Rynek nieruchomości w Tokio 2025: trendy, rozwój i perspektywy na przyszłość

Przegląd rynku nieruchomości w Tokio w 2025 roku

Sektor nieruchomości w Tokio w 2025 roku cechuje się silnym popytem, ograniczoną podażą oraz odpornym odbudowaniem po pandemii. Kontekst gospodarczy: Gospodarka Japonii powróciła do umiarkowanego wzrostu (prognoza PKB na 2025 rok: ok. +1,1%) przy bardzo niskich stopach procentowych globalpropertyguide.com. Stopa procentowa Banku Japonii pozostaje na poziomie około 0,25%, co sprawia, że koszty pożyczek są bardzo niskie w porównaniu do reszty świata. Takie sprzyjające warunki pobudzają inwestycje w nieruchomości mimo globalnych trudności knightfrank.com. Kluczowe trendy: Ceny nieruchomości w Tokio wzrosły znacznie powyżej poziomów sprzed pandemii – od początku 2022 roku ceny w Tokio skoczyły o ponad 20%, pomimo globalnych spowolnień knightfrank.com. Ten boom napędzany jest popytem na luksusowe apartamenty oraz słabym jenem, który sprawia, że nieruchomości w Tokio są stosunkowo przystępne cenowo dla zagranicznych nabywców reuters.com knightfrank.com. Tokio obrało własną, wyjątkową ścieżkę: podczas gdy inne rynki ochłodziły się przez wzrost stóp procentowych, Tokio dzięki utrzymaniu taniego kredytu i wysokiej płynności doświadczyło wzrostu cen, mimo że czynsze rosły wolniej knightfrank.com.

Demografia i odbudowa po pandemii: Tokio jest jedyną dużą prefekturą w Japonii, która wciąż zyskuje na liczbie ludności, wspieraną przez migrację miejską i powrót zagranicznych rezydentów knightfrank.com. W 2023 roku liczba zagranicznych rezydentów w Japonii po raz pierwszy przekroczyła 3 miliony, co wzmocniło popyt na mieszkania knightfrank.com. Ten napływ ludności miejskiej, obok zniesienia ograniczeń związanych z COVID-19, ożywił zarówno sektor mieszkaniowy, jak i komercyjny. Wykorzystanie biur wzrosło, ponieważ firmy zachęcają do pracy stacjonarnej, a ruch w sklepach powrócił wraz z powrotem turystyki. Rynek nieruchomości w Tokio oferuje więc połączenie stabilności i szans, nieustannie przyciągając inwestorów krajowych i zagranicznych nippontradings.com. Równocześnie rosnące koszty budowy i braki kadrowe stanowią wyzwania, wywierając presję na deweloperów i skłaniając rząd do działań w zakresie rewitalizacji i inicjatyw związanych ze zrównoważonym rozwojem nippontradings.com nippontradings.com.

Ogólnie rzecz biorąc, Tokio w 2025 roku pozostaje bezpieczną przystanią na rynku nieruchomości: oferuje atrakcyjne stopy zwrotu na tle innych światowych miast, wysoką płynność i solidne fundamenty nippontradings.com. Odporność rynku po pandemii – widoczna w niskich współczynnikach pustostanów i wzroście czynszów – odzwierciedla trwały popyt we wszystkich segmentach: mieszkaniowym, biurowym i logistycznym. Inwestorzy nadal patrzą optymistycznie, choć obserwują zmieniające się czynniki, takie jak polityka stóp procentowych, zmiany demograficzne czy nowe regulacje. W poniższych sekcjach przyglądamy się bliżej każdemu segmentowi rynku nieruchomości w Tokio i analizujemy, co przyniesie przyszłość.

Nieruchomości mieszkaniowe: ceny, popyt i podaż

Szybujące ceny: Ceny nieruchomości mieszkalnych w Tokio osiągnęły rekordowe poziomy w 2024 i na początku 2025 roku. Średnia cena nowo wybudowanego mieszkania w 23 dzielnicach Tokio przekroczyła 100 milionów jenów (≈800 000 USD) po raz pierwszy w 2023 roku realestate-tokyo.com tokyoportfolio.com. Do I kwartału 2025 roku ceny nowych mieszkań w centrum Tokio średnio wynosiły 116,3 mln jenów (~820 000 USD) – wzrost o 11,2% rok do roku, co stanowi czwarty z rzędu rok rekordów tokyoportfolio.com. Odpowiada to około 1,7 mln jenów za metr kwadratowy dla nowych, prestiżowych jednostek tokyoportfolio.com. Nawet istniejące mieszkania podrożały: ceny odsprzedaży mieszkań wzrosły o około +7,8% r/r na styczeń 2025 r. tokyoportfolio.com, a średnia cena ofertowa typowego używanego mieszkania o powierzchni 70 m² wyniosła rekordowe 69,8 mln jenów tokyoportfolio.com. Wartość domów jednorodzinnych również nieco wzrosła; istniejące domy wolnostojące w Tokio średnio kosztowały 42,1 mln jenów na początku 2025 roku, co stanowi wzrost o ok. +3,5% w stosunku do ubiegłego roku globalpropertyguide.com.

Kilka czynników leży u podstaw tego wzrostu cen: popyt znacznie przewyższa podaż mieszkań, szczególnie w centralnych lokalizacjach. Nowa podaż mieszkań w Wielkim Tokio spadła o około 17% w 2024 roku do najniższego poziomu od 1973 roku tokyoportfolio.com. W 2024 roku wystawiono na sprzedaż jedynie około 23 000 nowych mieszkań (o 14% mniej niż w 2023 roku) tokyoportfolio.com. Ten poważny kryzys podażowy utrzymuje się również w 2025 roku, prowadząc do zażartej rywalizacji o dostępne nieruchomości. Jednocześnie koszty kredytów pozostają niskie – 35-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu to wciąż ok. 1,5–2%, a kredyty o zmiennej stopie ~0,7% bambooroutes.com bambooroutes.com. Te ultra-niskie stopy (dla porównania 6%+ w USA) umożliwiają kupującym nabycie nieruchomości po wysokich cenach. Dodatkowo, poprawa nastrojów gospodarczych (niskie bezrobocie, rosnące płace) oraz status Tokio jako magnesu zatrudnienia napędzają silny lokalny popyt tokyoportfolio.com.

Wolumen sprzedaży i popyt: Po krótkim spadku związanym z pandemią, aktywność na rynku mieszkaniowym jest bardzo wysoka. W 2024 roku liczba sprzedaży istniejących mieszkań w Tokio odbiła (np. sprzedano ok. 37 500 mieszkań, +3,5% r/r; ok. 19 300 domów jednorodzinnych, +7,5% r/r) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ten trend wzrostowy utrzymał się na początku 2025 roku – styczniowa sprzedaż istniejących mieszkań w Tokio wzrosła o 19,7% r/r, a domów aż o 79% r/r globalpropertyguide.com. Taki popyt został dodatkowo wzmocniony przez zagranicznych nabywców, którzy korzystają ze słabego jena oraz otwartości japońskiego rynku (w Japonii nie ma ograniczeń prawnych dotyczących posiadania nieruchomości przez cudzoziemców) globalpropertyguide.com. Rzeczywiście, wielorakie oferty stały się standardem w centralnym Tokio; atrakcyjne nieruchomości znikają z rynku w ciągu 2–4 tygodni, z minimalnym polem do negocjacji cen bambooroutes.com.

Typy mieszkań i nowe inwestycje: Nowa podaż, która się pojawia, jest skierowana głównie na luksusowe apartamentowce. Deweloperzy, mierząc się z wysokimi kosztami ziemi i budowy, skupiają się na ekskluzywnych wieżowcach przeznaczonych dla zamożnych nabywców. Liczba apartamentów o wartości powyżej 100 milionów jenów, które wchodzą na rynek, wzrosła o 72% w ciągu ostatniego roku tokyoportfolio.com. Te luksusowe projekty (np. Azabudai Hills Residence w centrum Tokio) wyróżniają się ekskluzywnymi udogodnieniami oraz odporną na trzęsienia ziemi konstrukcją, przyciągając bogatych mieszkańców oraz zagranicznych inwestorów. Dla kontrastu, podaż mieszkań rodzinnych średniej klasy jest bardziej ograniczona. Wielu mieszkańców Tokio, których nie stać na nowe budynki, decyduje się na zakup mieszkań z rynku wtórnego lub domów na przedmieściach. Przedmieścia Tokio i miasta satelickie oferują nieco lepszy stosunek jakości do ceny (ceny są o około 20–30% niższe niż w centralnych dzielnicach) i zyskały na popularności, szczególnie wzdłuż głównych linii kolejowych, co umożliwia elastyczną pracę zdalną bambooroutes.com.

Po stronie podaży Japonia mierzy się z rosnącym problemem starzejących się zasobów mieszkaniowych. Budynki apartamentowe wybudowane w latach 70. i 80. są dziś już wiekowe – ponad 1,15 miliona jednostek mieszkalnych w budynkach apartamentowych ma powyżej 40 lat (stan na 2021 rok), a do 2026 roku liczba ta może wzrosnąć do około 1,7 miliona realestate-tokyo.com. Zastąpienie tych starych budynków jest trudne ze względu na rozdrobnioną własność i wysokie progi zgody. W odpowiedzi na to, nowelizacja Ustawy o własności lokali z 2024 roku ma ułatwić proces odnowy zdegradowanych apartamentów – na przykład poprzez obniżenie wymogu liczby głosów w przypadku, gdy niektórzy właściciele są nie do odnalezienia realestate-tokyo.com realestate-tokyo.com. Ta zmiana prawna, wraz z rządowymi zachętami, ma pobudzić odnowę starych mieszkań (wiele z nich nie spełnia współczesnych norm sejsmicznych) realestate-tokyo.com. Z czasem może to zwiększyć podaż nowych lokali, ale efekty będą stopniowe.

Dynamika rynku najmu: Sektor wynajmu w Tokio kwitnie równolegle z rynkiem sprzedaży. Czynsze rosną, a pustostany są niezwykle rzadkie. W IV kwartale 2024 roku średni czynsz ofertowy w 23 dzielnicach Tokio osiągnął 4 332 ¥ za m² miesięcznie (około 3 000 ¥ za ft²/rok lub 29 $/m²/miesiąc), co oznacza wzrost o 6,4% r/r globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. We wszystkich dzielnicach w 2024 roku odnotowano wzrost czynszów globalpropertyguide.com. W centralnych 5 dzielnicach (Chiyoda, Chuo, Minato, Shibuya, Shinjuku) czynsze w segmencie średnim rosną nieprzerwanie od sześciu kwartałów, osiągając w IV kwartale 2024 roku 5 250 ¥/m² (~35 $) – +6,7% r/r globalpropertyguide.com. Wzrost ten napędza dodatnie saldo migracji do Tokio (szczególnie obcokrajowcy, którzy często wynajmują nieruchomości). Od września do listopada 2024 r. 23 dzielnice Tokio zanotowały dodatni bilans w wysokości 22 000 osób, z czego znaczną większość stanowili obcokrajowcy globalpropertyguide.com. Taki napływ ludności – o 50% większy niż przed pandemią w 2019 roku – wzmacnia popyt na wynajem globalpropertyguide.com.

W rezultacie wskaźniki obłożenia osiągają rekordowe poziomy. Średnie obłożenie lokali mieszkalnych w centrum Tokio wynosi około 96–97% globalpropertyguide.com. Duże budynki na wynajem odnotowują jedynie ok. 3% pustostanów, co wskazuje na rynek właściciela. Brutto stopy zwrotu z wynajmu w Tokio są umiarkowane – średnio około 3,4% w I kwartale 2025 r. dla mieszkań (niższe w centralnych, prestiżowych lokalizacjach, wyższe na obrzeżach miasta) globalpropertyguide.com. Nie jest to dużo w skali globalnej, jednak biorąc pod uwagę niskie stopy procentowe w Japonii, 3–4% zwrotu z potencjałem aprecjacji kapitału jest atrakcyjne. Główni inwestorzy (w tym zagraniczne REIT-y) zainwestowali w tokijski sektor mieszkań na wynajem ze względu na jego stabilność. Na przykład inwestycje zagraniczne w aktywa mieszkaniowe wzrosły o 18% r/r do 740 mld jenów w 2024 r. realestate-tokyo.com, koncentrując się na portfelach wielomieszkaniowych i projektach typu build-to-rent. Oczekuje się, że popyt na wynajem pozostanie wysoki: Savills zauważa, że wraz z wycofywaniem się niektórych firm z pracy zdalnej, pracownicy ponownie poszukują mieszkań blisko centralnych biur, a bardzo wysokie ceny apartamentów skłaniają więcej osób do wynajmu – trendy te „powinny dalej wspierać rynek najmu” także w 2025 roku globalpropertyguide.com.

