Rijádsky trh s nehnuteľnosťami 2025: Dynamický rast, projekty Vízie 2030 a budúci výhľad

Rijádsky trh s nehnuteľnosťami zažíva pozoruhodný boom v roku 2025, podporený silnými ekonomickými základmi, rastúcim dopytom a ambicióznymi rozvojovými plánmi. Diverzifikácia saudskoarabskej ekonomiky a iniciatívy Vision 2030 výrazne podporili aktivity na trhu nehnuteľností, vďaka čomu sa Rijád stal stredobodom investícií. Obchodovanie s nehnuteľnosťami dosiahlo rekordné úrovne v roku 2024 – transakcie s nehnuteľnosťami v celej Saudskej Arábii vzrástli o 37 % na 236 690 transakcií (v hodnote 267,8 miliardy SAR) content.knightfrank.com – pričom Rijád vedie tento rast. Samotné rezidenčné predaje vzrástli o 38 % na 202 661 obchodov v hodnote 164,8 miliardy SAR v roku 2024 content.knightfrank.com, čo je trend, ktorý pokračuje s dynamikou aj v roku 2025. Táto frenetická aktivita poháňa ceny nahor: celkové hodnoty nehnuteľností v Saudskej Arábii vzrástli približne o 5,1 % medziročne v Q1 2025, pričom rast cien viedli pozemky a vily a Rijád zaznamenal najvýraznejšie cenové zisky cbre.sa.

Niekoľko ukazovateľov poukazuje na robustné trhové podmienky. Hypotekárne úvery rýchlo rastú a poháňajú nákupy bývania – nové rezidenčné úvery stúpli o 28,3 % medziročne do začiatku roka 2025 cbre.sa – a rast populácie a tvorba pracovných miest v Rijáde udržiavajú dopyt po bývaní. Takmer polovica všetkých nových pracovných miest v Saudskej Arábii za posledných 5 rokov vznikla v Rijáde, aj vďaka vládnemu programu regionálnych centier, ktorý láka spoločnosti do hlavného mesta content.knightfrank.com. Výsledkom je, že dopyt po bývaní (nákup aj prenájom) dramaticky vzrástol. Odhaduje sa, že populácia Rijádu by sa mala zvýšiť o 38 % v rokoch 2022 až 2030 content.knightfrank.com, čo zvyšuje potrebu bývania a komerčných priestorov. Vedúci predstavitelia Kráľovstva si stanovili vysoké ambície pre hlavné mesto: ich cieľom je zdvojnásobiť rozlohu a populáciu Rijádu v rámci Vision 2030, podporené investíciami vo výške 800 miliárd dolárov do novej infraštruktúry a rozvoja reuters.com. Tieto faktory urobili z Rijádu jeden z najhorúcejších trhov s nehnuteľnosťami v Perzskom zálive pri vstupe do roku 2025.

Tento boom však nie je bez problémov. Objavujú sa tlaky na dostupnosť bývania – ceny domov v niektorých segmentoch rástli rýchlejšie než príjmy a vyššie úrokové sadzby zdražili hypotéky. S&P Global poznamenal, že do roku 2023 prudko rastúce ceny a vysoké náklady na úvery ochladili entuziazmus niektorých kupujúcich english.alarabiya.net. Napriek tomu, že dopyt zostáva silný, nedostatok nehnuteľností pripravených na okamžité nasťahovanie v Rijáde udržuje ceny vysoko a vytláča niektorých potenciálnych kupcov arabnews.com. Napriek tomu sa očakáva, že nedávne poklesy úrokových sadzieb od konca roka 2024 a nové politiky (napríklad víza pre zahraničných kupcov) zlepšia dostupnosť a udržia dopyt arabnews.com arabnews.com. Celkovo je nálada na trhu pre rok 2025 optimistická: vládne reformy, giga-projekty a veľké podujatia (Expo 2030, potenciálne majstrovstvá sveta vo futbale v roku 2034) poháňajú dlhodobý rastový príbeh deloitte.com.

Rezidenčné nehnuteľnosti v Rijáde

Bývanie je hviezdou realitného boomu v Rijáde. Počet rezidenčných transakcií aj ceny prudko stúpli, čo odráža silný dopyt koncových užívateľov aj investorov:

Objem a hodnota predaja: Objem rezidenčných transakcií v Rijáde, Džidde a Dammáme vzrástol v roku 2024 v porovnaní s rokom 2023 o približne 50% deloitte.com deloitte.com. Celkovo bolo 102 522 bytových transakcií v týchto hlavných mestách v hodnote 118 miliárd SAR v roku 2024 deloitte.com. Rijád predstavuje veľký podiel tejto aktivity ako hlavné obchodné centrum kráľovstva deloitte.com. Snahy vlády zvýšiť podiel vlastníctva bývania (cieľom je 70% do roku 2030) fungujú – občania Saudskej Arábie využívajú dotované hypotéky a príspevky na prvú splátku, čo podporuje kúpu nehnuteľností. V roku 2024 sa objem poskytnutých hypoték zvýšil o 17,7% na 93,6 miliardy SAR (väčšinou na nákup víl) content.knightfrank.com, po miernom ochladení v roku 2023. Začiatkom roka 2025 rast nových hypotekárnych úverov ešte zrýchlil na +28% medziročne cbre.sa, čo naznačuje neutíchajúci dopyt po nehnuteľnostiach.
Cenové trendy: Ceny nehnuteľností prudko rastú, najmä v Rijáde. V roku 2024 predajné ceny bytov v Rijáde vzrástli v priemere o 10,6 % a ceny víl o 6,3 % content.knightfrank.com. Niektoré štvrte zaznamenali ešte výraznejší nárast – napríklad štvrť Al Wadi zaznamenala 49 % medziročný nárast cien content.knightfrank.com – čo poukazuje na fakt, že dopyt v určitých oblastiach presahuje ponuku. Do 1. štvrťroka 2025 si nehnuteľnosti v Rijáde naďalej udržiavali regionálne prvenstvo, hnacím motorom boli rastúce ceny pozemkov a víl cbre.sa. V hlavnom meste byty stále zostávajú relatívne dostupné pre strednú triedu: približne 69 % predaných bytov za uplynulý rok bolo v cenovom rozpätí SAR 250 000–1 000 000 (≈66 000–266 000 USD), čo oslovuje kupujúcich s nízkymi a strednými príjmami deloitte.com. Medzitým ceny luxusných víl rastú s rastúcim dopytom po luxuse, hoci sa objavujú varovania, že nadbytok luxusných jednotiek by sa mohol objaviť, ak do tohto segmentu nevstúpi viac kupujúcich (napr. cudzincov) bloomberg.com. Celkovo prudký rast cien spôsobuje posun v preferenciách kupujúcich smerom k bytom a radovým domom namiesto samostatne stojacich víl, a to kvôli cenovej dostupnosti a meniacemu sa životnému štýlu content.knightfrank.com.
Zásobovanie a výstavba: Stavitelia domov sa snažia držať krok s dopytom. Obytný fond Rijádu sa v roku 2024 rozšíril o 49 400 nových jednotiek, čím sa celková ponuka v meste zvýšila na približne 1,4 milióna domov content.knightfrank.com. Celonárodne by mala ponuka bývania v hlavných metropolách vzrásť zo súčasných 3,5 milióna jednotiek na 3,9 milióna do roku 2028 content.knightfrank.com. V Rijáde vláda oznámila plány na 330 000 nových bytových jednotiek do roku 2030 (vrátane 305 000 pre občanov Saudskej Arábie) na podporu cieľov vlastníctva bývania v rámci Vízie 2030 content.knightfrank.com. Vznikajú významné plánované obytné štvrte: napríklad projekt ROSHN Sedra v severnom Rijáde sa rozkladá na ploche 20 miliónov m² a prinesie viac ako 30 000 domov so školami, parkmi a vybavenosťou trade.gov. Takéto rozsiahle projekty verejných a súkromných developerov postupne zvyšujú ponuku. Napriek tomu je rast dopytu taký silný, že podľa S&P „nedostatok nehnuteľností v Rijáde“ naďalej predstavuje problém, preto ceny neustále stúpajú arabnews.com. Nová výstavba (vrátane iniciatív dostupného bývania) bude kľúčová na tlmenie rastu cien a uspokojenie rastúcej populácie mesta.
Nájomný trh: Nájomný sektor v Rijáde taktiež odzrkadľuje rastúci dopyt. Príliv obyvateľstva (mladých Saudov a prisťahovalcov za prácou) poháňa obsadzovanie nájomných bytov. Hoci konkrétne údaje o prenájmoch na rok 2025 naše zdroje neuvádzajú, pozorovatelia trhu poukazujú na to, že nájmy v prvotriednych lokalitách rastú, najmä pri bytoch, vzhľadom na vysoké ceny kúpy. Vládny program bývania Sakani a dotované hypotekárne sadzby premenili mnohých nájomcov na vlastníkov, no tí, ktorí si nemôžu dovoliť kúpu pri súčasných cenách, čelia sprísňujúcemu sa nájomnému trhu. Silný trh práce a prílev zahraničných odborníkov (vďaka novým investíciám firiem) by mali udržať dopyt po nájmoch zdravý. Isté riziko predstavuje dostupnosť – ak ceny domov a úrokové miery zostanú vysoké, viac rodín zo strednej triedy môže zostať pri prenájme, čím vytvoria tlak na nájomný trh. Celkovo je rezidenčný sektor v Rijáde v roku 2025 charakteristický rýchlym rastom a optimistickým rozvojom, avšak vyvažovaný novými výzvami v dostupnosti bývania.

