Rijadski trg z nepremičninami 2025: Bujna rast, projekti Vizija 2030 in prihodnji pogled

Trg nepremičnin v Rijadu doživlja izjemen razcvet v letu 2025, podprt z močnimi gospodarskimi temelji, naraščajočim povpraševanjem in ambicioznimi razvojnimi načrti. Gospodarska diverzifikacija Savdske Arabije in pobude Vizija 2030 so močno spodbudile dejavnost na trgu nepremičnin, zaradi česar je Rijad postal središče za investicije. Transakcije z nepremičninami so leta 2024 dosegle rekordno raven – število poslov z nepremičninami po vsej Savdski Arabiji se je povečalo za 37 % na 236.690 transakcij (v vrednosti 267,8 milijarde SAR) content.knightfrank.com – Rijad pa vodi to rast. Prodaja stanovanj je poskočila za kar 38 % na 202.661 poslov v vrednosti 164,8 milijarde SAR v letu 2024 content.knightfrank.com, trend, ki se je nadaljeval v leto 2025. Ta burna dejavnost zvišuje cene: vrednost nepremičnin v Savdski Arabiji se je v prvem četrtletju 2025 zvišala za približno 5,1 % v primerjavi z letom prej, pri čemer so največje rasti cen beležili zemljišča in vile, Rijad pa je imel najvišje podražitve cbre.sa.

Več kazalnikov kaže na močne pogoje na trgu. Hipotekarno posojanje hitro narašča in spodbuja nakupe stanovanj – nova stanovanjska posojila so se do začetka 2025 povečala za 28,3 % v primerjavi z letom prej cbre.sa – in rast prebivalstva ter ustvarjanje delovnih mest v Rijadu vzdržujeta povpraševanje po stanovanjih. Skoraj polovica vseh novih delovnih mest v Savdski Arabiji v zadnjih 5 letih je bila ustvarjena v Rijadu, deloma zaradi vladnega programa regionalnih sedežev, ki v glavno mesto privablja podjetja content.knightfrank.com. Posledično je močno naraslo povpraševanje po stanovanjih (za nakup in najem). Pravzaprav se pričakuje, da se bo prebivalstvo Rijada od leta 2022 do 2030 povečalo za 38 % content.knightfrank.com, kar bo še dodatno povečalo potrebo po stanovanjih in poslovnih prostorih. Vodstvo Kraljevine je za glavno mesto zastavilo zelo visoke cilje: ciljajo na podvojitev velikosti in prebivalstva Rijada v okviru Vizije 2030, podprte z 800 milijardami dolarjev investicij v novo infrastrukturo in razvoj reuters.com. Zaradi teh dejavnikov je Rijad postal eden najbolj vročih trgov nepremičnin v Zalivu v letu 2025.

Vendar ta razcvet ni brez izzivov. Težave z dostopnostjo postajajo vse bolj izrazite – cene stanovanj so v nekaterih segmentih rasle hitreje kot dohodki, višje obrestne mere pa so kredite še podražile. S&P Global je opozoril, da so do leta 2023 visoke cene in dragi krediti ohladili zanimanje nekaterih kupcev english.alarabiya.net. Medtem ko povpraševanje ostaja močno, pomanjkanje takoj vseljivih nepremičnin v Rijadu ohranja visoke cene in izriva iz trga nekatere potencialne kupce arabnews.com. Kljub temu bodo nedavni padci obrestnih mer od konca leta 2024 ter nove politike (kot so vize za tuje kupce) najverjetneje izboljšale dostopnost ter ohranile povpraševanje arabnews.com arabnews.com. Na splošno je razpoloženje na trgu za leto 2025 optimistično: vladne reforme, giga-projekti in veliki dogodki (Expo 2030, možni Svetovno prvenstvo 2034) spodbujajo zgodbo o dolgotrajni rasti deloitte.com.

Stanovanjske nepremičnine v Rijadu

Stanovanjski sektor je zvezda razcveta nepremičninskega trga v Rijadu. Število transakcij in cene stanovanj sta močno zrasla, kar odraža veliko povpraševanje končnih uporabnikov in investitorjev:

Obseg in vrednosti prodaje: Obseg stanovanjskih poslov v Rijadu, Džedi in Dammamu je v letu 2024 v primerjavi z letom 2023 poskočil za približno 50% deloitte.com deloitte.com. Skupaj je bilo 102.522 stanovanjskih transakcij v teh večjih mestih, v skupni vrednosti 118 milijard SAR v letu 2024 deloitte.com. Rijad predstavlja velik delež te dejavnosti kot glavno poslovno središče kraljevine deloitte.com. Vladna prizadevanja za povečanje lastništva stanovanj (cilj je 70% do leta 2030) delujejo – saudski državljani imajo subvencionirana hipotekarna posojila in pomoč pri pologu, kar spodbuja nakupovanje stanovanj. Izdaja hipotek je v letu 2024 ponovno narasla za 17,7% na 93,6 milijarde SAR (večinoma za nakup vil) content.knightfrank.com, po rahli ohladitvi v letu 2023. Do začetka leta 2025 se je rast novih stanovanjskih posojil še dodatno pospešila na +28% na letni ravni cbre.sa, kar kaže na nespremenjen apetit po nakupih.
Cenovni trendi: Cene stanovanjskih nepremičnin strmo naraščajo, zlasti v Rijadu. Leta 2024 so cene prodaje stanovanj v Rijadu poskočile za 10,6 %, cene vil pa so se v povprečju zvišale za 6,3 % content.knightfrank.com. Nekatera naselja so doživela še bolj dramatične skoke – na primer okrožje Al Wadi je zabeležilo 49-odstotno letno rast cen content.knightfrank.com – kar izpostavlja, da povpraševanje v določenih predelih presega ponudbo. Do 1. četrtletja 2025 so vrednosti nepremičnin v Rijadu še naprej vodile v regiji, okrepljene z rastjo zemljišč in vil cbre.sa. V prestolnici stanovanja ostajajo relativno cenovno dostopna za srednji razred: približno 69 % prodanih stanovanj v zadnjem letu je bilo cenjenih med 250.000 in 1.000.000 SAR (≈66.000–266.000 USD), kar ustreza kupcem z nižjimi in srednjimi dohodki deloitte.com. Medtem so cene vil višjega cenovnega razreda narasle zaradi večjega povpraševanja po luksuzu, čeprav obstajajo opozorila, da se lahko pojavi presežna ponudba luksuznih enot, razen če v ta segment ne vstopi več kupcev (npr. tujcev) bloomberg.com. Splošno gledano strma rast cen spodbuja spremembo kupčevih preferenc proti stanovanjem in vrstnim hišam namesto samostojnim vilam zaradi dostopnosti in spreminjajočega se načina življenja content.knightfrank.com.
Ponudba in gradnja: Graditelji domov hitijo dohajati povpraševanje. Stanovanjski fond v Rijadu se je v letu 2024 povečal za 49.400 novih enot, skupna ponudba v mestu pa zdaj znaša približno 1,4 milijona domov content.knightfrank.com. Po vsej državi se bo stanovanjska ponudba v glavnih mestnih središčih povečala s trenutnih 3,5 milijona enot na 3,9 milijona do leta 2028 content.knightfrank.com. Vlada v Rijadu je napovedala načrte za 330.000 novih stanovanjskih enot do leta 2030 (vključno s 305.000 za savdske državljane), da podpre cilje lastništva stanovanj iz Vizije 2030 content.knightfrank.com. Nastajajo velike načrtovane soseske: na primer, projekt Sedra podjetja ROSHN v severnem Rijadu zajema 20 milijonov m² in bo ponudil več kot 30.000 domov s šolami, parki in vsemi potrebnimi storitvami trade.gov. Takšni veliki projekti javnih in zasebnih razvijalcev vztrajno povečujejo število nepremičnin na trgu. Kljub temu zaradi silovite rasti povpraševanja »pomanjkanje nepremičnin v Rijadu« ostaja skrb, po poročanju S&P, kar je razlog za nenehno rast cen arabnews.com. Nova ponudba (vključno z iniciativami za dostopna stanovanja) bo bistvena za omejitev inflacije cen in ustrezno nastanitev vse večjega števila prebivalcev mesta.
Najemni trg: Povpraševanje se kaže tudi v najemnem sektorju v Rijadu. Priliv prebivalstva (mladih Savdijcev in priseljencev, ki prihajajo zaradi služb) spodbuja oddajanje najemnih enot. Čeprav naši viri ne navajajo konkretnih podatkov o najemninah za leto 2025, poznavalci trga ugotavljajo, da najemnine rastejo v najprivlačnejših predelih, predvsem za stanovanja, zaradi visokih stroškov nakupa. Vladin stanovanjski program Sakani in subvencionirane hipotekarne obrestne mere sta mnoge najemnike spremenila v lastnike, a tisti, ki si ob trenutnih cenah ne morejo privoščiti nakupa, se soočajo z zoženim najemnim trgom. Močan trg dela in priliv strokovnjakov iz tujine (zaradi novih poslovnih naložb) bi moral ohranjati močno povpraševanje po najemninah. Eden od tveganj je dostopnost – če bodo cene stanovanj in obrestne mere ostale visoke, se lahko več srednje složnih družin odloči za najem, kar bo ustvarilo pritisk na ponudbo najemniških stanovanj. Splošno gledano bo stanovanjski sektor v Rijadu leta 2025 zaznamovan s hitro rastjo in optimističnim razvojem, a tudi z naraščajočimi izzivi dostopnosti.

