Správa o trhu s nehnuteľnosťami v São Paule 2025

Úvod a ekonomický kontext

Realitný trh v São Paule v roku 2025 sa vyznačuje silnou aktivitou a odolnosťou napriek ekonomickým protivetrom, ako sú vysoké úrokové sadzby. Brazílska ekonomika vzrástla v roku 2024 približne o 3,4 % a prognózuje sa, že v roku 2025 porastie o 2,2–2,3 %, čo je mierne tempo, ktoré však stále podporuje dopyt po bývaní globalpropertyguide.com. Inflácia sa pohybovala v stredných jednotkách (okolo 4–5 %) a základná sadzba brazílskej centrálnej banky Selic bola do polovice roka 2025 zvýšená na 14,75 %, čo je najviac za takmer dvadsať rokov, čo robí úvery na bývanie drahými riotimesonline.com. Napriek tomu túžba po vlastnom bývaní a investíciách do reálnych aktív zostáva silná. V skutočnosti predaje nehnuteľností vzrástli na národnej úrovni v 1. štvrťroku 2025 o 15 % aj napriek drahému úveru riotimesonline.com, čo odráža odolnosť trhu. Táto správa poskytuje komplexnú analýzu realitného trhu v São Paule v roku 2025 – pokrýva rezidenčné aj komerčné trendy, ceny a výnosy, kľúčové štvrte, nové projekty a infraštruktúru, investičné príležitosti a riziká, prognózy do roku 2026 a ďalej – s porovnaním s minulými rokmi a pohľadom na regulačné a daňové súvislosti.

Prehľad trhu: Metropolitná oblasť São Paulo (najväčšia mestská ekonomika Brazílie) zaznamenala stály rast cien nehnuteľností a bezprecedentné objemy transakcií. V apríli 2025 boli ceny domov v meste medziročne vyššie o 6,11 % (nominálne), čo je rýchlejšie tempo než 4,93 % z predchádzajúceho roka globalpropertyguide.com. Po zohľadnení inflácie to znamená mierny reálny rast (~0,5 %), ale zároveň ide o najprudší nominálny nárast za posledné desaťročie v São Paule globalpropertyguide.com. Je to pokračovanie udržateľného postpandemického oživenia – ceny v rokoch 2021–2024 vzrástli v São Paule kumulatívne približne o 17 % globalpropertyguide.com po stagnácii v polovici 2010-tych rokov. Dopyt je mimoriadne vysoký: rok 2024 bol rekordný, čo sa týka predaja nehnuteľností v meste a tento trend pokračuje aj v roku 2025. Medzitým sa komerčný sektor, najmä kancelárie, zotavuje z pandemického poklesu s klesajúcou neobsadenosťou a rastúcim nájmom. Nasledujúce sekcie podrobne rozoberajú tieto trendy a ich príčiny.

Trendy na trhu rezidenčných nehnuteľností v roku 2025

Nárast predaja a novej ponuky

Rezidenčné nehnuteľnosti v São Paule zažívajú bezprecedentný boom v predaji a stavebnej aktivite. V roku 2024 mesto zaznamenalo 103 346 rezidenčných predajov, čo predstavuje nárast o 35,7 % oproti predchádzajúcemu roku a najvyšší počet v histórii globalpropertyguide.com. Bolo to už ôsmy rok po sebe, čo množstvo transakcií rástlo. Tento trend sa ďalej zrýchlil aj v roku 2025 – len za prvé dva mesiace roka predaje medziročne vzrástli o 40,6 % a do februára bolo predaných viac než 17 000 jednotiek globalpropertyguide.com. Tento explozívny dopyt je sprevádzaný vlnou novej výstavby. Počet nových bytových projektov dosiahol v roku 2024 rekordných 104 431 jednotiek, čo je nárast o 42,6 % oproti roku 2023 globalpropertyguide.com. Stavebné spoločnosti rýchlo pridávajú nové kapacity: v období január–február 2025 bolo na trh uvedených 16 940 jednotiek, čo je nárast o 130 % oproti rovnakému obdobiu predchádzajúceho roka globalpropertyguide.com. Takéto čísla potvrdzujú stavebný boom zameraný na uspokojenie rastúcej chuti kupujúcich.

Vysoký dopyt je poháňaný viacerými faktormi. Potreba bývania zostáva vysoká v metropole s 22 miliónmi obyvateľov a aj napriek drahému financovaniu dávajú Brazílčania prednosť vlastnému bývaniu. Údaje z odvetvia ukazujú, že vládne dotované programy bývania významne prispeli k tomuto boomu: v 1. štvrťroku 2025 tvoril obnovený program dostupného bývania Minha Casa, Minha Vida (MCMV) 53 % nových projektov a 47 % predajov riotimesonline.com. Federálna vláda skutočne v roku 2025 rozšírila MCMV tak, aby zahŕňal aj rodiny so strednými príjmami (do 12 000 R$ mesačne), ktorým poskytuje dotované hypotéky s úrokom okolo 10 %, čo je výrazne pod trhovou sadzbou riotimesonline.com. Z tohto silného dopytu profitovali aj hlavní developeri ako Cyrela – jej predaje v 1. štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o 34 % riotimesonline.com.

Na strane ponuky sú developeri ochotní využiť priaznivý trh. Inventár je však stále napätý – podľa odhadu národnej asociácie staviteľov (CBIC) by súčasné zásoby bývania pokryli iba približne 8 mesiacov dopytu, ak by nevznikli žiadne nové projekty riotimesonline.com. Začiatkom roka 2025 došlo k miernemu spomaleniu schvaľovania nových projektov (spustenie projektov v 1. štvrťroku 2025 kleslo približne o 28 % v porovnaní so 4. štvrťrokom 2024 riotimesonline.com), čiastočne pre rastúce stavebné náklady a nedostatok pracovnej sily. Náklady na stavebné materiály stúpli o približne 6,8 % medziročne riotimesonline.com a viac ako 70 % staviteľov hlási ťažkosti s hľadaním kvalifikovanej pracovnej sily riotimesonline.com, čo môže spomaliť tempo nových odovzdaných projektov. Celkovo však rezidenčná stavebná aktivita naberá na obrátkach – analytici predpovedajú rast produkcie stavebného sektora o približne 2,8 % v roku 2025 riotimesonline.com, čo naznačuje pokračujúcu dôveru.

Pohyb cien a hodnota nehnuteľností

Ceny nehnuteľností v São Paule pokračovali v rastúcom trende aj v roku 2025, aj keď miernejším tempom než v niektorých iných brazílskych mestách. Ako už bolo spomenuté, rezidenčné ceny v tomto meste v apríli 2025 vzrástli o +6,11 % medziročne (nominálne) globalpropertyguide.com, čo je zrýchlenie oproti minuloročnému tempu cca 4,9 %. Tento rast mierne prekonal infláciu, čo prinieslo mierne reálne zhodnotenie. Ide o zdravší rast než v Rio de Janeiro (~4,6 % medziročne) a zodpovedá úlohe São Paula ako vyspelého trhu globalpropertyguide.com. Pre lepší kontext: brazílsky národný index cien bývania vzrástol do apríla 2025 približne o 7,97 % medziročne globalpropertyguide.com, čo bolo najrýchlejšie tempo od roku 2013, poháňané explozívnym rastom v menších mestách (napr. Salvador +20,6 %, João Pessoa +18 % globalpropertyguide.com). Pomalší rast cien v São Paule odzrkadľuje už vysoký východiskový základ a väčšiu pružnosť ponuky. Zaujímavé je, že koncom roka 2024 a začiatkom 2025 zažilo São Paulo najstrmší polročný nárast cien za posledných 10 rokov globalpropertyguide.com, čo naznačuje silný impulz smerom do roku 2025.

V absolútnych číslach zostáva São Paulo jedným z najdrahších trhov v Brazílii. K polovici roka 2025 sa priemerné ceny pohybujú okolo 10 000–11 000 R$ za meter štvorcový v rámci celého mesta, pričom špičkové štvrte majú oveľa vyššie ceny thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Prieskum z júna 2025 zaradil Vitóriu, São Paulo a Rio ako tri najdrahšie mestá, pričom Vitória mierne vedie s ~13 000 R$/m² a São Paulo nie je ďaleko za ňou thelatinvestor.com. V rámci São Paula sa ceny dramaticky líšia podľa štvrtí (pozri regionálnu analýzu nižšie). V luxusných centrálnych zónach ako Jardim Europa, Itaim Bibi a Vila Nova Conceição sa bežne vyskytujú ceny 15 000–20 000+ R$ za m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Naopak, v periférnych alebo rozvíjajúcich sa oblastiach sa ceny pohybujú v rozmedzí ~5 000–8 000 R$ za m², čo robí tento trh rozmanitým thelatinvestor.com. Napríklad, luxusné štvrte Itaim Bibi a Vila Olímpia majú priemer 12–18-tisíc R$/m² thelatinvestor.com, zatiaľ čo prímestské štvrte ako Tatuapé alebo Butantã sa môžu pohybovať v horných tisícoch. Celkovo ceny v prémiových štvrtiach za posledný rok stúpli asi o 5 % thelatinvestor.com, čo ukazuje na stabilné zhodnocovanie v žiadaných lokalitách.

