Poročilo o trgu nepremičnin v São Paulu 2025

Uvod in gospodarsko ozadje

Trg nepremičnin v São Paulu leta 2025 zaznamujeta živahna dejavnost in odpornost, kljub gospodarskim izzivom, kot so visoke obrestne mere. Brazilsko gospodarstvo je leta 2024 zraslo za približno 3,4 %, v letu 2025 pa napovedujejo rast okrog 2,2–2,3 %, kar je zmeren tempo, ki še vedno podpira povpraševanje po stanovanjih globalpropertyguide.com. Inflacija je bila v srednjem enomestnem obsegu (okrog 4–5 %), centralna banka pa je Selic obrestno mero dvignila na 14,75 % do sredine leta 2025, kar je najvišje v skoraj dveh desetletjih in potrošniške kredite podražuje riotimesonline.com. Kljub temu ostaja želja po lastništvu stanovanj in investiranju v realne naložbe močna. Pravzaprav so prodaje nepremičnin na nacionalni ravni v prvem četrtletju 2025 poskočile za 15 % kljub dragim kreditom riotimesonline.com, kar odraža odpornost trga. To poročilo podrobno analizira trg nepremičnin v São Paulu leta 2025 – s poudarkom na stanovanjskih in poslovnih trendih, cenah in donosih, ključnih soseskah, novogradnjah in infrastrukturi, investicijskih priložnostih in tveganjih ter napovedih do leta 2026 in naprej – z primerjavami s preteklimi leti ter vpogledom v zakonodajne in davčne vidike.

Pregled trga: Metropolitansko območje São Paula (največje mestno gospodarstvo v Braziliji) beleži stalen dvig cen nepremičnin in rekordne obsege transakcij. Aprila 2025 so bile cene stanovanj v mestu za 6,11 % višje kot leto prej (nominalno), kar je hitreje kot 4,93 % leto prej globalpropertyguide.com. Prilagojeno za inflacijo je to pomenilo skromno realno rast (~0,5 %), obenem pa najbolj izrazit nominalni porast v zadnjem desetletju za São Paulo globalpropertyguide.com. To sledi trajnemu popandemičnemu okrevanju – cene v letih 2021–2024 so se v São Paulu skupno zvišale za približno 17 % globalpropertyguide.com po obdobju stagnacije v sredini 2010-ih. Povpraševanje je bilo izjemno: leto 2024 je bilo rekordno po prodaji stanovanj v mestu, ta trend pa se je nadaljeval tudi v letu 2025. Medtem se poslovni sektor, zlasti pisarne, pobira iz pandemične recesije, stopnje prostih prostorov se znižujejo, najemnine pa rastejo. Naslednja poglavja podrobneje opisujejo te trende in njihove vzroke.

Trendi stanovanjskih nepremičnin v letu 2025

Porast prodaje in nove ponudbe

Stanovanjske nepremičnine v São Paulu doživljajo neprecedenčen razcvet prodaje in gradbene aktivnosti. Leta 2024 je mesto zabeležilo 103.346 stanovanjskih prodaj, kar je 35,7% skok v primerjavi s prejšnjim letom in največ doslej globalpropertyguide.com. To je pomenilo že osmo zaporedno leto rasti transakcij. Trend se je v 2025 še pospešil – samo v prvih dveh mesecih leta je bila prodaja za 40,6% višja kot leto prej, saj je bilo do februarja prodanih več kot 17.000 enot globalpropertyguide.com. To eksplozivno povpraševanje spremlja val nove gradnje. Nove stanovanjske izvedbe so dosegle rekordnih 104.431 enot v letu 2024, kar je 42,6% več kot leta 2023 globalpropertyguide.com. Gradbinci hitro dodajajo zalogo: januar–februar 2025 je bilo zagnanih 16.940 enot, kar je 130% več kot v enakem obdobju leto prej globalpropertyguide.com. Takšne številke poudarjajo gradbeni razcvet, namenjen sledenju apetita kupcev.

To visoko povpraševanje poganjajo različni dejavniki. Potrebe po stanovanjih so še vedno velike v metropolitanskem območju z 22 milijoni prebivalcev, in čeprav je financiranje drago, Brazilci dajejo prednost nepremičninam. Industrijski podatki kažejo, da so vladni subvencionirani stanovanjski programi pomembno prispevali k razcvetu: v prvem četrtletju 2025 je prenovljeni program dostopnih stanovanj Minha Casa, Minha Vida (MCMV) predstavljal 53% novih izvedb in 47% prodaje riotimesonline.com. Zvezna vlada je namreč MCMV v letu 2025 razširila tudi na srednji razred (do 12.000 R$ mesečno) in ponudila subvencionirane hipoteke po 10% obrestni meri, kar je bistveno nižje od tržnih stopenj riotimesonline.com. Glavni razvijalci, kot je Cyrela, so imeli velike koristi od tega trdnega povpraševanja, saj je bila prodaja Cyrela v prvem četrtletju 2025 za 34% višja kot leto prej riotimesonline.com.

Na strani ponudbe so razvijalci željni izkoristiti ugoden trg. Zaloge pa ostajajo omejene – po oceni nacionalnega združenja gradbenikov (CBIC) bi trenutne stanovanjske zaloge pokrile le približno 8 mesecev povpraševanja, če ne bi prišlo do novih projektov riotimesonline.com. V začetku leta 2025 je prišlo do rahlega upočasnjevanja odobritev novih projektov (zagonov v 1. četrtletju 2025 je bilo za približno 28% manj kot v 4. četrtletju 2024 riotimesonline.com), deloma zaradi naraščajočih stroškov gradnje in pomanjkanja delovne sile. Stroški gradbenih vhodnih materialov so se zvišali za približno 6,8% na letni ravni riotimesonline.com, več kot 70% gradbenikov pa poroča o težavah pri iskanju usposobljene delovne sile riotimesonline.com, kar bi lahko upočasnilo tempo novih dobav. Kljub temu pa se skupna stanovanjska gradbena aktivnost povečuje – analitiki napovedujejo, da bo proizvodnja gradbenega sektorja v letu 2025 zrasla za približno 2,8% riotimesonline.com, kar kaže na nadaljnje zaupanje.

Gibanja cen in vrednosti stanovanj

Cene stanovanj v São Paulu so se do leta 2025 še naprej gibale v navzgor usmerjeni smeri, čeprav z zmernejšo stopnjo kot v nekaterih drugih brazilskih mestih. Kot je bilo omenjeno, so bile stanovanjske cene v mestu aprila 2025 +6,11 % glede na prejšnje leto (nominalno) globalpropertyguide.com, kar je pospešek glede na lansko približno 4,9-odstotno rast. Ta rast je rahlo presegla inflacijo, kar pomeni zmerno realno apreciacijo. To je zdrava rast v primerjavi z Rio de Janeirom (~4,6 % na letni ravni) in je v skladu z vlogo São Paula kot zrelega trga globalpropertyguide.com. Za primerjavo: nacionalni indeks cen stanovanj v Braziliji je bil do aprila 2025 višji za približno 7,97 % na letni ravni globalpropertyguide.com, kar je najhitrejša rast od leta 2013, poganjala pa jo je eksplozivna rast v manjših mestih (npr. Salvador +20,6 %, João Pessoa +18 % globalpropertyguide.com). Počasnejše zviševanje cen v São Paulu odraža že tako visoko izhodiščno osnovo in večjo elastičnost ponudbe. Omeniti velja, da je v pozni 2024 in zgodnji 2025 São Paulo doživel najstrmejši polletni dvig cen v 10 letih globalpropertyguide.com, kar nakazuje močan zagon ob vstopu v leto 2025.

V absolutnih številkah ostaja São Paulo eden najdražjih trgov na Brazilski. Sredi leta 2025 so povprečne cene okoli R$10.000–R$11.000 na kvadratni meter po vsem mestu, pri čemer si elitne četrti zahtevajo bistveno višje cene thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Raziskava iz junija 2025 je med tri najdražja mesta uvrstila Vitória, São Paulo in Rio, pri čemer je Vitória nekoliko prednjačila s približno 13 tisoč R$ na m², São Paulo pa ni bil daleč zadaj thelatinvestor.com. Znotraj São Paula se cene močno razlikujejo glede na sosesko (glejte regijsko analizo spodaj). V prestižnih središčnih območjih kot so Jardim Europa, Itaim Bibi in Vila Nova Conceição so običajne cene R$15.000–R$20.000+ na m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nasprotno pa se cene v bolj obrobnih ali razvijajočih se območjih gibljejo med ~R$5.000–R$8.000 na m², kar ustvarja raznolik trg thelatinvestor.com. Na primer, v premožnih Itaim Bibi in Vila Olímpia je povprečje okoli R$12.000–18.000/m² thelatinvestor.com, medtem ko so mestne četrti kot Tatuapé ali Butantã lahko blizu zgornje meje tisočakov. Na splošno so se cene v elitnih soseskah v zadnjem letu zvišale za približno 5% thelatinvestor.com, kar kaže na stabilno rast vrednosti v zaželenih območjih.

