Ријад тржиште некретнина 2025: бујан раст, пројекти Визија 2030 и перспектива будућности

Tržište nekretnina u Rijadu doživljava izuzetan procvat 2025. godine, podstaknut snažnim ekonomskim osnovama, rastućom potražnjom i ambicioznim planovima razvoja. Inicijative Saudijske Arabije za ekonomsku diverzifikaciju i Vizija 2030 znatno su povećale aktivnosti na tržištu nekretnina, čineći Rijad žarištem za investicije. Transakcije nekretnina dostigle su rekordne nivoe u 2024. godini – broj poslova sa nekretninama širom Saudijske Arabije porastao je za 37% na 236.690 transakcija (u vrednosti od 267,8 milijardi SAR) content.knightfrank.com – pri čemu Rijad predvodi ovaj rast. Samo prodaja stambenih objekata porasla je za 38% na 202.661 posla u vrednosti od 164,8 milijardi SAR u 2024. godini content.knightfrank.com, a ovaj trend nastavlja da dobija na zamahu i u 2025. Ova ubrzana aktivnost dovodi do rasta cena: ukupne vrednosti nekretnina u Saudijskoj Arabiji porasle su za oko 5,1% na godišnjem nivou u prvom kvartalu 2025., predvođene rastom vrednosti zemljišta i vila, pri čemu je Rijad zabeležio najjači rast cena cbre.sa.

Više pokazatelja ukazuje na robustne tržišne uslove. Hipotekarno kreditiranje brzo raste i podstiče kupovinu stanova – novi stambeni krediti porasli su 28,3% na godišnjem nivou do početka 2025. godine cbre.sa – a rast stanovništva i otvaranje novih radnih mesta u Rijadu održavaju potražnju za stanovima. Gotovo polovina svih novih radnih mesta u Saudijskoj Arabiji u poslednjih 5 godina otvorena je u Rijadu, delom zahvaljujući Vladinom programu Regionalnog sedišta koji privlači kompanije u prestonicu content.knightfrank.com. Kao rezultat toga, potražnja za stanovima (kako za kupovinu, tako i za iznajmljivanje) se povećala. Predviđa se da će stanovništvo Rijada porasti za 38% od 2022. do 2030. godine content.knightfrank.com, što dodatno pojačava potrebu za stambenim i komercijalnim prostorom. Rukovodstvo Kraljevine ima jasno izražene visoke ambicije za prestonicu: cilj im je da udvostruče veličinu i stanovništvo Rijada u okviru Vizije 2030, uz podršku investicija od 800 milijardi dolara u novu infrastrukturu i razvoj reuters.com. Ovi faktori učinili su Rijad jednim od najatraktivnijih tržišta nekretnina u Zalivu na ulasku u 2025. godinu.

Međutim, ovaj bum nije bez izazova. Pritisci na pristupačnost se pojavljuju – cene stanova su rasle brže od prihoda u nekim segmentima, a više kamatne stope su učinile hipotekarne kredite skupljim. S&P Global je naveo da su do 2023. godine rastuće cene i visoki troškovi zaduživanja ohladili entuzijazam nekih kupaca english.alarabiya.net. Iako je potražnja i dalje jaka, nedostatak nekretnina spremnih za useljenje u Rijadu održava cene visoko i isključuje iz igre neke potencijalne kupce arabnews.com. Ipak, nedavni padovi kamatnih stopa od kraja 2024. godine i nove politike (poput viza za strane kupce) očekuje se da će poboljšati pristupačnost i održati potražnju arabnews.com arabnews.com. Sve u svemu, tržišni sentiment za 2025. je optimističan: reformske mere vlade, giga-projekti i veliki događaji (Expo 2030, potencijalno Svetsko prvenstvo 2034) podstiču dugoročnu priču o rastu deloitte.com.

Stambene nekretnine u Rijadu

Stambeni sektor je zvezda u ekspanziji tržišta nekretnina u Rijadu. Broj stambenih transakcija i cene su znatno porasli, što odražava snažnu potražnju krajnjih korisnika i investitora:

Obim i vrednost prodaje: Obim stambenih transakcija u Rijadu, Džedi i Damamu porastao je za oko 50% u 2024. u poređenju sa 2023. godinom deloitte.com deloitte.com. Ukupno je bilo 102.522 stambene transakcije u ovim glavnim gradovima, u vrednosti od 118 milijardi SAR u 2024. godini deloitte.com. Rijad čini veliki deo ove aktivnosti kao glavni poslovni centar Kraljevstva deloitte.com. Vladina inicijativa za povećanje stope vlasništva nad domovima (sa ciljem od 70% do 2030.) daje rezultate – saudijski državljani uživaju subvencionisane hipotekarne kredite i pomoć pri uplati učešća, što podstiče kupovinu nekretnina. Izdavanje hipoteka u 2024. godini poraslo je 17,7% na 93,6 milijardi SAR (uglavnom za kupovinu vila) content.knightfrank.com, nakon blagog usporavanja u 2023. Do početka 2025. rast novih stambenih kredita dodatno je ubrzan na +28% na godišnjem nivou cbre.sa, što ukazuje na neprekidnu potražnju za kupovinom nekretnina.
Trendske cena: Cene nekretnina brzo rastu, posebno u Rijadu. U 2024. godini, cene stanova u Rijadu skočile su za 10,6%, a cene vila porasle su u proseku za 6,3% content.knightfrank.com. Neke četvrti zabeležile su još dramatičnije skokove – na primer, četvrt Al Vadi je zabeležila godišnji rast cena od 49% content.knightfrank.com – što pokazuje da je tražnja premašila ponudu u određenim zonama. Do prvog kvartala 2025, vrednost nekretnina u Rijadu nastavila je da prednjači u regionu, podržana rastom cena zemljišta i vila cbre.sa. U glavnom gradu, stanovi su i dalje relativno pristupačni za srednju klasu: oko 69% prodatih stanova u poslednjih godinu dana bilo je po ceni između 250.000–1.000.000 SAR (≈66.000–266.000 USD), što odgovara kupcima sa niskim i srednjim prihodima deloitte.com. U međuvremenu, cene luksuznih vila rastu zbog sve veće potražnje za luksuzom, iako postoje upozorenja da bi se mogao pojaviti višak luksuznih jedinica ukoliko više kupaca (npr. stranaca) ne uđe na to tržište bloomberg.com. Generalno, nagli rast cena podstiče promenu preferencija kupaca ka stanovima i kućama u nizu umesto pojedinačnih vila, zbog pristupačnosti i promena životnih stilova content.knightfrank.com.
Snabdevanje i izgradnja: Graditelji kuća utrkuju se da zadovolje potražnju. Stambeni fond Rijada povećan je za 49.400 novih jedinica u 2024, čime je ukupna ponuda u gradu dostigla oko 1,4 miliona domova content.knightfrank.com. Na nacionalnom nivou, ponuda stanova u glavnim gradovima treba da poraste sa trenutnih 3,5 miliona jedinica na 3,9 miliona do 2028 content.knightfrank.com. U Rijadu, vlada je najavila planove za 330.000 novih stambenih jedinica do 2030 (uključujući 305.000 za saudijske državljane) kako bi podržala ciljeve vlasništva nad nekretninama u okviru Vision 2030 content.knightfrank.com. Velike planski razvijene zajednice su u fazi izgradnje: na primer, ROSHN-ov Sedra projekat na severu Rijada prostire se na 20 miliona m² i isporučiće preko 30.000 domova sa školama, parkovima i sadržajima trade.gov. Ovakvi projekti velikih razmera od strane javnog i privatnog sektora postepeno povećavaju ponudu. Uprkos tome, rast potražnje je toliko snažan da „nedostatak nekretnina u Rijadu“ i dalje predstavlja problem, prema S&P-u, zbog čega cene nastavljaju da rastu arabnews.com. Novi investicioni ciklus snabdevanja (uključujući inicijative za pristupačno stanovanje) biće ključan za ublažavanje inflacije cena i prilagođavanje sve većem broju stanovnika grada.
Tržište iznajmljivanja: Sektor iznajmljivanja u Rijadu takođe odražava rast potražnje. Priliv stanovništva (mladih Saudijaca i stranaca koji dolaze zbog posla) podstiče potrošnju stambenih jedinica za iznajmljivanje. Iako konkretne cifre za iznajmljivanje u 2025. nisu navedene u našim izvorima, posmatrači tržišta primećuju da cene iznajmljivanja rastu u elitnim delovima grada, posebno za stanove, s obzirom na visoke troškove kupovine. Vladin Sakani program za stambeno zbrinjavanje i subvencionisane kamatne stope omogućili su mnogima da pređu iz statusa zakupaca u vlasnike, ali oni koji ne mogu da priušte kupovinu po trenutnim cenama suočavaju se sa sve užom ponudom za iznajmljivanje. Snažno tržište rada i priliv profesionalaca iz inostranstva (zahvaljujući novim poslovnim ulaganjima) trebalo bi da održe visoku potražnju za iznajmljivanjem. Jedan od rizika je pristupačnost – ukoliko cene stanova i kamatne stope ostanu visoke, više porodica iz srednje klase bi moglo ostati u zakupu, što dodatno povećava pritisak na ponudu stanova za iznajmljivanje. U celini, sektor stanovanja u Rijadu u 2025. karakterišu brz rast i optimističan razvoj, ali uz sve veće izazove u pogledu pristupačnosti.

