2025 Buenos Aires Emlak Pazarı: Trendler, Fiyatlar, Yatırımlar ve Görünüm

İleriye baktığımızda, yerel analistler 2025–2026 yıllarında nominal fiyat artışının devam edeceğini öngörüyor. Önde gelen bölgelerde yıllık %8–12 değer artışı beklenirken, gelişmekte olan alanlarda %10–15 kazanç sağlanabileceği tahmin ediliyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu tahminler, enflasyonun yatışacağı (2024’te ~%120’den 2025’te ~%60’a düşeceği) ve son zamanlardaki piyasa dostu reformların alıcı iyimserliğini sürdüreceği varsayımına dayanıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. ABD Doları cinsinden yıllık %10’luk bir fiyat artışının bile muhtemelen yerel enflasyonun gerisinde kalacağını unutmamak gerekir, ancak Arjantin enflasyonu umulduğu gibi yavaşlarsa, yıllar süren erozyondan sonra gerçek mülk değerleri nihayet istikrar kazanabilir veya artabilir.

Semte Göre Fiyat Farklılıkları: Buenos Aires’te konut mülkü değerleri semtlere göre büyük ölçüde değişkendir. Aşağıdaki tablo, 2025 ortası itibarıyla seçili alanlardaki ortalama fiyat seviyelerini öne çıkarmaktadır:

Kazanan ve Kaybeden Semtler: 2024–2025 yıllarında soylulaşan ve seçkin bölgeler fiyat artışında başı çekiyor, bazı dış mahalleler ise geride kalıyor. En sıcak semt, Palermo’ya bitişik, bir zamanların sert mahallesi Villa Crespo – burası hızla soylulaşıyor ve yeni gelişmeler ve iyileşen ulaşım bağlantıları sayesinde yılda %10–15 fiyat artışı yaşıyor thelatinvestor.com. Hemen ardından, yabancı alıcı ilgisi ve kısıtlı stokun değerleri yükseltmesiyle Palermo Soho/Hollywood geliyor, her ikisi de yaklaşık yılda %8–12 kazanç gösteriyor thelatinvestor.com. Recoleta ve Palermo Chico (başka bir lüks bölge) ise, güçlü lüks talep sayesinde istikrarlı bir şekilde %8–10 büyüme sürdürüyor thelatinvestor.com. Villa Urquiza (kuzeybatı) gibi gelişmekte olan orta sınıf mahallelerde de yeni altyapının devreye girmesiyle fiyatlar şu anda ortalama ~2.600–3.300 $/m² olup, %10–15 arası büyüme beklenmektedir thelatinvestor.com.

Öte yandan, birkaç bölge durgunluk yaşıyor. Güneyin en uç mahalleleri (Sur), daha kötü ulaşım bağlantılarına ve yüksek yoksulluk oranına sahip olduğu için neredeyse hiç değer kazanmıyor – Villa Lugano ve komşu bölgelerde yalnızca yıllık %2–4 fiyat artışı thelatinvestor.com ile enflasyonun çok gerisinde kalıyor. Bu bölgeler, yerel halk için uygun fiyatlı konut sunsa da, şehrin diğer bölgelerinde fiyatları yükselten yatırım ilgisinden yoksun. Kiralık piyasasında bile, burada talep daha zayıf. Aşağıdaki harita, bu bölgesel farklılıkları göstermektedir: kuzey ve merkezde koyu renkler daha yüksek fiyat ve hızlı büyümeyle ilişkilendirilirken, güneydeki soluk bölgeler en düşük değerlere ve asgari artışa sahip.

Alıcı Profilleri – Yabancı vs. Yerli: Özellikle, yabancı yatırımcılar Buenos Aires emlak piyasasına giderek artan sayılarda geri dönüyor. Peso’nun değer kaybı, Arjantin’deki mülkleri dolar bazında olağanüstü ucuz hale getirince, ABD, İspanya ve diğer ülkelerden gelen alıcılar piyasaya “akın ediyor” thelatinvestor.com. 2025 ortasına kadar, uluslararası alıcılar Palermo, Recoleta ve Puerto Madero gibi seçkin mahallelerdeki tüm satışların tahmini olarak %8–12’sini oluşturuyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Birçok kişi avantajlı döviz kurları ve piyasa toparlanırken önemli sermaye kazancı potansiyeli nedeniyle piyasaya ilgi gösteriyor thelatinvestor.com. Ayrıca Arjantin yabancı yatırımcılar için süreci kolaylaştırdı: kur sınırlamaları kaldırıldı (yatırımcıların dolarları artık sıkışmıyor) trade.gov ve ikamet almak, makul bir yatırımla oldukça basit (zayıf peso nedeniyle yaklaşık ARS 1,5 milyon yani 1.500 ABD Doları yatırım yaparak vize alınabiliyor) thelatinvestor.com. Yabancılar şehirde gayrimenkul almada herhangi bir yasal engelle karşılaşmıyor ve satıcılar giderek daha sık USD tekliflerini kabul etmeye istekli, bu da yurtdışından gelen alıcıları daha fazla teşvik ediyor thelatinvestor.com. Uluslararası yatırımcıların popüler hedefleri arasında Puerto Madero’da lüks daireler ve San Telmo’da yenilenmiş tarihi daireler yer alıyor, bu mülkler hem değer artışı potansiyeli hem de yabancılardan/turistlerden cazip kira geliri sağlıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com.

Bu arada, yerli alıcılar da toparlanmaya ivme kazandırıyor. Arjantin’in büyüyen orta sınıfı (ekonomik dalgalanmalara rağmen), genellikle istikrarsız banka mevduatları yerine gayrimenkulü bir değer saklama aracı olarak tercih ediyor. Enflasyonun nihayet yavaşlama sinyalleri vermesi ve mortgage kredilerinin genişlemeye başlamasıyla, daha fazla yerli ev satın almaya çalışıyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Hükümetin krediye erişimi artırma ve vergi affı uygulama gibi ev sahipliğini teşvik eden politikaları, yerel talebi daha da canlandırdı. 2024 “Blanqueo” programı kapsamında, kayıt dışı birikimi olan Arjantinliler, 100.000 $’a kadar olan varlıklarını vergisiz (ve daha büyük tutarları düşük vergi oranıyla) yasal hale getirebilecek ve bu sermayenin büyük kısmının gayrimenkule yönelmesi bekleniyor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Ayrıca, Hukuki & Düzenleyici bölümde ayrıntılı olarak belirtildiği gibi, Buenos Aires Şehri çoğu ilk kez ev alıcı için ~$190.000’ın altındaki alımlarda tapu harcını kaldırdı expatsba.com expatsba.com ve bu da yerel aileler için işlem maliyetlerini düşürdü. Bu faktörler, daha fazla Arjantinli alıcının – özellikle genç profesyoneller ve ilk evini alanlar – yabancı yatırımcılarla birlikte piyasaya girmesini sağladı.

