Trg nepremičnin v Buenos Airesu leta 2025 doživlja močno okrevanje po več težkih letih. Obsežne gospodarske reforme, omiljeni valutni nadzori in vračanje zaupanja vlagateljev so spodbudili porast števila nepremičninskih transakcij, cene pa ponovno rastejo thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nominalne cene stanovanj so se v zadnjem letu v povprečju zvišale za približno 8,5 %, pri čemer so se v višjekategornostnih četrtih zabeležile še posebej izrazite rasti thelatinvestor.com. To ponovno oživitev spremlja kljub visokemu inflacijskemu okolju v Argentini – realne (inflacijsko prilagojene) vrednosti nepremičnin ostajajo pod preteklimi vrhovi – saj se tako domači kot tuji kupci množično vračajo na trg thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. V spodnjih razdelkih podajamo celovito analizo trendov na področju stanovanjskih, poslovnih in večnamenskih nepremičnin v Buenos Airesu, vključno z dinamiko na ravni posameznih sosesk, cenami v primerjavi s preteklimi leti, naložbenimi vzorci, regulativnimi spremembami, makroekonomskim kontekstom in glavnimi dejavniki, ki vplivajo na vrednosti nepremičnin.
Trendi na trgu stanovanjskih nepremičnin
Obseg prodaje in povpraševanje: Prodajna dejavnost na stanovanjskem trgu v Buenos Airesu se je močno pospešila. Število podpisanih prodajnih pogodb je v 2024 poskočilo za 35 % v primerjavi s prejšnjim letom bowtiedmara.io, kar pomeni najmočnejši zagon trga od leta 2018. Ta rast se je nadaljevala tudi v leto 2025 – samo v 1. četrtletju 2025 je bil obseg transakcij približno 40 % višji kot leto prej thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ključna prelomnica je bila odprava valutnih omejitev aprila 2025, ki je sprostila zadržano povpraševanje; v nekaj tednih po tej reformi je število nepremičninskih transakcij poskočilo za 35 %, ko so kupci množično vstopili na trg thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Zaupanje kupcev sta povečala tudi vladna ukrepa za razširitev hipotekarnega kreditiranja po letih pomanjkanja stanovanjskega financiranja. Prvič po več kot desetletju so lokalne banke sredi leta 2024 znova začele ponujati hipotekarna posojila, kar je povzročilo, da je bilo v 2024 z njimi financiranih približno 9 % nakupov nepremičnin, v primerjavi s samo 4 % leto prej bowtiedmara.io. Čeprav se hipoteke še vedno uporabljajo pri manj kot 10 % prodaj, naj bi ta začetna rast kreditiranja “prispevala k nadaljnji rasti trga”, saj strokovnjaki ugotavljajo, da novi dostop do vzvodov pogosto sproži širše povpraševanje po stanovanjih thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Cenovni trendi: Po dolgotrajnem padcu so se cene nepremičnin v Buenos Airesu začele pobirati. Povprečna cena stanovanja v mestu je v začetku leta 2025 dosegla 2.339 USD na kvadratni meter, kar je približno na ravni iz leta 2022 in približno 7 % več kot leto prej bowtiedmara.io. To pomeni opazen preobrat v primerjavi z letoma 2018–2022, ko so vrednosti nepremičnin v USD močno padle. V najhujšem delu padca (2019–2020) so se cene v realnih vrednostih letno znižale za dvomestne odstotke globalpropertyguide.com. Tudi v nominalnih vrednostih so se povprečne cene do leta 2022 zniževale za 3–5 % letno globalpropertyguide.com. Dno se zdi, da je bilo doseženo sredi leta 2023; od junija 2023 do januarja 2025 se je povprečna cena na m² v mestu zvišala za približno 8,7 % bowtiedmara.io. Vendar pa so zaradi hiperinflacije v višini 133 % v letu 2023 in še naprej visoke inflacije v letu 2024 globalpropertyguide.com idealista.com realne (za inflacijo prilagojene) vrednosti nepremičnin še vedno bistveno zaostajajo za vrhom. Ena izmed analiz je celo pokazala, da so se kljub približno 5,5-odstotnemu nominalnemu porastu cene v USD v drugem četrtletju 2024, inflacijsko prilagojene cene stanovanj v istem četrtletju znižale za približno 72 % na letni ravni globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Oranžna črta na spodnjem grafu prikazuje, kako daleč so cene padle od vrha leta 2018 in trenutno skromno okrevanje:
| Soseska | Povprečna cena (USD na m²) | Tržni segment |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5.900 – $6.000 globalpropertyguide.com | Ultraluksuzne stolpnice |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3.500 – $4.300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Trendovska stanovanja, novogradnje |
| Recoleta | $3.800 – $4.200 thelatinvestor.com | Prestižna zgodovinska/luksuzna |
| Belgrano | ~$2.900 – $3.000 thelatinvestor.com | Srednje/višje-srednje razredne stanovanjske |
| Caballito | ~$2.250 – $2.300 thelatinvestor.com | Srednji razred – stanovanjske |
| San Telmo | $2.100 – $2.800 thelatinvestor.com | Staro mestno jedro (prenovljene enote) |
| Villa Crespo | ~$2.200 – $2.600 (ocena) | Gentrificirano območje |
| Villa Lugano | $1.500 – $1.800 thelatinvestor.com | Dostopna predmestja |
| Povprečje za celotno mesto (CABA) | $2.300 – $2.400 bowtiedmara.io | – |
Prestižne severne četrti in osrednja obrežja dosegajo najvišje cene.
Puerto Madero, sodoben luksuzni predel z nebotičniki in udobji, je najdražje območje s približno 6.000 $/m² globalpropertyguide.com – približno 3× povprečja mesta.Palermo Soho in Hollywood (modni podokrožji Palerma, priljubljeni med tujci in mladimi strokovnjaki) povprečno 3.500–4.300 $/m² thelatinvestor.com, kar odraža veliko povpraševanje po njihovem nočnem življenju, kulinariki in prizoriščih za skupinsko delo.Tradicionalne elitne soseske, kot je Recoleta (znana po francoskem slogu arhitekture in veleposlaništvih), dosegajo cene nad 4.000 USD/m² thelatinvestor.com.Nasprotno pa srednjerazredna stanovanjska območja, kot sta Belgrano in Caballito, dosegajo cene v razponu 2.200–3.000 $ thelatinvestor.com.Delavske zunanje soseske na jugu in zahodu, kot sta Villa Lugano ali deli Mataderos, ponujajo najcenejše nepremičnine po približno 1.500 USD/m² thelatinvestor.com.Te razlike v vrednosti so tesno povezane z lokalnimi dohodki, ugodnostmi ter zaznavanjem varnosti in infrastrukture.Po napovedih lokalnih analitikov naj bi se nominalna rast cen nadaljevala tudi v letih 2025–2026. V prestižnih četrtih se pričakuje 8–12 % letna rast vrednosti, medtem ko bi lahko razvijajoča se območja dosegla 10–15 % povečanja thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Te napovedi temeljijo na predpostavki, da se bo inflacija umirila (s približno 120 % v 2024 na približno 60 % v 2025) in da bodo nedavne pro-tržne reforme ohranjale optimizem med kupci thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Vredno je poudariti, da bi celo 10-odstotna letna rast cen v ameriških dolarjih najverjetneje zaostajala za domačo inflacijo, a če se inflacija v Argentini res upočasni tako, kot upajo, se lahko realne vrednosti nepremičnin po letih padanja končno stabilizirajo ali celo povečajo.