Na strane prenájmu nájmy rastú ešte rýchlejšie ako predajné ceny. V roku 2024 vzrástli rezidenčné nájmy v São Paule v priemere približne o 13,5 % thelatinvestor.com, poháňané silným dopytom (najmä po bytoch blízko nových liniek verejnej dopravy a s priestorom na home office). Rast nájmov prekonal infláciu, čo poukazuje na napätý trh prenájmov. Tento trend pokračoval aj v roku 2025: miera voľných bytov na prenájom je veľmi nízka, v priemere iba 3–5 % thelatinvestor.com, čo poukazuje na zdravé pohltenie ponuky prenájmov. Začiatkom roku 2025 sa typické mesačné nájmy za dvojizbový byt pohybovali od 4 000–7 000 R$ v prémiových oblastiach ako Jardins alebo Vila Nova Conceição, až po ~2 000–3 500 R$ v dostupnejších častiach ako Tatuapé alebo Butantã thelatinvestor.com. Takáto úroveň nájmov v kombinácii s vysokými predajnými cenami znamená pre investorov stredné až dobré výnosy z prenájmu.

Výnosy z prenájmu a investičné návratnosti

Hrubé výnosy z prenájmu na rezidenčnom trhu v São Paule sa v roku 2025 pohybujú v priemere okolo 5–6 %, čo je v porovnaní s inými svetovými veľkomestami pomerne silný výsledok, hoci je potrebné zohľadniť aj vysoké brazílske úrokové sadzby. Výskum Global Property Guide ukazuje, že výnosy z bytov v São Paule v Q1 2025 dosiahli priemerne ~5,94 %, pričom jednotlivé nehnuteľnosti sa pohybovali približne od 4,1 % do 8,2 % v závislosti od typu a polohy nehnuteľnosti globalpropertyguide.com. Menšie byty v menej luxusných lokalitách prinášajú vyššie percentá výnosov, zatiaľ čo luxusné byty v prémiových štvrtiach majú nižšie výnosy (keďže ceny sú vysoké). Tento priemerný výnos okolo 6 % je výrazne vyšší ako v Riu de Janeiro (~3,8 %) globalpropertyguide.com, čo odráža silnejší dopyt po prenájmoch a rozumnejšie ceny v São Paule. Miestne údaje potvrdzujú, že väčšina rezidenčných výnosov sa pohybuje medzi 4 % a 6 % ročne thelatinvestor.com – nehnuteľnosti v „emerging“ lokalitách alebo s unikátnym nájomným potenciálom môžu dosiahnuť horné rozmedzie, zatiaľ čo top adresy produkujú výnosy skôr okolo 4 %.

Poloha je vysoko určujúca pre výkonnosť nehnuteľností v rámci São Paula.

Trh je charakteristický výrazným rozdielom medzi bohatými centrálnymi/západnými zónami a cenovo dostupnejšími perifériami.Oficiálne mestské údaje (analyzované spoločnosťou Loft) ukazujú, že Západná zóna teraz dominuje z hľadiska cien a likvidity riotimesonline.com.Začiatkom roku 2025 dosiahli ultra-prémiové enklávy ako Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição a Moema historické cenové maximá riotimesonline.com.Napríklad exkluzívna Rua Frederic Chopin v Jardim Europa zaznamenala priemerné ceny domov 49,8 milióna R$ (za vily ~1 200 m²), čo sa rovná ohromujúcim 41 700 R$/m² – viac ako dvojnásobok úrovne cien z konca roka 2024 riotimesonline.com.Blízke elitné adresy v Itaim Bibi tiež zaznamenali jednotky s priemernou cenou výrazne nad 10 miliónov R$ (napr.Rua Galeno de Revoredo za R$14,1 milióna) riotimesonline.com.Tieto prestížne lokality v blízkosti Avenida Faria Lima (hlavného finančného centra) dosahujú najvyššie ceny v São Paule riotimesonline.com.Blízkosť hlavných obchodných centier, luxusné vybavenie a zelené plochy, ako je Parque do Povo, zvyšujú ich atraktívnosť riotimesonline.com.Je pozoruhodné, že aj napriek vysokým úrokovým sadzbám v Brazílii dopyt po luxusných nehnuteľnostiach stúpa – to signalizuje nákupy poháňané bohatstvom a nehnuteľnosti vnímané ako bezpečné aktívum.Segment luxusných nehnuteľností rástol rýchlo: v roku 2023 vzrástol počet uvedení luxusných domov na trh v juhovýchodnom regióne (vrátane São Paula) o 63 % a hodnota predajov medziročne o 42 % thelatinvestor.com.Toto ďalej spôsobilo, že penthousy a luxusné jednotky v oblastiach ako Alto de Pinheiros sú mimoriadne žiadané pre svoju exkluzivitu a výhľady thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Dôležité je, že tieto výnosy sú hrubé a pred zdanením/nákladmi. Keďže brazílska základná úroková sadzba (Selic) je na úrovni 14 %, náklady na hypotekárne úvery sú vysoké, takže samotný nájomný výnos 5–6 % nemusí prekonávať financovanie. Investori však zvažujú celkový výnos (nájom plus zhodnotenie ceny nehnuteľnosti). Kombinácia výnosu približne 6 % a rastu cien v stredných jednotkách percent v São Paule naznačuje dobrý potenciál celkového výnosu v aktuálnom cykle, najmä ak by do budúcnosti začali úrokové sadzby klesať. Navyše mnohí investori v Brazílii využívajú Realitné investičné fondy (FII) alebo nákupy v hotovosti na zmiernenie nákladov na financovanie – existencia stabilných výnosov naznačuje atraktívne zdroje príjmu, a skutočne São Paulo zostáva preferovanou destináciou pre domácich aj zahraničných realitných investorov (viac o investičnej klíme neskôr).

Kľúčové štvrte a regionálna analýza

Okrem známych luxusných zón (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema, atď.), sa objavujú alebo menia aj ďalšie sub-markety:

• Technologické a kreatívne centrá: Štvrte ako Pinheiros a Vila Madalena zaznamenávajú nárast cien nehnuteľností vďaka rastu technologickej a start-up scény v São Paule. Mesto hostí takmer 340 000 technologických firiem (60 % nárast od roku 2014) a mnohé sa sústreďujú v Pinheiros a pozdĺž osi Faria Lima thelatinvestor.com. Ako technologické spoločnosti otvárajú kancelárie v okolí, dopyt po bývaní pre mladých profesionálov rastie. Pinheiros je označovaný za „prvotriedne miesto na investovanie do nehnuteľnosti“ vďaka tomuto technologickému boomu a zlepšenej infraštruktúre thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Očakávajte, že rezidenčné a kancelárske hodnoty v týchto oblastiach budú naďalej stúpať, ako sa rozširuje inovačná ekonomika.
• Študentské a univerzitné štvrte: Butantã, kde sídli Univerzita v São Paule (USP), prechádza demografickými zmenami. S takmer 98 000 zapísanými študentmi USP v roku 2024 je obrovský dopyt po nájomných a štartovacích bývaniach v okolí kampusu thelatinvestor.com. Študenti a akademici zaplavujú túto oblasť, čo vyvoláva malý realitný boom – mnohé nehnuteľnosti sa rýchlo predávajú alebo prenajímajú univerzitnej komunite a o zariadené byty je veľký záujem thelatinvestor.com. Tento akadémiou poháňaný trh robí z Butantã a okolitých štvrtí živé a atraktívne lokality pre investorov zameraných na študentské bývanie.
• Hotspoty spojené s infraštruktúrou: Miesta pozdĺž nových alebo rozširujúcich sa liniek verejnej dopravy zaznamenávajú zvýšený záujem. Napríklad Perdizes (slúžiace novou stanicou metra na linke 6) sa predpokladá rast nájomného aj cien, keďže zlepšenie verejnej dopravy historicky môže zvýšiť hodnotu bývania v okolí až o ~19% thelatinvestor.com. V celom meste už agresívna expanzia verejnej dopravy v São Paule ovplyvnila nájmy – značná časť 13,5% nárastu nájomného v roku 2024 bola pripísaná zvýšenému dopytu po bývaní v blízkosti nových staníc thelatinvestor.com. Ďalšie príklady sú Vila Prudente a Mooca (profitujúce z rozšírenia metra na východe) a Morumbi (kde nové vlakové/monorailové spojenia zlepšili dostupnosť).
• Zelené a rodinne orientované štvrte: Je tu trend, že rodiny uprednostňujú štvrte s parkami a otvorenými priestormi. Moema je dlhodobo populárna pre svoju blízkosť k parku Ibirapuera a Morumbi zaznamenalo rast hodnoty po vzniku parkov, ako je Burle Marx thelatinvestor.com. Miestna samospráva podporuje vznik ďalších zelených plôch; napríklad Vila Guilherme na severe je plánovaná na nové parky a očakáva sa, že pritiahne rodiny hľadajúce rovnováhu medzi mestom a prírodou thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nehnuteľnosti v týchto lokalitách, ktoré ponúkajú vyššiu kvalitu života (menej betónovej džungle, viac priestoru na oddych), zaznamenávajú zvýšený dopyt.
• Centrálny revitalizačný projekt – Anhangabaú: V centre mesta je dolina Anhangabaú cieľom nových územnoplánovacích stimulov s cieľom podporiť výstavbu vysokopodlažných rezidenčných budov. Reformy územného plánovania v rokoch 2023–24 (Mestský zákon č. 127) teraz umožňujú developerom stavať vyššie budovy v centrálnych zónach s dobrou dostupnosťou verejnej dopravy, ak zahrnú aj dostupné byty thelatinvestor.com. Mesto dokonca kupuje nepredané byty od developerov, aby posilnilo ponuku bývania v centre thelatinvestor.com. Tieto opatrenia majú za cieľ riešiť nedostatok bytov a oživiť centrálnu časť São Paula. Anhangabaú čaká premena panorámy mesta, očakáva sa viac výškových budov, ktoré spoja komerčné a dostupné bývanie thelatinvestor.com. V priebehu času to môže spraviť centrum mesta živším a zmierniť tlak na okrajové štvrte.