Nieruchomości komercyjne: biura, handel i sektory przemysłowe

Rynek biurowy – odbicie i „ucieczka do jakości”

Sektor biurowy w Tokio w 2025 roku odbija się po pandemicznym załamaniu i okazuje się zaskakująco odporny. Popyt na powierzchnie biurowe znacznie wzrósł w 2024 roku, napędzany rozszerzaniem działalności przez firmy w związku z ożywieniem gospodarczym Japonii. Wskaźnik pustostanów biur klasy A w centralnych 5 dzielnicach Tokio spadł do około 3,4% pod koniec 2024 roku – najniżej od trzech lat – ponieważ najemcy szybciej zajmowali powierzchnie niż pojawiała się nowa podaż realestate-tokyo.com practiceguides.chambers.com. Najlepsze dzielnice biznesowe w pobliżu głównych węzłów komunikacyjnych (np. okolice stacji Tokyo i Shinagawa) są szczególnie ciasne, a wskaźniki pustostanów utrzymują się na poziomie bardzo niskim realestate-tokyo.com. W związku z tym średnie czynsze za biura klasy A zaczęły rosnąć: w trzecim kwartale 2024 roku wynosiły około 32 400 jenów za tsubo miesięcznie (≈9 800 jenów/m² lub 27 dolarów/m²/miesiąc), co oznacza wzrost o 4,9% rok do roku realestate-tokyo.com. Na początku 2025 roku czynsze za biura w większości największych japońskich miast rosną, co odzwierciedla chęć najemców do pozyskiwania lepszych powierzchni biurowych w celu przyciągania talentów cbre.com.

Wyraźnym trendem jest polaryzacja wyników biur. Najnowocześniejsze budynki w najlepszych lokalizacjach przyciągają większość popytu, podczas gdy starsze biura lub te na obrzeżach mają trudności realestate-tokyo.com nippontradings.com. Najemcy obecnie priorytetowo traktują wysokiej jakości budynki z zaawansowaną wentylacją, odpornością na wstrząsy sejsmiczne, certyfikatami zrównoważonego rozwoju oraz integracją inteligentnych technologii nippontradings.com. Wiele firm postrzega zmodernizowane biura jako narzędzie do przyciągania i zatrzymywania pracowników na konkurencyjnym rynku pracy w Japonii pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Przykładowo, firmy przenoszą się do nowych budynków w centralnych lokalizacjach (blisko komunikacji, z udogodnieniami takimi jak strefy relaksu i sale konferencyjne), aby zyskać przewagę w rekrutacji pdf.savills.asia. W 2024 roku aktywność inwestycyjna w biura odzwierciedlała ten trend wybierania jakości: wartość inwestycji w biura w Japonii do końca III kwartału 2024 osiągnęła 1,6 biliona jenów (+15% r/r), przy wielu mega-transakcjach powyżej 100 miliardów jenów w prestiżowych nieruchomościach pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Tymczasem właściciele starszych, biur klasy B oferują zachęty (okresy bezczynszowe, dopłaty do wykończenia) lub podejmują się remontów, aby pozostać konkurencyjnymi pdf.savills.asia pdf.savills.asia.

Wpływ pracy hybrydowej: Praca zdalna nie zdewastowała tokijskiego rynku biurowego, jak niektórzy się obawiali, ale doprowadziła do strategicznego ograniczenia powierzchni przez niektóre firmy. Na przykład, jedna globalna firma finansowa zmniejszyła swoją tokijską siedzibę główną o 20% w 2024 roku, inwestując zamiast tego w infrastrukturę cyfrową i biura satelickie nippontradings.com. Wiele międzynarodowych korporacji wdraża elastyczne układy i biura przyjazne pracy hybrydowej, co nieznacznie zmniejsza ich zapotrzebowanie na przestrzeń nippontradings.com. Niemniej jednak, szeroko rozpowszechniona „praca z domu” pozostaje w Japonii mniej powszechna niż na Zachodzie – do 2024 roku frekwencja w biurach wzrosła, a wiele firm zatrudniało i zwiększało liczbę pracowników pdf.savills.asia pdf.savills.asia. To stanowiło podstawę nowego popytu na powierzchnię biurową. Co istotne, po dużej fali nowej podaży w 2023 roku, Tokio doświadczyło stosunkowo niewielkiej liczby nowych otwarć biur w 2024 roku, co pozwoliło rynkowi wchłonąć istniejące wakaty pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Efekt: współczynnik pustostanów w centrum Tokio na początku 2025 roku zbliża się do niezwykle niskich poziomów sprzed pandemii COVID pdf.savills.asia.

Patrząc w przyszłość, rok 2025 będzie sprawdzianem dla rynku biurowego z kolejną falą dużych oddań do użytku (prognozowana nowa podaż przekroczy tę z 2023 roku i skoncentrowana będzie w dzielnicy Minato) pdf.savills.asia. Jednakże wynajem wstępny dla wielu powstających budynków jest silny, co sugeruje, że rynek biurowy Tokio pozostanie zrównoważony pomimo nowej podaży pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Rzeczywiście, zainteresowanie najemców powierzchniami premium wydaje się dorównywać nowym inwestycjom. Regionalne centra biurowe jak Osaka również radzą sobie dobrze – wskaźnik pustostanów w najlepszych biurach w Osace to ok. 4,2% przy wzroście czynszów o +3,1% r/r nippontradings.com, czemu sprzyjają nowe projekty typu mixed-use, takie jak Umekita Faza 2 w pobliżu stacji Osaka nippontradings.com. Ogólnie rzecz biorąc, japońskie biura odnotowały „rok stabilnego wzrostu” w 2024 roku, a perspektywy na 2025 pozostają optymistyczne, o ile nie dojdzie do poważnych zmian gospodarczych pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Właściciele nieruchomości będą nadal koncentrować się na modernizacjach ESG oraz udogodnieniach dostosowanych do zmieniających się potrzeb najemców, podczas gdy starsze budynki z przewlekłymi pustostanami stanowią okazję do zwiększenia wartości przez adaptację lub przebudowę practiceguides.chambers.com pdf.savills.asia.

Handel detaliczny i hotelarstwo – odbicie napędzane konsumpcją i turystyką

Handel detaliczny: Nieruchomości handlowe w Tokio korzystają z ożywienia konsumpcji w Japonii oraz powrotu klientów do sklepów stacjonarnych. W 2024 roku spadły wakaty w handlu detalicznym na głównych ulicach w całym kraju, ponieważ detaliści z różnych branż zwiększali swoją obecność w sklepach fizycznych cbre.com cbre.com. W najważniejszych dzielnicach handlowych Tokio (Ginza, Omotesando, Shinjuku itp.) popyt na najlepsze lokale handlowe przewyższa obecnie ograniczoną podaż. Czynsze za prestiżowe powierzchnie handlowe ponownie zaczęły rosnąć, gdy marki rywalizują o kluczowe lokalizacje cbre.com. W szczególności luksusowe marki i firmy kosmetyczne otwierają sklepy flagowe, zachęcone przez rosnący ruch pieszy i wzrost turystyki. W 2023 roku Japonia całkowicie otworzyła się na gości zagranicznych, a w 2024 roku turystyka przyjazdowa gwałtownie wzrosła (Tokio powitało miliony turystów z zagranicy, zbliżając się do poziomów sprzed 2020 roku). To zwiększyło sprzedaż detaliczną w miejscach popularnych wśród turystów. Domy towarowe i centra handlowe odnotowują wyższe wskaźniki wynajęcia i sprzedaży, a nawet mniejsze lokalne uliczki handlowe widzą wzrost popytu na najemców.

Na rok 2025 CBRE prognozuje dalszy wzrost czynszów handlowych, ponieważ detaliści wciąż są chętni do otwierania nowych sklepów, zwłaszcza przy ograniczonej dostępności nowych powierzchni w prestiżowych strefach cbre.com cbre.com. Właściciele nieruchomości w popularnych dzielnicach odzyskali przewagę w ustalaniu cen. Jedynymi wyzwaniami są wzrost handlu elektronicznego (penetracja zakupów online rośnie stopniowo) oraz potencjalne zmiany w wydatkach konsumenckich spowodowane inflacją. Jednak panuje przekonanie, że rynek handlu detalicznego w Tokio zasadniczo się odrodził po szoku związanym z pandemią. Takie lokalizacje jak Ginza, gdzie w latach 2020–21 wskaźnik pustostanów gwałtownie wzrósł, w większości zapełniły swoje wolne lokale. Projekty rewitalizacji miejskiej również dostarczają nowych powierzchni handlowych (np. projekt Yaesu 2-Chome w pobliżu stacji Tokio obejmie nowe sklepy i restauracje). Przy otwartych granicach Japonii wydatki turystów (na zakupy i gastronomię) będą nadal zwiększać lokalny popyt konsumpcyjny – co jest pozytywną informacją dla wynajmujących powierzchnie handlowe.

Gościnność: Sektor hotelarski rozwija się „z siły na siłę” w 2024 roku i na początku 2025 roku pdf.savills.asia. Hotele w Tokio przeżywają boom dzięki wzrostowi liczby turystów zagranicznych. Po dwóch latach niemal całkowitego braku turystów zagranicznych, Japonia odnotowała spektakularny powrót – pod koniec 2023 roku miesięczna liczba przyjazdów międzynarodowych zbliżała się do poziomu z 2019 roku. Tokio, jako miasto bramne, było jednym z głównych beneficjentów. Wskaźniki obłożenia hoteli w stolicy wzrosły, a ceny pokoi (ADR) i RevPAR znacząco poszły w górę, w wielu przypadkach przekraczając nawet średnie sprzed pandemii pdf.savills.asia pdf.savills.asia. To ożywienie napędzają zarówno podróżujący krajowi (którzy wrócili do normalnych nawyków podróżowania), jak i goście międzynarodowi przyciągani przez słabszą walutę Japonii oraz ponownie otwarte atrakcje.

Logistyka/Magazyny: Sektor nieruchomości logistycznych był w ostatnich latach gwiazdą rynku, choć w regionie Wielkiego Tokio stoi w obliczu krótkoterminowej nadpodaży.Boom e-commerce oraz modernizacja łańcucha dostaw napędzały intensywny rozwój dużych wielokondygnacyjnych centrów logistycznych wokół zatoki Tokio i na obrzeżach miasta.Pod koniec 2024 roku wskaźnik pustostanów w sektorze logistyki Wielkiego Tokio wzrósł do około 8,6% (wzrost o 1,5 punktu rok do roku), gdy na rynek trafiło rekordowe ponad 3 miliony m² nowej powierzchni pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Ta nadpodaż wywarła niewielką presję na spadek czynszów w niektórych rejonach.Jednak popyt pozostaje silny – absorpcja netto w skali kraju prognozowana jest na około 1 milion tsubo (~3,3 miliona m²) rocznie w nadchodzących latach, co wystarczy, aby ostatecznie wypełnić nową podaż cbre.com cbre.com.Rzeczywiście, poza Tokio, wskaźnik pustostanów pozostaje niski (centra logistyczne w Osace, Nagoi i Fukuoce są prawie w pełni zajęte) cbre.com.Inwestorzy pozostają optymistycznie nastawieni do logistyki w dłuższej perspektywie; niedawno stanowiła ona 40% wszystkich zagranicznych inwestycji w nieruchomości w Japonii realestate-tokyo.com.Główni globalni gracze, tacy jak Blackstone i GIC, zainwestowali miliardy w japońskie portfele logistyczne realestate-tokyo.com realestate-tokyo.com.Prognozy wskazują, że poziom pustostanów w magazynach w Tokio może pozostać wysoki do 2025 roku, dopóki nowa podaż nie zacznie maleć, ale czynsze w najlepszych obiektach powinny utrzymać się na stabilnym poziomie.Nowoczesne centra logistyczne o wysokich standardach (automatyzacja, bliskość dróg ekspresowych) są nadal bardzo pożądane przez firmy 3PL i firmy z sektora detalicznego.Niektórzy deweloperzy opóźniają lub etapują projekty, aby rynek mógł przyswoić obecną podaż pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Ogólnie rzecz biorąc, rynek nieruchomości logistycznych w Japonii ma nadal się rozwijać, choć z regionalnymi różnicami (nadpodaż w regionie Kanto, niedobór w innych metropoliach) cbre.com.

