Trh s nehnuteľnosťami v Dillí 2025: Trendy, horúce lokality, ceny a budúce vyhliadky

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Dynamická realitná scéna Dillí v roku 2025

Realitný trh Dillí – zahŕňajúci Národný hlavný región (NCR) Dillí a jeho satelitné mestá – vstupuje do roku 2025 so silnou pozíciou naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými segmentmi. Po rekordnom roku 2024 sa Dillí-NCR stal najhodnotnejším trhom s nehnuteľnosťami v Indii podľa hodnoty predaja, dokonca prekonal Bombaj housetrue.com housetrue.com. Boom v oblasti luxusného bývania, modernizácia infraštruktúry a udržateľný hospodársky rast (~6,4 % HDP vo fiškálnom roku 2025 grantthornton.in) poháňajú dopyt. Súčasne reformy politík a zlepšená transparentnosť (napr. regulácie RERA) posilnili dôveru investorov. Všetky segmenty – od bývania a kancelárií cez nákupné centrá až po skladovanie – zaznamenávajú obnovený rast v roku 2025. Výhľad však tlmia výzvy ako otázka dostupnosti bývania a globálne ekonomické protivetry. Táto správa poskytuje komplexnú analýzu realitného trhu v Dillí v roku 2025 a neskôr, vrátane trendov podľa segmentov, kľúčových lokalít, cenových vzorov, dopadov infraštruktúry, vplyvov politík a porovnania s ďalšími veľkými mestami.

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Dillí-NCR

Rekordné predaje a boom luxusu: Sektor bývania v oblasti Dillí-NCR zaznamenal bezprecedentný nárast v roku 2024. Celková hodnota predaja rezidenčných nehnuteľností v NCR vyskočila o 63 % medziročne na približne 1,53 lakh crore INR v roku 2024, čím predstihla všetky ostatné metropolitné oblasti housetrue.com housetrue.com. V dôsledku toho sa Dillí-NCR stalo najväčším trhom s bývaním v Indii podľa hodnoty, prevyšujúc aj Bombaj. Tento rast je poháňaný najmä luxusným segmentom – luxusné bývanie sa predáva rýchlym tempom a navyšuje celkový priemer cien. Samotný Gurugram (Gurgaon) prispel približne dvoma tretinami hodnoty predaja v NCR (1,07 lakh crore INR) po 66 % náraste v roku 2024 housetrue.com housetrue.com. Podľa údajov z odvetvia priemerné ceny domov v NCR vzrástli v roku 2024 o ~30 %, čo je najvyšší nárast medzi veľkými mestami housetrue.com. V 4. štvrťroku 2024 dosiahla vážená priemerná cena približne 12 500 ₹/štvorcový stopa, pričom prémiové projekty dominovali housetrue.com. Tento boom vedený luxusom pokračoval aj na začiatku roku 2025 – v 1. štvrťroku 2025 bolo takmer 46 % všetkých nových predajov domov oceňovaných nad 1 crore ₹, pričom predaje ultra-luxusných domov (>5 crore ₹) vzrástli medziročne o 483 % housetrue.com. Bohatí kupci a NRI poháňajú tento trend, keď vyhľadávajú väčšie domy s prémiovým vybavením. Hlavní developeri reagovali prevažne uvedením luxusných projektov, zatiaľ čo spustenie projektov strednej triedy bolo v porovnaní s tým pomerne zriedkavé housetrue.com.

Posun dopytu a kríza dostupnosti: Druhou stranou luxusného rozmachu je rastúci problém s dostupnosťou pre kupujúcich zo strednej triedy. Rýchly rast cien (30–31% ročne v roku 2024) napína rodinné rozpočty a mnohých kupujúcich nehnuteľnosti po prvýkrát vytláča z trhu housetrue.com. Ako poznamenal Reuters, ak príjmy neporastú rovnakým tempom, vlastníctvo nehnuteľnosti v Dillí sa môže stať „pre väčšinu ľudí nedostupné“ housetrue.com. Prieskumy v odvetví skutočne ukazujú, že viac domácností odkladá kúpu nehnuteľnosti, znižuje svoje očakávania alebo prechádza na prenájom, keďže náklady na splátky hypoték rastú housetrue.com. Predaj dostupného bývania zaostáva – v 1. štvrťroku 2025 predaj v tomto segmente klesol medziročne o 9 %, aj keď nepredané zásoby v tomto segmente klesli o 19 % (čo naznačuje postupnú absorpciu predchádzajúcich zásob) grantthornton.in. Keďže developeri uprednostňujú vyššie zisky v segmente luxusu, nová ponuka dostupných bytov zostáva obmedzená housetrue.com, čo pravdepodobne udrží ceny na vyššej úrovni pre lacnejšie bývanie a taktiež zdvihne nájmy. V skutočnosti sa očakáva, že nájmy v regióne Dillí-NCR v nasledujúcom roku vyskočia o 7–10 %, keďže mnohí potenciálni prví kupujúci zostanú dlhšie v prenájme housetrue.com.

Objem predaja a inventár: Napriek obavám o dostupnosť bývania zostáva celkový dopyt po bývaní v oblasti Delhi-NCR silný. Objemy predaja nehnuteľností dosiahli viacročné maximá. Knight Frank uviedli, že v roku 2024 bolo v hlavných mestách predaných viac ako 350 000 jednotiek – čo je 12-ročné maximum – pričom oblasti Delhi-NCR patrila významná časť (hoci predaj jednotiek v NCR v roku 2024 bol podľa ich údajov mierne nižší, asi o 4 % medziročne, zatiaľ čo mestá Mumbai, Hyderabad a Pune dosiahli rekordné objemy) globalpropertyguide.com. Pozoruhodné je, že prvé štvrťroky 2025 vybočili z celonárodného spomalenia – zatiaľ čo v najväčších 9 indických mestách klesol predaj bývania medziročne o 23 % (v dôsledku korekcie po boomu a nižšieho počtu novostavieb), predaj v oblasti Delhi-NCR vzrástol o približne 10 % na 11 221 jednotiek v 1. štvrťroku 2025 v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka business-standard.com. To spôsobilo, že NCR a Bengalúru boli výnimkami rastu, zatiaľ čo väčšina ostatných miest zaznamenala v úvode 2025 prudké poklesy business-standard.com. Ponuka nového bývania sa po stavebnom boome uplynulých rokov zmiernila – v 1. štvrťroku 2025 bolo v NCR medziročne o približne 14 % menej nových projektov business-standard.com, čo pomáha znižovať zásoby nepredaných bytov. Pomer medzi absorbovanými a dodanými jednotkami v NCR zostáva zdravý, nad 100 %, čo naznačuje, že sa predáva viac bytov, než sa stavia, a tým sa postupne znižujú úrovne nepredaných zásob business-standard.com. Developeri skutočne vypredávajú zásoby; nepredaný bytový inventár v Delhi-NCR v roku 2024 výrazne poklesol, keďže predaj prevyšoval nové prírastky grantthornton.in. To je sľubné pre rovnováhu trhu, hoci to zároveň znamená menší výber v segmente cenovo dostupného bývania až do uvedenia nových projektov na trh.

Výhľad pre rezidenčné bývanie: Konsenzus je, že trh s bývaním v Dillí bude aj v roku 2025 naďalej rásť, hoci rast bude miernejší ako prudký nárast v roku 2024.

Odborníci z odvetvia predpovedajú stredný až vyšší jednociferný rast cien ročne počas nasledujúcich niekoľkých rokov na celoštátnej úrovni globalpropertyguide.com, čo je podporené silným dopytom koncových používateľov a zlepšujúcou sa ekonomikou.V oblasti Dillí-NCR sa očakáva, že ceny budú v roku 2025 naďalej rásť, najmä pri prémiových nehnuteľnostiach, avšak pravdepodobne o niečo pomalším tempom ako minuloročný 30% nárast.Prieskum medzi analytikmi nehnuteľností agentúry Reuters predpovedá priemerný nárast cien domov o ~6,5 % v roku 2025 a 7,5 % v roku 2026 vo veľkých mestách globalpropertyguide.com.Kľúčové je, že obrátka menovej politiky RBI má podporiť trh – po období vysokých úrokových sadzieb prešla centrálna banka na neutrálny postoj a mnohí očakávajú znižovanie sadzieb v celkovej výške približne 50 bazických bodov v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Lacnejšie hypotéky zlepšia dostupnosť bývania a mohli by prilákať späť na trh niektorých zadržaných kupujúcich.Podľa Indexu dostupnosti kúpy bývania JLL väčšina miest zaznamená lepšiu dostupnosť v roku 2025 vďaka nižším úrokom a rastu príjmov, „s výnimkou Dillí-NCR a Bengaluru“, ktoré zostanú menej dostupné ako počas svojich vrcholov (kvôli prudkému nárastu cien) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Aj napriek tomu sa očakáva, že dostupnosť bývania v Dillí sa v porovnaní s úrovňou roku 2023 zlepší, čo by malo podporiť trvalý dopyt zo strany koncových používateľov economictimes.indiatimes.com.Tvorcovia politík tiež motivujú výstavbu dostupného a stredne príjmového bývania – napríklad vláda zvýšila rozpočtové alokácie pre PM Awas Yojana (program Bývanie pre všetkých) a môže oznámiť nové dotačné programy, ktoré by mohli stimulovať výstavbu cenovo dostupnejších domov.Celkovo vstupuje rezidenčný trh v oblasti Dillí-NCR do roku 2025 so silnou dynamikou, avšak na udržanie tohto tempa bude potrebné zvládnuť riziká vysokých cien a zabezpečiť, aby zostali aktívni širšie segmenty kupujúcich na trhu.

Trendy v prenájme a novom bývaní: S rastúcimi nákladmi na vlastníctvo bývania sa rozširuje trh s prenájmom a alternatívne modely bývania. Dillí, ako komerčné a vzdelávacie centrum, má veľkú populáciu migrantov a mladých profesionálov, ktorí hľadajú flexibilné možnosti. Spoločné bývanie a organizované prenájmy získavajú na popularite, pričom ich poskytujú startupy a inštitucionálni prevádzkovatelia. Tieto „flexibilné modely bývania“ sú obľúbené medzi mileniálmi a slobodnými pracujúcimi profesionálmi, ktorí uprednostňujú dostupnosť a pohodlie pred vlastníctvom grantthornton.in. Vládne iniciatívy ako Modelový zákon o nájomnom (rámec na vyváženie práv nájomcov a prenajímateľov) podporujú rast formálneho sektora prenájmu bývania grantthornton.in. Sledujeme tiež nárast frakčného vlastníctva a inovatívneho financovania (napríklad tokenizácia nehnuteľnostných aktív), ktoré sprístupňujú investovanie do nehnuteľností grantthornton.in grantthornton.in. Vývoj trhu v Dillí smerujúci k technologicky podporovanému a na službách založenému bývaniu pravdepodobne bude pokračovať, pretože developeri ponúkajú spravované apartmány, ubytovanie pre študentov a seniorské bývanie, aby oslovili nové segmenty dopytu.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárske priestory)

Obnova a rastúci dopyt: Komerčný kancelársky sektor v oblasti Dillí-NCR zaznamenal silné oživenie, čím prekonal spomalenie spôsobené pandémiou. K prvému štvrťroku 2025 indický kancelársky trh vykazoval sedem po sebe nasledujúcich kvartálov poklesu neobsadenosti, čo odráža trvalo vysokú aktivitu prenajímania cushmanwakefield.com. Neobsadenosť kancelárií v ôsmich najväčších mestách klesla na približne 15,7 % v Q1 2025, čo je najnižšia hodnota za posledné štyri roky (z približne 18,5 % v polovici roku 2023) cushmanwakefield.com. Tento pozitívny trend je obzvlášť zjavný v Dillí-NCR, ktoré zaznamenalo najsilnejšiu čistú absorpciu kancelárskych priestorov od roku 2019 v úvode roku 2025 cushmanwakefield.com. Len za Q1 2025 zaznamenalo Dillí-NCR približne 2,75 milióna štvorcových stôp hrubého prenájmu kancelárií a podobne vysokú čistú absorpciu, čo významne prispelo k celkovému prenájmu kancelárskych priestorov v Indii cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nájomcovia rozširujú svoje priestory a dopyt prevyšuje novú ponuku na kľúčových trhoch. Nové dokončené kancelárske priestory v Dillí-NCR v Q1 2025 predstavovali približne 2,7 mil. štvorcových stôp (najmä v Gurugrame a Noide), čo je významné, no napriek tomu boli rýchlo absorbované cushmanwakefield.com. V skutočnosti obmedzená ponuka spôsobená zdržaniami projektov čiastočne obmedzila okamžitú dostupnosť, čo vytvára tlak na pokles neobsadenosti a rast cien nájomného v prémiových lokalitách cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Kľúčové kancelárske centrá a trendy: Kancelársky trh v NCR je geograficky decentralizovaný medzi Dillí a jeho predmestiami: Gurugram (Gurgaon) zostáva najväčším centrom kancelárií triedy A s biznis parkami v Cyber City, na Golf Course Road a pozdĺž NH-8 a pripravovanej diaľnice Dwarka Expressway. Noida (najmä sektory 62, 125-142 pozdĺž diaľnice Noida-Greater Noida Expressway) sa taktiež stala významným IT/ITeS kancelárskym klastrom. Samotné Dillí má tradičné biznis štvrte ako Connaught Place (CBD), ktorá dosahuje jedny z najvyšších kancelárskych nájmov v Indii, a sekundárne centrá ako Nehru Place, Saket, Jasola a Aerocity (moderná hotelovo-kancelárska štvrť pri letisku). V posledných rokoch sa mnohé spoločnosti presunuli do Gurugramu a Noidy kvôli väčším priestorom na jedno poschodie a nižším nákladom v porovnaní s preplneným jadrom Dillí. Tento trend pokračuje, ale zaujímavé je, že rozvíjajú sa aj nové mikrotrhy. Pripravovaná Urban Extension Road (UER) na okraji Dillí má umožniť vznik viacerých nových obchodných centier v rámci hraníc Dillí, čo môže viesť k vzniku „Cyber City“-typov centier v Západnom/Severozápadnom Dillí economictimes.indiatimes.com. Podľa návrhu Hlavného plánu Dillí 2041 by mohlo byť v hlavnom meste otvorených približne 5 000 akrov zelených plôch určených pre komerčný rozvoj, čím by za nasledujúce dve desaťročia pribudlo 150 miliónov štvorcových stôp komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Tento politický zámer („pracovisko k pracovníkom“) si kladie za cieľ rozložiť kancelárske priestory rovnomernejšie a využiť pracovnú silu Dillí, ktorá v súčasnosti dochádza do Gurgaonu economictimes.indiatimes.com.

Na strane dopytu zostáva IT-BPM (technologický sektor) najväčším užívateľom kancelárskych priestorov, pričom v začiatkom roku 2025 predstavuje približne 29 % prenájmov cushmanwakefield.com. Druhou najväčšou skupinou sú finančné inštitúcie, banky a poisťovne (BFSI) s podielom okolo 22 %, nasledované poskytovateľmi flexibilných priestorov (co-workingové spoločnosti) s podielom približne 13 % cushmanwakefield.com. Výrazným segmentom sú aj Global Capability Centres (GCCs) – offshore centrá nadnárodných spoločností, ktoré v niektorých mestách obsadzujú viac než 30 % plochy cushmanwakefield.com. To odráža atraktívnosť Indie ako centra pre nadnárodné spoločnosti. V oblasti Dillí-NCR je dopyt široko diverzifikovaný: kancelárske priestory absorbujú technologické firmy, poradenské spoločnosti, veľkí hráči v e-commerce/telekomunikáciách aj verejný sektor (vládne kancelárie). Sektor co-workingu a flexibilných priestorov zažíva boom; rok 2024 zaznamenal rekordných 12,4 milióna štvorcových stôp prenájmov flexibilných kancelárií naprieč Indiou cushmanwakefield.com a Dillí-NCR významne prispelo, keďže veľké korporácie aj startupy preferujú spravované priestory. Nástup návratu do kancelárií po covide vedie mnohé firmy k opätovnému rozširovaniu, hoci kvôli hybridnej práci sú pri prenajímaní príliš veľkej plochy opatrné. Aktivita predprenájmov v NCR výrazne narástla (predbežné záväzky sa v Q1 2025 medzištvrťročne viac než zdvojnásobili), čo naznačuje silnú dôveru nájomcov v pripravované projekty cushmanwakefield.com.

