Inleiding en Economische Context
De vastgoedmarkt van São Paulo in 2025 wordt gekenmerkt door robuuste activiteit en veerkracht, ondanks economische tegenwind zoals hoge rentetarieven. De Braziliaanse economie groeide ongeveer 3,4% in 2024 en zal naar verwachting met ongeveer 2,2–2,3% in 2025 groeien, een gematigd tempo dat nog steeds de vraag naar woningen ondersteunt globalpropertyguide.com. De inflatie lag in de middencijfers (rond de 4–5%), en het Selic-tarief van de Centrale Bank werd verhoogd tot 14,75% medio 2025, het hoogste niveau in bijna twintig jaar, waardoor hypothecair krediet duur werd riotimesonline.com. Toch blijft de wens voor eigenwoningbezit en investeringen in onroerend goed sterk. Sterker nog, de vastgoedverkopen stegen nationaal met 15% in Q1 2025 ondanks de dure leningen riotimesonline.com, wat de veerkracht van de markt weerspiegelt. Dit rapport biedt een uitgebreid overzicht van de vastgoedmarkt van São Paulo in 2025 – met aandacht voor trends op het gebied van residentieel en commercieel vastgoed, prijzen en rendementen, belangrijke buurten, nieuwe ontwikkelingen en infrastructuur, investeringskansen en -risico’s, en voorspellingen tot en met 2026 en verder – met vergelijkingen met de afgelopen jaren en inzicht in regelgeving en fiscale aandachtspunten.
Marktoverzicht: De metropoolregio São Paulo (de grootste stads-economie van Brazilië) heeft een gestage stijging van de vastgoedprijzen en ongekende transactievolumes gezien. In april 2025 lagen de huizenprijzen in de stad 6,11% hoger dan een jaar eerder (nominaal), een sneller tempo dan de 4,93% van een jaar eerder globalpropertyguide.com. Gecorrigeerd voor inflatie kwam dat neer op een bescheiden reële groei (~0,5%), maar was het opvallend genoeg de scherpste nominale stijging in tien jaar voor São Paulo globalpropertyguide.com. Dit volgt op een aanhoudend herstel na de pandemie – in 2021–2024 stegen de prijzen cumulatief met ~17% in São Paulo globalpropertyguide.com na een vlakke periode in het midden van de jaren 2010. De vraag is uitzonderlijk hoog: 2024 markeerde een recordjaar voor woningverkopen in de stad, en dat momentum zette zich voort in 2025. Ondertussen herstelt de commerciële sector, met name kantoren, zich van de pandemiedip met dalende leegstandcijfers en stijgende huren. De volgende secties gaan in op deze trends en hun drijfveren.
Trends in Residentieel Vastgoed in 2025
Stijging van de Verkopen en Nieuw Aanbod
De residentiële vastgoedmarkt in São Paulo beleeft een ongekende hausse in verkoop- en bouwactiviteit. In 2024 registreerde de stad 103.346 woningverkopen, een stijging van 35,7% ten opzichte van het voorgaande jaar en het hoogste aantal ooit geregistreerd globalpropertyguide.com. Dit betekende het achtste opeenvolgende jaar van groei in transacties. De trend versnelde verder in 2025 – in slechts de eerste twee maanden van het jaar waren de verkopen 40,6% hoger dan een jaar eerder, met meer dan 17.000 verkochte eenheden tot en met februari globalpropertyguide.com. Deze explosieve vraag wordt beantwoord door een golf aan nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe woninglanceringen bereikten een record van 104.431 eenheden in 2024, een toename van 42,6% ten opzichte van 2023 globalpropertyguide.com. Bouwers voegen snel voorraad toe: in januari–februari 2025 werden er 16.940 eenheden gelanceerd, een stijging van 130% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder globalpropertyguide.com. Dergelijke cijfers onderstrepen een bouwhausse die bedoeld is om tegemoet te komen aan de kopersvraag.
Deze hoge vraag wordt door verschillende factoren aangedreven. De behoefte aan woningen blijft hoog in een metropool van 22 miljoen inwoners, en zelfs met dure financiering geven Brazilianen prioriteit aan vastgoed. Uit branchegegevens blijkt dat door de overheid gesubsidieerde woningprogramma’s aanzienlijk hebben bijgedragen aan de hausse: in het eerste kwartaal van 2025 was het hernieuwde Minha Casa, Minha Vida (MCMV)-programma voor betaalbare woningen goed voor 53% van de nieuwe lanceringen en 47% van de verkopen riotimesonline.com. De federale overheid breidde MCMV in 2025 daadwerkelijk uit om ook gezinnen met een middeninkomen (tot R$12.000 per maand) te omvatten, en bood hen gesubsidieerde hypotheken met een rente rond de 10%, aanzienlijk lager dan de marktrente riotimesonline.com. Grote ontwikkelaars zoals Cyrela profiteerden van deze sterke vraag: de verkopen van Cyrela stegen in het eerste kwartaal van 2025 met 34% ten opzichte van het voorgaande jaar riotimesonline.com.
Aan de aanbodzijde zijn ontwikkelaars enthousiast om te profiteren van de gunstige markt. De voorraad blijft echter krap – een schatting van de nationale bouwersvereniging (CBIC) suggereerde dat de huidige woningvoorraad slechts ~8 maanden van de vraag zou dekken als er geen nieuwe projecten bijkwamen riotimesonline.com. Begin 2025 was er een lichte vertraging in de goedkeuring van nieuwe projecten (het aantal lanceringen in Q1 2025 was ~28% lager dan in Q4 2024 riotimesonline.com), mede als gevolg van stijgende bouwkosten en een tekort aan arbeidskrachten. De kosten van bouwmaterialen stegen met ongeveer 6,8% op jaarbasis riotimesonline.com, en meer dan 70% van de bouwers geeft aan dat het moeilijk is om vakkundige arbeidskrachten te vinden riotimesonline.com, wat het tempo van nieuwe opleveringen kan vertragen. Desondanks trekt de woningbouwactiviteit als geheel aan – analisten verwachten dat de productie van de bouwsector in 2025 met ~2,8% zal groeien riotimesonline.com, wat wijst op aanhoudend vertrouwen.
Prijsbewegingen en woningwaardes
De huizenprijzen in São Paulo bleven in 2025 een opwaartse trend vertonen, hoewel het tempo gematigder was dan in sommige andere Braziliaanse steden. Zoals vermeld, lagen de residentiële prijzen in de stad in april 2025 +6,11% hoger jaar-op-jaar (nominaal) globalpropertyguide.com, een versnelling ten opzichte van het tempo van ongeveer 4,9% van het voorgaande jaar. Deze stijging was iets hoger dan de inflatie, wat resulteerde in een bescheiden reële waardestijging. Het is een gezondere groei dan die van Rio de Janeiro (~4,6% J/J) en past bij de rol van São Paulo als volwassen markt globalpropertyguide.com. Ter vergelijking: de nationale huizenprijsindex van Brazilië steeg met ongeveer 7,97% J/J in april 2025 globalpropertyguide.com, het snelste sinds 2013 en aangedreven door explosieve groei in kleinere steden (bijv. Salvador +20,6%, João Pessoa +18% globalpropertyguide.com). De tragere prijsstijging in São Paulo weerspiegelt het al hoge aanvangsniveau en de grotere aanbodelasticiteit. Opvallend is dat in de tweede helft van 2024 en begin 2025 São Paulo de scherpste prijsstijging in een halfjaar tijd in 10 jaar meemaakte globalpropertyguide.com, wat wijst op sterk momentum richting 2025.
In absolute termen blijft São Paulo een van de duurste markten van Brazilië. Halverwege 2025 liggen de gemiddelde prijzen rond de R$10.000–R$11.000 per vierkante meter in de hele stad, waarbij de beste wijken aanzienlijk hogere tarieven vragen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Uit een enquête van juni 2025 blijkt dat Vitória, São Paulo en Rio de drie duurste steden zijn, met Vitória iets hoger op ~R$13k/m² en São Paulo daar vlak achter thelatinvestor.com. Binnen São Paulo verschillen de prijzen sterk per buurt (zie regionale analyse hieronder). In luxe centrale zones zoals Jardim Europa, Itaim Bibi en Vila Nova Conceição zijn prijzen van R$15.000–R$20.000+ per m² heel gewoon thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ter vergelijking: in meer perifere of opkomende gebieden liggen deze tussen de ~R$5.000–R$8.000 per m², wat de markt divers maakt thelatinvestor.com. Zo liggen de gemiddelde prijzen in de chique buurten Itaim Bibi en Vila Olímpia op R$12k–18k/m² thelatinvestor.com, terwijl buitenwijken zoals Tatuapé of Butantã in de hoge enkele duizenden kunnen liggen. Over het algemeen zijn de prijzen in toplocaties het afgelopen jaar met ongeveer 5% gestegen thelatinvestor.com, wat duidt op een gestage waardestijging in gewilde gebieden.
