Fastighetsmarknaden i Buenos Aires 2025 upplever en stark återhämtning efter flera utmanande år. Drivna av omfattande ekonomiska reformer, lättade valutakontroller och återvändande investerarförtroende har bostadsaffärerna ökat kraftigt och priserna stiger återigen thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Nominella lägenhetspriser har stigit med cirka 8,5 % i genomsnitt det senaste året, där exklusiva områden sett särskilt starka ökningar thelatinvestor.com. Denna återhämtning sker trots Argentinas höga inflation – de reala (inflationsjusterade) fastighetsvärdena ligger fortfarande under sina toppnivåer – när både lokala och utländska köpare återvänder till marknaden i stor skala thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. I sektionerna nedan ger vi en omfattande analys av trender för bostäder, kommersiella och blandade fastigheter över hela Buenos Aires, inklusive utveckling på områdesnivå, prissättning jämfört med tidigare år, investeringsmönster, regeländringar, makroekonomisk kontext och större faktorer som påverkar fastighetsvärden.
Trender på bostadsfastighetsmarknaden
Försäljningsvolym och efterfrågan: Den bostadsrelaterade försäljningsaktiviteten i Buenos Aires har ökat kraftigt. Antalet undertecknade köpebrev steg med 35 % under 2024 jämfört med föregående år bowtiedmara.io, vilket markerar den starkaste marknadsmomenten sedan 2018. Denna uppgång fortsatte in i 2025 – under Q1 2025 var transaktionsvolymerna omkring 40 % högre på årsbasis thelatinvestor.com thelatinvestor.com. En avgörande katalysator var avskaffandet av valutakontroller i april 2025, vilket frigjorde uppdämd efterfrågan; inom veckor efter denna reform ökade fastighetstransaktionerna med 35 % när köpare rusade in thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Köparnas förtroende har också stärkts av statliga åtgärder för att utöka bolånekrediten efter år av brist på bostadsfinansiering. För första gången på över ett decennium började lokala banker återigen erbjuda bolån under mitten av 2024, vilket resulterade i att omkring 9 % av bostadsköpen finansierades under 2024, upp från endast 4 % året före bowtiedmara.io. Även om bolån fortfarande bara används vid under 10 % av försäljningarna förväntas denna spirande kreditexpansion att “bidra till att driva marknaden framåt”, eftersom experter påpekar att ny tillgång till belåning ofta utlöser en bredare efterfrågan på bostäder thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Prisutveckling: Efter en långvarig nedgång har bostadspriserna i Buenos Aires gått in i en återhämtningsfas. Det genomsnittliga lägenhetspriset i staden låg på USD $2 339 per kvadratmeter i början av 2025, ungefär på samma nivå som 2022 och cirka 7 % högre än ett år tidigare bowtiedmara.io. Detta markerar en tydlig vändning från 2018–2022, då valutaprissatta fastighetsvärden föll. Under den värsta perioden av nedgången (2019–2020) sjönk priserna årligen med tvåsiffriga tal i reala termer globalpropertyguide.com. Även nominellt sjönk genomsnittspriserna med 3–5 % per år fram till 2022 globalpropertyguide.com. Botten verkar ha varit i mitten av 2023; från juni 2023 till januari 2025 har stadens genomsnittliga pris per m² stigit med cirka 8,7 % bowtiedmara.io. Eftersom Argentina dock drabbades av hyperinflation på 133 % år 2023 och fortsatt hög inflation under 2024 globalpropertyguide.com idealista.com, ligger de reella (inflationsjusterade) fastighetsvärdena fortfarande betydligt under toppnivån. Faktum är att en analys visade att trots en ~5,5 % nominell dollarprisökning i Q2 2024, sjönk de inflationsjusterade lägenhetspriserna ungefär 72 % på årsbasis under det kvartalet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Den orange linjen i diagrammet nedan illustrerar hur mycket priserna har fallit sedan toppen 2018 och den blygsamma återhämtning som nu är på gång:
| Område | Genomsnittspris (USD per m²) | Marknadssegment |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Ultraluxuösa höghus |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Trendiga lägenheter, nyproduktion |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Exklusivt historiskt/lyx |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Medel-/överklassbostadsområde |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Medelklassbostadsområde |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Gamla stan (renoverade enheter) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (uppskattning) | Gentrifierande område |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Prisvärt ytterområde |
| Stadsgenomsnitt (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Premiumområden i norr och den centrala vattenfronten har de högsta priserna.
Puerto Madero, ett modernt lyxområde med torn och bekvämligheter, är det dyraste området med cirka 6 000 USD/m² globalpropertyguide.com – ungefär 3× stadens genomsnitt.Palermo Soho och Hollywood (trendiga delområden i Palermo som är populära bland expats och unga yrkesverksamma) har ett genomsnitt på 3 500–4 300 USD/m² thelatinvestor.com, vilket speglar den starka efterfrågan på deras nattliv, restauranger och co-working-miljö.Traditionella exklusiva områden som Recoleta (känt för sin franskinspirerade arkitektur och sina ambassader) når också priser på över 4 000 USD/m² thelatinvestor.com.Däremot ser medelklassens bostadsområden som Belgrano och Caballito priser i intervallet $2 200–$3 000 thelatinvestor.com.Arbetarklassens yttre stadsdelar i söder och väster, såsom Villa Lugano eller delar av Mataderos, erbjuder de billigaste fastigheterna till cirka 1 500 USD/m² thelatinvestor.com.Dessa värdeskillnader är nära kopplade till lokala inkomster, bekvämligheter samt uppfattningar om säkerhet och infrastruktur.Framåtblickande förutspår lokala analytiker fortsatt nominell prisökning under 2025–2026. Premiumområden förväntas se en årlig värdeökning på +8–12%, medan framväxande områden kan uppnå 10–15% uppgång thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Dessa prognoser bygger på att inflationen dämpas (från ~120% år 2024 till ~60% år 2025) och att de senaste marknadsvänliga reformerna håller köparnas optimism vid liv thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Det är värt att notera att även en årlig prisökning på 10% i USD-termer sannolikt inte håller jämna steg med den lokala inflationen, men om den argentinska inflationen faktiskt avtar som förhoppningarna visar, kan fastighetsvärden i verkliga termer slutligen stabilisera sig eller öka efter år av urholkning.
