Boston Emlak Piyasası Görünümü (2025 ve Sonrası)

Boston’ın 2025’teki emlak piyasası, rekor seviyedeki konut maliyetleri ve temkinli bir ticari emlak toparlanması ile karakterize edilmekte ve dirençli bir yerel ekonomi arka planında şekillenmektedir. Devam eden erişilebilirlik sorunları ve yüksek ofis boşluk oranlarına rağmen, hem konut hem de ticari sektörlerde “ölçülü” iyimserlik işaretleri bulunmaktadır axios.com. Bu kapsamlı rapor, konut ve ticari emlakta temel eğilimleri incelemekte, büyük gelişmeleri ve mahalle değişimlerini vurgulamakta, Boston’ın diğer ABD piyasalarına göre konumunu analiz etmekte ve 2030’a kadar olan tahminleri şekillendiren ekonomik ve politik faktörleri gözden geçirmektedir.

Konut Emlak Eğilimleri

Konut Fiyatları ve Satış Dinamikleri

Boston’ın konut piyasası 2025’te son derece rekabetçi ve pahalı olmaya devam ediyor. Boston bölgesindeki medyan konut fiyatı yaklaşık 900.000 $’a yükselerek, neredeyse yıldan yıla %6 büyüme gösterdi axios.com. Şehir içinde ise, medyan fiyat 2025 bahar itibarıyla yaklaşık 742.000 $’dır (bir yıl öncesine göre yaklaşık %5,2 daha yüksek) axios.com – büyük ABD metropolleri arasında en yükseklerden biri. Konut değerleri, büyük ölçüde ulusal ekonomik dalgalanmalara rağmen sağlam kalmıştır ve Boston’ın dayanıklılığını vurgulamaktadır theluxuryplaybook.com. Profesyonellerden gelen yüksek talep ve sınırlı arz, satış temposunun yükselen faiz oranlarıyla hafifçe yavaşlamış olmasına rağmen fiyatların yüksek kalmasını sağlıyor.

• Fiyat Artışı: Tipik Boston ev fiyatları, 2024-25 yıllarında 900 bin doları aştı ve yıldan yıla yaklaşık %6 arttı axios.com. 2025’in ilk çeyreğinde şehirdeki konut değerleri hala bir önceki yıla göre yaklaşık %2-5 daha yüksekti theluxuryplaybook.com axios.com, on yılın başında görülen çift haneli artışlara kıyasla mütevazı bir kazanım.
• Stok Durumu: Konut stoku tarihi olarak düşük seviyede kalmaya devam ediyor, ancak erken rahatlama işaretleri var. Uzmanlar, 2025’te ilan edilen stokun “kademeli olarak artacağını” ve daha fazla satıcının piyasaya gireceğini öngörüyor axios.com. 2024’ün sonlarında, Boston’da sadece ~3.900 aktif ilan ve son çeyrekte sadece ~1.000 yeni ilan vardı theluxuryplaybook.com – bu da arzın çok sıkı olduğunu gösteriyor. Alıcılar hâlâ rekabetle karşı karşıya; evlerin üçte birinden fazlası istenen fiyatın üzerinde satılıyor (çoğunlukla Cambridge, Back Bay ve Jamaica Plain gibi gözde bölgelerde) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
• Satış Aktivitesi: Evler, talep güçlü kalmaya devam ettiği için piyasada biraz daha az süre kalıyor (ortalama yaklaşık 36 gün) theluxuryplaybook.com. Boston, 2025’te alıcıların güçlü bir avantaja sahip olmadığı birkaç büyük pazardan biri – 2025 Nisan ayında metropol bölgede satıcılardan yaklaşık %7 daha fazla alıcı vardı axios.com. Birçok ABD şehrinin alıcı piyasasına dönmesine karşın, Boston’un arz-talep dengesi daha sıkı ve bu da birçok işlemde avantajı satıcılarda tutuyor.

Karşılanabilirlik temel bir sorun olmaya devam ediyor. Yaklaşık %7’lik mortgage faiz oranları, alıcı bütçelerini daha da zorluyor axios.com. Birçok ev sahibi, önceki yıllardan sabitlenmiş ultra düşük faiz oranlarını “kaybetmekten” çekiniyor ve bu durum üst segmente geçişi ve yeni ilanları sınırlıyor axios.com. Emlak danışmanları, anlamlı bir rahatlamanın ancak faizler yaklaşık %5,5 veya altına düşerse geleceğine dikkat çekiyor axios.com. Buna bağlı olarak, ilk kez ev alanlar ciddi engellerle karşılaşıyor ve Boston’daki ev sahipliği oranı (yaklaşık %35) ülke ortalamasının oldukça altında kalıyor. Medyan satış fiyatları bölge medyan gelirinin yaklaşık 13 katı civarında ve bu durum, konut maliyetleri ile yerel gelirler arasındaki büyük farkı gözler önüne seriyor.

Boston’un yüksek maliyetli konut piyasası ulusal çapta öne çıkıyor. 2025’in başlarında ABD’deki medyan ev fiyatı yaklaşık 417.000 $ iken, Boston’daki fiyat neredeyse bunun iki katıydı axios.com. Aslında Boston, en pahalı 5 metro bölgesi arasında yer alıyor ve San Francisco ve New York gibi piyasalarla aynı seviyede bulunuyor. Önemli bir yeni arz veya politika müdahalesi olmadığı sürece konut fiyatlarının yüksek kalması bekleniyor. Bazı tahminler, 2020’lerdeki büyüme trendinin devam etmesi halinde, medyan fiyatın 2030 yılına kadar 1 milyon $’a yaklaşabileceğini öne sürüyor propertyshark.com, ancak yüksek faiz oranları ve alıcıların karşı çıkması bu eğilimi yavaşlatabilir. Genel olarak, 2025 yılında Boston’daki alıcılar hızlı ve yüksek fiyatlı bir piyasa beklemeli, satıcılar ise düşük stok ve güçlü değer artışının avantajını yaşayacaklar.

Kiralık Piyasada Güçlü Durum

Boston’un kiralık konut piyasası son derece güçlü, bunda öğrenciler ve genç profesyonellerden gelen kalıcı talep etkili oluyor. Kiralar 2025’te ülkede öncü seviyelere tırmandı. Aslında 2025’in başında Boston, ABD’nin en pahalı kiralık piyasası olarak New York City’yi geçti: ortalama aylık kira Boston’da 3.495 $’a ulaştı, bu değer NYC’nin ~3.489 $ ve San Francisco’nun ~3.368 $’ının biraz üzerinde secretnyc.co. (Karşılaştırma için, bu ortalama tüm daire tiplerini kapsıyor; şehirde bir odalı dairelerin medyan kira bedeli yaklaşık 3.300 $ civarında instagram.com.) Kiralar bir önceki yıla göre yaklaşık %4 arttı ve bu durum, kiralık talebi ile mevcut birimler arasındaki kalıcı dengesizliği yansıtıyor secretnyc.co.

Boston’daki kiralık piyasanın dirençli olmasının birkaç nedeni var:

• Devasa Öğrenci Nüfusu – Greater Boston bölgesinde 50’den fazla kurumda 250.000’den fazla üniversite öğrencisi yaşıyor bu.edu. Bu geçici nüfus, özellikle Fenway, Allston/Brighton ve üniversitelere yakın Mission Hill gibi semtlerde, kiralık talebinin tabanını garanti ediyor. Bazı öğrenciler kampüs dışı ev arayışına yönelse de, her yıl gerçekleşen sürekli akış boşluk oranını düşük tutuyor.
• Genç Profesyoneller ve Yüksek Gelirler – Şehir, teknoloji, finans ve biyoteknoloji alanlarında çalışan birçok yeni mezun ve genç profesyoneli kent merkezinde yaşamaya ve kiralamaya çekiyor. Boston’un bölgesel medyan hane geliri (yaklaşık 100 bin $ ve üzeri) lüks konutlarda yüksek kira seviyelerini destekliyor ve birçok kiracı işlerine ve sosyal olanaklara yakın olmak için fazladan ödemeye istekli.
• Sınırlı Kiralık Arzı – Yeni apartman inşaatı hız kazandı ancak piyasadaki sıkılığı hafifletecek kadar değil. 2024 yılında yaklaşık 7.200 yeni çok aileli birim teslim edildi (envanterde yaklaşık %2,6 artış) ve benzer şekilde ~7.000 birimin 2025’te bekleniyor mmgrea.com. Şehir genelinde yaklaşık 16.000 birim inşaat halinde mmgrea.com. Bu istikrarlı boru hattı, boşluk oranını yaklaşık olarak %4–5 aralığında (≈%95–96 doluluk) stabil tuttu mmgrea.com. Boston’ın kira artışı (yıllık %2–3) ABD ortalamasının üzerinde mmgrea.com, ancak eklenen arzlar çift haneli kira enflasyonunu engellemek için yeterli oluyor.
• Güçlü Kira Getirileri – Yüksek kiralar ve mülk değerleri, brüt kira getirilerinin orta seviyede (~%3–5) olmasına yol açsa da, yatırım açısından Boston yüksek engelli, yüksek ödüllü bir pazar olarak görülüyor. Düşük boşluk oranı ve güvenilir kira tahsilatı (beyaz yaka kiracı profili sayesinde) çok aileli mülkleri nispeten güvenli bir varlık sınıfı yapıyor. Sektör gözlemcileri, Boston’ın “güçlü temelleri, düşük boşluk oranı ve sınırlı yeni inşaatı” sayesinde gayrimenkul yatırımcıları için bir güvenli liman sunduğunu belirtiyor, buna uluslararası alıcılar da dahil theluxuryplaybook.com.

2025 yılında Boston’da bir odalı bir dairenin ortalama istenen kirası yaklaşık 2.500–3.000 $ (şehir merkezi ve yakın bölgelerde daha yüksek) arasında olurken, iki odalı daireler genellikle 3.000–3.500 $’ı aşıyor. Fenway, Allston, South Boston ve Cambridge gibi popüler kiralık mahallelerde kaliteli daireler için teklif savaşları yaşanıyor christinadinardi.com. Özellikle, Boston’daki konut birimlerinin neredeyse yarısı kiracı tarafından işgal ediliyor ve ilk kez ev sahibi olmak isteyen birçok kişi yüksek ev fiyatları nedeniyle kiracı olarak kalmaya devam ediyor. Bu kiracı talebinin 2030 yılına kadar devam etmesi bekleniyor, özellikle de mortgage maliyetleri yüksek kalmaya devam ederse ve yeni konut inşaatı ölçülü bir hızda sürerse.

Boston’un kiralık konut piyasası zorluklardan muaf değil: kiracılar bütçelerini zorlayan bir erişilebilirlik kriziyle karşı karşıya (yüksek maaşı olmayanlar için kira/gelir oranları çok yüksek) ve kiracıları korumaya yönelik siyasi baskılar var (Politika Değişiklikleri bölümünde ele alınmıştır). Ancak piyasa açısından bakıldığında, 2025 yılı kiralık konut koşulları ev sahiplerinin lehine ve yakın vadede yıllık yaklaşık %2–4 oranında ılımlı kira artışları öngörülmektedir. Ekonomide ciddi bir yavaşlama olursa ya da uzaktan çalışma daha fazla kişinin şehirden uzakta yaşamasına olanak sağlarsa kiralık konut talebi bir miktar azalabilir. Şimdilik ise, Boston’daki boş konut oranları ülkedeki en düşükler arasında, yaklaşık %3 therealdeal.com ve kiralar yukarı yönlü seyretmeye devam ediyor.

Konut Arzı ve Gelişimi

Boston’da konut arzı ile talebi arasındaki temel uyumsuzluk yukarıdaki trendlerin temelinde yatıyor. On yıllardır süren yetersiz inşaat, sıkı imar kuralları ve coğrafi sınırlamalar (Boston’un sınırlı toprak alanı) bir yapısal konut kıtlığı yarattı. Şehir yöneticileri bunun farkında ve konut eklemek için iddialı hedefler koydular ancak pratikte yeni gelişimler zorluklarla karşılaşıyor.

Yeni İnşaat: Şehrin “Housing Boston 2030” planı kapsamında hedef, 2030 yılına kadar 69.000 yeni konut birimi oluşturmak, buna gelirle sınırlı binlerce uygun fiyatlı birim de dahil boston.gov. 2019 güncellemesine göre Boston üretimde takvimin önünde gidiyordu ve projeksiyonlara göre 2030’a kadar ~760.000 nüfusa (2019’da ~695.000’den) ve buna karşılık gelen bir konut genişlemesine ulaşacak bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Gerçekleşen hız ise yıllık metropol çapında yaklaşık 5.000–6.000 birim ruhsatlandırılması oldu; bu oran 1990’lar ya da 2000’lerin başına göre daha yüksek olsa da, hâlâ iş ve nüfus artışının gerisinde kalıyor bankerandtradesman.com. Özellikle, 2008–2018 arasında Boston metrosu her bir konut ruhsatı için 2,54 iş ekledi bankerandtradesman.com – bu da artan fiyat ve kira için bir tarif demek.

Birçok büyük konut projesi devam ediyor (bakınız Yeni Gelişmeler bölümü) ve bunlar binlerce birim ekleyecek; bunlar arasında Suffolk Downs, Dorchester Bay City ve Allston (Western Avenue koridoru) gibi sitelerdeki büyük karma kullanımlı yeniden geliştirmeler de var. Şehir merkezinde ve Back Bay’de üst düzey kat mülkiyeti projeleri de sürüyor (örneğin, South Station Tower’daki yeni Ritz-Carlton Residences axios.com). Ancak, bu projelerin birçoğu yıllar veya on yıllar boyunca yayılan projelerdir. Kısa vadede, stok hala kısıtlı. Konut inşaatı artsa bile – lüks segmentlerde arzı artırsa da – aile büyüklüğünde ve giriş seviyesi konutlar çok az. Birçok mahallede ve banliyöde çok aileli konutlara getirilen planlama kısıtlamaları, yeni arzı daha da kısıtlıyor.

Önemli olarak, mevcut ekonomik ortam inşaatı sekteye uğratıyor. Çok yüksek inşaat maliyetleri ve faiz oranları, onaylanmış birçok projeyi askıya aldı. Bu duruma çarpıcı bir örnek, 10.000 yeni konut birimi için planlanan 161 dönümlük Suffolk Downs yeniden geliştirmesidir (Boston tarihindeki en büyük tekil proje). İlk 475 birimlik apartman binası (Amaya at Suffolk Downs) 2024’ün sonlarında açıldı, fakat o tarihten bu yana başka hiçbir konut binasının temeli atılmadı bostonglobe.com bostonglobe.com. Geliştirici HYM Investments, finansmanı yeniden yapılandırana kadar inşaatın devamını durdurdu – faiz oranlarının artması ve 2020’den bu yana malzeme maliyetlerindeki %43’lük artış, ilk proforma planı uygulanamaz hale getirdi bostonglobe.com. Bu senaryo, Büyük Boston genelinde görülüyor: 2024 ortalarında, Boston Planlama & Geliştirme Ajansı, yaklaşık 23.000 izinli konut biriminin “boru hattında beklediğini”, finansman veya maliyet iyileştirmeleri beklediğini tahmin etti bostonglobe.com. Banliyö kasabalarında da yetkililer, yüksek borçlanma maliyetleri nedeniyle izinli projelerin atıl durumda olduğunu bildiriyor.

Bu inşaat engellerinin sonucu olarak Boston’daki konut sıkıntısının kısa vadede devam edeceği öngörülüyor. Talep, inşa edilen veya el değiştiren konutlardan çok daha fazla. Nüfus artışı ılımlı düzeyde olsa da (metropolde yılda yaklaşık %0.5) huduser.gov, bu mevcut sınırlı konut stokuna olan baskıyı sürdürecek kadar yeterli. Büyük bir ekonomik durgunluk veya politika değişikliği olmadığı sürece, alıcılar ve kiracılar evler için rekabetle karşılaşmaya devam edecek gibi görünüyor. Şehrin kendi tahminlerine göre, Boston’ın piyasayı dengelemek için on binlerce konut birimine daha ihtiyacı var – ve bu hedef yalnızca onaylarla değil, aynı zamanda bunları inşa edecek ekonomik koşullara da ihtiyaç duyuyor.

Olumlu bir açıdan bakıldığında, şehir ve eyalet arzı artırmak için yaratıcı yollar arıyor: adaptif yeniden kullanım (ör. boş ofisleri apartmana dönüştürmek axios.com), toplu taşımaya yakın gelişimi teşvik etmek ve yeni projelerde uygun fiyatlı birimler için kapsayıcı imar zorunluluğu uygulamak. Massachusetts, 2021’de 175’ten fazla MBTA servisi olan yerleşim yerinin toplu taşıma yakınında çok aileli konut yapımına “doğrudan” izin vermesini zorunlu kılan bir yasa çıkardı (Boston, çok aileli konutlara imarda zaten izin verdiği için bu yasadan muaftır) mass.gov. Zamanla bu tür önlemler bölge genelinde konut stokunun kademeli olarak artmasını sağlayabilir. Fakat bunlar kademeli çözümlerdir. Önümüzdeki birkaç yıl boyunca Boston konut piyasasının hikayesi yüksek fiyatlar, düşük stok ve yoğun rekabet olmaya devam edecek; herhangi bir rahatlama ise yavaş yavaş gelecektir.

Ticari Gayrimenkulde Trendler

Boston’ın ticari gayrimenkul ortamı 2025’te sektörler arasında karmaşık bir tablo çiziyor. Ofis piyasası, pandemi sonrası işyeri değişikliklerinin ardından yüksek boşluk oranları ve belirsiz bir gelecekle mücadele ediyor; buna karşılık perakende ve sanayi gibi diğer segmentler daha güçlü bir görünüm sunuyor. Boston’ın ekonomisi – eğitim, sağlık, teknoloji ve yaşam bilimleriyle güçlenmiş – ticari talep için sağlam bir temel sunsa da, yapısal değişiklikler (uzaktan çalışma, e-ticaret vs.) alan ihtiyacını yeniden şekillendiriyor. Aşağıda, büyük ticari kategorilerdeki trendleri özetledik: ofis (yaşam bilimleri/laboratuvar alanı dahil), perakende, sanayi ve ayrıca karma kullanımlı geliştirmeler.

Ofis & Yaşam Bilimleri Alanı

Ofis Pazarı Genel Bakış

Boston’un ofis piyasası, pandeminin yarattığı şoku atlatmakta yavaş kaldı. Boşluk oranları 2020 öncesi seviyelere göre iki katından fazla arttı; birçok şirket küçüldü veya hibrit çalışma benimsediği için önemli miktarda alan kullanılmadan kaldı. 2024 yılı 4. çeyreği itibarıyla Boston Şehri’nde ofis boşluk oranı yaklaşık %18,5’ti (şehir merkezinde 2025 başında ~%18 boş, toplam kullanılabilirlik ise alt kiralamalar dahil ~%23) – bu oran, 2019’daki yaklaşık %7–8 boşluktan dramatik bir artışa işaret ediyor mktgdocs.cbre.com, mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. Şehir genelinde, 2024 yılında tüm ofis alanlarının dörtte biri boş kaldı axios.com ve bu, Boston’un modern tarihinde benzeri görülmemiş bir atıl durum anlamına geliyor.

Bu yüksek boşluk oranlarına rağmen, istikrara dair umut verici işaretler var. 2024 sonu ve 2025’in ilk çeyreğinde ofis kiralama hareketliliği arttı, özellikle “trophy” Sınıf A binalarda. Boston şehir merkezinde, 2025’in ilk çeyreğinde 1,09 milyon SF’den fazla kiralama yapıldı ve bu, 2021’den bu yana en yüksek çeyreklik hacim oldu – bunda iki büyük kurumsal kiralamanın (Ropes & Gray ile PwC toplamda >600.000 SF aldı) etkisi büyüktü mktgdocs.cbre.com. Bu kiralama artışı, ardışık altıncı çeyrekte piyasadaki alt kiralama alanı miktarını azalttı; alt kiralama kullanılabilirliği bir yıl önce 4,37 milyon SF iken 2025 başında 3,52 milyon SF’ye (%4,3 stok) düştü cbre.com mktgdocs.cbre.com. Aslında büyük bir boşluk (Fidelity’nin 245 Summer Street’te ~803.000 SF’lik alanı piyasaya sunması) olmasaydı, Boston şehir merkezi 2025’in ilk çeyreğinde pozitif net emilim görecekti – bu da 2019’dan beri ilk çeyreklik doluluk artışı olacaktı mktgdocs.cbre.com. Özetle, taşınmalar yavaşlıyor ve bazı kiracılar tekrar temkinli şekilde genişlemeye başlıyor, ancak boşluk oranı tarihsel olarak yüksek ve herhangi bir iyileşme kırılgan.

Boston’ın ofis sektörü için önemli göstergeler (2024 4. çeyrek – 2025 1. çeyrek) zorlukları net şekilde ortaya koyuyor:

• Boşluk Oranı: Boston’un ana ofis pazarlarında yaklaşık %18–19 mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Karşılaştırma için, ulusal ofis boşluk oranı yaklaşık %14,1 nar.realtor; Boston’da oran, önemli yeni arz ve kiracıların küçülmesi nedeniyle daha yüksek.) Banliyö Boston ofislerinde boşluk oranı biraz daha yüksek (~%20) perrycre.com, çünkü banliyö kiracıları da alanlarını azaltıyor.
• Absorpsiyon: 2024 yılı için net absorpsiyon negatifti (Boston 2024’te –315.000 SF kaybetti) perrycre.com; yani dolan alandan daha fazlası boşaldı. Görünüm, normal absorpsiyon oranlarıyla boş alanların tekrar doldurulmasının on yılı aşkın bir süre alabileceğini gösteriyor perrycre.com. Birçok uzman, hibrit çalışma trendleri nedeniyle ofis talebinin asla 2019 zirvesine dönemeyeceğine inanıyor.
• Kiralar: İstenen kiralar şimdilik nispeten sabit kaldı. Şehir merkezinde, ortalama brüt kira yaklaşık 64–66 $/SF perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Mal sahipleri, kiracı çekmek için (bedava kira, tadilat ödenekleri gibi) ciddi tavizler sunuyor; bu da net efektif kiraları fiilen azaltıyor. Cambridge’in üst segment pazarında kiralar daha yüksek (~78$/SF), ancak artan boşluk oranı ile düşmeye başladı perrycre.com.
• Kaliteye Kaçış: Yeni alan kiralayan şirketler en iyi sınıf binalara (daha yeni, enerji verimli, olanaklarla dolu kuleler) yöneliyor. Daha eski Sınıf B ofisler zorluk yaşıyor ve ciddi kira indirimleri veya farklı kullanıma dönüştürülme ile karşılaşabilir. Bu “ikiye ayrılma” durumu, toplam boşluk oranı yüksek olmasına rağmen Back Bay ve Seaport’taki birinci sınıf binaların hâlâ kiracı çekmeye devam ettiğini, ikincil varlıkların ise sürüncemede kaldığını gösteriyor.