Aan de huurkant stijgen de huren zelfs sneller dan de verkoopprijzen. In 2024 zijn de woonhuurprijzen in São Paulo gemiddeld met ongeveer 13,5% gestegen thelatinvestor.com, gedreven door een sterke vraag (vooral naar units nabij nieuwe metrolijnen en met een thuiswerkkantoor). De huurstijging heeft de inflatie overtroffen, wat wijst op een krappe huurmarkt. Dit zette zich voort in 2025: de leegstand voor huurwoningen is vrij laag, gemiddeld slechts 3–5% thelatinvestor.com, wat duidt op een gezonde opname van het huuraanbod. Begin 2025 liggen de gemiddelde maandelijkse huren voor een 2-slaapkamerwoning tussen R$4.000–7.000 in toplocaties zoals Jardins of Vila Nova Conceição, en rond de ~R$2.000–3.500 in meer betaalbare wijken als Tatuapé of Butantã thelatinvestor.com. Dergelijke huurprijzen, gecombineerd met hoge verkoopprijzen, zorgen voor gematigde tot goede huurrendementen voor investeerders.
Huurrendementen en Investeringsopbrengsten
Bruto huurrendementen op de residentiële markt van São Paulo liggen in 2025 gemiddeld rond de 5–6%, wat relatief sterk is naar internationale stadsnormen, al moet dat wel afgezet worden tegen de hoge rentetarieven in Brazilië. Onderzoek van Global Property Guide toont aan dat de gemiddelde huurrendementen op appartementen in São Paulo ~5,94% bedroegen in Q1 2025, met individuele panden variërend van ongeveer 4,1% tot 8,2% afhankelijk van type en locatie globalpropertyguide.com. Kleinere appartementen in minder luxe delen geven meestal hogere rendementen, terwijl luxe woningen in duurste buurten lagere huurrendementen kennen (omdat prijzen daar hoger liggen). Dit gemiddelde rendement van ~6% is aanzienlijk hoger dan dat van Rio de Janeiro (~3,8%) globalpropertyguide.com, wat zowel wijst op sterkere huuraanvraag als op aantrekkelijkere prijsstelling in São Paulo. Lokale gegevens bevestigen dat de meeste residentiële rendementen tussen de 4% en 6% per jaar liggen thelatinvestor.com – panden in “opkomende” wijken of met een unieke verhuurwaarde halen het hogere deel van deze range, terwijl toplocaties vaak eerder rond de 4% zitten.
Locatie is zeer bepalend voor de prestaties van vastgoed in São Paulo.
De markt wordt gekenmerkt door een scherp onderscheid tussen de welvarende centrale/westelijke zones en de meer betaalbare periferieën.Officiële stadsgegevens (geanalyseerd door Loft) tonen aan dat de Westzone nu domineert wat betreft prijsstelling en liquiditeit riotimesonline.com.Begin 2025 bereikten ultra-prime enclaves zoals Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição en Moema historische prijsrecords riotimesonline.com.Bijvoorbeeld, het exclusieve Rua Frederic Chopin in Jardim Europa zag gemiddelde woningprijzen van R$49,8 miljoen (voor herenhuizen van ~1.200 m²), wat neerkomt op een verbluffende R$41.700/m² – meer dan het dubbele van het prijsniveau eind 2024 riotimesonline.com.Dichtbijgelegen elite adressen in Itaim Bibi zagen ook appartementen met een gemiddelde prijs ruim boven de R$10 miljoen (bijv.Rua Galeno de Revoredo voor R$14,1 mln) riotimesonline.com.Deze prestigieuze locaties nabij Avenida Faria Lima (het belangrijkste financiële centrum) vragen de hoogste prijzen van São Paulo riotimesonline.com.De nabijheid van grote zakencentra, luxe voorzieningen en groene ruimtes zoals Parque do Povo vergroten hun aantrekkingskracht riotimesonline.com.Het is opmerkelijk dat zelfs met de hoge rentetarieven in Brazilië, de vraag naar luxe onroerend goed toeneemt – dit wijst op aankopen door welvarende kopers en het zien van vastgoed als een veilige investering.Het luxesegment groeide snel: in 2023 steeg het aantal lanceringen van luxe woningen in het zuidoosten (inclusief SP) met 63% en de verkoopwaarden met 42% ten opzichte van het voorgaande jaar thelatinvestor.com.Dit heeft ertoe geleid dat penthouses en luxe appartementen in gebieden zoals Alto de Pinheiros bijzonder gewild zijn geworden vanwege hun exclusiviteit en uitzichten thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Belangrijk is dat deze rendementen bruto zijn en vóór belastingen/kosten. Nu de Braziliaanse basisrente (Selic) op 14% ligt, zijn de hypotheekrente en leenkosten hoog, waardoor een huurrendement van slechts 5–6% alleen mogelijk niet opweegt tegen de financieringskosten. Beleggers kijken echter naar totaalrendement (huur plus prijsstijging). São Paulo’s combinatie van ~6% rendement plus prijsstijgingen in het middensegment wijst op een gezond totaalrendement in de huidige cyclus, vooral als de rentestanden straks dalen. Bovendien gebruiken veel beleggers in Brazilië Vastgoedbeleggingsfondsen (FIIs) of doen aankopen met eigen geld om financieringskosten te vermijden – het feit dat de rendementen solide zijn, suggereert aantrekkelijke inkomstenstromen, en inderdaad blijft São Paulo een favoriete bestemming voor zowel binnenlandse als buitenlandse vastgoedbeleggers (later meer over het investeringsklimaat).
Belangrijkste buurten en regionale analyse
Naast de bekende luxe-wijken (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema, enzovoort), zijn er andere deelmarkten die opkomen of zich ontwikkelen:
- Tech- en creativiteitscentra: Wijken als Pinheiros en Vila Madalena zien een stijging in vastgoedwaarden dankzij de groei van de tech– en start-upscene in São Paulo. De stad telt bijna 340.000 technologiebedrijven (60% groei sinds 2014) en veel daarvan clusteren in Pinheiros en langs de Faria Lima-as thelatinvestor.com. Nu technologiebedrijven hier kantoren openen, neemt de vraag naar huisvesting voor jonge professionals toe. Pinheiros wordt omschreven als een “prima plek om te investeren in vastgoed” dankzij deze tech-boom en de verbeterde infrastructuur thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Verwacht dat de woning- en kantoorwaardes in deze gebieden blijven stijgen naarmate de innovatieve economie groeit.
- Studenten- en universiteitsgebieden: Butantã, waar de Universiteit van São Paulo (USP) gevestigd is, ondergaat demografische veranderingen. Met bijna 98.000 studenten die zich bij USP hebben ingeschreven in 2024 is er enorme vraag naar huurwoningen en starterswoningen dicht bij de campus thelatinvestor.com. Studenten en academici stromen toe naar het gebied, wat zorgt voor een kleine vastgoedhausse – veel panden worden opgekocht of verhuurd aan de universiteitsgemeenschap, en gemeubileerde appartementen zijn sterk in trek thelatinvestor.com. Deze academische markt maakt Butantã en omliggende wijken levendig en aantrekkelijk voor beleggers die zich richten op studentenhuisvesting.
- Infrastructuur-gebonden hotspots: Locaties langs nieuwe of uitbreidende OV-lijnen zien een toename in belangstelling. Zo wordt verwacht dat Perdizes (bediend door een nieuw metrostation aan lijn 6) stijgende huren en prijzen zal kennen, aangezien verbeterd openbaar vervoer historisch gezien de woningwaarden in de omgeving tot wel ~19% kan verhogen thelatinvestor.com. Stadsbreed heeft de agressieve OV-uitbreiding in São Paulo de huren al beïnvloed – een groot deel van de huurstijging van 13,5% in 2024 werd toegeschreven aan de vraag naar woningen nabij nieuwe stations thelatinvestor.com. Andere voorbeelden zijn Vila Prudente en Mooca (profiterend van metro-uitbreidingen in het oosten) en Morumbi (waar nieuwe trein/monorailverbindingen de bereikbaarheid hebben verbeterd).
