Rynek nieruchomości w Algarve w Portugalii: 2025 i później

Poziomy cen: Algarve pozostaje drugim najdroższym regionem w Portugalii (po aglomeracji Lizbony) investropa.com. Pod koniec 2024 roku średnia cena transakcyjna w Algarve osiągnęła około 2 966 €/m² theportugalnews.com. W połowie 2025 roku średnie ceny wzrosły jeszcze bardziej – do około 3 467 €/m² – odzwierciedlając wzrost rok do roku o 9% do 14% (w zależności od źródła danych i miesiąca) investropa.com investropa.com. W regionie występują znaczne różnice (patrz tabela poniżej). Obszar Golden Triangle w gminie Loulé (obejmujący luksusowe kurorty jak Quinta do Lago i Vale do Lobo) jest najdroższy, ze średnią 4 138 €/m² w 2024 roku theportugalnews.com. Na wybrzeżu, gminy takie jak Lagos (3 460 €) i Tavira (górne 2 000 € do niskich 3 000 €) są droższe, podczas gdy miasta takie jak Faro, Albufeira i Portimão mieszczą się w przedziale około 2 600–2 900 €/m² theportugalnews.com. Najbardziej przystępne cenowo są zazwyczaj obszary położone w głębi lądu lub mniej turystyczne – np. wzgórza Monchique (2 257 €/m²) investropa.com lub Alcoutim na granicy z Hiszpanią (1 780 €/m²) investropa.com.

Średnia cena sprzedaży i wzrost według obszaru (2024):

Trendy popytu: Popyt w Algarve napędzany jest zarówno przez krajowych, jak i zagranicznych nabywców, przy czym ci drudzy odgrywają szczególnie dużą rolę.

Tabela przedstawia zróżnicowanie cenowe w Algarve. Warto zauważyć, że Albufeira i Portimão ochłodziły się w 2024 roku – w Albufeirze nastąpiła nawet niewielka korekta cen (–0,6%) theportugalnews.com po latach wzrostów, a wzrost cen w Portimão spadł do średnich jednocyfrowych wartości. Kontrastuje to z dwucyfrowymi wzrostami cen w Lagos i Tavirze oraz utrzymującą się siłą segmentu luksusowego w Loulé. Ta rozbieżność sugeruje, że w 2024 roku nabywcy skłaniali się ku rynkom rozwijającym się lub prestiżowym (Lagos, Tavira), a niektóre rynki wcześniej gorące zrobiły sobie przerwę. Jednak do początku 2025 roku trajektorie cen pozostawały generalnie wzrostowe. Nawet chłodniejsze rynki mają wkrótce wznowić wzrosty, wraz z utrzymującym się popytem. Na przykład w czerwcu 2025 roku ceny w całym Algarve nadal rosły o ok. 9–14% rok do roku investropa.com investropa.com, co wskazuje, że lekkie tąpnięcie w Albufeirze mogło być tymczasowe lub lokalne.

Typy nieruchomości: Zarówno apartamenty, jak i wille w Algarve osiągają wysokie ceny, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Na połowę 2025 roku przeciętny apartament w Algarve kosztował ok. 4 150 €/m² (wzrost o ok. 6% r/r), podczas gdy przeciętna willa to ok. 4 650 €/m² (wzrost o 8–10% r/r) investropa.com. Dane te (z analizy rynku na połowę 2025 roku) przewyższają średnią ogólną, co odzwierciedla fakt, że najbardziej pożądane nieruchomości – zwłaszcza nowe inwestycje lub te w luksusowych kurortach – osiągają wyższe ceny. Rzeczywiście, luksusowe inwestycje często przekraczają 5 000, a nawet 6 000 €/m². Przykładowo, nowe apartamenty w Loulé mają średnią cenę ofertową prawie 5 900 €/m², a w Lagos około 4 862 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Wille w Lagos osiągają średnią cenę ofertową 5 388 €/m², co odzwierciedla premię za przestrzeń i prywatność portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Z drugiej strony, niektóre miejsca pokazują anomalie: np. Castro Marim (wschodnie Algarve) miało bardzo wysoką średnią ofertową cenę apartamentów (8 000 €/m² w 2023 r.) z uwagi na niewielką liczbę ekskluzywnych ogłoszeń, mimo że domy tam kosztowały średnio tylko 3 627 €/m² portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Pokazuje to, że lokalne czynniki (np. pojedyncza luksusowa inwestycja apartamentowa) mogą znacznie wpływać na średnie ceny w mniejszych rynkach.

Wzrost w porównaniu do poprzednich lat: Wzrost cen nieruchomości w Algarve przyspieszył z 2023 na 2024 rok, przecząc trendowi spowolnienia widocznemu w Lizbonie i Porto.

Krajobraz Inwestycyjny

Kluczowe obszary zainteresowania inwestorów: Algarve oferuje mieszankę ekskluzywnych kurortów, rynków miejskich oraz rozwijających się stref śródlądowych, które przyciągają różne profile inwestorów:

• „Złoty Trójkąt” (Quinta do Lago, Vale do Lobo, Vilamoura w centralnej części Algarve, w gminie Loulé) pozostaje magnesem dla inwestorów w nieruchomości luksusowe. Charakteryzuje się zamkniętymi osiedlami golfowymi, willami wartymi wiele milionów euro oraz rezydencjami markowymi. Międzynarodowi zamożni inwestorzy (HNWI) koncentrują się tu ze względu na ekskluzywność i udogodnienia – np. ciągła rozbudowa Quinta do Lago czy plan przebudowy Vilamoura World o wartości miliarda euro, obejmujący rozbudowę mariny, przyszły pięciogwiazdkowy hotel, centrum jeździeckie i nawet pole golfowe zaprojektowane przez Erniego Elsa essential-business.pt essential-business.pt. Projekty te mają na celu wyniesienie Vilamoura do grona czołowych europejskich kurortów w ciągu najbliższej dekady essential-business.pt essential-business.pt. Zaufanie inwestorów jest silne: za tymi przedsięwzięciami stoją największe firmy private equity oraz deweloperzy (Arrow/Norfin itp.), co odzwierciedla długoterminowy optymizm wobec sektora nieruchomości turystycznych w Algarve.
• Regenerujące się miasta takie jak Faro, Olhão i Lagos stwarzają nowe możliwości. W Faro i Olhão trwa znaczna rewitalizacja miast – zabytkowe budynki są przebudowywane na butikowe hotele i nowoczesne apartamenty, nabrzeża są modernizowane, a projekty takie jak Quinta do Faro (enklawa willi w stylu resortowym na obrzeżach Faro) przyciągają nabywców spoza tradycyjnego Złotego Trójkąta essential-business.pt essential-business.pt. Apartamenty „Del Mar Waterfront” przy marinie w Olhão (z lokalami ok. 1,4 miliona euro) pokazują, że nawet dawniej pomijane miasteczka mogą osiągać wysokie ceny po modernizacji essential-business.pt essential-business.pt. Lagos, choć już jest popularne, nadal obserwuje powstawanie nowych kompleksów apartamentowców i rezydencji sygnowanych markami hotelowymi (np. W Residences Algarve w pobliżu granicy Albufeira/Lagos), które powstają, aby zaspokoić wysokie zapotrzebowanie essential-business.pt essential-business.pt.
• Wschodni Algarve (Tavira, Vila Real de Santo António, Castro Marim): Ten obszar, historycznie tańszy, obecnie znajduje się na celowniku inwestorów. Tavira, jak już wspomniano, oferuje luksusowe projekty, takie jak „Nature and Community” (zrównoważone wille) idealista.pt oraz Atlantic Pines Residences w okolicach Monte Gordo/Castro Marim, luksusowy projekt willowy przy plaży, firmowany marką Marriott essential-business.pt essential-business.pt. Wschodni Algarve korzysta z mniejszego nasycenia rozwojem turystycznym, a ulepszony dostęp autostradą i koleją skrócił dystans (ok. 30 minut z lotniska Faro do Taviry). Zagraniczni inwestorzy szukający spokojniejszego otoczenia lub łowcy okazji wypchnięci cenowo z centralnej części Algarve kupują tu, oczekując większego potencjału wzrostu wraz ze wzrostem znaczenia wschodu. 26% wzrost cen w VRSA w 2024 roku theportugalnews.com jest przykładem tego późno rozkwitającego zainteresowania.
• Segmenty niszowe: Inwestorzy coraz częściej poszukują alternatywnych klas aktywów w Algarve. Nieruchomości markowe to gorący trend – region ten uznaje się za „epicentrum” rozwoju markowych rezydencji w Portugalii essential-business.pt. W Algarve znajduje się już 6 ukończonych projektów markowych rezydencji (często powiązanych z luksusowymi hotelami) oraz kolejne 6 w przygotowaniu essential-business.pt. Przykłady to Viceroy Residences w Ombria Resort (na wzgórzach Loulé, skupiające się na eko-luksusie, wejście od ok. 780 tys. euro za jednoosobowe mieszkanie) essential-business.pt essential-business.pt oraz W Algarve Residences (przylegające do pięciogwiazdkowego hotelu W, oferujące serwisowane apartamenty resortowe). Produkty te przyciągają inwestorów poszukujących bezproblemowego wynajmu obsługiwanego przez operatorów hotelowych i często kwalifikują się do programów dzielenia się zyskami z wynajmu. Ponadto społeczności senioralne oraz akademiki zaczynają interesować inwestorów w Algarve portugalhomes.com, biorąc pod uwagę starzejącą się populację ekspatów i obecność instytucji edukacyjnych (takich jak Uniwersytet Algarve). Na przykład projekt Vale da Amoreira w Faro wyraźnie obejmuje w swoim planie zagospodarowania część mieszkalną dla seniorów oraz zakwaterowanie studenckie idealista.pt idealista.pt – co świadczy o spodziewanym zapotrzebowaniu w tych segmentach.

