Výhľad na trh s nehnuteľnosťami v Bostone (2025 a neskôr)

Realitný trh v Bostone v roku 2025 sa vyznačuje rekordne vysokými nákladmi na bývanie a opatrným oživením v oblasti komerčných nehnuteľností, pričom to všetko sprevádza odolná miestna ekonomika. Napriek pretrvávajúcim problémom s dostupnosťou bývania a zvýšenej miere neobsadenosti kancelárií sú tu „opatrné“ náznaky optimizmu v rezidenčnom aj komerčnom sektore axios.com. Táto komplexná správa skúma hlavné trendy v rezidenčných a komerčných nehnuteľnostiach, vypichuje veľké developerské projekty a zmeny vo štvrťach, analyzuje postavenie Bostonu v porovnaní s ostatnými americkými trhmi a hodnotí ekonomické a politické faktory, ktoré tieto prognózy ovplyvňujú do roku 2030.

Trendy v rezidenčných nehnuteľnostiach

Ceny domov a dynamika predaja

Trh s bývaním v Bostone zostáva v roku 2025 mimoriadne konkurenčný a drahý. Mediánová cena domu v oblasti Bostonu vzrástla na približne 900 000 dolárov, čo predstavuje takmer 6% medziročný rast axios.com. V rámci mesta je mediánová cena približne 742 000 dolárov na jar 2025 (asi o 5,2 % vyššia ako rok predtým) axios.com – jedna z najvyšších spomedzi veľkých amerických metropolitných oblastí. Hodnota nehnuteľností zostala stabilná napriek celonárodným ekonomickým výkyvom, čo zvýrazňuje odolnosť Bostonu theluxuryplaybook.com. Vysoký dopyt zo strany profesionálov a obmedzená ponuka udržujú ceny vysoko, aj keď rastúce úrokové sadzby mierne spomalili tempo predaja.

• Rast cien: Typické ceny domov v Bostone prekročili hranicu 900 tisíc dolárov v rokoch 2024–25, čo je medziročný nárast o približne 6 % axios.com. V prvom štvrťroku 2025 boli ceny nehnuteľností v meste stále o ~2–5 % vyššie než pred rokom theluxuryplaybook.com axios.com, čo je mierny nárast v porovnaní s dvojcifernými skokmi na začiatku dekády.
• Inventár: Ponuka nehnuteľností zostáva historicky nízka, hoci sú tu ranné náznaky zlepšenia. Odborníci predpokladajú, že počet ponúk „pomaly porastie” v roku 2025, keď na trh vstúpi viac predajcov axios.com. Koncom roku 2024 bolo v Bostone len približne 3 900 aktívnych ponúk a za posledný kvartál len asi 1 000 nových ponúk theluxuryplaybook.com – čo naznačuje veľmi obmedzenú ponuku. Kupujúci stále čelia konkurencii, pričom viac než tretina domov sa predáva nad požadovanú cenu (často v žiadaných oblastiach ako Cambridge, Back Bay a Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
• Predajná aktivita: Domy zostávajú na trhu mierne kratšie (priemerne okolo 36 dní), keďže dopyt zostáva silný theluxuryplaybook.com. Boston je v roku 2025 jedným z mála veľkých trhov, kde kupujúci nemajú výraznú prevahu – v metropolitnej oblasti bolo v apríli 2025 približne o 7 % viac kupujúcich ako predávajúcich axios.com. Na rozdiel od mnohých amerických miest, ktoré sa presunuli do pozície trhov priaznivých pre kupujúcich, je rovnováha ponuky a dopytu v Bostone tesnejšia, čo udržiava výhodu na strane predávajúcich v mnohých transakciách.

Dostupnosť bývania naďalej predstavuje hlavnú výzvu. Hypotekárne sadzby sa pohybujú okolo 7 %, čo ešte viac napína rozpočty kupujúcich axios.com. Mnohí majitelia domov váhajú s predajom, pretože by „prišli” o svoje výhodné, extrémne nízke úrokové sadzby z minulých rokov axios.com, čo obmedzuje nákupy väčších domov a nové ponuky na trhu. Realitní makléri uvádzajú, že reálnu úľavu možno očakávať až vtedy, keď sadzby klesnú na približne 5,5 % alebo nižšie, čo by mohlo podnietiť väčšiu aktivitu axios.com. Prvokupci tak čelia vysokým prekážkam a miera vlastníctva nehnuteľností v Bostone (približne 35 %) zostáva výrazne pod celoštátnym priemerom. Stredné predajné ceny sú zhruba 13× vyššie ako stredný príjem v regióne, čo ilustruje rozdiel medzi nákladmi na bývanie a miestnymi zárobkami.

Bostonský trh s bývaním s vysokými nákladmi vyniká na národnej úrovni. Medián ceny domu v USA začiatkom roku 2025 bol približne 417 000 $, zatiaľ čo v Bostone to bolo takmer dvojnásobok tejto sumy axios.com. V skutočnosti patrí Boston medzi 5 najdrahších metropol, na úrovni trhov ako San Francisco a New York. Bez významného prírastku novej ponuky či zásahu politiky sa očakáva, že ceny bývania zostanú na vysokej úrovni. Niektoré prognózy dokonca naznačujú, že medián môže do roku 2030 dosiahnuť až 1 milión dolárov, ak by pokračoval trend rastu z posledného desaťročia propertyshark.com, hoci vyššie úrokové sadzby a odpor kupujúcich môžu tento vývoj zmierniť. Celkovo by sa kupujúci v roku 2025 mali pripraviť na rýchly a cenovo náročný trh v Bostone, zatiaľ čo predávajúci profitujú z nízkej ponuky a stabilného zhodnocovania nehnuteľností.

Sila trhu s prenájmom

Bostonský trh s nájomným bývaním je mimoriadne silný, podporovaný neustálym dopytom zo strany študentov a mladých profesionálov. Nájmy sa v roku 2025 vyšplhali na najvyššie úrovne v krajine. V skutočnosti začiatkom roku 2025 Boston prekonal New York a stal sa najdrahším nájomným trhom v USA: priemerný mesačný nájom dosiahol v Bostone 3 495 $, teda mierne viac ako v NYC (~3 489 $) a San Franciscu (~3 368 $) secretnyc.co. (Pre porovnanie, tento priemer zahŕňa všetky veľkosti bytov; medián nájmov za jednoizbové byty sa pohybuje okolo 3 300 $ instagram.com.) Nájomné je približne o 4 % vyššie než pred rokom, čo odráža trvalú nerovnováhu medzi dopytom po prenájme a dostupnými jednotkami secretnyc.co.

Niekoľko faktorov poháňa odolnosť bostonského trhu s nájmami:

• Obrovská študentská populácia – Veľký Boston hostí viac než 250 000 vysokoškolákov na viac ako 50 inštitúciách bu.edu. Táto prechodná populácia zaručuje základný dopyt po prenájme, najmä v štvrtiach ako Fenway, Allston/Brighton a Mission Hill v blízkosti univerzít. Aj keď niektorí študenti hľadajú bývanie mimo kampusu, neustály príliv každý rok udržuje nízku neobsadenosť.
• Mladí profesionáli a vysoké príjmy – Mesto priťahuje množstvo čerstvých absolventov a mladých profesionálov v technológiách, financiách a biotechnológiách, ktorí uprednostňujú prenájom v mestských štvrtiach. Bostonský priemerný príjem domácnosti (okolo 100 000 $+) podporuje vysoké úrovne nájomného za luxusné byty a mnohí nájomníci sú ochotní zaplatiť prirážku za blízkosť k zamestnaniu a vybaveniam.
• Obmedzená ponuka na prenájom – Výstavba nových bytov síce zrýchlila, ale stále nestačí na uvoľnenie napätého trhu. V roku 2024 bolo dodaných približne 7 200 nových viacbytových jednotiek (nárast inventára asi o 2,6 %) a v roku 2025 sa očakáva podobných ~7 000 jednotiek mmgrea.com. Naprieč celým mestom je vo výstavbe okolo 16 000 jednotiek mmgrea.com. Tento stabilný prísun nových bytov udržiava mieru neobsadenosti zhruba stabilnú v rozpätí 4 % – 5 % (≈95–96 % obsadenosť) mmgrea.com. Rast nájomného v Bostone (2–3 % ročne) predbieha americký priemer mmgrea.com, pričom nové byty však zatiaľ stačia na to, aby zabránili nekontrolovanému dvojcifernému rastu cien nájmov.
• Silné výnosy z prenájmu – Vysoké nájomné a ceny nehnuteľností znamenajú, že hrubé výnosy z prenájmu sú stredné (~3–5 %), no z investičného pohľadu sa Boston považuje za trh s vysokou prekážkou vstupu a vysokou odmenou. Nízka neobsadenosť a spoľahlivý výber nájomného (vzhľadom na biely golier medzi nájomníkmi) robia z viacbytových nehnuteľností relatívne bezpečnú triedu aktív. Odborníci dokonca poznamenávajú, že „silné fundamenty, nízka neobsadenosť a obmedzená nová výstavba“ v Bostone poskytujú bezpečný prístav pre realitných investorov, vrátane zahraničných kupujúcich theluxuryplaybook.com.

V roku 2025 sa medián ponúkaného nájomného za jednoizbový byt v Bostone pohybuje okolo $2 500–$3 000 (vyššie v centre a priľahlých štvrtiach), pričom dvojizbové často presahujú $3 000–$3 500. V obľúbených lokalitách na prenájom, ako sú Fenway, Allston, South Boston a Cambridge, prebiehajú súboje záujemcov o kvalitné byty christinadinardi.com. Výrazné je aj to, že takmer polovica bostonských bytov je obývaná nájomníkmi a mnohí potenciálni prví kupujúci radšej zostávajú nájomníkmi pre vysoké ceny vlastného bývania. Tento dopyt po nájomnom bývaní by mal pretrvávať až do roku 2030, najmä ak úroky na hypotékach zostanú vysoké a nová bytová výstavba bude pokračovať v miernom tempe.

Bostonu trh s prenájmami nie je bez problémov: nájomníci čelia problémom s dostupnosťou (pomer nájomného k príjmu je veľmi vysoký pre tých, ktorí nemajú vysoké platy) a existuje politický tlak chrániť nájomcov (rozoberá sa v časti Zmeny politík). Z pohľadu trhu však podmienky prenájmu v roku 2025 zvýhodňujú prenajímateľov a v blízkej budúcnosti sa predpokladajú mierne zvyšovania nájmov (v rozmedzí 2–4% ročne). Dopyt po prenájme sa môže mierne oslabiť, ak dôjde k významnému ekonomickému spomaleniu alebo ak práca na diaľku umožní viac ľuďom bývať ďalej od mesta. Zatiaľ sú však miery neobsadenosti v Bostone jedny z najnižších v krajine, okolo 3% therealdeal.com, a prenájmy aj naďalej rastú.

Ponuka bývania a rozvoj

Základný nepomer medzi ponukou a dopytom po bývaní v Bostone je jadrom vyššie uvedených trendov. Desaťročia nedostatočnej výstavby, prísne územné plánovanie a geografické obmedzenia (obmedzená rozloha územia Bostonu) vytvorili štrukturálny nedostatok bývania. Mesto si je toho vedomé a stanovilo si ambiciózne ciele pridania bývania, no v praxi novú výstavbu brzdia prekážky.

Nová výstavba: Podľa mestského plánu „Housing Boston 2030“ je cieľom vytvoriť do roku 2030 69 000 nových bytových jednotiek, vrátane tisícov bytov s regulovanou cenou boston.gov. Podľa aktualizácie z roku 2019 bol Boston v predstihu s produkciou, s projekciou dosiahnutia približne 760 000 obyvateľov (z približne 695 000 v roku 2019) a zodpovedajúcim rozšírením bývania do roku 2030 bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Skutočné tempo bolo 5 000–6 000 povolených jednotiek ročne v rámci metropolitnej oblasti, čo je síce viac než v 90-tych rokoch či začiatkom nového tisícročia, ale stále zaostáva za rastom pracovných miest a populácie bankerandtradesman.com. Pozoruhodné je, že v rokoch 2008–2018 metropolitný Boston pridal 2,54 pracovných miest na každú povolenú bytovú jednotku bankerandtradesman.com – čo je recept na rast cien a prenájmov.

Niekoľko veľkých rezidenčných projektov je v súčasnosti vo výstavbe (pozri sekciu Nové projekty), ktoré prinesú tisíce jednotiek, vrátane veľkých projektov zmiešaného využitia na miestach ako Suffolk Downs, Dorchester Bay City a Allston (koridor Western Avenue). Pokračuje aj výstavba výškových bytových domov v centre mesta a v Back Bay (napr. nové Ritz-Carlton Residences v South Station Tower axios.com). Mnohé z týchto projektov však trvajú roky či desaťročia. Krátkodobo zostáva ponuka obmedzená. Aj keď výstavba bytov vzrástla – čím sa zvýšila ponuka v segmente luxusných nehnuteľností – byty pre rodiny a štartovacie bývanie sú vzácne. Zónovanie, ktoré obmedzuje viacbytovú výstavbu v mnohých štvrtiach a predmestiach, ďalej brzdí novú ponuku.

Dôležité je, že aktuálne ekonomické prostredie brzdí výstavbu. Mimoriadne vysoké stavebné náklady a úrokové sadzby pozastavili mnoho schválených projektov. Výrazným príkladom je Suffolk Downs, 161-akrový areál určený na 10 000 nových bytových jednotiek (najväčší developerský projekt v histórii Bostonu). Prvá budova s 475 bytmi (Amaya at Suffolk Downs) bola otvorená koncom roka 2024, ale odvtedy sa nezačala stavať žiadna ďalšia rezidenčná budova bostonglobe.com bostonglobe.com. Developer, HYM Investments, pozastavil ďalšiu výstavbu, kým sa im nepodarí preštrukturalizovať financovanie – rastúce úrokové sadzby a 43 % nárast cien materiálov od roku 2020 znemožnili pôvodný finančný plán bostonglobe.com. Podobné situácie sa odohrávajú v celom metropolitnom Bostone: do polovice roka 2024 Boston Planning & Development Agency odhadovala, že takmer 23 000 povolených bytových jednotiek bolo „uviaznutých v procese“ a čakalo na financovanie alebo zlepšenie nákladových podmienok bostonglobe.com. Aj v predmestských mestách úradníci rovnako hlásia povolené projekty, ktoré ležia ladom kvôli vysokým nákladom na úvery.

Dôsledkom týchto stavebných prekážok je, že nedostatok bývania v Bostone bude pretrvávať aj v blízkej budúcnosti. Dopyt výrazne prevyšuje to, čo sa stavia alebo uvoľňuje. Aj keď je rast populácie mierny (~0,5 % ročne v celom metropole) huduser.gov, je dostatočný na to, aby ďalej zvyšoval tlak na obmedzenú ponuku bývania. Ak nenastane veľká recesia alebo výrazná zmena politiky, kupujúci aj nájomcovia budú pravdepodobne naďalej čeliť silnej konkurencii pri hľadaní bývania. Podľa výpočtov samotného mesta Boston potrebuje desiatky tisíc ďalších bytových jednotiek, aby sa trh vyrovnal – na dosiahnutie tohto cieľa treba nielen povolenia, ale aj vhodné ekonomické podmienky na ich výstavbu.

Pozitívnou správou je, že mesto i štát sa usilujú o kreatívne spôsoby zvýšenia ponuky: adaptívne znovu využívanie (napr. prestavba prázdnych kancelárií na byty axios.com), podpora rozvoja v blízkosti verejnej dopravy a povinné zaraďovanie cenovo dostupných bytov pri nových projektoch. Massachusetts tiež v roku 2021 prijal zákon, ktorý ukladá viac ako 175 komunitám obsluhovaným MBTA povinnosť zónovať pre viacbytové bývanie “ako samozrejmosť” v blízkosti dopravy (samo mesto Boston je z tohto konkrétneho zákona vyňaté, keďže viacbytovú zástavbu dovoľuje už v rámci územného plánovania) mass.gov. V priebehu času by takéto opatrenia mohli postupne zvýšiť bytový fond v celom regióne. Ide však o pozvoľné riešenia. Najbližšie roky tak bude bostonský rezidenčný trh stále charakterizovať vysoké ceny, nízka ponuka a intenzívna konkurencia – a úľava príde len pomaly.

Trendy v komerčných nehnuteľnostiach

Komerčný trh s nehnuteľnosťami v Bostone v roku 2025 je zmiešaný naprieč jednotlivými sektormi. Kancelársky trh zápasí s vysokými neobsadenosťami a neistou budúcnosťou po zmenách spôsobených pandémiou, zatiaľ čo ostatné segmenty, ako maloobchod a priemysel, vykazujú väčšiu silu. Ekonomika Bostonu – postavená na vzdelávaní, zdravotníctve, technológiách a biovedách – vytvára pevný základ pre dopyt v komerčnej oblasti, avšak štrukturálne zmeny (práca na diaľku, e-commerce, atď.) zásadne ovplyvňujú potrebu priestorov. Nižšie rozoberáme trendy v hlavných komerčných kategóriách: kancelárie (vrátane kľúčového segmentu laboratórií a vedy o živote), maloobchod, priemysel, ako aj zmiešané projekty.

Kancelárske a laboratórne priestory

Prehľad kancelárskeho trhu

Bostonský kancelársky trh sa pomaly zotavuje zo šoku spôsobeného pandémiou. Miera neobsadenosti sa viac než zdvojnásobila oproti úrovniam pred rokom 2020, keďže mnohé spoločnosti zmenšili priestory alebo prijali hybridnú prácu, čo spôsobilo, že značná časť priestorov zostala nevyužitá. Ku Q4 2024 bola neobsadenosť kancelárií v meste Boston približne 18,5 % (v centre mesta ~18 % neobsadených začiatkom 2025 mktgdocs.cbre.com, celková dostupnosť vrátane podnájmu ~23 %) – čo je dramatický nárast oproti zhruba 7–8 % neobsadenosti v roku 2019 mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. Naprieč celou metropolitnou oblasťou štvrtina všetkých kancelárskych priestorov bola v roku 2024 prázdna axios.com, čo je úroveň nevyužitia bezprecedentná v modernej histórii Bostonu.

Napriek tejto vysokej neobsadenosti sú viditeľné náznaky stabilizácie. Aktivita v prenájme kancelárií sa zvýšila koncom roka 2024 a v Q1 2025, najmä v „trofejných“ budovách triedy A. V centre Bostonu bolo v Q1 2025 prenajatých viac ako 1,09 milióna štvorcových stôp – najväčší štvrťročný objem od roku 2021 – čiastočne vďaka dvom veľkým firemným prenájmom (Ropes & Gray a PwC si spolu prenajali viac ako 600 000 štvorcových stôp) mktgdocs.cbre.com. Tento nárast prenájmov znížil množstvo podnájomných priestorov na trhu už šiesty po sebe idúci štvrťrok; dostupnosť podnájmov klesla z 4,37 milióna štvorcových stôp pred rokom na 3,52 milióna štvorcových stôp (4,3 % inventára) začiatkom 2025 cbre.com mktgdocs.cbre.com. Skutočne, nebyť jednej veľkej neobsadenosti (Fidelity dal na trh približne 803 000 štvorcových stôp na adrese 245 Summer Street), centrum Bostonu by zaznamenalo pozitívnu čistú absorpciu v Q1 2025 – čo by bol prvý štvrťročný prírastok obsadenosti od roku 2019 mktgdocs.cbre.com. Zhrnutie: odchody nájomcov sa spomaľujú a niektorí nájomcovia opatrne opäť rozširujú svoje priestory, ale neobsadenosť zostáva historicky vysoká a každé zotavenie je krehké.

Kľúčové ukazovatele pre kancelársky sektor v Bostone (Q4 2024–Q1 2025) ilustrujú tieto výzvy:

• Miera neobsadenosti: ~18–19 % v centrálnych kancelárskych oblastiach Bostonu mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Pre porovnanie, celonárodná miera neobsadenosti kancelárií je okolo 14,1 % nar.realtor; v Bostone je vyššia kvôli významnému novému prírastku a zmenšovaniu nájomcov.) Neobsadenosť kancelárií v predmestí Bostonu je dokonca ešte o niečo vyššia (~20 %) perrycre.com, keďže aj predmestskí nájomcovia znižujú svoje priestory.
• Absorpcia: Čistá absorpcia za rok 2024 bola negatívna (Boston mal –315 000 štvorcových stôp v roku 2024) perrycre.com, čo odráža viac priestoru, ktorý sa vyprázdnil, než prenajal. Odhaduje sa, že by mohlo trvať viac ako desať rokov, kým sa opäť vyplní neobsadený priestor pri normálnych mierach absorpcie perrycre.com. Mnohí experti sa domnievajú, že dopyt po kanceláriách sa už nikdy nemusí vrátiť na svoje maximum z roku 2019 kvôli trendom hybridnej práce.
• Nájomné: Požadované nájomné doteraz zostáva relatívne stabilné. V centre mesta je priemerné hrubé nájomné asi 64–66 dolárov za štvorcovú stopu perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Prenajímatelia ponúkajú výrazné ústupky (nájomné zdarma, príspevky na úpravy priestorov) na prilákanie nájomcov, čím efektívne znižujú čisté efektívne nájomné. V prémiovom segmente Cambridge je nájomné vyššie (~78 $/SF), ale kvôli rastúcej neobsadenosti začína klesať perrycre.com.
• Útek ku kvalite: Spoločnosti, ktoré si prenajímajú nové priestory, sa zameriavajú na najkvalitnejšie budovy (nové, energeticky efektívne, budovy s bohatými službami). Staršie kancelárie triedy B zápasia a môžu čeliť výrazným zľavám na nájomnom alebo nutnosti zmeny využitia. Táto „bifurkácia“ znamená, že aj keď je celková neobsadenosť vysoká, prémiové budovy v Back Bay a Seaport stále priťahujú nájomcov, zatiaľ čo sekundárne aktíva zaostávajú.