Prisskillnader mellan områden: Bostadspriserna i Buenos Aires varierar kraftigt beroende på stadsdel. Tabellen nedan visar genomsnittliga prisnivåer i utvalda områden per mitten av 2025:
Områden som vinner och förlorar: Under 2024–2025 leder gentrifierade och förstklassiga områden prisökningarna, medan några mer avlägsna stadsdelar släpar efter. Det hetaste området är Villa Crespo, ett tidigare nedgånget område intill Palermo som snabbt gentrifieras – här ses 10–15% årlig prisökning tack vare nybyggnation och förbättrade kommunikationer thelatinvestor.com. Därefter följer Palermo Soho/Hollywood, båda har ungefär 8–12% årlig prisökning då intresse från utländska köpare och begränsat utbud pressar upp värdena thelatinvestor.com. Recoleta och Palermo Chico (ett annat exklusivt område) håller en stadig 8–10% tillväxt tack vare fortsatt stark efterfrågan på lyx thelatinvestor.com. Framväxande medelklassområden som Villa Urquiza (nordväst) visar också stark fart, där nuvarande priser ligger på cirka $2,600–$3,300/m² och prognoser om 10–15% tillväxt i takt med att ny infrastruktur står klar thelatinvestor.com.
Å andra sidan är några områden stagnerande. Sydligaste stadsdelarna (Sur) med sämre kommunikationer och hög fattigdom ökar knappt i värde – Villa Lugano och angränsande distrikt har endast 2–4 % årlig prisökning thelatinvestor.com, vilket är långt under inflationen. Dessa områden erbjuder visserligen prisvärda bostäder för lokalbefolkningen, men saknar det investeringsintresse som driver upp priserna i andra delar av staden. Även på hyresmarknaden är efterfrågan svagare där. Karta nedan illustrerar dessa regionala skillnader: mörkare färger i norr och centrala delar av staden korrelerar med högre priser och snabbare tillväxt, medan ljusa områden i söder har de lägsta värdena och minimal värdestegring.
Köparprofiler – Utländska vs. Inhemska: Det är särskilt anmärkningsvärt att utländska investerare har återvänt till fastighetsmarknaden i Buenos Aires i ökande antal. Eftersom pesons devalvering har gjort argentinska fastigheter ovanligt billiga i dollar räknat, ”flockas” köpare från USA, Spanien och andra länder till marknaden thelatinvestor.com. I mitten av 2025 står internationella köpare för uppskattningsvis 8–12 % av alla försäljningar i premiumområden som Palermo, Recoleta och Puerto Madero thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Många lockas av gynnsamma växelkurser och möjligheten till betydande kapitalvinster när marknaden återhämtar sig thelatinvestor.com. Dessutom har Argentina gjort det lättare för utlänningar att investera: valutarestriktionerna har tagits bort (investerarnas dollar är inte längre inlåsta) trade.gov, och det är enkelt att få uppehållstillstånd även med relativt små investeringar (man kan få visum genom att investera ungefär ARS 1,5 miljoner, cirka USD $1 500, med tanke på den svaga peson) thelatinvestor.com. Utlänningar möter inga juridiska hinder för att köpa urbana fastigheter, och säljare är alltmer villiga att ta emot bud i USD, vilket ytterligare uppmuntrar utländska köpare thelatinvestor.com. Populära mål för internationella investerare inkluderar lyxlägenheter i Puerto Madero och renoverade historiska våningar i San Telmo, vilka erbjuder både värdeökning och attraktiv hyresintäkt från expats/turister thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Inhemska köpare driver samtidigt också återhämtningen. Argentinas växande medelklass (trots ekonomisk volatilitet) har en kulturell preferens för fastigheter som värdebevarande, och väljer ofta egendom framför instabila bankinsättningar. Eftersom inflationen äntligen visar tecken på att bromsa in och bolånekredit börjar expandera, försöker fler lokalbor köpa bostäder thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Regeringens ägarvänliga politik – såsom ökad tillgång till kredit och införande av en skatteamnesti – har ytterligare stimulerat den lokala efterfrågan. Under 2024 års “Blanqueo”-program kan argentinare med odeklarerade besparingar legitimera upp till $100 000 skattefritt (och större belopp till låg skattesats) om det investeras, och mycket av detta kapital förväntas flöda in i fastigheter thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Dessutom, som beskrivs i avsnittet om lagar och regler, har Buenos Aires stad avskaffat stämpelskatten för de flesta förstagångsköpare under ~$190 000 expatsba.com expatsba.com, vilket minskar transaktionskostnaderna för lokala familjer. Dessa faktorer har gett fler argentinska köpare – särskilt unga yrkesverksamma och förstagångsköpare – möjlighet att ta sig in på marknaden tillsammans med utländska investerare.
