Prags ejendomsmarked 2025: Tendenser, segmenter og udsigter

Introduktion og Markedsoversigt (2025)

Prags ejendomsmarked i 2025 oplever en bred genopblomstring på de fleste segmenter efter en kort nedkøling i 2022–2023. Ejendomspriserne stiger igen – især i boligsektoren – drevet af fornyet efterspørgsel, faldende realkreditrenter og byens kroniske boligmangel praguedaily.news investropa.com. Samtidig er erhvervsejendoms-sektorerne (kontor, detailhandel og hotelbranchen) på vej op igen i takt med at økonomien stabiliseres og turismen vender tilbage, mens investeringsmarkedet viser tegn på bedring med stigende transaktionsvolumener cbre.com knightfrankprostory.cz. Denne rapport giver et detaljeret overblik over alle hovedsegmenter – bolig (inklusive luksus- og udlejningsmarkedet), erhverv og investeringsejendomme – sammen med nøgletrends, regionale dynamikker, udviklingsprojekter og prognoser for de kommende år.

Økonomisk kontekst: Den tjekkiske økonomi forventes at vokse moderat i 2025, med faldende inflation og renteniveauer, der gradvist sænkes cbre.com. Den Tjekkiske Nationalbanks basisrente, som toppede på 7% i 2022, er blevet sænket til omkring 3,5% midt i 2025, hvilket giver markant lavere realkreditrenter (nu ~3,6–4,7%) og forbedrer finansieringsforholdene for købere investropa.com investropa.com. Arbejdsløsheden forbliver blandt de laveste i Europa (omkring 3%), hvilket støtter husholdningsindkomsterne, mens Prags befolkning fortsætter med at stige (op ~1,4% på årsbasis til ~1,38 millioner i begyndelsen af 2024) a.storyblok.com – demografiske tendenser, der understøtter stærk efterspørgsel på ejendomsmarkedet.
Investeringsmarked: Efter en afdæmpet periode er investoraktiviteten ved at tage til. 1. kvartal 2025 oplevede det højeste kvartalsvise ejendomsinvesteringsvolumen siden begyndelsen af 2020, hvilket indikerer tilbagevendende tillid knightfrankprostory.cz. De samlede investeringsvolumener forventes at overstige €2 milliarder i 2025, drevet i første omgang af indenlandsk kapital (tjekkiske fonde) men med udenlandske investorer, der i stigende grad holder øje med muligheder, efterhånden som priserne stabiliseres knightfrankprostory.cz cbre.com. Prime-ejendomsafkastet er udlignet efter en stigning i 2022–2023 og forventes at forblive bredt set stabilt i 2025 (omkring 4,0 % i Prags boligsektor, lidt højere i erhvervssektoren) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Overordnet set viser Prags ejendomsmarked robusthed og muligheder frem mod 2025, selvom hvert segment udviser sine egne dynamikker.

Boligejendomme i Prag

Prisudvikling og efterspørgsel i 2025

Efter flere års kraftig værdistigning stagnerede eller faldt boligpriserne i Prag kortvarigt i 2022–2023, men de er steget kraftigt igen igennem 2024 og ind i 2025. Gennemsnitspriserne på lejligheder i Prag nåede rekordhøje niveauer i begyndelsen af 2025 og overgik toppen før korrektionen. Faktisk bliver nybyggede lejligheder nu solgt til omkring 160.000 CZK per kvadratmeter i gennemsnit (≈€6.600), hvilket er omkring 10–12,5 % højere end året før praguedaily.news. Ifølge en analyse fra de største udviklere blev der solgt 2.550 nye lejligheder i Prag i 1. kvartal 2025 – næsten 60 % mere end i 1. kvartal 2024 – hvilket markerer det travleste årsskifte på 15 år praguedaily.news. Denne stigning i efterspørgslen tilskrives faldende boligrenter og genoprettet købertiltro: den gennemsnitlige rente på nye boliglån faldt fra ca. 5,2 % i 2024 til under 4,7 % i begyndelsen af 2025, hvilket fik mange købere, der tidligere havde holdt sig tilbage, til at vende tilbage til markedet praguedaily.news. Potentielle boligejere skynder sig også ind på markedet i forventning om yderligere prisstigninger i en tid med begrænset udbud praguedaily.news.

Tabel: Seneste årlige ændringer i boligpriser (Tjekkiet) conbiz.eu

År	Nominel ændring i boligpriser
2021	+25,8 % (boomår)
2022	+6,9 % (langsommere vækst)
2023	–1,0 % (lille fald)
2024	~+7 % (Prag; fornyet stigning)

Kilde: Tjekkisk Statistisk Kontor, Tjekkisk Nationalbank – Boligprisindeks csu.gov.cz conbiz.eu

Ved midten af 2025 har ejendomsværdierne i Prag ikke blot genvundet, men også overgået niveauet før korrektionen. Nye lejligheder koster i gennemsnit 167.947 CZK/m² (pr. juni 2025) investropa.com, og selv medianprisen på alle lejligheder (inklusive ældre gensalg) er steget ~16 % år-for-år til omkring 131.000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Denne markante stigning følger efter en periode i 2022–tidligt 2023, hvor høje realkreditomkostninger dæmpede priserne; nu, med fire sammenhængende kvartaler med vækst, har boligmarkedet genvundet momentum investropa.com investropa.com. Brancheprognoser tyder på fortsatte prisstigninger frem til 2025, omend i et mere moderat tempo. Den Tjekkiske Nationalbank (CNB) advarer om, at en årlig boligprisstigning på 5–10% sandsynligvis vil finde sted under de nuværende forhold conbiz.eu conbiz.eu. Nogle analytikere er endnu mere optimistiske – for eksempel vurderer rådgivere hos Swiss Life, at hvis realkreditrenterne falder til ~4,6 % ved udgangen af 2025, kan priserne på lejligheder i Prag (som steg ~10–15 % i 2024) stige med en lignende tocifret procent i 2025 conbiz.eu. Overordnet set er der konsensus om, at priserne fortsat vil stige på kort sigt (drevet af ubalance mellem udbud og efterspørgsel), men måske ikke i det ekstreme tempo, der blev set under boomet i 2021.

Begrænsninger i udbuddet og udviklingspipeline

På trods af stærk efterspørgsel er boligudbuddet i Prag fortsat kronisk begrænset. Nybyggeriet ligger langt under det nødvendige niveau, hvilket forstærker konkurrencen om boliger. I begyndelsen af 2025 var udbuddet af usolgte nye lejligheder på markedet kun omkring 5.300–5.700 enheder – et tal, der næsten ikke har ændret sig i to år, selvom udviklere gradvist har frigivet projekter, som blev udskudt under den seneste afmatning praguedaily.news conbiz.eu. Dette statiske udbud afspejler den langsomme omsætning: alle nye færdigbyggede boliger bliver hurtigt opkøbt, og kun få projekter forbliver tilgængelige. Ifølge den Tjekkiske Statistikbank blev der kun godkendt ca. 8.191 lejligheder i Prag i hele 2024, mens byplanlæggere anslår, at byen behøver 10.000+ nye enheder årligt for at opfylde efterspørgslen praguedaily.news praguedaily.news. Faktisk har Prag aldrig overskredet 10.000 tilladte lejligheder om året i de sidste 20 år, hvilket fører til et kumulativt boligunderskud, der fortsætter med at vokse praguedaily.news. Godkendelses- og byggeprocessen er ofte langvarig og bureaukratisk, hvilket forårsager forsinkelser: selvom udviklere i 2024 øgede antallet af projektopstarter for at udnytte genopretningen på markedet, er mange byggerier stadig i de tidlige faser og vil først komme på markedet om flere år conbiz.eu conbiz.eu.

Flere faktorer bidrager til udbudsstramningen: høje byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft er steget markant de seneste år), mangel på arbejdskraft i byggebranchen samt komplekse zonerings- og godkendelsesprocedurer. Selvom inflationen på byggematerialer er stabiliseret noget siden toppene i 2021–2022, forbliver byggeri i Prag dyrt og langsomt a.storyblok.com a.storyblok.com. Desuden bliver en del af de nygodkendte enheder nu forhåndssolgt til institutionelle investorer (til udlejning) og kommer dermed aldrig ud på det offentlige salgmarked conbiz.eu – hvilket effektivt reducerer udbuddet for individuelle købere. Resultatet er en vedvarende strukturel mangel på boliger til salg, hvilket fortsat holder priserne under pres opad.

