Извештај о тржишту некретнина у Сао Паулу 2025

Uvod i ekonomski kontekst

Tržište nekretnina u São Paulu u 2025. godini karakterišu snažna aktivnost i otpornost, uprkos ekonomskim izazovima kao što su visoke kamatne stope. Brazilska ekonomija je porasla za oko 3,4% u 2024. i predviđa se rast od oko 2,2–2,3% u 2025., što je umeren tempo koji i dalje podržava tražnju za stanovima globalpropertyguide.com. Inflacija je bila na srednjem nivou (oko 4–5%), a centralna banka je Selic stopu povisila na 14,75% do sredine 2025., što je najviši nivo u skoro dve decenije, čineći hipotekarne kredite skupim riotimesonline.com. Ipak, želja za vlasništvom nad nekretninom i ulaganjem u realnu imovinu ostaje snažna. Zapravo, prodaja nekretnina je porasla za 15% na nacionalnom nivou u prvom kvartalu 2025. čak i uz visoke troškove kredita riotimesonline.com, što odražava otpornost tržišta. Ovaj izveštaj pruža sveobuhvatnu analizu tržišta nekretnina u São Paulu u 2025. godini – pokrivajući trendove u stambenom i komercijalnom sektoru, cene i prinose, ključne četvrti, nove projekte i infrastrukturu, investicione prilike i rizike, kao i prognoze za 2026. i dalje – uz poređenja sa prethodnim godinama i uvid u regulatorne i poreske aspekte.

Pregled tržišta: Metropolitenska oblast São Paula (najveće ekonomsko središte Brazila) beleži stalni rast cena nekretnina i neviđen obim transakcija. U aprilu 2025. cene stanova u gradu porasle su za 6,11% na godišnjem nivou (nominalno), što je brži tempo od 4,93% zabeleženih godinu dana ranije globalpropertyguide.com. Prilagođeno za inflaciju, to predstavlja umeren realan rast (~0,5%), ali je ujedno najveći nominalni rast u poslednjoj deceniji za São Paulo globalpropertyguide.com. Ovo prati održani postpandemijski oporavak – cene su od 2021. do 2024. kumulativno porasle za oko 17% u São Paulu globalpropertyguide.com nakon perioda stagnacije sredinom 2010-ih. Zahtev je bio izuzetno visok: 2024. je zabeležila rekordnu godinu po broju prodatih stanova u gradu, a taj zamah se nastavio i u 2025. Istovremeno, komercijalni sektor, posebno kancelarije, oporavlja se od pada tokom pandemije sa opadajućom stopom praznih prostora i rastućim zakupninama. Sledeći odeljci detaljno razmatraju ove trendove i njihove pokretače.

Trendovi stambenih nekretnina u 2025.

Porast prodaje i nove ponude

Stambeno tržište nekretnina u São Paulu doživljava neviđen procvat u prodaji i građevinskoj aktivnosti. Tokom 2024. godine, grad je zabeležio 103.346 stambenih prodaja, što predstavlja skok od 35,7% u odnosu na prethodnu godinu i najviši ikada zabeležen globalpropertyguide.com. Ovo je označilo osmu uzastopnu godinu rasta transakcija. Trend se dodatno ubrzao u 2025. – samo u prva dva meseca godine, prodaja je porasla 40,6% na godišnjem nivou, sa više od 17.000 prodatih jedinica do februara globalpropertyguide.com. Ova eksplozivna tražnja prati nagli porast novih izgradnji. Nove stambene građevine dostigle su rekord od 104.431 jedinicu u 2024., što je povećanje od 42,6% u odnosu na 2023. godinu globalpropertyguide.com. Građevinari brzo povećavaju ponudu: januar–februar 2025. doneo je 16.940 novih jedinica, što je rast od 130% u poređenju sa istim periodom prethodne godine globalpropertyguide.com. Ove brojke naglašavaju građevinski bum koji ima za cilj da isprati apetit kupaca.

Ovu veliku tražnju pokreće više faktora. Potrebe za stanovanjem ostaju velike u metropoli od 22 miliona ljudi, a čak i uz skupo finansiranje, Brazilci daju prednost nekretninama. Industrijski podaci pokazuju da su državni programi subvencionisanog stanovanja značajno doprineli bumu: u prvom kvartalu 2025. godine, obnovljeni program pristupačnog stanovanja Minha Casa, Minha Vida (MCMV) učestvovao je sa 53% u novim izgradnjama i 47% u prodaji riotimesonline.com. Zaista, savezna vlada je proširila MCMV u 2025. kako bi obuhvatila i porodice srednjih primanja (do 12.000 R$ mesečno), nudeći im subvencionisane kredite sa kamatama od oko 10%, što je znatno ispod tržišnih stopa riotimesonline.com. Glavni investitori kao što je Cyrela profitirali su od ove snažne potražnje, pa je Cyrela u prvom kvartalu 2025. zabeležila rast prodaje od 34% na godišnjem nivou riotimesonline.com.

Sa strane ponude, investitori su željni da iskoriste povoljno tržište. Ipak, ponuda je i dalje ograničena – procena nacionalnog udruženja izvođača (CBIC) sugeriše da bi trenutne zalihe stambenih jedinica pokrile samo ~8 meseci potražnje ukoliko ne bi bilo novih projekata riotimesonline.com. Početkom 2025. godine došlo je do blagog usporavanja odobravanja novih projekata (broj pokrenutih projekata u Q1 2025. bio je manji za ~28% u poređenju sa Q4 2024. godine riotimesonline.com), delom zbog rasta troškova gradnje i nedostatka radne snage. Troškovi gradbenih inputa porasli su za oko 6,8% na godišnjem nivou riotimesonline.com, a više od 70% izvođača prijavljuje poteškoće u pronalaženju kvalifikovane radne snage riotimesonline.com, što bi moglo da uspori dinamiku novih isporuka. Ipak, ukupna aktivnost na tržištu stambene gradnje raste – analitičari predviđaju da će proizvodnja građevinskog sektora porasti za ~2,8% u 2025. godini riotimesonline.com, što ukazuje na nastavak poverenja.

Kretanje cena i vrednosti nekretnina

Cene nekretnina u São Paulu nastavile su da idu uzlaznom putanjom tokom 2025. godine, iako umjerenijim tempom nego u nekim drugim brazilskim gradovima. Kao što je navedeno, stambene cene u ovom gradu u aprilu 2025. bile su +6,11% na godišnjem nivou (nominalno) globalpropertyguide.com, što je ubrzanje u odnosu na tempo od ~4,9% iz prethodne godine. Ovaj rast je blago nadmašio inflaciju, donoseći umereno realno povećanje. To je zdraviji rast u poređenju sa Rio de Janeirom (~4,6% na godišnjem nivou) i u skladu je sa ulogom São Paula kao razvijenog tržišta globalpropertyguide.com. Za poređenje, nacionalni indeks cena stanova u Brazilu porastao je za ~7,97% na godišnjem nivou do aprila 2025. globalpropertyguide.com, što je najbrži rast od 2013. godine i uzrokovan je eksplozivnim rastom u manjim gradovima (npr. Salvador +20,6%, João Pessoa +18% globalpropertyguide.com). Sporiji rast cena u São Paulu odražava već visoku osnovicu i veću elastičnost ponude. Posebno je važno napomenuti da je krajem 2024. i početkom 2025. godine São Paulo doživeo najstrmiji polugodišnji rast cena u poslednjih 10 godina globalpropertyguide.com, što signalizira snažan zamah ulaskom u 2025. godinu.

У апсолутним бројкама, Сао Пауло остаје једно од најскупљих тржишта у Бразилу. Средином 2025. године, просечне цене су око R$10.000–R$11.000 по квадратном метру на нивоу целог града, док престижне четврти остварују далеко веће цене thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Истраживање из јуна 2025. сврстало је Виторију, Сао Пауло и Рио међу три најскупља града, при чему је Виторија нешто испред са ~R$13k/m², а Сао Пауло није далеко иза thelatinvestor.com. У оквиру Сао Паула, цене знатно варирају у зависности од насеља (погледајте регионалну анализу испод). Елитне централне зоне попут Жардин Европа, Итаим Биби и Вила Нова Консепсао често постижу R$15.000–R$20.000+ по m² thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Насупрот томе, удаљеније или новорастуће области крећу се у распону од ~R$5.000–R$8.000 по m², што чини тржиште разноликим thelatinvestor.com. На пример, ексклузивне четврти Итаим Биби и Вила Олимпија у просеку имају R$12k–18k/m² thelatinvestor.com, док приградске четврти попут Тауапеа или Бутанта могу имати цене у вишим хиљадама. Укупно гледано, цене у престижним насељима порасле су око 5% у последњој години thelatinvestor.com, показујући сталан раст вредности у траженим деловима града.

