Tržište nekretnina u Firenci 2025: Trendovi, prognoze i investicijski uvidi

Pregled tržišta za 2025. i dalje

Tržište nekretnina u Firenci u 2025. godini obilježava otpornost i umjeren rast, nadmašujući mnoge druge talijanske gradove. Nakon stabilne 2023. godine, vrijednosti nekretnina u Firenci nastavile su rasti i u 2025., potaknute snažnom potražnjom i ograničenom ponudom. Zapravo, cijene kuća u Firenci porasle su za oko 6,1% na godišnjoj razini u prvom tromjesečju 2025. (dosegnuvši prosječno 4.331 € po četvornom metru) globalpropertyguide.com, čak i dok su na nekim drugim tržištima cijene stagnirale. Ovo Firencu svrstava među najskuplja tržišta nekretnina u Italiji, uz bok gradovima poput Milana i Venecije globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Gledajući unaprijed, analitičari predviđaju nastavak, ali postepeni rast cijena umjesto naglih skokova, s obzirom na visoke početne vrijednosti i šire ekonomske uvjete columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Općenito, izgledi za tržište nekretnina u Firenci ostaju pozitivni, poduprti globalnom privlačnošću, snažnim turizmom i trajnom poželjnošću kao mjestom za život i ulaganje.

Nekoliko faktora podupire snagu tržišta Firence. Status grada kao UNESCO-ve svjetske baštine i međunarodnog turističkog magneta potiče investicijski interes za stambene i komercijalne nekretnine. Strani kupci posebno su aktivni nakon pandemije – primjerice, interes američkih kupaca za Toskanu (uključujući Firencu) porastao je preko 125% u odnosu na razinu prije pandemije, čime su znatno doprinijeli potražnji investropa.com investropa.com. S druge strane ponude, Firenca se suočava s kroničnim ograničenjima: nova izgradnja je ograničena strogim pravilima za očuvanje povijesne baštine i urbanističkim planiranjem, a mnogi vlasnici nekretnina vezani uz hipoteke s niskim kamatama nerado prodaju (zbog čega je ponuda preprodaje mala) investropa.com investropa.com. Rezultat je neusklađenost ponude i potražnje koja i dalje vrši uzlazni pritisak na cijene investropa.com investropa.com. Ipak, rast je umjeren i očekuje se stabilizacija u narednim godinama (Nomisma, istraživački institut, prognozira oko +2% nominalnog godišnjeg rasta cijena u Italiji do 2025. godine blogimmobiliarecavallo.com). Ukratko, Firenca ulazi u 2025. godinu s robustnim tržištem nekretnina, koje karakteriziraju visoke vrijednosti, jaka potražnja za najmom i oprezan optimizam oko daljnjeg stabilnog rasta.

Trendovi stambenih nekretnina u Firenci

Stambeni sektor u Firenci je dinamičan, oblikovan raznolikim trendovima u različitim segmentima. Cijene nekretnina bilježe stabilan rast od sredine 2010-ih, s izraženim ubrzanjem nakon 2022. godine investropa.com. Do kraja 2024., prosječne cijene stambenih nekretnina u gradu bile su oko 4.300–4.316 € po m² investropa.com investropa.com – značajno iznad nacionalnog prosjeka – i nastavile su rasti u 2025. Jedan od ključnih pokretača je međunarodna potražnja: Firenca ostaje magnet za strane kupce nekretnina (posebno Amerikance, sjeverne Europljane i sve više ostalih međunarodnih investitora) koje privlači način života u Toskani i koji vide vrijednost u njezinim nekretninama investropa.com investropa.com. Ovaj dolazak inozemnih kupaca u postpandemijskom razdoblju znatno je povećao potražnju za stanovima i povijesnim nekretninama. Istovremeno, lokalna potražnja se promijenila – niske kamatne stope prethodnih godina omogućile su mnogim Talijanima kupovinu, no sada više kamatne stope znače manje lokalnih kupaca koji prvi put ulaze na tržište, što tržište usmjerava prema kupcima s većim kapitalom i strancima.

Luksuzne rezidencije čine važan subsegment tržišta. Cijene vrhunskih i luksuznih nekretnina u Firenci stalno rastu, potaknute ograničenom ponudom i globalnim interesom imućnih kupaca investropa.com investropa.com. Novi luksuzni projekti rijetki su zbog pravila o očuvanju, pa postojeće vrhunske vile i prestižni stanovi u povijesnom središtu postižu visoke cijene. Imućni kupci (strani i domaći) i dalje brzo kupuju palače, penthouse i vile, održavajući ovaj segment snažnim investropa.com investropa.com. Na primjer, ekskluzivni četvrti na brdima i povijesne palače bilježe veliku potražnju i ograničenu dostupnost, što će prema stručnjacima dovesti do daljnjeg rasta cijena u luksuznom segmentu investropa.com investropa.com. Istodobno, srednji segment tržišta i pristupačno stanovanje imaju svoje trendove. Firenca ima stariju populaciju – oko 28% stanovnika starije je od 65 godina prema podacima iz 2024. – što potiče interes za stanove prilagođene starijima i projekte stanovanja s podrškom investropa.com investropa.com. Investitori i developeri prepoznaju potrebu za pristupačnim, jednokatnim stanovima, liftovima u starim zgradama te zajednicama usmjerenima na starije osobe, s obzirom na rastuću životnu dob u Italiji (sada oko 84 godine) investropa.com investropa.com. Ovo predstavlja priliku za adaptaciju postojećih ili izgradnju novih rezidencija prilagođenih starijima (“starenje u vlastitom domu”), niše za koju se očekuje rast u nadolazećim godinama.

Još jedan značajan trend je utjecaj studenata i mlađih najmoprimaca na tržište. Firenca ima veliku studentsku populaciju (preko 40.000 studenata Sveučilišta u Firenci, ~11% međunarodnih) koncentriranu u područjima poput Novoli investropa.com investropa.com. Nedavno proširenje sveučilišnog kampusa i nova namjenski izgrađena studentska naselja (npr. objekt sa 404 kreveta otvoren 2024. godine) dodatno su podigli profil Novolija investropa.com investropa.com. Potreba za studentskim smještajem je vrlo visoka – novi domovi su odmah popunjeni gotovo 100% investropa.com. Ovo je povećalo najamnine u kvartovima blizu sveučilišta i čini Novoli i slične četvrti atraktivnima za investitore koji kupuju radi iznajmljivanja (nudeći solidan povrat od studentskih najmoprimaca) investropa.com. S druge strane, neki analitičari upozoravaju da bi prevelika ponuda studentskog smještaja na duži rok (ako bude još privatnih domova) mogla stabilizirati ili smanjiti najamnine u tom specifičnom podsektoru investropa.com. Sve u svemu, međutim, “studentski efekt” jača određena područja i segmente najma.

Na kraju, vladine politike o najmu mijenjaju stambeni krajolik. Kao odgovor na nestašicu stanova i prekomjerni turizam, vlasti Firence su pooštrile pravila za kratkoročni najam (poput Airbnb-a) u UNESCO-ovoj povijesnoj jezgri. Od 2023. godine grad je zabranio izdavanje novih licenci za kratkoročni najam u staroj gradskoj jezgri s ciljem zaštite dugoročnih stambenih kapaciteta investropa.com investropa.com. Kao rezultat toga, broj Airbnb oglasa u središtu Firence – koji je naglo porastao s oko 1.500 u 2018. na 9.000 do 2024. – počeo je padati pod novim pravilima investropa.com investropa.com. Osim toga, grad potiče vlasnike da vrate nekretnine u dugoročni najam (na primjer, nudeći porezne olakšice na gradski porez za drugu nekretninu ako ih prebace s turističkog najma na redovni najmoprimac) investropa.com. Ove mjere trebale bi olakšati ograničenu ponudu stanova za najam lokalnom stanovništvu, ali također znače nešto niže prinose na najam u turistički bogatijem centru (jer su iznimno isplativi kratkoročni najmovi smanjeni) investropa.com investropa.com. Doista, mnogi investitori sada gledaju izvan turističkog središta: prethodno zapostavljene četvrti (neposredno izvan centra) nude bolje prinose na dugoročni najam i manje regulatornih prepreka investropa.com investropa.com. Ukratko, stambeno tržište Firence 2025. godine karakteriziraju visoke vrijednosti i snažna potražnja u svim segmentima – od luksuznih nekretnina do studentskih stanova – ublažene promjenama politika koje nastoje uravnotežiti turizam i potrebe stanovanja stanovnika.