Kiralık Pazarındaki Trendler

Buenos Aires kiralık konut piyasası 2023 sonundan bu yana dramatik bir değişim geçirdi. Ciddi bir kiralık ev sıkıntısını düzeltmek amacıyla, yeni hükümet Arjantin’in katı kira kontrol yasasını Aralık 2023’te yürürlükten kaldırdı. Bu yasa daha önce üç yıllık sabit kira sözleşmeleri ve kira artışlarında üst sınır getirmişti idealista.com. Anında etkisi bir arz patlaması oldu: Yasanın kaldırılmasından sonraki 8–9 ay içinde şehirde kiralık daire sayısı yaklaşık %170 arttı idealista.com. 2024 sonlarında Buenos Aires’te 19.000’den fazla kiralık ilanı vardı; bu, 2023 başındaki arzın 3,2 katından fazla demekti idealista.com. Bu arz patlaması – esasen ev sahiplerinin uzun dönem kiralık piyasasına tekrar dönüşü – kiracıların üzerindeki baskıyı sonunda hafifletti. Kira talepleri hâlâ nominal olarak artsa da, artış hızı belirgin şekilde yavaşladı. Ağustos 2024’e kadar BA’daki kiralar yıllık yaklaşık %45 arttı, bu kulağa yüksek gelse de aynı dönemdeki genel enflasyon oranının (~%94) yarısından azdı idealista.com. Reel olarak, bu kiracılar için yıllarca artan fiyatların ardından yaklaşık %49 kira maliyeti düşüşü anlamına geliyor idealista.com idealista.com. Nitekim, 2024 ortasına gelindiğinde aylık kira artışları 2021’den bu yana en düşük seviyedeydi; bu da doğrudan artan arz ve piyasa dostu politikaların bir sonucuydu idealista.com. Önceki kısıtlamalardan kurtulan ev sahipleri, uzun vadeli kiralama için tekrar daha fazla konut sunmaya istekli ve rekabetin arttığı piyasada kiracı çekebilmek için kira beklentilerini yumuşattı.

Kira Getirileri: Emlak yatırımcıları için, Buenos Aires’te kira getirileri konut birimleri için USD bazında ortalama %6–8 civarındadır – Arjantin’in risk profili göz önüne alındığında oldukça makul getiriler. Şehir genelinde, stüdyo daireler en yüksek getiriyi sunar (ortalama %8,3 civarında) çünkü daha ucuzdur ve genç kiracılar tarafından talep görmektedir thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Daha büyük daireler (2-3 yatak odalı) genellikle prestijli bölgelerde yaklaşık %6–7 getiri sağlar thelatinvestor.com. Örneğin, merkezi semtlerdeki stüdyolar net ~%7–8 getiri sağlarken, bir ve iki yatak odalı dairelerin getirileri konuma göre genellikle ~%5–7 arasında değişir thelatinvestor.com. Palermo Soho’da, yüksek emlak değerlerine rağmen, stüdyo dairelerin getirileri %7,5 civarında olup üç yatak odalı dairelerde ~%6,0’ya düşer thelatinvestor.com. Caballito gibi orta sınıf bölgelerde ise birim büyüklüğüne bakılmaksızın getiriler ~%6 civarında seyreder thelatinvestor.com. İlginç bir şekilde, Puerto Madero’da – birimler genellikle pahalı olduğu için normalde düşük getiri sunmasına rağmen – büyük lüks daireler ~%7,9 getiri elde edebiliyor (küçük birimlerinden daha yüksek) çünkü varlıklı yabancı aileler ve yöneticiler en üst düzey evler için yüksek kira ödemeye istekliler thelatinvestor.com. Genel olarak, BA’daki kira getirileri bölgesel standartlara göre düşük kabul edilir (örneğin, LATAM’daki daha yüksek riskli pazarlarda genellikle %8-10’dan fazladır). Bu nedenle yatırımcılar Buenos Aires’i genellikle bir sermaye kazancı oyunu olarak, nakit akışı oyunu olarak değil görürler thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Son dönemdeki kiralık arzındaki artış ve kira fiyatlarındaki durağanlık, kısa vadede getirilerin baskılanmasına neden olabilir. Ancak, emlak fiyatları hala nispeten düşük seviyedeyken (tarihsel olarak) ve turizm hareketlenirken, özellikle yabancıları hedef alan kısa vadeli kiralama segmentinde (Airbnb) kira gelirinde artış potansiyeli vardır.

Kısa Dönem Kiralamalar: Buenos Aires’te turistik ve Airbnb piyasası oldukça canlı, çünkü şehir dijital göçebeler ve bölgesel gezginler için bir cazibe merkezi haline geldi. Palermo, Recoleta ve San Telmo gibi semtlerde kısa süreli konaklama talebi özellikle yüksek ve bu durum iyi döşenmiş dairelerin kiralarını yukarı çekiyor. Yerel kaynaklara göre, Palermo’da tipik bir bir odalı daire orta vadeli olarak expatlara veya göçebelere aylık 500+$’a kiralanabiliyor thewanderinginvestor.com. Bununla birlikte, şehir yönetimi kısa dönemli kiralamaların konut arzına etkisiyle ilgili gelen şikayetler üzerine düzenlemeleri gündeme almaya başladı. 2025’in başında, Buenos Aires belediye başkanı Airbnb’lere yönelik yeni kurallar önerdi (piyasa gözlemcilerinin aktardığı gibi bowtiedmara.io), ancak detaylar ve uygulama hâlâ belirsiz. Şimdilik, kısa dönemli kiralamalarda doluluk oranları orta düzeyde (~%50 doluluk bazı kiralamalarda görülüyor thewanderinginvestor.com), bu nedenle işletmecilerin boşlukları yönetmesi gerekiyor. Yine de, birçok ev sahibi Arjantin’in dalgalı pesosu nedeniyle dolar bazında gecelik kiralamaların esnekliğini tercih ediyor. İlerleyen dönemde geleneksel kiralamalar ile kısa dönemli kiralamalar arasındaki denge, politika adımları ve turizm trendlerine bağlı olacak.

Ticari Gayrimenkul Pazarı

Konut gayrimenkulü manşetlere taşınsa da, Buenos Aires’in ticari mülk sektörleri – ofis, perakende ve sanayi – de 2025 yılında pandemi sonrası toparlanma sürecinden geçiyor.