Celkový obraz realitného trhu v São Paule v roku 2025 je zmesou rastu ultraluxusných nehnuteľností v etablovaných západných/južných oblastiach, silného dopytu v strednej triede a rozvíjajúcich sa zónach, a cielenej politiky rozvoja v centre a nedostatočne obsluhovaných regiónoch. Rozdiel medzi bohatými štvrťami a zvyškom mesta je naďalej výrazný – tento trend podčiarkujú rekordné ceny na elitných uliciach, kým dostupnosť bývania sa v iných častiach zhoršuje riotimesonline.com. Tvorcovia politík čelia výzve ako zladiť tento rast so začlenením, keďže prudký nárast cien v najlepších štvrtiach ešte viac prehlbuje sociálno-ekonomické rozdiely riotimesonline.com. Pre investorov a účastníkov trhu tieto regionálne rozdiely zdôrazňujú dôležitosť stratégie podľa konkrétnej lokality.

Trendy v komerčných nehnuteľnostiach v roku 2025

Oživenie kancelárskeho trhu a prenájmy

Komerčné nehnuteľnosti v São Paule, najmä kancelársky sektor, vstúpili do roku 2025 v režime obnovy, keď sa zotavujú z najhoršieho obdobia pandémie. Miera neobsadenosti kancelárií prudko klesá, keďže spoločnosti sa vracajú k osobnej práci a rozširujú svoje prevádzky. V prvom štvrťroku 2025 miera neobsadenosti kancelárií vyššej kategórie (trieda A/A+) klesla na 18,3 %, čo je najnižšia úroveň od začiatku pandémie jll.com. Ide o výrazné zlepšenie oproti približne 23 % vrcholnej neobsadenosti v roku 2021 siila.com.br. Sprísnenie ponuky je ešte výraznejšie v prémiových subtrhoch: medzi aprílom 2024 a aprílom 2025 celková neobsadenosť kancelárií klesla z 20,3 % na 18 %, no najlepšie „AAA“ budovy zaznamenali pokles z 17,3 % na len 12,6 % riotimesonline.com. V podstate, najkvalitnejšie kancelárie sú takmer plne obsadené, čo odráža trend odchodu nájomcov za kvalitou.

Nájomné ceny reagujú podľa očakávaní. S rastúcim dopytom a klesajúcou neobsadenosťou sa požadované nájomné za prémiové kancelárie zvýšilo. Začiatkom roka 2025 priemerné požadované nájomné za kancelárie vyššej kategórie dosiahlo približne 109 R$/m² mesačne, čo je nárast o približne 15 % oproti začiatku roka 2024 jll.com. Prenajímatelia vyhľadávaných nehnuteľností (najmä nových alebo zrekonštruovaných budov) majú v súčasnosti väčšiu cenovú silu než kedykoľvek za posledné 3–4 roky. Napríklad v regióne Avenue Paulista – jednej z tradičných kancelárskych zón – komerčné nájomné za najlepšie priestory dosahuje v priemere okolo 250 R$/m² mesačne thelatinvestor.com. To odráža silný dopyt a ochotu firiem platiť prémiu za prvotriedne lokality. Mnohé kancelárske budovy na Paulista prešli rekonštrukciou (viac ako 35 % objektov vyššieho štandardu bolo v posledných rokoch obnovených) thelatinvestor.com, čo naznačuje, že prenajímatelia investujú, aby prilákali nájomcov. Plán mesta presunúť verejné úrady do centra/na Paulistu ešte viac podporí kancelársky dopyt v jadre mesta thelatinvestor.com.

Čísla čistej absorpcie podčiarkujú silnú obnovu kancelárskeho trhu. Len v 1. štvrťroku 2025 Sao Paulo zaznamenalo hrubú absorpciu približne 187 000 m² a čistú absorpciu 105 000 m² kancelárskych priestorov jll.com – čo znamená, že veľké množstvo priestorov bolo prenajatých a obsadených len za jeden štvrťrok. Rovnako za obdobie január–apríl 2025 dosiahla čistá absorpcia 107 400 m², čo je o 23 % viac ako v rovnakom období roku 2024 riotimesonline.com. Prémiové AAA budovy si viedli mimoriadne dobre, keď absorbovali 36 000 m² (nárast o 21 % medziročne) riotimesonline.com. K tejto pozitívnej absorpcii prispela obmedzená nová ponuka. V celom meste bolo dodaných len približne 23 700 m² nových kancelárskych priestorov v období január–apríl 2025 riotimesonline.com, čo je menej ako polovica novej zásoby z začiatku roka 2024. Developeri strategicky odkladajú alebo rozdeľujú projekty, aby sa predišlo nadmernej ponuke. Príkladom je rozsiahly projekt Esther Towers (94 000 m²) v Južnej zóne; jeho developer, spoločnosť EZTec, spomalil výstavbu a čaká na záväzné predprenájmy nájomcov pred dokončením riotimesonline.com riotimesonline.com. Takáto zdržanlivosť znamená, že dopyt zapĺňa existujúce voľné priestory bez toho, aby ho predbiehala nová dodávka, čím sa znižuje neobsadenosť.

Kľúčové sub-trhy kancelárií profitujú nerovnomerne. Najžiadanejšou firemnou adresou v São Paule zostáva koridor Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan na západe/juhovýchode. Podľa JLL bolo v 1. kvartáli 2025 70 % celkového dopytu po kancelárskych priestoroch v primárnych oblastiach sústredených v osi „Berrini-Chucri Zaidan“ jll.com (ide o pásmo moderných biznis štvrtí na juhu a západe). V týchto oblastiach je miera neobsadenosti výrazne pod mestským priemerom: k 1. kvartálu bola neobsadenosť v Berrini len 13,4 % a v Chucri Zaidan 16,5 % jll.com. Mnoho veľkých blokov priestorov, ktoré boli prázdne, už bolo obsadených – z deviatich veľkých kancelárskych projektov, ktoré mali na konci roka 2024 voľné plochy >10 000 m², zostalo takéto možnosti len v piatich k 1. kvartálu 2025 jll.com. Oblasť Avenidy Paulista, hoci je stále dôležitá, sa vyvíja; staršie kancelárske priestory sa tam modernizujú a oblasť sa stáva ešte komerčnejšou (ako bolo spomenuté, prebiehajú rozsiahle rekonštrukcie a nájmy rastú). Ďalšie sub-trhy ako Pinheiros (emerguje tu kreativita a tech firmy) a Barra Funda (viac back-office a lacnejšie kancelárie) tiež zaznamenávajú aktivitu. Na druhej strane, sekundárne lokality a starnúce budovy, ktoré nespĺňajú súčasné očakávania nájomcov (napríklad chýbajúce služby alebo dostupnosť dopravy), sa prenajímajú pomalšie. Celkovo však výhľad kancelárií je stále pozitívnejší – „trh je horúci a obchody sa uzatvárajú“, ako skonštatoval riaditeľ kancelárií JLL – s tým, že na rozdiel od bežných sezón už začiatok roku 2025 priniesol veľa firemných presunov jll.com.

Segmenty maloobchodu, priemyslu a ostatné komerčné odvetvia

Zatiaľ čo kancelárie priťahujú titulky, ostatné segmenty komerčných nehnuteľností v São Paule ponúkajú zmiešaný obraz:

• Maloobchodné nehnuteľnosti: Segment maloobchodných nehnuteľností je úzko spätý so spotrebou domácností. Silný hospodársky rast Brazílie okolo 3 % v rokoch 2023–24 a zotavujúci sa trh práce pomohli zvýšiť návštevnosť v nákupných centrách a obchodoch na hlavných uliciach. Hlavné maloobchodné zóny (ako Oscar Freire Street pre luxus alebo nákupné centrá v bohatých štvrtiach) sa väčšinou zotavili z poklesov počas pandémie, pričom miera neobsadenosti klesla a nájmy sa stabilizovali. Rast e-commerce však spôsobuje, že kamenní maloobchodníci sú pri expanzii selektívni. Najvyšší dopyt je po dobre situovaných priestoroch, ktoré ponúkajú zážitkový predaj alebo zabezpečujú denné potreby v husto obývaných oblastiach. V São Paule v súčasnosti nie je zaznamenaná žiadna veľká nadmerná ponuka nákupných centier; naopak, niektoré nové zmiešané projekty zahŕňajú nákupné a stravovacie zložky v rastúcich oblastiach (napr. plánované projekty v rozširujúcich sa predmestiach). Nájmy v maloobchode v top nákupných centrách pravdepodobne v roku 2025 mierne vzrástli, hoci detailné údaje sú menej verejné – prenajímatelia hlásia zlepšenú obsadenosť a tržby. Celkovo je segment maloobchodných komerčných nehnuteľností stabilný, podporený veľkou spotrebiteľskou základňou mesta a návratom turizmu, no čelí štrukturálnej výzve v podobe konkurencie z online predaja.
• Priemysel a logistika: Trh s logistickými a priemyselnými nehnuteľnosťami v oblasti Greater São Paulo bol veľmi dynamický, poháňaný e-commerce, treťostranovou logistikou a povýpadkovou rekonfiguráciou dodávateľských reťazcov. Neobsadenosť moderných skladových priestorov v regióne São Paula dosiahla v posledných rokoch historické minimá a prenájmy stúpali. Napríklad priemerné logistické nájmy vyskočili z približne R$19/m² v roku 2020 na takmer R$25/m² v roku 2024 cushmanwakefield.com. V roku 2025 naďalej pretrváva silný dopyt po distribučných centrách na okraji São Paula (Guarulhos, Cajamar, Barueri, atď.). Kapitálové výnosy priemyselných aktív ostávajú relatívne vysoké (často v nízkych dvojciferných hodnotách), čo láka investorov – napríklad jedna transakcia z februára 2025 v Cajamar odrážala kapitálový výnos vo výške 14,9 % z logistického aktíva siila.com.br, čo korešponduje s vysokými úrokovými sadzbami v ekonomike. Nová ponuka prichádza na trh v kľúčových koridoroch, no absorpcia je zdravá. Keďže São Paulo je logistickým uzlom Brazílie, výhľad pre priemyselné nehnuteľnosti je pozitívny: stabilné alebo rastúce nájmy a nízka neobsadenosť v najlepších veľkokapacitných skladoch, hoci treba počítať s dopadmi úrokových sadzieb na financovanie výstavby.
• Hotelierstvo a kombinované využitie: Hotelový sektor v São Paule sa zotavuje, keď sa obnovujú služobné cesty a podujatia. Miera obsadenosti a denné sadzby v roku 2025 sú oveľa lepšie ako na minimách v rokoch 2020–21, hoci ešte nedosiahli vrcholové úrovne. To opäť zvýšilo záujem o výstavbu hotelov a servisovaných apartmánov v biznis štvrtiach mesta. Okrem toho je v procese viacero zmiešaných projektov, ktoré kombinujú kancelárie, bývanie, maloobchod a hotelierstvo. Developeri sa zameriavajú na komplexy na živé-pracovné-voľnočasové účely, najmä v západnej a južnej zóne, aby uspokojili dopyt po integrovanom mestskom bývaní. Tento trend odzrkadľuje aj urbanistické snahy a trhové preferencie – nové projekty v oblastiach pozdĺž Marginal Pinheiros alebo pri rozširujúcich sa linkách metra často zahŕňajú obchodné priestory na nižších podlažiach (obchody, co-workingy) a bývanie vyššie.