Nowe inwestycje i projekty: Po okresie stagnacji w budownictwie na dużą skalę po 2008 roku, Algarve doświadcza fali nowych inwestycji, które mają sprostać nowoczesnym standardom i rosnącemu popytowi:

• Urbanizacja Vale da Amoreira (Faro) – wspomniana wcześniej – to jedna z największych inwestycji w Algarve, z około 1 461 nowymi domami wprowadzanymi na rynek etapami idealista.pt. Projekt kładzie nacisk na zrównoważony rozwój – powstanie ogromny zielony park oraz strefy mieszkaniowo-usługowe, by stworzyć środowisko do życia i pracy idealista.pt idealista.pt. Ten projekt powinien znacząco zwiększyć zasoby mieszkaniowe Faro i jest ukierunkowany na oferowanie „rozsądnych” cen, by przyciągnąć młode rodziny i profesjonalistów, co może nieco odciążyć okoliczne rynki w latach 2025–2027.
• Vilamoura jest w trakcie dużej, 10-letniej rozbudowy, obejmującej projekty takie jak Vilamoura’s Arcássia/Arcaya, obejmujące 68 hektarów essential-business.pt essential-business.pt. Ta nowa „wioska” w ramach Vilamoury obejmie różnorodne typy nieruchomości, klub i pięciogwiazdkowy hotel, budowany z myślą o zrównoważonym rozwoju (energia słoneczna, recykling wody itp.). Pierwsze etapy już cieszą się dużym zainteresowaniem przedsprzedażowym. Skala i planowanie inwestycji świadczą o pewności, że popyt na wysokiej jakości domy w prestiżowej części Algarve pozostaje silny.
• Markowe ośrodki: Ombria Resort (w głębi lądu Loulé) wyznacza nowe trendy w ekologicznie przyjaznym luksusie, a jego pierwsza faza (z hotelem i rezydencjami Viceroy) jest na finiszu essential-business.pt. W Residences Algarve (w pobliżu Albufeiry) zostało otwarte w latach 2022/23 z designerskimi apartamentami, które szybko się wyprzedały, a teraz planowane są rozbudowy ze względu na sukces inwestycji essential-business.pt. Atlantic Pines we wschodnim Algarve to kolejny znaczący nadchodzący ośrodek (łączący hotel Marriott z niewielką liczbą ultraluksusowych willi) essential-business.pt essential-business.pt.
• Miejskie projekty luksusowe: W istniejących miastach pojawiają się mniejsze, ekskluzywne inwestycje. W Olhão wprowadzono w marcu 2025 roku 9-lokalowy luksusowy apartamentowiec Iris 3, skupiając się na efektywności energetycznej i nowoczesnym designie idealista.pt idealista.pt. W Tavirze ogłoszono nowe butikowe apartamentowce (np. projekt Garden, Sunny i Sky Villas), każdy łączący nowoczesną architekturę z wspólnymi zielonymi przestrzeniami idealista.pt. Wiele takich projektów jest ograniczonych pod względem liczby lokali (poniżej 50 mieszkań), ale łącznie zwiększają one podaż wysokiej klasy nieruchomości.
• Rewitalizacja istniejących nieruchomości jest również kluczowa. Wielu inwestorów kupuje starsze wille lub budynki do odnowienia, ze względu na niedobór działek budowlanych nad morzem. Na przykład w Lagos i Carvoeiro często można zobaczyć modernizację starszych nieruchomości z myślą o odsprzedaży lub wynajmie. Według ekspertów rynkowych, regeneracja aktywów – a nie tylko nowe inwestycje – to wyraźny trend służący „zwiększeniu wartości” w sektorach hotelarskim i mieszkaniowym essential-business.pt. Obejmuje to przekształcanie historycznych kamienic w pensjonaty lub luksusowe domy oraz unowocześnianie przestarzałych obiektów wypoczynkowych do aktualnych standardów luksusu.

Potencjał ROI: Atrakcyjność inwestycyjna Algarve polega na połączeniu dochodów z najmu i wzrostu wartości kapitału. Obecne średnie brutto stopy zwrotu z wynajmu wynoszą około 5–6% w całym regionie portugalbuyersagent.com. Nieruchomości w strefach turystycznych mogą uzyskiwać jeszcze wyższe krótkoterminowe stopy zwrotu (zwłaszcza w szczycie sezonu letniego) przy prowadzeniu najmu wakacyjnego. Na przykład, wskaźnik obłożenia dla krótkoterminowych najem w najlepszych lokalizacjach Algarve często sięga ponad 90% w miesiącach letnich portugalhomes.com portugalhomes.com, co daje bystrym inwestorom wysokie sezonowe dochody. (Jednak ostatnie zmiany regulacyjne wstrzymały wydawanie nowych licencji Alojamento Local w wielu regionach – patrz sekcja Prawna – co może ograniczyć przyszły wzrost podaży najmu krótkoterminowego, a tym samym potencjalnie zachować wysokie obłożenie i stawki dla już funkcjonujących licencjonowanych nieruchomości.)

Pod względem wzrostu wartości kapitału, Algarve może pochwalić się udokumentowaną historią – ceny nieruchomości znacznie wzrosły w ciągu ostatniej dekady, a nawet po pandemicznym spadku osiągnęły rekordowe poziomy do 2024 roku investropa.com investropa.com. Inwestorzy w popularnych nadmorskich miejscowościach odnotowali w ostatnich latach dwucyfrowe roczne wzrosty, choć większość analityków prognozuje obecnie umiarkowany wzrost (średni do wysokiego jednocyfrowego), a nie kontynuację niestrudzonych skoków. Na przykład Savills prognozuje około +4% wzrostu cen w 2025 dla nieruchomości w Algarve, podczas gdy inni eksperci sugerują nawet do ~7%, w zależności od lokalizacji i segmentu investropa.com. Patrząc dalej, szczegółowa analiza przewiduje 5–10% corocznego wzrostu cen do 2030 dla regionu investropa.com investropa.com, wskazując na utrzymujący się międzynarodowy popyt, wzrost turystyki i ograniczoną nową zabudowę. Taki wzrost, połączony z ~5% stopą zwrotu z wynajmu, oznacza zdrowy całkowity potencjał zwrotu na poziomie wysokich jednocyfrowych lub niskich dwucyfrowych procent rocznie, co jest atrakcyjne w porównaniu do wielu zachodnioeuropejskich rynków.

