Prahan kiinteistömarkkinat 2025: Trendit, segmentit ja näkymät

Johdanto ja markkinakatsaus (2025)

Prahan kiinteistömarkkinat vuonna 2025 kokevat laajaa elpymistä useimmilla segmenteillä lyhyen jäähtymisjakson jälkeen vuosina 2022–2023. Kiinteistöjen hinnat nousevat jälleen – erityisesti asuntopuolella – kun kysyntä on piristynyt, asuntolainojen korot ovat laskeneet ja kaupungissa vallitsee krooninen asuntopula praguedaily.news investropa.com. Samaan aikaan liikekiinteistöjen (toimisto-, vähittäis- ja hotellisektorit) markkinat elpyvät talouden vakautuessa ja matkailun palatessa, kun taas investointimarkkinoilla on havaittavissa toipumista kasvavien transaktiomäärien myötä cbre.com knightfrankprostory.cz. Seuraavassa raportissa tarkastellaan yksityiskohtaisesti kaikkia pääsegmenttejä – asuntomarkkinoita (mukaan lukien luksus- ja vuokra-asunnot), toimitilamarkkinaa ja sijoituskiinteistöjä – sekä keskeisiä trendejä, alueellista dynamiikkaa, rakennushankkeita ja ennusteita tuleville vuosille.

Talousnäkymät: Tšekin talouden ennustetaan kasvavan vaimeasti vuonna 2025, kun inflaatio hellittää ja korot laskevat vähitellen cbre.com. Tšekin keskuspankin ohjauskorko, joka oli huipussaan vuonna 2022 (7 %), on laskenut noin 3,5 %:iin vuoden 2025 puoliväliin mennessä, minkä ansiosta asuntolainojen korot ovat paljon matalampia (nyt noin 3,6–4,7 %) ja rahoitusolot ostajille paranevat investropa.com investropa.com. Työttömyys on edelleen Euroopan alhaisimpia (noin 3 %), mikä tukee kotitalouksien tuloja, ja Prahan väkiluku jatkaa kasvuaan (noussut ~1,4 % vuoden aikana ~1,38 miljoonaan vuoden 2024 alussa) a.storyblok.com – demografiset suuntaukset, jotka tukevat vahvaa kiinteistökysyntää.
Sijoitusmarkkinat: Hiljaisemman jakson jälkeen sijoittajien aktiivisuus on elpymässä. Q1 2025 kirjasi suurimman kiinteistösijoitusvolyymin sitten vuoden 2020 alun, mikä osoittaa luottamuksen palautumista knightfrankprostory.cz. Kokonaisinvestointien odotetaan ylittävän 2 miljardia euroa vuonna 2025; alkutaipaleella kasvua vauhdittaa kotimainen pääoma (tšekkiläiset rahastot), mutta myös ulkomaiset sijoittajat tarkkailevat markkinoita entistä enemmän hintojen vakiintuessa knightfrankprostory.cz cbre.com. Parhaiden kohteiden tuottotasot ovat tasaantuneet vuoden 2022–2023 nousun jälkeen ja niiden odotetaan pysyvän varsin vakaina vuonna 2025 (noin 4,0 % Prahan asuntosektorilla, hieman korkeammat liikekiinteistöissä) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Kokonaisuutena Prahan kiinteistömarkkinat osoittavat resilienssiä ja mahdollisuuksia vuodelle 2025, vaikka kukin segmentti käyttäytyy omilla ehdoillaan.

Asuntomarkkinat Prahassa

Hintakehitys ja kysyntä vuonna 2025

Vuosien nopean arvonnousun jälkeen Prahan asuntojen hinnat pysähtyivät hetkellisesti tai laskivat vuosina 2022–2023, mutta ne ovat nousseet voimakkaasti jälleen vuonna 2024 ja vuoden 2025 alussa. Prahan asuntojen keskimääräiset arvot saavuttivat ennätyskorkean tason vuoden 2025 alussa, ylittäen aiemman huippunsa ennen korjausliikettä. Itse asiassa uudisasunnot myydään keskimäärin noin 160 000 Tšekin korunan neliöhintaan (≈6 600 €), mikä on 10–12,5 % korkeampi kuin vuotta aiemmin praguedaily.news. Merkittävien rakentajien analyysin mukaan Prahassa myytiin vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä 2 550 uutta asuntoa – lähes 60 % enemmän kuin vuoden 2024 ensimmäisellä neljänneksellä – mikä on vilkkain vuosineljännes 15 vuoteen praguedaily.news. Tämä kysyntäpiikki johtuu laskevista asuntolainakoroista ja palautuneesta ostajaluottamuksesta: uusien asuntolainojen keskimääräiset korot laskivat noin 5,2 prosentista (2024) alle 4,7 prosenttiin vuoden 2025 alussa, mikä toi markkinoille monia aiemmin sivussa olleita ostajia praguedaily.news. Ostajat kiirehtivät myös peläten hintojen nousua rajallisen tarjonnan aikana praguedaily.news.

Taulukko: Viimeaikaiset asuntohintojen vuosimuutokset (Tšekin tasavalta) conbiz.eu

Vuosi	Asuntohintojen nimellinen muutos
2021	+25,8 % (nousuvuosi)
2022	+6,9 % (hitaampi kasvu)
2023	–1,0 % (pieni lasku)
2024	~+7 % (Praha; nousu uudelleen)

Lähde: Tšekin tilastokeskus, Tšekin kansallispankki – Asuntohintaindeksi csu.gov.cz conbiz.eu

Vuoteen 2025 mennessä Prahan kiinteistöjen arvot eivät ole ainoastaan palautuneet vaan ylittäneet korjausta edeltävät tasot. Uusien asuntojen keskihinta on 167 947 CZK/m² (kesäkuussa 2025) investropa.com, ja jopa kaikkien asuntojen (mukaan lukien vanhemmat asunnot) mediaanihinta nousi noin 16 % vuodessa noin 131 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Tämä jyrkkä nousu seuraa ajanjaksoa 2022–alkuvuoteen 2023, jolloin korkeat asuntolainakustannukset hillitsivät hintoja; nyt, kun kasvua on ollut jo neljänä peräkkäisenä vuosineljänneksenä, asuntomarkkinat ovat jälleen vahvistuneet investropa.com investropa.com. Alan ennusteiden mukaan hintojen nousun odotetaan jatkuvan vuoteen 2025 asti, joskin hitaammalla tahdilla. Tšekin keskuspankki (CNB) varoittaa, että vuotuinen asuntojen hintojen nousu sijoittuu todennäköisesti 5–10 % välille nykyisissä olosuhteissa conbiz.eu conbiz.eu. Jotkut analyytikot ovat vielä optimistisempia – esimerkiksi Swiss Lifen neuvonantajat arvioivat, että jos asuntolainakorot laskevat noin 4,6 %:iin vuoden 2025 loppuun mennessä, Prahan asuntojen hinnat (joissa oli noin 10–15 %:n nousu vuonna 2024) voivat nousta samankaltaisella kaksinumeroisella vauhdilla vuonna 2025 conbiz.eu. Yleisesti konsensus on, että hinnat jatkavat nousuaan lähitulevaisuudessa (kysynnän ja tarjonnan epätasapainon johdosta), mutta ehkä ei yhtä voimakkaasti kuin vuoden 2021 nousukaudella.

Tarjonnan rajoitteet ja kehitysputki

Vaikka kysyntä on voimakasta, asuntotarjonta Prahassa on kroonisesti niukkaa. Uudisrakentaminen jää reilusti jälkeen tarpeesta, mikä lisää kilpailua asunnoista. Vuoden 2025 alussa myymättömien uusien asuntojen varanto markkinoilla oli vain noin 5 300–5 700 asuntoa – määrä, joka ei ole juurikaan muuttunut kahteen vuoteen, vaikka rakennuttajat ovat vähitellen tuoneet markkinoille hankkeita, joita lykättiin viimeaikaisen hidastumisen aikana praguedaily.news conbiz.eu. Tämä staattinen varanto heijastaa markkinan hidasta kiertoa: kaikki uudet valmistuneet asunnot ostetaan nopeasti ja vain harvat projektit jäävät tarjolle. Tšekin tilastokeskuksen mukaan Prahassa hyväksyttiin vuonna 2024 vain noin 8 191 asuntoa, kun kaupunkisuunnittelijat arvioivat, että kaupungissa tarvitaan yli 10 000 uutta asuntoa vuosittain, jotta kysyntä voidaan tyydyttää praguedaily.news praguedaily.news. Itse asiassa Prahassa ei ole ylitetty 10 000 luvan saaneen asunnon rajaa yhtenäkään vuotena viimeiseen 20 vuoteen, mikä on johtanut kumulatiiviseen asuntovajeeseen, joka jatkaa kasvuaan praguedaily.news. Lupa- ja rakennusprosessi on usein pitkä ja byrokraattinen, mikä aiheuttaa viivästyksiä: vaikka rakennuttajat kiihdyttivät hankkeiden käynnistämistä vuonna 2024 hyödyntääkseen markkinan elpymistä, monet hankkeet ovat vasta alkuvaiheessa eivätkä tule markkinoille vuosiin conbiz.eu conbiz.eu.

Useat tekijät vaikuttavat asuntopulaan: korkeat rakennuskustannukset (materiaalien ja työvoiman hinnat ovat nousseet voimakkaasti viime vuosina), työvoimapula rakennusalalla sekä monimutkaiset kaavoitus- ja lupaprosessit. Vaikka rakennuskustannusten inflaatio on hieman tasaantunut vuoden 2021–2022 huipuista, rakentaminen Prahassa on yhä kallista ja hidasta a.storyblok.com a.storyblok.com. Lisäksi osa uusista rakennusluvilla varustetuista asunnoista myydään ennakkoon institutionaalisille sijoittajille (vuokrakäyttöön), eivätkä ne koskaan tule julkiseen myyntiin conbiz.eu – mikä käytännössä vähentää yksittäisille ostajille saatavaa asuntotarjontaa. Tämän seurauksena myytävien asuntojen rakenteellinen vaje jatkuu, mikä puolestaan pitää hintojen nousupaineet korkealla.

