Prehľad trhu na rok 2025 a ďalšie obdobie
Florentský trh s nehnuteľnosťami v roku 2025 sa vyznačuje odolnosťou a miernym rastom, pričom prekonáva mnohé iné talianske mestá. Po stabilnom roku 2023 ceny nehnuteľností vo Florencii aj v roku 2025 naďalej rastú, poháňané silným dopytom a obmedzenou ponukou. V skutočnosti ceny domov vo Florencii vzrástli približne o 6,1 % medziročne k prvému štvrťroku 2025 (dosahujúc priemer 4 331 € za štvorcový meter) globalpropertyguide.com, zatiaľ čo niektoré iné trhy stagnovali. To radí Florenciu medzi najdrahšie trhy s nehnuteľnosťami v Taliansku, na úroveň miest ako Miláno a Benátky globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Do budúcnosti analytici očakávajú pokračujúci, ale pozvoľný rast cien namiesto prudkých skokov, vzhľadom na vysoké základné hodnoty a širšie ekonomické podmienky columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Celkovo zostáva výhľad florentského trhu s nehnuteľnosťami pozitívny, podporený jeho globálnou príťažlivosťou, silným turizmom a trvalou obľúbenosťou ako miesta na život a investície.
Florenciu na trhu s nehnuteľnosťami posilňuje niekoľko dôležitých faktorov. Status mesta ako lokality UNESCO a medzinárodná turistická atraktivita zvyšujú záujem o investície do rezidenčných aj komerčných nehnuteľností. Zahraniční kupujúci boli po pandémii mimoriadne aktívni – napríklad záujem amerických kupujúcich o nehnuteľnosti v Toskánsku (vrátane Florencie) narástol o viac než 125 % oproti obdobiu pred pandémiou, čo výrazne prispieva k dopytu investropa.com investropa.com. Na strane ponuky čelí Florencia dlhodobým obmedzeniam: nová výstavba je limitovaná prísnymi pravidlami ochrany pamiatok a územným plánovaním a mnoho majiteľov, ktorí majú hypotéky s nízkym úrokom, váha s predajom (čo udržiava nedostatok nehnuteľností na trhu) investropa.com investropa.com. Výsledkom je nevyvážený pomer dopytu a ponuky, ktorý naďalej vyvíja tlak na rast cien investropa.com investropa.com. Tempo rastu je však mierne a očakáva sa jeho stabilizácia v nasledujúcich rokoch (výskumný inštitút Nomisma predpovedá približne +2 % nominálny rast cien nehnuteľností ročne v Taliansku do roku 2025 blogimmobiliarecavallo.com). Florence tak vstupuje do roku 2025 s silným trhom nehnuteľností, ktorý je charakteristický vysokými hodnotami, silným dopytom na prenájom a opatrným optimizmom pre stabilný rast.
Trendy rezidenčných nehnuteľností vo Florencii
Rezidenčný sektor vo Florencii je dynamický, formovaný rôznymi trendmi v rôznych segmentoch. Ceny nehnuteľností rastú stabilne od polovice 2010-tych rokov, pričom po roku 2022 nastalo výrazné zrýchlenie investropa.com. Koncom roka 2024 sa priemerné ceny rezidenčných nehnuteľností v meste pohybovali okolo 4 300–4 316 € za m² investropa.com investropa.com – čo je výrazne nad národným priemerom – a tento trend pokračoval aj v roku 2025. Jedným z hlavných ťahúňov je medzinárodný dopyt: Florencia ostáva lákadlom pre zahraničných kupcov (najmä Američanov, Severoeurópanov a čoraz viac aj ďalších zahraničných investorov), ktorých priťahuje životný štýl v Toskánsku a vidia hodnotu v miestnych nehnuteľnostiach investropa.com investropa.com. Tento prílev zahraničných kupujúcich v období po pandémii spôsobil výrazný nárast dopytu po bytoch a historických nehnuteľnostiach. Zároveň sa domáci dopyt vyvíjal – nízke úrokové sadzby v predchádzajúcich rokoch umožnili mnohým Talianom kupovať, no aktuálne vyššie úroky znamenajú menej domácich kupcov–začiatočníkov, čím sa trh presúva smerom k záujemcom so silným kapitálom a zahraničným kupujúcim.
Luxusné rezidencie tvoria dôležitý subsegment trhu. Ceny prvotriednych a luxusných nehnuteľností vo Florencii stále stúpajú, čo podporuje obmedzená ponuka a záujem globálneho majetného obyvateľstva investropa.com investropa.com. Nová luxusná výstavba je vzácna kvôli pravidlám ochrany pamiatok, preto existujúce luxusné vily a prestížne byty v historickom centre dosahujú prémiové ceny. Zámožní kupci (zahraniční aj domáci) naďalej rýchlo kupujú paláce, penthousy a vily, čím udržiavajú túto časť trhu silnú investropa.com investropa.com. Napríklad exkluzívne štvrte na kopcoch a historické paláce zaznamenávajú silný dopyt a obmedzenú dostupnosť, čo podľa odborníkov povedie k ďalšiemu zhodnocovaniu cien v segmente luxusu investropa.com investropa.com. Medzitým stredný trh a cenovo dostupné bývanie majú svoje vlastné trendy. Florencia má starnúce obyvateľstvo – približne 28 % obyvateľov má viac než 65 rokov v roku 2024 – čo zvyšuje záujem o byty priateľské k seniorom a o projekty asistovaného bývania investropa.com investropa.com. Developeri a investori si všímajú potrebu dostupných bytov na jednom podlaží, výťahov v starších budovách a komunít zameraných na dôchodcov, keďže očakávaná dĺžka života v Taliansku stúpa (teraz cca 84 rokov) investropa.com investropa.com. To predstavuje príležitosť na úpravu existujúcich domov alebo výstavbu rezidencií vhodných pre seniorov („starnutie v domácom prostredí“), čo je segment, ktorý by mal v nasledujúcich rokoch rásť.
Ďalším výrazným trendom je vplyv študentov a mladších nájomníkov na trh. Florencia je domovom veľkej študentskej populácie (viac ako 40 000 študentov Florentskej univerzity, približne 11 % zahraničných), ktorá je sústredená v oblastiach ako Novoli investropa.com investropa.com. Nedávne rozšírenie univerzitného kampusu a nové účelovo vybudované študentské bývanie (napr. zariadenie s kapacitou 404 lôžok otvorené v roku 2024) posilňuje profil Novoli investropa.com investropa.com. Dopyt po študentskom bývaní je veľmi vysoký – nové internáty sa hneď po otvorení naplnili takmer na 100 % investropa.com. To zvýšilo nájomné vo štvrtiach v blízkosti univerzity a robí Novoli a podobné štvrte atraktívnymi pre investorov do prenájmu (ponúkajú stabilný výnos z prenájmu študentským nájomníkom) investropa.com. Na druhej strane niektorí analytici upozorňujú, že nadbytok študentského ubytovania v dlhodobom horizonte (ak pribudne viac súkromných projektov internátov) by mohol túto časť trhu stabilizovať alebo znížiť nájomné v tejto konkrétnej sub-sekcii investropa.com. Celkovo však „študentský efekt“ podporuje určité oblasti a segmenty prenájmov.Napokon, vládne politiky týkajúce sa prenájmov menia rezidenčný trh. Ako reakciu na nedostatok bývania a nadmerný turizmus florentské úrady sprísnili pravidlá pre krátkodobé prenájmy (ako Airbnb) v historickom centre zapísanom v UNESCO. Od roku 2023 mesto zakázalo vydávanie nových licencií na krátkodobé prenájmy v starom meste s cieľom chrániť ponuku dlhodobého bývania investropa.com investropa.com. Výsledkom je, že počet ponúk na Airbnb v centre Florencie – ktorý vybuchol z približne 1 500 v roku 2018 na 9 000 do roku 2024 – začal podľa nových pravidiel klesať investropa.com investropa.com. Okrem toho mesto motivuje prenajímateľov, aby vracali nehnuteľnosti na dlhodobý prenájom (napríklad ponúkaním daňových úľav na mestské dane z druhej nehnuteľnosti, ak prejdú z turistických prenájmov na bežné prenájmy) investropa.com. Očakáva sa, že tieto opatrenia zmiernia obmedzenia ponuky prenájmov pre miestnych, avšak znamenajú aj mierne nižšie výnosy z prenájmov v turisticky exponovanom centre (keďže mimoriadne lukratívne krátkodobé prenájmy sú obmedzené) investropa.com investropa.com. Mnohí investori sa preto momentálne obracajú mimo turistického centra: predtým zanedbávané štvrte (hneď za centrom) ponúkajú lepšie dlhodobé výnosy z prenájmov a menej regulačných prekážok investropa.com investropa.com. Zhrnuté, rezidenčný trh vo Florencii v roku 2025 sa vyznačuje vysokými cenami a silným dopytom vo všetkých segmentoch – od luxusných víl až po študentské byty – s vplyvom úprav politík, ktoré sa snažia vyvážiť potreby turizmu s bývaním pre rezidentov.
