Бостонский рынок недвижимости: прогноз на 2025 год и далее

Рынок недвижимости Бостона в 2025 году характеризуется рекордно высокими ценами на жильё и осторожным восстановлением коммерческой недвижимости на фоне устойчивой местной экономики. Несмотря на продолжающиеся проблемы с доступностью жилья и высокий уровень вакантности офисных помещений, в обоих секторах — жилом и коммерческом — наблюдаются «умеренные» признаки оптимизма axios.com. В этом подробном отчёте рассматриваются ключевые тенденции на рынке жилой и коммерческой недвижимости, выделяются крупные проекты и изменения в районах города, анализируется положение Бостона по сравнению с другими рынками США и изучаются экономические и политические факторы, влияющие на прогнозы до 2030 года.

Тенденции на рынке жилой недвижимости

Динамика цен на жильё и продаж

Рынок жилья Бостона остаётся крайне конкурентоспособным и дорогим в 2025 году. Медианная цена дома в районе Бостона выросла примерно до 900 000 долларов, что отражает почти 6% роста по сравнению с прошлым годом axios.com. В пределах города медианная цена составляет примерно 742 000 долларов на весну 2025 года (примерно на 5,2% выше, чем годом ранее) axios.com — одна из самых высоких среди крупных мегаполисов США. Стоимость жилья в целом остаётся высокой, несмотря на экономические колебания в стране, что подчеркивает устойчивость Бостона theluxuryplaybook.com. Высокий спрос со стороны профессионалов и ограниченное предложение поддерживают высокие цены, даже несмотря на то, что рост процентных ставок немного замедлил темпы продаж.

Рост цен: Обычные дома в Бостоне превысили отметку в 900 тыс. долларов в 2024–25 годах, что примерно на 6% выше по сравнению с прошлым годом axios.com. К первому кварталу 2025 года стоимость жилья в городе всё ещё была примерно на 2–5% выше, чем годом ранее theluxuryplaybook.com axios.com, что является умеренным ростом по сравнению с двузначным скачком, который наблюдался в начале десятилетия.
Запасы жилья: Запасы жилья остаются исторически низкими, хотя появляются первые признаки ослабления ситуации. Эксперты ожидают, что количество объявлений «начнет расти» в 2025 году по мере выхода на рынок большего числа продавцов axios.com. На конец 2024 года в Бостоне было всего около 3 900 активных объявлений и лишь около 1 000 новых объявлений за последний квартал theluxuryplaybook.com – это свидетельствует о весьма жестком дефиците предложения. Покупатели всё ещё сталкиваются с конкуренцией, при этом более чем треть домов продаются выше запрашиваемой цены (часто в престижных районах, таких как Кембридж, Бэк-Бей и Джамейка-Плейн) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
Деятельность на рынке купли-продажи: Время нахождения домов на рынке несколько сократилось (в среднем около 36 дней), так как спрос остается высоким theluxuryplaybook.com. Бостон — один из немногих крупных рынков в 2025 году, где у покупателей нет явного преимущества – в метрополитене в апреле 2025 года фактически было примерно на 7% больше покупателей, чем продавцов axios.com. В отличие от многих городов США, которые перешли к рынку покупателя, в Бостоне баланс спроса и предложения более напряжённый, что сохраняет преимущество за продавцами во многих сделках.

Доступность жилья по-прежнему остается ключевой проблемой. Ипотечные ставки на уровне 7% ещё сильнее уменьшают покупательскую способность axios.com. Многие владельцы не спешат продавать и «терять» свои зафиксированные сверхнизкие ставки прошлых лет axios.com, что ограничивает покупки более дорогих домов и появление новых объявлений. По мнению риелторов, значительное облегчение ситуации возможно лишь в случае снижения ставок до ~5,5% и ниже, чтобы стимулировать большее движение axios.com. В результате, для покупателей впервые барьеры по-прежнему высоки, а уровень владения жильём в Бостоне (около 35%) заметно ниже среднероссийского. Медианная цена продажи примерно в 13 раз превышает средний доход по региону, что подчёркивает разрыв между стоимостью жилья и уровнем доходов местных жителей.

Рынок жилья с высокой стоимостью в Бостоне выделяется на национальном уровне. Средняя цена дома в США в начале 2025 года составляла около 417 000 долларов, в то время как в Бостоне она была почти вдвое выше axios.com. На самом деле, Бостон входит в топ-5 самых дорогих мегаполисов, наряду с такими рынками, как Сан-Франциско и Нью-Йорк. Без существенного увеличения предложения или вмешательства государства цены на жильё, скорее всего, останутся высокими. Некоторые прогнозы даже предполагают, что медианная цена может приблизиться к миллиону долларов к 2030 году, если тенденция роста прошедшего десятилетия сохранится propertyshark.com, хотя более высокие процентные ставки и сопротивление покупателей могут сдержать этот рост. В целом, покупатели в 2025 году должны быть готовы к динамичному и дорогому рынку в Бостоне, в то время как продавцы выигрывают благодаря низкому предложению и хорошему росту стоимости жилья.

Сила рынка аренды

Рынок аренды жилья в Бостоне исключительно силён, чему способствует устойчивый спрос со стороны студентов и молодых специалистов. Арендные ставки в 2025 году достигли национально ведущих уровней. Фактически, к началу 2025 года Бостон обогнал Нью-Йорк как самый дорогой рынок аренды в США: средняя месячная арендная плата составила 3 495 долларов в Бостоне, немного выше, чем в Нью-Йорке (~3 489 долларов) и Сан-Франциско (~3 368 долларов) secretnyc.co. (Для сравнения: эта средняя цена охватывает все типы квартир; медианная стоимость аренды однокомнатной квартиры в городе составляет около 3 300 долларов instagram.com.) Арендные ставки выросли примерно на 4% по сравнению с предыдущим годом, что отражает постоянный дисбаланс между спросом на аренду и количеством доступных квартир secretnyc.co.

На устойчивость рынка аренды в Бостоне влияют несколько факторов:

Огромное количество студентов – В Большом Бостоне обучаются более 250 000 студентов в более чем 50 учебных заведениях bu.edu. Это постоянно меняющееся население обеспечивает стабильный спрос на аренду, особенно в районах Фенуэй, Оллстон/Брайтон и Мишн-Хилл, расположенных рядом с университетами. Даже если некоторые студенты предпочитают жить вне кампуса, постоянный ежегодный приток держит уровень свободных квартир на низком уровне.
Молодые профессионалы и высокий доход – Город привлекает множество недавних выпускников и молодых специалистов в области технологий, финансов и биотехнологий, которые предпочитают снимать жильё в городских районах. Медианный доход домохозяйства в районе Бостона (около 100 000 долларов и выше) позволяет поддерживать высокий уровень арендных ставок для жилья класса люкс, а многие арендаторы готовы платить больше за близость к работе и удобствам.
Ограниченное предложение аренды – Новое строительство многоквартирных домов активизировалось, но этого недостаточно, чтобы ослабить напряжённый рынок. В 2024 году было введено в эксплуатацию примерно 7 200 новых многоквартирных единиц (примерно увеличение запасов на 2,6%), и ожидается аналогичные ~7 000 единиц в 2025 году mmgrea.com. В целом по мегаполису строится около 16 000 единиц mmgrea.com. Эта стабильная динамика позволяет поддерживать уровень вакантности примерно в 4–5% (≈95–96% занятость) mmgrea.com. Рост арендной платы в Бостоне (2–3% в год) превышает средний показатель по США mmgrea.com, но увеличение предложения как раз достаточны для предотвращения неконтролируемого двузначного роста арендных ставок.
Высокая доходность аренды – Высокие арендные ставки и стоимость недвижимости означают, что валовая доходность от аренды является умеренной (~3–5%), но с инвестиционной точки зрения Бостон рассматривается как рынок с высокими барьерами для входа и высокой отдачей. Низкая вакантность и стабильное поступление арендных платежей (учитывая преобладание арендаторов с белыми воротничками) делают многоквартирные дома относительно безопасным классом активов. Действительно, отраслевые аналитики отмечают, что «сильные основы рынка, низкая вакантность и ограниченное новое строительство» в Бостоне обеспечивают надёжную гавань для инвесторов в недвижимость, включая иностранных покупателей theluxuryplaybook.com.

В 2025 году медианная арендная ставка за однокомнатную квартиру в Бостоне составляет около $2 500–3 000 (ещё выше в центре города и близлежащих районах), тогда как двухкомнатные часто превышают $3 000–3 500. Популярные районы для аренды, такие как Фенуэй, Оллстон, Саут-Бостон и Кембридж, сталкиваются с конкурсами арендаторов за качественные объекты christinadinardi.com. Примечательно, что почти половина жилого фонда Бостона занята арендаторами, а многие потенциальные покупатели первого жилья остаются арендаторами из-за высоких цен на жильё. Ожидается, что спрос со стороны арендаторов сохранится до 2030 года, особенно если ставки по ипотеке останутся высокими и темпы нового строительства сохранятся умеренными.

Арендный рынок Бостона сталкивается с определёнными трудностями: арендаторы испытывают дефицит доступности (коэффициент арендной платы к доходу очень высок для людей без высоких зарплат), а также есть политическое давление в защиту арендаторов (обсуждается в разделе «Изменения политики»). Однако с точки зрения рынка условия аренды в 2025 году благоприятствуют арендодателям, и в ближайшей перспективе прогнозируется умеренный рост арендной платы (примерно на 2–4% в год). Спрос на аренду может немного ослабнуть, если произойдёт значительное экономическое замедление или если удалённая работа позволит большему количеству людей жить дальше от города. Пока же уровень вакантности в Бостоне остаётся одним из самых низких в стране — около 3% therealdeal.com, а арендные ставки продолжают расти.

Предложение жилья и застройка

Фундаментальное несоответствие между предложением и спросом на жильё в Бостоне лежит в основе перечисленных выше тенденций. Десятилетия недостаточного строительства, строгие нормы зонирования и географические ограничения (ограниченная площадь города Бостон) создали структурный дефицит жилья. Руководство города признаёт это и ставит амбициозные цели по увеличению объёма жилья, однако на практике новое строительство сталкивается с трудностями.

Новое строительство: Согласно программе города «Жильё Бостона 2030», целью является построить 69 000 новых жилых единиц к 2030 году, включая тысячи доступных квартир с ограничением по доходу boston.gov. Согласно обновлению от 2019 года, Бостон опережал график по темпам строительства, с прогнозом увеличения численности населения до ~760 000 человек (с ~695 000 в 2019 году) и соответствующим расширением объемов жилья к 2030 году bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Фактические темпы составляли около 5 000–6 000 разрешённых к строительству единиц жилья в год по всему мегаполису, что, хотя и больше, чем в 1990-х или начале 2000-х, всё же отстаёт от темпов роста занятости и населения bankerandtradesman.com. Примечательно, что с 2008 по 2018 год в бостонской агломерации добавлялось 2,54 рабочих места на каждую разрешённую жилую единицу bankerandtradesman.com — это предпосылка к росту цен и арендной платы.

Ведется несколько крупных жилых проектов (см. раздел Новые застройки), которые добавят тысячи новых квартир, включая масштабные многофункциональные реконструкции на таких площадках, как Suffolk Downs, Dorchester Bay City и Аллстон (коридор по Уэстерн-авеню). Также продолжается строительство высотных кондоминиумов в центре города и районе Бэк-Бей (например, новые Ritz-Carlton Residences в South Station Tower axios.com). Однако многие из этих проектов рассчитаны на годы или десятилетия. В краткосрочной перспективе предложение остается ограниченным. Даже несмотря на то, что строительство кондоминиумов увеличилось – усиливая предложение в сегменте премиум-класса – жилье семейного формата и доступный начальный сегмент в дефиците. Зонирование, ограничивающее многоквартирную застройку во многих районах и пригородах, еще больше сдерживает новый приток жилья.

Важно отметить, что текущая экономическая ситуация тормозит строительство. Небывалые издержки на строительство и высокие процентные ставки поставили на паузу многие уже одобренные проекты. Яркий тому пример – реконструкция Suffolk Downs, участка площадью 161 акр, на котором планируется построить 10 000 новых квартир (крупнейший единый проект в истории Бостона). Первый жилой дом на 475 квартир (Amaya at Suffolk Downs) был открыт в конце 2024 года, но с тех пор ни одного нового жилого здания не было заложено bostonglobe.com bostonglobe.com. Девелопер, HYM Investments, приостановил дальнейшее строительство до пересмотра схемы финансирования — рост процентных ставок и увеличение стоимости материалов на 43% с 2020 года сделали изначальные расчеты невозможными bostonglobe.com. Такая ситуация наблюдается по всему Большому Бостону: к середине 2024 года Управление по планированию и развитию Бостона оценивало, что почти 23 000 одобренных квартир “застряли в трубопроводе” и ждут доработки финансирования или снижения издержек bostonglobe.com. В пригородных городах чиновники также сообщают о простаивающих проектах из-за высокой стоимости заимствования.

Последствия этих трудностей в строительстве заключаются в том, что дефицит жилья в Бостоне сохранится в ближайшей перспективе. Спрос значительно превышает объем строящегося или освобождаемого жилья. Даже при умеренном росте населения (~0,5% в год в агломерации) huduser.gov, этого достаточно, чтобы сохранять давление на ограниченное жилищное предложение. Если не случится крупной рецессии или смены политики, покупателям и арендаторам, скорее всего, предстоит сталкиваться с высокой конкуренцией за жилье. По оценкам самого города, Бостону нужно еще десятки тысяч квартир для балансировки рынка – и для достижения этой цели необходимы не только разрешения, но и экономические условия, позволяющие строить.

Но есть и положительные моменты: город и штат ищут креативные пути увеличения предложения: адаптивное переиспользование (например, переоборудование пустующих офисов в апартаменты axios.com), поддержка застройки у транспорта и требование включения доступного жилья в новые проекты (инклюзивное зонирование). В 2021 году Массачусетс также принял закон, обязывающий более 175 сообществ, обслуживаемых MBTA, переводить земли у транспорта под многоквартирную застройку “по праву” (сам Бостон не подпадает под этот закон, поскольку по зонированию уже разрешает многоквартирные дома) mass.gov. Со временем такие меры могут постепенно увеличивать объем жилищного фонда по региону. Но это постепенные решения. В ближайшие несколько лет рынок жилья в Бостоне так и останется рынком высоких цен, низкого предложения и жесткой конкуренции; облегчение, если и придет, будет идти медленно.

Тенденции на рынке коммерческой недвижимости

Сектор коммерческой недвижимости Бостона в 2025 году – это смешанная картина по разным направлениям. Офисный рынок испытывает трудности из-за высокой вакантности и неопределенного будущего на фоне изменений рабочих процессов после пандемии, в то время как другие сегменты, такие как розница и индустриальные объекты, демонстрируют большую устойчивость. Экономика Бостона, основанная на образовании, здравоохранении, технологиях и бионауках, создает прочный фундамент для спроса на коммерческие помещения, однако структурные изменения (удаленная работа, электронная коммерция и т.д.) меняют требования к пространству. Ниже мы разбираем тенденции в основных коммерческих сегментах: офисные помещения (в том числе важный сектор лабораторий/бионаук), розница, индустриальные объекты, а также многофункциональные проекты.

Офисные и лабораторно-бионаучные пространства

Обзор офисного рынка

Офисный рынок Бостона медленно восстанавливается после шока, вызванного пандемией. Уровень вакантности более чем удвоился по сравнению с доковидными уровнями, поскольку многие компании сократили офисные площади или перешли на гибридную работу, оставив значительную часть помещений незанятой. По состоянию на 4 квартал 2024 года вакантность офисных помещений в городе Бостон составляла около 18,5% (в центре города ~18% свободных помещений в начале 2025 года mktgdocs.cbre.com, всего доступно ~23% с учётом субаренды) – что является резким ростом по сравнению с примерно 7–8% в 2019 году mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. По всему региону четверть всех офисных помещений оставалась пустой в 2024 году axios.com — такой недоиспользованности не было в современной истории Бостона.

Несмотря на высокий уровень вакантности, появляются признаки стабилизации. Активность по аренде офисов выросла в конце 2024 года и в 1 квартале 2025 года, особенно в лучших зданиях класса A («трофейных»). В центре Бостона в 1 квартале 2025 года было сдано в аренду более 1,09 миллиона кв. футов офисных площадей — это наибольший квартальный объём с 2021 года, чему способствовали две крупные корпоративные сделки (Ropes & Gray и PwC арендовали более 600 000 кв. футов вместе) mktgdocs.cbre.com. Эта активизация аренды уменьшила объём субарендных площадей на рынке уже шестой квартал подряд: объём доступных по субаренде площадей сократился с 4,37 млн кв. футов год назад до 3,52 млн кв. футов (4,3% от общего объёма) к началу 2025 года cbre.com mktgdocs.cbre.com. Фактически, если бы не один крупный уход арендатора (Fidelity выставила на рынок около 803 000 кв. футов по адресу 245 Summer Street), в центре Бостона за 1 квартал 2025 года был бы положительный чистый спрос — впервые с 2019 года mktgdocs.cbre.com. В целом, выселения замедляются, некоторые арендаторы осторожно начинают расширяться вновь, но вакантность остаётся исторически высокой, и любое восстановление пока остаётся хрупким.

Ключевые показатели офисного сектора Бостона (4 квартал 2024 — 1 квартал 2025 года) иллюстрируют сложности:

Уровень вакантности: ~18–19% на основных офисных рынках Бостона mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Для сравнения, средний уровень вакантности по стране составляет около 14,1% nar.realtor; в Бостоне этот показатель выше из-за значительного нового предложения и сокращения площадей арендаторами.) В пригородах Бостона уровень вакантности офисов ещё немного выше (~20%) perrycre.com, поскольку и пригородные арендаторы сокращают площади.
Абсорбция: Чистая абсорбция за 2024 год была отрицательной (в Бостоне —315 000 кв. футов в 2024 году) perrycre.com, что отражает превышение освободившихся площадей над сданными в аренду. Прогнозы показывают, что для заполнения вакантных площадей при нормальных темпах абсорбции потребуется значительно более десяти лет perrycre.com. Многие эксперты считают, что спрос на офисные площади может никогда не вернуться к пиковым значениям 2019 года из-за тенденции гибридной работы.
Арендные ставки: Запрашиваемые ставки аренды пока держатся на относительно стабильном уровне. В центре города средняя арендная ставка составляет примерно $64–$66 за кв. фут perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Арендодатели предлагают существенные уступки (бесплатная аренда, ремонтные каникулы и бюджеты на отделку), чтобы привлечь арендаторов, что фактически снижает чистую эффективную ставку. В премиальном сегменте Кембриджа арендные ставки выше (~$78/кв. фут), но начали снижаться на фоне роста вакантности perrycre.com.
Переход к качеству: Компании, арендующие новые площади, выбирают лучшие здания в своем классе (новые, энергоэффективные, с развитой инфраструктурой). Старые офисы класса B испытывают трудности и могут столкнуться со значительными скидками на аренду или необходимостью перепрофилирования. Это «расслоение» рынка означает, что несмотря на высокий общий уровень вакантности, премиальные здания в Back Bay и Seaport по-прежнему привлекают арендаторов, тогда как вторичные активы простаивают.