Jedinečný sektor biovied v Bostone má silný vplyv na kancelársky trh. Región sa za posledné desaťročie stal globálnym centrom biotechnologických a farmaceutických spoločností, čo poháňalo stavebný boom laboratórnych priestorov (ktoré sa často počítajú osobitne od bežných kancelárií). Počas rokov 2020–21 bola dostupnosť laboratórií takmer nulová a developeri sa pretekali v budovaní nových laboratórnych budov v Cambridge, Bostone a predmestských klastroch. Teraz sa tento cyklus obrátil:

• Cambridge (Kendall Square) – trh s laboratóriami: Po rokoch neuspokojenej dopytu spôsobila vlna novej ponuky laboratórií a čiastočná konsolidácia v odvetví voľnosť laboratórií na úrovni približne 20,5 % v Cambridge koncom roka 2024 perrycre.com. Je to pozoruhodný nárast oproti takmer 0 % pred 3 rokmi – to naznačuje, že realitný trh pre biovedecké spoločnosti ochladol. Požadované nájomné za top laboratórne priestory v Cambridge klesli (teraz približne 79 USD/štvorcový stopa, znižujúc sa z približne 83 USD v roku 2023) perrycre.com a takmer 1,7 milióna štvorcových stôp laboratórií je k dispozícii na podnájom, keďže niektoré startupy sa zmenšujú alebo odkladajú expanziu perrycre.com.
• Trh s laboratóriami v Bostone: V rámci mesta Boston (oblasti ako Seaport, South End, Longwood Medical, Allston) je trh s laboratóriami o niečo zdravší – voľnosť okolo 11 % perrycre.com – a v roku 2024 tu dokonca došlo k pozitívnej absorpcii laboratórnych priestorov perrycre.com. Niekoľko veľkých farmaceutických a biotechnologických firiem si prenajalo nové priestory v oblastiach Seaport a Fenway. Očakáva sa však, že vlna pripravovaných budov z rokov 2022–2023 bude skúšať hĺbku dopytu. Celkovo sektor biovied prechádza do viac vyváženého stavu: po frenetickej expanzii sa spoločnosti zameriavajú na efektívne využitie priestorov a kontrolu nákladov. Rozhodovanie o prenájme trvá teraz dlhšie a nové laboratórne projekty bez zazmluvnených nájomcov sú prehodnocované alebo odkladané, aby sa predišlo nadbytku perrycre.com.

Pri pohľade do budúcnosti čaká bostonský trh s kanceláriami v najlepšom prípade postupné, viacročné zotavovanie. Mnohé veže v centre zostávajú aj v strede týždňa riedko obsadené, keďže hybridná práca pretrváva. Hlavní zamestnávatelia ako Amazon a Salesforce prehodnocujú svoje politiky pre kancelárie (Amazon otvoril svoju novú kanceláriu Seaport s rozlohou 700 000 štvorcových stôp v roku 2023 a povzbudzuje k osobnej prítomnosti, čo dočasne zvýšilo dopyt perrycre.com). Návrat do kancelárií by mohol zvýšiť využívanie priestorov, ak ich bude nasledovať viac firiem. Okrem toho prebiehajú projekty adaptívnej obnovy – Mesto Boston má program na pomoc s prestavbou zastaraných kancelárskych budov na obytné priestory axios.com. Niekoľko takýchto konverzií (väčšinou staršie budovy vo Financial District) je už v procese, čo v priebehu času zníži zásobu kancelárií a zredukuje prázdnosť pri súčasnom pridaní bývania. Táto dvojitá stratégia priviesť späť pracovníkov a odstrániť nadbytočné kancelárske kapacity bude kľúčová.

Bostonský status centra bielych golierov znamená, že dopyt po kanceláriách úplne nezmizne – mesto stále priťahuje firmy z oblasti financií, práva, poradenstva a technológií, ktoré si cenia bostonskú adresu. Avšak úroveň dopytu sa trvalo znížila. Odborní analytici odhadujú, že Boston a Washington D.C. zažili za posledný rok najväčšie zmenšenie kancelárskych priestorov spomedzi hlavných metropol, zatiaľ čo New York zaznamenal aj pozitívne čerpanie nar.realtor. Bostonskí prenajímatelia a investori sa prispôsobujú tejto novej realite: hodnota budov klesla, predajné transakcie sú zriedkavé a niektorí vysoko zadlžení vlastníci kancelárií čelia problémom. Dlhodobý optimizmus stojí na rozmanitej ekonomike a talente Bostonu; do roku 2030 by kombinácia ekonomického rastu a zníženia počtu kancelárskych budov mohla priviesť mieru prázdnosti na normálnejšie úrovne (možno v rozmedzí 10–12 %). Dočasne však očakávajte, že vysoká prázdnosť (15–20 %) a obmedzený rast nájomného budú pretrvávať a vývoj kancelárskeho trhu budú definovať kreatívne prestavby a dôraz na kvalitu.

Významné komerčné projekty

Aj keď kancelársky sektor prechádza premenou, stojí za zmienku niekoľko významných komerčných projektov, ktoré ilustrujú aktuálne trendy:

• South Station Tower – Pokračuje výstavba 51-poschodovej zmiešanej budovy nad South Station v centre mesta, ktorá bude dokončená v roku 2025. Projekt ponúkne kancelárske priestory a 166 luxusných bytov (Ritz-Carlton Residences). Jeho otvorenie otestuje záujem o prémiové kancelárie a luxusné bývanie na oslabenom trhu axios.com.
• 10 World Trade (Seaport) – Úplne nová 17-poschodová budova pre laboratóriá a kancelárie v Seaport Districte, ktorá bola dokončená v roku 2024, ešte stále hľadá hlavného nájomcu axios.com. To zdôrazňuje výzvu, ktorej čelia nové špekulatívne projekty kancelárskych a laboratórnych priestorov – dokonca aj v populárnom Seaporte spôsobuje nadbytok voľných priestorov ťažkosti pri ich prenajímaní.
• Allston Lab Cluster – V Allstone (pozdĺž Western Ave pri Harvarde) sa rozvíja nový Enterprise Research Campus Harvardskej univerzity. Prvá fáza sa otvorí v roku 2025 a bude zahŕňať hotel, stovky bytových jednotiek a komplex laboratórií/kancelárií do roku 2026 axios.com. Vďaka napojeniu na Harvard a modernej architektúre sa očakáva, že bude úspešne súťažiť v prilákaní vedecky orientovaných firiem aj napriek slabšiemu trhu laboratórií.

Tieto projekty odzrkadľujú presun k kvalite a integráciu zmiešaného využitia – developeri stavajú na prémiových, na služby bohatých komplexoch, ktoré rozmazávajú hranice medzi komerčnými a rezidenčnými priestormi, lebo veria, že práve tie budú odolnejšie. Úspech (alebo ťažkosti) týchto projektov pri obsadzovaní nájomcami budú dôležitými ukazovateľmi komerčného zdravia Bostonu v najbližších rokoch axios.com.

Sektor maloobchodu

Na rozdiel od kancelárií maloobchodné nehnuteľnosti v Bostone vykazujú pozoruhodnú odolnosť. Miera neobsadenosti maloobchodných priestorov je na rekordne nízkych úrovniach alebo v ich blízkosti, vďaka čomu patrí Boston medzi najtesnejšie maloobchodné trhy v krajine. Začiatkom roka 2024 dosahovala neobsadenosť maloobchodných priestorov v bostonskom metropolitnom regióne iba 2,9 % – čo je rovnaké číslo ako v Miami a Raleigh, najnižšie spomedzi 50 veľkých metropol therealdeal.com. Ide o pozoruhodnú štatistiku, najmä po pandémii, keď mnohí očakávali, že elektronický obchod zničí kamenné predajne. Namiesto toho obmedzená ponuka a ožívajúca spotrebiteľská ekonomika podporili obsadenosť maloobchodných priestorov.

Kľúčové faktory sily bostonského maloobchodu:

• Obmedzený nový prírastok: V Bostone bolo v posledných rokoch postavených len veľmi málo nových nákupných centier alebo samostatne stojacich maloobchodných projektov. V skutočnosti bolo na začiatku roka 2024 vo výstavbe menej ako 24 000 m² maloobchodných priestorov v celej metropolitnej oblasti therealdeal.com. Pri takom malom množstve nových priestorov vedie aj mierny nárast dopytu zo strany maloobchodníkov k poklesu neobsadenosti. Mnohé obchodné priestory, ktoré sa zatvorili v roku 2020, boli medzitým obsadené novými nájomníkmi (často reštauráciami, kaviarňami alebo službami orientovanými na zákazníkov, namiesto tradičných reťazcov).
• Vysoké príjmy a husté štvrte: Zámožné obyvateľstvo regiónu Greater Boston poskytuje silnú zákaznícku základňu. Marcus & Millichap poznamenali, že Boston „má jeden z najvyšších mediánov príjmov spomedzi všetkých metropol“, ale nie nadbytok maloobchodných priestorov therealdeal.com. Zámožní mestskí obyvatelia a ľudia z predmestí podporujú miestne butiky, potraviny a zážitkové maloobchody. Štvrte ako Newbury Street, Prudential Center a Harvard Square naďalej zaznamenávajú zdravý pohyb zákazníkov a predaj, vďaka čomu sú „jedinečne izolovanými maloobchodnými zónami“ aj napriek meniacim sa nákupným návykom therealdeal.com.
• Mestský turizmus a študenti: Oživenie turizmu v Bostone (pred pandémiou ~22+ miliónov návštevníkov ročne) prospieva maloobchodníkom, najmä v centre a v Back Bay/Faneuil Hall. Okrem toho veľká študentská populácia míňa peniaze na jedlo, oblečenie a zábavu, čím pomáha udržať prevádzku obchodov v oblastiach ako Kenmore/Fenway a Cambridge.
• Prispôsobivý maloobchod & zmiešané využitie: Developeri a mesto sa priklonili k projektom zmiešaného využitia, ktoré zahŕňajú maloobchod namiesto samostatných nákupných centier. Napríklad v Back Bay je plánované nové námestie s obchody a zábavou, vybudované ako súčasť projektu nad diaľnicou Mass Pike therealdeal.com. Bude zahŕňať predajne (napríklad showroom elektromobilov), reštaurácie, hotel, bývanie a verejné zelené plochy – čo ilustruje trend „tvorby miest“ na prilákanie zákazníkov. Maloobchod je čoraz viac integrovaný s bývaním, kanceláriami a rekreačným využitím, aby sa zabezpečila vstavaná zákaznícka základňa.

Maloobchodné ukazovatele v Bostone podčiarkujú pozitívny trend. Čistá absorpcia maloobchodných priestorov bola pozitívna (hoci v roku 2024 medziročne spomalila) a nájomné mierne vzrástlo. Priemerné požadované nájomné za maloobchodné priestory je na úrovni približne 21,85 USD za SF v regióne therealdeal.com a majitelia priestorov na prémiových miestach dokonca dokázali v uplynulom roku zvýšiť nájomné o ~2%, a to napriek tomu, že niektoré národné maloobchodné reťazce zmenšovali svoju pôsobnosť. Všeobecný maloobchod (susedské obchody) vedie s najnižšou neobsadenosťou (približne 2,6% celonárodne nar.realtor, a veľmi pravdepodobne podobne alebo ešte menej aj v Bostone).

Stojí za zmienku, že úspech maloobchodu v Bostone je nerovnomerný: Downtown Crossing má stále zopár prázdnych prevádzok a skrátené otváracie hodiny, keďže návrat kancelárskych pracovníkov je pomalší. Naopak, maloobchod v štvrtiach (centrá ukotvené potravinami, miestne služby) je veľmi vyťažený. Okrem toho sa Boston objavuje aj ako centrum zážitkového maloobchodu – nové koncepty lákajú zákazníkov na osobné zážitky. Napríklad Dick’s Sporting Goods otvára 118 000 SF vlajkovú predajňu „House of Sport“ v Back Bay s atrakciami ako lezecká stena či baseballové klietky, aby prilákala nakupujúcich osobne therealdeal.com. Podobne rastú aj interaktívne zábavné priestory, pop-up trhy či reštauračné food haly. Tieto trendy naznačujú, že maloobchodníci inovujú využitie fyzického priestoru spôsobom, ktorý dopĺňa online predaj.

Do budúcna je maloobchod s nehnuteľnosťami v Bostone stabilný a priaznivý pre prenajímateľov. Spotrebiteľské výdavky v regióne sú silné a riziko nadmernej výstavby je nízke. Najväčšie riziká sú makroekonomické – ak príde recesia, maloobchodné tržby môžu klesnúť, čo ovplyvní hraničné prevádzky – a štrukturálne – niektoré kategórie ako fast fashion alebo veľkoplošný maloobchod už nerastú. Mnohí bostonskí prenajímatelia sa však preorientovali na odolnejšie segmenty: reštaurácie, zdravotníctvo (urgentné kliniky a pod. v maloobchodných priestoroch), fitnes štúdiá a špecializované obchody. Pokiaľ nenastane výrazný ekonomický pokles, maloobchodná neobsadenosť by mala zostať na nízkych jednociferných hodnotách a nájmy môžu v top lokalitách dokonca predbiehať infláciu. V porovnaní s inými mestami pôsobí bostonský maloobchod ako v určitej renesancii, mnohých svojou životaschopnosťou po pandémii prekvapil nar.realtor therealdeal.com.

Priemysel a logistika

Sektor priemyselných nehnuteľností (sklady, distribučné centrá, výrobné priestory) v oblasti Greater Boston zažil počas pandémie boom podobne ako zvyšok krajiny a teraz mierne ochladol voči týmto vrcholom. Počas rokov 2020–2021 rastúci e-commerce a narušenia dodávateľských reťazcov spôsobili historicky nízke neobsadenosti priemyselných priestorov a prudký rast nájmov. Začiatkom roku 2025 sa trh normalizuje: neobsadenosť vzrástla na približne 6–7 % (z miniem pod 4 %) a rast nájomného sa spomalil na ~2 % ročne nar.realtor.

Konkrétne údaje pre bostonký priemyselný trh (ktorý zahŕňa mestské jadro aj predmestia, keďže samotný Boston má obmedzenú ponuku priemyselných priestorov):

• Miera neobsadenosti: ~6,5 % koncom roku 2024 perrycre.com v oblasti Bostonu, čo je nárast oproti približne 5,9 % začiatkom roka. Nové dokončené sklady v okrajových častiach (napr. pozdĺž diaľnice I-495) zvýšili mieru neobsadenosti, keďže ponuka dobieha dopyt. Táto úroveň je stále relatívne zdravá – pre kontext, 7,0 % národná priemyselná neobsadenosť v 1. štvrťroku 2025 je popisovaná ako fundamentálne zdravá nar.realtor.
• Čistá absorpcia: Absorpcia sa v roku 2024 v Greater Boston mierne preklopila do negatívna (približne –1,8 milióna SF k 4. štvrťroku) perrycre.com. V podstate tempo rastu novej ponuky (výstavba) prevýšilo rast dopytu nájomcov, čo v krátkodobom horizonte viedlo k miernemu prebytku ponuky. Nájemcovia skladov (ako logistické firmy) sa v rokoch 2020–22 rýchlo rozširovali, no odvtedy rast spomalil alebo dokonca časť priestorov vrátili, keď sa rast online predaja normalizoval.
• Požadované nájomné: Priemyselné nájmy v regióne sa pohybujú priemerne 8–9 USD za SF (triple-net) pre veľké skladové priestory perrycre.com. Nájmy sú stále približne o 2 % vyššie než pred rokom nar.realtor, no prudké dvojciferné nárasty sa zastavili. Priemyselné nájmy v Bostone sú v porovnaní s mnohými trhmi v USA relatívne vysoké kvôli nedostatku pôdy a vysokým nákladom na výstavbu, no stále sú nižšie než v hlavných prístavných/distribučných uzloch ako Northern New Jersey či Los Angeles.
• Trendy rozvoja a lokalít: Väčšina novej výstavby prebieha na okraji metropoly (južné New Hampshire, stredné Massachusetts), pretože pozemky v blízkosti Bostonu sú obmedzené a drahé. Rastie však záujem o mestské logistické zariadenia na umožnenie doručenia v ten istý deň – napríklad Amazon a ďalší poskytovatelia otvorili menšie „last-mile“ huby bližšie k mestu, aby splnili očakávania spotrebiteľov. Staršie priemyselné nehnuteľnosti vo vnútorných predmestiach sa renovujú na vyšší štandard, aby prilákali nájomcov, keďže nová výstavba je v týchto oblastiach náročná.

Celkový obraz: bostonký priemyselný sektor prechádza z červeného horúceho na iba teplý. Dostupnosť skladov síce vzrástla, ale nezahlcuje trh. Robustná spotrebiteľská základňa regiónu a strategická poloha (veľké populačné centrum s dobrým napojením na severovýchodný koridor) zaručujú, že dopyt po logistických priestoroch pretrvá. Taktiež niektoré výrobné odvetvia (najmä biotechnológie a robotika) sa v Bostone rozširujú, čím absorbujú priemyselné/flex priestory. Napríklad viaceré farmaceutické spoločnosti potrebujú lokálne výrobné a laboratórne prevádzky, kvôli ktorým si môžu prenajímať priemyselné nehnuteľnosti.

Jedným z nastupujúcich faktorov je technológia v logistike: Bostonova sila v oblasti robotiky a AI by mohla viesť k pokročilejším distribučným zariadeniam v regióne (napr. automatizované sklady). Diskutuje sa aj o diverzifikácii dodávateľských reťazcov – spoločnosti si budú držať viac zásob na domácej pôde, čo by mohlo postupne zvýšiť potrebu skladových priestorov. Trh Nového Anglicka nie je veľkým distribučným uzlom pre „big-boxy“, ale Boston bude profitovať z každého trendu posilňovania severovýchodných dodávateľských sietí.

Zhrnutie: očakávajte, že priemyselné neobsadenosti sa v najbližších rokoch budú pohybovať v stredných až vyšších jednociferných číslach (5–8%), pričom rast nájomného bude mierny. Tento sektor zostáva jedným z najvýkonnejších v oblasti komerčných nehnuteľností a je považovaný za „základne silnú triedu aktív“ na národnej úrovni nar.realtor. Bostonskí investori naďalej uprednostňujú priemyselné nehnuteľnosti vďaka stabilným príjmom, no rastúce úrokové sadzby tlmia akvizičnú aktivitu. Ak zostane ekonomika zdravá, bostonský priemyselný trh zostane v historických štandardoch napätý; ak príde recesia, dopyt vytvára vankúš, takže akýkoľvek nárast neobsadenosti by mal byť zvládnuteľný (a pravdepodobne menej závažný, než by to pocítili kancelárie či byty pri poklese).

Trendy v zmiešanom využití a konverziách

Výrazným trendom v komerčných nehnuteľnostiach Bostonu je nárast projektov so zmiešaným využitím a kreatívne prestavby. Vzhľadom na vysoké ceny pozemkov a preferencie obyvateľov nové projekty často kombinujú viaceré využitia (bývanie, kancelárie, maloobchod, hotely) namiesto jednofunkčných komplexov. Je to viditeľné na projektoch ako Hub on Causeway (rekonštrukcia oblasti TD Garden s kanceláriami, bývaním a maloobchodom) či pripravovaných projektoch Fenway Center a Allston Yards. Dizajny so zmiešaným využitím pomáhajú developerom diverzifikovať riziko a vytvárať 18-hodinové mestské lokality, ktoré prospievajú rozvoju samotného mesta.

Ako bolo spomenuté vyššie, Boston sa snaží využiť nevyužívané nehnuteľnosti na nové účely, najmä kancelárske priestory, na iné využitie. Mestský program na prestavbu starších komerčných budov na bývanie už priniesol niekoľko návrhov axios.com. Napríklad jeden kancelársky mrakodrap v centre mesta na State Street sa kompletne mení na byty. Taktiež je záujem o premenu slabšie fungujúcich obchodných centier alebo veľkých maloobchodných prevádzok na predmestiach na zmiešané „dedinské“ developmenty (s bývaním, lekárskymi ordináciami a menšími obchodmi). Predmestské kancelárske parky, ktoré zaznamenávajú vysokú neobsadenosť, skúmajú možnosť zmeny územného plánu na obytné alebo vzdelávacie účely – čokoľvek, čo vdýchne prázdnym priestorom nový život perrycre.com.

Tieto prestavby a zmiešané projekty sú kľúčové pre rastovú stratégiu mesta Boston: môžu pridať bývanie (zmierniť určitý tlak) a znížiť nadbytok v komerčných segmentoch. Tvorcovia politík zjednodušujú povoľovacie konania pre takéto transformácie. Jednou z prekážok sú financie – prestavby môžu byť drahé a zložité, ale pri poklese hodnoty kancelárií sa niektoré projekty stávajú uskutočniteľnými aj vďaka verejným stimulom.

