Bostonsko tržište nekretnina u 2025. obilježavaju rekordno visoki troškovi stanovanja i oporavak komercijalnih nekretnina uz oprez, na pozadini otporne lokalne ekonomije. Unatoč stalnim izazovima pristupačnosti i povišenoj praznini poslovnih prostora, postoje “umjerene” naznake optimizma u stambenom i komercijalnom sektoru axios.com. Ovo sveobuhvatno izvješće istražuje ključne trendove kroz stambene i komercijalne nekretnine, ističe važna događanja i promjene u kvartovima, analizira Bostonovu poziciju u odnosu na ostala američka tržišta te pregledava ekonomske i političke čimbenike koji oblikuju prognoze do 2030. godine.
Trendovi stambenih nekretnina
Cijene nekretnina i dinamika prodaje
Bostonsko tržište stanova ostaje izuzetno konkurentno i skupo u 2025. godini. Medijalna cijena nekretnine u širem području Bostona porasla je na oko 900.000 USD, odražavajući gotovo 6% rasta u odnosu na prošlu godinu axios.com. Unutar grada, medijalna cijena iznosi približno 742.000 USD u proljeće 2025. (oko 5,2% više nego godinu ranije) axios.com – što je među najvišima među velikim američkim gradovima. Vrijednosti nekretnina uglavnom su ostale stabilne unatoč nacionalnim ekonomskim promjenama, naglašavajući otpornost Bostona theluxuryplaybook.com. Velika potražnja među profesionalcima te ograničena ponuda održavaju visoke cijene, čak i dok rastuće kamatne stope blago usporavaju ritam prodaje.
- Rast cijena: Prosječne cijene domova u Bostonu premašile su granicu od 900 tisuća dolara u 2024.–25., što je porast od oko 6% na godišnjoj razini axios.com. Do prvog tromjesečja 2025. vrijednosti nekretnina u gradu bile su još uvijek ~2–5% više nego prethodne godine theluxuryplaybook.com axios.com, što je umjereni rast u usporedbi s dvoznamenkastim skokovima ranijih godina ovog desetljeća.
- Zalihe: Zalihe stanova ostaju povijesno niske, iako postoje rani znakovi olakšanja. Stručnjaci očekuju da će se ponuda nekretnina “polako povećavati” u 2025. kako više prodavatelja ulazi na tržište axios.com. Krajem 2024. u Bostonu je bilo samo oko 3.900 aktivnih oglasa i tek oko 1.000 novih oglasa u posljednjem tromjesečju theluxuryplaybook.com – što upućuje na vrlo ograničenu ponudu. Kupci se i dalje suočavaju s konkurencijom, s više od trećine kuća koje se prodaju iznad tražene cijene (često u atraktivnim područjima poput Cambridgea, Back Baya i Jamaica Plaina) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
- Promet prodaje: Kuće provode nešto manje vremena na tržištu (u prosjeku oko 36 dana) kako potražnja ostaje snažna theluxuryplaybook.com. Boston je jedno od rijetkih velikih tržišta u 2025. gdje kupci nemaju značajnu prednost – zapravo je u travnju 2025. bilo oko 7% više kupaca nego prodavatelja na širem gradskom području axios.com. Za razliku od mnogih američkih gradova koji su prešli na tržište povoljnije za kupce, ravnoteža ponude i potražnje u Bostonu je napetija, što održava prednost na strani prodavatelja u mnogim transakcijama.
Pristupačnost i dalje predstavlja središnji izazov. Kamatne stope na hipotekarne kredite koje se kreću oko 7% dodatno su rastegnule proračune kupaca axios.com. Mnogi vlasnici nerado prodaju i time “gube” svoje ranije zaključane vrlo niske kamatne stope iz proteklih godina axios.com, što ograničava nadogradnju stanovanja i broj novih oglasa. Agenti za nekretnine napominju da bi značajnije olakšanje moglo doći tek kada kamate padnu na oko 5,5% ili niže kako bi se potaknula veća aktivnost axios.com. Prvi kupci tako se suočavaju s visokim preprekama, a stopa vlasništva nad domovima u Bostonu (oko 35%) ostaje znatno ispod nacionalnog prosjeka. Srednje prodajne cijene su otprilike 13× veće od područnog srednjeg prihoda, što ilustrira jaz između troškova stanovanja i lokalnih primanja.
Bostonsko tržište nekretnina s visokim cijenama izdvaja se na nacionalnoj razini. Srednja cijena kuće u SAD-u početkom 2025. iznosila je oko 417.000 USD, dok je u Bostonu bila gotovo dvostruko viša axios.com. Zapravo, Boston je među 5 najskupljih metro područja, uz bok tržištima poput San Francisca i New Yorka. Bez značajnog povećanja ponude ili intervencije politike, očekuje se da će cijene kuća ostati visoke. Neke prognoze čak sugeriraju da bi medijan mogao doseći milijun dolara do 2030. ako bi se nastavio rast iz proteklog desetljeća propertyshark.com, iako bi više kamatne stope i otpor kupaca mogli ublažiti taj trend. Općenito, kupci u 2025. trebaju očekivati dinamično tržište s visokim cijenama u Bostonu, dok prodavatelji profitiraju od niske ponude i solidne aprecijacije vrijednosti.
Snaga tržišta najma
Bostonsko tržište najma izuzetno je snažno, potaknuto stalnom potražnjom studenata i mladih profesionalaca. Najamnine su do 2025. dostigle vodeće razine u zemlji. Naime, početkom 2025. Boston je prestigao New York kao najskuplje tržište najma u SAD-u: prosječna mjesečna najamnina u Bostonu dosegla je 3.495 USD, nešto iznad NYC (~3.489 USD) i San Francisca (~3.368 USD) secretnyc.co. (Za usporedbu, ovaj prosjek uključuje sve veličine stanova; medijan za jednosoban stan kreće se oko 3.300 USD instagram.com.) Najamnine su porasle oko 4% u odnosu na godinu ranije, što odražava trajnu neravnotežu između potražnje i dostupnih jedinica secretnyc.co.
Nekoliko čimbenika utječe na otpornost bostonskog tržišta najma:
- Ogromna studentska populacija – Šire područje Bostona ima preko 250.000 studenata na više od 50 institucija bu.edu. Ova promjenjiva populacija jamči temeljnu potražnju za najmom, osobito u četvrtima poput Fenway, Allston/Brighton i Mission Hill u blizini sveučilišta. I dok neki studenti traže smještaj izvan kampusa, stalan priljev svake godine održava nisku stopu praznih stanova.
- Mladi profesionalci i visoki prihodi – Grad privlači mnoge nedavne diplomante i mlade profesionalce u tehnološkom sektoru, financijama i biotehnologiji koji preferiraju najam u urbanim četvrtima. Bostonski medijan kućanstvenog dohotka (oko 100.000 USD+) podržava visoke cijene najma za luksuzne stanove, a mnogi najmoprimci spremni su platiti više za blizinu posla i sadržaja.
- Ograničena ponuda najma – Nova izgradnja stanova se ubrzala, ali nedovoljno da bi se olakšalo zategnuto tržište. U 2024. godini isporučeno je otprilike 7.200 novih višestambenih jedinica (oko 2,6% povećanje ponude), a sličnih ~7.000 jedinica očekuje se u 2025. mmgrea.com. Oko 16.000 jedinica je trenutno u izgradnji na razini cijele metropole mmgrea.com. Ovaj stabilan “pipeline” održava postotak praznih stanova otprilike stabilnim u rasponu 4%–5% (≈95–96% popunjenosti) mmgrea.com. Rast najamnina u Bostonu (2–3% godišnje) nadmašuje američki prosjek mmgrea.com, no novi stanovi ipak sprječavaju dvoznamenkasti rast najamnina.
- Jaki prinosi od najma – Visoke najamnine i cijene nekretnina znače da su bruto prinosi od najma umjereni (~3–5%), ali iz investicijske perspektive Boston se smatra tržištem s visokim preprekama, ali i visokom nagradom. Niska popunjenost i pouzdana naplata najamnina (s obzirom na bijelo-ovratničku strukturu stanara) čine višestambene nekretnine relativno sigurnom klasom imovine. Doista, industrijski promatrači ističu kako “snažni temelji, niska praznina i ograničena nova gradnja” u Bostonu pružaju sigurno utočište za investitore u nekretnine, uključujući i međunarodne kupce theluxuryplaybook.com.
U 2025. godini, srednja tražena najamnina za jednosobni stan u Bostonu iznosi oko 2.500–3.000 USD (više u centru i bližim kvartovima), dok dvosobni često prelaze 3.000–3.500 USD. Popularne četvrti za najam poput Fenway, Allston, South Boston i Cambridge bilježe nadmetanja za kvalitetne stanove christinadinardi.com. Zanimljivo je da je gotovo polovica stambenih jedinica u Bostonu u najmu, a mnogi prvi potencijalni kupci i dalje ostaju podstanari zbog visokih cijena kuća. Ova potražnja podstanara očekuje se i do 2030. godine, osobito ako troškovi hipotekarnih kredita ostanu visoki, a nova gradnja nastavi umjerenim tempom.
Bostonsko tržište najma nije bez izazova: stanari se suočavaju s problemom pristupačnosti (odnos najamnine i prihoda je vrlo visok za one bez visokih plaća), a postoji i politički pritisak za zaštitu najmoprimaca (raspravlja se u odjeljku o promjenama politika). No, s tržišnog stajališta, uvjeti najma u 2025. godini idu na ruku vlasnicima stanova, a u bliskoj budućnosti predviđaju se umjerena povećanja najamnina (reda veličine 2–4% godišnje). Potražnja za najmom može se blago smanjiti ako dođe do značajnijeg gospodarskog usporavanja ili ako rad na daljinu omogući većem broju ljudi da žive dalje od grada. Za sada su, međutim, stope praznih stanova u Bostonu među najnižima u zemlji, oko 3% therealdeal.com, a najamnine i dalje rastu.
Ponuda stanova i razvoj
Temeljna neusklađenost između ponude i potražnje za stanovima u Bostonu pokreće gore navedene trendove. Desetljeća nedovoljne izgradnje, stroge regulacije zoniranja i zemljopisna ograničenja (ograničena površina Bostona) doveli su do strukturnog manjka stanova. Gradski čelnici toga su svjesni i postavili su ambiciozne ciljeve za povećanje broja stanova, no u praksi novi razvoj nailazi na prepreke.
Nova izgradnja: Prema gradskom planu “Housing Boston 2030”, cilj je izgraditi 69.000 novih stambenih jedinica do 2030., uključujući tisuće cjenovno ograničenih pristupačnih stanova boston.gov. Prema ažuriranju iz 2019., Boston je bio ispred plana po proizvodnji, s projekcijama da će doseći oko 760.000 stanovnika (sa oko 695.000 u 2019.) i odgovarajućim povećanjem broja stanova do 2030. bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Stvarni tempo bio je oko 5.000–6.000 odobrenih jedinica godišnje u cijeloj metropolitanskoj regiji, što je, iako više nego 1990-ih ili ranih 2000-ih, još uvijek ispod rasta radnih mjesta i stanovništva bankerandtradesman.com. Posebno je značajno da je od 2008. do 2018. bostonska regija dodala 2,54 radna mjesta za svaku odobrenu stambenu jedinicu bankerandtradesman.com – što je recept za porast cijena i najamnina.
Nekoliko velikih stambenih projekata je u tijeku (vidi odjeljak Nova izgradnja) koji će dodati tisuće jedinica, uključujući velike projekte mješovite namjene na lokacijama poput Suffolk Downsa, Dorchester Bay Cityja i Allstona (kroz koridor Western Avenue). Izgradnja visokih luksuznih stanova u centru grada i Back Bayu također se nastavlja (npr. nove Ritz-Carlton Residencies u South Station Toweru axios.com). No, mnogi od tih projekata prostiru se kroz godine ili desetljeća. Kratkoročno, ponuda i dalje ostaje ograničena. Iako je izgradnja stanova u porastu – što povećava ponudu u luksuznim segmentima – stanovi za obitelji i početnička razina stanovanja su rijetki. Zonska ograničenja na višestambenu izgradnju u mnogim četvrtima i predgrađima dodatno ograničavaju novu ponudu.
Važno je napomenuti da trenutačno gospodarsko okruženje otežava gradnju. Iznimno visoki troškovi izgradnje i kamatne stope zaustavili su mnoge odobrene projekte. Upečatljiv primjer je preuređenje Suffolk Downsa, lokacije od 161 hektara predviđene za 10.000 novih stambenih jedinica (najveći pojedinačni projekt u povijesti Bostona). Prva zgrada sa 475 stanova (Amaya at Suffolk Downs) otvorena je krajem 2024., ali niti jedna druga zgrada za stanovanje nije započeta od tada bostonglobe.com bostonglobe.com. Investitor, HYM Investments, zaustavio je daljnju gradnju dok ne uspiju restrukturirati financiranje – rastuće kamatne stope i rast cijena materijala od 43% od 2020. učinili su originalni poslovni plan neodrživim bostonglobe.com. Ova se situacija ponavlja diljem šireg Bostona: do sredine 2024. Boston Planning & Development Agency procijenila je da je gotovo 23.000 odobrenih stambenih jedinica „zapelo u sustavu” čekajući financiranje ili poboljšanje troškova bostonglobe.com. Isto tako, službenici u predgrađima prijavljuju da odobreni projekti stoje neaktivni zbog visokih troškova zaduživanja.
Implikacija ovih prepreka u gradnji jest da će nedostatak stambenog prostora u Bostonu potrajati u skorijem razdoblju. Potražnja daleko nadmašuje ono što se gradi ili preusmjerava. Čak i uz skroman rast stanovništva (~0,5% godišnje u metropoli) huduser.gov, to je dovoljno da zadrži pritisak na ograničenu zalihu stambenih jedinica. Osim ako ne dođe do velike recesije ili promjene politike, kupci i najmoprimci će vjerojatno nastaviti doživljavati veliku konkurenciju za domove. Prema procjenama samoga grada, Bostonu je potrebno još desetci tisuća stambenih jedinica kako bi se tržište uravnotežilo – cilj koji zahtijeva ne samo odobrenja, već i ekonomske uvjete koji omogućuju njihovu izgradnju.
Pozitivno je što grad i država traže kreativne načine za povećanje ponude: adaptivna prenamjena (npr. pretvaranje praznih ureda u stanove axios.com), poticanje razvoja uz javni prijevoz i uvođenje obveze uključivanja pristupačnih stanova u nove projekte. Massachusetts je također donio zakon 2021. kojim se 175+ zajednica s MBTA prometom obvezuje na zoniranje za višestambenu gradnju “po automatizmu” uz prometnice (sam Boston je izuzet iz ovog zakona jer već dopušta višestambenu gradnju po zoniranju) mass.gov. S vremenom bi takve mjere mogle postupno povećati stambenu ponudu u cijeloj regiji. No to su postupna rješenja. Sljedećih nekoliko godina priča o stambenom tržištu Bostona ostat će priča o visokim cijenama, niskoj ponudi i snažnoj konkurenciji, s mogućnim olakšanjem koje dolazi sporo.
Trendovi u komercijalnim nekretninama
Komercijalni sektor nekretnina u Bostonu 2025. prikazuje miješanu sliku ovisno o segmentu. Tržište uredskih prostora suočava se s visokom prazninom i neizvjesnom budućnošću nakon promjena u radu na daljinu, dok drugi sektori poput maloprodaje i industrije pokazuju veću snagu. Gospodarstvo Bostona – koje se temelji na obrazovanju, zdravstvu, tehnologiji i bioznanostima – pruža čvrstu osnovu za potražnju u komercijalnom sektoru, ali strukturne promjene (rad na daljinu, e-trgovina itd.) mijenjaju potrebe za prostorom. U nastavku analiziramo trendove u glavnim komercijalnim kategorijama: uredski prostori (uključujući važno područje bioznanosti/laboratorija), maloprodaja, industrija te mješoviti razvoj.
Uredski prostori i prostori za bioznanost
Pregled tržišta uredskih prostora
Bostonsko tržište uredskog prostora sporo se oporavlja od šoka pandemije. Stope nepopunjenosti više su nego udvostručene u odnosu na razinu prije 2020., budući da su mnoge tvrtke smanjile prostor ili prešle na hibridni rad, ostavljajući znatne površine neiskorištenima. Krajem četvrtog tromjesečja 2024. nepopunjenost ureda u gradu Bostonu iznosila je oko 18,5% (u centru grada ~18% slobodnih prostora početkom 2025. mktgdocs.cbre.com, s ukupnom raspoloživošću ~23% uključujući i podnajam) – što je dramatičan porast u odnosu na otprilike 7–8% nepopunjenosti u 2019. mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. U cijeloj metropolitanskoj regiji, četvrtina ukupnog uredskog prostora ostala je prazna u 2024. axios.com, što predstavlja razinu neiskorištenosti bez presedana u modernoj povijesti Bostona.
Unatoč ovim visokim stopama nepopunjenosti, pojavljuju se znakovi stabilizacije. Aktivnost najma ureda porasla je krajem 2024. i u prvom tromjesečju 2025., posebno u “trofejnim” zgradama klase A. U centru Bostona, u prvom tromjesečju 2025. zakupljeno je više od 1,09 milijuna kvadratnih stopa – što je najveći kvartalni volumen od 2021. – dijelom zahvaljujući dvama velikim korporativnim najmovima (Ropes & Gray i PwC preuzeli su zajedno >600.000 kvadratnih stopa) mktgdocs.cbre.com. Taj povećani najam smanjio je količinu prostora za podnajam na tržištu šesto tromjesečje zaredom; raspoloživost podnajma pala je s 4,37 milijuna kvadratnih stopa prošle godine na 3,52 milijuna kvadratnih stopa (4,3% ukupnog fonda) početkom 2025. cbre.com mktgdocs.cbre.com. Zapravo, da nije bilo jednog velikog napuštanja prostora (Fidelity je stavio na tržište oko 803.000 kvadratnih stopa na adresi 245 Summer Street), centar Bostona bi u prvom tromjesečju 2025. zabilježio pozitivnu neto apsorpciju – što bi bio prvi kvartalni rast popunjenosti od 2019. mktgdocs.cbre.com. U sažetku, broj iseljenja se usporava, a neki najmoprimci opet oprezno šire svoje prostore, ali nepopunjenost je i dalje povijesno visoka i svaki oporavak vrlo je krhak.
Ključni pokazatelji za bostonski uredski sektor (Q4 2024–Q1 2025) ilustriraju izazove:
- Stopa slobodnih prostora: ~18–19% u glavnim uredskim tržištima Bostona mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Za usporedbu, nacionalna stopa praznih ureda iznosi oko 14,1% nar.realtor; u Bostonu je viša zbog značajne nove ponude i smanjenja prostora od strane najmoprimaca.) Stopa slobodnih prostora u uredima u predgrađu Bostona je čak i nešto viša (~20%) perrycre.com budući da i najmoprimci iz predgrađa smanjuju prostore.
- Apsorpcija: Neto apsorpcija za 2024. bila je negativna (Boston je imao –315.000 SF u 2024.) perrycre.com, što odražava više ispražnjenog nego iznajmljenog prostora. Prognoze sugeriraju da bi moglo trebati više od desetljeća za popunjavanje praznih prostora po uobičajenim stopama apsorpcije perrycre.com. Mnogi stručnjaci smatraju da se potražnja za uredima možda nikada neće vratiti na vrhunac iz 2019. zbog trendova hibridnog rada.