Na záver, komerčné nehnuteľnosti v São Paule v roku 2025 sú vo všeobecnosti na vzostupe. Kancelárie vedú cestu s prudkým oživením obsadenosti a rastom nájmov, najmä vo vyšších segmentoch. Maloobchod je stabilný alebo sa zlepšuje na prémiových miestach a priemyselný/logistický sektor zostáva hviezdnym výkonom s trvalým dopytom. Rizikom, ktoré treba sledovať, je, či úrokové sadzby zostanú vyššie dlhšie, než sa očakávalo – to zvyšuje kapitalizačné sadzby (znižuje hodnoty nehnuteľností) a predražuje financovanie nových komerčných projektov. Momentálne je však nálada investorov v oblasti komerčných nehnuteľností v São Paule pozitívna, podporená úlohou mesta ako hospodárskeho motora Brazílie.

Nové projekty, infraštruktúra a urbanistické plánovanie

Hlavné infraštruktúrne projekty a urbanistické iniciatívy pretvárajú trh s nehnuteľnosťami v São Paule a sú kľúčové pre jeho budúci rast. V roku 2025 a počas najbližších rokov je v realizácii alebo v príprave množstvo významných projektov, ktoré zahŕňajú dopravu, verejné práce aj rozsiahle developerské zámer:

• Rozšírenie mestskej hromadnej dopravy: São Paulo je uprostred historického rozširovania svojich sietí metra a železníc. Línia metra 6 (oranžová) – nová 15 km dlhá trasa spájajúca Brasilândia (severozápad) so São Joaquim (centrum mesta) – má byť otvorená do roku 2025 acciona.com acciona.com. Táto linka bude obsluhovať viac ako 600 000 cestujúcich za deň a prinesie metro do menej obsluhovaných oblastí vrátane štvrtí Perdizes a Pompeia, čo – ako bolo uvedené – už ovplyvňuje ceny nehnuteľností v okolí. Mesto zároveň rozširuje Líniu 2 (zelenú) ďalej na východ do predmestí s podporou medzinárodných fondov worldbank.org a dokončuje Líniu 17 (zlatú), monorailovú trať, ktorá obslúži letiskovú oblasť (Morumbi – Congonhas). Tieto projekty zlepšujú mestskú mobilitu a zvyčajne zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach v okolí nových staníc. Štúdie ukazujú, že ceny bývania môžu v oblastiach, kde pribudne nová stanica metra, vzrásť približne o 10–20% thelatinvestor.com. Developeri preto sústreďujú nové projekty do zón s dobrou dostupnosťou metra, čo je v súlade s politikou rozvoja mesta orientovanou na dopravu.
• Cesty a logistická infraštruktúra: Štát São Paulo v roku 2025 významne investuje do infraštruktúry s plánovanými výdavkami 33,5 miliárd R$ (5,4 mld. USD) – ide o rekordnú sumu bnamericas.com. Kľúčovými projektmi sú zlepšenia diaľnic, ako napríklad dokončenie severného segmentu Rodoanelu (obchvat), modernizácie hlavných ciest (napr. Bandeirantes, Anchieta) a rozvojové koridory v regiónoch (projekty ako Rota dos Bandeirantes atď.). Štátna vláda oznámila investície takmer 15 miliárd R$ do regionálnych iniciatív (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) na zlepšenie ciest a verejných služieb vo vnútrozemí riotimesonline.com. Pre mesto prinesú vylepšené diaľnice a snaha o rozšírenie koridorov pre rýchle autobusy (BRT) a plánovanú električku (VLT) v centre vectio.com ešte lepšiu konektivitu. Lepšia logistická infraštruktúra zvyšuje atraktivitu priemyselných parkov v okolí metropoly a môže otvoriť nové zóny pre komerčný rozvoj.
• Urbaná revitalizácia a územné plánovanie: Urbanistické stratégie São Paula v posledných rokoch sa zameriavajú na zahusťovanie pozdĺž dopravných koridorov a oživenie centra. Revízie územného plánu na rok 2024 a zmeny územných predpisov podporujú výstavbu výškových, zmiešaných projektov pre obyvateľov s rôznymi príjmami v centrálnych a dobre situovaných štvrtiach. Ako je uvedené vyššie, mesto prijalo legislatívu umožňujúcu vyššiu zástavbu výmenou za začlenenie cenovo dostupných bytov (napr. zákon 127) thelatinvestor.com. Toto „začleňujúce územné plánovanie“ má za cieľ nasmerovať súkromné investície do vytvárania väčšej ponuky bývania v oblastiach s vysokou zamestnanosťou a riešiť nedostatok bývania. Mesto tiež nakupuje bytové jednotky od developerov v centrálnych zónach ako Anhangabaú, aby poskytlo sociálne bývanie a znížilo neobsadenosť v starších budovách centra thelatinvestor.com. Ďalším mestským programom je vyhlásenie určitých súkromných zelených plôch za verejnoprospešné, čo umožňuje mestu zachovať či vytvárať parky výmenou za práva na výstavbu inde thelatinvestor.com. Toto motivuje developerov začleňovať zeleň do projektov alebo prispieť na verejné parky, čo vidno v oblastiach ako Chácara Flora a v nových parkoch plánovaných pre Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Celkovo tieto urbanistické kroky smerujú k vytvoreniu udržateľného, na dopravu orientovaného mesta, ktoré obmedzuje rozširovanie zástavby a zlepšuje kvalitu života – faktory, ktoré robia nehnuteľnosti v São Paule atraktívnejšími.
• Významné developerské projekty: Súkromný sektor reaguje rozsiahlymi projektmi naprieč São Paulom:
  • V oblasti komerčných kancelárií, okrem už spomínaných Esther Towers (94 tis. m²), ktoré sa po dokončení stanú jedným z najväčších kancelárskych komplexov, rastú nové korporátne veže v regióne Faria Lima/Itaim a tiež v Brooklyn/Chucri Zaidan, kde sa komplex Parque da Cidade naďalej rozširuje. Mnohé z týchto projektov majú zmiešané využitie a obsahujú kancelárske, maloobchodné a niekedy aj rezidenčné/hotelové komponenty.
  • Na rezidenčnej strane sú megaprojekty so zmiešaným využitím trendom. „Reserva Alphaville“ v Barueri (západné metro) a „Parque Global“ na juhu sú príkladmi projektov plánovaných ako uzavreté komunity s rezidenčnými vežami, nákupnými a voľnočasovými zariadeniami. V centrálnych zónach developeri ako Setin a Tegra spustili viacvežové projekty, ktoré zahŕňajú co-working priestory a obchody na prízemí, aby vyhovovali dopytu po „live-work-play“ životnom štýle.
  • Rastie tiež segment build-to-rent (multifamily) – pomerne nový koncept v Brazílii. Niektoré veľké spoločnosti premieňajú pozemky a budovy na inštitucionálne vlastnené nájomné bytové komplexy siila.com.br, čo naznačuje vývoj trhu bývania. To by mohlo zvýšiť ponuku kvalitných nájomných bytov a osloviť mladých profesionálov, ktorí preferujú prenájom v budovách s mnohými službami.

Stručne povedané, infraštruktúrne a rozvojové projekty v São Paule sú zároveň dôsledkom aj motorom realitného boomu. Zlepšená doprava a ambiciózne mestské politiky (zahusťovanie, zeleň) otvárajú nové príležitosti v celom meste. Kupujúci a investori pozorne sledujú, kde povedie ďalšia linka metra alebo cesta, pretože tieto lokality často zaznamenávajú výrazné zhodnotenie nehnuteľností. Záväzok mesta modernizovať infraštruktúru (v niektorých prípadoch podporený federálnym a medzinárodným financovaním) je pozitívnym signálom pre dlhodobý rast, hoci si vyžaduje dôkladné plánovanie, aby bol rozvoj inkluzívny.