Boston’ın benzersiz yaşam bilimleri sektörü ofis piyasasıyla güçlü bir şekilde kesişiyor. Bölge, son on yılda biyoteknoloji ve ilaç şirketleri için küresel bir merkez haline geldi ve laboratuvar alanı inşasında (genel ofisten genellikle ayrı sayılan) bir patlama yaşandı. 2020–21 yıllarında laboratuvar boşluk oranları neredeyse sıfıra indi ve geliştiriciler Cambridge, Boston ve banliyö kümelerinde daha fazla laboratuvar binası inşa etmek için yarıştılar. Şimdi, bu döngü tersine döndü:

• Cambridge (Kendall Square) Laboratuvar Pazarı: Yıllarca karşılanamayan talebin ardından, yeni laboratuvar arzındaki artış ve sektördeki bazı konsolidasyonlar sonucunda 2024 sonu itibariyle Cambridge’de laboratuvar boşluk oranı yaklaşık %20,5’e ulaştı perrycre.com. Bu, 3 yıl önce neredeyse %0 olan boşluk oranından kayda değer bir sıçramadır – yaşam bilimleri gayrimenkul piyasasının soğuduğuna işaret ediyor. Cambridge’deki en üst düzey laboratuvar alanlarının talep edilen kiraları geriledi (şimdi yaklaşık 79$/SF, 2023’te yaklaşık 83$’tan düştü) perrycre.com ve yaklaşık 1,7 milyon SF laboratuvar alanı, bazı girişimlerin küçülmesi veya genişlemeyi ertelemesiyle alt kiralama için müsait durumda perrycre.com.
• Boston Laboratuvar Pazarı: Boston şehri içinde (Seaport, South End, Longwood Medical, Allston gibi bölgeler), laboratuvar pazarı biraz daha sağlıklı – boşluk oranı yaklaşık %11 perrycre.com – ve aslında 2024’te pozitif laboratuvar alanı emilimi gördü perrycre.com. Seaport ve Fenway bölgelerinde birkaç büyük ilaç ve biyotek şirketi yeni tesisler kiraladı. Ancak, 2022–2023 yıllarında inşaatı devam eden bir dizi laboratuvar binası şimdi teslim ediliyor ve talebin derinliğini test ediyor. Genel olarak, yaşam bilimleri sektörü daha dengeli bir yapıya geçiyor: çılgınca bir büyüme sürecinden sonra şirketler artık alanın verimli kullanımı ve maliyet kontrolüne odaklanıyor. Kiralama kararları artık daha uzun sürüyor ve taahhütlü kiracısı olmayan yeni laboratuvar projeleri arz fazlasını önlemek için yeniden düşünülüyor veya erteleniyor perrycre.com.

İleriye bakıldığında, Boston’un ofis piyasası en iyi ihtimalle kademeli, yıllar sürecek bir toparlanma ile karşı karşıya. Hibrit çalışmanın devam etmesi nedeniyle birçok şehir merkezi kulesi hafta ortasında bile seyrek bir şekilde dolu. Amazon ve Salesforce gibi büyük işverenler ofis politikalarını yeniden gözden geçiriyor (Amazon, 2023’te yeni 700.000 SF Seaport ofisini açtı ve yüz yüze çalışmayı teşvik ediyor, bu da perrycre.com’a göre geçici bir talep artışı sağladı). Ofise dönüş ivmesi, daha fazla şirketin bu yolu izlemesi durumunda alan kullanımını iyileştirebilir. Buna ek olarak, uyarlamalı yeniden kullanım girişimleri de yürütülüyor – Boston Şehri, kullanım ömrü bitmiş ofis binalarının konut alanlarına dönüştürülmesine yardımcı olmak için bir program başlattı axios.com. Bu tür birkaç dönüşüm (çoğunlukla eski Finans Bölgesi mülkleri) şu anda devam ediyor ve zamanla ofis stokunu azaltacak ve boşluğu düşürürken yeni konut ekleyecek. İşçileri geri çekmek ve fazla ofis stokunu ortadan kaldırmak üzerine kurulu bu ikili strateji kritik öneme sahip olacak.

Boston’un beyaz yakalı merkezi olarak konumu, ofis talebinin tamamen ortadan kalkmayacağı anlamına geliyor – şehir hala Boston adresine değer veren finans, hukuk, danışmanlık ve teknoloji firmalarını çekiyor. Ancak talebin ölçeği artık daha düşük. Sektör analistleri, Boston ve Washington D.C.’nin geçen yıl başlıca metropoller arasında en büyük ofis alanı daralmalarını yaşadığını tahmin ediyor; New York ise bir miktar pozitif absorpsiyon kaydetti nar.realtor. Boston’daki mülk sahipleri ve yatırımcılar bu yeni gerçekliğe uyum sağlıyor: bina değerleri düştü, satış işlemleri nadir ve yüksek borçlanan bazı ofis sahipleri ise sıkıntılı durumda. Uzun vadeli iyimserlik, Boston’un çeşitlilik gösteren ekonomisi ve yetenek havuzuna bağlı; 2030’a kadar ekonomik büyüme ve toplam ofis binalarının azalmasıyla boşluk oranı daha normal seviyelere (belki %10–12 aralığına) inebilir. Ancak bu arada, yüksek boşluk oranlarının (%15-20) ve kısıtlı kira artışının devam etmesi beklenmeli; ofis piyasasının evrimini yaratıcı yeniden kullanım ve kalite farkı belirleyecek.

Öne Çıkan Ticari Gelişmeler

Ofis sektörü değişim içindeyken, eğilimleri gösteren birkaç yüksek profilli ticari projeye dikkat çekmekte fayda var:

• South Station Tower – Güney İstasyonu’nun üzerinde 51 katlı karma kullanımlı bir kulenin inşaatı devam ediyor, 2025’te teslim edilmesi planlanıyor. Ofis alanı ve 166 lüks konut (Ritz-Carlton Residences) içerecek. Lansmanı, zayıf bir piyasada üst düzey ofis ve lüks konutlara olan talebi test edecek axios.com.
• 10 World Trade (Seaport) – Seaport Bölgesi’nde 2024 yılında teslim edilen yepyeni 17 katlı bir laboratuvar/ofis binası hala bir ana kiracı arıyor axios.com. Bu durum, yeni spekülatif ofis/laboratuvar projelerinin karşılaştığı zorlukların altını çiziyor – popüler Seaport’ta bile, mevcut alan fazlalığı kiralamayı zorlaştırıyor.
• Allston Lab Cluster – Allston’da (Harvard yakınında Western Ave boyunca), yeni bir Harvard Üniversitesi Enterprise Research Campus geliştiriliyor. 2025’te açılacak ilk fazda bir otel, yüzlerce konut birimi ve 2026’ya kadar tamamlanacak bir laboratuvar/ofis kompleksi yer alacak axios.com. Harvard ile olan bağlantısı ve modern tasarımı sayesinde, laboratuvar piyasasındaki durgunluğa rağmen bilim odaklı şirketleri çekmede iyi bir rekabet göstermesi bekleniyor.

Bu projeler kaliteye kaçış ve karma kullanımlı entegrasyona işaret ediyor – geliştiriciler, ticari ve konut kullanımının sınırlarını bulanıklaştıran birinci sınıf, olanaklarla dolu komplekslerin daha dirençli olacağına inanarak bunlara yatırım yapıyor. Bu gelişmelerin kiralama sürecindeki başarıları (veya zorlukları), önümüzdeki yıllarda Boston’un ticari sağlığı için önemli göstergeler olacak axios.com.

Perakende Sektörü

Ofislere kıyasla, Boston’un perakende gayrimenkulü olağanüstü bir dayanıklılık gösterdi. Perakende boşluk oranları rekor düşük seviyelerde veya yakınında, Boston’u ülkedeki en sıkı perakende pazarlarından biri yapıyor. 2024 başı itibariyle Boston metro bölgesinde perakende boşluk oranı yalnızca %2,9 – 50 büyük metro arasında Miami ve Raleigh ile en düşük seviyede therealdeal.com. Bu, özellikle pandemi sonrası dönemde, çoğu kişinin e-ticaretin fiziksel mağazaları bitireceğini beklediği bir zamanda çarpıcı bir istatistik. Tersine, sınırlı arz ve toparlanan bir tüketici ekonomisi perakende doluluk oranlarını güçlendirdi.

Boston’un perakende gücündeki ana faktörler:

• Sınırlı Yeni Arz: Son yıllarda Boston’da neredeyse hiç yeni alışveriş merkezi veya yalnızca perakende amaçlı geliştirme yapılmadı. Aslında, 2024’ün başında şehir genelinde 260.000 SF’den az perakende alanı inşaat halindeydi therealdeal.com. Bu kadar az yeni arz varken, perakendeci talebindeki küçük bir artış bile boşluk oranlarını aşağı çekiyor. 2020’de kapanan birçok mağaza, o zamandan beri yeni kiracılar (genellikle zincir mağazalar yerine restoranlar, kafeler veya hizmet odaklı işletmeler) tarafından dolduruldu.
• Yüksek Gelirler ve Yoğun Mahalleler: Greater Boston’ın varlıklı nüfusu güçlü bir müşteri tabanı oluşturuyor. Marcus & Millichap, Boston’un “tüm metropol alanları arasında en yüksek ortanca gelirlerden birine sahip” olduğunu, ancak çok fazla perakende alanı olmadığını belirtti therealdeal.com. Varlıklı kentliler ve banliyöde yaşayanlar, yerel butiklere, marketlere ve deneyim odaklı perakendeye destek veriyor. Newbury Street, Prudential Center ve Harvard Square gibi bölgeler yoğun yaya trafiği ve satışlarını koruyarak, alışveriş alışkanlıkları değişse bile “benzersiz şekilde izole perakende cepleri” olmaya devam ediyor therealdeal.com.
• Kentsel Turizm ve Öğrenciler: Boston’ın turizmde toparlanması (COVID öncesi yılda ~22+ milyon ziyaretçiyle) özellikle şehir merkezinde ve Back Bay/Faneuil Hall’da perakendecilere fayda sağlıyor. Ayrıca çok sayıda öğrenci nüfusu, yiyecek, giyim ve eğlenceye harcama yaparak Kenmore/Fenway ve Cambridge gibi bölgelerdeki dükkanların ayakta kalmasına yardımcı oluyor.
• Uyarlanabilir Perakende & Karma Kullanım: Geliştiriciler ve şehir, alışverişi de kapsayan karma kullanımlı projelere ağırlık verdi; tek başına alışveriş merkezleri yerine. Örneğin, Back Bay’de, Mass Pike üzerindeki bir hava hakkı geliştirmenin parçası olarak inşa edilecek yeni bir perakende ve eğlence meydanı planlanıyor therealdeal.com. Burada mağazalar (örneğin bir elektrikli araç üreticisinin showroomu), restoranlar, otel, konut ve halka açık yeşil alan yer alacak – bu da alışverişçileri çekmek için “mekan yaratma” eğilimini yansıtıyor. Perakende, giderek daha fazla konut, ofis ve eğlence kullanımlarıyla entegre edilerek yerleşik bir müşteri tabanı sağlanıyor.

Boston’daki perakende metrikleri olumlu eğilimi vurguluyor. Net absorpsiyon perakende alanında pozitif oldu (2024’te yıllık bazda yavaşlamış olsa da) ve kiralar da hafifçe arttı. Bölgesel olarak ortalama talep edilen perakende kira yaklaşık olarak 21,85 $/SF seviyesinde therealdeal.com ve birinci sınıf lokasyonlardaki mülk sahipleri, bazı ulusal perakendecilerin küçülmesine rağmen son bir yılda kiralarda yaklaşık %2 artış yapabildi. Genel perakende (mahalle dükkanları) en düşük boşluk oranı ile öne çıkıyor (ulusal olarak yaklaşık %2,6 nar.realtor ve Boston’da muhtemelen benzer ya da daha düşük).

Boston’daki perakende başarısının dengeli olmadığını belirtmek gerekir: Downtown Crossing’de hala birkaç boş mağaza ve daha kısa mağaza saatleri var, çünkü ofis çalışanlarının geri dönüşü yavaş oldu. Ancak, mahalle perakendesi (market odaklı alışveriş merkezleri, yerel hizmetler) çok sıkı. Ayrıca Boston, deneyimsel perakende alanında bir merkez olarak öne çıkıyor – müşterileri deneyimler için mağazalara çeken yeni konseptler. Örneğin, Dick’s Sporting Goods, Back Bay’de 118.000 SF’lik “House of Sport” amiral mağazasını açıyor; bu mağazada kaya tırmanma duvarı ve beyzbol kafesleri gibi müşterileri mağazaya çekecek unsurlar bulunacak therealdeal.com. Benzer şekilde, interaktif eğlence alanları, pop-up pazarlar ve restoran yemek salonları yaygınlaşıyor. Bu eğilimler, perakendecilerin fiziksel alanı, çevrim içi satışları tamamlayacak şekilde yenilikçi olarak kullandıklarını gösteriyor.

İleriye bakıldığında, Boston’un perakende gayrimenkulünün istikrarlı ve mülk sahibi lehine kalacağı öngörülüyor. Bölgede tüketici harcamaları güçlü ve aşırı inşaat riski çok az. Temel riskler makroekonomik – eğer bir resesyon olursa, perakende satışlar düşebilir ve marjinal mağazaları etkileyebilir – ve yapısal – hızlı moda veya büyük kutu perakendeciliği gibi bazı kategoriler büyümüyor. Ancak, birçok Boston perakende mülk sahibi artık dayanıklı kategorilere odaklanıyor: restoranlar, sağlık hizmetleri (perakende alanlarında acil bakım klinikleri vb.), spor salonları ve özel mağazalar. Büyük bir ekonomik durgunluk olmazsa, perakende boşluk oranı tek haneli düşük seviyelerde kalmalı ve en iyi lokasyonlarda kiralar enflasyonu bile geride bırakabilir. Diğer şehirlere kıyasla Boston’un perakende dünyası bir tür yeniden doğuş yaşıyor ve pandemiden sonra gösterdiği canlılık birçok kişiyi şaşırtıyor nar.realtor therealdeal.com.

Sanayi ve Lojistik

Greater Boston’daki endüstriyel emlak sektörü (depolar, dağıtım merkezleri, üretim alanları) pandeminin etkileriyle ülkenin geri kalanı gibi büyük bir canlılık yaşadı ve şu anda bu zirvelerden hafifçe soğuyor. 2020–2021 yıllarında artan e-ticaret ve tedarik zinciri aksaklıkları, endüstriyel boşluk oranlarını tarihi düşük seviyelere çekti ve kiralar keskin şekilde yükseldi. 2025 başında piyasa normalleşiyor: boşluk oranları yaklaşık %6–7’ye yükseldi (daha önce %4’ün altındaki düşük seviyelerden) ve kira artış hızı yıllık yaklaşık %2 seviyesine geriledi nar.realtor.

Boston’ın endüstriyel piyasasına (sınırlı endüstriyel envantere sahip şehir merkezinin yanı sıra banliyöleri de dahil olmak üzere) ilişkin özel göstergeler:

• Boşluk Oranı: 2024 sonu itibarıyla %6,5 civarında perrycre.com Boston metro bölgesinde, yılın başlarında yaklaşık %5,9’dan yükseldi. Çevre bölgelerde (ör. I-495 kuşağı boyunca) yeni depo tamamlanmaları, arz talebi yakaladıkça boşluk oranını artırdı. Bu seviye hâlâ nispeten sağlıklı – bir kıyas olarak, 2025 1. çeyreğinde %7.0 ulusal endüstriyel boşluk oranı temelde sağlam olarak tanımlanıyor nar.realtor.
• Net Emilim: 2024’te Greater Boston’da emilim hafifçe negatif oldu (Q4 itibarıyla yıl başından bu yana yaklaşık –1,8 milyon SF) perrycre.com. Temelde, yeni arzın (inşaat) hızı, kiracı talebindeki büyümeyi aştı ve bu da kısa vadede hafif bir arz fazlasına yol açtı. Depo kiracıları (örneğin lojistik firmaları) 2020–22’de hızla büyüdü ve o zamandan beri çevrimiçi satış büyümesi normale dönerken bazı alanları yavaşlatıp hatta iade etti.
• Talep Edilen Kiralar: Bölgedeki endüstriyel kiralar metrekare başına 8–9 dolar (üçlü-net) seviyesinde, özellikle toplu depo alanlarında perrycre.com. Kiralar hala geçen yıla göre yaklaşık %2 daha yüksek nar.realtor, ancak çift haneli artış dönemi şu an için durdu. Boston’ın endüstriyel kira seviyeleri, arazi kıtlığı ve yüksek inşaat maliyetleri nedeniyle birçok ABD piyasasından yüksektir, fakat Kuzey New Jersey veya Los Angeles gibi büyük liman/dağıtım merkezlerinden düşüktür.
• Gelişim ve Konum Trendleri: Yeni inşaatların çoğu metro çevresinde (güney New Hampshire, merkez Massachusetts) gerçekleşiyor çünkü Boston’a yakın araziler kısıtlı ve pahalı. Ancak, aynı gün teslimatını mümkün kılmak için kentsel lojistik tesislerine olan ilgi artıyor – örneğin, Amazon ve diğer sağlayıcılar, tüketici beklentilerini karşılamak için şehre daha yakın daha küçük son-mil merkezleri açtı. İç banliyölerdeki eski sanayi tesisleri ise, bu alanlarda yeni inşaat yapmak zor olduğu için, kiracı çekebilmek adına daha yüksek standartlarda yenileniyor.

Genel olarak, Boston’ın sanayi sektörü çok sıcak bir pazardan sadece sıcak bir pazara doğru geçiş yapıyor. Depo erişilebilirliği arttı ama piyasada fazlalık yaratmıyor. Bölgenin güçlü tüketici tabanı ve stratejik konumu (büyük bir nüfus merkezi, Kuzeydoğu koridoruna iyi bir bağlantısı var) lojistik alanı talebinin devam etmesini sağlıyor. Ayrıca, Boston bölgesinde bazı üretim kullanımları (özellikle biyoteknoloji ve robotik ile ilgili olanlar) genişliyor ve bu da sanayi/flex alanlarının emilimini sağlıyor. Örneğin, birkaç ilaç şirketi, yerel üretim ve laboratuvar destek tesislerine ihtiyaç duyuyor ve bu nedenle sanayi imarlı mülkler kiralayabiliyorlar.

Ortaya çıkan bir diğer faktör ise lojistikte teknoloji: Boston’ın robotik ve yapay zekâdaki gücü, bölgede daha gelişmiş dağıtım tesislerine yol açabilir (örneğin otomatik depolar). Ayrıca tedarik zinciri çeşitlendirmesi konuşuluyor – şirketler daha fazla stoğu yurtiçinde tutuyor, bu da depo ihtiyacını adım adım artırabilir. New England pazarı büyük-kutu dağıtım merkezi değildir, ancak Boston, Kuzeydoğu tedarik zincirinin güçlendirilmesinden yine de faydalanacaktır.

Özetle, önümüzdeki yıllarda sanayi boşluk oranlarının %5-8 bandında seyretmesi ve kira artışının ılımlı olması bekleniyor. Sektör, ticari gayrimenkulde en iyi performans gösterenlerden biri olmaya devam ediyor ve ulusal çapta “temelde güçlü bir varlık sınıfı” olarak kabul ediliyor nar.realtor. Boston’daki yatırımcılar hâlâ sanayi mülklerini istikrarlı nakit akışı nedeniyle tercih ediyor ancak yükselen faiz oranları alım faaliyetlerini yavaşlattı. Ekonomi sağlam kalırsa, Boston’ın sanayi piyasası tarihi standartlara göre sıkı kalacak; eğer bir resesyon olursa, talep yastığı sayesinde boşluk oranındaki artış yönetilebilir olur (ve muhtemelen ofis veya dairelerin bir daralmada yaşayacağından daha az şiddetli olur).

Karma Kullanım ve Dönüşüm Trendleri

Boston’ın ticari gayrimenkulünde göze çarpan bir eğilim, karma kullanım geliştirmenin ve yaratıcı dönüşümlerin yükselişi. Yüksek arazi değerleri ve topluluk tercihlerinden dolayı, yeni projeler genellikle birden fazla kullanım türünü (konut, ofis, perakende, otel) bir araya getiriyor, tek kullanımlı alanlar yerine. Buna, Hub on Causeway projesi (TD Garden bölgesi yeniden geliştirmesi; ofis, konut, perakende), yakında açılacak Fenway Center ve Allston Yards projeleri örnek gösterilebilir. Karma kullanımlı tasarımlar geliştiriciler için riski çeşitlendirirken, kentin dokusuna fayda sağlayan 18 saat yaşayan ortamlar yaratıyor.

Ayrıca, daha önce de bahsedildiği gibi, Boston özellikle ofisler olmak üzere az kullanılan mülkleri yeniden değerlendirmeyi hedefliyor. Şehrin eski ticari binaların konuta dönüştürülmesine yönelik programı, birkaç öneri axios.com oluşturdu. Örneğin, şehir merkezindeki bir ofis kulesi tamamen dairelere dönüştürülüyor. Banliyölerdeki düşük performanslı bazı alışveriş merkezlerinin veya büyük mağaza perakende alanlarının “köy” tarzı karma kullanımlı projelere (konut, tıbbi ofisler vb. ile birlikte daha küçük perakende dükkanları) dönüştürülmesine de ilgi var. Yüksek boşluk oranına sahip banliyö ofis parkları, konut veya eğitim amaçlı kullanılmasına olanak tanıyacak şekilde yeniden imar planını araştırıyor – boş küplere yeni bir yaşam kazandırmak için her şey perrycre.com.

Bu dönüşümler ve karma projeler Boston’un büyüme stratejisi için kritik önemde: konut ekleyip (baskının bir kısmını hafifleterek) ticari segmentlerdeki aşırı arzı azaltabilirler. Politika yapıcılar bu tür dönüşümler için izin süreçlerini hızlandırıyor. Bir kısıtlama finansal – dönüşümler pahalı ve karmaşık olabiliyor ancak ofis değerleri düştüğü için bazı projeler kamu teşvikleriyle uygulanabilir hale geliyor.

Genel olarak, 2025’te Boston’un ticari gayrimenkulü bir ayrışma hikayesi: ofis ve laboratuvar piyasaları aşırı bir dönemin ardından yeniden şekilleniyor, perakende ve çoklu konut güçlü, sanayi ise istikrarlı. Şehrin yanıtı ise uyum sağlamak – kullanımlarda esnekliği teşvik etmek ve alanın kalitesine niceliğinden daha fazla odaklanmak. 2020’ler ilerledikçe, Boston’un alan envanteri, yeni yaşam, çalışma ve alışveriş modellerine uyum sağlayacak şekilde evrilecek ve bu da karma kullanımlı, olanaklarla zenginleştirilmiş ortamlar eğilimini güçlendirecek; geleneksel tek amaçlı binaların aksine.