Nájmy a výnosy: Prenájmy kancelárií v oblasti Delhi-NCR začali rásť po období stagnácie. V 1. štvrťroku 2025 došlo v hlavných kancelárskych trhoch NCR k medzištvrťročnému rastu nájmov o 2–4 % cushmanwakefield.com, čo je zdravý signál, že sa opäť posilňuje vyjednávacia pozícia prenajímateľov (Mumbai zaznamenalo ešte výraznejší medzištvrťročný nárast nájmov o 10 % v Q1) cushmanwakefield.com. Priestor triedy A v centrálnych obchodných štvrtiach v Delhi (Connaught Place) a v Mumbaji (BKC) patrí medzi najdrahšie v Ázii – nájom v CP sa často pohybuje okolo ₹400-450/sq.ft. za mesiac (druhé miesto po hlavnom trhu v Mumbaji) – čo svedčí o obmedzenej ponuke v centre mesta. Väčšina novej kancelárskej ponuky v NCR v oblastiach Gurugram/Noida má však stále konkurencieschopné ceny (napr. ₹80–120/sq.ft./mesiac v mnohých IT parkoch). Kancelárske výnosy v Indii (~7–8 %) sú pre investorov atraktívne a oblasť Delhi-NCR pritiahla významné inštitucionálne investície. Všetky tri kótované REIT-y v Indii (Embassy, Mindspace, Brookfield) zahŕňajú aj aktíva z NCR a očakávajú sa nové ponuky REIT (vrátane pravdepodobného zápisu DLF pre jej portfólio nájomných nehnuteľností), čím by sa zvýšila likvidita a transparentnosť na kancelárskom trhu. Postavenie Delhi-NCR ako centra politiky a služieb znamená, že dopyt po kanceláriách by mal zostať odolný. Výhľad na rok 2025 je pozitívny: Colliers predpovedá, že dopyt po kanceláriách v Delhi-NCR dosiahne v roku 2025 približne 9,5 mil. štvorcových stôp, oproti približne 8,5 mil. štvorcových stôp, keďže spoločnosti pokračujú v expanzii colliers.com ncr-guide.com. Nová výstavba je mierna, takže sa očakáva mierne zníženie neobsadenosti a postupné spevňovanie nájmov, najmä vo vysoko žiadaných mikrotrhoch (napr. Gurgaon’s Cyber City, Golf Course Road, a vybrané sektory v Noide). Jedným z nových trendov sú kancelárie typu „hub-and-spoke“ – firmy môžu otvárať menšie satelitné kancelárie v okrajových častiach (napríklad vo Faridabade, New Gurgaon, atď.), aby boli bližšie k rezidenčným klastrám zamestnancov, pričom hlavné pracoviská zostanú v primárnych obchodných oblastiach. To by mohlo ďalej diverzifikovať trh komerčných nehnuteľností v Delhi.

Obchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá a hlavné ulice)

Robustné oživenie: Segment maloobchodných nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR sa silno zotavil, ťažiac z rastúcej spotreby a slabnúceho vplyvu pandémie. Maloobchodná prenájmová aktivita v Q1 2025 dosiahla 2,4 milióna štvorcových stôp naprieč ôsmimi najväčšími mestami Indie – čo predstavuje medziročný nárast o 55 % hindustantimes.com. Delhi-NCR malo významný podiel na tomto novom prenájme. Podľa správy Cushman & Wakefield Delhi-NCR zaznamenalo ~17 % zo všetkých prenajatých maloobchodných priestorov v Q1 2025 (približne 0,41 milióna štvorcových stôp), čo predstavuje medziročný nárast o 57 % hindustantimes.com hindustantimes.com. Vyššie objemy zaznamenali len Hyderabad a Mumbai a tieto tri metropoly spolu tvorili 74 % všetkých maloobchodných prenájmov v Indii za toto štvrťročie hindustantimes.com. Tento trend zdôrazňuje návrat expanzných plánov obchodníkov po období stagnácie, pričom mnohé značky agresívne otvárajú nové predajne v hlavných lokalitách, nákupných centrách a na novovznikajúcich rušných uliciach v Delhi. Maloobchodný trh v NCR profituje z vysokej populácie a príjmovej základne regiónu – je to „trh s vysokou spotrebou“, čo potvrdzuje silný dopyt prémiových medzinárodných značiek, F&B prevádzok a zábavných reťazcov hindustantimes.com hindustantimes.com.

Nákupné centrá vs Hlavné ulice: Výrazným trendom v roku 2025 je pokračujúca dominancia maloobchodu na hlavných uliciach oproti nákupným centrám v podiele prenájmov. V prvom štvrťroku sa približne dve tretiny prenájmov maloobchodných priestorov (1,69 milióna štvorcových stôp) uskutočnili na hlavných uliciach – obľúbených nákupných triedach a v samostatných obchodných zoskupeniach hindustantimes.com hindustantimes.com. V oblasti Delhi-NCR sú medzi maloobchodníkmi veľmi žiadané prestížne trhy na hlavných uliciach ako Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar a luxusné nákupné zóny v Gurgaon (napr. DLF Galleria, CyberHub). Tieto lokality zaznamenávajú nízku neobsadenosť a rastúce nájomné, pretože značky súťažia o obmedzený počet obchodných priestorov. Medzitým prenájom v nákupných centrách predstavoval približne 0,72 milióna štvorcových stôp v Q1 (celonárodne) hindustantimes.com a aj oblasť Delhi-NCR prispela vďaka novým priestorom v nákupných centrách. Segment nákupných centier v Dillí prežíva oživenie po niekoľkých stagnujúcich rokoch. Miera neobsadenosti v nákupných centrách, ktorá v roku 2021 dosiahla až ~15,5 %, klesla na jednociferné hodnoty – predpokladá sa, že sa stabilizuje okolo 8,2 % do roku 2025 ddnews.gov.in. Mnohé nákupné centrá triedy A hlásia takmer plnú obsadenosť vďaka veľkým nájomcom (potravinové reťazce, multikiná) a čakacím listinám maloobchodníkov. Úspech je však nerovnomerný – najlepšie fungujúce nákupné centrá (napr. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) majú vysokú návštevnosť a vysoké ceny prenájmu, zatiaľ čo slabšie centrá alebo tie v presýtených oblastiach naďalej čelia výzvam.

Nové dodávky a pripravované projekty: Developeri majú obnovenú dôveru v maloobchodné projekty. V roku 2025 sa v oblasti Delhi-NCR plánuje otvoriť viac ako 3 milióny štvorcových stôp novej maloobchodnej plochy, pričom takmer polovica z toho bude v Gurugrame realestateasia.com. To zahŕňa veľké nové nákupné centrá a organizované obchodné centrá v oblasti Dwarka Expressway v Gurugrame, v centre Gurgaon, Noide a dokonca aj niekoľko priamo v Dillí. Do roku 2026 sa očakáva, že v hlavných mestách krajiny pribudne takmer 20 prémiových nákupných centier (spolu 12,3 milióna štvorcových stôp) realty.economictimes.indiatimes.com – Delhi-NCR získa značný podiel z tohto počtu. Príkladom sú Aerocity Mall od Bharti Realty pri letisku IGI a druhé nákupné centrum od Select Group v Gurugrame, ako aj nové centrum v Dwarka. Prílev novej ponuky poskytne spotrebiteľom viac možností a mal by motivovať developerov k inováciám v oblasti zážitkového retailu. Podľa JLL by Delhi-NCR malo do konca roka 2025 zaznamenať približne 6,4 milióna štvorcových stôp novej ponuky nákupných centier (vo všetkých 8 najväčších mestách) cushmanwakefield.com. Dôležité je, že 58 % tejto novej kapacity je priestor kategórie A+ cushmanwakefield.com, čo znamená nákupné centrá s prvotriednym dizajnom, zábavou a medzinárodným mixom nájomcov. Maloobchodníci sú obzvlášť optimistickí ohľadom lokalít so zvyšujúcou sa prepojenosťou – napríklad v blízkosti nových staníc metra alebo dopravných koridorov. Podiel Gurugramu je výrazný: ako už bolo spomenuté, približne 47 % novej maloobchodnej plochy NCR v roku 2025 bude práve v Gurgaone, čo podčiarkuje rast tohto mesta ako nákupnej a životného destinácie linkedin.com.

Hnacie sily dopytu: Kategórie, ktoré vedú v maloobchodnom prenájme v Dillí, zahŕňajú módu/odevy, stravovanie a zábavu. Prenájmy v obchodných centrách poháňajú expanzie multiplexových kín a módne značky, každá z nich predstavuje približne 34% prenajatých priestorov hindustantimes.com. Na hlavných uliciach dominujú rovnako móda a F&B, ktoré tvoria väčšinu novootvorených predajní hindustantimes.com. Pozoruhodné je, že prémiové zahraničné značky (luxusné značky, globálni maloobchodníci) sa rozširujú v Indii; predstavovali približne 8% objemu transakcií v Q1, zatiaľ čo domáce značky (organizované indické maloobchodné reťazce) tvorili 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Dillí-NCR ako hlavné mesto regiónu priťahuje mnoho vlajkových predajní – nedávnymi príkladmi sú otvorenie luxusných butikov v Emporio a Chanakya Mall, otvorenie veľkoformátového obchodu IKEA v Noide v roku 2022 a prvý obchod Apple v Dillí, ktorý bol otvorený v roku 2023 v Saket. Takéto významné vstupy pozdvihujú maloobchodný profil mesta. Navyše sa rozmáhajú aj podniky na stravovanie a nočný život, pričom obyvatelia Dillí sú známi vysokou frekvenciou návštev reštaurácií. Mnohé obchodné centrá preskupujú priestory do food courtov, minipivovarov a rodinných zábavných centier, aby prilákali návštevníkov. Úspech konceptov ako CyberHub (obchodné centrum zamerané na F&B) v Gurgaone inšpiroval ďalších.

Výhľad pre maloobchod: Výhľad je optimistický. Maloobchodníci a developeri obchodných centier očakávajú, že rast spotreby v oblasti NCR zostane silný, poháňaný rastúcimi disponibilnými príjmami a mladou populáciou. Podľa niektorých odhadov organizovaný maloobchodný fond v Indii vzrastie do roku 2025 približne o 25 % a miera neobsadenosti zostane nízka, pretože dopyt drží krok ddnews.gov.in. V oblasti Delhi-NCR otvorenie nových obchodných centier v nedostatočne obsluhovaných oblastiach (napr. New Gurgaon, Noida Extension) uvoľní nahromadený maloobchodný dopyt. Nájomné v obchodných centrách môže zaznamenať mierny rast, najmä v najlepších centrách – už v 1. štvrťroku 2025 narástlo nájomné v hlavných nákupných centrách v Delhi-NCR o niekoľko percentuálnych bodov. Nájomné na hlavných triedach v lokalitách ako Khan Market (jedna z najdrahších maloobchodných ulíc na svete podľa nájomného) si pravdepodobne udrží svoju prémiu. Rizikom na sledovanie je efekt e-commerce – nárast online nakupovania by mohol obmedziť expanzívne plány niektorých maloobchodníkov alebo presmerovať dopyt na omnichannel (menšie zážitkové predajne namiesto veľkoformátových obchodov). Avšak zatiaľ v Indii kamenný maloobchod expanduje popri e-commerce. Mnohé digitálne značky otvárajú fyzické predajne, aby rozšírili svoj dosah. Ďalším faktorom je infraštruktúra: ako sa uvádzajú do prevádzky nové linky metra (napríklad predĺženie metra do Greater Noida a Old Gurugram v roku 2025), očakáva sa nárast návštevnosti nákupných centier v týchto koridoroch. Celkovo sa zdá, že maloobchodné nehnuteľnosti v Dillí sú pripravené na „veľkú expanziu“, pričom v príprave je množstvo projektov a sentiment maloobchodníkov je optimistický ohľadom rastu trhu apparelresources.com.

Priemyselné a skladové nehnuteľnosti

NCR vedie v krajine: Delhi-NCR si upevnilo svoju pozíciu ako špičkový trh pre industriálne a skladové nehnuteľnosti v Indii. Vďaka svojej strategickej polohe a obrovskému spotrebiteľskému základu priťahuje NCR distribučné centrá, logistické parky a priemyselné uzly obsluhujúce severnú Indiu. Začiatok roka 2025 priniesol silný prenájom v tomto segmente – India zaznamenala približne 9 mil. štvorcových stôp prenájmu priemyselných a skladových priestorov v Q1 2025 (15% medziročný rast), pričom Delhi-NCR prispelo viac ako 3 mil. štvorcových stôp (≈35% z celkového počtu) – čo je najvyšší podiel spomedzi všetkých miest economictimes.indiatimes.com. V skutočnosti dosiahlo Delhi-NCR v Q1 2025 svoj najvyšší štvrťročný prenájom skladov za posledné 2–3 roky, čo poukazuje na nárast dopytu po pandémii economictimes.indiatimes.com. Kľúčové zhluky v okolí NCR ako Luhari, Bilaspur-Tauru Road, Dadri, Bhiwadi a Loni sú rušné s novými nájmami a projektovou výstavbou. Neobsadenosť v kvalitných skladoch je nízka a developeri zvyšujú novú ponuku – približne 9,4 mil. štvorcových stôp nových skladov bolo pridaných celonárodne v Q1 (rast o 16% medziročne), pričom NCR a Chennai spolu tvorili ~50% tejto novej ponuky economictimes.indiatimes.com. Sklady triedy A (ktoré ponúkajú vyššiu svetlú výšku, nosnosť podlahy a moderné bezpečnostné systémy) sú obzvlášť žiadané; ich podiel na prenájmoch vzrástol na 55% v H1 2025 (z 39% v H1 2024), keďže spoločnosti čoraz viac uprednostňujú modernú logistickú infraštruktúru realtynmore.com.

Hnacie faktory dopytu a sektory: Zloženie dopytu po priemyselných priestoroch v NCR sa vyvíja. 3PL (poskytovatelia logistických služieb tretích strán) a e-commerce firmy boli dlhodobo najväčšími prenajímateľmi (obsluhujú masívnu spotrebiteľskú základňu e-commerce v Dillí). Začiatkom roku 2025 sa objavil nový trend: strojárske/výrobné spoločnosti a hráči v e-commerce predbehli 3PL v objeme prenajatých priestorov economictimes.indiatimes.com. Strojárske firmy (vrátane elektroniky, výrobcov autodielov a priemyselnej výroby) samy prenajali približne 2,2 milióna štvorcových stôp po celej krajine (25 % dopytu v Q1), pričom Dillí-NCR a Bombaj viedli v absorpcii skladových priestorov pre e-commerce economictimes.indiatimes.com. To poukazuje na širší rast priemyselných aktivít a omnichannel retailu. Významne, automobilové firmy tiež prenajali významné množstvá priestoru (približne 1,3 milióna štvorcových stôp v Q1) economictimes.indiatimes.com. Región NCR, ktorý je susedný s automobilovými centrami v Harijáne (pásmo Gurugram-Manesar) a Uttarpradéši, priťahuje aj sklady pre automobilový a letecký sektor. Veľké transakcie boli bežné – v Q1 2025 tvorili obchody nad 20 000 štvorcových metrov až 48 % prenajatého objemu a samo NCR zaznamenalo približne 1,9 milióna štvorcových stôp v týchto veľkých obchodoch, čo je najviac zo všetkých miest economictimes.indiatimes.com. Mnohé z nich boli e-commerce fulfillment centrá a veľkoformátové distribučné centrá pre retailových a FMCG gigantov. Napríklad Amazon, Flipkart, Reliance a DHL patria medzi tých, ktorí rozširujú skladové kapacity v okolí Dillí.