Celkom vzaté, komerčné nehnuteľnosti v Bostone v roku 2025 sú príbehom rozchodu: kancelárske a laboratórne trhy sa po období prebytku nastavujú nanovo, maloobchod a sektor viacbytových domov sú silné a priemysel je stabilný. Odpoveďou mesta je prispôsobiť sa – podporovať flexibilitu v možnostiach využitia a zamerať sa skôr na kvalitu než kvantitu priestorov. Ako budú 20. roky pokračovať, bostonská ponuka priestorov sa pravdepodobne vyvinie tak, aby vyhovovala novým vzorom bývania, práce a nakupovania, pričom sa posilní trend smerom k zmiešanému využitiu a prostrediu bohatému na vybavenosť namiesto tradičných jednofunkčných budov.

Nové developerské projekty a infraštruktúra

Aj napriek neistote na trhu Bostonské panoráma a štvrte sa menia vďaka významným novým developmentom a modernizácii infraštruktúry. Tu predstavujeme niektoré hlavné projekty (nedávno dokončené, vo výstavbe alebo plánované), ktoré ovplyvnia realitný trh až do konca desaťročia. Tieto iniciatívy zahŕňajú bývanie, komerčné aj zmiešané projekty, ako aj kľúčové investície do dopravy a infraštruktúry, ktoré podporujú rast mesta.

Hlavné developerské projekty v oblasti nehnuteľností

• Redevelopment Suffolk Downs (East Boston/Revere) – Najväčší samostatný developerský projekt v histórii metropolitného Bostonu, tento projekt vytvorí úplne novú štvrť na 161-akrovej ploche bývalého dostihového areálu. Ako už bolo spomenuté, plánuje 10 000 bytových jednotiek (z toho 20 % dostupných) plus milióny štvorcových stôp laboratórií/kancelárií, maloobchodných priestorov a otvorených priestranstiev bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Prvá fáza výstavby začala bytovým domom Amaya so 475 jednotkami (otvorený koncom roku 2024) boston.com boston.com. Celková výstavba sa očakáva viac ako desať rokov (dve fázy počas 20+ rokov) boston.com. Po dokončení Suffolk Downs v podstate vytvorí novú zmiešanú štvrť na hranici Bostonu a Revere so servisom dvoch staníc MBTA Blue Line. Aktuálny stav: Ďalšia vertikálna výstavba je zatiaľ pozastavená kvôli financovaniu (ako bolo diskutované, pre vysoké náklady) bostonglobe.com, ale výstavba infraštruktúry (cesty, siete, parky) naďalej prebieha. Tento projekt je barometrom schopnosti Bostonu pridávať bývanie vo veľkom meradle.
• South Station Tower (centrum mesta) – 51-poschodový presklený mrakodrap stavaný nad stanicou South Station. Po dokončení (očakávané v roku 2025) bude ponúkať prémiové kancelárie a 166 luxusných bytov (rezidencie Ritz-Carlton) axios.com, ako aj rozšírenie železničnej stanice. So 678 stôp výšky sa stane jednou z najvyšších budov v Bostone. Projekt testuje dopyt po prémiových priestoroch v centre: kancelárska časť bude spustená v slabom trhu s prenájmami a ultra-luxusné byty budú uvedené na trh v čase vysokých úrokových sadzieb. Developeri však s ohľadom na polohu pri stanici a značku Ritz-Carlton ostávajú optimisti. South Station Tower zároveň predstavuje snahu Bostonu maximalizovať využitie pozemkov v uzloch verejnej dopravy.
• Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – Vo štvrti Allston (na druhej strane rieky Charles oproti Harvard Square) prebieha rozsiahla prestavba na bývalých priemyselných pozemkoch. Súčasťou je aj Enterprise Research Campus Harvardovej univerzity, pričom fáza I bude dokončená v rokoch 2025–2026: zahŕňa konferenčný hotel, približne 900 bytových jednotiek (25 % cenovo dostupných) a viac ako 400 000 štvorcových stôp laboratórnych/administratívnych priestorov zameraných na firmy v oblasti vied o živote axios.com. V blízkosti projekt Allston Yards (vedený spoločnosťou New Balance a ďalšími) pridáva bývanie, supermarket a kancelárie vedľa stanice prímestského vlaku Boston Landing. Plány navyše zahŕňajú aj West Station (nová zastávka prímestského vlaku v Allstone) a projekt I-90 Allston Multimodal (pretrasovanie diaľnice Mass Pike a vytvorenie nových parciel na zástavbu s parkami a uličiacou sieťou), čím sa uvoľní ešte viac územia. Všetko spolu naznačuje, že Allston sa stane významným inovatívnym a rezidenčným klastrom, čím efektívne rozšíri husté mesto na územie bývalých železničných dvorov. Prítomnosť Harvardu a ďalších inštitúcií tu zabezpečuje silný dopyt aj do budúcnosti.
• Rozvoj Seaport District (South Boston) – Bostonský Seaport prešiel za poslednú dekádu zásadnou premenou a rast pokračuje aj naďalej. Medzi kľúčové aktuálne projekty patria: 10 World Trade Center (17-poschodová laboratórna/administratívna budova, dokončená 2024, aktuálne v prenájme) axios.com, One Seaport Square (dokončené polyfunkčné veže) a ďalšie plánované fázy projektu Seaport Square. Výzvou však je obsadiť nové laboratórne priestory v súčasnej situácii útlmu v odvetví vied o živote – napríklad 10 World Trade stále hľadá hlavných nájomcov axios.com. Napriek tomu zostáva Seaport atraktívny vďaka modernej výstavbe a vybavenosti. Na rezidenčnej strane projekty ako kondomíniá EchelonSeaport a viacero nových bytových veží priniesli tisíce jednotiek, pričom ďalšie sú v príprave na zostávajúcich parcelách. Do roku 2030 by mal byť Seaport úplne zastavaný s viac ako 20 miliónmi štvorcových stôp polyfunkčných priestorov vybudovanými od roku 2010. Táto štvrť je príkladom rastu Bostonu (ale poukazuje aj na otázky ako gentrifikácia a klimatická odolnosť, keďže vznikla na navážanom území – o tom viac neskôr).
• Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Veľký plánovaný projekt na 36-akrovom pozemku bývalého Bayside Expo Center (vlastní UMass Boston). Návrh počíta s 1 740 bytovými jednotkami, viac ako 4 miliónmi štvorcových stôp kancelárskych/V&V a obchodných plôch v novej štvrti na nábreží pri UMass a na červenej linke MBTA. Pod názvom “Dorchester Bay City” sa snaží oživiť málo využívaný polostrov. Status: k roku 2025 je projekt vo fáze posudzovania a čelí reakciám komunity v otázkach dostupnosti bývania a dopravy. Ak postúpi, bude v neskorých 20. rokoch významným zdrojom nového bývania i ekonomickým impulzom pre Dorchester – zároveň však predstavuje ďalší príklad trendu veľkých polyfunkčných komplexov v pôvodne izolovaných oblastiach.
• Prestavba Government Center Garage (Bulfinch Crossing) – Viacbudový projekt, ktorý nahrádza časť starého parkoviska pri Haymarkete. Prvá fáza priniesla otvorenie The Sudbury (45-poschodová nájomná veža) v roku 2020 a One Congress (43-poschodová administratívna veža s rozlohou 1 milión štvorcových stôp, sídlo State Street Bank) v roku 2023. Budúce fázy zahŕňajú ďalšiu rezidenčnú vežu a potenciálne ďalšie priestory pre kancelárie alebo life science. Tento projekt je výnimočný tým, že znovu spája mestskú uliční sieť a pridáva bývanie do centra mesta. Po dokončení One Congress je kancelárska časť projektu z veľkej časti hotová (a úspešne prenajatá, čo naznačuje, že dopyt po úplne nových kancelárskych priestoroch v prémiových lokalitách stále existuje). Nová rezidenčná veža prinesie stovky ďalších bytových jednotiek vrátane niektorých dostupných. Toto poukazuje na snahu mesta pridávať bývanie do centra – ktoré sa historicky po pracovnej dobe vyprázdňuje – aby sa vytvorila štvrť žijúca 24/7.

Mohli by byť uvedené aj iné projekty (napr. Fenway Center nad Mass Pike vo Fenwayi, Cambridge Crossing vo východnom Cambridge, ktorý v rokoch 2019–2022 priniesol milióny štvorcových stôp laboratórnych/kancelárskych a obytných priestorov, veža Winthrop Center v centre so sídlami aj bytmi otvorená v roku 2023, atď.), ale uvedený výber pokrýva najvplyvnejšie projekty. Spoločným menovateľom týchto projektov je vytvorenie tisícov nových bytov a moderných pracovísk, čo pomáha zmierniť určité nedostatky, no zároveň môže dôjsť k presýteniu niektorých segmentov (napr. laboratórií). Odráža to aj dôraz na dostupnosť verejnej dopravy a zmiešané využitie.

Mestská infraštruktúra a doprava

Zlepšenie infraštruktúry je kľúčové pre podporu rastu realitného trhu v Bostone a zabezpečenie toho, aby mesto zostalo obývateľné. Viaceré projekty v oblasti dopravy a infraštruktúry sú v realizácii alebo v pláne:

• Modernizácia MBTA: Systém verejnej dopravy Greater Boston (MBTA) dostáva investície na modernizáciu zastaranej infraštruktúry. Predĺženie Zelenej linky, projekt v hodnote viac ako 2 miliardy dolárov, ktorý predlžuje električkovú dopravu cez Somerville do Medfordu, bolo otvorené v roku 2022, čím sa zlepšil prístup k verejnej doprave (a zvýšila hodnota nehnuteľností) v týchto oblastiach. Pozornosť sa teraz sústreďuje na projekty ako Red-Blue Line Connector (navrhovaný tunel spájajúci červenú a modrú líniu metra v centre, ktorý by výrazne zlepšil prepojenosť siete) a nákup nových vlakov a signalizačných systémov pre Orange a Red Line. Tieto modernizácie, plánované do polky až konca 20. rokov 21. storočia, majú za cieľ zvýšiť kapacitu a spoľahlivosť – faktory, ktoré priamo ovplyvňujú trh s nehnuteľnosťami (nehnuteľnosti v blízkosti spoľahlivej dopravy majú vyššiu cenu). Diskutuje sa aj o prípadnej implementácii regionálnej železnice (elektrifikovaná, vysoko-frekvenčná prímestská doprava), ktorá by efektívne rozšírila dosah dostupných bývaní pre zamestnancov v Bostone. Do roku 2030 by pilotné fázy tejto služby mohli byť zavedené na niektorých linkách.
• Rozšírenie South Station: Spolu s vežou South Station Tower sa rozširuje South Station Transportation Center o ďalšie koľaje pre prímestské vlaky a vylepšený autobusový terminál. To umožní viacerým vlakom obsluhovať centrum mesta a prispeje k rastu počtu cestujúcich z predmestí a prípadne aj k budúcim železničným spojeniam do Fall River/New Bedford (cez projekt South Coast Rail, ktorý bol otvorený koncom roka 2023) a do západného Massachusettsu. Dlhodobo diskutované Severojužné železničné prepojenie (spájajúce South a North Stations tunelom) ostáva zatiaľ v štádiu návrhu a bez financovania – ak by sa v 30. rokoch 21. storočia uskutočnilo, znamenalo by veľký prelom pre rozvoj zameraný na verejnú dopravu. Zatiaľ pomáhajú postupné zlepšenia ako modernizácia South Station.
• Viacúčelový projekt Allston I-90: Tento obrovský štátny projekt narovná diaľnicu Massachusetts Turnpike v oblasti Allston (pri západnom kampuse Boston University), čím uvoľní približne 100 akrov pôdy pre novú výstavbu a parky a vytvorí novú stanicu West Station. Súčasťou projektu sú aj hlavné vylepšenia pre cyklistov a peších pozdĺž rieky Charles. Napriek tomu, že federálne finančné problémy spôsobili určité meškania wgbh.org wgbh.org, Massachusetts pokračuje v príprave návrhu. Stavebné práce sa očakávajú počas väčšiny konca 20. rokov 21. storočia. Po dokončení (pravdepodobne na začiatku 30. rokov 21. storočia) projekt výrazne zlepší konektivitu a otvorí Allston ako ďalšiu vývojovú hranicu Bostonu, ako už bolo uvedené vyššie.
• Infraštruktúra klimatickej odolnosti: Vzhľadom na pobrežnú polohu Bostonu a nízko položené štvrte mesto investuje do obrany proti zvyšovaniu hladiny mora a záplavám. Prebiehajú projekty ako rezilienčný plán pre park Moakley v južnom Bostone (zvýšenie a redizajn prímorského parku na absorbovanie prívalových vĺn) a štúdie protipovodňových bariér v prístave. Vo východnom Bostone a Charlestowne musia nové projekty obsahovať protipovodňovú ochranu (zvýšené prízemia, nasaditeľné protipovodňové zábrany atď.). Ide síce o súbor menších projektov, no tieto opatrenia spolu tvoria infraštruktúrnu odpoveď na klimatické zmeny, ktorá ovplyvní plánovanie lokalít aj poistenie nehnuteľností. Do roku 2030 bude pravdepodobne časť bostonského pobrežia vybavená novými valmi, protipovodňovými stenami alebo zvýšenými cestami (napr. úsek Main Street v Charlestowne sa zvýši), aby sa zmiernili povodne. Tieto opatrenia sú kľúčové pre dlhodobú životaschopnosť nehnuteľností v oblastiach ako Seaport či East Boston, ktoré sú mimoriadne exponované.
• Cesty a mosty: Viaceré menšie vylepšenia – demolácia starého Northern Avenue Bridge v Seaporte (bude nahradený novým peším mostom), prebiehajúca prestavba križovatky I-90/I-93 (rampy Mass Pike/Ted Williams tunela) a množstvo nových cyklistických trás – postupne modernizujú infraštruktúru Bostonu. Mestom v 20. rokoch 21. storočia je viacrežimové ulice (pribúdajú autobusové pruhy, cyklopruhy, bezpečnejšie priechody pre chodcov) s cieľom znížiť závislosť od áut v hustom centre. To korešponduje s trendmi v realitách: developeri často zdôrazňujú dostupnosť dopravy a pešie vybavenie namiesto parkovania, pričom niektoré nové rezidenčné budovy majú len minimálne parkovanie na podporu života bez áut.

Spolu tieto infraštruktúrne projekty podporujú rast Bostonu tým, že zvyšujú kapacitu a konektivitu. Rozvoj nehnuteľností a infraštruktúry sú úzko prepojené – napríklad nové ciele v oblasti bývania závisia od dostupnosti dopravy a komerčné rozšírenia od efektívneho presunu pracovníkov. Výzvou pre Boston je modernizovať infraštruktúru z 19./20. storočia pre potreby 21. storočia a investície v 20. rokoch sú prvým krokom. Do roku 2030 by mal mať Boston robustnejší systém verejnej dopravy (aj keď stále bude dobiehať údržbu), zlepšené regionálne prepojenia a vyššiu odolnosť, čo všetko prispeje k udržaniu atraktívnosti trhu s nehnuteľnosťami.

Investičné príležitosti a riziká

Bostonský trh s nehnuteľnosťami ponúka prostredie s vysokým potenciálom ziskov, ale aj výraznými rizikami. Je to klasický trh s vysokou vstupnou bariérou – je ťažké a drahé sem investovať, no historicky prináša silné dlhodobé výnosy. Nižšie je analýza kľúčových príležitostí a rizikových faktorov pre investorov (inštitucionálnych aj individuálnych) do nehnuteľností v Bostone k roku 2025 a do budúcnosti.

Prečo je Boston atraktívny pre investorov:

• Odolný dopyt a rozmanitá ekonomika: Boston má ekonomiku zakorenenú v stabilných, recesii odolných odvetviach – svetoznáme univerzity, popredné nemocnice a výskumné inštitúcie, prosperujúci biotechnologický a farmaceutický priemysel a rastúcu prítomnosť v oblasti technológií a financií. Táto rozmanitosť tlmí trh s nehnuteľnosťami počas poklesov. Mesto konštantne priťahuje vysokopríjmových profesionálov, študentov a inovatívne spoločnosti, čím zaručuje stabilný dopyt po bývaní aj komerčných priestoroch theluxuryplaybook.com. Počas výkyvov v národnej ekonomike majú hodnoty nehnuteľností v Bostone tendenciu „držať sa“, čo svedčí o ich odolnosti theluxuryplaybook.com.
• Silné výnosy z nájmů a obsadenosť: Ako už bolo spomenuté, Boston má jedny z najvyšších nájmov v krajine a veľmi nízku neobsadenosť rezidenčných nehnuteľností. Investori do viacbytových domov profitujú z spoľahlivého peňažného toku – obsadenosť v profesionálne spravovaných bytoch sa pohybuje okolo 96 % mmgrea.com a rast nájomného (~2–3 % ročne v poslednom období) predbehne mnohé iné trhy mmgrea.com. Štvrte v blízkosti dopravy a univerzít ponúkajú najvýraznejší dopyt po nájmoch a sú teda atraktívnym investičným cieľom theluxuryplaybook.com. Napríklad nehnuteľnosti vo Fenway/Kenmore (pri vysokých školách) alebo Davis Square (na Červenej linke) často priťahujú „licitačné vojny“ medzi investormi vďaka stabilite nájomného.
• Rast kapitálu & Nedostatok: Obmedzená geografia a prísne povoľovacie procesy v Bostone znamenajú, že nehnuteľnosti majú tendenciu časom zhodnocovať, keďže dopyt rastie rýchlejšie ako ponuka. Za posledné desaťročie sa ceny nehnuteľností zvýšili približne o 66 % (2009–2019) propertyshark.com a hoci budúci rast môže byť miernejší, dlhodobý trend smeruje nahor. Vlastniť nehnuteľnosť v Bostone znamená vlastniť časť z obmedzeného koláča. Tento nedostatok spravil z Bostonu „bezpečný prístav“ pre domácich aj zahraničných investorov, ktorí hľadajú stabilný, dlhodobý rast theluxuryplaybook.com. Globálni investori často zmieňujú Boston spolu s New Yorkom, Londýnom, San Franciscom – je menší, ale podobne vnímaný ako bezpečné uloženie hodnoty v reálnych aktívach.
• Centrum vedy o živote a inovácií: Význam Bostonu v oblasti vied o živote ponúka jedinečné príležitosti. Nehnuteľnosti určené pre biotechnológie (laboratórne budovy, inkubačné priestory) môžu dosahovať prémiové nájomné a donedávna mali takmer nulovú neobsadenosť. Aj napriek súčasnému prebytku laboratórnych priestorov sa očakáva dlhodobý rast biotechnologického sektoru v regióne (s pokrokom v medicíne, vznikom nových startupov z výskumu na Harvard/MIT, atď.). Investori s dlhodobou perspektívou môžu po obnovení trhu získať odmenu pri kúpe alebo prestavbe nehnuteľností na laboratóriá. Boston taktiež investuje do inkubačných a inovačných kampusov (napr. Roxbury’s Nubian Square rozvíja priestory pre umenie/inovácie), ktoré môžu priniesť silné investície podporované komunitou.
• Konverzia a projekty s pridanou hodnotou: Problémový sektor kancelárií predstavuje možnosť príležitosti. Ceny niektorých kancelárskych budov triedy B/C výrazne klesli kvôli neobsadenosti, čo otvára dvere investorom, ktorí hľadajú pridanú hodnotu a môžu ich získať so zľavou a následne zrekonštruovať alebo konvertovať. Mestská samospráva Bostonu podporuje konverziu kancelárskych priestorov na bývanie axios.com a investori, ktorí dokážu zvládnuť tieto projekty, môžu získať výrazné výhody (cez verejné stimuly aj budúce príjmy z nájmu/predaja). Podobne aj staršie maloobchodné či priemyselné centrá vo vnútorných predmestiach môžu byť pretransformované na zmiešané využitie alebo logistické priestory pre logistiku poslednej míle. Investori s expertízou v adaptívnom opätovnom využití môžu v najbližších rokoch nájsť v Bostone úrodnú pôdu, keďže verejná politika sa s týmito snahami stotožňuje.
• Trh špičkovej a luxusnej nehnuteľnosti: Bostonský trh s luxusnými rezidenciami (napr. byty za 5 mil. dolárov a viac v Back Bay, Beacon Hill, Seaport) má obmedzený, ale stabilný okruh kupcov, vrátane miestnych bohatých, tzv. “prázdnych hniezd” a zahraničných kupcov (mnohí z Európy, Ázie a Blízkeho východu kupujú v Bostone pieds-à-terre). Projekty ako nový One Dalton (Four Seasons Residences) sa vypredali za rekordné ceny za štvorcový meter. Pripravované nové luxusné byty (Ritz South Station, Winthrop Center a iné) naznačujú dôveru v tento segment. Pre investorov môže byť vlastníctvo luxusných prenájmov alebo zameranie sa na vývoj/renováciu v špičkovom segmente veľmi výnosné, aj keď okruh kupcov je malý. Bostonova prestíž ako historického, ale zároveň moderného mesta – s elitnými kultúrnymi inštitúciami a zdravotníctvom – bude pravdepodobne naďalej priťahovať majetných obyvateľov, čo podporuje trh s luxusnými nehnuteľnosťami.