Ofis Pazarı: Buenos Aires A Sınıfı ofis pazarı, zorlu geçen birkaç yılın ardından temkinli toparlanma işaretleri gösteriyor. 2025’in ilk çeyreğinde, üst düzey ofis alanında net emilim +28.685 m² olarak gerçekleşti, bu da şirketlerin yeniden alanlarını genişletmeye başladıklarını gösteriyor cushmanwakefield.com. Talep özellikle büyük firmaların Panamericana koridorunda (otoyol boyunca kuzey banliyöleri) ve Puerto Madero’da ofis kiralamaları ile arttı; buralarda birkaç yeni ofis binası devreye alındı cushmanwakefield.com. Ancak yeni arzın artmasıyla ofis boşluk oranı ~%16,9’a yükseldi (2024 sonunda ~%15,9’du) cushmanwakefield.com. Mülk sahipleri, özellikle merkezi olmayan bölgelerde, yeni teslim edilen binalara kiracı arayışını artırdı; bu da doluluk oranlarının düşmesinin temel nedenlerinden. Buenos Aires’te ofis kiraları, üst düzey alanlar için aylık m² başına 23–24 ABD Doları bandında cushmanwakefield.com sabit kaldı. Yaklaşık 24$/m² seviyesinde olan bu rakam, pandemi öncesi kira seviyesiyle neredeyse aynı ve mülk sahiplerinin boşluk oranı yüksek olsa da kira beklentilerini koruduklarını, muhtemelen kiralamaların çoğunun dolar bazında olmasından dolayı gösteriyor. Birçok şirket ise, kiracı lehine olan bu şartlardan yararlanıp benzer maliyetlerle daha yeni ya da daha iyi konumlu ofislere taşınıyor. Genel olarak, ofis sektörünün görünümü temkinli bir iyimserlik taşımakta: Ekonomik reformlar ve IMF destekli istikrar, iş dünyasında güveni artırdı; ancak yakın zamanda devreye alınan Catalinas Norte II kuleleri ve diğer projelerin de dahil olduğu fazla arz absorbe edilene kadar boşluk oranının yüksek kalması muhtemel. Yine de, kademeli pozitif emilim ve sabit kiralar, ofis pazarında dibin görülmüş olabileceğine işaret ediyor cushmanwakefield.com.

Perakende ve Konaklama: Buenos Aires’in perakende gayrimenkul sektörü – alışveriş merkezlerinden cadde mağazalarına kadar – turistlerin ve ziyaretçilerin Arjantin’in döviz arbitrajından yararlanmasıyla canlanan tüketici harcamalarının da etkisiyle toparlanıyor. IRSA gibi büyük alışveriş merkezi işletmecileri iyileşen veriler açıkladı: 2024 yılında IRSA’nın kira gelirleri (çoğunlukla AVM’lerden) yaklaşık %8,8 arttı ve ziyaretçi trafiği önemli ölçüde toparlandı gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Şehrin başlıca perakende koridorlarında (Florida Caddesi, Santa Fe Bulvarı, Palermo Soho’nun butik bölgesi) düşük boşluk oranları ve artan kira fiyatları gözleniyor; mağazalar geri dönüyor. Ayrıca Las Cañitas ve diğer özel ticari bölgeler de iyi durumda – 2025 başında yapılan bir Infobae analizi, Las Cañitas’ta gastronomi ve gece hayatı sektörlerinin piyasaya öncülük ettiğini, bunun da ticari mülklerin kira ve satış fiyatlarını yükselttiğini vurguladı expatsba.com expatsba.com. Küçük işletmeler temkinli bir şekilde büyüyor ve döviz kontrolleri kalktığı için (yabancı perakendeciler için kâr transferinin kolaylaşmasıyla) uluslararası markalar tekrar pazara giriyor. Perakende mülk sahipleri için kira endekslemesi hala zorlu: Birçok kira kontratı hâlâ gayriresmî olarak USD cinsinden ya da enflasyona endeksli maddelerle ayarlanıyor; 2024’te yıllık enflasyon yaklaşık %95 oldu idealista.com. Konaklama sektörü de belirgin şekilde canlandı – Recoleta ve Palermo gibi bölgelerdeki butik otel ve apart oteller, pandemi sonrası turizm patlamasından ve Arjantin’in uzaktan çalışanlara yönelik yeni vize düzenlemelerinden yararlanıyor. Bazı yatırımcılar, kurdaki yüksek dolar getirisinden faydalanmak için konut binalarını ortak yaşama veya konaklamaya dönüştürdü. Genel olarak, ticari perakende/konaklama segmenti 2025’te büyüme moduna geçti, ancak tüketici harcama gücündeki makroekonomik dalgalanmalara bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.

Endüstriyel/Lojistik: Büyük Buenos Aires çevresindeki endüstriyel gayrimenkul (depolar, lojistik parklar) piyasası 2025’e karmaşık bir başlangıç yaptı. 2025’in ilk çeyreğinde -27.752 m² net absorpsiyon (negatif) gerçekleşti; bazı kullanıcılar, cushmanwakefield.com adresine göre tüketici harcamalarındaki düşüş nedeniyle küçülmeye gitti. Lojistik alanlarındaki boşluk oranı hafifçe artarak yaklaşık %4,7’ye yükseldi – yine de görece düşük – ve istenen kiralar yaklaşık aylık metrekare başına 7,20 USD’ye geriledi cushmanwakefield.com. 2025 başında yeni depo teslimi yapılmadı, ancak inşaat hattı son beş yılın en yüksek seviyesinde ve geliştiriciler artan talebi öngörüyor cushmanwakefield.com. Önemli endüstriyel alt pazarlar Panamericana otoyolu (kuzey) ve batı/güney erişim yolları boyunca yer almakta. Milei yönetiminin iş dostu yaklaşımı ve pesonun değer kaybı (Arjantin ihracatını daha rekabetçi hale getiriyor), önümüzdeki yıllarda lojistik tesisleri için daha fazla talep doğurabilir. Nitekim, Fitch Ratings, Latin Amerika’daki doluluk oranları ve kiralarda 2025 sonrasında da kademeli iyileşme öngörüyor ancak ekonomik belirsizlikler nedeniyle bu iyileşmenin daha ılımlı bir hızda olabileceğini belirtiyor financecolombia.com. Arjantin ekonomisi istikrar kazanır ve büyürse, depo/lojistik sektöründe büyüme bekleyebilirsiniz – halihazırda bazı yabancı endüstriyel yatırımcılar ilgi göstermiş durumda ve yerel geliştiriciler üretim ve e-ticaret faaliyetlerinde beklenen canlanmanın projelerini hazırlıyorlar.

