciales tienen tasas un poco más altas (a menudo hasta el 1,5% o un poco más). Por ejemplo, un apartamento de precio medio podría pagar aproximadamente el 1% de su valor anual en IPTU. La ciudad actualiza periódicamente los valores fiscales; en 2024, el municipio de São Paulo aprobó hasta un 10% de aumento en la base de valoración de las propiedades para el IPTU, por lo que algunos dueños vieron aumentar sus facturas de impuestos siila.com.br. Existen exenciones y descuentos para ciertos casos (propiedades de bajo valor, propietarios mayores o discapacitados con una sola vivienda, etc.) en.clickpetroleoegas.com.br. En general, el IPTU es un costo de mantenimiento a considerar en los retornos de inversión.
• Impuesto sobre la Renta sobre Ingresos de Alquiler: Si arrienda una propiedad, los ingresos por alquiler están sujetos al impuesto sobre la renta brasileño. Para propietarios individuales que sean residentes fiscales, los ingresos por alquiler se suman a sus otros ingresos y se gravan a las tasas progresivas (hasta el 27,5%). Existe una retención mensual (carnê-leão) para personas que reciben alquileres por encima de un umbral, que luego se consolida en la declaración de impuestos anual. Sin embargo, muchos propietarios individuales pueden deducir un 25% ficticio del alquiler como gastos y existen exenciones específicas (por ejemplo, si el alquiler está por debajo de un umbral mínimo). Los propietarios no residentes enfrentan una retención fija del 15% sobre el alquiler bruto (o 25% si residen en una jurisdicción considerada paraíso fiscal). Los inversionistas a veces estructuran la propiedad a través de una empresa o fondo brasileño para optimizar impuestos. Un vehículo popular es el FII (Fondo de Inversión Inmobiliaria) como se mencionó: si una persona física invierte a través de un FII que posee propiedades, los ingresos de alquiler distribuidos pueden estar exentos de impuestos para ellos, siempre que se cumplan ciertas condiciones (fondo con más de 100 inversores, <10% de propiedad por un solo inversor, etc.) practiceguides.chambers.com. Esto hace que los FII sean muy eficientes fiscalmente. También existe un RET (Régimen Especial Tributario) para proyectos de desarrollo mediante una empresa SPE, que grava los ingresos del desarrollador a una tasa compuesta favorable – relevante para constructores que venden unidades practiceguides.chambers.com.
• Impuesto sobre Ganancias de Capital: Al vender una propiedad, las personas están sujetas al impuesto sobre ganancias de capital sobre cualquier ganancia. La ganancia se calcula como el precio de venta menos el costo de adquisición (ajustado por inflación hasta 1996, más mejoras documentadas). Para residentes brasileños, la tasa del impuesto es progresiva: 15% sobre ganancias hasta R$5 millones; 17,5% sobre la porción de R$5–10 millones; 20% sobre la porción de R$10–30 millones; 22,5% sobre cualquier porción superior a R$30 millones taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Los no residentes generalmente pagan una tasa fija del 15% sobre las ganancias (25% si el vendedor reside en una jurisdicción de baja tributación) brazilbeachhouse.com. Hay exenciones importantes: Brasil otorga una exención total del impuesto a las ganancias de capital si una persona vende su única propiedad residencial por hasta R$440,000 y no ha vendido otra en los últimos 5 años. Otra exención: si una persona vende una residencia y utiliza el dinero para comprar otra residencia en Brasil dentro de los 180 días, la ganancia puede estar exenta (esto puede usarse una vez cada varios años) auxadi.com. Estas reglas fomentan la reinversión en vivienda. También vale la pena señalar que vender a través de una estructura corporativa podría evitar algunos impuestos (por ejemplo, vender acciones de la empresa en lugar de la propiedad genera exención de ITBI, pero las autoridades pueden gravarlo como venta de propiedad si es solo un vehículo practiceguides.chambers.com). Una correcta planificación fiscal y el asesoramiento local son esenciales para que los vendedores minimicen legalmente el impuesto a las ganancias de capital.
• Consideraciones para Compradores/Vendedores Extranjeros: A los extranjeros generalmente se les permite invertir en bienes raíces urbanos en Brasil, incluyendo São Paulo. No hay restricción para la propiedad extranjera de apartamentos, casas o unidades comerciales en la ciudad; no es necesario ser residente. Se requiere un CPF (número de identificación fiscal), que los inversionistas extranjeros pueden obtener globalpropertyguide.com. Los fondos deben enviarse a través del sistema bancario oficial (para registrar el capital extranjero si se planea repatriar ganancias después). Las únicas restricciones aplican principalmente a tierras rurales y áreas cercanas a las fronteras nacionales (lo cual no aplica dentro de la ciudad de São Paulo) globalpropertyguide.com. Cuando los extranjeros venden propiedades y retiran dinero, deben pagar el impuesto a las ganancias de capital como se indicó, y tener en cuenta el tipo de cambio y cualquier registro de repatriación para evitar la doble tributación. Los ingresos por alquiler para no residentes se gravan mediante retención, como se mencionó. Es recomendable que los extranjeros trabajen con abogados y quizás mantengan propiedades a través de una entidad brasileña para mayor simplicidad si realizan múltiples transacciones.
• Entorno Regulatorio: El sistema legal de Brasil brinda una fuerte protección a los derechos de propiedad y hace cumplir los contratos (como los de arrendamiento). La ley de alquiler residencial (Ley Federal 8.245/1991) otorga a los propietarios el derecho de ajustar el alquiler anualmente según la inflación y de recuperar la propiedad al finalizar el contrato o en caso de incumplimiento del inquilino. El desalojo por falta de pago puede tardar algunos meses mediante procedimiento judicial, pero se ha agilizado en los últimos años. Los alquileres comerciales tienen más flexibilidad y pueden tener plazos más largos, que se negocian libremente practiceguides.chambers.com. En São Paulo, se permite el alquiler temporal (tipo Airbnb), aunque las asociaciones de condominios pueden regularlo en sus edificios. La construcción y el desarrollo están fuertemente regulados por los códigos de zonificación y edificación de la ciudad: se requieren permisos locales (alvará) y el cumplimiento con reglas de uso, altura y densidad, que han ido evolucionando (por ejemplo, el Plan Maestro Estratégico de 2014 y sus revisiones de 2024). Existen “Operações Urbanas” (distritos de operación urbana) en São Paulo, donde los desarrolladores pueden pagar tarifas para exceder los límites de zonificación y así financiar mejoras públicas. Los promotores también contribuyen mediante la Outorga Onerosa (un cargo por derechos adicionales de construcción), que forma parte del costo de los proyectos. Aquellos que deseen desarrollar deben estudiar los cambios en las leyes de zonificación; como se indicó, los cambios recientes favorecen la alta densidad a lo largo del transporte y en el centro, pero podrían restringir en otras zonas (algunas áreas puramente residenciales permanecen protegidas).
• Impuestos sobre la Propiedad a través de Entidades: Muchos inversores grandes utilizan estructuras corporativas (empresas Ltda o S/A, o fondos de inversión). Las empresas normales pagan impuesto sobre la renta corporativa por ingresos de alquiler y ganancias (~34% de tasa combinada), pero a menudo pueden compensar costos. También hay un impuesto sobre terrenos urbanos vacantes en São Paulo (para desalentar la retención especulativa de terrenos): pueden aplicarse tasas más altas de IPTU si un lote está sin desarrollar. Para quienes invierten en terrenos para desarrollo, tengan en cuenta esto y los cronogramas del proyecto en consecuencia.