Sa strane zakupa, kirije rastu još brže od cena prodaje. U 2024. godini, stambene kirije u Sao Paulu su u proseku skočile oko 13,5% thelatinvestor.com, podstaknute snažnom potražnjom (posebno za stanove blizu novih linija prevoza i s prostorom za kućnu kancelariju). Rast kirija je nadmašio inflaciju, što ukazuje na jako zategnuto tržište zakupa. Ovaj trend se nastavio i u 2025. godini: stope slobodnih stanova za iznajmljivanje su veoma niske, u proseku samo 3–5% thelatinvestor.com, što ukazuje na dobro upijanje ponude za iznajmljivanje. Početkom 2025. godine, tipične mesečne kirije za dvosoban stan kreću se od R$4.000–7.000 u prestižnim oblastima kao što su Jardins ili Vila Nova Conceição, pa do oko R$2.000–3.500 u povoljnijim delovima grada kao Tatuapé ili Butantã thelatinvestor.com. Ovakvi nivoi kirija, u kombinaciji sa visokim prodajnim cenama, donose umerene do dobre prinose od iznajmljivanja za investitore.

Prinosi od zakupa i investicioni povraćaji

Bruto prinosi od zakupa na stambenom tržištu Sao Paula u 2025. godini u proseku iznose oko 5–6%, što je relativno snažno u poređenju sa svetskim gradovima, ali treba imati u vidu i visoke kamatne stope u Brazilu. Istraživanje Global Property Guide-a pokazuje da su prinosi od stanova u Sao Paulu prosečno iznosili oko 5,94% u prvom kvartalu 2025., dok se kod pojedinačnih nekretnina kreću od 4,1% do 8,2% u zavisnosti od vrste i lokacije nekretnine globalpropertyguide.com. Manji stanovi u manje skupim četvrtima obično donose veće procentualne prinose, dok luksuzne jedinice u elitnim kvartovima imaju niže prinose (jer su im cene visoke). Ovaj prosečan prinos od ~6% je značajno viši od onog u Rio de Janeiru (~3,8%) globalpropertyguide.com, što odražava i veću potražnju za iznajmljivanjem i razumnije cene u Sao Paulu. Lokalni podaci potvrđuju da većina prinosa na stambene nekretnine iznosi između 4% i 6% godišnje thelatinvestor.com – nekretnine u “rastućim” četvrtima ili s posebnim atrakcijama za izdavanje mogu dostići gornji kraj tog raspona, dok najprestižnije adrese obično donose prinose oko 4%.

Lokacija je veoma odlučujuća za uspeh nekretnina u São Paulu.

Tržište je obeleženo oštrom podelom između bogatih centralnih/zapadnih zona i pristupačnijih periferija.Službeni podaci grada (analizirani od strane Loft-a) pokazuju da Zapadna zona sada dominira u pogledu cena i likvidnosti riotimesonline.com.Početkom 2025. godine, ultra-prestižni kvartovi kao što su Jardim Europa, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição i Moema dostigli su istorijske visine cena riotimesonline.com.Na primer, ekskluzivna Rua Frederic Chopin u Jardim Europi beleži prosečne cene kuća od 49,8 miliona R$ (za vile od oko 1.200 m²), što odgovara neverovatnih 41.700 R$/m² – više nego duplo u odnosu na nivo cena s kraja 2024. riotimesonline.com.Obližnje elitne adrese u Itaim Bibiju takođe su imale jedinice sa prosečnom cenom dobro iznad 10 miliona R$ (npr.Rua Galeno de Revoredo po ceni od 14,1 miliona R$) riotimesonline.com.Ove prestižne lokacije u blizini Avenije Faria Lima (glavnog finansijskog centra) postižu najviše cene u Sao Paulu riotimesonline.com.Blizina glavnih poslovnih centara, luksuzni sadržaji i zelene površine kao što je Parque do Povo doprinose njihovoj privlačnosti riotimesonline.com.Vredno je napomenuti da čak i uz visoke kamatne stope u Brazilu, potražnja za luksuznim nekretninama rapidno raste – ovo ukazuje na kupovine pokretane bogatstvom i na to da se nekretnine posmatraju kao sigurna imovina.Segment luksuza je brzo rastao: u 2023. godini, lansiranja luksuznih kuća na jugoistoku (uključujući SP) porasla su za 63%, a vrednost prodaje za 42% u odnosu na prethodnu godinu thelatinvestor.com.Ovo je nastavilo da čini penthausi i luksuzne jedinice u oblastima kao što je Alto de Pinheiros posebno traženim zbog njihove ekskluzivnosti i pogleda thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Važno je napomenuti da su ove prinose bruto, pre poreza i troškova. Sa referentnom kamatnom stopom u Brazilu (Selic) od 14%, troškovi hipotekarnih kredita su visoki, pa sama povraćaj od zakupa od 5–6% možda neće nadmašiti troškove finansiranja. Međutim, investitori uzimaju u obzir ukupan prinos (zakup plus apreciacija cene). Kombinacija prihoda od zakupa od oko 6% i rasta cena u srednjem jednom cifrom u São Paulu ukazuje na zdrav potencijal ukupnog prinosa u aktuelnom ciklusu, naročito ukoliko kamatne stope počnu da padaju u budućnosti. Takođe, mnogi investitori u Brazilu koriste fondove za ulaganje u nekretnine (FII) ili kupuju za gotovinu kako bi ublažili troškove finansiranja – postojanje stabilnih prinosa ukazuje na atraktivne izvore prihoda, a São Paulo zaista ostaje preferirana destinacija za domaće i strane investitore u nekretnine (više o investicionoj klimi kasnije).

Ključne četvrti i regionalna analiza

Pored poznatih luksuznih zona (Jardins, Itaim, Vila Olímpia, Brooklin, Moema itd.), pojavljuju se i razvijaju i drugi podtržišta:

• Tehnološki i kreativni centri: Četvrti poput Pinheiros i Vila Madalena beleže rast vrednosti nekretnina zahvaljujući ekspanziji tehnološke i startap scene São Paula. Grad je domaćin za skoro 340.000 tehnoloških firmi (rast od 60% od 2014. godine) i mnoge se grupišu u Pinheirosu i duž ose Faria Lima thelatinvestor.com. Kako tehnološke kompanije otvaraju kancelarije u blizini, potražnja za stanovanjem mladih profesionalaca raste. Pinheiros se opisuje kao „idealna destinacija za ulaganje u nekretnine” zahvaljujući ovom tehnološkom bumu i unapređenoj infrastrukturi thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Očekuje se da će vrednosti stambenih i poslovnih prostora u ovim oblastima nastaviti da rastu kako se inovaciona ekonomija širi.
• Studentske i univerzitetske zone: Butantã, u kojem se nalazi Univerzitet São Paulo (USP), prolazi kroz demografske promene. Sa skoro 98.000 upisanih studenata na USP-u 2024. godine, postoji velika potražnja za iznajmljivanjem i početnim stanovima u blizini kampusa thelatinvestor.com. Studenti i akademici preplavljuju ovu oblast, pokrećući mali bum u sektoru nekretnina – mnoge nekretnine se brzo kupuju ili iznajmljuju univerzitetskoj zajednici, a namešteni apartmani su izuzetno traženi thelatinvestor.com. Ovo tržište vođeno akademskom zajednicom čini Butantã i okolne četvrti živopisnim i privlačnim za investitore fokusirane na studentski smeštaj.
• Vruće tačke povezane sa infrastrukturom: Lokacije duž novih ili proširenih linija javnog prevoza beleže porast interesovanja. Na primer, Perdizes (koji ima novu stanicu metroa na Liniji 6) predviđa se da će imati rast kirija i cena, jer poboljšan javni prevoz istorijski može povećati vrednost obližnjih nekretnina i do ~19% thelatinvestor.com. Na nivou grada, agresivno širenje javnog prevoza u São Paulu već je uticalo na kirije – veliki deo skoka od 13,5% u cenama zakupa tokom 2024. pripisuje se potražnji za stanovanjem u blizini novih stanica thelatinvestor.com. Drugi primeri uključuju Vila Prudente i Mooca (koji imaju korist od proširenja metroa na istoku) i Morumbi (gde su nove železničke/monorail veze poboljšale pristup).
• Zeleni i porodično orijentisani kvartovi: Postoji trend da porodice daju prioritet naseljima sa parkovima i otvorenim prostorima. Moema je dugo bila poželjna zbog blizine parka Ibirapuera, a Morumbi je zabeležio porast vrednosti nakon što su parkovi poput Burle Marxa osnovani thelatinvestor.com. Lokalna samouprava promoviše više zelenih površina; na primer, Vila Guilherme na severu predviđena je za nove parkove i očekuje se da će privlačiti porodice koje traže ravnotežu između grada i prirode thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nekretnine u takvim oblastima koje nude bolji kvalitet života (manje betonske džungle, više prostora za slobodno vreme) beleže porast potražnje.
• Centralna revitalizacija – Anhangabaú: U centru grada, dolina Anhangabaú je cilj novih urbanističkih podsticaja za izgradnju visokih stambenih zgrada. Reforme urbanističkih zakona iz 2023–24. (Gradski predlog br. 127) sada dozvoljavaju investitorima da grade više zgrade u centralnim zonama bogatim prevozom ako uključe stanove po pristupačnim cenama thelatinvestor.com. Grad čak otkupljuje neprodate stanove od investitora kako bi povećao ponudu stanova u centru thelatinvestor.com. Ove mere imaju za cilj rešavanje nedostatka stambenog prostora i revitalizaciju centralnog jezgra São Paula. Anhangabaú je pred velikom transformacijom horizonta, očekuje se više visokih zgrada koje kombinuju tržišno orijentisane i pristupačne stanove thelatinvestor.com. Vremenom, ovo bi moglo učiniti centar grada živopisnijim i smanjiti pritisak na rubne oblasti.

