Pražský trh s nemovitostmi 2025: trendy, segmenty a výhled

Úvod a přehled trhu (2025)

Pražský realitní trh v roce 2025 zažívá široké oživení napříč většinou segmentů po krátkém ochlazení v letech 2022–2023. Ceny nemovitostí opět rostou – zejména v rezidenčním sektoru – poháněné obnovenou poptávkou, uvolněním hypotečních sazeb a chronickým nedostatkem bytů ve městě praguedaily.news investropa.com. Zároveň se komerční nemovitosti (kanceláře, maloobchod a pohostinství) zotavují, jakmile se ekonomika stabilizuje a turismus vrací, zatímco investiční trh vykazuje známky obnovy se zvyšujícím se objemem transakcí cbre.com knightfrankprostory.cz. Následující zpráva přináší detailní pohled na všechny hlavní segmenty – rezidenční (včetně luxusního a nájemního trhu), komerční a investiční nemovitosti – spolu s klíčovými trendy, regionální dynamikou, developerskými projekty a prognózami na následující roky.

Ekonomický kontext: Očekává se, že česká ekonomika v roce 2025 mírně poroste, inflace poleví a úrokové sazby budou postupně klesat cbre.com. Základní sazba České národní banky, která v roce 2022 dosáhla vrcholu na 7 %, byla do poloviny roku 2025 snížena na zhruba 3,5 %, což vedlo k výrazně nižším hypotečním sazbám (nyní ~3,6–4,7 %) a zlepšení podmínek financování pro kupující investropa.com investropa.com. Nezaměstnanost zůstává mezi nejnižšími v Evropě (kolem 3 %), což podporuje příjmy domácností, zatímco počet obyvatel Prahy dále roste (meziročně o ~1,4 % na ~1,38 milionu na začátku roku 2024) a.storyblok.com – demografické trendy, které jsou základem silné poptávky po nemovitostech.
Investiční trh: Po utlumeném období se zvyšuje aktivita investorů. První čtvrtletí roku 2025 zaznamenalo nejvyšší čtvrtletní objem investic do nemovitostí od začátku roku 2020, což naznačuje návrat důvěry knightfrankprostory.cz. Celkové objemy investic by měly v roce 2025 přesáhnout 2 miliardy eur, přičemž zpočátku je táhne domácí kapitál (české fondy), ale zahraniční investoři se stále více zajímají o příležitosti, protože ceny se stabilizují knightfrankprostory.cz cbre.com. Výnosy z prémiových nemovitostí se po růstu v letech 2022–2023 ustálily a v roce 2025 se očekává jejich široká stabilita (okolo 4,0 % v rezidenčním sektoru v Praze, o něco vyšší u komerčních nemovitostí) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Celkově vykazuje pražský trh s nemovitostmi odolnost a příležitosti při vstupu do roku 2025, i když každý segment má svá vlastní specifika.

Rezidenční nemovitosti v Praze

Cenové trendy a poptávka v roce 2025

Po letech rychlého růstu ceny nemovitostí v Praze krátce stagnovaly nebo poklesly v letech 2022–2023, ale v roce 2024 a na začátku roku 2025 opět výrazně vzrostly. Průměrné ceny bytů v Praze dosáhly rekordních maxim na začátku roku 2025, čímž překonaly své předchozí maximum před korekcí trhu. Novostavby se prodávají v průměru za cca 160 000 Kč za metr čtvereční (≈6 600 €), což je asi o 10–12,5 % více než před rokem praguedaily.news. Podle analýzy hlavních developerů bylo v Praze v 1. čtvrtletí 2025 prodáno 2 550 nových bytů, což je téměř o 60 % více než ve stejném období 2024 – jde o nejrušnější začátek roku za posledních 15 let praguedaily.news. Tento nárůst poptávky je připisován klesajícím hypotečním sazbám a obnovené důvěře kupujících: průměrné úrokové sazby u nových hypotečních úvěrů klesly z cca 5,2 % v roce 2024 na méně než 4,7 % začátkem roku 2025, což přivedlo zpět na trh mnoho kupujících, kteří předtím váhali praguedaily.news. Zájemci o vlastní bydlení také spěchají z obav z dalšího růstu cen při omezené nabídce praguedaily.news.

Tabulka: Meziroční změny cen bydlení (Česká republika) conbiz.eu

Rok	Nominální změna cen nemovitostí
2021	+25,8 % (rok boomu)
2022	+6,9 % (pomalejší růst)
2023	–1,0 % (mírný pokles)
2024	~+7 % (Praha; obnovený růst)

Zdroj: Český statistický úřad, Česká národní banka – Index cen nemovitostí csu.gov.cz conbiz.eu

Do poloviny roku 2025 hodnoty nemovitostí v Praze nejenže dosáhly předchozích úrovní, ale je dokonce překonaly. Průměrná cena nových bytů činí 167 947 Kč/m² (k červnu 2025) investropa.com a dokonce i mediánová cena všech bytů (včetně starších v opětovném prodeji) vzrostla meziročně o ~16 % na cca 131 000 Kč/m² investropa.com investropa.com. Tento prudký nárůst následuje po období v letech 2022–začátek 2023, kdy vysoké náklady na hypotéky snižovaly ceny; nyní, po čtyřech po sobě jdoucích kvartálech růstu, trh s bydlením znovu nabral na síle investropa.com investropa.com. Odborné prognózy naznačují další růst cen i v roce 2025, i když umírněnějším tempem. Česká národní banka (ČNB) upozorňuje, že za současných podmínek je pravděpodobný meziroční růst cen nemovitostí 5–10 % conbiz.eu conbiz.eu. Někteří analytici jsou ještě optimističtější – například poradci ze Swiss Life předpokládají, že pokud hypotéční úrokové sazby klesnou na cca 4,6 % do konce roku 2025, ceny pražských bytů (které v roce 2024 vzrostly o ~10–15 %) by mohly růst podobně dvouciferným tempem i v roce 2025 conbiz.eu. Obecně se odborníci shodují, že ceny budou v nejbližší době dále růst (podpořené nevyrovnaností nabídky a poptávky), ale pravděpodobně ne tak extrémním tempem jako při boomu v roce 2021.

Omezení nabídky a developerské projekty

Přes silnou poptávku zůstává nabídka bydlení v Praze chronicky napjatá. Nová výstavba výrazně zaostává za potřebami, což zvyšuje konkurenci o domy a byty. Na začátku roku 2025 činil počet neprodaných nových bytů na trhu pouze kolem 5 300–5 700 jednotek – číslo, které se za dva roky téměř nezměnilo, i když developeři postupně uváděli na trh projekty, které byly během nedávného ochlazení pozastaveny praguedaily.news conbiz.eu. Tato statická zásoba odráží pomalý pohyb na trhu: veškeré nové dokončené byty jsou rychle skoupeny a málo projektů zůstává k dispozici. Podle Českého statistického úřadu bylo v celé Praze během roku 2024 schváleno pouze ~8 191 bytů, zatímco urbanisté odhadují, že město potřebuje každý rok více než 10 000 nových jednotek, aby uspokojilo poptávku praguedaily.news praguedaily.news. Praha přitom za posledních 20 let nikdy nepřekročila hranici 10 000 povolených bytů za rok, což vede ke kumulovanému deficitu bydlení, který se dále prohlubuje praguedaily.news. Proces povolování a výstavby je často zdlouhavý a byrokratický, což způsobuje zpoždění: přestože developeři v roce 2024 rozjeli více projektů, aby využili oživení trhu, mnoho z nich je stále v raných fázích a na trh se dostanou až za několik let conbiz.eu conbiz.eu.

K několika faktorům přispívajícím k nedostatku nabídky patří: vysoké stavební náklady (ceny materiálů a práce v posledních letech prudce vzrostly), nedostatek pracovníků ve stavebnictví a složité územní plánování a schvalovací řízení. I když se inflace stavebních vstupů od vrcholů let 2021–2022 poněkud stabilizovala, výstavba v Praze zůstává drahá a pomalá a.storyblok.com a.storyblok.com. Navíc část nově povolených jednotek je nyní předprodaná institucionálním investorům (pro účely pronájmu) a nikdy tak nevstupuje na veřejný trh s nemovitostmi conbiz.eu – to fakticky snižuje nabídku pro jednotlivé kupující. Výsledkem je trvalý strukturální nedostatek bytů na prodej, což trvale udržuje tlak na růst cen.