Poslovne nepremičnine: pisarniški in prodajni sektor

Pisarniški trg

Pisarniški trg v Rijadu bo v letu 2025 izjemno vroč, poganjata ga gospodarski razcvet in prizadevanje, da bi prestolnico spremenili v regionalno poslovno središče. Povpraševanje po vrhunski pisarniški površini močno presega ponudbo, kar vodi v rast najemnin in novo gradnjo:

Eksplozivno povpraševanje in najemnine: Zasedenost vrhunskih pisarn v Rijadu je izjemno visoka, saj se podjetja borijo za kakovostne prostore. V 1. četrtletju 2025 so najemnine za pisarne v Rijadu poskočile za 21 % na letni ravni – izjemna stopnja rasti – saj se najemniki potegujejo za omejeno število vrhunskih pisarn, ki so na voljo cbre.sa. Tudi v letu 2024 je bil ta trend opazen; najemnine so se v zadnjem četrtletju 2024 zvišale za približno 18 % na letni ravni ob nizki prosti zasedenosti cbre.com. Program regionalnega sedeža (RHQ) (velja od 2024) zahteva, da morajo tuja podjetja središča za Bližnji vzhod imeti v Savdski Arabiji, če želijo sodelovati na vladnih razpisih. Ta pobuda je v letu 2024 privedla do preselitve 571 podjetij v Rijad deloitte.com, kar je močno povečalo povpraševanje po pisarnah. Ključni sektorji kot so finance, strokovne storitve in tehnologija širijo svoje prisotnosti – zaposlenost v pisarniških dejavnostih se je v Savdski Arabiji v letu 2024 povečala za 5,3% deloitte.com. Ker je poslovna dejavnost močna (ne-naftni BDP je leta 2024 zrasel za približno 5 % arabnews.com), obeti za povpraševanje po pisarnah ostajajo optimistični.
Ponudba in novi razvojni projekti: Razvijalci si prizadevajo dostaviti nove poslovne stavbe, vendar veliki projekti zahtevajo čas. Do konca leta 2024 je poslovni fond Rijada znašal približno 6,4 milijona m² bruto oddajljive površine (GLA) deloitte.com. Nedavne pridobitve vključujejo Laysen Valley, STC Square (faza 1) in projekt New East, ki so skupaj leta 2024 dodali približno 145.000 m² vrhunskih poslovnih prostorov razreda A deloitte.com. Ikonično finančno okrožje kralja Abdulaha (KAFD), novo finančno središče Rijada, je v uporabo predalo pomemben del svojih stolpov z visokimi stopnjami prednajemov deloitte.com. Kmalu bodo številni megaprojekti na trg vnesli občutno količino poslovnih površin: središčno območje New Murabba (z nebotičnikom Mukaab) naj bi do leta 2030 dodalo ogromne poslovne prostore reuters.com, poslovne cone Diriyah Gate pa bodo ponujale pisarne v zgodovinskem okolju. Medtem pa se uporabljajo začasne rešitve, kot so prenova starejših stavb ali uporaba coworking prostorov, da bi zadostili povpraševanju. Vlada prav tako pospešuje razvoj infrastrukture, kot je riyadski metro (odprtje leta 2025), da bi razširila območja, primerna za pisarniške dejavnosti. Čeprav bodo ti projekti sčasoma omilili pomanjkanje, v kratkem roku ostajajo vrhunski poslovni prostori razreda A redki, lastnikom pa to zagotavlja močan cenovni položaj.
Tržni obeti: V naslednjih nekaj letih naj bi riyaški pisarniški trg ostal naklonjen najemodajalcem. Zasedenost v vrhunskih stavbah je minimalna, podjetja pa so pripravljena plačati višje cene za kakovost in lokacijo. Dvoštevilčna letna rast najemnin se bo morda umirila, ko bo nova ponudba prišla na trg okoli leta 2026–2027, vendar naj bi povpraševanje raslo vzporedno in ohranjalo trg napet. Potencialno tveganje predstavljajo morebitna upočasnitev prizadevanj za gospodarsko diverzifikacijo ali umik podjetij, vendar trenutni kazalci (dotok tujih neposrednih investicij, nova registracija podjetij, selitev vladnih uradov iz drugih mest) kažejo na nadaljnjo rast. Skratka, poslovni sektor v Rijadu cveti, podprt z Vizijo 2030, katere cilj je mesto narediti za globalno poslovno destinacijo.

Trg maloprodajnih nepremičnin

Trg maloprodajnih nepremičnin v Rijadu je v fazi evolucije in širitve. Potrošnja raste skupaj z rastjo prebivalstva in turizma, vendar se maloprodajna krajina preoblikuje v sodobne formate in doživetvene destinacije:

Trendi prodaje & povpraševanja: Maloprodaja v Savdski Arabiji je v stalnem vzponu. V začetku leta 2025 so bile maloprodajne transakcije na prodajnih mestih (POS) višje za približno 8 % glede na leto prej (jan–feb 2025) cbre.sa, kar odraža večje zaupanje potrošnikov, mlado prebivalstvo in okrevanje turizma. Oxford Economics napoveduje, da bodo maloprodajni obsegi prodaje v KSA rasli s približno 4,4 % CAGR med letoma 2025 in 2027 deloitte.com – zdrava rast, podprta z višjimi razpoložljivimi dohodki in več obiski. Rijad je kot največje mesto velik upravičenec tega trenda. Omeniti velja, da so letni festivali in dogodki Riyadh Season močno povečali obisk nakupovalnih centrov in zabavišč. Rast turizma (30 milijonov mednarodnih obiskovalcev v letu 2024 cbre.sa) se prav tako preliva v maloprodajno porabo, zlasti v sektorju luksuza in gostinstva.
Najemnine in zasedenost: Kljub višji prodaji so maloprodajne najemnine v letu 2024 zrasle le minimalno deloitte.com. Razlog je znatno povečanje ponudbe maloprodajnih površin v zadnjih letih – po vsem Rijadu je bilo odprtih veliko novih nakupovalnih centrov. Najemodajalci starejših, tradicionalnih centrov se soočajo s pritiskom konkurence, saj kupci raje obiskujejo sodobnejše centre s privlačnimi izkušnjami. Veliko starejših nakupovalnih kompleksov se bori za ohranitev najemnikov in obiskovalcev deloitte.com, zato jih konkurenca sili v inovacije ali pa tvegajo prazna poslovna prostora. Najboljši prodajni objekti (npr. nakupovalni center Kingdom Centre, Riyadh Front, Mall of Arabia) še vedno dosegajo visoke najemnine, vendar povprečne najemnine upočasnjuje presežek ponudbe na sekundarnih lokacijah. Strokovnjaki opozarjajo, da lahko načrtovana gradnja mega-nakupovalnih centrov v Rijadu vodi do dolgoročnega presežka ponudbe, če povpraševanje ne bo sledilo cbre.sa. Zaenkrat je bilo povpraševanje še “razmeroma stabilno”, zato so najemnine v letu 2024 narasle le malenkost deloitte.com. Zasedenost maloprodajnih prostorov po mestu ostaja solidna, vendar najemodajalci v zasičenih segmentih ponujajo spodbude.
Spreminjanje formatov: V skladu z globalnimi trendi doživljajska prodaja narašča v Rijadu. Razvijalci v prodajne projekte vključujejo zabavo, gostinstvo in prosti čas, da privabijo množice. Na primer, prihajajoči projekt Mall of Saudi (v gradnji) bo vseboval notranje smučišče in tematske parki. Obstoječa nakupovalna središča gostijo vse več dogodkov in začasnih doživetij. Pop-up trgovine so prav tako pridobile na veljavi – kratkoročni prodajni prostori ustvarjajo zanimanje in prepoznavnost blagovnih znamk deloitte.com – zlasti v večjih nakupovalnih središčih. To odraža spreminjajoče se potrošniške preference »odmik od tradicionalnih samostojnih prodajnih projektov« k vključujočim, večnamenskim destinacijam deloitte.com. Centri na prostem, tržnice v slogu souq-a (npr. v Diriyahu) in prodaja znotraj velikih večnamenskih projektov (kot je New Murabba) bodo popestrili maloprodajno ponudbo.
Pogled naprej: V naslednjih 3–5 letih bo maloprodajni sektor v Rijadu imel dvojen pogled v prihodnost. Po eni strani bo povpraševanje raslo zaradi več turistov (Expo 2030 je pred vrati), mlade in rastoče populacije ter višjih dohodkov. Po drugi strani pa bo val nove ponudbe (več novih velikih nakupovalnih središč in prodajnih ulic v novih četrtih) preplavil trg. Razvijalci že spreminjajo ali prenavljajo starejša prodajna središča, da ostanejo konkurenčni. Pričakujemo lahko zmerno rast najemnin v vrhunski maloprodaji, saj bodo najboljše destinacije uspevale, medtem ko lahko sekundarne lokacije ob poslabšanju presežne ponudbe beležijo stagnacijo ali padec najemnin. Trgovci bodo verjetno postali bolj selektivni in bodo izbirali lokacije z visoko frekvenco in bogato izkušnjo. Na splošno se maloprodajne nepremičnine v Rijadu spreminjajo: mesto bo pridobilo številna sodobna nakupovalna središča, a potrebna bo skrbna načrtovanje, da se izognemo presežku istovrstnih prodajnih prostorov.

