Florentiner Immobilienmarkt 2025: Trends, Prognosen & Investitionseinblicke

Marktübersicht für 2025 und darüber hinaus

Der Immobilienmarkt in Florenz im Jahr 2025 zeichnet sich durch Resilienz und moderates Wachstum aus und übertrifft damit viele andere italienische Städte. Nach einem stabilen Jahr 2023 sind die Immobilienwerte in Florenz bis 2025 weiterhin gestiegen, was auf eine starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Tatsächlich stiegen die Hauspreise in Florenz zum Jahresbeginn 2025 um etwa 6,1 % gegenüber dem Vorjahr (auf durchschnittlich 4.331 € pro Quadratmeter) globalpropertyguide.com, während einige andere Märkte stagnierten. Damit gehört Florenz zu den teuersten Immobilienmärkten Italiens, vergleichbar mit Städten wie Mailand und Venedig globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Für die Zukunft erwarten Analysten weiterhin, aber nur allmählich steigende Preise anstatt rascher Anstiege, da die Ausgangsbasis bereits hoch ist und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine Rolle spielen columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Insgesamt bleibt der Ausblick für den Immobilienmarkt in Florenz positiv, gestützt durch seine weltweite Attraktivität, den starken Tourismus und die anhaltende Beliebtheit als Wohn- und Investitionsstandort.

Mehrere Faktoren untermauern die Markstärke von Florenz. Der Status der Stadt als UNESCO-Weltkulturerbe und internationaler Touristenmagnet befeuert das Investitionsinteresse an Wohn- und Gewerbeimmobilien. Ausländische Käufer waren besonders nach der Pandemie aktiv – zum Beispiel ist das Interesse von US-Käufern in der Toskana (einschließlich Florenz) um über 125 % gegenüber dem Niveau vor der Pandemie gestiegen, was maßgeblich zur Nachfrage beiträgt investropa.com investropa.com. Auf der Angebotsseite sieht sich Florenz mit chronischen Engpässen konfrontiert: Neubauten werden durch strenge Denkmalschutzbestimmungen und Bauvorschriften eingeschränkt, und viele Hausbesitzer mit Niedrigzins-Hypotheken sind zurückhaltend beim Verkauf (was das Angebot an Bestandsimmobilien knapp hält) investropa.com investropa.com. Das Ergebnis ist ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das weiterhin aufwärtsgerichteten Druck auf die Preise ausübt investropa.com investropa.com. Allerdings verläuft das Wachstum moderat und wird in den kommenden Jahren voraussichtlich stabilisieren (Nomisma, ein Forschungsinstitut, prognostiziert bis 2025 etwa +2 % nominales Preiswachstum pro Jahr in Italien blogimmobiliarecavallo.com). Zusammenfassend startet Florenz ins Jahr 2025 mit einem robusten Immobilienmarkt, der durch hohe Werte, starke Mietnachfrage und vorsichtigen Optimismus für stetiges Wachstum gekennzeichnet ist.

Wohnimmobilientrends in Florenz

Der Wohnsektor in Florenz ist dynamisch und wird von unterschiedlichen Trends in verschiedenen Segmenten geprägt. Die Immobilienpreise steigen seit Mitte der 2010er Jahre stetig an, mit einer bemerkenswerten Beschleunigung nach 2022 investropa.com. Ende 2024 lagen die durchschnittlichen Wohnungsangebote der Stadt bei etwa 4.300–4.316 € pro m² investropa.com investropa.com – deutlich über dem Landesdurchschnitt – und stiegen auch 2025 weiter an. Ein wichtiger Treiber ist die internationale Nachfrage: Florenz bleibt ein Magnet für ausländische Immobilienkäufer (insbesondere Amerikaner, Nordeuropäer und zunehmend andere internationale Investoren), die vom Lebensstil in der Toskana angezogen werden und im Immobilienmarkt der Region Wert sehen investropa.com investropa.com. Dieser Zustrom ausländischer Käufer in der Zeit nach der Pandemie hat die Nachfrage nach Wohnungen und historischen Immobilien erheblich erhöht. Gleichzeitig hat sich die lokale Nachfrage gewandelt – niedrige Zinsen in den vergangenen Jahren ermöglichten vielen Italienern den Kauf von Immobilien, aber jetzt bedeuten höhere Finanzierungskosten weniger lokale Erstkäufer, wodurch sich der Markt zunehmend auf kapitalstarke und ausländische Käufer verlagert.

Luxusresidenzen bilden ein wichtiges Teilsegment des Marktes. Die Preise für erstklassige und luxuriöse Immobilien in Florenz steigen stetig, unterstützt durch ein knappes Angebot und das Interesse globaler vermögender Käufer investropa.com investropa.com. Neue Luxusprojekte sind aufgrund von Denkmalschutzbestimmungen selten, daher erzielen bestehende hochwertige Villen und prestigeträchtige Wohnungen im historischen Zentrum Spitzenpreise. Wohlhabende Käufer (sowohl aus dem In- als auch dem Ausland) kaufen weiterhin Palazzi, Penthäuser und Villen auf, was dieses Segment stabil hält investropa.com investropa.com. So verzeichnen exklusive Wohnlagen am Stadtrand und historische Paläste starke Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit. Experten zufolge wird das zu einer weiteren Preissteigerung im Luxussegment führen investropa.com investropa.com. Unterdessen zeigen sich für das Mittel- und erschwingliche Marktsegment eigene Trends. Florenz hat eine alternde Bevölkerung – etwa 28 % der Einwohner sind 2024 über 65 Jahre alt –, was das Interesse an seniorengerechtem Wohnraum und betreuten Wohnformen steigert investropa.com investropa.com. Projektentwickler und Investoren erkennen den Bedarf an barrierefreien, ebenerdigen Apartments, Aufzügen in Altbauten und auf Senioren ausgerichteten Wohnanlagen, da die Lebenserwartung in Italien inzwischen bei etwa 84 Jahren liegt investropa.com investropa.com. Das eröffnet die Möglichkeit, bestehende Wohnungen umzubauen oder altersgerechte Residenzen zu errichten („Aging in Place“), ein wachsendes Nischensegment in den kommenden Jahren.

Ein weiterer bemerkenswerter Trend ist der Einfluss von Studenten und jüngeren Mietern auf den Markt. Florenz beherbergt eine große Studentenschaft (über 40.000 Studierende der Universität Florenz, ca. 11 % internationale Studierende), die sich vor allem in Stadtteilen wie Novoli investropa.com investropa.com konzentriert. Die jüngste Erweiterung des Universitätscampus und neue, speziell gebaute Studentenwohnheime (z. B. eine 404-Betten-Anlage, die 2024 eröffnet wurde) haben das Profil von Novoli gestärkt investropa.com investropa.com. Die Nachfrage nach Studentenwohnungen ist sehr hoch – neue Wohnheime waren sofort fast zu 100 % ausgelastet investropa.com. Dies hat die Mieten in universitätsnahen Vierteln steigen lassen und macht Novoli und ähnliche Stadtteile für Buy-to-Let-Investoren attraktiv (mit soliden Mietrenditen durch studentische Mieter) investropa.com. Auf der anderen Seite warnen einige Analysten, dass ein Überangebot an Studentenunterkünften auf lange Sicht (wenn mehr private Wohnheime entstehen) die Mieten in diesem Segment stabilisieren oder sogar senken könnte investropa.com. Insgesamt verstärkt der „Studenten-Effekt“ jedoch bestimmte Stadtteile und Mietsegmente.

Schließlich verändern staatliche Regelungen zu Vermietungen das Wohnungsangebot grundlegend. Als Reaktion auf Wohnungsknappheit und Overtourism haben die Behörden in Florenz strenge Maßnahmen gegen kurzfristige Vermietungen (wie Airbnb) im UNESCO-geschützten historischen Zentrum ergriffen. Seit 2023 sind neue Lizenzen für kurzfristige Vermietungen in der Altstadt verboten, um das Angebot an langfristigem Wohnraum zu schützen investropa.com investropa.com. Infolgedessen beginnt die Zahl der Airbnb-Angebote im Zentrum von Florenz – die von ca. 1.500 im Jahr 2018 auf 9.000 im Jahr 2024 stark angestiegen war – unter den neuen Regeln zu sinken investropa.com investropa.com. Darüber hinaus setzt die Stadt Anreize für Vermieter, Wohnungen wieder für den Langzeitmarkt bereitzustellen (z.B. Steuervorteile auf Grundsteuer für Zweitwohnungen, wenn sie von Touristen- auf normale Mietverhältnisse umstellen) investropa.com. Diese Maßnahmen sollen die Knappheit an Mietwohnungen für Einheimische verringern, führen aber auch zu leicht niedrigeren Mietrenditen im touristisch geprägten Zentrum (da sehr lukrative Kurzzeitmieten eingeschränkt werden) investropa.com investropa.com. Tatsächlich richten viele Investoren ihren Blick nun über das touristische Zentrum hinaus: bisher vernachlässigte Stadtteile (außerhalb des Zentrums) bieten bessere Langzeitmietrenditen und weniger regulatorische Hürden investropa.com investropa.com. Zusammengefasst ist der Wohnimmobilienmarkt in Florenz im Jahr 2025 geprägt von hohen Werten und starker Nachfrage in allen Segmenten – von Luxusimmobilien bis Studentenwohnungen –, allerdings gebremst durch neue politische Maßnahmen, die das Gleichgewicht zwischen Tourismus und den Wohnbedürfnissen der Einwohner herstellen sollen.

