Piața imobiliară din Buenos Aires în 2025 se bucură de o revenire puternică după câțiva ani dificili. Stimulată de reforme economice ample, relaxarea controlului valutar și revenirea încrederii investitorilor, tranzacțiile imobiliare au explodat, iar prețurile cresc din nou thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Prețurile apartamentelor, exprimate nominal, au crescut în medie cu aproximativ 8,5% în ultimul an, cartierele de lux înregistrând câștiguri deosebit de robuste thelatinvestor.com. Această revenire are loc în pofida mediului inflaționist ridicat al Argentinei – valorile reale (ajustate la inflație) ale proprietăților rămân sub maximele istorice – atât cumpărătorii locali, cât și cei străini revenind în forță pe piață thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. În secțiunile de mai jos, oferim o analiză cuprinzătoare a tendințelor imobiliare rezidențiale, comerciale și mixte din Buenos Aires, incluzând dinamica la nivel de cartier, evoluția prețurilor față de anii anteriori, tipare investiționale, schimbări de reglementare, context macroeconomic și principalele dezvoltări care influențează valorile proprietăților.
Tendințe pe piața imobiliară rezidențială
Volumul vânzărilor și cererea: Activitatea de vânzare rezidențială în Buenos Aires s-a accelerat puternic. Numărul actelor de proprietate semnate a crescut cu 35% în 2024 comparativ cu anul precedent bowtiedmara.io, marcând cel mai puternic impuls al pieței din 2018. Această creștere a continuat și în 2025 – doar trimestrul I 2025 a înregistrat volume de tranzacții cu aproximativ 40% mai mari față de anul precedent thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Un catalizator decisiv a fost eliminarea controalelor valutare în aprilie 2025, care a deblocat cererea acumulată; în câteva săptămâni de la această reformă, tranzacțiile imobiliare au crescut cu 35%, cumpărătorii grăbindu-se să profite thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Încrederea cumpărătorilor a fost de asemenea consolidată de măsuri guvernamentale de extindere a creditului ipotecar după ani de finanțare insuficientă a locuințelor. Pentru prima dată în peste un deceniu, băncile locale au reînceput să ofere ipoteci la jumătatea anului 2024, rezultând în aproximativ 9% din achizițiile de locuințe fiind finanțate în 2024, în creștere de la doar 4% cu un an înainte bowtiedmara.io. Deși ipotecile sunt încă utilizate în mai puțin de 10% din vânzări, această creștere incipientă a creditării este de așteptat să „ajute la impulsionarea pieței în viitor”, în condițiile în care experții subliniază că noul acces la efectul de levier stimulează adesea cererea generală de locuințe thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Tendințe ale prețurilor: După o scădere prelungită, prețurile locuințelor din Buenos Aires au intrat într-o fază de recuperare. Prețul mediu al unui apartament în oraș a atins 2.339 USD pe metru pătrat la începutul anului 2025, aproximativ la același nivel cu cel din 2022 și cu circa 7% mai mare decât cu un an înainte bowtiedmara.io. Aceasta marchează o revenire notabilă față de perioada 2018–2022, când valorile proprietăților exprimate în dolari SUA au scăzut. În perioada cea mai gravă a declinului (2019–2020), prețurile au scăzut anual cu procente de două cifre în termeni reali globalpropertyguide.com. Chiar și în termeni nominali, prețurile medii au continuat să scadă cu 3–5% pe an până în 2022 globalpropertyguide.com. Se pare că punctul minim a fost la mijlocul anului 2023; din iunie 2023 până în ianuarie 2025, prețul mediu pe m² din oraș a crescut cu aproximativ 8,7% bowtiedmara.io. Totuși, pentru că Argentina a suferit o hiperinflație de 133% în 2023 și o inflație ridicată continuă în 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, valorile reale (ajustate la inflație) ale proprietăților sunt încă semnificativ sub nivelul maxim. De fapt, o analiză a arătat că, în ciuda unei creșteri nominale de ~5,5% a prețului în dolari SUA în T2 2024, prețurile apartamentelor ajustate la inflație au scăzut cu ~72% de la an la an în acel trimestru globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Linia portocalie din graficul de mai jos ilustrează cât de mult au scăzut prețurile față de vârful din 2018 și cât de modestă este recuperarea de acum:
| Cartier | Preț mediu (USD pe m²) | Segment de piață |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Turnuri ultra-luxoase |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Apartamente la modă, construcții noi |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Luxos/istoric premium |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Rezidențial de clasă medie/superioară |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Rezidențial de clasă medie |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Orașul vechi (unități renovate) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (estim.) | Zonă în curs de gentrificare |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Pătură periferică accesibilă |
| Media pe oraș (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Cartierele premium din nord și faleza centrală impun cele mai mari prețuri.
Puerto Madero, o enclavă modernă de lux cu turnuri și facilități, este cea mai scumpă zonă, cu aproximativ 6.000$/m² globalpropertyguide.com – aproximativ de 3× media orașului.Palermo Soho și Hollywood (subdistricte la modă din Palermo, populare printre expatriați și tineri profesioniști) au o medie de $3,500–$4,300/m² thelatinvestor.com, reflectând cererea ridicată pentru viața de noapte, restaurante și scena de co-working.Cartierele tradiționale de lux precum Recoleta (cunoscut pentru arhitectura sa în stil francez și ambasade) ating de asemenea prețuri de peste 4.000 USD/m² thelatinvestor.com.Prin contrast, zonele rezidențiale de clasă mijlocie precum Belgrano și Caballito au prețuri în intervalul $2.200–$3.000 thelatinvestor.com.Cartierele muncitorești de la periferie din sud și vest, cum ar fi Villa Lugano sau părți din Mataderos, oferă cele mai ieftine proprietăți la aproximativ 1.500 USD/m² thelatinvestor.com.Aceste diferențe de valoare sunt strâns legate de veniturile locale, facilități și percepțiile privind siguranța și infrastructura.Privind spre viitor, analiștii locali prognozează o creștere nominală a prețurilor în 2025–2026. Se estimează că districtele premium vor înregistra o apreciere anuală de +8–12%, în timp ce zonele emergente ar putea atinge creșteri de 10–15% thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Aceste prognoze presupun că inflația se va modera (de la ~120% în 2024 la ~60% în 2025) și că recentele reforme pro-piață vor menține optimismul cumpărătorilor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Este de remarcat faptul că chiar și o creștere anuală a prețurilor de 10% în USD ar rămâne, probabil, în urma inflației locale, dar dacă inflația argentiniană decelerează așa cum se speră, valorile reale ale proprietăților ar putea, în sfârșit, să se stabilizeze sau să crească după ani de erodare.
