2025年のボストン不動産市場は、記録的な高騰を続ける住宅価格と慎重な商業用不動産の回復が特徴で、堅調な地域経済を背景にしています。住宅の手頃な価格が継続的に課題となり、オフィスの空室率も高いものの、住宅と商業両セクターで「慎重ながらも楽観的」な兆しが見られます axios.com。この包括的なレポートでは、住宅・商業用不動産の主要トレンドを分析し、大型開発や地域変化をハイライトし、ボストンの他米国市場との位置付けを検証し、2030年までの予測に影響を与える経済・政策要因を考察します。
住宅不動産トレンド
住宅価格と販売動向
2025年もボストンの住宅市場は非常に競争が激しく高額なままです。ボストン都市圏の中央値の住宅価格は90万ドル前後まで急騰し、これは前年比で約6%の成長を示しています axios.com。市内だけでも中央値は2025年春時点で74万2,000ドル程度（前年比約5.2%増）axios.comと、全米大都市圏でも最高水準です。住宅価値は全米経済の変動にもかかわらず堅調を維持しており、ボストンの強さを物語ります theluxuryplaybook.com。専門職層からの高い需要と供給の制約により、金利上昇によって売買ペースがやや鈍化しても価格は高止まりしています。
- 価格上昇：ボストンの一般的な住宅価格は2024〜25年に90万ドルを突破し、前年比約6%増加 axios.com。2025年第1四半期には、市内の住宅価値は前年より約2〜5%高い状況が続いています theluxuryplaybook.com axios.com。過去10年の二桁成長と比べれば穏やかな伸びとなっています。
- 在庫状況：住宅在庫は歴史的に低い水準が続いていますが、緩和の初期兆候も見られます。専門家は、2025年にはより多くの売り手が市場に参入し、売り出し在庫が「徐々に増加」すると予想しています axios.com。2024年末時点でボストンのアクティブな売り出し件数は約3,900件、新規売り出しは直近四半期で約1,000件しかありませんでした theluxuryplaybook.com ― これは非常にタイトな供給状況を示しています。買い手は依然として競争に直面しており、全体の3分の1以上の住宅が希望価格以上で売却されています（しばしばケンブリッジ、バックベイ、ジャマイカプレインなどの人気エリアで） theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com。
- 売買活動：住宅の市場滞在期間はやや短縮し（平均約36日）、需要は堅調です theluxuryplaybook.com。2025年、ボストンは数少ない大規模市場のひとつで、買い手が強い交渉力を持っていない地域です ― 2025年4月の都市圏では実際に買い手が売り手より約7％多い状況でした axios.com。多くのアメリカの都市が買い手優位の市場に転じたのとは対照的に、ボストンの需給バランスはよりタイトで、多くの取引で売り手に有利な状況が続いています。
住宅の手頃さは依然として中心的な課題です。住宅ローン金利が7％前後で推移していることが、買い手の予算をさらに圧迫しています axios.com。多くの住宅所有者が、これまでの例外的な低金利を手放したくないと考え、売却に消極的です axios.com。これが買い換えや新規売り出しを抑制しています。不動産業者によれば、金利が約5.5％以下まで下がらない限り、大きな緩和は見込めないとの声もあります axios.com。そのため、初めて家を購入する人にとっては依然として障壁が高く、ボストンの持ち家率（約35％）は全米平均を大きく下回っています。中央値売却価格は地域の中央値収入の約13倍となっており、住宅費と地域の収入水準の格差を物語っています。
ボストンの高額な住宅市場は全国的に際立っています。2025年初頭の米国の住宅価格中央値は約41万7,000ドルでしたが、ボストンではそのほぼ2倍でしたaxios.com。実際、ボストンは全米で最も高価な上位5つの都市圏のひとつで、サンフランシスコやニューヨークと肩を並べています。大幅な新規供給や政策介入がなければ、住宅価格は高止まりが予想されます。一部の予測では、過去10年の成長傾向が続けば、中央値が2030年までに100万ドルに近づく可能性があるとも言われていますpropertyshark.com。ただし、高金利や購入者の反発により、その傾向は緩やかになる可能性もあります。全体的に、2025年の購入者はボストンでスピード感のある高額な市場を想定すべきであり、売り手は低い在庫率と堅調な値上がりの恩恵を受けることになります。
賃貸市場の強さ
ボストンの賃貸住宅市場は非常に強力で、学生や若手プロフェッショナルの持続的な需要に支えられています。家賃は2025年には全米トップレベルまで上昇しました。実際、2025年初頭の時点で、ボストンはニューヨーク市を抜いて米国で最も家賃が高い賃貸市場となりました。ボストンの平均月額家賃は3,495ドルで、ニューヨーク市（約3,489ドル）やサンフランシスコ（約3,368ドル）をわずかに上回っていますsecretnyc.co。（参考までに、この平均は全てのユニットサイズを含みます。市内の1ベッドルームの中央値は約3,300ドルですinstagram.com。）家賃は前年から約4％上昇しており、賃貸需要と利用可能な物件の継続的なアンバランスを反映していますsecretnyc.co。
ボストンの賃貸市場の強さを支える要因はいくつかあります：
- 巨大な学生人口 – ボストン都市圏には50以上の教育機関に25万人超の大学生が在籍していますbu.edu。この流動的な人口は、特にフェンウェイ、オールストン/ブライトン、ミッションヒルといった大学近辺の地区で、基礎的な賃貸需要を保証します。多くの学生がキャンパス外での住居を探す中でも、毎年新たな学生が継続的に流入することで空室率は低く保たれています。
- 若年層プロフェッショナルと高所得 – この都市には、テクノロジー、金融、バイオテクノロジー分野の新卒者や若手プロフェッショナルが多く集まり、都市部での賃貸を好みます。ボストンの地域世帯所得中央値（約10万ドル以上）は高級ユニットの高い家賃を支え、多くの借り手は職場や施設への近さにプレミアムを払うことをいといません。
- 賃貸供給の限定 – 新しいアパートの建設は進んでいますが、依然として市場の逼迫を和らげるほどではありません。2024年には約7,200戸の新しい集合住宅ユニットが供給され（在庫は約2.6％増加）、2025年にも同様の約7,000戸が見込まれています mmgrea.com。都市圏全体で約16,000戸が建設中です mmgrea.com。この安定した供給パイプラインにより、空室率はおおよそ4%～5%（≒95～96%の稼働率）で推移しています mmgrea.com。ボストンの家賃上昇率（年間2～3％）は米国平均を上回っています mmgrea.comが、供給増加によって二桁台の家賃高騰は抑えられています。
- 高い賃貸利回り – 家賃と不動産価値が高いため、表面利回りは中程度（約3～5％）ですが、投資の視点から見るとボストンは参入障壁が高く、見返りも大きい市場とみなされています。空室率の低さと賃料回収の確実性（ホワイトカラー層の入居者が中心）から、集合住宅は比較的安全な資産クラスとされています。実際、業界関係者は「ボストンはファンダメンタルズが強く、空室率が低く、新規建設も限定的」であることから、不動産投資家や海外投資家にとって安全な避難先と述べています theluxuryplaybook.com。
2025年、ボストンのワンルームの募集賃料中央値は約2,500～3,000ドル（都心部やその近郊ではさらに高い）、ツールームは3,000～3,500ドルを超えることが一般的です。フェンウェイ、オールストン、サウスボストン、ケンブリッジなど人気賃貸エリアでは、良い物件を巡って入札競争が起きています christinadinardi.com。特筆すべきは、ボストンの住宅ユニットのほぼ半分が賃貸居住者向けであり、初めて購入を検討した多くの人々が住宅価格の高さから賃貸のままでいることです。この賃貸需要は2030年まで続くと見込まれており、特に住宅ローン金利が高止まりし、新築住宅供給が比較的ゆるやかに続く場合はその傾向が強まります。
ボストンの賃貸市場には課題もあります。借主は手頃な価格での物件確保に苦しんでおり（高給でない人にとって家賃対収入比は非常に高い）、また借主を保護するための政策的な圧力もあります（政策変更の項で詳述）。しかし、市場の観点から見ると、2025年の賃貸条件は家主に有利であり、今後数年で年間2〜4％程度の中程度の家賃上昇が予想されています。経済の大幅な減速やリモートワークの拡大によって、都市部から離れて住む人が増えた場合、賃貸需要が若干軟化する可能性はあります。しかし現時点では、ボストンの空室率は全米でも最も低い水準の約3％ therealdeal.com で、家賃は依然として上昇傾向にあります。
住宅供給と開発
ボストンでは住宅供給と需要の根本的なミスマッチが前述の傾向の背景となっています。何十年にもわたる住宅の未供給、厳しいゾーニング、地理的な制約（限られた土地面積）が構造的な住宅不足を招いています。市のリーダーたちもこれを認識しており、住宅供給拡大のために大胆な目標を掲げていますが、実際には新しい開発は様々な障壁に直面しています。
新規建設：「Housing Boston 2030」計画のもと、2030年までに新たに69,000戸の住宅を建設することが目標とされており、その中には何千戸もの所得制限付きの手頃な住宅も含まれます boston.gov。2019年の更新によると、ボストンは当初の計画を上回るペースで建設が進んでおり、2030年までに約76万人（2019年は約69.5万人）に到達し、それに合わせて住宅供給も拡大する見通しです bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com。実際には、都市圏全体で年間約5,000〜6,000戸が許可されており、1990年代や2000年代初頭と比べれば多いものの、雇用や人口増加のペースには及びません bankerandtradesman.com。特に、2008〜2018年のボストン都市圏では、住宅1戸の許可あたり2.54件の雇用が増加したことになります bankerandtradesman.com。これは、価格や家賃の上昇を招く要因となっています。
いくつかの大規模住宅プロジェクトが進行中です（新規開発セクションを参照）。これらは、サフォークダウンズ、ドーチェスター・ベイシティ、オールストン（ウェスタンアベニュー回廊）などの場所での大規模な複合用途再開発を含み、数千戸が追加される予定です。ダウンタウンやバックベイでも高層コンドミニアムの開発が続いています（例：新しいリッツカールトン・レジデンス・アット・サウスステーションタワー axios.com）。しかし、これらの多くのプロジェクトは数年から数十年にわたります。短期的には、在庫は依然として逼迫しています。コンドミニアム建設が増加し、高級セグメントの供給が増えている一方で、ファミリー向けや入門レベルの住宅はほとんどありません。多くの地域や郊外での集合住宅に対するゾーニング規制が新たな供給をさらに制約しています。
重要な点は、現在の経済環境が建設を妨げていることです。非常に高い建設コストと金利の高騰により、多くの承認済みプロジェクトが保留されています。顕著な例がサフォークダウンズの再開発で、10,000戸の新しい住宅が計画されている（ボストン史上最大の単一開発）。最初の475戸のアパートメントビル（Amaya at Suffolk Downs）は2024年後半にオープンしましたが、それ以降、他の住宅ビルは着工されていません bostonglobe.com bostonglobe.com。開発業者であるHYM Investmentsは、資金調達の再構築ができるまでさらなる建設を一時停止しました。2020年以降、金利の上昇と資材コストが43%急増したことで、当初のプロフォーマが成り立たなくなったのです bostonglobe.com。この状況はグレーター・ボストン全域で見られ、2024年半ばまでにボストン計画開発局は、ほぼ23,000戸の認可済み住宅が「パイプラインで停滞」しており、資金調達やコスト改善を待っていると推定しています bostonglobe.com。郊外の町でも、借入コストの高さから認可済みのプロジェクトが停滞していると報告されています。
これらの建設上の障害が意味するところは、ボストンの住宅不足が今後もしばらく続くということです。需要は現在建設中または供給されている住宅をはるかに上回っています。人口増加は緩やか（都市圏で年間約0.5％）huduser.govですが、限られた住宅ストックに対するプレッシャーを維持するには十分です。大きな不況や政策変更がない限り、購入希望者や賃貸希望者は今後も住まいを巡って激しい競争に直面する可能性が高いでしょう。市の試算によれば、ボストンでは市場を均衡させるためにさらに数万戸の住宅が必要とされており、その達成には認可だけでなく、建設が可能となる経済状況も不可欠です。
良いニュースとしては、市や州が供給拡大のために創造的な取り組みを進めていることです。たとえば用途の転換（例：空きオフィスをアパートに転用axios.com）、公共交通指向型開発の推進、新規プロジェクトでの手頃な価格の住宅義務付けインクルージョナリーゾーニングなどがあります。マサチューセッツ州は2021年にも、175を超えるMBTA圏内のコミュニティに対し、交通機関周辺での集合住宅を“当然認められる権利”として認可することを義務付ける法律を制定しました（ボストン自体はすでに集合住宅がゾーニングで許可されているためこの法律の対象外）mass.gov。こうした取り組みにより、地域全体の住宅供給は徐々に増加する可能性があります。しかし、あくまでも緩やかな解決策です。数年間は、ボストンの住宅市場では高価格、低在庫、熾烈な競争が続き、緩和の効果はゆっくり現れるでしょう。
商業用不動産のトレンド
2025年のボストンの商業用不動産市場は、分野ごとに明暗が分かれる状況です。パンデミックによる働き方の変化を受けてオフィスマーケットは高い空室率と将来への不透明感に悩む一方、小売や工業など他の分野は堅調さを見せています。教育、医療、テクノロジー、ライフサイエンスに支えられるボストン経済は商業需要の基盤となるものの、構造的な変化（リモートワークやECなど）がスペース需要を変えつつあります。以下、主な商業カテゴリであるオフィス（重要なライフサイエンス／ラボも含む）、小売、工業、そして複合用途開発のトレンドを解説します。
オフィスおよびライフサイエンススペース
オフィスマーケット概要
ボストンのオフィスマーケットはパンデミックの衝撃から回復が遅れています。多くの企業が規模を縮小したりハイブリッドワークを採用したことで、未使用の空間が大幅に増加し、空室率は2020年以前の水準から2倍以上に上昇しました。2024年第4四半期時点で、ボストン市内のオフィス空室率は約18.5％でした（ダウンタウンは2025年初めで約18％の空室 mktgdocs.cbre.com、サブリーススペースも含めると総供給の約23％）、これは2019年には約7〜8％だった空室率から大幅な上昇です mktgdocs.cbre.com therealdeal.com。都市圏全体では、2024年にはオフィススペースの4分の1が空室となり axios.com、これはボストンの近代史では前例のない低稼働率です。
この高い空室率にもかかわらず、安定化の兆しも見られます。2024年後半から2025年第1四半期にかけてオフィス賃貸活動が活発化し、特に「トロフィー」クラスAビルで顕著でした。ダウンタウンボストンでは、2025年第1四半期に109万平方フィート以上の賃貸契約があり、これは2021年以来最大の四半期ボリュームでした。大型法人（Ropes & Gray および PwC が合計60万平方フィート以上を契約）がその一因です mktgdocs.cbre.com。この賃貸増加により、6四半期連続でサブリーススペースが減少し、市場でのサブリース供給は1年前の437万平方フィートから2025年初めには352万平方フィート（在庫の4.3%）に減少しました cbre.com mktgdocs.cbre.com。実際、1件の大規模空室（Fidelityがサマーストリート245で約80万3,000平方フィートを市場に提供）を除けば、ダウンタウンボストンは2025年第1四半期に純吸収がプラスとなり、これは2019年以来初の四半期純入居増となるところでした mktgdocs.cbre.com。要約すると、退去は減速し、一部のテナントは慎重に拡張し始めているものの、空室率は依然として過去最高水準であり、回復の動きは脆弱です。
ボストンのオフィス部門（2024年第4四半期～2025年第1四半期）の主要指標は、課題の大きさを示しています：
- 空室率：ボストンの主要オフィスマーケットでは約18～19％mktgdocs.cbre.com perrycre.com。（参考までに、全米のオフィス空室率は約14.1％nar.realtor。ボストンは新規供給とテナントの縮小により、空室率が高くなっています。）郊外のボストン・オフィス空室率はさらに高く（約20％）perrycre.com、郊外テナントもスペースを削減しています。
- 吸収：2024年の純吸収はマイナス（2024年のボストンは–315,000SF）perrycre.comで、空いたスペースの方が新規賃貸を上回っています。通常の吸収ペースでは空室を埋め戻すのに10年以上かかる可能性が高いと見られますperrycre.com。多くの専門家は、ハイブリッドワークの流れからオフィス需要が2019年のピークに戻ることはないと考えています。