- Najamnine: Tražene najamnine za sada su uglavnom stabilne. U centru grada, prosječna bruto najamnina iznosi otprilike 64–66 USD po SF perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Vlasnici nude značajne pogodnosti (besplatnu najamninu, TI poticaje) kako bi privukli najmoprimce, čime efektivno smanjuju neto efektivne najamnine. Na luksuznom tržištu Cambridgea, najamnine su više (~78 USD/SF) ali su počele padati zbog rasta nepopunjenosti perrycre.com.
- Prelazak na kvalitetu: Tvrtke koje iznajmljuju nove prostore usmjeravaju se prema najboljim zgradama (novije, energetski učinkovite, tornjevi s brojnim pogodnostima). Stariji uredi klase B imaju problema i mogli bi se suočiti sa znatnim popustima na najamnine ili prenamjenom. Ovo “bifurkiranje” znači da čak i uz visoku ukupnu nepopunjenost, premium zgrade u Back Bayu i Seaportu i dalje privlače najmoprimce, dok sekundarna imovina stagnira.
Bostonski jedinstveni sektor znanosti o životu snažno se preklapa s uredskim tržištem. Regija je postala globalno središte za biotehnološke i farmaceutske tvrtke u posljednjem desetljeću, što je potaknulo procvat izgradnje laboratorijskog prostora (koji se često računa odvojeno od općih uredskih prostora). Tijekom 2020.–2021. slobodni laboratorijski prostori bili su gotovo nepostojeći, a developeri su se utrkivali kako bi izgradili još laboratorijskih zgrada u Cambridgeu, Bostonu i prigradskim klasterima. Sada se taj ciklus okrenuo:
- Tržište laboratorija u Cambridgeu (Kendall Square): Nakon godina neispunjene potražnje, val nove laboratorijske ponude i određena konsolidacija industrije doveli su do stope slobodnih laboratorijskih prostora od oko 20,5% u Cambridgeu krajem 2024. perrycre.com. Ovo je značajan skok u odnosu na gotovo 0% slobodnog prostora prije 3 godine – pokazatelj da se tržište nekretnina za znanost o životu ohladilo. Tražene najamnine za najbolje laboratorijske prostore u Cambridgeu su pale (sada oko 79 USD/ft², u odnosu na oko 83 USD u 2023.) perrycre.com, a gotovo 1,7 milijuna ft² laboratorija dostupno je za podnajam jer se neki startupovi smanjuju ili odgađaju širenje perrycre.com.
- Tržište laboratorija u Bostonu: Unutar samog Bostona (područja poput Seaporta, South Enda, Longwood Medicala, Allstona), tržište laboratorija je donekle zdravije – slobodnih prostora oko 11% perrycre.com – te je zapravo zabilježilo pozitivnu apsorpciju laboratorijskog prostora u 2024. perrycre.com. Nekoliko velikih farmaceutskih i biotehnoloških tvrtki unajmilo je nove prostore u Seaportu i Fenwayu. Međutim, val novih laboratorijskih zgrada izgrađenih 2022.–2023. sada se isporučuje na tržište, što testira dubinu potražnje. Općenito, sektor znanosti o životu prelazi u uravnoteženije stanje: nakon burnog širenja, tvrtke se sada fokusiraju na učinkovitu upotrebu prostora i kontrolu troškova. Odluke o zakupu sada traju dulje, a novi laboratorijski projekti bez osiguranih najmoprimaca se preispituju ili odgađaju kako bi se izbjeglo prekomjerno povećanje ponude perrycre.com. Gledajući unaprijed, bostonsko tržište uredskih prostora suočava se s postupnim, višegodišnjim oporavkom u najboljem slučaju. Mnoge zgrade u centru grada i dalje su rijetko popunjene sredinom tjedna jer hibridni rad prevladava. Veliki poslodavci poput Amazona i Salesforca preispituju svoje uredske politike (Amazon je otvorio svoj novi ured u Seaportu od 65.000 m² 2023. godine i potiče rad uživo, što je privremeno povećalo potražnju perrycre.com). Momentum povratka u urede mogao bi poboljšati iskorištenost prostora ako još tvrtki krene istim putem. Uz to, u tijeku su napori na adaptivnom preuređenju – Grad Boston ima program za pomoć pri pretvaranju zastarjelih poslovnih zgrada u stambene axios.com. Nekoliko takvih prenamjena (uglavnom starije nekretnine iz Financijske četvrti) je u tijeku, što će s vremenom smanjiti broj uredskih prostora i umanjiti praznine, a pritom povećati ponudu stanovanja. Ova dvostruka strategija privlačenja radnika natrag i uklanjanja viška uredskih prostora bit će ključna.
- South Station Tower – Nastavlja se gradnja 51-katnog stambeno-poslovnog nebodera iznad South Stationa u centru, čije je otvorenje planirano za 2025. Imat će uredske prostore i 166 luksuznih stanova (Ritz-Carlton Residences). Pokretanje ovog projekta će testirati potražnju za premium uredima i luksuznim stanovanjem na slabom tržištu axios.com.
- 10 World Trade (Seaport) – Potpuno nova zgrada za laboratorije/urede od 17 katova u Seaport Districtu, dovršena 2024., još uvijek traži glavnog zakupca axios.com. Ovo naglašava izazov s kojim se suočavaju novi spekulativni projekti ureda/laboratorija – čak i u popularnom Seaportu, višak prostora otežava najam.
- Allston Lab Cluster – U Allstonu (duž Western Ave u blizini Harvarda), razvija se novi Harvard University Enterprise Research Campus. Prva faza koja se otvara 2025. uključivat će hotel, stotine stambenih jedinica i kompleks laboratorija/ureda do 2026. axios.com. S obzirom na povezanost s Harvardom i moderan dizajn, očekuje se da će dobro konkurirati u privlačenju znanstvenih tvrtki unatoč slabijem tržištu laboratorija.
- Ograničena nova ponuda: Gotovo nijedan novi trgovački centar ili isključivo maloprodajni razvoj nije izgrađen u Bostonu u posljednjih nekoliko godina. Zapravo, manje od 24.000 m2 maloprodajnog prostora bilo je u izgradnji na području cijelog grada početkom 2024. godine therealdeal.com. Uz tako malo nove ponude, čak i umjereni porast potražnje trgovaca snižava broj praznih prostora. Mnogi lokali koji su zatvoreni 2020. godine u međuvremenu su ponovno popunjeni novim zakupcima (često restoranima, kafićima ili uslužnim djelatnostima, a ne tradicionalnim lancima).
- Visoki prihodi i guste četvrti: Imućno stanovništvo šireg Bostona pruža snažnu bazu kupaca. Marcus & Millichap ističu da Boston “ima jedan od najviših srednjih prihoda od svih gradskih područja”, ali nema prekomjernu količinu maloprodajnog prostora therealdeal.com. Dobrostojeći gradski stanovnici i ljudi iz predgrađa podržavaju lokalne butike, trgovine prehrambenim proizvodima i doživljajnu maloprodaju. Četvrti kao što su Newbury Street, Prudential Center i Harvard Square i dalje bilježe zdravu frekvenciju i prodaju, što ih čini “jedinstveno zaštićenim džepovima maloprodaje” čak i kako se navike kupovine mijenjaju therealdeal.com.
- Gradski turizam i studenti: Oporavak bostonskog turizma (s oko 22+ milijuna posjetitelja godišnje prije COVID-a) koristi maloprodaji, posebno u centru grada i u Back Bay/Faneuil Hall. Također, velika studentska populacija troši na hranu, odjeću i zabavu, pomažući održavanju trgovina u područjima poput Kenmore/Fenway i Cambridgea.
- Adaptivna maloprodaja i mješovita namjena: Investitori i grad okrenuli su se projektima mješovite namjene koji uključuju maloprodaju umjesto samostalnih trgovačkih centara. Na primjer, nova maloprodajna i zabavna plaza planira se u Back Bayu, izgrađena kao dio projekta na konstrukciji iznad autoceste Mass Pike therealdeal.com. Sadržavat će trgovine (poput prodajnog salona proizvođača električnih vozila), restorane, hotel, stanove i javne zelene površine – što ilustrira trend “stvaranja mjesta” za privlačenje kupaca. Maloprodaja je sve više integrirana sa stambenim, uredskim i rekreacijskim sadržajima kako bi se osigurala stalna baza kupaca.
- Stopa nepopunjenosti: ~6,5% krajem 2024. perrycre.com u bostonskoj metropoli, što je porast u odnosu na oko 5,9% ranije u godini. Novi završeni skladišni objekti u perifernim područjima (npr. duž koridora I-495) podigli su nepopunjenost jer ponuda stiže u korak s potražnjom. Ova razina je i dalje relativno zdrava – za usporedbu, nacionalna industrijska stopa nepopunjenosti od 7,0% u Q1 2025. smatra se temeljno stabilnom nar.realtor.
- Neto apsorpcija: Neto apsorpcija je u 2024. postala blago negativna u području Greater Boston (oko –1,8 milijuna SF od početka godine do Q4) perrycre.com. U osnovi, tempo nove ponude (izgradnje) premašio je rast potražnje zakupaca, što je dovelo do blagog viška ponude u kratkom roku. Zakupci skladišnog prostora (poput logističkih tvrtki) brzo su se širili 2020.–22., a od tada su usporili ili čak vratili dio prostora kako se rast online prodaje normalizirao.
- Tražene najamnine: Industrijske najamnine u regiji prosječno iznose 8–9 dolara po SF (triple-net) za velike skladišne prostore perrycre.com. Najamnine su još uvijek oko 2% više nego prije godinu dana nar.realtor, ali su užurbana dvoznamenkasta povećanja zaustavljena. Bostonske industrijske najamnine su relativno visoke u usporedbi s mnogim tržištima u SAD-u zbog oskudnog zemljišta i visokih troškova izgradnje, no i dalje su niže nego u glavnim lučkim/distributivnim središtima poput sjevernog New Jerseyja ili Los Angelesa.
- Trendovi razvoja i lokacije: Većina novih izgradnji odvija se na rubovima metropole (južni New Hampshire, središnji Massachusetts) jer je zemljište blizu Bostona ograničeno i skupo. Međutim, raste interes za urbane logističke objekte koji omogućuju isporuku istog dana – primjerice, Amazon i drugi pružatelji otvorili su manje centre za zadnju milju bliže gradu kako bi zadovoljili očekivanja potrošača. Starija industrijska postrojenja u unutarnjim predgrađima renoviraju se prema višim standardima kako bi privukla najmoprimce jer je izgradnja novih objekata u tim područjima izazovna.
- Obnova Suffolk Downsa (East Boston/Revere) – Najveći pojedinačni razvojni projekt u povijesti šireg područja Bostona, ovaj projekt će stvoriti potpuno novo susjedstvo na 161 hektaru bivše konjičke trkaće staze. Kako je istaknuto, planira 10.000 stambenih jedinica (od čega je 20% pristupačno) te milijune četvornih stopa prostora za laboratorije/urede, trgovine i otvorene površine bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Izgradnja Prve faze započela je s Amaya zgradom s 475 stanova (otvorena krajem 2024.) boston.com boston.com. Očekuje se da će se cjelokupna izgradnja protegnuti na više od desetljeća (dvije faze u periodu od 20+ godina) boston.com. Kada bude dovršen, Suffolk Downs će praktički stvoriti novu mješovitu gradsku zonu između Bostona i Revere-a, s dvije postaje MBTA plave linije. Trenutni status: Daljnja vertikalna gradnja je na čekanju zbog financiranja (kao što je ranije spomenuto, zbog visokih troškova) bostonglobe.com, ali se radovi na infrastrukturi (ceste, komunalije, parkovi) nastavljaju. Ovaj razvojni projekt je indikator Bostonove sposobnosti da masovno proširi stambene kapacitete.
- South Station Tower (Centar grada) – Stakleni neboder od 51 kata koji se gradi iznad South Stationa. Nakon završetka (očekuje se 2025.), bit će dom za luksuzne urede i 166 vrhunskih stanova (Ritz-Carlton Residences) axios.com, uz širenje željezničkog kolodvora. Sa 206 metara visine , to će biti jedan od najviših objekata u Bostonu. Projekt testira potražnju za vrhunskim poslovnim prostorom u centru grada: uredski dio bit će dostupan na tržištu slabog najma, a ultraluksuzni stanovi izlaze na tržište u vrijeme visokih kamatnih stopa na stambene kredite. Investitori ipak ostaju optimistični zbog povoljne lokacije uz prometni čvor te zbog Ritz-Carlton brenda. South Station Tower također predstavlja Bostonovu težnju za maksimalnim iskorištavanjem zemljišta na prometnim središtima.
- Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – U četvrti Allston (preko rijeke Charles od Harvard Squarea), u tijeku je velika prenamjena bivšeg industrijskog zemljišta. Harvardovo sveučilište gradi svoj Enterprise Research Campus kao dio tog procesa, s fazom I koja stiže 2025.–2026.: to uključuje konferencijski hotel, oko 900 stambenih jedinica (25% pristupačno), te više od 37.000 m² laboratorijskog/uredskog prostora namijenjenog biotehnološkim tvrtkama axios.com. U blizini, projekt Allston Yards (na čelu s New Balanceom i drugima) dodaje stambeni prostor, supermarket i urede kraj stanice Boston Landing prigradske željeznice. Također, planira se West Station (nova prigradska stanica u Allstonu) i projekt I-90 Allston Multimodal (preusmjeravanje Mass Pike autoceste i stvaranje novih parcela s parkovima i uličnom mrežom), što će omogućiti još više razvojne površine. Zajedno, Allston je na putu da postane glavni klaster za inovacije i stanovanje, učinkovito proširujući gusto tkivo grada na nekadašnje željezničke ranžirne stanice. Prisutnost Harvarda i drugih institucija ovdje jamči snažnu dugoročnu potražnju.
- Razvojna područja Seaport Districta (Južni Boston) – Bostonski Seaport transformiran je posljednjih desetak godina i nastavlja rasti. Ključni projekti: 10 World Trade Center (17-katni laboratorijski/uredski prostor, dovršeno 2024., iznajmljuje se) axios.com, One Seaport Square (zgrade mješovite namjene završene), i buduće faze Seaport Squarea. Poseban izazov je popunjavanje novih laboratorijskih zgrada zbog usporavanja sektora znanosti o životu – primjerice, 10 World Trade još uvijek traži glavne korisnike axios.com. Ipak, Seaport ostaje privlačan zbog moderne ponude i sadržaja. U stambenom segmentu, projekti poput EchelonSeaport stanova i nekoliko novih nebodera dodali su tisuće jedinica, a još ih je planirano na preostalim parcelama. Do 2030. Seaport bi trebao biti u potpunosti izgrađen, s preko 1,85 milijuna m² mješovite namjene stvorene od 2010. Područje je primjer rasta Bostona (i također otkriva probleme poput gentrifikacije i klimatske otpornosti, budući da je izgrađeno na nasutom zemljištu – više o tome kasnije).
- Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Veliki planirani projekt na bivšem prostoru Bayside Expo Centra površine 36 jutara (vlasnik UMass Boston). Prijedlog predviđa 1.740 stambenih jedinica, više od 370.000 m² poslovnog/R&D i trgovine u novoj četvrti na obali uz UMass i MBTA Red Line. Pod nazivom “Dorchester Bay City”, cilj je revitalizirati slabo iskorišten poluotok. Status: od 2025. projekt je u postupku razmatranja i susreće se sa zabrinutošću zajednice oko priuštivosti i prometa. Ako se realizira, bit će značajan izvor novih stanova u kasnim 2020-ima i ekonomski poticaj za Dorchester – ali također predstavlja i trend velikih višefunkcijskih kompleksa u nekad izoliranim područjima.
- Ponovna izgradnja garaže u sjedištu Vlade (Bulfinch Crossing) – Projekt s više zgrada koji zamjenjuje dio stare garaže u blizini Haymarketa. Prva faza donijela je otvaranje The Sudbury (45-katna zgrada s unajmljivim stanovima) 2020. godine i One Congress (43-katni uredski toranj od milijun četvornih stopa, sjedište State Street Bank) 2023. godine. Buduće faze uključuju još jedan stambeni toranj i potencijalno više uredskih ili laboratorijskih prostora. Ovaj projekt je značajan jer ponovno povezuje urbanu mrežu ulica i dodaje stanovanje u središtu grada. S isporučenim One Congressom, uredska komponenta je uvelike završena (i uspješno iznajmljena, što sugerira da potražnja za potpuno novim uredskim prostorima na vrhunskim lokacijama i dalje postoji). Sljedeći stambeni toranj dodat će još nekoliko stotina jedinica uključujući i neke pristupačne. Ovo pokazuje gradski napor za dodavanje stanovanja u središtu grada – koji se povijesno praznio nakon radnog vremena – kako bi se stvorila življa četvrt 24/7.
- Poboljšanja MBTA: Sustav javnog prijevoza područja Bostona (MBTA) prima ulaganja u modernizaciju zastarjele infrastrukture. Green Line Extension, projekt vrijedan više od 2 milijarde dolara koji proširuje lagani željeznički promet kroz Somerville u Medford, otvoren je 2022. godine, poboljšavajući pristup prijevozu (i vrijednost nekretnina) na tim područjima. Sada se pažnja usmjerava na projekte poput Red-Blue Line Connectora (predloženog tunela koji bi spojio Red i Blue podzemne linije u centru grada što bi znatno poboljšalo povezanost mreže) te nabavu novih vlakova i signalizacijskih sustava za linije Orange i Red. Ove nadogradnje, planirane do sredine i kraja 2020-ih, imaju za cilj povećati kapacitet i pouzdanost – čimbenike koji izravno utječu na nekretnine (nekretnine u blizini pouzdanog javnog prijevoza postižu više cijene). Također se raspravlja o eventualnoj implementaciji regionalnog željezničkog prijevoza (elektrificirani, visokofrekventni prigradski željeznički servis), što bi praktički povećalo dostupni radijus za stanovanje pri zaposlenju u Bostonu. Do 2030. godine neki pilot projekti ovoga mogli bi već biti implementirani na određenim linijama.
- Proširenje South Stationa: Uz South Station Tower, proširenje South Station Transportation Centera dodaje više tračnica za prigradske vlakove i poboljšani autobusni terminal. Ovo će omogućiti da više vlakova opslužuje centar grada, prilagođavajući se rastu broja putnika iz predgrađa i potencijalnim budućim željezničkim vezama prema Fall Riveru/New Bedfordu (preko projekta South Coast Rail, koji je otvoren krajem 2023.) i prema zapadnom dijelu Massachusettsa. Dugo raspravljana North-South Rail Link (povezivanje South i North Stationa tunelom) još je uvijek samo na papiru i nije financirana – ako se ikad ostvari tijekom 2030-ih, to bi bio prekretnica za razvoj usmjeren na javni prijevoz. Za sada, poboljšanja poput obnove South Stationa pomažu postupno.
- Allston I-90 multimodalni projekt: Ovaj opsežan državni projekt ispravit će Massachusetts Turnpike u području Allston (blizu zapadnog kampusa Sveučilišta Boston), oslobađajući oko 100 hektara zemljišta za nove urbane sadržaje i parkove te stvarajući novu West Station. Također uključuje velike nadogradnje biciklističkih i pješačkih staza duž rijeke Charles. Iako su problemi s federalnim financiranjem uzrokovali neka kašnjenja wgbh.org wgbh.org, Massachusetts nastavlja s dizajnom. Očekuje se da će gradnja trajati veći dio kasnih 2020-ih. Kada bude dovršena (vjerojatno početkom 2030-ih), značajno će poboljšati povezanost i otvoriti Allston kao sljedeću razvojnu zonu Bostona, kako je već spomenuto.