Kľúčové riziká a výzvy:

• Dostupnosť bývania a politické riziko: Kríza dostupnosti bývania v Bostone vedie k výraznému politickému tlaku na zásahy. Hlavným príkladom je snaha o reguláciu nájomného (stabilizácia nájomného). V roku 2023 Mestská rada schválila návrh starostky Michelle Wu na stabilizáciu nájomného, ktorý by stanovil maximálny ročný nárast nájomného na úroveň inflácie + 6% (maximálne 10%) boston.com. Táto politika by sa v prípade prijatia dotkla približne 56% prenajímaných bytov v Bostone boston.com, čo by mohlo obmedziť rast príjmov z nájomného pre investorov. Hoci návrh v súčasnosti vyžaduje súhlas štátu (Massachusetts zakázal reguláciu nájomného v roku 1994) a čelí opozícii, už len jeho potenciál znamená regulačné riziko. Rovnako Boston uplatňuje zónovanie so zahrnutím dostupného bývania (developer musí poskytnúť dostupné byty alebo zaplatiť poplatok), pričom sú požiadavky na ich zvýšenie. Daňová politika z nehnuteľností je ďalším sledovaným aspektom: mesto v roku 2024 dočasne presunulo väčšie daňové zaťaženie na komerčné nehnuteľnosti s cieľom uľahčiť situáciu majiteľom domov, v dôsledku poklesu hodnoty komerčných nehnuteľností christinadinardi.com. Investori do kancelárií či bytových domov by mohli zaznamenať zvýšenie daní, ak takéto opatrenia prejdú. Celkovo investori musia počítať s meniacim sa prostredím politík, ktorých cieľom je ochrana nájomcov a znižovanie nákladov na bývanie – čo môže znižovať zisky.
• Úrokové sadzby a financovanie: Prudký nárast úrokových sadzieb má dvojaký dopad – vyššie náklady na úvery pre akvizície/výstavbu a tlak na znižovanie hodnôt nehnuteľností (keď rastú kapitalizačné sadzby). Ako už bolo spomenuté, aj dobre kapitálovo vybavení developeri zastavili projekty ako Suffolk Downs kvôli problémom so zabezpečením financií bostonglobe.com bostonglobe.com. Investori dnes čelia vyšším splátkam dlhu a často potrebujú väčší vlastný vklad, aby transakcie vyšli. To môže zmenšiť okruh kupujúcich a sťažiť odchod z investícií. Ak sadzby zostanú vysoké až do rokov 2026–2027, hodnota nehnuteľností, najmä tých generujúcich príjem, sa môže stagnovať alebo klesnúť z vrcholov v roku 2021. Vysoko zadlžení vlastníci riskujú, že pri splatnosti úverov nebudú schopní splácať, čo môže viesť k núteným predajom a prehodnoteniu trhovej ceny. Pre investorov to znamená, že môžu sa objaviť príležitosti na nákup so zľavou – no zároveň musí byť každý nákup podložený oveľa konzervatívnejšími číslami. Éra lacného dlhu je skrátka preč, čo mení spôsob investovania v Bostone.
• Neistota na trhu kancelárií: Problémy v kancelárskom sektore predstavujú zároveň príležitosť aj riziko. Na jednej strane sa môžu objaviť cenovo výhodné ponuky – niektoré staršie budovy sa predávajú za zlomok nákladov na novú výstavbu. Na druhej strane je však budúci dopyt po kancelárskych priestoroch neistý. Ak sa práca na diaľku/hybridná práca ustáli na súčasnej úrovni alebo sa ešte prehĺbi, významná časť z približne 70 miliónov štvorcových stôp kancelárskej plochy v Bostone sa stane v podstate zastaranou. Prevádzkové náklady (dane, údržba) na poloprázdne veže môžu zničiť výnosy. Prestavby na iné využitie sú náročné a nie vždy možné (kvôli dispozícii, polohe či nákladom). Preto investori, ktorí vstupujú do kancelárskych aktív, musia veriť buď v oživenie trhu, alebo mať jasný plán alternatívneho využitia. Riziko „chytania padajúceho noža“ v kancelárskom sektore je reálne – hodnoty môžu klesať ešte viac, ak sa leasing nezlepší. Je tu aj riziko refinancovania: veľa kancelárskych úverov bude splatných v rokoch 2024–2026 a vlastníci môžu „odovzdať kľúče“ veriteľom, čím sa zvýši ponuka problémových aktív. Je na mieste opatrnosť; niektorí investori možno uprednostnia počkať, kým sa ustália nové štandardy pracovísk, skôr než investujú vo veľkom do kancelárií.
• Inflačný rast stavebných nákladov: Boston je známy vysokými stavebnými nákladmi (patrí ku špičke v USA podľa ceny za štvorcový meter). Pandémia to ešte zhoršila – ceny materiálov od roku 2020 vzrástli o približne 43 % bostonglobe.com a stúpajú aj náklady na prácu. Výstavba je preto riziková – rozpočty sa vymknú spod kontroly a zisky sa znižujú. Projekty, ktoré počítali s určitými nákladmi, už môžu byť nerentabilné, ako ukázalo meškanie projektu Suffolk Downs. Ak inflácia zostane vysoká, výstavba od „nuly“ ostane náročná a investori budú väčšinou odkázaní len na modernizáciu existujúcich aktív. Vysoké náklady znamenajú aj drahé povinné investície (napríklad splnenie nových energetických noriem či štandardov odolnosti), čo môže byť pre vlastníkov problém. V podstate, náklady na náhradu nehnuteľnosti v Bostone sú extrémne vysoké, čo síce podporuje hodnotu existujúcich aktív, no znamená aj riziko pri potrebe ich väčšej rekonštrukcie.
• Ekonomické a demografické zmeny: Hoci je vyhliadka Bostonu pozitívna, existujú určité prekážky. Rast populácie v Massachusetts sa v posledných rokoch spomalil – štát dokonca zaznamenal mierny čistý odliv obyvateľov počas pandémie, keď sa niektorí obyvatelia presťahovali do lacnejších oblastí. Projekcie BPDA stále ukazujú, že mesto Boston získa obyvateľov na približne 760 tisíc do roku 2030 bankerandtradesman.com, ale toto závisí od pokračujúcej schopnosti priťahovať mladých dospelých a prisťahovalcov. Ak vysoké náklady začnú odháňať viac ľudí (najmä rodiny alebo zamestnancov na diaľku, ktorí si vyberú dostupnejšie mestá), dopyt po nehnuteľnostiach by mohol oslabiť. Zatiaľ Boston vo všeobecnosti udržal a prilákal talenty (podporený svojimi univerzitami a priemyslom), no investori by mali sledovať migračné trendy. Z ekonomického hľadiska nie je Boston imúnny voči recesiám – vážny pokles (technologická kríza, zníženie financovania biotechnológií atď.) by mohol zasiahnuť komerčnú obsadenosť a príjmy. Navyše, závislosť od veľkých technologických firiem (Amazon, Google atď., ktoré sa v Bostone rozšírili) viaže časť osudu Bostonu na volatilitut tohto sektora. Globálne faktory (ako tok medzinárodných študentov alebo pohyb zahraničného kapitálu) zohrávajú tiež úlohu; napr. prísnejšie vízové pravidlá pre študentov alebo kapitálové kontroly v zahraničí by mohli nepriamo ovplyvniť dopyt po bývaní/prenájme v Bostone v určitých segmentoch.
• Riziká klimatickej zmeny: Často podceňované riziko – pobrežná poloha Bostonu znamená, že mnohé nehnuteľnosti čelia dlhodobému riziku stúpania hladiny mora a búrkových vĺn. Štvrte ako Seaport, East Boston, Charlestown a časti Back Bay sú vystavené riziku povodní počas extrémnych poveternostných udalostí (niektoré sú postavené na rekultivovanej pôde tesne nad aktuálnou hladinou mora). Zatiaľ čo mesto a developeri už prijímajú opatrenia na zvýšenie odolnosti, náklady na poistenie nehnuteľností v záplavových oblastiach môžu vzrásť a do roku 2030 môžu byť niektoré parcely považované za príliš rizikové bez výraznejších ochranných infraštruktúr. Investori do nehnuteľností v nízko položených oblastiach musia zarátať náklady na zmiernenie rizík a možné budúce regulačné požiadavky (napríklad povinnosť zvýšiť technické zariadenia a pod.). Na druhej strane, proaktívny prístup Bostonu ku klimatickému plánovaniu – ako napríklad zóny na zvýšenie odolnosti – môže pomôcť ochrániť hodnotu aktív, ak bude správne implementovaný. Riziko klimatickej zmeny však naďalej zostáva pozadím, ktoré môže ovplyvniť dlhodobú životaschopnosť a náklady, najmä pri nehnuteľnostiach na nábreží, ktoré sú dnes výrazne žiadané.

Stručne povedané, investovanie do nehnuteľností v Bostone je rovnováhou medzi silnými základmi a varovnými signálmi. Mesto ponúka jeden z najstabilnejších profilov dopytu v krajine, vysoké a rastúce nájomné a históriu zhodnocovania – čo ho robí veľmi atraktívnym pre tých, ktorí hľadajú trvácne investície. Z týchto dôvodov sa trvalo radí medzi špičkové trhy pre inštitucionálnych investorov. Dnešní investori však musia navigovať oveľa zložitejším prostredím, kde zohrávajú úlohu legislatívne zmeny, ekonomické výkyvy a štrukturálne zmeny v nehnuteľnostiach (napríklad práca na diaľku). Skúsení investori sa zameriavajú na aktíva a lokality s trvalou príťažlivosťou – napr. bývanie pri tranzite alebo kampuse, laboratórne priestory pri výskumných centrách, logistiku v oblastiach s obmedzenou ponukou – a pri hodnotení používajú konzervatívne predpoklady. Tí, ktorí dokážu pridať hodnotu (rekonštrukciou alebo zmenou využitia), môžu v Bostone profitovať, najmä ak pomôžu zosúladiť ponuku nehnuteľností s vyvíjajúcimi sa potrebami mesta (napríklad viac bývania). Zároveň je nevyhnutné pozorne sledovať úrokové sadzby a legislatívu. Jednoducho povedané, Boston môže byť pre investorov mimoriadne odmeňujúci, no nie je pre slabé povahy – na úspech je potrebný miestny prehľad, trpezlivosť a často aj hlboké vrecká.

Trendy v štvrtiach a gentrifikácia

Boston je mestom štvrtí, z ktorých každá má svoj vlastný charakter a vývoj. Za posledné desaťročie mnohé štvrte zažili rýchle zmeny – niektoré prekvitajú s novou výstavbou a rastúcimi cenami, iné sa snažia udržať cenovú dostupnosť a charakter tvárou v tvár tlaku na gentrifikáciu. V tejto časti skúmame niekoľko významných trendov na úrovni štvrtí v roku 2025, vrátane nových hotspotov a snáh zvládnuť gentrifikáciu a vysídľovanie.

Prekvitajúce a vznikajúce štvrte

• Seaport District & South Boston: Nikde nebola premena dramatickejšia než v Seaportu. Kedysi parkoviská a sklady, dnes “Inovačný okrsok” Bostonu plný luxusných mrakodrapov, technologických kancelárií a štýlových reštaurácií. Ceny bývania a nájmov tu patria medzi najvyššie v meste (nové byty často presahujú 1 500 dolárov za štvorcový meter). Susedná štvrť South Boston (“Southie”) taktiež zaznamenala rýchlu gentrifikáciu, keď sa z tradične írskej robotníckej oblasti stala vyhľadávaná lokalita pre mladých profesionálov a rodiny. Trojposchodové domy sa menia na drahé byty a mediánová cena bytu v Southie dnes konkuruje najvyšším v meste. Rast tejto oblasti je ukážkou príležitostí aj výziev gentrifikácie – hodnota nehnuteľností vystrelila nahor, ale dlhoroční obyvatelia čelia vyšším daniam a životným nákladom. Mestskí lídri sledujú rast oblasti Seaport/South Boston, aby zabezpečili, že infraštruktúra (doprava, cesty, školy) bude držať krok, a presadzujú opatrenia ako vyčlenenie časti nových bytov ako cenovo dostupné.
• East Boston: Na druhej strane prístavu sa East Boston (“Eastie”) stal novou horúcou lokalitou pre nehnuteľnosti. S dvoma stanicami MBTA Blue Line a pôsobivými výhľadmi na pobrežie ponúka Eastie relatívne cenovo dostupnejšie bývanie – kombináciu trojposchodových domov, nových strednoposchodových bytov a kondomínií – čo prilákalo prvých kupcov aj developerov. Profil štvrte: historicky prisťahovalecká (latinskoamerická), so silnou komunitou, ktorá však zažíva aj prílev mladých profesionálov. Podľa miestnych pozorovateľov trhu East Boston získava pozornosť vďaka „rozpočtovo dostupnému“ bývaniu v porovnaní s centrom mesta a živej komunite rentastic.io. Veľké projekty ako rekonštrukcia Suffolk Downs prinesú tisíce nových bytov, čo pravdepodobne zrýchli zmeny. Ceny domov a nájmy v Eastie za posledné roky výrazne stúpli (dvojciferné percentuálne nárasty), no stále sú pod priemerom mesta. Obavy z gentrifikácie sú reálne – mnohí nízkopríjmoví obyvatelia sa obávajú vysťahovania v dôsledku výstavby luxusných projektov. Mesto sa zameriava na požiadavky na cenovo dostupné bývanie v nových projektoch v Eastie a monitoruje vysťahovania. Napriek tomu je East Boston naďalej perspektívnou lokalitou a očakáva sa rast atraktivity do roku 2030 vďaka svojej polohe a rozvojovému momentu.
• Dorchester, Roslindale a Mattapan: Tieto štvrte boli tradične cenovo dostupnejšie (a tiež rasovo rozmanitejšie) a teraz sú na radare investorov a kupcov domov vďaka svojej hodnote a komunitnému duchu. Dorchester, najväčšia bostonská štvrť, má úseky, ktoré sa rýchlo gentrifikujú – napr. oblasť Polish Triangle/Savin Hill a okolie MBTA Red Line. Domy v týchto oblastiach už dosahujú vysoké ceny vďaka príchodu profesionálov. Avšak Dorchester je rozsiahly a rozmanitý; niektoré časti ostávajú pracovne orientované a prevažne s afroamerickým alebo vietnamským obyvateľstvom, pričom cieľom je riadiť rast bez vysťahovania pôvodných obyvateľov. Roslindale a Mattapan, ktoré sú mierne ďalej od centra, tiež zaznamenávajú nárast záujmu. Roslindale Square so svojimi reštauráciami a prístupom na Orange Line/komuter vlak prilákalo mladé rodiny, ktoré si nemôžu dovoliť bývať v Jamaica Plain. Mattapan s početnou karibskou komunitou ponúka viac rodinných domov a ostáva relatívne cenovo dostupný, no investori už začínajú rekonštruovať nehnuteľnosti aj tu. Správa o trhu s realitami uviedla, že štvrte ako East Boston, Roslindale a Dorchester sú čoraz populárnejšie medzi prvokupcami a investormi vďaka živým komunitám a rastovému potenciálu christinadinardi.com. Mesto vo svojej protivysťahovacej stratégii konkrétne vyzdvihuje Mattapan a Dorchester’s Fields Corner medzi oblasťami na monitorovanie boston.gov, keďže sa tu očakáva väčší investičný záujem.
• Jamaica Plain & The South End: Tieto štvrte už za posledných 20–30 rokov prešli výraznou gentrifikáciou, no naďalej sa vyvíjajú. Jamaica Plain (JP), kedysi viac bohémska enkláva, je dnes pomerne drahá – stredná cena domu presahuje 800 000 dolárov. Stále je obľúbená vďaka svojim parkom (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) a rozmanitosti, no rastúce nájmy vytlačili niektorých obyvateľov s nižšími príjmami. Komunitné skupiny v JP sú veľmi aktívne pri presadzovaní dostupného bývania v nových projektoch (napríklad proces Plan JP/Rox). The South End, známy svojimi historickými tehlovými domami (brownstones), bol v polovici 20. storočia prevažne černošskou a latinskoamerickou štvrťou; dnes patrí medzi najdrahšie oblasti Bostonu, je plný exkluzívnych reštaurácií a umeleckých galérií. Stredná cena inzerovaných nehnuteľností v South End je okolo 1,45 milióna dolárov theluxuryplaybook.com. Snaha v South Ende sa zameriava na zachovanie zostávajúceho dotovaného bývania (napríklad projekt Villa Victoria), aby sa udržala určitá príjmová pestrosť. JP aj South End ilustrujú konečný stav gentrifikácie – veľmi atraktívne, drahé štvrte, z ktorých zostalo už len málo z pôvodnej cenovej dostupnosti. Sú varovným príkladom pre ďalšie štvrte, ktoré sú dnes v skorších fázach takejto zmeny.
• Roxbury (Nubian Square): Roxbury je historickým centrom černošskej kultúry v Bostone a v minulosti čelilo zanedbávaniu. Teraz je na zlomovom bode – významné nové projekty podporované mestom majú za cieľ oživiť túto oblasť bez toho, aby vytlačili pôvodnú komunitu. Nubian Square (pôvodne Dudley Square) je ústredným bodom: mesto podporilo výstavbu novej obchodnej budovy (Nubian Ascends), cenovo dostupné bývanie pre umelcov s ateliérmi a gastronómickú halu Nubian Markets, okrem iných axios.com. Miestni podnikatelia a občianski lídri sa sústredene snažia, aby obroda Roxbury priniesla úžitok súčasným obyvateľom. Predstavujú si, že do roku 2050 vznikne prosperujúce centrum umenia, vzdelávania a obchodu, ktoré „posilňuje miestnu ekonomiku a zároveň zachováva kultúru a rozmanitosť oblasti“ axios.com axios.com. Avšak tlaky na gentrifikáciu rastú – blízkosť centra a akademických inštitúcií (Northeastern, BU Medical) robí z Roxbury atraktívne miesto pre rozvoj. Riziko vysťahovania dlhoročných černošských obyvateľov je veľkým problémom. Štúdie ukazujú, že gentrifikácia často neúmerne vytláča černošské obyvateľstvo axios.com. Komunitné organizácie bojujú za opatrenia ako zvýšenie podielu cenovo dostupného bývania (prostredníctvom požiadaviek na nové projekty), podporu podnikov vo vlastníctve černošských obyvateľov a zónovanie, ktoré obmedzuje luxusnú výstavbu. Budúcnosť Roxbury sa aktívne plánuje prostredníctvom iniciatív ako Akčný plán proti vysídľovaniu boston.gov a obvodov s osobitným plánovaním. Je to testovací prípad inkluzívneho rozvoja – či môže štvrť rásť a ekonomicky sa zlepšovať bez toho, aby sa opakoval vzorec vytlačenia tých komunít, ktoré ju pôvodne vytvorili.
• Charlestown & Chinatown: Charlestown, kedysi prevažne robotnícka štvrť s írskym obyvateľstvom, zažíva od 90. rokov vlny gentrifikácie a dnes je v niektorých oblastiach pomerne luxusná. Hlavným pripravovaným projektom je rekonštrukcia verejného bývania Bunker Hill – komplex verejných bytov, ktorý sa prestavuje na komunitu so zmiešanými príjmami so 2 700 jednotkami. Toto výrazne zmení obyvateľskú skladbu Charlestownu (pribudne viac bytov za trhové ceny), no cieľom je nevytesniť súčasných obyvateľov verejných bytov vďaka fázovaniu výstavby. Chinatown je jedinečný tým, že zostáva jednou z posledných prisťahovaleckých enkláv v centre Bostonu. Čelí silnému tlaku od luxusných rezidenčných projektov v centre mesta a mestskom obvode South End. Mesto pracuje na nových stavebných pravidlách pre Chinatown, ktoré majú zmierniť gentrifikáciu, napríklad obmedzeniami výšky budov a podporou výstavby cenovo dostupného bývania bostonglobe.com. Ochrana kultúry a obyvateľov Chinatownu je prioritou, keďže jeho poloha z neho robí cieľ pre záujmy realitného trhu. Je to štvrť, kde je zápas medzi rozvojom a ochranou v plnom prúde. Komunitní aktivisti úspešne presadili viaceré cenovo dostupné bytové projekty v Chinatown (ako projekty Oak Terrace a Parcel R-1), no rastúce nájomné v súkromných budovách je stále problémom.

Vzorce gentrifikácie a reakcie politík

V mnohých bostonských štvrtiach sa opakuje podobný vzorec: prvá vlna mladých profesionálov prilákaných nižšími nákladmi na bývanie a dostupnosťou verejnej dopravy, nasledovaná vývojármi, ktorí renovujú alebo stavajú bývanie pre dopyt vyššej príjmovej skupiny, čo vedie k rastu cien a vytláčaniu obyvateľov s nižším príjmom (často menšín). Videli sme to v South End, JP, South Boston a čoraz viac v Roxbury, East Boston a Dorchester. Ide o zásadný problém rovnosti pre mesto.