Komercijalne nekretnine: sektor kancelarijskog i maloprodajnog prostora

Tržište kancelarijskog prostora

Tržište kancelarijskog prostora u Rijadu je izuzetno aktuelno 2025. godine, podstaknuto ekonomskim bumom i inicijativom da glavni grad postane regionalni poslovni centar. Potražnja za kancelarijskim prostorom A klase daleko prevazilazi ponudu, što dovodi do rasta zakupa i nove gradnje:

Nebeska potražnja i zakupi: Zauzetost premium kancelarija u Rijadu je izuzetno visoka, dok kompanije žure da obezbede kvalitetan prostor. U prvom kvartalu 2025. zakupi kancelarija u Rijadu porasli su za 21% na godišnjem nivou – neverovatna stopa rasta – jer se zakupci takmiče za ograničen broj vrhunskih kancelarija dostupnih cbre.sa. Čak i tokom 2024. godine ovaj trend je bio primetan; zakupi su porasli oko 18% na godišnjem nivou do četvrtog kvartala 2024. usled male dostupnosti prostora cbre.com. Program regionalnih kancelarija (RHQ) (na snazi od 2024) zahteva od stranih firmi da imaju kancelarije za Bliski istok u Saudijskoj Arabiji ukoliko žele državne ugovore. Ova inicijativa je samo u 2024. rezultovala preseljenjem 571 kompanije u Rijad deloitte.com, značajno povećavajući potražnju za kancelarijskim prostorom. Ključni sektori kao što su finansije, profesionalne usluge i tehnologija šire svoje kapacitete – zaposlenost u sektorima koji koriste kancelarije porasla je za 5,3% tokom 2024. godine u Saudijskoj Arabiji deloitte.com. Uz snažnu poslovnu aktivnost (ne-naftni BDP je porastao za ~5% u 2024. arabnews.com), perspektiva za dalju potražnju za kancelarijama ostaje optimistična.
Snabdevanje i novi razvoj: Investitori se utrkuju da isporuče nove poslovne zgrade, ali veliki projekti zahtevaju vreme. Na kraju 2024. godine, kancelarijski fond Rijada iznosio je oko 6,4 miliona m² GLA (bruto iznajmljiva površina) deloitte.com. Nedavni dodaci uključuju Laysen Valley, STC Square (Faza 1) i projekat New East, koji su zajedno dodali oko 145.000 m² kancelarija A klase u 2024. deloitte.com. Ikonički King Abdullah Financial District (KAFD), novi finansijski centar Rijada, stavio je značajan deo svojih kula u funkciju sa visokim stopama unapred iznajmljenih prostora deloitte.com. Nekoliko mega-projekata uskoro će doneti značajnu ponudu kancelarijskog prostora: projekat New Murabba u centru grada (sa neboderom Mukaab) planiran je da doda ogromne komercijalne prostore do 2030. reuters.com, a komercijalne zone Diriyah Gate projekta ponudiće kancelarije u ambijentu nasleđa. Do tada su u igri privremena rešenja kao što su renoviranje starijih zgrada ili korišćenje co-working prostora kako bi se zadovoljila potražnja. Vlada ubrzava i infrastrukturu poput Rijadskog metroa (otvaranje 2025) kako bi proširila zonu pogodnu za kancelarije. Iako će vremenom ovi projekti ublažiti nestašicu, na kratak rok kancelarijski prostor A klase ostaje oskudan, dajući zakupodavcima veliku pregovaračku moć.
Izgledi tržišta: U narednih nekoliko godina, očekuje se da će tržište kancelarija u Rijadu nastaviti da favorizuje zakupodavce. Praznine u vrhunskim zgradama su minimalne, a kompanije su spremne da plate više za kvalitet i lokaciju. Dvocifren godišnji rast zakupa može doživeti usporavanje kada nova ponuda stigne oko 2026–2027, ali se predviđa da će potražnja rasti paralelno i održavati tržište napetim. Potencijalni rizik bi bio usporavanje napora za ekonomsku diverzifikaciju ili povlačenje kompanija, ali trenutni pokazatelji (priliv stranih investicija, registracija novih preduzeća, selidbe vlade iz drugih gradova) ukazuju na nastavak ekspanzije. Ukratko, kancelarijski sektor u Rijadu doživljava procvat, oslonjen na cilj Vision 2030 da grad postane globalna poslovna destinacija.

Tržište maloprodaje

Sektor nekretnina za maloprodaju u Rijadu je usred evolucije i ekspanzije. Potrošnja raste zajedno sa rastom stanovništva i turizma, ali se maloprodajni pejzaž menja prema modernim formatima i iskustvenim destinacijama:

Prodajni i potrošački trendovi: Maloprodaja u Saudijskoj Arabiji beleži stalan rast. Početkom 2025. godine, maloprodajne POS transakcije porasle su za oko 8% na godišnjem nivou (jan–feb 2025) cbre.sa, što oslikava rastuće poverenje potrošača, mladu populaciju i oporavak turizma. Oxford Economics predviđa da će obim maloprodaje u KSA rasti po CAGR od oko 4,4% između 2025. i 2027. deloitte.com – zdrav rast koji podržavaju veći raspoloživi prihodi i više posetilaca. Rijad, kao najveći grad, ima najviše koristi od ovog trenda. Posebno su godišnji Riyadh Season festivali i događaji povećali posetu tržnim centrima i zabavnim objektima. Rast turizma (30 miliona međunarodnih posetilaca u 2024. cbre.sa) takođe se preliva na maloprodaju, naročito u oblasti luksuza i ugostiteljstva.
Zakupnine i popunjenost: Uprkos većoj prodaji, zakupnine u maloprodaji zabeležile su samo blagi rast u 2024. deloitte.com. Razlog je značajno povećanje ponude maloprodajnog prostora poslednjih godina – otvoreno je mnogo novih tržnih centara i šoping centara širom Rijada. Vlasnici starijih, tradicionalnih centara suočavaju se s konkurentskim pritiscima jer se kupci okreću novijim centrima koji nude bogatije iskustvo. Mnogi zastareli maloprodajni kompleksi imaju problema da zadrže zakupce i posetioce deloitte.com, što ih tera na inovacije ili povećava rizik od praznina. Glavna maloprodajna čvorišta (npr. Kingdom Centre mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) i dalje drže visoke zakupnine, ali ukupni proseci su sniženi zbog prevelike ponude u sekundarnim lokacijama. Stručnjaci upozoravaju da Rijadov niz mega-tržnih centara može dovesti do dugoročne prekomerne ponude ako potrošnja ne prati tempo cbre.sa. Do sada je tražnja bila „relativno stabilna“, pa su zakupnine tek neznatno porasle tokom 2024. deloitte.com. Popunjenost maloprodajnih prostora u gradu i dalje je solidna, ali vlasnici nude podsticaje u prezasićenim delovima tržišta.
Promena formata: U skladu sa globalnim trendovima, iskustvena maloprodaja je u porastu u Rijadu. Investitori integrišu zabavu, restorane i slobodno vreme u maloprodajne projekte kako bi privukli posetioce. Na primer, predstojeći projekat Mall of Saudi (u izgradnji) uključivaće ski staze u zatvorenom prostoru i tematske parkove. Postojeći tržni centri sve češće organizuju događaje i privremena iskustva. Pop-up prodavnice takođe su stekle popularnost – kratkoročni maloprodajni prostori koji stvaraju uzbuđenje i svest o brendu deloitte.com – naročito u velikim tržnim centrima. Ovo odražava promene u preferencijama potrošača „odlazak od tradicionalnog samostalnog maloprodajnog razvoja” ka integrisanim, višenamenskim destinacijama deloitte.com. Outdoor lifestyle centri, tržnice inspirisane sukovima (npr. u Diriyahu), kao i maloprodaja unutar velikih višenamenskih projekata (poput New Murabba) doprineće raznovrsnosti maloprodajne ponude.
Izgledi: U narednih 3–5 godina, maloprodajni sektor u Rijadu ima dvostranu perspektivu. S jedne strane, rast potražnje se očekuje zahvaljujući rastu broja turista (Expo 2030 na horizontu), mladoj i rastućoj populaciji i rastućim prihodima. S druge strane, talas nove ponude (nekoliko velikih tržnih centara i maloprodaje u novim kvartovima) preplaviće tržište. Investitori već prilagođavaju ili modernizuju starije tržne centre kako bi ostali konkurentni. Možemo očekivati umeren rast kirija u vrhunskoj maloprodaji dok najbolja mesta napreduju, dok sekundarne lokacije mogu zabeležiti stagnaciju ili pad kirija ako se prekomerna ponuda pogorša. Maloprodajni lanci verovatno će biti selektivniji, birajući lokacije sa velikim protokom ljudi i bogatstvom iskustava. Sve u svemu, maloprodajno tržište nekretnina u Rijadu prolazi kroz tranziciju: grad će dobiti mnogo modernih tržnih centara, ali je potrebno pažljivo planiranje kako bi se izbegao višak sličnog maloprodajnog prostora.