- Groene en gezinsvriendelijke wijken: Er is een trend waarbij gezinnen prioriteit geven aan buurten met parken en open ruimtes. Moema is al lang gewild vanwege de nabijheid van het Ibirapuera Park, en Morumbi zag stijgende waarden na de aanleg van parken zoals Burle Marx thelatinvestor.com. De lokale overheid stimuleert meer groene gebieden; zo krijgt Vila Guilherme in het noorden nieuwe parken en wordt verwacht dat gezinnen die op zoek zijn naar een balans tussen stad en natuur zullen worden aangetrokken thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Vastgoed in zulke gebieden die een betere levenskwaliteit bieden (minder betonnen jungle, meer recreatieruimte) ziet een toename in de vraag.
- Centrale Revitalisering – Anhangabaú: In het centrum richt men zich in het Anhangabaú-dal op nieuwe bestemmingsplannen die hoogbouw met woonbestemming stimuleren. Hervormingen van de bestemmingswet in 2023–24 (Stadwet nr. 127) maken het nu mogelijk voor ontwikkelaars om hogere gebouwen te realiseren in centraal gelegen, ov-rijke zones, mits ze betaalbare woningen opnemen thelatinvestor.com. De stad koopt zelfs onverkochte eenheden van ontwikkelaars om het woningaanbod in het centrum te vergroten thelatinvestor.com. Deze maatregelen zijn bedoeld om het woningtekort aan te pakken en het centrum van São Paulo nieuw leven in te blazen. Anhangabaú staat aan de vooravond van een transformatie van de skyline, met meer hoogbouw op komst waarin marktconforme en toegankelijke woningen worden gecombineerd thelatinvestor.com. Op termijn kan dit het centrale stadsgebied levendiger maken en de druk op de randgebieden verlichten.
Over het algemeen is de vastgoedmarkt van São Paulo in 2025 een mix van groei in ultraluxe segmenten in de gevestigde westelijke/zuidelijke sectoren, aanhoudende vraag in middenklasse- en opkomende wijken, en doelgerichte beleidsmatige ontwikkeling in het centrum en onderbediende gebieden. Het verschil tussen rijke districten en de rest blijft duidelijk aanwezig – een trend die blijkt uit recordprijzen in elitaire straten, terwijl de betaalbaarheid elders onder druk staat riotimesonline.com. Beleidsmakers staan voor de uitdaging deze groei te laten samengaan met inclusie, omdat stijgende waarden in toplocaties socio-economische verschillen versterken riotimesonline.com. Voor investeerders en marktdeelnemers onderstrepen deze regionale dynamieken het belang van locatie-specifieke strategie.
Trends in commercieel vastgoed in 2025
Herstel van de kantorenmarkt en huurprijzen
De commerciële vastgoedmarkt van São Paulo, met name de kantoorsector, is 2025 ingegaan in herstelmodus, waarmee de ergste gevolgen van de pandemie zijn overwonnen. De leegstand van kantoren daalt scherp nu bedrijven terugkeren naar werken op locatie en hun activiteiten uitbreiden. In het eerste kwartaal van 2025 daalde het leegstandspercentage voor hoogwaardige (Class A/A+) kantoren tot 18,3%, het laagste niveau sinds het begin van de pandemie jll.com. Dit is een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de piekleegstand van ongeveer 23% in 2021 siila.com.br. Het krimpende aanbod is nog opvallender in de premium deelmarkten: tussen april 2024 en april 2025 daalde de totale leegstand van kantoren van 20,3% naar 18%, maar bij prime “AAA”-gebouwen daalde de leegstand zelfs van 17,3% naar slechts 12,6% riotimesonline.com. Kortom, hoogwaardige kantoren naderen volledige bezetting, wat de vlucht naar kwaliteit onder huurders weerspiegelt.
Huurprijzen reageren daarop. Nu de vraag stijgt en de leegstand daalt, zijn de gevraagde huren voor hoogwaardige kantoren toegenomen. Begin 2025 bedraagt de gemiddelde vraaghuur voor hoogwaardige kantoren ~R$109/m² per maand, een stijging van ongeveer 15% ten opzichte van begin 2024 jll.com. Eigenaren van gewilde panden (vooral nieuwe of gerenoveerde gebouwen) hebben nu meer onderhandelingsruimte dan in de afgelopen 3–4 jaar. Zo liggen de commerciële huren in de regio Avenida Paulista – een van de traditionele kantoorcorridors – voor toplocaties rond R$250/m² per maand thelatinvestor.com. Dit weerspiegelt de sterke vraag en de bereidheid van bedrijven om een premie te betalen voor toplocaties. Veel kantoorgebouwen aan de Paulista zijn gerenoveerd (meer dan 35% van de hoogwaardige panden daar is de afgelopen jaren opgeknapt) thelatinvestor.com, waarmee verhuurders investeren om huurders aan te trekken. Het plan van het stadsbestuur om overheidskantoren te verplaatsen naar het centrum/Paulista zal de vraag naar kantoorruimte in het hart van de stad verder stimuleren thelatinvestor.com.
Nettto-absorptiecijfers onderstrepen de kracht van het herstel van de kantoormarkt. Alleen al in Q1 2025 noteerde São Paulo een bruto-opname van ~187.000 m² en een netto-opname van 105.000 m² aan kantoorruimte jll.com – wat betekent dat in slechts één kwartaal een grote hoeveelheid ruimte werd verhuurd en bezet. Evenzo bedroeg de netto-opname in de periode jan–apr 2025 107.400 m², wat 23% hoger was dan in dezelfde periode van 2024 riotimesonline.com. Premium AAA-gebouwen presteerden bijzonder goed, met een opname van 36.000 m² (een stijging van 21% op jaarbasis) riotimesonline.com. Deze positieve opname is ondersteund door beperkte nieuwe voorraad. Slechts ongeveer 23.700 m² aan nieuwe kantoorruimte werd opgeleverd in de stad in jan–apr 2025 riotimesonline.com, minder dan de helft van de nieuwe voorraad begin 2024. Ontwikkelaars houden projecten strategisch tegen of faseren deze om overaanbod te voorkomen. Een goed voorbeeld is het enorme Esther Towers-project (94.000 m²) in de zuidelijke zone; de ontwikkelaar, EZTec, heeft de bouw vertraagd en wacht op vaste huurovereenkomsten voordat het project wordt afgerond riotimesonline.com riotimesonline.com. Deze terughoudendheid betekent dat de vraag de bestaande leegstand opvult zonder ingehaald te worden door nieuwe opleveringen, waardoor de leegstand daalt.
Belangrijke kantoorsubmarkten profiteren ongelijk. Het meest gewilde zakelijk adres in São Paulo blijft de Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan-corridor in het westen/zuidwesten. JLL meldt dat in Q1 2025 70% van alle vraag naar kantoorruimte in primaire gebieden geconcentreerd was in de “Berrini-Chucri Zaidan” as jll.com (dit is een reeks van moderne zakendistricten in het zuiden/westen). In deze gebieden ligt de leegstand ver onder het stads-gemiddelde: aan het einde van Q1 bedroeg de leegstand in Berrini slechts 13,4% en in Chucri Zaidan 16,5% jll.com. Veel grote blokken kantoorruimte die leegstonden zijn inmiddels verhuurd – van de negen grote kantoorontwikkelingen die eind 2024 meer dan 10.000 m² leeg hadden, hadden er in Q1 2025 nog maar vijf zulke beschikbaarheid jll.com. Het gebied rond de Avenida Paulista is nog steeds belangrijk, maar ontwikkelt zich; oudere kantoren worden daar gerenoveerd en het gebied wordt steeds commerciëler (zoals opgemerkt, veel verbouwingen en stijgende huren). Andere submarkten zoals Pinheiros (in opkomst door creatieve en techbedrijven) en Barra Funda (meer backoffice en budgetkantoren) zien ook activiteit. Daarentegen blijven secundaire locaties en verouderde gebouwen die niet voldoen aan moderne huurdersverwachtingen (bijv. gebrek aan voorzieningen of toegang tot openbaar vervoer) moeilijker te verhuren. Over het algemeen is het perspectief voor kantoren echter steeds positiever – “de markt is heet en er worden deals gesloten,” aldus de kantoordirecteur van JLL, die opmerkt dat zelfs in het begin van 2025, wat geen typische drukke periode is, veel bedrijven zijn verhuisd jll.com.
