보스턴 부동산 시장 전망 (2025년 및 그 이후)

2025년 보스턴의 부동산 시장은 역대 최고 수준의 주택 비용과 상업용 부동산의 신중한 회복세라는 특징을 가지고 있으며, 이는 견고한 지역 경제를 배경으로 하고 있습니다. 여전히 주거비 부담과 높은 오피스 공실률 문제가 지속되고 있지만, 주거 및 상업 부문 모두에서 “신중한 낙관론”의 신호가 감지되고 있습니다 axios.com. 이 종합 보고서는 주거 및 상업용 부동산의 주요 트렌드를 살펴보고, 주요 개발 및 동네 변화, 타 미국 도시와의 비교 분석, 2030년까지의 경제·정책 요인이 예측에 미치는 영향을 다룹니다.

주거 부동산 트렌드

주택 가격 및 매매 동향

2025년에도 보스턴의 주택 시장은 여전히 경쟁이 치열하고 가격이 매우 높습니다. 보스턴 지역의 중위 주택 가격은 약 90만 달러까지 급등해 전년 대비 6% 가까이 상승했습니다 axios.com. 시내 중위 가격은 2025년 봄 기준 약 74만 2,000달러로, 1년 전보다 약 5.2% 상승한 수준입니다 axios.com. 이는 미국 주요 대도시 중 가장 높은 수준입니다. 주택 가치는 전국적 경제 변동성에도 탄탄히 유지되고 있어 보스턴의 회복력을 보여주고 있습니다 theluxuryplaybook.com. 전문직 수요가 높고 공급이 부족해 가격이 계속 높게 유지되고 있으며, 금리 상승이 거래 속도를 다소 둔화시켰지만 전반적 흐름은 여전히 강세입니다.

가격 상승: 2024–25년 보스턴의 일반적인 주택 가격은 90만 달러를 돌파했으며, 전년 대비 약 6% 상승했습니다 axios.com. 2025년 1분기 기준, 시내 주택 가치는 여전히 전년보다 약 2~5% 높아 theluxuryplaybook.com axios.com 이며, 이는 지난 10년 초반의 두 자릿수 급등에 비하면 다소 완만한 상승입니다.
매물: 주택 매물은 역사적으로 낮은 수준을 유지하고 있지만, 완화의 초기 조짐이 보이고 있습니다. 전문가들은 2025년에 매물이 “서서히 증가”할 것으로 예상하며, 더 많은 판매자들이 시장에 진입할 것으로 보고 있습니다 axios.com. 2024년 말 기준, 보스턴에는 약 3,900건의 활성 매물만 있었고, 최근 분기에는 약 1,000건의 신규 매물만 나왔습니다 theluxuryplaybook.com – 매우 타이트한 공급 상황을 보여줍니다. 구매자들은 여전히 경쟁을 겪고 있으며, 3분의 1 이상 주택이 호가보다 높은 가격에 판매되고 있습니다(특히 케임브리지, 백베이, 자메이카 플레인 등 인기 지역에서 자주 나타남) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
거래 활동: 수요가 견조하게 유지되면서 주택의 시장 노출 기간은 약 36일로 다소 짧아졌습니다 theluxuryplaybook.com. 2025년 보스턴은 몇 안 되는 대도시 중 하나로, 구매자들이 크게 우위를 점하지 못하는 곳입니다 – 2025년 4월 메트로 지역에서 실제로 매도자보다 구매자가 약 7% 더 많았습니다 axios.com. 많은 미국 도시들이 매수자 우위 시장으로 전환한 것과 달리, 보스턴은 공급과 수요의 균형이 더 타이트하여, 여러 거래에서 매도자에게 유리한 상황이 유지되고 있습니다.

주거 비용 부담은 여전히 핵심 과제입니다. 모기지 금리가 약 7% 수준에서 머물면서 구매자의 예산 부담을 더욱 가중시키고 있습니다 axios.com. 많은 주택 소유자들이 이전에 확보한 초저금리를 잃는 것을 우려해 주택 판매를 꺼리고 있으며 axios.com, 이는 이사 수요와 신규 매물 공급을 제한하고 있습니다. 부동산 중개사들은 의미 있는 시장 활성화가 이루어지려면 모기지 금리가 약 5.5% 이하로 하락해야 할 것이라고 지적합니다 axios.com. 이로 인해 첫 주택 구매자들은 높은 진입 장벽에 부딪히고 있으며, 보스턴의 주택 소유율(약 35%)은 전국 평균에 훨씬 못 미치고 있습니다. 중간 매매가는 지역 중위 소득의 약 13배로, 주거비와 지역 소득 격차가 매우 큼을 보여줍니다.

보스턴의 고비용 주택 시장은 전국적으로 두드러집니다. 2025년 초 미국 주택의 중위 가격은 약 41만 7천 달러였으나, 보스턴의 중위 가격은 그 두 배에 가까웠습니다 axios.com. 실제로, 보스턴은 전국에서 가장 비싼 5대 대도시권 중 하나로, 샌프란시스코나 뉴욕과 비슷한 시장입니다. 신규 공급이나 정책 개입이 크게 늘지 않는 한, 주택 가격은 높은 수준을 유지할 것으로 보입니다. 일부 전망에 따르면, 지난 10년간의 성장 추세가 계속될 경우 중위 가격이 2030년까지 100만 달러에 근접할 수 있다는 가능성도 제기되고 있습니다 propertyshark.com. 다만, 높은 금리와 구매자의 저항이 그런 흐름을 완화할 수 있습니다. 종합적으로, 2025년 매수자는 빠르게 움직이고 높은 가격대의 보스턴 시장을 예상해야 하며, 매도자는 낮은 매물 재고와 견고한 가치 상승의 수혜를 입습니다.

임대 시장의 강세

보스턴의 임대 주택 시장은 매우 강세를 보이고 있으며, 학생들과 젊은 직장인들의 꾸준한 수요가 기반이 되고 있습니다. 2025년 임대료는 전국 최고 수준에 올랐습니다. 실제로 2025년 초 기준, 보스턴은 뉴욕시를 제치고 미국에서 가장 비싼 임대 시장이 되었으며: 보스턴의 평균 월 임대료는 3,495달러로, 뉴욕시의 약 3,489달러와 샌프란시스코의 약 3,368달러를 소폭 상회했습니다 secretnyc.co. (참고로, 이 평균 수치는 모든 주택 유형을 포함한 것이며, 시내 1베드룸 중위 임대료는 약 3,300달러 수준입니다 instagram.com.) 임대료는 전년도 대비 약 4% 상승하여, 임대 수요와 공급의 지속적인 불균형을 반영하고 있습니다 secretnyc.co.

보스턴 임대 시장의 탄탄함에는 여러 요인이 있습니다:

방대한 학생 인구 – 그레이터 보스턴에는 50개 이상의 대학에 250,000명 이상의 대학생이 있습니다 bu.edu. 이 일시적인 인구는 특히 펜웨이, 올스턴/브라이턴, 미션 힐 등 대학가 근처에서 임대 수요의 바닥을 제공합니다. 일부 학생들이 교외로 이주하더라도, 해마다 들어오는 새로운 학생들로 공실률은 낮게 유지됩니다.
젊은 직장인과 높은 소득 – 도시는 기술, 금융, 바이오테크 분야의 최근 졸업생 및 젊은 전문직 종사자를 많이 유입시키며, 이들은 도시 내 임대를 선호합니다. 보스턴의 중위 가구 소득 (약 10만 달러 이상)은 고급 임대 유닛에 대한 높은 임대료를 뒷받침하면서, 많은 임차인들이 직장 및 편의 시설과의 근접성에 프리미엄을 지불할 의향이 있습니다.
임대 공급 부족 – 신규 아파트 건설이 증가하고 있지만, 여전히 시장의 긴장을 완화하기에는 충분하지 않습니다. 2024년에 약 7,200세대의 신규 다가구 주택이 공급되었으며(재고 약 2.6% 증가), 2025년에도 비슷한 약 7,000세대가 예상됩니다. mmgrea.com. 대도시권 전체에서는 약 16,000세대가 공사 중입니다 mmgrea.com. 이러한 꾸준한 공급 파이프라인 덕분에 공실률은 대략 4~5% 범위(≈95~96% 점유율)로 안정적으로 유지되고 있습니다 mmgrea.com. 보스턴의 임대료 상승률(연 2~3%)은 미국 평균을 상회하고 있습니다 mmgrea.com. 그러나 공급 확대가 폭등하는 두 자릿수 임대료 인플레이션을 막기에는 딱 맞는 수준입니다.
강력한 임대 수익률 – 높은 임대료와 부동산 가치로 인해 총 임대 수익률은 보통 수준(~3~5%)이지만, 투자 관점에서 보스턴은 진입 장벽이 높지만 보상이 큰 시장으로 평가됩니다. 낮은 공실률과 안정적인 임대료 수금(화이트칼라 임차인 기반 덕분)이 다가구 부동산을 비교적 안전한 자산군으로 만듭니다. 실제로 업계 관계자들은 보스턴의 “견고한 시장 기초, 낮은 공실률, 한정된 신규 건설”이 부동산 투자자, 특히 해외 투자자에게 안전한 피난처를 제공한다고 언급합니다 theluxuryplaybook.com.

2025년 보스턴 원룸의 중간 임대료는 약 $2,500~$3,000(도심 및 인접 지역은 더 높음), 투베드룸 아파트는 $3,000~$3,500을 넘는 경우가 많습니다. 펜웨이, 올스턴, 사우스보스턴, 캠브리지 등 인기 주거 지역에서는 우수 주택을 두고 입주 경쟁이 벌어집니다 christinadinardi.com. 특히 보스턴 주택의 절반 가까이가 임차인 소유이며, 많은 예비 첫 주택 구매자들이 높은 집값 탓에 임차인으로 남아 있습니다. 이러한 임차 수요는 2030년까지 지속될 것으로 예상되며, 특히 모기지 비용이 높은 수준을 유지하고 신규 주택 공급 속도가 완만할 경우 더욱 그렇습니다.

보스턴의 임대 시장도 문제에서 자유롭지 않습니다. 세입자들은 감당하기 어려운 임대료(고소득자가 아닌 경우 임대료 대비 소득 비율이 매우 높음)에 직면해 있고, 세입자 보호를 위한 정치적 압력도 존재합니다(정책 변화 항목에서 논의 예정). 그러나 시장 관점에서 보면 2025년 임대 환경은 집주인에게 유리하며, 단기적으로 연 2~4% 정도의 임대료 완만한 인상이 전망됩니다. 경제가 크게 둔화되거나 재택근무 확산으로 더 많은 사람들이 도심 외곽에 거주하게 되면 임대 수요가 다소 약해질 수 있습니다. 그러나 현재 보스턴의 공실률은 전국에서 가장 낮은 수준인 약 3% therealdeal.com이며, 임대료는 계속 상승 추세에 있습니다.

주택 공급 및 개발

보스턴에서의 주택 공급과 수요의 불일치가 위의 동향을 뒷받침합니다. 수십 년간 신축 부족, 엄격한 토지이용 규제, 도시의 한정된 토지 면적 등으로 인해 구조적 주택 부족이 발생했습니다. 시 당국도 이를 인식하고 있고, 주택 공급 확대를 위한 야심찬 목표를 세우고 있으나 실제 신규 개발은 여러 난관에 부딪히고 있습니다.

신축 건설: 시의 “Housing Boston 2030” 계획에 따라 2030년까지 69,000호의 신규 주택 공급(수천 호의 소득제한 임대주택 포함) 목표를 세웠습니다 boston.gov. 2019년 업데이트 기준, 보스턴은 일정에 앞서 신규 주택을 공급 중이었으며, 이에 따라 2030년까지 약 76만 명(2019년 69만 5천 명에서 증가)의 인구와 그에 상응하는 주택 확충이 전망되었습니다 bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. 실제로는 대도시권 전역에서 연간 5,000~6,000가구 신축 허가가 이루어졌으며, 이는 1990년대나 2000년대 초에 비해 많지만 일자리 및 인구 증가 속도에는 미치지 못하는 수준입니다 bankerandtradesman.com. 특히 2008~2018년 사이 보스턴 대도시권에서는 신규 주택 한 채당 2.54개의 일자리가 추가로 창출되었습니다 bankerandtradesman.com – 이는 집값 및 임대료 상승의 원인이 되었습니다.

여러 대형 주거 개발 프로젝트가 진행 중입니다(신규 개발 섹션 참조). Suffolk Downs, Dorchester Bay City, Allston(웨스턴 애비뉴 회랑)과 같은 부지에서 대규모 복합 용도 재개발이 이루어지며 수천 개의 신규 주택이 추가될 예정입니다. 도심 및 백베이의 고층 콘도 개발도 계속되고 있습니다(예: 사우스 스테이션 타워에 들어서는 새로운 리츠칼튼 레지던스 axios.com). 그러나 이러한 프로젝트 상당수는 수년 또는 수십 년에 걸쳐 진행됩니다. 단기적으로는 매물이 여전히 부족합니다. 콘도 건설이 증가하여 고급 주택 공급은 늘었으나, 가족형 및 입문형 주택은 여전히 희소합니다. 많은 지역과 교외의 다가구 주택에 대한 용적 제한 역시 신규 공급을 더 억제하고 있습니다.

중요하게도, 현재의 경제 환경이 건설을 저해하고 있습니다. 치솟는 건설 비용과 금리로 인해 이미 승인된 여러 프로젝트가 보류되고 있습니다. 대표적인 사례가 Suffolk Downs의 재개발로, 161에이커 부지에 1만 가구의 신규 주택이 예정되어 있습니다(보스턴 역사상 최대 규모의 단일 개발 사업). 첫 번째 475세대 아파트 건물(Amaya at Suffolk Downs)이 2024년 말에 개장했으나, 그 이후로 다른 주거 건설 공사는 시작되지 않았습니다 bostonglobe.com bostonglobe.com. 개발업체인 HYM Investments는 추가 착공을 위한 자금 재구성이 가능해질 때까지 사업을 중단했습니다. 2020년 이후 금리 상승과 자재비 43% 상승 등으로 원래 계획이 무너진 것입니다 bostonglobe.com. 이런 상황은 보스턴 전역에서 반복되고 있습니다. 2024년 중반 기준, 보스턴 도시계획개발청은 약 23,000세대의 승인된 신규 주택이 “파이프라인에 갇혀” 자금조달 또는 비용 문제로 대기 중이라고 추산했습니다 bostonglobe.com. 교외 지역에서도 마찬가지로 높은 대출 금리 탓에 승인만 받고 착공하지 못한 사업이 적지 않다고 보고하고 있습니다.

이러한 건설 장애물의 의미는 보스턴의 주택 부족 현상이 단기적으로 지속될 것이라는 점입니다. 수요는 현재 신축 또는 매물로 나오는 주택을 훨씬 능가하고 있습니다. 메트로 지역의 인구 증가가 연간 약 0.5%로 완만하긴 하지만(huduser.gov), 주택 공급이 적어 지속적인 압박을 가하기엔 충분합니다. 대규모 경기 침체나 정책 변화가 없는 한 구매자와 임차인 모두 주택을 두고 계속 경쟁해야 할 가능성이 높습니다. 시 자체 추정에 따르면 보스턴은 시장 균형을 위해 수만 호의 추가 주택이 더 필요하며, 이 목표를 달성하려면 인허가뿐 아니라 실제로 건설이 가능한 경제적 여건도 뒷받침되어야 합니다.

긍정적인 점은 시와 주 정부가 공급 확대를 위한 창의적인 방법을 모색 중이라는 것입니다. 예를 들어 적응형 재사용(빈 사무실을 아파트로 전환하는 것 등 axios.com), 대중교통 중심 개발 장려, 신규 프로젝트에 저렴한 주택을 포함하도록 하는 포괄적 구역제 의무화 등이 있습니다. 매사추세츠주는 2021년 175개 이상의 MBTA가 운행하는 지역 사회에 대중교통 인근에 다가구 주택을 “권리로서” 건설할 수 있도록 구역 지정을 의무화하는 법을 제정하기도 했습니다(보스턴 시는 이미 다가구 주택을 허용하고 있어 이 법에서 면제됨) mass.gov. 이런 정책들은 장기적으로는 지역 내 주택 재고를 점진적으로 늘릴 수 있을 것입니다. 하지만 이들 역시 점진적인 해결책에 불과합니다. 향후 수년간 보스턴 주택 시장의 이야기는 여전히 높은 가격, 낮은 공급량, 치열한 경쟁이 이어질 것이며, 시장의 숨통이 트이기까지는 시간이 더 필요할 것입니다.

상업용 부동산 동향

2025년 보스턴의 상업용 부동산 시장은 업종별로 명암이 엇갈리는 모습을 보이고 있습니다. 사무실 시장은 팬데믹 이후 업무 환경 변화의 영향으로 공실률이 높고 미래 전망도 불확실한 반면, 소매 및 산업 부문은 더 견조한 모습을 보이고 있습니다. 교육, 의료, 기술, 생명과학 등으로 뒷받침되는 보스턴 경제는 상업용 수요에 든든한 기반을 제공하지만 구조적 변화(원격근무, 전자상거래 등)로 공간 수요의 판도가 달라지고 있습니다. 아래에서는 중요한 상업용 부동산 카테고리 – 오피스(특히 중요한 생명과학/연구실), 소매, 산업, 그리고 복합용도 개발 – 의 동향을 살펴봅니다.

오피스 및 생명과학 공간

오피스 시장 개요

보스턴의 오피스 시장은 팬데믹 충격에서 회복이 더딘 편입니다. 공실률은 2020년 이전 수준의 두 배 이상으로 증가했으며, 많은 기업들이 인력을 축소하거나 하이브리드 근무를 도입하면서 상당한 공간이 비어 있게 되었습니다. 2024년 4분기 기준, 보스턴 시내 오피스 공실률은 약 18.5%에 달했으며(2025년 초 시내 약 18% 공실 mktgdocs.cbre.com, 서브리스 공간을 포함하면 총 가용률은 약 23%에 이름) – 이는 2019년의 약 7~8% 공실률과 비교하면 극적인 상승입니다 mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. 메트로 전역에서는 전체 오피스 공간의 4분의 1이 2024년에 비어 있었습니다 axios.com. 이는 보스턴 현대사에서 전례 없는 공간 미활용 수준입니다. 이러한 높은 공실에도 불구하고 안정화의 조짐이 보이고 있습니다. 오피스 임대 활동은 2024년 말과 2025년 1분기에 증가세를 보였으며, 특히 ‘트로피’급 A급 빌딩에서 두드러졌습니다. 2025년 1분기, 보스턴 시내에서는 109만 평방피트 이상의 임대가 이루어졌는데, 이는 2021년 이후 분기 최대 규모였습니다. 이는 부분적으로 두 건의 대형 기업 임대 덕분이었으며(Ropes & Gray와 PwC가 합쳐 60만 평방피트 이상 임대) mktgdocs.cbre.com, 이 임대 증가는 시장 내 서브리스 공간을 6분기 연속 감소시켰습니다. 서브리스 가용 면적은 전년 437만 평방피트에서 2025년 초에는 352만 평방피트(재고의 4.3%)로 줄었습니다 cbre.com mktgdocs.cbre.com. 사실상 한 건의 대형 공실(피델리티가 245 Summer Street에 약 80만 3천 평방피트 내놓음)이 없었다면, 보스턴 시내는 2025년 1분기에 순흡수량(순입주)이 플러스를 기록했을 것입니다. 이는 2019년 이후 최초의 분기별 입주 증가였을 것입니다 mktgdocs.cbre.com. 요약하자면, 퇴거는 둔화되고 일부 임차인은 신중하게 확장하고 있지만, 공실률은 여전히 역사적으로 높은 수준이며 회복은 매우 불안정합니다. 보스턴 오피스 부문(2024년 4분기–2025년 1분기)의 주요 지표는 그 어려움을 잘 보여줍니다:

공실률: 보스턴의 핵심 오피스 시장에서 약 18–19% mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (비교를 위해 전국 오피스 공실률은 약 14.1% nar.realtor; 보스턴은 신규 공급과 임차인의 규모 축소로 더 높음.) 보스턴 교외의 오피스 공실률은 이보다 더 높아 약 20% perrycre.com이며, 교외 임차인들 또한 공간을 줄이고 있음.
흡수율: 2024년 순흡수율은 마이너스 (2024년 보스턴은 –315,000 SF) perrycre.com로, 임대된 공간보다 비워진 공간이 많음을 반영. 전망에 따르면 정상적인 흡수율로는 공실을 채우는 데 10년 이상 걸릴 수 있음 perrycre.com. 많은 전문가들은 하이브리드 근무 트렌드로 인해 오피스 수요가 2019년 정점으로 회복되지 않을 것이라고 봄.
임대료: 현재까지 호가 임대료는 비교적 보합세. 다운타운 평균 총 임대료는 약 평방피트당 $64–$66 perrycre.com mktgdocs.cbre.com. 임대인들은 임차인 유치를 위해 무료 임대, 인테리어비(TI) 등 파격적인 혜택을 제공 중이며, 실질 순임대료는 감소. 케임브리지의 고급 시장 임대료는 더 높아(평방피트당 약 $78)지만 공실 증가로 하락세 perrycre.com를 보임.
퀄리티 선호 현상: 신규 공간을 임대하는 기업들은 최고급 건물(신축, 친환경, 다양한 편의시설의 타워)로 몰림. 노후된 B급 오피스는 어려움을 겪고 임대료 대폭 할인이나 용도 변경 압박 가능성. 이런 “이원화”로 인해 전체 공실률이 높음에도, Back Bay와 Seaport의 프리미어 빌딩은 여전히 임차인을 끌어모으는 반면 2차 자산은 침체됨.