Industrijske i logističke nekretnine

Industrijski i logistički sektor nekretnina u Rijadu beleži snažan rast, podstaknut ekonomskom diverzifikacijom i naporima Saudijske Arabije da postane regionalni logistički centar. Potražnja za skladištima i proizvodnim parkovima je u porastu:

Jaki faktori potražnje: Industrijsku potražnju podstiču i naftni i nenaftni sektori. Više cene nafte u poslednjim godinama pojačale su aktivnosti u petrohemiji i proizvodnji, dok je vladin fokus na razvoju izvoza izvan naftnog sektora proširio potrebe za logistikom cbre.sa. Tokom 2024. godine saudijske petrohemijske kompanije su ostvarile veću profitabilnost, a izvoz van naftnog sektora je povećan, što je dovelo do većih zahteva za skladištima i distributivnim objektima cbre.sa. E-trgovina je još jedan faktor – sa širenjem onlajn kupovine u Kraljevini, kompanije ulažu u centre za ispunjavanje porudžbina oko Rijada. Takođe, rast stanovništva i širenje maloprodaje znače da je potrebno više rashladnih skladišta i distributivnih centara za hranu kako bi se zadovoljile potrebe regiona prestonice.
Rastuće kirije i popunjenost: Nedostatak kvalitetnog logističkog prostora doveo je do rasta industrijskih kirija, posebno u već razvijenim industrijskim zonama Rijada. CBRE je zabeležio da cene zakupa industrijskih prostora rastu u Rijadu početkom 2025. godine cbre.sa. Popunjenost je visoka u dobro lociranim logističkim parkovima (npr. blizu suve luke i aerodroma u Rijadu). U nekim slučajevima, starija skladišta se preuređuju ili proširuju u skladu sa modernim standardima (viši plafoni, bolji utovarni kapaciteti) kako bi zadovoljili zahteve zakupaca. Cene zemljišta u industrijskim zonama takođe su porasle zbog konkurencije za placeve za izgradnju. Sa snažnom potražnjom od strane 3PL (treća strana logistike) operatera, trgovaca i proizvođača, zakupodavci uživaju u rastu kirija, a novi projekti se brzo iznajmljuju.
Inicijative Vizije 2030: Vizija 2030 Saudijske Arabije uključuje specifične programe za unapređenje industrijske i logističke infrastrukture. Nacionalni program za industrijski razvoj i logistiku (NIDLP) nudi podsticaje za projekte proizvodnje i skladištenja deloitte.com. Specijalne ekonomske zone (SEZ) se uspostavljaju; naročito Integrisana logistička zona Rijad u blizini Međunarodnog aerodroma Kralj Halid omogućava 100% strano vlasništvo i nudi poreske olakšice kako bi privukla globalne logističke kompanije deloitte.com. Vlada takođe ulaže u transportnu infrastrukturu – na primer, proširenje kapaciteta luka u Džedi i Damamu i sprovođenje Master plana logistike Vizije 2030 za unapređenje celokupnog lanca snabdevanja deloitte.com. Ove inicijative su dovele do konkretnog rasta: podaci Saudijske uprave za luke pokazuju da je pretovar tereta porastao za 14% u 2024. u odnosu na 2023. deloitte.com, što ukazuje na veći promet robe i povećava potražnju za prostorom za skladištenje i distribuciju.
Lanci snabdevanja: Na industrijskoj periferiji Rijada (kao što su Sudair City for Industry i Drugi industrijski grad) novi magacini i fabrike se grade u stabilnom ritmu. Veliki projekti koje podržava vlada, poput proširenja “SIP (Saudijski industrijski park)” i investicija privatnog sektora (npr. logistički centar Agility ili DHL), povećavaju zalihe. Uprkos tome, potražnja održava korak, pa stopa popunjenosti ostaje niska za kvalitetne objekte. Tržište primećuje i određenu specijalizaciju – na primer, skladištenje na kontrolisanim temperaturama za farmaceutske i prehrambene proizvode, velike magacine za maloprodajnu distribuciju, kao i rast nekretnina za data centre. U budućnosti se planira stotine hiljada kvadratnih metara novog logističkog prostora oko Rijada, ali se očekuje da će većina biti upijena, s obzirom na stratešku lokaciju Saudijske Arabije na raskršću Azije, Evrope i Afrike.
Izgledi: Industrijski/logistički segment je spreman za nastavak rasta. Vladine prognoze imaju za cilj da Saudijska Arabija postane vodeći logistički centar do 2030. godine, što podrazumeva infrastrukturu svetske klase u Rijadu. Možemo očekivati razvoj modernih logističkih parkova (sa integrisanim carinama, slobodnim zonama itd.) u narednim godinama. Stope zakupa bi mogle nastaviti da rastu, iako umerenijim tempom kako se ponuda bude povećavala. Najveća prilika je u specijalizovanim objektima – oni koji izgrade visokokvalitetne, tehnološki napredne logističke i „last mile“ centre, profitiraće od nagomilane tražnje. Rizici na koje treba obratiti pažnju uključuju potencijalno prekomerno građenje ako se svi investitori uključe odjednom, kao i fluktuacije globalne trgovine (globalno usporavanje može uticati na smanjenje rasta obima). Međutim, od 2025. godine, industrijsko nekretninsko tržište Rijada je tržište zakupodavaca uz snažnu podršku vlade koja podstiče širenje cbre.sa.

Nekretnine za ugostiteljstvo i turizam

Ugostiteljski sektor nekretnina u Rijadu napreduje, zahvaljujući porastu turizma i velikih događaja. Novi hoteli, rizorti i zabavni centri otvaraju se dok se grad transformiše u pravu destinaciju:

Rekordan priliv turista: Saudijska Arabija je agresivno promovisala turizam i to je dalo rezultate. Međunarodni dolasci turista dostigli su 30 miliona u 2024. godini, što je porast od 9,5% u odnosu na prethodnu godinu cbre.sa, daleko premašujući istorijske nivoe. Zapravo, Kraljevina je već premašila svoj cilj iz Vizije 2030. od 100 miliona turista sedam godina pre roka deloitte.com deloitte.com. Rijad, kao glavni grad, zabeležio je veliki deo ovog dolaznog turizma, posebno za poslovne, konferencijske i događaje poput Riyadh Season. Potrošnja turista dostigla je rekordnih 153,6 milijardi SAR u 2024. godini cbre.sa, jačajući lokalnu ekonomiju i podstičući investitore da grade još više hotela i uslužnih apartmana.
Performanse hotela: Hotelsko tržište Rijada dostiže nove visine. Prosečna dnevna cena (ADR) u Rijadu porasla je na 895 SAR u 2024., nadmašujući svetske centre poput Dubaija, Hong Konga i Madrida deloitte.com. Ovo je porast sa 702 SAR u 2023. na 726 SAR na nacionalnom nivou, a još više u samom Rijadu deloitte.com deloitte.com. Stope popunjenosti su takođe snažne, podstaknute kako poslovnim putovanjima tako i rastućim turizmom za odmor. Uspeh manifestacije „Riyadh Season“ (višemesečni festival zabave) popunio je hotele tokom zimskih meseci, a prošireni kalendar događaja održava stabilnu posetu. Džeda ostaje ključna turistička kapija, ali hotelsko tržište Rijada beleži bolje rezultate sa višim ADR-ovima zahvaljujući kombinaciji poslovne i turističke potražnje deloitte.com. Grad se pozicionira da bude domaćin Expo 2030, što će zahtevati značajno proširenje hotelske ponude – vlasti planiraju da do tada obezbede desetine hiljada novih soba.
Novi razvoj: Da bi iskoristio rastući turizam, veliki ugostiteljski projekti su u toku. U Diplomatskoj četvrti i centru Rijada, više hotela sa 5 zvezdica (Ritz-Carlton, Fairmont itd.) se renovira ili izgrađuje iznova. Projekat Diriyah Gate obuhvata nekoliko luksuznih rizorta i butik hotela integrisanih u istorijski ambijent reuters.com reuters.com. Krajem 2024. godine, investitor Diriyah-e je postigao ugovore vredne skoro milijardu dolara sa evropskim firmama za razvoj hotela i nekretnina reuters.com, što pokazuje međunarodno poverenje u turistički potencijal Rijada. Takođe, Qiddiya (grad zabave) će imati hotelske rizorte oko tematskih parkova i staza za motosport do 2026-2027. godine. Drugi giga-projekti kao što su NEOM i Crveno more nalaze se van Rijada, ali će zajedno povećati turistički promet Saudijske Arabije, verovatno dovodeći mnoge posetioce kroz Rijad kao prometno čvorište. Grad takođe ulaže u kulturna dobra – muzeje, arene za događaje i kongresne centre – koji često uključuju i prateće ugostiteljske kapacitete.
Izgledi: Izgledi za nekretnine u ugostiteljstvu su izuzetno pozitivni. Sa Rijadom koji će biti domaćin Expo 2030 (Svetska izložba koja se očekuje da privuče milione ljudi) i moguće FIFA Svetskog prvenstva 2034, grad se sprema da primi ogroman priliv posetilaca deloitte.com. Ovo znači nastavak izgradnje hotela raznih kategorija (od luksuznih do srednje klase i servisiranih apartmana). Podrška vlade – izdavanje više turističkih viza, omogućavanje zabavnih događaja i ulaganje preko PIF-a u turističke projekte – pruža snažnu osnovu. Kada su brojevi u pitanju, ponuda soba u Rijadu će se verovatno udvostručiti u narednih 5–7 godina. Rizici uključuju obezbeđivanje da potražnja prati rast (tj. izbegavanje prevelike ponude hotelskih soba tokom vansezone) i održavanje kvaliteta usluge na međunarodnim standardima. Ali s obzirom na trenutne trendove, Rijad je na dobrom putu da se čvrsto pozicionira kao prva destinacija za poslovna i turistička putovanja, sa odgovarajućim pejzažem nekretnina.