Mesto Boston aktívne pracuje na riadení gentrifikácie a predchádzaní vytláčaniu obyvateľov. Začiatkom roku 2025 vydalo svoj prvý celomestský Akčný plán proti vytláčaniu s viac ako 40 iniciatívami na ochranu obyvateľov, malých podnikov a kultúrnych inštitúcií boston.gov. Medzi stratégie patrí zvýšenie výstavby cenovo dostupného bývania, rozšírenie programov pomoci s nájomným, posilnenie práv nájomcov a právnej pomoci a využitie mestských pozemkov na rozvoj komunity podľa miestnych preferencií. Nový nástroj Mapa rizika vytláčania sa využíva na identifikáciu najviac ohrozených štvrtí, aby sa intervencie mohli cieliť boston.gov.

Jedným príkladom je Mestský úrad pre bývanie, ktorý spolupracuje s Bostonskou univerzitou na vytvorení nástroja na posúdenie, či navrhovaný projekt pravdepodobne spôsobí vytláčanie obyvateľov vo svojom okolí bu.edu. V takom prípade možno bude projekt musieť obsahovať viac cenovo dostupného bývania alebo výhod pre komunitu. Ďalším príkladom sú reformy územného plánovania: v rokoch 2023–24 Boston zmodernizoval svoj proces posudzovania rozvoja podľa článku 80, pričom cieľom je zapracovať kritériá rovnosti a odolnosti. Na miestach ako Chinatown sú navrhnuté špecifické územné prekrytia s cieľom obmedziť luxusné ubytovne a podporiť výstavbu dostupných bytov wgbh.org.

Okrem toho má Boston Politiku inkluzívneho rozvoja (IDP), ktorá vyžaduje, aby veľké projekty zabezpečili, že 13 % bytov bude cenovo dostupných (alebo prispeli do fondu). Prebiehajú diskusie o zvýšení tohto percenta alebo o zavedení politiky „preferencie susedstva“, ktorá by dala miestnym obyvateľom prednosť pri prideľovaní nových cenovo dostupných bytov v ich komunite. Mesto tiež zvažuje poplatky za komerčné prepojenie (platené novými komerčnými projektmi) na financovanie cenovo dostupného bývania. Tieto politiky sa spoločne snažia zabezpečiť, aby obyvatelia mohli profitovať zo zlepšovania svojich štvrtí.

Napriek týmto snahám zostáva gentrifikácia pretrvávajúcou výzvou. Štvrte ako South End a East Boston zaznamenali demografické zmeny (napr. pokles počtu obyvateľov čiernej a latino populácie, keď ceny bývania stúpali). Komunitné pozemkové trusty a neziskoví developeri prichádzajú s riešením – vyvedením pozemkov z trhových špekulácií. Napríklad Dudley Street Neighborhood Initiative v Roxbury má pozemkový trust, ktorý vytvoril stovky trvalo cenovo dostupných domov. Rozšírenie takýchto modelov sa zvažuje v celom meste.

V nasledujúcich rokoch očakávame, že štvrte ako East Boston, Dorchester (časti), Roxbury, Mattapan a Roslindale sa budú naďalej meniť, dúfajme, že inkluzívnejším spôsobom. Tieto oblasti sú stále relatívne cenovo dostupné a preto priťahujú investície, ale komunitné hlasy silne žiadajú „rozvoj bez vysídľovania“. Gentrifikácia v Bostone má aj rozmer rasovej spravodlivosti – mesto si je vedomé svojej histórie (ako napríklad úbytok černošských obyvateľov zo štvrte West End a South End v 20. storočí v dôsledku obnovy mesta a trhových síl). Cieľom je tomu predísť v oblastiach ako Roxbury. Štatistiky stoja za pozornosť: napríklad jedna štúdia ukázala, že gentrifikácia neúmerne vytláča černošských mestských obyvateľov, často úplne mimo mesta do menej rozvinutých oblastí axios.com. V Bostone je miera vlastníctva nehnuteľností medzi čiernou populáciou výrazne nižšia ako u bielych (podľa často citovanej správy z roku 2015 bol medián čistého majetku černošských obyvateľov Bostonu 8 dolárov oproti 247 500 dolárom u bielych – šokujúci rozdiel najmä kvôli rozdielom vo vlastníctve bytov). Zachovanie dostupných možností vlastníctva bývania v farebných komunitách je preto kľúčom k riešeniu majetkových rozdielov.

Na záver možno povedať, že mestská krajina bostonských štvrtí v roku 2025 je obrazom pulzujúceho rastu, ale aj zásadných premien. Niektoré štvrte sa už premenili na luxusné enklávy, zatiaľ čo iné sú na prahu tejto premeny. Prístup mesta v tomto desaťročí silno ovplyvní, či Boston zostane mozaikou rozmanitých, inkluzívnych komunít, alebo či mu hrozí zhomogenizovanie a výlučne vysokopríjmový profil v jeho centrálnych štvrtiach. Napätie medzi rozvojom a ochranou sa pravdepodobne vyostrí, keď sa Boston bude usilovať o pridanie bývania a modernizáciu, a spôsob, akým to zvládne na úrovni štvrtí, bude určovať sociálnu a kultúrnu štruktúru mesta do budúcnosti.

Porovnávacia analýza: Boston vs. ostatné veľké americké trhy

V mnohých ohľadoch bostonský realitný trh zrkadlí aj sa odkláňa od národných trendov. Čelí podobným výzvam ako iné pobrežné, ekonomicky silné mestá (ako New York, San Francisco, Washington D.C.) – teda vysoké náklady na bývanie a problémy s kancelárskymi priestormi – no v niektorých ohľadoch sa mu darí odlišne. Tu je, ako si Boston vedie v porovnaní s ostatnými veľkými americkými trhmi v niekoľkých oblastiach:

Náklady na bývanie a dostupnosť: Boston patrí medzi najdrahšie trhy s bývaním v krajine. V roku 2025 je jedno z troch najdrahších miest pre nájomcov a zároveň patrí k najnákladnejším pre kupujúcich. Napríklad priemerný nájom radí Boston na 1. miesto v USA (3 495 USD), tesne pred New Yorkom (3 489 USD) a nad San Franciscom (~3 368 USD) secretnyc.co. Rast nájmov v Bostone (4 % medziročne) je v súlade s inými trhmi s vysokými nákladmi, zatiaľ čo v niektorých predtým prudko rastúcich mestách Sun Beltu rast nájmov ochladol na nulu alebo až do záporných čísiel (kvôli množstvu nových bytov). Na strane cien nehnuteľností je medián v metropolitnej oblasti Bostonu (750 tis. – 900 tis. USD) nižší ako v San Franciscu (viac než 1 milión USD), no vyšší ako vo väčšine veľkých miest – napríklad približne dvojnásobný oproti mestám ako Miami alebo Austin. Ceny v Bostone sú veľkosťou podobné Washingtonu D.C. a o niečo nižšie než v New Yorku (širší mestský medián je okolo 1,1 mil. USD) jvmlending.com. Z hľadiska pomeru ceny k príjmom Boston (ako SF, NYC, LA) výrazne prevyšuje národný priemer, čo poukazuje na problémy s dostupnosťou, ktoré nie sú výrazné v lacnejších trhoch ako Atlanta alebo Dallas.

Jeden výrazný rozdiel je obmedzená ponuka v Bostone: na rozdiel od rýchlo rastúcich miest Slnkového pásu (Phoenix, Austin, Raleigh atď.), ktoré v 2010-tych rokoch postavili veľké množstvo nových domov, Boston pridával bývanie pomalšie. To prispelo k tomu, že ceny v Bostone neustále rástli (nárast o 66 % v 2010-tych rokoch) propertyshark.com, kým niektoré prebudované trhy mali vyrovnanejšie obdobia. Napríklad mestá ako Houston alebo Las Vegas, ktoré sa mohli rozširovať smerom von, udržali mediánové ceny dlhšie blízko alebo pod celoštátnym priemerom (hoci aj tam v poslednom čase vzrástli). Boston, ohraničený geografiou a reguláciami, sa správal skôr ako New York alebo San Francisco, kde je nedostatok bežný jav. Do roku 2030 rast bytového fondu v Bostone pravdepodobne stále zaostane za rastom populácie, pokiaľ sa politika zásadným spôsobom nezmení – čo je situácia, ktorú Boston zdieľa s miestami ako San Francisco (známe nízkym rastom bývania v porovnaní s rastom pracovných miest). Trh kupujúcich vs. trh predávajúcich: K roku 2025 sa mnoho amerických trhov posunulo v prospech kupujúcich kvôli vyšším úrokovým sadzbám – ale Boston je výnimkou. Redfin klasifikoval 32 z 50 najväčších amerických metropol ako trhy kupujúcich začiatkom roka 2025, no Boston bol jedným z len asi pol tucta, kde mali predávajúci ešte miernu výhodu axios.com. V Bostone bolo v apríli 2025 približne o 7 % viac kupujúcich ako predávajúcich axios.com, zatiaľ čo na národnej úrovni bolo zhruba o 500 000 viac predávajúcich ako kupujúcich (najväčší nadbytok v histórii) axios.com. Severo-východné mestá ako Providence a časti New Jersey tiež vybočili z trendu s viacerými kupujúcimi, pravdepodobne kvôli chronickému nedostatku ponuky na týchto starších trhoch axios.com. Naopak, v mnohých metropolách Slnkového pásu (napr. Phoenix, Austin) a dokonca aj v niektorých stredozápadných mestách bolo podstatne viac predávajúcich (ponúk) ako kupujúcich, čo dávalo kupujúcim vyjednávaciu silu. Napríklad v Austine ceny nájmov a nehnuteľností klesli po masívnom príleve novej ponuky nar.realtor, čo sa v Bostone nepozorovalo. Toto porovnanie zdôrazňuje, že dynamika trhu v Bostone je podobnejšia New Yorku – zostáva napätá, aj keď vo zvyšku krajiny došlo k uvoľneniu – čo odráža pretrvávajúci dopyt a obmedzenú ponuku.

Komerčné nehnuteľnosti (kancelárie): Problémy Bostonského kancelárskeho trhu nie sú výnimočné – prakticky všetky veľké mestá zápasia s vyššími neobsadenými kancelárskymi priestormi po pandémii. Miera tohto problému sa však líši. San Francisco bolo zasiahnuté najtvrdšie: jeho neobsadenosť kancelárií vystrelila z jednociferných hodnôt pred rokom 2020 na viac ako 25–30 % do roku 2023, pričom centrum SF bolo výrazne vyprázdnené prechádzaním technologických firiem na prácu na diaľku. New York City zaznamenal spočiatku prudký nárast neobsadenosti (najmä v Midtown Manhattane), no do roku 2024 došlo k zlepšeniu – NYC zaznamenalo viac ako 3 milióny štvorcových stôp pozitívnej absorpcie kancelárskych priestorov začiatkom roka 2025, čo je pozoruhodné oživenie nar.realtor. Washington D.C. a Boston boli označené ako trhy s najväčšími pretrvávajúcimi stratami kancelárskych priestorov nar.realtor – D.C. kvôli zmenšovaniu štátnych úradov a Boston z dôvodu, že jeho koncentrovaní technologickí a finanční nájomcovia upravujú svoje priestorové nároky. Približne 18 % neobsadenosti v centre Bostonu je podobných ako v Chicagu (okolo 19–20 %) a trochu vyšších ako v Los Angeles (neobsadenosť kancelárií v LA v roku 2024 bola približne 17 %). Je to menej než v San Franciscu, ale viac než v Miami (Miami malo v roku 2024 neobsadenosť okolo 15 % a ťažilo z prisťahovalectva). Houston mal dlhodobo vysoké neobsadenosti (20 %+), kvôli spomaleniu energetického sektora a nadmernej výstavbe, takže Boston sa, žiaľ, pridáva k radom trhov s historicky vysokou neobsadenosťou kancelárií.

Jedným z rozdielov je životovedný obrat v Bostone – mestá ako NYC a DC nemajú taký veľký trh s laboratóriami, zatiaľ čo Boston (a do istej miery aj SF v južnom San Franciscu) áno. Boom a pád trhu s laboratóriami je do istej miery špecifikom Bostonu. Napríklad 20 % neobsadenosť laboratórií v Cambridge v roku 2025 perrycre.com je ostrý kontrast voči 0 % v roku 2019 – len málo iných trhov má takúto dynamiku (možno Bay Area, kde niektoré subtrhy ako South San Francisco tiež zaznamenali rast neobsadenosti laboratórií s príchodom novej ponuky).

V oblasti maloobchodu a priemyslu vyzerá Boston v porovnaní so svojimi rovesníkmi pomerne silno. Jeho 2,9% miera neobsadenosti maloobchodných priestorov je najnižšia v krajine, pričom sa zhoduje s Miami therealdeal.com. Mnohé iné metropolitné oblasti majú maloobchodnú neobsadenosť v rozmedzí 4–6%. Napríklad Atlanta a Phoenix zaznamenali rekordne nízku neobsadenosť maloobchodných priestorov (~4–5 %), ktorá však nedosahuje úroveň Bostonu. Chicago a Dallas majú viac voľných priestorov (stále pod 6–7 %). Dôvodom napätej situácie v maloobchode je aj to, že mestá severovýchodu neprestavali nadmerne maloobchodné zóny tak, ako rozľahlé metropoly. V oblasti priemyslu je 6–7% miera neobsadenosti v Bostone o niečo vyššia ako americký priemer (ktorý je ~5–6 % k roku 2025) nar.realtor. Je vyššia než v super-silných logistických uzloch ako Atlanta alebo Južná Kalifornia (kde neobsadenosť môže byť 3–4 %), no nižšia než v niektorých menších trhoch. Rast nájmov v priemyselných priestoroch v Bostone (2 %) je nižší než v Sun Belt regiónoch, ktoré zaznamenali obrovský prílev nájomcov (napr. Savannah alebo Inland Empire, kde počas boomu rástli nájmy o viac ako 5 %). V podstate je Boston sekundárnym priemyselným trhom – dôležitý, ale nie hlavný uzol národnej distribúcie – preto neprehrial, no ani nepadol; je stabilnejší.

Investičný trh a kapitálové toky: Hlavné „gateway“ mestá (NYC, LA, SF, DC, Boston) tradične priťahovali veľkú časť realitných investícií od penzijných fondov, private equity aj zahraničných investorov. V posledných rokoch si niektoré trhy Sun Beltu (Dallas, Charlotte, Nashville, atď.) získali väčšiu pozornosť vďaka vyšším tempám rastu. Boston však zostal preferovanou destináciou pre „core“ investorov hľadajúcich stabilitu. Napríklad, zatiaľ čo Manhattan zaznamenal prudký pokles hodnoty kancelárií, poklesy hodnôt kancelárií v Bostone boli trochu menej výrazné (hoci stále významné) vďaka diverzifikácii v oblasti vied o živote – viacero budov v Bostone sa predalo na konverziu na laboratóriá, čo podporilo ceny. V oblasti viacrodinného bývania patria „cap rates“ v Bostone medzi najnižšie (čo znamená vysoké ceny v prepočte na príjem), čo odráža dôveru investorov v dlhodobý dopyt. Je to podobné ako v New Yorku, Los Angeles, San Franciscu a teraz aj v niektorých mestách Sun Beltu, ako Austin, ktoré tiež zdraželi.