På den positive side er flere større udviklingsprojekter i gang, som på sigt vil tilføje boliger og måske lette presset på længere sigt. Disse omfatter større omdannelser af tidligere industriområder og bystyrets egne initiativer:

Smíchov City (Prag 5) – Et omfattende byudviklingsprojekt på et tidligere baneareal, der spænder over ~200.000 m². Byggeriet er i gang, og hundredvis af nye lejligheder blev færdiggjort i 2023–2025, med tusindvis flere på vej i etaper conbiz.eu conbiz.eu.
Žižkov Godsbanegård (Prag 3) – Omdannes til et nyt kvarter (nogle gange kaldet Žižkov City). Planerne åbner for omkring 3.000 lejligheder på dette 300.000 m² område med en samlet investering på ~25 milliarder CZK conbiz.eu conbiz.eu. De første byggerier er startet, men hele udbygningen vil foregå over et årti.
Rohan City (Prag 8) – Et 22 hektar stort byudviklingsprojekt ved floden i Karlín/Invalidovna, hvor de første etaper med lejligheder og kontorer er under opførelse conbiz.eu. Projektet vil levere tusindvis af boligenheder og store offentlige arealer langs Vltava-floden i takt med det skrider frem.
Kommunale boliginitiativer: Prags by, der har anerkendt boligkrisen, har lanceret et kommunalt udviklingsselskab (PDS – Pražská developerská společnost) for at opføre boliger på byens ejede grunde. PDS kontrollerer over 800.000 m² jord og planlægger over 50 projekter (i alt 6.000–8.000 lejligheder) over det næste årti conbiz.eu conbiz.eu. Bemærkelsesværdige planer omfatter nye boligkvarterer i udkanter såsom Dolní Počernice og Nové Dvory samt omdannelse af eksisterende bygninger (f.eks. et gammelt posthus) til billige lejligheder conbiz.eu. Selvom det kommunale udbytte vil være relativt lille (et par hundrede enheder om året fra ca. 2025), er målet at tilbyde subsidierede lejeboliger til nøglearbejdere og på længere sigt dæmpe markedet en smule ved at øge bestanden af almene boliger conbiz.eu.

Ud over disse drøfter regeringen bredere reformer for at øge boligudbuddet. Foreslåede tiltag omfatter forenkling af godkendelsesprocedurer gennem digitalisering, udnævnelse af en national boligkoordinator og endda statslige lånegarantier eller incitamenter til udviklere for at fremme byggeriet conbiz.eu. Men medmindre sådanne reformer bliver til virkelighed, advarer analytikere om, at Prags udbudsgab vil bestå – hvilket betyder, at efterspørgslen fortsat vil overstige nyopførelse, og prisstigninger sandsynligvis vil fortsætte i de kommende år conbiz.eu conbiz.eu.

Områdefokus: Centrale vs. forstadsområder

Prags ejendomsboom har været udbredt, men markedsudviklingen varierer fra område til område, med markante tendenser i det historiske centrum sammenlignet med forstadskvarterer. Generelt ligger priserne højest i de centrale distrikter – dog har nogle af de hurtigste procentvise stigninger for nylig fundet sted i nye områder lige uden for centrum, hvor køberne søger (relativ) overkommelighed og nye byggerier.

Priser: I prestigefyldte centrale områder – for eksempel Prag 1 (Den Gamle By/Malá Strana), Prag 2 (Vinohrady) og dele af Prag 7 (Letná) – topper priserne for nye lejligheder nu rutinemæssigt 200.000 CZK pr. m² (over 8.000 €/m²) praguedaily.news. Disse områder har begrænset ny tilgang (mange salg sker i renoverede historiske bygninger eller eksklusive projekter) og tiltrækker velhavende købere, herunder udenlandske investorer, hvilket opretholder meget høje prisniveauer. Til sammenligning ligger gennemsnitspriserne på nye lejligheder i hurtigt udviklende yderdistrikter som Prag 9 (Vysočany m.fl.) omkring 147.000 CZK/m² – betydeligt lavere, men stadig stigende praguedaily.news. Andre mellemklasseområder som Prag 4, 5, 10 (der rummer store boligkvarterer og panelák-byggeri fra det 20. århundrede) oplever typisk nybyggerpriser i intervallet 120.000–160.000 CZK/m², afhængigt af projektet. Selv de “billigere” områder af Prag ligger nu klart over 100.000 CZK pr. m², hvilket afspejler, at næsten alle dele af byen nu er dyre efter nationale standarder.
Seneste vækstområder: Det seneste år har flere distrikter i Prags udkant haft tocifret prisvækst, hvilket overstiger gennemsnittet for hele byen. Især har Prag 7 (som inkluderer det trendy Holešovice og Letná) ført markedet med omkring +25% årlig prisstigning, hvilket har fået gennemsnitspriserne deroppe over 200.000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Prag 10 (områderne Vršovice og Strašnice) er også steget ~18%, og Prag 3 (Žižkov og en del af Vinohrady) så en vækst på ~16% investropa.com. Disse distrikter kombinerer relativ overkommelighed (sammenlignet med centrum) med forbedrede faciliteter og nye projekter, hvilket gør dem attraktive for unge professionelle og familier. Selv Prag 2 – et indre distrikt – steg ~17% det seneste år, da købere vendte tilbage til de velkendte, centrale kvarterer investropa.com. Kort sagt har prisvæksten været bredt funderet over hele Prag, da stort set alle distrikter har oplevet markante stigninger i takt med, at markedet har genvundet styrke.
Salgaktivitet: Yderdistrikterne har tendens til at dominere, hvad angår antallet af handler, på grund af flere nybyggerier der. I 1. kvartal 2025 fandt for eksempel det største antal salg af nye lejligheder sted i Prag 4, 5, 9 og 10 – områder med store udviklingsprojekter og boligkomplekser praguedaily.news. Mindre lejligheder (studie- eller etværelseslejligheder) er særligt populære blandt købere og udgjorde omkring 75 % af salget af nye lejligheder, da folk søger det mest opnåelige på et dyrt marked praguedaily.news. Imens har de mest eksklusive centrale distrikter (Prag 1, 2) færre handler, men til meget høje enhedspriser.
Infrastrukturpåvirkninger: Transportopgraderinger påvirker dynamikken i nogle distrikter. Den nye metrolinje D (nu under opførelse) vil køre fra centrum mod de sydlige forstæder (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Selvom færdiggørelsen af hele linjen er forsinket til 2030’erne, har forventningen om fremtidige stationer allerede øget ejendomspriserne langs den planlagte rute – for eksempel har områder nær de kommende Písnice og Nádraží Krč-stationer oplevet markante prisstigninger, da købere satser på bedre forbindelse expats.cz expats.cz. Ligeledes forbedrer igangværende vejprojekter (såsom forlængelser af Prags Ringmotorvej) og nye sporvognslinjer gradvist tilgængeligheden i visse forstæder, hvilket med tiden kan øge ejendommenes attraktivitet.

Luksus- og high-end ejendomme

Segmentet for luksuriøse boliger i Prag – som omfatter eksklusive historiske lejligheder, penthouselejligheder i moderne bygninger og luksusvillaer – oplever en fornyet fremgang i 2024–2025. I perioden med markedsusikkerhed og høje renter blev mange high-end projekter sat på pause eller havde svært ved at finde købere. Nu, hvor tilliden til markedet er vendt tilbage, kommer nye luksusboliger og top-renoveringer igen på markedet i Prags dyreste områder knightfrankprostory.cz. Knight Frank rapporterer, at efter en lang pause er eksklusive nybyggerier (eller komplette renoveringer) ved at dukke op igen i områder som Prag 1 og 2, og deres overlegne kvalitet driver priserne endnu højere i disse kvarterer knightfrankprostory.cz. Eksempler inkluderer luksusboliger omkring det gamle torv, Pařížská-gaden (den eksklusive shoppinggade) og nyopførte luksuskomplekser i Hradčany eller Troja – alle med fokus på velhavende lokale og udenlandske købere.

Prags luksusboligpriser er, selvom de er høje i en lokal kontekst, stadig lavere end i vesteuropæiske hovedstæder, hvilket antyder potentiale for yderligere vækst. Internationale sammenligninger fremhæver, at Prag stadig er mere overkommelig end byer som München, Wien eller Zürich når det gælder prime ejendomme a.storyblok.com. For eksempel virker en luksuslejlighed i Prag til €8.000/m² “billig” sammenlignet med lignende ejendomme til €12.000–15.000/m² i Wien eller München. Dette gab, kombineret med Prags stigende købekraft (byens købekraft pr. indbygger er ca. 137 % af det tjekkiske nationalgennemsnit) a.storyblok.com, har tiltrukket udenlandsk interesse til Prags luksusmarked. I de seneste år har velhavende købere fra lande som Rusland, Ukraine, Kina og Vesteuropa opkøbt luksusboliger i Prag – enten som investering, som fritidsbolig eller til permanent ophold. (Det er værd at bemærke, at noget efterspørgsel fra russiske statsborgere er faldet på grund af EU-sanktioner siden 2022, men andre internationale købere har udfyldt rummet.) Udlændinge møder stort set ingen juridiske barrierer for at købe ejendom i Tjekkiet – både EU- og ikke-EU-borgere har lov til at erhverve ejendom uden særlige restriktioner eller krav om opholdstilladelse ceelegalmatters.com – hvilket har gjort Prag til et tilgængeligt marked for globale investorer. Samlet set er udsigterne for luksusejendomme positive: udviklere er nu selvsikre nok til igen at igangsætte high-end projekter, og genoplivningen af turismen og den lokale økonomi smitter af på toplaget (for eksempel vender velhavende udlændinge tilbage til Prag). Derfor kan man forvente, at det eksklusive segment vil vokse de kommende år, hvilket potentielt kan indsnævre prisforskellen mellem Prag og mere etablerede luksusmarkeder.