Komerčné nehnuteľnosti: kancelársky a maloobchodný sektor

Kancelársky trh

Kancelársky trh v Rijáde je v roku 2025 mimoriadne horúci, poháňaný ekonomickým rozmachom a snahou urobiť z hlavného mesta regionálne obchodné centrum. Dopyt po kancelárskych priestoroch triedy A výrazne prevyšuje ponuku, čo vedie k prudkému rastu nájomného a novej výstavbe:

Rakúci dopyt a nájomné: Záujem o prémiové kancelárske priestory v Rijáde je extrémne vysoký, keďže spoločnosti sa usilujú získať kvalitné priestory. V 1. štvrťroku 2025 nájomné za kancelárie v Rijáde medziročne vzrástlo o 21 % – čo je ohromujúce tempo rastu – keďže nájomcovia súťažia o obmedzený počet špičkových kancelárií cbre.sa. Aj v roku 2024 bol tento trend zrejmý; nájomné vzrástlo približne o 18 % medziročne do 4. štvrťroka 2024 pri nízkej neobsadenosti cbre.com. Program regionálnych sídiel (RHQ) (platný od roku 2024) vyžaduje, aby zahraničné firmy umiestnili svoje stredovýchodné kancelárie v Saudskej Arábii, ak chcú vládne kontrakty. Táto iniciatíva priniesla len v roku 2024 presídlenie 571 spoločností do Rijádu deloitte.com, čo výrazne zvýšilo dopyt po kancelárskych priestoroch. Kľúčové sektory ako financie, profesionálne služby a technológie rozširujú svoju prítomnosť – zamestnanosť v kancelárskych profesiách v Saudskej Arábii vzrástla v roku 2024 o 5,3 % deloitte.com. S robustnou obchodnou aktivitou (HDP mimo ropy vzrástol v roku 2024 približne o 5 % arabnews.com) vyhliadky na dopyt po kanceláriách zostávajú veľmi pozitívne.
Dodávka a nové projekty: Developeri sa pretekajú v dodávke nových kancelárskych budov, ale veľké projekty si vyžadujú čas. Ku koncu roku 2024 dosiahol kancelársky fond v Rijáde približne 6,4 milióna m² prenajímateľnej plochy GLA (gross leasable area) deloitte.com. Nedávne prírastky zahŕňajú Laysen Valley, STC Square (fáza 1) a projekt New East, ktoré spolu v roku 2024 priniesli približne 145 000 m² kancelárií triedy A deloitte.com. Ikonická Finančná štvrť kráľa Abdullaha (KAFD), nové finančné centrum Rijádu, privítala významnú časť svojich výškových budov s vysokými mierami predbežného prenájmu deloitte.com. Niekoľko megaprojektov čoskoro prinesie významný objem kancelárskych priestorov: Projekt New Murabba v centre mesta (s mrakodrapom Mukaab) má do roku 2030 pridať obrovské komerčné priestory reuters.com a komerčné zóny Diriyah Gate ponúknu kancelárie v historickom prostredí. Medzitým sa používajú dočasné riešenia ako rekonštrukcie starších budov alebo využívanie coworkingových priestorov na pokrytie dopytu. Vláda tiež urýchľuje infraštruktúru ako Rijádsky metro (otvorenie 2025) s cieľom rozšíriť možnosti kancelárskych štvrtí. Hoci nakoniec tieto projekty zmiernia nedostatok, v krátkodobom horizonte ostáva kancelársky priestor triedy A vzácny, čo prenajímateľom poskytuje silnú vyjednávaciu pozíciu pri určení cien.
Výhľad trhu: V najbližších rokoch sa očakáva, že kancelársky trh v Rijáde ostane priaznivý pre prenajímateľov. Voľné priestory v prémiových budovách sú minimálne a spoločnosti sú ochotné platiť prémiu za kvalitu a lokalitu. Dvojciferný medziročný rast nájomného sa môže zmierniť, keď nové kapacity prídu na trh v rokoch 2026–2027, no dopyt by mal rásť paralelne, čo trh udrží napätý. Potenciálnym rizikom by bolo oslabenie snáh o ekonomickú diverzifikáciu alebo ústup firiem, ale aktuálne ukazovatele (prílevy zahraničných investícií, nové firemné registrácie, presun vládnych inštitúcií z iných miest) naznačujú ďalšiu expanziu. Zhrnuté, kancelársky sektor v Rijáde prechádza boomom, podporený cieľom Vízie 2030 urobiť z mesta globálnu biznis destináciu.

Trh s maloobchodom

Maloobchodný sektor nehnuteľností v Rijáde prechádza vývojom a expanziou. Spotrebiteľské výdavky rastú spolu s rastúcou populáciou a turizmom, ale maloobchodná scéna sa čoraz viac posúva smerom k moderným formátom a zážitkovým destináciám:

Trendy predaja a dopytu: Maloobchodný predaj v Saudskej Arábii neustále rastie. Začiatkom roku 2025 maloobchodné transakcie cez POS boli medziročne vyššie o ~8 % (jan–feb 2025) cbre.sa, čo odráža rastúcu spotrebiteľskú dôveru, mladú populáciu a oživujúci sa cestovný ruch. Oxford Economics predpovedá, že objem maloobchodného predaja v KSA porastie v rokoch 2025 až 2027 priemerne o ~4,4 % ročne deloitte.com – zdravý rast podporený vyššími disponibilnými príjmami a väčším počtom návštevníkov. Rijád ako najväčšie mesto je hlavným príjemcom tohto trendu. Pozoruhodné je, že každoročné festivaly a podujatia Riyadh Season zvýšili návštevnosť nákupných centier a zábavných priestorov. Rast turizmu (30 miliónov medzinárodných návštevníkov v roku 2024 cbre.sa) sa taktiež premieta do maloobchodných výdavkov, najmä v segmente luxusu a pohostinnosti.
Nájomné a obsadenosť: Napriek vyššiemu predaju nájomné maloobchodných priestorov zaznamenalo v roku 2024 len mierny rast deloitte.com. Príčinou je významné zvýšenie ponuky maloobchodných plôch v posledných rokoch – po celom Rijáde otvorili mnohé nové nákupné centrá. Prenajímatelia starších, tradičných nákupných centier čelia konkurencii, keďže zákazníci uprednostňujú novšie centrá s ponukou zážitkov. Mnohé starnúce maloobchodné komplexy zápasia s udržaním nájomcov a návštevnosti deloitte.com, čo ich núti inovovať alebo riskovať neobsadenosť. Prémiové obchodné zóny (napr. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) si stále držia vysoké nájomné, no priemer je znížený nadbytkom ponuky v sekundárnych lokalitách. Odborníci varujú, že plánovaná výstavba mega-nákupných centier v Rijáde môže viesť k dlhodobému prebytku ponuky, ak dopyt nebude držať krok cbre.sa. Zatiaľ je dopyt „relatívne stabilný“, takže nájmy v roku 2024 len mierne vzrástli deloitte.com. Obsadenosť maloobchodných priestorov v meste zostáva celkovo slušná, ale prenajímatelia ponúkajú stimuly na presýtených subtrhoch.

Posuny v formátoch: V súlade so svetovými trendmi zažíva v Rijáde nárast zážitkový retail. Developeri integrujú zábavu, gastronómiu a oddych do maloobchodných projektov, aby prilákali zákazníkov. Napríklad pripravovaný projekt Mall of Saudi (vo výstavbe) bude obsahovať vnútorné lyžiarske svahy a atrakcie tematického parku. Existujúce nákupné centrá častejšie organizujú podujatia a dočasné zážitky. Pop-up obchody si tiež získali obľubu – krátkodobé predajné priestory, ktoré vytvárajú rozruch a zvyšujú povedomie o značke deloitte.com – predovšetkým vo veľkých nákupných centrách. To odráža meniace sa preferencie spotrebiteľov „odklon od tradičných samostatných maloobchodných projektov“ smerom k integrovaným, zmiešaným destináciám deloitte.com. Outdoorové lifestyle centrá, trhy inšpirované súkmi (napr. v Diriyah) a maloobchod v rámci veľkých viacúčelových projektov (ako New Murabba) rozšíria maloobchodnú scénu.
Výhľad: V najbližších 3–5 rokoch čaká maloobchodný sektor v Rijáde dvojstranný výhľad. Na jednej strane dopyt porastie vďaka rastúcemu počtu turistov (Expo 2030 na obzore), mladej a zažívaniachtivej populácii a rastúcim príjmom. Na druhej strane vlna novej ponuky (niekoľko veľkých nákupných centier a high-street retail v nových štvrtiach) zaplaví trh. Developeri už dnes prerábajú alebo modernizujú staršie retailové centrá, aby ostali konkurencieschopní. Môžeme očakávať mierny rast nájmov v prémiových retailoch vzhľadom na to, že najlepšie destinácie budú prosperovať, ale sekundárne lokality môžu čeliť stagnácii alebo poklesu nájmov, ak sa ponuka ešte zvýši. Maloobchodníci pravdepodobne budú selektívnejší a zvolia miesta s veľkým pohybom ľudí a zážitkovým charakterom. Celkovo maloobchodné nehnuteľnosti v Rijáde prechádzajú transformáciou: mesto získa mnoho moderných nákupných komplexov, no bude potrebné dôkladné plánovanie, aby sa predišlo nadbytku neodlíšených priestorov.