U celini, tržište nekretnina São Paula 2025. godine predstavlja mešavinu ultra-luksuznog rasta u zapadnim/južnim delovima grada, solidne potražnje u srednjoj klasi i novim oblastima, kao i ciljano razvoj pokretan politikom u centru i nedovoljno razvijenim zonama. Jaz između bogatih kvartova i ostalih ostaje izražen – što pokazuje rekordne cene u elitnim ulicama, dok pristupačnost postaje izazov na drugim mestima riotimesonline.com. Donosioci odluka suočeni su sa izazovom balansiranja ovog rasta sa inkluzijom, jer vrtoglave cene u najboljim kvartovima dodatno produbljuju društveno-ekonomske podele riotimesonline.com. Za investitore i učesnike na tržištu, ove regionalne dinamike naglašavaju važnost strategije specifične za lokaciju.

Trends komercijalnih nekretnina u 2025.

Oporavak tržišta kancelarijskog prostora i cene zakupa

Komerijalni sektor nekretnina u São Paulu, posebno kancelarijski sektor, ušao je u 2025. godinu u režimu oporavka, oslobađajući se najgorih posledica pada tokom pandemije. Stope praznih kancelarija naglo opadaju kako se kompanije vraćaju radu uživo i šire svoje operacije. U prvom kvartalu 2025. stopa praznih visoko kvalitetnih (klasa A/A+) kancelarija pala je na 18,3%, što je najniži nivo od početka pandemije jll.com. Ovo je značajno poboljšanje u odnosu na maksimalnu prazninu od otprilike 23% u 2021. godini siila.com.br. Ograničena ponuda još je izraženija u premium pod-tržištima: između aprila 2024. i aprila 2025. ukupna praznina u kancelarijama pala je sa 20,3% na 18%, ali je prime “AAA” zgradama praznina opala sa 17,3% na samo 12,6% riotimesonline.com. Suštinski, najkvalitetnije kancelarije su skoro potpuno popunjene, što odražava trend da zakupci traže nekretnine vrhunskog kvaliteta.

Zakupnine na to adekvatno reaguju. Sa povećanom potražnjom i smanjenom prazninom, tražene zakupnine za premijum kancelarije rastu. Početkom 2025. prosečna tražena zakupnina za vrhunske kancelarije dostigla je ~R$109/m² mesečno, što je rast od oko 15% u odnosu na početak 2024. godine jll.com. Vlasnici traženih nekretnina (posebno novih ili renoviranih zgrada) sada imaju veću pregovaračku moć nego u poslednje 3–4 godine. Na primer, u regionu Avenije Paulista – jednom od tradicionalnih kancelarijskih koridora – prosečna zakupnina za vrhunske prostore iznosi oko R$250/m² mesečno thelatinvestor.com. Ovo odražava snažnu potražnju i spremnost firmi da plate premiju za najatraktivnije lokacije. Mnoge kancelarijske zgrade na Paulisti su renovirane (preko 35% vrhunskih objekata je obnovljeno u poslednjih nekoliko godina) thelatinvestor.com, što ukazuje na to da vlasnici ulažu kako bi privukli zakupce. Plan gradske vlade da preseli javne kancelarije u centar/Paulistu dodatno će pojačati potražnju za kancelarijama u jezgru grada thelatinvestor.com.

Brojevi neto apsorpcije naglašavaju snagu oporavka kancelarijskog prostora. Samo u prvom kvartalu 2025. godine, São Paulo je zabeležio brutu apsorpciju od ~187.000 m² i neto apsorpciju od 105.000 m² kancelarijskog prostora jll.com – što znači da je velika količina prostora izdata i zauzeta u samo jednom kvartalu. Slično, u periodu januar–april 2025, neto apsorpcija je iznosila 107.400 m², što je za 23% više od istog perioda 2024. godine riotimesonline.com. Premijum AAA zgrade su se posebno dobro pokazale, apsorbujući 36.000 m² (rast od 21% u odnosu na prethodnu godinu) riotimesonline.com. Ova pozitivna apsorpcija podstaknuta je ograničenom novom ponudom. Samo oko 23.700 m² novog kancelarijskog prostora isporučeno je širom grada u periodu januar–april 2025. riotimesonline.com, što je manje od polovine nove ponude iz početka 2024. godine. Investitori strateški zadržavaju ili faziraju projekte kako bi izbegli preveliku ponudu. Primer za to je veliki projekat Esther Towers (94.000 m²) u južnoj zoni; investitor EZTec je usporio izgradnju, čekajući čvrste predugovore sa zakupcima pre završetka riotimesonline.com riotimesonline.com. Ovakva uzdržanost znači da se potražnja popunjava postojećim prazninama bez da je premašuju nove isporuke, čime se smanjuje broj praznih prostora.

Ključna kancelarijska podtržišta imaju neujednačene koristi. Najpoželjnija poslovna adresa u São Paulu i dalje je koridor Faria Lima – Vila Olímpia – Berrini – Chucri Zaidan na zapadu/jugozapadu. JLL izveštava da je u prvom kvartalu 2025. godine 70% ukupne potražnje za kancelarijskim prostorom u glavnim zonama bilo skoncentrisano na “Berrini-Chucri Zaidan” osi jll.com (ovo je deo modernih poslovnih zona na jugu/zapadu). U tim oblastima, slobodni kapaciteti su znatno ispod gradskog proseka: zaključno sa Q1, slobodnih kancelarijskog prostora u Berrini je bilo samo 13,4%, a u Chucri Zaidan 16,5% jll.com. Mnogi veliki blokovi prostora koji su bili prazni su iznajmljeni – od devet velikih poslovnih zgrada koje su imale >10.000 m² praznog prostora na kraju 2024, samo je pet još uvek imalo takve dostupnosti do prvog kvartala 2025. jll.com. Oblast Avenija Paulista, iako i dalje važna, se razvija; stariji poslovni prostori se renoviraju i oblast postaje još više komercijalna (kao što je napomenuto, značajna su ulaganja u preuređivanje i rastuće rente). Ostala podtržišta poput Pinheiros (u usponu sa kreativnim i tehnološkim kompanijama) i Barra Funda (više za podršku i budžetske kancelarije) takođe beleže aktivnosti. Sa druge strane, sekundarne lokacije i zastarele zgrade koje ne ispunjavaju moderne zahteve zakupaca (na primer, bez pogodnosti ili pristupa javnom prevozu) sporije se izdaju. Sveukupno, međutim, perspektiva za kancelarijski prostor je sve pozitivnija – „tržište je vruće i poslovi se realizuju“, kako je rekao direktor kancelarija JLL-a, napominjući da je, za razliku od tipičnih sezona, čak i početak 2025. godine video mnogo selidbi velikih kompanija jll.com.

Maloprodaja, industrija i drugi komercijalni segmenti

Iako su kancelarije u fokusu, ostali segmenti komercijalnih nekretnina u São Paulu prikazuju mešanu sliku:

• Maloprodajni objekti: Segment maloprodajnog nekretninskog tržišta usko je povezan sa potrošnjom stanovništva. Snažan ekonomski rast Brazila od oko 3% u periodu 2023–24. i oporavak tržišta rada pomogli su povećanju broja posetilaca tržnih centara i maloprodaje u glavnim ulicama. Ključne zone za maloprodaju (kao što je ulica Oskar Freire za luksuz, ili tržni centri u bogatim četvrtima) uglavnom su se oporavile od najnižih tačaka tokom pandemije, sa padom stope slobodnih prostora i stabilizacijom zakupa. Ipak, rast e-trgovine čini da trgovci tradicionalnih prodavnica budu selektivni u ekspanziji. Najveća potražnja je za dobro lociranim prostorima koji nude iskustvenu kupovinu ili zadovoljavaju svakodnevne potrebe u gustim naseljima. Trenutno u Sao Paulu nema viška ponude tržnih centara; naprotiv, neki novi projekti mešovite namene integrišu šoping i restoranske sadržaje u rastućim zonama (npr. planirani projekti u širećim predgrađima). Zakupnine za maloprodaju u najatraktivnijim tržnim centrima verovatno su blago porasle 2025. godine, iako su detaljni podaci manje javni – vlasnici prijavljuju poboljšano popunjavanje prostora i prodaju. U celini, poslovanje sa maloprodajnim nekretninama je stabilno, poduprto velikom bazom potrošača i povratkom turizma, ali se suočava sa strukturnim izazovom konkurencije iz online sektora.
• Industrijski i logistički objekti: Tržište industrijskih i logističkih nekretnina u širem području Sao Paola bilo je veoma dinamično, podstaknuto e-trgovinom, uslugama trećih lica i postpandemijskom reorganizacijom lanca snabdevanja. Stopa slobodnih prostora za moderne magacine u regionu Sao Paola dostigla je istorijske minimume poslednjih godina, dok su zakupnine porasle. Na primer, prosečne zakupnine za logistiku skočile su sa oko 19 R$/m² u 2020. na skoro 25 R$/m² u 2024. cushmanwakefield.com. Tokom 2025. zadržava se snažna potražnja za distributivnim centrima na obodima Sao Paola (Guarulhos, Cajamar, Barueri itd.). Kap stope za industrijske nekretnine ostaju relativno visoke (često u dvocifrenom rasponu), što privlači investitore – na primer, jedna transakcija iz februara 2025. u Cajamaru zabeležila je kap stopu od 14,9% za logističku nekretninu siila.com.br, što je u skladu sa visokim kamatnim stopama u privredi. Nova ponuda dolazi na tržište u ključnim koridorima, ali je absorpcija zdrava. Pošto je Sao Paulo logistički centar Brazila, izgledi za industrijske nekretnine su pozitivni: stabilne ili rastuće zakupnine i niska stopa slobodnih prostora u velikim skladištima prvoklasnog tipa, ali ograničeni uticajem kamatnih stopa na finansiranje izgradnje.
• Ugostiteljstvo i objekti mešovite namene: Sektor hotela u Sao Paulu se oporavlja kako se poslovna putovanja i događaji ponovo održavaju. Stope popunjenosti i dnevne zakupnine 2025. godine znatno su poboljšane u odnosu na najniže tačke iz 2020–21, iako još nisu dosegle maksimum. To je obnovilo interesovanje za razvoj hotela i apartmana sa servisom u poslovnim četvrtima grada. Takođe, mnogi projekti mešovite namene su u toku, a kombinuju kancelarije, stanove, maloprodaju i ugostiteljstvo. Investitori se usmeravaju na komplekse za život, rad i zabavu, naročito u zapadnim i južnim zonama, kako bi odgovorili na potražnju za integrisanim urbanim životom. Ovaj trend odražava kako urbanističku strategiju tako i tržišne preferencije – novi projekti duž Marginal Pinheiros ili proširenih metro pravaca često uključuju komercijalne sadržaje na nižim spratovima (prodavnice, coworking) i stambene jedinice iznad.