Hyresmarknadens trender
Buenos Aires hyresmarknad har genomgått en dramatisk förändring sedan slutet av 2023. För att åtgärda en allvarlig brist på hyresbostäder upphävde den nya regeringen Argentinas strikta hyresregleringslag i december 2023, som tidigare hade infört fasta treåriga hyresavtal och tak på hyreshöjningar idealista.com. Den omedelbara effekten blev en flod av utbud: inom 8–9 månader efter att lagen upphävdes ökade antalet tillgängliga lägenheter för uthyrning i staden med cirka 170 % idealista.com. I slutet av 2024 fanns det över 19 000 hyresannonser i Buenos Aires, mer än 3,2× så många som i början av 2023 idealista.com. Denna utbudsboom – där ägare i princip återförde boenden till den långsiktiga hyresmarknaden efter att regleringarna hävdes – har äntligen lättat på trycket för hyresgästerna. Även om hyrorna fortfarande ökar nominellt har takten avtagit avsevärt. Fram till augusti 2024 hade hyrorna i BA ökat med cirka 45 % på årsbasis, vilket låter högt men faktiskt var mindre än hälften av den allmänna inflationstakten (~94 %) under samma period idealista.com. I reala termer innebär det ungefär en 49 % minskning av hyreskostnaderna för hyresgäster efter år av snabbt stigande priser idealista.com idealista.com. Faktum är att i mitten av 2024 var de månatliga hyreshöjningarna de lägsta sedan 2021, ett direkt resultat av det ökade utbudet och marknadsvänliga policyer idealista.com. Hyresvärdar, befriade från tidigare begränsningar, är nu mer villiga att erbjuda bostäder för långtidsuthyrning igen, och många har modererat sina hyresförväntningar för att locka hyresgäster på en nu mer konkurrensutsatt marknad.
Hyresavkastning: För fastighetsinvesterare ligger hyresavkastningen i Buenos Aires i genomsnitt på cirka 6–8 % brutto i USD för bostadslägenheter – ganska måttliga avkastningar med tanke på Argentinas riskprofil. Över hela staden erbjuder enrummare den högsta avkastningen (cirka 8,3 % i genomsnitt) eftersom de är billigare och efterfrågade av unga hyresgäster thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Större lägenheter (2–3 rum) ger vanligen omkring 6–7 % i utvalda områden thelatinvestor.com. Till exempel kan enrummare i centrala stadsdelar ge ~7–8 %, medan ettor och tvåor tenderar att ge ~5–7 % beroende på läge thelatinvestor.com. Palermo Soho, trots höga fastighetsvärden, har en hyresavkastning på cirka 7,5 % för enrummare, vilket sjunker till ~6,0 % för trerummare thelatinvestor.com. Medelklassområden som Caballito har stabilare avkastning ~6 % oavsett lägenhetsstorlek thelatinvestor.com. Intressant nog, i Puerto Madero – som normalt har låg avkastning på grund av dyra lägenheter – kan större lyxlägenheter uppnå ~7,9 % avkastning (högre än dess mindre enheter) eftersom rika utlandsbosatta familjer och chefer är beredda att betala premiumhyror för toppbostäder thelatinvestor.com. Sammantaget anses hyresavkastningen i BA vara låg jämfört med regionala standarder (t.ex. ger marknader med högre risk i LATAM ofta >8–10 %). Investerare ser därför oftast Buenos Aires mer som en möjlighet till kapitaltillväxt än till kassaflöde thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Den senaste ökningen av utbudet på hyresmarknaden och utplaningen av hyrespriser kan hålla avkastningen nere på kort sikt. Med fastighetspriser som fortfarande är relativt pressade (historiskt sett) och ökad turism finns det dock potential för högre hyresintäkter, särskilt via segmentet för korttidsuthyrning (Airbnb) riktat mot utlänningar.
Korttidsuthyrning: Turist- och Airbnb-marknaden i Buenos Aires är robust, då staden har blivit en hotspot för digitala nomader och regionala resenärer. Områden som Palermo, Recoleta och San Telmo är särskilt eftertraktade för kortare vistelser, vilket har drivit upp hyrorna för välmöblerade lägenheter. Enligt lokala källor kan en typisk enrummare i Palermo inbringa runt 500 USD+ per månad vid medellånga uthyrningar till expats eller nomader thewanderinginvestor.com. Med det sagt har stadsförvaltningen börjat överväga regler för korttidsuthyrning efter klagomål om deras påverkan på bostadsutbudet. I början av 2025 föreslog Buenos Aires borgmästare nya regler för Airbnb (som hänvisats till av marknadsobservatörer bowtiedmara.io), även om detaljerna kring genomförandet fortfarande är oklara. För tillfället är beläggningsgraden för korttidsuthyrning måttlig (~50% beläggning noterades för vissa uthyrningar thewanderinginvestor.com), så uthyrare måste hantera vakanser. Ändå föredrar många hyresvärdar flexibiliteten med dollardenominerade dagsuthyrningar med tanke på Argentinas volatila peso. Framöver kommer balansen mellan traditionella hyreskontrakt och korttidsuthyrning att bero på policys och turismtrender.
Kommersiell fastighetsmarknad
Även om bostadsfastigheter dominerar rubrikerna så navigerar Buenos Aires kommersiella fastighetssektorer – kontor, detaljhandel och industri – också en post-pandemisk återhämtning 2025.