Priemyselné a logistické nehnuteľnosti

Sektor priemyselných a logistických nehnuteľností v Rijáde zažíva dynamický rast, podporený ekonomickou diverzifikáciou a snahou Saudskej Arábie stať sa regionálnym logistickým uzlom. Dopyt po skladoch a priemyselných parkoch rastie:

Silné faktory dopytu: Priemyselný dopyt je podporovaný ropným aj neropným sektorom. Vyššie ceny ropy v posledných rokoch podporili petrochemický a výrobný sektor, zatiaľ čo vládne zameranie na rast neropného exportu rozšírilo potreby logistiky cbre.sa. V roku 2024 petrochemické spoločnosti v Saudskej Arábii zaznamenali vyššiu ziskovosť a neropný export vzrástol, čo viedlo k vyšším požiadavkám na skladovacie a distribučné kapacity cbre.sa. Ďalším faktorom je e-commerce – ako sa online nakupovanie šíri v kráľovstve, firmy investujú do vybavovacích centier v okolí Rijádu. Navyše, rast populácie a rozširovanie maloobchodu znamenajú vyššie potreby na skladovanie za studena a distribúciu potravín na obsluhu hlavného regiónu.
Rast nájmov a obsadenosti: Nedostatok kvalitných logistických priestorov vedie k rastúcim priemyselným nájmom, najmä v zavedených priemyselných zónach Rijádu. Podľa CBRE nájomné v priemysle v Rijáde rástlo už začiatkom roku 2025 cbre.sa. Obsadenosť je vysoká v dobre situovaných logistických parkoch (napr. v blízkosti suchého prístavu a letísk v Rijáde). V niektorých prípadoch sa staršie sklady prerábajú alebo rozširujú na moderné parametre (vyššie stropy, lepšie nakladacie priestory), aby vyhoveli nájomcom. Ceny pozemkov v priemyselných zónach taktiež vzrástli v dôsledku konkurencie o pozemky vhodné na výstavbu. Vďaka silnému dopytu zo strany 3PL operátorov, maloobchodníkov a výrobcov majitelia zaznamenávajú rast nájmov a nové projekty sa rýchlo prenajímajú.
Iniciatívy Vision 2030: Saudská Arábia v rámci Vision 2030 zahŕňa špecifické programy na podporu priemyselnej a logistickej infraštruktúry. Národný program rozvoja priemyslu a logistiky (NIDLP) ponúka stimuly na výrobné a skladové projekty deloitte.com. Zakladajú sa špeciálne ekonomické zóny (SEZs); najmä Riyadh Integrated Logistics Zone pri letisku King Khalid International Airport umožňuje 100% zahraničné vlastníctvo a ponúka daňové úľavy na prilákanie globálnych logistických spoločností deloitte.com. Vláda taktiež investuje do dopravnej infraštruktúry – napríklad rozširovanie kapacity prístavov v Jeddahu a Dammame a realizáciu Logistického hlavného plánu Vision 2030 na zefektívnenie celého dodávateľského reťazca deloitte.com. Tieto iniciatívy priniesli hmatateľný rast: podľa údajov Saudskej prístavnej správy nákladný objem vzrástol v roku 2024 oproti 2023 o 14 % deloitte.com, čo znamená zvýšený pohyb tovaru a väčší dopyt po skladovacích a distribučných priestoroch.
Nová výstavba: V priemyselnom zázemí Rijádu (napríklad Sudair City for Industry a Second Industrial City) sa budujú nové sklady a továrne stabilným tempom. Veľké vládou podporované projekty ako rozširovania “SIP** (Saudi Industrial Park)**” a investície súkromného sektora (napr. logistické centrum od Agility alebo DHL) pridávajú kapacity. Napriek tomu dopyt drží krok, takže neobsadenosť zostáva nízka pri kvalitných priestoroch. Trh vykazuje aj určitú špecializáciu – napr. sklady s regulovanou teplotou pre farmáciu a potraviny, veľké sklady pre maloobchodnú distribúciu či rast realít určených pre dátové centrá. Do budúcna sa plánujú stovky tisíc metrov štvorcových nových logistických priestorov okolo Rijádu, no očakáva sa, že väčšina z nich bude absorbovaná vďaka strategickej polohe Saudskej Arábie medzi Áziou, Európou a Afrikou.
Výhľad: Priemyselný/logistický segment je pripravený na ďalší rast. Vládne prognózy majú za cieľ urobiť zo Saudskej Arábie popredný logistický uzol do roku 2030, čo znamená infraštruktúru na svetovej úrovni v Rijáde. V najbližších rokoch môžeme očakávať výstavbu moderných logistických parkov (so začlenenými colnými a viazanými zónami atď.). Nájomné môže naďalej mierne rásť, keď sa ponuka vyrovnáva dopytu. Najväčšou príležitosťou je špecializovaná infraštruktúra – tí, ktorí vybudujú kvalitné, technologicky vyspelé logistické a last-mile centrá, budú ťažiť z neuspokojenej dopytu. Medzi riziká patrí potenciálne nadmerné budovanie, ak sa všetci developeri vrhnú na trh, a výkyvy globálneho obchodu (globálne spomalenie môže tlmiť rast objemu). Ale k roku 2025 je priemyselné nehnuteľnosti v Rijáde trhom prenajímateľov so silnou vládnou podporou expanzie cbre.sa.

Nehnuteľnosti v oblasti pohostinstva a cestovného ruchu

Pohostinské nehnuteľnosti v Rijáde zažívajú rozmach vďaka nárastu turizmu a veľkým podujatiam. Objavujú sa nové hotely, rezorty a zábavné centrá, keď sa mesto mení na vyhľadávanú destináciu:

Rekordný prílev turistov: Saudská Arábia agresívne podporovala turizmus a prináša to výsledky. Počet príchodov zahraničných návštevníkov dosiahol v roku 2024 30 miliónov, čo je nárast o 9,5 % oproti predchádzajúcemu roku cbre.sa, čím výrazne prekročili historické úrovne. Kráľovstvo už dokonca prekonalo svoj cieľ Vízie 2030 – 100 miliónov turistov – o sedem rokov skôr ako plánovalo deloitte.com deloitte.com. Rijád ako hlavné mesto zaznamenal veľkú časť tohto prílevu cestovateľov, najmä pre biznis, konferencie a podujatia ako Riyadh Season. Výdavky na cestovný ruch dosiahli rekordných 153,6 miliardy SAR v roku 2024 cbre.sa, čo podporilo miestnu ekonomiku a prinútilo investorov stavať viac hotelov a apartmánových domov.
Výkonnosť hotelov: Riadsky hotelový trh dosahuje nové maximá. Priemerná denná sadzba (ADR) v Rijáde vzrástla na 895 SAR v roku 2024, čím predstihla globálne centrá ako Dubaj, Hongkong a Madrid deloitte.com. Išlo o nárast zo 702 SAR v roku 2023 na 726 SAR celonárodne, pričom v Rijáde bola táto hodnota ešte vyššia deloitte.com deloitte.com. Obsadenosť hotelov je taktiež silná, poháňaná nielen obchodným cestovaním, ale aj rastúcim rekreačným turizmom. Úspech podujatia Riyadh Season (viacmesačný zábavný festival) zaplnil hotely počas zimných mesiacov a rozširujúci sa kalendár podujatí zaisťuje stabilný počet návštevníkov. Jeddah zostáva kľúčovou turistickou bránou, no riadsky hotelový trh prekonal ostatné vďaka vyššiemu ADR vďaka kombinácii firemného i rekreačného dopytu deloitte.com. Mesto sa pripravuje na hostenie Expo 2030, čo si vyžiada výrazné rozšírenie ponuky hotelových izieb – úrady plánujú zabezpečiť desaťtisíce nových izieb do tej doby.
Nové projekty: Pre využitie potenciálu cestovného ruchu prebiehajú rozsiahle investície do hotelierstva. Vo štvrti Diplomatic Quarter a v centre Rijádu sa renovujú alebo stavajú nové päťhviezdičkové hotely (Ritz-Carlton, Fairmont a ďalšie). Projekt Diriyah Gate prinesie niekoľko luxusných rezortov a butikových hotelov zasadených do historického prostredia reuters.com reuters.com. Koncom roka 2024 uzavrel developer Diriyah dohody s európskymi spoločnosťami takmer za 1 miliardu dolárov na vývoj hotelov a nehnuteľností reuters.com, čo signalizuje medzinárodnú dôveru v turistický potenciál Rijádu. Okrem toho Qiddiya (mesto zábavy) prinesie rezortné hotely v okolí tematických parkov a motošportových okruhov v rokoch 2026-2027. Ďalšie giga projekty ako NEOM a Rudé more sa nenachádzajú v Rijáde, no kolektívne zvýšia objem turizmu v Saudskej Arábii a pravdepodobne pritiahnu mnoho návštevníkov cez Rijád ako cestovný uzol. Mesto tiež investuje do kultúrnych aktív – múzeí, eventových arén a kongresových centier, ktoré často zahŕňajú aj priľahlé hotelové kapacity.
Výhľad: Výhľad pre realitný trh v oblasti pohostinstva je mimoriadne pozitívny. Rijád sa pripravuje na hostenie Expo 2030 (Svetová výstava, ktorá má prilákať milióny návštevníkov) a možno aj Majstrovstiev sveta vo futbale FIFA 2034, pričom mesto sa pripravuje na obrovský prílev návštevníkov deloitte.com. To znamená pokračujúcu výstavbu hotelov všetkých kategórií (od luxusných po strednú triedu a servisované apartmány). Podporný postoj vlády – vydávanie väčšieho počtu turistických víz, povolenie zábavných podujatí a investovanie prostredníctvom PIF do turistických projektov – poskytuje silný základ. Podľa odhadov by sa ponuka hotelových izieb v Rijáde mala v priebehu nasledujúcich 5–7 rokov pravdepodobne zdvojnásobiť. Riziká zahŕňajú udržanie krok s dopytom (t. j. aby sa predišlo nadmernému množstvu hotelových izieb v obdobiach mimo sezóny) a udržanie kvality služieb na úrovni medzinárodných štandardov. No vzhľadom na aktuálne trendy je Rijád na dobrej ceste pevne sa etablovať ako špičková destinácia pre obchodných i voľnočasových cestujúcich s realitným trhom na úrovni.