Уникальный сектор наук о жизни в Бостоне тесно пересекается с рынком офисной недвижимости. За последнее десятилетие регион стал мировым центром биотехнологических и фармацевтических компаний, что вызвало бум строительства лабораторных помещений (которые обычно учитываются отдельно от общего офисного фонда). В 2020–21 годах уровень вакантности лабораторий был практически нулевым, и девелоперы спешили строить все больше лабораторных зданий в Кембридже, Бостоне и пригородных кластерах. Сейчас этот цикл изменился:

Лабораторный рынок Кембриджа (Кендалл Сквер): После многих лет неудовлетворённого спроса всплеск нового предложения и некоторая консолидация отрасли привели к уровню вакантности лабораторий в Кембридже ~20,5% к концу 2024 года perrycre.com. Это заметный скачок по сравнению с фактически 0% вакантности 3 года назад – показатель охлаждения рынка недвижимости для наук о жизни. Запрашиваемая аренда за лучшие лабораторные помещения в Кембридже снизилась (сейчас около $79 за кв. фут, против $83 в 2023 году) perrycre.com, и почти 1,7 млн кв. футов лабораторий сдаются в субаренду, поскольку некоторые стартапы сокращаются или откладывают расширение perrycre.com.
Лабораторный рынок Бостона: В черте города Бостон (районы Сипорт, Саут-Энд, Лонгвуд Медикал, Олстон) рынок лабораторий несколько здоровее – вакантность около 11% perrycre.com – и в 2024 году даже наблюдалось положительное поглощение лабораторных площадей perrycre.com. Несколько крупных фармацевтических и биотехнологических компаний арендовали новые помещения в районах Сипорт и Фенуэй. Однако волна лабораторных зданий, строившихся в 2022–2023 годах, сейчас вводится в эксплуатацию, проверяя глубину спроса. В целом, сектор наук о жизни переходит к более сбалансированному состоянию: после стремительного роста компании сосредотачиваются на эффективном использовании площадей и контроле издержек. Принятие решений об аренде теперь занимает больше времени, а новые лабораторные проекты без подтверждённых арендаторов пересматриваются или откладываются, чтобы избежать переизбытка предложения perrycre.com.

Смотря в будущее, офисный рынок Бостона ожидает, в лучшем случае, постепенное восстановление, растянутое на несколько лет. Многие небоскрёбы в центре города по-прежнему малозаполнены в середине недели, поскольку гибридный формат работы сохраняется. Крупные работодатели, такие как Amazon и Salesforce, пересматривают свою офисную политику (Amazon открыла свой новый офис в Сифорте площадью 700 000 кв. футов в 2023 году и поощряет работу в офисе, что временно повысило спрос perrycre.com). Тенденция возвращения в офис может улучшить использование пространства, если другие компании пойдут по их примеру. Кроме того, ведутся проекты по адаптивному использованию: городская программа Бостона помогает переоборудовать устаревшие офисные здания под жилые помещения axios.com. Несколько таких переоборудований (в основном в старых зданиях Финансового района) уже идут и со временем уменьшат офисный фонд и сократят уровень вакантности, одновременно создавая новое жильё. Эта двойная стратегия — возвращение сотрудников и сокращение запасов ненужных офисных площадей — будет ключевой.

Положение Бостона как беловоротничкового центра означает, что спрос на офисы полностью не исчезнет — город по-прежнему привлекает компании из финансовой сферы, права, консалтинга и технологий, которым важен престижный адрес. Но масштаб спроса снизился. По оценкам экспертов, Бостон и Вашингтон, округ Колумбия, испытали наибольшие сокращения офисных площадей среди крупных мегаполисов за последний год, в то время как в Нью-Йорке даже наблюдался небольшой чистый прирост спроса nar.realtor. Бостонские арендодатели и инвесторы привыкaют к новой реальности: стоимость зданий упала, сделки по продаже редки, а некоторые владельцы офисов с высоким уровнем заемного финансирования сталкиваются с трудностями. Долгосрочный оптимизм опирается на разнообразие экономики и кадровый потенциал Бостона; к 2030 году сочетание экономического роста и сокращения общего числа офисных зданий может привести вакантность к более нормальному уровню (возможно, в пределах 10–12%). В ближайшие годы, вероятно, сохранится высокая вакантность (15–20%) и ограниченный рост аренды, при этом главными факторами развития рынка будут креативное переиспользование зданий и конкуренция за качество.

Крупные коммерческие проекты

Хотя офисный сектор находится в стадии трансформации, стоит отметить несколько масштабных коммерческих проектов, которые отражают новые тенденции:

South Station Tower — Продолжается строительство 51-этажной многофункциональной башни над Южным вокзалом в центре города, завершение ожидается в 2025 году. В комплексе разместятся офисные помещения и 166 элитных кондоминиумов (Ritz-Carlton Residences). Открытие проекта станет тестом на интерес к премиальным офисам и жилью высокого класса на стагнирующем рынке axios.com.
10 World Trade (Сифорт) – Совершенно новое 17-этажное лабораторно-офисное здание в районе Сифорт, сданное в эксплуатацию в 2024 году, всё ещё ищет якорного арендатора axios.com. Это подчеркивает проблему, с которой сталкиваются новые спекулятивные офисно-лабораторные проекты – даже в популярном районе Сифорт избыток площадей осложняет сдачу в аренду.
Allston Lab Cluster – В Алстоне (на Западной авеню возле Гарварда) строится новый Научно-исследовательский кампус Гарвардского университета. Первый этап откроется в 2025 году и включит гостиницу, сотни жилых помещений и офисно-лабораторный комплекс к 2026 году axios.com. Благодаря связи с Гарвардом и современному дизайну от него ожидают хорошей конкуренции за научно-ориентированные компании, несмотря на слабый спрос на лаборатории.

Эти проекты отражают стремление к качеству и интеграции смешанного использования — застройщики делают ставку на элитные комплексы с развитой инфраструктурой, которые размывают границы между коммерческой и жилой недвижимостью, полагая, что они окажутся более устойчивыми. Успех (или трудности) этих проектов при сдаче в аренду станут важным барометром коммерческого здоровья Бостона в ближайшие годы axios.com.

Розничный сектор

В отличие от офисов, розничная недвижимость Бостона демонстрирует удивительную устойчивость. Уровень вакантности розничных помещений находится на рекордно низком уровне или близок к нему, что делает Бостон одним из самых «плотных» рынков розничной недвижимости в стране. На начало 2024 года уровень вакантности торговых площадей в Бостонском мегаполисе составил всего 2,9% — наравне с Майами и Роли, что является самым низким показателем среди 50 крупнейших мегаполисов therealdeal.com. Это поразительная статистика, особенно после пандемии, когда многие ожидали, что электронная коммерция уничтожит физические магазины. Вместо этого ограниченное предложение и восстановление потребительской экономики поддерживают высокую занятость торговых помещений.

Ключевые факторы устойчивости ритейла в Бостоне:

Ограниченное новое предложение: В последние годы в Бостоне практически не строилось новых торговых центров или объектов, предназначенных только для ритейла. В начале 2024 года по всему мегаполису строилось менее 24 000 кв. м торговых площадей therealdeal.com. При столь низком объеме нового предложения даже небольшой рост спроса со стороны ритейлеров снижает уровень вакантности. Многие помещения, закрытые в 2020 году, были заняты новыми арендаторами (часто это рестораны, кафе или сервисные компании, а не традиционные сетевые магазины).
Высокие доходы и плотные кварталы: Состоятельное население Большого Бостона формирует прочную клиентскую базу. Marcus & Millichap отмечают, что в Бостоне «один из самых высоких средних доходов среди всех мегаполисов», но нет избытка торговых площадей therealdeal.com. Состоятельные жители города и пригорода поддерживают местные бутики, продуктовые магазины и концептуальный ритейл. В районах, таких как улица Ньюбери, центр Пруденшл и Гарвардская площадь, по-прежнему наблюдается высокий поток посетителей и хорошие объемы продаж, что делает их «уникальными изолированными зонами ритейла» несмотря на меняющиеся привычки покупателей therealdeal.com.
Городской туризм и студенты: Восстановление туризма в Бостоне (до COVID — около 22+ миллионов посетителей в год) способствует успеху ритейлеров, особенно в центре города и районах Бэк-Бей/Фанейл-Холл. Кроме того, многочисленное студенческое население тратит деньги на еду, одежду и развлечения, поддерживая магазины в районах Кенмор/Фенуэй и Кембриджа.
Адаптивный ритейл и смешанная застройка: Девелоперы и город делают ставку на проекты смешанного использования с торговыми площадями, а не на отдельные торговые центры. Например, новая торгово-развлекательная зона планируется в Бэк-Бей, как часть проекта над автомагистралью Mass Pike therealdeal.com. Здесь будут размещены магазины (например, салон электромобилей), а также рестораны, гостиница, жилье и общественные зеленые зоны — пример тренда «плейсмейкинга» для привлечения покупателей. Ритейл все чаще интегрируется с жильем, офисными и рекреационными площадями, чтобы обеспечить постоянный поток клиентов.

Показатели розничной торговли в Бостоне подчеркивают позитивную тенденцию. Чистое поглощение торговых площадей остается положительным (хотя в 2024 году темпы роста замедлились по сравнению с предыдущим годом), а аренда незначительно выросла. Средняя запрашиваемая арендная ставка на розничную недвижимость составляет около $21,85 за квадратный фут по региону therealdeal.com, а арендодатели в премиальных локациях смогли увеличить ставки примерно на 2% за последний год, несмотря на сокращение некоторых национальных сетей. Городские розничные магазины (магазины у дома) лидируют с самым низким уровнем вакантности (около 2,6% по стране nar.realtor, и, вероятно, этот показатель в Бостоне такой же или еще ниже).

Стоит отметить, что успех розничной торговли в Бостоне неоднороден: в районе Дауэнтаун Кроссинг до сих пор есть несколько пустующих витрин и сокращенные часы работы из-за медленного возвращения офисных сотрудников. Однако в жилых районах (торговые центры с продовольственными супермаркетами, местные сервисы) рынок очень плотный. Кроме того, Бостон становится центром экспериментальной розницы — новых форматов, которые привлекают клиентов впечатлениями. Например, Dick’s Sporting Goods открывает флагманский «Дом Спорта» площадью 11 000 кв. м в районе Бэк-Бэй с такими объектами, как скалодром и бейсбольные клетки, чтобы заманить покупателей офлайн therealdeal.com. Аналогичным образом развиваются интерактивные развлекательные площадки, временные рынки (pop-up) и гастромаркеты. Эти тренды показывают, что ритейлеры инновируют, чтобы использовать физическое пространство так, чтобы оно дополняло онлайн-продажи.

Смотрим в будущее — торговая недвижимость Бостона сохраняет стабильность и преимущества для арендодателей. Потребительские расходы в регионе высоки, и риск перепроизводства минимален. Основные риски касаются макроэкономики — в случае рецессии розничные продажи могут снизиться (особенно в уязвимых магазинах), а также структуры рынка — сектора вроде fast fashion или гипермаркетов не растут. Тем не менее, многие бостонские собственники торговли сосредотачивают внимание на устойчивых сегментах: рестораны, медицина (клиники неотложной помощи и др. в торговых помещениях), фитнес-студии и специалитет-магазины. Если не случится масштабного экономического спада, вакантность торговых площадей останется на низком одноместном уровне, а арендные ставки в топ-локациях могут расти быстрее инфляции. По сравнению с другими городами, бостонский ритейл переживает некое возрождение, что стало неожиданностью с учетом его динамики после пандемии nar.realtor therealdeal.com.

Промышленная и логистическая недвижимость

Промышленный сектор коммерческой недвижимости (склады, распределительные центры, производственные помещения) Большого Бостона пережил подъем в период пандемии, как и в остальной части страны, но теперь он немного охлаждается по сравнению с пиковыми значениями. В 2020–2021 годах рост электронной коммерции и перебои в цепочках поставок привели к исторически низкой вакантности и резкому росту арендных ставок. К началу 2025 года рынок нормализуется: вакантность выросла до примерно 6–7% (с менее чем 4% ранее), а рост арендных ставок замедлился до ~2% в год nar.realtor.

Конкретные показатели промышленного рынка Бостона (включая городское ядро и пригороды, так как в самом Бостоне промышленная недвижимость ограничена):

Уровень вакантности: ~6,5% в конце 2024 года perrycre.com на рынке метро Бостона, что выше примерно 5,9% ранее в этом году. Завершение строительства новых складов в периферийных районах (например, вдоль пояса I-495) увеличило уровень вакантности, поскольку предложение догоняет спрос. Этот уровень считается относительно здоровым — для сравнения, национальная вакантность на промышленных объектах в первом квартале 2025 года составляет 7,0% и оценивается как фундаментально стабильный показатель nar.realtor.
Чистое поглощение: Чистое поглощение стало умеренно отрицательным в 2024 году в Большом Бостоне (примерно –1,8 млн кв. футов с начала года к 4 кварталу) perrycre.com. По сути, темпы ввода нового предложения (строительства) превысили рост спроса со стороны арендаторов, что привело к небольшому краткосрочному избытку предложения. Арендаторы складов (например, логистические компании) активно расширялись в 2020–22 годах, но с тех пор темпы этого роста замедлились, а иногда даже часть помещений была возвращена, поскольку рост онлайн-продаж нормализовался.
Запрашиваемая аренда: Средняя арендная ставка на промышленные помещения в регионе составляет 8–9 долларов за кв. фут (тройной нетто) для крупных складских помещений perrycre.com. Аренда все еще примерно на 2% выше, чем год назад nar.realtor, но бурный двузначный рост ставок приостановился. Уровень арендных ставок в Бостоне относительно высок по сравнению с большинством рынков США из-за дефицита земли и высоких строительных затрат, однако они остаются ниже, чем в крупнейших портовых и дистрибуционных узлах, например, в Северном Нью-Джерси или Лос-Анджелесе.
Тенденции развития и размещения: Большинство нового строительства происходит на окраинах мегаполиса (южный Нью-Гэмпшир, центральный Массачусетс), потому что земля рядом с Бостоном ограничена и дорога. Однако растет интерес к городским логистическим объектам для обеспечения доставки в тот же день — например, Amazon и другие операторы открыли небольшие хабы последней мили ближе к городу, чтобы соответствовать ожиданиям потребителей. Старые промышленные объекты во внутренних пригородах модернизируются до более высоких стандартов, чтобы привлечь арендаторов, поскольку строительство новых в этих районах затруднено.

В целом промышленный сектор Бостона переходит из состояния перегрева в просто теплое. Доступность складов увеличилась, но рынок не перенасыщен. Крупная потребительская база и стратегическое расположение региона (крупный центр населения с хорошей связью на северо-восточном коридоре) обеспечивают сохранение спроса на логистические площади. Кроме того, некоторые производственные направления (в частности, биотехнологии и робототехника) расширяются в районе Бостона, поглощая промышленные/флекс помещения. Например, нескольким фармацевтическим компаниям требуются местные производственные и лабораторные объекты, из-за чего они могут арендовать индустриальные здания.

Один из новых факторов — технологии в логистике: сильные позиции Бостона в области робототехники и ИИ могут привести к появлению более передовых распределительных центров в регионе (например, автоматизированных складов). Также обсуждается диверсификация цепочек поставок — компании держат больше запасов на территории США, что может постепенно увеличить потребность в складах. Рынок Новой Англии не является крупным хабом дистрибуции big-box, но Бостон получит выгоду от любой тенденции к усилению северо-восточных логистических цепочек.

В целом ожидается, что промышленные вакансии будут колебаться в диапазоне средних и верхних однозначных значений (5–8%) в ближайшие годы, а рост арендных ставок будет скромным. Этот сектор остается одним из самых успешных в коммерческой недвижимости и считается «фундаментально устойчивым классом активов» на национальном уровне nar.realtor. Инвесторы Бостона по-прежнему отдают предпочтение промышленным объектам за их стабильный денежный поток, хотя рост процентных ставок охладил активность на рынке приобретений. Если экономика останется стабильной, промышленный рынок Бостона останется напряженным по историческим меркам; если произойдет рецессия, есть определенный запас спроса, благодаря которому возможный рост вакансий будет управляемым (и, вероятно, менее выраженным, чем в офисном сегменте или на рынке квартир в условиях спада).

Тенденции развития многофункциональных объектов и конверсий

Заметная тенденция коммерческой недвижимости Бостона — это рост многофункциональной застройки и креативных перепрофилирований. В условиях высокой стоимости земли и общественных предпочтений новые проекты часто сочетают несколько функций (жилье, офисы, ритейл, гостиницы), а не строятся как объекты с одной функцией. Это видно на примере таких проектов, как Hub on Causeway (реконструкция района TD Garden с офисами, жильем, ритейлом) и грядущих проектов Fenway Center и Allston Yards. Многофункциональные решения помогают девелоперам диверсифицировать риски и создавать 18-часовые пространства, которые обогащают структуру города.

Кроме того, как уже упоминалось ранее, Бостон стремится переоборудовать неэффективно используемые объекты, особенно офисные помещения, под другие нужды. Программа города по преобразованию старых коммерческих зданий в жилье уже привела к нескольким предложениям axios.com. Например, одна офисная башня в центре города на улицу Стейт полностью превращается в жилые апартаменты. Также проявляется интерес к переоборудованию плохо функционирующих торговых центров или больших розничных объектов в пригородах в многофункциональные “деревни” (с жилыми помещениями, медицинскими офисами и т.д. вместе с небольшой торговлей). Пригородные офисные парки, сталкивающиеся с высокой вакантностью, рассматривают возможность изменения зонирования для разрешения жилых или образовательных функций – любые шаги, чтобы вдохнуть новую жизнь в пустующие помещения perrycre.com.