Yeni Geliştirme Projeleri ve Altyapı

Piyasa belirsizliklerine rağmen, Boston’un silüeti ve mahalleleri önemli yeni projeler ve altyapı iyileştirmeleriyle yeniden şekilleniyor. Burada, 2020’lerin sonlarına kadar gayrimenkul manzarasını etkileyecek başlıca projelerin (yakın zamanda tamamlanan, inşaatı süren veya planlanan) bazılarını vurguluyoruz. Bu girişimler, konut, ticari ve karma kullanım projelerin yanı sıra şehrin büyümesini destekleyen önemli ulaşım ve altyapı yatırımlarını kapsıyor.

Başlıca Gayrimenkul Geliştirme Projeleri

• Suffolk Downs Yeniden Geliştirme (East Boston/Revere) – Boston metrosunun tarihindeki en büyük tekil gelişim olan bu proje, eski bir at yarış pisti olan 161 dönümlük alanda tamamen yeni bir mahalle yaratacak. Belirtildiği gibi, proje 10.000 konut birimi (yüzde 20’si uygun fiyatlı) ile birlikte milyonlarca metrekare laboratuvar/ofis, perakende ve açık alan planlıyor bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. 1. Faz inşaatı, 475 birimlik Amaya apartman binası ile başladı (2024 sonlarında açıldı) boston.com boston.com. Tamamının inşaatının on yıldan fazla (iki fazda 20 yılı aşkın sürede) sürmesi bekleniyor boston.com. Tamamlandığında, Suffolk Downs temelde Boston ve Revere arasında, iki MBTA Blue Line istasyonuna hizmet veren yeni bir karma kullanımlı bölge yaratacak. Mevcut durum: Daha fazla dikey inşaat finansman beklemede (belirtildiği gibi yüksek maliyetler nedeniyle) bostonglobe.com durdu, ancak altyapı çalışmaları (yollar, altyapılar, parklar) devam ediyor. Bu gelişim, Boston’un büyük ölçekte konut ekleme yeteneği için bir gösterge niteliğinde.
• South Station Tower (Şehir Merkezi) – South Station’ın üzerinde inşa edilen 51 katlı cam bir gökdelen. Tamamlandığında (2025 bekleniyor), burada lüks ofisler ve 166 lüks daire (Ritz-Carlton Residences) yer alacak axios.com ve tren istasyonu tesislerinde de bir genişleme olacak. 678 feet yüksekliğiyle Boston’un en yüksek binalarından biri olacak. Proje, şehir merkezinde üst düzey alan talebini test ediyor: ofis kısmı yumuşak bir kiralama piyasasında açılacak ve ultra lüks daireler yüksek mortgage oranları döneminde piyasaya çıkacak. Geliştiriciler, ulaşım odaklı konum ve Ritz-Carlton markasına güvenerek iyimserliğini koruyor. South Station Tower aynı zamanda Boston’un ulaşım merkezlerinde arsa kullanımını en üst düzeye çıkarma çabasını temsil ediyor.
• Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – Allston mahallesinde (Harvard Square’ın karşısında, Charles Nehri’nin öte yanında), eski sanayi arazileri üzerinde büyük bir yeniden geliştirme çalışması sürüyor. Harvard Üniversitesi’nin Enterprise Research Campus’u bunun bir parçası ve 1. Faz 2025–2026’da teslim edilecek: bu kapsamda bir konferans oteli, yaklaşık 900 konut birimi (%25’i uygun fiyatlı) ve yaşam bilimleri firmalarına yönelik 400.000+ SF laboratuvar/ofis alanı inşa ediliyor axios.com. Yakınlarda Allston Yards projesi (New Balance ve diğerlerinin liderliğinde), Boston Landing banliyö tren istasyonunun yanında konut, market ve ofisler ekliyor. Ayrıca, West Station (Allston’da yeni bir banliyö tren durağı) ve I-90 Allston Multimodal Projesi (Mass Pike’in yeniden hizalanması, parklar ve yeni bir sokak ağı ile gelişebilir parsellerin oluşturulması) daha fazla alanın potansiyelini açacak. Tüm bunlar birlikte düşünüldüğünde, Allston büyük bir inovasyon ve konut merkezi olmaya hazırlanıyor ve şehrin yoğun yapısını eski tren raylarına doğru genişletiyor. Harvard ve diğer kurumların varlığı, burada uzun vadeli güçlü bir talep olmasını garanti ediyor.
• Seaport District Developments (South Boston) – Boston’un Seaport bölgesi son on yılda tamamen dönüştü ve büyümeye devam ediyor. Gündemdeki önemli projeler: 10 World Trade Center (17 katlı laboratuvar/ofis, 2024’te tamamlandı, şu anda kiralanıyor) axios.com, One Seaport Square (karma kullanımlı kuleler tamamlandı) ve Seaport Square’ın gelecek fazları. Önemli bir zorluk ise yaşam bilimlerinde yaşanan yavaşlama nedeniyle yeni laboratuvar binalarının doldurulabilmesi – örneğin 10 World Trade hâlâ büyük kiracı arıyor axios.com. Yine de, Seaport modern stoğu ve olanakları sayesinde cazibesini koruyor. Konut tarafında, EchelonSeaport gibi projeler ve çok sayıda yeni apartman kulesi binlerce birim ekledi, kalan parsellerde ise daha fazlası planlanıyor. 2030’a gelindiğinde, Seaport’un tamamen inşa edilmesi ve 2010’dan bu yana 20 milyon SF üstünde karma kullanımlı alan yaratılması bekleniyor. Bölge, Boston’un büyümesinin bir örneği (ve dolgu alanında yer aldığı için daha sonra ele alınacak getrifikasyon ve iklim dayanıklılığı sorunlarına da işaret ediyor).
• Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Eski Bayside Expo Center arazisinde (36 dönüm, UMass Boston’a ait) büyük ölçekli planlı bir gelişim. Proje 1.740 konut birimi, 4+ milyon SF ofis/Ar&Ge ve perakendeyi, UMass ve MBTA Red Line’a bitişik, yeni bir sahil mahallesinde öngörüyor. “Dorchester Bay City” ismiyle markalaştırılan bu proje, az kullanılan bir yarımadanın canlandırılmasını amaçlıyor. Durum: 2025 itibarıyla proje incelemede olup, toplulukta uygun fiyat ve trafik konusunda endişelerle karşılaşmış durumda. İlerlerse, 2020’lerin sonlarında Dorchester’a önemli bir yeni konut kaynağı ve ekonomik canlılık sunacak – ancak bu aynı zamanda eskiden izole olan alanlarda büyük karma kullanım kompleksleri inşa edilmesi eğiliminin süregeldiğini de gösteriyor.
• Government Center Garage Yeniden Geliştirme (Bulfinch Crossing) – Haymarket yakınlarındaki eski otoparkın bir kısmını değiştiren çok binalı bir proje. 1. aşamada The Sudbury (45 katlı kiralık kule) 2020’de, One Congress (43 katlı, 1 milyon SF’lik ofis kulesi, State Street Bank’ın merkezi) ise 2023’te açıldı. Gelecekteki aşamalar, başka bir konut kulesini ve muhtemelen daha fazla ofis ya da yaşam bilimi alanını içeriyor. Bu proje, kentsel sokak düzenini yeniden bağlaması ve şehir merkezine konut eklemesiyle dikkat çekiyor. One Congress teslim edildikten sonra, ofis bölümü büyük ölçüde tamamlandı (ve başarılı bir şekilde kiralandı; bu da birinci sınıf lokasyonlarda yepyeni ofis alanına hâlâ talep olduğunu gösteriyor). Sıradaki konut kulesi, bazıları uygun fiyatlı olmak üzere yüzlerce yeni birim ekleyecek. Bu, şehrin şehir merkezinde konut eklemeye yönelik baskısını gösteriyor – ki bu bölge, tarihsel olarak mesai saatlerinden sonra boşalırdı – ve artık 7/24 yaşayan bir mahalle oluşturmak isteniyor.

Başka gelişmeler de listelenebilir (ör. Fenway Center Fenway’de Mass Pike’ın üstünde, 2019–2022 yılları arasında milyonlarca SF laboratuvar/ofis ve konut teslim eden East Cambridge’deki Cambridge Crossing, 2023’te açılan ofis ve dairelere sahip şehir merkezindeki Winthrop Center kulesi gibi), ancak yukarıdaki seçim en etkili projeleri kapsıyor. Toplu olarak, bu gelişmeler binlerce konut birimi ve modern çalışma alanı sağlayacak, bazı eksiklikleri hafifletmeye yardımcı olacak ancak aynı zamanda bazı pazarları (örneğin laboratuvarlar gibi) aşırı doldurma potansiyeline de sahip. Ayrıca, toplu taşıma erişimine ve karma kullanımlara odaklanıldığını da yansıtıyorlar.

Kentsel Altyapı ve Ulaşım

Boston’ın emlak büyümesini desteklemek ve şehrin yaşanabilir kalmasını sağlamak için altyapı iyileştirmeleri kritik öneme sahip. Birkaç ulaşım ve altyapı projesi yürütülüyor veya planlanıyor:

• MBTA İyileştirmeleri: Greater Boston toplu taşıma sistemi (MBTA), eskiyen altyapıyı modernize etmek için yatırım alıyor. Green Line Extension (Yeşil Hat Uzatması), Somerville üzerinden Medford’a hafif raylı ulaşımı genişleten ve bu bölgelerde toplu taşıma erişimini (ve emlak değerlerini) artıran 2+ milyar dolarlık bir proje olarak 2022’de açıldı. Şimdi ise Red-Blue Line Connector (Kırmızı ve Mavi metro hatlarını şehir merkezinde birbirine bağlayacak önerilen bir tünel ve ağ bağlantısını büyük ölçüde artıracak), Orange ve Red Line hatları için yeni trenler ve sinyal sistemlerinin alımı gibi projelere odaklanılıyor. Orta ve geç 2020’ler boyunca planlanan bu iyileştirmeler kapasite ve güvenilirliği artırmayı amaçlıyor – bu faktörler doğrudan gayrimenkulü etkiler (güvenilir toplu taşımaya yakın mülkler fiyat primine sahip olur). Ayrıca gelecekte bölgesel demiryolu (elektrikli, yüksek frekanslı banliyö tren servisi) uygulamasına geçilmesi de gündemde; bu, Boston’daki işler için erişilebilir konut alanını etkili bir şekilde genişletecek. 2030 yılına kadar bazı pilot aşamalarının bazı hatlarda faaliyete geçmesi mümkün.
• South Station Genişletmesi: South Station Tower’ın yanı sıra, South Station Ulaşım Merkezi genişletmesi kapsamında daha fazla banliyö treni hattı ve geliştirilmiş bir otobüs terminali ekleniyor. Bu, şehir merkezine hizmet veren tren sayısını artıracak, banliyölerden gelen yolcu büyümesini karşılayacak ve muhtemelen Fall River/New Bedford’a (2023 sonunda açılan South Coast Rail projesi aracılığıyla) ve Batı Massachusetts’e gelecekteki tren bağlantılarına zemin hazırlayacak. Uzun süredir tartışılan North-South Rail Link (South ve North Station’ı tünel ile bağlayan) hâlâ çizim aşamasında ve finanse edilmemiş durumda – eğer 2030’larda hayata geçerse, toplu taşımaya dayalı kalkınma için bir dönüm noktası olurdu. Şimdilik, South Station’ın geliştirilmesi gibi kademeli iyileştirmeler bu konuda aşama kaydedilmesini sağlıyor.
• Allston I-90 Multimodal Projesi: Bu devlete öncülük eden büyük proje, Massachusetts Turnpike’ı (Mass Pike) Allston bölgesinde (Boston Üniversitesi Batı Kampüsü yakınında) düzeltecek, yeni gelişim ve parklar için yaklaşık 100 dönümlük arazi açacak ve yeni bir West Station oluşturacak. Aynı zamanda Charles Nehri boyunca önemli bisiklet/yaya iyileştirmelerini de içeriyor. Federal finansman sorunları bazı gecikmelere neden olsa da wgbh.org wgbh.org, Massachusetts tasarımla ilerlemeye devam ediyor. İnşaatın 2020’lerin sonuna kadar sürmesi bekleniyor. Tamamlandığında (muhtemelen 2030’ların başlarında), bağlantıları büyük ölçüde iyileştirecek ve Allston’u Boston’un bir sonraki gelişim bölgesi olarak açacak, daha önce de bahsedildiği gibi.
• İklim Dayanıklılığı Altyapısı: Boston’un kıyı konumu ve alçak mahalleleri göz önüne alındığında, şehir deniz seviyesinin yükselmesi ve su baskınlarına karşı savunma yatırımları yapıyor. Moakley Park dayanıklılık planı gibi projeler South Boston’da (bir sahil parkının yükseltilmesi ve fırtına dalgalarını absorbe edecek şekilde yeniden tasarlanması) ve liman bariyer çalışmaları gündemde. East Boston ve Charlestown’da yeni geliştirilecek projelerin artık sel koruması içermesi zorunlu (yükseltilmiş zemin katlar, açılıp kapanabilen sel bariyerleri, vb.). Tek başına bir mega proje olmasa da, bunlar birlikte, şehir planlamasını ve emlak sigortasını etkileyecek iklim değişikliğine karşı bir altyapı tepkisi oluşturuyor. 2030 yılına kadar Boston’un kıyı şeridinin bazı bölümlerinde yeni setler, deniz duvarları veya yükseltilmiş yollar (örneğin Charlestown’daki Main Street’in bir bölümü yükseltiliyor) sel riskini azaltmak için var olacak. Bu önlemler, özellikle Seaport ve East Boston gibi en çok etkilenebilecek bölgelerde uzun vadeli taşınmazların yaşanabilirliği için hayati önem taşıyor.
• Yollar ve Köprüler: Çeşitli küçük ölçekli iyileştirmeler – Seaport’taki eski Northern Avenue Köprüsü’nün yıkılması (yerine yeni bir yaya köprüsü yapılacak), I-90/I-93 kavşağının (Mass Pike/Ted Williams tünel rampaları) yeniden inşasının devam etmesi ve çok sayıda bisiklet yolu genişletmeleri – Boston’un altyapısını kademeli olarak modernize ediyor. Şehrin 2020’lerdeki odağı çok modlu sokaklar (otobüs şeritleri, bisiklet yolları, daha güvenli yaya geçitleri eklemek) üzerine; bu da yoğun merkezde otomobil bağımlılığını azaltmayı amaçlıyor. Bu, emlak trendleriyle de örtüşüyor: geliştiriciler genellikle otoparktan ziyade toplu taşıma ve yürüme avantajlarını öne çıkarıyor ve bazı yeni konut binalarında, araba kullanılmadan yaşamı teşvik etmek için minimum otopark alanı bulunuyor.

Bir bütün olarak ele alındığında, bu altyapı projeleri Boston’un büyümesini kapasiteyi ve bağlantıyı artırarak destekliyor. Gayrimenkul geliştirme ve altyapı yakından bağlantılıdır – örneğin, yeni konut hedefleri ulaşım erişilebilirliğine bağlıdır ve ticari genişlemeler ise çalışanların verimli şekilde taşınmasına dayanır. Boston’un karşılaştığı zorluk, 19. ve 20. yüzyıla ait bir altyapıyı 21. yüzyılın ihtiyaçlarına güncellemek ve 2020’lerde yapılan yatırımlar bunun bir başlangıcıdır. 2030 yılına gelindiğinde Boston, daha güçlü bir ulaşım sistemine (hala bakım eksiklerini kapatmaya çalışsa da), gelişmiş bölgesel bağlantılara ve daha iyi dayanıklılığa sahip olacak; tüm bunlar gayrimenkul piyasasının cazibesini sürdürmesine yardımcı olacaktır.

Yatırım Fırsatları ve Riskler

Boston’un gayrimenkul piyasası, yüksek potansiyelli ödüllerle birlikte dikkat çekici riskler içeren bir manzara sunar. Bu, klasik bir giriş bariyeri yüksek piyasadır – yatırım yapmak zor ve pahalıdır, ancak tarihsel olarak uzun vadede güçlü getiriler sağlar. Aşağıda, Boston’da 2025 itibarıyla ve ileriye dönük olarak gayrimenkul yatırımcıları (kurumsal ve bireysel) için başlıca fırsatlar ve risk faktörlerinin bir analizi bulunmaktadır.

Yatırımcılar Neden Boston’u Cazip Buluyor:

• Dayanıklı Talep ve Çeşitli Ekonomi: Boston’un ekonomisi, istikrarlı ve resesyonlara karşı dirençli sektörler tarafından desteklenmektedir — dünya çapında üniversiteler, önde gelen hastaneler ve araştırma kurumları, gelişen biyoteknoloji ve ilaç endüstrisi ve büyüyen bir teknoloji ile finansal varlık. Bu çeşitlilik, piyasadaki durgunluklarda gayrimenkulü korur. Şehir, yüksek gelirli profesyoneller, öğrenciler ve yenilikçi şirketleri sürekli kendine çeker ve bu da hem konut hem de ticari alanlarda istikrarlı talep sağlar theluxuryplaybook.com. Ulusal ekonomik dalgalanmalarda Boston’un taşınmaz değerleri genellikle “güçlü kalır” ve bu da dayanıklılığını gösterir theluxuryplaybook.com.
• Güçlü Kira Getirileri ve Doluluk Oranları: Belirtildiği gibi, Boston ülkedeki en yüksek kiralardan bazılarına ve konutlarda çok düşük boşluk oranlarına sahiptir. Çok aileli konut yatırımcıları, güvenilir nakit akışından faydalanır – profesyonel olarak yönetilen apartmanlarda doluluk yaklaşık %96’dır mmgrea.com ve kira artışı (son yıllarda yıllık %2–3 civarı) birçok başka piyasayı geride bırakır mmgrea.com. Ulaşıma ve üniversitelere yakın mahalleler özellikle sağlam bir kiracı talebine ve dolayısıyla cazip yatırım hedeflerine sahiptir theluxuryplaybook.com. Örneğin, Fenway/Kenmore’daki (üniversite yakınında) ya da Davis Square’daki (Red Line üzerinde) mülkler, kira istikrarı nedeniyle çoğu zaman yatırımcılar arasında teklifler savaşı yaşamaktadır.
• Sermaye Değeri Artışı ve Kıtlık: Boston’ın kısıtlı coğrafyası ve sıkı izin süreçleri, emlak sektörünün zamanla değer kazanmasına yol açıyor çünkü talep, arzdan daha hızlı artıyor. Son on yılda, konut fiyatları yaklaşık %66 arttı (2009–2019) propertyshark.com ve gelecekteki kazançlar daha ılımlı olabilirken, uzun vadeli eğilim yukarı yönlüdür. Boston’da mülk sahibi olmak, aslında sınırlı bir pastadan pay sahibi olmaktır. Bu kıtlık, Boston’u hem yerli hem de uluslararası yatırımcılar için “güvenli liman” haline getirdi; istikrarlı ve uzun vadeli büyüme arayanlara hitap ediyor theluxuryplaybook.com. Küresel yatırımcılar genellikle Boston’u New York, Londra, San Francisco ile aynı kategoride değerlendiriyor—daha küçük boyutta olsa da, gerçek varlıklar açısından güvenli bir değer deposu olarak görülüyor.
• Yaşam Bilimleri ve İnovasyon Merkezi: Boston’ın yaşam bilimlerindeki önemi benzersiz fırsatlar sunuyor. Biyoteknolojiye hizmet eden emlaklar (laboratuvar binaları, kuluçka alanları) yüksek kira getirisine sahip olabilir ve yakın zamana kadar neredeyse hiç boş kalmıyordu. Halen mevcut laboratuvar alanı fazlasına rağmen, bölgenin biyoteknoloji sektörü uzun vadede büyüyecek (tıp alanındaki ilerlemeler, Harvard/MIT’den çıkan yeni girişimler vb. ile). Uzun vadeli bakış açısına sahip yatırımcılar, piyasa dengelendikten sonra laboratuvar kullanımı için mülk alım veya dönüştürmenin ödüllendirici olabileceğini görebilir. Ayrıca, Boston kuluçka alanları ve inovasyon kampüslerine yatırım yapıyor (ör. Roxbury’deki Nubian Meydanı sanat ve inovasyon alanları geliştiriyor), bu da güçlü toplum destekli yatırımlar sağlayabilir.
• Dönüştürme ve Katma Değerli Yatırımlar: Sıkıntılı ofis sektörü potansiyel fırsatlar sunuyor. Sınıf B/C ofis binalarının bazı fiyatları, doluluk oranlarındaki düşüşle birlikte keskin şekilde azaldı ve bu durum katma değer yatırımcılarına, onları indirimli fiyata satın alıp iyileştirme veya dönüştürme fırsatı sağladı. Boston Şehir yönetimi, ofisten konuta dönüşümü axios.com destekliyor ve bu projeleri yönetebilen yatırımcılar (hem kamu teşvikleri hem de nihai kira/satış geliriyle) önemli kazanımlar elde edebilir. Benzer şekilde, iç banliyölerdeki eski perakende merkezleri veya sanayi tesisleri, karma kullanımlı alanlara veya son kilometre lojistik tesislerine dönüştürülebilir. Uyarlanabilir dönüştürme konusunda uzmanlığı olan yatırımcılar, kamu politikalarının da bu çabayla örtüştüğü önümüzdeki yıllarda Boston’da fırsatlar bulabilirler.
• Yüksek Segment ve Lüks Pazar: Boston’un lüks konut pazarı (örneğin Back Bay, Beacon Hill, Seaport’ta 5 milyon dolar üzeri daireler), sınırlı ancak istikrarlı bir alıcı havuzuna sahip; yerel zenginler, emekli çiftler ve uluslararası alıcılar (Avrupa, Asya ve Orta Doğu’dan birçok kişi Boston’da pieds-à-terre satın alıyor). Yeni One Dalton (Four Seasons Residences) gibi projeler metrekare başına rekor fiyatlarla tamamen satıldı. Yeni lüks daire boru hattı (Ritz South Station, Winthrop Center, vb.) bu segmentte güvene işaret ediyor. Yatırımcılar için, lüks kiralık mülk sahibi olmak veya üst segmentte geliştirme/yenileme hedeflemek kazançlı olabilir fakat alıcı havuzu küçüktür. Tarihi ve modern bir şehir olarak Boston’un prestiji – birinci sınıf kültürel kurumlar ve sağlık hizmetleriyle – muhtemelen varlıklı sakinleri çekmeye devam edecek ve üst segment piyasasını destekleyecektir.