Trends für Gewerbeimmobilien in Florenz

Der Gewerbeimmobiliensektor in Florenz ist ebenfalls aktiv, wenngleich in bescheidenerem Ausmaß im Vergleich zu den größeren Städten Italiens. Der Büromarkt in Florenz verzeichnet ein erneutes Wachstum. Die Werte für Büroimmobilien sind Ende 2024 und Anfang 2025 gestiegen, was teilweise auf die Erholung der Wirtschaft nach der Pandemie und das geringe Angebot an modernen Büroflächen zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis für Büros in Florenz bei etwa 3.230 € pro m², wobei Spitzenbüros im Stadtzentrum (Duomo-Gegend) bis zu 4.900 € pro m² erreichen mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Die Büromieten betragen durchschnittlich 17–18 € pro m² pro Monat im gesamten Stadtgebiet mercato-immobiliare.info und können in prestigeträchtigen zentralen Lagen über 23 €/m² hinausgehen mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Bemerkenswert ist, dass die Verkaufspreise für Büros in den letzten zwei Quartalen um etwa +6,6 % gestiegen sind mercato-immobiliare.info, was auf eine starke Nachfrage hindeutet. Ein Großteil der Büroinvestitionen in Italien bleibt zwar auf Mailand und Rom konzentriert (diese vereinten im Jahr 2024 etwa 85 % des Büroinvestmentvolumens auf sich) practiceguides.chambers.com, jedoch zieht Florenz Unternehmen aus Branchen wie Mode, Design, Wissenschaft und regionale Verwaltung an. Es besteht zudem wachsendes Interesse an Flexflächen und Coworking, da die Tech- und Kreativ-Startup-Szene in Florenz allmählich wächst. Insgesamt ist Florenz zwar kein primärer Bürostandort, aber der Büromarkt ist gesund, mit niedrigen Leerstandsquoten bei hochwertigen Flächen und stabilen Mietrenditen.

Die Segmente Einzelhandels- und Gastronomieimmobilien werden stark von der florierenden Tourismuswirtschaft in Florenz beeinflusst. Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen im historischen Zentrum – insbesondere entlang der Via de’ Tornabuoni, rund um den Dom und weitere Top-Lagen – sind bei Luxusmarken und Einzelhändlern dauerhaft sehr gefragt. Florenz gilt als ein Zentrum des gehobenen Einzelhandels in Italien italiancompanyformations.com, was dem beständigen Zustrom wohlhabender Touristen zu verdanken ist. Die Mieten für Top-Einzelhandelsimmobilien im Zentrum von Florenz zählen zu den höchsten im ganzen Land, und die Renditen im Einzelhandelssegment sind relativ niedrig (was die hohen Immobilienwerte widerspiegelt), da Investoren die Luxuslagen hier als Prestigeobjekte ansehen. Landesweit erlebte 2024 einen Investitionsboom im Einzelhandel (der Einzelhandel zog den größten Anteil der gewerblichen Investitionen an, rund 2,4 Milliarden € in Italien) practiceguides.chambers.com, und Florenz profitierte davon eindeutig als eines der wichtigsten Luxuseinzelhandelsziele außerhalb von Mailand. Ebenso lässt sich ein Trend der adaptiven Wiederverwendung beobachten – historische Gebäude im Zentrum von Florenz werden in Boutiquen, Galerien oder gemischte Gastronomiekonzepte umgewandelt –, während die Stadt versucht, kommerzielle Anforderungen mit Denkmalschutz in Einklang zu bringen.

Im Hotelsektor bleibt Florenz ein herausragender Akteur. Der Tourismus hat sich nicht nur erholt, sondern nach COVID auch Rekordwerte erreicht: Italien begrüßte im Jahr 2024 über 65 Millionen internationale Touristen und übertraf damit die Zahlen vor der Pandemie gowithguide.com gowithguide.com, und allein Florenz zählte rund 3,8 Millionen ausländische Besucher im Jahr 2023 (mit fast 13 Millionen Übernachtungen insgesamt) gowithguide.com. Dies führt zu einer starken Performance bei Hotels, B&Bs und Ferienunterkünften. Die Hotelauslastung und Zimmerpreise in Florenz sind hoch, was das Interesse von Tourismusinvestoren ankurbelt. Tatsächlich stiegen die Investitionen in Hotelimmobilien in Italien im Jahr 2024 um 66 % (auf rund 1,8 Milliarden €) practiceguides.chambers.com, wobei luxuriöse Hotelprojekte für viele Investoren im Vordergrund stehen. Florenz erlebt – neben Rom und Venedig – laufende Investitionen in neue oder renovierte Hotels, um dem Luxusreisemarkt gerecht zu werden. Neue Hoteleröffnungen, Restaurierungen historischer Gebäude zu Unterkünften und das Vordringen internationaler Marken auf den Florentiner Markt prägen diesen Trend.

Darüber hinaus spielen Logistik- und Industrieimmobilien im Raum Florenz eine geringere Rolle, doch Verbesserungen in der Infrastruktur (wie der Ausbau des Flughafens Florenz und die Anbindung an das Autobahnnetz) steigern allmählich die Attraktivität von Industrieimmobilien am Stadtrand. Die gesamte Toskana verzeichnete 2024 einen stabilen Logistikmarkt (im italienischen Logistiksektor sanken die Spitzenrenditen auf etwa 5,4 %) practiceguides.chambers.com. Bereiche an der nördlichen Peripherie von Florenz (z. B. rund um Osmannoro, Sesto Fiorentino) beherbergen Lagerhäuser und leichte Industrieparks, die der regionalen Wirtschaft dienen, und diese verzeichnen stabile oder verbesserte Auslastungen. Insgesamt erholt und entwickelt sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Florenz: Büros verzeichnen wieder steigende Nachfrage, der Einzelhandel und die Hotellerie boomen dank des Tourismus, und selbst Nischensektoren wie Studentenwohnheime (zuvor behandelt) und Logistik rücken ins Visier von Investoren. Der gewerbliche Immobilienmarkt der Stadt bleibt kleiner und spezialisierter als in größeren Metropolen, bietet jedoch einzigartige Chancen, die an die kulturellen und wirtschaftlichen Stärken von Florenz (Kunst, Tourismus, Bildung, Luxusgüter) gebunden sind.

Nachfrage- und Angebotsdynamik

Das Nachfrage-Angebots-Gleichgewicht auf dem Immobilienmarkt in Florenz ist grundsätzlich zugunsten der Nachfrage verschoben, was zu den kontinuierlichen Preissteigerungen beiträgt. Die Käufernachfrage wird von mehreren Gruppen getragen: Einheimische (oft mit Familienvermögen oder Doppelverdiener-Status), inländische Investoren aus anderen Teilen Italiens und internationale Käufer, die nach Zweitwohnsitzen oder Renditeobjekten in der Toskana suchen. Diese breite Nachfrageschicht hat insbesondere auf internationaler Seite zugenommen – zum Beispiel ist das ausländische Kaufinteresse in Florenz in den letzten zwei Jahren stark gestiegen, mit deutlich mehr Anfragen als vor 2020 investropa.com. Besonders Amerikaner waren in den letzten Jahren sehr aktiv und profitierten vom relativ starken Dollar, der Euro-Immobilien attraktiver macht. Darüber hinaus haben Veränderungen im Lebensstil (Flexibilität beim Arbeiten aus dem Homeoffice, Wunsch nach kulturellen Erfahrungen) dazu geführt, dass einige Ausländer nach Florenz gezogen sind oder einen Teil des Jahres dort verbringen, was die Wohnungsnachfrage sowohl für den Kauf als auch für langfristige Mietverhältnisse weiter ankurbelt.

Auf der anderen Seite bleibt das Angebot eingeschränkt. Die mittelalterliche und Renaissance-Bausubstanz von Florenz bedeutet, dass es im Stadtzentrum kaum Platz für Neubauten gibt. Neue Wohnungsentwicklungen sind weitgehend auf periphere Gebiete oder die Umnutzung bestehender Gebäude (z. B. die Umwandlung eines alten Gebäudes in Wohnungen) beschränkt. Daten zeigen, dass der landesweite Wohnungsbau gedämpft ist – die Baugenehmigungen für neue Wohngebäude in Italien sind 2024 tatsächlich leicht zurückgegangen globalpropertyguide.com – und Florenz ist ein Paradebeispiel für diesen Trend. Die Stadt hat keinen nennenswerten Anstieg im Wohnungsbestand verzeichnet; selbst im Jahr 2024 behalten viele Eigentümer ihre Immobilien, da sie in den Vorjahren günstige Hypotheken abgeschlossen haben investropa.com. Dieser Lock-in-Effekt (mit ~60 % der italienischen Hypothekennehmer, die weniger als 4 % Zinsen zahlen businesswire.com) reduziert die Fluktuation auf dem Immobilienmarkt, da die Menschen nur ungern verkaufen und ihre niedrigen Zinssätze verlieren möchten. Daher ist das Immobilienangebot auf dem Markt knapp, insbesondere in begehrten Lagen.