Prags udlejningsmarked og investeringsejendomme

Voksende lejepriser og begrænset udbud af lejeboliger

Prags boligudlejningsmarked har gennemgået dramatiske udsving i de senere år, og i 2025 er det klart udlejer-venligt på grund af stigende efterspørgsel. Flere faktorer har bidraget til at skubbe efterspørgslen efter lejeboliger til nye højder: hurtigt stigende ejendomspriser (som udelukker mange potentielle købere), en efter-COVID tilbagevenden af studerende og udlændinge samt en betydelig tilstrømning af udenlandske statsborgere (herunder ~350.000 ukrainske flygtninge til Tjekkiet siden 2022, hvoraf mange har bosat sig i Prag) conbiz.eu. Resultatet har været stærkt opadgående pres på huslejer. Efter et kortvarigt dyk i 2020 (da tusindvis af Airbnb-enheder strømmede ind på langtidslejemarkedet under kollapset i turismen og fik huslejerne til at falde med ~25%), var genopretningen hurtig conbiz.eu. I 2022–2023, da turisterne vendte tilbage og korttidsudlejning igen overtog disse boliger, blev Prag ramt af en ny mangel på lejeboliger, hvilket drev huslejerne op med omkring 7–8 % i 2023 alene conbiz.eu.

Ved udgangen af 2024 og begyndelsen af 2025 fortsætter huslejerne i Prag med at stige, selvom tempoet er begyndt at aftage en smule. Ved begyndelsen af 2025 nåede den gennemsnitlige udbudshusleje i Prag cirka 438 CZK pr. m² pr. måned (ca. 21.900 CZK for en 50 m² lejlighed, eller €900/måned) conbiz.eu. Dette er op fra ca. 395 CZK/m² ved udgangen af 2023, hvilket afspejler en yderligere stigning, men mindre voldsom end springet i 2022–23 conbiz.eu. Til sammenligning koster det nu næsten det dobbelte at leje en typisk 50 m² lejlighed i Prag (~20.000 CZK/måned) i forhold til en tilsvarende bolig i en mindre regional by – for eksempel kan det samme budget leje ~80 m² i en by som Hradec Králové conbiz.eu. Prag er suverænt den dyreste tjekkiske by for lejere, hvor Brno er på andenpladsen og i gennemsnit omkring 15–20 % billigere, mens andre byer (Plzeň, Olomouc osv.) er endnu billigere conbiz.eu.

Inden for Prag kommenderer de centrale og trendy distrikter de højeste lejepriser, selvom forskellen mellem distrikterne faktisk er en smule mindre for leje end for købspriser. Ifølge Deloittes lejeindeks for 1. kvartal 2025 var de dyreste lejedistrikter Prag 2 og Prag 3 – som dækker det eksklusive Vinohrady og det hippe Žižkov – med gennemsnitlige lejepriser omkring 478 CZK/m²/md. (ca. €19,5/m²) conbiz.eu. Andre centrale områder som Prag 1 og 7 ligger i tilsvarende højt niveau. Yderområder er en smule mere overkommelige: for eksempel har Prag 9 et gennemsnit på ca. 423 CZK/m² (≈€17/m²), dog bemærkelsesværdigt at Prag 9 oplevede den hurtigste lejestigning (+6,5% på et enkelt kvartal), da efterspørgslen spreder sig udad conbiz.eu. Selv de billigste hjørner af byen, som dele af Prag 11 eller 12, har lejepriser langt over 300 CZK/m² – hvilket understreger, hvor stor efterspørgslen er i hele byen.

Dette robuste lejeboligmarked har været et tveægget sværd: det giver solide afkast til udlejere, men det presser de lokale husstande. Ifølge nogle målinger er leje overkommelighed i Prag udfordrende – en typisk leje for en beskeden lejlighed kan tage en stor del af en medianindkomst. Men i takt med at flere oplever, at det er uopnåeligt at købe, er leje den eneste mulighed, hvilket får antallet af lejere til at stige. Brancheanalytikere forventer, at andelen af tjekkiske husstande, der bor til leje, vil stige til ca. 25% inden 2030, op fra historisk lavere niveauer (tjekkerne har traditionelt haft en af de højeste ejerboligandele i Europa) conbiz.eu conbiz.eu. Prag, der er mere urban og international, har allerede en højere lejeboligandel end landsgennemsnittet, og denne tendens forventes at vokse.

Lejeafkast og investeringsboliger

Fra et investorperspektiv er Prags køb-for-udlejning-tilbud blevet noget forbedret i de seneste to år. Lejeafkast (årslejeindtægt divideret med ejendomspris) i Prag var notorisk lave (ofte kun 2–3%) under boomet i 2015–2021, da ejendomsværdierne steg hurtigere end huslejerne. Men situationen ændrede sig omkring 2022–2024: Med en pause i ejendomsprisstigningerne og spring i huslejerne, er bruttoafkastet steget til omkring 4,0% i Prag conbiz.eu. En analyse fra 2024 anslog gennemsnitligt lejlighedsafkast i Prag til ~4%, op fra cirka 3% i de bedste boomår conbiz.eu. Dette er stadig et relativt lavt afkast (hvilket afspejler Prags status som et stabilt, lavrisikomarked), men det er nu på niveau med mange vestlige storbyer og højere end Prags egen nære fortid. Afkastene i regionale byer har en tendens til at være højere – for eksempel ligger gennemsnitligt lejeafkast i Ostrava på ~5,1% på grund af meget lavere købspriser – hvorimod Brnos afkast ligger tættere på Prags (~3% eller lidt under), fordi priserne er høje conbiz.eu.

Selv på ~4% er Prags bruttoafkast ikke usædvanligt højt, men mange investorer accepterer det, fordi de forventer stærk kapitalgevinst. Kombinationen af moderate afkast og stor sandsynlighed for værdistigning gør Pragejendomme til en populær langsigtet investering. Det er vigtigt at bemærke, at de ~4% afkast er brutto; efter udgifter (vedligeholdelse, ejendomsskat, perioder uden udlejning m.m.) kan nettoafkastet ligge på ~3% conbiz.eu. Alligevel ser investorer ejendomme som en attraktiv aktivklasse på grund af lave indlånsrenter. Bemærkelsesværdigt er det også, at efterhånden som realkreditvilkår forbedres (lavere renter og lempelse af tidligere udlånsrestriktioner fra CNB), vender flere belånte investorer tilbage til markedet – altså udnytter nogle købere de billigere realkreditlån til at finansiere boligkøb til udlejning, hvor de regner med, at lejeindtægten dækker ydelserne conbiz.eu. Denne tendens tog fart i slutningen af 2024 og 2025 og forventes at understøtte fortsat vækst i det private udlejningsudbud.

Institutionelle lejemål og regulering

En af de mest markante ændringer i Prags lejeboligmarked er fremkomsten af institutionelle udlejere og Build-to-Rent-sektoren. Hvor markedet historisk set var domineret af individuelle private udlejere, har de seneste år budt på, at store investorer (fonde, forsikringsselskaber, ejendomsselskaber) opkøber hele nye bebyggelser for at leje dem ud conbiz.eu conbiz.eu. For eksempel har der været tilfælde, hvor både udenlandske og indenlandske fonde har opkøbt hundreder af boliger fra developere og straks omdannet dem til langtidslejemål. Dette spirende institutionelle lejemarked udvider sig – og 2024–2025 markerede et vendepunkt med flere store Build-to-Rent-handler og projekter annonceret conbiz.eu conbiz.eu. Tendensen støttes også af statslige initiativer: Den tjekkiske stat har drøftet at stille garantier for finansiering af lejeboliger og ser institutionelle lejemål som en måde at forbedre boligadgangen på.

Fordelen ved dette skifte kan være et større udbud af professionelt administrerede lejeboliger (ofte med bedre service og vedligeholdelse for lejere). Dog er der også en ulempe: Når investorer opkøber nye boliger, er disse ikke længere tilgængelige for køb for individuelle ejerboligkøbere, hvilket kan stramme udbuddet på salgsmarkedet yderligere og presse salgspriserne op conbiz.eu. Så selvom Build-to-Rent hjælper udbuddet af lejeboliger, kan det indirekte forværre tilgængeligheden og betalbarheden for ejerboliger – et paradoks, der påpeges af markedsobservatører.