Príležitosti a riziká investovania

Realitný trh v São Paule ponúka bohaté príležitosti na investovanie – od vysoko výnosných nájomných bytov po prémiové kancelárie a rozvíjajúce sa štvrte – ale prináša aj významné riziká, na ktoré by si investori mali dať pozor.

Príležitosti:

• Silný nájomný výnos: Priemerne sa výnosy z rezidenčného prenájmu v São Paule pohybujú na úrovni 5–6% globalpropertyguide.com, takže investori môžu získavať stabilný príjem. Tieto výnosy sú atraktívne v porovnaní s inými svetovými metropolami (mnohé majú pod 4 %) a tvoria istotu proti inflácii. Vysoký dopyt po prenájmoch (neobsadenosť ~3–5% thelatinvestor.com) znamená, že prenajímatelia nájdu nájomcov rýchlo, najmä v centre alebo v blízkosti univerzít. Silný trh s nájmami podporuje rastúca populácia mladých profesionálov a študentov v São Paule.
• Potenciál zhodnotenia kapitálu: Hodnoty nehnuteľností v São Paule vykazujú stabilný rast a hoci vyspelý trh znamená miernejší rast (stredné jednociferné hodnoty ročne v prémiových oblastiach globalpropertyguide.com), niektoré segmenty majú potenciál pre nadpriemerné zisky. Napríklad rozvíjajúce sa štvrte napojené na novú infraštruktúru (rozšírenia metra a pod.) môžu v najbližších rokoch zaznamenať skokové zvýšenie cien nehnuteľností. Skorí investori vo štvrti ako Perdizes (Linka 6) alebo v oblastiach pozdĺž plánovaných dopravných trás by mohli profitovať zo značného zhodnotenia vďaka zlepšenej konektivite thelatinvestor.com. Podobne investície do progresívnych oblastí s plánmi mestskej revitalizácie (napr. obnova centra São Paula) môžu priniesť vysoké výnosy, keď tieto lokality prejdú procesom gentrifikácie.
• Prémiové a luxusné segmenty: Luxusný trh v São Paule zažíva rozmach, čo naznačuje príležitosti na výstavbu alebo predaj nehnuteľností najvyššej kategórie. Štvrte ako Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição dosahujú v roku 2025 rekordné ceny riotimesonline.com, no dopyt zostáva silný medzi bohatými Brazílčanmi aj zahraničnými kupcami. Projekty zamerané na tento segment (napr. butikové luxusné byty, penthousy v Alto de Pinheiros s panoramatickými výhľadmi thelatinvestor.com) sa dobre predávajú a často za prémiové ceny. Investori, ktorí sa dokážu zapojiť do luxusnej výstavby, môžu zaznamenať výrazné zisky, čo potvrdzuje 34% nárast uvedenia luxusných rezidencií na trh v roku 2023 a pokračujúca sila tohto segmentu thelatinvestor.com.
• Komerčné a REIT investície: Obnova kancelárskych priestorov otvára nové príležitosti v komerčných nehnuteľnostiach. Nákup prémiových kancelárskych budov (alebo podielov na nich) v čase, keď je miera neobsadenosti stále nad úrovňou pred pandémiou, môže predstavovať stávku na ďalšie oživenie – nájomné už rastie a neobsadenosť klesá jll.com. Okrem toho brazílske fondy investícií do nehnuteľností (FII) umožňujú jednotlivcom investovať do diverzifikovaných portfólií nehnuteľností (kancelárie, nákupné centrá, logistické sklady a pod.) s určitými daňovými výhodami. Mnohé FII sa obchodujú na burze a vyplácajú príjmy z nájmu. Podľa aktuálnych pravidiel fyzické osoby majú oslobodené dividendy z FII od dane z príjmu (ak fond má viac ako 50 investorov a splní ďalšie podmienky) practiceguides.chambers.com. FII sú teda obdobou REIT a predstavujú populárny a relatívne likvidný spôsob investovania do trhu nehnuteľností v São Paule bez priameho vlastníctva nehnuteľnosti.
• Diverzifikácia portfólia a menová stratégia: Zahraniční investori, ktorí sa zameriavajú na São Paulo, môžu dosiahnuť geografickú diverzifikáciu. Brazílsky real má obdobia slabosti, kedy môžu byť aktíva v USD alebo EUR relatívne lacné, čo môže ponúknuť menový zisk, ak real posilní. Niektorí medzinárodní investori už sú aktívni, láka ich veľký brazílsky trh – São Paulo zostáva „atraktívnou destináciou pre zahraničných investorov, najmä z Európy a Ázie“ thelatinvestor.com. Pri dostatočnej due diligence môžu zahraniční kupujúci využiť znalosť miestneho trhu (často prostredníctvom partnerstiev alebo lokálnych fondov). Právne predpisy umožňujú cudzincom voľne nakupovať mestské nehnuteľnosti; na kúpu stačí mať brazílske daňové identifikačné číslo (CPF) a neexistujú významné obmedzenia pre akvizície mestských nehnuteľností nerezidentmi globalpropertyguide.com.

Riziká:

• Vysoké úrokové sadzby a náklady na financovanie: Brazílske úrokové sadzby sú momentálne veľmi vysoké (Selic 14,75% riotimesonline.com), čo sa premieta do hypotekárnych sadzieb často v rozmedzí stredných desiatok percent. Hoci niektoré zdroje uviedli, že hypotekárne sadzby v roku 2024 klesli na jednociferné hodnoty thelatinvestor.com, sprísňujúci cyklus ich do roku 2025 opäť zvýšil. Drahé úvery môžu znížiť dostupnosť bývania pre kupujúcich, najmä v segmente strednej triedy. ABECIP (asociácia poskytovateľov hypoték) predpovedá pokles hypotekárnych úverov cez sporiteľne o 17 % v roku 2025 riotimesonline.com kvôli týmto nákladom. Investori spoliehajúci sa na pákové financovanie budú čeliť vyšším nákladom na dlhovú službu, čo môže stlačiť výnosy. Ak vysoké sadzby pretrvajú, realitná aktivita by mohla ochladnúť a rast cien sa spomaliť. Na druhej strane veľa ľudí očakáva, že ak bude inflácia pod kontrolou, sadzby začnú klesať; veľa bude závisieť od krokov centrálnej banky na konci 2025–2026.
• Ekonomická a politická neistota: Hoci súčasné prognózy rastu HDP Brazílie sú mierne, ale pozitívne (~2 % v roku 2025 globalpropertyguide.com), akékoľvek spomalenie alebo politická nestabilita môžu ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. Napríklad, ak by brazílska ekonomika spomalila viac, než sa očakáva, alebo by sa dostala do recesie, dopyt po bývaní aj komerčných priestoroch by utrpel. Politické riziko je tiež faktorom – zmeny vládnych politík po všeobecných voľbách v roku 2026 môžu ovplyvniť veci ako vývojové regulácie, dane či pravidlá pre zahraničných investorov. Štátna a mestská politika v São Paule (napríklad voľby primátora) môže ovplyvniť miestne dane z nehnuteľností a územné plánovanie. Investori by mali sledovať makroekonomické ukazovatele a signály politiky, keďže Brazília zažíva cykly boomu a poklesu.
• Dostupnosť a prehrievanie v určitých lokalitách: Rýchly rast cien v niektorých štvrtiach vyvoláva obavy z zníženej dostupnosti a potenciálne bublinových podmienok v týchto oblastiach. Ak ceny v prémiových lokalitách naďalej výrazne rastú nad úroveň rastu príjmov, znižuje sa okruh nových kupujúcich a tieto trhy môžu stagnovať. Už teraz je badateľný „mestský rozdiel v bohatstve“ riotimesonline.com – luxusné enklávy sa stávajú čoraz exkluzívnejšie, čo je síce priaznivé pre existujúcich vlastníkov, ale môže to viesť k politickému tlaku (napr. vyššie dane z nehnuteľností alebo obmedzenia rozvoja) alebo jednoducho k zastaveniu rastu, ak si miestni obyvatelia už nebudú môcť dovoliť bývanie. Na druhej strane, developeri, ktorí zaplavujú trh malými jednotkami (v São Paule sa v posledných rokoch zaznamenal trend mnohých mikrojednotiek), môžu spôsobiť nadbytok ponuky v špecifických segmentoch. Rekordný počet spustených projektov v rokoch 2024–25 globalpropertyguide.com, ak nebude sprevádzaný trvalo vysokým dopytom, môže viesť k zvýšenej zásobe nehnuteľností v strednodobom horizonte, čo by mohlo vynútiť korekcie cien alebo predajné stimuly.
• Regulačné a daňové zmeny: Investori sa musia vyznať v brazílskom daňovom a právnom systéme, ktorý môže byť zložitý. Nákup nehnuteľnosti zahŕňa transakčné dane (~3 % ITBI v São Paule) a poplatky vo výške celkovo ~4–6 % z ceny taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Vlastníctvo nehnuteľnosti znamená ročné dane z nehnuteľností IPTU (v SP sa pohybujú približne od 0,5 % do 1,5 % hodnoty na progresívnej škále) angloinfo.com thelatinvestor.com. Príjem z prenájmu podlieha zdaneniu (individuálni prenajímatelia platia daň z príjmu až do 27,5 %). V poslednej dobe prebiehajú diskusie o daňovej reforme; napríklad návrh na rok 2025 pôvodne hrozil zdanením príjmov z prenájmu FII (cez nové dane IBS/CBS), no po kritike zo strany odvetvia vláda signalizovala, že zachová daňové úľavy pre FII practiceguides.chambers.com. Takéto zmeny daňovej politiky môžu ovplyvniť návratnosť investícií. Okrem toho by obnovenie regulácie cien nájmov (v súčasnosti neplatí, ale je rizikom v čase vysokej inflácie) alebo prísnejšie zákony o vzťahu prenajímateľ-nájomník mohli meniť rovnicu zisku z prenájmu. Investori by mali sledovať regulačné zmeny, spolupracovať s kvalitným právnikom a prípadne štruktúrovať investície (napr. prostredníctvom brazílskych holdingových spoločností alebo fondov), aby optimalizovali daňovú efektívnosť.
• Riziko meny: Pre zahraničných investorov môže byť brazílska mena volatilná. Oslabenie brazílskeho realu môže znehodnotiť výnosy v USD/EUR z investície do nehnuteľnosti (hoci pri nákupe to zároveň znamená nižšiu počiatočnú cenu). Je to dvojsečný meč – aj keď bol real v poslednom čase relatívne stabilný, globálne trhové zmeny alebo domáce problémy môžu spôsobiť výkyvy.