Industrijske in logistične nepremičnine

Sektor industrijskih in logističnih nepremičnin v Rijadu doživlja močno rast, podprto z gospodarsko raznolikostjo in prizadevanjem Savdske Arabije, da postane regionalno logistično središče. Od skladišč do proizvodnih parkov povpraševanje narašča:

Močni dejavniki povpraševanja: Industrijsko povpraševanje podpira tako naftni kot nenaftni sektor. Višje cene nafte v zadnjih letih so spodbudile dejavnost v petrokemični in proizvodni industriji, medtem ko je vladna usmeritev na rast izvoza zunaj naftnega sektorja povečala potrebe po logistiki cbre.sa. Leta 2024 so saudijske petrokemične družbe zabeležile boljšo dobičkonosnost, izvoz zunaj naftnega sektorja pa se je povečal, kar je spodbudilo večje povpraševanje po skladiščih in distribucijskih centrih cbre.sa. E-trgovina je še en dejavnik rasti – z razmahom spletnega nakupovanja v Kraljevini podjetja vlagajo v izpolnjevalne centre okoli Riyada. Poleg tega rast prebivalstva in širitev trgovine na drobno pomenita večje potrebe po hladnih skladiščih in skladiščih za distribucijo hrane, ki služijo glavnemu mestnemu območju.
Naraščajoče najemnine in zasedenost: Pomanjkanje kakovostnih logističnih prostorov je povzročilo rast industrijskih najemnin, zlasti v uveljavljenih industrijskih conah v Rijadu. CBRE je ugotovil, da so se industrijske najemnine v Rijadu zviševale v začetku leta 2025 cbre.sa. Zasedenost je visoka v dobro lociranih logističnih parkih (npr. v bližini suhega pristanišča in letališč v Rijadu). V nekaterih primerih se starejša skladišča prenavljajo ali širijo na sodobne standarde (višji stropi, boljše nakladalne zmogljivosti), da bi zadostila zahtevam najemnikov. Cene zemljišč v industrijskih četrtih so se prav tako zvišale zaradi konkurence za gradbena zemljišča. Ob močnem povpraševanju podjetij za zunanje izvajanje logistike (3PL), trgovcev na drobno in proizvajalcev lastniki uživajo v višjih najemninah, novi projekti pa se hitro oddajajo v najem.
Pobude Vizija 2030: Savdska Arabija v okviru Vizije 2030 vključuje posebne programe za povečanje industrijske in logistične infrastrukture. Nacionalni program za razvoj industrije in logistike (NIDLP) ponuja spodbude za proizvodne in skladiščne projekte deloitte.com. Ustanavljajo se Posebne ekonomske cone (SEZ); posebej izstopa Riyadh Integrated Logistics Zone v bližini mednarodnega letališča King Khalid, ki omogoča 100% tuje lastništvo in ponuja davčne olajšave za privabljanje globalnih logističnih podjetij deloitte.com. Vlada vlaga tudi v prometno infrastrukturo – na primer, širi zmogljivosti pristanišč v Džedi in Dammamu ter izvaja Vizijo 2030 – glavni logistični načrt za poenostavitev celotne dobavne verige deloitte.com. Te pobude so vodile do oprijemljive rasti: podatki saudskega organa za pristanišča kažejo, da se je pretovor tovora v letu 2024 povečal za 14 % v primerjavi z letom 2023 deloitte.com, kar pomeni, da se več blaga pretaka skozi državo in tako povečuje povpraševanje po skladiščih in distribucijskih prostorih.
Dobavna veriga: Na industrijskih obrobjih Riada (kot sta Sudair City for Industry in Drugo industrijsko mesto) se skladišča in tovarne gradijo z enakomernim tempom. Velikopotezni projekti s podporo države kot so razširitve »SIP (Saudi Industrial Park)« in naložbe zasebnega sektorja (npr. logistični center Agility ali DHL) povečujejo zalogo. Kljub temu povpraševanje dohaja ponudbo, zato za kakovostne nepremičnine ostaja nizka stopnja prostih kapacitet. Trg se nekoliko specializira – npr. skladiščenje pod nadzorovano temperaturo za farmacijo in prehrano, velika skladišča za distribucijo trgovskega blaga in celo rast trga nepremičnin za podatkovne centre. V prihodnje je načrtovanih več sto tisoč kvadratnih metrov novih logističnih površin okoli Riada, vendar se pričakuje, da bo večina tega hitro zapolnjena, saj Savdska Arabija zaseda strateško lego na stičišču Azije, Evrope in Afrike.
Obeti: Industrijski/logistični segment je na poti nadaljnje rasti. Vladne napovedi ciljajo na to, da bo Savdska Arabija do leta 2030 postala ena vodilnih logističnih središč na svetu, kar pomeni vrhunsko infrastrukturo v Rijadu. V prihodnjih letih lahko pričakujemo razvoj sodobnih logističnih parkov (z integrirano carino, carinskimi skladišči itd.). Najemnine se bodo morda še naprej zmerno dvigovale, saj se bo ponudba približevala povpraševanju. Največja priložnost je v specializiranih objektih – tisti, ki gradijo visokokakovostna, tehnološko napredna logistična in “last-mile” središča, bodo izkoristili neizpolnjeno povpraševanje. Tveganja, na katera je treba paziti, vključujejo morebitno pretirano gradnjo, če bi vsi razvijalci naenkrat vstopili na trg, ter nihanja v svetovni trgovini (svetovno ohlajanje bi lahko zmanjšalo rast obsega). Toda v letu 2025 je industrijska nepremičnina v Rijadu trg lastnikov, pri čemer močne državne spodbude podpirajo širitev cbre.sa.

Nepremičnine v gostinstvu in turizmu

Rijadske nepremičnine v gostinstvu cvetejo zaradi porasta turizma in velikih dogodkov. Odprli so se številni novi hoteli, letovišča in zabavišča, saj se mesto preobraža v turistično destinacijo:

Rekorden dotok turistov: Savdska Arabija je močno promovirala turizem in to se obrestuje. Število prihodov mednarodnih obiskovalcev je leta 2024 doseglo 30 milijonov, kar je 9,5 % več kot leto prej cbre.sa, kar daleč presega zgodovinske ravni. Kraljevina je celo že presegla cilj Vizije 2030 o 100 milijonih turistov sedem let pred načrtom deloitte.com deloitte.com. Kot prestolnica je Rijad sprejel velik del teh prihodov, zlasti zaradi poslov, konferenc in dogodkov, kot je Riyadh Season. Turistična poraba je v letu 2024 dosegla rekordnih 153,6 milijarde SAR cbre.sa, kar je okrepilo lokalno gospodarstvo ter spodbudilo vlagatelje v gradnjo novih hotelov in apartmajev s storitvami.
Uspešnost hotelov: Hotelski trg v Rijadu dosega nove višave. Povprečna dnevna cena (ADR) v Rijadu se je v letu 2024 povzpela na 895 SAR in presegla svetovna središča, kot so Dubaj, Hongkong in Madrid deloitte.com. To je bilo povišanje z 702 SAR v letu 2023 na 726 SAR po vsej državi, v Rijadu pa še višje deloitte.com deloitte.com. Tudi stopnje zasedenosti so bile visoke, kar spodbuja tako poslovna potovanja kot vse večji prosti turizem. Uspeh Riyadh Season (večmesečni zabavni festival) je zapolnil hotele v zimskih mesecih, razširjen koledar dogodkov pa ohranja obisk skozi vse leto. Jeddah ostaja pomembno turistično izhodišče, a trg hotelov v Rijadu je presegel konkurenco z višjimi ADR-ji, zahvaljujoč kombinaciji poslovnega in turističnega povpraševanja deloitte.com. Mesto se pripravlja na gostiteljstvo Expa 2030, kar bo zahtevalo znatno razširitev hotelskih kapacitet – oblasti načrtujejo zagotovitev več desettisoč novih sob do takrat.
Novi projekti: Da bi izkoristili turistični potencial, so v teku veliki projekti na področju gostinstva. V diplomatski četrti Rijada in mestnem središču se obnavlja ali na novo gradi več petzvezdičnih hotelov (Ritz-Carlton, Fairmont itd.). Projekt Diriyah Gate bo vključeval več luksuznih letovišč in butičnih hotelov, integriranih v zgodovinsko okolje reuters.com reuters.com. Konec leta 2024 je razvijalec Diriyah sklenil skoraj milijardo dolarjev vredne posle z evropskimi podjetji za razvoj hotelov in nepremičnin reuters.com, kar pomeni mednarodno zaupanje v turistični potencial Rijada. Poleg tega bo Qiddiya (mesto zabave) do leta 2026-2027 gostila letoviške hotele okoli tematskih parkov in dirkališč. Drugi mega projekti, kot sta NEOM in Rdeče morje, so izven Rijada, vendar bodo vsi skupaj okrepili savdski turizem in verjetno pripeljali veliko obiskovalcev skozi Rijad kot prometno vozlišče. Mesto vlaga tudi v kulturne znamenitosti – muzeje, prireditvene dvorane in kongresne centre –, ki so pogosto povezani z gostinskimi zmogljivostmi.
Obeti: Obeti za nepremičnine v gostinstvu so izjemno pozitivne. Ker bo Rijad gostil Expo 2030 (Svetovno razstavo, ki naj bi privabila milijone obiskovalcev) in verjetno tudi Svetovno prvenstvo v nogometu FIFA 2034, se mesto pripravlja na sprejem velikega števila obiskovalcev deloitte.com. To pomeni nadaljnjo gradnjo hotelov vseh kategorij (od luksuznih do srednjega razreda in apartmajev s storitvijo). Podporna vladna politika – izdaja več turističnih viz, dovoljevanje zabavnih dogodkov in vlaganje prek PIF v turistične projekte – zagotavlja močno osnovo. Po podatkih se bo ponudba hotelskih sob v Rijadu v naslednjih 5–7 letih verjetno podvojila. Tveganja vključujejo potrebo, da povpraševanje sledi (tj. izogibanje preveliki ponudbi hotelskih sob v obdobjih izven sezone) in zagotavljanje kakovosti storitev na mednarodni ravni. Glede na trenutne trende pa je Rijad na poti, da se trdno uveljavi kot vodilna poslovna in turistična destinacija, s primernim nepremičninskim okoljem.