Hvad angår reguleringer, er Tjekkiets udlejningsmarked relativt liberalt. Der er ingen landsdækkende huslejekontrol eller loft over lejeforhøjelser for private boliger; huslejen fastsættes ved aftale mellem udlejer og lejer. (De eneste undtagelser er et lille antal ældre kontrakter, der stadig er under tidligere regulering, samt byens subsidierede “sociale boliger”, som kun udgør en meget lille del af bestanden.) Lejere er beskyttet af standard EU-tilpassede lejelove – for eksempel kræver udsættelse juridisk grundlag, der gælder varslingsperioder osv. – men der er ingen generel grænse for lejepriser. På Prags ophedede marked betyder det, at lejen kan stige hurtigt, indtil lejerne protesterer, eller efterspørgslen falder. Byens regering har undersøgt tiltag for at dæmpe lejestigninger (f.eks. drøftelser om strengere regler for korttidsudlejning som Airbnb, der kan fjerne boliger fra langtidsmarkedet), men pr. 2025 er ingen større lovgivning om huslejekontrol trådt i kraft. I stedet er tilgangen at øge udbuddet: som nævnt investerer Prag i kommunale udlejningsprojekter for at tilbyde billige boliger til udvalgte grupper (med huslejemoderation for disse lejligheder) conbiz.eu. Desuden er overvågningen af Airbnb øget – Prag overvejer at håndhæve registrering og måske begrænse antal udlejningsdage, med det formål at få flere lejligheder retur til langtidsleje – men dette er stadig undervejs. Indtil videre nyder udlejere i Prag et frit marked, og med ekstremt lave tomgangsprocenter har de betydelig prisfastsættelsesmagt.

Erhvervsejendomssegmenter

Kontormarkedet

Prags kontormarked i 2025 står på et solidt fundament og udviser robusthed efter pandemiens forstyrrelser. Med cirka 3,7 mio. m² moderne kontorareal er Prag det næststørste kontorknudepunkt i CEE-regionen (efter Warszawa). 2023 oplevede forholdsvis lav udlejning, da virksomhederne genovervejede pladsbehov, men efterspørgslen tog fart sidst i 2024 og ind i 2025. I 1. kvartal 2025 faldt Prags kontorledighed ned til omkring 7,0 %, hvilket er en forbedring fra cirka 7,5–8 % året før knightfrankprostory.cz. Det viser, at tomme kontorer bliver fyldt op, takket være en kombination af begrænset nybyggeri og stabil aktivitet på udlejningsmarkedet. Nettooptaget (eksklusive fornyelser) i 1. kvartal 2025 var på 47.900 m² – ca. 5 % højere end samme periode i 2024 knightfrankprostory.cz, hvilket afspejler stigende tillid blandt brugerne, efterhånden som flere medarbejdere vender tilbage til arbejdspladserne, i det mindste delvist.

Prime kontorlejepriser er også steget. Oplyste lejepriser for topkvalitets Grade A-kontorer i byens centrum når nu omkring €29–30 pr. m²/måned, og steg ~7% år-til-år ved Q1 2025 knightfrankprostory.cz. Udlejere af de nyeste, højest specificerede bygninger har kunnet kræve højere priser på grund af knapheden på præmieplads. Mange lejere søger at opgradere til bedre kontorer for at lokke medarbejderne tilbage (flight to quality), hvilket har drevet lejepriserne op i moderne, bæredygtige bygninger. Imens står ældre og mindre effektive bygninger overfor mere pres – nogle har højere tomgang og kan kræve repositionering eller renovering. Cushman & Wakefield bemærker, at kvalitet er afgørende: velbeliggende, miljøcertificerede kontorer er eftertragtede og vil opnå præmieleje, mens sekundære kontorer kæmper og kan endda være kandidater til omdannelse (f.eks. konverteret til boliger eller blandet brug), hvis de ikke kan opfylde moderne lejeres behov cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

På udbudssiden har ny kontorfærdiggørelse i Prag været beskeden for nylig. Udviklere satte nogle projekter på pause eller udsatte dem i 2020–2022, så pipelinen for 2023–2025 er begrænset. Det 10-årige gennemsnitlige årlige nyudbud er omkring 150.000 m², men 2023–2024 lå væsentligt under dette, og der forventes også under-gennemsnitligt nyt areal i 2025 knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Denne udbremse i udbuddet har hjulpet med at forhindre, at tomgangen steg for meget. Nogle betydningsfulde projekter er i gang – for eksempel tilføjer Masaryčka-udviklingen nær Masaryk Station (et blandet projekt med betydeligt kontorareal designet af Zaha Hadid Architects) moderne kontorer til byens centrum. Også Port7 i Holešovice og Nová Waltrovka i Jinonice har for nylig leveret nye kontorer, som stort set var forudlejet. Givet det begrænsede kommende udbud og vedvarende lejerinteresse er udsigterne for Prags kontormarked stabile til positive: tomgang forventes at forblive på midt-ensifrede (%) niveauer, og lejeprisstigning kan fortsætte, omend i et normaliserende tempo. Virksomheder tilpasser sig i vid udstrækning til hybridarbejde ved at optimere (ikke forlade) kontorplads – mange kræver mindre plads pr. medarbejder, men ønsker højere kvalitet i omgivelserne, hvilket understøtter efterspørgslen efter nye projekter.

Væsentlige kontor-delmarkeder klarer sig forskelligt. Bymidten (Prag 1) og Indre By-delmarkeder (såsom Pankrác, Karlín, Smíchov) har de laveste tomgange og højeste lejeniveauer, mens nogle Ydre By-områder (udkanter) har mere tomgang. For eksempel er Prag 4 (Pankrác/Budějovická) og Prag 8 (Karlín) fortsat meget populære erhvervslokaliteter og har oplevet stærk udlejning og endda lejeforhøjelser. Omvendt har områder med ældre byggeri som dele af Prag 5 (Nové Butovice) en lidt højere tomgang. Samlet set klarer Prags kontorer sig godt i tiden efter pandemien – byen drager fordel af en bred efterspørgsel (herunder it-virksomheder, finansielle tjenester, professionelle firmaer og EU-agenturer) og begrænset overbygning. Den største udfordring fremadrettet bliver, hvad man skal stille op med ældre kontorbygninger, der ikke kan konkurrere med nye standarder; nogle kan blive renoveret, mens andre måske bliver omdannet til boliger eller andre formål (en tendens at holde øje med efter 2025).

Detailhandel og hotel- og restaurationsbranchen

Prags detailhandelsejendomssektor er på vej mod en gradvis genopretning og tilpasning. High-street detailhandel i det centrale Prag (f.eks. Na Příkopě, Pařížská, Wenzelspladsen) blev ramt under COVID, da turiststrømmen forsvandt, men 2024 har set en tilbagevenden af besøgende og handlende. I 2025 er turismen kommet kraftigt tilbage, hvilket er afgørende for Prags detailhandlende: byen har modtaget over 8 millioner besøgende i 2024, hvilket overstiger niveauet fra før pandemien en smule praguedaily.news, og denne tendens fortsætter opad. Cushman & Wakefield rapporterer, at luksusdetailhandlen nyder godt af turismens genopblomstring, da velhavende besøgende (især fra USA, Golfstaterne og nu tilbagevendende asiater) strømmer til luksusbutikkerne på Pařížská cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kundebasen for luksussegmentet er mindre følsom over for inflation, så high-end butikker oplever salgsfremgang og i nogle tilfælde ekspansion. Hovedstrøgene og indkøbscentrene i Prag oplever nu stærk udlejningsaktivitet og lav tomgang, hvilket giver et moderat lejevækst-perspektiv. Prime high-street-leje i Prag forventes at stige moderat i 2025, hvilket vender tilbagegangen fra 2020-21 cushmanwakefield.com. Ligeledes har de velfungerende shoppingcentre stort set genvundet deres lejer-mix og besøgstal; ejere af de bedste centre (som OC Chodov, Westfield, Palladium) overvejer nu igen en let lejestigning i takt med at detailhandlernes omsætning forbedres cushmanwakefield.com.

Ikke al detailhandel er dog ens. Detailhandel i mellemsegmentet (mainstream-mærker, der henvender sig til lokale forbrugere) kommer sig langsommere, da den tjekkiske forbrugertillid først nåede bunden i slutningen af 2022 og har været på gradvis bedring siden da cushmanwakefield.com. Høj inflation i 2022 ramte forbrugerne, men i 2025 er inflationen lavere og reallønningerne stiger igen, hvilket burde styrke detailsalget. Discountbutikker og supermarkedskæder klarede sig godt under de magre år og fortsætter med at udvide (f.eks. kæder som Lidl eller Pepco forbliver aktive lejere). Omvendt er nogle internationale mærker, der forlod markedet under COVID, ikke vendt tilbage endnu, men bemærkelsesværdigt indtrådte 16 nye mærker på det tjekkiske marked i 2024 (ifølge C&W), efterhånden som tilliden vokser cushmanwakefield.com. Udsigterne for detailhandlen i Prag er forsigtigt optimistiske: stabil økonomisk vækst og boomende turisme er positive faktorer, men væksten i e-handel og høje driftsomkostninger udgør fortsatte udfordringer. Vi forventer trinvise lejestigninger på primære beliggenheder, fortsat fokus på mad/drikke og underholdningstilbud for at tiltrække kunder samt muligvis ingen nye store shoppingcentre (udviklere fokuserer på at renovere eller udvide eksisterende centre i stedet for at bygge nye indkøbscentre på grund af markedsmætning).