Trendovi komercijalnih nekretnina u Firenci

Firentinški sektor poslovnih nekretnina također je aktivan, iako u manjem opsegu u usporedbi s većim talijanskim gradovima. Tržište ureda u Firenci bilježi obnovljeni rast. Vrijednosti poslovnih prostora raste krajem 2024. i početkom 2025., dijelom zbog oporavka poslovanja nakon pandemije i niske ponude modernih uredskih prostora. Od Q1 2025. prosječna prodajna cijena ureda u Firenci iznosi oko 3.230 € po m², dok vrhunski uredi u centru grada (zona Duomo) dosežu i do 4.900 € po m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Najamnine za urede u prosjeku iznose oko 17–18 € po m² mjesečno u cijelom gradu mercato-immobiliare.info, a mogu premašiti 23 €/m² na prestižnim centralnim lokacijama mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Posebno, cijene prodaje ureda porasle su za oko +6,6% u posljednja dva kvartala mercato-immobiliare.info, što ukazuje na snažnu potražnju. Većina investicija u uredske prostore u Italiji ipak je usmjerena na Milano i Rim (koji su 2024. zabilježili oko 85% ukupnog volumena investicija u urede) practiceguides.chambers.com, no Firenca privlači tvrtke iz sektora kao što su moda, dizajn, akademska zajednica i regionalna uprava. Također raste interes za fleksibilne prostore i coworking kako se firentinska tehnološka i kreativna startup scena postepeno širi. Općenito, iako Firenca nije glavno središte za urede, njezino tržište ureda je zdravo, s niskom stopom slobodnih kvalitetnih prostora i stabilnim prinosima od najma.

Maloprodajni i ugostiteljski nekretninski segmenti uvelike su pod utjecajem goleme turističke ekonomije Firence. Maloprodajni prostori na glavnim ulicama u povijesnoj jezgri – posebice duž Via de’ Tornabuoni, oko Duoma i na drugim prestižnim ulicama – stalno su traženi među luksuznim brendovima i trgovcima. Firenca se smatra središtem luksuzne maloprodaje u Italiji italiancompanyformations.com, zahvaljujući stalnom priljevu imućnih turista. Najamnine za prvoklasne maloprodajne prostore u središtu Firence među najvišima su u zemlji, a prinosi od maloprodaje su relativno niski (što odražava visoke vrijednosti nekretnina), jer investitori luksuzne prodavaonice ovdje vide kao prestižnu imovinu. Na nacionalnoj razini 2024. godina je zabilježila bum ulaganja u maloprodaju (maloprodaja je privukla najveći udio komercijalnog ulaganja, oko 2,4 milijarde eura u Italiji) practiceguides.chambers.com, a Firenca je svakako imala koristi kao jedna od ključnih destinacija luksuzne maloprodaje izvan Milana. Također možemo primijetiti trend adaptivne prenamjene – povijesne zgrade u središtu Firence pretvaraju se u butike, galerije ili mješovite ugostiteljske prostore – dok grad pokušava uravnotežiti komercijalne potrebe s očuvanjem.

U ugostiteljskom sektoru Firenca i dalje prednjači. Turizam se ne samo oporavio, već je dosegao rekordne razine nakon COVID-a: Italija je ugostila preko 65 milijuna međunarodnih turista u 2024., što premašuje brojke prije pandemije gowithguide.com gowithguide.com, a sama Firenca je u 2023. ugostila oko 3,8 milijuna stranih posjetitelja (s gotovo 13 milijuna ukupnih noćenja) gowithguide.com. To se odražava u odličnoj popunjenosti hotela, B&B-ova i turističkih najamnina. Popunjenost hotela i cijene soba u Firenci su visoke, potičući zanimanje ulagatelja u ugostiteljski sektor. Uistinu, ulaganja u ugostiteljske nekretnine u Italiji porasla su za 66% u 2024. (na oko 1,8 milijardi eura) practiceguides.chambers.com pri čemu su razvoj luksuznih hotela prioritet za mnoge ulagatelje. Firenca, zajedno s Rimom i Venecijom, bilježi kontinuirana ulaganja u nove ili renovirane hotele kako bi zadovoljila luksuzne putnike. Otvaranja novih hotela, prenamjena povijesnih zgrada u smještajne kapacitete i dolazak međunarodnih brendova na tržište Firence dio su tog trenda.

Dodatno, logistika i industrijske nekretnine igraju manju ulogu na području Firence, ali poboljšanja infrastrukture (poput proširenja zračne luke u Firenci i bolje povezanosti autocestom) postupno povećavaju privlačnost industrijskih nekretnina na rubovima grada. Šira regija Toskane imala je stabilno tržište logistike u 2024. godini (logistički sektor Italije bilježi pad prinosa na ~5,4% za najkvalitetnije nekretnine) practiceguides.chambers.com. Područja u blizini sjevernog ruba Firence (npr. oko Osmannora, Sesto Fiorentino) dom su skladištima i lakim industrijskim parkovima koji služe regionalnom gospodarstvu, a zabilježili su stabilnu ili poboljšanu popunjenost. Sve u svemu, tržište komercijalnih nekretnina u Firenci se oporavlja i razvija: potražnja za uredima ponovno raste, maloprodaja i ugostiteljstvo rastu zahvaljujući snažnom turizmu, a čak su i specifični sektori poput studentskog smještaja (obrađeni ranije) i logistike na radaru investitora. Komercijalno tržište grada ostaje manje i specijaliziranije u odnosu na veće metropolitanske zone, ali nudi jedinstvene prilike povezane s kulturnim i gospodarskim prednostima Firence (umjetnost, turizam, obrazovanje, luksuzna roba).

Dinamika ponude i potražnje

Ravnoteža između ponude i potražnje na tržištu nekretnina u Firenci temeljem je očito nagnuta u korist potražnje, što doprinosi stalnom rastu cijena. Potražnja kupaca održava se kroz više izvora: lokalni stanovnici (često s obiteljskim bogatstvom ili dvoje zaposlenih u kućanstvu), domaći investitori iz drugih dijelova Italije, te međunarodni kupci koji traže druge domove ili investicijske nekretnine u Toskani. Ova široka baza potražnje posebno je narasla na međunarodnoj razini – primjerice, interes stranih kupaca za Firencu naglo je porastao tijekom posljednje dvije godine, s upitima daleko iznad razina prije 2020. godine investropa.com. Amerikanci su bili posebno aktivni, potaknuti relativno snažnim dolarom tijekom proteklih godina, što čini nekretnine denominirane u eurima privlačnijima. Nadalje, promjene životnog stila (fleksibilnost rada na daljinu, želja za kulturnim doživljajima) dovele su do toga da su se neki stranci preselili ili provode dio godine u Firenci, dodatno povećavajući potražnju za nekretninama kako za kupnju tako i za dugoročni najam.

S druge strane, ponuda ostaje ograničena. Srednjovjekovna i renesansna urbana struktura Firence znači da u samom centru grada ima vrlo malo prostora za novu gradnju. Novi razvoj stambenih objekata uglavnom je ograničen na periferna područja ili prenamjenu postojećih objekata (npr. pretvaranje stare zgrade u apartmane). Podaci pokazuju da je na nacionalnoj razini stambena izgradnja slaba – dozvole za nove stambene zgrade u Italiji su čak malo pale u 2024. globalpropertyguide.com – i Firenca je tipičan primjer tog trenda. Grad nije doživio značajan rast stambenog fonda; čak i 2024. mnogi vlasnici zadržavaju nekretnine zahvaljujući povoljnim hipotekama koje su ranije osigurali investropa.com. Taj efekt zaključavanja (s oko 60% vlasnika hipoteka u Italiji koji plaćaju kamatnu stopu ispod 4% businesswire.com) smanjuje promet nekretnina na prodaju, jer su ljudi nevoljki prodati i izgubiti svoje niske kamatne stope. Tako je ponuda nekretnina na tržištu vrlo ograničena, osobito u poželjnim četvrtima.