Glavni razvojni projekti koji oblikuju Rijad

Jedan od najuzbudljivijih aspekata tržišta nekretnina u Rijadu je portfelj mega-projekata koji su u toku. Ovi projekti – koje podržava Vladin fond za javna ulaganja (PIF) i privatni partneri – transformišu izgled grada i otvaraju nove investicione mogućnosti. Evo nekih od najvažnijih tekućih i nadolazećih projekata koje treba pratiti:

New Murabba & The Mukaab: Najavljen 2023. godine, New Murabba je gigantski projekat izgradnje novog centra grada na severozapadu Rijada do 2030. Prostiraće se na 19 kvadratnih kilometara i obuhvatiće stambene, poslovne i zabavne zone, a očekuje se da će, kada bude završen, primiti stotine hiljada stanovnika reuters.com. U srcu kompleksa nalaziće se The Mukaab, ikonični neboder u obliku kocke, visok oko 400 metara, zamišljen kao jedna od najvećih izgrađenih građevina na svetu. New Murabba će imati muzej, univerzitet za tehnologiju i dizajn, imerzivni višenamenski teatar, preko 80 zabavnih i kulturnih sadržaja, kao i bezbroj prodavnica i restorana reuters.com. Samo ovaj projekat će značajno povećati ponudu nekretnina – predviđa se da će doprineti sa 180 milijardi SAR-a (48 milijardi dolara) BDP-u van nafte i otvoriti 334.000 radnih mesta do 2030. godine reuters.com. Sama veličina projekta New Murabba (otprilike četvrtina veličine Menhetna) naglašava ambiciju Rijada da bude „grad u gradu” sa futurističkim urbanim iskustvom.
Diriyah Gate: Samo 15 minuta od centra Rijada, Diriyah je giga-projekat vredan 63 milijarde dolara za obnovu i razvoj istorijskog UNESCO lokaliteta At-Turaif i njegove okoline reuters.com reuters.com. Često nazivan „draguljem Kraljevstva“, Diriyah se pretvara u kulturnu i životnu destinaciju svetske klase. Plan uključuje luksuzne stambene četvrti u tradicionalnom Nadždi arhitektonskom stilu, luksuzne hotele, muzeje, tržne suke i zabavne objekte – sve integrisano sa istorijskim građevinama od blata reuters.com. Prva faza (Diriyah Gate I) je već u izgradnji, sa luksuznim delom za kupovinu i restorane pod nazivom Bujairi Terrace koji je otvoren krajem 2022. godine. Uprava za razvoj Diriyah Gate je obezbedila značajna strana partnerstva; 2024. godine sklopila je ugovore vredne oko milijardu dolara sa evropskim firmama za razvoj delova projekta reuters.com. Strani investitori ulažu kapital u hotele i nekretnine Diriyaha, privučeni napretkom projekta i podrškom vlade reuters.com reuters.com. Sa očekivanim završetkom oko 2027. godine mrgglobal.com, Diriyah će doneti hiljade stambenih jedinica i hotelskih soba, čvrsto postavljajući Rijad na svetsku turističku mapu.
Qiddiya Zabavni Grad: Qiddiya je ogromni razvojni projekat usmeren na zabavu na periferiji Rijada (oko 40 km od centra grada). Planirana investicija iznosi oko 40 milijardi dolara sa ciljem završetka do 2030. godine mrgglobal.com. Prostirući se na 366 kvadratnih kilometara pustinjskih podnožja, Qiddiya će ugostiti tematske parkove, stazu Formule 1, akva-park, sportske arene, terene za golf i više od 120 rekreativnih atrakcija. Tematski park Six Flags (sa najbržim rolerkosterom na svetu), velik akva-park (budžet oko 750 miliona dolara) su ključni sadržaji constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya će uključivati i stambene enklave, hotele i tržne centre usmerene na zabavu. Projekat je uveliko u izgradnji – infrastruktura i prvi objekti već niču – iako je otvaranje planirano u fazama. Kada postane operativan, Qiddiya će pozicionirati Rijad kao regionalnu prestonicu porodične zabave, privlačeći domaći turizam koji trenutno odlazi u inostranstvo. Investitori u nekretnine s pažnjom prate Qiddiyu zbog ogromne površine i očekivanih poseta, koje bi mogle premašiti 17 miliona godišnje nakon potpunog završetka (prema početnim projekcijama). Razvoj će takođe podstaći ugostiteljski i maloprodajni sektor grada zbog povećane potražnje.
Kraljevski park Salman i Sportski bulevar: Ova dva projekta imaju za cilj da značajno poboljšaju kvalitet života i opcije za razonodu u Rijadu, što će posredno povećati vrednost nekretnina širom grada. Kraljevski park Salman biće najveći urbani park na svetu, zelena oaza od 13–16 km² na prostoru starog aerodroma u Rijadu turnerandtownsend.com mic-hub.com. U njemu će biti uređene bašte, veliki kompleks kraljevske umetnosti, sportski objekti, teren za golf i stambene jedinice oko parka. Projekat se realizuje u fazama i stvoriće novi „zeleni centar” grada – nekretnine u blizini parka već beleže rast vrednosti zbog perspektive života pored parka. Istovremeno, Sportski bulevar je mreža od 135 km biciklističkih, konjičkih i trkačkih staza kroz Rijad koje povezuju glavne parkove i doline (wadi). Sa umetničkim instalacijama i rekreativnim punktovima, ima za cilj promociju zdravih stilova života. Kako se projekti budu završavali (do 2026–2027. za glavne faze), Rijad će postati zelenija, pešački pristupačnija metropola, što dodatno povećava atraktivnost nekretnina i razvojne mogućnosti duž ovih koridora.
Rijadski metro i infrastruktura: Iako nije baš projekat iz oblasti nekretnina, Rijadski metro predstavlja ključnu infrastrukturu čije je otvaranje planirano fazno do 2025. godine. Ovaj projekat vredan 22,5 milijardi dolara donosi šest metro linija i na desetine stanica širom grada. Metro (i paralelno unapređenje autobuske mreže) već utiču na tržište nekretnina – oblasti u blizini budućih stanica (poput Olaya ulice, King Abdullah puta itd.) beleže nove projekte mešovite namene i pojačano interesovanje investitora koji očekuju razvoj orijentisan na javni prevoz. Bolji javni prevoz omogućiće razvoj stambenih i poslovnih objekata veće gustine i dalje od pretrpanog centra grada, šireći tržište nekretnina u Rijadu. Takođe, poboljšana povezanost predstavlja adut za strane kompanije i stručnjake iz inostranstva, čime se indirektno podržava tržište kancelarijskog i stambenog prostora.

Ovi veliki projekti, kao i mnogi drugi, preoblikuju budućnost Rijada. Investicije ovog obima su bez presedana – kako je jedna firma navela, razmera Vision 2030 giga-projekata označava “novu eru… obim koji nikada ranije nije viđen” mrgglobal.com. Za investitore i developere ovo predstavljaju ogromne mogućnosti: rast vrednosti zemljišta u okolnim oblastima, mnoštvo podugovora i partnerstava i šansu da postanu deo stvaranja ikoničnog globalnog grada. Vladina posvećenost je snažna (PIF-ov fond od 925 milijardi dolara finansira mnoge od ovih poduhvata reuters.com), ali takođe i izazovi u realizaciji – pravovremeno završavanje i izbegavanje prezasićenja određenih segmenata biće ključno za uspeh.