Večji razvojni projekti, ki oblikujejo Rijad

Eden najbolj vznemirljivih vidikov nepremičninskega trga v Rijadu je portfelj mega projektov, ki so v teku. Ti projekti – podprti z vladnim Javnim investicijskim skladom (PIF) in zasebnimi partnerji – spreminjajo podobo mesta in ustvarjajo nove priložnosti za naložbe. Tukaj so nekateri največji trenutni in prihajajoči projekti, na katere velja biti pozoren:

New Murabba in The Mukaab: Napovedan leta 2023 je projekt New Murabba ogromen projekt za gradnjo novega središča na severozahodu Rijada do leta 2030. Na površini 19 kvadratnih kilometrov bo vključeval stanovanjske, poslovne in zabavne površine ter bo po pričakovanjih ob zaključku lahko sprejel stotisoče prebivalcev reuters.com. V njegovem središču bo The Mukaab, ikoničen nebotičnik v obliki kocke, približno 400 metrov visok, ki bo zasnovan kot ena največjih zgrajenih struktur na svetu. New Murabba bo vseboval muzej, univerzo za tehnologijo in oblikovanje, imerzivno večnamensko gledališče, več kot 80 zabavnih in kulturnih prizorišč ter nešteto trgovin in restavracij reuters.com. Ta projekt bo sam prinesel ogromno nove ponudbe nepremičnin – predvideva se, da bo do leta 2030 prispeval 180 milijard SAR (48 milijard USD) k ne-naftnemu BDP in ustvaril 334.000 delovnih mest reuters.com. Velikost New Murabba (približno četrtina Manhattna) poudarja ambicijo Rijada, da postane »mesto v mestu« s futuristično urbano izkušnjo.
Diriyah Gate: Le 15 minut od središča Rijada je Diriyah gigantski projekt v vrednosti 63 milijard dolarjev za obnovo in prenovo zgodovinskega UNESCO mesta At-Turaif in njegove okolice reuters.com reuters.com. Pogosto imenovan »dragulj kraljestva« se Diriyah spreminja v vrhunsko kulturno in življenjsko destinacijo. Načrt vključuje luksuzna stanovanjska naselja v tradicionalnem arhitekturnem slogu Najdi, luksuzne hotele, muzeje, trgovske souke in zabavišča – vse v sklopu zgodovinskih struktur iz blatnih opek reuters.com. Prva faza (Diriyah Gate I) je že v gradnji in vključuje prestižno trgovsko in kulinarično četrt Bujairi Terrace, ki je bila odprta konec leta 2022. Uprava za razvoj Diriyah Gate je zagotovila pomembna tuja partnerstva; leta 2024 je sklenila pogodbe v vrednosti okoli milijarde dolarjev z evropskimi podjetji za razvoj delov projekta reuters.com. Tujci vlagajo kapital v hotele in nepremičnine Diriyah, ki jih privlačita napredek projekta in državna podpora reuters.com reuters.com. Zaključek projekta je predviden okoli leta 2027 mrgglobal.com, Diriyah pa bo dodal na tisoče stanovanjskih enot in hotelskih sob ter učvrstil Rijad na svetovni turistični zemljevid.
Mesto zabave Qiddiya: Qiddiya je obsežen razvojni projekt, osredotočen na zabavo, na obrobju Rijada (približno 40 km od središča mesta). Načrtovana investicija znaša približno 40 milijard USD, s ciljem dokončanja do leta 2030 mrgglobal.com. Na površini 366 kvadratnih kilometrov puščavskega vznožja bo Qiddiya gostila tematske parke, dirkališče Formule 1, vodni park, športne arene, igrišča za golf in več kot 120 rekreacijskih atrakcij. Osrednji del bo tematski park Six Flags (z najhitrejšim vlakcem smrti na svetu), poleg pa bo tudi velik vodni park (proračun ~ 750 milijonov USD) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya bo vključevala tudi stanovanjske soseske, hotele in trgovine, vse osredotočeno na zabavo. Projekt je že v napredni gradnji – poteka izgradnja infrastrukture in prvih objektov –, čeprav je časovni načrt odprtja razdeljen na več faz. Ko bo odprta, bo Qiddiya Rijad postavila kot regionalno družinsko zabaviščno prestolnico, ki bo zajela domači turizem, ki trenutno odteka v tujino. Nepremičninski vlagatelji z zanimanjem spremljajo Qiddiyo zaradi njene ogromne površine in prihodnjih obiskovalcev, ki bi jih, po prvotnih napovedih, lahko letno preseglo 17 milijonov. Razvoj bo prav tako spodbudil gostinski in maloprodajni sektor mesta zaradi povečanega povpraševanja.
Kraljevi Salmanov park & športni bulevar: Ta dva projekta si prizadevata močno izboljšati kakovost bivanja in možnosti za prosti čas v Rijadu, kar bo posredno povečalo vrednost nepremičnin po vsem mestu. Kraljevi Salmanov park bo največji mestni park na svetu, zelena oaza velikosti 13–16 km² na območju nekdanjega rijadskega letališča turnerandtownsend.com mic-hub.com. V njem bodo urejeni vrtovi, velik kraljevi umetniški kompleks, športni objekti, igrišče za golf in stanovanjske zmogljivosti ob robu parka. Projekt poteka v več fazah in bo ustvaril novo »zeleno srce« mesta – lastnosti ob parku že beležijo rast vrednosti zaradi možnosti življenja ob parku. Medtem pa je Športni bulevar 135-kilometrska mreža kolesarskih, konjeniških in tekaških stez, ki prečkajo Rijad in povezujejo glavne parke ter območja vadi (dolin). Ob njem bodo umetniške postavitve in rekreacijska vozlišča, namenjen pa je spodbujanju zdravega življenjskega sloga. Ko bodo ti projekti zaključeni (glavne faze do 2026–2027), bo Rijad postal bolj zeleno in prijazno mesto za pešce, kar bo dodatno povečalo privlačnost nepremičnin in priložnosti za razvoj vzdolž teh koridorjev.
Riyadh Metro in infrastruktura: Čeprav to ni nepremičninski projekt v pravem pomenu besede, je Riyadh Metro ključna infrastruktura, ki naj bi se odprla postopoma okoli leta 2025. Ta projekt v vrednosti 22,5 milijarde dolarjev dodaja šest linij metroja in desetine postaj po vsem mestu. Metro (in vzporedna nadgradnja avtobusnega omrežja) že vpliva na nepremičnine – območja ob prihodnjih postajah (na primer vzdolž Olaya Street, King Abdullah Road itd.) že doživljajo nove projekte mešane rabe in večje zanimanje investitorjev, ki pričakujejo razvoj, usmerjen v javni prevoz. Boljši javni prevoz bo omogočil razvoj stanovanj in pisarn z večjo gostoto tudi dlje od natrpanega mestnega središča, s čimer se širi obseg nepremičnin v Rijadu. Poleg tega izboljšana povezanost predstavlja prednost za tuja podjetja in izseljence, s čimer posredno podpira trg pisarn in stanovanj.

Ti ključni projekti in številni drugi preoblikujejo prihodnost Rijada. Investicije v takšnem obsegu so brez primere – kot je poudarilo eno podjetje, so giga-projekti Vizije 2030 »nova doba… v obsegu, ki ga še ni bilo« mrgglobal.com. Za vlagatelje in razvijalce predstavljajo ogromne priložnosti: zvišanje vrednosti zemljišč v sosednjih območjih, številne podpogodbe in partnerstva ter možnost sodelovanja pri ustvarjanju ikoničnega svetovnega mesta. Zavezanost vlade je močna (PIF-ov sklad v višini 925 milijard dolarjev poganja mnoge od teh projektov reuters.com), a prav tako velik je izziv izvedbe – ključnega pomena bo pravočasna izvedba in preprečevanje presežne ponudbe v določenih segmentih.