Pozitivní je, že probíhá několik velkých developerských projektů, které časem přidají nové bydlení a mohly by dlouhodobě zmírnit tlak na nabídku. Patří mezi ně velké projekty na brownfieldech i městské iniciativy:

Smíchov City (Praha 5) – Obrovský multifunkční projekt na místě bývalého nákladového nádraží, s rozlohou ~200 000 m². Výstavba již začala a stovky nových bytů byly zkolaudovány v letech 2023–2025, přičemž v dalších fázích přibudou tisíce dalších conbiz.eu conbiz.eu.
Žižkovské nákladové nádraží (Praha 3) – Přeměna na novou čtvrť (někdy označovanou jako Žižkov City). Plány počítají s přibližně 3 000 byty na 300 000 m², s celkovými investicemi okolo 25 miliard Kč conbiz.eu conbiz.eu. První etapa výstavby již začala, ale plné dokončení projektu potrvá přibližně deset let.
Rohan City (Praha 8) – 22hektarová projekt na nábřeží v Karlíně/Invalidovně, kde se budují první etapy bytů a kanceláří conbiz.eu. Projekt postupně dodá tisíce bytových jednotek a rozsáhlé veřejné prostory podél Vltavy.
Obecní bytové iniciativy: Město Praha, které si uvědomuje krizi dostupnosti bydlení, založilo městskou developerskou společnost (PDS – Pražská developerská společnost) za účelem výstavby bytů na městských pozemcích. PDS spravuje více než 800 000 m² pozemků a plánuje více než 50 projektů (celkem 6 000–8 000 bytů) během příští dekády conbiz.eu conbiz.eu. Mezi významné plány patří nové obytné čtvrti v okrajových částech jako Dolní Počernice a Nové Dvory, stejně jako přestavba stávajících budov (např. staré pošty) na dostupné byty conbiz.eu. Přestože se očekává, že výstavba v městské režii bude relativně malá (několik stovek bytů ročně od roku ~2025), cílem je poskytnout dotované nájemní bydlení pro klíčové pracovníky a dlouhodobě mírně „ochladit“ trh zvýšením počtu neziskových bytů conbiz.eu.

Kromě těchto kroků vláda diskutuje o širších reformách pro zvýšení nabídky bydlení. Navrhovaná opatření zahrnují zjednodušení povolovacích procesů pomocí digitalizace, jmenování národního koordinátora pro bydlení či možnost státních záruk na hypotéky nebo pobídek pro developery s cílem podpořit výstavbu conbiz.eu. Pokud ale takové reformy nebudou realizovány, analytici varují, že nedostatek bytů v Praze přetrvá – což znamená, že poptávka bude nadále převyšovat novou nabídku a cenový růst pravděpodobně potrvá i v nadcházejících letech conbiz.eu conbiz.eu.

Zajímavosti podle městských částí: centrum vs. okraj

Nemovitostní boom v Praze je plošný, avšak vývoj trhu se liší podle městských částí s výraznými trendy v historickém centru oproti okrajovým čtvrtím. Obecně platí, že centrální části mají nejvyšší ceny – ale v poslední době došlo k nejrychlejšímu procentuálnímu růstu v rozvíjejících se oblastech těsně za jádrem města, neboť kupující zde hledají (relativně) dostupnější byty a nové projekty.

Cenové úrovně: V prestižních centrálních lokalitách – například Praha 1 (Staré Město/Malá Strana), Praha 2 (Vinohrady) a části Prahy 7 (Letná) – nové byty nyní běžně přesahují 200 000 Kč za m² (více než 8 000 €/m²) praguedaily.news. Tyto oblasti jsou omezené novou výstavbou (mnoho prodejů je v rekonstruovaných historických budovách nebo butikových projektech) a přitahují movité kupce, včetně zahraničních investorů, což udržuje velmi vysoké cenové hladiny. Naproti tomu v rychle se rozvíjejících okrajových částech, jako je Praha 9 (Vysočany atd.), se průměrné ceny nových bytů pohybují okolo 147 000 Kč/m² – výrazně méně, i když stále rostou praguedaily.news. Další středně drahé čtvrti jako Praha 4, 5, 10 (které zahrnují velké obytné zóny a panelová sídliště z 20. století) obvykle vykazují ceny novostaveb v rozmezí 120–160 tisíc Kč/m² v závislosti na projektu. I ty „levnější“ části Prahy jsou dnes výrazně nad 100 000 Kč za m², což odráží, že téměř všechny části města jsou podle národních měřítek drahé.
Aktuální růstová ohniska: Během posledního roku několik okrajových čtvrtí Prahy zaznamenalo dvojciferný růst cen, který předčil celopražský průměr. Zejména Praha 7 (kam patří trendy Holešovice a Letná) vedla trh s přibližně +25 % meziročně, čímž se průměrné ceny dostaly nad 200 tisíc Kč/m² investropa.com investropa.com. Praha 10 (Vršovice, Strašnice) také vzrostla o ~18 % a Praha 3 (Žižkov a část Vinohrad) zaznamenala růst kolem 16 % investropa.com. Tyto čtvrtě kombinují relativní dostupnost (oproti centru) se zlepšující se občanskou vybaveností a novými projekty, což je činí atraktivní pro mladé profesionály a rodiny. Dokonce i Praha 2 – vnitřní čtvrť – stoupla meziročně o zhruba 17 %, když se kupující vrátili do zavedených centrálních lokalit investropa.com. Stručně řečeno, růst cen byl plošný napříč Prahou a téměř všechny čtvrti zaznamenaly výrazný nárůst, jak se trh vzpamatoval.
Prodejní aktivita: Okrajové městské části obvykle dominují, pokud jde o počet transakcí, což je dáno větším množstvím nové výstavby v těchto oblastech. Například v 1. čtvrtletí 2025 byl nejvyšší objem prodeje nových bytů zaznamenán v Praze 4, 5, 9 a 10 – oblastech s rozsáhlými developerskými projekty a sídlišti praguedaily.news. Menší byty (garsonky nebo jednopokojové jednotky) jsou obzvláště oblíbené u kupujících, tvoří asi 75 % prodejů nových bytů, jelikož lidé volí to, co je v drahém trhu nejdostupnější praguedaily.news. Naopak nejexkluzivnější centrální městské části (Praha 1, 2) zaznamenávají méně transakcí, ale za velmi vysoké ceny za jednotku.
Vliv infrastruktury: Dopravní vylepšení ovlivňují dynamiku některých městských částí. Nová trasa metra D (nyní ve výstavbě) povede z centra města na jižní předměstí (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Přestože dokončení celé trasy je odloženo do 30. let, očekávání budoucích stanic již nyní zvýšilo hodnotu nemovitostí podél plánované trasy – například oblasti poblíž budoucích stanic Písnice a Nádraží Krč zaznamenaly znatelné zvýšení cen, protože kupující sází na zlepšenou dopravní dostupnost expats.cz expats.cz. Podobně probíhající silniční projekty (například prodlužování Pražského okruhu) a nové tramvajové tratě postupně zlepšují dostupnost v některých příměstských oblastech, což může časem zvýšit atraktivitu nemovitostí.

Luxusní a prémiové nemovitosti

Luxusní rezidenční segment v Praze – zahrnující prémiové historické byty, penthousy v moderních projektech a luxusní vily – zažívá obnovené oživení v letech 2024–2025. Během období nejistoty na trhu a vysokých úrokových sazeb bylo mnoho špičkových projektů pozastaveno nebo mělo problém najít kupce. Nyní, kdy se důvěra na trhu vrací, nové luxusní nemovitosti a špičkové rekonstrukce se znovu objevují na trhu v nejdražších lokalitách Prahy knightfrankprostory.cz. Knight Frank uvádí, že po dlouhé pauze se znovu objevují prvotřídní projekty (nebo kompletní rekonstrukce) v oblastech jako Praha 1 a 2, a jejich špičková kvalita zde žene ceny ještě výše knightfrankprostory.cz. Příklady zahrnují luxusní rezidence okolo Staroměstského náměstí, Pařížské ulice (luxusní nákupní třída) a nově postavené prestižní komplexy v Hradčanech či Troji – všechny zaměřené na movité tuzemské i zahraniční kupce.

Ceny luxusních nemovitostí v Praze jsou sice vysoké v místním kontextu, stále však zůstávají nižší než v západoevropských metropolích, což naznačuje potenciál dalšího růstu. Mezinárodní srovnání ukazují, že Praha je stále dostupnější než města jako Mnichov, Vídeň či Curych, pokud jde o prémiové nemovitosti a.storyblok.com. Například špičkový byt v Praze za 8 000 €/m² se jeví jako „levný“ vedle podobných nemovitostí ve Vídni nebo Mnichově za 12 000–15 000 €/m². Tato mezera společně s rostoucí kupní silou v Praze (kupní síla na obyvatele je zde ~137 % českého národního průměru) a.storyblok.com přitahují zahraniční zájemce na pražský trh luxusních nemovitostí. V posledních letech si pražské luxusní domovy pořizují movití kupci ze zemí jako Rusko, Ukrajina, Čína a západní Evropa – ať už jako investici, druhý domov či rezidenci. (Za zmínku stojí, že poptávka ze strany ruských občanů částečně oslabila v důsledku sankcí EU od roku 2022, ale další zahraniční kupci tento prostor vyplnili.) Cizinci prakticky čelí nulovým právním překážkám při nákupu nemovitostí v Česku – jak občané EU, tak mimo EU mohou nemovitosti pořizovat bez zvláštních omezení či požadavků na pobyt ceelegalmatters.com – což činí Prahu přístupným trhem pro globální investory. Celkově je výhled trhu s luxusními nemovitostmi pozitivní: developeři jsou dostatečně sebevědomí na opětovné spouštění prémiových projektů a obnovený ruch v turismu i místní ekonomice podporují špičkový segment (například návrat bohatých jednotlivců ze zahraničí do Prahy). Proto lze očekávat, že se prémiový segment bude v příštích letech rozšiřovat a potenciálně zmenšovat cenový rozdíl mezi Prahou a zavedenějšími centry luxusu.