Detailhandel, industrie en andere commerciële segmenten
Hoewel kantoren de krantenkoppen halen, laat São Paulo’s andere commerciële vastgoedsegmenten een gemengd beeld zien:
- Winkelvastgoed: Het segment winkelvastgoed is nauw verbonden met de consumentenbestedingen. De solide economische groei van Brazilië van ongeveer 3% in 2023–24 en een herstellende arbeidsmarkt hebben het winkelcentrumbezoek en de highstreet-retail geholpen. Belangrijke winkelzones (zoals de Oscar Freire-straat voor luxe, of winkelcentra in welvarende wijken) zijn grotendeels hersteld van de pandemische dieptepunten, met dalende leegstand en stabiliserende huren. Dat gezegd hebbende, zorgt de groei van e-commerce ervoor dat fysieke winkeliers selectief blijven met uitbreiden. De vraag is het grootst naar goed gelegen ruimtes die beleving bieden of dagelijkse behoeften bedienen in dichtbevolkte buurten. Er is momenteel geen sprake van een groot overaanbod van winkelcentra in São Paulo; integendeel, sommige nieuwe gemengde projecten voegen winkel- en horecavoorzieningen toe in groeiende gebieden (bijv. geplande ontwikkelingen in uitbreidende buitenwijken). Winkelhuren in eersteklas winkelcentra zijn in 2025 waarschijnlijk bescheiden gestegen, al zijn gedetailleerde gegevens minder openbaar – verhuurders melden verbeterde bezettingsgraad en omzet. Over het algemeen blijft winkelvastgoed stabiel, gesteund door de grote consumentenbasis van de stad en het terugkerende toerisme, maar het staat voor de structurele uitdaging van online concurrentie.
- Industrieel en logistiek: De logistieke/industriële vastgoedmarkt in Groot-São Paulo is zeer dynamisch geweest, aangejaagd door e-commerce, derde partijen in logistiek en een heroriëntatie van toeleveringsketens na de pandemie. De leegstand van moderne magazijnen in de regio São Paulo bereikte de afgelopen jaren historische dieptepunten, en de huurprijzen zijn gestegen. Bijvoorbeeld, de gemiddelde logistieke huren stegen van ongeveer R$19/m² in 2020 naar bijna R$25/m² in 2024 cushmanwakefield.com. In 2025 blijft er sterke vraag naar distributiecentra rond de randen van São Paulo (Guarulhos, Cajamar, Barueri, enz.). De cap rates voor industriële activa blijven relatief hoog (vaak in lage dubbele cijfers), wat investeerders aantrekt – bijvoorbeeld, een transactie in februari 2025 in Cajamar kende een cap rate van 14,9% voor een logistiek pand siila.com.br, wat in lijn is met de hoge rente in de economie. Er komt nieuw aanbod bij in belangrijke corridors, maar de opname verloopt gezond. Omdat São Paulo het logistieke knooppunt van Brazilië is, is het vooruitzicht voor industrieel vastgoed positief: stabiele of stijgende huren en lage leegstand in eersteklas grote magazijnen, al wordt dit getemperd door de invloed van rentestanden op financiering van ontwikkelingen.
- Gastvrijheid en gemengd gebruik: De hotelsector in São Paulo herstelt nu zakenreizen en evenementen weer op gang komen. De bezettingsgraad en dagtarieven in 2025 zijn veel beter dan de dieptepunten van 2020–21, al zijn ze nog niet helemaal op het oude niveau. Dit heeft de interesse in hotel- en serviced-appartementenontwikkelingen in de zakendistricten van de stad nieuw leven ingeblazen. Daarnaast zijn veel gemengde projecten in ontwikkeling die kantoren, woningen, winkels en hotels combineren. Projectontwikkelaars richten zich op live-work-play-complexen, vooral in de westelijke en zuidelijke zones, om te voldoen aan de vraag naar geïntegreerd stedelijk wonen. Deze trend weerspiegelt zowel een stedelijke planningsstrategie als een marktvoorkeur – nieuwe projecten in gebieden zoals langs de Marginal Pinheiros of uitgebreide metrolijnen bevatten vaak commerciële voorzieningen op de onderste verdiepingen (winkels, coworking) en woonruimtes daarboven.
Samengevat is commercieel vastgoed in São Paulo in 2025 in grote lijnen in opwaartse beweging. Kantoren geven het voortouw met een krachtig herstel in bezettingsgraad en huurprijsstijgingen, vooral in het hogere segment. Detailhandel is stabiel tot verbeterend op toplocaties en industrieel/logistiek blijft de uitblinker met aanhoudende vraag. Een risico om in de gaten te houden is of de rente langer hoog blijft dan verwacht – dit verhoogt de kapitalisatierente (waardoor vastgoedprijzen dalen) en maakt financiering voor nieuwe commerciële ontwikkelingen duurder. Op dit moment is het investeerderssentiment voor commercieel vastgoed in São Paulo echter positief, mede dankzij de rol van de stad als economisch motor van Brazilië.
Nieuwe ontwikkelingen, infrastructuur en stedelijke planning
Grote infrastructuurprojecten en stedelijke ontwikkelingsinitiatieven zijn het vastgoedlandschap van São Paulo aan het hervormen en zijn van cruciaal belang voor de toekomstige groei. In 2025 en de daaropvolgende jaren zijn er een aantal belangrijke projecten in uitvoering of gepland op het gebied van vervoer, openbare werken en grootschalige vastgoedontwikkeling:
- Uitbreiding van het openbaar vervoersnetwerk: São Paulo is bezig met een historische uitbreiding van het metro- en spoornetwerk. Metrô Lijn 6 (Oranje) – een nieuwe 15 km lange metrolijn die Brasilândia (noordwest) met São Joaquim (centrum) verbindt – staat gepland om in 2025 te openen acciona.com acciona.com. Deze lijn zal meer dan 600.000 passagiers per dag bedienen en metrodiensten brengen naar onderbedeelde gebieden, waaronder de wijken Perdizes en Pompeia, wat zoals eerder genoemd nu al invloed heeft op de vastgoedprijzen in de omgeving. Daarnaast breidt de stad Lijn 2 (Groen) verder uit naar de oostelijke voorsteden met steun van internationale fondsen worldbank.org, en wordt Lijn 17 (Goud) afgerond, een monorail die het luchthavengebied bedient (van Morumbi tot Congonhas). Deze projecten verbeteren de stedelijke mobiliteit en zorgen doorgaans voor een toenemende vraag naar vastgoed rond nieuwe stations. Studies tonen aan dat de huizenprijzen met zo’n 10–20% kunnen stijgen in gebieden die een nieuw metrostation krijgen thelatinvestor.com. Daarom concentreren ontwikkelaars hun nieuwe projecten in zones met veel openbaar vervoer, in lijn met de transitgerichte ontwikkelingsdoelstellingen van de stad.
- Wegen en logistieke infrastructuur: De staat São Paulo investeert in 2025 zwaar in infrastructuur, met een geplande uitgave van R$33,5 miljard (US$5,4 miljard) – een recordniveau bnamericas.com. Belangrijke projecten zijn onder meer verbeteringen aan snelwegen, zoals de voltooiing van het noordelijke segment van de Rodoanel (ringweg), upgrades van grote snelwegen (bijv. Bandeirantes, Anchieta) en regionale ontwikkelingscorridors (projecten zoals Rota dos Bandeirantes, enz.). De deelstaatregering kondigde bijna R$15 miljard aan voor regionale initiatieven (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) om wegen en nutsvoorzieningen in het binnenland te verbeteren riotimesonline.com. In de stad zal de verbetering van snelwegen en een stimulans voor de uitbreiding van bus rapid transit (BRT) banen en een geplande lightrail (VLT) in het centrum vectio.com de connectiviteit verder versterken. Betere logistieke infrastructuur vergroot de aantrekkingskracht van industrieparken rond de metropool en kan nieuwe gebieden openen voor commerciële ontwikkeling.