Эти преобразования и смешанные проекты критически важны для стратегии роста Бостона: они могут добавить жилые помещения (облегчая давление на рынок) и снизить избыток коммерческих площадей. Законодатели ускоряют процедуры выдачи разрешений для подобных трансформаций. Одно из ограничений — финансовое: переоборудование может быть дорогостоящим и сложным, однако при снижении стоимости офисной недвижимости некоторые проекты становятся реализуемыми при наличии государственных стимулов.

В целом, коммерческая недвижимость Бостона в 2025 году — это история дивергенции: офисные и лабораторные рынки проходят перегруппировку после периода избыточного предложения, сегменты розничной недвижимости и многоквартирных домов сильны, а промышленная недвижимость остается стабильной. Ответ города заключается в том, чтобы адаптироваться — поощрять гибкость использования и сосредотачиваться на качестве, а не на количестве пространства. По мере того как 2020-е развиваются, запас помещений в Бостоне, вероятно, будет эволюционировать, чтобы соответствовать новым моделям жизни, работы и шопинга, укрепляя тенденцию к многофункциональным, насыщенным удобствами средам вместо традиционных зданий с одной функцией.

Новые проекты застройки и инфраструктуры

Даже несмотря на рыночную неопределенность, небоскребы и районы Бостона преображаются за счет крупных новых проектов и обновления инфраструктуры. Здесь мы выделяем некоторые из крупнейших проектов (недавно завершенные, строящиеся или запланированные), которые будут влиять на рынок недвижимости до конца 2020-х годов. Эти инициативы включают жилые, коммерческие и многофункциональные мероприятия, а также важные транспортные и инфраструктурные инвестиции, которые лежат в основе роста города.

Крупнейшие проекты в сфере недвижимости

Реконструкция Suffolk Downs (Ист-Бостон/Ревир) – Крупнейший проект застройки в истории Большого Бостона, этот проект создаст совершенно новый район на участке площадью 161 акр, где ранее находился ипподром. Как отмечалось, проект предусматривает 10 000 жилых единиц (20% из которых — доступное жилье), а также миллионы квадратных футов лабораторий/офисов, торговых помещений и открытых пространств bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Строительство первой очереди началось с 475-квартирного дома Amaya (открыт в конце 2024 года) boston.com boston.com. Общая реализация проекта ожидается более десяти лет (две фазы, растянутые на 20+ лет) boston.com. После завершения Suffolk Downs по сути создаст новый район со смешанным использованием, охватывающий Бостон и Ревир и обслуживаемый двумя станциями ветки Blue MBTA. Текущий статус: Дальнейшее вертикальное строительство приостановлено в ожидании финансирования (как уже обсуждалось, из-за высоких расходов) bostonglobe.com, однако инфраструктурные работы (дороги, коммуникации, парки) продолжаются. Данный проект является индикатором способности Бостона крупномасштабно добавлять жилье.
Башня South Station (Деловой центр) – 51-этажный стеклянный небоскреб, строящийся над станцией South Station. После завершения (ожидается в 2025 году) здесь появятся элитные офисы и 166 роскошных кондоминиумов (Ritz-Carlton Residences) axios.com, а также будет расширена инфраструктура вокзала. При 678 футах высоты это будет одно из самых высоких зданий Бостона. Проект испытывает спрос на премиальные помещения в центре города: офисная часть откроется в условиях слабого рынка аренды, а суперкондоминиумы попадут на рынок при высоких ипотечных ставках. Девелоперы сохраняют оптимизм благодаря расположению у транспортного узла и бренду Ritz-Carlton. Башня South Station также отражает стремление Бостона к максимальному использованию земли вблизи транспортных хабов.
Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – В районе Оллстон (через реку Чарльз от Гарвард-сквер), ведется масштабная реконструкция бывших промышленных территорий. Кампус Enterprise Research Гарвардского университета является частью этого проекта, Первая фаза ожидается к 2025–2026 гг.: включает конференц-отель, около 900 жилых единиц (25% — доступное жилье) и более 400 000 кв. футов лабораторно-офисных помещений, предназначенных для биотехнологических компаний axios.com. Рядом проект Allston Yards (ведется при участии New Balance и других) добавляет жилье, супермаркет и офисы рядом со станцией пригородной железной дороги Boston Landing. Кроме того, планируется открытие West Station (новая остановка пригородной железной дороги в Оллстоне) и реализация проекта I-90 Allston Multimodal Project (перепланировка трассы Mass Pike и создание новых застраиваемых участков с парками и сеткой улиц), что откроет еще больше территорий для развития. В совокупности, Оллстон готов превратиться в крупный инновационный и жилой кластер, фактически распространяя плотную городскую среду на бывшие железнодорожные территории. Присутствие Гарварда и других институций гарантирует высокий спрос на долгосрочную перспективу.
Проекты района Сипорт (Южный Бостон) – За последнее десятилетие район Сипорт в Бостоне преобразился и продолжает расти. Ключевые текущие проекты: 10 World Trade Center (17-этажное здание лабораторий/офисов, сдано в 2024 году, идет аренда) axios.com, One Seaport Square (многофункциональные башни, завершены), а также будущие этапы проекта Seaport Square. Вызовом остается заполнение новых лабораторных зданий на фоне спада в биотехнологиях – например, для 10 World Trade все еще ищут крупных арендаторов axios.com. Тем не менее, район Сипорт остается привлекательным благодаря современному фонду и инфраструктуре. В жилищном сегменте проекты типа кондоминиумов EchelonSeaport и несколько новых жилых башен добавили тысячи квартир, а еще больше в будущем планируется построить на оставшихся участках. К 2030 году Сипорт должен быть полностью застроен — с 2010 года здесь будет создано более 20 миллионов кв. футов многофункциональных площадей. Этот район олицетворяет рост Бостона (и одновременно подчеркивает такие проблемы, как джентрификация и устойчивость к изменению климата, ведь стоит он на намывных землях — подробнее об этом ниже).
Dorchester Bay City (Колумбия-Пойнт, Дорчестер) – Крупный проект планируемой застройки на 36 акрах бывшего выставочного центра Bayside (принадлежит UMass Boston). В проекте предполагается 1 740 жилых единиц, более 4 миллионов кв. футов офисных и исследовательских площадей, а также торговля в новом прибрежном районе рядом с UMass и станцией Красной линии метро MBTA. Под брендом “Dorchester Bay City” проект нацелен на обновление малоиспользуемого полуострова. Статус: на 2025 год проект находится на рассмотрении и вызывает у общественности опасения по поводу доступности жилья и пробок. Если проект будет реализован, он станет важным источником нового жилья во второй половине 2020-х годов и даст экономический импульс Дорчестеру — но также отражает продолжающийся тренд на строительство крупных многофункциональных комплексов в ранее изолированных районах.
Реконструкция Government Center Garage (Bulfinch Crossing) – Многофункциональный проект, заменяющий часть старого гаража возле Haymarket. На первом этапе был открыт The Sudbury (45-этажная башня с арендными квартирами) в 2020 году и One Congress (43-этажная офисная башня площадью 1 млн кв. футов, штаб-квартира State Street Bank) в 2023 году. Будущие этапы включают еще одну жилую башню и, возможно, дополнительные офисные или лабораторные площади. Проект важен тем, что восстанавливает городской уличный каркас и добавляет жилье в центре города. С открытием One Congress офисная часть в основном завершена (и успешно сдана в аренду, что свидетельствует о сохраняющемся спросе на новое офисное пространство в престижных локациях). Следующая жилая башня добавит еще сотни квартир, включая часть доступного жилья. Это вписывается в городскую стратегию по созданию жилья в центре — районе, который исторически пустеет после окончания рабочего дня, — чтобы создать более живой, 24/7 квартал.

Можно было бы перечислить и другие проекты (например, Fenway Center над Mass Pike в районе Fenway, Cambridge Crossing в Восточном Кембридже, где с 2019 по 2022 год построили миллионы кв. футов лабораторных, офисных и жилых помещений, или башню Winthrop Center в центре города, открывшуюся в 2023 году с офисами и кондоминиумами и т.д.), но приведенный выше список охватывает наиболее значимые проекты. В совокупности эти проекты обеспечат тысячи новых квартир и современные рабочие пространства, что поможет снять часть дефицита, но также может привести к насыщению некоторых рынков (например, лабораторного). Они также отражают акцент на доступности к общественному транспорту и смешанных функциях застройки.

Городская инфраструктура и транспорт

Улучшение инфраструктуры крайне важно для поддержания роста рынка недвижимости Бостона и сохранения высокого качества жизни в городе. Ряд транспортных и инфраструктурных проектов реализуется или находится в планах:

Модернизация MBTA: Система общественного транспорта Большого Бостона (MBTA) получает инвестиции на обновление устаревшей инфраструктуры. Продление ветки Green Line — проект стоимостью свыше $2 млрд, расширивший легкое метро через Сомервилл в Мидфорд — открылось в 2022 году, улучшив доступ к транспорту (и повысив стоимость недвижимости) в этих районах. Теперь внимание сосредоточено на таких проектах, как Red-Blue Line Connector (предлагаемый туннель, соединяющий красную и синюю ветки метро в центре города, что значительно улучшит связанность сети), а также закупка новых поездов и сигнализации для линий Orange и Red. Эти обновления, рассчитанные до середины-конца 2020-х годов, нацелены на увеличение вместимости и надежности — факторов, которые непосредственно влияют на рынок недвижимости (объекты рядом с надежным транспортом традиционно дороже). Также обсуждается возможность запуска региональных ж/д маршрутов (электрифицированный пригородный транспорт с высоким интервалом движения), что фактически расширит радиус доступного для работников Бостона жилья. К 2030 году пилотные проекты на некоторых линиях могут быть запущены.
Расширение South Station: Наряду с башней South Station строится расширение Южного транспортного центра, которое добавит больше путей для пригородных поездов и улучшенный автовокзал. Это позволит большему количеству поездов обслуживать центр города, увеличив вместимость для роста числа пассажиров из пригородов и, возможно, будущих железнодорожных сообщений с Фолл-Ривер/Нью-Бедфорд (через проект South Coast Rail, открывшийся в конце 2023 года), а также с западной частью Массачусетса. Давно обсуждаемый North-South Rail Link (соединяющий South и North Stations через туннель) остается на стадии проектов и не финансируется — если он когда-либо реализуется в 2030-х, это станет прорывом для развития, ориентированного на общественный транспорт. Пока же постепенные улучшения, такие как модернизация South Station, помогают шаг за шагом.
Мульти-модальный проект I-90 в Алстоне: Этот масштабный проект под руководством штата предусматривает выпрямление автострады Массачусетс-Тернпайк в районе Алстона (рядом с западным кампусом Бостонского университета), освобождая около 100 акров земли для нового строительства и парков, а также создание новой West Station. Проект также включает значительные улучшения для велосипедистов и пешеходов вдоль реки Чарльз. Несмотря на то, что из-за вопросов федерального финансирования возникли некоторые задержки wgbh.org wgbh.org, Массачусетс продолжает работу над проектированием. Ожидается, что строительство займет большую часть конца 2020-х. После завершения (вероятно, в начале 2030-х годов), это кардинально улучшит транспортную связанность и откроет Алстон как новое направление для развития Бостона, как отмечалось ранее.
Инфраструктура климатической устойчивости: Учитывая прибрежное расположение Бостона и низкие районы города, город инвестирует в защиту от повышения уровня моря и наводнений. Осуществляются проекты, такие как план по устойчивости Моакли-парка в Саут-Бостоне (поднятие и перепроектирование прибрежного парка для поглощения штормовых волн) и исследования по созданию защитных барьеров в гавани. В Ист-Бостоне и Чарлстауне новые застройки теперь обязаны предусматривать защиту от наводнений (поднятые первые этажи, раздвижные защитные барьеры и т.п.). Хотя это не один крупный мегапроект, в совокупности они формируют инфраструктурный ответ на изменение климата, который будет влиять на градостроительное планирование и страхование недвижимости. К 2030 году части побережья Бостона, вероятно, будут иметь новые насыпи, дамбы или поднятые дороги (например, участок Main Street в Чарлстауне поднимают), чтобы снизить угрозу наводнений. Эти меры критически важны для долгосрочной ценности недвижимости в таких районах, как Сипорт и Ист-Бостон, наиболее подверженных риску.
Дороги и мосты: Различные небольшие проекты — снос старого моста по Northern Avenue в Сипорте (его заменит новый пешеходный мост), продолжающаяся реконструкция развязки I-90/I-93 (съезды Mass Pike/Ted Williams tunnel), а также многочисленные новые велодорожки — постепенно модернизируют инфраструктуру Бостона. Основной акцент города в 2020-х — это мульти-модальные улицы (новые автобусные полосы, велодорожки, более безопасные пешеходные переходы), чтобы снизить зависимость от автомобилей в плотной центральной части. Это соответствует тенденциям на рынке недвижимости: застройщики часто делают акцент на доступности общественного транспорта и пеших прогулках вместо парковочных мест, а в некоторых новых жилых зданиях парковка минимальна, чтобы поощрять жизнь без автомобиля.

В совокупности эти инфраструктурные проекты поддерживают рост Бостона, увеличивая пропускную способность и связанность. Развитие недвижимости и инфраструктуры тесно взаимосвязаны — например, выполнение целей по строительству нового жилья зависит от доступности транспорта, а расширение коммерческой недвижимости — от эффективной транспортировки работников. Задача Бостона — модернизировать инфраструктуру XIX-XX веков для нужд XXI века, и инвестиции 2020-х годов — это только начало. К 2030 году в Бостоне должна появиться более развитая транспортная система (хотя еще потребуется догонять по части технического обслуживания), улучшенные региональные связи и большая устойчивость, что всё в совокупности поможет сохранить привлекательность рынка недвижимости.

Возможности и риски инвестирования

Рынок недвижимости Бостона представляет собой пространство высокого потенциала прибыли, но заметных рисков. Это классический рынок с высоким порогом входа — сюда трудно и дорого инвестировать, но исторически он приносил хорошие долгосрочные доходы. Ниже приведен анализ ключевых возможностей и факторов риска для инвесторов в недвижимость (институциональных и частных) в Бостоне по состоянию на 2025 год и на перспективу.

Почему инвесторы выбирают Бостон:

Устойчивый спрос и диверсифицированная экономика: Экономика Бостона опирается на стабильные, устойчивые к рецессии отрасли — всемирно известные университеты, ведущие больницы и исследовательские институты, процветающую биотехнологическую и фармацевтическую отрасли, а также растущее присутствие технологических и финансовых компаний. Такое разнообразие смягчает колебания рынка недвижимости во времена спада. Город постоянно привлекает высокооплачиваемых специалистов, студентов и инновационные компании, что обеспечивает стабильный спрос как на жилье, так и на коммерческие площади theluxuryplaybook.com. Во времена национальных экономических колебаний стоимость недвижимости в Бостоне, как правило, «держится», демонстрируя устойчивость theluxuryplaybook.com.
Высокая доходность аренды и занятость: Как отмечалось выше, в Бостоне одни из самых высоких арендных ставок в стране и очень низкая вакантность жилой недвижимости. Инвесторы в многоквартирные дома получают надежный денежный поток — средний уровень заселенности профессионально управляемых квартир составляет ~96% mmgrea.com, а рост арендной платы (в последнее время ~2–3% в год) опережает многие другие рынки mmgrea.com. Районы рядом с транспортом и университетами отличаются особенно высоким спросом на аренду, а значит, представляют собой привлекательные объекты для инвестиций theluxuryplaybook.com. Например, объекты в районах Фенуэй/Кенмор (рядом с колледжами) или Дэвис-сквер (на красной линии) часто становятся предметом тендерных войн между инвесторами благодаря стабильности аренды.
Рост капитала и дефицит: Ограниченная география Бостона и строгие разрешительные правила означают, что недвижимость со временем, как правило, дорожает, поскольку спрос растет быстрее предложения. За последнее десятилетие цены на жилье выросли примерно на 66% (2009–2019) propertyshark.com, и хотя будущий рост может замедлиться, долгосрочная тенденция остается восходящей. Владение недвижимостью в Бостоне — это по сути обладание частью ограниченного ресурса. Этот дефицит сделал Бостон «тихой гаванью» как для внутренних, так и для зарубежных инвесторов, ищущих стабильный, долгосрочный рост theluxuryplaybook.com. Глобальные инвесторы часто упоминают Бостон наряду с Нью-Йорком, Лондоном, Сан-Франциско — город меньшего размера, но такой же надежный как средство сбережения стоимости в реальных активах.
Центр биотехнологий и инноваций: Значимость Бостона в области наук о жизни открывает уникальные возможности. Недвижимость, ориентированная на биотех (лабораторные корпуса, инкубаторы), может приносить высокую арендную плату и долгое время практически не имела вакантных площадей. Даже с текущим профицитом лабораторных помещений биотехнологический сектор региона в долгосрочной перспективе, по прогнозам, продолжит расти (развитие медицины, новые стартапы, появляющиеся из исследований Гарварда и MIT и т.д.). Инвесторы с долгосрочным горизонтом могут выиграть от покупки или перепрофилирования объектов под лаборатории после восстановления баланса рынка. Кроме того, в Бостоне развивают инкубаторы и инновационные кампусы (например, Nubian Square в Роксбери становится площадкой для искусств и инноваций), что может привести к прибыльным инвестициям с поддержкой сообщества.
Конверсия и увеличение стоимости: Проблемный сегмент офисной недвижимости представляет потенциальную возможность. Цены на некоторые здания класса B/C резко упали из-за вакантности, что позволяет инвесторам, специализирующимся на увеличении стоимости, приобрести их со скидкой и затем модернизировать или перепрофилировать. Муниципалитет Бостона поддерживает перевод офисов в жилые помещения axios.com, и инвесторы, способные реализовать такие проекты, могут получить значительную прибыль (за счет государственных стимулов и последующей выручки от аренды/продажи). Аналогично, старые торговые центры или складские помещения во внутренних пригородах можно перепрофилировать в многофункциональные комплексы или логистические центры последней мили. Инвесторы с экспертизой в адаптивном повторном использовании могут найти в Бостоне благодатную почву в ближайшие годы, поскольку государственная политика способствует таким инициативам.
Премиальный и элитный рынок: Элитный жилой рынок Бостона (например, кондоминиумы стоимостью от $5 млн в районах Back Bay, Beacon Hill, Seaport) отличается ограниченным, но стабильным пулом покупателей, в который входят местные состоятельные жители, семьи старшего возраста и международные покупатели (многие из Европы, Азии и Ближнего Востока приобретают в Бостоне pied-à-terre). Проекты, такие как новый One Dalton (Four Seasons Residences), были распроданы по рекордной цене за квадратный метр. Портфель новых элитных квартир (Ritz South Station, Winthrop Center и др.) говорит о доверии к этому сегменту. Для инвесторов владение элитными объектами аренды или участие в девелопменте/реновациях в этом сегменте может быть прибыльным, хотя пул покупателей невелик. Престиж Бостона как исторического и одновременно современного города — с ведущими культурными институтами и медициной — вероятно, продолжит привлекать состоятельных жителей и поддерживать элитный рынок.

