Boston napoved trga nepremičnin (2025 in naprej)

Trg nepremičnin v Bostonu leta 2025 zaznamujejo rekordno visoki stroški stanovanj in previdno okrevanje na trgu poslovnih nepremičnin na podlagi odpornega lokalnega gospodarstva. Kljub nadaljnjim težavam z dostopnostjo in visokimi prostimi poslovnimi prostori so prisotni “preudarni” znaki optimizma v stanovanjskem in poslovnem sektorju axios.com. To obsežno poročilo preučuje ključne trende na stanovanjskem in poslovnem trgu nepremičnin, izpostavlja največje razvojne projekte in spremembe v soseskah, analizira Bostonov položaj glede na druge ameriške trge in pregleduje ekonomske ter politične dejavnike, ki vplivajo na napovedi do leta 2030.

Trendi stanovanjskih nepremičnin

Cene stanovanj in dinamika prodaje

Bostonov stanovanjski trg ostaja izjemno konkurenčen in drag v letu 2025. Mediana cene doma na območju Bostona se je povzpela na približno 900.000 $, kar pomeni skoraj 6 % rast na letni ravni axios.com. V samem mestu je mediane cena približno 742.000 $ (spomladi 2025), kar je približno 5,2 % več kot leto prej axios.com – ena najvišjih med vsemi večjimi ameriškimi mesti. Vrednosti domov so večinoma ostale stabilne kljub nacionalnim gospodarskim nihanjem, kar potrjuje odpornost Bostona theluxuryplaybook.com. Veliko povpraševanje strokovnjakov in omejena ponudba ohranjata cene visoke, čeprav so višje obrestne mere nekoliko ohladile tempo prodaje.

• Rast cen: Povprečne cene domov v Bostonu so v letih 2024–25 presegle 900.000 $, kar je približno 6 % več kot leto prej axios.com. Do 1. četrtletja 2025 so bile vrednosti stanovanj v mestu še vedno ~2–5 % višje kot leto pred tem theluxuryplaybook.com axios.com, kar je zmeren dobiček v primerjavi z dvomestnimi skoki na začetku desetletja.
• Zaloge: Stanovanjska zaloga ostaja zgodovinsko nizka, čeprav so prvi znaki razbremenitve. Strokovnjaki pričakujejo, da se bo število oglasov “počasi povečevalo” v letu 2025, saj bo na trg vstopilo več prodajalcev axios.com. Ob koncu leta 2024 je bilo v Bostonu na voljo le približno 3.900 aktivnih oglasov in le približno 1.000 novih oglasov v zadnjem četrtletju theluxuryplaybook.com, kar kaže na zelo omejeno ponudbo. Kupci se še vedno soočajo s konkurenco, saj je več kot tretjina domov prodanih nad izklicno ceno (pogosto v zaželenih območjih kot so Cambridge, Back Bay in Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
• Prodajna aktivnost: Stanovanja so na trgu nekoliko manj časa (v povprečju okoli 36 dni), saj povpraševanje ostaja močno theluxuryplaybook.com. Boston je eden redkih večjih trgov v letu 2025, kjer kupci nimajo izrazite prednosti – v metropolitanskem območju je bilo aprila 2025 dejansko približno 7 % več kupcev kot prodajalcev axios.com. V nasprotju s številnimi ameriškimi mesti, ki so se preusmerila v trg kupcev, ima Boston tesnejše ravnovesje med ponudbo in povpraševanjem, kar v mnogih transakcijah daje prednost prodajalcem.

Dostopnost ostaja ključni izziv. Hipotekarne obrestne mere, ki se gibljejo okoli 7 %, so kupcem še dodatno raztegnile proračun axios.com. Številni lastniki neradi prodajajo in “izgubijo” svoje zaklenjene, izjemno nizke obrestne mere iz prejšnjih let axios.com, kar omejuje nadgradnjo nakupov in nove oglase. Nepremičninski agenti opozarjajo, da bi lahko pomembno razbremenitev prinesla šele znižanje obrestnih mer na okoli 5,5 % ali manj, s čimer bi spodbudili več dejavnosti axios.com. Posledično se prvi kupci soočajo z visokimi ovirami, stopnja lastništva nepremičnin v Bostonu (okoli 35 %) pa ostaja precej pod državnim povprečjem. Srednje prodajne cene znašajo približno 13× mediani dohodka območja, kar ponazarja prepad med stroški stanovanj in lokalnimi zaslužki.

Bostonski trg stanovanj z visokimi stroški izstopa na nacionalni ravni. Srednja cena doma v ZDA je bila v začetku leta 2025 približno 417.000 $, medtem ko je bila bostonska skoraj dvakrat višja axios.com. Pravzaprav je Boston med 5 najdražjimi metropolitanskimi območji, primerljiv z mesti, kot sta San Francisco in New York. Brez večje nove ponudbe ali političnih ukrepov naj bi cene stanovanj ostale visoke. Nekatere napovedi celo kažejo, da bi lahko srednja cena do leta 2030 dosegla skoraj milijon dolarjev, če se bo nadaljeval trend rasti iz zadnjega desetletja propertyshark.com, čeprav bi lahko višje obrestne mere in odpor kupcev to rast nekoliko umirili. Splošno gledano, naj bodo kupci v Bostonu leta 2025 pripravljeni na hitro spreminjajoč in visokocenovni trg, prodajalci pa v prednosti zaradi skromne ponudbe in dobre rasti vrednosti stanovanja.

Jakost trga najemnih stanovanj

Bostonski trg najemnih stanovanj je izjemno močan, ohranja ga stalno povpraševanje študentov in mladih strokovnjakov. Najemnine so v letu 2025 dosegle najvišje ravni v ZDA. Pravzaprav je Boston v začetku leta 2025 presegel New York kot najdražji najemni trg v ZDA: povprečna mesečna najemnina je v Bostonu dosegla 3.495 $, kar je nekoliko več od New Yorka (~3.489 $) ter San Francisca (~3.368 $) secretnyc.co. (Za lažjo predstavo: to povprečje zajema vse velikosti enot; mediane najemnin za enosobno stanovanje v središču mesta se gibljejo okoli 3.300 $ instagram.com.) Najemnine so v primerjavi z letom prej zrasle za okoli 4 %, kar odraža stalno neravnovesje med povpraševanjem po najemninah in razpoložljivimi enotami secretnyc.co.

Na odpornost najemnega trga v Bostonu vpliva več dejavnikov:

• Ogromna študentska populacija – Daljše bostonsko območje gosti več kot 250.000 študentov na več kot 50 institucijah bu.edu. Ta prehodna populacija zagotavlja stalno povpraševanje po najemninah, zlasti v soseskah kot so Fenway, Allston/Brighton in Mission Hill blizu univerz. Tudi če se nekateri študenti odločijo za bivanje izven kampusa, vsakoletni nov val ohranja nizko stopnjo prostih kapacitet.
• Mladi strokovnjaki in visoki dohodki – Mesto privablja številne nedavne diplomante in mlade strokovnjake v tehnologiji, financah in biotehnologiji, ki raje najemajo stanovanja v urbanih soseskah. Bostonski povprečni dohodek gospodinjstva (okoli 100.000 $+) omogoča visoke najemnine za luksuzna stanovanja, prav tako so mnogi najemniki pripravljeni plačati več za bližino služb in dobrin.
• Omejena ponudba najemnih stanovanj – Gradnja novih stanovanjskih enot se je povečala, vendar ne dovolj, da bi ublažila napet trg. V letu 2024 je bilo zgrajenih približno 7.200 novih večstanovanjskih enot (približno 2,6% povečanje zaloge), v letu 2025 pa se pričakuje podobnih ~7.000 enot mmgrea.com. Po celotnem območju mestne regije je trenutno v gradnji okoli 16.000 enot mmgrea.com. Ta stalna rast je ohranila stopnjo prostih stanovanj približno stabilno v območju 4%–5% (≈95–96% zasedenost) mmgrea.com. Rast najemnin v Bostonu (2–3% na leto) presega ameriško povprečje mmgrea.com, a je dodajanje novih enot zgolj dovolj, da prepreči izrazito dvoštevilčno inflacijo najemnin.
• Močni donosi iz najemnin – Visoke najemnine in vrednosti nepremičnin pomenijo, da so bruto donosi iz najemnin zmerni (~3–5%), vendar je Boston z vidika naložb uvrščen med trge z visokimi ovirami in visokimi donosi. Nizka stopnja praznih stanovanj in zanesljivo pobiranje najemnin (glede na visoko izobraženo najemniško strukturo) naredijo večstanovanjske nepremičnine relativno varno naložbeno kategorijo. Strokovnjaki iz industrije poudarjajo, da »močna temeljna gibanja, nizka praznost in omejena nova gradnja« v Bostonu predstavljajo varno zatočišče za nepremičninske vlagatelje, vključno z mednarodnimi kupci theluxuryplaybook.com.

V letu 2025 se mediane oglaševane najemnine za enosobno stanovanje v Bostonu gibljejo okoli 2.500–3.000 $ (višje v centru in bližnjih območjih), pri dvosobnih pa pogosto presegajo 3.000–3.500 $. V priljubljenih najemniških soseskah, kot so Fenway, Allston, South Boston in Cambridge, potekajo dražbe za kakovostna stanovanja christinadinardi.com. Posebej velja izpostaviti, da je skoraj polovica stanovanjskih enot v Bostonu v najemu, mnogi potencialni prvi kupci stanovanj pa so zaradi visokih cen ostali najemniki. To povpraševanje po najemninah se bo predvidoma ohranilo do leta 2030, še posebej če bodo stroški hipotek vztrajali visoko in bo tempo gradnje novih stanovanj ostal zmeren.

Bostonski najemni trg ni brez izzivov: najemniki se soočajo z vprašanjem dostopnosti (razmerje med najemnino in dohodkom je zelo visoko za tiste brez visokih plač), poleg tega pa so politični pritiski za zaščito najemnikov (o čemer več v poglavju o spremembah politike). Vendar pa pogoji najema v letu 2025 bolj ustrezajo najemodajalcem in v bližnji prihodnosti so predvidene zmerne rasti najemnin (v višini 2–4 % letno). Povpraševanje po najemninah se lahko nekoliko zmanjša v primeru večje gospodarske upočasnitve ali če delo na daljavo omogoči več ljudem življenje dlje od mesta. Zaenkrat pa so stopnje prostih stanovanj v Bostonu ene najnižjih v državi, približno 3 % therealdeal.com, najemnine pa se še naprej povečujejo.

Ponudba stanovanj in razvoj

Temeljni neskladje med ponudbo in povpraševanjem po stanovanjih v Bostonu je osnova zgornjih trendov. Desetletja premalo gradnje, stroge prostorske ureditve in geografske omejitve (omejeno območje mesta Boston) so povzročili strukturno pomanjkanje stanovanj. Mestni voditelji se tega zavedajo in so si zastavili ambiciozne cilje za dodajanje stanovanj, vendar pa v praksi novi razvoj naleti na ovire.

Nova gradnja: Po načrtu mesta “Housing Boston 2030” je cilj do leta 2030 ustvariti 69.000 novih stanovanjskih enot, vključno z več tisoč cenovno omejenimi stanovanji boston.gov. Po podatkih iz leta 2019 je bil Boston pred načrti glede proizvodnje, s projekcijami, da bo do leta 2030 dosegel približno 760.000 prebivalcev (z okrog 695.000 v letu 2019) in ustrezno širitev stanovanj bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Dejanski tempo je bil približno 5.000–6.000 dovoljenih enot na leto na območju metropole, kar je sicer več kot v devetdesetih ali zgodnjih 2000-ih, a še vedno zaostaja za rastjo delovnih mest in prebivalstva bankerandtradesman.com. Posebej velja omeniti, da je bostonska metropola od leta 2008 do 2018 dodala 2,54 delovnega mesta na vsako dovoljeno stanovanjsko enoto bankerandtradesman.com – kar je recept za rast cen in najemnin.

Več večjih stanovanjskih projektov je v teku (glej razdelek Nove novogradnje), ki bodo dodali na tisoče enot, vključno z velikimi večnamenskimi prenovami na območjih, kot so Suffolk Downs, Dorchester Bay City in Allston (korridor Western Avenue). V središču mesta in v Back Bayu se nadaljujejo tudi visoke stolpnice z luksuznimi stanovanji (npr. nove rezidence Ritz-Carlton v stolpu South Station axios.com). Vendar pa so številni od teh projektov dolgoročni in trajajo več let ali celo desetletij. Na kratek rok ponudba ostaja omejena. Čeprav se je konstrukcija stanovanj povečala – kar povečuje ponudbo v luksuznem segmentu – so večja družinska in vstopna stanovanja redka. Prostorski omejitve za večstanovanjsko gradnjo v številnih soseskah in predmestjih še dodatno omejujejo novo ponudbo.

Pomembno je, da trenutno gospodarsko okolje ovira gradnjo. Zelo visoki gradbeni stroški in obrestne mere so številne že odobrene projekte postavili na stranski tir. Presenetljiv primer je preureditev območja Suffolk Downs, 161-hektarskega zemljišča, kjer naj bi nastalo 10.000 novih stanovanjskih enot (največja posamezna gradnja v zgodovini Bostona). Prva stavba s 475 stanovanji (Amaya at Suffolk Downs) je bila odprta konec leta 2024, a nobena druga stanovanjska stavba se od takrat ni začela graditi bostonglobe.com bostonglobe.com. Investitor, HYM Investments, je preostalo gradnjo ustavil, dokler ne prestrukturira financiranja – naraščajoče obrestne mere in 43-odstotni porast stroškov materiala od leta 2020 sta prvotni poslovni načrt naredila nevzdržen bostonglobe.com. Ta scenarij se ponavlja po širšem Bostonu: sredi leta 2024 je Boston Planning & Development Agency ocenil, da je skoraj 23.000 dovoljenih stanovanjskih enot “obtičalo v cevovodu” in čakalo na financiranje ali izboljšanje stroškov bostonglobe.com. V primestnih občinah uradniki prav tako poročajo o dovoljenih projektih, ki mirujejo zaradi visokih stroškov najema.

Posledica teh gradbenih ovir je, da bo stanovanjsko pomanjkanje v Bostonu vztrajalo tudi v bližnji prihodnosti. Povpraševanje močno presega vse, kar se gradi ali prenavlja. Čeprav je rast prebivalstva zmerna (~0,5 % na leto v metropolitanskem območju) huduser.gov, je dovolj, da ohranja pritisk na omejeno stanovanjsko ponudbo. Če ne bo velike recesije ali spremembe politike, bodo kupci in najemniki najverjetneje še naprej tekmovali za domove. Po podatkih samega mesta Boston potrebuje več deset tisoč novih enot, da bi uravnotežili trg – cilj, za katerega niso potrebna le dovoljenja, temveč tudi ekonomske razmere, ki omogočajo njihovo gradnjo.

Pozitivno je, da mesto in država iščeta ustvarjalne načine za povečanje ponudbe: prilagodljiva ponovna uporaba (npr. pretvorba praznih pisarn v stanovanja axios.com), spodbujanje razvoja ob prometnih vozliščih in določanje vključujoče prostorske politike za zagotavljanje dostopnih stanovanj v novih projektih. Massachusetts je leta 2021 sprejel tudi zakon, ki več kot 175 skupnostim ob progah MBTA nalaga, da uredijo cone za večstanovanjske stavbe »po pravici« ob prometnih linijah (samo Boston je izvzet iz tega zakona, saj že dovoljuje večstanovanjsko gradnjo po prostorski zakonodaji) mass.gov. Sčasoma bi takšni ukrepi lahko postopoma povečali stanovanjsko ponudbo po vsej regiji. A to so postopne rešitve. V naslednjih nekaj letih bo zgodba bostonskega stanovanjskega trga še vedno zgodba o visokih cenah, nizki ponudbi in siloviti konkurenci, morebitno izboljšanje pa bo prihajalo počasi.

Trendi na področju poslovnih nepremičnin

Trg poslovnih nepremičnin v Bostonu leta 2025 je mešana slika po sektorjih. Trg poslovnih prostorov se spopada z visoko stopnjo praznih prostorov in negotovo prihodnostjo po spremembah na delovnih mestih zaradi pandemije, medtem ko segmenta trgovine in industrije kažeta večjo moč. Bostonsko gospodarstvo – ki temelji na izobraževanju, zdravstvu, tehnologiji in vedah o življenju – zagotavlja trdno osnovo za povpraševanje po poslovnih prostorih, vendar strukturne spremembe (delo na daljavo, spletna trgovina itd.) preoblikujejo potrebe po prostorih. Spodaj navajamo trende po glavnih poslovnih kategorijah: poslovni prostori (tudi specializirani laboratoriji za biomedicino), trgovina, industrija in mešana raba.

Poslovni prostori & prostori za biomedicino

Pregled trga poslovnih prostorov

Bostonski pisarniški trg si počasi opomore od šoka zaradi pandemije. Stopnja praznih prostorov se je več kot podvojila glede na obdobje pred letom 2020, saj so številna podjetja zmanjšala obseg ali prešla na hibridno delo, zato je veliko prostora ostalo neizkoriščenega. V četrtem četrtletju 2024 je bila stopnja praznih pisarniških prostorov v mestu Boston okoli 18,5% (središče mesta ~18% praznih na začetku 2025 mktgdocs.cbre.com, skupaj s podnajemom pa je skupna razpoložljivost ~23%) – kar je dramatično povečanje glede na približno 7–8% praznih prostorov v letu 2019 mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. V celotni metropolitanski regiji je četrtina vseh pisarniških prostorov ostala prazna v letu 2024 axios.com, kar predstavlja raven neizkoriščenosti, ki je v sodobni bostonški zgodovini še ni bilo.

Kljub tem visoko praznim prostorom obstajajo znaki stabilizacije. Aktivnost najema pisarn se je povečala v drugi polovici 2024 in v prvem četrtletju 2025, zlasti v »trophy« objektih razreda A. V središču Bostona je bilo v prvem četrtletju 2025 sklenjenih več kot 1,09 milijona kvadratnih čevljev najemnih pogodb – največ na četrtletje po letu 2021 – deloma tudi zaradi dveh velikih podjetniških najemov (Ropes & Gray in PwC sta skupaj najela več kot 600.000 kvadratnih čevljev) mktgdocs.cbre.com. Zaradi povečane dejavnosti se je zmanjšala količina razpoložljivega podnajemnega prostora na trgu že šesto četrtletje zapored; podnajemna razpoložljivost se je znižala z 4,37 milijona kvadratnih čevljev pred letom dni na 3,52 milijona kvadratnih čevljev (4,3% zaloge) v začetku 2025 cbre.com mktgdocs.cbre.com. Pravzaprav, če ne bi bilo ene večje izpraznitve (Fidelity je dal na trg približno 803.000 kvadratnih čevljev na 245 Summer Street), bi središču Bostona v prvem četrtletju 2025 uspel pozitiven neto prevzem – kar bi bil prvi četrtletni porast zasedenosti po letu 2019 mktgdocs.cbre.com. Za povzetek: izselitve se upočasnjujejo, nekateri najemniki se previdno zopet širijo, a praznine ostajajo zgodovinsko visoke in okrevanje je še vedno krhko.

Ključne številke za bostonski pisarniški sektor (Q4 2024–Q1 2025) kažejo na izzive:

• Stopnja prostih pisarn: ~18–19 % v osrednjih pisarniških območjih Bostona mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Za primerjavo: nacionalna povprečna stopnja prostih pisarn je približno 14,1 % nar.realtor; v Bostonu je višja zaradi znatne nove ponudbe in zmanjšanja najemnikov.) V predmestjih Bostona je stopnja praznih pisarn celo nekoliko višja (~20 %) perrycre.com, saj tudi najemniki v predmestju zmanjšujejo prostore.
• Absorpcija: Neto absorpcija za leto 2024 je bila negativna (Boston je imel –315.000 SF v letu 2024) perrycre.com, kar pomeni, da se je izpraznilo več prostora, kot ga je bilo na novo zakupljenega. Napovedi kažejo, da bi lahko zapolnitev praznih prostorov trajala več kot desetletje ob običajnih stopnjah absorpcije perrycre.com. Mnogi strokovnjaki menijo, da povpraševanje po pisarnah morda nikoli več ne bo doseglo ravni iz leta 2019 zaradi trendov hibridnega dela.
• Najemnine: Zahtevane najemnine so za zdaj ostale razmeroma nespremenjene. V središču mesta je povprečna bruto najemnina približno 64–66 $ na SF perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Lastniki ponujajo znatne koncesije (brezplačno najemnino, sredstva za obnovo), da pritegnejo najemnike, s čimer dejansko znižujejo neto efektivne najemnine. V prestižnem trgu Cambridgea so najemnine višje (~78 $/SF), vendar so se zaradi večje praznosti začele zniževati perrycre.com.
• Pobeg h kakovosti: Podjetja, ki najemajo nove prostore, se selijo v najbolj kakovostne stavbe (novejši, energetsko učinkoviti stolpi z veliko ugodnostmi). Starejše pisarne razreda B imajo težave in se lahko soočijo z velikimi popusti pri najemninah ali spremembo namembnosti. Ta “bifurkacija” pomeni, da kljub visoki skupni praznosti prvovrstne stavbe v Back Bayu in Seaportu še vedno privabljajo najemnike, medtem ko sekundarne nepremičnine stagnirajo.