Na najemniški strani najemnine rastejo še hitreje kot prodajne cene. Leta 2024 so stanovanjske najemnine v São Paulu v povprečju poskočile za približno 13,5% thelatinvestor.com, kar je poganjalo veliko povpraševanje (zlasti po enotah blizu novih železniških prog in z domačo pisarno). Rast najemnin prehiteva inflacijo in kaže na napet najemni trg. To se je nadaljevalo tudi v letu 2025: stopnja praznih najemnih stanovanj je zelo nizka, v povprečju le 3–5% thelatinvestor.com, kar kaže na dobro absorpcijo najemne ponudbe. Do začetka leta 2025 so se značilne mesečne najemnine za dvosobno stanovanje gibale med R$4.000–7.000 v najboljših predelih, kot sta Jardins ali Vila Nova Conceição, in ~R$2.000–3.500 v cenovno dostopnejših okrožjih, kot sta Tatuapé ali Butantã thelatinvestor.com. Takšne ravni najemnin v kombinaciji z visokimi prodajnimi cenami pomenijo za investitorje zmerno do dobro donosnost najema.

Donosnost najema in donosnosti naložb

Bruto donosnost najema na stanovanjskem trgu São Paula v letu 2025 v povprečju znaša okoli 5–6%, kar je po svetovnih mestnih standardih razmeroma močno, čeprav je treba to gledati v luči visokih obrestnih mer v Braziliji. Raziskava Global Property Guide ugotavlja, da je bila povprečna donosnost apartmajev v São Paulu v prvem četrtletju 2025 približno 5,94%, pri posameznih nepremičninah pa od 4,1% do 8,2%, odvisno od vrste in lokacije nepremičnine globalpropertyguide.com. Manjši apartmaji v manj prestižnih območjih običajno prinašajo višjo donosnost, medtem ko imajo luksuzne enote v najboljših soseskah nižje donose (ker so cene visoke). To povprečje ~6% je znatno višje kot v Riu de Janeiru (~3,8%) globalpropertyguide.com, kar odraža tako močnejše najemno povpraševanje kot tudi bolj razumne cene v São Paulu. Lokalni podatki potrjujejo, da večina stanovanjskih donosnosti letno znaša med 4% in 6% thelatinvestor.com – nepremičnine v »razvijajočih se« soseskah ali z edinstveno najemniško privlačnostjo lahko dosegajo zgornji del tega razpona, medtem ko najelitnejši naslovi prinašajo donos v območju okoli 4%.

Lokacija je zelo odločilna za uspešnost nepremičnin v São Paulu.

Trg je zaznamovan z izrazito razliko med premožnimi osrednjimi/zahodnimi območji in bolj dostopnimi obrobji.Uradni podatki mesta (analiziral Loft) kažejo, da zahodna cona zdaj prevladuje glede cen in likvidnosti riotimesonline.com.V začetku leta 2025 so ultra-prestižni predeli, kot so Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição in Moema, dosegli zgodovinske cenovne rekorde riotimesonline.com.Na primer, ekskluzivna ulica Rua Frederic Chopin v Jardim Europa je zabeležila povprečne cene domov v višini 49,8 milijona R$ (za dvorce ~1.200 m²), kar pomeni osupljivih 41.700 R$/m² – več kot dvakratnik ravni cen iz konca leta 2024 riotimesonline.com.V bližnjih elitnih naslovih v Itaim Bibi so enote prav tako dosegle povprečno vrednost precej nad 10 milijonov R$ (npr.Rua Galeno de Revoredo pri 14,1 milijona R$) riotimesonline.com.Te prestižne lokacije v bližini Avenide Faria Lima (glavnega finančnega središča) dosegajo najvišje cene v São Paulu riotimesonline.com.Bližina glavnih poslovnih središč, vrhunske ugodnosti in zelene površine, kot je Parque do Povo, povečujejo njihovo privlačnost riotimesonline.com.Omeniti velja, da kljub visokim obrestnim meram v Braziliji povpraševanje po luksuznih nepremičninah narašča – to kaže na nakupe, ki jih poganja bogastvo, in na to, da je nepremičnina videna kot varna naložba.Luksuzni segment je hitro rastel: leta 2023 se je število lansiranj luksuznih domov na jugovzhodu (vključno s SP) povečalo za 63 %, vrednost prodaje pa za 42 % v primerjavi z lanskim letom thelatinvestor.com.To je še naprej povzročilo, da so penthausi in luksuzne enote v območjih, kot je Alto de Pinheiros, postali še posebej iskani zaradi svoje ekskluzivnosti in razgleda thelatinvestor.com thelatinvestor.com.Pomembno je, da so ti donosi bruto in pred obdavčitvijo/stroški. Ker je referenčna obrestna mera v Braziliji (Selic) pri 14 %, so stroški hipotekarnih posojil visoki, zato je čisti najemni donos 5–6 % lahko manjši od stroškov financiranja. Vendar pa vlagatelji upoštevajo skupni donos (najemnina plus rast cen). Kombinacija približno 6 % donosa in srednje enomestne rasti cen v São Paulu pomeni dober potencial skupnega donosa v trenutnem ciklu, še posebej, če se bodo obrestne mere v prihodnje začele zniževati. Poleg tega številni vlagatelji v Braziliji uporabljajo nepremičninske sklade (FII-je) ali nakupe z gotovino za zmanjšanje stroškov financiranja – prisotnost močnih donosov nakazuje na privlačne tokove prihodkov, São Paulo pa ostaja priljubljena destinacija tako za domače kot tuje nepremičninske vlagatelje (več o investicijski klimi kasneje).

Ključne soseske in regionalna analiza

Poleg znanih luksuznih območij (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema itd.) se pojavljajo ali razvijajo tudi druga sub-tržišča:

• Tehnološka in ustvarjalna središča: Četrti kot sta Pinheiros in Vila Madalena beležita rast vrednosti nepremičnin zaradi razvoja tehnološke in start-up scene v São Paulu. Mesto gosti skoraj 340.000 tehnoloških podjetij (60 % rast od leta 2014), veliko jih je skoncentriranih v Pinheirosu in vzdolž osi Faria Lima thelatinvestor.com. Ko tehnološka podjetja odpirajo pisarne v bližini, se veča povpraševanje po stanovanjih pri mladih strokovnjakih. Pinheiros velja za »vrhunsko lokacijo za naložbe v nepremičnine« zaradi tega tehnološkega buma in izboljšane infrastrukture thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Pričakovati je, da bodo stanovanjske in poslovne vrednosti na teh območjih še naraščale z rastjo inovacijske ekonomije.
• Študentske in univerzitetne četrti: Butantã, sedež Univerze v São Paulu (USP), doživlja demografske spremembe. Skoraj 98.000 študentov je v letu 2024 vpisanih na USP, zato je izjemno povpraševanje po najemnih in začetnih stanovanjih blizu kampusa thelatinvestor.com. Študenti in akademiki množično prihajajo v območje, kjer beležijo pravi nepremičninski mini-bum – veliko nepremičnin je hitro prodanih ali oddanih univerzitetni skupnosti, pohištveno opremljena stanovanja pa so še posebej iskana thelatinvestor.com. Ta akademsko pogojeni trg dela Butantã in okoliške četrti živahne in privlačne za vlagatelje, ki ciljajo na študentska stanovanja.
• Žarišča, povezana z infrastrukturo: Lokacije ob novih ali razširjenih prometnih linijah beležijo povečano zanimanje. Na primer, Perdizes (ki ga zdaj oskrbuje nova postaja metroja linije 6) naj bi imel višje najemnine in cene, saj je izboljšan javni prevoz v preteklosti lahko povišal vrednost nepremičnin v bližini za približno 19 % thelatinvestor.com. Po mestu je agresivna širitev prometa v São Paulu že vplivala na najemnine – velik del 13,5-odstotnega skoka najemnin v letu 2024 pripisujejo povpraševanju po stanovanjih v bližini novih postaj thelatinvestor.com. Drugi primeri vključujejo Vila Prudente in Mooca (koristita zaradi širitve metroja na vzhod) in Morumbi (kjer so nove železniške/monorel povezave izboljšale dostopnost).
• Zeleni in družini prijazni okraji: Opazen je trend, da družine dajejo prednost soseskam s parki in odprtimi prostori. Moema je že dolgo zaželena zaradi bližine parka Ibirapuera, vrednost Morumbi pa je narasla potem, ko so tam nastali parki, kot je Burle Marx thelatinvestor.com. Lokalna oblast spodbuja ustvarjanje novih zelenih površin; tako je na primer Vila Guilherme na severu predvidena za nove parke in naj bi privabila družine, ki iščejo ravnovesje med mestom in naravo thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Povpraševanje po nepremičninah na takih območjih, ki ponujajo boljšo kakovost življenja (manj betonske džungle, več prostora za prosti čas), se povečuje.
• Osrednja revitalizacija – Anhangabaú: V središču mesta je območje doline Anhangabaú tarča novih spodbud v prostorskem načrtovanju za spodbujanje gradnje visokih stanovanjskih stavb. Reforme zakonodaje o prostorskem načrtovanju v letih 2023–24 (Mestni zakon št. 127) zdaj razvijalcem omogočajo gradnjo višjih stavb v s transitom bogatih osrednjih conah, če vključujejo stanovanjske enote po dostopni ceni thelatinvestor.com. Mesto celo odkupuje neprodane enote od razvijalcev, da bi okrepilo ponudbo stanovanj v središču mesta thelatinvestor.com. Ti ukrepi so namenjeni reševanju stanovanjske stiske in oživitvi osrednjega jedra São Paula. Anhangabaú je na pragu preobrazbe silhuete mesta, saj se pričakuje več visokih stavb, ki bodo združevale tržno in dostopno bivališče thelatinvestor.com. Sčasoma bi to lahko naredilo središče mesta bolj živahno in omililo pritisk na obrobna območja.