Karma Kullanımlı Gelişmeler ve Büyük Projeler

Buenos Aires, önümüzdeki yıllarda şehrin bazı bölümlerini yeniden şekillendirecek karma kullanımlı projeler ve altyapı projeleri dalgasına tanık oluyor. Şu ana kadar en büyüğü, Río de la Plata boyunca (Puerto Madero’nun güneyinde) 70 hektarlık ıslah edilmiş arazide planlanan yepyeni bir kıyı bölgesi olan “Costa Urbana” mega projesidir. On yıllarca süren gecikmelerin ardından 2021’in sonlarında onaylanan Costa Urbana, konut, ticari, ofis ve kamusal alanlar karışımı için 895.000 m²’ye kadar inşaat imkanı tanıyacak stocktitan.net stocktitan.net. IRSA adlı geliştiricinin öncülük ettiği bu proje, 50 hektardan fazlasını parklara ve yeşil alanlara ayırıyor ve alanı şehirle entegre etmek için ~40 milyon dolarlık altyapı yatırımı yapıyor stocktitan.net stocktitan.net. Önümüzdeki on yıl ya da iki yıl içinde tamamlandığında Costa Urbana, binlerce yeni daire, ofis, alışveriş kompleksi ve hatta okul ve kültürel mekana ev sahipliği yapabilecek tamamen yeni, lüks bir mahalle – esasen Puerto Madero’nun bir uzantısı – yaratması bekleniyor stocktitan.net stocktitan.net. Bu gelişme, Arjantin’in en büyük kentsel projesi olup, “şehrin çehresini değiştirerek, nehir kıyısına erişimin genişletilmesi ve yeniden elde edilmesi imkânını sağlayan” canlı karma kullanımlarla öne çıkıyor stocktitan.net stocktitan.net. Piyasa etkisi açısından bakıldığında, Costa Urbana’nın gelecekteki arzı Puerto Madero’daki yüksek fiyatları aşağı çekebilir (çünkü rekabet gelecek), ancak uzun vadede gelişmiş altyapı ve bağlantılılık sayesinde daha önce ihmal edilmiş olan güney kıyı şeridinde (ör. La Boca/Barracas bölgeleri) değerleri yukarı çekmesi beklenmektedir.

Diğer önemli karma kullanımlı veya altyapı girişimleri şunlardır:

• Catalinas Norte II: Şehir merkezinin kuzeyinde, eski tren garı arazisi üzerinde 2022–2023 yıllarında inşa edilen ve birkaç yeni ofis kulesi (ve bazı konut bileşenleri) ekleyen bir ticari-gayrimenkul projesidir. Bu proje, merkezi iş alanını Puerto Madero’ya doğru genişletti ve eski şehir merkezi binalarından kurumsal kiracıları çekebilir, bu da o eski mülklerin konuta veya otele dönüştürülmesini teşvik edebilir.
• Distrito Arroyo ve Parque de la Innovación: Bunlar daha küçük gelişim bölgeleridir. Núñez’deki üniversite kampüsünün yakınında bulunan Parque de la Innovación, laboratuvarlar, ofisler ve öğrenci yurtlarını birleştiren bir teknoloji/yenilik merkezi olmayı hedeflemekte ve kuzey koridorda gayrimenkul faaliyetlerini artırabilir.
• Ulaşım Altyapısı: Son yıllarda Buenos Aires, şehir içi ulaşıma büyük yatırımlar yaptı ve bu da iyileştirilen koridorlar boyunca gayrimenkul değerlerini yükseltti. Paseo del Bajo otoyolu (2019) gibi projeler – şehir merkezinden kamyonları uzaklaştıran yeraltı ekspres yolu – Puerto Madero, Microcentro ve San Telmo gibi bölgeleri yüzey trafiğini azaltarak daha cazip hale getirdi. Şehir ayrıca ana banliyö tren hatlarını (Mitre ve San Martín) 2018–2019 yıllarında yükseltti ve Palermo, Belgrano ve Chacarita’daki çok sayıda hemzemin geçidi ortadan kaldırdı. Bu çalışmalar, tıkanıklıkları azaltıp mahalleleri yeniden birbirine bağladı ve yakındaki mülkleri daha cazip ve erişilebilir yaptı (yerel emlakçılar, viyadükler açıldığında önceden kapalı olan sokaklarda değer artışları gözlemledi). Ayrıca, Cabildo ve Juan B. Justo gibi caddelerde Metrobus BRT hatlarının genişletilmesi, şehir dışı mahallelerde toplu taşımayı iyileştirerek orada konut talebini destekledi. Genel olarak, altyapı iyileştirmeleri kentsel manzarayı dönüştürüyor ve birçok bölgenin cazibesini artırıyor; uzmanlar bu eğilimin Buenos Aires modernleştikçe devam edeceğini belirtiyor thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Örneğin, Metro H hattının planlanan uzatılması ve yeni F hattı (yeniden gündeme gelirse) muhtemelen gelecekteki istasyon bölgelerinde gelişimi tetikleyecektir.
• Kentsel Dönüşüm ve Sosyal Konut: Şehir ayrıca, belirli yoksul semtleri iyileştirmek için adımlar attı ve bu yerel olarak gayrimenkul üzerinde etkiler yaratabiliyor. Villa 31‘in (Retiro ulaşım merkezi yakınında büyük bir gayri resmi yerleşim) süren entegrasyonu – yeni konutlar, altyapı, hatta yeni bir bakanlık binası eklenmesiyle – bölgenin imajını yükseltmeye başladı. Benzer şekilde, Villa Soldati’deki 2018 Gençlik Olimpiyat Köyü (sporcu evi olarak inşa edilip şimdi uygun fiyatlı dairelere dönüştürüldü), güneyin en uzak noktalarına altyapı getirdi, ancak burada piyasa etkilerinin hissedilmesi yavaş ilerliyor. Bu çabalar, şehrin dengeli büyümeye olan bağlılığını gösteriyor, ancak geleneksel olarak ihmal edilen mahallelere özel yatırımların gelmesi zaman alacaktır.

Genel olarak, Buenos Aires’in büyük projeleri gelişen bir şehri yansıtıyor – yeni karma kullanımlı mahalleler, daha iyi ulaşım ve yeniden kazanılmış kamusal alanlar giderek kentsel dokuyu bütünleştiriyor. Emlak sahipleri ve yatırımcılar için bu projeler iki ucu keskin bir kılıç olabilir: genellikle yakındaki gayrimenkullerde sermaye değer kazancına yol açarlar (iyileştirilen olanaklar ve bağlantı sayesinde), ancak bazı durumlarda önemli yeni arzın eklenmesine (Costa Urbana’da olduğu gibi) de neden olurlar ki bu da kısa vadede fiyat artışını sınırlayabilir. Ancak genel görüş, altyapı ve gelişim girişimlerinin net bir şekilde olumlu olduğu, Buenos Aires’in yaşamak, çalışmak ve yatırım yapmak için cazibesini artırdığı yönünde.