Cenovne razlike med četrtmi: Vrednost stanovanjskih nepremičnin v Buenos Airesu se med četrtmi zelo razlikuje. Spodnja tabela prikazuje povprečne ravni cen v izbranih območjih sredi leta 2025:
Zmagovalci in poraženci po četrtih: V letih 2024–2025 vodi rast cen v gentrificiranih in najboljših četrtih, medtem ko so nekatere odročnejše četrti zadaj. Najbolj vroča četrt je Villa Crespo, nekoč zapostavljeno območje ob Palermu, ki se hitro gentrificira – beleži 10–15 % letne rasti cen zaradi novih projektov in izboljšanih prometnih povezav thelatinvestor.com. Takoj za njo sta Palermo Soho/Hollywood, ki beležita približno 8–12 % letno rast zaradi zanimanja tujih kupcev in omejene ponudbe thelatinvestor.com. Recoleta in Palermo Chico (še ena prestižna cona) ohranjata stabilno 8–10 % rast zaradi vztrajnega povpraševanja po luksuzu thelatinvestor.com. Razvijajoče se, srednjerazredne četrti kot Villa Urquiza (severozahod) kažejo močan zagon, s trenutnimi cenami ~$2.600–$3.300/m² in predvideno rastjo 10–15 % zaradi prihodnje infrastrukture thelatinvestor.com.
Po drugi strani pa nekaj segmentov stagnira. Južna mestna območja (Sur) z slabšo povezanostjo in visoko stopnjo revščine komajda beležijo rast – Villa Lugano in sosednje četrti beležijo le 2–4 % letno rast cen thelatinvestor.com, kar je precej pod inflacijo. Ta območja, ki domačinom sicer ponujajo cenovno ugodna stanovanja, ne pritegnejo investicij, ki poganjajo rast drugih delov mesta. Tudi na trgu najemnin je povpraševanje tam šibkejše. Spodnji zemljevid prikazuje te regionalne razlike: temnejše barve na severu in v središču mesta pomenijo višje cene in hitrejšo rast, bleda območja na jugu pa imajo najnižje vrednosti in minimalno rast cen.
Profili kupcev – tuji v primerjavi z domačimi: Opažamo, da so se tuji investitorji vrnili na nepremičninski trg v Buenos Airesu v vse večjem številu. Zaradi razvrednotenja pesa so argentinske nepremičnine izjemno poceni v dolarjih, kupci iz ZDA, Španije in drugih držav pa množično prihajajo na trg thelatinvestor.com. Do sredine leta 2025 mednarodni kupci predstavljajo ocenjenih 8–12 % vseh prodaj v prestižnih soseskah, kot so Palermo, Recoleta in Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Mnoge privlačijo ugodna menjalna razmerja in možnost visokih kapitalskih dobičkov ob okrevanju trga thelatinvestor.com. Poleg tega je Argentina olajšala vlaganje tujcem: valutne omejitve so bile odpravljene (vlagatelji niso več ujete s svojimi dolarji) trade.gov in pridobitev prebivališča je enostavna že pri skromnih investicijah (za pridobitev vize je dovolj vložiti približno 1,5 milijona ARS, kar je okoli USD $1.500, glede na šibek peso) thelatinvestor.com. Tujci nimajo pravnih ovir za nakup mestnih nepremičnin, prodajalci pa vse pogosteje sprejemajo ponudbe v USD, kar še dodatno spodbuja tuje kupce thelatinvestor.com. Priljubljene tarče mednarodnih vlagateljev vključujejo luksuzna stanovanja v Puerto Madero in prenovljena zgodovinska stanovanja v San Telmu, ki poleg potenciala za povečanje vrednosti ponujajo tudi privlačen donos od najema izseljencem/turistom thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Domači kupci pa prav tako spodbujajo okrevanje. Argentinska rastoča srednji razred (kljub gospodarski nestanovitnosti) ima kulturne preference do nepremičnin kot ohranjevalca vrednosti in pogosto raje izbira lastnino kot nestabilne bančne vloge. Ker inflacija končno kaže znake upočasnitve in se hipotekarni krediti začnejo širiti, si več domačinov prizadeva kupiti dom thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Vladna politika v podporo lastništvu stanovanj – kot je izboljšanje dostopa do kreditov in uvedba davčne amnestije – je še dodatno spodbudila domače povpraševanje. V okviru programa “Blanqueo” iz leta 2024 lahko Argentinci z neprijavljenimi prihranki legalizirajo do 100.000 USD brez davka (večje zneske ob nizki davčni stopnji), če jih investirajo, pri čemer se pričakuje, da bo velik del tega kapitala stekel v nepremičnine thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Poleg tega je, kot je podrobno opisano v razdelku o pravnih in regulativnih zadevah, mesto Buenos Aires odpravilo davek na promet nepremičnin za večino kupcev prvega doma pod ~190.000 USD expatsba.com expatsba.com, kar je zmanjšalo transakcijske stroške za domače družine. Ti dejavniki so omogočili več argentinskim kupcem – zlasti mladim strokovnjakom in tistim, ki iščejo svoj prvi dom – da stopijo na trg skupaj s tujimi vlagatelji.
Trendi na trgu najemnin
Trg najemniških stanovanj v Buenos Airesu je doživel dramatičen preobrat od konca leta 2023. Z namenom rešitve hude stanovanjske krize je nova vlada decembra 2023 ukinila strogi argentinski zakon o nadzoru najemnin, ki je prej določal fiksne triletne najemne pogodbe in omejitve povečanja najemnin idealista.com. Neposredna posledica je bil val ponudbe: v 8–9 mesecih po ukinitvi se je število stanovanj za najem v mestu povečalo za približno 170 % idealista.com. Do konca leta 2024 je bilo v Buenos Airesu več kot 19.000 oglasov za najem, kar je več kot 3,2× več kot na začetku leta 2023 idealista.com. Ta razcvet ponudbe – v bistvu so lastniki začeli enote znova ponujati na dolgoročni najem po odpravi regulacije – je končno omilil pritisk na najemnike. Čeprav se zahtevane najemnine še vedno zvišujejo v nominalnih vrednostih, se je tempo bistveno upočasnil. Do avgusta 2024 so se najemnine v BA zvišale za približno 45 % v primerjavi z letom prej, kar se sliši veliko, a je bilo manj kot polovica splošne inflacije (~94%) v istem obdobju idealista.com. V realnih razmerah to pomeni približno 49 % padec stroškov najema za najemnike po letih nenehne rasti cen idealista.com idealista.com. Pravzaprav so bile do sredine leta 2024 mesečne podražitve najemnin najnižje po letu 2021, kar je neposredna posledica povečane ponudbe in trgu prijaznejših politik idealista.com. Lastniki, sedaj osvobojeni prejšnjih omejitev, so spet bolj pripravljeni oddajati stanovanja v dolgoročni najem, mnogi pa so znižali tudi pričakovanja glede najemnin, da bi pritegnili najemnike na zdaj bolj konkurenčnem trgu.