Významné rozvojové projekty meniace Rijád

Jedným z najvzrušujúcejších aspektov realitného trhu v Rijáde je portfólio megaprojektov, ktoré sú momentálne v realizácii. Tieto projekty – podporované vládnym verejným investičným fondom (PIF) a súkromnými partnermi – menia tvár mesta a vytvárajú nové investičné príležitosti. Tu sú niektoré z kľúčových prebiehajúcich a pripravovaných projektov, ktoré treba sledovať:

New Murabba & The Mukaab: Ohlásený v roku 2023, New Murabba je gigantický projekt na výstavbu nového centra mesta v severozápadnom Rijáde do roku 2030. Na ploche 19 štvorcových kilometrov bude zahŕňať rezidenčné, komerčné a zábavné priestory a po dokončení sa očakáva, že pojme státisíce obyvateľov reuters.com. V jeho centre bude stáť The Mukaab, ikonický mrakodrap v tvare kocky s výškou približne 400 metrov, ktorý má byť jednou z najväčších postavených stavieb na svete. New Murabba sa bude pýšiť múzeom, univerzitou zameranou na technológie a dizajn, pohlcujúcim viacúčelovým divadlom, viac ako 80 zábavnými a kultúrnymi priestormi a nespočetným množstvom obchodov a reštaurácií reuters.com. Tento projekt sám o sebe prinesie masívnu novú realitnú kapacitu – očakáva sa, že prispeje 180 miliardami SAR (48 miliárd dolárov) do ne-ropného HDP a vytvorí 334 000 pracovných miest do roku 2030 reuters.com. Samotný rozsah projektu New Murabba (približne štvrtina veľkosti Manhattanu) podčiarkuje ambíciu Rijádu byť „mestom v meste“ s futuristickým mestským zážitkom.
Diriyah Gate: Len 15 minút od centra Rijádu je Diriyah giga-projekt v hodnote 63 miliárd dolárov, ktorého cieľom je obnoviť a znovu vybudovať historickú lokalitu UNESCO At-Turaif a jej okolie reuters.com reuters.com. Diriyah, často nazývané „klenot kráľovstva“, sa mení na svetovo uznávanú kultúrnu a životnú destináciu. Plán zahŕňa luxusné obytné štvrte v tradičnom architektonickom štýle Najdi, luxusné hotely, múzeá, trhoviská (súky) a zábavné centrá – všetko prepojené s historickými stavbami z hlinenej tehly reuters.com. Prvá fáza (Diriyah Gate I) je už vo výstavbe a zahŕňa luxusnú maloobchodnú a gastronomickú štvrť Bujairi Terrace, ktorá bola otvorená koncom roku 2022. Diriyah Gate Development Authority získala významné zahraničné partnerstvá; v roku 2024 uzavrela zmluvy v hodnote približne 1 miliardy dolárov s európskymi spoločnosťami na vývoj častí projektu reuters.com. Zahraniční investori vstupujú kapitálovo do hotelov a nehnuteľností v Diriyah, priťahovaní pokrokom projektu a vládnou podporou reuters.com reuters.com. S očakávaným dokončením okolo roku 2027 mrgglobal.com prinesie Diriyah tisíce bytových jednotiek a hotelových izieb a pevne zaradí Rijád na celosvetovú turistickú mapu.
Mesto zábavy Qiddiya: Qiddiya je obrovský projekt zameraný na zábavu na okraji Rijádu (približne 40 km od centra mesta). Plánovaná investícia je okolo 40 miliárd dolárov s cieľom dokončenia do roku 2030 mrgglobal.com. Projekt pokrýva 366 štvorcových kilometrov púštnych úpätí hôr a Qiddiya bude hostiť zábavné parky, trať Formuly 1, vodný park, športové arény, golfové ihriská a viac ako 120 rekreačných atrakcií. Kľúčovou dominantou bude tematický park Six Flags (s plánovanou najrýchlejšou horskou dráhou na svete) a veľký vodný park (rozpočet približne 750 miliónov dolárov) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya bude tiež zahŕňať rezidenčné štvrte, hotely a maloobchodné prevádzky sústredené okolo zábavy. Projekt je vo výraznom štádiu výstavby – infraštruktúra a prvé zariadenia už vznikajú – aj keď harmonogram jeho otvorení je rozložený na viacero etáp. Po sprevádzkovaní Qiddiya posunie Rijád do pozície regionálneho centra rodinnej zábavy a pritiahne domácu turistiku, ktorá momentálne smeruje do zahraničia. Investori do nehnuteľností vnímajú Qiddiyu ako atraktívnu pre jej obrovskú rozlohu a budúce počty návštevníkov, ktoré by mohli po dokončení prekročiť 17 miliónov ročne (podľa počiatočných odhadov). Projekt tiež zvýši dopyt po ubytovacích a maloobchodných službách v meste vďaka sekundárnemu efektu zvýšeného záujmu.
King Salman Park & Sports Boulevard: Tieto dva projekty majú za cieľ výrazne zlepšiť kvalitu života v Rijáde a rozšíriť možnosti voľného času, čo nepriamo zvyšuje aj hodnotu nehnuteľností v celom meste. King Salman Park bude najväčším mestským parkom na svete, zelenou oázou s rozlohou 13–16 km² na území bývalého letiska v Rijáde turnerandtownsend.com mic-hub.com. Bude obsahovať upravené záhrady, veľký komplex kráľovského umenia, športové zariadenia, golfové ihrisko a obytné časti po obvode parku. Projekt sa realizuje vo viacerých etapách a vytvorí nové „zelené srdce“ mesta – už teraz dochádza k rastu cien nehnuteľností v jeho okolí vďaka vyhliadke na bývanie pri parku. Medzitým Sports Boulevard predstavuje 135 km dlhú sieť cyklistických, jazdeckých a bežeckých trás naprieč Rijádom, ktorá spája hlavné parky a oblasti vádí (údolia). Cesty sú lemované umeleckými inštaláciami a rekreačnými uzlami, pričom projekt podporuje zdravý životný štýl. Po dokončení týchto projektov (hlavné fázy v rokoch 2026–2027) sa Rijád stane zelenším, viac priateľským k peším, čo zvýši atraktivitu nehnuteľností a rozvojové príležitosti pozdĺž týchto koridorov.
Riyadh Metro a infraštruktúra: Aj keď to nie je nehnuteľnostný projekt v pravom slova zmysle, Riyadh Metro predstavuje kľúčovú infraštruktúru, ktorá by sa mala otvárať po etapách okolo roku 2025. Tento projekt v hodnote 22,5 miliardy dolárov pridáva šesť liniek metra a desiatky staníc naprieč mestom. Metro (spolu s paralelnou modernizáciou autobusovej siete) už ovplyvňuje trh s nehnuteľnosťami – oblasti v blízkosti budúcich staníc (napr. pozdĺž Olaya Street, King Abdullah Road a pod.) zaznamenávajú nové zmiešané projekty a zvýšený záujem investorov očakávajúcich rozvoj naviazaný na dopravu. Lepšia verejná doprava umožní rozvoj hustejšieho bývania a kancelárií aj ďalej od preplneného centra mesta, čím rozšíri reálnu stopu nehnuteľností Riyadhu. Navyše, zlepšené prepojenie je lákadlom pre zahraničné firmy a expatov, čo teda nepriamo podporuje trh s kanceláriami aj bývaním.

Tieto veľké projekty a mnohé ďalšie menia budúcnosť Riyadhu. Investície v tomto rozsahu sú bezprecedentné – ako poznamenala jedna firma, rozsah mega projektov Vízie 2030 znamená „novú éru… v rozmeroch, aké tu ešte nikdy neboli“ mrgglobal.com. Pre investorov a developerov prinášajú obrovské príležitosti: nárast hodnoty pozemkov v okolitých oblastiach, množstvo subdodávok a partnerstiev a možnosť byť súčasťou tvorby ikonického globálneho mesta. Vládne odhodlanie je silné (PIF a jeho fond vo výške 925 miliárd dolárov financuje mnohé z týchto projektov reuters.com), no rovnako veľkou výzvou je samotná realizácia – včasné dokončenie a zabránenie nadmernému prebytku v určitých segmentoch budú kľúčom k úspechu.