Trendy komerčných nehnuteľností vo Florencii
Sektor komerčných nehnuteľností vo Florencii je tiež aktívny, hoci v skromnejšom rozsahu v porovnaní s väčšími talianskymi mestami. Kancelársky trh vo Florencii zaznamenal obnovený rast. Hodnoty kancelárskych nehnuteľností rastú na konci roku 2024 a začiatkom roku 2025, čiastočne vďaka povypandemickému oživeniu podnikania a nízkej ponuke moderných kancelárií. K Q1 2025 je priemerná predajná cena kancelárií vo Florencii približne 3 230 € za m², pričom najlukratívnejšie kancelárie v centre mesta (oblasť Duomo) dosahujú až 4 900 € za m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Prenájmy kancelárií sa v priemere pohybujú okolo 17–18 € za m² mesačne v celom meste mercato-immobiliare.info, a v prestížnych centrálnych lokalitách môžu presiahnuť 23 €/m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Je pozoruhodné, že predajné ceny kancelárií stúpli približne o +6,6 % za posledné dva kvartály mercato-immobiliare.info, čo naznačuje silný dopyt. Väčšina investícií do kancelárií v Taliansku sa stále sústreďuje na Miláno a Rím (ktoré v roku 2024 predstavovali približne 85 % objemu investícií do kancelárií) practiceguides.chambers.com, ale Florencia priťahuje spoločnosti z odvetví ako móda, dizajn, akademická sféra a regionálna samospráva. Rastie tiež záujem o flexibilné priestory a coworking, keďže technologická a kreatívna startupová scéna vo Florencii sa postupne rozširuje. Celkovo, aj keď Florencia nie je hlavným kancelárskym uzlom, jej kancelársky trh je zdravý, s nízkou mierou neobsadenosti kvalitných priestorov a stabilným výnosom z prenájmu.Segmenty nehnuteľností pre maloobchod a pohostinstvá sú výrazne ovplyvnené obrovskou turistikou ekonomiky Florencie. Priestory pre maloobchod na hlavných uliciach v historickom centre – najmä na Via de’ Tornabuoni, okolo Duoma a na ďalších prvotriednych uliciach – sú neustále veľmi žiadané medzi luxusnými značkami a obchodníkmi. Florencia je považovaná za centrum luxusného maloobchodu v Taliansku italiancompanyformations.com, vďaka stálemu prílevu majetných turistov. Nájmy za prémiové maloobchodné priestory v centre Florencie patria medzi najvyššie v krajine a výnosy z maloobchodu sú relatívne nízke (čo odráža vysokú hodnotu nehnuteľností), keďže investori vnímajú luxusné predajne tu ako trofejné objekty. Celonárodne v roku 2024 zažil maloobchod investičný boom (tento sektor získal najväčší podiel komerčných investícií, približne 2,4 miliardy eur v Taliansku) practiceguides.chambers.com a Florencia z toho určite profitovala ako jeden z hlavných luxusných maloobchodných cieľov mimo Milána. Vidíme aj trend adaptívneho opätovného využitia – historické budovy v centre Florencie sa premieňajú na butikové predajne, galérie alebo zmiešané pohostinské priestory – keď sa mesto snaží vyvážiť obchodné potreby s ochranou historického dedičstva.
V sektore pohostinstiev ostáva Florencia hviezdnym hráčom. Turizmus nielenže ožil, ale po COVID dosiahol rekordné úrovne: Taliansko v roku 2024 privítalo viac ako 65 miliónov zahraničných turistov, čo prekonalo čísla spred pandémie gowithguide.com gowithguide.com, a samotná Florencia privítala približne 3,8 milióna zahraničných návštevníkov v roku 2023 (s takmer 13 miliónmi prenocovaní) gowithguide.com. Toto sa premieta do silných výsledkov hotelov, penziónov a dovolenkových prenájmov. Obsadenosť hotelov a ceny izieb sú vo Florencii vysoké, čo podnecuje záujem investorov v oblasti pohostinstva. V skutočnosti investície do nehnuteľností v oblasti pohostinstiev v Taliansku v roku 2024 vzrástli o 66 % (na približne 1,8 miliardy eur) practiceguides.chambers.com, pričom prioritou mnohých investorov sú luxusné hotelové projekty. Florencia, spolu s Rímom a Benátkami, zažíva neustále investície do nových alebo renovovaných hotelov, aby dokázala uspokojiť luxusných cestovateľov. Otváranie nových hotelov, prestavba historických budov na ubytovanie a vstup medzinárodných značiek na trh vo Florencii sú súčasťou tohto trendu.
Okrem toho logistika a priemyselné nehnuteľnosti zohrávajú v oblasti Florencie menšiu úlohu, ale zlepšenia infraštruktúry (ako napríklad rozšírenie letiska vo Florencii a napojenie na diaľnice) postupne zvyšujú atraktivitu priemyselných nehnuteľností na okraji mesta. V širšom regióne Toskánska bol trh s logistikou v roku 2024 stabilný (v talianskom logistickom sektore klesli výnosy na cca 5,4 % pri prémiových nehnuteľnostiach) practiceguides.chambers.com. Oblasti v blízkosti severného okraja Florencie (napr. okolo Osmannoro, Sesto Fiorentino) hostia sklady a ľahké priemyselné parky slúžiace regionálnej ekonomike a tieto lokality vykazujú stabilnú alebo sa zlepšujúcu obsadenosť. Celkovo komerčné nehnuteľnosti vo Florencii sa zotavujú a vyvíjajú: kancelárie zaznamenávajú obnovený dopyt, maloobchod a pohostinstvá prekvitali vďaka sile turizmu a dokonca aj špecifické sektory ako študentské bývanie (spomenuté vyššie) a logistika sú na radare investorov. Komerčný trh mesta ostáva menší a špecializovanejší ako vo väčších metropolitných oblastiach, ale ponúka jedinečné príležitosti spojené s kultúrnymi a ekonomickými silnými stránkami Florencie (umenie, turizmus, vzdelávanie, luxusný tovar).
Dynamika dopytu a ponuky
Rovnováha medzi dopytom a ponukou na trhu nehnuteľností vo Florencii je v zásade naklonená v prospech dopytu, čo prispieva k stabilnému rastu cien. Dopyt kupujúcich poháňajú viaceré skupiny: miestni obyvatelia (často s rodinným majetkom alebo dvojpríjmoví profesionáli), domáci investori z iných častí Talianska a zahraniční kupujúci, ktorí hľadajú druhé bývanie alebo investičné nehnuteľnosti v Toskánsku. Táto široká báza dopytu rástla najmä zo strany zahraničia – napríklad záujem zahraničných kupujúcich o Florenciu raketovo vzrástol za posledné dva roky, a dopyty výrazne prevyšujú úroveň spred roku 2020 investropa.com. Obzvlášť aktívni boli Američania, ktorých zvýhodňuje relatívne silný dolár v posledných rokoch, čo robí nehnuteľnosti v eurách atraktívnejšími. Okrem toho zmeny životného štýlu (možnosť práce na diaľku, túžba po kultúrnych zážitkoch) viedli niektorých zahraničných občanov k presídleniu alebo tráveniu časti roka vo Florencii, čo ďalej zvyšuje dopyt po bývaní ako na nákup, tak aj na dlhodobý prenájom.
Na druhej strane ponuka zostáva obmedzená. Florentská stredoveká a renesančná urbanistická štruktúra znamená, že v centre mesta je len málo priestoru na novú výstavbu. Nová bytová výstavba je väčšinou obmedzená na okrajové oblasti alebo prestavbu existujúcich stavieb (napríklad premena starých budov na byty). Údaje ukazujú, že celonárodná bytová výstavba bola utlmená – počet povolení na výstavbu nových obytných budov v Taliansku v roku 2024 dokonca mierne klesol globalpropertyguide.com – a Florencia je príkladom tohto trendu. Mesto nevidelo výrazný nárast bytového fondu; aj v roku 2024 si mnoho majiteľov nehnuteľností ponecháva svoje byty vďaka výhodným hypotékam, ktoré si zaistili v predchádzajúcich rokoch investropa.com. Tento efekt „uzamknutia“ (približne 60 % talianskych držiteľov hypoték platí úrok pod 4 % businesswire.com) znižuje obmenu bytov na trhu, pretože ľudia váhajú predať a prísť o svoje nízke úroky. Preto je ponuka bytov na trhu veľmi napätá, najmä v žiaducich oblastiach.