Na splošno je nepremičninska pokrajina São Paula v letu 2025 mešanica izjemno luksuzne rasti v ustaljenih zahodnih/južnih sektorjih, močnega povpraševanja v srednjem razredu in novih območjih ter ciljno usmerjenega razvoja z javnimi politikami v središču in zapostavljenih območjih. Razlika med premožnimi okrožji in ostalimi še vedno ostaja izrazita – kar kažejo rekordne cene na elitnih ulicah, medtem ko se drugje izzivi dostopnosti le še povečujejo riotimesonline.com. Odločevalci se soočajo z izzivom uravnoteženja te rasti z vključevanjem, saj visoke vrednosti nepremičnin v najboljših soseskah še poglabljajo socialno-ekonomske razlike riotimesonline.com. Za vlagatelje in udeležence na trgu te regionalne dinamike poudarjajo pomen strategije, vezane na specifične lokacije.

Trendi poslovnih nepremičnin v letu 2025

Obnova pisarniškega trga in najemnine

São Paulov trgovski nepremičninski trg, zlasti sektor pisarn, je v letu 2025 vstopil v fazo okrevanja in se otresel najhujšega padca iz obdobja pandemije. Stopnja prostih pisarn se hitro zmanjšuje, saj se podjetja vračajo na delo v živo in širijo svoje poslovanje. V prvem četrtletju 2025 je stopnja prostih visoko-kakovostnih (razred A/A+) pisarn padla na 18,3%, kar je najnižje od začetka pandemije jll.com. To je pomembno izboljšanje v primerjavi s približno 23% vrhom prostih pisarn leta 2021 siila.com.br. Ponudba se še bolj zaostruje v najprestižnejših podsegmentih: med aprilom 2024 in aprilom 2025 je splošna stopnja prostih pisarn padla z 20,3% na 18%, a je v najbolj prestižnih “AAA” stavbah prostost padla z 17,3% na samo 12,6% riotimesonline.com. V bistvu so vrhunske pisarne skoraj popolnoma zasedene, kar odraža trend “beg v kakovost” med najemniki.

Najemnine temu sledijo. Z večjim povpraševanjem in nižjo prostostjo so najemnine pri najboljših pisarnah narasle. V začetku leta 2025 je povprečna zahtevana najemnina za vrhunske pisarne dosegla približno 109 R$/m² mesečno, kar je približno 15 % več kot v začetku 2024 jll.com. Lastniki zaželenih nepremičnin (še posebej novih ali prenovljenih stavb) imajo danes večjo moč pri postavljanju cen kot kadarkoli v zadnjih 3–4 letih. Na primer, v predelu Avenije Paulista – enem od tradicionalnih pisarniških koridorjev – komercialne najemnine povprečno znašajo okoli 250 R$/m² mesečno za najboljše prostore thelatinvestor.com. To odraža močno povpraševanje in pripravljenost podjetij plačati več za atraktivne lokacije. Veliko pisarniških stavb na Paulisti je bilo prenovljenih (več kot 35 % objektov najvišjega standarda tam je bilo obnovljenih v zadnjih letih) thelatinvestor.com, kar kaže, da lastniki vlagajo v privabljanje najemnikov. Načrt mestnih oblasti za preselitev javnih uradov v središče/na Paulisto bo dodatno povečal povpraševanje po pisarnah v jedru mesta thelatinvestor.com.

Številke o neto absorpciji poudarjajo moč okrevanja pisarniškega trga. Samo v 1. četrtletju 2025 je São Paulo zabeležil bruto absorpcijo približno 187.000 m² in neto absorpcijo 105.000 m² pisarn jll.com – kar pomeni, da je bilo v enem samem četrtletju na novo najetih in zasedenih veliko površin. Podobno je v obdobju januar–april 2025 neto absorpcija znašala 107.400 m², kar je 23 % več kot v enakem obdobju leta 2024 riotimesonline.com. Posebej dobro so se izkazali vrhunski AAA objekti, ki so absorbirali 36.000 m² (za 21 % več kot leto prej) riotimesonline.com. Temu pozitivnemu trendu je pomagala omejena nova ponudba. Tako je bilo v obdobju januar–april 2025 skupno dobavljenih le 23.700 m² novih pisarniških površin po celem mestu riotimesonline.com, kar je manj kot polovica nove ponudbe z začetka leta 2024. Investitorji projekte strateško zadržujejo ali jim podaljšujejo faze, da bi preprečili presežek ponudbe. Dober primer je ogromni projekt Esther Towers (94.000 m²) v južnem delu mesta; investitor EZTec je gradnjo upočasnil in čaka na trdne predpogodbe s prihodnjimi najemniki pred dokončanjem riotimesonline.com riotimesonline.com. Takšna zadržanost pomeni, da povpraševanje polni obstoječe praznine, ne da bi jih nadvladala nova ponudba, kar povzroča upadanje praznih kapacitet.

Ključni podtrgi pisarniških prostorov imajo neenakomerno korist. Najbolj vroč poslovni naslov v São Paulu ostaja koral Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan na zahodu/jugozahodu. JLL poroča, da je bilo v prvem četrtletju 2025 70 % vsega povpraševanja po pisarniških prostorih na primarnih območjih skoncentriranega na osi “Berrini-Chucri Zaidan” jll.com (to je del modernih poslovnih četrti na jugu/zahodu). Na teh območjih je stopnja prostih prostorov precej pod mestnim povprečjem: v prvem četrtletju je bila stopnja prostih prostorov v Berriniju le 13,4 % in v Chucri Zaidanu 16,5 % jll.com. Veliko velikih enot, ki so bile prazne, je zdaj zasedenih – od devetih velikih pisarniških objektov, ki so imeli več kot 10.000 m² praznega prostora konec leta 2024, jih je v prvem četrtletju 2025 le še pet imelo take kapacitete jll.com. Območje Avenida Paulista, čeprav še vedno pomembno, se razvija; tu se starejše pisarne prenavljajo in območje postaja še bolj komercialno (kot omenjeno, opazno povečano prenavljanje in rast najemnin). Drugi podtrgi, kot sta Pinheiros (ki postaja zanimiv za kreativna in tehnološka podjetja) in Barra Funda (bolj za zaledne pisarne in cenovno ugodne možnosti), prav tako beležijo več aktivnosti. Na drugi strani pa so sekundarne lokacije in zastareli objekti, ki ne izpolnjujejo sodobnih pričakovanj najemnikov (npr. manjkajo ugodnosti ali dostop do javnega prevoza), počasneje zapolnjeni. Kljub temu pa je splošna perspektiva za pisarniški trg vedno bolj pozitivna – »trg je vroč in pogajanja se dogajajo,« kot je povedal direktor pisarniškega oddelka JLL, in dodal, da je bilo za razliko od običajnih sezon že v začetku leta 2025 veliko selitev podjetij jll.com.

Trgovina, industrija in drugi komercialni segmenti

Medtem ko so pisarne v središču pozornosti, drugi segmenti poslovnih nepremičnin v São Paulu kažejo mešano sliko:

• Trgovske nepremičnine: Segment trgovskih nepremičnin je tesno povezan s potrošnjo. Brazilska stabilna gospodarska rast okoli 3 % v letih 2023–24 in okrevanje trga dela sta pripomogla k večjemu obisku nakupovalnih centrov in trgovin na glavnih ulicah. Najbolj prepoznavne prodajne lokacije (kot je ulica Oscar Freire za luksuz ali nakupovalna središča v premožnih predelih) so se večinoma že povrnile z najnižjih vrednosti med pandemijo, stopnja nezasedenosti pada in najemnine se stabilizirajo. Kljub temu pa rast e-trgovine pomeni, da so trgovci v fizičnih prostorih zelo premišljeni pri širitvi. Povpraševanje je najmočnejše po dobro lociranih prostorih, ki ponujajo doživetveno nakupovanje ali zadovoljujejo vsakodnevne potrebe v gosto poseljenih soseskah. Trenutno v São Paulu ni zaznati prevelike ponudbe nakupovalnih središč; ravno nasprotno, nekateri novi večnamenski projekti vključujejo trgovske in gostinske dejavnosti v razvijajočih se območjih (npr. načrtovane novogradnje v razširjenih predmestjih). Najemnine za trgovske prostore v vrhunskih nakupovalnih centrih so leta 2025 verjetno zmerno narasle, čeprav so podrobni podatki manj javni – lastniki poročajo o izboljšani zasedenosti in prodaji. Na splošno so trgovske poslovne nepremičnine stabilne, podpira jih veliko potrošniško prebivalstvo mesta in vračajoči se turizem, a hkrati se soočajo s strukturnim izzivom spletne konkurence.
• Industrijske in logistične nepremičnine: Trg logističnih in industrijskih nepremičnin v širšem São Paulu je zelo dinamičen, poganjata ga e-trgovina, zunanji logistični izvajalci in popandemična preureditev dobavnih verig. Delež prostih sodobnih skladišč v regiji São Paulo je v zadnjih letih dosegel zgodovinsko nizke ravni, najemnine pa so močno zrasle. Na primer, povprečne logistične najemnine so se povečale iz okoli 19 R$/m² v letu 2020 na skoraj 25 R$/m² v letu 2024 cushmanwakefield.com. Leta 2025 obstaja še vedno močno povpraševanje po distribucijskih centrih na obrobju São Paula (Guarulhos, Cajamar, Barueri itd.). Donosnosti (cap rates) za industrijska sredstva ostajajo relativno visoke (pogosto v nizkih dvomestnih odstotkih) in privabljajo vlagatelje – na primer, ena transakcija iz februarja 2025 v Cajamarju je dosegla 14,9 % donosnost za logistično nepremičnino siila.com.br, kar je skladno z visokimi obrestnimi merami v gospodarstvu. Na ključnih koridorjih prihajajo na trg nove površine, vendar je absorpcija zdrava. Ker je São Paulo logistično središče Brazilije, je perspektiva za industrijske nepremičnine pozitivna: najemnine v kakovostnih velikih skladiščih so stabilne ali rastejo, stopnja prostih kapacitet pa je nizka, čeprav lahko višje obrestne mere vplivajo na financiranje novih gradenj.
• Gostinstvo in večnamenskost: Hotelski sektor v São Paulu si opomore, saj se poslovna potovanja in dogodki ponovno vzpostavljajo. Zasedenost in povprečne cene prenočitev v letu 2025 so precej boljše kot v najnižji točki med leti 2020–21, čeprav še niso dosegle vrhunca. To je znova spodbudilo zanimanje za hotelske in servisirane apartmajske projekte v poslovnih četrtih mesta. Poleg tega je v teku veliko večnamenskih projektov, ki združujejo pisarne, stanovanja, trgovine in gostinstvo. Investitorji se osredotočajo na komplekse »živeti-delati-se-zabavati«, zlasti v zahodnem in južnem delu mesta, da bi zadovoljili povpraševanje po celovitem urbanem načinu življenja. Ta trend odraža tako prizadevanja za sodobno urbanistično načrtovanje kot tudi tržne preference – novi projekti v območjih ob Marginal Pinheiros ali ob razširjenih linijah podzemne železnice pogosto vključujejo poslovne prostore v pritličju (trgovine, skupne pisarne) in stanovanjske enote nad njimi.

