Pregled tržišta: Trendovi i kretanja cijena u 2025.
Tržište nekretnina u Mumbaiju 2025. godine ostaje snažno, premda je početak 2025. donio umjerenje u prodaji stanova u odnosu na rekordne brojke iz 2024. ndtvprofit.com indiatoday.in. Cijene stambenih nekretnina su u porastu, posebno potaknute luksuznim segmentom, dok se očekuje da će smanjenje kamatnih stopa u 2025. poboljšati pristupačnost i oživjeti potražnju globalpropertyguide.com jll.com. Prema Reutersovoj anketi stručnjaka, prosječne cijene stanova u glavnim indijskim gradovima predviđa se da će porasti za oko 6,5% u 2025. i 7,5% u 2026., uglavnom potaknute potražnjom za vrhunskim stanovima globalpropertyguide.com. Mumbai – kao najskuplje stambeno tržište u Indiji – zabilježio je prosječne cijene u Regiji metropolitanskog područja Mumbaija (MMR) s rastom od ~18% na godišnjoj razini do četvrtog tromjesečja 2024. globalpropertyguide.com, a rast je nastavljen i u 2025., iako umjerenijim tempom. Najnoviji podaci pokazuju rast cijena stanova u vodećim gradovima od oko 11% na godišnjoj razini sredinom 2025., pri čemu je rast u Mumbaiju u skladu s tim trendom indiatoday.in.
Na komercijalnoj strani, uredski nekretninski sektor u Mumbaiju doživio je snažan oporavak početkom 2025. godine.
U Q1 2025 zabilježeno je 3,5 milijuna četvornih stopa uredskog prostora transakcija u Mumbaiju, što je porast od 24% na godišnjoj razini i novi kvartalni rekord cxotoday.com cxotoday.com.To je pridonijelo rekordnom zakupu ureda u cijeloj Indiji od 28,2 milijuna kvadratnih stopa u prvom tromjesečju, što ukazuje na snažno povjerenje zakupaca cxotoday.com.Kako potražnja nadmašuje novu ponudu, praznine uredskih prostora na najjačim tržištima su se smanjile na oko 14,3% (s oko 17% u 2021.), a najamnine su na uzlaznoj putanji cxotoday.com cxotoday.com.Mumbai ima najviše najamnine za urede u Indiji, oko ₹118/kvadratnom stopalu mjesečno (Q1 2025), a iako je rast najamnina bio skroman ~2% na godišnjoj razini (s obzirom da se već ranije oporavio), drugi gradovi poput Bengalurua i Hyderabada zabilježili su brži rast najamnina od 8–9% cxotoday.com cxotoday.com.Sveukupno, osjećaj na tržištu za 2025. ostaje pozitivan jer se očekuje da će smanjenje troškova financiranja (s obzirom na to da RBI smanjuje kamatne stope) i nove infrastrukturne investicije potaknuti aktivnosti na tržištu stambenih i komercijalnih nekretnina u Mumbaiju u narednim godinama indiatoday.in ndtvprofit.com.Industrijske prognoze čak predviđaju da će prodaja stambenih nekretnina na nacionalnoj razini dosegnuti nove vrhunce (~350.000 jedinica) u 2025., što bi značilo da će se i Mumbai oporaviti u drugoj polovici godine jll.com jll.com.Obujam prodaje odražava određeno smanjenje u odnosu na prošlogodišnji vrhunac: oko 62.890 stambenih jedinica prodano je u MMR-u u prvom polugodištu 2025., što je pad od 34% na godišnjoj razini u usporedbi s užurbanim tempom iz prvog polugodišta 2024. ndtvprofit.com. Ovaj pad djelomično je posljedica visokog baznog učinka (2024. je bila 13-godišnji rekord po prodaji u Mumbaiju globalpropertyguide.com) i činjenice da su kupci nakratko usvojili stav “pričekaj i promatraj” zbog visokih cijena i geopolitičkih neizvjesnosti početkom 2025. indiatoday.in. Međutim, potražnja za stanovima i dalje je temeljno snažna – broj registracija nekretnina u Mumbaiju dosegao je rekordnih 75.672 u prvom polugodištu 2025. (4% više nego u prvom polugodištu 2024.), što ukazuje na održani zamah transakcija (uključujući i preprodaju) unatoč manjem broju prodaja novih projekata ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Posebno je istaknuto da je prosječna vrijednost prodanih nekretnina u prvom polugodištu 2025. porasla na 1,60 milijuna ₹, što je najviše dosad, što odražava pomak prema luksuznijoj kupnji ndtvprofit.com. Doista, industrijska izvješća potvrđuju trend “premiumizacije”: gotovo polovica svih prodaja krajem 2024. i početkom 2025. odvijala se u premium segmentu (cijena >1 milijun ₹), koji je rastao oko 29% na godišnjoj razini, dok je prodaja u nižim cjenovnim razredima opadala globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ovaj trend je povisio omjer cijene i prihoda u Mumbaiju, što izaziva određenu zabrinutost oko priuštivosti, posebno za kupce iz srednje klase globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.
Prodaja i potražnja nekretnina: Stambeni sektor u Mumbaiju započeo je 2025. godinu nešto sporijim tempom u odnosu na rekordno visoke razine iz 2024. U drugom tromjesečju 2025., prodaja stanova u MMR-u (Metropolitanska regija Mumbaija) bila je otprilike 25% niža u odnosu na godinu ranije jer su se kupci suočavali s povišenim cijenama indiatoday.in indiatoday.in. Posebno su segmenti povoljnog i srednjeg cjenovnog razreda doživjeli pad potražnje – povoljno stanovanje (ispod 40 lakh ₹) činilo je samo 12% novih lansiranja u drugom tromjesečju jer su se developeri fokusirali na premium projekte indiatoday.in. Ipak, pad prodaje se smatra privremenom pauzom, a ne padom: kvartalna prodaja zapravo je porasla za 3% u drugom tromjesečju u odnosu na prvo tromjesečje 2025. indiatoday.in, a analitičari očekuju povećanje kupnji u drugoj polovici 2025. potaknuto boljim raspoloženjem, umjerenijim rastom cijena i nižim kamatama na stambene kredite indiatoday.in indiatoday.in. Zapravo, nedavne smanjenja kamatnih stopa RBI-a od 50 baznih bodova, uz stabilne cijene od strane developera, trebala bi poboljšati priuštivost kupnje stanova u Mumbaiju na najbolje razine od 2021. ndtvprofit.com jll.com. JLL-ov Indeks priuštivosti kupnje nekretnina predviđa da će Mumbai dosegnuti “gotovo optimalnu” priuštivost do kraja 2025., jer će rast prihoda i jeftiniji krediti biti usklađeni sa samo umjerenim povećanjem cijena jll.com jll.com.
Kretanja cijena: Vrijednosti stambenih nekretnina u Mumbaiju stalno rastu u svim segmentima. Nakon nekoliko godina stagnacije sredinom 2010-ih, razdoblje nakon 2020. bilježi porast cijena, osobito u gornjem segmentu. U osam najvećih gradova, Mumbai (MMR) ima najviše prosječne cijene stanova – oko 12.600 ₹ po kvadratnom metru u četvrtom kvartalu 2024. – i zabilježio je oko 18% godišnjeg rasta cijena, čime nadmašuje većinu drugih metropola globalpropertyguide.com. Čak i sredinom 2025., rast cijena u Mumbaiju ostaje pozitivan: prosječne cijene kuća u većim gradovima veće su oko 11% na godišnjoj razini (Q2 2025.), a iako je porast Mumbaija nešto manji od 27% rasta u Delhi NCR-u, u skladu je s drugim ključnim tržištima (Bengaluru +12%, Hyderabad +11%) indiatoday.in. Postoje znakovi umjerenja cijena kvartal na kvartal – cijene u Q2 bile su u prosjeku samo oko 1% više nego u Q1 indiatoday.in – što ukazuje da su developeri oprezni s daljnjim povećanjima cijena zbog praga pristupačnosti. Luksuzne i visokokvalitetne nekretnine i dalje predvode rast cijena. Nasuprot tome, developeri u pristupačnom segmentu uglavnom su zadržali cijene stabilnima (ili davali popuste) kako bi potaknuli prodaju. Rezultat je jasan nesrazmjer ponude i potražnje: gotovo 46% novih nekretnina u Q2 2025. činile su luksuzne (više od 1,5 cr) jedinice, dok se najveći dio neispunjene potražnje odnosi na srednje i pristupačne stanove indiatoday.in. Ova neravnoteža je izbacila iz igre brojne kupce sa srednjim prihodima i predstavlja zabrinjavajuće područje za ravnotežu na tržištu indiatoday.in.
Učinkovitost mikro-tržišta: Unutar Mumbaija, kretanja cijena razlikuju se po mikro-tržištima. Općenito, južni Mumbai (South Bombay) ima najviše kapitalne vrijednosti – luksuzne četvrti poput Malabar Hill, Cuffe Parade i Worli redovito bilježe cijene iznad ₹40.000–₹60.000 po m² za vrhunske nekretnine 99acres.com. Ove etablirane enklave doživjele su obnovljenu potražnju za luksuzom u razdoblju 2022.–2024., a vrijednosti su dodatno porasle u 2025. zahvaljujući ograničenoj ponudi i interesu kupaca s iznimno velikim bogatstvom. Središnji Mumbai (Worli, Lower Parel, Dadar) – nekoć dominantan po projektima obnove zemljišta starih tvornica – i dalje je luksuzno središte s brojnim novim neboderima; ovdje su cijene nešto niže nego u elitnim područjima južnog Mumbaija, ali su ojačale s napretkom infrastrukture i povezivanja. Zapadna predgrađa pokazuju mješovite trendove: Bandra-Khar-Santacruz (Zapadna “prime” predgrađa) i dalje su iznimno skupa (više od 35.000 ₹ po m² na brojnim lokacijama), potaknuta potražnjom korporacija, slavnih i iseljenika. Perifernija zapadna predgrađa poput Andheri do Borivali imaju umjerenije cijene (u rasponu od otprilike 15.000 do 25.000 ₹ po m², ovisno o mikrolokaciji), a u tim su područjima posljednjih godina zabilježeni brojni novi projekti. Posebno, zapadna predgrađa uz nove metro linije (npr. oko Andheri East, Oshiwara, Kandivali) zabilježila su rast cijena jer su metro linije 2A/7 postale operativne, skraćujući vrijeme putovanja. U istočnim predgrađima (Chembur, Powai, Mulund, itd.), cijene stanova su relativno niže (često ₹12.000–₹18.000 po m² za projekte srednjeg segmenta). Ta istočna mikro-tržišta, povijesno industrijska, imaju koristi od nove infrastrukture poput Eastern Freeway autoceste i metro linije 4 u izgradnji. Primjerice, potražnja za najmom u Chemburu raste, a cijene umjereno rastu (~4% iz tromjesečja u tromjesečje početkom 2024.) s poboljšanjem povezanosti sa središnjim i južnim Mumbaijem hindustantimes.com hindustantimes.com.
Izvan gradskih granica, periferija Regije metropolisa Mumbai (MMR) postala je važan ventil za potražnju. Thane i Navi Mumbai su istaknuta tržišta: Thane, grad odmah pokraj Mumbaija, nudi velik broj novih stambenih jedinica po cijenama znatno nižim od Mumbaija (₹8.000–₹15.000 po četvornom metru u mnogim projektima). Navi Mumbai, planirani satelitski grad, također nudi moderno stanovanje po cijenama manjim od 50% cijena u Mumbaiju, s prosječnom rentom i cijenama otprilike upola manjima od Mumbai na bazi po četvornom metru hindustantimes.com. Ova područja postala su magneti za kupce iz srednje klase. U prvoj polovici 2025., više od polovice prodaje stanova u MMR-u zabilježeno je u Navi Mumbaiju, Thaneu i okolnim naseljima, jer kupci traže pristupačnost, a investitori pokreću projekte u tim regijama. Međutim, čak i ova tržišta bilježe pad volumena prodaje u prvoj polovici 2025., što odražava općenito usporavanje i visoke kamatne stope na početku godine ndtvprofit.com. U budućnosti, novi međunarodni aerodrom u Navi Mumbaiju i poboljšana cestovna/željeznička povezanost očekuje se da će značajno potaknuti potražnju za nekretninama u Navi Mumbaiju, Panvelu, Ulweu i okolnim punktovima (vidi odjeljak o infrastrukturi).