Nerovnováha medzi dopytom a ponukou má niekoľko dôsledkov. Po prvé, podporuje konkurenciu a predbiehanie sa v ponukách o nehnuteľnosti, ktoré sa objavia na predaj, čím sa podporuje rast cien. Po druhé, tlačí kupujúcich, aby zvážili alternatívne lokality – keď je v historickom centre málo možností alebo veľmi vysoké ceny, dopyt sa presúva do okolitých štvrtí či dokonca blízkych miest. Vo Florencii to vidíme v podobe rastúceho záujmu o polocentrálné oblasti (ako Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) a predmestia s dobrými dopravnými spojeniami (napríklad Scandicci cez električku) lanazione.it. Po tretie, obmedzená ponuka spôsobila tlak na trh s nájmom: keďže mnoho bytov bolo až donedávna využívaných na krátkodobé prenájmy, dlhodobí nájomníci mali problém nájsť bývanie, čo vyhnalo nájmy nahor. Opatrenie mesta (obmedzenie nových rekreačných prenájmov) je pokusom uvoľniť ponuku pre obyvateľov. Skutočne, ako sa niektoré Airbnb jednotky vracajú na dlhodobý trh, môžeme v závere roku 2025 očakávať mierne uvoľnenie napätia na trhu nájmov, no zatiaľ dopyt stále výrazne prevyšuje ponuku vo väčšine segmentov.
Jedným svetlým bodom v oblasti ponuky je opätovné využitie a rozvoj niektorých veľkých areálov. Florencia je svedkom niekoľkých projektov mestskej obnovy – napríklad Manifattura Tabacchi (bývalá tabaková továreň) sa mení na komplex so zmiešaným využitím s kreatívnymi priestormi, bývaním a ubytovaním pre študentov; oblasť okolo nových električkových liniek (predĺženie k letisku atď.) podnecuje v predmestiach projekty stredne vysokých obytných budov. Tieto projekty pridajú niekoľko jednotiek a moderné obchodné priestory, ale celkovo to nestačí na radikálnu zmenu dynamiky ponuky v meste. Miera neobsadenosti kvalitných nehnuteľností ostáva veľmi nízka tak v rezidenčnom, ako aj v komerčnom sektore, čo zdôrazňuje nedostatok ponuky. Zhrnuté, trh vo Florencii je charakterizovaný silnými dopytovými faktormi (lokálnymi aj globálnymi) na pozadí obmedzeného rastu ponuky, čo je recept, ktorý udržiava hodnoty nehnuteľností na stabilnej rastúcej trajektórii. Kým sa nezvýši nová výstavba alebo neochladne dopyt, táto dynamika bude pravdepodobne pretrvávať, čím udrží trh konkurencieschopný ako pre kupujúcich, tak pre nájomcov investropa.com investropa.com.
Cenové trendy a prognózy
Ceny nehnuteľností vo Florencii patria medzi najvyššie v Taliansku a v posledných rokoch vykazujú jasný rastúci trend. Začiatkom roka 2025 sa priemerná rezidenčná cena v meste pohybuje približne v strede rozmedzia 4 000 € za meter štvorcový, s rozdielmi podľa štvrtí (bližšie uvedené v tabuľke nižšie). To predstavuje výrazný nárast od polovice 2010-tych rokov; napríklad koncom roka 2023 bola priemerná hodnota domov okolo 4 300 €/m², pričom v roku 2016 to bolo asi 3 500 €/m² investropa.com. V období rokov 2020-2022 bol rast cien relatívne stály (3-5% ročne), a napriek dočasnému spomaleniu počas pandémie trh následne opäť nabral na sile. Rok 2024 bol obzvlášť zlomový: zatiaľ čo celonárodný taliansky trh bol pomerne stabilný (v 1. štvrťroku 2025 dokonca mierny pokles na úrovni Talianska globalpropertyguide.com), vo Florencii došlo k výraznému rastu cien (~+6 % medziročne) globalpropertyguide.com. Táto výkonnosť je pripisovaná unikátnym dopytovým faktorom spomenutým vyššie.
Pre rok 2025 a nasledujúce roky väčšina analytikov očakáva mierny rast cien nehnuteľností vo Florencii, nie prudký boom alebo pokles. Prognóza výskumného tímu Immobiliare.it predpokladala, že rok 2024 prinesie mierny nárast cien nehnuteľností vo veľkých mestách – napr. +2% v Miláne, +1,1% v Ríme – a skutočne ceny vo Florencii rastú v nízkom jednočíselnom rozmedzí, čo sa očakáva aj naďalej, pokiaľ nenastanú nejaké šoky columbusintl.com. Nomisma, prominentný taliansky inštitút pre výskum realít, rovnako očakáva fázu stabilizácie: ich prognóza do roku 2025 predpokladá, že ceny bývania v Taliansku budú mierne rásť (~1,5–2% ročne nominálne) a počet transakcií sa ustáli na úrovni okolo 600-700 tisíc v celej krajine grimaldi.casa housinganywhere.com. V prípade Florencie, ktorá je trhom s vysokým dopytom, by to mohlo znamenať mierne nadpriemerný rast (možno na úrovni 2–4% ročne), ak ekonomické podmienky zostanú priaznivé. Stojí za zmienku, že úrokové sadzby zohrávajú dôležitú úlohu – Európska centrálna banka začala v závere roka 2024 znižovať sadzby na stimuláciu rastu practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, čo by mohlo urobiť hypotéky o niečo dostupnejšími a podporiť ceny. Avšak úrokové sadzby na hypotékach sú stále oveľa vyššie ako extrémne nízke úrovne z roku 2021, takže to môže tlmiť určitú aktivitu miestnych kupujúcich.
Pokiaľ ide o ceny prenájmov, Florencia zaznamenala ešte výraznejšie trendy. Nájomné prudko rastie, až natoľko, že Florencia v súčasnosti súperí s Milánom o najdrahší nájomný trh v Taliansku. Koncom roku 2024 sa predpokladalo, že priemerné nájomné vo Florencii dosiahne 29 €/m²/mesiac, čím predbehne Miláno (približne 25 €) columbusintl.com. Toto potvrdzujú aj aktuálne údaje: začiatkom roka 2025 je priemerné celoštátne nájomné asi 21–22 €/m² (vrátane všetkých oblastí a veľkostí nehnuteľností) lanazione.it, no byty v centre mesta často dosahujú 25–30 €/m² pri dlhodobých prenájmoch a v prípade krátkodobých ešte viac. V percentuálnom vyjadrení nájomné vzrástlo vo Florencii v roku 2024 odhadom o +18 % columbusintl.com columbusintl.com – čo je obrovský nárast odrážajúci obnovu turizmu po covide a nedostatok bývania. Do budúcnosti by rast nájomného mohol zmierniť vyšší počet ponúkaných bytov na dlhodobý prenájom (v dôsledku obmedzení Airbnb), ale keďže turistika stále prekvitá a množstvo študentov a profesionálov hľadá bývanie, nájomné sa očakáva naďalej vysoké. Investori teda môžu očakávať slušné výnosy z prenájmov, najmä mimo úzkeho historického centra.
V skratke, prognózy cien pre Florenciu naznačujú pokračujúci mierny rast. Ak nenastanú nečakané ekonomické problémy, hodnoty nehnuteľností budú v najbližších 2-3 rokoch pravdepodobne naďalej rásť, aj keď pomalším tempom ako pri nedávnom prudkom náraste. Všeobecný konsenzus je, že základné faktory Florencie – medzinárodná príťažlivosť, obmedzená ponuka – zabránia výraznejšej korekcii cien a trh lepšie ochránia v porovnaní s menej vyhľadávanými regiónmi. Riziká, ako sú vyššie úrokové sadzby alebo zmeny politík, môžu rast tlmiť, no za súčasných podmienok sa podstatný pokles cien nepredpokladá. Záujemcovia o kúpu v roku 2025 by mali počítať s vysokou vstupnou cenou, ktorá pravdepodobne bude postupne ďalej rásť, a predávajúci môžu byť mierne optimistickí ohľadom udržania svojich hodnôt alebo dosiahnutia mierneho zhodnotenia. Na strane prenájmov môžu prenajímatelia vo Florencii očakávať pretrvávajúci silný dopyt po nájme a vysoké nájomné, aj keď nové regulácie môžu časť dopytu presunúť geograficky (napr. do legálne prenajímateľných zón mierne mimo centra). Celkovo sa ceny nehnuteľností vo Florencii v roku 2025 a ďalších rokoch očakávajú s pozvoľným rastom, čo upevňuje povesť. mesta ako stabilnej a atraktívnej investície na dlhé obdobie columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.