Positiivisena puolena on, että useita suuria kehityshankkeita on käynnissä, ja ne lisäävät tulevaisuudessa asuntotarjontaa sekä helpottavat tilannetta pitkällä aikavälillä. Näihin kuuluvat mittavat entisten teollisuusalueiden uudisrakennusprojektit sekä kaupungin vetämät hankkeet:

Smíchov City (Praha 5) – Laaja monikäyttöinen hanke entiselle ratapiha-alueelle, pinta-ala noin 200 000 m². Rakentaminen on alkanut, ja satoja uusia asuntoja valmistui vuosina 2023–2025, ja tuhansia lisää on tulossa vaiheittain conbiz.eu conbiz.eu.
Žižkovin tavara-asema (Praha 3) – Muuttuu kokonaan uudeksi kaupunginosaksi (joskus nimellä Žižkov City). Suunnitelmat sallivat noin 3 000 asunnon rakentamisen tälle 300 000 m² alueelle, ja kokonaisinvestointi on noin 25 miljardia CZK conbiz.eu conbiz.eu. Ensimmäiset rakennusvaiheet ovat käynnistyneet, mutta koko alueen valmistuminen kestää vuosikymmenen.
Rohan City (Praha 8) – 22 hehtaarin joenvarren kehityshanke Karlín/Invalidovna-alueella, jossa ensimmäiset asunnot ja toimistot ovat rakenteilla conbiz.eu. Tämä hanke tuo tuhansia asuntoja ja laajoja julkisia tiloja Vltava-joen varrelle hankkeen edetessä.
Kunnalliset asuntoprojektit: Prahan kaupunki on tunnistanut kohtuuhintaisuuskriisin ja käynnistänyt kunnallisen kehitysyhtiön (PDS – Pražská developerská společnost) rakentaakseen asuntoja kaupungin omistamalle maalle. PDS hallinnoi yli 800 000 m² maata ja suunnittelee yli 50 projektia (yhteensä 6 000–8 000 asuntoa) seuraavan vuosikymmenen aikana conbiz.eu conbiz.eu. Merkittäviin suunnitelmiin kuuluvat uudet asuinalueet reuna-alueilla, kuten Dolní Počernice ja Nové Dvory, sekä olemassa olevien rakennusten (esim. vanha postitoimisto) muuttaminen kohtuuhintaisiksi vuokra-asunnoiksi conbiz.eu. Vaikka kunnallinen tuotanto pysyy suhteellisen pienenä (muutamia satoja asuntoja vuodessa alkaen noin vuodesta 2025), tavoitteena on tarjota tuettuja vuokra-asuntoja avainhenkilöstölle ja hillitä markkinoita pitkällä aikavälillä lisäämällä voittoa tavoittelemattomien vuokra-asuntojen tarjontaa conbiz.eu.

Tämän lisäksi hallitus keskustelee laajemmista uudistuksista asuntotarjonnan lisäämiseksi. Ehdotettuja toimenpiteitä ovat muun muassa lupien myöntämisen sujuvoittaminen digitalisoinnin avulla, kansallisen asuntokoordinaattorin nimeäminen sekä valtiontakaukset asuntolainoihin tai kannustimet rakennuttajille rakentamisen vauhdittamiseksi conbiz.eu. Kuitenkin ellei näitä uudistuksia saada voimaan, analyytikot varoittavat, että Prahan tarjontavaje säilyy – eli kysyntä ylittää jatkossakin uuden tarjonnan ja hintojen nousu todennäköisesti jatkuu tulevina vuosina conbiz.eu conbiz.eu.

Alueellisia nostoja: Keskusta vs. lähiöt

Prahan kiinteistöbuumi on ollut laaja-alaista, mutta markkinoiden kehitys vaihtelee alueittain – historiallinen keskusta ja lähiöt noudattavat erilaisia trendejä. Yleensä keskustan alueilla hinnat ovat korkeimmat – mutta nopeinta kasvua prosentuaalisesti on viime aikoina ollut kehitysalueilla ydinkeskustan ulkopuolella, kun ostajat etsivät (suhteellista) edullisuutta ja uusia rakennuskohteita.

Hintatasot: Arvostetuilla keskustan alueilla – esimerkiksi Praha 1 (Vanhakaupunki/Malá Strana), Praha 2 (Vinohrady) ja osissa Praha 7 (Letná) – uusien asuntojen hinnat ylittävät nyt rutiiininomaisesti 200 000 CZK/m² (yli 8 000 €/m²) praguedaily.news. Näillä alueilla uudistuotanto on rajallista (monet myynneistä kohdistuvat kunnostettuihin historiallisiin rakennuksiin tai pieniin boutique-projekteihin), ja ne houkuttelevat varakkaita ostajia, mukaan lukien ulkomaisia sijoittajia, mikä pitää hintatason erittäin korkealla. Sen sijaan nopeasti kehittyvillä reuna-alueilla, kuten Praha 9 (Vysočany jne.), uusien asuntojen keskihinnat ovat noin 147 000 CZK/m² – huomattavasti alemmat, mutta edelleen kasvussa praguedaily.news. Muihin keskitasoisiin kaupunginosiin, kuten Praha 4, 5, 10 (jotka sisältävät suuria asuinalueita ja 1900-luvun panelák-kerrostaloalueita), uusien asuntojen hinnat osuvat yleensä välille 120k–160k CZK/m² projektista riippuen. Jopa Prahan ”edullisemmilla” alueilla hinnat ylittävät nykyään selvästi 100 000 CZK/m², mikä kuvastaa sitä, että lähes kaikki kaupungin osat ovat nyt kalliita kansallisella mittapuulla.
Viimeaikaiset kasvun keskittymät: Viime vuoden aikana useilla Prahan reuna-alueilla hinnat ovat nousseet kaksinumeroisin prosentein, mikä ylittää kaupungin keskiarvon. Erityisesti Praha 7 (johon kuuluvat trendikkäät Holešovice ja Letná) on johtanut markkinaa noin +25 % vuosikasvulla, nostaen alueen keskihinnat yli 200 000 CZK/m² investropa.com investropa.com. Praha 10 (Vršovice, Strašnice) on kasvanut myös noin 18 %, ja Praha 3 (Žižkov ja osa Vinohradyä) noin 16 % investropa.com. Näissä kaupunginosissa yhdistyvät suhteellinen edullisuus (ydinosaan verrattuna), paranevat palvelut ja uudet projektit, mikä tekee niistä houkuttelevia nuorille ammattilaisille ja perheille. Jopa Praha 2 – ydinkeskustan kaupunginosa – nousi noin 17 % vuoden aikana, kun ostajat palasivat tunnetuille keskusalueille investropa.com. Lyhyesti sanottuna hintojen kasvu on ollut laaja-alaista ympäri Prahaa, ja käytännössä kaikissa kaupunginosissa on nähty merkittäviä nousuja markkinoiden elpyessä.
Myyntiaktiivisuus: Ulommilla kaupunginosilla on taipumus hallita kauppojen määrässä, koska siellä on enemmän uudisrakentamista. Esimerkiksi vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä suurin määrä uusien asuntojen kauppoja tehtiin Prahan 4., 5., 9. ja 10. kaupunginosissa – alueilla, joilla on suuria kehityshankkeita ja asuinalueita praguedaily.news. Pienemmät asunnot (yksiöt tai kaksion kokoiset) ovat erityisen suosittuja ostajien keskuudessa; ne muodostavat noin 75 % uusien asuntojen myynneistä, kun ihmiset hakeutuvat kaikkein saavutettavimpien vaihtoehtojen pariin kalliilla markkinoilla praguedaily.news. Samaan aikaan kaikkein eksklusiivisimmissa keskusta-alueissa (Praha 1, 2) toteutetaan vähemmän kauppoja, mutta yksikköhinnat ovat erittäin korkeita.
Infrastruktuurin vaikutukset: Liikenneyhteyksien parannukset vaikuttavat joidenkin alueiden dynamiikkaan. Uusi metro D-linja (rakenteilla nyt) kulkee keskustasta etelän esikaupunkialueille (Pankrác–Krč–Libuš–Písnice). Vaikka koko linjan valmistuminen siirtyy 2030-luvulle, tulevien asemien odotus on jo nostanut kiinteistöjen arvoa suunnitellun reitin varrella – esimerkiksi tulevien Písnicen ja Nádraží Krčin asemien läheisyydessä hinnat ovat nousseet huomattavasti, kun ostajat uskovat liikenneyhteyksien parantumiseen expats.cz expats.cz. Samoin käynnissä olevat tieprojektit (kuten Prahan kehätien laajennukset) ja uudet raitiovaunulinjat parantavat asteittain saavutettavuutta tietyillä esikaupunkialueilla, mikä voi ajan mittaan lisätä kiinteistöjen houkuttelevuutta.

Luksus- ja huippuluokan asunnot

Ylellisen asuntosegmentin Praha – johon kuuluvat historialliset premium-asunnot, modernien rakennusten kattohuoneistot ja luksusvillat – kokee uudelleen elpymistä vuosina 2024–2025. Markkinoiden epävarmuuden ja korkeiden korkojen kaudella monet huippuluokan hankkeet jäivät jäihin tai eivät löytäneet ostajia. Nyt, kun markkinoiden luottamus palautuu, uusia luksusasuntoja ja huippuluokan peruskorjauksia tulee jälleen markkinoille Prahan kalleimmilla alueilla knightfrankprostory.cz. Knight Frank raportoi, että pitkän tauon jälkeen huippukohteet (tai täydelliset saneeraukset) palaavat alueille kuten Praha 1 ja 2, ja niiden ylivertainen laatu nostaa hintatasoa entisestään näillä alueilla knightfrankprostory.cz. Esimerkkejä ovat luksusasumukset Vanhankaupunginaukion tuntumassa, Pařížská-kadulla (ylellinen ostoskatu) sekä uudet korkeatasoiset asuinkompleksit Hradčanyssa tai Trojassa – kaikki suunnattu vauraille kotimaisille ja ulkomaisille ostajille.

Prahan luksusasuntojen hinnat, vaikka ne ovatkin jyrkät paikallisessa kontekstissa, ovat edelleen alempia kuin Länsi-Euroopan pääkaupungeissa, mikä viittaa kasvuvaraan. Kansainväliset vertailut osoittavat, että Praha on yhä edullisempi kuin kaupungit kuten München, Wien tai Zürich huippukiinteistöjen osalta a.storyblok.com. Esimerkiksi huippuluokan prahalaisasunto 8 000 €/m² näyttää ”halvalta” verrattuna vastaaviin asuntoihin, jotka Wienissä tai Münchenissä maksavat 12 000–15 000 €/m². Tämä ero yhdistettynä Prahan kasvavaan ostovoimaan (kaupungin ostovoima asukasta kohden on noin 137 % Tšekin kansallisesta keskiarvosta) a.storyblok.com on houkutellut ulkomaalaisia Prahan luksusmarkkinoille. Viime vuosina varakkaat ostajat esimerkiksi Venäjältä, Ukrainasta, Kiinasta ja Länsi-Euroopasta ovat ostaneet Prahasta luksusasuntoja – joko sijoituksena, kakkoskotina tai vakituiseksi asunnoksi. (On huomioitava, että venäläisten kysyntä on vähentynyt EU:n pakotteiden vuoksi vuodesta 2022 alkaen, mutta muut kansainväliset ostajat ovat täyttäneet markkinatilan.) Ulkomaalaisilla ei ole käytännössä lainkaan laillisia esteitä ostaa kiinteistöjä Tšekistä – sekä EU:n että EU:n ulkopuoliset kansalaiset voivat ostaa kiinteistöjä ilman erityisrajoituksia tai oleskelulupavaatimuksia ceelegalmatters.com – mikä on tehnyt Prahasta kansainvälisille sijoittajille saavutettavan markkinan. Kokonaisuutena näkymät luksuskiinteistöissä ovat myönteiset: kehittäjillä on jälleen riittävästi luottamusta käynnistää huippuluokan projekteja ja matkailun sekä paikallistalouden elpyminen ruokkii luksussegmenttiä (esimerkiksi varakkaat ulkomaalaiset palaavat Prahaan). Tuloksena huippusegmentin odotetaan kasvavan tulevina vuosina ja mahdollisesti kaventavan hintaeroa Prahan ja vakiintuneempien luksuskohteiden välillä.