Die Diskrepanz zwischen Nachfrage und Angebot hat mehrere Auswirkungen. Erstens befeuert sie den Wettbewerb und das Bieten um die Immobilien, die tatsächlich zum Verkauf stehen, was das Preiswachstum stützt. Zweitens werden Käufer dazu gedrängt, alternative Standorte in Erwägung zu ziehen – wenn das historische Zentrum nur wenige Optionen oder sehr hohe Preise bietet, verlagert sich die Nachfrage in angrenzende Stadtteile oder sogar nahegelegene Städte. Dies sieht man in Florenz an dem wachsenden Interesse für halbzentral gelegene Bezirke (wie Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) und Vororte mit guter Verkehrsanbindung (zum Beispiel Scandicci über die Straßenbahn) lanazione.it. Drittens hat das begrenzte Angebot zu einer Wohnungsnot am Mietmarkt geführt: Da viele Immobilien bis vor Kurzem für kurzfristige Vermietungen gebunden waren, hatten Langzeitmieter Schwierigkeiten, Wohnungen zu finden, was die Mieten nach oben trieb. Die Reaktion der Stadtpolitik (Beschränkung neuer Ferienvermietungen) ist ein Versuch, mehr Angebot für Einheimische zu schaffen. In der Tat könnten wir beobachten, wie einige Airbnb-Wohnungen wieder dem Langzeitmarkt zugeführt werden und sich der Angebotsengpass für Mietwohnungen gegen Ende 2025 etwas entspannt. Aber derzeit übersteigt die Nachfrage das Angebot immer noch bei weitem in den meisten Segmenten.

Ein Lichtblick auf der Angebotsseite ist die Umnutzung und Entwicklung bestimmter großer Standorte. In Florenz entstehen einige Stadtentwicklungsprojekte – zum Beispiel wird die Manifattura Tabacchi (eine ehemalige Tabakfabrik) in einen gemischt genutzten Komplex mit Kreativräumen, Wohnungen und Studentenunterkünften umgewandelt; und das Gebiet rund um die neuen Straßenbahnlinien (Verlängerung zum Flughafen usw.) belebt Wohnprojekte mit mittlerer Höhe in den Vororten. Diese Projekte werden einige Wohneinheiten und moderne Gewerbeflächen schaffen, reichen aber insgesamt nicht aus, um die Angebotsdynamik der Stadt grundlegend zu verändern. Die Leerstandsquoten für hochwertige Immobilien bleiben sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesektor sehr niedrig, was den Angebotsmangel unterstreicht. Zusammenfassend ist der Markt in Florenz gekennzeichnet durch starke Nachfragetreiber (lokal und global) vor dem Hintergrund eines begrenzten Angebotswachstums – eine Kombination, die die Immobilienwerte auf einem konstanten Wachstumspfad gehalten hat. Solange entweder der Neubau nicht zunimmt oder die Nachfrage nicht abkühlt, wird diese Dynamik wahrscheinlich anhalten und den Markt für Käufer und Mieter gleichermaßen wettbewerbsintensiv halten investropa.com investropa.com.

Preisentwicklung und Prognosen

Immobilienpreise in Florenz gehören zu den höchsten in Italien und zeigen in den letzten Jahren einen deutlichen Aufwärtstrend. Anfang 2025 liegt der durchschnittliche Wohnimmobilienpreis in der Stadt bei etwa mittleren 4.000 € pro Quadratmeter, mit Schwankungen je nach Stadtteil (siehe Tabelle unten). Dies stellt ein bedeutendes Wachstum seit Mitte der 2010er Jahre dar; so lagen die durchschnittlichen Immobilienwerte Ende 2023 bei rund 4.300 €/m², gegenüber etwa 3.500 €/m² im Jahr 2016 investropa.com. Im Zeitraum 2020-2022 war das Preiswachstum relativ stetig (3-5% jährlich), und trotz des pandemiebedingten vorübergehenden Rückgangs zog der Markt danach wieder an. 2024 war dabei ein Wendepunkt: Während der italienische Immobilienmarkt insgesamt relativ stabil war (sogar ein leichter Rückgang im ersten Quartal 2025 auf nationaler Ebene globalpropertyguide.com), verzeichnete Florenz deutliche Preissteigerungen (~+6 % im Jahresvergleich) globalpropertyguide.com. Diese Outperformance wird auf die bereits zuvor dargelegten besonderen Nachfragetreiber der Stadt zurückgeführt.

Für 2025 und die nächsten Jahre erwarten die meisten Analysten moderates Wachstum der Immobilienpreise in Florenz statt eines starken Booms oder Einbruchs. Eine Prognose des Forschungsteams von Immobiliare.it sagte voraus, dass 2024 moderate Anstiege der Verkaufspreise in Großstädten bringen würde – z.B. +2 % in Mailand, +1,1 % in Rom – und tatsächlich steigen die Preise in Florenz im niedrigen einstelligen Bereich, was voraussichtlich so bleibt, sofern keine Schocks eintreten columbusintl.com. Nomisma, ein renommiertes italienisches Immobilien-Forschungsinstitut, erwartet ebenfalls eine Phase der Stabilisierung: Ihr Ausblick bis 2025 sieht, dass die Immobilienpreise in Italien nur leicht steigen (~1,5–2 % pro Jahr nominal) und die Transaktionen sich landesweit bei etwa 600–700 Tsd. einpendeln grimaldi.casa housinganywhere.com. Im Fall von Florenz, einem Markt mit hoher Nachfrage, könnte dies ein etwas überdurchschnittliches Wachstum bedeuten (vielleicht in der Größenordnung von 2–4 % jährlich), sofern die wirtschaftlichen Bedingungen stabil bleiben. Es ist erwähnenswert, dass Zinssätze eine Rolle spielen – die Europäische Zentralbank begann Ende 2024 mit Zinssenkungen, um das Wachstum zu stimulieren practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, was Hypotheken etwas erschwinglicher machen und die Preise stützen könnte. Allerdings liegen die Hypothekenzinsen immer noch deutlich über dem extrem niedrigen Niveau von 2021, was die Aktivitäten einiger lokaler Käufer bremsen könnte.

Wenn es um Mietpreise geht, hat Florenz noch dramatischere Entwicklungen erlebt. Die Mieten steigen rapide an, sodass Florenz nun mit Mailand um den teuersten Mietmarkt Italiens konkurriert. Bis Ende 2024 wurde prognostiziert, dass die durchschnittlichen Mieten in Florenz €29 pro m²/Monat erreichen werden und damit Mailand (rund €25) überholen columbusintl.com. Dies wird durch aktuelle Zahlen bestätigt: Anfang 2025 beträgt die durchschnittliche stadtweite Miete etwa €21–22 pro m² (einschließlich aller Stadtteile und Immobiliengrößen) lanazione.it, aber zentral gelegene Wohnungen erzielen für Langzeitmieten üblicherweise €25–30/m², und im Kurzzeitbereich sogar noch höhere Werte. Prozentual gesehen stiegen die Mieten in Florenz im Jahr 2024 um geschätzte +18 % columbusintl.com columbusintl.com – ein enormer Anstieg, der die Erholung des Tourismus nach COVID und den Wohnungsmangel widerspiegelt. Künftig könnte das Mietwachstum abflachen, falls mehr Angebot durch die Airbnb-Beschränkungen auf den Langzeitmarkt kommt, aber da der Tourismus weiterhin boomt und viele Studenten sowie Berufstätige Wohnraum suchen, werden die Mieten voraussichtlich hoch bleiben. Investoren können daher mit soliden Renditen rechnen, insbesondere außerhalb des engen historischen Zentrums.

Zusammenfassend deuten die Preisentwicklungsprognosen für Florenz auf einen weiterhin leichten Aufwärtstrend hin. Von unvorhergesehenen wirtschaftlichen Abschwüngen abgesehen, werden die Immobilienwerte in den nächsten 2–3 Jahren wahrscheinlich weiter steigen, wenn auch mit langsamerem Tempo als beim jüngsten Anstieg. Der allgemeine Konsens besagt, dass die Fundamentaldaten von Florenz – internationale Attraktivität, begrenztes Angebot – eine größere Preiskorrektur verhindern und den Markt besser schützen als weniger gefragte Regionen. Risiken wie höhere Zinsen oder politische Veränderungen könnten das Wachstum bremsen, doch unter den derzeitigen Bedingungen erscheint ein deutlicher Wertverlust unwahrscheinlich. Kaufinteressierte für 2025 sollten sich auf hohe Einstiegspreise einstellen, die wahrscheinlich weiter leicht steigen, während Verkäufer verhalten optimistisch sein dürfen, ihren Wert zu halten oder eine geringe Wertsteigerung zu erzielen. Auf der Mietseite können Vermieter in Florenz weiterhin mit starker Nachfrage und hohen Mieten rechnen, wenngleich neue Regelungen einen Teil dieser Nachfrage räumlich verlagern könnten (z. B. stärker in rechtlich vermietbare Gebiete leicht außerhalb des Zentrums). Insgesamt werden die Immobilienpreise in Florenz 2025 und darüber hinaus voraussichtlich allmählich weiter steigen und den Ruf der Stadt als stabilen und attraktiven Anlageort für die lange Frist untermauern columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Wichtige Stadtteile und Gegenden im Blick