- 賃料：募集賃料はこれまで比較的横ばいを維持しています。ダウンタウンでは平均総賃料が1SFあたり約$64～$66perrycre.com mktgdocs.cbre.comとなっています。貸主はテナント誘致のため大幅なインセンティブ（フリーレント、内装補助）を提供しており、実質的な賃料は下落傾向です。ケンブリッジの高級物件は賃料がより高い（約$78/SF）ですが、空室増加に伴い下落し始めていますperrycre.com。
- 質への移行：新規スペースを借りる企業は、最高グレードのビル（新築、省エネ、設備充実のタワー）に集まっています。古いクラスBオフィスは苦戦しており、大幅な値下げや用途転換を迫られるケースも。こうした「二極化」により、全体の空室率が高くても、バックベイやシーポートの一流物件は依然テナントを集めている一方、二級資産は空室が目立っています。
ボストンの独自のライフサイエンス分野は、オフィスマーケットと密接に交差しています。過去10年間で、この地域はバイオテクノロジーや製薬会社の世界的な拠点となり、ラボスペース（一般的なオフィスとは別にカウントされることが多い）の建設ブームを牽引しました。2020〜21年にはラボの空室率がほぼゼロとなり、開発業者はケンブリッジ、ボストン、郊外のクラスターに次々とラボビルを建設しました。現在、そのサイクルは転換点を迎えています：
- ケンブリッジ（ケンドール・スクエア）ラボ市場：長年にわたる需要超過の後、新たなラボ供給の急増や業界再編の影響で、2024年末時点でケンブリッジのラボ空室率は約20.5％となっています perrycre.com。 これは3年前に事実上0％だった空室率から大きく跳ね上がったものであり、ライフサイエンス用不動産市場が冷え込んでいる指標です。ケンブリッジのトップクラスのラボスペースの賃料は下落し（現在約$79/SF、2023年の約$83から減少）、約170万平方フィートのラボが一部スタートアップ企業の縮小や拡大延期によりサブリースで出されています perrycre.com。
- ボストンのラボ市場：ボストン市内（シーポート、サウスエンド、ロングウッドメディカル、オールストンなど）のラボ市場はやや健全で、空室率は約11％ perrycre.comです。2024年には実際にラボスペースの需要超過が見られました perrycre.com。シーポートやフェンウェイ地区では製薬大手やバイオテクノロジー企業が新たな拠点を賃借しています。しかし、2022～2023年に建設されたラボビルが現在次々と完成し、需要の深さが試されています。全体的に、ライフサイエンス分野はよりバランスの取れた段階へ移行中です。急拡大の後、各社は空間効率やコスト管理へ注力しており、賃貸判断にはより時間をかけるようになっています。入居が決まっていない新規ラボプロジェクトは供給過剰を避けるため再検討や延期が行われています perrycre.com。
先を見据えると、ボストンのオフィス市場は緩やかで数年にわたる回復がせいぜいと予想されます。ハイブリッドワークが続く中、多くのダウンタウンの高層ビルは週の中頃でもまばらな入居率が続いています。Amazon や Salesforce のような大手雇用主はオフィスポリシーの再検討を行っています（Amazon は2023年に新しい70万平方フィートのシーポートオフィスを開設し、対面での勤務を奨励しており、一時的に需要を押し上げました perrycre.com）。オフィス回帰の勢いが増せば、より多くの企業がこれに追随することでスペースの有効活用が進む可能性があります。さらに、用途転換の取り組みも進行中で、ボストン市は老朽化したオフィスビルを住宅用途に転換するプログラムを実施しています axios.com。このようなコンバージョン（主に古い金融街の物件）がいくつか進行中であり、時間をかけてオフィス在庫を減らし、空室率を低下させつつ住宅を増やすことになります。働く人を呼び戻すことと余剰オフィスの削減という二本柱の戦略が重要となります。
ボストンはホワイトカラーの拠点という地位を持つため、オフィス需要が完全に消えることはありません。金融、法律、コンサルティング、テクノロジーなど、ボストンの住所に価値を見出す企業を今も引きつけています。しかし、需要の規模はリセットされ、下限に移行しています。業界アナリストによると、ボストンとワシントンD.C.が昨年、主要都市の中で最大のオフィススペース縮小を記録し、一方ニューヨークは一部で吸収がプラスとなりました nar.realtor。ボストンの家主や投資家はこの新たな現実に適応しています。建物の価値は下落し、売買はまれとなり、多大な債務を抱えたオフィスオーナーの中には困難な状況に直面する者もいます。長期的な楽観はボストンの多様な経済と人材にかかっています。2030年までに経済成長とオフィスビル自体の減少が組み合わさることで、空室率が通常レベル（おそらく10～12％程度）まで下がる可能性があります。それまでの間、高空室率（15～20％）と限定的な賃料上昇が続くことが予想され、創造的な用途変更と品質の差別化がオフィス市場進化のカギとなります。
注目すべき商業開発プロジェクト
オフィス部門が移行期にある一方で、次のようなトレンドを示す注目の商業プロジェクトについても触れておきます。
- サウスステーションタワー – ダウンタウンのサウスステーションの上に建設中の51階建て複合タワーは、2025年竣工予定。オフィススペースと166戸の高級コンドミニアム（リッツカールトン・レジデンス）が入居予定です。その開業は、軟調な市場におけるプレミアムオフィスや高級住宅への需要を試すものとなるでしょう axios.com。
- 10 ワールドトレード（シーポート） – シーポート地区に2024年に完成したばかりの17階建てのラボ／オフィスビルは、いまだアンカーテナントを探しています axios.com。これは新たな投機的オフィス／ラボプロジェクトが直面している課題を浮き彫りにしています。人気のシーポートでさえ、供給過剰のためリーシングが困難となっています。
- オールストン・ラボ・クラスター – オールストン（ハーバード近くのウェスタンアベニュー沿い）では、新たなハーバード大学アントレプレナー・リサーチ・キャンパスが開発中です。2025年に開業予定の第一期には、ホテル、数百戸の住宅、2026年までにラボ／オフィス複合施設が含まれます axios.com。ハーバードの関係性と最新の設計から、市場が軟調な中でも科学系企業の誘致で大いに競争力を持つと期待されています。
これらのプロジェクトは、クオリティへのシフトと複合用途の融合を反映しています。デベロッパーは、最高クラスでアメニティが豊富な複合型施設が、商業と住宅の境界を曖昧にし、より強靭だと見込んでいます。今後数年間でこれらの開発案件がリーシングに成功するかどうか（または苦戦するか）は、ボストンの商業健全性を占う重要な指標となるでしょう axios.com。
小売セクター
オフィスとは対照的に、ボストンの小売不動産は目覚ましい回復力を示しています。小売スペースの空室率は過去最低水準にあるか、ほぼ最低水準です。これはボストンが全米でも最もタイトな小売市場の一つであることを意味します。2024年初頭時点で、ボストン都市圏の小売空室率はわずか2.9%で、マイアミとローリーと並び全米50主要都市中最も低い水準です therealdeal.com。この数字は、特にパンデミック後、多くの人がeコマースによって実店舗が駆逐されると予想していた中で、非常に注目すべきものです。実際には、供給の制約と消費者経済の回復が小売施設の稼働率を支える結果となりました。
ボストンの小売強さの主な要因：
- 新規供給の限定：近年、ボストンではほとんど新しいショッピングセンターや小売専用の開発が行われていません。実際、2024年初頭にはメトロ全体で建設中の小売スペースは26万平方フィート未満でした therealdeal.com。新しい供給がほとんどないため、小売業者の需要がわずかに増加しただけでも空室率が下がります。2020年に閉店した多くの店舗はその後新しいテナント（多くはレストラン、カフェ、またはサービス志向のビジネスで、従来型のチェーンではありません）によって再び埋められています。
- 高所得と高密度の近隣地域：ボストン都市圏の裕福な人口は強力な顧客基盤を提供しています。Marcus & Millichapによると、ボストンは「すべての都市圏の中でも最も高い地域中央値収入の1つ」を持っていますが、小売スペースが過剰にあるわけではありません therealdeal.com。裕福な都市住民や郊外の住民が地元のブティック、食料品店、体験型小売店を支えています。ニューベリー・ストリート、プルデンシャル・センター、ハーバード・スクエアのような地区では、今もなお健全な人通りと売上があり、買い物習慣が変化しても「独自に保護された小売エリア」となっています therealdeal.com。
- 都市観光と学生：ボストンの観光業の回復（COVID前は年間2,200万人以上の訪問者）は、小売業者に恩恵をもたらしています。特にダウンタウンやバックベイ／ファニュエル・ホール地区でその傾向が顕著です。さらに、多数の学生人口が飲食、衣料、娯楽に消費を行い、ケンモア／フェンウェイやケンブリッジなどのエリアの店舗を支えています。
- 適応型小売＆複合用途：ディベロッパーや市は、小売を含む複合用途プロジェクトを推進しており、単独のモールよりもこの形態が増えています。たとえば、バックベイにはマスパイク（州間高速道路）上空の権利を活用した新しい小売・エンターテインメント広場の計画があります therealdeal.com。そこには店舗（EV自動車メーカーのショールームなど）やレストラン、ホテル、住宅、公共の緑地が設けられる予定で、「プレイスメイキング」というトレンドを象徴しています。小売は住宅、オフィス、リクリエーション用途とますます統合され、常に顧客基盤が確保されるようになっています。
ボストンの小売業の指標は、好調な傾向を示しています。小売スペースの純吸収量はプラスを維持しており（ただし、2024年は前年比で減速）、賃料もわずかに上昇しています。地域の平均小売募集賃料は約21.85ドル/SFであり、主要な立地のオーナーは、全国的な小売業者の縮小にもかかわらず、過去1年間で約2%の賃料引き上げに成功していますtherealdeal.com。一般小売（地域密着型店舗）が最も低い空室率（全国平均で約2.6% nar.realtor、ボストンでは同等かそれ以下と考えられる）でリードしています。
ボストンの小売業の成功は地域によって差があることに注意が必要です。ダウンタウン・クロッシングでは、依然として空き店舗や営業時間の短縮が見られ、オフィスワーカーの復帰が遅れている影響が出ています。しかし、地域の小売業（スーパーマーケットを中心としたショッピングセンター、地元サービス業）は非常に引き締まっています。さらに、ボストンは体験型小売のハブとしても台頭しており、顧客を体験目的で店舗に呼び込む新たなコンセプトが登場しています。例えば、Dick’s Sporting Goodsはバックベイに11万8,000SFの“House of Sport”旗艦店を開業し、ロッククライミングウォールやバッティングケージといった施設で買い物客をオフラインに誘っていますtherealdeal.com。同様に、インタラクティブ エンターテインメント施設、ポップアップマーケット、レストランのフードホールも拡大中です。こうした傾向は、小売業者がオンライン販売を補完する形で物理的なスペースを活用すべく革新を進めていることを示しています。
今後を見据えると、ボストンの小売不動産市場は安定かつオーナー有利な状態を維持する見通しです。地域での消費支出は力強く、過剰供給リスクもほとんどありません。主なリスクはマクロ経済の動向ー不況が発生すれば小売売上が減少し、ぎりぎりの店舗に打撃を与える可能性がありますーおよび構造的なものーたとえばファストファッションやビッグボックス店舗など、一部カテゴリは成長していません。しかし、多くのボストンの小売スペースオーナーは、飲食店、医療（小売店舗内の急患クリニックなど）、フィットネススタジオ、専門店といった耐久性の高い業種へのシフトを進めています。大規模な景気後退がなければ、小売空室率は一桁台前半を維持し、好立地では賃料がインフレ率を上回る可能性さえあります。他都市と比べて、ボストンの小売市場は一種のルネサンス（再生）を迎えており、パンデミック後の活気が多くの人々を驚かせていますnar.realtor therealdeal.com。
産業・物流用不動産
グレーター・ボストンの産業用不動産セクター（倉庫、配送センター、製造スペース）は、アメリカの多くの地域と同様にパンデミック期にブームを経験し、現在はそのピークからわずかに冷え込み始めています。2020～2021年には、電子商取引の急増とサプライチェーンの混乱が産業用物件の空室率を過去最低に押し下げ、賃料が急騰しました。2025年初頭には市場は正常化し、空室率は6～7％程度（最低時の4％未満から上昇）になり、賃料成長率も年間約2％に減速しています nar.realtor。
ボストンの産業用マーケット（市街地と郊外を含み、ボストン中心部自体には産業用在庫が限られている）の具体的指標：
- 空室率：2024年末で約6.5％ perrycre.com。年初の約5.9％から上昇。周辺地域（例：I-495ベルト沿い）の新規倉庫竣工により、供給が需要に追いつき空室率が上昇しました。この水準は依然として比較的健全であり、参考までに2025年第1四半期の全米産業用空室率7.0％は基本的に健全とされています nar.realtor。
- 純吸収量：2024年のグレーター・ボストンでは純吸収量はややマイナスに転じました（第4四半期時点で年初来約－180万平方フィート） perrycre.com。これは新規供給（建設）のペースがテナント需要の伸びを上回ったため、短期的な供給過剰が発生したことを示しています。倉庫テナント（物流企業など）は2020～2022年に急速に拡大したものの、その後オンライン売上の成長が落ち着き、一部スペースを返却する動きも出ています。
- 募集賃料：この地域の産業用賃料は、バルク倉庫スペースで1平方フィートあたり8～9ドル（トリプルネット）が平均です perrycre.com。賃料は前年より約2％高い水準を維持していますが nar.realtor、過去の2桁台の急激な賃料上昇は一旦止まっています。ボストンの産業用賃料は、土地の希少性や高い建設コストのため米国内でも比較的高い水準ですが、ノースジャージーやロサンゼルスのような主要港湾・流通ハブに比べれば低い水準です。
- 開発 & 立地トレンド：新築の多くはメトロ周辺部（ニューハンプシャー南部、マサチューセッツ中部）で進んでおり、ボストン近郊の土地は限られていて高額なためです。しかし、都市型物流施設への関心が高まっており、即日配送を実現するため、アマゾンや他の事業者が市内に近い場所に小規模なラストマイル拠点を開設し、消費者の期待に応えています。インナーサバーブの老朽化した工業用物件も、新築が困難なエリアでテナント獲得のため仕様を高めるために改修が進んでいます。
全体として、ボストンの産業セクターは過熱状態から「ほどよい熱さ」へ移行しています。倉庫の空室率は上昇していますが、市場にだぶつきはありません。地域の堅調な消費者層と戦略的な立地（大きな人口集積と北東回廊への十分な接続性）により、物流スペースへの需要は今後も続きます。さらに、ボストン地域では一部製造用途（特にバイオテクノロジーやロボティクス関連）が拡大しており、工業用／フレックススペースの需要を吸収しています。例えば、いくつかの製薬会社は現地生産やラボ支援施設を必要としており、そうした用途で工業用ゾーニング物件を賃借する場合があります。
新たな要因として物流分野のテクノロジーがあります。ボストンはロボティクスやAIの強みがあり、地域内でより高度な配送施設（例：自動化倉庫）が増える可能性があります。また、サプライチェーン多様化の動きもあり、米国内に在庫を多く持つ企業も増えており、これが倉庫需要の漸増につながる可能性もあります。ニューイングランド市場は大型配送拠点の中心ではないものの、北東部サプライチェーン強化の流れがあれば、ボストンも恩恵を受けるでしょう。
まとめると、今後数年は工業用空室率が中〜上位の一桁台（5〜8%）で推移し、賃料上昇も穏やかな見込みです。このセクターは商業用不動産の中でも屈指の好調パフォーマンスを維持しており、「ファンダメンタルの強い資産クラス」として全国的にも評価されています。nar.realtor ボストンの投資家は安定したキャッシュフローを理由に工業用物件を依然として好んでいますが、金利上昇により取得活動はやや減速しています。経済が堅調であれば、ボストンの工業用市場は歴史的に見てもタイトな状態が続くと予想されます。リセッションとなった場合も需要のクッションがあり、空室率の上昇は許容範囲内に収まり、オフィスや集合住宅などと比べても影響は比較的限定的とみられます。
複合用途・コンバージョントレンド
ボストンの商業用不動産における顕著なトレンドは、複合用途開発と創造的な用途転換の進展です。高い土地価格とコミュニティの志向から、新規プロジェクトは単一用途にとどまらず、（住宅、オフィス、小売、ホテルなど）複数用途を組み合わせるケースが増えています。これは、Causeway（TDガーデンエリア再開発/オフィス・住宅・小売など）、今後予定されているFenway CenterやAllston Yardsなどのプロジェクトに見てとれます。複合用途デザインは開発者にリスクを分散させ、市街地の活性化や居住環境の充実にも貢献しています。
さらに前述の通り、ボストンは特にオフィスなどの十分に活用されていない物件の再利用を検討しています。古い商業ビルを住宅に転用する市のプログラムでは、いくつかの提案が出されています axios.com。例えば、ダウンタウンのステートストリートにあるオフィスタワーが全面的にアパートに転換されています。また、郊外の業績不振なモールや大型小売店舗を、住宅や医療オフィスなどを含む小規模な小売と並ぶ複合用途の「ビレッジ」開発に転換することへの関心も高まっています。高い空室率に悩む郊外のオフィスパークは、住宅や教育用途を認めるための用途変更も模索しており、空きオフィスに新たな息吹を吹き込もうとしています perrycre.com。