Prahan vuokramarkkinat ja sijoitusasuntokohteet

Nousevat vuokrat ja tiukka vuokratarjonta

Prahan asuntovuokramarkkinat ovat viime vuosina kokeneet voimakkaita vaihteluita, ja vuoteen 2025 mennessä tilanne on selvästi vuokranantajille suotuisa kasvavan kysynnän vuoksi. Useat tekijät ovat yhdessä nostaneet vuokrakysynnän ennätyslukemiin: nopeasti nousevat asuntojen hinnat (jotka sulkevat monet ostajat pois markkinoilta), opiskelijoiden ja ulkomaalaisten paluu pandemian jälkeen sekä merkittävä ulkomaalaisten määrä (mukaan lukien noin 350 000 ukrainalaista pakolaista Tšekissä vuodesta 2022 alkaen, joista moni asettui Prahaan) conbiz.eu. Tämän seurauksena vuokrat ovat voimakkaassa nousupaineessa. Lyhyen laskun jälkeen vuonna 2020 (kun tuhannet Airbnb-asunnot tulivat pitkäaikaisvuokramarkkinoille matkailun romahdettua, aiheuttaen vuokrien ~25 %:n pudotuksen), elpyminen tapahtui nopeasti conbiz.eu. Vuoteen 2022–2023 mennessä, kun turistit palasivat ja lyhytaikaisvuokralle annetut asunnot katosivat jälleen markkinoilta, Praha kohtasi uuden asuntovuokrien pulan, mikä nosti vuokria noin 7–8 % pelkästään vuonna 2023 conbiz.eu.

Vuoden 2024 lopulla ja alkuvuonna 2025 Prahan vuokrat jatkavat nousuaan, vaikka tahti onkin hieman hidastunut. Vuoden 2025 alussa Prahan keskimääräinen pyydetty vuokra oli noin 438 CZK/m² kuukaudessa (noin 21 900 CZK 50 m²:n asunnosta eli 900 €/kk) conbiz.eu. Tämä on nousua vuoden 2023 lopun noin 395 CZK/m² tasosta, mikä heijastaa uutta nousua, mutta ei yhtä rajua kuin vuosina 2022–23 conbiz.eu. Vertailun vuoksi: tavallisen 50 m²:n asunnon vuokraaminen Prahassa (~20 000 CZK/kk) maksaa nyt lähes kaksinkertaisesti verrattuna pienempään alueelliseen kaupunkiin – samalla budjetilla saisi esimerkiksi Hradec Královéssa ~80 m²:n asunnon conbiz.eu. Praha on selvästi kallein kaupunki vuokraajille Tšekissä; toisena on Brno, joka on noin 15–20 % halvempi, ja muut kaupungit (Plzeň, Olomouc jne.) vielä edullisempia conbiz.eu.

Prahan sisällä keskustan ja trendikkäiden kaupunginosien vuokrat ovat korkeimmat, vaikka mielenkiintoista kyllä vuokrien erot eri alueiden välillä ovat hieman pienemmät kuin myyntihinnoissa. Deloitte’n vuokraindeksin mukaan vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä kalleimmat vuokrakaupunginosat olivat Praha 2 ja Praha 3 – käsittäen ylellisen Vinohradyn ja trendikkään Žižkovin – joissa keskimääräinen vuokrahinta oli noin 478 CZK/m²/kk (noin 19,5 €/m²) conbiz.eu. Muut keskeiset alueet, kuten Praha 1 ja 7, ovat samassa korkeassa hintaluokassa. Ulommilla alueilla vuokrat ovat hieman edullisempia: esimerkiksi Praha 9:n keskiarvot ovat noin 423 CZK/m² (≈17 €/m²), mutta Praha 9:ssä vuokrat kasvoivat nopeimmin (+6,5 % yhdessä neljänneksessä), kun kysyntä siirtyy ulospäin conbiz.eu. Jopa kaupungin edullisimmilla alueilla, kuten osissa Praha 11:ta tai 12:ta, vuokrat ovat reilusti yli 300 CZK/m² – mikä kertoo vahvasta kaupunkitasoisesta kysynnästä.

Tämä vahva vuokramarkkina on ollut kaksiteräinen miekka: se tarjoaa hyviä tuottoja vuokranantajille, mutta kiristää paikallisten kotitalouksien tilannetta. Monilla mittareilla vuokrien kohtuuhintaisuus Prahassa on haastavaa – tyypillinen vuokra vaatimattomasta asunnosta haukkaa suuren osan keskituloista. Koska yhä useammalle ihmiselle omistusasuminen on saavuttamattomissa, vuokraaminen on ainoa vaihtoehto, mikä kasvattaa vuokralaisten määrää. Alan analyytikot ennustavat, että tšekkiläisistä kotitalouksista noin 25 % asuu vuokralla vuoteen 2030 mennessä, mikä on nousua aiempaan matalaan tasoon nähden (Tšekeillä oli perinteisesti yksi Euroopan korkeimmista omistusasunnon omistusasteista) conbiz.eu conbiz.eu. Prahassa, joka on urbaanimpi ja kansainvälisempi, vuokralla asuvien osuus on jo korkeampi kuin kansallinen keskiarvo, ja tämän ennustetaan kasvavan jatkossa.

Vuokratuotot ja sijoitusasunnot

Sijoittajan näkökulmasta Prahan osta-ja-vuokraa -tarjous on parantunut jonkin verran viimeisen kahden vuoden aikana. Vuokratuotot (vuositason vuokratulot jaettuna asunnon hinnalla) olivat Prahassa tunnetusti matalia (usein vain 2–3 %) vuosien 2015–2021 aikana, kun asuntojen hinnat nousivat nopeammin kuin vuokrat. Tilanne kuitenkin muuttui vuosina 2022–2024: kun asuntojen hintojen nousu pysähtyi ja vuokrat nousivat, bruttotuotot ovat nousseet noin 4,0 %:iin Prahassa conbiz.eu. Vuoden 2024 analyysin mukaan Prahan keskimääräinen asuntovuokratuotto oli noin 4 %, kun se boomin huippuvuosina oli noin 3 % conbiz.eu. Tämä on edelleen suhteellisen matala tuotto (joka kuvastaa Prahan asemaa vakaana, matalariskisenä markkinana), mutta se on nyt samalla tasolla monen länsimaisen kaupungin kanssa ja korkeampi kuin Prahan oma lähimenneisyys. Tuotot ovat alueellisissa kaupungeissa yleensä korkeammat – esimerkiksi Ostravassa vuokratuotot ovat keskimäärin noin 5,1 % johtuen huomattavasti matalammista ostohinnoista – kun taas Brnon tuotot ovat lähellä Prahan tasoa (~3 % tai hieman alle), johtuen sen korkeista hinnoista conbiz.eu.

Vaikka noin 4 %:n bruttotuotto ei ole Prahassa erityisen korkea, monet sijoittajat hyväksyvät sen, koska he odottavat voimakasta pääoman arvonnousua. Vaatimattomien tuottojen ja suuren todennäköisyyden hintojen nousulle yhdistelmä tekee Prahan kiinteistöistä suositun pitkäaikaisen sijoituskohteen. On tärkeää huomioida, että noin 4 %:n tuotot ovat bruttotuottoja; kulujen (ylläpito, kiinteistövero, tyhjät jaksot jne.) jälkeen nettovuokratuotto voi olla noin 3 % conbiz.eu. Silti, ottaen huomioon talletusten matalat korot, kiinteistösijoittaminen nähdään houkuttelevana omaisuusluokkana. Huomionarvoista on, että kun asuntolainaehtoja on parannettu (alhaisemmat korot ja aiempien säännösten keveneminen Tšekin keskuspankilta), yhä useammat velkavetoiset sijoittajat palaavat markkinoille – toisin sanoen jotkut ostajat hyödyntävät edullisempia asuntolainoja rahoittaakseen vuokra-asuntojen ostoja ja luottavat vuokriin kattamaan maksut conbiz.eu. Tämä suuntaus vahvistui loppuvuodesta 2024 ja vuonna 2025 ja sen odotetaan tukevan yksityisen vuokramarkkinan kasvua jatkossa.

Institutionaalinen vuokraaminen ja sääntely

Yksi merkittävimmistä muutoksista Prahan vuokramarkkinoilla on institutionaalisten vuokranantajien ja Build-to-Rent-sektorin nousu. Kun aiemmin vuokramarkkinoita hallitsivat yksityiset vuokranantajat, on viime vuosina nähty, että suuret sijoittajat (rahastot, vakuutusyhtiöt, kiinteistöyhtiöt) ostavat kokonaisia uusia kohteita vuokrattaviksi conbiz.eu conbiz.eu. Esimerkiksi ulkomaiset ja kotimaiset rahastot ovat ostaneet satoja asuntoja suoraan rakennuttajilta ja muuttaneet ne välittömästi pitkäaikaisiksi vuokra-asunnoiksi. Tämä alkuvaiheessa oleva institutionaalinen vuokra-asuntomarkkina on laajenemassa – ja vuodet 2024–2025 olivat käännekohta, jolloin useita suuria Build-to-Rent-kauppoja ja -hankkeita julkistettiin conbiz.eu conbiz.eu. Kehitystä tukevat myös valtion toimet: Tšekin valtio on keskustellut vuokra-asuntojen rahoituksen takaamisesta ja näkee institutionaalisen vuokraamisen keinona parantaa asuntotarjontaa.

Tämän muutoksen etu voi olla suurempi määrä ammattimaisesti hallittuja vuokra-asuntoja (usein paremmilla palveluilla ja ylläpidolla vuokralaisille). Mutta on myös haittapuolia: kun sijoittajat ostavat uusia kohteita, nämä asunnot eivät enää ole yksittäisten omistusasunnon ostajien ulottuvilla, mikä voi entisestään kiristää myyntimarkkinoita ja nostaa asuntokauppojen hintoja conbiz.eu. Näin ollen Build-to-Rent kyllä kasvattaa vuokra-asuntotarjontaa, mutta voi samalla pahentaa omistusasumisen saavutettavuuden ongelmaa – paradoksi, jonka markkinoiden tarkkailijat ovat nostaneet esiin.