Tržište najma i prinosi (stambeni): Stambeno tržište najma u Mumbaiju izrazito je snažno nakon pandemije, s najamninama koje su porasle za 20–30% tijekom posljednjih nekoliko godina u mnogim područjima zbog povratka na uredska radna mjesta i urbanih migracijskih trendova hindustantimes.com hindustantimes.com. Ovo je povećalo prinose od najma s povijesno niskih razina. Prema Anarocku, bruto prinos od stambenog najma u Mumbaiju u prosjeku je iznosio ~4,15% u Q1 2024., u odnosu na oko 3,5% u 2019. hindustantimes.com hindustantimes.com. Iako je to i dalje nisko prema svjetskim standardima (i odražava visoke vrijednosti nekretnina u Mumbaiju), predstavlja značajno poboljšanje. Za usporedbu, ukupni dugoročni prinos u Mumbaiju (aprecijacija cijene + najam) iznosio je oko 6,7% godišnje u posljednjem desetljeću indiatoday.in. Prinosi variraju ovisno o lokalitetu: najluksuznije četvrti (Južni Mumbai, Bandra) imaju prinose na donjem dijelu raspona (~2-3%) zbog vrlo visokih cijena, dok periferne četvrti i Navi Mumbai mogu ostvariti nešto veće prinose (4-5%) jer su cijene nekretnina tamo niže u odnosu na najamninu hindustantimes.com blog.letsrentz.com. Za usporedbu, drugi indijski gradovi poput Bengalurua trenutno nude stambene prinose do ~4,5% hindustantimes.com. Nedavni rast najamnina pogodovao je ulagačima/vlasnicima stanova u Mumbaiju, ali je unajmljivanje stanova učinio skupljim za najmoprimce. Analitičari napominju da bi, ako cijene nekretnina nastave rasti brže od najamnina, prinosi mogli ponovno pasti; ali ako smanjenje kamatnih stopa potakne novi val krajnje kupovine, to bi moglo smanjiti pritisak na najamnine krajem 2025. godine.
Ponuda i zalihe: Developeri u Mumbaiju pažljivo kalibriraju ponudu. Nove lansirane nekretnine u MMR-u pale su za otprilike 36% na godišnjoj razini u drugom tromjesečju 2025. (na oko 28.000 jedinica) jer su se graditelji suzdržali uoči sporije prodaje indiatoday.in indiatoday.in. Mnogi developeri sada su fokusirani na dovršavanje postojećih projekata i čišćenje zaliha, umjesto na agresivno lansiranje novih indiatoday.in. Kao rezultat, neprodana zaliha nekretnina u Mumbaiju postupno opada. Na kraju drugog tromjesečja 2025., zaliha neprodanih stanova u sedam najvećih gradova iznosila je oko 5,62 lakh jedinica (pad od 3% na godišnjoj razini) indiatoday.in. U MMR-u, zaliha je ostala otprilike stabilna, što ukazuje da prodaja drži korak s umjerenim novim dodacima. Preostala zaliha (mjeseci neprodanih stanova) u Mumbaiju je na zdravoj razini zahvaljujući snažnoj prodaji u razdoblju 2022.–24. Značajno je da se premium/luksuzna zaliha apsorbira brže od pristupačne – što odražava bifurkiranu potražnju. Zabrinjavajući trend na strani ponude je što lansiranja pristupačnih stanova opadaju (samo 12% novih jedinica u drugom tromjesečju bilo je u segmentu ispod 40 lakh ₹ indiatoday.in), što bi moglo dovesti do nedostatka u tom segmentu ako se ne poduzmu mjere. Razvojni plan 2034 (obrađen kasnije) ima za cilj ublažiti ograničenja ponude otključavanjem nove zemlje i dopuštanjem većeg FSI-a, što bi u idućim godinama moglo značajno povećati ponudu stanova u Mumbaiju, ako se učinkovito provede.
Trendovi poslovnih nekretnina u 2025.
Potražnja za uredskim prostorom: Komercijalno nekretninsko tržište Mumbaija – posebno uredski segment – bilježi snažan oporavak i širenje. U 2025. godini, aktivnost najma ureda u gradu je blizu povijesnih maksimuma. Samo u prvom tromjesečju 2025., Mumbai je zabilježio 3,5 milijuna četvornih stopa uredskih transakcija, što je ~24% više u odnosu na prvo tromjesečje 2024. godine i novi rekord po kvartalnoj apsorpciji cxotoday.com cxotoday.com. Time je Mumbai postao jedan od najvećih doprinositelja ukupnom najmu ureda u Indiji (koji je u Q1 dosegao 28,2 milijuna četvornih stopa, najviše ikada) cxotoday.com. Bangalore je predvodio zemlju po potražnji za uredima u Q1 (12,7 milijuna četvornih stopa, 45% udjela) dok su tehnološke tvrtke i Global Capability Centri (GCC) snažno širili poslovanje cxotoday.com. Udio Mumbaija, iako manji, značajan je i podržan od strane operatora fleksibilnih prostora te oporavka BFSI sektora i velikih korporacija. Prema Knight Franku, Global Capability Centri i IT tvrtke zajedno su činile veliki dio najmova ureda u Mumbaiju u Q1, uz pružatelje fleksibilnih radnih prostora cxotoday.com cxotoday.com. Ključno je i to što je prednajam bio visok – mnoge tvrtke su već osigurale prostor u nadolazećim projektima, što pokazuje povjerenje u buduće širenje poslovanja cxotoday.com.
Najamnine i mikro-tržišta (Uredi): Mumbai ostaje najskuplje uredsko tržište u Indiji, s prosječnim najmom prvoklasnih uredskih prostora oko ₹100–₹120 po kvadratnom metru mjesečno u Q1–Q2 2025. cxotoday.com cxotoday.com.
Za usporedbu, najamnine za urede u Mumbaiju su u prosjeku ~25% više nego u Bengaluruu (₹93.6) ili Delhi-NCR-u (₹91.7) cxotoday.com.Unutar Mumbaija, Bandra–Kurla Complex (BKC) ima najviše najamnine – vrhunski uredi u BKC-u kreću se oko ₹300–₹400+ po kvadratnom metru mjesečno (za najekskluzivnije nekretnine), što ga čini preferiranim središtem za financijske institucije i korporacije.Nariman Point i Fort (tradicionalna središnja poslovna četvrt u južnom Mumbaiju) imali su stagnirajuće najamnine tijekom 2010-ih, ali sada doživljavaju preporod.Najamnine za urede u Nariman Pointu porasle su za oko 52% od 2018. do sredine 2024., s približno ₹375 na ₹569 po kvadratnom metru mjesečno hindustantimes.com hindustantimes.com.Ovaj preporod pripisuje se infrastrukturnim projektima koji poboljšavaju povezanost sa južnim Mumbaijem te povratku poduzeća u kvalitetne urede u starom poslovnom središtu.Nedavno izvješće čak predviđa da bi najamnine na vrhuncu u Nariman Pointu mogle potencijalno porasti do ₹1,091 do 2030. ako se trendovi nastave hindustantimes.com hindustantimes.com.Za sada, BKC još uvijek ima više apsolutne najamnine (njegov rast bio je oko 20% od 2018.), ali stopa rasta najamnina u Nariman Pointu posljednjih je godina nadmašila onu u BKC-u hindustantimes.com hindustantimes.com.Ostale ključne poslovne četvrti uključuju Lower Parel/Worli (cijene ~₹180–₹250 po kvadratnom metru/mjesec za Grade A), Andheri-Kurla/JB Nagar u zapadnim predgrađima (₹120–₹150 po kvadratnom metru), Powai/Vikhroli u središnjim predgrađima (oko ₹100+ po kvadratnom metru) i čvorove Navi Mumbaija poput Vashija i Airolija (povoljnije cijene, ₹70–₹90 po kvadratnom metru).Trend najmašina ureda u Mumbaiju je uzlazni: od 1. kvartala 2025. godine, svi veći indijski gradovi zabilježili su godišnji rast najamnina, a Mumbai je zabilježio 2% godišnjeg rasta prosječne najamnine (uz nepromijenjene najamnine tijekom posljednjih 6 mjeseci, što ukazuje na plato u nekim mikro-tržištima) cxotoday.com cxotoday.com.Vlasnici nekretnina u najboljim područjima su optimistični zbog nestašice ponude; međutim, bilo kakvo pretjerano povećanje najamnina moglo bi potaknuti zakupce da se presele u periferna područja ili u tehnološke parkove Navi Mumbai/Thane gdje su najamnine niže.Ponuda uredskih prostora i nepopunjenost: Dovršetak novih uredskih prostora u Mumbaiju posljednjih godina nije pratio potražnju. U prvom tromjesečju 2025. godine dovršeno je samo 0,5 milijuna četvornih stopa novih uredskih prostora u Mumbaiju, dok je upijanje bilo sedam puta veće cxotoday.com. Ova dinamika zakašnjele ponude od 2021. godine dovela je do smanjenja gradske nepopunjenosti uredskih prostora s otprilike 17% prije nekoliko godina na oko 14,3% početkom 2025., što se smatra zdravom ravnotežom cxotoday.com. Premium Grade-A zgrade na glavnim lokacijama sada uživaju jednoznamenkastu nepopunjenost. Nedostatak ponude u određenim mikro-tržištima dao je snagom pregovaranja vlasnicima, što je rezultiralo 11 uzastopnih tromjesečja stabilnih ili rastućih najamnina za urede u cijeloj Indiji do prvog tromjesečja 2025. cxotoday.com. U Mumbaiju je u izgradnji nekoliko velikih uredskih projekata (posebno u BKC okolici, Lower Parelu, Worli i predgrađima), koji će dodati inventar tijekom 2025.–26. Južni Mumbai također je predviđen za obnovu ponude – Knight Frank studija predviđa 4–6 milijuna četvornih stopa novih uredskih prostora mješovite namjene u južnom Mumbaiju tijekom sljedećih 6–8 godina, kroz obnovu starih zgrada i zemljišta pomorske uprave hindustantimes.com. Ovaj val uključuje projekte na prenamijenjenom ili rekultiviranom zemljištu (npr. Eastern Waterfront razvoj i MMRDA-ina zemljišta metro depova na Mumbai Centralu), koji će modernizirati gradski uredski fond.
Maloprodaja i ostalo komercijalno: Pitanje se prvenstveno odnosi na stambenu i komercijalnu imovinu, a iako su ureda dominantna u komercijalnom sektoru nekretnina u Mumbaiju, kratak osvrt na maloprodaju: Tržište maloprodajnih nekretnina u Mumbaiju oporavilo se nakon Covida, a trgovački centri u predgrađima kao što su Phoenix Market City Kurla, Oberoi Mall Goregaon, itd. bilježe gotovo potpunu popunjenost i rast zakupnina za maloprodaju u 2025. Maloprodaja u prizemlju u vrhunskim lokacijama (Linking Road, Colaba Causeway, itd.) i dalje je izuzetno skupa zbog ograničene ponude. Prihodi od zakupa za komercijalne nekretnine znatno su viši nego za stambene – obično ~7% do 9% za vrhunske urede i još viši (10%+) za industrijske/skladišne prostore ajmera.com. Ova razlika (u odnosu na ~3–4% stambenih prinosa) potiče interes investitora prema komercijalnim nekretninama i REIT-ovima radi stabilnog prihoda. Mumbai već ima najveće portfelje uredskih prostora uvrštenih u REIT-ove u Indiji (kao što su Nexus Select, Mindspace REIT s portfeljom u regiji Mumbai). Trendovi zakupaca u 2025. pokazuju migraciju prema kvaliteti: zakupci favoriziraju dobro održavane, sadržajima bogate uredske parkove (uključujući u Navi Mumbaiju i Thaneu) radi konsolidacije, što ide u prilog organiziranim komercijalnim developerima.
Općenito, komercijalna perspektiva nekretnina u Mumbaiju za narednih nekoliko godina je pozitivna, potaknuta gospodarskim rastom i statusom grada kao financijskog središta. Glavni izazovi su ograničenja infrastrukture i visoki troškovi zakupa, ali tekući projekti (proširenje metroa, nove ceste) očekuje se da će ublažiti prvu prepreku. Ravnoteža ponude i potražnje trenutačno je pod kontrolom; developeri će vjerojatno pokrenuti nove projekte ureda s obzirom na snažnu apsorpciju, ali moraju paziti da ne pređu granicu ponude za nekoliko godina kad se završi više projekata.
Ključni mikromarketi i lokaliteti u Mumbaiju
Tržište nekretnina u Mumbaiju je vrlo lokalizirano – svaki mikromarket ima svoje specifične karakteristike, raspon cijena i pokretače rasta. U nastavku je pregled ključnih mikromarketa/lokaliteta unutar grada i metropolitanske regije:
- Južni Mumbai (Gradski otok – Colaba do Dadar): Južni Mumbai (SoBo) je tradicionalno elitno područje, dom znamenitosti poput Nariman Pointa, Marine Drivea, Malabar Hilla i Worlija. Ima najviše cijene nekretnina u Mumbaiju, često ₹40,000 – ₹70,000 po kvadratnom metru za luksuzne rezidencije 99acres.com, zahvaljujući ograničenoj ponudi i statusu elite s tradicijom. Stambeni fond Južnog Mumbaija sastoji se od starih zgrada (mnoge su u obnovi) i suvremenih luksuznih tornjeva (posebno u Worliju i Prabhadevi). Potražnja dolazi od obitelji s tradicijom bogatstva i korporativnih čelnika. Iako prodajni volumeni ovdje čine mali dio ukupnog tržišta Mumbaija, visokovrijedne transakcije u SoB-u ostaju snažne – prvo polugodište 2025. bilježilo je porast prodaje stanova vrijednosti preko 10 milijuna kuna širom grada, od kojih je mnogo u Južnom/Središnjem Mumbaiju ndtvprofit.com. Poticaji infrastrukturi: Obalna cesta i podzemna metro linija 3 (Colaba-Bandra-SEEPZ) trebali bi značajno unaprijediti povezanost Južnog Mumbaija. To već potiče novi interes – primjerice, očekuje se da će Nariman Point i Cuffe Parade (na južnom vrhu grada) imati koristi od Colaba-SEEPZ metroa (otvara se 2025.), koji ih izravno povezuje s BKC-om i zračnom lukom ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kao rezultat toga, komercijalna i stambena atraktivnost Južnog Mumbaija raste nakon zatišja, a konzultanti predviđaju “renesansu” poslovne četvrti i luksuznog stanovanja nakon što ovi projekti postanu operativni hindustantimes.com hindustantimes.com. Ipak, u SoB-u i dalje postoje izazovi: gužva, stara infrastruktura i vrlo visoki troškovi ulaska za kupce.