Donosnosti najema: Za nepremičninske vlagatelje donosnosti najema v Buenos Airesu v povprečju dosegajo približno 6–8 % bruto v USD za stanovanjske enote – to so zmerni donosi glede na tveganost Argentine. Po mestu garsonjere ponujajo najvišje donose (približno 8,3 % v povprečju), saj so cenejše in iskane med mlajšimi najemniki thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Večje enote (2-3 spalnice) v najboljših območjih običajno dosegajo donosnosti okrog 6–7 % thelatinvestor.com. Na primer, v središču lahko garsonjere prinesejo ~7–8 %, medtem ko imajo enosobna in dvosobna stanovanja običajno ~5–7 % donos glede na lokacijo thelatinvestor.com. Palermo Soho ima kljub visokim cenam nepremičnin donosnost garsonjer okoli 7,5 %, ki pri trisobnih enotah pade na ~6,0 % thelatinvestor.com. V srednjerazrednih območjih, kot je Caballito, opazimo stabilne donosnosti ~6 % ne glede na velikost enote thelatinvestor.com. Zanimivo pa je, da v Puerto Maderu – kjer so enote praviloma dražje in najemnine nižje – lahko večja luksuzna stanovanja dosežejo donosnost ~7,9 % (višjo kot manjše enote), saj so premožne diplomatske družine in direktorji pripravljeni plačevati višje najemnine za vrhunska stanovanja thelatinvestor.com. Na splošno so donosnosti najema v BA nizke v primerjavi z regionalnimi standardi (npr. trgi z večjim tveganjem v LATAM pogosto prinašajo >8–10 %). Zato vlagatelji Buenos Aires večinoma vidijo kot priložnost za kapitalsko rast, ne za stalen tok prihodkov thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Nedavni porast ponudbe najemov in stagnacija najemnin bi lahko v bližnji prihodnosti ohranjala donosnosti na zmerni ravni. Vendar pa zaradi še vedno relativno nizkih cen nepremičnin (gledano zgodovinsko) in naraščajočega turizma obstaja potencial za višje prihodke iz naslova najema, predvsem prek segmenta kratkoročnega najema (Airbnb), usmerjenega v tujce.
Kratkoročne najemnine: Turistični in Airbnb trg v Buenos Airesu je močan, saj je mesto postalo priljubljena destinacija za digitalne nomade in regionalne popotnike. Okrožja, kot so Palermo, Recoleta in San Telmo, so še posebej zelo iskana za kratkoročna bivanja, kar ohranja visoke najemnine za dobro opremljene apartmaje. Po navedbah lokalnih virov lahko tipično enosobno stanovanje v Palermu na srednjeročni najem doseže približno 500 USD+ na mesec pri izseljencih ali nomadih thewanderinginvestor.com. Kljub temu je mestna oblast začela razmišljati o regulaciji kratkoročnih najemov zaradi pritožb glede njihovega vpliva na ponudbo stanovanj. V začetku leta 2025 je župan Buenos Airesa predlagal nova pravila za Airbnb (kot omenjajo opazovalci trga bowtiedmara.io), čeprav so podrobnosti in izvajanje še negotovi. Trenutno so stopnje zasedenosti pri kratkoročnih najemih zmerne (~50 % zasedenost je bila zabeležena pri nekaterih najemih thewanderinginvestor.com), zato morajo upravljavci skrbno razporejati praznine. Kljub temu se številni najemodajalci odločajo za prilagodljivost najemov v dolarjih na noč zaradi nestanovitnega argentinskega pesa. V prihodnje bo ravnovesje med tradicionalnimi najemnimi pogodbami in kratkoročnimi najemi odvisno od političnih odločitev in turističnih trendov.
Trg poslovnih nepremičnin
Čeprav so stanovanjske nepremičnine v ospredju medijskih zgodb, Buenos Airesovi poslovni nepremičninski sektorji – pisarne, trgovine in industrija – prav tako prehajajo skozi popandemično okrevanje leta 2025.
Trg pisarn: Trg pisarn razreda A v Buenos Airesu kaže previdne znake okrevanja po zahtevnih letih. V 1. četrtletju 2025 je čista absorpcija vrhunske pisarniške površine znašala +28.685 m², kar nakazuje, da podjetja spet začenjajo širiti svojo prisotnost cushmanwakefield.com. Povpraševanje so še posebej spodbudila velika podjetja, ki najemajo prostore v koridorju Panamericana (severna predmestja vzdolž avtoceste) in v Puerto Maderu, kjer je bilo na trg danih več novih poslovnih stavb cushmanwakefield.com. Vendar je priliv nove ponudbe povzročil rast stopnje praznih pisarn na ~16,9% (z ~15,9% konec leta 2024) cushmanwakefield.com. Lastniki aktivno iščejo najemnike za nove stavbe, zlasti na necentralnih območjih, kar pojasnjuje naraščajočo stopnjo praznih prostorov. Najemnine za pisarne v Buenos Airesu so ostale stabilne, okoli 23–24 USD na m² na mesec za vrhunske prostore cushmanwakefield.com. Pri približno 24 USD/m² to približno ustreza ravnem najemnin pred pandemijo, kar kaže, da so lastniki ohranili zahtevane najemnine stabilne kljub visoki praznosti, verjetno zato, ker so pogodbe večinoma vezane na dolar. Mnoga podjetja izkoriščajo najemnikom naklonjene razmere in se selijo v novejše ali bolje locirane pisarne po podobnih stroških. Splošno gledano je obeti za pisarniški sektor previdno optimističen: gospodarske reforme in stabilizacija s podporo IMF so izboljšale poslovno zaupanje, a bo stopnja praznih prostorov verjetno ostala visoka, dokler se ne absorbira presežna ponudba (vključno z nedavno postavljenimi stolpnicami Catalinas Norte II in drugimi novogradnjami). Kljub temu postopna pozitivna absorpcija in stabilne najemnine nakazujejo, da smo na trgu pisarn morda dosegli dno cushmanwakefield.com.
