Florence vastgoedmarkt 2025: Trends, voorspellingen & investeringsinzichten

Marktoverzicht voor 2025 en verder

De vastgoedmarkt van Florence in 2025 wordt gekenmerkt door veerkracht en gematigde groei, waarmee het veel andere Italiaanse steden overtreft. Na een stabiel 2023 zijn de vastgoedwaarden in Florence in 2025 blijven stijgen, gedreven door sterke vraag en een beperkt aanbod. In feite stegen de huizenprijzen in Florence met ongeveer 6,1% op jaarbasis in Q1 2025 (tot een gemiddelde van €4.331 per vierkante meter) globalpropertyguide.com, terwijl sommige andere markten stagneerden. Dit plaatst Florence onder de duurste vastgoedmarkten van Italië, op gelijke hoogte met steden als Milaan en Venetië globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vooruitkijkend verwachten analisten voortgezette maar geleidelijke prijsstijgingen in plaats van snelle pieken, gezien de hoge basiswaarden en de bredere economische omstandigheden columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Over het geheel genomen blijft de vastgoedvooruitzichten van Florence positief, ondersteund door de wereldwijde aantrekkingskracht, het sterke toerisme en de blijvende aantrekkelijkheid als woon- en investeringsplaats.

Verschillende factoren liggen ten grondslag aan de marktkracht van Florence. De status van de stad als UNESCO Werelderfgoed en internationale toeristische trekpleister stimuleert investeringsinteresse in zowel residentieel als commercieel vastgoed. Buitenlandse kopers zijn vooral na de pandemie zeer actief – zo is de interesse van Amerikaanse kopers in Toscane (inclusief Florence) met meer dan 125% gestegen ten opzichte van het pre-pandemische niveau, wat aanzienlijk bijdraagt aan de vraag investropa.com investropa.com. Aan de aanbodzijde kent Florence chronische beperkingen: nieuwbouw is beperkt door strikte regels voor historische instandhouding en bestemmingsplannen, en veel huiseigenaren met hypotheken tegen een lage rente zijn terughoudend om te verkopen (waardoor de herverkoopvoorraad krap blijft) investropa.com investropa.com. Het resultaat is een vraag-aanbod-ongelijkheid die blijvend opwaartse druk op de prijzen geeft investropa.com investropa.com. Toch is de groeisnelheid gematigd en wordt verwacht dat deze zich stabiliseert in de komende jaren (Nomisma, een onderzoeksinstituut, voorspelt ongeveer +2% nominale prijsstijging per jaar in Italië tot 2025 blogimmobiliarecavallo.com). Samengevat gaat Florence 2025 in met een robuuste vastgoedmarkt, gekenmerkt door hoge waarden, sterke huurvraag, en voorzichtig optimisme voor gestage groei.

Woningmarkttendensen in Florence

De residentiële sector in Florence is dynamisch en wordt gevormd door diverse trends in verschillende segmenten. Huizenprijzen zijn gestaag gestegen sinds het midden van de jaren 2010, met een opvallende versnelling na 2022 investropa.com. Eind 2024 bedroeg het gemiddelde van de residentiële aanbiedingen in de stad ongeveer €4.300–€4.316 per m² investropa.com investropa.com – aanzienlijk boven het nationale gemiddelde – en bleef de stijging voortzetten in 2025. Een belangrijke drijfveer is de internationale vraag: Florence blijft een magneet voor buitenlandse huizenkopers (vooral Amerikanen, Noord-Europeanen, en in toenemende mate andere internationale investeerders) die aangetrokken worden door de Toscaanse levensstijl en waarde zien in het onroerend goed investropa.com investropa.com. Deze toestroom van buitenlandse kopers in het post-pandemische tijdperk heeft gezorgd voor een aanzienlijke vraag naar appartementen en historische panden. Tegelijkertijd is de lokale vraag geëvolueerd – lage rentetarieven in voorgaande jaren maakten het veel Italianen mogelijk om te kopen, maar nu leiden hogere leenkosten tot minder lokale starters en verschuift de markt naar kopers met veel eigen vermogen en buitenlandse kopers.

Luxe woningen vormen een belangrijke deelmarkt. De prime- en luxevastgoedprijzen in Florence zijn gestaag gestegen, ondersteund door schaarste in het aanbod en wereldwijde interesse van vermogende particulieren investropa.com investropa.com. Nieuwe luxeprojecten zijn zeldzaam door behoudsregels, waardoor bestaande exclusieve villa’s en prestigieuze appartementen in het historische centrum een premie opleveren. Vermogende kopers (zowel buitenlands als binnenlands) blijven palazzi, penthouses en villa’s kopen, wat dit segment stevig houdt investropa.com investropa.com. Exlusieve wijken op de heuvels en historische paleizen kennen bijvoorbeeld hoge vraag en beperkte beschikbaarheid, waardoor experts verwachten dat de prijzen in het luxesegment blijven stijgen investropa.com investropa.com. Ondertussen zijn er voor het midden- en betaalbare segment eigen trends. Florence heeft een vergrijzende bevolking – ongeveer 28% van de inwoners is ouder dan 65 in 2024 – wat de interesse stimuleert in seniorvriendelijke woningen en woonzorgprojecten investropa.com investropa.com. Ontwikkelaars en investeerders merken de behoefte aan toegankelijke, gelijkvloerse appartementen, liften in oudere gebouwen en gemeenschappen gericht op gepensioneerden op, gezien de toenemende levensverwachting in Italië (nu circa 84 jaar) investropa.com investropa.com. Dit biedt een kans om woningen te renoveren of te bouwen die geschikt zijn voor senioren (“langer thuis wonen”), een niche die naar verwachting de komende jaren zal groeien.

Een andere opvallende trend is de impact van studenten en jongere huurders op de markt. Florence herbergt een grote studentenpopulatie (meer dan 40.000 studenten aan de Universiteit van Florence, ~11% internationaal) geconcentreerd in gebieden zoals Novoli investropa.com investropa.com. De recente uitbreiding van de universiteitscampus en nieuwe, speciaal gebouwde studentenhuisvesting (bijvoorbeeld een faciliteit met 404 bedden geopend in 2024) hebben het profiel van Novoli versterkt investropa.com investropa.com. De vraag naar studentenhuisvesting is erg hoog – nieuwe studentenhuizen bereikten direct bijna 100% bezetting investropa.com. Dit heeft de huren in wijken rond de universiteit opgedreven en maakt Novoli en vergelijkbare districten aantrekkelijk voor buy-to-let-investeerders (met solide huurinkomsten van studenthuurders) investropa.com. Aan de andere kant waarschuwen sommige analisten dat een overaanbod van studentenhuisvesting op de lange termijn (als er meer particuliere studentenhuisvestingsprojecten bijkomen) uiteindelijk de huren in die specifieke subsector kan laten stabiliseren of dalen investropa.com. Over het algemeen zorgt het “studenteneffect” echter voor een boost in bepaalde gebieden en huursegmenten.

Tot slot zijn overheidsmaatregelen op het gebied van verhuur het woonlandschap aan het hervormen. Als reactie op woningtekorten en overtoerisme hebben de autoriteiten in Florence hard opgetreden tegen kortetermijnverhuur (zoals Airbnb) in het door UNESCO beschermde historische centrum. Sinds 2023 zijn nieuwe licenties voor kortetermijnverhuur in de binnenstad verboden, met als doel het beschermen van het aanbod van langdurige woonruimte investropa.com investropa.com. Als gevolg hiervan is het aantal Airbnb-vermeldingen in het centrum van Florence – dat was geëxplodeerd van ongeveer 1.500 in 2018 tot 9.000 in 2024 – onder de nieuwe regels begonnen te dalen investropa.com investropa.com. Daarnaast stimuleert de stad verhuurders om woningen terug te brengen naar langdurige verhuur (bijvoorbeeld door belastingvoordeel op de gemeentebelasting voor tweede woningen te bieden als ze overstappen van toeristische verhuur naar reguliere huurcontracten) investropa.com. Verwacht wordt dat deze maatregelen de druk op het huurwoningaanbod voor de lokale bevolking zullen verlichten, maar ze betekenen ook iets lagere huuropbrengsten in het toeristische centrum (doordat zeer lucratieve kortetermijnverhuur wordt ingeperkt) investropa.com investropa.com. Veel investeerders kijken nu dan ook verder dan de toeristische binnenstad: eerder verwaarloosde wijken (net buiten het centrum) bieden betere langetermijnrendementen uit verhuur en minder regelgeving investropa.com investropa.com. Samengevat wordt de residentiële markt van Florence anno 2025 gekenmerkt door hoge waardes en sterke vraag over de hele linie – van luxe landgoederen tot studentenflats – getemperd door beleidswijzigingen die proberen toerisme in evenwicht te brengen met de huisvestingsbehoeften van bewoners.