Vladine politike i uticaj Vision 2030

Saudijska vlada igra ključnu ulogu na tržištu nekretnina, koristeći političke mere i inicijative iz Vision 2030 za usmeravanje rasta sektora. Nekoliko političkih mera i reformi direktno utiče na nekretnine u Rijadu u 2025. godini:

Vision 2030 i ekonomska diversifikacija: Pokrenut 2016. godine, Vision 2030 je sveobuhvatni plan za transformaciju Saudijske Arabije. Kada je reč o nekretninama, Vision 2030 postavlja ambiciozne ciljeve: povećanje broja vlasnika kuća na 70%, razvoj novih gradova i atrakcija, kao i pozicioniranje Rijada kao jednog od najvažnijih gradova na svetu po ekonomskoj snazi. Rezultat su bez presedana vladina podrška i finansiranje projekata iz oblasti nekretnina. Javni investicioni fond (PIF) postao je “vozilo izbora” za realizaciju giga-projekata poput NEOM-a, Diriyah-a i Qiddiya-e reuters.com. Ovi napori direktno su usmereni na diversifikaciju ekonomije van nafte, kroz razvoj sektora kao što su stanovanje, turizam i nekretnine za zabavu. Vision 2030 je praktično stvorio bum u izgradnji nekretnina – prema jednoj proceni, saudijski građevinski portfelj (većinom u nekretninama) premašuje vrednost od 1 trilion dolara i obuhvata hiljade projekata.
Stambeni programi: Da bi ostvarila ciljeve u oblasti stanovanja, vlada je pokrenula programe kao što su Sakani i Wafi. Sakani pruža saudijskim državljanima podršku za stambeno finansiranje, dodelu zemljišta ili subvencionisane stambene jedinice, što je značajno povećalo potražnju za stanovanjem. Saudijska centralna banka (SAMA) takođe je smanjila minimalno učešće za kupce koji prvi put kupuju sa 30% na 5% (za Saudijce), čime je znatno poboljšana dostupnost stanova i podstaknuta velika ekspanzija transakcija content.knightfrank.com. Ova promena politike navedena je kao ključni faktor iza skoka od 53% u prodaji stanova u Džedi u 2024. godini content.knightfrank.com, a slično je uticala i na tržište Rijada, omogućavajući mnogim zakupcima da postanu vlasnici. Wafi, s druge strane, reguliše prodaju stanova u izgradnji, dajući kupcima veću sigurnost pri kupovini nekretnina koje su još u fazi izgradnje. Ove politike su bile temelj eksplozije hipotekarnog tržišta poslednjih godina i nastaviće da oblikuju strategije razvoja stambenog sektora.
Reforme stranog vlasništva: Istorijski gledano, strancima je vlasništvo nad nekretninama u Saudijskoj Arabiji bilo strogo ograničeno. Poslednjih godina, nove regulative su otvorile tržište za strance u cilju privlačenja investicija. Uvedena je Povlašćena boravišna viza (Zlatna kartica) koja omogućava bogatim strancima da žive u Saudijskoj Arabiji bez sponzora i, što je ključno, da kupuju nekretnine (sa investicijama većim od 1 milion dolara) content.knightfrank.com. Ovo efektivno stvara put do dobijanja boravka putem investicija u nekretnine, slično kao „zlatne vize“ u drugim zemljama content.knightfrank.com. Dodatno, novi zakon o vlasništvu nad nekretninama za strana fizička i pravna lica je usvojen (van svetih gradova i vojnih zona), čime je omogućeno lakše sticanje stambenih nekretnina za strance i kompanije, kao i vlasništvo nad komercijalnim nekretninama stranim firmama. Ove reforme, zajedno sa RHQ zahtevom za kompanije, povećale su međunarodno interesovanje za tržište nekretnina u Rijadu. Iako je još uvek u povoju, potražnja stranih kupaca se očekuje da raste, posebno za luksuzne rezidencije i komercijalne objekte, kako Saudijska Arabija sebe pozicionira kao globalnu destinaciju.
Investiciona politika i politika direktnih stranih investicija (FDI): Saudijska Arabija sprovodi Nacionalnu investicionu strategiju sa ciljem da značajno poveća direktne strane investicije u Kraljevinu – ciljajući 388 milijardi SAR godišnje u FDI do 2030. godine (sa 95,9 milijardi SAR u 2023.) deloitte.com. Nekretnine su ključni sektor za privlačenje ovog kapitala. U tom cilju, vlada je sprovela regulatorne reforme radi poboljšanja uslova za poslovanje: pojednostavljenje izdavanja licenci za razne projekte, revizija zakona o prometu nekretnina i uspostavljanje transparentnih registara. Uspostavljanje REIT fondova (Fondova za ulaganje u nekretnine) na saudijskoj berzi omogućava i stranim investitorima da indirektno ulažu u nekretnine. Sada postoji više od deset javno listiranih REIT fondova, od kojih su neki fokusirani na imovinu u Rijadu i dopuštaju 100% strano vlasništvo. Dodatno, poreske olakšice nude se u posebnim zonama i za određene projekte (npr. poreski odmori od 50 godina za investitore nekih giga-projekata) kako bi se podstaklo međunarodno učešće. Ove politike već pokazuju rezultate – na primer, strani investitori već su kupili udela u nekoliko Diriyah projekata reuters.com, a velike globalne kompanije (od građevinskih do hotelskih operatora) partneri su u razvoju Rijada.
Urbanističko planiranje i regulativa: Vlada aktivno planira i urbanu ekspanziju Rijada. Sprovodi se novi Urbanistički master plan Rijada za upravljanje rastom do 2030. i kasnije. Naglasak je na mešovitoj upotrebi, integraciji javnog prevoza i očuvanju kulturnih lokaliteta poput Diriyah-a. Prilagođavaju se pravila zoniranja radi podsticanja veće gustine izgradnje duž saobraćajnih koridora (kako bi se sprečila nekontrolisana urbanizacija) i označavaju se zone za pristupačno stanovanje. Saudijske vlasti su takođe uvele (ili testiraju) Porez na promet nekretnina radi zamene starih taksi, pojednostavljenja prenosa vlasništva i povećanja fiskalne transparentnosti. Porez na “bele zemlje” na neizgrađeno urbano zemljište (prvi put uveden 2017.) sada se širi na više gradova i dodatne faze kako bi se obeshrabrila špekulacija i podstakla izgradnja ili prodaja atraktivnih parcela – ovo bi postepeno trebalo da poveća ponudu u centru Rijada jer će vlasnici biti primorani da grade ili prodaju. Na kraju, građevinski propisi sada snažno favorizuju zelenu gradnju i tehnologiju pametnih gradova, posebno u projektima koje vodi država, u skladu sa ciljevima održivosti iz Vizije 2030.

Ukratko, državna politika u okviru Vizije 2030 bila je katalizator buma nekretnina u Rijadu. Kroz pružanje finansijske podrške, uklanjanje regulatornih prepreka, ulaganje javnih sredstava i podsticanje stranog i privatnog sektora, država je stvorila plodno okruženje za razvoj. Kako se približavamo 2030. godini, kontinuirana podrška kroz politike (i precizno podešavanje, kao što su upravljanje pristupačnošću ili rizikom od prezasićenosti ponude) biće ključna za održanje poverenja investitora i dugoročnu stabilnost tržišta.

Strane investicije i međunarodno interesovanje

Strana ulaganja postaju sve važnija na tržištu nekretnina u Rijadu, a grad privlači sve veću međunarodnu pažnju. Iako domaći akteri (PIF i lokalni investitori) dominiraju trenutnim projektima, strani kapital i ekspertiza ulaze kroz više kanala:

Rast SDI i interesovanja investitora: Saudijska vlada usvaja pro-investicionu politiku koja već daje rezultate. Iako su nivoi SDI opali početkom 2024. u odnosu na 2023, ukupni trend je uzlazni i optimističan deloitte.com. Zvaničnici predviđaju prosječan godišnji rast od 22% stranih ulaganja do 2030. deloitte.com, a sektor nekretnina je jedan od glavnih ciljeva. Globalne investitore privlači ogromna količina mogućnosti – malo gde u svetu postoje prilike za izgradnju potpuno novih gradova i mega-razvoja od nule. Kao primer, međunarodni investitori su već kupili udela u nekoliko Diriyah Gate projekata (hoteli i mešoviti objekti) reuters.com reuters.com. Generalni direktor projekta Diriyah je krajem 2024. primetio “veliki skok interesovanja za strana ulaganja” sada kada je projekat prešao iz faze planova u stvarnost reuters.com. Ovaj osećaj se verovatno prenosi i na druge projekte: kada globalne kompanije vide napredak na NEOM-u, Qiddiya-i i Novom Murabba-u, raste i njihovo poverenje za ulaganja.
Partnerstva i zajednička ulaganja: Mnoge strane kompanije ulaze na tržište Rijada putem partnerstava. Građevinski giganti iz Kine, Južne Koreje i Evrope dobijaju ugovore za izgradnju infrastrukture i nebodera. Na primer, evropski izvođači su uključeni u izgradnju metroa u Rijadu i rane radove na projektu New Murabba. U razvoju nekretnina formiraju se zajednička ulaganja – npr. italijanski investitor i francuska kompanija su nedavno potpisali ugovore vredne oko milijardu dolara za projekat Diriyah reuters.com. Globalni hotelski operateri (Hilton, Marriott, Accor itd.) potpisali su ugovore za upravljanje novim objektima u giga-projektima Rijada. Takođe, strane inženjerske, arhitektonske i urbanističke firme (američke, britanske itd.) duboko su uključene u projektovanje novih urbanih projekata, donoseći međunarodne najbolje prakse. Ove saradnje često podrazumevaju investicije kapitala ili barem dugoročne obaveze prema saudijskom tržištu.
Regionalni investitori: Pored zapadnog interesovanja, investitori iz zalivskog regiona (UAE, Kuvajt, Katar, Bahrein) takođe posmatraju Riad. Neki su zauzeli pozicije kroz saudijske REIT fondove; drugi su partneri u određenim razvojnim projektima. Na primer, UAE-ove kompanije Emaar i Aldar su ranije izražavale interesovanje za projekte u Saudijskoj Arabiji (uglavnom u drugim gradovima). Trenutna privatizacija i IPO-ovi velikih saudijskih developera nekretnina (kao što su ROSHN ili Diriyah Company, potencijalno u budućnosti) mogli bi otvoriti vrata regionalnim državnim fondovima ili institucijama da investiraju u nekretnine u Rijadu.
Strani kupci nekretnina: Na individualnom nivou, Saudijska Arabija se polako sve više otvara za strane kupce nekretnina. Kao što je pomenuto, nove vize i zakoni o vlasništvu dozvoljavaju strancima da poseduju domove u Rijadu (što je ranije bilo retko). Interesovanje je i dalje skromno, ali u pojedinim luksuznim projektima (npr. brendirane rezidencije ili kompleksi na severu Rijada), investitori ciljaju inostrane kupce. Na primer, imućni pojedinci iz drugih zemalja Bliskog istoka, Azije ili Zapada koji imaju poslove u Saudijskoj Arabiji razmatraju kupovinu stanova u Rijadu kao drugi dom (pied-à-terre). Program za premium boravišnu dozvolu, koji omogućava boravak u zamenu za investiciju u nekretnine, ima potencijal da privuče kupce sa velikim kapitalom iz celog sveta content.knightfrank.com. Ako čak i mali deo potražnje koju Dubai ima od međunarodnih kupaca dođe u Riad, to bi mogao biti značajan novi izvor kapitala.
Kapitalna tržišta i fondovi: Međunarodni menadžeri fondova takođe prate tržište Rijada. Godine 2022. MSCI je dodao Saudijsku Arabiju u svoj indeks nekretnina tržišta u razvoju, što je podstaklo globalne REIT-ove i ETF-ove da uključe saudske akcije nekretnina. Fondi privatnog kapitala u nekretninama i institucionalni investitori (npr. globalni penzioni fondovi) počeli su da rade due diligence na saudijsku imovinu, iako su poslovi tek u začetku. Jedan izazov ostaje transparentnost tržišta i iskustvo – da bi to rešila, Saudijska Arabija je sprovela robusnije podatke o nekretninama i pravne okvire. Kako oni sazrevaju, analitičari očekuju više direktnih stranih investicija u sredstva koja donose prihod (poput kupovine udela u poslovnim tornjevima, tržnim centrima ili industrijskim parkovima u Rijadu). Možemo očekivati značajne akvizicije ili zajedničke investicije u narednim godinama kako tržište sazreva.

Ukratko, međunarodno angažovanje u sektoru nekretnina Rijada raste sa niskog nivoa na značajne razmere. Vlada prepoznaje da su za ostvarenje planova Vizije 2030 vrednih trilione dolara potrebni strani kapital i stručnost. Stoga aktivno privlači investitore kroz podsticaje i visokoprofilne globalne događaje (poput investicionih konferencija i promotivnih turneja). Postoji jasan dokaz uspeha: „Postoji mnogo interesovanja iz Amerike, iz svake zemlje… sarađivaćemo sa svakom državom koja može da obezbedi kvalitet i poštuje rokove,“ kaže izvršni direktor Diriyah Co. reuters.com, što odražava otvoren stav Saudijske Arabije. Strane investicije više nisu samo dobrodošle, već su ključne za pretvaranje vizije budućnosti posle nafte u stvarnost reuters.com. Za strane investitore i kompanije, Rijad nudi priliku da rano uđu na jedno od najbrže rastućih gradskih tržišta na svetu.

Pregled tržišta i prognoze za narednih 3–5 godina

Gledajući unapred, izgledi za nekretnine u Rijadu u narednih 3–5 godina (2025–2030) su uglavnom pozitivni, mada uz nekoliko opreza. Prognoze i stručne procene ukazuju na snažan rast u većini segmenata:

Nastavak rasta: Analitičari jednoglasno predviđaju da će sektor nekretnina u Saudijskoj Arabiji snažno rasti do kraja ove decenije. Deloitte-ova prognoza sugeriše da će tržište nekretnina u Kraljevini uživati u održivom rastu do 2025. godine, podstaknuto Vizijom 2030 i ekonomskim reformama deloitte.com. Kvantitativno gledano, jedan izveštaj o istraživanju tržišta procenjuje da će tržište nekretnina Saudijske Arabije iznositi oko 75 milijardi dolara u 2025. godini, dosežući ~110 milijardi dolara do 2030. (približno 7–8% CAGR) mordorintelligence.com. Rijad, kao prestonica i najveći grad, zauzeće značajan udeo u ovom rastu. Projekti u izgradnji u gradu (rezidencijalni, komercijalni i infrastrukturni) ukazuju na godišnja ulaganja u desetinama milijardi dolara u predvidivoj budućnosti.
Prognoza stambenog sektora: Potražnja za stanovanjem će ostati visoka u Rijadu jer se rast stanovništva održava na 2–3% godišnje arabnews.com. Vladin cilj od 70% vlasništva nad domom do 2030. godine (sa sadašnjih ~60%) znači da će izgradnja stanova ubrzati. Knight Frank predviđa da će populacija Rijada doseći oko 10 miliona do 2030. godine (sa ~7,5 miliona u 2022) content.knightfrank.com, što implicira potrebu za stotinama hiljada novih domova. Očekuje se da će cene nekretnina nastaviti da rastu, mada možda umjerenijim tempom ako ponuda sustigne potražnju. Neke prognoze predviđaju rast cena stanovanja u Rijadu u srednjim jednoznamenkastim procentima godišnje, umesto dvocifrenih skokova iz 2021–2024. Do 2028. godine, očekuje se dodatnih ~400.000 stambenih jedinica u glavnim gradovima content.knightfrank.com, a udeo Rijada će biti značajan (npr. 30–50 hiljada novih jedinica godišnje). Pod uslovom da ekonomija ostane snažna, ove jedinice bi trebalo da budu apsorbovane, održavajući uravnoteženo tržište sa blagim godišnjim rastom cena. Ako cene nafte ostanu visoke i vladina potrošnja značajna, postoji potencijal za dodatnu potražnju (i time cene). Suprotno tome, ako kamatne stope ostanu visoke globalno, pristupačnost hipotekarnih kredita mogla bi ograničiti rast cena na srednji rok – na to treba obratiti pažnju.
Prognoza komercijalnog i kancelarijskog sektora: Izgledi kancelarijskog sektora su veoma pozitivni na srednji rok. Očekuje se da će Rijad nastaviti da se razvija kao regionalni poslovni centar, posebno sa Expo 2030 koji podstiče multinacionalne kompanije da uspostave prisustvo pre samog događaja. Ponuda kancelarijskog prostora A klase će se povećati (sa potpunom operativnošću KAFD-a, novim kulama na King Abdullah Road-u, itd.), ali se očekuje i rast tražnje kako se više firmi seli zbog RHQ zahteva i kako se razvijaju nove industrije (npr. tehnološki startapi, zabavne kompanije) u Rijadu. Možemo očekivati da će rast zakupa dostići normalniji nivo (npr. 5–10% godišnje) posle nedavnih velikih skokova, kako više novih kapaciteta bude dolazilo 2026–2027. Procenat neizdatih prostora bi mogao porasti sa praktično nule na zdravijih 5–10% u drugom delu decenije, ali to i dalje ukazuje na tržište naklonjeno vlasnicima. Ključ će biti faziranje kancelarijskih komponenti mega-projekata: ako New Murabba, Diriyah i sl. budu istovremeno pustili previše prostora oko 2028–2030. godine, može doći do privremenog viška ponude. Ipak, imajući u vidu očekivanu ekspanziju poslovnih aktivnosti (prognozira se da će BDP Saudijske Arabije porasti sa 786 milijardi dolara u 2024. na približno 981 milijardu dolara do 2030. deloitte.com), apsorpcija novih kancelarija će verovatno biti snažna.
Prognoza maloprodaje i ugostiteljstva: Maloprodaja će kontinuirano rasti kako rastu populacija i turizam, ali segment maloprodajnih nekretnina može doći do prelomne tačke. Tokom narednih 5 godina, Rijad će dobiti nekoliko novih mega-tržnih centara i šoping četvrti (na primer, tržni centri Diriyah i New Murabba, kao i privatni projekti poput Mall of Saudi). Ovo bi moglo povećati stopu neizdatih prostora ako stariji centri ne uspeju da se preoblikuju. Prognoziramo stagnaciju do blagi rast prosečnih kirija u maloprodaji, uz mogućnost tržišta povoljnog za zakupce ukoliko dođe do viška ponude u određenim podsektorima (kao što su previše luksuznih tržnih centara). Najbolje destinacije za kupovinu koje nude iskustva će nastaviti da uspevaju. U segmentu ugostiteljstva, ponuda hotelskih soba u Rijadu će naglo porasti pred Expo 2030. Vlada će obezbediti dovoljan kapacitet hotela za događaj – što znači potencijalno desetine hiljada novih hotelskih soba do 2029. Popunjenost i cene bi mogle kratkoročno blago opasti kako se otvaraju novi hoteli (što je česta pojava u gradovima domaćinima pre mega-događaja), ali dugoročno, povećan turizam i poslovna putovanja će popuniti te sobe. Očekujemo maksimalnu tražnju u 2030. zbog Expa, potom moguće blago smanjenje, a zatim normalizovan rast. Sve u svemu, nekretnine povezane sa ugostiteljstvom u Rijadu su u fazi rasta, a broj međunarodnih posetilaca se očekuje da će nastaviti da raste kako Saudijska Arabija promoviše sebe kao destinaciju tokom cele godine (verski turizam uglavnom koristi drugim gradovima, ali poslovni i turistički promet će koristiti Rijadu).
Makro faktori: Nekretnine u Rijadu će takođe biti oblikovane širim makroekonomskim trendovima. Ako cene nafte ostanu relativno visoke (npr. $70+), vlada može da nastavi sa visokim troškovima za projekte, što je pozitivno za nekretnine. Značajan pad cene nafte bi mogao da natera na smanjenje rashoda ili uspori neke projekte, što bi ublažilo rast tržišta nekretnina. Takođe, globalni ekonomski uslovi su važni: globalna recesija bi mogla kratkoročno smanjiti strane investicije ili zapošljavanje stranaca, što bi uticalo na popunjenost ofisa i luksuznih stambenih objekata. Nasuprot tome, uspešna integracija na globalna tržišta (npr. Saudijska Arabija ulazi u više globalnih indeksa, organizuje velike događaje itd.) može ubrzati rast. Sve u svemu, većina analitičara očekuje da će nekretnine u Saudijskoj Arabiji rasti uprkos globalnim preprekama, zahvaljujući unutrašnjim pokretačima i zaštiti vlade (na primer, S&P očekuje rast sektora nekretnina u Saudijskoj Arabiji 2024. godine, čak i dok predviđa usporavanje tržišta u Dubaiju arabnews.com).