보스턴의 독특한 생명과학 분야는 오피스 시장과 크게 교차합니다. 이 지역은 지난 10년간 전 세계적인 바이오텍 및 제약 기업의 허브로 부상하면서, 연구실 공간 건설 붐을 이끌었습니다(연구실 공간은 일반 오피스와 별도로 집계되는 경우가 많음). 2020~21년에는 연구실의 공실률이 거의 0%에 달했고, 개발업자들은 케임브리지, 보스턴, 그리고 교외 클러스터에서 더 많은 연구실 건물을 짓기 위해 경쟁했습니다. 이제 그 주기가 전환되기 시작했습니다:

케임브리지(켄달스퀘어) 연구실 시장: 오랜 기간 동안 충족되지 못했던 수요 이후, 새 연구실 공급이 급증하고 일부 업계 재편이 일어나면서 2024년 말 기준 케임브리지 연구실 공실률이 약 20.5%로 치솟았습니다 perrycre.com. 이는 불과 3년 전 사실상 공실률 0%였던 것에 비해 놀라운 증가폭으로, 생명과학 부동산 시장이 식었다는 신호입니다. 케임브리지 내 프라임 연구실 임대료는 하락세를 보이고 있습니다(현재 약 $79/SF, 2023년 약 $83에서 하락) perrycre.com, 그리고 약 170만 평방피트의 연구실이 일부 스타트업의 규모 축소나 확장 지연으로 임차 전환(Sublease) 상태에 있습니다 perrycre.com.
보스턴 연구실 시장: 보스턴 시(씨포트, 사우스엔드, 롱우드 메디컬, 올스턴 등) 내 연구실 시장은 상대적으로 더 건강한 편이며 – 공실률은 약 11% 수준 perrycre.com – 실제로 2024년에는 연구실 공간의 순수요(positive absorption)가 발생했습니다 perrycre.com. 씨포트와 펜웨이 지역에서는 대형 제약 및 바이오 기업이 신규 시설을 임차하기도 했습니다. 하지만, 2022~2023년 착공된 연구실 빌딩 공급이 본격적으로 시장에 들어오면서 수요의 깊이를 시험하고 있습니다. 전반적으로, 생명과학 산업은 보다 균형 잡힌 상태로 전환하는 시기입니다: 과도한 확장 이후 기업들은 공간 활용의 효율성과 비용 절감에 집중하고 있으며 임차 결정도 더 오래 걸립니다. 이미 임차가 확정되지 않은 신규 연구실 프로젝트는 공급 과잉 방지를 위해 재검토 또는 지연되고 있습니다 perrycre.com.

최소한 점진적이고 수년에 걸친 회복

오피스 정책을 재검토

perrycre.com

오피스 복귀 모멘텀

적응형 재사용 노력

axios.com

오피스 재고를 축소

직원 복귀 유도와 초과 오피스 재고 제거

보스턴은 화이트칼라 허브로서 오피스 수요가 완전히 사라지진 않을 것입니다. 여전히 금융, 법률, 컨설팅, IT 등 보스턴 주소에 가치를 두는 기업들이 모이는 도시입니다. 하지만 수요의 규모는 한 단계 낮아졌습니다. 업계 분석가들은 지난 1년간 주요 대도시 중 보스턴과 워싱턴 D.C.의 오피스 공간 축소가 가장 컸다고 추정하며, 뉴욕은 오히려 소폭 흡수 증가를 기록하기도 했습니다. nar.realtor 보스턴의 건물주, 투자자들은 이런 새로운 현실에 적응하고 있습니다. 건물 가치 하락, 매매 희소, 부채 부담이 큰 일부 오피스 소유업체의 곤경 등이 나타나고 있습니다. 장기적인 낙관론은 보스턴의 다양한 산업과 인재 풀에 달려 있습니다. 2030년쯤 경제 성장과 오피스 건물 수 감소가 맞물려 공실률을 더 정상적인 수준(아마도 10–12%대)으로 낮출 수 있습니다. 그 전까지는 높은 공실률(15~20%)과 제한적 임대료 상승이 이어질 전망이며, 창의적 재사용과 품질 차별화가 오피스 시장의 미래를 좌우할 것입니다.

주요 상업 개발 프로젝트

오피스 부문이 변화기에 있긴 하지만, 몇몇 주목할 만한 상업 프로젝트들은 시장 흐름을 보여줍니다:

사우스 스테이션 타워 – 도심 사우스 스테이션 상층에 51층짜리 복합타워가 2025년 완공을 목표로 공사 중입니다. 오피스 공간과 166세대의 고급 콘도(리츠칼튼 레지던스)가 들어설 예정입니다. 이 프로젝트 출시는 프리미엄 오피스와 고급 주택에 대한 수요를 침체된 시장에서 시험하는 역할을 하게 될 것입니다. axios.com.
10 World Trade (Seaport) – 2024년에 완공된 시포트 지구의 새로운 17층 연구실/오피스 빌딩으로 여전히 앵커 임차인을 찾고 있습니다 axios.com. 이는 새로운 투기적 오피스/연구실 프로젝트가 직면한 도전을 보여줍니다. 인기 있는 시포트 지역조차 공간 과잉으로 임대가 어렵다는 의미입니다.
Allston Lab Cluster – 올스턴(하버드 근처 웨스턴 애비뉴 일대)에서는 새로운 하버드 대학교 엔터프라이즈 연구 캠퍼스가 개발 중입니다. 1단계는 2025년 오픈 예정이며, 호텔, 수백 채의 주거 단위, 그리고 2026년까지 연구실/오피스 단지가 포함됩니다 axios.com. 하버드와의 연계 및 현대적인 설계로 인해, 연구 중심 기업을 유치하는 데 시장이 다소 약세임에도 불구하고 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다.

이 프로젝트들은 퀄리티와 복합 용도의 융합을 반영합니다. 개발자들은 상업과 주거의 경계를 허무는 최고급, 다양한 편의시설이 갖춰진 복합 단지들이 더 탄탄하다고 보고 이에 베팅하고 있습니다. 향후 임대 성공(또는 고전)은 앞으로 몇 년간 보스턴 상업 시장의 건강을 가늠하는 중요한 바로미터가 될 것입니다 axios.com.

소매 부문

오피스와는 달리, 보스턴의 소매 부동산은 눈에 띄는 회복력을 보이고 있습니다. 소매 공실률은 기록적으로 낮은 수준이거나 그에 근접하여, 보스턴은 전국에서 가장 공급이 부족한 소매 시장 중 하나로 꼽힙니다. 2024년 초 기준, 보스턴 대도시권의 소매 공실률은 단 2.9%로 마이애미, 롤리와 함께 50대 주요 도시 중 최저 수준입니다 therealdeal.com. 이는 팬데믹 이후 전자상거래가 오프라인 매장을 대체할 것이라는 예상과 상반되는 인상적인 수치입니다. 오히려 제한된 공급과 회복 중인 소비 경제가 소매 점유율을 높이고 있습니다.

보스턴 소매 부문의 강점 요인:

제한된 신규 공급: 최근 몇 년간 보스턴에서는 새로운 쇼핑센터나 소매 전용 개발이 거의 이루어지지 않았습니다. 실제로 2024년 초에 건설 중이던 소매 공간은 전역에서 26만 평방피트를 채 넘지 않았습니다 therealdeal.com. 신규 공급이 매우 적다 보니, 소매업체 수요가 조금만 증가해도 공실률이 낮아집니다. 2020년에 폐업했던 많은 점포들이 이후 새로운 임차인(전통 체인점보다 레스토랑, 카페, 서비스 업종 중심)으로 채워졌습니다.
높은 소득과 밀집된 주거지: 그레이터 보스턴의 부유한 인구는 강력한 고객 기반을 제공합니다. Marcus & Millichap은 보스턴이 “모든 대도시 중에서도 최고 수준의 중위소득을 보유하고 있지만, 소매 공간이 과도하게 많지는 않다”고 언급했습니다 therealdeal.com. 부유한 도시 거주자와 교외 주민들이 지역 부티크, 식료품점, 체험형 매장을 적극적으로 이용합니다. 뉴버리 스트리트, 프루덴셜 센터, 하버드 스퀘어 등은 꾸준한 유동 인구와 매출을 보이며, 쇼핑 패턴 변화에도 불구하고 “특별히 보호받는 소매 상권”으로 남아 있습니다 therealdeal.com.
도시 관광과 학생층: 보스턴은 연간 2,200만 명 이상의 방문객(코로나 이전 기준)이 회복되고 있어, 특히 도심과 백베이/패뉴일홀 지역의 소매업체에 큰 도움이 되고 있습니다. 또한, 방대한 학생 인구가 음식, 의류, 엔터테인먼트에 지출하면서 켄모어/펜웨이, 케임브리지 등지 상점들이 유지되는 데 도움을 주고 있습니다.
적응형 소매 및 복합용도 개발: 개발업자들과 시는 소매가 포함된 복합용도 프로젝트에 주목하고 있습니다. 예를 들어, 메스파이크 위 공중권 개발의 일환으로 백베이에 새 소매·엔터테인먼트 광장이 계획되고 있습니다 therealdeal.com. 이 곳에는 상점(예: 전기차 쇼룸), 레스토랑, 호텔, 주거공간, 공공 녹지 등이 들어설 예정입니다 – 이는 쇼핑객을 끌어들이기 위한 “플레이스메이킹” 트렌드를 보여줍니다. 소매업은 점점 주거, 사무, 여가와 통합되어 내재된 고객 기반을 확보하고 있습니다.

보스턴의 소매 지표는 긍정적인 추세를 뒷받침합니다. 순흡수(순 임대 면적 증가)는 계속 플러스를 기록하고 있으며(2024년에는 전년 대비 다소 둔화되었지만), 임대료도 소폭 상승했습니다. 지역 평균 소매 임대 요청가는 SF당 약 $21.85이며 therealdeal.com 이에 따르면, 주요 입지의 임대인은 최근 1년간 일부 대형 소매점의 축소에도 불구하고 임대료를 약 2% 인상할 수 있었습니다. 일반 소매(지역 상점)은 전국적으로 가장 낮은 공실률(약 2.6% nar.realtor, 보스턴 역시 비슷하거나 더 낮음)를 기록하며 선도하고 있습니다.

보스턴의 소매 성공이 고르게 나타나지 않는다는 점도 주목할 만합니다. 다운타운 크로싱에는 아직 빈 매장과 짧은 영업시간이 남아 있는데, 이는 오피스 근로자 복귀가 더디기 때문입니다. 그러나 동네 소매점(슈퍼마켓 중심 상가, 지역 서비스)은 매우 공급이 부족합니다. 또한 보스턴은 체험형 소매의 허브로 떠오르고 있습니다. 고객들을 직접 매장으로 끌어들이는 새로운 콘셉트들이 등장하고 있습니다. 예를 들어, Dick’s Sporting Goods가 백베이에 11만8천 SF 규모의 “House of Sport” 플래그십 매장을 오픈하는데, 암벽등반장, 배팅케이지 같은 체험 요소로 오프라인 고객 유입을 유도합니다 therealdeal.com. 이와 유사하게, 인터랙티브 엔터테인먼트 공간, 팝업 마켓, 레스토랑 푸드홀도 확장되고 있습니다. 이러한 흐름은 소매업체들이 온라인 판매를 보완하는 방식으로 오프라인 공간을 혁신적으로 활용하고 있음을 보여줍니다.

앞으로 보스턴의 소매 부동산 시장은 안정적이며 임대인에게 유리한 상태를 유지할 것으로 전망됩니다. 이 지역의 소비 지출이 강하고, 과잉공급 위험도 높지 않습니다. 주요 리스크는 거시경제적 요인– 만약 불황이 온다면 소매 매출이 감소하여 한계 매장에 영향을 줄 수 있습니다–과 구조적 요인–패스트패션이나 대형박스스토어와 같은 일부 카테고리는 성장하지 않는다는 점–입니다. 하지만 많은 보스턴 소매 부동산 임대인들은 레스토랑, 헬스케어(응급 진료소 등), 피트니스 스튜디오, 전문점 등 회복력 있는 카테고리로 전략을 전환했습니다. 큰 경기 침체가 없다면, 소매 공실률은 한 자릿수 초반에서 유지되며, 핵심 입지에서는 임대료 상승률이 물가상승률을 웃돌 수도 있습니다. 다른 도시에 비해 보스턴의 소매업계는 일종의 르네상스를 맞이하고 있으며, 팬데믹 이후 활력이 많은 이들을 놀라게 하고 있습니다 nar.realtor therealdeal.com.

산업 및 물류

보스턴 광역권의 산업 부동산 부문(창고, 물류센터, 제조 공간)은 팬데믹 기간 동안 미국 전역과 마찬가지로 호황을 겪었으며, 현재는 이러한 최고치에서 약간 식고 있는 상황입니다. 2020~2021년에는 전자상거래 급증과 공급망 혼란으로 산업 공실률이 사상 최저치로 떨어지고 임대료가 급격히 상승했습니다. 2025년 초가 되면 시장은 정상화되고 있습니다. 공실률은 약 6–7% 수준으로 상승했으며(4% 미만 최저치에서 상승), 임대료 상승률은 연간 약 2% 수준으로 둔화되었습니다 nar.realtor.

보스턴 산업 시장(보스턴 도심 및 교외 포함, 보스턴 시내 자체는 산업 재고가 제한적임)의 구체적인 지표는 다음과 같습니다:

공실률: 2024년 말 기준 약 6.5% perrycre.com로, 올해 초 약 5.9%에서 상승했습니다. I-495 벨트와 같은 외곽 지역에 신규 창고가 준공되면서 공급이 수요를 따라잡으며 공실률이 높아졌습니다. 이 수준은 여전히 비교적 건강한 수치로, 2025년 1분기 기준 전국 산업 공실률 7.0%는 근본적으로 건전한 수준으로 평가됩니다 nar.realtor.
순흡수율: 2024년 보스턴 광역권에서는 순흡수율이 소폭 마이너스로 돌아섰으며(4분기 기준 연초 이후 약 –180만 평방피트) perrycre.com, 신규 공급(건설) 속도가 임차인 수요 증가를 상회하면서 단기적으로 소폭의 공급 과잉이 발생했습니다. 물류 기업과 같은 창고 임차인들은 2020~22년 급속히 공간을 확장했으나, 그 이후 온라인 판매 성장세가 정상화됨에 따라 확장을 늦추거나 일부 공간을 반납하기도 했습니다.
호가 임대료: 이 지역 산업 임대료는 대형 창고 공간 기준 평방피트당 $8~$9(트리플넷)이 평균입니다 perrycre.com. 임대료는 전년 대비 여전히 약 2% 높으며 nar.realtor, 과거와 같은 두 자릿수 급등세는 멈추었습니다. 보스턴의 산업 임대료는 토지 부족과 높은 건설비로 인해 미국 내 많은 도시보다 상대적으로 높지만, 뉴저지 북부, 로스앤젤레스 등 주요 항만/물류 허브에 비해선 여전히 낮은 편입니다.
개발 및 입지 트렌드: 신규 건설은 주로 메트로 외곽(뉴햄프셔 남부, 매사추세츠 중부)에서 이루어지고 있습니다. 보스턴 근처의 토지는 한정적이고 비싸기 때문입니다. 하지만 도심형 물류 시설에 대한 관심도 커지고 있습니다. 예를 들어, 아마존 등 공급업체들이 소비자 기대에 부응하기 위해 도심과 가까운 곳에 소규모 라스트마일 허브를 열고 있습니다. 내곽 교외의 노후 산업용 부동산은 신규 건축이 어렵기 때문에 더 높은 사양으로 리노베이션되어 임차인을 유치하고 있습니다.

전반적으로 보스턴의 산업 부문은 매우 뜨거웠던 시장에서 다소 온화한 수준으로 전환하고 있습니다. 창고 가용성은 증가했지만 시장을 과포화시키진 않고 있습니다. 이 지역의 탄탄한 소비자 기반과 전략적 위치(동북부 대형 인구 중심지 및 양호한 연결성)는 물류 공간 수요가 지속될 것임을 보장합니다. 또한 일부 제조업(특히 바이오테크놀로지와 로보틱스 관련 분야)은 보스턴 지역에서 확장되고 있어 산업/플렉스 공간을 소화하고 있습니다. 예를 들어, 여러 제약 회사들은 현지 생산 및 실험실 지원 시설이 필요해 산업 용지에 위치한 부동산을 임대하기도 합니다.

새롭게 떠오르는 요인 중 하나는 물류 분야의 기술입니다. 보스턴의 로보틱스 및 AI 강점은 더 진보된 유통 시설(예: 자동화 창고)로 이어질 수 있습니다. 또한 공급망 다변화에 대한 논의도 있습니다. 기업들이 재고를 미국 내에 더 많이 비축하려 하면서 점진적으로 창고 수요가 커질 수 있습니다. 뉴잉글랜드 시장은 대형 박스형 유통 허브는 아니지만, 동북부 공급망 강화 트렌드에서 보스턴은 수혜를 입을 것으로 보입니다.

요약하자면, 향후 몇 년간 산업 공실률은 중~상위 한 자릿수(5~8%)에서 유지되고 임대료 상승은 완만할 것으로 예상됩니다. 이 부문은 상업용 부동산 중에서도 실적이 가장 우수한 분야로, 전국적으로 “기본적으로 건전한 자산군”으로 간주되고 있습니다. nar.realtor 보스턴 투자자들은 여전히 안정적인 현금 흐름 때문에 산업용 부동산을 선호하지만, 금리 인상으로 인해 매입 활동은 둔화되었습니다. 경제가 견조하다면 보스턴의 산업 시장은 역사적으로 볼 때 계속 타이트할 것입니다. 만약 경기 침체가 온다면 수요의 완충 역할로 어느 정도 공실률이 오르더라도 관리 가능한 수준일 것이며, 사무실이나 아파트가 경기하강기 때 겪을 수 있는 충격보다 덜할 가능성이 높습니다.

복합용도 및 전환 트렌드

보스턴 상업용 부동산에서 주목할 트렌드는 복합용도 개발의 증가와 창의적 전환입니다. 높은 토지 가치와 지역사회 선호를 고려해, 신규 프로젝트들은 단일 용도보다 여러 용도(주거, 오피스, 리테일, 호텔 등)를 결합하는 경우가 많아지고 있습니다. 이는 Hub on Causeway(티디가든 부근 재개발로 오피스, 주거, 리테일 복합), 곧 선보일 펜웨이 센터와 올스턴 야즈 프로젝트 등에서 확인할 수 있습니다. 복합용도 설계는 개발업자에게 위험 분산 효과를 제공하고, 도시의 라이프사이클을 18시간 활성화하며 도시 환경에 긍정적 요소가 됩니다.

충분히 활용되지 않는 부동산의 용도 전환

axios.com

perrycre.com

보스턴의 성장 전략에 매우 중요합니다

분화의 스토리

오피스 및 연구실 시장은 과잉의 시기를 겪은 후 재정비에 들어갔고, 소매 및 다가구 주택은 호조, 산업 부문은 안정적

적응 – 용도 변화에 유연성을 장려하고 공간의 양보다 질에 집중

전통적인 단일 용도의 건물보다 복합 용도의 편의시설이 풍부한 환경

신규 개발 프로젝트 및 인프라

시장 불확실성 속에서도 보스턴의 스카이라인과 동네는 대규모 신규 개발과 인프라 업그레이드를 통해 재편되고 있습니다. 여기에는 2020년대 후반까지 부동산 시장에 영향을 줄 최근 완공되었거나 공사 중이거나 계획 중인 주요 프로젝트를 소개합니다. 해당 이니셔티브는 주거, 상업, 복합 개발뿐만 아니라 도시 성장의 기반이 되는 핵심 교통 및 인프라 투자에 이르기까지 다양하게 펼쳐지고 있습니다.