Temel Riskler ve Zorluklar:

• Karşılanabilirlik ve Politik Risk: Boston’da yaşayanlar için yaşanabilirlik krizinin büyümesi, müdahale için önemli bir siyasi baskıya yol açtı. Bunun en önemli örneklerinden biri, kira kontrolü (kira stabilizasyonu) talebidir. 2023’te, Belediye Meclisi, Belediye Başkanı Michelle Wu’nun, yıllık kira artışlarını TÜFE + %6 ile (en fazla %10) sınırlandıracak kira stabilizasyon talebini onayladı boston.com. Bu politika yürürlüğe girerse Boston’daki kiralık dairelerin yaklaşık %56’sını boston.com etkileyerek, yatırımcılar için kira gelirlerinin artışını sınırlayabilir. Şu anda eyalet onayı gerektiriyor (Massachusetts 1994’te kira kontrolünü yasakladı) ve muhalefetle karşılaşıyor olsa da, olasılığın kendisi bile düzenleyici risk yaratıyor. Benzer şekilde Boston’da dâhil edici imar uygulaması var (geliştiriciler uygun fiyatlı konut sunmalı veya ücret ödemeli) ve bu gerekliliklerin artırılması yönünde talepler var. Gayrimenkul vergisi politikası da izlenmesi gereken bir alan: Şehir, 2024’te, düşen ticari değerler nedeniyle ev sahiplerini rahatlatmak için geçici olarak daha fazla vergi yükünü ticari mülklere kaydırmayı önerdi christinadinardi.com. Ofis veya apartman yatırımcıları, böyle önlemler kabul edilirse artan vergilerle karşılaşabilir. Genel olarak, yatırımcılar, kiracıları korumayı ve konut maliyetlerini azaltmayı hedefleyen politika değişimlerine uyum sağlamalı – bu değişimler kârları sıkıştırabilir.
• Faiz Oranları ve Finansman: Faiz oranlarındaki keskin artışın iki yönlü bir etkisi var – alım/geliştirme için daha yüksek borçlanma maliyetleri ve mülk değerleri üzerinde aşağı yönlü baskı (sermaye getiri oranları arttıkça). Belirtildiği gibi, iyi sermayelendirilmiş geliştiriciler bile Suffolk Downs gibi projeleri finansman zorlukları nedeniyle durdurdu bostonglobe.com bostonglobe.com. Yatırımcılar artık daha yüksek borç servisiyle karşı karşıya ve çoğu zaman anlaşmaların gerçekleşmesi için daha büyük özkaynak paylarına ihtiyaç duymakta. Bu, alıcı havuzunu daraltabilir ve yatırımlardan çıkışı zorlaştırabilir. Eğer oranlar 2026–2027’ye kadar yüksek kalırsa, özellikle gelir getiren varlıklarda mülk değerleri 2021 zirvelerinden durağan kalabilir veya düşebilir. Yüksek oranda borçlu sahipler, kredileri vadesi dolduğunda temerrüt riski ile karşı karşıya kalabilir, bu da piyasa fiyatlarını yeniden belirleyecek sıkıntılı satışlara yol açabilir. Yatırımcılar için bu, iskontolu fiyattan alım fırsatlarının ortaya çıkabileceği anlamına gelmekle birlikte, yapılacak herhangi bir alımda daha ihtiyatlı hesaplama yapılmasını da gerektirir. Kısacası, ucuz borcun dönemi sona erdi ve Boston’da yatırım hesaplarını değiştirdi.
• Ofis Pazarı Belirsizliği: Ofis sektöründeki sıkıntılar hem bir fırsat hem de risk sunuyor. Bir yandan, piyasa değerinin çok altında fırsatlar olabilir – bazı eski binalar yerine yenisini yapma maliyetinin çok altında işlem görüyor. Öte yandan, ofis alanına olan gelecekteki talep belirsiz. Eğer uzaktan/hibrit çalışma mevcut seviyelerde yerleşirse veya daha da artarsa, Boston’daki yaklaşık 70 milyon SF’lik ofis stoğunun önemli bir yüzdesi işlevsiz hale gelebilir. Yarı boş gökdelenlerin taşıma maliyetleri (vergi, bakım) getirileri ezebilir. Farklı kullanımlara dönüştürmeler karmaşık olup her zaman uygulanabilir değildir (plan, konum ya da maliyet kısıtlarından dolayı). Bu nedenle ofis varlıklarına yatırım yapanların ya bir ofis piyasası toparlanmasına ya da net bir alternatif kullanım planına güvenmesi gerekir. Ofis piyasasında “düşen bıçağı yakalama” riski gerçektir – kiralama iyileşmezse değerler daha da düşebilir. Ayrıca yeniden finansman riski de var: Pek çok ofis kredisi 2024-2026’da vadesini dolduracak, sahipler anahtarları kredi verenlere verebilir ve bu da sıkıntılı varlıkların arzını artırabilir. Dikkatli olmak gerekir; bazı yatırımcılar, yeni çalışma düzenlerinin biraz netleşmesini bekleyip büyük ofis yatırımlarında acele etmeyebilirler.
• İnşaat Maliyeti Enflasyonu: Boston, ABD’de metrekare başına en yüksek inşaat maliyetlerinden biriyle ünlüdür. Pandemi bu durumu daha da kötüleştirdi; malzeme maliyetleri 2020’den bu yana yaklaşık %43 arttı bostonglobe.com ve işçilik maliyetleri de yükseldi. Bu, geliştirmeyi riskli hale getiriyor – bütçeler aşılabilir ve kâr marjları eriyebilir. Belirli bir maliyet temelinde hazırlanan projeler, Suffolk Downs gecikmesinde görüldüğü gibi, artık uygulanabilir olmayabilir. Enflasyon yüksek seyretmeye devam ederse, sıfırdan geliştirme zor bir alan olarak kalacak ve yatırımcıların çoğunu mevcut varlıkları yeniden değerlendirmeye zorlayacak. Yüksek maliyetler, gerekli olabilecek sermaye iyileştirmelerini de (örneğin yeni enerji kodlarına veya direnç standartlarına uyum için) mülk sahipleri açısından pahalı hale getiriyor. Temelde, Boston’daki taşınmazların yeniden yatırım maliyeti aşırı yüksek; bu mevcut varlıkların değerini destekliyor ancak aynı zamanda bu varlıklar önemli tadilat gerektirirse aşağı yönlü risk anlamına da geliyor.
• Ekonomik ve Demografik Değişimler: Boston’un görünümü olumlu olsa da bazı zorluklar mevcut. Son yıllarda Massachusetts’te nüfus artışı yavaşladı – pandemi sırasında bazı sakinlerin daha ucuz bölgelere taşınmasıyla eyalet az da olsa net göç verdi. BPDA projeksiyonları hâlâ Boston şehrinin 2030 yılına kadar ~760 bin nüfusa ulaşacağını gösteriyor bankerandtradesman.com, ancak bu genç yetişkinleri ve göçmenleri çekmeye devam etmeye bağlı. Yüksek maliyetler daha fazla insanı (özellikle aileleri veya uzaktan çalışan ve daha uygun fiyatlı şehirleri tercih edenleri) kaçırmaya başlarsa, gayrimenkule olan talep zayıflayabilir. Şimdiye kadar Boston genel olarak yetenekleri çekmeye ve elde tutmaya devam etti (üniversiteleri ve endüstrileriyle destekleniyor), ancak yatırımcıların göç eğilimlerini takip etmesi önemlidir. Ekonomik açıdan bakıldığında, Boston da resesyonlardan muaf değil – büyük bir durgunluk (teknoloji sektöründe kriz, biyoteknoloji fonlarında kesinti vb.) ticari doluluk ve gelir seviyelerini olumsuz etkileyebilir. Ayrıca, büyük teknoloji firmalarına (Boston’da büyüyen Amazon, Google vb.) olan bağımlılık, Boston’un geleceğini bu sektörün dalgalanmalarına kısmen bağlı kılıyor. Küresel faktörler (uluslararası öğrenci akışı veya yabancı sermaye hareketleri gibi) da rol oynar; örneğin, yurt dışında daha sıkı öğrenci vizesi politikaları veya sermaye kontrolleri Boston’daki konut/kiralık talebini dolaylı olarak etkileyebilir.
• İklim Değişikliği Riskleri: Sıklıkla göz ardı edilen bir risk – Boston’un kıyı konumu nedeniyle birçok mülk deniz seviyesi yükselmesi ve fırtına dalgalarından kaynaklanan uzun vadeli risklerle karşı karşıya. Seaport, East Boston, Charlestown ve Back Bay’in bazı bölümleri gibi mahalleler aşırı hava olaylarında sel riski taşıyor (bazıları şu anda deniz seviyesinin biraz üzerinde olan, doldurulmuş arazilerde yer alıyor). Şehir ve geliştiriciler şu anda dayanıklılık önlemlerini hayata geçiriyor olsa da, sel riski yüksek gayrimenkuller için sigorta masrafları artabilir ve 2030 yılına kadar kimi parseller, önemli koruyucu altyapı olmaksızın çok riskli kabul edilebilir. Alçak kotlardaki gayrimenkullere yatırım yapanların azaltım maliyetlerini ve gelecekteki olası düzenleyici gereksinimleri (örneğin, mekanik sistemlerin yükseltilmesi zorunluluğu vb.) hesaba katması gerekir. Öte yandan, Boston’un iklim planlamasında proaktif tutumu – dayanıklılık için imar bölgeleri gibi uygulamalar – iyi uygulanırsa varlık değerlerini korumaya yardımcı olabilir. Ancak iklim riski, özellikle şu anda yüksek primli fiyatlara sahip olan kıyı/vadideki varlıklar için, uzun vadeli sürdürülebilirlik ve maliyetler üzerinde etkili olabilecek bir arka plan olarak kalmaktadır.

Özetlemek gerekirse, Boston emlak yatırımı güçlü temeller ile dikkatli olunması gereken unsurlar arasında bir dengedir. Şehir, ülkenin en istikrarlı talep profillerinden birini, yüksek ve artan kiraları, ve değer artışı geçmişine sahip olmasıyla dayanıklı yatırımlar arayanlar için oldukça cazip hale geliyor. Bu nedenlerle, her zaman kurumsal yatırım için üst düzey pazarlar arasında yer alıyor. Ancak, günümüz yatırımcıları politika değişiklikleri, ekonomik dalgalanmalar ve yapısal emlak değişiklikleri (örneğin uzaktan çalışma gibi) ile çok daha karmaşık bir ortamda yolunu bulmak zorunda. Akıllı yatırımcılar, kalıcı cazibeye sahip varlık ve lokasyonlara odaklanıyor – örneğin ulaşım veya kampüs yakınındaki konutlar, araştırma merkezleri yakınında laboratuvar alanları, arzın kısıtlı olduğu bölgelerde lojistik – ve muhafazakar varsayımlarla yatırım yapıyor. Yeniden geliştirme veya yeniden konumlandırma yoluyla değer katabilenler, özellikle emlak arzını şehrin değişen ihtiyaçlarıyla (örneğin daha fazla konut) uyumlu hale getirirlerse Boston’da avantaj sağlayabilirler. Bu esnada, faiz oranları ve mevzuatı dikkatle takip etmek hayati önem taşıyor. Kısacası, Boston yatırımcılar için son derece ödüllendirici olabilir, ancak cesareti olmayanlara göre değildir – burada başarılı olmak için yerel bilgi, sabır ve çoğu zaman da geniş bir bütçe gerekir.

Mahalle Trendleri ve Gentrifikasyon

Boston bir mahalleler şehridir ve her birinin kendine has karakteri ve gelişim çizgisi vardır. Son on yılda birçok mahalle hızlı değişim yaşadı – bazıları yeni gelişmeler ve yükselen fiyatlarla büyürken, diğerleri gentrifikasyon baskıları arasında uygun fiyat ve karakteri korumaya çabalıyor. 2025 yılında öne çıkan birkaç mahalle bazında trendi, ortaya çıkan cazibe merkezlerini ve gentrifikasyon ile yerinden edilmeyi yönetmeye yönelik çabaları burada inceliyoruz.

Büyüyen ve Yükselen Mahalleler

• Seaport District & South Boston: Hiçbir yerde dönüşüm Seaport kadar dramatik olmadı. Bir zamanlar otoparklar ve depolardan ibaretken, artık Boston’ın “İnovasyon Bölgesi” olarak lüks gökdelenler, teknoloji ofisleri ve trend restoranlarla dolu. Buradaki ev fiyatları ve kiralar şehirdeki en yüksek seviyeler arasında (yeni dairelerin metrekare fiyatı genellikle 1.500 doları aşıyor). Komşu South Boston (“Southie”) semti de benzer şekilde hızla gentrifike oldu; geleneksel bir İrlanda işçi sınıfı bölgesiyken artık genç profesyoneller ve aileler için oldukça aranan bir bölgeye dönüştü. Üç katlı evler pahalı dairelere dönüştürüldü ve Southie’deki ortalama daire fiyatları artık şehir genelindeki en yüksekler ile yarışıyor. Bu bölgedeki gelişim, gentrifikasyonun hem fırsat hem de zorluklarına örnek teşkil ediyor – mülk değerleri fırladı, ancak eski sakinler daha yüksek vergiler ve yaşam maliyetiyle karşı karşıya. Şehir liderleri, Seaport/South Boston bölgesinin büyümesini takip ediyor, altyapının (ulaşım, yollar, okullar) buna ayak uydurmasını sağlamak için çalışıyor ve bazı yeni projelerde birimlerin uygun fiyatlı olarak ayrılması gibi önlemleri savunuyorlar.
• East Boston: Limanın karşısında, East Boston (“Eastie”) yeni bir emlak merkezi olarak öne çıkıyor. İki MBTA Blue Line istasyonu ve manzaralı sahil şeridiyle, Eastie nispeten daha uygun fiyatlı konutlar – üç katlı evlerden yeni orta katlı apartmanlara ve dairelere kadar bir karışım – sunuyor ve bu da ilk kez ev alanları ve geliştiricileri kendine çekiyor. Mahalle profili: tarihsel olarak göçmen (Latin Amerikalı), güçlü bir topluluğa sahip, şimdi ise genç profesyonellerin de akınına uğruyor. Yerel piyasa gözlemcilerine göre, East Boston, şehir merkezine göre “bütçe dostu” konutları ve canlı topluluğu ile dikkat çekiyor rentastic.io. Suffolk Downs’un yeniden geliştirilmesi gibi büyük projeler burada binlerce yeni birim ekleyecek ve muhtemelen değişimi hızlandıracak. Eastie’de ev fiyatları ve kiraları önemli ölçüde arttı (son birkaç yılda çift haneli oranlarda), fakat hâlâ şehir ortalamasının altında. Gentrifikasyon endişeleri gerçek – lüks projeler ilerledikçe birçok düşük gelirli sakin yerinden edilme konusunda endişeli. Şehir, yeni Eastie projelerinde uygun fiyatlı konut zorunluluklarına odaklanıyor ve tahliyeleri izliyor. Yine de, East Boston konumu ve gelişim ivmesiyle 2030’a kadar cazibesini artırmaya devam edecek gibi görünüyor.
• Dorchester, Roslindale ve Mattapan: Bu mahalleler geleneksel olarak daha uygun fiyatlı (ve daha çeşitli ırklara sahip) olup, şu anda oranlı değeri ve topluluk hissi nedeniyle yatırımcıların ve ev alıcılarının radarında. Boston’un en büyük mahallesi olan Dorchester’ın bazı bölgeleri hızla gentrifikasyon yaşıyor – örneğin Polish Triangle/Savin Hill bölgesi ve MBTA Red Line hattı boyunca. Bu alanlardaki evler artık, profesyonellerin taşınmasıyla yüksek fiyatlara satılıyor. Ancak, Dorchester büyük ve çeşitlidir; bazı kısımlar çalışansınıfı ve çoğunlukla Siyahi ya da Vietnamlı, ve amaç büyümeyi sakinleri yerinden etmeden yönetmek. Roslindale ve Mattapan, şehir merkezine biraz daha uzak, ancak yükselişte. Roslindale Square’deki restoranlar ve Orange Line/banliyö tren hattı, Jamaica Plain’den fiyatları nedeniyle çıkan genç aileleri buraya çekiyor. Mattapan, güçlü bir Karayip-Amerikalı topluluğa sahip, daha çok müstakil eve sahip ve nispeten uygun fiyatlı kalmaya devam ediyor, ancak yatırımcılar burada da mülkleri yenilemeye başladı. Bir emlak raporunda, East Boston, Roslindale ve Dorchester gibi yükselen mahallelerin, hareketli toplulukları ve büyüme potansiyelleri nedeniyle ilk kez ev sahibi olacaklar ve yatırımcılar arasında giderek daha popüler olduğu belirtildi christinadinardi.com. Şehrin yerinden edilme karşıtı stratejisi özellikle, Mattapan ve Dorchester’ın Fields Corner bölgelerini izlenecek alanlar arasına aldı boston.gov; çünkü burada daha fazla gelişme ilgisi bekleniyor.
• Jamaica Plain & The South End: Bu mahalleler son 20–30 yılda önemli ölçüde soylulaştı ancak gelişmeye devam ediyor. Jamaica Plain (JP) bir zamanlar daha bohem bir bölgeydi, şimdi ise oldukça pahalı – ortalama ev fiyatları 800 bin doları aşıyor. Parkları (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) ve çeşitliliği ile popülerliğini koruyor, ancak artan kiralar bazı düşük gelirli sakinleri yerinden etti. JP’deki topluluk grupları, yeni projelerde uygun fiyatlı konut sağlanması için (örneğin Plan JP/Rox süreci) çok aktifler. The South End, tarihi brownstone evleriyle tanınıyor, 20. yüzyılın ortalarında ağırlıklı olarak Siyah ve Latin kökenli bir mahalleyken; bugün Boston’un en pahalı bölgelerinden biri, lüks restoranlar ve sanat galerileriyle dolu. South End’de ortalama liste fiyatı yaklaşık 1,45 milyon dolar theluxuryplaybook.com. South End’deki çabalar, kalan sübvanse edilmiş konutları (örneğin Villa Victoria projesi) korumaya odaklanıyor, böylece gelir çeşitliliği sürdürülmeye çalışılıyor. Hem JP hem de South End, soylulaştırmanın son halini gösteriyor – yalnızca eski uygun fiyatlı halinden izler kalan, son derece cazip ve pahalı mahalleler. Bu mahalleler, şu anda değişimin daha erken aşamalarında olan diğer mahalleler için uyarıcı birer örnektir.
• Roxbury (Nubian Meydanı): Roxbury, Boston’ın Siyah kültürünün tarihi merkezi olup geçmişte yatırımlardan mahrum kalmıştır. Şimdi ise, topluluğu yerinden etmeden bölgeyi canlandırmayı amaçlayan önemli yeni şehir destekli projelerle bir dönüm noktasında. Nubian Meydanı (eski adıyla Dudley Meydanı) odak noktasıdır: Şehir, yeni bir ticari bina (Nubian Ascends), uygun fiyatlı sanatçı yaşam/çalışma konutları ve Nubian Markets yemek salonu gibi projelere destek vermiştir axios.com. Yerel işletmeler ve sivil liderler, Roxbury’nin yeniden doğuşunun mevcut sakinlere fayda sağlamasını sağlamak için kararlı bir şekilde çaba gösteriyor. 2050 yılında, sanat, eğitim ve ticaretin “bölge ekonomisini güçlendirirken kültürünü ve çeşitliliğini koruyan” canlı bir merkezi olmasını hayal ediyorlar axios.com axios.com. Ancak soylulaştırma baskıları artıyor – şehir merkezine ve akademik kurumlara (Northeastern, BU Medical) yakınlık Roxbury’yi gelişim için cazip kılıyor. Uzun süredir burada yaşayan Siyah sakinlerin yerinden edilme riski büyük bir endişe kaynağı. Bir araştırma, soylulaştırmanın Siyah sakinleri orantısız bir şekilde yerinden ettiğini belirtti axios.com. Toplum örgütleri, yeni projelerde zorunlu olarak artırılan uygun fiyatlı konutlar, Siyah sahipli işletmeler için destek ve lüks projeleri sınırlayan imar düzenlemeleri gibi önlemler için mücadele ediyor. Roxbury’nin geleceği, Yerinden Etmeye Karşı Eylem Planı boston.gov ve planlama katman bölgesi gibi girişimlerle aktif olarak planlanıyor. Burası, katılımcı kalkınma için bir deneme alanı – yani bir mahallenin ekonomik olarak büyüyüp gelişirken onu besleyen toplulukları tekrar dışarı itmeden bunu başarıp başaramayacağı test ediliyor.
• Charlestown & Chinatown: Charlestown, bir zamanlar büyük ölçüde İrlandalı işçi sınıfı mahallesi iken, 1990’lardan bu yana dalgalar halinde soylulaşma yaşamış ve artık bazı bölgelerde oldukça lüks hale gelmiştir. Yaklaşan büyük bir proje Bunker Hill Konutları yeniden geliştirme projesidir – bir kamu konut kompleksi, 2.700 birimlik karma gelirli bir topluluğa dönüştürülüyor. Bu, Charlestown’ın nüfus karışımını önemli ölçüde değiştirecek (daha fazla piyasa fiyatlı birim getirecek) ancak mevcut kamu konut sakinlerini yerinden etmemek için inşaat aşamalı olarak yürütülecek. Chinatown ise benzersiz olarak Boston şehir merkezinde kalan son göçmen mahallelerinden biridir. Merkezde ve South End’de yayılan lüks yapılaşmanın baskısı altındadır. Şehir, Chinatown’da soylulaşmayı önleyici yeni imar kuralları üzerinde çalışıyor; bunlar arasında bina yüksekliklerine sınırlama ve uygun fiyatlı konutlar için teşvikler var bostonglobe.com. Chinatown’un kültürü ve sakinlerini korumak öncelik, çünkü konumu orayı emlak sektörünün hedefi haline getiriyor. Burası, gelişim ile koruma arasındaki mücadelenin tam anlamıyla devam ettiği bir mahalle. Toplum aktivistleri, Chinatown’da daha fazla uygun fiyatlı konut projesine (Oak Terrace ve Parcel R-1 projeleri gibi) başarıyla öncülük ettiler, fakat özel mülkiyetli binalardaki yükselen kiralar sorun olmaya devam ediyor.

Soylulaşma Eğilimleri ve Politika Yanıtları

Boston’ın birçok mahallesinde gözlenen kalıp şudur: daha düşük konut maliyetleri ve ulaşım erişimiyle çekilen genç profesyonellerin ilk dalgası, ardından geliştiricilerin, o yüksek gelirli talebi karşılamak için konutları yenilemesi veya inşa etmesi ve bunun sonucunda yükselen fiyatların, düşük gelirli (çoğunlukla azınlık) sakinleri dışarıda bırakması. Bunu South End, JP, South Boston, ve giderek artan şekilde Roxbury, East Boston ve Dorchester’da gördük. Bu durum şehir için temel bir eşitlik meselesidir.