Ukratko, komercijalne nekretnine u São Paulu u 2025. godini generalno su u uzlaznoj putanji. Kancelarijski prostori prednjače sa snažnim povratkom popunjenosti i rastom zakupa, naročito u segmentu visokog standarda. Trgovina je stabilna ili u blagom porastu na prestižnim lokacijama, dok industrijski/logistički prostor ostaje zvezda performansa sa stalnom potražnjom. Jedan od rizika je ukoliko referentne kamatne stope ostanu povišene duže nego što se očekuje – to povisuje kapitalizacione stope (smanjujući vrednost nekretnina) i poskupljuje finansiranje novih komercijalnih projekata. Za sada je ipak investitorski sentiment za komercijalne nekretnine u São Paulu optimističan, podržan ulogom grada kao privrednog motora Brazila.

Novi projekti, infrastruktura i urbanističko planiranje

Veliki infrastrukturni projekti i urbanističke inicijative oblikuju pejzaž nekretnina São Paula i ključ su za njegov budući rast. Tokom 2025. i narednih godina, brojni značajni projekti su u toku ili planirani, obuhvatajući transport, javne radove i obimne investicije u nekretnine:

• Proširenje javnog prevoza: São Paulo je usred istorijskog proširenja svoje metro i železničke mreže. Metrô linija 6 (narandžasta) – nova 15 km duga metro linija koja povezuje Brasilândiju (severozapad) sa São Joaquimom (centar grada) – planirana je za otvaranje do 2025. godine acciona.com acciona.com. Ova linija će opsluživati preko 600.000 putnika dnevno i omogućiti metro prevoz dosad nedovoljno pokrivenim područjima, uključujući četvrti Perdizes i Pompeia, što već sada utiče na rast cena nekretnina u okolini. Pored toga, grad produžava liniju 2 (zelenu) dublje u istočna predgrađa uz podršku međunarodnih fondova worldbank.org, kao i završetak linije 17 (zlatna), monoraila koji povezuje aerodromsko područje (od Morumbija do Congonhasa). Ovi projekti unapređuju urbanu mobilnost i obično povećavaju potražnju za nekretninama oko novih stanica. Studije pokazuju da cene stambenih nekretnina mogu porasti za oko 10–20% na lokacijama koje dobiju novu metro stanicu thelatinvestor.com. Shodno tome, investitori koncentrišu nove projekte u zonama sa više javnog prevoza, što je u skladu sa gradskim ciljevima za razvoj usmeren na prevoz.
• Putevi i logistička infrastruktura: Država São Paulo u 2025. godini ulaže velika sredstva u infrastrukturu, sa planiranim izdacima od 33,5 milijardi R$ (5,4 milijarde US$) – što je rekordni nivo bnamericas.com. Ključni projekti uključuju poboljšanja autoputeva kao što je završetak severnog segmenta Rodoanel (obilaznice), rekonstrukciju glavnih autoputeva (npr. Bandeirantes, Anchieta) i regionalne razvojne koridore (projekti poput Rota dos Bandeirantes itd.). Državna vlada je najavila skoro 15 milijardi R$ za regionalne inicijative (Paranapanema, Rota Mogiana, Circuito das Águas) za unapređenje puteva i komunalnih usluga u unutrašnjosti riotimesonline.com. Za grad, poboljšani autoputevi i napori za širenje BRT traka za brzi autobuski prevoz i planirani laki železnički prevoz (VLT) u centralnoj zoni vectio.com dodatno će ojačati povezanost. Bolja logistička infrastruktura povećava privlačnost industrijskih parkova oko metropole i može otvoriti nova područja za komercijalni razvoj.
• Urbana revitalizacija i zoniranje: Urbanističke strategije São Paula poslednjih godina fokusiraju se na povećanje gustine duž tranzitnih koridora i revitalizaciju centra. Izmene Master plana za 2024. i promene u zakonima o zoniranju podstiču izgradnju visokih zgrada sa mešovitim prihodima u centralnim i dobro povezanim delovima grada. Kao što je pomenuto, grad je usvojio zakon koji dozvoljava veću spratnost u zamenu za uključivanje pristupačnih stambenih jedinica (npr. Zakon 127) thelatinvestor.com. Ova „inkluzivna zona“ ima za cilj da usmeri privatne investicije na stvaranje većih stambenih kapaciteta u područjima sa mnogo poslova i reši stambeni deficit. Grad takođe otkupljuje stambene jedinice od investitora u centralnim oblastima kao što je Anhangabaú, kako bi obezbedio socijalno stanovanje i smanjio broj praznih stanova u starijim zgradama u centru thelatinvestor.com. Drugi gradski program koji je u toku jeste određivanje pojedinih privatnih zelenih površina kao javno dobro, što omogućava gradu da očuva ili formira parkove u zamenu za razvojna prava na drugim lokacijama thelatinvestor.com. Ovo podstiče investitore da integrišu zelene površine u projekte ili da doprinesu javnim parkovima, kao što se može videti u oblastima poput Chácara Flora i novim parkovima planiranim za Vila Guilherme thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ukupno gledano, ove urbanističke mere imaju za cilj da stvore održiviji grad usmeren na javni prevoz, ograniče širenje i poboljšaju kvalitet života – faktori koji zatim čine nekretnine u São Paulu primamljivijima.
• Značajni građevinski projekti: Privatni sektor odgovara na ove promene sa velikim građevinskim projektima širom São Paula:
  • U oblasti poslovnog prostora, pored pomenutih Esther Towers (94.000 m²) koji će biti jedan od najvećih poslovnih kompleksa nakon završetka, grade se i nove korporativne kule u regionima Faria Lima/Itaim, kao i u Brooklynu/Chucri Zaidan, gde se projekti poput kompleksta Parque da Cidade nastavljaju širiti. Mnogi od ovih projekata su mešovite namene i uključuju kancelarije, maloprodaju, a povremeno i stambene/hotelske sadržaje.
  • Na stambenoj strani, veliki projekti mešovite namene su u porastu. „Reserva Alphaville“ u Barueriju (zapadno od metroa) i „Parque Global“ na jugu su primeri planskih zajednica sa stambenim kulama, tržnim centrima i prostorima za rekreaciju. U centralnim oblastima, investitori poput Setina i Tegre pokreću višekulne projekte koji uključuju coworking prostore i maloprodaju u prizemlju, u skladu sa potrebama za stanovanjem, radom i razonodom na jednom mestu.
  • Postoji i rast u segmentu build-to-rent (multifamily) – relativno novom konceptu u Brazilu. Neke velike kompanije pretvaraju zemljište i zgrade u institucionalno vlasništvo kompleksa stanova za iznajmljivanje siila.com.br, što signalizira evoluciju modela stambenog tržišta. Ovo bi moglo povećati ponudu kvalitetnih stanova za iznajmljivanje i zadovoljiti potrebe mlade profesionalne populacije koja preferira zakup stanova u zgradama sa sadržajima.