Pražský trh s nájmy a investičními nemovitostmi

Rostoucí nájmy a napjatá nabídka bytů k pronájmu

Rezidenční trh s pronájmy v Praze v posledních letech zaznamenal dramatické výkyvy a v roce 2025 je rozhodně výhodnější pro pronajímatele kvůli rostoucí poptávce. Několik faktorů se spojilo a způsobilo rekordní růst poptávky po pronájmech: rychle rostoucí ceny nemovitostí (které vylučují mnoho potenciálních kupujících), návrat studentů a cizinců po covidu a významný příliv cizích státních příslušníků (včetně asi 350 000 ukrajinských uprchlíků do Česka od roku 2022, z nichž se mnoho usadilo v Praze) conbiz.eu. Výsledkem je silný tlak na růst nájemného. Po krátkém poklesu v roce 2020 (kdy během kolapsu turismu zaplavily trh s dlouhodobými pronájmy tisíce jednotek Airbnb a nájmy klesly asi o 25 %), následovalo rychlé oživení conbiz.eu. V letech 2022–2023, kdy se turisté vrátili a krátkodobé pronájmy znovu obsadily tyto jednotky, se Praha potýkala s novým nedostatkem nájemního bydlení, což v roce 2023 vyhnalo nájemné nahoru asi o 7–8 % conbiz.eu.

Na konci roku 2024 a začátku 2025 nájmy v Praze dále rostou, i když tempo začíná mírně zpomalovat. Na začátku roku 2025 dosáhla průměrná nabídková cena nájmu v Praze přibližně 438 Kč za m² měsíčně (asi 21 900 Kč za 50m² byt, tj. €900/měsíc) conbiz.eu. To je nárůst oproti cca 395 Kč/m² na konci roku 2023, což znamená další zvýšení, ale méně výrazné než skok v letech 2022–23 conbiz.eu. Pro lepší představu, pronájem typického 50 m² bytu v Praze (~20 tis. Kč/měsíc) stojí téměř dvojnásobek toho, co by stál ekvivalentní byt v menším krajském městě – za stejný rozpočet lze například pronajmout ~80 m² v Hradci Králové conbiz.eu. Praha je zdaleka nejdražším českým městem pro nájemníky, přičemž druhé Brno je v průměru zhruba o 15–20 % levnější a ostatní města (Plzeň, Olomouc atd.) jsou ještě levnější conbiz.eu.

V rámci Prahy centrální a módní čtvrti vykazují nejvyšší nájmy, přičemž mezera mezi jednotlivými čtvrtěmi je zajímavě užší u nájmů než u kupních cen. Podle Deloitte rental indexu za Q1 2025 byly nejdražšími lokalitami pro pronájem Praha 2 a Praha 3 – zahrnující exkluzivní Vinohrady a trendy Žižkov – s průměrným nájemným okolo 478 Kč/m²/měsíc (cca 19,5 €/m²) conbiz.eu. Další centrální oblasti jako Praha 1 a 7 se pohybují v podobně vysokých hodnotách. Okrajové části jsou o něco dostupnější: například Praha 9 má průměrně ~423 Kč/m² (≈17 €/m²), přičemž právě Praha 9 zaznamenala nejrychlejší růst nájemného (+6,5 % za jediný kvartál), jak poptávka směřuje na okraj conbiz.eu. I ty nejlevnější části města, jako určité části Prahy 11 nebo 12, mají nájemné výrazně nad 300 Kč/m² – což podtrhuje, jak silná je poptávka v celém městě.

Tento robustní trh s nájmy je dvousečná zbraň: nabízí solidní výnosy pro pronajímatele, zároveň však ztěžuje situaci místním domácnostem. Podle některých měřítek je dostupnost nájemního bydlení v Praze problematická – typický nájem za menší byt může pohltit velkou část průměrného příjmu. Jakmile ale více lidí naráží na nedostupné vlastní bydlení, zůstává pro ně pronájem jedinou možností a počet nájemníků roste. Odborníci předpokládají, že podíl českých domácností žijících v nájmu vzroste do roku 2030 na ~25 %, což je historicky více (Česi tradičně patřili k největším vlastníkům nemovitostí v Evropě) conbiz.eu conbiz.eu. Praha, která je více městská a mezinárodní, má už nyní vyšší podíl nájemního bydlení než republikový průměr a tento trend by měl dále narůstat.

Výnosy z pronájmu a investiční nemovitosti

Z pohledu investora se pražská buy-to-let nabídka za poslední dva roky poněkud zlepšila. Výnosy z pronájmu (roční příjem z nájmu dělený cenou nemovitosti) byly v Praze notoricky nízké (často jen 2–3 %) během boomu v letech 2015–2021, protože ceny nemovitostí rostly rychleji než nájmy. Situace se však změnila kolem let 2022–2024: růst cen nemovitostí se zastavil a nájemné vzrostlo, hrubé výnosy se v Praze posunuly k cca 4,0 % conbiz.eu. Analýza z roku 2024 odhadla průměrný výnos bytu v Praze na cca 4 %, což je nárůst oproti zhruba 3 % během vrcholných let boomu conbiz.eu. Stále se jedná o relativně nízký výnos (odrážející postavení Prahy jako stabilního a málo rizikového trhu), nicméně nyní je srovnatelný s mnoha západními městy a vyšší než v nedávné pražské minulosti. Výnosy ve větších regionálních městech bývají vyšší – například v Ostravě dosahují průměrné výnosy z pronájmu cca 5,1 % díky výrazně nižším pořizovacím cenám – zatímco výnosy v Brně se blíží Praze (~3 % nebo mírně pod) kvůli vysokým cenám conbiz.eu.

I při cca 4 % nejsou pražské hrubé výnosy nijak mimořádně vysoké, nicméně řada investorů je akceptuje, protože očekávají výrazné zhodnocení kapitálu. Kombinace mírných výnosů a vysoké pravděpodobnosti růstu cen dělá z pražských nemovitostí oblíbenou dlouhodobou investici. Je důležité poznamenat, že cca 4 % výnosy jsou hrubé; po odečtení nákladů (údržba, daň z nemovitosti, období neobsazenosti apod.) mohou čisté výnosy být cca 3 % conbiz.eu. Přesto vzhledem k nízkým úrokům na vkladech považují investoři nemovitosti za atraktivní třídu aktiv. Významné je i to, že se s lepšícími podmínkami hypoték (nižší sazby a uvolnění předchozích omezení ze strany ČNB) na trh opět vrací více pákových investorů – tedy někteří kupující využívají levnější hypotéky na financování nákupu nemovitostí k pronájmu a počítají s tím, že nájemné pokryje splátky conbiz.eu. Tento trend zesílil koncem roku 2024 a v roce 2025 a očekává se, že bude podporovat další růst soukromé nabídky nájemního bydlení.

Institucionální nájmy a regulace

Jednou z nejvýznamnějších změn na pražském trhu s nájemním bydlením je vzestup institucionálních pronajímatelů a sektoru Build-to-Rent. Zatímco v minulosti trhu dominovali jednotliví soukromí pronajímatelé, v posledních letech jsou stále častější velcí investoři (fondy, pojišťovny, realitní společnosti) vykupující celé nové developerské projekty za účelem pronájmu conbiz.eu conbiz.eu. Například došlo k případům, kdy zahraniční i domácí fondy nakoupily od developerů stovky bytů najednou a okamžitě je převedly na dlouhodobý pronájem. Tento vznikající institucionální trh s nájemním bydlením se rozšiřuje – a roky 2024–2025 znamenaly zlom, kdy bylo oznámeno několik významných projektů a transakcí Build-to-Rent conbiz.eu conbiz.eu. Tento trend podporují také vládní iniciativy: český stát zvažoval nabídku záruk na financování nájemního bydlení a vidí institucionální pronájmy jako jednu z cest ke zlepšení dostupnosti bydlení.

Výhodou tohoto posunu by mohla být větší nabídka profesionálně spravovaných nájemních bytů (často s lepšími službami a údržbou pro nájemníky). Existuje však i negativum: když investoři vykupují nové projekty, tyto jednotky pak nejsou k dispozici k prodeji jednotlivým vlastníkům, což může dále zvyšovat tlak na trhu s byty na prodej a tlačit ceny nahoru conbiz.eu. Zatímco tedy sektor Build-to-Rent pomáhá s nabídkou nájemního bydlení, může nepřímo zhoršovat dostupnost vlastnického bydlení – což je paradox, na který upozorňují pozorovatelé trhu.