Boston Şehri, soylulaşmayı yönetmek ve yerinden edilmeyi önlemek için aktif olarak çalışıyor. 2025’in başında ilk şehir çapında Yerinden Edilmeye Karşı Eylem Planını yayımladı; bu planda, sakinleri, küçük işletmeleri ve kültürel kurumları korumaya yönelik 40’tan fazla girişim var boston.gov. Stratejiler arasında uygun fiyatlı konut üretimini artırmak, kira yardımı programlarını genişletmek, kiracı haklarını ve hukuki desteği güçlendirmek ve şehir arazilerini topluluk tercihlerine uygun geliştirmelerde kullanmak bulunuyor. Yeni bir Yerinden Edilme Riski Haritası aracı, en çok risk altında olan mahalleleri belirlemek ve müdahaleleri bu şekilde hedeflemek için kullanılıyor boston.gov.

Bir örnek, Belediye Konut Ofisi‘nin Boston Üniversitesi ile birlikte, önerilen bir projenin çevresinde yerinden edilme olasılığını değerlendiren bir araç oluşturmak için çalışmasıdır bu.edu. Eğer risk varsa, projede daha fazla uygun fiyatlı konut veya topluluk faydası sağlanması gerekebilir. Bir diğer örnek ise imar reformlarıdır: 2023–24 yıllarında Boston, Article 80 geliştirme inceleme sürecini modernize etti ve eşitlik ve dayanıklılık kriterlerini dahil etmeyi hedefledi. Chinatown gibi bölgelerde, lüks yurtların sınırlandırılması ve uygun fiyatlı birimler teşvik edilmesi için belirli imar düzenlemeleri önerilmektedir wgbh.org.

Ayrıca, Boston’da Dahil Edici Kalkınma Politikası (IDP) bulunmakta ve büyük projelerin %13 oranında uygun fiyatlı konut sağlamasını (veya bir fona ödeme yapmasını) zorunlu kılmaktadır. Bu oranın arttırılması ya da topluluk sakinlerine kendi bölgelerinde yeni uygun fiyatlı konutlarda öncelik tanıyan “Mahalle Tercihi” politikalarının getirilmesi tartışılmaktadır. Şehir aynı zamanda uygun fiyatlı konutu finanse etmek için ticari bağlantı ücretlerini (yeni ticari projelerin ödediği ücretler) araştırıyor. Bu politikalar, mahalleler gelişirken mevcut sakinlerin de bu iyileşmelerden faydalanabilmesini amaçlamaktadır.

Tüm bu çabalara rağmen, soylulaştırma (gentrification) devam eden bir zorluktur. South End ve East Boston gibi mahallelerde demografik değişimler (örneğin, konut maliyetleri arttıkça sırasıyla siyah ve Latin nüfuslarda azalma) yaşanmıştır. Toplumsal arazi vakıfları ve kar amacı gütmeyen konut geliştiricileri bir çözüm olarak öne çıkmaktadır – arsa spekülatif piyasadan çekilmekte, ör. Roxbury’deki Dudley Street Neighborhood Initiative yüzlerce kalıcı uygun fiyatlı ev üretmiştir. Bu modellerin şehir genelinde yaygınlaştırılması gündemdedir.

Önümüzdeki yıllarda, East Boston, Dorchester (bazı bölümleri), Roxbury, Mattapan ve Roslindale gibi mahallelerin değişmeye devam etmesi beklenmektedir, umarız daha kapsayıcı bir şekilde. Bu bölgeler görece uygun fiyatlılık sunduğundan yatırım çekmekte ama topluluklar “yerinden etme olmadan kalkınma” için yüksek sesle çağrı yapmaktadır. Boston’daki soylulaştırmanın aynı zamanda bir ırksal adalet boyutu var – şehir, Batı Uç (West End) ve South End’de 20. yüzyılda Siyah nüfusun kentsel dönüşüm ve piyasa güçleri nedeniyle kaybı gibi tarihinin farkında. Hedef, bunun Roxbury gibi bölgelerde tekrarını önlemektir. İstatistikler izlenmelidir: örneğin bir çalışma, soylulaştırmanın siyah kent sakinlerini orantısız şekilde kentin dışına, genellikle daha az olanaklı bölgelere ittiğini göstermiştir axios.com. Boston’da siyahların ev sahipliği oranı beyazlara göre önemli ölçüde daha düşüktür (yaygın alıntı yapılan 2015 tarihli raporda, Siyah Bostonluların medyan net serveti 8 dolar, Beyaz Bostonluların ise 247.500 dolar olarak bulunmuştur – bu büyük fark esas olarak ev sahibi olma uçurumundan kaynaklanır). Bu nedenle, renkli topluluklarda uygun fiyatlı ev sahipliği fırsatlarını korumak, servet uçurumunu azaltmada anahtar olarak görülmektedir.

Sonuç olarak, Boston’ın 2025’teki mahalle manzarası canlı bir büyüme ancak aynı zamanda derin dönüşümler ile şekilleniyor. Bazı mahalleler şimdiden lüks yerleşim yerlerine dönüşürken, diğerleri bu dönüşümün eşiğinde. Şehrin bu on yıldaki yaklaşımı, Boston’ın farklı ve kapsayıcı topluluklardan oluşan bir mozaik olarak kalıp kalmayacağını ya da merkezi mahallelerinde homojenleşmiş, yalnızca yüksek gelirli bir profile dönüşme riski taşıyıp taşımayacağını büyük ölçüde etkileyecek. Gelişim ile koruma arasındaki itiş-kakış, Boston konut eklemeye ve modernleşmeye çalışırken muhtemelen hız kazanacak; şehrin bunu mahalle seviyesinde ne kadar iyi yönettiği, Boston’ın sosyal ve kültürel dokusunu da belirleyecek.

Karşılaştırmalı Analiz: Boston ve Diğer Büyük ABD Pazarları

Pek çok açıdan Boston’ın emlak piyasası ulusal trendlerle hem benzerlikler hem de farklılıklar gösteriyor. New York, San Francisco, Washington D.C. gibi kıyıdaki ekonomik olarak güçlü şehirlerle – yüksek konut maliyetleri ve ofis alanı sorunları gibi – benzer sorunlar paylaşsa da, bazı açılardan farklı bir seyir izledi. Boston, büyük ABD pazarlarına birçok boyutta şöyle karşılaştırılabilir:

Konut Maliyetleri ve Uygunluğu: Boston, pahalı konut pazarlarının en üst seviyesinde yer alıyor. 2025 itibariyle, kiracılar için en pahalı üç şehirden biri ve ev alıcıları için de en pahalılar arasında. Örneğin, ortalama kiralar Boston’ı ABD’de 1 numaraya yerleştiriyor ($3.495); bu rakam New York City’nin ($3.489) biraz üzerinde ve San Francisco’nun (~$3.368) da üzerinde secretnyc.co. Boston’daki kira artışı (yıldan yıla %4), yüksek maliyetli diğer metropollerle benzer ilerlerken, daha önce hızlı büyüyen bazı Sun Belt şehirlerinde yeni inşaatların fazlalığı nedeniyle kira artışı sıfıra yakın ya da negatif seyrediyor. Ev fiyatı tarafında ise Boston metropolündeki ortalama ($750b–$900b arası) San Francisco’dan daha düşük (orası $1M’un çok üzerinde), ancak Miami ya da Austin gibi şehirlere göre neredeyse iki katı ve diğer büyük metropollerin çoğundan daha yüksek. Boston’ın fiyatları Washington D.C. ile benzer büyüklükte ve New York City’den (NYC’nin daha geniş metro ortalaması yaklaşık $1,1M) bir miktar daha düşük jvmlending.com. Fiyat-gelir oranları açısından bakıldığında Boston (SF, NYC, LA gibi) ulusal normun çok üzerinde olup, Atlanta ya da Dallas gibi ucuz pazarlarda görülmeyen uygunluk sorunlarını öne çıkarıyor.

Önemli bir fark, Boston’ın arz kısıtları: 2010’larda büyük miktarlarda yeni konut inşa eden hızlı büyüyen Sun Belt metropolleriyle (Phoenix, Austin, Raleigh, vb.) karşılaştırıldığında, Boston konut eklemekte daha yavaş davrandı. Bu durum, Boston’daki fiyatların sürekli yükselmesine (2010’larda %66 artış) katkıda bulundu propertyshark.com; oysa aşırı inşaat yapılan bazı pazarlarda fiyatlar belirli dönemlerde daha yatay seyretti. Örneğin, Houston ya da Las Vegas gibi dışa doğru yayılabilen şehirler, ortalama fiyatları ulusal ortalamanın yakınında ya da altında daha uzun süre tutabildi (gerçi son zamanlarda buralarda da artış görüldü). Coğrafya ve düzenlemelerle sınırlandırılan Boston ise, kıtlığın norm olduğu New York veya SF’ye daha çok benzer şekilde davrandı. 2030’a gelindiğinde, Boston’ın konut stokundaki büyüme muhtemelen nüfus artışının gerisinde kalacak, politika dramatik biçimde değişmedikçe — ki bu durum Boston’ın San Francisco gibi konut artışı işlere göre düşük kalan yerlerle ortak noktasıdır.

Alıcı mı Satıcı mı Pazarı: 2025 yılı itibarıyla, ABD’de pek çok pazar, yüksek faiz oranları nedeniyle alıcı lehine döndü – ancak Boston bir istisna. Redfin, 2025 başında en büyük 50 ABD metropolünden 32’sini alıcı pazarı olarak sınıflandırdı, ancak Boston satıcıların hâlâ hafif üstünlüğe sahip olduğu yalnızca yarım düzine pazar arasında yer aldı axios.com. Nisan 2025’te Boston’da alıcı sayısı satıcıdan yaklaşık %7 fazlaydı axios.com; oysa ulusal çapta, satıcılar alıcıdan yaklaşık 500.000 fazlaydı (şimdiye kadarki en geniş fark) axios.com. Providence ve New Jersey’nin bazı bölgeleri gibi Kuzeydoğu şehirleri de daha çok alıcı ile ulusal eğilime karşı geldi, muhtemelen kronik düşük stok nedeniyle axios.com. Buna karşılık, birçok Sun Belt metropolünde (örn. Phoenix, Austin) ve hatta bazı Ortabatı şehirlerinde satıcı (ilan) sayısı alıcıdan çok daha fazlaydı, bu da alıcılara pazarlık gücü verdi. Örneğin Austin, büyük bir arz patlamasının ardından kira ve konut fiyatlarında düşüş yaşadı nar.realtor, bu Boston’da gözlemlenmeyen bir senaryo. Bu karşılaştırma, Boston’ın piyasa dinamiklerinin New York’a daha çok benzediğini — ülke genelinde piyasa gevşese de Boston’ın sıkı kaldığını, bunun da kalıcı talebin ve sınırlı arzın yansıması olduğunu — ortaya koyuyor.

Ticari Gayrimenkul (Ofis): Boston’ın ofis piyasasındaki zorluklar benzersiz değil – neredeyse tüm büyük şehirler pandemi sonrası daha yüksek ofis boşluk oranlarıyla mücadele ediyor. Ancak, bu durumun derecesi değişiklik gösteriyor. San Francisco en çok etkilenen şehir oldu: ofis boşluk oranı 2020 öncesi tek haneli rakamlardan 2023 itibarıyla %25–30’u aştı ve özellikle şehir merkezindeki ofisler, teknoloji sektörünün uzaktan çalışmaya yönelmesiyle boşaldı. New York City başlangıçta (özellikle Midtown Manhattan’da) keskin bir boşluk artışı yaşadı fakat 2024 yılı itibarıyla iyileşme gördü – NYC 2025’in başlarında 3 milyon SF’den fazla pozitif ofis emilimi kaydetti, bu dikkate değer bir toparlanmayı gösteriyor nar.realtor. Washington D.C. ve Boston ise, en büyük süregelen ofis alanı kayıplarına sahip pazarlar olarak gösterildi nar.realtor – D.C.’de hükümetin küçülmesi, Boston’da ise yoğun teknoloji/finans kiracılarının ofis alanlarını yeniden düzenlemesi sonucu. Boston’ın yaklaşık %18 olan şehir merkezi boşluk oranı, Chicago‘ya benzer (yaklaşık %19–20 civarında) ve Los Angeles‘inkinden biraz yüksek (LA’da 2024’te ofis boşluk oranı yaklaşık %17 idi). San Francisco’dan düşük, fakat Miami‘den (%15 civarında boşluk ve göçten olumlu etkilendi) daha yüksek. Houston ise, enerji sektöründeki yavaşlama ve aşırı inşaat nedeniyle uzun süredir yüksek boşluk oranlarına (%20+) sahip, bu nedenle Boston ne yazık ki boşluk açısından tarihsel olarak zayıf ofis piyasalarına sahip şehirler arasında yerini alıyor.

Boston’ı farklı kılan bir unsur ise yaşam bilimleri alanındaki dönüşümüdür – NYC ve DC gibi şehirlerin bu kadar büyük bir laboratuvar piyasası yokken, Boston (ve kısmen de South San Francisco’da SF) buna sahip. Laboratuvar alanı patlaması/durgunluğu döngüsü Boston’a özgü bir durum. Örneğin, Cambridge’deki 2025’e kadar %20’ye ulaşan laboratuvar boşluk oranı perrycre.com 2019’daki %0’a kıyasla keskin bir zıtlık oluşturuyor – bu dinamiğe sahip başka pazar çok azdır (belki Bay Area, çünkü burada da South San Francisco gibi bazı alt pazarlarda yeni arz ile laboratuvar boşlukları arttı).

Perakende ve endüstriyel alanlarda Boston, aslında benzerlerine kıyasla oldukça güçlü görünüyor. %2,9 perakende boşluk oranı, ülke çapında en düşük olup Miami ile aynı seviyededir therealdeal.com. Diğer birçok büyükşehirde perakende boşluk oranı %4-6 aralığındadır. Örneğin, Atlanta ve Phoenix rekor düzeyde düşük perakende boşluğu yaşadı (~%4-5), ancak Boston kadar düşük değiller. Chicago ve Dallas’ta ise daha fazla uygunluk var (yine de %6-7’nin altında). Bu sıkı perakende pazarı kısmen Kuzeydoğu şehirlerinin, yayılmış metropoller gibi aşırı perakende şerit inşa etmemesinden kaynaklanıyor. Endüstriyel tarafta ise Boston’ın %6-7’lik boşluk oranı ABD ortalamasının biraz üzerindedir (bu oran 2025 itibariyle ~%5-6’dır) nar.realtor. Bu oran, Atlanta veya Güney Kaliforniya gibi son derece sıcak lojistik merkezlerinden (boşluk oranının %3-4 olabildiği yerler) daha yüksektir, ancak bazı daha küçük pazarlardan daha düşüktür. Boston’ın endüstriyel kira artışı (%2), yüksek emilim gören Sun Belt pazarlarının altında kalıyor (örneğin Savannah veya Inland Empire’da patlama döneminde %5’in üzerinde kira artışı yaşandı). Temelde, Boston bir ikincil endüstriyel pazar – önemli ama büyük bir ulusal dağıtım merkezi değil – bu nedenle aşırı ısınmadı veya çökmedi; daha istikrarlı kaldı.

Yatırım Pazarı ve Sermaye Akışı: Büyük geçit şehirleri (NYC, LA, SF, DC, Boston) geleneksel olarak emeklilik fonları, özel sermaye ve yabancı yatırımcılardan gayrimenkul yatırımlarının büyük bir bölümünü çeker. Son yıllarda, daha yüksek büyüme oranları nedeniyle bazı Sun Belt pazarları (Dallas, Charlotte, Nashville, vb.) artan ilgi gördü. Ancak Boston, istikrar arayan temel yatırımcılar için tercih edilen bir pazar olmaya devam etti. Örneğin, Manhattan büyük bir ofis değeri düşüşü yaşarken, Boston’ın ofis değerindeki düşüşler biraz daha az şiddetliydi (yine de önemli), çünkü yaşam bilimleri çeşitliliği vardı – Boston’daki birkaç ofis binası laboratuvar dönüşümü amacıyla satıldı ve bu da fiyatları destekledi. Çok aileli gayrimenkulde Boston’ın getiri oranları en düşükler arasında (yani, gelir başına fiyatlar yüksek), bu da yatırımcıların uzun vadeli talebe olan güvenini yansıtıyor. Bu durum NYC, LA, SF ve artık Austin gibi pahalılaşan bazı Sun Belt şehirlerine de benziyor.