Zaključno, narednih 3–5 godina biće vreme kada će tržište nekretnina u Rijadu nastaviti da cveta kroz stambeni, komercijalni i industrijski segment. Ogromna povećanja ponude su na vidiku, ali dolazi i velika potražnja. Kulminacija Vision 2030 u 2030. godini biće ključni trenutak, kada će mnogi mega-projekti biti završeni i kada će globalna pažnja biti usmerena na Rijad tokom Expo-a. Opšti stav je da će tržište nekretnina u Rijadu 2030. biti znatno veće i zrelije nego danas – što će biti dokaz decenije transformativnog rasta. Svi akteri treba da se pripreme na dinamično tržište koje će najverovatnije imati periode naglog rasta, ali i neke dečje bolesti; međutim, za one koji su se dobro pozicionirali, prilike su ogromne.

Rizici i prilike za investitore, developere i kupce

Kao i na svakom brzo rastućem tržištu, bum nekretnina u Rijadu donosi i značajne prilike i uočljive rizike. U nastavku izdvajamo ključne rizike i prilike koje bi investitori, developeri i kupci nekretnina trebalo da razmotre:

Prilike:

Učešće u tržištu visokog rasta: Rijad pruža priliku za ulaganje na tržištu sa jednom od najbržih stopa rasta na svetu. Vrednost nekretnina raste (dvocifrene stope u nekim segmentima), a kirije za kancelarije i industrijske objekte su u porastu cbre.sa cbre.sa. Investitori mogu potencijalno ostvariti visoke prinose, bilo kroz kapitalni rast vrednosti zemlje/objekata ili snažne prihode od zakupa u sektorima sa nedovoljnom ponudom (npr. kancelarije najviše klase, moderni logistički centri). Ekonomske osnove – mlada demografija, rastuća ekonomija, politika koja podržava razvoj – stvaraju povoljan ambijent za dugoročni rast vrednosti.
Katalizatori Vizije 2030: Mnogi katalitički događaji i projekti su na pomolu, što može povećati potražnju za nekretninama. Na primer, Expo 2030 u Rijadu privući će milione posetilaca i stranih firmi, što će verovatno povećati potražnju za ugostiteljstvom, iznajmljivanjem i poslovnim prostorima. FIFA Svetsko prvenstvo 2034. (koje će Saudijska Arabija ugostiti, a neki događaji će se možda održati u Rijadu) će na sličan način privući globalnu pažnju i potrošnju deloitte.com. Giga-projekti poput Qiddiya i Diriyah će, otvaranjem, stvoriti nova tržišta za turizam i stanovanje. Pronicljivi investitori mogu ciljati područja blizu ovih projekata pre nego što oni potpuno zažive, kako bi profitirali od rasta cena sa razvojem infrastrukture i otvaranjem atrakcija.
Podrška države i stabilnost: Snažno učešće vlade pruža određeni nivo stabilnosti i manjeg rizika kod pojedinih projekata. Mnogi veliki projekti imaju državnu podršku, što znači da je manja verovatnoća da će biti napušteni i mogu ponuditi sigurnu infrastrukturu (putevi, komunalije), pa čak i podršku za finansiranje. Takođe postoje podsticaji i programi finansiranja (povoljni krediti iz Fonda za razvoj nekretnina, mogućnosti javno-privatnog partnerstva i dr.) koje investitori mogu iskoristiti, čime se smanjuje rizik projekta. Pored toga, politička stabilnost Saudijske Arabije i snažna fiskalna pozicija (zahvaljujući prihodima od nafte) ulivaju poverenje da će planovi poput Vizije 2030 biti realizovani, za razliku od nekih špekulativnih ekspanzija drugde.
Neiskorišćeni segmenti: U sektoru nekretnina Rijada još uvek postoje nedovoljno razvijene niše. Na primer, segment pristupačnog stanovanja za Saudijce sa nižim i srednjim prihodima – investitori koji mogu izgraditi kvalitetne domove po nižim cenama mogu zadovoljiti ogromnu potražnju (posebno jer većina nove ponude ide ka luksuznijem tržištu). Slično, obnove B razreda poslovnog prostora ili co-working prostori mogli bi da služe malim i srednjim preduzećima i startapima koji ne mogu priuštiti vrhunske zakupnine. Sektor logistike traži specijalizovane objekte (hladnjače, logistički centri za poslednju milju) kojih još uvek nema dovoljno. U ugostiteljstvu, osim hotela sa 5 zvezdica, postoji prilika za srednjeklasne i budžet hotele jer se turizam diverzifikuje. Čak i maloprodaja u novim stambenim četvrtima može biti isplativa jer mnogi novi predgrađi u početku nemaju osnovne usluge. Identifikovanje ovih praznina može dovesti do jakih investicionih rezultata.
Strane investicije i izlazi: Kako raste interes stranih investitora, biće više likvidnosti i izlaznih opcija. Investitor koji sada kupi ili razvije imovinu može u narednim godinama pronaći više kupaca (međunarodni fondovi, REIT-ovi i dr.) koji se takmiče za stabilizovanu imovinu. To povećava šanse za profitabilne izlaze putem prodaje ili inicijalne javne ponude (IPO) portfolija nekretnina. Takođe donosi prilike za zajednička ulaganja sa iskusnim globalnim partnerima radi prenosa znanja i podele rizika. Ulazak stranih igrača praktično “validira” tržište, što može smanjiti prinose (i time povećati kapitalne vrednosti) za vrhunsku imovinu do nivoa bližih međunarodnim standardima – što je prilika za one koji prvi uđu.