Z hlediska regulace je český trh s nájemním bydlením poměrně liberální. Neexistují žádné celostátní kontroly nájemného ani stropy pro zvýšení nájemného u soukromého bydlení; nájmy jsou stanoveny tržní dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem. (Jediné výjimky tvoří malý počet starších smluv, na které se stále vztahuje dřívější regulace, a městské dotované „sociální bydlení“, což je jen nepatrný zlomek bytového fondu.) Nájemníci jsou chráněni standardními zákony o nájmu sladěnými s EU – například k vystěhování je zapotřebí zákonný důvod, platí výpovědní lhůty atd. – ale neexistuje žádný obecný cenový strop pro nájemné. To znamená, že na rozžhaveném trhu v Praze může nájemné rychle růst, dokud se nájemníci nezačnou bránit nebo dokud se nesníží poptávka. Městská rada zvažuje opatření na zkrocení raketového růstu nájemného (např. diskuse o přísnější regulaci krátkodobých pronájmů jako Airbnb, které mohou byty odčerpat z dlouhodobého trhu), ale k roku 2025 není zavedena žádná významná legislativa pro kontrolu nájmů. Místo toho se přístup zaměřuje na zvýšení nabídky: jak již bylo zmíněno, Praha investuje do obecních nájemních projektů, které mají nabízet dostupné byty určitým skupinám (s mírným nájemným u těchto bytů) conbiz.eu. Dále se zvýšil dohled nad Airbnb – Praha zvažuje povinnou registraci a možná omezení počtu dní krátkodobých pronájmů, aby některé byty opět sloužily k dlouhodobému užívání – ale tento proces stále probíhá. Prozatím si pronajímatelé v Praze užívají systém volného trhu a při extrémně nízké neobsazenosti drží značnou sílu při stanovování cen.

Segmenty komerčních nemovitostí

Kancelářský trh

Pražský kancelářský trh je v roce 2025 ve stabilní kondici a vykazuje odolnost po pandemických turbulencích. S přibližně 3,7 miliony m² moderních kancelářských prostor je Praha druhým největším kancelářským centrem v regionu CEE (po Varšavě). Rok 2023 byl ve znamení pomalejšího pronajímání kanceláří, protože společnosti přehodnocovaly své potřeby, ale poptávka ožila koncem roku 2024 a pokračovala i v roce 2025. V 1. čtvrtletí 2025 klesla neobsazenost kanceláří v Praze na zhruba 7,0 %, což je zlepšení oproti přibližně 7,5–8 % před rokem knightfrankprostory.cz. To ukazuje, že prázdné kanceláře se zaplňují, a to díky omezené nové nabídce a stálé leasingové aktivitě. Čistý take-up (bez obnov pronájmů) v 1. čtvrtletí 2025 činil 47 900 m² – asi o 5 % více než ve stejném období roku 2024 knightfrankprostory.cz, což odráží rostoucí důvěru nájemců, jelikož se více zaměstnanců vrací na pracoviště alespoň v hybridním režimu.

Nejvyšší nájemné za kanceláře také vzrostlo. Nabídkové nájmy za špičkové kanceláře třídy A v centru města nyní dosahují přibližně 29–30 € za m²/měsíc a meziročně vzrostly o ~7 % k 1. čtvrtletí 2025 knightfrankprostory.cz. Majitelé nejnovějších a nejmodernějších budov si mohli dovolit žádat vyšší ceny díky nedostatku prémiových prostor. Řada nájemců se snaží přesunout do kvalitnějších kanceláří, aby přilákali zaměstnance zpět (tzv. flight to quality), což zvýšilo nájmy v moderních udržitelných budovách. Naproti tomu starší a méně efektivní budovy čelí většímu tlaku – některé mají vyšší neobsazenost a možná budou muset projít rekonstrukcí nebo změnou účelu. Cushman & Wakefield upozorňuje, že kvalita je klíčová: dobře umístěné, zeleně certifikované kanceláře jsou poptávané a dosahují prémiového nájemného, zatímco sekundární kancelářské prostory mají problémy a mohou být kandidáty na změnu využití (například na byty nebo smíšené projekty), pokud nesplňují požadavky moderních nájemců cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Na straně nabídky byly nové dokončené kancelářské plochy v Praze v poslední době skromné. Developerské společnosti v letech 2020–2022 některé projekty pozastavily nebo odložily, takže rozvojový plán pro roky 2023–2025 je omezený. Průměrný roční přírůstek nové plochy za posledních 10 let je kolem 150 000 m², ale roky 2023–2024 přinesly výrazně méně a i v roce 2025 se očekává podprůměrné množství nových prostor knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Toto zpomalení výstavby pomohlo zabránit nadměrnému růstu neobsazenosti. Několik významných projektů je ve výstavbě – například projekt Masaryčka u Masarykova nádraží (smíšený projekt s významnou částí kanceláří navržený Zaha Hadid Architects) přidává do centra města moderní kanceláře. Také Port7 v Holešovicích a Nová Waltrovka v Jinonicích nedávno přinesly nové kanceláře, které byly z většiny předpronajaté. S ohledem na omezený budoucí objem nové nabídky a trvalý zájem nájemců je výhled kancelářského trhu v Praze stabilní až pozitivní: neobsazenost by se měla držet ve středních jednotkách procent (%) a nájemné může dále růst, i když už mírnějším tempem. Firmy se většinou přizpůsobují hybridní práci optimalizací (ne opouštěním) kancelářských prostor – mnohé potřebují méně prostoru na zaměstnance, ale požadují kvalitnější prostředí, což podporuje poptávku po nových projektech.

Klíčové kancelářské subtrhy si vedou rozdílně. Centrum města (Praha 1) a subtrhy vnitřního města (například Pankrác, Karlín, Smíchov) mají nejnižší neobsazenost a nejvyšší nájmy, zatímco některé oblasti vnějšího města (okraje) mají více volných prostor. Například Praha 4 (Pankrác/Budějovická) a Praha 8 (Karlín) zůstávají velmi oblíbenými lokalitami pro firmy a zaznamenaly silný zájem o pronájmy a dokonce i růst nájemného. Naopak oblasti se staršími budovami jako části Prahy 5 (Nové Butovice) mají o něco vyšší neobsazenost. Celkově pražské kanceláře zvládají období po pandemii dobře – město těží z různorodé poptávky (včetně IT společností, finančních služeb, poradenských firem a institucí EU) a omezeného nadměrného rozvoje. Hlavní výzvou do budoucna bude, jak naložit se stárnoucími kancelářskými budovami, které nemohou konkurovat novým standardům; některé mohou být zrekonstruovány, zatímco jiné by mohly být přestavěny na byty nebo jiné využití (trend, který je třeba sledovat po roce 2025).

Retail a pohostinství

Pražský sektor retailových nemovitostí prochází pozvolným oživením a adaptací. High-street retail v centru Prahy (např. Na Příkopě, Pařížská, Václavské náměstí) utrpěl během covidu, kdy zmizel turistický ruch, ale v roce 2024 zaznamenal návrat návštěvníků a nakupujících. Do roku 2025 se turismus vrátil v plné síle, což je pro pražské maloobchodníky zásadní: město přivítalo více než 8 milionů návštěvníků v roce 2024, což mírně překonalo předpandemickou úroveň praguedaily.news, a tento trend pokračuje vzhůru. Cushman & Wakefield uvádí, že luxusní retail těží z obnoveného turismu, protože movití návštěvníci (zejména z USA, států Perského zálivu a nyní opět z Asie) míří do butiků na Pařížské cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Zákaznická základna luxusního segmentu je méně citlivá na inflaci, a tak prémiové obchody zaznamenávají růst tržeb a v některých případech i expanzi. Hlavní ulice a obchodní centra v Praze nyní zažívají silnou poptávku po pronájmech a nízkou neobsazenost, což vede k mírnému růstu nájemného do budoucna. Očekává se, že nájmy v hlavních pražských nákupních ulicích mírně porostou v roce 2025, což obrací trend poklesu nájemného z let 2020–21 cushmanwakefield.com. Stejně tak dobře fungující obchodní centra z velké části obnovila skladbu nájemců i návštěvnost; majitelé předních středisek (jako OC Chodov, Westfield, Palladium) opět zvažují mírné zvýšení nájmů, jak se maloobchodní tržby zlepšují cushmanwakefield.com.

Ne každý segment maloobchodu je však na tom stejně. Střední segment maloobchodu (mainstreamové značky zaměřené na místní zákazníky) se zotavuje pomaleji, protože důvěra českých spotřebitelů klesla až na konci roku 2022 a od té doby se postupně zlepšuje cushmanwakefield.com. Vysoká inflace v roce 2022 poškodila spotřebitele, ale do roku 2025 je inflace nižší a reálné mzdy opět rostou, což by mělo podpořit maloobchodní tržby. Diskontní prodejci a potravinářské řetězce prosperovaly během obtížných časů a pokračují v expanzi (například řetězce jako Lidl nebo Pepco zůstávají aktivními nájemci). Naopak některé mezinárodní značky, které odešly během covidu, se dosud nevrátily, ale v roce 2024 na český trh vstoupilo 16 nových značek (dle C&W), jak se zvyšuje důvěra cushmanwakefield.com. Výhled pro maloobchod v Praze je opatrně optimistický: stabilní hospodářský růst a silný cestovní ruch jsou pozitivní faktory, ale růst e-commerce a vysoké provozní náklady nadále představují výzvy. Očekáváme postupný růst nájmů na prémiových místech, pokračující důraz na nabídku jídla, nápojů a zábavy pro nalákání zákazníků a pravděpodobně žádná nová velká nákupní centra (developéři se soustředí na modernizace nebo rozšiřování stávajících center, protože trh je již nasycen).