Ölçüt (2024–25)	Boston	New York City	San Francisco	ABDOrtalama
Medyan Konut Fiyatı (metropol)	~750.000$ (Boston şehir ~842.000$) axios.com axios.com	~1,10 M$ (NYC metropol) jvmlending.com (şehir değişken: Manhattan ~1,3 M$)	~1,30 M$ (SF şehir) / ~1,0 M$ (Bay Area)	~417.000$ axios.com
Ortalama Aylık Kira (tüm birimler)	~3.495$ secretnyc.co (ABD’de en yüksek)	~3.489$ secretnyc.co (2. en yüksek)	~3.368$ secretnyc.co (3. en yüksek)	~1.900$ (yaklaşık)
Konut Stoğu Değişimi	+%2,6 (2024’te 7.200 birim eklendi) mmgrea.com	Düşük – sınırlı (NYC, nüfusa göre az birim ekledi)	Düşük – sınırlı (SF az birim ekledi)	Değişken (Sun Belt metropollerinde %5–10+)
Ofis Boşluk Oranı (CBD)	~%18 mktgdocs.cbre.com	~%15 (Midtown Manhattan) – iyileşiyor	%25+ (Downtown SF – en yükseklerden biri)	~%14 (ulusal) nar.realtor
Perakende Boşluk Oranı (metropol)	~%2,9 therealdeal.com (en düşükler arasında)	~%4,5 (NYC metro, tahmini)	~%5 (SF metro, tahmini)	~%4,1 (ulusal) forbes.com
Sanayi Boşluk Oranı (metropol)	~%6,5 perrycre.com	~%4 (NY/NJ bölgesi)	~%5 (SF Bay Area)	~%7,0 (ulusal) nar.realtor
Nüfus Artışı (yıllık)	~+%0,5 (metropol) huduser.gov / Şehir: +%0,3	~%0 (NYC metropol sabit; şehir 2020 sonrası toparlanıyor)	~+%0,2 (SF Bay – yavaş)	~+%0,4 (ulusal)
Medyan Hane Geliri	~$94K (Boston metropol); Şehir ~$76K	~$93K (NYC metropol); Şehir ~$67K	~$119K (SF metropol); Şehir ~$119K	~$71K (ABDKaynaklar: Birden fazla – Boston verileri atıfta bulunulan kaynaklardan; NYC/SF verileri HUD, Zillow ve yerel raporlardan (karşılaştırma için yaklaşık olarak); ulusal veriler NAR ve Nüfus Sayımı’ndan. (Metindeki atıflar: Boston metrikleri 【2】【14】【10】【36】【21】 vb.) Demografi ve Büyüme: Birçok büyük şehre kıyasla, Boston’ın nüfus artışı mütevazıdır. Güneş Kuşağı’ndaki şehirler (Austin, Phoenix, Orlando) yüzdelik olarak çok daha hızlı büyüyor, bu da buralarda daha fazla inşaatı (ve potansiyel dalgalanmaları) körüklüyor. Boston’ın metropol büyüme oranı yılda yaklaşık %0,5 huduser.gov ile New York veya Chicago’ya (yavaş büyüme ya da hafif azalma) daha çok benziyor; Dallas veya Atlanta’ya (>%1 yıllık büyüme) ise daha az benziyor. Bu yavaş büyüme, Boston’ın hızlı büyüyen metropoller kadar büyük miktarda yeni konut inşa etme ihtiyacını doğurmuyor – ancak zaten arz eksikliğiyle başladığı için hâlâ şiddetli bir konut sıkıntısı hissediliyor. Boston’ın uluslararası göçmen girişi ve öğrenci akışı da onu farklı kılıyor: Seattle veya Denver gibi şehirler (yerli göçle hızla büyüyen) Boston’dan farklı bir profile sahip; Boston ise yurtdışından gelen öğrenci ve bilgi çalışanlarını çekmeye daha çok dayalı ve onlar çoğunlukla kalıyor. Bu küresel akış daha çok NYC veya SF’ye benziyor. Uygun Fiyatlılık Yanıtları: Pek çok yüksek maliyetli şehir, Boston’ın benzeri politikalarını araştırıyor (örn. kira stabilizasyonu, artırılmış uygun fiyatlı konut zorunlulukları). Örneğin, St. Paul, MN 2021’de sıkı bir kira kontrolü yönetmeliği çıkardı (sonradan değiştirildi) ve California ile Oregon eyalet çapında kira tavanları uygulamaya koydu. Boston’ın kira kontrolü çabası, konut aktivizminin güçlü olduğu Seattle veya Montreal gibi yerlerdeki hareketleri yansıtıyor. Öte yandan Houston veya Nashville gibi şehirler ise bu tür düzenlemeler olmaksızın arz genişlemesine güveniyor. Hangi yaklaşımın maliyetleri en iyi şekilde düşüreceği ise zamanla görülecek. Boston’ın sorunu çoğu şehirden daha büyük – ABD’de yalnızca NYC, SF, LA ve DC gerçek anlamda benzer bir uygun fiyat farkı yaşıyor. Özetle, Boston, emlak profili açısından en çok “kapı” kıyı şehirleriyle örtüşüyor: pahalı, arzı kısıtlı, güçlü fakat değişen bir ticari talep ile. Perakende temelleri ve çok haneli konut istikrarı gibi alanlarda birçok rakibinden daha iyi performans gösterirken, ofis sektöründeki zorluklarda ise onlarla aynı kaderi paylaşıyor. Hızla büyüyen Güneş Kuşağı pazarlarıyla kıyaslandığında Boston daha az dalgalanma gösteriyor – örneğin Austin’in iki yılda yaklaşık %40’lık pandemideki konut fiyatı artışı ve sonrası düzeltmeleri Boston’da yaşanmadı. Boston onun yerine istikrarlı, durmadan artan fiyatlar ve şimdi bir plato gördü. Boston’ın büyümesinin muhafazakâr doğası (kademeli, politika odaklı) bazı diğer şehirlerde görülen aşırılıklardan kaçınmasına neden olabilir, ancak bu aynı zamanda yüksek maliyet gibi sorunların kökleşmiş olduğu anlamına da geliyor. Tablo: Seçilmiş Emlak Göstergeleri – Boston ve Diğer Büyük Pazarlar (2024–25) Tablonun ve tartışmanın gösterdiği gibi, Boston aşırı derecede kısıtlı konut ve perakende pazarları ile yüksek konut maliyetleriyle öne çıkıyor ve daha küçük nüfusuna rağmen NYC ve SF gibi daha büyük şehirlerle karşılaştırılabilecek düzeyde. Ticari görünümü, aynı dönemde benzer stres yaşayan akran şehirlerle örtüşse de, Boston’ın güçlü yaşam bilimleri ağı onu bir miktar farklılaştırıyor. İleriye bakıldığında, Boston ve benzeri kıyı metropolleri paralel sorunlarla karşı karşıya: maliyetleri dizginlemek için nasıl konut eklenmeli, uzaktan çalışmanın ışığında şehir merkezleri nasıl yeniden icat edilmeli ve ulaşım ile dayanıklılığa nasıl yatırım yapılmalı. Boston, benzerlerinden öğrenebilir ve onlara model olabilir. Örneğin, Boston’daki ofisten konuta dönüşüm projeleri başarıya ulaşırsa, diğer şehirler de bu yolu agresif bir şekilde izleyebilir. Tersine, Boston’da uzun süren bir ofis durgunluğu veya karşılanabilirlik krizi hafifletilmezse, bu Seattle veya DC gibi yerlerdeki zorlukların habercisi olabilir. Boston’un ılımlı büyümesi ve güçlü bilgi ekonomisi, muhtemelen şehri en istikrarlı ve yüksek talep gören gayrimenkul piyasaları arasında tutacak, diğer bölgelerdeki dalgalanmalardan kaçınmak isteyen yatırımcıları çekmeye devam edecektir. Bu anlamda Boston, New York ve San Francisco’nun “güvenli liman” cazibesini paylaşıyor – ancak aynı zamanda 2020’lerin büyük şehir ikilemleri ile de yüzleşmek zorunda. Demografik ve Ekonomik Faktörler Demografi ve ekonomi, Boston’ın gayrimenkul trendlerinin temel itici güçleridir. Boston’ın nüfusu, iş gücü özellikleri ve ekonomik sağlığı, konut ve ticari alan talebini doğrudan etkiler. Aşağıda, 2025 itibarıyla piyasayı şekillendiren temel demografik ve ekonomik faktörleri ve gelecekte öngörülenleri özetliyoruz: Nüfus Büyümesi ve Kompozisyonu Boston metropolitan alanında (Greater Boston) yaklaşık 4,9 milyon insan yaşamaktadır. Büyüme istikrarlı ancak mütevazı düzeydedir. Son projeksiyonlar, metropol nüfusunun 2027’ye kadar yaklaşık 4,56 milyona ulaşacağını ve yılda yaklaşık %0,6 oranında büyüyeceğini öngörüyor huduser.gov. Boston Şehri’nin kendisi, onlarca yıllık gerileme ve ardından yeniden canlanmadan sonra, 2010’da 617.000’den 2020’ye kadar ~675.000’e kadar büyüdü. Şehir nüfusu, pandeminin başında hafif bir düşüş yaşadı (bazıları geçici olarak ayrıldı) fakat o zamandan beri istikrar kazandı ve yeniden büyümeye başladı. BPDA’ya (şehir planlama ajansı) göre Boston, 2030’a kadar yaklaşık 760.000 sakine yaklaşacak – bu da 2020’den ~60.000 artış anlamına geliyor bankerandtradesman.com. Bu önemli bir artış (on yılda neredeyse %9’luk büyüme), ancak birçok Sun Belt şehrinden daha yavaş. Boston’un büyümesi, doğal artıştan (doğumlar eksi ölümler, doğum oranları düştükçe yavaşlıyor) ziyade, genç yetişkinler ve göçmenlerin göçüyle besleniyor. Şehrin nüfusu oldukça genç: Rezidentlerin yaklaşık %34’ü 20–34 yaş arasında ve bu oran çoğu şehirden daha yüksek (Boston çoğunlukla üniversiteleri ve iş olanakları sayesinde “genç yetişkin şehri” olarak adlandırılır). Öğrenci nüfusu ise büyük bir faktör – belirtildiği gibi, herhangi bir zamanda Boston metro bölgesinde 250.000’den fazla üniversite öğrencisi yaşamaktadır bu.edu. Bu öğrenciler kiralık talebine katkıda bulunur ve sıklıkla mezuniyet sonrası istihdam için şehirde kalır, böylelikle eğitimli iş gücüne eklenirler. Boston ayrıca çeşitlidir ve giderek daha da çeşitlenmektedir. Şehir nüfusunun yaklaşık %45’i beyaz, %20’si Siyah, %20’si Hispanik/Latin, %10’u Asyalı ve %5’i çok ırklı/diğer (2020 Nüfus Sayımı). Göçmenler, nüfusun yaklaşık %29’unu oluşturur. En büyük göçmen grupları Dominik Cumhuriyeti, Çin, Haiti, Vietnam ve El Salvador’dan gelmektedir. Bu çeşitlilik, şehri zenginleştirir ve konut tercihlerine de etki eder (örneğin, bazı topluluklarda çok nesilli yaşam tercihi ya da etnik kökenlere göre belirli mahallelerin kümelenmesi, Chinatown veya East Boston’un Latin topluluğu gibi). Dikkat çekici bir eğilim: Boston’daki hane boyutları nispeten küçüktür (ortalama ~2,3 kişi) çünkü birçok hane tek başına yaşayanlar veya çiftlerdir – kısmen genç nüfus nedeniyle, kısmen de yüksek konut maliyetlerinin aile boyutunda daireleri ulaşılmaz kılması yüzünden. Bu durum, daha küçük dairelere (stüdyo/1+1) olan talebi artırırken, aileler ise genellikle daha çok alan ve okul olanakları için dış mahallelerde veya banliyölerde konut aramaktadır. Banliyölerde büyüme yavaş olmuştur. Yakındaki bazı banliyöler, pandemi sonrası uzaktan çalışmanın insanlar için daha uzak yerlere veya başka eyaletlere taşınmayı mümkün kılmasıyla 2020’den 2022’ye kadar nüfus kaybetti. Ancak işe geri dönüş ve kentsel olanaklar insanların geri gelmesini sağlarken, Boston/Cambridge’in kentsel merkezi tekrar popülerlik kazanmaktadır. Boston, yetenekler için bir mıknatıs olmanın avantajını kullanıyor – sadece yerel kolejlere değil, ABD ve dünyadan da mezunları kendine çekerek teknoloji/biyoteknoloji sektöründe çalışmak ya da lisansüstü eğitim almak isteyenleri topluyor. 2030’a bakıldığında, Boston’un nüfusunun ortalama olarak biraz daha yaşlı olması bekleniyor (büyük milenyum kuşağı o dönemde 40’lı yaşlarına gelmiş olacak). Şehir, milenyum kuşağını aile kurduklarında elde tutabilirse, bu emlak piyasasını etkileyecek – eğer Boston, aile dostu yeterli konut (3 yatak odalı daireler, güvenli mahalleler, kaliteli okullar) sunabilirse daha fazlası kalabilir; aksi halde bazıları banliyölere veya daha ucuz şehirlere taşınabilir ve bu da konut talebinin dağılımını değiştirir. BPDA projeksiyonları, 20–29 yaş grubunun payının azalacağını gösteriyor (2015’te %33’ten 2030’da %29’a) bankerandtradesman.com; bunun nedeni kısmen milenyum kuşağının yaşlanması ve belki de yüksek maliyetlerin daha az gencin taşınmasına neden olması. Ancak, Boston’un 30’lu ve 40’lı yaşlarındaki nüfusu artacak, bu da orta seviye konutlara (ör. daha büyük evler, townhouse) olan talebi artırabilir – şu anda bu segment zaten çok sıkışık durumdadır. Bir diğer faktör: uluslararası göç. Federal politika ve küresel koşullar, rakamları etkileyebilir. Trump döneminde ve COVID sırasında göç yavaşladı; bu, Boston’un büyümesini etkiledi (Boston, yabancı öğrenciler ve çalışan akışına bağımlı; örneğin teknoloji çalışanlarının ve tıp araştırmacılarının büyük bölümü uluslararası kaynaklı). Son zamanlarda göç tekrar arttı ve Boston’un bir sığınma şehri ve küresel bir eğitim merkezi olması, onu ana hedeflerden biri yapıyor. Göçmenler başta kiralık konut talebini, zamanla yerleştikçe ise ev sahipliğini destekleme eğilimindedir. Ekonomi ve İşgücü Piyasası Boston, yüksek eğitimli, yüksek gelirli bir ekonomiye sahip. Metropol bölgesinde medyan hane geliri yaklaşık 94.000 $ seviyesinde ve bu rakam ABD medyanının (71.000 $) oldukça üzerinde. Şehir içinde ise çok sayıda öğrenci ve düşük gelirli haneden dolayı medyan gelir daha düşük (76.000 $) olsa da, büyük bir şehir için hâlâ oldukça yüksek (örneğin, NYC veya LA medyanlarından daha yüksek). Bu kadar çok bilgi ekonomisi işinin varlığı maaşları yukarı çekiyor. Boston, üniversite mezunu sakin yoğunluğunda en yüksek oranlardan birine sahip (yetişkinlerin %49’undan fazlası lisans veya daha yüksek bir dereceye sahip; bu, ulusal ortalamanın neredeyse iki katı). İstihdam tabanı çeşitli: Temel sektörler arasında eğitim ve sağlık (üniversiteler ve hastaneler) yer alıyor – Boston’ın hastaneleri (Mass General, Brigham & Women’s vs.) ve üniversiteleri (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC ve daha niceleri) devasa istihdam sağlayıcılar ve görece resesyonlara karşı dirençli. Yaşam bilimleri/biyoteknoloji önemli bir büyüme motoru – Moderna, Biogen, Vertex gibi şirketler ve sayısız startup (finansmana bağlı olarak büyüyen veya daralan) bu alanda öne çıkıyor. Teknoloji güçlü bir varlığa sahip, özellikle yazılım, yapay zeka ve robotikte – Büyük teknoloji firmalarının büyük ofisleri var (Google, Amazon, Microsoft, Apple son yıllarda Cambridge/Boston’da genişledi) ve canlı bir startup ekosistemi mevcut (çoğu zaman biyoteknolojiyle kesişiyor, ör. sağlık teknolojileri, fintek). Finansal hizmetler hâlâ önemli (Fidelity, State Street, Boston merkezli birçok girişim sermayesi ve özel sermaye şirketi). Ayrıca Boston, tarihi cazibeleri ve kongre merkezleriyle güçlü bir turizm ve konaklama sektörüne, aynı zamanda küçük ama büyüyen bir medya/yaratıcı sektöre sahip. 2024 sonlarında Boston’daki işsizlik oranı yaklaşık %4 civarındaydı (Massachusetts eyaleti Aralık 2024’te ~%4,1’di mass.gov ve Boston şehrinde genellikle biraz daha düşük). Bu oran pandemi öncesi seviyelere (yaklaşık %3) yakın. Ulusal işsizlik oranının biraz üstünde (2024 sonunda ~%3,7), ancak tarihsel olarak Massachusetts genellikle ABD’ye yakın seyredebilir. 2025 ortasında ekonomik belirsizlikle işsizlik bölgesel olarak hafifçe %4,5 civarına yükseldi mass.gov. Sağlık ve teknoloji gibi sektörlerde iş piyasası hâlâ sıkı; ancak ulusal çapta teknoloji alanındaki işten çıkarmalar Boston’ı da etkiledi (ör. Facebook, 2023’te Cambridge genişlemesini durdurdu, bazı biyoteknoloji şirketleri ise denemeler başarısız olunca ya da fonlar daralınca personel azalttı). Yine de, Boston’ın iş piyasası dirençli kabul ediliyor – aşırı bir büyüme ya da çöküş yaşamıyor. 2020 COVID şokunda işsizlik %16’ya kadar fırlasa da, üniversite/hastane omurgasının sağlamlığı ve bilgi işlerinin hızla uzaktan çalışmaya uyumu sayesinde toparlanma hızlı oldu. İlginç bir eğilim: Boston, üniversite yeteneklerinden yararlanarak Yapay Zekâ ve ileri araştırmalar için bir merkez haline geliyor. Bu devam ederse, AI şirketleri veya robotik için ofis/laboratuvar talebinde bir artış görebiliriz, bu da geleneksel ofis düşüşünün bir kısmını dengeleyebilir. MIT’nin CSAIL’i, Harvard ve gelişen AI/robotik girişim ekosistemi (Boston Dynamics, vb.) gibi kurumların varlığı, Boston’un teknoloji inovasyonunda ön planda kalmasını sağlayabilir. Gelir eşitsizliği bir endişe kaynağı – Boston çok zengin sakinlere sahip olduğu gibi yoksulluk bölgeleri de var. Bu aynı zamanda konut eşitsizliğine de yansıyor. Şehrin ekonomik kalkınma stratejisi kapsayıcı büyümeye vurgu yapıyor, fakat yüksek vasıflı işlerin hakim olduğu bir ekonomide emekçi sınıfın geride kalmaması sürekli bir mücadele konusu. Gelecek Görünümü (2026–2030) Demografik olarak, Boston yavaşça büyümeye, hafifçe yaşlanmaya ve daha da çeşitlenmeye devam edecek. 2030 yılına kadar, Boston’da hiçbir ırksal/etnik grup çoğunluk olmayacak (bu zaten bugün de böyle – kent bir çoğul topluluk). Eğer mevcut eğilimler sürerse, metropol alanı 2030 civarında 5 milyon kişiyi geçebilir. Uzaktan-esnek çalışma sürerse banliyölerde büyüme biraz hızlanabilir (bazı insanlar haftada birkaç gün işe gidip geliyorsa Metrowest veya North Shore banliyölerini seçebilir), ancak kentin kendisi büyümeye hazırlanıyor ve bölgenin yeni gelenlerinin önemli bir bölümünü barındırmayı umuyor; böylece yayılmanın önüne geçmek istiyor. Ekonomik olarak, Boston, bir küresel inovasyon merkezi olarak kalmaya aday. Biyoteknoloji, temiz enerji teknolojisi, dijital sağlık ve yükseköğretim gibi sektörlerin genişlemesi bekleniyor. Hastane ve üniversitelerindeki büyük araştırma fonlarının (NIH hibeleri, vb.) varlığı yeni girişimleri teşvik etmeye ve şirketleri cezbetmeye devam edecek. Potansiyel bir engel, eğer uzaktan çalışma şirketlerin daha dağınık işe alım yapmasına neden olursa ortaya çıkabilir; bu da firmaların Boston’da kümelenmek yerine düşük maliyetli bölgelerde yetenek aramasına yol açabilir – fakat şu ana kadar Boston’un işbirlikçi ekosistemi hâlâ firmaları burada laboratuvar ve ofis kurmaya çekiyor, çünkü burada yetenek ağına erişim var. Bir diğer etken: altyapı iyileştirmeleri (ya da bunların eksikliği), ekonomik verimliliği etkileyecek. Eğer ulaşım geliştirmeleri güvenilirliğin artmasını sağlarsa (örneğin metroda sık arızalar olmazsa), bu, verimliliği artıracak ve kenti iş gücüne katılım açısından daha cazip hale getirecek. Aksi halde, ulaşım sorunları büyümeyi kısıtlayabilir veya şirketlerin banliyölerdeki ya da başka metropollerdeki konumları değerlendirmesine yol açabilir. Boston’un, canlı bir girişimcilik sermayesi ortamı da bulunuyor – genellikle ABD’de girişim sermayesi yatırımlarında Silicon Valley’den sonra ikinci sıradadır. 2022–2023 teknoloji gerilemesi yatırımları biraz yavaşlattı, ancak 2024/2025 sonu itibarıyla belirli alanlarda (AI, yeni biyoteknoloji yöntemleri) yeniden canlanma işaretleri var. 2030’a kadar Boston’un teknoloji/biyoteknoloji girişimciliğinin öncüsü olmaya devam etmesi muhtemel; bu da inkübasyon alanı, laboratuvar kampüsleri ve sonunda, girişimler olgunlaştıkça daha fazla ofis ya da özel alana talep anlamına geliyor. Bu, bu firmalara yönelik gayrimenkul segmentleri için olumlu görünüyor (fakat gördüğümüz gibi, fazla iyimserlik yakın zamanda laboratuvarlarda olduğu gibi arz fazlasına neden olabiliyor). Makro riskler açısından, Boston ulusal çapta yaşanacak herhangi bir durgunluktan etkilenebilir (ancak istikrarlı sektörleri nedeniyle burada etkisinin daha hafif olması mümkün). Faiz oranlarının yüksek kalması, gayrimenkul geliştirme ve devir hızını yavaşlatabilir, fakat aynı zamanda fiyat artışını daha sürdürülebilir seviyelere çekebilir (bu da uzun vadede sağlıklı olabilir). Öte yandan, Fed’in 2026 civarında faizleri önemli ölçüde düşürmesi durumunda (bazı tahminler 2025’in sonları ile 2026’da faizlerde kademeli bir azalma öngörüyor), Boston’da yeniden satış faaliyetlerinde artış ve fiyatlarda hızlanma gözlemlenebilir; zira biriken konut talebi ortaya çıkabilir. Yaşam kalitesi faktörleri de demografik eğilimlerde rol oynayacaktır. Boston’ın suç oranı büyük bir şehir için görece düşüktür ve genellikle (maliyet dışında) güvenli, yaşanabilir bir şehir olarak görülür. Eğer bu durumu koruyup, parklar, sanat, okullar gibi kamusal imkanları geliştirmeye devam ederse, aileleri ve yaşlı sakinleri şehirde tutmakta daha başarılı olabilir. Şehir, okul reformları yapmakta ve charter okulları eklemekte ilerleme kaydediyor; bu da ailelerin eğitim için şehirde kalmayı mı, yoksa banliyölere taşınmayı mı seçeceğini etkileyebilir. Sonuç olarak, Boston’ın 2030’a kadar olan demografik ve ekonomik görünümü genel olarak olumlu – yavaş büyüme, yüksek eğitim seviyesi, güçlü fakat değişen bir ekonomi – ki bu da emlak sektörü için sağlam bir temel anlamına geliyor. En büyük zorluk, konut ve altyapının bu büyümeye uyumlu hale getirilmesi olacak, böylece şehir erişilebilir ve adil kalabilir. Çok sayıda genç profesyonelin aile kurma yaşına gelmesi, şehrin konut adaptasyonunu test edecek (yeterince sıra ev veya 3 yatak odalı daire olacak mı? Orada kalmaya maddi güçleri yetecek mi?). Ekonomik açıdan ise, iş alışkanlıklarının dönüşümü ve sürekli inovasyon döngüsü, ihtiyaç duyulan ticari alan türlerini belirleyecek. Ancak Boston’ın temel güçlü yönleri – eğitim, inovasyon, sağlık – insanların ve şirketlerin şehre ilgi göstermeye devam etmesini sağlayacak ve bu sayede çoğu sektörde gayrimenkul talebini sürdürecek gibi görünüyor. Piyasayı Etkileyen Düzenleyici ve Politik Değişiklikler Kamu politikaları ve düzenlemeleri, Boston’un emlak piyasasında kritik bir rol oynuyor. Son yıllarda politika değişiklikleri ve önerileri, pazardaki yükselen kiralardan kullanılmayan ofis binalarına kadar pek çok soruna yanıt olarak gündeme geldi. Bu politikalar, geliştirme kararlarını, yatırımın fizibilitesini ve genel piyasa davranışını önemli ölçüde etkileyebilir. Aşağıda, 2025’e kadar temel düzenleyici ve politika gelişmelerini ve yakın vadede beklenen değişiklikleri özetliyoruz: Konut ve Kira Düzenlemeleri Kira Sabitleme (Kira Kontrolü) Girişimi: Belki de en çok dikkat çeken politika tartışması, Boston’ın “kira sabitleme” terimiyle yeniden kira kontrolünü getirme girişimidir. Mart 2023’te Boston Şehir Konseyi, Belediye Başkanı Michelle Wu’nun kira sabitleme ev yönetimi dilekçesini 11–2 oyla onayladı boston.com. Plan, çoğu kiralık birimde kira artışlarını enflasyon oranı (TÜFE) + %6 ile, yıllık maksimum %10 olarak sınırlar boston.com. Yani, herhangi bir yılda, bir ev sahibi kirayı %10’dan fazla artıramaz ve genellikle sınır enflasyon düşükse daha az olurdu. Bazı mülkler muaf tutuldu: Ev sahibinin ikamet ettiği küçük binalar (1-3 birim), yeni inşaatlarda ilk 15 yıl ve sübvanse edilen uygun fiyatlı birimler hariç tutuldu; politika kapsamında şehrin kiralık stoğunun yaklaşık %55-60’ı kapsandı boston.com. Teklif ayrıca “geçerli sebep” olmadan tahliyeleri önleyen “haklı sebep” tahliye korumalarını da içeriyor wbur.org. Bu, büyük bir değişim – Massachusetts, 1994’ten beri kira kontrolünü yasakladığı için bunun uygulanması eyalet düzeyinde onay gerektiriyor. 