Florenz ist eine Stadt mit unterschiedlichen Vierteln, die jeweils ihr eigenes Immobilienprofil haben. Das Verständnis der lokalen Geografie ist entscheidend, da Preise und Trends je nach Gegend stark variieren. Nachfolgend finden Sie eine Übersichtstabelle mit den durchschnittlichen Wohnimmobilienpreisen in Florenz nach Stadtteil (inklusive entsprechender Mietniveaus), die die Spanne von den teuersten zentralen Bezirken bis zu den günstigeren Außenbereichen zeigt:

Stadtteil (Zone)	Durchschn. Verkaufspreis (€/m²)	Durchschn. Miete (€/m² pro Monat)
Historisches Zentrum (Centro)	~€5.330	~€24,0
Oltrarno (Jenseits des Arno)	~€5.260	~€25,3
Michelangelo – Porta Romana (Hügel südlich)	~€5.383	~€21,6
Campo di Marte – Libertà (Nord-Zentrum)	~€4.420	~€20,9
Leopoldo – Porta al Prato (NW halbzentrale Lage)	~€3.835	~€16,4
Firenze Nord (Novoli)	~€3.470	~€15,2
Coverciano – Bellariva (östliches Wohngebiet)	~€4.240	~€15,9
Isolotto (SW Wohngebiet)	~€3.260	~€12,9
Ugnano – Mantignano (Westlicher Stadtrand)	~€2.800	~€14,3

Quelle: Immobiliare.it-Daten (Mitte 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Diese Zahlen zeigen, dass zentrale/historische Bereiche Preise deutlich über 5.000 €/m² erzielen, während Randbezirke am Stadtrand nur halb so teuer sein können. Bemerkenswert ist, dass Oltrarno (die „andere Seite des Arno“, bekannt für seine Handwerksbetriebe und authentische Atmosphäre) fast genauso teuer ist wie das eigentliche historische Zentrum, was die hohe Nachfrage nach seinem Charme widerspiegelt catonecasa.it. Das Gebiet Michelangelo–Porta Romana, zu dem auch der prestigeträchtige Hügel südlich des Flusses (nahe Piazzale Michelangelo und Boboli-Gärten) gehört, ist eine der exklusivsten Wohnlagen, mit großzügigen Villen und Luxuswohnungen, die Preise an die Spitze treiben catonecasa.it catonecasa.it. Am anderen Ende stehen Viertel wie Isolotto (ein Wohngebiet aus der Nachkriegszeit) und Ugnano/Mantignano (halb-ländliches Umland) für einen erschwinglicheren Markt, der Familien anzieht, die Wert auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und ruhige Umgebung legen – für etwa ~3.000 €/m² oder weniger catonecasa.it catonecasa.it.

Stadtteile, die man im Auge behalten sollte in Bezug auf Wachstum und Investitionspotenzial, befinden sich zum Teil außerhalb der traditionellen Touristengebiete. Das Gebiet Novoli/Firenze Nord ist ein solches Beispiel – mit der Erweiterung des neuen Universitätscampus und privaten Studentenwohnheimprojekten gewinnt Novoli zunehmend an Profil. Die Immobilienwerte dort (etwa 3.300–3.500 €/m²) werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage von Studierenden und Dozenten zunimmt und laufende Infrastrukturverbesserungen (wie die Straßenbahnlinie ins Zentrum und zum Flughafen) die Anbindung verbessern investropa.com investropa.com. Ähnlich bietet das Viertel Campo di Marte (nördlich des Zentrums, Heimat des Artemio-Franchi-Fußballstadions und einer Mischung aus Häusern des frühen 20. Jahrhunderts) etwas niedrigere Preise als das Zentrum (~4.300–4.500 €/m²) catonecasa.it, aber eine große Anziehungskraft für all jene, die eine Balance aus Geschichte und modernen Annehmlichkeiten suchen. Campo di Marte ist zudem im Rahmen der Stadionrenovierung für eine städtebauliche Aufwertung vorgesehen, was den lokalen Immobilienmarkt weiter stimulieren könnte.

Auch der Oltrarno und angrenzende Gebiete wie San Niccolò und Bellosguardo sind Schlüsselregionen, die man beobachten sollte. Die Authentizität und die bohèmehafte Atmosphäre von Oltrarno waren schon immer attraktiv; nun, da sich einige Investoren vom überlaufenen Duomo-Gebiet abwenden, verzeichnet Oltrarno ein verstärktes Interesse. Berichten zufolge sind die Mietrenditen in Oltrarno höher als im historischen Kern, was Investitionen dort fördert investropa.com investropa.com. Darüber hinaus bleiben Bellosguardo und Pian dei Giullari (die Hügel im Südwesten) sowie Fiesole (Hügelstadt im Norden) Dauerfavoriten für Luxuskäufer, die nach Villen mit Aussicht suchen – diese Gebiete verzeichnen zwar kein großes Transaktionsvolumen, vertreten aber das oberste Marktsegment mit einigen Immobilien, die 6.000–8.000 € pro m² für wirklich außergewöhnliche Anwesen überschreiten.

Am günstigen Ende sind Stadtteile am Stadtrand, die gute Verkehrsanbindungen bieten, im Kommen. Zum Beispiel ist Scandicci, eine eigenständige Gemeinde südwestlich von Florenz, durch die Straßenbahn angebunden und hat aufgrund der verbesserten Erreichbarkeit Preissteigerungen verzeichnet. Die Durchschnittspreise in Scandicci (~3.240 €/m²) sind deutlich niedriger als in der Stadt Florenz, aber sie steigen (etwa +2 % im Jahresvergleich), da immer mehr Menschen es als einen realistischen Wohnort sehen, während sie in Florenz arbeiten oder studieren lanazione.it lanazione.it. Gleiches gilt für Sesto Fiorentino im Nordwesten (in der Nähe des Wissenschaftscampus der Universität und einiger Firmensitze), mit einem Durchschnittspreis von ~3.300 €/m² lanazione.it. Diese Märkte in den Vororten profitieren von einer Überlauf-Nachfrage – Familien und preisbewusste Käufer finden die Stadttarife zu hoch. Mit der fortlaufenden Erweiterung des Tram-Netzes und anderer Infrastruktur werden Gebiete entlang dieser Linien (z. B. Careggi-Krankenhausgebiet, Rifredi, Bagno a Ripoli mit geplanter Straßenbahn) voraussichtlich einen positiven Einfluss auf den Immobilienmarkt erleben.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sich die „heißen“ Gegenden von Florenz vom Ultra-Prime-Zentrum (immer noch eine sehr sichere Investition, allerdings zu hohen Kosten), über angesagte angrenzende Viertel (Oltrarno, San Marco usw.), bis hin zu Wachstumszonen wie Novoli und Halbvororte erstrecken, wo relative Erschwinglichkeit und Entwicklungsprojekte Aufwärtspotenzial versprechen. Investoren und Hauskäufer sollten ihre Ziele mit dem Stadtteil abstimmen: Sei es langfristiger Wertzuwachs in einem historischen Viertel, starke Mietrenditen in einer Studentenregion oder Chancen in Entwicklungskorridoren. Die vielfältigen Quartieri von Florenz sorgen dafür, dass es für jede Strategie im Markt 2025 einen passenden Sektor gibt.

Rechtliche und steuerliche Aspekte (auch für ausländische Investoren)

In Florenz zu investieren oder eine Immobilie zu kaufen, erfordert das Navigieren durch den italienischen Rechts- und Steuerrahmen. Die gute Nachricht ist, dass Italien keine generellen Beschränkungen für ausländische Käufer auferlegt: Nicht-Italiener (einschließlich Nicht-EU-Bürger) können in Italien frei Immobilien kaufen, solange ihr Heimatland Italienern den gleichen Zugang gewährt (Reziprozität wird für die meisten Länder im Allgemeinen angenommen) getgoldenvisa.com veles-club.com. Es ist keine besondere Genehmigung erforderlich, um eine Immobilie zu kaufen – ein ausländischer Käufer muss lediglich eine italienische Steuernummer (codice fiscale) beantragen und das übliche Kaufverfahren einhalten. Die Transaktionen werden von einem Notar (Zivilrechtlicher Notar) abgewickelt, der die Urkunde vorbereitet, die Eigentumsverhältnisse prüft und die Steuern einzieht. Es ist üblich, dass ausländische Käufer einen Englisch sprechenden Anwalt oder Immobilienanwalt hinzuziehen, dies ist aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Das Eigentum ist sicher in Italien durch ein zuverlässiges Grundbuch, und das Eigentum von Ausländern (persönlich oder über eine Gesellschaft) ist vollständig anerkannt.