Variații ale prețurilor pe cartiere: Valorile proprietăților rezidențiale din Buenos Aires variază considerabil în funcție de cartier. Tabelul de mai jos evidențiază nivelurile medii ale prețurilor în anumite zone, la jumătatea anului 2025:
Câștigătorii și perdanții dintre cartiere: În 2024–2025, zonele în curs de gentrificare și cele premium conduc creșterile de preț, în timp ce câteva districte periferice rămân în urmă. Cel mai “fierbinte” cartier este Villa Crespo, o zonă cândva problematică, adiacentă Palermo, care trece rapid printr-un proces de gentrificare – înregistrează aprecieri anuale de preț de 10–15% grație noilor dezvoltări și îmbunătățirii legăturilor de transport thelatinvestor.com. Imediat după Villa Crespo, Palermo Soho/Hollywood înregistrează fiecare creșteri anuale de aproximativ 8–12%, pe fondul interesului cumpărătorilor străini și a ofertei limitate care alimentează valorile thelatinvestor.com. Recoleta și Palermo Chico (o altă zonă exclusivistă) mențin o creștere constantă de 8–10% datorită cererii solide pe segmentul de lux thelatinvestor.com. Zonele emergente cu populație de clasă mijlocie, precum Villa Urquiza (nord-vest), arată de asemenea o dinamică puternică, cu prețuri actuale de ~$2.600–$3.300/m² și o creștere estimată de 10–15% pe măsură ce noi infrastructuri devin operaționale thelatinvestor.com.
Pe de altă parte, câteva segmente stagnează. Cartierele din sudul îndepărtat (Sur) cu conectivitate slabă și nivel ridicat de sărăcie aproape că nu se apreciază – Villa Lugano și districtele adiacente înregistrează doar o creștere anuală a prețurilor de 2–4% thelatinvestor.com, mult sub rata inflației. Aceste zone, deși oferă locuințe accesibile pentru localnici, nu atrag interes investițional care să ridice prețurile ca în alte părți ale orașului. Chiar și pe piața de închirieri, cererea este mai slabă acolo. Harta de mai jos ilustrează aceste disparități regionale: culorile mai închise din nordul și centrul orașului corespund prețurilor mai mari și creșterii mai rapide, în timp ce zonele palide din sud au cele mai mici valori și o apreciere minimă.
Profiluri de cumpărători – Străini vs. locali: Este de remarcat faptul că investitorii străini au revenit pe piața imobiliară din Buenos Aires în număr tot mai mare. Odată cu devalorizarea peso-ului, proprietățile din Argentina au devenit neobișnuit de ieftine în dolari, iar cumpărători din SUA, Spania și alte țări „dau năvală” pe piață thelatinvestor.com. Până la jumătatea anului 2025, cumpărătorii internaționali reprezintă o estimare de 8–12% din totalul vânzărilor din cartierele premium precum Palermo, Recoleta și Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Mulți sunt atrași de cursurile de schimb favorabile și de potențialul unor câștiguri de capital semnificative pe măsură ce piața își revine thelatinvestor.com. În plus, Argentina a facilitat accesul străinilor la investiții: restricțiile valutare au fost eliminate (investitorii nu-și mai văd „blocați” banii în dolari) trade.gov, iar obținerea rezidenței este simplă chiar și cu investiții modeste (poți obține viză investind în jur de 1,5 milioane ARS, aproximativ 1.500 USD, având în vedere peso-ul slab) thelatinvestor.com. Străinii nu se confruntă cu bariere legale la achiziția de imobiliare urbane, iar vânzătorii sunt tot mai dispuși să accepte oferte în dolari americani, ceea ce încurajează suplimentar cumpărătorii de peste hotare thelatinvestor.com. Ținte populare pentru investitorii internaționali sunt apartamentele de lux din Puerto Madero și apartamentele istorice renovate din San Telmo, care oferă atât potențial de apreciere, cât și venituri atractive din închirieri, datorită expaților/turiștilor thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Cumpărătorii interni, între timp, stimulează și ei revenirea pieței. Clasa de mijloc în creștere din Argentina (în ciuda volatilității economice) are o preferință culturală pentru imobiliare ca formă de depozitare a valorii, alegând adesea proprietățile în detrimentul depozitelor bancare instabile. Odată cu încetinirea inflației și începutul extinderii creditului ipotecar, tot mai mulți localnici încearcă să cumpere locuințe thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Politicile guvernamentale de încurajare a proprietății – precum creșterea accesului la credit și implementarea unei amnistii fiscale – au stimulat suplimentar cererea locală. Prin programul „Blanqueo” din 2024, argentinienii cu economii nedeclarate pot legitima până la 100.000 USD fără taxe (și sume mai mari cu o taxă redusă) dacă investesc, iar o mare parte din acest capital se estimează că va fi direcționat spre piața imobiliară thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. În plus, așa cum este detaliat în secțiunea juridică și de reglementare, orașul Buenos Aires a eliminat taxa de timbru pentru majoritatea cumpărătorilor de locuințe la prima achiziție sub ~190.000 USD expatsba.com expatsba.com, reducând costurile tranzacțiilor pentru familiile locale. Acești factori au permis mai multor cumpărători argentinieni – în special tinerilor profesioniști și celor aflați în căutarea primei locuințe – să intre pe piață alături de investitorii străini.