Inwestycje podążają za wynikami: aktywa hotelowe znów są w łaskach. Według danych rynkowych Nikkei, pojedyncza transakcja inwestycyjna w hotel była 3. największą transakcją nieruchomościową w Japonii w 2024 roku, co podkreśla odnowiony apetyt inwestorów practiceguides.chambers.com. Kilka hoteli z wyższej półki w Tokio zmieniło właściciela lub zostało refinansowanych przy wysokich wycenach. Duzi globalni operatorzy hotelowi rozszerzają swoją działalność w głównych miastach Japonii, a nowe luksusowe hotele (np. Bulgari Tokyo, otwarty w 2023 roku) wchodzą na rynek, by zaspokoić popyt premium pdf.savills.asia. Jednym z wyzwań jest niedobór pracowników – operatorzy branży hotelarskiej borykają się z brakami kadrowymi przy rozwoju usług pdf.savills.asia. Mimo to, rentowność rośnie w całym sektorze. Perspektywy pozostają bardzo pozytywne: Japonia zamierza dalej zwiększać napływ turystów (narodowy cel to 60 milionów odwiedzających do 2030 roku), dlatego oczekuje się, że obłożenie hoteli i ceny pokoi w Tokio pozostaną wysokie pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Inwestorzy są pewni; jak zauważa Savills, „wzrost turystyki przyjazdowej nie wykazuje oznak spowolnienia w 2025 roku”, co powinno utrzymać wysoką wydajność hoteli i zainteresowanie rozwojem pdf.savills.asia. Jedną z nisz, na które warto zwrócić uwagę, jest luksusowa hotelarstwo: Japonia historycznie miała niewiele ultra-luksusowych hoteli, ale nowe projekty (Four Seasons, Aman itp.) pojawiają się, by sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu pdf.savills.asia.

Nieruchomości przemysłowe/logistyczne oraz „Tech”

Centra danych i technologie: Kolejnym obszarem wzrostu są centra danych – fundament gospodarki cyfrowej. Tokio (i ogólnie Japonia) doświadcza fali rozwoju centrów danych, aby sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na usługi w chmurze. Zarówno zagraniczne, jak i krajowe firmy inwestują w farmy serwerowe w aglomeracji Tokio i Osaki. Ta klasa aktywów jest stosunkowo nowa, ale szybko rośnie w Japonii practiceguides.chambers.com. Wyzwaniem było zapewnienie odpowiednich mocy energetycznych i gruntów; mimo to inwestycje w centra danych rosną, czasem przez wspólne przedsięwzięcia, biorąc pod uwagę wysokie koszty początkowe i konieczność wyspecjalizowanej infrastruktury practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Na przykład duże firmy technologiczne (NTT, Colt, AirTrunk itd.) ogłosiły nowe kampusy centrów danych na przedmieściach Tokio.

Choć nie są często postrzegane jako „nieruchomości”, zapotrzebowanie sektora technologicznego znajduje odzwierciedlenie także w najmach biur – globalni giganci technologiczni jak Google, Amazon czy lokalne firmy technologiczne wynajmują duże powierzchnie biurowe w Tokio (np. rozbudowany kampus Google w Shibuyi). Dodatkowo, przestrzenie dla nauk biologicznych oraz B+R to pojawiająca się nisza, z nowymi realizacjami przystosowanymi pod laboratoria w aglomeracji Tokio. Są to „alternatywne” sektory, które nadal stanowią niewielką część rynku, ale prognozuje się ich rozwój i dywersyfikację otoczenia nieruchomości komercyjnych Tokio.

Podsumowując, tokijski rynek nieruchomości komercyjnych w 2025 roku jest ogólnie zdrowy: biura odzyskują pozycję z naciskiem na jakość, handel i hotelarstwo odbijają dzięki sile konsumentów, a nieruchomości przemysłowe i technologiczne pozostają w długoterminowym trendzie wzrostowym, mimo krótkoterminowych problemów z podażą. Inwestorzy i najemcy coraz większą wagę przywiązują do jakości budynków (nowoczesne standardy, elementy ESG) we wszystkich sektorach. Zdolność miasta do ciągłej modernizacji – dzięki rewitalizacji i wprowadzaniu nowych klas aktywów – wzmacnia odporność rynku nieruchomości komercyjnych.

Rynek nieruchomości luksusowych – trendy segmentu premium i wpływ zagranicy

Segment luksusowych nieruchomości w Tokio jest gorący jak nigdy dotąd. W ciągu ostatnich dwóch lat miasto odnotowało bezprecedensowy wzrost wartości nieruchomości z wyższej półki, napędzany zarówno przez zamożnych japońskich nabywców, jak i napływ zagranicznego kapitału. Jak zauważono, średnia cena nowego mieszkania w centrum Tokio przekracza obecnie 100 milionów jenów realestate-tokyo.com, co jest symbolicznym progiem podkreślającym, że „luksus” stał się nową normą dla wielu inwestycji. Jest to wyraźny wzrost (+39% r/r w 2023 r.) w porównaniu do około 82 milionów jenów rok wcześniej reuters.com reuters.com. Kilka transakcji obrazuje apetyt na ultra-luksus: w projekcie Mita Garden Hills penthouse (376 m²) został sprzedany za 4,5 miliarda jenów (30 milionów dolarów) – co podobno stanowi jeden z najdroższych apartamentów sprzedanych w Japonii reuters.com. Tylko w 2023 roku na tokijskim rynku pojawiło się ponad 4000 mieszkań wycenionych powyżej 100 milionów jenów, co pokazuje, że deweloperzy wierzą w dużą liczbę chętnych nabywców na najwyższym poziomie rynku reuters.com.

Inwestorzy zagraniczni i kupujący: Popyt zagraniczny stał się kluczowym czynnikiem napędzającym luksusowy rynek Tokio. Około 20% zakupów drogich apartamentów w centralnym Tokio jest obecnie dokonywanych przez zagranicznych nabywców tokyoportfolio.com knightfrank.com. Wielu z nich to inwestorzy z Azji (z Chin, Hongkongu, Singapuru i Korei Południowej) oraz kupujący z Zachodu poszukujący stabilnych aktywów. Zostali przyciągnięci przez osłabionego jena, który osiągnął wieloletnie minima – dając tym samym cudzoziemcom znaczną zniżkę reuters.com. Dodatkowo czynniki geopolityczne (kapitał poszukujący bezpieczeństwa wobec zawirowań w Chinach itp.) oraz otwarte podejście Japonii do własności przyciągają międzynarodowy kapitał reuters.com. Według Knight Frank, 1 milion dolarów pozwala na zakup ok. 64 m² prestiżowej nieruchomości w Tokio, czyli dwukrotnie więcej niż w Singapurze i niemal trzykrotnie więcej niż w Hongkongu knightfrank.com. Względna przystępność cenowa Tokio jak na miasto światowej klasy, w połączeniu ze stabilnością polityczną, sprawia, że jest ono niezwykle atrakcyjne dla osób o wysokim majątku na całym świecie bambooroutes.com bambooroutes.com. Knight Frank przewiduje, że liczba osób o ultra wysokim majątku (UHNWIs) w Japonii wzrośnie o 10% do 2028 roku, zapewniając rosnącą bazę klientów dla nieruchomości luksusowych knightfrank.com.

Premiumowe dzielnice: Najbardziej pożądane adresy dla luksusowych domów to centralne dzielnice, takie jak Minato (obszary takie jak Aoyama, Azabu, Roppongi), Chiyoda (okolice Pałacu Cesarskiego), Chuo (Ginza, nabrzeże Tsukiji), Shibuya (Hiroo, Shoto) oraz części Shinjuku. Te miejsca oferują bliskość dzielnic biznesowych, ekskluzywnych zakupów i restauracji oraz często imponujące widoki (np. wieżowce z widokiem na Tokyo Tower lub Ogrody Cesarskie). Nic dziwnego, że wiele nowych luksusowych apartamentowców skupia się właśnie tutaj. Przykładem jest Azabudai Hills w Minato — ogromny “nowoczesny miejski kompleks” ukończony w 2023 roku — oferujący ekskluzywne rezydencje z panoramicznymi widokami na miasto i światowej klasy udogodnieniami. Takie projekty definiują na nowo luksusowe życie w Tokio, wprowadzając wszystko, od usług konsjerża i salonów na szczycie, po siłownie na miejscu, a nawet międzynarodowe szkoły dla rodzin ekspatów.

Trendy i godne uwagi inwestycje: Luksusowy rynek Tokio w 2025 roku charakteryzuje się walką o jakość. Zamożni nabywcy (zarówno lokalni, jak i zagraniczni) rywalizują o ograniczoną liczbę dużych, świetnie wykończonych apartamentów. Deweloperzy odpowiedzieli, wprowadzając na rynek więcej lokali w przedziale ¥200 milionów+ niż kiedykolwiek wcześniej tokyoportfolio.com. Szczególnie popularne są apartamenty w wieżowcach z udogodnieniami na poziomie hotelu. Wzrasta także zainteresowanie rezydencjami markowymi (mieszkania zarządzane przez globalne marki luksusowe) – to stosunkowo nowa koncepcja w Japonii, zyskująca uznanie pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Ponadto, tradycyjne luksusowe domy (wolnostojące) w wybranych dzielnicach, takich jak Den-en-chōfu czy Hiroo, pozostają pożądane, choć rynek domów w Tokio jest znacznie mniejszy niż rynek apartamentów.

Co ważne, nawet przy gwałtownym wzroście cen, kupujący są wymagający pod względem wartości. Niektóre peryferyjne projekty „luksusowe” lub starsze apartamenty z wyższej półki, pozbawione nowoczesnych udogodnień, odnotowują wolniejszy wzrost lub drobne korekty cen tokyoportfolio.com. Szczyt rynku jest zpolarizowany: prawdziwie prestiżowe nieruchomości w najlepszych lokalizacjach osiągają rekordowe ceny i błyskawicznie się sprzedają, podczas gdy w drugorzędnych lokalizacjach lub starszych budynkach luksusowych obserwuje się stagnację. Niemniej jednak ogólne nastroje są optymistyczne. Eksperci branżowi oczekują, że ceny nieruchomości premium w Tokio w najbliższym czasie będą nadal rosły dzięki niskim stopom procentowym i rosnącej liczbie zamożnych kupujących knightfrank.com knightfrank.com. Tokio zostało niedawno sklasyfikowane jako jeden z najszybciej rozwijających się rynków luksusowych nieruchomości mieszkaniowych na świecie. Tak długo, jak jen pozostaje stosunkowo słaby, a Japonia – bezpieczna i stabilna, zagraniczne zainteresowanie prestiżowymi nieruchomościami w Tokio powinno się utrzymać.

Podsumowując, luksusowy rynek nieruchomości w Tokio w 2025 roku charakteryzuje się wysokim popytem, ograniczoną podażą i globalnym zainteresowaniem. Znaczące transakcje (takie jak zakup bloku apartamentowego w dzielnicy Minato przez fundusz z Singapuru za 17 mld jenów nippontradings.com nippontradings.com) pokazują międzynarodowe zaufanie do tego segmentu. Połączenie unikalnego stylu życia w Tokio, „niedowartościowania” w porównaniu z Londynem czy Hongkongiem oraz braku ograniczeń dla zagranicznych właścicieli tworzy atrakcyjną historię dla rynku premium. O ile nie wystąpi jakiś poważny wstrząs, segment luksusowy jest gotowy do „błysku” – jak to ujął Savills – z coraz większą liczbą uczestników i zamożnych osób chcących zaznaczyć swoją obecność w Tokio pdf.savills.asia.