Różne obszary i segmenty oferują odmienne profile zwrotu z inwestycji:

• Luksusowe wille w Golden Triangle – Niższa stopa zwrotu z wynajmu (wielu właścicieli korzysta z nich jako domów wakacyjnych, a nie na wynajem), ale silny długoterminowy wzrost kapitałowy oraz wysoka płynność odsprzedaży ze względu na ograniczoną dostępność działek.
• Apartamenty i wille turystyczne w Albufeira/Lagos – Wysokie krótkoterminowe stopy zwrotu z wynajmu (zwłaszcza jeśli zarządzane profesjonalnie pod wynajem wakacyjny), z umiarkowanym wzrostem wartości. Mogą to być inwestycje nastawione na przepływ gotówki przy odpowiednim zarządzaniu.
• Rozwijające się tereny (np. East Algarve, miasta w głębi lądu) – Potencjalnie wyższy wzrost wartości wraz z rozwojem infrastruktury i wzrostem popularności, choć obecnie popyt na wynajem może być sezonowy lub ograniczony. Na przykład inwestycja w apartament w Tavirze może obecnie dawać ~4-5%, ale wiąże się z zakładem o znaczny wzrost wartości, gdy Tavira stanie się bardziej ekskluzywna.
• Komercyjna gościnność (hotele, pensjonaty) – Przy rekordowej turystyce, obłożenie hoteli w Algarve oraz RevPAR (przychód na pokój) są solidne. Niektórzy inwestorzy przekształcają duże wille w butikowe pensjonaty lub rozwijają małe hotele; zwrot z inwestycji może być wysoki, jeśli wzrost turystyki się utrzyma (Portugalia oczekuje dalszego wzrostu liczby odwiedzających w 2025 roku investropa.com investropa.com), jednak te inwestycje wymagają doświadczenia operacyjnego i pociągają za sobą aspekty regulacyjne.

Podsumowując, krajobraz inwestycyjny Algarve w 2025 roku charakteryzuje się wysokim popytem na nowe projekty, rozwojem luksusowych i lifestylowych nieruchomości oraz solidnymi zwrotami. Ryzyka, takie jak wzrost stóp procentowych, zostały zniwelowane przez dużą liczbę kupujących za gotówkę (zwłaszcza w segmencie luksusowym) investropa.com investropa.com oraz przez obcokrajowców zaciągających tańsze finansowanie za granicą. Ogólnie nastroje inwestorów są pozytywne: badania CBRE przewidują 15% wzrost wolumenu inwestycji w nieruchomości w Portugalii w drugiej połowie 2024 roku portugalbuyersagent.com, a lokalni eksperci jednogłośnie postrzegają Algarve jako odporny, wysoko pożądany rynek w dającej się przewidzieć przyszłości investropa.com investropa.com.

Aspekty prawne i podatkowe

Inwestorzy i nabywcy domów w Algarve muszą poruszać się po portugalskich ramach prawnych oraz najnowszych zmianach politycznych, szczególnie tych dotyczących zagranicznych nabywców:

• Regulacje dotyczące zagranicznych nabywców: Portugalia nie nakłada żadnych ograniczeń dotyczących własności nieruchomości przez cudzoziemców – osoby niebędące obywatelami (w tym spoza UE) mogą swobodnie nabywać nieruchomości, a proces zakupu i prawa są takie same jak dla mieszkańców. Cudzoziemcy muszą jedynie posiadać portugalski Numer Identyfikacji Podatkowej (NIF) oraz lokalne konto bankowe, aby dokonywać transakcji portugalhomes.com portugalhomes.com. W przeciwieństwie do niektórych krajów, nie wprowadzono zakazu nabywania nieruchomości przez obcokrajowców ani dodatkowych opłat stemplowych skierowanych do inwestorów zagranicznych; Portugalia ogólnie rzecz biorąc przyjmuje inwestycje zagraniczne. Potencjalni nabywcy powinni jednak mieć świadomość istnienia biurokratycznych procedur (wszystkie umowy są sporządzane po portugalsku, wymogi notarialne itp.) i zaleca się skorzystanie z usług lokalnego prawnika do przeprowadzenia należytej staranności (sprawdzenie tytułów, pozwoleń, obciążeń) portugalhomes.com portugalhomes.com. Jedną z niedawnych zmian regulacyjnych była ustawa „Mais Habitação” (2023), mająca na celu rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego: wstrzymano wydawanie nowych licencji na najem krótkoterminowy (AL) na terenach o dużej gęstości zaludnienia (głównie miejskich i turystycznych) guestready.com guestready.com. Oznacza to, że w większości regionu Algarve nowe rejestracje najmu wakacyjnego dla apartamentów są zawieszone (istniejące licencje pozostają ważne). Dodatkowo, niektóre gminy (np. Lizbona) zaczęły wprowadzać lokalne limity (np. ograniczenie udziału nieruchomości AL do określonego procenta zasobów mieszkaniowych) guestready.com rentalscaleup.com. W Algarve popularne gminy turystyczne mogą wprowadzić podobne rozwiązania, jeśli dostępność mieszkań się pogorszy, jednak na rok 2025 główne ograniczenie stanowi ogólnokrajowe zawieszenie. Osoby planujące dochód z najmu krótkoterminowego powinny zatem sprawdzić, czy nieruchomość posiada już licencję AL lub czy lokalne przepisy zezwalają na wydawanie nowych w danym regionie. Z drugiej strony rząd wprowadził zachęty do przekwalifikowania nieruchomości na najem długoterminowy, takie jak ulgi podatkowe (omówione poniżej).
• Korzyści podatkowe dla rezydentów zagranicznych: Portugalia od dawna oferuje reżim podatkowy dla nierezydentów (NHR), który był kluczową zachętą dla zagranicznych emerytów i profesjonalistów. Na mocy oryginalnego NHR, nowi, kwalifikujący się rezydenci korzystali z stałej stawki podatku 10% od zagranicznych dochodów emerytalnych oraz stałej stawki 20% od wynagrodzenia uzyskiwanego w Portugalii w określonych wysoko cenionych zawodach, przez okres 10 lat (wraz ze zwolnieniem podatkowym na wiele innych rodzajów zagranicznych dochodów jak dywidendy, w niektórych przypadkach) internationaltaxreview.com internationaltaxreview.com. Reżim ten znacząco obniżał ciężar podatkowy dla ekspatów z krajów o wyższych podatkach i przyciągnął tysiące majętnych emerytów (szczególnie z Francji, Wielkiej Brytanii, Skandynawii) oraz „pracowników zdalnych” do Portugalii od początku jego istnienia. Co ważne, rząd zdecydował się zreformować reżim NHR od 2024/2025 roku, wprowadzając to, co nieformalnie nazywane jest „NHR 2.0”. Nowy program, oficjalnie „Zachęta Podatkowa dla Innowacji Naukowej i Technologicznej” (IFICI), nadal oferuje hojne ulgi podatkowe, ale koncentruje się na wysoce wykwalifikowanych profesjonalistach i przedsiębiorcach w takich dziedzinach jak technologie, inżynieria czy badania medyczne globalcitizensolutions.com tytle.io. NHR 2.0 ma ruszyć na początku 2025 roku i będzie zapewniać 10-letni okres obniżonego opodatkowania dla kwalifikujących się osób, prawdopodobnie z wymogiem pracy lub uruchamiania innowacyjnych projektów w Portugalii investropa.com. Dokładne warunki różnią się od starego NHR, ale zamiarem programu jest kontynuacja „przyciągania wykwalifikowanych profesjonalistów i inwestorów” korzystnych z uprzywilejowanego traktowania podatkowego investropa.com. W Algarve, które jest bardziej popularne wśród emerytów (którzy korzystali ze starego NHR w zakresie emerytur), zmiany oznaczają, że przyszli emeryci mogą nie otrzymać tych samych ulg, chyba że zakwalifikowali się przed terminem. Jednak obecni posiadacze NHR zachowują swój status na pozostały okres 10 lat. Dodatkowo, ogólny system podatkowy Portugalii nadal ma swoje zalety: brak podatku majątkowego, brak podatku od spadków dla bliskich krewnych i stosunkowo niskie stawki podatku od nieruchomości (IMI) (zazwyczaj 0,3–0,5% wartości rocznie dla nieruchomości miejskich). Ponadto, podatek od zysków kapitałowych od nieruchomości dla nierezydentów wynosi stałe 28% od zysku (dla rezydentów tylko 50% zysku jest opodatkowane według stawek progresywnych) – inwestorzy często minimalizują ten podatek, trzymając nieruchomości długoterminowo lub reinwestując w nieruchomości, aby uzyskać zwolnienia.
• Podatki od transakcji nieruchomości: Kupujący w Algarve powinni uwzględnić standardowe koszty zakupu. Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (IMT) jest największy, a jego stawki zależą od ceny i przeznaczenia nieruchomości. W przypadku drugiego domu lub nieruchomości inwestycyjnej, IMT może wynosić do 7,5–8% ceny zakupu dla nieruchomości o wysokiej wartości (stosowana jest skala progresywna; domy główne mają nieco niższą efektywną stawkę i zwolnienie przy wartości poniżej ok. 97 tys. euro). Jest także stała opłata skarbowa (Imposto de Selo) w wysokości 0,8% od ceny zakupu portugalhomes.com portugalhomes.com. Te koszty są płacone przez kupującego przy finalizacji transakcji. Roczny podatek gminny (IMI), jak wspomniano, jest pobierany przez władze lokalne; w Algarve wynosi zwykle od 0,3% do 0,45% opodatkowanej wartości nieruchomości (która zazwyczaj jest niższa od wartości rynkowej). Niektóre gminy oferują niewielkie zniżki na IMI dla energooszczędnych lub długoterminowo wynajmowanych nieruchomości, wspierając cele zrównoważonego rozwoju. Warto podkreślić, że Portugalia nie nakłada corocznej „dodatkowej opłaty dla właścicieli zagranicznych” lub podobnej – podatki od nieruchomości są takie same dla wszystkich.
• Prawo dotyczące wynajmu i właścicieli nieruchomości: Najnowsze zmiany w prawie wynajmu w ramach programu „Mais Habitação” mają na celu stymulowanie długoterminowego wynajmu. Na przykład właściciele, którzy do końca 2024 roku przekształcą najem krótkoterminowy na długoterminowy, mogą uzyskać obniżenie stawki podatku do 5% od dochodu z najmu (zamiast 28%) na pięć lat yes.consulting yes.consulting. Dodatkowo, istnieją zachęty takie jak obniżka VAT na prace remontowe oraz uproszczone procedury uzyskania pozwoleń na adaptacje na cele mieszkalne, by wprowadzić na rynek więcej pustych nieruchomości yes.consulting. Rząd wydłużył także ochronę najemców, np. ograniczając wzrost czynszów w starych umowach najmu oraz oferując właścicielom rekompensatę za wynajem po przystępnych cenach. Choć regulacje te nie ograniczają bezpośrednio inwestorów, sygnalizują polityczną zmianę w kierunku stabilności rynku najmu. Operatorzy krótkoterminowego najmu oczekują z kolei ewentualnych zmian – pod koniec 2024 roku zaproponowano nowy dekret znoszący niektóre restrykcje dotyczące najmu krótkoterminowego z poprzedniego prawa shorttermrentalz.com shorttermrentalz.com, ponieważ zmieniła się władza polityczna. Potencjalni inwestorzy typu Airbnb w Algarve powinni więc śledzić na bieżąco zmieniające się lokalne przepisy (rady miejskie mają teraz większy wpływ na wyznaczanie „obszarów o wysokiej gęstości najmu”).