Hotel- og hospitality-sektoren i Prag har gjort et stort comeback. Prag har historisk været en topdestination for storbyferier, og i 2024–2025 er byen næsten fuldt ud kommet sig til turismetal fra før Covid. Data for hotelpræstationer understreger dette: pr. 3. kvartal 2024 havde Prags hoteller den største omsætningsvækst i Europa, med RevPAR (omsætning pr. tilgængeligt værelse) oppe med 11 % år til dato i forhold til 2019 cushmanwakefield.com. Belægningsgrad og værelsespriser steg markant på grund af opsparet efterspørgsel efter at rejse. Når vi går ind i 2025, forventes væksten at fortsætte, dog med en mere normal hastighed. Efterspørgslen i 2025 forventes at overstige 2019-niveauet med over 16 % på Prags hotelmarked, understøttet af tilbagevenden af langdistancebesøgende fra Asien og forbedret flyforbindelse cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Bemærkelsesværdigt er det, at asiatiske turistgrupper (som har været fraværende i flere år) vender tilbage, og nye direkte flyruter (f.eks. til Mellemøsten og Asien) øger antallet af internationale ankomster.

På udbudssiden vokser Prags hotelværelseskapacitet kun marginalt – hoteludbuddet forbliver begrænset, med stort set ingen nye store hoteller opført i de senere år udover enkelte ombygninger. Det eneste segment, der oplever investering, er luksushotelklassen: omkring 320 nye luksushotelværelser forventes at åbne inden udgangen af 2025 (herunder eksklusive projekter som det renoverede Fairmont Golden Prague og nye hoteller i historiske bygninger) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Selv med disse vil Prags luksushotelsegment forblive underforsynet (kun ca. 2,8% af det samlede antal værelser), hvilket indikerer plads til yderligere vækst cushmanwakefield.com. Overordnet set er udsigterne for hotelbranchen lyse – flere turister understøtter hotelindtægter såvel som beslægtede ejendomme som restauranter, caféer og lejligheder til korttidsudlejning. Investorer har bemærket det: efter en pause er der igen interesse for hotelkøb og -udvikling i Prag, især fra internationale operatører der ønsker at træde ind på markedet eller opgradere eksisterende ejendomme.

Industri- og logistikejendomme

Sektoren for industri- og logistikejendomme i Storkøbenhavn har været en stjerneperformer i de senere år, og den fortsætter med at være robust i 2025, om end mere normaliseret efter pandemiens e-handelsboom. Prags strategiske placering i Centraleuropa og dens forbruger marked gør byen til et vigtigt logistisk knudepunkt. I 2020–2021 steg efterspørgslen efter lagre kraftigt (drevet af e-handel og virksomheder, der lagde større lagerbeholdning), hvilket førte til rekordlave tomgangsrater og hastigt stigende lejer. I 2024 kølede sektoren lidt af, da noget af den cykliske efterspørgsel aftog, men de grundlæggende drivkræfter forbliver stærke. Cushman & Wakefield bemærker, at selvom udlejningen af industrilokaler i Tjekkiet faldt med cirka en tredjedel i 2024 på grund af svagere generelle økonomiske forhold, er efterspørgslen fortsat historisk høj, og omlægning af forsyningskæder (near-shoring) fortsætter med at skabe behov på det tjekkiske marked cushmanwakefield.com.

I Prag-regionen er tomgangen for moderne logistiklokaler ekstremt lav (ofte under 3%), da ethvert nyt lagerbyggeri hurtigt bliver udlejet. Take-up i 2025 forventes at være stabil på sunde niveauer, dog ikke så hektisk som under pandemiens topår cbre.com. En begrænsende faktor er simpelthen manglen på tilgængelige arealer – Prag har nemlig et stramt udbud af jord til store lagre, hvilket har ført til udvikling i de omkringliggende regioner. Som følge heraf er de primære industrierhvervslejepriser i Prag stagneret på rekordhøje niveauer (omkring €6–7/m²/måned for førsteklasses logistikenheder) efter en kraftig stigning i 2021–2022. Prognoser for 2025 antyder, at lejen vil forblive mere eller mindre stabil på disse høje niveauer, understøttet af stærk efterspørgsel og lav tomgang cushmanwakefield.com. Udviklere opfører nye lagre i det bredere opland omkring Prag (f.eks. langs D8 og D11 motorvejene), og spekulativ udvikling genoptages forsigtigt for at imødekomme lejernes behov.

Afkastet på investering i industriejendomme blev lidt lavere (blødere) i 2023 med højere renter, men top-logistikaktiver omkring Prag handles stadig til attraktive priser på grund af vækstperspektivet. En bemærkelsesværdig tendens er stigende interesse for urban logistik – mindre distributionscentre tættere på byen for at muliggøre hurtige leveringer. Da Prags befolkning vokser, og onlinehandel fortsat er populært, er sådanne infill-logistikejendomme eftertragtede. Overordnet set forventes Prags industrielle ejendomssegment at forblive meget modstandsdygtigt: selv i en usikker økonomi giver de strukturelle forandringer (e-handel, near-shoring, just-in-case lagerstrategier) et solidt grundlag under efterspørgslen. Normaliseringen betyder blot, at vi ikke vil se tocifret lejevækst eller ultralav 1 % tomgang, men snarere en mere bæredygtig balance med stabil høj belægning og lejevækst i takt med inflationen.

Store udviklingsprojekter og infrastruktureffekter

Adskillige udviklingsprojekter og infrastrukturforbedringer er i gang på tværs af Prag, hvilket vil forme ejendomsmarkedet i de kommende år. Vi har allerede nævnt de store bolig-fokuserede brownfield-projekter (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island osv.) og kommunale boligplaner. Derudover baner byfornyelsesinitiativer i centrale områder vejen for nye bydele med blandet anvendelse:

Revitalisering af Florenc-området: I juni 2025 godkendte Prags byråd en omfattende plan for at omdanne busstationen Florenc og omgivelserne ved Masaryk Station (ved grænsen mellem Prag 1, 8 og 3). Projektet, kaldet “Florenc 21,” vil forvandle et forsømt trafikknudepunkt til et moderne nabolag med boliger, kontorer, offentlige pladser og kulturelle faciliteter praguedaily.news praguedaily.news. Planen omfatter nye lejlighedsbygninger, en daginstitution, grønne områder og endda offentlige kunstinstallationer. Som modydelse for udviklingsrettigheder vil private investorer bidrage med over 300 millioner CZK til offentlig infrastruktur i området (såsom en ny kommunal børnehave og forbedringer af veje og forsyninger) praguedaily.news praguedaily.news. Dette projekt er strategisk vigtigt, da det vil forbinde det historiske bycentrum med det spirende Karlín-kvarter og sammenkæde byrum, der længe har været delt af banegårde og busterminalen praguedaily.news. Som en del af dette bliver skæbnen for den gamle Florenc busstation genovervejet – byen undersøger, om man skal bevare den dér eller flytte fjernbustrafikken – hvilket kan frigøre endnu mere areal til byudvikling praguedaily.news. Revitaliseringen af Florenc sammen med det tilstødende Masaryčka-projekt vil skabe et nyt, blandet bykerneområde, der sandsynligvis vil øge ejendomsværdierne i nabolaget over det næste årti.
Transportinfrastruktur: Prags største transportinvestering er Metro Linje D. Byggeriet af den første etape (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory osv.) begyndte i 2022 og pågår stadig. Selvom de første stationer først åbner omkring 2027, påvirker projektet allerede ejendomsmarkedet i de sydlige områder. Udviklere planlægger projekter omkring de kommende stationer som Nové Dvory (hvor et helt nyt center med lejligheder, kontorer og et P+R er planlagt) pdspraha.eu. Byens udviklingsselskab PDS er stærkt involveret i Nové Dvory og udnytter metroen som et “impuls” til et nyt boligkvarter pdspraha.eu. Derudover har Prag flere vejprojekter: sektioner af Den Ydre Ringvej (D0) skrider fremad (f.eks. den kommende forbindelse mellem Běchovice og D1), hvilket vil forbedre tilgængeligheden for forstæder og logistikområder og potentielt øge interessen for ejendomme i disse udkantsområder. Jernbaneinfrastruktur er også bemærkelsesværdig: der er planer om en jernbaneforbindelse til Prags Lufthavn og højhastighedskorridorer, som på sigt vil forbedre adgangen og muligvis stimulere udviklingen i det nordvestlige Prag (omkring Dejvice, Veleslavín og videre). Selvom disse store projekter har lange tidshorisonter, overvejer smarte investorer allerede deres betydning for fremtidig lokationsattraktivitet.
“Prague Tomorrow”-initiativer: Byen kortlægger aktivt sin udviklingsfremtid gennem programmer som Praha @ Camp’s “Prague Tomorrow?”, som viser overblik over alle større planlagte byggerier. Der lægges vægt på bæredygtig udvikling – med fokus på grøn infrastruktur, energieffektive bygninger og robust bydesign. For eksempel tilføjer man grønne tage og regnvandssystemer i projekter (som påkrævet i Florenc) praguedaily.news, og nye offentlige parker indgår i mange store projekter (fx en flodpark i Rohan City). Disse forbedringer gør ikke kun projekterne mere beboelige, men har også tendens til at løfte ejendomsværdierne i nærheden ved at forbedre det samlede bymiljø.