Ukratko, infrastrukturni i razvojni projekti u São Paulu su i posledica i pokretač ekspanzije na tržištu nekretnina. Unapređenje saobraćaja i ambiciozne gradske politike (zoniranje za veću gustinu, inicijative za ozelenjavanje) otvaraju nove prilike širom grada. Kupci i investitori pažljivo prate gde će se graditi sledeća metro linija ili put, jer ti delovi obično doživljavaju natprosečan rast vrednosti nekretnina. Posvećenost grada modernizaciji infrastrukture (uz podršku saveznih i međunarodnih fondova u pojedinim slučajevima) obećava dugoročan rast, mada je za inkluzivni razvoj neophodno pažljivo planiranje.

Prilike i rizici za investiranje

Tržište nekretnina u São Paulu nudi bogat spektar investicionih prilika – od stanova za izdavanje sa visokim prinosima do premium poslovnog prostora i novih razvojnih zona – ali takođe nosi i izražene rizike na koje investitori treba da obrate pažnju.

Prilike:

• Stabilni prihodi od zakupa: Sa prosečnim prinosima od zakupa stanova u São Paulu od 5–6% globalpropertyguide.com, investitori mogu ostvarivati stabilne prihode. Ovi prinosi su atraktivni u poređenju sa drugim svetskim gradovima (gde su često ispod 4%) i predstavljaju zaštitu od inflacije. Velika potražnja za stanovima za najam (praznine ~3–5% thelatinvestor.com) omogućava vlasnicima da brzo pronađu zakupce, naročito u centralnim delovima grada ili blizu univerziteta. Rastuća mlada profesionalna populacija i studenti u São Paulu garantuju snažno tržište zakupa.
• Potencijal za aprecijaciju kapitala: Vrednosti nekretnina u Sao Paulu beleže postojan rast, a iako zrelo tržište znači da je rast umeren (srednje jednocifrene stope godišnje u najelitnijim oblastima globalpropertyguide.com), određeni segmenti imaju potencijal za izuzetno velike dobitke. Na primer, novi kvartovi povezani novom infrastrukturom (proširenja metroa, itd.) mogu doživeti povećanje cena nekretnina u narednim godinama. Rani investitori u četvrtima poput Perdizes (linija 6) ili duž planiranih linija javnog prevoza, mogli bi da imaju značajnu dobit kako se poboljšava povezanost thelatinvestor.com. Takođe, ulaganje u perspektivne oblasti sa planovima urbane revitalizacije (npr. obnova centra Sao Paula) može doneti visoke prinose kako se ove lokacije gentrifikuju.
• Luksuzni i prestižni segmenti: Luksuzno tržište u Sao Paulu beleži ekspanziju, što ukazuje na prilike za projekte visokog standarda ili „flipping“. Kvartovi kao što su Itaim Bibi, Jardim Europa, Vila Nova Conceição beleže rekordne cene u 2025. godini riotimesonline.com, ali potražnja među bogatim Brazilcima i međunarodnim kupcima i dalje ostaje velika. Projekti koji su prilagođeni ovom segmentu (npr. butik luksuzni stanovi, penthausi u Alto de Pinheiros sa panoramskim pogledom thelatinvestor.com) dobro se prodaju i to često po premium cenama. Investitori koji su uključeni u razvoj luksuznih objekata mogu ostvariti značajan profit, što potvrđuje rast od 34% u lansiranju luksuznih stanova tokom 2023. godine i nastavak snažnog trenda thelatinvestor.com.
• Komercijalna ulaganja i ulaganja u REIT: Oporavak tržišta poslovnog prostora otvara prilike u komercijalnim nekretninama. Kupovina vrhunskih poslovnih zgrada (ili udela u njima) dok su još uvek stope praznih prostora iznad nivoa pre pandemije može biti opklada na dalji oporavak – već sada rente rastu, a broj praznih prostora opada jll.com. Osim toga, brazilski Fondovi za ulaganje u nekretnine (FII) omogućavaju pojedincima da ulažu u diverzifikovane portfolije nekretnina (poslovni prostori, tržni centri, logistički magacini, itd.) uz određene poreske olakšice. Mnogi FII se trguju na berzi i isplaćuju prihod od rente. Prema važećim pravilima, pojedinačni investitori uživaju dividende iz FII bez poreza na prihod (ako fond ima 50+ investitora i ispunjava druge uslove) practiceguides.chambers.com. Ovo čini FII sličnim REIT fondovima i popularnim, relativno likvidnim načinom ulaganja u sektor nekretnina Sao Paula bez direktnog vlasništva nad nekretninom.
• Diverzifikacija portfolija i valutna igra: Strani investitori koji gledaju ka Sao Paulu mogu diverzifikovati portfolije geografski. Brazilski real (valuta) povremeno slabi, što može učiniti imovinu relativno jeftinom u USD ili EUR, sa potencijalnom valutnom dobiti ako real ojača. Neki međunarodni investitori su već aktivni, privučeni velikim brazilskim tržištem – Sao Paulo ostaje „atraktivna destinacija za strane investitore, naročito iz Evrope i Azije” thelatinvestor.com. Uz odgovarajuću proveru i istraživanje, strani kupci mogu ostvariti prednost koristeći lokalno tržišno znanje (često putem partnerstava ili lokalnih fondova). Propisi omogućavaju strancima da slobodno kupuju urbane nekretnine; potrebno je samo pribaviti brazilski poreski broj (CPF) za kupovinu nekretnine, sa bez većih ograničenja za sticanje urbanih nekretnina od strane nerezidenata globalpropertyguide.com.

Rizici:

• Visoke kamatne stope i troškovi finansiranja: Kamatne stope u Brazilu su trenutno veoma visoke (Selic 14,75% riotimesonline.com), što se prenosi na stope za hipotekarne kredite koje su često u srednjim dvocifrenim iznosima. Iako su neki izvori zabeležili da su hipotekarne stope pale na jednocifrene vrednosti 2024. godine thelatinvestor.com, ciklus stezanja ponovo ih je podigao do 2025. Skup kredit može umanjiti pristupačnost kupaca, posebno u segmentima srednje klase. ABECIP (udruženje hipotekarnih kreditora) prognozira pad stambenih kredita putem štedionica od 17% u 2025. godini riotimesonline.com zbog ovih troškova. Investitori koji se oslanjaju na zaduživanje suočiće se sa višim troškovima servisiranja duga, što može smanjiti profite. Ako visoke stope potraju, aktivnost na tržištu nekretnina može se ohladiti, a rast cena može usporiti. Ipak, mnogi očekuju da će stope početi da padaju ukoliko inflacija bude pod kontrolom; mnogo toga zavisi od poteza Centralne banke krajem 2025–2026.
• Ekonomska i politička neizvesnost: Iako su trenutne prognoze za rast BDP-a Brazila skromne, ali pozitivne (~2% u 2025. globalpropertyguide.com), svako usporavanje ili politička nestabilnost može uticati na tržište nekretnina. Na primer, ako bi brazilska ekonomija usporila više nego što se očekuje ili ušla u recesiju, potražnja za stanovima i poslovnim prostorom bi opala. Politički rizik je takođe faktor – promene u vladinim politikama nakon opštih izbora 2026. godine mogu uticati na regulativu razvoja, poreze ili pravila o stranim ulaganjima. Politika države i grada São Paulo (npr. izbori za gradonačelnika) može uticati na lokalne poreze na imovinu i urbanističke propise. Investitori treba da prate makroekonomske pokazatelje i signale politika, jer je Brazil imao cikluse ekspanzije i kriza.
• Pristupačnost i pregrevanje u određenim delovima: Brzi rast cena u pojedinim kvartovima izaziva zabrinutost zbog smanjene pristupačnosti i potencijalnih balon-efekata u tim zonama. Ako cene u ekskluzivnim delovima nastave da rastu mnogo brže od rasta prihoda, broj novih kupaca se smanjuje i ti tržišni segmenti mogu stagnirati. Već je primetan “urbani jaz u bogatstvu” riotimesonline.com – luksuzni kvartovi postaju sve ekskluzivniji, što je dobro za postojeće vlasnike, ali može dovesti do političkog pritiska (npr. veći porezi na imovinu ili kontrola razvoja) ili da dostignu plafon ako lokalno stanovništvo više ne može da priušti kupovinu. S druge strane, programi sa velikim brojem malih stanova (São Paulo je poslednjih godina doživeo trend lansiranja mikro-jedinica) mogu dovesti do prekomerne ponude u određenim segmentima. Rekordan broj novih projekata 2024–25. godine globalpropertyguide.com, ako ne bude praćen dovoljnom potražnjom, mogao bi srednjoročno dovesti do nakupljanja zaliha, što bi moglo uzrokovati korekcije cena ili davanje prodajnih olakšica.
• Regulatorne i poreske promene: Investitori moraju da se snađu u brazilskom poreskom i pravnom sistemu, koji može biti složen. Kupovina nekretnina podrazumeva porez na transakciju (~3% ITBI u São Paulu) i ukupne troškove oko 4–6% vrednosti taxsummaries.pwc.com thelatinvestor.com. Vlasništvo nad nekretninom podrazumeva godišnji porez IPTU na imovinu (koji u SP iznosi otprilike od 0,5% do 1,5% vrednosti, progresivno) angloinfo.com thelatinvestor.com. Prihod od izdavanja podleže oporezivanju (pojedinačni zakupodavci plaćaju porez na dohodak do 27,5%). Nedavno su vođene rasprave o poreskoj reformi; na primer, predlog iz 2025. inicijalno je predviđao oporezivanje prihoda od zakupa FII fondova (novi IBS/CBS porezi), ali nakon reakcije industrije vlada je signalizirala da će očuvati poreske olakšice za FII fondove practiceguides.chambers.com. Takve promene poreske politike mogu uticati na povraćaj investicije. Takođe, svaka ponovna uspostava kontrole cena zakupa (trenutno nije na snazi, ali je rizik u slučaju visoke inflacije) ili strožiji zakoni o odnosima zakupaca i zakupodavaca mogli bi promeniti prinos od izdavanja. Investitori bi trebalo da prate regulatorne promene, obavezno angažuju kvalitetnog pravnog savetnika i eventualno strukturiraju ulaganja (npr. putem brazilskih holding kompanija ili fondova) radi optimizacije poreske efikasnosti.
• Valutni rizik: Za strane investitore, brazilska valuta može biti nestabilna. Deprecijacija brazilskog reala može umanjiti prinos u USD/EUR na ulaganje u nekretnine (mada takođe čini početnu kupovinu jeftinijom). Ovo je mač sa dve oštrice – iako je real u poslednje vreme bio relativno stabilan, globalni tržišni pomaci ili domaći problemi mogu izazvati oscilacije.