Kľúčové štvrte a oblasti, ktoré treba sledovať
Florencia je mesto výrazných štvrtí, z ktorých každá má svoj vlastný realitný profil. Porozumenie miestnej geografii je kľúčové, pretože ceny a trendy sa výrazne líšia podľa oblasti. Nižšie je súhrnná tabuľka priemerných rezidenčných cien vo Florencii podľa štvrtí (s príslušnou úrovňou nájomného), ktorá ilustruje rozpätie od najdrahších centrálnych okresov po dostupnejšie okrajové časti:
| Štvrť (Zóna) | Priemerná predajná cena (€/m²) | Priemerný nájom (€/m² mesačne) |
|---|---|---|
| Historické centrum (Centro) | ~5 330 € | ~24,0 € |
| Oltrarno (Na druhej strane Arna) | ~5 260 € | ~25,3 € |
| Michelangelo – Porta Romana (Južný svah) | ~5 383 € | ~21,6 € |
| Campo di Marte – Libertà (Severné centrum) | ~4 420 € | ~20,9 € |
| Leopoldo – Porta al Prato (SZ polo-centrálne) | ~3 835 € | ~16,4 € |
| Firenze Nord (Novoli) | ~3 470 € | ~15,2 € |
| Coverciano – Bellariva (Východné rezidenčné) | ~4 240 € | ~15,9 € |
| Isolotto (JZ rezidenčné) | ~3 260 € | ~12,9 € |
| Ugnano – Mantignano (Západná periféria) | ~2 800 € | ~14,3 € |
Zdroj: dáta Immobiliare.it (stred roka 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Tieto čísla ukazujú, že centrálne/historické oblasti dosahujú ceny dobre nad 5 000 €/m², kým periférne štvrte na okraji mesta môžu byť polovičné. Zaujímavosťou je, že Oltrarno („druhá strana Arna“ známa remeselnými dielňami a autentickou atmosférou) je takmer rovnako drahé ako hlavné historické centrum, čo odráža vysoký dopyt po jeho šarme catonecasa.it. Oblasť Michelangelo–Porta Romana, ktorá zahŕňa prestížny kopec južne od rieky (blízko Piazzale Michelangelo a Boboli Gardens), patrí medzi najexkluzívnejšie rezidenčné zóny so širokými vilami a luxusnými bytmi, ktoré tlačia ceny na hornú hranicu catonecasa.it catonecasa.it. Na opačnom konci sú oblasti ako Isolotto (povojnová rezidenčná štvrť) a Ugnano/Mantignano (polovidiace okrajové štvrte), ktoré predstavujú dostupnejší trh, oslovujú rodiny hľadajúce výhodu a pokojné prostredie za ~3 000 €/m² alebo menej catonecasa.it catonecasa.it.
Štvrte, ktoré treba sledovať pre potenciál rastu a investícií zahŕňajú viaceré oblasti mimo tradičné turistické centrá. Oblasť Novoli/Firenze Nord je jedným z príkladov – vďaka rozširovaniu nového univerzitného kampusu a súkromným ubytovacím projektom pre študentov rastie profil Novoli. Hodnoty nehnuteľností tam (okolo 3 300–3 500 €/m²) sa očakáva, že budú ďalej rásť s nárastom dopytu od študentov a zamestnancov a prebiehajúce zlepšovanie infraštruktúry (ako je električková trať do centra a na letisko) posilňujú konektivitu investropa.com investropa.com. Podobne, štvrť Campo di Marte (na severe od centra, kde sa nachádza futbalový štadión Artemio Franchi a zmes domov z začiatku 20. storočia) ponúka mierne nižšie ceny než centrum (~4 300–4 500 €/m²) catonecasa.it, ale silnú atraktivitu pre tých, ktorí hľadajú rovnováhu medzi históriou a modernými vymoženosťami. Campo di Marte je tiež zahrnuté v plánoch na rekonštrukciu štadióna, čo by mohlo ďalej stimulovať miestny realitný trh.
Oltrarno a susedné oblasti ako San Niccolò a Bellosguardo sú tiež kľúčovými štvrťami, ktoré treba sledovať. Autenticita Oltrarna a bohémska atmosféra boli vždy atraktívne; teraz, keď sa niektorí investori odkláňajú od preplneného centra s dómom, záujem o Oltrarno rastie. Správy uvádzajú, že výnosy z prenájmu v Oltrarne sú vyššie ako v historickom jadre, čo priťahuje investície investropa.com investropa.com. Navyše, Bellosguardo a Pian dei Giullari (kopce na juhozápade) a Fiesole (kopcovité mesto na severe) zostávajú stálicami pre luxusných kupcov, ktorí hľadajú vily s výhľadmi – tieto oblasti síce nemajú veľký objem transakcií, ale predstavujú najvyšší segment trhu s niektorými nehnuteľnosťami presahujúcimi 6 000–8 000 € za m² pri skutočne výnimočných sídlach.
Na dostupnej strane sú obľúbené štvrte na periférii, ktoré ponúkajú dobré dopravné spojenie. Napríklad Scandicci, samostatná obec juhozápadne od Florencie, je prepojená električkou a zaznamenala nárast cien vďaka zlepšenej dostupnosti. Priemerné ceny v Scandicci (~3 240 €/m²) sú oveľa nižšie ako vo Florencii, ale rastú (približne +2 % medziročne), pretože čoraz viac ľudí ho považuje za vhodné miesto na život pri práci alebo štúdiu vo Florencii lanazione.it lanazione.it. To isté platí na severozápade pre Sesto Fiorentino (v blízkosti univerzitného vedeckého kampusu a niektorých firemných kancelárií) s priemerom ~3 300 €/m² lanazione.it. Tieto prímestské trhy ťažia z prebytku dopytu – rodiny a kupujúci s obmedzeným rozpočtom, pre ktorých sú ceny v centre mesta príliš vysoké. S pokračujúcim rozvojom električkovej siete a ďalšej infraštruktúry budú oblasti pozdĺž týchto liniek (napr. oblasť nemocnice Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli s plánovanou električkou) pravdepodobne zaznamenávať pozitívny vplyv na trh s nehnuteľnosťami.
Stručne povedané, „horúce“ oblasti Florencie siahajú od ultraprestížneho centra (stále modrá investícia, hoci za vysokú cenu), cez trendy priľahlé štvrte (Oltrarno, San Marco atď.), až po zóny rastu ako Novoli a polosuburbie, kde relatívna dostupnosť a rozvojové projekty sľubujú potenciálny nárast. Investori a kupujúci domov by mali zosúladiť svoje ciele so štvrťou: či už ide o dlhodobé zhodnotenie kapitálu v historickej oblasti, silné výnosy z prenájmu v študentskej lokalite alebo hodnotové investície v smere rozvoja infraštruktúry. Rozmanité florentské quartieri zabezpečujú, že v roku 2025 bude trh ponúkať segment pre každú stratégiu.
Právne a daňové aspekty (vrátane pre zahraničných investorov)
Investovanie alebo kúpa nehnuteľnosti vo Florencii si vyžaduje orientáciu v talianskom právnom a daňovom systéme. Dobrou správou je, že Taliansko neukladá žiadne všeobecné obmedzenia pre zahraničných kupujúcich: neitaliani (vrátane neobčanov EÚ) môžu v Taliansku voľne kupovať nehnuteľnosti, pokiaľ ich domovská krajina umožňuje Talianom urobiť to isté (reciprocita sa vo väčšine krajín predpokladá) getgoldenvisa.com veles-club.com. Kúpa nehnuteľnosti si nevyžaduje žiadne špeciálne povolenie – zahraničný kupujúci musí jednoducho získať talianske daňové identifikačné číslo (codice fiscale) a dodržať štandardný postup kúpy. Transakcie sú riešené notárom (notár v občianskom práve), ktorý pripraví zmluvu, vykoná právnu previerku vlastníctva a vyberie dane. Je bežné, že si zahraniční kupujúci najímajú advokáta hovoriaceho po anglicky alebo právnika so zameraním na nehnuteľnosti na pomoc, ale nie je to zákonom vyžadované. Vlastníctvo je v Taliansku bezpečné vďaka spoľahlivému pozemkovému registru a vlastníctvo (fyzickej osoby alebo prostredníctvom firmy) je cudzincom plne uznávané. Z daňového hľadiska by si kupujúci mali uvedomiť nasledujúce kľúčové body:- Daň z kúpy: Pri kúpe už existujúcej rezidenčnej nehnuteľnosti od súkromného predávajúceho je hlavný náklad registračná daň, ktorá činí 9 % z katastrálnej hodnoty (stanovená hodnota, ktorá je zvyčajne nižšia ako trhová) pre nerezidentov alebo pri kúpe druhej nehnuteľnosti. Ak sa kupujúci presťahuje do Talianska a ide o jeho prvý domov, môže sa uplatniť znížená sadzba 2 %, no zahraniční investori, ktorí neplánujú bývanie, zvyčajne platia 9 % linkedin.com. Pri novostavbe kúpených od developera sa namiesto registračnej dane platí DPH (zvyčajne 10 % pre bývanie alebo 22 % pri luxusných kategóriách) a pevný poplatok za registráciu. Okrem toho je nutné počítať s notárskymi poplatkami (približne 1–2 % z ceny) a províziou realitnej agentúre (ak použijete makléra, ~3–4 %). Celkovo by mal zahraničný kupujúci rátať s transakčnými nákladmi okolo 10–15 % z kúpnej ceny vrátane daní a poplatkov.