Sääntelyjen osalta Tšekin vuokramarkkinat ovat melko vapaat. Yksityiselle asuntosektorille ei ole olemassa maanlaajuisia vuokrasääntelyjä tai rajoituksia vuokrankorotuksille; vuokrat sovitaan markkinaehtoisesti vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. (Ainoat poikkeukset ovat pieni määrä vanhoja vuokrasopimuksia, jotka ovat yhä aiemman sääntelyn piirissä sekä kaupungin tuetut “sosiaaliasunnot”, jotka ovat hyvin pieni osa koko tarjonnasta.) Vuokralaisia suojaavat tavanomaiset EU-standardien mukaiset vuokralait – esimerkiksi häätö vaatii laillisen perusteen, irtisanomisajat ovat voimassa jne. – mutta yleistä vuokrakattoa ei ole. Prahan vilkkailla vuokramarkkinoilla tämä tarkoittaa, että vuokrat voivat nousta nopeasti, kunnes vuokralaiset alkavat vastustaa tai kysyntä heikkenee. Kaupunki on pohtinut keinoja hillitä vuokrien nousua (esim. keskustelu tiukemmista säännöistä lyhytaikaisvuokraukseen kuten Airbnb:hin, jotka voivat vähentää pitkäaikaisvuokra-asuntojen tarjontaa), mutta vuoteen 2025 mennessä merkittäviä vuokrasääntelyitä ei ole säädetty. Sen sijaan painopiste on asuntotarjonnan lisäämisessä: kuten mainittua, Praha investoi kunnallisiin vuokra-asuntohankkeisiin tarjotakseen kohtuuhintaisia asuntoja tietyille ryhmille (näissä asunnoissa vuokrat rajoitetaan) conbiz.eu. Lisäksi Airbnb:n valvontaa on tiukennettu – Praha harkitsee rekisteröinnin pakollistamista ja mahdollisesti lyhytaikaisvuokrauksen päivien rajoittamista, tavoitteena palauttaa osa asunnoista pitkäaikaiseen käyttöön – mutta tämä on vielä työn alla. Toistaiseksi Prahan vuokranantajat hyötyvät vapaasta markkinasta, ja kun vajaakäyttöasteet ovat erittäin alhaiset, heillä on huomattavaa hinnoitteluvaltaa.

Liikekiinteistöjen segmentit

Toimistomarkkinat

Prahan toimistomarkkinat vuonna 2025 ovat vakaalla pohjalla ja osoittavat kestävyyttä pandemian aiheuttamien häiriöiden jälkeen. Prahassa on noin 3,7 miljoonaa m² modernia toimistotilaa, mikä tekee siitä CEE-alueen toiseksi suurimman toimistokeskittymän (Varsovan jälkeen). Vuonna 2023 vuokraustoiminta oli melko hiljaista yritysten pohtiessa tilatarpeitaan, mutta kysyntä elpyi loppuvuodesta 2024 ja jatkui vahvana 2025. Vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä Prahan toimistojen vajaakäyttöaste laski noin 7,0 %:iin, parantuen vuoden takaisesta 7,5–8 %:sta knightfrankprostory.cz. Tämä kertoo siitä, että tyhjät toimistot täyttyvät, kiitos rajatun uudistuotannon ja tasaisen vuokrausaktiivisuuden. Nettovuokraus (ilman uusimisia) vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä oli 47 900 m² – noin 5 % enemmän kuin samaan aikaan 2024 knightfrankprostory.cz, mikä kuvastaa vuokralaisten kasvavaa luottamusta, kun yhä useampi työntekijä palaa työpaikoilleen ainakin osittaisella etätyömallilla.

Ensiluokkaisten toimistojen vuokrat ovat myös nousseet. Kaupungin keskustan parhaiden A-luokan toimistojen nimelliset vuokrat yltävät nyt noin 29–30 €/m²/kk, ja nousivat noin 7 % vuodessa vuoden 2025 ensimmäisellä neljänneksellä knightfrankprostory.cz. Uusimpien ja korkealaatuisimpien rakennusten vuokranantajat ovat voineet pyytää korkeampia vuokria, koska premium-tilaa on niukasti saatavilla. Monet vuokralaiset pyrkivät muuttamaan parempiin toimistoihin houkutellakseen henkilöstöä takaisin töihin (laatutason nousu), mikä on nostanut vuokria nykyaikaisissa kestävän kehityksen rakennuksissa. Sen sijaan vanhemmat ja tehottomammat rakennukset ovat kovemmassa paineessa – joissakin on korkeampi vajaakäyttöaste ja ne saattavat vaatia uudelleensijoittamista tai peruskorjausta. Cushman & Wakefield huomauttaa, että laatu on ratkaisevaa: hyvin sijoitetuille, ympäristösertifioiduille toimistoille on kysyntää ja niistä maksetaan korkeampia vuokria, kun taas toissijaiset toimistot kamppailevat ja voivat olla ehdokkaita muuhun käyttöön (esim. asunnoiksi tai monikäyttöiseksi tilaksi), jos ne eivät täytä nykyajan vuokralaisten tarpeita cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Tarjonnan puolella uusien toimistojen valmistuminen Prahassa on ollut viime aikoina maltillista. Kehittäjät keskeyttivät tai viivästyttivät joitakin hankkeita vuosina 2020–2022, joten vuosien 2023–2025 rakennushankkeet ovat rajallisia. 10 vuoden keskimääräinen vuotuinen uusi tarjonta on noin 150 000 m², mutta vuosina 2023–2024 jäätiin selvästi tämän alapuolelle, ja myös vuonna 2025 odotetaan alle keskitason uutta tarjontaa knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Tämä tarjonnan hidastuminen on auttanut ehkäisemään vajaakäytön liiallista kasvua. Muutamia merkittäviä hankkeita on käynnissä – esimerkiksi Masaryčka–kehitys Masarykin aseman lähellä (Zaha Hadid Architectsin suunnittelema monikäyttöhanke, jossa on huomattava määrä toimistoja) lisää nykyaikaista toimistotilaa kaupungin keskustaan. Myös Port7 Holešovicessa ja Nová Waltrovka Jinonicessa ovat tuoneet markkinoille uusia toimistoja, jotka on pääosin vuokrattu etukäteen. Koska tuleva tarjonta on rajallista ja vuokralaisten kiinnostus säilyy, Prahan toimistomarkkinoiden näkymät ovat vakaat tai positiiviset: vajaakäytön odotetaan pysyvän keskilukemissa (%), ja vuokrien nousun voi odottaa jatkuvan, joskin vähitellen normalisoituvalla tahdilla. Yritykset sopeutuvat suurelta osin hybridityöhön optimoimalla (eivät hylkäämällä) toimistotilaansa – monilta vaaditaan vähemmän tilaa työntekijää kohden, mutta halutaan korkealaatuisempia ympäristöjä, mikä tukee uusien hankkeiden kysyntää.

Keskeiset toimistomarkkina-alueet menestyvät eritavoin. Keskusta (Praha 1) ja sisemmän kaupungin osa-alueet (kuten Pankrác, Karlín, Smíchov) kärsivät vähiten vajaakäytöstä ja niissä on korkeimmat vuokrat, kun taas joillain ulomman kaupungin alueilla (laitakaupungit) vajaakäyttö on suurempaa. Esimerkiksi Praha 4 (Pankrác/Budějovická) ja Praha 8 (Karlín) ovat edelleen erittäin suosittuja yrityssijainteja ja siellä vuokraustoiminta sekä vuokrat ovat vahvasti kasvaneet. Toisaalta alueilla, joissa on vanhempia toimistorakennuksia, kuten osissa Prahaa 5 (Nové Butovice), vajaakäyttö on hieman suurempaa. Kokonaisuudessaan Prahan toimistot selviävät hyvin pandemia-ajan jälkeisestä ajasta – kaupunki hyötyy monipuolisesta kysynnästä (mukaan lukien IT-yritykset, rahoituspalvelut, asiantuntijaorganisaatiot ja EU-virastot) sekä varovaisesta rakentamisesta. Suurin haaste tulevaisuudessa liittyy vanheneviin toimistorakennuksiin, jotka eivät kykene kilpailemaan uusien standardien kanssa; osa voidaan remontoida, kun taas toiset voidaan muuntaa asunnoiksi tai muihin käyttötarkoituksiin (tämä on kehityssuunta, jota kannattaa seurata vuoden 2025 jälkeen).

Vähittäiskauppa ja majoitusala

Prahan vähittäiskaupan kiinteistömarkkina elpyy ja sopeutuu vähitellen. Keskustan katukauppa (esim. Na Příkopě, Pařížská, Václavské náměstí) kärsi koronapandemian aikana, kun turistivirrat katosivat, mutta vuonna 2024 nähtiin vierailijoiden ja ostajien palaavan. Vuoteen 2025 mennessä matkailu on noussut jälleen vauhdilla, mikä on ratkaisevaa Prahan vähittäiskauppiaille: kaupunkiin saapui yli 8 miljoonaa kävijää vuonna 2024, mikä on hieman enemmän kuin ennen pandemiaa praguedaily.news, ja tämä kehitys jatkuu nousujohteisena. Cushman & Wakefield raportoi, että ylellisyyskauppa hyötyy matkailun elpymisestä, sillä varakkaat matkailijat (erityisesti Yhdysvalloista, Persianlahden maista ja nyt taas Aasiasta palaavat asiakkaat) suuntaavat ostoksille Pařížskán luksusmyymälöihin cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Luksussegmentin asiakaskunta on vähemmän altis inflaatiolle, joten huippuluokan liiketilat kokevat myynnin kasvua ja joissain tapauksissa myös laajenemista. Pääkadut ja ostoskeskukset Prahassa kokevat nyt vilkasta vuokraustoimintaa ja matalaa vajaakäyttöä, mikä johtaa maltillisen vuokrien kasvun näkymiin. Prahan huippukadun vuokrat odotetaan nousevan maltillisesti vuonna 2025, mikä kääntää vuosien 2020–21 vuokrien laskun nousuun cushmanwakefield.com. Samaten hyvin menestyvät ostoskeskukset ovat suurimmaksi osaksi palauttaneet vuokralaisrakenteensa ja kävijämääränsä; parhaimpien keskusten omistajat (kuten OC Chodov, Westfield, Palladium) harkitsevat jälleen pieniä vuokrankorotuksia, kun vähittäismyyjien myynti kasvaa cushmanwakefield.com.