- Bandra i okolna zapadna predgrađa: Bandra (posebno Bandra West) često se naziva “kraljicom predgrađa” i poznata je po rezidencijama Bollywood slavnih, luksuznim restoranima i vilama s pogledom na more. Cijene nekretnina u Bandra West i obližnjim Khar/Juhu konkuriraju Južnom Mumbaiju – često ₹30,000–₹50,000 po kvadratnom metru za premium stanove 99acres.com. Poslovna četvrt Bandra-Kurla Complex (BKC) uz Bandra East također povećava vrijednost; mnogi visoki rukovoditelji traže domove u Bandri/Kalini zbog blizine BKC-a. Tržište nekretnina u Bandri uglavnom se bazira na preprodaji i obnovi (ostalo je malo velikih zemljišta), a potražnja stalno premašuje ponudu. Krećući se prema sjeveru, Andheri (zapad i istok) predstavlja važno stambeno-poslovno čvorište u zapadnim predgrađima. Andheri West je popularno područje srednje do više klase (cijene ₹20k–₹30k po kvadratu), dok Andheri East/Marol ima mnogo ureda i pristupačnije stanove. Dalje prema sjeveru, predgrađa poput Goregaon, Malad, Kandivali, Borivali nude raznoliku ponudu stanovanja – od stanova za srednju klasu (~₹12k–₹18k po kvadratu) do premium projekata – te su u posljednjem desetljeću zabilježila značajnu novu ponudu, često u velikim kompleksima s brojnim sadržajima. Zapadni pojas predgrađa ima koristi od zapadne željezničke linije i novih metro linija 2A i 7 koje idu uzduž osi predgrađa, značajno poboljšavajući povezivanje istoka-zapada. Primjerice, nedavno otvaranje Dahisar–Andheri metroa povećalo je potražnju za stanovima u područjima kao što su Oshiwara, Kandivali i Dahisar, smanjujući vrijeme putovanja do poslovnih centara ndtvprofit.com. Gledajući unaprijed, predloženo produženje obalne ceste do Bandre i Versove (faza 2) dodatno će poboljšati sjever-jug cestovnu povezanost na zapadu. Pogled na mikromarkete: Zapadna predgrađa ostaju glavni pokretač obujma prodaje stanova u Mumbaiju – čine velik udio prodaje u srednjem segmentu. Povrat od najma ovdje je nešto iznad prosjeka grada (~3-4%), posebno u područjima s visokom potražnjom za najmom poput Andheri (zbog ureda) i Powaija (malo više u unutrašnjosti, ali planski izgrađeno naselje s dobrim najamninama) blog.letsrentz.com hindustantimes.com. Ključna područja rasta na zapadu uključuju Oshiwara District Centre (ODC) u Goregaonu, Mira Road/Bhayandar (izvan granica grada Mumbaija, s prednošću novog metroa u izgradnji) i Dahisar (gdje poboljšana povezanost potiče razvoj pristupačnih domova).
- Istočna predgrađa i središnji Mumbai: Istočni koridor Mumbaija (koji se proteže od Siona i Chembura preko Kurle, Bhandupa, Mulunda) povijesno je bio više industrijski i podcijenjen u odnosu na zapad, ali sada brzo raste. Chembur i Wadala su dvije istočne lokacije koje prolaze kroz transformaciju: Istočna autocesta (2014.) skratila je vrijeme putovanja do južnog Mumbaija, a nadolazeće Metro linija 2B i linija 4 još više integriraju ova područja. Investitori su pokrenuli mnoge stambene projekte u Chemburu, Wadali i obližnjoj Kurli ciljajući srednje i više-srednje kupce koji si više ne mogu priuštiti Bandru/Powai. Kao rezultat toga, najamnine i cijene u Chemburu bilježe stalan rast – npr. prosječne najamnine su porasle 4% u jednom tromjesečju 2024., što odražava veliku potražnju hindustantimes.com hindustantimes.com. Powai (iako tehnički u središnjoj zoni) važan je stambeno/poslovni čvor – planirano naselje oko jezera, dom mnogih IT/financijskih tvrtki i mlade profesionalne populacije. Cijene nekretnina u Powaiju (₹20k+ po m²) i najamnine su prilično visoke zbog te potražnje. Dalje prema sjeveru, Mulund postaje omiljena lokacija zbog relativno nižih cijena (₹12k–₹15k/m²) i novih trgovačkih centara/infrastrukture; dionica Mulund-Thane ima korist od spoja Centralne željeznice i nadolazeće metro linije 4, te blizine tržišta rada u Thaneu. Središnji Mumbai (Wadala, Sion, Matunga): Wadala se razvija kao poslovna četvrt s planiranim Wadala Trans-Harbour željezničkim terminalom i metro povezanošću, što je dovelo do naglog rasta visokih stambenih projekata u tom dijelu. Monorail linija (Jacob Circle–Wadala) također prolazi kroz ovu zonu (iako je kapaciteta ograničenog), a Wadali velika zemljišta (nekad solane) koriste se za novu gradnju. Općenito, istočna/središnja mikromarketa su na pragu značajnog rasta jer se povezanost izjednačava sa zapadnom stranom. Ova područja također se pojavljuju na popisima “vrućih investicijskih lokacija” zbog relativno pristupačne ulazne cijene i budućeg potencijala za rast.
- Navi Mumbai: Navi Mumbai je planirani grad preko zaljeva, razvijen kako bi se smanjila prenapučenost Mumbaija. Sastoji se od dijelova kao što su Vashi, Nerul, CBD Belapur, Kharghar, Ulwe, Panvel, među ostalima. Tržište nekretnina u Navi Mumbaiju karakteriziraju organiziran raspored, bolja infrastruktura (šire ceste, planirani otvoreni prostori) i manja gustoća u odnosu na Mumbai. Cijene nekretnina ovdje su znatno niže – primjerice, cijene prvoklasnih stambenih nekretnina u Vashiju ili Nerulu mogu biti ₹10k–₹15k po m², a periferniji dijelovi poput Ulwea su u srednjem jednoznamenkastom iznosu (iako brzo rastu u iščekivanju nove infrastrukture). Ključni pokretači: Najveći preokret donosi Navi Mumbai International Airport (NMIA) koji je u izgradnji u Ulweu/Panvelu. Otvorenje prve faze predviđeno je za 2025.–26. godinu, a ovaj aerodrom je izazvao grozničavu aktivnost na tržištu nekretnina. Naselja Ulwe, Panvel, Karanjade i Chirle u blizini lokacije aerodroma očekuje se da će značajno vrijednosno porasti zbog poboljšane povezanosti i razvoja komercijalnih područja ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Osim toga, Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL) – 22 km duga autocesta s mostom između Sewrija (južni Mumbai) i Nhava Sheve (blizu Ulwea) – je pri završetku gradnje. Ovo će povezati Navi Mumbai sa južnim/središnjim Mumbaijem za manje od 30 minuta, što je radikalno poboljšanje u odnosu na sadašnju vožnju dulju od 1,5 sat. Kako ističu stručnjaci, ovakvi „veliki infrastrukturni projekti” otvaraju nova mikrotržišta: područja Navi Mumbaija koja su prije bila udaljena sada postaju isplativa za putnike ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Ustrojeni dijelovi Navi Mumbaija kao što su CBD Belapur, Seawoods, Kharghar i Taloja već imaju dobru infrastrukturu, a dodatno će profitirati i od aerodroma i proširenja metroa ndtvprofit.com. Kharghar, na primjer, ima nadolazeći Corporate Park i brojne obrazovne institucije, čime postaje investicijska žarišna točka. Prinosi od najamnina u Navi Mumbaiju (3-4%) obično su nešto bolji od onih u gradu Mumbaiju, zahvaljujući nižoj početnoj cijeni nekretnina. S planiranim inicijativama poput NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area), potpuno novi grad se koncipira oko aerodroma. Navi Mumbai se tako ističe kao budući koridor rasta, privlačeći i krajnje korisnike (zbog relativne pristupačnosti i kvalitete života) i investitore koji računaju na rast cijena.
- Thane i prošireni MMR: Iako nisu dio samog grada Mumbaija, Thane i udaljena predgrađa (pojas Mira Road-Virar, pojas Kalyan-Dombivli) čine proširenu metropolitansku zonu koja značajno utječe na dinamiku nekretnina u Mumbaiju. Grad Thane (i njegova predgrađa poput Ghodbunder Road, Majiwada, Pokhran Road) razvio se u veliko stambeno i poslovno središte. S obiljem novih visokih zgrada, Thane nudi moderne stanove za 40–50% cijene u Mumbaiju, privlačeći mnoge srednjeklasne obitelji. Infrastruktura poput Thane-Belapur ceste, nadolazeće Metro linije 4 (Wadala-Thane) i linije 5 (Thane-Bhiwandi-Kalyan) te projekti proširenja cesta poboljšali su dostupnost. Gospodarski rast u Thaneu (back-office, IT parkovi u području Ghodbunder) također znači više lokalnih radnih mjesta, što potiče potražnju za stanovanjem. Mira Road–Bhayandar (sjeverno od Dahisara) još je jedna pristupačna zona, sada povezana metroom (linija 9 u izgradnji) i poboljšanim prigradskim vlakovima; bilježi rast potražnje za stambenim jedinicama s povoljnim cijenama. Dalje na sjever, Virar, Palghar i Kalyan-Dombivli, Badlapur prema sjeveroistoku su gradovi u razvoju u kojima se grade velika integrirana naselja (često s jedinicama u rasponu od 30 do 60 lakha ₹). Ova periferna područja profitirat će od projekata poput Virar-Alibaug multimodalnog koridora i proširenih prigradskih željezničkih mreža. Ona predstavljaju buduće granice pristupačnog stanovanja, iako je putovanje do središta Mumbaija i dalje dugo (nešto što nova infrastruktura želi poboljšati). Za investitore, neka od ovih rubnih područja nude veće prinose od najma (5%+) zbog nižih ulaznih troškova, ali treba uzeti u obzir i dulje razdoblje čekanja na rast vrijednosti kapitala.