Trgovina na drobno in gostinstvo: Nepremičnine za trgovino na drobno v Buenos Airesu – od nakupovalnih središč do uličnih trgovin – si prav tako opomorejo, k čemur pripomore obnovljena potrošniška poraba (deloma podprta s strani turistov in obiskovalcev, ki izkoriščajo valutno arbitražo v Argentini). Glavni operaterji nakupovalnih centrov, kot je IRSA, poročajo o izboljšanih kazalnikih: leta 2024 so se prihodki IRSA od najemnin (večinoma iz nakupovalnih središč) povečali za približno 8,8 %, obisk pa se je znatno izboljšal gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Na glavnih trgovskih koridorjih v mestu (ulica Florida, avenija Santa Fe, butična zona Palermo Soho) je nizka stopnja praznih prostorov in naraščajoče najemnine, saj se trgovci vračajo. Prav tako se dobro obnesejo Las Cañitas in druga nišna poslovna območja – analiza Infobae v začetku leta 2025 je poudarila, da sektorja gastronomije in nočnega življenja vodita trg v Las Cañitas in potiskata navzgor cene najema in nakupa poslovnih prostorov tam expatsba.com expatsba.com. Mala podjetja se širijo previdno, mednarodne blagovne znamke pa se zdaj znova vračajo na trg, saj so valutni nadzori odpravljeni (kar tujim trgovcem omogoča lažje repatriiranje dobička). Za najemodajalce v trgovini na drobno indeksacija najemnin še vedno ostaja zapletena: številne najemne pogodbe se še vedno neformalno prilagajajo v USD ali z inflacijskimi klavzulami, saj je bila letna inflacija leta 2024 približno 95 % idealista.com. Sektor gostinstva se je prav tako občutno izboljšal – butični hoteli in aparthoteli v območjih, kot sta Recoleta in Palermo, imajo koristi od popandemičnega turističnega razcveta in novih argentinskih viznih shem za oddaljene delavce. Nekateri investitorji so celo stanovanjske zgradbe preuredili v co-living ali gostinske objekte, da bi izkoristili visoko zasedenost gostov, ki plačujejo v dolarjih. Na splošno je trgovsko/gostinsko poslovanje leta 2025 v načinu rasti, čeprav je še vedno občutljivo na makroekonomska nihanja kupne moči potrošnikov.
Industrijsko/logistično: Trg industrijskih nepremičnin (skladišča, logistični parki) okoli širšega območja Buenos Airesa je imel mešan začetek leta 2025. V prvem četrtletju 2025 je bilo -27.752 m² neto absorpcije (negativno), saj so nekateri najemniki zmanjšali površine zaradi upada potrošnje cushmanwakefield.com. Stopnja praznih logističnih površin se je nekoliko zvišala na približno 4,7 % – še vedno relativno nizko – in najemnine so se znižale na približno 7,20 USD na m² na mesec cushmanwakefield.com. Na začetku leta 2025 niso bila dostavljena nova skladišča, vendar je investicijska faza največja v zadnjih petih letih, saj razvijalci pričakujejo rast povpraševanja cushmanwakefield.com. Ključni industrijski podtrgi so ob avtocesti Panamericana (sever) ter zahodni/južni dostopi. Podjetjem naklonjena politika Mileijeve administracije in devalvacija pesa (ki argentinske izvozne izdelke naredi bolj konkurenčne) bi lahko v prihodnjih letih spodbudila večje povpraševanje po logističnih objektih. Pravzaprav Fitch Ratings napoveduje postopno izboljšanje latinskoameriških stopnje zasedenosti in najemnin tudi po letu 2025 za industrijske nepremičnine, čeprav morda z zmernejšim tempom zaradi vztrajajoče gospodarske negotovosti financecolombia.com. Če se argentinsko gospodarstvo stabilizira in zraste, pričakujte, da se bo sektor skladišč/logistike razširil – nekateri tuji industrijski vlagatelji so že pokazali zanimanje, domači razvijalci pa pripravljajo projekte ob pričakovanju ponovnega zagona proizvodnje in dejavnosti e-trgovine.
Mešani projekti in veliki razvojni projekti
Buenos Aires je priča o valu mešane rabe razvojnih projektov in infrastrukturnih projektov, ki naj bi v prihodnjih letih preoblikovali dele mesta. Največji med njimi je nedvomno »Costa Urbana« mega-projekt, povsem novo obrečno četrt, načrtovano na 70 hektarjih pridobljenih zemljišč vzdolž reke Río de la Plata (južno od Puerto Madera). Projekt je bil potrjen konec leta 2021 po desetletjih zamud, Costa Urbana pa bo omogočal do 895.000 m² gradnje za mešanico stanovanjskih, poslovnih, pisarniških in javnih prostorov stocktitan.net stocktitan.net. Projekt, ki ga vodi razvijalec IRSA, namenja več kot 50 hektarjev parkom in zelenim površinam ter vlaga približno 40 milijonov dolarjev v infrastrukturo za povezovanje območja z mestom stocktitan.net stocktitan.net. Ko bo Costa Urbana v naslednjem desetletju ali dveh zgrajena, naj bi ustvarila povsem novo prestižno sosesko – pravzaprav razširitev Puerto Madera – kjer bi lahko nastalo na tisoče novih stanovanj, pisarn, nakupovalnih središč, celo šol in kulturnih prizorišč stocktitan.net stocktitan.net. Ta razvoj predstavlja največji argentinski urbani projekt in obljublja, da bo »spremenil podobo mesta … s tem, da bo omogočil razširitev in ponovno pridobitev dostopa do rečne obale« z živahnimi mešanimi vsebinami stocktitan.net stocktitan.net. Glede na vpliv na trg bi lahko bodoča ponudba Costa Urbana prispevala k znižanju cen visokega razreda v Puerto Maderu (zaradi povečane konkurence), dolgoročno pa bi morala dvigniti vrednost na doslej zanemarjeni južni obali (npr. deli La Boca/Barracas) zaradi izboljšane infrastrukture in povezanosti.
Drugi pomembni projekti mešane rabe ali infrastrukturne pobude vključujejo:
- Catalinas Norte II: Komercialno-nepremičninski projekt severno od središča mesta, ki je v letih 2022–2023 na nekdanjem železniškem zemljišču dodal več novih poslovnih stolpnic (in nekaj stanovanjskih komponent). S tem se je poslovno središče razširilo proti Puerto Madero in lahko pritegne korporativne najemnike iz starejših zgradb v središču mesta, kar bi lahko spodbudilo preoblikovanje teh starejših nepremičnin v stanovanja ali hotele.
- Distrito Arroyo in Parque de la Innovación: To sta manjši razvojni območji. Parque de la Innovación, ki se nahaja blizu univerzitetnega kampusa v Núñez, želi postati tehnološko/inovacijsko središče, ki združuje laboratorije, pisarne in študentske domove, kar bi lahko okrepilo dejavnost na trgu nepremičnin v severnem koridorju.