Kaikki vähittäiskauppa ei kuitenkaan ole samanlaista. Keskihintainen vähittäiskaupan segmentti (mainstream-brändit, jotka kohdistuvat paikallisiin kuluttajiin) toipuu hitaammin, sillä tšekkiläinen kuluttajaluottamus saavutti pohjan vasta loppuvuodesta 2022 ja on parantunut vähitellen cushmanwakefield.com. Korkea inflaatio vuonna 2022 teki hallaa kuluttajille, mutta vuoteen 2025 mennessä inflaatio on laskenut ja reaalipalkat nousevat jälleen, minkä odotetaan auttavan vähittäiskulutusta. Halpakaupat ja elintarvikeketjut menestyivät haastavina aikoina ja jatkavat laajentumistaan (esimerkiksi ketjut kuten Lidl ja Pepco ovat edelleen aktiivisia vuokralaisia). Sen sijaan jotkut kansainväliset brändit, jotka poistuivat COVIDin aikana, eivät ole palanneet, mutta erityisesti vuonna 2024 Tšekin markkinoille tuli 16 uutta brändiä (C&W:n mukaan) kun luottamus kasvaa cushmanwakefield.com. Prahan vähittäiskaupan näkymät ovat varovaisen optimistiset: vakaa talouskasvu ja vilkas turismi ovat positiivisia tekijöitä, mutta verkkokaupan kasvu ja korkeat käyttökustannukset tuovat jatkuvia haasteita. Odotamme vähittäistä vuokrien kasvua prime-sijainneilla, jatkuvaa keskittymistä ruoka- ja juomatarjontaan sekä viihdepalveluihin asiakkaiden houkuttelemiseksi, ja ehkä ei uusia suuria ostoskeskuksia (rakentajat keskittyvät olemassa olevien keskusten uudistamiseen tai laajentamiseen uuden rakentamisen sijaan markkinoiden kylläisyyden vuoksi).

Hotelli- ja majoituskiinteistöjen sektori Prahassa on elpynyt vahvasti. Praha on historiallisesti suosittu kaupunkilomakohde, ja vuosina 2024–2025 matkailuvolyymit ovat käytännössä täysin palautuneet Covidia edeltäneelle tasolle. Hotellien tulostiedot tukevat tätä: vuoden 2024 kolmannella neljänneksellä Prahan hotellit ovat kasvattaneet liikevaihtoa Euroopan vahvimpaan tahtiin, ja RevPAR (tuotto käytettävissä olevaa huonetta kohden) on noussut 11 % vuoden alusta verrattuna vuoteen 2019 cushmanwakefield.com. Käyttöasteet ja huonehinnat ovat kasvaneet patoutuneen matkustuskysynnän ansiosta. Vuoteen 2025 mentäessä kasvu jatkuu, joskin normaalimmassa tahdissa. Kysynnän odotetaan ylittävän vuoden 2019 tason yli 16 %:lla Prahan hotellimarkkinoilla, mikä johtuu Aasiasta palaavien kaukomatkailijoiden paluusta sekä lentoyhteyksien paranemisesta cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Erityisesti aasialaiset ryhmämatkailijat (jotka ovat puuttuneet vuosia) palaavat, ja uudet suorat lentoyhteydet (esim. Lähi-itään ja Aasiaan) lisäävät kansainvälisten matkailijoiden määrää.

Tarjonnan puolella Prahan hotellihuoneiden määrä kasvaa vain marginaalisesti – hotellitarjonta pysyy rajallisena, sillä viime vuosina ei ole valmistunut käytännössä lainkaan uusia suuria hotelleja, lukuun ottamatta muutamia uudistuksia. Yksi segmentti, johon investoidaan, on luksushotelliluokka: noin 320 uutta luksushotellihuonetta on tarkoitus avata vuoden 2025 loppuun mennessä (mukaan lukien korkealuokkaiset projektit, kuten uusittu Fairmont Golden Prague ja uusia hotelleja historiallisissa rakennuksissa) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Näistä huolimatta Prahan luksushotellisegmentti tulee edelleen olemaan alitarjonnassa (vain noin 2,8 % kaikista huoneista), mikä osoittaa lisäkasvun mahdollisuuksia cushmanwakefield.com. Kokonaisuudessaan majoitusalan näkymät ovat valoisat – kasvavat matkailijamäärät tukevat hotellien tuloja sekä niihin liittyvää kiinteistöliiketoimintaa, kuten ravintoloita, kahviloita ja lyhytaikaisia vuokra-asuntoja. Sijoittajat ovat huomanneet tilanteen: tauon jälkeen hotellihankinnat ja -kehityskohteet kiinnostavat jälleen Prahassa, erityisesti kansainvälisiä toimijoita, jotka pyrkivät markkinoille tai haluavat kehittää nykyisiä kohteita paremmiksi.

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöt

Teollisuus- ja logistiikkakiinteistöjen sektori Suur-Prahan alueella on ollut viime vuosina huippusuorittaja, ja se jatkaa vahvana myös vuonna 2025, vaikka pandemian aikainen verkkokauppabuumi onkin tasaantunut. Prahan strateginen sijainti Keski-Euroopassa ja sen kuluttajamarkkina tekevät siitä ensiluokkaisen logistiikkakeskuksen. Vuosina 2020–2021 varastojen kysyntä kasvoi voimakkaasti (verkkokaupan ja yritysten varastointitarpeiden vuoksi), mikä johti ennätysmäisen mataliin vajaakäyttöasteisiin ja nopeasti nouseviin vuokriin. Vuoteen 2024 mennessä tämä sektori viileni hieman, kun syklinen kysyntä helpottui, mutta perusajurit pysyvät vahvoina. Cushman & Wakefield huomauttaa, että vaikka vuokraustoiminta Tšekin teollisuustiloissa hidastui noin kolmanneksella vuonna 2024 heikomman taloustilanteen vuoksi, kysyntä on yhä historiallisesti korkealla ja toimitusketjujen uudelleenjärjestely (near-shoring) tuo edelleen tarpeita Tšekin markkinoille cushmanwakefield.com.

Prahan alueella modernien logistiikkatilojen vajaakäyttöasteet ovat erittäin alhaisia (usein alle 3 %), sillä jokainen uusi varastorakennus vuokrataan nopeasti. Vuonna 2025 käyttöasteen odotetaan pysyvän vakaana terveillä tasoilla, vaikkakaan ei yhtä hurjana kuin pandemian huippuvuosina cbre.com. Yksi rajoittava tekijä on yksinkertaisesti tilan puute – Prahassa on niukasti tontteja suurille varastoille, mikä siirtää osaa kehityksestä lähialueille. Tämän seurauksena Prahan ensiluokkaisten teollisuustilojen vuokrat ovat vakiintuneet kaikkien aikojen huipputasolle (noin 6–7 €/m²/kk huippulogistiikkakiinteistöissä) noustuaan jyrkästi vuosina 2021–2022. Vuoden 2025 ennusteet viittaavat siihen, että vuokrat pysyvät laajalti vakaina näillä korkeilla tasoilla, vahvaa kysyntää ja pientä vajaakäyttöä tukien cushmanwakefield.com. Kehittäjät rakentavat uusia varastoja laajemmalle Prahan alueelle (esim. D8- ja D11-moottoriteiden varrelle) ja spekulatiivinen kehittäminen käynnistyy varovasti uudelleen vuokralaisten tarpeisiin vastaten.

Teollisuuskiinteistöjen tuottovaatimukset nousivat hieman vuonna 2023 korkojen noustessa, mutta huippuluokan logistiikkakiinteistöt Prahan ympäristössä käyvät edelleen kaupaksi houkuttelevin hinnoin kasvutarinan ansiosta. Merkittävä trendi on lisääntyvä kiinnostus kaupunkilogistiikkaa kohtaan – pienempiä jakelukeskuksia lähemmäs kaupunkia nopeiden toimitusten takaamiseksi. Prahan väestön kasvaessa ja verkkokaupan säilyessä suosittuna tällaisille sijaintilogistiikkakiinteistöille on kysyntää. Kaiken kaikkiaan Prahan teollisuuskiinteistömarkkinan odotetaan pysyvän erittäin kestävänä: rakenteelliset muutokset (verkkokauppa, lähituotanto, just-in-case-varastointi) luovat kysynnälle pohjan epävarmassakin taloustilanteessa. Normalisoituminen merkitsee yksinkertaisesti sitä, ettei useiden kymmenien prosenttien vuokrakasvua tai äärimmäisen matalaa 1 % vajaakäyttöastetta nähdä – sen sijaan markkina tasapainottuu vakaan korkean käyttöasteen ja inflaation mukaisen vuokrakehityksen ympärille.

Suurhankkeet ja infrastruktuurin vaikutukset

Lukuisia rakennusprojekteja ja infrastruktuuriuudistuksia on käynnissä ympäri Prahaa, ja ne muokkaavat kiinteistömarkkinaa tulevina vuosina. Olemme jo maininneet suuret asuntovetoiset entisten teollisuusalueiden projektit (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island jne.) ja kaupungin vuokra-asuntosuunnitelmat. Lisäksi kaupunkialueiden kehittämishankkeet keskeisillä alueilla luovat pohjaa uusille sekoitetun käytön kaupunginosille:

Florencin alueen elvytys: Kesäkuussa 2025 Prahan kaupunginvaltuusto hyväksyi kattavan suunnitelman Florencin linja-autoaseman ja Masarykin aseman ympäristön (Praha 1:n, 8:n ja 3:n risteyksessä) uudistamiseksi. Projekti, nimeltään “Florenc 21,”, muuntaa laiminlyödyn liikenteen solmukohdan moderniksi kaupunginosaksi, jossa on asuntoja, toimistoja, julkisia aukioita ja kulttuuripalveluja praguedaily.news praguedaily.news. Suunnitelmaan kuuluu uusia kerrostaloja, päiväkoti, viheralueita ja jopa julkisia taideinstallaatioita. Vastineeksi rakennusoikeuksista yksityiset sijoittajat osallistuvat yli 300 miljoonalla Tšekin kruunulla alueen julkiseen infrastruktuuriin (kuten uuden kunnallisen päiväkodin perustaminen sekä katujen ja kunnallistekniikan parannukset) praguedaily.news praguedaily.news. Tämä hanke on strategisesti tärkeä, sillä se yhdistää historiallisen keskustan nousevaan Karlínin kaupunginosaan ja kokoaa yhteen kaupunginosat, jotka ovat pitkään olleet erillään ratapihan ja linja-autoaseman vuoksi praguedaily.news. Osana tätä hanketta pohditaan myös vanhan Florencin linja-autoaseman tulevaisuutta – kaupunki selvittää, säilytetäänkö se paikallaan vai siirretäänkö kaukoliikenteen bussiliikenne muualle – mikä voisi vapauttaa vielä lisää maata uudistamiseen praguedaily.news. Florencin uudistaminen yhdessä viereisen Masaryčka-hankkeen kanssa luo uuden monikäyttöisen keskustan, jonka odotetaan nostavan alueen kiinteistöjen arvoja seuraavan vuosikymmenen aikana.
Liikenneinfrastruktuuri: Prahan suurin liikenneinvestointi on Metro linja D. Ensimmäisen osuuden (Pankrác–Olbrachtova–Nové Dvory jne.) rakentaminen alkoi vuonna 2022 ja jatkuu yhä. Vaikka ensimmäiset asemat avataan vasta noin vuonna 2027, hanke vaikuttaa jo nyt kiinteistöihin näillä eteläisillä alueilla. Rakennuttajat suunnittelevat projekteja tulevien asemien, kuten Nové Dvoryn, ympärille (johon on suunnitteilla kokonaan uusi keskus asuntoineen, toimistoineen ja liityntäpysäköinteineen) pdspraha.eu. Kaupungin kehitysyhtiö PDS on vahvasti mukana Nové Dvoryssa ja käyttää metroa ”sysäyksenä” uuden asuinalueen syntymiseen pdspraha.eu. Lisäksi Prahassa on useita tieinfrastruktuuriprojekteja: Ulkokehätien (D0) osuudet etenevät (mm. tuleva yhteys Běchovicen ja D1:n välillä), mikä parantaa yhteyksiä esikaupunkeihin ja logistiikka-alueisiin sekä voi kasvattaa kiinteistöjen kiinnostavuutta näillä reuna-alueilla. Rautatieinfrastruktuuri on myös merkittävässä roolissa: suunnitelmat rautatieyhteydestä Prahan lentokentälle ja nopeat ratakäytävät parantavat pitkällä aikavälillä saavutettavuutta ja voivat vauhdittaa kehitystä Pohjois-Prahan alueilla (Dejvicen, Veleslavínin ja niiden ympäristössä). Vaikka nämä suuret projektit ovat pitkäaikaisia, fiksut sijoittajat pohtivat jo nyt niiden vaikutusta kohteiden tulevaan sijaintivetovoimaan.
“Prague Tomorrow” -aloitteet: Kaupunki kartoittaa aktiivisesti kehitystään ohjelmilla kuten Praha @ Campin “Prague Tomorrow?”, jossa hahmotellaan kaikki suunnitteilla olevat suuret rakennushankkeet. Painopiste on kestävän kehityksen edistämisessä – mukaan lukien vihreä infrastruktuuri, energiatehokkaat rakennukset ja kestävä kaupunkisuunnittelu. Esimerkiksi hankkeisiin lisätään viherkattoja ja sadeveden hallintajärjestelmiä (kuten Florencissa edellytetään) praguedaily.news, ja uusia puistoja sisältyy moniin suurhankkeisiin (kuten jokivarren puisto Rohan Cityssä). Nämä parannukset eivät ainoastaan lisää asumismukavuutta, vaan nostavat yleensä myös lähialueen kiinteistöjen arvoa parantamalla kaupunkiympäristöä kokonaisuudessaan.