Hukuki, Düzenleyici ve Vergisel Hususlar

Arjantin’de gayrimenkul politikası ortamı 2025’e girerken önemli ölçüde değişti ve pek çok değişiklik mülk yatırımını teşvik etmek için tasarlandı:

• Döviz Kontrolleri Kaldırıldı: Belki de en önemli reform – daha önce de belirtildiği gibi – 14 Nisan 2025 itibarıyla çoğu döviz ve sermaye kontrolünün kaldırılmasıdır. Başkan Javier Milei’nin yönetimi kötü şöhretli “cepo cambiario”yu kaldırdı; bu da artık bireylerin ve şirketlerin ABD doları alıp fonlarını yurtdışına önceden bir kısıtlama olmadan serbestçe transfer edebileceği anlamına geliyor trade.gov. Bu, gayrimenkul için çok kritik: Yabancı yatırımcılar paralarını güvenli şekilde getirebilir, kârlarını geri gönderebileceklerini bilirler ve yerel halk da mülkleri USD cinsinden listelemekten (alışılagelmiş norm) korkmaz, çünkü artık ellerinde peso ile kalma riski yoktur. Ayrıca, alıcı ve satıcıların başvurduğu karmaşık döviz kuru arbitrajlarını da sona erdirdi. Genel olarak bu hamle, tam dönüştürülebilirliği geri getirdi, bu da “ticaret ve yatırım için daha şeffaf ve öngörülebilir bir ortam yaratıyor” trade.gov trade.gov. Buna ek olarak, Arjantin’in IMF ve diğer kredi verenlerle olan anlaşması döviz rezervlerini güçlendirdi ve bu da döviz piyasasının istikrarlı kalmasına yardımcı olmalı reuters.com reuters.com. Cepo’nun kaldırılması, Buenos Aires’te gayrimenkul yatırımlarını hem yabancılar hem de yerel halk için çok daha kolay ve şeffaf hale getiren bir dönüm noktasıdır.
• Vergi Teşvikleri & Değişiklikler: İşlem maliyetlerini azaltmak için, Buenos Aires Şehri 1 Ocak 2025’ten itibaren önemli bir damga vergisi (Impuesto de Sellos) muafiyeti getirdi.
Kendi kullanımı için tek konut mülkü satın alanlar, mülk değeri ARS 205 milyonun (≈ 190.000 ABD Doları) altında olması şartıyla artık tapu işlemlerindeki %3,5 damga vergisinden muaf tutulmaktadır expatsba.com expatsba.com.Bu eşik, enflasyonu dikkate almak için dramatik bir şekilde artırıldı (önceden yaklaşık 56 milyon ARS idi) ve böylece çoğu orta sınıf konut alımını kapsar hale geldi.Uygun alıcılar için bu, satın alma fiyatının %3,5’ini tasarruf etmek anlamına gelir – önemli bir teşvik (örneğin,~$190.000’lik bir konutta ~6.650$ tasarruf edildi) expatsba.com.Genellikle damga vergisi alıcı ve satıcı arasında %50/%50 olarak bölünürdü expatsba.com; şimdi ise belirli kriterleri karşılayan ilk kez ev alanlar bu vergiden tamamen muaf tutuluyor ve yük hafifletiliyor.Ayrıca, ulusal hükümet konut hamlesinin bir parçası olarak ipotek faizi için vergi kredisi planlarını ve diğer ev alıcılarına yönelik teşvikleri yeniden canlandırmayı ima etti, ancak ayrıntılar henüz netleşmiş değil.Bir mülkiyet perspektifinden bakıldığında, Arjantin’in devam eden vergi affı (Blanqueo) dikkat çekicidir.Daha önce açıklandığı gibi, 31 Mart 2025’e kadar beyan edilmemiş varlıklar %0–15 vergi oranıyla ülkeye getirilebilir thewanderinginvestor.com.Bu fonlar için gayrimenkul tercih edilen bir alan çünkü yerel halk bankalara güvenmiyor – bu politika, özel paranın gayrimenkul geliştirme ve alımlarına yönlendirilmesini sağlarken, yatırımcılara da fonları için yasal bir statü kazandırıyor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Bu tek seferlik bir fırsat, ancak uzatılır veya tekrarlanırsa, üst düzey satışlara teşvik sağlar (tarihi olarak birçok lüks işlemde bazı “kayıt dışı” unsurlar bulunur ve bunlar artık yasallaştırılabilir).Buenos Aires’te düzenli emlak vergileri, küresel standartlara göre nispeten düşüktür.Mülk sahipleri, şehre yıllık olarak resmi olarak belirlenen ve genellikle piyasa fiyatlarının oldukça altında olan değerlere dayanan bir emlak vergisi (ABL) öderler.Birçok daire için yıllık ABL sadece birkaç yüz ABD doları olabilir.Bununla birlikte, eğer bu değerlemeler enflasyona göre güncellenirse (bu tartışmalı bir konudur), mülk sahibi olma maliyetleri artabilir.Arjantin’de elde edilen kira geliri, sakinler için gelir vergisine tabidir (artan oranlarla ~%35’e kadar).Yurtdışında ikamet eden ev sahipleri, brüt kira üzerinden sabit bir stopaj vergisiyle karşılaşır (genellikle %21 civarında), aksi takdirde normal şekilde kayıt yaptırıp gelir vergisi ödemeleri gerekir.2018’den sonra edinilen taşınmazların satışında %15 oranında bir sermaye kazancı vergisi de bulunmaktadır (daha eski varlıklar önceki kurallara göre muaf tutuluyordu) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Bu CGT, çoğu durumda hem yerleşiklere hem de yabancı sahiplerine uygulanır ve indirilebilir maliyetlerden sonraki net kazanç üzerinden hesaplanır.Önemli olarak, satılan mülk sahibinin oturduğu birincil konut ise, Arjantinli satıcılar genellikle sermaye kazancı vergisinden kaçınabilirler – ancak yabancı satıcılar bundan muaf değildir, %15 öderler.İşlem masrafları damga vergisinin yanı sıra noter ücretleri ve emlakçı ücretlerini (genellikle toplamda %4–6) içerir.Yasal ortam ise yatırımcı dostudur: Arjantin anayasası özel mülkiyeti güçlü bir şekilde korur (bazen kontrol uygulamaya çalışan hükümetlerin hayal kırıklığına uğramasına neden olacak kadar) ve yabancı vatandaşlar kentsel gayrimenkuller için yerlilerle aynı mülkiyet haklarına sahiptir.Özünde, 2023–2025 yıllarındaki reformlar, hukuki ve vergi ortamını emlak faaliyetleri için daha elverişli hale getirmiştir: ev sahipleri için daha düşük vergiler, kiralamalarda daha az düzenleyici engel ve paranın daha serbestçe hareketi.
• Konut Yasası Reformları: Hükümet ayrıca kira piyasası düzenlemelerine de el attı. 2020 Kira Yasası ile 3 yıllık sabit kontratlar ve yıllık kira ayarlamaları getirilmişti, ancak bu yasa 2023 sonunda bir olağanüstü kararnameyle (DNU 70/2023) fiilen yürürlükten kaldırıldı idealista.com. Yerine, daha ev sahibi dostu bir rejimle artık sözleşme şartları ve süreleri serbestçe müzakere edilebiliyor. Bu değişiklik, yukarıda bahsi geçen %170’lik kira arzı artışına yol açtı ve yatırımcılar için olumlu bir gelişme olarak kabul ediliyor – birimleri esnek koşullarla kiraya verebilir veya katı kısıtlamalar olmadan geçici kira planlarını tercih edebilirler. Diğer yandan, kiracılar ani kira artışlarına karşı artık daha az korumaya sahip, ancak mevcutta piyasadaki birim bolluğu en azından kiraların bir süreliğine istikrar kazanmasını sağladı idealista.com idealista.com. Yatırımcılar yine de siyasi havayı gözlemlemeli: konutun erişilebilirliği sıcak bir gündem ve piyasada aşırıya kaçılırsa gelecek yönetimler yeniden daha sıkı kontroller getirme eğilimine girebilir.
• Riskler ve Süregelen Tartışmalar: İlerlemelere rağmen, bahsedilmesi gereken birkaç risk var. Bunlardan biri, Başkan Milei’nin gündeme getirdiği ekonominin potansiyel olarak dolarize edilmesi – eğer Arjantin resmi para birimi olarak ABD dolarını benimserse, fiyatlamada kısa vadeli bir dalgalanma yaratabilir (her ne kadar emlak sektörü fiilen zaten dolarize olsa da). Bir diğer risk, enflasyonun 2025’te yaklaşık %60’a düşmesinin öngörülmesine rağmen thelatinvestor.com thelatinvestor.com, bunun beklenen hızda düşmemesi ya da kemer sıkma politikalarının huzursuzluğa yol açması halinde ekonomik dalgalanmanın geri dönebileceği; bunun da krediye erişimi ve alıcı algısını olumsuz etkileyebileceğidir. Son olarak, Arjantin’in makroekonomik istikrarı kısmen IMF koşullarına bağlı; programdan sapılması, pezonun zayıflamasına veya faiz oranlarının yeniden yükselmesine yol açabilir ve bunun gayrimenkul piyasasına da yansıyacak etkileri olur. Ancak şimdilik, çoğu “makroekonomik faktör gayrimenkuller için olumlu yönde hizalanıyor” – enflasyon düşüyor, peso istikrar kazanıyor ve potansiyel özelleştirmeler ve deregülasyon gibi yapısal reformlar uzun vadeli büyümeyi hedefliyor thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Yatırımcılar politika gelişmelerini yakından takip etmeli, ancak genel olarak gidişat daha açık ve piyasa odaklı bir gayrimenkul sektörüne doğru.