Kľúčové priemyselné koridory: Mapa priemyselných nehnuteľností v regióne Dillí-NCR zahŕňa viacero koridorov:

• Západná/severná časť Dillí a strana Haryana: Úsek NH-48 (dillíjsko-jaipurská diaľnica) cez Gurgaon do Bhiwadi má množstvo skladových parkov. Oblasti ako Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (pri Jhajjare) hostia veľké logistické parky (klastre triedy A od IndoSpace, Logos, atď.). Dokončenie Západnej obchvatovej diaľnice (KMP) a pripravovanej dillíjsko-mumbaijskej diaľnice tu zvyšuje dopyt vďaka skráteniu času prepravy housetrue.com housetrue.com.
• Východná/UP strana: Greater Noida a Dadri (pozdĺž Východnej obchvatovej diaľnice a pri termináli nákladného koridoru) sa stali centrom skladovania pre 3PL a maloobchodné spoločnosti. Oblasť Yamuna Expressway pri Jeware je tiež horúcim miestom pre budúcu logistiku, najmä s prichádzajúcim letiskom.
• Severná strana: Oblasti ako Kundli (Sonipat) na NH-1 profitujú z konektivity Východnej obchvatovej diaľnice (EPE) housetrue.com, čo priťahuje sklady obsluhujúce trhy v Punjabe/Haryane.
• Južná strana: Faridabad a Palwal pozdĺž NH-19/44 majú priemyselné parky a mohli by zaznamenať ďalší logistický dopyt s napojením na dillíjsko-mumbaijskú diaľnicu.
• V rámci Dillí sú tradičné priemyselné zóny (napr. Okhla, Naraina, Bawana) už plne obsadené a mnohé z nich prechádzajú na ľahkú výrobu alebo sa menia na servisnú/ľahkú komerčnú činnosť. MPD 2041 navrhuje obnovu starších priemyselných častí a vytvorenie nových „Integrovaných nákladných komplexov“, ale väčšina veľkých skladov sa bude aj naďalej stavať na periférii NCR, kde je dostupná pôda.

Nájomné a investície: Sklady v oblasti NCR majú široké rozpätie nájmov podľa jednotlivých mikrotrhov. Priemerne sa nájomné za sklady triedy A pohybuje okolo ₹25–40 za štvorcový stopu mesačne vo väčšine okrajových lokalít NCR. V prémiových logistických parkoch blízko mesta (alebo pri menších jednotkách) však môžu byť nájmy vyššie – niektoré sklady na okraji mesta dosahujú ₹120–150/štv. stopa/mesiac, čo je porovnateľné s najvyššími hodnotami v Bhiwandi v Bombaji addressadvisors.com. Napriek rastu nájmov láka výnosnosť skladov v NCR (približne 8–9 %) a dlhodobý dopyt významné investície. Medzinárodní investori ako Blackstone, ESR, Prologis sú aktívni prostredníctvom spoločných platforiem na rozvoj a akvizíciu logistických nehnuteľností v NCR. Okrem toho sa dátové centrá stávajú novou triedou aktív v priemyselnom realitnom sektore NCR. S rozvojom digitálnej ekonomiky vznikajú parky dátových centier v oblastiach Greater Noida a Gurugram (vďaka relatívne lacnejšej pôde, dostupnosti elektriny a konektivite). Alternatívne realitné aktíva – dátové centrá, logistické parky, sklady – priťahujú značný inštitucionálny záujem, čo naznačuje diverzifikáciu trhu nad rámec kancelárií a bývania grantthornton.in.

Infraštruktúrne posilnenia: Rad infraštruktúrnych projektov priamo zvyšuje vyhliadky priemyselného realitného trhu v NCR. Dedicated Freight Corridor (DFC), ktorého východné rameno končí pri Dillí, zjednoduší prepravu tovaru z prístavov do NCR. Delhi–Mumbai Industrial Corridor (DMIC) zahŕňa uzly v NCR (napríklad multimodálny uzol Dadri). Pripravované medzinárodné letisko Noida v Jewar (otvorenie ~2025) je zásadnou zmenou – už spôsobilo, že ceny pôdy v okolí miesta narástli za päť rokov približne o 40 % housetrue.com housetrue.com. Toto letisko spolu s novou 60 km diaľnicou spájajúcou Dillí s Jewarom a s DMIC zásadne naštartuje logistiku leteckého nákladu, skladovanie a dokonca aj rozvoj typu aerotropolis v oblasti Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Navyše nové diaľnice ako Dwarka Expressway a Urban Extension Road zlepšujú trasy pre kamiónovú dopravu naprieč NCR housetrue.com. Vládna národná logistická politika a plán Gati Shakti (integrácia dopravnej infraštruktúry) ďalej podporujú rast odstránením prekážok a poskytnutím rámca pre logistické parky.

Výhľad: Segment priemyselných a logistických nehnuteľností je pripravený na stabilný rast. Colliers predpokladá, že silný rastúci dopyt bude pokračovať aj v roku 2025, pričom bude nadväzovať na široko založenú expanziu, ktorú priniesol prvý štvrťrok economictimes.indiatimes.com. Delhi-NCR sa vďaka svojej spotrebiteľskej základni a prepojenosti očakáva, že zostane najväčším trhom na prenájom skladov v Indii. Rast nájomného by mal zostať mierny, ale pozitívny v kľúčových lokalitách, zatiaľ čo sekundárne lokality môžu ponúkať výhodnejšie náklady pre nových účastníkov. Rizikom môže byť mierne rastúca neobsadenosť v niektorých oblastiach, ak nová ponuka prevýši krátkodobý dopyt; v Q1 sa neobsadenosť mierne zvýšila, keď ponuka dobehla prenajímanie economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Celkovo však s iba približne 35–40 miliónmi štvorcových stôp moderných skladových priestorov v NCR (k roku 2024) a rastúcou potrebou organizovanej logistiky, existuje priestor na expanziu. Trendu rozsiahlejších skladov (mega-distribučných centier) bude pokračovať, rovnako ako konsolidácia do zariadení triedy A pre efektivitu. Pokiaľ nenastane výraznejší ekonomický pokles, priemyselné nehnuteľnosti v Delhi majú pred sebou sľubnú budúcnosť a podporujú rastúci význam regiónu ako logistického centra.

Kľúčové lokality a nové hotspoty v oblasti Delhi-NCR

Rast trhu s nehnuteľnosťami v Delhi je geograficky rôznorodý, pričom niektoré lokality sa stávajú jadrom rozvoja a zhodnocovania cien. Nižšie uvádzame hlavné oblasti, na ktoré sa treba zamerať v roku 2025 a neskôr v rámci Delhi a NCR:

• Gurugram (Gurgaon) – Motor rastu: Gurgaon je výrazné miesto nehnuteľností v oblasti Delhi-NCR, ktoré vedie v rezidenčnej aj komerčnej dynamike. V roku 2024 hodnota predaja bývania v Gurugrame vzrástla o 66 % na ₹1,07 lakh crore, čo tvorí približne 66 % všetkých predajov v NCR housetrue.com housetrue.com. Jeho silná korporátna základňa, luxusné vybavenie a nová infraštruktúra z neho urobili magnet pre kupcov luxusných nehnuteľností a investorov. Kľúčové rastové koridory zahŕňajú Dwarka Expressway (NPR) v New Gurgaon a Sohna Road v South Gurgaon, ktoré zlepšili prepojenie s Dillí a Noidou housetrue.com. Široké cesty, nové biznis parky a luxusné nákupné strediská (napríklad Ambience, CyberHub) zvyšujú atraktivitu Gurgaonu pre profesionálov a NRIs. Ceny nehnuteľností v Gurugrame stúpli v priemere o ~76 % od roku 2019 housetrue.com a mesto má v súčasnosti jedny z najvyšších cien nehnuteľností v NCR. Zostáva top voľbou pre kupcov luxusného aj stredného segmentu. Zavedené oblasti (DLF Phases, Golf Course Road) si naďalej držia prémiové ceny, zatiaľ čo novo sa rozvíjajúce sektory pozdĺž Dwarka Eway a Golf Course Extension zažívajú rýchle zhodnotenie. S viacerými firmami z rebríčka Fortune-500 a MNC, ktoré tu zriaďujú svoje kancelárie (vrátane nových kampusov od DLF, Google atď.), realitný výhľad Gurgaonu zostáva pozitívny.
• Noida & Greater Noida – Hotspoty poháňané infraštruktúrou: Noida sa premenila na realitný hotspot vďaka plánovanému rozvoju a konektivite. Priemerné ceny v Noide vzrástli od roku 2020 o približne 92% housetrue.com, čo patrí medzi najvyššie miery rastu v Indii, vďaka Aqua Line metru, novým diaľniciam a inštitucionálnemu rozvoju. Kľúčové lokality zahŕňajú sektory Noida Expressway (sektor 137, 143 a vyššie), ktoré priťahujú IT parky a prémiové rezidenčné projekty, a centrálne sektory Noidy (50-te, 70-te sektory), ktoré sú dobre zavedené so školami a kanceláriami housetrue.com. Greater Noida (West) – známa aj ako Noida Extension – je ďalším hotspotom. Ponúka dostupné až stredne drahé bývanie (sektory 1–4, 16C, Tech Zone IV atď.) a absorbovala masívny dopyt od prvodopredajcov. Hodnoty nehnuteľností v Greater Noida West vzrástli za päť rokov o približne 98%, vrátane 24% nárastu iba v roku 2024 housetrue.com. Prichádzajúce medzinárodné letisko Jewar je pre tento región prelomové: jeho otvorenie sa očakáva koncom roku 2024–25 a už teraz zvýšilo ceny pozemkov v okolí za posledných päť rokov asi o 40% housetrue.com housetrue.com. Oblasti popri 165 km dlhej Yamuna Expressway (spájajúcej s Agrou) sa menia na investičné zóny pre skladovanie aj cenovo dostupné bývanie v očakávaní spustenia letiska housetrue.com. Výrazné je, že Noida a Greater Noida hostia aj veľké priemyselné a IT parky – napríklad priemyselnú rozvojovú oblasť Yamuna Expressway (YEIDA) a IT hub Noida Sektor-62 – ktoré poháňajú dopyt po bývaní v okolí. S predĺžením linky Aqua Line Noida metra, ktoré bolo schválené do Greater Noida West housetrue.com, a silnou infraštruktúrou mesta (široké cesty, plánované sektory), región Noida bude naďalej žiariť, najmä pre bývanie pre strednú vrstvu a komerčné investície (napríklad dátové centrá a kancelárske areály v pripravovanom IT koridore v sektore 140A v Noide).
• Ghaziabad – Vychádzajúca hviezda východu: Ghaziabad, tradične vnímaný ako predmestská „sesternica“ Dillí, sa v posledných rokoch výrazne presadil. Vďaka zlepšenej dopravnej dostupnosti (Delhi-Meerut Expressway, Východná periférna diaľnica a predĺženia Modrej linky metra do Vaishali/New Bus Adda) sa Ghaziabad zbavuje svojej „vzdialenej“ povesti housetrue.com. Miesta ako Raj Nagar Extension, Indirapuram a Siddharth Vihar zažívajú boom s množstvom nových vysokopodlažných projektov. Ceny bývania v Ghaziabade vzrástli približne o 139 % od roku 2019 do konca roka 2024 housetrue.com, čím prekonali všetky ostatné subtrhy NCR. Len v roku 2024 zaznamenal Ghaziabad výrazné zvýšenie predaja a nových projektov (podľa Cushman & Wakefield vzrástol počet nových projektov v začiatku roku 2024 o ~121 %) housetrue.com. Koridor NH-24 (teraz NH-9) zažíva obrovský rozvoj – Siddharth Vihar, ktorý leží pri diaľnici a novom rozšírení metra, je horúcim miestom pre luxusné výškové budovy a integrované sídliská housetrue.com. S tým, že sa do Meerutu možno dostať po diaľnici za menej ako hodinu a čoskoro za 30 minút vďaka budovanej rýchlovlakovej trati RRTS, sa zvýšila atraktívnosť Ghaziabadu ako rezidenčného uzla a dokonca aj ako dostupného nájomného trhu pre pracovníkov z Dillí. Môžeme očakávať ďalší rast oblastí v okolí Crossings Republik, Mohan Nagar a pozdĺž nových koridorov metra. Snaha mesta o lepšiu občiansku infraštruktúru (nové estakády, zlepšenie odpadových vôd) a viac organizovaného maloobchodu (nákupné centrá v Indirapure atď.) ešte viac zvyšuje jeho profil.
• Dillí (mestské a okrajové oblasti): V rámci hraníc samotného Dillí je realitná aktivita obmedzená nedostatkom pôdy, ale existujú oblasti s príležitosťami.
Centrálny a južný Dillí (oblasti ako Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) zostávajú ultra-prémiovými trhmi preferovanými HNIs – v roku 2024 zaznamenali mierne, ale stabilné zvýšenie cien, keďže nedostatkový inventár sa obchodoval za prémiu housetrue.com.Avšak väčšina rastu v NCR prebieha na predmestiach; investori sa zvyčajne zameriavajú na samotné Dillí buď na „trofejné“ ultra-luxusné nehnuteľnosti alebo bezpečné dlhodobé investície housetrue.com.Hlavný plán Dillí 2041 má otvoriť nové možnosti: približne 48 dedín na okraji Dillí bude urbanizovaných a otvorených pre rozvoj, čo znamená historickú injekciu ponuky pôdy hindustantimes.com hindustantimes.com.Miesta ako Narela, Bawana, Najafgarh, Burari – v súčasnosti polo-mestské – môžu zaznamenať nové bytové a komerčné projekty v rámci politík koncentrácie pôdy.V polovici roku 2023 vláda Dillí identifikovala tieto dediny na modernizáciu infraštruktúry (cesty, voda, kanalizácia), aby ich integrovala do mestského systému hindustantimes.com.To by mohlo v priebehu nasledujúceho desaťročia vytvoriť nové rezidenčné zóny v Dillí, čím by sa zmiernili niektoré tlaky na ponuku.Okrem toho sa Dillí zameriava na Tranzitom orientovaný rozvoj (TOD) v okolí staníc metra – napr.vyšší pomer zastavanosti (FAR) pre projekty v blízkosti budúcich trás metra – čo by mohlo podnietiť prestavbu niektorých starých oblastí na vysoko hustotné zmiešané projekty hindustantimes.com.Vidíme tiež známky obnovy v kolóniách a legalizácie neautorizovaných oblastí, čo časom prispeje k rastu formálneho bytového fondu.Napríklad, vládny plán na legalizáciu 1 700 neautorizovaných kolónií a modernizáciu zastaranej infraštruktúry je súčasťou MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Východné Dillí (Shahdara a pod.) a Severné Dillí môžu z týchto politík profitovať po historickom zaostávaní.Zhrnuté, zatiaľ čo realitný trh mesta Dillí je prevažne trh s vysokou cenou a nízkou ponukou, nový územný plán otvára možnosť rozšírenia „nového Dillí“ na jeho okrajoch, ktoré sú určite horúcimi miestami pre dlhodobých investorov.
• Faridabad – Pomalý a stabilný rast: Faridabad, susediaci s južným Dillí, bol historicky priemyselné mesto. Teraz získava pozornosť pre bývanie strednej triedy vďaka zlepšujúcej sa konektivite. Predĺženie fialovej linky metra Dillí do Ballabhgarhu začlenilo Faridabad do siete metra a diaľnice ako diaľnica Faridabad-Noida-Ghaziabad (FNG) (čiastočne dokončená) a prepojenie na diaľnicu Dillí-Mumbai cez Sohna zvyšujú jeho dostupnosť housetrue.com. Správa Faridabadu zvýšila v rokoch 2022-23 oficiálne ceny pozemkov, čo naznačuje citeľný nárast hodnoty a dopytu po nehnuteľnostiach housetrue.com. Hoci rast cien je postupnejší ako v Noide/Gurgaone, Faridabad ponúka hodnotu za peniaze – väčšie parcely a domy za nižšie vstupné náklady. Oblasti ako Neharpar (Greater Faridabad) zažívajú množstvo nových projektov zameraných na strednú triedu. Mestský industriálny modelový park (IMT) a nové vzdelávacie inštitúcie prinášajú pracovné príležitosti, ktoré následne podporujú dopyt po bývaní. S rastúcimi cenami v Dillí a Gurgáone sa Faridabad profiluje ako cenovo dostupná alternatíva, ktorá je stále v dochádzkovej vzdialenosti k pracoviskám. Jeho sektory s výhľadom na Aravalli tiež priťahujú tých, ktorí hľadajú čistejšie prostredie. S vládnym zameraním na rozvoj Faridabadu (vrátane možného prepojenia s Gurgaonem prostredníctvom vetvy regionálneho rýchlodráhového systému v budúcnosti) sa stáva „čiernym koňom“ medzi investičnými horúcimi miestami – nie taký okázalý ako Gurgaon, ale stabilne rastie.
• Yamuna Expressway & periférne koridory: Okrem hlavných predmestí sa periférne koridory stávajú ďalšími horúcimi bodmi vďaka veľkým infraštruktúrnym projektom. Zóna Yamuna Expressway / letisko Jewar v Greater Noida je medzi nimi na prvom mieste. Investori – vrátane NRI – aktívne kupujú pozemky a projekty vo fáze výstavby v sektoroch pri budúcom letisku, očakávajúc vznik „boom townu“ do času, keď letisko a súvisiace odvetvia začnú fungovať housetrue.com housetrue.com. Podobne na Dwarka Expressway na západnom okraji prešli oblasti ako Nový Gurgaon (Sektor 99–113, 76–86) od poľnohospodárskej pôdy k rozvíjajúcim sa rezidenčným zónam, vďaka diaľnici, ktorá priamo spája Dillí Dwarka a letisko IGI housetrue.com. Dokončenie posledných úsekov Dwarka Eway v rokoch 2023-24 integruje tieto sektory, čím zvyšuje ceny a spúšťa nové projekty. Región Sohna Road/Juh Gurugramu je ďalšou novou lokalitou – s novou vyvýšenou cestou a plánovanou budúcou trasou metra sa sektory v Sohne propagujú ako cenovo dostupné rozšírenia Gurgaonu pre najbližšie roky. Na severe Dillí oblasti pozdĺž NH-1 smerom na Sonipat/Kundli (v budúcnosti podporené diaľnicou EPE a RRTS) priťahujú skladové priestory a niektoré rezidenčné sídliská (napr. Kundli smart city). Investorom sa odporúča tieto okrajové oblasti starostlivo sledovať, najmä tie pri potvrdenej infraštruktúre: napr. pôda okolo nových staníc metra, nových križovatiek diaľnic a budúcich staníc RRTS rýchlo naberá na hodnote housetrue.com. Mnohé z týchto periférnych lokalít dnes ešte ponúkajú nižšie vstupné ceny, no môžu priniesť výrazné zisky, keď sa počas nasledujúcich 5 a viac rokov plne prejaví zlepšená dopravná dostupnosť housetrue.com housetrue.com. Ako poznamenal jeden odborník, v NCR „konektivita je najdôležitejšia“ – oblasti s plánovaným prístupom na metro či diaľnicu (Dwarka Eway, Noida Ext., Faridabad’s FNG koridor, atď.) majú pred sebou neúmerný rast housetrue.com housetrue.com.