Ukratko, mikromarketi Mumbaija kreću se od ultra-luksuznih četvrti do novih pristupačnih predgrađa. Južni/središnji Mumbai i elitna zapadna predgrađa stabilna su tržišta s visokim preprekama za ulazak i manjim stopama rasta, ali ih podupire potražnja za luksuzom i nova prometna povezanost (npr. obalna cesta, Metro 3). Prigradska tržišta i Navi Mumbai/Thane su područja u kojima će se odvijati većina novih projekata i rasta stanovništva, zahvaljujući projektima infrastrukture i relativno većoj dostupnosti zemljišta. Investitori su posebno optimistični prema područjima koja izravno utječu infrastruktura – kako je istaknuto u jednom izvješću, “glavni infrastrukturni projekti obično potaknu potražnju na područjima koja dobivaju bolju povezanost”, trend koji je već vidljiv na lokacijama poput Wadala, Chembur, Dahisar, Ulwe i Panvel ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Glavni infrastrukturni projekti i utjecaj na tržište nekretnina
Mumbai je usred infrastrukturne transformacije, s nekoliko mega-projekata u tijeku koji će dramatično poboljšati povezanost i preoblikovati vrijednosti nekretnina. Ovi projekti su ključni katalizatori za razvoj nekretnina, često pretvarajući prethodno udaljena područja u atraktivne stambene i poslovne zone. Neki od najutjecajnijih projekata u 2025. i narednim godinama uključuju:
- Ekspanzija Mumbai Metroa: Mreža metroa u Mumbaiju širi se s jedne linije na mrežu od 14 planiranih linija. Metro linije 2A i 7 (Dahisar do Andheri) u potpunosti su otvorene 2022.–23., a njihov se utjecaj već vidi u povećanoj potražnji duž koridora. Podzemna linija 3 (Colaba–Bandra–SEEPZ), koja prolazi kroz srce grada uključujući poslovne četvrti i područje zračne luke, trebala bi započeti s radom krajem 2025. Ova linija mijenja pravila igre – značajno će smanjiti vrijeme putovanja sjever-jug i povezati Cuffe Parade (Južni Mumbai) s BKC-om, zračnom lukom i SEEPZ-om bez poteškoća. Nekretnine u područjima oko budućih stanica (kao što su Worli, Matunga, MIDC-Andheri) bilježe novi interes u očekivanju ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Ostale linije u izgradnji uključuju Liniju 4/4A (Wadala–Thane–Kasarvadavali), Liniju 6 (Jogeshwari–Vikhroli) i Liniju 5 (Thane–Kalyan), koje se očekuju do 2025.–26. Ove linije donose brzi prijevoz u istočna predgrađa i udaljenija područja. Poboljšana povezanost otvara nova mikro-tržišta – primjerice, Wadala (nekad područje tvornica) sada se vidi kao budući BKC zahvaljujući metro povezanosti i novom planiranom terminalu ndtvprofit.com. Slično tome, Dahisar/Mira Road na krajnjem sjeveru i Bhiwandi/Kalyan u zaleđu postat će dostupniji, što će potaknuti razvoj stanovanja tamo. Općenito, metro integrira MMR regiju, a cijene nekretnina obično rastu 10-20% nakon završetka metroa u nekoj četvrti, kao što je viđeno u drugim gradovima. Očekuje se da će Mumbai slijediti taj trend, a konzultanti su optimistični oko predgrađa uz nove metro linije ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
- Projekt obalne ceste: Mumbajska obalna cesta je autocesta u izgradnji koja prolazi uz zapadnu obalu grada. Prva faza Obalne ceste (otprilike 10 km od Marine Drivea u južnom Mumbaiju do Worlija) očekuje se da će biti otvorena 2024. godine. Ovo će omogućiti brzi koridor koji zaobilazi unutarnje zagušenje, učinkovito skraćujući vrijeme putovanja od južnog Mumbaija do Worlija/Bandre za jednu trećinu. Obalna cesta kasnije će se proširiti prema sjeveru do Versove. Učinak na nekretnine: Očekuje se da će Obalna cesta značajno povećati atraktivnost zapadnih kvartova uz more. Područja poput Worli Sea Face, Breach Candy, Haji Ali imat će koristi od lakše povezanosti s centrom i sjevernim dijelom Mumbaija. Također bi mogla potaknuti obnovu starih objekata uz obalu kako bi se iskoristio poboljšani pristup. Analitičari su nagađali da će novi rast južnog Mumbaija (i u stambenom i u poslovnom segmentu) dijelom biti potaknut projektima poput Obalne ceste koji poboljšavaju povezanost hindustantimes.com hindustantimes.com. Štoviše, kada se proširi prema predgrađima, Obalna cesta bi mogla podići naselja uz svoju trasu (npr. Versova, Juhu, itd.) smanjujući zloglasne gužve na SV Road/Linking Roadu. Ipak, postoje zabrinutosti zbog utjecaja na okoliš i hoće li cesta samo premjestiti uska grla – ali u konačnici, za tržište nekretnina, bolja cestovna povezanost = veće vrijednosti nekretnina u dosad teško dostupnim dijelovima.
- Mumbai Trans-Harbour Link (MTHL): Također nazvan Atal Setu, ovo je najdulji morski most u Indiji koji povezuje Mumbai s Navi Mumbaijem. Most dug 21,8 km s 6 traka povezat će Sewri (u središnjem Mumbaiju) s Chirleom blizu Nhava Sheve. Od 2025. godine, MTHL je u naprednoj fazi i očekuje se gotovo otvaranje. Njegov utjecaj je ogroman: trenutno je Navi Mumbai dostupan iz Južnog Mumbaija samo dugom vožnjom preko Thanea ili trajektom. MTHL će skratiti vrijeme putovanja između južnog/središnjeg Mumbaija i Navi Mumbaija na oko 20-30 minuta (s ~2 sata). Ovo će “otključati” potencijal Navi Mumbaija kao produžetka glavnog grada ndtvprofit.com. Stručnjaci za nekretnine predviđaju da će Ulwe, područje aerodroma Navi Mumbai i susjedna područja Raigada doživjeti procvat kako putovanje postaje lakše ndtvprofit.com. Možemo očekivati val stambenog kao i komercijalnog razvoja oko MTHL čvorišta – na primjer, Shivaji Nagar i Chirle na strani Navi Mumbaija te Sewri/Wadala na strani Mumbaija. U Sewriju su cijene nekretnina već porasle zbog nadolazeće povezanosti i planiranog Sewri-Worli spoja koji će povezati MTHL s Coastal Roadom, stvarajući prsten. MTHL je također ključan za logistiku i industrijske nekretnine: prijevoz kamionima iz JNPT luke do Mumbaija bit će brži, što bi moglo povećati potražnju za skladištima u Navi Mumbaiju. Ukratko, MTHL je prekretnica, integrira metropolu i potiče rast u Navi Mumbaiju/Raigadu. Konzultanti iz CBRE-a i drugih izričito su naveli Ulwe, Panvel, Kharghar i druge čvorove Navi Mumbaija kao glavne korisnike MTHL-a i aerodroma ndtvprofit.com.
- Navi Mumbai International Airport (NMIA): Ova nadolazeća druga međunarodna zračna luka za Mumbai je u izgradnji na području Panvel-Ulwe u Navi Mumbaiju. Prva faza (jedna pista, kapacitet od 20 milijuna putnika) trebala bi biti otvorena krajem 2024. ili 2025., a konačni kapacitet trebao bi prijeći 60 milijuna putnika do 2032. godine. Zračna luka je veliki katalizator za nekretnine: obično, zračne luke stvaraju potražnju za hotelima, uredima, logistikom i stanovanjem u svojoj blizini. Kao što se i očekivalo, najava NMIA-e dovela je do naglog porasta cijena zemljišta i nekretnina u okolnim čvorištima. Panvel, Ulwe, Dronagiri, Pushpak Nagar (novi čvor odmah pored zračne luke) bilježe rast cijena u iščekivanju otvorenja. Čak i tijekom 2022.-2024., iako je još u izgradnji, cijene zemljišta oko NMIA-e navodno su se udvostručile, a investitori su pokrenuli više projekata s ciljem budućih djelatnika zračne luke i poslovanja. Zračna luka je dio šire vizije – Navi Mumbai Airport Influence Notified Area (NAINA), planske zone od preko 1500 km² za razvoj novog grada, uključujući naselja, poslovne parkove i dr. Promatrači tržišta nekretnina očekuju da će Navi Mumbai privući korporativne urede i industrije nakon što zračna luka proradi, te se možda razviti u blizanca Mumbaiju. Već sada, Adani Group (operater zračne luke) planira “aerotropolis” s poslovnim četvrtima oko NMIA-e. Za prezasićeno tržište nekretnina u Mumbaiju, zračna luka otvara velike mogućnosti širenja. Ključna tržišta koja će vjerojatno profitirati (uz Ulwe/Panvel) uključuju Kamothe, Kharghar, Taloja pa čak i udaljeniji Panvel (koji bi mogao nuditi skladištenje ili pristupačno stanovanje za radnike zračne luke). Važno je spomenuti da se infrastruktura prilagođava podršci NMIA-i: MTHL, produžetak prigradske željeznice prema Uranu, novi prijedlozi metro linija (poput Belapur-Khandeshwar), te nadogradnje autocesta su u tijeku. Takav integrirani razvoj sugerira procvat tržišta nekretnina u Navi Mumbaiju tijekom sljedećih 5-10 godina, pri čemu će 2025. označiti tek početak s otvaranjem zračne luke.
- Ostali infrastrukturni projekti: Osim gore navedenih najvažnijih, nekoliko drugih projekata utječe na tržište nekretnina:
- Samruddhi Mahamarg (Mumbai–Nagpur Expressway) sada povezuje područje Mumbaija (preko okruga Thane) s unutrašnjošću Maharaštre. Ovo potiče razvoj oko čvorišnih gradova te bi udaljenija predgrađa poput Bhiwandija i Shahapura mogla postati atraktivnija za logističke parkove, ali i za putnike (zahvaljujući pristupnim cestama).
- Mumbai Urban Transport Project (MUTP) III & IV proširuju mrežu prigradskih željeznica (nove linije do Virara, Panvela, Karjata itd. i dodatni željeznički kapacitet). Predgrađa na tim linijama (npr. Virar, Palghar, Karjat) dobit će bolju pristupačnost, što dugoročno znači i veću potražnju za stanovanjem.
- Goregaon-Mulund Link Road (GMLR) i ostali cestovni tuneli (poput planiranog Borivali-Thane tunela) drastično će skratiti vrijeme putovanja istok-zapad preko prirodnih prepreka grada (brežuljci i riječni rukavci). Primjerice, GMLR će povezati zapadno predgrađe Goregaon s istočnim predgrađem Mulundom kroz tunel, čime se vožnja od 60-90 minuta skraćuje na manje od 20 minuta. Ovo će podići vrijednosti nekretnina u Mulundu, Bhandupu i koristiti Goregaon/Powaiju proširenjem njihove prometne povezanosti.
- Metro linija 8 (Mumbai Metro Airport Express), koja će povezivati CSMT (južni Mumbai) s NMIA putem ekspresne metro linije, trenutno je u fazi planiranja. Ako se realizira do kraja 2020-ih, integrirat će dva aerodroma i dodatno potaknuti razvoj područja uz njezinu rutu.
- Sewri-Worli nadvožnjak: Ovaj nadvožnjak koji je u izgradnji povezivat će kraj MTHL-a u Sewriju s Worliem (i time s Coastal Roadom), učinkovito usmjeravajući promet iz Navi Mumbaija izravno u srce grada na otoku. Time će se rasteretiti Eastern Freeway i poboljšati povezanost južnog Mumbaija s novom zračnom lukom i dalje. Ovo je još jedan faktor koji oživljava interes za nekretnine u Worli, Prabhadevi, Dadar.
- Namjenski koridor za teretni promet (DFC) i luka Vadhvan: Iako se ne nalaze u Mumbaiju, infrastruktura poput zapadnog DFC-a (željeznička teretna linija) i predložene nove luke mogu imati indirektan utjecaj povećanjem trgovine i s tim povezanih komercijalnih nekretnina (uredi brodarskih kompanija itd. u Mumbaiju).
- Prinosi od najma stambenih nekretnina: Mumbai tradicionalno ima nizak prinos od najma stambenih nekretnina (godišnja najamnina kao postotak cijene nekretnine) u usporedbi s mnogim drugim gradovima, zbog visokih kapitalnih vrijednosti.Dugi niz godina, prinosi su se kretali oko 2–3% u najatraktivnijim područjima.To je značilo da su vlasnici kuća uglavnom računali na rast cijena, a ne na prihod od najma.Međutim, nedavni trendovi pokazuju da prinosi od najma lagano rastu.Do početka 2024. godine, prosječni prinos rezidencijalnih nekretnina u Mumbaiju dosegao je oko 4,1%, što je drugi najveći među vodećim indijskim gradovima hindustantimes.com hindustantimes.com.Ovo je bio značajan porast u odnosu na ~3,2–3,5% nekoliko godina ranije.Poboljšanje se pripisuje naglom porastu najamnina nakon Covida (kako su se profesionalci vraćali u grad), dok je rast cijena bio relativno umjeren do 2021. hindustantimes.com hindustantimes.com.Na primjer, popularna područja za najam kao što su Bandra, Andheri, Powai zabilježila su dvoznamenkasti rast najamnina u 2022.–2023., povećavajući prinose za investitore.Periferna predgrađa i Navi Mumbai općenito nude veće prinose od Južnog Mumbaija.Mali 1-sobni stan u Navi Mumbaiju može donijeti prinos od 4-5%, dok luksuzni stan s pogledom na more u Južnom Mumbaiju jedva može donijeti prinos od 2%.Podaci s 99acresa za 2024. godinu pokazali su bruto prinose Mumbaija oko 2,4% prema nekim pokazateljima (vjerojatno za najprestižnije segmente), dok su drugi izvori poput Anarocka pokazali ~4% (vjerojatno za područja s više najma) realty.economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com.Ključna poruka je da su prinosi od najma za stambene nekretnine u Mumbaiju skromni, često niži od kamatnih stopa na hipoteku, što je povijesno činilo čiste investicijske kupnje manje privlačnima osim ako se nije očekivalo snažno povećanje cijena.S obzirom na to, indeks ukupnog prinosa koji uzima u obzir i najam i rast cijena pokazao je da je stambeni sektor u Mumbaiju ostvario prosječni godišnji prinos od oko 6,7% tijekom posljednjeg desetljeća (2015.–2025.) indiatoday.in, što je respektabilno i odražava složeno uvećanje prihoda od najma povrh rasta cijena.U budućnosti, prinosi od najma mogli bi se blago smanjiti ako 2025. dođe do još jednog vala kupovine (jer veće vlasništvo znači nešto manju potražnju za najmom).Ali ako zapošljavanje u korporacijama i doseljavanje u Mumbai ostanu snažni, najamnine će i dalje rasti, pružajući pristojan povrat ulaganja vlasnicima.Područja oko novih ureda (npr.Donji Parel, Navi Mumbai) mogu vidjeti brži rast najamnina, što bi tamo moglo povećati prinose.