- Transportna infrastruktura: V zadnjih letih je Buenos Aires močno vlagal v mestni promet, kar je dvignilo vrednosti nepremičnin ob izboljšanih prometnih koridorjih. Projekti, kot je avtocesta Paseo del Bajo (2019) – podzemna hitra cesta, ki tovornjake odvrača od središča mesta – so izboljšali območja, kot so Puerto Madero, Microcentro in San Telmo, saj so zmanjšali promet na površju. Mesto je v letih 2018–2019 prav tako dvignilo ključne primestne železniške proge (Mitre in San Martín), kar je ukinilo številne nivojske prehode v Palermo, Belgrano in Chacarita. Ta dela so zmanjšala zastoje in ponovno povezala soseske, s čimer so nepremičnine v bližini postale bolj privlačne in dostopne (lokalni nepremičninski agenti so opazili rast vrednosti v prej nedostopnih ulicah, ko so bili viadukti odprti). Poleg tega je širitev linij Metrobus BRT na avenijah, kot sta Cabildo in Juan B. Justo, izboljšala javni prevoz v oddaljenih soseskah ter podprla povpraševanje po stanovanjih tam. Splošno gledano izboljšave infrastrukture spreminjajo mestno podobo in povečujejo privlačnost mnogih območij, trend, ki se bo po mnenju strokovnjakov nadaljeval, ko se Buenos Aires posodablja thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Na primer, načrtovano podaljšanje podzemne linije H in predlagana nova linija F (če bo projekt obujen) bosta verjetno sprožila razvoj na območjih prihodnjih postaj.
- Urbana prenova in socialna stanovanja: Mesto je ciljalo tudi na nekatere revnejše četrti za prenovo, kar lahko ima lokalizirane učinke na nepremičninski trg. Potekajoča integracija Villa 31 (veliko neformalno naselje blizu prometnega vozlišča Retiro) z gradnjo formalnih stanovanj, infrastrukture in celo nove stavbe ministrstva, je začela dvigovati ugled tega območja. Prav tako je zapuščina Olimpijske vasi mladih 2018 v Villa Soldati (zgrajena kot nastanitev za športnike, zdaj poceni stanovanja) prinesla infrastrukturo na skrajni jug mesta, čeprav so tržni učinki tam počasnejši. Ta prizadevanja kažejo zavezanost mesta uravnoteženi rasti, vendar bo potrebnega še nekaj časa, da bo zasebni kapital sledil v tradicionalno zapostavljenih soseskah.
Splošno gledano, glavni projekti v Buenos Airesu odražajo mesto v razvoju – nova večnamenska naselja, boljši javni prevoz in prenovljeni javni prostori postopoma povezujejo mestno tkivo. Za lastnike nepremičnin in vlagatelje so ti projekti lahko dvorezen meč: pogosto privedejo do kapitalskega povečanja vrednosti bližnjih nepremičnin (zaradi izboljšanih storitev in povezljivosti), v nekaterih primerih pa prinesejo pomembno novo ponudbo (kot jo bo Costa Urbana), kar bi lahko kratkoročno omejilo rast cen. Vendar pa velja soglasje, da so infrastrukturne in razvojne pobude na splošno pozitivne, saj povečujejo privlačnost Buenos Airesa kot kraja za bivanje, delo in investiranje.
Pravne, regulativne in davčne vidike
Pravno-politično okolje za nepremičnine v Argentini se je ob vstopu v leto 2025 precej spremenilo, z mnogimi spremembami, namenjenimi spodbujanju naložb v nepremičnine:
- Odpravljeni nadzori nad valutami: Morda najpomembnejša reforma – kot je bilo že omenjeno – je odprava večine valutnih in kapitalskih omejitev z dne 14. aprila 2025. Vlada predsednika Javierja Mileija je odpravila zloglasni “cepo cambiario”, kar pomeni, da lahko posamezniki in podjetja zdaj prosto kupujejo ameriške dolarje in prenašajo sredstva v tujino brez predhodnih omejitev trade.gov. To je ključno za nepremičninski trg: tuji vlagatelji lahko varno pripeljejo denar in vedo, da lahko dobiček repatriirajo, domačini pa so bolj samozavestni pri oglaševanju nepremičnin v USD (kar je običaj), ne da bi jih bilo strah, da bodo obtičali v pesih. S tem so se končale tudi zapletene menjalne arbitraže, ki so se jih prej posluževali kupci in prodajalci. Skupno gledano je ta poteza obnovila popolno konvertibilnost, kar “ustvarja bolj transparentno in predvidljivo okolje za trgovino in investiranje” trade.gov trade.gov. Vzporedno s tem je dogovor Argentine z IMF in drugimi posojilodajalci povečal devizne rezerve, kar naj bi pripomoglo k stabilnosti valutnega trga reuters.com reuters.com. Odprava cepa je velika prelomnica, ki tako tujcem kot domačinom veliko bolj poenostavlja vlaganje v nepremičnine v Buenos Airesu.