これらの転用や複合プロジェクトは、ボストンの成長戦略において極めて重要です。住宅供給を増やすことで（ある程度の圧力を緩和しつつ）、商業部門の供給過剰を削減できます。政策当局はこのような転換のための許認可を簡素化しています。一つの制約は財政面です ― 転用は高額で複雑になることもありますが、オフィス価値の下落を受け、一部のプロジェクトは公的インセンティブによって実現可能になり始めています。
総じて、2025年のボストンの商業用不動産は分岐の物語です： オフィスとラボ市場は過剰供給後の調整局面にあり、小売と集合住宅は堅調、工業部門は安定 です。市の対応は適応力を高めること ― 用途の柔軟性を奨励し、空間の量より質を重視しています。2020年代が進むにつれ、ボストンのスペースの在庫は、新しい生活・働き方・買い物のパターンに合わせて進化し、複合用途でアメニティの豊富な環境へとますます移行していくことでしょう。これは従来型の単一目的の建物とは対照的な傾向です。
新規開発プロジェクトとインフラ
市場の不確実性の中でも、ボストンのスカイラインや各地区は重要な新規開発やインフラのアップグレードによって形を変えつつあります。ここでは、最近竣工・建設中または計画中の、2020年代後半に不動産市場に影響を与える主なプロジェクトを紹介します。これらの取り組みは住宅・商業・複合用途事業はもちろん、都市の成長を支える重要な交通・インフラ投資にも及びます。
主な不動産開発プロジェクト
- サフォークダウンズ再開発（イーストボストン／リビア） – ボストン都市圏史上最大の開発プロジェクトであり、かつての競馬場跡地161エーカー全体に新しい街区を創出します。前述の通り、10,000戸の住宅（うち20%が手頃な価格）と、数百万平方フィートのラボ・オフィス、商業施設、オープンスペースを計画しています bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com。フェーズIの建設は475戸のアパートメント「アマヤ」から開始され（2024年後半オープン） boston.com boston.com。全体の完成には10年以上（2期にわたり20年以上）かかる見込みです boston.com。完成すれば、サフォークダウンズはボストンとリビアにまたがる新たな複合用途地区となり、MBTAブルーラインの2駅によりアクセスされます。現在の状況：さらなる高層建設は（前述した高コストのため）資金調達まで保留中ですが bostonglobe.com、インフラ工事（道路、公共設備、公園）は進行中です。この開発は、ボストンが大量の住宅供給を実現できるかの試金石といえます。
- サウスステーションタワー（ダウンタウン） – サウスステーションの上に建設中の51階建てガラス高層ビルです。完成すれば（2025年予定）、高級オフィスと166戸の高級コンドミニアム（リッツカールトン・レジデンス）が入居します axios.com。さらに駅機能も拡張されます。高さ678フィートで、ボストンで最も高い建物の一つとなります。このプロジェクトは、ダウンタウンでの高級物件需要を試すものです。オフィス部分は弱含みの賃貸市場で、超高級コンドミニアムは高金利下での販売となりますが、交通利便性とリッツカールトンブランドの強みから、開発業者は楽観的です。サウスステーションタワーはまた、トランジットハブでの土地活用の最大化を目指すボストンの姿勢を象徴しています。
- オールストン・ヤード／ハーバード・エンタープライズ・リサーチ・キャンパス（オールストン） – オールストン地区（ハーバード・スクエアのチャールズ川対岸）では、かつての工業用地で大規模な再開発が進行中です。ハーバード大学のエンタープライズ・リサーチ・キャンパスもその一部で、第１フェーズは2025～2026年に完成予定：会議用ホテル、約900戸の住宅（25％が手頃な価格）、40万平方フィート超のラボ・オフィス（ライフサイエンス企業向け）が含まれます axios.com。近隣では、オールストン・ヤードプロジェクト（ニューバランスなど主導）により、住宅やスーパーマーケット、オフィスがボストン・ランディング通勤電車駅の隣に増設されます。さらに、ウエスト・ステーション（オールストンの新しい通勤電車駅）やI-90オールストン・マルチモーダル・プロジェクト（マス・パイクの再配置、公園や道路網を持つ開発可能な区画の創出）の計画もあり、さらに多くの土地が活用可能となります。これら全てを合わせると、オールストンは主要なイノベーションおよび住宅集積地として再構築され、かつての操車場から都市が大きく拡張されることになります。ハーバード大学他の教育機関の存在により、長期的な強い需要が見込まれています。
- シーポート地区の開発（サウス・ボストン） – ボストンのシーポートは過去10年で一変し、現在も成長を続けています。現在の主要プロジェクト：10ワールド・トレード・センター（17階建てのラボ・オフィス、2024年完成、入居者募集中）axios.com、ワン・シーポート・スクエア（複合用途タワー完成済み）、およびシーポート・スクエアの将来フェーズ。課題としてはライフサイエンス市場の冷え込みによる新しいラボ棟のテナント確保—たとえば、10ワールド・トレードは主要テナントを募集中ですaxios.com。それでもシーポート地区は、現代的な建物と充実した設備により魅力的なエリアです。住宅面では、EchelonSeaportコンドミニアムや新築アパートタワーが数千戸追加され、今後も残る区画でさらに建設が進む予定です。2030年までにシーポートは完全に開発される見込みで、2010年以来2,000万平方フィート超の複合用途空間が創出されることになります。このエリアはボストンの成長を象徴するとともに、ジェントリフィケーションや気候変動への強靭性（埋め立て地であることなど）の課題も示しています。
- ドーチェスター・ベイ・シティ（コロンビア・ポイント、ドーチェスター） – 旧ベイサイド・エキスポ・センター跡地（UMassボストン所有、36エーカー）で計画されている大型開発です。構想では、1,740戸の住宅、400万平方フィート超のオフィス・研究開発・商業施設が、UMassやMBTAレッドラインに隣接する新しいウォーターフロント地区に建設されます。「ドーチェスター・ベイ・シティ」としてブランド化され、未利用だった半島の活性化を目指しています。状況：2025年時点で本プロジェクトは審査中で、家賃の手ごろさや交通など地域の懸念も出ています。実現すれば2020年代後半の新たな住宅供給とドーチェスター経済の後押しとなりますが、同時に以前孤立していたエリアで大規模複合開発が進むという現在進行形の動向のひとつでもあります。
- Government Center Garage 再開発（バルフィンチクロッシング） – ヘイマーケット付近の古いガレージの一部を建て替える複数棟のプロジェクト。第1フェーズではThe Sudbury（45階建て賃貸タワー）が2020年に、One Congress（43階建て、100万平方フィートのオフィスタワー、State Street Bank本社）が2023年にオープンしました。今後のフェーズにはもう一つの住宅タワーや、場合によってはさらなるオフィスやライフサイエンススペースも含まれる予定です。このプロジェクトは、都市の通りのグリッドを再接続し、ダウンタウンに住宅を追加する点で注目されています。One Congressが完成したことでオフィス部分はほぼ完了しており（テナントも順調に入居していることから、最高の立地での最新オフィススペースの需要が依然として高いことを示唆しています）。次の住宅タワーでは、さらに数百戸が追加され、その中には手頃な住宅も含まれます。これは、歴史的に終業後に人がいなくなるダウンタウンで住宅を増やすという市の取り組み、つまり「24時間住める」より活気ある地域づくりを目指していることを示しています。
他にも紹介できる開発（例：フェンウェイのMass Pike上のFenway Center、2019年〜2022年にかけて何百万平方フィートものラボ／オフィスと住宅を供給したイーストケンブリッジのCambridge Crossing、2023年にオフィスと分譲マンションとして開業したダウンタウンのWinthrop Centerタワーなど）はありますが、上記に挙げたものが最も影響力の大きいプロジェクトです。これらの開発により、数千戸の住宅と最新のワークスペースが供給され、一部の不足を改善するとともに（研究ラボのように）一部の市場を飽和させる可能性もあります。また、交通機関へのアクセスの良さと複合利用が重視されているのも特徴です。
都市インフラと交通
インフラの改善は、ボストンの不動産成長を支え、都市が暮らしやすくあり続けるために不可欠です。現在、いくつかの交通・インフラプロジェクトが実施または計画されています：
- MBTAの改善：グレーター・ボストンの交通システム（MBTA）には、老朽化したインフラを近代化するための投資が行われています。グリーンライン拡張は、ソマービルからメッドフォードまでライトレールを延ばす20億ドル超のプロジェクトで、2022年に開業し、これらの地域の交通アクセス（と不動産価値）を高めました。今後は、レッド-ブルー ライン コネクター（レッドおよびブルー地下鉄ラインをダウンタウンで接続するトンネル計画で、ネットワークの連携を大幅に向上させる）、オレンジラインとレッドラインの新型車両および信号システムの導入などのプロジェクトに注目が集まっています。これらのアップグレードは2020年代中盤から後半にかけて実施予定で、容量や信頼性の向上を目指します。不動産に直接影響する（信頼性の高い交通機関の近くの物件がプレミアム価格となる）要因です。また、将来的なリージョナルレール（電化・高頻度の通勤鉄道サービス）の導入も議論されており、これが実現すればボストンの雇用圏としてアクセス可能な住宅エリアが大幅に拡大します。2030年までには一部路線でパイロット導入が始まる可能性があります。
- サウスステーション拡張： サウスステーションタワーに加えて、サウスステーショントランスポーテーションセンターの拡張が進行中で、通勤鉄道の線路が増設され、バスターミナルも改良されます。これにより、郊外からの乗客増や、将来的にはサウスコーストレールプロジェクト（2023年末開業）によりフォールリバー/ニューベッドフォード、また西マサチューセッツへの鉄道接続にも対応できるようになります。長年議論されているノース・サウス鉄道路線接続（サウス&ノースステーションを地下トンネルで結ぶ）は、現在も計画段階で資金はありません——もし2030年代に実現すれば、トランジット・オリエンテッド開発にとって画期的なものとなるでしょう。現状、サウスステーションのアップグレードのような漸進的な改善が徐々に役立っています。
- オールストンI-90マルチモーダルプロジェクト：この大規模な州主導のプロジェクトは、オールストン地域（ボストン大学ウエストキャンパス付近）でマサチューセッツターンパイクを直線化し、約100エーカーの土地を新たな開発や公園のために解放し、新たなウエストステーションも建設します。また、チャールズ川沿いの自転車・歩行者向けの大幅な改善も含まれます。連邦の資金調達問題でいくつか遅延が発生していますが wgbh.org wgbh.org、マサチューセッツ州は設計を進めています。建設は2020年代後半の大部分に及ぶ見込みです。完成すれば（おそらく2030年代初頭）、接続性が飛躍的に向上し、オールストンがボストンの次なる開発拠点として開かれることになります（前述の通り）。
- 気候レジリエンスインフラ：ボストンの沿岸部という立地と低地の多さを踏まえ、市は海面上昇や洪水への防御に投資しています。モークリーパーク・レジリエンス計画（サウスボストンで海辺の公園を高くし再設計し高潮を吸収する）やハーバーバリアの調査などが進行中です。イーストボストンやチャールズタウンでは、新しい開発に洪水対策（高床式の1階、可動式の防潮壁等）の導入が義務付けられています。これは単一のメガプロジェクトではありませんが、これら全体で気候変動へのインフラ対応を構成し、不動産のサイト計画や保険にも影響します。2030年までには、ボストンの海岸線の一部で新たな防波堤や堤防、高架道路（例：チャールズタウンのメインストリートの一部が嵩上げ中）が設置されるでしょう。こうした対策は、シーポートやイーストボストンのような特に脆弱なエリアでの長期的な物件の存続にとって極めて重要です。
- 道路と橋：様々な小規模改良——シーポート地区での旧ノーザンアベニュー橋の解体（新しい歩行者橋と置き換え）、進行中のI-90/I-93インターチェンジ（マスパイク/テッド・ウィリアムズトンネルランプ）の再建、自転車レーンの拡充など——が着実にボストンのインフラを近代化しています。2020年代の市の焦点はマルチモーダル道路（バスレーン・自転車レーン・安全な横断歩道の追加）で、都心部の自動車依存を減らす方向にあります。これは不動産トレンドとも一致しており、開発業者は駐車場よりもトランジットや徒歩での利便性をアピールし、新築の住宅の中には車なし生活を促進するため駐車場が最小限なものもあります。
これらのインフラプロジェクトを総合すると、ボストンの成長を容量と接続性の向上によって支えています。不動産開発とインフラは密接に関連しており、例えば新しい住宅目標は交通アクセスに依存し、商業拡張は労働者の効率的な移動に依存しています。ボストンの課題は、19〜20世紀のインフラを21世紀のニーズに合わせて更新することであり、2020年代の投資はその始まりです。2030年までに、ボストンはより堅牢な交通システム（ただし保守は引き続き必要）、改善された地域との連携、そしてより高いレジリエンスを備え、不動産市場の魅力維持に役立つはずです。
投資機会とリスク
ボストンの不動産市場は、高い潜在的利益と顕著なリスクが共存する環境を示しています。ここは典型的な参入障壁の高い市場であり、投資は困難で高コストですが、伝統的に長期的な強い利益をもたらしてきました。以下は、2025年時点および今後を見据えたボストンの不動産投資家（機関投資家・個人投資家）向けの主なチャンスとリスク要因の分析です。
投資家がボストンを魅力的と感じる理由：
- 需要の強さと多様な経済：ボストン経済は、安定した景気循環耐性のある分野――世界的に著名な大学、トップクラスの病院や研究機関、活発なバイオテクノロジー・製薬業界、および成長中のテクノロジーや金融分野――に支えられています。この多様性が景気後退期にも不動産市場を下支えします。都市は継続的に高収入の専門職、学生、イノベーティブな企業を惹きつけており、住宅・商業スペースの双方に安定的な需要を生み出しています theluxuryplaybook.com。全米的な経済変動期においても、ボストンの不動産価値は「しっかり」保たれる傾向があり、その強さが示されています theluxuryplaybook.com。
- 高い賃貸利回りと稼働率：前述の通り、ボストンは全米でも最高水準の賃料と極めて低い住宅空室率を誇ります。集合住宅投資家は安定したキャッシュフローを享受でき、プロによる管理物件の稼働率は約96％です mmgrea.com。また、家賃の伸び（最近は年間2～3％）も多くの他の市場を上回っています mmgrea.com。交通機関や大学周辺のエリアは特に賃貸需要が高く、投資先として魅力的です theluxuryplaybook.com。例えば、Fenway/Kenmore（大学近く）やDavis Square（Red Line沿い）の物件は、その賃貸安定性ゆえに投資家の間で入札合戦になることも多いです。
- 資本増価と希少性：ボストンの制約された地理と厳格な許可制度により、不動産は需給の伸びが供給を上回る中で時間とともに価値が上昇する傾向にあります。過去10年間で住宅価格は約66％上昇しました（2009–2019）propertyshark.com。今後の上昇は穏やかになる可能性がありますが、長期的な軌道は上向きです。ボストンで不動産を所有することは、限られたパイの一切れを所有するようなものです。この希少性が、ボストンを安定した長期成長を求める国内外投資家の“安全資産”にしていますtheluxuryplaybook.com。世界の投資家はしばしば、ボストンをニューヨーク、ロンドン、サンフランシスコと並べて語り、小さな都市規模ながらも同様に実物資産の安全な価値の保管場所と見なしています。
- ライフサイエンスとイノベーションの中心地：ボストンがライフサイエンス分野で際立つことで、独自のチャンスが生まれています。バイオテクノロジー向けの不動産（ラボビル、インキュベータースペース）は、プレミアムな賃料を取ることができ、最近まで空室率はほぼゼロでした。現在ラボスペースに余剰がありますが、この地域のバイオテクノロジー分野は長期的には拡大が期待されています（医療の進歩、ハーバード/ MITからの新興企業の誕生など）。長期的視野を持つ投資家にとっては、プロパティを取得、またはラボ向けに再利用することが、市場が再均衡した際に報われるかもしれません。さらに、ボストンはインキュベータースペースやイノベーションキャンパスへの投資も行っており（例：ロクスベリーのヌビアンスクエアではアート・イノベーションスペースが育成中）、これがコミュニティ主導の強力な投資成果を生み出す可能性があります。
- コンバージョンとバリューアップ戦略：苦境にあるオフィス部門は潜在的なチャンスを提供しています。一部のクラスB/Cオフィスビルの価格は空室の増加により大きく下落し、バリューアップ投資家が割安で取得し、リノベーションまたは用途変更できる機会が生まれています。ボストン市政府はオフィスから住宅への用途変更を支援しておりaxios.com、そういったプロジェクトを進められる投資家は（公的なインセンティブや最終的な賃貸・販売収益の両面で）大きなリターンを得る可能性があります。同様に、近郊の古いショッピングセンターや工業用不動産も、複合用途やラストワンマイル物流施設へと再用途化できる可能性があります。用途変更の専門知識を持つ投資家にとって、今後数年間のボストンは、政策の後押しもあり有望な市場となり得ます。