Vladne politike in vpliv Vizije 2030

Saudska vlada ima ključ v roki na nepremičninskem trgu in s pomočjo političnih vzvodov ter pobud Vizije 2030 usmerja rast tega sektorja. Nekaj političnih ukrepov in reform ima v letu 2025 neposreden vpliv na nepremičnine v Rijadu:

Vizija 2030 in gospodarska diverzifikacija: Vizija 2030, ki se je začela leta 2016, je temeljni načrt za preobrazbo Savdske Arabije. Za nepremičninski sektor je Vizija 2030 zastavila ambiciozne cilje: povečanje lastništva stanovanj na 70 %, razvoj novih mest in znamenitosti ter uvrstitev Rijada med najpomembnejša svetovna gospodarska središča. Rezultat je neprecedenčna vladna podpora in financiranje nepremičninskih projektov. Public Investment Fund (PIF) je postal “vozilo izbire” za uresničitev giga-projektov, kot so NEOM, Diriyah in Qiddiya reuters.com. Ta prizadevanja so neposredno usmerjena v diverzifikacijo gospodarstva izven nafte, in sicer z razvojem sektorjev, kot so stanovanjske, turistične in razvedrilne nepremičnine. Vizija 2030 je prinesla razcvet gradnje nepremičnin – po nekaterih ocenah je vrednost gradbenih projektov v Saudovi Arabiji (med katerimi jih je velik delež nepremičninskih) trenutno več kot 1 bilijon dolarjev v tisočih projektih.
Stanovanjski programi: Za dosego stanovanjskih ciljev je vlada začela programe, kot sta Sakani in Wafi. Sakani zagotavlja savdskim državljanom podporo za financiranje stanovanja, dodeljevanje zemljišč ali subvencionirane enote, kar je znatno povečalo povpraševanje po stanovanjih. Savdska centralna banka (SAMA) je prav tako znižala minimalno polog za kupce prvič s 30 % na 5 % (za Savdijce), kar je bistveno izboljšalo dostopnost in spodbudilo porast transakcij content.knightfrank.com. Ta sprememba politike je bila navedena kot ključni dejavnik za 53-% rast prodaje stanovanj v Džedi v letu 2024 content.knightfrank.com in podobno vplivala na trg v Rijadu, saj je številnim najemnikom omogočila prehod v lastništvo. Wafi pa nadzoruje prodajo projektov v gradnji, kar kupcem daje več zaupanja pri nakupu stanovanj v gradnji. Te politike so podprle eksplozijo hipotekarnega trga v zadnjih letih in bodo še naprej oblikovale strategije stanovanjskega razvoja.
Reforme tuje lastnine: Zgodovinsko je bila tuja lastnina nepremičnin v Saudovi Arabiji močno omejena. V zadnjih letih so nove uredbe odprle trg tujcem kot del privabljanja investicij. Uvedena je bila Premium Residency (Zlata karta) viza, ki premožnim tujcem omogoča, da živijo v Savdski Arabiji brez sponzorja in, kar je ključno, kupijo nepremičnino (z naložbo nad 1 milijonom dolarjev) content.knightfrank.com. To dejansko ustvarja pot do bivanja preko nepremičninskih investicij, podobno kot »zlati vizumski« programi drugod content.knightfrank.com. Poleg tega je bil sprejet nov zakon o lastništvu nepremičnin za tuje posameznike in podjetja (izven svetih mest in vojaških območij), kar tujcem olajšuje nakup domov in tujim podjetjem pridobitev poslovnih nepremičnin. Te reforme so skupaj z zahtevo za regionalno poslovanje podjetij povečale mednarodno zanimanje za trg nepremičnin v Rijadu. Čeprav je povpraševanje tujih kupcev še v povojih, se pričakuje rast tujega povpraševanja, zlasti po luksuznih stanovanjih in poslovnih nepremičninah, saj se Saudova Arabija oglašuje kot svetovna destinacija.
Naložbena in politika neposrednih tujih naložb (FDI): Savdska Arabija si s svojo Nacionalno naložbeno strategijo prizadeva močno povečati tuje neposredne naložbe v kraljestvo – ciljajo na 388 milijard SAR tujih neposrednih naložb letno do leta 2030 (s 95,9 milijarde SAR v letu 2023) deloitte.com. Nepremičnine so ključni sektor za privabljanje tega kapitala. Vlada je s tem namenom uvedla regulativne reforme za izboljšanje poslovnega okolja: poenostavitev licenciranja za razvojne projekte, prenovo zakonodaje o nepremičninskih transakcijah ter vzpostavitev preglednih registrov. Ustanovitev REIT-ov (skladi za naložbe v nepremičnine) na savdski borzi omogoča tujim vlagateljem tudi posredno vlaganje v nepremičnine. Trenutno je javno kotiranih že več kot ducat REIT-ov, nekateri osredotočeni na sredstva v Rijadu, ki uživajo 100-odstotno dovoljenje za tuje lastništvo. Poleg tega se ponujajo davčne spodbude na posebnih območjih in za določene projekte (npr. 50-letne davčne olajšave za investitorje v nekaterih giga-projektih), da bi spodbudili mednarodno sodelovanje. Ta politika že prinaša rezultate – na primer, tuji vlagatelji so že kupili deleže v več projektih Diriyah reuters.com, številna velika svetovna podjetja (od gradbenih podjetij do hotelskih operaterjev) pa sodelujejo pri razvoju Rijada.
Urbano načrtovanje in predpisi: Vlada aktivno načrtuje tudi širitev mesta Rijad. Uveden je nov Urbani glavni načrt mesta Rijad za usmerjanje rasti do leta 2030 in naprej. Poudarek je na mešani rabi prostorov, povezavi z javnim prevozom in ohranjanju kulturnih znamenitosti, kot je Diriyah. Spremembe prostorskih določb spodbujajo gostejšo pozidavo ob poteh javnega prevoza (da bi preprečili nenadzorovano širjenje) ter določajo območja za cenovno dostopna stanovanja. Savdske oblasti so prav tako uvedle (ali pilotirajo) davek na nepremičninske transakcije, ki nadomešča starejše dajatve, poenostavlja prenos lastništva in povečuje fiskalno preglednost. Davek na »bele parcele« na nepozidana urbana zemljišča (prvič uveden leta 2017) se zdaj širi na več mest in več faz, da bi omejili špekulacije z zemljišči in spodbudili izrabo najboljših praznih parcel – to bi moralo postopoma povečati ponudbo v središču Rijada, saj bodo lastniki bodisi gradili bodisi prodali. Končno, gradbeni predpisi močno spodbujajo zelene gradbene prakse in pametne urbane tehnologije, zlasti pri vladnih projektih, v skladu s trajnostnimi cilji Vizije 2030.

Povzamemo lahko, da je vladna politika pod okriljem Vizije 2030 pomemben katalizator nepremičninskega razcveta Rijada. Z zagotavljanjem finančne podpore, odpravo regulativnih ovir, vlaganjem javnih sredstev ter spodbujanjem sodelovanja tujega in zasebnega sektorja je država ustvarila ugodno okolje za razvoj. Ob bližanju leta 2030 bo nadaljnja podpora politiki (in prilagajanje, kot sta uravnavanje dostopnosti ali tveganje presežne ponudbe) ključnega pomena za ohranjanje zaupanja vlagateljev in stabilnosti trga na dolgi rok.

Tuje naložbe in mednarodni interes

Tuje neposredne investicije postajajo vse bolj ključne na nepremičninskem trgu Rijada, mesto pa privablja vse več mednarodne pozornosti. Čeprav trenutne projekte še vedno obvladujejo domači akterji (PIF in lokalni razvijalci), tuji kapital in strokovno znanje prihajata skozi različne kanale:

Naraščajoči tuji neposredni investicijski tokovi (FDI) in zanimanje investitorjev: Pro-naložbena usmeritev Savdske vlade že prinaša pozitivne rezultate. Čeprav so ravni FDI v začetku leta 2024 nekoliko upadle v primerjavi z letom 2023, je splošni trend pozitiven in optimističen deloitte.com. Uradniki napovedujejo 22-odstotno skupno letno stopnjo rasti (CAGR) dotoka FDI do leta 2030 deloitte.com, nepremičninski sektor pa je ena glavnih tarč investicij. Svetovne vlagatelje privlači že sama velikost priložnosti – le malo krajev na svetu ponuja možnost gradnje popolnoma novih mest in mega-projektov praktično iz nič. Kot primer, mednarodni vlagatelji so že prevzeli deleže v več projektih Diriyah Gate (hoteli in večnamenske zgradbe) reuters.com reuters.com. Direktor projekta Diriyah je konec leta 2024 opozoril na “velik porast zanimanja za tuje naložbe”, odkar je projekt prešel iz načrtov v resničnost reuters.com. To mnenje se verjetno širi tudi na druge projekte: ko mednarodna podjetja vidijo napredek pri NEOM, Qiddiya in New Murabba, raste tudi njihovo zaupanje za vlaganje.
Partnerstva in skupna vlaganja: Številna tuja podjetja vstopajo na riadski trg prek partnerstev. Gradbeni velikani iz Kitajske, Južne Koreje in Evrope pridobivajo pogodbe za gradnjo infrastrukture in nebotičnikov. Na primer, evropski izvajalci sodelujejo pri gradnji riadskega metroja in začetnih delih projekta New Murabba. Pri razvoju nepremičnin se oblikujejo skupna vlaganja – npr. italijanski investitor in francosko podjetje sta pred kratkim podpisala pogodbe v vrednosti približno milijardo dolarjev za Diriyah reuters.com. Svetovni hotelski operaterji (Hilton, Marriott, Accor itd.) so podpisali pogodbe za upravljanje novih objektov v riadskih mega projektih. Poleg tega so tuja inženiring, arhitekturna in načrtovalska podjetja (ameriška, britanska itd.) globoko vključena v oblikovanje novih urbanističnih projektov ter prinašajo mednarodne najboljše prakse. Ta sodelovanja pogosto vključujejo kapitalske naložbe ali vsaj dolgoročne zaveze do savdskega trga.
Regionalni vlagatelji: Poleg zahodnega zanimanja vlagatelji iz zalivske regije (ZAE, Kuvajt, Katar, Bahrajn) prav tako spremljajo dogajanje v Rijadu. Nekateri so vstopili prek savdskih REIT-ov, drugi sodelujejo pri posameznih projektih. Na primer, Emaar in Aldar iz ZAE sta v preteklosti izrazila zanimanje za savdske projekte (čeprav predvsem v drugih mestih). Trenutna privatizacija in javne ponudbe (IPO) velikih savdskih razvijalcev nepremičnin (kot sta ROSHN ali Diriyah Company, potencialno v prihodnosti) bi lahko odprla vrata regionalnim suverenim skladom ali institucijam za naložbe v riadske nepremičnine.
Tujci kot kupci nepremičnin: Na individualni ravni postaja Savdska Arabija postopoma bolj odprta za tuje kupce nepremičnin. Kot omenjeno, novi vizumi in lastniška zakonodaja tujcem omogočajo lastništvo prebivališč v Rijadu (kar je bilo prej redkost). Povpraševanje je še vedno zmerno, vendar v določenih prestižnih projektih (npr. prestižne rezidence ali stanovanjski kompleksi v severnem delu Rijada) razvijalci ciljajo na tuje kupce. Na primer, premožni posamezniki iz drugih držav Bližnjega vzhoda, Azije ali Zahoda, ki poslujejo v Savdski Arabiji, razmišljajo o nakupu stanovanja v Rijadu kot drugega doma. Program Premium Residency, ki ponuja prebivališče v zameno za naložbo v nepremičnino, ima potencial, da privabi premožne kupce z vsega sveta content.knightfrank.com. Če bi v Rijad prišel vsaj del povpraševanja, kot ga ima Dubaj med mednarodnimi kupci, bi to lahko predstavljalo pomemben nov vir kapitala.
Kapitalski trgi in skladi: Mednarodni upravljavci skladov prav tako spremljajo riyaški trg. Leta 2022 je MSCI dodal Savdsko Arabijo v svoj indeks nepremičnin na trgih v vzponu, kar je spodbudilo globalne REIT-e in ETF-e, da vključijo savdske nepremičninske delnice. Skladi zasebnega kapitalskega nepremičninskega investiranja in institucionalni vlagatelji (npr. globalni pokojninski skladi) so začeli izvajati skrbni pregled savdskih sredstev, čeprav se posli šele začenjajo. Ena izmed izzivov ostaja transparentnost trga in izkušnje – za reševanje tega je Savdska Arabija uvedla bolj robustne podatkovne in pravne okvire za nepremičnine. Ko ti zorijo, analitiki pričakujejo več neposrednih tujih naložb v dohodkovno naravnana sredstva (kot je nakup deležev v stolpnicah, trgovskih centrih ali industrijskih parkih v Rijadu). V prihodnjih letih bomo lahko videli pomembne prevzeme ali skupne naložbe, ko bo trg dozorel.

Povzetek: mednarodna vključenost v riyaške nepremičnine raste z nizke osnove na pomembno raven. Vlada se zaveda, da je za uresničitev trilijonskih načrtov Vizije 2030 potrebno tuje finančno in strokovno znanje. Zato aktivno privablja vlagatelje s spodbudami in odmevnimi globalnimi dogodki (kot so investicijske konference in predstavitve po svetu). Jasni so dokazi o uspehu: »Iz ZDA prihaja veliko zanimanja, iz vseh držav … sodelovali bomo s katerokoli državo, ki lahko zagotavlja kakovost in doslednost,« pravi izvršni direktor družbe Diriyah Co. reuters.com, s čimer odseva odprto držo Savdske Arabije. Tuje naložbe niso več le dobrodošle, ampak ključne za to, da vizija prihodnosti onkraj nafte postane resničnost reuters.com. Za tuje vlagatelje in podjetja Rijad ponuja priložnost, da vstopijo zgodaj na enega najhitreje rastočih urbanih trgov na svetu.

Napovedi in obeti za trg v prihodnjih 3–5 letih

Če gledamo vnaprej, so obeti za riyaške nepremičnine v naslednjih 3–5 letih (2025–2030) večinoma optimistični, z nekaj previdnosti. Napovedi in strokovne projekcije kažejo na močno rast v večini segmentov:

Nadaljna rast: Analitiki soglasno napovedujejo, da se bo nepremičninski sektor Savdske Arabije do konca desetletja močno širil. Napoved Deloitte-a kaže, da bo nepremičninski trg kraljevine zabeležil stabilno rast do leta 2025, k čemur bodo pripomogli Vizija 2030 in gospodarske reforme deloitte.com. Kvantitativno en tržni raziskovalni izvid ocenjuje velikost savdskega nepremičninskega trga v letu 2025 na približno 75 milijard USD, s pričakovano rastjo na ~110 milijard USD do leta 2030 (pribl. 7–8 % povprečna letna rast) mordorintelligence.com. Rijad, kot glavno in največje mesto, bo zajel pomemben delež te rasti. Razvojni projekti v mestu (na stanovanjskih, poslovnih in infrastrukturnih področjih) nakazujejo letna vlaganja v višini več deset milijard dolarjev v predvidljivi prihodnosti.
Napoved za stanovanjski sektor: Povpraševanje po stanovanjih bo ostalo visoko v Rijadu, saj bo rast prebivalstva znašala 2–3 % letno arabnews.com. Vladni cilj je doseči 70 % lastništva stanovanj do leta 2030 (trenutno okoli 60 %), zato bo gradnja stanovanj pospešena. Knight Frank napoveduje, da bo imelo Rijad okoli 10 milijonov prebivalcev do leta 2030 (leta 2022 okoli 7,5 milijona) content.knightfrank.com, kar pomeni, da bo potrebnih več sto tisoč novih domov. Pričakuje se, da bodo cene stanovanj še naprej rasle, čeprav verjetno z zmernejšim tempom, če bo ponudba dohitevala povpraševanje. Nekatere napovedi predvidevajo letno enomestno odstotno rast cen stanovanj v Rijadu, namesto dvomestnih skokov iz let 2021–2024. Do leta 2028 se v večjih mestih pričakuje dodatnih okoli 400.000 stanovanjskih enot content.knightfrank.com, med katerimi bo delež Rijada velik (30.000–50.000 novih enot vsako leto). Če bo gospodarstvo ostalo močno, bodo te enote hitro absorbirane, kar bo omogočilo uravnotežen trg z rahlo cenovno rastjo vsako leto. Če bodo cene nafte ostale visoke in bo javna poraba velika, obstaja možnost še višjega povpraševanja (in tako višjih cen). Po drugi strani pa bi lahko v primeru vztrajno visokih obrestnih mer na svetovni ravni dostopnost stanovanjskih posojil omejila rast cen na srednji rok – to je dejavnik, ki ga velja spremljati.
Napoved za poslovne in pisarniške prostore: Obeti za pisarniški sektor so zelo pozitivni na srednji rok. Riad se uveljavlja kot regionalno poslovno središče, kar se bo verjetno nadaljevalo, še posebej ob Expo 2030, zaradi katerega bodo večnacionalna podjetja želela pravočasno vzpostaviti prisotnost pred dogodkom. Ponudba vrhunskih (Grade A) pisarniških prostorov se bo povečala (z vzpostavitvijo KAFD, novih stolpnic na King Abdullah Road itd.), a tudi povpraševanje bo raslo, saj se bo več podjetij preselilo zaradi zahteve po regionalnem sedežu (RHQ) in s širitvijo novih industrij (npr. tehnološka zagonska podjetja, podjetja na področju zabave) v Riadu. Rast najemnin se lahko po nedavnih velikih skokih vrne na bolj normalno raven (npr. 5–10 % letno), saj bo do leta 2026–2027 prišlo več novih prostorov. Delež nezasedenosti se lahko z zdaj skoraj ničle nekoliko poveča na bolj zdravih 5–10 % v drugi polovici desetletja, a to še vedno pomeni trg, prijazen lastnikom. Ključnega pomena bo postopno uvajanje pisarniških delov mega-projektov: če bodo New Murabba, Diriyah ipd. na trg spustili preveč pisarniških prostorov naenkrat, okrog let 2028–2030, lahko pride do začasnega presežka. Vendar pa glede na pričakovano širitev poslovnih dejavnosti (BDP Savdske Arabije naj bi se povečal z 786 milijard $ v letu 2024 na približno 981 milijard $ do leta 2030 deloitte.com), bo absorpcija novih pisarniških prostorov verjetno močna.
Napoved za trgovino & gostinstvo: Trgovinska prodaja bo stabilno rasla, saj se bosta povečevali prebivalstvo in turizem, toda tržno področje trgovinskih nepremičnin bi lahko doživelo prelomnico. V naslednjih 5 letih bo Riad dobil več novih mega-nakupovalnih središč in trgovskih četrti (med drugim nakupovalni del Diriyah in New Murabba ter zasebne projekte, kot je Mall of Saudi). To bi lahko povečalo delež praznih trgovinskih prostorov, če se starejši centri ne preoblikujejo. Napovedujemo stanovitno do blago rast povprečnih najemnin v trgovini, z možnostjo trga v prid najemnikom, če pride do presežka ponudbe v določenih podsegmentih (npr. preveč prestižnih centrov). Najboljše trgovske destinacije, ki ponujajo posebna doživetja, bodo še naprej uspevale. Na področju gostinstva se bo ponudba hotelskih sob v Riadu močno povečala pred Expo 2030. Vlada bo zagotovila dovolj hotelskih kapacitet za dogodek – to pomeni lahko več deset tisoč novih hotelskih sob do leta 2029. Zasedenost in cene se lahko kratkoročno nekoliko znižajo, ko bodo odpirali nove hotele (kar je običajen trend v mestih gostiteljih pred velikimi dogodki), a dolgoročno naj bi povečani turizem in poslovna potovanja zapolnila te sobe. Pričakujemo največje povpraševanje v letu 2030 zaradi Expa, nato morebiten padec in nato normalizirano rast. Na splošno so nepremičnine v gostinstvu v Riadu zgodba o rasti, saj se pričakuje, da bo število mednarodnih obiskovalcev še naprej naraščalo, ko se Savdska Arabija trži kot celoleten cilj (verski turizem večinoma koristi drugim mestom, a poslovni in prostočasni turizem koristita Riadu).
Makro dejavniki: Na nepremičninski trg v Rijadu bodo vplivali tudi širši makroekonomski trendi. Če bodo cene nafte ostale razmeroma visoke (npr. $70+), bo vlada lahko nadaljevala z visokimi izdatki za projekte, kar je pozitivno za nepremičnine. Znatno znižanje cen nafte bi lahko prisililo k zmanjšanju izdatkov ali upočasnitvi nekaterih projektov, kar bi zmerilo rast nepremičninskega trga. Poleg tega so pomembne tudi globalne gospodarske razmere: globalna recesija bi lahko kratkoročno zmanjšala tuje naložbe ali zaposlovanje tujcev, kar bi vplivalo na zasedenost pisarn in stanovanj višjega razreda. Nasprotno pa lahko uspešna integracija na svetovne trge (npr. Savdska Arabija postane del več globalnih indeksov, gosti velike dogodke itd.) pospeši rast. Na splošno večina napovedovalcev pričakuje, da se bo savdski nepremičninski trg širil kljub globalnim izzivom, zahvaljujoč notranjim spodbudam in državni zaščiti (na primer, S&P pričakuje rast nepremičninskega sektorja v Savdski Arabiji v letu 2024, kljub napovedanemu ohlajanju dubajskega trga arabnews.com).