Sammenfattende gennemgår Prag betydelig udvikling og infrastrukturoprustning, der vil øge byens kapacitet og potentielt lette noget af presset på centrum ved at skabe nye attraktive knudepunkter. Selvom byggeri kan være forstyrrende (for eksempel har adskillige vejarbejder i 2024–25 skabt trafikpropper), vil den langsigtede effekt være forbedret tilgængelighed og mere bolig-/kontorkapacitet. Ejendomsmarkeder omkring disse projekter oplever typisk forventede prisstigninger – som nævnt bliver områder omkring nye metrostationer og fornyede bydele allerede dyrere expats.cz expats.cz. For udviklere og investorer er det afgørende at holde øje med disse transformative projekter, da de signalerer, hvor de næste muligheder (og værdistigninger) kan opstå i Prag.

Udenlandske investeringstendenser og ejerskabsregler

Udenlandske investeringer har længe spillet en rolle i Prags ejendomsmarked – både på det kommercielle område (hvor institutionel kapital fra udlandet ofte finansierer store kontor- eller butiksopkøb) og på det boligrelaterede (gennem individuelle udenlandske købere eller expats). I 2025 forbliver interessen blandt udenlandske investorer stærk, selvom landskabet har ændret sig en smule de seneste år.

Ejerskabsregler: Tjekkiet er meget åbent for udenlandsk ejerskab af ejendom. Enhver udenlandsk person eller virksomhed kan købe fast ejendom i Tjekkiet med stort set ingen begrænsninger, uanset nationalitet ceelegalmatters.com. I modsætning til nogle lande, der kræver opholdstilladelse eller pålægger ekstra skat på udenlandske købere, behandles udenlandske købere i Tjekkiet næsten på lige fod med lokale. Handler foretages i tjekkiske koruna og skal registreres i matrikelregistret, men der er ingen særlige barrierer. (Én undtagelse: Landbrugsjord havde tidligere begrænsninger for ikke-EU-borgere, men de er ophævet; desuden kan borgere fra lande under internationale sanktioner, såsom Rusland, opleve begrænsninger på grund af EU’s sanktionspolitik, men dette berører relativt få tilfælde og er politisk betinget). Konklusionen er, at Prags ejendomsmarked er tilgængeligt for globale investorer, hvilket har bidraget til byens kosmopolitiske ejerstruktur.

Boligkøbere fra udlandet: I Prags eksklusive boligsegment har en mærkbar andel af køberne historisk været udlændinge – f.eks. var russiske og ukrainske købere aktive i luksuskvartererne (Prag 1, 2, 6) i 2010’erne sammen med vesteuropæere, der købte sekundære boliger. Siden 2022 er den russiske efterspørgsel faldet på grund af sanktioner og finansieringsvanskeligheder, men anden udenlandsk efterspørgsel er steget (herunder ukrainske udlandsdanskere, der investerer deres formue, samt flere EU-borgere tiltrukket af Prags livskvalitet og stadig lavere priser end i deres hjemlande). Mange udenlandske enkeltpersoner køber til investering eller lejeindtægt på grund af Prags stærke lejeboligmarked, eller til personligt brug hvis de flytter til byen for arbejde. Der er også et betydeligt expat-miljø i Prag (professionelle indenfor IT, finans osv.), som ofte vælger at købe, efter de har lejet et stykke tid, hvilket øger efterspørgslen. Ifølge markedsobservatører har udenlandske købere særlig stor betydning på markedet for luksuslejligheder og nye udviklingsprojekter i de centrale områder – de kan udgøre alt fra 10–30 % af køberne i nogle eksklusive projekter, mens det brede marked i yderkvarterene domineres af lokale tjekkiske købere.

Kommercielle investeringer: På det kommercielle område har Prag historisk set haft størstedelen af investeringsvolumen fra udenlandske institutionelle investorer (østrigske, tyske, amerikanske, britiske og i stigende grad asiatiske fonde). For eksempel ejes mange førsteklasses kontorbygninger og indkøbscentre i Prag af tyske investeringsfonde eller østrigske ejendomsselskaber, hvilket reflekterer årtiers grænseoverskridende kapitalstrøm. I de senere år er indenlandske investorer dog blevet mere fremtrædende. Kombinationen af et varmt marked før 2022 og derefter stigende renter har set tjekkiske investorer (ofte gennem lokale ejendomsfonde og udviklere) tage en større andel af handlerne. Knight Frank bemærker, at efterspørgslen i 2025 ledes af indenlandsk kapital, især tjekkiske ejendomsfonde, der søger stabile, indkomstgivende aktiver knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Disse lokale investorer har kapital i lokal valuta og har muligvis været mere trygge ved at gennemføre handler i usikre tider end nogle udenlandske aktører, der satte på pause. Resultatet er, at indenlandske købere i 2024 stod for en betydelig andel af investeringsvolumenet (f.eks. opkøb af flere kontorbygninger af den tjekkiske fond Trigea, køb af retailparker af lokale investorer osv.).

Når det er sagt, er udenlandske investeringer klar til at komme sig, efterhånden som forholdene forbedres. Mange internationale investorer vender tilbage til Centraleuropa med nye strategier i 2025, nu hvor prisniveauet er justeret, og valutarisikoen er bedre afdækket. Prag ses som et sikkert tilflugtssted i CEE-regionen – byen tilbyder Eurozone-nær stabilitet uden at være i euroen (nogle opportunistiske investorer ser endda CZK-valutaen som potentielt opadgående). Sektorer som industrilogistik omkring Prag har tiltrukket udenlandsk kapital (for eksempel er globale aktører som Prologis og GLP aktive udviklere/ejere i Prags industriparker). Hotelsektoren er et andet område med fornyet interesse – mellemøstlige og asiatiske investorer har undersøgt hoteller i Prags centrum, i takt med turistindustriens genopretning. Og i det nye segment institutionelle lejeboliger har flere udenlandske fonde (fra Tyskland, Sverige osv.) enten indgået partnerskaber med lokale udviklere eller opkøbt boligudlejningsporteføljer i Prag conbiz.eu. For eksempel har svenske Heimstaden i de senere år opkøbt tusindvis af lejligheder (dog fortrinsvis uden for Prag) og ser nu på Prag for at udvide deres build-to-rent portefølje.

Sammenfattende forbliver udenlandske investorer en integreret del af Prags marked, da de bringer kapital og ofte ekspertise med. Spillereglerne er gunstige – ingen juridiske forhindringer for ejerskab – hvilket gør Prag til et attraktivt mål. På kort sigt forventer vi, at grænseoverskridende investeringsvolumen vil stige, efterhånden som renterne stabiliserer sig: CBRE’s prognose forudser direkte, at den samlede investeringsvolumen overstiger €2 mia. i 2025, hvilket er en stigning fra de foregående år cbre.com cbre.com. En betydelig andel af dette vil sandsynligvis involvere udenlandsk kapital, enten direkte eller via lokale partnere. Sammensætningen kan også skifte mod visse sektorer: udenlandske investorer er særligt interesserede i prime kontorer, kvalitetsdetail (high street og dominerende butikscentre), hoteller og logistik i Prag, mens indenlandske investorer også opkøber sekundære ejendomme og mindre handler. Denne dynamik sikrer sund konkurrence og likviditet på markedet.