주요 부동산 개발 프로젝트

서퍽 다운스 재개발(Suffolk Downs Redevelopment) (이스트 보스턴/리비어) – 메트로 보스턴 역사상 가장 큰 단일 개발 프로젝트로, 이전 경마장 터인 161에이커 부지에 완전히 새로운 동네를 조성하는 사업입니다. 언급한 바와 같이 10,000세대의 주택(20%는 저소득층용)과 수백만 평방피트의 연구/오피스, 소매, 오픈 스페이스가 계획되어 있습니다. bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. 1단계 공사는 475세대 아파트 ‘Amaya’(2024년 말 오픈)로 시작되었습니다. boston.com boston.com. 전체 완공까지는 10년 이상 걸릴 것으로 예상(2단계, 20년 이상 소요)됩니다. boston.com. 완공 시 서퍽 다운스는 보스턴과 리비어를 가로지르는 새로운 복합용도 지구가 조성되어, MBTA 블루라인 두 정거장으로 연결됩니다. 현재 상황: 추가 고층 건설은(높은 비용으로 인해 논의된 대로) 자금 조달이 될 때까지 보류 중 bostonglobe.com이지만, 기반시설(도로, 유틸리티, 공원 등) 공사는 계속 진행 중입니다. 이 개발은 대규모 주택 공급 역량에 대한 보스턴의 시험대 역할을 합니다.
사우스 스테이션 타워(South Station Tower) (다운타운) – 사우스 스테이션 위에 건설 중인 51층 유리 마천루입니다. 완공 시(2025년 예정) 고급 오피스와 166세대 럭셔리 콘도(리츠칼튼 레지던스)가 들어설 예정입니다. axios.com, 여기에 기차역 시설도 확장됩니다. 678피트(약 207미터) 높이로 보스턴에서 가장 높은 빌딩 중 하나가 될 예정입니다. 대형 오피스는 임대 시장이 침체된 시기에 공급되며, 초고급 콘도는 고금리 환경에서 분양이 진행될 예정이라 고급 도심 공간에 대한 수요를 가늠하게 됩니다. 하지만 교통 중심 입지와 리츠칼튼 브랜드로 개발사들은 여전히 낙관적입니다. 사우스 스테이션 타워는 보스턴이 교통 허브의 토지 이용을 극대화하려는 또다른 시도를 보여줍니다.
올스턴 야즈/하버드 엔터프라이즈 리서치 캠퍼스 (올스턴) – 올스턴 지역(하버드 스퀘어 건너편 찰스강변)에서는 대규모 재개발이 진행 중입니다. 하버드 대학교의 엔터프라이즈 리서치 캠퍼스가 그 일부로, 1단계가 2025–2026년에 완공될 예정입니다. 이 단계에는 컨퍼런스 호텔, 약 900세대의 주택(25%는 저렴한 주택), 그리고 생명과학 기업 대상 40만 평방피트 이상의 연구실/사무실이 포함됩니다 axios.com. 인근에는 올스턴 야즈 프로젝트(뉴밸런스 등 주도)가 주거시설, 식료품점, 오피스를 보스턴 랜딩 통근열차역 옆에 추가하고 있습니다. 또한, 웨스트 스테이션(올스턴 내 신규 통근열차 정차역)과 I-90 올스턴 멀티모달 프로젝트(매스파이크 재정렬, 공원 및 거리망과 함께 개발 가능한 부지 조성)도 더 많은 부지를 확보할 예정입니다. 이들 프로젝트가 결합되면 올스턴은 주요 혁신 및 주거 클러스터로 탈바꿈하여 과거 철도 야드였던 지역에 도심의 밀도를 확장하게 됩니다. 하버드 및 기타 기관의 존재가 이곳의 장기 수요를 보장합니다.
시포트 지구 개발(사우스 보스턴) – 보스턴의 시포트는 지난 10년 동안 변화했고 지금도 성장 중입니다. 주요 현재 프로젝트로는 10 월드 트레이드 센터(17층 연구/오피스, 2024년 완공, 현재 임대 중) axios.com, 원 시포트 스퀘어(혼합용도 타워 완공), 그리고 시포트 스퀘어의 향후 단계가 있습니다. 생명과학 경기 둔화로 인해 신규 연구동의 임차인을 채우는 데 어려움이 있는데, 예를 들어 10 월드 트레이드는 아직 대형 임차인을 찾고 있는 상황입니다 axios.com. 그럼에도 시포트는 현대적인 빌딩과 편의시설 덕분에 여전히 매력적입니다. 주거 측면에선 에첼론시포트 콘도와 신규 아파트 타워들이 수천 세대의 유닛을 추가했고, 남은 부지에도 추가 공급이 예정되어 있습니다. 2030년까지 시포트는 완전히 개발되어 2010년 이후 2,000만 평방피트 이상의 혼합용도 공간이 생성될 것으로 예상됩니다. 이 지역은 보스턴의 성장(그리고 젠트리피케이션, 기후 회복력 문제 등도 함께) 상징적인 예를 보여줍니다. 시포트는 매립지 위에 있다는 점에 대해선 후에 더 다루겠습니다.
도체스터 베이 시티(컬럼비아 포인트, 도체스터) – 36에이커 규모의 옛 베이사이드 엑스포 센터 부지(UMass Boston 소유)에 들어서는 대형 계획 개발입니다. 이 프로젝트는 UMass와 MBTA 레드라인 옆 새로운 워터프론트 지역에 1,740세대 주택, 400만 평방피트 이상의 오피스/연구시설, 소매 공간을 포함할 예정입니다. “도체스터 베이 시티”라는 브랜드로 저활용된 반도를 활성화하려 합니다. 현황: 2025년 기준, 이 프로젝트는 심사 단계이며, 저렴한 주택 및 교통 문제에 대한 지역사회의 우려가 제기되고 있습니다. 만약 추진된다면, 2020년대 후반 도체스터에 새로운 주택 공급원이자 경제적 활력이 될 것이지만, 동시에 고립된 지역에 대규모 복합개발이 진행되는 최근 추세를 보여주기도 합니다.
Government Center Garage Redevelopment (Bulfinch Crossing) – 헤이마켓 근처의 오래된 주차장 일부를 대체하는 다동 프로젝트입니다. 1단계에서는 The Sudbury(45층 임대 타워)가 2020년에 개장했고, One Congress(43층, 100만 SF의 오피스 타워, State Street Bank의 본사)가 2023년에 문을 열었습니다. 향후 단계에는 또 다른 주거 타워와 추가 오피스 또는 바이오 연구 공간이 포함될 수 있습니다. 이 프로젝트는 도시의 도로망을 다시 연결하고 도심 주택을 추가하는 것이 특징입니다. One Congress가 완공됨에 따라 오피스 부분은 대부분 완성(그리고 성공적으로 임대 완료, 이는 핵심 입지에 새롭게 지어진 오피스 공간에 대한 수요가 여전함을 보여줌)되었습니다. 다음 주거 타워는 수백 개의 추가 유닛(일부는 저소득층 대상 포함)을 제공할 예정입니다. 이는 도심 내 주택 확대라는 시의 방침—역사적으로 퇴근 후 텅 비던 도심을 24/7 주거지로 만들겠다는 취지—을 보여줍니다.

기타 개발로는 (예: Fenway Center—펜웨이 지역 매스파이크 상부, Cambridge Crossing—이스트 케임브리지에서 2019–2022년에 수백만 SF의 연구실/오피스 및 주택 공급, 2023년 개장한 도심의 Winthrop Center 오피스와 콘도 타워 등)도 있지만, 위에서 언급한 사업들이 가장 큰 영향을 미치는 프로젝트들입니다. 이러한 개발은 총체적으로 수천 개의 주거 유닛과 현대식 업무공간을 공급하여 일부 공급 부족을 해소하면서도 (실험실과 같은) 일부 시장이 과포화될 우려도 있습니다. 또한 대중교통 접근성과 복합 용도 개발이라는 트렌드를 반영하고 있습니다.

도시 인프라 및 교통

인프라 개선은 보스턴의 부동산 성장과 도시의 주거 가능성 유지를 위해 매우 중요합니다. 여러 교통 및 인프라 프로젝트가 진행 중이거나 계획되어 있습니다:

MBTA 개선: 그레이터 보스턴 도시권의 대중교통 시스템(MBTA)은 노후 기반시설의 현대화를 위해 투자를 받고 있습니다. 그린라인 연장은 약 20억 달러 규모의 프로젝트로, 소머빌을 거쳐 메드포드까지 경전철이 연장되어 2022년에 개통함으로써 해당 지역의 교통 접근성(및 부동산 가치)이 향상되었습니다. 이제 관심은 레드-블루 라인 연결(도심 내 레드와 블루 지하철 노선을 잇는 터널 제안, 네트워크 연결성 대폭 개선 예정), 그리고 오렌지·레드라인의 신규 차량 및 신호 시스템 도입과 같은 사업에 쏠리고 있습니다. 이 업그레이드는 2020년대 중·후반까지 예정되어 있으며, 수용 인원 및 신뢰도 개선을 목표로 합니다—이 두 요소는 부동산 가치에 직접적 영향(신뢰성 높은 교통 근접지는 프리미엄 형성)이라는 점에서 매우 중요합니다. 장기적으로는 지역 광역 철도(전기화 및 고빈도 통근 열차 서비스) 도입 논의도 진행 중이며, 이는 사실상 보스턴 일자리의 접근 가능한 주택 반경을 크게 넓힐 수 있습니다. 2030년경에는 일부 노선에서 시범 구간이 운영될 수 있습니다.
사우스 스테이션 확장: 사우스 스테이션 타워와 함께, 사우스 스테이션 교통 센터 확장이 진행되어 통근 열차 선로가 더 늘어나고 버스 터미널이 개선되고 있습니다. 이를 통해 교외에서 도심으로 오가는 더 많은 열차를 수용하고, 승차 인구 증가와 더불어 앞으로 Fall River/New Bedford(2023년 말 개통된 South Coast Rail 프로젝트를 통해) 및 서부 매사추세츠까지의 철도 연결 가능성에도 대비할 수 있습니다. 오랫동안 논의되어 온 노스-사우스 레일 링크(터널로 사우스와 노스 스테이션을 연결)는 아직 설계 단계에 머물러 있으며, 자금 지원도 받지 못한 상태입니다. 만약 2030년대에 현실화된다면, 교통 중심 개발에 큰 변화를 가져올 것입니다. 당장은 사우스 스테이션 개선과 같은 점진적 개선이 도움이 되고 있습니다.
올스턴 I-90 다중모드 프로젝트: 이 대규모 주도 프로젝트는 올스턴 지역(보스턴 대학교 웨스트 캠퍼스 근처)에서 매사추세츠 턴파이크를 직선화하여 약 100에이커의 신규 개발 및 공원 부지, 그리고 새로운 웨스트 스테이션을 조성합니다. 또한 찰스 강을 따라 주요 자전거·보행자 환경이 개선됩니다. 연방 자금 지원 문제로 인해 일부 지연이 있었지만 wgbh.org wgbh.org, 매사추세츠주는 설계를 계속 진행 중입니다. 공사는 2020년대 후반까지 계속될 전망이며, 완공 시기(2030년대 초 예상)에는 올스턴의 연결성이 극적으로 개선되고, 보스턴의 다음 개발 거점으로 올스턴이 열릴 것입니다.
기후 회복력 인프라: 보스턴은 해안과 저지대에 위치해 있어 해수면 상승과 홍수에 대응하기 위한 방어시설에 투자하고 있습니다. 사우스 보스턴의 모클리 파크 회복력 계획(해안 공원을 높이고 재설계하여 폭풍 해일을 흡수)과 항구 방벽 연구가 진행 중입니다. 이스트 보스턴과 찰스타운에서는 신규 개발 시 홍수 방지(높은 지상층, 이동형 홍수 방벽 등)가 필수가 되었습니다. 단일 대형 사업은 아니지만, 이러한 사업이 모여 기후 변화 대응 인프라를 형성하며 부동산 부지 계획 및 보험에도 영향을 미칠 것입니다. 2030년까지는 보스턴 해안선 일부에 새로운 제방, 방파제, 높아진 도로(예: 찰스타운의 메인 스트리트 일부를 높이는 중) 등이 들어서며, 시포트나 이스트 보스턴처럼 취약한 지역의 장기적 부동산 가치에 결정적인 역할을 하게 됩니다.
도로 및 교량: 각종 소규모 개선 사업 – 시포트의 구 노던 애비뉴 브리지 철거(새 보행자 전용 교량으로 대체 예정), I-90/I-93 교차로 재건(매스파이크/테드 윌리엄스 터널 진입로), 수많은 자전거 도로 확장 등 –을 통해 보스턴의 인프라가 점진적으로 현대화되고 있습니다. 2020년대 주요 목표는 다중모드 도로(버스전용차로, 자전거 도로, 보행자 안전 횡단로 추가 등)를 통해 도심의 자동차 의존도를 줄이는 것입니다. 이는 부동산 트렌드와도 맞물리는데, 개발업자들은 주차공간보다 대중교통 및 도보 환경을 강조하는 경우가 많고, 신축 주거 건물에서는 주차공간을 최소화하여 차량 없는 생활을 장려하기도 합니다.

종합적으로 볼 때, 이러한 인프라 프로젝트들은 수용력과 연결성 증대를 통해 보스턴의 성장을 지원합니다. 부동산 개발과 인프라는 밀접하게 얽혀 있는데, 예를 들어 새로운 주택 목표는 교통 접근성에 달려 있고, 상업 확장은 근로자를 효율적으로 이동시키는 데 달려 있습니다. 보스턴의 과제는 19세기/20세기 인프라를 21세기 수요에 맞게 최신화하는 것이며, 2020년대의 투자는 그 시작에 불과합니다. 2030년까지 보스턴은 보다 견고한 대중교통 시스템(아직 유지 관리에 뒤처져 있을 수 있으나), 향상된 지역 연결, 그리고 더 나은 회복탄력성을 갖추게 될 것이며, 이 모든 것이 부동산 시장의 매력을 지속시키는 데 도움이 될 것입니다.

투자 기회와 위험

보스턴의 부동산 시장은 높은 잠재적 수익과 뚜렷한 위험이 공존하는 환경을 보여줍니다. 전형적인 진입 장벽이 높은 시장으로, 투자하기 어렵고 비용이 많이 들지만, 역사적으로 강력한 장기 수익을 제공해 왔습니다. 아래는 2025년 현재와 미래를 내다볼 때, 보스턴 내 부동산 투자자(기관 및 개인)를 위한 주요 기회와 위험 요인 분석입니다.

투자자들이 보스턴에 매력을 느끼는 이유:

탄탄한 수요와 다양한 경제 구조 : 보스턴의 경제는 세계적으로 유명한 대학, 선도적인 병원과 연구기관, 번창하는 바이오테크·제약 산업, 성장하는 IT 및 금융 분야 등 안정적이고 경기 침체에 강한 산업에 기반을 두고 있습니다. 이러한 다양성은 경기 침체 시에도 부동산 시장을 완충시킵니다. 이 도시는 고소득 전문직, 학생, 혁신기업을 꾸준히 유치하며 주거 및 상업 공간 모두에서 지속적인 수요를 창출합니다 theluxuryplaybook.com. 전국 경제 변동기에도 보스턴의 부동산 가치는 “견조함”을 유지해왔고, 이는 시장의 회복력을 보여줍니다 theluxuryplaybook.com.
높은 임대 수익률과 점유율 : 앞서 언급했듯, 보스턴은 전국에서 가장 높은 임대료와 매우 낮은 주거 빈집률을 보입니다. 다가구 투자자는 신뢰할 수 있는 현금 흐름의 이점을 누릴 수 있으며, 전문적으로 관리되는 아파트의 점유율은 약 96%에 달합니다 mmgrea.com. 임대료 상승(최근 연 2~3% 수준) 또한 많은 다른 시장을 앞지르고 있습니다 mmgrea.com. 교통과 대학 인근 지역은 특히 견고한 임대 수요를 보이며, 투자 대상으로 매력적입니다 theluxuryplaybook.com. 예를 들어, 펜웨이/켄모어(대학 인근)나 데이비스 스퀘어(레드라인 역 인근) 등의 부동산은 임대 안정성 때문에 투자자 사이에서 입찰 경쟁이 자주 발생합니다.
자본 상승 및 희소성: 보스턴의 제한된 지리적 환경과 엄격한 허가 절차로 인해 부동산은 수요가 공급보다 빠르게 증가함에 따라 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향이 있습니다. 지난 10년 동안 주택 가격은 약 66% 상승했습니다(2009–2019) propertyshark.com, 앞으로 상승세가 다소 완만해질 수 있지만 장기적으로는 우상향 곡선입니다. 보스턴에서 부동산을 소유한다는 것은 한정된 파이의 일부를 소유한다는 말과 같습니다. 이러한 희소성 덕분에 보스턴은 안정적이고 장기적인 성장을 추구하는 국내외 투자자들에게 “안전 자산”이 되었습니다 theluxuryplaybook.com. 글로벌 투자자들은 보스턴을 뉴욕, 런던, 샌프란시스코와 함께 언급하는 경우가 많으며, 규모는 작지만 실물자산의 가치 저장고로 인식되고 있습니다.
생명과학 및 혁신 허브: 보스턴은 생명과학의 중심지로서 독특한 기회를 제공합니다. 바이오텍을 위한 부동산(연구소, 인큐베이터 공간 등)은 프리미엄 임대료를 받을 수 있고, 최근까지도 공실률이 거의 0%에 달했습니다. 최근에는 실험실 공간 공급이 과잉이지만, 이 지역의 바이오텍 산업은 장기적으로 성장할 것으로 예상됩니다(의학의 발전, 하버드/MIT에서 스핀오프 되는 스타트업 등). 장기적인 시각을 가진 투자자는 실험실 용도로 부동산을 매입하거나 리모델링하면 시장이 재조정될 때 보상받을 수 있습니다. 또한, 보스턴은 인큐베이터 공간과 혁신 캠퍼스(예: Roxbury의 Nubian Square에서 예술/혁신 공간 조성)에 투자하고 있어, 지역사회가 지지하는 투자로 강력한 수익을 거둘 수 있습니다.
전환 및 가치 상승 전략: 위기에 처한 오피스 부문은 잠재적 기회를 제공하고 있습니다. 일부 B/C급 오피스 빌딩의 가격이 공실로 인해 대폭 하락하여, 가치 상승을 노리는 투자자들이 저렴하게 매입해 업그레이드 또는 전환할 수 있는 기회가 열렸습니다. 보스턴 시정부는 오피스-주거 전환을 적극 지원하고 있습니다 axios.com 이런 프로젝트를 잘 진행할 수 있는 투자자는 (공공 인센티브와 임대/판매 수익 모두를 통해) 상당한 이익을 얻을 수 있습니다. 마찬가지로, 교외 내 노후된 리테일 센터나 산업용 건물은 복합용도 또는 라스트마일 물류시설로 재구성할 수 있습니다. 적응형 재사용 전문성을 가진 투자자라면, 공공 정책의 지원으로 보스턴이 앞으로 몇 년간 비옥한 투자처가 될 수 있습니다.
하이엔드 및 럭셔리 시장: 보스턴의 럭셔리 주거 시장(백베이, 비컨힐, 시포트를 포함한 500만 달러 이상의 콘도)은 한정적이지만 꾸준한 구매자층을 보유하고 있습니다. 이들은 지역 부유층, 은퇴한 노년층, 유럽·아시아·중동 등지의 국제 구매자(많은 이들이 보스턴에 피에드아테르를 구입)에 의해 구성됩니다. 원 달튼(포시즌 레지던스)과 같은 프로젝트는 평방피트당 기록적인 가격에 완판되었습니다. 신규 럭셔리 콘도(리츠 사우스 스테이션, 윈스롭 센터 등)의 공급 파이프라인이 이 세그먼트에 대한 신뢰를 보여줍니다. 투자자들에게는 럭셔리 임대 소유나 하이엔드 세그먼트 개발/리노베이션을 겨냥한 전략이 수익성이 있을 수 있지만, 구매자층은 제한적입니다. 역사적이면서도 현대적인 도시로서의 보스턴의 명성—최고급 문화 기관과 의료 시설을 갖춘—은 앞으로도 부유한 거주자들을 끌어들여 하이엔드 시장을 뒷받침할 가능성이 큽니다.