Yhteenvetona Praha käy läpi merkittäviä kehitys- ja infrastruktuuripäivityksiä, jotka lisäävät kaupungin kapasiteettia ja saattavat tulevaisuudessa helpottaa keskustan painetta luomalla uusia houkuttelevia solmukohtia. Rakentaminen voi toki olla häiritsevää (esimerkiksi lukuisat tietyöt vuosina 2024–25 aiheuttivat liikenneruuhkia), mutta pitkällä aikavälillä vaikutus on parempi saavutettavuus ja enemmän asunto- ja toimistotilaa. Kiinteistömarkkinoilla tällaiset hankkeet yleensä johtavat ennakoiviin hinnannousuihin – kuten mainittu, uusien metroasemien ja elävöitettyjen alueiden ympärillä hinnat nousevat jo expats.cz expats.cz. Kehittäjille ja sijoittajille näiden muutoshankkeiden seuraaminen on tärkeää, sillä ne osoittavat, missä seuraavat mahdollisuudet (ja arvonnousut) sijaitsevat Prahassa.

Ulkomaisten sijoitusten trendit ja omistussäännöt

Ulkomaalaiset sijoitukset ovat jo pitkään olleet osa Prahan kiinteistöalaa – sekä liikepuolella (jossa kansainvälinen pääoma usein rahoittaa suuria toimisto- tai vähittäiskaupan hankintoja) että asuntosektorilla (yksityiset ulkomaalaiset ostajat ja ekspatit). Vuonna 2025 ulkomainen kiinnostus pysyy vahvana, vaikka asetelma on hieman muuttunut viime vuosina.

Omistussäännökset: Tšekki on hyvin avoin ulkomaalaisille kiinteistönomistajille. Kuka tahansa ulkomaalainen henkilö tai yritys voi ostaa kiinteistöjä Tšekissä käytännössä ilman rajoituksia, kansalaisuudesta riippumatta ceelegalmatters.com. Toisin kuin joissain maissa, joissa vaaditaan oleskelulupaa tai peritään lisäveroja ulkomaalaisilta, Tšekin laki kohtelee ulkomaalaisia lähes kuten paikallisiakin ostajia. Kaupat tehdään Tšekin kruunuissa ja ne on rekisteröitävä kiinteistörekisteriin, mutta erityisiä esteitä ei ole. (Yksi poikkeus: maatalousmaan osalta oli aiemmin rajoituksia EU:n ulkopuolisille, mutta ne on poistettu; lisäksi kansainvälisten pakotteiden alaisten maiden, kuten Venäjän, kansalaisilla voi olla rajoituksia EU:n pakotepolitiikan takia; tämä koskee kuitenkin harvoja ja on poliittinen ratkaisu.) Lopputulos on, että Prahan kiinteistömarkkinat ovat aidosti globaalien sijoittajien ulottuvilla, mikä on osaltaan muokannut kaupungista kansainvälisen omistajakentän.

Asuntojen ulkomaiset ostajat: Prahan korkeatasoisessa asuntosegmentissä huomattava osa ostajista on ollut perinteisesti ulkomaalaisia – esimerkiksi venäläiset ja ukrainalaiset ostajat olivat aktiivisia luksusalueilla (Praha 1, 2, 6) 2010-luvulla, yhdessä länsieurooppalaisten ostajien kanssa, jotka hankkivat kakkosasuntoja. Vuodesta 2022 alkaen venäläisten kysyntä on kuitenkin vähentynyt pakotteiden ja rahoitusvaikeuksien vuoksi, mutta muiden ulkomaalaisten kysyntä on kasvanut (mukaan lukien ukrainalaiset ulkomailla asuvat, jotka sijoittavat varallisuutensa, sekä yhä useammat EU-kansalaiset, joita houkuttelee Prahan elämänlaatu ja edelleen heidän kotikaupunkejaan edullisemmat hinnat). Monet ulkomaalaiset yksityishenkilöt ostavat sijoitus- tai vuokratulojen vuoksi, sillä Prahan vuokramarkkinat ovat vahvat, tai henkilökohtaiseen käyttöön, jos he muuttavat työn perässä. Praagissa on myös huomattava ulkomaalaisten yhteisö (IT-, rahoitusalan ammattilaiset ym.), jotka ostavat usein asunnon vuokralla asumisen jälkeen, lisäten näin kysyntää. Markkinatarkkailijoiden mukaan ulkomaiset ostajat vaikuttavat erityisen paljon luksusasuntojen markkinoilla ja uusissa keskustan kohteissa – he muodostavat joissain premium-hankkeissa jopa 10–30 % ostajista, kun taas laajemmilla markkinoilla kauempana keskustasta valtaosa ostajista on paikallisia tšekkejä.

Kaupallinen sijoittaminen: Kaupallisella puolella valtaosa Prahan investointivolyymista on perinteisesti tullut ulkomaisilta institutionaalisilta sijoittajilta (itävaltalaiset, saksalaiset, amerikkalaiset, brittiläiset ja kasvavassa määrin aasialaiset rahastot). Esimerkiksi monet Prahan huipputoimistotilat ja ostoskeskukset ovat saksalaisten sijoitusrahastojen tai itävaltalaisten kiinteistöyhtiöiden omistuksessa, mikä kuvastaa vuosikymmenten rajat ylittävää pääoman liikettä. Viime vuosina kotimaiset sijoittajat ovat kuitenkin nousseet näkyvämmin esiin. Ennen vuotta 2022 kuumien markkinoiden ja sen jälkeen nousseiden korkojen yhdistelmä sai aikaan sen, että tšekkiläiset sijoittajat (usein paikallisten kiinteistörahastojen ja kehittäjien kautta) alkoivat ottaa suuremman osuuden kaupoista. Knight Frank toteaa, että vuonna 2025 kysyntää johtaa kotimainen pääoma, erityisesti tšekkiläiset kiinteistörahastot, jotka etsivät vakaita, tuloja tuottavia kohteita knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Näillä paikallisilla sijoittajilla on varoja paikallisessa valuutassa ja he ovat saattaneet olla rohkeampia kaupan tekemisessä epävakaina aikoina kuin jotkut ulkomaiset sijoittajat, jotka jäivät odottamaan. Vuonna 2024 kotimaiset ostajat muodostivatkin merkittävän osan investointivolyymista (esimerkiksi tšekkiläisen Trigea-rahaston toimistokiinteistöjen ostot, kotimaisten sijoittajien vähittäiskauppapuistojen hankinnat ym.).

Kuten sanottu, ulkomaiset investoinnit ovat valmiita elpymään olosuhteiden parantuessa. Monet kansainväliset sijoittajat palaavat Keski-Eurooppaan uusilla strategioilla vuonna 2025, nyt kun hinnoittelu on sopeutunut ja valuuttariski on paremmin suojattu. Prahaa pidetään turvasatamana CEE-alueella – se tarjoaa euroalueen kaltaista vakautta ilman euroon kuulumista (jotkut opportunistiset sijoittajat näkevät jopa mahdollisuuden CZK-valuutan arvonnousuun). Sektorit kuten teollisuuslogistiikka Prahan ympäristössä ovat houkutelleet ulkomaista pääomaa (esimerkiksi globaalit toimijat kuten Prologis ja GLP ovat aktiivisia kehittäjiä/omistajia Prahan teollisuuspuistoissa). Hotelliala on toinen uusi kiinnostuksen kohde – Lähi-idän ja Aasian sijoittajat ovat kartoitelleet hotellikiinteistöjä Prahan keskustassa turismin toipuessa. Ja uudessa institutionaalisen vuokra-asumisen segmentissä useat ulkomaiset rahastot (mm. Saksasta ja Ruotsista) ovat joko tehneet yhteistyötä paikallisten kehittäjien kanssa tai ostaneet vuokra-asuntosalkkuja Prahassa conbiz.eu. Esimerkiksi ruotsalainen Heimstaden on viime vuosina ostanut tuhansia asuntoja (pääosin Prahan ulkopuolelta) ja katsoo Prahaa seuraavana laajennuskohteena build-to-rent-salkkuunsa.

Yhteenvetona ulkomaiset sijoittajat ovat edelleen keskeisessä roolissa Prahan markkinalla, tuoden pääomaa ja usein myös osaamista. Pelin säännöt ovat suotuisat – laillisia esteitä omistukselle ei ole – mikä tekee Prahasta houkuttelevan kohteen. Lähitulevaisuudessa odotamme rajat ylittävien investointien volyymin kasvavan korkojen vakiintuessa: CBRE:n näkemyksen mukaan kokonaisinvestointien volyymin odotetaan ylittävän 2 miljardia euroa vuonna 2025, mikä olisi enemmän kuin aiempina vuosina cbre.com cbre.com. Merkittävä osa tästä tulee todennäköisesti ulkomaista rahaa, joko suoraan tai paikallisten kumppaneiden kautta. Painotus voi myös siirtyä tiettyihin sektoreihin: ulkomaisia sijoittajia kiinnostavat erityisesti prime-toimistot, laadukas vähittäiskauppa (high street ja suuret kauppakeskukset), hotellit sekä logistiikka Prahassa, kun taas kotimaiset sijoittajat ostavat myös toissijaisia kiinteistöjä ja pienempiä kohteita. Tämä dynamiikka varmistaa markkinoiden terveen kilpailun ja likviditeetin.