Stručne povedané, horúce lokality v oblasti Delhi-NCR siahajú od zavedených (luxusné zóny v Gurgaone, južné Dillí) cez rýchlo sa objavujúce (Noida Extension, Nový Gurgaon, koridor NH-24 v Ghaziabade) až po perspektívne a moderné oblasti (mesto pri letisku Jewar, urbanizované dediny v Dillí). Investori by mali svoje voľby zosúladiť s harmonogramami infraštruktúry a kvalitou rozvoja – správny mikrotrh včas môže priniesť veľké odmeny, no zároveň je potrebné dôsledne preveriť reputáciu developera a plánovaný horizont (niektoré periférne stávky môžu vyžadovať pohľad na 5-10 rokov) housetrue.com housetrue.com. S aktuálnou vlnou rastu je expanzia realitného trhu v NCR viacuzlová – vytvára niekoľko „ďalších veľkých vecí“ namiesto jedného centra gravitácie.

Cenové trendy a rastové vzorce

Ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom čase výrazne vzrástli, prekonávajúc mnohé iné mestá. Trh je momentálne uprostred postpandemického oživenia, ktoré vyhnalo hodnoty na nové maximá v rokoch 2024–25. Tu skúmame cenové trendy naprieč segmentmi a v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami:

Nedávny rast cien v NCR: Rok 2024 bol výnimočný – v oblasti Delhi-NCR stúpli priemerné rezidenčné ceny približne o 30 % za jediný rok, čo je najvýraznejší nárast spomedzi veľkých indických miest housetrue.com. Údaje z odvetvových indexov to potvrdzujú: Index cien bývania pre Delhi-NCR prudko vzrástol koncom roka 2024 (Index Housing.com v samotnom 4. štvrťroku 2024 vzrástol o 17 bodov) housetrue.com. Výskum PropTiger dokonca zaznamenal úžasný medziročný nárast priemernej hodnoty nehnuteľností v NCR o 49 % ku koncu 4. štvrťroka 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hoci tento údaj čiastočne zohľadňuje vyšší podiel drahších predajov. Tento prudký rast je prevažne sústredený v prémiovom segmente, ako už bolo spomenuté. Stredná trieda a segment dostupného bývania zaznamenali omnoho nižší rast, no aj tu sa vyskytli vysoké jednociferné až nízke dvojciferné prírastky v dôsledku sekundárneho dopytu. Napríklad, dáta NHB Residex ukazujú, že ceny v samotnom Dillí v závere roka 2024 stúpli len o približne 1,5 % medziročne (keďže mnohé hlavné lokality v južnom Dillí boli už drahé) residex.nhbonline.org.in, zatiaľ čo satelitné mestá (Noida a pod.) zaznamenali omnoho väčšie zisky. V rámci NCR teda vonkajšie oblasti a nové projekty zhodnocovali rýchlejšie ako už drahé centrálne zóny – ide o trend „doháňania cien smerom von“.

Viacročný rast (Dillí vs ostatné mestá): Za dlhšie obdobie dosiahol Dillí-NCR silné výnosy, hoci prekvapivo nebolo lídrom až donedávna. Štvorročné porovnanie (2020–2024) medzi hlavnými mestami ukazuje, že Hyderabad je na čele s približne 80% nárastom priemerných cien nehnuteľností, nasleduje Noida (~70%) a Gurugram (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Dillí (metropolitný región) zaznamenalo za štyri roky približne 45% rast, podobne ako Bengalúru (45 %), pričom Mumbai zaostával s približne 40 % indiatoday.in indiatoday.in. Tieto čísla, vychádzajúce z analýzy investičného bankára o mestských priemeroch, zvýrazňujú, ako predmestia NCR (Noida, Gurugram) prekonali hlavné metropolitné oblasti z hľadiska rastu, a tiež ako bol Hyderabad čiernym koňom s mimoriadnymi ziskami indiatoday.in. Dôvod: Hyderabad mal nízku východiskovú hodnotu a technologicky riadený rozmach, Noida/Gurgaon mali podobne viac priestoru na rast v porovnaní s nasýtenými trhmi v Mumbai/Dillí.

Na ilustráciu aktuálnych cenových úrovní a nedávneho rastu tabuľka nižšie porovnáva priemerné ceny bývania a ročnú zmenu ceny (k záveru roka 2024) v Dillí-NCR a ďalších hlavných mestách:

Mesto	Priem. cena (₹/m², Q4 2024)	Ročný rast cien (Q4 2024)
Delhi-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Mumbai (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Bengalúru	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Hyderabad	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Zdroj: PropTiger Research / Global Property Guide, údaje za Q4 2024. MMR = Metropolitný región Mumbaj (Mumbaj, Navi Mumbai, Thane).

Ako je znázornené, Mumbai zostáva najdrahším trhom v Indii (≈₹12,6k/štvorcový stopa v priemere), ale Delhi-NCR nie je v absolútnych číslach ďaleko pozadu globalpropertyguide.com. Výrazné je hlavne medziročné zvýšenie cien v NCR o 49 %, ktoré ďaleko prevyšuje rast cien v ostatných mestách globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Opäť je to ovplyvnené štruktúrou predaných nehnuteľností – silná prevaha luxusných projektov v závere 2024 výrazne zdvihla „priemernú“ cenu.) Bengaluru a Chennai zaznamenali zdravý medziročný rast o ~12–16 %, zatiaľ čo ceny v Hyderabade sa po výraznom raste predchádzajúcich rokov zastavili a v roku 2024 narástli len o ~3 % globalpropertyguide.com.

Segmentové trendy: V oblasti rezidenčných nehnuteľností v Delhi-NCR prémiové/luxusné nehnuteľnosti (₹1 Cr a viac) nielenže viedli v predaji, ale zaznamenali aj najvyšší nárast cien. Mnohé luxusné projekty v Gurgaon a Noida zvýšili ceny o 20–30 % v období 2022–2024 vďaka vypredanému dopytu. Nehnuteľnosti strednej triedy (₹50–100 lakh) zaznamenali mierne zhodnotenie, viac-menej v súlade s infláciou (približne ~5–10 % ročne), zatiaľ čo dostupné bývanie (<₹40 lakh) ostalo v niektorých vzdialených predmestiach relatívne stabilné pre vysokú ponuku a menší záujem (hoci niektoré projekty zamerané na dostupné bývanie mierne zdraželi v dôsledku rastu vstupných nákladov). Nerovnosť je zrejmá: dáta Knight Franku za druhý polrok 2024 ukazujú, že podiel jednotiek nad ₹1 Cr stúpol na 46 % všetkých predajov a dopyt po jednotkách do ₹50 lakh prudko klesol, čo odráža posun smerom k nákupu luxusnejších nehnuteľností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Developeri preto zvýšili ceny väčších jednotiek s lepšími vybaveniami, kým ceny základných bytov ponechali konkurencieschopné.

Ceny pozemkov a komerčných nehnuteľností: Ceny pozemkov v prémiových kolóniách Delhi-NCR (ako Lutyens’ Delhi) patria medzi najvyššie v krajine a často sa pohybujú v stovkách crore za pozemok bungalovu – tieto ceny sa v percentuálnom vyjadrení príliš nemenia (už sú totiž na vrchole). Naopak, pozemky v rozvíjajúcich sa zónach – napríklad pozdĺž rýchlostnej cesty Yamuna – zaznamenali obrovský percentuálny nárast, keď po schválení letiska prúdili špekulatívne investície (niektoré sektory sa za 3 roky zdvojnásobili). V oblasti komerčných nehnuteľností kapitálové hodnoty kancelárií rástli postupnejšie. V Connaught Place sa kapitálové hodnoty pohybujú okolo ₹32 000–35 000 za štvorcový stopu, čo je medziročný nárast iba o niekoľko percent; v hlavných kancelárskych zónach v Gurugrame sú kapitálové hodnoty ~₹12 000–15 000/štvorcový stopa pre kancelárie triedy A, s výnosmi ~7,5 %. Sú stabilné, avšak nástup REITov zvyšuje inštitucionálny záujem, čo by mohlo výnosy znížiť a kapitálové hodnoty mierne zvýšiť. Obchodné priestory (obchody v nákupných centrách alebo na high street) na najlepších trhoch v Dillí dosahujú veľmi vysoké ceny – napr. obchody na Khan Market sú známe cenami v rozmedzí ₹40 000–₹60 000 za štvorcový stopu a viac – a tieto hodnoty ďalej rastú alebo si aspoň držia cenu vďaka extrémnemu nedostatku. Výnosy z prenájmu obchodných priestorov sú slušné (~4–6 %) a rast nájomného je čoraz výraznejší, čo podporuje kapitálové hodnoty. U skladov ceny pozemkov okolo logistických centier (napr. pozemky pozdĺž KMP rýchlostnej cesty alebo pri Jewar) prudko vzrástli, keďže mnohé spoločnosti skupovali pozemky – v Luhari napríklad cena išla zo ₹50 lakh/aker pred pár rokmi na súčasných viac ako ₹1 crore/aker (ilustratívne). Napriek tomu je v NCR stále lacnejšia pôda pre priemysel v porovnaní s Mumbaí/Pune, preto sa tu uskutočňuje mnoho veľkých skladových obchodov.

Nájmy a výnosy: Krátka poznámka k trendům nájomného – výnosy z prenájmu rezidenčných nehnuteľností v Dillí sú historicky nízke (~2–3 % priemerne) vzhľadom na vysoké kapitálové hodnoty. Po Covide však nájmy rastú. V niektorých lokalitách južného Dillí a v Gurgaone v rokoch 2022-2023 narástlo rezidenčné nájomné o 20–25 %, keď sa profesionáli vrátili do mesta a pribudli noví expati globalpropertyguide.com. Správa uvádza, že Dillí, Hyderabad, Navi Mumbai a Bengaluru zaznamenali v rokoch 2022-23 najvyšší rast nájomného (>20% medziročne) spomedzi indických miest globalpropertyguide.com. Tento trend pravdepodobne pokračoval aj v roku 2024. Pre investorov to znamená mierne zlepšenie výnosov z prenájmu. Ako už bolo spomenuté, boom luxusného predaja v roku 2024 sa teraz prejavuje aj v boome prenájmov, keďže tí, ktorí si nemôžu kúpiť, uprednostňujú prenájom – preto sa v roku 2025 očakáva silná inflácia nájomného v NCR housetrue.com. V oblasti komerčných priestorov nájmy za kancelárie v NCR vzrástli ~3 % štvrťročne začiatkom 2025 a do budúcna sa očakáva medziročný jednociferný percentuálny rast, pokiaľ nenastane nadbytok ponuky cushmanwakefield.com. Nájmy obchodných priestorov môžu rásť rýchlejšie (niektoré high street lokality zaznamenali viac ako 10 % nárast nájmov, keďže predajcovia bojujú o dostupné priestory).

Na záver možno povedať, že ceny nehnuteľností v Dillí v poslednom období vykázali pozoruhodný rast, najmä v sektore bývania. Hoci to investorom prinieslo vysoké výnosy, zároveň to prináša riziko zväčšujúcej sa cenovej priepasti. Udržateľnosť takéhoto rýchleho rastu cien bude závisieť od širších ekonomických faktorov (rast príjmov, úrokové sadzby) a od toho, ako rýchlo zareaguje ponuka v segmentoch s vysokým dopytom. Analytici predpovedajú spomalenie na udržateľnejšie miery rastu po aktuálnom náraste – napríklad jeden prieskum predpovedá v najbližších rokoch nárast cien indických domov o približne 6-7 % ročne, na rozdiel od prudkých 15-30 %, ktoré boli zaznamenané v niektorých oblastiach NCR minulý rok globalpropertyguide.com. Cenové trendy zároveň poukazujú na dôležitosť lokality a segmentu: nákup v rozvíjajúcej sa lokalite alebo v segmente luxusu počas posledných rokov v NCR priniesol neprimerane veľké zisky, kým bežné alebo zle situované nehnuteľnosti zaostali. Aj do budúcnosti bude rozdielnosť pokračovať – lukratívne lokality s infraštruktúrnou podporou budú pravdepodobne ďalej rásť, zatiaľ čo periférne oblasti môžu zaznamenať postupnejší rast, až kým sa neuskutoční plánované zlepšenie ich konektivity.