Trends in commercieel vastgoed in Florence

De commerciële vastgoedsector van Florence is ook actief, zij het op een bescheidener schaal vergeleken met grotere Italiaanse steden. De kantorenmarkt in Florence kent een hernieuwde groei. De waarde van kantoorvastgoed is gestegen eind 2024 en begin 2025, deels door het herstel van bedrijven na de pandemie en het beperkte aanbod van moderne kantoorruimte. In Q1 2025 bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van kantoren in Florence ongeveer €3.230 per m², waarbij topkantoren in het stadscentrum (Duomo-gebied) tot €4.900 per m² kunnen bereiken mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. De huurprijzen voor kantoren bedragen gemiddeld €17–18 per m² per maand in de stad mercato-immobiliare.info, en kunnen in prestigieuze centrale locaties meer dan €23/m² bedragen mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Opvallend is dat de verkoopprijzen van kantoren in de afgelopen twee kwartalen met ongeveer +6,6% zijn gestegen mercato-immobiliare.info, wat duidt op een sterke vraag. Het grootste deel van de kantoorinvesteringen in Italië blijft gericht op Milaan en Rome (die ongeveer 85% van het investeringsvolume in 2024 voor hun rekening namen) practiceguides.chambers.com, maar Florence trekt bedrijven aan uit sectoren als mode, design, academische wereld en regionale overheid. Er is ook groeiende interesse in flexibele ruimtes en co-working nu de tech- en creatieve startup-scene in Florence geleidelijk groeit. Al met al, hoewel Florence geen primaire kantoorhub is, is de kantorenmarkt gezond, met een lage leegstand voor kwalitatieve ruimtes en stabiele huuropbrengsten.

De segmenten winkel- en horecavastgoed worden sterk beïnvloed door de enorme toeristische economie van Florence. Winkelruimte aan de belangrijkste winkelstraten in het historische centrum – vooral langs Via de’ Tornabuoni, rond de Duomo en andere toplocaties – is voortdurend zeer gewild bij luxe merken en retailers. Florence wordt beschouwd als een centrum voor luxe retail in Italië italiancompanyformations.com, gezien de constante stroom van vermogende toeristen. Huren voor toplocaties in het centrum van Florence behoren tot de hoogste van het land, en het rendement op winkels is relatief laag (een gevolg van hoge vastgoedwaarden), aangezien investeerders luxe winkelpanden hier zien als trofee-beleggingen. Landelijk kende 2024 een investeringsgolf in retail (met ongeveer €2,4 miljard als grootste aandeel binnen commerciële investeringen in Italië) practiceguides.chambers.com, en Florence profiteerde zeker als een van de belangrijkste bestemmingen voor luxe retail buiten Milaan. We zien ook een trend van adaptief hergebruik – historische panden in het centrum van Florence die worden omgevormd tot boetieks, galerieën of gemengde horecalocaties – terwijl de stad probeert commerciële belangen te balanceren met behoud.

In de horecasector blijft Florence uitstekend presteren. Het toerisme is niet alleen hersteld, maar heeft na COVID recordhoogtes bereikt: Italië ontving in 2024 meer dan 65 miljoen internationale toeristen, waarmee het aantal van voor de pandemie werd overtroffen gowithguide.com gowithguide.com, en Florence zelf verwelkomde in 2023 ongeveer 3,8 miljoen buitenlandse bezoekers (met bijna 13 miljoen overnachtingen) gowithguide.com. Dit vertaalt zich in sterke resultaten voor hotels, B&B’s en vakantiewoningen. De bezettingsgraad en kamerprijzen in Florence zijn hoog, wat de interesse van investeerders in horeca aanwakkert. De investeringen in horecavastgoed in Italië stegen in 2024 zelfs met 66% (tot ongeveer €1,8 miljard) practiceguides.chambers.com, waarbij de ontwikkeling van luxe hotels een prioriteit is voor veel investeerders. Florence ziet, samen met Rome en Venetië, voortdurende investeringen in nieuwe of gerenoveerde hotels om aan de vraag van luxereizigers te voldoen. Nieuwe hotelopeningen, renovaties van historische panden tot accommodaties en de komst van internationale hotelmerken in Florence maken deel uit van deze trend.

Bovendien spelen logistiek en industrieel vastgoed een kleinere rol in het gebied rond Florence, maar verbeteringen in de infrastructuur (zoals de uitbreiding van de luchthaven van Florence en de snelwegverbindingen) vergroten geleidelijk de aantrekkingskracht van industriële panden aan de stadsrand. De bredere regio Toscane had in 2024 een stabiele logistieke markt (de Italiaanse logistieke sector zag de rendementen dalen tot ~5,4% prime) practiceguides.chambers.com. Gebieden bij de noordrand van Florence (bijv. rond Osmannoro, Sesto Fiorentino) huisvesten magazijnen en lichte industrieterreinen die de regionale economie bedienen, en deze zien een stabiele of verbeterende bezettingsgraad. Over het geheel genomen is het commercieel vastgoed in Florence aan het herstellen en ontwikkelen: kantoren kennen hernieuwde vraag, detailhandel/horeca bloeit dankzij het toerisme, en zelfs nichesectoren zoals studentenhuisvesting (eerder besproken) en logistiek staan op de radar van investeerders. De commerciële markt van de stad blijft kleiner en meer gespecialiseerd dan die van grotere stedelijke gebieden, maar biedt unieke kansen die verbonden zijn met de culturele en economische sterktes van Florence (kunst, toerisme, onderwijs, luxe goederen).

Vraag en Aanbod Dynamiek

De balans tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt van Florence is fundamenteel in het voordeel van de vraag, wat bijdraagt aan de aanhoudende prijsstijgingen. Kopersvraag wordt gedragen door verschillende groepen: lokale bewoners (vaak met familievermogen of tweeverdieners), binnenlandse investeerders uit andere delen van Italië, en internationale kopers die op zoek zijn naar tweede huizen of investeringsvastgoed in Toscane. Deze brede vraag is vooral internationaal gegroeid – zo is de buitenlandse interesse in Florence de afgelopen twee jaar sterk gestegen, met aanvragen ruim boven het niveau van vóór 2020 investropa.com. Vooral Amerikanen zijn actief, gesteund door een relatief sterke dollar in de afgelopen jaren, wat vastgoed in euro aantrekkelijker maakt. Daarnaast hebben veranderingen in levensstijl (thuiswerken, verlangen naar culturele ervaringen) ertoe geleid dat sommige buitenlanders zijn verhuisd of een deel van het jaar in Florence verblijven, wat de woningvraag voor zowel aankopen als langdurige huur verder aanjaagt.

Aan de andere kant blijft het aanbod beperkt. Het middeleeuwse en renaissancistische stadsweefsel van Florence betekent dat er in het stadscentrum weinig ruimte is voor nieuwbouw. Nieuwe woningbouw is grotendeels beperkt tot perifere gebieden of de herontwikkeling van bestaande panden (bijv. het ombouwen van een oud gebouw tot appartementen). Cijfers tonen aan dat de woningbouw landelijk gematigd is – vergunningen voor nieuwe woongebouwen in Italië zijn in 2024 zelfs licht gedaald globalpropertyguide.com – en Florence is hiervan een duidelijk voorbeeld. De stad heeft geen significante toename van de woningvoorraad gezien; zelfs in 2024 houden veel huiseigenaren hun woningen vast dankzij goedkope hypotheken die ze in voorgaande jaren hebben afgesloten investropa.com. Dit lock-in-effect (met ~60% van de Italiaanse hypotheekhouders die minder dan 4% rente betalen businesswire.com) verlaagt de doorstroming van woningen op de markt, omdat mensen huiverig zijn te verkopen en hun lage rente kwijt te raken. Zo is de voorraad beschikbare woningen erg klein, zeker in populaire delen van de stad.