- ハイエンドおよび高級市場：ボストンの高級住宅市場（バックベイ、ビーコンヒル、シーポートの500万ドル以上のコンドミニアムなど）は、地元の富裕層、子育てを終えた夫婦、そして海外の買い手（ヨーロッパ、アジア、中東からの購入者が多く、ボストンにセカンドハウスを購入）が含まれる限られたが安定した買い手層を持っています。新しいOne Dalton（フォーシーズンズ・レジデンス）のプロジェクトは、1平方フィートあたりの過去最高価格で完売しました。新しい高級コンドミニアム（リッツ・サウスステーション、ウィンスロップ・センターなど）のパイプラインは、このセグメントへの自信を示しています。投資家にとっては、高級賃貸物件の所有や高級分野での開発/リノベーションをターゲットにすることは有利になり得ますが、買い手層は小さいです。歴史的でありながら近代的な都市としてのボストンのブランド力――一流の文化施設や医療を備えている――は今後も裕福な住民を引き付け、高級市場を下支えするでしょう。
主なリスクと課題：
- 手頃さと政治リスク：ボストンの住宅費高騰による「買えない」「借りられない」問題は、大きな政治的圧力と介入への動きを生んでいます。その代表例が家賃規制（家賃安定化）の導入です。2023年、市議会はミシェル・ウー市長が提出した家賃安定化のホームルール請願を承認し、年間の家賃上昇率をCPI＋6%（最大10%）に制限する案となりました。boston.com この政策が実施されれば、ボストンの賃貸住宅の約56%に影響を与えることになります。boston.com これにより、投資家の賃料収入の伸びが抑制される可能性があります。現在は州の承認（マサチューセッツ州では1994年以降、家賃規制は廃止）を要し、反対意見も強いものの、その可能性があるだけでも規制リスクとなります。同様に、ボストンではインクルージョナリー・ゾーニング（開発業者に手ごろな価格の住戸提供または拠出金の支払いを義務付け）があり、要件強化の声も高まっています。 固定資産税政策も注目分野です。2024年、市は住宅所有者の負担を軽減するため、（商業用不動産価値の下落を受けて）一時的に商業不動産への税負担を増やす措置を検討しました。christinadinardi.com こうした措置が可決されると、オフィスや賃貸住宅への投資家は増税となる可能性があります。全体として、投資家は、入居者保護および住宅コスト抑制を目的とした政策環境の変化を想定しなければならず、利益圧縮リスクが高まっています。
- 金利と資金調達：金利の急上昇には二重の影響があります。すなわち、取得や開発における借入コストの上昇と、不動産価値への下方圧力（キャップレートの上昇による）です。前述の通り、資本力のあるデベロッパーでさえ、資金調達の課題によってサフォークダウンズのようなプロジェクトを停止しました bostonglobe.com bostonglobe.com。現在、投資家はより高い債務サービスに直面し、ディールが成立するためにはより大きな自己資本が必要になることもあります。これにより買い手の層が薄くなり、投資からの出口が難しくなります。2026年～2027年にかけて高金利が続く場合、特に収益を生む資産の不動産価値は2021年のピークから停滞または下落する可能性があります。高いレバレッジをかけて所有する場合、ローンの返済期限が来るとデフォルトのリスクが高まり、市場価格をリセットするような distressed saleにつながる恐れもあります。投資家にとって、ディスカウントで購入する機会が生まれる可能性がありますが、同時に購入時にはより慎重なアンダーライティングが必要になるということです。要するに、安い借入時代は終わり、ボストンにおける投資の計算式が変わりました。
- オフィス市場の不透明感：オフィス分野の苦境は、チャンスであると同時にリスクでもあります。一方で、お買い得な案件も存在します — 一部の古いビルは再建築コストの一部で取引されているものもあります。他方、今後のオフィス需要は不確実です。在宅やハイブリッド勤務が現状維持または浸透すれば、ボストンの約7,000万平方フィートのオフィス在庫のかなりの割合が事実上時代遅れとなります。半分空きのビルの維持コスト（税金、修繕費）だけでリターンを圧迫します。用途転換は複雑で、床形状や立地、コストの制約から常に現実的とは限りません。そのため、オフィス資産に投資するなら、将来的なオフィス需要回復への自信か、明確な代替用途計画が必要です。オフィス市場で「落ちるナイフを掴む」リスクは現実的で、リース改善が進まない場合、価値がさらに下がる可能性があります。さらにリファイナンスリスクもあります。2024年～2026年に多くのオフィスローンが満期を迎え、オーナーがカギを貸し手に返上（任意売却）し、困窮資産の供給が増える恐れもあります。注意が必要です。職場の新常識が定着し状況が落ち着くまで、大きなオフィス投資は控えたい投資家もいるでしょう。
- 建設コストのインフレ：ボストンは建設コストが高いことで有名で（1平方フィートあたり米国トップクラス）、パンデミックがこの傾向に拍車をかけました。2020年以降、材料費は約43%上昇し bostonglobe.com、人件費も上昇しています。これにより開発事業はリスクが高まり、予算オーバーや利益率の圧迫が起こります。特定のコストを前提にしたプロジェクトが、サフォークダウンズのように、もはや成立しなくなるケースも珍しくありません。もしインフレ率が高止まりすれば、新築開発は引き続き困難であり、投資家は既存物件の再活用にほぼ限られることになります。高いコストは、（新たなエネルギー条例やレジリエンス基準のための）必要な設備投資さえ所有者にとって負担となる場合もあります。つまり、ボストンの不動産の再調達コストは非常に高いので、既存物件の価値を下支えする一方、それらに大規模改修が必要になると下落リスクも伴います。
- 経済的および人口動態の変化：ボストンの見通しは明るいものの、いくつかの逆風も存在します。マサチューセッツ州の人口増加は近年鈍化しており、パンデミック時には州の外に出ていく人がわずかに上回りました。これは一部の住民がより安価な地域に移住したためです。BPDAの予測ではボストン市の人口は2030年までに約76万人に増加するとされていますが bankerandtradesman.com、これは引き続き若い成人や移民を惹きつけることを前提としています。高い生活費がさらに多くの人々（特に家族や、より手頃な都市を選ぶリモートワーカー）を遠ざけるようになると、不動産需要が弱まる可能性があります。これまでボストンは一般的に人材を維持し惹きつけてきました（大学や産業による後押しが大きい）が、投資家は移住の動向を注視すべきです。経済面では、ボストンも不況の影響を免れません。深刻な景気後退（テックバブル崩壊、バイオテクノロジーの資金削減など）は、商業物件の稼働率や収入レベルに打撃を与える可能性があります。さらに、ボストンに進出している大手IT企業（Amazon、Googleなど）への依存は、この分野の変動性にボストンの運命の一部が結びついていることを意味します。世界的な要因（留学生の流れや海外資本の動きなど）も影響します。たとえば、国外で学生ビザの規制が厳しくなったり、資本規制が導入されたりすると、ボストンの特定の住宅・賃貸需要に間接的な影響を及ぼす可能性があります。
- 気候変動リスク：あまり注目されていないリスクのひとつが、ボストンの沿岸部という立地が、多くの物件に海面上昇や高潮による長期的リスクをもたらしている点です。シーポート、イーストボストン、チャールズタウン、バックベイの一部などの地区は、極端な気象時に洪水の危険があります（いくつかは現在の海面からほとんど高低差のない埋立地に建っています）。現在、都市や開発業者はレジリエンス対策を進めていますが、将来的に洪水リスクのある物件の保険料は上昇する可能性があり、2030年までに十分な防災インフラがなければ一部の区画はリスクが高すぎるとみなされるかもしれません。低地の不動産に投資する場合、防災コストや今後予想される規制要件（たとえば機械設備の高台設置の義務化など）も考慮する必要があります。一方で、気候対策計画に積極的に取り組むボストンの姿勢――たとえばレジリエンスのためのゾーニングオーバーレイ地区――は、うまく実施されれば資産価値を守る助けとなるかもしれません。しかし、気候リスクは依然として長期的な存続性やコストに影響を及ぼし得る要素であり、特に現在高値がついているウォーターフロント物件にとっては重要な背景となります。 要約すると、ボストンの不動産投資は、強固な基礎と注意すべき兆候のバランスです。この都市は、全米でも有数の安定した需要プロファイルを持ち、賃料は高騰し続け、評価額も上昇傾向にあり、堅実な投資を求める人々にとって非常に魅力的です。こうした理由から、ボストンは機関投資家にとってのトップクラスの市場となり続けています。しかし、現代の投資家は、政策変更、経済変動、構造的な不動産変化（リモートワークなど）など、はるかに複雑な環境を乗り越えなければなりません。目の肥えた投資家たちは、長期的な魅力を持つ資産や立地—たとえば交通やキャンパス近くの住宅、研究拠点に近いラボスペース、供給制約のあるエリアの物流施設—に注目し、保守的な前提で算定しています。価値を付加できる投資家（再開発や用途転換など）は、特に都市の進化するニーズ（住宅増加など）に合わせて不動産供給を調整することができれば、ボストンで利益を得られるでしょう。一方、金利や法改正にも細心の注意が必要です。まとめると、ボストンは投資家にとって非常に高いリターンを生む可能性がある都市ですが、決して簡単な市場ではありません。成功するには、地域への知見、忍耐、時に多額の資金が必要です。
- シーポート地区＆サウスボストン：シーポートほど劇的な変貌を遂げた場所はありません。かつては駐車場と倉庫が並んでいましたが、今や高級高層マンション、テック企業のオフィス、トレンディなレストランが立ち並ぶボストンの「イノベーション地区」となっています。このエリアの住宅価格や賃料は市内でもトップクラス（新築コンドミニアムは1平方フィートあたり1,500ドルを超えることも）。隣接するサウスボストン（“サウジー”）も急速にジェントリフィケーションが進み、アイルランド系労働者の伝統的なコミュニティから、若いプロフェッショナルや家族が憧れるエリアへと変貌しました。スリーデッカー（一軒家に3世帯が入る典型的な住宅）は改装され高級コンドミニアムとなり、サウジーのコンドミニアム中央値価格は市内最高水準に並んでいます。このエリアの成長は、ジェントリフィケーションの機会と課題の両方を象徴しています。不動産価値は急上昇しましたが、長年の住民は税金や生活費の上昇に直面しています。市のリーダーたちはシーポート／サウスボストンの成長を注視し、インフラ整備（交通、道路、学校）とのバランスを確保し、新規開発の一部を手頃な価格の住宅として確保するような対策を推進しています。
- イーストボストン: ハーバーを挟んで向かい側にあるイーストボストン（「イースティー」）は、新たな不動産の注目エリアとして台頭しています。MBTAブルーラインの2駅と美しいウォーターフロントの眺望があり、イースティーは比較的手ごろな住宅（3階建て住宅、新しい中層アパート、コンドミニアムの混在）を提供しており、初めての購入者やディベロッパーを引き寄せています。ネイバーフッドプロファイル：歴史的に移民（ラテンアメリカ系）が多く、強いコミュニティがあり、近年は若いプロフェッショナルの流入も見られます。現地の市場ウォッチャーによると、イーストボストンはダウンタウンに比べて「予算に優しい」住宅と活気あるコミュニティで注目を集めている rentastic.io。サフォークダウンズ再開発のような大規模プロジェクトにより数千戸の新規住戸が加わり、変化の加速が予想されます。イースティーの住宅価格と家賃は近年2桁の伸びを示していますが、それでも市全体の平均を下回っています。高級開発が進む中、低所得層住民の立ち退きへの懸念も現実的です。市は新規イースティー・プロジェクトでの手ごろな住宅要件に力を入れ、立ち退きも監視しています。それでも、その立地と開発の勢いから、2030年までにイーストボストンの人気はさらに高まる見込みです。
- ドーチェスター、ロズリンダル、マタパン: これらの地区は伝統的により手ごろで（かつ人種的多様性も高い）、相対的な価値やコミュニティ感を求める投資家・住宅購入者の注目を集めています。ボストン最大の地区ドーチェスターでは、ポーリッシュ・トライアングル/サビンヒルやMBTAレッドライン沿線など、一部エリアが急速に再開発されています。これらのエリアの住宅は、プロフェッショナルの流入により高値で取引されています。ただ、ドーチェスターは広く多様で、一部は依然として労働者階級が多く、主に黒人やベトナム系が暮らすエリアも残っています。目指しているのは、住民を追い出さず成長を管理することです。ロズリンダルやマタパンはダウンタウンからやや離れていますが、人気が上昇中。ロズリンダル・スクエアのレストランや、オレンジライン・通勤電車のアクセスが、ジャマイカプレーンでは手が届かなくなった若い家族を引き付けています。カリブ系アメリカ人の強いコミュニティがあるマタパンも、一戸建てが多く比較的手ごろですが、ここでも投資家による不動産再生が始まっています。不動産レポートによると、イーストボストン、ロズリンダル、ドーチェスターのような新興エリアは、活気あるコミュニティと成長の可能性から、初めての購入者や投資家にますます人気となっている christinadinardi.com。市の立ち退き防止戦略では、マタパンやドーチェスターのフィールズコーナーが注視すべきエリアとして特定されています boston.gov。今後さらに開発への関心が高まることが予想されます。
- ジャマイカ・プレイン＆サウスエンド：これらの地域は過去20〜30年で大幅にジェントリフィケーションが進みましたが、今も進化を続けています。ジャマイカ・プレイン（JP）はかつてはもっとボヘミアン的な避難場所でしたが、今ではかなり高価な地域となっており、住宅の中央値は80万ドルを超えています。公園（アーノルド樹木園やジャマイカ・ポンド）や多様性で人気がありますが、家賃の高騰により一部の低所得者層が追い出されています。JPのコミュニティグループは新たな開発で手頃な価格の住宅を推進する活動が非常に活発です（例：Plan JP/Roxプロセス）。サウスエンドは、その歴史的なブラウンストーン住宅で知られ、20世紀中頃には主に黒人とラテン系住民の地域でしたが、今日ではボストンで最も高価なエリアの一つとなり、高級レストランやアートギャラリーが並んでいます。サウスエンドでの住宅の掲載価格中央値は約145万ドルです theluxuryplaybook.com。サウスエンドの取り組みは、ビラ・ビクトリア開発などに代表される残りの助成住宅の維持に焦点を当てており、一定の所得層混在を保っています。JPとサウスエンドの両方は、ジェントリフィケーションの終着点—非常に人気があり高価で、かつての手頃さの名残のみが残る地域—を体現しています。現在変化の初期段階にある他の地区への警鐘となっています。
- ロクスベリー（ヌビアン・スクエア）：ロクスベリーはボストンの黒人文化の歴史的中心地であり、過去には投資不足に直面してきました。現在、ロクスベリーは転換点を迎えており、地域社会を追い出すことなく活性化を目指す、市の支援による大規模な新プロジェクトが進行中です。ヌビアン・スクエア（旧ダドリー・スクエア）がその中心であり、市は新しい商業ビル（Nubian Ascends）、アーティスト向けの手ごろな住居兼作業スペース住宅、ヌビアンマーケット・フードホールなどの開発を支援しています axios.com。地域のビジネスリーダーや市民リーダーは、ロクスベリーの再生が現住民に利益をもたらすよう、強力に取り組んでいます。彼らは2050年までに、地域経済を強化しつつ、その文化と多様性を維持する「芸術・教育・商業の発展的拠点」になることを構想しています axios.com axios.com。しかし、ダウンタウンや大学（ノースイースタン大学、BUメディカル）への近さから、ロクスベリーは開発に魅力的な場所となっており、ジェントリフィケーション（高級化）圧力が高まっています。長年住む黒人住民の追い出しリスクが大きな懸念です。ある調査では、ジェントリフィケーションは黒人住民を不釣り合いに多く排除する傾向があると指摘されています axios.com。地域団体は新規開発における手ごろな住宅の増加、黒人経営のビジネス支援、高級開発を制限するゾーニングなどの施策を求めて闘っています。ロクスベリーの将来は、アンチ追い出しアクションプラン boston.govやプランニングオーバーレイ地区などの取り組みによって積極的に計画されています。これは包摂的な開発の試金石であり、地域を育んだ当事者たちを排除することなく成長し、経済的に発展できるかが問われています。
- チャールスタウン＆チャイナタウン：チャールスタウンは、かつて主にアイルランド系労働者階級の地域でしたが、1990年代以降、ジェントリフィケーションの波を受け、今ではエリアによってはかなり高級化しています。今後の大きなプロジェクトとしては、バンカーヒル住宅再開発があります。これは、公営住宅団地を2,700戸の混合所得型コミュニティへと建て替えるものです。これはチャールスタウンの住民構成を大きく変える（市場価格の住戸が増える）ことになりますが、建設を段階的に行うことで現行の公営住宅居住者の立ち退きを避けることを目指しています。チャイナタウンは、ボストン中心部に残る数少ない移民コミュニティのひとつとして独特の存在です。しかし、都心やサウスエンドで進む高級開発の圧力が強まっています。市は、ジェントリフィケーション抑制のための新たなチャイナタウンのゾーニング規則の策定に取り組んでおり、高さ制限や手ごろな住宅確保のためのインセンティブなどが含まれています bostonglobe.com。チャイナタウンの文化や住民保護が最優先されており、その立地条件ゆえ不動産投資の標的となっています。ここでは、開発と保存の戦いがまさに繰り広げられています。コミュニティ活動家らがチャイナタウンでより多くの手ごろな住宅プロジェクト（オークテラスやパーセルR-1の開発など）を積極的に推進してきましたが、民間所有の建物での家賃高騰は依然として問題です。