Kontorsmarknad: Marknaden för Buenos Aires kontor av klass A visar försiktiga tecken på återhämtning efter några utmanande år. Under Q1 2025 var nettoabsorberingen av högkvalitativa kontorsytor +28 685 m², vilket tyder på att företag återigen börjar expandera sina ytor cushmanwakefield.com. Efterfrågan har särskilt drivits av stora företag som hyr lokaler i Panamericana-korridoren (norra förorterna längs motorvägen) och i Puerto Madero, där flera nya kontorsbyggnader har färdigställts cushmanwakefield.com. Den ökade tillgången av nya lokaler har dock pressat upp vakansgraden för kontor till ~16,9 % (från ~15,9 % vid slutet av 2024) cushmanwakefield.com. Uthyrare söker aktivt hyresgäster till nyproducerade fastigheter, särskilt i områden utanför centrum, vilket förklarar de ökande vakansnivåerna. Kontorshyrorna i Buenos Aires har legat stabila kring USD $23–$24 per m² per månad för premiumytor cushmanwakefield.com. Med cirka $24/m² är detta ungefär i nivå med hyrorna före pandemin, vilket tyder på att hyresvärdarna har hållit hyrorna stabila trots hög vakans, sannolikt eftersom de flesta kontrakt är dollarbaserade. Många företag utnyttjar hyresgästvänliga villkor för att flytta till nyare eller bättre belägna kontor till liknande kostnad. Sammantaget är kontorssektorns utsikter försiktigt optimistiska: ekonomiska reformer och en IMF-stödd stabilisering har förbättrat företagsklimatet, men vakansgraden kan förbli hög tills överskottet av lokaler (inklusive de nyligen färdigställda Catalinas Norte II-tornen och andra projekt) absorberats. Ändå signalerar gradvis positiv absorption och stabila hyror att botten kan vara nådd för kontorsmarknaden cushmanwakefield.com.
Detaljhandel och gästfrihet: Buenos Aires detaljhandelsfastigheter – från köpcentrum till butiker på huvudgator – har också återhämtat sig, hjälpta av ökad konsumentkonsumtion (delvis tack vare turister och besökare som utnyttjar Argentinas valutaarbitrage). Stora köpcentrumsoperatörer som IRSA har rapporterat förbättrade siffror: under 2024 ökade IRSAs hyresintäkter (mest från köpcentrum) med cirka 8,8% och kundtrafiken återhämtade sig avsevärt gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Centrala handelsstråk i staden (Florida Street, Santa Fe Avenue, Palermo Sohos boutiqueområde) har låg vakanstid och stigande hyror när återförsäljarna återvänder. Dessutom går det bra för Las Cañitas och andra nischade kommersiella områden – en Infobae-analys i början av 2025 framhävde att sektorer som gastronomi och nattliv leder marknaden i Las Cañitas, vilket driver upp både hyres- och köpespriser för kommersiella lokaler där expatsba.com expatsba.com. Småföretag expanderar försiktigt och internationella varumärken återvänder på marknaden nu när valutakontrollerna har tagits bort (vilket gör det lättare för utländska återförsäljare att ta hem vinster). För hyresvärdar inom detaljhandeln är hyresindexering fortfarande knepigt: många hyresavtal justeras informellt i USD eller genom inflationbundna klausuler, eftersom årsinflationen var cirka 95% under 2024 idealista.com. Hotellsektorn har också ljusnat markant – boutiquehotell och apart-hotell i områden som Recoleta och Palermo gynnas av turistboomen efter pandemin och Argentinas nya visumprogram för distansarbetare. Vissa investerare har till och med konverterat bostadshus till co-living eller hotellverksamheter för att dra nytta av hög dollarlönsam beläggning. Sammanfattningsvis är det kommersiella detaljhandels- och hotellsegmentet i tillväxtfas 2025, även om det är känsligt för makroekonomiska svängningar i konsumenternas köpkraft.
Industri/Logistik: Marknaden för industriella fastigheter (lagerlokaler, logistikparker) runt Stor-Buenos Aires hade en blandad start på 2025. Under Q1 2025 noterades -27 752 m² i negativ nettoabsorption, då vissa hyresgäster minskade sina ytor till följd av minskad konsumtion cushmanwakefield.com. Vakansgraden för logistikytor ökade något till cirka 4,7% – fortfarande relativt lågt – och hyresnivåerna sjönk till ungefär USD $7,20 per m² och månad cushmanwakefield.com. Inga nya lagerlokaler färdigställdes i början av 2025, men byggtakten är den högsta på fem år då utvecklare förväntar sig ökad efterfrågan cushmanwakefield.com. De viktigaste industriområdena ligger längs Panamericana-motorvägen (norr) samt västra och södra tillfartsvägarna. Milei-administrationens företagsvänliga linje och pesons devalvering (som gör argentinska exportvaror mer konkurrenskraftiga) kan stimulera ytterligare efterfrågan på logistikfastigheter de kommande åren. Faktum är att Fitch Ratings förutspår gradvis förbättring i latinamerikanska beläggningsnivåer och hyror även efter 2025 för industriella fastigheter, dock möjligen i långsammare takt på grund av kvarstående ekonomiska osäkerheter financecolombia.com. Om Argentinas ekonomi stabiliseras och växer, förvänta dig att lager-/logistiksektorn expanderar – redan nu har vissa utländska industriinvesterare visat intresse, och lokala utvecklare förbereder projekt i förväntan på en återkomst för tillverkningsindustrin och ökad e-handel.
Projekt med blandad användning och stora satsningar
Buenos Aires bevittnar en våg av blandade utvecklingsprojekt och infrastrukturprojekt som lovar att omforma delar av staden under de kommande åren. Det största är utan tvekan ”Costa Urbana”-megaprojektet, ett helt nytt område vid vattnet som planeras på 70 hektar återvunnet land längs Río de la Plata (söder om Puerto Madero). Projektet godkändes i slutet av 2021 efter årtionden av förseningar och Costa Urbana kommer att möjliggöra upp till 895 000 m² byggnation för en blandning av bostäder, kommersiella utrymmen, kontor och offentliga platser stocktitan.net stocktitan.net. Projektet, som leds av utvecklaren IRSA, avsätter över 50 hektar till parker och grönområden och investerar cirka 40 miljoner dollar i infrastruktur för att integrera området med staden stocktitan.net stocktitan.net. När Costa Urbana väl är utbyggt om ett eller två decennier förväntas det skapa ett helt nytt exklusivt bostadsområde – i princip en förlängning av Puerto Madero – som kan inrymma tusentals nya lägenheter, kontor, handelskomplex och till och med skolor och kulturella arenor stocktitan.net stocktitan.net. Detta projekt är Argentinas största stadsutvecklingsprojekt och omnämns som något som ”kommer att förändra stadens landskap… och ge möjlighet att utvidga och återställa tillgången till flodkusten” med levande blandade användningsområden stocktitan.net stocktitan.net. När det gäller marknadspåverkan kan Costa Urbanas framtida utbud pressa ner priserna på exklusiva bostäder i Puerto Madero (genom ökad konkurrens), men på lång sikt bör det höja värdena i den tidigare försummade södra kajen (t.ex. delar av La Boca/Barracas) genom förbättrad infrastruktur och bättre kommunikationer.