Bostonski edinstveni sektor znanosti o življenju je močno prepleten s trgom pisarn. Regija je v zadnjem desetletju postala globalno središče za biotehnološka in farmacevtska podjetja, kar je povzročilo razcvet gradnje laboratorijskih prostorov (ki se pogosto štejejo ločeno od splošnih pisarn). V letih 2020–21 so bili laboratorijski prostori skoraj povsem zasedeni, razvijalci pa so hiteli graditi več laboratorijskih stavb v Cambridgeu, Bostonu in primestnih središčih. Zdaj pa se je ta cikel obrnil:

• Cambridge (Kendall Square) – trg laboratorijev: Po letih neizpolnjene povpraševanja je porast novih laboratorijskih prostorov in nekaj konsolidacije v panogi povzročilo, da je stopnja prostih laboratorijev v Cambridgeu okoli 20,5 % konec leta 2024 perrycre.com. To je izjemen skok z dejansko 0 % prostih laboratorijev pred tremi leti – kar kaže na ohladitev nepremičninskega trga znanosti o življenju. Najemnine za vrhunske laboratorijske prostore v Cambridgeu so nekoliko padle (zdaj okoli 79 USD/kvadratni čevelj, z 83 USD leta 2023) perrycre.com, in skoraj 1,7 milijona kvadratnih čevljev laboratorijih je na voljo za podnajem, saj nekateri zagonski podjetji zmanjšujejo obseg ali odlašajo s širitvijo perrycre.com.
• Bostonski laboratorijski trg: V mestnem jedru Bostona (Seaport, South End, Longwood Medical, Allston) je laboratorijski trg nekoliko bolj zdrav – približno 11 % praznih laboratorijev perrycre.com – in v letu 2024 je dejansko prišlo do pozitivne absorpcije laboratorijskih prostorov perrycre.com. Večja farmacevtska in biotehnološka podjetja so najela nove objekte na območju Seaport in Fenway. Vendar pa zdaj na trg prihaja val laboratorijskih stavb, ki so se gradile v letih 2022–2023, kar bo preizkusilo globino povpraševanja. Splošno gledano se sektor znanosti o življenju preusmerja v bolj uravnoteženo stanje: Po burni rasti se podjetja zdaj osredotočajo na učinkovito rabo prostora in nadzor nad stroški. Najemne odločitve trajajo dlje, novi laboratorijski projekti brez zavezanih najemnikov pa so ponovno preučeni ali odloženi, da se prepreči presežna ponudba perrycre.com.

Če pogledamo v prihodnost, se bostonski pisarniški trg sooča z postopnim, večletnim okrevanjem v najboljšem primeru. Številni stolpi v središču mesta ostajajo med tednom redko zasedeni, saj se hibridno delo nadaljuje. Veliki delodajalci, kot sta Amazon in Salesforce, ponovno pregledujejo svoje pisarniške politike (Amazon je leta 2023 odprl svojo novo 65.000 m² veliko pisarno v Seaportu in spodbuja delo v živo, kar je začasno povečalo povpraševanje perrycre.com). Zagon vračanja v pisarne bi lahko izboljšal izkoriščenost prostora, če se mu priključi še več podjetij. Poleg tega so v teku prizadevanja za prilagodljivo ponovno uporabo – Mesto Boston ima program, ki pomaga pretvoriti zastarele pisarniške stavbe v stanovanjske enote axios.com. Nekatere izmed teh preobrazb (predvsem starejše nepremičnine v finančni četrti) so že v teku, kar bo sčasoma zmanjšalo ponudbo pisarn in zmanjšalo praznost ob hkratnem dodajanju stanovanj. Ta dvojna strategija privabljanja zaposlenih nazaj in odstranjevanja presežnih pisarniških kapacitet bo ključnega pomena.

Bostonski status kot središče belih ovratnikov pomeni, da povpraševanje po pisarnah ne bo popolnoma izginilo – mesto še vedno privablja podjetja iz finančnega, pravnega, svetovalnega in tehnološkega sektorja, ki cenijo bostonski naslov. Vendar pa je obseg povpraševanja nižji. Industrijski analitiki ocenjujejo, da sta Boston in Washington D.C. v zadnjem letu beležila največje zmanjšanje pisarniških površin med večjimi mesti, medtem ko je New York celo beležil nekaj pozitivne absorpcije nar.realtor. Bostonski najemodajalci in vlagatelji se prilagajajo tej novi realnosti: vrednosti stavb so padle, prodajnih poslov je malo, nekateri lastniki pisarn z visokim finančnim vzvodom pa se soočajo s stisko. Dolgoročni optimizem temelji na bostonskem gospodarskem razvoju in raznoliki bazi talentov; do leta 2030 bi lahko povezava gospodarske rasti in manj skupnih pisarniških zgradb pripeljala do normalnejše praznosti (morda v razponu 10–12 %). V vmesnem času pričakujte, da bodo visoka praznost (15–20 %) in omejena rast najemnin vztrajali, pri čemer bosta ustvarjalna ponovna uporaba in kakovostna diferenciacija zaznamovali razvoj pisarniškega trga.

Pomembni poslovni projekti

Čeprav je pisarniški sektor v prehodu, je vredno izpostaviti nekaj visokoprofilnih poslovnih projektov, ki ponazarjajo trende:

• South Station Tower – Gradnja 51-nadstropnega večnamenskega stolpa nad postajo South Station v središču mesta se nadaljuje, dokončanje je predvideno v letu 2025. Vključuje pisarniške prostore in 166 luksuznih stanovanj (Ritz-Carlton Residences). Njegov začetek bo preizkusil zanimanje za vrhunske pisarne in luksuzna stanovanja na šibkem trgu axios.com.
• 10 World Trade (Seaport) – Povsem nova, 17-nadstropna zgradba za laboratorije/pisarne v Seaport Districtu, dokončana leta 2024, še vedno išče glavnega najemnika axios.com. To poudarja izziv, s katerim se soočajo novi spekulativni projekti za pisarne/laboratorije – tudi v priljubljenem Seaportu je zaradi presežka prostora oddaja v najem težavna.
• Allston Lab Cluster – V Allstonu (ob Western Ave blizu Harvarda) nastaja nov Harvard University Enterprise Research Campus. Prva faza, ki se odpira 2025, bo vključevala hotel, več sto stanovanjskih enot in kompleks laboratorijev/pisarn do leta 2026 axios.com. Glede na povezavo s Harvardom in sodoben dizajn naj bi bil uspešen pri privabljanju družb s poudarkom na znanosti, kljub nekoliko šibkejšemu trgu laboratorijev.

Ti projekti odražajo usmeritev v kakovost in integracijo večnamenskih vsebin – razvijalci stavijo na vrhunske, z ugodnostmi bogate komplekse, ki zabrisujejo meje med poslovnim in stanovanjskim, saj verjamejo, da bodo ti bolj odporni. Uspeh (ali težave) teh razvijajočih projektov pri oddaji v najem bodo pomembni pokazatelji gospodarskega zdravja Bostona v prihodnjih letih axios.com.

Sektor trgovine

V nasprotju s pisarnami je Bostonska nepremičninska trgovinska dejavnost pokazala izjemno odpornost. Stopnja praznih trgovskih prostorov je na rekordno nizki ali blizu rekordno nizke ravni, zaradi česar je Boston eden izmed najbolj iskanih trgovskih trgov v državi. Na začetku leta 2024 je znašala prazna trgovska površina v bostonski metropolitanski regiji le 2,9 % – enako kot Miami in Raleigh, kar je najnižja stopnja med 50 največjimi metropolitanskimi območji therealdeal.com. To je presenetljiva statistika, še posebej po pandemiji, ko so mnogi pričakovali, da bo spletna prodaja izrinila fizične trgovine. Namesto tega sta omejena ponudba in okrevanje potrošniškega gospodarstva okrepila zasedenost trgovskih prostorov.

Ključni dejavniki moči bostonskega trgovskega sektorja:

• Omejena nova ponudba: V zadnjih letih je bilo v Bostonu zgrajenih zelo malo novih nakupovalnih središč ali zgolj trgovskih objektov. Pravzaprav je bilo v začetku leta 2024 v gradnji manj kot 24.000 m2 prodajnih površin na območju celotne metropole therealdeal.com. Zaradi tako majhne nove ponudbe že manjše povečanje povpraševanja trgovcev zmanjša število praznih prostorov. Številne prodajalne, ki so se zaprle leta 2020, so od takrat že prevzeli novi najemniki (pogosto restavracije, kavarne ali storitvena podjetja, ne pa tradicionalne verige).
• Visoki dohodki in gosto naseljene soseske: Prebivalstvo Velikega Bostona z visokimi dohodki predstavlja močno bazo kupcev. Marcus & Millichap sta poudarila, da ima Boston »eno najvišjih medianih dohodkov na vseh območjih« in ne prevelik delež prodajnih površin therealdeal.com. Prebivalci z višjimi dohodki v mestu in predmestjih podpirajo butike, trgovine z živili in izkustveno prodajo. Četrti, kot so Newbury Street, Prudential Center in Harvard Square, še naprej beležijo velik obisk in prodajo, kar jih naredi za »posebno odporna prodajna območja« tudi ob spremembi nakupovalnih navad therealdeal.com.
• Mestni turizem in študentje: Okrevanje turizma v Bostonu (z več kot 22 milijoni obiskovalcev letno pred COVID-om) koristi trgovcem, še posebej v središču mesta in v Back Bay/Faneuil Hall. Poleg tega veliko študentsko prebivalstvo porablja za hrano, oblačila in zabavo ter tako podpira trgovine v četrtih kot sta Kenmore/Fenway in Cambridge.
• Prilagodljiva prodaja & večnamenskost: Investitorji in mesto so se osredotočili na večnamenske projekte, ki vključujejo trgovine namesto samostojnih nakupovalnih središč. Na primer, nova ploščad za trgovanje in zabavo je načrtovana v Back Bayu, kot del gradnje nad Mass Pike therealdeal.com. Vključuje prodajalne (na primer razstavni salon za električna vozila), restavracije, hotel, stanovanja in javne zelene površine – kar kaže na trend »placemakinga« za privabljanje nakupovalcev. Prodaja se vedno bolj prepleta z bivanjem, pisarnami in rekreacijo ter tako zagotavlja stalno bazo kupcev.

Maloprodajne metrike v Bostonu poudarjajo pozitiven trend. Neto absorpcija maloprodajnih površin je pozitivna (čeprav se je v letu 2024 v primerjavi s prejšnjim letom upočasnila), najemnine pa so nekoliko zrasle. Povprečna zahtevana najemnina za maloprodajo znaša približno 21,85 $ na SF na regionalni ravni therealdeal.com, in najemodajalci na najboljših lokacijah so lahko celo zvišali najemnine za ~2 % v preteklem letu, kljub temu da se nekateri nacionalni trgovci krčijo. Splošna maloprodaja (soseske trgovine) izstopa z najnižjo stopnjo prostih prostorov (približno 2,6 % na nacionalni ravni nar.realtor, v Bostonu pa je stopnja verjetno podobna ali še nižja).

Vredno je omeniti, da je uspeh maloprodaje v Bostonu neenakomeren: Downtown Crossing še vedno ima nekaj praznih izložb in krajši delovni čas trgovin, saj se pisarniški delavci počasneje vračajo. Toda soseska maloprodaja (trgovski centri z živili, lokalne storitve) je zelo zasedena. Poleg tega Boston postaja središče za izkustveno maloprodajo – nove koncepte, ki privabljajo stranke z doživetji. Na primer, Dick’s Sporting Goods odpira glavno trgovino “House of Sport” z 11.000 m2 v Back Bayu s funkcijami, kot so plezalna stena in kletke za udarjanje, ki privabljajo kupce tudi v fizično trgovino therealdeal.com. Podobno se širijo interaktivna zabaviščna prizorišča, pop-up tržnice in kulinarične tržnice z restavracijami. Ti trendi kažejo, da trgovci inovirajo ter uporabljajo fizični prostor na načine, ki dopolnjujejo spletno prodajo.

Pogled v prihodnost kaže, da bo trg maloprodajnih nepremičnin v Bostonu ostal stabilen in ugoden za najemodajalce. Potrošnja v regiji je močna in tveganje za preveliko gradnjo je majhno. Glavna tveganja so makroekonomska – če pride do recesije, bi lahko maloprodaja upadla, kar bi prizadelo robne trgovine – in strukturna – določene kategorije, kot sta “fast fashion” ali velike trgovine (big-box), ne rastejo. Veliko najemodajalcev v Bostonu pa se je usmerilo v odpornejše kategorije: restavracije, zdravstvo (urgentne ambulante ipd. v maloprodajnih prostorih), fitnes studii ter specializirane trgovine. Če ne pride do večjega gospodarskega pretresa, bi morale stopnje prostih maloprodajnih prostorov ostati na nizki enomestni ravni, najemnine pa lahko v najboljših lokacijah celo prehitijo inflacijo. V primerjavi z drugimi mesti je bostonska maloprodajna scena nekakšna renesansa, ki marsikoga preseneča s svojo živahnostjo po pandemiji nar.realtor therealdeal.com.

Industrija in logistika

Industrijski nepremičninski sektor (skladišča, distribucijski centri, proizvodni prostori) v širšem območju Bostona je med pandemijo doživel razcvet, podobno kot po vsej državi, zdaj pa se rahlo ohlaja glede na te vrhove. V letih 2020–2021 so hitro rastoča spletna trgovina in motnje v dobavnih verigah povzročile rekordno nizko stopnjo prostih prostorov in močno rast najemnin. Do začetka leta 2025 se trg normalizira: prosta mesta so narasla na okoli 6–7 % (izpod 4 %), rast najemnin pa se je upočasnila na približno 2 % letno nar.realtor.

Posebni kazalniki industrijskega trga v Bostonu (vključuje mestno jedro in predmestja, saj je v samem Bostonu malo industrijskih nepremičnin):

• Stopnja praznih prostorov: ~6,5 % konec leta 2024 perrycre.com v območju metropolitanskega Bostona, kar je več kot približno 5,9 % v začetku leta. Novi zaključeni skladiščni objekti na obrobju (npr. ob pasu I-495) so zvišali število prostih prostorov, ko je ponudba dohitevala povpraševanje. Ta raven je še vedno razmeroma zdrava – za primerjavo, 7,0 % nacionalna stopnja praznih industrijskih prostorov v Q1 2025 velja za temeljno trdno nar.realtor.
• Neto absorpcija: Neto absorpcija je leta 2024 v širšem Bostonu postala rahlo negativna (približno –1,8 milijona SF do Q4) perrycre.com. Dejansko je tempo nove ponudbe (gradnje) presegel rast povpraševanja najemnikov, kar je kratkoročno povzročilo rahel presežek ponudbe. Skladiščni najemniki (kot so logistična podjetja) so se hitro širili v letih 2020–22, nato pa so se umirili ali celo oddali nekaj prostora nazaj, saj se je rast spletne prodaje normalizirala.
• Oglaševane najemnine: Industrijske najemnine v regiji v povprečju znašajo 8–9 USD na SF (triple-net) za večja skladišča perrycre.com. Najemnine so še vedno približno 2 % višje kot pred letom dni nar.realtor, vendar so se divje dvomestne rasti najemnin za zdaj ustavile. Industrijske najemnine v Bostonu so razmeroma visoke v primerjavi z mnogimi ameriškimi trgi zaradi pomanjkanja zemljišč in visokih gradbenih stroškov, vendar pa so še vedno nižje kot v večjih pristaniških/distribucijskih središčih, kot sta Severni New Jersey ali Los Angeles.
• Trendi razvoja in lokacije: Večina novogradenj poteka na obrobju metropole (južni New Hampshire, osrednje Massachusetts), saj je zemljišče v bližini Bostona omejeno in drago. Vendar pa narašča zanimanje za urbane logistične objekte za omogočanje dostave v istem dnevu – na primer Amazon in drugi ponudniki so odprli manjša zadnja distribucijska središča bližje mestu, da izpolnijo pričakovanja potrošnikov. Starejše industrijske nepremičnine v notranjih predmestjih se prenavljajo na višje standarde, da bi pritegnili najemnike, saj je novogradnja v teh območjih zahtevna.

Splošno gledano se bostonski industrijski sektor iz izredno vročega spreminja v zgolj toplega. Razpoložljivost skladišč je nekoliko narasla, vendar še ne preplavlja trga. Močna potrošniška baza v regiji in strateška lega (veliko središče prebivalstva z dobro povezanostjo z območjem severovzhoda ZDA) zagotavljata, da bo povpraševanje po logističnih prostorih vztrajalo. Poleg tega se nekateri proizvodnji sektorji (zlasti povezani z biotehnologijo in robotiko) v bostonskem območju širijo in absorbirajo industrijske/fleksibilne prostore. Na primer, več farmacevtskih podjetij potrebuje lokalne proizvodne in laboratorijske objekte, za kar lahko najamejo industrijske nepremičnine.

Pojavlja se tudi tehnologija v logistiki: Bostonska moč na področju robotike in umetne inteligence bi lahko privedla do naprednejših distribucijskih objektov v regiji (npr. avtomatizirana skladišča). Omenja se tudi diverzifikacija dobavnih verig – podjetja naj bi hranila več zalog v ZDA, kar bi lahko postopoma povečalo potrebo po skladiščih. Trg Nove Anglije ni glavno središče za distribucijo velikih škatel, vendar bo Boston imel koristi od vsakega trenda krepitve oskrbovalne verige na severovzhodu.

Skratka, pričakujte, da se bodo industrijske praznine v prihodnjih letih gibale med srednjo in višjo enomestno vrednostjo (5–8%), z zmerno rastjo najemnin. Ta sektor ostaja eden najuspešnejših v komercialnih nepremičninah in velja za »temeljno zdrav razred sredstev« na nacionalni ravni nar.realtor. Bostonski vlagatelji še vedno dajejo prednost industrijskim nepremičninam zaradi stabilnega denarnega toka, čeprav so višje obrestne mere ohladile dejavnost prevzemov. Če bo gospodarstvo ostalo stabilno, bo bostonski industrijski trg tudi v prihodnje po zgodovinskih merilih ostal zategnjen; če pride do recesije, obstaja varnostno povpraševanje, tako da bi bil morebitni porast praznin obvladljiv (in verjetno manj izrazit kot pri pisarnah ali stanovanjih ob morebitnem zastoju).

Trendi mešane rabe in konverzij

Opazen trend v bostonskih komercialnih nepremičninah je porast projektov mešane rabe ter kreativnih preobrazb. Zaradi visokih cen zemljišč in preferenc skupnosti novi projekti pogosto združujejo več funkcij (stanovanja, pisarne, trgovine, hotel) namesto enonamenskih objektov. To je očitno v projektih, kot so Hub on Causeway (obnovitev območja TD Garden s pisarnami, stanovanji, trgovinami) ter prihajajoča projekta Fenway Center in Allston Yards. Zasnova mešane rabe pomaga razvijalcem zmanjšati tveganja ter ustvarja 18-urne urbane predele, ki bogatijo mestno tkivo.

Poleg tega, kot je bilo že omenjeno, Boston išče načine za ponovno uporabo premalo izkoriščenih nepremičnin, zlasti pisarn, za druge namene. Mestni program za preoblikovanje starejših poslovnih stavb v stanovanjske je spodbudil več predlogov axios.com. Na primer, eden od nebotičnikov v središču mesta na State Streetu se v celoti preureja v apartmaje. Zanimanje vlada tudi za preoblikovanje nekaterih manj uspešnih nakupovalnih centrov ali trgovskih objektov v predmestjih v večnamenska “vaška” naselja (s stanovanji, medicinskimi ordinacijami itd. poleg manjših trgovin). Pisarniški parki v predmestjih, ki se soočajo z visoko stopnjo praznih prostorov, razmišljajo o spremembah območij za stanovanjske ali izobraževalne namene – karkoli, da se vdahne novo življenje praznim prostorom perrycre.com.

Te preureditve in mešani projekti so ključni za strategijo rasti Bostona: lahko dodajo stanovanja (in tako nekoliko olajšajo pritisk) ter zmanjšajo presežek v poslovnih segmentih. Zakonodajalci poenostavljajo postopke dovoljevanja za takšne preobrazbe. Ena od omejitev je finančna – takšne preureditve so lahko drage in zapletene, vendar ob padcu vrednosti poslovnih prostorov postaja nekaj projektov izvedljivih z javnimi spodbudami.