Het onevenwicht tussen vraag en aanbod heeft verschillende gevolgen. Ten eerste zorgt het voor meer concurrentie en bieden op de woningen die wel te koop komen, waardoor de prijsstijging wordt ondersteund. Ten tweede dwingt het kopers om alternatieve locaties te overwegen – wanneer het historische centrum weinig opties of juist zeer hoge prijzen heeft, verschuift de vraag naar omliggende wijken of zelfs nabijgelegen dorpen. We zien dit in Florence door een groeiende interesse in semi-centrale wijken (zoals Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) en voorsteden met goede OV-verbindingen (zoals Scandicci via de tram) lanazione.it. Ten derde heeft het beperkte aanbod geleid tot een huurwoningkrapte: doordat veel woningen tot voor kort werden gebruikt voor kortetermijnverhuur, hadden langetermijnhuurders grote moeite om een appartement te vinden, met stijgende huren tot gevolg. Het beleid van de stad (beperking van nieuwe vakantiewoningen) is een poging om het aanbod voor bewoners te vergroten. Nu sommige Airbnb-woningen terugkeren naar de langetermijnmarkt, zien we mogelijk eind 2025 een lichte verlichting van de druk op het aanbod van huurwoningen, maar voorlopig blijft de vraag in de meeste segmenten het aanbod ver overtreffen.

Een lichtpuntje aan de aanbodkant is de herbestemming en ontwikkeling van bepaalde grote locaties. Florence is getuige van enkele stedelijke herontwikkelingsprojecten – zo wordt de Manifattura Tabacchi (een voormalige tabaksfabriek) omgevormd tot een multifunctioneel complex met creatieve ruimtes, woningen en studentenhuisvesting; en het gebied rondom de nieuwe tramlijnen (uitbreiding naar de luchthaven, enz.) stimuleert middelhoge woonprojecten in de buitenwijken. Deze projecten zullen enkele wooneenheden en moderne commerciële ruimte toevoegen, maar over het geheel genomen zijn ze niet voldoende om het aanbod in de stad radicaal te veranderen. De leegstandscijfers voor kwaliteitsvastgoed blijven zeer laag in zowel de residentiële als commerciële sectoren, wat het tekort aan aanbod onderstreept. Samenvattend wordt de markt van Florence gekenmerkt door sterke vraagfactoren (lokaal en mondiaal) tegen een achtergrond van beperkte aanbodgroei, een recept dat de vastgoedwaarde op een gestage opwaartse lijn houdt. Totdat ofwel de nieuwbouw toeneemt, of de vraag afkoelt, zal deze dynamiek waarschijnlijk blijven bestaan, waardoor de markt competitief blijft voor zowel kopers als huurders investropa.com investropa.com.

Prijsontwikkelingen en Voorspellingen

Vastgoedprijzen in Florence behoren tot de hoogste van Italië en vertonen de afgelopen jaren een duidelijke stijgende lijn. Begin 2025 bedraagt de gemiddelde residentiële prijs in de stad ongeveer midden-€4.000 per vierkante meter, met variaties per wijk (zoals weergegeven in de tabel hieronder). Dit betekent een aanzienlijke groei sinds het midden van de jaren 2010; zo werden eind 2023 gemiddelde woningwaarden van rond de €4.300/m² genoteerd, tegenover ongeveer €3.500/m² in 2016 investropa.com. In de periode 2020-2022 was de prijsstijging relatief stabiel (3-5% per jaar), en ondanks een tijdelijke vertraging door de pandemie heeft de markt daarna weer momentum gewonnen. 2024 was in het bijzonder een keerpunt: terwijl de nationale Italiaanse markt redelijk stabiel was (zelfs een lichte daling in Q1 2025 nationaal globalpropertyguide.com), zag Florence aanzienlijke prijsstijgingen (~+6% op jaarbasis) globalpropertyguide.com. Deze betere prestatie wordt toegeschreven aan de unieke vraagfactoren van de stad die eerder werden besproken.

Voor 2025 en de komende jaren verwachten de meeste analisten gematigde groei in de vastgoedprijzen van Florence, eerder dan een sterke stijging of daling. Een prognose van het onderzoeksteam van Immobiliare.it voorspelde dat 2024 bescheiden stijgingen in verkoopprijzen in grote steden zou brengen – bijvoorbeeld +2% in Milaan, +1,1% in Rome – en inderdaad zijn de prijzen in Florence in het lage enkelcijferige bereik gestegen, wat naar verwachting zal aanhouden tenzij er schokken optreden columbusintl.com. Nomisma, een toonaangevend Italiaans onderzoeksinstituut voor vastgoed, verwacht eveneens een stabilisatiefase: hun vooruitzichten tot 2025 zien de huizenprijzen in Italië slechts licht stijgen (~1,5–2% per jaar nominaal) en het aantal transacties stabiliseren op ongeveer 600-700k landelijk grimaldi.casa housinganywhere.com. In het geval van Florence, een markt met hoge vraag, kan dit zich vertalen in een iets bovengemiddelde groei (misschien op het niveau van 2–4% per jaar) als de economische omstandigheden gunstig blijven. Het is het vermelden waard dat rentevoeten een rol spelen – de Europese Centrale Bank begon eind 2024 de rente te verlagen om de groei te stimuleren practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, wat hypotheken iets betaalbaarder kan maken en prijzen kan ondersteunen. Hypotheekrentes liggen echter nog steeds veel hoger dan de ultralage niveaus van 2021, dus dat kan de activiteit van lokale kopers wat temperen.

Wat betreft huurprijzen heeft Florence nog dramatischere trends laten zien. De huren zijn snel gestegen, tot het punt dat Florence nu met Milaan concurreert als de duurste huurmarkt van Italië. Tegen het einde van 2024 was de verwachting dat de gemiddelde huurprijzen in Florence zouden stijgen tot €29 per m²/maand, waarmee het Milaan (ongeveer €25) voorbij zou streven columbusintl.com. Dit wordt bevestigd door de huidige cijfers: begin 2025 bedroeg de gemiddelde huurprijs in de stad ongeveer €21–22 per m² (dit omvat alle gebieden en woningtypen) lanazione.it, maar in het centrum worden vaak €25–30/m² gevraagd voor langetermijnverhuur, en nog meer bij kortetermijnverhuur. In procenten uitgedrukt stegen de huren in Florence naar schatting met +18% in 2024 columbusintl.com columbusintl.com – een enorme stijging als gevolg van het herstel van het toerisme na COVID en de schaarste aan woningen. In de toekomst kan de huurgroei afvlakken als er meer aanbod op de langetermijnmarkt komt (door de beperkingen op Airbnb), maar aangezien het toerisme blijft groeien en veel studenten en professionals op zoek zijn naar huisvesting, wordt verwacht dat de huren hoog blijven. Investeerders kunnen dus rekenen op solide huuropbrengsten, vooral buiten het historische stadscentrum.

Samengevat suggereren prijsvoorspellingen voor Florence een aanhoudende geleidelijke stijging. Tenzij er onverwachte economische tegenvallers optreden, zullen de vastgoedprijzen de komende 2-3 jaar waarschijnlijk blijven stijgen, zij het in een rustiger tempo dan de recente piek. De consensus is dat de fundamentals van Florence – internationale aantrekkingskracht en beperkt aanbod – een grote prijscorrectie zullen voorkomen en de markt beter beschermen dan minder gewilde regio’s. Risico’s zoals hogere rentevoeten of beleidswijzigingen zouden de groei kunnen beperken, maar een significante waardedaling lijkt onder de huidige omstandigheden onwaarschijnlijk. Potentiële kopers in 2025 moeten rekening houden met hoge instapprijzen die waarschijnlijk geleidelijk verder zullen stijgen, en verkopers kunnen voorzichtig optimistisch zijn over het behouden van hun waarde of een bescheiden waardestijging. Aan de verhuurzijde kunnen verhuurders in Florence blijven rekenen op sterke vraag en hoge huren, hoewel nieuwe regelgeving een deel van die vraag geografisch kan verplaatsen (bijvoorbeeld naar wettelijk verhuurbare zones net buiten het centrum). Al met al zullen de vastgoedprijzen in Florence in 2025 en daarna naar verwachting geleidelijk blijven stijgen, waarmee de stad haar status als een stabiele en aantrekkelijke investeringslocatie op lange termijn bevestigt columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Belangrijke buurten en gebieden om in de gaten te houden