주요 리스크와 과제:

주거비 부담 및 정치적 리스크: 보스턴의 주거비 위기는 거주자들을 위해 정부의 개입을 강하게 요구하게 만들었습니다. 대표적인 사례가 임대료 상한제(임대료 안정화) 도입 추진입니다. 2023년 시의회는 미셸 우(Michelle Wu) 시장의 임대료 안정화 홈룰 청원을 승인했으며, 이 정책은 연간 임대료 인상폭을 소비자물가지수(CPI) + 6%(최대 10%)로 제한합니다 boston.com. 이 정책이 시행될 경우 보스턴 임대주택의 약 56%에 영향을 미칠 수 있으며, 이는 투자자에게 임대수익 증가 제한이라는 결과를 가져올 수 있습니다 boston.com. 현재로서는 주(州) 승인이 필요하고(매사추세츠주는 1994년 임대료 통제를 금지함) 반대도 많지만, 이러한 가능성만으로도 규제 리스크가 존재합니다. 이와 비슷하게, 보스턴은 인클루저너리 조닝(개발업자는 반드시 일부를 부담임대주택으로 제공하거나 기금을 납부해야 함)을 시행 중이며, 이 요구 조건을 높이라는 목소리도 나옵니다. 재산세 정책도 주목해야 할 부분입니다: 2024년 시는 상업용 부동산 가치 하락에 따라 세 부담을 일시적으로 주거용에서 상업용으로 더 많이 돌리는 방안을 추진했습니다 christinadinardi.com. 이러한 조치가 통과된다면 오피스나 아파트 투자자는 세금이 오를 수 있습니다. 전반적으로, 투자자들은 세입자를 보호하고 주거비를 낮추려는 변화하는 정책 환경을 반드시 고려해야 하며, 이는 수익을 압박할 수 있습니다.
이자율 및 자금 조달: 이자율의 급격한 상승은 두 가지 영향을 미칩니다 – 인수/개발을 위한 차입 비용 증가와 부동산 가치 하락 압력(캡 레이트 상승에 따라)이 있습니다. 앞서 언급했듯, 자본이 풍부한 개발업자들도 자금 조달의 어려움으로 서폭 다운스(Suffolk Downs)와 같은 프로젝트를 중단했습니다 bostonglobe.com bostonglobe.com. 투자자들은 이제 더 높은 부채 상환 비용에 직면하며, 거래를 성사시키기 위해 더 많은 자기 자본 투입이 필요할 때가 많아집니다. 이로 인해 매수자 풀이 줄어들고 투자 회수가 더 어려워질 수 있습니다. 만약 이자율이 2026~2027년까지 높은 수준을 유지한다면, 수익을 창출하는 자산의 부동산 가치는 2021년 고점에서 정체되거나 하락할 수 있습니다. 레버리지가 높은 소유주들은 대출 만기 시 연체 위험에 놓이며, 이로 인해 시장의 가격을 재설정하는 부실 매각이 발생할 수 있습니다. 투자자 입장에서는 할인된 가격에 매수 기회가 생길 수 있지만, 매입 시 더욱 보수적으로 검토해야 한다는 뜻이기도 합니다. 요약하면, 저금리 시대는 끝났으며, 보스턴 내 투자 계산법이 달라지고 있습니다.
오피스 시장의 불확실성: 오피스 부문의 어려움은 기회이자 위험 모두를 내포합니다. 한편으로는 매력적인 매물이 있을 수 있으며, 일부 노후 건물은 신축 대비 매우 저렴하게 거래되고 있습니다. 반면 오피스 수요의 미래는 불확실합니다. 원격/하이브리드 근무가 현재 수준으로 고착되거나 심화된다면, 보스턴의 약 7천만 평방피트 오피스 재고 중 상당수가 사실상 쓸모없어집니다. 반쯤 비어있는 타워의 관리비용(세금, 유지보수 등)이 수익률을 잠식할 수 있습니다. 오피스를 다른 용도로 전환하는 것도 평면, 입지 및 비용 때문에 항상 가능한 것이 아닙니다. 따라서 오피스 자산에 투자하는 투자자는 오피스의 장기 회복에 자신이 있거나 명확한 대체 활용 계획이 있어야 합니다. 오피스 시장에서 “떨어지는 칼날을 잡는 것”의 위험은 실제로 존재하며, 임대 개선이 없다면 가치가 더 하락할 수 있습니다. 또한 재융자 리스크도 있습니다. 2024~2026년 만기되는 오피스 대출이 많아, 소유주가 대출금 상환을 못하고 자산을 금융사에 넘기는 사례가 늘면 부실 자산 공급도 증가할 수 있습니다. 주의가 필요하며, 어떤 투자자들은 직장 문화가 확실히 정착될 때까지 대형 오피스 투자 결정을 미루는 것이 더 나을 수 있습니다.
건설비 인플레이션: 보스턴은 미국 내 평방피트당 건설 단가가 가장 높은 도시 중 하나로 악명 높습니다. 팬데믹은 이 문제를 더욱 악화시켜 2020년 이후 자재비가 약 43% 상승했습니다 bostonglobe.com 그리고 인건비도 함께 올랐습니다. 이는 개발의 위험성을 높이며, 예산이 초과되고 수익성이 악화될 수 있습니다. 일정 단가를 전제로 한 프로젝트는 서폭 다운스 사례처럼 더 이상 타당하지 않을 수 있습니다. 인플레이션이 높은 상태가 지속된다면 신규 개발은 계속 어려운 상황이 될 것이며, 투자자들은 기존 자산 재포지셔닝에 머무르게 됩니다. 높은 비용은 또한(예: 신 에너지 규정이나 내구성 기준 충족을 위한) 필수적인 자본 개선 사업도 소유주에게 부담이 될 수 있습니다. 근본적으로, 보스턴 부동산의 대체 비용은 매우 높으며, 이는 기존 자산의 가치를 지지하지만 그 자산의 대규모 리노베이션이 필요할 경우 하방 리스크 또한 의미합니다.
경제 및 인구 구조 변화: 보스턴의 전망은 긍정적이지만 몇 가지 역풍도 있습니다. 매사추세츠 주의 인구 증가율은 최근 몇 년간 둔화되었으며, 팬데믹 기간 동안 일부 거주민들이 더 저렴한 지역으로 이주하면서 순유출까지 나타났습니다. BPDA의 전망에 따르면 2030년까지 보스턴 시의 인구는 약 76만 명에 이를 것으로 예측되고 있습니다 bankerandtradesman.com. 그러나 이 전망은 젊은 성인과 이민자들이 지속적으로 유입된다는 전제에 기반해 있습니다. 만약 높은 비용으로 인해 더 많은 사람들이(특히 가족 단위나 저렴한 도시를 선택하는 원격 근로자들) 떠나기 시작한다면, 부동산 수요는 약화될 수 있습니다. 지금까지 보스턴은 일반적으로 인재를 유지하고 유치해왔지만(대학과 산업의 영향), 투자자들은 인구 이동 추세를 주시해야 합니다. 경제적 측면에서 보스턴도 경기 침체에서 자유롭지 않습니다. 만약 심각한 경제 하락(기술 버블 붕괴, 바이오테크 펀딩 축소 등)이 발생한다면 상업용 부동산 점유율과 소득 수준이 타격을 받을 수 있습니다. 또한, 대형 IT 기업(아마존, 구글 등)의 진출로 보스턴의 운명이 일부 해당 산업의 변동성에 연동되어 있다는 점도 주의해야 합니다. 글로벌 요인(국제 학생 유입, 해외 자본 유입 등) 역시 영향을 미치는데, 예를 들어 유학생 비자 정책 강화나 해외 자본 통제는 보스턴의 일부 주택/임대 수요에 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.
기후 변화 리스크: 자주 간과되는 위험 중 하나는 보스턴이 해안에 위치해 있기 때문에 많은 부동산이 장기적으로 해수면 상승과 폭풍 해일로 인한 위험에 노출되어 있다는 점입니다. 시포트, 이스트 보스턴, 찰스타운, 백베이 일부 지역은 극한 기상 상황에서 침수 위험이 있으며(일부는 현재 해수면에서 겨우 벗어난 매립지에 위치), 시와 개발업자들이 현재 복원력 강화 대책을 시행하고 있지만, 침수 위험이 있는 부동산의 보험료는 상승할 수 있고, 2030년에는 상당한 보호 인프라 없이는 일부 토지가 너무 위험하다고 간주될 수 있습니다. 저지대 부동산 투자자는 완화 비용과 향후 규제 요건(예: 기계실 높이 규정 등)도 감안해야 합니다. 반면, 보스턴이 기후 변화 대응에 적극적인 점 – 예를 들어 복원력 강화 지구 지정 등 – 이 잘 실행된다면 자산 가치 보호에 도움이 될 수 있습니다. 그러나 기후 리스크는 장기적인 안정성 및 비용에 영향을 미칠 수 있는 배경 요인으로 남아 있으며, 현재 프리미엄을 형성하고 있는 워터프론트 자산의 장기적 생존 가능성에도 영향을 미칠 수 있습니다.

요약하자면, 보스턴 부동산 투자는 견고한 기초와 유의해야 할 경고 신호 사이의 균형입니다. 이 도시는 전국에서 가장 안정적인 수요 기반과 높고 꾸준히 오르는 임대료, 그리고 자산 가치 상승의 실적을 바탕으로, 지속 가능한 투자를 찾는 투자자들에게 매우 매력적인 시장입니다. 이런 이유로 기관 투자를 위한 최고 수준의 시장으로 꾸준히 평가받고 있습니다. 하지만 최근 투자자들은 정책 변화, 경제적 변동, 부동산 구조의 변화(예: 원격 근무 등)가 복합적으로 작용하는 훨씬 더 복잡한 환경을 헤쳐 나가야만 합니다. 노련한 투자자들은 변함없는 매력을 가진 자산 및 입지(예: 교통이나 대학 근처의 주택, 연구 허브 인근의 연구실 공간, 공급이 제한된 지역의 물류 부동산)에 집중하고, 보수적인 가정 하에 투자 분석을 진행합니다. 재개발이나 리포지셔닝을 통해 부가가치를 더할 수 있는 투자자라면, 특히 도시의 변화하는 수요(예: 주택 공급 확대)에 맞춰 부동산 공급을 조정한다면, 보스턴에서 큰 이익을 얻을 수 있습니다. 반면, 금리와 관련 법률을 예의주시하는 것도 필수적입니다. 한마디로, 보스턴은 투자자에게 큰 보상이 있을 수 있지만 결코 만만하지 않은 시장입니다. 지역에 대한 이해, 인내심, 그리고 상당한 자본이 성공에 필수적입니다.

동네 트렌드와 젠트리피케이션

보스턴은 개성 있는 동네들이 모인 도시로, 각 동네마다 고유의 성격과 발전 경로가 있습니다. 지난 10년간, 많은 동네들이 빠른 변화를 겪었습니다. 어떤 곳은 신규 개발과 가격 상승으로 급성장했고, 다른 곳은 젠트리피케이션의 압력 속에서도 주거비와 동네의 고유성을 지키기 위해 애쓰고 있습니다. 여기에서는 2025년을 맞아 눈여겨볼 만한 몇몇 동네별 트렌드와, 신흥 인기 지역, 그리고 젠트리피케이션 및 이주 문제를 관리하기 위한 노력을 살펴봅니다.

호황 및 신흥 동네들

시포트 지구 & 사우스 보스턴: 시포트만큼 극적인 변화를 겪은 곳은 없습니다. 주차장과 창고였던 이곳은 이제 고급 고층 아파트, 하이테크 오피스, 트렌디한 음식점이 즐비한 보스턴의 ‘혁신 지구’로 변모했습니다. 이 지역의 주택 가격과 임대료는 보스턴 시내에서 가장 높은 수준이고(신축 콘도는 평방피트당 $1,500을 넘다니기도 함), 인접한 사우스 보스턴(“사우스이”) 역시 빠르게 젠트리피케이션이 진행되어, 전통적으로 아일랜드계 노동자 동네에서 젊은 직장인과 가족이 선호하는 인기 지역으로 변했습니다. 트리플 데커 주택이 고급 콘도로 리노베이션 되었고, 사우스이의 콘도 중간 가격은 이제 시내 최고 수준과 맞먹는 수준입니다. 이 지역의 성장은 젠트리피케이션의 기회와 과제를 모두 보여줍니다. 부동산 가치는 크게 올랐지만, 오랜 거주자들은 더 높은 세금과 생활비에 직면했습니다. 시 지도부는 시포트/사우스 보스턴의 성장을 예의주시하며 교통, 도로, 학교 같은 인프라가 따라올 수 있도록 하고, 신규 개발 물량 일부를 저렴한 주택으로 할당하는 등의 조치를 옹호하고 있습니다.
이스트 보스턴: 하버 건너편에 위치한 이스트 보스턴(“이스트이”)은 새로운 부동산 핫스팟으로 떠오르고 있습니다. MBTA 블루 라인 역 두 곳과 경치 좋은 워터프론트 전망 덕분에, 이스트이는 비교적 더 저렴한 주택—트리플 데커, 신축 중층 아파트, 콘도 등—을 제공하여 첫 주택 구매자와 개발업자들에게 인기를 끌고 있습니다. 지역 특징: 역사적으로 이민자(라틴 아메리카계)가 많았고, 강한 공동체 의식을 갖고 있었으며, 최근에는 젊은 전문가들도 유입되고 있습니다. 현지 시장 감시자들에 따르면, 이스트 보스턴은 도심에 비해 “예산 친화적”인 주택과 활기찬 커뮤니티로 관심을 받고 있다 rentastic.io. 서폭 다운즈 재개발 같은 대규모 프로젝트는 이 지역에 수천 세대의 신규 주택을 공급할 예정이어서 변화가 더 가속화될 전망입니다. 이스트이의 주택 가격과 임대료는 최근 몇 년 사이 두 자릿수 증가율을 보였지만, 여전히 도시 평균보다는 낮습니다. 젠트리피케이션(고급화)에 대한 우려도 실제로 존재합니다—저소득층 주민들은 고급 개발이 진행됨에 따라 내쫓길까 걱정하고 있습니다. 시는 새로운 이스트이 프로젝트에서 저렴한 주택 의무 비율을 강화하고, 퇴거도 모니터링하고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 이스트 보스턴은 위치와 개발 동력을 바탕으로 2030년까지 계속해서 매력적인 지역으로 부상할 전망입니다.
도체스터, 로슬린데일, 매타팬: 이 지역들은 전통적으로 더 저렴하고(인종적으로 더 다양하며), 현재는 상대적으로 가성비와 커뮤니티의 분위기로 투자자와 주택 구매자들의 관심을 받고 있다. 도체스터는 보스턴에서 가장 큰 동네로, 일부 구역—예를 들면 폴란드 트라이앵글/세이빈 힐 지역 및 MBTA 레드 라인 주변—이 빠르게 고급화(젠트리피케이션)되고 있습니다. 이 구역들의 주택 가격은 이제 전문가들이 유입되며 크게 상승했습니다. 하지만 도체스터는 매우 크고 다양하여, 일부 지역은 여전히 노동자 계층과 흑인 혹은 베트남계가 주를 이루고 있으며, 주민을 내쫓지 않는 방식으로 성장을 관리하는 것이 목표입니다. 로슬린데일과 매타팬 역시 도심에서는 약간 떨어져 있지만, 최근 상승세를 보이고 있습니다. 로슬린데일 스퀘어의 레스토랑, 오렌지 라인 및 통근 열차 접근성 덕분에 자메이카 플레인에서 밀려난 젊은 가족들이 유입되고 있습니다. 카리브계 미국인 공동체가 강한 매타팬은 단독주택이 많고 여전히 비교적 저렴하지만, 투자자들이 리모델링을 시작하고 있습니다. 한 부동산 보고서에 따르면, 이스트 보스턴, 로슬린데일, 도체스터처럼 떠오르는 지역들이 활기찬 커뮤니티와 성장 잠재력을 바탕으로 첫 주택 구매자와 투자자들에게 인기를 끌고 있다 christinadinardi.com. 시의 반퇴거 전략은 특히 매타팬과 도체스터의 필즈 코너를 면밀히 관찰해야 할 지역으로 지정했습니다 boston.gov. 앞으로 개발 관심이 더 높아질 것으로 예상됩니다.
자메이카 플레인 & 사우스 엔드: 이 동네들은 지난 20~30년 동안 이미 상당히 젠트리피케이션이 진행되었지만, 계속해서 변화하고 있습니다. 자메이카 플레인(JP)은 한때 보헤미안 분위기의 거주지였으나, 현재는 매우 비싸졌습니다 – 주택 중위 가격이 80만 달러를 넘습니다. 이곳은 여전히 공원(아놀드 수목원, 자메이카 폰드)과 다양성으로 인기가 높지만, 임대료 상승으로 인해 일부 저소득 주민들이 밀려났습니다. JP의 지역 단체들은 새로운 개발에서 저렴한 주택 확보(예: Plan JP/Rox 과정)에 매우 적극적으로 나서고 있습니다. 사우스 엔드는 고풍스러운 브라운스톤으로 유명하며, 20세기 중반에는 주로 흑인과 라티노가 거주하던 동네였습니다. 오늘날에는 보스턴에서 가장 비싼 지역 중 하나로, 고급 레스토랑과 미술 갤러리가 즐비합니다. 사우스 엔드의 매물 중위 가격은 약 145만 달러입니다 theluxuryplaybook.com. 사우스 엔드는 소득 다양성을 유지하기 위해 남아 있는 보조 주택(예: 빌라 빅토리아 단지) 보존에 초점을 맞추고 있습니다. JP와 사우스 엔드 모두 젠트리피케이션의 완성 단계를 보여줍니다 – 매우 인기 있고 비싼 동네가 되었지만, 이전의 저렴함은 거의 찾아볼 수 없습니다. 두 곳 모두 현재 변화 초기 단계에 있는 다른 동네들의 경고 사례로 여겨집니다.
Roxbury (누비안 스퀘어): Roxbury는 보스턴의 흑인 문화의 역사적 중심지이며 과거에는 투자 부족을 겪었습니다. 이제는 전환점에 와 있으며, 시에서 지원하는 대규모 신규 프로젝트들이 지역사회를 내쫓지 않고 지역을 활성화하는 것을 목표로 하고 있습니다. 누비안 스퀘어(구 더들리 스퀘어)가 중심지로, 시는 새로운 상업용 건물(Nubian Ascends), 저렴한 예술가형 주거/작업 공간, 그리고 Nubian Markets 푸드 홀 등 다양한 개발을 지원하고 있습니다 axios.com. 지역 비즈니스 및 시민 리더들이 Roxbury의 르네상스가 현재 거주민들에게 혜택을 주도록 적극적으로 노력하고 있습니다. 이들은 2050년까지 예술, 교육, 상업의 번성하는 중심지로, “지역 경제를 활성화하면서 지역의 문화와 다양성을 지키는 것”을 비전으로 삼고 있습니다 axios.com axios.com. 하지만 젠트리피케이션 압력도 커지고 있습니다. 다운타운과 학문 기관(노스이스턴 대학, BU 메디컬)과 가까운 위치 덕분에 Roxbury는 개발에 매력적인 지역이 되고 있기 때문입니다. 오랫동안 거주했던 흑인 주민들이 내쫓길 위험이 중요한 문제로 대두되고 있습니다. 한 연구에서는 젠트리피케이션이 흑인 주민을 상대적으로 더 많이 내쫓는 경향이 있다는 점을 지적했습니다 axios.com. 지역 단체들은 신규 개발 시 저렴한 주택 제공 의무 강화, 흑인 소유 비즈니스 지원, 고급 개발 제한 구역 설정 등 다양한 대책을 위해 싸우고 있습니다. Roxbury의 미래는 주민 내쫓기 방지 행동 계획(Anti-Displacement Action Plan) boston.gov 및 도시계획 오버레이 지구 등과 같은 계획적 이니셔티브를 통해 적극적으로 설계되고 있습니다. 이는 포용적 개발의 시험 사례로, 한 지역사회가 그곳을 육성한 주민들을 내쫓는 과거의 잘못을 반복하지 않고 경제적으로 성장하고 개선될 수 있는지 시험대에 올랐습니다.
찰스타운 & 차이나타운: 찰스타운은 한때 주로 아일랜드계 노동자 계층이 거주하던 지역이었으나, 1990년대 이후 젠트리피케이션이 여러 차례 일어나 일부 지역은 지금 꽤 고급화되었습니다. 곧 진행될 주요 사업으로는 벙커 힐 주택 재개발이 있습니다. 이는 2,700세대의 혼합 소득 커뮤니티로 재건되는 공공주택 단지입니다. 이 사업은 찰스타운의 인구 구성을 크게 바꿀 예정이지만, 단계적 공사로 기존 공공주택 거주민의 퇴거를 피하려 하고 있습니다. 차이나타운은 보스턴 도심에 남아있는 마지막 이민자 커뮤니티 중 하나로, 도심과 사우스엔드에서 밀려오는 고급 개발의 압박을 강하게 받고 있습니다. 도시는 젠트리피케이션을 완화하기 위해 차이나타운에 대한 새로운 용도지역 규정—건물 높이 제한 및 저렴한 주택 마련 인센티브 등—을 추진하고 있습니다 bostonglobe.com. 차이나타운의 문화와 주민 보호가 우선순위인데, 이 지역의 입지로 인해 부동산 개발업자들의 표적이 되고 있기 때문입니다. 이곳은 개발과 보존 사이의 치열한 싸움이 벌어지고 있는 지역입니다. 커뮤니티 활동가들은 차이나타운 내 더 많은 저렴한 주택 사업(오크 테라스, 파슬 R-1 개발 등)을 성공적으로 이끌었지만, 개인 소유 건물의 임대료 상승은 여전히 문제입니다.

젠트리피케이션 패턴과 정책 대응

많은 보스턴 동네에서 나타난 전형적인 패턴은 다음과 같습니다. 낮은 주거 비용과 교통 접근성에 이끌린 젊은 전문직 종사자들이 먼저 유입되고, 그 뒤 이어 더 높은 소득층 수요에 맞춰 개발업자들이 주택을 리모델링하거나 신축하면서 집값이 오릅니다. 그 결과, 저소득층(대개 소수민족) 주민들이 밀려나는 현상입니다. 사우스엔드, JP, 사우스 보스턴, 그리고 점점 록스베리, 이스트 보스턴, 도체스터에서 이런 현상이 나타났습니다. 이는 시의 중대한 형평성 문제입니다.

보스턴시는 젠트리피케이션 관리 및 주민 퇴거 방지를 적극 추진하고 있습니다. 2025년 초, 시는 최초의 전시(全市) 퇴거방지대책(Action Plan)을 발표했고, 이는 주민, 소상공인, 문화기관 보호를 위한 40여 개의 이니셔티브를 담고 있습니다 boston.gov. 전략에는 저렴한 주택 공급 확대, 임대료 지원 프로그램 확대, 세입자 권리 및 법률 지원 강화, 시 소유 토지를 지역 사회가 선호하는 개발에 활용하는 것이 포함됩니다. 또 퇴거 위험 지도 도구를 새로 만들어, 위험이 큰 동네를 파악하여 맞춤형 개입이 가능하도록 하고 있습니다 boston.gov.

한 예로 시장실 주택국(Mayor’s Office of Housing)이 보스턴 대학과 협력하여 제안된 개발이 인근에서 퇴거(Displacement)를 유발할 가능성이 있는지 평가하는 도구를 만들고 있습니다. bu.edu. 만약 해당 가능성이 있다면, 그 개발 프로젝트에는 더 많은 저렴한 주택이나 지역 사회 혜택을 포함해야 할 수 있습니다. 또 다른 예시는 용도 지역 개혁(zoning reforms)입니다. 2023~24년에 보스턴은 Article 80 개발 심사 과정을 현대화하며 공평성과 회복력 기준을 도입하려 했습니다. 차이나타운과 같은 곳에서는 고급 기숙사 제한과 저렴한 주택 공급 유도를 위한 특정 용도 지역 오버레이가 제안되고 있습니다. wgbh.org.