Trendy inwestycyjne i finansowanie nieruchomości w 2025 roku

Płynność rynku i wolumeny: Japonia pozostaje jednym z najbardziej aktywnych rynków inwestycji w nieruchomości na świecie, z Tokio jako epicentrum. W rzeczywistości, do 2024 roku Tokio wyłoniło się jako największe miasto świata pod względem wolumenu inwestycji w nieruchomości dws.com. Całkowita wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Japonii przekroczyła 4 biliony jenów w 2024 roku, znacznie powyżej poziomu z 2023 roku cbre.com. Inwestorów – od globalnych instytucji po lokalnych prywatnych nabywców – przyciągają w Japonii połączenie spreadu rentowności (różnica między stopą kapitalizacji a niskimi kosztami finansowania), głębokość rynku i stabilność. Inwestycje zagraniczne stale rosną: zagraniczni nabywcy stanowili około 27% wartości transakcji na japońskim rynku nieruchomości w 2024 roku, w porównaniu do 21% pięć lat wcześniej realestate-tokyo.com. W dolarach amerykańskich inwestycje zagraniczne wyniosły ok. 15,7 mld USD w 2024 roku (wzrost o 12% rok do roku) realestate-tokyo.com realestate-tokyo.com. Około 68% tego napływu pochodziło z funduszy północnoamerykańskich i europejskich, ale coraz większą siłę stanowią inwestorzy z Singapuru, Hongkongu i Korei Południowej realestate-tokyo.com. Wielkie instytucje, takie jak Blackstone i GIC (singapurski fundusz państwowy), były szczególnie aktywne, koncentrując się na logistyce, mieszkaniach na wynajem i portfelach biurowych realestate-tokyo.com realestate-tokyo.com.

REIT-y i rentowności: Japoński rynek publicznych funduszy REIT (J-REIT) jest dobrze rozwinięty, z kilkudziesięcioma REIT-ami notowanymi na Giełdzie Papierów Wartościowych w Tokio. J-REIT-y zazwyczaj oferują dywidendy na poziomie około 3–4%. Na połowę 2025 roku indeks REIT Giełdy Tokijskiej wzrósł o około +3% rok do roku i zapewniał rentowność na poziomie około 4,2% markets.ft.com stockanalysis.com, co odzwierciedla umiarkowaną dynamikę. Ceny REIT-ów pozostawały stabilne lub nieznacznie rosły, gdy sektor balansował rosnący NOI (dzięki wyższym czynszom) z obawami dotyczącymi przyszłych podwyżek stóp procentowych. Warto zauważyć, że wiele J-REIT-ów wciąż notowanych jest poniżej wartości aktywów netto (P/NAV < 1,0), co czyni je potencjalnymi celami dla inwestorów aktywistycznych lub prywatyzacji practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Rzeczywiście, w Japonii odnotowano wzrost aktywności akcjonariuszy, mającej na celu uwolnienie ukrytej wartości nieruchomości – zarówno w spółkach operacyjnych, jak i REIT-ach. Niektóre notowane spółki posiadające duże zasoby nieruchomości są pod presją, by wydzielić je lub lepiej je wykorzystać w celu zwiększenia zwrotów dla akcjonariuszy practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Ten trend aktywizmu może pobudzić więcej transakcji na rynku nieruchomości (np. sprzedaż/odkup przez przedsiębiorstwa), ponieważ firmy reagują na żądania inwestorów dotyczące poprawy efektywności kapitałowej.

Profil inwestora – instytucjonalny vs indywidualny: Inwestorzy instytucjonalni (fundusze emerytalne, fundusze private equity, firmy ubezpieczeniowe itp.) nadal dominują w transakcjach o dużej wartości w Tokio. Przyciąga ich skala i płynność – Tokio oferuje liczne wieżowce biurowe, bloki mieszkalne oraz centra handlowe warte setki milionów dolarów. W 2024 roku kilka dużych transakcji biurowych w Tokio obejmowało instytucje krajowe i zagraniczne: na przykład wielomiliardowa akwizycja portfela biurowego przez Blackstone, zakup dużego kompleksu w Chiba za 70 miliardów jenów przez konsorcjum krajowe oraz zakup wieży wielofunkcyjnej w Osace przez BentallGreenOak za 65,9 miliarda jenów pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Jednocześnie inwestorzy indywidualni (zarówno japońscy, jak i zagraniczni) pozostają bardzo aktywni w segmencie nieruchomości o mniejszej wartości – na przykład kupując pojedyncze mieszkania lub małe budynki na wynajem. Ultra-niskie stopy depozytowe w Japonii (bliskie zeru) zachęcają zamożne osoby do inwestowania w nieruchomości pod kątem dochodów. Jest to widoczne na rynku mieszkań, gdzie lokalni „właściciele-inwestorzy” często kupują jednostki na wynajem, a także w popularności produktów zarządzania aktywami mieszkaniowymi skierowanych do osób indywidualnych.

Zyski i perspektywy: W 2025 roku Japonia wciąż oferuje korzystną różnicę między stopami zwrotu z nieruchomości a kosztami finansowania. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur w Tokio wynoszą około 3,5%, a dla wielorodzinnych nieruchomości mieszkalnych około 4% (w zależności od lokalizacji). Przy finansowaniu poniżej 2% inwestorzy z dźwignią mogą uzyskać solidny zwrot gotówkowy. Nawet bez dźwigni zwroty na poziomie 3–4% w Tokio są wyższe niż w innych głównych miastach, takich jak Hongkong czy Singapur (gdzie stopy kapitalizacji wynoszą około 2–3%) bambooroutes.com bambooroutes.com. Dodatkowo, dynamika kursowa daje dodatkowy impuls: dla zagranicznych inwestorów oczekujących, że jen ostatecznie umocni się wobec niskich poziomów z lat 2022–24, istnieje potencjał zysku walutowego oprócz zysków z nieruchomości. Czynniki te sprzyjają ogólnie pozytywnej prognozie ROI. Nieruchomości postrzegane są jako zabezpieczenie przed inflacją (która, choć umiarkowana w Japonii, osiągnęła w 2023 roku najwyższe od dekad poziomy, około 3%) oraz jako stabilne źródło dochodu.

Prognozy branżowe przewidują, że wolumeny inwestycji w 2025 roku pozostaną wysokie, zakładając stopniowy wzrost stóp procentowych cbre.com cbre.com. Jeśli Bank Japonii zacieśni politykę szybciej niż się spodziewano, może dojść do pauzy, gdy inwestorzy będą dostosowywać wyceny. Jednak według stanu na połowę 2025 roku Bank Japonii sygnalizuje ostrożne ruchy – gwałtowny wzrost stóp procentowych w krótkim okresie jest mało prawdopodobny. W związku z tym stopy kapitalizacji i wartości nieruchomości w Japonii nie są obecnie pod presją gwałtownego spadku. Nowym trendem jest dywersyfikacja inwestycji: coraz więcej inwestorów rozważa sektory inne niż tradycyjna „wielka trójka” (biura, handel, mieszkaniówka). Logistyka już stała się kluczowym sektorem; obecnie rośnie zainteresowanie centrami danych, domami seniora, mieszkaniami studenckimi, a nawet nieruchomościami wypoczynkowymi. Ożywienie w hotelarstwie sprawiło natomiast, że hotele znów stały się atrakcyjnym celem inwestycji (choć wymagają skomplikowanej obsługi operacyjnej).

Kolejny istotny trend: fundusze rewitalizacji miejskich i partnerstwa publiczno-prywatne. Duże projekty (omówione w kolejnej sekcji) często realizowane są przez konsorcja deweloperów, przy wsparciu władz oraz inwestycjach infrastrukturalnych. Tego typu przedsięwzięcia stwarzają szansę dla inwestorów długoterminowych na udział w kształtowaniu miasta (np. poprzez finansowanie lub współrealizację), co może przynieść znaczne zwroty w perspektywie dekady.

Podsumowując, klimat inwestycyjny na rynku nieruchomości w Japonii w 2025 roku pozostaje solidny. Stopy zwrotu są atrakcyjne w stosunku do ryzyka, rynek jest płynny (Tokio często zajmuje czołowe pozycje w globalnych rankingach destynacji inwestycyjnych), a warunki polityczne/prawne są sprzyjające (brak ograniczeń własnościowych dla cudzoziemców, rządowe zachęty do rewitalizacji itp.). Najważniejsze ryzyka obserwowane przez inwestorów to zmiany polityki stóp procentowych, możliwe przegrzanie wybranych segmentów (np. luksusowych apartamentów) oraz długoterminowe trendy demograficzne (kurcząca się populacja). Do niektórych z tych kwestii odwołujemy się w części dotyczącej prognoz, jednak ogólnie rzecz biorąc inwestycje w nieruchomości w Tokio mają pozostać filarem zarówno portfeli krajowych, jak i międzynarodowych w nadchodzących latach.

Projekty urbanistyczne i infrastrukturalne kształtujące rynek

Tokio przechodzi przez falę dużych projektów urbanistycznych, które przeobrażą części miasta w połowie lat 20. XXI wieku i w kolejnych latach. Projekty te, często o charakterze mixed-use i zintegrowane z infrastrukturą transportową, mają na celu zwiększenie globalnej atrakcyjności Tokio, poprawę komunikacji oraz dodanie nowoczesnej przestrzeni do prowadzenia biznesu i życia. Oto najważniejsze inicjatywy rozwojowe i modernizacje infrastruktury:

• Rewitalizacja Yaesu 2-Chome (okolice stacji Tokio): Ogromny projekt po wschodniej stronie stacji Tokio, którego zakończenie planowane jest na 2025 rok, z inwestycją około 317 miliardów jenów e-housing.jp. Powstanie tam wielofunkcyjna dzielnica obejmująca wieżowce biurowe, powierzchnie handlowe, apartamenty z obsługą, a nawet międzynarodową szkołę e-housing.jp. Centralnym punktem będzie nowy terminal autobusowy łączący stację Tokio z lotniskami i innymi miastami, umacniający Yaesu jako węzeł komunikacyjny e-housing.jp. Projekt kładzie także nacisk na połączenia piesze (podziemne i naziemne korytarze łączące z sąsiednimi dzielnicami) oraz oferuje zdecentralizowaną sieć energetyczną i rozwiązania zwiększające odporność na katastrofy e-housing.jp. Ta rewitalizacja ożywi niegdyś senne okolice biurowe, przekształcając je w tętniącą życiem całodobową dzielnicę, a także powinna zwiększyć wartość nieruchomości w sąsiednich rejonach Marunouchi i Nihonbashi e-housing.jp e-housing.jp.
• Takanawa Gateway City (Shinagawa): W Shinagawie powstaje nowe mini-miasto wokół niedawno otwartej Stacji Takanawa Gateway (dodanej do linii JR Yamanote w 2020 roku). Do marca 2025 roku zakończy się pierwszy etap Takanawa Gateway City e-housing.jp. Obejmuje on kilka wież biurowych, luksusowe rezydencje, obiekty handlowe i rozrywkowe oraz przestrzeń inkubacyjną dla startupów e-housing.jp. Dwie wysokie wieże „Linkpillar Towers” będą mieścić biura, sklepy oraz luksusowe apartamenty (w tym 44-piętrową wieżę mieszkalną na wynajem) e-housing.jp. Inwestycja oferuje centralny plac o powierzchni 6 500 m² oraz rozległe promenady dla pieszych e-housing.jp e-housing.jp. Transformacja Shinagawy jest strategiczna: dzięki stacji shinkansen i bliskości lotniska Haneda ma szansę stać się głównym międzynarodowym węzłem biznesowym. Ulepszony rejon stacji Shinagawa najprawdopodobniej przyciągnie najemców korporacyjnych i mieszkańców z zagranicy, konkurując z innymi centrami biznesowymi. Projekt kładzie nacisk na zrównoważony rozwój i komfort życia, co ma zapewnić, że Shinagawa pozostanie prestiżową dzielnicą przez wiele lat e-housing.jp e-housing.jp.
• Obszar Toranomon–Azabudai i Toranomon Hills: To skupisko projektów rewitalizacyjnych w centralnej dzielnicy Minato, tworzące nowoczesny klaster wieżowców. Projekt Toranomon-Azabudai (realizowany przez Mori Building), ukończony pod koniec 2023 roku, obejmuje najwyższy wieżowiec biurowy w Japonii (Azabudai Hills Mori JP Tower, 330m) oraz wielofunkcyjną „miejską wioskę” z rezydencjami, sklepami, hotelem, a nawet muzeum. W lutym 2025 planowane jest ukończenie kolejnego elementu – Toranomon Hills Station Tower, co doda jeszcze więcej pięter biurowych i handlowych w pobliżu nowej stacji linii metra Hibiya e-housing.jp e-housing.jp. Toranomon Althea Tower (180m, biura + handel) również należy do tego kompleksu, oferując nowoczesne powierzchnie biurowe i podium handlowe z kawiarniami oraz udogodnieniami na co dzień e-housing.jp e-housing.jp. Rewitalizacja Toranomon skutecznie poszerza centralną dzielnicę biznesową Tokio na zachód, tworząc ciągły korytarz od Kasumigaseki przez Toranomon do Roppongi. Projekty te poprawiają również infrastrukturę – nowe tunele drogowe i nowa stacja metra Toranomon Hills (otwarta w 2020 roku) znacznie ułatwiają dostęp do komunikacji. Wzmacnia się także globalna atrakcyjność biznesowa tego obszaru (niektórzy nazywają go „drugim CBD Tokio w fazie powstawania”), co z kolei podnosi wartość nieruchomości w Akasace, Roppongi i okolicach.
• Rozwój nabrzeża Toyosu: W nadbrzeżnej części Toyosu (dzielnica Koto), dawniej tereny przemysłowe są przekształcane w nowoczesne centrum mieszkaniowo-komercyjne. Do 2025 roku zakończy się tam duży projekt, który doda nowe wieże apartamentowe, obiekty handlowe, parki i możliwie nawet arenę sportową e-housing.jp. Toyosu, już teraz będące siedzibą nowego targu rybnego, staje się popularnym miejscem zamieszkania dla rodzin i ekspatów (dzięki dużym mieszkaniom, widokom na wodę i bezpośredniemu połączeniu metrem z centrum Tokio). Kontynuowana zabudowa tego oraz sąsiednich sztucznych wysp (Ariake itp.) rozbudowuje rynek mieszkaniowy „Bay Area” Tokio.
• Rewitalizacja Shibuya („Shibuya 2.0”): Shibuya, znana z kultury młodzieżowej, przechodziła ogromną modernizację. W okolicach stacji od 2018 do 2020 roku otwarto kilka wieżowców (Shibuya Scramble Square itd.). Do 2025 roku kończą się kolejne projekty, jak Shibuya Sakuragaoka Block i inne, jeszcze bardziej unowocześniając krajobraz Shibuya e-housing.jp. Koncepcja „Greater Shibuya 2.0” obejmuje nowe wielofunkcyjne kompleksy, ulepszone przejścia dla pieszych i przestrzenie publiczne, które budują na reputacji Shibuya, a jednocześnie dostarczają nowoczesne powierzchnie biurowe i handlowe. Efektem netto jest wyraźne podniesienie komercyjnej rangi dzielnicy – Shibuya staje się magnesem dla firm technologicznych (siedziba Google Japan znajduje się w Shibuya), a nowe inwestycje dostarczają więcej wysokiej klasy powierzchni biurowych.
• Inne: Kilka mniejszych, ale znaczących projektów to m.in. Rewitalizacja Nihonbashi 1-Chome (prowadzone przez Mitsui Fudosan, zakładające powstanie wielu wieżowców oraz w przyszłości ponowne połączenie Nihonbashi poprzez usunięcie estakady), a także projekty rewitalizacji Ginzy, które dodają nowe budynki handlowo-biurowe w najbardziej prestiżowej dzielnicy zakupowej Tokio e-housing.jp. W Ueno i Asakusa trwają modernizacje nastawione na turystów (nowe kompleksy hotelowe, rozbudowy muzeów). Obszar Zatoki Tokijskiej również jest przeznaczony pod ambitny plan długoterminowy: władze metropolitalne mają wizję przyszłego resortu z kasynem, jeśli pozwoli na to polityka krajowa (obecnie zatwierdzony jest tylko resort IR w Osace). Patrząc w przyszłość, Tokio ma zyskać na inwestycji w infrastrukturę krajową jak maglev Chūō Shinkansen (planowany do połączenia Tokio–Nagoja–Osaka). Jeżeli projekt przebiegnie zgodnie z planem (być może koniec lat 2020. na odcinku Tokio–Nagoja), linia maglev rozpoczynająca się na Shinagawie znacznie skróci czas podróży (Tokio–Nagoja w ok. 40 minut) i może uczynić Tokio jeszcze bardziej przyjaznym regionem dla dojeżdżających, potencjalnie zwiększając popyt na nieruchomości wokół Shinagawy i dalej.

Transport i modernizacja infrastruktury: Transport jest kluczowy dla rozwoju nieruchomości w Tokio. Poza wcześniej wspomnianymi nowymi stacjami, miasto inwestuje w rozbudowę przepustowości kolei i zieloną mobilność. Przykładem jest rozbudowa sieci metra – znaczącym projektem jest planowane przedłużenie linii Yurakucho przez centralne Tokio do końca lat 20. XXI wieku, co poprawi dostęp do stref rewitalizacji jak Toranomon. Tokyo Metro modernizuje także stacje, aby były bardziej dostępne i odporne na katastrofy. Metropolitalny Rząd Tokio nakazał, że od 2025 roku wszystkie nowe domy w Tokio muszą być wyposażone w panele słoneczne (dla deweloperów powyżej określonej wielkości) reddit.com. Ten obowiązek instalacji paneli słonecznych oraz znowelizowana Ustawa o Ochronie Energetycznej (wchodzi w życie w kwietniu 2025) wymagają, aby wszystkie nowe budynki w kraju spełniały rygorystyczne normy oszczędzania energii realestate-tokyo.com. Te regulacje zmuszą deweloperów do stosowania paneli słonecznych i technologii izolacyjnych w projektach, co może nieznacznie podnieść koszty budowy, ale stworzy nowy rynek materiałów do budownictwa ekologicznego. Miasto uruchomiło również projekt „Smart Tokyo”, wspierający lokalne pilotaże smart-city – np. systemy płatności bezgotówkowych, zarządzanie ruchem opartym na AI czy czujniki IoT do infrastruktury sustainabilitymag.com. W 2023 roku Tokio przeznaczyło 350 miliardów jenów na inicjatywy AI i smart city, co podkreśla skalę jego ambicji globenewswire.com globenewswire.com.

Zmiany w zagospodarowaniu przestrzennym i polityce: Rząd Tokio i Japonii wprowadza zmiany w polityce, aby ułatwić procesy rewitalizacji. Oprócz wspomnianej wcześniej nowelizacji ustawy o kondominiach, rząd krajowy w 2022 roku znowelizował Ustawę o rewitalizacji miejskiej, aby uprościć procedury przy realizacji projektów wielofunkcyjnych practiceguides.chambers.com. Istnieją także zachęty, takie jak bonusy współczynnika powierzchni zabudowy (FAR) dla inwestycji oferujących udogodnienia publiczne lub infrastrukturę (częste w dużych projektach takich jak Yaesu czy Toranomon). Rząd Tokio oferuje ulgi podatkowe i dotacje na projekty, które modernizują stare budynki pod kątem bezpieczeństwa sejsmicznego i efektywności energetycznej, zgodnie z celami miasta na 2030 rok w zakresie klimatu i bezpieczeństwa practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Widzimy również zmiany w użytkowaniu gruntów: na przykład zachęca się do konwersji nieużytkowanych biurowców na mieszkania lub hotele, aby sprostać bieżącym potrzebom miasta. Rząd Tokio prowadzi nawet bazę danych „Akiya Bank”, aby promować wykorzystanie pustostanów na przedmieściach, choć wpływa to mniej na Tokio niż na obszary wiejskie.

Podsumowując, panorama i tkanka miejska Tokio w latach 2025–2030 będą charakteryzować się transformacyjnymi projektami, które dodadzą nową pojemność i powiązania komunikacyjne. Te inwestycje nie tylko tworzą nowe zasoby nieruchomości (często wysokiej klasy), ale także zwykle podnoszą wartość okolicznych dzielnic. Infrastruktura, taka jak węzły komunikacyjne czy sieci energetyczne, jest modernizowana równolegle. Dla podmiotów z branży nieruchomości okolice tych projektów (Yaesu, Shinagawa, Toranomon itp.) oferują znaczące możliwości wzrostu. Skupienie się na zrównoważonym rozwoju i rozwiązaniach typu smart-city wskazuje, że przyszłe Tokio będzie bardziej zielone i zaawansowane technologicznie – czynniki te mogą podnieść jakość i atrakcyjność lokalnych nieruchomości.

Trendy wśród zagranicznych nabywców i popyt międzynarodowy

Zagraniczni nabywcy stali się coraz bardziej znaczącą siłą na rynku nieruchomości w Tokio. Ekstremalnie przyjazne ramy prawne Japonii – przyznające cudzoziemcom pełną własność bez ograniczeń narodowościowych – stanowią wyraźny kontrast wobec wielu sąsiednich krajów (np. Singapur i Korea Południowa ograniczają zakupy przez obcokrajowców, Chiny nie umożliwiają własności wieczystej gruntów itd.) bambooroutes.com bambooroutes.com. Ta otwartość, połączona ze stabilnymi rządami Japonii i pożądanym stylem życia, sprawia, że Tokio jest magnesem dla inwestorów z całego świata poszukujących zarówno zysków, jak i bezpiecznej przystani. Oto kluczowe trendy na 2025 rok dotyczące zagranicznych nabywców:

Rosnące inwestycje zagraniczne: Jak wspomniano wcześniej, inwestycje zagraniczne w nieruchomości w Japonii osiągnęły w 2024 roku poziom 2,3 biliona jenów (około 27% całkowitego wolumenu rynku) realestate-tokyo.com. Wiele zagranicznych instytucji celuje w aktywa komercyjne, ale osoby o wysokiej wartości netto kupują także nieruchomości mieszkalne na własny użytek lub jako źródło dochodu z najmu. Tokio jest często punktem wejścia. Zamożni kupujący z Chin, Hongkongu, Singapuru i USA byli szczególnie aktywni, co zwiększyło konkurencję dla lokalnych nabywców w segmencie luksusowych apartamentów bambooroutes.com bambooroutes.com. Na przykład, jak podają źródła, popyt ze strony chińskich i singapurskich inwestorów na prestiżowe tokijskie dzielnice (np. Minato) gwałtownie wzrósł, a niektórzy z nich chcą przenieść środki z Chin do stabilnego rynku japońskiego reuters.com reuters.com. Inwestorzy z Hongkongu i Singapuru wykorzystali mocniejsze waluty, by nabywać nieruchomości w Tokio po postrzeganych przez siebie „okazyjnych” cenach, wynikających ze spadku wartości jena bambooroutes.com bambooroutes.com.