Florence is een stad met verschillende wijken, elk met een eigen vastgoedprofiel. Inzicht in de lokale geografie is cruciaal, omdat prijzen en trends sterk per gebied verschillen. Hieronder staat een samenvattende tabel van de gemiddelde woningprijzen in Florence per wijk (met bijbehorende huurprijzen), die het scala laat zien van de duurste centrale districten tot de meer betaalbare buitenwijken:

Buurt (Zone)	Gem. verkoopprijs (€/m²)	Gem. huur (€/m² per maand)
Historisch Centrum (Centro)	~€5.330	~€24,0
Oltrarno (Over de Arno)	~€5.260	~€25,3
Michelangelo – Porta Romana (Heuvel ten zuiden)	~€5.383	~€21,6
Campo di Marte – Libertà (Noord-centraal)	~€4.420	~€20,9
Leopoldo – Porta al Prato (NW semi-centraal)	~€3.835	~€16,4
Firenze Nord (Novoli)	~€3.470	~€15,2
Coverciano – Bellariva (Oost residentieel)	~€4.240	~€15,9
Isolotto (ZW residentieel)	~€3.260	~€12,9
Ugnano – Mantignano (Westelijke periferie)	~€2.800	~€14,3

Bron: Immobiliare.it gegevens (midden 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Deze cijfers tonen aan dat centrale/historische gebieden prijzen kennen ruim boven de €5.000/m², terwijl perifere wijken aan de rand van de stad op de helft daarvan kunnen zitten. Opmerkelijk is dat Oltrarno (de “andere kant van de Arno”, bekend om zijn ambachtelijke werkplaatsen en authentieke sfeer) bijna net zo duur is als het primaire historische centrum, wat wijst op een hoge vraag naar zijn charme catonecasa.it. De wijk Michelangelo–Porta Romana, die de prestigieuze heuvel net ten zuiden van de rivier omvat (dicht bij Piazzale Michelangelo en de Boboli-tuinen), is een van de meest exclusieve woonzones, met ruime villa’s en luxe appartementen die de prijzen naar het hoogste niveau stuwen catonecasa.it catonecasa.it. Aan de andere kant vertegenwoordigen gebieden zoals Isolotto (een naoorlogse woonwijk) en Ugnano/Mantignano (semi-landelijke buitenwijken) het meer toegankelijke segment van de markt, waarbij ze gezinnen aantrekken die op zoek zijn naar waarde en rustige omgeving voor ongeveer €3.000/m² of minder catonecasa.it catonecasa.it.

Wijken om in de gaten te houden voor groei- en investeringspotentieel omvatten verschillende gebieden buiten de traditionele toeristische hotspots. Het gebied Novoli/Firenze Nord is daar een goed voorbeeld van – met de uitbreiding van de nieuwe universiteitscampus en particuliere studentenhuisvestingsprojecten stijgt het profiel van Novoli. De vastgoedwaarden daar (ongeveer €3.300–€3.500/m²) zullen naar verwachting verder stijgen naarmate de vraag van studenten en docenten toeneemt en voortdurende infrastructuurverbeteringen (zoals de tramlijn naar het centrum en de luchthaven) de bereikbaarheid verbeteren investropa.com investropa.com. Op dezelfde manier biedt de wijk Campo di Marte (ten noorden van het centrum, thuisbasis van het Artemio Franchi-voetbalstadion en een mix van huizen uit het begin van de 20e eeuw) iets lagere prijzen dan het centrum (~€4.300–€4.500/m²) catonecasa.it maar een sterke aantrekkingskracht voor wie op zoek is naar een balans tussen historie en moderne voorzieningen. Campo di Marte is ook aangemerkt voor herontwikkeling met de renovatieplannen voor het stadion, wat de lokale vastgoedmarkt verder kan stimuleren.

Het Oltrarno en aangrenzende gebieden zoals San Niccolò en Bellosguardo zijn ook belangrijke gebieden om in de gaten te houden. De authenticiteit en boheemse sfeer van Oltrarno vormen al lang een aantrekkingskracht; nu, doordat sommige investeerders zich afkeren van het overtoeristische centrale duomo-gebied, is er in Oltrarno sprake van meer belangstelling. Rapporten geven aan dat de huurinkomsten in Oltrarno hoger zijn dan in de historische kern, wat daar investeringen aantrekt investropa.com investropa.com. Daarnaast blijven Bellosguardo en Pian dei Giullari (de heuvels ten zuidwesten) en Fiesole (heuvelland ten noorden) vaste favorieten bij luxe kopers die op zoek zijn naar villa’s met uitzicht – deze gebieden kennen misschien niet veel transacties, maar vertegenwoordigen de bovenkant van de markt met sommige panden die meer dan €6.000–€8.000 per m² kosten voor echt uitzonderlijke landgoederen.

Aan de betaalbare kant zijn buurten aan de rand die goede vervoersverbindingen bieden in opkomst. Bijvoorbeeld Scandicci, een aparte gemeente net ten zuidwesten van Florence, is verbonden met de tram en heeft prijsstijgingen gezien door de verbeterde bereikbaarheid. De gemiddelde prijzen in Scandicci (~€3.240/m²) liggen veel lager dan in Florence zelf, maar ze stijgen wel (ongeveer +2% per jaar) nu meer mensen het als een haalbare plek beschouwen om te wonen terwijl ze in Florence werken of studeren lanazione.it lanazione.it. Hetzelfde geldt voor Sesto Fiorentino in het noordwesten (dichtbij de science campus van de universiteit en enkele bedrijfskantoren), met een gemiddelde van ~€3.300/m² lanazione.it. Deze voorstedelijke markten profiteren van de overloopvraag – gezinnen en prijsbewuste kopers vinden de prijzen in de stad te hoog. Door de voortdurende uitbreiding van het tramnetwerk en andere infrastructuur zullen gebieden langs deze lijnen (zoals Careggi ziekenhuisgebied, Rifredi, Bagno a Ripoli met een geplande tram) waarschijnlijk positieve vastgoedimpacts zien.

Samengevat beslaan de “hot” gebieden van Florence alles van het ultra-prime centrum (nog steeds een solide investering, zij het tegen hoge kosten), tot hippe aangrenzende wijken (Oltrarno, San Marco, enz.), tot groeizones zoals Novoli en semi-voorsteden waar relatieve betaalbaarheid en ontwikkelingsprojecten voor potentieel zorgen. Investeerders en huizenkopers moeten hun doelen afstemmen op de buurt: of het nu gaat om langetermijnkapitaalwinst in een historische wijk, sterke huuropbrengsten in een studentenbuurt, of waardepotentie langs infrastructuurontwikkelingen. De diverse quartieri van Florence zorgen ervoor dat er voor elke strategie een segment is op de markt van 2025.

Juridische en fiscale overwegingen (ook voor buitenlandse investeerders)

Investeren in of het kopen van vastgoed in Florence vereist dat je het Italiaanse juridische en fiscale systeem doorgrondt. Het goede nieuws is dat Italië geen algemene beperkingen oplegt aan buitenlandse kopers: niet-Italianen (inclusief niet-EU burgers) kunnen vrij onroerend goed kopen in Italië, zolang hun thuisland hetzelfde toestaat aan Italianen (wederkerigheid wordt meestal voor de meeste landen verondersteld) getgoldenvisa.com veles-club.com. Er is geen speciale vergunning nodig om onroerend goed te kopen – een buitenlandse koper moet eenvoudigweg een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) verkrijgen en voldoen aan de gebruikelijke aankoopprocedure. Transacties worden afgehandeld door een notaris (civil law notary) die de akte opstelt, het eigendom controleert en de belastingen int. Het is gebruikelijk dat buitenlandse kopers een Engelstalige advocaat of vastgoedjurist inschakelen als ondersteuning, maar het is niet wettelijk verplicht. Eigendomstitel is veilig in Italië door een betrouwbaar kadaster, en eigendom door buitenlanders (privé of via een bedrijf) wordt volledig erkend.