Neravnoteža između ponude i potražnje ima nekoliko posljedica. Prvo, pojačava natjecanje i nadmetanje za nekretnine koje se pojave na tržištu, čime se podržava rast cijena. Drugo, tjera kupce da razmotre alternativne lokacije – kad u povijesnom centru ima malo opcija ili su cijene vrlo visoke, potražnja se seli u okolne četvrti ili čak obližnje gradove. To vidimo u Firenzi kroz rastući interes za polucentralne četvrti (poput Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) i predgrađa s dobrim prometnim vezama (primjerice Scandicci preko tramvaja) lanazione.it. Treće, ograničena ponuda izazvala je pritisak na najam: mnoge nekretnine bile su vezane uz kratkoročni najam donedavno, pa su dugoročnim najmoprimcima stanovi postali teško dostupni, što je pojačalo rast najamnina. Odgovor gradske politike (ograničavanje novih turističkih najma) pokušava osloboditi ponudu za rezidente. Doista, kako se neki Airbnb stanovi vraćaju na tržište dugoročnog najma, možda ćemo krajem 2025. vidjeti blago popuštanje ograničenja najma, no za sada potražnja još uvijek znatno nadmašuje ponudu u većini segmenata.

Jedna pozitivna stvar u pogledu ponude je prenamjena i razvoj određenih velikih lokacija. Firenca svjedoči nekolicini projekata urbane regeneracije – primjerice, Manifattura Tabacchi (bivša tvornica duhana) transformira se u kompleks mješovite namjene s kreativnim prostorima, rezidencijama i studentskim smještajem; a područje oko novih tramvajskih linija (produžetak do zračne luke itd.) potiče izgradnju srednje visokih stambenih projekata u predgrađima. Ovi projekti će dodati nekoliko jedinica i suvremenih poslovnih prostora, ali ukupno gledano nisu dovoljan čimbenik koji bi radikalno promijenio dinamiku ponude na tržištu grada. Stope slobodnih prostora za kvalitetne nekretnine i dalje su vrlo niske u oba sektora, rezidencijalnom i poslovnom, što dodatno naglašava nedostatak ponude. Ukratko, tržište Firence karakteriziraju snažni faktori potražnje (lokalne i globalne) u kontekstu ograničenog rasta ponude, što je recept koji je održavao stabilan rast vrijednosti nekretnina. Sve dok se ili gradnja znatnije ne poveća ili potražnja ne ohladi, ovakva dinamika vjerojatno će se nastaviti, zadržavajući konkurentnost tržišta za kupce i najmoprimce investropa.com investropa.com.

Trendovi cijena i prognoze

Cijene nekretnina u Firenci spadaju među najviše u Italiji i pokazuju jasan uzlazni trend posljednjih godina. Početkom 2025., prosječna cijena stambenih nekretnina u gradu iznosi otprilike srednjih 4.000 eura po četvornom metru, s varijacijama ovisno o četvrti (detaljno prikazano u tablici ispod). To predstavlja značajan rast u odnosu na sredinu 2010-ih; primjerice, krajem 2023. godine prosječna vrijednost stanova iznosila je oko 4.300 €/m², u odnosu na otprilike 3.500 €/m² u 2016. investropa.com. U razdoblju od 2020. do 2022. rast cijena bio je relativno stalan (3-5% godišnje), a unatoč privremenom usporavanju izazvanom pandemijom, tržište je kasnije ponovno dobilo zamah. 2024 bila je osobito prekretnica: dok je talijansko tržište u cjelini bilo prilično stabilno (pa čak i blagi pad u prvom kvartalu 2025. na nacionalnoj razini globalpropertyguide.com), Firenca je zabilježila značajan rast cijena (~+6% na godišnjoj razini) globalpropertyguide.com. Ovo nadmašivanje objašnjava se jedinstvenim faktorima potražnje o kojima je ranije bilo govora.

Za 2025. i sljedećih nekoliko godina, većina analitičara očekuje umjereni rast cijena nekretnina u Firenci, a ne nagli rast ili pad. Prognoza istraživačkog tima Immobiliare.it za 2024. predviđala je blago povećanje prodajnih cijena u velikim gradovima – npr. +2% u Milanu, +1,1% u Rimu – i doista cijene u Firenci rastu u niskim jednoznamenkastim postocima, što se očekuje i dalje osim u slučaju šokova columbusintl.com. Nomisma, poznati talijanski institut za istraživanje tržišta nekretnina, također očekuje fazu stabilizacije: njihova prognoza do 2025. predviđa da će cijene stambenih nekretnina u Italiji rasti blago (~1,5 – 2% godišnje nominalno) uz stalan broj transakcija od oko 600–700 tisuća na razini cijele države grimaldi.casa housinganywhere.com. U slučaju Firence, kao tržišta s visokom potražnjom, to bi moglo značiti malo veći rast od prosjeka (možda oko 2–4% godišnje) ako ekonomski uvjeti ostanu povoljni. Vrijedi napomenuti da kamatne stope igraju ulogu – Europska središnja banka počela je smanjivati stope krajem 2024. kako bi potaknula rast practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, što bi moglo učiniti hipotekarne kredite malo pristupačnijima i poduprijeti cijene. Ipak, kamatne stope su i dalje znatno više nego u razdoblju vrlo niskih stopa 2021., što bi moglo usporiti lokalnu potražnju.

Kada je riječ o cijenama najma, Firenca je doživjela još dramatičnije trendove. Najamnine brzo rastu, do te mjere da Firenca sada konkurira Milanu kao najskupljem tržištu najma u Italiji. Do kraja 2024. predviđalo se da će prosječne najamnine u Firenci doseći 29 €/m²/mjesec, čime bi prestigle Milano (oko 25 €) columbusintl.com. Ovo potvrđuju i trenutni podaci: početkom 2025. prosječna mjesečna najamnina u cijelom gradu iznosi oko 21–22 €/m² (što uključuje sve dijelove grada i veličine nekretnina) lanazione.it, ali stanovi u središtu grada često postižu 25–30 €/m² za dugoročne ugovore, dok su kratkoročno cijene još više. U postotku, najamnine su u Firenci u 2024. porasle za procijenjenih +18% columbusintl.com columbusintl.com – ogroman rast koji odražava oporavak turizma nakon COVID-a i nedostatak stambenog prostora. U budućnosti bi rast najamnina mogao usporiti ako na tržište dugoročnog najma dođe više ponude (zbog ograničenja za Airbnb), ali kako turizam i dalje cvjeta, a brojni studenti i profesionalci traže smještaj, očekuje se da će najamnine ostati visoke. Investitori tako mogu očekivati solidne prinose od najamnina, osobito izvan strogog povijesnog središta.

U sažetku, prognoze cijena za Firencu upućuju na nastavak blagog rasta. Ako ne dođe do neočekivanih gospodarskih preokreta, očekuje se da će vrijednosti nekretnina nastaviti rasti u iduće 2-3 godine, ali sporijom stopom nego što je bio nedavni skok. Opći je konsenzus da će temelji Firence – međunarodna privlačnost, ograničena ponuda – spriječiti veće korekcije cijena, čime će tržište biti stabilnije od manje traženih regija. Rizici poput viših kamatnih stopa ili promjena politike mogli bi ograničiti rast, ali značajniji pad vrijednosti čini se malo vjerojatnim u sadašnjim uvjetima. Potencijalni kupci u 2025. trebali bi računati na visoke ulazne cijene koje će vjerojatno nastaviti rasti, dok prodavatelji mogu biti umjereno optimistični oko zadržavanja vrijednosti ili postizanja skromnog rasta cijena. Kad je riječ o najmu, iznajmljivači u Firenci mogu očekivati i dalje jaku potražnju i visoke najamnine, iako bi novi propisi dio te potražnje mogli usmjeriti prema legalnim zonama za iznajmljivanje nešto izvan središta. Sve u svemu, očekuje se da će cijene nekretnina u Firenci u 2025. i kasnije nastaviti polako rasti, čime se dodatno jača status grada kao stabilne i atraktivne lokacije za dugoročno ulaganje columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Ključne četvrti i područja na koja treba obratiti pažnju