- Daň z vlastníctva: V Taliansku je ročná daň z nehnuteľnosti nazývaná IMU (Imposta Municipale Unica) na druhé bývanie. Keďže zahraniční vlastníci zvyčajne nebudú mať vo Florencii nehnuteľnosť ako svoj trvalý pobyt (prima casa), IMU bude splatné každý rok. Sadzbu určuje miestna samospráva (Florencia) a je vypočítavaná na základe katastrálnej hodnoty s určitými multiplikátormi; v praxi sa často pohybuje okolo 0,4–0,6 % trhovej hodnoty ročne, aj keď sa líši. (Trvalí obyvatelia majú obvykle z IMU na hlavný domov výnimku, ale táto výnimka neplatí, ak nie ste v tom dome talianskym rezidentom). Môže existovať aj malý ročný poplatok za odpad alebo údržbu (TARI).
- Príjem z prenájmu: Ak nehnuteľnosť prenajímate, príjem z prenájmu podlieha dani v Taliansku. Pri dlhodobých nájmoch na bývanie je možné zvoliť výhodný režim zdanenia tzv. cedolare secca – ide o 21% daň z hrubého nájomného (bez ďalšej dane z príjmu), ak sú splnené určité podmienky. Inak sa príjem z prenájmu pripočíta k bežným príjmom a zdaňuje sa progresívne (čo môže byť viac). Pri krátkodobých prenájmoch (napríklad Airbnb) je príjem rovnako zdaniteľný a aktivitu treba zaregistrovať; niektorí majitelia využívajú agentúry alebo miestnych správcov nehnuteľností na riešenie daní a súladu s predpismi. Taliansko má s mnohými krajinami uzatvorené zmluvy, aby sa predišlo dvojitému zdaneniu príjmu z prenájmu. Ak je štruktúra nastavená správne, zahraniční investori môžu minimalizovať dvojité zdanenie, často získaním daňového kreditu v zahraničí za zaplatené talianske dane.
- Daň z kapitálových ziskov: Ak neskôr nehnuteľnosť predáte so ziskom, Taliansko účtuje daň z kapitálových ziskov vo výške 26% z dosiahnutého zisku, ale iba ak ste nehnuteľnosť vlastnili menej ako 5 rokov. Nehnuteľnosti vlastnené viac ako päť rokov sú oslobodené od dane z kapitálových ziskov, čím sa podporuje dlhodobejšie držanie. (Výnimka: ak ste talianskym rezidentom a išlo o vašu primárnu rezidenciu, zisk je oslobodený od dane bez ohľadu na dobu držby).
- Dedičstvo: V Taliansku existuje daň z dedičstva a darovania, avšak s pomerne vysokými limitmi pre blízkych príbuzných. Nehnuteľnosť v Taliansku podlieha talianskym pravidlám a daniam pri dedení, ak majiteľ zomrie; pre cudzincov je vhodné poradiť sa ohľadom testamentu a prípadne vlastniť nehnuteľnosť cez spoločnosť alebo iný subjekt, ak je plánovanie dedičstva dôležité.
Taliansko v posledných rokoch zaviedlo niektoré daňové stimuly na prilákanie zahraničných bonitných osôb a profesionálov, ktoré síce nie sú špecifické pre nehnuteľnosti, no môžu byť relevantné. Napríklad nový rezident v Taliansku si môže požiadať o paušálny daňový režim na príjmy zo zahraničia (zaplatenie jednorazovej dane 100 000 € ročne zo všetkých príjmov mimo Talianska) – čo je užitočné pre majetných jednotlivcov, ktorí sa do Talianska presťahujú (často tých, ktorí si kupujú luxusné nehnuteľnosti) idealista.it. K dispozícii je tiež režim pre zahraničných dôchodcov, ktorí sa sťahujú do určitých oblastí (paušálna 7% daň z dôchodku zo zahraničia, platí však pre vybrané južné regióny, nie Toskánsko). Navyše, Taliansko ponúka “vízum pre voliteľný pobyt” pre dôchodcov či finančne nezávislých cudzincov, ktorí chcú žiť v Taliansku; keďže je potrebné preukázať dostatočný príjem, mnohí cudzinci, ktorí kupujú nehnuteľnosti, túto možnosť využívajú na trvalý alebo dlhodobý pobyt vo Florencii. Je dôležité podotknúť, že kúpa nehnuteľnosti sama o sebe nezaručuje pobytové právo – na dlhodobý pobyt mimo EÚ potrebujete stále vízum/pobytový status. Vlastníctvo nehnuteľnosti však môže podporiť žiadosť o vízum (ako dôkaz ubytovania a finančného záväzku).
Právne si zahraniční kupujúci musia zvážiť aj:
- Financovanie: Talianske banky poskytujú úvery aj nerezidentom, ale spravidla maximálne 50–60% z hodnoty nehnuteľnosti a úrokové sadzby môžu byť pre nerezidentov mierne vyššie. Mnohí zahraniční kupujúci vo Florencii platia v hotovosti alebo využívajú financovanie z vlastnej krajiny cez vlastný majetok, aby sa vyhli talianskej hypotekárnej administratíve.
- Kontroly nehnuteľností: Vždy vykonajte dôkladnú previerku – overte katastrálne údaje o nehnuteľnosti, uistite sa, že na nehnuteľnosti nie sú ťarchy alebo nepovolené stavebné úpravy a že predávajúci má jasný titul k nehnuteľnosti. Tieto kontroly zvyčajne zabezpečuje notár. Staršie budovy vo Florencii môžu podliehať historickým obmedzeniam (vincoli), ak sú chránené pamiatkovým úradom; toto však nákup neznemožňuje, znamená však, že prípadné rekonštrukcie si vyžadujú špeciálne schválenia.
- Predpisy pre prenájom: Ako bolo spomenuté, ak plánujete prenajímať, dbajte na miestne nariadenia. Napríklad krátkodobé prenájmy sú v historickom centre Florencie, zapísanom v UNESCO, výrazne obmedzené – nový vlastník tam nemôže automaticky začať podnikať s Airbnb kvôli limitu na nové licencie investropa.com. Mimo starého mesta sú pravidlá voľnejšie, avšak registrácia na mestskom úrade je povinná. V prípade plánovania príjmu z prenájmu si vždy skontrolujte aktuálne lokálne predpisy.
Na záver, zahraniční investori vo florentských nehnuteľnostiach si užívajú väčšinou priaznivé prostredie pre investorov bez obmedzení vlastníctva a s rozumným zdanením, najmä ak je investícia správne štruktúrovaná. Najdôležitejšie je počítať s daňami pri kúpe (sú vyššie, ak sa nestanete rezidentom), dbať na dodržiavanie predpisov pri prenájme a využiť taliansku sieť daňových zmlúv a špeciálne režimy na optimalizáciu investície. S odborným právnym vedením môže byť kúpa vo Florencii plynulým procesom – talianske dobre zavedené zákony o nehnuteľnostiach a profesionálny notársky systém poskytujú bezpečný rámec na transakcie. Mnohí zahraniční kupujúci úspešne spravili z Florencie svoj druhý domov či investičnú destináciu, pričom ich nepriťahuje len krása mesta, ale aj stabilné vlastnícke práva a potenciálne daňové výhody.