Segment hotelových nemovitostí a pohostinství v Praze zažívá velké oživení. Praha byla vždy oblíbenou destinací pro krátkodobé pobyty a v letech 2024–2025 se v podstatě plně vrátila na úroveň před covidem, co se týče objemu turismu. Údaje o výkonnosti hotelů to potvrzují: ke třetímu čtvrtletí 2024 měly hotely v Praze nejvyšší růst tržeb v Evropě, s RevPAR (tržby na dostupný pokoj) vyšší o 11 % meziročně oproti roku 2019 cushmanwakefield.com. Obsazenost i ceny pokojů výrazně vzrostly díky odložené poptávce po cestování. Do roku 2025 bude růst pokračovat, i když již běžnějším tempem. Poptávka v roce 2025 by měla v Praze překonat rok 2019 o více než 16 %, podpořena návratem cestovatelů z Asie a lepším leteckým spojením cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Výrazně se vracejí asijské skupiny (chyběly několik let) a nové přímé letové linky (například na Blízký východ a do Asie) dále zvyšují příliv zahraničních návštěvníků.

Na straně nabídky hotelová kapacita v Praze roste jen marginálně – nabídka hotelů zůstává omezená, v posledních letech v podstatě nepřibyly žádné nové velké hotely, kromě několika rekonstrukcí. Jediným segmentem, do kterého směřují investice, je luxusní hotelová třída: do konce roku 2025 by mělo být otevřeno přibližně 320 nových pokojů v luxusních hotelích (včetně špičkových projektů jako renovovaný Fairmont Golden Prague a nové hotely v historických budovách) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. I přes tento nárůst zůstane segment luxusních hotelů v Praze poddimenzovaný (pouze cca 2,8 % z celkového počtu pokojů), což naznačuje prostor pro další růst cushmanwakefield.com. Celkově je výhled pro sektor pohostinství pozitivní – vyšší počty turistů podporují příjmy hotelů i souvisejících nemovitostí, jako jsou restaurace, kavárny a krátkodobé pronájmy apartmánů. Investoři si toho všímají: po pauze je opět obnovený zájem o akvizice a rozvoj hotelů v Praze, zejména ze strany mezinárodních provozovatelů, kteří chtějí vstoupit na trh nebo modernizovat stávající nemovitosti.

Průmyslové a logistické nemovitosti

Sektor průmyslových a logistických nemovitostí v širší Praze patřil v posledních letech k nejvýkonnějším a zůstává silný i v roce 2025, ačkoli po pandemickém e-commerce boomu dochází k určité normalizaci. Strategická poloha Prahy ve střední Evropě a zdejší spotřebitelský trh z ní činí hlavní logistický uzel. V letech 2020–2021 prudce vzrostla poptávka po skladech (živená e-commerce a firmami, které vytvářely zásoby), což vedlo k rekordně nízké neobsazenosti a rychlému růstu nájmů. Do roku 2024 tento sektor mírně ochladl, protože část cyklické poptávky polevila, ale základní hnací faktory zůstávají silné. Cushman & Wakefield uvádějí, že i když poptávka po pronájmech v českých průmyslových prostorech v roce 2024 poklesla asi o třetinu kvůli slabším celkovým ekonomickým podmínkám, poptávka je stále historicky vysoká a přesun dodavatelských řetězců (near-shoring) do ČR přináší nové požadavky na trhu cushmanwakefield.com.

V pražském regionu jsou míry neobsazenosti moderních logistických prostor extrémně nízké (často pod 3 %), protože jakákoli nově dokončená hala je rychle pronajata. Očekává se, že poptávka v roce 2025 zůstane stabilní na zdravých úrovních, i když ne tak intenzivní jako v nejvytíženějších letech pandemie cbre.com. Jedním z omezujících faktorů je jednoduše nedostatek dostupných prostor – v Praze je málo vhodných pozemků pro velké sklady, což tlačí část výstavby do okolních regionů. Výsledkem je, že hlavní průmyslové nájmy v Praze se ustálily na historických maximech (okolo 6–7 €/m²/měsíc za špičkové logistické jednotky) po prudkém růstu v letech 2021–2022. Prognózy pro rok 2025 naznačují, že nájmy zůstanou převážně stabilní na těchto vysokých úrovních, což je podpořeno silnou poptávkou a minimální neobsazeností cushmanwakefield.com. Dále jsou stavěny nové sklady v širším okolí Prahy (např. podél dálnic D8 a D11) a spekulativní výstavba se opatrně obnovuje, aby vyhověla potřebám nájemců.

Výnosy z průmyslových investic v roce 2023 mírně vzrostly (změkly) s vyššími úrokovými sazbami, ale špičková logistická aktiva v okolí Prahy se stále prodávají za atraktivní ceny vzhledem k růstu trhu. Výrazným trendem je rostoucí zájem o městskou logistiku – menší distribuční centra na poslední míli blíže městu pro rychlé doručování. S růstem populace Prahy a stále populárnějším online nakupováním roste také poptávka po těchto logistických nemovitostech. Celkově lze očekávat, že průmyslové nemovitosti v Praze zůstanou vysoce odolné: i v nejisté ekonomice poskytují strukturální změny (e-commerce, near-shoring, strategie „pro jistotu“ vyšších zásob) pevný základ poptávky. Normalizace znamená pouze to, že již neuvidíme dvouciferný růst nájmů nebo ultra nízkou 1% neobsazenost, ale spíše udržitelnější rovnováhu s trvale vysokou obsazeností a růstem nájmů v souladu s inflací.

Významné developerské projekty a dopad infrastruktury

V Praze probíhá celá řada developerských projektů a infrastrukturních vylepšení, které budou v následujících letech formovat trh s nemovitostmi. Již jsme zmínili velké brownfield projekty zaměřené na bydlení (Smíchov City, Žižkov, Rohanský ostrov atd.) a městské bytové plány. Kromě toho revitalizační iniciativy v centrálních oblastech připravují cestu pro nová čtvrti s kombinovaným využitím:

Revitalizace oblasti Florenc: V červnu 2025 schválila pražská městská rada komplexní plán na transformaci autobusového nádraží Florenc a okolí Masarykova nádraží (na rozhraní Prahy 1, 8 a 3). Projekt s názvem „Florenc 21“ přemění zanedbaný dopravní uzel na moderní čtvrť s bydlením, kancelářemi, veřejnými náměstími a kulturním zázemím praguedaily.news praguedaily.news. Plán zahrnuje nové bytové domy, dětské centrum, zelené plochy a dokonce i veřejné umělecké instalace. Výměnou za práva na výstavbu přispějí soukromí investoři více než 300 milionů Kč na veřejnou infrastrukturu v této oblasti (například na novou městskou školku a vylepšení ulic a sítí) praguedaily.news praguedaily.news. Tento projekt je strategicky důležitý, protože propojí historické centrum města s rozvíjející se čtvrtí Karlín a spojí městskou strukturu, kterou dlouho rozdělovaly nákladové nádraží a autobusové nádraží praguedaily.news. V rámci tohoto projektu se také přehodnocuje osud starého autobusového nádraží Florenc – město zvažuje, zda jej ponechat na místě, nebo přesunout dálkovou autobusovou dopravu – což by mohlo uvolnit další pozemky pro rozvoj praguedaily.news. Revitalizace Florenc, spolu se sousedním projektem Masaryčka, vytvoří nové multifunkční jádro, které pravděpodobně v příštím desetiletí zvýší hodnotu nemovitostí v okolí.
Dopravní infrastruktura: Největší dopravní investicí Prahy je metro linka D. Stavba první etapy (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory atd.) začala v roce 2022 a stále probíhá. První stanice se otevřou až kolem roku 2027, ale projekt už nyní ovlivňuje trh s nemovitostmi v těchto jižních oblastech. Developeři plánují projekty v okolí budoucích stanic, například Nové Dvory (kde se plánuje zcela nové centrum s byty, kancelářemi a P+R parkováním) pdspraha.eu. Městská developerská společnost PDS je v Nových Dvorech významně zapojena, využívá metro jako „impuls“ pro vznik nové rezidenční čtvrti pdspraha.eu. Kromě toho má Praha několik silničních infrastrukturních projektů: pokračují úseky Pražského okruhu (D0) (například plánované propojení Běchovice–D1), které zlepší spojení pro předměstí a logistické oblasti a mohou zvýšit zájem o nemovitosti na okraji města. Železniční infrastruktura je také významná: plánuje se železniční spojení na Letiště Praha a vysokorychlostní tratě, což v delším horizontu zlepší dostupnost a může podpořit rozvoj severozápadních částí Prahy (okolí Dejvic, Veleslavína a dále). Přestože tyto velké projekty mají dlouhé časové horizonty, prozíraví investoři již nyní zvažují jejich dopad na budoucí atraktivitu lokality.
Iniciativy „Praha zítra“: Město aktivně plánuje svůj budoucí rozvoj prostřednictvím programů jako Praha @ Camp „Praha zítra?“, který mapuje všechny hlavní plánované stavby. Důraz je kladen na udržitelný rozvoj – začleňování zelené infrastruktury, energeticky úsporných budov a odolného urbanismu. Například projekty přidávají zelené střechy a systémy pro hospodaření s dešťovou vodou (jak je povinné ve Florenci) praguedaily.news a v mnoha velkých projektech jsou nově zahrnuty veřejné parky (například nábřežní park v Rohan City). Tato vylepšení činí projekty nejen obyvatelnějšími, ale obvykle také zvyšují hodnotu nemovitostí v okolí díky lepšímu celkovému městskému prostředí.