Skratka, poslovne nepremičnine v Bostonu leta 2025 so zgodba o razhajanju: trga pisarn in laboratorijev se ponovno vzpostavljata po obdobju presežka, trgovski in stanovanjski sektor sta močna, industrijski pa ostaja stabilen. Odziv mesta je bil v prilagajanju – spodbujanju prilagodljivosti uporabe in osredotočanju na kakovost prostora namesto količine. Ko se bodo 2020-ta leta nadaljevala, se bo Bostonski nepremičninski fond verjetno razvijal v skladu z novimi vzorci bivanja, dela in nakupovanja, kar bo še okrepilo trend k večnamenskim okoljem z bogatimi dodatnimi storitvami namesto tradicionalnih objektov z enim namenom.

Novi razvojni projekti in infrastruktura

Tudi v obdobju negotovosti na trgu Bostonsko obzorje in soseske preoblikujejo veliki novi projekti in nadgradnje infrastrukture. Tukaj izpostavljamo nekatere največje projekte (nedavno dokončane, v gradnji ali načrtovane), ki bodo vplivali na nepremičninsko krajino do konca 2020-ih. Ti podvigi obsegajo stanovanjske, poslovne in večnamenske pobude ter ključne naložbe v promet in infrastrukturo, ki podpirajo rast mesta.

Večji projekti razvoja nepremičnin

• Preoblikovanje Suffolk Downs (East Boston/Revere) – Največji posamezni razvojni projekt v zgodovini metropolitanskega Bostona; ta projekt bo ustvaril povsem novo sosesko na 161-akrskem območju nekdanjega konjskega dirkališča. Kot omenjeno, načrtuje 10.000 stanovanjskih enot (20 % jih bo dostopnih), poleg tega pa milijone kvadratnih metrov laboratorijev/pisarniških prostorov, trgovin in odprtih površin bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Prva faza gradnje se je začela s 475-enotno apartmajsko stavbo Amaya (odprta konec leta 2024) boston.com boston.com. Celotna izgradnja naj bi trajala več kot desetletje (dve fazi v obdobju več kot 20 let) boston.com. Ko bo preoblikovanje končano, bo Suffolk Downs v bistvu ustvaril novo četrt z mešano rabo na meji Bostona in Reverja, ki jo bosta oskrbovali dve postaji modre linije MBTA. Trenutno stanje: Nadaljnja vertikalna gradnja je začasno ustavljena zaradi čakanja na financiranje (kot omenjeno, zaradi visokih stroškov) bostonglobe.com, vendar pa se infrastrukturna dela (ceste, komunalne storitve, parki) nadaljujejo. Ta razvoj je lakmusov papir za zmožnost Bostona, da na obsežni ravni doda nova stanovanja.
• Stolp South Station (center) – Stekleni nebotičnik s 51 nadstropji, ki ga gradijo nad postajo South Station. Ko bo dokončan (predvidoma leta 2025), bo ponujal visokokakovostne pisarne in 166 luksuznih stanovanj (Ritz-Carlton Residences) axios.com, pa tudi razširitev železniških postajnih kapacitet. S svojo višino 678 čevljev bo ena najvišjih stavb v Bostonu. Projekt preverja povpraševanje po vrhunskih prostorih v centru mesta: pisarniški del bo dostopen v času zmerne najemne aktivnosti, ultra luksuzna stanovanja pa bodo ob visoki obrestni meri na voljo na trgu. Razvijalci ostajajo optimistični zaradi lokacije ob javnem prevozu in blagovne znamke Ritz-Carlton. Stolp South Station predstavlja tudi prizadevanje Bostona za maksimalno izrabo zemljišč pri prometnih vozliščih.
• Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – V soseski Allston (čez reko Charles od Harvard Square) poteka obsežna prenova nekdanjih industrijskih zemljišč. Del tega je tudi Harvardova Enterprise Research Campus, katere prva faza bo dokončana v letih 2025–2026: vključuje konferenčni hotel, približno 900 stanovanjskih enot (25 % dostopnih) in več kot 37.000 m2 laboratorijev/pisarniških prostorov, namenjenih podjetjem na področju bioloških znanosti axios.com. V bližini projekt Allston Yards (pod vodstvom New Balance in drugih) dodaja stanovanja, trgovino z živili in pisarne poleg postaje Boston Landing na primestni železnici. Poleg tega načrti za West Station (nova primestna železniška postaja v Allstonu) in projekt I-90 Allston Multimodal (premik avtoceste Mass Pike in ustvarjanje zemljišč za razvoj s parki in ulično mrežo) odpirajo še dodatne površine. Skupaj gledano je Allston na poti, da postane pomembno središče inovacij in bivanja, s čimer se gosto mesto razširja na nekdanja železniška dvorišča. Prisotnost Harvarda in drugih ustanov zagotavlja močno dolgoročno povpraševanje na tem območju.
• Razvoj v Seaport District (South Boston) – Bostonski Seaport je bil v zadnjem desetletju preoblikovan in se še naprej razvija. Ključni trenutni projekti: 10 World Trade Center (17-nadstropna stavba za laboratorije/pisarne, dokončana 2024, trenutno v najemu) axios.com, One Seaport Square (mešani objekti že zaključeni) ter prihodnje faze Seaport Square. Opazna težava je zapolnjevanje novih laboratorijskih stavb zaradi upočasnitve na področju bioloških znanosti – npr. 10 World Trade še vedno išče večje najemnike axios.com. Kljub temu Seaport ostaja privlačen zaradi sodobnih stavb in ugodnosti. Na stanovanjskem področju so projekti kot EchelonSeaport ter več novih stolpnic dodali tisoče enot, še več jih je v pripravi na preostalih zemljiščih. Do leta 2030 naj bi bil Seaport v celoti pozidan, od leta 2010 pa bo ustvarjenih več kot 1,8 milijona m2 mešane rabe. Območje je primer rasti Bostona (in opozarja tudi na izzive, kot sta gentrifikacija in odpornost na podnebne spremembe, saj gre za nasuta zemljišča – več o tem kasneje).
• Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Obsežen načrtovani projekt na nekdanjem 14,5-hektarskem območju Bayside Expo Center (v lasti UMass Boston). Predlog predvideva 1.740 stanovanjskih enot, več kot 370.000 m2 pisarn/R&R in trgovskih prostorov v novem obalnem soseski poleg UMass in rdeče linije MBTA. Z imenom »Dorchester Bay City« želi oživiti neizkoriščen polotok. Status: do leta 2025 je projekt še v pregledu in je naletel na pomisleke lokalne skupnosti glede dostopnosti in prometa. Če bo izveden, bo v drugi polovici 2020-ih pomemben vir novih stanovanj ter gospodarski zagon za Dorchester – a hkrati tudi odraz trenda velikih kompleksov mešane rabe na prej izoliranih območjih.
• Prenova vlade garaže (Bulfinch Crossing) – Večstavbni projekt, ki nadomešča del stare garaže blizu Haymarketa. Prva faza je prinesla odprtje stavbe The Sudbury (45-nadstropni najemni stolp) leta 2020 in One Congress (43-nadstropni, milijon kvadratnih čevljev velik poslovni stolp, kjer je tudi State Street Bank) leta 2023. Prihodnje faze vključujejo še en stanovanjski stolp in morda več poslovnih ali laboratorijskih prostorov. Projekt je pomemben, ker ponovno povezuje mestno ulično mrežo ter dodaja stanovanja v središču mesta. Ker je One Congress zdaj dokončan, je poslovni del projekta večinoma zaključen (in uspešno oddan v najem, kar nakazuje, da povpraševanje po povsem novih poslovnih prostorih na elitnih lokacijah ostaja). Naslednji stanovanjski stolp bo dodal še več sto enot, vključno z nekaj dostopnimi stanovanji. To kaže na prizadevanje mesta za povečanje stanovanj v mestnem središču – ki se zgodovinsko po koncu delovnega časa izprazni – s ciljem ustvariti bolj živahno četrt 24/7.

Lahko bi našteli še druge projekte (npr. Fenway Center nad avtocesto Mass Pike v Fenwayu, Cambridge Crossing v vzhodnem Cambridgeu, ki je med 2019–2022 prinesel več milijonov kvadratnih čevljev laboratorijev/poslovnih prostorov in stanovanj, stolpnica Winthrop Center v središču z odprtimi pisarnami in stanovanji leta 2023 itn.), a zgoraj navedeni predstavljajo najpomembnejše projekte. Skupaj bodo ti projekti zagotovili več tisoč stanovanjskih enot ter sodobnih poslovnih prostorov, s čimer bodo deloma zmanjšali pomanjkanje, lahko pa tudi povzročili prezasičenost nekaterih segmentov (kot so laboratoriji). Prav tako odražajo osredotočenost na dostopnost do javnega prevoza in mešano rabo.

Urbana infrastruktura in promet

Izboljšave infrastrukture so ključne za podporo rasti nepremičnin v Bostonu in zagotavljanje prijaznosti mesta za bivanje. Več projektov na področju prometa in infrastrukture je v teku ali načrtovanih:

• Izboljšave MBTA: Sistem javnega prevoza v širšem Bostonu (MBTA) prejema investicije za posodobitev zastarele infrastrukture. Podaljšanje zelene linije, projekt vreden več kot 2 milijardi dolarjev, ki podaljšuje lahkotirno železnico skozi Somerville do Medforda, je bil odprt leta 2022 in je okrepil dostopnost prevoza (in vrednost nepremičnin) na teh območjih. Sedaj se pozornost usmerja na projekte, kot sta povezava med Rdečo in Modro linijo (predlagan predor, ki bi v središču mesta povezal podzemni železnici Rdeče in Modre linije in močno izboljšal povezljivost omrežja) ter nabavo novih vlakov in signalnih sistemov za Oranžno in Rdečo linijo. Te posodobitve, predvidene do sredine oz. konca 2020-ih, so namenjene povečanju zmogljivosti in zanesljivosti – dejavnikom, ki neposredno vplivajo na nepremičnine (nepremičnine v bližini zanesljivega prevoza dosegajo višje cene). Razpravlja se tudi o uvedbi regionalne železnice (elektrificiran, pogost primestni potniški promet), ki bi učinkovito povečala dostopni radij stanovanj za delovna mesta v Bostonu. Do leta 2030 bi lahko bile nekatere pilotne faze že vzpostavljene na določenih progah.
• Razširitev južne postaje (South Station Expansion): Ob stolpu South Station Tower poteka tudi razširitev prometnega centra South Station, ki bo dodala več tirov za primestne vlake in izboljšano avtobusno postajo. To bo omogočilo več vlakom, da služijo središču mesta, ter povečalo kapaciteto za rast potnikov iz predmestij in morebitne prihodnje železniške povezave do Fall River/New Bedford (prek projekta South Coast Rail, ki se je odprl konec leta 2023) ter do zahodnega Massachusettsa. Dolgo načrtovana železniška povezava Sever-Jug (North-South Rail Link) (povezovanje južne in severne postaje skozi tunel) ostaja le na papirju in še ni financirana – če bo kdaj uresničena v 2030-ih, bo to spremenilo razvoj, usmerjen v javni prevoz. Zaenkrat pomagajo postopne izboljšave, kot je prenova južne postaje.
• Večnamenski projekt Allston I-90 (Allston I-90 Multimodal Project): Ta ogromen, zvezno voden projekt bo zravnal avtocesto Massachusetts Turnpike na območju Allston (blizu zahodnega kampusa Univerze v Bostonu), sprostil približno 100 hektarjev zemljišč za novo gradnjo in parke ter ustvaril novo zahodno postajo (West Station). Zajema tudi glavne izboljšave za kolesarje in pešce ob reki Charles. Čeprav so zaradi vprašanj zveznega financiranja nastale nekatere zamude wgbh.org wgbh.org, Massachusetts nadaljuje z načrtovanjem. Gradnja bo verjetno potekala večji del poznih 2020-ih. Ko bo projekt končan (predvidoma zgodnja 2030-a), bo izjemno izboljšal povezljivost in odprl Allston kot novo razvojno območje Bostona, kot je bilo omenjeno prej.
• Infrastruktura za podnebno odpornost: Glede na Bostonsko obmorsko lego in nizko ležeča območja mesto vlaga v zaščito pred naraščanjem morske gladine in poplavami. Projekti, kot je načrt za odpornost Moakley Parka v Južnem Bostonu (dvig in preoblikovanje obalnega parka, da absorbira morske nevihte) ter študije zaščitnih pregrad v pristanišču, so v teku. V East Bostonu in Charlestownu morajo nove gradnje že vključevati poplavno zaščito (dvignjena pritličja, premične pregrade ipd.). Čeprav ne gre za en sam mega-projekt, ti ukrepi skupaj predstavljajo infrastrukturni odgovor na podnebne spremembe, ki bodo vplivali na načrtovanje lokacij in zavarovanje nepremičnin. Do leta 2030 bodo deli bostonske obale verjetno imeli nove nasipe, morsko obzidje ali dvignjene ceste (npr. odsek Main Streeta v Charlestownu se dviguje), da bi zmanjšali poplave. Takšni ukrepi so ključni za dolgoročno vzdržnost nepremičnin v izpostavljenih območjih, kot sta Seaport in East Boston.
• Ceste in mostovi: Različne manjše izboljšave – rušenje starega mostu Northern Avenue v Seaportu (ki ga bo nadomestil novi most za pešce), obnova križišča I-90/I-93 (rampi Mass Pike/Ted Williams), ter številne širitve kolesarskih stez – postopoma posodabljajo bostonsko infrastrukturo. Glavni poudarek mesta v 2020-ih letih je na večnamenskih ulicah (dodajanje avtobusnih pasov, kolesarskih stez, bolj varnih prehodov za pešce), da bi zmanjšali odvisnost od avtomobilov v gosto naseljenih središčih. To se ujema s trendi v nepremičninah: razvijalci pogosto izpostavljajo bližino javnega prevoza in možnosti pešačenja namesto parkiranja, nekatere nove stanovanjske stavbe pa imajo minimalno število parkirišč, da bi spodbujali bivanje brez avtomobila.

Vzamem skupaj, ti infrastrukturni projekti podpirajo rast Bostona z povečevanjem zmogljivosti in povezljivosti. Razvoj nepremičnin in infrastrukture sta tesno prepletena – na primer, novi stanovanjski cilji so odvisni od dostopnosti javnega prevoza, poslovne širitve pa so odvisne od učinkovitega prevoza zaposlenih. Izziv za Boston je posodobitev infrastrukture iz 19./20. stoletja za potrebe 21. stoletja, pri čemer so naložbe v 2020-ih dober začetek. Do leta 2030 bi moral imeti Boston bolj robusten prometni sistem (čeprav bo še dohiteval z vzdrževanjem), izboljšane regionalne povezave in večjo odpornost, kar bo vse skupaj prispevalo k privlačnosti nepremičninskega trga.

Naložbene priložnosti in tveganja

Trg nepremičnin v Bostonu je kraj visokih potencialnih donosov, toda tudi z opaznimi tveganji. Gre za klasičen trg z visokimi vstopnimi ovirami – vlaganje je zahtevno in drago, a zgodovinsko prinaša močne donose na dolgi rok. Spodaj je analiza ključnih priložnosti in dejavnikov tveganja za nepremičninske vlagatelje (institucionalne in individualne) v Bostonu v letu 2025 in v prihodnje.

Zakaj je Boston privlačen za vlagatelje:

• Odporno povpraševanje in raznolika ekonomija: Bostonsko gospodarstvo temelji na stabilnih, na recesijo odpornih panogah – svetovno znane univerze, vodilne bolnišnice in raziskovalne ustanove, uspešna industrija biotehnologije in farmacije ter rastoča prisotnost tehnologije in financ. Ta raznolikost ščiti nepremičninski trg v recesijah. Mesto stalno privablja visokoproročne strokovnjake, študente in inovativna podjetja, kar zagotavlja stalno povpraševanje po stanovanjskih in poslovnih prostorih theluxuryplaybook.com. Ob nacionalnih gospodarskih nihanjih so vrednosti nepremičnin v Bostonu navadno »ostale trdne«, kar kaže na odpornost theluxuryplaybook.com.
• Močne najemnine in visoka zasedenost: Kot je bilo omenjeno, ima Boston nekatere najvišje najemnine v državi in zelo nizko praznost stanovanjskih nepremičnin. Investitorji v večstanovanjske objekte imajo zanesljiv denarni tok – zasedenost v profesionalno upravljanih stanovanjih je ~96 % mmgrea.com, rast najemnin (~2–3 % letno v zadnjem času) pa prekaša številne druge trge mmgrea.com. Okrožja ob prometu in univerzah ponujajo še posebej močno povpraševanje po najemninah, zato so privlačne točke za naložbe theluxuryplaybook.com. Nepremičnine na primer v Fenway/Kenmore (blizu fakultet) ali Davis Square (ob Rdeči liniji) pogosto privabljajo dražbe med vlagatelji zaradi stabilnosti najemnin.
• Kapitalska rast in redkost: Omejena geografija Bostona in stroga dovoljenja pomenijo, da vrednost nepremičnin sčasoma narašča, saj povpraševanje raste hitreje kot ponudba. V zadnjem desetletju so se cene stanovanj zvišale za približno 66 % (2009–2019) propertyshark.com, in čeprav se bodo prihodnji dobički morda upočasnili, je dolgotrajna smer navzgor. Lastništvo nepremičnine v Bostonu je pravzaprav last nekega dela omejene “pogače”. Ta redkost je Boston spremenila v “varna naložba” za domače in tuje vlagatelje, ki iščejo stabilno, dolgoročno rast theluxuryplaybook.com. Svetovni vlagatelji Boston pogosto omenjajo v isti sapi kot New York, London, San Francisco – sicer manjši po velikosti, a prav tako viden kot varna naložba v realna sredstva.
• Središče za živilske vede in inovacije: Bostonova vodilna vloga v bioloških znanostih odpira edinstvene priložnosti. Nepremičnine, namenjene biotehnologiji (laboratorijske stavbe, inkubatorji), lahko dosegajo visoko najemnino in so bile do nedavno skoraj brez praznih prostorov. Tudi z zdajšnjim presežkom laboratorijskih prostorov se pričakuje dolgoročna rast biotehnološkega sektorja v regiji (s tehnološkimi napredki, novimi zagonskimi podjetji, ki nastajajo iz raziskav na Harvardu/MIT itd.). Vlagatelji z dolgoročnim pogledom bodo morda z nakupom ali preureditvijo nepremičnin za laboratorijsko uporabo ustvarili dober donos, ko se trg uravnoteži. Poleg tega Boston vlaga v inkubatorje in inovacijska kampusa (npr. Roxburyjev Nubian Square spodbuja umetnostne/inovacijske prostore), kar lahko prinese močne naložbe, podprte s skupnostjo.
• Kombinacije konverzij in dodane vrednosti: Stiska v pisarniškem sektorju odpira potencialne priložnosti. Cene nekaterih pisarniških stavb razreda B/C so zaradi praznih prostorov močno padle, kar daje priložnost vlagateljem, da jih kupijo po znižani ceni in jih nato prenovijo ali preuredijo. Mestna uprava Bostona podpira preurejanje pisarn v stanovanja axios.com in vlagatelji, ki se dobro znajdejo pri takih projektih, lahko izkoristijo pomembne koristi (tako prek javnih spodbud kot prihodnje najemnine ali prodaje). Prav tako je mogoče starejša trgovska središča ali industrijske nepremičnine v notranjih predmestjih preoblikovati v večnamenske ali distribucijske objekte za zadnjo miljo. Vlagatelji z znanjem prilagodljive ponovne uporabe lahko v prihodnjih letih najdejo v Bostonu rodovitna tla, saj so tudi javne politike usmerjene v to smer.
• Trg visokega cenovnega razreda in luksuza: Luksuzni stanovanjski trg v Bostonu (npr. stanovanja nad 5 milijonov USD v Back Bay, Beacon Hill, Seaport) ima omejeno, vendar stabilno bazo kupcev, med katerimi so lokalni premožni, pari brez otrok in mednarodni kupci (veliko jih prihaja iz Evrope, Azije in Bližnjega vzhoda, kjer kupujejo stanovanja za krajše bivanje v Bostonu). Projekti, kot je novi One Dalton (Four Seasons Residences), so bili razprodani po rekordnih cenah na kvadratni čevelj. Načrtovane nove luksuzne stanovanjske enote (Ritz South Station, Winthrop Center itd.) nakazujejo zaupanje v ta segment. Za vlagatelje je lahko lastništvo luksuznih najemnih enot ali usmerjanje v razvoj/prenovo v visokem cenovnem razredu donosno, čeprav je baza kupcev majhna. Ugled Bostona kot zgodovinskega, a sodobnega mesta – z vrhunskimi kulturnimi ustanovami in zdravstvom – bo verjetno še naprej privabljal premožne prebivalce, kar bo podpiralo trg visokega cenovnega razreda.