- Infrastruktura za klimatsku otpornost: S obzirom na obalni položaj i niska gradska područja, Boston ulaže u obranu od porasta razine mora i poplava. Projekti poput plana otpornosti Moakley Parka u južnom Bostonu (povišenje i redizajn obalnog parka za apsorpciju olujnih valova) te studije o barijerama u luci su u tijeku. U East Bostonu i Charlestownu, novi razvojni projekti sada moraju uključivati zaštitu od poplava (povišene prizemnice, mobilne barijere i sl.). Iako nije riječ o jednom velikom projektu, ove mjere zajedno čine infrastrukturni odgovor na klimatske promjene koji će utjecati na planiranje lokacija i osiguranje nekretnina. Do 2030. dijelovi bostonske obale vjerojatno će imati nove nasipe, obaloutvrde ili povišene ceste (npr. dio Main Streeta u Charlestownu se povisuje) kako bi se ublažile poplave. Ove su mjere ključne za dugoročnu održivost nekretnina u područjima poput Seaporta i East Bostona, koji su posebno izloženi riziku.
- Ceste i mostovi: Razne manje nadogradnje – rušenje starog mosta Northern Avenue u Seaportu (koji će biti zamijenjen novim pješačkim mostom), kontinuirana rekonstrukcija I-90/I-93 čvorišta (rampe Mass Pike/Ted Williams tunela) te brojna proširenja biciklističkih staza – postupno moderniziraju bostonsku infrastrukturu. Fokus grada u 2020-ima je na multimodalnim ulicama (dodavanje autobusnih traka, biciklističkih staza, sigurnijih pješačkih prijelaza) kako bi se smanjila ovisnost o automobilima u gustom urbanom središtu. To je u skladu s trendovima u nekretninama: investitori često ističu prednosti javnog prijevoza i udaljenosti za hodanje umjesto parkinga, a neke nove stambene zgrade imaju minimalan broj parkirnih mjesta kako bi se potaknulo življenje bez automobila.
- Održivost potražnje i raznolika ekonomija: Ekonomija Bostona oslanja se na stabilne, recesijski otporne sektore – svjetski poznata sveučilišta, vodeće bolnice i istraživačke institucije, uspješnu biotehnološku i farmaceutsku industriju te rastuću tehnološku i financijsku prisutnost. Ova raznolikost ublažava padove na tržištu nekretnina. Grad stalno privlači stručnjake s visokim prihodima, studente i inovativne tvrtke, što osigurava stalnu potražnju za stambenim i poslovnim prostorom theluxuryplaybook.com. Tijekom nacionalnih ekonomskih fluktuacija, vrijednosti nekretnina u Bostonu “ostaju čvrste”, što dokazuje otpornost theluxuryplaybook.com.
- Snažan najam i popunjenost: Kao što je već rečeno, Boston ima neke od najviših najamnina u zemlji i vrlo nisku prazninu stambenih nekretnina. Investitori u višestambene zgrade ostvaruju pouzdan novčani tok – popunjenost profesionalno upravljanih stanova iznosi oko 96 % mmgrea.com, a rast najamnina (~2–3 % godišnje posljednjih godina) nadmašuje mnoge druge gradove mmgrea.com. Kvartovi blizu javnog prijevoza i sveučilišta nude posebno visoku potražnju za najmom i stoga atraktivne ciljeve za ulaganja theluxuryplaybook.com. Na primjer, nekretnine u Fenway/Kenmore (u blizini koledža) ili Davis Squareu (na Red Lineu) često su predmet nadmetanja među investitorima zbog stabilnosti najma.
- Povećanje vrijednosti kapitala i oskudica: Ograničena geografija Bostona i strogi uvjeti izdavanja dozvola znače da nekretnine s vremenom obično rastu u vrijednosti jer potražnja raste brže od ponude. Tijekom posljednjeg desetljeća, cijene kuća porasle su za oko 66% (2009.–2019.) propertyshark.com, a iako bi budući prinosi mogli usporiti, dugoročna putanja je uzlazna. Posjedovanje nekretnine u Bostonu zapravo znači imati dio ograničenog kolača. Ova oskudica učinila je Boston “sigurnom lukom” za domaće i međunarodne investitore koji traže stabilan, dugoročan rast theluxuryplaybook.com. Globalni investitori često spominju Boston uz New York, London, San Francisco – manji po veličini ali jednak u percepciji sigurnog ulaganja u stvarna dobra.
- Centar za biomedicinske znanosti i inovacije: Istaknutost Bostona u biomedicini donosi jedinstvene prilike. Nekretnine namijenjene biotehnologiji (laboratorijske zgrade, inkubatorski prostori) mogu ostvariti visoke najamnine i donedavno su praktički imale nultu slobodnu površinu. Čak i uz trenutni višak laboratorijskog prostora, očekuje se da će biotehnološki sektor regije dugoročno rasti (napredak u medicini, novi startupovi koji izlaze iz istraživanja na Harvardu/MIT-u itd.). Investitori s dugoročnom perspektivom mogu pronaći vrijednost u kupnji ili prenamjeni objekata za laboratorijsku upotrebu kad se tržište izbalansira. Dodatno, Boston ulaže u inkubatorske prostore i inovacijske kampuse (npr. Roxburyjeva Nubian Square razvija umjetničke/inovacijske prostore) što može donijeti snažna ulaganja podržana zajednicom.
- Konverzija i vrijednosno ulaganje: Problematičan uredski sektor predstavlja potencijalnu priliku. Cijene za neke uredske zgrade klase B/C znatno su pale zbog praznina, otvarajući vrata investitorima koji mogu ulagati radi povećanja vrijednosti kupnjom po povoljnijoj cijeni i nadogradnjom ili prenamjenom objekta. Gradska vlast Bostona podupire prenamjene ureda u stambene prostore axios.com, a investitori koji se uspješno snađu u tim projektima mogli bi ostvariti značajnu dobit (kroz javne poticaje i buduće prihode od najma/prodaje). Slično, stariji trgovački centri ili industrijska imovina u unutarnjim predgrađima mogli bi se prenamijeniti u višenamjenske prostore ili logistiku za zadnju milju. Investitori s iskustvom u adaptivnoj prenamjeni mogli bi Boston smatrati plodnim tlom u godinama koje dolaze, jer se javne politike usklađuju s takvim naporima.
- Tržište luksuznih nekretnina: Luksuzno rezidencijalno tržište u Bostonu (zamislite stanove od 5 milijuna dolara i više u Back Bayu, Beacon Hillu, Seaportu) ima ograničen, ali stabilan krug kupaca, uključujući lokalne bogataše, “prazna gnijezda” i međunarodne kupce (mnogi iz Europe, Azije i Bliskog istoka kupuju pieds-à-terre u Bostonu). Projekti poput novog One Dalton (Four Seasons Residences) rasprodani su po rekordnim cijenama po kvadratnom metru. Najavljeni projekti novih luksuznih stanova (Ritz South Station, Winthrop Center itd.) ukazuju na povjerenje u ovaj segment. Za investitore, posjedovanje luksuznih najamnina ili usmjerenje na razvoj/renovaciju u visokim segmentima može biti unosno, iako je krug kupaca malen. Bostonov ugled kao povijesnog, a opet modernog grada – s vrhunskim kulturnim institucijama i zdravstvenom skrbi – vjerojatno će i dalje privlačiti imućne stanovnike i podupirati tržište luksuznih nekretnina.
- Pristupačnost i politički rizik: Kriza pristupačnosti stanovanja u Bostonu za stanovnike dovela je do značajnog političkog pritiska za intervenciju. Primjer za to je zagovaranje kontrole najamnine (stabilizacija najamnina). Godine 2023. Gradsko vijeće odobrilo je prijedlog gradonačelnice Michelle Wu o stabilizaciji najamnina, kojim bi se godišnja povećanja najamnina ograničila na CPI + 6% (maksimalno 10%) boston.com. Ova bi politika, ako se uvede, zahvatila oko 56% najamnih stanova u Bostonu boston.com, što bi potencijalno moglo ograničiti rast prihoda od najma za investitore. Iako trenutno zahtijeva odobrenje države (Massachusetts je zabranio kontrolu najamnine 1994.) i suočava se s protivljenjem, sama mogućnost uvodi regulatorni rizik. Slično tome, u Bostonu postoji “inclusionary zoning” (razvojni investitori moraju osigurati pristupačne stanove ili platiti naknade), a postoje i zahtjevi za povećanjem tih obaveza. Porezna politika na nekretnine također je područje na koje treba obratiti pažnju: Grad je 2024. nastojao privremeno prebaciti veći porezni teret na komercijalne nekretnine kako bi se olakšao teret vlasnicima stanova, zbog pada vrijednosti poslovnih prostora christinadinardi.com. Investitorima u urede ili stanove porezi bi mogli porasti ako takve mjere budu usvojene. Općenito, investitori moraju uračunati promjenjivo političko okruženje usmjereno na zaštitu stanara i smanjivanje troškova stanovanja – što bi moglo smanjiti profitabilnost.
- Kamatne stope i financiranje: Nagli rast kamatnih stopa ima dvostruki učinak – veći troškovi zaduživanja za akvizicije/razvoj i pritisak na snižavanje vrijednosti nekretnina (kako stope kapitalizacije rastu). Kao što je već napomenuto, čak su i dobro kapitalizirani investitori obustavili projekte poput Suffolk Downsa zbog izazova u financiranju bostonglobe.com bostonglobe.com. Investitori se sada suočavaju s većom uslugom duga i često trebaju veće udjele kapitala kako bi transakcije uspjele. To može smanjiti broj potencijalnih kupaca i otežati izlazak iz investicija. Ako stope ostanu visoke do 2026–2027., vrijednosti nekretnina, osobito onih koje donose prihod, mogle bi stagnirati ili pasti u odnosu na vrhunac iz 2021. Vlasnici s visokim financijskim polugama izloženi su riziku od neispunjavanja obveza kad krediti dospiju, što može dovesti do prisilne prodaje koja resetira tržišne cijene. Za investitore, to znači da bi se mogla pojaviti prilika za kupnju s popustom – ali i da je kod svake kupnje potrebno konzervativnije financijsko planiranje. Ukratko, era jeftinog duga je završila, mijenjajući izračun ulaganja u Bostonu.
- Neizvjesnost uredskog tržišta: Problemi uredskog sektora predstavljaju i priliku i rizik. S jedne strane, moguće su povoljne kupnje – neki stariji objekti prodaju se za djelić iznosa potrebnog za izgradnju novih. S druge strane, buduća potražnja za uredskim prostorom je neizvjesna. Ako se rad na daljinu/hibridni rad zadrži na sadašnjoj razini ili se produbi, značajan postotak od otprilike 70 milijuna kvadratnih stopa uredskog prostora u Bostonu postaje u suštini zastario. Troškovi održavanja (porezi, održavanje) polupraznih zgrada mogu uništiti povrate. Konverzije u druge namjene su složene i nisu uvijek moguće (zbog tlocrta, lokacije ili troškova). Stoga investitori koji ulaze u uredske nekretnine moraju biti sigurni ili u oporavak uredskog tržišta, ili imati jasan plan za alternativnu namjenu. Rizik od „hvatanja padajućeg noža” na uredskom tržištu je realan – vrijednosti bi mogle još padati ako se najam prostora ne poboljša. Također postoji rizik refinanciranja: mnogi uredski krediti dospijevaju 2024–2026., a vlasnici bi mogli predati ključeve vjerovnicima, povećavajući ponudu problematičnih nekretnina. Potrebno je biti oprezan; neki investitori možda će radije pričekati dok se ne iskristaliziraju nova pravila rada prije većih ulaganja u urede.
- Inflacija troškova gradnje: Boston je poznat po visokim troškovima gradnje (među najvišima u SAD-u po kvadratnom metru). Pandemija je to dodatno pogoršala, s rastom cijena materijala od oko 43% od 2020. bostonglobe.com i rastom troškova rada. To čini razvoj rizičnim – budžeti lako „pucaju”, a profitne marže nestaju. Projekti koji su računali na određenu razinu troškova sada možda više nisu isplativi, što se vidi i na primjeru odgađanja Suffolk Downsa. Ako inflacija ostane povišena, novogradnja će ostati izazovna, ograničavajući investitore uglavnom na preuređenje postojećih nekretnina. Visoki troškovi također znače da svako potrebno kapitalno ulaganje (npr. zbog novih energetskih ili standarda otpornosti) vlasnicima može biti jako skupo. U suštini, zamjenski trošak nekretnina u Bostonu iznimno je visok, što podržava vrijednost postojećih objekata, ali znači i pad vrijednosti ako zgrade zahtijevaju značajnu obnovu.
- Ekonomski i demografski pomaci: Iako su izgledi za Boston pozitivni, postoje određeni izazovi. Rast stanovništva u Massachusettsu usporio je posljednjih godina – država je čak zabilježila blagu neto migraciju tijekom pandemije, jer su se neki stanovnici preselili u jeftinija područja. Projekcije BPDA i dalje pokazuju da će grad Boston dobiti stanovnike do otprilike 760 tisuća do 2030. godine bankerandtradesman.com, ali to ovisi o daljnjem privlačenju mladih odraslih i imigranata. Ako visoki troškovi počnu tjerati više ljudi da odu (posebno obitelji ili radnike na daljinu koji biraju pristupačnije gradove), potražnja za nekretninama bi mogla oslabjeti. Boston je dosad uglavnom zadržao i privukao talente (zahvaljujući sveučilištima i industrijama), ali investitori bi trebali pratiti migracijske trendove. Što se tiče gospodarstva, ni Boston nije imun na recesije – ozbiljan pad (krah tehnološkog sektora, smanjenje financiranja biotehnologije itd.) mogao bi smanjiti komercijalnu popunjenost i prihode. Osim toga, oslanjanje na velike tehnološke tvrtke (Amazon, Google itd., koji su se proširili u Bostonu) dijelom veže Bostonovu sudbinu za nestabilnost tog sektora. Globalni čimbenici (poput priljeva međunarodnih studenata ili kretanja stranog kapitala) također imaju ulogu; npr., stroža pravila za studentske vize ili kontrola kapitala u inozemstvu mogli bi neizravno utjecati na potražnju za stanovanjem/najmom u određenim segmentima u Bostonu.
- Rizici povezani s klimatskim promjenama: Često podcijenjen rizik – bostonski obalni položaj znači da su mnoge nekretnine izložene dugoročnom riziku od podizanja razine mora i olujnih udara. Četvrti poput Seaporta, East Bostona, Charlestowna i dijelova Back Baya izložene su riziku od poplava za vrijeme ekstremnih vremenskih prilika (neke su izgrađene na prenamijenjenom zemljištu, tik iznad trenutne razine mora). Iako grad i investitori već sada provode mjere otpornosti, troškovi osiguranja nekretnina sklonih poplavama mogli bi rasti, a do 2030. neki bi dijelovi mogli biti proglašeni previše rizičnima bez značajne zaštitne infrastrukture. Ulagači u nekretnine na niskim područjima moraju uračunati troškove ublažavanja i potencijalne buduće regulatorne zahtjeve (na primjer, obvezu podizanja tehničkih sustava itd.). S druge strane, proaktivan pristup grada Bostonu klimatskom planiranju – kao što su specifične urbane zone za otpornost – mogao bi pomoći u zaštiti vrijednosti imovine, ako bude dobro proveden. No rizik od klimatskih promjena ostaje pozadina koja može utjecati na dugoročnu isplativost i troškove, osobito za obalne nekretnine koje trenutno postižu najviše cijene.
- Seaport District & South Boston: Nigdje transformacija nije bila dramatičnija nego u Seaportu. Nekada parkirališta i skladišta, sada je Bostonska “Inovacijska četvrt” prepuna luksuznih nebodera, tehnoloških ureda i modernih restorana. Cijene i najamnine ovdje su među najvišima u gradu (novi stanovi često prelaze 1.500 dolara po kvadratnom stopalu). Susjedni South Boston (“Southie”) također je rapidno prošao kroz proces gentrifikacije, od tradicionalnog irskog radničkog kvarta do vrlo poželjne lokacije za mlade profesionalce i obitelji. Tradicionalne trokatnice preuređene su u skupe stanove, i medijalne cijene stanova u Southieu sada se približavaju rekordima u cijelom gradu. Rast ove četvrti pokazuje i prilike i izazove gentrifikacije – vrijednosti nekretnina su porasle, ali dugogodišnji stanovnici suočavaju se s višim porezima i troškovima života. Gradski čelnici pomno prate rast područja Seaport/South Boston kako bi infrastruktura (prijevoz, prometnice, škole) održala korak i zalažu se za mjere poput rezerviranja dijela novih stanova kao pristupačnih.
- East Boston: Preko luke, East Boston (“Eastie”) se pojavio kao nova vruća točka na tržištu nekretnina. S dvije postaje MBTA Blue Line i slikovitim pogledom na obalu, Eastie nudi relativno pristupačnije stanovanje – kombinaciju trokatnica, novih srednje visokih stanova i kondominija – što je privuklo kupce prvi put i investitore. Profil četvrti: povijesno doseljenička (Latinoamerikanci), s jakom zajednicom, a sada također doživljava priljev mladih profesionalaca. Prema lokalnim promatračima tržišta, East Boston privlači pozornost zbog “pristupačnih” stanova u odnosu na centar grada i svoje živahne zajednice rentastic.io. Veliki projekti poput obnove Suffolk Downsa dodat će tisuće novih stanova ovdje, što će vjerojatno ubrzati promjene. Cijene kuća i najamnine u Eastieju znatno su porasle (dvoznamenkasti postotci u posljednjih nekoliko godina), iako su još ispod gradskog prosjeka. Bojazan od gentrifikacije je opravdana – mnogi stanovnici s niskim primanjima brinu se zbog mogućeg iseljavanja kako luksuzne zgrade niču. Grad se usredotočio na zahtjeve za pristupačnim stanovanjem u novim projektima u Eastieju i prati deložacije. I dalje, East Boston bi trebao nastaviti rasti po poželjnosti do 2030. zbog lokacije i zamaha razvoja.
- Dorchester, Roslindale i Mattapan: Ove četvrti su tradicionalno bile pristupačnije (i rasno raznolikije) te su sada na radaru investitora i kupaca zbog svoje relativne vrijednosti i osjećaja zajednice. Dorchester, najveća gradska četvrt, ima dijelove koji se brzo gentrificiraju – npr. Polish Triangle/Savin Hill područje i uz MBTA Red Line. Kuće u tim zonama sada postižu visoke cijene jer se useljavaju profesionalci. No Dorchester je velik i raznolik; dijelovi su još uvijek radnički i pretežno crni ili vijetnamski, a cilj je upravljati rastom bez raseljavanja stanovnika. Roslindale i Mattapan, nešto udaljeniji od centra, također bilježe porast interesa. Restorani u Roslindale Squareu i pristup Orange Line/u i prigradskoj željeznici privukli su mlade obitelji koje si ne mogu priuštiti Jamaica Plain. Mattapan, s jakom karipsko-američkom zajednicom, ima više obiteljskih kuća i ostaje relativno pristupačan, ali investitori su također počeli obnavljati nekretnine tamo. Izvješće o nekretninama napominje da su četvrti u usponu kao što su East Boston, Roslindale i Dorchester sve popularnije među kupcima prvi put i investitorima zbog svojih živahnih zajednica i potencijala rasta christinadinardi.com. Gradska strategija protiv raseljavanja posebno ističe Mattapan i Fields Corner u Dorchesteru među područjima koja treba pratiti boston.gov, budući da očekuju veći interes za razvoj.