Andra betydande blandade utvecklings- eller infrastrukturinitiativ inkluderar:
- Catalinas Norte II: Ett kommersiellt fastighetsprojekt norr om centrum som tillförde flera nya kontorstorn (och vissa bostadskomponenter) under 2022–2023 på tidigare bangårdsmark. Detta har utökat CBD:n mot Puerto Madero och kan locka företagshyresgäster från äldre byggnader i centrum, vilket eventuellt kan driva på att dessa äldre fastigheter konverteras till bostäder eller hotell.
- Distrito Arroyo och Parque de la Innovación: Detta är mindre utvecklingszoner. Parque de la Innovación, nära universitetsområdet i Núñez, siktar på att bli ett teknik-/innovationsnav som kombinerar laboratorier, kontor och studentbostäder, vilket kan öka fastighetsaktiviteten i den norra korridoren.
- Infrastruktur för transport: Under de senaste åren har Buenos Aires investerat kraftigt i stadstransport vilket har höjt fastighetsvärden längs förbättrade korridorer. Projekt som Paseo del Bajo-motorvägen (2019) – en underjordisk motorväg som leder bort lastbilar från centrum – har förbättrat områden som Puerto Madero, Microcentro och San Telmo genom att minska gatutrafiken. Staden lyfte även upp viktiga pendeltågslinjer (Mitre och San Martín) under 2018–2019, vilket eliminerade många plankorsningar i Palermo, Belgrano och Chacarita. Dessa åtgärder minskade trängsel och återknöt stadsdelar, vilket gjorde närliggande fastigheter mer attraktiva och tillgängliga (lokala mäklare noterade värdeökningar på tidigare avstängda gator när viadukterna öppnades). Dessutom har utvidgningen av Metrobus BRT-linjer på avenyer som Cabildo och Juan B. Justo förbättrat kollektivtrafiken i yttre stadsdelar, vilket understöder bostadsefterfrågan där. Generellt sett förändrar infrastrukturinvesteringar stadsmiljön och ökar attraktiviteten i många områden, en trend som experter tror kommer att fortsätta i takt med att Buenos Aires moderniseras thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Till exempel skulle den planerade förlängningen av tunnelbanelinje H och det föreslagna nya linje F (om det återupplivas) sannolikt stimulera utveckling kring deras framtida stationer.
- Stadsförnyelse och sociala bostäder: Staden har också riktat in sig på vissa utsatta områden för förbättringar, vilket kan ge lokaliserade effekter på fastighetsmarknaden. Den pågående integreringen av Villa 31 (ett stort informellt bostadsområde nära Retiro trafiknav) genom att tillföra formella bostäder, infrastruktur och till och med en ny ministeriebyggnad har börjat höja profilen för det området. På liknande sätt har arvet efter Ungdoms-OS-byn 2018 i Villa Soldati (byggd som atletbostäder, nu lågprislägenheter) tillfört infrastruktur i södra delen av staden, även om marknadseffekterna där är långsamma. Dessa insatser visar stadens engagemang för balanserad tillväxt, även om det kommer att ta tid för privata investeringar att nå traditionellt eftersatta områden.
Sammantaget speglar Buenos Aires stora projekt en stad i förändring – nya blandade stadsdelar, bättre kollektivtrafik och återvunna offentliga ytor binder successivt samman den urbana väven. För fastighetsägare och investerare kan dessa projekt vara ett tveeggat svärd: de leder ofta till kapitaluppgång för närliggande fastigheter (tack vare förbättrade bekvämligheter och kommunikationer), men i vissa fall tillkommer också betydande ny tillgång (som Costa Urbana) vilket kan dämpa prisutvecklingen på kort sikt. På det hela taget är dock koncensus att infrastruktur- och utvecklingsinitiativ är ett tydligt plus, som ökar Buenos Aires attraktionskraft som plats att bo, arbeta och investera i.
Juridiska, Regulatoriska & Skatteaspekter
Policymiljön kring fastigheter i Argentina har förändrats avsevärt inför 2025, med många förändringar utformade för att stimulera fastighetsinvesteringar:
- Valutakontroller avskaffade: Kanske den mest avgörande reformen – som nämnts tidigare – är avskaffandet av de flesta valuta- och kapitalkontroller från och med 14 april 2025. President Javier Mileis regering tog bort det ökända “cepo cambiario”, vilket innebär att individer och företag nu fritt kan köpa amerikanska dollar och föra ut pengar utomlands utan tidigare restriktioner trade.gov. Detta är avgörande för fastighetsbranschen: utländska investerare kan säkert föra in pengar och veta att de kan ta hem vinster, och lokalbefolkningen känner större trygghet att annonsera fastigheter i USD (normen) utan risk att bli fast i pesos. Det avslutade också de omständliga växlingsarbitragen som köpare och säljare tidigare brukade använda. Sammantaget återställde åtgärden full konvertibilitet, vilket “skapar en mer transparent och förutsägbar miljö för handel och investeringar” trade.gov trade.gov. I samspel med detta stärkte Argentinas avtal med IMF och andra långivare de utländska reserverna, vilket bör bidra till att hålla valutamarknaden stabil reuters.com reuters.com. Att ta bort cepo är ett verkligt vägskäl som gör det betydligt enklare för både utlänningar och lokalbefolkning att investera i fastigheter i Buenos Aires.