Tendințe pe piața închirierilor
Piața locuințelor de închiriat din Buenos Aires a suferit o schimbare dramatică începând cu sfârșitul anului 2023. În încercarea de a corecta o lipsă severă de locuințe disponibile pentru închiriere, noul guvern a abrogat legea strictă a controlului chiriilor din Argentina în decembrie 2023, care anterior impunea contracte fixe pe trei ani și limite la creșterile de chirie idealista.com. Impactul imediat a fost o creștere masivă a ofertei: la 8-9 luni de la abrogare, numărul apartamentelor disponibile pentru închiriere în oraș a crescut cu aproximativ 170% idealista.com. Până la finalul anului 2024 existau peste 19.000 de anunțuri de închiriere în Buenos Aires, mai mult de 3,2× inventarul de la începutul anului 2023 idealista.com. Această creștere a ofertei – practic proprietarii readucând locuințele pe piața de închirieri pe termen lung după ridicarea reglementărilor – a diminuat în sfârșit presiunea asupra chiriașilor. Chiriile solicitate cresc încă în termeni nominali, însă ritmul a încetinit semnificativ. Până în august 2024, chiriile în BA au crescut cu aproximativ 45% față de anul precedent, ceea ce poate părea mult, dar este mai puțin de jumătate din rata generală a inflației (~94%) pentru aceeași perioadă idealista.com. În termeni reali, aceasta reprezintă o scădere de aproximativ 49% a costurilor de închiriere pentru chiriași după ani de creșteri ale prețurilor idealista.com idealista.com. De fapt, până la jumătatea anului 2024 majorările lunare ale chiriilor au fost cele mai mici din 2021 încoace, un rezultat direct al ofertei extinse și al politicilor favorabile pieței idealista.com. Proprietarii, eliberați de restricțiile anterioare, sunt mai dispuși să ofere locuințe pentru închiriere pe termen lung și mulți au moderat așteptările privind chiriile pentru a atrage chiriași într-o piață acum mai competitivă.Randamente din închirieri: Pentru investitorii imobiliari, randamentele din închirieri în Buenos Aires sunt în medie de aproximativ 6–8% brut în termeni USD pentru unitățile rezidențiale – randamente destul de moderate având în vedere profilul de risc al Argentinei. La nivelul orașului, garsonierele oferă cele mai mari randamente (aproximativ 8.3% în medie) deoarece sunt mai ieftine și căutate de tineri chiriași thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Unitățile mai mari (2-3 dormitoare) generează de obicei randamente de aproximativ 6–7% în zonele de top thelatinvestor.com. De exemplu, garsonierele din cartierele centrale pot atinge ~7–8%, în timp ce unitățile cu unul sau două dormitoare tind să genereze ~5–7% în funcție de locație thelatinvestor.com. Palermo Soho, în ciuda valorilor ridicate ale proprietăților, vede randamente pentru garsoniere în jur de 7.5%, scăzând la ~6.0% pentru apartamentele cu trei camere thelatinvestor.com. Zonele de clasă medie, precum Caballito, prezintă randamente mai stabile de ~6% indiferent de mărimea unității thelatinvestor.com. Interesant este că, în Puerto Madero – de obicei cu randamente mici din cauza prețurilor ridicate – apartamentele de lux mai mari pot atinge randamente de ~7.9% (mai mari decât cele mai mici unități), deoarece familiile expate înstărite și executivii sunt dispuși să plătească chirii premium pentru locuințele de top thelatinvestor.com. Per ansamblu, randamentele din închirieri în BA sunt considerate mici la nivel regional (de exemplu, piețele cu risc mai mare din LATAM adesea oferă >8–10%). Prin urmare, investitorii privesc în general Buenos Aires mai mult ca pe o opțiune de creștere a capitalului, nu de flux de numerar thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Creșterea recentă a ofertei de locuințe de închiriat și plafonarea prețurilor la chirii pot menține randamentele sub control pe termen scurt. Totuși, având în vedere că prețurile proprietăților sunt încă relativ scăzute (istoric vorbind) și turismul este în creștere, există potențial de creștere a veniturilor din închirieri, în special în segmentul de închirieri pe termen scurt (Airbnb) destinat străinilor.
Închirieri pe termen scurt: Piața turistică și piața Airbnb din Buenos Aires sunt solide, deoarece orașul a devenit un punct de atracție pentru nomazii digitali și călătorii regionali. Cartiere precum Palermo, Recoleta și San Telmo sunt în special foarte căutate pentru șederi scurte, ceea ce a susținut chiria pentru apartamentele bine mobilate. Conform surselor locale, un apartament tipic cu un dormitor în Palermo poate aduce în jur de 500 USD+ pe lună la închiriere pe termen mediu pentru expați sau nomazi thewanderinginvestor.com. Totuși, autoritățile orașului au început să ia în considerare reglementări pentru închirierile pe termen scurt, pe fondul plângerilor legate de impactul acestora asupra ofertei de locuințe. La începutul anului 2025, primarul Buenos Aires a propus noi reguli pentru Airbnb-uri (așa cum au menționat observatorii pieței bowtiedmara.io), deși detaliile și aplicarea acestora sunt încă în schimbare. Pentru moment, rata de ocupare a închirierilor pe termen scurt este moderată (~50% ocupare a fost remarcată pentru unele proprietăți thewanderinginvestor.com), așa că administratorii trebuie să gestioneze perioadele vacante. Totuși, mulți proprietari preferă flexibilitatea închirierilor în dolari pe noapte, având în vedere volatilitatea peso-ului argentinian. În viitor, echilibrul dintre contractele tradiționale de închiriere și folosirea pe termen scurt va depinde de deciziile politice și de evoluția turismului.
Piața de real estate comercial
Deși piața rezidențială domină titlurile, sectoarele de proprietăți comerciale din Buenos Aires – birouri, retail și industrial – trec, de asemenea, printr-o recuperare post-pandemică în 2025.
Piața de birouri: Piața de birouri de Clasă A din Buenos Aires prezintă semne timide de redresare după câțiva ani dificili. În T1 2025, absorbția netă a spațiilor de birouri de top a fost de +28.685 m², indicând faptul că firmele încep din nou să își extindă suprafața ocupată cushmanwakefield.com. Cererea a fost impulsionată în special de marile companii care închiriază spații în coridorul Panamericana (suburbiile nordice de-a lungul autostrăzii) și în Puerto Madero, unde mai multe clădiri noi de birouri au fost recent livrate cushmanwakefield.com. Totuși, afluxul de spații noi a ridicat rata de neocupare a birourilor la ~16,9% (de la ~15,9% la sfârșitul lui 2024) cushmanwakefield.com. Proprietarii de clădiri caută activ chiriași pentru spațiile nou livrate, mai ales în zonele necentrale, ceea ce explică creșterea ratelor de neocupare. Chiriile pentru birourile din Buenos Aires au rămas stabile, în jurul a 23–24 USD/m²/lună pentru spațiile premium cushmanwakefield.com. La aproximativ 24 USD/m², acest nivel este comparabil cu chiriile de dinainte de pandemie, sugerând că proprietarii au menținut prețurile cerute stabile în ciuda ratei mari de neocupare, probabil deoarece majoritatea contractelor sunt exprimate în dolari. Multe companii profită de condițiile favorabile chiriașilor pentru a se muta în spații noi sau mai bine poziționate la costuri similare. Per ansamblu, perspectiva sectorului de birouri este prudent optimistă: reformele economice și o stabilizare susținută de FMI au crescut încrederea mediului de afaceri, însă rata de neocupare ar putea rămâne ridicată până la absorbția surplusului de spații (inclusiv noile turnuri Catalinas Norte II și alte proiecte dezvoltate recent). Totuși, absorbția pozitivă incrementală și stabilitatea chiriilor semnalează că piața de birouri ar putea fi la pragul de jos cushmanwakefield.com.