Uzimajući u obzir ove faktore, tržište nekretnina u São Paulu ostaje potencijalno veoma isplativo, ali ne i bez rizika. Osnovni faktori grada – ogromna populacija, uloga finansijskog centra, deficit u stanovanju i poboljšavanje infrastrukture – pružaju snažnu osnovu za dugoročni rast. Ipak, kratkoročni ciklični rizici (kamate, ekonomske promene) i strukturni problemi (nejednakost, birokratija) moraju se uzeti u obzir. Promišljeni investitori usvajaju strategije kao što su fokusiranje na projekte povezane sa tranzitom, korišćenje lokalnih partnerstava ili diverzifikacija putem fondova za nekretnine kako bi ublažili deo tih rizika.

Prognoze i izgledi za 2026. i dalje

Gledajući unapred, stručne projekcije i ekonomski pokazatelji sugerišu da će tržište nekretnina u São Paulu nastaviti da raste 2026. i narednih godina, ali najverovatnije umerenim i održivim tempom umesto nekontrolisanog buma. Evo ključnih tačaka iz prognoza:

• Nastavak rasta cena: Analitičari predviđaju da će cene nekretnina u Brazilu generalno rasti po stopi od 6–10% godišnje do 2026. godine, sa varijacijama po regionima thelatinvestor.com. Za São Paulo konkretno – kao zrelo tržište – očekivanja su srednjeg jednocifrenog godišnjeg rasta cena u bliskoj budućnosti (možda u rasponu od 5–7%). Kompozitna prognoza navodi ~5% prosečnog godišnjeg rasta za 2025–2026. na nivou cele zemlje thelatinvestor.com. Ovo se pretpostavlja u odsustvu velikih šokova i podržano je stalnim nedostatkom stambenog prostora, rastom urbanog stanovništva i podrškom države za stanogradnju. Do 2030. godine, očekuje se rast brazilskog tržišta stambenih nekretnina po prosečnoj godišnjoj stopi od 5,4%, sa proširenjem sa ~$62,8 milijardi dolara u 2025. na ~$81,7 milijardi dolara u 2030. thelatinvestor.com. São Paulo, kao značajan deo ovog tržišta, trebalo bi da prati ovu stabilnu putanju rasta – možda nešto sporije ako kamatne stope to uspore, ili brže ako ekonomski rast iznenadi u pozitivnom smeru.
• Ključni pokretači: Nekoliko faktora će uticati na perspektive:
  • Putanja kamatnih stopa: Ključna pretpostavka je da će Selic stopa da se stabilizuje i eventualno opadne sa svog maksimuma. Ako se inflacija nastavi smirivati, mnogi očekuju smanjenje kamatnih stopa krajem 2025. i tokom 2026. godine, što bi oživelo hipotekarno kreditiranje i povećalo pristupačnost kupovine. Ovo bi bilo korisno za tržište nekretnina, potencijalno ubrzavajući prodaju i rast cena u 2026. Suprotno, ako visoke stope potraju duže, tržište bi moglo da se ohladi. Većina osnovnih prognoza uzima u obzir blažu monetarnu politiku do 2026. godine thelatinvestor.com.
  • Ekonomski rast: Predviđa se da će brazilska ekonomija u srednjem roku rasti umerenim tempom (~2% godišnje thelatinvestor.com). Pošto je São Paulo motor rasta, mogao bi da ostvari nešto bolje rezultate od proseka. Stabilan rast BDP-a i prihoda na ovom nivou podržava apsorpciju nekretnina, ali je i drži pod kontrolom – ne očekuje se dvocifreni rast sve dok ne dođe do neočekivanog buma. Nezaposlenost je u padu, a ako se taj trend nastavi, više domaćinstava će biti finansijski sposobno da kupi nekretninu.
  • Demografija i urbanizacija: São Paulo će nastaviti da privlači migrante i nova domaćinstva. Stanovništvo metropole i dalje raste (projekcija je oko 22,8 miliona do 2024. godine thelatinvestor.com i očekuje se dalji rast). Mladi koji traže stanovanje u kombinaciji sa nedostatkom ponude stambenih jedinica tokom proteklih decenija znači da će osnovna potražnja ostati visoka. Ovo podržava pozitivan dugoročan pogled – čak i ako kratkoročni ciklusi variraju, gradu je potrebno više stanova i poslovnog prostora za svoju rastuću i promjenjivu populaciju.
  • Vladina politika: Nastavak stambenih programa (MCMV ili njegovih budućih verzija) i svi novi podsticaji uticaće na pristupačan segment. Trenutno proširenje subvencija od strane administracije (kao što je uključivanje srednjih prihoda u MCMV po kamatnoj stopi od 10% riotimesonline.com) ukazuje da će podrška ostati. Takođe, veliki infrastrukturni projekti koji se završavaju u periodu 2025–2027 (metro linije, itd.) otvoriće nove zone za razvoj, kako je već pomenuto, što može uzrokovati lokalne talase rasta.
• Pregledi po segmentima:
  • Za stambeni sektor, očekuje se normalizacija ka stabilnom rastu. Nakon frenetičnog rasta u 2024–25. (sa rekordnim prodajama i lansiranjima), tržište bi moglo da se malo smiri. ABRAINC (udruženje investitora) i Secovi-SP bi mogli da predviđaju blago niži rast obima u 2026. godini, jednostavno zato što je 2025. postavila visok standard. Međutim, ukupni rast se nastavlja zbog neispunjene potražnje. Cene u São Paulu verovatno neće ponoviti velike skokove iz 2021–22; umesto toga, očekuje se umereniji rast u skladu sa inflacijom ili nekoliko poena iznad, što se smatra zdravim. Neki regioni (npr. gradovi na severoistoku kao što su Fortaleza, Salvador) mogu nastaviti da premaše São Paulo u procentualnom rastu thelatinvestor.com, ali će São Paulo i dalje beležiti pouzdanu aprecijaciju i ostati lider po obimu.
  • Za komercijalni/prostor za kancelarije, mnogi analitičari vide 2025. kao početak cikličnog oporavka. Do 2026, ako se ekonomski uslovi održe, slobodnih kancelarijskih prostora u São Paulu moglo bi da se smanji do procenta u niskim tinejdžerskim ciframa ili čak jednocifrenim u najkvalitenijim zonama, što bi izazvalo dalje povećanje kirija (iako sporijim tempom nakon početnog skoka). Ipak, nova ponuda kancelarija planirana za 2025–26. (projekti odloženi tokom pandemije sada se završavaju) može sprečiti da slobodnih prostora padne prebrzo nmrk.com. Pogledi na kancelarijski sektor su oprezno optimistični: poboljšanje fundamentalnih pokazatelja ali još uvek ne tržište naklonjeno vlasnicima do 2026, osim ako ne dođe do ubrzanja ekonomije. Za logistiku/industriju, postoji široka saglasnost – trendovi blizinske proizvodnje i e-trgovine mogli bi održati visoku popunjenost; neki predviđaju nastavak rasta kirija, ali umerenijim tempom kako bude rastao broj novih magacina.
  • Za maloprodaju/ugostiteljstvo, pod pretpostavkom da ne bude novih poremećaja nalik COVID-u, 2026. bi trebalo da bude period konsolidacije i rasta. Kirije u najprestižnijim maloprodajnim zonama mogle bi ponovo da rastu, a mogu se razmatrati i novi projekti tržnih centara kako se bude vraćalo poverenje potrošača.
• Rizici za prognozu: Analitičari ističu nekoliko faktora koji mogu ublažiti projekcije rasta. Glavni među njima su “trenutno visoka Selic stopa od 14,75% koja čini hipotekarne kredite skupim, moguće usporavanje privrede sa rastom BDP-a od svega ~2%, i ograničenja pristupačnosti jer cene nekretnina rastu brže od plata” thelatinvestor.com. Ovo bi delimično moglo ograničiti rast cena na tržištima kao što je São Paulo na donji deo predviđanja (npr. 5-6% umesto 9-10%). S druge strane, svaki znak bržeg pada inflacije ili snažnijih ekonomskih reformi mogao bi povećati poverenje, a time i tržište nekretnina.
• Dugoročna perspektiva: Do 2030. godine, očekuje se da će São Paulo i dalje ostati dominantno tržište nekretnina u najvećoj ekonomiji Latinske Amerike. Urbanistički analitičari predviđaju povećanu vertikalizaciju (više visokih zgrada), pametne gradske inicijative (usmerene na prevoz, zelene zgrade itd.) i dublje tržište kapitala za nekretnine (više instrumenata nalik REIT-u, više stranih institucionalnih investicija). Sazrevanje tržišta može dovesti do nižeg nominalnog rasta, ali veće stabilnosti. Može se očekivati da će se prinosi od iznajmljivanja postepeno smanjivati ako se kamatne stope normalizuju na nižem nivou – na primer, prinosi bi mogli da padnu sa oko 6% na 4–5% dugoročno, što je slično globalnim trendovima, što implicira da će vrednosti nekretnina rasti brže od renta u takvom scenariju.