Najważniejsze narodowości i segmenty: Obywatele Chin (w tym Hongkongu) historycznie stanowią największą grupę zagranicznych nabywców w Japonii pod względem wartości. Są aktywni zarówno na rynku mieszkaniowym (apartamenty, domy), jak i w sektorze nieruchomości hotelarskich. Obywatele Ameryki Północnej (zwłaszcza USA) również inwestują dużo, często poprzez fundusze lub w celu zakupu prywatnych rezydencji (w Tokio mieszka duża społeczność zawodowa ekspatów). W ostatnich latach wzrosła liczba zamożnych nabywców z Azji Południowo-Wschodniej – z Singapuru, Malezji, Tajlandii. Inwestorzy z Europy (Wielka Brytania, Francja) interesują się głównie portfelami nieruchomości komercyjnych lub kurortami. Jeśli chodzi o typ nabywanych nieruchomości: cudzoziemcy indywidualni skupiają się głównie na luksusowych apartamentach, apartamentach w kurortach (w rejonach narciarskich/golfowych) oraz nieruchomościach dochodowych, takich jak bloki mieszkalne. Przykładem może być głośny zakup przez fundusz z Singapuru luksusowego apartamentowca z 250 mieszkaniami w dzielnicy Minato w Tokio za 17 miliardów jenów w 2024 roku nippontradings.com nippontradings.com. Cudzoziemcy także zdecydowanie częściej wynajmują niż zamieszkują te nieruchomości (wielu kupuje na wynajem), co potwierdza obserwację, że zagraniczni rezydenci wzmacniają popyt na wynajem w Tokio globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Zmiany regulacyjne: Pomimo pewnych politycznych dyskusji na temat monitorowania zagranicznych zakupów gruntów (zwłaszcza w pobliżu baz wojskowych), Japonia nie nałożyła bezpośrednich ograniczeń na zagranicznych nabywców prywatnych nieruchomości practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Sytuacja pozostaje wyrównana: cudzoziemcy mogą kupować i posiadać nieruchomości tak samo jak obywatele Japonii bambooroutes.com. Jednakże w ostatnim czasie wprowadzono drobne zmiany administracyjne. Od kwietnia 2024 roku zagraniczni nabywcy muszą podawać krajowy adres kontaktowy w Japonii podczas rejestracji tytułu własności wagaya-japan.com iclg.com. Ten wymóg „kokunai renrakusaki” polega zasadniczo na konieczności posiadania punktu kontaktowego w Japonii (często realizowanego przez wyznaczenie lokalnego prawnika lub zarządcy nieruchomości) bambooroutes.com. Jest to krok proceduralny, który nie zniechęcił inwestorów – wiele agencji oferuje obsługę tego aspektu dla zagranicznych klientów. Dodatkowo, zgodnie z obowiązującym prawem, zagraniczni nabywcy, którzy nie są rezydentami, muszą złożyć po zakupie raport do Banku Japonii (na podstawie ustawy o dewizach i handlu zagranicznym) w ciągu 20 dni od transakcji – jest to zasadniczo formalność służąca rejestracji inwestycji napływających bambooroutes.com. Te działania dotyczą głównie gromadzenia informacji, a nie ograniczania własności.

Jedna ustawa, która weszła w życie (2021), dotyczy gruntów w pobliżu obszarów wrażliwych (np. obiektów obronnych lub wysp przygranicznych) – cudzoziemcy podlegają dodatkowej weryfikacji przy zakupach w tych strefach bambooroutes.com. Ale jest to przypadek szczególny i nie ma wpływu na typowe nieruchomości miejskie. Nieruchomości w Tokio nie są objęte tym przepisem – wyjątkiem byłby np. zakup działki tuż obok bazy wojskowej, co w Tokio zdarza się rzadko.

Pod względem podatkowym właściciele zagraniczni są traktowani na równi z lokalnymi w kwestii podatków od nieruchomości, choć nierezydenci podlegają podatkowi u źródła w wysokości 20,42% od dochodów z najmu bambooroutes.com bambooroutes.com (który następnie mogą rozliczyć w rocznym zeznaniu podatkowym). Jeśli zagraniczny właściciel sprzeda nieruchomość, podobny podatek u źródła może być nałożony na zyski kapitałowe. Są to standardowe kwestie podatkowe i nie stanowią bariery wejścia, ale zagraniczni inwestorzy muszą je uwzględniać i być może zatrudnić specjalistów podatkowych.

Motywacje i perspektywy zagranicznych nabywców: Motywacje zagranicznych nabywców obejmują różnicę w stopach zwrotu, dywersyfikację oraz preferencję dla aktywów materialnych. W ostatnich latach znaczącym czynnikiem była gra walutowa – np. w latach 2022–23 jen znajdował się na najniższym poziomie od 20–30 lat, w okolicach ¥140–150 za USD, co sprawiło, że dla inwestorów z USD lub HKD nieruchomości w Tokio były o 20–30% tańsze w ich własnej walucie niż kilka lat wcześniej reuters.com reuters.com. Nawet przy prognozowanym stopniowym odbudowywaniu się jena, wielu uważa, że pozostanie on stosunkowo słaby, co czyni posiadanie aktywów w jenach atrakcyjnym (dochód z najmu w jenach może działać jako zabezpieczenie, jeśli jen się osłabi, a jeśli jen się umocni, wartość aktywów rośnie w przeliczeniu na waluty obce) bambooroutes.com bambooroutes.com.

Kolejny czynnik: stabilność polityczna i praworządność Japonii. Inwestorzy zaniepokojeni ryzykiem politycznym w Hongkongu lub zmianami politycznymi w Chinach znajdują w Japonii poczucie bezpieczeństwa – prawa własności są jasne i długoterminowe. Podczas gdy zakup w niektórych krajach ASEAN wiąże się z ograniczeniami czasu trwania umowy najmu lub limitami dla cudzoziemców, Japonia oferuje przejrzyste prawo własności (freehold), co jest bardzo atrakcyjne bambooroutes.com bambooroutes.com.

Patrząc w przyszłość, niewielkie decyzje Japonii dotyczące poprawy przepisów imigracyjnych (nowe kategorie wiz, łatwiejsze uzyskanie stałego pobytu w 2025 roku) mogą również zachęcić więcej zagranicznych przedsiębiorców i specjalistów do przeprowadzki do Tokio, pośrednio zwiększając zakup nieruchomości przez cudzoziemców (choć własność nieruchomości nie daje prawa do pobytu, bardziej przyjazne środowisko z pewnością pomaga) bambooroutes.com.

Popularne typy nieruchomości dla obcokrajowców: Oprócz luksusowych apartamentów w Tokio, obcokrajowcy często kupują: nieruchomości wypoczynkowe w Niseko (rejon narciarski Hokkaido) i na Okinawie; całe małe budynki apartamentowe w Tokio/Osace w celu generowania dochodu z najmu; a czasami także grunty pod zabudowę (np. deweloperzy z Hongkongu zainwestowali w rynek mieszkaniowy Tokio poprzez lokalne partnerstwa). Szczególnie w Tokio obserwujemy duże zainteresowanie obcokrajowców nowymi, luksusowymi projektami apartamentowców, takimi jak Roppongi Hills Residences, Park Court Aoyama itp., często promowanymi za granicą. Niektórzy deweloperzy organizują nawet zagraniczne wystawy sprzedażowe swoich ekskluzywnych projektów, aby przyciągnąć zagranicznych nabywców.

Podsumowując, zagraniczni nabywcy są w 2025 roku integralną częścią ekosystemu nieruchomości w Tokio. Wnoszą płynność finansową i przyczynili się do rozwoju segmentu luksusowego. Postawa prawna Japonii wobec cudzoziemców pozostaje przyjazna, z jedynie nieznacznie zaostrzonymi ostatnio wymogami sprawozdawczymi. Możemy spodziewać się utrzymania wysokiego popytu zagranicznego, dopóki jen pozostaje stosunkowo słaby, a nieruchomości w Tokio wydają się „tanie” w porównaniu z Londynem, Nowym Jorkiem czy Hongkongiem. Wszelkie przyszłe zmiany (np. gdyby Japonia rozważała podatki dla zagranicznych nabywców, jak niektóre kraje) mogłyby wpłynąć na ten trend, ale obecnie nie ma poważnych działań w tym kierunku.

Porównania regionalne: Tokio vs. Osaka, Kioto i inne światowe miasta

Jak rynek nieruchomości w Tokio wypada na tle innych regionów Japonii i największych miast na świecie? Poniżej porównujemy kluczowe wskaźniki:

W Japonii – Tokio vs. Osaka i Kioto: Rynek tokijski jest zdecydowanie największy i najdroższy w Japonii, ale Osaka i inne miasta mają własną dynamikę. W 2024 roku Osaka również odnotowała silny wzrost – ceny istniejących mieszkań w zabudowie wielorodzinnej wzrosły tam o 9,4% rok do roku do stycznia 2025 globalpropertyguide.com, co jest nawet wyższym wskaźnikiem wzrostu niż w Tokio. Jednak poziom cen w Osace pozostaje niższy: średnia cena nowego mieszkania w Osace wynosiła około 875 000 ¥ za m² na początku 2025 roku (nieco mniej po dużym wzroście w 2024) globalpropertyguide.com, podczas gdy w Tokio to 1,116 mln ¥ za m² globalpropertyguide.com. Oznacza to, że ceny mieszkań w Osace są na poziomie mniej więcej połowy do dwóch trzecich cen tokijskich w przeliczeniu na metr kwadratowy. Jeśli chodzi o ceny całych lokali, średnia cena mieszkania w Osace to ok. 55–60 mln ¥ bambooroutes.com, czyli około połowy średniej z 23 tokijskich dzielnic (111 mln ¥ w 2024 roku nippon.com nippon.com). Osaka oferuje zatem lepszą dostępność cenową i nieco wyższe stopy zwrotu z najmu (~4,5% średnio) globalpropertyguide.com. Jej baza gospodarcza również jest silna (drugie największe PKB metropolitalne w Japonii), ale brakuje jej statusu międzynarodowego centrum finansowego Tokio. Kioto natomiast jest mniejszym rynkiem napędzanym przez turystykę. Na połowę 2025 roku średnia cena domu w Kioto wynosi około 60 mln ¥, a luksusowe domy w prestiżowych lokalizacjach (np. w pobliżu Pałacu Cesarskiego czy Arashiyamy) osiągają wartość 120–150 mln ¥ bambooroutes.com. Rynek nieruchomości w Kioto jest pod wpływem jego statusu miasta światowego dziedzictwa – istnieje popyt na tradycyjne domy machiya i surowe regulacje dotyczące wysokości zabudowy. Kioto nie doświadczyło tak szybkiego wzrostu cen jak Tokio czy Osaka w latach 2020–2024, ale pozostaje stabilnym rynkiem o umiarkowanym wzroście, cenionym za swój prestiż kulturowy.

Miasto	Siła nabywcza na rynku luksusowych nieruchomości (Szacunkowo) knightfrank.com	Brutto stopa zwrotu z wynajmu (mieszkania)	Regulacje dla zagranicznych nabywców
Tokio	~1 mln USD kupuje ~64 m² luksusowej nieruchomości knightfrank.com	~3,5% średnio globalpropertyguide.com (niższe w przypadku nieruchomości ultra-luksusowych)	Brak ograniczeń; zagraniczni nabywcy mają pełne prawa własności
Osaka	~1 mln USD kupuje ~120 m² (luksusowe nieruchomości lekko taniej niż w Tokio) Szacunek	~4,5% średnio globalpropertyguide.com	Brak ograniczeń (takie same zasady jak w Tokio/Japonii)
Singapur	~1 mln USD kupuje ~32 m² luksusowej nieruchomości knightfrank.com	2–3% bambooroutes.com (na ogół niższa stopa zwrotu)	Cudzoziemcy mogą kupować tylko apartamentowce; wysokie podatki od zakupu od +20-60% dla zagranicznych nabywców bambooroutes.com
Seul	~1 mln USD kupuje ~80 m² luksusowej nieruchomości Szacunek	~4,3% średnio globalpropertyguide.com (apartamenty w Seulu)	Stosunkowo otwarte; pewne wymogi zgłoszeniowe, brak większych ograniczeń własnościowych
Hongkong	~1 mln USD kupuje ~22 m² luksusowej nieruchomości knightfrank.com	~3% (zazwyczaj 2–3%) bambooroutes.com ceicdata.com	Brak ograniczeń własnościowych, ale 15-30% podatek od zakupu dla cudzoziemców/nierezydentów (bardzowysokie podatki)

(Uwagi do tabeli: Siła nabywcza oparta na wskaźniku Knight Franka dotyczącym metrów kwadratowych.metrów na 1 mln USD; plony i polityki z różnych źródeł, jak podano w cytowanych materiałach.)