추가적으로, 보스턴에는 포괄적 개발 정책(Inclusionary Development Policy, IDP)이 있어 대규모 개발 프로젝트가 전체 유닛의 13%를 저렴하게 만들거나, 기금에 납부할 것을 요구합니다. 비율을 높이거나 지역 주민에게 새 저소득 주택의 우선 입주권을 주는 “지역 선호권(Neighborhood Preference)” 도입 논의도 있습니다. 시는 또한 상업 개발 연계 수수료(commercial linkage fees)를 신설하여, 신규 상업 개발이 저렴한 주택 기금에 기여하게 하는 방안도 검토 중입니다. 이러한 정책들은 동네가 발전할수록 기존 주민도 그 혜택을 함께 누릴 수 있도록 하는 데 목표가 있습니다.

이러한 노력에도 불구하고 젠트리피케이션은 여전히 지속되는 과제입니다. 사우스 엔드(South End)와 이스트 보스턴(East Boston)과 같은 지역은 집값 상승으로 각각 흑인과 라틴계 인구가 감소하는 등 인구 구성 변화가 나타났습니다. 커뮤니티 토지 신탁(community land trust) 및 비영리 주택 개발자들이 투기 시장에서 토지를 분리해 장기적으로 저렴한 주택을 공급하는 대안으로 나서고 있습니다. 예를 들어, 록스베리(Roxbury)의 더들리 스트리트 동네 이니셔티브(Dudley Street Neighborhood Initiative) 토지 신탁은 수백 채의 영구 저렴 주택을 만들었습니다. 이런 모델을 시 전역으로 확대하는 방안이 논의되고 있습니다.

앞으로 이스트 보스턴, 도체스터(부분), 록스베리, 매타팬, 로즐린데일 등의 동네는 계속 변화할 것이라고 예상됩니다. 다만, 좀 더 포괄적인 방식이 되길 바라고 있습니다. 이 지역들은 아직 상대적으로 저렴해 투자를 끌어들이지만, 지역사회의 “퇴거 없는 개발(development without displacement)”을 위한 목소리가 높습니다. 보스턴에서의 젠트리피케이션에는 인종 정의(racial justice)의 차원도 있습니다. 예를 들어 20세기 웨스트엔드(West End)와 사우스 엔드(South End)에서 흑인 인구가 대규모 갱신과 시장 논리로 밀려난 역사가 있기 때문입니다. 이런 일이 록스베리 등에서 반복되지 않도록 하는 것이 목표입니다. 통계도 주목할 만합니다. 예를 들어 한 연구에 따르면 젠트리피케이션은 흑인 도시 주민들을 압도적으로 내몰며, 종종 자원이 부족한 교외로 이주시키기도 한다고 합니다. axios.com. 보스턴에서 흑인 주택 소유 비율은 백인보다 훨씬 낮은데, 널리 인용된 2015년 보고서에 따르면 흑인 보스턴 주민의 순자산 중간값은 8달러, 백인은 247,500달러로, 이런 격차는 주로 주택 소유에서 비롯된다고 합니다. 따라서 유색인종 지역에서 저렴한 주택 소유 기회를 지키는 것이 부의 격차 해소의 핵심으로 여겨집니다.

결론적으로, 2025년 보스턴의 지역 풍경은 활기찬 성장과 동시에 깊은 변화의 모습입니다. 일부 지역은 이미 고급 주거지로 변모했으며, 다른 지역들은 변곡점에 서 있습니다. 이 10년 동안 도시의 접근 방식은 보스턴이 독특하고 포용적인 커뮤니티가 모인 도시로 남을지, 아니면 중심 지역이 고소득층만의 획일적 공간이 될 위험을 안게 될지에 큰 영향을 미칠 것입니다. 개발과 보존 사이의 힘겨루기는 보스턴이 주택을 추가하고 현대화하려는 과정에서 더욱 심화될 것으로 보이며, 이 문제를 지역 차원에서 얼마나 잘 관리하느냐가 앞으로 도시의 사회적, 문화적 구조를 정의하게 될 것입니다.

비교 분석: 보스턴 vs. 미국 주요 시장

여러 면에서 보스턴의 부동산 시장은 전국적 흐름을 반영하면서도 차별점을 가지고 있습니다. 보스턴은 뉴욕, 샌프란시스코, 워싱턴 D.C.와 같은 경제적으로 강한 해안 도시들과 높은 주거비, 오피스 공간 문제 등 공통의 과제를 안고 있지만, 일부 측면에서는 다른 결과를 보이기도 했습니다. 주요 지표에서 보스턴이 다른 미국 대도시와 어떻게 비교되는지 살펴보면 다음과 같습니다:

주택 비용 및 주거 부담: 보스턴은 확실히 고가 주택 시장 최상위에 속합니다. 2025년 현재, 미국에서 세입자에게 세 번째로 비싼 도시이며, 주택 구매자에게도 최상위 가격대를 형성합니다. 예를 들어 평균 임대료는 미국 1위($3,495)로, 뉴욕시($3,489)를 근소하게 앞서고 샌프란시스코(~$3,368)보다 높습니다 secretnyc.co. 보스턴의 임대료 상승률(연 4%)은 다른 고가 대도시와 비슷한 수준이며, 한때 급등했던 선벨트 도시들은 최근 신규 건설로 인해 임대료가 0%에 가깝거나 마이너스로 둔화되고 있습니다. 주택 가격 측면에서 보스턴 도시권 중간값($750,000–$900,000)은 샌프란시스코(백만 달러 이상)보다는 낮지만 대부분의 대도시보다는 높습니다. 예를 들어, 마이애미나 오스틴과 같은 도시와 비교하면 거의 두 배에 달합니다. 보스턴의 가격대는 워싱턴 D.C.와 비슷하며, 뉴욕시(광역권 중간값 약 $1.1M)보다는 한 단계 낮습니다 jvmlending.com. 가격 대비 소득 비율에서도 보스턴은 (SF, NYC, LA와 함께) 전국 평균을 훨씬 상회해, 애틀랜타나 댈러스 같은 저렴한 시장에선 나타나지 않는 주거 부담 문제를 드러냅니다.

한 가지 눈에 띄는 차이점은 보스턴의 공급 제약입니다. 2010년대에 많은 신규 주택을 지은 선벨트의 급성장 메트로(피닉스, 오스틴, 롤리 등)와 달리, 보스턴은 주택 공급이 더 느리게 이루어졌습니다. 이는 보스턴의 주택 가격이 지속적으로 상승(2010년대 66% 증가)하게 만든 요인 중 하나였습니다 propertyshark.com. 반면, 과잉 공급된 일부 시장은 가격이 완만하게 유지된 시기도 있었습니다. 예를 들어, 외곽으로 계속 확장할 수 있었던 휴스턴이나 라스베이거스와 같은 도시는 중간 가격이 전국 평균보다 오랫동안 낮게 유지됐습니다(최근에는 증가했지만). 지리적·규제적으로 제약받는 보스턴은 희소성이 일반적인 뉴욕이나 SF와 더 비슷한 행보를 보였습니다. 2030년까지 보스턴의 주택 재고 증가 속도는 인구 증가 속도를 여전히 따라가지 못할 가능성이 큽니다. 이는 정책이 급격하게 변화하지 않는 한 계속될 것이며, 보스턴은 샌프란시스코(일자리 대비 낮은 주택 공급으로 악명 높은 곳)와 같은 도시들과 이 상황을 공유합니다.

구매자 vs. 판매자 시장: 2025년 기준, 미국의 많은 시장은 높은 금리로 인해 구매자에게 유리하게 전환되었습니다 – 그러나 보스턴은 예외입니다. 레드핀은 2025년 초 미국 50대 메트로 중 32곳을 구매자 시장으로 분류했지만, 보스턴은 여전히 판매자가 약간 우세한 소수(6개 내외) 중 하나였습니다 axios.com. 2025년 4월 보스턴은 구매자가 판매자보다 약 7% 더 많았습니다 axios.com, 반면 전국적으로는 판매자가 구매자보다 약 50만 명 더 많았습니다(역대 최대 초과) axios.com. 프로비던스나 뉴저지 일부와 같은 북동부 도시들도 만성적인 낮은 매물로 인해 더 많은 구매자를 보이며 이 추세를 벗어났습니다 axios.com. 반면, 많은 선벨트(피닉스, 오스틴 등)와 일부 중서부 도시에서는 판매자(매물)가 구매자보다 훨씬 더 많아 구매자들이 협상력을 가지게 되었습니다. 예를 들어, 오스틴은 대규모 공급 증가 이후 임대료와 주택 가격이 하락했습니다 nar.realtor. 이는 보스턴에서 관찰되지 않은 시나리오입니다. 이러한 비교는 보스턴의 시장 역학이 뉴욕과 더 비슷하다는 점을 보여줍니다 – 대다수 지역이 느슨해져도 보스턴은 여전히 타이트하게 유지되며, 지속적인 수요와 제한된 공급을 반영합니다.

상업용 부동산(오피스): 보스턴의 오피스 시장 위기는 독특한 것이 아닙니다. 사실 모든 주요 도시들이 팬데믹 이후 높은 오피스 공실률과 씨름하고 있습니다. 다만, 그 정도에는 차이가 있습니다. 샌프란시스코가 가장 큰 타격을 입었는데, 2020년 이전 한 자릿수였던 오피스 공실률이 2023년에는 25~30%를 넘어섰으며, 특히 도심 지역은 테크 기업들이 원격 근무를 도입하면서 더욱 텅 빈 상태가 되었습니다. 뉴욕시 역시 초기에는(특히 미드타운 맨해튼) 급격한 공실률 상승을 보였으나, 2024년에는 개선세를 보이며 2025년 초에는 오피스 흡수 면적이 300만 평방피트를 넘는 뚜렷한 반등을 보였습니다 nar.realtor. 워싱턴 D.C.와 보스턴은 가장 큰 오피스 공간 손실이 지속되는 시장으로 꼽히고 있습니다 nar.realtor. D.C.는 정부 조직 축소, 보스턴은 테크 및 금융업 중심 임차인들이 면적을 조정하는 영향입니다. 보스턴 시내 오피스 공실률은 약 18%로, 시카고(약 19~20%)와 비슷하고, 로스앤젤레스(2024년 약 17%)보다는 약간 높습니다. 샌프란시스코보다는 낮지만, 마이애미(2024년 공실률 약 15%, 유입 인구로 유리함)보다는 높습니다. 휴스턴은 에너지 부문 침체와 과잉 건설로 오랫동안 20% 이상의 높은 공실률을 보여왔기 때문에, 보스턴도 이제 공실률 측면에서 역사적으로 약세 시장의 대열에 안타깝게 합류하게 되었습니다.

차별화되는 점은 보스턴의 생명과학 분야 전환입니다. 뉴욕이나 DC는 이만큼 큰 실험실 시장을 갖추지 못했지만, 보스턴(그리고 일부는 남부 샌프란시스코 쪽의 SF)에서는 대형 실험실 시장이 자리하고 있습니다. 실험실 공간의 호황/불황 사이클은 보스턴만의 독특한 현상입니다. 예를 들어, 2025년 케임브리지의 실험실 공실률이 20% perrycre.com를 기록한 것은 2019년 0%에서 큰 변화로, 이처럼 극심한 변화는 다른 시장에서는 드물게 나타납니다(아마 베이 에어리어에서 남 샌프란시스코 등 일부 하위 시장이 신공급과 함께 실험실 공실률이 오른 경우 정도가 유사합니다).

소매 및 산업 부문에서 보스턴은 실제로 동종 도시들에 비해 상대적으로 강한 모습을 보이고 있습니다. 2.9%의 소매 공실률은 전국에서 가장 낮은 수준으로, 마이애미와 동률을 이루고 있습니다 therealdeal.com. 많은 다른 대도시 지역의 소매 공실률은 4~6% 범위에 있습니다. 예를 들어, 애틀랜타와 피닉스는 사상 최저 소매 공실률(약 4~5%)을 기록했지만 보스턴만큼 낮지는 않습니다. 시카고와 댈러스는 더 많은 빈 점포가 있지만(여전히 6~7% 미만) 있습니다. 소매 시장이 타이트한 이유 중 하나는 북동부 도시들이 대규모로 소매 상가를 과도하게 건설하지 않았기 때문입니다. 산업 부문의 경우, 보스턴의 6~7% 공실률은 미국 평균(2025년 기준 약 5~6%)보다 약간 높습니다 nar.realtor. 이는 애틀랜타나 남부 캘리포니아처럼 매우 뜨거운 물류 허브(3~4% 공실률 가능)보다 높지만, 일부 소형 시장보다는 낮은 편입니다. 보스턴의 산업 임대료 상승률(2%)은 서배너나 인랜드 엠파이어처럼 흡수율이 큰 선 벨트 시장(호황기에는 5% 임대료 상승률 기록)보다 낮습니다. 본질적으로, 보스턴은 2차 산업 시장으로, 중요하지만 전국적인 주요 유통 노드는 아니어서 과열되지도, 붕괴되지도 않았으며 더 안정적입니다.

투자 시장 및 자본 흐름: 주요 게이트웨이 도시(NYC, LA, SF, DC, Boston)는 전통적으로 연금펀드, 사모펀드, 해외 투자자로부터 많은 부동산 투자를 유치합니다. 최근 몇 년간 선 벨트 시장(댈러스, 샬럿, 내슈빌 등)은 더 높은 성장률 때문에 관심이 증가했습니다. 하지만 보스턴은 안정성을 추구하는 핵심 투자자에게 여전히 선호받는 시장이었습니다. 예를 들어, 맨해튼이 오피스 가치에서 큰 폭의 하락을 겪었을 때, 보스턴의 오피스 가치 하락은 다소 덜 심각했습니다(여전히 상당하지만) 이는 생명과학 산업의 다각화 덕분입니다. 보스턴의 여러 오피스 빌딩은 실험실로 전환하기 위해 팔려 가격을 지지했습니다. 멀티패밀리(다세대주택) 부문에서 보스턴의 캡 레이트는 전국에서 가장 낮은 수준(즉, 소득 대비 가격이 높음)으로, 장기 수요에 대한 투자자 신뢰를 반영합니다. 이는 NYC, LA, SF 그리고 이제는 오스틴처럼 비싸진 일부 선 벨트 도시와 비슷합니다.