Infraštruktúrne a dopravné projekty, ktoré formujú trh

Šťastie realitného trhu v Dillí je úzko spojené s jeho infraštruktúrou. V roku 2025 a neskôr sa očakáva, že celý rad významných projektov zlepšenia konektivity a modernizácie mestskej infraštruktúry výrazne ovplyvní ceny nehnuteľností a vývojové trendy:

• Rozšírenie metra: Sieť Delhi Metro (už viac ako 390 km) prechádza rozšírením štvrtej fázy, ktorá pridá takmer 65 km nových tratí. Kľúčovými projektmi sú strieborná linka (Aerocity–Tughlaqabad), ktorá zlepší prepojenie v okrajových častiach južného Dillí, a rozšírenia ružovej a magentovej linky, ktoré dokončia okružné koridory. Navyše, predĺženie Aqua Line metra v Noide do Greater Noida West je v poslednej fáze schvaľovania housetrue.com, a Gurugram plánuje vnútromestskú okružnú linku metra. Každá nová stanica zvyčajne zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach v okruhu 2–3 km okolo nej. Pravdepodobne najprelomovejším projektom je regionálny RRTS (Regional Rapid Transit System) – rýchlostná železnica, ktorá prepojí Dillí so susednými mestami. Prvá trať RRTS, Delhi–Meerut, má byť uvedená do prevádzky do roku 2025 a skráti cestu do Meerutu na približne 55 minút. To otvorí nové možnosti pre dochádzajúcich pracovníkov v Ghaziabade/Modinagare/Meerute, čím sa tieto oblasti stanú atraktívnymi pre bývanie pre pracujúcich v Dillí a povzbudí to miestny realitný trh housetrue.com. Ďalšie dve trate RRTS (do Alwaru cez Gurugram a do Panipatu cez Sonipat) sú v príprave a sľubujú podobné dopady pre mestá v Harijáne.
• DIAĽNICE A RÝCHLOSTNÉ CESTY: Niekoľko nových rýchlostných ciest doslova razí cestu rastu nehnuteľností:
  • Dwarka Expressway (NH 248BB) je 29 km dlhá prístupom riadená diaľnica spájajúca Dwarku v Dillí s Gurugramom. Plne funkčná bude v rokoch 2023-24, významne zlepšuje prepojenie pre nové gurgaonské sektory a západné Dillí. Toto už spôsobilo nárast cien nehnuteľností v sektoroch pozdĺž jej trasy housetrue.com.
  • Delhi–Mumbai Expressway, mega 1 350 km dlhý koridor, má štartovací bod tesne južne od NCR. Prvá fáza zo Sohna (Gurgaon) do Rádžastánu bola otvorená v roku 2023. Po celkovom dokončení v rokoch 2025-26 skráti čas jazdy medzi Dillí a Bombajom na 12 hodín. Oblasti Faridabad, Sohna a Palwal zaznamenávajú zvýšený záujem vďaka tejto rýchlostnej ceste, najmä tam, kde ju nový výjazd (cez Kundli-Manesar-Palwal (KMP) Expressway) spája s Dillí housetrue.com.
  • Východná a západná obchvatová rýchlostná cesta (EPE/WPE), obkolesujúca Dillí, je už plne funkčná. Odtiahne ťažkú dopravu z mestských ciest a otvorila veľké pozemky pozdĺž svojej trasy na logistiku a bývanie (napr. okolo Sonipat, Baghpat, Ghaziabad pri EPE a Manesar, Jhajjar pri WPE) housetrue.com. Tieto „nové územia“ zažívajú rozmach developerských a skladových projektov.
  • V rámci Dillí je vo výstavbe Urban Extension Road (UER) II ako nová hlavná tepna cez vonkajšie Dillí (spájajúca NH-1 v Kundli s NH-8 v Dwarka). Dokončenie je plánované na rok 2025, UER II bude slúžiť ako druhý „okruh“ mimo Outer Ring Road, uľahčí dopravu a podporí rozvoj oblastí ako Rohini, Najafgarh, Narela, ktoré budú len krátkou jazdou od tejto rýchlej cesty economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 identifikuje okolie UER ako ideálne pre nové obchodné centrá, keďže západné/severozápadné Dillí bude vďaka tomu do 15-20 minút od letiska IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Diaľnica Delhi-Meerut (NH-34): Hoci je v prevádzke od roku 2021, jej vplyv sa naplno prejavuje až teraz. Dramaticky skrátila cestovný čas medzi Dillí a Ghaziabadom/Meerutom a je hlavným dôvodom rastúceho trhu s nehnuteľnosťami v Ghaziabade a toho, prečo oblasti ako Raj Nagar Ext. a Siddharth Vihar zažívajú boom housetrue.com. Vďaka nej je každodenné dochádzanie z Meerutu do Dillí reálne, čím sa prekonal tento dovtedajší problém.
  • Ďalšie významné projekty: Rozšírenie NH-8 v Gurugrame, rozšírenie NH-24 (dillícko-lucknowská diaľnica), z ktorého profituje východné Dillí a Noida, a viaceré nové nadjazdy a podchody v rámci Dillí (napríklad ashramský podchod otvorený v roku 2022 a pod.), ktoré zlepšujú miestnu konektivitu.
• Letisko Noida International Airport (Jewar): Tento projekt si zaslúži osobitnú zmienku. Pripravované letisko Jewar v Greater Noida (fáza 1 zvládne 12 miliónov cestujúcich, s neskorším rozšírením) je pravdepodobne najväčším katalyzátorom infraštruktúry pre realitný trh NCR v nasledujúcom desaťročí. Otvorenie je naplánované na koniec roka 2024 alebo 2025 a okamžite premení priľahlý vidiek na centrum rozvoja. Už teraz, ako bolo spomenuté, ceny pôdy v okolí stúpli za posledné roky o ~40 % housetrue.com. Vláda Uttarpradéšu plánuje “aerotropolis” s komerčnými zónami, hotelmi a rezidenčnými štvrťami v okruhu 5–10 km od letiska. Štát tiež navrhol Film City a Electronic City v blízkosti Jewaru, aby využili túto konektivitu. Pre Greater Noidu, diaľnicu Yamuna Expressway a dokonca aj časti Faridabadu/Palwalu je letisko bodom zlomu, ktorý pravdepodobne podnieti dopyt po bývaní (personál letiska/leteckých spoločností, zamestnanci dodávateľského priemyslu) a dopyt po logistike (zariadenia pre letecký náklad). V podstate dodáva južnému regiónu NCR podobný impulz, aký v uplynulých desaťročiach znamenalo letisko IGI pre Dillí/Gurgaon. Vďaka Jewaru možno očakávať nárast hodnôt nehnuteľností pozdĺž koridoru Yamuna Expressway až smerom k Agre (investori skupujú pozemky vo vzdialenejších sektoroch s očakávaním budúceho rozvoja) housetrue.com housetrue.com.
• Rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a verejná doprava: Zameranie vlády na rozvoj orientovaný na dopravu preformuje určité lokality. Toto zahŕňa zahusťovanie okolia staníc metra a autobusových terminálov – umožňuje výstavbu zmiešaných výškových budov napríklad do 500 m od staníc. Delhijská politika TOD (súčasť MPD 2041) v okolí nových koridorov metra (napr. pozdĺž linky Silver) bude podporovať prestavbu nízkopodlažných komerčných pásov na vyššie komplexy. Podobne nemožno podceniť vplyv zlepšení verejnej dopravy ako delhijské rýchle autobusové koridory, nové mestské železnice (napr. predĺženie linky Gr. Noida Aqua) a ďalších – tieto zlepšujú poslednú míľu konektivity, čo často znamená vyššie ceny nehnuteľností v pešej dostupnosti takýchto zariadení.
• Smart City a občianske vylepšenia: Oblasť NDMC v Novom Dillí bola súčasťou Misie inteligentných miest, prinášajúc vylepšenia ako verejné Wi-Fi, zlepšené cesty a dohľad, ktoré zvyšujú atraktivitu nehnuteľností (hoci zóna NDMC je už prevažne zastavaná a vysokého štandardu). Okrem toho prebiehajú rozsiahle infraštruktúrne práce ako rekonštrukcie kanalizácií, zlepšenie zásobovania vodou, čistiarne odpadových vôd a podobne, ktoré síce nie sú atraktívne, ale prebiehajú po celom Dillí a mestách NCR. Napríklad Dillí investovalo do prevencie povodní (po povodniach rieky Jamuna v roku 2023) a do kontroly znečistenia – MPD 2041 kladie dôraz na modro-zelenú infraštruktúru (parky, mokrade) a znižovanie znečistenia impriindia.com, čo by dlhodobo malo urobiť mesto obývateľnejším a tým pádom atraktívnejším pre kupujúcich nehnuteľností.
• Obnova Central Vista: V Novom Dillí projekt Central Vista (nový parlament a vládne úrady) mení administratívne centrum. Aj keď priamo nevytvára komerčné nehnuteľnosti, uvoľňuje niektoré staré vládne budovy, ktoré by mohli byť neskôr prebudované. Hovorí sa o sprístupnení niektorých historických budov na verejné/komerčné využitie (múzeá a pod.), čo by mohlo pridať na dynamike centrálnej obchodnej štvrte. Projekt tiež signalizuje záväzok vlády k modernizácii infraštruktúry, čo všeobecne zvyšuje dôveru trhu.

Hlavný plán Dillí 2041: Ako už bolo spomenuté, MPD-2041 je kľúčovým dokumentom politiky, ktorý čaká na konečné oznámenie.

Je to strategický rámec, ktorý usmerňuje rozvoj Dillí do roku 2041.Kľúčové prvky, ktoré ovplyvnia nehnuteľnosti: uvoľnenie 57 000 hektárov pôdy na mestskú expanziu, vytvorenie 150 miliónov štvorcových stôp nových komerčných priestorov economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, rozvoj sebestačných sektorov „15-minútového mesta“ (s prvkami zmiešaného využitia) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, a regularizácia neautorizovaných kolónií.Plán tiež zdôrazňuje rozvoj orientovaný na verejnú dopravu a zelený rozvoj a zlepšovanie kvality života.Vláda Dillí v máji 2025 naznačila, že plán je vo finálnej fáze schvaľovania hindustantimes.com.Po schválení vzniknú nové rozvojové politiky, ako napríklad politika zlučovania pozemkov (na zjednotenie poľnohospodárskej pôdy pre nové bývanie – už sa o nej diskutuje pre vonkajšie zóny), a posunie infraštruktúrne projekty tým, že vyčlení zóny pre nové trasy metra a podobne.Dôležité je, že MPD-2041 si kladie za cieľ integrovať 47 vidieckych dedín do mestského prostredia a potenciálne vytvoriť 1,7 milióna nových bytových jednotiek na riešenie nedostatku economictimes.indiatimes.com.Pre investorov a developerov to znamená nové príležitosti priamo v Dillí (ktoré bolo do veľkej miery považované za „zastavané“).Odborové organizácie vyzývajú vládu, aby urýchlila MPD-2041, pretože môže byť hlavným hospodárskym motorom a pridať 10 % k HDP Dillí, ak sa úplne zrealizuje deccanherald.com.Celkovo, Hlavný plán 2041 je pripravený pretvoriť mestskú krajinu Dillí a jeho včasná realizácia je rozhodujúca; akékoľvek oneskorenia pri oznámení vytvárajú neistotu pre rozvoj v dotknutých zónach (rizikový faktor, ktorý treba sledovať, keďže čaká na schválenie od roku 2022).

Všetky tieto projekty spoločne znamenajú, že konektivita v Dillí a jeho okolí sa v nasledujúcich rokoch výrazne zlepší, čím sa tento región „zmenší“ z hľadiska času cestovania. Vo všeobecnosti platí, že ceny nehnuteľností majú tendenciu rásť o 10–20 % po oznámení alebo dokončení významných zlepšení konektivity (hoci presné údaje sa líšia podľa lokality). Tento jav už vidíme v praxi na trase diaľnice Dwarka Expressway (ceny nehnuteľností v jej okolí vzrástli za niekoľko rokov o približne 50 %) a očakávame podobné výsledky v súvislosti s letiskom Jewar a predĺžením metra. Developeri aktívne situujú projekty v blízkosti týchto infraštruktúrnych investícií, aby mohli propagovať výhodu dobrej konektivity. Investori a kupujúci by si mali všímať termíny dokončenia infraštruktúry – oblasť, ktorá je dnes vzdialená, môže byť po otvorení diaľnice alebo metra rušným uzlom. V kontexte Dillí-NCR je infraštruktúra nepochybne najdôležitejším faktorom potenciálu nehnuteľností, ktorý premieňa bývalé periférie na budúce exkluzívne lokality housetrue.com housetrue.com.

Vládne politiky, predpisy a ekonomické faktory

Sektor nehnuteľností v Dillí je výrazne ovplyvňovaný vládnymi predpismi, zmenami politík a širšími ekonomickými trendmi. Niekoľko kľúčových faktorov v tomto smere v roku 2025 zahŕňa:

Regulačné reformy a RERA: Implementácia Zákona o regulácii a rozvoji nehnuteľností z roku 2016 (RERA) bola v uplynulých rokoch zásadným prelomom. RERA úrad v Dillí (a tiež úrady v Harijáne/Uttarpradéši pre predmestia NCR) dohliadajú na registráciu projektov, včasné dokončenie a transparentnosť. Do roku 2025 sú takmer všetky renomované projekty v Dillí-NCR registrované pod RERA, čo kupujúcim dodáva väčšiu istotu. Vďaka tomu boli vytlačení mnohí neseriózni developeri a trh sa konsolidoval smerom k dôveryhodným firmám, najmä po kríze na trhu NBFC a spomalení spôsobenom COVID-om. Údolie častých omeškaní stavieb a pozastavených projektov sa postupne rieši – hoci niektoré dlhodobé problémy pretrvávajú (napríklad niektoré staršie projekty v Noide sú stále zapletené do súdnych sporov). Celkovo RERA zlepšila náladu spotrebiteľov a je pozitívnou regulačnou silou, ktorá povzbudzuje viac koncových používateľov vstúpiť na trh bez obáv z nekalých praktík.

Dostupné bývanie a stimuly: Vláda pokračuje v podpore dostupného bývania. Hoci v samotnom meste Dillí je len málo projektov dostupného bývania (kvôli vysokým cenám pozemkov), centrálny vládny Systém dotácií na úvery (CLSS) v rámci PMAY priniesol výhody mnohým kupujúcim v NCR až do svojho ukončenia v roku 2022. Objavujú sa diskusie o obnovení alebo zavedení podobnej úrokovej dotácie pre kupujúcich zo strednej triedy koncom rokov 2024/2025 – ak sa tak stane, podporí to predaj dostupného a stredného segmentu. Okrem toho Únia zvýšila v rozpočte na rok 2024 alokáciu pre Pradhan Mantri Awas Yojana, čo znamená viac dotovaných projektov bývania (väčšinou v okrajových mestách). Dillí ako prevažne mestský štát nestavia veľa v rámci PMAY (okrem niektorých projektov obnovy slumov na mieste), ale NCR mestá ako Faridabad, Ghaziabad získavajú prostriedky na výstavbu bývania pre EWS/LIG. Politiky kolkového poplatku a sadzieb kruhov tiež ovplyvňujú trh: Napríklad v Dillí došlo v roku 2021 k dočasnému zníženiu kruhových sadzieb o 20 % na podporu transakcií; hoci to už skončilo, mesto ponechalo kruhové sadzby nezmenené aj v roku 2024, aby nezaťažili kupujúcich. Štáty ako Haryana poskytli určité úľavy na registráciu ženám – tieto malé stimuly mierne prispievajú k nálade a dopytu.