Ключевые риски и вызовы:

Доступность жилья и политические риски: Проблема доступности жилья для жителей Бостона привела к значительному политическому давлению на принятие мер. В частности, активно обсуждается контроль арендной платы (стабилизация аренды). В 2023 году Городской совет одобрил петицию мэра Мишель Ву по стабилизации аренды, предусматривающую ограничение ежегодного роста арендной платы уровнем индекса потребительских цен + 6% (максимум 10%) boston.com. Эта политика может затронуть около 56% арендуемых объектов boston.com, если будет принята, что может ограничить рост арендного дохода для инвесторов. Хотя на данный момент для ее реализации требуется одобрение штата (в 1994 году в Массачусетсе был введен запрет на контроль аренды) и есть противодействие, даже возможность такого регулирования повышает риски. Бостон также применяет инклюзивное зонирование (застройщики должны предоставлять доступные квартиры или платить взносы), и обсуждается ужесточение этих требований. Налоговая политика в отношении недвижимости — еще одна сфера, требующая внимания: в 2024 году город пытался временно переложить часть налогового бремени на коммерческую недвижимость, чтобы снизить нагрузку на домовладельцев из-за падения стоимости коммерческих объектов christinadinardi.com. Инвесторы в офисные или жилые объекты могут столкнуться с ростом налогов, если такие меры будут приняты. В целом, инвесторы должны учитывать изменяющуюся нормативную среду, нацеленную на защиту арендаторов и снижение стоимости жилья — что может сократить прибыль.
Процентные ставки и финансирование: Резкое повышение процентных ставок оказывает двойное воздействие — более высокие затраты на заёмные средства для приобретений/развития и понижающее давление на стоимость недвижимости (по мере роста капрейтов). Как отмечалось ранее, даже обеспеченные капиталом застройщики были вынуждены приостанавливать проекты, такие как Suffolk Downs, из-за сложностей с финансированием bostonglobe.com bostonglobe.com. Теперь инвесторы сталкиваются с более высокими выплатами по долгам и зачастую нуждаются в большем объёме собственного капитала для того, чтобы сделки были рентабельны. Это сокращает круг покупателей и затрудняет выход из инвестиций. Если ставки останутся высокими до 2026–2027 годов, стоимость недвижимости, особенно приносящей доход объектов, может застопориться или снизиться по сравнению с пиками 2021 года. Владельцы с высокой долговой нагрузкой рискуют не справиться с обязательствами при наступлении срока погашения кредитов, что может привести к продажам по сниженной цене, способным изменить рыночные ориентиры. Для инвесторов это означает, что могут появиться возможности купить со скидкой, но и любые покупки должны рассчитываться более консервативно. В общем, эпоха дешёвых займов закончилась, что меняет инвестиционные расчёты в Бостоне.
Неопределённость рынка офисной недвижимости: Проблемы офисного сектора создают и возможности, и риски. С одной стороны, могут быть выгодные предложения — некоторые старые здания продаются по цене значительно ниже стоимости их замещения. С другой стороны, будущий спрос на офисные площади остаётся неясным. Если удалённая/гибридная работа сохранится на нынешнем уровне или усилится, значительная часть примерно 70 миллионов квадратных футов офисных площадей Бостона окажется фактически устаревшей. Затраты на содержание (налоги, обслуживание) полупустых башен могут свести прибыль на нет. Конверсии под иные нужды сложны и не всегда осуществимы (из-за планировки, расположения или высокой стоимости). Поэтому инвесторам, рассматривающим офисные активы, необходимо либо быть уверенными в будущем восстановлении офисного рынка, либо иметь чёткий альтернативный план использования. Риск «поймать падающий нож» на офисном рынке реален — стоимости могут снизиться ещё больше, если ситуация с арендаторами не улучшится. Есть и риск перекредитования: в 2024–2026 годах у многих офисных кредитов истекает срок, и владельцы могут отдать объект кредиторам, увеличив предложение проблемных активов. Необходима осторожность; некоторые инвесторы предпочтут дождаться прояснения новых стандартов работы, прежде чем делать крупные офисные ставки.
Инфляция стоимости строительства: Бостон давно славится высокими строительными расходами (одни из самых высоких в США за квадратный фут). Пандемия только усилила этот тренд: стоимость материалов выросла примерно на 43% с 2020 года bostonglobe.com, также растут расходы на рабочую силу. Это делает девелопмент рискованным — бюджеты могут быть перерасходованы, а маржа прибыли сокращается. Проекты, рассчитанные на определённый уровень стоимости, могут оказаться нерентабельными, как это произошло с задержкой Suffolk Downs. Если инфляция останется повышенной, реализация новых проектов будет по-прежнему затруднена, и инвесторы сосредоточатся в основном на перепозиционировании существующих активов. Высокие затраты также означают, что любые необходимые капитальные вложения (например, для соответствия новым энергетическим требованиям или стандартам устойчивости) будут дорогими для владельцев. По сути, стоимость замещения недвижимости в Бостоне чрезвычайно высока, что поддерживает цены существующих объектов, но также повышает риски при необходимости капитального ремонта.
Экономические и демографические изменения: Хотя перспективы Бостона положительны, существуют и определённые препятствия. Рост населения в Массачусетсе замедлился в последние годы — штат даже испытал небольшой чистый отток населения во время пандемии, так как некоторые жители переезжали в более дешёвые регионы. Прогнозы BPDA по-прежнему показывают увеличение числа жителей города Бостона примерно до 760 тыс. к 2030 году bankerandtradesman.com, однако это зависит от способности продолжать привлекать молодежь и иммигрантов. Если высокие цены начнут отталкивать всё больше людей (особенно семьи или удалённых работников, выбирающих более доступные по стоимости города), спрос на недвижимость может ослабнуть. Пока что Бостон, как правило, сохраняет и привлекает таланты (благодаря университетам и индустриям), но инвесторам важно следить за миграционными тенденциями. Что касается экономики, Бостон не застрахован от рецессий — серьёзный спад (например, кризис в IT-секторе, сокращения финансирования биотехнологий и др.) может повлиять на заполняемость коммерческой недвижимости и уровни доходов. Кроме того, зависимость от крупных технологических компаний (Amazon, Google и др., которые расширяют присутствие в Бостоне) связывает часть будущего города с волатильностью этого сектора. Глобальные факторы (такие как поток иностранных студентов и движение зарубежного капитала) тоже играют свою роль; например, ужесточение визовой политики для студентов или введение ограничений на вывоз капитала за рубеж могут косвенно повлиять на спрос на жильё и аренду в отдельных сегментах Бостона.
Риски, связанные с изменением климата: Часто недооценённый риск — прибрежное расположение Бостона означает, что многие объекты недвижимости подвержены долгосрочному риску повышения уровня моря и штормовых наводнений. Такие районы, как Сипорт, Ист-Бостон, Чарлстаун и части Бэк-Бей, находятся в зоне риска затопления при экстремальных погодных явлениях (некоторые из них построены на намывных территориях, едва возвышающихся над текущим уровнем моря). Несмотря на то, что город и застройщики уже внедряют меры по повышению устойчивости, страховые взносы для объектов, подверженных риску затопления, могут вырасти, и к 2030 году некоторые участки могут быть признаны слишком рискованными без значительной защитной инфраструктуры. Инвесторы в недвижимость, расположенную на низинных участках, должны учитывать затраты на смягчение последствий и возможные будущие требования регулирующих органов (например, обязательства по поднятию инженерных систем и др.). С другой стороны, активная климатическая политика Бостона — например, специальные зоны и оверлеи для повышения устойчивости — может способствовать защите стоимости активов при правильной реализации. Тем не менее, климатические риски остаются фактором, способным влиять на долгосрочную устойчивость и расходы, особенно для объектов на набережной, которые сегодня оцениваются очень высоко.

инвестирование в недвижимость Бостона — это сочетание сильных фундаментальных показателей и предостерегающих факторов

стабильных профилей спроса

лидирующие позиции среди рынков для институциональных инвестиций

изменения политики, экономические сдвиги и структурные изменения в сфере недвижимости

очень прибыльным для инвесторов, но это не для слабонервных

Тенденции по районам и джентрификация

Бостон — это город кварталов, каждый из которых обладает своей уникальной атмосферой и развитием. За последнее десятилетие многие районы претерпели стремительные изменения — некоторые бурно развивались с ростом строительства и цен, другие стремятся сохранить доступность и самобытность на фоне давления джентрификации. Здесь мы рассмотрим несколько важных тенденций в 2025 году на уровне отдельных районов, в том числе появление новых горячих точек и усилия по борьбе с джентрификацией и вытеснением жителей.

Бурно развивающиеся и новые районы

Сипорт-дистрикт и Саут-Бостон: Ни в одном другом районе преобразования не были такими драматичными, как в Сипорте. Когда-то здесь были парковки и склады, теперь это «Инновационный район» Бостона с роскошными небоскрёбами, офисами технологических компаний и модными ресторанами. Цены на жильё и аренду здесь одни из самых высоких в городе (новые квартиры часто стоят более $1,500 за кв. фут). Прилегающий район Саут-Бостон («Саути») также быстро джентрифицировался, превратившись из традиционно ирландского рабочего квартала в востребованное место среди молодых специалистов и семей. Трёхэтажные дома были отремонтированы и превращены в дорогие квартиры, и медианная цена квартиры в Саут-Бостоне теперь сопоставима с рекордно высокими городскими ценами. Рост этого района иллюстрирует одновременно возможности и проблемы джентрификации — стоимость недвижимости резко выросла, но давние жители сталкиваются с ростом налогов и общей стоимости жизни. Городские власти внимательно следят за развитием Сипорта и Саут-Бостона, чтобы инфраструктура (транспорт, дороги, школы) не отставала, и выступают за такие меры, как выделение части новых квартир под доступное жильё.
Восточный Бостон: Через гавань, Восточный Бостон (“Исти”) стал новым центром недвижимости. С двумя станциями голубой линии MBTA и живописными видами на набережную Восточный Бостон предлагает относительно более доступное жилье – сочетание трехэтажных домов, новых среднеэтажных апартаментов и кондоминиумов – что привлекло сюда первых покупателей и застройщиков. Профиль района: исторически иммигрантский (латиноамериканский), с крепким сообществом, теперь также наблюдается приток молодых специалистов. По мнению местных экспертов рынка, Восточный Бостон привлекает внимание своим “бюджетным” жильем по сравнению с центром города и яркой общиной rentastic.io. Крупные проекты, такие как реновация Suffolk Downs, добавят тысячи новых квартир, что, вероятно, ускорит перемены. Цены на жилье и арендная плата в Восточном Бостоне заметно выросли (двузначный процент за последние годы), хотя остаются ниже городских средних. Опасения по поводу джентрификации реальны – многие малообеспеченные жители опасаются вытеснения по мере появления элитных комплексов. Город уделяет особое внимание требованиям к доступному жилью в новых проектах Восточного Бостона и мониторингу выселений. Тем не менее, благодаря своему расположению и активности застройщиков Восточный Бостон продолжит набирать популярность до 2030 года.
Dorchester, Roslindale и Mattapan: Эти районы традиционно были более доступными (и более расово разнообразными), и сейчас стали объектом интереса инвесторов и покупателей жилья благодаря своей относительной выгоде и чувству общности. Дорчестер, самый большой район Бостона, имеет части, которые быстро джентрифицируются – например, район Polish Triangle/Savin Hill и вдоль красной линии MBTA. Сейчас дома в этих местах продаются по высоким ценам, поскольку туда переезжают профессионалы. Однако Дорчестер большой и неоднородный; часть района по-прежнему рабочие кварталы, преобладающее население – афроамериканцы и вьетнамцы, и задача стоит развиваться так, чтобы не вытеснять коренных жителей. Розлиндейл и Маттапан, расположенные чуть дальше от центра, также демонстрируют рост. Рестораны на площади Roslindale и доступ к оранжевой линии метро/пригородной электричке привлекли туда молодые семьи, для которых Jamaica Plain стал слишком дорогим. В Маттапане с сильной карибско-американской общиной больше частных домов, жилье там пока относительно доступное, но инвесторы также начинают скупать и обновлять недвижимость. В одном из отчетов по недвижимости отмечалось, что новые районы, такие как Восточный Бостон, Розлиндейл и Дорчестер становятся все популярнее среди первых покупателей и инвесторов за счет своих ярких сообществ и потенциала роста christinadinardi.com. Антиджентрификационная стратегия города отдельно отмечает Маттапан и зону Fields Corner в Дорчестере как территории постоянного мониторинга boston.gov, поскольку эти районы ожидают дополнительного интереса застройщиков.
Джамайка-Плейн и Саут-Энд: Эти районы уже значительно подверглись джентрификации за последние 20–30 лет, но продолжают меняться. Джамайка-Плейн (JP), когда-то более богемный анклав, сейчас довольно дорогой — медианная цена домов превышает 800 тысяч долларов. Район по-прежнему популярен благодаря своим паркам (Арнольд Арборетум, Ямайка Понд) и разнообразию, однако рост арендной платы вытеснил некоторых жителей с низким доходом. В JP очень активны общественные организации, добивающиеся доступного жилья в новых проектах застройки (например, процесс Plan JP/Rox). Саут-Энд, известный своими историческими таунхаусами из коричневого камня, был преимущественно черным и латиноамериканским районом в середине XX века; сегодня это один из самых дорогих районов Бостона, наполненный престижными ресторанами и художественными галереями. Медианная цена выставленного на продажу жилья в Саут-Энде составляет около 1,45 миллиона долларов theluxuryplaybook.com. Усилия в Саут-Энде направлены на сохранение оставшегося субсидируемого жилья (например, жилого комплекса Вилла Виктория), чтобы поддерживать некоторое смешение доходов. JP и Саут-Энд иллюстрируют конечную стадию джентрификации — крайне привлекательные, дорогие районы, в которых от прежней доступности остались лишь отголоски. Они служат предостережением для других районов, находящихся сейчас на более ранних этапах изменений.
Роксбери (Площадь Нубиан): Роксбери — исторический центр чернокожей культуры Бостона, который ранее сталкивался с недофинансированием. Сейчас район находится на переломном этапе: значительные новые проекты при поддержке города направлены на оживление района без вытеснения местного сообщества. Площадь Нубиан (ранее площадь Дадли) — главная точка притяжения: город поддержал строительство нового коммерческого здания (Nubian Ascends), доступного жилья для художников и их мастерских, а также фуд-холла Nubian Markets среди других axios.com. Идет согласованная работа местных бизнесменов и общественных лидеров, чтобы возрождение Роксбери приносило пользу нынешним жителям. К 2050 году они видят здесь процветающий центр искусства, образования и торговли, который «укрепляет местную экономику, сохраняя культуру и разнообразие района» axios.com axios.com. Однако давление джентрификации усиливается — близость к центру города и учебным заведениям (Northeastern, BU Medical) делает Роксбери привлекательным для развития. Риск вытеснения коренных чернокожих жителей — серьезная проблема. Исследование отмечает, что джентрификация часто приводит к непропорциональному вытеснению чернокожих axios.com. Общественные организации борются за такие меры, как увеличение доступного жилья (за счет требований к новым проектам), поддержку чернокожих предпринимателей и ограничение элитной застройки с помощью зонирования. Будущее Роксбери активно планируется с помощью инициатив, таких как План действий по предотвращению вытеснения boston.gov и планировочные оверлей-районы. Это тестовый пример инклюзивного развития — сможет ли район развиваться и экономически улучшаться, не повторяя сценарий вытеснения тех общин, которые его формировали.
Чарлстаун и Чайнатаун: Чарлстаун, некогда преимущественно рабочий ирландский район, с 1990-х годов пережил волны джентрификации и теперь местами стал весьма престижным. Крупный предстоящий проект — реконструкция жилья Бункер-Хилл — комплекс муниципального жилья преобразуется в смешанное по доходу сообщество из 2700 единиц жилья. Это существенно изменит состав населения Чарлстауна (появится больше жилья по рыночным ставкам), но цель — избежать выселения нынешних жителей муниципального жилья за счёт поэтапного строительства. Чайнатаун, уникально, остается одним из последних иммигрантских анклавов в центре Бостона. Он испытывает сильнейшее давление со стороны элитной застройки центра города и Саут-Энда. Город разрабатывает новые правила зонирования для Чайнатауна, чтобы сдержать джентрификацию, такие как ограничения по высотности зданий и стимулирование строительства доступного жилья bostonglobe.com. Защита культуры и жителей Чайнатауна является приоритетом, так как расположение района делает его привлекательным для застройщиков. Это район, где разгорается борьба между развитием и сохранением. Активисты сообщества успешно добились реализации новых проектов доступного жилья в Чайнатауне (например, Oak Terrace и Parcel R-1), но рост арендных ставок в частных зданиях остается проблемой.

Модели джентрификации и меры политики

Типичная схема в бостонских районах такова: первая волна молодых профессионалов, которых привлекают более низкие цены на жильё и хороший доступ к транспорту, затем застройщики ремонтируют или строят новое жильё под спрос со стороны более состоятельных лиц, что ведёт к росту цен и вытеснению менее обеспеченных (часто из числа меньшинств) жителей. Это мы видели в Саут-Энде, JP, Саут-Бостоне, а теперь всё чаще в Роксбери, Ист-Бостоне и Дорчестере. Это ключевая проблема справедливости для города.

Город Бостон активно пытается контролировать джентрификацию и предотвращать вытеснение жителей. В начале 2025 года был опубликован первый Общий план действий по предотвращению вытеснения с более чем 40 инициативами по защите жителей, малого бизнеса и культурных организаций boston.gov. Среди стратегий: увеличение строительства доступного жилья, расширение программ помощи с арендой, укрепление прав арендаторов и юридической поддержки, а также использование городской земли для проектов, отвечающих интересам местных сообществ. Новый инструмент Карта риска вытеснения используется для выявления наиболее уязвимых районов, чтобы меры можно было применять адресно boston.gov.

Один из примеров — это Управление по вопросам жилья мэра, которое сотрудничает с Бостонским университетом для создания инструмента, позволяющего оценить, приведет ли предлагаемая застройка к вытеснению населения поблизости bu.edu. В случае риска проекту, возможно, потребуется включить больше доступного жилья или предложить дополнительные выгоды для сообщества. Другой пример — реформы зонирования: в 2023–24 годах Бостон обновил процедуру оценки проектов застройки по статье 80, с целью включения критериев справедливости и устойчивости. В таких районах, как Чайнатаун, предлагаются специальные наложения зонирования, чтобы ограничить строительство роскошных общежитий и стимулировать создание доступных квартир wgbh.org.