Aus steuerlicher Sicht sollten Käufer die folgenden wichtigen Punkte beachten:

• Kaufsteuern: Beim Kauf einer gebrauchten Wohnimmobilie von einem privaten Verkäufer ist die Hauptabgabe die Registrierungssteuer, die 9 % des Katasterwerts beträgt (ein festgestellter Wert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt) für Nicht-Ansässige oder Zweitwohnsitze. Wenn der Käufer seinen Wohnsitz verlegt und es sich um seine erste Immobilie in Italien handelt, kann ein reduzierter Satz von 2 % gelten, aber ausländische Investoren, die keinen Wohnsitz planen, zahlen in der Regel die 9 % linkedin.com. Für Neubauten vom Bauträger fällt statt der Registrierungssteuer die Mehrwertsteuer an (in der Regel 10 % für Wohnimmobilien oder 22 % bei Luxusobjekten) plus eine feste Registrierungsgebühr. Zusätzlich müssen Notargebühren (etwa 1–2 % des Preises) und Maklerprovision (bei Einschaltung eines Maklers, ca. 3–4 %) berücksichtigt werden. Insgesamt kann ein ausländischer Käufer mit Transaktionskosten von etwa 10–15 % des Kaufpreises inklusive Steuern und Gebühren rechnen.
• Besitzsteuern: In Italien gibt es eine jährliche Grundsteuer namens IMU (Imposta Municipale Unica) auf Zweitwohnsitze. Da ausländische Eigentümer eine Immobilie in Florenz in der Regel nicht als Hauptwohnsitz (prima casa) deklarieren können, ist für diese jedes Jahr die IMU zu zahlen. Der Satz wird von der jeweiligen Gemeinde (Florenz) festgelegt und basiert auf dem Katasterwert mit bestimmten Multiplikatoren; in der Praxis liegt er häufig bei etwa 0,4–0,6 % des Marktwerts pro Jahr, kann aber variieren. (Hauptwohnsitze von Ansässigen sind in der Regel von der IMU befreit, diese Befreiung gilt jedoch nicht, wenn Sie kein italienischer Bewohner in dieser Immobilie sind). Möglicherweise fällt auch eine kleine jährliche Müll-/Instandhaltungsgebühr (TARI) an.
• Mieteinnahmen: Wenn Sie die Immobilie vermieten, unterliegen die Mieteinnahmen in Italien der Steuerpflicht. Für langfristige Wohnmietverträge kann man das vorteilhafte Pauschalsteuersystem cedolare secca wählen – eine Pauschalsteuer von 21 % auf die Bruttomiete (ohne weitere Einkommensteuer), sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Andernfalls werden die Mieteinnahmen zu Ihrem regulären Einkommen hinzugerechnet und mit progressiven Sätzen besteuert (die höher sein können). Auch bei kurzfristigen Vermietungen (wie über Airbnb) sind die Einnahmen steuerpflichtig und es besteht Registrierungspflicht; manche Eigentümer nutzen Agenturen oder lokale Hausverwaltungen für Steuern und Einhaltung der Vorschriften. Italien hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen für Mieteinnahmen. Bei richtiger Gestaltung können ausländische Anleger die Doppelbesteuerung minimieren, meist, indem sie eine ausländische Steueranrechnung für in Italien gezahlte Steuern erhalten.
• Kapitalertragssteuer: Wenn Sie die Immobilie später mit Gewinn verkaufen, erhebt Italien eine Kapitalertragssteuer von 26 % auf den Gewinn, aber nur, wenn sich das Objekt weniger als 5 Jahre in Ihrem Besitz befand. Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten werden, sind von der Kapitalertragssteuer ausgenommen, was eine langfristige Haltung begünstigt. (Eine Ausnahme: Wenn Sie in Italien ansässig sind und es sich um Ihren Hauptwohnsitz handelt, sind Gewinne steuerfrei, unabhängig von der Besitzdauer).
• Erbschaft: In Italien gibt es Erbschaft- und Schenkungssteuern, allerdings mit relativ hohen Freibeträgen für enge Verwandte. Eine Immobilie in Italien unterliegt beim Tod des Eigentümers dem italienischen Erbrecht und den entsprechenden Steuern; für ausländische Eigentümer ist es ratsam, sich zu Testament und gegebenenfalls einer Übertragung des Eigentums über eine Gesellschaft oder ein anderes Vehikel beraten zu lassen, falls Nachlassplanung ein Thema ist.

Italien hat in den letzten Jahren einige Steueranreize geschaffen, um vermögende Privatpersonen und Arbeitnehmer aus dem Ausland anzuziehen, die zwar nicht speziell für Immobilien gelten, aber dennoch relevant sind. Wer beispielsweise neu in Italien ansässig wird, kann ein Pauschalbesteuerungsregime für Auslandseinkommen beantragen (pauschal 100.000 € pro Jahr auf sämtliche ausländischen Einkünfte) – attraktiv für Wohlhabende, die nach Italien ziehen (darunter viele Käufer von Luxus-Immobilien) idealista.it. Es gibt zudem ein Steuersystem für ausländische Rentner, die in bestimmte Regionen ziehen (7 % Pauschalsteuer auf ausländische Renteneinkünfte, beschränkt auf bestimmte Regionen im Süden – nicht jedoch auf die Toskana). Außerdem bietet Italien ein „Visum für den Wahlaufenthalt“ für Rentner oder finanziell unabhängige Ausländer an, die in Italien leben möchten; dafür muss entsprechende Einkommensnachweise erbracht werden. Viele Ausländer, die eine Immobilie erwerben, nutzen diese Möglichkeit, um ganz oder teilweise in Florenz zu wohnen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Kauf einer Immobilie allein noch kein Aufenthaltsrecht vermittelt – für einen langfristigen Aufenthalt in Italien benötigen Sie, wenn Sie kein EU-Bürger sind, trotzdem ein Visum/Aufenthaltsstatus. Der Immobilienbesitz kann einen Visumantrag aber unterstützen (als Nachweis von Unterkunft und finanzieller Solidität).

Aus rechtlicher Sicht sollten ausländische Käufer außerdem Folgendes berücksichtigen:

• Finanzierung: Italienische Banken vergeben auch Kredite an Nicht-Ansässige, allerdings liegt die Beleihungsgrenze für Ausländer meist bei maximal 50–60 % und die Zinssätze sind für Nicht-Ansässige meist etwas höher. Viele ausländische Käufer in Florenz zahlen bar oder nutzen eine Finanzierung aus ihrem Heimatland über Eigenkapital, um die italienische Kreditbürokratie zu umgehen.
• Eigentumsprüfungen: Führen Sie immer eine gründliche Due Diligence durch – prüfen Sie die Katasterdaten der Immobilie, stellen Sie sicher, dass keine Pfandrechte oder ungenehmigte Bauarbeiten bestehen und dass die verkaufende Person einen klaren Eigentumstitel hat. In der Regel übernimmt der Notar diese Prüfungen. Alte Gebäude in Florenz können unter Denkmalschutz (vincoli) stehen, wenn sie von der Denkmalbehörde geschützt sind; das verhindert den Kauf nicht, bedeutet aber, dass Renovierungen besondere Genehmigungen benötigen.
• Vermietungsvorschriften: Wie bereits besprochen, beachten Sie bei Vermietungsabsicht die lokalen Auflagen. Zum Beispiel sind kurzfristige Vermietungen im UNESCO-Altstadtzentrum von Florenz inzwischen stark eingeschränkt – ein neuer Eigentümer kann dort nicht automatisch ein Airbnb-Geschäft starten, da eine Obergrenze für neue Lizenzen gilt investropa.com. Außerhalb der Altstadt sind die Regeln jedoch lockerer, eine Registrierung bei der Gemeinde ist aber erforderlich. Prüfen Sie immer die aktuellen Vorschriften, wenn Mieteinnahmen Teil Ihres Plans sind.

Zusammenfassend gilt: Ausländische Investoren genießen auf dem florentinischen Immobilienmarkt ein generell investorenfreundliches Umfeld ohne Eigentumsbeschränkungen und mit einer vernünftigen Besteuerung – insbesondere bei kluger Gestaltung. Die wichtigsten Punkte sind: Planen Sie die Erwerbssteuern (die höher sind, wenn Sie nicht Resident werden), achten Sie auf die Einhaltung der Vermietungsvorschriften und nutzen Sie Italiens Doppelbesteuerungsabkommen und Sonderregelungen optimal. Mit rechtlicher Begleitung kann der Immobilienkauf in Florenz reibungslos verlaufen – das gut etablierte italienische Immobilienrecht und das professionelle Notarwesen bieten einen sicheren Rahmen für Transaktionen. Viele Käufer aus dem Ausland haben bereits erfolgreich Florenz zu ihrem zweiten Zuhause oder ihrer Investition gemacht, angelockt nicht nur von der Schönheit der Stadt, sondern auch von den stabilen Eigentumsrechten und potenziellen Steuervorteilen.