Retail și ospitalitate: Sectorul imobiliar de retail din Buenos Aires – de la centre comerciale la magazine de pe principalele artere – a revenit și el, fiind susținut de creșterea cheltuielilor consumatorilor (alimentată parțial de turiști și vizitatori care profită de arbitrajul valutar al Argentinei). Marii operatori de centre comerciale precum IRSA au raportat îmbunătățiri ale indicatorilor: în 2024, veniturile din chirii ale IRSA (preponderent din malluri) au crescut cu aproximativ 8,8%, iar traficul de persoane a crescut semnificativ gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Coridoarele comerciale de top din oraș (Strada Florida, Avenida Santa Fe, zona de boutique-uri Palermo Soho) au o rată scăzută de neocupare și chiriile sunt în creștere pe măsură ce retailerii se întorc. În plus, Las Cañitas și alte zone comerciale de nișă au rezultate bune – o analiză Infobae la începutul lui 2025 a evidențiat că sectoare precum gastronomia și viața de noapte conduc piața în Las Cañitas, ceea ce determină creșterea prețurilor de închiriere și achiziție pentru spațiile comerciale expatsba.com expatsba.com. Întreprinderile mici se extind cu prudență, iar mărcile internaționale revin acum pe piață după eliminarea controalelor valutare (ceea ce permite retailerilor străini să repatrieze mai ușor profiturile). Pentru proprietarii de spații de retail, indexarea chiriilor rămâne o provocare: multe contracte încă se ajustează informal în dolari americani sau prin clauze indexate la inflație, având în vedere că inflația anuală a fost de aproximativ 95% în 2024 idealista.com. Sectorul ospitalității s-a revigorat semnificativ – hotelurile boutique și apart-hotelurile din zone precum Recoleta și Palermo profită de boom-ul turistic post-pandemie și de noile programe de vize ale Argentinei pentru lucrătorii de la distanță. Unii investitori chiar au convertit clădiri rezidențiale pentru a le adapta ca spații de co-living sau ospitalitate, pentru a capitaliza pe gradul ridicat de ocupare plătit în dolari. Per total, segmentul comercial retail/ospitalitate este pe un trend ascendent în 2025, deși influențat de fluctuațiile macroeconomice ale puterii de cumpărare a consumatorilor.
Industrial/Logistică: Piața de imobiliare industriale (depozite, parcuri logistice) din zona metropolitană Greater Buenos Aires a avut un început mixt în 2025. Trimestrul I 2025 a înregistrat o absorbție netă de -27.752 m² (negativă), deoarece unii ocupanți și-au redus suprafața pe fondul scăderii cheltuielilor de consum cushmanwakefield.com. Rata de neocupare pentru spațiile logistice a crescut ușor la aproximativ 4,7% – rămânând totuși destul de scăzută – iar chiriile solicitate au scăzut la circa USD $7,20 pe m² pe lună cushmanwakefield.com. Nu au fost livrate depozite noi la începutul lui 2025, însă pipeline-ul de construcții este la cel mai mare nivel din ultimii cinci ani, pe măsură ce dezvoltatorii anticipează creșterea cererii cushmanwakefield.com. Subpiețele industriale cheie sunt situate de-a lungul autostrăzii Panamericana (nord) și rutelor de vest/sud. Atitudinea pro-business a administrației Milei și devalorizarea peso-ului (ce face exporturile argentiniene mai competitive) ar putea stimula cererea de facilități logistice în anii următori. De fapt, Fitch Ratings prognozează o îmbunătățire treptată a ratelor de ocupare și chiriilor în America Latină continuând și după 2025 pentru imobiliarele industriale, însă probabil cu un ritm mai moderat din cauza incertitudinilor economice persistente financecolombia.com. Dacă economia Argentinei se stabilizează și crește, ne putem aștepta ca sectorul depozitelor/logisticii să se extindă – deja câțiva investitori industriali străini și-au manifestat interesul, iar dezvoltatorii locali pregătesc proiecte anticipând o revenire a producției și a activității de comerț electronic.
Dezvoltări mixte și proiecte majore
Buenos Aires asistă la un val de dezvoltări mixte și proiecte de infrastructură care promit să schimbe părți ale orașului în următorii ani. Cel mai mare dintre acestea este mega-proiectul „Costa Urbana”, un nou cartier de pe malul apei planificat pe 70 de hectare de teren recuperat de-a lungul Río de la Plata (la sud de Puerto Madero). Aprobat la sfârșitul anului 2021, după decenii de întârzieri, Costa Urbana va permite până la 895.000 m² de construcție pentru un amestec de spații rezidențiale, comerciale, de birouri și publice stocktitan.net stocktitan.net. Proiectul, condus de dezvoltatorul IRSA, dedică peste 50 de hectare parcurilor și spațiilor verzi și investește aproximativ 40 de milioane de dolari în infrastructură pentru a integra situl cu orașul stocktitan.net stocktitan.net. Odată construit în următorul deceniu sau două, Costa Urbana este așteptată să creeze un cartier nou, exclusivist – practic o extensie a Puerto Madero – care ar putea găzdui mii de noi apartamente, birouri, complexe comerciale și chiar școli și spații culturale stocktitan.net stocktitan.net. Această dezvoltare este cel mai mare proiect urban din Argentina și este considerată capabilă să “schimbe peisajul orașului… oferind posibilitatea extinderii și redobândirii accesului la malul râului” prin utilizări mixte vibrante stocktitan.net stocktitan.net. În ceea ce privește impactul asupra pieței, oferta viitoare a Costa Urbana ar putea pune presiune descendentă asupra prețurilor de top din Puerto Madero (prin creșterea concurenței), dar pe termen lung ar trebui să crească valorile în sudul neglijat al malului apei (de exemplu, părți din La Boca/Barracas), prin îmbunătățirea infrastructurii și conectivității.
Alte inițiative importante de tip mixt sau de infrastructură includ:
- Catalinas Norte II: Un proiect imobiliar comercial la nord de centrul orașului care a adăugat mai multe noi turnuri de birouri (și unele componente rezidențiale) în 2022–2023 pe un teren ce a aparținut anterior unui depou feroviar. Acesta a extins CBD-ul spre Puerto Madero și ar putea atrage chiriași corporativi din clădirile mai vechi din centru, ceea ce ar putea determina conversia acelor proprietăți vechi în locuințe sau hoteluri.
- Distrito Arroyo și Parque de la Innovación: Acestea sunt zone de dezvoltare mai mici. Parque de la Innovación, situat lângă campusul universitar din Núñez, își propune să devină un hub de tehnologie și inovație, combinând laboratoare, birouri și cămine studențești, ceea ce ar putea stimula activitatea imobiliară în coridorul nordic.