Firenca je grad sa zasebnim četvrtima, od kojih svaka ima svoj jedinstveni profil nekretnina. Razumijevanje lokalne geografije je ključno jer se cijene i trendovi znatno razlikuju ovisno o području. Ispod se nalazi tablica sažetka prosječnih cijena stanovanja u Firenci po četvrtima (s odgovarajućim razinama najma), koja prikazuje raspon od najskupljih središnjih četvrti do pristupačnijih predgrađa:

Susjedstvo (Zona)	Prosječna prodajna cijena (€/m²)	Prosječna najamnina (€/m² mjesečno)
Povijesni centar (Centro)	~€5.330	~€24,0
Oltrarno (preko Arna)	~€5.260	~€25,3
Michelangelo – Porta Romana (Brdo južno)	~€5.383	~€21,6
Campo di Marte – Libertà (sjever-centar)	~€4.420	~€20,9
Leopoldo – Porta al Prato (SZ polucentar)	~€3.835	~€16,4
Firenze Nord (Novoli)	~€3.470	~€15,2
Coverciano – Bellariva (istočna stambena zona)	~€4.240	~€15,9
Isolotto (jugozapadna stambena zona)	~€3.260	~€12,9
Ugnano – Mantignano (zapadna periferija)	~€2.800	~€14,3

Izvor: Immobiliare.it podaci (sredina 2025.) catonecasa.it catonecasa.it. Ove brojke pokazuju da centralna/povijesna područja imaju cijene daleko iznad 5.000 €/m², dok periferna susjedstva na rubu grada mogu biti i upola jeftinija. Posebno je zanimljivo da je Oltrarno (“druga strana Arna”, poznat po radionicama obrtnika i autentičnoj atmosferi) skoro jednako skup kao i glavni povijesni centar, što pokazuje visoku potražnju za njegovim šarmom catonecasa.it. Područje Michelangelo–Porta Romana, koje uključuje prestižno brdo južno od rijeke (u blizini Piazzale Michelangelo i Boboli vrtova), jedno je od najekskluzivnijih stambenih zona, s prostranim vilama i luksuznim stanovima koji cijene dižu u sam vrh ljestvice catonecasa.it catonecasa.it. Na drugom kraju ljestvice su područja poput Isolotto (poslijeratna stambena četvrt) i Ugnano/Mantignano (polu-ruralna periferija), koja predstavljaju pristupačniji dio tržišta i privlače obitelji koje traže vrijednost i mirnu okolinu za oko 3.000 €/m² ili manje catonecasa.it catonecasa.it.

Četvrti na koje treba obratiti pažnju zbog potencijala rasta i ulaganja uključuju nekoliko područja izvan tradicionalnih turističkih središta. Područje Novoli/Firenze Nord jedan je od takvih primjera – s proširenjem novog sveučilišnog kampusa i projektima privatnog studentskog smještaja, profil Novolija raste. Vrijednosti nekretnina tamo (oko 3.300–3.500 €/m²) očekuje se da će nastaviti rasti kako se povećava potražnja studenata i nastavnika, a stalna poboljšanja infrastrukture (poput tramvajske linije do centra i zračne luke) unapređuju povezanost investropa.com investropa.com. Slično tome, četvrt Campo di Marte (sjeverno od centra, dom nogometnog stadiona Artemio Franchi i mješavine kuća iz ranog 20. stoljeća) nudi nešto niže cijene od centra (~4.300–4.500 €/m²) catonecasa.it, ali snažnu privlačnost za one koji traže ravnotežu povijesti i suvremenih sadržaja. Campo di Marte je također predviđen za preuređenje s planovima za obnovu stadiona, što bi moglo dodatno potaknuti lokalno tržište nekretnina.

Oltrarno i susjedna područja poput San Niccolò i Bellosguardo također su ključna područja za pratiti. Autentičnost i boemska atmosfera Oltrarna dugo su privlačile posjetitelje; sada, kako se neki investitori okreću od previše turističkog područja oko Duoma, Oltrarno bilježi pojačano zanimanje. Izvještaji pokazuju da su prinosi od najma u Oltrarnu viši nego u povijesnoj jezgri, što privlači ulaganja investropa.com investropa.com. Osim toga, Bellosguardo i Pian dei Giullari (brežuljci jugozapadno) i Fiesole (gradić na brdu na sjeveru) i dalje su vječni favoriti među kupcima luksuznih nekretnina koji traže vile s vidikovcem – ova područja možda nemaju velik volumen transakcija, ali predstavljaju najviši segment tržišta s nekim nekretninama koje prelaze 6.000–8.000 € po m² za doista izuzetne vile.

Na povoljnijem kraju, četvrti na periferiji koje nude dobre prometne veze su u usponu. Na primjer, Scandicci, zasebna općina jugozapadno od Firence, povezana je tramvajem i bilježi porast cijena zbog poboljšane pristupačnosti. Prosječne cijene u Scandicciju (~3.240 €/m²) znatno su niže od cijena u samoj Firenci, no rastu (oko +2% na godišnjoj razini) kako sve više ljudi smatra ovo mjesto ozbiljnom opcijom za život dok rade ili studiraju u Firenci lanazione.it lanazione.it. Isto vrijedi i za Sesto Fiorentino na sjeverozapadu (u blizini sveučilišnog znanstvenog kampusa i nekih poslovnih ureda), gdje prosječna cijena iznosi oko 3.300 €/m² lanazione.it. Ova prigradska tržišta profitiraju od preljeva potražnje – obitelji i kupci osjetljivi na cijene koji gradske cijene smatraju previsokima. Uz kontinuirano širenje tramvajske mreže i druge infrastrukture, područja uz te linije (npr. bolnica Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli s planiranim tramvajem) vjerojatno će imati pozitivan utjecaj na tržište nekretnina.

U sažetku, “vruća” područja Firence kreću se od ultra-prestižnog centra (koji je i dalje sigurna investicija, ali uz visoke troškove), preko trendi susjednih četvrti (Oltrarno, San Marco itd.), do zona rasta poput Novolija i poluprigradskih područja gdje relativna pristupačnost i razvojni projekti obećavaju dobitke. Investitori i kupci nekretnina trebaju uskladiti svoje ciljeve s četvrti: bilo da se radi o dugoročnom povećanju vrijednosti u povijesnoj četvrti, snažnim povratima od najma u studentskim zonama ili povoljnim kupnjama na putu razvoja infrastrukture. Raznoliki firentinski kvartovi osiguravaju da za svaku strategiju postoji odgovarajući segment na tržištu 2025. godine.

Pravna i porezna razmatranja (uključujući strane investitore)

Ulaganje u nekretnine ili kupnja nekretnine u Firenci zahtijeva navigaciju kroz talijanski pravni i porezni okvir. Dobra vijest je da Italija ne nameće opća ograničenja stranim kupcima: ne-Talijani (uključujući građane izvan EU) mogu slobodno kupovati nekretnine u Italiji, sve dok njihova matična zemlja omogućuje Talijanima isto (uzajamnost se općenito pretpostavlja za većinu zemalja) getgoldenvisa.com veles-club.com. Nije potrebna posebna dozvola samo za kupnju nekretnine – strani kupac mora jednostavno dobiti talijanski porezni identifikacijski broj (codice fiscale) i pridržavati se standardne procedure kupnje. Transakcije vodi javni bilježnik (notar) koji priprema ugovor, provodi dubinsko snimanje vlasništva i prikuplja poreze. Uobičajeno je da strani kupci angažiraju odvjetnika koji govori engleski ili odvjetnika za nekretnine da im pomogne, ali to zakonski nije obavezno. Vlasništvo je sigurno u Italiji, s pouzdanim zemljišnim registrom, a vlasništvo stranaca (osobno ili putem tvrtke) potpuno je priznato.