- Stedelijke revitalisering en bestemmingsplannen: Het stedelijk planningsbeleid van São Paulo richt zich de afgelopen jaren op verdichting langs vervoerscorridors en het nieuw leven inblazen van de binnenstad. De herzieningen van het Masterplan 2024 en wijzigingen in de bestemmingswetgeving moedigen hoogbouwprojecten met gemengde inkomens aan in centrale en goed gelegen wijken. Zoals vermeld, heeft de stad wetgeving aangenomen die extra bouwhoogte toestaat in ruil voor de opname van betaalbare woningen (bijv. Wet 127) thelatinvestor.com. Deze “inclusionary zoning” is bedoeld om particuliere investeringen te sturen naar het creëren van meer woningaanbod in werkgelegenheidsrijke gebieden en het aanpakken van het woningtekort. De stad koopt ook woningen van projectontwikkelaars in centrale gebieden zoals Anhangabaú om sociale huisvesting te bieden en de leegstand in oudere gebouwen in het centrum te verminderen thelatinvestor.com. Een ander stedelijk programma is het aanwijzen van bepaalde particuliere groengebieden als publiek nut, waardoor de stad parken kan behouden of aanleggen in ruil voor bouwrechten elders thelatinvestor.com. Dit stimuleert projectontwikkelaars om groene ruimte in hun projecten te integreren of bij te dragen aan openbare parken, zoals te zien is in gebieden als Chácara Flora en de nieuwe parken die gepland zijn voor Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Al met al zijn deze stedelijke plannen erop gericht om een meer duurzame, op openbaar vervoer gerichte stad te creëren, de wildgroei te beperken en de leefbaarheid te verbeteren – factoren die het vastgoed in São Paulo aantrekkelijker maken.
- Opvallende vastgoedontwikkelingen: De privésector reageert met grootschalige projecten verspreid over São Paulo:
- In de commerciële kantorenmarkt, naast de genoemde Esther Towers (94k m²) die een van de grootste kantoorgebouwen zal worden zodra deze is voltooid, verrijzen er nieuwe kantoortorens in de regio Faria Lima/Itaim en in Brooklyn/Chucri Zaidan, waar projecten zoals het complex Parque da Cidade zich blijven uitbreiden. Veel van deze gebouwen zijn mixed-use, met kantoren, winkels en soms ook woon-/hospitalityfuncties.
- Aan de residentiële kant is er een trend van mixed-use megaprojecten. De “Reserva Alphaville” in Barueri (metro west) en “Parque Global” in het zuiden zijn voorbeelden van masterplanned communities met woontorens, winkel- en vrijetijdsvoorzieningen. In centrale gebieden hebben ontwikkelaars zoals Setin en Tegra projecten met meerdere torens gelanceerd die co-workingruimtes en winkels op de begane grond integreren om aan de vraag naar live-work-play te voldoen.
- Er is ook groei in het build-to-rent (multifamily) segment – een relatief nieuw concept in Brazilië. Enkele grote bedrijven vormen grond en gebouwen om tot institutioneel beheerde huurappartementencomplexen siila.com.br, wat een evolutie in het residentiële marktmodel aangeeft. Dit kan het aanbod van kwalitatief hoogwaardige huurwoningen vergroten en inspelen op een jonge, professionele doelgroep die de voorkeur geeft aan huren in gebouwen met veel voorzieningen.
Samengevat zijn infrastructuur- en ontwikkelingsprojecten in São Paulo zowel een gevolg van als een stimulans voor de vastgoedhausse. Verbeterd openbaar vervoer en ambitieuze stedelijke beleidsmaatregelen (zoals herbestemming voor meer dichtheid en vergroeningsinitiatieven) maken nieuwe kansen in de stad mogelijk. Kopers en investeerders houden nauwlettend in de gaten waar de volgende metroverbinding of weg komt, aangezien deze locaties vaak bovengemiddelde waardestijging van vastgoed laten zien. De toewijding van de stad aan het moderniseren van infrastructuur (in sommige gevallen ondersteund door federale en internationale financiering) is veelbelovend voor duurzame groei, maar vereist zorgvuldige planning om inclusieve ontwikkeling te waarborgen.
Beleggingskansen en Risico’s
De vastgoedmarkt van São Paulo biedt een breed scala aan beleggingskansen – van huurappartementen met hoog rendement tot toplocaties voor kantoren en opkomende wijkontwikkelingen – maar brengt ook aanzienlijke risico’s met zich mee waarmee investeerders rekening moeten houden.
Kansen:
- Krachtige huuropbrengsten: Met een gemiddeld bruto huurrendement van 5–6% in São Paulo globalpropertyguide.com, kunnen beleggers rekenen op stabiele inkomsten. Deze rendementen zijn aantrekkelijk in vergelijking met andere wereldsteden (waar veelal rendementen onder de 4% liggen) en bieden een bescherming tegen inflatie. De grote vraag naar huurwoningen (leegstand ~3–5% thelatinvestor.com) zorgt ervoor dat verhuurders snel huurders kunnen vinden, zeker in centrale wijken of nabij universiteiten. De groeiende jonge beroepsbevolking en studentenpopulatie in São Paulo ondersteunen een sterke huurmarkt.
- Potentieel voor waardestijging: De vastgoedprijzen in São Paulo laten een gestage waardestijging zien. Hoewel de volwassen markt betekent dat de groei gematigd is (midden-enkele cijfers per jaar in toplocaties globalpropertyguide.com), hebben bepaalde segmenten potentieel voor bovengemiddelde winsten. Bijvoorbeeld, opkomende buurten die verbonden zijn met nieuwe infrastructuur (metroverlengingen, enz.) kunnen de komende jaren aanzienlijke prijsstijgingen zien. Vroege investeerders in wijken als Perdizes (Lijn 6), of langs geplande openbaarvervoerlijnen, zouden kunnen profiteren van significante waardevermeerdering naarmate de bereikbaarheid verbetert thelatinvestor.com. Evenzo kan investeren in opkomende gebieden met stedelijke herontwikkelingsplannen (bijvoorbeeld de heropleving van centraal São Paulo) sterke rendementen opleveren naarmate deze locaties verstedelijken.
- Luxueuze en exclusieve segmenten: De luxemarkt in São Paulo bloeit, wat duidt op kansen voor hoogwaardige ontwikkelingen of vastgoedflips. Wijken zoals Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição behalen recordprijzen in 2025 riotimesonline.com, maar de vraag blijft groot onder welgestelde Brazilianen en internationale kopers. Projecten die zich richten op dit segment (bijvoorbeeld luxe boutique-appartementen, penthouses in Alto de Pinheiros met panoramisch uitzicht thelatinvestor.com) verkopen goed en vaak tegen premium prijzen. Investeerders die in luxueuze ontwikkelingen kunnen deelnemen, kunnen aanzienlijke winsten zien, zoals blijkt uit de stijging van 34% in lanceringen van luxe woningen in 2023 en de aanhoudende kracht thelatinvestor.com.
- Commerciële en FII-investeringen: Het herstel van de kantoormarkt biedt kansen in commercieel vastgoed. Investeren in eersteklas kantoorgebouwen (of aandelen daarvan) terwijl de leegstand nog steeds hoger is dan voor de pandemie, kan een gok zijn op verder herstel – de huren stijgen immers al en de leegstand neemt af jll.com. Bovendien maken de Braziliaanse Vastgoedinvesteringsfondsen (FIIs) het voor particulieren mogelijk om te investeren in gediversifieerde vastgoedportefeuilles (kantoren, winkelcentra, logistieke magazijnen, enz.) met bepaalde fiscale voordelen. Veel FIIs worden verhandeld op de beurs en keren huurinkomsten uit. Volgens de huidige regels genieten particuliere beleggers van vrijstelling van inkomstenbelasting op dividenden uit FII-aandelen (indien het fonds meer dan 50 beleggers heeft en aan andere voorwaarden voldoet) practiceguides.chambers.com. Hierdoor lijken FIIs op REITs en vormen ze een populaire, relatief liquide manier om te investeren in de vastgoedsector van São Paulo zonder direct eigendom te verwerven.
- Portefeuillediversificatie en valutaspel: Buitenlandse investeerders die naar São Paulo kijken, kunnen geografisch diversifiëren. De Braziliaanse real (munt) kent perioden van zwakte waardoor activa relatief goedkoop zijn in USD- of EUR-termen, wat een mogelijk valutavoordeel kan bieden als de real sterker wordt. Sommige internationale investeerders zijn nu al actief, aangetrokken door de grote Braziliaanse markt – São Paulo blijft “een aantrekkelijke bestemming voor buitenlandse investeerders, met name uit Europa en Azië” thelatinvestor.com. Met de juiste due diligence kunnen buitenlandse kopers profiteren van lokale marktkennis (vaak via partnerschappen of lokale fondsen). De regelgeving staat buitenlanders toe om vrij stedelijk vastgoed te kopen; men heeft alleen een Braziliaans belastingnummer (CPF) nodig om onroerend goed te kopen, met geen grote beperkingen voor stedelijke aankopen door niet-ingezetenen globalpropertyguide.com.