Taloudelliset ja väestölliset tekijät kiinteistömarkkinoihin vaikuttamassa

Useat makrotason tekijät vaikuttavat Prahan kiinteistömarkkinoiden trendeihin:

Talouskasvu ja työllisyys: Tšekin tasavallan talouden odotetaan kasvavan noin 2–3 % vuonna 2025, mikä on maltillinen tahti, mutta tukee silti kiinteistömarkkinoiden toimintaa cbre.com. Praha, pääkaupunkina, ylittää yleensä kansallisen keskiarvon johtuen palveluiden, IT-alan ja korkean lisäarvon teollisuuden keskittymisestä. Kaupungissa vallitsee lähes täystyöllisyys – Prahan työttömyysaste on noin 2 %, mikä on yksi alhaisimmista EU:ssa, ja se vauhdittaa palkkojen nousua sekä vahvistaa asukkaiden ostovoimaa. Vahva työmarkkinatilanne tarkoittaa, että useampi voi perustaa kotitalouden ja varaa vuokraan tai asuntolainaan (ainakin korkeimmissa tuloluokissa). Se houkuttelee myös muuttajia muilta alueilta, mikä lisää asuntokysyntää. Toisaalta työvoimapula (erityisesti rakennusalalla ja ammattilaisten keskuudessa) voi rajoittaa tarjontaa nostamalla rakennuskustannuksia ja viivästyttämällä projekteja.
Korkotasot ja inflaatio: Korkotasojen kehityksellä on suora vaikutus kiinteistöalaan. Kuten mainittiin, Tšekin keskuspankin aggressiiviset koronnostot vuosina 2021–2022 (korkean inflaation torjumiseksi) johtivat siihen, että asuntolainakorko nousi yli 5 %:n, mikä jäähdytti asuntomarkkinoita vuosina 2022–23. Nyt kun inflaatio on saatu hallintaan (kokonaisinflaatio laski kaksinumeroisista luvuista vuonna 2022 noin 2–3 prosenttiin vuoden 2024 loppuun mennessä) cnb.cz, CNB on voinut laskea ohjauskorkoja, mikä on helpottanut rahoituskustannuksia. Vuoden 2025 puolivälissä keskimääräiset asuntolainakorot Prahassa ovat noin 3,6–4,7 %, alhaisimmat vuosiin investropa.com investropa.com. Tämä on välittömästi parantanut asuntolainojen saatavuutta monille ostajille, sillä tyypillisen lainan kuukausierät ovat laskeneet tuhansilla kruunuilla investropa.com. Tämän seurauksena kevään 2025 asuntolainabuumi toi pankeille hakemuspiikin, kun ostajat varmistelivat edullisia korkoja investropa.com. Matalammat korot alentavat myös sijoittajien pääomakustannuksia, jolloin kiinteistösijoitukset tuottavat houkuttelevammin suhteessa joukkovelkakirjoihin. Niin kauan kuin korot pysyvät tässä alemmassa haarukassa (ja CNB:n mukaan ne todennäköisesti pysyvät verraten vakaina vuoden 2025 loppuun saakka) cnb.cz investropa.com, se tarjoaa tukevan taustan kiinteistökysynnälle ja hinnoittelulle. Tärkeä riski on, jos inflaatio yllättää ylöspäin, jolloin korkoja joudutaan taas nostamaan – mikä laittaisi markkinoiden ostovoiman uudelleen koetukselle.
Kotitalouksien tulot ja asumisen kohtuuhintaisuus: Prahassa on maan korkeimmat palkat (noin kolmanneksen korkeammat kuin maan keskiarvo), mutta asumisen kohtuuhintaisuus on heikentynyt hintojen nousun vuoksi. Tšekin kansallispankin mukaan vain ansaitsevimmat 20 % voivat tällä hetkellä ostaa keskihintaisen prahalaisasunnon asuntolainalla expats.cz. Keskikokoinen 70 m² asunto Prahassa maksaa nyt noin 11,8 milj. CZK (≈490 000 €) expats.cz. Tällaisen asunnon rahoittaminen vaatii erittäin korkeita tuloja: tyypillisesti asuntolainaa ottavien kotitalouksien tulot vuosina 2024–25 ovat yli 90 000 CZK/kk (≈3 700 €) ja kuukausittaiset lainanlyhennykset noin 22 000 CZK expats.cz expats.cz. Vertailun vuoksi Tšekin mediaanitulot (pariskunnalle ja lapselle) ovat vain noin 54 400 CZK expats.cz. Tämä kohtuuhintaisuuden kuilu sysää yhä useampia keskiluokan perheitä vuokra-asumiseen tai kaukaisiin esikaupunkeihin/satelliittikaupunkeihin. Tämä tarkoittaa myös, että Prahan asunnonostajat ovat yhä enemmän korkeatuloisia ammattilaisia, kahden huipputuloisen pariskuntia tai sijoittajia. Jos palkat jatkavat nousuaan (ne ovat nousseet nimellisesti noin 6–8 % vuodessa), se voi vähitellen helpottaa tilannetta, mutta toistaiseksi monille paikallisille asuminen on saavuttamattomissa. Tämä voi lisätä poliittista painetta ratkaisuihin, kuten kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon tai ensiasunnon ostajien tukiohjelmiin – asia, jota kannattaa seurata.
Väestörakenne ja muuttoliike: Prahan väkiluku on kasvanut tasaisesti, mikä lisää asuntojen kysyntää sekä omistus- että vuokramarkkinoilla. Luonnollinen väestönkasvu on alhainen (kuten suurimmassa osassa Eurooppaa, myös Tšekissä syntyvyys on matala), mutta maahanmuutto on tärkein ajuri. Praha houkuttelee nuoria ammattilaisia ja opiskelijoita muualta Tšekistä ja ulkomailta. Lisäksi maahanmuuttoaallot – kuten ukrainalaisten suuri tulva vuodesta 2022 alkaen – ovat vaikuttaneet merkittävästi Prahaan. Kaupunki rekisteröi kymmeniä tuhansia uusia asukkaita käytännössä yhdessä yössä Ukrainan sodan vuoksi, joista monet jäivät asumaan ja löysivät töitä, ja siksi he tarvitsivat pitkäaikaisia asuntoja. Tällaiset väestöpiikit kiristävät markkinoita lyhyellä aikavälillä (kuten nähtiin vuokrien nousuna 2022 pakolaisten saapuessa). Keskipitkällä aikavälillä lisääntyvä asukasmäärä tarkoittaa myös suurenevaa asuntotarvetta – mikä muodostuu haasteeksi, jos tarjonta ei pysy perässä. Positiivisena puolena kasvava ja nuorempi väestö tukee taloutta, täyttää työpaikkoja ja tuo kaupungille elinvoimaisuutta, mikä puolestaan ylläpitää Prahan kiinteistöjen houkuttelevuutta sijoittajille. Näemme myös suburbanisaation trendin: jotkut perheet muuttavat aivan Prahan rajojen ulkopuolelle edullisempien asuntojen perässä, mikä käytännössä laajentaa työssäkäyntialuetta. Tämä on nostanut kiinteistöhintoja Keski-Böömin naapurialueilla. Monet silti haluavat olla Prahassa, jos vain siihen on mahdollisuus, joten kysyntä kaupungissa pysyy vahvana.
Rakennuskustannukset ja materiaalit: Uusien kiinteistöjen rakentamisen kustannukset nousivat ennennäkemättömästi vuosina 2021–2022 (rakennusmateriaalien hintaindeksit nousivat kaksinumeroisilla luvuilla, ja rakennusalan palkat kasvoivat). Tämä teki rakentamisesta kalliimpaa ja riskialttiimpaa, mikä vähensi hankkeiden aloituksia. Vuonna 2024 nämä kustannukset ovat alkaneet vakiintua tai jopa hieman laskea reaalisesti, kun toimitusketjuongelmat ovat helpottaneet ja kysyntä normalisoitunut. Rakentaminen Prahassa on silti kallista, mikä kehittäjien täytyy huomioida – ja se tarkoittaa uusia asuntoja koskevia korkeita katetuottovaatimuksia (yleensä selvästi yli 100 000 CZK/m²). Jos rakentamisen inflaatio kiihtyy, se voi entisestään hidastaa uutta tarjontaa.

Yhteenvetona makrotalousympäristö vuonna 2025 on varovaisen suotuisa Prahan kiinteistömarkkinoille: talouskasvu, matala työttömyys ja väestönkasvu lisäävät kysyntää, ja korkotason lasku poistaa suuren esteen, joka oli olemassa 2022–23. Pääasialliset vastavoimat ovat asumisen saavutettavuuden rajoitteet ja tarjonnan niukkuus, jotka paradoksaalisesti myös tukevat korkeaa hintatasoa. Ellei ulkopuolista shokkia (maailmanlaajuinen taantuma tai geopoliittinen kriisi) ilmene, nämä tekijät viittaavat siihen, että Prahan markkinat pysyvät nousu-uralla.