Povzemimo, trg poslovnih nepremičnin v São Paulu leta 2025 je v splošnem na vzponu. Pisarne vodijo z močno rastjo zasedenosti in najemnin, zlasti v prestižnejših segmentih. Maloprodaja je stabilna in se izboljšuje na elitnih lokacijah, industrijske/logistične nepremičnine pa ostajajo zvezda trga zaradi vztrajnega povpraševanja. Eden od tveganj je, če bodo obrestne mere ostale višje od pričakovanih – s tem se zvišajo kapitalizacijske stopnje (zmanjšuje se vrednost nepremičnin) ter podraži financiranje novih poslovnih projektov. V tem trenutku pa je razpoloženje vlagateljev glede poslovnih nepremičnin v São Paulu optimistično, saj mesto igra ključno vlogo gospodarskega motorja Brazilije.

Nove izgradnje, infrastruktura in urbanizem

Veliki projekti infrastrukture in urbani razvojni ukrepi preoblikujejo nepremičninsko krajino São Paula in so ključni za njegovo prihodnjo rast. Leta 2025 in v naslednjih nekaj letih je v teku ali načrtovanih več pomembnih projektov, ki pokrivajo promet, javna dela in večje nepremičninske projekte:

• Razširitev javnega prevoza: São Paulo je sredi zgodovinske širitve svoje metro in železniške mreže. Metro linija 6 (Oranžna) – nova 15-kilometrska podzemna linija, ki povezuje Brasilândio (severozahod) in São Joaquim (mestno središče) – naj bi bila odprta do leta 2025 acciona.com acciona.com. Ta linija bo služila več kot 600.000 potnikom na dan in prinesla metro v slabše povezane četrti, vključno s soseskama Perdizes in Pompeia, kar – kot že omenjeno – vpliva na povečanje nepremičninskih vrednosti v bližini. Poleg tega mesto podaljšuje linijo 2 (Zelena) globlje v vzhodna predmestja s podporo mednarodnih skladov worldbank.org in zaključuje linijo 17 (Zlata), monorail, ki povezuje letališko območje (Morumbi do Congonhas). Ti projekti izboljšujejo mobilnost po mestu in običajno povečajo povpraševanje po nepremičninah okoli novih postaj. Študije kažejo, da lahko cene stanovanj narastejo za približno 10–20 % na območjih, kjer pridobijo novo metro postajo thelatinvestor.com. Zato so novi projekti razvijalcev koncentrirani v predelih z dobro dostopnostjo do prevoza in so usklajeni z mestnimi cilji t.i. razvoja usmerjenega v javni prevoz.
• Cestna in logistična infrastruktura: Država São Paulo leta 2025 veliko vlaga v infrastrukturo, s predvidenimi izdatki v višini 33,5 milijarde R$ (5,4 milijarde USD) – kar je rekordna raven bnamericas.com. Ključni projekti vključujejo izboljšave avtocest, kot je dokončanje severnega odseka Rodoanel (obvozna cesta), posodobitve glavnih avtocest (npr. Bandeirantes, Anchieta) in regijske razvojne koridorje (projekti kot Rota dos Bandeirantes ipd.). Državna vlada je za regionalne pobude (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) napovedala skoraj 15 milijard R$ za izboljšanje cest in komunalne infrastrukture v notranjosti riotimesonline.com. V mestu bodo boljše avtoceste in načrtovana širitev rumenih pasov za avtobuse (BRT) ter načrtovana lahka železnica (VLT) v središču vectio.com še dodatno izboljšali povezljivost. Izboljšana logistična infrastruktura povečuje privlačnost industrijskih con okoli metropole in lahko odpira nova območja za gospodarski razvoj.
• Urbana revitalizacija in prostorsko načrtovanje: Urbane načrtovalske strategije São Paula se v zadnjih letih osredotočajo na zgostitev ob prometnih koridorjih in revitalizacijo jedra mesta. Revizije glavnega prostorskega načrta za leto 2024 in spremembe zakonodaje o prostorskem načrtovanju spodbujajo gradnjo visokih stavb in mešanih stanovanjskih projektov v osrednjih in dobro lociranih okrožjih. Kot omenjeno, je mesto sprejelo zakonodajo, ki dovoljuje dodatno nadstropje v zameno za vključitev dostopnih stanovanj (npr. Predlog zakona 127) thelatinvestor.com. Ta »inkluzivno prostorsko načrtovanje« ima cilj usmeriti zasebne naložbe v ustvarjanje večje stanovanjske ponudbe na območjih z veliko delovnih mest in zmanjšati stanovanjski primanjkljaj. Mesto je začelo tudi odkupovati stanovanja od investitorjev v osrednjih predelih, kot je Anhangabaú, da zagotovi socialna stanovanja in zmanjša število praznih stanovanj v starejših stavbah v centru thelatinvestor.com. Drug program v izvajanju je določitev določenih zasebnih zelenih površin kot javnega interesa, kar mestu omogoča ohranitev oziroma ustvarjanje parkov v zameno za razvojne pravice drugje thelatinvestor.com. To spodbuja razvijalce, da v projekte vključijo zelene površine ali prispevajo k javnim parkom, kot je vidno na območjih, kot sta Chácara Flora in novi parki, načrtovani za Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na splošno ti urbanistični ukrepi stremijo k ustvarjanju bolj trajnostnega, na promet orientiranega mesta, ki omejuje širjenje in izboljšuje kakovost življenja – kar São Paulo nepremičninski trg dela še privlačnejšega.
• Opazni nepremičninski projekti: Zasebni sektor se odziva z obsežnimi projekti po vsem São Paulu:
  • Na področju poslovnih prostorov, poleg omenjenih Esther Towers (94.000 m²), ki bodo po dokončanju eden največjih poslovnih kompleksov, se nove poslovne stolpnice dvigujejo v regijah Faria Lima/Itaim ter v Brooklyn/Chucri Zaidan, kjer se projekti, kot je kompleks Parque da Cidade, še naprej širijo. Mnogi izmed teh so večnamenski in vključujejo pisarne, trgovine ter pogosto tudi stanovanjske oz. hotelske enote.
  • Na stanovanjskem področju so večnamenski mega projekti v trendu. »Reserva Alphaville« v Barueriju (zahodno od središča mesta) in »Parque Global« na jugu sta primera celovito načrtovanih skupnosti, ki vključujejo stanovanjske stolpnice, nakupovalna središča in prostore za preživljanje prostega časa. V osrednjih območjih so razvijalci, kot sta Setin in Tegra, začeli večstavbne projekte, ki vključujejo co-working prostore in trgovine v pritličju, kot odgovor na povpraševanje po kombinaciji bivanja, dela in prostega časa.
  • Povečana je tudi rast v segmentu build-to-rent (večstanovanjski najem) – razmeroma nov koncept v Braziliji. Nekatera velika podjetja pretvarjajo zemljišča in stavbe v institucionalno lastniške najemniške stanovanjske komplekse siila.com.br, kar nakazuje na evolucijo modela stanovanjskega trga. To bi lahko povečalo kakovostno ponudbo za najem in zadostilo potrebam mlade profesionalne populacije, ki daje prednost najemu v stavbah z veliko ugodnostmi.