Zaključno, prognoza za tržište nekretnina u São Paulu do 2026. godine i dalje je u velikoj meri pozitivna, sa naglaskom na stabilan rast umesto pućanja balona. Osnovni faktori grada (broj stanovnika, ekonomska uloga) podržavaju kontinuiranu potražnju, i iako je 2025. zabeležila izuzetno intenzivnu aktivnost, očekuje se blago hlađenje ka održivom širenju. Učesnici na tržištu treba da planiraju umereni rast vrednosti, obrate pažnju na makroekonomske faktore (posebno kamatne stope) i prepoznaju da će regionalne razlike i dalje postojati – na primer, severoistočni Brazil može nastaviti da beleži višu stopu rasta, dok će São Paulo i Rio beležiti više „umereno povećanje vrednosti“ sa visoke početne osnove thelatinvestor.com. Ipak, São Paulo će i dalje biti centar za investiranje u nekretnine, sa raznovrsnim prilikama kroz stambeni i komercijalni sektor.

Regulativa i porezi

Svi koji se bave nekretninama u São Paulu – bilo da kupuju dom, prodaju ili investiraju – treba da budu svesni državnih regulativa i poreza koji se primenjuju. Pravni okvir Brazila za nekretnine je dobro razvijen, ali može biti složen. Ispod je pregled ključnih regulatornih i poreskih aspekata:

• Porezi na prenos i transakciju nekretnina: Prilikom kupovine nekretnine, glavni porez je ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), opštinski porez na prenos. U gradu São Paulo, stopa ITBI je 3% od vrednosti nekretnine taxsummaries.pwc.com. Ovo obično plaća kupac prilikom registracije prodaje. Pored toga, postoje notarske i takse za registraciju, kao i često brokerska provizija (obično oko 6% koju plaća prodavac). Sve u svemu, transakcioni troškovi za kupca u São Paulu obično iznose oko 4–6% kupoprodajne cene kada se uračunaju porezi i takse thelatinvestor.com. Imajte u vidu da, ako se kupovina vrši kroz „share deal“ (sticanje kompanije koja poseduje nekretninu), mogu postojati načini za smanjenje poreza, ali vlasti pomno proučavaju takve strukture kako bi se osiguralo da imaju ekonomsku suštinu practiceguides.chambers.com.
• Porez na vlasništvo nekretnina (IPTU): Vlasnici nekretnina u São Paulu plaćaju godišnji IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), što je gradski porez na imovinu. IPTU se obračunava na procenjenu vrednost nekretnine i progresivan je. Za stambene nekretnine, stope se generalno kreću otprilike od 0,5% do oko 1,5% procenjene vrednosti godišnje, u zavisnosti od vrednosti i namene angloinfo.com thelatinvestor.com. Komercijalne nekretnine imaju nešto više stope (često do 1,5% ili malo više). Na primer, stan srednje vrednosti može godišnje imati ~1% svoje vrednosti u IPTU porezu. Grad periodično ažurira osnovicu vrednosti nekretnina; 2024. godine opština São Paulo odobrila je povećanje osnovice procene za IPTU do 10%, što znači da su neki vlasnici videli rast svojih poreskih računa siila.com.br. Postoje izuzeća i popusti za određene slučajeve (nekretnine male vrednosti, starije ili osobe sa invaliditetom koje poseduju jednu nekretninu, i sl.) en.clickpetroleoegas.com.br. Sve u svemu, IPTU je trošak vlasništva koji treba uračunati u prinos na investiciju.
• Porez na dohodak od zakupa: Ako izdajete nekretninu, prihod od zakupa podleže porezu na dohodak u Brazilu. Za pojedince zakupodavce koji su poreski rezidenti, prihod od zakupa se dodaje njihovim ostalim prihodima i oporezuje po progresivnim stopama (do 27,5%). Postoji mesečno zadržavanje (carnê-leão) za pojedince koji primaju zakup iznad određenog praga, što se zatim konsoliduje u godišnjoj poreskoj prijavi. Međutim, mnogi pojedinačni zakupodavci mogu odbiti fiktivnih 25% od zakupa kao troškove, a postoje i posebna izuzeća (npr. ako je zakupnina ispod niskog praga). Zakupodavci koji nisu rezidenti suočavaju se sa fiksnom stopom poreza od 15% na bruto zakupninu (ili 25% ako su rezidenti poreskog raja). Investitori ponekad strukturiraju vlasništvo nad nekretninom putem brazilske kompanije ili fonda radi optimizacije poreza. Jedan od popularnih instrumenata je FII (Fond za investiranje u nekretnine) kao što je pomenuto: ako pojedinac ulaže putem FII koji poseduje nekretnine, raspoređen prihod od zakupa može biti oslobođen poreza za njega, pod uslovom da su ispunjeni određeni uslovi (fond sa 100+ investitora, <10% u vlasništvu jednog investitora, itd.) practiceguides.chambers.com. Ovo čini FII veoma poreski efikasnim. Postoji i RET (Poseban poreski režim) za razvojne projekte putem SPE kompanije, gde se prihod izvođača radova oporezuje po povoljnoj zbirnoj stopi – što je relevantno za građevinare koji prodaju jedinice practiceguides.chambers.com.
• Porez na kapitalnu dobit: Prilikom prodaje nekretnine, fizička lica podležu porezu na kapitalnu dobit na ostvareni profit. Dobit se računa kao prodajna cena umanjena za nabavnu cenu (korektovanu za inflaciju do 1996. godine, plus dokumentovana ulaganja). Za rezidente Brazila, stopa poreza je progresivna: 15% na dobit do R$5 miliona; 17,5% na deo od R$5–10 miliona; 20% na deo od R$10–30 miliona; 22,5% na deo iznad R$30 miliona taxsummaries.pwc.com taxsummaries.pwc.com. Nerezidenti uglavnom plaćaju fiksnu stopu od 15% na ostvarenu dobit (25% ako prodavac živi u zemlji sa niskim porezom) brazilbeachhouse.com. Postoje važna izuzeća: Brazil odobrava potpuno oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit ako pojedinac proda svoju jedinu stambenu nekretninu za do R$440.000 i nije prodao drugu u poslednjih 5 godina. Drugo izuzeće: ako pojedinac proda stan i sredstva iskoristi za kupovinu druge stambene nekretnine u Brazilu u roku od 180 dana, dobitak može biti izuzet (ovo se može koristiti jednom svake nekoliko godina) auxadi.com. Ova pravila podstiču reinvestiranje u stambeni sektor. Takođe je važno napomenuti da prodaja preko korporativne strukture može izbeći neki porez (npr. prodaja akcija kompanije umesto same nekretnine omogućava izuzeće od ITBI, ali vlasti mogu to tretirati kao prodaju nekretnine ako je kompanija formirana samo radi vlasništva practiceguides.chambers.com). Pravilno poresko planiranje i lokalni pravni savet su od ključnog značaja za prodavce kako bi legalno minimizovali porez na kapitalnu dobit.
• Razmatranja za strane kupce/prodavce: Strancima je generalno dozvoljeno da ulažu u urbanu nekretninu u Brazilu, uključujući São Paulo. Nema ograničenja za strano vlasništvo nad stanovima, kućama ili poslovnim prostorima u gradu – nije potrebno biti rezident. Potreban je CPF (poreski identifikacioni broj), koji strani investitori mogu dobiti na globalpropertyguide.com. Sredstva moraju biti poslata putem zvaničnog bankarskog sistema (kako bi se registrovao strani kapital ako planirate kasnije repatrirati dobit). Jedina ograničenja uglavnom se odnose na ruralno zemljište i područja blizu državnih granica (što nije primenjivo unutar grada São Paula) globalpropertyguide.com. Kada stranci prodaju nekretninu i iznose novac, moraju platiti porez na kapitalnu dobit kao što je navedeno, a takođe treba voditi računa o kursnim razlikama i bilo kakvoj registraciji repatrijacije da bi se izbeglo dvostruko oporezivanje. Prihod od zakupa za nerezidente oporezuje se po odbitku, kao što je pomenuto. Preporučuje se strancima da rade sa advokatima i po mogućstvu drže nekretnine putem brazilske firme radi jednostavnosti, naročito ako obavljaju više transakcija.
• Regulatorno okruženje: Pravni sistem Brazila pruža snažnu zaštitu prava na vlasništvo i sprovodi ugovore (kao što su ugovori o zakupu). Zakon o stambenom zakupu (Savezni zakon 8.245/1991) daje vlasnicima pravo da godišnje prilagode zakupninu u skladu sa inflacijom i da povrate nekretninu na kraju ugovora ili u slučaju kršenja od strane zakupca. Iseljenje zbog neplaćanja može potrajati nekoliko meseci putem suda, ali je poslednjih godina postalo efikasnije. Poslovni zakupi su fleksibilniji i moguće je slobodno dogovoriti duže rokove practiceguides.chambers.com. U São Paulu je dozvoljen kratkoročni zakup (tipa Airbnb), mada skupštine stanara mogu regulisati ovu delatnost u svojim zgradama. Gradnja i razvoj su strogo regulisani gradskim prostornim i građevinskim propisima – potrebne su lokalne dozvole (alvará) i moraju se poštovati propisi o nameni, visini i gustini objekata, koji se stalno unapređuju (npr. Strateški master plan iz 2014. i revizije iz 2024). Postoje “Operações Urbanas” (zone urbanih operacija) u São Paulu gde investitori mogu plaćati takse za prekoračenje urbanističkih ograničenja uz finansiranje javnih radova. Investitori takođe doprinose putem Outorga Onerosa (naknada za dodatna prava gradnje), što je deo ukupnih troškova projekta. Oni koji planiraju razvoj bi trebalo pažljivo da prouče izmene urbanističkih propisa – kao što je pomenuto, poslednje promene idu u prilog visokoj gustini uz javni prevoz i u centru, dok su u nekim zonama (isključivo stambenim) propisi i dalje strogi.
• Porezi na vlasništvo preko preduzeća: Mnogi veći investitori koriste korporativne strukture (Ltda ili S/A kompanije, ili investicione fondove). Redovne kompanije plaćaju porez na dobit od zakupa i prodaje (~34% ukupno), ali često mogu odbiti troškove. U São Paulu postoji i porez na neizgrađeno urbano zemljište (kako bi se destimulisalo gomilanje zemljišta) – više stope IPTU se mogu primenjivati ako parcela nije izgrađena. Oni koji ulažu u zemljište radi razvoja, treba da budu svesni ovoga i planiraju rokove u skladu s tim.