- 家賃安定化（家賃規制）イニシアチブ：おそらく最も注目されている政策論争は、ボストンが「家賃安定化」という言葉で家賃規制を再導入しようとしていることです。2023年3月、ボストン市議会はミシェル・ウー市長の家賃安定化に関するホームルール請願を11対2の投票で承認しました boston.com。この計画では、ほとんどの賃貸物件の家賃値上げをインフレ率（CPI）＋6%（最大10%）までに制限します boston.com。これは、年によっては家主が10%以上の家賃の値上げをすることができず、インフレが控えめな場合はより低い上限が適用されることを意味します。一部の物件は免除されます：オーナー居住の小規模建物（1～3ユニット）、新築後15年間、補助付きの低所得者用住宅などが除外され、この政策の対象は市内の賃貸住宅の約55～60％をカバーします boston.com。さらにこの提案には「正当な理由がない限り立ち退きさせられない」立ち退き保護（just cause eviction）も含まれています wbur.org。これは大きな変化であり、マサチューセッツ州では1994年以降家賃規制が禁止されているため、導入には州レベルでの承認が必要です。2025年中盤時点でホームルール請願は州議会で審議中であり、家主団体からの反対や一部議員の懐疑的な見方に直面しています。ある形で可決された場合（妥協案が含まれる可能性もあり）、既存賃貸契約における家賃値上げ速度に直接制限がかかるため、賃貸市場への直接的な影響があります。支持者は、この政策が住民に安定をもたらし、強引な家賃値上げによる転居を防ぐと主張しています wbur.org boston.com。反対派は、新しい住宅投資や維持管理を妨げる可能性がある（家賃規制に関する経済学的研究を指摘）と警告します。導入された場合の影響：家賃上限が設けられれば、特に賃料上昇に依存するバリューアップ型の投資戦略にとって、多世帯住宅投資の魅力が低下する可能性があります。その結果、（オーナー居住や売買時の新規契約で家賃をリセットできるため）コンドミニアム転換を促す動きもありえます。ボストンの動向は全米から注目されており、家賃規制を見直す流れが高コスト都市で広がっていることの表れです。
- 手頃な住宅の要件（インクルージョナリーゾーニング）：ボストンは長年にわたりインクルージョナリー開発方針（IDP）を採用しており、現在では10戸以上のプロジェクト開発者に対し、一定の所得層向けに13％のユニットを手頃な価格で提供するか、手頃な住宅基金に拠出することを義務付けています。2022年末から2023年にかけて、特定のプロジェクトに対し手頃な価格の要件を最大20％まで引き上げることや、より低所得世帯に届くよう所得基準を調整する議論が行われました。ウー市長の行政は、低所得向けユニットの対象外となるが市場価格の住宅が買えない中所得世帯により多くのユニットが行き渡るようにする変更を提案しています。正式な変更はまだ最終決定されていませんが、開発者たちはより厳しい要件への備えを進めています。すでに市はしばしば緩和措置と引き換えにより高い割合を交渉しています。影響：手頃な価格の義務化が厳しくなることで、開発者は（そのユニットを補助したり、手数料を支払うなど）コスト増となり、いくつかのプロジェクトでは採算が合わなくなったり、市場価格住宅の価格が引き上げられてクロスサブシディとなる可能性があります。しかし、ラグジュアリー価格が高騰しているため、特にシーポートのような人気エリアではより高い要件も多くのプロジェクトが吸収可能です。この方針は、ミックスインカムコミュニティや新規開発での一部手頃な価格の確保を目的としています。
- 「リンケージ」料金の引き上げ：ボストンは大規模商業開発（オフィス、ホテル等）にリンケージ料金を課しており、その資金は手頃な価格の住宅や職業訓練に充てられています。2022年、市はこの料金の引き上げを承認しました（オフィスやラボについては1平方フィートあたり約15ドルから、数年かけて23ドルへ）。この高い料金はすでに適用されています。さらに、リンケージを大規模住宅開発に拡大することも検討されています。影響：リンケージの増額で商業開発のコストが上昇し、新規オフィス・ラボプロジェクトがやや鈍化する可能性があります（ただし市場自体の減速の方が大きな要因です）。これは民間開発資金を直接的に住宅施策に導入するもので、1980年代以来、リンケージは手頃な住宅信託基金に数千万ドルをもたらしており、より高い料率によって今後も増加する見込みです。
- 住宅用地改革（「MBTAコミュニティ」法）：州レベルでは、ゾーニング法第3A条（「MBTAコミュニティ」法）が2021年に可決され、MBTAの交通機関が利用可能なグレーター・ボストンの177の都市や町に、少なくとも一つの適度な規模の地区で複数世帯住宅をバイライト（許可なしで）でゾーニングすることが義務付けられました（mass.gov参照）。興味深いことに、ボストン市はゾーニング法の古い免除規定により、この法の要件から技術的には免除されています（mass.gov参照）が、ボストンには既に複数世帯向けゾーンが多数存在します。この法律のより大きな効果は、ボストン周辺の郊外が数千戸分のアパート建設が可能なゾーニングを義務付けられ、これに従わなければ州の資金を失うリスクを負うことです。これは地域全体の住宅供給を促進する画期的な動きです。2023～2024年現在、自治体は遵守計画を策定中で、抵抗する自治体もあれば（罰則のリスクあり）、順次ゾーニング変更を進めている自治体もあります。ボストンへの影響：市そのものには直接的な影響はありませんが、郊外で住宅供給が増えれば地域全体で需要圧力が緩和される可能性があります。例えばケンブリッジ、サマービル、クインシーなどの内側の郊外都市は法の対象であり（多くは既に一部で複数世帯住宅を認めていますが、さらに正式化する予定です）、これら郊外の住宅が増えればボストンの需要が分散され、市内の極端な価格競争が緩和されるかもしれません。逆に郊外が従わず資金を失えば、供給増は進まず、ボストン自体に圧力が残る可能性もあります。
- 開発審査の全面改革（BPDA改革）：ウー市長は、開発審査（Article 80審査）を管轄する強力な市の機関であるボストン計画開発局（BPDA）の改革を公約に掲げました。2023年には、市議会がBPDAの不動産・計画機能の段階的廃止および新たな市計画局の設立を求めるウー市長の提案を前進させました（boston.com参照）。審査プロセスを近代的かつ合理的、透明性の高いものとし、交渉型から計画主導型へと転換するのが狙いです。また、審査基準に公平性やレジリエンス（例：気候変動影響や立ち退きリスクへの配慮など）を組み込むことも重視されています。現状：これは長期的かつ構造的な改革であり（一部は州の承認が必要で、数年がかりで実施予定）、影響：短期的には、ルール変更の行方が不透明なため開発者にとっては不確実性があります。より予測可能なプロセスになればプラスですが、気候変動対策や地域貢献への期待値が高まればコスト増加も予想されます。ウー市政は、ゾーニングコードの更新も進めており、例えば一部地域での最低駐車場台数要件の撤廃によりコスト削減や交通利用促進を図っています。
- 固定資産税の再配分（住宅用 vs 商業用）：ボストンには独自の固定資産税分類制度があり、商業用不動産には住宅用よりも高い税率を課すことができます。法律により、市は一定の上限まで商業用に税負担を移すことが認められています。オフィスの価値が下落し、住宅の価値が上昇する中で、ボストンは住宅所有者が大幅な固定資産税の増加に直面するという問題に直面しました（全体の税収がより多くの住宅価値に対して分散されなければならないため）。2024年末、州議会は（ボストンの要請により）税金を各区分間で分配する方法に一時的な調整を承認しましたchristinadinardi.com christinadinardi.com。要するに、ボストンは通常の上限を超えて商業用税負担を引き上げ、住宅用の税負担増を緩和できるようになりましたchristinadinardi.com。多くのオフィスが未使用となり（評価額の減額申請も予想されるため）、税負担が住宅所有者に移行しつつあったことが背景にあります。この措置はウー市長が支持しており、短期間のものですが、商業用不動産の低迷が続けば延長される可能性がありますchristinadinardi.com christinadinardi.com。影響：住宅用不動産の所有者にとっては、これは救済策であり、すでに高い生活費を考えると重要な、年間の税額をより安定させる効果があります。一方、商業用の所有者にとっては、税率が引き上げられ、財政赤字を補うために実質的により多くの税金を支払うことになります。批判者（小規模事業者や家主）は「商業用不動産所有者に不当に重い負担をかけている」と主張しましたchristinadinardi.com。不動産投資家にとっては、商業用セクターが弱いままの場合、ボストン市はその分の市税収の多くを商業用に求める方針を示すものとなっています。すでに厳しい状況にあるオフィス・小売業のオーナーにとってはリスクとなりますが、ボストンの商業税率はすでに高水準のため、他のコストと比較すると今回の増分は大きくありません。
- 市全体の計画とアップゾーニング：ボストンはこれまでプロジェクト単位や地域単位で計画を行ってきましたが、現在は市全体のマスタープランの策定に取り組んでいます（「Imagine Boston 2030」は枠組みでしたが、ウー市長はより具体的なゾーニングの更新を望んでいます）。ひとつの取り組みは、トランジットオリエンテッド開発（交通結節点周辺での開発）を促進することです。たとえば、地下鉄駅周辺の密度を上げることを認める施策です。ドーチェスター地区（レッドライン沿い）の一部で用途混合型再ゾーニングを提案したり、ウェストロクスバリーの商業通りで集合住宅を認める計画などがこれに該当します。また、市全体で住宅プロジェクトにおける駐車場の最低設置基準の撤廃が議論されており、コスト削減や公共交通の促進を目的としています。これらの変更のいくつかは、BPDA/BZC（ゾーニング委員会）によるゾーニング修正で対応可能です。影響： ボストンがエリアのゾーニングを緩和（現在一戸建てのみの地域に複数階建てや集合住宅を認めるなど）すれば、新たな開発機会が生まれ、住宅供給が増加する可能性があります。たとえば、ロズリンダールやウェストロクスバリーの一部で一戸建て限定だったエリアにデュプレックスやトリプレックスを認めれば、わずかながらも人口密度が上がります。一部の地域では地域コミュニティの反発もあり、変更は徐々に進んでいますが、全体的な傾向としては住宅供給を促す柔軟なゾーニングへの転換が進行しており、州の圧力や住宅不足問題の認識とも合致しています。
- 気候レジリエンス規制：ボストン市は開発規則に気候レジリエンス（強靱性）の観点を取り入れています。気候レジリエンス・チェックリストはすでに大規模プロジェクトに必須となっており、海面上昇、雨水管理、ヒート対策などが扱われます。今後は新築建物にゼロカーボンの義務化も進められています（マサチューセッツ州のストレッチエネルギーコードおよびボストン独自のBERDO条例－建物排出の削減義務－に準拠）。また、洪水リスクの高い地域では、新築建物に高床式や防水構造が求められることが多く、ゾーニングコードもそのために1階床の高さ上限が改正されました。影響： こうした規制は（断熱強化やソーラーパネル設置など）建設初期費用を増加させますが、長期的リスクを減らします。多くの投資家が現在ESG（環境・社会・ガバナンス）対応を重視しているため、デベロッパー側も積極的です。長期的には、旧来の建物もエネルギー基準に合わせた改修（BERDOにより、既存の大型建物も2050年までに排出削減またはオフセットが必須）を求められます。これにより古い不動産のオーナーは（暖房システムの交換や省エネ改修など）費用負担が増えますが、省エネ建築技術の市場が生まれます。また、不動産価値への影響も考えられ、気候レジリエンスや省エネ性能の高い建物は運用コストや規制リスクが低いため、家賃や売却価格が高くなる可能性があります。
- 立ち退き防止策：これについては、以前に地域の文脈で触れました。市は、次のような政策を活用しています：非営利団体による危険にさらされている手頃な価格の住宅の取得資金提供（市場価格化を防ぐため）、バウチャープログラムの拡充、「立ち退きモラトリアム」や立ち退き記録の封印（新たな住まいを見つけやすくするために立ち退き記録を封印する提案も含む）の実施など。また、立ち退き防止アクションプランは、長期低所得所有者への固定資産税の軽減（ジェントリフィケーションによる課税圧力から守るため）、変化する地域での小規模事業者の支援などの取り組みを調整しています。boston.gov boston.gov。影響：これらは比較的ソフトな介入策です（厳しい規制ではなく、開発業者に立ち退き防止基金への拠出などを条件とする場合を除く）。これらの政策は、既存住民が恩恵を受けられる形で市が開発を誘導しようとしている意図を示します。開発業者にとっても、追加の手頃な住宅ユニットの提供やコミュニティスペースの設置など、こうした目標に協力することで、プロセスの承認が容易になり、たとえ義務ではなくとも地域での信頼を築くことができます。
- 州の住宅関連法：マサチューセッツ州は積極的に取り組んでおり、MBTAコミュニティ法を超えて、2021年には住宅促進につながる地域のゾーニング変更の採択要件を2/3多数から単純過半数へと変更する法律も可決しました。これにより、町議会や市議会でのゾーニング緩和の承認が容易になりました。効果はまだ進行中ですが、住宅推進型ゾーニング改革へのハードルが下がりました。モーラ・ヒーリー知事（2023年〜）のもと、州政府は住宅問題を最優先事項とし、2023年には住宅危機の緊急事態を宣言しました。これにより、州による手頃な価格の住宅建設に対するインセンティブや資金提供、あるいは町が建設を拒む場合のゾーニング規制の州による上書きなどが今後進む可能性があります。ボストン市は一般的に州の義務より先行していますが、州の住宅新規資金（例えば州のAffordable Housing Trust Fundなど）から利益を得ています。
- 連邦政策：連邦レベルでは、低金利政策が逆転し、市場に影響を与えました。しかし、2021年インフラ法による連邦インフラ資金が、マサチューセッツ州やボストン市の交通・気候関連プロジェクト（例えばMBTAの近代化や港湾の気候レジリエンス強化助成金など）に活用されており、間接的に不動産市場を支えています。また、連邦の金融政策（金利）も今後も住宅ローン金利やキャップレートに影響をもたらします。インフレが収束すれば、金利緩和が実現し、ボストンをはじめとする不動産市場の活性化が再び期待できるでしょう。
- 税制政策：ローカルで時折浮上するアイデアとしては、「投機税」または転売税があります。これは、短期間での物件の再販売を罰則付きで抑制し、投機目的の取引を減らすことを狙ったものです。また、一部の提唱者は空き高級住宅に対する「空室税」を提案しています（投資家がコンドミニアムを空室のままにすることを防ぐため）。これらはまだボストンで正式に導入されていませんが、ニューヨーク市やバンクーバーなど他都市では空室税が試行されています。もしボストンの住宅の手頃さがさらに悪化すれば、こうした措置も検討される可能性があります。もう一つの関連政策は短期賃貸規制です。ボストンは、Airbnbタイプの短期賃貸を制限する規則を施行しています（所有者は登録し、原則として自己居住が主である物件のみをレンタル可能、投資家所有の短期賃貸は禁止）。これは2019年に導入され、Airbnbのリスティング数を実際に減少させ、いくつかの物件が長期賃貸市場に戻ったと推定されています。
- 交通政策：混雑料金や新たな交通機関資金の調達が間接的に不動産市場に影響を与える可能性があります。マサチューセッツ州ではMBTAの資金調達方法（新たな料金や税金の可能性も含む）が議論されています。もし、ボストン中心部への車の流入に混雑課金が導入されれば（現時点で計画はありませんが、世界の都市で導入されている概念です）、公共交通機関の利用がさらに拡大し、公共交通アクセスの良いオフィスへの需要が高まる一方、車通勤者にとっては魅力が下がるかもしれません。
- 住宅価格：2010年代の爆発的な上昇の後、ボストンの住宅価格の伸びは今後数年間で緩やかになると予想されています。多くの予測では、今後数年は年率1桁前半から中頃の上昇が見込まれています。例えば、ある分析ではボストンの住宅価値は年2～4%程度の上昇となり、2030年までにボストンの中央値の住宅価格は約100万ドルに達する可能性があるとされますpropertyshark.com。複利計算の場合（2024年時点で約75万～80万ドル）。ただし、金利に大きく左右されます。仮に住宅ローン金利が2026年までに5%台まで下がれば、ボストンでは再び潜在的な購入需要が高まり、2020年代後半には価格上昇が加速する可能性もあります。逆に、金利が長期的に高止まり（約7%以上）する場合は、実質的な価格上昇は停滞またはわずかに下落することも考えられます（インフレ調整後）。専門家の見解としては、深刻な景気後退がない限り、ボストンでは大幅な価格下落を回避できるとされています。住宅供給不足が価格の下支えとなるためです。もっとも現実的なシナリオは緩やかな伸びと一時的な横ばいです。住宅の手頃さは今後も厳しい状況が続き、大規模な新築が行われない限り、価格が大きく下がることはないでしょう。