Jeśli chodzi o wydajność, zarówno Tokio, jak i Osaka skorzystały na ożywieniu po pandemii (w obu miastach w 2024 roku wzrosły wolumeny sprzedaży mieszkań i czynsze). Rynki biurowe i handlowe Osaki również się odbudowały, podobnie jak w Tokio, choć na mniejszą skalę. Jedna różnica: Osaka będzie gospodarzem World Expo w 2025 roku, co spowodowało falę modernizacji infrastruktury (szczególnie na wyspie Yumeshima, przyszłej lokalizacji zintegrowanego kurortu kasynowego Osaki do 2029 roku). Może to dodatkowo wzmocnić rynek nieruchomości w Osace w ciągu najbliższych kilku lat. Tymczasem miasta regionalne takie jak Fukuoka, Nagoya, Sapporo osiągnęły mieszane wyniki – niektóre (Fukuoka) przeżywają rozkwit dzięki rozwojowi branży technologicznej i napływowi młodych ludzi, podczas gdy inne borykają się z stagnacją z powodu odpływu ludności. Jednak ogólnie żadne inne miasto w Japonii nie dorównuje Tokio pod względem wzrostu liczby ludności, wzrostu cen i światowej skali inwestycji.

Tokio vs. inne duże miasta regionu Azji i Pacyfiku: Na arenie międzynarodowej nieruchomości w Tokio są bardziej atrakcyjne w porównaniu do innych globalnych miast pod wieloma względami. Poniższa tabela przedstawia kilka porównań:

Jak pokazano, Tokio oferuje znacznie więcej przestrzeni za te same pieniądze w porównaniu do Singapuru czy Hongkongu – ceny nieruchomości premium w Tokio (około 15 000 dolarów za m²) stanowią mniej więcej połowę cen w Singapurze i jedną trzecią tych w Hongkongu knightfrank.com. Stopy zwrotu z najmu w Tokio (~3–4%) również przewyższają te w konkurencyjnych miastach (gdzie zwrot to często 2–3%) bambooroutes.com. Oznacza to, że inwestorzy w Tokio mogą uzyskać lepszy dochód i potencjał wzrostu kapitału, podczas gdy Hongkong i Singapur to bardziej ochrona kapitału i zazwyczaj wymagają znacznie wyższego progu wejścia. Dodatkowo, korzystne podejście Japonii wobec zagranicznych nabywców (brak dodatkowych podatków ani ograniczeń własności) stanowi wyraźny kontrast. Na przykład Hongkong nakłada 30% podatku od zakupu dla obcokrajowców, a Singapur niedawno podniósł dodatkowy podatek od zakupu aż do 60% dla zagranicznych osób fizycznych kupujących nieruchomości mieszkalne bambooroutes.com. Korea Południowa ma mniej formalnych ograniczeń, ale w Seulu coraz częściej mówi się o ograniczeniu spekulacyjnych zakupów zagranicznych, ponieważ ich rynek mieszkaniowy jest bardzo wrażliwy globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Perspektywy globalnych miast: Jeśli chodzi o trajektorię cen, Tokio odnotowało silniejszy wzrost w latach 2022–2024 niż większość jego konkurentów (którzy w tym okresie się schładzali lub nawet notowali spadki). Hongkong, na przykład, zanotował spadki cen w latach 2022–23 w związku z emigracją i wyższymi stopami procentowymi, choć możliwe jest ustabilizowanie się rynku do 2025 roku. Singapur odnotował wzrost, jednak rządowe środki schładzające rynek (takie jak opłaty skarbowe) ograniczyły wolumeny. Seul przeżył gwałtowny wzrost cen do 2021 roku, ale potem nastąpiła korekta ok. -9% (skorygowana o inflację) do 2023 roku globalpropertyguide.com w wyniku podwyżek stóp procentowych i regulacji, a rynek dopiero zaczyna się odbudowywać. W ten sposób Tokio wyróżnia się obecnie dość stałym wzrostem cen, częściowo dzięki środowisku niskich stóp procentowych i opóźnionemu zacieśnianiu polityki pieniężnej w Japonii.

Jakość życia i czynniki ryzyka: Wielu uznałoby Tokio i Singapur za porównywalne pod względem stabilności politycznej i przejrzystości. Tokio wygrywa pod względem wielkości rynku i płynności; Singapur pod względem łatwości prowadzenia biznesu i znajomości języka angielskiego. Hongkong, choć nadal stanowi główny węzeł finansowy, niesie ze sobą niepewności polityczne, których Tokio nie posiada – co niektórzy inwestorzy biorą pod uwagę w swoich decyzjach. Z drugiej strony, Japonia boryka się z ryzykiem katastrof naturalnych (trzęsienia ziemi), którego nie ma na przykład w Singapurze – jednak nowoczesne budynki w Tokio są budowane według bardzo wysokich standardów sejsmicznych, co jest atutem sprzedażowym bambooroutes.com.

Podsumowując, Tokio wypada bardzo korzystnie zarówno w porównaniu do alternatyw krajowych, jak i regionalnych konkurencyjnych miast. Na rynku krajowym jedynie Osaka dorównuje dynamice Tokio (a Osaka pozostaje tańsza, co dla niektórych inwestorów może stanowić “niedoszacowaną” okazję). W ujęciu międzynarodowym Tokio oferuje unikalne połączenie względnej przystępności cenowej, wyższych stóp zwrotu oraz pełnoprawnej własności dla cudzoziemców w bezpiecznym, rozwiniętym rynku. Ta konkurencyjna pozycja to główny powód, dla którego Tokio zajęło pierwsze miejsce w globalnym rankingu destynacji inwestycyjnych w 2024 roku dws.com oraz dlaczego napływ kapitału zagranicznego prawdopodobnie będzie kontynuowany, gdy inne miasta wydają się zbyt drogie lub ograniczające.

Prognozy na lata 2026–2030: Perspektywy i wyzwania

Patrząc w przyszłość, eksperci przewidują, że rynek nieruchomości w Tokio utrzyma swoją siłę w drugiej połowie dekady, choć tempo wzrostu może się nieco wyhamować. Oto prognozy i kluczowe czynniki na lata 2026–2030:

Prognoza cen nieruchomości: Większość prognoz przewiduje, że ceny nieruchomości w Tokio będą nadal rosły do końca lat 2020., ale w bardziej zrównoważonym tempie. Po gwałtownych wzrostach o 20–30% w ostatnich latach, wzrost może ustabilizować się na poziomie średnich kilku procent rocznie. Na przykład Mitsubishi UFJ Trust Bank przewiduje, że ceny mieszkań w Tokio wzrosną o około +5% do +6% w 2025 roku (wolniej niż ~8% wzrost w 2024 roku) tokyoportfolio.com. To oznacza łagodniejsze spowolnienie, gdy rynek znajduje równowagę na wysokim poziomie cen. Analiza Knight Frank z listopada 2024 roku miała optymistyczny ton, spodziewając się “utrzymujących się wzrostów cen zarówno nowych, jak i istniejących mieszkań” w Tokio, wspieranych przez solidne fundamenty knightfrank.com. Zauważają oni, że polaryzacja będzie się utrzymywać – główne dzielnice odnotują większe wzrosty, podczas gdy niektóre mniej centralnie położone lokalizacje mogą stagnować lub nieznacznie spadać knightfrank.com. Do 2030 roku średnie ceny w Tokio mogą być istotnie wyższe niż obecnie, jeśli obecne trendy się utrzymają, ale prawdopodobnie z większą zmiennością z roku na rok w zależności od sytuacji gospodarczej.

Jednym z powodów utrzymania wsparcia cenowego są czynniki demograficzne: prognozuje się, że populacja Tokio będzie nadal rosła do około 2030 roku knightfrank.com. Zdolność miasta do przyciągania zarówno młodych Japończyków, jak i cudzoziemców ma utrzymać się przez tę dekadę. Spadek populacji narodowej ostatecznie zostanie odczuty także w Tokio, ale wielu demografów uważa, że ten punkt zwrotny nadejdzie w Tokio dopiero na początku lat 30. XXI wieku. Do tego czasu popyt ze strony nowych gospodarstw domowych (zarówno krajowych, jak i imigracyjnych) powinien zapewnić zapotrzebowanie na mieszkania. Co więcej, wzrost liczby bardzo zamożnych osób wspomniany wcześniej (ponad 10% do 2028 roku) oznacza więcej bogatych nabywców konkurujących o ograniczoną liczbę prestiżowych nieruchomości knightfrank.com.

Rynek najmu i stopy zwrotu: Perspektywy rynku najmu są pozytywne. Savills zauważył, że impet z roku 2024 powinien się utrzymać, a czynsze prawdopodobnie będą nadal rosnąć, choć być może w nieco wolniejszym tempie globalpropertyguide.com. W miarę jak firmy dostosowują swoje tryby pracy, popyt na dobrze położone mieszkania powinien pozostać wysoki. Do roku 2030 Tokio może również odnotować większy udział cudzoziemców wśród najemców, biorąc pod uwagę działania rządu mające na celu ściągnięcie wykwalifikowanych pracowników w celu złagodzenia niedoborów siły roboczej bambooroutes.com bambooroutes.com. Stopy zwrotu brutto mogą się nieco skurczyć, jeśli ceny będą rosły szybciej niż czynsze, ale tak długo, jak stopy procentowe pozostaną stosunkowo niskie, prawdopodobne są stopy zwrotu na poziomie 3-4%. W razie niewielkiego wzrostu stóp procentowych stopy zwrotu mogą nawet nieco wzrosnąć (niższe ceny nieruchomości lub wyższe czynsze) – co może utrzymać je średnio na poziomie około 4%.

Stopy procentowe i finansowanie: Dużą niewiadomą dla lat 2026–2030 jest kierunek polityki pieniężnej. Bank Japonii rozpoczął delikatne odchodzenie od ultraluźnej polityki (zezwolił na wzrost limitu rentowności 10-letnich obligacji i podniósł stopę referencyjną do 0,25% w 2024 roku) globalpropertyguide.com. Do 2026 roku wielu oczekuje, że BoJ będzie dalej normalizował politykę, być może ze stopą procentową wokół 1% – nadal bardzo niską jak na standardy międzynarodowe, ale wyższą niż ~0% z lat 2010. Wyższe stopy procentowe zwiększą koszty kredytów hipotecznych i mogą ochłodzić popyt kupujących, zwłaszcza wśród mocno zadłużonych inwestorów lub osób kupujących dla własnych potrzeb, które nadwyrężają swój budżet. Płynność rynku może ucierpieć w przypadku gwałtownego wzrostu stóp: CBRE ostrzega, że jeśli BoJ podniesie stopy szybciej niż oczekiwano, wolumen inwestycji może się zatrzymać, gdy oczekiwania co do stopy kapitalizacji zostaną skorygowane cbre.com cbre.com. Jednak panuje powszechna opinia, że wszelkie podwyżki stóp będą wolne i stopniowe. Nawet do 2030 roku stopy w Japonii mogą pozostać znacznie poniżej poziomów zachodnich (ze względu na niską inflację i potrzebę obsługi zadłużenia rządowego). Zatem finansowanie powinno pozostać stosunkowo korzystne dla rynku nieruchomości, choć nie aż tak tanie jak obecnie. Wzrost oprocentowania kredytów o 1% może zostać zrównoważony wzrostem czynszów oraz faktem, że wiele japońskich kredytów hipotecznych jest o stałym oprocentowaniu (popularny kredyt Flat 35 daje pożyczkobiorcom długoterminową stabilność).