- Davčne spodbude in spremembe: Za znižanje transakcijskih stroškov je mesto Buenos Aires uvedlo pomembno izjemo pri davku na žig (Impuesto de Sellos), ki začne veljati 1. januarja 2025. Kupci edinega stanovanjskega nepremičnine za lastno uporabo so zdaj oproščeni 3,5-odstotnega davka na žig pri pogodbah, če je vrednost nepremičnine manjša od 205 milijonov ARS (≈ 190.000 USD) expatsba.com expatsba.com.Ta prag je bil drastično zvišan (s približno 56 milijonov ARS prej), da bi upoštevali inflacijo, s čimer je zajel večino nakupov stanovanj srednjega razreda.Za kvalificirane kupce to pomeni prihranek 3,5 % od nakupne cene – pomembna spodbuda (npr.~6.650 USD prihranka pri 190.000 USD vrednem stanovanju) expatsba.com.Običajno so davek na žig plačali kupec in prodajalec v razmerju 50/50 expatsba.com; zdaj ga lahko kupci, ki prvič kupujejo in izpolnjujejo pogoje, povsem izognejo, kar jim olajša breme.Poleg tega je nacionalna vlada nakazala možnost oživitve sheme davčnih olajšav za obresti na hipotekarne kredite in drugih spodbud za kupce stanovanj kot del svojega stanovanjskega programa, čeprav podrobnosti še niso dokončno določene.Z lastniškega vidika je trenutno davčna amnestija (Blanqueo) v Argentini pomembna.Kot je bilo opisano prej, je do 31. marca 2025 mogoče neprijavljeno premoženje prenesti na domači trg po davčni stopnji od 0 do 15% thewanderinginvestor.com.Nepremičnine so priljubljena destinacija za ta sredstva, saj domačini ne zaupajo bankam – ta politika v praksi usmerja zasebni denar v razvoj nepremičnin in nakupe, hkrati pa daje vlagateljem pravni status za njihova sredstva thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.To je enkratno okno, vendar če je podaljšano ali ponovljeno, spodbuja prodajo izdelkov višjega cenovnega razreda (številne luksuzne transakcije zgodovinsko vključujejo nekaj »črne« komponente, ki jo je zdaj mogoče legalizirati).Redni davki na nepremičnine v Buenos Airesu so glede na svetovne standarde razmeroma nizki.Lastniki plačujejo letni davek na nepremičnine (ABL) mestu, ki temelji na uradno ocenjenih vrednostih, ki so pogosto precej nižje od tržnih cen.Za veliko stanovanj je lahko letni ABL le nekaj sto USD.Vendar pa bi se lahko stroški lastništva nepremičnine zvišali, če bi se te ocene posodobile za inflacijo (kar je predmet razprave).Najemnina, zaslužena v Argentini, je obdavčena z dohodnino za rezidente (s progresivnimi stopnjami do približno 35%).Nerezidenčni najemodajalci se soočajo s fiksnim davkom po odbitku na bruto najemnino (pogosto okoli 21 %), razen če se registrirajo in plačujejo dohodnino na običajen način.Obstaja tudi davek na kapitalski dobiček v višini 15% pri prodaji nepremičnin, pridobljenih po letu 2018 (starejše naložbe so bile izvzete po prejšnjih pravilih) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Ta davek na kapitalski dobiček velja za prebivalce in tuje lastnike v večini primerov, izračunan na neto dobiček po odbitnih stroških.Pomembno je, da lahko argentinski prodajalci, če je bila prodana nepremičnina lastniški primarni dom, pogosto izognejo davku na kapitalski dobiček – vendar tuji prodajalci tega ne morejo, saj plačajo 15%.Transakcijski stroški poleg davka na promet vključujejo notarske stroške in provizijo nepremičninskega posrednika (običajno skupaj 4–6%).Pravna ureditev je sicer naklonjena vlagateljem: argentinska ustava močno ščiti zasebno lastnino (včasih na frustracijo vlad, ki poskušajo uvesti nadzor), tujci pa imajo enake lastninske pravice kot domačini za urbano nepremičnino.V bistvu so reforme v letih 2023–2025 naredile pravni in davčni okvir ugodnejši za dejavnosti na področju nepremičnin: nižje davke za lastnike stanovanj, manj regulativnih ovir pri oddaji v najem in večjo svobodo pri gibanju denarja.
- Reforme stanovanjskega prava: Vlada se je lotila tudi regulacije najemnega trga. Zakon o najemu iz leta 2020, ki je določal 3-letne pogodbe in letne prilagoditve najemnin, je bil dejansko razveljavljen konec leta 2023 z izrednim dekretom (DNU 70/2023) idealista.com. Namesto tega zdaj bolj lastnikom naklonjen režim omogoča svobodno dogovorjene pogoje in trajanje najemnih pogodb. To je privedlo do omenjenega 170% porasta ponudbe najemnih stanovanj in velja za pozitivno z vidika vlagateljev – ti lahko oddajajo enote po prilagodljivih pogojih ali izberejo začasne najemne sheme brez drakonskih omejitev. Po drugi strani imajo najemniki sedaj manj zaščite pred nenadnimi dvigi najemnin, vendar je pritok razpoložljivih enot vsaj začasno stabiliziral najemnine idealista.com idealista.com. Vlagatelji morajo vseeno spremljati politično razpoloženje: dostopnost stanovanj je vroča tema in prihodnje vlade bi lahko ob pretiranem popravku trga ponovno uvedle strožji nadzor.
- Tveganja in tekoče razprave: Kljub napredku velja omeniti nekaj tveganj. Eno izmed njih je potencialna dolarizacija gospodarstva, ki jo je napovedal predsednik Milei – če bi Argentina sprejela ameriški dolar kot uradno valuto, bi to lahko povzročilo kratkotrajne motnje pri oblikovanju cen (čeprav je nepremičninski trg že de facto dolariziran). Drugo tveganje je, da čeprav je inflacija napovedana naj bi v letu 2025 padla na približno 60 % thelatinvestor.com thelatinvestor.com, če se to ne bi zgodilo dovolj hitro ali če bi varčevalni ukrepi povzročili nemire, bi se lahko gospodarska nestanovitnost vrnila, kar bi negativno vplivalo na dostopnost kreditov in zaupanje kupcev. Nenazadnje makroekonomska stabilnost Argentine deloma temelji na spoštovanju pogojev MDS; vsakršno odstopanje od programa bi lahko oslabilo peso ali znova dvignilo obrestne mere, kar bi imelo posledice tudi za nepremičninski trg. Za zdaj pa večina »makroekonomskih dejavnikov je ugodno usklajenih« za nepremičnine – inflacija se umirja, peso se stabilizira in strukturne reforme (kot so možne privatizacije in deregulacija) so usmerjene v dolgoročno rast thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Investitorji naj spremljajo razvoj politike, a splošno gledano je trend v smeri bolj odprtega, tržno usmerjenega nepremičninskega sektorja.
Gospodarski in politični kontekst, ki vpliva na nepremičnine
Uspešnost nepremičnin v Buenos Airesu je tesno povezana s širšimi gospodarskimi in političnimi nihanji v Argentini. Ob vstopu v leto 2025 je stanje prežeto s previdnim optimizmom, pomešanim z zavedanjem o še vedno prisotnih izzivih:
- Popkrizno okrevanje: Argentina se izkopava iz hude gospodarske krize v letih 2020–2022. BDP se je močno skrčil (skoraj -10 % v letu 2020 zaradi COVID-a in je upadal vse do leta 2023) globalpropertyguide.com. Visoka inflacija (več kot 270 % na letni ravni sredi leta 2024, najvišja od leta 1991) je spodjedla kupno moč globalpropertyguide.com. Ti dejavniki so leta zavirali trg nepremičnin – le redki so si lahko privoščili dom, tisti z več sredstvi pa so čakali ob strani. Vendar pa se v pozni 2024 in 2025 dogaja preobrat. IMF pričakuje, da bo BDP v pozni 2024 znova začel rasti, pri čemer napoveduje, da se bo po -3,5 % padcu v 2024 gospodarstvo leta 2025 skromno okrepilo, ko se bodo inflacija in fiskalna neravnovesja izboljšala globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Na četrtletni ravni je najhujše morda res že mimo: Argentina je v začetku leta 2024 zaradi varčevalnih ukrepov zdrsnila v tehnično recesijo, toda zaupanje se vrača, saj ti ukrepi prinašajo rezultate globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Za nepremičninski trg pomeni izboljšanje gospodarstva boljše zaposlitvene možnosti in prihodke, kar spodbuja povpraševanje po stanovanjih. Vendar pa bo rast izhajala iz zelo nizke osnove, tveganja, kot sta slaba letina ali zunanji šoki (npr. padec cen surovin), pa bi lahko omejila okrevanje.