- 取引件数：2022～2024年は金利急騰で売買件数が落ち込みました（多くの所有者が住宅を手放しませんでした）。2025年以降に金利が安定または下落すれば、取引件数は回復するはずです。ミレニアル世代の多くがパンデミック中に購入を遅らせており、依然として住宅購入に強い意欲を見せています。特に新築分譲マンションの竣工（例：2025年のリッツ・サウスステーションタワーなど）や、子育てを終えた世帯が一戸建てから都心のマンションに住み替える動きによって、マンション販売の増加が予想されます。2026～2027年には経済が堅調であれば、住宅取引件数はパンデミック前の水準まで回復、もしくはそれを超える可能性もあります。ある予測では、ボストンの年間住宅取引件数は約8,000件とされており（歴史的な平均年間回転率とほぼ同じ）、rentastic.io、急激な動きではないものの健全な市場を示しています。
- 家賃と多世帯住宅：ボストンの家賃は今後も上昇が予想されますが、2020年代初頭の急激な伸びではなく、緩やかなペースになるでしょう。年間およそ5,000～7,000戸の新規供給があり、稼働率は約95%で推移していますので、家賃の伸びはインフレ率をやや上回る程度となりそうです。ある市場レポートでは、2025年の家賃上昇率は+2.9%、その後も年3%前後で推移すると予測しており、これはボストンの歴史的な平均値に近いですmmgrea.com。この予測には家賃規制は考慮されておらず、もし家賃安定化政策が導入されれば、大家の値上げ幅は制限されます（例：高インフレ時でも上限6～10%、普通の年はCPIに応じて約4～7%）。家賃規制の有無に関わらず、2030年までには平均家賃は現在より高くなる見込みで、平均的なアパートは約4,000ドルになる可能性もあります（全体のインフレ率が年2～3%前後の場合）。空室率は新規供給が多かったり景気後退があれば、やや上昇して5～6%程度の正常な水準に戻る可能性があります。しかし、ボストンの安定した需要を考えると、空室率が急増することは予想されません。多世帯住宅への投資市場も強いままでしょう。ボストンは引き続き高い稼働率、安定した家賃上昇、また2030年頃までには規制面でも何らかの解決がなされると見なされ、信頼できる投資先と考えられています。
- 建設と在庫状況：ボストンは2030年までに数万戸の住宅供給を予定しています。市の目標は2015～2030年の間に69,000戸の新築ですboston.gov。2025年時点で2015年以降に許可されたのは約32,000戸。つまり、今後5年で約37,000戸増やすのは非常に野心的で、おそらく達成は難しいでしょう。ただし、新たな州法や市の取り組みで加速が期待されます。2020年代後半には大型プロジェクトの供給ラッシュ（サフォーク・ダウンズの段階的開発やオールストンの開発など）が見込まれますが、それには2025～2026年に金融環境（特に金利）が改善する必要があります。また、オフィスから住宅への用途転換も、ダウンタウンを中心に一部で数百戸規模の供給源となり、2030年までにはまとまった新たな在庫となる可能性があります。全体として、市としては2030年までに2万～3万戸程度の増加が現実的でしょう（目標には届かないが、それでも大幅な供給増です）。この供給増は旺盛な需要もあり、徐々に吸収されていく見込みですが、家賃や住宅価格の上昇ペースを抑える効果はあるものの、下落にはつながりません。住宅の構成としては、多世帯賃貸が主流となる傾向が強まりそうです（デベロッパーが主に高級賃貸を建設しているため）。2018年以降減速した分譲マンション開発も、2020年代後半になり高級市場が堅調であれば再び活発になる可能性があります。
- 住宅所有率と住宅の手頃さ：ボストンの住宅所有率（約35％）は、より多くのコンドミニアムが市場に出て、賃貸者の一部がわずかに手頃になった環境で購入できれば、わずかに上昇する可能性があります（所得が上昇し、価格の伸びが鈍化すると仮定した場合）。しかし、大きな変化は見込めません。ボストンは2030年も賃貸者が多数を占める都市であり続けるでしょう。手頃さは引き続き課題となるでしょう ― たとえ価格の伸びが鈍化したとしても、金利は超低金利だった2010年代より高い水準にとどまる可能性が高く、住宅ローンの支払額は重くなります。市や州は初めての購入者への支援策（マサチューセッツ州では頭金支援プログラム等）が拡大される可能性が高いです。2030年までに、もし市がいくつかの住宅供給目標を達成すれば、家賃対所得・価格対所得比率が今日の極端な水準から安定化、もしくはわずかに改善する可能性がありますが、それでもボストンは全米で最も手の届きにくい市場の一つに位置づけられるでしょう。要するに、手頃さの改善は政策の成功にかかっています ― 手頃な住宅の大幅供給や効果的な家賃安定化などが必要ですが、こうした政策の成否は予測が難しいです。これらがなければ、需要が根強い中、市場だけで解決されることはおそらくありません。
- オフィス部門：オフィス市場は今後数十年にかけて緩やかだが不均一な回復が予想されています。多くのアナリストは、オフィス需要が近い将来2019年レベルに戻るとは考えておらず、ハイブリッドワークは定着する見通しです。ただし、2026～2027年までには、多くの企業が長期的なスペース需要を確定しているでしょう。現在約18～20％のボストンのオフィス空室率は、2024年ごろにピークを迎えた可能性があります。経済成長とともに空きスペースが転用・再活用されたり、新規企業による需要や低い家賃を活かした進出もあり、2020年代後半には空室率が十数％（ミッドティーンズ）まで低下する可能性があります。賃料は短期的には圧力が続き、賃貸人は優遇条件を提供するでしょう。実質賃料は2024～2025年に底打ちし、その後スペースが吸収されるにつれて上昇する可能性があります。プライムのクラスAビルは価値を維持し、2030年には家賃をわずかに引き上げるでしょう。一方、多くのクラスBビルは用途転換されるかもしれません。明るい材料として、全国予測では問題があったオフィス市場ですら、今後数年で安定化が見込まれており、新たな均衡点（コロナ前より空室率が高いですが）に落ち着くと指摘されています。nar.realtor。ボストンの場合、現実的なシナリオは2030年にオフィス空室率12～15％程度（2019年の約8％より高いですが、2024年の水準からは大きく改善）です。最良のケース（強い経済成長とオフィス回帰が進む場合）では空室率が10％以下になる可能性もありますが、楽観的な見方でしょう。逆に、最悪のケースとしては、リセッションや1人当たりスペースの更なる削減などで空室率が再び約18％以上にとどまることが考えられます。最もありそうなのは、「過剰」オフィススペースが転用やテナント拡張、供給からの撤退などを通して徐々に解消される中での緩やかな改善です。
- ライフサイエンス＆ラボ：ライフサイエンスの不動産市場は、この10年の終わりまでにバランスを取り戻すと予想されます。現在のラボスペースの過剰供給（特にケンブリッジ）は吸収に数年かかる可能性があり、バイオテックの資金調達サイクルによっては2026年または2027年まで空室率が一桁台に戻らないかもしれません。しかし長期的には、バイオテックは成長産業（高齢化社会、生物医学の進歩など）であり、グレーター・ボストンは世界有数のバイオテッククラスターと言えるでしょう。2030年までには再びラボスペース需要が高まり、新たな開発が必要となる可能性もありますが、開発業者は今回の過剰供給の教訓からより慎重になるでしょう。ラボ賃料の回復にも期待でき、柔軟性を持たせるため新しいハイブリッドラボ／オフィス空間の設計が現れるかもしれません。CBREやJLLによるいくつかの予測では、2024〜25年の底を経て、ラボ空室率は2027〜2028年にかけて健康的な約5〜10％の水準に落ち着くとされ、同時に賃料成長も再開すると予測されています（経済や科学的な追い風が続くことを前提）。投資家にとって、ライフサイエンス分野は引き続きボストンで有望ですが、より規律あるプロジェクトのタイミング運用が求められるでしょう。
- 小売部門：ボストンの小売市場はひっ迫かつダイナミックな状況が続くでしょう。2030年までには新しい住宅開発により一部地域で小売店舗が増加するかもしれません（多くの新築住宅には1階に小売スペースが含まれることが多く、在庫が増える要因になります）。需要は多様で（レストラン、サービス、専門店など）、Eコマースが引き続き小売の形を変えていきますが、ボストンの人通りの多いエリアやユニークな商業地区は、体験型やサービス型小売が牽引する限り成長すると考えられます。小売の空室率は新たな供給増で超低水準（約3％）からやや上昇する可能性もありますが、全米平均を下回る水準に留まる見込みです。主要小売回廊（ニューベリー・ストリートなど）の賃料は、経済成長や観光需要の回復により2030年までに過去最高を更新する可能性があります。地域の小売店舗は各地の経済状況に左右されますが、安定していくと予想されます。また、創造的な小売の新業態（ショールーム、ポップアップ店舗、エンターテインメント施設など）が従来型小売の跡地に進出する動きも見られるでしょう。複合用途開発のトレンドによって、小売はより意図的にプロジェクトの一部として計画され（住民に役立つ店舗構成を意識）、2030年にはテクノロジーとより連動した小売（スマートストアなど）も現れるかもしれませんが、ボストンの小売不動産は今後も地域で最もパフォーマンスの高いセクターの一つを維持し、空室は低水準、賃料の上昇もインフレ連動で年1〜2％程度の緩やかな成長が予想されています。nar.realtor。
- 産業＆ロジスティクス：産業市場は堅調であり続けると予想されています。国内の産業需要は、サプライチェーンの進化（特定の製造業のオンショア化や、配送ニーズの拡大など）により今後も継続すると見られています。ボストンでは、土地が限られているため空室率は比較的低く抑えられるでしょう。2030年までには、産業用空室率は現在と同様、あるいは郊外での新規開発が進めばやや高い6〜8％程度で推移するかもしれません。産業用賃料は緩やかに伸び続ける見込みで（年間2〜3％程度）、景気後退がなければ2030年には現在より15〜20％高くなる可能性があります。予測が難しいのはラストマイル施設です。地域が混雑税の導入や交通渋滞の悪化対策を取り入れれば、より迅速な配送を可能にするため、都市近郊の倉庫スペースへのプレミアムがさらに高まるかもしれません。2030年までにボストンにも、ニューヨークやシアトルで始まったような多層階の都市型倉庫が登場する可能性があります。また、電気自動車製造やライフサイエンス製造などの産業の成長も、マサチューセッツ州に特有の産業不動産需要を生み出すでしょう。総じて、産業用不動産は依然として有望な資産クラスであり、投資家は今後もボストン郊外での開発や購入を続けるでしょう。ただし、I-495沿いにeコマースの2020年並みの旺盛な成長を見込んで大規模なボックス型施設が過剰に建設されるリスクはありますが、堅調なファンダメンタルズが支え、市場はバランスを維持すると期待されています。 nar.realtor。
- ホスピタリティおよびその他のセクター：2030年までに、ボストンの観光やコンベンション事業は、重大な世界的危機がなければ堅調が予想されます。これは、ホテルの稼働率および客室単価が高水準で推移し、新しいホテル開発の動きが見られる可能性も示唆しています（近年は、より収益性が高いことからホテル用地がラボや住宅開発へ転用されるケースも多くなっています）。ボストン・コンベンションセンターの拡張やイベントの増加により、ホスピタリティ不動産は好調が続くでしょう。もうひとつのニッチ分野が学生向け住宅です。地元大学の定員拡大（ノースイースタン大学など）が進めば、寮や学生専用アパートの需要がさらに高まるかもしれません。デベロッパーが建物を建設し、大学がマスタリース（建物一括賃貸）するパートナーシップも見られる可能性があり、通常の賃貸市場との競合緩和につながるでしょう。
- 投資環境：ボストンは今後も投資家にとって最上位の市場であり続けると予想されています。2026年までに金利が落ち着けば、「様子見」だった機関投資マネーも再び取得に流れ込むでしょう。キャップレートは2021年の極端に低い水準よりやや上昇する見込みです（例：マンションのキャップレートは、金利上昇を受けて4％から5％程度に落ち着く可能性があります）が、ボストンの相対的な魅力から、リスクを考慮しても依然として低いキャップレートを維持するでしょう。インフレが抑えられ、金利が下がれば、不動産価値は2020年代後半に上昇するかもしれません。投資家の多くはボストンの長期的な成長に強気であり、近年の不透明な時期でもボストン不動産に投資するライフサイエンスファンドが多く設立されています。したがって2025年以降は、取引量の増加が期待され、特に賃貸住宅や産業用途で顕著になるでしょう。オフィス物件の不良債権売却も、リパーパスを狙う機会重視の投資家が取得することで、市場の健全な流動性が保たれます。
- 市場データおよびインサイトの出典：Axios ボストン不動産予測（2025年） axios.com axios.com；Axios による買い手と売り手市場 axios.com axios.com；SmartAsset家賃レポート（2025年） secretnyc.co；RealDeal小売空室率に関する記事 therealdeal.com；Perry CRE 2024年第4四半期ボストン商業レポート perrycre.com perrycre.com perrycre.com；MMGリアルエステートアドバイザーズ ボストン2025年予測 mmgrea.com mmgrea.com；ボストン市議会家賃統制に関する議事録 boston.com；Boston GlobeとChristina DiNardiによる近隣動向に関するコメント christinadinardi.com axios.com；BPDAおよびBanker & Tradesmanによる人口予測 bankerandtradesman.com；NAR商業市場インサイト（2025年） nar.realtor nar.realtor nar.realtor；The Luxury Playbook 市場概要（2025年） theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com；ボストン市政策文書 christinadinardi.com boston.gov；および文中で引用されている複数の市場レポートやニュースソース。これらは、2025年時点の市場動向や経済指標と組み合わせて、上記の分析と予測の基礎となります。
- 開発動向：この10年間後半の開発の多くは複合用途型および交通指向型となるでしょう。単一用途のオフィスタワーの時代は終わりつつあり、One DaltonやWinthrop Centerのようにオフィス、住宅、ホテルが混在したタワーがリスクと用途多様化の観点から主流になるかもしれません。また、官民連携により、老朽化した政府建築の住宅転用や高速道路上のエアライツプロジェクト（MassDOTのオールストンプロジェクトがその例）などに取り組む動きも出てくるでしょう。
- 注目すべき主要指標：人口増加、主要産業の雇用成長、金利、政策の結果は2030年まで注視すべき指標です。例えば、リモートワークによってより多くの人々がボストンのような都市へ移住し、人口の増加が想定を超えれば、需要圧力はさらに高まります。バイオテクノロジーやテクノロジー分野で雇用が拡大すれば（例：新たな企業創出をもたらす技術革新）、オフィスやラボスペースの需給も一気に締まる可能性があります。一方で、2026年前後に景気後退が起きた場合（エコノミストの中にはより早い時期を予測する声もあるが時期は不明）、一時的に失業率が上昇し、住宅需要が落ち着くかもしれません。ただし、これは短期間にとどまる可能性が高いです。
近隣のトレンドとジェントリフィケーション
ボストンは「近隣ごとの都市」であり、それぞれ特有の個性と成長経路を持っています。過去10年の間に、多くの地域が急速な変化を経験しました。新たな開発と価格上昇で活況を呈している地区もあれば、ジェントリフィケーション（高級化）圧力の中で手頃な価格や地域の個性を守ろうと努力しているところもあります。ここでは、2025年に注目すべきいくつかの近隣のトレンドや、新興ホットスポット、ジェントリフィケーションや住民流出への対応について紹介します。
急成長および新興の近隣エリア
ジェントリフィケーションの傾向と政策的対応
多くのボストンの地区で見られるパターンはこうです：まず住宅費の安さや交通アクセスに惹かれて若い専門職が流入し、それに応じてデベロッパーが高所得者向けの住宅をリノベーションまたは新築し、価格上昇とともに低所得（多くはマイノリティ）住民が追い出される、という流れです。これはサウスエンド、JP、サウスボストン、そして最近ではロクスベリー、イーストボストン、ドーチェスターにも見られます。これは市にとって核心的な公平性の課題です。
ボストン市は、ジェントリフィケーションの管理と住民移転の防止に積極的に取り組んでいます。2025年初頭、市は初の全市的な移転防止アクションプランを発表し、住民・小規模事業者・文化団体を守るための40以上の施策を盛り込みました。boston.gov 戦略には、手ごろな住宅供給の拡大、家賃補助制度の拡充、テナントの権利と法的支援の強化、市有地を活用した地域優先型の開発などが含まれます。新たに導入された住民移転リスクマップツールは、最もリスクの高い地域を把握し、的確に介入するために活用されています。boston.gov