- Skatteincitament & Förändringar: För att sänka transaktionskostnaderna införde staden Buenos Aires en betydande undantag från stämpelskatt (Impuesto de Sellos) från och med den 1 januari 2025.Köpare av en enda bostadsfastighet för eget bruk är nu undantagna från stämpelskatten på 3,5% på lagfarter, förutsatt att fastighetsvärdet är under 205 miljoner ARS (≈ 190 000 US-dollar) expatsba.com expatsba.com.Denna tröskel höjdes dramatiskt (från cirka 56 miljoner ARS tidigare) för att ta hänsyn till inflationen, vilket därmed omfattar de flesta medelklassens bostadsköp.För kvalificerade köpare innebär detta att spara 3,5 % av köpesumman – ett betydande incitament (t.ex.~$6 650 sparade på en lägenhet för $190 000) expatsba.com.Vanligtvis delades stämpelskatten 50/50 mellan köpare och säljare expatsba.com; nu slipper förstagångsköpare som uppfyller kriterierna den helt, vilket minskar bördan.Dessutom har den nationella regeringen antytt att de kan återuppliva skatteavdrag för bolåneräntor och andra incitament för bostadsköpare som en del av sin bostadssatsning, även om detaljerna fortfarande är under förändring.Ur ett ägarperspektiv är Argentinas pågående skatteamnesti (Blanqueo) anmärkningsvärd.Som tidigare beskrivits kan odeklarerade tillgångar fram till den 31 mars 2025 tas hem till en skattesats på 0–15% thewanderinginvestor.com.Fastigheter är en favoritdestination för dessa medel eftersom lokalbefolkningen misstror banker – denna policy kanaliserar i praktiken privata pengar till fastighetsutveckling och köp, samtidigt som investerare får en laglig status för sina medel thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Det är ett engångsfönster, men om det förlängs eller upprepas ger det en stimulans till försäljning i den övre prisklassen (många lyxaffärer har historiskt sett inneburit ett visst inslag av ”svarta” pengar, som nu kan legaliseras).De vanliga fastighetsskatterna i Buenos Aires är relativt låga jämfört med globala standarder.Ägare betalar en årlig fastighetsskatt (ABL) till staden, vilken baseras på officiellt uppskattade värden som ofta ligger långt under marknadspriserna.För många lägenheter kan den årliga ABL bara vara några hundra USD.Men om dessa värderingar uppdateras för inflation (ett omdebatterat ämne) kan kostnaderna för att äga fastighet öka.Hyresinkomster som tjänas i Argentina är föremål för inkomstskatt för bosatta (med progressiva skattesatser upp till cirka 35 %).Utländska hyresvärdar omfattas av en schablonmässig källskatt på den totala hyran (ofta omkring 21 %), om de inte registrerar sig och betalar inkomstskatt på vanligt sätt.Det finns också en kapitalvinstskatt på 15 % vid försäljning av fastigheter som förvärvats efter 2018 (äldre innehav var undantagna enligt tidigare regler) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Denna reavinstskatt gäller i de flesta fall både för bosatta och utländska ägare och beräknas på nettovinsten efter avdragsgilla kostnader.Viktigt är att om den sålda egendomen var en ägarbostad som användes som primärbostad, kan argentinska säljare ofta undvika reavinstskatt – men utländska säljare kan inte det, de betalar 15 %.Transaktionskostnader utöver stämpelskatt inkluderar notarieavgifter och mäklararvoden (vanligtvis 4–6% tillsammans).Den juridiska miljön är i övrigt investerarvänlig: Argentinas konstitution skyddar privat egendom starkt (ibland till frustration för regeringar som försöker införa kontroller), och utländska medborgare har samma egendomsrättigheter som lokalbefolkningen för stadsfastigheter.I huvudsak har reformerna 2023–2025 gjort den juridiska och skattemässiga miljön mer fördelaktig för fastighetsverksamhet: lägre skatter för bostadsägare, färre regleringshinder vid uthyrning och friare rörlighet för pengar.
- Reformer av bostadslagstiftningen: Regeringen tog också itu med regleringen av hyresmarknaden. Hyreslagen från 2020 som fastställde 3-åriga kontrakt och årliga hyresjusteringar upphävdes i praktiken i slutet av 2023 genom nödförordning (DNU 70/2023) idealista.com. Istället gäller nu ett hyresgynnande system som tillåter fritt förhandlade hyresvillkor och kontraktslängder. Det ledde till den ovan nämnda ökningen av hyresutbudet med 170 % och anses vara positivt för investerare – de kan hyra ut på flexibla villkor eller välja tillfälliga uthyrningsformer utan hårda begränsningar. Nackdelen är att hyresgästerna nu har mindre skydd mot plötsliga hyreshöjningar, men det ökade utbudet av tillgängliga bostäder har åtminstone stabiliserat hyrorna för tillfället idealista.com idealista.com. Investerare bör fortfarande hålla ett öga på det politiska klimatet: bostadspriser är en het potatis och framtida regeringar kan svänga tillbaka till stramare regler om marknaden blir för obalanserad.