Ekonomické faktory – Úrokové sadzby a inflácia: Kritickým faktorom je cyklus úrokových sadzieb. V rokoch 2022-23 rastúce úrokové sadzby (RBI zvýšila repo sadzbu o 250 bázických bodov) zdraželi hypotéky, čo mierne ochladilo dostupnosť bývania. Avšak v roku 2025, keďže inflácia je pod kontrolou, sa očakáva, že RBI zníži sadzby o približne 0,5 % v roku 2025 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Banky už začali mierne znižovať úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Pokles hypotekárnych sadzieb z ~9 % na ~8,5 % bude mať citeľný vplyv – podľa JLL sa vo väčšine miest zlepší index dostupnosti bývania na najlepšiu úroveň od roku 2020 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Kým dostupnosť bývania v Delhi-NCR bude stále porovnateľne nižšia (kvôli vysokým cenám) economictimes.indiatimes.com, aj tu bude lepšia ako v roku 2023 economictimes.indiatimes.com. Nižšie splátky úverov (EMI) často uvoľňujú odložený dopyt, najmä medzi ľuďmi v strednej príjmovej skupine, ktorí ešte váhali.

Na druhej strane, vysoká inflácia stavebných materiálov v rokoch 2021-2023 (zvyšovanie cien cementu, ocele) zvýšila stavebné náklady približne o 10-15 %. Developeri časť týchto nákladov preniesli na kupujúcich prostredníctvom zvýšenia cien. Teraz sa ceny komodít stabilizovali alebo mierne klesli, čo by malo uľahčiť tlak na náklady developerov. V kombinácii s lacnejším úverom pre developerov (ak úrokové sadzby klesnú), nové spustenia projektov by sa mohli zvýšiť, pretože životaschopnosť projektov sa zlepšuje. Vo všeobecnosti sa predpokladá, že indická ekonomika bude patriť medzi najrýchlejšie rastúce, čo je základom pre nehnuteľnosti. Aj pri slabšom globálnom raste sú domáce ukazovatele – vysoký výber DPH, indexy PMI – silné. Tento status „najlepšie fungujúcej veľkej ekonomiky“ by mal podporovať rast príjmov domácností a kapacitu na kúpu nehnuteľností v Indii economictimes.indiatimes.com. Kľúčom je, aby rast HDP viedol k rastu zamestnanosti (najmä v sektoroch ako IT, financie, ktoré podporujú dopyt po kanceláriách a bývaní). Zatiaľ, napriek prepúšťaniu v technologickom sektore celosvetovo, je indický trh práce relatívne stabilný a sektory ako startupy, telekomunikácie, výroba (schémy PLI) pridávajú pracovné miesta, čo prospieva mestám ako Dillí.

REITy a investičné regulácie: Indické regulačné prostredie je čoraz priaznivejšie pre investorov do nehnuteľností. Vláda povolila 100% FDI v dokončených projektoch na prenájom a uvoľnila normy pre REITy/InInvITy. Smernice REIT (Real Estate Investment Trust) dozreli – do roku 2024 sme mali 3 kótované REITy (všetky kancelárske aktíva) a prvý indický maloobchodný REIT vstúpil na burzu v roku 2023 (Nexus Malls). Dillí-NCR hostí aktíva všetkých týchto REITov (napríklad Embassy REIT vlastní nehnuteľnosti v Noide, Nexus REIT zahŕňa Dillí Vegas Mall atď.), čo znamená, že globálni investori nepriamo investujú do nehnuteľností v Dillí prostredníctvom týchto nástrojov. Očakáva sa viac REITov, vrátane možných rezidenčných REITov, ak to neskôr povolia predpisy, čo by znamenalo zásadný posun a umožnilo jednotlivcom investovať do zlomkov nehnuteľností s pravidelným príjmom. Úspech REITov doteraz zlepšil transparentnosť (pretože REIT aktíva musia uvádzať obsadenosť, nájomné atď.), čím sa komerčný trh v Dillí stal dátovo bohatším.

Vládne iniciatívy a politiky: Ďalšie politické opatrenia ovplyvňujúce trh v Dillí zahŕňajú:

• Nájomné zákony: Model Tenancy Act 2021 bol centrálny modelový zákon zameraný na reformu nájomných zmlúv (vyváženie práv nájomcu a prenajímateľa, rýchle riešenie sporov). Zatiaľčo Dillí do roku 2025 úplne neschválilo nový zákon, zvažuje prijatie mnohých jeho ustanovení. Správny nájomný zákon by mohol uvoľniť obrovský počet bytov, ktoré majitelia držia prázdne zo strachu pred problémami s nájomcami – čím by sa zvýšila ponuka na prenájom a možno dlhodobo stabilizovalo nájomné.
• Zdaňovanie: V rokoch 2024-25 nedochádza k žiadnym zásadným zmenám, ale nehnuteľnosti profitujú z daňových úľav na úroky a istinu z hypotekárneho úveru (sekcia 24 a 80C). Akákoľvek zmena v tomto smere by mohla ovplyvniť sentiment kupujúcich. Odvetvie požaduje zvýšenie limitu pre odpočet úrokov vo výške 2 lakh ₹, aby sa motivovali kupujúci domov – momentálne vo fáze zvažovania. Medzitým DPH na nehnuteľnosti vo výstavbe (5 % alebo 1 % pre dostupné bývanie) zostáva, ale trh sa jej už prispôsobil. Niektoré úľavy ako možnosť uplatniť si daňový kredit či zníženie DPH sú na zozname želaní developerov, ale zatiaľ neboli schválené.
• Životné prostredie a súlad s predpismi: Dillí má prísne predpisy napríklad na kontrolu stavebného prachu (kvôli kríze so znečistením). Počas vrcholu znečistenia úrady dočasne zakazujú stavebné práce. Developer musí s týmito faktormi počítať pri plánovaní projektov. Tiež všetky projekty potrebujú ekologické povolenia, požiarnu NOC a pod., pričom pravidlá sa sprísňujú (napríklad v Chandigarhu a niektorých oblastiach NCR je teraz povinné využívanie recyklovanej vody, zber dažďovej vody vo všetkých nových obytných komplexoch). To zvyšuje náklady na súlad s predpismi, ale výsledkom sú udržateľnejšie stavby, čo je atraktívne pre ekologicky uvedomelých kupcov.
• Digitalizácia pozemkových záznamov: Dillí pracuje na digitalizácii a zjednodušení registrácií a evidencie nehnuteľností. DDA má online portály pre podávanie žiadostí o pozemkové fondy a delhské štátne daňové oddelenie digitalizovalo mnoho vlastníckych titulov. To by malo znížiť podvody a zjednodušiť transakcie, čím podporí investície. Spomínaná správa o bezplatnej registrácii vlastníctva v dedinách „lal dora“ hindustantimes.com hindustantimes.com je jedným z krokov k formalizácii doteraz neformálneho vlastníctva.

Riziká & externé faktory: Niekoľko rizikových faktorov z pohľadu politiky/ekonomiky:

• Ak dôjde k oneskoreniam pri schvaľovaní alebo politickej neistote (ako ďalšie zdržanie oznámenia MPD-2041, alebo náhle zmeny v pravidlách pre využitie pôdy), môže to spomaliť štarty projektov v dotknutých oblastiach. Jasnosť a stabilita politík budú kľúčové pre udržanie záujmu developerov.
• Celosvetové ekonomické poklesy alebo geopolitické krízy môžu nepriamo ovplyvniť trh v Dillí cez vplyv na rast sektorov IT/ITeS a ďalších odvetví (napríklad ak recesia v USA/EÚ zasiahne indický export služieb, môže poklesnúť prenájom kancelárií a neistota ohľadom zamestnania môže utlmiť dopyt po bývaní).
• Kolísanie mien môže meniť investičné správanie zahraničných Indov (NRI) – slabšia rupia často vedie k väčším nákupom zo strany NRI (za ich dolár/dirham dostanú viac), čo môže podporiť predaj luxusných nehnuteľností v Dillí; silnejšia rupia môže tento efekt mierne oslabiť.
• Voľby a politická klíma: Národné voľby v roku 2024 priniesli stabilnú vládu, ktorá podporuje infraštruktúru. Miestne riadenie (štátna vláda Dillí a centrála sa často dostávajú do konfliktov) však niekedy spôsobuje zdržania projektov. Napríklad vyvlastnenie pozemkov pre diaľnice alebo schvaľovanie trás metra sa môže stať politickou otázkou. Doteraz má však väčšina veľkých infraštruktúrnych projektov v NCR podporu naprieč politickým spektrom.
• Klíma a udržateľnosť: Reality budú musieť čoraz viac zohľadňovať environmentálne faktory. Závažné ovzdušie v Dillí a nedávne záplavy (2023, povodeň na rieke Yamuna) zvýšili otázky klimatickej odolnosti. Vláda môže zaviesť prísnejšie lokálne normy (napr. zakázať výstavbu v záplavových oblastiach, povinná inštalácia čističiek vzduchu vo veľkých projektoch atď.). Takéto opatrenia môžu byť pre spoločnosť prínosné, no v niektorých zónach môžu obmedziť ponuku alebo zvýšiť náklady.

Na záver možno povedať, že regulačné prostredie je vo veľkej miere priaznivé pre rast a reformy robia trh transparentnejším, pričom plánovanie zamerané na infraštruktúru otvára nové možnosti. Je však kľúčové, aby zainteresované strany zostali informované o zmenách v regulácii aj makroekonomických signáloch. Vládne opatrenia, od úrokových sadzieb po územné plány miest, budú naďalej určovať smerovanie realitného trhu v Dillí – a zabezpečovať rovnováhu medzi rastom a udržateľnosťou.

Investičný potenciál a rizikové faktory

Investovanie do nehnuteľností v Dillí ponúka významné potenciálne výnosy, no nie je bez rizík. Tu je vyvážený pohľad na atraktívnosť trhu a faktory rizika, na ktoré investori musia myslieť:

Investičné príležitosti a potenciál:

• Silné zhodnotenie kapitálu: Dillí-NCR historicky zabezpečilo robustné zhodnotenie kapitálu, najmä v rozvojových koridoroch. Najnovšie údaje to potvrdzujú – investori v oblastiach ako Noida alebo Gurugram zaznamenali 50–70% nárast cien len za posledné 4-5 rokov indiatoday.in indiatoday.in, čo vysoko prevyšuje mnohé iné triedy aktív. Aj do budúcna, vďaka rastúcej ekonomike a populácii NCR, starostlivo zvolené nehnuteľnosti môžu dosiahnuť vysoké jednociferné až dvojciferné ročné zhodnotenie. Trh je poháňaný skutočným dopytom (koncoví užívatelia a podniky), nie len špekuláciami, čo je dobrý predpoklad pre udržateľný rast hodnoty.
• Príjem z prenájmu a výnos: Obytné prenájmy v Dillí majú relatívne nízke výnosy (2-3 %), ale komerčné výnosy (7-8 % pre kancelárie, približne 5-6 % pre maloobchod) sú veľmi atraktívne, čo robí z NCR dobrý trh pre investorov hľadajúcich príjmy z nehnuteľností. Vznik REITov umožňuje menším investorom zúčastniť sa na prenájme komerčných nehnuteľností so stabilným výnosom. Navyše, keďže nájmy teraz rastú (nájmy bytov po covide vzrástli a kancelárske/maloobchodné nájmy majú rastúci trend), výnos z investovaných nákladov pri nových investíciách sa zlepšuje. Napríklad, niekto, kto nakupuje teraz za mierne upravenú cenu, môže v nasledujúcich rokoch získať lepší výnos z prenájmu, keď nájmy porastú. Co-living a ubytovanie pre študentov sú špecifické segmenty, ktoré v Dillí ponúkajú vyššie výnosy (často 5 % a viac) vďaka veľkému dopytu mladých ľudí.
• Rôznorodosť investičných možností: Delhi-NCR ponúka celú škálu nehnuteľností – od ultra-luxusných rezidencií po dostupné byty, od kancelárií triedy A po sklady či obchodné priestory. Táto pestrosť umožňuje investorom diverzifikovať portfólio v rámci trhu. Môžete napríklad investovať do kancelárie triedy A v Gurgaone pre stabilný príjem, pozemku pri Jeware na dlhodobé zhodnotenie a do bytu strednej triedy v Noide pre mierny rast. Len máloktoré indické mestá ponúkajú takúto šírku príležitostí. Okrem toho alternatívne aktíva, ako dátové centrá, vedecko-výskumné parky v oblasti life-sciences a pod., sa v NCR rýchlo rozvíjajú, čo dáva skorým investorom šancu vstúpiť do týchto rýchlo rastúcich segmentov.
• Infraštruktúra a budúci rast: Ako už bolo uvedené, množstvo infraštrukturálnych projektov otvára nové oblasti. Investori, ktorí vstúpia včas do týchto „pred-rastových“ lokalít, môžu výrazne profitovať, keď sa zlepší dopravné prepojenie. Tento trend vidíme už historicky (napr. skorí investori v Dwarke alebo pri Noida expressway pred desaťročím dosiahli obrovské výnosy). Pripravované iniciatívy ako implementácie MPD 2041 (urbanizované dediny) môžu byť príležitosťou „z prízemia“ – napr. pôda zhromaždená z dedín za mierne ceny sa premení na cenné rozvojové pozemky po zmene regulácie. Vládna podpora pre sektor nehnuteľností (bývanie pre všetkých, smart city a pod.) znamená priaznivé regulačné prostredie. Nehovoriac o tom, že nehnuteľnosti sú tradične obľúbenou investíciou indických domácností – čo udržuje dopyt stabilný.
• Ekonomické a demografické základy: Metropolitná oblasť Dillí má populáciu približne 30 miliónov a stále rastie. Je sídlom ústrednej vlády, hlavným centrom službového sektora a ťaží z neustáleho prílevu migrantov (za prácou, vzdelaním). To znamená konzistentný dopyt po bývaní. Širší ekonomický vývoj – ako presun dodávateľských reťazcov nadnárodných spoločností do Indie alebo zriaďovanie kancelárií globálnymi firmami – má významný pozitívny dopad aj na NCR vďaka jeho postaveniu hlavného mesta. Navyše, Dillí má jeden z najvyšších príjmov na obyvateľa v Indii, čo umožňuje vyššie výdavky na nehnuteľnosti. Tieto základy poskytujú ochrannú sieť pre investície do nehnuteľností – trh je dostatočne hlboký.
• Zvyšovanie transparentnosti a profesionality: Trh je vďaka RERA, verejne obchodovaným developerom a realitným technológiám dnes oveľa transparentnejší než pred desaťročiami. Znižuje sa tak riziko podvodu a investovanie je bezpečnejšie aj pre cudzie osoby a NRI. Delhi-NCR má tiež množstvo etablovaných developerov (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji atď., okrem miestnych veľkých hráčov ako ATS, M3M a pod.) s profesionálne riadenými projektmi. Nárast frakčných platforiem a AIF fondov zameraných na nehnuteľnosti v NCR naznačuje, že inštitucionálne peniaze vnímajú príležitosť na tomto trhu, čo môže zvýšiť celkovú úroveň a znížiť riziko pre individuálnych investorov tým, že ponúkne viac možností, ako sa zapojiť.