- Komercijalni prinosi (Ured/Maloprodaja): Za razliku od stambenih nekretnina, komercijalne nekretnine u Mumbaiju donose znatno veće godišnje prinose. Grade A uredski prostori u Mumbaiju obično ostvaruju bruto prinose u rasponu od 7% do 9% (pa čak i 10%+ za određene IT parkove ili ako su kupljeni po nižoj cijeni) ajmera.com. Zato su institucionalni investitori i REIT-ovi gravitirali prema komercijalnom nekretninskom tržištu Mumbaija. Primjerice, uredi Embassy REIT-a u Mumbaiju ili Nexus Malls u Mumbaiju nude prinose u visokom jednoznamenkastom rasponu, što nakon poluge može donijeti dvoznamenkaste povrate na kapital. Maloprodajni prostori na elitnim lokacijama mogu imati promjenjive prinose, ali najmodavci često strukturiraju modele najma plus udio u prihodu. Zašto viši prinosi? Komercijalni najmoprimci (kompanije) potpisuju dugoročne ugovore o najmu (obično 3-9 godina) i plaćaju povišenje, tako da investitor ima stabilan novčani tok. Stambeni najmoprimci mijenjaju se godišnje i najmodavac ima veće troškove – stoga niži neto prinos. Unutar Mumbaija, novonastali uredski distrikti (npr. Airoli u Navi Mumbaiju ili Thane) mogu nuditi nešto više prinose kako bi privukli investitore, dok ured u Nariman Pointu ili BKC-u, kao ultra-prestižnoj lokaciji, može ostvarivati kapitalsku stopu ekvivalentnu ~6-7% prinosa zbog sigurnosti vrhunskih najmoprimaca. Trenutno okruženje rasta najamnina i pada praznih prostora pogoduje komercijalnim prinosima – neki ranije kupljeni prostori bilježe kompresiju prinosa (povećanje vrijednosti) jer rast najamnina premašuje početne projekcije.
- ROE po zonama: Usporedimo li šire zone: Južni/Središnji Mumbai – visoki ulazni troškovi, niski prinosi, ali povijesno snažna otpornost kapitalnih vrijednosti (čak i tijekom padova tržišta). Povrat ulaganja ovdje ovisi o ciklusima luksuznog tržišta; kroz dulja razdoblja, SoBo je enormno aprecirao, ali postotno su neki predgrađa rasli više s niže osnove. Zapadna/Istočna predgrađa – umjereni ulazni troškovi (osim Bandre/Juhua), umjereni prinosi (~3%) i potencijal i za rast kapitala (posebno uz infrastrukturu, jer poboljšanja povezanosti mogu povećati vrijednosti) i rast najamnina (budući da mnogi korporativni najmoprimci traže najam u ovim područjima). Proširena predgrađa/Navi Mumbai – niski ulazni troškovi, nešto viši prinos (~4%) i veći omjer rizika i nagrade kod aprecijacije (povezani s uspješnim završetkom infrastrukturnih projekata i općim gospodarskim rastom). Investitor u, recimo, Panvelu 2023. vjerojatno će vidjeti veći postotni porast cijene do 2026. (kad zračna luka i povezanost budu dovršeni) nego netko u Cuffe Paradeu, ali potonje je zrelije tržište s manjim rizikom od volatilnosti cijena. U suštini, očekuje se da će budući povrat na ulaganje biti najjači u koridorima rasta – mjestima poput Ulwe, Kharghar, rub Thanea, Wadala, Chembur – gdje kombinacija relativno pristupačnih cijena i kapitalnih infrastrukturnih projekata može podići i najamnine i kapitalne vrijednosti. U međuvremenu, stabilna središnja područja nastavit će bilježiti stabilan, ali sporiji rast, potpomognuta oskudnom ponudom i stalno snažnom potražnjom vrhunskog segmenta.
U suštini, infrastrukturna unapređenja u Mumbaiju rješavaju njegovo najveće povijesno ograničenje – povezanost. Brže vrijeme putovanja i nove tranzitne rute učinkovito “približavaju predgrađa” poslovnim središtima ndtvprofit.com. Ovo proširuje izvedivo područje za stanovanje radne snage Mumbaija, čime se potražnja za nekretninama širi na nova područja. Kako ističe Anuj Puri iz Anarocka, kada infrastrukturni projekti budu pri kraju i ljudi “ostvare konkretne koristi”, vidjet ćemo vidljivo povećanje potražnje za stanovima u tim koridorima ndtvprofit.com. Već sada, investitori se pozicioniraju u područjima kao što su Ulwe, Panvel (u blizini NMIA/MTHL) i Dahisar-Mira Road (uz novu metro liniju) kako bi iskoristili val rasta vrijednosti ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Kontinuirani vladin fokus na infrastrukturu sugerira da će Mumbai u narednim godinama postati policentričan – s više područja visokog rasta povezanih modernim prometnicama – umjesto da se sva gospodarska aktivnost, kao dosad, koncentrira u južnom Mumbaiju. I prodavatelji i kupci su optimistični u pogledu donedavno perifernih područja koja infrastruktura sada ističe kao “buduće koridore rasta” MMR-a ndtvprofit.com ndtvprofit.com.
Trenutni prinosi od najma i trendovi prinosa po zonama
Povrat od ulaganja u nekretnine u Mumbaiju proizlazi iz kombinacije porasta vrijednosti i prihoda od najma, a ta dinamika može značajno varirati među različitim zonama i vrstama nekretnina:
Za rezime, investitori u Mumbaiju trebaju kalibrirati svoja očekivanja: prinosi na stanove oko 3-4% (uz mogućnost postupnog rasta ako najamnine nastave rasti), te aprecijacija u srednjim do visokim jednoznamenkastim postocima godišnje u srednjem roku – osim ako se ne cilja na specifičan porast u određenoj mikrolokaciji. Prinosi od komercijalnih nekretnina su privlačniji i nude bolji neposredni povrat ulaganja, ali dolaze s većim ulagačkim iznosima i potrebom za profesionalnim upravljanjem. Diverzifikacija putem REIT-ova ili fondova fokusiranih na najamninske prinose također raste, što odražava ove dinamike. Analitičari tržišta savjetuju oprez, budući da pretjerano oslanjanje na luksuzni segment može umanjiti dugoročni rast ako se šira pitanja pristupačnosti ne riješe globalpropertyguide.com. Dakle, održiv povrat ulaganja u nekretnine u Mumbaiju vjerojatno će ovisiti o odabiru pravog segmenta – balansiranju između lokacija s visokim rastom i najkvalitetnije imovine za stabilan prihod.
Dinamika ponude i potražnje te ravnoteža na tržištu
Unatoč velikoj potrebi za stanovanjem u Mumbaiju, tržište je posljednjih godina obilježeno umjerenim ubrizgavanjem ponude i snažnom apsorpcijom, što vodi ka relativno uravnoteženoj situaciji u 2025. godini:
Potražnja za stanovima u odnosu na ponudu: Nakon post-Covid procvata 2021. – 2022. (kada su odgođena potražnja i porezna oslobađanja rezultirali rekordnom prodajom), developeri su od 2023. do 2025. postali oprezniji, pazeći da ne pretjeraju s ponudom. To se vidi u 20% godišnjem padu prodaje stanova u najvećim gradovima u drugom kvartalu 2025., popraćenom s 16% padom novih lansiranja u istom razdoblju indiatoday.in indiatoday.in. U MMR-u, 28.000 novih jedinica lansirano je u drugom kvartalu, što je bilo manje od prodaje, što ukazuje na to da su developeri usporili nova lansiranja kako je prodaja usporila indiatoday.in. Takva disciplina održala je neprodanu zalihu pod kontrolom. Procjenjuje se da je neprodana zaliha u Mumbaiju otprilike 1,2–1,3 lakh jedinica od ukupnih 5,6 lakh u 7 najvećih gradova (MMR obično čini oko 20-25% neprodanih stanova u Indiji). Važno je napomenuti da se zalihe najbrže čiste u srednjem i premium segmentu. Prema Anarocku, neprodana zaliha luksuznih stanova u Mumbaiju zapravo je pala za 29% na godišnjoj razini do prvog kvartala 2023., budući da je prodaja visokog segmenta snažno porasla, ali je ponovno porasla do prvog kvartala 2025. (+36% na godišnjoj razini) zbog brojnih novih luksuznih lansiranja realty.economictimes.indiatimes.com. S druge strane, neprodane pristupačne jedinice ostaju problem jer se u tom segmentu malo novih projekata lansira (ponuda pristupačnih stanova se smanjuje udjelom).
Mjeseci zaliha (vrijeme potrebno za rasprodaju postojećih zaliha pri trenutnom ritmu prodaje) za Mumbai iznose oko ~15–20 mjeseci za cjelokupno tržište, što je mnogo bolje od ~30+ mjeseci koliko je bilo sredinom 2010-ih. Zdravo tržište obično se smatra s 12–18 mjeseci zaliha, tako da je Mumbai blizu tog optimalnog raspona. Elastičnost potražnje stavlja se na kušnju nedavnim porastima cijena – neki potencijalni kupci su odgodili kupnju u prvoj polovici 2025. zbog skupih nekretnina i skupih stambenih kredita. No, s ublažavanjem financijskih uvjeta (smanjenje kamatnih stopa) i atraktivnim shemama developera (poput bez-EMI do preuzimanja, popusti, itd.), očekuje se ponovno oživljavanje potražnje. Zapravo, podaci o registracijama stambenih jedinica pokazuju da je latentna potražnja jaka – ljudi i dalje trguju (više od 75 000 nekretnina registrirano u 6 mjeseci 2025. u gradu ndtvprofit.com), što uključuje i poslove na sekundarnom tržištu, što ukazuje na opće povjerenje u nekretnine kao imovinu.
Segmentirana dinamika: Segment luksuznih i premium nekretnina (>₹1,5 cr) trenutno predvodi tržište, čineći gotovo polovicu nove ponude i značajan udio prodaje indiatoday.in. Investitori su se usmjerili na vrhunske projekte jer je tamo profitna marža i potražnja imućnih kupaca jaka. To je dovelo do iskrivljene ponude – srednje klase (₹50 lakh – ₹1,5 cr) i povoljne kategorije (<₹50 lakh) su nedovoljno zastupljene u odnosu na populaciju kojoj su najpotrebnije. Kao što je navedeno, samo 12% lansiranja u Q2 bilo je povoljno indiatoday.in, dok bi ta cjenovna kategorija u pravilu trebala zadovoljiti veliki dio radne snage Mumbaija, ako bi bila dostupna. Postoji rizik od “nedostajuće sredine” u stambenoj ponudi. S druge strane, fokus na visoku klasu se kratkoročno isplatio: prodaja luksuznih nekretnina u Mumbaiju porasla je dvoznamenkasto (Knight Frank je zabilježio nacionalno povećanje prodaje ultra-luksuza od 483% u jednom nedavnom izvješću) business-standard.com, a investitori koji prodaju premium jedinice bilježe snažnu naplatu. Primjerice, luksuzni projekti u Južnom Mumbaiju i Bandri od poznatih investitora često se brzo rasprodaju HNI kupcima, dok prodajni uredi za stanove nižeg budžeta na periferiji grada bilježe manju posjećenost.
Utjecaj politike na potražnju i ponudu: Vladini poticaji (ili njihov nedostatak) također oblikuju dinamiku. U 2020. godini privremeno smanjenje bilježničke pristojbe (s 5% na 2%) dovelo je do velikog porasta prodaje. Nakon što je ukinuto, prodaja se normalizirala, ali je ostala jaka zbog stvarne potražnje. Trenutno je bilježnička pristojba oko 6% (uključujući metro pristojbu) u Mumbaiju, što je jedan od većih transakcijskih troškova u Indiji. Investitori i industrijska tijela (poput CREDAI-ja) lobirali su za smanjenje pristojbi ili GST ulaznog kredita na stanove kako bi potaknuli ponudu povoljnog stanovanja, ali novih olakšica nema na vidiku do 2025. RERA (Regulacijsko tijelo za nekretnine) provedeno u Maharashtri od 2017. godine poboljšalo je povjerenje kupaca i eliminiralo mnoge nesigurne graditelje. Ovo je pozitivno utjecalo na potražnju (posebno za projekte u izgradnji) jer kupci sve više vjeruju projektima registriranim kod RERA-e. S obzirom na ponudu, RERA je natjerala graditelje da se fokusiraju na dovršetak projekata (radi izbjegavanja kazni), čime se smanjio broj zaliha nedovršenih jedinica. Stroga primjena MahaRERA-e (poput zahtjeva za stalnim ažuriranjem projekata i rješavanjem pritužbi kupaca) znači da ugledni graditelji – koji često imaju pristup kapitalu – dominiraju novom ponudom, što dodatno osigurava pouzdaniju isporuku i time stabilnu potražnju.