Povzetek: infrastrukturni in razvojni projekti v São Paulu so hkrati posledica in gonilo razcveta nepremičnin. Izboljšan javni prevoz in ambiciozne urbane politike (povečanje gostote, ozelenjevanje) odpirajo nove priložnosti po celotnem mestu. Kupci in vlagatelji pozorno spremljajo, kje bo naslednja proga podzemne železnice ali cesta, saj ta območja pogosto doživijo pretirano rast vrednosti nepremičnin. Zavezanost mesta k modernizaciji infrastrukture (ki jo v nekaterih primerih podpirajo državni in mednarodni viri) obeta dolgoročno rast, a zahteva natančno načrtovanje za zagotovitev vključujočega razvoja.

Naložbene priložnosti in tveganja

Trg nepremičnin v São Paulu ponuja širok nabor naložbenih priložnosti – od dobičkonosnih najemniških stanovanj do vrhunskih pisarn in novih sosesk – a prinaša tudi pomembna tveganja, na katera morajo biti vlagatelji pozorni.

Priložnosti:

• Stabilni prihodki od najemnin: Z najemnimi donosi v São Paulu, ki v povprečju dosegajo 5–6% globalpropertyguide.com, lahko vlagatelji ustvarjajo stabilne pritoke prihodkov. Ti donosi so privlačni v primerjavi z drugimi svetovnimi mesti (kjer so donosi pogosto pod 4%) in nudijo zaščito pred inflacijo. Visoko povpraševanje po najemnih stanovanjih (praznine ~3–5% thelatinvestor.com) zagotavlja, da najemodajalci hitro najdejo najemnike, zlasti v središču ali blizu univerz. Rastoča populacija mladih profesionalcev in študentov v São Paulu je temelj močnega najemnega trga.
• Potencial za rast vrednosti kapitala: Vrednosti nepremičnin v São Paulu so izkazale stabilno rast, pri čemer zrel trg pomeni zmerno rast (srednja enomestna letna rast v prvovrstnih območjih globalpropertyguide.com), določeni segmenti pa imajo možnost nadpovprečnih donosov. Na primer, novi soseski, povezani z novo infrastrukturo (razširitve metroja ipd.), lahko v prihodnjih letih doživijo skoke cen nepremičnin. Zgodnji vlagatelji v okrožja, kot je Perdizes (Linija 6), ali ob načrtovanih progah javnega prevoza, bi lahko izkoristili pomembno rast vrednosti zaradi izboljšane povezanosti thelatinvestor.com. Prav tako bi lahko vlaganje v obetavna območja z urbanističnimi načrti za prenovo (npr. prenova središčnega dela São Paula) prineslo visoke donose, ko se bo okolje gentrificiralo.
• Segmenti luksuznih in prestižnih nepremičnin: Trg luksuznih nepremičnin v São Paulu cveti, kar pomeni priložnosti za gradnjo visoko kakovostnih projektov ali preprodajo. Soseske, kot so Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição, dosegajo rekordne cene v letu 2025 riotimesonline.com, a povpraševanje med premožnimi Brazilci in mednarodnimi kupci ostaja veliko. Projekti, namenjeni temu segmentu (npr. butični luksuzni stanovanjski objekti, penthousi v Alto de Pinheiros s panoramskim razgledom thelatinvestor.com), se dobro prodajajo in pogosto dosegajo visoke cene. Vlagatelji, ki lahko sodelujejo v luksuznih nepremičninskih projektih, lahko pričakujejo občutne dobičke, kar dokazuje tudi 34-odstotno povečanje lansiranja luksuznih stanovanj v letu 2023 in nadaljnja rast thelatinvestor.com.
• Komercialne in REIT investicije: Okrevanje pisarniškega trga odpira priložnosti v poslovnih nepremičninah. Nakup vrhunskih pisarniških stavb (ali deležev v njih), dokler so stopnje praznih prostorov še vedno višje od predpandemičnih vrednosti, je lahko stava na nadaljnje okrevanje – najemnine že rastejo, prazne površine pa se zmanjšujejo jll.com. Poleg tega brazilski skladi za vlaganje v nepremičnine (FII) omogočajo posameznikom vlaganje v razpršene portfelje nepremičnin (pisarne, nakupovalna središča, logistični centri ipd.) z določenimi davčnimi ugodnostmi. Veliko FII skladov kotira na borzi in izplačuje najemnine. Po trenutnih pravilih so dividende od FII za posameznike oproščene dohodnine (če ima sklad več kot 50 vlagateljev in so izpolnjeni določeni pogoji) practiceguides.chambers.com. To naredi FII sklade podobne REIT skladom in eno izmed bolj priljubljenih, relativno likvidnih poti za vlaganje v nepremičninski sektor São Paula brez neposrednega lastništva nepremičnin.
• Razpršitev portfelja in valutna priložnost: Tuji vlagatelji, ki razmišljajo o São Paulu, lahko geografsko razpršijo svoj portfelj. Brazilski real (valuta) ima obdobja šibkosti, kar lahko naredi sredstva razmeroma poceni v USD ali EUR, in tako omogoči valutno rast, če se real okrepi. Nekateri mednarodni vlagatelji so že aktivni, pritegnjeni zaradi velikega brazilskega trga – São Paulo ostaja »privlačna destinacija za tuje vlagatelje, predvsem iz Evrope in Azije« thelatinvestor.com. S pravilno skrbnostjo lahko tuji kupci izkoristijo lokalno znanje (pogosto prek partnerstev ali lokalnih skladov). Predpisi tujcem omogočajo prosto kupovanje urbanih nepremičnin; potrebujete le brazilsko davčno številko (CPF) za nakup, z brez večjih omejitev za nerezidente pri nakupu urbanih nepremičnin globalpropertyguide.com.

Tveganja:

• Visoke obrestne mere in stroški financiranja: Obrestne mere v Braziliji so trenutno zelo visoke (Selic 14,75% riotimesonline.com), kar pomeni, da so hipotekarne obresti pogosto v srednjih najstniških odstotkih. Medtem ko so nekateri viri poročali, da so hipotekarne stopnje v letu 2024 padle na enomestne številke thelatinvestor.com, jih je zaostrovanje denarne politike do leta 2025 znova dvignilo. Drago kreditiranje lahko zmanjša dostopnost za kupce, zlasti v srednjem razredu. ABECIP (združenje hipotekarnih posojilodajalcev) napoveduje 17-odstotni padec stanovanjskih posojil prek varčevalnih bank v letu 2025 riotimesonline.com zaradi visokih stroškov. Investitorji, ki temeljijo na vzvodu, bodo soočeni z višjimi stroški servisiranja dolga, kar lahko zmanjša njihove donose. Če bodo visoke obresti vztrajale, se lahko dejavnost na trgu nepremičnin ohladi in rast cen upočasni. Kljub temu pa mnogi pričakujejo, da se bodo stopnje začele zniževati, če bo inflacija pod nadzorom; veliko je odvisno od potez centralne banke v obdobju konec 2025–2026.
• Gospodarska in politična negotovost: Medtem ko so trenutne napovedi za rast BDP Brazilije skromne, a pozitivne (~2% v 2025 globalpropertyguide.com), bi morebitna recesija ali politična nestabilnost lahko vplivala na nepremičninski trg. Če bi se brazilskemu gospodarstvu upočasnilo bolj, kot je pričakovano, ali zdrsnilo v recesijo, bi povpraševanje po stanovanjih in poslovnih prostorih upadlo. Politično tveganje je prav tako prisotno – spremembe vladnih politik po splošnih volitvah leta 2026 bi lahko vplivale na razvojno ureditev, davke ali pravila za tuje vlagatelje. Politične razmere v državi São Paulo in mestu (npr. županske volitve) lahko vplivajo na lokalne davke na nepremičnine in prostorske akte. Investitorji naj spremljajo makroekonomske kazalce in signale politike, saj so v Braziliji pogosti gospodarski vzponi in padci.
• Dostopnost in pregrevanje v določenih žepih: Hitra rast cen v določenih soseskah sproža skrb glede zmanjšane dostopnosti in morebitnih mehurčastih razmer v teh žepih. Če bodo cene na prestižnih lokacijah še naprej rasle bistveno hitreje od rasti dohodkov, se bo bazen novih kupcev zmanjševal in ti trgi bi lahko stagnirali. Že zdaj je zaznana “urbana premoženjska vrzel” riotimesonline.com – luksuzne soseske postajajo vse bolj izključujoče, kar je sicer dobro za obstoječe lastnike, vendar lahko vodi do političnih pritiskov (npr. višji davki na nepremičnine ali omejitve gradnje) ali pa preprosto do zgornje meje, če si domačini ne morejo več privoščiti nakupa. Po drugi strani bi lahko pretirano uvajanje majhnih enot na trg (v São Paulu je bila v zadnjih letih opažena množica mikroenot) povzročilo presežek ponudbe v določenih segmentih. Rekordni začetki gradnje v letih 2024–25 globalpropertyguide.com, če jih ne spremlja trajna absorpcija, bi lahko na srednji rok povzročili povečano zalogo, kar bi lahko prisililo k popravkom cen ali posebnim prodajnim spodbudam.
• Regulativne in davčne spremembe: Investitorji se morajo znajti v brazilskem davčnem in pravnem sistemu, ki je lahko zapleten. Nakup nepremičnine vključuje davke na transakcije (~3 % ITBI v São Paulu) in stroške v skupni višini ~4–6 % vrednosti taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Imetje nepremičnine pomeni letne davke IPTU (ki v SP znašajo približno od 0,5 % do 1,5 % vrednosti, progresivno) angloinfo.com thelatinvestor.com. Dohodek od oddajanja je obdavčen (posamezni najemodajalci plačujejo dohodnino do 27,5 %). V zadnjem času poteka razprava o davčni reformi; na primer, predlog za leto 2025 je sprva grozil z obdavčitvijo prihodkov FII od najemnin (prek novih davkov IBS/CBS), a je po odzivu industrije vlada sporočila, da bo ohranila davčne ugodnosti za FII practiceguides.chambers.com. Takšni premiki v davčni politiki lahko vplivajo na donosnost naložb. Poleg tega bi morebitna ponovna uvedba nadzora nad najemninami (trenutno ne obstaja, a je to tveganje v primeru visoke inflacije) ali strožja zakonodaja za najemodajalce in najemnike lahko spremenila donosnosti od najema. Investitorji naj spremljajo regulativne spremembe, poiščejo dobro pravno svetovanje in morda strukturirajo naložbe (npr. prek brazilskih družb ali skladov), da bi optimizirali davčno učinkovitost.
• Valutno tveganje: Za tuje vlagatelje je brazilska valuta lahko nestanovitna. Depreciacija brazilskega reala lahko zmanjša donosnost investicije v nepremičnine v USD/EUR (čeprav to pomeni tudi, da je začetni nakup cenejši). To je dvorezen meč – čeprav je real v zadnjem času razmeroma stabilen, lahko globalni tržni premiki ali notranje težave povzročijo nihanja.