- Infrastructură de transport: În ultimii ani, Buenos Aires a investit masiv în transportul urban, ceea ce a crescut valorile proprietăților imobiliare de-a lungul coridoarelor îmbunătățite. Proiecte precum autostrada Paseo del Bajo (2019) – o șosea subterană care deviază camioanele din centrul orașului – au îmbunătățit zone precum Puerto Madero, Microcentro și San Telmo prin reducerea traficului la suprafață. Orașul a ridicat, de asemenea, linii feroviare suburbane cheie (Mitre și San Martín) în 2018–2019, eliminând numeroase treceri la nivel în Palermo, Belgrano și Chacarita. Aceste lucrări au redus aglomerația și au reconectat cartierele, ceea ce a făcut proprietățile din apropiere mai atractive și mai accesibile (agenții imobiliari locali au remarcat creșterea valorii pe străzile anterior blocate după deschiderea viaductelor). De asemenea, extinderea liniilor Metrobus BRT pe bulevarde precum Cabildo și Juan B. Justo a îmbunătățit transportul public în cartierele periferice, sprijinind cererea rezidențială de acolo. În termeni generali, îmbunătățirile infrastructurii au transformat peisajul urban și au crescut atractivitatea multor zone, o tendință pe care experții o văd continuând pe măsură ce Buenos Aires se modernizează thelatinvestor.com thelatinvestor.com. De exemplu, extinderea planificată a Liniei H de metrou și noua Linie F propusă (dacă va fi reluată) ar stimula probabil dezvoltarea în zonele viitoarelor stații.
- Regenerare urbană și locuințe sociale: Orașul a vizat, de asemenea, anumite cartiere sărace pentru modernizare, ceea ce poate avea efecte imobiliare localizate. Integrarea în curs a Villa 31 (o zonă mare de locuințe informale lângă nodul de transport Retiro), prin adăugarea de locuințe formale, utilități și chiar o nouă clădire ministerială, a început să ridice profilul acelei zone. De asemenea, moștenirea Satului Olimpic de Tineret 2018 din Villa Soldati (construit pentru sportivi și transformat acum în apartamente cu cost redus) a adus infrastructură în sudul îndepărtat, deși impactul pe piață acolo se dezvoltă lent. Aceste eforturi arată angajamentul orașului pentru o dezvoltare echilibrată, deși va fi nevoie de timp ca investițiile private să urmeze în cartierele tradițional neglijate.
Per ansamblu, marile proiecte ale Buenos Aires reflectă un oraș în evoluție – noi cartiere mixte, transport mai bun și spații publice recâștigate care leagă treptat țesutul urban. Pentru proprietari și investitori, aceste proiecte pot fi o armă cu două tăișuri: adesea duc la aprecierea capitalului pentru imobiliarele din apropiere (datorită facilităților îmbunătățite și conectivității sporite), dar în unele cazuri adaugă o ofertă nouă semnificativă (așa cum va face Costa Urbana), ceea ce ar putea tempera creșterea prețurilor pe termen scurt. Totuși, consensul este că inițiativele de infrastructură și dezvoltare sunt per ansamblu pozitive, crescând atractivitatea Buenos Aires ca loc de trăit, muncă și investit.
Considerații Legale, de Reglementare & Fiscale
Mediul politic din jurul sectorului imobiliar din Argentina s-a schimbat considerabil la intrarea în 2025, cu multe modificări menite să stimuleze investițiile în proprietăți:
- Eliminarea controalelor valutare: Poate cea mai importantă reformă – după cum am menționat anterior – este eliminarea majorității controalelor valutare și de capital de la 14 aprilie 2025. Administrația președintelui Javier Milei a eliminat infamul “cepo cambiario”, ceea ce înseamnă că persoanele fizice și companiile pot acum cumpăra liber dolari americani și transfera fonduri în străinătate fără restricții prealabile trade.gov. Acest lucru este crucial pentru imobiliare: investitorii străini pot aduce bani în siguranță știind că pot repatria profiturile, iar localnicii sunt mai încrezători să listeze proprietățile în USD (norma) fără teama de a rămâne blocați în pesos. De asemenea, s-au încheiat arbitrajurile complicate între cursuri de schimb la care recurgeau vânzătorii și cumpărătorii. Per ansamblu, mișcarea a restabilit convertibilitatea totală, ceea ce “creează un mediu mai transparent și previzibil pentru comerț și investiții” trade.gov trade.gov. În același timp, acordul Argentinei cu FMI și cu alți creditori a crescut rezervele valutare, ceea ce ar trebui să ajute la menținerea stabilității pieței valutare reuters.com reuters.com. Eliminarea cepoului este un game-changer care face investiția în proprietăți din Buenos Aires mult mai directă atât pentru străini cât și pentru localnici.
- Stimulente fiscale & Modificări: Pentru a reduce costurile tranzacției, orașul Buenos Aires a implementat o scutire semnificativă de la taxa pe timbru (Impuesto de Sellos) începând cu 1 ianuarie 2025.Cumpărătorii unei proprietăți rezidențiale unice pentru uz personal sunt acum scutiți de taxa de timbru de 3,5% pe acte, cu condiția ca valoarea proprietății să fie sub 205 milioane ARS (≈ 190.000 USD) expatsba.com expatsba.com.Acest prag a fost crescut dramatic (de la aproximativ 56 de milioane ARS anterior) pentru a ține cont de inflație, acoperind astfel majoritatea achizițiilor de locuințe ale clasei de mijloc.Pentru cumpărătorii eligibili, acest lucru înseamnă economisirea a 3,5% din prețul de achiziție – un stimulent substanțial (de exemplu,~6.650 USD economisiți la un apartament de 190.000 USD) expatsba.com.De obicei, taxa de timbru era împărțită 50/50 între cumpărător și vânzător expatsba.com; acum, cumpărătorii pentru prima dată care îndeplinesc anumite criterii o evită complet, reducând povara.În plus, guvernul național a sugerat reintroducerea schemelor de credit fiscal pentru dobânzile ipotecare și a altor stimulente pentru cumpărătorii de locuințe, ca parte a eforturilor sale în domeniul locuințelor, deși detaliile rămân în continuare în schimbare.Din perspectiva proprietății, amnistia fiscală (Blanqueo) aflată în desfășurare în Argentina este remarcabilă.Așa cum am descris anterior, până la 31 martie 2025, activele nedeclarate pot fi aduse în țară la o rată de impozitare de 0–15% thewanderinginvestor.com.Sectorul imobiliar este o destinație favorită pentru aceste fonduri, deoarece localnicii nu au încredere în bănci – această politică, în esență, direcționează banii privați către dezvoltarea și achiziționarea de proprietăți, oferindu-le investitorilor un statut legal pentru fondurile lor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Este o oportunitate unică, dar dacă este prelungită sau repetată, oferă un impuls vânzărilor de lux (multe tranzacții de lux au implicat istoric o anumită componentă „neagră”, care