Priemer

Metrika (2024–25)	Boston	New York City	San Francisco	USA
Mediánová cena domu (metro)	~750 000 USD (mesto Boston ~842 000 USD) axios.com axios.com	~1,10 mil. USD (metropolitná oblasť NYC) jvmlending.com (mesto rôzne: Manhattan ~1,3 mil. USD)	~1,30 mil. USD (mesto SF) / ~1,0 mil. USD (Bay Area)	~417 000 USD axios.com
Priemerný mesačný nájom (všetky jednotky)	~3 495 USD secretnyc.co (najvyšší v USA)	~3 489 USD secretnyc.co (2. najvyšší)	~3 368 USD secretnyc.co (3. najvyšší)	~1 900 USD (približne)
Zmena v ponuke bytov	+2,6 % (pribudlo 7 200 jednotiek v roku 2024) mmgrea.com	Nízka – obmedzená (NYC pridalo málo jednotiek vzhľadom na populáciu)	Nízka – obmedzená (SF pridalo málo jednotiek)	Rôzne (metropolitné oblasti Sun Belt 5–10 %+)
Miera neobsadenosti kancelárií (CBD)	~18 % mktgdocs.cbre.com	~15 % (Midtown Manhattan) – zlepšuje sa	25 %+ (centrum SF – medzi najvyššími)	~14 % (celonárodná) nar.realtor
Miera neobsadenosti maloobchodu (metro)	~2,9 % therealdeal.com (medzi najnižšími)	~4,5 % (NYC metro, odhad)	~5 % (SF metro, odhad)	~4,1 % (celonárodná) forbes.com
Miera neobsadenosti priemyslu (metro)	~6,5 % perrycre.com	~4 % (región NY/NJ)	~5 % (SF Bay Area)	~7,0 % (celonárodné) nar.realtor
Rast populácie (ročný)	~+0,5 % (metropolitná oblasť) huduser.gov / Mesto: +0,3 %	~0 % (NYC metropolitná oblasť stagnuje; mesto sa zotavuje po roku 2020)	~+0,2 % (SF Bay – pomalé)	~+0,4 % (celonárodné)
Medián príjmu domácnosti	~94 000 $ (bostonská metropolitná oblasť); Mesto ~76 000 $	~93 000 $ (NYC metropolitná oblasť); Mesto ~67 000 $	~119 000 $ (SF metropolitná oblasť); Mesto ~119 000 $	~71 000 $ (USAZdroj: Viaceré – Údaje o Bostone z citovaných zdrojov; údaje o NYC/SF z HUD, Zillow a miestnych správ (približne pre porovnanie); národné údaje z NAR a Census. (Citácie v texte: metriky Bostonu z 【2】【14】【10】【36】【21】 atď.) Demografia a rast: V porovnaní s mnohými veľkými mestami je populačný rast Bostonu mierny. Mesta v oblasti Sun Belt (Austin, Phoenix, Orlando) rastú v percentách omnoho rýchlejšie, čo tam poháňa viac výstavby (a potenciálne boom-bust cykly). Rast metropolitnej oblasti Bostonu ~0,5 % ročne huduser.gov je viac podobný New Yorku alebo Chicagu (pomalý rast alebo dokonca mierny pokles) ako Dallasu alebo Atlante (>1 % ročný rast). Tento pomalší rast znamená, že Boston nemá takú akútnu potrebu masívnej novej bytovej výstavby ako rýchlo rastúce metropolitné oblasti – avšak začína zo stavu nedostatočnej ponuky, takže stále pociťuje akútny nedostatok. Medzinárodná migrácia a prílev študentov Boston tiež odlišuje: mestá ako Seattle alebo Denver (ktoré zažili rozmach kvôli domácej migrácii) majú iný profil než Boston, ktorý sa spolieha viac na prilákanie študentov a znalostných pracovníkov zo zahraničia, ktorí často zostávajú. Tento globálny prílev je viac podobný NYC alebo SF. Reakcie na dostupnosť: Mnohé drahé mestá skúmajú podobné politiky ako Boston (napr. stabilizácia nájomného, zvýšené požiadavky na dostupné bývanie). Napríklad St. Paul, MN prijal v roku 2021 prísne nariadenie o kontrole nájomného (neskôr upravené) a Kalifornia a Oregon zaviedli štátom stanovené nájomné stropy. Snahy Bostonu o reguláciu nájomného sa podobajú krokom miest ako Seattle alebo Montreal, kde je silný aktivizmus v oblasti bývania. Naopak, mestá ako Houston alebo Nashville sa spoliehajú najmä na rozširovanie ponuky bez takýchto regulácií. Zostáva otázkou, ktorý prístup najlepšie zníži náklady. Výzva Bostonu je však väčšia ako u väčšiny miest – iba NYC, SF, LA a DC čelia podobným problémom s dostupnosťou medzi americkými mestami. V skratke, Boston sa najviac podobá na “vstupné” mestá na pobreží so svojím nehnuteľnostným profilom: drahé, s obmedzenou ponukou, s robustným, hoci sa vyvíjajúcim dopytom po komerčných priestoroch. Prekonáva mnohých konkurentov v oblastiach ako retailové základy a stabilita viacbytových domov, pričom zdieľa aj bolesť kancelárskeho sektora. V porovnaní s rýchlo rastúcimi trhmi Sun Belt je Boston menej nestály – nezažil také prudké pandemické cenové špičky bývania ako napríklad Austin (ktorý vyskočil ~40 % za 2 roky), ani následné korekcie. Namiesto toho Boston zaznamenal stabilný, neúprosný rast cien a teraz stagnáciu. Konzervatívna povaha rastu Bostonu (postupný, politikami ovplyvňovaný rast) môže znamenať, že sa vyhne určitým extrémom, ktoré vidíme inde, no tiež to znamená, že problémy ako vysoké náklady sú hlboko zakorenené. Tabuľka: Vybrané realitné ukazovatele – Boston v porovnaní s ďalšími hlavnými trhmi (2024–25) Ako ukazuje tabuľka a diskusia, Boston vyniká extrémne napätým trhom s bytmi a maloobchodom a vysokými nákladmi na bývanie, ktoré sú porovnateľné s väčšími mestami ako NYC a SF napriek menšiemu počtu obyvateľov. Jeho komerčný profil zdieľa post-COVID stres, ktorý vidíme u porovnateľných miest, hoci výrazná prítomnosť biovied v Bostone ho čiastočne odlišuje. Pri pohľade do budúcnosti čelia Boston a podobné prímorské metropoly podobným problémom: ako pridať bývanie na skrotenie nákladov, ako znovuobjaviť centrá miest v kontexte práce na diaľku a ako investovať do dopravy a odolnosti. Boston sa môže učiť od svojich kolegov a zároveň byť pre nich vzorom. Napríklad, ak budú konverzie kancelárií na bývanie v Bostone úspešné, iné mestá môžu tento trend agresívne nasledovať. Naopak, ak sa pretrvávajúci pokles v kancelárskom sektore alebo kríza dostupnosti bývania v Bostone nezmierni, mohlo by to predznamenávať problémy pre mestá ako Seattle či DC. Mierny rast Bostonu a silná znalostná ekonomika znamenajú, že pravdepodobne zostane medzi najstabilnejšími a najžiadanejšími realitnými trhmi, a bude tak naďalej priťahovať investorov, ktorí sú opatrnejší voči trhom s výkyvmi inde. V tomto zmysle Boston zdieľa povesť „bezpečného prístavu“ s New Yorkom a San Franciscom – no zároveň sa musí vyrovnávať s rovnakými dilemami veľkomiest 2020-tych rokov. Demografické a ekonomické faktory Demografia a ekonómia sú základnými hnacími silami realitných trendov v Bostone. Populácia Bostonu, charakteristiky pracovnej sily a ekonomické zdravie priamo ovplyvňujú dopyt po bývaní a komerčných priestoroch. Tu zhŕňame hlavné demografické a ekonomické faktory, ktoré formujú trh v roku 2025 a s výhľadom do budúcnosti: Rast a zloženie populácie Bostonská metropolitná oblasť (Greater Boston) má približne 4,9 milióna obyvateľov. Rast je stabilný, ale mierny. Posledné prognózy predpovedajú, že populácia tejto metropolitnej oblasti dosiahne do roku 2027 približne 4,56 milióna, čo je rast asi 0,6 % ročne huduser.gov. Samotné mesto Boston, po desaťročiach úpadku a následného oživenia, narástlo zo 617 000 v roku 2010 na približne 675 000 v roku 2020. Populácia mesta zaznamenala mierny pokles na začiatku pandémie (keď niektorí dočasne odišli), ale medzičasom sa stabilizovala a rast pokračuje. Boston smeruje k približne 760 000 obyvateľom do roku 2030 podľa BPDA (mestská plánovacia agentúra) – čo je nárast o približne 60 000 od roku 2020 bankerandtradesman.com. Je to výrazný prílev (takmer 9 % rast za dekádu), hoci pomalší ako v mnohých mestách Sun Beltu. Rast Bostonu je menej poháňaný prirodzeným prírastkom (narodenia mínus úmrtia, ktorý sa spomalil kvôli poklesu pôrodnosti) a viac prisťahovalectvom mladých dospelých a migrantov. Populácia mesta je výrazne mladá: približne 34 % obyvateľov je vo veku 20 až 34 rokov, čo je vyšší podiel ako vo väčšine miest (Boston sa často označuje ako „mesto mladých dospelých“ vďaka svojim univerzitám a pracovným príležitostiam). Študentská populácia je obrovským faktorom – ako už bolo spomenuté, v metropolitnom Bostone žije v ktoromkoľvek čase viac ako 250 000 vysokoškolákov bu.edu. Títo študenti zvyšujú dopyt po nájme a často v meste zostávajú po ukončení štúdia za prácou, čím posilňujú vzdelanú pracovnú silu. Boston je tiež rozmanitý a stále viac sa stáva ešte rozmanitejším. Mesto je približne z 45 % biele, 20 % čierne, 20 % hispánske/latinskoamerické, 10 % ázijské a 5 % multirasové/iné (sčítanie ľudu 2020). Imigranti tvoria asi 29 % obyvateľov. Najväčšie skupiny imigrantov pochádzajú z Dominikánskej republiky, Číny, Haiti, Vietnamu a Salvádoru, okrem iných krajín. Táto rozmanitosť obohacuje mesto a zároveň ovplyvňuje bývanie (napríklad preferencia viacgeneračného bývania v niektorých komunitách, alebo sústredenie špecifických štvrtí podľa etnickej príslušnosti ako je Chinatown či latinskoamerická komunita vo východnom Bostone). Pozoruhodný trend: veľkosť domácností v Bostone je relatívne malá (v priemere ~2,3 osoby), pretože mnoho domácností tvoria jednotlivci alebo páry – čiastočne kvôli mladému obyvateľstvu a tiež vysokým nákladom na bývanie, ktoré znižujú dostupnosť väčších bytových jednotiek pre rodiny. To zvyšuje dopyt po menších jednotkách (garzónky/jednoizbové byty) v luxusných projektoch, zatiaľ čo rodiny často hľadajú bývanie vo vonkajších štvrtiach alebo predmestiach kvôli väčšiemu priestoru a školám. Na predmestiach je rast pomalý. Niektoré blízke predmestia dokonca zaznamenali pokles populácie v rokoch 2020 až 2022, keď práca na diaľku umožnila sťahovanie do vzdialenejších oblastí alebo iných štátov. Avšak s návratom do kancelárií a mestskými výhodami, ktoré opäť priťahujú ľudí, mestské jadro Bostonu/Cambridge znovu naberá na popularite. Boston profituje z toho, že je magnetom pre talent – neustále priťahuje absolventov nielen z miestnych vysokých škôl, ale z celých USA a zo sveta, ktorí tu chcú pracovať v tech/biotechnológiách alebo študovať na postgraduálnom stupni. S výhľadom do roku 2030 sa očakáva, že priemerný vek obyvateľov Bostonu mierne vzrastie (veľká skupina mileniálov bude mať vtedy 40 rokov). Schopnosť mesta udržať týchto mileniálov, keď zakladajú rodiny, ovplyvní realitný trh – ak Boston dokáže ponúknuť dostatok bývania vhodného pre rodiny (trojizbové byty, bezpečné štvrte, kvalitné školy), viacerí môžu zostať; inak niektorí odídu do predmestí alebo lacnejších miest, čo ovplyvní štruktúru dopytu po bývaní. Projekcie BPDA ukazujú, že podiel vekovej skupiny 20–29 rokov klesne (z 33 % v roku 2015 na 29 % v roku 2030) bankerandtradesman.com, čiastočne preto, že mileniáli starnú a možno aj o čosi menej mladých ľudí sa prisťahuje (kvôli vysokým nákladom). Na druhej strane počet tridsiatnikov a štyridsiatnikov v Bostone porastie, čo môže zvýšiť dopyt po stredne veľkých bytoch (napr. väčšie byty, radové domy) – aktuálne ide o veľmi úzky segment trhu. Ďalší faktor: medzinárodná migrácia. Federálne politiky a globálne podmienky môžu ovplyvniť počty. Počas vlády Trumpa a pandémie COVID sa imigrácia spomalila, čo malo dopad na rast Bostonu (Boston je závislý na príchode zahraničných študentov a pracovníkov; napríklad veľký podiel pracovníkov v technológiách a medicínskych výskumníkov je zo zahraničia). V poslednej dobe sa migrácia opäť zvyšuje a status Bostonu ako mesta útočišťa a globálneho vzdelávacieho centra ho udržiava ako obľúbenú destináciu. Imigrácia najprv podporuje dopyt po nájmoch a neskôr po vlastníctve bývania, keď sa imigranti usadia a prosperujú. Ekonomika a trh práce Boston sa môže pochváliť vysoko vzdelanou ekonomikou s vysokými príjmami. Medián príjmu domácnosti v metropole je približne 94 000 $, čo je výrazne nad americkým priemerom (71 000 $). V rámci mesta je medián príjmu nižší (76 000 $) pre vysoký podiel študentských a nízkopríjmových domácností, ale aj tak zostáva relatívne vysoký na veľké mesto (napríklad vyšší ako mediány v NYC či LA). Prítomnosť množstva pracovných miest v znalostnej ekonomike tlačí mzdy nahor. Boston má jednu z najvyšších koncentrácií vysokoškolsky vzdelaných obyvateľov (viac ako 49 % dospelých má bakalársky diplom alebo vyššie, čo je takmer dvojnásobok národného priemeru). Zamestnanecká základňa je rozmanitá: kľúčové odvetvia zahŕňajú vzdelávanie a zdravotníctvo (eds and meds) – bostonské nemocnice (Mass General, Brigham & Women’s, atď.) a univerzity (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC a mnoho ďalších) patria medzi najväčších zamestnávateľov a sú relatívne odolné voči recesiám. Vedné odbory/biotechnológie sú významným motorom rastu – firmy ako Moderna, Biogen, Vertex atď. a množstvo startupov neustále pribúda (aj keď sú ovplyvnené investičnými cyklami). Technológie majú silné zastúpenie najmä v softvéri, AI a robotike – veľké technologické firmy majú rozsiahle kancelárie (Google, Amazon, Microsoft, Apple všetky v posledných rokoch rozširovali pôsobenie v Cambridge/Bostone) a existuje tu živý startupový ekosystém (často prepojený s biotechnológiami, napr. health-tech, fintech). Finančné služby zostávajú významné (Fidelity, State Street, množstvo fondov rizikového a súkromného kapitálu sídli v Bostone). Navyše Boston má silný sektor cestovného ruchu a pohostinstva vďaka historickým pamiatkam a kongresovým centrám, ako aj malý, ale rastúci mediálny/kreatívny sektor. Miera nezamestnanosti v Bostone bola ku koncu roka 2024 okolo 4 % (štát Massachusetts mal ~4,1 % v decembri 2024 mass.gov, pričom v samotnom Bostone bola zvyčajne mierne nižšia). Je to zhruba návrat na predpandemickú úroveň (okolo 3 %). Je to trochu nad národnou mierou nezamestnanosti (ktorá bola ~3,7 % koncom 2024), ale historicky štát Massachusetts často kopíruje úroveň USA. V polovici roka 2025, v čase zvýšenej ekonomickej neistoty, miera nezamestnanosti mierne stúpla na ~4,5 % v regióne mass.gov. Trh práce zostáva napätý v sektoroch ako zdravotníctvo a technológie, ale prepúšťania v oblasti technológií celonárodne zasiahli aj Boston (napr. Facebook v roku 2023 zredukoval plánovanú expanziu v Cambridge po vlnách prepúšťania, niektoré biotechnologické firmy prepúšťali, keď neuspeli klinické skúšky alebo sa znížilo financovanie). Napriek tomu je trh práce v Bostone považovaný za odolný – zväčša neprechádza extrémnymi bublinami alebo pádmi. Aj počas COVID-šoku v roku 2020, keď nezamestnanosť na krátko vzrástla až k ~16 %, uzdravenie bolo rýchle vďaka stabilnej opore univerzít/nemocníc a rýchlemu prechodu na prácu na diaľku v znalostnej ekonomike. Zaujímavý trend: Boston sa stáva centrom umelej inteligencie a pokročilého výskumu, pričom využíva svoj univerzitný talent. Ak to bude pokračovať, môžeme zaznamenať rastúci dopyt po kancelárskych/pracovných laboratóriách pre AI firmy alebo robotiku, čo môže vyvážiť určitý útlm tradičných kancelárií. Prítomnosť inštitúcií ako MIT CSAIL, Harvard a rozvíjajúca sa startupová scéna v oblasti AI/robotiky (Boston Dynamics atď.) by mohli udržať Boston na čele technologických inovácií. Príjmová nerovnosť je problém – Boston má veľmi bohatých obyvateľov, ale aj oblasti chudoby. To sa prenáša aj do nerovnosti bývania. Stratégiou hospodárskeho rozvoja mesta je podporovať inkluzívny rast, no naďalej je výzvou zabezpečiť, aby pracujúca trieda nezostala na okraji v ekonomike ovládanej vysoko kvalifikovanými pracovnými miestami. Výhľad do budúcnosti (2026–2030) Demograficky bude Boston naďalej pomaly rásť, mierne starnúť a ešte viac sa diverzifikovať. Do roku 2030 nebude v Bostone žiadna rasová/etnická skupina v väčšine (čo už platí aj dnes – je to pluralitné mesto). Ak trendy pretrvajú, metropolitná oblasť by mohla okolo roku 2030 prekročiť 5 miliónov obyvateľov. Rast v predmestiach by mohol trochu zrýchliť, ak pretrvá flexibilná práca na diaľku (niektorí si vyberú Metrowest alebo predmestia North Shore, ak dochádzajú len pár dní v týždni), no samotné mesto plánuje rast a chce prijať značnú časť nových obyvateľov regiónu, aby sa zabránilo rozptýlenému rastu („sprawlu“). Ekonomicky je Boston pripravený zostať globálnym centrom inovácií. Sektory ako biotechnológie, čisté energetické technológie, digitálne zdravotníctvo a vysoké školstvo budú pravdepodobne expandovať. Vysoká úroveň výskumného financovania (granty NIH a pod.) v jeho nemocniciach a univerzitách bude naďalej podporovať startupy a priťahovať firmy. Potenciálnou prekážkou by mohlo byť, ak by vzdialená práca viedla firmy k náboru roztrúsených zamestnancov, možno z nižších nákladových regiónov namiesto zhromažďovania v Bostone – zatiaľ však Bostonský kolaboratívny ekosystém stále láka spoločnosti otvárať tu laboratóriá a kancelárie kvôli prístupu k talentom. Ďalší faktor: zlepšovanie infraštruktúry (alebo jeho nedostatok) ovplyvní efektivitu hospodárstva. Ak modernizácia verejnej dopravy zvýši spoľahlivosť (napr. konečne skončia časté výpadky metra), zvýši to produktivitu a zatraktívni mesto pre zapájanie sa do pracovného procesu. Ak nie, dopravné problémy môžu obmedziť rast alebo viesť firmy k zvažovaniu predmestských lokalít či iných miest. Boston má aj živé prostredie na financovanie startupov – spravidla je v USA druhý za Silicon Valley v oblasti rizikového kapitálu. Pokles v IT sektore v rokoch 2022–2023 financovanie mierne spomalil, no ku koncu 2024/2025 už sú náznaky oživenia v niektorých oblastiach (AI, nové biotechnologické modality). Do roku 2030 zostane Boston pravdepodobne na čele podnikania v oblasti technológií a biotechnológií, čo znamená dopyt po inkubátorových priestoroch, komplexoch laboratórií a neskôr, keď startupy dospejú, viac kancelárskych alebo špecializovaných priestorov. To je priaznivá správa pre segmenty nehnuteľností orientované na tieto firmy (no ako vidíme, prílišný optimizmus môže viesť k prebytku ponuky, ako sa to nedávno stalo napríklad s laboratóriami). Z hľadiska makro rizík by Boston mohla ovplyvniť akákoľvek národná recesia (aj keď možno lokálne menej výrazná vďaka stabilným sektorom). Ak zostanú úrokové sadzby vysoké, mohlo by to utlmiť rozvoj a obrat nehnuteľností, no zároveň to môže zmierniť rast cien na udržateľnejšiu úroveň (čo by v dlhodobom horizonte mohlo byť zdravé). Naopak, ak Fed výrazne zníži sadzby okolo roku 2026 (niektoré prognózy naznačujú, že sadzby budú pomaly klesať v neskoršom roku 2025 – 2026), Boston by mohol zaznamenať opätovné oživenie predaja a zrýchlenie rastu cien, keďže dopyt po bývaní je nahromadený. Faktory kvality života tiež zohrávajú úlohu v demografických trendoch. Miera kriminality v Bostone je na veľké mesto pomerne nízka a vo všeobecnosti je vnímaný ako bezpečné, príjemné mesto na život (ak opomenieme cenu). Ak si tento stav udrží a bude pokračovať v zlepšovaní verejných služieb (parky, umenie, školy), dokáže lepšie udržať rodiny i starších obyvateľov. Mesto robí pokroky v reforme školstva a v budovaní nových charterových škôl a pod., čo môže ovplyvniť, či sa rodiny rozhodnú zostať v meste alebo sa kvôli vzdelaniu presťahovať do predmestí. Na záver možno povedať, že demografický a ekonomický výhľad Bostonu do roku 2030 je vo všeobecnosti pozitívny – pomalý rast, vysoká úroveň vzdelania, robustná, hoci meniacasa ekonomika – čo poskytuje pevnú základňu pre realitný trh. Najväčšou výzvou bude zladiť bývanie a infraštruktúru s týmto rastom, aby mesto zostalo prístupné a spravodlivé. Demografický trend, kde veľká skupina mladých profesionálov prechádza do rodinného štádia, preverí schopnosť trhu prispôsobiť ponuku bývania (bude dosť radových domov alebo trojizbových bytov? Budú si môcť dovoliť zostať?). Z ekonomického hľadiska určí prebiehajúca transformácia pracovných návykov a neustály cyklus inovácií, aké typy komerčných priestorov budú potrebné. Jadrom silných stránok Bostonu – vzdelanie, inovácie, zdravie – je však predpoklad, že aj naďalej bude priťahovať ľudí a firmy, čím udrží dopyt po nehnuteľnostiach vo väčšine segmentov. Regulačné a politické zmeny ovplyvňujúce trh Verejná politika a regulácie zohrávajú kľúčovú úlohu v realitnom prostredí Bostonu. V posledných rokoch sa v reakcii na trhové výzvy – od prudko rastúcich nájmov po nevyužité kancelárske budovy – objavilo viacero politických zmien a návrhov. Tieto opatrenia