Vanuit fiscaal oogpunt moeten kopers rekening houden met de volgende belangrijke punten:

Aankoopbelastingen: Bij aankoop van een bestaande woning van een particuliere verkoper is de belangrijkste kost de registratiebelasting, namelijk 9% van de kadastrale waarde (een getaxeerde waarde, meestal lager dan de marktwaarde) voor niet-ingezetenen of aankopen als tweede woning. Als de koper er woont en het zijn eerste woning in Italië is, kan een verlaagd tarief van 2% gelden, maar buitenlandse investeerders die niet van plan zijn te wonen, betalen doorgaans de 9% linkedin.com. Voor nieuwe woningen gekocht van een projectontwikkelaar is er in plaats van registratiebelasting btw (meestal 10% voor woningen, of 22% als het om een luxe categorie gaat) plus een vaste registratievergoeding. Daarbij komen nog notariskosten (ongeveer 1–2% van de prijs) en makelaarscourtage (als je een makelaar gebruikt, ~3–4%) die moeten worden meegerekend. Alles bij elkaar kan een buitenlandse koper rekenen op transactiekosten van circa 10–15% van de aankoopprijs, inclusief belastingen en kosten.
Eigenomsbelasting: Italië kent een jaarlijkse onroerendgoedbelasting genaamd IMU (Imposta Municipale Unica) op tweede woningen. Omdat buitenlandse eigenaren een woning in Florence meestal niet als hoofdverblijf (prima casa) kunnen aanmerken, is over deze woning jaarlijks IMU verschuldigd. Het tarief wordt vastgesteld door de lokale gemeente (Florence) en is gebaseerd op de kadastrale waarde met bepaalde vermenigvuldigingsfactoren; in de praktijk ligt het vaak rond de 0,4–0,6% van de marktwaarde per jaar, al kan dat variëren. (Hoofdverblijven van ingezetenen zijn doorgaans vrijgesteld van IMU, maar die vrijstelling geldt niet als je geen Italiaanse inwoner bent van die woning). Er kan ook een kleine jaarlijkse afval-/onderhoudsbijdrage (TARI) van toepassing zijn.
Huuropbrengst: Als u het vastgoed verhuurt, is de huuropbrengst in Italië belastbaar. Voor langlopende woonhuurovereenkomsten kan men kiezen voor een gunstig vast belastingregime, genaamd cedolare secca – een vast 21% belastingtarief over de bruto huur (zonder verdere inkomstenbelasting) als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Anders wordt de huuropbrengst bij het gewone inkomen opgeteld en progressief belast (wat hoger kan zijn). Voor kortetermijnverhuur (zoals Airbnb) is het inkomen eveneens belastbaar en u dient de activiteit te registreren; sommige eigenaren gebruiken makelaars of lokale beheerders om te helpen met belasting en naleving. Italië heeft belastingverdragen met veel landen om dubbele belasting over huuropbrengsten te voorkomen. Als het goed gestructureerd is, kunnen buitenlandse investeerders dubbele belasting minimaliseren, vaak door gebruik te maken van een buitenlandse belastingkrediet voor in Italië betaalde belasting.
Meerwaardebelasting: Als u de woning later met winst verkoopt, heft Italië een meerwaardebelasting van 26% op de gerealiseerde winst, maar alleen als het vastgoed minder dan 5 jaar is gehouden. Eigendommen die langer dan vijf jaar in bezit zijn, zijn vrijgesteld van meerwaardebelasting, om langdurig aanhouden te stimuleren. (Een uitzondering: als u inwoner bent van Italië en het uw hoofdverblijf was, is de winst belastingvrij ongeacht de bezitstermijn).
Erfenis: Italië kent erf- en schenkbelasting, maar met vrij hoge vrijstellingen voor naaste familieleden. Een eigendom in Italië valt bij overlijden onder de Italiaanse erfrechtregels en belastingen; het is verstandig voor buitenlandse eigenaren om advies in te winnen over testamenten en eventueel het eigendom via een vennootschap of ander vehikel te houden, als estate planning van belang is.

Italië heeft de afgelopen jaren enkele fiscale stimulansen ingevoerd om vermogende buitenlanders en werknemers aan te trekken, die weliswaar niet rechtstreeks vastgoedgericht zijn, maar wel relevant. Zo kan een nieuwe inwoner van Italië een vast belastingregime aanvragen op buitenlands inkomen (betaling van een vast bedrag van €100.000 per jaar over alle buitenlandse inkomsten) – interessant voor welgestelde personen die naar Italië verhuizen (vaak de kopers van luxe woningen) idealista.it. Er is ook een regeling voor buitenlandse gepensioneerden die naar bepaalde regio’s verhuizen (een vast tarief van 7% over buitenlands pensioeninkomen, al geldt dit alleen voor specifieke zuidelijke gebieden, niet Toscane). Bovendien biedt Italië een “elektief verblijfsvisum” voor gepensioneerden of financieel onafhankelijke buitenlanders die in Italië willen wonen; hoewel het bewijs van voldoende inkomen vereist, maken veel buitenlanders die een huis kopen hier gebruik van om (deels) in Florence te wonen. Belangrijk is dat de aankoop van vastgoed op zichzelf geen verblijfsrecht geeft – u heeft nog steeds een visum/status nodig om langdurig in Italië te mogen wonen als u geen EU-burger bent. Maar het in bezit hebben van vastgoed kan wel ondersteunt bieden bij een visumaanvraag (door het aantonen van huisvesting en financiële betrokkenheid).

Juridisch gezien dienen buitenlandse kopers ook rekening te houden met:

Financiering: Italiaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, maar doorgaans geldt een maximale lening van 50–60% van de aankoopwaarde voor buitenlanders en zijn de rentepercentages vaak wat hoger voor niet-ingezetene-leningen. Veel buitenlandse kopers in Florence betalen contant of financieren vanuit hun thuisland door gebruik te maken van overwaarde, om de Italiaanse hypotheekbureaucratie te vermijden.
Eigendom controles: Voer altijd grondig due diligence uit – verifieer kadastrale gegevens van het eigendom, zorg dat er geen hypotheken of ongeautoriseerde bouwwerkzaamheden zijn, en dat de verkoper een duidelijke eigendomstitel heeft. De notaris verzorgt meestal deze controles. Oude gebouwen in Florence kunnen historische beperkingen (vincoli) hebben als ze beschermd zijn door de monumentenzorg; dit verhindert aankoop niet, maar betekent wel dat voor renovaties speciale goedkeuringen nodig zijn.
Huurregels: Zoals besproken, wees je bewust van lokale verordeningen als je van plan bent te verhuren. Bijvoorbeeld, korte termijn verhuur is nu sterk beperkt in het UNESCO-historisch centrum van Florence – een nieuwe eigenaar kan daar niet automatisch een Airbnb-bedrijf starten vanwege een limiet op nieuwe vergunningen investropa.com. Buiten de oude stad zijn de regels soepeler, al is registratie bij de gemeente wel vereist. Controleer altijd de laatste lokale regelgeving als huuropbrengst deel uitmaakt van je plannen.

Samengevat genieten buitenlandse investeerders in Florentijns vastgoed van een doorgaans investeringsvriendelijk klimaat zonder eigendomsbarrières en met redelijke belastingdruk, vooral als alles correct gestructureerd is. De belangrijkste aandachtspunten zijn het plannen voor overdrachtsbelasting (die hoger uitvalt als je geen inwoner wordt), het naleven van huurwetgeving en het benutten van Italië’s belastingverdragen en speciale regelingen om je investering te optimaliseren. Met goede juridische begeleiding kan kopen in Florence vlot verlopen – Italië’s goed uitgewerkte vastgoedwetten en professioneel notariaat bieden een veilig kader voor de transactie. Veel buitenlandse kopers hebben van Florence met succes hun tweede huis of investeringsbestemming gemaakt, aangetrokken door niet alleen de schoonheid van de stad, maar ook door de stabiele eigendomsrechten en potentiële fiscale voordelen.