acum poate fi legalizată).Impozitele regulate pe proprietate în Buenos Aires sunt relativ scăzute comparativ cu standardele globale.Proprietarii plătesc un impozit anual pe proprietate (ABL) către oraș, care este bazat pe valorile evaluate oficial, adesea mult sub prețurile de piață.Pentru multe apartamente, ABL anual poate fi de doar câteva sute de dolari USD.Cu toate acestea, dacă aceste evaluări sunt actualizate pentru inflație (un subiect de dezbatere), costurile de deținere a proprietății ar putea crește.Veniturile din chirii obținute în Argentina sunt supuse impozitului pe venit pentru rezidenți (cu cote progresive de până la ~35%).Proprietarii nerezidenți se confruntă cu o taxă de reținere la sursă fixă pe chiria brută (adesea în jur de 21%), cu excepția cazului în care se înregistrează și plătesc impozitul pe venit în mod normal.Există, de asemenea, un impozit pe câștigurile de capital de 15% la vânzarea proprietăților achiziționate după 2018 (deținerile mai vechi erau exceptate conform regulilor anterioare) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Această taxă pe câștigurile de capital (CGT) se aplică atât rezidenților, cât și proprietarilor străini în majoritatea cazurilor, fiind calculată pe câștigul net după deducerea costurilor eligibile.Este important de menționat că, dacă proprietatea vândută a fost reședința principală ocupată de proprietar, vânzătorii argentinieni pot evita adesea impozitul pe câștigurile de capital – însă vânzătorii străini nu pot, aceștia plătesc 15%.Costurile tranzacției pe lângă taxa de timbru includ onorariile notariale și comisioanele agenților imobiliari (de obicei 4–6% împreună).Mediul legal este, de altfel, prietenos pentru investitori: constituția Argentinei protejează puternic proprietatea privată (uneori spre frustrarea guvernelor care încearcă să impună controale), iar cetățenii străini au aceleași drepturi de proprietate ca localnicii pentru proprietățile imobiliare urbane.În esență, reformele din 2023–2025 au făcut peisajul legal și fiscal mai favorabil pentru activitatea imobiliară: taxe mai mici pentru proprietari, mai puține obstacole de reglementare în sectorul închirierilor și o circulație mai liberă a banilor.
- Reforme ale Legii Locuinței: Guvernul a abordat, de asemenea, reglementările pieței de închiriere. Legea închirierilor din 2020 care stabilea contracte pe 3 ani și ajustări anuale ale chiriilor a fost efectiv abrogată la sfârșitul anului 2023 prin decret de urgență (DNU 70/2023) idealista.com. În schimb, un regim mai favorabil proprietarilor permite acum negocierea liberă a termenilor și duratei contractelor de închiriere. Aceasta a dus la creșterea menționată de 170% a ofertei de locuințe de închiriat și este considerată un aspect pozitiv pentru investitori – aceștia pot închiria unități în condiții flexibile sau pot opta pentru scheme de închiriere temporară fără constrângeri drastice. Pe de altă parte, chiriașii beneficiază de mai puțină protecție împotriva creșterilor bruște ale chiriilor, însă afluxul de locuințe disponibile a stabilizat cel puțin chiriile pentru moment idealista.com idealista.com. Investitorii ar trebui totuși să fie atenți la sentimentele politice: accesibilitatea locuințelor este o problemă fierbinte, iar viitoarele administrații ar putea reveni la controale mai stricte dacă piața supracorectează.
- Riscuri și dezbateri în curs: În ciuda progresului, există câteva riscuri care merită menționate. Unul dintre ele este posibila dolarizare a economiei la care a făcut referire președintele Milei – dacă Argentina ar adopta dolarul american ca monedă oficială, ar putea apărea o perturbare pe termen scurt a prețurilor (deși imobiliarele sunt deja dolarizate de facto). Un alt risc este faptul că, deși inflația este estimată să scadă la ~60% în 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, dacă nu scade suficient de repede sau dacă măsurile de austeritate declanșează nemulțumiri sociale, volatilitatea economică s-ar putea întoarce, afectând disponibilitatea creditelor și încrederea cumpărătorilor. În cele din urmă, stabilitatea macroeconomică a Argentinei depinde parțial de respectarea condițiilor impuse de FMI; orice deraiere a programului ar putea slăbi peso-ul sau ar putea crește din nou ratele dobânzilor, cu efecte directe asupra pieței imobiliare. Pentru moment, însă, majoritatea „factorilor macroeconomici se aliniază favorabil” pentru sectorul imobiliar – inflația scade, peso-ul se stabilizează, iar reformele structurale (precum posibile privatizări și dereglementări) vizează creșterea pe termen lung thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Investitorii ar trebui să rămână informați cu privire la evoluțiile politicilor, dar în ansamblu, direcția este spre un sector imobiliar mai deschis și mai orientat către piață.
Contextul economic și politic ce influențează sectorul imobiliar
Performanța pieței imobiliare din Buenos Aires este strâns legată de evoluțiile economice și politice ale Argentinei. La începutul anului 2025, contextul este unul de optimism precaut, combinat cu recunoașterea provocărilor persistente:
- Recuperare post-criză: Argentina iese dintr-o criză economică severă în perioada 2020–2022. PIB-ul a scăzut brusc (aproape -10% în 2020 din cauza COVID, iar contracția a continuat până în 2023) globalpropertyguide.com. Inflația ridicată (peste 270% anual până la jumătatea lui 2024, cea mai mare din 1991 încoace) a erodat puterea de cumpărare globalpropertyguide.com. Acești factori au afectat piața imobiliară timp de ani de zile – puțini și-au permis locuințe, iar cei cu posibilități au stat pe margine. Totuși, sfârșitul lui 2024 și anul 2025 aduc o schimbare. FMI estimează că PIB-ul va începe să crească din nou la sfârșitul lui 2024, proiectând că după o contracție de -3,5% în 2024, economia va relua o creștere modestă în 2025 pe măsură ce inflația și dezechilibrele fiscale se ameliorează globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Într-adevăr, trimestrial, cel mai rău poate că a trecut: Argentina a intrat într-o recesiune tehnică la începutul lui 2024 din cauza măsurilor de austeritate, însă încrederea revine pe măsură ce acestea dau roade globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Pentru sectorul imobiliar, o economie în revenire înseamnă șanse mai bune de angajare și venituri, ceea ce susține cererea de locuințe. Totuși, creșterea va porni de la un nivel scăzut, iar riscuri precum o recoltă slabă sau șocuri externe (de exemplu, scăderea prețurilor la materii prime) ar putea tempera revenirea.