Ključna tveganja in izzivi:

• Cenovna dostopnost in politična tveganja: Stanovanjska cenovna kriza v Bostonu je povzročila velik politični pritisk za posredovanje. Glavni primer je pobuda za nadzor najemnin (stabilizacija najemnin). Leta 2023 je mestni svet odobril predlog županje Michelle Wu za posebno ureditev stabilizacije najemnin, ki bi letne podražitve omejila na indeks cen življenjskih potrebščin + 6 % (največ 10 %) boston.com. Ta politika bi, če bo sprejeta, vplivala na ~56 % najemnih enot v Bostonu boston.com in bi lahko omejila rast dohodka od najemnin za vlagatelje. Čeprav trenutno zahteva odobritev države (Massachusetts je leta 1994 prepovedal nadzor najemnin) in se sooča z nasprotovanjem, že sama možnost predstavlja regulatorno tveganje. Podobno Boston uvaja vključujoče območje (razvijalci morajo zagotoviti dostopna stanovanja ali plačati pristojbine), zahteve pa se še zvišujejo. Politika davka na nepremičnine je še eno področje, na katerega moramo biti pozorni: mesto je leta 2024 predlagalo začasni prenos večjega davčnega bremena na komercialne nepremičnine, da bi razbremenilo lastnike stanovanj, zaradi padca vrednosti poslovnih objektov christinadinardi.com. Vlagateljem v pisarne ali stanovanja bi se lahko davki zvišali, če bodo taki ukrepi sprejeti. Na splošno morajo vlagatelji upoštevati spreminjajoče se politično okolje, ki je usmerjeno v zaščito najemnikov in zniževanje stanovanjskih stroškov – kar lahko zmanjša dobičke.
• Obrestne mere in financiranje: Strmo zvišanje obrestnih mer ima dvojni učinek – višji stroški zadolževanja za nakupe/razvoj in pritisk navzdol na vrednosti nepremičnin (ker se kapitalski donosi zvišujejo). Kot omenjeno, so tudi dobro kapitalizirani razvijalci zaradi izzivov pri financiranju ustavili projekte, kot je Suffolk Downs bostonglobe.com bostonglobe.com. Investitorji se zdaj soočajo z višjimi stroški dolga in pogosto potrebujejo večji lastniški vložek, da posli postanejo smiselni. To lahko zmanjša število kupcev in oteži izstop iz naložb. Če bodo obrestne mere ostale visoke do 2026–2027, se lahko vrednosti nepremičnin, zlasti tistih z dohodkom, ustalijo ali upadejo od najvišjih vrednosti v 2021. Visoko zadolženi lastniki so ob zapadlosti posojil izpostavljeni tveganju neplačila, kar lahko vodi v distresirane prodaje, ki znova določijo tržne cene. Za investitorje to pomeni, da se lahko pojavijo priložnosti za nakupe z diskontom – vendar je treba vsak nakup ocenjevati bolj konservativno. Skratka, obdobja poceni dolga je konec, kar spreminja investicijski izračun v Bostonu.
• Nezanesljivost trga pisarn: Težave v pisarniškem sektorju predstavljajo tako priložnost kot tveganje. Po eni strani so lahko na voljo ugodni nakupi – nekatere starejše stavbe se prodajajo po delčku nadomestitvene vrednosti. Po drugi strani pa je prihodnje povpraševanje po pisarnah negotovo. Če se delo na daljavo/hibridno delo na zdajšnji ravni ohrani ali še poglobi, bo velik delež bostonskega pisarniškega fonda (~70 milijonov SF) dejansko zastarel. Stroški vzdrževanja (davki, vzdrževanje) napol praznih stolpnic lahko uničijo donose. Prenamene za druge namene so zapletene in ne vedno izvedljive (zaradi tlorisa, lokacije ali stroškovnih omejitev). Zato morajo biti investitorji v pisarniške nepremičnine prepričani bodisi v prihodnje okrevanje trga pisarn ali pa imeti jasen nadomestni načrt uporabe. Tveganje za »lovljenje padajočega noža« na pisarniškem trgu je resnično – vrednosti se lahko še znižajo, če se najem ne izboljša. Prisotno je tudi tveganje refinanciranja: številna pisarniška posojila bodo zapadla med 2024–2026, lastniki pa lahko ključe prepustijo posojilodajalcem, kar poveča ponudbo distresiranih sredstev. Potrebna je previdnost; nekateri investitorji bodo morda raje počakali, da se razjasnijo nova delovna pravila, preden se odločijo za večje pisarniške naložbe.
• Inflacija gradbenih stroškov: Boston je znan po visokih gradbenih stroških (med najvišjimi v ZDA na kvadratni meter). Pandemija je to še poslabšala, saj so se stroški materiala zvišali za približno 43 % od leta 2020 bostonglobe.com in tudi stroški dela rastejo. To pomeni, da je razvoj tvegan – proračuni lahko narastejo, dobičkonosnost pa se zmanjša. Projekti, ki so predvidevali določene stroške, morda niso več izvedljivi, kot je razvidno pri zamudi Suffolk Downs. Če bo inflacija ostala visoka, bo novogradnja ostala izziv in investitorje večinoma omejila na preoblikovanje obstoječih sredstev. Visoki stroški pomenijo tudi, da so potrebne kapitalske izboljšave (npr. za izpolnjevanje novih energetskih zahtev ali standardov odpornosti) za lastnike lahko zelo drage. Bistvo je, da so nadomestitveni stroški nepremičnin v Bostonu izjemno visoki, kar sicer podpira vrednosti obstoječih sredstev, a pomeni tudi tveganje navzdol, če bi ta sredstva potrebovala večje prenove.
• Gospodarske in demografske spremembe: Čeprav so obeti za Boston pozitivni, obstajajo tudi določene ovire. Rast prebivalstva v Massachusettsu se je v zadnjih letih upočasnila – država je med pandemijo celo zabeležila rahel neto izseljevalni trend, saj so se nekateri prebivalci preselili v cenejša območja. Projekcije BPDA še vedno kažejo, da bo mesto Boston do leta 2030 pridobilo prebivalce do približno 760 tisoč bankerandtradesman.com, vendar se to zanaša na nadaljnje privabljanje mladih odraslih in priseljencev. Če bodo visoki stroški povzročili, da se bo več ljudi začelo izseljevati (zlasti družine ali tisti, ki delajo na daljavo in izbirajo cenejša mesta), bi se povpraševanje po nepremičninah lahko zmanjšalo. Zaenkrat je Boston večinoma zadržal in privabil talente (zaradi svojih univerz in industrije), vendar naj vlagatelji spremljajo selitvene trende. Tudi Boston ni imun na recesije – huda gospodarska kriza (tehnološki zlom, zmanjšanje financiranja biotehnologije itd.) bi lahko prizadela poslovno zasedenost in dohodkovne ravni. Poleg tega je odvisnost od velikih tehnoloških podjetij (Amazon, Google itd., ki so se razširila v Bostonu) povezana z volatilnostjo tega sektorja in vpliva na prihodnost mesta. Globalni dejavniki (kot so tokovi mednarodnih študentov ali premiki tujega kapitala) prav tako igrajo vlogo; npr. strožje politike za študentske vize ali nadzor kapitala v tujini bi lahko posredno vplivali na povpraševanje po stanovanjih/najemninah v določenih segmentih v Bostonu.
• Tveganja zaradi podnebnih sprememb: Pogosto spregledano tveganje – obalna lega Bostona pomeni, da je veliko nepremičnin izpostavljenih dolgotrajnemu tveganju zaradi dviga morske gladine in neurij. Okrožja, kot so Seaport, East Boston, Charlestown in deli Back Baya, so v nevarnosti poplav ob ekstremnih vremenskih pojavih (nekateri deli so zgrajeni na umetnih zemljiščih tik nad trenutnim nivojem morja). Čeprav mesto in investitorji že izvajajo ukrepe za odpornost, se lahko stroški zavarovanja nepremičnin na poplavno ogroženih območjih zvišajo, do leta 2030 pa bodo nekateri deli morda veljali za preveč tvegane brez večjih zaščitnih ukrepov. Vlagatelji v nizko ležeče nepremičnine morajo upoštevati stroške blaženja in morebitne prihodnje regulatorne zahteve (denimo obveznost dviga mehanskih sistemov itd.). Po drugi strani pa lahko proaktivni pristop Bostona k načrtovanju podnebnih ukrepov – na primer uvedba posebnih prostorskih predpisov za odpornost – pomaga zaščititi vrednost premoženja, če bo dobro izveden. Kljub temu pa podnebno tveganje ostaja dejavnik, ki lahko vpliva na dolgoročno vzdržnost in stroške, še posebej za nepremičnine ob vodi, ki trenutno dosegajo najvišje cene.

Povzemimo, investiranje v nepremičnine v Bostonu pomeni ravnotežje med močnimi temelji in opozorilnimi znaki. Mesto ponuja enega najbolj stabilnih povpraševanj v državi, visoke in naraščajoče najemnine ter dokazano rast vrednosti – zaradi česar je zelo privlačno za tiste, ki iščejo trajnostne naložbe. Iz teh razlogov Boston dosledno velja za trg najvišjega nivoja za institucionalne naložbe. Vendar pa se morajo današnji vlagatelji znajti v mnogo bolj zapletenem okolju s spremembami politik, gospodarskimi premiki in strukturnimi spremembami na trgu nepremičnin (kot je delo na daljavo). Preudarni vlagatelji se osredotočajo na naložbe in lokacije z dolgoročno privlačnostjo – npr. stanovanja v bližini javnega prevoza ali kampusa, laboratorijski prostori ob raziskovalnih središčih, logistika v območjih z omejeno ponudbo – ter uporabljajo konservativne ocene. Tisti, ki znajo ustvariti dodano vrednost (s prenovo ali spremembo namembnosti), imajo v Bostonu največ možnosti za uspeh, še posebej, če pomagajo uskladiti ponudbo nepremičnin z razvijajočimi se potrebami mesta (na primer več stanovanj). Hkrati je nujno pozorno spremljati obrestne mere in zakonodajo. Skratka, Boston je lahko izjemno nagrajujoč za vlagatelje, vendar ni za tiste s šibkimi živci – za uspeh so potrebni lokalno poznavanje, potrpežljivost in pogosto tudi globoki žepi.

Trendi po soseskah in gentrifikacija

Boston je mesto sosesk, vsaka ima svoj značaj in razvojno pot. V zadnjem desetletju je veliko sosesk doživelo hitre spremembe – nekatere cvetijo z novim razvojem in višjimi cenami, druge pa si prizadevajo ohraniti dostopnost in značaj sredi pritiskov gentrifikacije. Tukaj predstavljamo nekaj pomembnih trendov na ravni sosesk v letu 2025, vključno z novimi vročimi točkami ter prizadevanji za upravljanje gentrifikacije in izrinjanja domačinov.

Cvetoče in nove soseske

• Seaport District & South Boston: Tako drastične preobrazbe kot v Seaportu ni bilo nikjer drugje. Nekdaj parkirišča in skladišča so danes bostonska »Inovacijska četrt«, polna luksuznih stolpnic, tehnoloških podjetij in trendovskih restavracij. Cene stanovanj in najemnin tu sodijo med najvišje v mestu (nove stanovanjske enote pogosto presegajo 1.500 $ na kvadratni čevelj). Sosednja South Boston (“Southie”) je prav tako hitro doživela gentrifikacijo; iz tradicionalne irske delavske četrti se hitro spreminja v izjemno priljubljeno območje za mlade strokovnjake in družine. Trietažni objekti so prenovljeni v draga stanovanja, mediana cen stanovanj v Southieju je že skoraj enaka najvišjim po mestu. Rast tega območja ponazarja tako priložnosti kot izzive gentrifikacije – vrednost nepremičnin je poskočila, vendar se staroselci spopadajo z višjimi davki in življenjskimi stroški. Mestni voditelji pozorno spremljajo razvoj Seaporta in South Bostona, da bi zagotovili, da infrastruktura (prevoz, ceste, šole) sledi rasti, ter zagovarjajo ukrepe, kot je dodelitev dela novih stanovanj kot dostopnih.
• East Boston: Čez pristanišče je East Boston (“Eastie”) postal nova vroča točka za nepremičnine. Z dvema postajama modre linije MBTA in slikovitimi razgledi na obalo ponuja Eastie relativno bolj dostopna stanovanja – mešanico trojnih hiš, novih srednje visokih stanovanjskih stavb in stanovanj – ki privabljajo kupce prvič in razvijalce. Profil soseske: zgodovinsko priseljenska (latinskoameriška), z močno skupnostjo, zdaj pa opaža tudi dotok mladih strokovnjakov. Po mnenju lokalnih opazovalcev trga East Boston pridobiva pozornost zaradi “prijaznih cen” stanovanj v primerjavi s centrom mesta in zaradi svoje živahne skupnosti rentastic.io. Veliki projekti, kot je prenova območja Suffolk Downs, bodo v to območje prinesli na tisoče novih enot in najverjetneje še pospešili spremembe. Cene stanovanj in najemnin v Eastieju so močno narasle (dvoštevilčna odstotna rast v zadnjih nekaj letih), čeprav so še vedno pod povprečjem mesta. Skrbi glede gentrifikacije so resnične – mnogi prebivalci z nizkimi dohodki so zaskrbljeni zaradi izseljevanja zaradi razvoja luksuznih projektov. Mesto se je osredotočilo na zahteve po dostopnih stanovanjih v novih Eastie projektih in spremlja izselitve. Kljub temu je East Boston na dobri poti, da do leta 2030 zaradi svoje lokacije in razvojne zagnanosti ostane priljubljen.
• Dorchester, Roslindale in Mattapan: Te soseske so bile tradicionalno bolj dostopne (in bolj rasno raznolike) in so zdaj na radarju vlagateljev in kupcev stanovanj zaradi razmeroma ugodne vrednosti in občutka skupnosti. Dorchester, največja bostonska soseska, ima dele, ki se hitro gentrificirajo – npr. območje Polish Triangle/Savin Hill in vzdolž rdeče linije MBTA. Doma v teh delih zdaj dosegajo visoke cene, saj se vanje priseljujejo strokovnjaki. Vendar je Dorchester velik in raznolik; nekateri deli še vedno ostajajo delavski in večinoma temnopolti ali vietnamski, cilj pa je upravljati rast brez izrivanja prebivalcev. Roslindale in Mattapan, ki sta nekoliko bolj oddaljena od centra, prav tako doživljata rast zanimanja. Restavracije v Roslindale Square in dostop do oranžne linije/primestne železnice so pritegnile mlade družine, ki si ne morejo več privoščiti Jamajške planine. Mattapan, z močno karibsko-ameriško skupnostjo, ima več enodružinskih hiš in ostaja relativno dostopen, a investitorji že začenjajo tam prenavljati nepremičnine. V enem izmed poročil o nepremičninah so zapisali, da so soseske v vzponu, kot so East Boston, Roslindale in Dorchester, vse bolj priljubljene med kupci prvič in vlagatelji zaradi svojih živahnih skupnosti in razvojnega potenciala christinadinardi.com. Mestna strategija proti izseljevanju posebej izpostavlja Mattapan in Fields Corner v Dorchestru kot območja, ki jih je treba spremljati boston.gov, saj pričakujejo večje zanimanje razvijalcev.
• Jamaica Plain in South End: Ti soseski sta se v zadnjih 20–30 letih že močno gentrificirali, vendar se še naprej razvijata. Jamaica Plain (JP), ki je bil nekoč bolj bohemsko zatočišče, je zdaj precej drag – srednja cena stanovanj presega 800.000 $. Ostaja priljubljen zaradi svojih parkov (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) in raznolikosti, vendar naraščajoče najemnine izrivajo prebivalce z nižjimi dohodki. Skupnosti v JP so zelo aktivne pri prizadevanjih za cenovno dostopna stanovanja v novih projektih (npr. proces Plan JP/Rox). South End, znan po svojih zgodovinskih brownstone hišah, je bil v sredini 20. stoletja pretežno temnopolta in latinskoameriška soseska; danes je eno najdražjih območij v Bostonu, polno vrhunskih restavracij in umetniških galerij. Srednja izhodiščna cena v South Endu je okoli 1,45 milijona dolarjev theluxuryplaybook.com. Prizadevanja v South Endu se osredotočajo na ohranjanje preostalih subvencioniranih stanovanj (kot je Villa Victoria), da bi ohranili nekaj dohodkovne mešanice. Tako JP kot South End ponazarjata končno stanje gentrifikacije – zelo zaželene, drage soseske, kjer je le še občasno mogoče najti nekdanjo dostopnost. Služita kot opozorilo za druge soseske, ki so zdaj še v zgodnejših fazah sprememb.
• Roxbury (Nubian Square): Roxbury je zgodovinsko središče črnske kulture v Bostonu, v preteklosti pa se je soočal z zanemarjanjem. Zdaj je na prelomni točki, saj pomembni novi projekti, ki jih podpira mesto, poskušajo oživiti območje brez izrivanja skupnosti. Nubian Square (prej Dudley Square) je osrednja točka: mesto je podprlo razvoj nove poslovne stavbe (Nubian Ascends), dostopnih stanovanj za umetnike, ki tam tudi delajo, in kulturno-gastronomske tržnice Nubian Markets ter drugih axios.com. Obstaja skupen napor lokalnih podjetij in voditeljev civilne družbe, da bi rojstvo Roxburyja koristilo obstoječim prebivalcem. Za leto 2050 si predstavljajo uspešno središče umetnosti, izobraževanja in trgovine, ki “krepi lokalno gospodarstvo ob hkratnem ohranjanju kulture in raznolikosti območja” axios.com axios.com. Vendar pa so pritiski gentrifikacije vedno večji – bližina središča mesta in izobraževalnih ustanov (Northeastern, BU Medical) naredi Roxbury privlačnega za razvoj. Tveganje izrinjanja dolgoletnih črnskih prebivalcev je velika skrb. Ena od raziskav je ugotovila, da gentrifikacija pogosto nesorazmerno izriva prav temnopolte prebivalce axios.com. Skupnostne organizacije se borijo za ukrepe, kot so povečanje dostopnih stanovanj (prek zahtev za nova razvojna območja), podpora podjetjem v črnski lasti in določanje con, ki omejujejo luksuzni razvoj. Prihodnost Roxburyja se aktivno načrtuje s pobudami, kot sta Akcijski načrt proti izrivanju boston.gov in načrtovalnimi prekrivnimi okrožji. Gre za preizkus inkluzivnega razvoja – vprašanje, ali se lahko soseska ekonomsko razvija in izboljšuje, ne da bi ponovila vzorec izrivanja prav tistih skupnosti, ki so jo oblikovale.
• Charlestown & Chinatown: Charlestown, nekoč pretežno irsko delavsko naselje, je od devetdesetih let prejšnjega stoletja doživelo valove gentrifikacije in je zdaj v določenih delih precej prefinjeno. Pomemben prihajajoči projekt je prenova stanovanjskega kompleksa Bunker Hill – javni stanovanjski kompleks, ki ga prenavljajo v skupnost z mešanimi dohodki s 2.700 enotami. To bo bistveno spremenilo prebivalstveno sestavo Charlestowna (prispevalo bo več tržnih stanovanj), vendar naj bi s fazno gradnjo preprečili izseljevanje obstoječih prebivalcev javnih stanovanj. Chinatown je edinstveno, saj ostaja eno zadnjih priseljenskih zatočišč v središču Bostona. Močno je pod pritiskom luksuzne gradnje v osrednjem delu mesta in četrti South End. Mesto pripravlja nove urbanistične predpise za Chinatown za omilitev gentrifikacije, kot so omejitve višine stavb in spodbude za gradnjo dostopnih stanovanj bostonglobe.com. Zaščita kulture in prebivalcev Chinatowna je prednostna naloga, saj je zaradi lokacije tarča nepremičninskih interesov. To je četrt, kjer je boj med razvojem in ohranjanjem v polnem teku. Skupnostni aktivisti so uspešno zagovarjali več projektov dostopnih stanovanj v Chinatownu (kot sta Oak Terrace in Parcel R-1), vendar so naraščajoče najemnine v zasebnih stavbah še vedno problem.

Vzorce gentrifikacije in odzivi politike

Vzorec v številnih bostonskih soseskah je bil naslednji: začetni val mladih strokovnjakov, ki so jih pritegnili nižji življenjski stroški in dostop do prevoza, katerim sledijo razvijalci, ki prenavljajo ali gradijo stanovanja za potrebe tistih z višjimi dohodki, kar povzroči višje cene in izrine prebivalce z nižjimi dohodki (pogosto manjšine). To smo videli v South End, JP, South Boston, in vse bolj v Roxburyju, East Bostonu in Dorchestru. To je osrednje vprašanje pravičnosti v mestu.

Mesto Boston se aktivno trudi upravljati gentrifikacijo in preprečevati izseljevanje. V začetku leta 2025 je objavilo svoj prvi mestni Akcijski načrt proti izseljevanju z več kot 40 pobudami za zaščito prebivalcev, malih podjetij in kulturnih ustanov boston.gov. Strategije vključujejo povečanje gradnje dostopnih stanovanj, širitev programov za pomoč pri najemnini, krepitev pravic najemnikov ter pravno pomoč, pa tudi uporabo mestnih zemljišč za razvoj, ki ga preferira skupnost. Novo orodje Zemljevid tveganja izseljevanja se uporablja za prepoznavanje sosesk z največjim tveganjem, da se usmerijo ukrepi boston.gov.