S poreznog aspekta, kupci trebaju biti svjesni sljedećih ključnih točaka:

Porezi na kupnju: Pri kupnji postojeće stambene nekretnine od privatnog prodavatelja, glavni trošak je porez na registraciju, koji iznosi 9% katastarske vrijednosti (procijenjena vrijednost, obično niža od tržišne vrijednosti) za nerezidente ili za kupnju druge nekretnine. Ako kupac seli prebivalište i to mu je prva nekretnina u Italiji, postoji mogućnost snižene stope od 2%, ali strani ulagači koji ne planiraju boraviti u Italiji obično plaćaju 9% linkedin.com. Za nove nekretnine kupljene od investitora/razvijatelja umjesto poreza na registraciju plaća se PDV (obično 10% za stambene ili 22% za luksuzne kategorije) plus fiksna pristojba za registraciju. Osim toga, naknade za notara (otprilike 1–2% vrijednosti) i provizija agencije (ako koristite posrednika, ~3–4%) treba ukalkulirati. Sveukupno, strani kupac može očekivati troškove transakcije oko 10–15% kupovne cijene, uključujući poreze i naknade.
Porezi na vlasništvo: Italija ima godišnji porez na nekretnine koji se zove IMU (Imposta Municipale Unica) za druge nekretnine. Budući da strani vlasnici najčešće ne mogu kvalificirati nekretninu u Firenci kao primarni dom (prima casa), IMU će biti potrebno plaćati svake godine. Visinu stope određuje lokalna općina (Firenca) i temelji se na katastarskoj vrijednosti uz određene koeficijente. U praksi se često kreće oko 0,4–0,6% tržišne vrijednosti godišnje, ali to varira. (Primarni domovi rezidenata uglavnom su izuzeti od IMU, no to izuzeće neće vrijediti ako niste talijanski rezident u toj nekretnini). Može postojati i mala godišnja naknada za otpad/održavanje (TARI).
Prihodi od najma: Ako iznajmljujete nekretninu, prihod od najma podliježe oporezivanju u Italiji. Dugoročni stambeni najam može se oporezovati povoljnim paušalnim režimom pod nazivom cedolare secca – 21% poreza na bruto najamninu (bez dodatnog poreza na dohodak) ako su ispunjeni određeni uvjeti. U protivnom, prihod od najma dodaje se vašem redovnom dohotku i oporezuje progresivnim stopama (koje mogu biti više). Za kratkoročne najmove (poput Airbnb-a), prihod je također oporeziv i trebate prijaviti djelatnost; neki vlasnici koriste agencije ili lokalne upravitelje nekretninama za rješavanje poreza i usklađenosti. Italija ima porezne ugovore s mnogim zemljama kako bi se izbjeglo dvostruko oporezivanje prihoda od najma. Ako se pravilno strukturira, strani ulagači mogu svesti dvostruko oporezivanje na minimum, često dobivanjem inozemnog poreznog kredita za poreze plaćene u Italiji.
Porez na kapitalnu dobit: Ako kasnije prodate nekretninu uz dobit, Italija naplaćuje porez na kapitalnu dobit od 26% na ostvarenu dobit, ali samo ako je nekretnina bila u vlasništvu kraće od 5 godina. Nekretnine u vlasništvu dulje od pet godina oslobođene su poreza na kapitalnu dobit, što potiče dugoročnije zadržavanje. (Iznimka: ako ste rezident Italije i dom vam je bila primarna rezidencija, dobici su oslobođeni poreza bez obzira na godine vlasništva).
Nasljedstvo: Italija ima porez na nasljedstva i darove, ali s prilično visokim pragovima za bliske rođake. Nekretnina u Italiji podliježe talijanskim pravilima o nasljeđivanju i porezima ako vlasnik preminu; stranim vlasnicima preporučuje se savjetovanje oko oporuka i možda držanje nekretnine putem tvrtke ili drugog pravnog subjekta ako je planiranje nasljedstva važno.

Italija je uvela neke porezne poticaje kako bi privukla strane imućne osobe i radnike posljednjih godina, što je iako nije specifično vezano za nekretnine, ipak relevantno. Na primjer, novi rezident Italije može zatražiti paušalni porezni režim na inozemni prihod (plaćanje paušala od 100.000 € godišnje na sav inozemni prihod) – što je korisno za imućne osobe koje se sele u Italiju (često one koje kupuju luksuzne domove) idealista.it. Postoji i režim za strane umirovljenike koji sele u određene regije (paušalni porez od 7% na inozemne mirovine, ali to se odnosi na određena južna područja, ne na Toskanu). Dodatno, Italija nudi “vizu za izabrano prebivalište” za umirovljenike ili financijski neovisne strance koji žele živjeti u Italiji; iako zahtijeva dokaz o dostatnim prihodima, mnogi stranci koji kupuju nekretnine koriste ovu opciju kako bi boravili djelomično ili trajno u Firenci. Važno je napomenuti da kupnja nekretnine sama po sebi ne daje pravo na boravak – za dugoročni život u Italiji kao ne-EU građanin i dalje trebate vizu/status. No, posjedovanje nekretnine može poduprijeti zahtjev za vizu (dokazujući smještaj i financijsku angažiranost).

Pravno, strani kupci također trebaju uzeti u obzir:

Financiranje: Talijanske banke odobravaju kredite nerezidentima, iako je obično maksimalni iznos hipoteke za strance 50–60% vrijednosti nekretnine, a kamatne stope mogu biti nešto više za zajmove nerezidenata. Mnogi strani kupci u Firenci plaćaju gotovinom ili koriste financiranje iz svoje zemlje koristeći kapital, kako bi izbjegli talijansku birokraciju povezanu s hipotekama.
Provjere nekretnina: Uvijek provedite temeljitu dubinsku analizu – provjerite katastarske podatke o nekretnini, uvjerite se da nema tereta ili neovlaštenih građevinskih radova i da osoba koja prodaje ima čisto vlasništvo. Ove provjere obično provodi javni bilježnik. Stare zgrade u Firenci mogu imati povijesna ograničenja (vincoli) ako ih štiti zavod za zaštitu spomenika; to ne sprječava kupnju, ali znači da su za bilo kakve renovacije potrebna posebna odobrenja.
Propisi o iznajmljivanju: Kao što je već spomenuto, ako planirate iznajmljivati, budite svjesni lokalnih propisa. Na primjer, kratkoročni najam sada je strogo ograničen u UNESCO-vom povijesnom centru Firence – novi vlasnik ne može automatski pokrenuti Airbnb biznis tamo zbog ograničenog broja licenci investropa.com. Međutim, izvan starog grada pravila su blaža, iako je registracija kod općine obavezna. Uvijek provjerite najnovije lokalne propise ako je prihod od najma dio vašeg plana.

U sažetku, strani investitori u firentinskim nekretninama uživaju općenito povoljno investicijsko okruženje bez prepreka za vlasništvo i uz razumnu poreznu politiku, osobito ako je ulaganje pravilno strukturirano. Najvažnije je planirati porez na kupnju (koji je viši ako ne postanete rezident), osigurati usklađenost s propisima o najmu i iskoristiti talijsku mrežu poreznih ugovora i posebne režime za optimizaciju vašeg ulaganja. Uz odgovarajuće pravno savjetovanje, kupnja u Firenci može biti jednostavan proces – talijanski dobro razvijen sustav zakona o nekretninama i profesionalni javni bilježnici jamče sigurnost transakcije. Mnogi strani kupci uspješno su Firencu izabrali za svoj drugi dom ili investicijsko odredište, privučeni ne samo ljepotom grada, već i stabilnim vlasničkim pravima i potencijalnim poreznim pogodnostima.