一例として、市長住宅局がボストン大学と連携し、提案された開発がその周辺で住民の立ち退きを引き起こす可能性があるかどうかを評価するツールを作成しています。bu.edu もしその可能性がある場合、プロジェクトはより多くの手ごろな住宅や地域への利益を含める必要があるかもしれません。もう一つの例はゾーニング改革で、2023〜24年にボストンはArticle 80開発審査プロセスを近代化し、公平性とレジリエンス基準の組み込みを目指しました。チャイナタウンのような地域では、高級ドミトリーを制限し、手頃な住宅ユニットを促進する特定のゾーニングオーバーレイが提案されています。wgbh.org
さらに、ボストンにはインクルージョナリー・ディベロップメント・ポリシー（IDP）があり、大規模開発には全ユニットの13%を手頃な価格の住宅とすること（または基金に拠出すること）を義務付けています。この割合の引き上げや、新たな手頃な住宅への地元住民の優先権を認める「地域優先」政策の導入についても議論されています。また、市は手頃な価格の住宅の資金調達のためにコマーシャル・リンケージ・フィー（新たな商業開発による拠出金）の導入も検討しています。これらの政策は、地域が発展する中で既存住民もその恩恵を享受できるようにすることを目指しています。
こうした努力にもかかわらず、ジェントリフィケーションは継続的な課題です。サウスエンドやイーストボストンなどの地域では人口構成の変化（例えば住宅費上昇による黒人やラティノ人口のそれぞれの減少）が見られています。コミュニティ土地信託や非営利住宅開発者が一つの解決策として台頭しつつあります ― 土地を投機市場から外すのです。例えば、ロクスバリーのダドリーストリート・ネイバーフッド・イニシアチブは土地信託を運営し、数百戸の恒久的に手ごろな住宅を生み出しています。こうしたモデルの全市的な拡大も検討されています。
今後数年で、イーストボストン、ドーチェスター（一部）、ロクスバリー、マタパン、ロズリンドールなどの地域が今後も変化し続けると予想されますが、より包摂的な形になることが期待されています。これらのエリアは依然として比較的手ごろな価格を保っており投資が集まりやすいですが、コミュニティの声も高く、「住民の立ち退きなき開発」が強く求められています。ボストンのジェントリフィケーションには人種的公正の側面も存在します ― 市は（20世紀の都市再開発や市場の力でウェストエンドやサウスエンドから黒人住民が大量流出した）歴史を意識しています。そのような事態がロクスバリーなどで繰り返されることを避けるのが目標です。統計にも注目が必要です。例えば、ある研究ではジェントリフィケーションによって黒人都市住民が過大に追い出され、多くの場合、市外のより資源の乏しい地域に移動していることが示されています。axios.com ボストンでは黒人の持ち家率が白人よりかなり低く（2015年の有名な報告書によると黒人ボストン市民の中央値純資産は8ドル、白人は24万7500ドルであり、この衝撃的な格差は主に持ち家格差に起因しています）、特に有色人種のコミュニティで手頃な持ち家機会の維持が、富の格差解消の鍵と考えられています。
結論として、2025年のボストンの地域景観は、活気ある成長と同時に大きな転換期にあります。すでに高級住宅地へと変貌を遂げた地域もあれば、変化の瀬戸際に立っている地域もあります。この10年間における市の取り組みが、ボストンが多様で包摂的なコミュニティの寄せ集めとして存続するか、あるいは中心部が均質化され高所得層のみが住む地域へと変わってしまうかを大きく左右するでしょう。開発と保存の綱引きは、ボストンが住宅を増やし現代化を進める中で、今後ますます激しくなる見込みです。そして市が各地域単位でこれをどれだけうまくマネジメントできるかが、今後の社会的・文化的な街の姿を決定づけることになるでしょう。
比較分析：ボストン vs. 他の主要アメリカ市場
多くの点で、ボストンの不動産市場は全米のトレンドと一致する部分と異なる部分の両方を持ち合わせています。ニューヨーク、サンフランシスコ、ワシントンD.C.といった他の沿岸部の経済的に強い都市と同じように、高い住宅費やオフィススペース不足といった課題を抱えていますが、いくつかの側面では異なる状況にあります。以下は、ボストンがさまざまな観点で他の主要なアメリカ市場とどのように比較されるかを示しています：
住宅費と手ごろさ：ボストンは、非常に高額な住宅市場のトップ層にしっかりと位置しています。2025年時点で、全米で賃貸人向けに3番目に高い都市となっており、購入者にとっても最も高価な都市の一つです。たとえば、平均家賃は全米1位（$3,495）で、ニューヨーク市（$3,489）をわずかに上回り、サンフランシスコ（約$3,368）よりも高くなっています secretnyc.co。ボストンの家賃成長率（前年比4%）は他の高コスト都市と同様であり、一方で従来急成長していたサンベルト都市では新規建設が多いため家賃成長がほぼゼロまたはマイナスとなっています。住宅価格に関しては、ボストンの都市圏中央値（$750k～$900k）は、サンフランシスコ（$1M超）より低いものの、他の大都市よりは高めであり、たとえばマイアミやオースティンの中央値のおよそ2倍となっています。ボストンの価格は規模的にワシントンD.C.と同程度で、ニューヨーク市（NYC広域圏中央値：約$1.1M）よりやや下回ります jvmlending.com。価格と所得の比率においても、ボストン（およびSF、NYC、LA）は全米平均を大きく上回り、アトランタやダラスのような低コスト市場にはみられない手ごろさの課題が顕在化しています。
顕著な違いの一つは、ボストンの供給制約です。2010年代に大量の新築住宅が建設されたサンベルトの主要都市（フェニックス、オースティン、ローリーなど）とは異なり、ボストンは住宅供給をゆっくりと増やしました。これによりボストンの住宅価格は継続的に上昇し（2010年代で66%増）、propertyshark.com、一部の供給過剰市場では価格上昇が緩やかな時期もありました。例えば、郊外への拡大が可能だったヒューストンやラスベガスのような都市では、中間価格が全米平均付近かそれ以下で長期間推移しました（ただし、近年はこれらの都市でも価格が上昇しています）。地理的および規制的な制約により、ボストンはニューヨークやサンフランシスコのように、「希少性が常態」の市場となっています。2030年までには、政策の大幅な変更がない限り、ボストンの住宅供給増加率は人口増加率に依然として追いつかないでしょう。この状況は、ボストンがサンフランシスコのような（雇用増に対して住宅供給が非常に少ないことで悪名高い）都市と共有している課題です。
買い手市場 vs. 売り手市場： 2025年現在、多くの米国市場は高金利の影響で買い手に有利な局面へと移行しましたが、ボストンだけは例外です。Redfinは2025年初頭、全米上位50都市圏のうち32都市圏を買い手市場と分類しましたが、ボストンはごく数か所しかない、売り手にわずかに有利な都市の一つでした。axios.com 2025年4月時点で、ボストンでは買い手が売り手より約7%多く、axios.com、全米では売り手が買い手より約50万人多く、過去最大の「売り手余剰」となりました。axios.com プロビデンスやニュージャージーの一部など、北東部の古い都市では依然として「慢性的な在庫不足」により買い手が多くなっています。axios.com 一方、多くのサンベルト主要都市（例：フェニックス、オースティン）や一部中西部都市では、売り手（リスティング）が大幅に買い手を上回り、交渉力は買い手側にあります。例えば、オースティンは住宅供給の急増により家賃や住宅価格が下落しましたが、nar.realtor ボストンではこうした現象は見られませんでした。この比較から分かるのは、ボストンの市場ダイナミクスがニューヨークに似ており、全米の多くの市場が「緩んだ」時でも、需要が堅調で供給が限られるためタイトなまま推移した、ということです。
商業用不動産（オフィス）: ボストンのオフィスマーケットの課題は独特なものではなく、ほぼ全ての主要都市がパンデミック後のオフィス空室率の上昇に苦しんでいます。ただし、その程度は都市によって異なります。サンフランシスコは最も深刻な打撃を受けており、オフィス空室率は2020年以前の一桁台から2023年には25～30％以上に急上昇しました。特にダウンタウンSFは、テクノロジー業界がリモートワークを推進したことで顕著に空洞化しています。ニューヨーク市も当初は（特にミッドタウン・マンハッタンで）空室率が急上昇しましたが、2024年には改善がみられ、2025年初頭にはNYCで300万平方フィート超のオフィス吸収が記録され、大きな回復を示しました nar.realtor。ワシントンD.C. と ボストン は、継続的なオフィススペース損失が最大の市場 として挙げられています nar.realtor。D.C.は政府の規模縮小が、ボストンは集中的なテック/金融系テナントによる面積調整が主因です。ボストンのダウンタウン空室率約18％は、シカゴ（約19～20％）とほぼ同じで、ロサンゼルス（LAの2024年のオフィス空室率は約17％）よりやや高い数値です。サンフランシスコよりは低いですが、マイアミ（2024年の空室率は約15％で人口流入の恩恵を受けた）よりは高くなっています。ヒューストン は長年にわたり（エネルギー産業の低迷と過剰開発により）空室率20％超が続いており、ボストンも残念ながら歴史的に空室率が高いオフィスマーケットの仲間入りをする形となっています。
一つの特徴的な違いは、ボストンが持つ ライフサイエンスへの転換 です。NYCやDCのような都市はこれほど大きなラボ市場を持っていませんが、ボストン（およびサウスサンフランシスコのある程度の範囲でSF）には存在します。ラボスペースのブームとバストサイクルはボストン特有の現象でもあります。例えば、ケンブリッジのラボ空室率は2025年で20％ perrycre.comと、2019年の0％から大きな対照を見せています。他の市場で同じ状況が見られるのはごく少数で（一部のサンフランシスコ湾岸エリア、たとえばサウスサンフランシスコなど特定のサブマーケットで新規供給に伴いラボ空室が上昇した例）くらいです。
小売と産業分野では、ボストンは実際に他都市と比べて比較的強い様子を見せています。小売の空室率2.9％は全米で最も低い水準で、マイアミと並んでいます therealdeal.com。他の多くの都市圏では、小売の空室率は4～6％の範囲にあります。例えば、アトランタやフェニックスは空前の低水準（約4～5％）となっていますが、ボストンほど低くはありません。シカゴやダラスはやや空室が多いものの（それでも6～7％未満）、全体的にタイトな状況です。北東部の都市では、郊外型の小売施設が他の広がった都市圏ほど過剰に建設されなかったこともその要因の一つです。産業用不動産に関しては、ボストンの空室率6～7％は全米平均（2025年時点で約5～6％）よりやや高くなっています nar.realtor。アトランタや南カリフォルニアのような物流拠点（空室率3～4％）よりは高いですが、より小さな市場よりは低水準です。産業系の賃料成長率（2％）は、サバンナやインランドエンパイアのような急速な需要増に見舞われたサンベルト市場（ブーム期に5％超の賃料成長）より低いです。要するに、ボストンは二次的な産業市場であり、重要ではあるが国内の主要配送拠点ではないため、急激な過熱も崩壊もなく、より安定しています。
投資市場と資金の流れ：主要なゲートウェイ都市（NYC、LA、SF、DC、ボストン）は、伝統的に年金基金やプライベートエクイティ、海外投資家から多くの不動産投資を集めてきました。近年では、成長率の高いサンベルト都市（ダラス、シャーロット、ナッシュビル等）がより多くの関心を集めましたが、ボストンは安定性を求める投資家に依然として好まれる市場でした。例えば、マンハッタンがオフィス価値の大幅な下落に見舞われたのに対し、ボストンのオフィス価値の下落はやや緩やか（それでも大きいですが）、ライフサイエンス分野の多様化が理由の一つです。ボストンでは複数のオフィスビルが研究施設への転用価値で売却され、価格を下支えしました。集合住宅市場においても、ボストンのキャップレートは全米で最も低い水準であり（収益に対する価格が高いことを意味し）、長期的な需要への投資家の自信を示しています。これは、NYC、LA、SFや、近年高騰したオースティンのようなサンベルト都市にも共通しています。
| 指標（2024–25） | ボストン | ニューヨーク市 | サンフランシスコ | 米国平均 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅価格中央値（都市圏） | 約75万ドル（ボストン市 約84.2万ドル） axios.com axios.com | 約110万ドル（NYC都市圏） jvmlending.com（市内はマンハッタン約130万ドル） | 約130万ドル（サンフランシスコ市）／約100万ドル（ベイエリア） | 約41.7万ドル axios.com |
| 平均月家賃（全ユニット） | 約3,495ドル secretnyc.co（米国内最高値） | 約3,489ドル secretnyc.co（2番目に高い） | 約3,368ドル secretnyc.co（3番目に高い） | 約1,900ドル（概算） |
| 住宅在庫変動 | +2.6%（2024年 7,200ユニット増） mmgrea.com | 低い – 制約あり（NYCは人口比で新規供給少） | 低い – 制約あり（SFも新規供給少） | 都市によって異なる（サンベルト都市圏は5〜10％以上） |
| オフィス空室率（中心業務地区） | 約18% mktgdocs.cbre.com | 約15%（ミッドタウン・マンハッタン）– 改善傾向 | 25％超（サンフランシスコ中心部 – 最高レベル） | 約14%（全米） nar.realtor |
| 小売空室率（都市圏） | 約2.9% therealdeal.com（全国最低水準） | 約4.5%（NYC都市圏、推定） | 約5%（SF都市圏、推定） | 約4.1%（全米） forbes.com |
| 工業空室率（都市圏） | 約6.5% perrycre.com | 約4%（NY/NJ地域） | 約5%（SFベイエリア） | 約7.0%（全国） nar.realtor |
| 人口増加率（年間） | 約+0.5%（都市圏） huduser.gov / 市：+0.3% | 約0%（NYC都市圏横ばい；市は2020年以降回復中） | 約+0.2%（SFベイ – 緩やか） | 約+0.4%（全国） |
| 世帯収入の中央値 | 約$94K（ボストン都市圏）；市 約$76K | 約$93K（NYC都市圏）；市 約$67K | 約$119K（SF都市圏）；市 約$119K | 約$71K（アメリカ合衆国出典：複数 – ボストンのデータは引用元から取得；NYC/SFのデータはHUD、Zillow、現地レポートより（比較のために概算）；全米データはNARおよび国勢調査より。（本文中の引用：ボストンの指標は【2】【14】【10】【36】【21】などより）
人口動態と成長: 多くの大都市と比べて、ボストンの人口増加は控えめです。サンベルト地域の都市（オースティン、フェニックス、オーランド）はパーセンテージで見てはるかに急速に成長しており、そこでの建設ブーム（および景気循環のリスク）を引き起こしています。ボストンの都市圏の成長率は年間約0.5%で、huduser.gov、ニューヨークやシカゴ（緩やかな成長、またはわずかな減少）に近く、ダラスやアトランタ（年率1%以上の成長）とは異なります。このゆっくりとした成長ペースのため、ボストンは急成長する都市圏ほど大量の新築住宅を今すぐ建てる緊急性はありませんが、もともと供給不足からスタートしているため、依然として深刻な住宅不足に直面しています。また、ボストンは国際的な移民や学生の流入が特徴的で、シアトルやデンバー（国内移住で成長している）とは異なる性格を持っています。ボストンは、主に海外から学生や知識労働者を惹きつけており、その多くが定住します。このグローバルな流入は、NYCやSFにより近い特徴です。 手ごろな価格への対応: 多くの高コスト都市が、ボストンの取り組み（例えば、家賃安定化政策や手ごろな住宅義務の拡大）と類似した政策を模索しています。例えば、セントポール（ミネソタ州）は2021年に厳しい家賃規制条例を可決（その後修正）、カリフォルニア州やオレゴン州は州全体で家賃上限法を制定しました。ボストンの家賃規制は、シアトルやモントリオールのような住宅活動が盛んな都市の動きと似ています。一方、ヒューストンやナッシュビルのような都市では、このような規制を設けず、主に供給拡大に依存しています。どのアプローチがコストを抑制するかは、今後の動向次第です。ボストンの課題は他の都市より深刻で、米国内では本当に比較できるのはNYC、SF、LA、DCだけです。 まとめると、ボストンは「ゲートウェイ」沿岸都市群と最も近い不動産プロファイルを持っています。高価で供給制約があり、商業需要も堅調（ただし変化中）です。小売や集合住宅の安定性では多くの同業都市より優れていますが、オフィス分野の苦境は共通しています。成長が急速なサンベルト都市と比べ、ボストンは変動が小さい－たとえばパンデミック時の住宅価格高騰（例：オースティンは2年間で約40%上昇）や、その後の調整の波はありません。その代わり、ボストンは着実で絶え間ない価格上昇を記録し、現在は横ばいとなっています。ボストンの成長の保守的な性格（漸進的かつ政策の影響を受ける）は、他都市のような極端な事例を回避できるかもしれませんが、高コストなどの問題も根深くなっています。 表：代表的不動産指標 － ボストンと他の主要市場（2024–25年） 表および議論の通り、ボストンは極めてタイトな住宅・小売市場、高水準の住宅費で際立っており、人口規模が小さいにもかかわらずNYCやSFのような大都市に匹敵します。その商業的特徴も他の都市と同じくコロナ後のストレスを抱えていますが、ボストンはライフサイエンス分野の強みで若干差別化されています。 