Eden primerov je sodelovanje županovega urada za stanovanjske zadeve z Univerzo v Bostonu pri ustvarjanju orodja za oceno, ali bo predlagani projekt verjetno povzročil izseljevanje prebivalcev v okolici bu.edu. Če je odgovor pritrdilen, bo morda moral projekt vključevati več dostopnih stanovanj ali koristi za skupnost. Drug primer so reforme prostorskega načrtovanja: v letih 2023–24 je Boston posodobil svoj člen 80 o pregledu razvojnih projektov z namenom vključitve meril pravičnosti in odpornosti. Na območjih, kot je Chinatown, so predlagane posebne prostorske omejitve za omejitev luksuznih študentskih domov in spodbujanje dostopnih enot wgbh.org.

Poleg tega ima Boston Politiko vključujočega razvoja (IDP), ki zahteva, da morajo veliki projekti zagotoviti 13 % dostopnih stanovanj (ali vplačati v sklad). Razpravlja se o povečanju tega odstotka ali uvedbi politik “prednost za prebivalce soseske”, ki bi domačinom dali prednost pri novih dostopnih stanovanjih v skupnosti. Mesto raziskuje tudi pristojbine za komercialno povezovanje (jih plačujejo novi komercialni projekti) za financiranje dostopnih stanovanj. Namen teh politik je zagotoviti, da bodo ob izboljšavah sosesk koristi deležni tudi obstoječi prebivalci.

Kljub tem prizadevanjem je gentrifikacija še vedno stalni izziv. Soseske, kot sta South End in East Boston, sta doživele demografske spremembe (npr. upad števila temnopoltih oziroma latinskoameriških prebivalcev zaradi rasti cen nepremičnin). Skupnostni zemljiški skladi in neprofitni stanovanjski razvijalci postajajo ena od rešitev – z odvzemom zemljišč iz špekulativnega trga. Na primer, iniciativa Dudley Street v Roxburyju upravlja zemljiški sklad, ki je ustvaril več sto trajno cenovno dostopnih domov. Takšni modeli se preučujejo za širšo uporabo v mestu.

V prihodnjih letih pričakujemo, da se bodo soseske, kot so East Boston, (deli) Dorchesterja, Roxbury, Mattapan in Roslindale, še naprej spreminjale – upajmo, da na bolj vključujoč način. Ta območja so še vedno relativno cenovno dostopna in zato privlačijo naložbe, hkrati pa je skupnost zelo glasna pri zahtevi za »razvoj brez izrinjanja«. Gentrifikacija v Bostonu ima tudi vidik rasne pravičnosti – mesto se zaveda svoje zgodovine (kot je izguba temnopoltih prebivalcev iz West Enda in South Enda v 20. stoletju zaradi urbanistične prenove in tržnih sil). Cilj je, da se to ne ponovi v krajih, kot je Roxbury. Statistika je zgovorna: na primer ena študija je ugotovila, da je gentrifikacija nesorazmerno izrinjala temnopolte mestne prebivalce, pogosto iz mesta v slabše preskrbljena območja axios.com. V Bostonu je stopnja lastništva stanovanj med temnopoltimi bistveno nižja kot pri belcih (v pogosto navajanem poročilu iz leta 2015 je bilo ugotovljeno, da je srednja neto vrednost temnopoltih Bostoncev 8 dolarjev, medtem ko je pri belcih 247.500 dolarjev – presunljiva razlika, tesno povezana z lastništvom domov). Zato velja ohranjanje možnosti lastništva stanovanjskih nepremičnin v barvnih četrtih za ključno pri odpravljanju premoženjske vrzeli.

Za zaključek, bosta bostonska soseska pokrajina v letu 2025 zaznamovana z živahno rastjo, a tudi globokimi prehodi. Nekatere soseske so se že preobrazile v prestižna območja, druge pa so tik pred tem. Pristop mesta v tem desetletju bo močno vplival na to, ali bo Boston ostal preplet raznolikih, vključujočih skupnosti ali pa bo tvegal, da postane homogeno okolje z izključno visoko dohodkovnimi prebivalci v svojih osrednjih soseskah. Nasprotje med razvojem in ohranjanjem se bo verjetno še okrepilo, saj si Boston prizadeva dodati stanovanja in modernizirati, in prav to, kako učinkovito bo upravljal te procese na ravni sosesk, bo določilo prihodnjo družbeno in kulturno podobo mesta.

Primerjalna analiza: Boston v primerjavi z drugimi večjimi trgi v ZDA

Bostonski nepremičninski trg v mnogih pogledih odraža in hkrati odstopa od nacionalnih trendov. Izzive si deli z drugimi obalnimi, gospodarsko močnimi mesti (kot so New York, San Francisco, Washington D.C.) – na primer visoke stanovanjske stroške in težave z pisarniškimi prostori – vendar se je v nekaterih vidikih izkazal drugače. Tukaj je, kako se Boston primerja z drugimi večjimi ameriškimi trgi po več merilih:

Stroški stanovanj in dostopnost: Boston je nedvomno v vrhu najdražjih stanovanjskih trgov. Leta 2025 je eno od treh najdražjih mest za najemnike in med najdražjimi za kupce stanovanj. Povprečne najemnine recimo Boston postavijo na 1. mesto v ZDA (3.495 $), le malenkost pred New Yorkom (3.489 $) in nad San Franciscom (~3.368 $) secretnyc.co. Bostonska rast najemnin (4 % letno) je v skladu z drugimi dragimi mesti, medtem ko so v nekaterih do nedavnega hitro rastočih mestih Sun Belta rast najemnin skoraj ničelna ali celo negativna (zaradi velike količine novogradenj). Na strani cen stanovanj je median bostonske regije (750k–900k $) nižji kot v San Franciscu (kjer presega 1 milijon $), a višji kot v večini drugih velikih mest – na primer približno dvakrat višji od mediane v mestih, kot sta Miami ali Austin. Cene v Bostonu so podobne tistim v Washingtonu D.C. in nekaj nižje kot v New Yorku (širša mediane trga v NYC znaša okoli 1,1 milijona $) jvmlending.com. Glede na razmerje med ceno in dohodkom Boston (podobno kot SF, NYC, LA) močno presega državno povprečje, kar še posebej kaže na težave z dostopnostjo, ki jih v ugodnejših mestih kot sta Atlanta ali Dallas skorajda ne poznajo.

Ena od pomembnih razlik so omejitve ponudbe v Bostonu: za razliko od hitro rastočih mest Sun Belt (Phoenix, Austin, Raleigh itd.), ki so v 2010-ih zgradila veliko novih domov, je Boston gradil nova stanovanja počasneje. To je prispevalo k nenehni rasti cen v Bostonu (66% rast v 2010-ih) propertyshark.com, medtem ko so bili v nekaterih preveč pozidanih trgih obdobjih stagnacije. Na primer, mesta kot Houston ali Las Vegas, ki so se lahko širila navzven, so ohranjala povprečne cene blizu ali pod nacionalnim povprečjem dlje časa (čeprav so v zadnjem času tudi tam cene rasle). Boston, omejen z geografijo in regulacijo, se je obnašal bolj kot New York ali SF, kjer je pomanjkanje norma. Do leta 2030 bo rast stanovanjskega fonda v Bostonu verjetno še vedno zaostajala za rastjo prebivalstva, razen če ne pride do bistvenih sprememb v politiki – kar je situacija, ki jo Boston deli s kraji, kot je San Francisco (znan po nizki rasti stanovanj v primerjavi z rastjo delovnih mest).

Trg kupcev vs. prodajalcev: Do leta 2025 se je veliko ameriških trgov zaradi višjih obrestnih mer nagnilo v prid kupcem – vendar je Boston izjema. Redfin je v začetku 2025 kar 32 od 50 največjih ameriških metropolitanskih območij razvrstil v trge kupcev, a Boston je bil eden od le pol ducata, kjer so imeli prodajalci še vedno rahlo prednost axios.com. V Bostonu je bilo aprila 2025 za okoli 7 % več kupcev kot prodajalcev axios.com, medtem ko je bilo na nacionalni ravni približno 500.000 več prodajalcev kot kupcev (največji presežek v zgodovini) axios.com. Tudi severovzhodna mesta, kot sta Providence in deli New Jerseyja, so izstopala s presežkom kupcev, verjetno zaradi kroničnega pomanjkanja zalog na teh starejših trgih axios.com. Nasprotno pa so imela mnoga mesta Sun Belt (npr. Phoenix, Austin) in celo nekatera srednjezahodna precej več prodajalcev (oglasov) kot kupcev, kar je dalo kupcem pogajalsko moč. Na primer, v Austinu so najemnine in cene stanovanj padle po velikem povečanju ponudbe nar.realtor, kar se v Bostonu ni zgodilo. Ta primerjava poudarja, da so tržne dinamike v Bostonu bolj podobne New Yorku – ostajajo napete tudi takrat, ko je preostanek države bolj sproščen – kar odraža trajno povpraševanje in omejeno ponudbo.

Poslovne nepremičnine (pisarne): Izzivi pisarniškega trga v Bostonu niso edinstveni – skoraj vsa večja mesta se po pandemiji soočajo z višjimi stopnjami praznih pisarn. Vendar pa se stopnja razlikuje. San Francisco je bil prizadet najmočneje: njegova stopnja praznih pisarn je z enomestnih številk pred letom 2020 dosegla več kot 25–30 % do leta 2023, pri čemer je bil center San Francisca posebej izpraznjen zaradi sprejetja dela na daljavo v tehnološki industriji. New York City je sprva doživel hitro rast praznih pisarn (zlasti v Midtown Manhattnu), vendar je leta 2024 sledilo izboljšanje – NYC je v začetku leta 2025 zabeležil več kot 3 milijone kvadratnih čevljev pozitivne absorpcije pisarniških prostorov, kar je opazen povratek nar.realtor. Washington D.C. in Boston sta bila izpostavljena kot trga z največjimi stalnimi izgubami pisarniških prostorov nar.realtor – D.C. zaradi zmanjševanja vladnih dejavnosti, Boston pa zaradi koncentriranih najemnikov iz tehnološkega in finančnega sektorja, ki prilagajajo svoje prostore. Približno 18-odstotna stopnja praznih pisarn v središču Bostona je podobna kot v Chicagu (približno 19–20 %) in nekoliko višja kot v Los Angelesu (prazne pisarne v LA so leta 2024 znašale približno 17 %). Je nižja kot v San Franciscu, vendar višja kot v Miamiju (Miami je imel leta 2024 okoli 15 % praznih pisarn in je imel korist od priseljevanja). Houston ima že dolgo visok delež praznih pisarn (20 %+) zaradi upočasnitve energetskega sektorja in prevelike gradnje, zato se Boston žal pridružuje mestom, ki so po zgodovini mehka glede zasedenosti pisarniških prostorov.

Ena od razlik je naravnanost Bostona v smeri življenjskih znanosti – mesta kot sta NYC in DC nimajo tako velikega trga laboratorijskih prostorov, medtem ko ga ima Boston (in v določeni meri tudi SF v južnem San Franciscu). Cikel razcveta in padca laboratorijskih prostorov je v Bostonu precej edinstven. Na primer, 20-odstotna stopnja praznih laboratorijev v Cambridgeu leta 2025 perrycre.com je izrazito v nasprotju z 0 % leta 2019 – malo je trgov, ki se srečujejo s takšno dinamiko (morda Bay Area, kjer so nekateri podtrgi, kot je South San Francisco, prav tako beležili porast praznih laboratorijev z novo ponudbo).

Na področju maloprodaje in industrije je Boston v primerjavi z drugimi mesti dejansko videti razmeroma močan. Njegova 2,9-odstotna stopnja praznih maloprodajnih prostorov je najnižja v državi, pri čemer si prvo mesto deli z Miamijem therealdeal.com. Mnoge druge metropolitanske regije imajo stopnje praznih maloprodajnih prostorov v razponu 4–6 %. Na primer, Atlanta in Phoenix beležita rekordno nizke praznine v maloprodaji (~4–5 %), a ne tako nizke kot Boston. Chicago in Dallas imata nekoliko večjo ponudbo (še vedno pod 6–7 %). Za tako tesen trg maloprodaje je deloma zaslužna tudi skromnejša gradnja maloprodajnih objektov v severovzhodnih mestih v primerjavi z razpršenimi metropolitanskimi območji. Na področju industrijskih nepremičnin je Bostonova stopnja praznih prostorov 6–7 % nekoliko nad ameriškim povprečjem (ki je okoli 5–6 % leta 2025) nar.realtor. To je višje kot v izjemno močnih logističnih središčih, kot sta Atlanta ali južna Kalifornija (kjer so praznine lahko 3–4 %), a nižje kot v nekaterih manjših trgih. Rast najemnin v industrijskem sektorju je v Bostonu (2 %) nižja v primerjavi s trgi Sun Belt, kjer je bilo izjemno povpraševanje (npr. Savannah ali Inland Empire, kjer je rast najemnin med razcvetom presegla 5 %). V bistvu je Boston sekundarni industrijski trg – pomemben, a ne ključno nacionalno distribucijsko vozlišče – zato ni prišlo do pregrevanja ali zloma trga; razmere so bolj stabilne.

Naložbeni trg in kapitalski tokovi: Večja vstopna mesta (NYC, LA, SF, DC, Boston) tradicionalno pritegnejo velik delež nepremičninskih naložb pokojninskih skladov, zasebnega kapitala in tujih vlagateljev. V zadnjih letih so nekateri trgi Sun Belt (Dallas, Charlotte, Nashville itd.) pridobili povečano zanimanje zaradi višjih stopenj rasti. Kljub temu je Boston ostal priljubljen trg za glavne vlagatelje, ki iščejo stabilnost. Tako je, na primer, medtem ko je Manhattan doživel oster padec vrednosti pisarn, bil padec vrednosti pisarn v Bostonu nekoliko manj izrazit (čeprav še vedno znaten), delno zaradi razpršenosti z znanostjo o življenju – več poslovnih stavb v Bostonu je bilo prodanih po vrednosti za laboratorijsko predelavo, kar je podprlo cene. Pri večstanovanjskih nepremičninah so kapitalizacijske stopnje med najnižjimi (kar pomeni, da so cene glede na dobiček visoke), kar odraža zaupanje vlagateljev v dolgoročno povpraševanje. Podobno velja za NYC, LA, SF in zdaj tudi nekatere trge Sun Belt, kot je Austin, ki so prav tako postali dragi.