Кроме того, в Бостоне действует политика инклюзивного проектирования (IDP), обязывающая крупные проекты обеспечивать 13% квартир по доступным ценам (или делать взносы в специальный фонд). Обсуждается возможность увеличить этот процент или ввести политику «преференций для района», предоставляющую приоритет местным жителям при получении новых доступных квартир. Город также рассматривает сборы с коммерческих застройщиков (оплачиваемые новыми коммерческими проектами) для финансирования доступного жилья. В совокупности эти меры направлены на то, чтобы с ростом районов существующие жители также получали свои выгоды.

Несмотря на эти усилия, джентрификация остается постоянной проблемой. Такие районы, как Южный район и Ист-Бостон пережили демографические изменения (например, сокращение числа чернокожих и латиноамериканских жителей соответственно по мере роста цен на жилье). Общественные земельные тресты и некоммерческие застройщики выступают одним из решений — забирая землю с рынка спекуляций. Например, инициатива Dudley Street Neighborhood Initiative в Роксбери располагает земельным трестом, который создал сотни постоянно доступных домов. Возможность расширения подобных моделей рассматривается по всему городу.

В ближайшие годы мы ожидаем, что такие районы, как Ист-Бостон, часть Дорчестера, Роксбери, Матапан и Рослиндейл, продолжат меняться, надеемся — более инклюзивно. Эти районы по-прежнему относительно доступны и поэтому привлекают инвестиции, но голоса сообщества звучат громко с требованиями «развитие без вытеснения». Джентрификация в Бостоне также связана с вопросами расового равенства: город учитывает свою историю (например, утрату чернокожего населения в Западном и Южном районах в XX веке из-за обновления городской среды и рыночных факторов). Цель — не допустить повторения этого в местах вроде Роксбери. Статистика заслуживает внимания: например, одно исследование показало, что джентрификация непропорционально вытесняет чернокожих горожан, зачастую за пределы города, в районы с меньшими ресурсами axios.com. В Бостоне уровень владения жильем среди чернокожих значительно ниже, чем у белых (в широко цитируемом докладе 2015 года среднее благосостояние чернокожих жителей составляло $8 против $247 500 у белых — поразительный разрыв, в основном связанный с различиями во владении жильем). Поэтому обеспечение доступной возможности приобретения жилья для жителей цветных районов считается ключом к сокращению разрыва в благосостоянии.

В заключение, ландшафт районов Бостона в 2025 году отличается бурным ростом, но и значительными преобразованиями. Некоторые районы уже превратились в престижные анклавы, тогда как другие находятся на пороге изменений. Подход города в этом десятилетии во многом определит, останется ли Бостон разноцветной мозайкой уникальных, инклюзивных сообществ или рискует стать однородным, исключительно высокодоходным пространством в центральных районах. Противостояние между развитием и сохранением, скорее всего, усилится, поскольку Бостон стремится добавлять жилье и модернизироваться, и то, насколько успешно город будет управлять этим на уровне районов, определит социальную и культурную ткань города в будущем.

Сравнительный анализ: Бостон против других крупных рынков США

Во многих отношениях рынок недвижимости Бостона отражает и отличается от национальных тенденций. Он сталкивается с проблемами, схожими с другими прибрежными, экономически сильными городами (такими как Нью-Йорк, Сан-Франциско, Вашингтон, округ Колумбия) — например, высокие расходы на жильё и сложности с офисными площадями, — но по некоторым параметрам ситуация здесь иная. Вот как Бостон выглядит на фоне других крупных рынков США по нескольким направлениям:

Стоимость жилья и доступность: Бостон уверенно входит в топ самых дорогих рынков жилья. К 2025 году он становится одним из трёх самых дорогих городов США для арендаторов и одним из самых дорогих для покупателей. Например, средняя аренда выводит Бостон на 1 место в США ($3,495), немного опережая Нью-Йорк ($3,489) и выше Сан-Франциско (~$3,368) secretnyc.co. Рост арендной платы в Бостоне (4% в год) соответствует другим дорогим мегаполисам, в то время как в некоторых быстро развивавшихся городах южного пояса рост аренды замедлился до нуля или даже ушёл в минус (из-за большого количества нового строительства). По ценам на жильё медиана по региону Бостона ($750-900 тыс.) ниже, чем в Сан-Франциско (здесь медиана далеко за $1 млн), но выше, чем во многих других больших городах — например, примерно вдвое дороже медианы в Майами или Остине. Цены Бостона схожи по величине с Вашингтоном, округ Колумбия, и немного ниже Нью-Йорка (широкая медиана по Нью-Йорку — около $1,1 млн) jvmlending.com. По коэффициенту цена/доход, Бостон (как и SF, NYC, LA) значительно превышает национальный показатель, что подчеркивает трудности с доступностью жилья, которых нет в более дешёвых рынках вроде Атланты или Далласа.

Одно из заметных различий — это ограниченность предложения в Бостоне: в отличие от быстрорастущих мегаполисов южного пояса (Феникс, Остин, Роли и др.), которые в 2010-х годах построили большое количество новых домов, Бостон добавлял жилье более медленно. Это способствовало тому, что цены в Бостоне постоянно росли (увеличение на 66% в 2010-х) propertyshark.com, тогда как на некоторых переизбыточных рынках были периоды стабилизации. Например, в таких городах, как Хьюстон или Лас-Вегас, которые могли расползаться вширь, средние цены дольше оставались на уровне или ниже национального среднего (хотя в последнее время и там наблюдается рост). Бостон же, ограниченный географией и регулированием, вел себя больше как Нью-Йорк или Сан-Франциско, где дефицит является нормой. К 2030 году рост жилищного фонда Бостона, вероятно, все еще будет отставать от роста населения, если не произойдут кардинальные изменения в политике — ситуация, похожая на Сан-Франциско (известный низким ростом жилья по сравнению с рабочими местами).

Рынок покупателя против рынка продавца: По состоянию на 2025 год многие рынки США стали благоприятнее для покупателей из-за более высоких процентных ставок — но Бостон оказался исключением. Redfin классифицировал 32 из 50 крупнейших агломераций США как рынки покупателя в начале 2025 года, но Бостон оказался одним из немногих, где преимущество все еще было на стороне продавцов axios.com. В апреле 2025 года в Бостоне было примерно на 7% больше покупателей, чем продавцов axios.com, в то время как по всей стране продавцов было примерно на 500 000 больше, чем покупателей (самый большой профицит за всю историю) axios.com. Города северо-востока, такие как Провиденс и части Нью-Джерси, также шли вразрез с тенденцией, имея больше покупателей, вероятно, из-за хронически низкого предложения на этих старых рынках axios.com. В то же время во многих мегаполисах Южного пояса (например, Феникс, Остин) и даже некоторых крупных городах Среднего Запада продавцов (объявлений) было значительно больше, чем покупателей, что давало последние рычаги для переговоров. Так, в Остине аренда и цены на жилье снизились после огромного притока предложения nar.realtor, но такая ситуация не наблюдалась в Бостоне. Это сравнение подчеркивает, что рыночная динамика Бостона больше похожа на нью-йоркскую — рынок остается напряженным даже тогда, когда в остальной части страны наблюдается ослабление — что отражает устойчивый спрос и ограниченное предложение.

Коммерческая недвижимость (офисы): Проблемы офисного рынка Бостона не уникальны — практически все крупные города сталкиваются с ростом вакантных офисных площадей после пандемии. Однако степень этих проблем различается. Сан-Франциско пострадал сильнее всего: вакантность офисных площадей выросла с однозначных значений до 2020 года до более чем 25–30% к 2023 году, при этом центр города особенно опустел из-за перехода технологических компаний на удалённую работу. Нью-Йорк изначально столкнулся с резким ростом вакансий (особенно в Мидтауне Манхэттена), однако к 2024-му ситуация улучшилась — Нью-Йорк отметил более 3 миллионов квадратных футов положительного офисного поглощения в начале 2025 года, что стало значительным восстановлением nar.realtor. Вашингтон, округ Колумбия и Бостон названы рынками с наибольшими продолжающимися потерями офисных площадей nar.realtor — в Вашингтоне из-за сокращения государственных учреждений, а в Бостоне из-за концентрации арендаторов из сектора технологий и финансов, которые сокращают свои площади. Около 18% вакантности в центре Бостона близко к уровню Чикаго (около 19–20%) и немного выше, чем в Лос-Анджелесе (вакантность офисов в Лос-Анджелесе в 2024 году составляла примерно 17%). Это ниже, чем в Сан-Франциско, но выше, чем в Майами (в 2024 году вакантность там составляла около 15%; городу помогла внутренняя миграция). Хьюстон уже давно страдает от высокой вакантности (20%+) из-за спада в энергетической отрасли и переизбытка строительства, так что Бостон, к сожалению, присоединился к числу исторически «мягких» офисных рынков в плане вакантности.

Одно из отличий Бостона — переход к рынку научно-исследовательских лабораторий: города вроде Нью-Йорка и Вашингтона не обладают такими большими объемами лабораторной недвижимости, как Бостон (и, отчасти, Сан-Франциско в районе Южного Сан-Франциско). Взлёт и спад рынка лабораторий — во многом уникальное явление для Бостона. Например, вакантность лабораторных помещений в Кембридже составила 20% в 2025 году perrycre.com, что резко контрастирует с 0% в 2019-м — немногие другие рынки имеют такую динамику (возможно, только в районе залива, где отдельные субрынки, например Южный Сан-Франциско, также наблюдали рост вакантности лабораторий из-за нового предложения).

В секторах розничной торговли и промышленной недвижимости Бостон на самом деле выглядит относительно сильным по сравнению с аналогичными городами. Его вакансия в розничной торговле составляет 2,9% — это самый низкий уровень по стране, наравне с Майами therealdeal.com. Во многих других крупных городах уровень вакантности в рознице находится в диапазоне 4–6%. Например, в Атланте и Финиксе зафиксированы рекордно низкие вакансии в торговых помещениях (~4–5%), но не такие низкие, как в Бостоне. В Чикаго и Далласe больше доступных площадей (но всё же менее 6–7%). Такая низкая вакантность в рознице отчасти объясняется тем, что города северо-востока не строили избыточного количества торговых центров, как это делали быстрорастущие мегаполисы. В секторе промышленной недвижимости вакантность в Бостоне составляет 6–7%, что немного выше среднего по США (который составляет около 5–6% на 2025 год) nar.realtor. Это выше, чем в самых востребованных логистических хабах вроде Атланты или южной Калифорнии (где вакантность может составлять 3–4%), но ниже, чем в некоторых мелких рынках. Рост арендных ставок на промышленную недвижимость в Бостоне (2%) ниже, чем в рынках Sun Belt, которые демонстрировали огромный спрос (например, Саванна или Инленд-Эмпайр с приростом аренды свыше 5% в период бума). По сути, Бостон — это вторичный промышленный рынок: важный, но не главный национальный распределительный узел, поэтому тут не было сильного перегрева или спада; рынок более стабилен.

Инвестиционный рынок и потоки капитала: Крупнейшие города-шлюзы (Нью-Йорк, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Вашингтон, Бостон) традиционно привлекают значительную долю инвестиций в недвижимость от пенсионных фондов, частных инвестиционных компаний и иностранных инвесторов. В последние годы некоторые рынки Sun Belt (Даллас, Шарлотт, Нашвилл и т. д.) пользовались повышенным спросом из-за высоких темпов роста. Тем не менее, Бостон оставался одним из любимых рынков для инвесторов, ориентированных на стабильность. Например, несмотря на то, что Манхэттен столкнулся с резким падением стоимости офисной недвижимости, снижение офисной стоимости в Бостоне было менее значительным (хотя тоже заметным) благодаря диверсификации в сфере биотехнологий — несколько офисных зданий в Бостоне были проданы для конверсии в лаборатории, что поддерживало цены. В многоквартирном сегменте ставки капитализации (cap rate) в Бостоне одни из самых низких (а значит, соотношение цены к доходу высокое), что отражает уверенность инвесторов в долгосрочном спросе. Это схоже с Нью-Йорком, Лос-Анджелесом, Сан-Франциско и теперь с некоторыми городами Sun Belt, такими как Остин, которые тоже стали дорогими.