Risico’s:
- Hoge rentevoeten en financieringskosten: De rentetarieven in Brazilië zijn momenteel erg hoog (Selic 14,75% riotimesonline.com), wat zich vertaalt in hypotheekrentes die vaak in de middelhoge cijfers liggen. Terwijl sommige bronnen meldden dat de hypotheekrentes in 2024 onder de 10% waren gezakt thelatinvestor.com, heeft de verkrappingscyclus ze tegen 2025 weer omhoog geduwd. Duur krediet kan de betaalbaarheid voor kopers verminderen, vooral in de middenklasse. ABECIP (de vereniging van hypotheekverstrekkers) voorspelt een daling van 17% in woningleningen via spaarbanken in 2025 riotimesonline.com als gevolg van deze kosten. Investeerders die afhankelijk zijn van hefboomwerking zullen geconfronteerd worden met hogere schuldenlast, waardoor de rendementen onder druk kunnen komen te staan. Als de hoge rentes aanhouden, kan de vastgoedactiviteit afkoelen en de prijsstijging vertragen. Toch verwacht men dat de rentes zullen gaan dalen als de inflatie onder controle is; veel hangt af van de besluiten van de Centrale Bank eind 2025–2026.
- Economische en politieke onzekerheid: Hoewel de huidige prognoses voor de groei van het Braziliaanse BBP bescheiden maar positief zijn (~2% in 2025 globalpropertyguide.com), kan elke neerwaartse trend of politieke instabiliteit het vastgoed beïnvloeden. Als de Braziliaanse economie bijvoorbeeld meer vertraagt dan verwacht of in een recessie terechtkomt, zal de vraag naar zowel woningen als commercieel vastgoed afnemen. Politiek risico speelt ook een rol – wijzigingen in overheidsbeleid na de algemene verkiezingen van 2026 kunnen invloed hebben op zaken als bouwvoorschriften, belastingen of regels voor buitenlandse investeringen. De staats- en stads politiek van São Paulo (bijv. burgemeester verkiezingen) kan lokale onroerendgoedbelasting en bestemmingsplannen beïnvloeden. Investeerders dienen macro-economische indicatoren en beleidssignalen in de gaten te houden, aangezien Brazilië bekendstaat om cycli van hoogconjunctuur en neergang.
- Betaalbaarheid en Oververhitting in Bepaalde Gebieden: Snelle prijsstijgingen in bepaalde wijken roepen zorgen op over verminderde betaalbaarheid en mogelijke bubbel-achtige situaties in die gebieden. Als de prijzen in toplocaties veel sneller stijgen dan de inkomens, wordt het aantal nieuwe kopers kleiner en kunnen deze markten stagneren. Er is nu al sprake van een duidelijke “stedelijke welvaarts kloof” riotimesonline.com – luxe wijken worden steeds exclusiever, wat weliswaar gunstig is voor bestaande eigenaren, maar kan leiden tot politieke druk (bijvoorbeeld hogere onroerendgoedbelasting of bouwbeperkingen) of simpelweg tot een plafond als lokale bewoners zich niet meer kunnen veroorloven om te kopen. Aan de andere kant kan het overladen van de markt met kleine appartementen door ontwikkelaars (São Paulo kende de afgelopen jaren een trend van veel micro-units) tot overaanbod in specifieke segmenten leiden. De recordaantallen nieuwbouw in 2024–25 globalpropertyguide.com, als deze niet gepaard gaan met aanhoudende vraag, kunnen op de middellange termijn leiden tot hoge voorraden, wat prijsdalingen of verkoopincentives kan forceren.
- Regelgeving en Fiscale Wijzigingen: Investeerders moeten hun weg vinden in het Braziliaanse fiscale en juridische systeem, dat complex kan zijn. Een vastgoedtransactie brengt overdrachtsbelasting (~3% ITBI in São Paulo) en kosten van in totaal ~4–6% van de prijs met zich mee taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Bezit van vastgoed brengt jaarlijkse IPTU onroerendgoedbelasting met zich mee (die in SP ruwweg tussen 0,5% en 1,5% van de waarde ligt, volgens een progressieve schaal) angloinfo.com thelatinvestor.com. Huuropbrengsten zijn belast (particuliere verhuurders betalen inkomstenbelasting tot 27,5%). Er zijn recente discussies over belastinghervorming; bijvoorbeeld, een voorstel uit 2025 dreigde aanvankelijk FII-huuropbrengsten te belasten (via nieuwe IBS/CBS-belastingen), maar na protesten uit de sector gaf de overheid aan de FII-vrijstellingen te willen behouden practiceguides.chambers.com. Dergelijke veranderingen in het belastingbeleid kunnen het investeringsrendement beïnvloeden. Daarnaast kan elke herinvoering van huurprijsregulering (nu niet van kracht, maar een risico bij hoge inflatie) of strengere huurwetgeving het rendement op huurinkomsten veranderen. Investeerders moeten op de hoogte blijven van regelgeving, goed juridisch advies inwinnen, en hun investeringen mogelijk structureren (bijv. via Braziliaanse holdings of fondsen) om de fiscale efficiëntie te optimaliseren.
- Valutarisico: Voor buitenlandse investeerders kan de Braziliaanse munt volatiel zijn. Een depreciatie van de Braziliaanse real kan de USD/EUR-opbrengst van een vastgoedbelegging aantasten (al maakt het kopen initieel wel goedkoper). Dit is een mes dat aan twee kanten snijdt – hoewel de real recent relatief stabiel is geweest, kunnen mondiale marktschommelingen of binnenlandse problemen voor flinke veranderingen zorgen.
Bij het afwegen van deze factoren blijft vastgoed in São Paulo een veelbelovende, maar niet risicovrije investeringsomgeving. De fundamenten van de stad – een enorme bevolking, rol als financieel centrum, woningtekort en verbetering van de infrastructuur – bieden een sterke basis voor langetermijngroei. Wel moeten kortetermijnrisico’s (rentetarieven, economische schommelingen) en structurele problemen (ongelijkheid, bureaucratie) goed worden beheerd. Voorzichtige investeerders kiezen daarom voor strategieën zoals het focussen op projecten bij openbaar vervoer, samenwerken met lokale partners, of diversificatie via vastgoedfondsen om enkele van deze risico’s te beperken.
Voorspellingen en vooruitzichten voor 2026 en daarna
Wanneer we vooruitkijken, wijzen deskundige voorspellingen en economische indicatoren erop dat de vastgoedmarkt in São Paulo in 2026 en de daaropvolgende jaren zal blijven groeien, maar waarschijnlijk in een gematigd en duurzaam tempo in plaats van een ongeremde hausse. Dit zijn enkele belangrijke punten uit de prognoses:
- Voortgaande prijsstijging: Analisten verwachten dat de Braziliaanse vastgoedmarkt als geheel jaarlijks met 6–10% zal stijgen tot en met 2026, met regionale verschillen thelatinvestor.com. Voor São Paulo specifiek – als volwassen markt – zijn de verwachtingen dat de jaarlijkse prijsstijging in het middensegment ligt op korte termijn (mogelijk tussen de 5–7%). Een samengestelde prognose citeert ongeveer 5% samengestelde jaarlijkse groei voor 2025–2026 landelijk thelatinvestor.com. Dit gaat uit van het uitblijven van grote schokken en is gebaseerd op aanhoudende woningtekorten, groei van de stedelijke bevolking en overheidssteun voor huisvesting. Tot 2030 wordt verwacht dat de Braziliaanse woningmarkt jaarlijks met zo’n 5,4% CAGR in waarde groeit, van circa $62,8 miljard in 2025 naar circa $81,7 miljard in 2030 thelatinvestor.com. São Paulo, als een aanzienlijk deel van die markt, zal deze gestage groeilijn waarschijnlijk volgen – misschien iets langzamer als de rentetarieven remmen, of sneller als de economische groei meezit.
- Belangrijkste drijfveren: Enkele factoren zullen de vooruitzichten bepalen:
- Renteontwikkelingen: Een cruciale aanname is dat het Selic-tarief zal stabiliseren en uiteindelijk dalen vanaf het hoogtepunt. Als de inflatie blijft matigen, verwachten velen renteverlagingen eind 2025 en in 2026, wat zou zorgen voor een heropleving van hypotheekverstrekking en betaalbaarheid voor kopers. Dit zou gunstig zijn voor de woningmarkt en mogelijk de verkopen en prijsstijgingen in 2026 versnellen. Als de hoge rentes daarentegen langer aanhouden, kan de markt afkoelen. De meeste uitgangsprognoses houden rekening met een versoepeling van het monetaire beleid tegen 2026 thelatinvestor.com.