Vplyv vládnych politík a Vízie 2030

Saudská vláda hrá kľúčovú úlohu na trhu s nehnuteľnosťami, pričom ovplyvňuje rast sektora prostredníctvom nástrojov politiky a iniciatív Vízie 2030. Viaceré politické opatrenia a reformy priamo ovplyvňujú nehnuteľnosti v Rijáde v roku 2025:

Vízia 2030 a ekonomická diverzifikácia: Spustená v roku 2016, Vízia 2030 je hlavnou stratégiou premeny Saudskej Arábie. Pre sektor nehnuteľností stanovila ambiciózne ciele: zvýšiť podiel vlastného bývania na 70 %, vybudovať nové mestá a atrakcie a zaradiť Rijád medzi popredné ekonomické centrá sveta. Výsledkom je bezprecedentná vládna podpora a financovanie pre projekty nehnuteľností. Investičný verejný fond (PIF) sa stal „preferovaným nástrojom“ na realizáciu mega projektov ako NEOM, Diriyah a Qiddiya reuters.com. Tieto snahy cielene diverzifikujú ekonomiku od ropy rozvojom sektorov ako bývanie, turizmus a zábavné nehnuteľnosti. Vízia 2030 v podstate spôsobila boom výstavby nehnuteľností – podľa niektorých odhadov presahuje hodnota stavebného pipeline (väčšinou nehnuteľnosti) v Saudskej Arábii 1 bilión dolárov naprieč tisíckami projektov.
Programy bývania: Na dosiahnutie cieľov v oblasti bývania vláda spustila programy ako Sakani a Wafi. Sakani poskytuje saudským občanom podporu pri financovaní bývania, pozemkové granty alebo zvýhodnené jednotky, čo výrazne zvýšilo dopyt po bývaní. Saudská centrálna banka (SAMA) tiež znížila minimálnu akontáciu pre prvých kupujúcich z 30 % na 5 % (pre Saúdov), čím dramaticky zlepšila dostupnosť bývania a spôsobila výrazný nárast transakcií content.knightfrank.com. Táto zmena politiky bola označená ako hlavný motor 53 % nárastu predaja domov v Džidde v roku 2024 content.knightfrank.com a podobne ovplyvnila aj trh v Rijáde tým, že umožnila mnohým nájomcom stať sa majiteľmi. Wafi na druhej strane reguluje predaj nehnuteľností „na kľúč“, čím dáva kupujúcim väčšiu istotu pri kúpe nehnuteľností vo výstavbe. Tieto politiky stáli za explóziou hypotekárneho trhu v posledných rokoch a budú aj naďalej formovať stratégie rozvoja bývania.
Reformy zahraničného vlastníctva: Z historického hľadiska bolo zahraničné vlastníctvo nehnuteľností v Saudskej Arábii prísne obmedzené. V uplynulých rokoch nové predpisy otvorili trh cudzincom v rámci snahy prilákať investície. Zaviedlo sa vízum Premium Residency (Gold Card), ktoré umožňuje bohatým cudzincom žiť v Saudskej Arábii bez sponzora a, čo je kľúčové, kupovať nehnuteľnosti (s investíciou nad 1 milión dolárov) content.knightfrank.com. To účinne vytvára cestu k rezidencii prostredníctvom investície do nehnuteľností podobne ako programy „zlatej vízy“ inde content.knightfrank.com. Okrem toho bol schválený nový zákon o vlastníctve nehnuteľností pre zahraničné osoby a spoločnosti (okrem posvätných miest a vojenských zón), ktorý uľahčuje cudzincom kúpu domov a zahraničným firmám vlastniť komerčné nehnuteľnosti. Tieto reformy spolu s mandátom RHQ pre spoločnosti zvýšili medzinárodný záujem o trh s nehnuteľnosťami v Rijáde. Hoci je dopyt zahraničných kupujúcich zatiaľ len v začiatkoch, očakáva sa jeho rast, najmä v segmente luxusných rezidencií a komerčných aktív, keďže Saudská Arábia sa prezentuje ako svetová destinácia.
Investičná a FDI politika: Saudská Arábia si v rámci Národnej investičnej stratégie kladie za cieľ masívne zvýšiť priamu zahraničnú investíciu do kráľovstva – s cieľom dosiahnuť 388 miliárd SAR v FDI ročne do roku 2030 (oproti 95,9 miliardám SAR v roku 2023) deloitte.com. Kľúčovým sektorom na prilákanie tohto kapitálu je nehnuteľnosti. Vláda preto zaviedla regulačné reformy na zlepšenie jednoduchosti podnikania: zjednodušila udeľovanie licencií pre developerské projekty, prepracovala zákony o prevodoch nehnuteľností a zaviedla transparentné registre. Zavedenie REITs (Realitných investičných fondov) na saudskej burze tiež umožňuje zahraničným investorom nepriamo investovať do nehnuteľností. V súčasnosti je verejne kótovaných viac ako tucet REITs, niektoré zamerané na aktíva v Rijáde, ktoré umožňujú 100% zahraničné vlastníctvo. Okrem toho sa poskytujú daňové stimuly v špeciálnych zónach a pre určité projekty (napr. 50-ročné daňové prázdniny pre developerov v niektorých giga-projektoch) na podporu medzinárodnej účasti. Tieto politiky už začínajú prinášať výsledky – napríklad zahraniční investori už kúpili podiely v niekoľkých projektoch v Diriyah reuters.com, a významné globálne spoločnosti (od stavebných firiem po hotelových operátorov) spolupracujú na projektoch v Rijáde.
Územné plánovanie a regulácie: Vláda aktívne plánuje aj rozširovanie mesta Rijád. Implementuje sa nový Urbanistický plán mesta Rijád, ktorý má riadiť rast do roku 2030 a ďalej. Zdôrazňuje zmiešané využitie územia, integráciu verejnej dopravy a zachovanie kultúrnych lokalít, ako je Diriyah. Upravujú sa územné regulácie pre vyššie hustoty výstavby pozdĺž dopravných koridorov (pre predchádzanie nekontrolovanému rozširovaniu) a určujú sa oblasti pre dostupné bývanie. Saudské orgány tiež zaviedli (alebo testujú) daň z realitných transakcií, ktorá nahrádza staršie poplatky, zjednodušuje prevody nehnuteľností a zvyšuje fiškálnu transparentnosť. Daň z „bielych pozemkov” na nezastavané mestské pozemky (prvýkrát zavedená v roku 2017) sa teraz rozširuje do ďalších miest a ďalších fáz, aby sa zabránilo špekuláciám s pôdou a prinútila sa využívať hodnotné nevyužité pozemky – postupne by to malo zvýšiť ponuku v centre Rijádu, keďže vlastníci buď stavajú, alebo predávajú. Stavebné predpisy teraz navyše významne podporujú zelené stavebné postupy a smart-city technológie, najmä v projektoch vedených štátom, v súlade s cieľmi udržateľnosti vízie 2030.

Zhrnuté, vládna politika v rámci Vície 2030 bola katalyzátorom realitného boomu v Rijáde. Poskytovaním finančnej podpory, odstránením regulačných prekážok, investovaním verejných prostriedkov a podporou účasti zahraničného i súkromného sektora vytvoril štát priaznivé prostredie pre rozvoj. Ako sa blížime k roku 2030, ďalšia podpora politík (a ich dolaďovanie, napr. riadenie dostupnosti bývania či rizika nadmernej ponuky) bude kľúčová pre udržanie dôvery investorov a dlhodobú stabilitu trhu.

Zahraničné investície a medzinárodný záujem

Zahraničné investície sú čoraz dôležitejšie na realitnom trhu v Rijáde a mesto priťahuje rastúcu medzinárodnú pozornosť. Hoci aktuálne projekty dominujú domáci hráči (PIF a miestni developeri), zahraničný kapitál a odborné znalosti prichádzajú cez viaceré kanály:

Rastúce PRIAME ZAHRANIČNÉ INVESTÍCIE & záujem investorov: Proinvestičný postoj saudskej vlády prináša ovocie. Napriek tomu, že úroveň priamych zahraničných investícií začiatkom roku 2024 v porovnaní s rokom 2023 klesla, celkový trend je rastúci a optimistický deloitte.com. Predstavitelia predpovedajú 22 % CAGR rast priamych zahraničných investícií do roku 2030 deloitte.com a nehnuteľnosti sú jedným z hlavných cieľových sektorov. Globálnych investorov láka samotný rozsah možností – iba málo miest na svete ponúka úplne nové mestá a megaprojekty prakticky z nuly. Ako príklad, medzinárodní investori už získali podiely v niekoľkých projektoch Diriyah Gate (hotely a zložky zmiešaného využitia) reuters.com reuters.com. Generálny riaditeľ projektu Diriyah na konci roku 2024 poznamenal, že “veľký nárast záujmu o zahraničné investície” sa objavil v momente, keď sa projekt presunul z plánov do reality reuters.com. Tento pocit sa pravdepodobne vzťahuje aj na ďalšie projekty: keď globálne spoločnosti uvidia pokrok v NEOM, Qiddiya a New Murabba, ich dôvera investovať porastie.
Partnerstvá a spoločné podniky: Mnohé zahraničné spoločnosti vstupujú na trh v Rijáde prostredníctvom partnerstiev. Stavební giganti z Číny, Južnej Kórey a Európy získavajú zmluvy na výstavbu infraštruktúry a mrakodrapov. Napríklad európski dodávatelia sa podieľajú na výstavbe metra v Rijáde a na počiatočných prácach v New Murabba. V oblasti rozvoja nehnuteľností vznikajú spoločné podniky – napríklad taliansky developer a francúzska spoločnosť nedávno podpísali obchody v hodnote približne 1 miliardy dolárov pre Diriyah reuters.com. Globálni hoteloví operátori (Hilton, Marriott, Accor a pod.) sa zaviazali spravovať nové nehnuteľnosti v rámci gigantických projektov v Rijáde. Okrem toho sa zahraničné inžinierske, architektonické a plánovacie firmy (americké, britské atď.) výrazne podieľajú na navrhovaní nových mestských projektov a prinášajú medzinárodné osvedčené postupy. Tieto spolupráce často prinášajú kapitálové investície alebo aspoň dlhodobý záväzok voči saudskoarabskému trhu.
Regionálni investori: Okrem západného záujmu majú o Rijád záujem aj investori z oblasti Perzského zálivu (SAE, Kuvajt, Katar, Bahrajn). Niektorí z nich sa zapojili prostredníctvom saudskoarabských REIT fondov; iní sa partnerili v konkrétnych projektoch. Napríklad spoločnosti Emaar a Aldar zo SAE v minulosti prejavili záujem o saudskoarabské projekty (hoci väčšinou v iných mestách). Prebiehajúca privatizácia a IPO veľkých saudských developerov v oblasti nehnuteľností (ako je ROSHN alebo v budúcnosti potenciálne spoločnosť Diriyah Company) by mohla otvoriť dvere pre regionálne štátne fondy alebo inštitúcie investovať do realitného trhu v Rijáde.
Zahraniční kupci nehnuteľností: Na individuálnej úrovni sa Saudská Arábia pomaly otvára voči zahraničným kupcom nehnuteľností. Ako bolo spomenuté, nové víza a zákony o vlastníctve umožňujú cudzincom vlastniť domy v Rijáde (čo bolo predtým zriedkavé). Prvý záujem je zatiaľ skromný, no v určitých luxusných projektoch (napr. značkové rezidencie alebo uzavreté komplexy na severe Rijádu) developeri cielene oslovujú zahraničných kupcov. Napríklad bohatí jednotlivci z iných krajín Blízkeho východu, Ázie alebo Západu, ktorí podnikajú v Saudskej Arábii, zvažujú kúpu bytu v Rijáde ako dočasné bývanie. Program Premium Residency, ktorý udeľuje pobyt za investíciu do nehnuteľnosti, má potenciál prilákať bonitných kupcov z celého sveta content.knightfrank.com. Ak by do Rijádu prišiel aspoň zlomok dopytu po zahraničných kupcoch, aký zažíva Dubaj, znamenalo by to významný nový zdroj kapitálu.
Kapitalové trhy a fondy: Medzinárodní správcovia fondov tiež sledujú trh v Rijáde. V roku 2022 spoločnosť MSCI zaradila Saudsko Arábiu do svojho indexu nehnuteľností rozvíjajúcich sa trhov, čo podnietilo globálne REIT a ETF fondy, aby zahrnuli akcie saudských realitných spoločností. Fondy súkromného kapitálu zamerané na nehnuteľnosti a inštitucionálni investori (napr. globálne dôchodkové fondy) začali vykonávať hĺbkovú previerku saudských aktív, aj keď obchody sa ešte len začínajú. Jednou z výziev zostáva transparentnosť trhu a skúsenosti – aby sa to zlepšilo, Saudsko Arábia zaviedla robustnejšie údaje o trhu s nehnuteľnosťami a právne rámce. Ako budú tieto opatrenia dozrievať, analytici očakávajú viac priamych zahraničných investícií do príjmových aktív (napríklad nákup podielov v kancelárskych vežiach, obchodných centrách alebo priemyselných parkoch v Rijáde). V nasledujúcich rokoch môžeme očakávať významné akvizície alebo spoločné investície, keď trh dozreje.

Zhrnuté, medzinárodné zapojenie do realitného trhu v Rijáde rastie z nízkej úrovne na významné čísla. Vláda si uvedomuje, že na dosiahnutie cieľov programu Vision 2030 v hodnote biliónov dolárov sú potrebné zahraničný kapitál a know-how. Preto aktívne láka investorov prostredníctvom stimulov a prestížnych globálnych podujatí (ako investičné konferencie a tzv. roadshows). Existujú jasné dôkazy o úspechu: „Je tu veľký záujem z Ameriky, z každej krajiny… budeme spolupracovať s každým, kto vie dodať kvalitu a dodržať termíny,“ hovorí generálny riaditeľ spoločnosti Diriyah Co. reuters.com, čo odráža otvorený postoj Saudskej Arábie. Zahraničné investície nie sú už len vítané, sú kľúčové pre premenenie vízie budúcnosti za hranicami ropy na realitu reuters.com. Pre zahraničných investorov a spoločnosti ponúka Rijád možnosť byť pri tom už na začiatku jedného z najrýchlejšie rastúcich metropolitných trhov na svete.

Výhľad trhu a prognózy na nasledujúcich 3–5 rokov

Pri pohľade dopredu je výhľad pre realitný trh v Rijáde na nasledujúcich 3–5 rokov (2025–2030) vo všeobecnosti optimistický, hoci s niekoľkými upozorneniami. Prognózy a odborné odhady naznačujú silný rast v každom segmente:

Pokračujúca trajektória rastu: Analytici univerzálne predpokladajú, že realitný sektor Saudskej Arábie bude do konca desaťročia robustne expandovať. Prognóza spoločnosti Deloitte naznačuje, že trh s nehnuteľnosťami v kráľovstve si udrží trvalý rast do roku 2025, poháňaný iniciatívou Vízia 2030 a ekonomickými reformami deloitte.com. Podľa kvantitatívnych údajov odhaduje jedna správa o trhu veľkosť saudskoarabského trhu s nehnuteľnosťami na približne 75 miliárd USD v roku 2025, pričom do roku 2030 dosiahne ~110 miliárd USD (priemerný ročný rast približne 7–8 %) mordorintelligence.com. Rijád ako hlavné a najväčšie mesto získa značný podiel na tomto raste. Plánované rozvojové projekty v meste (v oblasti rezidenčných, komerčných a infraštruktúrnych nehnuteľností) naznačujú ročné investície v desiatkach miliárd dolárov na dohľadnú budúcnosť.
Prognóza rezidenčného sektora: Dopyt po bývaní zostane v Rijáde vysoký, keďže rast populácie sa udržiava na úrovni 2–3 % ročne arabnews.com. Cieľ vlády dosiahnuť 70 % vlastníctvo bývania do roku 2030 (zo súčasných približne 60 %) znamená, že výstavba bývania sa zrýchli. Knight Frank predpokladá, že populácia Rijádu dosiahne do roku 2030 približne 10 miliónov (zo ~7,5 milióna v roku 2022) content.knightfrank.com, čo znamená potrebu státisícov nových domov. Očakáva sa, že ceny bývania budú pokračovať v raste, avšak možno miernejším tempom, ak ponuka dobehne dopyt. Niektoré prognózy predpokladajú ročný rast cien rezidenčných nehnuteľností v Rijáde v stredných jednociferných percentách, namiesto dvojciferných skokov z rokov 2021–2024. Do roku 2028 sa očakáva približne ~400 000 nových bytových jednotiek vo veľkých mestách content.knightfrank.com, pričom podiel Rijádu bude značný (napr. 30 až 50 tisíc nových jednotiek každý rok). Pokiaľ zostane ekonomika silná, tieto jednotky by sa mali absorbovať, čím sa udrží vyvážený trh s miernym ročným zhodnocovaním cien. Ak ceny ropy zostanú vysoké a vládne výdavky budú veľkorysé, existuje potenciál pre rast dopytu (a teda aj cien). Naopak, ak ostanú úrokové sadzby na svetových trhoch dlhodobo vysoké, dostupnosť hypoték by mohla v strednodobom horizonte obmedziť rast cien – toto je faktor, ktorý treba sledovať.
Predpoveď pre komerčné a kancelárske priestory: Výhľad kancelárskeho sektora je v strednodobom horizonte veľmi pozitívny. Očakáva sa, že Rijád si naďalej upevní postavenie regionálneho obchodného centra, najmä keď Expo 2030 podnieti nadnárodné spoločnosti k vytvoreniu svojej prítomnosti v meste pred samotným podujatím. Ponuka kancelárií triedy A sa zvýši (po plnom sprevádzkovaní KAFD, nových vežiach na King Abdullah Road atď.), ale dopyt by mal takisto rásť, keďže viac firiem sa presúva podľa nariadenia o regionálnych sídlach a nové odvetvia (napr. technologické startupy, zábavné spoločnosti) expandujú v Rijáde. Môžeme očakávať, že rast nájmov sa vráti na normálnejšie úrovne (napr. 5–10 % ročne) po nedávnych obrovských nárastoch, keď do roku 2026–2027 pribudne viac ponuky. Miera neobsadenosti sa môže zvýšiť z takmer nulovej na zdravších 5–10 % v druhej polovici desaťročia, no stále to naznačuje trh priaznivý pre prenajímateľov. Kľúčová bude postupnosť uvedenia kancelárskych zložiek megaprojektov: ak New Murabba, Diriyah a ďalšie dokončia a uvoľnia príliš veľa kancelárskeho priestoru naraz okolo rokov 2028–2030, mohlo by dôjsť k dočasnému prebytku. Vzhľadom na očakávané rozširovanie podnikateľských aktivít (očakáva sa, že HDP Saudskej Arábie vzrastie zo $786 mld. v roku 2024 na približne $981 mld. v roku 2030 deloitte.com), absorpcia nových kancelárií bude pravdepodobne silná.
Predpoveď pre maloobchod a hotelierstvo: Maloobchodný predaj bude stabilne rásť s pribúdajúcou populáciou a cestovným ruchom, no trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami môže čeliť zlomovému bodu. Počas nasledujúcich 5 rokov v Rijáde pribudnú viaceré nové megamoly a nákupné štvrte (napríklad obchodné časti Diriyah a New Murabba, plus súkromné projekty ako Mall of Saudi). To by mohlo zvýšiť mieru neobsadenosti v maloobchode, ak sa staršie centrá nepretransformujú. Odhadujeme stagnáciu až mierny rast priemerných maloobchodných nájmov s možnosťou trhu priaznivého pre nájomcov v prípade nadbytku ponuky v niektorých segmentoch (napríklad príliš veľa luxusných obchodných centier). Najúspešnejšie destinácie ponúkajúce zážitky budú však naďalej prosperovať. Čo sa týka hotelierstva, v Rijáde sa ponuka hotelových izieb prudko zvýši pred Expo 2030. Vláda zabezpečí dostatočnú kapacitu hotelov na toto podujatie – čo znamená potenciálne desiatky tisíc nových izieb do roku 2029. Obsadenosť a ceny môžu krátkodobo mierne klesnúť, keď sa otvoria nové hotely (čo je bežné v mestách pred veľkou udalosťou), ale z dlhodobého hľadiska by mala zvýšená turistika a pracovné cesty tieto izby zaplniť. Očakávame najvyšší dopyt v roku 2030 pre Expo, potom možný pokles a následne normalizovaný rast. Celkovo je realitný trh hotelov v Rijáde príbehom rastu, keďže počet medzinárodných návštevníkov by mal naďalej rásť, keď sa Saudská Arábia prezentuje ako celoročná destinácia (náboženský turizmus viac prospieva iným mestám, ale pracovná a voľnočasová turistika bude priaznivá pre Rijád).
Makro faktory: Rijádsky trh s nehnuteľnosťami bude ovplyvňovať aj širšie makroekonomické trendy. Ak ceny ropy zostanú relatívne vysoké (napr. 70+ USD), vláda bude môcť pokračovať vo vysokých výdavkoch na projekty, čo je pre trh s nehnuteľnosťami pozitívne. Výrazný pokles cien ropy by mohol prinútiť k úsporným opatreniam alebo spomaleniu niektorých projektov, čo by rast nehnuteľností tlmilo. Dôležité sú aj globálne hospodárske podmienky: globálna recesia môže v krátkodobom horizonte znížiť zahraničné investície alebo nábor expatov, čo ovplyvní obsadenosť kancelárií a luxusných rezidencií. Naopak, úspešná integrácia do globálnych trhov (napr. Saudská Arábia sa pridáva do viacerých svetových indexov, organizuje veľké podujatia atď.) môže rast zrýchliť. Vo všeobecnosti väčšina prognóz očakáva, že saudský trh s nehnuteľnosťami bude rásť napriek globálnym protivetrám, vďaka vnútorným stimulom a vládnej ochrane (napríklad S&P očakáva rast sektora nehnuteľností v Saudskej Arábii v roku 2024, aj keď predpovedá ochladenie trhu v Dubaji arabnews.com).