- Jamaica Plain i The South End: Ove četvrti su već značajno prošle kroz proces gentrifikacije tijekom posljednjih 20–30 godina, ali se i dalje razvijaju. Jamaica Plain (JP), nekoć boemska enklava, danas je prilično skupa – srednja cijena kuće prelazi 800.000 USD. I dalje je popularna zbog svojih parkova (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) i raznolikosti, ali rastuće najamnine istisnule su neke stanovnike s nižim prihodima. Zajednice u JP-u vrlo su aktivne u zagovaranju pristupačnog stanovanja u novim projektima (npr. Plan JP/Rox proces). The South End, poznat po svojim povijesnim brownstounima, bio je pretežno crnačka i latinoamerička četvrt sredinom 20. stoljeća; danas je jedno od najskupljih područja u Bostonu, puno vrhunskih restorana i umjetničkih galerija. Srednja cijena nekretnina u South Endu iznosi oko 1,45 milijuna USD theluxuryplaybook.com. Napori u South Endu usmjereni su na očuvanje preostalih subvencioniranih stanova (poput projekta Villa Victoria) kako bi se zadržala određena mješavina prihoda. Obje četvrti, JP i South End, ilustriraju konačni stadij gentrifikacije – vrlo poželjne, skupe četvrti u kojima je ostalo vrlo malo priuštivosti iz prošlosti. Služe kao upozorenje za druge četvrti koje su tek na početku promjena.
- Roxbury (Nubian Square): Roxbury je povijesno središte crnačke kulture u Bostonu i suočavao se s nedostatkom ulaganja u prošlosti. Sada je na prekretnici, s velikim novim gradskim projektima koji imaju za cilj revitalizirati područje bez izbacivanja zajednice. Nubian Square (prije Dudley Square) je središnja točka: grad je podržao izgradnju nove komercijalne zgrade (Nubian Ascends), pristupačnih stanova/ateljea za umjetnike i Nubian Markets food hall, između ostalih axios.com. Postoji odlučan napor lokalnih poduzetnika i gradskih lidera da se osigura da preporod Roxburyja koristi sadašnjim stanovnicima. Zamislili su da će do 2050. ovo biti uspješno središte umjetnosti, obrazovanja i trgovine koje „ojačava lokalno gospodarstvo uz očuvanje kulture i raznolikosti područja” axios.com axios.com. Ipak, pritisci gentrifikacije rastu – blizina centru grada i akademskim institucijama (Northeastern, BU Medical) čini Roxbury privlačnim za razvoj. Rizik istiskivanja dugogodišnjih crnačkih stanovnika predstavlja veliku zabrinutost. Studija je pokazala da gentrifikacija često nerazmjerno istiskuje crne stanovnike axios.com. Organizacije zajednice bore se za mjere poput povećanja pristupačnog stanovanja (putem zahtjeva za nove projekte), podrške poduzećima u vlasništvu crnaca i urbanističkih pravila koja ograničavaju luksuzni razvoj. Budućnost Roxburyja se aktivno planira kroz inicijative poput Akcijskog plana protiv istiskivanja boston.gov i planerskih preklopnih zona. To je test slučaj za inkluzivni razvoj – mogu li kvartovi rasti i gospodarski napredovati bez ponavljanja obrasca istiskivanja zajednica koje su ih izgradile.
- Charlestown i Chinatown: Charlestown, nekoć pretežno irska radnička četvrt, doživjela je valove gentrifikacije od 1990-ih i sada je u nekim područjima vrlo otmjena. Veliki nadolazeći projekt je obnova stanova Bunker Hill – javni stambeni kompleks koji se preuređuje u zajednicu mješovitih prihoda s 2.700 jedinica. Ovo će značajno promijeniti stanovništvo Charlestowna (donoseći više stanova po tržišnim cijenama), ali cilj je izbjeći raseljavanje sadašnjih stanara javnih stanova faznom izgradnjom. Chinatown je jedinstveno, jedna od posljednjih imigrantskih enklava u centru Bostona. Pod velikim je pritiskom zbog luksuznih novogradnji koje se šire iz centra grada i South Enda. Grad radi na novim pravilima zoniranja za Chinatown kako bi se ublažila gentrifikacija, poput ograničenja visine zgrada i poticaja za pristupačno stanovanje bostonglobe.com. Zaštita kulture i stanovnika Chinatowna je prioritet, jer njegova lokacija ga čini metom razvojnih interesa. Ovo je četvrt u kojoj je bitka između razvoja i očuvanja u punom jeku. Zajednički aktivisti su uspješno zagovarali više projekata pristupačnog stanovanja u Chinatownu (poput razvoja Oak Terrace i Parcel R-1), ali rastuće najamnine u privatnim zgradama i dalje su problem.
- Inicijativa za stabilizaciju najamnine (kontrola najamnine): Možda najzvučnija politička rasprava je pokušaj Bostona da ponovno uvede kontrolu najamnine, pod terminom “stabilizacija najamnine”. U ožujku 2023., Gradsko vijeće Bostona odobrilo je zahtjev gradonačelnice Michelle Wu za stabilizaciju najamnine s 11 prema 2 glasova boston.com. Plan bi ograničio povećanja najamnina za većinu stanova na stopu inflacije (CPI) + 6%, s maksimalnim ograničenjem od 10% godišnje boston.com. To znači da u bilo kojoj godini, stanodavac ne bi mogao povisiti najamninu više od 10%, a često bi ograničenje bilo i niže ako je inflacija umjerena. Određene nekretnine bi bile izuzete: male zgrade u vlasništvu stanodavca (1–3 stana), novogradnja tijekom 15 godina i subvencionirane povoljne jedinice, što bi izuzelo otprilike 55-60% gradskog najamnog fonda pod ovom politikom boston.com. Prijedlog također uključuje zaštitu od otkaza “iz opravdanih razloga” (onemogućava iseljavanja bez valjanog razloga) wbur.org. Ovo je velika promjena – Massachusetts je zabranio kontrolu najamnine od 1994., pa je za provedbu ovog potrebna odobrenje na državnoj razini. Od sredine 2025., zahtjev je bio na čekanju u Državnoj skupštini, suočen s protivljenjem udruga stanodavaca i skepticizmom pojedinih zakonodavaca. Ako u nekom obliku bude usvojen (što bi moglo uključivati kompromisne odredbe), izravno će utjecati na tržište najma ograničavajući brzinu rasta najamnina za postojeće najmoprimce. Pristalice tvrde da će to pružiti stabilnost stanarima i spriječiti drastična povećanja najamnina koja potiču iseljavanje wbur.org boston.com. Protivnici upozoravaju da bi to moglo obeshrabriti ulaganja u nove stanove i održavanje (pozivajući se na ekonomske studije o kontroli najamnine). Utjecaj ako se uvede: Ograničenje najamnine moglo bi učiniti ulaganje u višestambene objekte manje isplativim, osobito za strategije povećanja vrijednosti koje se oslanjaju na podizanje najamnina. Također bi moglo potaknuti pretvaranje stanova u kondominije (budući da se za jedinice u vlasništvu stanara ili nove najmoprimce kod prodaje najamnina može ponovno odrediti). Gradovi poput Bostona prate se na nacionalnoj razini; ovo odražava širi trend ponovnog razmatranja kontrole najamnina u skupim gradovima.
- Zahtjevi za pristupačno stanovanje (inkluzivno zoniranje): Boston već godinama ima Politiku inkluzivnog razvoja (IDP) – trenutno, investitori projekata s 10+ jedinica moraju osigurati 13% jedinica kao pristupačne (prema određenim razinama prihoda) ili doprinijeti u fond za pristupačno stanovanje. Krajem 2022. i 2023. raspravljalo se o povećanju udjela pristupačnih jedinica na čak 20% za određene projekte i prilagodbi ciljanih razina prihoda kako bi se dosegla kućanstva s nižim primanjima. Administracija gradonačelnice Wu razmatrala je promjene kako bi se osiguralo više stanova za obitelji sa srednjim primanjima koje se ne kvalificiraju za stanove s niskim najamninama, ali si ne mogu priuštiti tržišne cijene. Formalne promjene još nisu dovršene, ali investitori se pripremaju za moguće strože zahtjeve. Grad već često pregovara o većim postocima u zamjenu za oslobađanje od određenih urbanističkih pravila. Učinak: Stroži zahtjevi za pristupačnost mogu povećati troškove investitora (subvencioniranje tih jedinica ili plaćanje naknada), što može učiniti neke projekte manje isplativima ili podići tržišne cijene kako bi se nadoknadili troškovi. Međutim, s obzirom na visoke cijene luksuznih nekretnina, mnogi projekti mogu podnijeti veće zahtjeve, osobito u atraktivnim područjima poput Seaporta. Ova politika ima za cilj osigurati mješovite zajednice i određeni stupanj pristupačnosti u novim projektima.
- Povećanje “linkage” naknada: Boston nameće linkage naknade velikim komercijalnim projektima (uredi, hoteli itd.) – sredstva koja se koriste za pristupačno stanovanje i obuku radne snage. U 2022. godini grad je odobrio povećanje ovih naknada (s približno 15 USD po kvadratnom metru na 23 USD po kvadratnom metru za laboratorijske/uredske prostore u nekoliko godina). Povećane naknade već su na snazi. Dodatno, proširenje linkage naknada na velike stambene projekte također se razmatra. Učinak: Povećanje linkage naknada podiže troškove komercijalnog razvoja, što može malo usporiti nove projekte ureda/laboratorija (iako je šire usporavanje tržišta značajniji čimbenik). Ova naknada izravno kanalizira privatna sredstva iz razvoja u stambene inicijative – od 1980-ih, linkage je generirao desetke milijuna za fondove za pristupačno stanovanje, a veće stope će generirati još više.
- Reforme zoniranja za stanovanje (“Zakon o MBTA zajednicama”): Na državnoj razini, Sekcija 3A Zakona o zoniranju (“MBTA Communities” zakon) donesena je 2021. godine i zahtijeva od 177 gradova i općina Velikog Bostona koje opslužuje MBTA javni prijevoz da omoguće višestambeno stanovanje kao dozvoljeno po pravu (as-of-right) u barem jednoj razumno velikoj zoni blizu javnog prijevoza mass.gov. Zanimljivo je da je Grad Boston tehnički izuzet iz ovog zahtjeva zbog stare iznimke u Zakonu o zoniranju mass.gov, ali Boston već ima mnogo višestambenih zona. Širi učinak je da predgrađa oko Bostona moraju stvoriti kapacitet za tisuće stanova ili riskirati gubitak državnog financiranja. Ovo je potencijalno prekretnica koja može potaknuti regionalnu ponudu stambenih prostora. Od 2023.–2024., općine izrađuju planove za usklađivanje – neke se opiru (rizikujući kazne), dok druge provode novo zoniranje. Utjecaj na Boston: U samom gradu nije izravan, ali regionalno bi mogao smanjiti pritisak ako se izgradi više stanova u predgrađima. Na primjer, unutarnja predgrađa poput Cambridgea, Somervillea, Quincyja i drugih podliježu ovom zakonu (mnoga već dopuštaju višestambenu izgradnju u nekim dijelovima, ali će je sada i formalizirati). Ako se stanovanje u predgrađima poveća, potražnja za Bostonom bi se mogla malo raspršiti, što bi možda ublažilo ekstremnu konkurenciju cijena u gradu. Suprotno tome, ako se predgrađa ne usklade i odustanu od sredstava, možda neće doći do povećanja ponude, što će zadržati pritisak na sam Boston.
- Reforma pregleda razvoja (BPDA reforma): Gradonačelnica Wu vodila je kampanju na platformi reforme Boston Planning & Development Agency (BPDA), moćne gradske agencije koja nadzire odobrenja razvoja (Article 80 review). U 2023., Gradsko vijeće podržalo je prijedlog Wu da se postupno ukinu funkcije BPDA za nekretnine i planiranje te osnuje novi gradski odjel za planiranje boston.com. Cilj je modernizirati i pojednostaviti proces pregleda razvoja, učiniti ga transparentnijim i vođenim planiranjem, a ne pregovaranjem. Također se naglašava uključivanje pravednosti i otpornosti u kriterije za pregled projekata (npr. zahtijevanje da projekti uzmu u obzir utjecaje klimatskih promjena, rizik od raseljavanja). Status: Ovo je dugoročna strukturna promjena (za neke aspekte potrebna je odobrenje države i implementacija će trajati godinama). Utjecaj: U kratkom roku, developeri su nesigurni kako bi se pravila mogla mijenjati. Predvidljiviji proces mogao bi biti pozitivan, ali ako se uvedu novi zahtjevi (poput strožih standarda klimatske otpornosti ili veća očekivanja od koristi za zajednicu), to može povećati troškove. Administracija Wu također ažurira kodove zoniranja, primjerice ukidanjem minimalnih zahtjeva za parking u nekim zonama kako bi se smanjili troškovi i potaknulo korištenje javnog prijevoza.
- Premještanje poreza na nekretnine (stambene naspram komercijalnih): Boston ima jedinstveni sustav razvrstavanja poreza na nekretnine, gdje može oporezivati komercijalne nekretnine po višoj stopi nego stambene. Po zakonu, grad može prebaciti određeni maksimalni iznos poreznog opterećenja na komercijalne nekretnine. S obzirom na pad vrijednosti ureda i rast stambenih nekretnina, Boston se suočio s problemom da bi vlasnici kuća mogli doživjeti velika povećanja poreza (jer se ukupni porezni iznos morao rasporediti na veću stambenu vrijednost). Krajem 2024. zakonodavno tijelo države odobrilo je (na zahtjev Bostona) privremeno prilagođavanje načina raspodjele poreza između kategorija christinadinardi.com christinadinardi.com. U suštini, Bostonu je bilo dopušteno povećati udio komercijalnog poreza iznad uobičajenog ograničenja kako bi olakšao rastuće porezno opterećenje na stambene nekretnine christinadinardi.com. Ovo je uvedeno jer su mnogi uredi bili nedovoljno iskorišteni (i možda su tražili smanjenje procijenjene vrijednosti), pa se porezno opterećenje prebacivalo na vlasnike kuća. Mjera, koju podupire gradonačelnica Wu, privremena je, ali bi se mogla produljiti ako komercijalno tržište nekretnina nastavi slabiti christinadinardi.com christinadinardi.com. Učinak: Za vlasnike stambenih nekretnina to je olakšanje – pomaže održati godišnje porezne račune stabilnijima (važno s obzirom na već visoke troškove života). Za komercijalne vlasnike, to znači višu poreznu stopu – zapravo plaćaju više kako bi popunili proračunske rupe. Kritičari (vlasnici malih poduzeća, iznajmljivači) tvrde da to “nepravedno opterećuje komercijalne vlasnike nekretnina” christinadinardi.com. Za investitore u nekretnine, ova politika pokazuje da će, ako komercijalni sektor ostane slab, Boston natjerati tu skupinu da plati veći udio gradskih prihoda. To je rizik za vlasnike ureda i trgovina koji se već suočavaju s izazovima, iako je u kontekstu Bostonova komercijalna porezna stopa i prije bila visoka, tako da ova dodatna promjena nije ogromna u odnosu na druge troškove.
- Planiranje na razini cijeloga grada i povećanje gustoće: Boston je povijesno provodio planiranje po projektu ili kvartovima. Sada radi na sveobuhvatnom planu za cijeli grad (“Imagine Boston 2030” bio je okvir, ali Wu želi konkretnija ažuriranja zoniranja). Jedna od inicijativa je poticanje razvoja uz prometne koridore – npr. dopuštanje veće gustoće oko T postaja. To vidimo u prijedlozima za promjenu zone dijelova Dorchester-a (uz Red Line) za mješovitu namjenu, ili dopuštanje višestambenih zgrada duž komercijalnih zona West Roxbury-ja. Također, razgovara se o ukidanju minimalnog broja parkirnih mjesta u cijelom gradu za stambene projekte kako bi se smanjili troškovi i potaknulo korištenje javnog prijevoza. Neke od tih promjena mogu se provesti amandmanima na zoniranje o kojima odlučuju BPDA/BZC (Komisija za zoniranje). Učinak: Ako Boston poveća gustoću u određenim područjima (dozvoli višeetažne zgrade ili višestambene objekte u sadašnjim zonama obiteljskih kuća), to bi moglo omogućiti nove razvojne prilike i potencijalno povećati ponudu stanovanja. Na primjer, dopuštanje dvojnih/triplex stanova u dijelovima Roslindale-a ili West Roxbury-ja gdje su trenutno dopuštene samo obiteljske kuće, umjereno bi povećalo gustoću. U nekim kvartovima postoji otpor zajednice pa su promjene postupne. No općenito, trend ide prema fleksibilnijem zoniranju s ciljem omogućavanja stanogradnje, što je usklađeno s pritiscima države i konsenzusom o nestašici stanova.
- Propisi o klimatskoj otpornosti: Boston integrira otpornost na klimatske promjene u pravila razvoja. Za veće projekte već je obavezna lista za provjeru klimatske otpornosti (koja uključuje porast razine mora, odvodnju oborinskih voda, vrućinu). Grad ide prema zahtjevu da nove zgrade u skoroj budućnosti budu ugljično neutralne (prateći postojeće strože energetske kodove Massachusettsa i Bostonov vlastiti BERDO zakon, koji nalaže smanjenje emisija iz zgrada). Također, u područjima podložnima poplavama nove zgrade često moraju biti uzdignute ili otporne na poplave (kod zoniranja je izmijenjen zbog dopuštanja viših prizemlja iz tog razloga). Učinak: Ovi propisi mogu povećati početne troškove gradnje (npr. bolja izolacija, solarni paneli itd.), ali smanjuju dugoročne rizike. Neki developeri podržavaju ovakve mjere jer mnogi investitori sada daju prednost ESG (Okolišno, Društveno i Upravno) kriterijima. S vremenom će se i starije zgrade morati prilagoditi energetskim standardima (BERDO zahtijeva da velike postojeće zgrade smanje emisije ili ih kompenziraju do 2050.). To bi moglo biti skupo za vlasnike starijih nekretnina (npr. zamjena sustava grijanja, poboljšanje energetske učinkovitosti), no stvara tržište za zelene građevinske tehnologije. Također može utjecati na vrijednost nekretnina: zgrade otporne na klimatske promjene i energetski učinkovite mogle bi ostvariti veću najamninu/prodajnu cijenu jer će biti jeftinije za upravljanje i suočavat će se s manje regulatornih kazni.
- Mjere protiv iseljavanja: Već smo ih spomenuli u kontekstu susjedstva. Grad koristi politike poput: financiranja otkupa rizičnog pristupačnog stanovanja od strane neprofitnih organizacija (kako bi se spriječilo da postane tržišno), proširenja programa vaučera, implementacije “moratorija na iseljenja” ili zatvaranja evidencije iseljenja (neki prijedlozi za zatvaranje evidencije iseljenja kako bi se stanarima olakšalo pronalaženje novog smještaja). Također, Akcijski plan protiv iseljavanja koordinira napore poput pružanja olakšica na imovinski porez dugoročnim vlasnicima s niskim prihodima kako ih gentrifikacija ne bi izbacila, te pružanja pomoći malim poduzećima u kvartovima koji se mijenjaju boston.gov boston.gov. Učinak: Ovo su blaže intervencije (ne radi se o strogoj regulaciji, osim možda kada se od developera traži da doprinesu fondovima za borbu protiv iseljavanja ili slično). Time grad daje do znanja da želi usmjeriti razvoj tako da postojeći stanovnici mogu imati koristi. Za developere, suradnja s ovim ciljevima (npr. uključivanje dodatnih pristupačnih jedinica ili pružanje prostora za zajednicu) može olakšati procese odobravanja i izgraditi dobru volju, čak i ako nije strogo obavezno.