Kansen en Risico’s voor Vastgoedbelegging

Florence biedt een mix van aantrekkelijke kansen en opmerkelijke risico’s waarmee elke vastgoedinvesteerder of koper in 2025 rekening moet houden:

Kansen:

Stevige huurrendementen: Dankzij de hoge huurvraag in de stad zijn de huurrendementen in Florence aantrekkelijk, zeker in vergelijking met veel andere Europese steden. Bruto rendementen voor appartementen liggen gemiddeld rond de 6–8% in Florence globalpropertyguide.com, wat behoorlijk gezond is. Kleine appartementen in studentenwijken of net buiten het toeristisch centrum kunnen zelfs boven de 7% per jaar opleveren globalpropertyguide.com. Dit biedt kansen voor investeerders die op zoek zijn naar inkomsten – via langdurige verhuur aan locals/studenten of gereguleerde kortetermijnverhuur aan toeristen. De hoge huren (Florence heeft een van de hoogste huren in Italië columbusintl.com) gecombineerd met nog altijd beheersbare aankoopprijzen (vergeleken met Londen, Parijs, etc.) zorgen voor een goed kassastroompotentieel.
Potentieel voor waardestijging: De vastgoedmarkt van Florence is historisch gezien minder volatiel en meer gestaag in waarde toegenomen. Over een termijn van 5-10 jaar hebben eigenaren doorgaans hun waardes zien stijgen. Met de blijvende aantrekkingskracht van de stad en beperkte nieuwbouw blijven de vooruitzichten voor langdurige vermogensgroei positief. Investeerders die inzetten op specifieke buurten (zoals gebieden met geplande infrastructuurverbeteringen, bijvoorbeeld nieuwe tramlijnen, of zones die in opkomst zijn) kunnen beter presteren dan het stads gemiddelde. Het voorbeeld van Oltrarno en andere ooit over het hoofd geziene wijken die nu in waarde stijgen, laat zien dat het richten op het juiste gebied resultaat oplevert.
Diversificatie en veilige haven: Investeren in Florence biedt diversificatie voor internationale beleggers. Italiaans vastgoed, en dat van Florence in het bijzonder, beweegt over het algemeen niet synchroon met bijvoorbeeld aandelenmarkten of andere wereldwijde vastgoedmarkten. Tijdens eerdere wereldwijde neergangen bleef het vastgoed in Toscane relatief goed op waarde, aangezien vermogende kopers “echte activa” opkochten. De tastbare waarde van het bezitten van een historisch Florentijns appartement of een Toscaanse villa geeft een veilig gevoel. In onzekere tijden kunnen harde activa op cultureel belangrijke locaties hun vraag behouden.
Ontwikkelings- en waarde toevoegende kansen: Voor wie bereid is projecten aan te pakken, zijn er in Florence veel oudere panden die gebaat zijn bij renovatie. Italië heeft periodiek belastingvoordelen geboden voor renovaties (zoals de recente “Superbonus 110%”-regeling, die weliswaar wordt afgebouwd maar overheidssteun voor vastgoedverbeteringen toont). Het restaureren van een eeuwenoud appartement tot moderne luxe of het ombouwen van een groot pand tot meerdere units kan de waarde aanzienlijk verhogen. Er zijn ook kansen in nichesegmenten zoals seniorenwoningen of studentenhuisvesting, waar de vraag het aanbod overtreft – investeerders die panden ontwikkelen of omvormen voor deze behoeften kunnen sterke rendementen zien.
Toerisme-gedreven projecten: Naast puur residentieel biedt de toerismegolf in Florence kansen in hospitality vastgoed. Een klein pension, B&B, of een serviced appartement (in overeenstemming met nieuwe regelgeving) kan lucratief zijn. Daarnaast zijn commerciële ruimtes gericht op toeristen (restaurants, winkels) op toplocaties een investering in de blijvende kracht van Florence als toeristische trekpleister (meer dan 5 miljoen museumbezoekers zoals bij de Uffizi in 2023 gowithguide.com gowithguide.com en recordaantallen toeristen). Aangezien toerisme in Italië in 2023 meer dan 10% van het BBP uitmaakte gowithguide.com, staat Florence hierin voorop, waardoor vastgoed gerelateerd aan toerisme een solide achtergrond kent.

Risico’s:

Economisch en rente risico: De economie van Italië groeit traag (ongeveer 0,5–1% BBP-groei globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) en blijft gevoelig voor schokken. Een recessie of stijgende werkloosheid kan de lokale vraag naar woningen drukken. Bovendien, hoewel de rente gestabiliseerd is, kan een toekomstige stijging van de Europese rente de betaalbaarheid voor kopers die financiering gebruiken verminderen en druk op de prijzen uitoefenen. Wereldwijde economische problemen (zoals een nieuwe pandemiegolf of geopolitieke crisis) kunnen ook de interesse van buitenlandse kopers en het toerisme verminderen, wat direct invloed heeft op het vastgoed in Florence.
Regulatoire veranderingen: De regulatoire omgeving is een belangrijk risico, vooral voor verhuurinvesteerders. We hebben al strengere regels voor kortetermijnverhuur gezien in het centrum van Florence investropa.com; het is mogelijk dat de nationale overheid bredere controles invoert (er zijn gesprekken in Italië over een nationale wet betreffende kortetermijnverhuur en zelfs over tweede-woningen belastingen in toeristische steden). Ook kunnen belastingwetten veranderen – hoewel Italië momenteel vriendelijke vlaktaksen en stimulansen voor investeerders heeft, zou een verandering in regeringsprioriteiten de belastingbehandeling voor buitenlandse eigenaren kunnen wijzigen of nieuwe vastgoedheffingen kunnen invoeren. Het is cruciaal om het beleid goed in de gaten te houden.
Liquiditeit en transactiekosten: Vastgoed in Florence (en Italië in het algemeen) is niet erg liquide. Het kan maanden of zelfs jaren duren voordat vooral exclusieve of unieke objecten een koper vinden tegen de gewenste prijs. Als je snel moet verkopen, moet je vaak fors in prijs zakken. De transactiekosten zijn ook hoog (zoals vermeld, ~10% of meer bij aankoop, en verkopers betalen vaak ook makelaarskosten van ~3%), wat betekent dat de prijzen doorgaans met meer dan 15% moeten stijgen om quitte te spelen bij een koop-en-verkooptransactie. Door deze illiquiditeit en kosten moeten investeerders een meerjarenperspectief hebben en niet verwachten hun vastgoed snel met winst te kunnen verkopen.
Structurele en onderhoudskosten: De gebouwen in Florence zijn oud – het bezit van een appartement uit de Renaissance betekent omgaan met honderden jaren oude infrastructuur. Onverwachte kosten voor restauratie, de Italiaanse bureaucratie voor het verkrijgen van vergunningen (vooral als het pand officieel historisch is), en het doorlopend onderhoud kunnen aanzienlijk zijn. Nieuwe energiebesparingsregels vanuit de EU kunnen de komende jaren upgrades aan oudere gebouwen vereisen (Italië bespreekt momenteel hoe dit in te voeren). Al deze factoren kunnen het investeringsrendement verkleinen of renovaties bemoeilijken. Grondig onderzoek naar de bouwkundige staat en mogelijke toekomstige verplichtingen (zoals gevelrestauraties opgelegd door de VvE of seismische versterking) is belangrijk.
Marktverzadiging in sommige segmenten: Hoewel de vraag groot is, kunnen bepaalde deelmarkten verzadigd raken. Zo steunt de luxemarkt op een relatief kleine groep kopers; als er te veel luxewoningen tegelijk op de markt komen (bijvoorbeeld wanneer ontwikkelaars palazzi ombouwen tot hoogwaardige appartementen), kan de verkooptijd oplopen. Evenzo, zoals eerder opgemerkt, als er veel nieuwe studentenhuisvesting wordt gebouwd, kunnen de huren stabiliseren of zelfs dalen. Het belangrijkste risico is ervan uitgaan dat de vraagtoename uit het verleden onverminderd doorgaat – investeerders moeten oppassen met het doortrekken van trends. Als het toerisme bijvoorbeeld zou worden ingeperkt (de gemeente denkt soms na over maatregelen om het aantal bezoekers te beperken in de strijd tegen overtoerisme), kan dat de haalbaarheid van kortetermijnverhuur beïnvloeden.

Bij het afwegen van deze factoren zullen voorzichtige investeerders in Florence een langetermijnvisie hanteren die op waarde is gebaseerd. De kansen op solide rendementen en waardestijging zijn reëel, maar men moet zich ook voorbereiden op uitdagingen zoals juridische complexiteit en marktfluctuaties. Diversificatie binnen Florence (een mix van centrale en opkomende wijken, of verschillende verhuurtypes) kan sommige risico’s beperken. Veel beleggers vinden dat de intrinsieke waarde van eigendom in Florence – een voet aan de grond in een van ’s werelds mooiste steden – al een beloning op zich is, en met zorgvuldige planning kunnen de financiële baten aansluiten bij die ervaring. Zoals altijd helpt grondig onderzoek, eventueel in overleg met lokale vastgoedexperts, en een duidelijke strategie om het maximale uit de vastgoedmarkt van Florence te halen en de risico’s te beheersen.