Zalihe neprodanih stanova i trendovi izgradnje: Vrijedno je napomenuti da je dobar dio “neprodanih” stanova u Mumbaiju u projektima koji su još u izgradnji (a ne gotovi i prazni). To je zato što developeri obično prodaju 70-80% jedinica tijekom izgradnje, a preostali dio prodaje se po završetku ili nakon toga. Vrlo je malo potpuno neprodanih gotovih zgrada, osim u nekim udaljenim dijelovima. Stoga brojke o zalihama mogu biti pomalo varljive – ako se prodaja uspori, developeri kasne s lansiranjem novih faza, čime službene brojke o “neprodanim” stanovima ostaju podnošljive. Taj je pristup viđen u 2. kvartalu 2025.: lansiranja su smanjena za 36% u MMR-u indiatoday.in, čime se učinkovito spriječilo gomilanje neprodanih stanova. Aktivnost izgradnje je jaka kod postojećih projekata (budući da developeri žele isporučiti i predati ključeve radi izbjegavanja kamatnih troškova i problema s RERA-om), ali su započinjanja novih projekata početkom 2025. u Mumbaiju usporila. Možemo očekivati pojačane najave novih projekata krajem 2025. ako se prodaja ponovno poveća kao što se predviđa.
Pokretači potražnje: Potražnja za nekretninama u Mumbaiju temelji se na njegovoj ulozi financijskog i poslovnog središta Indije. Grad svake godine stvara tisuće radnih mjesta, privlačeći migrante koji naposljetku žele kupiti vlastiti stan. Širenje bijelih ovratnika (IT, BFSI, start-upovi) ključni je pokretač potražnje za stanovima srednje i više klase. Također, zadnjih nekoliko godina NRI-i i HNI-i ulažu u nekretnine u Mumbaiju, videći ih kao stabilnu imovinu u nesigurnom globalnom okruženju – to se vidi u porastu kupovine luksuznih stanova (uključujući više poslova od 100+ milijuna ₹ u SoBo). Investitori/špekulanti: Za razliku od razdoblja prije 2010., čistih investitora sada je manje, ali neki se vraćaju zbog specifičnih prilika (npr. unaprijed iznajmljene poslovne nekretnine ili grupne kupnje stanova u izgradnji s popustom). Da bi tržište ostalo zdravo, potražnja krajnjih korisnika mora ostati glavni pokretač, što trenutno i jest – krajnji korisnici (stvarni stanari) navodno čine 80-85% prodaje stanova u Mumbaiju, što je vrlo pozitivan znak.
Izgledi: Lancac opskrbe za sljedećih nekoliko godina uključuje projekte obnove (obnova starih zgrada) i velika integrirana naselja na rubovima grada. Nedavno odobrene odredbe DCPR 2034 (opisane u nastavku) postupno će otključati više zemljišta i veći FSI, što znači da bi potencijalna stambena ponuda Mumbaija mogla značajno porasti – do 3.700 hektara novog zemljišta za izgradnju do 2034., uključujući solane i NDZ-ove homesfy.in i više zgrade s FSI 3,0 do 5,0 u raznim zonama homesfy.in. Ovo je dvosjekli mač: ako se provedu dobro, to može riješiti kronični nedostatak u Mumbaiju i donijeti stabilnost cijena; ako se ne provedu ili dođe do kašnjenja, grad bi mogao nastaviti suočavati se s ograničenom ponudom i pritiskom na rast cijena uslijed ograničenih zaliha. Za sada, tržišna ravnoteža se pažljivo održava opreznim pristupom developera (pokretanje projekata u skladu s apsorpcijom). Bilo kakav brzi poticaj iz politike (poput subvencioniranja kamata ili poreznih olakšica) mogao bi osloboditi više latentne potražnje, što bi developeri potom pokušali zadovoljiti – što bi moglo dovesti do porasta i prodaje i izgradnje. S druge strane, vanjski šokovi (globalna recesija itd.) mogli bi prigušiti potražnju, ali developeri se sada čine bolje pripremljenima s efikasnijim bilancama i mogu brzo prilagoditi ponudu (kao što je viđeno u H1 2025). Tako dinamika potražnje i ponude u Mumbaiju u bliskoj budućnosti izgleda stabilno, s izgledima za umjeren rast koji bi se mogao nastaviti kako se ekonomski uvjeti budu poboljšavali do 2026.
Ažuriranja politike i regulative (RERA, DCPR 2034, itd.)
Sektor nekretnina u Mumbaiju značajno je pod utjecajem regulatornih okvira i promjena u zakonodavstvu. Posljednjih godina vlasti su uvele reforme s ciljem povećanja transparentnosti, zaštite kupaca i osiguravanja planiranog razvoja. Evo ključnih aspekata politike/regulative i nedavnih novosti:
- MahaRERA (Maharashtra Real Estate Regulatory Authority): Maharashtra je bila predvodnica u provedbi Zakona o regulaciji i razvoju nekretnina (Regulation & Development) iz 2016. MahaRERA, koja djeluje od 2017., nalaže da se svi novi projekti moraju registrirati, a investitori su obvezni pružiti detalje o projektu, rokove i obavezati se da će sredstva kupaca biti osigurana na escrow računu. Ovo je uvelike povećalo povjerenje potrošača na tržištu nekretnina u Mumbaiju. Do 2025. RERA je postala duboko ukorijenjena – kupci rutinski provjeravaju status RERA projekta prije ulaganja. Glavna prednost je mehanizam za rješavanje sporova: MahaRERA rješava pritužbe i nametnula je povrate/penale nepoštenim izvođačima, što odvraća od loše prakse. Nedavne novosti vezane uz RERA uključuju strožu provedbu pravovremenog ažuriranja projekata (izvođači moraju kvartalno ažurirati status izgradnje). U 2023.–24. MahaRERA je također pokrenula mjere protiv zaustavljenih projekata zahtijevajući od izvođača da ih ili ožive ili da im prijeti deregistracija, čime se potiče završetak. Usklađenost je visoka među organiziranim developerima, iako neki manji graditelji još uvijek podliježu mjerama RERA-e zbog nepoštovanja propisa. Još jedna inicijativa je Formiranje MahaRERA-foruma za mirenje, gdje se sporovi između kupaca i izvođača rješavaju posredovanjem – to je ubrzalo rješavanje i ide u korist kupcima. Općenito, RERA je povećala regulatornu odgovornost i smanjila rizike za kupce stanova u Mumbaiju. Transparentni RERA portal (gdje se mogu vidjeti odobrenja projekata, sudski sporovi itd.) omogućuje kupcima donošenje informiranih odluka. Prisutnost RERA-e vjerojatno je doprinijela trajnoj potražnji u 2025. unatoč određenim tržišnim izazovima, jer kupci vjeruju da su novi projekti regulirani i da su njihova ulaganja zaštićena.
- Ostale regulatorne novosti:
- Biljezi i porezi: Nakon poticaja iz 2020. smanjenjem bilježne pristojbe (koja je završila u ožujku 2021.), država nije ponovno uvela smanjenje unatoč zahtjevima industrije, prvenstveno zato što su prihodi države od bilježne pristojbe dosegnuli rekordne razine (Mumbai je prikupio ₹6.699 crore u prvoj polovici 2025., +14% na godišnjoj razini ndtvprofit.com). Umjesto toga, 1% Metro Cess uveden je 2022., pa efektivna biljezna pristojba u Mumbaiju sada iznosi 6% (5% osnovica +1%). U travnju 2025. vlada Maharashte podigla je Ready Reckoner (RR) stope za 3,9% za financijsku godinu 2025-26 ndtvprofit.com. RR stope koriste se za izračun biljezne pristojbe; ovo povećanje blago povećava transakcijske troškove. Najava povećanja RR-a potaknula je navalu registracija u ožujku 2025., jer su kupci nastojali zaključiti kupnju prije višeg RR-a (i time više bilježne pristojbe) ndtvprofit.com. U budućnosti, nisu najavljene daljnje promjene pristojbi, ali bilo koja vlada pod pritiskom prihoda vjerojatno neće odobriti olakšice. Pravilo o porezu na dohodak središnje vlade koje ograničava razliku između ugovorne vrijednosti i RR vrijednosti na 10% (kako bi se izbjegao dodatni porez) bilo je labavljenije tijekom 2021–22. za pristupačne domove (dopušteno do 20% razlike) – ta privremena mjera je završila, što bi moglo blago utjecati na fleksibilnost developera u odobravanju popusta.
- Financiranje i REIT-ovi: Politika u pogledu financiranja se poboljšala – banke su sada spremnije financirati projekte otkako su renomirani igrači i RERA nadzor prisutni. Vlada je također produžila neke sheme subvencije kredita (CLSS) za pristupačno stanovanje (PMAY shema) do ranih 2020-ih, iako su trenutno te sheme istekle i čekaju obnovu. Ako se ponovo uvedu, CLSS bi mogao pomoći kupcima koji prvi put kupuju nekretninu i potaknuti potražnju u tom segmentu. REIT regulativa je usavršena kako bi omogućila lakši ulazak – do 2025. Indija ima 4 listana REIT-a, uključujući neke s imovinom u Mumbaiju. To pruža izlazni put za developere i investitorima priliku za sudjelovanje u komercijalnim nekretninama – politika tako neizravno podržava šira ulaganja u nekretnine.
- Ekološke i obalne regulative: Razvoj Mumbaija također je podložan pravilima Obalne regulatorne zone (CRZ) i ekološkim dozvolama. Godine 2019. CRZ pravila su djelomično liberalizirana (CRZ-II i III područja) kako bi se omogućio određeni razvoj bliže obali uz zaštitne mjere. To je omogućilo projekte poput Obalne ceste te i obnovu u obalnim pojasima. Ipak, ekološki aktivizam je snažan – primjerice, sječa stabala u Aareyju zbog metro remize izazvala je javnu pobunu i politička prepucavanja, što pokazuje da ne prolaze svi projekti lako. Donositelji odluka moraju uravnotežiti razvoj i održivost. Jedan nedavni primjer: BMC je 2023. predložio formalizaciju gradnje privremenih struktura za Ganesh pandale prilagodbom DCPR-a, što pokazuje kako se mikro pitanja politike također prepliću s korištenjem zemljišta u nekretninama indianexpress.com.
- Poticaji za pristupačno stanovanje: Iako nisu specifični za Mumbai, proračun Unije 2023. povećao je sredstva za PMAY pristupačno stanovanje, što neizravno koristi Mumbaiju putem subvencija za neke kupce. Govori se da bi se sheme subvencioniranja kamata mogle vratiti ako padne prodaja stanova, što bi potaknulo potražnju. Što se tiče regulative, jedinstveno odobrenje na jednom mjestu za projekte nekretnina nešto je što developeri u Mumbaiju odavno traže radi smanjenja kašnjenja u odobravanju – postoje pomaci prema online sustavu jedinstvenog odobravanja od strane države, ali potpuna funkcionalnost još je u tijeku. Ako se to postigne, moglo bi se smanjiti ozloglašeno vrijeme čekanja na odobrenje u Mumbaiju (koje može biti 1-2 godine za sve dozvole) i tako smanjiti troškove projekata.
U sažetku, regulatorni okvir Mumbaija razvija se u smjeru transparentnosti i planiranog rasta. RERA je uvelike obnovila povjerenje među kupcima. DCPR 2034 postavio je temelje za širenje Mumbaija prema gore i prema van, iako će njegov uspjeh ovisiti o provedbi i mogućem daljnjem prilagođavanju (npr. osiguravanju da infrastruktura prati razvoj s višim FSI-em kako bi se izbjeglo opterećenje komunalija i prometa). Čini se da su kreatori politika svjesni da pitanja poput priuštivosti i infrastrukturnih uskih grla zahtijevaju kontinuiranu pažnju – činjenica da DP 2034 naglašava pristupačno stanovanje i da je RBI oprezan s kamatnim stopama pokazuje fokus na dostupnost stanovanja. Tržište bi pozdravilo bilo kakve dodatne poticaje (porezne olakšice na stambene kredite, niži PDV na stanove u izgradnji itd.), ali do sada u 2025. nijedan nije uveden. Ipak, postojeće politike pružaju okvir za stabilnije i robusnije tržište nekretnina – ono u kojem su interesi krajnjih korisnika zaštićeni, a ponuda može rasti na kontroliran i održiv način globalpropertyguide.com homesfy.in.