Показатель (2024–25)	Бостон	Нью-Йорк	Сан-Франциско	США
Медианная цена жилья (метро)	~$750K (Бостон город ~$842K) axios.com axios.com	~$1,10M (метро Нью-Йорк) jvmlending.com (по городу различается: Манхэттен ~$1,3M)	~$1,30M (город SF) / ~$1,0M (Bay Area)	~$417K axios.com
Средняя месячная аренда (все объекты)	~$3 495 secretnyc.co (самая высокая в США)	~$3 489 secretnyc.co (2 по величине)	~$3 368 secretnyc.co (3 по величине)	~$1 900 (приблизительно)
Изменение количества жилых объектов	+2,6% (добавлено 7 200 объектов в 2024) mmgrea.com	Низкое – ограничено (NYC добавил мало объектов относительно населения)	Низкое – ограничено (SF добавил мало объектов)	Варьируется (метрополии Sun Belt 5–10%+)
Вакантность офисов (CBD)	~18% mktgdocs.cbre.com	~15% (Midtown Manhattan) – улучшается	25%+ (Downtown SF – один из самых высоких показателей)	~14% (в среднем по стране) nar.realtor
Вакантность ритейла (метро)	~2,9% therealdeal.com (один из самых низких показателей)	~4,5% (метро Нью-Йорк, оценка)	~5% (метро SF, оценка)	~4,1% (в среднем по стране) forbes.com
Вакантность индустриальных помещений (метро)	~6,5% perrycre.com	~5% (район залива Сан-Франциско)	~7,0% (по стране) nar.realtor
Рост населения (в год)	~+0,5% (метро) huduser.gov / Город: +0,3%	~0% (метро Нью-Йорка стабильно; город восстанавливается после 2020 года)	~+0,2% (район залива Сан-Франциско – медленно)	~+0,4% (по стране)
Медианный доход домохозяйства	~$94K (метро Бостона); Город ~$76K	~$93K (метро Нью-Йорка); Город ~$67K	~$119K (метро Сан-Франциско); Город ~$119K	~$71K (США.Источники: множественные — данные по Бостону из указанных источников; данные по Нью-Йорку/Сан-Франциско из HUD, Zillow и местных отчетов (приблизительно для сравнения); национальные данные из NAR и переписи населения. (Ссылки в тексте: показатели по Бостону из 【2】【14】【10】【36】【21】 и др.) Демография и рост: По сравнению со многими крупными городами, рост населения Бостона умеренный. Города в «солнечном поясе» (Остин, Финикс, Орландо) растут гораздо быстрее в процентном отношении, что там стимулирует большее строительство (и потенциальные циклы бума и спада). Рост Бостона и пригородов ~0,5% в год huduser.gov больше похож на Нью-Йорк или Чикаго (медленный рост или даже незначительное снижение), чем на Даллас или Атланту (>1% годового прироста). Такой медленный рост означает, что у Бостона нет столь острой необходимости строить огромное количество нового жилья, как у быстрорастущих мегаполисов, — но город изначально находился в условиях дефицита предложения, поэтому дефицит жилья ощущается остро. Международная иммиграция и приток студентов также выделяют Бостон: такие города, как Сиэтл или Денвер (куда массово переезжают внутри страны), отличаются по профилю от Бостона, который больше делает ставку на привлечение студентов и специалистов из-за рубежа, часто остающихся жить. Этот глобальный приток больше похож на Нью-Йорк или Сан-Франциско. Ответы на вопрос доступности: Многие дорогие города рассматривают схожие с Бостоном меры (например, стабилизация арендной платы, увеличение требований по доступному жилью). Например, Сент-Пол, Миннесота, принял строгий закон о контроле аренды в 2021 году (с тех пор смягчённый), а Калифорния и Орегон ввели ограничения на рост арендной платы на уровне штата. Попытки Бостона ввести контроль аренды отражают аналогичные инициативы в таких городах, как Сиэтл или Монреаль, где сильны движения за доступное жилье. Между тем такие города, как Хьюстон или Нэшвилл, в основном полагаются на увеличение предложения без подобных ограничений. Остаётся вопрос, какой подход лучше поможет сдержать рост стоимости жилья. Задача Бостона сложнее, чем у большинства городов — только Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Вашингтон действительно испытывают сопоставимые проблемы с доступностью жилья среди городов США. В итоге по своему профилю рынка недвижимости Бостон максимально близок к городам-“воротам” на побережье: дорогой, с ограниченным предложением, с устойчивым, хоть и меняющимся, коммерческим спросом. Бостон по ряду показателей опережает других, например, по стабильности розничного сектора и многоквартирного жилья, но сталкивается с такими же проблемами офисных помещений. По сравнению с быстрорастущими рынками «солнечного пояса», Бостон менее подвержен колебаниям — он не испытал такого же резкого скачка цен на жилье во время пандемии, как, например, Остин (где цены подскочили примерно на 40% за 2 года), и последующих коррекций. Вместо этого в Бостоне был стабильный, неослабевающий рост цен и теперь — плато. Консервативный характер роста Бостона (постепенный, зависящий от политики) может позволить ему избежать крайностей, наблюдаемых в других городах, но это также значит, что такие проблемы, как дороговизна жилья, здесь глубоко укоренились. Таблица: Ключевые показатели рынка недвижимости — Бостон и другие крупные города (2024–25) Как показывает таблица и обсуждение, Бостон выделяется чрезвычайно низким предложением и высокой стоимостью жилья и коммерческой недвижимости, сопоставимой с такими крупными городами, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, несмотря на меньшую численность населения. Его коммерческий профиль схож с постковидными проблемами городов-аналогов, хотя сильное присутствие биотехнологического сектора в Бостоне делает ситуацию немного иной. Смотрящий в будущее, Бостон и аналогичные прибрежные мегаполисы сталкиваются с параллельными проблемами: как увеличить количество жилья для сдерживания расходов, как переосмыслить центры городов с учётом удалённой работы и как инвестировать в транспорт и устойчивость. Бостон может учиться у своих коллег и служить для них примером. Например, если в Бостоне успешно пройдут переоборудования офисных помещений в жилые, другие города могут активно последовать этому примеру. И наоборот, если затяжной спад в офисном секторе или кризис доступности жилья останутся без внимания в Бостоне, это может предвещать аналогичные проблемы в таких городах, как Сиэтл или Вашингтон. Вероятно, умеренный рост Бостона и сильная экономика знаний означают, что он останется среди самых стабильных и востребованных рынков недвижимости, продолжая привлекать инвесторов, которые могут быть более осторожны в отношении рынков с резкими колебаниями в других регионах. В этом смысле Бостон разделяет привлекательность «тихой гавани» с Нью-Йорком и Сан-Франциско — но ему предстоит также столкнуться с такими же крупными городскими дилеммами 2020-х годов. Демографические и экономические факторы Демография и экономика являются основными факторами тенденций на рынке недвижимости Бостона. Население города, характеристики рабочей силы и экономическое состояние напрямую влияют на спрос на жильё и коммерческие помещения. Здесь мы приводим ключевые демографические и экономические факторы, формирующие рынок по состоянию на 2025 год и в перспективе: Рост и состав населения Бостонская агломерация (Greater Boston) насчитывает примерно 4,9 миллиона человек. Рост стабильный, но умеренный. Последние прогнозы предполагают, что население агломерации достигнет примерно 4,56 миллиона к 2027 году, увеличиваясь на ~0,6% в год huduser.gov. Сам город Бостон, после десятилетий спада и последующего подъема, вырос с 617 000 в 2010 году до ~675 000 к 2020 году. Население города немного сократилось в начале пандемии (часть жителей временно уезжала), но затем стабилизировалось и снова начало расти. Бостон, по прогнозам BPDA (городское агентство планирования), может приблизиться к 760 000 жителям к 2030 году — это рост примерно на 60 000 человек с 2020 года bankerandtradesman.com. Это значительный приток (почти 9% за десятилетие), хотя темпы ниже, чем во многих городах Sun Belt. Рост Бостона обеспечивается в меньшей степени за счет естественного прироста (разница между рождаемостью и смертностью, которая замедляется из-за падения рождаемости), и в большей — за счет въезда молодых взрослых и иммигрантов. Население города заметно молодое: около 34% жителей — это люди в возрасте от 20 до 34 лет, что больше, чем в большинстве других городов (Бостон часто называют «городом молодых взрослых» благодаря колледжам и возможностям для работы). Студенческое население — огромный фактор: как уже отмечалось, в агломерации Бостона постоянно проживают более 250 000 студентов колледжей bu.edu. Эти студенты способствуют спросу на аренду и часто остаются после окончания учёбы для трудоустройства, пополняя ряды квалифицированной рабочей силы. Бостон также отличается разнообразием населения, и эта тенденция усиливается. По данным переписи 2020 года, население города состоит примерно на 45% из белых, на 20% из чернокожих, на 20% из латиноамериканцев/испаноязычных, на 10% из азиатов и на 5% из представителей других рас или многокультурного происхождения. Около 29% жителей — иммигранты. Самые крупные группы иммигрантов происходят из Доминиканской Республики, Китая, Гаити, Вьетнама и Сальвадора, а также других стран. Это разнообразие обогащает город и влияет на жилищный рынок (например, в отдельных сообществах отдается предпочтение многопоколенному проживанию, либо определенные районы группируются по этническому признаку, такие как Чайнатаун или латиноамериканское сообщество Ист-Бостона). Важная тенденция: размер домохозяйств в Бостоне относительно мал (в среднем ~2,3 человека), поскольку многие домохозяйства состоят из одиночек или пар — отчасти из-за молодого населения, а также из-за высоких цен на жилье, делающих крупные квартиры менее доступными. Это увеличивает спрос на маленькие квартиры (студии/однокомнатные апартаменты) в элитных жилых комплексах, в то время как семьи зачастую ищут жилье в отдаленных районах города или пригородах из-за необходимости большего пространства и доступности школ. В пригородах рост населения был медленным. Некоторые близлежащие пригороды даже потеряли часть жителей с 2020 по 2022 годы, поскольку удалённая работа позволила переезжать в более отдалённые районы или в другие штаты. Но с возвращением к офисной работе и привлекательностью городских удобств городское ядро Бостона/Кембриджа вновь становится популярным. Бостон выигрывает от статуса центра притяжения талантов – он стабильно привлекает выпускников не только местных колледжей, но и со всей страны и мира, желающих работать в сфере технологий/биотехнологий или учиться в аспирантуре. К 2030 году средний возраст населения Бостона ожидается немного выше (многих представителей поколения миллениалов к тому времени исполнится около сорока). Способность города удерживать этих миллениалов, когда они начнут создавать семьи, будет влиять на рынок недвижимости — если Бостон сможет предоставить достаточно жилья, подходящего для семей (кондоминиумы с 3 спальнями, безопасные районы, качественные школы), больше людей останется; в противном случае часть переселится в пригороды или более дешевые мегаполисы, что повлияет на структуру спроса на жилье. Согласно прогнозам BPDA, доля людей в возрасте 20–29 лет будет снижаться (с 33% в 2015 году до 29% в 2030-м) bankerandtradesman.com, отчасти потому, что миллениалы взрослеют, а также, возможно, из-за того, что молодёжи будет приезжать немного меньше (из-за высоких расходов). Однако число тридцати- и сорокалетних будет расти, что может повысить спрос на жильё среднего класса (например, дома для улучшения жилищных условий, таунхаусы) — этот сегмент рынка сейчас находится в дефиците. Ещё один фактор: международная иммиграция. Федеральная политика и мировые условия могут сильно влиять на количество иммигрантов. В годы президентства Трампа и во время пандемии COVID поток иммиграции сократился, что отразилось на росте Бостона (город зависит от притока иностранных студентов и специалистов; значительная часть работников сферы технологий и медицинских исследователей в Бостоне — иностранцы). В последнее время иммиграция вновь увеличилась, и статус Бостона как города-убежища и глобального образовательного центра поддерживает его привлекательность. Сначала иммиграция увеличивает спрос на аренду, а позже, по мере того как иммигранты обустраиваются и преуспевают, они переходят к покупке жилья. Экономика и рынок труда Бостон может похвастаться высокообразованной и высокодоходной экономикой. Медианный доход домохозяйств в агломерации составляет около 94 000 долларов, что значительно выше медианы по США (71 000 долларов). В пределах самого города медианный доход ниже (76 000 долларов) из-за большого числа студентов и семей с низким доходом, но все же относительно высокий для крупного города (например, выше, чем медиана в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе). Наличие большого количества рабочих мест в интеллектуальной экономике поднимает уровень заработной платы. В Бостоне одна из самых высоких концентраций жителей с высшим образованием (более 49% взрослых имеют степень бакалавра или выше, что почти вдвое превышает средний показатель по стране). Экономическая база занятости разнообразна: ключевые отрасли включают образование и здравоохранение — больницы Бостона (Mass General, Brigham & Women’s и др.) и университеты (Гарвард, MIT, BU, Northeastern, BC и многие другие) являются крупнейшими работодателями и относительно устойчивы к рецессиям. Науки о жизни и биотехнологии — важный драйвер роста, в городе расположены такие компании, как Moderna, Biogen, Vertex и множество стартапов (хотя их развитие зависит от инвестиционных циклов). Технологии также широко представлены, особенно в области программного обеспечения, ИИ и робототехники — крупнейшие ИТ-компании имеют крупные офисы (Google, Amazon, Microsoft, Apple все расширялись в Кембридже/Бостоне в последние годы), также существует активная экосистема стартапов (часто пересекающаяся с биотехом, например, в health-tech, fintech). Финансовые услуги по-прежнему занимают значительное место (Fidelity, State Street, множество венчурных и инвестиционных фондов базируются в Бостоне). Кроме того, у Бостона сильный туристический и гостиничный сектор благодаря историческим достопримечательностям и конференц-центрам, а также небольшой, но растущий медиа/креативный сектор. В 2024 году уровень безработицы в Бостоне составлял около 4% (по штату Массачусетс — примерно 4,1% в декабре 2024 года mass.gov, а в самом Бостоне обычно чуть ниже). Это примерно возврат к допандемийным уровням (тогда было около 3%). Показатель чуть выше, чем в среднем по стране (около 3,7% в конце 2024 года), но исторически Массачусетс часто идет вровень с общенациональными показателями. К середине 2025 года на фоне некоторой экономической неопределенности безработица немного выросла до примерно 4,5% по региону mass.gov. Рынок труда остается напряженным в таких сферах, как здравоохранение и технологии, но массовые увольнения в ИТ на национальном уровне затронули и Бостон (например, Facebook урезал расширение в Кембридже в 2023 году на фоне увольнений, некоторые биотех-компании сократили персонал после неудачных испытаний или при сокращении финансирования). Тем не менее, рынок труда Бостона считается устойчивым — здесь редко бывают крайние взлеты или падения. Даже во время COVID-шока в 2020 году, когда уровень безработицы подскочил до ~16%, восстановление прошло быстро благодаря стабильной опоре на университеты/больницы и быстрой адаптации к дистанционной интеллектуальной работе. Интересная тенденция: Бостон становится центром искусственного интеллекта и передовых исследований, используя таланты университетов. Если это продолжится, мы можем увидеть рост спроса на офисные/лабораторные помещения для компаний, занимающихся ИИ или робототехникой, что может компенсировать спад традиционных офисов. Присутствие таких институтов, как CSAIL MIT, Гарвард и растущая экосистема стартапов в сфере ИИ/робототехники (Boston Dynamics и др.) могут сохранить лидирующие позиции Бостона в технологических инновациях. Неравенство в доходах вызывает беспокойство — в Бостоне живет очень зажиточное население, но также есть и очаги бедности. Это приводит и к неравенству в жилищных возможностях. Стратегия экономического развития города подчеркивает инклюзивный рост, но задача по гарантии того, что рабочие слои населения не останутся за бортом в экономике, где доминируют высококвалифицированные рабочие места, остается актуальной. Прогноз на будущее (2026–2030) В демографическом плане Бостон продолжит медленно расти, немного стареть и еще больше диверсифицироваться. К 2030 году ни одна расовая/этническая группа не будет составлять большинство в Бостоне (уже сегодня это город-плюрализм). Если тенденции сохранятся, численность жителей агломерации может превысить 5 миллионов примерно к 2030 году. Рост пригорода может немного ускориться, если гибридный удаленный формат работы сохранится (некоторые выберут пригороды Метроуэст или Норт-Шор, если ездят в офис всего несколько дней в неделю), но сам город планирует рост и надеется принять существенную часть новых жителей региона, чтобы избежать разрастания города. С экономической точки зрения Бостон сохранит позиции глобального инновационного центра. Такие отрасли, как биотехнологии, чистая энергетика, цифровое здравоохранение и высшее образование, скорее всего, будут развиваться. Присутствие огромных исследовательских фондов (гранты NIH и др.) в больницах и университетах будет стимулировать создание стартапов и привлекать компании. Возможной проблемой может стать ситуация, если переход на удаленную работу приведет к тому, что компании начнут набирать кадры более равномерно по стране, привлекая таланты из более дешевых регионов, а не концентрируясь в Бостоне — но пока что коллаборативная экосистема города продолжает привлекать компании, желающие открыть лаборатории и офисы именно здесь, чтобы получить доступ к талантливым кадрам. Еще один важный фактор: улучшение инфраструктуры (или его отсутствие) повлияет на экономическую эффективность. Если модернизация транспорта приведет к повышению надежности (например, перестанут часто ломаться поезда метро), это повысит производительность и сделает город более привлекательным для участия в рабочей силе. В противном случае транспортные проблемы могут ограничивать рост или заставить компании выбирать пригороды или другие города. В Бостоне также действует развитая экосистема финансирования стартапов — как правило, город уступает лишь Кремниевой долине по объёму венчурных инвестиций в США. Спад в технологической отрасли в 2022–2023 годах немного замедлил приток средств, но к концу 2024/2025 года появились признаки восстановления в отдельных сферах (ИИ, новые биотехнологические подходы). До 2030 года Бостон, скорее всего, останется на переднем крае технологического и биотехнологического предпринимательства, что будет поддерживать спрос на инкубаторные площади, лабораторные кампусы и потом, по мере роста стартапов, — на офисные или специализированные помещения. Это благоприятно для сегментов недвижимости, ориентированных на такие компании (хотя, как мы видим, чрезмерный оптимизм может привести к переизбытку предложения, как это недавно произошло с лабораториями). С точки зрения макроэкономических рисков, Бостон может пострадать от любой национальной рецессии (хотя, возможно, в меньшей степени из-за стабильных секторов экономики). Сохраняющиеся высокие процентные ставки могут сдерживать развитие и оборот недвижимости, но также могут привести к более устойчивому росту цен (что в долгосрочной перспективе может быть полезно). Напротив, если ФРС значительно снизит ставки к 2026 году (некоторые прогнозы предполагают постепенное снижение ставок в конце 2025–2026 годов), Бостон может снова увидеть всплеск активности на рынке продаж и ускорение роста цен, учитывая отложенный спрос на жильё. Факторы, связанные с качеством жизни, также будут играть роль в демографических тенденциях. Уровень преступности в Бостоне относительно низок для крупного города, и его обычно считают безопасным, комфортным для жизни (за исключением стоимости). Если этот уровень сохранится и город продолжит улучшать общественную инфраструктуру (парки, искусство, школы), ему удастся лучше удерживать семьи и пожилых жителей. Город предпринимает шаги по реформированию школьной системы и развитию чартерных школ и т. д., что может повлиять на выбор семей — остаться в городе или переехать в пригороды ради образования. В заключение, демографические и экономические перспективы Бостона до 2030 года в целом положительные — медленный рост, высокий уровень образования, устойчивая, хотя и меняющаяся экономика — что создаёт прочную основу для рынка недвижимости. Наибольшие трудности связаны с согласованием жилищного строительства и инфраструктуры с этим ростом, чтобы город оставался доступным и справедливым. Демографическая тенденция формирования большой группы молодых специалистов, вступающих в семейный этап жизни, проверит гибкость рынка жилья города (будет ли достаточно таунхаусов или трехкомнатных квартир? Смогут ли они позволить себе остаться?). В экономическом плане переход к новым форматам работы и непрерывный цикл инноваций определят, какие типы коммерческих площадей будут востребованы. Но ключевые сильные стороны Бостона — образование, инновации, здравоохранение — позволяют предполагать, что город продолжит привлекать людей и компании, а значит сохранит спрос на недвижимость в большинстве секторов. Изменения в регулировании и политике, влияющие на рынок Государственная политика и регулирование играют ключевую роль на рынке недвижимости Бостона. В последние годы появилось несколько изменений и предложений в политике, призванных ответить на вызовы рынка — от стремительного роста арендной платы до неиспользуемых офисных зданий. Эти меры могут существенно влиять на решения о застройке, инвестиционную привлекательность и поведение рынка в целом. Ниже мы выделяем основные изменения в регулировании и политике до 2025 года и ожидаемые новшества в будущем: Регулирование жилищного строительства и арендной платы Инициатива по стабилизации арендной платы (контроль за арендой): Возможно, самой заметной политической дискуссией является попытка Бостона вновь ввести контроль за арендой под названием «стабилизация арендной платы». В марте 2023 года городской совет Бостона одобрил ходатайство мэра Мишель Ву о стабилизации арендной платы соотношением голосов 11–2 boston.com. План ограничивает рост арендной платы для большинства арендуемых помещений индексом инфляции (CPI) + 6%, но не более 10% в год boston.com. То есть в течение любого года арендодатель не сможет повысить аренду более чем на 10%, а часто лимит будет ниже, если инфляция невелика. Некоторые объекты будут освобождены: небольшие дома, занятые владельцами (1–3 квартиры), новостройки в течение 15 лет и субсидируемое доступное жилье, что в совокупности охватывает примерно 55–60% арендного фонда города по данной политике boston.com. В предложении также содержится защита от выселения без уважительной причины (“just cause”) (предотвращение выселений без уважительных оснований) wbur.org. Это существенное изменение — в Массачусетсе контроль за арендой запрещен с 1994 года, поэтому внедрение требует одобрения на уровне штата. По состоянию на середину 2025 года ходатайство находилось на рассмотрении в законодательном собрании, сталкиваясь с противодействием со стороны арендодателей и скепсисом некоторых законодателей. Если оно будет принято (возможно, с компромиссными условиями), это напрямую повлияет на рынок аренды, ограничив скорость роста арендной платы для существующих арендаторов. Сторонники считают, что это обеспечит стабильность жильцов и предотвратит чрезмерный рост арендной платы, провоцирующий вытеснение wbur.org boston.com. Противники предупреждают, что это может отпугнуть инвестиции в новое жилье и его содержание (ссылаясь на экономические исследования по контролю аренды). Влияние в случае принятия: Ограничение арендной платы может сделать инвестиции в многоквартирную недвижимость менее выгодными, особенно для стратегий повышения ценности, основанных на увеличении арендных ставок. Это также может стимулировать перевод квартир в собственность (поскольку для занятых владельцами объектов или новых арендаторов при продаже плата может устанавливаться заново). За такими городами, как Бостон, внимательно следят по всей стране; это отражает общую тенденцию к пересмотру контроля аренды в городах с высокой стоимостью жилья. Требования к доступному жилью (инклюзивное зонирование): В Бостоне уже много лет действует Политика инклюзивного развития (IDP) – в настоящее время застройщики проектов с 10 и более квартирами должны сделать 13% квартир доступными (по установленным уровням дохода) или внести вклад в фонд доступного жилья. В конце 2022 и в 2023 годах обсуждалось повышение квоты до 20% для некоторых проектов, а также корректировка доходных порогов для охвата более низко доходных семей. Администрация мэра Ву предлагала изменения для увеличения доли жилья для семей со средним доходом, которые не проходят по критериям для малоимущих, но также не могут позволить себе рыночные ставки. Хотя формальные изменения еще не приняты, застройщики готовятся к возможному ужесточению требований. Уже сейчас город часто договаривается о более высоких процентах в обмен на послабления зонирования. Влияние: Более строгие требования по доступному жилью могут увеличить затраты для застройщиков (необходимость субсидировать такие квартиры или платить взносы), что может сделать некоторые проекты менее рентабельными или привести к росту рыночных цен для перекрестного субсидирования. Однако, учитывая высокие цены на элитное жилье, многие проекты могут выдержать более высокие квоты, особенно в востребованных районах, таких как Seaport. Такая политика направлена на создание смешанных по доходам сообществ и определенную доступность новых жилых объектов. Увеличение “linkage” взносов: Бостон взимает linkage-взносы с крупных коммерческих проектов (офисы, отели и др.) — средства направляются на доступное жилье и профессиональное обучение. В 2022 году город утвердил повышение этих взносов (с ~15 до 23 долларов за квадратный фут для лабораторий/офисов в течение нескольких лет). Повышенные ставки уже действуют. Кроме того, расширение linkage на крупные жилые проекты также рассматривается. Влияние: Повышение linkage увеличивает стоимость коммерческой застройки, что может немного замедлить появление новых офисов и лабораторий (хотя на это сильнее влияет общее замедление рынка). Такой механизм напрямую направляет средства частных девелоперов на жилищные инициативы — с 1980-х годов linkage принес десятки миллионов долларов в фонды доступного жилья, а повышение ставок увеличит эти поступления. Реформы зонирования для жилья («Закон о сообществах MBTA»): На уровне штата Раздел 3A Закона о зонировании («Закон о сообществах MBTA») был принят в 2021 году и требует от 177 городов и населённых пунктов Большого Бостона, обслуживаемых транзитной системой MBTA, разрешить многоквартирное строительство по умолчанию (as-of-right) как минимум в одном достаточно крупном районе рядом с транспортом mass.gov. Интересно, что сам город Бостон технически освобождён от требований этого закона из-за старого исключения в Законе о зонировании mass.gov, но в Бостоне уже существует много зон для многоквартирных домов. Более широкий эффект состоит в том, что пригороды вокруг Бостона должны создать зонированные возможности для тысяч квартир, иначе они рискуют потерять государственное финансирование. Это потенциально поворотный шаг для стимулирования регионального предложения жилья. По состоянию на 2023–2024 годы муниципалитеты разрабатывают планы по соблюдению — некоторые сопротивляются (рискуя получить санкции), другие проводят перезонирование. Влияние на Бостон: Для самого города прямого влияния нет, но на региональном уровне это может снизить давление, если в пригородах будет строиться больше жилья. Например, внутренние пригороды, такие как Кембридж, Сомервилл, Куинси и другие попадают под действие этого закона (многие уже разрешают многоквартирную застройку в некоторых зонах, но теперь это будет формализовано больше). Если объём жилья в пригородах увеличится, спрос на жильё в Бостоне может немного распределиться, что, возможно, снизит острую конкуренцию на рынке. Напротив, если пригороды не будут соблюдать закон и откажутся от финансирования, предложение существенно не вырастет, и давление останется на Бостоне. Реформа процедур рассмотрения проектов (реформа BPDA): Мэр Ву строила свою кампанию на реформировании Boston Planning & Development Agency (BPDA), мощного городского агентства, которое занимается одобрением развития (процедура Article 80). В 2023 году городской совет продвинул предложение Ву постепенно ликвидировать функции недвижимости и планирования BPDA и создать новый городской департамент планирования boston.com. Идея заключается в модернизации и оптимизации процесса рассмотрения проектов, сделать его более прозрачным и ориентированным на планирование, а не на переговоры. Также уделяется внимание включению критериев справедливости и устойчивости в процесс рассмотрения (например, чтобы проекты учитывали климатические воздействия, риски выселения). Статус: Это долгосрочное структурное изменение (для некоторых аспектов требуется одобрение штата, реализация займёт годы). Влияние: В ближайшей перспективе у застройщиков есть неопределённость, как могут измениться правила. Более предсказуемый процесс может быть плюсом, но если появятся новые требования (например, ужесточённые стандарты климатической устойчивости или ожидания общественных выгод), это может увеличить издержки. Администрация Ву также обновляет коды зонирования, например, устраняя минимальные требования к парковкам в некоторых районах для снижения стоимости и поощрения использования общественного транспорта. Перераспределение налога на недвижимость (жилые vs. коммерческие объекты): В Бостоне действует уникальная система классификации налога на собственность, согласно которой коммерческая недвижимость может облагаться более высокой ставкой, чем жилая. По закону город может переложить определённый максимальный объём налоговой нагрузки на коммерческую недвижимость. Поскольку стоимость офисов падает, а стоимость жилья растёт, Бостон столкнулся с проблемой возможного значительного повышения налогов для домовладельцев (так как общий сбор приходится распределять на большую стоимость жилья). В конце 2024 года законодательное собрание штата одобрило (по просьбе Бостона) временную корректировку порядка распределения налогов между категориями christinadinardi.com christinadinardi.com. По сути, Бостону разрешили увеличить долю коммерческого налога выше обычного предела, чтобы ослабить растущую налоговую нагрузку на жильё christinadinardi.com. Это произошло потому, что многие офисы используются не полностью (и, возможно, требуют пересмотра оценочной стоимости), а налоговая нагрузка смещается на домовладельцев. Эта мера, поддержанная мэром Ву, временная, но может быть продлена, если коммерческая недвижимость продолжит падение christinadinardi.com christinadinardi.com. Влияние: Для владельцев жилой недвижимости это облегчение — помогает держать ежегодные налоговые счета более стабильными (что важно, учитывая уже высокую стоимость жизни). Для владельцев коммерческой недвижимости это означает повышение ставки налога — они фактически платят больше, чтобы покрывать дефицит бюджета. Критики (малый бизнес, арендодатели) утверждали, что такая мера «несправедливо нагружает коммерческую собственность» christinadinardi.com. Для инвесторов в недвижимость такая политика означает, что, если коммерческий сектор останется слабым, Бостон заставит его платить большую часть городских доходов. Это риск для владельцев офисов и торговых помещений, уже сталкивающихся со сложностями, хотя стоит учесть — ставка коммерческого налога в Бостоне и так была высокой, так что маржинальные изменения не столь велики по сравнению с другими расходами. Градостроительная политика и землепользование Городское планирование и пересмотр зонирования: Исторически в Бостоне планирование велось по