- Risker och Pågående Debatter: Trots framsteg finns det några risker som bör nämnas. En är den potentiella dollariseringen av ekonomin som president Milei har föreslagit – om Argentina skulle anta den amerikanska dollarn som officiell valuta, kan det orsaka en kortvarig störning i prissättningen (även om fastighetsmarknaden redan i praktiken är dollariserad). En annan är att även om inflationen förväntas falla till ~60% under 2025 thelatinvestor.com thelatinvestor.com, om den inte faller så snabbt eller om åtstramningarna orsakar oroligheter, kan ekonomisk volatilitet återvända vilket skadar kredittillgången och köparnas förtroende. Slutligen bygger Argentinas makroekonomiska stabilitet delvis på att man följer IMF:s villkor; om programmet spårar ur kan peson försvagas eller räntorna åter höjas, vilket får återverkningar på fastighetsmarknaden. För närvarande däremot, ”samverkar de makroekonomiska faktorerna gynnsamt” för fastighetssektorn – inflationen mattas av, peson stabiliseras och strukturella reformer (som möjliga privatiseringar och avregleringar) syftar till långsiktig tillväxt thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Investerare bör hålla sig informerade om policyläget, men riktningen pekar mot en öppnare, marknadsdriven fastighetssektor.
Ekonomisk & Politisk Kontext som Påverkar Fastighetsmarknaden
Utvecklingen på fastighetsmarknaden i Buenos Aires är nära kopplad till Argentinas bredare ekonomiska och politiska svängningar. Inför 2025 präglas kontexten av försiktig optimism blandat med insikt om kvarstående utmaningar:
- Återhämtning efter kris: Argentina håller på att ta sig ur en allvarlig ekonomisk kris under 2020–2022. BNP krympte kraftigt (nästan -10 % år 2020 på grund av COVID, och fortsatte minska fram till 2023) globalpropertyguide.com. Den höga inflationen (över 270 % år-till-år vid mitten av 2024, den värsta sedan 1991) urholkade köpkraften globalpropertyguide.com. Dessa faktorer pressade fastighetsmarknaden i flera år – få hade råd med bostad, och de med pengar väntade vid sidlinjen. Men i slutet av 2024 och 2025 ser vi en vändning. IMF förutspår att BNP börjar växa igen i slutet av 2024, och prognostiserar att efter en minskning på -3,5 % år 2024, kommer ekonomin att återgå till en blygsam tillväxt 2025 när inflation och finansiella obalanser förbättras globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Faktum är att på kvartalsbasis kan det värsta nu vara förbi: Argentina föll in i en teknisk recession i början av 2024 på grund av åtstramningsåtgärder, men förtroendet är på väg tillbaka när dessa åtgärder ger resultat globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. För fastighetsmarknaden innebär en förbättrad ekonomi bättre jobbmöjligheter och inkomster, vilket stärker efterfrågan på bostäder. Men tillväxten sker från en låg nivå, och risker såsom en dålig skörd eller externa chocker (t.ex. fallande råvarupriser) kan dämpa återhämtningen.
Sammanfattningsvis är det ekonomiska och politiska läget 2025 stödjande för fastigheter i Buenos Aires: inflationen är på väg ner (vilket förbättrar den reala avkastningen), reformer har öppnat marknaden för kapital och investerarnas förväntningar är optimistiska gällande Argentinas framtidsutsikter. Det finns utmaningar – ekonomin är ännu inte i högkonjunktur, åtstramningarna är smärtsamma för många, och globala faktorer som räntor kan påverka – men jämfört med den djupa osäkerheten 2020–2022 ser horisonten betydligt mer lovande ut för fastighetsinvesteringar.
Prognos och slutsats
När vi når mitten av 2025 är fastighetsmarknaden i Buenos Aires på uppgång och erbjuder ett brett utbud av möjligheter inom bostäder, kommersiella och blandade sektorer. Kombinationen av ekonomisk stabilisering, investerarvänliga policyer och uppdämd efterfrågan har lett till att analytiker förutspår god tillväxt framöver. Branschexperter spår att Argentinas fastighetsmarknad kan växa cirka 3 % årligen i reala termer fram till 2029 om nuvarande trender håller i sig thelatinvestor.com, vilket är en tydlig vändning från de senaste årens tillbakagång. Denna optimistiska prognos bygger på fortsatt påverkan från vissa nyckelfaktorer, vilka vi sammanfattar nedan:
- Varaktiga utländska och lokala investeringar: Med kapitalrestriktionerna borta och en mycket förmånlig växelkurs förväntas utländska investerare fortsätta att strömma in på Buenos Aires fastighetsmarknad – särskilt inom high-end och turistvänliga segment. Amerikanska, europeiska och regionala latinamerikanska köpare letar aktivt efter affärer thelatinvestor.com. Samtidigt förväntas den inhemska efterfrågan stärkas i takt med att inflationen minskar och krediter sakta återvänder (tusentals nya bolån har utfärdats när bankerna återfått förtroende) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Denna dubbelmotor av efterfrågan kan bibehålla ett uppåttryck på priserna och absorbera utbudet, förutsatt att makrosituationen förblir stabil.
- Förbättrat finansieringsklimat: Bolån, som nästan inte existerade för inte så länge sedan, kommer sannolikt bli vanligare. Redan 2024 hade stora banker tusentals ansökningar och planerade att bevilja betydande volymer bolån under de kommande 4 åren thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Lägre räntor och innovativa inflationsjusterade lån (som återinförda UVA-krediter) gör bostadsfinansiering mer tillgänglig thelatinvestor.com. Om inflationen faktiskt sjunker till tvåsiffriga eller ens ensiffriga tal de kommande åren kan Argentina till och med se återkomst av långfristiga bolån med fast ränta – en spelväxlare för medelklassens bostadsägande. Enklare finansiering kommer att utvidga köparbasen och ”är alltid en massiv katalysator för varje fastighetsmarknad” thewanderinginvestor.com.