Investicijske vruće točke i budući koridori rasta
Kako se tržište nekretnina u Mumbaiju širi izvan zasićene jezgre, nekoliko novih vrućih točaka i koridora rasta izdvaja se za investitore i kupce nekretnina. To su lokacije koje su spremne za iznadprosječan rast zbog infrastrukturnih projekata, dostupnosti zemljišta ili strateške važnosti. Evo nekoliko ključnih investicijskih zona i koridora koje treba pratiti u 2025. i narednim godinama:
- Zona utjecaja Zračne luke Navi Mumbai (Ulwe–Panvel–Dronagiri): Možda najrazvikanija “vruća točka” je pojas oko nove Međunarodne zračne luke Navi Mumbai. Ulwe, nekoć uspavano naselje, danas je užurbano investicijsko odredište – cijene nekretnina u Ulweu navodno su se udvostručile u posljednjih 5-6 godina. Zemljišta u Ulweu, Kharkoparu, Pushpak Nagaru (naselja uz samu zračnu luku) otkupljuju developeri. Uz otvaranje zračne luke planirano za 2025./26., ova područja mogla bi brzo prijeći iz faze izgradnje u naseljene stambene klastere. Panvel, nešto udaljeniji, razvija se kao komercijalno središte s poslovnim parkovima koji iščekuju početak rada zračne luke. Također, Dronagiri i područje JNPT-a namijenjeni su razvoju logistike i skladišnog prostora (vlada potiče Integriranu industrijsko-ekonomsku zonu blizu JNPT-a). Kako navodi NDTV analiza, očekuje se da će od poboljšanja prometne povezanosti (preko MTHL-a, novih željezničkih veza) i nove zračne luke značajno profitirati Ulwe, Chirle, Karanjade, Panvel, a rast će doživjeti i CBD Belapur, Seawoods, Kharghar, Taloja – već etablirani dijelovi Navi Mumbaija ndtvprofit.com. Investitori s horizontom od 5-10 godina optimistični su glede posjeda imovine ovdje prije nego što cijela infrastruktura postane operativna. Rizik je u tajmingu – ako dođe do ikakvih odgoda projekata, kratkoročna likvidnost može biti problem – no opći je konsenzus da je ovaj koridor najvažnija razvojna zona Mumbaija.
- Trans-harbour koridor (Sewri-Wadala do Navi Mumbaija): Kao nadopuna prethodnom, područje Sewri-Wadala u Mumbaiju (gdje započinje MTHL) samo po sebi je nadolazeća “vruća točka”. Sewri će od relativno nepoznate industrijske zone postati važno tranzitno čvorište koje povezuje s Navi Mumbaijem. Planira se i razvoj istočne obale Mumbai Port Trusta (oko Sewrija, Reay Roada) – DP 2034 predviđa ~250+ hektara za prenamjenu u projekte mješovite namjene nalik na Canary Wharf homesfy.in. Ako projekt bude realiziran, ova Istočna obala mogla bi kreirati potpuno novu poslovnu i stambenu zonu s pogledom na more, što bi bilo iznimno atraktivno. Wadala u blizini već je na radaru investitora zbog nadolazećih linija metroa i novog kolodvora. Zapravo, neki Wadalu nazivaju “BKC 2.0” jer Uprava za razvoj metropolitanskog područja Mumbaija (MMRDA) tamo planira preseliti dio svojih aktivnosti i potaknuti korporacije. Zemljišta u Wadali, koja su nekad bila uglavnom industrijska/skladišna, sada su otvorena za komercijalni najam. Cijeli ovaj trans-harbour koridor – od Wadala/Sewri na strani Mumbaija do Uran/Ulwe na strani Navi Mumbaija – može se promatrati kao linearna investicijska zona koja profitira od golemog skoka u prometnoj povezanosti.
- Pojas Palava-Taloja-Panvel: Pomaknete li se malo prema unutrašnjosti, Palava City (Dombivli) koju je razvila Lodha i okolna regija Kalyan-Dombivli i dalje su aktivna tržišta za pristupačnije stanovanje. Nadolazeća Kalyan-Taloja metro linija i druga cestovna poboljšanja pozicioniraju ovaj pojas kao koridor rasta koji povezuje središnji dio MMR-a s Navi Mumbaijem. Taloja u Navi Mumbaiju je industrijsko područje koje također doživljava porast stambenih projekata, potaknutih najavom zračne luke Navi Mumbai i planiranim produžetkom Metro linije 1 od Belapura do Taloje. Područje Shilphata – Mahape, koje povezuje Thane s Navi Mumbaijem, još je jedno mikro-tržište s mnogo novih projekata naselja; koristi blizinu informatičkog koridora Thane-Belapur i buduće infrastrukture Navi Mumbaija. Investitori koji traže niže početne troškove često biraju ova područja – iako su udaljenija, mogu donijeti dobru aprecijaciju kako se urbanizacija širi. Vladin plan za razvoj logističkih čvorišta u Bhiwandiju (zbog pristupa DFC-u i autocestama) također bi mogao neizravno koristiti stambenom sektoru u obližnjim predgrađima kako se otvaraju radna mjesta.
- Ekstenzije zapadnih predgrađa (Mira Road-Virar, Thane-Ghodbunder): Na zapadnoj strani, Mira Road i Bhayandar već su etablirane pristupačne stambene zone, ali dalje na sjeveru Vasai-Virar je grad s ogromnim neiskorištenim zemljištem. Državni planovi za produženje Mumbai metroa (Linija 9 do Mira-Bhayandara i daljnji planovi prema Viraru) i predloženi brzi vlak između Mumbaija i Ahmedabada (stanica u Viraru) postavili su Vasai-Virar na spekulativnu kartu. Uz to, Virar-Alibaug multimodalni koridor, ogroman cestovni projekt, prolazit će kroz tu regiju. Ako se to ostvari, nekretnine u Vasai/Viraru, koje su trenutno vrlo jeftine (₹4k–₹6k po kvadratnom metru), mogle bi značajno poskupjeti. U okrugu Thane, Ghodbunder Road koja povezuje Thane s Bhayandarom na zapadu ispunjena je novim projektima i imat će koristi od planiranog tunela Borivali-Thane koji bi do 2026. trebao stvoriti novi cestovni koridor ispod nacionalnog parka. Lokacije poput Kasarvadavali, Ovala na Ghodbunderu su dobre srednjoročne oklade; bilježe stalni razvoj zbog izvrsne cestovne povezanosti i dobit će metro liniju (kao krajnje točke Linije 4).
- CBD Thane i CBD Navi Mumbai: Thane razvija novi poslovni distrikt u Majiwadi s nekoliko uredskih projekata u izgradnji. Kako sve više kompanija decentralizira poslovanje iz Mumbaija, Thane bi mogao doživjeti porast komercijalnih investicija, što bi potaknulo potražnju za stanovanjem. Airoli u Navi Mumbaiju ima snažnu poslovnu prisutnost (Mindspace IT park itd.), što čini Airoli-Koparkhairane još jednim pojasom na koji treba obratiti pozornost; stambeni projekti ovdje mogli bi imati koristi od ljudi koji traže kraće svakodnevno putovanje do tih ureda.
- Zone za obnovu u gradu Mumbaiju: Dok se mnogo govori o novim rastućim područjima, unutar grada obnova starih zgrada u područjima kao što su Lower Parel, Worli, Bandra (Pali Hill) i Andheri (Lokhandwala) može stvoriti mikro prilike za ulaganje. Na primjer, stare stambene kolonije Housing Board u Worliu predviđene su za obnovu i pretvaranje u moderne nebodere; oni će biti na vrhunskim lokacijama, nudeći ulaz ulagačima već u fazi obnove (često po nižim cijenama nego u potpunosti izgrađeni novi luksuzni tornjevi). Slično, obnova Dharavija je dugo očekivani mega-projekt. Vlada je napokon 2022. dodijelila obnovu Dharavi sluma Adaniju. Ako projekt krene, Dharavi (odmah pokraj BKC-a) mogao bi postati vruća točka tržišta nekretnina s mješovitom namjenom, s obzirom na njegovu središnju lokaciju. To je dugoročna igra (10+ godina), ali značajna za pejzaž Mumbaija.
- Budući rast izvan MMR-a: Utjecaj Mumbaija proteže se izvan gradskih granica. Gradovi poput Punea i Nashika ponekad se spominju kao alternative za rast (u izvješću Chambers ističe se da je zasićenje u Mumbaiju usmjerilo pažnju na druge gradove) practiceguides.chambers.com. Ipak, unutar MMR-a postoje planovi za razvoj satelitskih gradova u okrugu Raigad i poticanje rasta tamo, dijelom radi rasterećenja Mumbaija. Uspjeh takvih planova odredit će hoće li potpuno novi koridori (poput Pen-Alibaug ili Uran-Sanpada) zaživjeti. Za sada, realni koridori rasta ostaju oni vezani uz konkretne projekte koji su završeni ili su u tijeku.
Ključni savjet stručnjaka: Pratite gdje ide infrastruktura. Kako je jedan konzultant za nekretnine rekao, “slijedite metro kartu i planove autocesta kako biste pronašli sljedeće vruće točke tržišta nekretnina.” Ovaj pristup već daje rezultate: postoji jasno izražen interes za Dahisar (zbog metroa, novih spojnih cesta), Wadala (metro + transharbour), Kharghar/Ulwe (metro + zračna luka) i Kalyan-Dombivli (metro + modernizacija željeznica) ndtvprofit.com ndtvprofit.com. Sve se to promovira kao koridori visokog rasta. Naravno, ulagači moraju biti oprezni – problemi s otkupom zemljišta ili dozvolama mogu usporiti projekte i povrat ulaganja. No zbog kroničnog nedostatka stanova u Mumbaiju i snažnog gospodarskog značaja, područja s boljom povezanošću gotovo neizbježno rastu u vrijednosti kad tržište prepozna novu prednost. Krajnjim korisnicima, ovi koridori rasta predstavljaju priliku za kupnju relativno rano u području koje će za 5-7 godina biti puno dostupnije i ugodnije za život. Ukratko, budući rast Mumbaija bit će disperziran i vođen infrastrukturom: sljedeće desetljeće vjerojatno će donijeti metropolitansko područje s više središta gdje su radna mjesta i stanovanje raspoređeni po novim čvorištima, a ta su čvorišta današnje vruće točke koje treba pratiti (i ulagati u njih).
Izazovi i rizici na tržištu nekretnina u Mumbaiju
Iako je priča o nekretninama u Mumbaiju uglavnom optimistična, tržište se suočava s nekoliko izazova i rizika koji mogu usporiti rast ili unijeti neizvjesnost. Važno je da svi dionici budu svjesni ovih čimbenika rizika:
- Regulatorne prepreke i kašnjenja u odobravanju: Razvoj nekretnina u Mumbaiju uključuje snalaženje u složenoj mreži odobrenja od strane BMC-a, odjela za urbani razvoj, ekoloških tijela itd. Povijesno gledano, dobivanje svih dozvola (obavijest o neslaganju, potvrda o početku radova, razna NOC odobrenja) moglo bi potrajati 12-24 mjeseca ili više, što povećava troškove i produljuje rokove projekata. Unatoč pokušajima pojednostavljenja, birokratska kašnjenja i dalje postoje, osobito za velike ili sporne projekte. Svaku proizvoljnu radnju ili kašnjenje od strane vlasti moguće je pravno osporiti practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, no i to samo po sebi povećava troškove i vrijeme. Vlada je propisala rokove za odobravanje planova, ali provođenje je slabo te developeri često na kraju čekaju ili koriste klauzule o „pretpostavljenom odobrenju”, što nosi rizik practiceguides.chambers.com. Ovo je rizik jer može obeshrabriti ulaganja i usporiti tempo rasta ponude. Jedinstveno odobrenje na jednom mjestu još uvijek nije stvarnost; dok ne postane, to ostaje strukturni izazov. Regulatorna neizvjesnost – poput iznenadnih promjena u građevinskim normama ili naknadama – također donosi rizik. Na primjer, ako vlada drastično poveća razvojne pristojbe (kao što je predloženo za dodatni FSI prema DP 2034), projekti mogu postati neisplativi tijekom realizacije indianexpress.com. Industrija mora kontinuirano lobirati kako bi osigurala stabilno političko okruženje.
- Nedostatak i zasićenost zemljišta: Mumbai je otok-grad koji oskudijeva zemljištem. Iznimno je malo izgrađevinskog zemljišta i vrlo je skupo, posebice u središnjem dijelu grada i predgrađima. Prepoznavanje zasićenosti u središtu Mumbaija jedan je od razloga zašto DP 2034 pokušava otvoriti nova područja practiceguides.chambers.com. No otključavanje zemljišta (kao što su slane ravnice) često nailazi na ekološke ili pravne prepreke. Osim toga, vrlo je teško okupiti velike, neprekinute parcele za veliku izgradnju u gradu. Većina budućeg rasta mora doći iz obnove starih objekata, što je spor, pregovarački proces s postojećim stanarima. U Mumbaiju na obnovu čeka desetci tisuća zgrada pod režimom najamnina te starih stambenih zgrada. Međutim, takvi projekti često zapnu zbog sporova među stanarima, nezainteresiranosti investitora (ako su ekonomski parametri loši), ili regulatornih prepreka. Obnova slamova je još jedan način za oslobađanje zemljišta, ali projekti poput Dharavija godinama stagniraju zbog složenosti. Spor tempo obnove znači da iako Mumbai teoretski može izgraditi više stanova većim FSI-om (više naselja na istoj površini), u praksi se to možda neće dovoljno brzo dogoditi. Ovaj izazov zemljišta i zasićenosti znači da cijene nekretnina ostaju visoke – velika potražnja za ograničenom i spremnom ponudom. Također znači da bi prevelika koncentracija razvoja bez infrastrukture mogla pogoršati kvalitetu života (zagušenja, opterećenje komunalija), čime se dugoročno narušava privlačnost grada.