Pri vyvažovaní týchto faktorov zostáva realitný trh v São Paule vysoko perspektívnym, ale nie bezrizikovým prostredím na investovanie. Základné ukazovatele mesta – obrovská populácia, úloha finančného centra, bytový deficit a zlepšujúca sa infraštruktúra – vytvárajú silné predpoklady pre dlhodobý rast. Krátkodobé cyklické riziká (úrokové miery, ekonomické zmeny) a štrukturálne problémy (nerovnosť, byrokracia) však treba aktívne riadiť. Opatrní investori preto volia stratégie ako zameranie sa na projekty viazané na dopravu, spoluprácu s lokálnymi partnermi alebo diverzifikáciu prostredníctvom realitných fondov na zmiernenie niektorých z týchto rizík.

Prognózy a výhľad na rok 2026 a ďalšie obdobie

Pri pohľade do budúcnosti odborné prognózy a ekonomické ukazovatele naznačujú, že realitný trh v São Paule bude v roku 2026 a nasledujúcich rokoch pokračovať v raste, pravdepodobne však miernym a udržateľným tempom namiesto nekontrolovaného boomu. Toto sú kľúčové body z prognóz:

• Pokračujúci rast cien: Analytici predpokladajú, že brazílske nehnuteľnosti ako celok budú rásť v cenách o 6–10 % ročne až do roku 2026, s určitými regionálnymi rozdielmi thelatinvestor.com. Pre São Paulo konkrétne – ako pre zrelý trh – sa očakáva rast cien v stredných jednociferných hodnotách ročne v blízkej budúcnosti (pravdepodobne v rozmedzí 5–7 %). Kompozitná prognóza uvádza približne 5 % zložený ročný rast cien v rokoch 2025–2026 na celoštátnej úrovni thelatinvestor.com. To však platí za predpokladu absencie veľkých šokov a je podložené pretrvávajúcim nedostatkom bývania, rastom mestskej populácie a vládnou podporou bývania. Do roku 2030 sa predpokladá rast brazílskeho rezidenčného trhu približne o 5,4 % CAGR v hodnote, a to z ~$62,8 miliardy v roku 2025 na ~$81,7 miliardy v roku 2030 thelatinvestor.com. São Paulo ako významná časť tohto trhu by malo tento stabilný rast kopírovať – možno mierne pomalšie, ak by úrokové sadzby rast brzdili, alebo rýchlejšie, ak ekonomický rast prekvapivo zrýchli.
• Kľúčové faktory: Niekoľko faktorov ovplyvní výhľad:
  • Vývoj úrokových sadzieb: Kľúčovým predpokladom je, že sadzba Selic sa stabilizuje a nakoniec klesne zo svojho maxima. Ak inflácia bude naďalej mierniť, mnohí očakávajú znižovanie sadzieb koncom roku 2025 a v roku 2026, čo by oživilo hypotekárne úvery a dostupnosť bývania pre kupujúcich. To by bolo prínosom pre trh s nehnuteľnosťami a mohlo by to urýchliť predaje aj rast cien v roku 2026. Naopak, ak vysoké sadzby pretrvajú dlhšie, trh by sa mohol ochladiť. Väčšina základných prognóz ráta s uvoľňovaním menovej politiky do roku 2026 thelatinvestor.com.
  • Hospodársky rast: Predpokladá sa, že brazílska ekonomika v strednodobom horizonte porastie miernym tempom (~2 % ročne thelatinvestor.com). São Paulo ako hlavný motor môže toto tempo mierne prekročiť. Stabilný rast HDP a príjmov na tejto úrovni podporuje absorpciu nehnuteľností, ale zároveň ju drží pod kontrolou – dvojciferný rast neočakávame, pokiaľ nenastane neočakávaný boom. Nezamestnanosť dlhodobo klesá a ak to tak bude pokračovať, viac domácností si bude môcť dovoliť kúpu nehnuteľnosti.
  • Demografia a urbanizácia: São Paulo bude naďalej priťahovať migrantov a nové domácnosti. Počet obyvateľov metropolitnej oblasti stále rastie (odhadom ~22,8 milióna v roku 2024 thelatinvestor.com a bude ďalej rásť). Mladí dospelí hľadajúci bývanie v kombinácii s poddimenzovanou ponukou bytov za posledné desaťročia znamenajú, že základný dopyt zostane vysoký. To predstavuje pozitívny dlhodobý výhľad – aj keď krátkodobé cykly kolíšu, mesto potrebuje viac obytných a komerčných priestorov pre svoje rastúce a meniace sa obyvateľstvo.
  • Vládna politika: Pokračovanie programov bývania (MCMV alebo ich budúce verzie) a akékoľvek nové stimuly budú mať vplyv na segment dostupného bývania. Súčasná vláda rozšírila dotácie (napríklad zahrnutie strednej vrstvy do MCMV s úrokom 10 % riotimesonline.com), čo naznačuje, že podpora zostane zachovaná. Navyše rozsiahle infraštruktúrne projekty, ktoré budú dokončené v rokoch 2025–2027 (metro, atď.), otvoria nové oblasti pre rozvoj, čo, ako už bolo spomenuté, môže priniesť lokálne vlny rastu.
• Výhľady segmentov:
  • Pre rezidenčný sektor možno očakávať normalizáciu na stabilný rast. Po hektickom raste v rokoch 2024–25 (rekordné predaje a spustenia projektov) môže trh mierne spomaliť. ABRAINC (asociácia developerov) a Secovi-SP môžu predpovedať mierne nižší objemový rast v roku 2026, len preto, že rok 2025 stanovil vysokú latku. Celkový rast však pokračuje vzhľadom na nenaplnený dopyt. Ceny v São Paule pravdepodobne nezopakujú veľké skoky z rokov 2021–22; namiesto toho sa očakáva rozumnejší rast v súlade s infláciou, prípadne o niekoľko bodov vyšší, čo sa považuje za zdravé. Niektoré regióny (napríklad severovýchodné mestá ako Fortaleza, Salvador) môžu naďalej prekonať São Paulo v percentuálnom raste thelatinvestor.com, ale São Paulo zostane lídrom v objeme a spoľahlivo bude zaznamenávať zhodnocovanie.
  • V segmente komerčných/priestorov pre kancelárie viacerí analytici vidia rok 2025 ako začiatok cyklického oživenia. Do roku 2026, ak sa ekonomická situácia udrží, voľné kancelárske priestory v São Paule by mohli klesnúť na nízke dvojciferné, prípadne až jednociferné hodnoty v prémiových lokalitách, čo by viedlo k ďalšiemu zvýšeniu nájomného (hoci po prvotnom náraste už menej dynamickému). Nová kancelárska ponuka plánovaná na roky 2025–26 (projekty oneskorené počas pandémie sa teraz dokončujú) však môže zabrániť príliš rýchlemu poklesu voľných kapacít nmrk.com. Výhľad kancelárií je opatrne optimistický: zlepšujúce sa fundamenty, ale ešte nie je plošne trh prenajímateľov do roku 2026, pokiaľ ekonomika nezrýchli. V sektore logistiky/priemyslu panuje zhodná silná zhoda – trendy v blízkosti výroby a e-commerce môžu udržiavať vysokú obsadenosť; niektoré prognózy predpovedajú pokračujúci rast nájomného, ale s miernejším tempom vzhľadom na realizáciu ďalších skladových hál.
  • V sektore maloobchod/hotelnictvo by za predpokladu, že nenastanú nové narušenia typu COVID, mal byť rok 2026 obdobím konsolidácie a rastu. Nájomné v hlavných maloobchodných uliciach sa môže opäť začať zvyšovať a pri návrate dôvery spotrebiteľov môžu byť zvažované nové projekty obchodných centier.
• Riziká výhľadu: Analytici zdôrazňujú niekoľko faktorov, ktoré môžu mierniť rastové prognózy. Kľúčové z nich sú „aktuálne vysoká sadzba Selic na úrovni 14,75 %, ktorá predražuje hypotéky, možné ekonomické spomalenie pri raste HDP len ~2 % a problém dostupnosti bývania keď ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako mzdy” thelatinvestor.com. Tieto faktory môžu v trhoch ako São Paulo obmedziť rast cien na dolnú hranicu prognóz (napríklad 5–6 % namiesto 9–10 %). Na druhej strane akýkoľvek signál rýchlejšieho poklesu inflácie alebo silnejších ekonomických reforiem môže zvýšiť dôveru a tým aj realitný trh.
• Dlhodobý výhľad: Do roku 2030 bude São Paulo pravdepodobne naďalej dominantným realitným trhom v najväčšej ekonomike Latinskej Ameriky. Městskí analytici predpovedajú zvýšenú vertikalizáciu (viac výškových budov), inteligentné iniciatívy mesta (doprava orientovaná, zelené budovy atď.) a prehĺbenie kapitálového trhu s nehnuteľnosťami (viac nástrojov podobných REIT, viac zahraničných inštitucionálnych investícií). Vyspievanie trhu môže viesť k nižšiemu nominálnemu rastu, avšak k väčšej stabilite. Možno očakávať, že návratnosť z prenájmu sa bude postupne stláčať, ak sa úrokové sadzby normalizujú na nižšej úrovni – napríklad výnosy môžu klesnúť z približne 6 % na 4–5 % v dlhodobom horizonte, podobne ako v globálnych trendoch, čo znamená, že hodnota nehnuteľností bude rásť rýchlejšie ako nájomné v takomto scenári.