Gayrimenkulü Etkileyen Ekonomik & Politik Bağlam

Buenos Aires gayrimenkulünün performansı, Arjantin’in genel ekonomik ve politik dalgalanmalarıyla yakından bağlantılıdır. 2025 yılına girerken, durum; temkinli bir iyimserlik ile mevcut zorlukların farkındalığının karışımıdır:

• Kriz Sonrası Toparlanma: Arjantin 2020–2022 yılları arasında yaşanan ciddi bir ekonomik krizden çıkıyor. GSYİH keskin bir şekilde daraldı (2020’de COVID nedeniyle neredeyse -%10 ve 2023 boyunca küçülmeye devam etti) globalpropertyguide.com. Yüksek enflasyon (2024 ortasında yıllık bazda %270’in üzerinde, 1991’den beri en kötü seviye) alım gücünü eritti globalpropertyguide.com. Bu faktörler emlak piyasasını yıllarca baskıladı – çok az kişi ev alabiliyordu ve imkânı olanlar ise beklemedeydi. Ancak, 2024 sonu ve 2025’te bir dönüş yaşanıyor. IMF, GSYİH’nın 2024 sonu itibarıyla tekrar büyümeye başlayacağını öngörüyor; 2024’teki %3,5’lik daralmanın ardından, enflasyon ve mali dengesizliklerdeki iyileşmeyle birlikte ekonominin 2025’te mütevazı bir büyümeye geçeceği tahmin ediliyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gerçekten de, çeyreklik bazda en kötü dönem aşılmış olabilir: Arjantin, 2024 başında kemer sıkma önlemleri nedeniyle teknik resesyona girerken, bu önlemler meyve vermeye başladıkça güven geri dönüyor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Emlak sektörü için, iyileşen ekonomi daha iyi istihdam olanakları ve gelir demek; bu da konut talebinin temelini oluşturur. Ancak büyüme düşük bir tabandan başlayacak ve kötü bir hasat yılı ya da dış şoklar (ör. emtia fiyatlarındaki düşüşler) toparlanmayı sınırlayabilir.
• Yatırımcı Güveni ve Peso: Kritik bir faktör, Arjantin’in finansal istikrarına olan güvendir. Tarihsel olarak, emlak piyasası peso çöküşlerinde bir sığınak olmuştur, çünkü insanlar sağlam varlıklara yönelir. Ancak son senaryoda durum biraz tersine döndü: Peso, yönetilen bir bantta dalgalanmaya bırakıldıktan sonra (cepo sonrası), ilk etapta yaklaşık 1.000 ARS/USD’ye kadar değer kaybetti fakat ardından sermaye girişleri ve pesodaki yüksek faiz oranları nedeniyle biraz güçlendi reuters.com reuters.com. Milei’nin ekibi, pesoda kısa vadeli tutulmasını teşvik etmek için peso faiz oranlarını ima edilen değer kaybı oranlarının üzerinde tutuyor reuters.com. Bu durum, şaşırtıcı şekilde 2025’in başlarında pesoda istikrarlı ya da hatta değer kazanan bir ortam yarattı; bu, Arjantinliler için yeni bir durum reuters.com reuters.com. Eğer bu istikrar sürerse, mülk alımının bir nedenini (pesodan kurtulma isteği) azalttığı gibi genel ekonomik planlamayı büyük ölçüde iyileştirir ve daha fazla uzun vadeli yatırımcıyı (örneğin geliştiriciler ve gayrimenkul yatırım fonları, kur dalgalanmasında piyasadan çekilirler) cezbedebilir. Ayrıca, Arjantin 2025’te 20 milyar doların üzerinde uluslararası kredi temin etti ve bu, Merkez Bankası rezervlerini artırıp para birimini destekledi reuters.com trade.gov. Daha istikrarlı bir makro arka plan ortaya çıkmakta ve IMF anlaşmasından gelen “güçlü dolar desteği” döviz kurunu öngörülebilir bir aralıkta tutmaya yardımcı olmalı reuters.com. Tabii ki, pek çok belirsizlik hâlâ mevcut – enflasyon beklenenden hızlı düşmezse ya da siyaset istikrarsızlaşırsa peso tekrar sarsılabilir. Ancak şimdilik, duyarlılık geçen yıla göre çok daha iyi ve bu da gayrimenkul alanında kararları tetikliyor. Geliştiriciler projelerini yeniden raftan indiriyor, kriz sırasında bekleyen alıcılar ise fiyatlar daha da artmadan piyasaya giriyor.
• Siyasi İklim: Arjantin’in siyasi döngüsü, politika değişiklikleri ve genel hava yoluyla gayrimenkulü etkileyebilir. Bir sonraki büyük siyasi olay 2025 ara dönem yasama seçimleri olacak (Ekim 2025’te planlanıyor). Bu seçimler, Milei’nin gündemine devam etme yeteneğini etkileyebilir. Koalisyonu sandalye kazanırsa, reformlar derinleşebilir (belki devlet işletmelerinin özelleştirilmesi, daha fazla vergi indirimi gibi); bu da yatırımcılar tarafından memnuniyetle karşılanır. Muhalif Peronistler yeniden güç kazanırsa, kiracı hakları veya sermaye kontrolleri gibi konularda daha fazla karşı çıkış olabilir (ancak sonuncusunu geri döndürmek zor olur). Şu an için, Milei oldukça popülerliğini koruyor (Ağustos 2024’te Giacobbe Consultores’e göre %45 civarı onay oranı, zirvede %60 civarındaydı) idealista.com ancak halk kemer sıkmaya katlanırken bir miktar azalma var. Gayrimenkul paydaşları, desteğinin devam edip etmeyeceğini yakından izliyor—istikrar ve piyasa dostu politikaların devamı, muhtemelen emlak için çok yıllık bir yükseliş döngüsüne yol açar. Şehir düzeyinde ise Buenos Aires’in (şu anda muhalefet tarafından yönetilen, merkez sağ) kendi yönetimi bulunuyor; bu yönetim tarihsel olarak gelişim yanlısı oldu ve inşaatı teşvik etmek için ek teşvikler veya imar değişiklikleri uygulayabilir. Örneğin, konut arzındaki eksikliği gidermek için ulaşım açısından zengin bazı bölgelerde daha yüksek yoğunluklu konutlar için imar artışı tartışılıyor. Tüm bunlara rağmen Arjantin’in kadim siyasi popülizm riskleri ortadan kalkmadı, ancak yıllardır ilk kez genel siyasi rota, gayrimenkul piyasası büyümesiyle uyumlu ve ona karşı çalışmıyor.