- Încrederea investitorilor și peso-ul: Un factor critic este încrederea în stabilitatea financiară a Argentinei. Imobiliarele au reprezentat istoric un refugiu în timpul prăbușirilor peso-ului, deoarece oamenii fugeau către active solide. Scenariul recent este oarecum invers: acum că peso-ul este lăsat să fluctueze într-un interval gestionat (post-cepo), acesta s-a devalorizat inițial până la aproximativ 1.000 ARS/USD, dar apoi s-a întărit puțin datorită intrărilor de capital și a dobânzilor ridicate la peso-uri reuters.com reuters.com. Echipa lui Milei menține dobânzile la peso peste rata de devalorizare implicită pentru a încuraja păstrarea peso-ului pe termen scurt reuters.com. Aceasta a dus, în mod surprinzător, la un peso stabil sau chiar apreciat la începutul lui 2025, ceea ce reprezintă o situație nouă pentru argentinieni reuters.com reuters.com. Dacă această stabilitate se menține, se reduce unul dintre motivele de a cumpăra proprietăți (dorința de a scăpa de peso-uri), dar îmbunătățește mult planificarea economică generală și ar putea atrage mai multe investiții pe termen lung (precum dezvoltatori și REIT-uri, care evită perioadele cu fluctuații valutare sălbatice). În plus, Argentina a obținut peste 20 de miliarde de dolari în împrumuturi internaționale în 2025, ceea ce a crescut rezervele Băncii Centrale și a susținut moneda reuters.com trade.gov. Se conturează un cadru macroeconomic mai stabil, iar “sprijinul puternic pentru dolar” din acordul cu FMI ar trebui să ajute la menținerea cursului de schimb într-un interval previzibil reuters.com. Desigur, rămân multe incertitudini – dacă inflația nu scade atât de repede cum se speră sau dacă politica devine instabilă, peso-ul ar putea oscila din nou. Pentru moment însă, sentimentul este mult îmbunătățit față de acum un an, iar acest lucru alimentează deciziile imobiliare. Dezvoltatorii își reiau proiectele, iar cumpărătorii care au amânat achiziția în timpul crizei intră acum pe piață, înainte ca prețurile să crească și mai mult.
- Climat politic: Ciclul politic al Argentinei poate influența sectorul imobiliar prin schimbări de politici și starea generală de spirit. Următorul eveniment politic important va fi alegerile legislative parțiale din 2025 (programate pentru octombrie 2025). Acestea ar putea influența capacitatea lui Milei de a-și continua agenda. Dacă coaliția sa câștigă mandate, reformele ar putea fi accentuate (posibil privatizarea companiilor de stat, noi reduceri de taxe etc.), lucru apreciat de investitori. Dacă opoziția peronistă recâștigă teren, ar putea exista mai multă rezistență la măsuri precum protecția chiriașilor sau controalele de capital (deși revenirea la acestea din urmă ar fi dificilă). Pentru moment, Milei rămâne destul de popular (aproximativ 45% aprobare în august 2024, conform Giacobbe Consultores), însă cu o scădere față de vârful de ~60% idealista.com pe măsură ce publicul suportă măsurile de austeritate. Actorii din domeniul imobiliar urmăresc cu atenție dacă sprijinul său se menține – stabilitatea și continuitatea politicilor pro-piață ar conduce probabil la un ciclu de creștere multianuală pentru proprietăți. La nivel de oraș, Buenos Aires are propriul guvern (în prezent condus de opoziție, centru-dreapta) care a fost istoric pro-dezvoltare și ar putea implementa stimulente suplimentare sau modificări de zonare pentru a încuraja construcțiile. De exemplu, există discuții privind extinderea reglementărilor de zonare pentru anumite zone cu acces la transport în vederea construirii de locuințe cu densitate mai mare pentru a răspunde deficitului de ofertă. În concluzie, riscurile tradiționale ale populismului politic în Argentina nu au dispărut, însă pentru prima dată în ani această traiectorie politică generală este aliniată cu creșterea pieței imobiliare, nu împotriva acesteia.
Pe scurt, contextul economic și politic din 2025 este favorabil sectorului imobiliar din Buenos Aires: inflația este în scădere (ceea ce îmbunătățește randamentele reale), reformele au deschis piața pentru capital, iar sentimentul investitorilor este optimist cu privire la perspectivele Argentinei. Există provocări – economia nu este încă pe creștere, austeritatea este dureroasă pentru mulți, iar factori globali precum ratele dobânzilor pot avea un impact – însă, comparativ cu incertitudinea profundă din perioada 2020–2022, orizontul este mult mai încurajator pentru investițiile imobiliare.
Perspective și concluzie
Pe măsură ce ajungem la mijlocul anului 2025, piața imobiliară din Buenos Aires este pe o tendință ascendentă, oferind o gamă diversificată de oportunități în sectoarele rezidențial, comercial și imobile mixte. Convergența stabilizării economice, politicilor favorabile investitorilor și cererii acumulate i-a determinat pe analiști să prognozeze o creștere solidă în viitor. Experții din industrie estimează că piața imobiliară din Argentina ar putea crește cu aproximativ 3% anual în termeni reali până în 2029, dacă tendințele actuale se mențin thelatinvestor.com, o schimbare semnificativă față de ultimii ani de contracție. Această perspectivă optimistă este bazată pe continuarea unor factori cheie, care sunt rezumați mai jos:
- Investiții străine și locale susținute: Odată cu eliminarea controlului capitalului și un curs de schimb foarte favorabil, se așteaptă ca investitorii străini să continue să investească masiv în proprietăți din Buenos Aires – în special în segmentele de lux și cele favorabile turiștilor. Cumpărători din SUA, Europa și America Latină sunt activi în căutarea de oferte thelatinvestor.com. În același timp, cererea internă ar trebui să se consolideze pe măsură ce inflația se reduce și creditele revin treptat (mii de noi credite ipotecare sunt acordate pe măsură ce băncile își recâștigă încrederea) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Această „dublă motivație” a cererii ar putea menține presiunea de creștere a prețurilor și ar putea absorbi inventarul, cu condiția ca situația macroeconomică să rămână stabilă.