Príležitosti a riziká investícií do nehnuteľností
Florencia predstavuje kombináciu zaujímavých príležitostí a výrazných rizík, ktoré by mal v roku 2025 zvážiť každý realitný investor alebo kupujúci:
Príležitosti:
- Robustné výnosy z prenájmu: Vďaka vysokému dopytu po prenájme sú výnosy z prenájmu vo Florencii atraktívne, najmä v porovnaní s mnohými európskymi mestami. Hrubé výnosy z bytov sa vo Florencii pohybujú okolo 6–8% globalpropertyguide.com, čo je veľmi priaznivé. Napríklad malé byty v študentských štvrtiach alebo tesne za turistickým centrom môžu priniesť výnos nad 7% ročne globalpropertyguide.com. Je to príležitosť pre investorov hľadajúcich príjem – či už prostredníctvom dlhodobých prenájmov miestnym/študentom alebo regulovaných krátkodobých prenájmov turistom. Vysoké nájomné (nájomné vo Florencii patrí medzi najvyššie v Taliansku columbusintl.com) v kombinácii so stále zvládnuteľnými cenami nehnuteľností (v porovnaní s Londýnom, Parížom a pod.) znamenajú dobrý potenciál peňažných tokov.
- Potenciál kapitálového zhodnotenia: Trh s nehnuteľnosťami vo Florencii bol historicky menej volatilný a sústavne rástol. Počas 5-10 ročného obdobia majitelia zvyčajne zaznamenali nárast hodnôt. Vďaka trvalému záujmu o mesto a obmedzenej novej výstavbe zostávajú vyhliadky na dlhodobý kapitálový rast pozitívne. Investori, ktorí stavia na konkrétne štvrte (napr. oblasti plánovaných infraštruktúrnych zlepšení ako nové električkové trate alebo zóny podstupujúce gentrifikáciu), môžu prekonať mestský priemer. Príklad Oltrarno a ďalších kedysi prehliadaných štvrtí, ktoré dnes rastú na hodnote, ukazuje, že zamerať sa na správnu lokalitu prináša výsledky.
- Diverzifikácia a bezpečný prístav: Investovanie vo Florencii ponúka diverzifikáciu pre medzinárodných investorov. Taliansky trh s nehnuteľnosťami, najmä vo Florencii, sa zvyčajne nepohybuje v dokonalej zhode napríklad s akciovými trhmi či inými realitnými trhmi na svete. Počas minulých globálnych recesií si nehnuteľnosti v Toskánsku často udržali hodnotu relatívne dobre, pretože majetní kupci nakupovali „skutočné aktíva“. Hmatateľná hodnota vlastníctva historického florentského bytu či toskánskej vily má povahu bezpečného prístavu. V neistých časoch si hmotné aktíva v kultúrne významných lokalitách dokážu udržať dopyt.
- Príležitosti v rozvoji a pridanej hodnote: Pre tých, ktorí sú ochotní pustiť sa do projektov, Florencia ponúka mnoho starších nehnuteľností vhodných na rekonštrukciu. Taliansko priebežne ponúkalo daňové bonusy na renovácie (napr. nedávna iniciatíva „Superbonus 110 %“, ktorá síce postupne končí, ale ukázala podporu vlády pri vylepšovaní nehnuteľností). Rekonštrukcia storočného bytu do moderného luxusu alebo premena veľkého objektu na viacero jednotiek môže výrazne zvýšiť hodnotu. Zaujímavé sú aj niche segmenty ako zariadenia pre seniorov či študentské ubytovanie, po ktorých je dopyt väčší než ponuka – investori, ktorí vytvoria alebo zrekonštruujú nehnuteľnosti na tieto účely, môžu vidieť silnú návratnosť.
- Podnikanie poháňané turizmom: Okrem bežného bývania otvára rozmach turizmu vo Florencii príležitosti v hotelovom a pohostinskom sektore nehnuteľností. Vlastniť malý penzión, B&B alebo servisovaný apartmán (v súlade s novými pravidlami) môže byť výnosné. Komerčné priestory pre turistov (reštaurácie, obchody) na kľúčových miestach sú stávkou na neustále silnú návštevnosť mesta (viac ako 5 miliónov návštevníkov múzeí, ako je Uffizi v roku 2023 gowithguide.com gowithguide.com a rekordného počtu turistov). Keďže cestovný ruch v Taliansku tvoril viac ako 10 % HDP v roku 2023 gowithguide.com, Florencia stojí v popredí tohto trendu a poskytuje silné zázemie pre turistické investície do nehnuteľností.
Riziká:
- Ekonomické a úrokové riziko: Talianska ekonomika rastie pomaly (približne 0,5–1 % rastu HDP globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) a zostáva náchylná na šoky. Recesia alebo nárast nezamestnanosti by mohli znížiť miestny dopyt po bývaní. Navyše, aj keď sa úrokové sadzby stabilizovali, akékoľvek budúce zvýšenie európskych úrokov by mohlo znížiť dostupnosť bývania pre kupujúcich používajúcich financovanie a vytvoriť tlak na pokles cien. Globálne ekonomické problémy (napr. ďalšia vlna pandémie alebo geopolitická kríza) by tiež mohli znížiť záujem zahraničných kupcov a cestovný ruch, čo by malo priamy dopad na nehnuteľnosti vo Florencii.
- Regulačné zmeny: Regulačné prostredie predstavuje kľúčové riziko, najmä pre investorov do prenájmov. Už sme videli prísnejšie pravidlá pre krátkodobé prenájmy v centre Florencie investropa.com; nie je vylúčené, že by národná vláda mohla zaviesť širšie kontroly (v Taliansku sa diskutuje o zákone o krátkodobých prenájmoch na národnej úrovni a o zdaňovaní druhých domov v turistických mestách). Navyše sa môžu meniť daňové zákony – hoci Taliansko v súčasnosti ponúka pre investorov priaznivé paušálne dane a stimuly, zmena vládnych priorít by mohla upraviť zdaňovanie zahraničných majiteľov alebo zaviesť nové majetkové poplatky. Sledovanie vývoja politík je preto kľúčové.
- Likvidita a transakčné náklady: Nehnuteľnosti vo Florencii (ale aj v celom Taliansku) sú málo likvidné. Predaj nehnuteľností, najmä tých luxusných alebo jedinečných, môže trvať mnoho mesiacov či dokonca rokov, kým sa nájde kupujúci za požadovanú cenu. Ak potrebujete rýchlo predať, možno budete musieť cenu výrazne znížiť. Transakčné náklady sú tiež vysoké (ako sme spomínali, približne 10 % alebo viac pri kúpe, pričom predávajúci často platia aj poplatky maklérovi okolo 3 %), čo znamená, že na to, aby ste sa pri okružnej transakcii dostali na nulu, musia ceny vzrásť o viac než 15 %. Táto nelikvidita a vysoké náklady znamenajú, že investori by mali mať investičný horizont na niekoľko rokov a neočakávať jednoduchý a rýchly predaj nehnuteľnosti.
- Štrukturálne a údržbové náklady: Budovy vo Florencii sú staré – vlastniť byt z obdobia renesancie znamená riešiť infraštruktúru starú niekoľko storočí. Nečakané náklady na rekonštrukciu, vybavovanie povolení v rámci talianskej byrokracie (najmä ak ide o historickú stavbu) a priebežná údržba môžu byť značné. Nové predpisy EÚ o energetickej efektívnosti môžu v najbližších rokoch vyžadovať modernizáciu starších budov (Taliansko momentálne diskutuje o ich implementácii). Tieto faktory môžu znížiť výnosy z investícií alebo skomplikovať renovácie. Starostlivé preverenie stavu budovy a možných budúcich povinností (napr. povinné opravy fasády od správcu domu alebo seizmické spevňovanie) je veľmi dôležité.
Pri zvažovaní týchto faktorov opatrní investori vo Florencii zvolia dlhodobý prístup orientovaný na hodnotu. Príležitosti na dosiahnutie solídnych výnosov a zhodnotenie majetku sú reálne, ale treba byť pripravený aj na výzvy ako právna zložitosť a výkyvy trhu. Diverzifikácia vo Florencii (kombinácia stabilných a rozvíjajúcich sa štvrtí, alebo rôznych typov prenájmov) môže zmierniť niektoré riziká. Mnohí investori zistia, že vnútorná hodnota vlastníctva nehnuteľnosti vo Florencii – získanie podielu v jednom z najväčších svetových miest – je sama o sebe odmenou, a pri dôkladnom plánovaní sa s týmto zážitkom môžu zosúladiť aj finančné odmeny. Ako vždy, dôkladný prieskum, prípadná konzultácia s miestnymi realitnými expertmi a jasná stratégia pomôžu čo najlepšie využiť florentský trh s nehnuteľnosťami pri súčasnom zvládaní jeho rizík.