Na záver, najbližších 3–5 rokov by malo realitný trh v Rijáde naďalej rásť naprieč rezidenčnými, komerčnými aj industriálnymi segmentmi. Na obzore je masívny príliv ponuky, ale rovnako aj obrovský dopyt. Vyvrcholenie vízie 2030 v roku 2030 bude rozhodujúcim momentom, kedy sa mnoho megaprojektov dokončí a Rijád bude stredobodom globálnej pozornosti vďaka Expu. Všeobecne sa očakáva, že trh s nehnuteľnosťami v Rijáde v roku 2030 bude výrazne väčší a zrelší než dnes – dôkaz transformujúcej dekády rastu. Zainteresované strany by sa mali pripraviť na dynamický trh, ktorý pravdepodobne prinesie prudké rastové obdobia aj isté bolesti rastu, no pre tých, ktorí sa dobre pripravia, sú príležitosti obrovské.

Riziká a príležitosti pre investorov, developerov a kupujúcich

Tak ako v každom rýchlo rastúcom trhu, realitný boom v Rijáde prináša významné príležitosti aj značné riziká. Nižšie uvádzame kľúčové riziká a príležitosti, ktoré by investori, developeri a kupujúci mali zvážiť:

Príležitosti:

Využitie trhu s vysokým rastom: Rijád ponúka príležitosť investovať na trhu s jedným z najrýchlejších rastov na svete. Hodnoty nehnuteľností rastú (v niektorých segmentoch dvojciferné zisky) a nájmy rastú v kancelárskych a priemyselných nehnuteľnostiach cbre.sa cbre.sa. Investori môžu dosiahnuť vysoké výnosy – či už z rastu kapitálovej hodnoty pozemkov/budov, alebo z atraktívnych prenájmových výnosov v segmentoch s nízkou ponukou (napr. špičkové kancelárie, moderné logistické centrá). Ekonomické základy – mladá demografia, rastúca ekonomika, prorozvojové politiky – vytvárajú priaznivé prostredie na dlhodobý rast hodnoty.
Katalyzátory Vízie 2030: Na obzore je množstvo katalytických udalostí a projektov, ktoré môžu zvýšiť dopyt po nehnuteľnostiach. Napríklad Expo 2030 v Rijáde priláka milióny návštevníkov a zahraničných firiem, čo pravdepodobne zvýši dopyt po ubytovaní, prenájmoch a kancelárskych priestoroch. Majstrovstvá sveta vo futbale 2034 (ktoré bude hostiť Saudská Arábia, pričom niektoré podujatia sa môžu konať v Rijáde) rovnako pritiahnu celosvetovú pozornosť a výdavky deloitte.com. Giga-projekty ako Qiddiya a Diriyah po otvorení vytvoria nové turistické a rezidenčné sub-trhy. Skúsení investori môžu cieliť na oblasti v blízkosti týchto projektov predtým, než budú úplne spustené, aby profitovali z rastu cien, keď sa otvorí infraštruktúra a atrakcie.
Podpora štátu a stabilita: Silné zapojenie vlády poskytuje určitý stupeň stability a nižšieho rizika pri niektorých projektoch. Mnohé veľké rozvojové projekty majú štátnu podporu, čo znamená, že je menej pravdepodobné, že budú opustené, a často ponúkajú garantovanú infraštruktúru (cesty, siete) či dokonca finančnú podporu. Existujú aj podporné a financovacie programy (nízkoúročené úvery z Fondu pre rozvoj nehnuteľností, príležitosti verejno-súkromných partnerstiev atď.), ktoré môžu developeri využiť na zníženie rizika projektov. Saudskoarabská politická stabilita a silná fiškálna pozícia (vďaka ropným príjmom) navyše dávajú dôveru, že plány ako Vízia 2030 budú dotiahnuté do konca, na rozdiel od niektorých špekulatívnych bublín inde.
Neobsadené segmenty: V Rijáde stále existujú nedostatočne obslúžené segmenty trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad segment dostupného bývania pre nižšiu strednú triedu Saudskej Arábie – developeri, ktorí vedia stavať kvalitné domy za nižšie ceny, môžu osloviť obrovský dopyt (najmä keď väčšina novej ponuky bola doteraz skôr luxusná). Podobne majú renovácie kancelárií triedy B alebo co-workingové priestory potenciál obslúžiť malé a stredné podniky a startupy, ktoré si nemôžu dovoliť prémiové nájmy. Sektor logistiky má záujem o špecializované zariadenia (chladené sklady, distribučné centrá pre poslednú míľu), ktoré sú stále nedostatkové. V oblasti pohostinstva je okrem 5-hviezdičkových hotelov priestor aj pre strednú triedu a rozpočtové hotely, keďže cestovný ruch sa diverzifikuje. Dokonca aj komunitné obchody v nových rezidenčných štvrtiach môžu byť výnosné, keďže v mnohých nových predmestiach chýbajú na začiatku základné služby. Identifikácia týchto medzier môže viesť k silným investičným výsledkom.
Zahraničné investície a exitové stratégie: S rastúcim záujmom zahraničných investorov bude viac likvidity a možností odchodu z investícií. Investor, ktorý dnes kúpi alebo vyvinie nehnuteľnosť, môže o pár rokov nájsť viac kupcov (medzinárodné fondy, REIT-y atď.), ktorí budú súťažiť o stabilizované aktíva. To zvyšuje potenciál na ziskový exit predajom aktív alebo prostredníctvom IPO realitných portfólií. Znamená to aj príležitosti na spoločné podniky so skúsenými globálnymi partnermi pre transfer know-how a rozdelenie rizika. Vstup zahraničných hráčov v podstate „validuje“ trh, čo môže stlačiť výnosy (a teda zvýšiť kapitálové hodnoty) pre prémiové aktíva na úroveň bližšie k medzinárodným štandardom – príležitosť pre skorých vstupujúcich.