- Zaupanje vlagateljev in peso: Ključni dejavnik je zaupanje v finančno stabilnost Argentine. Nepremičnine so bile zgodovinsko zatočišče v času zloma pesa, saj so se ljudje zatekali k trdim sredstvom. Zadnji scenarij je nekoliko obraten: zdaj, ko je peso dovoljen, da prosto plava v nadzorovanem pasu (po odstranitvi cepa), je sprva devalviral na približno 1.000 ARS/USD, nato pa se je zaradi kapitalskih prilivov in visokih obrestnih mer na peso rahlo okrepil reuters.com reuters.com. Mileijeva ekipa ohranja obrestne mere za peso nad stopnjami predvidene devalvacije, da bi spodbudila kratkoročno držanje pesov reuters.com. To je presenetljivo privedlo do stabilnega ali celo rastočega pesa v začetku leta 2025, kar je za Argentince nova situacija reuters.com reuters.com. Če bo ta stabilnost obstala, se zmanjša eden izmed razlogov za nakup nepremičnin (želja po znebitvi pesov), obenem pa se bistveno izboljša splošno ekonomsko načrtovanje in lahko spodbudi več dolgoročnih naložb (kot so investitorji in nepremičninski skladi, ki se ob divjih nihanjih valut raje umaknejo). Poleg tega si je Argentina leta 2025 zagotovila več kot 20 milijard dolarjev mednarodnih posojil, kar je okrepilo rezerve centralne banke in podkrepilo valuto reuters.com trade.gov. Pojavlja se bolj stabilno makro okolje in “močna podpora dolarja” iz dogovora z IMF naj bi pomagala ohranjati menjalni tečaj v predvidljivih okvirih reuters.com. Seveda pa veliko negotovosti ostaja – če inflacija ne bo padla tako hitro kot upajo ali se bo politika spet destabilizirala, se lahko peso ponovno zamaje. Za zdaj pa je razpoloženje bistveno boljše kot pred letom dni in to poganja nepremičninske odločitve. Investitorji oživljajo projekte, kupci, ki so odlašali med krizo, pa zdaj vstopajo, preden cene še bolj zrastejo.
- Politično ozračje: Politični ciklus v Argentini lahko vpliva na nepremičninski sektor preko sprememb politik in splošnega razpoloženja. Naslednji pomemben politični dogodek bodo vmesne zakonodajne volitve leta 2025 (načrtovane za oktober 2025). Te lahko vplivajo na Mileijevo sposobnost nadaljevanja njegovega programa. Če bo njegova koalicija pridobila sedeže, se bodo reforme lahko še poglobile (morda privatizacija državnih podjetij, dodatno znižanje davkov ipd.), kar bi investitorji pozdravili. Če bo opozicijska peronistična stranka ponovno pridobila vpliv, je mogoče pričakovati večji odpor glede zadev, kot so zaščita najemnikov ali kapitalske omejitve (čeprav bi bilo slednje težko povsem razveljaviti). Zaenkrat je Milei še vedno precej priljubljen (okoli 45 % odobravanja avgusta 2024 po Giacobbe Consultores), vendar z upadom s skoraj 60 % idealista.com medtem ko javnost prenaša ukrepe varčevanja. Deležniki na nepremičninskem trgu z zanimanjem spremljajo, ali bo njegova podpora vztrajala – stabilnost in kontinuiteta k trgu prijaznih politik bi verjetno pomenila večletni vzpon nepremičnin. Na ravni mesta ima Buenos Aires svojo vlado (trenutno opozicijsko, sredinsko desno), ki je bila zgodovinsko naklonjena razvoju in bi lahko uvedla dodatne spodbude ali spremembe prostorskega načrta, da bi spodbudila gradnjo. Na primer, potekajo pogovori o povečanju dovoljene gostote gradnje na določenih območjih ob prometnih poteh, da bi naslovili pomanjkanje stanovanj. Kljub temu starodavna tveganja političnega populizma v Argentini niso izginila, vendar se prvič po več letih splošna politična smer ujema z rastjo nepremičninskega trga in mu ne nasprotuje.
Povzetek: gospodarsko in politično okolje leta 2025 je naklonjeno nepremičninskemu trgu v Buenos Airesu: inflacija upada (s tem pa se izboljšujejo realni donosi), reforme so odprle trg za kapital, razpoloženje investitorjev pa je optimistično glede prihodnosti Argentine. Še vedno obstajajo izzivi – gospodarstvo se še ni povsem razživelo, ukrepi varčevanja so boleči za mnoge, poleg tega imajo lahko vpliv tudi svetovni dejavniki, kot so obrestne mere – a v primerjavi z globoko negotovostjo v letih 2020–2022 je obzorje za vlaganje v nepremičnine zdaj precej bolj optimistično.
Napoved in zaključek
Ob prehodu v sredino leta 2025 je trg nepremičnin v Buenos Airesu na vzponu, ponuja pa širok razpon priložnosti na stanovanjskem, poslovnem in večnamenskem področju. S prepletom stabilizacije gospodarstva, investicijam prijaznih politik in zadržanega povpraševanja analitiki napovedujejo stabilno rast. Strokovnjaki iz panoge napovedujejo, da bi argentinski nepremičninski trg lahko rasel za približno 3 % letno v realnih vrednostih do leta 2029, če se bodo trenutni trendi nadaljevali thelatinvestor.com, kar pomeni pomemben preobrat glede na večletno krčenje. Ta optimistična napoved temelji na vztrajanju pri ključnih dejavnikih, ki jih povzemamo v nadaljevanju:
- Vztrajne tuje in domače investicije: Z odpravo kapitalskih omejitev in zelo ugodnim menjalnim tečajem se pričakuje, da bodo tuji vlagatelji še naprej vlagali v nepremičnine v Buenos Airesu – zlasti v vrhunske in turistično privlačne segmente. Kupci iz ZDA, Evrope in regije Latinske Amerike aktivno iščejo priložnosti thelatinvestor.com. Hkrati naj bi se okrepil domači nakup, ko inflacija popušča in se kreditiranje počasi vrača (banke ponovno pridobivajo zaupanje in izdajajo na tisoče novih hipotek) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To dvojno gonilo povpraševanja bi lahko ohranilo pritisk na rast cen in absorbiralo zalogo, če bo makroekonomska situacija ostala stabilna.
- Boljše razmere za financiranje: Hipoteke, ki jih pred kratkim skoraj ni bilo, bodo verjetno postale pogostejše. Že do leta 2024 so imele velike banke na tisoče vlog in načrt razdelitve pomembnih zneskov hipotek v naslednjih štirih letih thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nižje obrestne mere in inovativna, na inflacijo vezana posojila (kot so oživljeni posojilni krediti UVA) omogočajo lažji dostop do stanovanjskega financiranja thelatinvestor.com. Če bo inflacija v naslednjih letih res padla na dvomestne ali celo enomestne številke, bi se v Argentino lahko vrnile dolgoročne hipoteke s fiksno obrestno mero – kar bi pomenilo prelomnico za lastništvo stanovanj srednjega razreda. Lažje financiranje bo povečalo število kupcev in »je vedno velik katalizator za vsak nepremičninski trg« thewanderinginvestor.com.