Ekonomické a turistické faktory ovplyvňujúce trh
Realitný trh vo Florencii sa nedá oddeliť od širšieho ekonomického a turistického kontextu regiónu. Osud mesta je úzko spojený s jeho úlohou kultúrnej a turistickej metropoly, ako aj s celkovým ekonomickým zdravím Talianska.
Turizmus je pravdepodobne najväčším externým hnacím motorom florentského trhu s nehnuteľnosťami. Do roku 2024 sa turizmus vo Florencii vrátil na historicky najvyššie úrovne – mesto zaznamenalo takmer 13 miliónov prenocovaní v roku 2023 (približne 75 % z toho tvorili zahraniční návštevníci) gowithguide.com, a trend v roku 2024 bol ešte vyšší. Pre porovnanie, metropolitná populácia Florencie je približne 700 000, no počas špičkových mesiacov efektívna populácia (s turistami) narastie na ~1,5 milióna ľudí gowithguide.com. Tento obrovský prílev vytvára vysoký dopyt po krátkodobom ubytovaní – hotely, dovolenkové prenájmy a pod. – čo nepriamo ovplyvňuje trh s bývaním (mnohé byty boli prerobené na turistické prenájmy, ako bolo spomenuté). Znamená to tiež, že podniky zamerané na turistov (obchody, reštaurácie) prosperujú, čo podporuje komerčné nájomné v prémiových lokalitách. Kultúrne atrakcie ako Galéria Uffizi (5 miliónov návštevníkov v roku 2023) gowithguide.com a renesančné dedičstvo mesta udržiavajú Florenciu trvalo v turistických „bucket listoch“. Pokiaľ Florencia zostáva svetovou top destináciou – a jednotkou v Taliansku pre umelecký a historický turizmus – bude existovať silný základ dopytu po nehnuteľnostiach: cudzinci si často kupujú druhý dom po návšteve a investície do hotelových a pohostinských nehnuteľností zostávajú atraktívne.
Turizmus však prináša aj určité riziká alebo výzvy: overturizmus sa stal problémom, čo viedlo k reguláciám (ako limity na prenájmy) a prípadne odrádza niektorých miestnych obyvateľov kvôli preplneným podmienkam v meste. Prebieha diskusia o udržateľnom turizme – ak by mesto prijalo ďalšie obmedzenia (napríklad limit na denný počet návštevníkov alebo prísnejšie licencie hotelov), mohlo by to mať zmiešaný dopad na realitný trh. Vo všeobecnosti sa však miestna samospráva snaží riadiť turizmus spôsobom, ktorý chráni kvalitu života obyvateľov, čo je z dlhodobého hľadiska pozitívne pre prostredie realitného trhu (aby mesto zostalo obývateľné a nebolo len „muzeom pod holým nebom“).
Na širšom ekonomickom fronte profituje Florencia z toho, že je hlavným mestom Toskánska, relatívne prosperujúceho regiónu. Ekonomika mesta zahŕňa nielen cestovný ruch, ale aj módu (niektoré hlavné talianske módne domy majú sídlo tu alebo v blízkom okolí), vzdelávanie (niekoľko univerzít a medzinárodných škôl) a výrobu luxusného tovaru (parfumy, kožený tovar a pod.). Miera nezamestnanosti v Toskánsku bola nižšia ako taliansky priemer a vo Florencii je početná stredná trieda. V roku 2022 bol priemerný ročný príjem v oblasti Florencie približne 24 000 € lanazione.it, čo je viac ako v mnohých južných mestách a podporuje to miestnu kúpyschopnosť pre bývanie (hoci stále skromnú v porovnaní s nákladmi na bývanie). Národný hospodársky rast Talianska je mierny – na rok 2025 sa odhaduje okolo 0,8–1 % globalpropertyguide.com – a vysoký verejný dlh občas spôsobuje neistotu. Každé väčšie ekonomické opatrenie alebo šok (napríklad úsporné opatrenia, výrazné zvýšenie daní a pod.) môže ovplyvniť spotrebiteľskú dôveru a realitný trh. Zatiaľ, aj napriek pomalému rastu, nízke úrokové sadzby až donedávna a kultúrne faktory (Taliani preferujú nehnuteľnosti ako investíciu) udržiavali trh s nehnuteľnosťami stabilný.
Jedným z významných faktorov bola menová politika Európskej centrálnej banky. V rokoch 2022–2023 rastúca inflácia viedla k zvýšeniu úrokových sadzieb, ktoré začali ochladzovať niektoré európske realitné trhy. Na konci roku 2024 ECB pristúpila k miernym zníženiam sadzieb, keď sa inflácia zmiernila practiceguides.chambers.com. Pre Taliansko a tým pádom Florenciu znamenajú nižšie sadzby, že hypotéky sa stávajú o niečo dostupnejšími, čo môže prilákať späť niektorých kupujúcich, ktorí boli v roku 2023 kvôli vysokým sadzbám mimo trhu. Mnohí florentskí kupujúci však uprednostňujú vlastné prostriedky/prípadne menšie úvery, takže dopad je mierny – ale je to pozitívny trend pre dopyt. Inflácia zároveň ovplyvňuje náklady na výstavbu: prudký nárast cien materiálov v rokoch 2021–2022 zvýšil cenu výstavby alebo rekonštrukcie, čo niektoré projekty spomalilo. Ak inflácia zostane pod kontrolou, výstavba sa môže opäť zrýchliť a ponuka sa bude postupne zvyšovať.
Dodatočne, menové kurzy a globálna ekonomika ovplyvňujú trh. Silný dolár (alebo libra a pod.) voči euru znamená, že nehnuteľnosti vo Florencii sú pre týchto kupcov efektívne lacnejšie. V rokoch 2022–2023 bolo euro relatívne slabé a skutočne bol zaznamenaný nárast amerických kupcov, ktorí to využili investropa.com. Ak by euro výrazne posilnilo, mohlo by to utlmiť záujem niektorých zahraničných kupcov alebo naopak zvýšiť aktivitu európskych kupcov. Politická stabilita v Taliansku aj v EÚ hrá rolu v dôvere zahraničných investorov – každá nestabilita môže dočasne zahraničné nákupy spomaliť, kým obdobia stability (ako súčasná vláda signalizujúca pro-investičné politiky) záujem udržiavajú.
Nakoniec, porovnávacie regionálne faktory: vo vnútri Toskánska je hlavným mestom Florencia, ale kupujúci zvažujú aj iné oblasti, ako je pobrežná časť Toskánska (napr. pobrežie Versilia: Forte dei Marmi a pod.) alebo mestečká na kopcoch (ako Siena, Lucca, Pisa). Pre porovnanie, tieto trhy sú vo všeobecnosti lacnejšie (napr. v meste Lucca je priemer okolo 3 100 €/m² idealista.it, Pisa ešte menej), okrem špeciálnych enkláv (Forte dei Marmi v provincii Lucca má extrémne vysoké ceny vily vďaka bohatým zahraničným rezidentom). Niekedy, keď je Florencia „príliš drahá“, časť kupujúcich môže uprednostniť veľký vidiecky dom 30 km od mesta za rovnakú cenu ako malý byt v meste. Florence teda súperí v rámci regiónu Toskánsko o určitých kupujúcich. K roku 2024 Florencia zostala najdrahším mestom v Toskánsku (okolo 4 300–4 400 €/m²), nasledujú niektoré pobrežné lokality a Lucca lanazione.it idealista.it. Zdravý trh s nehnuteľnosťami vo Florencii môže v skutočnosti podporiť okolité trhy – napríklad niekto, koho cena vo Florencii vyradí, môže kúpiť v Prate, Pistoii alebo Arezze (všetko blízke mestá s nižšími cenami), čím sa tieto trhy mierne zvýšia. Naopak, akýkoľvek pokles vo Florencii by sa pravdepodobne prejavil v celej Toskánsku ako negatívny signál.Na záver, turizmus a ekonomické trendy v súčasnosti výrazne uprednostňujú trh s nehnuteľnosťami vo Florencii: turizmus prináša mestu stabilnú dopytovú aj príjmovú základňu a širšia ekonomika, hoci nízkorastová, je dostatočne stabilná na podporu ďalších investícií do nehnuteľností. Globálna atraktivita Florencie ju do určitej miery chráni pred lokálnymi hospodárskymi výkyvmi – medzinárodný záujem ju môže podporiť aj v prípade, že domáci dopyt klesne. Investori by však mali sledovať politiku cestovného ruchu, vývoj v európskej ekonomike a regionálnu konkurenciu, keďže tieto faktory budú naďalej určovať vývoj trhu. Pokiaľ zostane Florencia prosperujúcim kultúrnym a ekonomickým centrom, jej realitný sektor pravdepodobne zostane živý.