U suštini, kupci treba da planiraju oko 5% troškova sticanja, godišnji porez na imovinu i poreze prilikom prodaje, i da obavezno ispoštuju brazilsku papirologiju (registracija transakcija u zvaničnom registru je ključna – neregistrovani prenosi nisu pravno validni). Vlada je do sada bila relativno naklonjena investitorima održavanjem poreskih olakšica za ulaganje u nekretnine (kao što su FII fondovi) i proširenjem programa stambenog finansiranja. Ipak, treba pratiti predložene poreske reforme – na primer, šira poreska reforma koja se razmatra mogla bi da objedini poreze na potrošnju (ISS, PIS/COFINS), što bi indirektno moglo uticati na troškove izgradnje ili usluge u nekretninama.

Praćenje informacija i angažovanje profesionalnog savetovanja pomoći će kupcima, prodavcima i investitorima da se snađu u regulatornom okruženju. Uprkos izvesnoj birokratiji, veliko tržište Brazila i pravne zaštite čine ga generalno bezbednim okruženjem za ulaganje u nekretnine, pod uslovom da se poštuju pravila i razumeju poreske posledice. Kao i uvek, temeljna provera konkretne nekretnine (provera vlasništva, tereta, dugovanja za zgradu itd.) u kartoriju (registru) je od suštinskog značaja – ali to već više ulazi u transakcione detalje nego u širu sliku tržišta, pa je dovoljno reći: regulatorni i poreski okvir, iako složen, je izvodljiv i uglavnom poznat lokalnim profesionalcima, a nastavlja da se razvija na načine koji podstiču investicije, ali i zadovoljavaju društvene potrebe.

Zaključak

Tržište nekretnina u São Paulu u 2025. godini izdvaja se po svojoj živosti i otpornosti. I stambeni i komercijalni sektor ne samo da su se oporavili od nedavnih ekonomskih izazova već dostižu nove visine – bilo da je reč o rekordnoj prodaji stanova, građevinskom bumu novih jedinica ili padu praznih kancelarija na najniži nivo u više godina. Cene rastu, ali u poređenju sa vrtoglavim tempom u nekim manjim brazilskim gradovima, rast São Paula je stabilan i održiv, što odražava njegovu zrelost. Ključni kvartovi grada oslikavaju mikrokosmos trendova: ultra-prestižne oblasti postavljaju referentne cene uz snažnu potražnju za luksuzom, četvrti sa tehnološkim fokusom i lokacije povezane s prevozom rastu, a gradske politike nastoje da šire razvoj ravnomernije i inkluzivnije kroz urbanu strukturu.

Gledajući ka 2026. i dalje, perspektive su oprezno optimistične. Prognoze ukazuju na nastavak rasta vrednosti nekretnina i zakupnina, podržanih strukturnim potrebama za stanovanjem i ekonomskom stabilnošću, mada verovatno u umerenijem tempu. Investitori mogu naći brojne prilike na ovom tržištu – od visokih prinosa na zakup i poboljšanja sektora kancelarija, do iskorišćavanja rasta vrednosti usled ulaganja u infrastrukturu – uz istovremenu navigaciju kroz rizike visokih troškova finansiranja i osiguravanje usklađenosti sa regulatornim okvirom Brazila. Uloga države ostaje ključna: dalja unapređenja infrastrukture i stambeni programi oblikovaće dalji tok tržišta, kao i eventualne promene poreske politike.

U poređenju sa prethodnim godinama, 2025. deluje kao vrhunac postpandemijskog oporavka i prelaz u novu fazu: užurbani rast se stabilizuje u normalizovaniju ekspanziju. Za kontekst, sredinom 2010-ih nekretnine u São Paulu stagniraju, kasne 2010-e i rani 2020-e donose novi zamah, a sada se sredina decenije 2020-ih fokusira na konsolidaciju na višem nivou aktivnosti i vrednosti. Sposobnost grada da i dalje privlači ljude i kompanije, da se prilagođava kroz nove projekte i urbanističko planiranje, garantuje da će nekretnine i dalje ostati snažan pokretač njegove ekonomije.

Ukratko, tržište nekretnina u São Paulu 2025. godine je robustno – karakterišu ga snažna potražnja, rastuće cene i zakupnine, kao i značajan razvoj – i nalazi se u poziciji da nastavi rast u narednim godinama. Investitori i učesnici na tržištu treba da nastupe sa informisanim strategijama, balansirajući dobre fundamentalne pokazatelje sa makroekonomskim promenljivama. Pejzaž je višeslojan: od luksuznih penthausa do inicijativa za pristupačno stanovanje, od blistavih novih poslovnih kula do revitalizovanih blokova centra grada. Ova raznolikost je snaga tržišta. Uz obazrivo upravljanje rizicima i kontinuirani fokus na održivi urbani razvoj, São Paulo će verovatno videti procvat svog sektora nekretnina, potvrđujući status jednog od vodećih tržišta nekretnina u Latinskoj Americi.

Izvori:

• Global Property Guide – Analiza tržišta Brazila 2025 (cene u São Paulu, prodaja, nove investicije, prihodi) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Secovi-SP & CBIC podaci preko Rio Times – Rast tržišta stanovanja i kamatne stope riotimesonline.com riotimesonline.com riotimesonline.com
• JLL São Paulo Office Outlook Q1 2025 – Trendovi praznih poslovnih prostora i zakupnina jll.com jll.com
• CBRE podaci preko Rio Times – Popunjenost kancelarija dostiže najviši nivo posle pandemije (pad nepopunjenosti, apsorpcija) riotimesonline.com riotimesonline.com
• Rio Times – Rekordne cene u elitnim kvartovima (Jardim Europa, Itaim Bibi) riotimesonline.com riotimesonline.com
• The Latinvestor – Trendovi na tržištu nekretnina u São Paulu 2025 (promene u zoniranju, uticaj prevoza, trendovi po kvartovima) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Tržišni podaci (zakupnine, prinosi, stope IPTU, itd.) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• The Latinvestor – Prognoza za nekretnine u Brazilu (projekcije za 2025–2030, pokretači rasta) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
• PwC Brazil Tax Summary – Porez na promet nekretnina (ITBI) u São Paulu taxsummaries.pwc.com
• Angloinfo vodič za iseljenike – Opseg poreza na imovinu IPTU u São Paulu angloinfo.com
• Chambers & Partners Vodič 2025 – Investicioni instrumenti i porez u sektoru nekretnina (izuzeće od poreza na FIIs) practiceguides.chambers.com
• Rio Times – Vladin program stambenog zbrinjavanja i podrška tržištu (proširenje MCMV u 2025. godini) riotimesonline.com
• Dodatni podaci iz godišnjih izveštaja grada/države São Paulo i tržišnih analiza, kao što je gore navedeno globalpropertyguide.com thelatinvestor.com.