Näkymät seuraaville 3–5 vuodelle

Katsottaessa eteenpäin, 3–5 vuoden näkymä (2025–2030) Prahan kiinteistömarkkinoille on yleisesti myönteinen, mutta siihen liittyy maltillistuvaa kasvua ja jatkuvia rakenteellisia haasteita:

Asuntojen hinnat: Asuntojen hintojen odotetaan jatkavan nousuaan keskipitkällä aikavälillä, yleistä inflaatiota nopeammin, johtuen jatkuvasta kysynnän ja tarjonnan epätasapainosta. Useimpien pankkien ja analyytikoiden ennusteet näkevät vuotuisen hintakasvun olevan keskisuurta (ehkä 5–8 % vuodessa) tulevina vuosina conbiz.eu conbiz.eu. Tämä on hitaampaa kuin vuoden 2021 noususuhdanteen äärimmäiset hypyt, mutta silti vahvaa kasvua, joka heikentää asumisen saavutettavuutta, elleivät tulot pysy mukana. Jotkut skenaariot ovat optimistisempia – jos asuntolainojen korot laskevat nopeammin tai merkittävää uutta tarjontaa ei tule, hintojen kasvu voi pysyä lähellä kaksinumeroisia lukuja vuosina 2025–2026 conbiz.eu. Toisaalta laskuskenaario (esim. taantuma tai voimakas korkojen nousu) voisi hillitä kysyntää ja johtaa hintojen tasoittumiseen, mutta tällä hetkellä hintaromahdusta ei odoteta pääanalyytikoiden mukaan, koska markkinoilla on niin suuri tarjontavaje. Tšekin keskuspankki totesi, että jopa 5–10 % vuotuinen kasvuvauhti, vaikka korkea, näyttää olevan ”realistinen skenaario” nykytilanteessa conbiz.eu conbiz.eu. Pitemmällä aikavälillä, jos Praha onnistuu merkittävästi lisäämään asuntorakentamista (uudistusten tai suurten hankkeiden avulla), voidaan kuvitella hintojen nousun hidastuvan inflaation tasolle tai jopa pientä korjausliikettä joillakin osa-alueilla – mutta se olisi todennäköisesti vasta viiden vuoden horisontin jälkeen.
Asuntotarjonta: Seuraavat 3–5 vuotta ovat kriittisiä Prahan suurten kehityshankkeiden etenemiselle. Vuoteen 2030 mennessä Smíchov City on edennyt myöhempiin vaiheisiin, ja tuhansia asuntoja on toimitettu, Žižkov Station City on alkanut tuottaa asuntoja (ellei jo valmis), ja Metro D:n ensimmäinen osuus on toiminnassa (tavoitteena noin 2027). Nämä lisäävät vähitellen uutta asuntotarjontaa ja voivat hieman keventää keskustan painetta. Kuitenkin byrokraattiset viivästykset ovat yhä este – ellei lupaprosesseja nopeuteta, Praha saattaa silti rakentaa vain noin 6 000–8 000 asuntoa vuodessa, mikä ei riitä. Siksi asuntopula on todennäköisesti jatkumassa toistaiseksi ja tukee hintoja. Toiveena on, että sähköinen lupakäsittely ja lainsäädännön muutokset (uusi rakennuslaki ym.) nopeuttaisivat hankkeita 2020-luvun lopulla conbiz.eu. Kaupungin panostus kohtuuhintaiseen asumiseen voi myös mahdollistaa pienen mutta tasaisen kunnallisten asuntojen virran, mikä helpottaisi osaa väestöstä ja toimisi turvaventtiilinä, jos vuokrat kohoavat liikaa. Realistisesti kuitenkin Prahan asuntokriisiä ei ole “rakennettu pois” viidessä vuodessa – se on pidempi taistelu.
Vuokramarkkinat: Prahan vuokramarkkinoiden odotetaan pysyvän erittäin vahvoina. Koska omistusasuminen on monille vaikeaa, vuokralaisten määrä kasvaa. Tämä viittaa siihen, että vuokrat jatkavat nousuaan, joskin mahdollisesti maltillisemmin kuin vuosina 2022–24. Markkinoille tulossa oleva institutionaalinen vuokratarjonta (joitakin uusia rakennuksia vuokrakäyttöön valmistuu kenties lähivuosina) voi hieman hillitä vuokrien nousupainetta tarjoamalla lisää vaihtoehtoja. Lisäksi jos korot laskevat ja osa vuokralaisista siirtyy ostajiksi, vuokra-asuntojen kysyntä voi hieman hellittää. Kuitenkin, Prahan vetovoima uusille tulijoille ja yleinen asuntopula huomioiden, vuokrat tuskin laskevat; korkeintaan ne voivat tasaantua, mikäli taloustilanne heikkenee, mutta perusskenaariona on vuokrien kohtuullinen vuosittainen nousu (esim. muutama prosentti vuodessa). Sääntelyyn ei odoteta dramaattisia muutoksia – poliittista yksimielisyyttä vuokrasääntelystä ei ole, joten markkinamekanismi säilyy, ja kaupunki keskittyy tuottamaan omia edullisia asuntojaan tietyille ryhmille.
Liiketoimintasegmentit:
- Toimistot: Prahan toimistomarkkina pysynee melko tasapainoisena. Mahdollinen uusi tarjonnan aalto vuosina 2026–2027 (hankkeet, joita on viivästetty, voivat valmistua) voi nostaa vajaakäyttöä hieman, mutta mikäli kysyntä säilyy vahvana (ja monet monikansalliset yhtiöt jatkavat kasvuaan Prahassa), vajaakäytön kasvu pysynee hallinnassa. Hybridityö kehittyy edelleen, mutta useimmat yritykset ovat jo löytäneet mallin, jossa toimistoilla on yhä rooli. Tulevina vuosina saatetaan nähdä enemmän toimistojen uudistuksia ja parannuksia (ESG-standardit, älyteknologia), kun vuokranantajat kilpailevat vuokralaisista. Parhaiden toimistojen vuokrat voivat hieman nousta, jos tarjonta on niukkaa, mutta suuria harppauksia ei odoteta; toissijaisten toimistojen vuokrat voivat pysyä ennallaan tai jopa laskea, jos vanhemmat kiinteistöt menettävät vuokralaisia.
- Vähittäiskauppa: Vuoteen 2030 mennessä Prahan vähittäiskauppa voi muuttua uusien kulutustottumusten myötä – odotettavissa on enemmän elämyksellistä vähittäiskauppaa (ruoka, viihde) kauppakeskuksissa ja mahdollisesti muutoksia keskustan vuokralaisten kokoonpanossa (esim. vähemmän pankkikonttoreita, enemmän lippulaivaliikkeitä tai pop-upeja). Turismin kasvu (ellei mitään odottamatonta tapahdu) pitää keskustan vähittäiskaupan ja majoitusalan vahvana. Kaupungin ytimessä voidaan nähdä kehittämisprojekteja (esim. käynnissä oleva ala-Václavské náměstín uudistus, museokorttelin kehittäminen), jotka parantavat ostosympäristöä. Verkkokauppa vienee yhä suuremman osuuden vähittäismyynnistä vuoteen 2030 mennessä, mikä voi aiheuttaa paineita heikommille kivijalkaliikkeille; kuitenkin Prahan paraatipaikat säilyttävät houkuttavuutensa taas brändien näkyvyyden vuoksi. Näin ollen odotettavissa ovat vakaat tai lievästi nousevat vuokrat parhailla vähittäiskauppapaikoilla ja mahdollisesti enemmän vaihtuvuutta toissijaisissa sijainneissa.
- Teollinen: Logistiikkasektorilla Prahan ympäristössä on erittäin valoisa näkymä. Prahan metropolialueelle voi olla tulossa uusia logistiikkapuistoja, erityisesti jos moottoritiehankkeet (kuten Prahan kehätien valmistuminen ja parannukset D1, D11) etenevät, avaten uusia maa-alueita kehitykselle. Rakenteellinen near-shoring -trendi (länsiyritykset siirtävät tuotantoa/varastointia lähemmäs Eurooppaa) hyödyttää Tšekkiä, ja Prahan alue solmukohtana saa oman osansa tiloista. Vuokrat voivat tasaantua, jos varastotarjontaa tulee paljon lisää, mutta tällä hetkellä kysyntä vaikuttaa olevan valmis imemään uuden tilan. Keskeinen rajoite on maa ja kaavoitus – mikäli viranomaiset mahdollistavat lisää teollisuuskaavoitusta Prahan ympärille, se mahdollistaa markkinoiden kasvun. Teollisuuden tuotot saattavat vielä tiukentua, jos sijoittajat jatkavat panostuksiaan logistiikkaan (suosittu omaisuusluokka), mikä tarkoittaa, että varastojen hinnat voivat nousta.
Sijoitusmarkkina: Pääomamarkkinoilla odotetaan suurempia transaktiovolyymiä tulevina vuosina verrattuna vaisuun 2022–23 -jaksoon. Jos korot pysyvät alempina, useammat kaupat toteutuvat. Vuoteen 2026–27 mennessä voimme nähdä vuosittaiset investointivolyymit Tšekissä jälleen 3 miljardin euron tuntumassa (mikä oli tyypillistä ennen Covidia). Kotimaiset sijoittajat pysyvät aktiivisina ja kasvavat todennäköisesti sekä osaamisessa että mittakaavassa (tšekkiläiset sijoitusrahastot ovat onnistuneesti keränneet pääomaa). Ulkomaalaiset sijoittajat – erityisesti Euroopasta, Pohjois-Amerikasta sekä Etelä-Koreasta tai Singaporesta – kohdistavat huomionsa Prahaan sen vakauden ja kasvun vuoksi. Odotamme joidenkin isojen kauppojen, joita on lykätty, toteutuvan, kun myyjien ja ostajien hintanäkemykset lähenevät (esim. rahastot, joiden elinkaari on päättymässä, myyvät ikonisia toimistorakennuksia tai ostoskeskuksia). Tuotot ensiluokkaisille kohteille saattavat tiukentua hieman kilpailun seurauksena, mutta eivät palaa vuoden 2019 erittäin matalille tasoille; ne voivat asettua esimerkiksi noin 4,5–5 % toimistoille, 5–5,5 % ostoskeskuksille ja alle 5 % parhaalle logistiikalle vuoteen 2026 mennessä (nämä ovat suuntaa-antavia arvioita).
Ulkoiset riskit ja jokerit: Kaikissa näkymissä on otettava huomioon epävarmuudet. Muutamia jokerikortteja Prahan kiinteistömarkkinoilla ovat: globaalit talousolosuhteet (syvä eurooppalainen taantuma heikentäisi vuokralaisten kysyntää ja ostajien luottamusta), rahoituspolitiikan muutokset (jos inflaatio kiihtyy ja keskuspankki nostaa korkoja jyrkästi, markkina jäähtyy nopeasti) ja geopoliittiset tapahtumat (Praha on osin suojassa, mutta sodan eskalaatio tai energiakriisit voivat vaikuttaa epäsuorasti – esimerkiksi korkeat energiakustannukset vaikuttavat rakentamiseen ja elinkustannuksiin). Toisaalta positiivinen jokeri voisi olla Tšekin liittyminen euroalueeseen (ei ole välitön asia, mutta pitkällä aikavälillä se voisi vähentää valuuttariskiä ja mahdollisesti laskea korkoja entisestään, mikä piristäisi kiinteistömarkkinaa). Toinen tekijä on teknologia ja työskentelytavat – jos esimerkiksi etätyö lisääntyisi huomattavasti odotuksiamme enemmän, se voisi pehmentää toimistokysyntää enemmän kuin perusennusteemme arvelee; tai jos verkkokauppateknologia (esim. drone-toimitukset) vähentäisi urbaanin logistiikan tarvetta jne. Nämä ovat spekulatiivisia, mutta ne kannattaa huomioida.

Prahan kiinteistömarkkinoiden odotetaan pysyvän nousujohteisina seuraavien 3–5 vuoden aikana

kiinteistöarvojen ja vuokrien kasvun jatkuvan

Tarjonnan niukkuus ja asumisen kohtuuhintaisuus

vakaita tuottoja ja mahdollisuuksia

Lähteet: Tšekin tilastokeskus; Tšekin keskuspankki; Prahan kaupungintalo; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; Prague Daily News -raportit praguedaily.news praguedaily.news; Expats.cz ja Prague Morning markkina-analyysit conbiz.eu expats.cz; rakentajien julkaisut (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Kaikki tiedot ovat vuosilta 2024–2025.