Podaż i pipeline rozwojowy: Po stronie podaży, pod koniec lat 2020. zakończy się obecna fala megaprojektów (wiele z nich opisano powyżej). Do 2025 roku Tokio otrzyma Yaesu, Takanawa Gateway, Toranomon itd., a w latach 2027–28 dojdą kolejne wieże w Shibuya, Shinjuku oraz planowana Torch Tower (390 m w pobliżu stacji Tokio, która ma być najwyższą w Japonii). Projekty te wprowadzą na rynek nowe powierzchnie biurowe i mieszkalne. Przykładowo, sam 2025 rok przyniesie ponadprzeciętnie dużą podaż nowych powierzchni biurowych w Tokio pdf.savills.asia. Chociaż wiele jest już wynajęte, wzrost pustostanów może się pojawić, jeśli popyt nie nadąży za podażą. Po 2028 roku znany pipeline inwestycyjny Tokio jest cieńszy (częściowo dlatego, że wiele kluczowych lokalizacji zostanie już zagospodarowanych). Jeśli nie zostaną uruchomione kolejne duże plany rewitalizacyjne, podaż może ponownie się ograniczyć do 2030 roku.

W segmencie mieszkaniowym liczba rozpoczętych budów spada w skali całego kraju, a jeśli trend się utrzyma, nowa podaż mieszkań w Tokio może pozostać ograniczona, co wspiera ceny. Rząd stara się pobudzić budownictwo mieszkaniowe (np. przez przyspieszenie wydawania pozwoleń, zmianę przeznaczenia nieużywanych gruntów na cele mieszkaniowe), ale wraz ze spadkiem liczby pracowników budowlanych i wysokimi kosztami, boom budowlany jest mało prawdopodobny. Co ciekawe, potencjalnym nowym źródłem podaży jest ponowne wykorzystanie pustostanów (akiya). Do 2030 roku liczba pustych domów w całej Japonii (szczególnie na przedmieściach) gwałtownie wzrośnie z powodu starzenia się właścicieli. Polityka wspierająca odnowę lub adaptację domów akiya (z dotacjami) może nieznacznie zwiększyć liczbę dostępnych mieszkań bambooroutes.com. Jednak wpływa to bardziej na przedmieścia niż centralne Tokio i może złagodzić presję głównie na obrzeżach miasta, a nie w najbardziej poszukiwanych lokalizacjach.

Wyzwania demograficzne i strukturalne: Po 2030 roku widmo starzejącej się i kurczącej populacji Japonii staje się jeszcze bardziej realne. Do 2030 roku Wielkie Tokio będzie miało około 9 milionów mieszkańców powyżej 65. roku życia (prawie co czwarta osoba), według niektórych szacunków. Gdy ogromna fala nieruchomości należących do seniorów trafi na rynek spadkowy, podaż na rynkach drugorzędnych może wzrosnąć, potencjalnie łagodząc ceny w tych segmentach linkedin.com linkedin.com. Niektórzy analitycy przewidują, że już w latach 30. XXI wieku nawet Tokio może doświadczyć spadków cen mieszkań w przypadku starszych lub niekorzystnie położonych nieruchomości, podczas gdy tylko te o „silnych walorach stylu życia lub społecznych” zachowają premie cenowe linkedin.com linkedin.com. Zgadza się to z wizją spolaryzowanego rynku przyszłości: nowoczesne, dobrze położone, energooszczędne budynki pozostaną wysoko cenione, podczas gdy przestarzałe domy w mniej dogodnych lokalizacjach będą gwałtownie tracić na wartości. Nowelizacje ustawy o kondominiach z 2024 roku oraz podobne działania są próbą zapobiegania nadmiarowi niezamieszkiwanych starych budynków. To, jak Tokio poradzi sobie z tym strukturalnym problemem starzenia się, będzie kluczowe; sukces w rewitalizacji złagodzi problem, niepowodzenie może prowadzić do zniszczonych dzielnic i spadków cen.

Szanse i nowe trendy: Druga połowa dekady przyniesie również nowe możliwości. Rośnie zainteresowanie odnową i repozycjonowaniem obszarów miejskich – np. przekształcaniem nadmiarowej powierzchni biurowej na mieszkalną lub wielofunkcyjną, zwłaszcza jeśli praca hybrydowa zmniejszy zapotrzebowanie na biura. Inwestorzy nastawieni na zwiększanie wartości przyglądają się biurowcom z lat 80. i 90., które można wyremontować lub przebudować (Savills zauważa, że starsze biura klasy B z pewnym poziomem pustostanów to „duży potencjał dla strategii zwiększających wartość” oraz mogą być nabywane ze zniżką pdf.savills.asia pdf.savills.asia). Do 2030 roku możemy spodziewać się większej liczby kreatywnych projektów ponownego wykorzystania, takich jak przekształcanie niedostatecznie wykorzystywanych centrów handlowych w przestrzenie logistyczne lub wspólnotowe. Modernizacje pod kątem zrównoważonego rozwoju to kolejna szansa: Japonia promuje bardziej ekologiczne budynki (więcej budynków zero-energetycznych, domy ZEH) – do 2030 roku wiele budynków niespełniających norm może stać się niekonkurencyjna, co wymusi poważne modernizacje lub przebudowy. Inwestorzy specjalizujący się w ulepszeniach ESG mogą znaleźć tu swoją niszę.

Zmiany technologiczne (proptech, inteligentne budynki) również będą kształtować krajobraz. Japońskie inicjatywy smart city sugerują, że do 2030 roku nieruchomości z inteligentną infrastrukturą (systemy IoT, narzędzia zarządzane przez AI itd.) mogą uzyskiwać wyższe ceny, a nawet stać się wymogiem dla nowych inwestycji chiiki-smarttokyo.metro.tokyo.lg.jp sustainabilitymag.com.

Ryzyka: Potencjalne ryzyka dla rynku nieruchomości w Tokio do 2030 roku obejmują: globalną recesję lub kryzys finansowy (co osłabiłoby popyt i mogłoby doprowadzić do korekty cen, jak miało to miejsce w niewielkim stopniu w latach 2008-09); znacząco wyższe stopy procentowe, jeśli inflacja nieoczekiwanie wzrośnie; oraz wydarzenia geopolityczne (choć Japonia zwykle postrzegana jest jako bezpieczna przystań). Katastrofy naturalne są stałym ryzykiem – poważne trzęsienie ziemi w Tokio mogłoby spowodować krótkoterminowe zakłócenia na rynku. Jednak nowoczesne konstrukcje są bardzo odporne, a wszelkie uszkodzone starsze budynki najprawdopodobniej zostałyby odbudowane według wyższych standardów, co mogłoby nawet wywołać boom w zakresie rewitalizacji. Na froncie politycznym, gdyby przyszły rząd Japonii wprowadził restrykcje lub podatki dla zagranicznych nabywców (mało prawdopodobne, ale możliwe, jeśli zmieniłoby się nastawienie społeczeństwa), mogłoby to zmniejszyć popyt na najwyższym poziomie. Również zmiana doktryny polityki monetarnej (na przykład, gdyby Japonia zdecydowanie porzuciła politykę ujemnych/zerowych stóp procentowych) spowodowałaby przeliczenie kalkulacji inwestycyjnych dla wielu.

Nastroje ekspertów: Ogólny nastrój ekspertów jest ostrożnie pozytywny. Jak podsumował Knight Frank, Tokio jest „dobrze przygotowane do dalszej ekspansji” dzięki silnemu popytowi krajowemu i zagranicznemu, ograniczonej podaży oraz sprzyjającym warunkom knightfrank.com. Emerging Trends in Real Estate Asia Pacific 2025 firmy PwC plasuje Tokio w czołówce pod względem perspektyw rozwoju i inwestycji, wskazując na jego stabilność oraz stosunkowo wysoką stopę zwrotu w środowisku niskich stóp procentowych bambooroutes.com bambooroutes.com. Tymczasem lokalni analitycy ostrzegają, że po 2025 roku rynek może wejść w bardziej dojrzałą fazę – nie będzie to pęknięcie bańki, lecz wolniejszy wzrost wraz z wyczerpywaniem się dostępności i normalizacją stóp procentowych.

W latach 2026–2030 rynek nieruchomości w Tokio może przejść z fazy szybkiego odbicia do fazy bardziej stabilnego wzrostu, przy zróżnicowanych wynikach w zależności od sektora: logistyka i mieszkania na wynajem prawdopodobnie pozostaną bardzo solidne (ludzie zawsze potrzebują mieszkań, a handel internetowy nie ulegnie odwróceniu), biura będą zależeć od wzrostu gospodarczego i trendów w stylach pracy (biura w Tokio mogą doświadczyć jedynie umiarkowanego wzrostu czynszów, jeśli popyt ograniczy praca zdalna, ale wysoka jakość wciąż będzie wygrywać), handel detaliczny i hotelarstwo powinny radzić sobie dobrze, jeśli turystyka przyjazdowa i wydatki konsumentów utrzymają się na wysokim poziomie (zwłaszcza, że w okolicach 2030 roku spodziewany jest rekordowy ruch turystyczny). Porównania regionalne: Tokio prawdopodobnie utrzyma przewagę nad większością innych japońskich miast, z wyjątkiem może mocnej Osaki. Międzynarodowo, jeśli problemy na rynku nieruchomości w Chinach będą się utrzymywać, a inne miasta będą zbyt drogie, Tokio może cieszyć się dalszym napływem kapitału zagranicznego.

Podsumowując, perspektywy rynku nieruchomości w Tokio na najbliższe 5–10 lat są w dużej mierze korzystne – stopniowy wzrost oparty na solidnych fundamentach, z zastrzeżeniem, że era ultra-taniego pieniądza zbliża się ku końcowi, co może wprowadzić pewne turbulencje. Interesariusze powinni obserwować ruchy stóp procentowych, zmiany demograficzne i regulacyjne jako kluczowe wskaźniki. Zdolność Tokio do innowacji (smart cities, rewitalizacja) i adaptacji (np. zmiana przeznaczenia aktywów) zdecyduje o tym, jak skutecznie poradzi sobie z wyzwaniami lat 30. XXI wieku. Jednak na rok 2025 Tokio pozostaje silnym, wiodącym rynkiem nieruchomości z impetem, który prawdopodobnie utrzyma się w przewidywalnej przyszłości.

Źródła:

• Dane Japan Real Estate Institute oraz Land Institute of Japan dotyczące indeksów cen i wolumenów sprzedaży globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Global Property Guide – Analiza japońskiego rynku mieszkaniowego 2025, dotycząca zmian cen, sprzedaży i trendów wynajmu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Reuters – Nowe apartamenty w Tokio średnio powyżej ¥100 mln w 2023 r. (25 stycznia 2024), o rekordowych cenach mieszkań i wpływie zagranicznych inwestorów reuters.com reuters.com
• PLAZA HOMES / Nippon Tradings – Japoński rynek nieruchomości 2024–2025: Trendy, wyzwania, możliwości (luty 2025), o odbudowie rynku biurowego, danych o inwestycjach zagranicznych i analizie sektorowej realestate-tokyo.com realestate-tokyo.com
• Knight Frank – Odkrywając fenomen rynku nieruchomości w Tokio (18 listopada 2024), o gwałtownym wzroście cen w Tokio, udziale zagranicznych nabywców i trendach w zamożności knightfrank.com knightfrank.com
• Savills – Przegląd 2024 i perspektywy na 2025 (Japonia, grudzień 2024), o poprawiającym się rynku biurowym, podaży na 2025 i wolumenach inwestycyjnych pdf.savills.asia pdf.savills.asia
• CBRE – Prognozy rynku japońskiego 2025 (grudzień 2024), podsumowanie wolumenu inwestycji i prognoz sektorowych (biura, logistyka, handel detaliczny) cbre.com cbre.com
• Bamboo Routes (blog) – Czy 2025 to dobry czas na zakup w Japonii? (czerwiec 2025), pytania i odpowiedzi na temat stóp procentowych kredytów hipotecznych, rentowności oraz zasad własności dla obcokrajowców bambooroutes.com bambooroutes.com
• Chambers & Partners – Nieruchomości 2025 – Japonia (Trendy i Rozwój), o rankingu inwestycji hotelowych, pustostanach i czynszach biurowych, logistyce oraz centrach danych practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
• Savills – Spotlight: Perspektywy Japonii do 2030 roku (2022) oraz raporty JLL/UBS jako dodatkowy kontekst dotyczący długoterminowych trendów (populacja, turystyka itd.) knightfrank.com pdf.savills.asia.