Na záver, prognóza pre trh s nehnuteľnosťami v São Paule do roku 2026 a neskôr je všeobecne pozitívna, so zameraním na stabilný rast namiesto bubliny. Základné faktory mesta (počet obyvateľov, ekonomická úloha) podporujú neustálu dopyt, a hoci bol rok 2025 veľmi aktívny, očakáva sa mierne ochladenie k udržateľnému rastu. Účastníci trhu by mali plánovať strednodobý rast hodnôt, sledovať makroekonomické faktory (najmä úrokové sadzby) a uvedomiť si, že regionálne rozdiely budú pretrvávať – napríklad severovýchod Brazílie môže naďalej vykazovať vyššiu mieru rastu, zatiaľ čo São Paulo a Rio zaznamenajú viac „mierneho zhodnocovania“ z vysokej základne thelatinvestor.com. São Paulo však naďalej zostane centrom investícií do nehnuteľností s rôznorodými príležitosťami v rezidenčnom aj komerčnom sektore.

Vláda, regulácia a daňové dôsledky

Každý, kto sa zapája do realitného trhu v São Paule – či už kupuje dom, predáva alebo investuje – by mal byť oboznámený s vládnymi nariadeniami a daňami, ktoré platia. Právny rámec Brazílie pre nehnuteľnosti je dobre zavedený, hoci môže byť zložitý. Nižšie je uvedený prehľad kľúčových regulačných a daňových hľadísk:

• Daň z prevodu nehnuteľnosti a transakčné dane: Pri kúpe nehnuteľnosti je hlavnou daňou ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), mestská daň z prevodu nehnuteľnosti. V meste São Paulo je sadzba ITBI 3% z hodnoty nehnuteľnosti taxsummaries.pwc.com. Túto daň zvyčajne platí kupujúci pri registrácii predaja. Okrem toho sú tu notárske a registračné poplatky a často aj provízia makléra (zvyčajne ~6%, ktorú platí predávajúci). Celkové transakčné náklady pre kupujúceho v São Paule teda obvykle predstavujú asi 4–6% z kúpnej ceny pri zohľadnení daní a poplatkov thelatinvestor.com. Ak niekto kupuje prostredníctvom tzv. share dealu (nákup spoločnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť), môžu existovať možnosti na zníženie daní, no úrady dôkladne skúmajú takéto štruktúry, aby sa zabezpečilo, že majú ekonomickú podstatu practiceguides.chambers.com.
• Daň z vlastníctva nehnuteľnosti (IPTU): Majitelia nehnuteľností v São Paule platia ročne IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), čo je mestská daň z nehnuteľnosti. IPTU sa vypočítava zo stanovenej hodnoty nehnuteľnosti a je progresívna. Pri obytných nehnuteľnostiach sa sadzby zvyčajne pohybujú okolo 0,5% až približne 1,5% z ohodnotenej hodnoty ročne, v závislosti od hodnoty a použitia angloinfo.com thelatinvestor.com. Komerčné nehnuteľnosti majú mierne vyššie sadzby (často až do 1,5% alebo aj trochu viac). Napríklad priemerný byt môže mať ročné náklady na IPTU približne 1% z jeho hodnoty. Mesto pravidelne aktualizuje hodnoty nehnuteľností; v roku 2024 schválila samospráva São Paulo až 10% zvýšenie základu pre výpočet IPTU, čo znamená, že niektorým vlastníkom sa zvýšila daňová povinnosť siila.com.br. Existujú výnimky a zľavy pre určité prípady (nehnuteľnosti s nízkou hodnotou, starší alebo zdravotne znevýhodnení majitelia s jedným domovom, atď.) en.clickpetroleoegas.com.br. Celkovo je IPTU prevádzkový náklad, ktorý treba zohľadniť pri výnose z investície.
• Daň z príjmu z prenájmu: Ak prenajímate nehnuteľnosť, príjem z prenájmu podlieha brazílskej dani z príjmu. Pre individuálnych prenajímateľov, ktorí sú daňovými rezidentmi, je príjem z prenájmu pripočítaný k ostatným príjmom a zdaňuje sa progresívnymi sadzbami (až do 27,5 %). Existuje mesačné zrážanie dane (carnê-leão) pre jednotlivcov, ktorí prijímajú nájomné nad stanovený limit, ktoré sa následne zúčtuje v ročnom daňovom priznaní. Mnohí individuálni prenajímatelia si však môžu odpočítať fiktívnych 25 % z nájomného ako výdavky a existujú aj špecifické výnimky (napr. ak je nájomné pod nízkym limitom). Nerezidentní prenajímatelia čelia zrážkovej dani vo výške 15 % z hrubého nájomného (alebo 25 %, ak sú rezidentmi v daňovom raji). Investori niekedy štruktúrujú vlastníctvo nehnuteľností cez brazílsku spoločnosť alebo fond na optimalizáciu daní. Jedným z populárnych nástrojov je FII (Fond nehnuteľností) ako bolo spomenuté: ak jednotlivec investuje cez FII, ktoré vlastní nehnuteľnosti, distribuovaný príjem z prenájmu môže byť pre neho oslobodený od dane, za splnenia podmienok (fond s viac ako 100 investormi, menej ako 10 % vlastnených jedným investorom, atď.) practiceguides.chambers.com. To robí z FII veľmi daňovo efektívny nástroj. Existuje aj RET (Špeciálny daňový režim) pre developerské projekty prostredníctvom spoločnosti SPE, ktorý zdaňuje príjmy developera priaznivou kombinovanou sadzbou – relevantné pre staviteľov, ktorí predávajú jednotky practiceguides.chambers.com.
• Daň z kapitálových výnosov: Pri predaji nehnuteľnosti podliehajú fyzické osoby daní z kapitálových výnosov z akéhokoľvek zisku. Zisk sa vypočíta ako predajná cena mínus obstarávacia cena (upravená o infláciu do roku 1996, plus zdokumentované vylepšenia). Pre rezidentov Brazílie je sadzba dane progresívna: 15 % zo zisku do 5 miliónov R$; 17,5 % z časti od 5–10 mil.; 20 % z časti od 10–30 mil.; 22,5 % z akejkoľvek časti nad 30 mil. R$ taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Nerezidenti zvyčajne platia paušálnu daň 15 % zo zisku (25 % ak predávajúci žije v krajine s nízkym daňovým zaťažením) brazilbeachhouse.com. Existujú dôležité výnimky: Brazília poskytuje plné oslobodenie od CGT, ak jednotlivec predá svoju jedinú obytnú nehnuteľnosť do 440 000 R$ a nepredal inú v predchádzajúcich 5 rokoch. Ďalšia výnimka: ak jednotlivec predá rezidenciu a použije výnos na kúpu inej rezidencie v Brazílii do 180 dní, zisk môže byť oslobodený (možné využiť raz za niekoľko rokov) auxadi.com. Tieto pravidlá podporujú reinvestovanie do bývania. Taktiež stojí za zmienku, že predaj prostredníctvom korporátnej štruktúry môže niekedy umožniť vyhnúť sa niektorým daniam (napr. predajom obchodných podielov namiesto samotnej nehnuteľnosti získate oslobodenie od ITBI, ale úrady to môžu zdaňovať ako predaj nehnuteľnosti, ak ide výlučne o účelový subjekt practiceguides.chambers.com). Správne daňové plánovanie a lokálna odborná rada sú nevyhnutné na to, aby predávajúci mohli legálne minimalizovať CGT.
• Úvahy pre zahraničných kupujúcich/predávajúcich: Cudzinci sú vo všeobecnosti vítaní investovať do mestských nehnuteľností v Brazílii, vrátane São Paula. V meste neexistuje žiadne obmedzenie na vlastníctvo bytov, domov alebo komerčných priestorov cudzincami – nemusíte byť rezidentom. Je potrebné mať CPF (daňové identifikačné číslo), ktoré si zahraniční investori môžu vybaviť globalpropertyguide.com. Finančné prostriedky musia prejsť oficiálnym bankovým systémom (aby ste mohli zaregistrovať zahraničný kapitál, ak plánujete repatriovať zisky neskôr). Jediné obmedzenia sa týkajú hlavne vidieckej pôdy a oblastí v blízkosti štátnych hraníc (čo sa nevzťahuje na územie mesta São Paulo) globalpropertyguide.com. Keď cudzinci predajú nehnuteľnosť a vyplatia si peniaze, musia zaplatiť daň z kapitálových ziskov, ako už bolo spomenuté, a dávať pozor na výmenné kurzy a akúkoľvek repatriáciu, aby predišli dvojitému zdaneniu. Príjem z prenájmu pre nerezidentov podlieha zrážkovej dani, ako bolo uvedené. Cudzincom sa odporúča spolupracovať s právnikmi a v prípade viacerých obchodov zvažovať držbu nehnuteľností cez brazílsky subjekt, aby si zjednodušili postupy.
• Regulačné prostredie: Právny systém Brazílie poskytuje silnú ochranu vlastníckych práv a vymáha zmluvy (ako napríklad nájomné zmluvy). Zákon o prenájme bytov (Federálny zákon 8.245/1991) dáva prenajímateľom právo upravovať nájomné raz ročne podľa inflácie a získať nehnuteľnosť späť po ukončení zmluvy alebo pri porušení zmluvy nájomcom. Vypratanie pre nezaplatenie môže cez súd trvať niekoľko mesiacov, no v posledných rokoch sa proces zrýchlil. Komerčné prenájmy sú flexibilnejšie a podmienky možno dohodnúť na dlhšie obdobie practiceguides.chambers.com. V São Paule sú krátkodobé prenájmy (typu Airbnb) povolené, avšak bytové domy ich môžu regulovať vo svojich stanovách. Výstavba a development podliehajú prísnej regulácii podľa miestnych stavebných a územných predpisov – vyžaduje sa miestne povolenie (alvará) a dodržiavanie pravidiel použitia, výšky a hustoty, ktoré sa časom menili (napríklad Strategický hlavný plán z roku 2014 a jeho revízie v roku 2024). Existujú „Operações Urbanas“ (zóny mestských operácií) v São Paule, kde môžu developeri platiť poplatky za prekročenie územných limitov a tým financovať verejné zlepšenia. Developeri tiež prispievajú cez Outorga Onerosa (poplatok za dodatočné stavebné práva), ktorý je súčasťou nákladov na projekty. Záujemcovia o development by si mali podrobne preštudovať zmeny územného plánu – ako už bolo povedané, posledné zmeny preferujú vysokú hustotu pri zastávkach MHD a v centre, kým v iných oblastiach môžu byť obmedzenia (niektoré čisto rezidenčné zóny zostávajú chránené).
• Daňová povinnosť pri vlastníctve cez spoločnosti: Väčší investori často používajú korporátne štruktúry (spoločnosti Ltda alebo S/A, prípadne investičné fondy). Bežné spoločnosti platia daň z príjmu z prenájmu a ziskov (~34% celková sadzba), no často si môžu uplatniť náklady. V São Paule existuje aj daň z prázdnych mestských pozemkov (aby sa zabránilo špekulatívnym nákupom) – vyššia sadzba IPTU môže platiť, ak pozemok zostáva nezastavaný. Pre tých, ktorí investujú do pôdy na development, je potrebné na to myslieť a prispôsobiť plánovanie projektu.