- Climat de finanțare în îmbunătățire: Creditele ipotecare, aproape inexistente nu demult, probabil vor deveni tot mai obișnuite. Deja până în 2024, băncile mari primiseră mii de cereri și planuri pentru a acorda volume semnificative de credite ipotecare în următorii 4 ani thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ratele mai scăzute ale dobânzilor și creditele inovatoare ajustate la inflație (precum creditele UVA reintroduse) fac finanțarea locuințelor mai accesibilă thelatinvestor.com. Dacă inflația chiar va scădea la două cifre sau chiar la o singură cifră în următorii ani, Argentina ar putea vedea chiar revenirea creditelor ipotecare cu rată fixă pe termen lung – o schimbare radicală pentru clasa de mijloc care vrea să dețină propria locuință. Finanțarea mai ușoară va crește numărul cumpărătorilor și „este întotdeauna un catalizator major pentru orice piață imobiliară” thewanderinginvestor.com.
- Aprovizionare rezidențială echilibrată: Deși Buenos Aires are în prezent un exces de oferte (se estimează ~163.000 de unități pe piață, echivalentul a 6 ani de vânzări la ritmul recent) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, piața se echilibrează treptat. O mare parte din stocul excedentar constă în unități mai vechi, supraevaluate, situate în zone mai puțin dorite, care fie vor trece prin corecții de preț, fie vor fi retrase de pe piață. Construcțiile noi în zonele de top rămân limitate (dezvoltatorii au fost precauți), astfel încât în cartierele cu cerere ridicată există de fapt o ofertă restrânsă de locuințe de calitate, gata de mutat thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Planurile de dezvoltare agresive ale orașului, precum Costa Urbana, vor adăuga noi locuințe pe piață, însă într-o manieră etapizată. Per ansamblu, absorbția unităților existente este în curs, datorită tranzacțiilor în creștere, iar un echilibru mai sănătos ar putea fi atins până în 2025–2026, ceea ce ar preveni o bulă speculativă a prețurilor și ar permite o creștere constantă expatsba.com expatsba.com. Observatorii pieței notează că, până acum, revenirea pare „autentică… determinată de îmbunătățirea condițiilor și încrederea cumpărătorilor, și nu de un salt speculativ temporar” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Recuperarea pieței imobiliare comerciale: Soarta sectorului de birouri este legată de traiectoria economică a Argentinei. Dacă expansiunea afacerilor continuă și multinaționalele găsesc un mediu mai ospitalier, rata de neocupare a birourilor ar trebui să atingă un vârf și apoi să scadă în anii următori. Faptul că chiriile pentru spațiile de birouri premium au rămas stabile indică faptul că proprietarii se așteaptă la o revenire. În plus, dacă tendințele de muncă la distanță se stabilizează, companiile ar putea să se concentreze în spații mai mici, dar de calitate superioară, avantajând noile birouri din zone precum Catalinas, Puerto Madero și coridorul nordic. Imobiliarele de retail vor depinde de cheltuielile consumatorilor – turismul și consumul local sunt preconizate să se îmbunătățească pe măsură ce economia crește, ceea ce este promițător pentru zonele comerciale și mall-uri. Cererea industrială ar putea exploda dacă sectoarele de export și producție ale Argentinei ar beneficia de competitivitatea valutară și de acordurile comerciale. Fitch Ratings, de exemplu, prevede o îmbunătățire treptată a fundamentelor pieței CRE dincolo de 2025 în întreaga America Latină, pe măsură ce ratele dobânzilor scad și economiile se stabilizează financecolombia.com. În cazul Argentinei, multe depind de continuitatea politică – însă potențialul ca toate segmentele imobiliare să fie în creștere simultan este acum vizibil.
- Impactul infrastructurii și dezvoltării urbane: Până la sfârșitul anilor 2020, mai multe proiecte de infrastructură aflate acum în derulare vor fi finalizate. Acestea vor genera probabil boom-uri imobiliare localizate. De exemplu, pe măsură ce proiectul Costa Urbana progresează, cartierele sudice din împrejurimi (Barracas, Boca, San Telmo sud) ar putea înregistra aprecieri semnificative pornind de la un nivel scăzut. Noi conexiuni de transport – poate o linie F de metrou finalizată sau extinderea liniilor de tren de navetiști – ar deschide noi „frontiere investiționale” în zone în prezent trecute cu vederea. Eforturile continue ale Buenos Aires pentru modernizare (inițiative de tip smart city, dezvoltare orientată spre transport, etc.) vor continua să sporească valoarea imobiliară într-un ciclu virtuos thelatinvestor.com.
Desigur, nicio perspectivă nu ar fi completă fără a menționa riscurile. Argentina trebuie să găsească echilibrul între domolirea inflației fără a sufoca creșterea și să își respecte angajamentele privind datoria pentru a păstra încrederea investitorilor. O revenire a politicilor populiste sau o scădere a prețurilor la materii prime ar putea testa durabilitatea acestui boom imobiliar. Mai mult, problemele de accesibilitate ar putea crește dacă prețurile proprietăților cresc prea rapid față de veniturile locale – un scenariu care ar putea atrage intervenții politice. Până acum, măsuri precum stimularea ofertei de locuințe pentru închiriere și scutirea de taxa de timbru vizează să abordeze problema accesibilității, însă este nevoie de vigilență constantă.
În concluzie, piața imobiliară din Buenos Aires în 2025 se află într-un punct promițător. Prețurile proprietăților rezidențiale cresc modest după un declin îndelungat, susținute de o creștere a vânzărilor și de un mediu politic mai sănătos thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Piața de închirieri are acum mai multă ofertă și funcționează din nou, în beneficiul chiriașilor și al investitorilor pe termen lung. Imobiliarele comerciale își găsesc locul pe măsură ce economia se stabilizează, iar noile proiecte de anvergură anunță un viitor urban dinamic. Cele mai căutate cartiere ale orașului prosperă, în timp ce zonele anterior neglijate prezintă noi oportunități pentru investitorii isteți dispuși să parieze pe valul de gentrificare. După cum spune un consultant de investiții, Buenos Aires astăzi „manifestă tendințe foarte optimiste, însă este dificil de navigat” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – ceea ce înseamnă că recompensele pot fi semnificative, dar cunoașterea locală și diligența rămân esențiale. Toate semnele arată că, dacă Argentina își continuă actualul drum reformator, valorile proprietăților din Buenos Aires au potențial să mai crească în anii următori, ceea ce face ca acum să fie un moment interesant pentru a participa la această renaștere istorică a pieței.
Surse: Mai multe surse au fost folosite în compilarea acestui raport, inclusiv analize de piață realizate de The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com și BowTiedMara bowtiedmara.io; date de la Global Property Guide globalpropertyguide.com; rapoarte de știri de la Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (prin forumul ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; Administrația pentru Comerț Internațional a SUA trade.gov; și informații de la firme imobiliare precum Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, printre altele. Aceste surse oferă o bază factuală pentru tendințele și cifrele discutate. Informațiile sunt actualizate până la jumătatea anului 2025 și vor fi actualizate pe măsură ce vor apărea date noi.