- Državno zakonodavstvo o stanovanju: Massachusetts je bio aktivan – uz MBTA Communities zakon, usvojen je zakon iz 2021. koji zahtijeva običnu većinu glasova (umjesto dvije trećine) za lokalne promjene zoniranja koje potiču stanogradnju. Time je lakše odobriti povećanje gustoće na gradskim vijećima i skupštinama. Učinak se još uvijek vidi, ali preprekа za reformsko zoniranje u korist stanogradnje je smanjena. Državna vlast pod guvernerkom Maura Healey (2023– ) daje prioritet stanovanju, čak je 2023. proglašena i izvanredna situacija zbog stambene krize. To može dovesti do državnih poticaja ili financiranja za izgradnju pristupačnih stanova, pa čak i nadjačavanja lokalnih odluka o zoniranju ako općine odbijaju graditi. Boston je uglavnom ispred državnih zahtjeva, ali koristi svaki novi državni izvor financiranja stanovanja (primjerice, državni Fond za pristupačno stanovanje često sufinancira projekte u Bostonu).
- Savezne politike: Na saveznoj razini, niske kamatne stope su preokrenute, što je utjecalo na tržište. No također postoje savezni fondovi za infrastrukturu (iz Zakona o infrastrukturi iz 2021.) koje Massachusetts i Boston koriste za projekte javnog prijevoza i klime – posredno podupirući nekretnine poboljšanjem infrastrukture (npr. sredstva za modernizaciju MBTA ili potpore za klimatsku otpornost luke). Također, savezna monetarna politika (kamatne stope) i dalje će utjecati na hipotekarne stope i “cap rate”. Ako se inflacija smanji, mogli bismo vidjeti olakšanje s kamatama, što bi ponovno potaknulo nekretninske aktivnosti u Bostonu i šire.
- Porezna politika: Jedna lokalna ideja koja se povremeno spominje je “porez na špekulaciju” ili porez na preprodaju – kažnjavanje brze preprodaje nekretnina kako bi se obeshrabrila špekulacija. Također, neki zagovornici predlažu “porez na prazne stanove” za luksuzne prazne jedinice (kako bi se obeshrabrilo investitore da ostavljaju stanove praznima). Ove mjere još nisu naišle na službenu podršku u Bostonu, ali su drugi gradovi (NYC, Vancouver) pokušali s porezima na prazne stanove. Ako se dostupnost stanova u Bostonu pogorša, ovakve mjere bi mogle biti razmotrene. Srodna politika je i regulacija kratkoročnog najma – Boston je donio pravila koja ograničavaju najam preko Airbnb-a (vlasnici se moraju registrirati i u većini slučajeva mogu iznajmiti jedinice samo ako su im one glavno prebivalište, zabranjujući investitorima kratkoročni najam). To je uvedeno 2019. i smanjilo je broj Airbnb oglasa, vjerojatno vraćajući neke stanove na tržište dugoročnog najma.
- Prometna politika: Uvođenje naknada za zagušenje prometa ili novo financiranje javnog prijevoza moglo bi neizravno utjecati na tržište nekretnina. Massachusetts raspravlja o načinima financiranja MBTA (potencijalno novi nameti ili porezi). Ako bi, primjerice, bila uvedena naknada za ulazak automobilom u centar Bostona (trenutno nije planirano, ali postoje primjeri diljem svijeta), to bi moglo dodatno povećati korištenje javnog prijevoza i učiniti centar privlačnijim za urede s dobrom prometnom povezanošću (a možda manje za one koji ovise o automobilima).
- Cijene kuća: Nakon eksplozivnog rasta iz 2010-ih, očekuje se da će rast cijena kuća u Bostonu umjereno rasti u narednim godinama. Mnoge prognoze predviđaju nisku do umjerenu jednoznamenkastu godišnju aprecijaciju u bliskoj budućnosti. Na primjer, jedna analiza predviđa da bi vrijednosti kuća u Bostonu mogle rasti oko 2–4% godišnje, što bi medijalnu cijenu kuće u Bostonu do 2030. godine potencijalno postavilo oko 1 milijun dolara propertyshark.com ako se nadoknađuje (s otprilike 750–800.000 dolara u 2024.). Ipak, mnogo toga ovisi o kamatnim stopama: ako hipotekarne stope ponovno padnu, recimo, na oko 5% do 2026., Boston bi mogao svjedočiti još jednom valu potražnje za nekretninama, što bi ubrzalo rast cijena krajem 2020-ih. Suprotno tome, ako stope ostanu visoke (~7%+) dulje vrijeme, rast cijena mogao bi stagnirati ili čak blago pasti u realnim iznosima (prilagođeno inflaciji). Stručni konsenzus je da će Boston izbjeći značajnije padove cijena osim u slučaju ozbiljne recesije – manjak stambenih jedinica djeluje kao zaštita za cijene. Vjerojatniji je scenarij ravnijeg rasta i povremenih zastoja. Pristupačnost će i dalje biti ograničena; bez masovne nove izgradnje, cijene vjerojatno neće znatno pasti.
- Obujam prodaje: Broj prodaja nekretnina znatno je pao u razdoblju 2022–2024. zbog rasta kamatnih stopa (mnogi vlasnici su ostali u svojim domovima). Kako se stope budu stabilizirale ili pale nakon 2025., obujam prodaje trebao bi se oporaviti. Mnogi milenijalci su odgodili kupnju tijekom pandemije i još uvijek su željni kupovine domova. Boston bi mogao vidjeti povećanje prodaje stanova posebno, kako se završe novi projekti stanova (npr. Ritz South Station Tower stanovi 2025. itd.), a i kako prazni gnijezdaši zamijene obiteljske kuće za gradske stanove. Do 2026–2027., ako gospodarstvo bude stabilno, prodaja nekretnina može se vratiti na ili premašiti razine prije pandemije. Jedna procjena sugerira oko 8.000 prodanih nekretnina godišnje u Bostonu (što je blizu prosječnog godišnjeg prometa povijesno gledano) rentastic.io, što ukazuje na zdravo, iako ne i prenapučeno tržište.
- Najamnine i višestambeni objekti: Očekuje se da će najamnine u Bostonu nastaviti rasti, iako vjerojatno umjerenijim tempom nego u ranim 2020-ima. S otprilike 5.000–7.000 novih jedinica koje se godišnje puštaju u promet i okupiranošću oko 95%, rast najamnina bi trebao pratiti stopu malo iznad inflacije. Izvješće o tržištu predviđa +2,9% rasta najamnina u 2025. te slično oko 3% godišnje nakon toga, što je blizu povijesnog prosjeka za Boston mmgrea.com. Ovo pretpostavlja da nema kontrole najamnina; ako se uvede stabilizacija najamnina, iznajmljivači će biti ograničeni (npr. na 6–10% maksimalno u razdobljima visoke inflacije, te vjerojatno oko 4–7% u tipičnim godinama ovisno o indeksu potrošačkih cijena). S kontrolom ili bez nje, do 2030. prosječna najamnina vjerojatno će biti viša nego sada – prosječan stan mogao bi koštati oko 4.000 dolara (posebno ako ukupna inflacija u gospodarstvu iznosi oko 2–3% godišnje). Stope nepopunjenosti mogle bi se blago povećati na više normaliziranih ~5–6% ako na tržište dođe mnogo nove ponude ili ako dođe do gospodarskog pada. No, s obzirom na stabilnu potražnju u Bostonu, nagli porast praznih nekretnina ne očekuje se. Tržište ulaganja u višestambene objekte trebalo bi ostati snažno, budući da će se Boston i dalje smatrati pouzdanim izborom (visoka okupiranost, stabilan rast najamnina i vjerojatno rješavanje regulatornih pitanja do 2030., što donosi izvjesnost).
- Izgradnja i zalihе: Boston je na putu da do 2030. doda desetke tisuća stambenih jedinica – cilj grada je 69.000 od 2015. do 2030. boston.gov. Do 2025. otprilike 32.000 jedinica bilo je odobreno od 2015., pa je ostvariti još oko 37.000 u 5 godina vrlo ambiciozno i vjerojatno neće biti ostvareno. Ipak, očekuje se određeno ubrzanje s novim državnim zakonima i gradskim inicijativama. Mogli bismo vidjeti val velikih projekata koji se dovršavaju krajem 2020-ih (faze izgradnje Suffolk Downsa, projekti u Allstonu itd.), pod uvjetom da se riješe problemi s financiranjem do 2025.–2026. kada se možda smanje kamatne stope. Također, pretvorbe poslovnih prostora u stanove mogle bi početi dodavati nekoliko stotina jedinica ovdje i tamo u centru grada, što bi do 2030. ukupno moglo predstavljati značajan izvor nove ponude. Sve u svemu, realno je moguće da grad doda možda 20.000–30.000 jedinica do 2030. (ne puni cilj, ali još uvijek značajno). Ovo povećanje ponude, iako dobrodošlo, bit će postupno apsorbirano zbog snažne potražnje – pomoći će usporiti rast najamnina/cijena stanova, ali ga neće preokrenuti. Sastav stambenih jedinica mogao bi se više nagnuti prema višestambenim najmovima, jer to developeri najviše grade (luksuzni najam). Razvoj kondominija, koji je usporio nakon 2018., mogao bi se opet pojačati krajem 2020-ih ako se tržište luksuznih nekretnina pokaže otpornim.
- Vlasništvo nad stanovima i pristupačnost: Stopa vlasništva nad stanovima u Bostonu (oko 35%) mogla bi se neznatno povećati ako na tržište dođe više stanova i ako neki najmoprimci uspiju kupiti stanove uz blago poboljšanu pristupačnost (pod uvjetom da prihodi rastu, a rast cijena uspori). No, malo je vjerojatno da će se to drastično promijeniti; Boston će i dalje ostati grad s većinom najmoprimaca do 2030. godine. Pristupačnost će i dalje biti izazov – čak i ako rast cijena uspori, kamate bi mogle ostati više nego u izrazito niskim 2010-ima, što bi učinilo otplatu hipoteka visokim iznosima. Grad i država vjerojatno će proširiti pomoć za kupce prvi put (Massachusetts već ima programe za pomoć pri pologu itd.). Do 2030., ako grad ostvari neke stambene ciljeve, mogli bismo vidjeti stabilizaciju ili čak blago poboljšanje omjera najamnine i cijene u odnosu na prihode u odnosu na današnje ekstremne razine, ali Boston će i dalje biti jedno od najmanje pristupačnih tržišta u SAD-u. U biti, poboljšanja pristupačnosti ovise o uspjehu politike – značajno stvaranje pristupačnih jedinica, učinkovita stabilizacija najamnina itd., što je teško predvidjeti. Bez toga, samo tržište vjerojatno neće riješiti problem zbog stalne potražnje.
- Sektor uredskih prostora: Očekuje se da će se tržište uredskih prostora postupno, ali neujednačeno oporavljati tijekom ostatka desetljeća. Većina analitičara ne predviđa da će potražnja za uredima doseći razine iz 2019. u doglednoj budućnosti; hibridni način rada ostaje trajno prisutan. Međutim, do 2026.–2027. mnoge će tvrtke definirati svoje dugoročne potrebe za prostorom. Uredska praznina u Bostonu, koja je trenutno oko 18–20%, mogla je doseći vrhunac oko 2024. godine. Mogli bismo vidjeti da pada prema srednjim vrijednostima (%) do kraja 2020-ih kako gospodarstvo raste, dio praznog prostora se prenamijeni ili preuredi, a organsko širenje (ili nove tvrtke) iskoriste niže najamnine za preseljenje. Najamnine će vjerojatno u bliskoj budućnosti biti pod pritiskom, a vlasnici će nuditi ustupke. Efektivna najamnina mogla bi doseći dno 2024.–2025., a zatim blago rasti kako se prostor bude zauzimao. Prvoklasne zgrade A kategorije trebale bi zadržati vrijednost pa čak i blago povećati najamnine do 2030., dok bi mnoge zgrade B kategorije mogle biti prenamijenjene. Pozitivna naznaka: nacionalna prognoza navodi da bi čak i problematična tržišta uredskih prostora trebala postići stabilizaciju do sredine desetljeća, iako na novoj ravnoteži više praznine nego prije COVID-a nar.realtor. Za Boston je realan scenarij uredske praznine oko 12–15% u 2030. (i dalje iznad ~8% iz 2019., ali znatno bolje nego 2024.). Najbolji scenarij (uz snažan gospodarski rast i povratak na rad u uredu) mogao bi spustiti prazninu na 10% ili manje, ali to se čini optimistično. Suprotno tome, najgori scenarij bi bio nova recesija ili novo smanjenje prostora po zaposleniku, čime bi praznina ostala oko 18% ili više. Najvjerojatniji ishod je umjereno poboljšanje kako se “višak” uredskog prostora polako rješava – kroz prenamjene, proširenje zakupaca ili povlačenje prostora s tržišta.
- Životne znanosti i laboratoriji: Tržište nekretnina za životne znanosti trebalo bi se ponovno uravnotežiti do kraja ovog desetljeća. Trenutni višak laboratorijskog prostora (posebno u Cambridgeu) vjerojatno će trebati nekoliko godina da se apsorbira – moguće do 2026. ili 2027. dok stopa slobodnih prostora ponovno ne padne ispod 10%, ovisno o ciklusima financiranja biotehnologije. No, dugoročno, biotehnologija je industrija rasta (starenje stanovništva, biomedicinski napredak, itd.), a šire područje Bostona je vjerojatno najveći svjetski biotehnološki klaster. Do 2030. potražnja za laboratorijskim prostorom mogla bi opet biti snažna, što bi potencijalno zahtijevalo novu izgradnju – iako će developeri biti oprezniji nakon ovog nedavnog viška ponude. Očekujte da će se najamnine za laboratorije oporaviti nakon laganog pada, a moguće su i nove hibridne laboratorijsko-uredske koncepcije za veću fleksibilnost. Neke projekcije CBRE-a ili JLL-a predviđaju da bi nakon najniže točke 2024.–25. stopa slobodnih laboratorijskih prostora trebala padati i stabilizirati se na zdravih ~5–10% do 2027.–2028., a tada bi se rast najamnina ponovno nastavio (uz pretpostavku povoljnih gospodarskih i znanstvenih trendova). Za investitore, životne znanosti i dalje su dobar izbor u Bostonu, ali s pažljivijim tempiranjem projekata.
- Maloprodajni sektor: Maloprodaja u Bostonu vjerojatno će ostati ograničena i dinamična. Do 2030. maloprodaja bi se zapravo mogla proširiti u nekim četvrtima – npr. novi stambeni projekti često uključuju prizemne maloprodajne prostore, što povećava broj prodajnih mjesta u ponudi. No postoji jaka potražnja za razne djelatnosti (restorani, usluge, specijalizirane trgovine). E-trgovina će i dalje oblikovati maloprodaju, no Bostonove pješački prometne zone i jedinstvene lokalne shopping četvrti trebale bi napredovati dok god dominiraju doživljajna i uslužna maloprodaja. Prazni maloprodajni prostori mogli bi blago porasti s rekordno niskih ~3% ako se izgradi više prostora, ali predviđa se da će ostati ispod nacionalnog prosjeka. Najamnine za glavne trgovačke koridore (Newbury Street, itd.) vjerojatno će doseći nove vrhunce do 2030., zahvaljujući rastu bogatstva i povratku turizma. Sekundarni maloprodajni prostori u četvrtima ovisit će o lokalnim gospodarskim kretanjima, ali trebali bi biti stabilni. Možda ćemo vidjeti više kreativnih maloprodajnih koncepta – npr. izložbene prostore, pop-up trgovine i zabavne sadržaje – koji zamjenjuju tradicionalnu maloprodaju ako nestane. Trend mješovite namjene znači da će se maloprodaja pažljivo birati kao dio većih projekata (osiguravajući kombinaciju aktivnosti korisnu za stanovnike). Do 2030. neki zamišljaju još veću integraciju trgovina i tehnologije (pametne trgovine itd.), ali u osnovi, tržište maloprodajnih nekretnina u Bostonu prognozira se kao jedan od najuspješnijih sektora lokalno, s niskom prazninom i umjerenim rastom najamnina (~1–2% godišnje, u skladu s inflacijom) nar.realtor.
- Industrijski i logistički sektor: Očekuje se da će industrijsko tržište ostati stabilno. Projekcije predviđaju da će potražnja na nacionalnoj razini i dalje rasti kako se opskrbni lanci razvijaju (moguće uz veći povrat proizvodnje u SAD i kontinuirani rast potreba za distribucijom). Za Boston, ograničena količina zemljišta održavat će nisku stopu praznih prostora. Do 2030., industrijska stopa nepopunjenosti mogla bi se kretati oko 6–8% (slično kao sada ili nešto više ako bude više izgradnje u okolnim gradovima). Industrijske najamnine vjerojatno će umjereno rasti (možda 2–3% godišnje), što znači da bi do 2030. mogle biti 15–20% veće nego danas, osim ako se ne dogodi recesija. Neizvjesnost čine objekti za završnu distribuciju: Ako regija uvede mjere poput naplate zagušenja ili promet dodatno pogorša, mogla bi se pojaviti još veća potražnja za skladištima u blizini centra radi brže dostave. Boston bi do 2030. mogao vidjeti višekatne urbane skladišne objekte (trend koji započinje u NYC-u i Seattleu). Također, rast industrija poput proizvodnje električnih vozila ili farmaceutske proizvodnje u Massachusettsu mogao bi stvoriti posebne zahtjeve za industrijskim nekretninama. Sveukupno, industrija ostaje preferirana investicijska klasa – investitori će nastaviti graditi ili kupovati u bostonskim predgrađima. Postoji rizik blage prevelike ponude ako se izgradi previše velikih objekata na I-495 u uvjerenju da će e-trgovina biti jednako snažna kao 2020. – no očekuje se da će tržište ostati uravnoteženo s jakim temeljima nar.realtor.
- Ugostiteljstvo i drugi sektori: Očekuje se da će turizam i poslovni kongresi u Bostonu biti jaki do 2030. godine, pod uvjetom da ne dođe do većih globalnih kriza. To bi moglo značiti zdravu popunjenost i cijene hotela, potencijalno potičući nove hotelske projekte (iako su u posljednjih nekoliko godina mnogi developeri preusmjerili hotelske projekte u laboratorijske ili stambene zbog veće isplativosti). Sa širenjem Bostonskog kongresnog centra i sve više događanja, nekretnine u ugostiteljstvu trebale bi dobro poslovati. Još jedna niša – studentski smještaj: Ako lokalna sveučilišta povećaju broj upisanih (neka to čine, osobito Northeastern), mogla bi se pojaviti dodatna potražnja za studentskim domovima ili privatnim apartmanima orijentiranim na studente. Možemo očekivati partnerstva u kojima developeri grade, a sveučilišta kroz dugoročni najam koriste zgrade za smještaj studenata. To bi moglo smanjiti pritisak i konkurenciju na redovnom tržištu najma.
- Investicijska klima: Očekuje se da će Boston ostati prvorazredno tržište za investitore. Do 2026. godine, kada se kamatne stope nadamo se stabiliziraju, institucionalni kapital koji je bio u režimu “pričekaj i vidi” vjerojatno će se ponovno početi ulagati u akvizicije. Kapitalizacijske stope mogu se blago povećati u odnosu na izuzetno niske razine iz 2021. (npr. za višestambene nekretnine mogle bi biti oko 5% umjesto 4% zbog većih troškova financiranja), ali Bostonova relativna atraktivnost znači da će uvijek imati niske stope s obzirom na razinu rizika. Ako se inflacija stavi pod kontrolu i kamatne stope padnu, vrijednosti nekretnina mogle bi porasti krajem 2020-ih. Mnogi su investitori dugoročno optimistični za Boston – što potvrđuju veliki fondovi za životne znanosti osnovani za ulaganje u bostonske nekretnine čak i tijekom nedavne neizvjesnosti. Stoga od 2025. nadalje očekujte porast volumena transakcija, posebno u sektoru višestambenih i industrijskih nekretnina. Prodaje problematičnih uredskih zgrada također bi se mogle dogoditi oportunističkim investitorima koji će ih prenamijeniti, što je zdravo za čišćenje tržišta.