Økonomiske og demografiske faktorer, der påvirker ejendomsmarkedet

Flere makroøkonomiske faktorer påvirker udviklingen på Prags ejendomsmarked:

Økonomisk vækst og beskæftigelse: Tjekkiets økonomi forventes at vokse med omkring 2–3 % i 2025, et moderat tempo som alligevel understøtter ejendomsmarkedets aktivitet cbre.com. Prag, som hovedstad, klarer sig typisk bedre end landsgennemsnittet på grund af sin koncentration af service, IT og højteknologiske industrier. Byen nyder næsten fuld beskæftigelse – arbejdsløsheden i Prag ligger omkring 2 %, blandt de laveste i EU, hvilket driver lønvæksten og styrker borgernes købekraft. Et stærkt arbejdsmarked betyder, at flere kan etablere husstande og har råd til husleje eller realkreditlån (i det mindste for de højere indkomstgrupper). Det tiltrækker også migranter fra andre regioner, hvilket øger efterspørgslen på boliger. Omvendt kan akutte arbejdskraftmangel (især inden for byggeri og faglærte) begrænse udbuddet ved at øge byggeomkostningerne og forsinke projekter.
Rentesatser og inflation: Udviklingen i rentesatser har en direkte indflydelse på ejendomsmarkedet. Som nævnt førte Den Tjekkiske Nationalbanks aggressive renteforhøjelser i 2021–2022 (for at bekæmpe høj inflation) til, at realkreditrenter steg til over 5%, hvilket afkølede boligmarkedet i 2022–23. Nu, hvor inflationen er kommet under kontrol (den samlede inflation faldt fra tocifrede tal i 2022 til omkring 2–3% i slutningen af 2024) cnb.cz, har CNB været i stand til at sænke styringsrenterne og dermed lette finansieringsomkostningerne. I midten af 2025 ligger gennemsnitlige realkreditrenter i Prag på omkring 3,6–4,7%, det laveste i flere år investropa.com investropa.com. Dette har øjeblikkeligt forbedret boligoverkommeligheden for mange købere, da månedlige realkreditbetalinger på et typisk lån er faldet med tusindvis af kroner investropa.com. Som følge heraf oplevede foråret 2025 et realkreditboom, hvor bankerne rapporterede en stigning i låneansøgninger, da købere sikrede sig fordelagtige renter investropa.com. Lavere renter reducerer også investorers kapitalomkostninger, hvilket gør ejendomsafkast mere attraktive sammenlignet med obligationer. Så længe renterne forbliver i dette lave spænd (og CNB indikerer, at de sandsynligvis vil forblive relativt stabile gennem 2025) cnb.cz investropa.com, giver det et understøttende miljø for efterspørgsel og priser på ejendomsmarkedet. Den vigtigste risiko at holde øje med er, hvis inflationen overrasker på opsiden, hvilket kunne tvinge renterne op igen – noget, der igen ville teste markedets overkommelighed.
Husstandsindkomst og overkommelighed: Prag har de højeste lønninger i landet (omtrent en tredjedel højere end landsgennemsnittet), men boligernes overkommelighed er blevet forringet på grund af prisstigninger. En markant indikator fra Den Tjekkiske Nationalbank er, at kun de 20% højestlønnede har råd til at købe en gennemsnitlig lejlighed i Prag med et realkreditlån expats.cz. Den gennemsnitlige 70 m² lejlighed i Prag koster nu omkring 11,8 millioner CZK (≈490.000 €) expats.cz. At finansiere et sådant køb kræver meget høj indkomst: typiske købere, der tager realkreditlån i 2024–25, har husstandsindkomster over 90.000 CZK/md. (≈3.700 €) og står overfor månedlige realkreditbetalinger på ca. 22.000 CZK expats.cz expats.cz. Til sammenligning er den mediane husstandsindkomst (for et par med et barn) i Tjekkiet kun ca. 54.400 CZK expats.cz. Denne overkommelighedskløft får flere middelklassefamilier til at leje eller flytte til fjerntliggende forstæder/satellitbyer. Det betyder også, at Prags købergruppe i højere grad består af højtlønnede fagfolk, dobbeltindkomstpar eller investorer med egenkapital. Hvis lønningerne fortsætter med at stige (de er vokset med ca. 6–8 % årligt nominelt), kan det gradvist øge overkommeligheden, men indtil videre er boliger uden for rækkevidde for mange lokale. Det kan skabe politisk pres for løsninger som mere overkommelig boligbyggeri eller støtte til førstegangskøbere – noget, der er værd at holde øje med.
Demografi og migration: Prags befolkning er stigende støt, hvilket øger efterspørgslen på boliger – både til ejerskab og udlejning. Den naturlige befolkningstilvækst er lav (som i store dele af Europa har Tjekkiet lave fødselsrater), men indenflytning er den primære drivkraft. Prag tiltrækker unge fagfolk og studerende fra andre dele af Tjekkiet og udlandet. Derudover har immigrationsbølger – såsom den store tilstrømning af ukrainere siden 2022 – haft markant indflydelse på Prag. Byen registrerede titusindvis af nye indbyggere nærmest fra den ene dag til den anden på grund af krigen i Ukraine, hvoraf mange blev boende og fandt arbejde, og derfor havde brug for permanent bolig. Sådanne demografiske stigninger strammer markedet på kort sigt (som set med hop i lejepriserne i 2022, da flygtningene ankom). På mellemlangt sigt betyder flere indbyggere også større boligbehov – og det er en udfordring, hvis boligudbuddet ikke følger med. Positivt er det dog, at en voksende og yngre befolkning styrker økonomien, besætter job og bidrager til et levende bymiljø, hvilket igen gør ejendomme i Prag attraktive for investorer. Vi ser også en tendens til suburbanisering: nogle familier flytter lige uden for Prags bygrænse for at finde billigere boliger, hvilket reelt udvider pendlerzonen. Dette har medført stigende ejendomspriser i nærliggende distrikter af Centralbøhmen. Mange foretrækker dog stadig at bo inden for selve Prag, hvis de kan, hvilket opretholder efterspørgslen i byen.
Byggeomkostninger og materialer: Omkostningerne ved at opføre nye ejendomme oplevede en hidtil uset stigning i 2021–2022 (prisindeks for byggematerialer steg tocifret, og lønninger inden for byggeri steg). Det gjorde projektudvikling dyrere og mere risikabelt, hvilket førte til færre iværksatte byggerier. I 2024 begyndte disse omkostninger at stabilisere sig eller endda falde en smule reelt set, da problemer med forsyningskæder blev mindre, og efterspørgslen normaliserede sig. Ikke desto mindre er byggeri i Prag stadig dyrt, og udviklere skal tage højde for det – hvilket betyder høje break-even priser for nye boligenheder (ofte langt over 100.000 CZK/m²). Hvis inflationen inden for byggeri vender tilbage, kan det yderligere bremse nybyggeriet.

Helt overordnet er det makroøkonomiske miljø i 2025 forsigtigt positivt for Prag-ejendomsmarkedet: økonomisk vækst, lav arbejdsløshed og befolkningstilvækst driver efterspørgslen, mens faldende renter fjerner en stor barriere, som var til stede i 2022–23. De største modkræfter er begrænset købekraft og udbudshindringer, som paradoksalt nok også bidrager til at holde priserne oppe. Medmindre der indtræffer et eksternt chok (global recession eller geopolitisk begivenhed), peger disse faktorer på, at Prags marked fortsat vil være på en opadgående kurs.

Udsigter for de næste 3–5 år

Kigger vi fremad, er 3–5 års udsigterne (2025–2030) for Prags ejendomsmarked overvejende positive, dog præget af aftagende vækst og fortsatte strukturelle udfordringer:

Boligpriser: Boligpriserne forventes at fortsætte med at stige på mellemlang sigt, hurtigere end den generelle inflation, på grund af den vedvarende ubalance mellem udbud og efterspørgsel. De fleste prognoser fra banker og analytikere forudser årlig prisvækst i midterområdet af enkeltcifrede procenttal (måske 5–8% om året) i de næste par år conbiz.eu conbiz.eu. Dette er langsommere end de ekstreme stigninger under boomet i 2021, men stadig en robust vækst, som vil udfordre betalingsmulighederne, medmindre indkomsterne følger med. Nogle scenarier er endnu mere positive – hvis boligrenterne falder hurtigere, eller hvis der ikke kommer væsentligt nyt udbud, kan prisvæksten forblive tæt på tocifrede procenttal frem til 2025–2026 conbiz.eu. Omvendt kan et negativt scenarie (f.eks. en recession eller en markant stigning i renterne) dæmpe efterspørgslen og føre til mere flade priser, men på nuværende tidspunkt forventer de fleste analytikere ikke et prisfald, givet hvor lidt udbud der er på markedet. Den Tjekkiske Nationalbank bemærker, at selv en vækst på 5–10% årligt, selvom det er højt, ligner det “realistiske scenarie” under de nuværende forhold conbiz.eu conbiz.eu. På længere sigt, hvis Prag formår at øge boligbyggeriet markant (gennem reformer eller store projekter, der lykkes), kan man forestille sig, at prisvæksten vil falde til inflationsniveau eller endda opleve en mindre korrektion i nogle segmenter – men det ligger sandsynligvis uden for en 5-årig horisont.
Boligudbud: De næste 3–5 år bliver afgørende for at fremme Prags store byggeprojekter. Inden 2030 vil Smíchov City være i de senere faser med tusindvis af leverede lejligheder, Žižkov Station City vil være begyndt at levere boliger (om ikke færdiggjort), og Metrolinje D’s første del vil være i drift (planlagt omkring 2027). Disse vil gradvist tilføre nye boliger og måske lette presset på byens kerne. Dog er bureaukratiske forsinkelser fortsat en hæmsko – medmindre sagsbehandlingen speeder op, vil vi måske stadig se, at Prag kun tilføjer ca. 6.000–8.000 lejligheder årligt, hvilket ikke er nok. Derfor vil boligmanglen sandsynligvis fortsætte i overskuelig fremtid og dermed understøtte priserne. Håbet er, at digital sagsbehandling og lovgivningsmæssige ændringer (den nye Byggelov osv.) vil forkorte projektforløbene i slutningen af 2020’erne conbiz.eu. Byens satsning på almene boliger kan også give en lille, men stabil strøm af kommunale lejligheder, hvilket kan hjælpe en gruppe borgere og fungere som en sikkerhedsventil, hvis lejen bliver for høj. Men realistisk set vil Prag om 5 år ikke have “bygget sig ud” af boligkrisen – det er en længere kamp.
Lejemarkedet: Forvent at Prags lejemarked forbliver meget robust. Da ejerskab er vanskeligt for mange, vil antallet af lejere vokse. Dette antyder fortsat opadgående pres på huslejen, dog måske ikke så kraftigt som i 2022–24. Mere institutionelt udbud af lejeboliger (nogle nye build-to-rent-projekter kan blive færdige inden for de næste par år) kan dæmpe huslejestigningerne en smule ved at tilbyde flere valgmuligheder. Derudover, hvis renterne falder og nogle lejere bliver købere, kan det lette efterspørgslen på udlejning en smule. Dog, givet Prags status som en magnet for tilflyttere og den generelle boligmangel, er det usandsynligt at huslejerne vil falde; i værste fald kan de stagnere, hvis de økonomiske forhold forværres, men grundprognosen er moderate lejeforhøjelser hvert år (f.eks. et par procent årligt). Regler forventes ikke at ændre sig dramatisk – der er ingen politisk konsensus for huslejekontrol, så markedsmekanismen vil råde, mens byen fokuserer på at levere egne almene boliger til visse grupper.
Erhvervssegmenter:
- Kontorer: Prags kontormarked bør forblive relativt balanceret. En mulig bølge af nyt udbud omkring 2026–2027 (projekter, der blev udskudt, kan være færdiggjort til den tid) kan øge tomgangen lidt, men så længe efterspørgslen følger med (og mange multinationale selskaber fortsætter med at udvide i Prag), bør enhver stigning i tomgangen være håndterbar. Hybridarbejde vil fortsætte med at udvikle sig, men de fleste virksomheder har nu fundet en model, hvor kontoret stadig indgår. Vi kan se flere kontorrenoveringer og opgraderinger (til ESG-standarder, smart teknologi) i de kommende år, da udlejere konkurrerer om lejere. Prime-kontorlejen kan stige yderligere, hvis udbuddet er begrænset, dog er store spring usandsynlige; sekundære kontorlejer kan forblive flade eller endda falde, hvis ældre bygninger mister lejere.
- Detail: Inden 2030 kan Prags detailmarked blive transformeret af nye forbrugsvaner – forvent mere oplevelsesbaseret detailhandel (mad, underholdning) i indkøbscentre, og måske ændringer i sammensætningen af butikker på hovedstrøgene (f.eks. færre bankfilialer, flere flagskibsbutikker eller pop-ups). Turismevækst (medmindre der opstår uventede forstyrrelser) vil fastholde et sundt marked for detailhandel og hospitality i centrum. Bymidten kan få opfriskningsprojekter (som ombygningen af det nederste af Wenzelspladsen, opgraderingen af museumsdistriktet), der forbedrer shoppingmiljøet. E-handel vil sandsynligvis udgøre en større andel af detailsalget i 2030, hvilket kan lægge pres på de svageste fysiske butikker; dog bør Prags bedste placeringer fortsat tiltrække butikker, der ønsker at styrke deres brand. Forvent derfor stabile eller moderat stigende huslejer i prime retail og muligvis større udskiftning i sekundære beliggenheder.
- Industriel: Logistiksektoren omkring Prag har meget lyse udsigter. Prag-metroregionen kan se nye logistikparker på vej, især hvis motorvejsprojekter (som færdiggørelsen af Prags ringvej og forbedringer af D1, D11) skrider frem, hvilket åbner nyt land til udvikling. Givet den strukturelle tendens mod near-shoring (vestlige virksomheder flytter produktion/lager tættere på Europa), kan Tjekkiet drage fordel, og Prags omegn som knudepunkt vil få sin andel af faciliteter. Lejepriser kan stabilisere sig hvis der kommer meget ny lagerkapacitet, men aktuelt lader efterspørgslen til at kunne absorbere det nye areal. En væsentlig begrænsning er jord og lokalplaner – hvis myndighederne muliggør mere industri-zonering omkring Prag, vil det tillade markedet at vokse. Industriudbyttet kan igen blive presset ned, hvis investorer fortsætter med at satse på logistik (en foretrukken aktivklasse), hvilket betyder at priserne på lagre kunne stige.
Investeringsmarkedet: På kapitalmarkederne forventes højere transaktionsvolumener i de kommende år sammenlignet med den sløve 2022–23 periode. Hvis renterne forbliver lave, vil flere handler gå igennem. I 2026–27 kan vi se de årlige investeringsvolumener i Tjekkiet komme tilbage i området omkring €3 milliarder (hvilket var typisk før Covid). Indenlandske investorer vil fortsat være aktive og formentlig vokse i sofistikation og skala (tjekkiske investeringsfonde har haft succes med at rejse kapital). Udenlandske investorer – især fra Europa, Nordamerika samt Sydkorea eller Singapore – vil målrette Prag for dets stabilitet og vækst. Vi forventer nogle store handler der tidligere blev udsat til at finde sted, når sælgeres og køberes prisforventninger igen stemmer overens (fx salg af ikoniske kontorbygninger eller indkøbscentre fra fonde, der nærmer sig slutningen af deres cyklus). Afkast på prime-aktiver kan blive presset lidt igen pga. konkurrence, men ikke til de ekstremt lave niveauer som i 2019; de kan stabilisere sig omkring 4,5–5% for kontorer, 5–5,5% for indkøbscentre og under 5% for prime logistik, for eksempel i 2026 (dette er omtrentlige indikationer).
Eksterne risici og jokere: Enhver prognose må anerkende usikkerheder. Nogle jokere for Prags ejendomsmarked omfatter: globale økonomiske forhold (en dyb europæisk recession vil svække lejer-efterspørgslen og købernes tillid), skift i pengepolitik (hvis inflationen stiger kraftigt, og den tjekkiske nationalbank hæver renten markant igen, vil det hurtigt køle markedet ned), og geopolitiske hændelser (Prag er delvist isoleret, men begivenheder som krigsoptrapning eller energikriser kan indirekte påvirke – fx påvirker høje energipriser byggeri og leveomkostninger). Omvendt kunne en positiv joker være Tjekkiets indtræden i Eurozonen (ikke på den umiddelbare dagsorden, men hvis det sker på længere sigt, kan det mindske valutarisikoen og måske sænke renterne yderligere og styrke ejendomsmarkedet). En anden faktor er teknologi og arbejdsformer – fx hvis fjernarbejde stiger meget mere end forventet, kan det dæmpe efterspørgslen på kontorer mere end vores basisscenario; eller hvis e-handels teknologi (som drone-levering) mindsker behovet for bynær logistik osv. Dette er spekulativt, men værd at bemærke.

Sammenfattende er Prags ejendomsmarked forventet at forblive på en opadgående kurs i de næste 3–5 år på tværs af de fleste segmenter. Byens tiltrækningskraft – stærk økonomi, voksende befolkning, relativt overkommelighed i europæisk sammenhæng og status som et sikkert tilflugtssted – vil fortsat tiltrække både slutbrugere og investorer. Vi forventer yderligere vækst i ejendomsværdier og lejeindtægter, dog sandsynligvis i et mere moderat og bæredygtigt tempo end de kraftige stigninger det sidste årti. De centrale udfordringer med begrænset udbud og overkommelighed vil bestå, hvilket vil give anledning til fortsatte bestræbelser fra både den offentlige og private sektor på at finde innovative løsninger (fra nybyggeri til justeringer af politikker). Bortset fra større chok forventes Prag i 2030 at være en lidt større og mere moderne metropol – med nye bydele, forbedret infrastruktur og et ejendomsmarked, der, selvom det er mere modent, stadig tilbyder solide afkast og muligheder for dem, der ønsker at investere eller bosætte sig i denne dynamiske hovedstad.

Kilder: Tjekkisk Statistisk Kontor; Tjekkiske Nationalbank; Prags Rådhus; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; Prague Daily News rapporter praguedaily.news praguedaily.news; Expats.cz og Prague Morning markedsanalyser conbiz.eu expats.cz; udviklerudgivelser (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Alle data er fra 2024–2025.

Prags ejendomsmarked 2025: Tendenser, segmenter og udsigter

Introduktion og Markedsoversigt (2025)