Stručně řečeno, Praha prochází významným rozvojem a modernizací infrastruktury, což rozšíří její kapacity a potenciálně sníží tlak na centrum tím, že vzniknou nová atraktivní centra. Stavba může být rušivá (například četné silniční práce v letech 2024–25 způsobily dopravní zácpy), ale dlouhodobě povede k lepší propojenosti a větší nabídce bytů a kancelářských prostor. Nemovitostní trhy v okolí těchto projektů obvykle zaznamenávají anticipované zvyšování cen – jak již bylo zmíněno, oblasti u nových stanic metra a revitalizované čtvrti už nyní zdražují expats.cz expats.cz. Pro developery a investory je důležité sledovat tyto transformační projekty, protože naznačují, kde se v Praze mohou objevit další příležitosti (a růst hodnoty).

Trendy zahraničních investic a vlastnická pravidla

Zahraniční investice hrají v pražském realitním trhu dlouhodobě roli – jak v komerční sféře (kde institucionální kapitál ze zahraničí často financuje velké akvizice kanceláří nebo maloobchodních prostor), tak i v rezidenčním sektoru (prostřednictvím jednotlivých zahraničních kupců či expatů). V roce 2025 zůstává zájem zahraničních investorů silný, i když se v posledních letech situace mírně změnila.

Pravidla vlastnictví: Česká republika je pro zahraniční vlastnictví nemovitostí velmi otevřená. Jakákoli zahraniční fyzická či právnická osoba může v Česku koupit nemovitost v podstatě bez omezení, bez ohledu na státní příslušnost ceelegalmatters.com. Na rozdíl od některých zemí, kde je vyžadováno trvalé bydliště nebo jsou na cizince uvaleny zvláštní daně, český zákon většinou zachází s cizinci téměř stejně jako s místními. Transakce probíhají v českých korunách a musí být zapsány v katastru nemovitostí, ale neexistují žádné zvláštní překážky. (Jednou výjimkou byla v minulosti omezení pro nákup zemědělské půdy pro nečlenské státy EU, ale ta byla zrušena; také občané států pod mezinárodními sankcemi, jako je Rusko, mohou čelit omezením kvůli sankční politice EU, což se ale týká relativně mála případů a je to motivováno politicky.) Hlavní poznatek je, že pražský trh s nemovitostmi je přístupný globálním investorům, což přispívá k kosmopolitnímu vlastnickému mixu města.

Rezidenční zahraniční kupci: V pražském segmentu luxusního bydlení tvořili historicky znatelný podíl kupujících cizinci – například ruští a ukrajinští kupci byli v 10. letech 21. století aktivní v luxusních čtvrtích (Praha 1, 2, 6), společně se západoevropskými kupci pořizujícími si druhé domovy. Od roku 2022 ruská poptávka kvůli sankcím a finančním obtížím poklesla, ale poptávka ostatních cizinců vzrostla (včetně ukrajinských expatů investujících svůj majetek, stejně jako více občanů EU, které láká kvalita života v Praze a stále nižší ceny než v jejich domovských městech). Mnozí zahraniční jednotlivci kupují nemovitosti za účelem investice nebo pronájmu, vzhledem ke silnému pražskému trhu s pronájmy, nebo pro osobní využití, pokud se do Prahy stěhují za prací. V Praze je také početná komunita expatů (profesionálů pracujících v IT, finančnictví atd.), kteří si často nemovitost koupí poté, co nějakou dobu bydleli v pronájmu, a tím dále zvyšují poptávku. Podle pozorovatelů trhu mají zahraniční kupci zvlášť velký vliv na trh luxusních bytů a nové projekty v centrálních oblastech – v některých prémiových projektech můžou tvořit až 10–30 % kupujících, zatímco na masovém trhu v okrajových částech jsou kupující téměř výhradně Češi.

Komerční investice: Na komerční straně pocházela historicky většina objemu investic v Praze od zahraničních institucionálních investorů (rakouské, německé, americké, britské a čím dál více asijské fondy). Například mnoho špičkových kancelářských budov a nákupních center v Praze vlastní německé investiční fondy nebo rakouské realitní společnosti, což odráží desítky let přeshraničních toků kapitálu. V posledních letech však začali být výraznější domácí investoři. Kombinace žhavého trhu před rokem 2022 a následně rostoucích úrokových sazeb vedla k tomu, že čeští investoři (často prostřednictvím domácích realitních fondů a developerů) vstoupili na trh a získali větší podíl na obchodech. Knight Frank uvádí, že v roce 2025 poptávku vedou domácí kapitály, zejména české realitní fondy, které hledají stabilní, výnosové nemovitosti knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Tito domácí investoři disponují kapitálem v místní měně a v době nejistoty si mohli dovolit rozhodování rychleji než někteří zahraniční hráči, kteří své aktivity pozastavili. Výsledkem je, že v roce 2024 tuzemští kupci tvoří výraznou část objemu investic (například akvizice několika kancelářských budov fondem Trigea, nákup retail parků domácími investory atd.).

Jak již bylo řečeno, zahraniční investice jsou připraveny na oživení, jakmile se podmínky zlepší. Mnoho mezinárodních investorů se na rok 2025 vrací do střední Evropy s novými strategiemi, jelikož se ceny upravily a měnové riziko je lépe zajištěno. Praha je vnímána jako bezpečný přístav v regionu střední a východní Evropy – nabízí stabilitu blízkou eurozóně, aniž by byla přímo v eurozóně (někteří oportunističtí investoři dokonce vidí potenciál v posilování české koruny). Sektory jako průmyslová logistika v okolí Prahy přilákaly zahraniční kapitál (například globální hráči jako Prologis a GLP působí jako developeři/vlastníci v pražských průmyslových parcích). Pohostinství (hotely) je další oblastí obnoveného zájmu – investoři z Blízkého východu a Asie hledají hotelová aktiva v centru Prahy s ohledem na obnovu turismu. A v novém segmentu institucionálního nájemního bydlení několik zahraničních fondů (z Německa, Švédska aj.) buď navázalo spolupráci s místními developery, nebo získalo portfolia nájemního bydlení v Praze conbiz.eu. Například švédská Heimstaden v posledních letech získala tisíce bytů (většinou mimo Prahu) a plánuje expanzi svého portfolia build-to-rent i do Prahy.

Stručně řečeno, zahraniční investoři zůstávají nedílnou součástí pražského trhu, přinášejí kapitál a často i odborné znalosti. Pravidla hry jsou příznivá – neexistují právní překážky vlastnictví – což činí Prahu atraktivním cílem. V blízké budoucnosti očekáváme, že objem přeshraničních investic poroste s tím, jak se stabilizují úrokové sazby: výhled CBRE výslovně předpovídá celkový objem investic > 2 miliardy € v roce 2025, což je nárůst oproti předchozím letům cbre.com cbre.com. Významná část tohoto objemu pravděpodobně připadne na zahraniční kapitál, ať už přímo, či prostřednictvím místních partnerů. Struktura investic se může také více zaměřit na určité sektory: zahraniční investoři mají zvláštní zájem o prémiové kanceláře, kvalitní maloobchod (high street a dominantní obchodní centra), hotely a logistiku v Praze, zatímco domácí investoři se zaměřují i na sekundární nemovitosti a menší obchody. Tato dynamika zajišťuje zdravou konkurenci a likviditu na trhu.