Rizikové faktory a výzvy:

• Dostupnosť a riziko dopytu: Nedávny nárast cien, najmä v oblasti luxusného bývania, vyvoláva otázku udržateľnosti. Existuje riziko, že ak ceny budú aj naďalej výrazne predchádzať rast príjmov, časť koncových používateľov z trhu odíde a dopyt sa oslabí. Už teraz vidíme, že stredná trieda v NCR zápasí s dostupnosťou housetrue.com. Ak sa nezrealizujú zníženia úrokových sadzieb alebo ak ceny nehnuteľností vzrastú o ďalších 20-30 %, môže dôjsť k spomaleniu transakcií, čo by mohlo viesť ku korekcii cien v prehrievaných oblastiach. Investori, ktorí vstupujú na trh v súčasnosti za vysoké ceny v luxusnom segmente, by mali byť opatrní voči možnosti stagnácie alebo mierneho poklesu cien, ak si trh bude potrebovať „oddýchnuť“. Toto je obzvlášť dôležité, keďže boom bol poháňaný najmä bohatými kupujúcimi – čo je relatívne obmedzená skupina, ktorá sa nemusí ďalej rozširovať donekonečna.
• Nadbytok v určitých segmentoch: Kým celkový počet nepredaných nehnuteľností klesá, niektoré mikrotrhy stále čelia nadbytku. Napríklad časti Greater Noida a Yamuna Expressway majú množstvo rozdelených pozemkov a stredne veľkých projektov dodaných za posledné desaťročie, ktoré nie sú plne obsadené; komerčné kancelárske priestory v okrajových lokalitách (napr. niektoré IT parky na Noida Expressway alebo v Manesare) vykazujú vyššiu neobsadenosť. Ak niekto investuje do projektu v nadmerne zásobenej lokalite, znehodnotenie kapitálu môže zaostávať, pretože existuje príliš veľa konkurenčných možností. Je dôležité posúdiť rovnováhu medzi ponukou a dopytom. Nedávna správa PropEquity signalizujúca 34 % pokles nových spustení bytov v Q1 2025 je v skutočnosti zdravým signálom na zabránenie nadbytku business-standard.com business-standard.com. Ak by však developeri, povzbudení boomom z roku 2024, vo veľkom spustili desiatky nových luxusných projektov v rokoch 2025–26, nadbytok by sa mohol opäť objaviť a znížiť výnosy.
• Meškania realizácie a regulačné oneskorenia: NCR má za sebou históriu oneskorení projektov – riziko pre tých, ktorí investujú do nehnuteľností vo výstavbe. Hoci RERA situáciu zlepšil, meškania sa stále vyskytujú kvôli problémom s financovaním alebo sporom. Napríklad, litigácia ohľadom vykupovania pôdy pri diaľničných projektoch alebo problémy s environmentálnymi povoleniami môžu veci zastaviť. Ak ste investovali s očakávaním, že určitá linka metra alebo diaľnica bude dokončená do určitého dátumu, a táto výstavba sa oneskorí o roky, vaša investícia môže medzičasom podávať slabší výkon. Podobne, byrokratické prieťahy pri schvaľovaní (ako zdĺhavé čakanie na oznámenie MPD-2041) môžu zastaviť plánované rozvoja. Investori by mali byť pripravení na nejasnosti v časových harmonogramoch alebo zvoliť dokončené projekty, aby toto riziko zmiernili.
• Politické a politické riziko: Zmeny vlády alebo politík môžu zmeniť realitný trh. Napr., ak by nová administratíva zaviedla zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo špeciálnu daň na luxusné nehnuteľnosti, mohlo by to ovplyvniť hodnoty. Hoci takéto drastické kroky sú nepravdepodobné, častejšie sú miestne zmeny, ako napr. revízie kruhových sadzieb. Haryana prudko zvýšila kruhové sadzby v častiach Gurgaonu v roku 2022, čo dočasne predražilo transakcie. Alebo vezmime zákaz prenájmu určitých pozemkov v Noide, pokiaľ nebudú vyrovnané dlhy (ako v prípade Amrapali) – zvláštnosti v politike môžu ovplyvniť konkrétne investície. Taktiež NGT (Národný zelený tribunál) pravidelne zakazuje výstavbu kvôli znečisteniu, čo môže predĺžiť výstavbu a zvýšiť náklady na držbu pre developerov (a tým aj čakaciu lehotu investorov).
• Makroekonomické a úrokové výkyvy: Trh s nehnuteľnosťami je cyklický. Ak inflácia nečakane vzrastie a RBI by musela opätovne zvýšiť úrokové sadzby, nálada kupujúcich by sa mohla zhoršiť. Globálna recesia by mohla zasiahnuť komunitu expatov alebo globálnych investorov v indickom realitnom trhu. Hoci domáci dopyt je dostatočne silný na zmiernenie miernych otrasov, vážnejší hospodársky pokles (ako po Lehman Brothers v 2008 alebo náhly šok z demonetizácie v roku 2016) by mohol spôsobiť krátkodobý pokles predajov a dokonca aj korekciu cien pri nútenom predaji. Nehnuteľnosti sú tiež pomerne nelikvidné; pri poklese trhu môže byť rýchly odchod z investície za požadovanú cenu náročný.
• Solventnosť a kvalita developera: Nie všetci developeri sú rovnakí. NCR zažilo sériu krachov a insolvencií developerov (prípady Amrapali, Jaypee Infratech – veľkí developeri, ktorých projekty zostali visieť – stále strašia niektorých investorov). Problémy s firemným riadením alebo nadmerne zadlžení developeri predstavujú riziko. Je kľúčové investovať u renomovaných, finančne stabilných developerov, alebo sa presvedčiť, že Project Escrow pod RERA je silný. Tiež problémy s kvalitou výstavby – niektoré uponáhľané projekty končia konštrukčnými alebo prevádzkovými problémami, čo znižuje dlhodobú hodnotu nehnuteľnosti. Dôkladná previerka histórie developera je nevyhnutná.
• Klima a environmentálne faktory: Stále viac sa klimatické riziká stávajú súčasťou hodnotenia rizika nehnuteľností. Znečistenie ovzdušia v Dillí je problém – ak by sa zhoršilo, mohlo by to prinútiť niektorých bohatých ľudí presťahovať sa alebo si vybrať iné mestá, čo by nenápadne ovplyvnilo dopyt po najluxusnejších nehnuteľnostiach (niektoré ambasády a expati už teraz uprednostňujú Gurgaon alebo horské mestečká, aby unikli znečisteniu). Nedostatok vody je ďalšou otázkou; hladina podzemnej vody a zásobovanie vodou v Dillí sú pod tlakom a niektoré oblasti čelia letným výpadkom – ak sa to nevyrieši, v okrajových častiach môžu nastať problémy s obývateľnosťou, ktoré obmedzia rast. Na druhej strane prísne environmentálne normy (čo je pozitívne) môžu obmedziť rozvojové plochy (napríklad po povodniach v roku 2023 je nutné zachovať ochranné pásmo okolo záplavovej oblasti rieky Jamuna, čo môže ovplyvniť niektoré projekty). Tieto faktory sú dlhodobé, ale investor s horizontom 10–15 rokov by ich mal zohľadniť.

Zmierňovanie rizík: Na zmiernenie týchto rizík sa investorom odporúča prijať stratégie ako:

• Diverzifikácia – neinvestujte všetok kapitál do jedného projektu alebo mikrotrhu; rozložte investície do rôznych oblastí alebo typov aktív.
• Zameranie na základy – lokality so silným rastom pracovných miest, dobrou dopravnou dostupnosťou a kvalitnou sociálnou infraštruktúrou si udržia dopyt aj ak trh ochladne.
• Zostať v obraze – sledujte zmeny v legislatíve (napr. nové zákony, zmeny daní alebo súdne rozhodnutia ovplyvňujúce nehnuteľnosti). Ako odporúča správa House True, „sledujte autoritatívne správy… a novinky z trhu; buďte proaktívni“ housetrue.com.
• Profesionálne poradenstvo – využívajte služby dôveryhodných realitných poradcov, RERA-registrých maklérov a právnikov, najmä pri väčších investíciách. Pri vyššej transparentnosti sú dnes dostupné údaje o vývoji cien v minulosti, pripravovanej ponuke a pod., čo umožňuje robiť informované rozhodnutia namiesto slepých špekulácií.
• Zladenie časového horizontu – zlaďte svoj investičný horizont so štádiom projektu. Ak chcete krátkodobý výnos (1–2 roky), držte sa veľmi „horúcich“ sektorov alebo hneď dostupných nehnuteľností, kde dopyt práve vrcholí housetrue.com housetrue.com. Pri dlhodobom horizonte (5+ rokov) môžete urobiť premyslené stávky na rozvíjajúce sa koridory (napríklad Jewar), ktoré možno nevybuchnú hneď, ale pravdepodobne časom áno housetrue.com.

Celkově realitný trh v Dillí ponúka presvedčivý investičný príbeh aj v roku 2025. Kombinácia silných faktorov dopytu, investícií do infraštruktúry a podpory zo strany štátu vytvára úrodnú pôdu pre výnosy. Opatrní investori však budú zvažovať riziká – najmä vysoké vstupné ceny a nevyrovnaný charakter trhu – a svoje investície si vyberú starostlivo. Ako sa v realitách často hovorí: lokalita, lokalita, lokalita – a v kontexte NCR k tomu pridajte aj načasovanie. Tí, ktorí v oblasti Dillí odhadnú správne lokalitu aj čas, môžu „zachytiť vlnu“ rastu v roku 2025 a neskôr housetrue.com, zatiaľ čo ostatní možno budú na želané výsledky čakať dlhšie.

Komparatívna analýza: Dillí vs. Mumbaí, Bengaluru a Hyderabad

Vývoj realitného trhu v Dillí-NCR je možné lepšie chápať v kontexte porovnaním s ďalšími hlavnými trhmi indických miest – Mumbaí (MMR), Bengaluru a Hyderabad – ktoré sú všetky významné svojou veľkosťou a majú odlišné faktory rastu. Nižšie je porovnávací prehľad zameraný na veľkosť trhu, trendy a vzorce rastu:

Ceny rezidenčných nehnuteľností: Mumbai je najdrahším mestom Indie, čo sa týka nehnuteľností.

Priemerné ceny v MMR sú približne ₹12 600/m² ku koncu roka 2024 globalpropertyguide.com, čo je výrazne nad priemerom Delhi-NCR ₹8 100 globalpropertyguide.com.Najexkluzívnejšie lokality v južnom Bombaji (Malabar Hill a pod.) môžu dosahovať ceny ₹60 000–₹1 00 000 za štvorcový stopu, čo sú úrovne, ktorým sa približuje iba niekoľko ultra-prémiových kolónií v Dillí.Rast cien v Bombaji bola miernejšia – podľa údajov NHB za posledné štvrťroky približne +4-6 % medziročne residex.nhbonline.org.in a približne o 40 % vyššie za 4 roky indiatoday.in.Delhi-NCR, napriek oblastiam s extrémnym luxusom, je celkovo o niečo dostupnejší ako Mumbai, avšak v roku 2024 zaznamenal vyššie zhodnotenie (~18 % podľa HPI hindustantimes.com alebo dokonca vyššie, ako uvádzajú iné zdroje).Bengalúr má mierne ceny – priemerne ~₹7 500/m² globalpropertyguide.com – a zaznamenal stabilný nárast (~8-12 % medziročne v poslednom období globalpropertyguide.com).Ceny v Bangalore vzrástli približne o 45 % za 4 roky indiatoday.in indiatoday.in, čo je percentuálne na úrovni Dillí.Je známy pre dobrú rovnováhu: nie je taký volatilný ako NCR a má menej špekulatívnych výkyvov.Hyderabad bol známy tým, že bol veľmi cenovo dostupný, kým ceny nevystrelili nahor – stále je priemer iba ~₹7 000/m² globalpropertyguide.com, ale to je po približne 80% náraste z nízkeho základu indiatoday.in.Rast Hyderabadu sa v roku 2024 spomalil (iba +3 % medziročne globalpropertyguide.com) po tom veľkom náraste, čiastočne v dôsledku veľkého prílevu ponuky a mierneho poklesu dopytu.V podstate nedávny rast cien v NCR prekonal Mumbai, Bengaluru atď., pričom tomu napomohol nárast dopytu po luxuse housetrue.com globalpropertyguide.com.Ale v absolútnych číslach zostáva Mumbaj drahší, zatiaľ čo Bangalore a Hyderabad zostávajú lacnejšími alternatívami s priestorom na rast.

Veľkosť trhu a predaje: K roku 2024 sú Delhi-NCR a Mumbai dva najväčšie realitné trhy v Indii podľa ročnej hodnoty predajov. V roku 2024 NCR predbehlo Mumbai v celkovej hodnote predaja bývania – ₹1,53 lakh cr oproti Mumbaiho ₹1,38 lakh cr housetrue.com. Bol to významný míľnik: tradične bola na prvom mieste Mumbajská metropolitná oblasť (MMR), ale boom NCR v roku 2024 to zmenil housetrue.com housetrue.com. Pokiaľ však ide o počet transakcií, Mumbai stále vedie – napr. Mumbai zaznamenal približne 96 000 predajov rezidenčných jednotiek v roku 2024 (jeho najlepší výsledok za 13 rokov, 27 % z celkového predaja v top 8 mestách) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo predaje jednotiek v NCR boli mierne nižšie a podľa niektorých správ dokonca mierne medziročne poklesli globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To naznačuje, že Mumbai má väčší objem obchodov v strednej cenovej kategórii, zatiaľ čo celkovú hodnotu NCR navýšili vyššie priemerné ceny (predaje luxusu). Bengaluru zaznamenáva typicky 50-60 tisíc predaných jednotiek ročne (12-17 % podiel v rámci Indie) a Hyderabad okolo 30-40 tisíc jednotiek, takže oba tieto trhy sú objemom menšie ako NCR, no rýchlo rastú. Zaujímavé je, že Bengaluru a NCR boli jediné, kde predajná aktivita medziročne vzrástla v Q1 2025 (každé +10 %), zatiaľ čo ostatné mestá zaznamenali pokles business-standard.com, čo ukazuje ich relatívnu odolnosť.

Segmenty a hnacie sily: Každé mesto má odlišné ekonomické motory, ktoré poháňajú jeho realitný trh:

• Delhi-NCR je poháňané vládnym sektorom, rôznorodými priemyslami (IT, služby, výroba v rámci NCR) a veľkým záujmom investorov/NRI, najmä v oblasti luxusu. Luxurious segment NCR (domy >₹1 Cr) tvoril asi 46 % predajov v Q1 2025 housetrue.com – viac než v iných mestách. Jeho trh má historicky veľký podiel investorov (parkujú peniaze v realitách), hoci podiel koncových užívateľov rastie po zavedení RERA. Prítomnosť viacerých miest (Delhi, Gurgaon, Noida atď.) z neho robí polycentrickú oblasť.
• Mumbai (MMR) poháňajú finančné služby, Bollywood, obchodovanie a akútny nedostatok pôdy. Má zďaleka najväčší dopyt po kompaktnom bývaní kvôli extrémne vysokým cenám – napríklad 1-izbové byty tam prevládajú, na rozdiel od Dillí, kde sú bežnejšie väčšie jednotky. V Bombaji je tiež obrovský trh s rekonštrukciou (premena starých budov na veže, sanácia slumov a pod.). Trh s luxusnými nehnuteľnosťami v Bombaji je silný, ale v percentuálnom podiele menší ako súčasná vlna v NCR. Skôr objem poháňajú segmenty strednej a dostupnej kategórie na predmestiach.
• Bengalúr je hlavné mesto IT – jeho osud v oblasti nehnuteľností je úzko spätý s cyklami náborov v technologickom sektore. Má relatívne dostatok voľnej pôdy a vláda naklonená developerom, takže ponuka je dostatočná. Preto ceny stúpajú stabilne, nie dramaticky (žiadne prudké skoky ako v NCR). Bangalore má tiež najlepšie výnosy z prenájmu (3-4 %) medzi veľkými mestami vďaka nižším cenám a slušným nájmom globalpropertyguide.com, vďaka čomu je obľúbenou voľbou investorov do prenájmových nehnuteľností. V meste prevažuje dopyt po bývaní pre strednú triedu (₹50 lakh – 1 Cr), pričom luxus tvorí menšiu niku v porovnaní s NCR alebo Bombajom.
• Hyderabad poháňa IT sektor a proaktívna štátna vláda (Telangana), ktorá vytvorila boom tým, že udržala nízke náklady a zjednodušila podnikanie. Jeho ceny boli dlho nízke (stagnácia po roku 2008), preto obdobie 2018-2022 prinieslo prudký rast ~80 %. Je stále jedným z najdostupnejších veľkých miest – prémiový byt v HiTec City kúpite za cenu strednej kategórie v Gurgaone. Táto dostupnosť, ako aj rýchly rozvoj infraštruktúry (letisko svetovej úrovne, rýchlostná cesta ORR, nová Metro linka), prilákali investorov do Hyderabadu. Ako však bolo uvedené, mesto zaznamenalo 47 % medziročný pokles predaja bytov v 1. štvrťroku 2025 business-standard.com, čo je najväčší pokles medzi mestami a môže naznačovať ochladenie po búrlivom raste. To bolo v kontraste s +10 % rastom NCR v rovnakom čase business-standard.com.
Komerčné a kancelárske priestory: Bengalúr vedie indický trh s kanceláriami – má trvalo najvyššiu mieru prenájmov (napr. v Q1 2025 sa v Bengaluru prenajalo ~4,86 milióna štvorcových stôp oproti 2,75 milióna v oblasti Delhi-NCR) cushmanwakefield.com. Je to technologické centrum, takže neobsadenosť kancelárií je tu často nižšia a nájomné vzrástlo o ~26 % od roku 2019 (na ~₹93/štv.stopa/mesiac) – najvyšší rast medzi najväčšími mestami jll.com. Hyderabad tiež zaznamenal v posledných rokoch obrovský dopyt po kanceláriách a nájmy tu vzrástli o ~20% od roku 2019 (na ~₹65/štv.stopa/mesiac) jll.com. Mumbajský kancelársky trh je viac ovplyvnený finančnými inštitúciami a sídlami nadnárodných korporácií; má vysoké nájmy, ale aj vyššiu neobsadenosť v niektorých starších oblastiach CBD, keďže firmy sa sťahujú do novších častí BKC alebo na predmestia. Kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR je druhý najväčší po Bengalúre: v Q1 2025 tu bolo približne 15 % celonárodného prenájmu kancelárií a je jedinečný tým, že má dve hlavné centrá (Gurgaon a Noida) okrem samotného mesta Dillí. K Q1 2025 bol celkový podiel neobsadenosti: NCR ~16%, Mumbaj ~15%, Bengalúr ~11%, Hyderabad ~13%. Preto má Bengalúr napnutejší trh, Kde nájmy rástli rýchlejšie, zatiaľ čo v NCR sa trh zlepšuje po vyššej neobsadenosti vďaka obrovskému dopytu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Revolúcia flexibilných priestorov je silná vo všetkých štyroch mestách, ale NCR a Bengalúr vedú v celkovom počte flex priestorov. Pre investorov to znamená, že Bengalúr a NCR sú preferované na kancelárske investície vďaka veľkému dopytu, zatiaľ čo Mumbaj je vhodný pre stabilné trofejné aktíva a Hyderabad pre rastový potenciál, hoci s určitou volatilitou.