Economische en toeristische factoren die de markt beïnvloeden

Het vastgoed in Florence kan niet los worden gezien van de bredere economische en toeristische context van de regio. Het lot van de stad hangt sterk samen met haar rol als cultureel en toeristisch centrum, evenals met de algehele economische gezondheid van Italië.

Toerisme is wellicht de grootste externe motor voor de vastgoedmarkt van Florence. In 2024 bereikte het toerisme in Florence opnieuw recordhoogten – de stad registreerde bijna 13 miljoen overnachtingen in 2023 (ongeveer 75% daarvan door internationale bezoekers) gowithguide.com, en de trend in 2024 lag zelfs nog hoger. Ter vergelijking: de metropool Florence telt ongeveer 700.000 inwoners, maar tijdens de piekmaanden zwelt de feitelijke bevolking (inclusief toeristen) aan tot ~1,5 miljoen mensen gowithguide.com. Deze enorme toestroom zorgt voor enorme vraag naar kortetermijnaccommodaties – hotels, vakantiewoningen, enzovoort – wat indirect invloed heeft op de woningmarkt (veel appartementen werden omgebouwd tot toeristische verhuur, zoals eerder besproken). Dit betekent ook dat bedrijven die zich op toeristen richten (winkels, restaurants) floreren, wat de huurprijzen van commercieel vastgoed op toplocaties ondersteunt. Culturele trekpleisters zoals de Uffizi Galerie (5 miljoen bezoekers in 2023) gowithguide.com en het Renaissance-erfgoed van de stad houden Florence permanent op de “bucketlist” voor reizigers. Zolang Florence een topbestemming wereldwijd blijft – en Italië’s nummer 1 stad voor kunst- en geschiedenistoerisme – zal er een sterke onderbouwing zijn voor de vraag naar vastgoed: buitenlanders kopen vaak een tweede huis na een bezoek, en investeren in vastgoed voor de hospitalitysector blijft aantrekkelijk.

Toch brengt het toerisme ook enkele risico’s of uitdagingen met zich mee: overtoerisme is een punt van zorg geworden, wat heeft geleid tot regelgeving (zoals beperkingen op verhuur) en mogelijk sommige locals afschrikt vanwege de drukke stadssituatie. Er is een voortdurende discussie over duurzaam toerisme – als de stad strengere maatregelen zou invoeren (bijvoorbeeld een limiet op het aantal dagelijkse bezoekers of strengere hotelvergunningen), kan dat gemengde effecten hebben op de vastgoedmarkt. Maar in het algemeen probeert de lokale overheid het toerisme zo te beheren dat de levenskwaliteit van de inwoners gewaarborgd blijft, wat op de lange termijn positief is voor het vastgoedklimaat (zodat de stad leefbaar blijft en niet enkel een openluchtmuseum wordt).

Op het bredere economische front profiteert Florence ervan dat het de hoofdstad is van Toscane, een relatief welvarende regio. De economie van de stad omvat niet alleen toerisme, maar ook mode (sommige grote Italiaanse modehuizen zijn hier of in de buurt gevestigd), educatie (verschillende universiteiten en internationale scholen), en productie van luxe goederen (parfums, lederwaren, enzovoort). Het werkloosheidspercentage in Toscane ligt lager dan het Italiaanse gemiddelde en Florence kent een aanzienlijke middenklasse. In 2022 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse inkomen in het gebied Florence ongeveer €24.000 lanazione.it, hoger dan veel steden in het zuiden, wat het lokaal koopvermogen voor woningen ondersteunt (hoewel dit nog steeds bescheiden is ten opzichte van de woningprijzen). De nationale economische groei in Italië is bescheiden – rond de 0,8–1% verwachting voor 2025 globalpropertyguide.com – en de hoge staatsschuld zorgt soms voor onzekerheid. Maar elk groot economisch beleid of schok (zoals bezuinigingsmaatregelen, aanzienlijke belastingverhogingen, enzovoort) kan het consumentenvertrouwen en de vastgoedmarkt beïnvloeden. Tot nu toe heeft, ondanks de langzame groei, het lage rentetarief tot voor kort en culturele factoren (Italianen geven de voorkeur aan vastgoed als investering) de huizenmarkt stabiel gehouden.

Een belangrijke factor is het monetair beleid van de Europese Centrale Bank geweest. In 2022-2023 leidde de stijgende inflatie tot hogere rentetarieven, wat enkele Europese huizenmarkten begon af te koelen. Tegen eind 2024 schakelde de ECB over op kleine renteverlagingen doordat de inflatie afnam practiceguides.chambers.com. Voor Italië en bij uitbreiding Florence betekent een lagere rente dat hypotheken iets betaalbaarder worden, waardoor mogelijk sommige kopers terugkeren die door de hoge rente van 2023 waren uitgesloten. Veel Florentijnse kopers vertrouwen echter op eigen vermogen of kleinere leningen, dus de impact is matig – maar het is een positieve trend voor de vraag. Inflatie beïnvloedt ook de bouwkosten: de stijging van de materiaalkosten in 2021-2022 maakte bouwen of renoveren duurder, wat sommige projecten vertraagde. Als de inflatie onder controle blijft, kan de bouw weer aantrekken, waardoor het aanbod geleidelijk toeneemt.

Bovendien beïnvloeden valutakoersen en de wereldeconomie de markt. Een sterke dollar (of pond, enz.) ten opzichte van de euro maakt vastgoed in Florence effectief goedkoper voor die kopers. In 2022-2023 was de euro relatief zwak en er was inderdaad een merkbare toename van Amerikaanse kopers die hiervan profiteerden investropa.com. Mocht de euro aanzienlijk sterker worden, dan kan dat wat buitenlandse belangstelling temperen of Europese kopers relatief actiever maken. Politieke stabiliteit in Italië en de EU speelt ook een rol in het vertrouwen van buitenlandse investeerders – elke instabiliteit kan buitenlandse aankopen tijdelijk vertragen, terwijl periodes van stabiliteit (zoals de huidige regering die investeringsvriendelijk beleid signaleert) de belangstelling ondersteunen.

Ten slotte, vergelijkende regionale factoren: binnen Toscane is Florence de belangrijkste stad, maar kopers overwegen ook andere gebieden zoals de Toscaanse kust (bijv. de Versilia-kust: Forte dei Marmi, enz.) of heuvelstadjes (zoals Siena, Lucca, Pisa). Ter vergelijking: die markten zijn over het algemeen goedkoper (bijv. de stad Lucca gemiddeld rond €3.100/m² idealista.it, Pisa zelfs nog minder), behalve in speciale enclaves (Forte dei Marmi in de provincie Lucca heeft extreem hoge villaprijzen door rijke internationale bewoners). Soms, als Florence “te duur” wordt, kiest een deel van de kopers voor een groot huis op het platteland 30 km verderop voor dezelfde prijs als een klein appartement in de stad. Florence concurreert dus binnen de regio Toscane om bepaalde kopers. Vanaf 2024 blijft Florence de duurste stad van Toscane (circa €4.300–€4.400/m²), gevolgd door enkele hotspots aan de kust en Lucca lanazione.it idealista.it. De gezondheid van de Florentijnse markt kan de omliggende markten zelfs versterken – bijvoorbeeld, iemand die buiten zijn budget valt in Florence koopt misschien in Prato, Pistoia of Arezzo (allemaal naburige steden met lagere prijzen), wat die markten enigszins opdrijft. Omgekeerd zal een dip in Florence waarschijnlijk in heel Toscane worden gevoeld als een negatief signaal.

Tot slot, toerisme en economische trends zijn zeer gunstig voor het vastgoed in Florence op dit moment: toerisme zorgt voor een constante instroom van vraag en inkomsten naar de stad, en de bredere economie – hoewel weinig groeiend – is stabiel genoeg om voortdurende vastgoedinvesteringen te ondersteunen. De wereldwijde aantrekkingskracht van Florence beschermt het tot op zekere hoogte tegen lokale economische schommelingen – internationale interesse kan de markt ondersteunen, zelfs als de binnenlandse vraag afneemt. Toch moeten investeerders het toerismebeleid, de Europese economische ontwikkelingen en de regionale concurrentie goed in de gaten houden, want deze factoren zullen het verloop van de markt blijven bepalen. Zolang Florence een bruisend cultureel en economisch centrum blijft, zal de vastgoedmarkt er waarschijnlijk levendig blijven.