Podsumowując, Portugalia pozostaje przyjazna inwestorom pod względem prawa własności i opodatkowania, ale koniec ścieżki Golden Visa dla nieruchomości oraz nowe regulacje dotyczące najmu wskazują na zwrot w kierunku zwiększenia dostępności mieszkań. Zagraniczni nabywcy w Algarve wciąż mogą korzystać z korzystnych ulg podatkowych (zwłaszcza w ramach reżimu NHR) i nie napotykają żadnych barier w zakupie. Zaleca się, aby kupujący skonsultowali się z portugalskimi doradcami podatkowymi, aby optymalnie ustrukturyzować swoją inwestycję – czy to przez nowy NHR 2.0 dla przedsiębiorcy z branży technologicznej przenoszącego się do Algarve, czy przez portugalską spółkę przy inwestycjach w wynajem (struktury korporacyjne mogą czasem obniżyć efektywne opodatkowanie dochodu z najmu i ułatwić planowanie spadkowe). Jak zawsze, dokładna analiza prawna i zrozumienie łącznego kosztu posiadania (podatek od zakupu, podatek roczny, wszelkie opłaty wspólnotowe) to klucz do udanej inwestycji na rynku nieruchomości w Algarve portugalhomes.com portugalhomes.com.

Demografia kupujących i wynajmujących

Kto kupuje w Algarve? Algarve to prawdziwie międzynarodowy rynek nieruchomości. Zagraniczni kupujący mają kluczową obecność na wszystkich poziomach cenowych. Według danych z 2024 roku obcokrajowcy stanowią ponad 50% całej inwestycji w nieruchomości w Algarve idealista.pt, co jest znacznie wyższym odsetkiem niż około 12% średniej krajowej theportugalnews.com theportugalnews.com. Region od dawna cieszy się popularnością wśród Brytyjczyków, a pomimo komplikacji związanych z Brexitem (np. limity wizowe na 90 dni), Brytyjczycy pozostają największą grupą zagranicznych kupujących, odpowiadając za szacunkowo 65% zakupów w segmencie luksusowym Algarve w ostatnich latach investropa.com investropa.com. Kupcy z Wielkiej Brytanii to zarówno emeryci kupujący domy wakacyjne, jak i rodziny przeprowadzające się dla słonecznego stylu życia (często korzystające z portugalskiej wizy D7 lub brytyjsko-portugalskiego programu mobilności na dłuższe pobyty).

W ciągu ostatnich kilku lat znacząco zwiększyła się liczba nabywców z Ameryki Północnej (zwłaszcza Amerykanów). Przyciąga ich bezpieczeństwo Portugalii, względna przystępność cenowa i klimat. Amerykanie są określani jako „nowa fala” na rynku nieruchomości w Algarve investropa.com. Silny dolar amerykański w latach 2022–2023 i szerokie informacje medialne o portugalskich wizach i ulgach podatkowych przyczyniły się do inwestowania przez wielu w domy w Algarve. Według jednego z raportów, Amerykanie stanowią obecnie około 10% zagranicznych kupujących w Portugalii (w porównaniu do praktycznie żadnych dekadę temu) bloomberg.com bloomberg.com, z których wielu wybiera resortowe tereny Algarve i urokliwe miasteczka zamiast życia w miastach. Kanadyjskich nabywców jest mniej, ale są obecni — niektórzy przyjeżdżają po tym, jak kanadyjski zakaz kupna nieruchomości przez obcokrajowców uczynił rynki zagraniczne bardziej atrakcyjnymi.

Północni i Środkowi Europejczycy pozostają bardzo aktywni: Niemcy faktycznie wyprzedzili Brytyjczyków w strukturze klientów niektórych agencji idealista.pt – Engel & Völkers wskazał Niemców, Brytyjczyków i Belgów jako trzy najliczniejsze narodowości inwestujące w nieruchomości na Algarve idealista.pt. Niemcy i Holendrzy często poszukują nieruchomości w zachodnim Algarve (Lagos, Sagres) lub spokojniejszych okolicach na domy wakacyjne; wielu z nich ceni cechy związane z ekologią i są wśród nabywców eko-resortów, takich jak Ombria. Francuzi, którzy tłumnie przybywali do Portugalii w połowie lat 2010 (przyciągani przez ówczesny system NHR umożliwiający zwolnienie z podatku od emerytury), również inwestują w Algarve, choć część ich uwagi przeniosła się do Lizbony. Mimo to, francuskich emerytów można spotkać w społecznościach wokół Portimão i Taviry, gdzie cieszą się niższymi kosztami życia niż na Lazurowym Wybrzeżu, przy podobnej pogodzie. Skandynawowie i Irlandczycy stanowią mniejsze, ale stałe grupy—często wybierają ugruntowane społeczności emigrantów (np. Vilamoura ma znaczącą irlandzką scenę ekspacką).