Povprečje

Merilo (2024–25)	Boston	New York City	San Francisco	ZDA
Mediana cene doma (metropolitansko območje)	~750.000 USD (mesto Boston ~842.000 USD) axios.com axios.com	~1,10 mio USD (NYC metro) jvmlending.com (v mestu različno: Manhattan ~1,3 mio USD)	~1,30 mio USD (mesto SF) / ~1,0 mio USD (Bay Area)	~417.000 USD axios.com
Povprečna mesečna najemnina (vse enote)	~3.495 USD secretnyc.co (najvišja v ZDA)	~3.489 USD secretnyc.co (druga najvišja)	~3.368 USD secretnyc.co (tretja najvišja)	~1.900 USD (približno)
Sprememba stanovanjskega fonda	+2,6 % (7.200 novih enot v letu 2024) mmgrea.com	Nizek – omejen (NYC dodal malo enot glede na št. preb.)	Nizek – omejen (SF dodal malo enot)	Različno (metropolitanska območja Sun Belt 5–10 %+)
Stopnja prostih pisarn (CBD)	~18 % mktgdocs.cbre.com	~15 % (Midtown Manhattan) – izboljšuje se	25 %+ (središče SF – ena najvišjih)	~14 % (državno povprečje) nar.realtor
Stopnja prostih trgovskih prostorov (metropolitansko območje)	~2,9 % therealdeal.com (med najnižjimi)	~4,5 % (NYC metro, ocena)	~5 % (SF metro, ocena)	~4,1 % (državno povprečje) forbes.com
Stopnja prostih industrijskih prostorov (metropolitansko območje)	~6,5 % perrycre.com	~4 % (regija NY/NJ)	~5 % (območje zaliva SF)	~7,0 % (nacionalno) nar.realtor
Rast prebivalstva (letno)	~+0,5 % (metropolitansko območje) huduser.gov / mesto: +0,3 %	~0 % (NYC metropolitansko območje nespremenjeno; mesto si opomore po letu 2020)	~+0,2 % (SF Bay – počasi)	~+0,4 % (nacionalno)
Mediana dohodka gospodinjstva	~94.000 $ (metropolitansko območje Bostona); mesto ~76.000 $	~93.000 $ (NYC metropolitansko območje); mesto ~67.000 $	~119.000 $ (metropolitansko območje SF); mesto ~119.000 $	~71.000 $ (ZDAViri: Več virov – podatki za Boston iz citiranih virov; podatki za NYC/SF iz HUD, Zillow in lokalnih poročil (približani za primerjavo); nacionalni podatki iz NAR in popisa. (Citati v besedilu: metrike Bostona iz 【2】【14】【10】【36】【21】 itd.) Demografija in rast: V primerjavi z mnogimi velikimi mesti je rast prebivalstva v Bostonu zmerna. Mesta v Sun Beltu (Austin, Phoenix, Orlando) rastejo veliko hitreje v odstotkih, zato je tam več gradnje (in možni cikli razcveta in propada). Rast Bostonske metropole ~0,5 % na leto huduser.gov je bolj podobna New Yorku ali Chicagu (počasna rast ali celo rahel upad) kot pa Dallasu ali Atlanti (>1 % letna rast). Zaradi te počasnejše rasti Boston nima enake nujne potrebe po izgradnji velikih količin novega stanovanjskega fonda kot hitro rastoče metropole – a prišel je iz situacije pomanjkanja, zato še vedno občuti akutno pomanjkanje stanovanj. Mednarodne migracije in pritok študentov Bostona prav tako izstopajo: mesta kot Seattle ali Denver (ki sta rastla predvsem z domačo migracijo) imajo drugačen profil kot Boston, ki bolj temelji na privabljanju študentov in znanstvenih delavcev iz tujine, ki pogosto ostanejo. Ta globalni dotok je bolj podoben NYC ali SF. Odzivi na dostopnost: Mnoga mesta z visokimi stroški uvajajo podobne politike kot Boston (npr. stabilizacijo najemnin, večje zahteve po dostopnih stanovanjih). Na primer, St. Paul, MN je leta 2021 sprejel strogo uredbo o nadzoru najemnin (kasneje spremenjeno), Kalifornija in Oregon sta uvedla državne zgornje meje najemnin. Bostonska pobuda za nadzor najemnin sledi ukrepom krajev kot Seattle ali Montreal, kjer je stanovanjski aktivizem močan. Medtem se mesta kot Houston ali Nashville večinoma zanašajo le na širitev ponudbe brez posebnih regulacij. Še ni jasno, kateri pristop bo najbolj znižal stroške. Izziv Bostona je večji kot v večini mest – le NYC, SF, LA in DC se lahko primerjajo po obsegu problematike dostopnosti med ameriškimi mesti. Povzetek: Boston je po svojem trgu nepremičnin najbližje “vhodnim” obalnim mestom: drag, z omejeno ponudbo, z robustnim, a razvijajočim se povpraševanjem po poslovnih nepremičninah. Na nekaterih področjih, kot sta maloprodaja in stabilnost večstanovanjskih objektov, presega svoje konkurente, medtem ko si z njimi deli tudi težave v pisarniškem sektorju. V primerjavi s hitro rastočimi trgi Sun Belta je Boston manj nestanoviten – v času pandemije ni doživel skokov cen stanovanj kot npr. Austin (ki je v 2 letih poskočil za ~40 %), prav tako ne popandemičnih popravkov. Boston je beležil vztrajne, zmerne dvige cen in zdaj plato. Konservativna narava rasti Bostona (postopna, pod vplivom politike) pomeni, da se izogne nekaterim ekstremom drugod, a tudi, da so težave kot visoki stroški tu globoko zakoreninjene. Preglednica: Izbrani nepremičninski kazalniki – Boston v primerjavi z drugimi večjimi trgi (2024–25) Kot kažeta preglednica in razprava, Boston izstopa po izjemno omejeni ponudbi stanovanj in maloprodajnega prostora ter po visokih stanovanjskih stroških; ti so primerljivi z večjimi mesti, kot sta NYC ali SF, čeprav ima Boston manj prebivalcev. Njegov poslovni profil odraža popandemični stres, ki ga občutijo tudi primerljiva mesta, čeprav Bostonska močna prisotnost v življenjskih znanostih predstavlja določeno razliko. Glede v prihodnost se Boston in podobna obalna mesta soočajo s podobnimi izzivi: kako dodati stanovanja za zajezitev stroškov, kako preoblikovati središča mest glede na delo na daljavo in kako vlagati v javni prevoz ter odpornost. Boston se lahko uči od vrstnikov in jim je lahko tudi za zgled. Če bodo na primer v Bostonu pretvorbe pisarn v stanovanja uspešne, bodo morda tudi druga mesta odločno sledila temu trendu. Nasprotno pa bi lahko predolgo trajajoča kriza z neuspešno obnovo pisarn ali dostopnostjo stanovanj v Bostonu napovedovala izzive tudi v mestih, kot sta Seattle ali DC. Zmerna rast in močno znanje gospodarstva v Bostonu verjetno pomenita, da bo mesto še naprej ostalo med najbolj stabilnimi in zaželenimi nepremičninskimi trgi ter bo še naprej privabljalo vlagatelje, ki so bolj previdni do nestanovitnosti drugih trgov. Boston tako deli privlačnost “varne naložbe” z New Yorkom in San Franciscom – vendar se mora hkrati soočiti z enakimi velikimi mestnimi dilemami dvajsetih let tega stoletja. Demografski in gospodarski dejavniki Demografija in gospodarski vidiki so temeljni dejavniki nepremičninskih trendov Bostona. Prebivalstvo mesta, značilnosti delovne sile in gospodarska odpornost neposredno vplivajo na povpraševanje po stanovanjskih in poslovnih nepremičninah. Tukaj so izpostavljeni ključni demografski in gospodarski dejavniki, ki oblikujejo trg v letu 2025 in prihodnjih letih: Rast prebivalstva in njegova sestava Metropolitansko območje Bostona (Greater Boston) ima približno 4,9 milijona prebivalcev. Rast je stalna, a zmerna. Najnovejše projekcije napovedujejo, da bo metro prebivalstvo doseglo približno 4,56 milijona do leta 2027, kar pomeni rast ~0,6% letno huduser.gov. Samo mesto Boston je po desetletjih upada in potem ponovnega razcveta zraslo s 617.000 v letu 2010 na približno 675.000 do leta 2020. Mestno prebivalstvo je v zgodnji pandemiji nekoliko upadlo (ker so se nekateri začasno izselili), a se je od takrat stabiliziralo in spet začelo rasti. Boston je na poti, da do leta 2030 doseže približno 760.000 prebivalcev po podatkih BPDA (mestna agencija za načrtovanje) – kar je približno 60.000 več kot leta 2020 bankerandtradesman.com. To pomeni precejšen prirast (skoraj 9 % povečanje skozi desetletje), čeprav počasnejši kot pri mnogih mestih v Sun Belt regiji. Bostonsko rast poganja manj naravni prirast (rojstva minus smrti, ki so zaradi padajoče rodnosti upadla) in bolj priseljevanje mladih odraslih in imigrantov. Mestno prebivalstvo je izrazito mlado: približno 34 % prebivalcev je starih med 20 in 34 let, kar je več kot v večini drugih mest (Boston pogosto imenujejo tudi “mesto mladih odraslih” zaradi številnih univerz in zaposlitvenih možnosti). Študentska populacija je izjemno pomemben dejavnik – kot omenjeno, več kot 250.000 študentov biva na območju Bostona v katerem koli trenutku bu.edu. Ti študenti prispevajo k povpraševanju po najemniških stanovanjih, po diplomi pa pogosto ostanejo zaradi zaposlitve, s čimer povečujejo izobražen kader. Boston je tudi raznolik in postaja vse bolj. Mesto je približno 45 % belsko, 20 % temnopolto, 20 % hispanoameriško/latinsko, 10 % azijsko in 5 % večrasno/drugo (popis 2020). Priseljenci predstavljajo približno 29 % prebivalcev. Največje skupine priseljencev prihajajo iz Dominikanske republike, Kitajske, Haitija, Vietnama in Salvadorja ter drugih držav. Ta raznolikost bogati mesto in vpliva tudi na stanovanja (na primer, preferenca do večgeneracijskih stanovanj v nekaterih skupnostih ali določene soseske, ki se oblikujejo po narodnosti, kot sta Chinatown ali latinska skupnost v East Bostonu). Opažen trend: velikosti gospodinjstev v Bostonu so relativno majhne (povprečno ~2,3 osebe), ker je veliko gospodinjstev samskih ali parov – deloma zaradi mlade populacije in tudi visokih stroškov stanovanj, zaradi katerih so večja stanovanja manj dosegljiva. To povečuje povpraševanje po manjših enotah (garsonjere/enosobna stanovanja) v luksuznih novogradnjah, medtem ko družine pogosto iščejo stanovanja v oddaljenejših soseskah ali predmestjih zaradi prostora in šol. V predmestjih je rast počasna. Nekatera bližnja predmestja so celo izgubila prebivalstvo od 2020 do 2022, saj je delo na daljavo omogočilo selitev v bolj oddaljena območja ali druge zvezne države. A z vračanjem v pisarne in privlačnostjo urbanih ugodnosti se urbano jedro Bostona/Cambridgea ponovno uveljavlja kot priljubljeno. Boston ima koristi, ker je magnet za talente – redno privablja diplomante ne le iz lokalnih, temveč iz vseameriških in svetovnih univerz, ki želijo delati v njegovi tehnološki/biotehnološki industriji ali obiskovati podiplomski študij. Ob pogledu do leta 2030 bo povprečna starost prebivalcev Bostona nekoliko višja (velika generacija milenijcev bo takrat že v svojih 40-ih). Zmožnost mesta, da obdrži to generacijo, ko bodo ustvarjali družine, bo vplivala na nepremičninski trg – če lahko Boston ponudi dovolj stanovanj prilagojenih za družine (trisobni kondominiji, varne soseske, kakovostne šole), jih bo več ostalo; v nasprotnem primeru pa se bodo nekateri preselili v predmestja ali cenejša mesta, kar bo vplivalo na strukturo povpraševanja po stanovanjih. Projekcije BPDA prikazujejo, da se bo delež starostne skupine 20–29 let zmanjšal (iz 33 % leta 2015 na 29 % leta 2030) bankerandtradesman.com, deloma zato, ker milenijci prehajajo v višjo starost in morda tudi zaradi nekoliko manjšega števila mladih priseljencev (zaradi visokih stroškov). Vendar pa bo prebivalstvo Bostona v tridesetih in štiridesetih letih raslo, kar lahko poveča povpraševanje po stanovanjih srednjega razreda (npr. večjih stanovanjih, vrstnih hišah) – kar je trenutno zelo omejen segment. Še en dejavnik: mednarodne migracije. Zvezna politika in globalne razmere lahko močno vplivajo na število priseljencev. Med Trumpovimi leti in v času COVID-a so se migracije upočasnile, kar je vplivalo na rast Bostona (Boston se zanaša na prihod tujih študentov in delavcev; denimo, velik del tehnoloških delavcev in medicinskih raziskovalcev v Bostonu so tujci). V zadnjem času so se migracije znova okrepile, status Bostona kot zatočiščnega mesta in svetovnega izobraževalnega središča pa mu še dodatno povečuje privlačnost. Priseljevanje sprva običajno poveča povpraševanje po najemniških stanovanjih, pozneje pa tudi po lastniških, ko se priseljenci ustalijo in uspejo. Gospodarstvo in trg dela Boston se ponaša z visoko izobraženim in visokodobitnim gospodarstvom. Mediana dohodka gospodinjstev v metropolitanskem območju znaša okoli 94.000 $, kar je bistveno več od ameriške mediana (71.000 $). Znotraj mesta je mediani dohodek nižji (76.000 $) zaradi številnih študentskih in gospodinjstev z nižjim dohodkom, a je še vedno razmeroma visok za veliko mesto (na primer višji kot v NYC ali LA). Prisotnost številnih delovnih mest v gospodarstvu znanja viša plače. Boston ima eno najvišjih koncentracij prebivalcev z visokošolsko izobrazbo (več kot 49 % odraslih ima diplomo ali višje, skoraj dvakratnik državnega povprečja). Zaposlitvena osnova je raznolika: ključne panoge vključujejo izobraževanje in zdravstvo – bostonske bolnišnice (Mass General, Brigham & Women’s itd.) in univerze (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC in mnoge druge) so veliki zaposlovalci in so razmeroma odporne na recesijo. Bioznanost/biotehnologija je pomemben motor rasti, s podjetji, kot so Moderna, Biogen, Vertex itd., ter številnimi zagonskimi podjetji (čeprav so izpostavljena nihanjem financiranja). Tehnologija ima močno prisotnost, zlasti na področju programske opreme, umetne inteligence in robotike – velika tehnološka podjetja imajo znatne pisarne (Google, Amazon, Microsoft, Apple so v zadnjih letih razširili dejavnost v Cambridgeu/Bostonu), prav tako obstaja živahen ekosistem zagonskih podjetij (pogosto v presečišču z biotehnologijo, npr. health-tech, fintech). Finančne storitve ostajajo pomembne (Fidelity, State Street, številna tvegan kapital in zasebni investicijski skladi imajo sedež v Bostonu). Poleg tega ima Boston močan turistični in gostinski sektor zaradi svojih zgodovinskih znamenitosti in kongresnih centrov ter majhen, a rastoč medijski/ustvarjalni sektor. Stopnja brezposelnosti v Bostonu je bila proti koncu leta 2024 približno 4 % (država Massachusetts je imela ~4,1 % decembra 2024 mass.gov, v mestu Boston pa je običajno nekoliko nižja). To je približno na ravni pred pandemijo (ki je bila okoli 3 %). Je nekoliko nad nacionalnim povprečjem brezposelnosti (ki je bila ~3,7 % v pozni 2024), vendar Massachusetts zgodovinsko pogosto sledi povprečni ameriški stopnji. Sredi leta 2025, z nekaj gospodarske negotovosti, se je brezposelnost regionalno rahlo povečala na približno 4,5 % mass.gov. Trg dela še vedno ostaja napet v sektorjih, kot sta zdravstvo in tehnologija, a so odpuščanja v tehnološkem sektorju na nacionalni ravni vplivala tudi na Boston (npr. Facebook je zmanjšal načrtovano širitev v Cambridgeu leta 2023 zaradi odpuščanj, in nekatera biotehnološka podjetja so zmanjšala število zaposlenih, če so jim spodleteli klinični preizkusi ali so se poostrili pogoji financiranja). Kljub temu se trg dela v Bostonu šteje za odporen – običajno nima skrajnih vzponov ali padcev. Tudi med šokom zaradi COVID-19 leta 2020, ko je brezposelnost začasno poskočila na ~16 %, je okrevanje bilo hitro zaradi stabilne osnove univerz in bolnišnic ter hitrega prilagajanja na oddaljeno delo v znanstveno-raziskovalnih poklicih. Zanimiv trend: Boston postaja središče za umetno inteligenco in napredne raziskave, saj izkorišča talente svojih univerz. Če se bo to nadaljevalo, bomo morda videli rast povpraševanja po pisarniških/laboratorijskih prostorih za podjetja s področja umetne inteligence ali robotike, kar bi lahko nekoliko ublažilo upad tradicionalnih pisarn. Prisotnost institucij, kot so MIT-ov CSAIL, Harvard in hitro rastoča start-up scena na področju AI/robotike (Boston Dynamics itd.), bi lahko Boston ohranila v ospredju tehnoloških inovacij. Dohodkovna neenakost je problem – v Bostonu živijo zelo premožni prebivalci, hkrati pa so tudi žarišča revščine. To se odraža tudi v neenakosti pri dostopu do stanovanj. Strategija gospodarskega razvoja mesta poudarja vključujočo rast, vendar ostaja stalni izziv, kako zagotoviti, da delavski sloj prebivalstva ne bo izrinjen v gospodarstvu, kjer prevladujejo visoko kvalificirana delovna mesta. Prihodnji pogled (2026–2030) Demografsko gledano bo Boston še naprej počasi rasel, se nekoliko postaral in se še dodatno raznolikil. Do leta 2030 v Bostonu nobena rasna/etnična skupina ne bo predstavljala večine (to že velja danes – mesto je pluralno). Če se bodo trendi nadaljevali, bo metropolitansko območje okoli leta 2030 morda preseglo 5 milijonov ljudi. Rast predmestij bi se lahko nekoliko okrepila, če se bo obdržalo delo na daljavo (nekateri se bodo odločili za Metrowest ali predmestja North Shore, če bodo v pisarno hodili le nekaj dni na teden), vendar samo mesto načrtuje rast in si prizadeva sprejeti pomemben delež novih prebivalcev regije, da bi preprečilo razrast urbanega območja. Gospodarsko je Boston v položaju, da ostane svetovno inovacijsko središče. Panoge, kot so biotehnologija, čista energija, digitalno zdravje in visoko šolstvo, se bodo verjetno širile. Velika sredstva za raziskave (npr. nepovratna sredstva NIH) v njegovih bolnišnicah in univerzah bodo še naprej spodbujala start-upe in privabljala podjetja. Ena od možnih ovir bi lahko bila, če bi delo na daljavo podjetja spodbudilo, da zaposlujejo širše in v cenejših regijah, namesto da bi se združevala v Bostonu – a za zdaj Bostonov sodelovalni ekosistem še vedno privlači podjetja, ki tu odpirajo laboratorije in pisarne zaradi dostopa do talentov. Še en dejavnik: izboljšave infrastrukture (ali njihova odsotnost) bodo vplivale na gospodarsko učinkovitost. Če bodo nadgradnje javnega prevoza izboljšale zanesljivost (npr. da ne bo več pogostih okvar podzemne železnice), bo to povečalo produktivnost in mesto naredilo bolj privlačno za udeležbo na trgu dela. Če ne, bi prometne težave lahko omejile rast ali pa podjetja spodbudile, da razmislijo o selitvi v predmestja ali druga mesta. Boston ima tudi uspešno okolje za financiranje zagonskih podjetij – po količini tveganega kapitala je v ZDA običajno takoj za Silicijevo dolino. Tehnični upad v letih 2022–2023 je nekoliko upočasnil financiranje, a do konca 2024/2025 so opazni znaki okrevanja na določenih področjih (umetna inteligenca, nove biotehnološke metode). Do leta 2030 bo Boston zelo verjetno ostal v ospredju podjetništva na področju tehnologije/biotehnologije, kar pomeni povpraševanje po inkubatorjih, laboratorijskih kampusih in, ko podjetja dozorijo, po pisarniških ali specializiranih prostorih. To je dober obet za nepremičninske segmente, ki oskrbujejo ta podjetja (čeprav, kot smo videli, lahko prevelik optimizem povzroči presežno ponudbo, kot se je v zadnjem času zgodilo z laboratoriji). Kar zadeva makro tveganja, lahko Boston prizadene katerakoli nacionalna recesija (čeprav bi bila morda lokalno blažja zaradi stabilnih sektorjev). Če bodo obrestne mere ostale visoke, bi to lahko omejilo razvoj in promet z nepremičninami, hkrati pa bi lahko zmerilo rast cen na bolj vzdržne ravni (kar bi bilo dolgoročno lahko zdravo). Nasprotno pa bi lahko Boston, če bi Fed do leta 2026 bistveno znižal obrestne mere (nekateri napovedujejo, da se bodo mere počasi začele zniževati v poznih 2025–2026), znova doživel povečanje prodajne dejavnosti in pospešek rasti cen zaradi nakopičenega povpraševanja po stanovanjih. Dejavniki kakovosti življenja bodo prav tako igrali pomembno vlogo pri demografskih trendih. Stopnja kriminala v Bostonu je za veliko mesto razmeroma nizka, mesto pa je na splošno varno in prijetno za življenje (razen stroškov). Če bo to ohranil ter nadaljeval z izboljšavami javnih dobrin (parkov, umetnosti, šolstva), bo lahko bolje zadržal družine in starejše prebivalce. Mesto napreduje pri reformah šolstva in dodaja čarterske šole itd., kar bi lahko vplivalo na to, ali se družine odločijo ostati v mestu ali se zaradi izobraževanja preseliti v predmestje. Skratka, demografske in gospodarske napovedi za Boston do leta 2030 so na splošno pozitivne – počasna rast, visoka izobrazbena raven, robustno a preoblikujoče se gospodarstvo – kar zagotavlja trdne temelje za trg nepremičnin. Največji izzivi so v usklajevanju stanovanj in infrastrukture s to rastjo, da bo mesto ostalo dostopno in pravično. Demografski trend velike skupine mladih strokovnjakov, ki odraščajo v družinsko fazo, bo preizkusil prilagodljivost mestnega stanovanjskega fonda (ali bo dovolj vrstnih hiš ali stanovanj s tremi spalnicami? Bodo lahko ostali?). Gospodarsko pa bosta preobrazba delovnih navad in nenehen cikel inovacij določila, kakšne vrste poslovnih prostorov bodo potrebne. Toda Bostonove osrednje prednosti – izobraževanje, inovacije, zdravstvo – nakazujejo, da bo mesto še naprej privlačilo ljudi in podjetja ter tako ohranjalo povpraševanje