Prilike i rizici za ulaganje u nekretnine

Firenca donosi spoj privlačnih prilika i značajnih rizika koje bi svaki investitor u nekretnine ili kupac trebao uzeti u obzir u 2025. godini:

Prilike:

Robusni prinosi od najma: Zahvaljujući visokoj potražnji za najmom, prinosi na najam u Firenci su atraktivni, posebno u usporedbi s brojnim europskim gradovima. Bruto prinosi za stanove u Firenci u prosjeku su oko 6–8% globalpropertyguide.com, što je vrlo dobro. Na primjer, mali stanovi u studentskim četvrtima ili neposredno izvan turističkog centra mogu donijeti prinos i iznad 7% godišnje globalpropertyguide.com. Ovo je prilika za investitore koji traže prihod – bilo putem dugoročnog najma lokalnom stanovništvu/studentima ili putem reguliranog kratkoročnog najma turistima. Visoke najamnine (firentinske najamnine su među najvišima u Italiji columbusintl.com) u kombinaciji s još uvijek prihvatljivim kupovnim cijenama (u usporedbi s Londonom, Parizom itd.) omogućuju dobar potencijal gotovinskog toka.
Potencijal za povećanje kapitala: Tržište nekretnina u Firenci povijesno je manje podložno velikim oscilacijama i ima tendenciju stabilnog rasta. Tijekom razdoblja od 5-10 godina, vlasnici su uglavnom vidjeli rast vrijednosti. S obzirom na stalnu privlačnost grada i ograničenu novogradnju, izgledi za dugoročni rast kapitala i dalje su pozitivni. Investitori koji ulažu u određene četvrti (npr. područja predviđena za infrastrukturna poboljšanja poput novih tramvajskih linija ili zone u procesu gentrifikacije) mogli bi nadmašiti gradski prosjek. Primjer Oltrarna i drugih donedavno zanemarenih četvrti koje sada rastu na vrijednosti pokazuje koliki učinak ima ulaganje u pravi dio grada.
Diverzifikacija i sigurna luka: Ulaganje u Firencu nudi diverzifikaciju za međunarodne investitore. Talijansko tržište nekretnina, posebno ono u Firenci, često se ne kreće u potpunosti paralelno ni s burzama ni s drugim svjetskim tržištima nekretnina. Tijekom prethodnih globalnih kriza, nekretnine u Toskani često su bolje očuvale vrijednost, budući da su imućni kupci kupovali „stvarnu imovinu”. Opipljiva vrijednost vlasništva nad povijesnim stambenim prostorom u Firenci ili vilom u Toskani donosi osjećaj sigurnosti. U nesigurnim vremenima, materijalna imovina na kulturno značajnim lokacijama može zadržati potražnju.
Razvoj i prilike za povećanje vrijednosti: Za one koji su spremni prihvatiti projekte, Firenca nudi brojne starije nekretnine koje treba renovirati. Italija povremeno nudi porezne poticaje za obnovu (npr. nedavni „Superbonus 110%”, koji je u postupku ukidanja, ali pokazuje podršku države za ulaganje u nekretnine). Obnova stoljetnog stana do razine moderne luksuzne nekretnine ili prenamjena velike nekretnine u više jedinica može znatno povisiti vrijednost. Postoje i prilike u specijaliziranim segmentima poput domova za starije osobe ili studentskog smještaja, gdje potražnja premašuje ponudu – investitori koji razviju ili prenamijene objekte za ove svrhe mogu ostvariti vrlo dobre povrate.
Poduzetnički pothvati povezani s turizmom: Osim klasičnog stanovanja, turistički procvat Firence otvara prilike na tržištu nekretnina za ugostiteljstvo. Vlasništvo male gostinjske kuće, B&B-a ili apartmana sa uslugom (u skladu s novim pravilima) može biti vrlo isplativo. Također, komercijalni prostori koji opslužuju turiste (restorani, trgovine) na ključnim lokacijama predstavljaju okladu na nastavak snage turističkog gospodarstva u Firenci (više od 5 milijuna posjetitelja muzeja kao što je Uffizi u 2023. gowithguide.com gowithguide.com i rekordnog broja turista). Budući da je turizam činio više od 10% BDP-a Italije u 2023. gowithguide.com, Firenca je na čelu toga, nudeći čvrstu osnovu za ulaganja u nekretnine povezane s turizmom.

Rizici:

Gospodarski rizik i rizik od kamatnih stopa: Talijansko gospodarstvo raste sporo (oko 0,5–1% rasta BDP-a globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) i ostaje osjetljivo na šokove. Recesija ili rast nezaposlenosti mogli bi umanjiti lokalnu potražnju za nekretninama. Također, iako su kamatne stope stabilizirane, svaki budući rast europskih kamatnih stopa mogao bi smanjiti dostupnost kupcima koji koriste financiranje i izvršiti pritisak na pad cijena. Globalni gospodarski problemi (npr. novi val pandemije ili geopolitička kriza) također bi mogli smanjiti interes stranih kupaca i turizam, što izravno utječe na nekretnine u Firenci.
Regulatorne promjene: Regulatorno okruženje predstavlja glavni rizik, osobito za investitore u najam. Već smo vidjeli stroža pravila za kratkoročni najam u središtu Firence investropa.com; moguće je da bi država mogla uvesti šira ograničenja (u Italiji se već raspravlja o zakonu o kratkoročnim najmovima i porezu na drugu nekretninu u turističkim gradovima). Također, porezni propisi se mogu mijenjati – trenutno Italija ima porezne olakšice i poticaje za investitore, ali promjena državnih prioriteta može promijeniti porezni tretman za strane vlasnike ili uvesti nove namete na nekretnine. Pratiti politiku izuzetno je važno.
Likvidnost i transakcijski troškovi: Nekretnine u Firenci (i Italiji općenito) nisu vrlo likvidne. Nekretnine, osobito one luksuzne ili jedinstvene, mogu mjesecima ili čak godinama čekati kupca po željenoj cijeni. Ako morate brzo izaći iz investicije, možda ćete morati znatno sniziti cijenu. Transakcijski troškovi su također visoki (kao što je spomenuto, oko 10% ili više kod kupnje, a prodavatelji često plaćaju i oko 3% provizije agentima), što znači da vam cijene najčešće moraju narasti više od 15% samo da biste bili na nuli nakon kupnje i prodaje. Ta nelikvidnost i trošak znače da ulagači trebaju imati višegodišnji horizont i ne očekivati laku preprodaju nekretnina.
Strukturni i troškovi održavanja: Firentinske zgrade su stare – vlasništvo nad stanom iz renesansnog doba znači suočavanje sa stoljetnom infrastrukturom. Neočekivani troškovi obnove, suočavanje s talijanskom birokracijom za dozvole (osobito ako je nekretnina službeno povijesna), te redovno održavanje mogu biti znatni. Nove EU regulative o energetskoj učinkovitosti mogle bi u idućim godinama zahtijevati nadogradnje starijih zgrada (Italija raspravlja o načinima implementacije). Ti čimbenici mogu umanjiti povrat investicije ili zakomplicirati renovacije. Pažljiva provjera stanja objekta i budućih obveza (npr. obnovu fasade koju nalaže condominio ili protupotresnu sanaciju) izuzetno je važna.
Zasićenje tržišta u nekim segmentima: Iako je potražnja visoka, određena pod-tržišta mogu postati zasićena. Na primjer, luksuzno tržište oslanja se na relativno mali bazen kupaca; ako previše luksuznih nekretnina odjednom dođe na tržište (primjerice, developeri pretvaraju palače u luksuzne stanove), vrijeme prodaje može se produžiti. Slično tome, kao što je već spomenuto, ako se izgradi mnogo novih studentskih smještaja, najamnine u tom segmentu mogle bi stagnirati ili pasti. Ključni rizik je pretpostaviti da će rast potražnje iz prošlosti neometano nastaviti – ulagači bi trebali biti oprezni s ekstrapolacijom trendova. Na primjer, ako bi se turizam ograničio (gradska uprava povremeno razmatra prijedloge za kontrolu broja posjetitelja u borbi protiv pretjeranog turizma), to bi moglo utjecati na isplativost kratkoročnih najma.

Uvažavajući ove čimbenike, razboriti investitori u Firenci zauzimaju dugoročan pristup temeljen na vrijednosti. Prilike za solidan povrat i rast vrijednosti nekretnina su stvarne, ali potrebno je biti spreman i na izazove poput pravne složenosti i tržišnih oscilacija. Diverzifikacija unutar Firence (kombinacija centralnih i novih četvrti, ili mješavina različitih tipova najma) može umanjiti dio rizika. Mnogi investitori smatraju da je intrinzična vrijednost vlasništva nad nekretninom u Firenci – uporište u jednom od svjetskih velikih gradova – nagrada sama po sebi, a uz pažljivo planiranje financijska dobit može biti usklađena s tim iskustvom. Kao i uvijek, temeljito istraživanje, konzultiranje s lokalnim stručnjacima za nekretnine i jasna strategija pomažu u maksimiziranju potencijala tržišta nekretnina u Firenci i upravljanju rizicima.