- Balanserat bostadsutbud: Även om Buenos Aires för närvarande har ett överskott av listade bostäder (uppskattningsvis ~163 000 enheter på marknaden, motsvarande 6 års försäljning i nuvarande takt) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, börjar marknaden gradvis balanseras. Mycket av överskottet består av äldre, överprisade enheter i mindre attraktiva områden, som antingen kommer att få priskorrigeringar eller dras tillbaka. Nybyggnation i attraktiva områden är fortfarande begränsad (utvecklarna har varit försiktiga), så i attraktiva och eftertraktade kvarter råder det faktiskt brist på kvalitativa, inflyttningsklara bostäder thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Stadens ambitiösa utvecklingsplaner som Costa Urbana kommer att tillföra nya bostäder, men i etapper. Sammantaget pågår absorptionen av befintliga bostäder tack vare den ökande aktiviteten, och en hälsosammare balans kan uppnås till 2025–2026, vilket förhindrar en okontrollerad prisbubbla men möjliggör stadig tillväxt expatsba.com expatsba.com. Marknadsobservatörer noterar att återhämtningen hittills verkar “äkta…driven av förbättrade villkor och köparnas förtroende snarare än en spekulativ uppgång” thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Återhämtning för kommersiella fastigheter: Kontorssektorns framtid är kopplad till Argentinas ekonomiska utveckling. Om affärsutvecklingen fortsätter och multinationella företag finner miljön mer gynnsam, bör vakansgraden för kontor nå sin topp och därefter minska under de kommande åren. Det faktum att hyrorna för förstklassiga kontor varit stabila indikerar att hyresvärdar förväntar sig en återhämtning. Dessutom, om trenden med distansarbete stabiliseras kan företag konsolidera sig till mindre men högkvalitativa lokaler, vilket gynnar nya kontor i områden som Catalinas, Puerto Madero och den norra korridoren. Butiksfastigheter kommer att följa konsumenternas utgifter – turismen och den lokala konsumtionen förväntas förbättras i takt med att ekonomin växer, vilket bådar gott för shoppingdistrikt och köpcentrum. Den industriella efterfrågan kan öka kraftigt om Argentinas export- och tillverkningssektorer får ett uppsving tack vare valutakonkurrenskraft och handelsavtal. Fitch Ratings förutspår till exempel en gradvis förbättring av fundamenta för kommersiella fastigheter efter 2025 i hela Latinamerika när räntorna sjunker och ekonomierna stabiliseras financecolombia.com. I Argentinas fall hänger mycket på politisk kontinuitet – men potentialen för att alla fastighetssegment ska vara i uppgång samtidigt är nu synlig.
- Infrastruktur- och stadsutvecklingseffekter: I slutet av 2020-talet kommer flera infrastrukturprojekt som nu är på gång att vara avslutade. Dessa kommer sannolikt att ge upphov till lokala fastighetsboomar. Till exempel, när Costa Urbana fortskrider kan de omkringliggande södra stadsdelarna (Barracas, Boca, södra San Telmo) se betydande värdeökning från sin låga nivå. Nya transportförbindelser – kanske en färdigställd tunnelbanelinje F eller utökade pendeltågslinjer – skulle öppna upp nya ”investeringsfronter” i områden som för närvarande förbises. Buenos Aires pågående satsningar på modernisering (smart city-initiativ, transit-orienterad utveckling, etc.) kommer fortsätta att höja fastighetsvärdena i en god spiral thelatinvestor.com.
Självklart vore ingen framtidsprognos komplett utan att erkänna riskerna. Argentina måste lyckas tygla inflationen utan att kväva tillväxten och upprätthålla skuldförpliktelser för att behålla investerarnas förtroende. En återgång till populistisk ekonomisk politik eller en råvarunedgång skulle kunna utmana hållbarheten i denna fastighetsuppgång. Dessutom kan oro för överkomlighet öka om fastighetspriserna stiger alltför snabbt i förhållande till lokala inkomster – ett scenario som kan leda till politiska ingripanden. Hittills har åtgärder som att öka utbudet på hyresmarknaden och undanta stämpelskatt syftat till att förbättra överkomligheten, men fortsatt vaksamhet är nödvändig.
Sammanfattningsvis står fastighetsmarknaden i Buenos Aires år 2025 vid ett lovande vägskäl. Bostadspriserna stiger försiktigt efter en lång nedgång, vilket stöds av ökande försäljning och ett sundare policyläge thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Hyresmarknaden har nu större utbud och fungerar återigen, till fördel för både hyresgäster och långsiktiga investerare. Kommersiella fastigheter hittar sin grund när ekonomin stabiliseras och nya storskaliga projekt antyder en dynamisk urban framtid. Stadens mest eftertraktade områden blomstrar, samtidigt som tidigare försummade områden öppnar nya möjligheter för drivna investerare redo att rida på gentrifieringsvågen. Som en investeringsrådgivare uttryckte det, visar Buenos Aires idag ”mycket hausseartade tendenser, men det är svårt att navigera” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – vilket betyder att belöningarna kan vara betydande, men lokal kunskap och noggrannhet är fortfarande avgörande. Allt tyder på att om Argentina fortsätter på sin nuvarande reformväg så finns det fortfarande potential för ökade fastighetsvärden i Buenos Aires under de kommande åren, vilket gör nu till ett spännande tillfälle att delta i denna historiska marknadsuppgång.
Källor: Flera källor användes vid sammanställningen av denna rapport, inklusive marknadsanalyser från The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com, och BowTiedMara bowtiedmara.io; data från Global Property Guide globalpropertyguide.com; nyhetsrapporter från Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (via ExpatsBA forum) expatsba.com idealista.com; U.S. International Trade Administration trade.gov; samt insikter från fastighetsbolaget Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com, bland andra. Dessa källor ger en faktabaserad grund för de trender och siffror som diskuteras. Informationen är aktuell fram till mitten av 2025, och kommer att uppdateras när nya uppgifter blir tillgängliga.