- Podaci o tržištu i uvidi preuzeti iz: Axios Boston real estate forecast (2025) axios.com axios.com; Axios analiza kupaca naspramtržišta prodavatelja axios.com axios.com; SmartAsset izvješće o najmu (2025) secretnyc.co; RealDeal o prazninama u maloprodaji therealdeal.com; Perry CRE Q4 2024 izvješće o komercijalnom tržištu Bostona perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG Real Estate Advisors prognoza za Boston 2025. mmgrea.com mmgrea.com; Rasprave Gradskog vijeća Bostona o kontroli najamnine boston.com; Boston Globe i komentar Christine DiNardi o trendovima u četvrtima christinadinardi.com axios.com; BPDA i Banker & Tradesman projekcije stanovništva bankerandtradesman.com; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Pregled tržišta The Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Službeni dokumenti gradske uprave Bostona christinadinardi.com boston.gov; i brojna druga izvješća o tržištu i izvori vijesti kako je navedeno u cijelom tekstu.Oni pružaju osnovu za gornju analizu i prognoze, u kombinaciji s prevladavajućim tržišnim trendovima i ekonomskim pokazateljima od 2025. godine.
- Trendovi razvoja: Većina razvoja u drugoj polovici desetljeća bit će mješovite namjene i orijentirana na javni prijevoz. Doba uredskih tornjeva za jednu namjenu jenjava; umjesto toga, tornjevi s kombinacijom uredskih, stambenih i hotelskih prostora – poput One Daltona ili Winthrop Centra – mogli bi postati norma radi diversifikacije rizika i uporabe. Također, mogli bi se pojaviti javno-privatna partnerstva kako bi se riješila pitanja poput prenamjene zastarjelih državnih zgrada u stambene prostore ili izgradnje projekata iznad autocesta (Allston projekt MassDOT-a stvorit će takve prilike).
- Ključni pokazatelji za praćenje: Rast stanovništva, rast zaposlenosti u ključnim sektorima, kamatne stope i rezultati politika su metrike koje treba pratiti do 2030. Ako rast stanovništva u Bostonu premaši projekcije (na primjer, ako bi rad na daljinu doveo do toga da se više ljudi preseli u gradove poput Bostona zbog pogodnosti), to će stvoriti dodatni pritisak na potražnju. Ako rast zaposlenosti u biotehnologiji i tehnološkom sektoru ubrza (npr. zbog otkrića koja dovode do novih kompanija), to bi moglo dovesti do bržeg smanjenja raspoloživog uredskog/laboratorijskog prostora. S druge strane, ako dođe do recesije oko 2026. (neki ekonomisti predviđaju blagu recesiju i ranije, ali vrijeme je neizvjesno), to bi moglo privremeno povećati nezaposlenost i usporiti potražnju za stanovanjem – premda bi taj učinak vjerojatno bio kratkotrajan.
Bostonski status centra bijelih ovratnika znači da potražnja za uredima neće nestati u potpunosti – grad i dalje privlači tvrtke iz financijske industrije, prava, savjetovanja i tehnologije kojima je stalo do bostonske adrese. Ali je razina potražnje sada niža. Analitičari iz industrije procjenjuju da su Boston i Washington D.C. zabilježili najveće smanjenje uredskog prostora prošle godine među velikim metropolama, dok je New York čak ostvario i pozitivnu apsorpciju nar.realtor. Vlasnici zgrada i investitori u Bostonu prilagođavaju se toj novoj realnosti: vrijednosti zgrada su pale, prodaje su rijetke, a neki vlasnici s velikim dugovanjima suočavaju se s problemima. Dugoročni optimizam temelji se na raznolikoj gospodarskoj strukturi i talentiranoj radnoj snazi Bostona; do 2030. godine, kombinacija gospodarskog rasta i manjeg ukupnog broja uredskih zgrada mogla bi smanjiti stopu praznih prostora na normalnije razine (možda između 10–12%). U međuvremenu, očekujte visoke stope praznih prostora (15–20%) i ograničen rast najamnina te da će za razvoj tržišta ureda biti presudni kreativno preuređenje i kvalitativna razlika među nekretninama.
Značajni komercijalni projekti
Iako je uredski sektor u prijelazu, vrijedi spomenuti nekoliko najpoznatijih komercijalnih projekata koji oslikavaju aktualne trendove:
Ovi projekti odražavaju bijeg prema kvaliteti i integraciji mješovite namjene – developeri ulažu u vrhunske, sadržajno bogate komplekse koji spajaju poslovne i stambene prostore, vjerujući da će oni biti otporniji. Uspjeh (ili poteškoće) ovih projekata pri iznajmljivanju bit će važan pokazatelj komercijalnog zdravlja Bostona u narednim godinama axios.com.
Maloprodajni sektor
Za razliku od uredskih prostora, Bostonski maloprodajni nekretninski sektor pokazao je iznimnu otpornost. Stope praznih maloprodajnih prostora su na rekordno niskim razinama ili blizu njih, što Boston čini jednim od najtvrđih maloprodajnih tržišta u zemlji. Početkom 2024. maloprodajna stopa praznih prostora u bostonskoj metropoli iznosila je samo 2,9% – izjednačeno s Miamijem i Raleighjem za najnižu među 50 glavnih metropola therealdeal.com. Ovo je zapanjujuća statistika, posebno nakon pandemije, kada su mnogi očekivali da će e-trgovina uništiti trgovine. Umjesto toga, ograničena ponuda i oporavak potrošačke ekonomije potaknuli su popunjenost maloprodajnih prostora.
Ključni čimbenici snage maloprodaje u Bostonu:
Maloprodajni pokazatelji u Bostonu naglašavaju pozitivan trend. Neto apsorpcija maloprodajnog prostora je pozitivna (iako je usporila u 2024. u odnosu na prethodnu godinu), a najamnine su blago porasle. Prosječna tražena najamnina za maloprodajni prostor iznosi oko 21,85 USD po kvadratnom stopu regionalno therealdeal.com, a vlasnici u najboljim lokacijama čak su uspjeli podići najamnine za oko 2% u protekloj godini unatoč tome što su neki nacionalni lanci smanjili prisutnost. Opća maloprodaja (kvartovske trgovine) prednjači s najnižom stopom slobodnih prostora (oko 2,6% na nacionalnoj razini nar.realtor, a vjerojatno je u Bostonu slična ili čak niža).
Važno je istaknuti da je maloprodajni uspjeh Bostona neujednačen: Downtown Crossing još uvijek ima nekoliko praznih izloga i kraće radno vrijeme, s obzirom na sporiji povratak uredskih radnika. No, kvartovska maloprodaja (centri s trgovinama mješovitom robom, lokalne usluge) je iznimno popunjena. Osim toga, Boston se profilira kao središte za doživljajnu maloprodaju – nove koncepte koji privlače kupce iskustvima. Na primjer, Dick’s Sporting Goods otvara 118.000 kvadratnih stopa velik “House of Sport” u Back Bayu s atrakcijama poput stijene za penjanje i kaveza za udaranje loptica, kako bi privukli kupce u fizičke trgovine therealdeal.com. Slično tome, interaktivni zabavni prostori, pop-up tržnice i restoranski food hallovi šire se diljem grada. Ovi trendovi pokazuju da trgovci uvode inovacije kako bi fizički prostori dopunjavali online prodaju.
Gledajući unaprijed, maloprodajni nekretninski sektor u Bostonu pozicioniran je da ostane stabilan i u korist vlasnika. Potrošnja u regiji je snažna, a rizik od preizgrađenosti je mali. Glavni rizici su makroekonomski – ako dođe do recesije, maloprodaja bi mogla pasti, što bi utjecalo na marginalne trgovine – i strukturni – određene kategorije poput brze mode ili trgovina na veliko ne bilježe rast. Međutim, mnogi vlasnici maloprodajnih prostora u Bostonu preusmjerili su fokus na otpornije sektore: restorane, zdravstvenu skrb (ordinacije hitne pomoći itd. u maloprodajnim prostorima), fitness studije i specijalizirane trgovine. Ako ne dođe do značajnije ekonomske krize, maloprodajna slobodna površina trebala bi ostati niska, jednoznamenkasta, a najamnine bi čak mogle nadmašiti inflaciju u najboljim lokacijama. U usporedbi s drugim gradovima, bostonska maloprodajna scena je u svojevrsnoj renesansi, što je mnoge iznenadilo s obzirom na živost nakon pandemije nar.realtor therealdeal.com.
Industrija i logistika
Industrijski sektor nekretnina (skladišta, distributivni centri, proizvodni prostori) u području Greater Boston doživio je procvat tijekom pandemije kao i veći dio zemlje, a sada se blago hladi u odnosu na te vrhunce. Tijekom 2020.–2021., nagli rast e-trgovine i poremećaji u opskrbnim lancima doveli su industrijsku nepopunjenost na povijesno niske razine, a najamnine su oštro porasle. Do početka 2025. tržište se normalizira: nepopunjenost je porasla na oko 6–7% (sa ispod 4% u najnižim razinama), a rast najamnina je usporio na ~2% godišnje nar.realtor.
Specifični pokazatelji za bostonsko industrijsko tržište (koje uključuje urbanu jezgru i predgrađa, budući da sam Boston ima ograničeni industrijski fond):
Općenito, industrijski sektor Bostona prijelazi iz iznimno vrućeg u samo toplo stanje. Dostupnost skladišta je porasla, ali ne preplavljuje tržište. Snažna potrošačka baza regije i strateška lokacija (veliko urbano središte s dobrom povezanošću na sjeveroistočni koridor) jamče da će potražnja za logističkim prostorom i dalje postojati. Također, određene proizvodne djelatnosti (posebno povezane s biotehnologijom i robotikom) šire se u području Bostona, čime se zauzima industrijski/fleksibilni prostor. Primjerice, nekoliko farmaceutskih tvrtki zahtijeva lokalne proizvodne i laboratorijske potporne objekte za koje mogu unajmiti nekretnine u industrijskoj zoni.
Jedan od novih čimbenika je tehnologija u logistici: Snaga Bostona u robotici i umjetnoj inteligenciji mogla bi dovesti do naprednijih distributivnih objekata u regiji (npr. automatizirana skladišta). Postoje i najave o diverzifikaciji opskrbnog lanca – tvrtke zadržavaju veće zalihe u zemlji, što bi moglo postupno povećati potrebu za skladišnim prostorima. Tržište Nove Engleske nije veliki distribucijski centar za “big-box”, ali Boston će imati koristi od svakog trenda jačanja opskrbnog lanca na sjeveroistoku.
Zaključno, očekuje se da će industrijska praznina ostati u srednjim do višim jednoznamenkastim vrijednostima (5–8%) u nadolazećim godinama, uz umjeren rast najamnina. Sektor i dalje spada među najuspješnije u komercijalnom nekretninskom sektoru i smatra se “temeljno zdravom klasom imovine” na nacionalnoj razini nar.realtor. Ulagači u Bostonu i dalje preferiraju industrijske nekretnine zbog njihove stabilne novčane struje, iako su više kamatne stope usporile aktivnosti na tržištu akvizicija. Ako gospodarstvo ostane stabilno, industrijsko tržište Bostona zadržat će se zategnutim u povijesnim okvirima; ako dođe do recesije, postoji jastuk potražnje zbog kojeg bi svaki porast praznina trebao biti podnošljiv (i vjerojatno manje izražen nego kod ureda ili stanova u slučaju pada).
Trendovi mješovite namjene i prenamjene
Poseban trend na bostonskom tržištu komercijalnih nekretnina je porast razvojnih projekata mješovite namjene i kreativnih prenamjena. S obzirom na visoke vrijednosti zemljišta i preferencije zajednice, novi projekti često kombiniraju više namjena (stambena, uredska, maloprodajna, hotelska) umjesto jednonamjenskih rješenja. To je vidljivo u projektima poput Hub on Causeway (TD Garden područje – prenamjena u uredski, stambeni i maloprodajni prostor) te nadolazećim projektima Fenway Center i Allston Yards. Mješoviti prostori pomažu u diverzifikaciji rizika za developere i stvaraju 18-satna živa okruženja koja obogaćuju gradsko tkivo.
Osim toga, kao što je ranije spomenuto, Boston nastoji prenamijeniti nedovoljno iskorištene nekretnine, posebno urede, za druge namjene. Program grada za pretvaranje starijih poslovnih zgrada u stambene generirao je nekoliko prijedloga axios.com. Na primjer, jedan uredski toranj u centru na State Streetu potpuno se pretvara u stanove. Također postoji interes za pretvaranje nekih slabije uspješnih trgovačkih centara ili velikih maloprodajnih objekata u predgrađima u mješovito “seosko” naselje (s stanovima, medicinskim uredima itd., uz manje trgovine). Predgrađanski poslovni parkovi, suočeni s visokim brojem praznih prostora, istražuju prenamjenu za stambene ili obrazovne svrhe – bilo što da udahnu novi život praznim uredima perrycre.com.
Ove prenamjene i mješoviti projekti su ključni za strategiju rasta Bostona: mogu povećati broj stambenih jedinica (ublažavajući pritisak) i smanjiti višak u komercijalnim segmentima. Donosioci politika pojednostavljuju izdavanje dozvola za ovakve transformacije. Jedno ograničenje su financije – prenamjene mogu biti skupe i složene, ali s padom vrijednosti ureda, neki projekti postaju mogući uz javne poticaje.
U konačnici, komercijalne nekretnine u Bostonu 2025. su priča o razilaženju: uredi i laboratoriji se prilagođavaju nakon razdoblja viškova, maloprodaja i višestambene nekretnine su snažni, a industrija stabilna. Odgovor grada bio je prilagoditi se – potičući fleksibilnost u namjenama i fokusirajući se na kvalitetu, a ne kvantitetu prostora. Kako 2020-te budu odmicale, bostonska ponuda prostora će se vjerojatno razvijati kako bi odgovorila na nove obrasce življenja, rada i kupovine, dodatno učvršćujući tendenciju prema mješovitim, sadržajima bogatim okruženjima umjesto tradicionalnih zgrada s jednom namjenom.
Novi razvojni projekti i infrastruktura
Čak i usred tržišnih nesigurnosti, bostonska vizura i četvrti preoblikuju se zahvaljujući značajnim novim projektima i infrastrukturnim nadogradnjama. Ovdje ističemo neke glavne projekte (nedavno dovršene, u izgradnji ili u planiranju) koji će utjecati na tržište nekretnina do kraja 2020-ih. Te inicijative obuhvaćaju stambene, poslovne i mješovite projekte, kao i ključna ulaganja u promet i infrastrukturu koja podupiru rast grada.
Glavni projekti razvoja nekretnina
Naveli bi se i drugi projekti (npr. Fenway Center iznad Mass Pikea u Fenwayu, Cambridge Crossing u istočnom Cambridgeu koji je donio milijune četvornih stopa laboratorijskog/uredskog prostora i stanova od 2019. do 2022. godine, toranj Winthrop Center u centru grada s uredima i stanovima koji je otvoren 2023. itd.), ali gore navedeni izbor pokriva najznačajnije projekte. Kolektivno, ti projekti donose tisuće stambenih jedinica i moderan radni prostor, pomažući ublažiti neke nestašice, ali potencijalno i prezasićujući određene segmente tržišta (poput laboratorija). Oni također odražavaju fokus na dostupnost javnog prijevoza i mješovite namjene.
Urbana infrastruktura i prijevoz
Poboljšanja infrastrukture ključna su za podršku rastu nekretnina u Bostonu i očuvanje njegove kvalitete života. Nekoliko projekata prometa i infrastrukture je u tijeku ili u fazi planiranja:
Uzimajući sve u obzir, ovi infrastrukturni projekti podržavaju rast Bostona povećanjem kapaciteta i povezivosti. Razvoj nekretnina i infrastruktura usko su povezani – primjerice, novi stambeni ciljevi ovise o pristupačnosti javnog prijevoza, a komercijalna širenja ovise o učinkovitom kretanju radnika. Izazov za Boston je modernizirati infrastrukturu iz 19./20. stoljeća prema potrebama 21. stoljeća, a ulaganja 2020-ih su početak. Do 2030. Boston bi trebao imati robusniji sustav prijevoza (iako će još uvijek sustizati održavanje), poboljšane regionalne veze i bolju otpornost, što će sve pomoći u održavanju privlačnosti tržišta nekretnina.
Investicijske prilike i rizici
Tržište nekretnina u Bostonu predstavlja krajolik visokih mogućih nagrada uz značajne rizike. Radi se o klasičnom tržištu s visokim ulaznim preprekama – teško i skupo za ulaganje, ali povijesno donosi jake dugoročne prinose. U nastavku je analiza ključnih prilika i faktora rizika za investitore u nekretnine (institucionalne i individualne) u Bostonu tijekom 2025. i u budućnosti.
Zašto investitori smatraju Boston privlačnim:
Ključni rizici i izazovi:
U sažetku, ulaganje u nekretnine u Bostonu predstavlja ravnotežu između snažnih temelja i znakova za oprez. Grad nudi jedan od najstabilnijih profila potražnje u zemlji, visoke i rastuće najamnine te dokazano povećanje vrijednosti – što ga čini vrlo privlačnim za one koji traže dugoročne investicije. Iz tih razloga Boston se stalno nalazi među najatraktivnijim tržištima za institucionalna ulaganja. Međutim, današnji investitori moraju se snalaziti u mnogo složenijem okruženju s promjenama politika, ekonomskim pomacima i strukturnim promjenama u sektoru nekretnina (poput rada na daljinu). Iskusni investitori usredotočuju se na imovinu i lokacije s trajnom privlačnošću – npr. stanove blizu javnog prijevoza ili kampusa, laboratorijske prostore blizu istraživačkih centara, logistiku u područjima s ograničenom ponudom – i postavljaju konzervativne pretpostavke. Oni koji mogu dodati vrijednost (kroz prenamjenu ili rekonstrukciju) mogu imati koristi u Bostonu, osobito ako pomognu uskladiti ponudu nekretnina s promjenjivim potrebama grada (kao što je više stambenih jedinica). U isto vrijeme, važno je pažljivo pratiti kamatne stope i zakonodavstvo. Ukratko, Boston može biti izuzetno isplativ za investitore, ali nije za one slabog srca – za uspjeh su potrebni lokalno poznavanje, strpljenje i često dubok džep.
Trendovi po kvartovima i gentrifikacija
Boston je grad kvartova, a svaki ima svoj karakter i razvojnu putanju. Tijekom posljednjeg desetljeća, mnogi kvartovi doživjeli su brze promjene – neki cvjetaju s novom izgradnjom i rastućim cijenama, dok se drugi bore očuvati pristupačnost i identitet pod pritiscima gentrifikacije. Ovdje istražujemo nekoliko značajnih trendova na razini kvartova u 2025. godini, uključujući nova žarišta te napore za upravljanje gentrifikacijom i iseljavanjem stanovnika.
Cvatući i novi kvartovi
Obrasci gentrifikacije i odgovori politika
Obrazac u mnogim bostonskim četvrtima bio je: početni val mladih profesionalaca koje privlače niži troškovi stanovanja i pristup javnom prijevozu, zatim developeri koji preuređuju ili grade stanove kako bi zadovoljili tu potražnju viših prihoda, što dovodi do rasta cijena koje istiskuju stanovnike s nižim prihodima (često manjinske zajednice). To smo vidjeli u South Endu, JP-u, South Bostonu te sve više u Roxburyju, East Bostonu i Dorchesteru. Ovo je ključno pitanje ravnopravnosti za grad.