po nepremičninah v večini sektorjev. Regulativne in politične spremembe, ki vplivajo na trg Javna politika in regulativa imata ključno vlogo v bostonskem nepremičninskem okolju. V zadnjih letih se je pojavilo več sprememb in predlogov politike kot odziv na izzive trga – od skokovitih najemnin do neizkoriščenih pisarniških stavb. Te politike lahko bistveno vplivajo na razvojne odločitve, smiselnost investicij in splošno obnašanje trga. Spodaj povzemamo ključne regulativne in politične spremembe do leta 2025 ter pričakovane spremembe v prihodnosti: Stanovanjske in najemniške regulative Pobuda za stabilizacijo najemnin (nadzor najemnin): Morda najbolj odmevna politična razprava je poskus Bostona, da ponovno uvede nadzor najemnin pod imenom “stabilizacija najemnin”. Marca 2023 je mestni svet Bostona odobril županjo Michelle Wu pobudo za stabilizacijo najemnin na glasovanju z 11 proti 2 boston.com. Načrt bi omejil povišanja najemnin za večino najemnih enot na stopnjo inflacije (CPI) + 6 %, omejeno na največ 10 % na leto boston.com. To pomeni, da najemodajalec v katerem koli letu ne bi mogel povišati najemnine za več kot 10 %, pogosto pa bi bila omejitev še nižja, če je inflacija zmerna. Določene nepremičnine bi bile izvzete: stavbe z lastniškim prebivališčem (1–3 enote), novogradnje za 15 let in subvencionirane dostopne enote so izvzete, kar pokriva približno 55–60 % mestnega najemnega trga po tej politiki boston.com. Predlog vključuje tudi zaščito pred izselitvami brez upravičenega vzroka (“just cause”), ki preprečuje izselitve brez veljavnega razloga wbur.org. To je velika sprememba – Massachusetts je prepovedal nadzor najemnin že leta 1994, zato izvajanje te politike zahteva odobritev na državni ravni. Sredi leta 2025 je bila ta pobuda še vedno v obravnavi v državnem predstavniškem domu, kjer se sooča z nasprotovanji najemodajalcev in skeptičnostjo nekaterih zakonodajalcev. Če bo sprejeta v kakršni koli obliki (kar lahko vključuje kompromisne določbe), bo neposredno vplivala na trg najema, saj bi omejila, kako hitro lahko najemnine rastejo pri obstoječih najemnikih. Podporniki so prepričani, da bo to zagotovilo stabilnost za najemnike in preprečilo izjemne dvige najemnin, ki spodbujajo izseljevanje wbur.org boston.com. Nasprotniki opozarjajo, da lahko to odvrača vlaganja v novo stanovanjsko gradnjo in vzdrževanje (sklicujejo se na ekonomske študije o nadzoru najemnin). Učinek, če bo sprejeto: Omejitev najemnin bi lahko naredila naložbe v večstanovanjske stavbe manj donosne, zlasti za strategije dodane vrednosti, ki temeljijo na povišanju najemnin. Prav tako bi lahko spodbudila pretvorbe v kondominije (saj se najemnine pri lastniškem prebivališču ali pri novi najemni pogodbi po prodaji lahko ponovno določijo). Mesta, kot je Boston, so glede tega pod nacionalnim drobnogledom; to odraža širši trend ponovnega premisleka o nadzoru najemnin v mestih z visokimi stroški bivanja. Zahteve za dostopna stanovanja (vključevalno območje): Boston že vrsto let izvaja politiko vključujočega razvoja (IDP) – trenutno morajo razvijalci projektov z več kot 10 enotami zagotoviti, da je 13 % enot dostopnih (glede na določene dohodkovne ravni) ali prispevati v sklad za dostopna stanovanja. V poznih letih 2022 in 2023 so se pojavile razprave o povečanju zahteve po dostopnih enotah na celo 20 % za določene projekte ter prilagoditvi dohodkovnih ciljev, da bi zajeli gospodinjstva z nizkimi dohodki. Uprava županje Wu je predlagala spremembe, s katerimi bi zagotovili več enot za družine s srednjimi prihodki, ki ne izpolnjujejo pogojev za enote z nizkimi dohodki, hkrati pa si ne morejo privoščiti tržnih cen. Čeprav formalne spremembe še niso bile potrjene, se razvijalci že pripravljajo na morebitno strožje zahteve. Že zdaj mesto pogosto pogaja o višjih odstotkih v zameno za prostorska odstopanja. Vpliv: Strožje zahteve za dostopna stanovanja lahko povečajo stroške za razvijalce (s subvencioniranjem teh enot ali plačilom prispevkov), zato so lahko nekateri projekti manj izvedljivi ali pa se zvišajo tržne cene, da se pokrijejo stroški. Vendar pa zaradi visokih cen luksuznih nepremičnin številni projekti lahko prenesejo višjo zahtevo, predvsem v vročih območjih, kot je Seaport. Cilj te politike je zagotoviti skupnosti z mešanimi dohodki in določeno mero dostopnosti v novih projektih. Povečanje “linkage” prispevkov: Boston zahteva “linkage” prispevke pri velikih komercialnih projektih (pisarne, hoteli ipd.) – denar, ki se namenja za dostopna stanovanja in usposabljanje za zaposlovanje. Leta 2022 je mesto odobrilo povečanje teh prispevkov (z ~15 $ na kvadratni čevelj na 23 $ na kvadratni čevelj za laboratorije/pisarne v nekaj letih). Višje tarife zdaj že veljajo. Poleg tega razmišljajo o razširitvi teh prispevkov tudi na velike stanovanjske projekte. Vpliv: Povečanje teh prispevkov zvišuje strošek komercialnih gradenj, kar bi lahko nekoliko upočasnilo nove pisarniške/laboratorijske projekte (čeprav je večji dejavnik upočasnitev trga). Neposredno usmerjajo zasebna sredstva za razvoj v stanovanjske pobude – od 80. let dalje so “linkage” prispevki prinesli desetine milijonov v sklade za dostopna stanovanja, višje tarife pa bodo ustvarile še več. Reforme prostorskega načrtovanja za stanovanjsko gradnjo (“Zakon MBTA skupnosti”): Na ravni države je bil leta 2021 sprejet 3. člen Zakona o prostorskem načrtovanju (“MBTA Communities” zakon), ki zahteva, da 177 mest in občin v širšem Bostonu, ki jih oskrbuje MBTA tranzit, območja ob tranzitu določijo kot dovoljena za večstanovanjsko gradnjo (kot pravica) v vsaj enem razumno velikem okrožju mass.gov. Zanimivo je, da je mesto Boston tehnično izvzeto iz zahtev tega zakona zaradi stare izjeme v Zakonu o prostorskem načrtovanju mass.gov, vendar ima Boston že veliko večstanovanjskih območij. V širšem smislu to pomeni, da morajo predmestja okoli Bostona ustvariti prostorske zmogljivosti za tisoče stanovanj ali tvegajo izgubo državnih sredstev. To je potencialno prelomni korak za spodbuditev regionalne stanovanjske ponudbe. Od leta 2023–2024 občine pripravljajo načrte za skladnost – nekatere se upirajo (in tvegajo kazni), druge ustrezno spreminjajo prostorsko zakonodajo. Učinek na Boston: V samem mestu neposredno ne, regionalno pa bi lahko zmanjšalo pritisk, če se v predmestjih zgradi več stanovanj. Na primer, notranja predmestja, kot so Cambridge, Somerville, Quincy in druga, zakon zadeva (mnoga že dovoljujejo večstanovanjsko gradnjo na določenih območjih, a bodo to zdaj uradno razširila). Če se število stanovanj v predmestjih poveča, se lahko povpraševanje po Bostonu nekoliko razprši, kar bi lahko omililo ostro cenovno konkurenco v mestu. Nasprotno, če predmestja ne bodo izpolnila zahtev in bodo izgubila sredstva, ponudba ne bo bistveno večja, pritisk pa bo ostal na Boston. Reforma pregleda razvoja (reforma BPDA): Županja Wu je v kampanji obljubila reformo Boston Planning & Development Agency (BPDA), močne mestne agencije, ki nadzira odobritve razvoja (pregled po členu 80). Leta 2023 je mestni svet podprl Wujino pobudo, da sčasoma opusti nepremičninsko in načrtovalno funkcijo BPDA in ustanovi nov mestni oddelek za načrtovanje boston.com. Namen je modernizirati in poenostaviti postopek pregleda razvojnih projektov, ga narediti bolj preglednega in vodenega s strani načrtovanja ter manj pogajanj. Poudarek je tudi na vključevanju pravičnosti in odpornosti v merila pregleda (npr. zahteva po upoštevanju vplivov na podnebje, tveganja za izrinjanje prebivalcev). Status: To je dolgoročna strukturna sprememba (za nekatere vidike je potrebno državno soglasje in bo potekala več let). Učinek: Kratkoročno so razvijalci negotovi, kako se bodo pravila spremenila. Predvidljivejši postopek bi lahko bil pozitiven, če pa bi uvedli dodatne zahteve (kot so višji standardi odpornosti na podnebne spremembe ali pričakovane koristnosti skupnosti), bi to lahko povečalo stroške. Uprava županje Wu prav tako posodablja prostorske predpise, na primer odpravlja minimalne zahteve za parkirišča v določenih območjih, da bi zmanjšala stroške in spodbudila uporabo javnega prevoza. Prerazporeditev davka na nepremičnine (stanovanjske proti poslovnim): Boston ima edinstven sistem razvrščanja davka na nepremičnine, v katerem lahko obdavči poslovne nepremičnine po višji stopnji kot stanovanjske. Po zakonu lahko mesto določen največji delež davčnega bremena prenese na poslovne nepremičnine. Ker vrednosti poslovnih prostorov padajo, vrednosti stanovanj pa rastejo, se je Boston soočal s težavo, da bi lahko lastniki stanovanj videli znatno povišanje davkov (saj bi bilo treba skupno dajatev razporediti na večjo vrednost stanovanjskih nepremičnin). Konec leta 2024 je državna zakonodaja (na prošnjo Bostona) odobrila začasno prilagoditev načina, kako so davki razdeljeni med razrede christinadinardi.com christinadinardi.com. Bostnu je bila v bistvu dovoljena višja stopnja davka na poslovne nepremičnine od običajne omejitve, da razbremeni naraščajoče davčne obremenitve stanovanjskih nepremičnin christinadinardi.com. Do tega je prišlo, ker je bilo veliko pisarn premalo izkoriščenih (in so morda zahtevale znižanja ocenjane vrednosti), zato se je davčno breme preneslo na lastnike stanovanj. Ukrep, ki ga podpira županja Wu, je kratkoročen, a se lahko podaljša, če bo poslovna nepremičninska dejavnost še naprej upadala christinadinardi.com christinadinardi.com. Vpliv: Za lastnike stanovanjskih nepremičnin to pomeni olajšanje – pomaga ohraniti letne davčne položnice bolj stabilne (kar je pomembno glede na že tako visoke življenjske stroške). Za poslovne lastnike pa pomeni višjo davčno stopnjo – dejansko bodo plačevali več za zapolnitev proračunskih vrzeli. Kritiki (mali podjetniki, najemodajalci) so trdili, da to “nepošteno obremenjuje lastnike poslovnih nepremičnin” christinadinardi.com. Za vlagatelje v nepremičnine ta politika pomeni, da če bo poslovni sektor ostal šibek, bo Boston prisilil ta segment, da plača večji delež prihodkov mesta. To je tveganje za lastnike pisarn/trgovin, ki se že tako soočajo z izzivi, čeprav je bila Bostonska poslovna davčna stopnja že prej visoka, zato je marginalna sprememba v primerjavi z drugimi stroški manjša. Politike rabe zemljišč in urbanističnega načrtovanja Mestno načrtovanje in sproščanje zazidljivosti: Boston je v preteklosti načrtoval projekte posamično ali po soseskah. Zdaj zasleduje celovit mestni strateški načrt (“Imagine Boston 2030” je bil okvir, županja Wu pa si želi konkretnejše posodobitve prostorskih aktov). Eden izmed ukrepov je spodbujanje razvoja ob prometnih vozliščih – na primer večja gostota gradenj okoli postaj javnega prevoza. To lahko vidimo v predlogih za spremembo namembnosti delov Dorchestra (ob Rdeči liniji) za mešano rabo ali dovoljevanje večstanovanjskih objektov ob trgovskih ulicah West Roxburyja. Poleg tega potekajo razprave o ukinitvi minimalnega števila parkirnih mest za stanovanjske projekte na ravni celotnega mesta, da se zmanjšajo stroški in spodbudi uporabo javnega prevoza. Nekatere spremembe je mogoče uvesti z amandmaji prostorskih aktov, ki jih urejajo BPDA/BZC (prostorska komisija). Učinek: Če Boston sprosti zazidljivost (dovoli višje stavbe ali večstanovanjske objekte na območjih, kjer so sedaj dovoljene le enodružinske hiše), se lahko odprejo nove možnosti za razvoj, kar bi povečalo ponudbo stanovanj. Na primer, dovoljenje dvojčkov/triplexov v delih Roslindala ali West Roxburyja, kjer so sedaj dovoljene le enodružinske hiše, bi nekoliko povečalo gostoto. V nekaterih soseskah obstaja odpor skupnosti, zato so spremembe postopne. Splošni trend pa je prožnejša prostorska ureditev za omogočanje gradenj, kar je usklajeno z državnimi pritiski in soglasjem o pomanjkanju stanovanj. Predpisi za podnebno odpornost: Boston v svoje gradbene predpise vključuje podnebno odpornost. Kontrolni seznam za podnebno odpornost je že zahtevan pri velikih projektih (naslavlja dvigovanje morske gladine, meteorno vodo, vročino). Mesto se približuje zahtevi, da bodo nove stavbe kmalu ogljično nevtralne (v skladu z razširjenimi energetskimi standardi Massachusettsa in lastno uredbo BERDO, ki predpisuje zmanjšanje emisij iz stavb). Prav tako morajo biti nove zgradbe na poplavnih območjih pogosto dvignjene ali zavarovane pred poplavami (prostorski akt je bil zaradi tega spremenjen, da omogoča višja pritličja). Učinek: Ti predpisi lahko povečajo začetne stroške gradnje (npr. boljša izolacija, sončne celice ipd.), vendar zmanjšujejo dolgoročna tveganja. Nekateri razvijalci podpirajo ukrepe, saj vse več investitorjev daje prednost ESG (okoljski, družbeni, upravljavski) skladnosti. Sčasoma bodo morale biti starejše stavbe obnovljene v skladu z energijskimi standardi (BERDO od lastnikov večjih obstoječih stavb zahteva zmanjšanje emisij ali kompenzacijo do leta 2050). To bi lahko povzročilo visoke stroške za lastnike starejših stavb (npr. zamenjava ogrevalnih sistemov, izboljšanje energetske učinkovitosti), a ustvarja trg za zelene gradbene tehnologije. Prav tako vpliva na vrednost nepremičnin: podnebno odporne in energetsko učinkovite stavbe lahko dosegajo višje najemnine/prodajne cene, saj bodo cenejše za obratovanje in bodo imele manj regulativnih omejitev/denarnih kazni. Ukrepi proti izseljevanju: O teh smo govorili že prej v okviru sosesk. Mesto uporablja ukrepe, kot so: financiranje odkupa ogroženih dostopnih stanovanj s strani neprofitnih organizacij (da bi preprečili, da bi postala tržna), širitev programov voucherjev, uvedba »moratorija na izselitve« ali zapečatenja izselitvenih zapisov (nekateri predlogi za zapečatenje izselitvenih zapisov, da bi najemnikom pomagali poiskati novo stanovanje). Prav tako Akcijski načrt proti izseljevanju usklajuje ukrepe, kot so zagotavljanje olajšave pri davku na nepremičnine za dolgoletne lastnike z nizkimi dohodki, da jih gentrifikacija ne izrine zaradi višjih davkov, ter ponuja pomoč malim podjetjem v spreminjajočih se soseskah boston.gov boston.gov. Učinek: To so blažji ukrepi (ne stroga regulacija, razen če morda naložijo pogoje razvijalcem, da prispevajo v sklade proti izseljevanju ali podobno). Mesto s tem sporoča svojo namero, da usmerja razvoj tako, da imajo od tega koristi tudi obstoječi prebivalci. Za investitorje lahko sodelovanje pri teh ciljih (npr. vključitev dodatnih dostopnih enot ali ponujanje skupnostnega prostora) olajša postopke odobritve in gradi dober ugled, četudi to ni strogo zahtevano. Državno in zvezno politično okolje Državna stanovanjska zakonodaja: Massachusetts je bil aktiven – poleg zakona MBTA Communities je leta 2021 sprejel zakon, ki za spremembe lokalnih prostorskih aktov, ki spodbujajo gradnjo stanovanj, zahteva le navadno večino (namesto 2/3). To olajša sprejetje sprememb namenov rabe prostora na zborih občin/mestnih svetih. Učinek se še kaže, vendar znižuje oviro za reforme, ki so naklonjene stanovanjem. Državna vlada pod guvernerko Maura Healey (2023– ) postavlja stanovanja na prednostno mesto in je leta 2023 celo razglasila izredne razmere na področju stanovanj. To bi lahko prineslo državne spodbude ali sredstva za gradnjo dostopnih stanovanj oziroma posege v lokalno prostorsko načrtovanje, če se občine upirajo gradnji. Boston je na splošno pred državnimi zahtevami, vendar ima koristi od vsakega novega državnega stanovanjskega financiranja (na primer Državni sklad za dostopna stanovanja pogosto sofinancira projekte v Bostonu). Zvezne politike: Na zvezni ravni so se nizke obrestne mere obrnile, kar je vplivalo na trg. So pa tudi zvezna sredstva za infrastrukturo (iz zakona o infrastrukturi iz leta 2021), ki jih Massachusetts in Boston uporabljata za prometne in podnebne projekte – posredno podpirajo nepremičnine z izboljšanjem infrastrukture (npr. denar za posodobitev MBTA, podnebne subvencije za pristanišče). Prav tako bo zvezna monetarna politika (obrestne mere) še naprej vplivala na hipotekarne obrestne mere in kapitalske donose. Če bo inflacija znižana, bi lahko prišlo do sproščanja obrestnih mer, kar bi znova spodbudilo nepremičninsko dejavnost v Bostonu in drugje. Davčna politika: Ena izmed lokalnih idej, ki se občasno pojavlja, je »davka na špekulacije« ali davek na preprodajo – kaznovanje hitre preprodaje nepremičnin za odvračanje špekulacij. Nekateri zagovorniki predlagajo tudi »davek na prazna stanovanja« za prazne luksuzne enote (z namenom, da bi odvrnili vlagatelje, da puščajo stanovanja prazna). Ti ukrepi v Bostonu še niso uradno zaživeli, so pa druge mestne oblasti (New York, Vancouver) že uvedle davke na prazna stanovanja. Če se bo dostopnost v Bostonu še poslabšala, bi take ukrepe morda uvedli tudi tam. Sorodna politika je regulacija kratkoročnih najemov – Boston je uvedel pravila, ki omejujejo oddajo stanovanj prek Airbnb in podobnih platform (lastniki se morajo registrirati in lahko večinoma oddajajo le, če gre za njihovo glavno prebivališče, s čimer prepovedujejo lastništvo in oddajo investicijskih stanovanj za kratkoročne najeme). Ta ukrep je bil uveden leta 2019 in je zmanjšal število oglasov na Airbnbju, kar naj bi nekatere enote vrnilo na dolgoročni najemni trg. Prometna politika: Cestninjenje prometnih središč ali novo financiranje javnega prevoza bi lahko posredno vplivalo na trg nepremičnin. Massachusetts razpravlja o možnostih financiranja MBTA (potencialno z novimi prispevki ali davki). Če bi bila na primer uvedena pristojbina za vožnjo v središče Bostona (trenutno ni načrtovano, vendar je to koncept v nekaterih državah), bi to še spodbudilo uporabo javnega prevoza ter povečalo privlačnost središča mesta za pisarne z dobrim dostopom do javnega prometa (morda pa zmanjšalo zanimanje za tiste, ki se vozijo z avtom). Povzetek: Regulativno okolje v Bostonu se veča za bolj posežne ukrepe za upravljanje z ekstremi trga – stabilizacijo najemnin, obvezno doseganje cenovne dostopnosti in podnebne odpornosti ter spodbujanje večje gradnje s spremembami zazidalnih pravil. To je načeloma bolj progresiven in dejaven pristop v primerjavi z mnogimi ameriškimi mesti. Za deležnike v nepremičninah to pomeni zapleten postopek odobritev in potencialno nižje marže (zaradi zahtev in prispevkov), toda prinaša tudi možnosti uporabe programov (na primer davčne vzpodbude za dostopna stanovanja ali bonus pri gostoti za vključitev določenih funkcionalnosti). Voditelji Bostona skušajo najti ravnovesje: spodbuditi razvoj za ublažitev pomanjkanja, ga pa usmeriti tako, da koristi širšim javnim ciljem (dostopnost, trajnost, pravičnost). Od uspešnosti teh politik bo v veliki meri odvisna pot trga nepremičnin v Bostonu do leta 2030. Udeleženci na trgu bodo morali ostati prilagodljivi – npr. pripravljati projekte z domnevo, da bo veljala neka oblika regulacije najemnin, načrtovati gradnje tako, da bodo ustrezale strogim okoljskim standardom, ter se osredotočati na vključenost skupnosti za pridobitev dovoljenj. Če bo izvedeno dobro, bi Boston lahko postal vzor vključujoče rasti; če pa pride do napak (na primer, če so pravila preveč toga in zavirajo razvoj), bi se težave lahko še povečale. Do leta 2025 je zagon za nove politike trden in industrija nepremičnin v Bostonu se aktivno prilagaja tej novi realnosti večjega vpliva javnega sektorja na trg. Napovedi in obeti (2026–2030) Kaj lahko pričakujemo na trgu nepremičnin v Bostonu v drugi polovici 2020-ih in do leta 2030? Čeprav so vse napovedi podvržene negotovostim (npr. gospodarski cikli, geopolitični dogodki), pa trenutni trendi in strokovne projekcije nudijo nekaj vpogleda. Splošno soglasje je, da bo trg v Bostonu temeljno ostal močan, a bo rast zmernejša in trajnostnejša v primerjavi z burno rastjo pred letom 2022. Spodaj so pregledi in ključne napovedi po posameznih sektorjih do leta 2030: Napoved za stanovanjske nepremičnine Cene stanovanj: Po eksplozivni rasti v 2010-ih naj bi se rast cen stanovanj v Bostonu v prihodnjih letih umirila. Številne napovedi kažejo na nizko do srednjo enomestno letno rast v bližnji prihodnosti. Na primer, ena analiza napoveduje, da