Rizici:

Mogućnost prevelike ponude u nekim segmentima: Sa ogromnim brojem planiranih projekata, postoji rizik da određeni segmenti nekretnina postanu prezasićeni. Na primer, Rijad ima veliki broj tržnih centara i šoping molova u izgradnji; ukoliko potrošnja ne poraste dovoljno brzo, mnogi maloprodajni prostori mogli bi ostati prazni, što bi negativno uticalo na visinu zakupa cbre.sa. Slično tome, hotelijerski sektor mogao bi se suočiti sa viškom kapaciteta nakon Expo 2030 ako rast turizma zastane. Čak i rezidencijalni segment može doći do prezasićenja ukoliko developeri precene realnu potražnju za luksuznim stanovima – Knight Frank upozorava na moguću preveliku ponudu stanova visokog kvaliteta ukoliko se ne pojave novi izvori tražnje bloomberg.com. Prezasićenost bi preokrenula tržište u korist zakupaca/kupaca, smanjujući prinose investitora i uzrokujući korekcije cena u pogođenim oblastima. Investitori bi trebalo pažljivo da planiraju faze izgradnje i da svoje projekte usklađuju sa realnom potražnjom.
Pritisci na pristupačnost i kamatne stope: Jedan od trenutnih rizika je pristupačnost. Cene su toliko porasle da mnoge prosečne saudijske porodice teško mogu da kupe nekretninu u centru Rijada, posebno u kombinaciji sa višim kamatnim stopama na stambene kredite. Kako je S&P istakao, visoke cene i skuplje hipoteke dovele su do pada prometa na tržištu u 2023. arabnews.com, iako je tražnja podržana od strane države, postoji granica dokle pristupačnost može da ide. Ako globalne kamatne stope ostanu visoke ili dodatno porastu, potražnja za hipotekama bi mogla da se uspori, što bi usporilo prodaju stambenih jedinica. Kupci sa kreditima mogli bi biti pod pritiskom, što povećava rizik od neizmirivanja kredita ili negativnog kapitala ukoliko cene nekretnina padnu capitaleconomics.com. Vlada bi možda morala da obezbedi dodatne subvencije ili modele raspodele rizika kako bi održala zamah. Investitori treba da budu oprezni sa prekomernim zaduživanjem u uslovima rasta kamatnih stopa.
Izvršenje i kašnjenja projekata: Rizik izvršenja kod mega-projekata je značajan. Već postoje izveštaji o prestrukturiranju prioriteta nekih projekata (npr. delovi NEOM-a su smanjeni ili raspoređeni na duži period) reuters.com. Kašnjenja u izgradnji usled izuzetne složenosti, kapaciteta izvođača ili problema u lancu snabdevanja mogu uticati na rokove isporuke nekretnina. Ako ključna infrastruktura (poput metroa ili puteva do novih naselja) kasni, to može ometati uspeh projekata nekretnina. Za investitore i razvojne kompanije, kašnjenja znače duže čekanje na povrat i potencijalne prekoračenja troškova. Iako PIF i veliki developeri to ublažavaju globalnim partnerstvima, neviđen obim znači da se rokovi mogu menjati. Od suštinskog je značaja imati planove za nepredviđene situacije i ne oslanjati se na previše ambiciozne rokove završetka u finansijskim modelima.
Regulatorne promene: Regulativno okruženje, iako je trenutno podržavajuće, može uvesti promene koje utiču na prinose. Na primer, vlada bi mogla uvesti nove poreze ili takse na transakcije nekretninama, vlasništvo nad zemljištem ili prihod od zakupa dok modernizuje sektor. PDV na transakcije nekretninama (pored postojećeg PDV-a i takse na transakciju) ili veće takse za strane vlasnike, mogući su u budućnosti. Takođe, politike se mogu promeniti – npr. ako se tržište pregreje, vlasti mogu uvesti strožije hipotekarne limite ili druge mere za hlađenje. Nasuprot tome, ukidanje podsticaja (npr. ako benefiti RHQ programa isteknu posle 2030) može promeniti potražnju. Investitori moraju biti u toku sa promenama politika. Pozitivno je što trend ide ka liberalizaciji i podršci, ali treba uzeti u obzir rizik politike na duži vremenski rok.
Globalni i geopolitički rizici: Spoljni faktori predstavljaju rizik s obzirom na povezanost Saudijske Arabije. Velika globalna recesija bi mogla da obori cene nafte, smanjujući mogućnost državne potrošnje i usporavajući projekte. Takođe može smanjiti širenje stranih kompanija, uticati na potražnju za poslovnim prostorom i smanjiti broj turista, što bi pogodilo hotele. Geopolitičke tenzije u regionu su još jedan faktor; iako je Saudijska Arabija generalno bezbedna, svaka nestabilnost u Zalivu ili širem Bliskom istoku može uticati na investitorski sentiment i ekonomsku aktivnost arabnews.com. Takođe, neočekivani događaji (pandemije i sl.) mogu poremetiti pozitivan trend kao što je bilo 2020. godine. Diverzifikacija je unapredila otpornost, ali nafta i dalje čini osnovu saudijske potrošnje – tako da volatilnost tržišta nafte ostaje osnovni rizik za sektor nekretnina.
Zrelost i transparentnost tržišta: Kao relativno mlado, novoformirano tržište nekretnina, Rijad nema istorijsku dubinu kao zrelija tržišta. To znači da je veća volatilnost moguća, a transparentnost podataka se tek poboljšava. Investitori mogu naići na izazove u dobijanju tačnih tržišnih podataka, a procene vrednosti mogu znatno varirati u skladu sa sentimentom. Iako je ostvareni značajan napredak (kao što je Indeks cena nekretnina od strane GASTAT-a stats.gov.sa), neki investitori mogu zahtevati više premije na rizik dok tržište dodatno ne sazri. Ovo bi moglo da učini finansiranje skupljim ili da ograniči opcije izlaska u kratkom roku.

Zaključak: Tržište nekretnina u Rijadu nudi izuzetnu priču o rastu sa mnogo mogućnosti za profit, ali nije bez rizika. Za investitore i developere, ključ je uskladiti se sa vizijom vlade (koja daje vetar u leđa), sprovesti detaljnu analizu, i diverzifikovati se u više segmenata kako bi se zaštitili od rizika specifičnih za određene sektore. Prilike – od učešća u giga-projektima do zadovoljavanja potreba za stanovanjem – mogu doneti značajne povrate ako se pravilno realizuju. Za kupce nekretnina, prilika je da kupe na tržištu koje raste i potencijalno ostvare značajnu dobit, ali moraju biti oprezni da ne premaše svoje budžete zbog mogućih oscilacija kamatnih stopa. Sve dok se tržištem upravlja sa informisanom dozom opreza, rastuće tržište nekretnina Rijada u 2025. i nakon toga može biti izuzetno isplativo. Transformacija grada je u toku, a oni koji daju doprinos i učestvuju u ovom rastu, imaju šansu da profitiraju u novoj eri „izgradi i oni će doći“ u srcu Saudijske Arabije.

Izvori:

CBRE Research – Pregled tržišta nekretnina Saudijske Arabije Q1 2025: Ključni zaključci za tržište kancelarija, stambenih, maloprodajnih, hotelskih i industrijskih sektora u Rijadu cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – KSA Real Estate Predictions 2025: Pregled tržišnih izgleda, uticaja Vizije 2030 i projekcija stranih investicija deloitte.com deloitte.com; i Deloitte saopštenje za štampu o rezultatima za 2024: transakcije sa stambenim nekretninama, ponuda kancelarijskog prostora i metrike u sektoru ugostiteljstva deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Pregled tržišta stambenih nekretnina u Saudijskoj Arabiji 2024/25: Podaci o obimu transakcija, promenama cena i pokretačima ponude i potražnje za stanovanjem u Rijadu content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Izveštavanje o velikim projektima i planovima: najava New Murabba (udvostručavanje Rijada do 2030. godine) reuters.com; Dogovori o Diriyah projektu sa stranim investitorima i PIF strategija reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P Izveštaj – Uvidi o perspektivama i rizicima za 2024: Vizija 2030 podstiče potražnju, uticaji kamatnih stopa i citat o nestašici nekretnina u Rijadu koji održava visoke cene arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank preko Bloomberga – Komentar o pristupačnosti stanovanja i riziku prevelike ponude luksuznih nekretnina u Saudijskoj Arabiji bloomberg.com.
MRG Global – Podaci o budžetima i rokovima giga-projekata (Diriyah 63 milijarde dolara do 2027; Qiddiya 40 milijardi dolara do 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informacije o velikim stambenim projektima u Rijadu (Sedra sa 30 hiljada kuća na preko 20 miliona kvadratnih metara) trade.gov.
Vision2030 i zvanični izvori – Detalji o projektima za poboljšanje kvaliteta života kao što je King Salman Park (preko 13 km² gradski park) i ukupni državni ciljevi za stanovanje content.knightfrank.com mic-hub.com.