Chancen und Risiken für Immobilieninvestments

Florenz bietet eine Mischung aus interessanten Chancen und beachtlichen Risiken, die jeder Immobilieninvestor oder Käufer für das Jahr 2025 bedenken sollte:

Chancen:

• Starke Mietrenditen: Dank der hohen Nachfrage auf dem florentinischen Mietmarkt sind die Renditen in Florenz attraktiv, insbesondere im Vergleich mit anderen europäischen Städten. Bruttorenditen für Apartments liegen im Durchschnitt bei 6–8 % globalpropertyguide.com, was sehr solide ist. Kleine Wohnungen in Studentenvierteln oder am Stadtrand können beispielsweise jährlich über 7 % abwerfen globalpropertyguide.com. Dies ist eine Chance für Investoren, die auf Einkommen aus sind – sowohl über langfristige Vermietung an Einheimische/Studierende als auch über regulierte Kurzzeitvermietungen an Touristen. Hohe Mieten (Florenz zählt zu den teuersten Städten Italiens columbusintl.com) und im Vergleich zu London oder Paris noch moderaten Kaufpreisen ergeben gute Cashflow-Potenziale.
• Potenzial für Wertsteigerung: Der Immobilienmarkt in Florenz war historisch gesehen weniger volatil und hat stetige Wertzuwächse verzeichnet. Über einen Zeitraum von 5-10 Jahren konnten Eigentümer in der Regel Wertsteigerungen beobachten. Angesichts der anhaltenden Attraktivität der Stadt und der begrenzten Neubautätigkeit bleiben die Aussichten auf langfristiges Kapitalwachstum positiv. Investoren, die auf bestimmte Stadtteile setzen (z. B. Gebiete mit geplanten Infrastrukturverbesserungen wie neue Straßenbahnlinien oder Zonen im Wandel durch Gentrifizierung), könnten den Stadtdurchschnitt übertreffen. Das Beispiel von Oltrarno und anderen früher übersehenen Vierteln, die inzwischen an Wert gewinnen, zeigt, wie gezielte Standorte eine hohe Rendite bringen können.
• Diversifikation und sicherer Hafen: Eine Investition in Florenz bietet internationale Diversifikation. Der italienische Immobilienmarkt, besonders Florenz, läuft oft nicht parallel zu Aktienmärkten oder anderen internationalen Immobilienmärkten. Während früherer globaler Abschwünge konnten Immobilien in der Toskana ihren Wert oftmals relativ gut halten, da wohlhabende Käufer „reale Vermögenswerte“ bevorzugten. Der greifbare Wert einer historischen Florentiner Wohnung oder einer toskanischen Villa gibt eine sichere Rückzugsmöglichkeit. In unsicheren Zeiten können Sachwerte an kulturell bedeutenden Standorten die Nachfrage bewahren.
• Entwicklung und Wertsteigerungsmöglichkeiten: Für Investoren, die bereit sind, Projekte in Angriff zu nehmen, gibt es in Florenz viele ältere Immobilien, die von Renovierungen profitieren können. Italien hat immer wieder Steuerboni für Sanierungen angeboten (wie zuletzt der „Superbonus 110%“, der zwar ausläuft, aber die staatliche Unterstützung für Immobilienverbesserungen zeigte). Die Sanierung einer jahrhundertealten Wohnung auf modernen Luxusstandard oder die Umwandlung eines großen Objekts in mehrere Einheiten kann den Wert erheblich steigern. Es gibt zudem Chancen in Nischensegmenten wie Seniorenwohnanlagen oder Studentenunterkünfte, bei denen die Nachfrage das Angebot übersteigt – Investoren, die Immobilien für diese Bedürfnisse entwickeln oder umwandeln, können starke Renditen erzielen.
• Tourismusgetriebene Projekte: Über klassische Wohnimmobilien hinaus eröffnet der florierende Tourismus in Florenz Chancen im Bereich Hospitality-Immobilien. Der Besitz eines kleinen Gästehauses, B&Bs oder Serviced Apartments (im Rahmen der neuen Vorschriften) kann lukrativ sein. Auch Geschäftsräume für Touristen (Restaurants, Geschäfte) an wichtigen Standorten setzen auf die anhaltende Stärke des Tourismus in Florenz (über 5 Millionen Museumsbesucher wie in den Uffizien im Jahr 2023 gowithguide.com gowithguide.com und Rekordzahlen bei Touristen). Da der Tourismus in Italien 2023 über 10 % des BIP ausmachte gowithguide.com, steht Florenz an vorderster Front und bietet eine solide Grundlage für tourismusnahe Immobilieninvestitionen.

Risiken:

• Wirtschafts- und Zinsrisiko: Italiens Wirtschaft wächst langsam (etwa 0,5–1 % BIP-Wachstum globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) und bleibt anfällig für Schocks. Eine Rezession oder steigende Arbeitslosigkeit könnten die lokale Wohnungsnachfrage schwächen. Zudem könnten, obwohl sich die Zinsen stabilisiert haben, zukünftige Zinserhöhungen in Europa die Erschwinglichkeit für Käufer mit Finanzierung verringern und den Preisdruck erhöhen. Globale wirtschaftliche Probleme (z. B. eine weitere Pandemiewelle oder geopolitische Krisen) könnten auch das Interesse ausländischer Käufer und den Tourismus verringern, was sich direkt auf den Immobilienmarkt in Florenz auswirkt.
• Regulatorische Veränderungen: Das regulatorische Umfeld ist ein zentrales Risiko, insbesondere für Mietinvestoren. In der Altstadt von Florenz gelten bereits strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen investropa.com; es ist möglich, dass die nationale Regierung umfangreichere Regelungen einführt (in Italien wird bereits über ein nationales Gesetz zu Kurzzeitvermietungen und sogar über eine Zweitwohnungssteuer in Touristenstädten diskutiert). Außerdem können sich Steuergesetze ändern – während Italien derzeit investorenfreundliche Pauschalsteuern und Anreize bietet, könnten Änderungen in der Regierungspolitik die steuerliche Behandlung für ausländische Eigentümer verändern oder neue Immobilienabgaben einführen. Politische Entwicklungen im Auge zu behalten ist entscheidend.
• Liquidität und Transaktionskosten: Immobilien in Florenz (und ganz Italien) sind nicht sehr liquide. Immobilien, insbesondere hochwertige oder einzigartige Objekte, können viele Monate oder sogar Jahre benötigen, um zum gewünschten Preis einen Käufer zu finden. Falls Sie schnell verkaufen müssen, sind oft erhebliche Preisnachlässe nötig. Auch die Transaktionskosten sind hoch (wie erwähnt, etwa 10 % oder mehr beim Kauf, und Verkäufer zahlen oft zusätzlich Maklergebühren von etwa 3 %), sodass Preise um mehr als 15 % steigen müssen, um bei einer Kauf-Verkauf-Transaktion auf null zu kommen. Diese Illiquidität und die Kosten bedeuten, dass Investoren einen längerfristigen Anlagehorizont haben und nicht mit schnellen Gewinnen rechnen sollten.
• Struktur- und Instandhaltungskosten: Die Gebäude in Florenz sind alt – der Besitz einer Wohnung aus der Renaissance bedeutet, sich mit jahrhundertealter Infrastruktur auseinanderzusetzen. Unvorhergesehene Kosten für Restaurierung, der Umgang mit der italienischen Bürokratie bei Genehmigungen (insbesondere bei offiziell historischen Immobilien) und laufende Instandhaltung können erheblich sein. Neue EU-Vorschriften zur Energieeffizienz könnten in den kommenden Jahren Nachrüstungen für ältere Gebäude erfordern (Italien diskutiert aktuell, wie das umgesetzt werden soll). Diese Faktoren können die Rendite schmälern oder Renovierungen erschweren. Eine sorgfältige Überprüfung des Gebäudezustands und möglicher zukünftiger Verpflichtungen (z.B. von der Eigentümergemeinschaft angeordnete Fassadenrenovierung oder erdbebensichere Nachrüstung) ist wichtig.
• Marktsättigung in einigen Segmenten: Obwohl die Nachfrage hoch ist, könnten bestimmte Teilmärkte gesättigt werden. Zum Beispiel ist der Luxusmarkt auf einen relativ kleinen Käuferkreis angewiesen; wenn zu viele Luxusimmobilien gleichzeitig auf den Markt kommen (etwa wenn Entwickler Palazzi in hochwertige Eigentumswohnungen umwandeln), könnte sich die Verkaufsdauer verlängern. Ebenso, wie bereits erwähnt, könnten die Mieten stagnieren oder fallen, wenn viel neue Studentenwohnungen gebaut werden. Das Hauptrisiko liegt darin, anzunehmen, dass das vergangene Nachfragenwachstum ungebremst anhält – Investoren sollten vorsichtig sein, Trends einfach zu extrapolieren. Beispielsweise könnte eine Kontrolle des Tourismus (die Stadtverwaltung erwägt gelegentlich Maßnahmen zur Begrenzung der Besucherzahlen, um dem Overtourism entgegenzuwirken) die Rentabilität von Kurzzeitvermietungen beeinträchtigen.

Bei der Abwägung dieser Faktoren werden umsichtige Investoren in Florenz einen langfristigen, wertorientierten Ansatz verfolgen. Die Chancen auf solide Renditen und Wertsteigerung sind real, doch man muss auch auf Herausforderungen wie rechtliche Komplexität und Marktschwankungen vorbereitet sein. Eine Diversifikation innerhalb von Florenz (eine Mischung aus etablierten und aufstrebenden Stadtteilen oder eine Vielfalt von Miettypen) kann gewisse Risiken abmildern. Viele Investoren stellen fest, dass der intrinsische Wert des Besitzes von Immobilien in Florenz – ein Standbein in einer der bedeutendsten Städte der Welt – an sich schon eine Belohnung ist; und mit sorgfältiger Planung können sich die finanziellen Erträge mit diesem Erlebnis decken. Wie immer hilft es, gründlich zu recherchieren, gegebenenfalls örtliche Immobilienexperten zu konsultieren und eine klare Strategie zu verfolgen, um das Beste aus dem florentinischen Immobilienmarkt herauszuholen und dessen Risiken zu meistern.

Wirtschaftliche und touristische Faktoren mit Markteinfluss

Der florentinische Immobilienmarkt lässt sich nicht vom breiteren wirtschaftlichen und touristischen Kontext der Region trennen. Das Schicksal der Stadt ist eng mit ihrer Rolle als Kultur- und Touristenmetropole sowie der allgemeinen wirtschaftlichen Lage Italiens verbunden.