Za zaključek: v naslednjih 3–5 letih lahko pričakujemo, da bo nepremičninski trg v Rijadu še naprej cvetel v stanovanjskem, poslovnem in industrijskem segmentu. Na vidiku so ogromne nove zaloge, a prav tako tudi ogromno povpraševanje. Crescendo Vizije 2030 bo leta 2030 odločilni trenutek, ko bo večina megaprojektov zaključena in bo svetovna pozornost usmerjena v Rijad zaradi razstave Expo. Splošno pričakovanje je, da bo nepremičninski trg v Rijadu leta 2030 bistveno večji in bolj zrel kot danes – dokaz desetletja preobrazbene rasti. Deležniki naj se pripravijo na dinamičen trg, kjer bodo obdobja hitre rasti ter tudi določene težave pri razvoju, vendar pa so za tiste, ki se dobro pozicionirajo, priložnosti izjemne.

Tveganja in priložnosti za vlagatelje, razvijalce in kupce

Kot pri vsakem hitro rastočem trgu tudi razcvet nepremičnin v Rijadu prinaša tako velike priložnosti kot tudi pomembna tveganja. Spodaj predstavljamo ključna tveganja in priložnosti, ki jih morajo upoštevati vlagatelji, razvijalci in kupci stanovanj:

Priložnosti:

Sodelovanje na visokoraščočem trgu: Rijad ponuja možnost vlaganja na trgu z eno najhitrejših rastnih stopenj na svetu. Vrednosti nepremičnin rastejo (celo dvomestne donosnosti v določenih segmentih), najemnine pa se zvišujejo za poslovne in industrijske nepremičnine cbre.sa cbre.sa. Vlagatelji lahko dosežejo visoke donose, bodisi skozi kapitalsko rast zemljišč/objektov ali prek močnih najemnin v premalo oskrbljenih segmentih (npr. pisarne najvišjega razreda, sodobni logistični centri). Osnovni gospodarski dejavniki – mlada demografija, širitev gospodarstva, razvojno usmerjene politike – ustvarjajo ugodno okolje za dolgoročno rast vrednosti.
Katalizatorji Vizije 2030: Na obzorju je veliko katalitičnih dogodkov in projektov, ki lahko povečajo povpraševanje po nepremičninah. Expo 2030 v Rijadu bo na primer privabil milijone obiskovalcev in tujih podjetij, kar bo verjetno povečalo povpraševanje po gostinstvu, najemih in poslovnih prostorih. Svetovno prvenstvo FIFA 2034 (ki ga bo gostila Savdska Arabija, z nekaterimi dogodki verjetno tudi v Rijadu) bo prav tako pritegnilo svetovno pozornost in porabo deloitte.com. Giga projekti, kot sta Qiddiya in Diriyah, bodo ob otvoritvi ustvarili nove turistične in stanovanjske podtrge. Preudarni vlagatelji bi lahko ciljali na območja v bližini teh projektov preden popolnoma zaživijo, da bi izkoristili rast cen ob odpiranju infrastrukture in atrakcij.
Podpora države in stabilnost: Močna vpletenost države zagotavlja določeno stopnjo stabilnosti in nižjega tveganja pri določenih projektih. Veliko velikih projektov ima državno podporo, kar pomeni, da jih je manj verjetno, da bodo opuščeni, pogosto pa nudijo zagotovljeno infrastrukturo (ceste, komunalne storitve) ter tudi podporo pri financiranju. Na voljo so tudi spodbujevalni in finančni programi (ugodna posojila iz Sklada za razvoj nepremičnin, priložnosti javno-zasebnega partnerstva ipd.), ki jih lahko razvijalci izkoristijo za zmanjšanje projektnega tveganja. Poleg tega imata politična stabilnost Savdske Arabije in močan fiskalni položaj (zaradi prihodkov od nafte) pozitiven vpliv in zagotavljata, da bodo načrti, kot je Vizija 2030, tudi izvedeni, za razliko od nekaterih špekulativnih rasti drugje.
Nedotaknjeni segmenti: V riyaškem nepremičninskem sektorju je še vedno veliko premalo oskrbljenih niš. Na primer, segment dostopnih stanovanj za nižje srednje premožne Savdijce – razvijalci, ki lahko gradijo kakovostna stanovanja po nižjih cenah, lahko zadovoljijo veliko povpraševanje (saj večina nove ponudbe cilja na višji cenovni razred). Prav tako bi lahko obnove pisarn razreda B ali coworking prostori služili malim in srednjim podjetjem (SME) ter startupom, ki si ne morejo privoščiti najema vrhunskih prostorov. Logistični sektor išče specializirane objekte (hlajena skladišča, zadnjo miljo), ki jih je še vedno premalo. Na področju gostinstva, poleg hotelov s 5 zvezdicami, obstaja priložnost za srednje in nizkocenovne hotele, saj se turizem vse bolj raznolikosti. Tudi skupnostne trgovine na novih stanovanjskih območjih so lahko dobičkonosne, ker veliko novih predmestij sprva nima osnovnih storitev. Prepoznavanje teh vrzeli lahko vodi do uspešnih naložb.
Tuje naložbe in izstopi: Z rastjo zanimanja tujih vlagateljev bo na voljo več likvidnosti in izstopnih možnosti. Vlagatelj, ki zdaj kupi ali razvije nepremičnino, bo morda čez nekaj let našel več kupcev (mednarodni skladi, REIT-i itn.), ki bodo tekmovali za nakup stabiliziranih nepremičnin. To povečuje možnosti za dobičkonosne izstope prek prodaje premoženja ali začetne javne ponudbe (IPO) nepremičninskih portfeljev. To prinaša tudi priložnosti skupnih vlaganj z izkušenimi globalnimi partnerji za prenos znanja in delitev tveganja. Vstop tujih akterjev na trg deluje tudi kot »potrditev« trga, kar lahko zniža donose (in s tem poveča kapitalsko vrednost) najboljših nepremičnin na ravni, bližje mednarodnim normam – priložnost za zgodnje vstopajoče vlagatelje.