Özetle, 2025’in ekonomik ve siyasi bağlamı Buenos Aires’te gayrimenkulü destekler niteliktedir: enflasyon düşüş eğiliminde (gerçek getirileri artırarak), reformlarla piyasaya sermaye girişi açıldı ve yatırımcı hissiyatı Arjantin’in geleceği konusunda olumlu. Hala bazı engeller var—ekonomi henüz tam anlamıyla canlanmış değil ve kemer sıkma birçok kişi için acı verici, ayrıca küresel faktörler (faiz oranları gibi) etkili olabilir—ancak 2020–2022’deki derin belirsizlikle karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımı ufku çok daha cesaret verici görünüyor.

Beklentiler ve Sonuç

2025’in ortasına yaklaştığımızda, Buenos Aires’in gayrimenkul piyasası yükselişte ve konut, ticari, karma kullanımlı birçok alanda çeşitli fırsatlar sunuyor. Ekonomik istikrar, yatırımcı dostu politikalar ve birikmiş talebin birleşimi nedeniyle analistler önümüzdeki dönemde güçlü bir büyüme öngörüyor. Sektör uzmanları, mevcut eğilimler sürdüğü takdirde Arjantin’in gayrimenkul pazarının 2029’a kadar reel olarak yıllık yaklaşık %3 büyüyebileceğini tahmin ediyor thelatinvestor.com; bu, son birkaç yıldaki daralmadan önemli bir geri dönüş anlamına geliyor. Bu iyimser görünüm, aşağıda özetlediğimiz bazı önemli etkenlerin devamına dayanıyor:

• Sürekli Yabancı & Yerli Yatırım: Sermaye kontrollerinin kaldırılması ve çok elverişli bir döviz kuru ile yabancı yatırımcıların özellikle üst düzey ve turiste uygun segmentlerde Buenos Aires emlak piyasasına para akıtmaya devam etmesi bekleniyor. ABD, Avrupa ve bölgesel Latin Amerika alıcıları aktif olarak fırsatları araştırıyorlar thelatinvestor.com. Aynı zamanda, enflasyonun azalması ve kredinin yavaş yavaş geri dönmesiyle (bankalar yeniden güven kazandıkça binlerce yeni konut kredisi veriliyor) yurtiçi alımlar da güçlenmeli thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Bu çift yönlü talep motoru, makroekonomik durum istikrarlı kaldığı sürece fiyatlar üzerinde yukarı yönlü baskıyı sürdürebilir ve stokları eritebilir.
• İyileşen Finansman Ortamı: Çok değil kısa süre öncesine kadar neredeyse hiç olmayan ipotekler, artık daha yaygın hale gelmesi muhtemel. Zaten 2024 yılı itibariyle, büyük bankalarda binlerce başvuru ve önümüzdeki 4 yıl içinde önemli miktarda konut kredisi verme planları var thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Daha düşük faiz oranları ve yenilikçi enflasyona endeksli krediler (yeniden canlanan UVA kredileri gibi) ev finansmanını daha erişilebilir kılıyor thelatinvestor.com. Eğer enflasyon önümüzdeki yıllarda gerçekten çift haneli ya da tek haneli rakamlara düşerse, Arjantin uzun vadeli sabit faizli konut kredilerinin geri dönüşünü bile görebilir – bu, orta sınıf ev sahipliği için bir dönüm noktası olurdu. Kolaylaşan finansman, alıcı havuzunu genişletecek ve “herhangi bir emlak piyasası için her zaman büyük bir katalizördür” thewanderinginvestor.com.
• Dengeli Konut Arzı: Buenos Aires şu anda piyasada yaklaşık 163.000 birim (son satış hızına göre 6 yıllık satışa eşdeğer) ile fazla konut arzına sahip olsa da thelatinvestor.com thelatinvestor.com, piyasa kademeli olarak dengeleniyor. Fazla stokun büyük bir kısmı, daha az tercih edilen bölgelerdeki eski ve aşırı pahalı birimler olup, bunlar ya fiyat düzeltmelerine uğrayacak ya da piyasadan çekilecek. Birinci sınıf bölgelerde yeni inşaat sınırlı kalmaya devam ediyor (müteahhitler temkinli), bu yüzden yüksek talep gören mahallelerde kaliteli, taşınılmaya hazır konut arzı aslında oldukça kısıtlı thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Şehrin Costa Urbana gibi agresif gelişim planları stok ekleyecek, ancak bu aşamalı şekilde olacak. Genel olarak, mevcut birimlerin emilimi hızla artan işlemler sayesinde devam ediyor ve 2025–2026 yılları itibarıyla daha sağlıklı bir dengeye ulaşılabilir; bu da başıboş bir fiyat balonunu engellerken istikrarlı bir büyüme sağlayacak expatsba.com expatsba.com. Piyasa gözlemcileri şu ana kadar toparlanmanın “gerçek… iyileşen koşullar ve alıcı güveniyle yönlendirilmiş göründüğünü, spekülatif bir artıştan ziyade” thelatinvestor.com thelatinvestor.com olarak yorumluyor.
• Ticari Gayrimenkul Toparlanması: Ofis sektörünün kaderi Arjantin’in ekonomik gidişatına bağlı. Eğer iş dünyasının büyümesi devam eder ve çok uluslu şirketler ortamı daha elverişli bulursa, önümüzdeki yıllarda ofis boşluk oranları zirveye ulaşıp sonra düşmelidir. Birinci sınıf ofis kiralarının sabit kalması, mülk sahiplerinin bir toparlanma beklediğine işaret ediyor. Ayrıca uzaktan çalışma eğilimleri oturursa, şirketler daha küçük ama daha kaliteli alanlarda yoğunlaşabilir, bu da Catalinas, Puerto Madero ve kuzey koridoru gibi bölgelerdeki yeni ofislerin işine yarar. Perakende gayrimenkulü ise tüketime bağlı olacak – ekonomi büyüdükçe turizm ve yerel harcamaların artması bekleniyor, bu da alışveriş bölgeleri ve alışveriş merkezleri için iyi bir işaret. Eğer Arjantin’in ihracat ve imalat sektörleri dövizdeki rekabet avantajı ve ticaret anlaşmalarından destek alırsa, sanayi talebi patlama yaşayabilir. Örneğin Fitch Ratings, faiz oranlarının düşmesi ve ekonomilerin istikrara kavuşmasıyla 2025 sonrasında Latin Amerika genelinde ticari gayrimenkul temel göstergelerinde kademeli bir iyileşme öngörüyor financecolombia.com. Arjantin özelinde ise çok şey siyasi istikrara bağlı – fakat şu anda tüm gayrimenkul segmentlerinin aynı anda yükselişe geçme potansiyeli görünür durumda.
• Altyapı & Kentsel Gelişim Etkileri: 2020’lerin sonlarına doğru şu anda yürürlükte olan birçok altyapı projesi tamamlanmış olacak. Bunlar büyük olasılıkla yerel mülk patlamalarına yol açacak. Örneğin Costa Urbana ilerledikçe, çevredeki güney mahallelerinde (Barracas, Boca, San Telmo güney) düşük seviyelerinden önemli bir değer artışı görülebilir. Yeni ulaşım bağlantıları – belki tamamlanmış bir F Hattı metrosu veya uzatılmış banliyö hatları – şu an göz ardı edilen bölgelerde yeni “yatırım sınırları”nı açabilir. Buenos Aires’in modernleşme çabaları (akıllı şehir girişimleri, ulaşım odaklı gelişim vb.) emlak değerini erdemli bir döngüde artırmaya devam edecek thelatinvestor.com.

Elbette, hiçbir öngörü riskleri göz ardı etmeden tamamlanmış olmaz. Arjantin, enflasyonu dizginlerken büyümeyi de boğmamalı ve yatırımcı güvenini korumak için borç yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Popülist ekonomi politikalarının yeniden yükselişi veya emtia fiyatlarında bir düşüş, bu gayrimenkul rallisinin dayanıklılığını test edebilir. Ayrıca, emlak fiyatları yerel gelirlerin çok üzerinde hızla artarsa, karşılanabilirlik endişeleri gündeme gelebilir – ve bu, siyasi müdahaleye zemin hazırlayabilir. Şu ana kadar kira arzının artırılması ve tapu harcı muafiyeti gibi önlemler karşılanabilirliği artırmayı hedefliyor, fakat sürekli dikkat gerekmektedir.

Sonuç olarak, 2025 Buenos Aires emlak piyasası umut verici bir dönüm noktasında duruyor. Konut mülk fiyatları uzun bir düşüşün ardından ılımlı bir şekilde yükseliyor; bu, artan satışlar ve daha sağlıklı bir politika ortamı ile destekleniyor thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Kiralık konut piyasasında arz arttı ve tekrar işlevselliğine kavuştu; bu da hem kiracılar hem de uzun vadeli yatırımcılar için fayda sağlıyor. Ticari gayrimenkul ise ekonomi istikrar kazandıkça yeniden canlanıyor ve yeni büyük ölçekli projeler dinamik bir kentsel geleceğe işaret ediyor. Şehrin en çok arzu edilen mahalleleri gelişirken, daha önce ihmal edilmiş bölgelerde ise soylulaştırma dalgasına binmeye istekli zeki yatırımcılar için yeni fırsatlar doğuyor. Bir yatırım danışmanının sözleriyle, Buenos Aires bugün “çok yükseliş eğilimleri gösteriyor, ancak gezinmesi zor” thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – yani ödüller önemli olabilir, ancak yerel bilgi ve gereken özen hâlâ çok önemli. Tüm göstergeler, Arjantin mevcut reform yolunda kalırsa, Buenos Aires’te gayrimenkul değerlerinin önümüzdeki yıllarda daha da artma potansiyeline sahip olduğunu gösteriyor ve bu tarihi piyasa canlanmasına katılmak için ilgi çekici bir döneme işaret ediyor.

Kaynaklar: Bu raporun hazırlanmasında The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com tarafından yapılan piyasa analizleri, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com ve BowTiedMara bowtiedmara.io dâhil olmak üzere çok sayıda kaynak kullanılmıştır; Global Property Guide globalpropertyguide.com‘dan alınan veriler; Reuters reuters.com haberleri, Infobae/La Nación (ExpatsBA forumu aracılığıyla) expatsba.com idealista.com; ABD Uluslararası Ticaret İdaresi trade.gov; ve Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com‘dan emlak şirketi analizleri; ve daha fazlası. Bu kaynaklar, ele alınan eğilim ve rakamlar için gerçek bir temel sunmaktadır. Bilgiler 2025 ortasına kadar günceldir ve yeni veri geldikçe güncellenecektir.