En esencia, los compradores deben presupuestar aproximadamente un 5% en costos de adquisición, impuestos anuales sobre la propiedad e impuestos sobre la eventual venta, y asegurarse de cumplir con la documentación brasileña (registrar las transacciones en el registro oficial, etc. es fundamental – las transferencias no registradas no tienen validez legal). El gobierno ha sido relativamente favorable para los inversores al mantener incentivos fiscales para la inversión inmobiliaria (como los FIIs) y ampliar los programas de financiamiento de viviendas. Sin embargo, se debe estar atento a las reformas tributarias propuestas – por ejemplo, una reforma tributaria más amplia en discusión podría unificar los impuestos al consumo (ISS, PIS/COFINS), lo que podría afectar indirectamente los costos de construcción o los servicios inmobiliarios.

Mantenerse informado y buscar asesoramiento profesional ayudará a compradores, vendedores e inversores a navegar el entorno regulatorio. A pesar de cierta burocracia, el gran mercado de Brasil y las protecciones legales hacen que, en general, sea un entorno seguro para la inversión inmobiliaria, siempre y cuando se sigan las reglas y se comprendan las implicaciones fiscales. Como siempre, la debida diligencia sobre la propiedad específica (verificar el título, gravámenes, deudas de condominio, etc.) en el cartório (registro) es vital – pero eso entra más en el detalle de la transacción que en el mercado general, así que baste decir que: el entorno regulatorio y fiscal, aunque intrincado, es manejable y generalmente bien entendido por los profesionales locales, y sigue evolucionando para incentivar la inversión y atender las necesidades sociales.