проектному или районному принципу. Сейчас город стремится к созданию общегородского генерального плана («Imagine Boston 2030» был рамочным документом, но У желает более конкретных изменений в зонировании). Одна из инициатив — стимулировать развитие, ориентированное на общественный транспорт, например, разрешая большую плотность застройки вокруг станций метро. Это видно в предложениях изменить зонирование частей Дорчестера (вдоль Красной линии) под смешанное использование или разрешить многоквартирные дома на коммерческих улицах Вест-Роксбери. Кроме того, рассматривается вопрос о отмене требований к минимальному количеству парковочных мест для жилых проектов по всему городу, чтобы снизить затраты и стимулировать использование транспорта общего пользования. Некоторые из этих изменений могут быть реализованы через поправки к зонированию, которыми занимается BPDA/BZC (Комиссия по зонированию). Влияние: Если Бостон повысит зонирование территорий (разрешит более высокие здания или многоквартирные дома в зонах индивидуальной жилой застройки), это может открыть новые возможности для строительства, потенциально увеличив предложение жилья. Например, разрешение на строительство дуплексов/триплексов в районах Рослиндейл или Вест-Роксбери, где сейчас разрешены только дома на одну семью, чуть увеличит плотность. В некоторых районах есть противодействие со стороны местных жителей, поэтому изменения происходят постепенно. В целом, наблюдается тенденция к более гибкому зонированию для стимулирования строительства жилья, что соответствует давлению со стороны штата и общему признанию жилищного кризиса. Нормативы экологической устойчивости: Бостон внедряет устойчивость к изменениям климата в свои строительные правила. Для крупных проектов уже требуется контрольный список по устойчивости к изменению климата (затрагивающий повышение уровня моря, ливневые воды, аномальную жару). Город движется к тому, чтобы в ближайшем будущем новые здания соответствовали стандарту нулевого баланса по углероду (в соответствии с региональными энергостандартами Массачусетса и внутренней инициативой Бостона BERDO, обязывающей снижать выбросы зданий). Также в районах, подверженных наводнениям, новые здания часто должны быть приподнятыми или защищёнными от затопления (зонирование было изменено для разрешения более высоких цокольных этажей). Влияние: Эти нормативы могут увеличить начальные строительные расходы (например, на лучшую изоляцию, солнечные панели и др.), но уменьшают долгосрочные риски. Некоторые застройщики поддерживают такие меры, так как многие инвесторы сейчас отдают приоритет критериям ESG (экологическое, социальное, управленческое соответствие). Со временем старые здания также придётся модернизировать в соответствии с энергетическими стандартами (BERDO требует от крупных существующих зданий снизить выбросы или компенсировать их к 2050 году). Это может быть дорого для владельцев старого фонда (например, если нужно менять системы отопления, добавлять энергоэффективные технологии), но формирует рынок для «зелёных» строительных решений. Это также может повлиять на стоимость недвижимости: устойчивые к климату и энергоэффективные здания могут сдавать по более высокой арендной плате или продаваться дороже, поскольку они дешевле в эксплуатации и имеют меньше регуляторных рисков. Меры против выселения: Мы уже упоминали о них ранее в контексте районов. Город использует такие политики, как: финансирование приобретения находящегося под угрозой потери доступного жилья некоммерческими организациями (чтобы не допустить его переход на рыночные условия), расширение программ ваучеров, внедрение “моратория на выселение” или запечатывания данных о выселении (некоторые предложения по сокрытию записей о выселениях, чтобы помочь арендаторам найти новое жильё). Кроме того, План действий по предотвращению выселений координирует усилия, например, предоставление налоговых льгот по недвижимости для долгосрочных владельцев с низкими доходами, чтобы их не вытеснила джентрификация, а также оказание помощи малому бизнесу в меняющихся районах boston.gov boston.gov. Влияние: Это более мягкие вмешательства (не строгие регулирования, за исключением случаев, где на застройщиков могут возлагаться условия на взносы в фонды борьбы с выселением или схожие меры). Они демонстрируют намерение города направлять развитие так, чтобы существующие жители могли извлекать из этого выгоду. Для застройщиков сотрудничество с этими целями (например, включение дополнительных доступных единиц жилья или предоставление общественного пространства) может облегчить процессы утверждения и повысить репутацию, даже если это не строго обязано. Положение на уровне штата и федеральной политики Законодательство о жилье на уровне штата: Массачусетс активен — помимо закона MBTA Communities, в 2021 году был принят закон, требующий простого большинства (вместо 2/3) голосов для местных изменений зонирования, способствующих росту жилья. Это облегчает утверждение апзонинга на городских собраниях и заседаниях городских советов. Эффект еще проявляется со временем, но это снижает барьеры для реформ зонирования в пользу строительства жилья. Правительство штата под руководством губернатора Моры Хили (2023– ) приоритетно уделяет внимание вопросам жилья, объявляя в 2023 году чрезвычайное положение в сфере жилищного кризиса. Это может привести к стимулирующим мерам или финансированию строительства доступного жилья на уровне штата, а также к возможному принятию решений в обход местного зонирования, если города сопротивляются строительству. Бостон, как правило, опережает требования штата, но выигрывает от любого нового финансирования жилья (например, Фонд доверия доступного жилья штата часто софинансирует проекты в Бостоне). Федеральная политика: На федеральном уровне низкие процентные ставки изменились, что сказалось на рынке. Но также существуют федеральные инфраструктурные фонды (по закону об инфраструктуре 2021 года), которые Массачусетс и Бостон используют для транспортных и климатических проектов – косвенно поддерживая рынок недвижимости за счет улучшения инфраструктуры (например, финансирование модернизации MBTA, гранты на климатическую устойчивость для гавани). Кроме того, федеральная денежно-кредитная политика (процентные ставки) будет продолжать влиять на ставки по ипотекам и коэффициенты капитализации. Если инфляция будет снижена, вероятно снижение ставок, что вновь простимулирует активность на рынке недвижимости Бостона и других городов. Налоговая политика: Одна из местных идей, которая иногда обсуждается, — это «налог на спекуляцию» или налог на перепродажу — штраф за быструю перепродажу недвижимости с целью пресечения спекуляций. Также некоторые сторонники предлагают ввести «налог на пустующую недвижимость» для незанятых элитных объектов (чтобы не допускать, чтобы инвесторы просто держали квартиры пустыми). Такие меры пока официально не получили поддержки в Бостоне, но другие города (Нью-Йорк, Ванкувер) уже пытались вводить налоги на пустующие квартиры. Если проблема доступности жилья в Бостоне усугубится, подобные меры могут рассматривать. Еще одна сопутствующая мера — регулирование краткосрочной аренды: Бостон ввел правила, ограничивающие сдачу жилья через Airbnb и аналогичные сервисы (владельцы должны регистрироваться и, в основном, могут сдавать только то жилье, в котором сами проживают, запрещая краткосрочную аренду для инвесторов). Эти правила были введены в 2019 году и привели к уменьшению числа объявлений на Airbnb, предположительно возвращая часть жилья на долгосрочный рынок. Транспортная политика: Введение платы за пробки или нового финансирования общественного транспорта может косвенно влиять на рынок недвижимости. В Массачусетсе обсуждают способы финансирования MBTA (возможно, за счет новых сборов или налогов). Если когда-либо будет введена плата за въезд в центр Бостона на личном автомобиле (сейчас такие планы отсутствуют, но эта концепция распространена в других странах), это может еще больше стимулировать использование общественного транспорта и сделать центр города более привлекательным для компаний, ориентированных на доступность транспорта (и менее привлекательным для тех, кто ездит на работу на авто). В целом, регуляторная среда в Бостоне движется в сторону большего вмешательства для сдерживания крайностей рынка — стабилизации арендной платы, обязательного обеспечения доступности и устойчивости к изменениям климата, а также стимулирования строительства жилья за счет реформирования зонирования. Это в целом более прогрессивный и активный подход по сравнению с большинством городов США. Для участников рынка недвижимости это означает необходимость проходить сложные процедуры согласования и, возможно, работать с меньшей маржой при застройке (из-за новых требований и сборов), но одновременно открываются возможности за счет новых программ (например, налоговые льготы для доступного жилья или «бонусы плотности» за внедрение определённых характеристик). Лидеры Бостона стремятся найти баланс: стимулировать застройку для уменьшения дефицита, но направлять ее на достижение общих общественных целей (доступность, устойчивость, справедливость). Насколько эффективно будут реализованы эти меры — именно это сильно повлияет на траекторию развития рынка недвижимости Бостона до 2030 года. Участникам рынка потребуется оставаться гибкими — например, рассчитывать сделки с учетом возможного регулирования арендной платы, проектировать объекты в соответствии с жесткими экологическими стандартами, а также делать ставку на взаимодействие с сообществом для получения одобрения проектов. Если такие подходы будут реализованы успешно, Бостон может стать моделью инклюзивного роста; если же правила окажутся чрезмерно жесткими и задушат стройку, проблемы могут усугубиться. По состоянию на 2025 год импульс политических изменений высок, и отрасль недвижимости города активно адаптируется к новой норме — усиленному влиянию публичного сектора на рынок. Прогнозы и перспективы (2026–2030) Что же ожидать на рынке недвижимости Бостона во второй половине 2020-х и до 2030 года? Хотя прогнозы всегда зависят от неопределенности (экономические циклы, геополитика), текущие тренды и экспертные оценки дают определенное представление. В целом, существует консенсус, что рынок Бостона останется фундаментально сильным, но рост будет более умеренным и устойчивым, чем в бурном периоде до 2022 года. Ниже приведены прогнозы по основным сегментам рынка и ключевые ожидания до 2030 года: Прогноз на рынке жилья Цены на жильё: После бурного роста в 2010-х, ожидается, что рост цен на жильё в Бостоне замедлится в ближайшие годы. Многие прогнозы предполагают ежегодный рост на низком или среднем уровне однозначных цифр в ближайшей перспективе. Например, один анализ прогнозировал, что стоимость жилья в Бостоне может увеличиваться примерно на 2–4% в год, что может привести к тому, что медианная цена дома в Бостоне достигнет примерно $1 млн к 2030 году propertyshark.com в случае сложных процентов (с примерно $750–800 тыс. в 2024 году). Однако многое зависит от процентных ставок: если ипотечные ставки вернутся, скажем, к уровню 5% к 2026 году, в Бостоне может возникнуть новый всплеск отложенного спроса и, соответственно, более быстрый рост цен в конце 2020-х. Напротив, если ставки останутся высокими (~7%+) продолжительное время, рост цен может остановиться или даже немного снизиться в реальном выражении (с учетом инфляции). Мнение экспертов таково, что Бостон избежит значительных снижений цен, если не произойдет серьёзной рецессии – дефицит жилья служит поддержкой для цен. Более вероятный сценарий — умеренный рост и периодические плато. Доступность жилья останется низкой; без масштабного нового строительства цены вряд ли существенно снизятся. Объёмы продаж: Количество продаж домов сократилось в 2022–2024 годах из-за резкого роста ставок (многие владельцы решили не продавать). По мере стабилизации или снижения ставок после 2025 года, объёмы продаж должны восстановиться. Многие миллениалы отложили покупку во время пандемии и до сих пор стремятся приобрести жильё. В Бостоне может существенно увеличиться объем продаж кондоминиумов, поскольку завершится строительство новых проектов (например, Ritz South Station Tower в 2025 году и др.), а также пустующие владельцы домов начнут менять их на городские квартиры. К 2026–2027 годам, если экономика сохранит устойчивость, объёмы продаж жилья могут вернуться к допандемическому уровню или превысить его. По одному прогнозу, в Бостоне будет продаваться около 8 000 домов в год (что близко к исторической средней ежегодной смене собственников) rentastic.io, что говорит о здоровом, хотя и не слишком бурном, рынке. Аренда и многоквартирные дома: Ожидается, что арендная плата в Бостоне будет продолжать расти, хотя, скорее всего, умеренными темпами, а не скачками, как в начале 2020-х годов. С ежегодным вводом примерно 5 000–7 000 новых квартир и сохранением уровня занятости около 95%, рост арендной платы должен быть немного выше инфляции. В рыночном отчете прогнозируется рост аренды на +2,9% в 2025 году и аналогично примерно на 3% ежегодно после этого, что близко к историческому среднему по Бостону mmgrea.com. Это при условии отсутствия контроля арендной платы; если будет введено регулирование, владельцы жилья будут ограничены (например, максимум 6–10% в периоды высокой инфляции и, вероятно, примерно 4–7% в обычные годы в зависимости от индекса потребительских цен). Как бы то ни было, к 2030 году средняя арендная плата, скорее всего, будет выше нынешней – возможно, средняя квартира будет стоить около $4 000 (особенно если инфляция в общей экономике составит ~2–3% в год). Уровень вакантности может немного подняться до более нормальных ~5–6%, если на рынок выйдет много нового жилья или произойдет экономический спад. Но учитывая стабильный спрос в Бостоне, резкого увеличения вакантности не ожидается. Рынок инвестиций в многоквартирные дома должен остаться сильным, поскольку Бостон по-прежнему будет рассматриваться как надежный вариант (высокая занятость, устойчивый рост аренды и, к 2030 году, вероятное разрешение вопросов регулирования в ту или иную сторону, что даст определенность). Строительство и фонд жилья: Бостон собирается добавить десятки тысяч квартир к 2030 году — цель города составляет 69 000 с 2015 по 2030 год boston.gov. По состоянию на 2025 год было выдано разрешений примерно на 32 000 единиц с 2015 года, поэтому достижение еще ~37 000 за 5 лет — задача очень амбициозная и, вероятно, малореальная. Однако ожидается некоторое ускорение благодаря новым законам штата и инициативам города. Можно ожидать волну крупных проектов с завершением в конце 2020-х годов (этапы строительства Suffolk Downs, проекты в Алстоне и др.), если вопросы финансирования будут решены к 2025–2026 годам, когда, возможно, ставки по кредитам снизятся. Также переоборудование офисов в жилые помещения может начать приносить по несколько сотен квартир в центре города, которые к 2030 году в совокупности могут стать значимым новым источником предложения. В целом, вероятно, что к 2030 году в городе появится 20 000–30 000 новых квартир (не вся заявленная цель, но все же существенно). Это увеличение предложения будет постепенно поглощаться на фоне высокого спроса — оно поможет замедлить рост аренды и цен на жилье, но не приведет к их снижению. Структура жилого фонда может сместиться в сторону многоквартирного арендуемого жилья, так как именно его в основном строят застройщики (элитные арендуемые дома). Строительство кондоминиумов, которое замедлилось после 2018 года, может возобновиться в конце 2020-х, если сегмент элитной недвижимости окажется устойчивым. Доступность жилья и возможность владения собственным домом: Уровень владения жильем в Бостоне (около 35%) может незначительно вырасти, если на рынок поступит больше кондоминиумов и если некоторым арендаторам удастся купить жилье благодаря слегка улучшенной доступности (при условии, что доходы растут, а рост цен замедляется). Однако кардинальных изменений ожидать не приходится: к 2030 году Бостон останется городом с преобладанием арендаторов. Проблема доступности сохранится – даже если рост цен замедлится, процентные ставки могут остаться выше, чем в 2010-х, когда они были крайне низкими, что сделает выплаты по ипотеке значительными. Город и штат, вероятно, расширят поддержку для покупателей, приобретающих жилье впервые (в Массачусетсе уже действуют программы помощи с первоначальным взносом и др.). К 2030 году, если город достигнет некоторых жилищных целевых показателей, можно ожидать, что соотношения “аренда/доход” и “цена/доход” стабилизируются или даже немного улучшатся по сравнению с сегодняшними экстремальными уровнями, но Бостон все равно останется одним из наименее доступных рынков США. По сути, улучшение доступности зависит от успеха политики – существенного увеличения строительства доступного жилья, эффективной стабилизации арендной платы и т. д., а эти переменные сложно прогнозировать. Без их реализации рынок вряд ли сможет решить проблему самостоятельно из-за сохраняющегося высокого спроса. Прогноз по коммерческой недвижимости Офисный сектор: Ожидается, что рынок офисной недвижимости будет восстанавливаться постепенно, но неравномерно до конца десятилетия. Большинство аналитиков не прогнозирует возвращения спроса на офисы к уровню 2019 года в обозримом будущем; гибридный формат работы закрепится всерьез и надолго. Однако к 2026–2027 годам многие компании определятся со своими долгосрочными потребностями в пространстве. Вакансия офисов в Бостоне, которая сейчас составляет ~18–20%, возможно, достигла пика примерно к 2024 году. Возможно, к концу 2020-х она снизится до уровня середины десятых процентов (%) по мере роста экономики, переоборудования или перепрофилирования части пустующих помещений и органического расширения (или прихода новых компаний), которые воспользуются более низкими ставками аренды. Ставки аренды, скорее всего, останутся под давлением в ближайшей перспективе, и арендодатели будут предлагать льготы. Реальная арендная плата может достигнуть дна в 2024–2025 годах и затем начать немного расти по мере поглощения площадей. Лучшие офисные здания класса A должны сохранить свою стоимость и даже слегка увеличить ставки к 2030 году, при этом многие здания класса B могут быть перепрофилированы. Один позитивный показатель: национальный прогноз отмечает, что даже пострадавшие офисные рынки должны стабилизироваться к середине десятилетия, хотя и на новом уровне с более высокой вакантностью по сравнению с периодом до COVID nar.realtor. Для Бостона реалистичный сценарий – офисная вакансия на уровне около 12–15% в 2030 году (все еще выше ~8% в 2019 году, но значительно лучше, чем в 2024-м). Лучший сценарий (при быстром экономическом росте и возвращении интереса к работе в офисах) может привести к снижению вакансии до 10% и ниже, но это довольно оптимистично. В худшем случае, если случится новая рецессия или вновь сократится необходимая площадь на работника, вакантность останется на уровне ~18% и выше. Наиболее вероятен умеренный прогресс по мере того, как “избыточные” офисные площади постепенно уходят с рынка – через перепрофилирование, экспансию арендаторов или исключение из инвентаря. Наука о жизни и лаборатории: Рынок недвижимости в сфере науки о жизни должен восстановить баланс к концу этого десятилетия. Текущий избыток лабораторных площадей (особенно в Кембридже) потребуется пару лет, чтобы поглотить, — возможно, до 2026 или 2027 года вакантность снова снизится до однозначных цифр, в зависимости от циклов финансирования биотеха. Но в долгосрочной перспективе биотехнология — это растущая отрасль (старение населения, медицинские достижения и т.д.), а Большой Бостон считается ведущим мировым кластером биотехнологий. К 2030 году спрос на лабораторные площади может вновь стать высоким, что может потребовать нового строительства — хотя после этого периода перенасыщения застройщики будут осторожнее. Ожидается, что аренда лабораторий восстановится после небольшого снижения, а также возможно появление новых гибридных форматов лабораторий/офисов для повышения гибкости. По прогнозам CBRE и JLL, после спада в 2024–2025 годах вакантность лабораторий будет снижаться и стабилизируется на уровне 5–10% к 2027–2028 годам, с возобновлением роста арендных ставок к тому моменту (при условии благоприятных экономических и научных факторов). Для инвесторов сектор науки о жизни остается хорошей ставкой в Бостоне, хотя требует более взвешенного подхода к срокам реализации проектов. Розничный сектор: Рынок розничной недвижимости Бостона, скорее всего, останется напряженным и динамичным. К 2030 году торговля может даже расшириться в некоторых районах – например, при появлении новых жилых комплексов первые этажи часто занимают магазины, увеличивая количество торговых точек. На многие форматы сохраняется устойчивый спрос (рестораны, сервисы, специализированные магазины). Электронная коммерция продолжит влиять на сектор, однако районы с оживленным пешеходным трафиком и уникальные локальные торговые кварталы будут процветать, если в лидерах будут концепции торговли впечатлениями и сервисами. Вакантность торговых помещений может немного подрасти с нынешних крайне низких ~3%, если появится больше площадей, но, по прогнозам, останется ниже средних национальных показателей. Аренда в самых востребованных торговых локациях (например, Newbury Street) к 2030 году может достичь новых максимумов благодаря росту благосостояния и восстановлению туризма. Второстепенные торговые улицы в районах будут зависеть от местной экономики, но должны оставаться стабильными. Можно ожидать, что появится больше креативных торговых концепций — например, шоурумы, pop-up магазины и развлекательные площадки — заменяющих традиционную розницу, если она уйдет. Тренд на многофункциональную застройку предусматривает, что торговля будет частью более крупных проектов, с учетом потребностей жителей. К 2030 году розница, по мнению некоторых экспертов, будет тесно интегрирована с технологиями (умные магазины и т.д.), но в целом розничная недвижимость в Бостоне останется одним из лучших секторов на местном рынке с низкой вакантностью и стабильным ростом арендных ставок (~1–2% в год в соответствии с инфляцией) nar.realtor. Промышленность и логистика: Ожидается, что промышленный рынок останется устойчивым. Прогнозы показывают сохранение национального промышленного спроса по мере того, как цепочки поставок эволюционируют (возможно, с увеличением локализации отдельного производства и продолжающимся ростом потребностей в дистрибуции). Для Бостона ограниченность земли будет сдерживать уровень вакантных площадей на относительно низком уровне. К 2030 году вакантность промышленных объектов, вероятно, будет держаться в диапазоне 6–8% (на уровне текущих значений или чуть выше, если в пригородах появится больше новых объектов). Ставки аренды на промышленные помещения скорее всего будут расти умеренно (примерно на 2–3% в год), то есть к 2030 году они могут быть на 15–20% выше нынешнего уровня, если не случится спада. Неопределённым фактором остаются центры последней мили: если регион примет меры вроде платы за проезд или ситуация с трафиком ухудшится, спрос на склады рядом с городом для ускорения доставки может стать ещё выше. В Бостоне к 2030 году могут появиться многоэтажные городские склады (тенденция уже появилась в Нью-Йорке и Сиэтле). Кроме того, рост отраслей, таких как производство электромобилей или биомедицинская промышленность в Массачусетсе, может сформировать специфический спрос на промышленную недвижимость. В целом промышленная недвижимость остаётся привлекательным классом активов: инвесторы будут продолжать строить новые или покупать объекты в пригородах Бостона. Есть риск небольшого перепроизводства, если на I-495 построят слишком много больших складов в расчёте на спрос, сопоставимый с 2020 годом в электронной коммерции — но ожидается сбалансированный рынок с сильными фундаментальными показателями nar.realtor. Гостиничный сектор и другие направления: К 2030 году туризм и индустрия конгрессов в Бостоне, по прогнозам, будут на высоком уровне, если не произойдет крупных мировых кризисов. Это может поддерживать заполняемость и ставки в отелях на здоровом уровне, ускоряя появление новых гостиничных проектов (хотя в последние годы многие застройщики переориентировали гостиничные проекты под лаборатории или жилую недвижимость из-за более высокой доходности). Благодаря расширению Бостонского конгресс-центра и увеличению числа мероприятий гостиничная недвижимость должна показывать хорошие результаты. Ещё одна ниша — студенческое жильё: если местные университеты нарастят набор (некоторые уже это делают, особенно Northeastern), появится дополнительный спрос на общежития или частные квартиры для студентов. Можно ожидать появления партнерств, в рамках которых застройщики будут строить и университеты арендовать целые здания для размещения студентов, что немного снизит конкуренцию на обычном рынке аренды жилья. Общие рыночные условия и инвестиционный прогноз Инвестиционный климат: Ожидается, что Бостон останется рынком первого эшелона для инвесторов. К 2026 году, когда, будем надеяться, процентные ставки снизятся, институциональный капитал, находящийся сейчас в режиме ожидания, вероятно, вернётся к сделкам. Кэп рейты могут немного вырасти по сравнению с крайне низкими значениями 2021 года (например, на рынке многоквартирных домов они могут установиться на уровне 5%, а не 4% из-за дороже финансирования), но привлекательность Бостона будет обеспечивать ставкам низкий уровень в сравнении с рисками. Если инфляция будет сдержана, а ставки снизятся, стоимость недвижимости может получить импульс к концу 2020-х годов. Многие инвесторы настроены на долгосрочный успех Бостона — это подтверждается крупными фондами, формируемыми для инвестиций в недвижимость для наук о жизни даже на фоне недавней неопределённости. Поэтому с 2025 года ожидается рост объёмов сделок, особенно в сегменте многоквартирного жилья и промышленности. Также, вероятно, появятся distressed-продажи офисной недвижимости для инвесторов-оппортунистов, которые перепрофилируют здания — что положительно для баланса на рынке. Рыночные данные и аналитика получены из: Прогноз рынка недвижимости Бостона от Axios (2025) axios.com axios.com; Анализ Axios: покупатель противрынки продавцов axios.com axios.com; Отчет SmartAsset по аренде (2025) secretnyc.co; RealDeal о вакантности торговых площадей therealdeal.com; Отчет Perry CRE за 4 квартал 2024 года по коммерческой недвижимости Бостона perrycre.com perrycre.com perrycre.com; Прогноз по Бостону от MMG Real Estate Advisors на 2025 год mmgrea.com mmgrea.com; Заседания городского совета Бостона по контролю аренды boston.com; Boston Globe и комментарии Кристины ДиНарди о тенденциях в районах christinadinardi.com axios.com; Прогнозы BPDA и Banker & Tradesman по численности населения bankerandtradesman.com; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Обзор рынка The Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Документы по политике города Бостон christinadinardi.com boston.gov; а также множество других рыночных отчетов и новостных источников, как указано в тексте.Они служат основой для приведенного выше анализа и прогнозов, в сочетании с существующими рыночными тенденциями и экономическими индикаторами по состоянию на 2025 год. Тенденции развития: Большинство новых проектов во второй половине десятилетия будут многофункциональными и ориентированными на транспортную доступность. Эпоха зданий с исключительно офисным назначением уходит; вместо этого башни с сочетанием офисных, жилых и гостиничных площадей — такие как One Dalton или Winthrop Center — могут стать нормой для диверсификации рисков и способов использования. Также могут появиться государственно-частные партнерства, чтобы решать вопросы типа переоборудования устаревших государственных зданий в жилье или строительства объектов над автомагистралями (проект Allston от MassDOT создаст такие возможности). Ключевые индикаторы: Рост населения, рост рабочих мест в ключевых секторах, процентные ставки и результаты политики — это показатели, за которыми нужно следить до 2030 года. Если рост населения Бостона превзойдет прогнозы (например, если из-за удаленной работы больше людей решат вернуться в города вроде Бостона ради удобств), это усилит давление на спрос. Если рост рабочих мест в биотехнологиях и IT ускорится (например, прорывы приведут к появлению новых компаний), офисные и лабораторные площади могут заняться быстрее. С другой стороны, если в 2026 году начнется рецессия (некоторые экономисты прогнозируют ее раньше, но точное время неизвестно), временно может возрасти безработица и снизится спрос на жилье — впрочем, скорее всего, эффект будет краткосрочным. Прогнозы экспертов: Консалтинговые агентства по недвижимости в целом ожидают, что рынок недвижимости Бостона укрепится к 2025–2026 годам после шокового роста процентных ставок, а затем продолжит расти постепенно. Например, в отчете Emerging Trends компании PwC Бостон часто входит в десятку лидеров по инвестиционной привлекательности — и можно ожидать, что это сохранится благодаря его сильным фундаментальным показателям. К 2030 году эксперты прогнозируют, что в Бостоне будет больше жилья, стабилизированный офисный сектор (хотя и с меньшей площадью на работника) и еще больший акцент на устойчивость зданий. Общая рыночная стоимость недвижимости в городе, скорее всего, вырастет (при условии номинального роста и отсутствия крупных кризисов). В целом, прогноз для рынка недвижимости Бостона на 2026–2030 годы сдержанно оптимистичен. Рынок переживает переходный период (постковидные корректировки, изменения в политике), но в ближайшие годы ожидается ясность и улучшение ситуации. Преимущества Бостона — мирового уровня экономика, ограниченный земельный фонд, высокий уровень образования и доходов — позволяют ожидать, что спрос на недвижимость здесь сохранится. Скорее всего, рынок станет «менее перегретым, более сбалансированным», чем в годы ультранизких ставок: это хорошие новости для конечных пользователей (больше вариантов, медленнее рост цен) и вызов для инвесторов (лёгких денег не будет, но можно получить стабильную прибыль при взвешенных решениях). Если Бостону удастся реализовать существующие инициативы, к 2030 году мы увидим город, ставший более инклюзивным и устойчивым, не утратив при этом экономической динамики — что будет выгодно как для рынка недвижимости, так и для горожан. Источники: Marcin Frąckiewicz Добавить комментарий Отменить ответ Your email address will not be published. Сохранить моё имя, email и адрес сайта в этом браузере для последующих моих комментариев. Search Latest Posts Рынок недвижимости Кейптауна 2025: тенденции, субрынки и перспективы развития 6 июля, 2025 Рынок недвижимости Буэнос-Айреса 2025: тенденции, цены, инвестиции и перспективы 6 июля, 2025 Рынок недвижимости Палм-Бич в 2025 году: тенденции и перспективы 5 июля, 2025 Бостонский рынок недвижимости: прогноз на 2025 год и далее 5 июля, 2025 Рынок недвижимости Эр-Рияда 2025: Бурный рост, проекты «Видения 2030» и перспективы на будущее 5 июля, 2025 Рынок недвижимости Валь-д’Изер 2025: тенденции, цены и прогноз 4 июля, 2025 Всесторонний обзор космического наблюдения и разведки на поле боя 4 июля, 2025 Отчет о рынке недвижимости Мумбаи 2025: Перспективы жилой и коммерческой недвижимости 4 июля, 2025 Рынок недвижимости Дели 2025: Тенденции, горячие точки, цены и перспективы 3 июля, 2025 Отчет о рынке недвижимости Сан-Паулу 2025 3 июля, 2025 Home News Недвижимость Технологии Искусственный Интеллект Экономика Privacy Policy Contact Don't Miss Отчет о рынке недвижимости Сан-Паулу 2025 Введение и экономический контекст Рынок недвижимости Сан-Паулу в 2025 году Всесторонний обзор космического наблюдения и разведки на поле боя Космическое боевое наблюдение и разведка относится к использованию спутников на