지표 (2024–25)	보스턴	뉴욕시	샌프란시스코	미국
중위 주택 가격 (광역권)	~$750K (보스턴 시 ~$842K) axios.com axios.com	~$1.10M (뉴욕 광역권) jvmlending.com (도시별 상이: 맨해튼 약 ~$1.3M)	~$1.30M (샌프란시스코 시) / ~$1.0M (베이 에어리어)	~$417K axios.com
평균 월세 (모든 유닛)	~$3,495 secretnyc.co (미국 내 최고)	~$3,489 secretnyc.co (미국 내 2위)	~$3,368 secretnyc.co (미국 내 3위)	~$1,900 (대략)
주거 재고 변동	+2.6% (2024년 7,200세대 증가) mmgrea.com	낮음 – 제한적 (뉴욕시는 인구 대비 소수 유닛 증가)	낮음 – 제한적 (샌프란시스코도 소수 유닛 증가)	지역별 상이 (Sun Belt 광역권 5–10%+)
오피스 공실률 (CBD)	~18% mktgdocs.cbre.com	~15% (맨해튼 미드타운) – 개선 중	25%+ (샌프란시스코 다운타운 – 미국 내 최고 수준)	~14% (전국 평균) nar.realtor
소매 공실률 (광역권)	~2.9% therealdeal.com (미국 내 최저 수준)	~4.5% (뉴욕 광역권, 추정치)	~5% (샌프란시스코 광역권, 추정치)	~4.1% (전국 평균) forbes.com
산업 공실률 (광역권)	~6.5% perrycre.com	~4% (NY/NJ 지역)	~5% (SF 베이 에어리어)	~7.0% (전국) nar.realtor
인구 증가율 (연간)	~+0.5% (메트로) huduser.gov / 시: +0.3%	~0% (NYC 메트로 정체; 시는 2020년 이후 회복 중)	~+0.2% (SF 베이 – 느림)	~+0.4% (전국)
중위 가구 소득	~$94K (보스턴 메트로); 시 ~$76K	~$93K (NYC 메트로); 시 ~$67K	~$119K (SF 메트로); 시 ~$119K	~$71K (미국)출처: 복수 – 보스턴 데이터는 인용된 자료에서; 뉴욕/샌프란시스코 데이터는 HUD, 질로우, 현지 보고서에서 (비교를 위해 근사치 적용); 전국 데이터는 NAR 및 인구조사에서. (본문의 인용: 보스턴 지표는 【2】【14】【10】【36】【21】 등에서 인용) 인구통계 및 성장: 많은 대도시와 비교할 때, 보스턴의 인구 증가는 다소 완만합니다. Sun Belt 지역의 도시들(오스틴, 피닉스, 올랜도)은 인구 증가율이 훨씬 높아, 그곳에서 더 많은 건설이 이루어지고(그리고 잠재적인 호황-불황 주기) 있습니다. 보스턴 메트로의 연간 성장률은 약 0.5%로 huduser.gov 뉴욕이나 시카고(느린 성장 또는 소폭 감소)와 더 유사하며, 댈러스나 애틀랜타(연 1% 이상의 성장)보다는 덜합니다. 이러한 느린 성장으로 인해 보스턴은 빠르게 성장하는 대도시들처럼 막대한 신규 주택 공급의 긴박함은 없지만, 원래부터 공급 부족 상태였기 때문에 여전히 급격한 주택 부족을 체감합니다. 보스턴의 국제적 이민과 유학생 유입도 눈에 띕니다: 시애틀이나 덴버(국내 이동 인구 유입으로 인해 번성한 도시)와는 달리, 보스턴은 해외에서 오는 학생과 지식 노동자를 더 많이 유치하여, 이들이 종종 정착합니다. 이러한 국제적 인구 유입은 오히려 뉴욕이나 샌프란시스코와 유사합니다. 주거비 대응책: 많은 고비용 도시는 보스턴과 유사한 정책(예: 임대료 안정화, 저렴한 주택 의무 할당 확대)을 모색하고 있습니다. 예를 들어, 세인트폴, MN은 2021년에 강력한 임대료 통제 조례를 통과시켰고(이후 개정), 캘리포니아와 오리건은 주 전체 임대료 상한제를 도입했습니다. 보스턴의 임대료 통제 시도는 시애틀이나 몬트리올처럼 주택운동이 강한 곳의 움직임과 비슷합니다. 한편, 휴스턴이나 내슈빌과 같은 도시는 이러한 규제 없이 공급 확대에만 의존하고 있습니다. 어떤 방식이 비용 억제에 가장 효과적인지는 아직 알 수 없습니다. 보스턴의 문제는 대부분의 도시보다 심각합니다 – 실제로 NYC, SF, LA, DC만이 미국 내에서 비교 가능한 주거비 위기를 공유하고 있습니다. 요약하면, 보스턴은 부동산 특성상 “관문” 해안 대도시들과 가장 유사합니다: 비싸고, 공급이 제한되었으며, 상업 수요가 견고하면서도 변화하고 있습니다. 소매 시장의 기본 지표나 다가구 주택의 안정성과 같은 분야에서는 많은 유사 도시들보다 뛰어나지만, 오피스 부문에서는 고통을 같이하고 있습니다. 빠르게 성장하는 Sun Belt 시장과 비교하면, 보스턴은 변동성이 적습니다 – 팬데믹 기간 중 주택 가격이 오스틴(2년간 약 40% 상승)처럼 급등하지도, 이후 급락하지도 않았습니다. 대신, 보스턴은 꾸준하고 끈질긴 가격 상승과 이제는 정체를 보이고 있습니다. 점진적이고 정책의 영향을 받는 보스턴의 성장 방식은 다른 지역에서 보인 극단적인 변동을 피할 수 있게 해 주지만, 동시에 높은 주거비 같은 문제는 뿌리 깊게 자리 잡게 만듭니다. 표: 주요 부동산 지표 – 보스턴 vs. 타 주요 시장 (2024–25) 표와 논의에서 볼 수 있듯, 보스턴은 극도로 타이트한 주택 및 소매 시장, 그리고 매우 높은 주거비로 눈에 띕니다. 인구는 뉴욕이나 샌프란시스코보다 적음에도 불구하고 비슷한 높은 비용 수준을 보여줍니다. 상업적 특성은 코로나 이후 스트레스를 같이 겪고 있으나, 보스턴의 강력한 생명과학 분야가 다소 차별화된 점입니다. 앞을 내다보면, 보스턴과 유사한 해안 대도시들은 평행한 과제에 직면해 있습니다. 바로 비용을 낮추기 위해 주택을 늘리고, 원격 근무 시대에 맞게 도심을 재창조하며, 교통 및 회복력에 투자하는 일입니다. 보스턴은 다른 도시들로부터 배울 수 있고, 이들에게 본보기가 될 수도 있습니다. 예를 들어, 보스턴의 오피스-주택 전환이 성공한다면, 타 도시들도 적극적으로 이 방식을 따를 수 있습니다. 반대로 보스턴에서 장기적인 오피스 침체나 주거비 위기가 해결되지 못한다면, 이는 시애틀이나 DC와 같은 곳에도 유사한 도전이 닥칠 수 있음을 예고할 것입니다. 보스턴의 완만한 성장과 강한 지식 기반 경제는 이 도시가 가장 안정적이며 수요가 높은 부동산 시장 중 하나로 남을 것임을 시사합니다. 이는 타 지역의 경기 변동 위험을 우려하는 투자자들을 계속해서 끌어들일 것입니다. 그런 의미에서 보스턴은 뉴욕, 샌프란시스코와 동일하게 ‘안전한 피난처’의 매력을 지니지만, 동시에 2020년대의 대도시적 딜레마에 맞서야만 합니다. 인구 및 경제 요인 인구와 경제는 보스턴 부동산 트렌드를 움직이는 근본적인 동력입니다. 보스턴의 인구, 노동력 특성, 경제 건강은 주택과 상업 공간 수요에 직접적인 영향을 줍니다. 여기서는 2025년 시점 및 앞으로를 내다보며 시장을 좌우하는 주요 인구·경제 요인을 설명합니다. 인구 성장 및 구성 보스턴 대도시권(그레이터 보스턴)에는 약 490만 명의 인구가 있습니다. 성장세는 꾸준하지만 완만합니다. 최근 전망에 따르면 메트로 인구는 2027년까지 약 456만 명에 이를 것으로 예상되며, 연평균 약 0.6%의 성장률을 보이고 있습니다. huduser.gov 보스턴 시 자체는 수십 년간의 인구 감소와 부흥기를 거쳐 2010년 61만 7천 명에서 2020년 약 67만 5천 명으로 성장했습니다. 팬데믹 초기 잠시 인구가 감소하였으나(일부 인구가 일시적으로 떠났기 때문), 이후 다시 안정화되고 성장세를 회복했습니다. 보스턴은 BPDA(도시계획국) 전망에 따르면 2030년까지 약 76만 명에 근접할 전망으로, 2020년 대비 약 6만 명 증가입니다. bankerandtradesman.com 이는 10년간 약 9%의 의미 있는 유입이지만, 선벨트 도시들보다는 성장 속도가 느린 편입니다. 보스턴의 성장은 자연 증가(출생자에서 사망자 차감, 출산율 감소로 둔화됨)보다 청년층 및 이민자의 순유입에 힘입은 부분이 큽니다. 보스턴 인구 구성은 특히 젊으며, 20~34세가 전체의 약 34%로(대부분 도시보다 높은 비중), 대학과 일자리 덕분에 보스턴은 흔히 ‘청년의 도시’로 불리기도 합니다. 학생 인구도 막대한 영향력으로 – 앞서 언급한 대로, 25만 명 이상의 대학생이 항상 보스턴 메트로에 거주하고 있습니다. bu.edu 이들 학생은 임대수요에 영향을 미치고, 졸업 후 취업을 계기로 지역에 정착하는 경우도 많아 고학력 인력층 증가에 기여하고 있습니다. 보스턴은 또한 다양성이 높아지고 있습니다. 이 도시는 약 45%가 백인, 20% 흑인, 20% 히스패닉/라티노, 10% 아시아인, 그리고 5% 다인종/기타(2020년 인구조사 기준)로 구성되어 있습니다. 주민의 약 29%가 이민자입니다. 가장 많은 이민자 그룹은 도미니카 공화국, 중국, 아이티, 베트남, 엘살바도르 등에서 왔습니다. 이러한 다양성은 도시를 풍요롭게 하고 주택 수요에도 영향을 미치고 있습니다(예를 들어, 일부 커뮤니티에서 다세대 주택을 선호하거나 차이나타운, 이스트 보스턴의 라티노 커뮤니티와 같이 특정 민족별로 동네가 형성됨). 주목할 만한 추세: 보스턴의 가구 규모는 비교적 작다(평균 약 2.3명). 많은 가구가 1인 또는 부부로 구성되어 있기 때문인데, 이는 젊은 인구 비중이 높고, 가족 단위 주택(큰 평형)의 높은 가격이 가족에게는 부담스럽기 때문이기도 합니다. 이 때문에 럭셔리 개발에서 소형 유닛(스튜디오/1베드룸) 수요가 높으며, 가족은 주로 외곽 동네나 교외에서 공간과 학교 문제를 고려해 주택을 찾습니다. 교외의 인구 증가는 더딥니다. 가까운 교외 중 일부는 2020년부터 2022년 사이 인구가 오히려 감소했는데, 이는 재택근무 확산으로 더 멀리 이주하거나 다른 주로 이사하는 사람이 늘었기 때문입니다. 하지만 사무실 복귀와 도시의 다양한 혜택이 매력 요소로 작용하며, 보스턴/케임브리지의 도심부 인기가 다시 높아지고 있습니다. 보스턴은 인재를 끌어들이는 도시로, 지역 대학뿐 아니라 미국 전역과 세계 각국의 졸업생이 테크/생명공학 분야에 취업하거나 대학원 진학을 위해 보스턴으로 옵니다. 2030년을 바라볼 때, 보스턴의 인구는 평균적으로 약간 더 고령화될 것으로 예상됩니다(대규모 밀레니얼 세대가 40대에 진입하게 됨). 이들이 가정을 꾸릴 때 보스턴에 머물 수 있도록 충분한 가족 친화적 주택(3베드룸 콘도, 안전한 동네, 양질의 학교 등)이 제공되는지가 부동산 시장에 영향을 줄 것입니다. 이를 제공하지 못하면 일부가 교외나 더 저렴한 메트로 지역으로 떠날 수 있어 주택 수요 구조가 바뀔 수 있습니다. BPDA 예상은 20~29세 인구 비중이 2015년 33%에서 2030년엔 29%로 줄어들 것으로 보입니다 bankerandtradesman.com. 이는 밀레니얼 세대가 나이가 들고, 높은 비용으로 인해 유입되는 젊은 인구가 약간 줄어드는 경향이 있기 때문입니다. 하지만 30~40대 인구는 증가할 것으로, 이로 인해 현재 공급이 부족한 중간 규모 주택(예: 이동형 주택, 타운하우스) 수요가 늘어날 수 있습니다. 다른 요인: 국제 이민. 연방 정책과 세계적 상황에 따라 이민자 수가 크게 달라질 수 있습니다. 트럼프 행정부와 코로나 기간에는 이민이 둔화되어 보스턴의 성장도 영향을 받았습니다(보스턴은 유학생과 해외 근로자 유입에 많이 의존합니다. 예를 들어 보스턴의 많은 기술 및 의료 연구자들이 국제 인력입니다). 최근 이민은 다시 증가하고 있고, 보스턴은 피난처 도시이자 글로벌 교육 허브로서 여전히 인기를 유지합니다. 이민은 처음엔 임대 시장 수요를, 이후 정착과 번영으로 주택 구매 수요를 촉진하는 경향이 있습니다. 경제와 고용 시장 보스턴은 높은 교육 수준과 고소득 경제를 자랑합니다. 이 지역의 가구당 중간 소득은 약 94,000달러로, 미국 중간값(71,000달러)보다 상당히 높습니다. 도심 내에서의 중간 소득은 더 낮은 편(76,000달러)이지만, 많은 학생 및 저소득 가구가 있기 때문이며, 대도시 치고는 여전히 상당히 높은 수준입니다(예: 뉴욕이나 LA의 중간값보다 높음). 지식 기반 일자리의 풍부함이 임금을 높이고 있습니다. 보스턴은 대학 학위 이상을 가진 주민 비율이 매우 높으며(성인 49% 이상이 학사 학위 이상, 전국 평균의 거의 두 배) 미국에서 가장 높은 교육 수준을 자랑하는 도시 중 하나입니다. 고용 기반도 다양합니다. 주요 산업으로는 교육 및 의료(eds and meds)가 있습니다. 보스턴의 대형 병원(Mass General, Brigham & Women’s 등)과 대학(하버드, MIT, BU, 노스이스턴, BC 등)은 매우 큰 고용주이자 경기 침체에도 비교적 강한 산업입니다. 생명과학/바이오테크 역시 성장의 원동력으로, 모더나, 바이오젠, 버텍스 같은 대기업과 수많은 스타트업이 함께 성장하고 있습니다(다만, 자금 조달 상황에 따라 영향을 받기도 함). 기술 분야도 강하며, 특히 소프트웨어, AI, 로보틱스 분야가 두드러집니다. 구글, 아마존, 마이크로소프트, 애플 등 글로벌 IT 기업들이 최근 몇 년 사이 캠브리지/보스턴 지역 사무실을 크게 확장했으며, 활기찬 스타트업 생태계가 존재합니다(종종 바이오테크와 교차, 예: 헬스테크, 핀테크). 금융 서비스 역시 중요한 산업이며(피델리티, 스테이트 스트리트, 벤처캐피털과 사모펀드 등 다수의 금융사가 보스턴에 본사를 둠), 역사적 명소와 컨벤션 센터 덕분에 관광 및 호텔 서비스 산업도 견고합니다. 또한 미디어/크리에이티브 산업 역시 규모는 작지만 성장하고 있습니다. 2024년 말 기준, 보스턴의 실업률은 약 4% 수준이었습니다(매사추세츠 주 전체는 2024년 12월 기준 약 4.1% mass.gov, 보스턴 시는 일반적으로 약간 더 낮음). 이는 팬데믹 이전(약 3%) 수준으로 거의 복귀한 것입니다. 2024년 말 미국 전국 실업률(~3.7%)보다는 약간 높으나, 역사적으로 매사추세츠 주는 미국 평균과 비슷한 실업률을 보여왔습니다. 2025년 중반, 경제 불확실성으로 인해 지역 실업률은 약 4.5%로 소폭 상승했습니다 mass.gov. 의료 및 IT 분야 등은 여전히 구인난이 심하지만, 전국적인 테크 산업 구조조정 여파로 보스턴도 영향을 받았습니다(예: 페이스북이 2023년 케임브리지 사무실 확장 계획을 축소했고, 일부 바이오테크 기업들은 임상 실패 또는 자금난으로 인력 감축). 그럼에도 불구하고 보스턴의 고용 시장은 회복력이 강한 것으로 평가받고 있습니다. 극단적인 호황이나 불황 없이 안정적인 성향을 보입니다. 2020년 코로나19 충격 당시 실업률이 일시적으로 약 16%까지 치솟았지만, 대학 및 병원을 중심으로 한 견고한 기반과 신속한 원격 지식노동 전환 덕분에 빠르게 회복할 수 있었습니다. 흥미로운 경향: 보스턴은 대학의 인재를 활용하여 인공지능 및 첨단 연구의 중심지로 부상하고 있습니다. 이러한 추세가 지속된다면, AI 기업이나 로봇공학 분야에서 오피스/랩 수요가 증가하여 기존 오피스 시장의 감소를 일부 상쇄할 수도 있습니다. MIT CSAIL, 하버드와 같은 기관과 성장 중인 AI/로봇공학 스타트업(보스턴 다이내믹스 등)의 존재는 보스턴이 기술 혁신의 최전선에 있도록 할 수 있습니다. 소득 불평등은 우려사항입니다. 보스턴에는 매우 부유한 거주민들과 빈곤 지역이 공존합니다. 이는 주택 불평등으로도 이어집니다. 시의 경제 개발 전략은 포괄적인 성장에 중점을 두고 있지만, 고숙련 직업이 지배하는 경제에서 노동 계층 거주민들이 소외되지 않도록 하는 것은 지속적인 과제입니다. 미래 전망(2026–2030) 인구 통계적으로 보스턴은 계속해서 천천히 성장하고, 약간 고령화되며, 더욱 다양해질 것입니다. 2030년까지는 보스턴에서 단일 인종/민족 그룹이 다수를 차지하지 않을 것입니다(이미 현재도 복수 도시입니다). 메트로 지역은 이 추세가 유지된다면 2030년경 500만 명을 돌파할 수 있습니다. 원격-유연근무가 지속된다면 교외 성장도 다소 늘어날 수 있는데(일주일에 며칠만 출근한다면 메트로웨스트나 노스쇼어 교외를 선택하는 경우), 도시는 성장 계획을 세우고 신입 주민들이 교외로 확산되는 것을 막기 위해 지역 내에서 많은 인구를 수용하려 하고 있습니다. 경제적으로, 보스턴은 글로벌 혁신 허브로 남을 입지에 있습니다. 바이오테크, 청정 에너지 기술, 디지털 헬스, 고등 교육과 같은 분야가 확장될 가능성이 높습니다. 병원과 대학에서 막대한 연구 자금(NIH 보조금 등)이 투입됨에 따라 스타트업이 계속 탄생하고 기업 유치가 이뤄질 것입니다. 한 가지 잠재적 역풍은 원격근무가 확산되어 기업들이 더 저렴한 지역의 인재를 활용하는 경우일 수 있지만, 현재까지는 보스턴의 협력적 생태계가 기업들이 이곳에 연구소와 오피스를 두고 인재 네트워크에 접근하도록 이끌고 있습니다. 또 다른 요소: 인프라 개선(혹은 그 부재)이 경제 효율성에 영향을 미칠 것입니다. 대중교통 업그레이드가 신뢰성 향상에 성공한다면(예: 지하철 잦은 고장 해소 등), 생산성이 향상되고 노동력 참여에 도시의 매력이 커집니다. 그렇지 않으면 교통 문제가 성장에 제약을 주거나 기업들이 교외나 타 도시를 고려하게 만들 수 있습니다. 보스턴은 스타트업 투자 환경도 매우 활발합니다. 미국 내 벤처캐피털 투자 측면에서 실리콘밸리 다음으로 꼽히는 곳입니다. 2022~2023년 기술 경기 침체로 투자가 다소 둔화됐지만, 2024년 말~2025년에 들어 AI, 새로운 바이오테크 기술 등 일부 분야에서 회복 조짐이 보입니다. 2030년까지 보스턴은 기술/바이오테크 창업의 선두에 설 가능성이 높으며, 인큐베이터 공간, 연구 캠퍼스, 그리고 스타트업이 성장함에 따라 오피스나 특수 공간에 대한 수요도 증가할 것입니다. 이러한 점에서 이들 기업을 대상으로 한 부동산 시장에는 긍정적이지만, 과도한 열기가 있음에 따라 최근 랩(연구시설)에서 보듯 공급과잉 가능성도 있습니다. 거시적 위험 측면에서 볼 때, 보스턴은 전국적인 경기 침체의 영향을 받을 수 있습니다(하지만 안정된 산업 덕분에 현지에서는 영향이 약할 수 있습니다). 높은 금리가 계속되면 부동산 개발과 거래가 둔화될 수 있지만, 동시에 가격 상승세를 더욱 지속 가능한 수준으로 완화시킬 수도 있습니다(장기적으로는 건강할 수 있음). 반대로, 연준이 2026년경 금리를 크게 인하한다면(일부 전망에 따르면 2025년 후반~2026년에 금리가 서서히 하락할 것으로 예상됨), 보스턴은 억눌렸던 주택 수요로 인해 매매 활동과 가격 상승세가 다시 활발해질 수 있습니다. 삶의 질 요인 또한 인구 추세에 영향을 미칩니다. 보스턴의 범죄율은 대도시에 비해 비교적 낮고, 대체로 안전하고 살기 좋은 도시(비용을 제외하면)로 평가받고 있습니다. 만약 이런 상태를 유지하고 공공 편의시설(공원, 예술, 학교 등)을 계속해서 개선해 나간다면, 가족과 고령 주민을 더 잘 유지할 수 있을 것입니다. 시는 학교 개혁을 추진하고 차터 스쿨 등을 늘리고 있어, 가족들이 자녀 교육을 위해 도시에 남을지, 교외로 이주할지에 영향을 줄 수 있습니다. 결론적으로, 2030년까지의 보스턴 인구 및 경제 전망은 대체로 긍정적입니다 – 완만한 성장, 높은 교육 수준, 견고하지만 변화하는 경제 – 이로써 부동산 시장에 탄탄한 기반을 제공하고 있습니다. 가장 큰 과제는 이 성장에 맞는 주택 및 인프라 정비에 있습니다. 그래야 도시는 모두가 접근 가능하고 공평한 곳으로 남을 수 있습니다. 대규모 젊은 전문직 인구가 앞으로 가족을 이루며 나이가 들어가는 인구 구조적 변화는 보스턴 주택 시장의 적응력을 시험할 것입니다(예: 타운하우스나 3베드룸 콘도가 충분한가? 머물 수 있을 만큼 감당 가능한가?). 경제적으로도 근무 방식의 변화와 지속적인 혁신 주기가 필요한 상업 공간 유형을 결정할 것입니다. 하지만 보스턴의 핵심 강점 – 교육, 혁신, 건강 – 덕분에 앞으로도 사람과 기업이 모여들 것이며, 그로 인해 대부분 부문에서 부동산 수요가 지속될 것으로 보입니다. 시장에 영향을 미치는 규제 및 정책 변화 공공 정책과 규제는 보스턴의 부동산 시장에서 중추적인 역할을 합니다. 최근 몇 년간 정책 변화와 제안들이 시장의 여러 문제, 즉 치솟는 임대료와 활용도가 낮은 오피스 빌딩 등에 대응하기 위해 등장했습니다. 이러한 정책들은 개발 결정, 투자 타당성, 그리고 전반적인 시장 행태에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 아래에서는 2025년까지의 주요 규제 및 정책 변화와 향후 예상되는 변화를 정리해보았습니다: 주택 및 임대 규제 임대료 안정화(임대료 규제) 정책안: 아마도 가장 주목받는 정책 논쟁은 보스턴의 ‘임대료 안정화’라는 이름으로 임대료 규제를 재도입하려는 시도입니다. 2023년 3월, 보스턴 시의회는 미셸 우 시장의 임대료 안정화 홈룰 청원을 11대 2로 승인했습니다 boston.com. 이 계획은 대부분의 임대주택에 대해 임대료 인상을 연간 인플레이션율(CPI) + 6%로 제한하며, 최대 10%를 초과하지 않게 합니다 boston.com. 즉, 어느 해든 임대인은 임대료를 10% 이상 올릴 수 없으며, 인플레이션이 낮으면 상한도 그만큼 더 낮아집니다. 일부 부동산은 제외됩니다: 소유주가 거주하는 소규모 건물(1~3세대), 신축 건물(준공 후 15년까지), 보조금을 받는 저렴한 주택 등은 적용되지 않아 전체 도시 임대주택 재고의 약 55~60%가 이 정책의 영향을 받습니다 boston.com. 이 제안에는 또한 “정당한 사유 없이는 퇴거를 금지”하는 ‘정당한 사유’ 퇴거 보호 조항도 포함되어 있습니다 wbur.org. 이는 중대한 변화입니다 – 매사추세츠 주는 1994년 이후 임대료 규제를 금지해왔기 때문에, 도입을 위해서는 주 차원의 승인이 필요합니다. 2025년 중반 기준, 홈룰 청원은 아직 주의회에서 계류 중이며, 임대인 단체의 반대와 일부 입법자들의 회의론에 직면해 있습니다. 만약 어떤 형태로든 통과된다면(타협 조항이 포함될 수도 있음), 이는 기존 임대계약의 임대료 인상 속도를 제한함으로써 임대 시장에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 찬성측은 이것이 세입자에게 안정성을 주고, 강제 이주를 부추기는 과도한 임대료 인상을 막아줄 것이라고 주장합니다 wbur.org boston.com. 반대측은 임대료 규제가 신규 주택건설 투자와 유지보수를 위축시킬 수 있다고 경고합니다(임대료 규제의 경제적 연구를 인용). 실행 시 영향: 임대료 상한은 특히 임대료 인상에 의존하는 가치 상승 전략의 다가구 투자 매력을 줄일 수 있습니다. 또 소유주 거주나 신규 임대차시 임대료를 재설정할 수 있어 콘도 전환을 촉진할 가능성도 있습니다. 보스턴과 같은 도시들은 전국적으로 주목받고 있으며, 이는 고비용 도시에서 임대료 규제를 재고하는 광범위한 흐름을 반영합니다. 저렴한 주택 의무화(포함적 용도지역제): 보스턴은 수년간 포함적 개발 정책(IDP)을 시행해왔습니다. 현재 10세대 이상의 개발 프로젝트의 경우, 전체 세대의 13%를 소득 수준별로 정해진 저렴한 주택으로 제공하거나 저렴한 주택 기금에 기여해야 합니다. 2022년 말과 2023년에는 특정 프로젝트에 대해 저렴주택 비율을 최대 20%까지 상향하고, 소득 기준을 조정해 더 저소득층 가구까지 지원하는 방안에 대한 논의가 있었습니다. 우 시장 행정부는 저소득 기준을 충족하지 못하지만 시세 주택을 감당할 수 없는 중산층 가족을 위한 유닛을 더 많이 확보하는 방안도 검토 중입니다. 공식 변경은 아직 확정되지 않았지만, 개발업자들은 더 엄격한 요건에 대비하고 있습니다. 이미 시에서는 용도 규제 완화와 맞바꾸어 더 높은 저렴주택 비율을 협상하는 일이 많습니다. 영향: 더 엄격한 저렴주택 의무화는 개발업자에게 비용 상승(유닛 지원 또는 분담금 납부)을 가져와 일부 프로젝트 실현 가능성을 떨어뜨리거나, 일반 분양가를 높여 이를 상쇄할 수 있습니다. 하지만 고급 주택 가격이 강세인 만큼, 시포트(Seaport)와 같은 인기 지역에서는 더 높은 비율도 감당 가능한 경우가 많습니다. 이 정책은 신규 개발에서 다양한 소득계층이 함께 거주하고 일부 주택의 저렴함을 보장하는 것을 목표로 합니다. “링키지(Linkage)” 요금 인상: 보스턴은 대형 상업용 개발(오피스, 호텔 등)에 대해 ‘링키지’ 요금을 부과하고 있으며, 이 자금은 저렴한 주택과 직업 훈련에 사용됩니다. 2022년, 시는 이 요금을 평방피트당 약 15달러에서 23달러로 수년에 걸쳐 인상하는 것을 승인했습니다. 현재 인상된 요금이 적용 중입니다. 추가로 대형 주거 개발에도 링키지 적용이 검토되고 있습니다. 영향: 링키지 인상은 상업용 개발의 비용을 높여 신규 오피스/실험실 프로젝트 속도를 다소 늦출 수 있지만 최근 시장 침체 영향이 더 큽니다. 링키지는 민간 개발 자금을 직접 주택 정책에 투입하는 역할을 하는데, 1980년대 이후로 저렴주택 신탁기금에 수천만 달러를 조성했고, 요금 인상으로 더 많은 자금이 조성될 전망입니다. 주택을 위한 용도 지역 개혁(“MBTA 커뮤니티” 법): 주(state) 차원에서는 용도 지역법 3A조(“MBTA 커뮤니티” 법)가 2021년에 통과되어, MBTA 대중교통이 운행하는 177개의 그레이터 보스턴 도시와 타운에 적어도 한 곳 이상의 합리적으로 큰 구역에서 다가구 주택을 무제한(권리로서)으로 허용하도록 규정합니다 mass.gov. 흥미롭게도, 보스턴 시는 용도 지역법의 오래된 면제 조항에 따라 기술적으로 이 법의 요구사항에서 제외되어 있습니다 mass.gov 하지만 보스턴에는 이미 많은 다가구 주택 구역이 있습니다. 더 넓은 영향으로는 보스턴 주변의 교외 지역들이 수천 세대의 아파트를 지을 수 있는 용도 지역 용량을 확보해야 하며, 그렇지 않을 경우 주정부 지원을 잃을 위험이 있습니다. 이는 지역 내 주택 공급을 촉진할 수 있는 잠재적으로 획기적인 조치입니다. 2023–2024년 기준으로 각 지방자치단체들은 준수 계획을 수립 중이며, 일부는 이에 저항(벌금 위험)하고 있고, 다른 곳들은 이에 맞게 용도 지역을 조정하고 있습니다. 보스턴에 미치는 영향: 시 자체에는 직접적 영향이 없으나, 교외 지역에 더 많은 주택이 건설된다면 지역적으로 주택 수요가 완화될 수 있습니다. 예를 들어, 케임브리지, 소머빌, 퀸시 등 인근 교외 지역들도 이 법 적용 대상이며, 많은 곳들이 이미 일부에 다가구 주택을 허용하고 있으나 더 공식화할 예정입니다. 만약 교외 주택이 늘어나면 보스턴의 수요가 일부 분산되어 시에서의 극심한 가격 경쟁이 완화될 수 있습니다. 반대로 교외가 이를 준수하지 않아 지원금을 포기한다면 공급이 그만큼 늘지 않아, 보스턴에는 여전히 부담이 남을 수 있습니다. 개발 심사 개편(BPDA 개혁): 우 시장은 개발 승인(Article 80 심사)을 담당하는 강력한 시 행정기관인 보스턴 계획 및 개발청(BPDA) 개혁을 공약으로 내세웠습니다. 2023년 시의회는 결국 BPDA의 부동산 및 계획 기능을 단계적으로 폐지하고 새 시 계획 부서를 창설하는 제안을 진전시켰습니다 boston.com. 개발 심사 과정을 현대화하고 간소화하며, 협상 중심이 아닌 계획 중심, 보다 투명한 절차로 바꾼다는 목표입니다. 또한 심사 기준에 형평성·회복력(예: 기후 변화 영향, 주거 축출 위험 평가 등)을 더하는 것도 강조되고 있습니다. 진행 상황: 이는 장기적인 구조 개혁으로, 일부는 주정부 승인이 필요하고 수년에 걸쳐 추진될 예정입니다. 영향: 단기적으로는 개발업체들이 규칙 변화에 대해 불확실성을 느끼고 있습니다. 보다 예측 가능한 절차가 긍정적으로 작용할 수 있지만, 만약 새로운 기준(예: 기후 변화에 대한 요구사항이나 지역사회 기여 기대치 등)이 추가된다면 비용이 증가할 수 있습니다. 우 시장 행정부는 또한 용도 지역 코드 개정도 추진 중이며, 일부 지역에서 주차장 최소 기준을 폐지해 비용을 낮추고 대중교통 이용을 장려하고 있습니다. 재산세 재배분(주거용 vs. 상업용): 보스턴은 주거용 부동산보다 상업용 부동산에 더 높은 세율을 부과할 수 있는 독특한 재산세 분류 시스템을 가지고 있습니다. 법에 따라 시에서는 세금 부담의 일정 최대치를 상업용 부동산에 전가할 수 있습니다. 오피스 가치가 하락하고 주거 가치가 상승함에 따라, 전체 세금이 더 많은 주거 가치에 분배되어야 하므로 주택 소유자들이 큰 세금 인상을 겪을 수 있다는 문제가 발생했습니다. 2024년 말, 주의회는(보스턴의 요청으로) 세금이 부문별로 나뉘는 방식을 임시로 조정하는 방안을 승인했습니다 christinadinardi.com christinadinardi.com. 본질적으로 보스턴은 주거용 재산세 부담 증가를 완화하기 위해 기존 한도보다 더 많은 상업용 세금 비율을 부과할 수 있게 되었습니다 christinadinardi.com. 많은 사무실이 활용되지 않고(그리고 평가가액에 대한 감면을 요청할 수도 있기에) 세금 부담이 주택 소유자에게 전가되는 현상에서 나온 결과였습니다. 이 조치는 우 시장의 지원을 받았으며 단기적이지만, 상업용 부동산 시장 침체가 계속될 경우 연장될 수 있습니다 christinadinardi.com christinadinardi.com. 영향: 주거용 부동산 소유주에게는 세금 청구서를 더 안정적으로 만들어주는 완화책(이미 높은 생활 비용을 고려할 때 중요)입니다. 상업용 소유주에게는 더 높은 세율이 적용되어 예산 공백을 메우기 위해 실질적으로 더 많은 세금을 내야 합니다. 비판적인 시각(소규모 사업주, 임대주인)에서는 이는 “상업용 부동산 소유주에게 불공정한 부담을 준다”고 주장했습니다 christinadinardi.com. 부동산 투자자 입장에서는 상업용 부문이 계속 약세면 보스턴이 도시 수입의 더 많은 부분을 상업용이 부담하게 할 것임을 시사합니다. 이미 어려움에 처한 오피스/리테일 소유주에게는 리스크이지만, 보스턴의 상업용 세율이 원래 높았던 점을 감안하면 이 변화는 전체 비용 대비 크지 않은 편입니다. 토지 이용 및 도시계획 정책 도시 전역 계획 및 용도 상향(Upzoning): 보스턴은 역사적으로 프로젝트별 또는 동네 단위로 도시계획을 진행해왔습니다. 이제는 도시 전체 마스터플랜(“Imagine Boston 2030”은 기본 틀이었으나, 우 시장은 더 구체적인 용도지역 갱신을 원합니다)을 추진하고 있습니다. 