Maloobchod a ďalšie segmenty: V oblasti maloobchodných nehnuteľností sú si Mumbai a Dillí rovnocenní, pokiaľ ide o ponuku prémiových maloobchodných priestorov a výstavbu obchodných centier. Mumbai môže mať historicky miernu výhodu (južné Mumbai – hlavné ulice, Bandra atď.), ale Dillí-NCR v súčasnosti pridáva viac priestorov v obchodných centrách (3 mil. štvorcových stôp v roku 2025 oproti ~2,5 mil. štvorcových stôp v Mumbai) realestateasia.com hindustantimes.com. Hyderabad a Bangalore taktiež rozširujú maloobchod, ale v menšom rozsahu (Hyderabad viedol prenájmy v Q1 2025, kvôli niekoľkým veľkým obchodom na hlavných uliciach) hindustantimes.com hindustantimes.com. Priemysel/logistika: Tu jasne dominuje Dillí-NCR vďaka svojej geografii – Mumbai je obmedzené nedostatkom pôdy (aj keď neďaleký Bhiwandi je veľký pre sklady), Bangalore a Hyderabad majú stredne veľké skladové clustre, ale nič v takom rozsahu ako NCR. V Q1 2025 viedli prenájmy skladov NCR a Chennai (NCR 35 % podiel) economictimes.indiatimes.com. Podiel Mumbai bol nižší (napr. e-commerce využíva Mumbai pre západnú Indiu, ale často NCR pre distribúciu v severnej Indii). Takže pre investorov do logistických parkov sú NCR a Pune/Chennai najvýznamnejšie, Bangalore/Hyderabad majú o niečo menší rozsah.

Porovnávacia perspektíva:

• Mumbai: Vyspelý, saturovaný trh, ktorý pravdepodobne porastie stabilne, ale pomaly. Výzvami sú vysoké ceny a obmedzená pôda – preto je dôraz na obnovu a periférne oblasti (Navi Mumbai, Thane, Panvel). Plánované Trans-Harbour Link, linky metra a letisko Navi Mumbai môžu tieto oblasti stimulovať. Samotné centrum Mumbai však môže naďalej vykazovať jednociferný rast a vysoké vstupné bariéry.
• Bengalúr: Očakáva sa, že zostane dynamický. Pokiaľ sa darí technologickému sektoru, dopyt po bývaní a kanceláriách v Bangalore bude naďalej silný. Často je uvádzaný ako najlepšie mesto na investície do nehnuteľností pre NRI vďaka stabilným výnosom a príspevkom z prenájmu sobha.com. Výzvu predstavuje dopravná zápcha a mierne zaostávajúca občianska infraštruktúra, ale druhá fáza metra a prímestská železnica tomu pomôžu. Má dostatok priestoru na rozšírenie (severný BLR, východný BLR), takže cenová dostupnosť zostáva relatívne pod kontrolou.
• Hyderabad: Po miernej korekcii alebo stagnácii sa Hyderabad môže opäť vrátiť k rastu, no pravdepodobne už umiernenejším tempom. Má veľmi priateľské podnikateľské prostredie (napr. minimálna kolková daň, rýchle schvaľovanie cez TS-iPASS), čo by mohlo prilákať ďalšie firmy (najväčší kampus Amazonu, kampus Googlu atď. sa nachádzajú tu). Ak bude dopyt pokračovať (jeho populácia a príjmy rýchlo rastú), môže opäť dosiahnuť nadpriemerný rast. Politické riziko (štátne financie, blížiace sa voľby v Telangane) a nadbytok v niektorých koridoroch (mnohé nové veže v západnom Hyderabade) však môžu obmedziť krátkodobý rast cien.
• Delhi-NCR: Ako je rozobraté v tejto správe, NCR je momentálne na silnej vzostupnej vlne. Ponúka od všetkého niečo: najvyšší luxus (ultraluxusné bývanie sa predáva ako teplé rožky) a stále aj vrecká dostupného bývania. Jeho unikátnou výhodou je, že ide o hlavný región krajiny – vládne iniciatívy tu často začínajú alebo sa na ne zameriavajú (napr. prvý RRTS, masívne bytové programy prostredníctvom DDA). Nevýhodou je zložitosť – viaceré štátne jurisdikcie (Dilí, UP, Haryana) znamenajú nerovnomerný rozvoj a rôzne pravidlá. Veľký, integrovaný charakter regiónu však zároveň diverzifikuje riziko – ak sa jedna oblasť spomalí, ďalšia môže nahradiť výpadok (napríklad ak sa ochladí Gurgaon, môže vystreliť Noida atď.). V súčasnosti je NCR najrýchlejšie rastúcim veľkým trhom v Indii podľa hodnoty a jedným z najlepších aj podľa objemu housetrue.com business-standard.com a predpokladá sa, že si tento náskok udrží aj v blízkej budúcnosti.

V skratke, Mumbai ponúka stabilitu a ikonické, hodnotné aktíva, ale nižší rast; Bengalúr ponúka silné základy a konzistenciu; Hyderabad ponúka vysoký rastový potenciál za nižšie náklady, ale s určitou volatilitou; Delhi-NCR poskytuje rozsah, rozmanitosť a v súčasnosti aj vysoké tempo, najmä v prémiových segmentoch. Skúsený investor môže dokonca rozložiť svoje portfólio medzi tieto mestá – napríklad kúpiť komerčnú nehnuteľnosť v Bangalore kvôli prenájmu, pozemok v Hyderabade na výrazné zhodnotenie a luxusný byt v Dilí pre prestíž a zisky počas boomu. Pre niekoho, kto medzi nimi zvažuje: ak je prioritou bezpečnosť a príjem z prenájmu, možno by mal osloviť Bengalúr alebo Mumbai; pre maximálny rast a ambície je veľmi atraktívny Delhi-NCR, hoci je potrebné sa v ňom múdro pohybovať; a pre dostupnosť s rastovým potenciálom vyniká Hyderabad.

Všetky štyri mestá by mali profitovať z rastu indickej ekonomiky, každé však svojím tempom a s vlastným charakterom. Dillí, ako hlavné mesto s momentálne prosperujúcim trhom nehnuteľností, nepochybne vedie v roku 2025 príbeh trhu s nehnuteľnosťami – čo je pozícia, ktorú už dlho nedržalo – a tento porovnateľný impulz je kľúčovým poznatkom pre všetkých, ktorí sledujú indickú realitnú scénu housetrue.com housetrue.com.

Záver a vyhliadky na rok 2025 a ďalšie roky

Dillísky realitný trh v roku 2025 charakterizuje súbeh pozitívnych trendov: rekordný predaj, rýchly rast cien (najmä v segmente luxusu) a obnovená aktivita naprieč rezidenčnými, komerčnými, maloobchodnými a priemyselnými doménami. Dillí-NCR si pevne vybudovalo pozíciu lídra v indickom realitnom sektore. Do budúcnosti sa očakáva optimistická trajektória trhu, ktorá si však vyžiada opatrnú orientáciu medzi výzvami.

V krátkodobom horizonte (2025–26) sa očakáva, že realitný trh v Dillí bude pokračovať v raste, hoci už nie takým tempom ako v euforickom roku 2024. Základné faktory – silný dopyt od koncových užívateľov, zlepšujúca sa dostupnosť bývania vďaka očakávanému znižovaniu úrokových sadzieb a masívne investície do infraštruktúry – podporia ďalší rast. Odborné prognózy predpokladajú mierny jednociferný ročný rast cien nehnuteľností na celonárodnej úrovni globalpropertyguide.com, pričom Dillí-NCR by sa malo do týchto trendov zapojiť, hoci niektoré mikrotrhy môžu výkonnosť prevýšiť. Pretrvávajúci boom luxusných nehnuteľností „bude podľa odborníkov ešte nejaký čas pokračovať“ pretrvávajúcim záujmom bonitných zákazníkov housetrue.com. Medzitým by si stredný segment mohol pripísať viac dynamiky, ak sa uvoľnia finančné podmienky (nižšie splátky hypoték) a developeri opäť upriamia pozornosť na výstavbu dostupnejších bytov na uspokojenie doteraz nevyužitého dopytu strednej triedy. Počet predaných bytov by mal zostať vysoký – možno už neprekročí rekord z roku 2024, no určite zostane nadpriemerný vzhľadom na minulé roky – pretože urbanizácia a túžba po vlastnom bývaní potláčajú aj rastúce ceny.

Na komerčnom fronte má kancelársky trh v oblasti Delhi-NCR podľa analytikov „dlhú a odolnú budúcnosť“ economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Keďže neobsadenosť klesá a firmy expandujú, očakávame, že nájmy kancelárií budú postupne rásť a voľných priestorov bude ešte menej počas nasledujúcich 1-2 rokov. Nová ponuka v rozvíjajúcich sa kancelárskych lokalitách (ako v okolí UER alebo Noida Expressway) bude sledovaná, ale očakáva sa, že dopyt bude držať krok vďaka hospodárskemu rastu Indie. Retailové nehnuteľnosti by sa mali dariť – organizovaný retailový zásobník rastie a maloobchodníci vnímajú Delhi-NCR ako kľúčový trh na expanziu. Môžeme očakávať vstup nových značiek a rozširovanie existujúcich predajní, čo udrží obsadenosť nákupných centier a môže dokonca stlačiť kapitalizačné sadzby, čím sa retail stane atraktívnym investičným segmentom. Priemyselné/logistické vyhliadky sú priaznivé vďaka trvalému rastu e-commerce a diverzifikácii dodávateľských reťazcov s využitím NCR ako kľúčového uzla. Vládne iniciatívy ako National Logistics Policy majú za cieľ znížiť náklady a zlepšiť infraštruktúru, čo nepriamo podporuje dopyt po nehnuteľnostiach na sklady.

Kľúčové faktory na pozorovanie v strednodobom horizonte budú zahŕňať: implementáciu Master Plan 2041 (a či prinesie predpokladanú príležitosť v hodnote približne 15 miliárd dolárov economictimes.indiatimes.com), realizáciu veľkých infraštruktúrnych projektov včas (otvorenie letiska Jewar podľa plánu, pokrok 4. etapy metra atď.), a pokračovanie stabilného politického režimu, ktorý podporuje investície. Pozornosti sa bude tiež tešiť závislosť trhu od luxusného segmentu – zdravý, široko založený rast (s tým, že aj stredný segment rastie) by bol udržateľnejší než úzky boom vedený luxusom. Zákonodarcovia môžu zasiahnuť, ak by sa napríklad prudko zhoršila dostupnosť bývania (napr. formou daňových úľav alebo bytových schém), čo by mohlo ovplyvniť dopyt.

Z pohľadu investora alebo zainteresovaných strán ponúka trh v Delhi obrovské príležitosti, avšak vyžaduje si opatrnosť. Ako bolo v tejto správe zvýraznené, lokalizačné výhody, blízkosť infraštruktúry a správne načasovanie vstupu/výstupu sú kľúčové na maximalizáciu výnosov. Oblasti podporené kvalitnou infraštruktúrou a rastom pracovných príležitostí pravdepodobne zaznamenajú nadpriemerné zhodnotenie. Na druhej strane príliš medializované oblasti bez reálneho prepojenia alebo ekonomických stimulov môžu dosahovať podpriemerné výsledky. Riadenie rizík – ako napríklad preferencia projektov chránených RERA, renomovaných developerov a realistických očakávaní ohľadom hodnoty – zostane dôležité.

V širšom kontexte je nehnuteľnosť v Dillí pripravená profitovať z cieľa Indie stať sa do roku 2027 ekonomikou v hodnote 5 biliónov dolárov – hlavný región priláka značnú časť investícií, talentov a teda dopytu po nehnuteľnostiach. Zameranie vlády na infraštruktúru a bývanie (napr. pokračujúca obnova miest, rozširovanie metra, prvky inteligentných miest) poskytuje podporujúci rámec. Pokiaľ bude pretrvávať politická a ekonomická stabilita, výhľad pre trh s nehnuteľnosťami v Dillí je rast a expanzia.

Na zhrnutie, Delhi-NCR v roku 2025 dosahuje nové maximum – rastie a prekypuje možnosťami. Investori a kupci nehnuteľností, ktorí „zostávajú informovaní a proaktívni“ housetrue.com, ako odporúčajú odborníci, budú pravdepodobne v tomto trhu profitovať. Či už ide o využitie luxusného boomu, investovanie do nových horúcich lokalít alebo zabezpečenie nehnuteľností pre výnos z prenájmu, pre rôzne stratégie existuje priestor. Opatrnosť je namieste ohľadom spomenutých rizikových faktorov, no nie pesimizmus – odolnosť trhu sa potvrdila aj po pandémii. S rozumnými voľbami môžu zainteresované strany participovať na úspechu trhu s nehnuteľnosťami v Dillí, ktorý sa rozvíja v roku 2025 a pravdepodobne bude pokračovať aj do zvyšku desaťročia.

Zdroje: Vyššie uvedená analýza je založená na údajoch a poznatkoch z odvetvových správ, správach médií a poradenských zisteniach, vrátane Realty Bytes FY2025-26 spoločnosti Grant Thornton’s grantthornton.in grantthornton.in, správach o trhu bývania (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, výskumoch spoločností Cushman & Wakefield a JLL o kancelárskych a maloobchodných trhoch cushmanwakefield.com hindustantimes.com, poznatkoch Colliers o priemyselnom prenájme economictimes.indiatimes.com, ako aj oficiálnych politických dokumentoch a správach z Economic Times, Hindustan Times o Master Plan 2041 a infraštruktúrnych rozvojoch economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Tieto boli citované počas celej analýzy, aby poskytli faktografický a aktuálny základ pre závery. Porovnávací kontext vychádza z Global Property Guide a analýzy India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com a ďalších, aby sa zabezpečil dobre vyvážený pohľad.