môžu výrazne ovplyvniť rozhodnutia o rozvoji, ekonomickú atraktívnosť investícií aj celkové správanie trhu. Nižšie uvádzame hlavné regulačné a politické zmeny až do roku 2025 aj očakávané trendy do budúcnosti: Regulácie bývania a prenájmov Iniciatíva stabilizácie nájomného (nájomná regulácia): Pravdepodobne najvýraznejšou politickou diskusiou je snaha Bostonu znovuzaviesť reguláciu nájomného, pod pojmom „stabilizácia nájomného“. V marci 2023 mestská rada Bostonu schválila žiadosť primátorky Michelle Wu o povolenie stabilizácie nájomného v pomere hlasov 11–2 boston.com. Plán by obmedzil zvyšovanie nájomného pre väčšinu nájomných jednotiek na mieru inflácie (CPI) + 6 %, s maximálnym limitom 10 % ročne boston.com. To znamená, že v akomkoľvek roku by prenajímateľ nemohol zvýšiť nájomné o viac ako 10 %, pričom často by bol limit ešte nižší, ak je inflácia mierna. Niektoré nehnuteľnosti by boli vyňaté: malé budovy obývané majiteľom (1–3 jednotky), novostavby po dobu 15 rokov a dotované dostupné byty, čo by znamenalo, že pod politiku by spadalo zhruba 55–60 % mestského nájomného fondu boston.com. Návrh zahŕňa aj ochranu pred vysťahovaním „len z oprávneného dôvodu“ (zabraňujúcu vysťahovaniu bez platného dôvodu) wbur.org. Toto je zásadná zmena – Massachusetts zakázal reguláciu nájomného od roku 1994, takže zavedenie si vyžaduje schválenie na štátnej úrovni. K polovici roka 2025 bola táto žiadosť stále nevybavená na Štátnom sneme, čelila opozícii zo strany prenajímateľov a skepticizmu niektorých poslancov. Ak by prešla v akejkoľvek podobe (možno i s kompromismi), mala by priamy dopad na nájomný trh tým, že by obmedzila, ako rýchlo môžu rásť nájmy v existujúcich nájomných vzťahoch. Zástanci tvrdia, že to poskytne nájomníkom stabilitu a zabráni neúmernému zvyšovaniu nájmov, ktoré vedie k vysídleniu wbur.org boston.com. Oponenti varujú, že by to mohlo odradiť investície do nových bytov a údržby (odvolávajúc sa na ekonomické štúdie o regulácii nájomov). Dopad v prípade zavedenia: Horný limit nájomného by mohol urobiť investovanie do viacbytoviek menej lukratívnym, najmä pre stratégie „value-add“, ktoré sa spoliehajú na zvyšovanie nájmov. Môže to tiež podporiť konverziu bytov na kondomíniá (keďže jednotky obývané majiteľom alebo nové nájomné zmluvy pri predaji môžu nastaviť nájmy na novú úroveň). Mestá ako Boston sú pod národným drobnohľadom; tento trend odráža širšie opätovné zvažovanie nájomnej regulácie vo vysoko nákladných mestách. Požiadavky na dostupné bývanie (inkluzívne zónovanie): Boston má už roky politiku inkluzívneho rozvoja (IDP) – v súčasnosti musia developeri projektov s viac ako 10 jednotkami zabezpečiť, aby 13 % jednotiek bolo dostupných (podľa stanovených príjmových úrovní), alebo prispieť do fondu na dostupné bývanie. Koncom roka 2022 a v roku 2023 prebiehali diskusie o zvýšení požiadavky na dostupnosť až na 20 % pri niektorých projektoch a úprave príjmových cieľov s cieľom osloviť domácnosti s nižšími príjmami. Administratíva starostky Wuovej navrhla zmeny, ktoré by zabezpečili viac jednotiek pre rodiny so strednými príjmami, ktoré nespĺňajú podmienky pre nízkopríjmové jednotky, ale nemôžu si dovoliť trhové ceny. Hoci formálne zmeny ešte neboli ukončené, developeri sa pripravujú na prípadné sprísnenie požiadaviek. Mesto už teraz často vyjednáva vyššie percentá výmenou za ústupky v zónovaní. Dopad: Prísnejšie požiadavky na dostupnosť môžu zvýšiť náklady pre developerov (dotovanie týchto jednotiek alebo platenie poplatkov), čo môže niektoré projekty znevýhodniť alebo zvýšiť ceny trhových jednotiek na krížové dotovanie. Avšak vďaka silným cenám za luxusné bývanie môžu mnohé projekty absorbovať vyššiu požiadavku, najmä v žiadaných oblastiach ako Seaport. Politika je zameraná na zabezpečenie zmiešaných príjmových komunít a aspoň určitej dostupnosti v novej výstavbe. Zvýšenie poplatkov za “linkage”: Boston ukladá poplatky za linkage pri veľkých komerčných projektoch (kancelárie, hotely a pod.) – peniaze idú na dostupné bývanie a školenia zamestnania. V roku 2022 mesto schválilo zvýšenie týchto poplatkov (z približne 15 USD za štvorcový stopu na 23 USD za štvorcový stopu pre laboratóriá/kancelárie v priebehu niekoľkých rokov). Vyššie poplatky už sú v platnosti. Tiež sa zvažuje rozšírenie linkage na veľké rezidenčné projekty. Dopad: Zvýšená linkage zvyšuje náklady na komerčnú výstavbu, čo môže mierne spomaliť nové kancelárske/laboratórne projekty (hoci výraznejším faktorom je spomalenie trhu). Priamo však smeruje súkromné peniaze z rozvoja do projektov bývania – od 80. rokov linkage vygeneroval desiatky miliónov pre fondy na dostupné bývanie a vyššie sadzby vygenerujú ešte viac. Reformy týkajúce sa územného plánovania pre bývanie („Zákon o komunitách MBTA“): Na štátnej úrovni bol v roku 2021 prijatý oddiel 3A zákona o územnom plánovaní („zákon o komunitách MBTA“), ktorý vyžaduje, aby 177 miest a obcí Veľkého Bostonu, ktoré obsluhuje tranzit MBTA, určilo aspoň jednu rozumne veľkú zónu v blízkosti tranzitu pre viacbytové bývanie povolené „as-of-right“ (teda bez nutnosti zvláštneho povolenia) mass.gov. Zaujímavosťou je, že samotné mesto Boston je technicky oslobodené od požiadaviek tohto zákona kvôli starej výnimke v zákone o územnom plánovaní mass.gov, avšak Boston už má mnoho viacbytových zón. Širší efekt je ten, že predmestia okolo Bostonu musia vytvoriť zónovacie kapacity pre tisíce bytov, inak riskujú stratu štátnych finančných prostriedkov. Toto je potenciálne zásadný krok na podporu regionálnej ponuky bývania. K roku 2023–2024 mestá a obce pripravujú plány pre súlad – niektoré sa bránia (riskujú sankcie), iné už prechádzajú na nové zóny. Dopad na Boston: V samotnom meste nepriamy, regionálne by však mohol uľahčiť situáciu, ak by sa v predmestiach postavilo viac bývania. Napríklad vnútorné predmestia ako Cambridge, Somerville, Quincy a ďalšie spadajú pod tento zákon (mnohé už čiastočne povoľujú viacbytovú výstavbu, ale formálne to rozšíria). Ak narastie bytová výstavba v predmestiach, dopyt v Bostone sa môže čiastočne rozptýliť, čo by mohlo zmierniť extrémnu súťaž o ceny v centre mesta. Naopak, ak predmestia nebudú spolupracovať a prídu o financie, veľa nového bývania nepribudne a tlak na Boston zostane. Reforma posudzovania rozvoja (reforma BPDA): Primátorka Wu sľubovala reformu Boston Planning & Development Agency (BPDA), vplyvnej mestskej agentúry, ktorá dohliada na schvaľovanie rozvojových projektov (preskúmanie podľa článku 80). V roku 2023 mestské zastupiteľstvo schválilo návrh Wu na postupné zrušenie realitných a plánovacích funkcií BPDA a vytvorenie nového mestského plánovacieho oddelenia boston.com. Cieľom je zmodernizovať a zjednodušiť proces posudzovania, aby bol viac transparentný a riadený plánovaním, nie vyjednávaním. Zdôrazňuje sa tiež začlenenie aspektov spravodlivosti a odolnosti do kritérií hodnotenia (napr. vyžadovanie posudzovania vplyvu projektov na klímu a rizika vysídlenia). Stav: Ide o dlhodobú štrukturálnu zmenu (na niektoré aspekty je potrebné schválenie štátu a bude sa zavádzať v priebehu niekoľkých rokov). Dopad: V krátkodobom horizonte majú developeri neistotu ohľadom možných zmien pravidiel. Predvídateľnejší proces by mohol byť pozitívom, ale ak pribudnú nové požiadavky (ako prísnejšie štandardy klimatickej odolnosti alebo povinnosť prínosov pre komunitu), môže to zvýšiť náklady. Administratíva Wu takisto aktualizuje územné kódy, napríklad zrušila povinné minimá na parkovanie v niektorých oblastiach, aby znížila náklady a podporila využívanie verejnej dopravy. Prealokácia dane z nehnuteľnosti (rezidenčné vs. komerčné): Boston má jedinečný systém klasifikácie dane z nehnuteľnosti, kde môže zdaňovať komerčné nehnuteľnosti vyššou sadzbou ako rezidenčné. Podľa zákona môže mesto presunúť určitú maximálnu časť daňového bremena na komerčný sektor. Keďže hodnota kancelárií klesá a hodnota rezidencií rastie, Boston čelil problému, že majitelia bytov by mohli zažiť výrazné zvýšenie daní (keďže celková daňová povinnosť sa rozdelila na viac rezidenčných hodnôt). Koncom roka 2024 štátna legislatíva schválila (na žiadosť Bostonu) dočasnú úpravu spôsobu, akým sa dane delia medzi triedy christinadinardi.com christinadinardi.com. V podstate bolo Bostonu umožnené zvýšiť podiel dane na komerčnom sektore nad bežný strop, aby zmiernil rastúce daňové zaťaženie rezidentov christinadinardi.com. Toto nastalo, pretože mnohé kancelárie sú nevyužívané (a prípadne žiadajú o zníženie odhadovanej hodnoty), a tak sa daňové bremeno presúva na majiteľov domov. Toto opatrenie, podporované starostkou Wu, je krátkodobé, ale môže byť predĺžené, ak komerčné nehnuteľnosti budú naďalej upadať christinadinardi.com christinadinardi.com. Dopad: Pre majiteľov rezidenčných nehnuteľností je to úľava – pomáha to udržať ročné daňové faktúry stabilnejšie (čo je dôležité vzhľadom na už aj tak vysoké životné náklady). Pre komerčných vlastníkov to znamená vyššiu daňovú sadzbu – teda platia viac na vykrytie rozpočtových dier. Kritici (malí podnikatelia, prenajímatelia) tvrdili, že to „nespravodlivo zaťažuje majiteľov komerčných nehnuteľností“ christinadinardi.com. Pre investorov do nehnuteľností táto politika naznačuje, že ak komerčný sektor ostane slabý, Boston mu pridelí väčší podiel na príjmoch mesta. Je to riziko pre kancelárske a maloobchodné priestory, ktoré už čelia problémom, hoci v kontexte bola daňová sadzba komerčných nehnuteľností v Bostone už vysoká, čiže zmena nie je až taká veľká v porovnaní s inými nákladmi. Politiky územného plánovania a využitia pôdy Celomestské plánovanie a zvýšenie zastavanosti: Boston historicky plánoval projekty jednotlivo alebo po jednotlivých štvrtiach. Teraz však sleduje celomestský územný plán („Imagine Boston 2030“ bol rámec, ale starostka Wu chce konkrétnejšie zmeny v územnom plánovaní). Jednou z iniciatív je podpora rozvoja orientovaného na verejnú dopravu – napríklad povolenie vyššej hustoty bývania okolo zastávok metra. Vidíme to v návrhoch na zmenu zónovania častí Dorchesteru (pri Červenej linke) na zmiešané využitie, alebo povolenie viacbytových domov v komerčných zónach West Roxbury. Okrem toho sa diskutuje o zrušení požiadaviek na minimálny počet parkovacích miest v celom meste pre rezidenčné projekty, aby sa znížili náklady a podporila verejná doprava. Niektoré z týchto zmien je možné realizovať úpravami územného plánu, ktoré rieši BPDA/BZC (Komisia pre zónovanie). Dopad: Ak Boston zvýši zastavanosť oblastí (povolí vyššie budovy alebo viacbytové domy v zónach určených len pre rodinné domy), môže to otvoriť nové možnosti výstavby a potenciálne zvýšiť dostupnosť bývania. Napríklad povolenie dvojdomov/trojsúkromných domov v častiach Roslindale alebo West Roxbury, kde sú teraz len rodinné domy, by mierne zvýšilo hustotu bývania. V niektorých štvrtiach existuje odpor komunity, takže zmeny sú postupné. Celkovo však trend smeruje k flexibilnejšiemu územnému plánovaniu pre podporu bývania, čo je v súlade so štátnym tlakom a všeobecným uznaním nedostatku bývania. Regulácie klimatickej odolnosti: Boston integruje odolnosť voči klíme do svojich pravidiel pre rozvoj. Kontrolný zoznam klimatickej odolnosti je už teraz povinný pre veľké projekty (rieši stúpanie hladiny mora, dažďovú vodu, horúčavy). Mesto smeruje k tomu, aby nové budovy museli byť uhlíkovo neutrálne v blízkej budúcnosti (v súlade s rozšírenými energetickými normami Massachusetts a vlastným nariadením BERDO od Bostonu, ktoré vyžaduje znižovanie emisií z budov). V oblastiach ohrozených povodňami musia byť nové budovy často vyzdvihnuté alebo odolné voči povodniam (z tohto dôvodu bol zmenený územný plán, aby umožnil vyššie prízemia). Dopad: Tieto regulácie môžu zvýšiť počiatočné stavebné náklady (napr. lepšia izolácia, solárne panely a pod.), ale znižujú dlhodobé riziká. Niektorí developeri to vítajú, keďže mnohí investori teraz uprednostňujú súlad s ESG (environmentálne, sociálne a riadiace zásady). Postupom času budú musieť byť staršie budovy rekonštruované podľa energetických noriem (BERDO požaduje, aby veľké existujúce budovy znížili emisie alebo ich kompenzovali do roku 2050). To môže byť nákladné pre majiteľov starších nehnuteľností (napr. potreba výmeny vykurovania, zvýšenie efektivity), ale vytvára trh pre technológie zeleného stavebníctva. Môže to tiež ovplyvniť hodnoty nehnuteľností: budovy, ktoré sú klimaticky odolné a energeticky efektívne, môžu mať vyššie nájomné alebo predajné ceny, pretože ich prevádzka bude lacnejšia a budú čeliť menším regulačným sankciám. Opatrenia proti vysťahovaniu: Už sme sa ich dotkli v kontexte susedstiev. Mesto využíva politiky ako: financovanie odkúpenia ohrozeného dostupného bývania neziskovými organizáciami (aby sa zabránilo jeho prechodu na trhové bývanie), rozširovanie programov voucherov, zavádzanie „moratória na vysťahovanie“ alebo utajenie záznamov o vysťahovaní (niektoré návrhy na utajenie záznamov o vysťahovaní, aby nájomníci mohli ľahšie nájsť nové bývanie). Tiež Akčný plán proti vysídľovaniu koordinuje úsilie, ako je poskytovanie daňových úľav z nehnuteľností pre dlhoročných nízkopríjmových vlastníkov, aby ich nezvyšujúce sa dane z nehnuteľností kvôli gentrifikácii nevyhnali z bývania, a ponúka podporu malým podnikom v meniacich sa štvrtiach boston.gov boston.gov. Dopad: Toto sú mäkšie intervencie (nie silná regulácia, okrem prípadov, keď sa od developerov vyžaduje, aby prispievali do fondov na zabránenie vysťahovaniu alebo podobné opatrenia). Signalizujú, že mesto chce usmerňovať rozvoj tak, aby z neho profitovali aj existujúci obyvatelia. Pre developerov spolupráca s týmito cieľmi (napr. zahrnutie dodatočných dostupných bytov alebo poskytnutie komunitných priestorov) môže uľahčiť schvaľovacie procesy a budovať dobrú vôľu, aj keď to nie je striktne prikázané. Štátne a federálne politické prostredie Štátna legislatíva o bývaní: Massachusetts bol aktívny – okrem zákona MBTA Communities prijal v roku 2021 zákon, podľa ktorého na schválenie miestnych zmien v územnom pláne, ktoré podporujú bývanie, stačí jednoduchá väčšina (namiesto 2/3). To uľahčuje prijímanie rozhodnutí o zvýšení hustoty zastavanosti na mestských alebo obecných zastupiteľstvách. Účinky sa ešte prejavia, ale znižuje sa tým prekážka pre reformy v prospech bývania. Štátna vláda pod guvernérkou Maurou Healey (2023– ) kladie dôraz na bývanie a v roku 2023 dokonca vyhlásila stav núdze v bývaní. To môže viesť k štátnym stimulom alebo financovaniu výstavby dostupného bývania, alebo dokonca k prehlasovaniu miestnych územných plánov, ak mestá a obce odmietajú výstavbu. Boston je vo všeobecnosti pred štátnymi požiadavkami, ale profituje z nových štátnych financovaní na bývanie (napríklad štátny Fond pre dostupné bývanie často spolufinancuje projekty v Bostone). Federálne politiky: Na federálnej úrovni sa otočili nízke úrokové sadzby, čo ovplyvnilo trh. Sú tu však aj federálne infraštruktúrne fondy (z Infraštruktúrneho zákona z roku 2021), ktoré Massachusetts a Boston využívajú na tranzitné a klimatické projekty – nepriamo podporujú nehnuteľnosti zlepšovaním infraštruktúry (napríklad peniaze na modernizáciu MBTA, granty na klimatickú odolnosť prístavu). Tiež federálna menová politika (úrokové sadzby) bude naďalej ovplyvňovať hypotekárne sadzby a kapitalizačné sadzby. Ak sa podarí znížiť infláciu, mohli by sme vidieť zníženie sadzieb, čo by opäť podporilo realitnú aktivitu v Bostone aj inde. Daňová politika: Jedným z miestnych nápadov, ktorý sa občas objavuje, je „daň zo špekulácie“ alebo daň z rýchleho predaja – sankcionovanie rýchleho predaja nehnuteľností na odradenie špekulantov. Niektorí zástancovia tiež navrhujú „daň z prázdnych bytov“ na neobsadené luxusné jednotky (aby odradili investorov od ponechávania bytov prázdnych). Tieto opatrenia zatiaľ v Bostone nezískali oficiálnu podporu, ale iné mestá (NYC, Vancouver) už daň z prázdnych bytov skúšali. Ak by sa dostupnosť bývania v Bostone ešte zhoršila, tieto opatrenia by mohli byť zvážené. Ďalšou súvisiacou politikou je regulácia krátkodobého prenájmu – Boston prijal pravidlá obmedzujúce Airbnb-typ prenájmy (majitelia sa musia registrovať a môžu vo väčšine prípadov prenajímať len svoju hlavnú rezidenciu, prenájmy vlastnené investormi sú zakázané). Toto opatrenie bolo zavedené v roku 2019 a viedlo k zníženiu počtu ponúk na Airbnb, čo pravdepodobne vrátilo niektoré jednotky na dlhodobý trh. Dopravná politika: Zavedenie poplatkov za dopravné zápchy alebo nové financovanie verejnej dopravy môže nepriamo ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami. V Massachusetts sa diskutuje o spôsoboch, ako financovať MBTA (prípadne nové poplatky alebo dane). Ak by sa napríklad zaviedol poplatok za vjazd autom do centra Bostonu (momentálne to nie je v pláne, ale táto myšlienka sa uplatňuje vo svete), mohlo by to ešte viac podporiť využívanie verejnej dopravy a zvýšiť atraktivitu centra pre kancelárie s dobrým prístupom k verejnej doprave (a prípadne znížiť atraktivitu pre tých, ktorí musia jazdiť autom). Na záver, regulačné prostredie v Bostone smeruje k väčším zásahom na zvládnutie výkyvov trhu – stabilizáciou nájomného, mandátmi na dostupnosť a klimatickú odolnosť a presadzovaním väčšej výstavby bývania prostredníctvom úprav územného plánovania. Ide všeobecne o progresívnejší, aktívnejší prístup v porovnaní s mnohými americkými mestami. Pre účastníkov trhu s nehnuteľnosťami to znamená zložitý schvaľovací proces a potenciálne nižšie ziskové marže pri projektoch (pre požiadavky a poplatky), no zároveň sa vytvárajú nové programy, ktoré môžu využívať (napríklad daňové úľavy na dostupné bývanie či bonusy za zahŕňanie určitých vlastností). Vedenie Bostonu sa snaží o rovnováhu: podporovať výstavbu, aby zmiernili nedostatky, ale zároveň ju usmerňovať tak, aby prispievala ku všeobecným verejným cieľom (dostupnosť, udržateľnosť, spravodlivosť). Úspešnosť týchto politík výrazne ovplyvní, ako sa bude trh s nehnuteľnosťami v Bostone vyvíjať do roku 2030. Účastníci trhu budú musieť zostať agilní – napríklad kalkulovať investičné projekty s predpokladom určitej formy regulácie nájomného, navrhovať projekty tak, aby splnili prísne zelené normy, a zamerať sa na komunitnú spoluprácu pri schvaľovaní projektov. Ak sa to podarí, Boston sa môže stať modelom inkluzívneho rastu; ak dôjde k chybným krokom (napríklad príliš prísnym pravidlám, ktoré brzdia výstavbu), môžu sa problémy ešte zhoršiť. K roku 2025 je politický impulz silný a realitný sektor v Bostone sa aktívne prispôsobuje tejto novej realite väčšieho vplyvu verejného sektora na trh. Prognózy a výhľad (2026–2030) Ak sa pozrieme dopredu, čo môžeme očakávať na trhu s nehnuteľnosťami v Bostone počas druhej polovice 20. rokov a do roku 2030? Hoci predikcie sú vždy zaťažené neistotami (napr. ekonomické cykly, geopolitické udalosti), aktuálne trendy a odborné projekcie dávajú určitý pohľad. Celkovo prevláda konsenzus, že bostonský trh zostane fundamentálne silný, ale s rastom v miernejšom, udržateľnejšom tempe v porovnaní so zbesilým boomom pred rokom 2022. Nižšie nájdete odvetvové výhľady a kľúčové prognózy na obdobie do roku 2030: Výhľad na rezidenčné nehnuteľnosti Ceny domov: Po prudkom raste v 10. rokoch 21. storočia sa očakáva, že rast cien domov v Bostone sa v nasledujúcich rokoch spomalí. Mnohé prognózy predpovedajú nízky až stredný jednociferný ročný nárast v blízkej budúcnosti. Napríklad jedna analýza predpokladala, že hodnoty domov v Bostone by mohli rásť o 2–4 % ročne, čo by mediánová cena domu v Bostone mohla byť okolo 1 milióna dolárov do roku 2030 propertyshark.com, ak sa zisky zúročia (zo súčasných cca 750–800 tisíc dolárov v roku 2024). Veľa však závisí