Co ważne, portugalscy nabywcy nie są nieobecni. Lokalny popyt pochodzi z dwóch głównych grup: mieszkańców Algarve, którzy chcą poprawić warunki mieszkaniowe lub się przeprowadzić (często pracujących w turystyce lub usługach), oraz krajowych inwestorów lub właścicieli drugich domów z Lizbony/Porto, którzy kupują nieruchomości w Algarve na wakacje lub pod Airbnb. Obecność portugalskich nabywców widać w sprzedaży nowych inwestycji już na wczesnym etapie (gdzie lokalni inwestorzy czasem wykupują mieszkania, by je odsprzedać lub wynajmować) essential-business.pt essential-business.pt. Jednak biorąc pod uwagę poziom cen w Algarve w stosunku do lokalnych dochodów, wiele portugalskich rodzin ma trudności z konkurowaniem z zagranicznym kapitałem, zwłaszcza w strefach przybrzeżnych. Średni roczny dochód w Portugalii jest skromny (~20 tys. €), co sprawia, że willa za 500 tys. € jest nieosiągalna bez wkładu własnego z poprzednich nieruchomości lub spadku. Lokalni nabywcy skupiają się więc raczej na mniejszych mieszkaniach lub domach w mniej turystycznych parafiach, albo polegają na kredytach hipotecznych (które przy stopach ~3,5–4% w 2025 roku investropa.com investropa.com są obecnie droższe niż kilka lat temu). Wymowne jest, że w latach 2011–2021, gdy populacja Portugalii wzrosła tylko o 5%, liczba rezydentów zagranicznych wzrosła o 37% theportugalnews.com theportugalnews.com – ten napływ silnie wpłynął na zróżnicowanie popytu mieszkaniowego. W istocie, struktura nabywców w Algarve przeszła na międzynarodową, choć różnorodność ofert (od superluksusowych do skromnych mieszkań) sprawia, że aktywne są różne grupy demograficzne.

Motywacje nabywców: Różne grupy nabywców mają odmienne motywacje:

• Styl życia i emerytura: To ogromny czynnik – wielu Europejczyków w wieku 50–60 lat wybiera Algarve na emeryturę lub pół-emeryturę, wskazując na słoneczny klimat (ponad 300 dni słońca w roku), plaże, golf i wysoką jakość opieki zdrowotnej. Często szukają parterowych willi lub nowoczesnych apartamentów z widokiem na morze. Tacy nabywcy zwykle planują spędzać większość roku w Algarve i integrować się ze społecznością lokalną (kluby golfowe, wydarzenia towarzyskie itp.). Algarve konsekwentnie zajmuje wysokie miejsca w rankingach jakości życia ekspatów.
• Drugie domy/użytkowanie wakacyjne: Niektórzy obcokrajowcy kupują nieruchomości wyłącznie jako domy wakacyjne (czasem z wynajmem podczas swojej nieobecności). Szukają wygody „zamknij i wyjedź”, bliskości plaży oraz niskich kosztów utrzymania – stąd popularność apartamentów w kurortach lub szeregówek z zarządzaniem nieruchomościami. Do tej kategorii należą nie tylko Brytyjczycy i Europejczycy, ale także zamożni Brazylijczycy, kupujący z Bliskiego Wschodu i Azji nabywający nieruchomości w ramach Złotej Wizy (do czasu jej zakończenia) oraz dla własnej przyjemności.
• Inwestycja i dochód z wynajmu: Znacząca grupa kupuje przede wszystkim w celach inwestycyjnych. Przyciąga ich stabilny rynek nieruchomości w Portugalii oraz dochody z wynajmu turystycznego w Algarve. Ci kupujący często nie planują zbyt częstego korzystania z nieruchomości. Przykłady: holenderski inwestor kupujący cały blok apartamentów turystycznych w Albufeirze w celu wynajmu albo portugalski inwestor z Porto nabywający kilka lokali w nowej inwestycji w Lagos z myślą o późniejszej odsprzedaży. Wchodzą również inwestorzy instytucjonalni – w 2023 roku niektóre fundusze nieruchomości oraz grupy hotelowe nabyły aktywa w Algarve, co świadczy o zaufaniu do długoterminowych zwrotów essential-business.pt.
• Przeprowadzka na pracę zdalną: Wraz z upowszechnieniem pracy zdalnej, do Algarve przeprowadziło się wielu młodszych profesjonalistów (w wieku 30-40 lat, często z rodzinami), poszukujących lepszego balansu między życiem zawodowym a prywatnym. Ci „cyfrowi nomadzi” lub „executive nomadzi” często początkowo wynajmują mieszkanie, ale niektórzy decydują się na zakup, zwłaszcza że Portugalia wprowadziła specjalną wizę dla cyfrowych nomadów pod koniec 2022 roku, pozwalającą na roczny pobyt (z możliwością przedłużenia) dla pracowników zdalnych spełniających określone progi dochodowe. Preferują lokalizacje centralne z dobrym internetem i dostępem do międzynarodowych szkół (jeśli mają dzieci). Takie relokacje widać w Lagos, w okolicach Faro (ze względu na połączenia lotnicze) oraz w Loulé. Jak zauważają agenci nieruchomości, nowy profil kupującego to „młodsi… cyfrowi nomadzi i świadomi klienci”, którzy szukają nie tylko miejsca na wakacje, lecz także całorocznego domu, który może dodatkowo przynosić dochód essential-business.pt. Ich motywacje łączą styl życia z elastycznością – chcą nieruchomości, które będą wygodnym domem, ale które można wynająć, jeśli się wyprowadzą.

Kto wynajmuje w Algarve? Demografia najemców dzieli się na najemców długoterminowych oraz najemców krótkoterminowych/wakacyjnych:

• Najemcy długoterminowi (12+ miesięcy): Ta grupa obejmuje lokalnych mieszkańców, których nie stać na zakup (ze względu na dysproporcje między cenami a dochodami) – np. młodzi profesjonaliści, pracownicy sektora usług, nauczyciele itd. Wielu z nich zostało zmuszonych do przeprowadzki w głąb lądu lub do mniej turystycznych miejscowości, by znaleźć przystępne cenowo wynajmy, ponieważ czynsze na wybrzeżu gwałtownie wzrosły. Na przykład mieszkańcy Albufeiry często mieszkają w Loulé lub Algoz i dojeżdżają. Kolejnym segmentem najemców długoterminowych są ekspaci i cyfrowi nomadzi, którzy chcą przetestować życie w Algarve bez natychmiastowego zakupu nieruchomości. Wynajmują oni apartamenty lub wille na rocznych umowach. Narodowości w tej grupie są bardzo różnorodne: można np. spotkać niemiecką rodzinę wynajmującą w Carvoeiro przez kilka lat lub amerykańskiego pracownika zdalnego wynajmującego w Tavirze. Popyt na wynajem długoterminowy ze strony ekspatów rośnie, ponieważ niektórzy przyjeżdżają na tymczasowe zlecenia (np. pracownicy firm technologicznych korzystający z portugalskich wiz dla talentów) lub emeryci, którzy wolą wynajmować, zanim zdecydują się na zakup. Populacja studencka w Algarve (np. na Uniwersytecie Algarve we Faro/Portimão) również napędza popyt na wynajem w tych miastach, chociaż częściej wynajmują pokoje niż całe mieszkania. Demograficznie najemcy długoterminowi w Algarve to zarówno dwudziestoparoletni studenci/profesjonaliści, jak i emeryci, którzy wybierają wynajem zamiast zakupu (czasem dla większej elastyczności lub dlatego, że są tutaj tylko część roku). Jednak brak podaży jest poważnym problemem – w 2023 roku Algarve miało jeden z najniższych wskaźników dostępności mieszkań na wynajem w Portugalii, ponieważ tak wiele lokali przeznaczono na krótkoterminowe wynajmy. To doprowadziło do apeli o wdrożenie zachęt dla właścicieli nieruchomości, by oferowali długie umowy najmu. Odpowiedzią rządu, jak wspomniano, były ulgi podatkowe za konwersję na dłuższe wynajmy.
• Najemcy krótkoterminowi/wakacyjni: To urlopowicze i sezonowi goście, którzy tłumnie przybywają do Algarve, liczeni w setkach tysięcy każdego lata. Zwykle są to turyści zagraniczni (z Wielkiej Brytanii, Niemiec, Francji, Irlandii itp.) lub Portugalczycy z północy spędzający wakacje nad morzem. Wynajmują wille lub apartamenty na tydzień. Coraz częściej w tej grupie pojawiają się również pracownicy zdalni przyjeżdżający na pobyt średnioterminowy – np. ktoś z Londynu pracujący zdalnie przez 3 miesiące z Algarve i wynajmujący na ten czas Airbnb. Popularność Algarve wśród tych najemców jest ogromna – w 2023 roku przypadało tu ponad jedną czwartą wszystkich noclegów turystycznych w Portugalii portugalbuyersagent.com. Demografia najemców krótkoterminowych jest bardzo szeroka: rodziny, grupy golfowe, cyfrowi nomadzi “przeskakujący” między miejscami, emeryci spędzający wydłużone zimowe wakacje w słońcu itd. Ci najemcy zasilają portfele właścicieli inwestycyjnych, ale powodują też, że latem wyjątkowo niewiele nieruchomości jest dostępnych dla lokalnych mieszkańców.

Poziomy dochodów: Kupujący w Algarve są zazwyczaj zamożniejsi w porównaniu do przeciętnej portugalskiej ludności. Wielu zagranicznych nabywców kupuje za gotówkę lub wpłacając wysokie zaliczki. Na przykład typowa para z Europy Północnej, przechodząca na emeryturę w Algarve, może sprzedać swój dom na drogim rynku (Londyn, Paryż, Sztokholm), co daje im wystarczające środki, by kupić dom w Algarve za 400 tys. euro bez kredytu. Podobnie amerykańscy kupujący są często stosunkowo zamożni i traktują nieruchomości w Algarve jako część swojego portfela inwestycyjnego lub drugi dom. Na rynku luksusowym osoby ultra-bogate (UHNWI) z Europy, Bliskiego Wschodu czy Azji weszły na rynek Algarve, kupując wyjątkowe nieruchomości – wille w Quinta do Lago lub rezydencje na klifie mogą przekroczyć wartość 10 milionów euro. Ci kupujący często pozostają anonimowi (za pośrednictwem spółek lub funduszy) i przyciąga ich wyjątkowość tego miejsca (spotkania z celebrytami w kurortach nie są rzadkością).

Wśród najemców, wynajmujących długoterminowo, poziom dochodów jest zróżnicowany. Lokalni pracownicy zarabiają zazwyczaj skromnie (1 000–1 500 euro miesięcznie to norma w usługach), co sprawia, że trudno im płacić czynsze, które w wielu miastach Algarve często przekraczają 800 euro za kawalerkę. Ta luka w dostępności mieszkań stała się problemem społecznym. Ekspaci wynajmujący długoterminowo zwykle mają wyższe dochody lub zagraniczne emerytury – np. emeryt z Wielkiej Brytanii z 2 000 funtów miesięcznie może sobie swobodnie pozwolić na czynsz 800 euro. Cyfrowi nomadzi wynajmujący mieszkania zarabiają zagranicą (od 50 tys. dolarów wzwyż), co umożliwia im płacenie powyżej 1 000 euro miesięcznie za dobre mieszkanie, co jest wysoką kwotą jak na miejscowe warunki. Najemcy krótkoterminowi reprezentują wszystkie grupy dochodowe: podróżujący z ograniczonym budżetem wynajmą proste apartamenty, podczas gdy zamożni turyści wynajmują luksusowe wille za 5 000 euro tygodniowo. Wspólnym mianownikiem jest fakt, że praktycznie wszyscy wnoszą do regionu pieniądze z zagranicy, wspierając lokalną gospodarkę (i pośrednio podnosząc koszty mieszkań).

Podsumowanie motywacji: Podsumowując, kupujących i najemców w Algarve motywują: klimat (łagodne zimy, ciepłe lata), styl życia (plaże, golf, bezpieczeństwo, powszechna znajomość angielskiego), korzyści finansowe (wzrost wartości nieruchomości, dochody z najmu, ulgi podatkowe) oraz czynniki osobiste (emerytura, rodzina, elastyczność pracy). Coraz większe znaczenie zyskuje także zrównoważony rozwój – niektórzy kupujący poszukują energooszczędnych domów z panelami słonecznymi itd., a deweloperzy odpowiadają na to ekologicznymi projektami. Bliskość udogodnień, takich jak szkoły międzynarodowe (kilka działa w Algarve), może mieć wpływ na wybór lokalizacji przez młodsze rodziny. Ponadto, powstały po COVID-zie trend większej potrzeby przestrzeni i kontaktu z naturą zwiększył atrakcyjność Algarve w porównaniu z zatłoczonymi miastami – czynnik ten ma prawdopodobnie wpływ na zmiany demograficzne (np. młodsi pracownicy zdalni wybierający Algarve zamiast Lizbony).

Prognozy na przyszłość (2026–2028)

Prognozy cenowe: Perspektywy dla cen nieruchomości w Algarve do lat 2026–2028 są ogólnie pozytywne, z oczekiwanym umiarkowanym wzrostem. Chociaż dwucyfrowe roczne wzrosty z ostatnich lat mogą się uspokoić, eksperci przewidują dalszą aprecjację. Ostrożna prognoza Savills na poziomie +4% na 2025 rok investropa.com prawdopodobnie odzwierciedla wyższe stopy procentowe oraz globalną ostrożność gospodarczą, jednak inni analitycy przewidują wzrost w średnich i wyższych jednocyfrowych wartościach (5–10% rocznie) w średnim terminie investropa.com investropa.com. Można przyjąć zgodnie, że ceny będą rosły o około 5% rocznie w latach 2026–2027, o ile nie wydarzy się żadna poważna nieprzewidziana sytuacja. Tę prognozę wspierają kluczowe czynniki:

• Ograniczona podaż: Nowe budownictwo, choć nabiera tempa, wciąż pozostaje znacznie poniżej historycznych poziomów. W 2022 roku wybudowano w całym kraju tylko ok. 20 000 nowych domów, podczas gdy w latach 2000 było to 200 000 rocznie investropa.com investropa.com, a Algarve dysponuje ograniczoną linią brzegową pod zabudowę. Nawet przy realizacji projektów takich jak Vale da Amoreira, popyt prawdopodobnie przez lata będzie przewyższał nową podaż, wywierając presję na wzrost cen.
• Utrzymujący się popyt: Prognozuje się, że gospodarka Portugalii będzie rosnąć o ok. 2% rocznie w latach 2024–2026 investropa.com investropa.com, zapewniając stabilne otoczenie. Co ważniejsze, oczekuje się utrzymania silnego popytu międzynarodowego. Atrakcyjność Algarve dla mieszkańców Europy Północnej, a obecnie także Amerykanów jest strukturalna – dopóki region pozostaje bezpieczny, przyjazny i atrakcyjny, będzie istniał stały strumień kupujących. Dodatkowo, niestabilność polityczna lub wyższe podatki w innych krajach (np. niektórzy kupujący powołują się na rosnące podatki od drugich domów we Francji lub niestabilność w części USA) mogą przekierować więcej nabywców do Portugalii.
• Poprawa warunków finansowania: Do 2025 roku pojawiają się oznaki złagodzenia polityki pieniężnej – Europejski Bank Centralny zaczął obniżać stopy procentowe (podobno do ok. 2% w połowie 2025 roku z maksymalnego poziomu 4%) investropa.com investropa.com. Stopy kredytów hipotecznych w Portugalii ponownie spadły poniżej 4% investropa.com. Jeśli ten trend będzie się utrzymywał, finansowanie stanie się bardziej dostępne do 2026 roku, co potencjalnie przyciągnie na rynek więcej nabywców z klasy średniej (szczególnie lokalnych lub ekspatów potrzebujących kredytów hipotecznych). Może to dodatkowo zwiększyć popyt, szczególnie w segmentach, które zwolniły z powodu kosztów finansowania.