한 가지 이니셔티브는 교통 중심 개발을 장려하는 것으로, 예를 들어 지하철 정류장 근처의 밀도를 높이는 것을 허용하는 것입니다. 우리는 도체스터(레드라인을 따라) 일부 지역을 복합 용도로 재지정하거나, 웨스트 록스버리의 상업지구에 다가구 주택을 허용하자는 제안에서 이러한 움직임을 볼 수 있습니다. 또한, 시 전역의 주거 프로젝트에 대해 주차 최소 기준 철폐 논의도 진행 중인데, 비용을 줄이고 대중교통을 장려하기 위함입니다. 이러한 변화 중 일부는 BPDA/BZC(도시계획위원회)에서 조례 개정을 통해 처리할 수 있습니다. 영향: 보스턴이 일부 지역의 용도를 상향(현재 단독주택 지역에 더 높은 건물이나 다가구주택을 허용)하면 신규 개발 기회가 열려 주택 공급이 늘어날 수 있습니다. 예를 들어, 현재 단독주택만 허용된 로즐린데일이나 웨스트 록스버리 지역에 듀플렉스/트라이플렉스를 허용하면 밀도가 조금씩 증가합니다. 일부 동네에서는 지역사회 반발이 있어 변화가 점진적으로 이루어지고 있지만, 전반적인 추세는 주택 공급을 위한 더 유연한 용도지역 규정으로, 주정부 압박과 주택 부족에 대한 공감대와도 일치합니다. 기후 회복력(Climate Resiliency) 규정: 보스턴은 개발 규정에 기후 회복력 요소를 통합하고 있습니다. 기후 회복성 점검표는 이미 대형 프로젝트에 필수(해수면 상승, 폭우, 폭염 대비)로 적용되고 있습니다. 시는 머지않아 모든 신축 건물에 넷제로 탄소를 요구하는 방향으로 가고 있습니다(매사추세츠주의 강화된 에너지 규정과 보스턴 자체의 BERDO 조례에 따라, 이는 건물의 온실가스 감축 의무를 부과). 또한, 홍수 위험 지역의 신축 건물은 상승된 위치에 건설되거나 방수 설계가 필수이며(이 때문에 조례가 개정돼 지상층을 높여 지을 수 있게 됨), 영향: 이러한 규정은 건설 초기 비용을 증가시킬 수 있습니다(더 좋은 단열, 태양광 패널 등), 하지만 장기 위험을 줄여줍니다. 많은 투자자가 ESG(환경, 사회, 지배구조) 준수를 중시하면서 일부 개발업자는 적극적으로 동참하고 있습니다. 시간이 흐르며, 오래된 건물은 에너지 기준에 따라 리트로핏(내부 효율 개선 시공)을 해야 할 수 있는데(BERDO는 2050년까지 대형 건물이 온실가스 감축 또는 상쇄 의무), 이는 기존 건물주들에게(난방 시스템 교체, 효율 업그레이드 필요 등) 비용 부담을 유발할 수 있습니다. 하지만 친환경 건축 기술시장에 기회를 만들고, 또한 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다: 기후 회복력과 에너지 효율이 높은 건물은 운영비가 적고 규제 부담이 적으므로 더 높은 임대료나 매매가를 받을 수 있습니다. 이주 방지 대책: 앞서 동네 맥락에서 이 부분을 언급했습니다. 시에서는 비영리 단체가 위험에 처한 저소득 주택을 인수하여 시장 가격 전환을 막는 지원금, 바우처 프로그램 확대, “퇴거 유예” 또는 퇴거 기록 봉인(세입자가 새 주택을 구하기 쉽도록 퇴거 기록을 봉인하는 방안 등) 같은 정책을 활용하고 있습니다. 또한, 이주 방지 실행 계획은 젠트리피케이션으로 인해 장기 저소득 주택 소유주가 세금 부담으로 내몰리지 않도록 재산세 감면을 제공하고, 변화하는 동네 내 소상공인 지원과 같은 노력을 조정합니다. boston.gov boston.gov. 영향: 이들은 규제 강도가 높지는 않은(단, 개발자에게 이주 방지 기금 기여 등 조건을 부과하면 예외) 부드러운 개입입니다. 기존 거주민이 개발의 혜택을 누릴 수 있도록 시의 의지를 나타냅니다. 개발자의 경우, 이런 목표(예를 들어 추가 저소득 주택 제공, 커뮤니티 공간 제공 등)에 협조하면 인허가 절차가 원활해지고 신뢰까지 쌓을 수 있어서, 반드시 의무가 아니어도 도움이 됩니다. 주 및 연방 정책 환경 주 차원의 주택 법안: 매사추세츠주는 활발하게 움직이고 있습니다. MBTA 커뮤니티 법 외에도, 2021년에는 주택 공급을 늘리는 지역 용도 변경(조닝) 시 과반수(2/3이 아닌) 찬성만으로 가결 가능하도록 법을 통과시켰습니다. 이는 타운 미팅/시의회에서 업조닝 승인 절차가 쉬워졌음을 의미합니다. 효과는 아직 나타나는 중이지만, 친주택 조닝 개혁의 진입 장벽을 낮췄습니다. 마우라 힐리 주지사(2023– ) 하에서 주 정부는 주택을 최우선 과제로 삼으며, 2023년에는 주택 위기 비상사태까지 선포했습니다. 이에 따라 저소득 주택 건설을 위한 주 인센티브·지원금 또는 지역 조닝을 주 정부가 직접 무시하고 승인하는 일이 생길 가능성이 있습니다. 보스턴은 보통 주 정부보다 앞서 있지만, 새로운 주택 지원금(예: 주정부 저소득 주택 신탁 기금)이 있으면 그 또한 수혜를 받습니다. 연방 정책: 연방 차원에서는 저금리 기조가 끝나며 시장에 영향이 있었습니다. 하지만 매사추세츠와 보스턴이 교통·기후 프로젝트에 활용하는 연방 인프라 기금(2021년 인프라 법안)도 있습니다. 즉, 인프라 개선을 통해 간접적으로 부동산을 지원하는 것입니다(예: MBTA 현대화, 항만 기후복원 보조금 등). 또 연방 통화 정책(금리)이 모기지 금리와 캡 레이트에 계속해서 영향을 줍니다. 만약 인플레이션이 억제된다면, 금리 인하 효과로 인해 보스턴 등지의 부동산 경기가 다시 살아날 수 있습니다. 세금 정책: 지역적으로 가끔 제안되는 아이디어 중 하나는 “투기세” 또는 플리핑 세금입니다. 이는 투기를 억제하기 위해 부동산을 빠르게 되팔 때 페널티를 부과하는 방식입니다. 또한 일부 옹호자들은 고급 주택이 비어 있을 경우(투자자들이 콘도를 공실로 두는 것을 막기 위해) “공실세”를 도입하자고 주장합니다. 이러한 세금은 아직 보스턴에서는 공식적으로 추진되지 않았지만, 다른 도시들(뉴욕, 밴쿠버 등)은 이미 공실세를 시도한 바 있습니다. 만약 보스턴의 주거 부담이 더 심각해진다면, 이와 같은 조치들이 고려될 수 있습니다. 이와 관련된 또 다른 정책으로는 단기 임대 규제가 있습니다. 보스턴은 에어비앤비와 같은 단기임대를 제한하는 규정을 도입했습니다(소유주는 등록해야 하며, 대부분 본인이 거주하는 주거지에서만 임대를 할 수 있고, 투자자 소유 단기임대는 금지). 이 정책은 2019년에 시행되어 에어비앤비 목록 수를 실제로 줄였으며, 일부 주택이 장기 임대 시장으로 돌아간 것으로 보입니다. 교통 정책: 혼잡 통행료나 새로운 교통 자금 조달 정책도 부동산 시장에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다. 매사추세츠 주는 MBTA(대중교통)에 자금을 지원할 방법(새로운 요금 또는 세금 포함)에 대해 논의 중입니다. 만약 전 세계적으로 논의되는 개념 중인 보스턴 도심 진입 차량에게 혼잡 통행료를 부과하는 정책이 시행된다면(현재는 계획되어 있지 않지만), 이는 교통 이용을 더욱 촉진하고 도심 내 대중교통 접근성이 좋은 오피스에 대한 매력을 높일 수 있습니다(그리고 실제로 자동차 이용자에겐 다소 불리할 수 있습니다). 요약하면, 보스턴의 규제 환경은 시장의 극단을 관리하기 위한 개입적인 방향으로 나아가고 있습니다. 임대료 안정화, 주거의 적정성과 기후 회복력 의무화, 그리고 용도지역제 개혁을 통한 주택 공급 촉진 등이 그 예입니다. 전반적으로 이는 미국의 많은 도시들과 비교할 때 훨씬 진보적이고 적극적인 접근입니다. 부동산 관계자들에게는 승인 절차가 더욱 복잡해지고 요건 및 부담금으로 인해 개발 이익률이 줄어들 수도 있지만, 동시에(예: 저소득 주택 세제 감면, 특정 요소 포함 시 용적률 보너스 등) 활용할 수 있는 다양한 프로그램도 생깁니다. 보스턴의 리더들은 균형을 잡으려 노력하고 있습니다. 부족분을 해소하기 위해 개발을 장려하면서도 공공의 광범위한 목표(적정성, 지속가능성, 형평성)에 기여하도록 유도하는 것입니다. 이러한 정책이 얼마나 성공하느냐가 2030년까지 보스턴 부동산 시장의 판도를 크게 바꿔놓을 것입니다. 시장 참여자들은 민첩하게 대응해야 할 것입니다. 예를 들어, 일정 수준의 임대료 규제가 있다고 가정해 거래를 분석하고, 엄격한 친환경 기준을 충족하는 설계를 하며, 프로젝트 승인을 위해 지역 사회 참여에 집중하는 것이 그러한 예입니다. 이러한 것이 제대로 이루어진다면, 보스턴은 포용적 성장을 이끌 모범 도시가 될 수 있습니다. 반면, 지나치게 엄격한 규제로 개발이 위축되는 등의 실수가 발생하면 문제는 더욱 심각해질 수 있습니다. 2025년 현재, 정책 변화의 흐름은 강력하며, 보스턴 부동산 업계도 시장에 대한 공공 부문의 영향력이 큰 새로운 환경에 적극적으로 적응하고 있습니다. 전망 및 예측 (2026–2030) 앞으로 2020년대 후반부터 2030년까지 보스턴 부동산 시장은 어떻게 될까요? 전망은 항상 불확실성(예: 경기 변동, 지정학적 사건 등)을 동반하지만, 현재의 흐름과 전문가들의 예측으로 미루어볼 때 일부 통찰을 얻을 수 있습니다. 전반적으로 일치하는 의견은, 보스턴 시장이 기본적으로는 견고하되 성장 속도는 2022년 이전의 과열기 대비 더 완만하고 지속가능한 수준이 될 것이라는 점입니다. 아래는 2030년까지 부문별 전망 및 주요 예측입니다. 주거용 부동산 전망 주택 가격: 2010년대의 폭발적인 상승 이후, 보스턴의 주택 가격 상승은 앞으로 몇 년 동안 완화될 것으로 예상됩니다. 많은 전망에서는 단기적으로 연간 한 자릿수 초중반대의 상승률을 예측하고 있습니다. 예를 들어 한 분석에 따르면 보스턴의 주택 가치는 연평균 약 2–4% 상승할 것으로 전망되며, 이에 따라 2030년 보스턴의 중위 주택 가격은 약 100만 달러에 이를 수 있습니다 propertyshark.com (2024년 약 75~80만 달러에서 복리로 계산 시). 다만 이 모든 것은 금리에 크게 좌우됩니다. 만약 모기지 금리가 2026년경 5%대로 다시 떨어진다면, 보스턴은 억눌렸던 구매 수요가 다시 급증하며 2020년대 후반에 가격이 더 빨리 오를 수도 있습니다. 반대로, 금리가 장기간(~7% 이상) 높은 수준을 유지한다면, 가격 상승은 정체되거나 실질(물가상승률 고려) 기준으로 약간 하락할 수도 있습니다. 전문가들은 보스턴이 심각한 경기침체만 아니라면 큰 폭의 가격 하락은 피할 것으로 보고 있습니다. 주택 부족 현상이 가격의 하방을 받쳐주기 때문입니다. 가장 가능성 높은 시나리오는 완만한 상승과 주기적인 정체입니다. 주거비 부담은 계속 높을 것이며, 대규모 신축이 이루어지지 않는 한 가격이 의미 있게 하락하기는 어려울 전망입니다. 거래량: 2022~2024년에는 금리 급등으로 인해 주택 거래량이 감소했습니다(많은 기존 소유주들이 매도를 미룸). 2025년 이후 금리가 안정되거나 하락하면 거래량이 회복될 것으로 예상됩니다. 밀레니얼 세대 다수가 팬데믹 기간 동안 구매를 미뤘으며, 여전히 내 집 마련 수요가 많기 때문입니다. 특히 새로운 콘도 프로젝트(예: 2025년 리츠 사우스 스테이션 타워 등)가 완공되고, 빈둥지 세대가 단독주택을 팔고 도심 콘도로 옮기면서 콘도 거래가 증가할 수 있습니다. 2026~2027년에 경제가 견조하다면, 주택 거래량이 팬데믹 이전 수준으로 회복되거나 이를 초과할 수도 있습니다. 한 전망에 따르면 보스턴에서는 연간 약 8,000건의 주택 거래가 이루어질 것으로 보이며(이는 역사적으로 평균적인 연간 거래량에 가까움) rentastic.io, 이는 시장이 건강함(폭발적이지는 않지만)을 시사합니다. 임대료 및 다가구 주택: 보스턴의 임대료는 계속 상승할 것으로 전망되지만, 2020년대 초반의 급등보다는 완만한 속도를 보일 것입니다. 매년 약 5,000~7,000개의 신규 유닛이 공급되고, 점유율이 약 95%를 유지함에 따라 임대료 상승률은 인플레이션을 약간 웃도는 수준이 될 것으로 보입니다. 한 시장 보고서는 2025년에 임대료가 2.9% 상승할 것으로, 이후에도 연간 약 3%로 보스턴의 역사적 평균치에 근접할 것으로 예측했습니다. mmgrea.com. 이는 임대료 통제가 없다는 가정 하에 나온 수치이며, 임대료 안정보장제가 도입될 경우 집주인은 제한을 받게 됩니다(예: 높은 인플레이션 시 6~10% 최대, 일반적으로는 소비자물가지수에 따라 연 4~7% 내외). 이를 적용하든 아니든, 2030년이 되면 평균 임대료는 현재보다 높아질 것이며, 평균 아파트 임대료가 약 $4,000에 달할 수 있습니다(전체 경제의 인플레이션이 연 2~3% 수준일 경우). 공실률은 신규 공급이 대량으로 유입되거나 경기침체가 발생하면 다소 정상적인 5~6% 수준까지 소폭 증가할 수 있습니다. 그러나 보스턴의 견고한 수요 상황을 감안할 때 공실률 급증은 예상되지 않습니다. 다가구 주택 투자 시장 역시 강세를 이어갈 전망이며, 보스턴은 여전히 신뢰할 수 있는 투자처로(높은 점유율, 꾸준한 임대료 상승, 2030년까지는 규제 불확실성 해소 전망 등) 인식될 것입니다. 건설 및 재고: 보스턴은 2030년까지 수만 개의 주택을 추가할 예정으로, 2015~2030년 목표치는 69,000세대입니다. boston.gov. 2025년 기준으로 2015년 이후 약 32,000세대가 인허가를 받았으므로, 앞으로 5년 동안 약 37,000세대를 더 공급하는 것은 매우 야심 차며 실현 가능성은 높지 않습니다. 하지만 신규 주 및 시 차원의 정책을 통해 일정 수준의 가속화가 예상됩니다. 2020년대 후반에는 대형 프로젝트(서퍽 다운스 단계별 개발, 올스턴 프로젝트 등)가 공급될 전망이며, 2025~2026년경 금리 인하가 이뤄지면 금융조달 문제도 해소될 수 있습니다. 또한, 오피스의 주택 전환이 도심에서 적게는 수백 세대씩 공급을 시작해, 2030년경에는 새로운 주요 공급원으로 자리잡을 가능성이 있습니다. 전체적으로 볼 때, 2030년까지 약 2만~3만 세대를 추가할 수 있을 것으로 보이며(목표 달성엔 미치지 못하지만 상당량임), 이러한 공급 증가는 수요에 힘입어 점진적으로 흡수될 것입니다. 임대료 및 주택 가격 상승세를 둔화시키는 데는 도움이 되겠지만, 하락시키진 못할 것입니다. 주택 구성은 주로 다가구 임대 비중이 더 늘어날 수 있는데, 최근 개발 업계가 주로 고급 임대 주택을 지어왔기 때문입니다. 2018년 이후 둔화되었던 콘도(분양 아파트) 개발은 고가 시장이 견고하다면 2020년대 후반 다시 늘어날 수 있습니다. 주택 소유 및 주거 부담 능력: 보스턴의 주택 소유율(약 35%)은 더 많은 콘도가 공급되고, 일부 임차인이 소득 상승과 가격 상승 둔화(소득 상승 및 가격 성장 둔화 가정 시)로 인해 구입에 성공한다면 약간 오를 수 있습니다. 그러나 이는 크게 변하지 않을 가능성이 높으며, 2030년에도 보스턴은 여전히 임차인이 다수인 도시로 남게 될 것입니다. 주거 부담 능력 문제는 계속될 것입니다. 가격 상승세가 둔화된다 해도, 금리는 2010년대의 초저금리보다 높게 유지될 수 있어 모기지 상환 부담이 큽니다. 시와 주에서는 생애 최초 주택 구매자 지원을 확대할 것으로 보입니다(매사추세츠주는 다운페이먼트 지원 등의 프로그램을 운영 중). 2030년까지 일부 주택 공급 목표가 달성된다면, 임대료 대비 소득 비율과 주택 가격 대비 소득 비율이 현재의 극단적 수준에서 안정 또는 소폭 개선될 수 있지만, 보스턴은 여전히 미국 내에서 가장 주거 부담이 높은 시장 중 하나로 남을 것입니다. 결국, 주거 부담 완화는 정책 성공 여부에 달려 있습니다 – 저렴한 주택의 대량 공급, 효과적인 임대료 안정화 등 정책적 성공이 관건입니다. 그렇지 않으면, 지속적인 수요로 인해 시장만으로는 문제를 해결하기 어려울 것입니다. 상업용 부동산 전망 오피스 부문: 오피스 시장은 향후 수년간 점진적이면서도 고르지 않게 회복될 것으로 예상됩니다. 대부분의 분석가는 오피스 수요가 가까운 미래에 2019년 수준으로 회복될 것으로 보지 않으며, 하이브리드 근무 트렌드는 지속될 전망입니다. 그러나 2026~2027년에는 많은 기업들이 장기적인 공간 수요에 적응할 것입니다. 현재 보스턴의 오피스 공실률은 약 18~20%로, 2024년 경에 정점을 찍었을 가능성이 있습니다. 경제 성장과 일부 빈 공간의 전환 또는 재활용, 그리고 신규 기업이나 기존 기업의 확장으로 인해 임대료가 낮아진 틈을 타 입주가 이뤄지며, 2020년대 후반에는 공실률이 중반(%)대로 감소할 가능성이 있습니다. 임대료는 단기적으로 압박을 받을 가능성이 높으며, 임대인은 다양한 인센티브를 제공할 것으로 예상됩니다. 실질 임대료는 2024~2025년에 저점을 기록한 뒤, 공간이 흡수되면서 점차 오를 수 있습니다. 프라임 클래스 A 빌딩은 2030년까지 가치를 지키며 임대료도 소폭 인상될 전망이고, 많은 클래스 B 빌딩은 용도 전환이 이뤄질 수 있습니다. 긍정적인 신호로는, 전국 전망 자료에 따르면 어려운 오피스 시장도 2020년대 중반에는 nar.realtor처럼 팬데믹 이전보다는 높은 공실률의 새로운 균형에서 안정세를 찾을 것으로 보입니다. 보스턴의 현실적인 시나리오는 2030년 오피스 공실률 12~15% 수준(2019년 약 8%보다 높지만, 2024년보다는 개선)입니다. 가장 낙관적인 시나리오(강력한 경제 성장 및 출근 복귀 트렌드 강화 시)에서는 공실률이 10% 이하로 떨어질 수도 있지만, 이는 다소 낙관적입니다. 반면, 경기 침체가 재차 발생하거나 1인당 사용 공간이 더 축소될 경우에는 공실률이 18% 이상으로 유지될 수 있습니다. 가장 가능성 높은 결과는 과잉 오피스 공간이 점진적으로 해소되며(전환, 임차인 확장, 재고에서 제외 등), 완만한 개선이 이뤄지는 흐름입니다. 생명과학 & 연구실: 생명과학 부동산 시장은 이번 10년 후반쯤에 균형을 되찾을 것으로 보입니다. 현재의 연구실 공간 과잉(특히 케임브리지)은 흡수되는 데 아마도 몇 년이 더 걸릴 것이며, 바이오텍 자금조달 주기에 따라 2026년이나 2027년쯤에는 공실률이 다시 한 자릿수로 떨어질 수 있습니다. 하지만 장기적으로 바이오텍은 성장 산업입니다(고령화 인구, 생의학 발전 등). 그리고 그레이터 보스턴은 세계 1위의 바이오텍 클러스터라고 할 수 있습니다. 2030년경에는 연구실 공간 수요가 다시 강해질 수 있으며, 이로 인해 신규 개발이 필요할 수도 있겠으나 최근의 공급 과잉 사태를 겪은 개발사들은 더 신중하게 움직일 것입니다. 연구실 임대료도 약간의 하락 후 회복될 것으로 기대되고, 유연성을 반영한 새로운 하이브리드 연구실/오피스 공간 설계가 나올 수도 있습니다. CBRE나 JLL의 일부 전망에 따르면 2024~2025년의 저점 이후 연구실 공실률이 하락하여 2027~2028년경에는 건강한 5~10%대에서 안정되고, 임대료 상승세도 그때쯤 재개될 것이라고 합니다(경제적·과학적 호재를 전제로). 투자자에게 있어 생명과학 분야는 여전히 보스턴에서 좋은 선택지이나, 조금 더 심사숙고한 프로젝트 타이밍이 요구됩니다. 리테일 부문: 보스턴의 리테일 시장은 여전히 타이트하고 역동적인 상태를 유지할 가능성이 높습니다. 2030년쯤에는 일부 지역에서 리테일이 실제로 확장될 수도 있는데, 예를 들어 신규 주택 개발이 이루어지면 지상층 리테일 공간이 포함되어 점포 수가 증가하게 됩니다. 하지만 다양한 용도(레스토랑, 서비스, 전문점 등)에 대한 수요는 충분합니다. 이커머스가 리테일을 계속 변화시키겠지만, 보스턴의 유동인구가 많은 지역과 특색 있는 로컬 쇼핑 지구는 경험형 및 서비스 중심 리테일이 주도하는 한 여전히 번창할 것입니다. 리테일 공실률은 만약 신규 공급이 늘어난다면 극히 낮은 약 3%에서 약간 올라갈 수는 있지만, 여전히 전국 평균보다는 낮게 유지될 전망입니다. 주요 리테일 거리(뉴베리 스트리트 등)의 임대료는 자산 증가와 관광 회복으로 2030년까지 신기록을 경신할 것으로 보입니다. 주거지역의 2차 리테일 구역은 지역 경제 상황에 따라 달라질 수 있으나 기본적으로 안정적일 것입니다. 창의적인 리테일 콘셉트 – 예를 들어 쇼룸, 팝업, 엔터테인먼트 공간 – 들이 전통적인 리테일 공간을 대체하는 트렌드가 더 이어질 수 있습니다. 복합용도 개발 트렌드로 인해 리테일은 더 큰 프로젝트의 일부로 큐레이션되어(거주자에게 적합한 테넌트 믹스 확보), 2030년에는 리테일이 기술과 더욱 융합(스마트 스토어 등)되는 모습을 보게 될 것입니다. 근본적으로, 보스턴의 리테일 부동산은 지역 내에서 가장 실적 좋은 부문들 중 하나로 남아 초저공실률과 완만한 임대료 상승(~연 1~2%로 물가상승률 수준)을 유지할 전망입니다. nar.realtor. 산업 및 물류: 산업 시장은 견고하게 유지될 것으로 예상됩니다. 전국적으로 산업 수요는 공급망이 변화함에 따라 지속될 전망입니다(특정 제조업의 온쇼어링이 더 많아지고, 유통 수요가 계속 증가하면서). 보스턴의 경우, 제한된 토지로 인해 공실률이 상대적으로 낮게 유지될 것입니다. 2030년까지 산업 공실률은 약 6~8% 내외(지금과 비슷하거나 주변 도시에 더 많은 건설이 이루어질 경우 약간 높을 수 있음)일 것으로 예상됩니다. 산업 임대료는 연 2~3% 정도로 완만히 상승할 것으로 예상되며, 침체가 없을 경우 2030년까지 현재보다 15~20% 높아질 수 있습니다. 변수는 라스트 마일(last-mile) 시설입니다. 만약 이 지역이 혼잡 통행료와 같은 정책을 도입하거나 교통 혼잡이 심해질 경우, 빠른 배송을 위해 도심 가까운 창고 공간에 더 큰 프리미엄이 붙을 수 있습니다. 보스턴은 2030년까지 도심 내 다층 복합 창고가 들어설 수도 있습니다(NYC, 시애틀에서 시작된 트렌드). 또한, 매사추세츠의 전기차 생산 및 바이오·생명과학 제조 산업 성장으로 특정 산업용 부동산 수요가 창출될 수 있습니다. 전반적으로 산업용 부동산은 매력적인 자산군으로 남을 것이며, 투자자들은 계속해서 보스턴 교외 지역에 건설하거나 투자할 것입니다. 이커머스 수요가 2020년만큼 견고할 것이라 생각하여 I-495 일대에 대형 창고가 과도하게 공급되는 경우 약간의 과잉 공급 위험이 있지만, 시장은 강한 펀더멘털로 균형을 유지할 것으로 기대됩니다nar.realtor. 호텔 및 기타 부문: 2030년까지 보스턴의 관광 및 컨벤션 비즈니스는 별다른 국제적 위기가 없다면 강세를 이어갈 전망입니다. 이는 호텔 점유율 및 요금이 건강한 수준에 머물고, 일부 신규 호텔 개발로 이어질 수도 있습니다(최근 몇 년간 개발자들이 수익률이 더 높은 연구실이나 주거시설로 전환한 사례가 많음). 보스턴 컨벤션 센터 확장과 각종 행사 증가로 호텔 등 환대 부동산 시장은 긍정적일 것으로 보입니다. 또 다른 틈새 시장으로는 학생 기숙사가 있습니다. 현지 대학이 정원을 확대할 경우(일부 대학은 실제로 확대 중, 특히 노스이스턴 등), 기숙사나 학생 전용 아파트에 대한 수요가 늘어날 수 있습니다. 개발사가 건물을 신축한 뒤 대학이 마스터리스 방식으로 임대하여 학생 주거로 활용하는 파트너십 모델도 나타날 수 있습니다. 이는 기존 임대 시장과의 일부 경쟁을 완화할 수 있습니다. 전반적인 시장 상황 및 투자 전망 투자 환경: 보스턴은 계속해서 최상위 투자 시장으로 남을 전망입니다. 2026년까지 금리가 완화될 경우, “관망” 모드였던 기관 자금이 재매입에 유입될 가능성이 높습니다. 자본환원율(캡레이트)은 2021년의 극단적으로 낮은 수준에서 소폭 상승할 수 있습니다(예시로, 멀티패밀리 캡레이트는 금융비용 상승으로 인해 4% 대신 5% 선에 안착할 수 있음). 그러나 보스턴의 높은 선호도 덕분에 위험 대비 낮은 캡레이트를 지속적으로 기록할 것입니다. 만약 인플레이션이 잡히고 금리가 하락한다면, 부동산 가치는 2020년대 후반 추가 상승할 수 있습니다. 많은 투자자들은 보스턴의 장기 전망에 낙관적이며, 최근 불확실성 속에서도 보스턴 부동산에 투자하기 위한 대규모 생명과학 펀드가 조성된 것이 이를 보여줍니다. 따라서 2025년 이후 거래량 증가가 기대되며, 특히 멀티패밀리 및 산업용 부동산 분야에서 두드러질 것입니다. 오피스 부동산의 경우, 일부 매물은 기회주의적 투자자들에게 거래되어 용도 변경될 가능성이 있어 시장 유통에 긍정적으로 작용할 수 있습니다. 시장 데이터 및 인사이트 출처: Axios 보스턴 부동산 전망(2025) axios.com axios.com; Axios 구매자 vs. 분석판매자 시장 axios.com axios.com; SmartAsset 임대 보고서 (2025년) secretnyc.co; RealDeal 소매 공실률 therealdeal.com; Perry CRE 2024년 4분기 보스턴 상업 보고서 perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG 부동산 어드바이저 보스턴 2025 전망 mmgrea.com mmgrea.com; 보스턴 시의회 임대료 통제 논의 boston.com; Boston Globe와 Christina DiNardi의 동네 트렌드 논평 christinadinardi.com axios.com; BPDA 및 Banker & Tradesman 인구 예측 bankerandtradesman.com; NAR 상업 시장 인사이트 (2025년) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; 럭셔리 플레이북 시장 개요 (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; 보스턴 시 정책 문서 christinadinardi.com boston.gov; 그 외 본문에 인용된 다양한 시장 보고서 및 뉴스 소스 등.이들은 2025년 현재의 시장 동향 및 경제 지표와 결합하여 위의 분석과 예측의 기초를 제공합니다. 개발 트렌드: 10년대 후반 대부분의 개발은 복합용도 및 대중교통 지향적일 것입니다. 단일 용도의 오피스 타워 시대는 저물고 있으며, 대신 오피스, 주거, 호텔 등이 혼합된 타워(예: 원 달튼, 윈스롭 센터)가 리스크와 사용을 분산하기 위한 표준이 될 수 있습니다. 또한, 민관 협력이 활성화되어 노후된 정부 청사를 주택으로 전환하거나 고속도로 위 공중권 사업을 추진하는 등의 기회가 확대될 것으로 보입니다(MassDOT의 올스턴 프로젝트가 그러한 기회를 창출할 예정입니다). 주목해야 할 주요 지표: 인구 증가, 주요 산업의 일자리 증가, 금리, 정책 결과 등이 2030년까지 주시해야 할 지표입니다. 예를 들어, 인구 증가가 예상치를 상회한다면(예: 원격 근무로 인해 더 많은 사람이 편의시설을 찾아 보스턴 등 도심으로 돌아오는 경우), 수요 압력이 상승할 것입니다. 바이오텍 및 기술 분야의 일자리 성장 속도가 빨라지면(예: 혁신적 성과로 신규 기업이 늘어날 경우) 오피스 및 실험실 공간도 더 빨리 부족해질 수 있습니다. 반대로, 2026년경 경기침체가 발생한다면(일부 경제학자들은 더 일찍 완만한 경기침체를 예상하지만 시기는 불확실), 일시적으로 실업률이 오르고 주택 수요가 둔화할 수 있습니다. 그러나 이는 단기적 현상일 가능성이 높습니다. 전문가 전망: 부동산 자문업체들은 전반적으로 2025~2026년 금리 충격 이후 보스턴 시장이 회복세를 보이고, 이후 안정적인 성장을 이어갈 것으로 전망합니다. 예를 들어, PwC의 신흥 트렌드 보고서는 보스턴을 부동산 전망 상위 10위권에 자주 올려 놓고 있으며, 강한 기본 여건을 고려할 때 이런 추세가 계속될 것으로 기대할 수 있습니다. 2030년까지 전문가들은 보스턴에 더 많은 주택 공급, 안정적인 오피스(하지만 근로자 1인당 공간은 감소), 건물의 친환경성 강화가 이루어질 것으로 전망하고 있습니다. 시 전체의 부동산 가치는 명목 성장과 큰 충격이 없다면 더 높아질 가능성이 큽니다. 요약하자면, 2026~2030년 보스턴 부동산 시장 전망은 신중하지만 낙관적입니다. 시장은 전환기(팬데믹 이후의 적응과 정책 변화)를 겪고 있지만, 향후 몇 년은 점차 명확성과 개선을 가져올 것으로 보입니다. 보스턴의 지속적인 이점(세계 최고 수준의 경제, 한정된 토지, 높은 교육 및 소득 수준)으로 인해 보스턴의 부동산 수요는 지속될 것으로 예상됩니다. 시장은 초저금리 시기처럼 ‘과열되지 않고 더 균형 잡힌’ 모습이 될 전망입니다. 엔드유저(실수요자)에게는 더 다양한 선택지와 완만한 가격 상승이라는 긍정적 신호이고, 투자자에게는 손쉬운 수익 대신 전략적 접근과 계획이 필요한 시장이 될 것입니다. 만약 보스턴이 현재 추진 중인 정책을 잘 수행한다면, 2030년경에는 성장과 포용성, 회복력을 동시에 갖추면서 경제적 역동성을 잃지 않는 도시로 거듭날 수 있으며, 이는 보스턴 부동산 시장과 주민 모두에게 윈윈이 될 것입니다. 출처: Marcin Frąckiewicz 답글 남기기 응답 취소 Your email address will not be published. 다음 번 댓글 작성을 위해 이 브라우저에 이름, 이메일, 그리고 웹사이트를 저장합니다. Search Latest Posts 보스턴 부동산 시장 전망 (2025년 및 그 이후) 7월 5, 2025 2025년 팜비치 부동산 시장: 동향 및 전망 7월 5, 2025 발 디제르 부동산 시장 2025: 동향, 시세 & 전망 7월 4, 2025 우주 기반 전장 감시 및 정찰의 종합 개요 7월 4, 2025 2025년 뭄바이 부동산 시장 보고서: 주거 및 상업 전망 7월 4, 2025 2025년 리야드 부동산 시장: 급성장, 비전 2030 프로젝트 및 향후 전망 7월 3, 2025 2025년 델리 부동산 시장: 트렌드, 인기 지역, 가격 및 미래 전망 7월 3, 2025 상파울루 부동산 시장 보고서 2025 7월 3, 2025 루카, 이탈리아의 부동산 시장: 2025-2028 전망 7월 3, 2025 2025년 머스티크 부동산 시장: 럭셔리 부동산 트렌드 및 투자 전망 7월 2, 2025 Home News 부동산 인공지능 전망 기술 Privacy Policy Contact Don't Miss 두바이 부동산 시장 2025: 트렌드, 분석 및 2030년까지 전망 개요 (2025): 두바이의 부동산 시장은 2025년에도 탄탄한 기반 위에 진입했습니다. 상파울루 부동산 시장 보고서 2025 소개 및 경제 상황 2025년 상파울루 부동산 시장은 높은 금리