Tveganja:

Možna presežna ponudba v nekaterih segmentih: Glede na obsežno število načrtovanih projektov obstaja tveganje, da bodo nekateri nepremičninski segmenti presežno oskrbljeni. Na primer, v Rijadu je načrtovanih ogromno nakupovalnih središč; če potrošnja ne bo rastla dovolj hitro, lahko številni prodajni prostori ostanejo prazni, kar bi negativno vplivalo na najemnine cbre.sa. Podobno se lahko v hotelskem sektorju pojavi presežna ponudba po razstavi Expo 2030, če se bo rast turizma ustavila. Tudi stanovanjski segment bi lahko doživel presežno ponudbo, če bi razvijalci precenili dejansko povpraševanje po luksuznih enotah – Knight Frank opozarja na možno presežno ponudbo luksuznih stanovanj, razen če se pojavijo novi viri povpraševanja bloomberg.com. Presežna ponudba bi trg nagnila v prid najemnikov/kupcev, zmanjšala donose vlagateljev in povzročila popravke cen na prizadetih območjih. Razvijalci naj projekte fazno izvajajo in jih tesno uskladijo z realnim povpraševanjem.
Dosegljivost in pritisk obrestnih mer: Eno izmed takojšnjih tveganj je dosegljivost. Cene so tako narasle, da si številne povprečne savdske družine težko privoščijo nakup v središču Rijada, še posebej ob višjih obrestnih merah za hipoteke. Kot je poudaril S&P, so visoke cene in drage hipoteke povzročile padec transakcij v letu 2023 arabnews.com, in čeprav je povpraševanje podprto s strani vlade, je vendarle meja, do kod dosegljivost še lahko sega. Če bodo svetovne obrestne mere ostale visoke ali še dodatno narasle, se lahko zanimanje za hipoteke zmanjša, kar bi zavrlo prodajo stanovanj. Kupci z visokimi posojili bi bili lahko obremenjeni, čemur bi lahko sledili neplačila posojil ali negativni kapital, če bi cene začele padati capitaleconomics.com. Vlada bo morda morala zagotoviti še več subvencij ali deliti tveganje, da ohrani zagon. Vlagatelji morajo biti previdni pri čezmernem zadolževanju v okolju rastočih obrestnih mer.
Izvedba in zamude pri projektih: Tveganje izvedbe pri mega projektih ni zanemarljivo. Že sedaj so poročali o nekaterih projektih, ki so bili ponovno prednostno razvrščeni (npr. deli NEOM so bili zmanjšani ali načrtovani v daljšem časovnem okviru) reuters.com. Zamude pri gradnji zaradi velike zapletenosti, zmogljivosti izvajalcev ali težav v dobavni verigi lahko vplivajo na časovno izvedbo dostave nepremičnin. Če ključna infrastruktura (kot sta metro ali ceste do novih naselij) zaostaja, lahko to ovira uspeh nepremičninskih projektov. Za razvijalce in vlagatelje zamude pomenijo daljše čakanje na donos in morebitne presežke stroškov. Medtem ko PIF in veliki gradbinci to blažijo z globalnimi partnerstvi, lahko brezprecedenčni obseg pomeni, da se bodo časovnice premaknile. Ključno je imeti rezervne načrte in se pri finančnih modelih ne opirati na preveč agresivne roke dokončanja.
Regulativne spremembe: Regulativno okolje je trenutno sicer naklonjeno, vendar lahko uvede spremembe, ki vplivajo na donose. Na primer, vlada lahko uvede nove davke ali pristojbine na nepremičninske transakcije, lastništvo zemljišč ali najemnine ob posodobitvi sektorja. DDV na nepremičninske transakcije (poleg trenutnega DDV in davka na promet) ali višje pristojbine za tuje lastnike so možne možnosti v prihodnosti. Prav tako se lahko politike spremenijo – npr., če se trg pregreje, lahko organi uvedejo strožje hipotekarne omejitve ali druge ukrepe za ohlajanje. Nasprotno pa lahko ukinitev spodbud (če bi na primer koristi RHQ programa prenehale po letu 2030) spremeni povpraševanje. Vlagatelji morajo spremljati premike politike. Pozitivno je, da je trend usmerjen k liberalizaciji in podpori, a vseeno je treba upoštevati tveganje politike na dolgi rok.
Globalna in geopolitična tveganja: Zunanji dejavniki so tveganje zaradi povezanosti Savdske Arabije z globalnim okoljem. Večja globalna recesija bi lahko znižala cene nafte, zmanjšala državno potrošnjo in upočasnila projekte. Prav tako bi lahko zmanjšala širitev tujih podjetij, kar bi vplivalo na povpraševanje po pisarniških prostorih, ter zmanjšala potovanja turistov, kar bi prizadelo hotele. Geopolitične napetosti v regiji so še en dejavnik; čeprav je Savdska Arabija na splošno varna, lahko vsaka nestabilnost v Zalivu ali širšem Bližnjem vzhodu vpliva na razpoloženje vlagateljev in gospodarsko dejavnost arabnews.com. Poleg tega lahko nepričakovani dogodki (pandemije itd.) prekinejo pozitivno pot, kot smo videli leta 2020. Diversifikacija je izboljšala odpornost, a nafta je še vedno temelj mnogih savdskih izdatkov – zato nestanovitnost na naftnem trgu ostaja osnovno tveganje za nepremičnine.
Zrelost trga in preglednost: Kot razmeroma mlad in nastajajoč trg nepremičnin, Rijad nima zgodovinske globine bolj zrelih trgov. To pomeni, da je možna višja volatilnost in da se preglednost podatkov še izboljšuje. Investitorji se lahko soočijo z izzivi glede pridobivanja natančnih tržnih podatkov, vrednotenja pa lahko nihajo s sentimentom. Čeprav je bilo narejenega veliko (na primer Indeks cen nepremičnin s strani GASTAT stats.gov.sa), pa bodo nekateri investitorji zahtevali višje premije za tveganje dokler trg ne dozori še bolj. To lahko pomeni dražje financiranje ali omejene možnosti izstopa na kratek rok.

Za zaključek, nepremičninski trg v Rijadu ponuja izjemno zgodbo o rasti z mnogimi priložnostmi za dobiček, vendar ni brez pasti. Ključ za investitorje in razvijalce je, da se uskladijo z vladno vizijo (ki predstavlja ugoden veter), opravijo temeljito skrbnost in diverzificirajo med segmenti, da se zavarujejo pred sektorskimi tveganji. Priložnosti – od sodelovanja v giga-projektih do zadovoljevanja nezadovoljenih potreb po stanovanjih – lahko ob pravilni izvedbi prinesejo pomembne donose. Za kupce stanovanj je priložnost nakup v rastočem trgu in potencialno visoke vrednostne rasti, vendar morajo biti previdni, da ne presegajo svojih proračunov zaradi nihanja obrestnih mer. Dokler se v krajino vstopa preudarno in informirano, je lahko hitro rastoči nepremičninski trg Rijada v letu 2025 in naprej izjemno donosen. Preobrazba mesta je v teku, in tisti, ki prispevajo k tej rasti in sodelujejo v njej, bodo imeli koristi v novi dobi “zgradi in prišli bodo” v srcu Savdske Arabije.

Viri:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Ključni povzetki trga za pisarniški, stanovanjski, maloprodajni, hotelski in industrijski sektor Rijada cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – Napovedi za nepremičninski trg KSA 2025: Pregled tržnih obetov, vplivov Vizije 2030 in projekcij tujih naložb deloitte.com deloitte.com; in sporočilo za javnost Deloitte o rezultatih za leto 2024: transakcije z nepremičninami, ponudba pisarn in metrike gostinstva deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Pregled stanovanjskega trga Savdske Arabije 2024/25: Podatki o obsegu transakcij, spremembah cen in dejavnikih ponudbe ter povpraševanja po stanovanjih v Rijadu content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Poročanje o večjih projektih in načrtih: Napoved projekta New Murabba (podvojitev Rijada do leta 2030) reuters.com; dogovori o projektu Diriyah s tujimi vlagatelji in strategija PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P poročilo – Pogledi na napovedi in tveganja za leto 2024: Vizija 2030 spodbuja povpraševanje, vpliv obrestnih mer in navedba o pomanjkanju nepremičnin v Rijadu, ki ohranja visoke cene arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank prek Bloomberga – Komentarji o dostopnosti stanovanj in tveganju presežka luksuza v Savdski Arabiji bloomberg.com.
MRG Global – Podatki o proračunih in časovnicah za gigaprojekte (Diriyah 63 milijard $ do leta 2027; Qiddiya 40 milijard $ do leta 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informacije o velikih stanovanjskih projektih v Rijadu (Sedra s 30.000 domovi na več kot 20 milijonih m²) trade.gov.
Vision2030 in uradni viri – Podrobnosti o projektih za kakovost življenja, kot je King Salman Park (13+ km² mestni park) in splošnih vladnih stanovanjskih ciljih content.knightfrank.com mic-hub.com.