Tourismus ist wohl der größte externe Treiber für den Immobilienmarkt in Florenz. Bis 2024 boomte der Tourismus in Florenz wieder auf ein Allzeithoch – die Stadt verzeichnete fast 13 Millionen Übernachtungen im Jahr 2023 (etwa 75 % davon von internationalen Besuchern) gowithguide.com, und der Trend 2024 lag sogar noch höher. Um das ins Verhältnis zu setzen: Die Metropolregion Florenz zählt rund 700.000 Einwohner, aber in den Spitzenmonaten schwillt die effektive Bevölkerung (mit Touristen) auf etwa 1,5 Millionen Menschen an gowithguide.com. Dieser massive Zustrom schafft eine hohe Nachfrage nach kurzfristigen Unterkünften – Hotels, Ferienwohnungen usw. – was indirekt den Wohnungsmarkt beeinflusst (viele Wohnungen wurden, wie bereits erwähnt, zu Touristenunterkünften umgewandelt). Das bedeutet auch, dass Geschäfte, die sich an Touristen richten (Läden, Restaurants), florieren und so die Gewerbemieten in Toplagen unterstützen. Kulturelle Attraktionen wie die Uffizien-Galerie (5 Millionen Besucher im Jahr 2023) gowithguide.com und das Renaissance-Erbe der Stadt sorgen dafür, dass Florenz dauerhaft auf den Reise-“Bucket-Lists” steht. Solange Florenz ein Top-Reiseziel bleibt – und Italiens Nr. 1 Stadt für Kunst- und Geschichtstourismus ist – bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch: Ausländer kaufen oft Zweitwohnsitze nach einem Besuch, und Investitionen in Gastgewerbeimmobilien bleiben attraktiv.

Der Tourismus bringt jedoch auch einige Risiken bzw. Herausforderungen mit sich: Overtourism ist zu einem Problem geworden, was zu Regulierungen (wie Mietbeschränkungen) geführt hat und möglicherweise einige Einheimische wegen der überfüllten Stadtbedingungen abschreckt. Es gibt eine laufende Debatte über nachhaltigen Tourismus – falls die Stadt weitere Einschränkungen einführen würde (etwa eine Begrenzung der täglichen Besucherzahlen oder strengere Hotel-Lizenzen), könnte dies gemischte Auswirkungen auf Immobilien haben. Im Allgemeinen versucht die lokale Verwaltung jedoch, den Tourismus so zu lenken, dass die Lebensqualität der Bewohner geschützt wird, was langfristig positiv für das Immobilienumfeld ist (und dafür sorgt, dass die Stadt ein lebenswerter Ort bleibt und nicht nur ein Freilichtmuseum).

Auf der breiteren wirtschaftlichen Ebene profitiert Florenz davon, die Hauptstadt der Toskana, einer relativ wohlhabenden Region, zu sein. Die Wirtschaft der Stadt umfasst nicht nur den Tourismus, sondern auch Mode (einige große italienische Modehäuser haben hier oder in der Nähe ihren Sitz), Bildung (mehrere Universitäten und internationale Schulen) und die Herstellung von Luxusgütern (Parfüms, Lederwaren usw.). Die Arbeitslosenquote in der Toskana lag unter dem italienischen Durchschnitt, und Florenz verfügt über eine beträchtliche Mittelschicht. Im Jahr 2022 lag das durchschnittliche Jahreseinkommen im Raum Florenz bei etwa 24.000 € lanazione.it, was höher ist als in vielen südlichen Städten und somit die lokale Kaufkraft für Wohneigentum unterstützt (wenn auch immer noch bescheiden im Verhältnis zu den Wohnkosten). Italiens nationales Wirtschaftswachstum ist moderat – für 2025 wird ein Wachstum von etwa 0,8–1 % prognostiziert globalpropertyguide.com – und die hohe Staatsverschuldung sorgt gelegentlich für Unsicherheit. Doch jede größere wirtschaftspolitische Maßnahme oder ein Schock (wie Sparmaßnahmen, erhebliche Steuererhöhungen usw.) könnte das Vertrauen der Verbraucher und den Immobilienmarkt beeinflussen. Bis jetzt haben trotz des langsamen Wachstums niedrige Zinsen bis vor kurzem und kulturelle Faktoren (Italiener bevorzugen Immobilien als Investition) den Immobilienmarkt stabil gehalten.

Ein wesentlicher Faktor war die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. In den Jahren 2022-2023 führte die steigende Inflation zu höheren Zinssätzen, was einige europäische Wohnungsmärkte abkühlte. Ende 2024 schwenkte die EZB auf kleinere Zinssenkungen um, da die Inflation nachließ practiceguides.chambers.com. Für Italien und damit auch für Florenz bedeuten niedrigere Zinsen, dass Hypotheken etwas erschwinglicher werden und potenziell Käufer zurückkehren könnten, die durch die hohen Zinsen 2023 verdrängt wurden. Viele Käufer in Florenz verlassen sich jedoch auf Eigenkapital/Bargeld oder kleinere Darlehen, daher ist die Auswirkung moderat – aber es ist ein positiver Trend für die Nachfrage. Die Inflation beeinflusst auch die Baukosten: Der starke Anstieg der Materialkosten in den Jahren 2021-2022 machte Neubauten oder Renovierungen teurer, was einige Projekte verlangsamte. Bleibt die Inflation unter Kontrolle, könnte der Bausektor wieder anziehen und das Angebot allmählich erhöhen.

Außerdem beeinflussen Wechselkurse und die Weltwirtschaft den Markt. Ein starker Dollar (oder Pfund etc.) gegenüber dem Euro macht Immobilien in Florenz für diese Käufer faktisch günstiger. In den Jahren 2022-2023 war der Euro relativ schwach, und tatsächlich wurde ein Anstieg amerikanischer Käufer verzeichnet, die davon profitierten investropa.com. Sollte der Euro deutlich stärker werden, könnte dies die ausländische Nachfrage dämpfen oder europäische Käufer relativ aktiver werden lassen. Die politische Stabilität Italiens und der EU spielt ebenfalls eine Rolle bei der Vertrauensbildung ausländischer Investoren – Instabilität kann vorübergehend ausländische Käufe bremsen, während Zeiten der Stabilität (wie die derzeitige, von investitionsfreundlichen Signalen geprägte Regierung Italiens) das Interesse aufrechterhalten.

Abschließend vergleichende regionale Faktoren: Innerhalb der Toskana ist Florenz die wichtigste Stadt, allerdings ziehen Käufer auch andere Gegenden wie die Küstenregion der Toskana (z. B. Versilia-Küste: Forte dei Marmi usw.) oder Städte auf den Hügeln (wie Siena, Lucca, Pisa) in Betracht. Zur Einordnung: Diese Märkte sind im Allgemeinen günstiger (z. B. liegt der Durchschnitt in der Stadt Lucca bei etwa 3.100 €/m² idealista.it, Pisa sogar noch niedriger), abgesehen von besonderen Enklaven (Forte dei Marmi in der Provinz Lucca hat aufgrund wohlhabender internationaler Bewohner extrem hohe Villenpreise). Wenn Florenz „zu teuer“ wird, entscheidet sich ein Teil der Käufer manchmal für ein großes Landhaus 30 km außerhalb zum gleichen Preis wie für eine kleine Stadtwohnung. Florenz steht also in der Toskana in Konkurrenz mit anderen Regionen um bestimmte Käufer. Im Jahr 2024 war Florenz nach wie vor die teuerste Stadt der Toskana (ca. 4.300–4.400 €/m²), gefolgt von einigen Hotspots an der Küste und Lucca lanazione.it idealista.it. Die Stabilität des Florentiner Markts kann sich tatsächlich positiv auf die umliegenden Märkte auswirken – beispielsweise kauft jemand, der sich Florenz nicht mehr leisten kann, in Prato, Pistoia oder Arezzo (alle nahe gelegene Städte mit niedrigeren Preisen) und treibt so dort die Preise etwas in die Höhe. Andererseits würde sich jeder Abschwung in Florenz wahrscheinlich negativ als Signal in der gesamten Toskana bemerkbar machen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Tourismus und wirtschaftliche Trends derzeit eindeutig für den Florentiner Immobilienmarkt sprechen: Der Tourismus sorgt für einen stetigen Nachfrageschub und Einkommenszufluss in die Stadt, und auch die Gesamtwirtschaft – wenn auch mit geringem Wachstum – ist stabil genug, um fortlaufende Immobilieninvestitionen zu ermöglichen. Die weltweite Attraktivität von Florenz schützt den Markt bis zu einem gewissen Grad vor lokalen konjunkturellen Rückschlägen – internationales Interesse kann den Markt stützen, selbst wenn die Binnennachfrage nachlässt. Dennoch sollten Anleger die Tourismuspolitik, europäische Wirtschaftsentwicklungen und die regionale Konkurrenz im Blick behalten, da diese Faktoren den weiteren Verlauf des Marktes maßgeblich beeinflussen werden. Solange Florenz ein florierendes kulturelles und wirtschaftliches Zentrum bleibt, wird auch sein Immobiliensektor wahrscheinlich dynamisch bleiben.