V podstate by si kupujúci mali naplánovať rozpočet na približne 5 % akvizičných nákladov, ročné dane z nehnuteľností a prípadné dane pri predaji a zabezpečiť súlad s brazílskymi administratívnymi požiadavkami (zaregistrovanie transakcie v oficiálnom registri je kritické – nezaregistrované prevody nie sú právne účinné). Vláda bola voči investorom relatívne priateľská, pokiaľ ide o zachovanie daňových stimulov pre investovanie do nehnuteľností (ako napríklad FIIs) a rozširovanie programov financovania bývania. Je však potrebné sledovať navrhované daňové reformy – napríklad širšia daňová reforma v diskusii by mohla zjednotiť spotrebné dane (ISS, PIS/COFINS), čo by mohlo nepriamo ovplyvniť náklady na výstavbu alebo služby v oblasti nehnuteľností.

Byť informovaný a využiť odborné poradenstvo pomôže kupujúcim, predávajúcim aj investorom orientovať sa v regulačnom prostredí. Napriek určitej byrokracii je brazílsky veľký trh a právna ochrana všeobecne bezpečným prostredím pre investovanie do nehnuteľností, pokiaľ človek dodržiava pravidlá a rozumie daňovým dôsledkom. Ako vždy, dôsledná kontrola konkrétnej nehnuteľnosti (overenie titulu, záložných práv, dlhov za byt atď.) v cartóriu (registre) je nevyhnutná – no to už spadá skôr do transakčných detailov než do pohľadu na celý trh, takže postačí dodať: regulačné a daňové prostredie, hoci zložité, je zvládnuteľné a lokálni odborníci mu vo všeobecnosti dobre rozumejú a naďalej sa vyvíja tak, aby podporovalo investície a zároveň riešilo sociálne potreby.

Záver

Trh s nehnuteľnosťami v São Paule v roku 2025 vyniká svojou živosťou a odolnosťou. Obe – rezidenčný aj komerčný – segmenty sa nielen zotavili z nedávnych ekonomických výziev, ale dosahujú nové maximá – či už ide o rekordné predaje domov, stavebný boom nových bytových jednotiek alebo pokles kancelárskych neobsadeností na niekoľkoročné minimá. Ceny rastú, ale v porovnaní s ohromujúcim tempom v niektorých menších brazílskych mestách je rast v São Paule pevný a udržateľný, čo odráža jeho vyzretý charakter. Kľúčové mestské štvrte ilustrujú mikrokozmos trendov: ultra-prémiové oblasti nastavujú cenové štandardy vďaka silnému dopytu po luxuse, štvrte zamerané na technológie a lokality napojené na verejnú dopravu sú na vzostupe a mestská politika sa snaží rozložiť rozvoj rovnomernejšie a inkluzívnejšie naprieč mestskou štruktúrou.

Pri pohľade na rok 2026 a ďalej je výhľad opatrne optimistický. Prognózy naznačujú pokračujúci rast hodnôt nehnuteľností aj nájmov, podporený štrukturálnou potrebou bývania a ekonomickou stabilitou, pravdepodobne však už miernejším tempom. Investori nájdu na tomto trhu množstvo príležitostí – či už cez vysoké výnosy z prenájmov a zlepšujúci sa kancelársky segment, alebo vďaka zhodnocovaniu spôsobenému infraštruktúrnymi projektmi – pričom je potrebné počítať s rizikami vysokých nákladov na financovanie a zabezpečením súladu s brazílskym regulačným rámcom. Rola vlády ostáva kľúčová: pokračujúce zlepšovanie infraštruktúry a bytové programy ovplyvnia smerovanie trhu, podobne ako zmeny daňovej politiky.

V porovnaní s predchádzajúcimi rokmi pôsobí rok 2025 ako vyvrcholenie post-pandemickej obnovy a prechod do novej fázy: frenetický rast dobiehania sa vyrovnáva do normalizovaného rozmachu. Pre porovnanie: v polovici roku 2010 realitný trh v São Paule stagnoval, koncom dekády 2010 a začiatkom 2020 sa opäť naštartoval a teraz, v polovici dekády 2020, ide o stabilizáciu na vyššej úrovni aktivity a hodnoty. Schopnosť mesta naďalej priťahovať ľudí a podniky a prispôsobovať sa prostredníctvom nových projektov a územného plánovania zaručuje, že nehnuteľnosti ostanú dynamickým motorom jeho ekonomiky.

Na záver, realitný trh v São Paule v roku 2025 je robustný – vyznačuje sa silným dopytom, rastúcimi cenami a nájmami, ako aj významným rozvojom – a je pripravený udržať rast aj v nasledujúcich rokoch. Investori a zainteresované strany by mali postupovať s informovanými stratégiami, vyvažujúc býčie fundamenty s makroekonomickými premennými. Prostredie je mnohostranné: od luxusných podkrovných bytov po iniciatívy dostupného bývania, od lesklých nových kancelárskych veží po revitalizované bloky v centre. Práve táto rozmanitosť je silou trhu. Pri rozumnom riadení rizík a neustálom zameraní na udržateľný rozvoj miest je pravdepodobné, že São Paulo zaznamená rozkvet svojho realitného sektora, čím upevní svoj status jedného z popredných trhov s nehnuteľnosťami v Latinskej Amerike.

Zdroje:

• Global Property Guide – Analýza trhu Brazílie 2025 (ceny v São Paule, predaje, spustenia, výnosy) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Údaje Secovi-SP & CBIC cez Rio Times – Rast trhu s bývaním a úrokové sadzby riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
• JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Trendy v oblasti voľných kancelárií a nájomného jll.com jll.com
• CBRE údaje podľa Rio Times – Obsadenosť kancelárií dosahuje po pandémii maximum (pokles neobsadenosti, absorpcia) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Rio Times – Rekordné ceny v prémiových štvrtiach (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
• The Latinvestor – Trendy nehnuteľností v São Paule 2025 (zmeny územného plánovania, vplyv dopravy, trendy v štvrtiach) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Údaje o trhu (nájmy, výnosy, sadzby IPTU a iné) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Prognóza trhu s nehnuteľnosťami v Brazílii (projekcie 2025–2030, motory rastu) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• PwC prehľad daní Brazílie – Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITBI) v São Paule taxsummaries.pwc.com
• Angloinfo sprievodca pre expatov – Rozpätie dane z nehnuteľností IPTU v São Paule angloinfo.com
• Chambers & Partners Guide 2025 – Investičné nástroje do nehnuteľností a dane (oslobodenie od dane pre FIIs) practiceguides.chambers.com
• Rio Times – Vládny program bývania a podpora trhu (rozšírenie MCMV v roku 2025) riotimesonline.com
• Ďalšie údaje zo zverejnení mesta/štátu São Paulo a trhových správ, ako je uvedené vyššie globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.