보스턴 부동산 시장 전망 (2025년 및 그 이후)

주거 부동산 트렌드

주택 가격 및 매매 동향

임대 시장의 강세

주택 공급 및 개발

상업용 부동산 동향

오피스 및 생명과학 공간

오피스 시장 개요

주요 상업 개발 프로젝트

소매 부문

산업 및 물류

복합용도 및 전환 트렌드

신규 개발 프로젝트 및 인프라

주요 부동산 개발 프로젝트

도시 인프라 및 교통

투자 기회와 위험

투자자들이 보스턴에 매력을 느끼는 이유:

주요 리스크와 과제:

동네 트렌드와 젠트리피케이션

호황 및 신흥 동네들

젠트리피케이션 패턴과 정책 대응

비교 분석: 보스턴 vs. 미국 주요 시장

인구 및 경제 요인

인구 성장 및 구성

경제와 고용 시장

미래 전망(2026–2030)

시장에 영향을 미치는 규제 및 정책 변화

주택 및 임대 규제

토지 이용 및 도시계획 정책

주 및 연방 정책 환경

전망 및 예측 (2026–2030)

주거용 부동산 전망

상업용 부동산 전망

전반적인 시장 상황 및 투자 전망

답글 남기기 응답 취소

Search

Latest Posts

Don't Miss