Grad Boston aktivno pokušava upravljati gentrifikacijom i spriječiti raseljavanje. Početkom 2025. objavio je svoj prvi Gradski akcijski plan protiv raseljavanja s više od 40 inicijativa za zaštitu stanovnika, malih poduzeća i kulturnih institucija boston.gov. Strategije uključuju povećanje proizvodnje pristupačnih stanova, proširenje programa pomoći za najamnine, jačanje prava i pravne pomoći za stanare te korištenje zemljišta u vlasništvu grada za razvoj preferiran od strane zajednice. Novi alat Karta rizika od raseljavanja koristi se za prepoznavanje četvrti koje su najviše ugrožene kako bi se intervencije pravovremeno usmjerile boston.gov.
Jedan primjer je Ured gradonačelnika za stanovanje koji surađuje s Bostonskim sveučilištem na izradi alata za procjenu je li vjerojatno da će predloženi projekt uzrokovati raseljavanje u svojoj okolini bu.edu. Ako je tako, projekt možda treba uključiti više pristupačnih opcija ili koristi za zajednicu. Drugi primjer su reforme zoniranja: 2023.–24. Boston je modernizirao svoj postupak pregleda razvoja po članku 80, s ciljem uvođenja kriterija pravednosti i otpornosti. U mjestima poput Chinatowna, predloženi su specifični slojevi zoniranja kako bi se ograničili luksuzni studentski domovi i potaknule pristupačne stambene jedinice wgbh.org.
Dodatno, Boston ima Politiku uključivog razvoja (IDP) koja zahtijeva da veliki projekti učine 13% jedinica pristupačnima (ili uplate u fond). Vode se rasprave o povećanju tog postotka ili uvođenju politike „prednosti za stanovnike susjedstva“ koja daje prednost lokalnim stanovnicima za nove pristupačne jedinice u njihovoj zajednici. Grad također razmatra naknade za komercijalno povezivanje (koje plaćaju novi komercijalni projekti) za financiranje pristupačnog stanovanja. Sve ove politike zajedno nastoje osigurati da, kako se susjedstva razvijaju, postojeći stanovnici mogu imati koristi od tih promjena.
Unatoč ovim naporima, gentrifikacija je i dalje stalni izazov. Susjedstva poput South Enda i East Bostona doživjela su demografske promjene (npr. pad broja stanovnika crnačke i latinoameričke populacije, kako su troškovi stanovanja rasli). Zemljišna povjerenstva zajednice i neprofitni stambeni programi javljaju se kao rješenje – izvlačenjem zemljišta s tržišta špekulacija. Na primjer, Dudley Street Neighborhood Initiative u Roxburyju ima zemljišno povjerenstvo koje je stvorilo stotine trajno pristupačnih domova. Proširenje takvih modela razmatra se u cijelom gradu.
U godinama koje dolaze, očekuje se da će se susjedstva poput East Bostona, Dorchestera (dijelovi), Roxburyja, Mattapana i Roslindalea nastaviti mijenjati, nadamo se na uključiviji način. Ova područja još uvijek nude relativnu pristupačnost i stoga privlače ulaganja, ali glasovi zajednice jasno traže “razvoj bez raseljavanja.” Gentrifikacija u Bostonu također ima dimenziju rasne pravde – grad je svjestan svoje povijesti (poput gubitka crnačkih stanovnika u West Endu i South Endu zbog urbane obnove i tržišnih sila u 20. stoljeću). Cilj je izbjeći ponavljanje toga u mjestima poput Roxburyja. Statistika je važna za praćenje: primjerice, jedno je istraživanje pokazalo da gentrifikacija nerazmjerno istiskuje crne gradske stanovnike, često u potpunosti izvan grada u područja s manje resursa axios.com. U Bostonu je stopa vlasništva kuća kod crne populacije znatno niža nego kod bijelaca (prema često citiranom izvješću iz 2015., medijan neto bogatstva crnih stanovnika Bostona iznosio je 8 dolara naspram 247.500 dolara kod bijelaca – zapanjujuća razlika uglavnom vezana uz vlasništvo nad nekretninama). Stoga se očuvanje mogućnosti povoljnog vlasništva nad domovima u obojenim susjedstvima smatra ključnim za smanjenje jaza u bogatstvu.
Za zaključak, krajolik bostonskih četvrti u 2025. godini obilježen je živahnim rastom, ali i dubokim promjenama. Neke četvrti već su se transformirale u luksuzna naselja, dok su druge na samom pragu. Pristup grada tijekom ovog desetljeća uvelike će utjecati na to hoće li Boston ostati šarolik mozaik različitih i uključivih zajednica ili pak riskira homogenizirani, isključivo visokoprihodovni profil u svojim središnjim četvrtima. Nategnuti odnos između razvoja i očuvanja vjerojatno će se pojačati kako Boston nastoji dodati stambene kapacitete i modernizirati se, a koliko dobro grad upravlja tim procesom na razini četvrti odredit će njegovu društvenu i kulturnu strukturu u budućnosti.
Komparativna analiza: Boston vs. ostala velika američka tržišta
Na mnogo načina, bostonsko tržište nekretnina odražava, ali i odstupa od nacionalnih trendova. Dijeli izazove s drugim obalnim, gospodarski snažnim gradovima (poput New Yorka, San Francisca, Washingtona D.C.) – kao što su visoki troškovi stanovanja i problemi s poslovnim prostorima – no u nekim je aspektima prošlo drugačije. Evo kako se Boston uspoređuje s ostalim velikim američkim tržištima kroz nekoliko dimenzija:
Troškovi stanovanja i pristupačnost: Boston se čvrsto nalazi u najvišoj skupini skupih tržišta stanovanja. Od 2025. godine jedan je od tri najskuplja grada za najamnine i među najskupljima za kupovinu nekretnina. Primjerice, prosječne najamnine stavljaju Boston na prvo mjesto u SAD-u ($3.495), tik ispred New Yorka ($3.489) i ispred San Francisca (~$3.368) secretnyc.co. Rast najamnina u Bostonu (4% na godišnjoj razini) u skladu je s drugim skupim metropolama, dok je u nekim gradovima Sun Belt regije koji su ranije brzo rasli rast najamnina pao gotovo na nulu ili negativan (zbog puno nove gradnje). S strane cijena nekretnina, medijan u bostonskoj metropoliten regiji ($750 tisuća–$900 tisuća) niži je od onoga u San Franciscu (koji je znatno iznad $1M), ali viši od većine drugih velikih metropola – primjerice, otprilike dvostruko više od medijana u gradovima kao što su Miami ili Austin. Cijene u Bostonu usporedive su s onima u Washingtonu D.C., a niže su od onih u New Yorku (širi medijan u NYC-u iznosi oko $1,1M) jvmlending.com. Kada je riječ o omjerima cijene i prihoda, Boston (poput San Francisca, New Yorka, LA-a) znatno nadmašuje nacionalni prosjek, što ističe izazove pristupačnosti koji nisu prisutni na jeftinijim tržištima kao što su Atlanta ili Dallas.
Jedna značajna razlika su ograničenja ponude u Bostonu: za razliku od brzo rastućih metropola Sun Belt-a (Phoenix, Austin, Raleigh, itd.) koje su 2010-ih izgradile velike količine novih domova, Boston je stanogradnju dodavao sporije. To je doprinijelo neprestanom rastu cijena u Bostonu (povećanje od 66% u 2010-ima) propertyshark.com, dok su neka tržišta s viškom gradnje imala ravnije periode. Na primjer, gradovi poput Houstona ili Las Vegasa, koji su se mogli širiti prema van, držali su prosječne cijene blizu ili ispod nacionalnih prosjeka duže vrijeme (iako su i kod njih cijene nedavno porasle). Boston, okružen geografijom i regulativama, ponašao se više kao New York ili SF, gdje je oskudica standard. Do 2030. godine, rast stambenog fonda u Bostonu vjerojatno će i dalje zaostajati za rastom stanovništva, osim ako ne dođe do dramatičnih promjena u politici – situacija koju Boston dijeli s mjestima poput San Francisca (poznatog po slabom rastu stanogradnje u odnosu na broj radnih mjesta).
Tržište kupaca vs. tržište prodavatelja: Od 2025. godine mnoga američka tržišta prešla su u korist kupaca zbog viših kamatnih stopa – ali Boston je izuzetak. Redfin je početkom 2025. godine klasificirao 32 od 50 najvećih američkih metropola kao tržišta kupaca, ali Boston je bio jedan od samo pola tuceta gdje su prodavatelji i dalje imali malu prednost axios.com. U Bostonu je u travnju 2025. bilo oko 7% više kupaca nego prodavatelja axios.com, dok je na nacionalnoj razini bilo oko 500.000 više prodavatelja nego kupaca (najveći višak zabilježen do sada) axios.com. Sjeveroistočni gradovi poput Providencea i dijelova New Jerseyja također su išli protiv trenda s više kupaca, vjerojatno zbog kronično niske ponude na ovim starijim tržištima axios.com. Suprotno tome, brojna tržišta Sun Belt-a (npr. Phoenix, Austin) pa čak i neka na Srednjem zapadu imala su znatno više prodavatelja (oglasa) nego kupaca, što je kupcima dalo veću moć pregovaranja. Na primjer, u Austinu su najamnine i cijene nekretnina pale nakon velikog porasta ponude nar.realtor, scenarij koji nije viđen u Bostonu. Ova usporedba naglašava da su dinamika tržišta u Bostonu više nalik onoj u New Yorku – ostaje napeta čak i kada se ostatak zemlje opušta – što odražava trajnu potražnju i ograničenu ponudu.
Komercijalni poslovni prostori (uredi): Izazovi na tržištu uredskih prostora u Bostonu nisu jedinstveni – gotovo svi veći gradovi suočavaju se s većim brojem praznih ureda nakon pandemije. No, razina izazova varira. San Francisco je najteže pogođen: stopa praznih ureda porasla je s jednoznamenkastih brojeva prije 2020. na više od 25–30% do 2023., a centar SF-a posebno je opustošen zbog prihvaćanja rada na daljinu u tehnološkoj industriji. New York City je isprva imao nagli rast praznih ureda (posebno na Midtown Manhattanu), ali je do 2024. došlo do poboljšanja – NYC je zabilježio više od 3 milijuna kvadratnih stopa pozitivne apsorpcije uredskog prostora početkom 2025., što predstavlja značajan oporavak nar.realtor. Washington D.C. i Boston navode se kao tržišta s najvećim kontinuiranim gubicima uredskog prostora nar.realtor – D.C. zbog smanjenja državne uprave, a Boston zbog prilagodbe zakupaca iz tehnološke i financijske industrije. Stopa praznih ureda u centru Bostona od oko 18% slična je Chicagu (koji ima oko 19–20%) i nešto je viša nego u Los Angelesu (u LA-u je stopa praznih ureda 2024. bila oko 17%). Manja je od one u San Franciscu, ali viša od Miamija (Miami je 2024. imao praznih ureda oko 15% i koristio je imigraciju). Houston već dugo ima visoke stope praznih ureda (20%+) zbog usporavanja energetskog sektora i pretjerane izgradnje, pa se Boston nažalost pridružuje povijesno slabim tržištima uredskog prostora što se tiče popunjenosti.
Jedna od posebnosti jest orijentacija Bostona na znanost o životu – gradovi poput NYC-a i DC-a nemaju tako veliko tržište laboratorija, dok Boston (i djelomično SF u južnom dijelu San Francisca) ima. Bum i pad potražnje za laboratorijskim prostorima donekle su jedinstveni za Boston. Primjerice, stopa praznih laboratorija u Cambridgeu od 20% 2025. godine perrycre.com predstavlja veliki kontrast u odnosu na 0% iz 2019. – malo koje drugo tržište ima takvu dinamiku (možda Bay Area, gdje su neki podtržišta poput južnog San Francisca također zabilježila rast praznih laboratorija s dolaskom novih kapaciteta).
U maloprodaji i industriji Boston zapravo izgleda relativno snažno u usporedbi s konkurentima. Njegova 2,9% popunjenost maloprodajnih prostora je najniža u zemlji, izjednačena s Miamijem therealdeal.com. Mnoga druga metropolska područja imaju praznost maloprodajnih prostora između 4–6%. Na primjer, Atlanta i Phoenix bilježe rekordno niske popunjenosti maloprodaje (~4–5%), ali to još uvijek nije tako nisko kao u Bostonu. Chicago i Dallas imaju više dostupnih prostora (i dalje ispod 6–7%). Ova stiješnjena maloprodajna ponuda dijelom proizlazi iz toga što gradovi na sjeveroistoku nisu prekomjerno gradili maloprodajne komplekse kao prostiruće metropole. Što se tiče industrijske ponude, Bostonova stopa praznih prostora od 6–7% nešto je viša od američkog prosjeka (koji je oko 5–6% za 2025.) nar.realtor. To je više nego u iznimno traženim logističkim središtima poput Atlante ili južne Kalifornije (gdje praznost može biti 3–4%), ali niže nego u nekim manjim tržištima. Rast najamnina u industrijskom sektoru u Bostonu (2%) niži je od sunčanih tržišta koja su doživjela veliku potražnju (npr. Savannah ili Inland Empire s rastom najamnina iznad 5% tijekom procvata). U suštini, Boston je sekundarno industrijsko tržište – važno, ali ne i glavno nacionalno čvorište distribucije – tako da nije doživio ni pregrijavanje ni kolaps; stabilniji je.
Investicijsko tržište i kapitalni tokovi: Glavni gateway gradovi (NYC, LA, SF, DC, Boston) tradicionalno privlače velik udio ulaganja u nekretnine iz mirovinskih fondova, privatnog kapitala i stranih investitora. Posljednjih godina neka sunčana tržišta (Dallas, Charlotte, Nashville, itd.) privukla su povećano zanimanje zbog viših stopa rasta. No Boston je ostao preferirano tržište za investitore koji traže stabilnost. Na primjer, dok je Manhattan zabilježio strmoglav pad vrijednosti uredskih prostora, pad vrijednosti uredskih prostora u Bostonu bio je nešto blaži (iako i dalje značajan) zbog diverzifikacije sektora znanosti o životu – nekoliko uredskih zgrada u Bostonu prodano je za prenamjenu u laboratorije, što je podržalo cijene. Na tržištu višestambenih zgrada, kapitalizacijske stope Bostona su među najnižima (što znači da su cijene po prihodu visoke), što odražava povjerenje investitora u dugoročnu potražnju. Ovo je slično kao u NYC-u, LA-u, SF-u, a sada i u nekim sunčanim gradovima poput Austina koji su također postali skupi.
| Metrički podatak (2024.–25.) | Boston | New York City | San Francisco | SAD |
|---|
Izvori: Višestruki – Podaci za Boston iz navedenih izvora; podaci za NYC/SF iz HUD-a, Zillowa i lokalnih izvještaja (približno za usporedbu); nacionalni podaci iz NAR-a i popisa stanovništva. (Citati u tekstu: metrike za Boston iz 【2】【14】【10】【36】【21】, itd.)
Demografija i rast: U usporedbi s mnogim velikim gradovima, rast stanovništva u Bostonu je umjeren. Gradovi Sun Belt-a (Austin, Phoenix, Orlando) rastu mnogo brže u postotnim razmjerima, što tamo potiče više gradnje (i potencijalne cikluse procvata i pada). Rast bostonske metropole ~0,5% godišnje huduser.gov više je sličan New Yorku ili Chicagu (spor rast ili čak blagi pad) nego Dallasu ili Atlanti (>1% godišnji rast). Ovaj sporiji rast znači da Boston nema istu hitnu potrebu izgradnje velike količine novog stanovanja kao brzo rastuće metropole – ali je krenuo iz pozicije nedovoljne ponude, pa se i dalje osjeća akutni nedostatak. Međunarelna imigracija i priljev studenata također izdvajaju Boston: gradovi poput Seattlea ili Denvera (koji su doživjeli procvat domaće migracije) razlikuju se profilom od Bostona koji više ovisi o privlačenju studenata i radnika iz inozemstva koji često ostaju. Taj globalni priljev više je nalik onom u NYC ili SF.
Odgovori na (ne)priuštivost: Mnogi gradovi s visokim troškovima razmatraju slične politike kao Boston (npr. stabilizacija najamnina, povećanje obveza za dostupno stanovanje). Na primjer, St. Paul, MN usvojio je strogu odredbu o kontroli najamnina 2021. (kasnije izmijenjenu), a Kalifornija i Oregon donijeli su državne limite na rast najamnina. Bostonski pokušaji kontrole najamnina oponašaju poteze u gradovima poput Seattlea ili Montreala gdje je aktivizam za stanovanje snažan. U međuvremenu, gradovi poput Houstonea ili Nashvillea uglavnom se oslanjaju na širenje ponude bez takvih regulacija. Ostaje za vidjeti koji pristup najbolje suzbija troškove. Izazov u Bostonu je veći nego u većini gradova – samo NYC, SF, LA i DC zapravo dijele usporedivu krizu priuštivosti među američkim gradovima.
U sažetku, Boston je najsličniji “gateway” obalnim gradovima u svom nekretninskom profilu: skup, s ograničenom ponudom, ali snažnom, mada promjenjivom potražnjom za poslovnim prostorom. Nadmašuje mnoge konkurente u područjima poput maloprodajnih pokazatelja i stabilnosti višestambenih objekata, dok ipak dijeli probleme ureda. U usporedbi s brzorastućim tržištima Sun Belt-a, Boston je manje nestabilan – nije doživio iste skokove cijena stanovanja za vrijeme pandemije kao npr. Austin (koji je narastao za ~40% u 2 godine) niti naknadne korekcije. Umjesto toga, Boston je bilježio postojane, neumoljive poraste cijena i sada plato. Konzervativna priroda rasta Bostona (postupan, pod utjecajem politika) može značiti da će izbjeći neke ekstreme viđene drugdje, ali i da su problemi poput visokih troškova duboko ukorijenjeni.
Tablica: Odabrane nekretninske metrike – Boston vs. drugi veliki gradovi (2024.–25.)
Kao što tablica i rasprava pokazuju, Boston se posebno izdvaja po izuzetno tijesnom tržištu stanovanja i maloprodaje te visokim troškovima stanovanja, usporedivima s većim gradovima poput NYC-a i SF-a usprkos manjem broju stanovnika. Njegov poslovni profil dijeli post-COVID stres koji se vidi u gradovima slične veličine, iako ga jaka prisutnost bioznanosti donekle razlikuje.
Gledajući unaprijed, Boston i slične obalne metropole suočavaju se s paralelnim izazovima: kako dodati stambeni prostor kako bi obuzdali troškove, kako reinventirati gradska središta u svjetlu rada na daljinu, te kako ulagati u prijevoz i otpornost. Boston može učiti od svojih vršnjaka i biti uzor drugima. Na primjer, ako Boston uspješno provede prenamjenu uredskih prostora u stanove, drugi bi gradovi mogli ubrzano slijediti taj primjer. S druge strane, ako se produženo sudaranje uredskog sektora ili kriza pristupačnosti ne ublaže u Bostonu, to bi moglo nagovijestiti izazove i u mjestima poput Seattlea ili DC-a. Umjeren rast i snažna ekonomija znanja vjerojatno znače da će Boston ostati među najstabilnijim i najtraženijim tržištima nekretnina, nastavljajući privlačiti investitore koji bi mogli biti oprezniji prema tržištima s naglim usponima i padovima drugdje. U tom smislu, Boston dijeli prizvuk “sigurne luke” s New Yorkom i San Franciscom – ali također se mora nositi s istim velikim urbanim dilemama 2020-ih.