Porovnania s okolitými časťami Toskánska
Pri hodnotení trhu s nehnuteľnosťami vo Florencii je užitočné porovnať ho s inými časťami Toskánska, ako aj s jej bezprostredným predmestím, aby ste získali predstavu o relatívnej výkonnosti a atraktivite.
V rámci metropolitnej oblasti sú ceny vo Florencii výrazne vyššie ako v susedných mestách. Napríklad začiatkom roku 2025 je priemerná cena domu v:
- meste Florencia: ~4 365 €/m² (s nájomným ~21,1 €/m²) lanazione.it.
- Sesto Fiorentino (severné predmestie blízko letiska vo Florencii): ~€3,313/m² (nájom ~€13.1/m²) lanazione.it.
- Scandicci (juhozápad, spojený električkou): ~€3,240/m² (nájom ~€13.5/m²) lanazione.it lanazione.it.
To znamená, že kúpa vo Florencii znamená 30–35% prirážku oproti týmto blízkym mestám. Aj v širšej provincii Florencie sú mnohé čiastočne vidiecke oblasti alebo menšie komunity omnoho lacnejšie. Napríklad mesto ako Empoli alebo Pistoia (neďaleko Florencie) sa môže pohybovať v priemere v rozmedzí €2 000 za meter štvorcový. Byť v historickom centre mesta, alebo v pešej vzdialenosti od Dómu, má jasne výraznú cenu. Avšak, predmestia získavajú na popularite: vylepšená doprava (ako električka do Scandicci a čoskoro aj do iných predmestí) a snaha o dostupnosť spôsobujú určitú konvergenciu. Scandicci, ako bolo uvedené, zaznamenalo nárast cien čiastočne práve vďaka napojeniu električky lanazione.it, a dokonca má aj niektoré „VIP“ horské lokality (Mosciano, atď.) s cenami až €3 800–€4 000/m², hoci ide o veľké vily lanazione.it. Medzera medzi Florenciou a jej predmestiami sa môže mierne zúžiť, ak mestské ceny porastú rýchlejšie než prímestské, no prestíž Florencie pravdepodobne zabezpečí, že zostane drahšou voľbou.
Porovnanie Florencie s ostatnými toskánskymi mestami:
Ostatné provincie Toskánska majú realitné trhy, ktoré sú vo všeobecnosti menšie a lacnejšie:
- Siena – Historické mesto a turistické centrum, ceny v Siene sú vysoké vzhľadom na jej veľkosť, no stále zvyčajne nižšie ako vo Florencii. Viaceré časti Sieny sa pohybujú okolo €3 000–€3 500/m². Chýba jej medzinárodný obchod a vzdelávací sektor, preto je dopyt viac domácí a turistický.
- Pisa – Známa Šikmou vežou, Pisa má stredné ceny (priemerne asi €2 200–€2 800/m²). Jej trh je ovplyvnený univerzitou a trochu aj technologickým priemyslom, no opäť nie je tak medzinárodne poháňaný ako ten vo Florencii.
- Lucca – Lucca je zaujímavá: stala sa celkom populárnou medzi zahraničnými kupujúcimi (okúzľujúce opevnené mesto). Podľa údajov mala provincia Lucca jedny z najvyšších cien v Toskánsku (približne 3 165 €/m², čo ju radí medzi najdrahšie po Florencii) idealista.it. Je to pravdepodobne preto, že Lucca zahŕňa aj bohaté enklávy (pobrežné Forte dei Marmi v provincii Lucca je extrémne drahé). Samotné mesto Lucca môže mať priemerne ~2 500 €/m², no jeho luxusný segment zvyšuje záujem expatov.
- Arezzo, Pistoia, Grosseto atď. – Tieto provincie a mestá sú výrazne lacnejšie, často v rozmedzí 1 500–2 500 €/m². Priťahujú niektorých zahraničných kupcov, ktorí hľadajú vidiecke farmy (najmä v častiach Chianti zasahujúcich do Siena/Arezzo), ale priamo so Florenciou nesúťažia.
Jednou z dôležitých oblastí na porovnanie je vidiecke Chianti medzi Florenciou a Sienou. Mnoho medzinárodných kupujúcich, ktorí milujú Toskánsko, zvažuje mesto verzus vidiek. V Chianti (napr. mestečká ako Greve in Chianti, Gaiole in Chianti) môžu byť ceny za m² nižšie – často 2 500–3 000 €/m² v priemere immobiliare.it immobiliare.it – ale treba mať na pamäti, že vidiecke nehnuteľnosti bývajú väčšie a s pozemkom, takže celkové ceny môžu byť vysoké, aj keď €/m² je mierne. Trh s vidieckymi vilami a farmami bol počas pandémie veľmi silný (ľudia hľadali priestor) a zostáva robustný, no ide o veľmi segmentovaný trh (krásne zrekonštruovaná farma môže stáť milióny, kým chalupa na rekonštrukciu môže byť relatívne lacná). Trh vo Florencii verzus Chianti často závisí od preferovaného životného štýlu: mestská pohodlnosť a potenciál prenájmov (Florencia) versus vidiecky pokoj a často väčšie nehnuteľnosti (Chianti). Niektorí investori si volia Chianti na osobné účely (rekreačný dom) a Florenciu na investíciu (prenájmy).
Pobrežné Toskánsko (napr. pobrežie Versilia v provincii Lucca a Monte Argentario na juhu) je ďalšie porovnanie: Tieto oblasti sú trhmi druhého bývania pre Talianov a cudzincov hľadajúcich more. Forte dei Marmi (Versilia) je jedno z najdrahších miest v Taliansku (vily tam môžu ľahko presiahnuť 10 000 €/m² vďaka bohatým ruským a európskym kupujúcim). Ale to je špecifický luxusný trh – nie priamo porovnateľný so širokým trhom Florencie. Vo všeobecnosti mimo niekoľkých horúcich miest je pobrežné Toskánsko lacnejšie ako Florencia.
Čo sa týka trhových trendov, Florencia často vedie alebo kopíruje širší toskánsky trend. Napríklad v roku 2024 celkové ceny nehnuteľností v Toskánsku vzrástli približne o 1 % – 2 % idealista.it, čo je podobné národnému priemeru, no Florencia prekonala očakávania s rastom bližšie k 5 % a viac v danom období. Okolité oblasti niekedy zažívajú halo efekt: keď je Florencia príliš horúca, časť dopytu sa presúva inam. Príkladom sú menšie mestá ako Prato (len 20 km od Florencie), kde došlo k zvýšeniu predaja domov od ľudí, ktorí pracujú vo Florencii, ale kupujú v Prate kvôli cene. Žiadne z týchto miest však nedokáže napodobniť jedinečný čar Florencie; preto si Florencia udržiava silnú prémiu a býva stabilnejšia. V poklesoch si tiež často udrží hodnotu lepšie – pretože vždy existuje určitá základná kultúrna/turistická návštevnosť, ktorú menšie mestá nemajú. Po roku 2008 napríklad mnoho menších trhov v Toskánsku zaznamenalo výrazný pokles hodnoty, kým vo Florencii bol pokles miernejší a zotavenie rýchlejšie.
Ak to zhrnieme, Florencia je nesporným lídrom v oblasti nehnuteľností v Toskánsku z hľadiska ceny aj dopytu. Okolité toskánske oblasti ponúkajú nižšie vstupné ceny a niekedy vysokú kvalitu života (čo môže byť príležitosť pre tých, ktorým je Florencia cenovo nedostupná), ale nevyrovnajú sa profilu investície vo Florencii, pokiaľ ide o likviditu, dopyt po prenájmoch či potenciál rastu hodnoty. Investori sa však môžu zamerať na okolie Florencie alebo druhotné toskánske mestá pre špecifické stratégie (napríklad nákup väčších nehnuteľností či diverzifikáciu). V relevantných prípadoch treba zohľadniť regionálny kontext: v Toskánsku celkovo dochádza k miernemu rastu hodnôt nehnuteľností investropa.com, pričom záujem cudzincov je vysoký v scenických lokalitách. No Florencia stojí bokom ako kozmopolitné centrum a v mnohých smeroch je porovnateľná skôr s Milánom, Rímom či Benátkami ako so svojimi provinčnými susedmi. Špeciálny štatút mesta spôsobuje, že si často pôjde vlastnou cestou a porovnávanie s okolitými oblasťami väčšinou iba podčiarkuje výnimočnosť trhu s nehnuteľnosťami vo Florencii v rámci regiónu.