Zmiany w popycie: Przewidujemy pewne zmiany w preferencjach popytu w nadchodzących latach:

• Zrównoważony rozwój i efektywność energetyczna: Kupujący (szczególnie młodsi i z Europy Północnej) coraz częściej priorytetowo traktują zrównoważony rozwój. W latach 2026–2028 domy z panelami słonecznymi, dobrą izolacją i certyfikatami energetycznymi prawdopodobnie będą sprzedawane szybciej lub z premią. Nowe inwestycje już teraz eksponują ekologiczne cechy, a działania UE na rzecz energooszczędnych mieszkań (jak potencjalne wymogi dotyczące renowacji) wpłyną także na Algarve. Możemy zobaczyć więcej eko-ośrodków i luksusowych willi off-grid skierowanych do inwestorów dbających o środowisko. Również odporność na zmiany klimatu stanie się czynnikiem – na przykład nieruchomości na klifach lub nisko położonych plażach mogą być bardziej analizowane lub wymagać zabezpieczeń, gdy kupujący wezmą pod uwagę długoterminowy wzrost poziomu morza i erozję. Lokalne władze inwestują w utrzymanie plaż (np. w 2025 roku przeznaczono 1,5 mln euro na uzupełnienie piasku na jednej z plaż Algarve) theportugalnews.com theportugalnews.com, co sygnalizuje świadomość wpływu zmian klimatu.
• Wpływ cyfrowych nomadów: Algarve prawdopodobnie będzie jeszcze bardziej dostosowywać się do potrzeb pracowników zdalnych. Oczekuj wzrostu liczby przestrzeni coworkingowych i być może rozwoju projektów colivingowych do 2026 roku. Miasta takie jak Lagos i Portimão mogą stać się „centrami dla cyfrowych nomadów” – np. kompleksy apartamentowe ze wspólnymi strefami do pracy i opcjami wynajmu miesięcznego. Portugalski rząd może dalej udoskonalać opcje wizowe, aby przyciągać profesjonalistów zdalnych (bazując na obecnej rocznej wizie dla cyfrowych nomadów). To może wprowadzić młodsze pokolenie na rynek wynajmu długoterminowego, a nawet sprzedaży (niektórzy nomadzi zostają rezydentami na stałe). Jak zauważył lokalny ekspert, rynek „stał się młodszy”, ponieważ nomadzi wykonawczy szukają zarówno stylu życia, jak i zwrotu z inwestycji essential-business.pt. Do 2028 roku ten trend powinien się pogłębić, potencjalnie zwiększając popyt na średniej wielkości nowoczesne apartamenty z dobrym internetem i miejscem do pracy.
• Skutki zakończenia programu Golden Visa: Po zakończeniu programu Golden Visa profil inwestorów może się nieco zmienić – będzie mniej Chińczyków i Rosjan (nigdy nie stanowili oni dużej grupy w Algarve w porównaniu z Lizboną, ale byli obecni) oraz więcej Amerykanów i Europejczyków korzystających z innych wiz. Brytyjczycy po Brexicie będą nadal szukać sposobów zakupu poprzez wizę D7 lub kupując jako nierezydenci i odwiedzając w określonych limitach. Golden Visa już przed 2024 rokiem przesuwała się w stronę inwestycji w fundusze; jej zamknięcie może faktycznie skierować część zagranicznego kapitału w stronę funduszy nieruchomościowych lub struktur podobnych do REIT, inwestujących w portugalskie nieruchomości (ponieważ bezpośredni zakup nie daje wizy, niektórzy mogą wybrać zarządzane instrumenty inwestycyjne, jeśli nadal chcą mieć ekspozycję na ten rynek). Wpływ netto na popyt przewidywany jest jako neutralny lub lekko negatywny, ale wyraźnie nie osłabiło to jeszcze apetytu investropa.com investropa.com.
• Odporność segmentu luksusowego: Nieruchomości ultraluksusowe w Algarve (kategoria €5M+) prawdopodobnie nadal będą wykazywać odporność cenową, a nawet wzrosty. Knight Frank i inne agencje często wymieniają Algarve jako jedną z najlepszych lokalizacji na domy wakacyjne na świecie, co oznacza, że popyt w segmencie HNWI jest częściowo napędzany „efektem trofeum” i mniej wrażliwy na cykle ekonomiczne. Dzięki sześciu nowym projektom rezydencji sygnowanych luksusowymi markami podaż nieruchomości luksusowych wzrośnie, ale zazwyczaj są one łatwo pochłaniane przez globalnych inwestorów. Na przykład, nowe Ritz-Carlton Reserve Residences planowane na południowo-zachodnim Algarve (hipotetyczny scenariusz) prawdopodobnie przyciągnęłyby kupujących z Bliskiego Wschodu lub Azji, którzy dotąd nie rozważali Algarve. Wprowadzenie większej liczby 5-gwiazdkowych marek (Viceroy, W, plotki o Six Senses itp.) do 2026 r. jeszcze mocniej zaznaczy Algarve na mapie luksusowej turystyki i rynku nieruchomości, napędzając ten segment.
• Inicjatywy dotyczące mieszkań przystępnych cenowo: Z drugiej strony, do 2026 roku możemy zobaczyć rządowe lub prywatne inicjatywy mające na celu zwiększenie dostępności przystępnych cenowo mieszkań w Algarve. Kryzys mieszkaniowy został już zauważony; jeśli projekty takie jak Vale da Amoreira w Faro dostarczą domy o średniej cenie, mogłoby to pozwolić większej liczbie miejscowej klasy średniej na udział w rynku. Rządowy program najmu (proponujący wynajem prywatnych pustych mieszkań z przeznaczeniem na podnajem jako mieszkania przystępne cenowo) może zyskać na popularności. Mogłoby to nieznacznie zwiększyć podaż w niższym segmencie i lekko ograniczyć wzrost cen wejściowych (na przykład więcej mieszkań w cenie poniżej 200 tys. euro dla mieszkańców). Jednak takie działania najprawdopodobniej nie wpłyną drastycznie na ogólny trend wzrostu cen ze względu na skalę popytu.

Perspektywa podaży: Pipeline inwestycyjny wskazuje, że w latach 2025–2028 nastąpi więcej ukończonych projektów niż w poprzednich pięciu latach. Najprawdopodobniej zobaczymy:

• Zakończenie rozbudowy Vilamoura (rozszerzenie przystani jachtowej gotowe w 2025 r. essential-business.pt, nowe osiedla mieszkaniowe do 2027 r.).
• Postęp w megaprojekcie Faro – być może pierwsze fazy mieszkań zostaną oddane do 2026 roku, dodając kilkaset lokali na rynek oraz powstanie ogromny park, co może uczynić Faro bardziej atrakcyjnym.
• Kilka otwarć hoteli i ośrodków wypoczynkowych: np. hotel Ombria Resort (2025), nowy Marriott we wschodnim Algarve (jako część Atlantic Pines) około 2026 roku itd., co pośrednio podnosi wartość nieruchomości w ich okolicy poprzez zwiększenie prestiżu regionu.
• Poprawa infrastruktury: Region może doczekać się modernizacji transportu (od dawna mówi się o lepszej obsłudze kolejowej lub nawet połączeniu kolejowym z lotniskiem, choć nie jest to potwierdzone na 2026 r.). Mogą także pojawić się nowe inwestycje drogowe lub kampusy międzynarodowych szkół, czyniąc niektóre obszary bardziej atrakcyjnymi.
• Mistrzostwa Świata 2026 (częściowo organizowane w Portugalii) mogą spowodować krótkoterminowy wzrost turystyki i prawdopodobnie pewne wydatki infrastrukturalne w Faro (jeśli powstaną ośrodki treningowe lub strefy kibica). Choć nie jest to bezpośrednio związane z rynkiem mieszkaniowym, wpływa to pozytywnie na nastroje i może przełożyć się na wzrosty stawek najmu.