od úrokových sadzieb: ak hypotéky klesnú späť, povedzme, na úroveň 5 % do roku 2026, Boston by mohol zažiť ďalší nárast odloženého dopytu, čo by koncom 20. rokov mohlo ceny ešte viac urýchliť. Naopak, ak sadzby zostanú dlhodobo vysoké (~7 %+), rast cien sa môže zastaviť alebo sa v reálnom vyjadrení (po zohľadnení inflácie) mierne znížiť. Odborníci sa zhodujú, že Boston sa vyhne výrazným poklesom cien, ak nenastane hlboká recesia – nedostatok bytov totiž tvorí akúsi podlahu pre ceny. Pravdepodobnejší scenár je plochejší rast a pravidelné plateau. Dostupnosť bývania zostane problémom; bez masívnej novej výstavby ceny významne neklesnú. Predajnosť: Počet predaných domov výrazne klesol v rokoch 2022–2024 v dôsledku rastu úrokových sadzieb (mnohí majitelia zostali vo svojich domoch). Keď sa sadzby stabilizujú alebo znížia po roku 2025, objem predaja by sa mal zotaviť. Mnohí mileniáli odložili nákup počas pandémie a stále majú záujem o kúpu vlastného bývania. Boston by mohol zaznamenať nárast predaja bytov (condo), keďže pribudnú nové bytové projekty (napr. byty v Ritz South Station Tower v roku 2025 a pod.) a tiež keď prázdni hniezdni rodičia vymenia rodinné domy za byty v meste. Do rokov 2026–2027, ak bude ekonomika v poriadku, predaje domov by sa mohli vrátiť na úroveň pred pandémiou alebo ich dokonca prekročiť. Jedna prognóza hovorí o cca 8 000 predaných domoch ročne v Bostone (čo zodpovedá historickému priemeru výmen nehnuteľností) rentastic.io, čo naznačuje zdravý, i keď nie prehnane horúci trh. Nájmy a viacbytové bývanie: Očakáva sa, že nájmy v Bostone budú naďalej rásť, hoci pravdepodobne miernym tempom a nie takými skokmi ako na začiatku 20. rokov 21. storočia. Ročne pribudne približne ~5 000–7 000 nových jednotiek a obsadenosť sa drží okolo 95 %, rast nájomného by mal mierne prevyšovať infláciu. Podľa trhovej správy sa predpokladá +2,9 % rast nájomného v roku 2025 a podobne okolo 3 % ročne aj neskôr, čo je blízko historickému priemeru Bostonu mmgrea.com. Toto predpokladá absenciu regulácie nájomného; ak by sa zaviedla stabilizácia, prenajímatelia budú mať obmedzenia (napr. maximálne 6–10 % navýšenie v časoch vysokej inflácie a pravdepodobne ~4–7 % v typických rokoch podľa CPI). S reguláciou aj bez nej bude priemerné nájomné v roku 2030 pravdepodobne vyššie ako teraz – priemerný byt by mohol stáť okolo 4 000 USD (najmä ak celková inflácia v ekonomike bude ~2–3 % ročne). Miera neobsadenosti sa môže mierne zvýšiť na približne normálnych ~5–6 %, ak dôjde k veľkému prílevu ponuky alebo hospodárskemu poklesu. Vzhľadom na stabilný dopyt v Bostone však výrazné zvýšenie neobsadenosti neočakávame. Trh s viacbytovými investíciami by mal zostať silný, keďže Boston bude aj naďalej považovaný za spoľahlivú voľbu (vysoká obsadenosť, stabilný rast nájomného a do roku 2030 pravdepodobne rozhodnutie o regulácii trhu, ktoré prinesie istotu). Výstavba a bytový fond: Boston sa chystá do roku 2030 pridať desiatky tisíc bytových jednotiek – cieľ mesta je 69 000 v rokoch 2015–2030 boston.gov. K roku 2025 bolo od roku 2015 vydaných približne 32 000 povolení, takže dosiahnutie ~37 000 ďalších za 5 rokov je veľmi ambiciózne a pravdepodobne nepravdepodobné. Očakáva sa však, že tempo výstavby sa s novými štátnymi zákonmi a iniciatívami mesta zvýši. Môžeme vidieť vlnu veľkých projektov, ktoré budú dokončené koncom 20. rokov (etapy Suffolk Downs, projekty v Allstone atď.), za predpokladu, že sa do roku 2025–2026 vyriešia problémy s financovaním a klesnú úrokové sadzby. Taktiež konverzie kancelárií na bývanie môžu začať prispievať niekoľkými stovkami jednotiek v centre mesta, čo by do roku 2030 mohlo v súčte tvoriť významný nový zdroj bytov. Celkovo je reálne, že mesto pridá možno 20 000–30 000 jednotiek do roku 2030 (nie celý cieľ, ale stále významne). Tento zvýšený počet bytov bude vďaka silnému dopytu postupne absorbovaný – pomôže to spomaliť rast cien nájmov a nehnuteľností, ale nezvráti ho. Štruktúra bývania sa môže viac prikloniť k viacbytovému nájomnému bývaniu, keďže to je väčšinou to, čo developeri stavajú (luxusné nájmy). Výstavba kondomínií, ktorá po roku 2018 spomalila, by sa mohla koncom 20. rokov opäť rozbehnúť, ak sa trh s nehnuteľnosťami vyššej triedy ukáže ako odolný. Vlastníctvo domov a dostupnosť: Miera vlastníctva domov v Bostone (okolo 35 %) by mohla mierne vzrásť, ak pribudne viac bytov a ak sa niektorým nájomcom podarí kúpiť si bývanie vďaka mierne zlepšenej dostupnosti (za predpokladu, že príjmy porastú a rast cien sa spomalí). Je však nepravdepodobné, že by sa to drasticky zmenilo; Boston zostane v roku 2030 mestom, kde prevažujú nájomníci. Dostupnosť bývania bude naďalej výzvou – aj keď rast cien spomalí, úrokové sadzby môžu zostať vyššie ako ultra-nízke hodnoty v rokoch 2010, čo spôsobí vysoké splátky hypoték. Mesto a štát pravdepodobne rozšíria pomoc pre kupujúcich prvého bývania (Massachusetts má programy na podporu pri financovaní zálohy a pod.). Do roku 2030, ak mesto splní niektoré ciele v oblasti bývania, by sme mohli vidieť, že pomer nájmu k príjmu a ceny k príjmu sa stabilizuje, alebo sa dokonca mierne zlepší z dnešných extrémnych úrovní, no Boston bude stále patriť medzi najmenej dostupné trhy v USA. V podstate zlepšenie dostupnosti závisí od úspechu politík – významného vytvárania cenovo dostupných jednotiek, efektívnej stabilizácie nájomného a pod., ktoré je ťažké predvídať. Bez toho samotný trh pravdepodobne problém nevyrieši, keďže dopyt je stále silný. Výhľad komerčných nehnuteľností Kancelársky sektor: Očakáva sa, že kancelársky trh sa bude postupne, avšak nerovnomerne zotavovať počas zvyšku desaťročia. Väčšina analytikov nepredpokladá, že sa dopyt po kanceláriách v dohľadnej dobe vráti na úroveň z roku 2019; hybridná práca ostane trvalou súčasťou. Do rokov 2026–2027 sa však mnohé firmy už ustália v dlhodobých potrebách priestoru. Miera neobsadenosti kancelárií v Bostone, ktorá je aktuálne okolo 18–20 %, pravdepodobne dosiahla maximum okolo roku 2024. Mohli by sme vidieť jej pokles k hodnotám v stredných desiatich percentách (%) do konca 2020-tych rokov, ako bude ekonomika rásť, časť prázdnych priestorov sa prerobí alebo preorganizuje a prirodzený rast (alebo nové firmy) využijú nižšie nájmy na presťahovanie. Nájomné pravdepodobne v blízkom období ostane pod tlakom a majitelia budú poskytovať ústupky. Efektívne nájomné by mohlo dosiahnuť dno v rokoch 2024–2025 a potom mierne stúpať, ako sa priestory zaplnia. Prémiové budovy triedy A by si mali udržať hodnotu a do roku 2030 dokonca mierne zvýšiť nájomné, zatiaľ čo mnohé budovy triedy B sa budú musieť premeniť. Jedným pozitívnym signálom je, že podľa národnej prognózy aj problémové kancelárske trhy by mali do polovice desaťročia zaznamenať stabilizáciu, hoci na novej úrovni vyššej neobsadenosti ako pred COVID-om nar.realtor. Pre Boston je realistický scenár neobsadenosti kancelárií okolo 12–15 % v roku 2030 (stále nad hodnotami okolo 8 % v roku 2019, no oveľa lepšie než v roku 2024). Najoptimistickejší scenár (pri silnom ekonomickom raste a návrate do kancelárií) by znamenal pokles neobsadenosti na 10 % alebo menej, no to sa zdá príliš optimistické. Naopak najhorší prípad by nastal, ak by prišla ďalšia recesia alebo ďalšie zníženie potreby priestoru na zamestnanca, čím by neobsadenosť zostala na úrovni ~18 % a viac. Najpravdepodobnejším výsledkom je mierne zlepšenie, keď sa „nadbytočné“ kancelárske priestory budú pomaly absorbovať – cez prestavby, rozširovanie nájomcov alebo vyradenie z ponuky. Life Science & Lab: Trh nehnuteľností pre life science by sa mal do konca tohto desaťročia opäť dostať do rovnováhy. Súčasný prebytok laboratórnych priestorov (najmä v Cambridge) bude pravdepodobne trvať niekoľko rokov, kým sa absorbuje – možno až do roku 2026 alebo 2027, kým sa miera neobsadenosti dostane späť na jednociferné čísla, v závislosti od cyklov financovania biotechnológií. Dlhodobo však biotechnológie zostávajú rastúcim odvetvím (starnúca populácia, pokroky v biomedicíne atď.) a v oblasti Greater Boston možno hovoriť o najväčšom biotechnologickom klustri na svete. Do roku 2030 môže dopyt po laboratórnych priestoroch opäť silnieť, čo si môže vyžiadať novú výstavbu – hoci developeri budú po tejto nedávnej lekcii z nadmernej ponuky opatrnejší. Očakávajte, že nájomné za laboratóriá sa po miernom poklese zotaví a možno uvidíme aj nové hybridné návrhy laboratórnych/kancelárskych priestorov pre väčšiu flexibilitu. Niektoré prognózy od CBRE alebo JLL naznačujú, že po minime v rokoch 2024–25 voľné laboratórne kapacity budú klesať a stabilizovať sa na zdravých ~5–10 % do rokov 2027–2028, pričom rast nájomného dovtedy opäť naberie smer nahor (za predpokladu priaznivých ekonomických a vedeckých podmienok). Pre investorov ostáva životná veda v Bostone dobrou stávkou, hoci s dôkladnejším časovaním projektov. Sektor maloobchodu: Bostonský maloobchod pravdepodobne zostane napätý a dynamický. Do roku 2030 sa maloobchod môže v niektorých štvrtiach dokonca rozšíriť – napríklad pri nových bytových projektoch sa často na prízemí nachádzajú obchodné priestory, čím sa pridávajú ďalšie prevádzky do ponuky. No dopyt pretrváva pre mnohé využitia (reštaurácie, služby, špecializované obchody). E-commerce bude naďalej formovať maloobchod, avšak bostonské frekventované oblasti a jedinečné lokálne nákupné štvrte by mali prosperovať, pokiaľ bude viesť zážitkový a servisný maloobchod. Neobsadenosť retailových priestorov môže mierne vzrásť z mimoriadne nízkych ~3 %, ak sa postaví viac priestorov, ale predpokladá sa, že zostane pod národným priemerom. Nájomné za hlavné maloobchodné koridory (Newbury Street, a pod.) pravdepodobne dosiahne do roku 2030 nové maximá v dôsledku zvyšovania majetku obyvateľstva a opätovného rozmachu turizmu. Sekundárne maloobchodné lokality budú závisieť od lokálnych ekonomických podmienok, no mali by byť stabilné. Môžeme očakávať viac kreatívnych maloobchodných konceptov – napríklad showroomy, pop-up obchody a zábavné prevádzky – nahradia tradičný maloobchod, ktorý zanikne. Trendom zmiešaného využitia je, že maloobchod bude kurátorovaný ako súčasť väčších projektov (s cieľom lepšie slúžiť obyvateľom). Do roku 2030 sa niektorí domnievajú, že maloobchod bude viac integrovaný s technológiami (inteligentné predajne a pod.), ale v zásade sa očakáva, že bostonské maloobchodné nehnuteľnosti zostanú jedným z najvýkonnejších sektorov v regióne, s nízkou neobsadenosťou a miernym rastom nájmov (~1–2 % ročne v súlade s infláciou) nar.realtor. Priemysel a logistika: Priemyselný trh by mal zostať pevný. Očakáva sa, že celonárodný dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach bude pokračovať, keďže sa vyvíjajú dodávateľské reťazce (možno s viac presunu výroby späť do krajiny a pokračujúcim rastom potrieb distribúcie). V Bostone bude obmedzené množstvo pôdy udržiavať mieru neobsadenosti relatívne nízku. Do roku 2030 by sa neobsadenosť priemyselných objektov mohla pohybovať okolo 6–8 % (podobne ako teraz, alebo mierne vyššie, ak dôjde k väčšej výstavbe v okolitých mestách). Nájomné za priemyselné priestory pravdepodobne porastie miernym tempom (možno 2–3 % ročne), čo znamená, že do roku 2030 by mohlo byť o 15–20 % vyššie ako dnes, ak nenastane pokles. Neznámou je last-mile logistika: Ak región zavedie opatrenia ako mýto za preťaženie alebo sa zhorší doprava, ešte viac narastie dopyt po skladových priestoroch v blízkosti centra pre rýchlejšie doručenie. Boston by mohol do roku 2030 zaznamenať výstavbu viacpodlažných skladov v centre mesta (trend, ktorý začal v NYC, Seattli). Rovnako rast odvetví ako výroba elektromobilov alebo life sciences v Massachusetts môže vytvoriť špecifický dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach. Celkovo zostáva priemysel preferovanou triedou aktív – investori budú pokračovať vo výstavbe alebo nákupe v bostonských predmestiach. Existuje riziko mierneho prebytku, ak sa pri I-495 postaví príliš veľa veľkých skladov v očakávaní, že e-commerce ostane rovnako silný ako v roku 2020 – no očakáva sa, že trh zostane vyvážený so silnými základmi nar.realtor. Hotelierstvo a iné sektory: Do roku 2030 sa očakáva, že turistický ruch a kongresový biznis v Bostone bude silný, za predpokladu, že nenastanú žiadne veľké globálne krízy. To by mohlo znamenať, že obsadenosť hotelov a hotelové ceny budú na zdravých úrovniach a potenciálne podporia výstavbu nových hotelov (hoci v posledných rokoch mnohí developeri preorientovali hotelové projekty na laboratóriá alebo bývanie pre vyššie výnosy). So zväčšením Boston Convention Center a viac podujatiami by si malo hotelierstvo viesť dobre. Ďalšia špecialita – študentské bývanie: Ak lokálne univerzity zvýšia počty študentov (niektoré áno, najmä Northeastern), môže narásť dopyt po internátoch alebo súkromných študentských apartmánoch. Môžeme vidieť partnerstvá, kde developeri postavia budovy a univerzity si ich prenajmú na ubytovanie. To by mohlo zmierniť konkurenciu na bežnom nájomnom trhu. Celkové trhové podmienky a investičný výhľad Investičná klíma: Očakáva sa, že Boston zostane prvotriednym trhom pre investorov. Do roku 2026, keď sa úrokové sadzby pravdepodobne zmiernia, inštitucionálny kapitál, ktorý doteraz vyčkával, sa pravdepodobne vráti späť k akvizíciám. Cap rates (výnosnosť investícií) sa môžu mierne zvýšiť oproti extrémne stlačeným úrovniam z roku 2021 (napríklad pri multifunkčných budovách sa môže výnosnosť ustáliť okolo 5 % namiesto 4 % kvôli vyšším nákladom na financovanie), no relatívna atraktivita Bostonu znamená, že stále bude mať nízke cap rates vzhľadom na riziko. Ak sa zvládne inflácia a úrokové sadzby klesnú, ceny nehnuteľností by sa mohli v druhej polovici desaťročia opäť zvýšiť. Mnoho investorov zostáva dlhodobo optimistických v Bostone – dokazujú to veľké fondy životných vied, ktoré vznikli na investovanie do nehnuteľností aj počas nedávnej neistoty. Takže od roku 2025 očakávajte zvýšený objem transakcií, najmä v oblasti bývania a priemyslu. Problémové kancelárske budovy môžu tiež zmeniť majiteľa v prospech oportunistických investorov, ktorí ich prebudujú, čo je zdravé z pohľadu prečistenia trhu. Údaje o trhu a poznatky pochádzajú z: Predpoveď nehnuteľností v Bostone podľa Axios (2025) axios.com axios.com; Analýza Axios: kupujúci vs.trhy predajcov axios.com axios.com; Správa SmartAsset o nájmoch (2025) secretnyc.co; RealDeal o obsadenosti maloobchodu therealdeal.com; Perry CRE Q4 2024 Správa o komerčných nehnuteľnostiach v Bostone perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG Real Estate Advisors Boston prognóza 2025 mmgrea.com mmgrea.com; Rokovania mestského zastupiteľstva Bostonu o regulácii nájmov boston.com; Boston Globe a komentár Christiny DiNardi o trendoch v štvrtiach christinadinardi.com axios.com; BPDA a projekcie populácie Banker & Tradesman bankerandtradesman.com; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Prehľad trhu The Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Politické dokumenty mesta Boston christinadinardi.com boston.gov; a viaceré ďalšie trhové správy a spravodajské zdroje, ako je uvedené v celom texte.Tieto poskytujú základ pre vyššie uvedenú analýzu a prognózy, v kombinácii s aktuálnymi trhovými trendmi a ekonomickými ukazovateľmi k roku 2025. Trendy rozvoja: Väčšina rozvoja v druhej polovici desaťročia bude zmiešaného využitia a orientovaná na verejnú dopravu. Éra jednofunkčných kancelárskych veží slabne; namiesto toho sa môžu stať normou veže s mixom kancelárií, bývania a hotelov – ako One Dalton alebo Winthrop Center – aby sa diverzifikovalo riziko aj využitie. Tiež sa môžu objaviť partnerstvá verejného a súkromného sektora na riešenie problémov, ako je konverzia zastaraných vládnych budov na bývanie alebo výstavba projektov nad diaľnicami pomocou vzdušných práv (projekt MassDOT v Allstoune takéto príležitosti vytvorí). Kľúčové ukazovatele na sledovanie: Rast populácie, rast zamestnanosti v kľúčových odvetviach, úrokové sadzby a výsledky politík sú ukazovatele, ktoré treba sledovať do roku 2030. Ak rast populácie Bostonu prekročí prognózy (napríklad ak vzdialená práca spôsobí, že sa viac ľudí vráti do miest ako Boston za vybavenosťami), zvýši to tlak na dopyt. Ak sa zrýchli rast pracovných miest v biotechnológiách a technológiách (napr. prelomové objavy vedúce k novým firmám), priestor pre kancelárie/laboratóriá sa môže rýchlejšie zúžiť. Naopak, ak okolo roku 2026 príde recesia (niektorí ekonómovia predpovedajú miernu skôr, hoci termín je nejasný), môže to dočasne zvýšiť nezamestnanosť a spomaliť dopyt po bývaní – pravdepodobne však len krátkodobo. Odborné predpovede: Poradenské firmy v oblasti nehnuteľností vo všeobecnosti predpokladajú, že trh s nehnuteľnosťami v Bostone sa v rokoch 2025–2026 posilní po šoku z úrokových sadzieb, a potom bude stabilne rásť. Napríklad správa Emerging Trends od PwC často zaraďuje Boston medzi 10 najlepších trhov pre vyhliadky v oblasti nehnuteľností – možno očakávať, že to vďaka silným základom bude pokračovať. Do roku 2030 odborníci predpokladajú, že Boston bude mať viac nového bývania, stabilizovaný segment kancelárií (i keď s menším priestorom na pracovníka) a ešte väčší dôraz na udržateľnosť budov. Celková hodnota nehnuteľností v meste bude pravdepodobne vyššia (za predpokladu nominálneho rastu a bez väčších krachov). Zhrnuté: výhľad trhu s nehnuteľnosťami v Bostone na roky 2026–2030 je opatrne optimistický. Trh prechádza prechodným obdobím (postpandemické úpravy, zmeny politík), ale v najbližších rokoch by malo dôjsť k väčšej jasnosti a zlepšeniu. Trvalé výhody Bostonu – svetová ekonomika, obmedzené pozemky, vysoká vzdelanostná a príjmová úroveň – naznačujú, že o nehnuteľnosti tu bude dopyt aj naďalej. Trh bude pravdepodobne „menej rozohnený, viac vyrovnaný“ než v obdobiach extrémne nízkych úrokov: dobrá správa pre koncových užívateľov (viac možností, miernejšie tempo rastu cien) a vyššia požiadavka na um investora (už nie ľahké zisky, ale solídne výnosy pre premyslené obchody). Ak sa Bostonu podarí naplniť aktuálne politické iniciatívy, do roku 2030 môžeme vidieť mesto, ktoré je inkluzívnejšie a odolnejšie bez straty ekonomickej dynamiky – čo by bolo výhrou pre realitný trh aj jeho obyvateľov. Zdroje: Facebook X Pinterest Linkedin Whatsapp Reddit Email Marcin Frąckiewicz Pridaj komentár Zrušiť odpoveď Your email address will not be published. Uložiť moje meno, e-mail a webovú stránku v tomto prehliadači pre moje budúce komentáre. Search Latest Posts Výhľad na trh s nehnuteľnosťami v Bostone (2025 a neskôr) 5 júla, 2025 Rijádsky trh s nehnuteľnosťami 2025: Dynamický rast, projekty Vízie 2030 a budúci výhľad 5 júla, 2025 Trh s nehnuteľnosťami vo Val d’Isère 2025: trendy, ceny a výhľad 4 júla, 2025 Komplexný prehľad vesmírneho prieskumu a prieskumu bojiska 4 júla, 2025 Správa o trhu s nehnuteľnosťami v Bombaji 2025: Výhľad na rezidenčné a komerčné nehnuteľnosti 4 júla, 2025 Trh s nehnuteľnosťami v Dillí 2025: Trendy, horúce lokality, ceny a budúce vyhliadky 3 júla, 2025 Správa o trhu s nehnuteľnosťami v São Paule 2025 3 júla, 2025 Trh s nehnuteľnosťami v Lucce, Taliansko: Výhľad na roky 2025-2028 3 júla, 2025 Trh s nehnuteľnosťami na Mustique 2025: Trendy luxusných nehnuteľností a investičný výhľad 2 júla, 2025 Portofino Trh s nehnuteľnosťami 2025 a ďalej 2 júla, 2025 Don't Miss Ochranné mantinely pre božskú umelú inteligenciu: Stratégie superzarovnania na zabezpečenie budúcnosti AGI Pozadie: AGI a problém zosúladenia Umelá všeobecná inteligencia (AGI) je Prognóza trhu s nehnuteľnosťami v Aspene 2025–2027: trendy, ceny a investičné poznatky Trh s nehnuteľnosťami v Aspene vstupuje do roku 2025 z