Ob uravnoteženju teh dejavnikov ostaja nepremičninski trg São Paula z visokim potencialom, a ne brez tveganja. Temeljni dejavniki mesta – ogromno prebivalstvo, vloga finančnega središča, stanovanjski primanjkljaj in izboljševanje infrastrukture – zagotavljajo trdno podlago za dolgoročno rast. Kljub temu pa je treba obvladovati kratkoročna ciklična tveganja (obrestne mere, gospodarski premiki) in strukturne težave (neenakost, birokracija). Previdni vlagatelji uporabljajo strategije, kot so osredotočanje na projekte ob prometnicah, sodelovanje z lokalnimi partnerji ali diverzifikacija prek nepremičninskih skladov, da ublažijo nekatera od teh tveganj.

Napovedi in obeti za leto 2026 in naprej

Ob pogledu v prihodnost strokovne projekcije in gospodarski kazalniki kažejo, da bo nepremičninski trg São Paula še naprej rasel v letu 2026 in naslednjih letih, vendar verjetno z zmernim in vzdržnim tempom in ne z neustavljenim razcvetom. Tukaj so ključne točke napovedi:

• Nadaljnja rast cen: Analitiki napovedujejo, da bodo cene nepremičnin v Braziliji kot celoti letno zrasle za približno 6–10 % do leta 2026, pri čemer bo med regijami obstajala določena variabilnost thelatinvestor.com. Za São Paulo – kot zrel trg – so pričakovanja srednje enomestne letne rasti cen v bližnji prihodnosti (morda v razponu 5–7 %). Sestavljena projekcija navaja ~5 % povprečno letno rast v letih 2025–2026 na nacionalni ravni thelatinvestor.com. To predpostavlja, da ni večjih pretresov, in temelji na vztrajnem pomanjkanju stanovanj, rasti mestnega prebivalstva in podpori vlade stanovanjstvu. Do leta 2030 naj bi brazilski stanovanjski trg v vrednosti rasel s 5,4-odstotno povprečno letno stopnjo rasti (CAGR), z razširitvijo iz približno 62,8 milijarde dolarjev v letu 2025 na približno 81,7 milijarde dolarjev v letu 2030 thelatinvestor.com. São Paulo, kot pomemben delež tega trga, bo najverjetneje sledil tej stabilni rasti – morda nekoliko počasneje, če bodo obrestne mere to omejevale, ali hitreje, če bo gospodarska rast pozitivno presenetila.
• Ključni dejavniki: Na napoved bodo vplivali nekateri dejavniki:
  • Pot obrestnih mer: Ključna predpostavka je, da se bo obrestna mera Selic stabilizirala in sčasoma začela padati s svojega vrha. Če se bo inflacija še naprej umirjala, mnogi pričakujejo znižanje stopenj v pozni 2025 in v 2026, kar bi ponovno spodbudilo hipotekarno kreditiranje in dostopnost kupcev. To bi bil pozitiven premik za nepremičninski trg, ki bi lahko v 2026 pospešil prodajo in rast cen. Nasprotno pa bi lahko trg ohladil, če bi visoke obrestne mere vztrajale dlje časa. Večina osnovnih napovedi upošteva blažitev monetarne politike do leta 2026 thelatinvestor.com.
  • Gospodarska rast: Pričakuje se, da bo brazilsko gospodarstvo v srednjeročnem obdobju zmerno raslo (~2% letno thelatinvestor.com). São Paulo, kot glavno gospodarsko središče, bi lahko to celo nekoliko presegel. Stabilna rast BDP in dohodkov na tej ravni spodbuja absorpcijo nepremičnin, obenem pa zadržuje možnost pregrevanja – ne pričakujemo dvomestne rasti, razen v primeru nepričakovanega razcveta. Brezposelnost se zmanjšuje in če se bo ta trend nadaljeval, si bo več gospodinjstev finančno lahko privoščilo nakup doma.
  • Demografija in urbanizacija: São Paulo bo še naprej privabljal priseljence in nova gospodinjstva. Mestno prebivalstvo še vedno narašča (predvidoma ~22,8 milijona do leta 2024 thelatinvestor.com in nato še naprej). Mladi odrasli, ki iščejo stanovanja, skupaj s primanjkljajem stanovanjskih enot skozi desetletja, pomeni, da bo osnovno povpraševanje ostalo visoko. To podpira pozitivno dolgoročno napoved – tudi če kratkoročni cikli nihajo, mesto potrebuje več stanovanjskih in poslovnih prostorov za svojo rastočo, razvijajočo se populacijo.
  • Vladna politika: Nadaljevanje stanovanjskih programov (MCMV ali njegove prihodnje različice) in morebitni novi ukrepi bodo vplivali predvsem na cenovno dostopni segment. Razširitev subvencij trenutne vlade (npr. vključno s srednjim slojem v MCMV po 10% obrestni meri riotimesonline.com) kaže, da bo podpora verjetno ostala. Prav tako bodo velike infrastrukturne izboljšave, ki se zaključujejo med 2025–2027 (metro linije itd.), omogočile razvoj novih območij, kot je bilo omenjeno, in lahko povzročile lokalne sunke rasti.
• Pregledi segmentov:
  • Za stanovanjski segment pričakujte normalizacijo k stabilni rasti. Po bliskovitem porastu v letih 2024–25 (z rekordno prodajo in lansiranji) se lahko trg nekoliko umiri. ABRAINC (združenje razvijalcev) in Secovi-SP bi lahko napovedala nekoliko nižjo rast obsega v letu 2026, preprosto zato, ker je bil leto 2025 zelo visoka referenčna točka. Vendar pa se skupna rast nadaljuje zaradi neizpolnjene povpraševanja. Cene v São Paulu verjetno ne bodo ponovile velikih skokov iz let 2021–22; namesto tega je bolj verjetna postopna rast v skladu z inflacijo ali nekaj odstotnih točk nad njo, kot je to zdravo. Nekatere regije (npr. severovzhodna mesta kot sta Fortaleza in Salvador) bi lahko še naprej prehitevale São Paulo po odstotni rasti thelatinvestor.com, vendar bo São Paulo še vedno zanesljivo pridobival in ostal vodilni po obsegu.
  • Za poslovni/prostori za pisarne številni analitiki v letu 2025 vidijo začetek cikličnega okrevanja. Do leta 2026, če bodo gospodarske razmere vztrajale, bi lahko stopnja praznih pisarn v São Paulu padla na nizko dvoštevilčno oziroma celo enomestno številko v najprestižnejših območjih, kar bi povzročilo nadaljnje zviševanje najemnin (čeprav počasneje po začetnem skoku). Vendar pa lahko nova ponudba pisarn, načrtovana za 2025–26 (projekti, ki so bili med pandemijo odloženi in zdaj dokončujejo), prepreči prehitro zniževanje praznin nmrk.com. Obeti za pisarne so previdno optimistični: izboljšanje temeljnih dejavnikov, vendar še ne trg v prid najemodajalcem do leta 2026, razen če ekonomija še pospeši. Za logistiko/industrijo je soglasje močno – trendi skrajševanja dobavnih verig in spletnega nakupovanja lahko ohranijo visoko zasedenost; nekatere napovedi pričakujejo nadaljevanje rasti najemnin, vendar počasneje, ko bo na voljo več skladišč.
  • Za trgovino/gostinstvo, če ne bo novih COVID-u podobnih motenj, bi moralo biti leto 2026 obdobje konsolidacije in rasti. Trgovske najemnine bodo lahko zopet začele naraščati na glavnih trgovskih ulicah, ob izboljšanju potrošniškega zaupanja pa bi lahko načrtovali nove projekte nakupovalnih središč.
• Tveganja za obete: Analitiki opozarjajo na nekaj dejavnikov, ki bi lahko zmerili rast napovedi. Glavni med njimi so »trenutno visoka referenčna obrestna mera (Selic) 14,75 %, ki podraži hipotekarna posojila, morebitno gospodarsko upočasnjevanje s ~2 % rastjo BDP ter omejitve dostopnosti, saj cene nepremičnin prehitevajo rast plač« thelatinvestor.com. Ti dejavniki bi lahko v mestih, kot je São Paulo, nekoliko omejili rast cen na spodnji del napovedi (npr. 5-6 % namesto 9-10 %). Po drugi strani pa bi lahko vsak znak hitrejše umiritve inflacije ali močnejših gospodarskih reform okrepil zaupanje in s tem tudi nepremičninski trg.
• Dolgoročna perspektiva: Do leta 2030 bo São Paulo verjetno ostal prevladujoči trg nepremičnin v največjem gospodarstvu Latinske Amerike. Mesti analitiki napovedujejo večjo vertikalizacijo (več stolpnic), pametne pobude za mesta (usmerjenost v javni prevoz, zelene stavbe itn.), ter globlji kapitalski trg za nepremičnine (več instrumentov podobnih REIT, več tujih institucionalnih vlaganj). Z zrelostjo trga lahko pričakujemo manjšo nominalno rast, a večjo stabilnost. Pričakovati je mogoče, da se bodo donosnosti najemnin postopoma zmanjševale, če se bodo obrestne mere normalizirale navzdol – na primer, donosnosti bi se lahko s približno 6% v dolgoročnem obdobju znižale proti 4–5%, kar je skladno z globalnimi trendi, in pomeni, da bi vrednosti nepremičnin v takem scenariju rasle hitreje od najemnin.