今後を見据えると、ボストンや同様の沿岸都市圏は類似した課題に直面しています。すなわち、コストを抑えるための住宅供給の拡大、リモートワークを踏まえたダウンタウンの再構築、そして交通やレジリエンスへの投資です。ボストンは、こうした課題を通じて同業都市から学び、また模範となることができます。例えば、ボストンのオフィスから住宅への転用が成功すれば、他都市も積極的に追随するかもしれません。逆に、オフィス需要の低迷や住宅の手ごろさの危機がボストンで解決されなければ、シアトルやDCのような都市でも同様の問題が起こる可能性があります。ボストンの穏やかな成長と強力な知識経済により、引き続き最も安定し需要の高い不動産市場のひとつであり続け、他地域のバブル型市場を警戒する投資家の注目を集めるでしょう。この点で、ボストンはニューヨークやサンフランシスコと同様の「安全な避難所」という魅力を共有していますが、同時に2020年代における大都市特有のジレンマにも向き合う必要があります。 人口動態および経済的要因人口動態と経済は、ボストンの不動産動向の基礎的な原動力です。ボストンの人口規模、労働力の特性、経済の健全性が、住宅や商業スペースの需要に直接影響します。ここでは、2025年時点および今後を展望し、市場を形作る主な人口動態と経済要因を整理します。 人口増加と構成ボストン都市圏（グレーター・ボストン）は、約490万人の人口を有しています。成長率は緩やかですが、着実に増加しています。最新の予測では、都市圏の人口は2027年までに約456万人に達し、年率約0.6％の成長が見込まれていますhuduser.gov。ボストン市自体は、長年の人口減少とその後の再成長を経て、2010年の61.7万人から2020年には約67.5万人に増加しました。パンデミック初期には一時的に人口が減少したものの、その後は安定し成長を再開しています。ボストンは2030年までに約76万人の住民に達する見込みであり、2020年から約6万人増加することになります（BPDA＝市の都市計画機関による）bankerandtradesman.com。これは10年間で約9％の大幅な増加ですが、サンベルト（南部帯）都市ほどの速さではありません。 ボストンの成長は（出生率の低下に伴い）「自然増」（出生数から死亡数を差し引いたもの）によるものは少なく、若年層や移民の流入によるところが大きいです。市の人口は特に若く、約34％が20～34歳で占められており、これは他都市と比べて高い比率です（ボストンはしばしば「ヤングアダルト・シティ」と呼ばれますが、その理由は大学群や雇用機会の多さによるものです）。学生人口も大きな要素であり、前述の通り、ボストン都市圏には常時25万人以上の大学生が居住していますbu.edu。これらの学生は賃貸需要に貢献するだけでなく、卒業後も就職のため定住し、高学歴の労働力をさらに増やしています。 ボストンはまた多様であり、さらに多様化が進んでいます。市の人種構成は白人が約45%、黒人が20%、ヒスパニック/ラティーノが20%、アジア系が10%、多民族/その他が5%程度です（2020年国勢調査）。住民のおよそ29%は移民です。最大の移民グループはドミニカ共和国、中国、ハイチ、ベトナム、エルサルバドルなどから来ています。この多様性が都市を豊かにし、住宅事情にも影響を与えています（例えば、いくつかのコミュニティで多世代住宅の好みがあることや、チャイナタウンやイーストボストンのラティーノ・コミュニティのように民族ごとの地域が形成されることなど）。 注目すべき傾向としては、ボストンの世帯規模は比較的小さい（平均約2.3人）ことが挙げられます。これは多くの世帯が単身者やカップルで構成されているためで、若い人口が多いことや、住宅価格の高さからファミリー向けユニットが手に入りにくいことが一因です。そのため、高級物件では小規模ユニット（スタジオ／1ベッドルーム）の需要が高まります。一方で、家族世帯はスペースや学校環境を考慮して市外の他地域や郊外の住宅を探すことが多くなります。 郊外では成長が鈍化しています。近隣の郊外の中には、リモートワークの普及で郊外や他州に引っ越す人が増え、2020年から2022年にかけて人口が減少した地域もあります。しかし、出勤体制への回帰や都市の利便性によって人々が戻ってきており、ボストン／ケンブリッジの中心部は再び人気を集めています。ボストンは人材を惹きつける都市として知られています。地元大学の卒業生だけでなく、全米や世界中からテック／バイオテック分野で働きたい人や大学院進学希望者が集まってきます。 2030年に向けて、ボストンの人口は平均してやや高齢化する見通しです（大きなミレニアル世代がその頃には40代に突入）。ボストンがこれらのミレニアル世代を家族形成後も引き留められるかが不動産市場に影響します。ボストンがファミリー向け住宅（3ベッドルームのコンドミニアム、安全な地域、質の高い学校）を十分に供給できればより多くが残るかもしれませんが、そうでなければ郊外やより安価な都市へと移る人も増え、住宅需要の構成に影響を及ぼします。BPDAの予測によれば、20～29歳の割合は（2015年の33%から2030年には29%に）bankerandtradesman.comと減少しています。これはミレニアル世代の高齢化や、（高コストのため）若年層の流入がやや減る影響も含まれます。しかし、ボストンの30代・40代人口は増加し、中堅層向け住宅（住み替え住宅やタウンハウスなど）の需要が高まる可能性があります。この分野の供給は現状で逼迫しています。 もうひとつの要因は国際的な移民です。連邦政策および世界情勢によってその人数は左右されます。トランプ政権時代やコロナ禍では移民が減少し、ボストンの成長にも影響がありました（ボストンは外国人留学生や労働者の流入に頼っています。たとえば、ボストンのテック関連や医療研究者の多くは国際人材です）。最近は移民が再び増え始めており、ボストンはサンクチュアリ・シティであり世界的な教育都市として引き続き人気の高い都市です。移民は最初は賃貸住宅への需要を支え、定住して繁栄するにつれ持ち家需要も増えていきます。 経済と雇用市場ボストンは高学歴・高所得の経済を誇っています。都市圏の世帯収入の中央値は94,000ドルほどで、全米の中央値（71,000ドル）を大きく上回っています。市内の中央値は（多くの学生や低所得世帯がいるため）76,000ドルとやや低くなっていますが、それでも大都市としては比較的高い水準です（例えばNYCやLAの中央値より高い）。知識経済型の仕事が多く存在することが賃金を押し上げています。ボストンは大学卒以上の学歴を持つ住民の割合が全米平均の約2倍、成人の49％以上と、全米有数の高学歴都市です。 雇用基盤は多様です。主な産業は教育・医療（エッズ＆メッズ）であり、ボストンの病院（マサチューセッツ総合病院、ブリガム＆ウィメンズ病院など）や大学（ハーバード、MIT、BU、ノースイースタン、BC等）は大規模な雇用主で、比較的不況に強い分野です。ライフサイエンス／バイオテクノロジーは主要な成長エンジンで、モデルナ、バイオジェン、ヴェルテックスなどの企業や数多くのスタートアップが増えています（ただし資金調達サイクルの影響を受けます）。テクノロジーも強く、特にソフトウェア、AI、ロボティクス分野が活発です—Google、Amazon、Microsoft、Appleなどの大手IT企業が近年ケンブリッジ／ボストンで大規模に拡大し、活発なスタートアップ・エコシステムも存在します（しばしばバイオテックと交差し、ヘルステックやフィンテックなど）。金融サービスも依然として重要で（フィデリティ、ステート・ストリート、多くのベンチャーキャピタルやプライベートエクイティ企業が拠点を構える）。さらに、ボストンは歴史的観光地やコンベンションセンターがあるため、観光・ホスピタリティ産業も堅調で、メディア／クリエイティブ分野も小規模ながら成長しています。 ボストンの失業率は、2024年後半時点で4％前後でした（マサチューセッツ州全体では2024年12月に約4.1% mass.gov、ボストン市内はやや低め）。これはパンデミック前（約3%）の水準にほぼ戻っています。全米平均（2024年後半で約3.7%）よりやや高くなっていますが、歴史的にマサチューセッツ州は全米並みに推移することが多いです。2025年半ば時点（景気にやや不透明感あり）、失業率はやや上昇し地域全体で約4.5%に mass.gov。医療やテック分野では人手不足が続いていますが、全米的なテック業界のレイオフはボストンにも影響しています（例としてFacebookは2023年にケンブリッジ拠点の拡大を縮小、治験失敗や資金難でバイオ企業のリストラも発生）。それでも、ボストンの雇用市場は堅調と考えられており、極端なバブルや不況になりにくい傾向です。2020年のコロナショック時も一時的に失業率が約16%まで急上昇しましたが、大学や病院という安定した基盤とリモートワークへの迅速な適応力により、回復は速やかでした。興味深い傾向として、ボストンは人工知能と先端研究の中心地になりつつあり、大学の人材を活用しています。この傾向が続けば、AI企業やロボティクスのためのオフィスやラボの需要が増加し、従来型オフィスの減少を一部相殺するかもしれません。MITのCSAIL、ハーバード大学、そしてAI・ロボティクスにおける新興スタートアップ（ボストン・ダイナミクスなど）が存在することで、ボストンはテクノロジーイノベーションの最前線に立ち続ける可能性があります。 所得格差は懸念材料です。ボストンには非常に裕福な住民もいれば、貧困地域も存在します。これは住宅格差にもつながっています。市の経済開発戦略は包摂的な成長を強調していますが、高度人材が主導する経済の中で働く階級の住民が取り残されないようにすることは継続的な課題です。 今後の展望（2026～2030年）人口動態としては、ボストンは緩やかに成長し、やや高齢化し、さらに多様化していくでしょう。2030年までには、ボストンではどの人種・民族グループも過半数を占めなくなります（すでに現状でもそうで、複数が存在する都市です）。傾向が維持されれば、メトロエリアの人口は2030年頃に500万人を超えるかもしれません。リモートやフレックスワークが普及したままだと、郊外の成長が少し加速する可能性もあります（週に数日の通勤で済むならメトロウェストやノースショア郊外を選ぶ人もいます）。しかし、市自体は成長を計画しており、スプロールを避けるためにも地域の新しい住民の多くを受け入れたいと考えています。 経済的には、ボストンは世界的なイノベーション拠点であり続ける態勢が整っています。バイオテック、クリーンエネルギー技術、デジタルヘルス、高等教育などの分野が拡大する可能性が高いです。病院や大学での豊富な研究資金（NIH助成金など）がスタートアップを刺激し、企業を引きつけ続けるでしょう。潜在的な逆風は、リモートワークによって企業がより分散的に採用するようになり、ボストンに集まる必要性が減る場合ですが、今のところボストンの協働エコシステムは、企業が人材ネットワークにアクセスするためにここにラボやオフィスを構える動機となっています。 もう一つの要因は、インフラの改善（もしくはその欠如）が経済効率に影響することです。もし交通機関のアップグレードが信頼性向上に成功すれば（例：地下鉄の頻繁な故障がなくなれば）、生産性が向上し、労働人口の参加にも好影響を与えるでしょう。逆に進まなければ、交通問題が成長を制約したり、企業が郊外や他の都市を検討する要因になることもあり得ます。 ボストンにはスタートアップの資金調達環境も活況です。米国では通常、ベンチャーキャピタル投資でシリコンバレーに次ぐ規模を誇ります。2022～2023年のテック不況で資金調達はやや鈍化しましたが、2024年後半から2025年にはAIや新しいバイオテック手法など特定分野で回復の兆しが見られます。2030年まで、ボストンはテクノロジーやバイオテック起業の最前線に立ち続ける見込みで、インキュベーターのスペースやラボキャンパス、そしてスタートアップが成長すればさらにオフィスや専門スペースの需要も増します。これはこれらの企業を対象とした不動産セグメントに好材料ですが、過剰な期待が供給過多（最近のラボスペースなど）につながる場合もあるので注意が必要です。 マクロリスクという観点では、ボストンも全国的な景気後退の影響を受ける可能性があります（ただし、安定した産業によって地元への影響はやや穏やかかもしれません）。金利が高止まりすれば不動産開発や売買の回転が抑えられる一方で、不動産価格の上昇がより持続可能な水準に落ち着く可能性もあり（長期的には健全といえるでしょう）。逆に、連邦準備制度理事会（FRB）が2026年ごろまでに大幅に金利を下げる場合（いくつかの予測では2025年後半～2026年にかけてゆるやかに金利が低下すると予想されています）、ボストンでは溜まった住宅需要を背景に売買活動と価格上昇が再び活発化する可能性があります。 生活の質の要素も人口動態の傾向に影響します。ボストンの犯罪率は大都市としては比較的低く、一般的に安全で住みやすい都市（コストを除けば）と見なされています。これを維持しつつ公共施設（公園、芸術、学校など）の充実が進めば、家族連れや高齢者もより定着しやすくなります。市では学校改革やチャータースクールの導入なども進めており、これが家族が市内に留まるか郊外に移るかの教育面での判断に影響する可能性もあります。 まとめると、ボストンの2030年までの人口・経済見通しは概ね良好であり、緩やかな成長、高学歴、堅調（ただし変化しつつある）な経済が不動産市場の堅固な基盤を支えています。最大の課題は、成長に合わせて住宅やインフラをどう整備していくかであり、それによって都市が住みやすく公平な場であり続けるかが決まります。多くの若いプロフェッショナル層が家族世代になっていくという人口動態の変化は、市の住宅の柔軟性を試すことになります（十分なタウンハウスや3ベッドルームのコンドミニアムはあるか？定住できる価格帯か？）。経済面では、働き方の変化やイノベーションの継続的なサイクルが、必要とされる商業スペースの種類を左右します。しかしボストンの教育・イノベーション・医療といったコアとなる強みは、今後も人や企業を引きつけ、ほとんどの分野で不動産需要を維持することを示唆しています。 市場に影響を与える規制および政策の変化公共政策と規制は、ボストンの不動産市場において極めて重要な役割を果たします。近年、政策の変更や提案が数多く登場しており、急騰する家賃から活用されていないオフィスビルまで、市場の課題に対応しようとしています。こうした政策は、開発判断や投資の採算性、市場全体の動向に大きな影響を与えます。以下に2025年までの主要な規制および政策の動向、さらに見込まれる今後の変化について概説します。 住宅・家賃規制土地利用・都市計画に関する政策州および連邦の政策環境まとめると、ボストンの規制環境は市場の極端さを抑制するための介入が増加する傾向にあり、家賃の安定化、手頃な価格の義務化や気候変動への対応、そしてゾーニング改革を通じた住宅供給の促進が推進されています。これは全米の多くの都市と比べ、より進歩的で積極的なアプローチです。不動産関係者にとっては、複雑な承認プロセスを乗り越え、（要件や料金のため）開発時の利益率が薄くなる一方で、（手頃な価格住宅向け税制優遇や特定の機能追加による容積率ボーナスなど）活用できるプログラムも整っています。ボストンのリーダーたちは、住宅不足を緩和するための開発を促進しつつ、その恩恵が社会全体（手頃さ・持続可能性・公平性）に波及することを目指してバランスを取ろうとしています。これらの政策の成功度合いが、2030年までのボストン不動産市場の行方を大きく左右するでしょう。 市場参加者は今後も柔軟な対応が求められます。たとえば、家賃規制を見越した収益予測や、厳格な環境基準を満たす設計、住民コミュニケーションによるプロジェクト承認の獲得などです。これがうまくいけば、ボストンは包摂的な成長のモデルとなる可能性がありますが、もし過度な規制で開発が停滞すれば逆に問題が悪化する恐れもあります。2025年時点で政策の勢いは強く、ボストンの不動産業界は、公的セクターの影響が強まる新たな常態に積極的に適応しつつあります。 予測と見通し（2026-2030年）今後を見据えると、2020年代後半から2030年にかけて、ボストンの不動産市場はどうなるのでしょうか。予測には常に不確実性（経済サイクルや地政学的な影響など）が伴いますが、現状のトレンドや専門家の予測から一定の見通しが得られます。総じて、ボストン市場は根本的には堅調だが、成長スピードはより緩やかで持続可能なものになるとの一致した見方が多く、2022年前の急騰と比べて落ち着いた展開が予想されます。以下、2030年までの分野別の展望と主要な予測です。 住宅不動産の見通し商業用不動産の見通し全体的な市場状況と投資見通し専門家予測：不動産アドバイザリーファームの多くは、2025～2026年に金利ショックから回復し、ボストンの市場が堅調に成長すると予測しています。例えば、PwCの「Emerging Trends」レポートでもボストンは不動産見通しでトップ10にランクされることが多く、その基礎的優位性から今後もこの傾向が続くと考えられます。2030年までに、専門家はボストンにより多くの住宅、安定した（ただし労働者1人当たりの面積は縮小した）オフィス分野、そしてより一層サステナビリティを重視した建物が広がると見ています。全体的な不動産価値は（名目成長と大きなクラッシュがなければ）より高くなる可能性が高いです。 まとめると、2026年～2030年のボストン不動産の見通しは慎重ながらも楽観的です。市場は転換期（パンデミック後の調整や政策転換）を経ているものの、今後数年でより明確かつ前向きな局面に移るとみられます。ボストンの揺るぎない強み――世界水準の経済、限られた用地、教育水準と所得の高さ――を考えると、引き続き不動産需要は堅調でしょう。市場は
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