Czynniki ekonomiczne i zewnętrzne: Na świecie, jeśli inflacja pozostanie opanowana, a stopy procentowe ustabilizują się lub spadną, więcej osób zainwestuje w nieruchomości jako zabezpieczenie, co wróży dobrze rynkowi nieruchomości. Stabilność Portugalii (zarówno gospodarcza, jak i polityczna) to atut – kraj ten jest oceniany jako jeden z najbezpieczniejszych, nie ma w nim skrajnej polityki itd. Zakładając, że to się utrzyma, Algarve pozostanie „bezpieczną przystanią” dla kapitału osobistego i finansowego. Jednym z wyzwań jest kryzys dostępności mieszkań – jeśli wzrośnie niezadowolenie lokalnej społeczności z powodu wypierania jej z rynku, mogą pojawić się interwencje polityczne (np. surowsze limity czynszów lub podatki od pustostanów). Już wybory samorządowe w 2024 roku w niektórych gminach Algarve pokazały, że mieszkalnictwo to kluczowy temat. Jak dotąd środki były stosunkowo łagodne (zachęty dla najmu, zniesienie Złotej Wizy), ale warto to obserwować. Kolejny czynnik to zmiany klimatu. Algarve może częściej mierzyć się z niedoborem wody i falami upałów. Jeśli np. do 2028 roku ograniczenia w zużyciu wody będą częste lub wzrosną koszty ubezpieczenia nieruchomości nadmorskich z powodu ryzyka klimatycznego, może to nieco ograniczyć popyt. Jednak wielu nabywców traktuje inwestycję długoterminowo lub wierzy, że dostosowanie rozwiąże te problemy.

Podsumowanie prognozy (2026–2028): Przewidujemy:

• Ceny: Kontynuację wzrostu, być może łącznie o +15% do +25% w latach 2025–2028. Dom warty 300 tys. euro w 2025 roku może kosztować 345–375 tys. euro w 2028 roku. Wzrost raczej „na początku” (wyższy w latach 2025–26, nieco spowalniający w 2027–28 wraz z pojawianiem się większej podaży lub ewentualnym ponownym wzrostem stóp procentowych).
• Popyt: Poszerzający się popyt międzynarodowy. Kluczowi będą nabywcy z USA i Wielkiej Brytanii; może pojawić się też więcej nabywców z Azji (także bez Złotej Wizy, niektórzy kupią wyłącznie inwestycyjnie lub dla stylu życia) oraz inwestorów z Bliskiego Wschodu, ze względu na zainteresowanie Zatoki prestiżowymi aktywami w Europie. Popyt krajowy stabilny lub lekko wyższy, jeśli poprawi się dostępność finansowania.
• Rynek najmu: Czynsze nadal będą rosły, jeśli podaż najmu długoterminowego pozostanie niewielka. Możliwy wzrost czynszów powyżej 5% rocznie, o ile wiele jednostek AL nie zostanie przekwalifikowanych na najem długoterminowy. Coraz więcej pracowników zdalnych może także podnieść stawki najmu zimowego, czyniąc Algarve regionem całorocznym. Możemy też spodziewać się większego udziału instytucjonalnych właścicieli – np. funduszy budujących bloki na wynajem dla mieszkańców (to już się zaczyna w Lizbonie; do 2026 roku może to nastąpić również w większych miastach Algarve, by złagodzić niedobory). Zwroty z najmu powinny pozostać na poziomie 5–6%, jeśli ceny i czynsze będą rosnąć równolegle.
• Zwrot z inwestycji dla inwestorów: Perspektywy są dobre – dochody z najmu wraz z umiarkowaną aprecjacją zapewniają solidny zwrot. Rynek nieruchomości Algarve raczej przewyższy wiele rynków europejskich dzięki wyjątkowemu połączeniu stylu życia i atrakcyjności inwestycyjnej regionu. Ryzyka dla zwrotu, takie jak potencjalne spowolnienie gospodarcze czy nadpodaż, łagodzi światowa atrakcyjność Algarve i ograniczona ilość gruntu.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Algarve w 2025 roku rozwija się dynamicznie, a perspektywy średnioterminowe (2026–2028) są optymistyczne i zapewniają zrównoważony wzrost. Region ten ewoluuje – wprowadza rozwiązania proekologiczne, przyciąga nowe pokolenie pracowników zdalnych, poszerza swoją ofertę nieruchomości – a jednocześnie zachowuje podstawowe atuty, które od lat przyciągają tu inwestorów oraz nabywców domów. Dla inwestorów i kupujących Algarve pozostaje atrakcyjnym rynkiem, łączącym wysokie zwroty z wyjątkowo wysoką jakością życia. Jak podsumował to jeden z raportów: Algarve jest gotowe, by „utrzymać status rynku o dużym popycie i wysokiej odporności w przewidywalnej przyszłości” investropa.com investropa.com, a jego fundamenty – słońce, bezpieczeństwo, styl życia – wciąż przyciągają nabywców z całego świata.

Źródła:

• Statistics Portugal (INE) – dane o cenach i wynajmie nieruchomości portugalhomes.com portugalhomes.com
• Confidencial Imobiliário via The Portugal News – indeksy cen i wzrostu w Algarve theportugalnews.com theportugalnews.com
• Idealista oraz Engel & Völkers – udział zagranicznych nabywców i dane regionalne idealista.pt idealista.pt
• Investrope/Raporty rynkowe – aktualizacja rynku na 2025 rok i prognozy investropa.com investropa.com
• Essential Business (Savills) – informacje na temat rozwoju i trendów wśród kupujących essential-business.pt essential-business.pt
• The Portugal News (APEMIP) – wzrost liczby zagranicznych kupujących i kontekst rynku mieszkaniowego theportugalnews.com theportugalnews.com
• Portugal Homes & Goldcrest/Portugal Buyer’s Agent – stopy zwrotu z najmu i regionalne porównania cen portugalhomes.com portugalbuyersagent.com
• Ogłoszenia rządowe – zmiany w programie Złotej Wizy oraz aktualizacje dotyczące reżimu NHR wise.com wise.com

Marcin Frąckiewicz

Search

Latest Posts

Rynek nieruchomości we Florencji 2025: trendy, prognozy i wskazówki inwestycyjne

6 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Kapsztadzie 2025: trendy, subrynki i perspektywy na przyszłość

6 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Buenos Aires 2025: trendy, ceny, inwestycje i prognozy

6 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Algarve w Portugalii: 2025 i później

5 lipca, 2025

Perspektywy rynku nieruchomości w Bostonie (2025 i później)

5 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Palm Beach w 2025 roku: trendy i perspektywy

5 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Marrakeszu 2025: kompleksowy przegląd i prognozy

4 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Tokio 2025: trendy, rozwój i perspektywy na przyszłość

4 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Pradze 2025: trendy, segmenty i prognozy

4 lipca, 2025

Rynek nieruchomości w Val d’Isère 2025: trendy, ceny i prognozy

4 lipca, 2025

Don't Miss

Raport Rynku Nieruchomości w São Paulo 2025

Wprowadzenie i kontekst ekonomiczny Rynek nieruchomości w São Paulo w

Rynek nieruchomości w Kapsztadzie 2025: trendy, subrynki i perspektywy na przyszłość

Rynek nieruchomości w Kapsztadzie w 2025 roku wykazuje niezwykłą odporność