- Uravnotežena stanovanjska ponudba: Čeprav ima Buenos Aires trenutno presežek ponudbe (ocenjeno približno 163.000 stanovanj na trgu, kar ustreza 6 letom prodaje po trenutnem tempu) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, se trg postopoma izravnava. Velik del presežne ponudbe predstavljajo starejše, precenjene enote v manj zaželenih območjih, ki bodo bodisi doživele korekcijo cen ali bodo umaknjene s trga. Novogradnje na najboljših lokacijah so omejene (razvijalci so bili previdni), zato je v soseskah z veliko povpraševanja dejansko malo kakovostnih, takoj vseljivih stanovanj thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ambiciozni razvojni načrti mesta, kot je Costa Urbana, bodo prinesli dodatne zaloge, vendar postopno. Na splošno je absorpcija obstoječih enot v teku zaradi razcveta transakcij, zdravje ravnovesje pa bi lahko dosegli do leta 2025–2026, kar bi preprečilo nastanek nepremičninskega balona in omogočilo stabilno rast expatsba.com expatsba.com. Opazovalci trga ugotavljajo, da se do zdaj okrevanje zdi »avtentično… spodbujeno z izboljšanimi pogoji in zaupanjem kupcev, ne pa z izrazito špekulativnim dvigom« thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Okrevanje poslovnih nepremičnin: Usoda pisarniškega sektorja je tesno povezana z gospodarsko potjo Argentine. Če se bo poslovna rast nadaljevala in bodo multinacionalke našle bolj prijazno poslovno okolje, bi moral praznih pisarn v prihodnjih letih najprej doseči vrhunec in nato upasti. Dejstvo, da so najemnine za vrhunske pisarne ostale stabilne, pomeni, da lastniki pričakujejo okrevanje. Če se uveljavi delo na daljavo, bi lahko podjetja združila dejavnost v manjših, a kakovostnejših prostorih, kar bi koristilo novim pisarnam na lokacijah, kot so Catalinas, Puerto Madero in severni koridor. Poslovanje z nepremičninami v trgovini bo odvisno od potrošnje – pričakuje se rast turizma in lokalne porabe ob gospodarski rasti, kar napoveduje dobro obdobje za nakupovalna območja in nakupovalna središča. Povpraševanje po industrijskih nepremičninah bi lahko močno naraslo, če bosta argentinski izvoz in predelovalna industrija pridobila zaradi konkurenčnosti valute in trgovinskih sporazumov. Agencija Fitch Ratings na primer napoveduje postopen napredek temeljnih kazalnikov poslovnih nepremičnin po letu 2025 po vsej Latinski Ameriki, ko se bodo obrestne mere znižale in bodo gospodarstva bolj stabilna financecolombia.com. V Argentini je veliko odvisno od politične kontinuitete – a možnost, da bodo vsi segmenti nepremičnin hkrati v razcvetu, je zdaj jasno vidna.
- Vpliv infrastrukture in urbanega razvoja: Do poznih 2020-ih bo več infrastrukturnih projektov, ki že potekajo, zaključenih. To bo verjetno prineslo lokalizirane razcvete nepremičnin. Na primer, napredek projekta Costa Urbana bo povzročil občutno vrednostno rast južnih sosesk (Barracas, Boca, Južni San Telmo), ki izhajajo iz nizke osnovne vrednosti. Nove prometne povezave – morda dokončana podzemna železnica Linija F ali razširjene primestne linije – bodo odprle nova »naložbena območja« na trenutno prezrtih področjih. Stalna prizadevanja Buenos Airesa za modernizacijo (pobude pametnega mesta, razvoj na podlagi javnega prevoza ipd.) bodo naprej povečevala vrednost nepremičnin v nekakšnem pozitivnem krogu thelatinvestor.com.
Seveda pa nobena napoved ni popolna brez priznanja tveganj. Argentina mora zajeziti inflacijo, ne da bi zadušila rast, ter vzdrževati dolgoročne obveznosti, da ohrani zaupanje vlagateljev. Ponoven vzpon populistične ekonomske politike ali padec cen surovin bi lahko preizkusila trajnost tega nepremičninskega razcveta. Poleg tega lahko vprašanje dostopnosti postane bolj pereče, če se cene nepremičnin zvišujejo hitreje od lokalnih dohodkov – scenarij, ki bi lahko pripeljal do političnih ukrepov. Doslej ukrepi, kot sta povečanje ponudbe najemnih stanovanj in oprostitev davka na promet nepremičnin, skušajo nasloviti to vprašanje, a potrebna bo stalna previdnost.
Za zaključek, nepremičninski trg v Buenos Airesu leta 2025 stoji na obetavni prelomnici. Cene stanovanjskih nepremičnin skromno rastejo po dolgem obdobju padanja, kar podpirajo povečana prodaja in bolj zdravo zakonodajno okolje thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Najemni trg ima večjo ponudbo in ponovno dobro deluje, v korist najemnikov in dolgoročnih vlagateljev. Poslovne nepremičnine se utrjujejo, saj se gospodarstvo stabilizira, novi obsežni projekti pa nakazujejo dinamično urbano prihodnost. Najbolj iskane četrti mesta cvetijo, medtem ko prej zanemarjena območja predstavljajo nove priložnosti za preudarne vlagatelje, pripravljene izkoristiti val gentrifikacije. Z besedami enega izmed svetovalcev za naložbe je Buenos Aires danes “kaže zelo bikovske težnje, a je zahtevno krmariti” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – kar pomeni, da so možne velike nagrade, a so lokalno znanje in skrbna analiza še vedno ključnega pomena. Vse kaže, da bodo, če bo Argentina nadaljevala z reformami, vrednosti nepremičnin v Buenos Airesu v prihodnjih letih še naprej rasle, zato je zdaj izjemno zanimiv trenutek za sodelovanje pri tej zgodovinski obnovi trga.
Viri: Pri sestavljanju tega poročila je bilo uporabljenih več virov, vključno s tržnimi analizami The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, in BowTiedMara bowtiedmara.io; podatki iz Global Property Guide globalpropertyguide.com; novinarska poročila Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (prek foruma ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; Ameriška uprava za mednarodno trgovino trade.gov; ter vpogledi nepremičninske družbe Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com in drugi. Ti viri zagotavljajo dejstveno podlago za obravnavane trende in številke. Informacije so ažurne do sredine leta 2025 in bodo posodobljene, ko bodo na voljo novi podatki.