Skratka, napoved za trg nepremičnin v São Paulu do leta 2026 in naprej je v splošnem pozitivna ter poudarja stabilno rast namesto balona. Temeljni dejavniki v mestu (prebivalstvo, gospodarska vloga) podpirajo stalno povpraševanje, in čeprav je bilo leto 2025 zelo vroče, se pričakuje postopno ohlajanje proti trajnostni rasti. Udeleženci trga naj načrtujejo srednjeročno rast vrednosti, spremljajo makro dejavnike (zlasti obrestne mere) in se zavedajo, da bodo regijske razlike vztrajale – npr. severovzhod Brazilije bo morda še naprej beležil višje stopnje rasti, medtem ko bosta São Paulo in Rio doživljala bolj “zmerno vrednotenje” z visoke izhodiščne osnove thelatinvestor.com. Kljub temu bo São Paulo ostal središče za nepremičninske naložbe z raznolikimi možnostmi tako v stanovanjskem kot poslovnem segmentu.

Vladne regulative in davčne posledice

Vsakdo, ki sodeluje na nepremičninskem trgu v São Paulu – bodisi kupuje dom, prodaja ali investira – naj se zave vladnih predpisov in davkov, ki veljajo. Brazilski pravni okvir za nepremičnine je dobro vzpostavljen, čeprav zna biti kompleksen. Spodaj je povzetek ključnih regulatornih in davčnih vidikov:

• Davki na prenos lastništva in transakcijske davke: Pri nakupu nepremičnine je glavni davek ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), občinski davek na prenos lastništva. V mestu São Paulo je stopnja ITBI 3 % vrednosti nepremičnine taxsummaries.pwc.com. Ta davek običajno plača kupec ob registraciji prodaje. Poleg tega obstajajo notarske in registrske takse ter pogosto še provizija za posrednika (običajno ~6 %, ki jo plača prodajalec). Skupni transakcijski stroški za kupca v São Paulu običajno znašajo okoli 4–6 % kupnine, upoštevajoč davke in takse thelatinvestor.com. Upoštevajte, da če kupujete preko nakupa deleža (nakup podjetja, ki ima v lasti nepremičnino), obstajajo načini za znižanje davkov, a oblasti preverjajo tovrstne strukture, da zagotovijo njihovo ekonomsko upravičenost practiceguides.chambers.com.
• Davki na lastništvo nepremičnin (IPTU): Lastniki nepremičnin v São Paulu vsako leto plačujejo IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), kar je mestni davek na nepremičnine. IPTU se izračuna na ocenjeno vrednost nepremičnine in je progresiven. Za stanovanjske nepremičnine se stopnje običajno gibljejo od približno 0,5 % do približno 1,5 % ocenjene vrednosti letno, odvisno od vrednosti in namena angloinfo.com thelatinvestor.com. Poslovne nepremičnine imajo nekoliko višje stopnje (pogosto do 1,5 % ali nekoliko več). Na primer, za stanovanje srednje cene znaša IPTU približno 1 % vrednosti letno. Mesto periodično posodablja evidence vrednosti nepremičnin; leta 2024 je občina São Paulo odobrila do 10 % povečanje osnove za vrednotenje nepremičnin za IPTU, kar pomeni, da so nekateri lastniki prejeli višje davčne položnice siila.com.br. Obstajajo oprostitve in popusti za določene primere (nepremičnine nizke vrednosti, starejši ali invalidni lastniki z enim domom itd.) en.clickpetroleoegas.com.br. Na splošno je IPTU strošek, ki ga je treba upoštevati pri donosnosti investicije.
• Davek na dohodek od najemnin: Če oddajate nepremičnino v najem, je dohodek od najemnine predmet brazilskega davka na dohodek. Za posameznike najemodajalce, ki so davčni rezidenti, se dohodek od najemnin doda k njihovim drugim dohodkom in obdavči po progresivnih stopnjah (do 27,5 %). Obstaja mesečno plačilo akontacije (carnê-leão) za posameznike, ki prejemajo najemnino nad določenim pragom, ki se nato zajame v letno davčno napoved. Vendar pa lahko mnogi posamezni najemodajalci odbijejo fiktivnih 25 % najemnine kot stroške, prav tako obstajajo določene oprostitve (npr. če je najemnina pod nizkim pragom). Nerezidenčni najemodajalci so obdavčeni s pavšalno 15 % davka pri viru od bruto najemnine (ali 25 %, če imajo prebivališče v davčni oazi). Investitorji včasih strukturirajo lastništvo nepremičnin prek brazilske družbe ali sklada za optimizacijo davkov. Priljubljeno vozilo je FII (Sklad za naložbe v nepremičnine), kot omenjeno: če posameznik investira prek FII, ki je lastnik nepremičnin, je razdeljeni dohodek od najemnin lahko zanj neobdavčen, če so izpolnjeni pogoji (sklad z več kot 100 vlagatelji, <10 % v lasti enega vlagatelja itd.) practiceguides.chambers.com. Zaradi tega so FII-ji zelo davčno učinkoviti. Obstaja tudi RET (Poseben davčni režim) za razvojne projekte prek družbe SPE, ki obdavčuje prihodek razvijalca po ugodni skupni stopnji – pomembno za gradbince, ki prodajajo enote practiceguides.chambers.com.
• Davek na kapitalski dobiček: Pri prodaji nepremičnine so posamezniki zavezani za davek na kapitalski dobiček na vsak dobiček. Dobiček se izračuna kot prodajna cena minus nabavna vrednost (prilagojena za inflacijo do leta 1996, skupaj z dokumentiranimi izboljšavami). Za brazilske rezidente je davčna stopnja progresivna: 15 % na dobiček do 5 milijonov R$; 17,5 % na del od 5–10 mio R$; 20 % na del od 10–30 mio R$; 22,5 % na vsak del nad 30 mio R$ taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Nerezidenti običajno plačajo fiksno stopnjo 15 % na dobiček (25 %, če prodajalec prebiva v jurisdikciji z nizkimi davki) brazilbeachhouse.com. Obstajajo pomembne izjeme: Brazilija omogoča popolno oprostitev DKD posamezniku, če proda svojo edino stanovanjsko nepremičnino za do 440.000 R$ in v zadnjih 5 letih ni prodal druge. Druga izjema: če posameznik proda stanovanje in v 180 dneh izkupiček uporabi za nakup drugega stanovanja v Braziliji, je dobiček lahko oproščen (to se lahko uporabi vsakih nekaj let) auxadi.com. Ta pravila vzpodbujajo ponovno vlaganje v stanovanjske nepremičnine. Prav tako je vredno omeniti, da prodaja preko poslovne strukture lahko omogoča izognitev nekaterim dajatvam (npr. prodaja delnic podjetja namesto nepremičnine sproži oprostitev ITBI, vendar lahko oblasti to obravnavajo kot prodajo nepremičnine, če je podjetje zgolj orodje za posedovanje practiceguides.chambers.com). Pravilno davčno načrtovanje in lokalni nasvet sta bistvena za prodajalce, da zakonito zmanjšajo DKD.
• Pomembna vprašanja za tuje kupce/prodajalce: Tujcem je na splošno dovoljeno vlagati v mestne nepremičnine v Braziliji, vključno s São Paulom. Ni omejitev glede lastništva stanovanj, hiš ali poslovnih enot v mestu za tujce – ni potrebno, da ste rezident. Potreben je CPF (davčna identifikacijska številka), ki ga lahko tuji vlagatelji pridobijo globalpropertyguide.com. Sredstva morajo priti preko uradnega bančnega sistema (če nameravate kasneje repatriirati dobiček, morate registrirati tuji kapital). Edine omejitve se večinoma nanašajo na podeželsko zemljišče in območja v bližini državnih meja (kar ne velja znotraj mesta São Paulo) globalpropertyguide.com. Ko tujci prodajo nepremičnino in denar izplačajo v tujino, morajo plačati davek na kapitalski dobiček, prav tako morajo biti pozorni na devizni tečaj in registracijo repatriacije, da se izognejo dvojni obdavčitvi. Najemnina za nerezidente se obdavčuje z odtegljajem, kot je omenjeno. Tujcem se priporoča sodelovanje z odvetniki in po možnosti ustanovitev brazilske pravne osebe za enostavnejše poslovanje pri več transakcijah.
• Regulatorno okolje: Brazilski pravni sistem zagotavlja močno zaščito lastninskih pravic in izvršuje pogodbe (kot so najemne pogodbe). Stanovanjski najemni zakon (Zvezni zakon 8.245/1991) daje najemodajalcem pravico, da najemnino letno uskladijo z inflacijo in da si ob koncu pogodbe ali v primeru kršitve od najemnika nepremičnino povrnejo. Izselitev zaradi neplačila lahko traja nekaj mesecev preko sodišča, a je v zadnjih letih postopek postal bolj učinkovit. Poslovni najemi so bolj prilagodljivi in se lahko prosto dogovarjajo za daljša obdobja practiceguides.chambers.com. V São Paulu so kratkoročne najemnine (tipa Airbnb) dovoljene, čeprav jih lahko uprave stanovanjskih blokov regulirajo znotraj svojih objektov. Gradnja in razvoj sta strogo regulirana z mestnimi prostorskimi in gradbenimi predpisi – potrebna so lokalna dovoljenja (alvará) in skladnost s pravili o namembnosti, višini in gostoti, ki se stalno spreminjajo (npr. Strateški glavni načrt iz 2014 in spremembe v 2024). Obstajajo “Operações Urbanas” (mestne operativne območja) v São Paulu, kjer lahko investitorji plačajo pristojbine za preseganje prostorskih omejitev, s čimer financirajo javne izboljšave. Investitorji prispevajo tudi preko Outorga Onerosa (pristojbina za dodatne gradbene pravice), kar je vključeno v stroške projektov. Tisti, ki razmišljajo o razvoju, naj preučijo spremembe zakonodaje s tega področja – kot omenjeno, nedavne novosti dajejo prednost večji gostoti ob tranzitnih vozliščih in v centru, medtem ko nekatere druge (izključno stanovanjske) cone ostajajo zaščitene.
• Davki za lastništvo preko pravnih oseb: Številni večji investitorji uporabljajo podjetniške strukture (družbe Ltda ali S/A ali investicijske sklade). Običajna podjetja plačujejo davek na dobiček od najemnin in kapitalskih dobičkov (~34 % skupaj), vendar lahko pogosto uveljavljajo stroške. V São Paulu obstaja tudi davek na nezazidana urbana zemljišča (za preprečevanje špekulacij z zemljišči) – za nezazidane parcele veljajo lahko višje stopnje IPTU. Tisti, ki vlagajo v zemljišča za razvoj, naj bodo na to pozorni in ustrezno načrtujejo časovnico projekta.