Conclusión

El mercado inmobiliario de São Paulo en 2025 destaca por su dinamismo y resiliencia. Tanto los sectores residenciales como los comerciales no solo se han recuperado de los recientes desafíos económicos, sino que están alcanzando nuevos máximos – ya sea en ventas récord de viviendas, en el auge de la construcción de nuevas unidades, o en la baja de las vacancias de oficinas a mínimos de varios años. Los precios han ido en aumento, aunque comparados con el ritmo vertiginoso observado en algunas ciudades brasileñas más pequeñas, el crecimiento de São Paulo ha sido sólido y sostenible, reflejando su madurez. Los barrios clave de la ciudad ilustran un microcosmos de tendencias: las zonas ultraprime fijan precios de referencia ante una fuerte demanda de lujo, los distritos tecnológicos y las áreas vinculadas al transporte están en alza, y existen políticas para fomentar un desarrollo más equitativo e inclusivo en el tejido urbano.

Al mirar hacia 2026 y más allá, el panorama es cautelosamente optimista. Las previsiones sugieren un crecimiento continuo en los valores y alquileres de las propiedades, respaldados por necesidades estructurales de vivienda y estabilidad económica, aunque probablemente a un ritmo más moderado. Los inversores pueden encontrar abundantes oportunidades en este mercado – desde aprovechar altos rendimientos de alquiler y la mejora del sector de oficinas, hasta capitalizar la apreciación impulsada por infraestructura – pero también deberán lidiar con los riesgos de altos costos de financiación y garantizar el cumplimiento del marco regulatorio de Brasil. El papel del gobierno sigue siendo crucial: las mejoras en infraestructura y los programas de vivienda seguirán moldeando la trayectoria del mercado, al igual que cualquier cambio en la política tributaria.

En comparación con años anteriores, 2025 se siente como una culminación de la recuperación pospandemia y un giro hacia una nueva etapa: el acelerado crecimiento de recuperación se está nivelando hacia una expansión más normalizada. Para contexto, a mediados de los años 2010 hubo estancamiento en el sector inmobiliario de São Paulo, en los últimos años de esa década y principios de los 2020 resurgió el dinamismo, y actualmente a mediados de la década de 2020 parece haber una consolidación en un nivel más alto de actividad y valor. La capacidad de la ciudad para seguir atrayendo personas y empresas, y para adaptarse mediante nuevos desarrollos y planificación urbana, garantiza que el mercado inmobiliario seguirá siendo un motor dinámico de su economía.

En resumen, el mercado inmobiliario de São Paulo en 2025 es robusto: se caracteriza por una fuerte demanda, precios y alquileres en alza, y un desarrollo significativo, y está posicionado para mantener su crecimiento en los próximos años. Los inversionistas y partes interesadas deben proceder con estrategias informadas, equilibrando los fundamentos alcistas frente a las variables macroeconómicas. El panorama es multifacético: desde penthouses de lujo hasta iniciativas de vivienda asequible, desde relucientes nuevas torres de oficinas hasta bloques revitalizados en el centro. Esta diversidad es la fortaleza del mercado. Con una gestión prudente de los riesgos y un enfoque continuo en el desarrollo urbano sostenible, es probable que São Paulo vea florecer su sector inmobiliario, reforzando su estatus como uno de los principales mercados inmobiliarios de América Latina.

Fuentes:

• Global Property Guide – Análisis del Mercado de Brasil 2025 (precios, ventas, lanzamientos y rendimientos en São Paulo) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Datos de Secovi-SP & CBIC vía Rio Times – Crecimiento del mercado de la vivienda y tasas de interés riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
• JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Tendencias de vacancia y alquiler de oficinas jll.com jll.com
• Datos de CBRE vía Rio Times – La ocupación de oficinas alcanza nivel máximo pospandemia (reducción de la vacancia, absorción) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Rio Times – Precios récord en barrios exclusivos (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
• The Latinvestor – Tendencias del mercado inmobiliario en São Paulo 2025 (cambios de zonificación, impacto del transporte, tendencias de barrios) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Datos del mercado (alquileres, rentabilidades, tasas de IPTU, etc.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Pronóstico del mercado inmobiliario en Brasil (proyecciones 2025–2030, motores de crecimiento) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• Resumen fiscal de PwC Brasil – Impuesto de transferencia (ITBI) en São Paulo taxsummaries.pwc.com
• Guía para expatriados Angloinfo – Rango del impuesto a la propiedad (IPTU) en São Paulo angloinfo.com
• Guía Chambers & Partners 2025 – Vehículos de inversión inmobiliaria e impuestos (exención fiscal para FIIs) practiceguides.chambers.com
• Rio Times – Programa de vivienda del gobierno y apoyo al mercado (expansión de MCMV en 2025) riotimesonline.com
• Datos adicionales de informes del mercado y publicaciones de la ciudad/estado de São Paulo citados anteriormente globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.