Ekonomski i turistički čimbenici koji utječu na tržište

Tržište nekretnina u Firenci ne može se odvojiti od šireg ekonomskog i turističkog konteksta regije. Sudbina grada usko je povezana s njegovom ulogom kulturne i turističke prijestolnice, kao i s općim gospodarskim zdravljem Italije.

Turizam je vjerojatno najveći vanjski pokretač tržišta nekretnina u Firenci. Do 2024. turizam u Firenci ponovno je dosegao rekordne razine – grad je zabilježio gotovo 13 milijuna noćenja u 2023. godini (otprilike 75% od toga su bili međunarodni posjetitelji) gowithguide.com, a trend u 2024. bio je još veći. Da bismo to stavili u perspektivu, metropolitansko stanovništvo Firence iznosi oko 700.000, ali tijekom vršnih mjeseci efektivna populacija (s turistima) naraste na ~1,5 milijuna ljudi gowithguide.com. Ovaj ogroman priljev stvara veliku potražnju za kratkoročnim smještajem – hotele, apartmane za odmor itd. – što neizravno utječe na tržište stanovanja (mnogi stanovi su pretvoreni u turističke apartmane, kako je već spomenuto). To također znači da poduzeća koja opslužuju turiste (trgovine, restorani) uspijevaju, podržavajući najamnine poslovnih prostora na atraktivnim lokacijama. Kulturne atrakcije poput galerije Uffizi (5 milijuna posjetitelja u 2023.) gowithguide.com i renesansna baština grada čine Firencu stalnom destinacijom na “popisu želja” putnika. Dok god Firenca ostaje jedno od najatraktivnijih odredišta na svijetu – i vodeći talijanski grad za turizam vezan uz umjetnost i povijest – postojat će snažna podrška potražnji za nekretninama: stranci često kupuju druge domove nakon posjeta, a ulaganja u objekte za ugostiteljstvo ostaju atraktivna.

Ipak, turizam također nosi neke rizike ili izazove: pretjerani turizam postao je predmet brige, potičući propise (poput ograničenja iznajmljivanja) i možda odvraćajući neke lokalne stanovnike zbog pretrpanosti grada. U tijeku je rasprava o održivom turizmu – ako grad donese dodatna ograničenja (na primjer, ograniči broj dnevnih posjetitelja ili uvede strožu licencu za hotele), to bi moglo imati različite učinke na tržište nekretnina. No općenito, lokalna vlast nastoji upravljati turizmom tako da zaštiti kvalitetu života svojih stanovnika, što je dugoročno pozitivno za tržište nekretnina (osiguravajući da grad ostane ugodan za život, a ne samo muzej na otvorenom).

Na širem gospodarskom planu, Firenca ima koristi od toga što je glavni grad Toskane, relativno prosperitetne regije. Gospodarstvo grada ne uključuje samo turizam, već i modu (neke velike talijanske modne kuće ovdje ili u blizini imaju svoja sjedišta), obrazovanje (nekoliko sveučilišta i međunarodnih škola) te proizvodnju luksuznih proizvoda (parfemi, kožni proizvodi itd.). Stopa nezaposlenosti u Toskani niža je od talijanskog prosjeka, a Firenca uživa prisutnost značajne srednje klase. Od 2022. prosječan godišnji prihod na području Firence iznosio je oko 24.000 € lanazione.it, što je više nego u brojnim južnim gradovima, što podupire lokalnu kupovnu moć pri kupnji nekretnina (iako je još uvijek skromno u odnosu na troškove stanovanja). Nacionalni gospodarski rast Italije je umjeren – oko 0,8–1% predviđeno za 2025. globalpropertyguide.com – a visoki javni dug katkad izaziva nesigurnost. No svaka veća gospodarska politika ili šok (poput mjera štednje, značajnog povećanja poreza itd.) mogla bi utjecati na povjerenje potrošača i tržište nekretnina. Do sada, unatoč sporom rastu, niske kamatne stope do nedavno i kulturni čimbenici (Talijani preferiraju nekretnine kao ulaganje) održali su tržište nekretnina stabilnim.

Jedan značajan čimbenik bila je monetarna politika Europske središnje banke. U razdoblju 2022.-2023., rastuća inflacija dovela je do viših kamatnih stopa, što je počelo hladiti neka europska tržišta nekretnina. Krajem 2024. ESB prelazi na blaga sniženja kamatnih stopa kako se inflacija smiruje practiceguides.chambers.com. Za Italiju, a time i Firencu, niže stope znače da hipoteke postaju nešto pristupačnije, čime se potencijalno vraćaju neki kupci koji su bili izbačeni s tržišta zbog visokih stopa u 2023. Međutim, mnogi kupci u Firenci oslanjaju se na vlastiti kapital/gotovinu ili manje kredite, pa je utjecaj umjeren – ali je trend pozitivan za potražnju. Inflacija također utječe na troškove gradnje: nagli rast cijena materijala 2021.-2022. poskupio je gradnju i renoviranje, što je usporilo neke projekte. Ako inflacija ostane pod kontrolom, građevinska aktivnost bi se mogla ponovno pojačati i postupno povećavati ponudu.

Dodatno, tečaj valuta i globalna ekonomija utječu na tržište. Jak dolar (ili funta, itd.) u odnosu na euro zapravo čini nekretnine u Firenci jeftinijima za takve kupce. U razdoblju 2022.-2023. euro je bio relativno slab, pa je zabilježen povećan broj američkih kupaca koji su to iskoristili investropa.com. Ako bi euro znatno ojačao, to bi moglo prigušiti dio stranog interesa ili učiniti europske kupce relativno aktivnijima. Politička stabilnost Italije i EU također utječe na povjerenje stranih investitora – svaka nestabilnost može trenutačno usporiti strane kupovine, dok razdoblja stabilnosti (kao što sadašnja talijanska vlada šalje signale za ulaganja) pomažu održavati interes.

Na kraju, komparativni regionalni faktori: unutar Toskane, Firenca je glavni grad, ali kupci razmatraju i druga područja poput toskanske obale (npr. obala Versilije: Forte dei Marmi itd.) ili gradiće na brežuljcima (poput Siene, Lucce, Pise). Za kontekst, ti su tržišta općenito jeftinija (npr. grad Lucca ima prosjek oko 3.100 €/m² idealista.it, Pisa još manje), osim u posebnim enklavama (Forte dei Marmi u provinciji Lucca ima ultra visoke cijene vila zbog imućnih međunarodnih rezidenata). Ponekad, ako Firenca postane “preskupa”, određeni dio kupaca može odabrati veliku seosku kuću 30 km izvan grada za istu cijenu kao mali gradski stan. Dakle, Firenca natječe se unutar regije Toskana za određene kupce. Od 2024. godine, Firenca je ostala najskuplji grad u Toskani (oko 4.300–4.400 €/m²), prema nekim obalnim žarištima i Lucci lanazione.it idealista.it. Dobro stanje tržišta u Firenci zapravo može potaknuti okolna tržišta – primjerice, netko tko si ne može priuštiti Firencu može kupiti nekretninu u Pratu, Pistoji ili Arezzu (sve su to obližnji gradovi s nižim cijenama), što dovodi do blagog rasta i tamo. Suprotno tome, svaki pad u Firenci vjerojatno bi se osjetio širom Toskane kao negativan signal.

Zaključno, turizam i ekonomski trendovi trenutačno snažno favoriziraju nekretnine u Firenci: turizam osigurava stalan priljev potražnje i prihoda gradu, dok je šira ekonomija, iako s niskim rastom, dovoljno stabilna za kontinuirana ulaganja u nekretnine. Globalna privlačnost Firence donekle je zaštićuje od lokalnih gospodarskih poteškoća – međunarodni interes je može podržati i ako domaća potražnja oslabi. Ipak, ulagači bi trebali pratiti turističke politike, europska gospodarska zbivanja i regionalnu konkurenciju jer će ti čimbenici nastaviti oblikovati smjer tržišta. Dokle god Firenca ostaje prosperitetno kulturno i ekonomsko središte, sektor nekretnina vjerojatno će ostati živahan.