2025 ortası itibarıyla, ev yönetimi dilekçesi Eyalet Meclisi’nde beklemedeydi ve ev sahibi gruplarının muhalefetiyle ve bazı milletvekillerinin şüpheleriyle karşı karşıya kaldı. Eğer bir şekilde geçerse (belki uzlaşma hükümleri içerebilir), mevcut kiracılıklarda kiraların ne kadar hızlı yükselebileceğini doğrudan sınırlayarak kiralık piyasasını etkileyecektir. Destekleyenler bunun kiracılara istikrar sağlayacağını ve yerinden edilmeyi körükleyen fahiş kira artışlarını önleyeceğini savunuyor wbur.org boston.com. Muhalifler ise bunun yeni konut ve bakım yatırımlarını caydırabileceği konusunda (kira kontrolüyle ilgili ekonomik çalışmalara işaret ederek) uyarıyor. Eğer yürürlüğe girerse etkisi: Bir kira sınırı, özellikle kiraların artırılmasına dayalı katma değer stratejileri için, çok birimlilik yatırımını daha az cazip hale getirebilir. Ayrıca, konut sahipli birimlere veya yeni satışlarda kiraların sıfırlanabilmesi nedeniyle konutların kat mülkiyetine dönüştürülmesini teşvik edebilir. Boston gibi şehirler bu konuda ulusal çapta izleniyor; bu, yüksek maliyetli şehirlerde kira kontrolünün yeniden değerlendirilmesi eğilimini yansıtıyor. Uygun Fiyatlı Konut Gereklilikleri (Dahil Edici Bölgeleme): Boston, yıllardır bir Dahil Edici Gelişim Politikası’na (IDP) sahip – şu anda, 10+ birimli projelerin geliştiricileri birimlerin %13’ünü uygun fiyatlı (belirlenen gelir seviyelerinde) yapmak ya da uygun fiyatlı konut fonuna katkı sağlamak zorunda. 2022 sonlarında ve 2023’te, bazı projeler için uygun fiyatlı birim oranının %20’ye kadar artırılması ve gelir hedeflerinin daha düşük gelirli hanelere ulaşacak şekilde ayarlanması hakkında tartışmalar yapıldı. Belediye Başkanı Wu’nun yönetimi, düşük gelirli birimlere hak kazanamayan ama piyasa fiyatlarını da karşılayamayan orta gelirli aileler için daha fazla birim sağlamak amacıyla değişiklikler gündeme getirdi. Resmi değişiklikler henüz kesinleşmemiş olsa da, geliştiriciler daha sıkı gerekliliklere karşı hazırlıklı olmaya çalışıyor. Zaten şehir, genellikle imar kolaylığı karşılığında daha yüksek oranlar için müzakere ediyor. Etkisi: Daha sıkı uygun fiyatlı konut zorunlulukları, geliştiriciler için maliyeti arttırabilir (bu birimleri sübvanse etmek ya da ücret ödemek), bu da bazı projeleri daha az uygulanabilir hale getirebilir veya piyasadaki fiyatların sübvansiyon için yükselmesine yol açabilir. Ancak, lüks konut fiyatlarının yüksekliği göz önüne alındığında, özellikle Seaport gibi gözde bölgelerde birçok proje daha yüksek oranı karşılayabilir. Bu politika, yeni geliştirmelerde karma gelirli topluluklar yaratmayı ve bir miktar uygun fiyatlı konut sağlamayı amaçlıyor. “Bağlantı” Ücretlerinde Artış: Boston, büyük ticari gelişmelere (ofis, otel vb.) bağlantı ücreti uygular – bu paralar uygun fiyatlı konut ve işgücü eğitimi için kullanılır. 2022’de şehir, bu ücretlerin artırılmasını onayladı (birkaç yıl içinde laboratuvar/ofis için yaklaşık ft2 başına 15$’dan 23$’a). Yüksek ücretler artık yürürlükte. Ayrıca, bağlantı ücretinin büyük konut projelerine de genişletilmesi değerlendiriliyor. Etkisi: Artan bağlantı ücreti, ticari gelişmelerin maliyetini yükseltir, bu da yeni ofis/lab projelerini biraz yavaşlatabilir (ancak piyasa yavaşlaması daha büyük bir etkendir). Bu uygulama, özel gelişim fonlarını doğrudan konut girişimlerine yönlendiriyor – 1980’lerden bu yana bağlantı ücreti uygun fiyatlı konut fonlarına on milyonlarca dolar sağladı ve oranların arttırılması daha fazla gelir getirecek. Konut İçin İmar Reformları (“MBTA Communities” Yasası): Eyalet düzeyinde, İmar Yasası’nın 3A Bölümü (“MBTA Communities” yasası) 2021 yılında kabul edildi. Bu yasa, MBTA tarafından hizmet verilen Greater Boston’daki 177 şehir ve kasabanın, toplu taşımaya yakın en az bir makul büyüklükteki bölgede çok aileli konutları imar izniyle (as-of-right) planlamasını gerektiriyor mass.gov. İlginç bir şekilde, Boston Şehri, İmar Yasası’ndaki eski bir muafiyet nedeniyle bu yasanın gerekliliklerinden teknik olarak muaftır mass.gov; ancak Boston zaten birçok çok aileli imar bölgesine sahiptir. Bu yasanın daha geniş etkisi, Boston çevresindeki banliyölerin binlerce daire için imar kapasitesi oluşturmasını aksi halde eyalet fonlarını kaybetme riskiyle karşı karşıya kalmasını sağlıyor. Bu, bölgesel konut arzını artıracak potansiyel olarak oyunu değiştiren bir adım. 2023–2024 itibarıyla, belediyeler uyum planları hazırlıyor—bazıları direniyor (yaptırım riskiyle), bazıları ise imar değişiklikleriyle uyum sağlıyor. Boston’a Etkisi: Şehir içinde doğrudan değil, ancak bölgesel olarak daha fazla konut yapılırsa baskıyı hafifletebilir. Örneğin, Cambridge, Somerville, Quincy gibi iç banliyöler bu yasaya tabidir (birçoğu zaten kısmen çok aileli konutlara izin veriyor, ancak daha fazlasını resmileştirecekler). Banliyölerde konut büyürse, Boston’daki talep biraz dağılabilir ve şehirdeki aşırı fiyat rekabeti hafifleyebilir. Tersine, banliyöler uymaz ve fonlardan feragat ederse, arz fazla artmaz ve baskı Boston’da devam edebilir. Geliştirme İncelemesinde Kapsamlı Değişiklik (BPDA Reformu): Belediye Başkanı Wu, Boston Planlama ve Kalkınma Ajansı’nın (BPDA) reformunu savundu; bu ajans şehirdeki geliştirme onaylarını (Madde 80 incelemesi) denetliyor. 2023’te Şehir Meclisi, Wu’nun BPDA’nın emlak ve planlama görevlerinin aşamalı olarak kaldırılarak yeni bir şehir planlama departmanı kurulması teklifini ilerletti boston.com. Amaç, geliştirme inceleme sürecini modernleştirip daha şeffaf ve planlama odaklı hale getirmek ve müzakere yerine planlamayı ön plana çıkarmaktır. Ayrıca inceleme kriterlerine eşitlik ve dayanıklılık (örneğin, projelerde iklim etkilerinin ve yerinden edilme risklerinin dikkate alınması zorunluluğu) dahil edilmesi vurgulanıyor. Durum: Bu uzun vadeli yapısal bir değişikliktir (bazı yönleri için eyalet onayı gereklidir ve yıllara yayılacaktır). Etkisi: Kısa vadede, geliştiriciler kuralların nasıl değişeceğinden emin değiller. Daha öngörülebilir bir süreç olumlu olabilir, ancak yeni gereklilikler (örneğin, artan iklim dayanıklılık standartları veya toplum faydası beklentileri gibi) getirilirse bu durum maliyetleri artırabilir. Wu’nun yönetimi ayrıca imar kurallarını güncelliyor; örneğin bazı bölgelerde otopark asgari gereksinimlerini kaldırarak maliyeti azaltmayı ve toplu taşımı teşvik etmeyi amaçlıyor. Emlak Vergisi Yeniden Dağılımı (Konut vs. Ticari): Boston, ticari taşınmazları konut taşınmazlarından daha yüksek oranda vergilendirebileceği benzersiz bir emlak vergisi sınıflandırma sistemine sahiptir. Yasa gereği, şehir vergi yükünün belirli bir maksimumunu ticari taşınmazlara kaydırabilir. Ofis değerlerinin düşmesi ve konut değerlerinin yükselmesiyle Boston, toplam vergi yükünün daha fazla konut değerine yayılması nedeniyle ev sahiplerinin büyük vergi artışlarıyla karşı karşıya kalma sorunuyla karşılaştı. 2024’ün sonlarında, eyalet meclisi (Boston’un talebiyle) vergilerin sınıflar arasında nasıl bölüştürüldüğüne dair geçici bir düzenlemeyi onayladı christinadinardi.com christinadinardi.com. Temelde, Boston’a ticari vergi payını olağan sınırın ötesinde artırma izni verildi ve böylece artan konut vergisi yüklerini hafifletmesi sağlandı christinadinardi.com. Bunun nedeni, birçok ofisin yeterince kullanılmaması (ve muhtemelen değerlendirilmiş değerlerinde indirim istemeleri) sonucunda vergi yükünün ev sahiplerine kaymasıydı. Belediye Başkanı Wu tarafından desteklenen bu önlem kısa vadeli ancak ticari gayrimenkul zayıf kalmaya devam ederse uzatılabilir christinadinardi.com christinadinardi.com. Etkisi: Konut sahipleri için bu bir rahatlamadır – yıllık vergi faturalarını daha istikrarlı tutmaya yardımcı olur (zaten yüksek olan yaşam maliyeti göz önünde bulundurulduğunda önemlidir). Ticari mülk sahipleri için ise daha yüksek bir vergi oranı anlamına gelir – bütçe açıklarını karşılamak için daha fazla ödeme yapmak zorunda kalırlar. Eleştirmenler (küçük işletme sahipleri, ev sahipleri) bunun “ticari mülk sahiplerine haksız yük getirdiğini” savundu christinadinardi.com. Gayrimenkul yatırımcıları için bu politika, ticari sektör zayıf kalırsa Boston’un şehir gelirinin daha büyük bir kısmını bu sektörden karşılayacağına işaret ediyor. Zaten zorluklarla karşı karşıya olan ofis/mağaza sahipleri için bu bir risk, ancak Boston’un ticari vergi oranı zaten yüksek olduğundan, bu marjinal değişiklik diğer maliyetlere kıyasla çok büyük değil. Arazi Kullanımı ve Planlama Politikaları Şehir Çapında Planlama ve İmar Artışı: Boston, geçmişte planlamayı proje bazında veya mahalle bazında yapardı. Şimdi ise şehir çapında bir ana plan peşinde (“Imagine Boston 2030” bir çerçeveydi, fakat Wu daha somut imar güncellemeleri istiyor). Bu girişimlerden biri, daha fazla toplu taşımaya dayalı geliştirme teşvik etmek – örneğin, T durakları etrafında daha fazla yoğunluğa izin vermek. Bunu, Dorchester’ın (Kırmızı Hat boyunca) karma kullanıma açılması ya da West Roxbury’nin ticari alanlarında çoklu aile konutlarına izin verilmesi önerilerinde görüyoruz. Ayrıca, konut projelerinde şehir çapında park yeri asgari zorunluluklarının kaldırılmasından da bahsediliyor; bu, maliyetleri azaltmak ve ulaşımı teşvik etmek için düşünülüyor. Bu değişikliklerin bazıları, BPDA/BZC (İmar Komisyonu) tarafından yapılan imar değişiklikleriyle gerçekleştirilebiliyor. Etkisi: Boston, bölgelerde imar artışı yaparsa (şu anda sadece tek ailelik evlere izin verilen alanlarda daha yüksek binalara veya çoklu ailelere izin verirse), bu yeni geliştirme fırsatlarının önünü açabilir ve muhtemelen konut arzını artırabilir. Örneğin, şu anda yalnızca tek ailelik evlerin olduğu Roslindale veya West Roxbury bölgelerinde ikiz/dubleks ya da üçlü konutlara izin verilmesi, yoğunluğu mütevazı da olsa artıracaktır. Bazı mahallelerde toplumsal direnç olsa da değişiklikler yavaş yavaş gerçekleşiyor. Ancak genelde eğilim daha esnek imar düzenlemelerine doğru, bu da eyalet baskıları ve konut yetersizliği görüşüyle uyumlu. İklim Dayanıklılığı Düzenlemeleri: Boston, geliştirme kurallarına iklim dayanıklılığını entegre ediyor. Büyük projeler için zaten bir İklim Dayanıklılık Kontrol Listesi isteniyor (deniz seviyesi yükselmesi, yağmur suyu, sıcaklık gibi konularda). Şehir, yakın gelecekte yeni binaların net sıfır karbon olmasını zorunlu kılma yolunda ilerliyor (Massachusetts’in ileri düzey enerji kodları ve Boston’ın kendi BERDO yönetmeliği, bina emisyonlarının azaltılmasını şart koşuyor). Ayrıca, sel riski taşıyan bölgelerde yeni binaların genellikle yükseltilmiş olması veya selden korunmuş olması gerekiyor (bu nedenle imar kodu zemin katların daha yüksekte olmasına izin verecek şekilde değiştirildi). Etkisi: Bu düzenlemeler, (daha iyi yalıtım, güneş panelleri vb. gibi) inşaatın ilk maliyetlerini artırabilir ancak uzun vadede riskleri azaltır. Bazı geliştiriciler, birçok yatırımcının artık ESG (Çevresel, Sosyal, Yönetişim) uyumluluğuna öncelik verdiği için bu sürece olumlu bakıyor. Zamanla, daha eski binaların enerji standartlarına uyması için yenilenmesi gerekecek (BERDO, büyük eski binaların 2050’ye kadar emisyonları azaltmasını veya dengelemesini zorunlu kılıyor). Bu, eski bina sahipleri için maliyetli olabilir (ör. ısıtma sistemlerinin değiştirilmesi, verimlilik iyileştirmelerinin eklenmesi gerekebilir), ancak yeşil bina teknolojileri için bir pazar yaratıyor. Ayrıca emlak değerlerini şekillendirebilir: iklim dayanıklı ve enerji verimli binalar, işletme maliyetleri daha düşük ve düzenleyici cezalarla daha az karşılaşacakları için daha yüksek kira/satış fiyatları elde edebilir. Yerinden Edilmeyi Önleyici Önlemler: Bunlara mahalle bağlamında daha önce değinmiştik. Şehir, şu gibi politikaları kullanıyor: risk altındaki uygun fiyatlı konutların kâr amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından satın alınmasını finanse etmek (piyasa fiyatına çıkmasını önlemek için), kira yardımı programlarını genişletmek, “tahliye moratoryumu” veya tahliye kayıtlarının mühürlenmesi gibi uygulamaları hayata geçirmek (bazı teklifler, kiracıların yeni konut bulmasına yardımcı olmak için tahliye kayıtlarının mühürlenmesini öngörüyor). Ayrıca, Yerinden Edilmeyi Önleme Eylem Planı, uzun süreli düşük gelirli mülk sahiplerine mülk vergisi indirimi sağlamak (böylece soylulaştırma nedeniyle vergiler yüzünden evlerinden olmamalarını sağlamak), değişen mahallelerde küçük işletmelere destek sunmak gibi çabaları koordine ediyor boston.gov boston.gov. Etkisi: Bunlar daha yumuşak müdahalelerdir (güçlü düzenlemeler değildir, belki sadece geliştiricilere yerinden edilme karşıtı fonlara katkıda bulunma şartı getirilirse hariç). Mevcut sakinlerin de faydalanabileceği şekilde gelişimi yönlendirmekte şehrin niyetini ortaya koyar. Geliştiriciler için, bu hedeflerle iş birliği yapmak (ekstra uygun fiyatlı birimler eklemek veya topluluk alanı sunmak gibi) onay süreçlerini kolaylaştırabilir ve iyi niyet oluşturabilir; bu zorunlu olmasa bile. Eyalet ve Federal Politika Ortamı Eyalet Konut Mevzuatı: Massachusetts aktif bir eyalettir – MBTA Toplulukları yasasının ötesinde, 2021’de yerel imar değişikliklerinde konut lehine karar alırken üçte iki yerine basit çoğunluk oyu gerektiren bir yasa geçti. Bu, kasaba toplantılarında/şehir meclislerinde imar artırımını onaylamayı kolaylaştırıyor. Etkileri hâlen sürmekte, ancak konut lehine imar reformlarının önündeki engeli azaltıyor. Vali Maura Healey yönetimindeki eyalet hükümeti (2023– ) konut meselesine öncelik veriyor; hatta 2023’te konut krizi acil durumu ilan etti. Bu da uygun fiyatlı konut inşası için devlet teşvikleri veya fonları, ya da kasabalar inşaata direnirse yerel imar kurallarının devre dışı bırakılması ile sonuçlanabilir. Boston genellikle eyalet taleplerinin ilerisindedir; ancak yeni eyalet konut fonlarından faydalanır (örneğin, eyaletin Uygun Fiyatlı Konut Güven Fonu sıklıkla Boston’daki projeleri de eş finansmanla destekler). Federal Politikalar: Federal düzeyde, düşük faiz oranları tersine dönmüştür, bu da piyasayı etkiledi. Ancak 2021 Altyapı Yasası’ndan gelen federal altyapı fonları da var ve Massachusetts ile Boston bu fonları toplu taşıma ve iklim projeleri için kullanıyor – böylece altyapıyı iyileştirerek dolaylı olarak gayrimenkulü destekliyor (örneğin, MBTA modernizasyonu için para, liman için iklim direnci hibeleri gibi). Ayrıca, federal para politikası (faiz oranları) ipotek oranlarını ve getiri oranlarını etkilemeye devam edecek. Eğer enflasyon düşerse, oranlarda rahatlama görebiliriz ve bu da Boston ve diğer yerlerde gayrimenkul faaliyetini tekrar canlandırır. Vergi Politikası: Yerel olarak zaman zaman gündeme gelen fikirlerden biri “spekülasyon vergisi” veya flipping vergisi – spekülasyonu önlemek için gayrimenkullerin hızlı şekilde tekrar satılmasını cezalandırmak. Ayrıca, bazı savunucular boş lüks birimlere yönelik “boşluk vergisi” öneriyor (yatırımcıların daireleri boş bırakmalarını caydırmak için). Bunlar henüz Boston’da resmi olarak uygulamaya konmadı, ancak diğer şehirler (NYC, Vancouver) boşluk vergisi denemeleri yaptı. Boston’un uygun fiyatlı konut sorunu daha da kötüleşirse, bu tür önlemler değerlendirilebilir. Bir diğer ilgili politika ise kısa dönemli kiralama düzenlemeleri – Boston, Airbnb tarzı kiralamaları sınırlayan kurallar getirdi (ev sahipleri kayıt olmak zorunda ve genelde yalnızca kendi ana ikamet ettikleri birimleri kiralayabiliyorlar, yatırımcıya ait kısa süreli kiralamalar yasaklandı). Bu uygulama 2019’da hayata geçti ve Airbnb ilanlarının sayısını azalttı, muhtemelen bazı birimleri uzun dönem piyasasına geri kazandırdı. Ulaşım Politikası: Trafik sıkışıklığı ücretlendirmesi veya yeni toplu taşıma finansmanı emlak piyasasını dolaylı olarak şekillendirebilir. Massachusetts, MBTA’yı finanse etmenin yollarını tartışıyor (muhtemelen yeni ücretler veya vergiler). Eğer Boston şehir merkezine araçla giriş için bir trafik sıkışıklık ücreti getirilirse (şu anda bir plan yok, fakat dünya çapında bir kavram), bu toplu taşımayı daha cazip hale getirebilir ve şehir merkezindeki toplu ulaşıma yakın ofisleri daha cazip kılabilir (ve aracıyla gelenler için cazibesini azaltabilir). Özetle, Boston’daki düzenleyici ortam, piyasanın aşırılıklarını yönetmek için daha fazla müdahaleye doğru eğilim gösteriyor – kiraları dengede tutmak, uygun fiyatlı ve iklim dayanıklılığı şartı koymak, imar reformu ile daha fazla konut üretimini teşvik etmek. Bu, çoğu ABD şehrine kıyasla daha ilerici ve müdahaleci bir yaklaşım. Emlak sektörü için bu; karmaşık bir onay sürecinde yol almak, geliştirmede daha ince kâr marjlarına razı olmak (gereklilikler ve ücretler nedeniyle) anlamına gelse de, aynı zamanda çeşitli programlardan (örneğin uygun fiyatlı konut için vergi teşvikleri, belirli özellikleri içeren projelerde yoğunluk bonusları gibi) da faydalanma imkânı sunuyor. Boston’daki liderler bir denge kurmaya çalışıyor: Kıtlığı hafifletmek için gelişmeyi teşvik etmek, fakat bunu geniş toplumsal amaçları (ulaşılabilirlik, sürdürülebilirlik, eşitlik) destekleyecek şekilde yönlendirmek. Bu politikaların başarısı, Boston’un 2030’a kadar olan emlak piyasası yönünü önemli ölçüde şekillendirecek. Piyasa katılımcılarının çevik kalması gerekecek – örneğin, anlaşmaları bir tür kira düzenlemesi olacağını varsayarak değerlendirmek, projeleri sıkı çevre standartlarına uygun tasarlamak ve topluluk katılımına odaklanarak projeleri onaylatmak. Tüm bunlar iyi yapılırsa, Boston kapsayıcı büyüme için bir model olabilir; fakat hatalar yapılırsa (gelişmeyi engelleyen aşırı sıkı kurallar gibi), sorunlar daha da büyüyebilir. 