Vergleiche zu umliegenden toskanischen Gebieten

Bei der Bewertung des Immobilienmarkts in Florenz ist es sinnvoll, diesen mit anderen Regionen der Toskana sowie den direkten Vororten zu vergleichen, um ein Gefühl für die relative Entwicklung und Attraktivität zu bekommen.

Innerhalb der Metropolregion liegen die Preise in Florenz deutlich höher als in benachbarten Städten. So lag zum Beispiel Anfang 2025 der durchschnittliche Immobilienpreis in:

• Florenz Stadt: ~4.365 €/m² (Mieten ca. 21,10 €/m²) lanazione.it.
• Sesto Fiorentino (nördlicher Vorort in der Nähe des Flughafens von Florenz): ~3.313 €/m² (Miete ~13,1 €/m²) lanazione.it.
• Scandicci (südwestlich, mit der Straßenbahn verbunden): ~3.240 €/m² (Miete ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.

Das bedeutet, dass der Immobilienkauf in Florenz selbst einen Preisaufschlag von 30-35% gegenüber diesen nahegelegenen Städten erfordert. Selbst innerhalb des weiteren Umlands von Florenz gibt es viele ländlich geprägte Gebiete oder kleinere Gemeinden mit deutlich niedrigeren Preisen. Beispielsweise liegt der Durchschnitt in einer Stadt wie Empoli oder Pistoia (nicht weit von Florenz entfernt) oft im Bereich von 2.000 € pro Quadratmeter. Die Anziehungskraft, direkt in der historischen Stadt oder fußläufig zum Dom zu wohnen, treibt die Preise offensichtlich stark in die Höhe. Allerdings gewinnen die Vororte an Interesse: Verbesserte Verkehrsanbindungen (wie die Straßenbahn nach Scandicci und bald zu weiteren Vororten) und der Wunsch nach mehr Erschwinglichkeit sorgen für eine gewisse Annäherung. Scandicci zum Beispiel verzeichnete, wie erwähnt, teilweise Preissteigerungen durch die neue Straßenbahnverbindung lanazione.it, und es gibt dort sogar einige „VIP“-Wohnlagen am Hang (z. B. Mosciano) mit Preisen von 3.800–4.000 €/m², allerdings meist für große Villen lanazione.it. Die Lücke zwischen Florenz und seinen Vororten könnte sich leicht verringern, falls die Stadtpreise schneller steigen als die der Peripherie, aber das Ansehen von Florenz sorgt wohl weiterhin dafür, dass es die teurere Wahl bleibt.

Vergleich Florenz mit anderen toskanischen Städten:
Die anderen Provinzen der Toskana haben Immobilienmärkte, die generell kleiner und günstiger sind:

• Siena – Eine historische Stadt und touristisches Zentrum. Die Preise in Siena sind für die Stadtgröße zwar hoch, aber dennoch meist niedriger als in Florenz. Viele Stadtteile von Siena liegen etwa bei 3.000–3.500 €/m². Internationale Geschäftstätigkeit und Bildungsangebote wie in Florenz gibt es kaum, daher resultiert die Nachfrage hauptsächlich aus Tourismus und Einheimischen.
• Pisa – Bekannt für den Schiefen Turm, bietet Pisa moderate Preise (vielleicht im Durchschnitt 2.200–2.800 €/m²). Der Markt wird vom Universitätsbetrieb und einigen Branchen der Technologie beeinflusst, ist aber wiederum nicht so international geprägt wie der in Florenz.
• Lucca – Lucca ist interessant: Es ist bei ausländischen Käufern ziemlich beliebt geworden (eine charmante ummauerte Stadt). Laut Daten hatte die Provinz Lucca einige der höheren Preise in der Toskana (ca. 3.165 €/m²), was sie nach Florenz zu einer der teuersten macht idealista.it. Dies liegt wahrscheinlich daran, dass Lucca wohlhabende Enklaven umfasst (die Küstenregion Forte dei Marmi in der Provinz Lucca ist extrem teuer). Die Stadt Lucca selbst liegt vielleicht bei durchschnittlich ~2.500 €/m², aber das Luxussegment wird durch das Interesse von Expats gestärkt.
• Arezzo, Pistoia, Grosseto usw. – Diese Provinzen und Städte sind deutlich günstiger, oft im Bereich von 1.500–2.500 €/m². Sie ziehen einige ausländische Käufer an, die nach Landhäusern suchen (insbesondere in den Chianti-Gebieten an der Grenze zwischen Siena/Arezzo), konkurrieren aber nicht direkt mit Florenz.

Ein bemerkenswertes Vergleichsgebiet ist das Chianti-Gebiet zwischen Florenz und Siena. Viele internationale Käufer, die die Toskana lieben, wägen Stadtleben gegen Landleben ab. Im Chianti (z. B. Orte wie Greve in Chianti, Gaiole in Chianti) können die Preise pro m² niedriger sein – oft 2.500–3.000 €/m² im Durchschnitt immobiliare.it immobiliare.it – aber beachten Sie, dass Landgüter tendenziell größer sind und mit Grundstück verkauft werden, sodass der Gesamtpreis hoch sein kann, auch wenn €/m² moderat bleibt. Der Markt für Villen und Landhäuser war während der Pandemie sehr stark (Menschen suchten Platz) und bleibt robust, ist aber ein sehr segmentierter Markt (ein wunderschön restauriertes Bauernhaus kann Millionen kosten, während eine renovierungsbedürftige Hütte relativ günstig sein kann). Der Florenz-Markt im Vergleich zu Chianti läuft oft auf die persönliche Lebensstil-Präferenz hinaus: städtische Bequemlichkeit und Vermietungs-Potenzial (Florenz) gegenüber ländlicher Ruhe und oft größeren Immobilien (Chianti). Manche Investoren wählen Chianti für den Eigengebrauch (Ferienhaus) und Florenz für die reine Kapitalanlage (Vermietung).

Küstliche Toskana (z. B. Versilia-Küste in der Provinz Lucca und Monte Argentario im Süden) ist ein weiterer Vergleichspunkt: Diese Gebiete sind Zweitwohnungs-Märkte für Italiener und Ausländer, die das Meer suchen. Forte dei Marmi (Versilia) ist einer der teuersten Orte Italiens (Villen dort können leicht über 10.000 €/m² kosten, vor allem wegen wohlhabender russischer und europäischer Käufer). Aber das ist ein Nischen-Luxusmarkt – nicht direkt mit dem weit gefassten Markt in Florenz vergleichbar. Generell gilt: Abgesehen von wenigen Hotspots ist die Küste der Toskana günstiger als Florenz.

Was die Markttrends betrifft, so führt Florenz oft oder spiegelt den breiteren toskanischen Trend wider. Zum Beispiel stiegen im Jahr 2024 die Immobilienpreise in der gesamten Toskana um ca. 1 %–2 % idealista.it, ähnlich wie die nationalen Durchschnittswerte, aber Florenz schnitt besser ab mit Zuwächsen von über 5 % in diesem Zeitraum. In umliegenden Gebieten ist manchmal ein Halo-Effekt zu beobachten: Wenn Florenz zu gefragt wird, schwappt ein Teil der Nachfrage über. Ein Beispiel: Kleinere Städte wie Prato (nur 20 km von Florenz entfernt) verzeichnen einen Anstieg bei Immobilienverkäufen von Menschen, die in Florenz arbeiten, aber in Prato aus Kostengründen kaufen. Aber keine dieser Städte kann den einzigartigen Reiz von Florenz reproduzieren; daher behält Florenz einen starken Preisaufschlag und ist tendenziell stabiler. In Abschwüngen hält es häufig auch den Wert besser – weil es immer eine gewisse Grundnachfrage durch Kultur und Tourismus gibt, die kleineren Orten fehlt. Beispielsweise verloren viele kleinere toskanische Märkte nach 2008 erheblich an Wert, während der Rückgang in Florenz milder ausfiel und die Erholung schneller einsetzte.

Zusammengefasst ist Florenz der unangefochtene Immobilienführer in der Toskana – sowohl beim Preis als auch bei der Nachfrage. Die umliegenden Regionen der Toskana bieten niedrigere Einstiegspreise und teilweise eine hohe Lebensqualität (was Chancen für jene sein kann, die sich Florenz nicht leisten können), bleiben aber hinter dem Investitionsprofil von Florenz hinsichtlich Liquidität, Mietnachfrage und Wertsteigerung zurück. Dennoch können Investoren gezielt die Vororte von Florenz oder sekundäre toskanische Städte in Betracht ziehen (z. B. für die Strategie, größere Immobilien zu kaufen oder zu diversifizieren). Dabei sollte man immer den regionalen Kontext berücksichtigen: Die Toskana insgesamt verzeichnet ein moderates Wachstum der Immobilienwerte investropa.com, mit großem Interesse von Ausländern in landschaftlich schönen Gegenden. Dennoch sticht Florenz als kosmopolitisches Zentrum heraus und ist in vielerlei Hinsicht in seinem Marktverhalten eher mit Mailand, Rom oder Venedig vergleichbar als mit den Nachbarstädten der Provinz. Der besondere Status der Stadt sorgt dafür, dass sie oft eine eigene Dynamik entwickelt – und ein Vergleich mit den umliegenden Regionen unterstreicht vor allem, wie außergewöhnlich der Immobilienmarkt von Florenz in der Region ist.