- Economische groei: Naar verwachting zal de Braziliaanse economie de komende jaren bescheiden groeien (~2% per jaar op middellange termijn thelatinvestor.com). São Paulo, als economische motor, kan daar iets bovenuit stijgen. Gestage groei van het bbp en het inkomen op dit niveau ondersteunt de opname in vastgoed maar houdt het tegelijkertijd binnen de perken – we hoeven niet te rekenen op dubbele groeicijfers, tenzij er een onverwachte hausse komt. De werkloosheid daalt al enige tijd, en als die trend zich doorzet, zullen meer huishoudens financieel in staat zijn een woning te kopen.
- Demografie en verstedelijking: São Paulo zal migranten en nieuwe huishoudens blijven aantrekken. De bevolking van de metropool groeit nog steeds (geschat op ~22,8 miljoen in 2024 thelatinvestor.com en daarna verder stijgend). Jonge volwassenen die op zoek zijn naar huisvesting, gecombineerd met een onderaanbod van woningen in de afgelopen decennia, betekenen dat de fundamentele vraag hoog zal blijven. Dit ondersteunt een positieve langetermijnvisie – zelfs als de kortetermijncyclus schommelt, heeft de stad meer woningen en bedrijfsruimte nodig voor haar groeiende, veranderende bevolking.
- Overheidsbeleid: Het voortzetten van huisvestingsprogramma’s (MCMV of toekomstige varianten) en eventuele nieuwe prikkels zullen het betaalbare segment beïnvloeden. De uitbreiding van subsidies door de huidige regering (zoals het opnemen van middeninkomens in MCMV met 10% rente riotimesonline.com) wijst erop dat er ondersteuning zal blijven. Ook grote infrastructurele verbeteringen die tussen 2025 en 2027 worden afgerond (metrolijnen, enz.) zullen nieuwe gebieden ontsluiten voor ontwikkeling, zoals besproken, wat plaatselijke groeiversnellingen kan opleveren.
- Segmentvooruitzichten:
- Voor residentieel wordt een normalisatie naar stabiele groei verwacht. Na de hectische piek van 2024–25 (met recordverkopen en -lanceringen), zal de markt mogelijk iets afkoelen. ABRAINC (vereniging van ontwikkelaars) en Secovi-SP zouden voor 2026 een iets lagere volumegroei kunnen voorspellen, simpelweg omdat 2025 een hoge lat heeft gelegd. Maar de algemene groei zet door gezien de onvervulde vraag. Prijzen in São Paulo zullen waarschijnlijk de grote sprongen uit 2021–22 niet herhalen; in plaats daarvan wordt een gematigde stijging in lijn met de inflatie of een paar punten daarboven als gezond beschouwd. Sommige regio’s (zoals de noordoostelijke steden Fortaleza, Salvador) kunnen São Paulo blijven overtreffen qua procentuele groei thelatinvestor.com, maar São Paulo zal nog steeds een betrouwbare waardestijging zien en leider blijven in volume.
- Voor commercieel/kantoren zien veel analisten 2025 als het begin van een cyclische opleving. Tegen 2026, als de economische omstandigheden stabiel blijven, zouden de leegstandscijfers van kantoren in São Paulo kunnen zakken naar een laag tienpercentage of zelfs enkele cijfers in primaire gebieden, wat verdere huurstijgingen zou aanjagen (zij het in een trager tempo na de eerste sprong). Nieuwe kantoren die gepland staan voor 2025–26 (projecten die vertraagd waren door de pandemie en nu worden opgeleverd) kunnen echter voorkomen dat de leegstand te snel daalt nmrk.com. Het vooruitzicht voor kantoren is voorzichtig optimistisch: verbeterende fundamenten maar nog geen verhuurdersmarkt in de hele stad tegen 2026, tenzij de economie versnelt. Voor logistiek/industrie is de consensus sterk – nearshoring en e-commerce trends kunnen een hoge bezettingsgraad ondersteunen; sommige prognoses voorspellen voortdurende huurgroei, maar in een gematigder tempo naarmate meer magazijnen beschikbaar komen.
- Voor retail/hospitality, aangenomen dat er geen nieuwe COVID-achtige verstoringen zijn, zou 2026 een periode van consolidatie en groei moeten zijn. De huren in toonaangevende winkelstraten kunnen weer beginnen te stijgen en nieuwe winkelcentrumprojecten zouden overwogen kunnen worden naarmate het consumentenvertrouwen terugkeert.
- Risico’s voor de vooruitzichten: Analisten wijzen een paar factoren aan die de groeiprognoses kunnen matigen. De belangrijkste hiervan is het “huidige hoge Selic-tarief van 14,75% waardoor hypotheken duur zijn, het potentiële economische vertraging met slechts ~2% BBP-groei, en betaalbaarheidsbeperkingen doordat vastgoedprijzen sneller stijgen dan de lonen” thelatinvestor.com. Deze factoren kunnen de prijsstijging op markten als São Paulo beperken tot het lagere bereik van de prognoses (bijv. 5-6% in plaats van 9-10%). Omgekeerd zou elk teken van snellere daling van de inflatie of sterkere economische hervormingen het vertrouwen – en dus de vastgoedmarkt – kunnen aanwakkeren.
- Langetermijnvisie: Tegen 2030 zal São Paulo naar verwachting de dominante vastgoedmarkt in de grootste economie van Latijns-Amerika blijven. Stedelijke analisten voorzien meer verticalisatie (meer hoogbouw), slimmere stadsinitiatieven (transitgericht, duurzame gebouwen, enz.), en een diepere kapitaalmarkt voor vastgoed (meer REIT-achtige instrumenten, meer buitenlandse institutionele investeringen). De volwassenwording van de markt kan leiden tot lagere nominale groei, maar meer stabiliteit. Men kan verwachten dat huurrendementen geleidelijk zullen dalen als de rente normaliseert naar een lager niveau – bijvoorbeeld, rendementen kunnen op de lange termijn van ongeveer 6% richting 4–5% gaan, vergelijkbaar met wereldwijde trends, wat betekent dat de vastgoedwaarden in zo’n scenario sneller stijgen dan de huren.
Samenvattend is de prognose voor het vastgoed in São Paulo tot 2026 en daarna grotendeels positief, met de nadruk op gestage groei in plaats van een bubbel. De fundamenten van de stad (bevolking, economische rol) ondersteunen een aanhoudende vraag, en hoewel er in 2025 zeer veel activiteit was, wordt een zachte afkoeling naar een duurzame expansie verwacht. Marktdeelnemers moeten uitgaan van een gemiddelde waardestijging, oog houden voor macro-economische factoren (vooral rente), en erkennen dat regionale verschillen zullen blijven bestaan – bijvoorbeeld, het noordoosten van Brazilië zal waarschijnlijk blijven uitblinken qua groeipercentage, terwijl São Paulo en Rio meer “gematigde waardestijging” kennen vanaf een hoog uitgangspunt thelatinvestor.com. Niettemin zal São Paulo een kernpunt blijven voor vastgoedbeleggingen, met zijn diverse mogelijkheden in zowel de residentiële als commerciële sector.
Overheidsregelingen en fiscale gevolgen
Iedereen die zich begeeft op de vastgoedmarkt van São Paulo – of het nu gaat om kopen, verkopen of investeren – moet zich bewust zijn van de overheidsregelingen en belastingen die van toepassing zijn. Het juridische kader voor vastgoed in Brazilië is goed ontwikkeld, al kan het complex zijn. Hier volgt een overzicht van de belangrijkste regelgevende en fiscale aandachtspunten:
- Belasting op overdracht van onroerend goed en transacties: Bij het kopen van een woning is de belangrijkste belasting de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), een gemeentelijke overdrachtsbelasting. In de stad São Paulo bedraagt het ITBI-tarief 3% van de waarde van het onroerend goed taxsummaries.pwc.com. Dit wordt meestal betaald door de koper bij de registratie van de verkoop. Daarnaast zijn er notaris- en registratierechten en vaak een makelaarscommissie (meestal ca. 6% betaald door de verkoper). Alles bij elkaar opgeteld bedragen de transactiekosten voor een koper in São Paulo meestal rond de 4–6% van de aankoopprijs wanneer men belastingen en kosten meerekent thelatinvestor.com. Merk op dat als men via een aandelentransactie koopt (een bedrijf verwerft dat onroerend goed bezit), er manieren kunnen zijn om belasting te verminderen, maar de autoriteiten controleren dergelijke structuren streng om zeker te zijn dat ze economische substantie hebben practiceguides.chambers.com.