2025 itibariyle, politika ivmesi güçlü ve Boston’daki emlak sektörü, piyasada kamu sektörünün artan etkisinin yeni normaline aktif şekilde uyum sağlıyor. Tahminler ve Görünüm (2026–2030) İleriye bakıldığında, 2020’lerin ikinci yarısında ve 2030’a kadar Boston’un emlak piyasasında bizi neler bekliyor? Tahminler her zaman belirsizliklere açık olsa da (örneğin ekonomik döngüler, jeopolitik gelişmeler), mevcut eğilimler ve uzman projeksiyonları bazı ipuçları veriyor. Genel olarak, görüş birliği Boston’un piyasasının temelde güçlü kalacağını ancak büyümenin daha ılımlı, sürdürülebilir bir tempoda devam edeceği yönünde; 2022 öncesi çılgın ivmeye kıyasla. Aşağıda sektör bazında öngörüler ve kilit tahminler yer alıyor: Konut Gayrimenkul Görünümü Konut Fiyatları: 2010’ların patlayıcı yükselişinden sonra, Boston’daki konut fiyatı artışının önümüzdeki yıllarda ılımlı olması bekleniyor. Birçok tahmin, yakın vadede yıllık düşük ile orta tek haneli artışlar öngörüyor. Örneğin, bir analiz Boston’daki konut değerlerinin yılda yaklaşık %2–4 oranında artabileceğini öngörüyor, bu da Boston’daki medyan konut fiyatının 2030 yılına kadar potansiyel olarak 1 milyon dolara ulaşabileceği anlamına gelir propertyshark.com (2024’te yaklaşık 750-800 bin dolardan başlayarak bileşik faizle). Bununla birlikte, çok şey faiz oranlarına bağlı: Konut kredisi faiz oranları örneğin 2026 yılına kadar %5 seviyelerine gerilerse, Boston’da ertelenmiş alıcı talebinde yeni bir artış görülebilir ve bu da 2020’lerin sonlarında fiyatları daha hızlı yükseltebilir. Tersine, faizler uzun süre yüksek (~%7+) kalırsa, fiyat artışı gerçek anlamda (enflasyona göre düzeltilmiş) duraklayabilir ya da hafifçe düşebilir. Uzman görüşü Boston’da ciddi fiyat düşüşlerinden kaçınılacağı yönündedir – konut arzı eksikliği fiyatları tabanda destekler. Daha olası senaryo ise daha yatay büyüme ve periyodik duraklamalardır. Uygun fiyatlılık sıkı kalacak; çok büyük bir yeni inşaat dalgası olmadan fiyatların anlamlı şekilde düşmesi beklenmiyor. Satış Hacmi: Ev satışlarının sayısı, faiz oranlarındaki sıçramalar nedeniyle 2022–2024 yıllarında düştü (birçok ev sahibi yerinde kaldı). Faizler 2025 sonrası istikrar kazandıkça ya da düştükçe satış hacminin yeniden artması bekleniyor. Birçok milenyum kuşağı pandemi sırasında alımını erteledi ve hâlâ ev almak istiyor. Yeni konut projelerinin tamamlanmasıyla (ör. 2025’teki Ritz South Station Tower daireleri vb.) ve emekli olanların müstakil evlerini şehir içi dairelerle değiş tokuş etmesiyle Boston’da özellikle daire satışlarında artış görülebilir. Eğer ekonomi güçlü ise, 2026–2027 yıllarında konut satışları pandemi öncesi normallere dönebilir ya da onları aşabilir. Bir öngörü, Boston’da yılda yaklaşık 8.000 konut satışı olacağını öne sürdü (bu rakam, tarihsel olarak ortalama yıllık el değiştirme oranına yakındır) rentastic.io ve bu, hareketli olmasa da sağlıklı bir piyasa anlamına gelir. Kira ve Çok Aileli Konutlar: Boston’da kiraların artmaya devam etmesi bekleniyor, ancak muhtemelen 2020’lerin başındaki sıçramalar yerine ölçülü bir hızda olacak. Yıllık yaklaşık 5.000–7.000 yeni birimin piyasaya girmesi ve doluluk oranının %95 civarında kalmasıyla, kira artışının enflasyonun biraz üzerinde seyretmesi bekleniyor. Bir piyasa raporuna göre, 2025’te kiralarda %2,9 artış ve sonrasında yıllık yaklaşık %3 civarında artış öngörülüyor; bu da Boston’un tarihsel ortalamasına yakın mmgrea.com. Bu, kira kontrolü uygulanmadığı varsayımıyla; eğer kira istikrarı getirilirse, ev sahipleri (örneğin yüksek enflasyon dönemlerinde %6–10 arası, tipik yıllarda ise TÜFE’ye göre muhtemelen ~%4–7 arası) ile sınırlanacak. Kira kontrolü olsun ya da olmasın, 2030 yılına kadar ortalama kira muhtemelen şimdikinden daha yüksek olacak – ortalama bir dairenin maliyeti yaklaşık 4.000 $ olabilir (özellikle genel ekonomideki enflasyon yıllık ~%2–3 arası gerçekleşirse). Boşluk oranları eğer piyasaya çok fazla yeni arz girerse veya ekonomik bir durgunluk yaşanırsa daha normal olan ~%5–6 seviyesine hafifçe yükselebilir. Ancak Boston’un istikrarlı talebi göz önünde bulundurulursa, boşluk oranında bir sıçrama beklenmiyor. Çok aileli yatırım piyasasının güçlü kalması bekleniyor, çünkü Boston hala güvenilir bir seçenek olarak görülecek (yüksek doluluk, istikrarlı kira artışı ve 2030’a kadar düzenleyici cephede muhtemelen bir çözümle kesinlik sağlanması). İnşaat ve Stok: Boston, 2030 yılına kadar on binlerce konut birimini eklemeye hazırlanıyor – şehrin hedefi 2015–2030 yılları arasında 69.000 birim boston.gov. 2025 itibarıyla, 2015’ten beri yaklaşık 32.000 birime izin verildi, bu nedenle 5 yılda yaklaşık 37.000 birime daha ulaşmak oldukça iddialı ve muhtemelen gerçekçi değil. Ancak, yeni eyalet yasaları ve şehir girişimleriyle bir miktar hızlanma bekleniyor. 2020’lerin sonlarında büyük projelerin devreye girmesi (Suffolk Downs aşamalı inşaatlar, Allston projeleri vb.) görebiliriz; tabii finansman sorunları 2025–2026’ya kadar çözülür ve faiz oranları düşerse. Ayrıca, ofisten konuta dönüşümler şehir merkezinde birkaç yüz birim eklemeye başlayabilir, bu da 2030’a kadar önemli bir yeni arz kaynağına dönüşebilir. Toplamda, şehrin 2030’a kadar belki 20.000–30.000 birim eklemesi makul görünüyor (hedefin tamamı olmasa da yine de hatırı sayılır bir rakam). Bu artan stok, güçlü talep nedeniyle kademeli olarak emilecek – kira/konut fiyatı artışını yavaşlatmaya yardımcı olacak, ancak tersine çevirmeyecektir. Konut bileşimi büyük ölçüde çok aileli kiralık tarafa kayabilir, çünkü geliştiriciler ağırlıklı olarak (lüks kiralık) bu tür projelere odaklandı. 2018’den sonra yavaşlayan konut projesi geliştirmeleri, üst segment piyasası dayanıklı çıkarsa 2020’lerin sonlarında yeniden hızlanabilir. Ev Sahipliği ve Ulaşılabilirlik: Boston’un ev sahipliği oranı (yaklaşık %35), daha fazla konut piyasaya sürülürse ve bazı kiracılar hafifçe iyileşen ulaşılabilirlikle (gelirlerin artması ve fiyat artışının yavaşlaması varsayımıyla) ev satın alabilirse, biraz artabilir. Ancak bu oran büyük ölçüde değişmeyecek; 2030’da Boston çoğunluğu kiracı olan bir şehir olmaya devam edecek. Ulaşılabilirlik bir zorluk olmaya devam edecek – fiyat artışı yavaşlasa bile, faiz oranları 2010’ların ultra düşük seviyelerine göre hâlâ yüksek kalabilir ve bu da mortgage ödemelerini yükseltir. Şehir ve eyalet muhtemelen ilk kez ev alacaklara yardım (Massachusetts’in peşinat yardımı vb. programları var) programlarını genişletecek. 2030’a kadar, şehir bazı konut hedeflerine ulaşırsa, kira/gider ve fiyat/gider oranlarının bugünkü aşırı seviyelerden sabitlenmesi veya hatta biraz iyileşmesi mümkün olabilir, fakat Boston yine de ABD’nin en ulaşılması zor konut piyasalarından biri olmaya devam edecek. Temelde, ulaşılabilirlikte iyileşme, politikanın başarısına bağlı – önemli ölçüde uygun fiyatlı konut üretimi, etkili kira dengelemesi vb. ki bunlar da öngörülmesi değişken alanlar. Politika desteği olmadan, piyasadaki devam eden talep göz önüne alındığında, piyasa kendi başına bu sorunu muhtemelen çözemez. Ticari Gayrimenkul Görünümü Ofis Sektörü: Ofis piyasasının on yılın geri kalanında kademeli fakat dengesiz bir biçimde iyileşmesi bekleniyor. Çoğu analiz, yakın gelecekte ofis talebinin 2019 seviyelerine ulaşacağını öngörmüyor; hibrit çalışma kalıcı olacak. Ancak 2026–2027 yıllarında, birçok şirket uzun vadeli alan ihtiyaçlarını netleştirmiş olacak. Şu anda Boston’daki ofis boşluk oranı yaklaşık %18–20 civarında ve bu oran 2024 civarında zirveye çıkmış olabilir. 2020’lerin sonlarına doğru boşluk oranının orta-yüzdelerin (%) altına düşmesi mümkün; ekonominin büyümesi, bazı boş alanların dönüştürülüp yeniden kullanılması ve yeni ya da büyüyen firmaların daha düşük kiralardan faydalanarak taşınmasıyla. Kira bedelleri yakın vadede baskı altında olmaya devam edecek, ev sahipleri de teşvikler sunacak. Efektif kira bedelleri 2024–2025 yıllarında dibe vurup ardından alan talebiyle tekrar yükselmeye başlayabilir. Birinci sınıf A sınıfı binalar değerini koruyacak ve hatta 2030’a kadar kira fiyatlarını biraz artırabilir; birçok B sınıfı bina ise yeniden konumlandırılabilir. Olumlu bir işaret: ulusal bir öngörüye göre, sıkıntılı ofis piyasaları bile on yıl ortasında istikrara kavuşacak gibi duruyor ancak pandemi öncesine kıyasla daha yüksek boşluk oranıyla nar.realtor. Boston için gerçekçi bir senaryo 2030’da ofis boşluk oranının %12–15 civarında olması (hala 2019’daki yaklaşık %8’in üzerinde ama 2024’e göre çok daha iyi) şeklinde. En iyi senaryoda (ekonomik büyüme ve ofise dönüş trendiyle) boşluk oranı %10’a ya da altına inebilir, ancak bu iyimser bir tahmin. Tam tersi, yeni bir durgunluk yaşanır ya da kişi başına alan ihtiyacı daha da azalırsa, oran %18+’da kalabilir. Muhtemel olan, fazla ofis alanının yavaşça eritilmesiyle kademeli bir iyileşmedir – dönüşümler, kiracı genişlemeleri ya da envanterden çıkarılma yoluyla. Yaşam Bilimleri & Laboratuvar: Yaşam bilimleri gayrimenkul piyasasının bu on yılın sonuna kadar yeniden dengeye kavuşması bekleniyor. Şu anda laboratuvar alanında yaşanan fazlalığın (özellikle Cambridge’de) sindirilmesi muhtemelen birkaç yıl sürecek – boşluğun tekrar tek haneli rakamlara düşmesi için 2026 veya 2027 yılına kadar zaman gerekebilir, buna biyoteknoloji fonlama döngüleri de etki edecek. Ancak uzun vadede, biyoteknoloji bir büyüme sektörü (yaşlanan nüfus, biyomedikal yenilikler vb.) ve Greater Boston, tartışmasız dünyanın 1 numaralı biyoteknoloji kümelenmesidir. 2030 yılına kadar laboratuvar alanına olan talep yeniden güçlü olabilir ve yeni gelişmelere ihtiyaç duyulabilir – fakat geliştiriciler, son arz fazlası dersinden sonra daha temkinli davranacaktır. Laboratuvar kiralarının, ufak bir düşüşten sonra toparlanması ve esnekliği karşılamak adına yeni hibrit laboratuvar/ofis tasarımlarının gündeme gelmesi bekleniyor. CBRE veya JLL gibi kaynaklar, 2024–25’te yaşanacak bir dipten sonra, laboratuvar boşluk oranının gerileyerek 2027–2028’e kadar sağlıklı bir şekilde %5–10 aralığında dengeleneceğini ve kira artışının da o tarihlerde yeniden başlayacağını öngörüyor (ekonomik ve bilimsel olumlu gelişmeler varsayılırsa). Yatırımcılar için yaşam bilimleri Boston’da hâlâ iyi bir tercih, ancak proje zamanlamasında artık daha disiplinli olunuyor. Perakende Sektörü: Boston’ın perakende piyasası muhtemelen sıkı ve dinamik kalacaktır. 2030’a kadar, bazı mahallelerde perakende alanı bile artabilir – örneğin, yeni konut projeleri genellikle zemin katta perakende alanı sunar, bu da yeni mağaza stoğu oluşturur. Ancak birçok sektör için talep mevcut (restoranlar, hizmetler, özel dükkanlar). E-ticaret perakendeyi şekillendirmeye devam edecek; fakat Boston’ın yoğun yaya trafiğine sahip bölgeleri ve özgün alışveriş semtleri, deneyim ve hizmet odaklı perakende öncülüğünü sürdükçe ayakta kalacaktır. Perakende boşluk oranı inşa edilen yeni alanla birlikte ultra düşük (~%3) seviyeden biraz artabilir, ancak ulusal ortalamaların altında kalması bekleniyor. Birincil perakende koridorlarında (Newbury Street vb.) kiraların 2030’a kadar yeni zirvelere ulaşması çok muhtemel, hem servet artışı hem de turizmin toparlanmasıyla. Mahallelerdeki ikincil perakende alanları ise yerel ekonomik koşullara bağlı olmakla birlikte istikrarlı seyretmeli. Daha fazla yaratıcı perakende konsepti görebiliriz – örneğin, showroomlar, pop-up dükkanlar ve eğlence mekânları, klasik perakendenin yerini alabilir. Karma kullanımlı projeler trendiyle perakende, artık büyük projelerin bir parçası olarak küratörlükle seçilecek (böylece oturanlara hizmet eden bir karışım sağlanacak). 2030’a kadar bazıları, teknolojinin daha fazla entegre edildiği (akıllı mağazalar vb.) bir perakende öngörüyor, ancak temelde, Boston’ın perakende gayrimenkul piyasasının yerel olarak en iyi performans gösteren sektörlerden biri olacağı ve düşük boşluk, mütevazı kira artışı (~yıllık %1–2, enflasyona paralel) ile kalacağı öngörülüyor nar.realtor. Sanayi & Lojistik: Sanayi piyasası sağlam kalmaya devam etmeli. Ulusal sanayi talebinin tedarik zincirlerinin evrilmesiyle birlikte (belki de bazı üretimlerin ülke içine alınması ve dağıtım ihtiyaçlarının artmaya devam etmesiyle) sürdüğüne dair projeksiyonlar mevcut. Boston’da ise, sınırlı arazi mevcut olduğundan boşluk oranları nispeten düşük kalacaktır. 2030 yılında sanayi boşluk oranı yaklaşık %6–8 civarında seyredebilir (şu ankine benzer ya da çevre kasabalarda daha fazla inşaat olursa biraz daha yüksek olabilir). Sanayi kiraları muhtemelen ılımlı şekilde artacaktır (yılda yaklaşık %2–3 civarında); bu da bir düşüş yaşanmazsa 2030’a kadar bugüne göre %15–20 daha yüksek olmalarını sağlayabilir. Buradaki bilinmeyenlerden biri ise son kilometre tesisleri: Eğer bölge trafik sıkışıklığı vergisi gibi önlemler alır ya da trafik daha da kötüleşirse, hızlı teslimat için yakın depolama alanlarına olan talep daha da primli hale gelebilir. Boston, 2030’a kadar çok katlı kent depolarına ev sahipliği yapabilir (bu eğilim şu anda NYC ve Seattle’da başladı). Ayrıca, Massachusetts’te elektrikli araç üretimi veya yaşam bilimleri üretimi gibi endüstrilerin büyümesi, belirli sanayi gayrimenkul talepleri yaratabilir. Genel olarak sanayi, tercih edilen bir varlık sınıfı olmaya devam ediyor – yatırımcılar Boston banliyölerinde yeni inşa etmeye veya satın almaya devam edecek. Eğer çok sayıda büyük depo 2020’deki kadar güçlü bir e-ticaret beklentisiyle I-495 üzerinde inşa edilirse hafif bir arz fazlası riski var – fakat beklenti; pazarın güçlü temellerle dengede kalacağı yönünde. nar.realtor. Konaklama ve Diğer Sektörler: 2030 yılına kadar, büyük bir küresel kriz olmadığı varsayılırsa Boston’un turizm ve kongre işinin güçlü olması bekleniyor. Bu da otel doluluk oranları ve fiyatlarının sağlıklı seviyelerde olabileceği ve bazı yeni otel yatırımlarını tetikleyebileceği anlamına geliyor (ancak son yıllarda birçok geliştirici daha yüksek getiri nedeniyle otel projelerini laboratuvar veya konuta çevirdi). Boston Kongre Merkezi’nin genişlemesi ve daha fazla etkinliğin yapılmasıyla konaklama gayrimenkulleri iyi performans göstermeli. Bir başka niş alan ise öğrenci konutları: Yerel üniversiteler kayıtlarını artırırsa (bazıları artırıyor, özellikle Northeastern), yurtlar ya da öğrenci odaklı özel apartmanlara daha fazla talep olabilir. Geliştiricilerin inşa ettikleri binaların üniversiteler tarafından toplu olarak kiralanması gibi işbirlikleri görebiliriz. Bu da normal kira piyasasındaki rekabeti bir miktar azaltabilir. Genel Piyasa Koşulları ve Yatırım Görünümü Yatırım İklimi: Boston’un bir birinci sınıf yatırım pazarı olarak kalması bekleniyor. 2026 yılında, faiz oranlarının umarız ki ılımlı seviyelere gelmesiyle birlikte, “bekle ve gör” modunda olan kurumsal sermayenin yeniden alım tarafına dökülmesi muhtemel. Sermaye getirileri 2021’in aşırı sıkışık seviyelerinden biraz yukarı çıkabilir (örneğin, çok aileli getiriler artan finansman maliyetleri nedeniyle %4 yerine %5 seviyesine yerleşebilir); ancak Boston’un görece cazibesi, riske kıyasla her zaman düşük oranlar talep edeceği anlamına geliyor. Eğer enflasyon kontrol altına alınır ve faiz oranları düşerse, gayrimenkul değerleri 2020’lerin sonunda bir ivme kazanabilir. Pek çok yatırımcı Boston’un uzun vadeli cazibesine oldukça güveniyor – son dönemdeki belirsizliğe rağmen Boston’daki mülklere yatırmak için kurulan büyük yaşam bilimleri fonları bunun göstergesi. Yani 2025’ten itibaren özellikle çok aileli ve sanayi segmentlerinde işlem hacminin artmasını bekleyin. Zor durumdaki ofis satışları ise bunları yeniden amaçlandıracak fırsatçı yatırımcılara geçebilir ve bu da piyasanın temizlenmesi açısından sağlıklı olur. Piyasa verileri ve içgörüler şu kaynaklardan alınmıştır: Axios Boston emlak tahmini (2025) axios.com axios.com; Alıcı ve satıcı karşılaştırmasına yönelik Axios analizisatıcı piyasaları axios.com axios.com; SmartAsset kira raporu (2025) secretnyc.co; RealDeal perakende boşluk oranı üzerine therealdeal.com; Perry CRE 2024 4. Çeyrek Boston ticari raporu perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG Real Estate Advisors Boston 2025 tahmini mmgrea.com mmgrea.com; Boston Belediye Meclisi kira kontrolüne ilişkin oturumları boston.com; Boston Globe ve Christina DiNardi’nin mahalle eğilimleri üzerine yorumları christinadinardi.com axios.com; BPDA ve Banker & Tradesman nüfus projeksiyonları bankerandtradesman.com; NAR Ticari Piyasa İçgörüleri (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; The Luxury Playbook pazar genel bakışı (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Boston Şehri politika belgeleri christinadinardi.com boston.gov; ve metin genelinde belirtilen diğer çeşitli piyasa raporları ve haber kaynakları.Bunlar, yukarıdaki analiz ve tahminler için 2025 yılı itibarıyla mevcut piyasa trendleri ve ekonomik göstergelerle birlikte temel sağlamaktadır. Gelişim Trendleri: On yılın ikinci yarısında yapılacak çoğu geliştirme karma kullanımlı ve ulaşım odaklı olacak. Sadece ofis kuleleri inşa etme çağı sona eriyor; bunun yerine, One Dalton veya Winthrop Center gibi ofis, konut, otel karmasına sahip kuleler riski ve kullanımı çeşitlendirmek adına norm haline gelebilir. Ayrıca, kamu-özel sektör ortaklıkları kamu binalarının konuta dönüştürülmesi veya otoyolların üzerine hava hakları projeleri inşa edilmesi gibi konuları ele almak için ortaya çıkabilir (MassDOT’un Allston projesi bu tür fırsatlar yaratacak). İzlenmesi Gereken Temel Göstergeler: Nüfus artışı, temel sektörlerde iş büyümesi, faiz oranları ve politik sonuçlar 2030’a kadar izlenmesi gereken metriklerdir. Eğer Boston’un nüfus artışı tahminleri aşarsa (örneğin, uzaktan çalışma sayesinde daha fazla insan Boston gibi şehirlerde olanaklar için geri taşınırsa), bu talep baskısını artıracak. Biyoteknoloji ve teknoloji alanında iş büyümesi hızlanırsa (örneğin, atılımlar yeni şirketlere yol açarsa), bu da ofis/laboratuvar alanının daha hızlı sıkılaşmasına neden olabilir. Öte yandan, 2026 civarında bir durgunluk yaşanırsa (bazı ekonomistler daha erken, hafif bir durgunluk öngörüyor ama zamanlaması belli değil), bu durum geçici olarak işsizliği artırabilir ve konut talebini yavaşlatabilir – ancak muhtemelen kısa ömürlü bir etki olacaktır. Uzman Tahminleri: Gayrimenkul danışmanlık firmaları genel olarak Boston piyasasının 2025–2026 yıllarında faiz şokunun ardından güçleneceğini ve ardından istikrarlı bir şekilde büyüyeceğini öngörüyor. Örneğin, PwC’nin Emerging Trends raporu genellikle Boston’u gayrimenkul öngörüleri açısından ilk 10’da sıralıyor – güçlü temellere sahip olduğundan bunun devam etmesi bekleniyor. 2030 yılına gelindiğinde uzmanlar, Boston’da daha fazla konut, istikrar kazanmış bir ofis sektörü (kişi başı daha az alan ile), ve binalarda sürdürülebilirliğe daha da büyük bir vurgu olacağını öngörüyorlar. Şehrin genel gayrimenkul değeri muhtemelen daha yüksek olacak (nominal büyüme ve büyük çöküşler olmaması koşuluyla). Özetle, 2026–2030 Boston gayrimenkul görünümü ihtiyatlı bir iyimserlik taşıyor. Piyasa şu anda geçiş döneminden geçiyor (pandemi sonrası uyumlar, politika değişiklikleri), ancak önümüzdeki birkaç yıl daha fazla netlik ve iyileşme getirecek. Boston’un kalıcı avantajları – dünyanın önde gelen bir ekonomisi, sınırlı arazi, yüksek eğitim ve gelir seviyeleri – buradaki gayrimenkulün talep görmeye devam edeceğini gösteriyor. Piyasa muhtemelen “daha az köpüklü, daha dengeli” olacak: son derece düşük faiz oranlarının olduğu yıllara kıyasla son kullanıcılar için iyi (daha fazla seçenek, fiyat artışlarında hafif yavaşlama) ve yatırımcılar için daha fazla beceri gerektiren (kolay para yok, ama iyi düşünülmüş yatırımlarda sağlam getiri) bir ortam sunacak. Boston mevcut politika girişimlerinde başarı sağlarsa, 2030’a kadar ekonomik dinamizmini kaybetmeden daha kapsayıcı ve dayanıklı bir şehir görebiliriz – bu da gayrimenkul piyasası ve sakinleri için kazan-kazan olur. Kaynaklar: Facebook X Pinterest Linkedin Whatsapp Reddit Email Marcin Frąckiewicz Bir yanıt yazın Yanıtı iptal et Your email address will not be published. Daha sonraki yorumlarımda kullanılması için adım, e-posta adresim ve site adresim bu tarayıcıya kaydedilsin. Search Latest Posts 2025 Cape Town Emlak Pazarı: Trendler, Alt Pazarlar ve Gelecek Görünümü Temmuz 6, 2025 2025 Buenos Aires Emlak Pazarı: Trendler, Fiyatlar, Yatırımlar ve Görünüm Temmuz 6, 2025 2025’te Palm Beach Emlak Pazarı: Trendler ve Görünüm Temmuz 6, 2025 Boston Emlak Piyasası Görünümü (2025 ve Sonrası) Temmuz 5, 2025 2025 Riyad Emlak Pazarı: Hızla Büyüyen Gelişim, Vizyon 2030 Projeleri & Gelecek Görünümü Temmuz 5, 2025 Val d’Isère Gayrimenkul Pazarı 2025: Trendler, Fiyatlar & Görünüm Temmuz 4, 2025 Uzay Tabanlı Saha Gözetimi ve Keşfi Hakkında Kapsamlı Genel Bakış Temmuz 4, 2025 2025 Mumbai Gayrimenkul Piyasa Raporu: Konut ve Ticari Görünüm Temmuz 4, 2025 São Paulo Gayrimenkul Piyasası Raporu 2025 Temmuz 3, 2025 2025 Delhi Emlak Pazarı: Trendler, Popüler Bölgeler, Fiyatlar ve Gelecek Görünümü Temmuz 3, 2025 Don't Miss AB Yapay Zekâ Yasası 2025: Önde Kalmak İçin Bilmeniz Gereken Her Şey Giriş ve Yasal Genel Bakış Avrupa Birliği’nin Yapay Zeka Yasası Üretken Yapay Zekâ Pazarı Görünümü ve Rekabet Analizi Pazar Genel Bakışı Üretken Yapay Zekâ (Generative AI), verilerden öğrenilen