Ekonomické a demografické faktory ovlivňující trh nemovitostí

Několik makroekonomických faktorů ovlivňuje trendy na pražském trhu nemovitostí:

Hospodářský růst a zaměstnanost: Očekává se, že česká ekonomika v roce 2025 poroste tempem kolem 2–3 %, což je mírné tempo, které však podporuje aktivitu v realitním sektoru cbre.com. Praha jako hlavní město obvykle překonává celostátní průměr díky koncentraci služeb, IT a vysoce hodnotných odvětví. Město se těší téměř plné zaměstnanosti – nezaměstnanost v Praze se pohybuje kolem 2 %, což je jedna z nejnižších hodnot v EU, což pohání růst mezd a posiluje kupní sílu obyvatel. Silný trh práce znamená, že více lidí si může založit domácnost a dovolit si nájem nebo hypotéku (alespoň v případě vyšších příjmových kategorií). Přitahuje také migranty z jiných regionů, čímž se zvyšuje poptávka po bydlení. Na druhou stranu akutní nedostatek pracovních sil (zejména ve stavebnictví a odborných profesích) může omezovat nabídku tím, že zvyšuje stavební náklady a prodlužuje dobu realizace projektů.
Úrokové sazby a inflace: Trajektorie úrokových sazeb má přímý dopad na nemovitosti. Jak bylo zmíněno, agresivní zvýšení sazeb Českou národní bankou v letech 2021–2022 (k boji proti vysoké inflaci) vedlo k tomu, že hypoteční sazby vyskočily nad 5 %, což ochladilo realitní trh v letech 2022–23. Nyní, když se inflace dostává pod kontrolu (celková inflace klesla z dvouciferných hodnot v roce 2022 na přibližně 2–3 % koncem roku 2024) cnb.cz, ČNB mohla snížit klíčové sazby, což zlevnilo financování. Do poloviny roku 2025 se průměrné hypoteční sazby v Praze pohybují kolem 3,6–4,7 %, což je nejníže za několik let investropa.com investropa.com. To okamžitě zlepšilo dostupnost bydlení pro mnoho kupujících, jelikož měsíční splátky hypotéky u běžného úvěru klesly o tisíce korun investropa.com. Výsledkem je, že jarní hypoteční boom 2025 viděl banky hlásit nárůst žádostí o půjčky, protože kupující si chtěli zajistit výhodné sazby investropa.com. Nižší úrokové sazby také snižují náklady na kapitál investorů, díky čemuž jsou výnosy z nemovitostí atraktivnější ve srovnání s dluhopisy. Pokud úrokové sazby zůstanou v tomto nižším pásmu (a ČNB naznačuje, že do roku 2025 pravděpodobně zůstanou víceméně stabilní) cnb.cz investropa.com, poskytuje to příznivé prostředí pro poptávku a ceny nemovitostí. Klíčovým rizikem zůstává případné nečekané zvýšení inflace, které by mohlo donutit zvyšování sazeb – a opět by prověřilo dostupnost trhu.
Příjmy domácností a dostupnost bydlení: Praha má nejvyšší mzdy v zemi (zhruba o třetinu vyšší než celostátní průměr), ale dostupnost bydlení se zhoršila kvůli růstu cen. Výrazným ukazatelem od České národní banky je, že pouze 20 % nejlépe vydělávajících si aktuálně může dovolit koupit průměrný pražský byt na hypotéku expats.cz. Průměrný byt o rozloze 70 m² v Praze nyní stojí kolem 11,8 milionu Kč (≈490 000 €) expats.cz. Financování takového nákupu vyžaduje velmi vysoký příjem: typičtí kupující s hypotékou v letech 2024–25 mají příjmy domácnosti přes 90 000 Kč/měsíc (≈3 700 €) a splátky hypotéky kolem 22 000 Kč měsíčně expats.cz expats.cz. Naproti tomu medián příjmu domácnosti (pro pár s dítětem) v Česku je pouze ~54 400 Kč expats.cz. Tato mezera v dostupnosti tlačí stále více rodin ze střední třídy do nájmů nebo do vzdálených předměstí/satelitních měst. Znamená to také, že okruh kupujících v Praze je více závislý na vysoce kvalifikovaných profesionálech, párech s dvěma příjmy nebo investorech s vlastním kapitálem. Pokud budou mzdy dále růst (v nominálním vyjádření rostou ~6–8 % ročně), může se dostupnost bydlení postupně zlepšovat, ale zatím je bydlení pro mnoho místních nedostupné. To by mohlo vyvolat politický tlak na řešení, jako jsou programy dostupného bydlení nebo podpora pro první kupující – což je dobré sledovat.
Demografie a migrace: Populace Prahy stále roste, což zvyšuje poptávku po bydlení, jak po vlastním, tak nájemním. Přirozený přírůstek obyvatel je nízký (stejně jako ve většině Evropy má Česko nízkou porodnost), ale hlavním motorem je přistěhovalectví. Praha láká mladé profesionály a studenty z jiných částí Česka i ze zahraničí. Výrazně na Prahu působily také migrační vlny – například velký příliv Ukrajinců od roku 2022. Město během několika dní evidovalo desítky tisíc nových obyvatel v důsledku války na Ukrajině, z nichž mnozí zde zůstali a našli si práci, a tedy potřebovali dlouhodobé bydlení. Takový demografický nárůst trh v krátkodobém horizontu napíná (jak bylo patrné na prudkém růstu nájmů v roce 2022 po příchodu uprchlíků). Střednědobě pak více obyvatel znamená také větší potřebu bydlení – což je problém, pokud nabídka nestíhá držet krok. Na druhou stranu mladší a rostoucí populace podporuje ekonomiku, obsazuje pracovní místa a přispívá k živému městskému prostředí, což dál činí pražskou nemovitost atraktivní pro investory. Vidíme také trend suburbanizace: některé rodiny se stěhují těsně za hranice Prahy za levnějším bydlením, čímž se prodlužuje dojezdová vzdálenost za prací. To vedlo k rostoucím cenám nemovitostí v okolních okresech Středočeského kraje. Mnozí však stále dávají přednost tomu zůstat přímo v Praze, pokud si to mohou dovolit, což drží poptávku ve městě vysoko.
Náklady na výstavbu a materiály: Náklady na výstavbu nových nemovitostí zažily v letech 2021–2022 bezprecedentní nárůst (indexy cen stavebních materiálů vzrostly o desítky procent a stavební mzdy stouply). Výstavba se stala dražší a rizikovější, což omezilo zahajování nových projektů. V roce 2024 se tyto náklady začaly stabilizovat nebo reálně mírně klesat s tím, jak se normalizovaly dodávky i poptávka. Výstavba v Praze však zůstává nákladná a developeři to musí zohlednit – což znamená vysoké ceny nutné pro dosažení rentability (často vysoko nad 100 000 Kč/m²). Pokud se růst cen ve stavebnictví obnoví, může to další novou nabídku zpomalit.

V zásadě je makroprostředí v roce 2025 pro pražské nemovitosti opatrně příznivé: ekonomický růst, nízká nezaměstnanost a přírůstek obyvatel podporují poptávku, zatímco uvolňování úrokových sazeb odstraňuje hlavní bariéru, která byla patrná v letech 2022–23. Hlavními protihráči jsou omezená dostupnost a nedostatek nabídky, což paradoxně také pomáhá udržovat vysoké ceny. Pokud nenastane externí šok (celosvětová recese či geopolitická událost), naznačují tyto faktory, že pražský trh zůstane na vzestupné trajektorii.

Výhled na příštích 3–5 let

Při pohledu do budoucna je výhled na 3–5 let (2025–2030) pro pražský trh s nemovitostmi celkově pozitivní, ačkoli jej provází mírnější růst a trvající strukturální výzvy:

Ceny rezidenčních nemovitostí: Očekává se, že ceny bydlení budou ve střednědobém horizontu nadále růst, rychleji než obecná inflace, a to kvůli přetrvávající nerovnováze mezi poptávkou a nabídkou. Většina prognóz bank a analytiků předpokládá ročně růst cen v řádu středních jednotek procent (možná 5–8 % ročně) v příštích několika letech conbiz.eu conbiz.eu. Toto je pomalejší než extrémní skoky během boomu v roce 2021, nicméně stále jde o výrazný růst, který zatíží dostupnost bydlení, pokud se nebudou zvyšovat mzdy. Některé scénáře jsou optimističtější – pokud by hypoteční sazby rychleji klesly nebo by nepřišla významná nová nabídka, růst cen by se mohl do roku 2025–2026 pohybovat blízko dvouciferných hodnot conbiz.eu. Oproti tomu rizikový scénář (například recese nebo prudký růst úrokových sazeb) by mohl omezit poptávku a vést k ploššímu vývoji cen, ale v této chvíli analytici hlavního proudu nepočítají s cenovým krachem vzhledem k tomu, jak je trh poddimenzovaný co do nabídky. Česká národní banka poznamenala, že i tempo růstu 5–10 % ročně je za současných podmínek podle ní „reálný scénář“ conbiz.eu conbiz.eu. Z dlouhodobého pohledu, pokud by se Praze podařilo dramaticky zvýšit výstavbu bytů (prostřednictvím reforem nebo realizací velkých projektů), lze si představit, že růst cen zpomalí na úroveň inflace nebo v některých segmentech dojde i k menší korekci – to by ale pravděpodobně nastalo až za více než 5 let.
Nabídka bydlení: Příštích 3–5 let bude klíčových pro posun velkých pražských developerských projektů. Do roku 2030 bude Smíchov City v pozdějších fázích s tisíci dokončených bytů, Žižkov Station City začne byty dodávat (pokud už nebude dokončený) a první úsek metra D bude v provozu (plánováno kolem roku 2027). To postupně přinese novou bytovou nabídku a může snížit tlak na centrum. Nicméně byrokratické průtahy zůstávají překážkou – pokud se povolování neurychlí, bude Praha stále přidávat pouze ~6 000–8 000 bytů ročně, což nestačí. Proto nedostatek bytů pravděpodobně přetrvá v dohledné budoucnosti a bude podporovat hodnoty. Naděje je, že digitální povolování a legislativní změny (nový stavební zákon atd.) zkrátí délku projektů koncem 20. let conbiz.eu. Snahy města o dostupné bydlení mohou zároveň přinést menší, ale stabilní příliv městských bytů, což by mohlo pomoci části obyvatel a fungovat jako bezpečnostní ventil, pokud by nájmy příliš vzrostly. Reálně ale Praha za 5 let stále nebude mít „postaveno“ pro vyřešení bytové krize – je to běh na delší trať.
Trh s pronájmy: Očekávejte, že pražský trh s pronájmy zůstane velmi robustní. Vzhledem k tomu, že vlastnictví je pro mnohé obtížné, bude počet nájemníků růst. To znamená trvalý tlak na růst nájemného, i když možná ne tak prudký jako v letech 2022–24. Více institucionální nabídky nájemního bydlení (některé nové projekty výstavby na pronájem mohou být dokončeny během příštích několika let) by mohlo zmírnit inflaci nájmů tím, že nabídne více možností. Navíc, pokud úrokové sazby klesnou a někteří nájemníci se stanou kupujícími, může to mírně snížit poptávku po nájmech. Nicméně vzhledem ke statusu Prahy jako magnetu pro nově příchozí a k celkovému nedostatku bydlení je nepravděpodobné, že by nájmy klesaly; v nejhorším případě mohou stagnovat, pokud by se ekonomická situace zhoršila, ale základní projekce je mírný růst nájmů každý rok (například o několik procent ročně). Očekává se, že regulace se dramaticky nezmění – neexistuje politický konsenzus pro regulaci nájmů, takže hlavní roli bude hrát trh, přičemž město se zaměří na dodávku vlastního dostupného bydlení pro určité skupiny.
Komerční segmenty:
- Kanceláře: Pražský trh s kancelářemi by měl zůstat relativně vyvážený. Možná vlna nové nabídky kolem let 2026–2027 (projekty, které byly odloženy, by tehdy mohly být dokončeny) by mohla mírně zvýšit neobsazenost, ale pokud poptávka udrží krok (a mnoho nadnárodních společností bude v Praze nadále expandovat), měl by být nárůst neobsazenosti zvládnutelný. Hybridní práce se bude dál vyvíjet, ale většina firem již nyní funguje v modelu, který i nadále zahrnuje kanceláře. V následujících letech lze očekávat více rekonstrukcí kanceláří a modernizací (na ESG standardy, chytré technologie), jak budou pronajímatelé soupeřit o nájemce. Nájemné za špičkové kanceláře by mohlo dále mírně růst, pokud bude nabídka omezena, i když velké skoky nejsou pravděpodobné; nájmy za sekundární kanceláře mohou stagnovat nebo dokonce klesat, pokud starší budovy ztratí nájemníky.
- Maloobchod: Do roku 2030 může být pražský maloobchod transformován novými spotřebitelskými návyky – očekávejte více zážitkového maloobchodu (gastronomie, zábava) v nákupních centrech a možná určité změny v obsazenosti na hlavních třídách (např. méně poboček bank, více vlajkových obchodů nebo pop-upů). Růst cestovního ruchu (pokud nepřijdou neočekávané výpadky) udrží centrum města a pohostinství v dobré kondici. Centrum města může projít revitalizačními projekty (jako je probíhající rekonstrukce spodní části Václavského náměstí, úpravy muzejní čtvrti), které zlepší prostředí pro nakupování. E-commerce pravděpodobně do roku 2030 získá větší podíl na maloobchodních tržbách, což může způsobit tlak na slabší kamenné obchody; nicméně pražské prémiové lokality by měly nadále přitahovat maloobchodníky kvůli budování značky. Očekávejte tedy stabilní nebo mírně rostoucí nájmy v prémiovém maloobchodu a možná vyšší fluktuaci v sekundárních lokalitách.
- Průmyslové: Logistický sektor v okolí Prahy má velmi slibné vyhlídky. Pražská metropolitní oblast by mohla zaznamenat nové logistické parky ve fázi plánování, zejména pokud budou postupovat silniční projekty (jako dokončení Pražského okruhu a vylepšení D1, D11), což otevře nové pozemky pro výstavbu. Vzhledem ke strukturálnímu trendu near-shoringu (západní firmy přesouvající výrobu/skladování blíže k Evropě) může Česká republika získat a pražské okolí jako uzel získá svůj podíl zařízení. Nájemné se může stabilizovat, pokud přijde hodně nové nabídky skladových prostor, ale aktuálně se zdá, že poptávka je připravena absorbovat nové prostory. Klíčovým omezením je půda a územní plánování – pokud úřady umožní více průmyslových zón kolem Prahy, umožní to expanzi trhu. Průmyslové výnosy by se mohly opět stlačit, pokud investoři budou dál vkládat peníze do logistiky (oblíbené aktivum), což znamená, že ceny skladů by mohly růst.
Investiční trh: Na kapitálových trzích se očekává vyšší objem transakcí v příštích letech ve srovnání s vlažným obdobím 2022–23. Pokud zůstanou úrokové sazby nižší, uzavře se více obchodů. V letech 2026–27 bychom mohli vidět roční investiční objemy v Česku zpět na úrovni okolo 3 miliard € (což bylo běžné před covidem). Domácí investoři zůstanou aktivní a pravděpodobně porostou ve své sofistikovanosti i velikosti (české investiční fondy úspěšně sbírají kapitál). Zahraniční investoři – zejména z Evropy, Severní Ameriky, ale také Jižní Koreje nebo Singapuru – budou cílit na Prahu kvůli její stabilitě a růstu. Očekáváme některé velké transakce, které byly odloženy, a uskuteční se, jakmile se sladí očekávání kupujících i prodávajících (například prodej ikonických kancelářských budov nebo nákupních center fondy na konci investičního cyklu). Výnosy za prémiová aktiva by mohly opět mírně klesnout kvůli konkurenci, ale nedosáhnou ultra nízké úrovně z roku 2019; mohly by se pohybovat kolem 4,5–5 % pro kanceláře, 5–5,5 % pro nákupní centra a pod 5 % pro prémiovou logistiku, například v roce 2026 (jde o hrubé odhady).
Vnější rizika a neznámé faktory: Jakýkoli výhled musí zohlednit nejistoty. Několik neznámých pro pražské nemovitosti zahrnuje: globální ekonomické podmínky (hluboká evropská recese by snížila poptávku nájemců i důvěru kupujících), změny měnové politiky (pokud by inflace opět vzrostla a ČNB by prudce zvýšila sazby, ochladilo by to trh rychle), a geopolitické události (Praha je do jisté míry chráněná, ale události jako eskalace války nebo energetická krize ji mohou nepřímo zasáhnout – např. vysoké ceny energií mají dopad na výstavbu i náklady na život). Naopak pozitivním faktorem by mohlo být vstoupení České republiky do eurozóny (není to na programu brzy, ale pokud by k tomu časem došlo, mohlo by to snížit měnové riziko a případně i úrokové sazby, což by podpořilo realitní trh). Dalším faktorem jsou technologie a pracovní režimy – např. pokud by práce na dálku významně vzrostla nad očekávání, mohla by poptávka po kancelářích poklesnout více, než je naše základní předpověď; nebo pokud by e-commerce technologie (například doručování drony) snížila potřebu městské logistiky apod. Tyto vlivy jsou spekulativní, ale stojí za zmínku.

Souhrnně lze říci, že trh s nemovitostmi v Praze zůstane v následujících 3–5 letech na vzestupné trajektorii napříč většinou segmentů. Atraktivita města – silná ekonomika, rostoucí populace, relativní dostupnost v evropském kontextu a status bezpečného přístavu – bude nadále přitahovat koncové uživatele i investory. Očekáváme další růst hodnoty nemovitostí a nájmů, i když pravděpodobně umírněnějším a udržitelnějším tempem než v bouřlivém období poslední dekády. Hlavní výzvy v podobě omezené nabídky a dostupnosti přetrvají, což povede k neustálé snaze veřejného i soukromého sektoru hledat inovativní řešení (od nových developerských projektů po úpravy politik). Pokud nenastanou zásadní otřesy, bude Praha v roce 2030 o něco větší, modernější metropolí – s novými čtvrtěmi, vylepšenou infrastrukturou a trhem nemovitostí, který, i když bude vyspělejší, stále nabídne solidní výnosy a příležitosti pro ty, kteří chtějí v tomto dynamickém hlavním městě investovat nebo se zde usadit.

Zdroje: Český statistický úřad; Česká národní banka; Magistrát hlavního města Prahy; CBRE Výzkum cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Výzkum knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; Zprávy Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; Analýzy trhu Expats.cz a Prague Morning conbiz.eu expats.cz; tiskové zprávy developerů (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Všechna data jsou platná k letům 2024–2025.