Demografski i ekonomski čimbenici
Demografija i ekonomija temeljni su pokretači trendova na tržištu nekretnina u Bostonu. Stanovništvo Bostona, karakteristike radne snage i ekonomsko zdravlje izravno utječu na potražnju za stambenim i poslovnim prostorom. Ovdje iznosimo ključne demografske i ekonomske čimbenike koji oblikuju tržište od 2025. i u budućnosti:
Rast i sastav stanovništva
Metropolitansko područje Bostona (Veliki Boston) ima otprilike 4,9 milijuna ljudi. Rast je stabilan, ali umjeren. Najnovije projekcije predviđaju da će populacija metropole doseći oko 4,56 milijuna do 2027. godine, rastući oko 0,6% godišnje huduser.gov. Sam Grad Boston, nakon desetljeća pada pa oporavka, narastao je s 617.000 stanovnika 2010. godine na oko 675.000 do 2020. Stanovništvo grada doživjelo je lagani pad na početku pandemije (neki su privremeno otišli), ali se od tada stabiliziralo i nastavilo s rastom. Boston je na putu da dosegne približno 760.000 stanovnika do 2030. prema BPDA-i (gradska agencija za planiranje) – povećanje od oko 60.000 u odnosu na 2020. bankerandtradesman.com. Ovo je značajan priljev (gotovo 9% rasta tijekom desetljeća), iako sporiji od mnogih gradova Sunčevog pojasa.
Rast Bostona manje je potaknut prirodnim prirastom (više rođenih nego umrlih, što usporava kako padaju nataliteti), a više useljavanjem mladih odraslih i imigranata. Stanovništvo grada je izrazito mlado: oko 34% stanovnika ima između 20 i 34 godine, što je veći udio nego u većini gradova (Boston se često naziva “gradom mladih odraslih” zbog svojih koledža i radnih prilika). Studentska populacija je izuzetno važna – kako je već spomenuto, više od 250.000 studenata živi u širem području Bostona u bilo kojem trenutku bu.edu. Ti studenti povećavaju potražnju za najmom i često ostaju nakon diplome zbog zaposlenja, čime pridonose obrazovanoj radnoj snazi.
Boston je također raznolik i postaje sve raznolikiji. Grad je otprilike 45% bijelaca, 20% crnaca, 20% hispano/latino, 10% Azijata i 5% multirasnih/ostalo (popis stanovništva iz 2020.). Imigranti čine oko 29% stanovnika. Najveće imigrantske skupine dolaze iz Dominikanske Republike, Kine, Haitija, Vijetnama i Salvadora, među ostalima. Ova raznolikost obogaćuje grad i također utječe na stanovanje (na primjer, preferencija za višegeneracijsko stanovanje u nekim zajednicama ili specifične četvrti prema etničkoj pripadnosti poput Chinatowna ili latino zajednice Istočnog Bostona).
Značajan trend: veličine kućanstava u Bostonu su relativno male (prosjek ~2,3 osobe) jer su mnoga kućanstva sastavljena od samaca ili parova – dijelom zbog mlade populacije, a također i visokih troškova stanovanja zbog kojih su veći stanovi manje dostupni. To povećava potražnju za manjim jedinicama (garsonjere/jednosobni stanovi) u luksuznim zgradama, dok obitelji često traže stanove u vanjskim četvrtima ili predgrađima zbog prostora i škola.
U predgrađima je rast spor. Neka obližnja predgrađa čak su izgubila stanovništvo od 2020. do 2022. jer je rad na daljinu omogućio preseljenje u udaljenija područja ili druge savezne države. No kako se ljudi vraćaju u urede te ih privlače gradski sadržaji, urbana jezgra Bostona/Cambridgea ponovno postaje popularna. Boston ima koristi od toga što je magnet za talente – stalno privlači diplomce ne samo iz lokalnih fakulteta nego i iz cijelog SAD-a i svijeta koji žele raditi u njegovom tehnološkom/biotehnološkom sektoru ili pohađati poslijediplomski studij.
Gledajući prema 2030., očekuje se da će stanovništvo Bostona biti prosječno nešto starije (velika milenijska skupina tada će biti u 40-ima). Sposobnost grada da zadrži te milenijalce dok osnivaju obitelji utjecat će na tržište nekretnina – ako Boston može ponuditi dovoljno stambenih jedinica prilagođenih obiteljima (trosobni stanovi, sigurne četvrti, kvalitetne škole), više njih će ostati; inače će se neki preseliti u predgrađa ili jeftinije gradove, što utječe na strukturu potražnje za stanovanjem. BPDA projekcije pokazuju da će udio dobne skupine 20–29 godina pasti (s 33% u 2015. na 29% u 2030.) bankerandtradesman.com, dijelom jer milenijalci stare, a možda i nešto manje mladih seli u grad (zbog visokih troškova). No, broj tridesetogodišnjaka i četrdesetogodišnjaka u Bostonu će rasti, što bi moglo povećati potražnju za srednjim segmentom stanovanja (npr. veći stanovi, kuće s više soba, gradske kuće) – segment u kojem trenutno vlada nestašica.
Još jedan faktor: međunarodna imigracija. Federalna politika i globalni uvjeti mogu značajno utjecati na brojke. Tijekom Trumpove administracije i u vrijeme COVID-a, imigracija se usporila, što je utjecalo na rast Bostona (Boston uvelike ovisi o dolasku stranih studenata i radnika; primjerice, velik dio tehnoloških djelatnika i medicinskih istraživača u Bostonu su međunarodni). U posljednje vrijeme imigracija se ponovno povećava, a Bostonov status grada azila i globalnog obrazovnog središta čini ga vrlo poželjnom destinacijom. Imigracija najprije pojačava potražnju za najmom, a kasnije i za vlasništvom kako se imigranti nastanjuju i napreduju.
Gospodarstvo i tržište rada
Boston se može pohvaliti visoko obrazovanom, visokoprimajućom ekonomijom. Srednji prihod kućanstva u metropoli iznosi oko 94.000 USD, što je znatno iznad američkog medijana (71.000 USD). U samom gradu je srednji prihod manji (76.000 USD) zbog velikog broja studenata i kućanstava s nižim primanjima, no i dalje je relativno visok za veliki grad (na primjer, veći je od medijana NY-a ili LA-a). Prisutnost tolikog broja poslova u gospodarstvima znanja podiže plaće. Boston ima jednu od najviših koncentracija visokoobrazovanih stanovnika (više od 49% odraslih ima diplomu prvostupnika ili više, što je gotovo dvostruko više od nacionalnog prosjeka).
Zaposlenička baza je raznolika: ključne industrije uključuju obrazovanje i zdravstvo – bostonske bolnice (Mass General, Brigham & Women’s itd.) i sveučilišta (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC i mnogi drugi) su veliki poslodavci i relativno su otporni na recesiju. Životne znanosti/biotehnologija predstavljaju veliki pokretač rasta, s tvrtkama poput Moderne, Biogena, Vertexa itd., i brojnim startupovima koji niču (iako ovise o investicijskim ciklusima). Tehnologija je snažno zastupljena, posebno u softveru, umjetnoj inteligenciji i robotici – velike tehnološke kompanije imaju značajne urede (Google, Amazon, Microsoft, Apple su svi proširivali ured u Cambridgeu/Bostonu posljednjih godina), postoji i živahan startup ekosustav (često spojen s biotehnologijom, npr. zdravstvo-tehnologija, financijska tehnologija). Financijske usluge su i dalje značajne (Fidelity, State Street, brojne venture capital i private equity firme imaju sjedišta u Bostonu). Osim toga, Boston ima snažan sektor turizma i ugostiteljstva zbog svojih povijesnih atrakcija i kongresnih centara, kao i mali, ali rastući medijski/kreativni sektor.
Bostonska stopa nezaposlenosti krajem 2024. iznosila je oko 4% (država Massachusetts bila je ~4,1% u prosincu 2024. mass.gov, a grad Boston tipično nešto niže). To je otprilike na razini prije pandemije (oko 3%). Nešto je iznad nacionalne stope nezaposlenosti (koja je krajem 2024. bila oko 3,7%), ali povijesno Massachusetts često prati američku razinu. Sredinom 2025., s određenom gospodarskom neizvjesnošću, nezaposlenost je blago porasla na ~4,5% regionalno mass.gov. Tržište rada i dalje je napeto u sektorima poput zdravstva i tehnologije, ali otkazi u tech industriji na nacionalnoj razini utjecali su i na Boston (npr. Facebook je smanjio širenje u Cambridgeu 2023. usred otkaza, a neke biotehnološke firme su otpuštale kada su pokusi propali ili su sredstva bila ograničena). Ipak, bostonsko tržište rada smatra se otpornim – uglavnom nema ekstremnih uspona ni padova. Čak i tijekom COVID šoka 2020., iako je nezaposlenost nakratko skočila na ~16%, oporavak je bio brz zahvaljujući stabilnoj okosnici sveučilišta/bolnica i brzoj prilagodbi na rad na daljinu u gospodarstvima znanja.
Jedan zanimljiv trend: Boston postaje središte za umjetnu inteligenciju i napredno istraživanje, iskorištavajući talent svojih sveučilišta. Ako se ovaj trend nastavi, mogli bismo svjedočiti rastu potražnje za uredima/laboratorijima za AI kompanije ili robotiku, što bi moglo nadoknaditi dio pada tradicionalne potražnje za uredima. Prisutnost institucija poput MIT-ovog CSAIL-a, Harvarda i rastuće startup scene u AI/robotici (Boston Dynamics, itd.) može Bostonu osigurati vodeće mjesto u tehnološkim inovacijama.
Nejednakost prihoda predstavlja izazov – Boston ima vrlo bogate stanovnike, ali i džepove siromaštva. Ovo se prenosi i na nejednakost u stambenom pitanju. Strategija gospodarskog razvoja grada naglašava uključiv rast, ali glavni je izazov kako osigurati da radnička klasa ne ostane zapostavljena u gospodarstvu kojim dominiraju poslovi visokih vještina.
Izgledi za budućnost (2026.–2030.)
Demografski gledano, Boston će nastaviti lagano rasti, lagano starjeti i dodatno se diversificirati. Do 2030. godine nijedna rasna/etnička skupina neće činiti većinu u Bostonu (to je već slučaj danas – grad je pluralističan). Gradsko područje bi moglo prijeći 5 milijuna stanovnika oko 2030. ako se trendovi nastave. Prigradski rast mogao bi malo ojačati ako se nastavi rad na daljinu (neki će ljudi birati Metrowest ili predgrađa North Shorea ako putuju na posao samo nekoliko dana tjedno), ali sam grad planira rast i nada se prihvatiti dobar dio novih stanovnika regije kako bi se izbjeglo širenje.
Gospodarski, Boston je pozicioniran da ostane globalno središte inovacija. Sektori poput biotehnologije, čistih energetskih tehnologija, digitalnog zdravstva i visokog obrazovanja vjerojatno će se širiti. Značajno istraživačko financiranje (NIH grantovi itd.) koje pristiže u njegove bolnice i sveučilišta i dalje će poticati startupe i privlačiti tvrtke. Moguća prijetnja mogao bi biti rad na daljinu zbog kojeg bi tvrtke češće zapošljavale disperzirano, iskorištavajući talente iz jeftinijih regija umjesto da se okupljaju u Bostonu – no za sada Bostonov suradnički ekosustav još privlači kompanije da otvore laboratorije i urede ovdje kako bi imali pristup mreži talenata.
Drugi faktor: poboljšanja infrastrukture (ili njihov izostanak) utjecat će na gospodarsku učinkovitost. Ako nadogradnje javnog prijevoza uspiju poboljšati pouzdanost (npr. nema više čestih kvarova u podzemnoj željeznici), to će povećati produktivnost i učiniti grad privlačnijim za sudjelovanje na tržištu rada. Ako ne, problemi s prometom mogli bi ograničiti rast ili natjerati tvrtke da razmotre prigradske lokacije ili druge gradove.
Boston također ima razvijenu start-up investicijsku scenu – obično je odmah iza Silicijske doline po ulaganju rizičnog kapitala u SAD-u. Pad tehnološkog sektora 2022.–2023. usporio je investicije, ali krajem 2024./2025. vide se znakovi oporavka u određenim područjima (AI, nove biotehnološke platforme). Do 2030. Boston će vjerojatno ostati na čelu tehnološkog/biotehnološkog poduzetništva, što znači potražnju za inkubatorskim prostorom, laboratorijskim kampusima, a s vremenom, kako startupi sazrijevaju, i više poslovnog ili specijaliziranog prostora. Ovo je dobar znak za nekretninski sektor koji opslužuje te tvrtke (iako smo vidjeli da preveliki optimizam može dovesti do prekomjerne ponude, kao što se dogodilo nedavno s laboratorijima).
Što se tiče makro rizika, Boston bi mogao biti pogođen bilo kojom nacionalnom recesijom (iako bi lokalno možda bio blaži zbog stabilnih sektora). Visoke kamatne stope mogle bi usporiti razvoj i promet nekretnina, ali bi također mogle umiriti rast cijena na održivije razine (što bi dugoročno moglo biti zdravo). S druge strane, ako Fed značajno smanji kamatne stope do 2026. (neke prognoze sugeriraju postupno smanjivanje krajem 2025.–2026.), Boston bi mogao ponovno doživjeti rast prodajnih aktivnosti i ubrzanje cijena, s obzirom na veliku potražnju za stanovanjem.
Kvaliteta života također će igrati ulogu u demografskim trendovima. Stopa kriminala u Bostonu relativno je niska za veliki grad i općenito se smatra sigurnim, ugodnim gradom za život (osim cijene stanovanja). Ako to održi i nastavi poboljšavati javnu infrastrukturu (parkovi, umjetnost, škole), grad može bolje zadržati obitelji i starije stanovnike. Grad poduzima korake u reformama školstva, dodaje charter škole itd., što bi moglo utjecati na odluke obitelji hoće li ostati u gradu ili se preseliti u predgrađa zbog obrazovanja.
Zaključno, demografska i ekonomska perspektiva Bostona do 2030. je općenito pozitivna – spor rast, visoka razina obrazovanja, snažno, iako promjenjivo gospodarstvo – što daje dobar temelj za tržište nekretnina. Najveći izazovi su u usklađivanju stanovanja i infrastrukture s tim rastom kako bi grad ostao pristupačan i pravedan. Demografski trend velike skupine mladih profesionalaca koji ulaze u obiteljsku fazu testirat će prilagodljivost gradskog stanovanja (hoće li biti dovoljno townhouseova ili trosobnih stanova? Hoće li si ih moći priuštiti?). Ekonomski, prijelaz radnih navika i kontinuirani ciklus inovacija odredit će koje vrste poslovnih prostora su potrebne. No, glavne snage Bostona – obrazovanje, inovacije, zdravstvo – upućuju na to da će grad i dalje privlačiti ljude i tvrtke, čime će održavati potražnju za nekretninama u većini sektora.
Regulatorne i političke promjene koje utječu na tržište
Javne politike i regulative imaju presudnu ulogu u bostonskom tržištu nekretnina. Posljednjih godina pojavilo se niz promjena i prijedloga politika kao odgovor na izazove tržišta – od rastućih najamnina do neiskorištenih uredskih zgrada. Ove politike mogu značajno utjecati na razvojne odluke, isplativost ulaganja i opće ponašanje tržišta. U nastavku navodimo ključne regulatorne i političke razvojne događaje do 2025. i očekivane promjene koje dolaze:
Regulacija stanovanja i najamnina
Politike korištenja zemljišta i urbanističkog planiranja
Državno i saveznopolitičko okruženje
Ukratko, regulatorno okruženje u Bostonu sve više ide prema većoj intervenciji radi upravljanja ekstremima tržišta – stabilizacija najamnina, obvezna dostupnost i klimatska otpornost te poticanje veće izgradnje stanova kroz reformu urbanističkih pravila. Ovo je općenito progresivniji, praktični pristup u usporedbi s mnogim američkim gradovima. Za dionike na tržištu nekretnina to znači kompliciraniji postupak odobravanja i potencijalno niže marže na razvoj (zbog zahtjeva i naknada), ali otvara i mogućnost korištenja programa (poput poreznih olakšica za pristupačno stanovanje ili bonusa na gustoću za uključivanje određenih značajki). Čelnici Bostona pokušavaju pronaći ravnotežu: poticati razvoj kako bi se ublažila nestašica, ali ga usmjeravati tako da doprinosi općedruštvenim ciljevima (dostupnost, održivost, pravednost). Koliko ove politike budu uspješne, značajno će oblikovati razvoj tržišta nekretnina u Bostonu do 2030.
Sudionici tržišta morat će ostati agilni – npr. procjenjivati projekte s pretpostavkom da će postojati neki oblik regulacije najamnina, projektirati zgrade prema strogim ekološkim standardima i aktivno raditi na uključivanju zajednice za dobivanje dozvola. Ako se sve dobro provede, Boston bi mogao postati model inkluzivnog rasta; ako dođe do pogrešaka (poput preoštrih pravila koja koče razvoj), to bi moglo pogoršati probleme. Od 2025., zamah politika je snažan, a industrija nekretnina u Bostonu aktivno se prilagođava ovoj novoj stvarnosti veće uloge javnog sektora na tržištu.
Prognoze i izgledi (2026.–2030.)
Gledajući unaprijed, što možemo očekivati za tržište nekretnina u Bostonu u drugoj polovici 2020-ih i do 2030.? Iako su prognoze uvijek podložne neizvjesnostima (npr. ekonomski ciklusi, geopolitički događaji), trenutni trendovi i stručne projekcije daju određeni uvid. Opći je konsenzus da će tržište u Bostonu ostati temeljno snažno, ali s umjerenijim, održivijim rastom u odnosu na užurbani rast prije 2022. U nastavku su izgledi i ključna predviđanja po sektorima do 2030.:
Izgledi za stambeno tržište nekretnina
Izgledi za poslovne nekretnine
Opći uvjeti na tržištu i investicijske perspektive
Predviđanja stručnjaka: Konzultantske firme za nekretnine općenito predviđaju jačanje bostonskog tržišta do 2025.–2026. nakon šoka s kamatnim stopama, zatim stabilan rast. Primjerice, PwC-ovo izvješće Emerging Trends često Boston svrstava među 10 najboljih gradova prema izgledu tržišta nekretnina – očekuje se da će se taj trend nastaviti zbog snažnih temeljnih pokazatelja. Do 2030. stručnjaci predviđaju da će Boston imati više stambenih jedinica, stabilizirani uredski sektor (iako s manjom površinom po zaposleniku), te još jači naglasak na održivosti zgrada. Ukupna vrijednost nekretnina u gradu vjerojatno će biti viša (pod pretpostavkom nominalnog rasta i bez velikih padova tržišta).
Zaključno, prognoza za tržište nekretnina u Bostonu za 2026.–2030. je oprezno optimistična. Tržište prolazi kroz tranzicijsko razdoblje (prilagodbe nakon pandemije, političke promjene), ali tijekom idućih godina očekuje se više jasnoće i poboljšanja. Dugoročne prednosti Bostona – svjetska ekonomija, ograničeno zemljište, visoka razina obrazovanja i dohotka – sugeriraju da će nekretnine ovdje ostati tražene. Tržište će vjerojatno biti “manje prenapuhano, uravnoteženije” u odnosu na godine s iznimno niskim kamatama: dobra vijest za krajnje korisnike (više opcija, nešto sporiji rast cijena), a zahtjevnije za ulagače (nema lake zarade, ali solidni prinosi za dobro osmišljene projekte). Ako Boston uspije u svojim trenutnim političkim inicijativama, do 2030. mogli bismo svjedočiti gradu koji je postao uključiviji i otporniji, a da pritom nije izgubio gospodarsku dinamiku – što bi bila dobitna kombinacija za tržište nekretnina i same stanovnike.
Izvori:
Latest Posts
Don't Miss
Tržište nekretnina u Portofinu 2025. i dalje