Riziká:

Potenciálne prebytok v niektorých segmentoch: S obrovským množstvom plánovaných projektov existuje riziko, že niektoré segmenty nehnuteľností budú presýtené. Napríklad v Rijáde je plánovaných veľa obchodných centier a nákupných stredísk; ak spotrebiteľské výdavky neporastú dostatočne rýchlo, mnohé maloobchodné priestory by mohli ostať prázdne, čo by poškodilo výšky nájmov cbre.sa. Podobne môže hotelový sektor čeliť prebytku po Expo 2030, ak rast počtu turistov ustane. Aj rezidenčný segment by sa mohol dostať do stavu nadbytku, ak developeri precenia skutočný dopyt po luxusných jednotkách – Knight Frank upozorňuje na možný prebytok luxusného bývania, pokiaľ sa neobjavia nové zdroje dopytu bloomberg.com. Prebytok by posunul trh v prospech nájomcov či kupujúcich, čím by tlačil na zníženie výnosov investorov a spôsoboval korekcie cien v dotknutých oblastiach. Developeri by mali realizovať projekty rozumne a úzko ich prispôsobovať reálnemu dopytu.
Dostupnosť a tlak úrokových sadzieb: Jedným z okamžitých rizík je dostupnosť. Ceny stúpli natoľko, že si mnoho priemerných saudských rodín nevie dovoliť kúpu bývania v centrálnom Rijáde, najmä v kombinácii s vyššími úrokmi na hypotékach. Ako upozorňuje S&P, vysoké ceny a drahé hypotéky viedli v roku 2023 k poklesu transakcií arabnews.com, a aj keď je dopyt podporovaný vládou, existuje limit, kam až môže dostupnosť zájsť. Ak zostanú globálne úrokové sadzby vysoké alebo ešte stúpnu, záujem o hypotéky môže klesnúť, čo by utlmovalo predaj rezidenčných nehnuteľností. Kupujúci s úvermi by mohli byť finančne zaťažení, čo zvyšuje pravdepodobnosť nesplácania úverov alebo záporného vlastného imania v prípade poklesu cien capitaleconomics.com. Vláda možno bude musieť rozšíriť dotácie alebo deliť riziko, aby udržala dynamiku. Investori by mali byť opatrní pri nadmernom zadlžovaní v prostredí rastúcich úrokových sadzieb.
Realizácia a oneskorenia projektov: Riziko realizácie pri megaprojektoch nie je zanedbateľné. Už teraz sa objavujú správy o tom, že niektoré projekty sú prehodnocované (napr. časti NEOM sú obmedzené alebo rozfázované na dlhšie obdobie) reuters.com. Zdržania vo výstavbe spôsobené samotnou komplexnosťou, kapacitami dodávateľov alebo problémami v dodávateľskom reťazci môžu ovplyvniť načasovanie odovzdania nehnuteľností. Ak kľúčová infraštruktúra (napríklad metro alebo cesty k novým developmentom) bude meškať, môže brzdiť úspech realitných projektov. Pre developerov a investorov oneskorenia znamenajú dlhšie čakanie na výnosy a potenciálne zvýšenie nákladov. Hoci PIF a veľkí developeri znižujú riziká globálnymi partnerstvami, bezprecedentný rozsah môže viesť k posunu harmonogramov. Je kľúčové mať pripravené plány na nečakané situácie a v finančných modeloch nepočítať s príliš ambicióznymi termínmi dokončenia.
Regulačné zmeny: Regulačné prostredie, hoci je momentálne podporné, môže priniesť zmeny ovplyvňujúce výnosy. Napríklad vláda môže zaviesť nové dane alebo poplatky na realitné transakcie, vlastníctvo pozemkov alebo príjmy z prenájmu v rámci modernizácie sektora. V budúcnosti je možné zavedenie DPH na realitné transakcie (nad rámec súčasnej DPH a transakčnej dane) alebo vyššie poplatky pre zahraničných vlastníkov. Takisto môže dôjsť k zmenám politík – napríklad ak dôjde k prehrievaniu trhu, úrady môžu zaviesť prísnejšie limity na hypotéky alebo iné opatrenia na ochladenie trhu. Naopak, ak sa zrušia stimuly (napríklad ak po roku 2030 vypršia výhody programu RHQ), môže to zmeniť dopyt. Investori by mali pozorne sledovať vývoj politík. Pozitívom je, že doteraz trend smeroval k liberalizácii a podpore, no riziko zmeny politiky treba zvažovať pri dlhodobom horizonte.
Globálne a geopolitické riziká: Vonkajšie faktory predstavujú riziko vzhľadom na prepojenosť Saudskej Arábie. Veľká globálna recesia by mohla znížiť ceny ropy, obmedziť vládne výdavky a spomaliť projekty. Mohla by zredukovať aj expanziu zahraničných firiem (ovplyvňujúc dopyt po kanceláriách) a znížiť cestovanie turistov, čo by zasiahlo hotely. Geopolitické napätie v regióne je ďalším faktorom; aj keď je Saudská Arábia vo všeobecnosti bezpečná, akákoľvek nestabilita v oblasti Perzského zálivu alebo na Blízkom východe môže ovplyvniť dôveru investorov aj ekonomickú aktivitu arabnews.com. Navyše, neočakávané udalosti (pandémie a pod.) môžu narušiť pozitívny vývoj, ako to bolo v roku 2020. Diverzifikácia síce zvýšila odolnosť, no ropa je stále základom mnohých saudských výdavkov – preto volatilita ropného trhu predstavuje pre realitný sektor naďalej základné riziko.
Zrelosť trhu a transparentnosť: Ako relatívne mladý, rozvíjajúci sa trh s nehnuteľnosťami, Rijád nemá historickú hĺbku ako viac vyspelé trhy. To znamená, že je možná vyššia volatilita a transparentnosť údajov sa stále zlepšuje. Investori sa môžu stretnúť s problémami pri získavaní presných trhových údajov a oceňovanie môže kolísať podľa nálady na trhu. Hoci sa dosiahli veľké pokroky (napríklad Index cien nehnuteľností od GASTAT stats.gov.sa), niektorí investori môžu požadovať vyššie rizikové prirážky, kým trh ďalej nedozrie. To môže spôsobiť drahšie financovanie alebo obmedziť možnosti odchodu v krátkodobom horizonte.

Záver: Trh s nehnuteľnosťami v Rijáde ponúka výnimočný príbeh rastu s mnohými možnosťami zisku, no nie je bez rizík. Pre investorov a developerov je kľúčové sa zžiť s vládnou víziou (ktorá poskytuje protivietor), dôkladne preverovať a diverzifikovať medzi segmentmi, aby sa znížilo riziko v konkrétnych sektoroch. Príležitosti – od účasti na giga-projektoch po uspokojenie nenaplnených potrieb bývania – môžu priniesť významné výnosy, ak budú správne realizované. Pre kupujúcich je tu šanca vstúpiť na rastúci trh a potenciálne zaznamenať značné zhodnotenie, ale musia byť opatrní, aby si neprekročili rozpočet vzhľadom na kolísanie úrokových sadzieb. Ak niekto pristupuje k situácii informovane a obozretne, rozvíjajúci sa trh s nehnuteľnosťami v Rijáde v roku 2025 a ďalej môže byť mimoriadne odmeňujúci. Premena mesta je v plnom prúde a tí, ktorí sa na tomto raste podieľajú alebo ho využijú, môžu profitovať v novej ére „postav to a oni prídu“ v srdci Saudskej Arábie.

Zdroje:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Kľúčové zistenia pre kancelársky, rezidenčný, maloobchodný, hotelový a priemyselný sektor v Rijáde cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Prehľad výhľadu trhu, dopadov Vízie 2030 a prognóz zahraničných investícií deloitte.com deloitte.com; a tlačová správa Deloitte o výkonnosti v roku 2024: rezidenčné transakcie, ponuka kancelárií a ukazovatele pohostinnosti deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Saudi Arabia Residential Market Review 2024/25: Údaje o objeme transakcií, zmenách cien a faktoroch ovplyvňujúcich ponuku a dopyt po bývaní v Rijáde content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Pokrytie hlavných projektov a plánov: Oznámenie o projekte New Murabba (zdvojnásobenie veľkosti Rijádu do roku 2030) reuters.com; dohody o projekte Diriyah so zahraničnými investormi a stratégia PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P správa – Postrehy o vyhliadkach a rizikách v roku 2024: Vízia 2030 poháňa dopyt, vplyv úrokových sadzieb a citácia o nedostatku nehnuteľností v Rijáde udržiavajú ceny vysoko arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank cez Bloomberg – Komentár k dostupnosti bývania a riziku nadbytku luxusných nehnuteľností v Saudskej Arábii bloomberg.com.
MRG Global – Údaje o rozpočtoch a časových harmonogramoch giga-projektov (Diriyah $63 mld. do roku 2027; Qiddiya $40 mld. do roku 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informácie o veľkorozmerných bytových projektoch v Rijáde (30 000 domov v Sedre na viac ako 20 miliónoch m²) trade.gov.
Vision2030 a oficiálne zdroje – Podrobnosti o projektoch na zvýšenie kvality života, ako napríklad King Salman Park (13+ km² mestský park) a celkové vládne ciele v oblasti bývania content.knightfrank.com mic-hub.com.