Bistvo je, da kupci naj predvidijo približno 5 % stroškov pridobitve, letni davek na nepremičnine in morebitni davek ob prodaji, ter zagotovijo skladnost z brazilsko birokracijo (zelo pomembno je, da so transakcije vpisane v uradni register – neprijavljeni prenosi nimajo pravnega učinka). Vlada je bila doslej razmeroma naklonjena vlagateljem, saj ohranja davčne spodbude za vlaganja v nepremičnine (kot so FII-ji) in širi programe financiranja stanovanj. Vendar je treba spremljati načrtovane davčne reforme – na primer, širša davčna reforma v razpravi bi lahko združila davke na potrošnjo (ISS, PIS/COFINS), kar bi lahko posredno vplivalo na stroške gradnje ali storitve, povezane z nepremičninami.

Če ostanete obveščeni in poiščete strokovni nasvet, boste tako kupci kot prodajalci in investitorji lažje krmarili v predpisih in zakonodaji. Kljub določeni birokraciji je brazilski trg zaradi svoje velikosti in pravnih zaščit na splošno varen prostor za naložbe v nepremičnine, če upoštevate pravila in razumete davčne posledice. Kot vedno je skrbna preverba konkretne nepremičnine (preverjanje lastništva, morebitnih bremen, dolgov do skupnosti ipd.) v kartoriju (registru) ključnega pomena – vendar to že sodi v detajle transakcij, zato zadostuje poudariti: regulativno in davčno okolje, čeprav zapleteno, je obvladljivo ter ga domači strokovnjaki dobro poznajo, razvoj pa poteka v smeri spodbujanja naložb in hkrati naslavljanja socialnih potreb.

Zaključek

Trg nepremičnin v São Paulu leta 2025 izstopa zaradi živahnosti in odpornosti. Tako stanovanjski kot poslovni sektor se nista le pobrala po nedavnih gospodarskih izzivih, temveč dosegata nove vrhunce – od rekordne prodaje stanovanj in gradbenega razcveta novih enot do upada prostih pisarniških prostorov na najnižje ravni v več letih. Cene naraščajo, vendar je v primerjavi z bliskovito rastjo v nekaterih manjših brazilskih mestih, rast v São Paulu trdna in trajnostna, kar odraža zrelost te metropole. Ključna mestna območja predstavljajo mikrosvet trendov: ultraprestižne soseske postavljajo referenčne cene ob močno izraženem povpraševanju po luksuzu, tehnološka središča in območja ob prometnih vozliščih so v razcvetu, lokalne politike pa si prizadevajo enakomerneje in vključujoče razvijati urbano tkivo.

Ob pogledu proti letu 2026 in naprej je napoved previdno optimistična. Napovedi kažejo na nadaljnjo rast vrednosti in najemnin, ki jo omogočajo strukturne potrebe po stanovanjih in gospodarska stabilnost, čeprav z zmernejšo dinamiko. Investitorji imajo na tem trgu veliko priložnosti – od visokih donosov pri najemninah in izboljšav v pisarniškem segmentu, do izkoriščanja rasti vrednosti zaradi infrastrukturnih projektov – a pri tem se je treba zavedati tveganj visokih stroškov financiranja in doslednega upoštevanja brazilske zakonodaje. Vloga države ostaja ključna: nadaljnje izboljšave infrastrukture in programi za stanovanjsko preskrbo bodo določili smer trga, kot tudi morebitne davčne spremembe.

V primerjavi s preteklimi leti se leto 2025 kaže kot vrhunec popandemičnega okrevanja in prehod v novo fazo: burna rast se preveša v bolj umirjeno ekspanzijo. Spomnimo, v sredini 2010-ih je nepremičninski trg v São Paulu stagniral, v poznih 2010-ih in začetku 2020-ih je oživel, zdaj pa se v sredini 2020-ih konsolidira na višji ravni aktivnosti in vrednosti. Zmožnost mesta, da še naprej privablja ljudi in podjetja ter se prilagaja z novimi gradnjami in urbanističnim načrtovanjem, zagotavlja, da bo nepremičninski sektor ostal eden ključnih motorjev njegovega gospodarstva.

Povzetek: Nepremičninski trg v São Paulu v letu 2025 je močan – zaznamujejo ga močno povpraševanje, naraščajoče cene in najemnine ter pomemben razvoj – in je dobro postavljen za ohranjanje rasti tudi v prihodnjih letih. Investitorji in deležniki naj ravnajo s premišljenimi strategijami in uravnotežijo bikovske temelje z makroekonomskimi spremenljivkami. Pokrajina je večplastna: od luksuznih penthousov do pobud za dostopna stanovanja, od bleščečih novih poslovnih stolpnic do prenovljenih mestnih blokov v središču. Ta raznolikost je tržna prednost. Ob preudarno upravljanih tveganjih in nadaljnjem osredotočanju na trajnostni urbani razvoj bo São Paulo verjetno še naprej cvetel v nepremičninskem sektorju, kar bo še utrdilo njegov status enega vodilnih nepremičninskih trgov v Latinski Ameriki.

Viri:

• Global Property Guide – Analiza trga Brazilije 2025 (cene, prodaja, lansiranja, donosi v São Paulu) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Podatki Secovi-SP & CBIC prek Rio Times – Rast nepremičninskega trga in obrestne mere riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
• JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Trendi prostih poslovnih prostorov in najemnin jll.com jll.com
• Podatki CBRE prek Rio Times – Zasedenost poslovnih prostorov dosega najvišjo raven po pandemiji (zmanjšanje prostih kapacitet, absorpcija) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Rio Times – Rekordne cene v elitnih soseskah (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
• The Latinvestor – Nepremičninski trendi v São Paulu za 2025 (spremembe zazidave, vpliv prevoza, trendi po soseskah) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Tržni podatki (najemnine, donosi, stopnje IPTU, itd.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Napoved za nepremičnine v Braziliji (projekcije 2025–2030, gonilniki rasti) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• Pwc Brazil Povzetek davkov – Davek na prenos nepremičnin (ITBI) v São Paulu taxsummaries.pwc.com
• Angloinfo vodič za izseljence – Obseg davka na nepremičnine IPTU v São Paulu angloinfo.com
• Chambers & Partners Guide 2025 – Investicijska vozila in davki na nepremičnine (davčna oprostitev FIIs) practiceguides.chambers.com
• Rio Times – Vladni stanovanjski program in podpora trgu (razširitev MCMV v letu 2025) riotimesonline.com
• Dodatni podatki iz mestnih/državnih objav São Paula in tržnih poročil, kot je navedeno zgoraj globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.