- Pristupačnost i odlazak srednje klase: Mumbai se dosljedno svrstava među najmanje pristupačna tržišta nekretnina na svijetu kada se uspoređuje srednji prihod sa srednjom cijenom kuće. Mnoge obitelji srednje klase jednostavno si ne mogu priuštiti kupiti čak ni jednosobni stan u gradu. Oni ili ostaju u najmu ili sele u daleka predgrađa (ili u potpunosti izvan MMR-a). Ovo je socioekonomski rizik jer može dovesti do odljeva talenata ili situacije u kojoj samo bogati mogu posjedovati nekretninu u gradu. Iako su 2020.–21. zabilježile kratkoročno poboljšanje pristupačnosti (zbog niskih kamata i stabilnih cijena), rast cijena u razdoblju 2022.–24. i povećanje kamatnih stopa do 2023. poništili su te dobitke jll.com jll.com. JLL je zabilježio da je do 2023. pristupačnost pala s vrhunca iz 2021. u svim gradovima zbog rasta cijena koji je premašio rast prihoda jll.com. Ako cijene nastave rasti bez istovremenog rasta prihoda ili olakšavanja kamata, vlasništvo nad kućom ostat će nedostižno za velik dio stanovništva Mumbaija. To bi dugoročno moglo smanjiti potražnju i prisiliti developere da se preusmjere na manje stambene jedinice ili projekte na periferiji. Vladin poticaj za „pristupačno stanovanje” treba riješiti ovaj problem, ali u praksi, kao što smo spomenuli, nedostaje ponude pristupačnih stanova. Bez intervencija u politici (poput povratka subvencija ili shema poticaja na kamate), segment masovnog stanovanja mogao bi stagnirati, što je rizik jer predstavlja velik dio osnovne potražnje. Visoke rate također povećavaju rizik od neplaćanja u slučaju pogoršanja ekonomskih uvjeta.
- Ekonomski rizici i rizici kamatnih stopa: Tržište nekretnina osjetljivo je na makroekonomske čimbenike. Visoke kamatne stope u 2022.–2023. (s kamatama na stambene kredite oko 8,5%) utjecale su na osjećaj kupaca – zabilježen je pad prodaje od 12-20% na godišnjoj razini početkom 2025. dijelom i zbog toga indiatoday.in. Ako inflacija ili drugi čimbenici ponovno prisile kamatne stope na rast (umjesto očekivanih smanjenja), to bi moglo usporiti oporavak potražnje. Nadalje, tržište u Mumbaiju ovisi o zdravoj ekonomiji – budući da je centar financija i usluga, svaka globalna recesija ili usporavanje lokalnog gospodarstva moglo bi pogoditi zaposlenost u ključnim sektorima (financije, IT, zabava), što posljedično utječe na potražnju za stanovima. Izvješće India Today navodi kako su geopolitičke napetosti (rat u Ukrajini, sukob u Izraelu) nakratko dovele do toga da kupci zauzmu stav čekanja u drugom tromjesečju 2025. indiatoday.in. To pokazuje koliko vanjski čimbenici mogu brzo promijeniti sentiment. Također, tečajne fluktuacije mogu utjecati na investicije NRI-a – slabija rupija može učiniti nekretnine povoljnijima za NRI-je, ali ako rast Indije oslabi, mogli bi usporiti ulaganja. Nekretnine su ciklička imovina; nakon velikog ciklusa rasta 2020.–2022., postoji rizik od pada ako se ekonomski uvjeti pogoršaju. Međutim, konsenzus je da će indijsko gospodarstvo ostati među boljima na globalnoj razini, što bi trebalo ublažiti rizike za Mumbai – ali to ostaje za pratiti.
- Zaostatak infrastrukture i urbani izazovi: Iako smo pohvalili infrastrukturne projekte, postoji i rizik da infrastruktura ne prati tempo razvoja. Ako se izgrade tisuće novih stanova u, recimo, udaljenim predgrađima, ali se metro linija odgodi za 5 godina, ti će stanovnici imati duga putovanja, a ulagači možda neće vidjeti očekivane povrate. Mnogi infrastrukturni projekti u Mumbaiju bilježe kašnjenja ili probijanje troškova (npr. kašnjenje Metro linije 3 zbog problema sa spremištem za vlakove). Rizik rokova je dakle stvaran. Dodatno, Mumbai se suočava s stalnim urbanim izazovima – poplave tijekom monsuna, gužve na cestama, pretrpan javni prijevoz, zagađenje i sl. Ako se ti problemi ne rješavaju, mogu smanjiti kvalitetu života i posredno atraktivnost nekretnina u gradu. Primjerice, svake godine poplave u nekim nižim dijelovima stambenih četvrti mogu učiniti te mikrolokacije manje privlačnima (te u ekstremnim slučajevima i neosigurljivima). Grad ulaže u odvodnju i klimatsku prilagodbu, ali klimatski rizik predstavlja dugoročnu prijetnju (rastuća razina mora, jače kiše).
- Financijsko zdravlje developera i konsolidacija: Posljednjih nekoliko godina svjedočili smo propadanju nekih velikih developera (zbog problema s dugom) i konsolidaciji u industriji. Sada nekoliko velikih, dobro kapitaliziranih developera dominira novim projektima. To je dobro za potrošače u smislu pouzdanosti, ali također znači da, ako jedan od njih upadne u probleme, velik dio ponude može biti pogođen. Manji developeri koji posluju na rubnim tržištima još uvijek mogu imati problema s financiranjem – banke općenito posuđuju etabliranim igračima, ostavljajući manje da se oslanjaju na skupe NBFC zajmove ili predujmove. Ako se prodaja uspori, oni s slabijim financijama mogli bi zaustaviti projekte. RERA pomaže time što omogućuje kupcima da poduzmu radnje ili da vlasti interveniraju, ali pravni proces može potrajati. Dakle, projektni rizik i dalje postoji: kupci moraju pažljivo birati developere. Tržište je zdravije nego prije, ali nije imuno na krizu likvidnosti – npr. ako kamatne stope ostanu visoke, developeri bi mogli imati problema s refinanciranjem kredita, iako su se mnogi nedavno razdužili.
- Ovisnost tržišta o luksuznom segmentu: Kao što je ranije spomenuto, veliki dio nedavnog rasta predvodio je luksuzni segment. Knight Frank i drugi upozoravaju da je “velika ovisnost o rastu luksuznog segmenta” ranjivost globalpropertyguide.com. Potražnja za luksuzom može biti nestalna – ovisi o investicijskoj spremnosti imućnih pojedinaca, koja se može promijeniti s burzovnim prilikama ili politikom (npr. veći porezi na druge nekretnine mogu odvratiti neke investitore). Ako u nekom trenutku luksuzni segment uspori (recimo, zbog dodatnog poreza na kupnju nekretnina visoke vrijednosti ili jednostavno zbog zasićenja luksuzne ponude), i ako nema snažnog srednjeg segmenta da preuzme vodstvo, ukupni rast tržišta mogao bi zastati. Uravnotežena potražnja kroz sve segmente je zdravija. Trenutno je potražnja u srednjem segmentu donekle slaba, što je rizik ako luksuz posustane.
- Pravni rizici i rizici vlasništva: Mumbai ima dugu povijest koja sa sobom nosi komplicirane zemljišne vlasničke listove i pravne sporove. Nije neuobičajeno da se projekti suočavaju s tužbama – bilo zbog ekoloških PIL-ova (javnih interesa) koji zaustavljaju gradnju (npr. aktivisti koji su nakratko zaustavili obalnu cestu, ili sporovi oko uništenja mangrova za aerodrom u Navi Mumbaiju), bilo zbog sporova oko vlasništva (neki slučajevi zemljišta starih tvornica rješavali su se godinama). Čak i kad je projekt izgrađen, kupci se ponekad mogu susresti s problemima poput sukoba u stambenim zadrugama itd. Iako je sada dostupno osiguranje vlasništva (teoretski obvezno za RERA projekte), njegova primjena je minimalna. Kupci i investitori moraju biti svjesni ovog labirinta – dubinska analiza je ključna jer sudska zabrana može blokirati kapital na neodređeno vrijeme. Na primjer, ako netko ulaže u projekt obnove, a neki stanari podignu tužbu, radovi mogu stati. Ovi pravni rizici, iako su specifični za pojedine slučajeve, doprinose ukupnom profilu rizika ulaganja/gradnje u Mumbaiju.
- Troškovi izgradnje i kvaliteta: Troškovi izgradnje su porasli (inflacija čelika, cementa). Mnogi su developeri pogođeni inflacijom sirovina iz 2022., što im je smanjilo marže. Ako troškovi ostanu visoki, ili će cijene rasti (što otežava pristupačnost) ili će se smanjiti profit developera (što ugrožava isplativost projekata). Također, brza izgradnja kako bi se ispoštovali RERA rokovi ne smije ugroziti kvalitetu – u prošlosti je brza izgradnja dovela do curenja, nedostataka (s obzirom na obilne kiše u Mumbaiju, kvaliteta nije upitna). Svaki slučaj loše gradnje (urušavanje zgrada i sl., što se događalo s nelegalnim objektima ili vrlo starim zgradama) narušava reputaciju tržišta. Vlasti su sve strože po pitanju kvalitete i sigurnosti (primjerice, BMC sada provodi revizije strukturne sigurnosti zgrada, posebno nakon požara u zgradi Nirava Modija itd.), ali to i dalje predstavlja područje rizika.
Zaključno, dok nekretninski sektor Mumbaija ima snažne temelje, ovi izazovi zahtijevaju stalno upravljanje. Vlada i industrija su svjesni mnogih od njih – npr., problem zasićenja rješava se poticanjem razvoja novih gradova practiceguides.chambers.com, pristupačnost programima i DP 2034 odredbama homesfy.in, i regulatorna kašnjenja naporima digitalizacije. Međutim, neočekivane prepreke uvijek se mogu pojaviti (pandemija je nedavan primjer koja je nakratko zaustavila izgradnju i prodaju). Svi dionici moraju stoga biti blago optimistični: ukalkulirati moguće kašnjenja, održavati financijsku razboritost i diverzificirati rizik. Mumbai je pokazao otpornost – čak i nakon kriza, tržište se s vremenom oporavi zahvaljujući velikoj potražnji. No, kratkoročne izazove treba mudro premostiti da bi se ostvarile dugoročne prednosti ovog dinamičnog grada.
Izvori:
- Knight Frank India – India Real Estate: Office and Residential Market Q1 2025 knightfrank.com cxotoday.com cxotoday.com (trendovi na tržištu, potražnja za uredima, podaci o prodaji stambenih nekretnina)
- Anarock Research – medijsko praćenje u NDTV Profit i India Today ndtvprofit.com indiatoday.in indiatoday.in (trendovi prodaje stanova, cijena i zaliha u H1/Q2 2025.)
- Hindustan Times & India Today – izvještaji o prinosima od najma i povratima na tržištu hindustantimes.com indiatoday.in (poboljšanja prinosa od najma, indeks ukupnog povrata)
- NDTV – Hoće li velika infrastruktura pokrenuti prodaju manjih stanova? (travanj 2025.) ndtvprofit.com ndtvprofit.com i Registracije nekretnina u Mumbaiju, H1 2025 ndtvprofit.com ndtvprofit.com (utjecaj infrastrukture na stanogradnju, strukturu prodaje i vrijednosti)
- Global Property Guide – Analiza tržišta stambenih nekretnina u Indiji 2025 (ožujak 2025.) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com (trendovi cijena, projekcije stručnjaka, kontekst DP2034)
- India Today (lipanj 2025.) – Prodaja stanova pala za 20% u 2. tromjesečju 2025. indiatoday.in indiatoday.in (neravnoteža ponude i sentiment)
- Hindustan Times (listopad 2024.) – Najamnine u Nariman Pointu rastu, nadmašujući BKC hindustantimes.com hindustantimes.com (trends komercijalnog najma, obnova potaknuta infrastrukturom)
- JLL India – Objava indeksa pristupačnosti kupnje nekretnina (studeni 2024.) jll.com jll.com (pregled pristupačnosti, prognoza prodaje)
- Homesfy.in – Sažetak Mumbai DP 2034 homesfy.in homesfy.in (ključne značajke DP 2034: oslobađanje zemljišta, promjene FSI-a, ciljevi stanogradnje)
- Chambers and Partners – Real Estate 2025: Indija practiceguides.chambers.com (industrijski pogled na zasićenost tržišta i trendove razvoja)
- CREDAI-MCHI i novinski izvori (više njih) o promjenama politika (porez na promet nekretnina, RERA, itd.) ndtvprofit.com indianexpress.com.