Usporedbe s okolnim područjima Toskane

Kada procjenjujete tržište nekretnina u Firenci, korisno ga je usporediti s drugim dijelovima Toskane, ali i s njezinim neposrednim predgrađima, kako biste razumjeli kontekst njezine relativne uspješnosti i atraktivnosti.

Unutar metropolitanskog područja, cijene u Firenci znatno su više nego u okolnim gradovima. Na primjer, početkom 2025. prosječna cijena kuće u:

Grad Firenca: ~4.365 €/m² (s najamninama ~21,1 €/m²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (sjeverni predgrađe blizu zračne luke Firence): ~3.313 €/m² (najam ~13,1 €/m²) lanazione.it.
Scandicci (jugozapad, povezan tramvajem): ~3.240 €/m² (najam ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.

To znači da kupovina u samoj Firenci ima 30-35% veću cijenu u odnosu na ove obližnje gradove. Čak i unutar šire pokrajine Firence, mnoga polu-ruralna područja ili manje zajednice imaju znatno niže cijene. Primjerice, grad poput Empolija ili Pistoie (nedaleko od Firence) može imati prosjek u rasponu od 2.000 € po četvornom metru. Privlačnost boravka u povijesnom gradu, ili na pješačkoj udaljenosti od Duoma, očito ima svoju cijenu. Ipak, predgrađa pobuđuju sve veći interes: poboljšan javni prijevoz (poput tramvaja do Scandiccija i uskoro do ostalih predgrađa) i potraga za pristupačnošću uzrokuju određenu konvergenciju. Scandicci je, kao što je navedeno, zabilježio rast cijena dijelom zbog tramvajske veze lanazione.it, a ima čak i neka “VIP” predgrađa na brežuljcima (Mosciano itd.) s cijenama koje dosežu 3.800–4.000 €/m², iako za velike vile lanazione.it. Razlika između Firence i njenih predgrađa mogla bi se malo smanjiti ako cijene u gradu nastave rasti brže od onih u predgrađima, ali reputacija Firence vjerojatno će osigurati da će ostati skuplji izbor.

Usporedba Firence s drugim toskanskim gradovima:
Ostale pokrajine Toskane imaju tržišta nekretnina koja su općenito manja i jeftinija:

Siena – Povijesni grad i turističko središte, cijene nekretnina u Sieni su visoke s obzirom na veličinu grada, ali ipak obično niže od firentinskih. Mnogi dijelovi Siene kreću se oko 3.000–3.500 €/m². Nedostaju joj Firencin međunarodni poslovni i obrazovni sektor, pa je potražnja uglavnom iz turizma i domaćih stanovnika.
Pisa – Poznata po Kosom tornju, Pisa ima umjerene cijene (možda prosječno 2.200–2.800 €/m²). Na tržište utječu sveučilište i neka tehnološka industrija, ali ipak nije toliko međunarodno orijentirano kao u Firenci.
Lucca – Lucca je zanimljiva: postala je prilično popularna među stranim kupcima (šarmantni grad opasan zidinama). Prema podacima, provincija Lucca imala je neke od viših cijena u Toskani (oko 3.165 €/m², što je čini jednom od najskupljih nakon Firence) idealista.it. To je vjerojatno zato što Lucca uključuje bogate enklave (obalni Forte dei Marmi u pokrajini Lucca izuzetno je skup). Sama Lucca prosječno može biti oko 2.500 €/m², ali njezin luksuzni segment privlači interes iseljenika.
Arezzo, Pistoia, Grosseto itd. – Ove provincije i gradovi su znatno jeftiniji, često u rasponu od 1.500–2.500 €/m². Privlače neke strane kupce koji traže seoska imanja (posebno u područjima Chiantija koja se preklapaju s Sienom/Arezzom), ali ne konkuriraju izravno Firenci.

Jedno značajno područje za usporedbu je seoski Chianti između Firence i Siene. Mnogi međunarodni kupci koji vole Toskanu vagaju grad prema selu. U Chiantiju (npr. mjesta poput Greve in Chianti, Gaiole in Chianti), cijene po m² mogu biti niže – često 2.500–3.000 €/m² u prosjeku immobiliare.it immobiliare.it – ali imajte na umu da su seoske nekretnine obično veće i dolaze s zemljištem, tako da ukupne cijene mogu biti visoke čak i ako je €/m² umjeren. Tržište za ruralne vile i imanja bilo je vrlo jako tijekom pandemije (ljudi su tražili prostor), i ostaje jako, ali je vrlo segmentirano tržište (prekrasno obnovljena seoska kuća može vrijediti milijune, dok bi kućica kojoj je potrebna renovacija mogla biti relativno jeftina). Tržište Firence u odnosu na Chianti često se svodi na osobne preferencije: gradska pogodnost i potencijal za iznajmljivanje (Firenca) nasuprot seoskom miru i često većim posjedima (Chianti). Neki investitori biraju Chianti za osobnu upotrebu (vikendice), a Firencu za čistu investiciju (najam).

Obalna Toskana (npr. Versilia obala u pokrajini Lucca, i Monte Argentario na jugu) još je jedna usporedba: Ova područja druga su tržišta domova za Talijane i strance koji traže more. Forte dei Marmi (Versilia) jedno je od najskupljih mjesta u Italiji (vile tamo lako prelaze 10.000 €/m² zbog imućnih ruskih i europskih kupaca). No to je nišno luksuzno tržište – nije izravno usporedivo s općim tržištem Firence. Općenito, izvan nekoliko žarišnih točaka, obalna Toskana je jeftinija od Firence.

Što se tiče tržišnih trendova, Firenca često predvodi ili odražava širi toskanski trend. Na primjer, u 2024. godini ukupne cijene kuća u Toskani porasle su za oko 1%–2% idealista.it, slično nacionalnim prosjecima, ali je Firenca nadmašila s približno 5%+ rasta u tom razdoblju. Okolna područja ponekad vide halo efekt: kada Firenca postane preskupa, dio potražnje prelijeva se u okolinu. Primjer: manji gradovi poput Prata (samo 20 km udaljen od Firence) zabilježili su porast prodaje nekretnina od ljudi koji rade u Firenci, ali kupuju u Pratu zbog nižih troškova. No, nijedno od tih mjesta ne može replicirati jedinstvenu privlačnost Firence; stoga Firenca zadržava visoku premiju i pokazuje veću stabilnost. U razdobljima pada, često bolje zadržava vrijednost – jer uvijek postoji temeljna kulturna/turistička potražnja koju manji gradovi nemaju. Primjerice, nakon 2008. godine mnoga manja toskanska tržišta znatno su pala u vrijednosti, dok je Firenca imala blaži pad i brži oporavak.

Za rezime, Firenca je neupitni lider na tržištu nekretnina u Toskani i po cijeni i po potražnji. Okolna područja Toskane nude niže cijene za ulazak i ponekad visoku kvalitetu života (što može biti prilika za one koji su izbačeni iz Firence zbog cijene), ali ne mogu parirati Firenci po investicijskom profilu kada je riječ o likvidnosti, potražnji za najmom ili potencijalu rasta vrijednosti. S druge strane, investitori mogu razmisliti o predgrađima Firence ili sekundarnim toskanskim gradovima za specifične strategije (npr. kupnja većih nekretnina ili diverzifikacija portfelja). Kada je to relevantno, treba uzeti u obzir i regionalni kontekst: u cijeloj Toskani bilježi se umjeren rast vrijednosti nekretnina investropa.com, uz velik interes stranaca za slikovita područja. Ipak, Firenca se izdvaja kao kozmopolitski centar, i po mnogočemu je tržišno sličnija Milanu, Rimu ili Veneciji nego svojim provincijskim susjedima. Poseban status grada osigurava da često ima svoj jedinstveni tržišni put, a usporedba s okolnim područjima samo dodatno naglašava koliko je tržište nekretnina u Firenci iznimno u regiji.