Vergelijkingen met omliggende Toscaanse gebieden

Bij het beoordelen van vastgoed in Florence is het nuttig om dit te vergelijken met andere gebieden in Toscane, evenals met haar directe voorsteden, om zo een context te krijgen over de relatieve prestaties en aantrekkelijkheid.

Binnen het stedelijk gebied liggen de prijzen in Florence aanzienlijk hoger dan in de aangrenzende steden. Bijvoorbeeld, begin 2025 bedroeg de gemiddelde woningprijs in:

Florence stad: ~€4.365/m² (met huurprijzen ~€21,1/m²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (noordelijke buitenwijk nabij de luchthaven van Florence): ~€3.313/m² (huur ~€13,1/m²) lanazione.it.
Scandicci (zuidwesten, verbonden per tram): ~€3.240/m² (huur ~€13,5/m²) lanazione.it lanazione.it.

Dit betekent dat kopen in Florence zelf een 30-35% premie oplevert ten opzichte van deze nabijgelegen steden. Zelfs binnen de ruimere provincie Florence zijn er veel half-landelijke gebieden of kleinere gemeenten met veel lagere prijzen. Een stad als Empoli of Pistoia (niet ver van Florence) heeft bijvoorbeeld een gemiddelde prijs in de €2.000 per vierkante meter. De aantrekkingskracht van het wonen in de historische stad, of op loopafstand van de Duomo, brengt duidelijk aanzienlijke kosten met zich mee. Echter, de buitenwijken krijgen steeds meer belangstelling: verbeterd openbaar vervoer (zoals de tram naar Scandicci en binnenkort naar andere voorsteden) en de zoektocht naar betaalbaarheid zorgen voor een zekere convergentie. Scandicci, zoals genoemd, zag prijsstijgingen mede door de tramverbinding lanazione.it, en heeft zelfs enkele “VIP” heuvelwijken (zoals Mosciano) met prijzen oplopend tot €3.800–€4.000/m², zij het voor grote villa’s lanazione.it. Het verschil tussen Florence en haar buitenwijken kan iets kleiner worden als de prijzen in de stad sneller blijven stijgen dan die in de buitenwijken, maar de reputatie van Florence zorgt er waarschijnlijk voor dat het de duurdere keuze blijft.

Florence vergelijken met andere Toscaanse steden:
De andere provincies in Toscane hebben vastgoedmarkten die over het algemeen kleiner en minder duur zijn:

Siena – Een historische stad en toeristisch centrum. De prijzen in Siena zijn hoog voor de omvang van de stad, maar doorgaans nog steeds lager dan die van Florence. Veel delen van Siena schommelen rond €3.000–€3.500/m². Siena mist de internationale business- en onderwijssectoren van Florence, dus de vraag komt meer uit lokaal toerisme en inwoners.
Pisa – Bekend van de Toren van Pisa, heeft Pisa gemiddelde prijzen (gemiddeld wellicht €2.200–€2.800/m²). De markt wordt beïnvloed door de universiteit en wat technologie-industrie, maar is opnieuw niet zo internationaal gedreven als die van Florence.
Lucca – Lucca is interessant: het is behoorlijk populair geworden bij buitenlandse kopers (een charmante ommuurde stad). Volgens gegevens had de provincie Lucca enkele van de hoogste prijzen in Toscane (ongeveer €3.165/m², waarmee het een van de duurste is na Florence) idealista.it. Dit is waarschijnlijk omdat Lucca enkele rijke enclaves omvat (de kustplaats Forte dei Marmi in de provincie Lucca is extreem duur). De stad Lucca zelf zou gemiddeld ~€2.500/m² kunnen kosten, maar het luxe segment wordt gestuwd door expatinteresse.
Arezzo, Pistoia, Grosseto, enz. – Deze provincies en steden zijn aanzienlijk goedkoper, vaak in de €1.500–€2.500/m² categorie. Ze trekken enkele buitenlandse kopers aan die op zoek zijn naar boerderijen op het platteland (vooral in Chianti-gebieden die Siena/Arezzo overlappen), maar concurreren niet direct met Florence.

Een opmerkelijk vergelijkingsgebied is het Chianti-platteland tussen Florence en Siena. Veel internationale kopers die van Toscane houden, overwegen stad versus platteland. In Chianti (bijvoorbeeld plaatsen zoals Greve in Chianti, Gaiole in Chianti), kunnen de prijzen per m² lager zijn – vaak gemiddeld €2.500–€3.000/m² immobiliare.it immobiliare.it – maar let op dat landelijke woningen doorgaans groter zijn en met grond komen, waardoor de totale prijs hoog kan zijn ook als €/m² gematigd blijft. De markt voor landelijke villa’s en boerderijen was zeer sterk tijdens de pandemie (mensen zochten meer ruimte), en blijft krachtig, maar het is een zeer gesegmenteerde markt (een prachtig gerestaureerde boerderij kan miljoenen waard zijn, terwijl een huisje dat renovatie nodig heeft relatief goedkoop kan zijn). Het Florence-markt vs. Chianti komt vaak neer op levensstijl: stadscomfort en verhuurmogelijkheden (Florence) versus rust op het platteland en vaak grotere woningen (Chianti). Sommige investeerders kiezen Chianti voor eigen gebruik (vakantiehuizen) en Florence puur als investering (verhuur).

Kust-Toscane (bijv. Versiliakust in de provincie Lucca, en Monte Argentario in het zuiden) is een andere vergelijking: deze gebieden zijn tweedehuizenmarkten voor Italianen en buitenlanders die naar de zee op zoek zijn. Forte dei Marmi (Versilia) is een van de duurste plekken van Italië (villa’s daar kunnen gemakkelijk meer dan €10.000/m² kosten dankzij rijke Russische en Europese kopers). Maar dat is een niche luxe segment – niet direct vergelijkbaar met de bredere markt van Florence. Over het algemeen is kust-Toscane, buiten een paar hotspots, goedkoper dan Florence.

Wat markttrends betreft, loopt Florence vaak voorop of weerspiegelt het het bredere Toscaanse patroon. In 2024 stegen de huizenprijzen in Toscane bijvoorbeeld met ongeveer 1%–2% idealista.it, vergelijkbaar met het nationale gemiddelde, maar Florence presteerde beter met stijgingen van meer dan 5% in die periode. Soms is er een halo-effect in de omliggende gebieden: wanneer Florence te duur wordt, overstroomt de vraag naar andere plaatsen. Een goed voorbeeld: kleinere steden zoals Prato (slechts 20 km van Florence) zagen meer huizenverkoop van mensen die in Florence werken, maar in Prato kopen vanwege de kosten. Maar geen van deze plekken kan de unieke aantrekkingskracht van Florence evenaren; daarom behoudt Florence een stevige premie en is het over het algemeen stabieler. Tijdens een neergang houdt Florence ook vaak beter stand – omdat er altijd een bepaalde culturele/toeristische vraag is die ontbreekt in kleinere dorpen. Zo daalden na 2008 veel kleinere Toscaanse markten fors in waarde, maar Florence kende slechts een milde dip en herstelde sneller.

Samengevat is Florence de onbetwiste leider op de vastgoedmarkt in Toscane, zowel qua prijs als vraag. Omliggende Toscaanse gebieden bieden lagere instapprijzen en soms een hoge levenskwaliteit (wat kansen biedt voor wie Florence te duur vindt), maar ze kunnen niet tippen aan het investeringsprofiel van Florence als het gaat om verkoopbaarheid, verhuurvraag of waardestijging. Dat gezegd hebbende, kunnen investeerders in gebieden zoals de buitenwijken van Florence of secundaire Toscaanse steden zoeken naar specifieke strategieën (bijvoorbeeld grotere panden kopen of diversifiëren). Het is daarbij relevant om de regionale context te overwegen: in geheel Toscane is matige groei van de vastgoedwaarden te zien investropa.com, met veel buitenlandse interesse in schilderachtige gebieden. Toch staat Florence als kosmopolitisch centrum apart, en in veel opzichten is het qua marktgedrag vergelijkbaarder met Milaan, Rome of Venetië dan met de kleinere plaatsen in de provincie. Dankzij deze bijzondere status volgt de stad vaak een eigen koers, en onderstreept vergelijking met omliggende gebieden vooral hoe uitzonderlijk de markt van Florence binnen de regio is.