bi se vrednost stanovanj v Bostonu lahko povečevala za približno 2–4 % na leto, kar bi lahko mediano ceno doma v Bostonu do leta 2030 povzpelo na okoli 1 milijon dolarjev propertyshark.com ob obrestnem računanju (z približno 750–800 tisoč USD v 2024). Seveda pa je veliko odvisno od obrestnih mer: če bi se hipoteke do leta 2026 vrnile v razpon okoli 5 %, bi Boston lahko doživel nov val zadržanega povpraševanja, kar bi cene v poznih 2020-ih znova potisnilo navzgor. Po drugi strani pa lahko pri dolgotrajno visokih obrestnih merah (~7 %+) rast cen stagnira ali celo rahlo pade v realnih (inflacijsko prilagojenih) vrednostih. Mnenje strokovnjakov je, da se bo Boston izognil večjim padcem cen, razen ob hudi recesiji – pomanjkanje stanovanj namreč deluje kot spodnja meja za cene. Verjetnejši scenarij je bolj ploska rast in občasna obdobja stagnacije. Dostopnost bo ostala težavna; brez obsežne nove gradnje cene verjetno ne bodo občutno padle. Obseg prodaje: Število prodaj stanovanj je v letih 2022–2024 upadlo zaradi skoka obrestnih mer (mnogi lastniki so ostali na mestu). Ko se obrestne mere po letu 2025 stabilizirajo ali padejo, se bo obseg prodaje moral okrepiti. Veliko milenijcev je zaradi pandemije odlašalo z nakupom in so še vedno zainteresirani za nakup doma. V Bostonu bi lahko zabeležili povečanje prodaje stanovanj, še posebej ker se zaključuje več novih stanovanjskih projektov (npr. enote Ritz South Station Tower v 2025 itd.) in ker prazni gnezdeči starši menjajo družinske hiše za mestna stanovanja. Do let 2026–2027, če bo gospodarstvo stabilno, bi se lahko prodaja stanovanj vrnila ali celo presegla predpandemične ravni. Ena napoved navaja okoli 8.000 prodaj stanovanj na leto v Bostonu (kar je blizu zgodovinskemu letnemu povprečju) rentastic.io, kar nakazuje na zdravo, čeprav ne bliskovito hitro tržišče. Najemnine in večstanovanjske stavbe: Pričakuje se, da bodo najemnine v Bostonu še naprej naraščale, vendar verjetno z zmernim tempom in ne s skoki zgodnjih 2020-ih. Z okoli 5.000–7.000 novih enot letno in zasedenostjo okoli 95 % naj bi rast najemnin ostala nekoliko nad inflacijo. Tržno poročilo je napovedalo +2,9-odstotno rast najemnin v letu 2025 in podobno okrog 3 % letno tudi v nadaljevanju, kar je blizu zgodovinskega povprečja Bostona mmgrea.com. To predpostavlja odsotnost najemne regulacije; če bo uvedena stabilizacija najemnin, bodo najemodajalci omejeni (npr. na največ 6–10 % v času visoke inflacije in verjetno na ~4–7 % v običajnih letih, glede na indeks cen življenjskih potrebščin). Ne glede na to bo do leta 2030 povprečna najemnina verjetno višja kot zdaj – povprečno stanovanje bi lahko stalo okoli 4.000 USD (še posebej če bo inflacija v širšem gospodarstvu pri približno 2–3 % letno). Delež prostih stanovanj se lahko nekoliko poveča na bolj normaliziranih ~5–6 %, če pride na trg veliko novih stanovanj ali v primeru gospodarskega padca. A glede na stabilno povpraševanje v Bostonu večjega skoka praznih stanovanj ni pričakovati. Trg naložb v večstanovanjske stavbe bi moral ostati močan, saj bo Boston še naprej veljal za zanesljivo izbiro (visoka zasedenost, stabilna rast najemnin, in verjetno do leta 2030 tudi dokončna ureditev vprašanja regulacije, kar bo prineslo gotovost). Gradnja in zaloga: Boston naj bi do leta 2030 dodal več deset tisoč stanovanj – cilj mesta je 69.000 med letoma 2015 in 2030 boston.gov. Do leta 2025 jih je bilo od leta 2015 izdanih približno 32.000, zato je doseči še okoli 37.000 v 5 letih zelo ambiciozno in verjetno malo verjetno. Nekatero pospeševanje pa se pričakuje zaradi novih državnih zakonov in mestnih pobud. V zadnjih letih 2020-ih bi se lahko zgodil val večjih projektov (faze Suffolk Downs, projekti v Allstonu ipd.), če bodo finančne težave rešene do 2025–2026, ko se morda znižajo obrestne mere. Prav tako bi lahko začele pretvorbe pisarn v stanovanja v središču mesta postopoma dodajati nekaj sto enot in bi do leta 2030 lahko skupaj predstavljale pomemben vir nove ponudbe. Vse skupaj je mogoče, da mesto doda okoli 20.000–30.000 stanovanj do leta 2030 (ne celotnega cilja, a še vedno pomembno). Ta povečana ponudba bo zaradi močnega povpraševanja postopoma absorbirana – pomagala bo upočasniti rast najemnin/cen stanovanj, ne pa je obrniti. Sestava ponudbe stanovanj se bo najverjetneje še bolj nagnila v smer najemnih večstanovanjskih objektov, saj to razvijalci gradijo najpogosteje (luksuzna najemniška stanovanja). Gradnja stanovanj v lasti (kondominijev) je po letu 2018 upadla, a bi se lahko v drugi polovici 2020-ih ponovno okrepila, če se izkaže, da je trg višjega cenovnega razreda odporen. Lastništvo stanovanj in dostopnost: Stopnja lastništva stanovanj v Bostonu (približno 35 %) bi se lahko nekoliko zvišala, če bi na trg prišlo več kondominijev in bi nekateri najemniki uspeli kupiti stanovanje ob nekoliko boljši dostopnosti (ob predpostavki, da se dohodki povečajo in se rast cen upočasni). Vendar verjetno ne bo prišlo do drastičnih sprememb; Boston bo tudi leta 2030 ostal mesto z večino najemnikov. Dostopnost bo še naprej izziv – tudi če se rast cen upočasni, lahko obrestne mere ostanejo višje kot v izjemno nizkih letih 2010, zaradi česar bodo hipotekarni obroki visoki. Mesto in država bosta verjetno razširila pomoč za prve kupce (Massachusetts že ima programe za pomoč pri pologu itd.). Do leta 2030 bi lahko, če mesto doseže nekatere stanovanjske cilje, razmerje najemnina/dohodek in cena/dohodek stabilizirali ali celo rahlo izboljšali glede na današnje izjemno visoke ravni, vendar bo Boston še vedno ena najmanj dostopnih ameriških mestnih trgov. Bistveno je, da izboljšave dostopnosti temeljijo na uspešnosti politike – obsežnejša gradnja dostopnih enot, učinkovita stabilizacija najemnin itd., kar je težko napovedati. Brez teh ukrepov trg sam po sebi tega verjetno ne bo rešil ob vztrajnem povpraševanju. Napoved za poslovne nepremičnine Pisarniški sektor: Pričakuje se, da si bo pisarniški trg počasi in neenakomerno opomogel preostanek tega desetletja. Večina analitikov v bližnji prihodnosti ne pričakuje, da bi povpraševanje po pisarnah doseglo raven iz leta 2019; hibridno delo ostaja stalnica. Vendar bodo do leta 2026–2027 številna podjetja določila svoje dolgoročne potrebe po prostoru. Pisarniška praznost v Bostonu, ki je trenutno okoli 18–20 %, je morda dosegla vrh okoli leta 2024. Do konca 2020-ih bi se lahko znižala proti srednjim najstniškim odstotkom (%), ko bo gospodarstvo raslo, bodo nekateri prazni prostori preurejeni ali preoblikovani, organska rast (ali nova podjetja) pa bo izkoristila nižje najemnine za selitev v mesto. Najemnine bodo v kratkoročnem obdobju verjetno še naprej pod pritiskom, najemodajalci pa bodo ponujali ugodnosti. Dejanske najemnine bi lahko dosegle dno v letih 2024–2025 in nato rahlo narasle, ko se bo prostor absorbiral. Najboljše zgradbe razreda A bodo zadržale vrednost in do leta 2030 celo rahlo dvignile najemnine, medtem ko bodo številne zgradbe razreda B preurejene. Eden pozitivnih znakov: nacionalna napoved navaja, da naj bi se tudi težavni pisarniški trgi stabilizirali do sredine desetletja, čeprav z novo ravnotežno stopnjo višje praznosti kot pred covidom nar.realtor. Za Boston je realen scenarij pisarniške praznosti okoli 12–15 % v letu 2030 (še vedno nad ~8 % iz 2019, a precej izboljšano glede na raven 2024). Najbolj pozitivni scenarij (ob močnejši gospodarski rasti in vračanju v pisarne) bi lahko potisnil praznost pod 10 %, a to se zdi optimistično. Nasprotno pa bi najhujši scenarij pomenil še eno recesijo ali dodatno zmanjšanje prostora na zaposlenega, kar bi praznost ohranilo pri ~18 % ali več. Najverjetnejši je zmeren napredek, ko bo »presežek« pisarniškega prostora postopoma odpravljan – s preurejanji, širitvami najemnikov ali odstranitvijo iz ponudbe. Življenjske znanosti in laboratoriji: Trg nepremičnin za življenjske znanosti naj bi do konca tega desetletja ponovno dosegel ravnovesje. Trenutni presežek laboratorijskih površin (zlasti v Cambridgeu) bo verjetno potreboval nekaj let, da se absorbira – morda do leta 2026 ali 2027, da se stopnja prostih kapacitet ponovno zniža v enomestne številke, odvisno od ciklov financiranja biotehnologije. Toda dolgoročno je biotehnologija panoga rasti (starajoče se prebivalstvo, biomedicinski napredek itd.), širše območje Bostona pa je nedvomno največji biotehnološki grozd na svetu. Do leta 2030 bi lahko povpraševanje po laboratorijskih prostorih znova močno naraslo, kar bi morda zahtevalo novo gradnjo – čeprav bodo razvijalci po tej nedavni lekciji presežne ponudbe bolj previdni. Pričakujte, da se bodo najemnine za laboratorije povrnile po rahlem padcu, hkrati pa se bodo morda pojavili novi hibridni laboratorijski/poslovni prostori za večjo prilagodljivost. Nekatere napovedi CBRE ali JLL nakazujejo, da bo po dnu v letih 2024–25 stopnja praznih laboratorijev upadla in se do let 2027–2028 ustalila v zdravem razponu 5–10 %, nato pa naj bi najemnine spet začele rasti (ob predpostavki gospodarskih in znanstvenih spodbud). Za vlagatelje ostajajo življenjske znanosti v Bostonu dobra priložnost, vendar z bolj discipliniranim časovnim načrtovanjem projektov. Trgovinski sektor: Trgovina v Bostonu bo verjetno ostala tesna in dinamična. Do leta 2030 bi se trgovina lahko v nekaterih soseskah celo razširila – ob novih stanovanjskih projektih je namreč pogosto vključena trgovina v pritličju, kar poveča število trgovin. Povpraševanje obstaja za številne dejavnosti (restavracije, storitve, specializirane trgovine). E-trgovina bo še naprej oblikovala trg, toda bostonska območja z veliko pešci in edinstvena lokalna nakupovalna okrožja bodo uspevala, dokler bosta vodilna izkušbena in storitvena prodaja. Stopnja praznih trgovskih prostorov bi se lahko nekoliko povečala z novogradnjami, a naj bi ostala pod nacionalnim povprečjem. Najemnine za glavne nakupovalne koridorje (npr. Newbury Street) bodo do leta 2030 verjetno dosegle nove rekorde, glede na rast premoženja in ponovni porast turizma. Četrtne trgovske ulice bodo odvisne od lokalnega gospodarstva, vendar naj bi ostale stabilne. Verjetno bomo videli več kreativnih trgovinskih konceptov – npr. razstavni prostori, začasne trgovine in zabavišča – kot zamenjavo za morebitno izginjajočo tradicionalno trgovino. Zaradi trenda mešane rabe bo trgovina izbirana kot del večjih projektov (zagotavljanje ponudbe, ki ustreza stanovalcem). Do leta 2030 si nekateri predstavljajo, da bo trgovina bolj integrirana s tehnologijo (pametne trgovine itd.), vendar se predvideva, da bo bostonski trg trgovskih nepremičnin ostal eden najuspešnejših sektorjev na lokalni ravni, z nizko stopnjo praznih površin in zmerno rastjo najemnin (~1–2 % letno, v koraku z inflacijo) nar.realtor. Industrijsko in logistično: Industrijski trg naj bi ostal stabilen. Napovedi kažejo na nacionalno industrijsko povpraševanje, ki se bo nadaljevalo, saj se dobavne verige razvijajo (morda z več prenosom proizvodnje nazaj v državo pri določenih dejavnostih ter s stalno rastjo potreb po distribuciji). V Bostonu bo zaradi omejene dostopnosti zemljišč stopnja praznih prostorov ostala relativno nizka. Do leta 2030 bo stopnja nezasedenosti industrijskih objektov verjetno med 6–8 % (podobno kot zdaj ali nekoliko višje, če bo več gradnje v okoliških krajih). Najemnine za industrijske prostore bodo verjetno zmerno rasle (morda za 2–3 % letno), kar pomeni, da bi lahko leta 2030 bile za 15–20 % višje kot danes, če ne pride do upada. Neznanka so objekti za zadnjo miljo: če bo regija uvedla ukrepe, kot je zaračunavanje prometne gneče, ali se bo promet še poslabšal, bo povpraševanje po skladiščih bližje mestu še večje, da bi omogočili hitrejšo dostavo. Do leta 2030 bi Boston lahko videl tudi večnadstropna urbana skladišča (ta trend se začenja v NYC, Seattlu). Prav tako bi rast panog, kot sta proizvodnja električnih vozil ali proizvodnja v življenjskih znanostih v Massachusettsu, lahko povzročila posebne potrebe po industrijskih nepremičninah. Na splošno ostaja industrija priljubljen naložbeni razred – vlagatelji bodo še naprej gradili ali kupovali v bostonskih predmestjih. Obstaja tveganje rahle presežne ponudbe, če bo na območju I-495 zgrajenih preveč velikih objektov v prepričanju, da bo spletna prodaja tako močna kot leta 2020 – vendar je pričakovati, da bo trg ostal uravnotežen z močnimi temelji nar.realtor. Gostinstvo in drugi sektorji: Do leta 2030 naj bi bil bostonski turizem in kongresna dejavnost močna, če ne pride do večjih globalnih kriz. To bi lahko pomenilo zasedenost in cene hotelov na zdravih ravneh, kar bi lahko spodbudilo nekaj novega razvoja hotelov (čeprav so v zadnjih letih številni razvijalci hotele preusmerili v laboratorijske ali stanovanjske projekte zaradi višjih donosov). Z razširitvijo bostonskega kongresnega centra in več dogodki naj bi se nepremičnine v gostinstvu dobro obnesle. Še ena niša – študentsko bivanje: Če bodo lokalne univerze povečale vpis (nekatere ga že, posebej Northeastern), bo več povpraševanja po študentskih domovih ali apartmajih, namenjenih študentom. Možni so tudi dogovori, kjer razvijalci gradijo, univerze pa najamejo stavbe za študentsko bivanje. To bi lahko omililo nekaj konkurence na običajnem najemnem trgu. Splošne razmere na trgu in obeti za investicije Naložbeno okolje: Pričakuje se, da bo Boston ostal ena najboljših destinacij za vlagatelje. Leta 2026, ko se bodo obrestne mere, upajmo, umirile, bo institucionalni kapital, ki je bil v načinu “počakajmo in poglejmo”, verjetno znova začel pritekati v nakupe. Kapitalske stopnje donosa se bodo morda nekoliko zvišale glede na izjemno nizke ravni iz leta 2021 (npr. kapitalska stopnja za večstanovanjske stavbe bi se lahko ustalila okoli 5 % namesto 4 % zaradi višjih stroškov financiranja), a zaradi bostonske zaželenosti bodo te še vedno ostajale med najnižjimi glede na tveganje. Če se inflacija umiri in obrestne mere padejo, bi lahko vrednosti nepremičnin v drugi polovici dvajsetih let dobile nov zagon. Veliko vlagateljev je dolgoročno optimističnih glede Bostona – kar potrjujejo tudi veliki skladi za življenjske znanosti, ustanovljeni za vlaganje v bostonske nepremičnine tudi v zadnjih negotovih časih. Zato od leta 2025 dalje pričakujte naraščajočo količino transakcij, zlasti v segmentih večstanovanjskih in industrijskih nepremičnin. Prav tako bodo lahko prodaje problematičnih pisarniških stavb pritegnile oportunistične vlagatelje, ki jih bodo preuredili, kar je koristno za prilagajanje trga. Tržni podatki in vpogledi iz: Napoved trga nepremičnin v Bostonu Axios (2025) axios.com axios.com; Analiza Axios o kupcih protiprodajna tržišča axios.com axios.com; SmartAsset poročilo o najemninah (2025) secretnyc.co; RealDeal o prostih prostorih v maloprodaji therealdeal.com; Perry CRE Q4 2024 komercialno poročilo Boston perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG Real Estate Advisors napoved za Boston 2025 mmgrea.com mmgrea.com; Postopki mestnega sveta Bostona o nadzoru najemnin boston.com; Komentar Boston Globe in Christine DiNardi o trendih v soseskah christinadinardi.com axios.com; BPDA in projekcije prebivalstva Banker & Tradesman bankerandtradesman.com; NAR Komercialni vpogledi v trg (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Pregled trga The Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Dokumenti politike mesta Boston christinadinardi.com boston.gov; in številna druga tržna poročila in novičarski viri, navedeni skozi celotno besedilo.Te zagotavljajo osnovo za zgornje analize in napovedi, skupaj z obstoječimi tržnimi trendi in ekonomskimi kazalniki za leto 2025. Trendi razvoja: Večina razvoja v drugi polovici desetletja bo mešane rabe in usmerjena v prometno dostopnost. Doba izključno pisarniških stolpnic se izteka; namesto tega bodo stolpnice z mešanico pisarn, stanovanj in hotelov – kot sta One Dalton ali Winthrop Center – morda postale nova norma za diverzifikacijo tveganja in uporabe. Prav tako se lahko pojavijo javno-zasebna partnerstva za reševanje vprašanj, kot so preureditev zastarelih vladnih poslopij v stanovanja ali gradnja projektov na zračnih pravicah nad avtocestami (projekt MassDOT v Allstonu bo ustvaril takšne priložnosti). Ključni kazalniki za opazovanje: Rast prebivalstva, rast zaposlovanja v ključnih sektorjih, obrestne mere in rezultati politik so kazalci, ki jih velja spremljati do leta 2030. Če bo rast prebivalstva v Bostonu presegla napovedi (na primer, če bo delo na daljavo povzročilo, da se več ljudi preseli nazaj v mesta, kot je Boston, zaradi ugodnosti), bo to okrepilo pritisk na povpraševanje. Če se rast zaposlovanja v biotehnologiji in tehnologiji pospeši (npr. preboji, ki vodijo do novih podjetij), bi se lahko povpraševanje po pisarniških/laboratorijskih prostorih še hitreje zaostrilo. Po drugi strani pa, če okoli leta 2026 pride do recesije (nekateri ekonomisti napovedujejo blažjo recesijo prej, a točen čas ni znan), bi to lahko začasno povečalo brezposelnost in upočasnilo povpraševanje po stanovanjih – vendar bo verjetno učinek kratkotrajen. Napovedi strokovnjakov: Nepremičninske svetovalne družbe večinoma napovedujejo, da se bo trg v Bostonu okrepil do 2025–2026 po šoku obrestnih mer in nato stabilno rastel. Na primer, v poročilu Emerging Trends pri PwC je Boston pogosto med najboljšimi desetimi za nepremičninske priložnosti – pričakovati je, da bo tako ostalo glede na močne temeljne kazalce. Do leta 2030 strokovnjaki pričakujejo, da bo v Bostonu več stanovanj, stabiliziran pisarniški sektor (čeprav z manjšo površino na zaposlenega) in še močnejši poudarek na trajnosti stavb. Skupna vrednost nepremičnin v mestu se bo verjetno povečala (ob predpostavki nominalne rasti in odsotnosti večjih zlomov). Sklepno je pogled za nepremičnine v Bostonu za obdobje 2026–2030 previdno optimističen. Trg prehaja skozi prehodno obdobje (popandemične prilagoditve, politične spremembe), a prihodnja leta naj bi prinesla več jasnosti in izboljšav. Trajne prednosti Bostona – vrhunsko gospodarstvo, omejena zemljišča, visoka izobrazba in dohodki – nakazujejo, da bo povpraševanje po nepremičninah ostalo. Trg bo verjetno »manj razgret, bolj uravnotežen« kot v obdobju izjemno nizkih obresti: dobra novica za končne uporabnike (več možnosti, nekoliko počasnejša rast cen) in več spretnosti za vlagatelje (ni več lahkega denarja, a solidni donosi za premišljene posle). Če bo Boston uspešen s trenutnimi političnimi pobudami, bi lahko do leta 2030 videli mesto, ki je postalo bolj vključujoče in odporno, ne da bi izgubilo gospodarsko dinamiko – kar bi bila zmaga za nepremičninski trg in prebivalce hkrati. Viri: Facebook X Pinterest Linkedin Whatsapp Reddit Email Marcin Frąckiewicz Dodaj odgovor Prekliči odgovor Your email address will not be published. Shrani moje ime, e-pošto in spletišče v ta brskalnik za naslednjič, ko komentiram. Search Latest Posts Trg nepremičnin v Cape Townu 2025: trendi, podtrgi in prihodnja perspektiva 6 julija, 2025 Nepremičninski trg v Buenos Airesu 2025: Trendi, cene, naložbe in napovedi 6 julija, 2025 Trg nepremičnin v Palm Beachu leta 2025: trendi in napovedi 5 julija, 2025 Boston napoved trga nepremičnin (2025 in naprej) 5 julija, 2025 Rijadski trg z nepremičninami 2025: Bujna rast, projekti Vizija 2030 in prihodnji pogled 5 julija, 2025 Nepremičninski trg Val d’Isère 2025: trendi, cene in napovedi 4 julija, 2025 Celovit pregled vesolskega bojiščnega nadzora in izvidništva 4 julija, 2025 Poročilo o trgu nepremičnin v Mumbaju 2025: Pregled stanovanjskega in poslovnega sektorja 4 julija, 2025 Nepremičninski trg v Delhiju 2025: trendi, vroče točke, cene in prihodnji pogled 3 julija, 2025 Poročilo o trgu nepremičnin v São Paulu 2025 3 julija, 2025 Don't Miss Pogled na ameriški nepremičninski trg za leto 2025 in naprej Uvod Po več burnih letih ameriški trg nepremičnin v letu Trg nepremičnin na Mustique 2025: Trendi luksuznih nepremičnin in naložbene napovedi Geografija Mustique in izjemna privlačnost prestižnega razkošja Mustique je zasebni