Бостонский рынок недвижимости: прогноз на 2025 год и далее

Тенденции на рынке жилой недвижимости

Динамика цен на жильё и продаж

Сила рынка аренды

Предложение жилья и застройка

Тенденции на рынке коммерческой недвижимости

Офисные и лабораторно-бионаучные пространства

Обзор офисного рынка

Крупные коммерческие проекты

Розничный сектор

Промышленная и логистическая недвижимость

Тенденции развития многофункциональных объектов и конверсий

Новые проекты застройки и инфраструктуры

Крупнейшие проекты в сфере недвижимости

Городская инфраструктура и транспорт

Возможности и риски инвестирования

Почему инвесторы выбирают Бостон:

Ключевые риски и вызовы:

Тенденции по районам и джентрификация

Бурно развивающиеся и новые районы

Модели джентрификации и меры политики

Сравнительный анализ: Бостон против других крупных рынков США

Демографические и экономические факторы

Рост и состав населения

Экономика и рынок труда

Прогноз на будущее (2026–2030)

Изменения в регулировании и политике, влияющие на рынок

Регулирование жилищного строительства и арендной платы

Градостроительная политика и землепользование

Положение на уровне штата и федеральной политики

Прогнозы и перспективы (2026–2030)

Прогноз на рынке жилья

Прогноз по коммерческой недвижимости

Общие рыночные условия и инвестиционный прогноз

Добавить комментарий Отменить ответ

Search

Latest Posts

Don't Miss