- Belastingen op eigendom (IPTU): Eigenaren van vastgoed in São Paulo betalen jaarlijks IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), dat de gemeentelijke onroerendgoedbelasting is. De IPTU wordt berekend op basis van de getaxeerde waarde van het pand en is oplopend. Voor woningen variëren de tarieven doorgaans van ongeveer 0,5% tot ongeveer 1,5% van de getaxeerde waarde per jaar, afhankelijk van de waarde en het gebruik angloinfo.com thelatinvestor.com. Commerciële panden hebben een iets hoger tarief (vaak tot 1,5% of iets meer). Bijvoorbeeld: een appartement met een gemiddelde prijs kan jaarlijks ongeveer 1% van zijn waarde aan IPTU kosten. De gemeente werkt periodiek de taxatiewaarden bij; in 2024 keurde de gemeente São Paulo een verhoging tot 10% goed van de waarderingsbasis voor de IPTU, waardoor sommige eigenaren hun belastingrekening zagen stijgen siila.com.br. Er zijn vrijstellingen en kortingen voor bepaalde gevallen (onroerende goederen met lage waarde, oudere of gehandicapte eigenaren met slechts één woning, enz.) en.clickpetroleoegas.com.br. Over het algemeen is de IPTU een doorlopende kostenpost om rekening mee te houden bij het berekenen van het rendement op investeringen.
In essentie moeten kopers rekening houden met ongeveer 5% verwervingskosten, jaarlijkse onroerendgoedbelasting en eventuele verkoopbelastingen, en zorgen voor naleving van de Braziliaanse papierwinkel (het registreren van transacties in het officiële kadaster is cruciaal – ongeregistreerde overdrachten zijn juridisch niet geldig). De overheid is relatief vriendelijk geweest voor investeerders door belastingvoordelen voor vastgoedbeleggingen (zoals FIIs) te behouden en programma’s voor woningfinanciering uit te breiden. U moet echter letten op voorgestelde belastinghervormingen – bijvoorbeeld, een bredere belastinghervorming die momenteel wordt besproken zou de heffingen op consumptie (ISS, PIS/COFINS) kunnen samenvoegen, wat indirect de bouwkosten of vastgoedservices zou kunnen beïnvloeden.
Op de hoogte blijven en professioneel advies inwinnen helpt kopers, verkopers en investeerders om het regelgevend landschap te navigeren. Ondanks enige bureaucratie is de grote Braziliaanse markt en zijn juridische bescherming over het algemeen veilig voor vastgoedbeleggingen, mits men de regels volgt en de fiscale gevolgen begrijpt. Zoals altijd is due diligence op het specifieke pand (controle van eigendomstitel, beslagen, schulden van de VvE, etc.) bij het cartório (kadaster) essentieel – maar dat hoort meer bij de transactie dan bij de brede markt, dus volstaat te zeggen: het regelgevend en fiscaal landschap is complex, maar beheersbaar en wordt over het algemeen goed begrepen door lokale professionals, en blijft zich ontwikkelen op manieren die investeren stimuleren en tegelijk sociale behoeften adresseren.
Conclusie
De vastgoedmarkt van São Paulo in 2025 onderscheidt zich door haar levendigheid en veerkracht. Zowel de residentiële als commerciële sector zijn niet alleen hersteld van recente economische uitdagingen, maar bereiken nieuwe hoogten – of het nu gaat om recordverkopen van woningen, een bouwhausse van nieuwe units of een daling van het kantoorleegstandspercentage tot het laagste niveau in jaren. De prijzen stijgen, maar in vergelijking met het razendsnelle tempo in sommige kleinere Braziliaanse steden is de groei in São Paulo solide en duurzaam, wat de volwassenwording van de markt weerspiegelt. Belangrijke buurten in de stad zijn microkosmossen van trends: ultra-prime gebieden zetten toonaangevende prijzen door sterke luxevraag, technologiegedreven districten en locaties bij het OV zijn in opkomst, en beleidsmaatregelen zijn in gang gezet om ontwikkeling meer gelijkmatig en inclusief over het stedelijk weefsel te verspreiden.
Als we vooruitkijken richting 2026 en verder, is de vooruitblik voorzichtig optimistisch. Voorspellingen wijzen op voortdurende groei van woningwaarden en huren, ondersteund door structurele woonbehoeften en economische stabiliteit, zij het waarschijnlijk in een gematigder tempo. Investeerders vinden volop kansen op deze markt – van het benutten van hoge verhuur-opbrengsten en een verbeterende kantoorsector tot het meeliften op prijsstijgingen dankzij infrastructuurprojecten – maar ze navigeren ook de risico’s van hoge financieringskosten en moeten zorgen voor naleving van het Braziliaanse regelgevingskader. De rol van de overheid blijft cruciaal: voortdurende verbetering van infrastructuur en huisvestingsprogramma’s zullen het marktverloop bepalen, net als mogelijke wijzigingen in het belastingbeleid.
In vergelijking met voorgaande jaren voelt 2025 als een bekroning van het herstel na de pandemie en een draai naar een nieuwe fase: de hectische inhaalgroei wordt normaler en maakt plaats voor een meer gestage expansie. Ter vergelijking: midden 2010 stagneerde de vastgoedmarkt in São Paulo, eind jaren 2010 en begin 2020 beleefde het nieuw elan, en nu lijkt het midden van de jaren 2020 te gaan over consolidatie op een hoger activiteits- en waarderingsniveau. Het vermogen van de stad om mensen en bedrijven te blijven aantrekken, en zich aan te passen via nieuwe ontwikkelingen en stedelijke planning, zorgt ervoor dat vastgoed een dynamische motor van haar economie zal blijven.
Samengevat is de vastgoedmarkt van São Paulo in 2025 robuust – gekenmerkt door sterke vraag, stijgende prijzen en huren, en aanzienlijke ontwikkeling – en gepositioneerd om de groei in de komende jaren voort te zetten. Investeerders en belanghebbenden dienen met goed geïnformeerde strategieën te werk te gaan, waarbij ze de positieve fundamenten afwegen tegen macro-economische variabelen. Het landschap is veelzijdig: van luxe penthouses tot initiatieven voor betaalbare huisvesting, van glanzende nieuwe kantoortorens tot vernieuwde binnenstadblokken. Deze diversiteit is de kracht van de markt. Met behoedzaam risicobeheer en een voortdurende focus op duurzame stedelijke ontwikkeling zal São Paulo naar verwachting zijn vastgoedsector zien floreren, en zijn status als een van Latijns-Amerika’s toonaangevende vastgoedmarkten verder versterken.
Bronnen:
- Global Property Guide – Brazilië Marktanalyse 2025 (prijzen, verkopen, lanceringen, rendementen São Paulo) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Secovi-SP & CBIC gegevens via Rio Times – Groei van de woningmarkt en rentevoeten riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
- JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Kantorenleegstand en huurtrends jll.com jll.com
- CBRE-gegevens via Rio Times – Kantoorbezetting bereikt hoogste niveau sinds de pandemie (daling leegstand, opname) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Rio Times – Recordprijzen in vooraanstaande wijken (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
- The Latinvestor – Trends op de vastgoedmarkt in São Paulo 2025 (wijzigingen in bestemmingsplannen, impact openbaar vervoer, wijktrends) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Marktgegevens (huren, rendementen, IPTU-tarieven, enz.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- The Latinvestor – Voorspelling Braziliaanse vastgoedmarkt (projecties 2025–2030, groeimotoren) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- PwC Brazil Tax Summary – Overdrachtsbelasting (ITBI) in São Paulo taxsummaries.pwc.com
- Angloinfo expatgids – IPTU onroerendgoedbelasting in São Paulo angloinfo.com
- Chambers & Partners Guide 2025 – Vastgoedinvesteringsstructuren en belasting (FIIs-belastingvrijstelling) practiceguides.chambers.com
- Rio Times – Overheidsprogramma voor huisvesting en marktsteun (uitbreiding van MCMV in 2025) riotimesonline.com
- Aanvullende gegevens van stads-/deelstaatpublicaties São Paulo en marktanalyses zoals hierboven vermeld globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.
